Sunteți pe pagina 1din 129

CAPITOLUL I

1.Notiuni generale teritoriului despre urbanism si amenajarea


Amenajarea teritoriului i urbanismul constituie componente principale ale activitii administraiei publice centrale i locale. Aceast activitate este minuios reglementat de ctre legiuitorul romn i suscit un mare interes att n doctrin, ct i n practica administrativ i judectoreasc, dat fiind tendina de dezvoltare continu a localitilor din Romnia, ncepnd cu anul 1990. Constatm o cretere a numrului cererilor de autorizare a construciilor private cu destinaia de locuine sau comercial, dar i a numrului construciilor cu caracter public. Aceste din urm construcii pot fi : sedii ale autoritilor i instituiilor publice, drumuri, strzi, autostrzi, ci ferate, porturi, aeroporturi, lucrri de canalizare n localiti etc. Toate aceste lucrri de amenajare a teritoriului din intravilanul i extravilanul localitilor se desfoar dup anumite reguli pe care trebuie s le respecte att autoritile publice, ct i particularii. Necesitatea abordrii acestei problematici n cadrul dreptului administrativ reiese din faptul c normele legale care reglementeaz urbanismul i amenajarea teritoriului aparin acestei ramuri de drept. Dovada n acest sens o constituie nsui specificul relaiilor sociale care intervin n cadrul acestei activiti ntre administraia public i particulari. Aceste raporturi sunt reglementate prin norme ale dreptului administrativ, si, n aceste relaii sociale, particularii se afl n poziie de subordonare fa de autoritile administraiei publice care le ordoneaz activitatea. Cu alte cuvinte, metoda de reglementare a acestor relaii sociale este una autoritar i ea este specific dreptului administrativ 1 sau, dup unii autori2, dreptului urbanismului care este parte component a dreptului administrativ. In fine, putem aprecia ca, amenajarea teritoriului i urbanismul repre zint activiti de baz ale administraiei publice care trebuie studiate n cadrul acestei specializri. Altfel, exist riscul ca aceste activiti i actele administraiei publice adoptate sau emise pentru realizarea lor s nu fie studiate n profunzime i nsuite de ctre studenii facultilor de drept. O astfel de consecin pernicioas ar trebui evitat ntruct un absolvent al facultii de drept trebuie s aib cunotine complete despre normele dreptului administrativ i despre toate segmentele principale ale activitii administraiei publice. Importana activitilor de amenajare a teritoriului i de urbanism rezult din nsi Legea nr. 350/2001 3 care prevede, n art. 7, c scopul principal al acestei activiti l constituie aplicarea la nivelul ntregului teritoriu al rii a politicilor economice, sociale, ecologice i culturale stabilite la nivel naional i local pentru asigurarea unei dezvoltri echilibrate a diferitelor zone ale rii, urmrindu-se creterea coeziunii i eficienei relaiilor economice i sociale dintre acestea. Aceeai lege
Anton Trailescu Drept Administrativ, Tratat Elementar, Editura ALL BECK, pag. 273 M. Dutu - Dreptul urbanismului, Editura Economic, Bucureti, 1996 3 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 373 din 10 iulie 2001
1

prevede, n art. 10, c urbanismul are ca scop stimularea evoluiei complexe a localitilor, prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt, mediu i lung. Urbanismul este o activitate care cuprinde teritoriul localitilor spre deosebire de amenajarea teritoriului care se desfoar pe ntreg teritoriul rii, ntre aceste dou activiti existnd o relaie genspecie, prima activitate incluzndu-se n cea de-a doua. Mult timp urbanismul i dreptul s-au dezvoltat n mod separat. Urbanismul a aprut i s-a afirmat din i bazndu-se pe arhitectur. Dar, n mod evident, ntre arta urban a marilor opere arhitectonice i urbanismul de astzi au avut loc multe transformri, relaiile s-au mbogit i diversificat pe msura unei civilizaii care tinde s se bazeze pe supradimensionarea i valorificarea maxim a spaiului. Urbanismul actual are ca obiect amenajarea spaiului, iar ca funcie, adaptarea acestuia la exigenele sociale pe care le exprim oraul, n acest punct, el se ntlnete cu dreptul, chemat s formalizeze i s instituionalizeze aceste cerine. Dar pn la acest raport direct i complex dintre reglementarea juridic i amenajarea spaiului, apropierea i intersectarea dintre urbanism i drept au deja o istorie.

2. Apariia i dezvoltarea conceptului de urbanism


In sens larg (lato senso), urbanismul constituie arta de a ordona de o manier armonioas i raional viaa unei populaii, ntr-un spaiu geografic determinat. In acest context, putem s vorbim de un urbanism clasic, care i-a gsit expresia n coala funcional a urbanismului din Milet, n Grecia antic, al crui teoretician principal a fost Hipodam i care se caracterizeaz prin planificarea oraului n dimensiuni regulate, cu strzile formnd un sistem ptrat. A existat, de asemenea, un urbanism renascentist, Renaterea afirmnd n faa structurii medievale a oraului o viziune unitar asupra esteticii i spaiului urban. Totui, numai n urma marelui impact istoric al Revoluiei industriale i drept consecin a accelerrii procesului de urbanizare se nate urbanismul propriu-zis, adic o tiin sau disciplin de sintez care, integrnd contribuii din diverse domenii (arhitectur, economie, geografie, sociologie, drept, psihologie etc.), urmrete ordonarea optim a spaiului geografic disponibil, n funcie de necesitile localitii i dezvoltarea comunitii umane4. ncepnd din 1930 s-a afirmat aa-numita "inginerie organic", disciplin care a deschis noi perspective responsabilitii publice fa de respectul mediului i adaptarea arhitecturii la nevoile umane. Marile construcii de poduri nu au mai distrus perspectivele naturale, ci se integreaz acestora, urmnd linia natural a munilor, rurilor, pdurilor, aa cum se fcuse cu autostrzile care se vedeau n termeni de "biologia ingineriei". Dup cel de-al doilea rzboi mondial s-a asistat la formarea structurii marilor orae i evoluia spre noi forme urbane (zone, regiuni, mari arii metropolitane, orae-satelit etc. ca rezultat al creterii populaiei i progreselor tehnologice. In aceste condiii, principalele preocupri ale urbanismului contemporan sunt :
4

Mircea Dutu Dreptul urbanismului, Editura Economica, 1996, pag.10 2

proporia ntre suprafaa construit i zonele neconstruite (indicele suprafeei constante), echilibrul ntre construciile de locuit i cele destinate comerului i dintre spaiile verzi i cele construite, armonizarea necesitilor pietonului cu exigenele circulaiei automobilelor, de creterea densitii etc.

Urbanismul se confrunt din ce n ce mai mult cu probleme globale de structurare a oraelor, cu o complexitate deosebit atunci cnd este vorba s se defineasc aria geografic de extensie a localitilor, de remodelare ori subliniere a indispensabilului centru urban n fiecare caz, de renovare a camerelor antice, de realizare a decongestionrilor necesare ndeplinirii funciilor oraelor etc. Un exemplu concret al acestei inedite i ample dezvoltri a urbanismului este planul de creare de noi orae n Marea Britanie dup cel de-al doilea rzboi mondial axat pe ideea evitrii creterii concentrrilor umane i care s-a concretizat n ridicarea de peste 20 noi orae (New Towns) n care triesc, n fiecare, ntre 20.000 i 60.000 de locuitori. Pe de alt parte, aceast mbogire a perspectivelor urbanismului a contribuit la problematizarea funciei sale reale ca tiin, cci posibilitile obiective de aciune i creare urbanistic se lovesc de multiple obstacole structurale i funcionale (de pild, structurile juridice i proprietatea imobiliar). Toate acestea tind s acrediteze ideea c urbanismul nu poate s fie o simpl alturare de tehnici pentru a da soluii pariale problemei habitatului, ci c trebuie s se constituie ntr-o concepie global a faptului urban. Urmnd ndeaproape asemenea evoluii, urbanismul a depit i el stadiul de simpl disciplin a amenajrii localitilor pentru a se extinde asupra amenajrii spaiului la nivelul oricrui teritoriu. Aa cum afirma inspirat un autor francez (G. Bardet), urbanismul a devenit urbanism.

3.

Urbanismul afirmare

modern:

finaliti,

metode,

cadru

de

Dac, n unele epoci ale istoriei, amenajarea oraelor a fost realizat n funcie de imperative mai ales religioase ori politice, urbanismul contemporan se vrea, n primul rnd, n serviciul locuitorilor cetii. Pentru "urbanitii" moderni, oraul nu mai este conceput ca o simpl mpreunare de case i strzi, ca un monument, ci ca un ansamblu de fiine umane, pornind de la nevoile acestora: de locuine, de a munci, circula, a-i petrece timpul liber etc. Pentru a contribui la bunstarea citadinilor au trebuit astfel urmrite obiective variate. Primele sunt cele de ordin sanitar : este vorba de a oferi locuitorilor oraelor cadre de via sntoas i plcut, a le garanta sntatea fizic i mental. Urmeaz apoi obiective sociale, realizarea lor trebuind s permit evitarea segregrii sociale prin habitat i asigurarea celor mai bune condiii de via pentru diferite grupuri de rudenie, de vecintate, de activitate, care coexist n aglomeraii. Obiectivele economice vizeaz, la rndul lor, promovarea unei bune organizri a vieii colective, prin plasarea echipamentelor i serviciilor de
3

utilitate public n cele mai bune condiii de funcionare i randament. n sfrit, vin obiectivele estetice, care trebuie s asigure un anumit confort vizual al locuitorilor i, n mod special, o anumit armonie ntre natur i spaiul construit. Pentru atingerea simultan a acestor obiective au fost elaborate i aplicate noi i variate metode. Astfel, n trecut, interveniile urbanistice aveau foarte frecvent un caracter fragmentar. Este vorba, mai ales, de rezolvarea problemelor particulare ale circulaiei, aprrii, igienei, amenajrii decorative. Urbanitii contemporani ncearc, dimpotriv, s soluioneze simultan aceste probleme n cadrul unei viziuni de ansamblu a amenajrii oraului. Acesta se concretizeaz ntr-un plan care i propune s ia n calcul toate elementele de amenajare i stabilete prioritile n afectarea spaiului disponibil. Dar urbanismul contemporan nu se limiteaz la asigurarea coerenei n spaiu a diferitelor msuri de amenajare. El urmrete, de asemenea, coerena ei n timp, preocupndu-se de programarea realizrii acesteia de la alegerea prii de amenajare pn la gestiunea ansamblului finit. Aceste noi metode sunt aplicate ntr-un cadru lrgit. Pn nu de mult, se considera c obiectul urbanismului se limiteaz la amenajarea intern a oraelor. Urbanizarea galopant din deceniile care au urmat celui de-al doilea rzboi mondial i noile forme de urbanizare periferic au pus n discuie aceast concepie restrns. Ele au obligat urbanitii s conceap amenajarea urban ntr-un cadru mai larg, n sensul de a nu se interesa n mod exclusiv de spaiile urbanizate.

4. Apariia reglementrilor juridice privind urbanismul


Refleciile i chiar reglementrile juridice i rolul lor n domeniul urbanismului sunt deosebit de vechi. Aristotel, Platon ("Legile", cartea V) ori Vitruviu ("Cele l0 cri de arhitectur") au fcut, de pild, referiri la aceast problematic. In antichitate, au fost elaborate numeroase reglementri n privina construciilor. Regulamentul oraului Pergam obliga, de exemplu, constructorii s respecte mai multe norme de igien i securitate. In caz de nerespectare a acestora, autoritile municipale puteau interveni pentru a sanciona ilegalitile i a efectua, pe cheltuiala contravenientului, conformarea construciilor cu regulile publice stabilite. In Roma antic, se constat existena servituilor de nlime, de perspectiv, de aliniere, de distan ntre cldiri, de vedere i de estetic. Dreptul roman asimilase deja unele aspecte ale speculaiei funciare, interzicnd orice demolare total sau parial a crei cauz unic ar fi fost specula. Pn la cel de-al doilea rzboi mondial, dreptul urbanismului a prezentat dou caracteristici dominante. Pe de o parte, un volum deosebit de redus al reglementrilor, o existen sumar i dispersat, iar, pe de alta, o ntrziere n asimilarea, adaptarea i exprimarea cerinelor specifice acestui domeniu. Reglementarea juridic era pregtit mai ales pentru a preveni dect pentru a repara situaii necunoscute pn atunci. Dup cea de-a doua conflagraie mondial, reconstrucia, urmat de
4

creterea urban exploziv au impus necesitatea unei politici n domeniul urbanismului, adoptate de noile circumstane i dispunnd de un aparat juridic corespunztor. Aceasta tendin s-a manifestat la nivelul reglementrilor prin multiplicarea i diversificarea fr precedent a acestora. Adesea, mai ales n rile occidentale, s-au creat ansambluri de reglementri n materie, sofisticate dar greu de aplicat. Astfel, dreptul urbanismului s-a constituit mai nti pentru a nsoi proiectul de stpnire a creterii urbane, apoi de amenajare a spaiului. El sa dezvoltat, iar instrumentele sale s-au perfecionat pentru atingerea acestor obiective.

5. Constituirea dreptului urbanismului


Regimul juridic al urbanismului s-a dezvoltat n dou mari direcii. Mai nti, dreptul de proprietate a fost limitat de o manier din ce n ce mai strict. ntotdeauna, orict de puternic ar fi fost accentul pe care individualismul 1-a pus pe dreptul de proprietate, acesta a trebuit s cedeze atunci cnd interesul colectivitii i-a dovedit primatul asupra proprietii private. Dreptul de a construi, ca atribut de proprietate, a cunoscut, la rndu-i un atare fenomen. Alturi de aceast reglementare a utilizrii solurilor, au aprut activiti de serviciu public care impun colectivitilor publice a lua n sarcin direct amenajarea vastelor zone urbane, precum circulaia, salubritatea, estetica urban ori protecia mediului. Desigur, regimul urbanismului nu s-a dezvoltat numai ntr-un sens restrictiv pentru proprietarii funciari. Paralel, s-au adugat o serie de garanii pentru cei administrai. De asemenea, dezvoltri semnificative au vizat publicitatea deciziilor n materie de urbanism, consultarea administraiilor pe calea anchetelor publice, lupta contra arbitrariului 5.

CAPITOLUL II
NOIUNEA I CARACTERISTICILE DREPTULUI URBANISMULUI
1. Definiia dreptului urbanismului
In literatura de specialitate francez, dreptul urbanismului a cunoscut definiii diverse, putndu-se identifica ns o serie de elemente comune. Astfel, prof. Henri Jacquot, de la Universitatea din Orleans, consider c dreptul urbanismului poate fi definit ca ansamblul regulilor i instituiilor stabilite n vederea obinerii unei afectaii a spaiului conform obiectivelor de amenajare ale colectivitilor. Aa cum subliniaz i autorul su, o atare definiie ine seama, mai nti, de lrgirea domeniului interveniei dreptului urbanismului, care se extinde tot mai mult peste limitele cadrului urban. In
5

Mircea Dutu Dreptul urbanismului, Editura Economica, 1996, pag.14 5

legtur cu aceast amplificare extensiv a domeniului urbanismului, n cadrul cruia dreptul nu constituie dect un mijloc de aciune, sunt vizate spaii periurbane, apoi zone airale care se preocup de protejarea contra exceselor urbanizrii. O atare definiie finalist ar permite, de asemenea, s se fac o distincie ntre dreptul urbanismului stricto sensu, edictat n scopul specific amenajrii, i legislaiile sectoriale stabilite pentru soluionarea altor probleme (agricole, forestiere, sanitare etc.), dar care concur i la afirmarea dreptului ocuprii i utilizrii spaiului. Studiul acestor reglementri particulare nu formeaz obiectul analizei noastre, dar sunt semnificative pentru anumite aspecte i, de aceea, vor fi menionate n msura n care interfereaz cu dreptul urbanismului. La rndul su, prof Jaqueline Morand-Deviller, de la Universitatea Paris I (Pantheon - Sorbone), preedinta Societii franceze de dreptul urbanismului consider c dreptul urbanismului reprezint ansamblul regulilor privind afectarea spaiului i amenajarea sa. Conceput iniial ca un drept al solului urban, domeniu al dreptului imobiliar, el tinde s devin un drept al activitilor desfurate n legtur cu acesta. Zonarea a condus la trecerea de la o poliie a afectrii solului, la una a activitilor exercitate pe acest spaiu. Dreptul urbanismului se analizeaz, n acelai context, ca un element al dreptului economic atunci cnd acord prioritate parcelei ca bun, bogie, ca resurs economic. Evoluiile din ultimii ani merg chiar mai departe, exprimnd dorina de a se trece de la un urbanism imobiliar, la o adevrat politic a vieii n aglomeraii, din ce n ce mai populate. Dreptul urbanismului poate deveni, ntr-o asemenea perspectiv, un drept global, unul al concentrrii oamenilor pe un spaiu determinat, cu ntregul su cortegiu de ramificaii : securitate, igien, sntate, loisir, educaie, mediu etc. In urma unor atare consideraii, apreciem c dreptul urbanismului constituie acea ramur a sistemului juridic care cuprinde ansamblul reglementrilor juridice privind afectarea i amenajarea spaiului urban, n conformitate cu cerinele de organizare i dezvoltare durabil a localitii, comunitilor locale i naional.

2. Locul dreptului urbanismului n cadrul sistemului juridic general


Din perspectiva diviziunii clasice, fundamentale a sistemului juridic, dreptul urbanismului este o ramur a dreptului public, legat n principal de dreptul administrativ, n special prin faptul c prescrie constrngeri de interes general dintre care, pentru un numr important, aparinnd msurilor de poliie administrativ. El i gsete legitimitatea n luarea n considerare, simultana a noiunilor de serviciu public i for public. Dar finalitatea, de prestaie i de serviciu, adus beneficiarilor consumatori ai spaiului este nc imprecis, cea de prerogative de coerciie impuse intereselor private n interesul comunitii apare mai evident. Desigur, dreptul urbanismului prezint legturi semnificative i cu alte ramuri ale dreptului public (dreptul fiscal, dreptul transporturilor .a.),
6

dreptului privat (dreptul civil, dreptul comercial), penal ori dreptul mediului. 2.1. Dreptul urbanismului i dreptul construciei Dreptul construciei reprezint ansamblul regulilor i instituiilor relative la edificarea imobilelor ori totalitatea regulilor i normelor tehnice privind volumul i amenajarea intern a imobilelor. Acestea presupun cu necesitate aezarea pe sol i astfel domeniul dreptului construciei se intersecteaz ntr-o anumit msur cu dreptul urbanismului care decide n privina afectrii terenurilor. Dar dreptul urbanismului nu se intereseaz dect de unele aspecte, externe, ale construciei : localizarea, i deservirea, implantarea i volumul, aspectul exterior .a. Tot ceea ce privete regulile tehnice de construcii, realizarea operaiilor pe care aceasta le implic, relaiile ntre antreprenor i constructori i rmn strine. Invers, domeniul su poate fi mai larg dect cel al dreptului construciei n msura n care reglementeaz i alte forme de ocupare i utilizare a solului: campinguri, tierile de arbori, cariere etc. In fazele incipiente de dezvoltare a reglementrilor n domeniu, regulile de urbanism i cele de realizare a construciilor coexist, se ntreptrund ntr-un amalgam greu de definit. "Divorul" intervine i e semnul maturizrii exprimat n dezvoltarea a dou domenii juridice distincte. Sub raportul codificrii n Frana, de exemplu, pn n 1967 dreptul urbanismului i dreptul construirii erau adunate n cadrul aceluiai cod, ulterior formnd obiectul unor acte de exprimare diferite. 2.2. Dreptul urbanismului si dreptul amenajrii teritoriului Amenajarea teritoriului are ca obiectiv cutarea, n cadrul teritoriului naional, a celei mai bune repartiii a populaiei n funcie de resursele naturale i activitile economice. Ca atare, dreptul amenajrii teritoriului are ca finalitate organizarea spaiului naional, iar dreptul urbanismului amenajarea oraelor. De aceea, n practic, cele dou ramuri ntrein raporturi foarte strnse. Localizarea unitilor urbane, ierarhizarea acestora, constituie un element din ce n ce mai important al politicii de amenajare a teritoriului. 2.3. Dreptul urbanismului i dreptul mediului Dreptul mediului cuprinde ansamblul normelor juridice i instituiilor aferente viznd protecia, conservarea i dezvoltarea mediului. In msura n care acesta din urm este format din "datul natural i mediul uman construit", dreptul urbanismului contribuie i el la promovarea obiectelor acestei ramuri; unele din dispoziiile sale aparin deopotriv i dreptului mediului. In unele state, precum Frana, reglementrile privind protecia mediului au aprut i s-au dezvoltat iniial n cadrul unor acte normative viznd urbanismul i amenajarea teritoriului. S-a afirmat chiar, n acest context, c pentru o bun perioad de timp esenialul dreptului mediului s-a aflat codificat n Codul urbanismului. In mod inevitabil, ntr-o societate att de urbanizat precum cea actuala,
7

problemele mediului penetreaz puternic i n mediul urban. Organizarea spaiului urban i conflictele diverse pe care le suscit (speculaia financiar, zgomotul, poluarea atmosferic) au stat, de cele mai multe ori, i la baza apariiei micrii ecologiste, mai dezvoltat n orae dect n mediul rural. La nivel teoretic, conceptual, aplicarea noiunilor ecologiei a condus la conturarea unui ecosistem urban artificial, dup modelul ecosistemului natural. De asemenea, politica n domeniul urbanismului acord prioritate msurilor viznd limitarea i prevenirea polurilor urbane i protecia elementelor naturale supravieuitoare. Msurarea influenei asupra omului i echilibrului su ecologic a amenajamentelor oraului, n vederea ameliorrii calitii vieii este dificil de realizat; totui, existena ei nu poate fi ignorat i, ca atare, trebuie circumscris aciunii generale de protecie a mediului.

3. Principiile dreptului urbanismului


Ca orice ramur a sistemului juridic, dreptul urbanismului este guvernat de o serie de principii, care decurg din natura sa special i contribuie la individualizarea lui n raport cu celelalte domenii de reglementare. Poate i n condiiile srciei de prevederi legale n materie, cel puin pn n prezent acest domeniu nu ntlnim principii expres consacrate. Totui, analiza ansamblului reglementrilor existente, permite desprinderea anumitor reguli orientative pentru ntreg domeniul. Aceste principii vizeaz fondul dreptului, dar sunt, n egal msur, i de natur instituional. 3.1. Principiul realizrii echilibrului protecia drepturilor personale ntre cerinele urbane i

Prin diversele finaliti pe care le urmresc, reglementrile de urbanism impun n numele i pentru promovarea interesului general o serie de restricii i chiar constrngeri drepturilor particularilor i intereselor private. Constituia 6 din 1991 consacr o serie de reguli care implic, cel puin indirect, i materia de fa. Astfel, potrivit art. 135alin.2, lit. d, statul trebuie s asigure, printre altele, exploatarea resurselor naturale, deci inclusiv a solului, n concordan cu interesul naional, iar la litera f, aceeai obligaie se refer la crearea condiiilor necesare pentru creterea calitii vieii. De asemenea, conform art.44, alin.7 din legea fundamental, dreptul la proprietate privat oblig la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin
Modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr.758 din 29 octombrie 2003, republicat de Consiliul Legislativ, n temeiul art. 152 din Constituie, cu reactualizarea denumirilor i dndu-se textelor o nou numerotare (art. 152 a devenit, n forma republicat, art. 156). Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003 a fost aprobat prin referendumul naional din 18 - 19 octombrie 2003 i a intrat n vigoare la data de 29 octombrie 2003, data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 758 din 29 octombrie 2003 a Hotrrii Curii Constituionale nr. 3 din 22 octombrie 2003 pentru confirmarea rezultatului referendumului naional din 18 - 19 octombrie 2003 privind Legea de revizuire a Constituiei Romniei. Constituia Romniei, n forma iniial, a fost adoptat n edina Adunrii Constituante din 21 noiembrie 1991, a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 233 din 21 noiembrie 1991 i a intrat n vigoare n urma aprobrii ei prin referendumul naional din 8 decembrie 1991.
6

proprietarului. Ori, pe calea exproprierii, dreptului de preemiune ori sentinelor de urbanism se aduc evidente limitri atributelor dreptului de proprietate ori intereselor particulare. Dreptului urbanismului i revine astfel rolul de a concilia interesul general cu interesele particulare ale proprietarilor solului i ale constructorilor, de a armoniza preocuprile pe termen scurt cu necesitile pe termen lung, precum i a intereselor locale cu preocuprile naionale de amenajare a teritoriului. Toate aceste reglementri configureaz principiul echilibrului ntre cerinele amenajrii i protecia intereselor i drepturilor persoanelor fizice i/sau juridice n materie. 3.2. Principiul gestionrii durabile a spaiului urban In strns legtur cu principiul echilibrului, cel al gestionrii durabile a spaiului urban implic o multitudine de dimensiuni economico-sociale i juridice specifice. Constituind o resurs din ce n ce mai rar, solul i spaiul oraelor n general trebuie s fie afectate i folosite ntr-un mod i o rat care s nu conduc la declinul pe termen lung al generaiilor prezente i viitoare (definiia "utilizrii durabile", n anexa nr. I a Legii nr.137/1995) 7. De asemenea, printre modalitile de implementare a principiilor i elementelor strategice care conduc la dezvoltarea durabil a societii se numr i corelarea planificrii de mediu cu cea de amenajare a sectorului i de urbanism (art.4, lit. c. din Legea nr. 137/1995). In sfrit, garantarea dreptului la un mediu sntos presupune i dreptul la consultare n vederea lurii deciziilor privind eliberarea acordurilor i autorizaiilor de mediu, inclusiv pentru planurile de amenajare a sectorului i de urbanism (art.5 lit. c din Legea 137/1995). Desigur, consacrarea deplin i aplicarea efectiva a unui asemenea principiu presupun dezvoltri substaniale ale legislaiei romneti, att la nivel de principiu, ct i n reglementarea punctual. Indiferent ns de asemenea evoluii normative, principiul gestionrii durabile a spaiului urban impune coninutul i obiectivele viitoare ale reglementrilor n domeniul urbanismului. 3.3. Principiul descentralizrii Conform art.120 din Constituie, administraia public din unitile administrativ-teritoriale se ntemeiaz pe principiul autonomiei locale i pe cel al descentralizrii serviciilor publice. Acest principiu administrativ general cunoate dezvoltri specifice n materie de urbanism. Astfel, descentralizarea const n aceast privin n faptul c principalele documentaii i premise de urbanism sunt aprobate de autoritile publice locale dup cum urmeaz : planul urbanistic zonal, planul urbanistic de detaliu i regulamentul local de urbanism sunt
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 70 din 17 februarie 2000. Republicat n temeiul art. II din Legea nr. 159/1999, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 512 din 22 octombrie 1999, dnduse articolelor o nou numerotare. Legea proteciei mediului nr. 137/1995 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 304 din 30 decembrie 1995 i a mai fost modificat prin Hotrrea Guvernului nr. 314/1998, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 221 din 17 iunie 1998.
7

elaborate i aprobate de consiliile judeene sau locale, respectiv Consiliul General al Municipiului Bucureti, iar autorizaiile de construire se elibereaz de ctre delegaiile permanente ale consiliilor judeene, de primarul general al municipiului Bucureti sau de primari (conform anexei i art.4 din Legea 50/19918). In acelai timp, statul, administraia juridic local nu au renunat la toate prerogativele lor. Pe lng faptul c Parlamentul aprob Planul de amenajare a teritoriului naional, elaborat i avizat de Guvern, acesta din urm adopt i Regulamentul general de urbanism. De asemenea, Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului avizeaz documentaiile de urbanism, aprobate apoi de autoritile publice locale. In sfrit, organele statului asigur realizarea reglementrilor juridice n domeniu.

4. Funcia dreptului urbanismului

i funciile ndeplinite n vederea atingerii scopurilor specifice reprezint un criteriu, cu pondere diferit, n prefigurarea dimensiunilor unei ramuri de drept. Acest lucru este valabil i n privina dreptului urbanismului. Astfel, se consider c acesta are ca funcie general determinarea i ncadrarea posibilitilor de utilizare a solului edictnd reguli juridice, fiind n prezena unei ''poliii administrative". In acest context primordial rmne stabilirea naturii regulilor de urbanism pe calea diferenierii sale de celelalte reguli de poliie de urbanism i sublinierea coninutului i finalitii specifice. Referitor la coninut, acesta reprezint regulile generale i servituile de utilizare a solului. In privina celui de-al doilea criteriu, finalitatea dreptului urbanismului este dificil de desprins i identificat datorit diversitii i complexitii sale. Legea romn tace n legtur cu aceast problem. Codul francez al urbanismului enumera (n art. 110): amenajarea cadrului de via, asigurarea, fr discriminare, populaiilor existente i celor viitoare a condiiilor de habitat, de ocupare i a resurselor sale, gestionarea solului n mod economicos, asigurarea proteciei mediilor naturale i peisajelor, precum i securitatea i salubritatea public i de a promova echilibrul ntre populaiile rezidente n zonele urbane i zonele rurale. Rezult deci c legalitatea regulii de utilizare a solului din punctul de vedere al poliiei de urbanism este subordonat condiiei ca aceasta s urmreasc un scop de urbanism. Astfel, identificate, regulile de urbanism se disting de celelalte reguli care afecteaz utilizarea solului, fie ntruct acestea nu au un coninut de urbanism, fie c nu urmresc o finalitate de urbanism.

PUBLICAT N : MONITORUL OFICIAL NR. 933 din 13 octombrie 2004. Republicat n temeiul art. II alin. (1) din Legea nr. 199/2004 pentru modificarea i completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 487 din 31 mai 2004, dndu-se textelor o nou numerotare. 10
8

CAPITOLUL III
IZVOARELE DREPTULUI URBANISMULUI
1. Noiuni generale si categorii de izvoare
Izvoarele dreptului urbanismului nu sunt fundamental diferite de cele ale altor ramuri de drept. Din punct de vedere metodologic vom aborda ca atare categoriile actelor normative n raport cu fora i semnificaia lor juridic. a) Constituia Legea fundamental din 8 decembrie 1991 modificata si completata prin legea de revizuire nr.429/2003, nu abordeaz n mod expres problemele urbanismului, lsnd legilor ordinare aceast sarcin. Totui, prevederile privitoare la organizarea administrativ, domeniul public i restriciile impuse dreptului de proprietate au implicaii n aceast materie. Astfel, art. 3, privind 'Teritoriul", stabilete, ntre altele, c acesta este inalienabil organizat sub aspect administrativ, n comune, orae i judee i c, n condiiile legii, unele orae sunt declarate municipii. Totodat, prin art. 14 drept capital a Romniei este stabilit Municipiul Bucureti. Referitor la limitrile dreptului de proprietate, art. 41 din Constituie consacr o serie de reguli cu aplicare i n domeniul dreptului urbanismului. Astfel: cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai in condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internaionale la care tara noastr este parte, pe baza de reciprocitate, precum si prin motenire legala (art. 44, alin.2); - nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire (art. 44, alin.3); pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile statului (art. 44, alin.5); - dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului (art. 44, alin.7). Restrngerea exerciiului acestor drepturi i liberti trebuie s fie proporional cu situaia care a determinat-o i nu poate atinge existena dreptului sau a libertii fundamentale n cauz. In privina celei de-a treia categorii de dispoziii constituionale cu incidene n materie, acestea sunt cuprinse n art.136 din legea fundamental, care, printre altele, stabilesc bunurile care fac obiectul
11

exclusiv al proprietii publice (bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaie, spaiul aerian etc.), caracterul lor inalienabil i modul de administrare, concesionare ori nchiriere. b) Legea Este des ntlnit ca izvor al dreptului urbanismului, chiar dac sunt rare cazurile n care legiuitorul stabilete el nsui reguli de fond. De obicei, acesta se mrginete la a abilita autoritile nvestite cu putere de a emite reglementri juridice s edicteze aceste reguli, preciznd, eventual, principiile procedurilor de urmat. In prezent, unele legi reglementeaz direct aspecte care intereseaz afectarea i amenajarea spaiului urban, precum : Legea nr. 18/1991 9 a fondului funciar, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea construciilor, Legea nr.33/1994 10 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, Legea nr. 10/1995 11 privind calitatea n construcii, Legea nr.71/1996 12 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naional - Seciunea I Ci de comunicaii, Legea nr. 171/1997 13 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naional - Seciunea a II - a - Apa etc. Codul civil romn14 cuprinde o serie de norme cu privire la domeniul public care intereseaz dreptul urbanismului. Astfel, unele bunuri ale domeniului public sunt enumerate n art. 476 Codul civil, chiar dac formulrile sunt oarecum nvechite, iar reairnul general al servituilor (art. 576 - 589) se aplic i n materia urbanismului, cu unele particularizri. c) Actele guvernamentale Conform art. 108 din Constituie, Guvernul adopt hotrri (pentru organizarea executrii legii) i ordonane (emise n temeiul unei legi
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 1 din 5 ianuarie 1998. Republicat n temeiul art. VII din Legea nr. 169 din 27 octombrie 1997, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 299 din 4 noiembrie 1997, dndu-se textelor o nou numerotare. Menionm c Legea nr. 169/1997 conine i unele articole proprii, numerotate de la II la V, care nu au fost ncorporate n textul republicat al Legii nr. 18/1991 i care sunt reproduse n nota de la pag. 16. Legea nr. 18 din 19 februarie 1991 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 37 din 20 februarie 1991 i a mai fost modificat prin Legea nr. 29 din 21 martie 1991, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 59 din 22 martie 1991, prin Ordonana Guvernului nr. 23 din 21 august 1992, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 213 din 28 august 1992 (aprobat prin Legea nr. 114 din 18 noiembrie 1992, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 311 din 30 noiembrie 1992), prin Ordonana Guvernului nr. 46 din 12 august 1994, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 241 din 29 august 1994 (aprobat prin Legea nr. 132 din 22 decembrie 1994, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 359 din 23 decembrie 1994), prin Ordonana Guvernului nr. 20 din 4 august 1995, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 184 din 15 august 1995 (aprobat prin Legea nr. 104 din 16 noiembrie 1995, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 270 din 21 noiembrie 1995), prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 5 din 31 august 1996, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 207 din 2 septembrie 1996 (aprobat prin Legea nr. 47 din 4 aprilie 1997, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 58 din 8 aprilie 1997) i prin Ordonana Guvernului nr. 57 din 28 august 1997, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 225 din 30 august 1997. 10 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 139 din 2 iunie 1994 11 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 12 din 24 ianuarie 1995 12 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 166 din 29 iulie 1996 13 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 325 din 24 noiembrie 1997 14 Codul Civil a fost decretat la 26 noiembrie 1864, promulgat la 4 decembrie 1864 i pus n aplicare la 1 decembrie 1865. 12
9

speciale de abilitare, n limitele i n condiiile prevzute de acestea). Dintre hotrrile guvernamentale care constituie izvor al dreptului urbanismului menionm, n primul rnd, pe cele referitoare la organizarea i funcionarea ministerului de resort ori a altor structuri cu competene n materie precum : Hotrrea Guvernului nr.507/1997 15, H.G.nr.906/2001 16 privind Consiliul Interministerial de Avizare Lucrri Publice de Interes Naional i Locuine Sociale, cele referitoare la domenii specifice si aici amintim H.G nr. 766/199717 pentru aprobarea unor regulamentari privind calitatea n construcii, H.G.nr.31/1996 18 pentru aprobarea metodologiei de avizare a documentaiilor de urbanism privind zone i staiuni turistice i a documentaiilor tehnice privind construcii din domeniul turismului. Un loc aparte l ocup, n acest context, Regulamentul general de urbanism, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 525/1996 19. In msura n care reglementeaz aspecte ale amenajrii oraelor i ordonanele guvernamentale au calitatea de izvor al dreptului urbanismului, numrul lor meninndu-se, pn n prezent, relativ restrns. Este vorba, de exemplu, de Ordonana nr.20/1994 20 privind msuri pentru reducerea riscului seismic al construciilor existente ori de Ordonana nr.129/1998 21 privind declararea ca zon de interes naional a unui ansamblu din perimetrul central al Municipiului Bucureti, incluznd Noul Centru Civic i Centrul Istoric, i stabilirea condiiilor de realizare a investiiilor pentru ansamblul urbanistic din aceast zon. Alturi de aceste acte guvernamentale o contribuie important o au ordinele i instruciunile ministerelor, ca de exemplu, Ordinele Ministrului transporturilor nr.49/1998 22 pentru aprobarea Normelor tehnice privind proiectarea i realizarea strzilor n localitile urbane i nr. 50/1998 pentru aprobarea Normelor tehnice privind proiectarea i realizarea strzilor n localitile rurale, Ordinul nr.91/1991 23 al Departamentului pentru Urbanism i Amenajarea Teritoriului prin care s-au aprobat formularele, procedura de autorizare i coninutul documentaiilor prevzute de Legea
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 247 din 22 septembrie 1997 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 596 din 21 septembrie 2001 17 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 352 din 10 decembrie 1997 18 PUBLICATA N: MONITORUL OFICIAL NR. 22 din 30 ianuarie 1996 19 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 856 din 27 noiembrie 2002. Republicat n temeiul art. II din Hotrrea Guvernului nr. 855/2001, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 576 din 14 septembrie 2001. Hotrrea Guvernului nr. 525 din 27 iunie 1996, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 149 din 16 iulie 1996, a fost rectificat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 199 din 26 august 1996 i a fost modificat i completat prin Hotrrea Guvernului nr. 789 din 2 decembrie 1997, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 356 din 15 decembrie 1997, prin Hotrrea Guvernului nr. 59 din 4 februarie 1999, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 55 din 8 februarie 1999, prin Hotrrea Guvernului nr. 960 din 18 noiembrie 1999, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 567 din 19 noiembrie 1999 i prin Hotrrea Guvernului nr. 855 din 30 august 2001, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 576 din 14 septembrie 2001. 20 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 665 din 23 octombrie 2001. Republicat n temeiul art. IV din Legea nr. 460/2001 pentru modificarea i completarea Ordonanei Guvernului nr. 20/1994 privind msuri pentru reducerea riscului seismic al construciilor existente, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 428 din 31 iulie 2001, dndu-se textelor o nou numerotare. Ordonana Guvernului nr. 20/1994 a mai fost republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 150 din 15 aprilie 1998 i ulterior modificat prin Ordonana Guvernului nr. 12/1999, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 36 din 29 ianuarie 1999 (aprobat i modificat prin Legea nr. 12/2000, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 101 din 8 martie 2000) i prin Legea nr. 460/2001. 21 Respinsa prin LEGEA Nr. 539 din 25 noiembrie 2004, PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 1130 din 30 noiembrie 2004 22 PUBLICATE N: MONITORUL OFICIAL NR. 138 din 6 aprilie 1998 23 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 228 din 14 noiembrie 1991 13
15 16

nr. 50/1991, Ordinul MLPAT nr. 63/1998 24 privind obligaia afirii la loc vizibil a panoului de identificare a investiiei, etc. d) Actele autoritilor publice locale In sfrit, hotrrile cu caracter normativ ale consiliilor judeene i locale, emise n exercitarea atribuiilor de aprobare a orientrilor generale i, respectiv, a programelor de dezvoltare urbanistic i amenajare a teritoriului conferite de Legea nr. 215/2001 25 privind administraia public local constituie izvoare ale dreptului urbanismului. Aa, de pild, prin asemenea acte normative se aprob planul urbanistic general i zonal i regulamentele aferente. Izvoarele reglementare propriu-zise de drept a urbanismului, prezint unele particulariti. Acestora le revine sarcina de a stabili marea majoritate a regulilor de fond n materie. De cele mai multe ori, textului reglementrii i este asociat un document grafic (o hart de detaliu) care precizeaz cmpul de aplicare a prevederilor edictate, n teren. Relativ rar regulile de fond sunt edictate la nivel naional, precum cele cuprinse n regulamentul general de urbanism, elaborat de ctre ministerul de resort, pe baza principiilor generale ale activitii de urbanism, i amenajare a teritoriului stabilite prin lege. Jurisprudena administrativ i, n mod accesoriu, cea civil i penal este puin abundent i practic nesemnificativ n dreptul urbanismului din Romnia. Ea se reduce mai ales la domeniul autorizaiilor de construire.

