DREPT CIVIL DREPTURILE REALE PRINCIPALE

Silabus pentru nvmntul la Distan

Dr. Liviu-Marius HAROSA Lector universitar

I.

Informaii generale
Date de identificare curs i contact tutori: DREPT CIVIL.DREPTURILE REALE PRINCIPALE [Codul cursului] [Anul II] Curs obligatoriu [Tutore curs: Harosa Liviu-Marius] [mharosa@law.ubbcluj.ro

Date de contact ale titularului de curs: Nume: LIVIU-MARIUS HAROSA Birou: Facultatea de Drept, Universitatea Babe-Bolyai, ClujNapoca, str.A. Iancu nr. 11, jud.Cluj, Romania, sala 120. Telefon: tel. 0264-595504 Fax: 0264-442.926 E-mail: mharosa@law.ubbcluj.ro; mharosa@yahoo.com Consultaii:sptmnal, mari, orele 1718

Condiionri i cunotine prerechizite n principiu, cursul de drept civil nu este condiionat de parcurgerea i

promovarea unor cursuri/colocvii anterioare, dar, pentru o mai bun nelegere i asimilare a materiei sunt necesar cunotine de Teoria General a dreptului, Drept Civil.Parte general, Drept Civil. Persoanele, Drept administrativ. Descrierea cursului

Cursul de Drept Civil. Drepturi Reale principale prezint, ntr-o form accesibil, sistemul dreptului de proprietate, al drepturilor reale principale, n lumina Codului civil romn, precum i a legislaiei, doctrinei i jurisprudenei relevante. Se vor studia, pe parcursul acestui semestru, dihotomia dintre drepturile reale i cele personale, apariia unor alte forme de exprimare a drepturilor (drepturile de proprietate intelectual, drepturile potestative), obligaiile reale, precum i disecarea noiunii de patrimoniu. Se va face trecerea de la non-proprietate la proprietate prin intermediul strii de fapt a posesiei, iar apoi se vor analiza caracteristicile dreptului de proprietate public i privat, n cadrul teoriei generale a proprietii. n cadrul cursului se vor aprofunda modalitile i dezmembrmintele dreptului de proprietate, precum i aprarea lui. Un capitol distinct este rezervat dobndirii, respectiv pierderii dreptului de proprietate i al altor drepturi reale, iar ultima parte a cursului va privi publicitatea imobiliar. Lucrarea se adreseaz deopotriv studenilor facultilor de drept, dar i practicienilor, oglindind transformrile majore la care aceast ramur de drept a fost supus n ultimul timp. Materiale bibliografice obligatorii L.Pop, L.-M. Harosa, Bucureti, 2006. Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic,

Organizarea temelor n cadrul cursului

MODULUL I Patrimoniul i drepturile patrimoniale. Sistemul drepturilor reale Completnd viziunea dobndit n anul I, bunurile, privite ut singuli, vor fi analizate ca i componente ale unui ansamblu de drepturi i obligaii patrimoniale care aparin unei persoane. Analiznd aceast definiie, patrimoniul este o sum de valori patrimoniale alctuit dintr-o latur activ (toate drepturile patrimoniale) i o latur pasiv (valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale) ale unei persoane. n cadrul drepturilor patrimoniale, potrivit concepiei clasice, intr drepturile reale i drepturile de crean, la care doctrina modern a adugat i drepturile potestative sau cele extra-patrimoniale cu o component patrimonial. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.5-54. MODULUL II- Teoria General a proprietii Drept civil. Drepturile

Proprietatea este, att n sens economic, ct i juridic, expresia suprem a accesului oamenilor la posesia, folosina i dispoziia bunurilor. n acest capitol vom studia definiia, coninutul juridic al dreptului de proprietate, precum i caracterele acestuia. Se va analiza i conceptul de proprietate public, prin parcurgerea reglementrilor specifice, a titularilor, caracterelor i determinrii dreptului de proprietate public. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.78-130. MODULUL III- Modalitile dreptului de proprietate La fel ca alte drepturi patrimoniale, dreptul de proprietate poate fi un drept pur i simplu sau afectat de modaliti. Dreptul de proprietate afectat de modaliti este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie c aparine simultan i concurent la dou sau mai multe persoane, fie c existena lui viitoare n patrimoniul titlarului actual depinde de lege sau este stabilit prin voina omului. n acest capitol, vom studia, dreptul de proprietate comun (pe cote-pri, coproprietatea forat, indiviziunea legal) ct i dreptul de proprietate rezolubil. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.182-225.

MODULUL IV- Dezmembrmintele dreptului de proprietate n acest capitol vom studia dezmembrmitele dreptului de proprietate, n spe dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p. 226-265. MODULUL V- Posesia i efectele sale Spre deosebire de drepturi, posesia este definit ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice, care const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia i voina de a se comporta, fa de toi ceilali, ca prprietar sau ca titlar al altui drept real. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.55-77. MODULUL VI- Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietae i a celorlalte drepturi reale. Noiune, enumerare i clasificare. Conenia sau contractul, mod de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale; Accesiunea sau ncorporaiunea; uzucapiunea sau prescripia achizitiv; Hotrrea judectoreasc; Tradiiunea; Ocupaiunea. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.265-302.

MODULUL VII . Aprarea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. Aciunea n Revendicare. Privire general asupra mijloacelor juridice prin intermediul crora se apr dreptul de proprietate i a celorlalte drepturi reale principale; aciunea n revendicareaspecte generale; revendicarea bunurilor imobile i a bunurilor mobile. Particulariti ale regimului juridic al aprrii prin revendicare a dreptului de proprietate public i a

drepturilor reale principale derivate din acesta. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.304-331. MODULUL VIII- Publicitatea imobiliar Prin noiunea de publicitate imobiliar se intelege totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se reglementeaz, se evideniaz n mod public situaia material i juridic a imobilelor, n vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare.Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.333-380.

Formatul i tipul activitilor implicate de curs Pentru aceast disciplin, studentul are libertatea de a-i gestiona singur, fr constrngeri, modalitatea i timpul de parcurgere a cursului. Sesiunile de consultaii fa n fa sunt facultative i vor fi organizate n urma solicitrii prealabile a cursantului.

