Alcances de la Ley N 27157 y su Reglamento aprobado mediante DS N 035-2006-Vivienda

Cuestiones Preliminares:
La construccin, punta de lanza del crecimiento peruano, atraviesa un perodo muy floreciente. Eso coloca al sector en una situacin envidiable, pues le da la oportunidad de innovar en aspectos muy diversos como las tcnicas de construccin, las formas y tamaos de las viviendas y la manera de venderlas. Ese 'boom' tambin coloca a sus empresas en una posicin cada vez ms competitiva, ya que el cuidado de los detalles puede hacer la gran diferencia entre un proyecto muy exitoso y otro menos bueno. As, creemos que una visin de marketing puede serles muy til para hacer proyectos que respondan mejor a lo que sus mercados demandan en trminos de producto, precio, promocin y punto de venta.[1] Con respecto al producto, los constructores de hoy se formulan entre otras interrogantes La gente quiere casas o edificios? Respecto a ello, mayormente en zonas residenciales de la capital peruana se ha optado por la adquisicin de departamentos; sin saber que su adquisicin adems de estar afecta a disposiciones del derecho civil patrimonial, los har formar parte de las personas cuyo derecho de propiedad se regir por una leyespecial; razn por la cual formulamos el presente trabajo. Mediante Ley N 27157 (En adelante Ley) se aprob la Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn (en adelante Ley); y cuyo antecedente ms antiguo podra estar constituido por en el reglamento de Zonificacin General de Lima Metropolitana de 1975 aprobado por R. M. 504- 75-VC5100 En la Ley se establecen los procedimientos para el saneamiento de la titulacin y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, as como el procedimiento para la tramitacin de la declaratoria de fbrica y el rgimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn. Cabe acotar, que la dacin de la norma no es una mera enunciacin ya que si bien es cierto el derecho de propiedad as como los subsecuentes actos de disposicin correspondientes se rigen por disposiciones del Cdigo Civil; tambin lo es que este propio cuerpo sustantivo establece el grado de especialidad que concierne tanto a las normas aplicables a la propiedad predial as como a la horizontal (artculos 957 y 958). Artculo 957.- Normas aplicables a la propiedad predial: La propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de habilitacin y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas. Artculo 958.- Normas aplicables a la propiedad horizontal: La propiedad horizontal se rige por la legislacin de la materia. Sin embargo en muchas ocasiones se piensa que ste rgimen legal afecta solo a aquellos departamentos ubicados en complejos o conjuntos residenciales en donde se rigen normas de disposicin comn o exclusiva respecto de determinadas reas; pero lo cierto es que su mbito resulta ms amplio, toda vez que comprende: a) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien comn. b) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan con reas recreativas adyacentes de propiedad comn y/o servicios comunes. b) Centros y Galeras Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial. d) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno como bien de propiedad comn. e) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no cuentan con bienes ni servicios comunes; y f) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de ms de un piso; aspecto que pasaremos a analizar de manera especfica. Uno de los factores que motiv la dacin de la norma que hoy nos ocupa analizar, constituy la regularizacin de la formalidad en cuanto a los los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de

construccin, conformidad de obra o que no contasen con declaratoria de fbrica, independizacin y/o reglamento interno, de ser el caso; autorizndose a los notarios pblicos la legalizacin, certificacin y verificacin de ladocumentacin adjunta al Formulario Registral correspondiente, bajo responsabilidad; en los tramites afectos a los alcances de la Ley.