2. Formarea istoric a dreptului urbanismului n Romnia


Din punct de vedere istoric, evoluia reglementrilor n materie de urbanism este strict legat de ritmul de urbanizare. Puterile publice au intervenit adeseori pentru a putea face fa problemelor din ce n ce mai complexe puse de dezvoltarea urban. Dreptul urbanismului nu a cunoscut reglementri semnificative n Romnia dect dup primul rzboi mondial. Dup cea de-a doua conflagraie mondial, reglementrile i planificarea urban s-au nscris n cadrul viziunii generale privind dezvoltarea economico-social. In privina proprietii funciare, dup ce Constituia din 186626 limitase cazurile de expropriere la trei, Constituia din
24 25

PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 345 din 11 septembrie 1998 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 204 din 23 aprilie 2001. Ordonana de urgen a Guvernului nr. 74/2001, aprobat cu modificri prin Legea nr. 738/2001. Modificri ulterioare : Legea nr.738/2001, Legea nr. 216/2002, Legea nr.161/2003, Legea nr.141/2004, Rectificarea publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 410 din 7 mai 2004. 26 Constituia este redactat dup modelul Constituiei din 25 februarie 1835 a regatului Belgian; a suferit ns mai multe modificri prin legile de la 13 octombrie 1879 i 8 iunie 1884. Prin cea dinti i s-a revizuit mult discutatul art. 7, care i astzi nc provoac multe discuii, iar prin a doua lege, i s-a modificat art. 1, 24, 40, 44, 45, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 68, 69, 70, 71, 72, 75, 77, 78, 105, 118, 121, 122, 131 i 133. Prin Legea de la 8 iunie 1884 s-a adugat la Constituie i art. 133 numit articol adiional, prin care se dispune aplicarea Constituiei, prin legi speciale, i n partea Romniei de peste Dunre, n Dobrogea. De asemenea, prin Legea din 1 martie 1913 i Regulamentul su din 25 aprilie 1913 s-au instituit Curi cu jurai n oraele Tulcea i Constana, pentru judecarea crimelor ordinare i a delictelor politice i de pres. nainte de 1 iulie 1866, data promulgrii acestei Constituii, Legea fundamental a rii era "Conveniunea de la Paris" din 7/19 august 1858, completat prin "Statutul" din 2 iulie 1864. 14

192327 a decretat c autoritatea public, pe baza unei legi, este n drept a se folosi de subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a se dezduna pagubele aduse plantaiilor, cldirilor i lucrrilor existente. La cazurile de expropriere se adugau acum cele de interes militar, cultural i cele impuse de interesele generale ale statului. Legea de unificare administrativ din 14 iunie 1925 a impus comunelor ntocmirea planurilor de sistematizare, avndu-se n vedere dezvoltarea pe care ar putea s o ia un centru de populaie sau diferitele sale servicii ntr-un viitor mai apropiat sau ndeprtat. Concepia planului de sistematizare a oraelor se bazeaz pe determinarea cu precizie a unei linii maxime de dezvoltare a acestora sau, pentru o mai mare siguran, trebuie transformat ntr-o zon plantat n jurul oraelor. Odat fixat raza maxim a localitii, urmeaz ordonarea ei intern. Prin legea de unificare administrativ, comunele, municipiile reedin sau nereedin, ori comunele airale erau obligate s stabileasc n termen de patru ani de la promulgare dac nu aveau deja ntocmite, dup importan i mijloacele de care dispuneau, planuri generale de sistematizare care trebuiau s aib n vedere satisfacerea tuturor cerinelor de ordin edilitar. Art. 69 din aceast lege stabilea autoritile nsrcinate cu ntocmirea acestor planuri: n comunele urbane sau n cele rurale nereedine, o comisie special instituit n urma propunerii consiliului comunal; n comunele suburbane, serviciul tehnic al localitii care supunea planul aprobrii consiliului comunal. Legea mai stabilea o serie de garanii pentru ca planul de sistematizare s rspund ct mai bine nevoilor locale i generale de amenajare a localitilor. De asemenea, toi locuitorii comunelor aveau posibilitatea s fac ntmpinri asupra proiectului de plan ce se depuneau la dosarul cauzei spre a fi verificate i soluionate de autoritatea superioar de control i tutel, respectiv Consiliul superior administrativ. Aprobarea planului de sistematizare se fcea printr-o decizie prefectoral publicat n monitorul judeului, bazat pe avizul delegaiei permanente judeene pentru comunele nereedin i printr-o decizie ministerial bazat pe avizul consiliului superior administrativ pentru comunele reedin de jude. Principalul efect al acestor acte administrative era c toate terenurile sau construciile care erau atinse de planul de sistematizare erau declarate de utilitate public, urmnd ca treptat, pe msura executrii, s se ndeplineasc formele de expropriere pentru fiecare proprietar n parte. Lucrrile fcute fr autorizaia impus de lege erau desfiinate de autoritatea comunal. Planul de sistematizare se execut prin planul de aliniere si documentele care se refereau la modul de amplasare a construciilor dintr-o localitate. Prin ele se impuneau o serie de restricii exerciiului dreptului de proprietate. Tot n vederea executrii planului de sistematizare comunelor li se recunotea dreptul i li se stabilea obligaia de a ntocmi regulamente de edilitate comunal. Dup cel de-al doilea rzboi mondial problemele de amenajare a
27

PUBLICATA IN: MONITORUL OFICIAL NR. 282 din 29 martie 1923 15

teritoriului i urbanism s-au nscris n cadrul politicii generale de planificare economico-social promovate de regimul politic. Prin Legea nr. 58/1974 28, privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale i Programul naional de sistematizare a teritoriului i localitilor urbane i rurale se urmrea restrngerea perimetrelor construibile ale localitilor la "strictul necesar i folosirea optim a pmntului". Astfel, sistematizarea localitilor urbane, n conceptul legii, trebuie s asigure dezvoltarea armonioas a acestora n corelare cu teritoriul nconjurtor i cu reeaua general a localitii, restrngerea perimetrelor construibile, utilizarea complet a terenurilor, precizarea regimului de nlime i densitate a construciilor, stabilirea zonelor funcionale, amplasarea raional a unitilor economice, a construciilor de locuit i social-culturale, a spaiilor plantate i de agrement, echiparea tehnico-edilitar, mbuntirea circulaiei i transportului n comun. In anexa legii erau reglementate avizarea i aprobarea documentaiilor de sistematizare. Instrumentele de baz n desfurarea activitii de sistematizare erau schiele de sistematizare a localitilor, detaliile de sistematizare i studiile de amplasament. Legea nr. 59/1974 29, cu privire la fondul funciar, a reglementat modul de administrare, gospodrire i utilizare a pmntului, ntr-o concepie restrictiv, indicii sintetici privind gradul de ocupare cu construcii a terenurilor fiind considerai "limite minime". Legea nr.37/1975 30 privind sistematizarea, proiectarea i realizarea arterelor de circulaie n localitile urbane i rurale a definit principalele probleme ce urmau a fi urmrite n ntreaga activitate de sistematizare, proiectare i realizare a arterelor de circulaie din interiorul localitilor urbane i rurale, precum i modul de amplasare a construciilor, de locuit i social-culturale, n raport cu arterele de circulaie. Aceste reglementri s-au completat cu Legea drumurilor nr. 13/1974 31 i Legea pentru stabilirea normelor privind proiectarea, construirea i modernizarea drumurilor. Unele reglementri cu incidene asupra amenajrii urbane au avut i Legea nr. 29/1975 privind organizarea i sistematizarea zonelor i platformelor industriale, precum i proiectarea i realizarea obiectivelor de investiii ori Legea nr. 9/1973 32 privind protecia mediului nconjurtor. In sfrit, dup decembrie 1989 o serie de acte normative anterioare au fost abrogate expres ori tacit, total sau parial. Noi reglementri au intrat n vigoare, precum Legea nr. 18/1991, a fondului funciar, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor, n frunte cu Legea amenajrii teritoriului care se afl n stare de proiect.
PUBLICAT N: BULETINUL OFICIAL NR. 135 din 1 noiembrie 1974, abrogata de DECRET - LEGE Nr. 1 din 26 decembrie 1989, PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 4 din 27 decembrie 1989 29 PUBLICATA N: BULETINUL OFICIAL NR. 138 din 5 noiembrie 1974. Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar, adoptat de Marea Adunare Naional la 29 octombrie 1974 i publicata n Buletinul Oficial al Republicii Socialiste Romnia, Partea I, nr. 138 din 5 noiembrie 1974, a fost modificat i completat prin Decretul Consiliului de Stat nr. 258/1982, publicat n B. Of. nr. 64 din 12 iulie 1982. 30 PUBLICAT N: BULETINUL OFICIAL NR. 82 din 6 septembrie 1978. Republicata n temeiul art. II din Decretul Consiliului de Stat nr. 247 din 10 iulie 1978, publicat n Buletinul Oficial al Republicii Socialiste Romnia, Partea I, nr. 59 din 13 iulie 1978. Legea nr. 37/1975 a fost publicat n Buletinul Oficial nr. 123 din 26 noiembrie 1975, in prezent abrogata de ORDONAN Nr. 43 din 28 august 1997 privind regimul juridic al drumurilor, PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 221 din 29 august 1997 31 PUBLICATA N: BULETINUL OFICIAL NR. 107 din 31 iulie 1974, in prezent abrogata de ordonana nr.43/1997 32 PUBLICATA N: BULETINUL OFICIAL NR. 91 din 23 iunie 1973 16
28

3. INSTITUIILE URBANISMULUI
Formularea i aplicarea unor politici n domeniul amenajrii teritoriului i urbanismului au reclamat, n acelai timp, i o reacie specific la nivelul instituiilor. Astfel, pe de o parte a fost nevoie de o adaptare a structurilor administrative teritoriale la particularitile acestei noi materii de aciune politico-administrativ, iar, pe de alta, de crearea i afirmarea unor instituii specifice. In privina primului aspect, problemele urbanismului au favorizat descentralizarea administraiilor publice locale. Referitor la structurile noi, specifice, acestea se caracterizeaz printr-un grad deosebit de '"tehnicizare", care prevaleaz n faa aciunii i actului administrativ de tip clasic. 3.1. Apariia i evoluia preocuprilor administraiei n materie de urbanism Aspectele instituionale privind urbanismul, n sens modern, se ntlnesc n Romnia nc din Regulamentele organice (1831) prin care se instituie "sfaturile oreneti", avnd ca atribuii principale administrarea i gospodrirea oraului n cele mai diverse domenii, printre care i cele legate de pavarea i iluminatul localitilor, politica urbanistic de nfrumuseare a acestora, etc. Chiar dac recunoteau, ntr-o anumit msur, "autonomia local", Regulamentele menin obtile, adic proprietatea particular. Nevoia acordrii de personalitate juridic localitilor urbane s-a numrat printre obiectivele programelor Revoluiei de la 1848, idee care avea s fie concretizat prin Legea pentru nfiinarea consiliilor judeene i Legea comunal din aprilie 1864 33. Prin Legea pentru unificarea administrativ din 1924, planurile de sistematizare erau n sarcina "serviciului tehnic " al comunei. La nivelul administraiei publice centrale, existent n perioada interbelic "departamentul lucrrilor publice", ataat diverselor ministere (mai ales de cel al transporturilor i comunicaiilor) avea unele incidene i n materie de urbanism. Totui, aa cum se poate remarca, n privina autoritilor locale s-a pstrat mult timp practica organismelor colective de specialitate care soluionau toate problemele unitilor administrativteritoriale, indiferent de natura acestora. Dup 1974, politica urbanistic s-a integrat strategiei generale de dezvoltare planificat i hipercentralizat a rii. In acelai timp, asistm la o multiplicare a structurilor cu aplicaii n domeniu, la o suprapunere a competenelor, n ciuda fenomenelor de centralizare excesiv, alturi de organele administrative aprnd i cele cu dubl natur, "de partid i de stat" ori cele cu coordonare interministerial. Sub regimul Legii nr.58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale nu mai puin de 10 "organe centrale ale puterii de stat" aprobau, adoptau sau vizau actele normative i proiectele de sistematizare pentru teritoriul naional, teritoriul judeelor, municipiilor i perimetrele construibile. Li se adugau "organele locale ale puterii de stat", care "organizau i asigurau transpunerea n practic a politicii n domeniul sistematizrii teritoriului, a localitilor urbane i rurale, a gospodririi
33

PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 181 din 15 august 1864 17

fondului funciar" (nu mai puin de 12 la numr). Atribuii semnificative aveau, la nivel central, Comitetul pentru Problemele Consiliilor Populare i Comisia pentru Sistematizare. La nivel local, pe lng comitetele executive ale comisiilor populare judeene i al Municipiului Bucureti funcionau Comisiile de sistematizare. In aceste consilii existau secii de arhitectur i sistematizare. Asemenea organisme funcionau pe lng i n cadrul comitetelor executive ale consiliilor populare, municipale, oreneti i comunale. Dup decembrie 1989 s-a optat pentru constituirea unui organism de specialitate, care s recupereze i s coordoneze competenele privind urbanismul i amenajarea teritoriului. Astfel, prin decretul CFSN nr.31 din 8 ianuarie 1990 34 a fost nfiinat Comisia Naional pentru Urbanizarea i Amenajarea Teritoriului (CNUAT) care s-a organizat i a funcionat conform Decretului CFSN nr.220 din 11 mai 199035. Potrivit acestui act normativ, Comisia era organ central de specialitate al administraiei de stat care ndeplinete rolul de serviciu public" i avea funcii de elaborare, sintez, coordonare i avizare la nivel naional, de orientare i control, la nivel local (art.l), desfurarea activitii de concepere, organizare, proiectare, construire i ntreinere a codului n care se desfoar viaa colectivitilor umane, urmrind, pe baza soluiilor tiinifice, tehnice, funcionale i estetice ale construciilor i amenajrilor din localitate, mbuntirea calitii vieii populaiei, protecia mediului, sporirea eficienei economice i sociale a localitilor (art.2). Ulterior s-a adoptat formula unui "minister al lucrrilor publice i amenajrii teritoriului" conceput ca "organ central al puterii executive care exercit administraia public n domeniul construciilor, lucrrilor publice, urbanismului i amenajrii teritoriului". In cadrul acestor ministere s-a organizat i a funcionat un departament pentru urbanism i amenajarea teritoriului avnd n subordine inspecii teritoriale. 3.2. Instituiile actuale ale urbanismului n Romnia a) Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului - este organizat i funcioneaz conform Hotrrii Guvernului nr. 456 din 29 iulie 1994, modificat i completat prin HG nr. 507/1997. Acesta este definit drept "organul administraiei publice centrale de specialitate, care aplic strategia dezvoltrii i politica Guvernului n domeniile amenajrii teritoriului, urbanismului, lucrrilor publice i construciilor, cu respectarea autonomiei locale". Atribuiile sale vizeaz, printre altele, asigurarea elaborrii Planului de amenajare a teritoriului naional "ca sintez a politicilor i planurilor sectoriale i locale de amenajare a teritoriului", stabilirea, mpreun cu autoritile administraiei publice centrale i locale care au atribuii n domeniu, de msuri pentru protejarea zonelor cu valoare istoric, arhitectural sau peisagistic, colaborarea cu autoritile judeene i locale la elaborarea studiilor i programelor referitoare la dezvoltarea urban i rural, construcia de locuine i lucrri tehnico-edilitare n vederea utilizrii politicii sectoriale din
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 5 din 9 ianuarie 1990, ABROGAT PRIN LEGEA Nr. 7 din 8 ianuarie 1998, PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 9 din 13 ianuarie 1998 35 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 66 din 12 mai 1990, ABROGAT DE LEGEA Nr. 120 din 7 iulie 2000, PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 324 din 12 iulie 2000 18
34

aceste domenii, colaborarea cu coordonatorii cadastrului general stabilit prin lege, pentru organizarea i realizarea cadastrului imobiliar-edilitar. In sfrit, organizeaz activitatea de cercetare tiinific de interes public n domeniile amenajrii teritoriului, urbanismului i pentru creterea stabilitii, siguranei construciilor i proteciei antiseismice, organizeaz elaborarea, avizarea i aprobarea normativelor, prescripiilor i reglementrilor tehnice pentru domeniile sale de activitate, organiznd i controlul privind aplicarea acestora. Totodat, MLPAT exercit controlul de stat din domeniul construciilor, lucrrilor publice, urbanismului i amenajrii teritoriale, privind respectarea regimului de autorizare a construciilor, precum i aplicarea sistemului calitii cu privire la proiectarea, executarea, exploatarea i postutilizarea construciilor prin intermediul Inspeciei de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului. Aceasta este alctuit dintr-o inspecie central i inspecii judeene i a municipiului Bucureti, care funcioneaz ca servicii publice descentralizate. b) Inspecia de stat n construcii, lucrri publice, urbanism si amenajarea teritoriului Potrivit actelor normative constitutive (Hotrrea Guvernului nr. 507/1997 care a aprobat i Regulamentul su de organizare i funcionare) Inspecia exercit controlul de stat cu privire la respectarea regimului de autorizare a construciilor i la aplicarea unitar a prevederilor sistemului calitii n construcii, n toate etapele i componentele acestuia. In cadrul MLPAT este organizat ca inspecie central, iar n plan teritorial funcioneaz, ca servicii publice descentralizate ale ministerului, inspeciile n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului, judeene, respectiv a municipiului Bucureti. Inspecia ndeplinete atribuii generale (precum organizarea i conducerea ntregii activiti de stat n privina disciplinei n urbanism i amenajarea teritoriului i calitii n construcii, efectuarea de controale de importan major, proprii sau n colaborare cu alte organe ale statului, propune coreciile necesare componentelor sistemului calitii n construcii etc.) i, respectiv, atribuii speciale (stabilirea sistemului de aplicare unitar a prevederilor legale n domeniile sale de activitate, elaborarea sau avizarea metodologiilor, instruciunilor i procedurilor de inspecie, efectueaz inspecii referitoare la componentele sistemului calitii n construcii i cu privire la autorizarea executrii construciilor etc. c) Inspeciile n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului judeene, respectiv a municipiului Bucureti, Sunt n subordinea Inspeciei de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului, funcioneaz ca servicii publice descentralizate ale ministerului, la nivel de direcie, i sunt conduse de ctre un inspector ef. Ele ndeplinesc, n plan judeean, atribuiile specifice ale Inspeciei centrale. d) Administraia public local Prin art.121 alin.2 din Constituie care stabilete faptul c consiliile locale i primarii sunt autoriti administrative autonome care rezolv treburile publice din comune i orae, ale Legii nr. 215/2001, administraiei publice locale i s-a recunoscut plenitudinea de competen n privina
19

problemelor localitilor n cauz. Referitor la domeniul urbanismului, consiliile locale aprob, n condiiile legii, planurile de organizare i de dezvoltare urbanistic a localitilor din componena unitilor administrativteritoriale, precum i de amenajare a teritoriului i msurile necesare realizrii acestora. Tot ele elaboreaz i aprob planurile urbanistice generale i regulamentele locale de urbanism ale localitilor. Conform legii administraiei publice locale primarul asigur elaborarea regulamentului local de urbanism i a documentaiilor de urbanism i amenajarea teritoriului i le supune aprobrii consiliului local. Tot el emite avizele i autorizaiile prevzute de lege. In sfrit, consiliul judeean stabilete orientrile generale privind organizarea i dezvoltarea urbanistic a localitilor, precum i amenajarea. Ca atare, n afara problemelor de amenajare i urbanism stabilite expres n competena lor, autoritile publice locale au plenitudine de atribuii n gestionarea teritoriului i a localitilor (adic totalitatea aciunilor de organizare, conservare i dezvoltare a acestora ndreptate ctre realizarea unei stri fizice i funcionale corespunztoare necesitilor colectivitilor umane n conformitate cu prevederile documentaiilor de urbanism aprobate). In acest sens, administraia public local asigur gestionarea tuturor terenurilor i construciilor cuprinse n limitele administrativ-teritoriale stabilite potrivit legii. e) Alte organisme cu atribuii n materie de urbanism Alturi de aceste structuri administrative sunt o serie de alte organisme guvernamentale sau neguvernamentale care concur la promovarea i realizarea politicilor i reglementrilor de urbanism. Din prima categorie fac parte o serie de consilii, cu caracter interdepartamental (Consiliul interministerial de avizare lucrri publice de interes naional i locuine sociale, Centrul naional pentru aezri umane), ori cu rol consultativ (Consiliul tehnic superior, Consiliul pentru calitatea n construcii) i comisii (Comisia zonelor protejate constante, Comisia de agrement tehnic n construcii, Comisia naional de atestare a mainilor i echipamentelor tehnologice n construcii). Printre organismele neguvernamentale care colaboreaz cu administraia de urbanism se numr: Uniunea Arhitecilor, Asociaia Profesional a Urbanitilor, Uniunea Artitilor Plastici i alte organizaii tiinifice, profesionale i de creaie. - Centrul naional pentru aezri umane (habitat) nfiinat prin Hotrrea Guvernului nr.711/2001 36, sub patronajul primului ministru, Centrul naional pentru aezri umane (habitat) are ca atribuii principale elaborarea i aplicarea strategiei naionale a locuirii. Conceput ca un organism interdepartamental, Centrul reprezint Romnia n relaiile internaionale n domeniu i prin secretariatul su asigur legtura cu Comisia ONU pentru aezri umane i Centrul Naiunilor Unite pentru aezri umane (habitat). Secretariatul centrului se organizeaz ca o direcie de specialitate n cadrul Departamentului pentru Urbanism i Amenajare a Teritoriului al MLPAT. - Consiliul Interministerial de Avizare Literari Publice de Interes Naional i Locuine Sociale (CIALPINLS) nfiinat i funcionnd n baza H.G.nr.906/2001 37, Consiliul este "organizat
36 37

PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 442 din 7 august 2001 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 596 din 21 septembrie 2001 20

pentru asigurarea unei concepii unitare a politicii statului de echipare cu construcii a teritoriului naional". El are ca atribuii principale analizarea i avizarea studiilor de fezabilitate a lucrrilor publice, finanate de la bugetul de stat sau de importan deosebit i de interes naional etc. Emite avizul final care certific necesitatea i oportunitatea investiiei, compatibilitatea avizelor i acordurilor prealabile i ndeplinirea criteriilor privind durabilitatea i sigurana n utilizarea lucrrilor publice. Secretariatul CIALPINLS este organizat n cadrul Direciei de avizare lucrri publice a MLPAT. - Consiliul tehnic superior nfiinat prin Hotrrea Guvernului nr. 507/1997 (de modificare i completare a HG nr. 456/1994) Consiliul tehnic superior este organ tehnicotiinific de specialitate al MLPAT, cu rol de consultan, format din personaliti marcante n domeniu. Este organizat pe comisii de specialitate n domeniile: politici macroeconomice sectoriale; coordonarea activitii de atenuare a efectelor seismelor asupra construciilor; urbanism i amenajarea teritoriului; calitate; lucrri edilitare etc. Componena, atribuiile i relaiile de funcionare ale Consiliului sunt stabilite prin ordin al ministrului lucrrilor publice i amenajrii teritoriului. - Comisia Zonelor Protejate Construite - (instituit prin Ordinul conjunct al ministrului lucrrilor publice i amenajrii teritoriului nr. 7358/28.10.1998 38 i ministrului culturii nr. 1442/14.10.1996) este o comisie comun a celor dou ministere cu atribuii de avizare a documentaiilor de amenajare a teritoriului i a celor de urbanism, dup o procedur special. Astfel, fac obiectul avizului comisiei : seciunile Planului de amenajare a teritoriului naional n vederea corelrii prevederilor strategiilor, la nivel naional, planurile de amenajare a teritoriului zonal, elaborate pentru teritorii ce dein monumente istorice de valoare naional excepional sau de valoare naional, planul de amenajare a teritoriului judeean i Planul de amenajare a teritoriului al municipiului Bucureti n vederea identificrii teritoriilor cu regim special de protecie, planurile de amenajare a teritoriului interorsenesc sau intercomunal al oraelor i comunelor, care cuprind monumente istorice de valoare naional excepional sau naional i planurile de amenajare a teritoriului municipal, orenesc sau comunal al unitilor administrativ-teritoriale ce conin asemenea obiective, n privina scopului urmrit prin avizare acesta const n identificarea i delimitarea preliminar a zonelor protejate construite de interes naional, aferente monumentelor istorice de valoare naional excepional, precum i a celor de valoare naional i corelarea strategiilor i prioritilor de dezvoltare a teritoriului cu principiile i politicile de protecie, conservare i punere n valoare a monumentelor istorice i a zonelor de protecie. Documentaiile de urbanism sunt avizate din perspectiva necesitii instituirii statutului de zon protejat construit de interes naional, delimitrii teritoriilor care beneficiaz de un regim special de protecie i a subzonelor componente cu grade diferite de protecie i stabilirii restriciilor i reglementrilor, a regulilor de ocupare a terenurilor, a condiiilor de conformare i amplasare a construciilor din cadrul zonelor protejate de interes naional. Ca atare, fac
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 347 din 19 decembrie 1996, in prezent abrogat de HOTRRE Nr. 723 din 3 iulie 2002, privind nfiinarea Comisiei interministeriale pentru zone construite protejate, PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 520 din 18 iulie 2002 21
38

obiectul avizrii Comisiei Zonelor Construite Protejate: planurile urbanistice generale i regulamentele locale aferente, pentru unitile administrativteritoriale ce cuprind monumente istorice de valoare excepional sau de valoare naional; planurile urbanistice zonale i regulamentele de urbanism aferente, planurile urbanistice de detaliu, elaborate n vederea efecturii operaiunilor de urbanism i a lucrrilor de orice natur desfurate n zonele de valoare naional excepional sau de valoare naional, sau zonele lor de protecie.

CAPITOLUL IV
REGIMUL REGULILOR DE URBANISM
1. Noiune, coninut, obiective
Amenajarea teritoriului reprezint o activitate complex care are ca scop coordonarea politicilor economice, sociale, culturale i ecologice n vederea realizrii unui cadru natural i construit armonios, n concordan cu valorile generale ale societii. Activitatea de amenajare a teritoriului i urbanism este nfptuit de organele administraiei publice centrale i locale. Urbanismul este componenta cea mai important a amenajrii teritoriului, al crui obiect l constituie teritoriul localitilor i toate teritoriile necesare asigurrii existenei i dezvoltrii de perspectiv a acestora. Ca opiune concret, amenajarea teritoriului reprezint o aciune politic viznd repartizarea de o manier echilibrat a activitilor economice n spaiu, innd de resursele naturale i umane disponibile la nivel local. Obiectul activitii de amenajare a teritoriului l constituie teritoriul din afara localitilor i relaiile pe care localitile le au n cadrul teritoriului, fr a se lua n considerare structura intern a acestora. Aceast activitate poate cuprinde teritoriul naional, al zonelor specifice sau cel al unitilor administrativ-teritoriale. Obiectul activitii de urbanism l constituie teritoriul comunelor, oraelor i municipiilor. Aceast activitate poate cuprinde teritoriul localitilor urbane i rurale sau al unor pri componente ale acestora. Intr-o formulare general, sintetic, activitatea de amenajare a teritoriului urmrete unele obiective precum : - dezvoltarea social i economic echilibrat, n condiiile respectrii specificului fiecrei zone; - ameliorarea calitii vieii oamenilor i a colectivitilor umane; - gestiunea resurselor naturale i protecia mediului, - utilizarea raional a teritoriului. De aceste obiective se ine seama la ntocmirea programelor i prognozelor de dezvoltare economico-social a judeelor i la stabilirea orientrilor generale privind organizarea i dezvoltarea urbanistica a localitilor, conform competenelor stabilite prin Legea nr.215/2001 privind administraia public local. La rndul su, activitatea de urbanism vizeaz,
22

n principal : - utilizarea raional i echilibrat a terenurilor necesare funciunilor localitilor, - determinarea structurilor funcionale ale localitilor, - asigurarea esteticii compoziionale n asigurarea cadrului natural i construit din localiti, - protejarea populaiei i a cadrului natural i construit de poluare i de riscurile naturale i tehnologice previzibile. Aceste obiective trebuie cuprinse in programele de organizare si dezvoltare urbanistica a localitilor aprobate conform competentelor stabilite de legea administraiei publice locale.

2. Regimul general al regulilor de urbanism

Prin reguli de urbanism se neleg acele prescripii a cror respectare se impune oricror persoane fizice sau juridice care utilizeaz sub o form sau alta spaiul urban. Regula de urbanism vine s limiteze dreptul de proprietate, mai precis prerogativele proprietarilor imobiliari ct privete gestiunea imobiliar a bunurilor lor. De aceea, sarcina pe care acestea o determin este calificat drept servitute de urbanism. Denumirea nu este perfect, dac avem n vedere c, n teoria clasic, servitute este o sarcin care poart asupra unui bun n profitul altuia, asupra unui "fond aservit" n profitul unui fond dominant". Intr-adevr, dreptul de servitute este definit ca acel drept real, principal, indivizibil i perpetuu, care ia natere asupra unui imobil (denumit fond aservit), n scopul folosirii unui alt imobil (denumit fond dominant), care are un alt proprietar. Dintre diferitele clasificri ale servituilor reinem, mai nti, pe cea n servitui urbane i servitui rurale. Astfel, cnd servitutea este stabilit n folosul cldirilor, ea este urban, iar cnd este stabilit n folosul pmntului este rural (art.621 Cod civil). O alt categorie o constituie servituile naturale (adic cele care "izvorsc din situaiunea natural a locurilor") care cuprind: servituile referitoare la ape, servituile referitoare la grnituirea proprietilor, ori cele referitoare la ngrdirea proprietii i, respectiv, servituile legale (adic "servituile stabilite de lege care au ca obiect utilitatea public sau a comunelor ori cea a particularilor"). Acestea din urm sunt, la rndul lor, divizate n servitui de interes public i servitui de interes privat. Servituile de interes public fac obiectul dreptului administrativ i altor ramuri de drept conexe acestuia i de aceea art. 587 alin.3 din Codul civil precizeaz c ele "se determin de ctre legile sau regulamentele particulare". Analiza coninutului Regulamentului general de urbanism aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 525/199639, arat c regulile de urbanism sunt formate din regulile de ocupare a terenurilor i de amplasare a construciilor i a amenajrilor aferente acestora. Din prima categorie fac parte regulile cu privire la
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 856 din 27 noiembrie 2002, Republicat n temeiul art. II din Hotrrea Guvernului nr. 855/2001, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 576 din 14 septembrie 2001. Hotrrea Guvernului nr. 525 din 27 iunie 1996, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 149 din 16 iulie 1996, a fost rectificat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 199 din 26 august 1996 i a fost modificat i completat prin Hotrrea Guvernului nr. 789 din 2 decembrie 1997, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 356 din 15 decembrie 1997, prin Hotrrea Guvernului nr. 59 din 4 februarie 1999, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 55 din 8 februarie 1999, prin Hotrrea Guvernului nr. 960 din 18 noiembrie 1999, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 567 din 19 noiembrie 1999 i prin Hotrrea Guvernului nr. 855 din 30 august 2001, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 576 din 14 septembrie 2001 . 23
39

pstrarea integritii mediului i protejarea patrimoniului natural i construit, reguli cu privire la sigurana construciilor i la aprarea interesului public i condiiile de amplasare i conformare a construciilor.

3. Comparaie ntre servituile de drept privat i servituile de urbanism


A. Asemnri - Att servituile de drept privat, ct i servituile de urbanism sunt ngrdiri ale dreptului de proprietate ale atributelor pe care acesta le confer proprietarului asupra unui bun imobil: - Ambele categorii de servitui se constituie numai asupra imobilelor prin natura lor, nu i asupra imobilelor prin destinaie (nsi servitutea fiind "un mobil prin obiectul la care se aplic"); - Sunt drepturi reale; servituile de urbanism, ca orice servitute administrativ, pot fi considerate ca fiind drepturi reale create de lege n favoarea organelor de drept politic (utilitate public) n avantajul direct al unui serviciu sau interes public; - Att servituile de drept privat, ct i cele de urbanism sunt drepturi reale indivizibile, n sensul c se constituie asupra ntregului imobil, indiferent de forma de proprietatea sa; - Dreptul de servitute civil, inclusiv servituile de urbanism genereaz un imobil i nu sunt legate de persoana proprietarului. Aceasta determin ca servitutea s nu nceteze la moartea proprietarului su. - Dreptul de servitute civil i servitutea de urbanism sunt accesorii proprietii asupra creia poart, neavnd o existen de sine stttoare. Ca atare, acestea se transmit mpreun cu fondul aservit. B. Deosebiri Dei ambele tipuri de servitui i pstreaz elementele de structuri comune, aa cum sunt prevzute n dreptul privat, ele prezint o serie de caractere juridice diferite. Astfel: - Dac n dreptul privat ele se creeaz prin voina prilor, ori acesta are un rol predominant, n dreptul urbanismului apar ca urmare a voinei legiuitorului sau altei autoriti publice (i numai pe aceast cale se poate dispune asupra lor); - Dreptul de servitute impune existena a dou fonduri vecine, ambele avnd proprietari diferii, un fond dominant i altul aservit ceea ce nu se ntmpl n cadrul servituilor de urbanism; - Dreptul de servitute civil este perpetuu, servitutea va exista atta timp ct exist cele dou imobile i o impune situaia care a generat naterea servituii. Proprietarii celor dou fonduri, de comun acord, pot limita servitutea. Dimpotriv, servitutea de urbanism se poate schimba ori modifica n raport cu actul normativ care o exprim mai exact n funcie de voina legiuitorului n interesul public pe care l satisface. Aceasta nu mpiedic faptul ca unele servitui s aib, practic, un caracter permanent, dar cele mai multe sunt temporare; - Servituile de urbanism sunt scoase din circuitul civil i, n consecin, nu
24

pot face obiectul unor tranzacii i nici unui fel de acte asupra lor; - n timp ce titularul fondului aservit este inut numai de obligaia de a nu face, n cazul servituilor de urbanism, acestea confer titularului i prerogative care privesc i obligaia de a face; - In privina mijloacelor juridice de aprare, titularul unei servitui civile are la dispoziie nu numai aciunea n despgubire, ci i posibilitatea angajrii rspunderii contravenionale sau penale a celui vinovat. Desigur, alturi de sanciunea administrativ sau penal, n caz de respectare a unei servitui, titularii acesteia au dreptul i la daune interese pentru prejudiciile cauzate.

4. Coninutul servituilor de urbanism


Este destul de variat i const, adeseori, n interdicia desfurrii unei anumite activiti pe un teren dat. Dac construcia ori oricare alt form de utilizare a solului a fost autorizat, servituile de urbanism vor putea s se exprime diferit. De exemplu, n materie de construcii, prin limitarea suprafeei, nlimii, reglementnd poziia cldirilor pe terenuri a unora fa de altele. Adeseori, regula de urbanism vine s impun contraprestaii de utilizare a solului: instalarea de echipamente, vrsminte etc. Regula de urbanism nu impune, n principiu, dect obligaii de a nu face: a nu construi peste o anumit densitate, a nu utiliza pentru zugrvirea unei construcii alte materiale dect cele impuse de un document de urbanism etc. Un aspect nsemnat privete i chestiunea dac documentele locale de urbanism ar putea aduga formaliti celor pe care le impune legea in materie de autorizaie de construire i alte autorizaii. In condiiile absenei unor reglementri legale adecvate, suficiente n materie, este de la sine neles c aceast posibilitate este admis cu condiia respectrii principiilor constituionale i a interesului general. In sfrit, coninutul servituilor de urbanism este limitat prin repartizarea rolurilor care exist ntre reglementrile de urbanism i alte reglementri care privesc afectarea utilizrii solului. Particularitile servituilor de urbanism se exprim prin finalitatea lor, traducnd n fapt preocuprile de amenajare a spaiului urban. Ele au ca obiectiv asigurarea unei repartizri armonioase a implantailor imobiliare n spaiul urban, ori mai mult sau mai puin, de a ncadra construciilor i alte forme de utilizare a solului urban astfel nct s se evite disfuncionalitile cele mai grave: vrsmintele, gaspilajul spaiilor naturale, amplificarea incontrolat a nevoilor de echipament. Obiectivul amenajrii spaiului urban distinge servituile de urbanism de alte aspecte reglementare presnd asupra utilitii solurilor care decurg din alte legislaii. In privina regimului lor, servituile de urbanism sunt guvernate de principiul non-indemnizrii Ca regul, aplicarea regulilor de urbanism nu d dreptul la o indemnizaie, adic administraia poate s le instituie, cu condiia s nu o fac de o manier culpabil. Totui, n cadrul vtmrii intereselor titularilor dreptului de proprietate, prin instituirea servituilor de urbanism, acetia se pot adresa instanei judectoreti, pe calea aciunii n contencios administrativ. Un alt principiu este acela al independenei legislaiilor, n sensul c n raport cu celelalte reglementri
25

care afecteaz utilizarea solurilor, regula de urbanism rmne paralel. Aceasta nseamn i c, dac un text de lege nu dispune altfel, autorizaia acordat n baza unei anumite reglementri nu valoreaz autorizare i n alt domeniu, chiar i atunci cnd ntre ele exist similitudini. In privina dreptului urbanismului, principiul i gsete aplicarea n ceea ce privete regulile de construcie, regulile de drept civil i, inclusiv, regulile de drept public.

5. Stingerea servituilor de urbanism


Ca orice servitute administrativ, regula de urbanism i nceteaz valabilitatea i aplicabilitatea n anumite situaii i ca urmare a apariiei anumitor evenimente cu consecine juridice. Astfel, printre cauzele care determin stingerea servituilor de urbanism se poate numra: abrogarea textului legal prin care a fost instituit servitutea respectiv; desfiinarea actelor juridice prin care a fost stabilit servitutea de urbanism. Este vorba de cazurile n care se face apel la procedeul actelor administrative de autoritate, care pot s fie retrase ori suspendate de autoritile administrative care le-au emis, ori anulate de instanele judectoreti n condiiile procedurii de contencios administrativ; servituile temporare se sting prin scurgerea termenului prezentat prin actul de instituire. Aa, de exemplu, n actele administrative prin care se autorizeaz preocuparea temporar a unui teren se indic, printre altele, pe lng condiiile de restituire i termenul de afectare temporar a acestuia; desfiinarea sau declasarea unor lucrri sau imobile n favoarea crora s-a constituit servitutea. Astfel, n literatura de specialitate se menioneaz exemplul declasrii unui aerodrom pentru care s-au constituit servitui aeriene (lucrri de protecie fcute asupra terenurilor nvecinate); confuziunea reglementat prin art. 638 din Codul civil, care prevede c "orice servitute este stins, cnd fondul ctre care este datorit i acela care o datoreaz cad n aceeai mn" este aplicabil i servituilor de urbanism. Spre deosebire de servituile civile care se sting i prin nerezolvare n curs de 30 de ani, celor de urbanism nu li se aplic aceast modalitate ntruct, fiind de ordine public, n privina lor nu funcioneaz prescripia extinctiv.

6. Controlul legalitii servituilor de urbanism


Actele administrative de autoritate prin care se constituie servituile de urbanism, sunt supuse controlului judectoresc n privina legalitii, n condiiile Legii nr.29/1990 40 privind contenciosul administrativ. Conform
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 122 din 8 noiembrie 1990, in prezent abrogata de LEGE Nr. 554 din 2 decembrie 2004, PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 1154 din 7 decembrie 2004 26
40

art.39 din Regulamentul general de urbanism, litigiile dintre solicitanii de autorizaii i autoritile administrative sunt de competena instanelor judectoreti, n condiiile Legii contenciosului administrativ.

7. Clasificarea regulilor de urbanism


In funcie de criteriul amplitudini lor, regulile de urbanism se pot clasifica n: reguli generale, reguli locale i reguli speciale. A. Regulile generale de urbanism Sunt stabilite de ctre autoritile centrale i au o valabilitate general pentru ntreaga ara. Ele sunt de aplicaie direct i independent de regulile operaionale la nivel local, adugndu-se acestora din urm, n virtutea principiului cumulului. Regulile generale sunt de dou categorii: - reguli care fixeaz prescripii de amenajare a teritoriului i de urbanism i - reguli care restrng dreptul de construcie. a) Prescripii de amenajare i urbanism Denumite n Regulamentul general de urbanism "reguli de baz privind modul de ocupare a terenurilor" acestea cuprind reguli cu privire la pstrarea integritii mediului i protejarea patrimoniului natural i construit, ori viznd aprarea interesului public. Ele vizeaz, de exemplu, autorizarea executrii construciilor i amenajrilor construciilor pe terenurile agricole din extravilan i intravilan, pe suprafeele mpdurite, n zonele care conin resurse ale subsolului, resurse de ap i platforme meteorologice, zone cu valoare peisagistic i zone naturale protejate, zone construite protejate, pe terenuri care au fost rezervate pentru realizarea de lucrri de utilitate public. Tot in aceast categorie intr i "condiiile de amplasare a construciilor" exprimate prin reguli, precum cele de anulare i retrageri minime obligatorii, cu privire la asigurarea acceselor obligatorii, cu privire la forma i dimensiunea terenului destinat construirii, procentul de ocupare a terenului, regulile de amplasare a parcajelor, spaiilor verzi i mprejmuirilor. Atunci cnd gestiunea amenajrii teritoriilor revine n mod exclusiv autoritilor de stat centrale, de obicei n plan departamental, prefectul este cel ndreptit s arbitreze n diferendele care ar putea s apar n acest domeniu ntre reglementrile adoptate de colectivitile locale i prescripiile generale. In ultimul timp, ns, n majoritatea statelor s-au recunoscut atribuii diferite n domeniul amenajrii teritoriale administraiilor locale, ceea ce ridic problema conformrii msurilor adoptate de acestea cu prescripiile existente la nivel naional. Astfel, n Romnia, prin Legea nr. 215/2001 s-a stabilit drept competen a consiliilor locale aprobarea i asigurarea executrii programelor de organizare i dezvoltare urbanistic a localitilor, precum i amenajarea teritoriilor. Prescripiile generale de amenajare i urbanism pot s fie aplicate la nivelul ntregului teritoriu sau la o anumit parte a acestuia (aplicare regional).

27

b) Reglementarea dreptului de construcie Pentru a se evita o serie de contradicii i a se asigura un minim de regim legal comun, legislaiile n materie stabilesc unele dispoziii cu aplicabilitate general, inclusiv n regiunile cu reguli locale bine dezvoltate. Este prin excelen cazul celor ce afecteaz drepturile de construire, n sensul c trebuie s fie respectate atunci cnd se solicit eliberarea unui certificat de urbanism. Sunt reguli limitativ prevzute i pot fi grupate n funcie de obiectivul lor n: - reguli viznd politica general a construciilor; - reguli privind asigurarea unui minim de "ordine estetic" la nivel naional. Unele dintre aceste reguli pot s condiioneze recunoaterea dreptului de construcie de respectarea cerinelor legale privind protecia mediului sau de sntate public. Regulamentul general de urbanism n vigoare cuprinde i reguli cu privire la sigurana construciilor care, tot pe calea autorizrii executrii construciilor sau a amenajrilor, urmresc atingerea acestui obiectiv n privina expunerii la riscuri naturale, la riscuri tehnologice, construcii cu funciuni generatoare de riscuri tehnologice, asigurarea echiprii edilitare, compatibilitii funciunilor etc., sau condiii de conformare a construciilor (reguli cu privire la echiparea tehnologicoedilitar, reguli cu privire la forma i dimensiunile construciilor, nlimea, aspectul exterior). B) Reguli locale de urbanism Aceste reguli permit cel mai bine adaptarea cerinelor de urbanism, la necesitile concrete ale teritoriului. Datorit amplorii lor, regulile locale de urbanism acoper toate aspectele utilizrii solului i sunt cuprinse mai ales n regulamentele locale de urbanism, adoptate de comisiile locale. C) Reguli speciale de urbanism Adjectivul "special" calific regulile de urbanism care nu se aplic dect n cazurile particulare, cu un obiect bine determinat. Aceast categorie de reguli nu este supus unui regim juridic determinat. Este vorba, de exemplu, de planul de salvare a unor sectoare urbane cu o valoare istorico-arhitectural deosebit, reguli minimale de urbanism n mediul rural i servitui speciale care afecteaz utilizarea terenurilor. De asemenea, intr n aceast categorie i regulile de urbanism referitoare la condiiile de autorizare a construciilor cu caracter militar (stabilite prin ordinul comun 3376/1996 41). Regulile minimale de urbanism aplicate in spaiul rural se exprima prin unele prescripii asemntoare cu limitrile care guverneaz acordarea autorizaiei de construire in mediul rural. Prin obiectul lor aceste reguli minimale nu sunt reguli de urbanism propriu-zise ci dispoziii disparate relative la materii variate i care au inciden asupra utilizrii terenurilor. Regulile nu-si gsesc izvorul in actele normative sau in documentele de urbanism. In ciuda originii lor distincte instituirea acestor servitui poate antrena consecine foarte apropiate de regulile de urbanism.
41

PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 99 din 16 mai 1996 28

Cazul cel mai cunoscut este cel al principiilor referitoare la mediu care dei stabilite prin acte separate au un regim juridic propriu coinciznd adesea cu regulile de urbanism. Toate aceste caracteristici fac necesara o coordonare intre regulile generale, locale i speciale de urbanism lucru ce se ntmpl mai ales cu ocazia eliberrii diverselor autorizaii n materie.

8. Opozabilitatea si destinatarii regulilor de urbanism


Dreptul urbanismului a dezvoltat o serie de soluii originale n ce privete efectele regulilor si autoritatea lor juridica. Acesta poate fi privit din cel puin trei puncte de vedere: a) cel al destinatarilor regulilor b) obligaiilor pe care acestea le presupune c) cel al aplicrii sale n timp. a) In unele cazuri, regulile de urbanism nu sunt opozabile dect administraiei si nu particularilor. Acest fapt nseamn ca aceste reguli nu vor putea servi ca baz pentru refuzul acordrii unei autorizaii de utilizare a terenurilor. Dimpotriv, administraia este inut s le respecte, iar particularii vor putea solicita sancionarea violrii lor de ctre justiie. Totui, de cele mai multe ori, documentele n materie nu reclam dect reflectarea acestora n documentele de urbanism subsecvente. b) Obligaiile care rezult din regulile de urbanism i n aceast privin, regulile de urbanism prezint unele particulariti. Intr-o prim situaie, destinatarii acestor reguli sunt inui la o obligaie de conformare cu cerinele lor. Regulile din planurile de ocupaie a terenurilor si cele din regulamentul general de urbanism, sunt nsoite de o obligaie de conformare n privina operaiunilor de construcie, n timp ce pentru altele nu exist dect o obligaie de compatibilitate. Rigoarea obligaiei de conformitate este afectat de formularea regulii. De obicei, norma de ocupare a terenurilor are un caracter, mai mult sau mai puin, imperativ ori permisiv, adic, dup caz, ea las administraiei o putere de apreciere a situaiei, sau facultatea de a acorda ori nu autorizaia ori i indic cu rigoare decizia de luat. Uneori, regula de urbanism poate face obiectul unor derogri ori adaptri minore, ceea ce nseamn c autoritatea competent s elibereze autorizaia de utilizare a terenurilor poate, uneori, s nlture regula ori s fac mai suplu coninutul su n favoarea solicitantului autorizaiei. O a doua situaie este cea n care regula de urbanism este nsoit nu de o obligaie de conformitate, ci de una de compatibilitate. Exemplele de acest gen ofer prescripiile de amenajare i de urbanism, n special n ce privete planurile de expunere la zgomotul de vecintate al aerodromurilor, n acest gen de ipoteze nu se cere ca destinatarii regulii s i se conformeze n mod riguros, ci numai s nu contravin unor aspecte eseniale ale acesteia. In sfrit, s mai menionm i cazurile n care caracterul obligatoriu este minim, regula de urbanism cernd numai ca aceasta s fie luat n considerare n adoptarea anumitor decizii.
29

c) Aplicarea n timp a regulilor de urbanism O serie de particulariti ale regulii de urbanism sunt legate de aplicarea sa n timp. Este vorba, mai nti, de data de intrare n vigoare a acestor reguli. Astfel, un aspect interesant al dreptului urbanismului decurge din cazul aplicrii anticipate a regulilor care nu a fost nc formal adoptate de autorii lor, dar care "sunt n pregtire. Astfel, dac o localitate a decis s-i revizuiasc planul de ocupare a terenurilor, ea poate decide, ntr-un fel cu titlu conservatoriu, de a face aplicarea regulilor viitorului plan, nainte ca acesta s fie adoptat. In ce privete data aprecierii conformitii actelor la regul, dreptul urbanismului adopt, n general, principiul obinuit in dreptul administrativ potrivit cruia legalitatea unui act se apreciaz fa de regulile existente la momentul emiterii sale. De asemenea, atunci cnd o autorizaie este anulat, ori refuzul de acordare a sa este anulat, decizia ulterioar de acordare ori de refuz este condiionat de regula la momentul n care ea intervine. In acelai timp, regula dup care legalitatea unui act se apreciaz la momentul emiterii sale este nlturat ntr-o ipotez foarte important: cea a autorizrii care urmeaz unui certificat de urbanism pozitiv, n acest caz, decizia administraiei trebuie s se conformeze, cel puin parial, regulilor existente n momentul eliberrii certificatului, care are ca efect de a "nghea"' dreptul pentru o anumit perioad. Se cuvine menionat, totodat, gradul mare de instabilitate a regulilor de urbanism. Acest fenomen se datoreaz mai multor factori. Primul rezid n numrul i supleea modalitilor de revizuire a regulamentelor de urbanism. Al doilea se refer la jocul ierarhiei normelor i la complexitatea aparatului normativ. Dreptul aplicabil unui teren anume, dintr-o zon dat, poate, n consecin, s se gseasc afectat de nenumrate modificri n piramida normativ. Alte atingeri la stabilitatea dreptului pot veni de la existena mecanismelor conservatoare i de la posibilitatea de derogare i adoptare relativ minor.

9. Efectivitatea regulilor de urbanism

Problema efectivitii acestora prezint o semnificaie deosebit, ntruct practica arat c se manifest un nivel ridicat de cazuri de nerespectare a regulilor de urbanism. De aceea, identificarea mecanismelor care pot asigura aplicarea deplin i efectiv a acestora e o preocupare prioritar. O prim garanie a efectivitii dreptului urbanismului o reprezint rspunderea penal, dar aceasta privete mai ales funcia disuasiv i mai puin pe cea reparatorie. Nu numai c infraciunile la regimul regulilor de urbanism nu sunt ntotdeauna urmrite i pedepsite, apelndu-se mai ales la sanciunile contravenionale, dar i incriminrile propriu-zise par inadecvate. Referitor la rspunderea civil, autorul unei operaiuni imobiliare poate, conform mecanismelor de drept comun, s-i angajeze rspunderea prin aplicarea noiunii de tulburare de vecintate. De asemenea, rspunderea civil poate aprea i atunci cnd prin nerespectarea regulilor de urbanism se cauzeaz un prejudiciu direct i personal altor persoane. Antrenarea acestui tip de rspundere se face printr-o aciune petitorie i nu printr-una posesorie i este subordonat ndeplinirii anumitor condiii. Prima, const n existena unei veritabile violri a unei reguli de fond (de exemplu, simplul fapt de a fi construit fr autorizaie de construire nu este suficient, ori cei de a nu fi fost respectate
30

cerinele unui asemenea document). O alt situaie privete cazul n care operaiunea contestat este o construcie ridicat conform unei autorizaii de construire. In aceast ipotez, proprietarul nu ar putea fi condamnat numai dac, n prealabil, autorizaia a fost anulat pentru exces de putere ori ilegalitatea sa a fost contestat de instana de contencios administrativ. In sfrit, este necesar ca solicitantul s poat dovedi c a suferit un prejudiciu personal i care rezult n mod direct din neregularitatea comis. Dac aceste condiii sunt ntrunite, instana poate dispune nu numai acordarea de daune interese, ci s ordone demolarea. Desigur, respectarea regulilor de urbanism poate atenua i aplicarea altor tipuri de sanciuni, mai mult sau mai puin indirecte, prevzute de textele legale ori reinute de jurispruden.

