272.16.11.2012.CEC - VOITIM. Teren Arabil PDF

Unitatea Autorizatie Nr. O.R.C. C.I.F.
Banca Cont Sediu Tel/Fax
P.F. BOJIN DIONISIE 1998 / 05. 07.2004 F 35 / 1283 / 2004 RO 21503870 Procredit Bank Timisoara RO 02 MIRO 0000 4010 0878 0001 Timisoara, bv. Revolutiei nr.16-18, jud.Timis 0722 734533 / 0256 271956
RAPORT DE EVALUARE
nr. 272 din 16.11.2012
a terenului ARABIL EXTRAVILAN in suprafata totala de 125,19 ha
situat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta
proprietatea SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA
Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al autorului, al clientului si destinatarului
*** NOIEMBRIE 2012 ***
Unitatea Autorizatie Nr. O.R.C. C.I.F. Banca Cont Sediu Tel/Fax
P.F. BOJIN DIONISIE 1998 / 05. 07.2004 F 35 / 1283 / 2004 RO 21503870 Procredit Bank Timisoara RO 02 MIRO 0000 4010 0878 0001 Timisoara, bv. Revolutiei nr.16-18, jud.Timis 0722 734533 / 0256 271956
16 noiembrie 2012 Ctre: CEC BANK , sucursala Timisoara SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA Ref: Evaluarea proprietatiilor imobiliare : Teren arabil extravilan amplasat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta , in suprafata totala de 125,19 ha, inscris in Cartea Funciara, dupa cum urmeaza :
La cererea D-vs. am inspectat si evaluat proprietatea la care ne-am referit mai sus, in scopul estimarii valorii sale de piata. Raportul de evaluare care urmeaz, prezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare consta in teren arabil extravilan cu destinatie agricola, situat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta; proprietatea este reprezentata de 55 parcele de teren, cu suprafete intre 0,34 ha si 10 ha, cu un grad redus de comasare. Conform informatiilor extrase din surse publice, clasa medie de calitate a terenurilor agricole in zona de amplasare a proprietatilor evaluate este 3. Terenul supus evaluarii se afla in proprietatea SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA (conf. extraselor de carte funciara anexate), fiind cultivat cu diverse culturi agricole. Proprietatea imobiliara are asigurat accesul la caile rutiere din zona, pe drumuri din pamant, precum si racorduri la drumurile publice de pe raza amplasamentului. Tinand cont de caracteristicile imobilului, de amplasare, precum si de natura zonei, apreciem ca atractivitatea consta in utilizarea lui ca teren agricol.
RAPORT DE EVALUARE
Teren arabil extravilan proprietatea SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA, in suprafata totala de 125,19 ha
REZULTATELE EVALUARII
