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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2013.0000627879

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0159640-21.2009.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante BANCOOP COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO LTDA, apelado ANA MARIA VERONESE. ACORDAM, em 10 Cmara de Direito Privado do Tribunal de

Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JOO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), COELHO MENDES E ROBERTO MAIA.

So Paulo, 15 de outubro de 2013.

CARLOS ALBERTO GARBI RELATOR


[DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE]

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

VOTO N 13796 APELAO N 0159640-21.2009.8.26.0100 COMARCA APELANTE APELADO

: SO PAULO (14 VARA CVEL DO FORO CENTRAL) : BANCOOP COOPERATIVA HABITACIONAL BANCRIOS DE SO PAULO LTDA : ANA MARIA VERONESE

DOS

COOPERATIVA. Termo de adeso para aquisio de unidade habitacional. Inadimplncia da cooperativa. Atraso na entrega da obra. Resoluo. Devoluo integral e imediata das parcelas. Deduo de valores afastada. Cobrana de saldo residual. Inadmissibilidade. Necessidade de aprovao prvia em assembleia. O prazo estimado para concluso das obras na qual se inseria o imvel compromissado autora, era de quatro anos. Sucede que, decorridos mais de quatro anos da data prevista, sequer havia comeado as obras, razo pela qual a autora ajuizou a presente ao. Resolvido o contrato por culpa exclusiva da compromissria vendedora, a compromissria compradora tem direito devoluo integral e imediata das parcelas pagas. Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contratada, devem as partes voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos sofridos pela autora, nos termos do art. 389 do Cdigo Civil, afastada qualquer previso de reteno estabelecida no ajuste. A r efetuou a cobrana de saldo residual, no previsto em contrato e que demanda prvia aprovao da cobrana dos

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adicionais em assembleia. A aprovao das contas da cooperativa no suficiente para substituir a deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual. A conduta da r em cobrar saldo residual, fixado unilateralmente, a qualquer tempo e sem prvia aprovao pelos cooperados fere o princpio da boa-f objetiva, visto que cria uma situao de insegurana para os cooperados, que so surpreendidos com nova cobrana, sem nunca obter a quitao da unidade adquirida. Sentena mantida. Recurso no provido.

1.

Recorreu a r da sentena, proferida pelo Doutor RONNIE

HERBERT BARROS SOARES, que julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a resciso do contrato firmado entre as partes, condenando-a devoluo do valor de R$ 118.183,85, atualizado a partir da distribuio da ao, acrescido de juros de mora de 1% ao ms desde a citao, a ser restitudo de uma s vez. A sentena, ainda, condenou a r ao pagamento de 75% das custas, despesas processuais e honorrios advocatcios fixados em 10% sobre o valor da condenao. Sustentou que no h relao de consumo entre as partes, visto que uma cooperativa regida por um estatuto social e pela Lei 5.764/71, o que restou demonstrado atravs do acordo firmado com o Ministrio Pblico. Afirmou que a cobrana do reforo de caixa foi aprovada em assembleia realizada em 19.02.2009, sendo certo que a r concordou com o pagamento, o que afasta a alegao de ilegalidade da cobrana. Acrescentou que no pode ser responsabilizada pelo atraso na entrega da obra, visto que depende do pagamento do preo estimado, bem como do reforo de caixa pelos cooperados. Alegou que tem direito reteno dos valores pagos e que a devoluo de tais valores deve atender s disposies do estatuto da cooperativa para evitar prejuzos aos demais cooperados. Pediu a reduo dos honorrios advocatcios.

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A autora respondeu ao recurso. Pediu a manuteno da sentena. o relatrio. 2. A autora se associou cooperativa r, tendo em vista adquirir

uma unidade habitacional no empreendimento denominado Residencial Bela Cintra Residence. O valor estimado de cada unidade era de R$ 43.594,75, sendo certo que o pagamento foi ajustado, atravs de termo de adeso, firmado em 15.05.2001 (fls. 24/33). O prazo estimado para concluso das obras na qual se inseria o imvel compromissado autora era de quatro anos (dezembro de 2005). Sucede que, decorridos mais de quatro anos da data prevista, as obras foram paralisadas e a r comunicou que as obras somente seriam retomadas com o pagamento de reforo de caixa no valor de R$ 46.518,85, a ser pago em trinta e seis parcelas no valor de R$ 1.292,19. A autora iniciou o pagamento das parcelas referentes ao reforo de caixa em maio de 2007. Contudo, em razo da no retomada das obras, a autora deixou de realizar o pagamento do reforo de caixa e ingressou com a presente ao para pedir a resciso do contrato firmado entre as partes, bem como a devoluo das quantias pagas e de indenizao por lucros cessantes. A r tentou justificar o inadimplemento em razo da necessidade de pagamento do reforo de caixa pelos cooperados. Alegou fatores alheios sua vontade, o que no foi comprovado e no representa, objetivamente considerado, fortuito ou fora maior. Define-se como fortuito interno que no desobriga a r de fazer a entrega do bem que prometeu.