10. Coninutul regulilor generale de urbanism


i n domeniul adoptrii regulilor de urbanism exist o delimitare clar ntre atribuiile autoritilor publice centrale i locale. Astfel, dei n domeniu opereaz o evident descentralizare i deconcentrare n privina competenelor n materie, Guvernul i conserv atributul de a stabili reguli de urbanism care se impun la nivelul ntregului teritoriu naional. Este vorba de aprobarea Regulamentului general de urbanism care reprezint sistemul unitar de norme tehnice i juridice care st la baza elaborrii planurilor de amenajare a teritoriului, planurilor urbanistice, precum i a regulamentelor locale de urbanism. Documentul stabilete, sub raportul coninutului, regulile de ocupare a terenurilor i de amplasare a construciilor i a amenajrilor aferente acestora. Consiliile locale elaboreaz i adopt, pe aceast baz, planurile urbanistice locale i regulamentele locale de urbanism ale localitilor care cuprind norme obligatorii pentru autorizarea executrii construciilor. Aceste documente detaliaz regulile generale de urbanism conform condiiilor specifice fiecrei localiti i caracteristicilor unitilor teritoriale de referin. Regulile generale de urbanism se aplic n proiectarea i realizarea tuturor construciilor i amenajrilor cu caracter militar i special, care se autorizeaz n condiiile unor reglementri legale speciale. Pn la aprobarea planurilor urbanistice locale i a regulamentelor locale de urbanism, autorizarea executrii construciilor se va face numai n condiiile stabilite de Regulamentul general de urbanism. De menionat c, n nelesul Regulamentului general, destinaia unui teren sau a unei construcii semnific modul de utilizare a acestora, conform funciunii prevzute n reglementrile cuprinse n planurile de urbanism i amenajare a teritoriului. Sub raportul coninutului i scopului lor acestea pot fi reguli de baz privind modul de ocupare a terenurilor i, respectiv, reguli (condiii) de amplasare i conformare a construciilor. A. Regulile de baz privind modul de ocupare a terenurilor

Este grupa care cuprinde, cel puin la nivel semantic, regulile propriuzise de urbanism, subdivizat, la rndu-i, n: a) reguli cu privire la pstrarea integritii mediului i protejarea patrimoniului natural i construit;
31

b) reguli cu privire la sigurana construciilor i la aprarea interesului public. a) Reguli cu privire la pstrarea integritii mediului i protejarea patrimoniului natural i construit Intr n aceast categorie o serie de reguli de urbanism care vizeaz protejarea patrimoniului natural i a celui construit din perspectiva ocuprii terenurilor, grupate n funcie de elementele de mediu implicate. Distingem astfel reguli privind ocuparea terenurilor agricole din extravilan i a celor din intravilan, a suprafeelor mpdurite, resurselor subsolului, resurselor de ap i platformelor meteorologice, zonelor cu valoare peisagistic i zonelor naturale protejate i zonelor construite protejate. Sunt terenuri, n sens larg, a cror ocupare, din diverse considerente prezint o serie de inconveniente i cerine specifice rezultate din nevoia armonizrii interesului general de protecie a mediului cu cele ale exploatrii construibile a acestora. a1) Reguli privind ocuparea terenurilor agricole din extravilan i a terenurilor agricole din intravilan Autorizarea construciilor i amenajrilor pe terenurile agricole din extravilan este permis pentru funciunile i n condiiile stabilite prin art. 91-92 din Legea nr. 18/1991 (modificat i completat prin Legea nr. 169/199742). Ca o regul specific, autoritile publice locale trebuie s urmreasc, la emiterea autorizaiei de construire, gruparea suprafeelor de teren afectate construciilor. In acest fel se va evita prejudicierea activitilor agricole. Referitor la ocuparea terenurilor agricole din intravilan, autorizarea executrii construciilor pe acestea este permis pentru toate tipurile de construcii i amenajri specifice localitilor, cu respectarea condiiilor impuse de Legea nr.18/1991 i Regulamentul general de urbanism i a normelor stabilite de consiliile locale. Acestea vizeaz ocuparea raional a terenurilor si realizarea urmtoarelor obiective: completarea zonelor centrale, potrivit condiiilor urbanistice specifice impuse de caracterul zonei, avnd prioritate instituiile publice, precum i serviciile de interes general; valorificarea terenurilor din zonele echipate cu reele tehnico-edilitare - amplasarea construciilor, amenajrilor i lucrrilor tehnico-edilitare aferente acestora n ansambluri compacte. Prin autorizaia de construire, terenurile agricole din intravilan se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, conform legii. a2) Reguli privind ocuparea cu construcii a suprafeelor mpdurite Ca regul general, autorizarea executrii construciilor amenajrilor pe terenuri cu destinaie forestier este interzis. Conform art. 2 lit. b din
42

PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 299 din 4 noiembrie 1997 32

Legea nr.18/1991 sunt terenuri cu destinaie forestier : terenurile mpdurite sau cele care servesc nevoilor de cultur, producie ori administrare silvic, terenurile destinate mpduririlor i cele neproductive (abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene, torente) dac sunt cuprinse n amenajamentele silvice. In mod excepional, cu avizul organelor administraiei publice de specialitate, se pot autoriza numai construciile necesare ntreinerii pdurilor, exploatrilor silvice i culturilor forestiere. La amplasarea acestor construcii se va avea n vedere dezafectarea unei suprafee ct mai mici din cultura forestier. Tot n scop de protecie, cabanele i alte construcii i amenajri destinate turismului vor fi amplasate numai la liziera pdurilor, cu avizul conform al Ministerului Apelor, Pdurilor i Proteciei Mediului i al Ministerului Turismului. In sfrit, delimitarea pe judee a terenurilor cu destinaie forestier, stabilit n condiiile legii, de ctre organele de specialitate ale administraiei publice, se comunic consiliilor judeene prin ordinul ministrului apelor, pdurilor i proteciei mediului. a3) Reguli privind amplasarea construciilor necesare exploatrii resurselor naturale Aceste reguli disting ntre construciile necesare i cu caracter definitiv industriale sau de alt natur n legtur cu exploatarea i prelucrarea resurselor naturale. Astfel, autorizarea executrii construciilor definitive altele dect cele industriale, necesare exploatrii i prelucrrii resurselor in zone delimitate conform legii, care conin resurse identificate ale subsolului, este interzis. La rndul su, autorizarea executrii construciilor industriale necesare exploatrii i prelucrai resurselor identificate ale subsolului se face de ctre consiliile judeene sau consiliile locale, dup caz, cu avizul organelor de stat specializate. In cazul identificrii de zone cu resurse n intravilanul localitii, modalitatea exploatrii acestora va face obiectul unui studiu de impact ecologic aprobat si efectuat conform legislaiei in materie. Ca o msur preventiv i de protecie a zonelor care conin resurse identificate ale subsolului delimitate potrivit legii se comunica la consiliile judeene, prin ordin al preedintelui Ageniei Naionale pentru Resurse Minerale pentru fiecare jude. a4) Reguli referitoare la amplasarea construciilor in raport cu resursele de apa si platformele meteorologice Datorita implicaiilor ecologico-sociale pe care le prezint aceste zone, reglementrile n vigoare stabilesc urmtoarele reguli de amplasare a construciilor n cadrul acestora : - autorizarea executrii construciilor de orice fel n albiile minore ale cursurilor de apa si ale cuvetelor lacurilor este interzisa cu excepia lucrrilor de poduri, lucrrilor necesare cilor ferate i drumurilor de traversare a albiilor cursurilor de ap, precum i a lucrrilor de gospodrire a apelor; autorizarea executrii lucrrilor prevzute este permis
33

numai cu avizul primarului i al autoritilor de gospodrire a apelor i cu asigurarea msurilor de aprare a construciilor respective mpotriva inundaiilor, a msurilor de prevenire a deteriorrii calitii apelor de suprafa i subterane, de respectare a zonelor de protecie fa de malurile cursurilor de ap i fa de lucrrile de gospodrire i de captare a apelor; autorizarea executrii construciilor de orice fel n zona de protecie a platformelor meteorologice se face cu avizul prealabil al autoritii competente pentru protecia mediului; zonele de protecie sanitar se delimiteaz de ctre autoritile administraiei publice judeene i a municipiului Bucureti pe baza avizului organelor de specialitate ale administraiei publice. a5) Autorizarea construciilor n zonele cu valoare peisagistic si zonele naturale protejate Ca regul general, autorizarea executrii construciilor i amenajrilor care, prin amplasament, funciune, volumetrie i aspect arhitectural (conformare i amplasare goluri, raport gol-plin, materiale utilizate, nvelitoare, palet cromatic), depreciaz valoarea peisajului este interzis. Totodat, autorizarea executrii construciilor n parcuri naionale, rezervaii naturale, precum i n celelalte zone protejate, de interes naional, delimitate potrivit legii, se face cu avizul conform al Ministerului Apelor, Pdurilor i Proteciei Mediului i al Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului. In acelai scop, consiliile judeene vor identifica i vor delimita, n funcie de particularitile specifice, acele zone naturale de interes local ce necesit protecie pentru valoarea lor peisagistic i vor stabili condiiile de autorizare a executrii construciilor, avnd n vedere pstrarea calitii mediului natural i a echilibrului ecologic. a6) Autorizarea executrii construciilor n zone construite protejate Zonele protejate constante sunt supuse unui regim juridic special de protecie i desfurare a lucrrilor de construire, amenajare, modificare i desfiinare a acestora, n funcie de nivelul de interes, regulile de autorizare a ocuprii solului n acest perimetru sunt urmtoarele : autorizarea executrii construciilor n zonele care cuprind valori de patrimoniu cultural construit, de interes naional, se face cu avizul conform al Ministerului Culturii i al Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului; autorizarea executrii construciilor n zonele care cuprind valori de patrimoniu cultural construit, de interes local, declarate i delimitate prin hotrre a consiliului judeean, se face cu avizul serviciilor publice descentralizate din jude, subordonate Ministerului Culturii i Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului; autorizarea executrii lucrrilor de construcii, care au ca obiectiv cercetarea, conservarea, restaurarea sau punerea n valoare a monumentelor istorice, se face cu avizul conform al Ministerului Culturii, n condiiile stabilite prin ordin al ministrului culturii.
34

b) Reguli cu privire la sigurana construciilor i la aprarea interesului public b1) Autorizarea amplasrii construciilor n zone de risc natural Autorizarea executrii construciilor sau a amenajrilor n zonele expuse la riscuri naturale, cu excepia celor care au drept scop limitarea efectelor acestora, este interzis. In sensul reglementrilor n vigoare, prin riscuri naturale se nelege: alunecri de teren, nisipuri mictoare, terenuri mltinoase, scurgeri de toreni, eroziuni, avalane de zpad, dislocri de stnci, zone inundabile i altele asemenea, delimitate pe fiecare jude prin hotrre a consiliului judeean, cu avizul organelor de specialitate ale administraiei publice. Documentaiile de urbanism i amenajare a teritoriului (planuri de amenajare a teritoriului, planuri urbanistice i regulamente de urbanism aferente) conin capitolul "Zone expuse la riscuri naturale", cu plane aferente, la scara specific documentaiei. Delimitarea zonelor expuse riscurilor naturale se face n condiiile Ordinului comun al MLPAT, Departamentul pentru administraie public local i MAPPM nr.1955/1998 43. b2) Amplasarea construciilor in zone de risc tehnologic Autorizarea executrii construciilor n zonele expuse la riscuri tehnologice, precum i n zonele de servitute i de protecie ale sistemelor de alimentare cu energie electric, conductelor de gaze, ap, canalizare, cilor de comunicaie i altor asemenea lucrri de infrastructur este interzis. In nelesul legii riscurile tehnologice sunt cele determinate de procesele industriale sau agricole care prezint pericol de incendii, explozii, radiaii, surpri de teren ori de poluare a aerului, apei sau solului. Fac excepie de la prevederile de mai sus construciile i amenajrile care au drept scop prevenirea riscurilor tehnologice sau limitarea efectelor acestora. b3) Reguli privind amplasarea construciilor cu funciuni generatoare de riscuri tehnologice Autorizarea executrii construciilor care, prin natura i destinaia lor, pot genera riscuri tehnologice se face numai pe baza unui studiu de impact elaborat i aprobat conform prevederilor legale, reprezentate de Legea nr. 137/199544. Lista categoriilor de construcii generatoare de riscuri tehnologice se stabilete prin ordin comun al ministrului industriilor, ministrului agriculturii i alimentaiei, ministrului apelor, pdurilor i proteciei mediului, ministrului sntii, ministrului transporturilor, ministrului aprrii naionale i ministrului administraiei si internelor.
43 44

PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 354 din 16 septembrie 1998 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 70 din 17 februarie 2000, Republicat n temeiul art. II din Legea nr. 159/1999, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 512 din 22 octombrie 1999, dnduse articolelor o nou numerotare. Legea proteciei mediului nr. 137/1995 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 304 din 30 decembrie 1995 i a mai fost modificat prin Hotrrea Guvernului nr. 314/1998, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 221 din 17 iunie 1998. 35

b4) Asigurarea echipamentului edilitar Autorizarea executrii construciilor care, prin dimensiunile i destinaia lor, presupun cheltuieli de echipare edilitar, ce depesc posibilitile financiare i tehnice ale administraiei publice locale ori ale investitorilor interesai sau care nu beneficiaz de fonduri de la bugetul de stat este interzis. Autorizarea executrii construciilor poate fi condiionat de stabilirea, n prealabil, prin contract, a obligaiei efecturii, n parte sau total, a lucrrilor de echipare edilitar aferente, de ctre investitorii interni; b5) Reguli privind compatibilizarea destinaiei construciei cu funciunea dominant a zonei de amplasament Ca regul de principiu, autorizarea executrii construciilor se face cu condiia asigurrii compatibilitii dintre destinaia construciei i funciunea dominant a zonei, stabilit printr-o documentaie de urbanism, sau dac zona are o funciune dominant tradiional caracterizat de esut urban i conformare spaial proprie. In acest sens, n anexa nr. l "Amplasarea construciilor, n funcie de destinaia acestora, n cadrul localitii a Regulamentului general de urbanism s-au instituit o serie de reguli referitoare la situarea construciilor administrative (sediile autoritilor publice centrale fiind amplasate n Capitala Romniei, zona central, sediile serviciilor descentralizate n teritoriu ale ministerelor i ale altor organe de specialitate ale administraiei publice centrale n municipiile reedin de jude, n zona central sau pe principalele artere de circulaie, sediile de primrii n municipii, orae sau comune n zona central, sediile de partide politice n capitala Romniei, n zona central sau pe principalele artere de circulaie, filialele, sediile de sindicate, culte, fundaii, organizaii neguvernamentale, agenii etc. n zona central a localitilor sau pe principalele artere de circulaie .a.), construciile financiar-bancare, construciile comerciale, construciile de cult, construciile de sntate, construciile i amenajrile sportive, construciile de agrement, construciile de turism i construciile de locuine. b6) Procentul de ocupare a solului Autorizarea executrii construciilor se face cu condiia ca procentul de ocupare a terenurilor s nu depeasc limita superioar stabilit, n prezent, n anexa nr. 2 a Regulamentului general de urbanism. Procentul maxim de ocupare a terenurilor se stabilete n funcie de destinaia zonei n care urmeaz s fie amplasat construcia i de condiiile de amplasare n cadrul terenului. Astfel, n raport cu primul criteriu, n zonele centrale procentul de ocupare este de 80%, n zonele comerciale de 85%, n zonele mixte de 70%. zonele rurale 30%. In zonele rezideniale se fac urmtoarele distincii: zon exclusiv rezidenial cu locuine P, P+l, P+2 de 35%, zon rezidenial cu mai mult de 3 niveluri - 20%, zon predominant rezidenial (locuine cu dotri aferente) - 40%. In privina zonelor industriale, pentru cele existente nu este prevzut un procent maxim de ocupare a terenului, dar pentru cele propuse procentul maxim de ocupare a terenului se stabilete prin studiu de fezabilitate. Pentru zonele de recreare nu este prevzut un grad maxim de ocupare a terenului. In funcie de destinaia construciilor: construcii de cultur, i alte construcii ce cuprind sli de reuniuni, construcii de nvmnt, construcii de sntate, construcii i
36

amenajri sportive sunt stabilite o serie de condiii/msuri de amplasare n cadrul teritorial repartizat. Aa, de exemplu, terenul ocupat de construciile destinate nvmntului va trebui organizat n 4 zone, dimensionate n funcie de capacitatea unitii de nvmnt: zona ocupat de construcie, zona curii de recreaie (de regul asfaltat), zona terenurilor i instalaiilor sportive i zona verde (inclusiv grdina de flori). b7) Reguli privind lucrrile de utilitate public Autorizarea executrii altor construcii pe terenuri care au fost rezervate n planuri de amenajare a teritoriului, pentru realizarea de lucrri de utilitate public, este interzis. Autorizarea executrii lucrrilor de utilitate public se face pe baza documentaiei de urbanism sau de amenajare a teritoriului, aprobate conform legii. Ca o aplicare concret a acestor reguli, potrivit art.4 alin. 4 din Legea nr.71/1996 45, pe terenurile rezervate dezvoltrii cilor de comunicaie stabilite prin documentaiile de amenajare a teritoriului este interzis autorizarea executrii construciilor definitive. B. Condiii de amplasare i conformare a construciilor Aceast categorie de reguli de urbanism se refer la condiii (reguli) de amplasare i retragerile minime obligatorii (orientarea fa de punctele cardinale, de drumurile publice, cile navigabile, cile ferate, aeroporturi etc., viznd asigurarea acceselor obligatorii (carosabile, pietonale), cu privire la echiparea tehnico-edilitar (racordarea la reelele publice de echipare edilitar), reguli cu privire la forma i dimensiunile terenului i ale construciilor (parcelarea, nlimea, aspectul exterior al construciilor), reguli cu privire la amplasarea de parcaje, spaii verzi i mprejmuiri. Dup natura lor, acestea constituie cerine de amplasare, n raport cu anumite repere de optimizare a habitatului ori de conformare a construciilor anumitor parametri tehnico-urbanistici eseniali ai organizrii moderne a oraelor. b1) Reguli de amplasare i retrageri minime obligatorii Asemenea reguli vizeaz cu precdere amplasarea construciilor, astfel nct s se asigure o bun organizare a localitilor i o funcionare corespunztoare a imobilelor (construciilor). Astfel, n ceea ce privete orientarea fa de punctele cardinale, autorizarea executrii construciilor se face cu respectarea condiiilor necesare asigurrii nsoririi adecvate sau ndeplinirii - altor cerine (destinaie, context social-cultural, geografic etc. Aa, de exemplu, pentru toate categoriile de construcii administrative, financiar-bancare i comerciale se recomand orientarea, astfel nct s se asigure nsorirea spaiilor pentru public i a birourilor, construciile de cult n raport de specificul cultului, construciile de cultur vor avea spaiile de lectur i slile de expunere orientate nord, nord-est, nord-vest, cele de nvmnt vor avea orientarea slilor de clas sud, sud-est, sud-vest. In privina amplasrii fa de drumurile publice, n zona drumului public se pot
45

PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 166 din 29 iulie 1996 37

autoriza, cu avizul conform al organelor de specialitate ale administraiei publice: construcii i instalaii aferente drumurilor publice, de servire, de ntreinere i de exploatare; - parcaje, garaje i staii de alimentare cu carburani i resurse de energie (inclusiv funciunile lor complementare: magazine, restaurante etc.; - conducte de alimentare cu ap i de canalizare, sisteme de transport gaze, iei sau alte produse petroliere, reele termice, electrice, de telecomunicaii i infrastructuri ori alte instalaii sau construcii de acest gen. Prin zona drumului public se nelege ampriza (limea) fiilor de siguran i fiilor de protecie. Autorizarea executrii construciilor cu funciuni de locuire este permis, cu respectarea zonelor de protecie a drumurilor delimitate conform legii. Prin funciuni de locuire se nelege, locuine, case de vacan i alte construcii cu caracter turistic, spaii de cazare permanent sau temporar pentru nevoi sociale, industriale, sau de aprare, cum ar fi: cmine pentru btrni, cmine de nefamiliti, sanatorii, cmine pentru organizarea de antier, cmine de garnizoan. La aceste reguli fixate prin Regulamentul general de urbanism se adaug cerinele pertinente stipulate prin Ordonana Guvernului nr.43/1997 46 privind regimul drumurilor i Ordinul nr.47/1998 47 al ministrului transportului pentru aprobarea Normelor tehnice privind amplasarea lucrrilor edilitare, a stlpilor pentru instalaii i a pomilor n localitile urbane i rurale. Astfel, potrivit art.47 din OG nr.43/1997 realizarea n zona drumului public a oricrei construcii sau instalaii, n orice scop, se face cu respectarea legislaiei n vigoare privind amplasarea i autorizarea executrii construciilor i numai cu acordul prealabil al administratorului drumului. Actul normativ stabilete o serie de restricii n aceast privin precum: interzicerea amplasrii n zona drumului public, de construcii, panouri publicitare sau instalaii care nu aparin drumului i care pericliteaz sigurana circulaiei, amplasarea n zona median a autostrzilor numai a instalaiilor destinate ntreinerii drumurilor i siguranei circulaiei, amplasarea lucrrilor edilitare subterane, de regul n afara prii carosabile a drumului public sau n galerii vizitabile. Deintorii de construcii sau instalaii amplasate n zona diurnului public sunt obligai s execute revizia periodic i repararea acestora spre a asigura estetica, protejarea drumului i sigurana circulaiei. Aceste reguli generale au fost preluate i detaliate prin Normele tehnice aprobate prin Ordinul nr. 47/1998 al ministrului transporturilor. Amplasarea fa de ci navigabile existente i cursuri de ap potenial navigabile se realizeaz conform art. 19 din Regulamentul general de urbanism. Astfel, n zona cilor navigabile i a cursurilor de ap potenial navigabile se pot autoriza, cu avizul conform al Ministerului Transporturilor,
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 237 din 29 iunie 1998, Republicat n temeiul art. II din Legea nr. 82 din 15 aprilie 1998, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 158 din 22 aprilie 1998, dndu-se textelor o nou numerotare. Ordonana Guvernului nr. 43 din 28 august 1997 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 221 din 29 august 1997. 47 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 138 bis din 6 aprilie 1998 38
46

urmtoarele categorii de lucrri: construcii i instalaii aferente cilor navigabile, de servire, de ntreinere i de exploatare; semnale vizuale, auditive i faruri, precum i alte amenajri referitoare la sigurana navigaiei, construcii pentru obiective portuare, fronturi de acostare, platforme de depozitare, drumuri de circulaie, cldiri, construcii hidrotehnice pentru antierele navale, gri fluviale i alte lucrri similare, traversri i subtraversri ale cilor navigabile i ale canalelor i cursurilor de ap potenial navigabile cu conducte de presiune (ap, gaze, iei, abur), de linii electrice i de telecomunicaii, precum i traversrile cu poduri i lucrrile de amenajri hidroenergetice i de art; - adposturi de iarn pentru nave, staii de alimentare cu carburani i resurse de energie; - instalaii de captare a apei din albia cilor navigabile i instalaii de evacuare a apelor reziduale sau de alt natur; - aprri de maluri de orice natur, diguri longitudinale i transversale i alte lucrri similare. Sub raport terminologic este precizat c prin zona fluvial se nelege fia de teren situat n lungul rmului apelor interioare navigabile sau potenial navigabile. Zona fluvial se stabilete de ctre autoritatea de stat competent, potrivit legii. In porturi, zona cilor navigabile coincide cu incinta portuar. Referitor la amplasarea fa de cile ferate, n zona de protecie a infrastructurilor feroviare se pot amplasa, cu avizul Ministerului Transporturilor: construcii i instalaii aferente exploatrii i ntreinerii liniilor de cale ferat; - construcii i instalaii pentru exploatarea materialului rulant i a mijloacelor de restabilire a circulaiei; - instalaii fixe pentru traciune electric; instalaii de semnalizare, centralizare, bloc de linie automat, telecomunicaie, transmisiuni de date i construciile aferente acestora (art.20 din Regulamentul general de urbanism). Construciile care se amplaseaz n zona de protecie a infrastructurii feroviare situate n intravilan se autorizeaz cu avizul Regiei Autonome "Societatea Naional a Cilor Ferate Romne i al Ministerului Transporturilor. Prin zona de protecie a infrastructurii feroviare se nelege fia de teren, indiferent de proprietar, cu limea de 100 de metri msurat de la limita zonei cadastrale CFR, situat de o parte i de alta a cii ferate. Lucrrile de investiii ale agenilor economici i ale instituiilor publice, care afecteaz zona de protecie a infrastructurii feroviare, se vor autoriza numai cu avizul Regiei Autonome "Societatea Naional a Cilor Ferate Romne" i al Ministerului Transporturilor, i anume: - ci ferate industriale; - lucrri hidrotehnice; traversarea cii ferate de ctre drumuri prin pasaje
39

denivelate; subtraversarea liniilor de cale ferat de reele de telecomunicaii, energie electric, conducte sub presiune de ap, gaze, produse petroliere, termotehnologice i canale libere. In zona de protecie a infrastructurii transporturilor feroviare se interzic: amplasarea oricror construcii, depozite de materiale sau nfiinarea de plantaii care mpiedic vizibilitatea liniei i a semnalelor feroviare; efectuarea oricror lucrri care, prin natura lor, ar provoca alunecri de teren, surpri sau afecta stabilitatea solului prin tierea copacilor, extragerea de materiale de construcii sau care modific echilibrul pnzei freatice subterane; depozitarea, manipularea sau preluarea substanelor inflamabile, explozibile, carburanilor, gazelor lichefiate sau oricror materiale care, prin natura lor, ar putea provoca incendii sau explozii. In sfrit, cedarea, transferul, ocuparea temporar sau definitiv a terenului din patrimoniul Regiei Autonome ''Societatea Naional a Cilor Ferate Romne", pentru lucrrile de interes public att n intravilan, ct i n extravilan se fac numai cu avizul Regiei Autonome "Societatea Naional a Cilor Ferate Romne" i al Ministerului Transporturilor. Avizul conform al Ministerului Transporturilor este necesar i pentru autorizarea executrii construciilor n vecintatea terenurilor aferente aeroporturilor i culoarelor de siguran stabilite conform legii (art.21). In privina fiei de protecie a frontierei de stat sunt instituite o serie de retrageri n funcie de zon i destinaiile construciilor. Astfel, autorizarea executrii construciilor n extravilan se face numai la distana de 500 m fa de fia de protecie a frontierei de stat, ctre interior. Ca excepie de la regul, punctele de control pentru trecerea frontierei, cu construciile-anex, terminalele vamale i alte construcii i instalaii care se pot amplasa cu avizul conform al organelor de specialitate ale administraiei publice i cu respectarea prevederilor legale privind frontiera de stat a Romniei (art.22 din Regulamentul general de urbanism). O categorie special de reguli se refer la amplasarea cldirilor fa de aliniament i n interiorul parcelei. Astfel, cldirile se amplaseaz la limita aliniamentului sau retrase fa de acesta, dup urmtoarele reguli: - n cazul zonelor construite compact, construciile vor fi amplasate obligatoriu la aliniamentul cldirilor existente; - retragerea construciilor fa de aliniament este permis numai dac se respect coerena i caracterul fronturilor stradale. In ambele situaii, autorizaia de construire se emite numai dac nlimea cldirii nu depete distana msurat, pe orizontal, din orice punct al cldirii fa de cel mai apropiat punct al aliniamentului opus. Fac excepie de la aceste cerine construciile care au fost cuprinse ntr-un plan urbanistic zonal aprobat conform legii. Prin aliniament, n sensul reglementrilor legale n vigoare, se nelege limita dintre domeniul privat i
40

domeniul public. Referitor la amplasarea n interiorul parcelei, autorizarea executrii construciilor este permis numai dac se respect: distanele minime obligatorii fa de limitele laterale i posterioare ale parcelei, conform Codului civil; distanele minime necesare interveniilor n caz de incendiu stabilite pe baza avizului unitii teritoriale de pompieri. b2) Reguli cu privire la asigurarea acceselor obligatorii Acestea pot fi reguli cu privire la accesele carosabile i, respectiv, viznd accesele pietonale. In privina primelor, conform art. 25 din Regulamentul general de urbanism, autorizarea executrii construciilor este permis numai dac exist posibiliti de acces la drumurile publice, direct sau prin servitute, conform destinaiei construciei. Caracteristicile acceselor la drumurile publice trebuie s permit intervenia mijloacelor de stingere a incendiilor. In mod excepional se poate autoriza executarea construciilor fr ndeplinirea condiiilor de mai sus, cu avizul unitii teritoriale de pompieri. Numrul i configuraia acceselor astfel prevzute se determin conform anexei nr. 4 la Regulamentul general de urbanism, dup regula c stabilirea numrului admis de accese din strzile de categoria I i a II - a, ca i localizarea acestora se face astfel nct s nu afecteze fluena circulaiei. Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului i autorizaiei speciale de construire, eliberate de administratorul acestora. Referitor la a doua categorie de reguli, autorizarea executrii construciilor i amenajrilor de orice fel este permis numai dac se asigur accese pietonale, potrivit importanei i destinaiei construciei. Prin accese pietonale se neleg cile de acces pentru pietoni, dintr-un drum public, care pot fi: trotuare, strzi pietonale, piee pietonale, precum i orice cale de acces public pe terenuri proprietate public, sau, dup caz, pe terenuri proprietate privat, grevate de servitutea de trecere public, potrivit legii sau obiceiului. Aceste accese vor fi conformate astfel nct s permit circulaia persoanelor cu handicap i care folosesc mijloace specifice de deplasare. b3) Reguli cu privire la echiparea tehnico-edilitare Ca o condiionare de principiu autorizarea executrii construciilor este permis numai dac exist posibilitatea racordrii de noi consumatori la reelele existente de ap. la instalaiile de canalizare i de energie electric. De la aceast regul se poate deroga, cu avizul organelor administraiei publice locale, pentru locuine individuale, n urmtoarele condiii: - realizarea de soluii de echipare n sistem individual care s respecte normele sanitare i de protecie a mediului; beneficiarul se oblig s racordeze construcia, potrivit regulilor impuse de consiliul local, la reeaua centralizat public, atunci cnd aceasta se va realiza. Pentru celelalte categorii de construcii se poate deroga de la prevederile de principiu cu avizul organelor administraiei publice
41

competente, dac beneficiarul se oblig s prelungeasc reeaua existent, atunci cnd aceasta are capacitatea necesar, sau se oblig fie s mreasc capacitatea reelelor publice existente, fie s construiasc noi reele. Cele dou categorii de excepii se aplic, n mod corespunztor, cu titlu de regul autorizrii executrii construciilor n localitile unde nu exist reele publice de ap i de canalizare (art.27 din Regulamentul general de urbanism). Extinderile de reele sau mririle de capacitate a reelelor edilitare publice se realizeaz de ctre investitori sau beneficiar parial sau n ntregime dup caz, n condiiile contractelor ncheiate cu consiliile locale. Cheltuielile aferente lucrrilor de racordare i de branare la reeaua edilitar public se suport n ntregime de investitor sau de beneficiar. Sub raportul regimului de proprietate, reelele de ap, de canalizare, de drumuri publice i alte utiliti aflate n serviciul public sunt proprietate public a comunei, oraului sau judeului, daca legea nu dispune astfel. Reelele de alimentare cu gaze, cu energie electric i de telecomunicaii sunt proprietate public a statului, dac legea nu dispune altfel. Toate aceste lucrri, indiferent de modul de finanare, intr n proprietate public. b4) Reguli cu privire la forma i dimensiunile terenului i ale construciilor Sunt reguli tipice de urbanism care privesc ncadrarea construciei n spaiu dintr-un triplu punct de vedere: amplasarea pe teren, nlimea i aspectul exterior. Referitor la prima categorie de reguli, s menionm mai nti c, n nelesul reglementrilor legale, parcelarea este operaiunea de divizare a unei suprafee de teren n minim 4 loturi alturate, n vederea realizrii de noi construcii. Pentru un numr mai mare de 12 loturi se poate autoriza realizarea parcelrii i executarea construciilor cu condiia adoptrii de soluii de echipare colectiv care s respecte normele legale de igien i de protecie a mediului. Autorizarea executrii parcelrilor n domeniul urbanismului este permis numai dac pentru fiecare lot n parte se respect cumulativ urmtoarele condiii: - front la strad de minimum 8 m pentru cldiri niruite i de minimum 12 m pentru cldiri izolate sau cuplate; - suprafaa minim a parcelei de 150 m 2 pentru cldiri niruite i, respectiv, de minimum 200 m2 pentru cldiri amplasate izolate sau cuplate; adncime mai mare sau cel puin egal cu limea parcelei. Sunt considerate loturi construibile numai loturile care se ncadreaz n asemenea cerine. A doua regul stabilete c autorizarea executrii construciilor se face cu respectarea nlimii medii a cldirilor nvecinate i a caracterului zonei, fr ca diferena de nlime s depeasc cu mai mult de 2 niveluri cldirile imediat nvecinate. Sunt considerate cldiri imediat nvecinate cele amplasate alturat, de aceeai parte a strzii. Fac excepie de la regul construciile care au fost cuprinse n planul urbanistic zonal, aprobat conform legii (art.31 din Regulamentul general de urbanism). In sfrit, o alt regul important de urbanism prevede c autorizarea
42

executrii construciilor este permis numai dac aspectul lor exterior nu contravine funciunii acestora i nu depreciaz aspectul general al zonei. Totodat, autorizarea executrii construciilor, care, prin conformare, volumetric i aspect exterior, intr n contradicie cu aspectul general al zonei i depreciaz valorile general acceptate ale urbanismului i arhitecturii, este interzis. b5) Reguli referitoare la amplasarea de parcaje, spaii verzi i mprejmuiri Prin natura lor aceste reguli de urbanism au un caracter subsecvent, n sensul c privesc amplasarea spaial a unor zone sau utiliti apendice construciilor propriu-zise. Totui, rolul lor complementar este deosebit de important n fixarea i deailarea regimului juridic urbanistic general i special. Autorizarea executrii construciilor care, prin destinaie, necesit spaii de parcare se emite numai dac exist posibilitatea realizrii acestora n afara domeniului public. Prin excepie de la regul, utilizarea domeniului public pentru spaii de parcare se stabilete prin autorizaia de construire de ctre delegaiile permanente ale consiliilor judeene sau de ctre primari, conform legii. Suprafeele parcajelor se determin n funcie de destinaia i de capacitatea construciei, conform Normativului P-132-93 cuprins n anexa nr. 5 a Regulamentului general de urbanism. Autorizaia de construire va conine, de asemenea, obligaia meninerii sau crerii de spaii verzi i plantate, cu rol decorativ sau de protecie, dup caz, n funcie de destinaia i de capacitatea construciei. Conformarea i dimensionarea spaiilor verzi, a plantaiilor i a mobilierului urban sunt aprobate prin planuri urbanistice. Normele tehnice aferente sunt prevzute n anexa nr. 6 din Regulamentul general de urbanism. Din punct de vedere urbanistic este permis autorizarea urmtoarelor categorii de mprejmuiri: mprejmuiri opace, necesare pentru protecia mpotriva intruziunilor, separarea unor servicii funcionale, asigurarea proteciei vizuale; mprejmuiri transparente, decorative sau gard viu, necesare delimitrii parcelelor aferente cldirilor i/sau integrrii cldirilor n caracterul strzilor sau al ansamblurilor urbanistice. Pentru ambele categorii, aspectul mprejmuirilor se supune acelorai exigene ca i n cazul aspectului exterior al construciei.

CAPITOLUL V
DOCUMENTAIILE DE URBANISM
Prin documentaii de amenajare a teritoriului i de urbanism nelegem planurile de amenajare a teritoriului i de urbanism i regulamentele aferente. Aceste documentaii se fundamenteaz pe studii i cercetri preliminare. Ele cuprind prevederi cu caracter director i prevederi cu caracter reglementator. Prevederile cu caracter director stabilesc strategiile
43

i direciile principale de dezvoltare a unui teritoriu, la nivel naional, regional sau local. Respectarea acestor prevederi este obligatorie pentru autoritile administraiei publice centrale i locale care le vor pune n practic prin preluarea i detalierea lor n cadrul unor documentaii ce au ca obiect teritorii mai restrnse, prin prevederi cu caracter reglementator. Prevederile cu caracter reglementator se aplic direct asupra fiecrei parcele cadastrale. Aceste prevederi, prin nivelul de detaliere pe care l prezint, permit evidenierea parcelelor cadastrale i constituie elemente de fundamentare obligatorii necesare eliberrii certificatelor de urbanism, autorizaiilor de construire, desfiinare, funcionare i schimbare a destinaiei. Modul de utilizare a tuturor terenurilor ce sunt cuprinse n teritoriul Romniei trebuie s fie reglementat prin documentaii de amenajare a teritoriului i urbanism, prin prevederile cu caracter reglementator.

1. Elaborarea documentelor de urbanism


Documentaiile de amenajare a teritoriului i de urbanism se fundamenteaz pe studii i cercetri. Ele exprim scopurile, mijloacele i etapizarea aciunilor de amenajare a teritoriului i urbanism i ofer soluii pentru o dezvoltare echilibrat i pentru prevenirea i eliminarea disfuncionalitilor. In raport cu amploarea i coninutul lor, elaborarea documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism incumb difereniat autoritilor administraiei publice centrale sau locale. O atare procedura a repartiiei componentelor de elaborare se prezint astfel: - pentru planul de amenajare a teritoriului naional se aproba de ctre administraia public central prin lege. Pn n prezent au fost adoptate cinci seciuni ale Planului : seciunea I - Ci de comunicaie (prin legea nr. 71/199648), seciunea II - Apa (prin legea nr. 171/1997 49), seciunea III zone protejate (prin legea nr.5/2000 50), seciunea IV reeaua de localiti (prin legea nr.351/2001 51) si seciunea 5 zone de risc naional (prin legea 575/200152). Prevederile Planului sunt obligatorii, se aplic n amenajarea teritoriului judeelor, municipiilor, oraelor sau comunelor, dup caz. In cazul cilor de comunicaie, delimitarea terenurilor, a cubarelor i a amplasamentelor necesare se stabilete prin documentaii de urbanism i/sau de amenajare a teritoriului; pentru planurile zonale de amenajare a teritoriului administraia public central sau comisiile locale interesate; pentru planurile de amenajare a teritoriilor inter oreneti sau intercomunale - consiliile locale interesate n cooperare; pentru planurile de amenajare a teritoriului i de urbanism ale localitilor i pentru regulamentele de urbanism consiliile oreneti i comunale. Punerea de acord a documentaiilor se urmrete de ctre autoritile
48 49

PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL 50 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL 51 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL 52 PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL

NR. 166 din 29 iulie 1996 NR. 325 din 24 noiembrie 1997 NR. 152 din 12 aprilie 2000 NR. 408 din 24 iulie 2001 NR. 726 din 14 noiembrie 2001 44

administraiei publice locale astfel: prevederile planurilor aprobate pentru un teritoriu se preiau i se detaliaz n documentaiile ce se elaboreaz pentru pri componente ale teritoriului respectiv. In planurile de amenajare a teritoriului i de urbanism i se introduc prevederile principale ale documentaiilor aprobate pentru pri componente ale acelui teritoriu.

2. Avizarea documentaiilor de urbanism


Avizele necesare aprobrii documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism se emit, potrivit legii, de organele administraiei publice centrale, sau de autoritile administraiei publice locale. Dup ntocmirea lor de entitile autorizate acestea sunt depuse la autoritile competente n vederea avizrii, care trebuie s se pronune ntr-un termen dat. Avizul necomunicat n termenul stabilit (cel mult 30 zile) se consider favorabil. Recomandrile nsoite i condiiile din avize se introduc n documentaiile elaborate, nainte de a fi supuse aprobrii. In practica pot aprea problemele acestea fiind soluionate astfel: - daca sunt de natur tehnic, autoritile administraiei publice locale ndrituite s aprobe acea documentaie se adreseaz organelor administraiei publice n al crui domeniu tehnic de specialitate se ncadreaz problemele care fac obiectul divergenelor, pentru arbitraj; sunt de natur juridic autoritile locale n drept sesizeaz i nainteaz cazul instanei de contencios administrativ care va decide.

3. Consultarea populaiei
Principiul consultrii populaiei asupra unor msuri i documente publice este astzi larg aplicabil i n msur de urbanism, datorit importanei problemelor acestui domeniu. Astfel, consultarea populaiei este obligatorie naintea aprobrii tuturor categoriilor de planuri de amenajare a teritoriului, de urbanism, cu excepia Planului de amenajare a teritoriului naional. Acest act se realizeaz, n principal, pe calea aciunilor de informare a populaiei, anchetei publice i ntocmirii, pe aceast baz, a unui referat n care se sintetizeaz rezultatele acestor operaiuni.

4. Aprobarea documentaiilor de urbanism


Aprobarea documentaiilor de urbanism, conform competenelor legale, se face potrivit unei proceduri speciale. Planurile de amenajare a teritoriului aprobate cuprind orientri generale pentru ntocmirea altor documentaii de amenajare a teritoriului sau de urbanism, ct i pentru gestionarea teritoriului i localitilor la care se refer. Planurile i regulamentele de urbanism aprobate sunt obligatorii.

45

5. Modificarea documentaiilor de urbanism


Documentaiile de urbanism sunt reexaminate periodic i modificate pentru a fi adaptate noilor condiii economice, sociale i tehnice. Astfel, planurile de amenajare a teritoriului i de urbanism se modific, fr a schimba concepia lor general, pentru a cuprinde prevederile principale ale documentaiilor aprobate pentru pri componente ale acelui teritoriu. Documentaiile de urbanism astfel modificate se consider documentaii noi i se supun aprobrii potrivit legii. In prezent, ca documentaii propriu-zise de urbanism exist: planul urbanistic general, planul urbanistic zonal i planul urbanistic de detaliu. La rndul lor, reglementrile de urbanism sunt: Regulamentul general de urbanism i Regulamentul local de urbanism (Regulamentul aferent Planului urbanistic general i Regulamentul aferent Planului urbanistic zonal). Planul urbanistic general este documentaia care stabilete obiectivele, aciunile i msurile de dezvoltare pentru o localitate existent sau viitoare pe o perioad determinat, pe baza analizei multicriteriale a situaiei existente. Acesta orienteaz aplicarea unor politici n scopul amenajrii teritoriului localitii. Acestei documentaii i se asociaz regulamentul de urbanism al localitii respective. Planurile generale se elaboreaz de regul mpreun cu planul de amenajare a teritoriului administrativ al localitii i se coreleaz cu prevederile acestuia. Planurile de amenajare a teritoriului i de urbanism reprezint un ansamblu de documente scrise i desenate referitoare la un teritoriu definit, prin care se analizeaz situaia existent i se stabilesc obiectivele, aciunile i msurile n domeniul amenajrii teritoriului i urbanismului, pe o perioad determinat. Aceste documentaii exprim scopurile, mijloacele i etapizarea aciunilor de amenajare a teritoriului, de urbanism i ofer soluii pentru o dezvoltare echilibrat i pentru prevenirea i eliminarea disfuncionalitilor. A) Planurile de amenajare a teritoriului sunt: a) planul de amenajare a teritoriului naional (P.A.T.N.); b)planuri regionale de amenajare a teritoriului din care fac fac parte: - planul de amenajare a teritoriului zonal (P.A.T.Z.); - planul de amenajare a teritoriului mun. Bucureti (P.A.T.B.); - planul de amenajare a teritoriului judeean (P.A.T.J.); c) planuri locale de amenajare a teritoriului (P.A.T.L.) n care includem : - planul de amenajare a teritoriului inter orenesc sau intercomunal: - planul de amenajare a teritoriului municipal, orenesc sau comunal. B) Planurile de urbanism sunt: - planul urbanistic general (P.U.G.); - planul urbanistic zonal (P.U.Z.); - planul urbanistic de detaliu (P.U.D.). Regulamentele de urbanism reglementator. Acestea sunt: sunt documentaii cu caracter exclusiv
46

Regulamentul general de urbanism; Regulamentul local de urbanism.