Anlisis:
1. Del Saneamiento: Segn la Ley, para iniciar el proceso de saneamiento se debe tomar el acuerdo por la mayora simple de todos los propietarios de departamentos, en una reunin que ser convocada para estos efectos por el o los propietarios interesados, mediante carta notarial, y realizada dentro de los 10 (diez) das tiles contados a partir de la convocatoria. Aspecto concordante con lo establecido en la Ley N 27333, Art. 2, Num. 2.2, el cual establece que ". El Notario, para los efectos de constatar la existencia del acuerdo a que se refiere el Artculo 6 de la Ley N 27157, slo certificar haber tenido a la vista el acta simple respectiva, acompaada de las cartas notariales cursadas y la publicacin del correspondiente aviso, de ser el caso; as como que la reunin de propietarios se realiz dentro del plazo de 10 (diez) das tiles, contados a partir de la convocatoria, previsto en el numeral 6.1 del Artculo 6 de la Ley N 27157. Consecuentemente son los interesados quienes asumen la responsabilidad respecto a la veracidad de lo manifestado y la autenticidad de la documentacin presentada. Para su inscripcin en el registro correspondiente se adjuntar el acta simple..." La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunin y el nombre del convocante, as como la agenda a tratar. El acuerdo tomado consta en un Acta Simple firmada por los concurrentes, el mismo que debe publicarse en el Diario Oficial El Peruano, en uno de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para efectos de determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo que el referido acuerdo haya sido adoptado por unanimidad. Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el prrafo precedente el interesado tiene un plazo de 15 (quince) das, contados a partir de la fecha de la ltima publicacin, y se tramita de acuerdo a los artculos 546 y siguientes del Cdigo Procesal Civil; especficamente a travs de un Proceso Judicial cuya va procedimental es el proceso sumarsimo; siendo competente el juez civil (entendiendo en lneas de generalidad el monto de la pretensin en disputa, la misma que si es hasta 10 Unidades de Referencia Procesal es el Juez de Paz). Cabe acotar que la Ley especial presume que las alcuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes iguales a los propietarios de los bienes de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario. En cuanto a la Inscripcin, se manejan dos supuestos: Cuando el terreno est registrado o cuando no. En cuanto a la inscripcin cuando el terreno est registrado, para la inscripcin del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el Formulario Registral, acompaado del ttulo de propiedad que puede ser escritura pblica, minuta, adjudicacin o cualquier otro documento pblico o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 (diez) aos, esto ultimo resulta concordante con lo establecido en los Artculos 950 y 952 del Cdigo Civil. En cuanto a la inscripcin cuando el terreno no est registrado, para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el Artculo 2018 del Cdigo Civil el cual establece que para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios. Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios de departamentos en calidad de bien comn y, posteriormente, la propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las reas y bienes comunes. Cabe acotar que desde Diciembre del 2008 entr en vigencia la Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn (reas comunes), dictada por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, SUNARP, en aplicacin de su potestad normativa reconocida por la Ley 26366, en razn de que en la actualidad existen crecientes conflictos interpretativos entre los usuarios y el sistema registral que se manifiestan en las inscripciones registrales de edificaciones y complejos inmobiliarios.