CALENDARUL DISCIPLINEI Semestrul : I

Sptmna

Incepe la
Data Luna

Lucrri de control Tema Evolutia si caracteristicile dreptului de proprietate publica in Romania Termen predare 30.X. 2008

Tutorial Capitole 1. Teoria Patrimoniului 2.Sistemul drepturilor reale in Romania 3.Dreptul de proprietate publica 4.Exproprierea, concesiunea 1.Modalitatile dreptului de proprietate 2.Circulatia juridica a Termen 30.X. 2008 -

Activiti a
Lab. Lucr

1 Pregtire curent 2 3 4 5 6 7

29 06 13 20 27 03 10 Octombrie Septembrie

i e m b

Accesiunea imobiliara

22. XI 2008 ora

8 9 10 11 12

17 24 01 15 Decembrie 08

artificiala si uzucapiunea ca si modalitati de dobandire a dreptului de proprietate

imobilelor 3.Dezmembramintele dreptului de proprietate 1. Posesia si efectele sale 2.Apararea dreptului de proprietate

8-12,

13 XII 2008 ora 8-12,

13 14 1 SesiuSesiune de examene 2 3 4

05 12 19 Ianuarie

Publicitatea imobiliara reglementata de L.7/1996

12.I.200 9

1.Publicitatea imobiliara

20. I.2009

08

Politica de evaluare i notare La aceast disciplin, examinarea const n parcurgerea unei probe scrise, presupunnd tratarea a patru subiecte teoretice. Punctajul alocat fiecrui subiect va fi indicat n momentul n care subiectele sunt comunicate, la nceputul examenului, studenilor. Rezolvarea corect a subiectelor se afieaz la avizierul IDD, la 15 minute dup finalizarea examenului.

Elemente de deontologie academic Utilizarea de materiale bibliografice neautorizate n timpul examenului (a), ca i recurgerea la mijloace tehnice de consultare a unei atare bibliografii pe durata examinrii (utilizarea de instrumente / materiale ce nu sunt admise ntr-o situaie de testare, precum casca bluetooth, de exemplu) (b) sau completarea examenului de ctre o persoan neautorizat (c) constituie fraud i se sancioneaz cu excluderea studentului din examen, dup ntocmirea unui proces verbal de constatare a fraudei. Ulterior, exmatricularea studentului poate fi pus n atenia Consiliului profesoral al facultii. Studeni cu dizabiliti 6

Februarie

Studenii afectai de dizabiliti motorii sau intelectuale sunt invitai s contacteze titularul de curs la adresele menionate n cuprinsul cursului (inclusiv prin e-mail, la adresa mharosa@law.ubbcluj.ro), pentru a identifica eventuale soluii n vederea oferirii de anse egale acestora.

Strategii de studiu recomandate Materia este structurat pe 8 module, corespunznd unui numr de 14 sptmni (un semestru). Pentru a obine performana maxim, este recomandat un numr minim de 3 ore de studiu / sptmn pentru parcurgerea suportului de curs i rezolvarea chestionarelor sptmnale de verificare a nsuirii cunotinelor. O strategie optim de studiu include 5 etape (I. Lectura de familiarizare; II. Lectura de aprofundare; III. Memorarea datelor eseniale; IV. Recapitularea extins; V. Recapitularea schemei logice a modulului).

DREPT CIVIL DREPTURI REALE

Curs selectiv pentru ID LA SUPORTUL DE CURS VOR TREBUI FACUTE COROBORARILE CU NOUL COD CIVIL INTRAT IN VIGOARE IN OCTOMBRIE 2011. VA RUGAM URMARITI PE PORTALUL ID TOATE NOTIFICARILE ADAUGATE IN TIMPUL ANULUI UNIVERSITAR!

MODULUL I PATRIMONIUL I DREPTURILE REALE PATRIMONIALE. SISTEMUL DREPTURILOR REALE I. 1. Noiunea de patrimoniu.

I.1.1. Preliminarii. nainte de a defini noiunea de patrimoniu este necesar s precizm c din punct de vedere structural raportul juridic civil este alctuit, de regul, din trei elemente: subiecte, coninut i obiect1. Subiectele raportului juridic sunt persoanele fizice sau juridice. Prin coninutul raportului juridic nelegem drepturile i obligaiile corelative care se nasc n favoarea i respectiv n sarcina subiectelor sau prilor sale. Obiectul raportului juridic const n aciunea sau inaciunea (conduita sau prestaia) la care este ndrituit subiectul activ i la care este ndatorat subiectul pasiv. Drepturile i obligaiile subiectelor raportului de drept civil sunt susceptibile de diverse clasificri n funcie de anumite criterii. Una dintre cele mai importante clasificri este n drepturi i obligaii patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale sunt acelea care pot fi evaluate n bani, n timp ce drepturile i obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economic i prin urmare nu pot fi evaluate pecuniar. Termenul de patrimoniu este circumscris exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor patrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca o totalitate sau
1

universalitate

juridic

aparinnd

unei

persoane,

fcnd

abstracie

de

A se vedea L.Pop Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, ediie revzut i adugit, ed.Lumina Lex, Bucureti, 2001, p.8-10.

individualitatea fiecrui drept i a fiecrei obligaii n parte. Acest mod de abordare a drepturilor i obligaiilor ne conduce la noiunea de patrimoniu.1 I.1.2. Definiia patrimoniului. Se ajunge de multe ori ca n materie juridic s se fac apel la conceptul de patrimoniu2, amploarea sferei de acoperit fiind pe de alt parte foarte variabil, nu numai n dreptul privat. n Codul Civil nu exist o definiie clar i precis a patrimoniului, un rudiment putnd fi gsit n art. 1718 C.Civ., care, fr a utiliza explicit teremenul, precizeaz: Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezenente i viitoare. Sintetiznd diversele definiii formulate n doctrin, putem spune c patrimoniul este o entitate juridic distinct ce reprezint totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane. Astfel, activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale iar pasivul patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. Drepturile ( latura activ) a patrimoniului i obligaiile ( latura pasiv ) se gsesc ntr-o strns legtur, putnd fi asemnate cu un cont curent al unei persoane a crui valoare este supus unor fluctuaii succesive, prin naterea de noi drepturi i obligaii precum i prin modificarea celor existente, aceste schimbri valorice neafectnd existena i identitatea universalitii. I.1.3. Caracteristicile patrimoniului. Trecnd peste diversele teorii referitoare la patrimoniu, dintre care amintim succint teoria personalist a patrimoniului, teoria patrimoniului afectaiune sau teoria mixta (eclectic) a patrimoniului3 A) Patrimoniul este o universalitate juridic. El se prezint ca o entitate juridic independent i distinct de elementele sale componente ( activ i pasiv) . Drepturile i obligaiile patrimoniale, privite n individualitatea lor, pot suferi modificri (natere, transformare, transmisiune, cetere, stingere, micorare). Aceste modificri au ca efect creterea sau micorarea activului i pasivului patrimonial, dar nu afecteaz existena patrimoniului, ce entitate juridic de sine stttoare.