A) Planurile de amenajare a teritoriului a) Planul de amenajare a teritoriului naional Planul de amenajare a teritoriului naional are caracter exclusiv director i este constituit din seciuni coordonate care reprezint programele guvernamentale sectoriale pentru ntreaga ar. Obiectul Planului de amenajarea a teritoriului naional l constituie ntreg teritoriul Romniei. Obiectivele planului de amenajare a teritoriului naional sunt urmtoarele: - corelarea programelor naionale cu cele internaionale din domeniu; - armonizarea programelor guvernamentale sectoriale ntre ele; - corelarea programelor de nivel judeean. Activitatea de elaborare a acestui plan are un caracter continuu. El se avizeaz de Guvern i se aprob de Parlament. Coninutul acestui plan se elaboreaz de ctre Departamentul de urbanism i amenajare a teritoriului din cadrul Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului. Documentaia ce st la baza acestui plan cuprinde piese scrise i piese desenate. Piesele desenate uzuale n ilustrarea problematicii sunt urmtoarele: hri ale Romniei pentru ilustrarea problemelor generale; hri i planuri pentru detalierea unor probleme la nivel naional i zonal; cartograme i scheme, la scri corespunztoare, pentru ilustrarea unor aspecte care s contribuie la fundamentarea strategiilor, prioritilor i modalitilor de rezolvare a principalelor probleme ale teritoriului naional. Piesele scrise sunt reprezentate de memoriul de sintez, memoriul general i anexele la acesta, asupra crora vom reveni, pentru a le defini. Planul de amenajare a teritoriului naional trateaz problematica legat de urmtoarele domenii: valorificarea resurselor naturale ale solului i subsolului; structura i dinamica populaiei i resursele de munc; armonizarea dezvoltrii aezrilor umane i distribuirea funciunilor urbanistice n teritoriu ; echiparea tehnic a teritoriului; protecia sau, dup caz, reabilitarea mediului natural i a celui construit. n concluzie, Planul de amenajarea a teritoriului naional reprezint un ansamblu de documentaii cu caracter de sintez prin care se stabilesc strategii, prevederi i msuri, ce determin dimensiunile, sensul i prioritile dezvoltrii n cadrul teritoriului Romniei, n acord cu ansamblul cerinelor regionale i continentale. b) Planurile regionale de amenajare a teritoriului Aceste planuri au ca obiect teritoriul unor zone, al judeelor sau al municipiului Bucureti. Planul de amenajare a teritoriului zonal se ntocmete pentru teritorii grupate ntr-o zon cu caracteristici comune, geografice, istorice sau de alt natur, zon care cuprinde n ntregime sau parial teritoriul administrativ al mai multor judee. Planurile regionale de amenajare a teritoriului au caracter exclusiv director
47

i urmresc realizarea urmtoarelor obiective: - corelarea programelor judeene cu programele guvernamentale, sectoriale, coninute n seciunile Planului de amenajare a teritoriului naional. - armonizarea programelor judeene ntre ele; - coordonarea programelor din toate unitile administrative - teritoriale din judeul sau din zona n cauz. Planurile regionale trateaz aceeai problematic ca i Planul de amenajare a teritoriului naional, dar adaptat la o anumit zona. Documentaia care st la baza acestor planuri se compune, de asemenea, din piese scrise (memoriul de sintez i memoriul general) i piese desenate (hri, planuri, cartograme, scheme). Planurile regionale se avizeaz de ctre Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului i organele centrale interesate i se aprob de consiliile judeene interesate sau al municipiului Bucureti. c) Planurile locale de amenajare a teritoriului Aceste planuri au ca obiect fie teritoriul administrativ al unei comune sau al unui ora, fie teritoriile administrative ale mai multor comune sau orae alturate. Aceste planuri au caracter director pentru ntreg teritoriul n cauz i caracter reglementator pentru teritoriile care se afl n afara localitilor . Aceste planuri au urmtoarele obiective: - corelarea cu programele de nivel naional i regional; - armonizarea programelor locale ntre ele; corelarea planurilor i regulamentelor urbanistice pentru localitile cuprinse n teritoriul n cauz; - reglementarea condiiilor de constructibilitate pentru teritoriul n cauz i care se afl n afara localitilor. Prevederile cu caracter director din cadrul Planului local de amenajare a teritoriului, se refer la: - direciile principale de dezvoltare n teritoriu a localitilor; - sistemele majore de echipare tehnic; - zonele pentru care se impun elaborarea de planuri urbanistice; - stabilirea zonelor n care se preconizeaz desfurarea operaiunilor majore de amenajare a teritoriului; - stabilirea zonelor protejate ; - mprirea teritoriului n zone funcionale; Prevederile cu caracter reglementator din cadrul Planului local de amenajare a teritoriului se aplic n zone aflate n afara localitilor, delimitate prin aceste documentaii i se refer la: - delimitarea zonelor construibile; - delimitarea zonelor cu interdicie temporara sau permanenta de construire; - stabilirea regimului de construire ; - delimitarea zonelor n care se realizeaz lucrri de utilitate public146 i a celor n care se instituie dreptul de preemiune al autoritilor administraiei publice locale asupra bunurilor imobile; - stabilirea traseului i caracteristicilor cilor de circulaie; - stabilirea modului de dezvoltare a sistemului de reele tehnico-edilitare; - delimitarea zonelor protejate; - delimitarea tuturor zonelor n care se preconizeaz desfurarea de
48

operaiuni de amenajare a teritoriului; - stabilirea pe zone a suprafeelor minime ale parcelelor. Documentaia care st la baza Planului de amenajare a teritoriului local se compune, de asemenea, din piese scrise i piese desenate. Piesele desenate sunt constituite din hri i planuri, cartograme i scheme care prezint: situaia existent, probleme conflictuale i disfuncionaliti cu determinarea prioritilor n amenajarea teritoriului i localitilor; - propuneri i reglementri privind amenajarea teritoriului i localitilor. Piesele scrise sunt constituite din memoriul de sintez i memoriul general. Memoriul de sintez cuprinde principalele probleme rezultate din analiza situaiei existente, opiunile privind dezvoltarea n cadrul teritoriului administrativ, prioriti i propuneri privind amenajarea teritoriului, reglementri i competene de aplicare a prevederilor planului. Memoriul general va cuprinde tratarea n detaliu a categoriilor principale de probleme ce privesc teritoriul i localitile menionate n coninutul su. Pentru fiecare categorie de probleme va fi tratat situaia existent, principalele probleme conflictuale. disfuncionaliti i prioriti rezultate din analiza acestora, precum i propuneri, reglementri i competene de aplicare. Studiile, cercetrile i proiectele de specialitate elaborate, care contribuie la fundamentarea fiecrei categorii principale de probleme, pot fi prezentate ntr-un capitol cu caracter de sintez. Planurile locale de amenajare a teritoriului se aprob de ctre consiliile locale oreneti sau comunale interesate, iar avizarea se face astfel: Planurile inter oreneti sau intercomunale i municipale se avizeaz, de ctre Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului i de organismele centrale interesate, iar planurile oreneti i comunale se avizeaz de organismele teritoriale interesate. B) Planurile de urbanism a) Planul urbanistic general Planul urbanistic general este documentaia care stabilete obiectivele, aciunile i msurile de dezvoltare pentru o localitate existent sau viitoare pe o perioad determinat, pe baza analizei situaiei existente. El se ntocmete pentru ntreg teritoriul localitii i pentru toate teritoriile necesare n mod direct existenei i dezvoltrii acesteia. Planul urbanistic general cuprinde o component directoare i o component reglementatoare. Componenta directoare cuprinde prevederi ce se refer la: - direciile principale de dezvoltare n teritoriu a localitii; - schema sistemului major de circulaie al localitii; - schema sistemului major de reele tehnico-edilitare; - zonele pentru care se impun elaborarea de planuri urbanistice zonale; - stabilirea zonelor n care se preconizeaz desfurarea operaiunilor urbanistice majore. Componenta reglementatoare din cadrul Planului urbanistic general cuprinde prevederi ce se refer la: - delimitarea intravilanului localitii; - delimitarea zonei centrale a localitii;
49

- delimitarea zonelor funcionale; - stabilirea i delimitarea zonelor construibile; - stabilirea i delimitarea zonelor cu interdicie temporar sau permanenta de construire; - stabilirea regimului de construire cuprinznd: aliniamentele, regimul de nlime, indici de control (procentul de ocupare a terenului i coeficientul de utilizare a terenului); - delimitarea zonelor n care se preconizeaz realizarea de lucrri de utilitate public sau n care se instituie dreptul de preemiune al autoritilor administraiei publice locale asupra bunurilor imobile, asupra crora vom reveni; - stabilirea traseului i a caracteristicilor cilor de circulaie, ce trebuie meninute, modificate sau create; - stabilirea modului de dezvoltare a sistemului de reele tehnico-edilitare prin care se asigur buna servire a populaiei i a agenilor economici cu servicii de: alimentare cu ap i canalizare, producerea i distribuia energiei termice i electrice, asigurarea posturilor telefonice, drumuri i strzi i transportul urban de cltori; - delimitarea zonelor protejate; - delimitarea tuturor zonelor n care se preconizeaz desfurarea de operaiuni urbanistice. Documentaia care st la baza Planului urbanistic general cuprinde, de asemenea, piese scrise i piese desenate. Piesele desenate cuprind planuri topografice, cartograme i scheme elaborate n dou stadii de analiz: - situaia existent i disfuncionalitile constatate, cu determinarea prioritilor rezultate; - reglementari privind stabilirea obiectivelor de utilitate public. Piesele scrise constau n memoriul de sintez i memoriul general. Memoriul de sinteza cuprinde tratarea principalelor probleme rezultate din memoriul general, pe baza analizei evoluiei localitii i a situaiei existente, cu evidenierea disfuncionalitilor, opiunilor i msurilor ce se impun. Memoriul general cuprinde tratarea n detaliu a fiecrui capitol din cadrul celor dou componente ale Planului urbanistic general, prezentate mai sus, avnd n vedere: - situaia existent cu evoluia disfuncionalitilor n cadrul localitii; - evoluia posibila i prioritile stabilite; - msurile propuse cu explicitarea reglementrilor privind destinaia tuturor terenurilor din localitate i regimul de construire pe aceste terenuri; - obiectivele de utilitate public. In funcie de mrimea localitii, de complexitatea i specificul diferitelor funciuni, analiza va fi mai mult sau mai puin detaliat, bazndu-se, atunci cnd este necesar, pe rezultatele unor studii i cercetri de specialitate. Planul urbanistic general se aprob de consiliile locale interesate cu excepia planului pentru staiunile balneoclimaterice i turistice care se aprob de consiliile judeene. Avizarea Planului urbanistic general se face astfel: - planul pentru ora i sat se avizeaz de ctre organismele teritoriale interesate. - planul pentru municipiu se avizeaz de Ministerul Lucrrilor Publice i
50

amenajrii Teritoriului i organismele teritoriale interesate; - planul pentru municipiul Bucureti se avizeaz de Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului i organismele centrale interesate; - planul pentru staiunile balneoclimaterice i turistice se avizeaz de ctre Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului, Agenia Naional de Turism i Ministerul Sntii. b) Planul urbanistic zonal Planul urbanistic zonal este documentaia care se refer la o zon dintr-o localitate actual sau viitoare, prin care se analizeaz situaia existent i se precizeaz toate elementele urbanistice necesare eliberrii certificatelor de urbanism i autorizaiilor de construire. Planul urbanistic zonal se ntocmete, deci, pentru o parte din teritoriul unei localiti ce particip sau se preconizeaz s participe la funcionarea i dezvoltarea unei localiti.Elaborarea Planului urbanistic zonal poate fi determinat de intenia realizrii unui obiectiv sau a unui ansamblu de obiective care determin o influen deosebit din punct de vedere urbanistic ntr-o zon mai extins, care nu se suprapune neaprat cu zonele i subzonele stabilite prin planul urbanistic general.Coninutul Planului urbanistic zonal aprofundeaz prevederile Planului urbanistic general pentru zona studiat, cu elemente suplimentare, necesare realizrii construciilor i amenajrilor solicitate.Planul urbanistic zonal cuprinde o component directoare care grupeaz toate prevederile directoare din cadrul planului i o component reglementatoare care grupeaz toate prevederile reglementatoare din cadrul acestui plan.Componenta directoare a Planului urbanistic zonal se ntocmete pentru pri din teritoriul unei localiti, ce prezint o amploare sau o importan deosebit i cuprinde aceleai tipuri de prevederi ca i componenta directoare a Planului urbanistic general, adaptate la teritoriul zonei, cu excepia prevederii referitoare la zonele pentru care se impun elaborarea de planuri urbanistice zonale ".Componenta reglementatoare a Planului urbanistic zonal cuprinde aceleai prevederi ca i componenta reglementatoare a Planului urbanistic general, adaptate la teritoriul zonei cu excepia celor privind delimitarea intravilanului localitii" i delimitarea zonei centrale a localitii" .Componenta reglementatoare a Planului urbanistic zonal poate cuprinde i prevederi privind aspectul exterior al construciilor i modul de rezolvare al amenajrilor din jurul acestora, dac elaboratorul planului decide c acestea sunt necesare.Documentaia care st la baza Planului urbanistic zonal este format de asemenea, din piese scrise i piese desenate, aa cum au fost prezentate la celelalte categorii de planuri. Planul urbanistic zonal este aprobat de consiliile locale interesate, cu excepia planurilor privind zonele protejate i aezrile de vacana care se aprob ntotdeauna de ctre consiliile judeene sau al municipiului Bucureti. Avizarea Planului urbanistic zonal se face astfel: - pentru zona central a municipiului Bucureti, avizarea se face de ctre Ministerul Lucrrilor Publice i amenajrii Teritoriului i organismele centrale interesate; - pentru zona central a municipiului i orice alte zone din municipii, dac
51

nu a fost stabilit zona central a acestora, avizarea se face de Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului i organismele teritoriale interesate; - pentru zonele protejate i aezrile de vacan, avizarea se face de ctre Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului i organismele centrale i teritoriale interesate; - pentru zona central a oraului, satului sau alte zone funcionale din localiti, avizarea se face de ctre organismele teritoriale interesate. c) Planul urbanistic de detaliu Planul urbanistic de detaliu este documentaia prin care se stabilesc condiiile de amplasare i executare pe un anumit teren a uneia sau mai multor construcii cu destinaie precizata. Aceasta documentaie se ntocmete numai pe baza unui plan urbanistic de baza aprobat. Autoritile administraiei publice locale au competena de a decide asupra necesitaii elaborrii unui plan urbanistic de detaliu i comunic aceasta persoanelor fizice i juridice interesate, prin intermediul certificatului de urbanism. Planul urbanistic de detaliu cuprinde reglementrile rezultate din concepia general de urbanism i arhitectur, cu privire Ia amplasarea i ncadrarea n zona a construciilor i amenajrilor exterioare aferente. In cadrul Planului urbanistic de detaliu se includ date referitoare la dimensionarea, funcionalitatea i aspectul arhitectural al construciilor prevzute, precum i la determinarea mrimii i limitelor zonei studiate ce stau Ia baza ntocmirii documentaiilor pentru obinerea autorizaiei de construire. Coninutul documentaiei, care st la baza Planului urbanistic de detaliu este similar cu cel al celorlalte planuri descrise mai sus. Memoriul va cuprinde justificarea detalierii zonei studiate, ncadrarea acesteia n Planul urbanistic general sau Planul urbanistic zonal, iar n lipsa acestora n localitate sau n teritoriu. Se va trata situaia existent a cldirilor i amenajailor din teritoriul studiat, precum i reglementrile i servituile stabilite. n memoriu se vor face referiri la condiiile geotehnice ale terenului, la cile de comunicaie, echipamentele i reelele necesare de ap, canalizare, electrice, termice, gaze. telefonice, televiziune etc., la protecia mediului natural i construit, la probleme de peisagistic etc. Piesele desenate se refer la: - situaia existent: se prezint pe planul topografic situaia regimului juridic, economic i tehnic al terenului i construciilor. - reglementri care cuprind delimitarea strict a suprafeelor destinate construciilor i amenajrilor exterioare aferente, destinaia i capacitatea construciilor, funcionarea ansamblului, poziia fa de domeniul public, regimul tehnic i juridic rezultat; - echiparea tehnico-edilitar evideniindu-se: asigurarea utilitilor, branamentele la reelele publice, msurile de protecie a mediului, de protecie sanitara, de prevenire i stingere a incendiilor. In cazul amplasamentelor situate n zone protejate, se vor preciza prescripiile corespunztoare din regulamentul acestora i modul de
52

respectare a condiiilor stabilite prin avizul emis de organismele de specialitate, potrivit legii. Planul urbanistic de detaliu se avizeaz i se aprob dup cum urmeaz: - n cazul investiiilor din competena de aprobare a Guvernului, a altor organe ale administraiei centrale i cele care se amplaseaz n zone protejate, planul se avizeaz de Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului i organismele centrale i teritoriale interesate i se aprob de consiliul judeean. - n cazul investiiilor din competena de aprobare a organelor locale, planul se avizeaz de ctre organismele teritoriale i se aprob de consiliile locale.

6. Regulamentele de urbanism
Regulamentele de urbanism se elaboreaz n funcie de cmpul de aplicare a acestora. Regulamentele de urbanism sunt documentaii cu caracter exclusiv reglementator. Acestea sunt: - Regulamentul general de urbanism cuprinde un ansamblu de reglementri privitoare la condiiile de constructibilitate a terenurilor situate n zonele din teritoriul administrativ al localitilor ce nu beneficiaz de planul de amenajare a teritoriului sau de urbanism cu caracter reglementator i de regulamentele aferente. - Regulamentul local de urbanism, aferent planurilor de urbanism i amenajarea teritoriului cu caracter reglementator, expliciteaz i detaliaz componenta reglementatoare a acestora. Regulamentul general de urbanism se avizeaz de organismele centrale interesate i se aprob de Guvern. Regulamentul local de urbanism se elaboreaz, de regul, odat cu Planul urbanistic general sau cu Planul urbanistic zonal i este aferent acestor planuri. El se avizeaz de ctre Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului i se aprob de consiliile locale. Planul urbanistic general i Planul urbanistic zonal mpreun cu regulamentele aferente devin, odat cu aprobarea lor, acte de autoritate ale administraiei publice locale. Regulamentul local aferent Planului urbanistic general explic i detaliaz acest plan sub forma unor prescripii i recomandri, n vederea aplicrii acestuia. Aceste reglementri i prescripii se refer la: - destinaia terenurilor n funcie de zonele, subzonele sau unitile de referin prevzute n Planul urbanistic general, cu stabilirea folosinelor admise, cu condiionri sau interdicii. - amplasarea construciilor fa de principalele artere de circulaie; asigurarea terenurilor pentru rezolvarea principalelor intersecii, n condiiile fluenei i siguranei traficului; - accesul la construcii i la terenurile destinate pentru construcia locurilor de parcare i garaje aferente acestor construcii, precum i condiiile minimale de echipare edilitar; - materiale de construcie i finisaj exterior, inclusiv pentru acoperiuri; - spaiile publice, mobilierul urban, standuri comerciale, reclame, mprejmuiri etc. - condiii de protecie a reelelor tehnico-edilitare i servituile impuse de
53

ctre acestea vecintilor; - exploatarea i ntreinerea spaiului public; - protecia mediului, lund n considerare att construciile existente, ct i cele supuse autorizrii; - modul de utilizare a terenului prin evidenierea coeficientului de utilizarea terenului i a procentului de ocupare a terenului; - alte situaii specifice localitii. Regulamentul local aferent planului urbanistic zonal explic i detaliaz acest plan sub forma unor prescripii i recomandri, n vederea urmririi aplicrii acestuia. El cuprinde reguli specifice de urbanism instituite n zona studiat, care pot completa sau detalia regulamentul aferent Planului urbanistic general cu privire la: - regimul de aliniere al construciilor; - regimul de nlime al construciilor; - stabilirea acceselor la construcii; - modul de organizare arhitectural - urbanistic a unor artere importante; - condiii de amplasare, dimensionare, renovare sau restaurare a construciilor n cadrul zonelor protejate; - indicii caracteristici privind utilitatea terenurilor (Coeficientul de utilizare a terenului i Procentul de ocupare a terenului); - stabilirea utilizrii unor categorii de materiale de construcii i finisaje; modul de organizare a spaiilor publice: mobilier urban, reclame, mprejmuiri etc. - exploatarea utilitilor tehnico-edilitare, servicii urbane necesare; - tipuri de plantaii, specii sau alte caracteristici ale materialului sditor; - alte situaii specifice teritoriului studiat. Regulamentul aferent Planului urbanistic zonal va cuprinde un caiet de sarcini" , n care vor fi evideniate categoriile de lucrri prevzute pentru realizarea i punerea n funciune a obiectivelor preconizate. Caietul de sarcini se va ntocmi i pentru planurile urbanistice de detaliu.

7. Gestiunea teritoriului i localitilor


Administraia public local asigura, n condiiile respectrii prevederilor legale, gestionarea tuturor terenurilor i construciilor cuprinse n limitele unitilor administrativ-teritoriale stabilite n vederea realizrii construciilor i amenajrilor de utilitate public. Realizarea lucrrilor de utilitate public se face prin operaiuni de amenajare a teritoriului i de urbanism. Operaiunile de amenajarea a teritoriului au drept scop ameliorarea funcionrii sistemului de localiti, n special n ceea ce privete realizarea de reele de ci de comunicaii i de echipare tehnico - edilitar teritorial corespunztoare, ct i revitalizarea, salvarea, protecia sau punerea n valoare a zonelor naturale de importana deosebit. Terenurile necesare lucrrilor de utilitate public prevzute n planurile de urbanism i amenajarea teritoriului pot aparine domeniului public, domeniului privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale, sau pot fi proprietate privat a persoanelor fizice sau juridice, n acest din urm caz, autoritile administraiei publice pot recurge la urmtoarele procedee juridice:
54

- schimbul de terenuri aflate n domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale cu terenuri aflate n proprietatea unor persoane fizice sau juridice; - cumprri de terenuri de la persoanele fizice i juridice; - concesionri de terenuri proprietate public; - exproprieri de terenuri pentru cauz de utilitate public. Modul de realizare, modificare i utilizare a construciilor se stabilete prin documentaiile de amenajare a teritoriului, cu caracter reglementator, precum i prin alte acte normative. Autoritile administraiei publice locale au obligaia sa organizeze, sub ndrumarea metodologic a Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului i a Comisiei Naionale pentru Informatic, bnci de date i sisteme informaionale pentru gestionarea teritoriului i localitilor, avnd n vedere cele trei componente de baza: - operaiunile de amenajare a teritoriului i urbanism; - terenurile destinate lucrrilor de utilitate publica; - construciile publice; Gestiunea teritoriului i a localitilor reprezint, aadar, totalitatea aciunilor de organizare, conservare i dezvoltare a acestora, n scopul satisfacerii corespunztoare a necesitilor colectivitilor umane, n acord cu interesul general i n conformitate cu prevederile documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism aprobate.

CAPITOLUL VII
ACTIVITATEA DE REALIZARE A CONSTRUCIILOR
1. Autorizarea construciilor
Construciile civile, industriale, agricole sau de orice alt natur se pot realiza numai cu respectarea autorizaiei de construire eliberata de ctre autoritile administraiei publice locale, (art. l din Legea nr. 50/1991). Instituind aceast regul, legea face i o enumerare a cazurilor n care autorizarea lucrrilor de construire este obligatorie i anume: (art.3) - lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare a cldirilor de orice fel; - lucrri de construire, reparare, protejare, restaurare, conservare, precum i orice alte lucrri, indiferent de valoarea lor, ce urmeaz a fi efectuate la construcii reprezentnd monumente i ansambluri istorice, arheologice, de arhitectur, art sau pictur, inclusiv cele din zonele lor de protecie; - lucrri de construcie, modificare, extindere sau reparare privind ci de comunicaie, dotri tehnico-edilitare subterane i aeriene, mprejmuiri i mobilier urban, amenajri de spaii verzi, parcuri, piee i celelalte lucrri de amenajare a spaiilor publice; - foraje i excavri necesare studiilor geotehnice i ridicrilor topografice, exploatri de cariere, balastiere, sonde de gaze i petrol, precum i alte exploatri; - construcii provizorii de antier necesare execuiei lucrrilor de baza, daca
55

nu au fost autorizate odat cu acestea; - organizarea de tabere, de conuri, csue sau de rulote; - lucrri cu caracter provizoriu: chiocuri, tonete, cabine, spaii de expunere situate pe cile i n spaiile publice, corpuri i panouri de afiaj, fir me i reclame. Unele lucrri se pot executa fr autorizaie de construire i anume: - reparaii la mprejmuiri, nvelitori sau terase, cnd nu se schimb forma acestora i materialele din care sunt executate; - reparaii i nlocuiri de tmplrie interioara i exterioar, dac se pstreaz forma, dimensiunile golurilor i tmplriei; - reparaii i nlocuiri de sobe de nclzit: - zugrveli i vopsitorii interioare; - zugrveli i vopsitorii exterioare, dac nu se modific elementele de faad i culorile cldirilor situate pe arterele principale de circulaie; - reparaii la instalaiile interioare i la branamentele exterioare de orice fel aferente cldirilor, fr implicaii asupra structurii de rezisten sau aspectului arhitectural al acestora. Din cuprinsul acestor dispoziii legale rezult c n domeniul construciilor, regula o constituie obligativitatea autorizrii lor. i numai prin excepie unele lucrri pot fi executate fr a fi autorizate. Desfiinarea construciilor i a amenajrilor a cror executare trebuie autorizat, se face de asemenea, pe baza autorizaiei de desfiinare emis n prealabil de ctre consiliile locale sau judeene, dup caz. A) CERTIFICATUL DE URBANISM In conformitate cu prevederile Legii nr.50/1991, autorizarea executrii construciilor se face de ctre autoritile administraiei publice locale cu respectarea documentaiilor de urbanism i amenajarea teritoriului (art.2 alin. l). Prin aceeai lege s-a instituit obligaia ca cererea pentru eliberarea autorizaiei de construire s fie nsoit de certificatul de urbanism.(art. 5, alin. 1) Certificatul de urbanism este un act pregtitor emis de autoritile administraiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaz regimul juridic, economic i tehnic al unui imobil, stabilite prin evidenele existente i documentaiile de urbanism i de amenajare a teritoriului. Certificatul de urbanism are valoarea unei operaiuni tehnico-materiale, ntruct acest nscris nu produce prin el nsui efecte juridice, ci se mrginete sa constate doar o anumita situaie de fapt sau de drept. Obinerea n prealabil a certificatului de urbanism este obligatorie pentru emiterea autorizaiilor de construire. Certificatul de urbanism se ntocmete de ctre compartimentul de specialitate n domeniul urbanismului i amenajrii teritoriului din cadrul consiliului local (judeean), la cererea oricrei persoane fizice sau juridice. Competena emiterii certificatului de urbanism aparine autoritii care emite i autorizaia de construire, (art.5 alin. l). In situaia n care competena emiterii certificatului de urbanism aparine Consiliului Judeean, este necesar obinerea avizului consiliului local pe al crui teritoriu este amplasat imobilul.
56

Certificatul de urbanism se ntocmete pe baza documentaiilor de urbanism i de amenajare a teritoriului aprobate, dup cum urmeaz: - pentru terenuri amplasate n localiti, pe baza planurilor urbanistice aprobate i a regulamentelor aferente acestora; - pentru terenuri amplasate n afara localitilor, pe baza planurilor de amenajare a teritoriului municipiului, oraului sau comunei aprobate i a regulamentelor aferente acestora. In lipsa documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism, certificatul se ntocmete pe baza datelor ce rezult din documentaiile existente sau n curs de elaborare, sau pe baza practicii urbanistice, cu avizul comisiei locale pentru urbanism i amenajare a teritoriului. n acest caz, certificatul se supune aprobrii consiliului local care garanteaz preluarea informaiei n documentaiile de urbanism i amenajare a teritoriului, n perioada de valabilitate a certificatului. 2. Procedura de obinere a certificatului de urbanism Cuprinde dou etape i elemente fundamentale i anume: - solicitarea - instrumentarea i eliberarea actului. Condiiile generale de solicitare se refer la faptul c: orice cerere de eliberare a unui certificat de urbanism este supus unei taxe legale; n cerere trebuie precizate elementele de identificare a imobilului fa de care se urmrete cunoaterea regimului de servitui; - ndeplinirea unei serii de alte formaliti administrative. Solicitantul (orice persoan fizic sau juridic) depune o cerere (tipizat) la organul competent, nsoit de dovada achitrii taxei. Aceasta din urm se calculeaz n funcie de suprafaa terenului declarat de solicitant. In cazul n care se solicit certificatul de urbanism pentru mai multe parcele alturate, taxa se calculeaz n funcie de suprafeele cumulate ale tuturor parcelelor. In situaiile n care emitentul certificatului de urbanism este prefectura, e necesar avizul primriei pe al crei teritoriu administrativ este amplasat imobilul. Organele competente s elibereze certificatul de urbanism sunt menionate la art.4 din lege (preedinii consiliilor judeene, primarul general al municipiului Bucureti sau de primari) conform competenelor existente n privina eliberrii autorizaiei de construire. Certificatul se ntocmete pe baza documentaiilor de urbanism i de amenajare a teritoriului, aprobate dup cum urmeaz: - pentru terenuri amplasate n localiti, pe baza planurilor de amenajare a teritoriului municipiului, oraului sau comunei, dup caz, aprobate i a regulamentelor aferente acestora; pentru terenuri amplasate n afara localitilor, pe baza planurilor de amenajare a teritoriului municipiului, oraului sau comunei, dup caz, aprobate i a regulamentelor aferente acestora. In lipsa documentaiilor de urbanism, certificatul se ntocmete pe baza
57

datelor ce rezult din documentele existente sau n curs de elaborare ori pe baza practicii urbanistice, n acest caz, avizul se supune aprobrii Consiliului local, care garanteaz preluarea informaiei n documentaiile de urbanism, pe perioada de valabilitate a certificatului. 3. Coninutul certificatului de urbanism In conformitate cu art. 5 din Legea nr. 50/1991, certificatul de urbanism cuprinde elemente privind: a) regimul juridic al imobilului, cu referire la: - situarea terenului n intravilan sau n afara acestuia; dreptul de proprietate asupra imobilului i servituile care greveaz asupra acestuia; - extras din documentaiile de urbanism i de amenajare a teritoriului sau din reglementrile aprobate care instituie un regim special asupra imobilului (zone protejate, interdicii temporare sau definitive de construire, zone declarate de interes public .a.); b)regimul economic al imobilelor, cu referire la: - folosina actual; - destinaia, stabilit prin documentaiile de urbanism amenajare a teritoriului: - reglementrile fiscale specifice localitii sau respective;

de

zonei

c)regimul tehnic al imobilelor, cu referire la: - procentul de ocupare a teritoriului (POT); - coeficientul de utilizare a terenului (CUT); - dimensiunea i suprafeele minime sau maxime ale parcelelor; - echiparea cu utiliti (ap, canalizare, energie electric, energie termic etc.); - alinierea terenurilor i a construciilor fa de strzile adiacente terenului i distanele construciilor fa de proprietile vecine; nlimea construciilor i caracteristicilor volumetrice ale acestora; sistemul constructiv i principalele materiale de construcie permise; nfiarea construciei (expresivitatea arhitectural, echilibrul compoziional, finisajele etc.), dac aceasta este prevzut n regulamentele aprobate; - modul de realizare a construciilor; - lucrrile conexe de interes public necesare funcionrii obiectivului Aadar, certificatul de urbanism indic, n funcie de dispoziiile de urbanism i de limitrile administrative ale dreptului de proprietate, precum i de starea echipamentelor publice existente ori prevzute, dac terenul este construibil ori dac este posibil de realizat o operaiune determinat.
58

Dup caz, acesta ar putea fi deci pozitiv sau negativ. 4. Publicitatea certificatului de urbanism Certificatul de urbanism se elibereaz solicitantului i se transmite primriei interesate, direct sau prin pot cu confirmare de primire, n termen de 30 zile de la data nregistrrii cererii. Documentele eliberate se nscriu n ordinea emiterii n Registrul certificatelor de urbanism, instituit de autoritile publice locale. Numrul certificatului este numrul de ordine din acest registru. In registrul prefecturii se specific, de asemenea, primriile crora le-au fost transmise certificatele. Primriile nscriu n registrele lor i certificatele de urbanism emise de prefectur n ordinea primirii lor. Lista certificatelor de urbanism este public, putnd fi consultat de cei interesai la sediul prefecturii sau primriei emitente. Pentru acelai imobil se pot elibera mai multe certificate de urbanism, mai multor solicitani ale cror cereri pot avea interese identice sau diferite. Pentru imobilele situate pe terenuri cu destinaie special nu se elibereaz certificate dect solicitanilor care prezint dovada titlului asupra acestor imobile. Menionm c, potrivit art.2, pct. e din Legea nr. 18/1991, sunt considerate terenuri cu destinaii speciale cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale i aeriene cu construciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere de orice fel, pentru nevoile de aprare, plajele, rezervaiile i monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i altele asemenea. 5. Valabilitatea certificatelor de urbanism Pentru acelai imobil se pot elibera mai multe certificate de urbanism, mai multor solicitani cu interese identice sau diferite. Pentru imobilele cu destinaie special, certificatele de urbanism se elibereaz solicitanilor care prezint dovada dreptului asupra acestor imobile. Valabilitatea certificatului de urbanism se stabilete de ctre emitent, ntrun interval de 3 - 24 luni de la data emiterii sale, n funcie de caracteristicile urbane ale zonei n care se afl imobilul, n perioada de valabilitate toate certificatele de urbanism emise au aceeai putere, indiferent de emitent. Prelungirea valabilitii certificatului de urbanism se poate face de ctre emitent, Ia cererea titularului, pe o perioad de timp de maximum 12 luni. In anumite situaii, datorit complexitii lucrrilor ce se vor efectua sau poziiei terenului n ansamblul localitii i teritoriului, emitentul certificatului de urbanism poate aprecia ca necesar completarea documentaiei pentru eliberarea autorizaiei de construire cu diferite avize i studii de specialitate. In cazul n care lucrrile intenionate sau amplasamentul acestora conduc la o situaie cu un grad ridicat de complexitate, autoritile administraiei publice locale pot solicita, prin certificatul de urbanism, instituirea unui concurs pentru proiectarea acestora, a crei organizare se face prin grija acestor autoriti.In asemenea situaii, pentru fundamentarea avizului
59

Comisiei locale pentru urbanism i amenajarea teritoriului, prin certificatul de urbanism se poate impune consultarea public asupra proiectului privind problemele de amplasare, aspectele funcionale sau estetice. Ceea ce este caracteristic pentru certificatele de urbanism este faptul ca funciunea lor principal este aceea de a furniza o informaie ct mai complet asupra regulilor de urbanism aplicabile unui imobil dat. Din punct de vedere juridic certificatul de urbanism are valoarea unui aviz care n anumite condiii produce efecte obligatorii. Dac este pozitiv certificatul de urbanism constituie un fel de preautorizare. El are rolul important de a garanta destinatarului su c, pe parcursul unei anumite perioade, nu i se vor putea opune modificri care s afecteze regulile pe care certificatul le cuprinde. Dimpotriv refuzul su n sensul regulilor cuprinse face imposibil eliberarea autorizaiilor de construire B. AUTORIZAIA DE CONSTRUIRE 1. Regimul general al amplasrii construciilor Intravilanul localitilor este cel existent la data de l ianuarie 1990, evideniat n cadastru! funciar i poate fi modificat n condiiile legii. Totodat, terenurile situate n intravilan pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic (art.2, alin.1 din legea nr.54/1998 privind circulaia juridica a terenurilor). Prima regul a regimului de constructibilitate nscris n art. 91, alin.1 din legea nr.18/1991 este aceea c amplasarea noilor construcii de orice fel se face n intravilanul localitilor. Fac excepie de la aceast cerin: - unele construcii care, prin natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu (i care se pot amplasa n extravilan numai pe baz de studii ecologice de impact prealabile, avizate de organele de specialitate privind protecia mediului); i - construciile care, prin natura lor, nu se pot amplasa n intravilan, precum i adposturile pentru animale. La rndul lor, i aceste excepii, n care construciile pot fi amplasate n extravilan, sunt supuse anumitor reguli restrictive. Cea mai important este aceea potrivit creia amplasarea construciilor de orice fel pe terenuri agricole de clasa I i a Il-a de calitate, pe cele amenajate cu lucrri de mbuntiri funciare, precum i pe cele plantate cu vii i livezi, parcuri naionale, rezervaii, monumente, ansambluri arheologice i istorice este interzis (art. 92). i aici ns se cunosc unele excepii pentru: construcii care servesc activitile agricole cu destinaie militar, cile ferate, osele de importan deosebit, liniile electrice de nalt tensiune, forarea i echiparea sondelor, lucrrile aferente exploatrii ieiului i gazului, conductelor magistrale de transport gaze sau petrol, lucrrile de gospodrire a apelor i realizarea de surse de ap. Aprobarea ocuprii terenurilor prin liniile de telecomunicaii se d de oficiul judeean de cadastru i organizare a teritoriului, indiferent de mrimea suprafeei necesare, dar numai pe baza acordului deintorului de terenuri i cu plata despgubirilor convenite. In sfrit, potrivit art. l din Legea nr.50/1991 construciile civile, industriale,
60

agricole sau de orice alt natur se pot realiza numai cu respectarea autorizaiei de construire, eliberat n condiiile legale. 2. Noiune (definiie) Autorizaia (permisul) de construire a cunoscut mai multe definiii n literatura de specialitate. Astfel, aceasta ar putea fi definit ca fiind autorizaia dat de ctre o autoritate administrativ de a edifica una sau mai multe construcii noi ori de a modifica una sau mai multe construcii existente, prealabil executrii lucrrilor. In alt opinie, permisul, autorizaia de construire reprezint autorizaia dat de ctre administraie de a edifica o construcie dup verificarea conformitii proiectului cu reglementarea de urbanism. In sfrit, potrivit unui altei opinii, permisul de construire reprezint obligaia pentru constructor de a solicita o autorizaie administrativ prealabil la edificarea unei construcii ori la realizarea de lucrri asupra unei construcii existente. In concepia Legii nr. 50/1991, autorizaia de construire constituie actul de autoritate al administraiei locale pe baza cruia se asigur aplicarea msurilor prevzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea i funcionarea construciilor (art. 2). Ea se elibereaz n temeiul i cu respectarea documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului (art. 2, alin. 2). Avnd n vedere prerile exprimate n literatura de specialitate, precum i reglementrile legale n vigoare, autorizaia de construire poate fi definit ca fiind actul administraiei publice locale competente prin care se asigur aplicarea regulilor de urbanism n privina amplasrii construciilor, precum i a msurilor legale referitoare la proiectarea, executarea i funcionarea acestora. Dup cum se poate observa, este vorba de un control preventiv al utilizrii terenurilor, de exercitarea unei puteri speciale de poliie, prin eliberarea unei autorizaii prealabile. Ca atare, autorizaia trebuie s asigure respectarea regulilor de urbanism i servituile de utilitate public ce afecteaz utilizarea solului, la care se adaug apoi o serie de exigene innd de calitatea construciilor. Constatam ca, autorizaia de construire sancioneaz att regulile de urbanism, ct i regulile de construcie. Este situaia tipic pentru un studiu iniial de dezvoltare a dreptului urbanismului, cnd regulile de amenajare urban sunt nc suficiente i coexist cu msurile de asigurare a calitii construciilor. O atare stare a existat i n Frana pn la adoptarea legii de orientare funciar din 30 decembrie 1967. 3. Obiectul autorizaiei de construire Autorizaia de construire urmrete s permit colectivitilor publice asigurarea respectrii unui anumit numr de reguli de ctre constructori, nainte ca acetia s treac la realizarea proiectelor lor. Este vorba, n special, de regulile privind ocuparea i utilizarea terenurilor i, n mod excepional, de reguli tehnice de construcie cu excepia regulilor i servituilor de drept privat. Respectarea regulilor relative la ocuparea terenurilor : Aceste reguli urmresc o afectare a spaiului conform obiectivelor de amenajare a teritoriului i de urbanism. Sunt, n cele mai multe cazuri, reguli de urbanism stricto sensu. Ele pot fi
61

cuprinse astfel n diversele documentaii de urbanism. Apoi, o alt categorie important o formeaz servituile de utilitate public, care afecteaz utilizarea solului i care pot avea incidene asupra implantrii construciilor, destinaiei lor, naturii, arhitecturii, dimensiunilor ori amenajrii generale ale acestora. Respectarea, cu titlu excepional, a unor reguli tehnice de construcie In principiu, n rile dezvoltate, regulile tehnice de construcie nu sunt sancionate prin eliberarea autorizaiei de construire. In concepia Legii 50/1991 ns, prin autorizaia de construire se asigur att msurile de urbanism (respectiv, privind amplasarea construciilor), ct i cele referitoare la proiectarea, executarea i funcionarea acestora. De asemenea, conform art. 39 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea n construcii, autorizaia de construire se va elibera, ca regul, numai pentru proiecte verificate de specialiti, verificatori de proiecte atestai. De asemenea, potrivit art. 7 din acelai act normativ, n autorizaiile ce se emit trebuie s se nscrie clauze referitoare la nivelul de calitate al construciilor, precum i garaniile materiale i alte prevederi, care s conduc la realizarea acestor clauze. Aceste elemente se refer la: - rezisten i stabilitate; - siguran n exploatare; - siguran la foc; igiena, sntatea oamenilor, refacerea i protecia mediului; - izolaia termic, hidrofug i economia de energie, - protecia mpotriva zgomotului (art.5 din Legea 10/1995). In cazuri excepionale se pot emite autorizaii de construire i n lipsa documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului, aprobate pentru: - lucrri de modificare, de reparare, de protejare, de restaurare i de conservare a cldirilor de orice fel, cu condiia meninerii aceleiai funciuni i a suprafeei construite; lucrri de modificare sau de reparare privind ci de comunicaie, dotri tehnico-edilitare subterane i aeriene i alte asemenea, fr modificarea traseului acestora; lucrri de modificare sau de reparare privind mprejmuiri, mobilier urban, amenajri de spaii, parcuri, i grdini publice, piee pietonale i celelalte lucrri de amenajare a spaiilor publice; lucrri de cercetare i prospectare a terenurilor (ca foraje i excavri - necesare studiilor geotehnice, ridicrilor topografice, exploatrilor de cariere, balastierelor, sondelor de gaze i de petrol, precum i altor exploatri; - organizarea de tabere de corturi (un. 2. alin. 3 din Legea nr. 50/1991). 4. Caracteristicile autorizaiei de construire Autorizaia de construire prezint o serie de caracteristici, care o
62

individualizeaz n raport cu celelalte acte administrative i o delimiteaz de certificatul de urbanism. a) Caracterul real Autorizaia de construire nu este eliberat n considerarea persoanei care urmeaz s-i devin titular, ci n funcie de regulile aplicabile terenului i proiectului preconizat. Ea are, deci, un caracter real, in rem, i, n consecin, poate fi transferabil, n perioada de valabilitate, de la un titular la altul, fr a mai fi nevoie ca autoritatea competent s efectueze cercetare administrativ prealabil i, n consecin, s elibereze o autorizaie nou. Autorizaia de transfer ia forma unei hotrri de modificare a actului iniial, trebuie s fie expres i s aib la baz un acord ntre fostul i actualul titular al autorizaiei de construcie. b) Caracterul de universalitate i de generalitate Autorizaia de construire are un caracter general n sensul c este cerut n toate localitile, n cazul edificrii construciilor prevzute de lege i unul universal, ntruct se aplic n privina tuturor persoanelor fizice. c) Caracterul exclusiv Principiul exclusivitii autorizaiei de construire se exprim n aceea c prin procedura sa de eliberare se permite coordonarea ansamblului de proceduri de control prealabil realizrii unui proiect determinat. Autorizaia nu se substituie tuturor autorizaiilor i avizelor speciale care sunt cerute constructorului ori investitorului, dar permite coordonarea cerinelor generale pe care acestea le presupune. 5. Autorizaia de construire i dreptul de proprietate a) Dreptul de construire - atribut al dreptului de proprietate Dreptul de a construi este un atribut al dreptului de proprietate, aferent "dreptului de a se bucura i de a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut" (art.480 din Codul civil), proprietarul solului putnd face "toate plantaiile i cldirile ce gsete de cuviin" (art.490 Codul civil), orice persoan fizic i juridic avnd dreptul la respectul bunurilor sale (art. l din Protocolul adiional al Conveniei europene a dreptului omului). In consens cu asemenea dispoziii, dreptul comun al libertilor publice i drepturilor fundamentale stabilete principiul, potrivit cruia, libertatea de construire este regula, iar limitele aduse acestuia, excepia. Dreptul de a construi este astfel legat de proprietatea solului, o manifestare direct a dreptului de folosin, unul dintre cele trei atribute tradiionale ale dreptului de proprietate. b) Funcia social a dreptului de proprietate Este unanim admis i autorizaia de construire poate fi analizat ca o exercitare a unei prerogative a autoritii publice realizate n interesul comun al amenajrii armonioase a aglomeraiilor umane i ca participant la exercitarea unei veritabile misiuni de serviciu public. Exercitat iniial mai ales n numele statului, aceast misiune de gestiune a teritoriului este ncredinat acum activitilor publice locale; este vorba de servitui publice care servesc, n special, utilizarea solului, nlimea construciilor, proporia dintre suprafeele construite i neconstruite n fiecare proprietate, interdicia de construire n anumite zone, care nu dau
63

natere (cu rare excepii) la o compensaie ori reparaie. Acest principiu al nendemnizrii servituilor de urbanism creeaz o mare inegalitate ntre proprietarii de terenuri construibile i cei de suprafee supuse limitrilor i interdiciilor, aspect al "socializrii" dreptului de a construi. 6. Cmpul de aplicare a autorizaiei de construire Cmpul de aplicare a autorizaiei de construire poate fi apreciat dintr-un triplu punct de vedere: cel al teritoriului vizat, al persoanelor implicate i, n sfrit, cel al lucrrilor care sunt supuse autorizrii. In privina primelor dou, n virtutea caracterului su general i universal, autorizaia de construire se aplic pe ntreg teritoriul naional i fa de orice persoan fizic sau juridic care ar dori s ridice ori s modifice o construcie. Astfel, titularul autorizaiei de construire poate fi orice persoan fizic sau juridic deintoare a unui titlu care-i confer dreptul de construire i care solicit eliberarea actului administrativ. Cererea poate fi fcut personal sau prin reprezentant, care poate fi proiectantul, antreprenorul sau orice alt persoan n condiiile legii. Referitor la cel de-al treilea, autorizaia de construire se elibereaz pentru acele categorii de lucrri stabilite de lege, respectiv prin art.3 din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea construciilor. a) Categorii de construcii i lucrri supuse autorizrii Conform textului de lege invocat mai sus, autorizaia de construire se elibereaz pentru: lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare a cldirilor de orice fel; lucrri de construire, reparare, protejare, restaurare conservare, precum i orice alte lucrri, indiferent de valoarea lor, ce urmeaz a fi efectuate la construcii reprezentnd monumente i ansambluri istorice, arheologice, de arhitectur art sau cultur, inclusiv cele din zonele lor de protecie; lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare privind ci de comunicaie, dotri tehnico-edilitare subterane i aeriene, mprejurimi i mobilier urban, amenajri de spaii verzi, parcuri, piee i celelalte lucrri de amenajare a spaiilor publice; foraje i excavri necesare studiilor geotehnice i ridicrilor topografice, exploatri de cartiere, balastiere sonde de gaze i petrol, precum i alte exploatri; construcii provizorii de antiere necesare execuiei lucrrilor de baz, dac nu au fost autorizate odat cu acestea; - organizarea de tabere, de corturi, csue sau rulote; lucrri cu caracter provizoriu : chiocuri, tonete, cabine, spaii de expunere situate pe cile i n spaiile publice, corpuri i panouri de afiare, firme i reclame. b) Categorii de lucrri exceptate de la autorizare
64