Si bien es cierto el auge de la construccin produce una serie de beneficios a la economa nacional, en el mbito jurdico esta situacin se manifiesta en un aumento considerable de las inscripciones regstrales que se refieren a edificaciones y complejos inmobiliarios, lo que, sin embargo, da como resultado la existencia de innumerables conflictos interpretativos. Estos conflictos, se agudizan por diversos factores, entre ellos porque la normativa que regula el sector es parca y poco detallista; asimismo, los enunciados normativos se prestan a dismiles interpretaciones, entre otros; en ese contexto, precis, se ha publicado esta Directiva con el fin de establecer disposiciones uniformes sobre la calificacin e inscripcin de los ttulos referidos al rgimen de propiedad exclusiva y comn. Por otro lado los regmenes de "propiedad exclusiva y comn" e "independizacin y copropiedad" se diluyen en la prctica, lo cual se confirma por el hecho que se inscriben reglamentos internos sin precisar el rgimen adoptado y, a pesar de ello, el registrador no lo advierte y a las partes tampoco les interesa. La falta de claridad de la ley y el reglamento hizo que los abogados y notarios recurriesen a los moldes consagrados por la prctica, lo cual generaliz el uso del reglamento interno y la junta de propietarios en el rgimen alternativo de independizacin y copropiedad. Adems esta situacin, se "legaliz" con la aprobacin por parte del Ejecutivo del formato de modelo de "reglamento interno". La Directiva aprobada, establece una gua completa de calificacin registral de los actos del rgimen de propiedad exclusiva y comn, en ese sentido, la norma deber ser aplicada por los rganos de calificacin registral que integran la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos. En lo que respecta al contenido de la Directiva, de conformidad con el artculo 128 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, el rgimen de propiedad exclusiva y comn (reas comunes) es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical (edificio de departamentos), en caso contrario puede optarse por el rgimen de propiedad exclusiva y comn o el de independizacin y copropiedad. En el caso del reglamento interno, se aprueba por el promotor o constructor quien debe ser el propietario de la misma; tambin, se aprueba conforme al articulo 39 de la Ley 27157 (Ley de Regularizacin de Edificaciones), por acuerdo de ms del 50% de los propietarios que conforman la edificacin, para lo cual el voto se computa por cada propietario, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participacin en las zonas comunes. As tambin, la Directiva seala que el reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente con ms del 50% de la participacin de los propietarios; asimismo, de conformidad con el artculo 135 del Deceto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, para los casos de modificacin del porcentaje de participacin, desafectacin de los bienes comunes, venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayora calificada de 2/3 partes de las participaciones. En el caso de la inscripcin de los aires, cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificacin, sta podr independizarse como seccin de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participacin en los bienes comunes. En este caso la independizacin proceder siempre que se cuente con un rea de acceso. La Directiva seala que los planos presentados para la inscripcin de Declaratoria de Fbrica e Independizacin que cuenten con el respectivo visado municipal o de verificador, segn el caso no podr ser objeto de observacin ni rechazo registral. Igualmente, las normas de la Directiva se aplican por analoga y en cuanto fuese pertinente, a los mecanismos de regularizacin de edificaciones regulados en el Ttulo I de la Ley 27157 (Ley de Regularizacin de Edificaciones); asimismo, precis que la Directiva de la Sunarp tambin se aplica al rgimen de independizacin y copropiedad. En general, la Directiva contiene una serie de precisiones que facilitarn la calificacin registral en los casos de edificaciones sujetas al rgimen de independizacin y copropiedad 2. De la Declaratoria de Fbrica: A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de edificacin, independientemente de la fecha de su construccin, se har mediante una declaracin del propietario, de acuerdo con los requisitos y trmites que esta establece. Este acto se denomina declaratoria de fbrica. Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la vigencia de esta Ley deben optar por: a) Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del Cercado, en Formulario nico Oficial la fecha del inicio de la construccin de la obra, y declarar que sta se efectuar de conformidad con los planos que se adjuntan y que se cumple con las normas de zonificacin y otras vigentes, para lo cual se acompaa el plano de zonificacin respectivo.

Obtenido el cargo de recepcin de dicho formulario y transcurridos 20 (veinte) das tiles contados a partir de la fecha del cargo de recepcin, sin que la Municipalidad haya observado la documentacin presentada, se puede iniciar la obra. La Comisin Tcnica compuesta por los arquitectos e ingenieros designados por los respectivos Colegios Profesionales, que para estos efectos conforma la Municipalidad, realiza la calificacin de la procedencia de la solicitud en el plazo a que se refiere el prrafo precedente y tiene, adems, la funcin permanente de supervisin de la obra. b) Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del Cercado, la licencia de construccin en el Formulario nico Oficial, de conformidad con la presente Ley y con los dispositivos legales vigentes. Si la Comisin Tcnica encuentra observaciones a la documentacin que se acompaa al Formulario nico Oficial, debe comunicar de tal hecho al interesado, por medio del funcionario municipal responsable, en un plazo no mayor de 10 (diez) das naturales contados a partir de la fecha en que se emite la respectiva resolucin administrativa. El levantamiento de observaciones por parte del interesado se tramita conforme lo dispone el artculo 28 de la Ley. 3. De la inscripcin preventiva: Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica, la misma que tendr vigencia por un ao. Cuando se solicita la predeclaratoria de fbrica de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el respectivo Reglamento Interno. Una vez terminada la construccin, en cualesquiera de las opciones referidas en el artculo 28, el propietario debe declarar en el mismo Formulario nico Oficial, que la edificacin se ha realizado de acuerdo a los planos originalmente presentados; o, en su defecto, de acuerdo a los nuevos planos en base a los cuales se haya realizado finalmente la construccin, los que se deben adjuntar. En ambos casos se debe presentar ttulo de propiedad y certificado de zonificacin que declare que la obra es conforme con la zonificacin vigente. Al momento de la presentacin de los documentos la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del Cercado, deber, en el mismo acto y bajo responsabilidad del funcionario competente, sellar y firmar el formulario correspondiente y asignarle el nmero de resolucin. En el sello debe constar, adems, la numeracin de la finca asignada por la Municipalidad. El Formulario nico Oficial, una vez sellado, tiene calidad de instrumento pblico y constituye ttulo suficiente para inscribir la respectiva fbrica. En caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el Formulario debe contener la especificacin de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independizacin, reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el Registro respectivo. No ser necesaria la obtencin de la conformidad de obra. No obstante lo descrito, los propietarios y/o constructores pueden optar por extender la declaratoria de fbrica mediante escritura pblica si as conviniese a su derecho. 4. Del Reglamento Interno: Las edificaciones materia de anlisis deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de ms del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participacin. El Reglamento exige la delimitacin expresa de los bienes de propiedad comn, los mismos que pueden ser, segn sea el caso: El terreno sobre el que est construida la edificacin; Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente de una seccin sino que sirven a una o ms secciones; los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de circulacin de uso comn; los ascensores y montacargas; las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn; los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana; y otros; los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular; los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario; los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos; y los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. Por su parte segn la Ley constituyen servicios comunes: la guardiana, la portera y la jardinera; la limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas, ambientes, elementos y en general de los bienes comunes. Esta