In urma aplicarii metodelor de evaluare prezentate in cadrul lucrarii, evaluatorul estimeaza : - valoarea de piata, la data de 16 noiembrie 2012, a proprietatiilor imobiliare de tipul Teren arabil extravilan amplasat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta , in suprafata totala de 125,19 ha, este dupa cum urmeaza :
Nr.crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 CF 400707 Deta 401640 Ciacova 401650 Ciacova 401638 Ciacova 401639 Ciacova 401651 Ciacova 401695 Ciacova 401655 Ciacova 401680 Ciacova 402075 Ciacova 401459 Jebel 401460 Jebel 401470 Jebel 401471 Jebel 401473 Jebel 401614 Jebel 401619 Jebel 401648 Jebel 401652 Jebel 401724 Jebel 401726 Jebel 401727 Jebel 401730 Jebel 401732 Jebel 401761 Jebel 401749 Jebel 401750 Jebel 401780 Jebel 401781 Jebel 401782 Jebel 401783 Jebel 401845 Jebel 401846 Jebel 401894 Jebel 401900 Jebel 401902 Jebel 400487 Voiteg 400965 Voiteg 401063 Voiteg 401096 Voiteg 401097 Voiteg 401115 Voiteg 401117 Voiteg 401118 Voiteg 401121 Voiteg Cad/Top A 45/4/1 401640 401650 401638 401639 401651 401695 401655 401680 402075 A 1032/1/21 A 1032/1/17 401470 401471 401473 A 1820/1/10 401619 401648 401652 401724 401726 401727 401730 401732 401761 A 1168/1/7 A 1168/1/6 401780 401781 401782 401783 401845 401846 401894 401900 401902 A 1435/4/9 400965 A 734/1/5 401096 401097 401115 401117 401118 401121 suprafata [ha] 10,00 5,00 5,00 1,00 1,01 0,61 0,55 9,63 2,66 5,00 6,52 1,50 3,10 2,40 2,32 1,00 3,61 2,51 0,69 4,42 2,00 1,30 1,50 1,00 5,00 3,61 4,04 0,34 0,65 0,37 0,52 1,37 0,88 2,00 1,83 1,00 1,24 2,32 1,50 0,98 1,47 0,98 3,16 0,40 2,55 Valoare euro 28.000 14.000 14.000 2.800 2.828 1.708 1.540 26.964 7.445 14.000 18.256 4.200 8.680 6.720 6.496 2.800 10.108 7.028 1.932 12.376 5.600 3.640 4.200 2.800 14.000 10.108 11.312 952 1.820 1.036 1.456 3.836 2.464 5.600 5.124 2.800 3.472 6.496 4.200 2.744 4.116 2.744 8.848 1.120 7.140 valoare lei 127.053 63.526 63.526 12.705 12.832 7.750 6.988 122.352 33.782 63.526 82.838 19.058 39.386 30.493 29.476 12.705 45.866 31.890 8.767 56.157 25.411 16.517 19.058 12.705 63.526 45.866 51.329 4.320 8.258 4.701 6.607 17.406 11.181 25.411 23.251 12.705 15.755 29.476 19.058 12.451 18.677 12.451 40.149 5.082 32.398
RAPORT DE EVALUARE
46 47 48 49 50 51
401128 Voiteg 401136 Voiteg 401147 Voiteg 401165 Voiteg 401276 Voiteg 401277 Voiteg Total teren
401128 401136 401147 401165 401276 401277
2,70 0,50 3,43 3,50 4,02 0,50 125,19
7.560 1.400 9.611 9.800 11.256 1.400 350.536
34.304 6.353 43.612 44.468 51.075 6.353 1.590.593
situata la nivelul sumei totale de:
350.536 EURO, respectiv 1.590.593 LEI ( 2.800 euro/ha)