Potrivit art.8 din Legea 50/1991, se pot executa fr autorizaie de construire urmtoarele lucrri: reparaii la mprejmuiri, acoperiuri, nvelitori sau terase, cnd nu se schimb forma acestora i materialele sau care nu sunt executate; reparaii i nlocuiri la tmplrie interioar i exterioar, data se pstreaz forma, dimensiunile golurilor i tmplriei; - reparaii i nlocuiri la sobe de nclzit; - zugrveli i vopsitori interioare; zugrveli i vopsitori exterioare, dac nu se modific elementele de faad i culorile situate pe arterele principale de circulaie; reparaii la instalaii i echiparea tehnico-sanitar a cldirilor, fr implicaii asupra structurii de rezisten sau a aspectului arhitectural al acestora. Se excepteaz de la autorizare, conform art.4. lit. d. paragraf ultim anexele cu caracter temporar ale exploatrilor agricole situate n extravilan. 7. Eliberarea autorizaiei de construire Autorizaia de construire se elibereaz n temeiul i cu respectarea documentaiei de urbanism i amenajarea teritoriului. Din acest punct de vedere, ca orice act normativ, ea trebuie analizat sub trei aspecte principale i anume: - cererea, - decizia - drepturile dobndite. a) Cererea Cererea de eliberare a autorizaiei de construire poate fi fcut de orice persoan fizic sau juridic deintoare a unui titlu care-i confer dreptul de construire, personal sau prin reprezentant. Astfel, dac cererea este fcut de ctre proprietarul terenului e suficient ca acesta s fac dovada acestei caliti. In practica judiciar francez s-a statuat c autorizaia de construire poate fi eliberat persoanei care prezint toate aparenele de proprietar, fiind vorba de teoria proprietarului aparent care nu mpiedic ns ca terul lezat s poat contesta titlul su n faa judectorului civil. Cererea poate fi prezentat, de asemenea, de orice persoan care justific un titlu care o abiliteaz s construiasc asupra terenului. Aceste titluri pot fi diverse. Locatarul va trebui s prezinte autorizarea scris a locatarului proprietar; ocupantul domeniului public, o autorizaie de ocupare eliberat de serviciul public care l gestioneaz. In sfrit, cererea de autorizare va putea fi fcut de o persoan avnd calitatea de a beneficia de exproprierea terenului pentru cauz de utilitate public. Este vorba de persoane juridice de drept public, de concesionri, de servicii publice i de unele persoane juridice de drept privat nsrcinate cu o misiune de serviciu public. Acestea pot s depun, n condiiile legii, o cerere de eliberare a autorizaiei de construire. Depunerea cererii Solicitantul trebuie s depun la autoritile publice competente care au emis certificatul de urbanism cererea de eliberare a autorizaiei de
65

construire nsoit n mod obligatoriu de documentaia tehnic urmat de planul de amplasare a construciei, plan din care s rezulte destinaia, alctuirea constructiv, funcional i nfiarea construciei, ntocmite la o scar convenabil de ctre un proiectant autorizat pentru lucrri de construcie, persoan fizic sau juridic, precum i dovada titlului solicitantului asupra terenului. Documentaia tehnic trebuie s fie verificat conform legii i s conin i avizele legale necesare, pe funciuni, prezentate prin grija solicitantului. n situaia depunerii unei documentaii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului n termen de 10 zile de la data solicitrii cu menionarea n scris a elementelor necesare completrii acesteia. Documentaia tehnic va ti semnat: de arhitect cu diplom recunoscut de statul romn, pentru partea de arhitectur, la lucrrile de construcie supraterane i la cele subterane cu acces public; de inginer cu diplom recunoscut de statul romn, pentru partea de inginerie la lucrrile de construcii. - de conductori arhiteci, urbanist i/sau subingineri de construcii, cu diplom recunoscut de statul romn, pentru cldiri de importanta redusa si aflate in afara zonelor protejate. De menionat c, semnarea documentaiilor de ctre persoanele menionate implic rspunderea acestora n condiiile legii. Pentru autorizarea construciilor n zonele asupra crora s-a instituit, potrivit legii, un anumit regim de protecie prevzut n documentaiile de urbanism aprobate se procedeaz dup cum urmeaz: n rezervaiile istorice i de arhitectur, stabilite potrivit legii, sau n cazul lucrrilor de orice natur care modific monumentele istorice i zonele de protecie a acestora, solicitantul va obine avizul Ministerului Culturii i al Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului; n parcurile naionale i rezervaiile naturale, solicitantul va obine avizul Ministerului Apelor, Pdurilor i Proteciei Mediului; n zonele unde s-a instituit un alt tip de restricie, solicitantul va obine avizul organismelor competente (art.7 din Legea nr. 50/1991). a) Decizia Trebuie si ea privind autorizaia de construire trebuie privit, la rndul su, sub trei laturi: autoritile competente, instrumentarea cererii i forma deciziei. Autoritile competente - Autorizaiile de construire se emit de preedinii consiliilor judeene, de primarul general al municipiului Bucureti sau de primari, dup cum urmeaz: a) de preedinii consiliilor judeene, cu avizul primarilor, pentru: 1. investiiile care se aprob de Guvern; 2. investiiile care se realizeaz n extravilanul comunelor, inclusiv anexele gospodreti ale exploataiilor agricole mai mari de 50 mp; 3. investiiile care se amplaseaz pe terenuri care depesc limita unei
66

uniti administrativ-teritoriale; 4. lucrri la construcii reprezentnd monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protecie, aflate n teritoriul administrativ al judeului, cu avizul prealabil al Ministerului Culturii i Cultelor; b) de primarii municipiilor sau oraelor, pentru construciile i lucrrile de orice fel din intravilanul i extravilanul acestora, cu excepia celor prevzute la lit. a); c) de primarul general al municipiului Bucureti, cu avizul primarilor de sectoare, pentru: 1. investiiile care se amplaseaz pe terenuri care depesc limita administrativ-teritorial a unui sector i cele care se realizeaz n extravilan; 2. lucrri la construcii reprezentnd monumente istorice, cu avizul prealabil al Ministerului Culturii i Cultelor; 3. lucrri de modernizri, reabilitri, extinderi de reele edilitare municipale, de transport i de distribuie, pentru: ap/canal, gaze, electrice, termoficare, comunicaii - inclusiv fibr optic, precum i lucrri de modernizri i/sau reabilitri de strzi; d) de primarii sectoarelor municipiului Bucureti, pentru toate categoriile de construcii i amenajri urbanistice din cadrul sectoarelor, cu excepia celor prevzute la lit. a) pct. 1 i 2 i la lit. c); e) de primarii comunelor, pentru locuine individuale i anexele gospodreti ale acestora, precum i cu avizul structurilor de specialitate din cadrul consiliilor judeene, pentru celelalte construcii i lucrri executate n intravilanul localitilor, cu excepia celor prevzute la lit. a). Instrumentarea cauzei - Orice decizie administrativ intervine n urma unei proceduri de instrumentare a cererii de autorizare. Aceast operaie comport, n genere, o analiz, din punct de vedere tehnic, a dosarului. Astfel, cererea de eliberare a autorizaiei de construire se investigheaz de ctre compartimentul sau tehnicianul responsabil n domeniul urbanismului i al amenajrii teritoriului din cadrul prefecturii sau primriei. Strict tehnic, se verific urmtoarele : - dac cererea este adresat autoritii administraiei publice locale ndrituite s elibereze autorizaia - dac formularul cererii i anexa acesteia sunt completate integral i corect; - certificatul de urbanism este valabil i scopul eliberrii sale coincide cu obiectul cererii pentru autorizare; - dovada titlului solicitantului asupra terenurilor i a construciilor este conform prevederilor legale; - documentaia necesar eliberrii autorizaiei de construire este complet, cuprinznd i avizele i studiile aprobate cerute prin certificatul de urbanism; - dovada achitrii taxei legale. Dac n urma analizrii cererii i documentaiei prezentate se constat c nu se ndeplinesc toate condiiile amintite mai sus, documentaia se restituie solicitantului n termen de 10 zile de la data nregistrrii cererii. Sub raportul coninutului, verificarea cererii pentru autorizaia de construire const n examinarea modului n care prevederile documentaiei i datele
67

nscrise n anexa cererii respect: - datele i condiiile nscrise n certificatul de urbanism; condiiile nscrise n avizele i expertizele de specialitate; prevederile avizelor eliberate de autoritile administraiei publice locale (n cazul n care prin certificatul de urbanism s-a impus obinerea avizului Comisiei locale pentru urbanism i amenajare a teritoriului, este necesar confruntarea documentaiei necesare eliberrii autorizaiei de construire / desfiinare cu cea avizat); - prevederile legale referitoare la proprietate; - reglementrile tehnice cu privire la ntocmirea i coninutul proiectului, destinaia, alctuirea construciei sub raport constructiv i al echiprii, funcional i al nfirii; prevederile legale cu privire la abilitarea proiectanilor i verificatorilor proiectului care rspund de urmtoarele exigene de calitate ale construciei: rezistena i stabilitatea la solicitri statice, dinamice, inclusiv seismice; rezistena la foc, sntatea oamenilor i protecia mediului; izolaia termic, hidrofug i economia de energie; protecia mpotriva zgomotului; - reglementrile tehnice privitoare la executarea lucrrilor. Responsabilitatea emiterii unei autorizaii bazate pe o verificare superficial sau prtinitoare revine, n egal msur, semnatarilor autorizaiei i verificatorilor ntregii documentaii. Condiiile pe care le poate pune emitentul autorizaiei constau din aplicarea regulilor generale i locale de urbanism cu privire la documentaie prezentat pe perioada lucrrilor autorizate: amplasarea, destinaia, alctuirea constructiv i funcional, precum i nfiarea construciei; utilizarea domeniului public (accese n zona antierului, staionri ale utilajelor, nchideri ale drumurilor publice, ocupri temporare de spaii publice, treceri temporare sau spturi n spaiile publice, devieri ale circulaiei auto sau pietonale, protecia circulaiei, executarea unor drumuri provizorii, folosirea unor elemente de reclam .a.); - protejarea proprietilor particulare nvecinate; protecia sanitar i social n situaia cazrii unor muncitori sezonieri (executarea de baracamente, grupuri sociale, grupuri sanitare, dotri de toate tipurile n cazul unui numr mai mare de muncitori, plata serviciilor suplimentare prestate de unitile existente .a.); protecia mediului pe durata executrii lucrrilor autorizate; prevenirea i stingerea incendiilor. Termen de instrumentare - Autorizaia de construire se elibereaz solicitantului n termen de 30 de zile calendaristice de la data nregistrrii cererii. Autorizarea lucrrilor de intervenie urgent, n cazuri de avarii, calamiti i alte evenimente extraordinare se face imediat de ctre prefecturi sau
68

primrii, potrivit competenelor stabilite prin lege, urmrind ca documentaia legal s fie definitiv pe parcursul sau la ncheierea lucrrilor. Forma deciziei - Autorizaia de construire este, din punctul de vedere al formei, multipl, dup tipul deciziei. Astfel, dac decizia este negativ aceasta trebuie s ia forma unui act expres. Dimpotriv, dac este pozitiv, teoretic poate mbrca dou forme distincte dar cu efecte juridice asemntoare: fie cea a unei autorizaii formale, rezultate dintr-o decizie administrativ, fie cea a unei autorizaii tacite, rezultnd din absena unei decizii formale. Autorizaia tacit este o excepie la principiul general de drept administrativ, conform cruia tcerea echivaleaz cu un refuz. In sistemele de drept n care este admis (precum cel francez), autorizarea tacit ridic o serie de probleme n privina materializrii sale, ntruct rezult dintr-o "tcere administrativ". Principiul este ns relativ simplu: expirarea termenului de instrumentare a cererii de autorizare, n condiiile n care nici o decizie nu a intervenit n acest timp genereaz autorizarea tacit. Este de drept un fapt juridic care creeaz dreptul la construire. Un asemenea tip de autorizare creeaz o serie de dificulti n ceea ce privete aplicarea i proba sa. n practic, autorizarea tacit e rar ntlnit n raport cu autorizaia scris i expres, dar, indiferent de forma de autorizaie de construire trebuie s confere aceleai drepturi beneficiarului. In dreptul romnesc o asemenea situaie nu se ntlnete, neeliberarea autorizaiei n termen de 30 de zile de la nregistrarea cererii constituie "refuz nejustificat", care, dac vatm drepturile unei persoane (fizice sau juridice), recunoscute de lege, d dreptul la aciune n justiie n condiiile Legii nr. 554/2004 privind Contenciosul administrativ. 8. Valabilitatea autorizaiei Perioada de valabilitate a autorizaiei de construire este intervalul de timp n interiorul creia este obligatorie nceperea lucrrilor de autorizaie (ordinul 91/1991). Acest interval de timp se stabilete de ctre emitentul autorizaiei n funcie de interesul public i de gradul de complexitate al lucrrii. Totui, perioada de valabilitate nu poate depi 12 luni de la eliberarea autorizaiei, n acelai timp, nenceperea lucrrilor n intervalul de valabilitate conduce la pierderea valabilitii autorizaiei. Aceasta i pierde valabilitatea i n situaia n care se modific condiiile, datele sau coninutul documentaiei ce au stat la baza eliberrii acesteia, fiind necesar eliberarea unei noi autorizaii. a) Durata executrii lucrrilor Este stabilit de ctre emitentul autorizaiei pe baza datelor nscrise n cerere. Emitentul autorizaiei are o putere de apreciere n aceast privin i, ca atare, innd seama de interesul public i gradul de complexitate al lucrrilor, poate reduce durata executrii fa de cea solicitat. Persoanele fizice i juridice titulare ale autorizaiei de construire au obligaia legal de a executa integral construciile la termenul prevzut n actul administrativ. Construciile se consider terminate, dac s-au realizat toate elementele prevzute n autorizaia de construire. b) Prelungirea perioadei de valabilitate a autorizaiei Se poate aproba, n mod excepional, n cazul n care construcia nu a fost
69

executat integral la termenul stabilit, o singur dat, cu cel mult un an de ctre organul care a emis-o (art. 32 din Legea nr. 59/1991). Posibilitatea de prelungire a autorizaiei se apreciaz de emitentul acesteia, n raport cu: - interesul public; - complexitatea lucrrilor autorizate; - stadiul executrii lucrrilor; - cauzele care au dus la nerespectarea duratei prevzute n autorizaie. Aceste criterii au un caracter cumulativ i se apreciaz in ordinea de prioritate a enumerrii. Solicitarea prelungirii autorizaiei se face de titularul acesteia cu cel puin 15 zile nainte de termenul stabilit pentru executarea integral a lucrrilor. Emitentul autorizaiei examineaz solicitarea i comunic decizia sa n maximum 15 zile de la depunerea solicitrii. Prelungirea valabilitii autorizaiei reprezint ultimul termen pentru executarea integral a lucrrilor. Necesitatea prelungirii autorizaiei n condiiile de mai sus sau nencheierea executrii lucrrilor la termenul stabilit prin autorizaie sau prin prelungirea acesteia, conduc la pierderea valabilitii autorizaiei. In aceast situaie, continuarea lucrrilor se poate face, n mod legal, numai dup eliberarea, n condiiile legii, a unei noi autorizaii de construire. 9. Publicitatea autorizaiei de construire Autorizaiile de construire se nscriu n Registrul autorizaiilor de construire/desfiinare n ordinea emiterii lor. Lista autorizaiilor se afieaz la sediul primriei pe al crei teritoriu administrativ s-a eliberat autorizaia respectiv i la sediul prefecturii pentru autorizaiile emise de aceasta. Autorizaia de construire este public, putnd fi consultat att la sediul primriei ct i cel al prefecturii, de asemenea, poate fi consultat i documentaia ce a stat la baza eliberrii sale. Prin Ordinul MLPAT nr. 63/1998 s-a stabilit obligaia pentru toate antierele de construcii de a afia la loc vizibil, pe toat perioada lucrrilor, un panou de identificare, al crei model este nmnat obligatoriu beneficiarului o dat cu eliberarea autorizaiei de construire de ctre organul emitent. Documentul cuprinde date i informaii minime privind obiectivul respectiv: denumirea i adresa acestuia, beneficiarul investiiei, proiectantul general, constructorul, numrul autorizaiei de construire, organul emitent, termenul de execuie a lucrrilor, prevzut n autorizaie, data nceperii i data finalizrii construciei. Neafiarea panoului de identificare se sancioneaz cu sistarea imediat a lucrrilor (art. 3). 10. Alte formaliti legale nainte de nceperea lucrrilor autorizate, titularului i revin alte dou obligaii: s anune n scris pe emitentul autorizaiei, cu cel puin 5 zile naintea nceperii lucrrilor autorizate i s anune n scris Inspecia de stat n domeniul construciilor i amenajrii teritoriului. 11. Autorizaia de desfiinare a construciilor i amenajrilor Conform art.9. din legea nr. 50/1991, desfiinarea construciilor i
70

amenajrilor prevzute la art.3 din lege (aceleai care sunt supuse autorizrii n privina construirii) se face pe baza autorizaiei de desfiinare obinut, n prealabil, eliberat de primari, de primarul general al municipiului Bucureti sau de ctre delegaiile permanente ale consiliilor judeene, dup caz. Prin Ordinul nr. 91/1991 al ministerului de resort s-a stabilit o procedur identic de solicitare, eliberare i valabilitate a autorizaiei de construire cu cea a autorizaiei de desfiinare. 12. Drepturile dobndite Autorizaia de construire d natere urmtoarelor drepturi: a) Dreptul de a realiza proiectul aprobat. Autorizaia permite deci exercitarea dreptului de construire. Din acest punct de vedere este necesar s fie analizate semnificaiile acestui drept i problemele ce se pot ivi. Semnificaiile autorizaiei de construire sunt generale i speciale. Dac este clar c acest drept se refer numai la meniunile cuprinse n autorizaia de construire, aceast constatare trebuie completat prin regula potrivit creia documentul formeaz un tot indivizibil. Beneficiarul dreptului poate deci s aleag s execute numai o parte din proiectul aprobat i s renune la cealalt care-i creeaz dificulti. Pentru a-i consolida consecinele i a beneficia de autoritatea unei decizii administrative, autorizaia de construire trebuie s fac obiectul unei anumite publiciti, n special n vederea ducerii sale la cunotina terilor. Pentru aceasta, legislaiile prevd, de regul, dou modaliti: - afiarea autorizaiei la sediul primriilor pe o anumit perioad; afiarea autorizaiei la terenul n cauz (pe toat durata valabilitii sale). Pe parcursul exercitrii drepturilor prevzute de autorizaia de construire pot interveni o serie de situaii care s-i impun o serie de modificri sau chiar refacerea actului. Pe durata valabilitii sale, autorizaia de construire poate cunoate dou tipuri de modificri: unele care privesc numai persoana titularului iar altele care vizeaz operaia imobiliar autorizat. Autorizaia de construire are un caracter real, astfel nct, dac beneficiarul nu dorete sau nu poate asigura el nsui execuia construciei sau a lucrrilor n cauz, el poate transfera autorizaia unui ter. Acest transfer presupune ntrunirea a dou condiii: beneficiarul transferului s accepte n mod global toate meniunile autorizaiei de construire; ndeplinirea unei cerine formale, modificatoare, care s oficializeze schimbarea beneficiarului. In cazul unor modificri de fond este necesar o nou cerere de autorizare, dificultatea principal n acest caz fiind aceea de a trasa linia de delimitare ntre obiectul cererii iniiale i cererea nou de autorizare. In situaia n care noua solicitare reprezint mai ales o completare i o modificare parial a celei iniiale, procedura de eliberare este simplificat. Unele probleme se ridic i dup eliberarea autorizaiei de construire datorit autoritii administrative sau beneficiarului. Autorizaia de construire este un act administrativ individual creator de drepturi. Conform regulilor care guverneaz acest tip de acte administrative, autorizaia de construire poate fi retras de unitatea administrativ care a emis-o n condiiile dreptului comun.
71

Ca o derogare de la dreptul comun, drepturile conferite de autorizarea de construire nu sunt dobndite dect cu condiia de a fi exercitate rapid, n timpul impus de lege. Acest regim special se explic prin dorina legiuitorului de a nu "nghea" definitiv o situaie prin intermediul drepturilor dobndite. n acest sens. majoritatea legislaiilor prevd termene limit in care activitile trebuie s nceap sau s se termine. Nerespectarea lor duce la perimarea autorizaiei de construire. 13. Concluzii Chiar dac este ataat categoriei actelor administrative individuale, autorizaia de construire prezint unele particulariti n privina regimului su juridic. Specificitatea obinerii i aplicrii sale pun n discuie chiar natura sa juridic.Autorizaia de construire rezult dintr-o decizie administrativ, totui regulile relative la formarea documentaiei specifce i mai ales a condiiilor n care se desfoar instrumentarea cererii ridic problema dac nu cumva suntem ntr-o situaie de grani ntre contract i act administrativ unilateral. Potrivit unor autori, autorizaia de construire ar fi mai degrab o negociere ntre pri dect o voin impus. Iat cum n spatele deciziei formale unilaterale apare un veritabil "acord de urbanism". Aceast trstur explic, cel puin n parte, specificul su juridic. Aceast "originalitate" se manifest n principal sub dou aspecte: puterea de apreciere a administraiei i, respectiv, controlul de conformitate aposteriori la care este supus autorizaia de construire.Puterea de apreciere decurge i se exprim prin interpretarea regulilor de urbanism. Asigurarea respectrii regulilor de urbanism face obiectul autorizaiei de construire. Aceasta nseamn c, n principiu, autorizaia de construire nu este eliberat dect pentru lucrri conforme ansamblului regulilor de urbanism n vigoare la momentul deciziei. Aceast obligaie de conformitate sufer unele atenuri, prin adaptarea regulilor de urbanism generale la anumite situaii concrete, fie prin acordarea, n schimbul unor nfrngeri minime a regulilor de urbanism, a unor compensaii speciale. Coninutul deciziei Se pot distinge patru tipuri de decizie, i anume: - decizie pozitiv - decizie condiional - decizie negativ - decizie conservatoare Decizia condiional este acea decizie prin care autorizaia de construire este obinut, dar este nsoit de condiii care greveaz aplicarea sa. Aceste condiii sunt frecvent discutate cu petiionarul, sunt variabile, n general de natur tehnic sau financiar. Ele pot fie s ntreasc, fie s completeze proiectul iniial, constituind mpreun cu acesta un tot indivizibil. Decizia negativ este cea mai radical i const n refuzul acordrii autorizaiei de construire, n ceea ce privete puterea de a refuza, datorit faptului c dreptul de a construi este un drept protejat juridic, aceasta se limiteaz la coninutul reglementrilor n vigoare. Refuzul autorizaiei de construire are ca efect interzicerea folosirii terenului respectiv. Pentru petiionar, acest refuz reprezint o lips de ctig i este
72

perceput ca un factor productor de prejudicii materiale. Pentru a evita conflictele ce s-ar nate n privina consecinelor pecuniare ce rezult din simpla aplicare a legii, n rile dezvoltate se prevede c aplicarea regulilor de urbanism nu d natere, n principiu unui drept la indemnizaie pentru daune. Spre deosebire de alte autorizaii administrative, autorizaia de construire este supus, n ceea ce privete executarea, unui control de conformitate aposteori. Este vorba de un control administrativ executat de autoritatea competent i care se materializeaz printr-un certificat de conformitate al crei obiect este de a atesta o executare corect a autorizaiei de construire. Obinerea certificatului de conformitate nu este necesar pentru ca un imobil s poat fi folosit sau chiar comercializat. Certificatul de conformitate se limiteaz la a constata faptul c lucrrile au fost executate n condiiile stabilite de autorizaia de construire. Certificatul nu este dect o prelungire a autorizaiei de construire i nu acoper eventualele nereguli ale autorizaiei de construire. Interesul su se rezum la controlul administrativ aposteriori. 14. Concesionarea terenurilor pentru construcii Orice persoan care intenioneaz s realizeze o construcie i nu dispune de terenul necesar poate s beneficieze, la cererea sa, de concesionarea unei suprafee de teren de ctre stat sau unitile administrativ-teritoriale proprietare de terenuri cu aceast destinaie. Potrivit art. 10 din Legea nr.50/1991, terenurile aparinnd domeniului privat al statului sau unitilor administrativ - teritoriale, destinate executrii de construcii, pot fi concesionate, prin licitaie public, cu respectarea documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului aprobate. De la regula ca terenurile pot fi concesionate numai prin licitaie publica, legea a instituit i o excepie, n sensul ca nu este obligatorie licitaia publica n urmtoarele cazuri: (art. 12 din Legea nr. 50/1991) - pentru realizarea de obiective de utilitate publica cu caracter social, fr scop lucrativ. - pentru extinderea construciilor existente de ctre proprietar sau cu acordul acestuia. Reglementarea de drept comun a contractului de concesiune o reprezint art. 1414 din Codul civil, iar reglementarea special a contractului de concesiune a terenurilor pentru construcii o constituie Legea nr.50/1991. Potrivit dreptului comun, concesiunea este considerat o varietate a contractului de locaiune. Prin concesiune nu se transfer dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosin asupra imobilului (terenului) concesionat. Potrivit Legii nr.50/1991, concesiunea terenurilor pentru construcii se face pe un pre determinat care const ntr-o tax anual stabilit pe metru ptrat. Limita minim a preului concesiunii se stabilete, dup caz, prin hotrrea consiliului local sau judeean, astfel nct s asigure recuperarea n 25 de ani a preului de vnzare al terenului, n condiii de pia, la care se adaug costul lucrrilor de infrastructur aferente. ntruct specific concesiunii este transmiterea unui teren proprietate de stat
73

pentru o administrare rentabil n schimbul unei redevene, apreciem c n cazul terenurilor proprietate public destinate construciilor, termenul cel mai adecvat era de nchiriere i nu de concesionare. In acest sens sunt i dispoziiile art. 1413 alin.2 din Codul civil, potrivit crora locaiunea bunurilor mobile i imobile poart denumirea de nchiriere. De asemenea, n literatura juridic s-a exprimat opinia potrivit creia, concesionarea sau nchirierea evoc dou instituii juridice, una de drept administrativ, alta de drept civil (comercial), dup cum obiectul l formeaz un bun proprietate public sau nu. Ori, n cazul analizat este vorba despre terenuri proprietate privat a statului sau a unitilor administrativteritoriale (art. 10, alin. l din Legea nr. 50/1991) Pe de alt parte, numai exploatarea imobilului n sens de activitate productiv, rentabil, aductoare de profit, din care o parte numit redeven se remite proprietarului, este de esena concesiunii n nelesul ei propriu-zis, 165 n timp ce simpla folosin este de domeniul contractului de nchiriere, reglementat de Codul civil. Prin urmare, n cazul terenurilor aparinnd domeniului privat atribuit pentru realizarea de construcii, denumirea de concesiune este improprie, regulile aplicabile fiind cele din dreptul comun privind contractul de nchiriere, care se completeaz cu dispoziiile legii speciale. De aceea, consider ca o astfel de concesiune nu este o instituie de drept public ci, dimpotriv, este o varietate a contractului de locaiune reglementat de codul civil. nsi legea prevede c bunurile ce fac parte din domeniul privat sunt supuse dispoziiilor de drept comun, dac nu exist reglementri speciale (art. 74 alin.2 din Legea nr. 69/1991). Terenurile ce pot fi concesionate pentru realizarea de locuine i spaii construite asociate acestora, pot avea urmtoarele suprafee: n localitile urbane: * pn la 300 mp pentru un apartament ntr-o cldire cu parter sau parter i etaj: * pn la 200 mp pentru un apartament ntr-o cldire cu parter i etaj cu dou apartamente: * pn la 150 mp pentru un apartament, n cazul cldirilor cu parter i mai multe etaje, avnd cel mult 6 apartamente; *pentru cldirile cu mai mult de 6 apartamente, suprafaa de teren va fi stabilit potrivit planurilor urbanistice de detaliu. n localitile rurale, suprafaa terenului concesionat poate fi de pn la 1000 mp pentru o locuin.Pentru realizarea unei case de vacan se poate concesiona un teren de pn la 250 mp.Durata concesionrii terenurilor pentru construcii se stabilete de ctre consiliile locale, n funcie de prevederile documentaiilor de urbanism i amenajarea a teritoriului i de natura construciei.Pentru construciile de locuine, concesionarea se face pe durata existenei construciilor. In cazul n care ntr-o cldire se realizeaz mai multe apartamente i suprafee locative cu alt destinaie, proprietarii acestora dobndesc i o cot parte din dreptul de concesiune asupra terenului aparinnd domeniului privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale.Cotele-pri din dreptul de concesiune asupra terenului se determin proporional cu suprafaa construit a locuinelor, a caselor de vacan, ori a suprafeelor cu alt destinaie din cldirea
74

respectiv. Dreptul de concesiune asupra terenului se transmite n caz de succesiune sau de nstrinare a construciei pentru realizarea creia el a fost constituit. Dreptul de concesiune asupra terenului pentru construcii nceteaz daca persoanele fizice sau juridice beneficiare nu solicit emiterea autorizaiei de construire i nu ncep construcia n termen de cel mult un an de la data obinerii actului de concesionare a terenului. Cele dou condiii trebuie ndeplinite n mod cumulativ, prima fiind insuficienta, iar cea de-a doua nu poate fi realizat singur, ntruct este condiionat de prima.Concesionarea terenurilor pentru construcii presupune urmtoarea procedura. Consiliile locale n a cror unitate administrativ - teritorial se afl terenurile ce urmeaz s fie concesionate anun organizarea licitaiei publice, avnd ca obiect aceste terenuri, printro publicaie afiat la sediul lor i tiprit n cel puin doua ziare de larg circulaie, cu minim 20 de zile nainte de data licitaiei.Publicaiile privind licitaia vor cuprinde data i locul desfurrii acesteia, suprafaa i destinaia terenului, stabilite prin planurile de urbanism, i taxa anual minim de concesiune. Oferta solicitanilor va fi nsoit de un studiu de oportunitate sau fezabilitate, dup caz, cuprinznd n mod obligatoriu elementele tehnice necesare pentru caracterizarea funcionalitii i capacitii construciei, a gradului de ocupare a terenului, precum i a celorlalte elemente cuprinse n certificatul de urbanism. Nu vor fi acceptate dect ofertele care corespund documentaiei de urbanism i amenajare a teritoriului aprobat, potrivit legii. Licitaia se efectueaz, n condiiile legii, de comisiile constituite n acest scop de ctre prefecturi, care funcioneaz la sediul consiliilor locale, (art. 19 din Legea nr. 50/1991). Metodologia desfurrii licitaiei publice pentru concesionare terenurilor pentru construcii se poate stabili de ctre fiecare consiliu local, cu respectarea prevederilor legale. mpotriva licitaiei, pn n momentul adjudecrii, se poate face contestaie de ctre orice persoan interesat, la judectoria n a crei raz teritorial are loc licitaia. Contestaia suspend desfurarea licitaiei pn la soluionarea sa definitiv (art. 17 din Legea nr.50/1991).Dup adjudecare, dac licitaia nu a fost organizat i desfurat n condiii legale, actul de concesionare poate fi anulat n condiiile dreptului comun.Pe baza procesului verbal de adjudecare a licitaiei sau a hotrrii consiliului local, n cazul n care concesiunea se face fr licitaie public se va ncheia contractul de concesiune ntre consiliul local n a crei unitate administrativ - teritoriala se afla terenul, n calitate de concedent i persoana fizic sau juridic adjudecatar, n calitate de concesionar. Acest contract se va nregistra, de ctre concesionar n evidenele de publicitate imobiliar, n termen de 10 zile de la data adjudecrii sau adoptrii hotrrii consiliului local, dac concesionarea s-a fcut fr licitaie public (art. 18 din Legea nr.50/1991).Legea nu stabilete nici un termen n care trebuie semnat contractul de concesionare, dup ce a avut loc adjudecarea terenului i nu prevede nici o sanciune n cazul n care contractul nu se nregistreaz n evidenele de publicitate imobiliara n termenul de 10 zile. Contractul trebuie ncheiat n form scris ntruct, n regim de carte funciar, dreptul de concesiune devine opozabil terilor
75

numai de la data nscrierii n evidenele de publicitate imobiliar (ar. 27 din Legea nr. 7/1996 i art. 81 din D-L nr. 115/1938). Considerm ns, c forma scris nu reprezint o condiie de valabilitate a contractului de concesiune.O alt precizare care trebuie fcut, chiar dac legea nu prevede, n mod expres, n aceste contracte de concesiune calitatea de concedent o are primria n a crei raz teritorial este situat terenul concesionat, indiferent c proprietatea asupra acestuia aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale.Primria are aceast competen, inclusiv cu privire la terenurile proprietatea statului, i dup adoptarea Legii nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, ntruct aceast lege nu reglementeaz i concesionarea terenurilor pentru realizarea de construcii i numai concesionarea n vederea exploatrii terenurilor, (art. l i 2 din aceast lege). Propunerea de concesionare a terenurilor cu destinaie pentru construcii se face de ctre consiliile locale care adopt hotrri privind terenurile i stabilirea condiiilor n care acestea vor fi scoase la licitaie publica, (art. 13 din Legea nr. 50/1991). Odat contractul de concesiune ncheiat, hotrrea consiliului local n raza cruia s-a organizat licitaia public nu mai poate fi revocat, ntruct pe baza ei au luat natere raporturi juridice de alt natur. Contractul de concesiune al terenurilor pentru construcii face parte din categoria actelor de gestiune fiind supus unui regim juridic diferit de cel al actelor administrative de autoritate. Mai exact, acest contract reprezint un act de gestiune privat al administraiei publice locale, fiind supus, cu preponderen, regulilor de drept comun.

Capitolul VIII
Contenciosul privind folosirea terenurilor
Dreptul de construire genereaz un amplu contencios deoarece vizeaz multiple interese publice i/sau private. Conflictele i litigiile n materie pot fi mprite n dou categorii : - contenciosul privind autorizaia de construire; - contenciosul privind interesele prilor. Contenciosul privind autorizaia de construire este dublu, datorit ambivalenelor acestei aciuni administrative. Avem astfel: contenciosul administrativ direct; contenciosul contravenional i penal (administrativ indirect). Contenciosul administrativ direct este supus regimului juridic general al contenciosului administrativ. Se poate face o difereniere ntre contenciosul de legalitate (aciunea mpotriva deciziei) i contenciosul (aciunea) n responsabilitate. Contestaia mpotriva deciziei de neacordare a autorizaiei de construire este supus dreptului comun. Termenul este cel mult un an de la data emiterii actului. Aciunile n responsabilitate nu sunt numeroase i se desfoar conform dreptului comun. Aceste aciuni sunt de dou tipuri: - fie c petiionarul consider c autorizaia de construire este nelegal i
76

c-i cauzeaz un prejudiciu - n caz de anulare a autorizaiei de construire pentru neregularitate, constructorul se va ntoarce mpotriva administraiei pe care o consider culpabil deoarece i-a eliberat o autorizaie de construire viciat. Pentru a fi angajat rspunderea administrativ-patrimonial trebuie ndeplinite cumulativ patru condiii: - actul administrativ (respectiv autorizaia de construire/desfiinare) s fie ilegal; - existena prejudiciului material i/sau moral; - raportul de cauzalitate ntre actul ilegal i prejudiciu; - culpa autoritii publice.

1. Rspunderea contravenional
Contraveniile la regimul de autorizare a construciilor sunt stabilite prin art. 23 din Legea nr. 50/1991. In msura n care aceast lege nu dispune altfel, se aplic prevederile Ordonanei nr.2/2001. Astfel, conform acestui text de lege, constituie contravenii urmtoarele fapte, dac nu au fost svrite n astfel de condiii nct, potrivit legii, s fie considerate infraciuni: a) executarea sau desfiinarea, total ori parial, fr autorizaie a lucrrilor prevzute la art. 3, cu excepia celor menionate la lit. b), de ctre investitor i executant; b) executarea sau desfiinarea, cu nerespectarea prevederilor autorizaiei i a proiectului tehnic, a lucrrilor prevzute la art. 3, cu excepia celor prevzute la lit. b), de ctre investitor i executant; c) aprobarea furnizrii de utiliti urbane, ca urmare a executrii de lucrri de branamente i racorduri la reele pentru construcii noi neautorizate; d) meninerea dup expirarea termenului prevzut prin autorizaie sau dup terminarea lucrrilor autorizate ori adaptarea n alte scopuri fa de cele prevzute n autorizaie a construciilor, lucrrilor i amenajrilor cu caracter provizoriu; e) neaducerea terenului la starea iniial de ctre investitor, dup terminarea lucrrilor prevzute la art. 3 lit. c), precum i nerealizarea lucrrilor de curare, amenajare ori degajare, dup caz, a amplasamentului i/sau a terenurilor adiacente ocupate temporar pe durata execuiei, o dat cu ncheierea lucrrilor de baz; f) mpiedicarea ori sustragerea de la efectuarea controlului, prin interzicerea accesului organelor de control abilitate sau prin neprezentarea documentelor i a actelor solicitate; g) neanunarea datei nceperii lucrrilor de construcii autorizate, n conformitate cu prevederile art. 6 alin. (7), precum i depirea termenului legal prevzut la art. 6 alin. (1); h) emiterea de certificate de urbanism incomplete ori cu date eronate, care nu conin lista cuprinznd avizele i acordurile legale necesare n raport cu obiectivul de investiii, sau eliberarea acestora cu depirea termenului legal; i) emiterea de autorizaii de construire/desfiinare: - n lipsa unui drept real asupra imobilului, care s confere dreptul de a
77

solicita autorizaia de construire/desfiinare; - n lipsa sau cu nerespectarea prevederilor documentaiilor de urbanism, aprobate potrivit legii; - n baza unor documentaii incomplete sau elaborate n neconcordan cu prevederile certificatului de urbanism, ale Codului civil, ale coninutuluicadru al proiectului pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii, care nu conin avizele i acordurile legale necesare sau care nu sunt verificate potrivit legii; - n lipsa expertizei tehnice privind punerea n siguran a ntregii construcii, n cazul lucrrilor de consolidare; - n baza altor documente dect cele cerute prin prezenta lege; j) neorganizarea i neexercitarea controlului privind disciplina n autorizarea i executarea lucrrilor de construcii de ctre compartimentele abilitate din cadrul aparatului propriu al consiliilor judeene i al primriilor, n unitile lor administrativ-teritoriale, potrivit prevederilor art. 24 alin. (2) i (2^1), precum i neurmrirea modului de ndeplinire a celor dispuse de Inspectoratul de Stat n Construcii, potrivit dispoziiilor art. 25^1 alin. (3); k) nendeplinirea, la termenul stabilit, a msurilor dispuse de Inspectoratul de Stat n Construcii la controlul anterior; l) refuzul nejustificat sau obstrucionarea sub orice form a accesului persoanelor fizice sau al reprezentanilor persoanelor juridice la documentele prevzute la art. 29^1 alin. (7); m) depirea termenului de 15 zile pentru emiterea avizelor i acordurilor necesare n vederea autorizrii lucrrilor de construcii, conform prevederilor art. 6 alin. (17). Contraveniile prevzute de legea 50/1991, svrite de persoane fizice sau juridice, se sancioneaz cu amend, dup cum urmeaz: - de la 10.000.000 lei la 100.000.000 lei, cele de la lit. a); - de la 30.000.000 lei la 75.000.000 lei, cele de la lit. f); - de la 30.000.000 lei la 40.000.000 lei, cele de la lit. c); - de la 20.000.000 lei la 75.000.000 lei, cele de la lit. b), d) i e); - de la 10.000.000 lei la 30.000.000 lei, cele de la lit. h) i i); - de la 10.000.000 lei la 25.000.000 lei, cele de la lit. j) i k); - de la 10.000.000 lei la 20.000.000 lei, cele de la lit. l) i m); - de 10.000.000 lei, cele de la lit. g). Cuantumul amenzilor se actualizeaz anual prin hotrre a Guvernului. Sanciunea amenzii poate fi aplicat i reprezentantului persoanei juridice. Sanciunea amenzii pentru faptele prevzute la alin. (1) lit. h) i i) se aplic funcionarilor publici responsabili de verificarea documentaiilor care stau la baza emiterii certificatelor de urbanism i a autorizaiilor de construire sau de desfiinare, precum i semnatarilor, potrivit atribuiilor stabilite conform legii.Lista acestora este completat cu alte dou poziii cuprinse n Legea nr. 10/1995 privind calitatea n construcii care se consider drept contravenii: - executarea de modificri la construcie ori demolarea acesteia cu nclcarea prevederilor referitoare la autorizarea i executarea acesteia; - neexecutarea obligaiilor privind urmrirea comportrii n timp a
78

construciilor de complexitate i importan deosebit, referitoare la stabilitate i rezisten. - realizarea de construcii fr proiecte sau pe baz de proiecte neverificate de specialiti atestai conform prevederilor legale; - neexecutarea obligaiilor privind urmrirea comportrii n timp a construciilor, a lucrrilor de ntreinere, de reparaii i de consolidri; - realizarea de modificri, transformri, modernizri, consolidri care pot afecta cerinele, fr proiect verificat de specialiti atestai conform prevederilor legale; - organizarea necorespunztoare i neaplicarea sistemului de conducere i de asigurare a calitii, inclusiv realizarea de construcii fr responsabili tehnici cu execuia, atestai corespunztor prevederilor art. 14. - elaborarea de proiecte incomplete sau coninnd neconcordane ntre diferitele seciuni ale acestora, care pot determina nerealizarea nivelului de calitate al construciilor corespunztor cerinelor, precum i nsuirea acestora de ctre specialiti verificatori de proiecte atestai; - nclcarea prevederilor din reglementrile tehnice referitoare la cerinele construciei; - recepionarea construciei cu nclcarea prevederilor legale; - necompletarea i nepstrarea crii tehnice a construciei conform prevederilor legale; - stabilirea, n cadrul expertizei unor proiecte de execuie sau lucrri de construcii, a unor soluii care pot determina nerealizarea nivelului de calitate al construciilor corespunztor cerinelor; - neamenajarea terenurilor ocupate temporar pentru aducerea lor la starea iniial, la terminarea lucrrilor de construcii; - neasigurarea verificrii execuiei lucrrilor de construcii prin dirigini de specialitate sau ageni economici de consultan specializai, corespunztor prevederilor art. 21; - interzicerea sau obstrucionarea efecturii controlului calitii n construcii, neprezentarea documentelor i a actelor solicitate de persoanele cu atribuii de control, conform prevederilor legale. - neprecizarea n proiect a categoriei de importan a construciei i nestabilirea fazelor determinante supuse controlului calitii; - prevederea n proiect sau utilizarea unor produse necertificate sau pentru care nu exist agremente tehnice la lucrri la care trebuie s se asigure nivelul de calitate corespunztor cerinelor; - nerespectarea prin proiecte a nivelului de calitate i a celorlalte clauze contractuale referitoare la cerine; - neexecutarea obligaiilor de ntreinere i reparaii care revin proprietarilor potrivit legii i care afecteaz nivelul de calitate corespunztor cerinelor; - neconvocarea factorilor care trebuie s participe la verificarea lucrrilor ajunse n faze determinante ale execuiei i neasigurarea condiiilor de verificare. - lipsa nemotivat de la verificarea lucrrilor ajunse n faze determinante, urmare convocrii fcute de executant, precum i convocarea nejustificat, de ctre acesta, a factorilor interesai; - nesolicitarea de ctre investitor sau executant a soluiilor de remediere a defectelor aprute n timpul execuiei, referitoare la cerine; - nendeplinirea obligaiei proiectantului de a stabili soluii pentru
79

remedierea defectelor sesizate, referitoare la cerine; - neaplicarea de ctre executant a soluiilor stabilite de proiectant sau expert, pentru rezolvarea neconformitilor, defectelor sau neconcordanelor aprute n timpul execuiei; - nesesizarea Inspeciei de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului n cazul producerii unor accidente tehnice la construciile n execuie, precum i la cele n exploatare; - nendeplinirea, la termenul stabilit, a msurilor cuprinse n actele de control. Dup cum se poate constata, n cele mai multe cazuri este vorba de activiti contravenionale i mai puin de acte contravenionale precum: "realizarea de ctre executant. .", "meninerea dup expirarea termenului de autorizaie', "executarea cu nclcarea autorizaiei ..." etc. situaie cu o serie de implicaii n privina procedurii de constatare i aplicare a sanciunilor. Majoritatea contraveniilor au un caracter "pur material", n sensul c rezult din simpla nerespectare a prescripiilor legale, fr a se mai cuta dac autorul acestora a fost sau nu animat de o intenie frauduloas. Reaua-credina nu este un element constitutiv al contraveniei, iar bunacredin nu nltur rspunderea contravenional. De asemenea, n mod evident, sanciunea contravenional, fr a nceta s fie o sanciune specific de drept administrativ, apare aici ca o garanie a aplicrii i, deci, ca o sanciune a neaplicrii) normelor specifice de drept al urbanismului, n consecin, rolul de norme de construcie revine normelor dreptului urbanismului, iar contravenia se constituie ca una dintre sanciunile nerespectrii lor. De altfel, sub raportul structurii normei sancionatorii, dup precizarea n art. 26, alin l din Legea nr. 50/1991 a normelor de construcie, n alineatul urmtor sunt enumerate sintetic sanciunile contravenionale aplicabile.

2. Constatarea contraveniilor

Potrivit art. 35 din Legea nr. 50/1991 contraveniile se constat de ctre persoane cu atribuii de control din cadrul Inspeciei de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului, iar n cazurile prevzute la art. 30, de ctre persoanele mputernicite de Ministerul Aprrii Naionale, Ministerul Administraiei si Internelor i Serviciul Romn de Informaii. Procesele-verbale de constatare a contraveniilor, ncheiate de organele de control, se intenteaz, n vederea aplicrii sanciunii, efului direciei care coordoneaz activitatea de urbanism i amenajare a teritoriului sau, dup caz, preedintelui ori vicepreedintelui consiliului judeean, primarului sau viceprimarului unitii administrativ-teritoriale unde s-a svrit contravenia. Inspecia de stat are competen general, material i teritorial n constatarea contraveniilor i aplicarea sanciunilor n materie. In cazul n care organele care au aplicat amenda apreciaz c lucrrile executate fr autorizaie sau cu nclcarea acesteia ndeplinesc condiiile prevzute de lege pentru eliberarea unei autorizaii, acestea pot stabili, prin procesul-verbal de constatare a contraveniei, un termen n care contravenientul poate solicita i obine autorizaia necesar sau, dup caz, o
80

nou autorizaie. In aceast situaie, msurile de desfiinare a construciilor vor fi dispuse numai dup expirarea termenului stabilit. Pornind de la faptul c formularul tipizat al procesului-verbal de constatare a contraveniilor, aprobat prin Ordinul nr. 91/1991 al Departamentului pentru Urbanism i Amenajarea Teritoriului din cadrul Ministerului Lucrrilor Publice, prin care sau stabilit formularele, procedura de autorizare i coninutul documentaiilor prevzute de Legea nr.5O/1991, nu pretinde agentului constatator s fac n cuprinsul documentului meniuni cu privire la data i ora svririi faptei ce constituie contravenie, n literatura de specialitate s-a pus problema dac n asemenea cazuri ar interveni nulitatea proceselor-verbale. S-a rspuns c, prin specificul contraveniilor i a modului de reglementare, Legea nr. 50/1991 se constituie ca o lege special n raport cu O.G.2/2001, inclusiv n domeniul reglementrii validitii proceselor-verbale de contravenie i, ca atare, absena meniunilor referitoare !a data i ora svririi contraveniilor nu are relevan. Considerm c, n aceast privin, rspunsul presupune o serie de distincii i nuanri. Astfel, potrivit art. 35 din Legea nr. 50/1991, n msura n care prezenta lege nu dispune altfel se aplic prevederile Ordonana 2/2001privind stabilirea i sancionarea contraveniilor. Aceasta nseamn c, i n privina cuprinsului procesului-verbal de constatare a contraveniei, ntruct Legea nr. 50/1991 nu dispune nimic, se vor aplica prevederile art. 17 din O.G.2/2001, conform crora documentul trebuie s cuprind, sub sanciunea nulitii, "lipsa meniunilor privind numele, prenumele i calitatea agentului constatator, numele i prenumele contravenientului, iar n cazul persoanei juridice lipsa denumirii i a sediului acesteia, a faptei svrite i a datei comiterii acesteia sau a semnturii agentului constatator atrage nulitatea procesului-verbal. Nulitatea se constat i din oficiu". i aceasta, cu att mai mult cu ct, fiind vorba de o nulitate absoluta nseamn c normele pertinente din O.G.2/2001 au un caracter imperativ, nepermind nici un fel de derogare. Din acest punct de vedere, omisiunea din formularul tipizat aprobat prin Ordinul nr. 91/1991 care trebuie emis. ca orice act normativ ministerial "n baza i n executarea legii" , nu poate fi interpretat ca o derogare de la cerinele imperative ale unei legi. In plus, dac n privina contraveniilor conine, data ncheierii procesului-verbal poate semnifica i momentul epuizrii lor (prin intervenia autoritilor), n cazul contraveniilor instantanee precizarea datei consumrii acestora prezint interes i sub aspectul momentului nceperii curgerii termenului de prescripie". Astfel ncheiat, procesul-verbal face dovada pn la proba contrarie i ntrerupe cursul termenului de prescripie a aplicrii sanciunii contravenionale.

3.

Semnificaia acestui contencios civil trebuie definit sub aspect negativ: obligaia autorizaiei de construire nu a fost instituit pentru a proteja drepturile terilor, ci pentru a rspunde unor interese de ordin general. Existena sau absena autorizaiei de construire este fr efect asupra drepturilor terilor, dar, n acelai timp autorizaia de construire se elibereaz i cu respectarea anumitor drepturi ale terilor. S-a pus problema dac un ter este inut s respecte o autorizaie de
81

Contenciosul privind instanelor civile

drepturile

terilor

revine

construire i care sunt consecinele juridice n cazul n care prin aceasta autorizaiei i s-ar aduce un prejudiciu. Soluiile date de practic au fost diferite, n Frana, Curtea de Casaie a ajuns la concluzia c un ter se poate prevala de violarea unei reguli de urbanism n cazul unei autorizaii de construire, dar aciunea sa n responsabilitate civil nu poate fi admis dect dac face proba unei tulburri de vecintate ori a unei pagube cauzate de neregularitatea respectiv. Dac o construcie este conform cu autorizaia de construire, n principiu nici o sanciune civil nu poate fi aplicat. Aceast situaie este defavorabil constructorului deoarece limiteaz cazurile de rspundere.