incluye la reposicin de los bienes de propiedad y uso comunes; la incineracin y/o eliminacin de basura; el alumbrado pblico, la baja polica y jardines pblicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y, la administracin de la edificacin. Por su parte dentro del Reglamento Interno la delimitacin de los derechos y obligaciones de los propietarios; resulta importantsimo as como los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservacin, mantenimiento y administracin de la edificacin, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios; Es importante resaltar que segn la Ley la transferencia de bienes de propiedad comn debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios. Los propietarios que debidamente citados, no hubiesen asistido a la Junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) das tiles, contados a partir de dicha notificacin, no manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se entendern vinculados al acuerdo, que no ser ejecutado hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con la votacin antes dispuesta es nula de pleno derecho. Asimismo los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio comn se obtendrn sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, segn cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificacin respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen. Finalmente en el Registro Pblico correspondiente se archivan los planos de la edificacin (distribucin arquitectnica) y se inscriben las reas y linderos perimtricos, as como la declaratoria de fbrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios. 5. Del Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn: Dentro de la norma y Reglamento baj anlisis, comprende dentro de sus Objetos y Alcances normar el rgimen legal al que debern someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicacin es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o ms propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo. El Artculo 126 del Reglamento establece que entre las unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento tenemos: a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto. b) Quintas. c) Casas en copropiedad. d) Centros y galeras comerciales o campos feriales. e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. Es propicio manifestar que el artculo 127 del Reglamento establece lo referente a la Opcin de rgimen, por el cual al momento de solicitar la inscripcin del Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas debern optar entre los regmenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn Independizacin y Copropiedad. Ambos regmenes podrn coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores. 6. Del Rgimen de Independizacin y Copropiedad: Este rgimen supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una. Slo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126 del Reglamento, siempre que estn conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con ms de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin. Esta opcin debe constar en el Formulario nico Oficial establecido por Ley. 7. Del Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn: Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. La participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se