A se vedea C.Sttescu, C.Brsan, Drept Civil. Teoria General a drepturilor reale, Universtatea din Bucureti, 1988, p.4. 2 Pentru o viziune global a noiunii de patrimoniu i n domeniile tehnic, economic sau sociologic a se vedea Fr.Terr, Ph.Simler, Droit Civil. Les biens 4e d., Prcis Dalloz, 1992, Paris, p.3-5. 3 Pentru dezvoltarea i analiza acestor teorii a se vedea L.Pop, op.cit. p.10-15; Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit. p.5-10.

Ca o consecin direct, pe de o parte patrimoniul unei persoane, neles ca un ansamblu, rspunde de obligaiile ce l afecteaz; creditorii pot s urmreasc bunurile dobndite de debitor posterior naterii creanelor lor. Pe de alt parte, o alt consecin direct a universalitii patrimoniului rezid n subrogaia real despre care vom discuta mai jos. Patrimoniul, neles ca o universalitate de drept sau juridic, nu se confund cu universalitatea de fapt. Spre deosebire de univeralitatea de drept, universalitatea de fapt este un ansamblu sau o grupare de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt, neprevzut de lege1 ( de exemplu un buchet de flori, crile dintr-o bibiliotec, o turm de animale, etc) creat exclusiv prin voina persoanei cruia i aparin aceste bunuri. Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de aceast universalitate, astfel explicndu-se faptul c prin pieirea sau nstrinarea lor universalitatea de fapt dispare. B) Orice persoan are necesarmente un patrimoniu. Att persoanele fizice, ct i cele juridice, fiind subiecte de drept, au n mod necesar aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i de a-i asuma obligaii, existena lor neputnd fi conceput fr un patrimoniu. Patrimoniul este indisolubil legat de personalitatea juridic, fiind o emanaie a acesteia. La fel, existena patrimoniului nu poate fi conceput fr un titular. C) Patrimoniul este inalienabil. Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta timp ct aceasta exist ca subiect de drept. Persoanele fizice pot nstrina drepturi sau chiar obligaii ( n anumite cazuri) ut singuli, dar nu pot transmite prin acte inter vivos, ntreg patrimoniul lor. Acesta va putea fi transmis numai prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului lui2. D) Patrimoniul este unic i divizibil. Spre deosebire de indivizibilitatea patrimoniului clamat de adepii teoriei personaliste conform creia universalitatea de drept, atribut al personalitii, la fel ca i aceasta nu poate fi divizat3, n teoriile moderne patrimoniul, dei unic, are aptitudinea de a fi mprit n mai multe grupe de drepturi sau obligaii, fiecare cu o destinaie sau afectaiune distinct i determinat. Izvort din concepia german a patrimoniului afectaiune (Zweckvermrgen), aceast orientare i-a gsit i exprimarea legislativ
1 2

n art. 30 C.Fam privind comunitatea

A se vedea L.Pop, op.cit. p.16. L.Pop, op.cit. idem., Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit. p. 6-7. 3 Pentru detalii, Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit. p.7.

10

matrimonial. Astfel, patrimoniul unei persoane cstorite este divizat n masa bunurilor comune i n cea a bunurilor proprii. Prin urmare, dac un imobil nstrinat face parte de masa bunurilor proprii ale unui so, suma primit drept pre va intra prin efectul subrogaiei reale cu titlu universal n aceeai mas comun, dei principiul comunitii matrimoniale este c orice bun dobndit n timpul cstoriei este bun comun al soilor. La fel, creditorii personali ai unuia dintre soi pot urmri doar bunurile proprii ale acestuia.1 n materia succesiunilor exist situaii n care aceeai persoan se regsete titular a dou mase patrimoniale. n principiu, la decesul unei persoane, patrimoniul defunctului se topete automat n patrimoniul succesorului care este inut astfel de datoriile lui de cujus chiar dac depesc activul succesiunii. Aceast situaie poate fi dezastruoas pentru erede, legea acordndu-i dreptul de a accepta succesiunea sub beneficiu de inventar . n urma acceptrii succesiunii sub beneficiu de inventar, cu toate c succesorul este proprietarul bunurilor devoluate, rezult n acelai timp o separaie ntre bunurile sale i cele ale lui de cujus. Prin urmare, motenitorul va fi inut de plata datoriile defunctului n limita activului succesoral. Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale succesorului poate fi de asemenea dezastruoas pentru creditorii succesiunii, deoarece ei risc s fie concurai n satisfacerea creanelor lor de creditorii unui succesor insolvabil. Pentru a evita aceast situaie, legea acord creditorilor defunctului dreptul de a cere separaia de patrimonii ntre cel al defunctului i cel al motenitorului ceea ce le confer un drept de preferin; n spe, ei vor fi pltii cu prioritate din bunurile defunctului naintea creditorilor personali ai eredelui. Un alt exemplu de afectare a unor grupe de patrimoniu apare i n cazul n care un comerciant i divide patrimoniul n masa drepturilor i obligaiilor care alctuiesc un fond de comer afectat desfurrii unei activiti comerciale i celelalte drepturi i obligaii. I.1.4 Funciile patrimoniului . Patrimoniul ndeplinete trei funcii, eseniale n importana lor: patrimoniul cosntituie gajul general al creditorilor, realizeaz subrogaia

A se vedea L.Pop, op.cit. p. 17-18.