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt: valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport; valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara); pretul de vanzare se va putea situa sub sau peste aceasta valoare, n functie de raportul cerere/ofert valabil la data tranzactiei; valoarea este o predictie; valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori; cursul de schimb valabil la data evaluarii si utilizat in cadrul procesului de evaluare este de : 4,5376 lei/euro. valoarea nu contine TVA. Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania. Cu stima, Bojin Dionisie Evaluator autorizat membru titular
RAPORT DE EVALUARE
Certificare Prin prezenta se certifica faptul ca: Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte; Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constitue ca analiza nepartinitoare; Evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport, nu are nici un interes personal si nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate; Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior; Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui imprumut; In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de evaluare IVS 2011 si cu cerintele Codului deontologic al profesiei de evaluator; Evaluatorul certifica faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare si a Ghidurilor de evaluare (GE 1); Evaluatorul certifica faptul ca a efectuat personal inspectia proprietatii imobiliare ce face obiectul raportului; In prezent evaluatorul este membru al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania si a indeplinit programul de pregatire profesionala continua; Prin prezenta evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare.
Bojin Dionisie evaluator autorizat membru titular
RAPORT DE EVALUARE
CUPRINS
REZULTATELE EVALUARII .......................................................................................................................................3 CERTIFICARE ....................................................................................................................................................................5 PREMISELE EVALUARII ..............................................................................................................................................7 IPOTEZE SPECIALE SI CONDITII LIMITATIVE ......................................................................................................................7 OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII. INSTRUCTIUNILE EVALUARII ...................................................................8 DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT ...............................................................................................................................8 BAZA DE EVALUARE. TIPUL VALORII ESTIMATE ...............................................................................................................8 DATA ESTIMARII VALORII .................................................................................................................................................8 MONEDA RAPORTULUI. MODALITATI DE PLATA ...............................................................................................................9 INSPECTIA PROPRIETATII ..................................................................................................................................................9 SURSELE DE INFORMATII UTILIZATE .................................................................................................................................9 CLAUZA DE NEPUBLICARE ................................................................................................................................................9 PREZENTAREA DATELOR ..........................................................................................................................................9 IDENTIFICAREA SI DESCRIEREA PROPRIETATII ..................................................................................................................9 ANALIZA PIETEI IMOBILIARE (STUDIU DE VANDABILITATE) ...........................................................................................10 ANALIZA DATELOR ....................................................................................................................................................11 CEA MAI BUNA UTILIZARE ..............................................................................................................................................11 EVALUAREA PROPRIETATII. ETAPE PARCURSE ...............................................................................................................11 ABORDAREA PRIN PIATA ................................................................................................................................................12 ABORDAREA PRIN VENIT ................................................................................................................................................14 RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI ...........................................................................................14
Anexe : Foto proprietate, Amplasare in zona Extrase de Carte Funciara Contracte de vanzare-cumparare
RAPORT DE EVALUARE
