P R T L O C AT I F U S A G E S O C I A L

Le PLUS

pour un habitat solidaire

PLUS

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Relancer le logement social...

Bien que la construction prive ait connu une forte croissance en 1998, 51 500 nouveaux logements sociaux seulement ont t mis la disposition de la population, alors que laugmentation des aides de lEtat aurait permis de raliser 80 000 PLA. Or les besoins satisfaire demeurent considrables, la fois pour la mise en uvre du droit au logement et pour engager une politique de renouvellement urbain dans les quartiers, au cur de la lutte contre la sgrgation sociale dans les villes. Face cette situation, le Gouvernement a dcid de relancer le logement social et sengage favoriser la mixit sociale en crant un nouveau dispositif financier : le PLUS, Prt locatif usage social. UN PRODUIT UNIQUE ET SIMPLIFI
Pour faciliter la production courante de logements sociaux, les organismes HLM et les SEM doivent pouvoir disposer de marges de manuvre financires suffisantes pour lancer de nouveaux programmes et bnficier de conditions permettant dassurer lquilibre financier de ceux-ci.

POUR UN HABITAT SOLIDAIRE

Le nouvelle impulsion donne au logement social par le Gouvernement saccompagne dune dmarche forte en faveur de la mixit sociale.

La baisse des charges de remboursement demprunt, dcide par lEtat le 21 juillet 1999, rpond la premire exigence puisquelle se traduit par un allgement total de lordre de 45 MdF, avec un impact sur les annuits dues de 2 MdF ds le 1er janvier 2000.

Le PLUS, qui sappuie entre autres sur la baisse des taux rglements du Livret A, rpond la deuxime exigence grce aux conditions quil offre : taux dintrt de 3,45%, aide la pierre via une subvention de lEtat, dure damortissement fixe 50 ans pour le foncier, bnfice de la TVA 5,5% pour les travaux, exonration de la taxe foncire sur les proprits bties (TFPB). Le PLUS se substitue aux PLA ordinaire et loyer minor, mais les PLA intgration subsistent pour les locataires rencontrant des difficults particulires dinsertion.

Tous les programmes financs par le PLUS devront ainsi accueillir au moins 30% de locataires dont les revenus sont infrieurs 60% du plafond des ressources et pourront accueillir, innovation importante, 10% de locataires dont les revenus sont suprieurs de 20% maximum au plafond. Compte tenu de cette ouverture des catgories socioprofessionnelles nouvelles, le PLUS rend maintenant le logement social accessible aux trois quarts des mnages, alors quil y a deux ans, 55% seulement pouvaient y accder. Le PLUS permet - pour la premire fois depuis 20 ans dabaisser les loyers des nouveaux programmes de 10% par rapport aux PLA actuels et ainsi de les prendre intgralement en compte pour les aides personnelles au logement. Par la mixit sociale quil gnre, par la construction dun parc de qualit et le renouvellement du patrimoine existant quil facilite, le PLUS contribue redonner une image de marque attractive au logement social. Par l, il saffirme comme un atout majeur pour la recomposition urbaine et pour le dveloppement durable et solidaire des villes.

Toit & Joie, rue des Pyrnes, Paris XXe, 1998, architecte : BOURDEAU (Photo : F. ACHDOU)

Rsidence de l'Estanque, Douai 1995, architectes : Ch. WOJCZECHOWSKI et BOYELDIEU ; logements PLA (Photo : G. CROSSAY, min. Equipement)

OPAC du Rhne, quartier de la Soie, Vaulx-en-Velin, 1997, (Photo : F. GALLIER)