establecer atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de stas, los usos a los que estn destinadas, etc. Las secciones de propiedad exclusiva podrn destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno. La transferencia de la seccin inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos los bienes que la conforman, la participacin en los bienes de propiedad comn y los derechos de uso, trnsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la misma. Cabe acotar que en cuanto a la Ejecucin de Obras, acumulacin, subdivisin o independizacin de secciones de propiedad exclusiva, los propietarios podrn realizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificacin y no afecten los derechos de los dems propietarios o de terceros. Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetra, el estilo arquitectnico o el aspecto exterior de la seccin donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deber obtener previamente la aprobacin de la Junta de Propietarios. En estos casos, el propietario de la seccin que desee ejecutar la obra deber proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la informacin y documentacin tcnica, legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisin adecuada. 8. De Bienes, Servicios y Gastos Comunes: El Artculo 134 del Reglamento establece que son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno: a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos o ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya derecho de superficie. b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificacin, siempre que sirvan a dos o ms secciones. c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la instalacin de equipos y en general, vas y reas de circulacin comn. d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de propiedad exclusiva. e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular. f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de instalaciones, salvo los propios de una seccin de propiedad exclusiva. g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente. h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento Interno. En cuanto a los Actos de disposicin de bienes comunes ( La transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos), deber ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer prrafo no contravengan los parmetros urbansticos y edificatorios, y las normas de edificacin vigentes, ni se perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificacin, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros. Por su parte, las Obras en bienes comunes, requieren autorizacin expresa de la Junta de Propietarios, adoptado por mayora simple si estn destinadas a su conservacin o mantenimiento, y por mayora calificada si estn destinadas a algn fin que implique la modificacin o limitacin de su uso. Estas obras debern obtener, obligatoriamente, Licencia de Obra antes de su ejecucin. Finalmente en cuanto a este punto, constituyen servicios comunes, entre otros: a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y elctricas de uso comn, y en general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparacin y/o reposicin de los bienes o de sus partes. b) La administracin de la edificacin c) La guardiana, la jardinera y portera. d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificacin en conjunto. e) La eliminacin de basura.

f) Los servicios de publicidad. g) La administracin de las playas de estacionamiento. h) Los dems que acuerde la Junta de Propietarios. 9. De los Gastos Comunes: El Artculo 138 del Reglamento establece que constituyen Gastos comunes, entre otros: a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el artculo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualizacin. b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios. El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el nmero de personas que ocupan las secciones, la ubicacin o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participacin en el dominio de los bienes comunes. 10. De los Derechos, Obligaciones y Participacin de los poseedores de las Secciones de Propiedad Exclusiva: En este rgimen se considera poseedores u ocupantes de las secciones de propiedad exclusiva, a las personas naturales o jurdicas que ejerzan la posesin, o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificacin, en calidad de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro ttulo que los faculte a ejercer la posesin indicada. Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, se regulan en el Reglamento Interno, y los que corresponden a los arrendatarios u otros poseedores se regulan por el reglamento en comentario, en cuanto se refiere a la administracin, uso y disfrute de esas unidades inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes. Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores: a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su seccin, sujeto nicamente a las limitaciones que les imponga su contrato, o el Reglamento Interno. b) Efectuar cualquier acondicionamiento o instalacin interna que le convenga, en forma independiente a los dems poseedores, dentro del espacio ocupado por su seccin, siempre que cuente con autorizacin del propietario c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin ms limitacin que el uso y disfrute legtimo de los dems poseedores sobre dichos bienes y servicios. d) Reclamar ante la Administracin o Junta de Propietarios cuando el mantenimiento o prestacin de los servicios comunes no sean los adecuados. e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a los servicios y gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento Interno. f) Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administracin, respecto de las acciones de otros ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen sus intereses o violen el Reglamento Interno. g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o decisiones de la Junta de Propietarios que lesionen sus derechos o violen el Reglamento Interno o las normas vigentes. h) Ejercer los dems derechos que les otorgue la Ley o el Reglamento Interno. Por otro lado, son obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores, las siguientes: a) Destinar la seccin de propiedad exclusiva que conduce al uso genrico y/o compatible que corresponda a la naturaleza de la edificacin, salvo las limitaciones impuestas en el Reglamento Interno b) No ejecutar, en el rea ocupada por su seccin, obra o instalacin alguna que afecte el dominio comn o la apariencia externa del predio, sin contar con la previa y expresa autorizacin del propietario y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia de Obra cuando corresponda. c) No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad de la edificacin en su conjunto. d) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los dems ocupantes y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres. e) Asumir la responsabilidad por los daos y perjuicios que cause a las dems secciones o a los bienes comunes sea por accin, omisin o negligencia. f) No ejecutar, en el rea ocupada por los bienes comunes, obra o instalacin alguna, sin la aprobacin previa de la Junta de Propietarios. g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las reas destinadas a la circulacin, esparcimiento o cualquier otro uso comn.