PREMISELE EVALUARII Ipoteze speciale si conditii limitative La baza evaluarii stau urmatoarele ipoteze si conditii limitative: 1. Ipoteze: Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil; Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport; Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate, prezentata la pct. 2.4; Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase; Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solulului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii; Pentru estimarea valorii de piata evaluatorul a utilizat metoda comparatiilor directe, analizand ofertele inregistrate pe segmentul de piata al proprietatii, precum si metoda capitalizarii rentei funciare, in considerarea randamentului obtinut de proprietar din exploatarea proprietatii; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta. 2. Conditii limitative: orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate; intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil; nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului; valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ. Se are in vedere faptul ca pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara; orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport.
RAPORT DE EVALUARE
Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Instructiunile evaluarii Obiectul evaluarii il constituie proprietatile imobiliare de tipul Teren arabil extravilan amplasat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta , in suprafata totala de 125,19 ha, inscris in extrasele de Carte Funciara anexate. Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare in vederea constituirii unei garantii bancare. Raportul este intocmit la solicitarea SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA in calitate de client si CEC BANK in calitate de destinatar. Dreptul de proprietate evaluat Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este dreptul de proprietate integral asupra proprietatiilor imobiliare de tipul Teren arabil extravilan amplasat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta, in suprafata totala de 125,19 ha, inscris in Cartea Funciara, conform anexe. Proprietar: SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA, dreptul de proprietate fiind real si intabulat in extrasele de Carte Funciara anexate. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate Evaluarea realizata in cadrul prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata a proprietatii, aceasta fiind recomandata de catre Standardul International de Evaluare IVS 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea imprumutului (care are caracter obligatoriu pentru membrii Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania) ca fiind tipul de valoare solicitat in mod uzual de catre finantatori. Potrivit prevederilor Standardelor Internationale de Evaluare, standardul IVS 310 se aplica in toate situatiile in care evaluatorii sunt solicitati sa avizeze sau sa raporteze institutiilor de creditare sau altor furnizori de capital de imprumut, in cazurile in care evaluarile sunt efectuate pentru garantarea imprumuturilor. Standardul IVS 310 trebuie perceput ca ca o continuare a standardului Standardului International de Evaluare IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare, principiile continute in Standardele generale IVS Cadrul general si in IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare se aplica evaluarilor in scopul garantarii. Standardul International de Evaluare IVS 310 se aplica valorii de piata a proprietatii, de obicei aceasta fiind proprietatea imobiliara si elementele ei inrudite. Pentru a estima valorea de piata, evaluatorul trebuie sa determine mai intai cea mai buna utilizare sau cea mai probabila utilizare. Valoarea de piata este estimata prin aplicarea abordarilor, metodelor si procedurilor de evaluare care reflecta natura proprietatii si circumstantele in care proprietatea respectiva va fi cel mai probabil tranzactionata pe piata libera. Conform Standardului International de Evaluare IVS Cadrul general definitia valorii de piata este: Valoarea de piata este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Data estimarii valorii Valoarea estimata in prezentul raport are la baza informatii privind nivelul preturilor inregistrate in perioada septembrie noiembrie 2012, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate. Evaluarea a fost realizata in data de 16.11.2012. Data de referinta a evaluarii este 16 noiembrie 2012.
RAPORT DE EVALUARE
Moneda raportului. Modalitati de plata Valoarea este exprimata in LEI si EUR. La data de referinta a evaluarii, cursul de schimb al monedei nationale este de 4,5376 lei/euro. Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atat vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc.) In estimarea valorii se ia in considerare plata integrala in numerar (cash) la data evaluarii, fara conditii deosebite de plata. Inspectia proprietatii Inspectia proprietatii a fost realizata in data de 15.11.2012 si 16.11.2012, in prezenta reprezentantului proprietarului. Sursele de informatii utilizate Sursele de informatii utilizate in acest raport sunt: Informatii privind situatia juridica a proprietatii si istoricul acesteia, furnizate de catre proprietar care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si corectitudinea informatiilor furnizate; Informatii privind suprafete si forma terenului, amplasare, acces, vecinatati preluate din documentatia primita si anexata in copie; Informatii culese de catre evaluator (privind pozitionarea, zona in care este amplasata proprietatea, etc.) din documentatia cadastrala. Informatii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vanzatori si intermediari imobiliari si din publicatii de profil, informatii care au fost sintetizate in analiza pietei imobiliare. Clauza de nepublicare In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (luna noiembrie 2012) cand are are loc operatiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pietei specifice si scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluarii. Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului mentionati. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta. PREZENTAREA DATELOR Identificarea si descrierea proprietatii Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare consta in teren arabil extravilan in suprafata totala de 125,19 ha, cu destinatie agricola, situat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta. Terenul supus evaluarii se afla in proprietatea SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA ( conf. extraselor de carte funciara anexate ), fiind cultivat cu diverse culturi agricole. Proprietatea imobiliara are asigurat accesul la caile rutiere din zona, la drumuri din pamant, precum si racorduri la drumurile publice de pe raza amplasamentului.