... par un produit adapt

Clef de la relance du logement locatif social, le PLUS a vocation rpondre lensemble de la demande dans toutes ses composantes et promouvoir la mixit sociale dans les villes et les bourgs. Il doit permettre de raliser un bti de qualit tant dans les oprations de construction de petits collectifs et de logements individuels que lors de lacquisition-amlioration dimmeubles existants.
Avec le PLUS, un jeune mnage, compos dun mcanicien spcialis gagnant 7 000 F, dune caissire mi-temps avec un revenu net mensuel de 3 000 F et de deux enfants, peut maintenant faire partie des 30% (quota obligatoire) de locataires aux ressources infrieures 60% des plafonds HLM. En rgion, ce mnage peut obtenir un F4 de 80m2 pour un loyer de 2 000 F environ ; il pourra galement bnficier de laide personnelle au logement (500 F/mois environ). Un couple de retraits touchant 6 000F par mois chacun peut, grce au PLUS, loger en HLM, que ce soit en Ile-de-France ou en rgion. Un jeune cadre gagnant 10 800 F par mois en rgion peut maintenant se loger en HLM du fait de louverture aux locataires dpassant les plafonds de 20% maximum (10% au plus de lensemble des locataires).

LA MIXITE AU CUR DU PLUS

Engagements de mixit sociale
Pour bnficier du PLUS, les oprateurs doivent sengager : - louer en permanence au moins 30% des logements des mnages dont les revenus ne dpassent pas 60% des plafonds de ressources fixs pour laccs aux logements sociaux ; - attribuer au plus 10% des logements des personnes dont les revenus sont suprieurs de 20% maximum aux plafonds de ressources fixs pour laccs aux logements sociaux. Les bailleurs devront fournir, tous les trois ans, un tat doccupation sociale des logements.

Loyers adapts
- Rduits de 10% par rapport aux loyers PLA, les loyers PLUS sont plus abordables pour tous ceux qui ne peroivent pas daide personnelle au logement et trouvaient parfois les loyers trop levs par rapport au priv, comme pour ceux qui en bnficient. - Les personnes dont les revenus sont suprieurs au plafond de ressources pourront se voir appliquer un loyer plus lev, mais de 33% au maximum.

LES PLUS DU PLUS

Aide la pierre
La rforme des dispositifs de financement du logement social par le PLUS marque le retour de laide la pierre, ncessaire pour abaisser les loyers tout en amliorant lquilibre financier des oprations. Les projets relevant du PLUS ouvrent ainsi droit une subvention de 5% pour les programmes de construction neuve et de 10% pour les programmes dacquisition-amlioration.

Taux dintrt attractif

Opration RexHQE, rsidence La Laitire, Chambry 1998, architecte BOUCHET (Photo : G. CROSSAY, min. Equipement) Nice OPAM, ZAC Fort de l'Ormes, logements PLA, PAP, PC, Mougins 1998, architecte : DAN COSTA FORU (Photo : G. CROSSAY, min. Equipement)

Consquence de la baisse du taux du Livret A, le prt lui-mme est considrablement amlior. Le PLUS bnficie ainsi dun taux dintrt de 3,45%, au lieu de 4,3%.

Dure damortissement allonge

La dure de lamortissement de la charge foncire est porte de 32 ans 50 ans.

Avantages fiscaux
Lensemble des programmes financs par le PLUS bnficient dun taux rduit de TVA de 5,5% pour tous les travaux engags, y compris ceux lis lentretien courant. Les oprateurs bnficient par ailleurs dune exonration de la TFPB pour une dure de 15 ans en construction neuve et, depuis 1998, en acquisition-amlioration.

Opration RexPCA, rsidence La Grande Condemine, habitat-jardin, Tournus 1998 (Photo : G. CROSSAY, min. Equipement)

SIA, rsidence Grard Philipe, 33 PLA, Guesnain (59) 1995, architecte A. VANDEWYNCKELE (Photo : G. CROSSAY, min. Equipement)

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PLUS

OPAC Montpellier 1996, rsidence Euclide, logements PLA, architecte GARCIA-DIAZ (Photo : F. ACHDOU/UNFOHLM)

OPAM, ancienne gendarmerie Breil-sur-Roya (06), opration dacquisition-amlioration de quatre logements et dune bibliothque, architecte : M. FESTINO (Photo : DR OPAM)