11

real cu titlu universal i facce posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor. I.1.4.1.Gajul general al creditorilor Patrimoniul constituie singura garanie general a tuturor creditorilor titularului su, astfel nct acesta din urm rspunde, potrivit art.1718 C.Civ., mai sus citat, cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare . Astfel creditorii chirografari vor umri n comun i proporional oricare din bunurile aflate n patrimoniul debitorului lor pentru a-i satisface creanele, fr ns a l putea opri s le nstrineze. Deoarece obiectul gajului general nu l reprezint bunurile individual determinate, debitorul poate s ncheie acte de dispoziie juridic asupra acestora, opozabile creditorilor. Pe cale de consecin, n momentul execuiei silite, creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului precum i bunurile ce vor intra, ntre timp, n acelai patrimoniu. Spre deosebire de dreptul de gaj, care este un drept real accesoriu dreptului de crean, cu rol de garanie special a creditorilor asupra unor bunuri mobile determinate, gajul general al creditorilor ca funcie a patrimoniului nu beneficiaz de atributul de urmrire ( posibilitatea de a urmri bunul gajat n mna oricrei tere persoane) i de atributul de preferin ( recuperarea creanei cu prioritate naintea creditorilor gajiti ulteriori sau a creditorilor chirografari), fiind ns aplicabil ntregului patrimoniu. I.1.4.2.Subrogaia real cu titlu universal. Ea este n dreptul civil de dou categorii, real i personal1. Subrogaia personal este nlocuirea unuia dintre subiectele raportului de drept civil cu o alt persoan, cum ar fi n cazul delegaiei prin schimbare de debitor, a novaiei, a cesiunii de crean. Aceste instituii vor fi tratate la materia teoriei generale a obligaiilor civile. Subrogaia real semnific nlocuirea unei valori cu o alt valoare i poate fi subrogaie real cu titlu universal sau subrogaie real cu titlu particular. I.1.4.2.1. Subrogaia real cu titlu universal nseamn schimbarea automat n cadrul unui patrimoniu a unei valori, privite din punct de vedere juridic, cu o alt valoare2. n cadrul subrogaiei
1 2

reale cu titlu universal se face abstracie de

A se vedea L.Pop, op.cit. p. 20. A se vedea L.Pop, op.cit. p. 21, C.Sttescu, C.Brsan, op.cit. p. 15.

12

individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n patrimoniu n locul lui. Valoarea de nlocuire nou intrat n patrimoniu va avea regimul juridice al valorii nlocuite. Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii patrimoniului.1 Avnd n vedere c debitorul poate nstrina bunurile din patrimoniul su, acestea nefiind indisponibilizate de creditorii si chirografari, subrogaia real cu titlu universal asigur coninutul gajului general, valoarea primit n schimb nlocuind din punct de vedere juridic valoarea nstrinat. Aceasta nu nseamn c strict din punct de vedere al valorii intrisece patrimoniul rmne intact. De exemplu, dac se nstrineaz un bun mobil ( de 10 mil. Lei) la un pre sub valoarea sa real, ( 7 mil lei) n termeni reali valoarea patrimoniului a sczut ( 3 mil lei) dar din punct de vedere juridic a rmas neschimbat deoarece o valoare (suma primit drept pre) a nlocuit n patrimoniul debitorului o alt valoare (bunul mobil), fapt care face ca aceast vnzare s fie opozabil creditorilor chirografari (beneficiari ai gajului general), cu excepia dovedirii unei fraude a intereselor lor efectuat de debitor n nelegere cu terul dobnditor al imoilului. Spre deosebire, creditorii care beneficiaz de dreptul de gaj asupra bunului mobil l pot urmri n mna terului dobnditor n virtutea atributului de preferin conferit de acest drept. I.1.4.2.2.Subrogaia real cu titlu particular este o excepie, aplicndu-se numai n cazurile expres prevzute de lege. Ea const n nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual determinat, privite izolat. a) Potrivit art.1721 C.Civ., subrogaia real cu titlu particular se produce n cazul n care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau de o fapt ilicit, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strmut de drept n baza normei de mai sus asupra sumei primit drept indemnizaie asigurare sau asupra sumei primit cu titlu de despgubire datorat de autorul prejudiciului. b) Potrivit art.12 alin.4 din L.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor2 , n cazul schimburilor de terenuri, fiecare teren primit n schimb va avea situaia juridic a terenului pe care l nlocuiete, cu respectarea drepturilor i sarcinilor legal constituite anterior.

1 2

L.Pop, op.cit. idem, C.Sttescu, C.Brsan, op.cit. idem. Publicat n M.Of. nr.102/4 martie 1998.

13

c)

Potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public1, dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care greveaz un imobil expropriat se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite conform procedurii i n condiiile prevzute de lege.

I.1.4.3.Transmisiunea universal i cu titlu universal.2 Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu nefracionat de la o persoan la alt persoan. Acest tip de transmisiune apare n cazul persoanelor fizice doar n ipoteza decesului cnd ntregul patrimoniu este cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie universal legal sau testamentar. n cazul persoanelor juridice apare n situaia reorganizrii acestora prin absorbie sau fuziune. Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea fracionat at ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. Prin transmisiunea universal se dobndete totalitatea valorilor active i pasive care alctuiesc ntregul patrimoniu iar prin transimisiunea cu titlu universal se dobndete doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.

I.

2. Drepturile patrimoniale

I.2.1. Noiune i clasificare Drepturile patrimoniale se mpart n diverse categorii: drepturi reale, drepturi personale sau drepturi de crean i drepturi intelectuale Diviziunea drepturi realedrepturi personale, ce i are originea n dreptul roman, este considerat de doctrina mai veche ca fiind diviziunea suprem, opinie nuanat n prezent de autorii moderni3.
Publicat n M.Of. nr.139/2 iunie 1994. Pentru definirea transmisiunilor universale i cu titlu universal a se vedea L.Pop, op.cit. p.24-25. 3 n categoria drepturilor intelectuale intr drepturile asupra operei literare sau artistice, asupra modelelor i desenelor, brevetelor de invenii, mrcilor de fabric, denumirilor de provenien etc. Aceste drepturi sunt, vorbind n mod strict, incomod situate fa de clasificarea tradiional n drepturi reale i de crean. Nu sunt drepturi de crean, deoarece nu au un debitor individualizat. Ele conisit mai mult n exploatarea unei idei, a unui nume, a unei clentele sau a unei invenii. Din acest punct de vedere, se apropie de
2 1