4. Prescripia aplicrii sanciunii contravenionale

Conform art.31 din Legea nr. 50/1991, dreptul de a constata contraveniile i de a aplica amenzile prevzute de acest act normativ se prescrie n termen de 2 ani de la data svririi faptei. Suntem n prezena unui termen special de prescripie, mai lung dect cele practicate de obicei n materie contravenional i chiar de cel existent anterior Legii nr. 50/1991 n materia construciilor (3 luni).Problema principal o reprezint, n acest context, stabilirea momentului nceperii cursului termenului de prescripie, ntruct contraveniile la regimul de autorizare a construciilor sunt susceptibile, n mod obiectiv, de mai multe perioade de timp pentru fixarea momentului nceperii lor. n literatura de specialitate au fost exprimate mai multe puncte de vedere n aceast privin. Astfel, n cadrul unei prime poziii teoretice s-a considerat c n domeniul construciilor fr autorizaie, cel care le face este pus ntr-o stare contravenional ce subzist tot timpul nclcrii normelor prevzute n actul normativ prin care se stabilete i sancioneaz contravenia. Ca atare, nu se poate considera cu temei c termenul de prescripie curge din momentul n care s-a acionat fr autorizaie legal. Dimpotriv, ali autori consider c aceast concepie nu poate fi acceptat ntruct ar duce la imprescriptibilitatea acestor contravenii, ceea ce este neconform principiilor stabilite de O.G.2/2001. In sfrit, n al treilea punct de vedere, care se bazeaz pe teza contraveniei continuate, permanente a primului, se adaug cerina ca regimul juridic al prescripiei contravenionale n cazul construciilor fr autorizaie s fie vzut n contextul ansamblului regimului juridic administrativ care reglementeaz materia la data respectiv, n consecin, termenul de prescripie ar ncepe s curg de la nceperea executrii lucrrilor i ar dura pan la mplinirea perioadei de 3 luni (termenul de prescripie prevzut de reglementarea anterioar), de la terminarea, ntreruperea, sau luarea n folosin. Legea nr. 50/1991, prin reglementrile sale, dac nu nltur complet obiectul controversei, contribuie ntr-o mare msur la clarificarea acestuia, prin extinderea dreptului de prescripie la 2 ani, conferirea dreptului agentului constatator ca odat cu aplicarea amenzii s dispun oprirea executrii lucrrilor sau desfiinarea construciilor nelegal realizate i posibilitatea sesizrii instanei judectoreti, dac contravenienii nu s-au conformat, pentru a dispune, fie desfiinarea construciilor, fie readucerea n starea iniial a construciilor, precum i a terenului ocupat de construcie. Credem c rezolvarea problemei trebuie s plece de la distincia dintre contraveniile continue i cele instantanee. Astfel, contraveniile instantanee sunt cele care se realizeaz prin aciuni ori omisiuni care se consum printr82

un singur act i pentru care termenul de prescripie curge din momentul n care actul a fost ndeplinit. In privina contraveniilor continue, acestea constau ntr-o aciune ori omisiune care se prelungete n timp, prin reiterarea constant a voinei culpabile a autorului, dup actul iniial, n acest caz, termenul de prescripie curge din ziua cnd activitatea contravenional a luat sfrit i nu din momentul dispariiei urmrilor sale. Ca atare, termenul de 2 ani va ncepe s curg difereniat, dup caz, n cazul contraveniilor instantanee din ziua consumrii faptului, iar n privina contraveniilor continue din momentul consemnrii activitii contravenionale.

5. Readucerea n starea anterioar (iniial)

Neconformarea de ctre persoanele sancionate contravenional n termen cu dispoziiile procesului-verbal de contravenie confer organelor de inspecie i de control dreptul i obligaia de a sesiza instanele judectoreti pentru a dispune, dup caz: - ncadrarea lucrrilor n prevederile autorizaiei; - desfiinarea construciilor nelegal realizate. In cazul admiterii cererii, instana stabilete termenele limit ale msurilor prevzute mai sus. Msura pe care o adopt instana de a dispune readucerea n starea anterioar (iniial) a construciilor ori terenurilor are caracterul mixt al unei pedepse i unei reparaii civile. Acest lucru este confirmat i de msura dispus de Legea nr. 50/1991, n sensul c persoanele care au beneficiat de subvenie pentru construirea unei locuine sau a unei case de vacan i pentru care s-a dispus desfiinarea construciilor, cnd acestea au fost executate fr autorizaie sau cu nerespectarea prevederilor acesteia vor fi obligate s restituie subveniile primite, cu plata dobnzilor legale pentru perioada n care le-au folosit. In consecin, stingerea aciunii publice rezultate din decesul contravenientului ori amnistia nu constituie un obstacol n dispunerea acestei msuri de ctre instanele judectoreti. Aa cum s-a remarcat n literatura de specialitate, n practic poate s apar o interesant problem de drept n situaia n care judectoria ca instan de soluionare a cii de atac a dispus anularea procesului verbal, n baza O.G.2/2001, iar ca instan civil, sesizat n baza art. 32 din Legea nr.50/1991, dispune desfiinarea construciilor. Astfel, ntr-o opinie s-a considerat c n atare ipoteze, hotrrea instanei civile este ilegal, "deoarece chiar n art. 32 alin. l din Legea 50/1991 se arat c numai n cazul n care persoanele sancionate contravenional nu sau conformat" n termen dispoziiilor din procesul verbal de contravenie, primriile vor sesiza instanele judectoreti. Deci procesul verbal de sancionare mpreun cu termenul pentru executarea sanciunilor complementare ar reprezenta temeiul juridic al aciunii n justiie. Se apreciaz astfel c, dac procesul verbal este anulat, n baza O.G.2/2001, pe cale de consecin logic aciunea civil n baza Legii nr. 50/1991 rmne fr obiect. In plus, la acelai rezultat se ajunge i pe calea principiului conform cruia accesorul urmeaz principalul. S remarc c, n practic, atare situaii sunt aproape excluse, ntruct procedura n faza din faa instanei de judecat, pentru readucerea n starea anterioar a construciilor i terenurilor, conform Legii nr.50/1991 presupune prezentarea i existena unui proces-verbal de constatare a contraveniei i de aplicare a sanciunilor contravenionale, valabil. Astfel, odat anulat procesul-verbal, nu mai poate
83

fi vorba de neconformarea "n termen cu dispoziiile din procesul verbal de contravenie", ca o condiie absolut necesar a sesizrii instanei.

6. Readucerea n starea anterioar a terenului pe cale administrativ


Ca o excepie de la competena justiiei n materie, art.28 din Legea nr.50/1991 a introdus posibilitatea ca aceast msur s fie dispus, n anumite condiii, i de autoritile administraiei publice locale. Astfel, construciile executate fr autorizaie de construire pe terenuri aparinnd domeniului public al statului, al judeelor, oraelor sau comunelor, vor putea fi desfiinate pe cale administrativ de ctre autoritatea administraiei publice competente, fr sesizarea instanelor judectoreti, la expirarea termenului stabilit prin procesul-verbal de constatare a contraveniei, pe cheltuiala contravenientului. Dei nu perfect adaptate cerinelor practicii socio-juridice, reglementrile privind contraveniile la regimul de autorizare a construciilor, cuprinse n special n Legea nr. 50/1991, prezint o serie de elemente particulare, care concur la realizarea unui specific aparte. Aceasta decurge, n primul rnd, din faptul c autorizaia de construire ne apare acum i ca o sanciune a nerespectrii regulilor de urbanism.

7. Rspunderea penal

Legea nr. 50/1991 (art. 21) stabilete trei infraciuni n materie: - executarea, fr autorizaie a lucrrilor de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum i orice alte lucrri, indiferent de valoarea lor, care urmeaz s fie efectuate la construcii reprezentnd monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protecie, stabilite potrivit legii; - continuarea executrii lucrrilor dup dispunerea opririi acestora de ctre organele de control; - ntocmirea ori semnarea proiectelor tehnice, precum i a proiectelor pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii pentru alte specialiti dect cele certificate prin diplom universitar, n condiiile prevzute la art. 6^2. Legea nr. 10/1995 (art. 31 i 32) stabilete i ea dou infraciuni n materie: - proiectarea, verificarea, expertizarea, realizarea unei construcii ori executarea de modificri a acesteia, fr respectarea reglementrilor tehnice privind stabilitatea i rezistena, dac acestea ar putea produce una sau mai multe dintre urmtoarele consecine: pierderi de viei omeneti, vtmare grav a integritii corporale ori a sntii uneia sau mai multor persoane, distrugerea total sau parial a construciei, distrugerea ori degradarea unor instalaii sau utilaje importante, ori alte consecine deosebit de grave. - continuarea lucrrilor de construcii executate necorespunztor i oprite prin dispoziii ale organelor de control, n toate cazurile n care acestea le afecteaz rezistena i stabilitatea. Actele normative sus-amintite stabilesc reguli clare i precise referitoare la calitatea n construcii i cu privire la autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor, ct i infraciunile la aceste regimuri. Prin incriminarea acestor fapte legiuitorul a urmrit ocrotirea activitii din domeniile sus-artate i
84

prin intermediul mijloacelor de drept penal. Aadar legile pe care le comentm, sunt legi extrapenale care conin nsi norme penale, bineneles diferite i deosebite ntre ele. Analiza elementele infraciunilor prevzute de Legea nr. 50/1991. Obiectul juridic l formeaz relaiile sociale cu privire la respectarea dispoziiilor legale referitoare la autorizarea executrii construciilor i ale msurilor pentru realizarea locuinelor. Subiectul activ nemijlocit (autor) poate fi orice persoan (nefiind circumstaniat) care ndeplinete condiiile cerute de lege i care svrete una din faptele incriminate. Infraciunile pe care le comentam pot fi comise n toate formele de participaie - coautorat, instigare, complicitate. Subiect pasiv este statul ca reprezentant al societii interesate n respectarea dispoziiilor legale privind autorizarea executrii construciilor i a msurilor pentru realizarea locuinelor. Latura obiectiv const n diferite aciuni prevzute n textele de ncriminare. n cazul infraciunii prevzute de art. 21 lit. a elementul material const n aciunea de a executa fr autorizaie sau cu nclcarea acesteia a lucrrilor prevzute la art. 3 lit. b. Rezult c infraciunea subzist i atunci cnd subiectul, dei posed autorizaie de construcie, nu respect totui dispoziiile cuprinse n acest document. n situaia faptei penale, reglementate de art. 21 lit. b, elementul material se exprim tot printr-o aciune i anume aceea de a continua lucrrile, deci se duce mai departe execuia lucrrii fr autorizaie sau cu nclcarea prevederilor acesteia, dup dispunerea opririi lucrrilor de ctre organele care au aplicat amenda contravenional. Urmarea imediat n cazul infraciunilor analizate const n crearea unei stri de pericol pentru acele interese ale statului referitoare la regimul autorizrii executrii construciilor i realizrii locuinelor, iar pe de alt parte n cauzarea unor prejudicii materiale, n sensul c subiectul activ se sustrage de la plata taxelor n vederea eliberrii autorizaiei i a celorlalte documente stabilite de lege. Legtura de cauzalitate dintre urmarea imediat i oricare din faptele comentate rezult din nsi materialitatea lor (ex re). Infraciunile prevzute n Legea nr.50/1991 sunt susceptibile de toate formele imperfecte, ns legiuitorul a incriminat numai fapta consumat. Infraciunea se consum n momentul n care se comite oricare dintre aciunile incriminate, moment n care se produce i urmarea periculoas a faptei, adic starea de pericol pentru ansamblul valorilor sociale aprate de lege. Latura subiectiv const n vinovie care se manifest sub forma inteniei directe sau indirecte. Prin urmare, fptuitorul prevede consecinele ce decurg din fapta sa i urmrete sau accept producerea acestora. Mobilul i scopul nu sunt prevzute n textul legal, dar desigur o dat evideniate i dovedite, aceste elemente vor juca un rol semnificativ n individualizarea pedepsei. Aciunea penal n cazul infraciunilor comentate se pune n micare din oficiu. Urmrirea penal o efectueaz organele de poliie, iar competena de judecat revine judectoriilor. Conform art. 22, n cazul svririi faptelor prevzute la art. 21, organele de inspecie i control prevzute la art. 24 sunt obligate s sesizeze organele de urmrire penal.
85

Analiza elementelor infraciunilor prevzute de Legea nr. 10/1995 nainte de a trece s analizez infraciunile prevzute n Legea nr. 10/1995, am considerat necesar s explic nelesul unor termeni i texte ale actului normativ. n acest sens art. 2 arat c prevederile prezentei legi se aplic construciilor de orice categorie i instalaiilor aferente acestora indiferent de forma de proprietate sau destinaie - denumite n continuare construcii, precum i lucrrilor de modernizare, modificare, consolidare i de reparaii ale acestora. Potrivit textului legal sunt exceptate, respectiv sunt excluse din categoria construcii" n conceptul definit la alin. l cldirile pentru locuine cu parter i parter plus un etaj, anexele gospodreti situate n mediul rural i n satele ce aparin oraelor, precum i construciile provizorii. n conformitate cu prevederile art. 3 prin Legea nr. 10/1995 se instituie sistemul calitii n construcii, care s conduc la realizarea i exploatarea unor construcii de calitate corespunztoare, n scopul protejrii vieii oamenilor, a bunurilor acestora, a societii i a mediului nconjurtor. Art. 5 prevede c pentru obinerea unor construcii de calitate corespunztoare sunt obligatorii realizarea i meninerea pe ntreaga durat de existen a construciilor o serie de cerine cum ar fi: rezisten i stabilitate; siguran n exploatare; siguran la foc; igien, sntatea oamenilor, refacerea i protecia mediului; izolaie termic etc., aceste obligaii revenind factorilor implicai n conceperea, realizarea i exploatarea construciilor, ca de exemplu, investitori, cercettori, proiectani, verificatori de proiecte, fabricani i furnizori de produse pentru construcii, executani, experi tehnici, autoritile publice i asociaiile profesionale de profil etc. (art. 6). n sensul legii, realizarea construciei presupune un ansamblu de activiti etapizate, care ncepe cu elaborarea concepiei privind construcia i se ncheie cu recepionarea acesteia, incluznd proiectarea i verificarea proiectelor, verificarea i certificarea calitii produselor destinate construciei, execuiei construciei i verificarea calitii execuiei, expertizarea tehnic a proiectelor i construciilor. Modificrile sau interveniile la construciile existente privesc activiti de transformare, reconstruire, consolidare, extindere, desfiinare parial, precum i lucrrile de reparaii, care se fac numai pe baza unui proiect avizat de proiectantul iniial al cldirii sau a unei expertize tehnice ntocmite de un expert tehnic atestat i se consemneaz obligatoriu n cartea tehnic a construciei. Pentru asigurarea calitii n construcii organele abilitate elaboreaz regulamente i proceduri prin care se prevd reglementri tehnice privind stabilitatea i rezistena construciilor. Mai trebuie semnalat faptul c normativele a cror nclcare angajeaz rspunderea penal a persoanelor vinovate sunt exclusiv acele reglementri tehnice privind rezistena i stabilitatea construciilor. Potrivit art. 20 controlul de stat al calitii n construcii cuprinde inspecii la investitori, la unitatea de proiectare, de execuie, de exploatare i de postutilizarea construciilor privind existena i respectarea sistemului calitii n construcii. n coninutul actului normativ sunt prevzute printre altele obligaii i rspunderi pentru proiectani, pentru executanii lucrrilor, ct i pentru proprietarii construciilor. n continuare, voi analiza elementele infraciunilor prevzute de Legea nr. 10/1995. Astfel, obiectul juridic, care este complex,
86

este format din relaiile sociale privitoare la o serie de atribute eseniale ale persoanei luate n parte, respectiv viaa, integritatea corporal i sntatea acesteia. Pe de alt parte, sunt lezate i relaiile sociale a cror formare, desfurare i dezvoltare sunt asigurate i prin aprarea patrimoniului, precum i relaiile sociale privind mediul (sistemul ecologic). Obiectul material subzist numai n cazul infraciunii prevzute de art.31 alin. 2, acest obiect constituindu-1 corpul victimei atunci cnd prin activitatea infracional sunt vizate valori precum: viaa, integritatea corporal i sntatea, precum i anumite bunuri proprietate public sau privat construcii, instalaii degradate, deteriorate sau distruse, utilaje, elemente componente ale sistemului ecologic (solul, apa, pdurea etc.). Conform textului legal, subiectul activ nemijlocit (autor) poate fi orice persoan (nefiind circumstanial) care ndeplinete condiiile cerute de lege i care svrete una din faptele incriminate. Trebuie ns observat c subiectul activ este circumstanial, respectiv calificat, n mod expres prin alte norme existente n cuprinsul actului normativ. Astfel, este considerat autor al faptelor penale comentate, proiectantul, responsabilul tehnic cu execuia, expertul tehnic (atestat angajat pentru verificarea proiectului, lucrrii de construcie sau construciei aflate n exploatare, fabricantul i furnizorul de produse destinate construciei, a cror activitate specific este desfurat prin nclcarea reglementrilor tehnice privind stabilitatea i rezistena construciei. n literatura juridic se susine c rspunderea penal a unor persoane (investitor, cercettor, proprietar, utilizator sau postutilizator, inspector de stat n construcii - persoane care nu au fost nominalizate mai sus) poate fi angajat doar n forma instigrii ori complicitii, deoarece textul incriminator a restrns sfera rspunderii n modalitatea autoratului, la segmentul de specialiti nemijlocit angajai n procesul de proiectare, verificare, expertizarea unei construcii ori executare de modificri ale acesteia. Tot astfel, se susine n continuare subiectul activ al infraciunii prevzute de art. 32 este calificat printr-o alt norm dect aceea penal, iar acest subiect este numai responsabilul tehnic cu execuia (antreprenor, diriginte de antier),ntruct doar acest factor implicat - dintre toi ceilali enunai n art.6 alin. are competena de a dispune continuarea executrii lucrrilor oprite de organele de control. n situaia cnd ceilali factori implicai (de pild investitor, proprietar) solicit, respectiv pretind responsabilului tehnic cu execuia s continue lucrrile de construcii sistate prin dispoziiile organelor de control consider c acetia trebuie s rspund penal pentru instigare la fapta penal reglementat de art. 32. Infraciunile pe care le analizm pot fi comise n toate formele de participaie - coautorat (bineneles sub rezerva , ca participanii s aib una din calitile cerute de lege) instigare sau complicitate. Subiectul pasiv este statul ca reprezentant al societii interesate n ocrotirea valorilor protejate de lege. Subiectul pasiv poate fi ns i orice persoan fizic sau juridic, ale crei drepturi au fost periclitate prin infraciune. Latura obiectiv const n diferite activiti prevzute n textele incriminatoare, n cazul infraciunii reglementate de art. 31 elementul material const fie ntr-o aciune proiectarea sau executarea construciei sau furnizarea unor materiale pentru construcie etc., toate acestea n condiii ilegale fie printr-o inaciune - necuprinderea n proiect, ori neexecutarea fizic pe teren a unor lucrri necesare satisfacerii cerinelor de rezisten i stabilitate impuse de
87

normele legale. Potrivit art. 32 n cazul acestei infraciuni elementul material const ntr-o aciune, respectiv, activitatea subiectului activ de a continua lucrrile executate necorespunztor i oprite prin dispoziii ale organelor de control, bineneles n toate cazurile n care acestea le afecteaz rezistena i stabilitatea. Urmare imediat n cazul infraciunilor prevzute de art. 31 i 32 const n crearea unei stri de pericol n raport de coninutul faptelor incriminate. Astfel, n cazul faptelor reglementate de art. 31 alin. l, aceast urmare const n producerea unei stri de pericol pentru atributele persoanei - viaa, integritatea ori sntatea acesteia, sau pentru integritatea bunurilor materiale la care face referire textul legal. Cu privire la acest aspect, este de semnalat faptul, c legiuitorul cere pentru existena infraciunii doar aptitudinea, posibilitatea de a se provoca una dintre consecinele prevzute n norma legal (pierderi de viei omeneti, vtmarea grav a integritii corporale ori a sntii etc.).n cazul variantei prevzute de art. 31 alin. 2 fiind vorba de o infraciune de rezultat, urmarea imediat const n producerea uneia sau a mai multor consecine din cele enumerate m norma legal. Urmarea imediat la infraciunea reglementat de art. 32 este la fel cu aceea de la fapta prevzut de art.31 alin. l, respectiv ea const ntr-o stare primejdioas ce se nate pentru valorile protejate de textele legale. Menionez c legtura de cauzalitate dintre urmarea imediat i faptele prevzute de art. 31 alin. l i art. 32 rezult din nsi materialitatea infraciunilor, ex re. Este necesar ns ca organele de urmrire penal i instanele de judecat s dovedeasc, s stabileasc n cazul modalitii prevzute de art.32alin. 2, c ntre infraciunea svrit i rezultatul produs moartea persoanei, distrugerea construciilor etc. exist un raport de la cauz la efect, respectiv c fapta inculpatului a produs rezultatul menionat n text. Sub aspectul formei de vinovie, infraciunile comentate pot fi svrite cu intenie direct sau indirect. Mobilul cu care a acionat infractorul sau scopul urmrit de acesta nu prezint relevan pentru existena infraciunii, ci doar pentru dozarea pedepsei. Infraciunile prevzute de Legea nr. 10/1995 sunt susceptibile de toate formele imperfecte, ns legiuitorul a incriminat numai fapta consumat. Infraciunile se consum n mod diferit, instantaneu, n momentul exercitrii activitii de proiectare, verificare, expertizare, realizare a construciei sau modificare a construciei ori de continuare a lucrrilor de construcie n condiii contrare reglementrilor tehnice sau dup oprirea lucrrilor n situaia faptelor reglementate de art. 31 alin. l i art. 32 i la momentul producerii uneia sau a mai multor consecine din cele artate n text - n cazul infraciunii prevzute de art. 31 alin. 2. Sub aspect procesual menionez faptul c, aciunea penal se pune n micare din oficiu. Urmrirea penal o efectueaz organele de poliie, iar competena de judecat revine judectoriilor. Este de semnalat ns c, atunci cnd s-a produs moartea unei persoane ori au avut loc distrugeri de bunuri cu consecine deosebit de grave sau s-a produs un dezastru - urmrirea penal o efectueaz obligatoriu procurorul, iar judecata aparine tribunalului.
88

8. Probleme de drept comparat

Regimul autorizaiei (permisului) de construire in Frana Printr-un decret dat de mpratul Napoleon al III-lea n 1852, la cererea baronului Haussmann, constructorii erau obligai s depun la primrii un plan al edificiului pe care doreau s-1 ridice. Dup diverse modificri, o lege din 15 iunie 1943, validat printr-o ordonan din 27 octombrie 1945, a instituit permisul de construire "n numele Statului".Modul de atribuire a acestui document indispensabil pentru orice construcie a fost schimbat la l aprilie 1984, prin decretele de aplicare a legilor de descentralizare din 7 ianuarie i 22 iulie 1983. De atunci competena de acordare a permisului de construire n comunele dotate cu plan de ocupare a solului (POS) revine primriilor.Documentul trebuie s fie aprobat de consiliul municipal. La Paris, Lyon i Marseille primarul arondismentului emite un aviz, nainte ca primarul oraului s se pronune. In absena POS, eliberarea permisului de construcie rmne n competena primarului, dar acesta acioneaz, de aceast dat, n numele Statului, n acelai timp, n 15 cazuri (imobile de mare nlime, birouri, construcii ntr-un sector de conservare etc.) competenele de eliberare a permisului revin prefectului, dup avizul primarului. Cererea trebuie depus la primrie, la un "ghieu unic"', nsoit de o serie de documente (situaia terenului, natura lucrrilor preconizate, densitatea construciilor etc.). Dosarul trebuie, n majoritatea cazurilor, s fie stabilit de un arhitect. Instrumentarea cererii este efectuat de ctre serviciile comunei, ale unei grupri de colectiviti teritoriale ori ale Direciei departamentale a echipamentului (DDE), ntruct statul este cel care elibereaz permisul. In practic, aproape 95% dintre permisele de construire sunt instrumentate de DDE. Termenul de realizare este n general de 2 luni. n caz de refuz, decizia trebuie s fie motivat. Durata validitii unui permis de construire este de 2 ani. Permisul, nefiind ataat unei persoane, ci terenului pe care urmeaz s se construiasc, este cesibil.Recursul mpotriva deciziei este posibil n faa tribunalului administrativ din partea solicitantului, n caz de refuz, locuitorii ori asociaiile pot contesta acordarea unui permis de construire. Dar aceste demersuri nu implic suspendarea lucrrilor. De altfel, o anulare a permisului de construire are puine efecte practice: pentru obinerea reparaiei, o alt procedur trebuie angajat n faa judectorului civil care ordon demolarea. n privina lucrrilor, pe durata antierului, autoritile administrative au un drept de vizit, n 30 de zile care urmeaz sfritului lucrrilor, trebuie fcut o declaraie de finalizare a lucrrilor de ctre beneficiarul permisului. Un certificat de conformitate va fi eliberat apoi de primar sau de prefect. Conform legii din 2 martie 1982, prefectul nu mai exercit un control a priori asupra comunelor. Dar toate actele autoritilor comunale rmn supuse unui control aposteriori. Reprezentantul statului n departamente defer tribunalului administrativ deliberrile, hotrrile, actele i conveniile pe care le consider contrare legalitii, n termen de 2 luni dup terminarea acestora. Legea de orientare pentru amenajarea i dezvoltarea teritoriului a introdus o dispoziie suplimentar, care ntrete puterea prefecilor, stipulnd c cererile de amnare a execuiei depuse de acetia au un efect suspensiv imediat pe o durat de o lun.

89

CAPITOLUL IX
EXPROPRIEREA PENTRU CAUZ DE UTILITATE PUBLIC
1. Noiunea de expropriere i caracteristicile ei
In vederea realizrii unor lucrri de utilitate publica, pentru care statul sau unitile administrativ teritoriale nu dispun de terenul necesar, se poate recurge, dup o procedur special i de excepie, la exproprierea unor imobile proprietate privat a persoanelor fizice sau juridice (cu sau fr scop lucrativ), inclusiv a unitilor administrativ - teritoriale (comun, ora. jude). Potrivit an. 41 alin.3 din Constituia Romniei nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauza de utilitate public stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire". In continuare, Constituia prevede c pentru lucrrile de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii" . (art. 41. alin. 4). Exproprierea const n trecerea n proprietatea statului (unitilor administrativ teritoriale - s.n.) n scopul satisfacerii unor interese obteti (publice -s.n.) a unor bunuri aparinnd altui proprietar. Cu alte cuvinte, prin expropriere are loc trecerea unui bun din proprietatea privat n proprietate public. In aplicarea acestor prevederi constituionale. Legea nr.33/1994 dispune, n art. l, c exproprierea de imobile, n tot sau n parte, se poate face numai pentru cauza de utilitate publica, dup o dreapta i prealabil despgubire, prin hotrre judectoreasc" . Potrivit acestui text de lege exproprierea se caracterizeaz prin: poate avea ca obiect numai bunurile imobile (terenuri i cldiri); * poate fi parial sau total; * are caracter de excepie, adic se poate face numai pentru o cauz de utilitate public: * se poate face numai cu condiia acordrii, n prealabil, a unei despgubiri corespunztoare. Aceste prevederi legale ofer celor interesai posibilitatea de a-i apra dreptul lor de proprietate n contradictoriu cu autoritile publice. Cei interesai pot conveni ns asupra modalitii de transfer al dreptului lor de proprietate, ct i asupra cuantumului i naturii despgubirii, fr a se mai declana procedura de expropriere prevzut de lege. In cazul n care acordul de voin al prilor privete numai modalitatea de transfer al dreptului de proprietate, dar nu i cuantumul sau natura despgubirii, instanele judectoreti iau act de nelegerea prilor i vor stabili numai cuantumul sau natura despgubirii. Instanele judectoreti competente vor putea hotr exproprierea numai dup ce utilitatea public s-a declarat, potrivit legii.

2. Utilitatea public i declararea ei

Utilitatea public a unor lucrri se fundamenteaza pe calitatea acestora de a satisface interesul general, conferit de o autoritate public competent. Cu alte cuvinte, pentru a justifica exproprierea, utilitate apublica trebuie declarat. Utilitatea public se declar att pentru lucrrile de interes
90

naional, ct i pentru cele de interes local. Utilitatea public se declar: * prin lege; * prin acte ale administraiei publice ( n concret). Legea nr. 33/1994 face o enumerare limitativ a lucrrilor de utilitate public, dup care dispune c pentru orice alte lucrri, dect cele enumerate, sau n situaii excepionale (cnd sunt supuse exproprierii lcauri de cult, monumente,ansambluri i situri istorice, cimitire, alte aezminte de valoare naional deosebita, ori localiti urbane sau rurale n ntregime), declararea utilitii publice se face, pentru fiecare caz n parte, tot prin lege (art.7 alin.3 i 4). Prin urmare, n concepia legiuitorului romn, stabilirea lucrrilor de utilitate public reprezint o activitate de reglementare primar de resortul exclusiv al legii. Organele administraiei publice sunt investite cu competene de punere n aplicare a legii i, n acest scop, au puterea, prin lege, de a declara utilitatea public a unei lucrri n concret, adic de la caz la caz, pe baza unor cercetri prealabile. In concret, utilitatea public se declar de ctre Guvern pentru lucrrile de interes naional, i de ctre consiliile judeene i Consiliul local al mun. Bucureti pentru lucrrile de interes local. Pentru lucrrile de interes local care se desfoar pe teritoriul mai multor judee, utilitatea public este declarat de o comisie compus din preedinii consiliilor judeene respective, n caz de dezacord, utilitatea public a lucrrilor n cauz poate fi declarat de ctre Guvern. Declararea utilitii publice se face numai dup efectuarea unei cercetri prealabile i condiionat de nscrierea lucrrii n planurile urbanistice i de amenajare a teritoriului, aprobate conform legii, pentru localiti sau zone unde se intenioneaz executarea ei. Cercetarea prealabil pentru lucrrile de interes naional se face de ctre comisii numite de Guvern, iar pentru lucrrile de interes local, de ctre comisii numite de delegaia permanent a consiliului judeean sau de primarul general al mun. Bucureti. Procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetrii prealabile se stabilete prin regulament aprobat de Guvern. Cercetarea prealabil va stabili dac exist elemente care s justifice interesul naional sau local, avantajele economico-sociale, ecologici sau de orice alt natur, care susin necesitatea lucrrilor i c aceste lucrri nu pot fi realizate pe alte ci dect prin expropriere. Se va verifica, de asemenea, dac lucrrile respective au fost nscrise n planul de urbanism i de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii. Rezultatul cercetrii prealabile va fi consemnat ntr-un proces verbal care se va nainta Guvernului sau, dup caz, consiliului judeean, respectiv Consiliului local al mun. Bucureti. Actul de declarare a utilitii publice de interes naional se aduce la cunotin public prin afiare la sediul consiliului local n a crui raz teritorial este situat imobilul i prin publicare n Monitorul Oficial al Romniei, iar actul de declarare a utilitii publice de interes local se afieaz la sediul consiliului local n a crui raz teritorial este situat imobilul i se public n presa local. Nu sunt supuse publicitii actele prin care se declar utilitatea public n vederea executrii unor lucrri privind aprarea rii i sigurana naional.

3. Procedura administrativ prealabil exproprierii

Dup declararea utilitii publice, expropriatorul imobilului va intocmi planurile cuprinznd terenurile i construciile propuse spre expropriere, cu
91

indicarea numelui proprietarilor, precum i a ofertelor de despgubire. Aceste documente vor fi depuse la consiliul local al comunei, oraului sau municipiului pe teritoriul crora sunt situate imobilele ce se supun aprobrii pentru expropriere, n vederea consultrii de ctre cei interesai, cu excepia documentelor privind lucrrile pentru aprarea rii i sigurana naional, n aceste din urm cazuri se depune la consiliul local numai lista cu imobilele propuse a fi expropriate, cu numele proprietarilor acestora i ofertele de despgubire. Expropriator, n sensul legii, este statul, prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrrile de interes naional i unitile administrativ-teritoriale (judeele, oraele i comunele) pentru lucrrile de interes local. Propunerile de expropriere a imobilelor i procesul verbal cuprinznd rezultatul cercetrii prealabile se vor notifica persoanelor fizice sau juridice titulare de drepturi reale asupra imobilelor n cauz, n termen de 15 zile de la publicare. Persoanele fizice sau juridice interesate pot face ntmpinare n termen de 45 de zile de la primirea notificrii, ntmpinarea se depune la primarul comunei, oraului sau municipiului pe al cror teritoriu se afl imobilul.Primarul va primi i va nregistra ntmpinarea i va consemna ofertele de despgubire i preteniile proprietarilor sau ale persoanelor titulare de alte drepturi reale. ntregul dosar cuprinznd documentele exproprierii (lista imobilelor propuse pentru expropriere i numele proprietarilor, ofertele de despgubire, eventualele ntmpinri), va fi naintat n termen de 30 de zile, la Secretariatul General al Guvernului pentru lucrrile de interes naional sau la consiliul judeean, respectiv Consiliul local al mun. Bucureti, pentru lucrrile de interes local. ntmpinrile vor fi soluionate, n termen de 30 de zile, de o comisie constituit prin hotrre a Guvernului pentru lucrrile de interes naional i prin decizia delegaiei permanente a consiliului judeean sau prin dispoziia primarului general al mun. Bucureti, pentru lucrrile de interes local.Comisia va fi alctuit din 3 specialiti din domeniul de activitate n care se realizeaz lucrarea de utilitate public, 3 proprietari de imobile din municipiul, oraul sau comuna n care sunt situate imobilele propuse pentru expropriere, alei prin tragere la sori dintr-o list de minim 25 de proprietari, precum i primarul localitii. Comisia va lucra sub conducerea unui delegat al Guvernului, n cazul lucrrilor de interes naional, sau a unui delegat al consiliului judeean, ori al Consiliului local al mun. Bucureti, n cazul lucrrilor de interes local, ca preedinte. Nu pot face parte din comisie proprietarii imobilelor n cauz, rudele i afinii lor pn la al patrulea grad inclusiv, persoanele care dein funcii n administraia public local sau central i care au interes n executarea lucrrilor i nici membrii comisiei care au efectuat cercetarea prealabil n vederea declarrii utilitii publice. Comisia pentru rezolvarea ntmpinrilor poate lucra valabil n prezena a cel puin 5 dintre membrii si. Decizia comisiei se ia prin vot secret. Preedintele comisiei nu are drept de vot, el asigurnd cadrul organizatoric al activitii comisiei. In caz de paritate a voturilor, votul primarului este preponderent. Comisia analizeaz documentele prezentate, ascultnd pe cei interesai i putnd cere informaii i date suplimentare, la solicitarea celor care i s-au adresat ori din oficiu. Oferta expropriatorului, preteniile proprietarilor i ale titularilor altor drepturi reale, precum i susinerile acestora se vor formula i se vor depune n scris, consemnndu-se ntr-un proces verbal. Comisia va consemna, daca este cazul, i nvoiala dintre
92

pri, sub semntura acestora. n urma deliberrii, comisia va adopta o hotrre motivata prin care poate: - s accepte punctul de vedere al expropriatorului; - s resping propunerile expropriatorului. In acest din urm caz, expropriatorul are posibilitatea s revin cu noi propuneri, cu refacerea corespunztoare a planurilor. Noile propuneri vor urma aceeai procedur pe care am descris-o deja. In cazul n care i noile propuneri vor fi respinse, expropriatorul, precum i proprietarii sau celelalte persoane titulare de drepturi reale asupra imobilului propus pentru expropriere pot contesta hotrrea comisiei Ia Curtea de Apel n raza creia se afl situat imobilul, n termen de 15 zile de la comunicare, potrivit Legii contenciosului administrativ nr.554/2004. Contestaia este scutit de tax i se soluioneaz de urgen i cu precdere.

4. Procedura judectoreasc a exproprierii

Soluionarea cererii de expropriere este de competena tribunalului judeean sau al mun. Bucureti, n raza cruia este situat imobilul propus pentru expropriere. Tribunalul va fi sesizat de expropriator pentru a se pronuna cu privire la ex propriere n situaiile n care: - nu s-a fcut ntmpinare mpotriva propunerii de expropriere; - ntmpinarea a fost respins. Observm c, n cazul n care ntmpinarea a fost admis, cererea de expropriere este lipsit de obiect, ntruct propunerile de expropriere au fost, n consecina, respinse. De asemenea, dac s-a contestat hotrrea comisiei prin care au fost respinse propunerile de expropriere, sesizarea tribunalului poate fi fcut numai dac instana de contencios administrativ a admis aceast contestaie. Daca nu s-a fcut ntmpinare mpotriva propunerii de expropriere exist dou alternative: - acceptarea propunerii de expropriere de ctre comisie (n cele mai multe cazuri) i atunci expropriatorul poate sesiza tribunalul pentru a se pronuna cu privire la expropriere: - respingerea propunerii de expropriere, din oficiu, de ctre comisie (n cazuri rare) urmndu-se aceeai procedur ca i n situaia n care s-ar fi fcut ntmpinare i aceasta a fost admis i. n consecin, propunerea de expropriere a fost respins, adic contestarea hotrrii comisiei la instana de contencios administrativ. Dac instana de contencios administrativ respinge contestaia i menine hotrrea comisiei prin care a fost respins propunerea de expropriere, expropriatorul nu mai poate sesiza tribunalul pentru a se pronuna cu privire la expropriere, ntruct propunerile sale au fost respinse pe cale administrativ. Cu alte cuvinte, declanarea procedurii judectoreti de expropriere este condiionat de hotrrea favorabil exproprierii adoptat n cadrul procedurii administrative prealabile confirmat, dac este cazul, de instana de contencios administrativ. Fr ndeplinirea acestei condiii, cererea de expropriere adresat tribunalului va fi respins ca inadmisibil, ntruct expropriatorul nu poate prezenta instanei propunerile sale de expropriere validate pe cale administrativ. Preedintele instanei va fixa termen pentru judecarea cererii i va dispune
93

citarea proprietarilor sau, dup caz, a posesorilor, a altor titulari de drepturi reale sau a oricror persoane cunoscute care pot justifica un interes legitim asupra imobilelor propuse a fi expropriate. Pot fi, deci, pri n procesul de expropriere nu numai proprietarii imobilelor propuse pentru expropriere, ci i alte persoane, titulare de alte drepturi reale, precum i cele care justific un simplu interes cu privire la imobilele respective. Prin aceast dispoziie legal s-a urmrit asigurarea unei protecii efective a proprietii private mpotriva actelor discreionare ale autoritii publice. In acelai sens, legea prevede c soluionarea cererii de expropriere se face cu participarea obligatorie a procurorului (art. 23 alin. l din Legea nr. 33/1994).Instana va verifica dac sunt ntrunite toate condiiile cerute de lege pentru expropriere i va stabili cuantumul despgubirilor i suma cuvenit fiecrei pri ndreptite. Hotrrea tribunalului este supus cilor de atac prevzute de Codul de procedur civila. In cazul n care prile se nvoiesc n faa instanei asupra exproprierii i asupra despgubirii, aceasta va lua act de nvoiala i va pronuna o hotrre definitiva. Dac prile sau numai unele dintre acestea se nvoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu i asupra despgubirii, instana va lua act de nvoial i va stabili despgubirea. In cazul n care una sau mai multe pri titulare de drepturi asupra imobilelor n cauz, dei legal citate, nu s-au prezentat, instana va putea hotr n lipsa. In situaia n care expropriatorul cere exproprierea numai a unei pri de teren sau din construcie, iar proprietarul cere instanei exproprierea total, instana va aprecia, n raport cu situaia real, dac exproprierea n parte este posibil. In caz contrar, va dispune exproprierea total. n concluzie, tribunalul, delibernd asupra cererii de expropriere, poate adopta urmtoarele soluii: - exproprierea total sau parial a imobilelor propuse pentru expropriere; - stabilirea cuantumului despgubirilor i a sumei ce revine fiecrei per soane ndreptite: - pronunarea unei hotrrii de expedient corespunztoare, lund act de tranzacia total sau parial a prilor din proces.

5. Acordarea despgubirilor i transferul dreptului de proprietate


Plata despgubirilor se poate face n orice mod convenit ntre pri (expropriator i expropriat), iar n lipsa acordului prilor va hotr instana, dup ce a stabilit, n prealabil, cuantumul acestora. Pentru stabilirea despgubirilor, instana va constitui o comisie de experi, compus dintr-un expert numit de instan, unul desemnat de expropriator i un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii. Despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite, aplicndu-se regulile dreptului comun pentru repararea integral a prejudiciului. La calcularea cuantumului despgubirilor, experii, precum i instana, vor ine seama de preul cu care se vnd, n mod obinuit, imobile de acelai fel n unitatea administrativteritorial. La data ntocmirii raportului de expertiz, precum i de daunele aduse proprietarului sau. dup caz, altor persoane ndreptite, lund n considerare i dovezile prezentate de acetia. Experii vor defalca despgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor altor drepturi reale.In cazul exproprierii pariale, dac partea de imobil rmasa neexpropriat va dobndi un spor de valoare, ca urmare a lucrrilor ce se

94

vor realiza, experii vor putea propune instanei o eventual reducere a daunelor. Primind rezultatul expertizei, instana l va compara cu oferta de despgubire a expropriatorului i cu preteniile formulate de pri i va hotr cuantumul despgubirilor. Despgubirea acordat de instan nu poate fi mai mic dect cea oferit de expropriator i nici mai mare dect cea solicitata de expropriat sau de alt persoan interesat. Instana va hotr totodat i termenul de plat al despgubirilor, care nu va depi 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii. Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii n patrimoniul expropriatorului are loc pe dat ce obligaiile impuse lui prin hotrre judectoreasc au fost ndeplinite. Eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a expropriatorului vor putea fi fcute numai pe baza unei ncheieri a instanei, care constat ndeplinirea obligaiilor privind despgubirea, dar nu mai trziu de 30 de zile de la data plii acesteia. Punerea n posesie asupra terenurilor cultivate sau a celor cu plantaii se va face numai dup ce recolta a fost culeas, cu excepia cazului n care n valoarea despgubirii a fost cuprins i valoarea estimativ a recoltei neculese. In caz de extrem urgen, impus de executarea imediat a unor lucrri ce intereseaz aprarea rii, ordinea public i sigurana naional i n caz de calamiti naturale, instana poate dispune, prin hotrre, punerea de ndat n posesie a expropriatorului, cu obligaia pentru acesta de a consemna, n termen de 30 de zile, pe numele expropriailor, sumele stabilite drept despgubire, potrivit procedurii artate. Ipoteca i privilegiul se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite, ceea ce nseamn c. dac exist creditori privilegiai, dar i ali creditori stabilii prin hotrre judectoreasc, acetia vor fi pltii din drepturile cuvenite cu titlu de despgubire, prin derogare de la regulile dreptului comun. Pentru plata lor, suma se va consemna de ctre expropriator, urmnd sa fie mprit potrivit legii civile. Servituile stabilite prin fapta omului se sting n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere, raporturile obligationale dintre vechiul i noul proprietar rmnnd supuse dreptului comun. Uzul, uzufructul, abitaia i superficia, precum i orice alte drepturi reale, ct i concesionarea i atribuirea n folosin se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora avnd dreptul la despgubiri. Hotrrea de expropriere va stabili despgubirea innd seama, pentru drepturile reale, de procedura prezentat mai sus. Orice locaiune nceteaz de drept pe data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere, prin derogare, de asemenea, de la regulile dreptului comun.In cazul exproprierii unor cldiri cu destinaie de locuine, evacuarea persoanelor care le ocupa n mod legal n calitate de proprietari i a chiriailor al cror contract de nchiriere a fost legal perfectat, nainte de nscrierea lucrrii n planurile urbanistice i de amenajare a teritoriului, nu se va putea face dect dup asigurarea de ctre expropriator a spaiului de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoane, n modalitatea prevzut n hotrrea judectoreasc de expropriere. Legea reglementeaz i unele situaii speciale privind dreptul de retrocedare sau de preemiune la folosirea sau dobndirea dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat, atunci cnd acesta nu este utilizat conform destinaiei pentru care a fost expropriat, dup cum urmeaz:
95

- Dac imobilul expropriat este oferit pentru nchiriere naintea utilizrii lui n scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este n situaia de a1 utiliza, el are un drept de prioritate pentru a-i fi nchiriat n condiiile legii (art. 34 din Legea nr. 33/1994). - Dac bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate n termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrrile nu au fost ncepute, fotii proprietari pot s cear retrocedarea lor, dac nu s-a fcut o nou declarare de utilitate public (art. 35 din Legea nr. 33/1994). Cererea de retrocedare se va adresa tribunalului care, verificnd temeiurile acesteia, va putea dispune retrocedarea. Intr-o asemenea situaie, preul imobilului se va stabili ca i n situaia exproprierii i nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. - n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au re alizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. In acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare, sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune, n mod liber, de imobil (art.37 din Legea nr. 33/1994).