RAPORT DE EVALUARE
Analiza pietei imobiliare (Studiu de vandabilitate) Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos, iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii. In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Proprietatea evaluata este o proprietate imobiliara de tip teren arabil extravilan avand cea mai buna utilizare prin dezvoltare pe segmentul agricol. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata terenurilor cu destinatie agricola a carei arie geografica cuprinde zona geografica de amplasare a imobilelor, precum si zone similare din judetul Timis. In analiza acestei piete am investigat aspecte trenduri inregistrate in ultimul an, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Pretul terenurilor cu destinatie agricola a inregistrat un trend ascendent in perioada 2000 2005, cererea fiind ridicata, in special prin achizitia de proprietati cu suprafete mici si revanzarea acestora comasate, parcele mari care sunt viabile economic din punct de vedere al exploatarii pe segmentul agricol. Cererea speculatorie care a condus la ridicarea nivelului de preturi pentru terenurile agricole a determinat, in timp, existenta unei oferte bogate pe acest segment de piata. Daca in perioada anterioara, dificultatea exploatarii terenurilor agricole a condus la vanzarea acestora, in ultima perioada de timp ( 2007-2012 ) instituirea platilor directe a asigurat o finantare care a condus la scaderea costurilor de exploatare si la cresterea gradului de cultivare al terenurilor. In prezent, principalul impediment care impiedica realizarea de tranzactii cu proprietati agricole este asigurarea finantarii tranzactiilor potentiale.
RAPORT DE EVALUARE Teren arabil extravilan proprietatea SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA, in suprafata totala de 125,19 ha
10
NIVELUL PRETURILOR SI PREVIZIUNI In perioada urmatoare, estimam ca pretul terenurilor agricole va ramane constant, randamentul inregistrat din investitiile pe alte segmente ( rezidential, comercial, industrial ) cunoscand scaderi puternice, investitorii considerand segmentul agricol ca fiind relativ constant, din punct de vedere al randamentului. ANALIZA DATELOR Cea mai buna utilizare Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire si sa genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare. Cea mai buna utilizare se refera la utilizarea probabila rationala si utilizarea legala a unui teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, realizabila financiar si care rezulta intr-o valoare maxima. Cea mai buna utilizare este determinata de fortele competitive de pe piata. Analiza se poate realiza in doua cazuri: (1) cea mai buna utilizare a terenului considerat liber si (2) cea mai buna utilizare a proprietatii construite. Exista patru conditii din prisma carora se realizeaza aceasta analiza. Cea mai buna utilizare trebuie sa fie: admisibila legal, fizic posibila, financiar fezabila, maxim productiva. In cazul proprietatii analizate, cea mai buna utilizare o constituie terenul cu destinatie agricola. Zona de amplasare este preponderent utilizata pe segmentul agricol, existand astfel, pe baza analizei de piata prezentata anterior, premisele utilizarii pe acest segment. Evaluarea proprietatii. Etape parcurse Baza evalurii realizate n prezentul raport este estimarea valorii de pia pentru proprietatea imobiliar supus evalurii. Etapele parcurse pentru estimarea valorii de pia: documentarea, pe baza unei liste de informaii solicitate clientului; inspecia amplasamentului; stabilirea limitelor i ipotezelor care au stat la baza elaborrii raportului; selectarea tipului de valoare estimat n prezentul raport; deducerea i estimarea condiiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie s se in seama la derularea tranzaciei; analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalurii; aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru estimarea valorii proprietii. Procedura de evaluare este conform cu standardele, recomandrile i metodologia de lucru recomandate de ctre Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania. In vederea estimaree valorii de pia au fost luate in considerare abordarea prin piata si abordarea prin venit.
RAPORT DE EVALUARE
11