14

I.2.1.1. Drepturi reale i personale. Revenind la cele dou mari categorii pe care le vom studia, artm c drepturile reale au fost definite ca drepturi subiective patrimoniale care confer titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia oricrei alte persoane. Din contr, toi ceilali au obligaia de a nu ntreprinde nimic de natur a mpiedica exerciiul netulburat al acestor drepturi de ctre titularii lor1. Drepturile de crean ( personale) sunt acele drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridic de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoan determinat, s dea ( dare), s fac (facere) sau s nu fac (non facere) ceva, sub sanciunea constrngerii de stat.2 Drepturile reale sunt drepturi absolute opozabile erga omnes, deoarece toi au obligaia general de a nu face nimic pentru a aduce atingere exercitrii libere i depline a acestor drepturi. Astfel, din punct de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existena unui subiect activ determinat i a unui subiect pasiv nedeterminat, format din toi ceilali. Spre deosebire, drepturile de crean presupun subiecte (att creditor, ct i debitor) determinate, debitorul avnd obligaia, corelativ dreptului creditorului de a cere acest lucru, de a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut face n lipsa acelei obligaii. Drepturile reale prezint comport dou specificiti fa de drepturile personale: ele comport dreptul de urmrire i dreptul de preferin. Dreptul de urmrire prezentat de un drept real d posibilitatea titularului su s urmreasc n orice mini s-ar afla bunul care i aparine sau care este grevat de un drept real n favoarea sa.Astfel, proprietarul unu imobil i-l poate revendica de la orice detentor; uzufrucutarul poate s i reclame bunul pentru a-l folosi, i asta n faa oricrui proprietar al bunului. Din contr, dreptul de crean comport prin sine dreptul la urmrire. Rezult de aici c creditorul beneficiaz de un drept general de gaj asupra patrimoniului debitorului, neavnd un drept special de urmrire asupra unor bunuri determinate din patrimoniul
drepturile reale, analiznd ca i acestea un drept exclusiv de exploatare. Pe de alt parte, adev rata lor natur difer de aceea a unui drept de proprietate, deoarece au ca obiect un element imaterial, fiind de multe ori ataate intim de personalitatea titularului lor. A se vedea pentru mai multe detalii Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p.28-30. 1 L.Pop, op.cit., p.26. 2 Ibidem.

15

acestuia. Un creditor chirografar nu poate urmri bunurile dect n minile debitorului su, pierznd aceast posibilitate n cazul nstrinrii ctre un ter. Mi mult, dreptul de urmrire afecteaz de asemenea i executarea obligaiilor privind utilizarea unui bun. Dac, de exemplu, A i promite lui B c i va mprumuta autoturismul pentru o cltorie, dac acest autoturism este nstrinat B nu poate s i cear cumprtorului C s execute obligaia, A fiind singurul obligat. Dreptul de preferin const n posibilitatea titularului de a-i realiza dreptul su cu prioritate la acelai bun, n raport cu titularii altor drepturi. De exemplu, dac un drept de crean este nsoit i garantat de un drept de gaj, titularul dreptului de gaj (creditorul gajist) are posibilitatea de a obine realizarea dreptului de crean cu prioritate, din preul bunului gajat, fa de ceilali creditori ai aceluiai debitor. Conform opiniilor clasice, drepturile reale sunt limitate, fiind expres reglementate de lege, n timp ce drepturile de crean sunt practic, nelimitate, deoarece se nasc din orice acte juridice valabile, din fapte juridice, licite sau ilicite ( adic din aciuni omeneti svrite fr intenia de a produce efecte juridice, efecte care se produc totui, n temeiul legii: plata nedatorat, mbogirea fr just cauz, distrugerea de bunuri care atrage rspunderea civil delictual, etc.) Potrivit teoriilor moderne, i alte drepturi reale se pot nate, deoarece nu exist un text expres de lege care s interzic acest lucru prin voina prilor, dac nu se ncalc ns dispoziii de ordine public1. I.2.1.2. Obligaiile reale . Obligaiile reale reprezint o categorie intermediar ntre drepturile reale i drepturile de crean. Ele se mpart n obligaii propter rem i scriptae in rem i se caracterizeaz printr-o opozabilitate mai restrns dect cea a drepturilor reale i de una mai extins dect cea a raporturilor de crean. Obligaiile propter rem2 sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face) care decurg din stpnirea unui bun i oblig numai n legtur cu acele bunuri pe titularii drepturilor reale asupra lor. Aceste obligaii se transmit oricror deintori ai bunului, odat cu acesta.

1 2

A se vedea Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p. 35. A se vedea L.Pop., op.cit., p. 28-32, I.Lul Privire general asupra obligaiilor propter rem n Dreptul nr.8/2000, p. 8 i urm.

16

Obligaiile propter rem sunt de dou categorii: legale (cele prevazute de art. 74, art.80-83 din L.18/19941, art. 16 din L.103/19962, obligaia de grniuire reglementat de art. 584 C.Civ, obligaia de a contribuzi la cheltuielile de ntreinere i construire a zidului comun prevazut de art. 592 C.Civ., precum i obilgaiile reglementate de Codul Civil ca fiind servitui naturale sau legale: servitutea distanei plantaiilor, servitutea negativ de vedere, servitutea izvorului, servitutea de scurgere a apelor naturale) i convenionale ( care se nasc prin acordul prilor , cum ar fi obligaia reglementat de art.620 C.Civ. prin care proprietarul unui fond aservit se oblig s efectueze lucrrile necesare constituirii unei servitui de trecere). Obligaiile scriptae in rem corespund unor drepturi de crean, dar sunt intrisec legate de stpnirea unor bunuri de ctre alt persoan dect proprietarul sau titularul unui drept real asupra acelor lucruri. Potrivit art.1441 C.Civ., cel care dobndete proprietatea unui imobil nchiriat sau erendat este obligat s respecte contractul de locaiune sau de arendare ncheiat de propriearul anterior pn la expirarea termenului pentru care a fost nchiriat/ arendat, dac nu exist o clauz contrar de ncetare a contractului n momentul nstrinrii. Dup cum se vedea, proprietarul actual, ter fa de contractul ncheiat anterior, este obligat s respecte drepturile i obligaiile izvorte din acest contract n baza unei obligaii scriptae in rem.

I.