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Ainda que a r seja uma cooperativa e o negcio pelas partes celebrado no possa ser confundido com mero compromisso de compra e venda, em razo do disposto no art. 79 da Lei 5.764/71, no se pode desconsiderar as normas gerais do contrato e inclusive as normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, que tambm aplicvel hiptese, como bem observou a sentena: A natureza jurdica da cooperativa no afasta a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor, quando a suposta prestao de servios consista, na verdade, em comercializao de bens aos cooperados, hiptese em que o que se deve tomar em considerao a natureza do negcio realizado e no a finalidade social da pessoa jurdica (fls. 244). Nesse sentido, a orientao da jurisprudncia do Tribunal: "Cooperativa - Cobrana de resduos dos compradores seguidamente O fato de a cooperativa habitacional

invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrncia - No provimento" (Ap. n. 994.09.038694-4, rel. Des. Enio Zuliani, dj. 24.06.2010). Como se v, a autora efetuou o pagamento de todas as parcelas

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inicialmente contratadas, bem como de 24 parcelas referentes ao reforo de caixa, totalizando o pagamento da quantia de R$ 118.183,85, de modo que no h como afastar seu direito restituio da quantia desembolsada (fls. 59/67). Assim, resolvido o contrato por culpa exclusiva da compromissria vendedora, a compromissria compradora tem direito devoluo integral e imediata das parcelas pagas. Nesse sentido o entendimento do Tribunal, em especial, desta Cmara: Ap. n. 0118584-85.2007.8.26.0000, rel. Des. Cesar Ciampolini, dj. 03/07/2012; Ap. n. 9041481-53.2001.8.26.0000, rel. Des. Coelho Mendes, dj. 08/11/2011. O pedido da r de que a restituio deve preceder s dedues estabelecidas no estatuto social da cooperativa, no lhe aproveita. Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contratada, devem as partes voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos sofridos pela autora, nos termos do art. 389 do Cdigo Civil. Por outro lado, a conduta da autora em cobrar saldo residual, fixado unilateralmente, a qualquer tempo e sem prvia aprovao pelos cooperados fere o princpio da boa-f objetiva, visto que cria uma situao de insegurana para os cooperados, que so surpreendidos com nova cobrana, sem a garantia de obter a quitao da unidade adquirida. Note-se que o termo de adeso firmado entre as partes previu o pagamento de parcelas mensais no valor de R$ 451,52 (fls. 24), o que no compatvel com o dbito cobrado pela autora (R$ 46.518,85). Como se v, aps oito anos do prazo de entrega (ou do prazo de

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entrega ???) da unidade r e do pagamento das parcelas referentes aquisio da unidade, que a autora realizou assembleia com o objetivo de cobrana do saldo residual (fls.144). Este Tribunal j manifestou entendimento de que a cobrana de parcelas residuais deve ser previamente aprovada em assembleia: Ap. n. 0.113.458-11.2008.8.26.0003, rel. Des. Ana de Lourdes Coutinho Silva, dj. 19.10.2011; Ap. n. 0612276-36.2008.8.26.0001, rel. Des. nio Zulian, dj. 15.03.2012; Ap. n. 0113873- 97.2008.8.26.0001, rel. Des. Roberto Maia, dj. 23.10.2012; Ap. n. 9138213-18.2009.8.26.0000, rel. Des. Teixeira Leite, j. 17.11.93. No houve autorizao do rgo mximo da cooperativa r que justificasse a exigncia do denominado reforo de caixa. Ademais, a aprovao das contas da cooperativa no suficiente para substituir a deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual, o que afasta, ainda mais, a pretenso da r. Ressalta-se, ainda, que o acordo judicial firmado entre o Ministrio Pblico de So Paulo e a r na ao civil pblica n 583.00.2007.245877-1 em nada modifica o julgamento do pedido de resoluo do contrato, como bem observou a sentena (fls. 149/163). Acrescente-se tambm que a clusula 16 do termo de adeso, ao tratar da apurao final, no d direito cobrana de valor no previsto no contrato, de modo que a fixao do preo no pode ficar ao arbtrio exclusivo da r.

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Por fim, em relao aos honorrios advocatcios foram fixados em consonncia com o disposto no pargrafo 4 do art. 20, do Cdigo de Processo Civil, de modo que no comportam reduo. A sentena, portanto, decidiu corretamente a lide e deve ser mantida por seus prprios fundamentos. 3. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

DES. CARLOS ALBERTO GARBI


RELATOR
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