CAPITOLUL X
ORGANIZAREA EXECUTRII LUCRRILOR PUBLICE
1. Organizarea licitaiei publice
Execuia lucrrilor (investiiilor) publice finanate integral sau parial din bugetul de stat, bugetele locale sau din alte fonduri publice special constituite prin lege, se adjudeca pe baza de licitaie publica. Licitaia publica este obligatorie pentru investiiile publice a cror valoare total depete 10.000 euro. Acest cuantum valoric poate fi actualizat de ctre Guvern, la propunerile Ministerului Finanelor i ale Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului, n funcie de evoluia preurilor. Lucrrile publice aprobate de organele competente vor fi atribuite spre execuie, n baza licitaiei organizate, n condiiile legii i cu respectarea strict a documentaiilor tehnico-economice aprobate. Prin sistemul de licitaie - ofertare - adjudecare se creeaz contractanilor condiii egale de contractare a investiiilor publice i se asigura investitorului posibilitatea de a alege contractantul cel mai competitiv. Pentru desfurarea corespunztoare a activitii de licitaie, unitatea investitoare numete, prin decizie, pentru fiecare investiie public n pane, o comisie de licitaie. Comisia de licitaie este compusa din minimum 5 membrii i va cuprinde: preedintele comisiei care este, de regul, un specialist al unitii investitoare; reprezentantul Ministerului Finanelor; reprezentantul Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului; ali membrii care vor fi specialiti cu experien profesional n domeniul
96

investiiei publice respective i care au probitate moral. Comisia de licitaie rspunde de activitatea de deschidere, examinare, evaluare a ofertelor pentru licitaie public i de respectarea procedurii desfurrii acesteia n conformitate cu prevederile Regulamentului, precizrile i reglementrile Ministerului Finanelor i Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului. Organizatorul licitaiei poate fi nsui investitorul sau un agent economic de specialitate, angajat de investitor. Organizatorul licitaiei rspunde de pregtirea i desfurarea licitaiei, n limitele contractului ncheiat, dac este cazul, cu unitatea investitoare. Organizarea unei licitaii de investiii publice se poate face numai dup parcurgerea tuturor etapelor prevzute de lege pentru promovarea investiiilor publice i dup obinerea tuturor avizelor, acordurilor i autorizaiei de construire a lucrrilor respective. Licitaia public reprezint condiia de baz, obligatorie i totodat regula pentru contractarea executrii unei investiii publice n valoare total de peste 100 milioane lei, interzicndu-se mprirea contractului de execuie n mai multe contracte de valoare mai mic, n scopul de a evita organizarea licitaiei publice. Regulamentul prevede i unele situaii de excepie cnd este permis ncredinarea direct" a executrii investiiilor publice. ncredinarea direct denumit i achiziie dintr-o singur surs" a realizrii investiiilor publice se practic cu titlu de excepie pe baza unei singure cereri de ofert adresat unui singur contractant care ndeplinete condiiile de contractare. Incredinarea direct este admis n urmtoarele situaii: - n cazul investiiilor publice care pot fi realizate doar de un singur contractant care are drepturi exclusive n privina investiiilor publice respective cum ar fi: lucrrile artistice speciale i lucrrile sub protecia dreptul de autor; -la dou licitaii publice deschise consecutive nu s-a prezentat dect un singur ofertant cu o ofert corespunztoare. Organizatorul licitaiei, n funcie de valoarea i complexitatea lucrrilor publice ce se vor executa, poate folosi una dintre urmtoarele forme de licitaie: - licitaia public deschis fr preselecie; - licitaia public deschis cu preselecie; - licitaia public restrns. Licitaia public deschis fr preselecie este licitaia care se organizeaz ntr-o singur etap, la ea putnd participa un numr nelimitat de contractani interni i externi care ndeplinesc condiiile din documentele de licitaie. Licitaia public deschis cu preselecie este licitaia organizat n dou etape distincte: n prima etap particip toi contractanii interesai care rspund anunului publicitar, iar n a doua etap particip numai contractanii selecionai de organizatori, n msura ndeplinirii condiiilor de competitivitate impuse. Aceast form se aplic pentru investiiile publice complexe, scopul primei etape fiind ntocmirea listei contractanilor potenial competitivi ce urmeaz s fie selecionai pentru etapa a doua. In vederea preseleciei, organizatorul licitaiei pune la dispoziia celor intere sai informaii tehnice i economice privind viitoarea licitaie, precum i instruciunile de prezentare a documentelor de preselecie. Aceste informaii i documente pot fi ridicate direct de la sediul organizatorului sau acesta le
97

transmite prin pot celor care i manifest intenia de participare la licitaie. Documentele de preselecie constau n informaii privind calificarea contractanilor. Criteriile de stabilire a calificrii contractanilor, n baza crora acetia pot s participe la licitaie, sunt urmtoarele: - calitate de agent economic autorizat i nregistrat n domeniul investiiei publice supuse licitaiei (certificat emis de camera de Comer i Industrie Oficiul registrului comerului); - informaii generale despre contractant (sediul principal i al filialelor, capitalul social, principalele lucrri sau afaceri, pe domenii de activitate); - performanele anterioare n domeniu; lipsa sanciunilor penale sau contravenionale pentru svrirea urmtoarelor fapte: gestiune frauduloasa, abuz de ncredere, fals, nelciune, delapidare, mrturie mincinoas, dare sau luare de mit sau alte abateri prevzute n Legea nr. l 1/1991, privind combaterea concurenei neloiale. - asigurarea cu personal de specialitate care poate fi disponibilizat pentru realizarea investiiilor publice; - dotarea tehnic cu utilaje i echipamente care pot fi disponibilizate pentru realizarea investiiilor i care sunt n stare de funcionare; - situaia financiar pe baza datelor din ultimul bilan i valoarea lucrrilor rmase de executat la investiiile n derulare la care este executant; - s nu fie insolvabili, blocai financiar, n stare de faliment sau afacerile lor s nu fie administrate de un judector sindic, activitile lor s nu fie suspendate, iar ei s nu fac obiectul vreunei anchete penale pentru una din faptele menionate mai sus; - ndeplinirea obligaiilor de plat a impozitelor i a contribuiilor pentru asigurri sociale; - informaiile privind asocierea cu ali ageni economici: - capacitatea i resursele de executare a investiiilor respective; - certificatele de bun execuie; - scrisorile de recomandare; - naionalitatea contractantului. Agentul economic care a elaborat proiectul tehnic nu poate fi declarat eligibil pentru realizarea investiiei publice respective. In vederea participrii la licitaie, este de datoria contractanilor de a se informa dac sunt eligibili sau nu. Contractant eligibil nu nseamn i contractant selecionat. Organizatorul licitaiei, la solicitarea oricrui contractant, este obligat s rspund asupra aprecierii dac acesta este calificat sau nu. Evident c, selecionarea contractanilor se face n funcie de credibilitatea inspirat de acetia investitorului, pe baza informaiilor transmise. Dup primirea documentelor de preselecie (informaii privind calificarea contractanilor, organizatorul licitaiei studiaz, compar performanele acestora i ntocmete lista contractanilor selecionai. Organizatorul licitaiei are obligaia de a comunica tuturor contractanilor participani, n scris, rezultatul preseleciei. Numrul minim de contractani selecionai trebuie s fie trei. Investitorul va face cunoscut fiecrui contractant care a naintat o cerere de preselecie, indiferent dac respectivul contractant a fost selecionat sau nu, numele contractanilor care au fost selecionai. Va comunica, de asemenea, la cerere, contractanilor care nu au fost selecionai, motivele respingerii,
98

dar nu este obligat s ofere dovezi sau justificri privind faptele concrete care au fundamentat respingerea. Licitaia public restrns se aplic n urmtoarele situaii: - investiia public, datorit specificului acesteia, poate fi executat, de regul, de un numr restrns de contractani specializai; - a existat o licitaia public deschis anterioar, nefinalizat prin ncheierea unui contract; - exist motive de pstrare a caracterului secret al investiiei publice. Licitaia public restrns are caracter de excepie, regula constituind-o licitaia public deschis. Numrul minim de participani la licitaia public restrns trebuie s fie 3. Anunarea licitaiei se face prin invitaii adresate direct contractanilor care, pentru a putea participa la licitaie, trebuie s rspund condiiilor impuse de investitor. n vederea organizrii licitaiei pentru realizarea unei investiii publice, investitorul are obligaia s elaboreze documentele licitaiei care se pun la dispoziia contractanilor pentru ntocmirea ofertelor. Aceste documente pot fi elaborate i de ctre organizator sau alt agent economic de specialitate, angajat de investitor n acest scop. Documentele licitaiei sunt: - anunul publicitar i(sau) invitaia de participare (n cazul contractanilor selecionai); - instruciunile pentru contractani care cuprind date i informaii asupra organizrii i desfurrii licitaiei, precum i precizri asupra modului de ntocmire i prezentare a ofertei, inclusiv criteriile de calificare a contractanilor; - formularele de ofert; - formularul de contract; - condiiile generale de contractare; - condiiile suplimentare i speciale de contractare; - proiectul tehnic ci; piese scrise i desenate selecionate n scopul licitaiei; - caietul de sarcini; - listele cu cantiti de utilaje i echipamente; - listele cu cantiti de lucrri; - graficul general de realizare a investiiei publice, livrri, recepii. - alte condiii sau precizri de elaborare i prezentare a ofertelor, pe care investitorul sau organizatorul licitaiei le consider necesare (date cu privire la starea terenului, a drumurilor, a situaiei hidrologice, a reelelor sub i supraterane, alte particulariti ale amplasamentului etc.). Documentele licitaiei se pun la dispoziia contractanilor, contra cost, de ctre organizatorul licitaiei, preul de vnzare stabilindu-se n funcie de suma necesar acoperirii cheltuielilor cu multiplicarea acestor documente. Modificarea coninutului documentelor licitaiei, dup vnzarea lor, poate fi fcut de ctre investitor numai n situaii deosebite i cu avizul Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului. Notificarea modificrii documentelor licitaiei se face de ctre organizatorul licitaiei nainte de termenul de depunere a ofertelor i obligatoriu tuturor contractanilor care au cumprat documentele licitaiei. n cazul n care, ca urmare a modificrii documentelor licitaiei, este necesar s se prelungeasc termenul de depunere a ofertelor, noul termen se va comunica de ctre organizatorul licitaiei tuturor contractanilor, o dat cu notificarea modificrii, pe baza
99

aprobrii prealabile a investitorului. Organizatorul licitaiei, n funcie de importana funciei publice i de interesele investitorului, face anunuri publicitare pentru organizarea licitaiei publice n presa intern i, dup caz, n presa internaional. Publicitatea anunurilor referitoare la licitaie se face prin cel puin 3 anunuri n cotidiene de larg circulaie, i, dup caz, n publicaii de specialitate. In situaia n care se urmrete i atragerea contractanilor strini i, deci, licitaia este cu participare internaional, publicitatea licitaiei se face i n cel puin un cotidian de larg circulaie internaional i, dup caz, ntr-o publicaie internaional de specialitate. Anunurile publicitare se fac cu minimum 30 de zile nainte de data limit stabilit pentru depunerea ofertei. Coninutul minim al anunului licitaiei cuprinde: - numele investitorului i al organizatorului licitaiei (dac este cazul) i sediile acestora; - locul de unde se pot obine documentele licitaiei i alte informaii; - obiectul licitaiei i descrierea sintetic a investiiei publice; - data i ora limit a depunerii ofertelor, adresa de depunere a acestora, precum i data, ora i locul deschiderii licitaiei publice; - preul i modul de obinere a documentelor licitaiei. Invitaiile de participare la licitaia public se fac de ctre investitor sau organizatorul licitaiei pentru: - etapa a doua a licitaiei publice deschise cu preselecie; - licitaia public restrns. Invitaiile de participare la licitaia public se transmit numai contractanilor selecionai. Contractanii care primesc invitaia de participare la licitaie, dac doresc s participe, transmit n scris organizatorului cererea de includere pe lista contractanilor poteniali. Contractanii care nu primesc invitaii nu pot participa la licitaie.

2. Desfurarea licitaiei publice i ncheierea contractului de realizare a investiiei publice.

Aceasta etapa ncepe cu depunerea ofertelor, continu cu evaluarea acestora i se ncheie cu semnarea contractului de realizare a investiiei publice. Pana la data limita prevzut n anunul licitaiei publice, potenialii contractani trebuie s depun ofertele lor de contractare. Oferta reprezint angajamentul ferm al contractantului n conformitate cu documentele licitaiei i se va depune, n vederea participrii la licitaie, la organizatorul acesteia. Oferta se ntocmete de ctre contractant sau de ctre o alt societate comercial de specialitate, angajat de contractant n acest scop, cu condiia pstrrii caracterului secret al acesteia. Oferta este secret, trebuie s fie ferm i s aib caracter definitiv. Depunerea ofertei reprezint manifestarea voinei contractantului de a realiza investiia public, n conformitate cu documentele licitaiei, ncheind contractul cu unitatea investitoare. Data i ora pn la care pot fi depuse ofertele sunt denumite termenul de nchidere a depunerii ofertelor" . Ofertele depuse dup acest termen sunt excluse de la licitaie i se restituie contractanilor, nedesfcute. Ofertele se depun de contractant, n con fermitate, c u instruciunile pentru
100

contractani, n dou exemplare, un exemplar n original i o copie sau mai multe, dup cum cere organizatorul licitaiei prin instruciuni. Oferta va cuprinde de regul: - scrisoarea de transmitere a ofertei; - formularul de ofert; - garania pentru oferta depus (de participare); - liste cu cantiti de lucrri; - liste cu cantiti de utilaje i echipamente; - tabele cu informaii suplimentare; - informaii i documente despre eligibilitate i calificare; - oferte alternative (daca e cazul): - alte materiale ce trebuie transmise conform instruciunilor pentru contractani. Organizatorul licitaiei are dreptul de a descalifica orice contractant care nu ndeplinete, prin oferta prezentata, una sau mai multe cerine din documentele licitaiei, din instruciunile pentru contractant i din condiiile de calificare. Perioada de timp necesar elaborrii ofertelor (de la data anunului publicitar sau de la data expedierii invitaiilor, pn la data depunerii ofertelor) se stabilete de organizatorul licitaiei, dar nu va fi mai mic de 30 de zile calendaristice, iar n cazul unor lucrri de mare complexitate va fi de minimum 60 de zile calendaristice. Oferta trebuie s conin, n mod expres, durata sa de valabilitate. Durata de valabilitate a ofertei se stabilete de ctre organizatorul licitaiei innd seama c aceasta se socotete de la data deschiderii ofertelor i pn la data semnrii contractului de executare a lucrrii publice, de ctre ambele pri. La stabilirea duratei de valabilitate a ofertei, organizatorul licitaiei va avea n vedere o perioad de timp necesar pentru: studierea i compararea ofertelor; luarea deciziei de adjudecare; comunicarea deciziei de adjudecare; soluionarea contestaiilor, finalizarea negocierilor i semnarea contractului. Adjudecarea unei oferte reprezint manifestarea voinei investitorului de a ncredina investiia publica contractantului, a crei ofert a fost declarat ctigtoare i de a semna contractul cu acesta. Revocarea ofertei de ctre contractant, dup deschiderea acesteia i nainte de adjudecare, atrage dup sine pierderea garaniei de participare (pentru oferta depus); Revocarea de ctre contractantul ctigtor a ofertei dup adjudecare atrage pierderea garaniei de participare, precum i suportarea altor despgubiri stabilite prin documentele licitaiei. Valoarea ofertei reprezint valoarea total i pe seciuni a investiiei publice care face obiectul ofertei i se nscrie de ctre contractant n formularul de ofert. Valoarea ofertei se stabilete de ctre contractant, de regul, prin aplicarea preurilor sale unitare care vor fi nmulite cu cantitile de lucrri, de utilaje i echipamente din listele prezentate (primite de la organizatorul licitaiei prin documentele licitaiei), dup care acesta va stabili valorile pe capitole de lucrri, seciuni, cheltuieli generale i. n final, valoarea total a ofertei, conform instruciunilor pentru contractani. Articolele din listele cu cantitile de lucrri i echipamente necotate de ctre contractant nu vor fi pltite de ctre unitatea investitoare, considerndu-se ca acestea sunt incluse n alte preuri ale cantitilor de
101

lucrri cuprinse n liste, deci rmn n obligaia contractantului i se includ n valoarea ofertei. Valoarea ofertei se poate stabili i prin alte metode, atunci cnd documentele licitaiei le precizeaz. n valoarea ofertei, contractantul va include i contravaloarea taxelor, impozitelor, asigurrilor etc., n conformitate cu prevederile contractuale. Preurile unitare i totale pe articole de lucrri ale ofertei pot fi: - fixe, n cazul n care condiiile contractuale prevd c acestea s rmn nemodificate pe ntreaga durat a contractului; - modificabile (indexate), atunci cnd valorile cotate de contractant pot fi modificate pe durata contractului. Unitatea investitoare, prin documentele licitaiei (instruciunile pentru contractani i condiiile speciale de contractare), va face precizri speciale privind redactarea valorii ofertei, iar n situaiile n care accept indexarea preurilor, procedura de indexare. Valoarea total i parial a ofertei se va prezenta n lei, i, dup caz, n valut, conform instruciunilor pentru contractani i anume: - n lei, pentru lucrrile, utilajele i echipamentele care se procur din ar; - n valuta indicat pentru lucrrile, utilajele i echipamentele procurate din alte ri. Cu privire la eventualele modificri ale preurilor i ale legislaiei n vigoare pn la data depunerii ofertelor, n perioada de valabilitate a ofertelor i n perioada de realizare a investiiilor publice, se vor face precizri clare de ctre organizatorul licitaiei n instruciunile pentru contractani i n condiiile speciale de contractare. Contractanilor li se recomand s viziteze i s examineze amplasamentul investiiei publice i mprejurimile acesteia i s obin pentru ei nii, pe proprie rspundere, toate informaiile necesare pentru elaborarea ofertei i ncheierea contractului. Contractanii care doresc s ofere alternative tehnico economice nesolicitate (fa de cerinele din documentele licitaiei) trebuie s ntocmeasc mai nti oferta de baza pentru cerinele tehnice incluse n documentele licitaiei, dup care va furniza suplimentar toate elementele necesare pentru o evaluare complet a ofertelor alternative, inclusiv calculele proiectului, specificaiile tehnice, listele cu cantiti de lucrri, utilaje i echipamente i preurile lor pariale i totale, metodologia de execuie propus i alte detalii relevante. Comisia de licitaie va lua n considerare ofertele alternative, dac acestea sunt acceptate din punctul de vedere al soluiilor i exigenelor de calitate de ctre investitor i proiectant. Ofertele depuse de contractani pn la data i ora precizat pentru depunere se vor pstra de organizatorul licitaiei sub cheie, dup ce s-a verificat, n prealabil, dac plicurile i sigiliile sunt intacte. La data, ora i locul anunate pentru deschiderea licitaiei vor fi prezeni membrii comisiei de licitaie, reprezentanii contractanilor, reprezentanii unitii investitoare i, dup caz, ali specialiti invitai. La deschiderea licitaiei, preedintele comisiei de licitaie va anuna numele contractanilor, dup care va deschide ofertele (plicurile n care sunt introduse documentele privind oferta). n continuare va anuna clar: - valorile ofertelor totale i pe seciuni: propunerile de oferte alternative, inclusiv valorile i caracteristicile
102

principale ale acestora: - notificrile n scris referitoare la modificrile i retragerile de oferte, dac exist; existena garaniilor publice pentru oferta depus (de participare) solicitate: - orice alte detalii pe care comisia le consider necesare. Dup deschiderea licitaiei i anunarea contractanilor, comisia de licitaie va ntocmi un proces verbal care se va citi n prezena participanilor i n care se va meniona: - lista ofertelor, denumirea i sediile contractanilor, valorile totale i pe seciuni ale ofertelor, notificrile n scris referitoare la modificrile i retragerile de oferte, existena garaniilor de participare i alte informaii legate de ofertele depuse; - lista ofertelor respinse ca urmare a unor lipsuri sau neconformiti fa de prevederile documentelor licitaiei. Procesul verbal va fi semnat de membrii comisiei de licitaie, de reprezentanii contractanilor i, dup caz, de invitai. Ofertele pentru care s-au transmis notificrile de retragere, ofertele ntrziate sau ofertele care nu prezint garania de participare la licitaie conform instruciunilor pentru contractani se vor napoia contractanilor respectivi, nedeschise. Dup deschiderea, n public, a ofertelor, acestea se vor pstra sub cheie. Comisia de licitaie procedeaz, n continuare, pe loc sau n zilele urmtoare, la stabilirea situaiilor n care fiecare oferta rspunde sau nu cerinelor prevzute n documentele licitaiei i. dup aceea, trece la examinarea i evaluarea de detaliu a ofertelor. Dac o ofert nu rspunde cerinelor documentelor licitaiei, aceasta va fi respinsa de ctre comisia de licitaie, cu excepia situaiei cnd contractantul poate corecta ulterior erorile sau omisiunile din ofert spre a deveni corespunztoare. Evaluarea ofertelor se face de ctre comisia de licitaie, prin aprecierea simpl a calitilor tehnice i valorice sau aprecierea prin punctaj. Aprecierea prin punctaj reprezint rezultatul aplicrii unor coeficieni la elementele principale ale ofertelor stabilii, n prealabil, de ctre unitatea investitoare mpreun cu reprezentanii Ministerului Finanelor i Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului, delegai n comisia de licitaie i nscrii n instruciunile pentru contractani. Criteriile de selecie i punctajele care se acord fiecrui criteriu se stabilesc, dup caz, n ordinea importanei lor, i anume: - valoarea ofertei; - durata de execuie a investiiei; - competitivitatea echipamentelor i utilajelor tehnologice care fac parte din investiie; - asigurarea service-ului i pieselor de schimb; - facilitai financiare asigurate de contractant; - performanele tehnice i bonitatea contractantului; - situaia financiar a contractantului; - performanele contractantului n domeniu; - calificarea personalului disponibilizat pentru execuia investiiei; - asigurarea utilajelor i echipamentelor pentru realizarea investiiei, eficiena i competitivitatea acestora;
103

- eficiena metodelor tehnologice i organizarea antierului; - performane de calitate asumate de contractant pentru realizarea investiiei publice. Sistemul de punctaj, coeficienii de evaluare i modul de aplicare a acestora se vor comunica, n prealabil, contractanilor prin documentele licitaiei. n cazul aprecierii simple, oferta desemnat ctigtoare (adjudecat) reprezint acea ofert cu valoarea cea mai sczut, n condiiile asigurrii calitii tehnice, respectrii documentelor licitaiei, precum i demonstrrii eligibilitii i capacitii contractantului de a executa investiia public. n cazul aprecierii prin punctaj, oferta adjudecat reprezint acea ofert care prin nsumare totalizeaz punctajul maxim, cuantificnd elementele (criteriile) de selecie prezentate mai sus. Att n cazul evalurii ofertelor prin metoda aprecierii simple, ct i prin metoda aprecierii prin punctaj, oferta adjudecat trebuie sa reprezinte oferta cea mai competitiv cu condiia ca contractantul s aib capacitatea i resursele sa execute contractul n mod eficient. In cazul prezentrii ofertelor alternative, comisia de licitaie va cota att oferta de baz, ct i oferta alternativ prezentat. Adjudecarea se va face prin una din metodele prezentate, contractantul respectiv participnd la licitaie cu dou oferte. In urma evalurii ofertelor, comisia de licitaie ntocmete o hotrre de adjudecare n 4 exemplare, care va cuprinde: - numele membrilor comisiei de licitaie i al specialitilor invitai care au participat la evaluarea i compararea ofertelor: - nominalizarea contractantului a crui ofert a fost adjudecat; - justificarea criteriilor tehnice i economice ale hotrrii de adjudecare (motivarea hotrrii); - semnturile tuturor membrilor comisie de licitaie i, dup caz, ale invitailor. Hotrrea comisiei de licitaie se va transmite n cte un exemplar la: investitor (originalul), Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului., Ministerului Finanelor, iar un exemplar rmne la comisia de licitaie. Hotrrea de adjudecare se adopt cu votul a cel puin 2/3 din numrul membrilor prezeni n care se vor include n mod obligatoriu i voturile reprezentanilor investitorului, Ministerului Finanelor i Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului. Imediat dup redactarea hotrrii de adjudecare, organizatorul licitaiei va anuna att contractantul ctigtor, ct i contractanii nectigtori, telegrafic, prin telex sau telefax, precum i printr-o scrisoare recomandat cu confirmare de primire, semnat de unitatea investitoare. n cazul n care nu s-au depus contestaii n termen de 7 zile de Ia notificarea scris, investitorul invit contractantul ctigtor pentru semnarea contractului i constituirea garaniei de bun execuie. In cazul depunerii de contestaii, acest termen se prelungete cu nc 10 zile, pn la soluionarea contestaiilor de ctre unitatea investitoare, cu avizul Ministerului Finanelor i M.L.P.A.T. n cazul n care contestatorii atac n justiie decizia prin care s-au soluionat contestaiile, n termenul de 10 zile de la comunicarea acesteia, termenul de ncheiere a contractului se poate suspenda pe o perioad de maximum 30 de zile.
104

Comunicarea, denumit scrisoare de acceptare va conine: - notificarea referitoare la acceptarea ofertei; - valoarea ofertei acceptate i, deci, valoarea investiiei publice i a contractului; notificarea ncredinrii contractului; - invitaia contractantului ctigtor de a semna contractul de execuie a lucrrilor i de a constitui garania de bun execuie i de semnare a documentelor contractului pe durata de valabilitate a contractului. Dup constituirea de ctre ofertantul ctigtor a garaniei de bun execuie, organizatorul licitaiei va comunica, prin scrisori semnate de el i investitor, celorlali contractani, ca ofertele lor nefiind ctigtoare, li se restituie garania de participare (pentru oferta depus).Hotrrea de adjudecare a comisiei de licitaie constituie actul n baza cruia investitorul va ncredina contractantului ctigtor, realizarea investiiei publice. Dup notificarea, printr-o scrisoare de acceptare a ofertei, ctre contractantul ctigtor, se procedeaz la semnarea contractului care include toate acordurile i documentele intervenite ntre pri, inclusiv constituirea garaniei de buna execuie, conform prevederilor din documentele licitaiei. Dac dup ce a primit scrisoarea de acceptare, ofertantul ctigtor nu semneaz contractul i documentele acestuia sau nu constituie garania de bun execuie, el va pierde garania de participare i va suporta plata daunelor produse. In acest caz, comisia de licitaie poate ncredina realizarea investiiei publice contractantului clasat pe locul al doilea. Contractul de realizare a lucrrilor (investiiilor) publice este, ca natura juridic, un contract de drept administrativ i este supus regimului juridic specific acestei categorii de acte juridice. Studierea contractelor administrative face ns obiectul disciplinei de drept administrativ.

3. Anularea i amnarea licitaiei publice

De regul, licitaia public pentru executarea lucrrilor publice nu poate fi anulat. In mod excepional, licitaia poate fi anulat: - n cazul n care diferena dintre valoarea investiiei publice estimat anterior de ctre investitor i valoarea ofertei prezentate de contractani este att de mare nct nu poate fi acceptat de ctre investitor; - n cazul unor contestaii ntemeiate ale contractanilor care au fost admise; - n alte cazuri specificate n mod expres n documentele licitaiei. Dup cum se poate observa din aceste prevederi regulamentare, licitaia public poate fi anulat, n cazurile prezentate, nainte de adjudecarea ofertei. Astfel, n primul caz, licitaia se anuleaz dup deschiderea i evaluarea ofertelor, pe cnd n cazul contestaiilor admise, licitaia publica poate fi anulat n diferite faze ale desfurrii ei, n funcie de momentul descoperirii neregulilor i abaterilor de la reglementrile n materie. Anularea licitaiei publice se face de ctre unitatea investitoare, cu avizul Ministerului Finanelor i al Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului, ns, nainte de adjudecarea ofertei i de semnarea contractului pentru realizarea investiiei publice. Un argument n favoarea acestei soluii este c, hotrrea de adjudecare, care reprezint un act de acceptare a ofertei, nu mai poate fi revocat ntruct n baza ei au luat natere raporturi juridice contractuale. Anularea contractului poate interveni numai pentru cauze anterioare ncheierii
105

contractului i care, ntr-o msur mai mare sau mai mic, sunt imputabile administraiei investitoare care a organizat sau pentru care a fost organizat licitaia public. Ori, pentru anularea contractului, administraia nu poate invoca propria-i culp nici n faa justiiei i cu att mai mult nu poate dispune n mod discreionar aceast msur pentru motive ce-i sunt imputabile. Singura soluie pentru anularea licitaiei i, inclusiv, a contractului este recurgerea la calea justiiei, revenind administraiei sarcina de a dovedi c motivele invocate se bazeaz pe culpa exclusiv a contractantului particular. n cazul anulrii licitaiei publice, organizatorul acesteia comunic hotrrea n scris, tuturor contractanilor participani i restituie garaniile de participare integral. Amnarea deschiderii licitaiei se poate face n cazul n care documentele licitaiei sunt incomplete sau aceste documente au fost ntocmite cu nclcarea prevederilor regulamentului sau a precizrilor metodologice ale Ministerului Finanelor i Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului. Amnarea se dispune de ctre investitor, la propunerea comisiei de licitaie, cu avizul celor dou ministere. Hotrrea prin care se amn licitaia public nu poate fi desfiinat pe cale judectoreasc, ntruct prin aceasta nu se suprim dreptul contractanilor de a participa la licitaie public, ci doar se urmrete asigurarea unui cadru organizatoric, corect i legal, cu anse egale pentru toi participanii.

4. Garaniile contractanilor pentru realizarea de lucrri publice

In vederea participrii la licitaia public, contractanii ofertani sunt obligai sa depun ia unitatea investitoare, garania pentru oferta depus care mai este denumit i garanie de participare, n scopul asigurrii investitorului c respectivii contractani i menin ofertele depuse i intenioneaz s ncheie contractul de realizare a investiiei publice. Garania de participare se restituie integral contractanilor nectigtori . Garania de participare se pierde n urmtoarele situaii: - dac contractantul i retrage oferta n perioada de valabilitate a acesteia; - daca contractantul ctigtor nu semneaz contractul de realizare a in vestiiei publice, nu depune garania de restituire a avansului acordat de investitor pentru nceperea lucrrilor sau nu depune garania de bun execuie. Garania de buna execuie trebuie depusa de ctre ofertantul ctigtor, cu care investitorul urmeaz s ncheie contractul de realizare a investiiei publice. Scopul constituirii acestei garanii este de a asigura pe investitor c investiia public va fi realizat de ctre particularul contractant, n condiii de calitate i la termenele convenite prin contract. Modul de restituire a garaniei de bun execuie se stabilete prin clauzele contractului. Cuantumul acestor garanii se stabilete de ctre investitor i reprezint un procent din valoarea investiiei publice. Formele de constituire a garaniilor pot fi: sume cash depuse la casieria organizatorului licitaiei, contra unei chitane; dispoziie de plat sau cecuri acceptate de o banc indicat de organizatorul licitaiei, scrisori de garanie bancar, acreditive sau alte forme stabilite de organizatorul licitaiei (cu acordul investitorului) prin documentele licitaiei.
106

CAPITOLUL XI
CALITATEA N CONSTRUCII
1. Noiunea de calitate n construcii i cerinele eseniale de performan n construcii

Potrivit art. l din Legea nr. 10/1995'%, calitatea construciilor este rezultanta totalitii performanelor de comportare a acestora n exploatare, n scopul satisfacerii, pe ntreaga durat de existen, a exigenelor utilizatorilor i colectivitilor. Aceste dispoziii legale privind calitatea construciilor se aplic tuturor categoriilor de construcii i instalaii aferente acestora, cu excepia cldirilor pentru locuine cu parter i parter plus un etaj, anexelor gospodreti situate n mediul rural i n satele ce aparin oraelor, precum i construciilor provizorii. Pentru obinerea unor construcii de calitate corespunztoare sunt obligatorii realizarea i meninerea pe ntreaga durat de existen a construciilor, a urmtoarelor cerine eseniale de performan: * rezisten i stabilitate; * siguran n exploatare; * sigurana la foc; * igien, sntatea oamenilor, refacerea i protecia mediului; * izolaie termic, hidrologic i economic de energie; * protecia mpotriva zgomotului. Obligaia asigurrii acestor exigene revin tuturor factorilor implicai n conceperea, realizarea i exploatarea construciilor, precum i n postutilizarea lor, potrivit responsabilitilor fiecruia. Aceti factori sunt: investitorii, cercettorii, proiectanii, verificatorii de proiecte, fabricanii i furnizorii de produse pentru construcii, executanii, proprietarii, utilizatorii, responsabilii tehnici cu execuia, experii tehnici, precum i autoritile publice i asociaiile profesionale de profil. n contractele care se ncheie sau, dup caz, n dispoziiile sau n autorizaiile ce se emit trebuie nscrise clauzele i respectiv reglementrile referitoare la nivelul de calitate* al construciilor, corespunztoare cerinelor de performan, precum i garaniile materiale care sa conduc la realizarea acestor clauze. n contracte nu se pot nscrie niveluri i cerine, referitoare la calitate, inferioare reglementrilor n vigoare, cu privire la cerinele de performane enumerate mai sus. In caz contrar, clauzele respective sunt nule de drept.

2. Sistemul calitii n construcii

Potrivit art. 8 din Legea nr. 10/1995, sistemul calitii n construcii reprezint ansamblul de structuri organizatorice, responsabiliti, regulamente, proceduri i mijloace care concur la realizarea calitii n construcii n toate etapele de concepere, realizare, exploatare i postutilizare a acestora. Sistemul calitii n construcii se compune dintr-un complex de elemente aflate n interaciune care s conduc la realizarea i exploatarea unor construcii de calitate corespunztoare, n scopul protejrii vieii oamenilor, a bunurilor acestora, a societii i a mediului nconjurtor. Aceste componente sunt:
107

1. - Reglementrile tehnice n construcii care se stabilesc prin regulamente i au ca obiect concepia, calculul, alctuirea, execuia i exploatarea construciilor. Prin reglementrile tehnice se stabilesc, n principal, condiiile minime de calitate cerute construciilor, produselor i procedeelor utilizate n construcii, precum i modul de determinare i verificare a acestora. 2. - Calitatea produselor folosite la realizarea construciilor se certific de ctre productor potrivit metodologiei i procedurilor stabilite de lege. Se interzice folosirea la lucrrile de construcii a produselor pentru care nu exist certificarea calitii lor, care s asigure nivelul de calitate corespunztor cerinelor. 3. - Agrementele tehnice pentru produsele, procedee i echipamente noi n construcii stabilesc aptitudinea de utilizare, condiiile de fabricaie, de transport, de depozitare, de punere n oper i de ntreinere a acestora. La lucrrile de construcii se vor folosi produse, procedee i echipamente tradiionale, precum i altele noi cu condiia s existe agremente tehnice corespunztoare. 4. - Verificarea proiectelor pentru execuia construciilor n ceea ce privete respectarea reglementrilor tehnice referitoare la cerinele de performan, se va face numai de ctre specialiti verificatori de proiecte atestai, alii dect specialitii elaboratori ai proiectelor. Aplicarea proiectelor i a detaliilor de execuie neverificate este interzis. 5. - Verificarea calitii execuiei construciilor este obligatorie i se efectueaz de ctre investitori prin diriginii de specialitate sau prin agenii economici de consultan specializai. 6. - Expertizele tehnice ale proiectelor i construciilor se efectueaz numai de ctre experi tehnici atestai. 7. - Conducerea i asigurarea calitii n construcii constituie obligaia tuturor factorilor implicai n conceperea, realizarea i exploatarea construciilor i impune o strategie adecvat i msuri specifice pentru garantarea calitii acestora. Agenii economici care execut lucrri de construcii asigur nivelul de calitate corespunztor cerinelor de performan, prin personalul propriu i responsabili tehnici cu execuia atestai, precum i printr-un sistem propriu conceput i realizat. 8. - Autorizarea i acreditarea laboratoarelor de analize i ncercri n construcii se fac n conformitate cu prevederile legale. 9. - Asigurarea activitii metrologice n construcii se realizeaz conform prevederilor legale privind etalonarea, verificarea i meninerea n stare de funcionare a mijloacelor de msurare i control utilizate n acest domeniu. 10. - Recepia construciilor constituie certificarea realizrii acestora pe baza examinrii lor nemijlocite, n conformitate cu documentele de execuie i cu documentele cuprinse n cartea tehnica a construciei. 11. - Cartea tehnic a construciei cuprinde documentaia de execuie i documente privitoare la realizarea i exploatarea acesteia. Ea se ntocmete prin grija investitorului i se pred proprietarului construciei care are obligaia s o pstreze i s o completeze la zi. Procedurile din cartea tehnic a construciei referitoare la exploatare sunt obligatorii pentru proprietar i utilizator. 12. - Recepia construciilor se face de ctre investitorul proprietar n
108

prezena proiectantului i a executantului i (sau) reprezentanilor de specialitate, legal desemnai de acetia. 13. - Urmrirea comportrii n exploatare a construciilor se face pe toata durata de existen a acestora i cuprinde ansamblul de activiti privind examinarea direct sau investigarea cu mijloace de observare i msurare specifice, n scopul meninerii cerinelor de performan. 14. - Interveniile la construciile existente se refer la lucrri de reconstruire, consolidare, transformare, extindere, desfiinare parial, precum i la lucrri de reparaii, care se fac numai pe baza unui proiect avizat de proiectantul iniial al cldirii sau a unei expertize tehnice ntocmit de un expert tehnic atestat i se consemneaz obligatoriu n cartea tehnica a construciei. 15. - Postutilizarea construciilor cuprinde activitile de dezafectare, demontare i demolare a construciilor, de recondiionare i de refolosire a elementelor i a produselor recuperabile, precum i reciclarea deeurilor cu asigurarea proteciei mediului, potrivit legii. 16. - Controlul de stat al calitii n construcii este exercitat de ctre Inspecia de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului, cu privire la aplicarea unitar a prevederilor legale n domeniul construciilor. 3. Obligaii i rspunderi n domeniul asigurrii calitii n construcii Aceste obligaii i rspunderi revin tuturor participanilor 1# activitatea de realizare a construciilor. Obligaiile i rspunderile investitorilor (persoane fizice sau juridice care finaneaz i realizeaz investiii sau intervenii la construciile existente) sunt urmtoarele: - stabilirea nivelului calitativ ce trebuie realizat prin proiectare i execuie pe baza reglementrilor tehnice, precum i a studiilor i cercetrilor efectuate; - obinerea acordurilor i avizelor prevzute de lege, precum i a autorizaiei de construire; - asigurarea verificrii proiectelor prin specialiti verificatori de proiecte atestai; - asigurarea verificrii execuiei corecte a lucrrilor de construcii prin diriginii de specialitate sau ageni economici de consultan specializai, pe tot parcursul lucrrilor; - acionarea n vederea soluionrii neconformitilor, a defectelor aprute pe parcursul execuiei lucrrilor, precum i a deficienelor proiectelor; - asigurarea recepiei lucrrilor de construcii la terminarea lucrrilor i la expirarea perioadei de garanie; ntocmirea crii tehnice a construciei i predarea acesteia ctre proprietar; - expertizarea construciilor de ctre experi tehnici atestai, n situaiile n care la aceste construcii se execut lucrri de natura celor prevzute n mod special de lege. Proiectanii de construcii rspund de ndeplinirea urmtoarelor obligaii referitoare la calitatea construciilor: - precizarea prin proiect a categoriei de importan a construciei care se face n funcie de complexitate, destinaie, mod de utilizare, grad de risc sub aspectul siguranei, precum i dup considerente economice, n funcie de
109

categoria de importan a construciei se aplic sistemul calitii n construcii, fcndu-se o aplicare difereniat conform regulamentelor i procedurilor de aplicare a fiecrei componente a sistemului; - asigurarea prin proiecte i detalii de execuie a nivelului de calitate corespunztor cerinelor, cu respectarea reglementrilor tehnice i a clauzelor contractuale; - prezentarea proiectelor elaborate n faa specialitilor verificatori de proiecte atestai, stabilii de ctre investitor, precum i soluionarea neconformitilor i neconcordanelor semnalate; - elaborarea caietelor de sarcini, a instruciunilor tehnice privind execuia lucrrilor, exploatarea, ntreinerea i reparaiile, precum i, dup caz, a proiectelor de urmrire privind comportarea n timp a construciilor. Documentaia privind postutilizarea construciilor se efectueaz numai la solicitarea proprietarului; - stabilirea, prin proiect, a fazelor de execuie determinante pentru lucrrile aferente construciilor i participarea pe antier la verificrile de calitate legate de acestea; - stabilirea modului de tratare a defectelor aprute n execuie, din vina proiectantului, precum i urmrirea aplicrii pe antier a soluiilor adoptate, dup nsuirea acestora de ctre specialitii verificatori de proiecte atestai, la cererea investitorului; - participarea la ntocmirea crii tehnice a construciei i la recepia lucrrilor executate. Executantul lucrrilor de construcii are urmtoarele obligaii principale: sesizarea investitorilor asupra neconformitilor i neconcordanelor constatate n proiecte, n vederea soluionrii; - nceperea execuiei lucrrilor numai la construciile autorizate i numai pe baza i n conformitate cu proiecte verificate de specialiti atestai; - asigurarea nivelului de calitate corespunztor cerinelor printr-un sistem propriu de calitate conceput i realizat prin personal propriu,(responsabili tehnici cu execuia atestai); - convocarea factorilor care trebuie s participe la verificarea lucrrilor ajunse n faze determinate de execuie i asigurarea condiiilor necesare efecturii acestora, n scopul obinerii acordului de continuare a lucrrilor; - soluionarea neconformitilor, a defectelor i a neconcordanelor aprute n fazele de execuie, numai pe baza soluiilor stabilite de proiectant cu acordul investitorului; - utilizarea n execuia lucrrilor numai a produselor i a procedeelor prevzute n proiect, certificate sau pentru care exist agremente tehnice care conduc la realizarea cerinelor de performan, precum i gestionarea probelor martor, nlocuirea produselor i a procedeelor prevzute n proiect cu altele care ndeplinesc condiiile precizate i numai pe baza soluiilor stabilite de proiectani cu acordul investitorului; - respectarea proiectelor i a detaliilor de execuie pentru realizarea nivelului de calitate corespunztor cerinelor eseniale; - sesizarea, n termen de 24 de ore, a Inspeciei de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului, n cazul producerii unor accidente tehnice n timpul execuiei lucrrilor; - supunerea la recepie numai a construciilor care corespund cerinelor de calitate i pentru care a predat investitorului documentele necesare
110

ntocmirii crii tehnice a construciei; - aducerea la ndeplinirea, la termenele stabilite, a msurilor dispuse prin actele de control sau prin documentele de recepie a lucrrilor de construcii; - remedierea, pe propria cheltuial, a defectelor aprute din vina sa, att n perioada de execuie, ct i n perioada de garanie stabilit potrivit legii. readucerea terenurilor ocupate temporar la starea lor iniial, la terminarea execuiei lucrrilor; - stabilirea rspunderilor tuturor participanilor la procesul de producie (factori de rspundere, colaboratori, subcontractani n conformitate i cu prevederile legale n vigoare. Proprietarii construciilor au urmtoarele obligaii principale: - efectuarea la timp a lucrrilor de ntreinere i reparaii care le revin, prevzute n cartea tehnic a construciei i rezultate din activitatea de urmrire a comportrii n timp a construciilor; - pstrarea i completarea la zi a crii tehnice a construciei i predarea acesteia, la nstrinarea construciei, noului proprietar; asigurarea urmririi comportrii n timp a construciilor, conform prevederilor din cartea tehnic i reglementrilor tehnice; - efectuarea, dup caz, de lucrri de reconstruire, consolidare, transformare, extindere, desfiinare parial, precum i de lucrri de reparaii ale construciei numai pe baza de proiecte ntocmite de ctre persoane fizice sau juridice autorizate i verificate potrivit legii; - asigurarea realizrii lucrrilor de intervenii asupra construciilor impuse prin reglementrile legale; - asigurarea efecturii lucrrilor din etapa de postutilizare a construciilor, cu respectarea prevederilor legale n vigoare. Administratorii i utilizatorii construciilor au urmtoarele obligaii principale: - folosirea construciilor conform instruciunilor de exploatare prevzute n canea tehnic a construciilor; - efectuarea la timp a lucrrilor de ntreinere i reparaii care le revin conform contractului: - efectuarea de lucrri de intervenie la construciile existente, cu acordul proprietarului i cu respectarea prevederilor legale; - efectuarea urmririi comportrii n timp a construciilor, conform crii tehnice i a contractului ncheiat cu proprietarul; - sesizarea, n termen de 24 de ore, a Inspeciei de stat n construcii, lu crri publice, urbanism i amenajarea teritoriului, n cazul unor accidente tehnice la construciile n exploatare. Unitile care presteaz activiti de cercetare n construcii au urmtoarele obligaii principale: - efectuarea de cercetri teoretice i experimentale preliminare, n vederea fundamentrii reglementrilor tehnice n construcii; - fundamentarea, elaborarea i experimentarea de soluii tehnice, produse i procedee noi pentru construcii; - verificarea i controlul noilor produse i procedee solicitate productorilor, n vederea eliberrii de agremente tehnice, conform dispoziiilor legale. Inspecia de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului din cadrul Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului i inspeciile judeene i a mun. Bucureti rspund de exercitarea controlului
111

statului cu privire la aplicarea unitar a prevederilor legii n domeniul calitii construciilor, precum i de constatarea i aplicarea sanciunilor prevzute de lege i, dup caz, oprirea lucrrilor realizate necorespunztor. Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanii i furnizorii de materiale i produse pentru construcii, executantul, responsabilul tehnic cu execuia atestat, dirigintele de specialitate i expertul tehnic rspund potrivit obligaiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construciei, ivite ntr-un interval de 10 ani de la recepia lucrrilor. Dup mplinirea acestui termen, pe toat durata de existen a construciei, rspund pentru viciile structurii de rezisten, rezultate din nerespectarea normelor de proiectare i de execuie n vigoare la data realizrii ei. Nerespectarea acestor obligaii constituie contravenie sau chiar infraciuni prevzute de lege (art.31 - 36).

CAPITOLUL XII
1. Noiune i obiective

CONTROLUL DE STAT AL CALITII N CONSTRUCII

Controlul de stat al calitii n construcii vizeaz toi factorii implicai n emiterea certificatului de urbanism, a autorizaiei de construire, n amplasarea pe teren, proiectarea, realizarea, utilizarea i postutilizarea construciilor. Controlul de stat al calitii n construcii reprezint o component a sistemului calitii n acest domeniu, prin care statul exercit controlul n toate componentele acestuia, n scopul prevenirii sau limitrii unor situaii ce pot aprea la construcii i care pot pune n primejdie sau afecta negativ viaa, sntatea, mediul nconjurtor sau pot cauza pierderi materiale unor persoane, entitii sau societii, n parte sau n ansamblul ei (art. 2 din Regulamentul privind controlul de stat al calitii n construcii). Controlul de stat al calitii n construcii se aplic construciilor inclusiv instalaiilor aferente acestora, indiferent de forma de proprietate, destinaie sau sursa de finanare. Acest control se exercit difereniat, potrivit legii, n toate etapele ciclului de existen a construciilor. Controlul se exercit att la lucrrile noi, ct i la lucrrile de intervenii n timp (modernizri, reabilitri, reparaii capitale, consolidri, precum i la alte categorii de lucrri de natura acestora). Controlul de stat al calitii n construcii urmrete, n principal, urmtoarele obiective: 1. ndeplinirea de ctre organele de specialitate ale administraiei publice centrale i locale sau agenii economici a obligaiilor referitoare la: eliberarea certificatelor de urbanism, autorizaiilor de construire (desfiinare) i a avizelor necesare; - elaborarea reglementrilor tehnice n construcii; - certificarea calitii produselor pentru construcii; - modul de acordare a agrementelor tehnice pentru produse i procedee noi n construcii; - atestarea specialitilor; - acreditarea laboratoarelor de ncercri n construcii; 2. Respectarea de ctre toi factorii care contribuie sau sunt implicai n conceperea, realizarea, utilizarea i postutilizarea construciilor, a
112

prevederilor legale privind: - reglementrile tehnice n construcii; - certificarea calitii produselor folosite la realizarea construciilor; - agrementele tehnice pentru produse i procedee noi; - verificarea proiectelor, a execuiei lucrrilor de construcii i expertizarea proiectelor i a construciilor; soluionarea de ctre proiectant a neconformitilor, eventualelor deficiene de proiectare i a defectelor de execuie; - funcionarea, n condiii legale, a laboratoarelor de analize i ncercri n activitatea de construcii; - asigurarea activitii metrologice n construcii; - recepia construciilor la terminarea acestora, precum i la expirarea perioadei de garanie; - urmrirea comportrii n exploatare a construciilor i interveniile n timp asupra acestora; - postutilizarea construciilor. Cu alte cuvinte, aceast categorie de obiective ale controlului de stat se refer la verificarea ndeplinirii sistemului de stat al calitii n construcii, n toate componentele lui. 3. respectarea prevederilor autorizaiilor de construire, a avizelor obligatorii i a altor documente referitoare la construcii emise de organe ale administraiei publice centrale i locale, precum i de alte organe abilitate de lege. 4. Respectarea reglementrilor tehnice privind modul de tratare a accidentelor tehnice produse la construcii, cauzate de fenomene sau calamiti naturale (cutremure de pmnt, inundaii, alunecri de teren etc.), sau provocate prin aciuni ale omului (incendii, explozii, bombardamente, ocuri, deficiene de concepie i /sau de execuie etc.), cu repercusiuni defavorabile asupra strii i siguranei construciilor; mbuntirea sistemului calitii n construcii i a regulamentelor aferente componentelor acestuia.