3. Sistemul drepturilor reale n Romnia.

I.3.1. Clasificare A. Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra crora poart, drepturile reale se mpart n dou categorii: drepturi reale mobiliare (purtnd asupra bunurilor
Legea fondului funciar, republicat i modificat n M.Of. , partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998. Aceast lege stabilete n sarcina deintorilor de terenuri obligaiile de a cultiva terenurile, de a conserva calitile productive ale solului, de a executa lucrri de mbuntiri funciare, de a permite efectuarea lucrrilor de regularizare a scurgerii apelor pe versani i de colectare a torenilor etc. 2 Legea fondului cinegetic i a proteciei vnatului, publicat n M.Of. partea I, nr.235 din 27 septembrie 1996. Obligaiile propter rem regsite n acest act normativ se refer la obligaia deintorilor de terenuri pe care sunt arondate fonduri de vntoare s permit exercitarea vntorii i aplicarea msurilor de protecie a vnatului, s permit amplasarea instalaiilor i amanajrilor vntoreti provizorii, s ia msuri pentru protecia vnatului etc.
1

17

mobile corporale sau incorporale ) i drepturi reale imobiliare (purtnd asupra bunurilor imobile). B. Principala clasificare a drepturilor reale este aceea n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii. B.1 Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen

independent, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean. La rndul lor, ele se mpart n dreptul de proprietate (public sau privat) i drepturi reale derivate din dreptul de proprietate. Din raiuni didactice, dreptul de proprietate se divide n drept de proprietate particular, care aparine persoanelor fizice i persoanelor juridice de tip particular, i drept de proprietate privat al statului, unitilor administrativ-teritororiale (jude, municipiu, ora, comun), precum i altor persoane juridice nfiinate de ctre stat i autoritile locale, cum sunt regiile autonome sau societile naionale. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate pot s fie la rndul lor desprinse din dreptul de proprietate privat sau constituite pe dreptul de proprietate public. B.1.1.Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate public sunt, potrivit reglementrilor actualmente n vigoare: a) b) c) dreptul real de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din domeniul public. Dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea unor persoane juridice fr scop lucrativ. Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, n cadrul unor raporturi juridice de putere. De aceea. Ele nu dezmembreaz proprietatea public, fiind inopozabile propietarului pe cale administrativ, fiind ns opozabile pe cale civil erga omnes. B.1.2. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privat (denumite i dezmembrmintele dreptului de proprietate) sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului. Dezmembrmintelor le lipsesc unele din atributele proprietii, titlarul lor avnd posesia, folosina, dispoziia material sau (parial ) juridic, n timp ce

18

proprietarul va avea ntotdeauna dispoiia juridic asupra bunului. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: a) dreptul de uzufruct. b) Dreptul de uz. c) Dreptul de abitaie. d) Dreptul de servitute. e) Dreptul de superficie f) Dreptul real de folosin funciar recunoastut de L.18/1991 B.2 Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoi i garanta alte drepturi de crean fr a avea independen sau existen de sine stttoare. Ele sunt: dreptul de gaj, dreptul de ipotec, privilegiile speciale i dreptul de retenie. Ca o regul, drepturile reale accesorii beneficiaz de atributele de urmrire i preferin, aceasta nsemnnd c un creditor garantat prin gaj, ipotec sau privilegiu special are dreptul de a urmri bunul obiect al garaniei n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun, naintea creditorilor chirografari sau ai altor creditori garantai ulteriori. a) Dreptul de gaj este dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui bun mobil sau bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unui ter pentru a garanta executarea obligaiei asumate de debitor. Poate fi cu deposedare sau fr deposedarea debitorului de bunul gajat. Dreptul de gaj beneficiaz de atributele de urmrire i preferin. b) Dreptul de ipotec este dreptul real constituit asupra unui imobil sau imobile determinate, fr deposedare, care i confer titularului su, denumit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmri bunul n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun. c) Privilegiile speciale sunt drept reale aparinnd unor creditori care datorit calitii creanelor lor, au posibilitatea de a fi pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri mobile sau imobile determinate ale debitorului, chiar n faa unor creditori gajiti sau ipotecari posteriori.

19

d) Dreptul de retenie1 este acel drept real care confer posibilitatea creditorului, n acelai timp i debitor al obligaiei de restituire sau predare a bunului altuia, de a reine acel lucru i a refuza restituirea lui pn n momentul cnd debitorul su, creditor al lucrului, va executa obligaia nscut n legtur cu cheltuielile ocazionate de pstrarea, ntreinerea sau mbuntirea lui.

MODULUL II. TEORIA GENERAL A PROPRIETII

II.

1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate

II.1.Plecnd de la prevederile art. 4802 din Codul Civil Romn de la 18653, copie a Codului Napoleonian din 18044, doctrina modern a definit proprietatea ca fiind acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asuprqa unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interes propriu, cu respectarea legislaiei n vigoare5. Plecnd de la aceast definiie, artm c proprietatea este dreptul cel mai deplin, fiind singurul drept subiectiv care confer titularul su trei atribute: posesia, folsina i dispoziia.
1

A se vedea L.Pop, op.cit., p. 36-37. Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. . 3 Pentru istoricul noiunii de proprietate precum i pentru diferitele teorii referitoare la acest drept, a se vedea L.Pop., op.cit., p.38-43, Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p.53-79, G.Marty, P.Raynaud, Droitcivil.Les biens, ed.2, Paris, Sirey, 1980, p.29 -71 4 Art. 544 C.Civ. Francez prevede : La proprit est le droit de jouir et de disposer des choses de la manire la plus absolue, pourvu quon ne se faisse pas un usage prohib par la loi et par rglements 5 L.Pop, op.cit., p.43.
2

20

Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce i aparine n materialitatea sa, comportnd-se fa de ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate1. Folosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su, culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele naturale, industriale sau civile pe care acesta le produce2. Dispoziia, ca atribut al proprietii, comport dou elemente: dreptul de dispoziie material i dreptul de dispoziie juridic. Dreptul de dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de substana bunului, adic de a-l transforma, de a-l consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare. Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n facultatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate, cu titlu oners sau gratuit, prin act ntre vii sau pentru cauz de moarte, i de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii n favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic instituit de lege. 2 .2 Caracterele dreptului de proprietate Putem distinge caracterele dreptului de proprietate din diverse perspective.

Fiind considerat n prevederile art. 1 alin.1 din Primul Protocol Adiional al Conveniei Europene pentru Drepturile Omului ca un drept fundamental, dreptul de proprietate, prezentat prin prisma regulilor de drept privat, este dotat cu trei grupe de caracteristici principale: dreptul de proprietate este abslout i inviolabil, deplin i exclusiv, perpetuu i transmisibil. II.2.2.1. Caracterul absolut i inviolabil. Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile cu toi ceilali, care sunt obligai sa se abin de a face ceva de natur a mpiedica exercitarea sa. Proprietarul are la ndemn aciunea n revendicare pentru a-i recupera bunul din mna oricui, dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes, adic tuturor. Dezvoltnd noiunea juridic de absolut, artm c avnd acest apanaj al dreptului, proprietarul poate s fac tot ceea ce vrea cu bunul su iar stpnirea sa
1 2

L.Pop, Idem, Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p.80. Ibidem. Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p. 81.