... pour recomposer la ville

Reconstruire la ville pour passer de la ville clate la ville de proximit, rythme par des espaces publics requalifis favorise lmergence dun projet urbain : ces objectifs constituent lun des enjeux majeurs de notre socit pour les annes venir. ALLER VERS LE RENOUVELLEMENT URBAIN
Alors quil a pu constituer un progrs social indniable, le parc de logements sociaux construit au cours des annes 70 et 80 cumule frquemment les handicaps de lexclusion sociale et de lloignement gographique. En mettant en place le PLUS, les pouvoirs publics entendent combattre cette situation et rpondre au souhait des collectivits locales et des autres acteurs sociaux de renouveler et moderniser le parc, de raliser du logement social l o il contribue le plus la mixit urbaine, en particulier dans les zones urbaines denses. Des secteurs qui parfois, selon le dernier recensement, ont perdu des habitants des catgories moyennes au profit des communes priphriques. Le PLUS, autorisant des programmes de taille rduite, petits collectifs et logements individuels de grande qualit architecturale, permet de retenir ces populations et en particulier les jeunes et de les loger dans des conditions satisfaisantes.

Depuis quelques annes les programmes de logements sociaux sadaptent de plus en plus aux exigences de diversification de lhabitat : de petits collectifs y alternent avec des logements individuels pour mieux sintgrer dans le tissu urbain existant et renouvellent ainsi limage du logement social.

AUTOUR DUN HABITAT PLUS QUILIBR Contrairement une opinion courante, le parc HLM concerne pour plus de 64% des locataires des professions intermdiaires, employs et ouvriers et prs de 10% de mnages en difficult sociale. Il y a cependant, parfois, inadquation entre produits offerts, lieux dimplantation et diversit de la demande solvable.
A travers le PLUS, les bailleurs sociaux auront les moyens - et lobligation daccueillir dans les mmes immeubles ou groupes de maisons des mnages avec des ressources trs diffrentes. Cette plus grande convivialit et la qualit de ce nouvel habitat valoriseront tant les municipalits ayant facilit ces programmes et les acquisitions foncires ncessaires, que les locataires qui en bnficieront. Le PLUS constitue ainsi un facteur de cohsion sociale que les collectivits territoriales et leurs partenaires sociaux appellent de leurs vux. Cette ambition dune ville solidaire et quilibre, nos concitoyens la partagent. Ils lont dit, de faon claire et constante, lors des nombreuses rencontres organises dans le cadre du dbat national sur lhabitat, lurbanisme et les dplacements. Toutes catgories sociales confondues, ils aspirent un lien social retiss par une politique favorisant la mixit. Avec le PLUS, les collectivits locales disposent dun instrument nouveau rpondant cet objectif.

LE PLUS Prt locatif usage social est une dition de la Direction gnrale de lurbanisme, de lhabitat et de la construction (DGUHC) MINISTRE DE LEQUIPEMENT, DES TRANSPORTS ET DU LOGEMENT, DGUHC, La Grande Arche - Paroi sud, 92055 La Dfense Cedex Tl. : 01 40 81 21 22 Fax : 01 40 81 94 49 Internet : www.equipement.gouv.fr Thmes : logement et urbanisme RFRENCES DU PLUS : Dcret N 99-794 du 14 septembre 1999 (JO du 15 septembre 1999) Dcrets N 99-864 et 99-865 du 7 octobre 1999 (JO du 8 octobre 1999) Circulaire 99-71/UC/FB/DH du 14 octobre 1999 PHOTO COUVERTURE : Picardie Habitat, rsidence St. Exupry, logements PLA, 1997, Verberie (60), architecte A. CAUTRIS (Photo : G. CROSSAY, min. Equipement) CONCEPTION RDACTION : Amarcande, 57, rue de Lancry, 75010 Paris Tl. : 01 42 49 34 84 Fax : 01 42 49 30 64 Paris, novembre 1999