h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuacin de la basura, as como otras disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su seccin de propiedad exclusiva y reas comunes, que fije la administracin, la Junta de Propietarios y/o la municipalidad. i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios. j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes cuando le corresponda segn su contrato. En este caso el propietario se constituye legalmente como responsable solidario del poseedor no propietario frente a la Junta. 11. De los porcentajes de participacin: Los porcentajes de participacin de los propietarios en el dominio de los bienes comunes, se fijarn en el Reglamento Interno. En caso de producirse variaciones en el rea de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrn recomponerse los porcentajes en la forma que est prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios. En caso de acumulacin, divisin o independizacin, la recomposicin de los porcentajes de participacin se har sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondan a las unidades originales en la misma forma y proporcin en que stas fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, segn sea el caso. En estos supuestos, el interesado solicitar a la Junta de Propietarios que proceda a la modificacin del Reglamento Interno asumiendo los gastos que sta demande. El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de los gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificacin, est habilitado para ejercer todos los derechos que le corresponden. Est inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o ms cuotas ordinarias, o una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podr asistir a la Junta de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerar para determinar el qurum. Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos. El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, dar lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la ley. El hecho de que una seccin se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupacin, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario. 12. De la Junta de Propietarios: La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificacin y tiene la representacin conjunta de stos. Se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendr obligatoriamente la nominacin del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripcin se efecta en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el predio. La renuncia de uno o ms propietarios no impedir la constitucin de la Junta y su admisin en el seno de sta siempre estar expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si slo quedar un propietario hbil, este asumir las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea aplicable. ste organismo estar presidido por uno de sus miembros que tendr la calidad de Presidente, quien ejercer la representacin legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento seala. El reglamento interno podr disponer la constitucin de una Directiva cuando lo estime conveniente, sealando su composicin y funciones. Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco (5) das naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin del da, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse. Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deber ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das naturales desde la fecha de la sesin no celebrada. En cuanto a la Representacin de los propietarios o poseedores en la Junta, los propietarios o poseedores podrn hacerse representar por otras personas ante la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La representacin debe conferirse por escrito y con carcter especial para cada sesin, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pblica.

En lo concernientes a los Acuerdos por mayora calificada, salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, se considera mayora calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de los bienes, reas o servicios comunes, slo podrn votar los propietarios hbiles de las secciones o sus representantes en nombre de ellos, an cuando no integren la Junta de Propietarios. Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes debern ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, an cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio designado por ellos ante la Junta. En estos casos, los propietarios podrn manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) das hbiles. Esta discrepancia se entiende slo como salvedad. De no hacerlo quedarn vinculados a dicho acuerdo. La notificacin antes mencionada, se entender realizada y ser vlida siempre que se efecte en el domicilio designado por el propietario ante la Administracin. En caso que la notificacin antes mencionada sea devuelta por el notario porque el domicilio sealado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificacin, el Presidente, la Directiva o la Administracin, segn sea el caso, deber publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se consignar el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, en las mismas condiciones que en la notificacin notarial. Si transcurrido el plazo de veinte (20) das hbiles desde el da hbil siguiente de la publicacin, el propietario con domicilio desconocido no manifestara por conducto notarial su discrepancia, se entender vinculado al acuerdo. 13. De la Administracin de la Edificacin: Toda edificacin sujeta al cuerpo jurdico bajo comentario, deber contar con un Administrador General, quien velar por el adecuado funcionamiento y conservacin de los bienes y servicios comunes. La designacin ser efectuada por la Junta de Propietarios y podr recaer en: a) El presidente de la Junta. b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva, propietario o no. c) Cualquier persona natural o jurdica especialmente contratada para tal funcin. El Administrador General cumplir las siguientes funciones: a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza, y preservacin. b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes. c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estn al da. d) Llevar las cuentas de la administracin y/o los libros contables cuando estos sean exigibles por ley. e) Realizar, previo aviso, visitas peridicas a las secciones de propiedad exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes. f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propietarios, para su aprobacin. g) Llevar los libros de actas al da, asumiendo las funciones de Secretario de la Junta. h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen. i) Las dems que establezca el Reglamento Interno. 14. Del Reglamento Interno: Segn la Ley y Reglamento comentados en el presente, el Reglamento Interno deber contener, obligatoriamente, lo siguiente: a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin de las secciones de propiedad exclusiva, sealando sus reas, numeracin y el uso al que deber estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; as como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles, b) Los derechos y obligaciones de los propietarios. c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva. d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.