21

asupra bunului este nelimitat, n timp ce orice titular al unui alt tip de drept real asupra acelui bun este limitat prin lipsa dispoziiei juridice depline. Cu toate acestea, prin diversele reglementri i limitri aduse de lege, n practic exercitarea proprietii nu poate excede regulilor Cetii, libertatea absolut putnd duce la haos. n chiar definiia proprietii, aa cum o enun Codul Civil, se face referire la o serie de limitri pe care legea le poate aduce proprietate. Prin urmare, se poate conchide c dreptul de proprietate este un drept absolut fa de orice drept real sau drept personal, dar n acelai timp nu este absolut fa de el nsui, tocmai prin restrngerile la care este supus de lege. Inviolabilitatea dreptului susine caracterul su absolut. Potrivit art. 136 pct.5 din Constituie1, Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice, singurele excepii fiind: 1) Exproprierea pentru cauz de utilitate public ( art. 44 pct (3) Constituie Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire i art. 481 C.Civ.) reglementat de Legea nr.33/19942 ce se aplic bunurilor imobile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice sau juridice, precum i a celor aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor. 2) Rechiziiile de bunuri, reglementate prin Legea 132/19973 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public. 3) Subsolul oricrei proprieti mobiliare poate fi folosit i exploatat pentru lucrri de interes general, potrivit art. 44 pct. 5 Constituie Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii. II.2.2.2. Caracterul deplin i exclusiv. exercitrii dreptului de

Modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 758 din 29 octombrie 2003. 2 Publicat n M.Of., partea I, nr. 139 din 2 iunie 1994. 3 Publicat n M.Of., partea I, nr. 161 din 18 iulie 1997.

22

Dreptul de proprietate este deplin deoarece confer titularului su plena in re potestas, adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Acest caracter dispare n momentul n care asupra bunului obiect al dreptului de proprietate se constituie dezmembrminte ale proprietii. Dreptul de proprietate este n acelai timp un drept exclusiv, n nelesul c atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de cazurile n care proprietatea este dezmembrat. II.2.2.3.Caracterul perpetuu i transmisibil Dreptul de proprietate este nelimitat n timp, fiind perpetuu i dureaz atta vreme ct exist bunul care face obiectul su. De asemenea, el nu se pierde prin neexercitare, adic prin neuz, aciunea n revendicare fiind imprescriptibil. Dreptul de proprietate se stinge n patrimoniul titularului su doar n cazul n care sunt ndeplinite condiiile prescripiei achizitive (uzucapiunea) de ctre posesorul bunului. Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte1. Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului su perpetuu, fiind corolarul logic al perpetuitii sale. La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte ntre vii st principiul consensualismului consacrat n art. 971 C.Civ2 i, cu aplicare n materia vnzrii, n art. 1295 alin.1 C.Civ.3, conform cruia transferul dreptului de proprietate are loc n momentul realizrii acordului de voin. II.2.3. Excepii De la acest principiu exist excepii, cnd transferul dreptului de proprietate are loc ntr-un alt moment dect cel al ntlnirii voinelor prilor. Astfel:

1 2

A se vedea L.Pop, op.cit., p. 46. In contractele ce au de obiect translatia proprietatii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamantului partilor, si lucrul ramane in rizico-pericolul dobanditorului, chiar cand nu i s-a facut traditiunea lucrului. 3 Vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat.

23

a) b) c) d)

transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc cnd acestea sunt realizate. asupra bunurilor de gen proprietatea se transmite doar n momentul individualizrii lor prin numrare, cntririe sau msurare. dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai n momentul ncheierii contractului n forma nscrisului autentic. potrivit dispoziiilor D.L.115/1938 privind cartile funciare, proprietatea se transmitea de la vnztor la cumprtor doar n momentul nscrierii (ntabulrii) dreptului n cartea funciar. Precizm c Legea 7/1996, legea cadastrului i a publicitii imobiliare (n prezent n vigoare) reia principiul consensualismului.

n unele situaii, bunurile din proprietatea privat pot fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul de voin intervenit ntre proprietarul bunului i o ter persoan. Astfel, ntr-un contract, prile au posibilitatea de a stipula clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului bunului i este grevarea bunului n favoarea unei tere persoane. Clauzele de inalienabilitate se regsesc destul de rar n actele juridice cu titlu oneros, fiind ns ntlnite mai frecvent n contractele de ipotec i n cele de gaj fr deposedare n care se stitpuleaz interdicia de nstrinare i grevare cu alte sarcini a bunului ipotecat sau gajat. La fel, asemenea clauze se regsesc i n actele cu titlu gratuit, n cazul donaiilor i a testamentelor, donatorul sau testatorul stipulnd c persoana gratificat nu poate s l nstrineze. Opinia majoritar a doctrinei moderne este aceea a admisibilitii clauzelor de inalienabilitate dar numai n cazul n care clauza este justificat de un interes legitim i serios iar inalienabilitatea este temporar. Interesul serios i legitim care justific o astfel de clauz poate fi patrimonial sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispuntorului, al dobnditorului au unui ter sau chiar un interes public1. Dup cum am artat mai sus, de nulitate absolut, avnd o cauz ilicit i imoral. numai clauzele de inalienabilitate temporal sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate perpetu sunt lovite interzis nstrinarea sau

A se vedea L.Pop, op.cit., p.47-48.

24

II. 3 Exproprierea pentru cauz de utilitate public

Prin expropriere se nelege trecerea forat n proprietatea public, prin hotrre judectoreasc, a unuo rimobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public.1 Exproprierea este, dup cum am artat, o excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului de proprietate. Pe lng dispoziiile constituionale cuprinse n art.136 pct. 5 i art. 44 pct.3, n materia exproprierii sunt incidente prevederile Legii 33/1994 n care se arat: bunurile imobile care pot face obiectul exproprierii, soluionarea cererilor de expropriere de ctre instanele de judecat, modul i criteriile de calcul ale despgubirilor cuvenite proprietarului imobilului, plata acestor despgubiri, efectele juridice ale exproprierii2. Sunt expropriabile numai bunurile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice i juridice, ct i n aceea a unitilor administrativ-teritoriale. n ceea ce privete bunurile imobile proprietate public, ele sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin acte administrative de putere ale autoritii competente. Potrivit art. 3 din L.33/1994, exproprierea poate fi hotrt de instanele de judecat numai dup ce utilitatea public a fost declarat potrivit normelor legale n materie. Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau pentru lucrri de interes local. Dac lucrtrile sunt de interes naional, utilitatea public se declar prin Hotrre de Guvern iar dac sunt de interes local de ctre consilile judeene sau de ctre Consiliul Local al Municipiului Bucureti. n cazul n care urmeaz s fie expropriate lcauri de cult, monumente, ansambluri i situri istorice, cimitire, alte aezri ori localiti urbane sau rurale n ntregime, utilitatea public se declar prin lege. Exproprierea are urmtoarele efecte: 1. Imobilul expropriat trece n proprietate public i intr n patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, n temeiul hotrri judectoreti rmas definitiv i irevocabil.
1 2

A se vedea L.Pop., op.cit, p. 49. Idem.