Abordarea prin piata In abordarea prin piata a fost utilizata metoda comparatiei directe, fiind parcursa urmatoarea procedura de baza: 1. cercetarea pietei pentru obtinerea informatiilor despre tranzactii, listinguri si oferte de cumparare sau vanzare de proprietati imobiliare similare cu cea evaluata in ceea ce priveste tipul de proprietate, data vanzarii, suprafata, localizarea si zona amplasarii; 2. verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale iar tranzactiile au fost nepartinitoare. Verificarea poate sa aduca si noi informatii de pe piata; 3. selectarea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize pe fiecare element de comparatie; 4. compararea proprietatilor similare cu proprietatea evaluata folosind elemente de comparatie si ajustarea pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile cu cea evaluata; 5. reconcilierea rezultatelor evaluarii obtinute in urma analizelor comparative intr-o singura valoare sau un interval de valori. Pe o piata instabila un interval de valori poate fi o concluzie mai buna decat o singura valoare estimata. Abordarea prin piata este utilizata pentru evaluarea terenului liber fiind cea mai utilizata tehnica pentru evaluarea terenului si cea mai preferata metoda atunci cand sunt disponibile vanzari/oferte comparabile. In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate si ajustate vanzarile si alte date pentru loturi similare, in scopul identificarii unui nivel de valoare pentru terenul evaluat. In procesul de comparatie, sunt luate in considerare asemanarile si deosebirile intre loturi. Evaluatorul a adunat date despre vanzarile actuale, dar si oferte, baze de date, listinguri si optiuni privind schimbul de proprietate, identificand asemanari si diferentieri in date, sortand informatiile functie de relevanta acestora, corectand preturile comparabilelor pentru a justifica diferentele fata de caracteristicile terenului de evaluat si formuland concluzii asupra celei mai rezonabile si probabile valori de piata a terenului evaluat. Elementele de comparatie includ drepturi de proprietate, restrictii legale, conditii de finantare, conditii de vanzare (motivatia), conditii de piata (data vanzarii), localizarea, caracteristici fizice, utilitati disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Variabilele luate ca elemente de comparatie sunt caracteristicile fizice ale amplasamentului, care se refera la marimea si forma sa, deschiderea la fatada, topografia, localizarea si utilitatile. Criteriul de comparatie utilizat in analiza este pretul /hectar, preturile fiind ajustate ca exprimate in EUR/ha. Intrucat preturile de vanzare s-au modificat in ultimile luni, comparabilele au fost selectate dupa criteriul datei de expunere pe piata, urmarindu-se date recente. Dimensiunea este, in general, un element de comparatie mai important fata de localizare. Cele mai frecvente tipuri de dezvoltari au o marime optima a amplasamentului; cu cat amplasamentul este mai mare cu atat valoarea terenului scade. Totodata, suprafetele mai mici de teren determina un cost mai ridicat al exploatarii. Zonarea, desi este un criteriu important in analiza de piata, in cazul proprietatii analizate, tipul proprietatii nu reclama o anumita localizare in cadrul ariei geografice, acest element neafectand utilizarea proprietatii. Pe langa vanzarile inregistrate, s-au luat in considerare ofertele de vanzare, ofertele de cumparare si tranzactiile nefinalizate. Ofertele furnizeaza date mai putin credibile decat vanzarile inregistrare si contractele semnate. In mod obisnuit, pretul de vanzare final este mai scazut decat oferta initiala de vanzare, dar mai ridicat decat oferta initiala de cumparare. In general, corectii separate se fac pentru preturile de vanzare a comparabilelor pentru fiecare criteriu de comparatie. Amploarea fiecarei corectii este in functie de date. 12
RAPORT DE EVALUARE
Premiza major a metodei comparaiilor directe este aceea c valoarea de pia a proprietii imobiliare este n relaie direct cu preurile unor proprieti competitive i comparabile. Corectiile efectuate sunt prezentate in tabelul urmator:
Tinand cont de caracteristicile similare si cele care diferentiaza terenul analizat de obiectivele luate ca termen de comparatie si de situatia pietei imobiliare, evaluatorul considera ca valoarea unitara a terenului evaluat se situeaza la nivelul de 2.800 EUR/ha, la nivelul proprietatii comparabile A, care are corectia procentuala bruta minima. In conditiile si ipotezele luate in considerare, evaluatorul estimeaza ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare rezultata in urma aplicarii metodei comparatiei directe este la nivelul de :
350.536 EURO, respectiv 1.590.593 LEI (2.800 euro/ha)
RAPORT DE EVALUARE
13
Abordarea prin venit In cadrul abordarii prin venit am utilizat metoda capitalizarii rentei funciare, aceasta fiind suma platita pentru dreptul de utilizare si ocupare al terenului in conformitate cu regulile de inchiriere a terenului. Intrucat terenul este capabil sa genereze renta funciara, aceasta renta poate fi capitalizata printr-o indicatie a valorii de piata atunci cand exista suficiente informatii de piata disponibile. Rezulta deci ca valoarea terenului Vcap poate fi calculata prin formula capitalizarii venitului astfel: Vcap = Ran / C, in care : Ran = renta anuala (arenda) generata numai de teren C = rata de capitalizare adecvata formei de venit Ipotezele in care se face aceasta abordare a evaluarii sunt: - rezultatul este valoarea de piata a dreptului proprietarului asupra terenului - terenul este evaluat in ipoteza ca ar fi liber de sarcini. Conform informatiilor disponibile , provenite de la surse de incredere : - renta funciara ( arenda in acest caz ) este de 450 kg grau / ha /an pentru terenurilor de categoria 2 si 3. Pretul unui Kg de grau practicat pe piata la data evaluarii este de 1.0 lei/kg (conform informatiilor furnizate pe site-ul www.madr.ro). Rezulta : Ran (renta anuala (arenda) generata numai de teren ) este de 450 lei/ha ( 99,17 euro/ha/an). - rata de capitalizare, extrasa din tranzactiile/ofertele de terenuri cu caracteristici asemanatoare se situeaza in intervalul 2,8%-3,5%. Pentru proprietatile evaluate a fost selectata rata de capitalizare de 3,5%. Valoarea unitara a terenului, Vcap , va fi de: Vcap = 98,59 / 3,5% = 2.830 euro/ha Valoarea totala a terenului in suprafata de 125,19 ha, prin capitalizarea rentei funciare este de: 354.292 euro adica 1.607.635 lei
Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului

In urma aplicarii celor doua abordari in evaluare, au rezultat: Abordarea prin piata teren 125,19 ha

Abordarea prin venit teren 125,19 ha

In opinia evaluatorului, valoarea estimata a proprietatii imobiliare Teren arabil extravilan amplasat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta, in suprafata totala de 125,19 ha, inscris in extrasele de Carte Funciara anexate, este cea rezultata in urma abordarii prin piata, intrucat se bazeaza pe date directe de piata.
RAPORT DE EVALUARE
14
RAPORT DE EVALUARE
15
Date comparabile COMPARABILA A
RAPORT DE EVALUARE
16
COMPARABILA B
RAPORT DE EVALUARE
17
COMPARABILA C
RAPORT DE EVALUARE
18
COMPARABILA D
RAPORT DE EVALUARE
19
Foto + amplasare in zona
RAPORT DE EVALUARE
20
RAPORT DE EVALUARE
21
RAPORT DE EVALUARE
22
RAPORT DE EVALUARE
23
RAPORT DE EVALUARE
24
RAPORT DE EVALUARE
25
RAPORT DE EVALUARE
26
RAPORT DE EVALUARE
27
RAPORT DE EVALUARE
28
RAPORT DE EVALUARE
29
RAPORT DE EVALUARE
30
RAPORT DE EVALUARE
31
RAPORT DE EVALUARE
32
RAPORT DE EVALUARE
33
RAPORT DE EVALUARE
34
RAPORT DE EVALUARE
35
RAPORT DE EVALUARE
36
RAPORT DE EVALUARE
37
RAPORT DE EVALUARE
38
RAPORT DE EVALUARE
39
RAPORT DE EVALUARE
40
RAPORT DE EVALUARE
41
RAPORT DE EVALUARE
42

272.16.11.2012.CEC - VOITIM. Teren Arabil PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

272.16.11.2012.CEC - VOITIM. Teren Arabil PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Unitatea Autorizatie Nr. O.R.C. C.I.F.

Banca Cont Sediu Tel/Fax

a terenului ARABIL EXTRAVILAN in suprafata totala de 125,19 ha

situat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta

proprietatea SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA

* NOIEMBRIE 2012 *

Unitatea Autorizatie Nr. O.R.C. C.I.F. Banca Cont Sediu Tel/Fax

401128 401136 401147 401165 401276 401277

2,70 0,50 3,43 3,50 4,02 0,50 125,19

7.560 1.400 9.611 9.800 11.256 1.400 350.536

34.304 6.353 43.612 44.468 51.075 6.353 1.590.593

situata la nivelul sumei totale de:

350.536 EURO, respectiv 1.590.593 LEI ( 2.800 euro/ha)

Bojin Dionisie evaluator autorizat membru titular

350.536 EURO, respectiv 1.590.593 LEI (2.800 euro/ha)

Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului

350.536 EURO, respectiv 1.590.593 LEI (2.800 euro/ha)

354.292 EURO, respectiv 1.607.635 LEI (2.830 euro/ha)

Date comparabile COMPARABILA A

Foto + amplasare in zona

S-ar putea să vă placă și