e) La relacin de los servicios comunes. f) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor. g) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales sern iguales a los de participacin en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto. h) El rgimen de la Junta de Propietarios, sus rganos de administracin y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere. i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones, acuerdos, funciones y dems, de la Junta de Propietarios j) Cualquier otro acuerdo o pacto lcito que sus otorgantes deseen incluir. Cabe acotar que ste rgimen ampara la Pluralidad de Reglamentos Internos, de producirse la delimitacin en sectores o bloques. La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin entre Juntas de Propietarios y dems aspectos concernientes a la edificacin en su conjunto, sern fijados en un Reglamento Interno General comn para todos los bloques o secciones. En este extremo es propicio sealar que los propietarios podrn optar por asumir el "Modelo de Reglamento Interno" que ser aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Construccin.

Reflexiones Finales:

El argumento base para justificar la Ley N 27157 son las trabas burocrticas que existen en los trmites municipales de licencia de obra; sin embargo no alivia la burocracia municipal y gubernamental deficiente por ausencia de meritocracia y especialidad en sta clase de asunto. En tal sentido la ley bajo comentario, no resolver el problema sino que lo trasladar a la etapa siguiente a la presentacin de los expedientes en Mesa de Partes e inicio de las obras, es decir, a la revisin post presentacin de proyectos, que originar la desaprobacin de muchos de ellos; y entonces habr que ver si las municipalidades tendrn la capacidad suficiente para detener y/o demoler (Previo proceso judicial engorroso si fuera el caso en conformidad con disposiciones del cdigo civil y la Ley N 27972 Ley Orgnica de Municipalidades) las obras con proyectos desaprobados, cuyos propietarios obviamente recurrirn al poder judicial en contra las municipalidades que lo intenten, a lo cual se suma el factor ms degradante de la administracin pblica, la corrupcin. Cierto sector crtico de la Ley N 27157 establece que con el propsito de simplificacin (mal formulada como fue) al dictarse su reglamento se convirti en una de las normas ms complicadas y defectuosas que se hayan producido; sin embargo consideramos que sus parmetro a nivel legal (omitiendo criterios de ingeniera y/o arquitectura y dems relacionados) cumple una funcin primordial ya que ante a la ausencia de la normativa especial, la aplicacin de otros criterios suelen ser muy manoseados e inescrupulosamente utilizados generndose consigo nicamente el conflicto social y el atentado contra el Derecho de propiedad reconocido constitucionalmente. Asimismo consideramos, tambin que problemtica normativa del sector construccin radica en la enmaraada promulgacin de leyes que en muchas ocaciones se contradicen, constituyendo aspecto agravante en que algunas limitan derechos contitucionales debidamente reconocidos. Para superar esta problemtica no solo se necesita un cambio de mentalidad en la administracin pblica, sino que se requiere colegiadamente la cdificacin nica de las principales normas de construccin adecuadas a nuestra realidad y no con copias de cuerpos juridicos extranjeros; ello permitir una consolidacin del urbanismo , por ende de su normativa. Finalmente, consideramos que la Banca en el Per debe evaluar la posibilidad de conceder crditos hipotecarios en soles, ello debido a la votalidad de la moneda yanqui, mxime en estos tiempos de "crisis mundial"

El cumplimiento del Cdigo Tcnico no exime del cumplimiento del resto de normativas vigentes, como la Instruccin Espaola del Hormign Estructural (EHE), el Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios (RITE 07), el Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales, el Reglamento Electrotcnico para Baja Tensin (REBT 02),

el Reglamento Tcnico de Distribucin y Utilizacin de Combustibles Gaseosos (RD 919/2006) y la normativa municipal y autonmica especfica. El Reglamento Electrotcnico para Baja Tensin, REBT, es un reglamento espaol de obligado cumplimiento que prescribe las condiciones de montaje, explotacin y mantenimiento de instalaciones de baja tensin. Segn este reglamento en Espaa se considera baja tensin aquella que es menor o igual a 1000 voltios en corriente alterna o 1500 voltios en caso de corriente continua.

Cdigo de edificacin de vivienda - mexico