2. Organizarea i modul de executare a controlului de stat al calitii n construcii

Controlul de stat al calitii n construcii se exercit de Inspecia de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajare a teritoriului din cadrul M.L.P.A.T., precum i celelalte organisme similare cu atribuii specifice stabilite prin lege. Inspecia de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului este constituit dintr-o inspecie central i inspecii teritoriale. Controlul de stat al calitii n construcii se organizeaz i se exercit prin inspecii, n mod difereniat, pe baz de instruciuni aprobate de Inspecia de stat, n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului, n urmtoarele moduri: 1. - inspecii curente la factorii i agenii economici implicai n procesul de proiectare, execuie i exploatare a construciilor, n diverse etape ale acestui proces, pe baza unor programe trimestriale ntocmite de inspeciile teritoriale i aprobate de conducerea Inspeciei de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului; 2. - inspecii n faze determinante de execuie a lucrrilor de construcii,
113

care sunt stabilite de proiectantul lucrrii cu acceptul inspeciilor teritoriale. Prin faz determinant, n sensul regulamentului, se nelege stadiul fizic la care o lucrare de construcii o data ajuns, nu mai poate continua fr acceptul scris al beneficiarului, proiectantului i executantului. ( art.7 alin.2) Stabilirea fazelor determinante, modul de realizare i dispunerea continurii lucrrilor, de ctre proiectant, executant i beneficiar (investitor) sau, dup caz, autorizarea acestora de ctre personalul Inspeciei de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului, precum i ndeplinirea eventualelor msuri dispuse la efectuarea acestor controale se vor stabili prin proceduri aprobate prin ordin al ministrului lucrrilor publice i amenajrii teritoriului. Controalele n fazele determinante nu nlocuiesc i nu exclud rspunderile factorilor implicai n proiectarea i execuia construciilor. 3. - inspecii prin sondaj efectuate din dispoziia conducerii Inspeciei de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului, precum i din iniiativa proprie a conducerii inspeciilor teritoriale. 4. - inspecii tematice dispuse de conducerea Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului, Inspecia de stat n construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului sau a inspeciilor teritoriale, la factorii i agenii economici implicai n procesul ele proiectare a construciilor, avnd ca obiect analiza unor probleme complexe legate de calitatea construciilor sau modul de funcionare si aplicare a componentelor sistemului calitii in construcii : 5. - inspecii la autoritile administrative publice centrale i locale implicate n eliberarea certificatului de urbanism i a autorizaiei de construire, potrivit legii. Inspeciile efectuate n cadrul controlului de stat al calitii n construcii se consemneaz i se finalizeaz prin documente de control stabilite prin proceduri aprobate prin ordin al ministrului lucrrilor publice i amenajrii teritoriului.

3. Punerea n siguran a fondului construit existent

Punerea n siguran a fondului construit existent constituie o aciune de interes naional, n scopul limitrii sau sistrii efectelor unui potenial dezastru. n acest sens, proprietarii (persoane fizice sau juridice) construciilor grav afectate de seisme, au obligaia s ia msuri pentru punerea n siguran a acestora, n care scop vor proceda la: - expertizarea construciilor n conformitate cu normativele de protecie antiseismic, de ctre experii atestai; - proiectarea lucrrilor de consolidare n conformitate cu soluiile din raportul de expertiz i verificarea proiectelor de ctre specialitii atestai (verificatori de proiecte sau ageni economici care au angajai persoane fizice atestate); - executarea lucrrilor de consolidare de ctre societile de construcii care au responsabili tehnici cu execuia, atestai pentru lucrri de acest gen. Intervenia pentru punerea n siguran a construciilor se va realiza cu respectarea exigenelor de calitate, a condiiilor tehnice prevzute de Normativul de protecie antiseismic, folosind n acest scop serviciile persoanelor fizice atestate i ale societilor comerciale de construcii care
114

au specialiti n astfel de lucrri. Organizarea i conducerea activitii de punere n siguran a fondului construit existent se realizeaz de ctre Ministrul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului, prin Consiliul tehnic superior, format din specialiti de nalt calificare. Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii teritoriului va aciona pentru: - stabilirea ordinii de realizare a lucrrilor de intervenie, acordnd priori tate cldirilor de locuit cu peste P+2 etaje i a celor cu aglomerri mari de oameni, n funcie de gradul de afectare; - avizarea metodologiilor de tarifare, expertizare i stabilire a soluiilor de intervenie de principiu; - avizarea soluiilor cadru de intervenie pentru construciile realizate pe baza de proiecte tip i refolosibile; - avizarea soluiilor de intervenie pentru construcii unicat importante. Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului va coordona aciunea de punere n siguran a fondului construit existent, colabornd cu consiliile judeene i locale care urmresc inventarierea, expertizarea, elaborarea proiectelor i realizarea lucrrilor de punere n siguran a fondului construit cu destinaie de locuina existent n cadrul localitilor. Fondurile necesare expertizrii construciilor afectate de seisme se vor asigura, dup cum urmeaz: pentru construciile cu destinaie de locuin proprietate privat a persoanelor fizice sau din fondul locativ de stat, se vor defalca alocaii din bugetul Ministerului Lucrrilor Publice i amenajrii Teritoriului, cu ncadrarea n cuantumul aprobat anual prin legea bugetar; - pentru construciile aflate n administrarea instituiilor publice, din bugetul de stat sau bugetele locale, dup caz, n funcie de subordonarea acestora; - pentru construciile aflate n proprietate sau n administrarea agenilor economici, din fondurile proprii ale acestora. Fondurile necesare pentru finanarea cheltuielilor de investiii privind proiectarea i execuia lucrrilor de punere n siguran a construciilor, n ordinea de prioritate deja prezentat, se vor asigura, dup cum urmeaz: - pentru toate construciile cu destinaie de locuin, proprietate privat, ori aflate n proprietatea sau n administrarea agenilor economici - societi comerciale cu capital majoritar de stat i regii autonome, dup caz - din: - surse proprii ale proprietarilor; - despgubiri acordate de societile de asigurare; - credite bancare cu dobnd rambursabil; - pentru construciile aflate n administrarea instituiilor publice, din sumele stabilite anual prin bugetul de stat i bugetele locale, dup caz, n funcie de subordonarea instituiilor respective. Instituiile publice finanate integral din venituri extrabugetare vor asigura acoperirea cheltuielilor din venituri proprii. - pentru construciile, altele dect cele cu destinaie de locuine, aflate n proprietatea sau n administrarea agenilor economici, din fondurile proprii de dezvoltare. Solicitrile pentru alocaii bugetare se fac de ctre proprietari i(sau) administratori, prin consiliile locale i judeene.

115

CAPITOLUL XIII
1. Noiunea i etapele recepiei

RECEPIA LUCRRILOR DE CONSTRUCII I INSTALAII AFERENTE ACESTORA

Recepia constituie o component a sistemului calitii n construcii i este actul prin care investitorul declar ca accept i preia lucrarea cu sau fr rezerve i c aceasta poate fi dat n folosin. Prin actul de recepie se certific faptul c executantul i-a ndeplinit obligaiile n conformitate cu prevederile contractului i ale documentaiei de execuie. Prin investitor, n sensul Regulamentului, se nelege persoana fizic sau juridic care ncheie contractul de executare de lucrri de construcii, urmrete ndeplinirea lui i preia lucrarea executat, (art. 2, alin.1).Executantul este partea contractant care realizeaz lucrarea sau reprezentantul legal al acestuia, dac lucrarea este realizat printr-o asociere, (art. 2, alin. 2 din Regulament). Recepia lucrrilor de construcii de orice categorie i instalaii aferente acestora se efectueaz att la lucrri noi, ct i la lucrrile de intervenie n timp asupra construciilor existente (reparaii capitale, consolidri, modificri, modernizri, extinderi etc.) i se realizeaz n dou etape: - recepia la terminarea lucrrilor; - recepia final la expirarea perioadei de garanie. Pentru lucrrile de construcii i instalaii aferente acestora, indiferent de sursa de finanare, de forma de proprietate sau destinaie, recepiile se vor organiza de ctre ordonatorii de credite sau proprietarii care au calitatea de investitori. Recepia se poate face prin acordul prilor sau n cazul n care prile nu ajung la un acord pentru rezolvarea nenelegerilor ivite cu ocazia ncheierii procesului-verbal de recepie, ele se pot adresa instanelor judectoreti competente.

2. Recepia la terminarea lucrrilor de construcii

Declanarea acestei etape a recepiei are loc prin comunicarea fcut investitorului de ctre executant privind data terminrii tuturor lucrrilor prevzute n contract. Comunicarea trebuie fcut printr-un document scris confirmat de investitor. O copie a comunicrii va fi transmis de executant i reprezentantului investitorului pe antier. Investitorul, primind aceasta comunicare, va numi o comisie de recepie alctuit din cel puin 5 membrii, dintre care vor face parte obligatoriu un reprezentant al investitorului, un reprezentant al administraiei publice locale pe teritoriul creia este situat construcia, iar ceilali vor fi specialiti din domeniu. Pentru construciile de importan deosebit, avnd n vedere gradul de risc sub aspectul siguranei, destinaia, modul de utilizare, complexitatea i volumul lucrrilor care fac obiectul recepiei, comisia de recepie va fi alctuit din 7 membrii, numrul de specialiti fiind de minimum 5. Comisia de recepie pentru construcii de locuine cu parter sau cu parter i un etaj, cu nlimea la corni de maximum 8m, cu cel mult 4 apartamente, cu suprafaa desfurat de maximum 150 m:. pentru anexele gospodreti ale acestora, precum i pentru construciile provizorii, va fi alctuit din 2 membrii i anume: investitorul sau proprietarul i delegatul administraiei
116

publice locale. Investitorul va organiza nceperea recepiei n termen de maximum 15 zile calendaristice de la notificarea terminrii lucrrilor i va comunica data stabilita: membrilor comisiei de recepie; * executantului; * proiectantului. Reprezentanii executantului i proiectantului nu pot face parte din comisia de recepie, ei avnd calitatea de invitai. Pentru obiectivele militare stabilite prin ordin al ministrului aprrii naionale, al ministrului de interne, al directorului Serviciului Romn de Informaii, comisia de recepie se numete de ctre organele proprii ale acestora. Proiectantul, n calitate de autor al proiectului construciei, va ntocmi i va prezenta n faa comisiei de recepie punctul su de vedere privind execuia construciei. La recepia cldirilor cu nlime de peste 28 m, cu sli aglomerate, cu capacitate pentru mai mult de 150 persoane, a hotelurilor, a spitalelor, cminelor pentru copii i btrni sau a altor cldiri destinate persoanelor ce nu se pot evacua singure, investitorii sunt obligai ca n comisia de recepie s includ i o persoan desemnat de inspeciile teritoriale din cadrul Comandamentului trupelor de pompieri care va fi solicitat n scris de ctre investitor. Numele persoanei desemnate de inspeciile teritoriale ale Comandamentului trupelor de pompieri va fi comunicat, n scris, investitorului, n intervalul de timp de la primirea solicitrii pn la data ntrunirii comisiei de recepie. Procesul verbal de recepie va consemna realizarea msurilor prevzute n documentaia de execuie din punct de vedere al prevenirii i al stingerii incendiilor, fr de care recepia nu poate fi acceptat. La recepia cldirilor cuprinse n lista monumentelor istorice, investitorii sunt obligai ca n comisia de recepie s includ i o persoan desemnat de ctre comisiile zonale pentru monumente, ansambluri i situri istorice. n cazul n care investitorul nu stabilete, n urma comunicrii primite, o dat pentru recepia lucrrilor, n termenul limit de 15 zile sau dac la data fixat comisia nu se prezint la locul recepiei direct sau prin mputernicit, executantul va rennoi cererea pentru fixarea unei noi date de recepie n condiiile prevzute de regulament. Dac nici de aceast dat, investitorul nu fixeaz data recepiei sau comisia de recepie nu se prezint la data fixat, executantul va stabili un termen de recepie n intervalul de 12 zile calendaristice de la expirarea celui de-al doilea termen. Executantul va comunica investitorului, n timp util, termenul pe care 1-a fixat. Dac investitorul, prin comisia de recepie, nu se prezint la termenul fixat i nu a convenit cu executantul, nainte de termenul fixat de acesta, asupra unui alt termen pentru recepie, executantul va notifica n scris investitorului, ultimul termen de ntrunire a comisiei de recepie. n notificare, executantul va preciza, totodat, c investitorul va rspunde pentru acoperirea tuturor pagubelor produse prin neconvocarea comisiei de recepie. Comisia de recepie se ntrunete la data, ora i locul fixate, iar preedintele acesteia, numit de investitor, stabilete programul dup care va fi fcut recepia. Comisia de recepie poate funciona valabil numai n prezena a cel puin
117

2/3 din membrii ei, iar hotrrile se iau cu majoritatea simpl (majoritatea celor prezeni). In cazul n care comisia nu ntrunete aceasta majoritate, preedintele ei poate fixa, pentru categoriile de lucrri pentru care nu s-au prezentat membrii comisiei, un nou termen n vederea efecturii recepiei, termen ce nu va depi 4 zile lucrtoare de la data fixat iniial. n vederea desfurrii n bune condiii a recepiei, investitorul are obligaia s pun la dispoziia comisiei de recepie documentaia de execuie, precum i documentele i explicaiile care i sunt necesare. Comisia de recepie examineaz: 1. - respectarea prevederilor din autorizaia de construire, precum i avizele de execuie impuse de autoritile competente. Examinarea se face prin: cercetarea vizual a construciei: * analiza documentelor coninute n cartea tehnic a construciei. 2. - executarea lucrrilor n conformitate cu prevederile contractului, ale documentaiei de execuie i ale reglementrilor specifice, cu respectarea exigenelor eseniale, conform legii. 3. - referatul de prezentare ntocmit de proiectant cu privire la modul n care a fost executat lucrarea. 4. - terminarea tuturor lucrrilor prevzute n contractul ncheiat ntre investitor i executant i n documentaiile anex la contract. n cazul n care exist dubii asupra nscrisurilor din documentaia crii tehnice a construciei, comisia poate cere expertize, documente, probe, alte teste etc. La terminarea examinrii comisia va consemna observaiile i concluziile sale n procesul verbal de recepie i l va nainta n termen de 3 zile lucrtoare investitorului mpreun cu recomandarea de admitere cu sau fr obiecii a recepiei, amnarea sau respingerea ei. Comisia de recepie recomand admiterea recepiei n cazul n care nu exist obiecii sau cele care s-au consemnat nu sunt de natur s afecteze utilizarea conform destinaiei sale. Comisia de recepie recomand amnarea recepiei n urmtoarele cazuri: - se constat lipsa sau neterminarea unor lucrri ce afecteaz sigurana n exploatare a construciei din punct de vedere al exigenelor eseniale.; - construcia prezint vicii a cror remediere este de durat i care, dac nu ar fi nlturate, ar diminua considerabil utilitatea lucrrii; - exist n mod justificat dubii cu privire la calitatea lucrrilor i este nevoie de ncercri de orice fel pentru a le clarifica. Comisia de recepie recomand respingerea recepiei dac se constat vicii care nu pot fi nlturate i care prin natura lor mpiedic realizarea uneia sau a mai multor exigene eseniale, caz n care se impun expertize, reproiectri, refaceri de lucrri etc. Absena executantului de la recepie nu constituie motiv pentru amnarea i (sau) anularea actului de recepie, n cazul n care executantul nu se prezint la recepie, investitorul poate solicita asistena pentru recepie unui expert tehnic neutru atestat, care s consemneze, separat de procesul verbal, starea de fapt constatata. Situaiile de absena a unor persoane convocate la recepie vor fi consemnate n procesul-verbal de recepie. Preedintele comisiei de recepie va prezenta investitorului procesul verbal de recepie cu
118

observaiile participanilor i cu recomandarea comisiei. Pe baza procesului verbal de recepie, investitorul hotrte admiterea, amnarea sau respingerea recepiei i notifica hotrrea sa n interval de 3 zile lucrtoare executantului mpreun cu un exemplar din procesul verbal. In cazul n care admiterea recepiei se face cu obieciuni, n procesul verbal de recepie se vor indica, n mod expres, acele lipsuri care trebuie s fie remediate. Termenele de remediere se vor conveni cu executantul, dar ele nu vor depi, de regul, 9 zile calendaristice de la data recepiei dac, datorit condiiilor climaterice, nu trebuie fixat un alt termen. Daca executantul nu-i ndeplinete obligaiile de remediere, dup trecerea termenului convenit, investitorul l va soma pentru executarea obligaiilor, iar dac executantul nu d curs somaiei, investitorul este n drept s execute remedierile pe cheltuiala i riscul executantului n culp i s pretind plata prejudiciului produs. Dup executarea remedierilor, executantul va cere, n scris, investitorului s anuleze obieciunile sale. Daca n decurs de 30 de zile calendaristice de la data cererii executantului, investitorul nu anuleaz obieciile, se recurge la procedura de arbitraj, dac ea a fost prevzut n contract i, n cazul rmnerii n dezacord, executantul se poate adresa instanei judectoreti competente, (art. 27 din Regulament). Data recepiei este cea a ncheierii procesului verbal de recepie a lucrrilor, cu sau fr obiecii. Refuzul executantului de a semna procesul verbal de recepie se consemneaz n cadrul acestuia. Executantul are la dispoziie 20 de zile calendaristice de la data primirii procesului verbal de recepie, pentru a contesta obieciile investitorului sau hotrrea de respingere a recepiei. Litigiul se rezolv prin arbitraj, dac aceast form de conciliere a fost prevzut n contract sau prin aciune ndreptat la instana de judecat competent. Investitorul preia lucrarea la data ncheierii procesului verbal de recepie, n afara cazului cnd recepia este amnat sau respins. Dup acceptarea recepiei de ctre investitor, cu sau fr obiecii, acesta nu mai poate emite alte solicitri de remedieri de lucrri, penalizri, diminuri de valori i altele asemenea, dect cele consemnate n procesul verbal de recepie, cu excepia viciilor ascunse, descoperite n termenul prevzut de lege. n cazul n care investitorul solicita preluarea unei pri din lucrare nainte de terminarea ntregii lucrri prevzute n contract, se va ncheia un proces verbal de predare-primire ntre executant i investitor, n care se va consemna starea prii de lucrare n cauz, msurile de conservare, precum i cele de protecie reciproc a desfurrii activitii celor dou pri. Toate riscurile i pericolele pentru partea preluat trec temporar asupra investitorului, cu excepia viciilor ascunse i a celor decurgnd din executarea necorespunztoare. Procesul verbal de predare - primire ncheiat n aceste condiii nu este un, proces verbal de recepie pentru partea de lucrare n cauz, dar investitorul poate cere nscrierea n procesul verbal de recepie, ntocmit la terminarea lucrrii n ntregime, a viciilor pe care le-a constatat cu ocazia predrii-primirii i le-a consemnat n procesulverbal respectiv. Pentru partea de lucrare preluat de investitor, perioada de garanie pentru viciile care nu in de sigurana construciei ncepe de la data terminrii remedierilor.

3. Recepia final

Recepia final este convocat de investitor n cel mult 15 zile dup


119

expirarea perioadei de garanie. Perioada de garanie este cea prevzut n contractul de executare a construciei. La recepia finala particip: - investitorul; - comisia de recepie numit de investitor; - proiectantul lucrrii; - executantul. Comisia de recepie finala se ntrunete la data, ora i locul fixate i examineaz urmtoarele: - procese verbale de recepie la terminarea lucrrilor; - finalizarea lucrrilor cerute de recepia de la terminarea lucrrilor" ; - referatul investitorului privind comportarea construciilor i instalaiilor aferente n exploatare pe perioada de garanie, inclusiv viciile aferente i remedierea lor. Comisia de recepie poate cere, n cazuri foarte bine justificate i (sau) n cazul apariiei unor vicii, efectuarea de ncercri i expertize. La terminarea recepiei, comisia de recepie finala consemneaz observaiile i propunerile sale n procesul verbal de recepie final, pe care1 va nainta investitorului, n termen de 3 zile lucrtoare mpreun cu recomandarea de admitere, cu sau fr obiecii, de amnare sau de respingere a recepiei . n cazul n care comisia de recepie final recomand admiterea cu obiecii, amnarea sau respingerea recepiei, ea va trebui s propun msuri pentru nlturarea neregulilor constatate. Comisia de recepie final recomand respingerea recepiei finale n cazul n care nu se respect una sau mai multe dintre exigenele eseniale. Lucrarea a crei recepie final a fost respins va fi pus n stare de conservare prin grija i pe cheltuiala investitorului, iar utilizarea ei va fi interzis. Investitorul se va putea ndrepta, pentru recuperarea pagubelor, mpotriva factorilor implicai n executarea construciei vinovai de viciile constatate cu ocazia recepiei, ct i pentru nefuncionarea construciilor i (sau) instalaiilor aferente acestora. Investitorul hotrte admiterea recepiei pe baza recomandrii comisiei de recepie final i notific executantului, hotrrea sa, n termen de 3 zile de la primirea propunerilor comisiei din procesul-verbal de recepie final. Data recepiei finale este data notificrii de ctre investitor a hotrrii sale. Dac prile nu ajung la ncheierea unui proces-verbal de recepie finala, pe cale amiabil, ele se pot adresa instanei judectoreti competente.(art. 42 din Regulament) Prile n litigiu pot conveni asupra unei proceduri de arbitraj, potrivit legii.

4. Cartea tehnic a construciei

Cartea tehnic a construciei reprezint ansamblul documentelor tehnice referitoare la proiectarea, executarea, recepia, exploatarea i urmrirea comportrii n exploatare a construciilor i instalaiilor aferente acestora, cuprinznd toate datele, evidenele necesare pentru identificarea i determinarea strii tehnice (fizice) a construciei respective i a evoluiei acesteia n timp. Documentaia de baz a crii tehnice cuprinde urmtoarele capitole: Capitolul A denumit Documentaii privind proiectarea" cuprinde: - acte referitoare la tema de proiectare, amplasarea construciei i avize de
120

specialitate, care au stat la baza ntocmirii proiectului; - documentaia tehnic care se refer la construcia respectiva (caracteristici, detalii de execuie); - breviarele de calcul pe specialiti (aciuni, ipoteze de calcul, rezultatele calculelor de dimensionare i verificare etc.)- indicarea distinct a diferenelor fa de detaliile de execuie iniiale, cu precizarea cauzelor care au condus la aceste diferene; - caietele de sarcini privind execuia lucrrilor. Caietul de sarcini este documentaia scris care nsoete proiectul tehnic i care detaliaz condiiile tehnice de execuie a lucrrilor: calitile materialelor, utilajelor i echipamentelor, standarde care trebuie respectate, tolerane de execuie i montaj, protecia muncii, protecia mediului, tehnologii, transporturi, inspecii, teste, verificri, modificri, msurtori, ntreinere etc. * Capitolul B denumit Documentaia tehnic privind execuia" cuprinde: - autorizaia de executare a construciei; - procesul-verbal de predare a amplasamentului; - documentele prin care se atest calitatea lucrrilor pe parcursul execuiei acestora; - procesele - verbale de recepie a terenului de fundare, a fundaiilor i structurii de rezisten, procesele-verbale de admitere a fazelor determinante; - expertize tehnice, verificri n teren sau cercetri suplimentare aprute ca necesare, ca urmare a unor accidente tehnice produse n cursul execuiei lucrrilor sau ca urmare a unor greeli de execuie, dac este cazul; - jurnalul principalelor evenimente care au avut loc pe durata existenei construciei (inundaii, cutremure, temperaturi excesive etc.); * Capitolul C denumit Documentaia tehnic privind recepia" cuprinde: - procesele-verbale de recepie (la terminarea lucrrilor i la expirarea perioadei de garanie); - alte acte anexate acestor procese-verbale prin care se atest unele verificri sau cercetri suplimentare, cu indicarea rezultatelor obinute i a modului de rezolvare. Capitolul D denumit Documentaia tehnic privind urmrirea comportrii n exploatare i intervenii n timp" care cuprinde: prevederile scrise ale proiectantului privind urmrirea comportrii construciei, instruciunile de exploatare i ntreinere i lista prescripiilor de baz care trebuie respectate pe timpul exploatrii construciei; - proiectele pe baza crora s-au efectuat, dup recepia final a lucrrilor, modificri ale construciei fa de proiectul iniial efectiv realizat; - actele de constatare a unor deficiene aprute dup recepia executrii lucrrilor i msurile de intervenie luate (procese - verbale de remediere a defectelor); - referatul cu concluziile anuale i finale asupra rezultatelor urmririi speciale, daca este cazul; - procesele verbale de predare-primire a construciei n cazul schimbrii proprietarului; - jurnalul evenimentelor. Acolo unde este posibil, documentele cuprinse n cartea tehnic a construciei vor putea fi nregistrate pe microfilme.
121

Pentru cldirile de locuit pn la dou niveluri i anexe gospodreti, precum i pentru construcii de mic importan (garduri, cabine, poart etc.) cartea tehnic a construciei se rezum la autorizaia de construire, procesele verbale de recepie la terminarea lucrrilor i la expirarea perioadei de garanie, precum i documentele referitoare la alte evenimente deosebite n viaa construciei. Actele ce formeaz documentaia de baz a crii tehnice a construciei se ndosariaz pe capitolele respective, fiecare dosar purtnd un indicativ format din litera corespunztoare capitolului respectiv i din numrul de ordine n cifre arabe, ale dosarului. Cartea tehnic a construciei se ntocmete ntr-un singur exemplar. Pentru construciile noi, pentru care la data intrrii n vigoare a normelor de ntocmire a crii tehnice, nu a avut loc recepia final a obiectivelor executate, cartea tehnic a construciei se ntocmete de ctre investitor mpreun cu proiectantul astfel: - proiectantul obiectului de construcie ntocmete i pred investitorului documentaia pentru capitolele A i D, pe msura elaborrii i cel mai trziu pn la data recepiei finale a lucrrilor; - comisiile de recepie la terminarea lucrrilor de construcie i de recepie final a obiectului de construcii predau investitorului documentaia pentru capitolul B, imediat dup ntocmirea ei; - investitorul obiectului de construcie primete toate actele ce cad n sarcina proiectantului i comisiilor de recepie, le completeaz cu actele ce cad n sarcina sa, le ndosariaz i ntocmete centralizatorul crii tehnice a construciei. Dup recepia final a obiectului de construcie, investitorul reine un exemplar complet al crii tehnice; investitorul completeaz cartea tehnic a construciei cu jurnalul evenimentelor. Pentru toate construciile la care este deja ntocmit cartea tehnic, aceasta trebuie completat n decurs de 6 luni de la data intrrii n vigoare a normelor de ntocmire, de ctre proprietar sau administrator, cu aspectele aprute n timpul exploatrii acesteia (inclusiv proiectele de execuie a lucrrilor de remedieri sau modificri (acolo unde este cazul) n perioada ncepnd de la 4 martie 1977. Proprietarul sau administratorul va asigura activitatea de urmrire a comportrii construciei n exploatare i interveniile n timp asupra acesteia, fie direct, fie prin persoane mputernicite de acetia, ce vor avea calitatea de responsabil cu urmrirea comportrii n timp a construciei. Modul de ntocmire i de completare a crii tehnice a construciei se controleaz n mod obligatoriu de ctre: - comisiile de recepie final a obiectelor de construcii, cu ocazia recepiei; - agenii de control mputernicii de ctre organele competente (cu atribuii n acest domeniu). Rezultatele controalelor se vor consemna n mod obligatoriu n jurnalul evenimentelor. Cartea tehnic a construciei se pstreaz pe toat durata de existen a construciei, iar dup demolare, investitorul pred exemplarul complet al crii tehnice la arhiva unitilor administrativ teritoriale, pentru pstrare, nainte de predarea crii tehnice a construciei ea va fi completat cu modul de desfurare a aciunii de postutilizare, pe baza instruciunilor elaborate de proiectant. La schimbarea proprietarului, cartea tehnic a construciei va fi predat noului proprietar, care are
122

obligaia pstrrii i completrii acesteia, consemnnd faptul n procesul verbal de predare - primire i n jurnalul evenimentelor.

CAPITOLUL XIV
PROTECIA MEDIULUI URBAN
Mediul reprezint totalitatea factorilor naturali i ai celor creai prin activiti umane care, n strns interaciune influeneaz echilibrul ecologic, determinnd condiiile de via pentru om, de dezvoltare a societii. Dup cum se observ, la definirea mediului avem n vedere att cadrul natural dat ct i cel creat prin activitile economico-sociale desfurate n cadrul societii omeneti pentru asigurarea existenei i dezvoltrii ei.:w Aceast viziune unitar este justificat de faptul c fiina uman nu poate exista n afara cadrului natural care reprezint sursa i condiia existenei umane. Pentru aceste motive, protecia mediului a devenit n condiiile lumii moderne i contemporane o component important a politicii statelor, urmrindu-se elaborarea i punerea n aplicare, prin intermediul autoritilor publice, a unor reguli de conduit obligatorii cu caracter intern sau ( i ) internaional. Protecia mediului a fost definit n doctrin204 ca fiind o activitate uman contient, tiinific fundamentat, ndreptat spre realizarea unui scop concret, constnd n prevenirea polurii, meninerea i mbuntirea condiiilor de via pe Pmnt. Protecia mediului se realizeaz prin utilizarea raional a resurselor naturale, prevenirea i combaterea polurii de toate felurile i a efectelor duntoare ale fenomenelor naturale cu ajutorul unor mijloace de drept. Intr-o societate tot mai urbanizat, strategiile din domeniul organizrii i dezvoltrii urbane trebuie s urmreasc i atingerea unor obiecte de protecie a mediului. De altfel, din perspectiv istoric, organizarea spaiului urban i conflictele diverse pe care acesta le suscit (zgomotul, circulaia, poluarea atmosferic) au constituit, adeseori, punctele de plecare ale micrilor ecologiste, mai dezvoltate n orae, dect n zonele rurale. Legea nr. 137/1995 a stabilit dou mari domenii de promovare obligatorie a "principiilor ecologice" pentru asigurarea unui "mediu de via sntos": dezvoltarea social-economic a localitilor i, respectiv, planurile de urbanism i amenajare a teritoriului.

1. Rspunderile autoritilor publice locale, persoanelor fizice i juridice


Responsabilitatea major incumb, din acest punct de vedere, consiliilor locale, precum i, dup caz, persoanelor fizice i juridice, care rspund pentru: - mbuntirea microclimatului urban (prin amenajarea i ntreinerea izvoarelor i a luciilor de ap din interiorul localitilor i din zonele limitrofe acestora, nfrumusearea i protecia peisajului i meninerea cureniei stradale; - amplasarea adecvat a obiectivelor social-economice i utilitilor publice (amplasarea unitilor industriale, a cilor i mijloacelor de transport, a

123

reelelor de canalizare, a staiilor de epurare, a depozitelor de deeuri menajere, stradale i industriale i a altor obiective i activiti, fr a se prejudicia salubritatea, ambientul, spaiile de odihn, tratament i recreare, starea de sntate i confort a populaiei); - respectarea regimului de protecie special a localitilor balneoclimaterice, a zonelor de interes turistic i de agrement, a monumentelor istorice, a anilor protejate i a monumentelor naturii, in acest scop, este interzis amplasarea de obiective i desfurarea unor activiti cu efecte duntoare n perimetrul i n zonele de protecie a acestora; - adoptarea elementelor arhitecturale adecvate, optimizarea densitii de locuire, concomitent cu meninerea, ntreinerea i dezvoltarea spaiilor naturale (spaii verzi, parcuri, aliniamente de arbori i perdele de protecie stradal, amenajamente peisagistice cu funcie ecologic, estetic i recreativ); gestionarea raional a traficului, prin reglementarea, inclusiv prin interzicerea, temporar sau permanent, a accesului anumitor tipuri de autovehicule sau a desfurrii unor activiti generatoare de disconfort pentru populaie n anumite zone ale localitilor, cu predominan spaiile de locuit, zone destinate tratamentului, odihnei, recrerii i agrementului; instituirea de msuri obligatorii privind ntreinerea i nfrumusearea curilor i mprejurimilor acestora, a spaiilor verzi din curi i dintre cldiri, a arborilor i arbutilor decorativi; - iniierea pe plan local a unor proiecte de amenajare a grupurilor igienicosanitare i de ntreinere i dezvoltare a canalizrii stradale; informarea i participarea publicului la asemenea activiti.

2. Protecia mediului n documentaiile de urbanism si amenajarea teritoriului

Ca regul general, la eliberarea acordului de mediu pentru planurile de urbanism i amenajarea teritoriului, autoritile pentru protecia mediului precizeaz msurile de meninere i ameliorare a fondului peisagistic natural al fiecrei zone i localiti, zonele deteriorate i condiiile de refacere peisagistic i ecologic a acestora i de dezvoltare a spaiilor verzi (art. 61 din Legea nr. 137/1995). Modurile n care documentaiile de urbanism abordeaz problemele mediului sunt diferite, exprimndu-se specific pentru fiecare categorie de documentaie in parte, n raport cu amploarea i scopurile sale fundamentale. Regulamentul general de urbanism (aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 525/1996), ca sistem unitar de norme tehnice i juridice ce st la baza elaborrii planurilor de amenajare a teritoriului, planurilor urbanistice, precum i a regulamentelor locale de urbanism, a ncorporat cerinele proteciei mediului n cele dou domenii fundamentale ale sale. In acest sens, regulile de baz privind modul de ocupare a terenurilor cuprind i reguli cu privire la pstrarea integritii mediului i protejarea patrimoniului natural i construit (cap. II, seciunea l din
124

Regulament). De pild, autorizarea executrii construciilor i amenajrilor care,'prin amplasament, funciune, volumetric i aspect arhitectura! conformare i amplasare de goluri, raport gol-plin, materiale utilizate, nvelitoare, paleta cromatic etc., depreciaz valoarea peisajului este interzis. La rndul lor, regulile de amplasare a construciilor i amenajrilor aferente cuprind reglementri viznd sigurana fa de riscurile naturale i riscurile tehnologice, asigurarea echiprii edilitare etc. De asemenea, un rol deosebit revine n acest context condiiilor de amplasare i conformare a construciilor Planurile urbanistice generale i regulamentele locale de urbanism ale localitilor cuprind, n mod corespunztor, o dimensiune ecologic. Astfel, n cazul planului de amenajare a teritoriului naional coninutul acestuia trebuie s vizeze, printre altele, valorificarea resurselor naturale ale solului i subsolului, armonizarea dezvoltrii aezrilor umane, precum i reabilitarea , protecia i valorificarea mediului natural i construit. Pn n prezent, prin Legea nr. 71/1996 s-a aprobat planul de amenajare a teritoriului naional -- Seciunea I -- Ci de comunicaie; Seciunea a III-a a Planului se va referi la ''Zonele protejate". Planul de amenajare a teritoriului zonal care se refer la teritoriile grupate ntr-o zon cu caracteristici comune geografice, istorice, economice i/sau de alt natur urmrete ca element distinct i reabilitarea, protecia i conservarea mediului n mod pregnant, cerinele ocrotirii naturii sunt avute n vedere n elaborarea planului de amenajare a teritoriului judeean sau al municipiului Bucureti. Intr-un capitol special al acestui document trebuie descris i stabilit cadrul natural iar, dup precizarea elementelor viznd potenialul economic, populaia i reeaua de localiti, urmeaz stabilirea caracteristicilor referitoare la protecia i conservarea spaiului natural. La rndul lor, planul de amenajare a teritoriului interorenesc sau comunal, planul de amenajare a teritoriului municipal, orenesc sau comunal etc. cuprind o serie de elemente obligatorii referitoare la problematica ecologic. Toate documentaiile de urbanism cuprind, ca o clauz de stil, cerina valorificrii resurselor materiale i condiiile de prezervare i mbuntire a calitii mediului, delimitarea zonelor de construit i a celor protejate, dar problematica mediului se refer mai ales n cadrul planului urbanistic general la documentele care stabilesc obiectivele, aciunile i msurile de dezvoltare pentru o localitate existent sau viitoare pe o perioad delimitat. Aceast documentaie trebuie s cuprind, n mod obligatoriu, un capitol consacrat problemelor proteciei i conservrii mediului, identificrii i eliminrii surselor de poluare, epurrii apelor, msuri de protecie a solului, subsolului, cerului. Analiza modului de exprimare a cerinelor proteciei mediului n cadrul documentelor de urbanism conduce la formularea a dou principii: principiul limitrii, amenajrii i urbanizrii, potrivit cruia este necesar stabilirea unui echilibru ntre protecia mediului i dezvoltarea urban; principiul potrivit cruia n toate planurile de amenajare trebuie s se respecte msurile de interes general, care, de multe ori, se refer la protecia mediului.

3. Autorizarea construciilor n zonele protejate

Asigurarea respectrii regulilor generale de urbanism i amenajarea


125

teritoriului se realizeaz prin autorizaiile de construire. Potrivit art. 7 din Legea nr. 50/1991, pentru autorizarea construciilor n zonele asupra crora s-a instituit, potrivit legii, un anumit regim de protecie prevzut n documentaiile de urbanism aprobate, s-a instituit obligativitatea unui aviz special din partea anumitor organisme. Astfel, n rezervaiile istorice i de arhitectur, stabilite potrivit legii, sau n cazul lucrrilor care modific monumente de orice natur, solicitantul va obine avizul Comisiei Naionale pentru protecia monumentelor, ansamblurilor i sitarilor istorice sau ale departamentului pentru urbanism i amenajarea teritoriului, n zonele de protecie ale acestora. De asemenea, prin Ordonana Guvernului nr. 27/1992 privind unele msuri pentru protecia patrimoniului cultural naional s-au consacrat o serie de principii cu implicaii i asupra regimului patrimoniului arhitectural. Astfel, printre atribuiile Comisiei naionale a monumentelor, ansamblurilor i siturilor istorice se numr i: avizarea executrii lucrrilor n zonele de protecie a monumentelor situate pe o raz de 100 m n localitile urbane, 200 m n localitile rurale i 500 m n afara localitilor, msurai de la limita extern a acestora, avizarea planurilor urbanistice generale i locale, problemelor de organizare i dezvoltare urbanistic, precum i programelor de amenajare a teritoriului, dac acestea cuprind monumente, avizarea trecerii n domeniul public naional i local al monumentelor, ansamblurilor i siturilor istorice, precum i a terenurilor pe care sunt situate acestea. Totodat, emite norme privind obligaiile de folosin a terenurilor agricole, pe care au fost descoperite situri istorice, precum i avize pentru modificarea destinaiei i funciunii monumentelor, ansamblurilor i siturilor indiferent de forma de proprietate. Executarea lucrrilor la monumentele, ansamblurile i siturile istorice, precum i n zonele de protecie ale acestora, fr aviz sau cu nclcarea acestuia constituie contravenie, sancionat cu amend, agentul constatator trebuind s dispun i sistarea lucrrilor. Este o msur discutabil din punct de vedere juridic, ntruct avizul Comisiei avnd un caracter premergtor i preparator pentru autorizaia de construire, iar acesta un caracter exclusiv, absena avizului ar trebui considerat drept o iregularitate a autorizaiei de construire i practic imposibil de ntlnit. Fiind o msur de protecie, acesta poate consolida aplicarea regulilor care fac obiectul autorizaiei de construire. In privina zonelor naturale protejate, potrivit Regulamentului general de urbanism, autorizarea executrii construciilor n parcuri naionale, rezervaii naturale, precum i n celelalte zone protejate de interes naional, delimitate potrivit legii, se face cu avizul conform al Ministerului Apelor, Pdurilor i Proteciei Mediului i al Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului.

4. Normele de sntate i igien public

n promovarea unui"mediu de via sntos", un rol deosebit revine normelor legale de igien i sntate public. Acestea se refer la: zonele de locuit, aprovizionarea cu ap a populaiei, colectarea i ndeprtarea reziduurilor i protecia sanitar a solului, activitatea unitilor n care se desfoar aciuni social-culturale, colectivitile temporare de munc sau recreare i unitile de prestri servicii pentru populaie etc. - .Norme de igien i recomandri privind mediul de via al populaiei (aprobate prin Ordinul ministrului sntii nr.536 din 3 iulie 1997) Pentru acest domeniu, actul normativ cadru utilizeaz, pe de o parte, norme
126

de igien obligatorii, potrivit legii, pentru toate unitile din sistemul public i privat, precum i pentru ntreaga populaie, iar, pe de alt parte, recomandri care, aa cum le arat i numele, nu au un caracter constrngtor. Sub raportul domeniului de aplicare se disting: Norme de igien referitoare la zonele de locuit, Norme de igien referitoare la aprovizionarea cu ap a localitilor, Norme de igien pentru fntni publice i individuale, folosite la aprovizionarea cu ap de but, Norme de igien referitoare la colectarea i ndeprtarea reziduurilor lichide, Norme de igien referitoare la colectarea, ndeprtarea i neutralizarea deeurilor solide, Norme de igien la unitile de folosin public, Norme de igien privind produsele cosmetice, Norme de igien pentru transporturile de persoane, Norme privind produsele pesticide utilizate n profilaxia sanitar-uman i Norme de igien privind nhumarea, transportul .i deshumarea cadavrelor umane. - Norme de igien referitoare la zone de locuit Aceste reguli vizeaz anumite caracteristici ce trebuie ndeplinite de ctre terenurile destinate amplasrii localitilor, amplasarea cldirilor, cerine pentru amplasarea utilitilor administrativ-gospodreti etc. Astfel, terenurile destinate amplasrii i dezvoltrii localitilor trebuie s asigure protecia populaiei mpotriva surprilor i alunecrilor de teren, avalanelor i inundaiilor, emanaiilor i infiltraiilor de substane toxice, inflamabile sau explozibile, polurii mediului, s dispun de posibiliti de alimentare cu ap, de ndeprtare i neutralizare a apelor uzate i a reziduurilor, de dezvoltare normal a zonei verzi. Referitor la amplasarea cldirilor destinate locuinelor se urmrete asigurarea nsoririi corespunztoare a acestora (respectiv pe o durat de minimum l - P/2 ore zilnic, la solstiiul de iarn, a tuturor ncperilor de locuit, respectarea unei distane ntre cldiri mai mare sau cel puin egal cu nlimea cldirii celei mai nalte, pentru a nu se umbri reciproc) i respectarea anumitor reguli viznd amplasarea dotrilor tehnico-edilitare (respectiv, a platformelor organizate pentru depozitarea recipientelor de colectare a gunoiului menajer, spaiilor amenajate pentru jocul copiilor, spaiilor amenajate pentru gararea i parcarea autovehiculelor populaiei din zona respectiv, a zonelor verzi de folosin general). Totodat, sunt instituite condiii speciale de amplasare a unitilor de mic industrie, comerciale i de prestri servicii, care pot crea riscuri pentru sntate i pot polua mediul, precum i pentru amenajarea unitilor comerciale i de prestri servicii la parterul cldirilor de locuit. Zonele necesare odihnei i recrerii sunt supuse unui regim special, att n privina amplasrii lor (n locuri care prezint cele mai avantajoase elemente naturale), ct i a interzicerii amplasrii n aceste locuri: a ntreprinderilor care, prin activitatea lor, produc zgomot, vibraii sau impurific apa, aerul, solul; unitilor zootehnice, de transporturi, a staiilor de epurare a apelor uzate i a depozitelor controlate de deeuri solide ori asigurrii anumitor dotri tehnico-sanitare. Un instrument important de protecie a mediului de via l reprezint zonele de protecie sanitar, asigurate ntre ntreprinderile industriale, care pot polua factorii de mediu sau produc zgomot i vibraii, i teritoriile protejate nvecinate, Prin teritorii protejate se neleg: zonele de locuit, parcurile, rezervaiile naturale, zonele de interes balneoclimateric, de odihn i recreare,
127

instituiile social-culturale i medicale, precum i unitile economice ale cror procese tehnologice necesit factori de mediu lipsii de impuriti. Zonele de protecie sanitar se stabilesc, ca form, mrime i mobilare, pe baza studiilor de impact asupra sntii populaiei i mediului, n absena unei determinri prin studiile de impact, distanele minime de protecie sanitar, recomandate ntre teritoriile protejate i o serie de uniti care produc disconfort i unele riscuri sanitare, sunt cele stabilite n art. 11 ale Ordinului nr.536/1997. Suprafeele de teren incluse n zonele de protecie sanitar pot fi exploatate agricol, cu excepia culturilor de plante utilizate n scop alimentar sau furajer care, prin fixarea sau concentrarea de substane poluante (plumbul i compuii din plumb, fluorul i compuii si, pesticidele greu degradabile etc. pot fi duntoare pentru om sau animale. Totodat, n interiorul zonelor de protecie sanitar se interzice amplasarea oricror obiective, cu excepia celor destinate personalului de ntreinere i intervenie. Tot n vederea protejrii populaiei se instituie zone destinate industriilor poluante, unde se amplaseaz obiectivele economice care, prin natura activitii lor, pot polua atmosfera i pentru care nu exist mijloace tehnice eficace de reinere a poluanilor i de reducere a emisiilor, n acelai scop, unitile care, prin specificul activitii lor necesit protecie special (spitale, centre de sntate, cree, grdinie, coli, biblioteci, muzee etc. se vor amplasa n aa fel nct s li se asigure o zon de protecie de minimum 50 m fa de locuine, de arterele de circulaie sau de zonele urbane aglomerate. Reguli specifice sunt stabilite i pentru amplasarea adposturilor pentru creterea animalelor n curile persoanelor particulare i amplasarea obiectivelor economice cu surse de zgomot i vibraii i dimensionarea, n raport cu acestea, a zonelor de protecie sanitar, n sfrit, se instituie parametrii sanitari care trebuie s fie respectai la proiectarea i execuia locuinelor. - Norme de igien referitoare la aprovizionarea cu ap a localitilor Sistemele de aprovizionare cu ap a localitilor trebuie s furnizeze ap potabil n cantitatea necesar i de calitate corespunztoare normelor naionale (stabilite prin STAS nr. 1342/1991), astfel nct s nu afecteze starea de sntate a consumatorilor. Sunt prevzute, n acest sens, condiiile ce trebuie ndeplinite de apa de suprafa sau de profunzime, folosit pentru aprovizionarea cu ap a localitilor (art.22 din Ordinul 536/1997), protejarea acestora, tehnologiile de tratare, caracteristice reelei de distribuire a apei. n privina protejrii surselor de ap folosite pentru aprovizionarea cu ap a localitilor, acest lucru se realizeaz prin izolarea acestora prin perimetre de protecie sanitar i controlul activitilor poluante din teritoriul aferent. Totodat, sunt elaborate norme speciale de igien pentru fntnile publice i individuale, folosite la aprovizionarea cu ap de but (cap. HI din Ordinul nr.536/1997). - Norme de igien la colectarea, ndeprtarea i neutralizarea reziduurilor lichide i deeurilor solide In prima categorie intr cerinele de ordin tehnico-sanitar ce trebuie respectate de ctre primrii i agenii economice, n vederea ndeprtrii i epurrii apelor uzate menajere, apelor uzate industriale, altor ape uzate i apelor meteorice, astfel nct s nu se creeze disconfort i mbolnvirea membrilor comunitii.
128

Obligaia de a asigura colectarea, ndeprtarea i neutralizarea deeurilor solide revine primriilor, agenilor economici, asociaiilor de locatari i cetenilor. Aceasta se exprim n: interdicii de a arunca deeurile solide n alte locuri dect n cele amenajate special i autorizate sanitar, respectarea normelor sanitare pertinente la elaborarea regulamentelor de salubritate, instituirea de norme referitoare la colectarea la locul de producere, sortarea (pe categorii: deeuri menajere, deeuri comerciale, deeuri din parcuri i grdini, deeuri din piee, din construcii, rezultate din ngrijiri medicale, deeuri stradale, zootehnice), evacuarea, transportul i neutralizarea acestora. Alte norme de igien privesc unitile de folosin public, produsele cosmetice, transporturile de persoane (transportul n comun urban i preorenesc, transportul aerian, transporturile feroviare, transporturile navale, transportul rutier interurban), produsele pesticide utilizate n profilaxia sanitar-uman i nhumarea, transportul i deshumarea cadavrelor umane.

129