25

2. se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate uzufrucut, uz, abitaie i superficie- precum i servituile stabilite prin fapta omului n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere. 3. dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil exproprieat se mut de drept asupra despgubirii stabilite de ctre instan sau prin acordul prilor. 4. se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cu ar fi cele nscute din contractul de locaiune sau din contractul de comodat. 5. ca urmare a pronunrii hotrrii judectoreti de expropriere se nate un drept de crean n favoarea persoanelor exproprieate asupra despgubirilor acordate drept urmare a exproprierii imobilului. Dreptul de crean se nate de la data rmnerii definitive a hotrri judectoreti i devine exigibil la data stabilit de pri sau la termenul stabilit de instan, n acest din urm caz neputnd depai 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere. Legea exproprierii reglementeaz n favoarea proprietarului expropriat dreptul de a cere i obine retrocedarea imobilului expropriat n cazul n care acesta nu a fost utilizat n termen de un an pentru realizarea scopului propus i nu s-a efectuat o nou declarare de utilitate puiblic (art. 35-36 L.33 /1994) i dreptul de preemiune la cumrarea imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-ar hotr s l nstrineze.

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC III. 1 . Definiie. Reglementare

Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate care poart asupra bunurilor din domeniul public de interes naional i din domeniul public de interes local aparinnd statului i unitilor administrativ-teritoriale, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. 26

Potrivit prevederilor art. 136 din Constituie (1)Proprietatea este publica sau privata. (2) Proprietatea publica este garantata si ocrotita prin lege si apartine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale. (3) Bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil, de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite de legea organica, fac obiectul exclusiv al proprietatii publice. (4) Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. In conditiile legii organice, ele pot fi date in administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori inchiriate; de asemenea, ele pot fi date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica. Reglementrile constituionale care sunt cadrul general sunt detaliate prin Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia1 i se completeaz cu prvederile art.475 alin.2, art.476-478, art.499, art.1310 i art. 1844 C.Civ.; art. 4-5, art.29, ar5t.83, art.95-97 i art.119 din Legea 18/1991 legea fondului funciar, cu modificrile ulterioare, precum i de Legea nr.215/2001 legea administraiei publice locale2, cu modificrile ulterioare. III.2. Delimitarea bunurilor obiect al proprietii publice.

Legea nr.213/1998 dispune n art. 3 c din domeniul public fac parte bunurile prevazute n art. 135 alin. 4 Constituie (actual 136 alin.3), din cele stabilite prin anexa care face parte integran din prezenta lege i din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natural or sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. Din categoria bunurilor de uz public fac parte acele bunuri care prin natural or sunt de folosin general adic: pieele, podurile, parcurile publice etc, iar din categoria bunurilor de interes public, fac parte acele bunuri care prin natural or sunt destinate pentru a fi folosite sau exploatate n cadrul unui serviciu public cum sunt: cile ferate, reelele de distribuie a energiei electrice, cldirile instituiilor publice etc.
1 2

Publicat n M.Of., partea I, nr. 448 din 21 noiembrie 1998. Publicat n M.Of. , partea I, nr.204 din 23 aprilie 2001.

27

n legtur cu criteriile de determinare a

bunurilor care formeaz obiectul

proprietii publice Curtea Constituional, prin Decizia nr.31 din 26 mai 19931 a hotrt c fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public bunurile enumerate expres n art. 135 alin.4 Constituie (actual 136 alin.3 ) sau cele stabilite de legi. Aceste alte legi utilizeaz dou metode de determinare a bunurilor care fac parte din domeniul public i anume: enumerarea unor asmenea bunuri sau criteriul destinaiei acestor bunuri. n criteriul destinaiei acestor bunuri intr i uzul public coroborat cu criteriul interesului public. Trebuie reinut c bunurile regiilor autonome i ale societilor comerciale nu cosntituie proprietate public ci proprietate privat, chiar dac statul deine majoritatea capitalului social.

III.3. Subiecii dreptului de proprietate public Potrivit reglementrilor n vigoare, titularii dreptului de proprietate public sunt: 1. 2. Statul Romn asupra bunurilor din domeniul public de interes naional. Unitile administrative-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local.. n acelai timp, statul i unitile administrative-teritoriale sunt de asemenea i titulari ai dreptului de proprietate privat care are ca obiect bunurile din domeniul privat al statului i al unitilor administrative-teritoriale. Acest drept de proprietate are un regim de drept privat.. III.4. Caracterele dreptului de proprietate public. Deoarece exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept public, caracterele acestui drept sunt urmtoarele: Dreptul de proprietate public este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.

Curtea Constituional, Culegere de decizii i hotrri, 1992-1993, p.211.

28

III.4.1. Dreptul de proprietate public este inalienabil. Acest caracter presupune c bunurile care fac obiectul su sunt scoase din cicuitul civil general, neputnd fi nstrinate pe cale voluntar, prin acte juridice civile i nici pe cale forat, prin expropriere. Este interzis de asemenea dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, servitutea, abitaia sau superficial, precum i ipotecarea sau gajarea lui. Conform art. 13 din Legea nr.213/1998 servituile asupra domeniului public sunt valabile numai n msura n care sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt afectate. Servituile constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin dac sunt compatibile cu uzul sau interesul public al bunului. Asupra dreptului de proprietate public pot fi constituite numai drepturi reale derivate care nu sunt dezmembrminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi concesiunea, administrarea sau nchirierea n condiiile legii. III.4.2. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil att extinctiv, ct i achizitiv. Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprim prin aceea c aciunea n revendicarea dreptului de proprietate public poate fi introdus oricnd iar dreptul la aciune n sens material nu se stinge indifferent de intervalul de timp ct nu a fost exercitat de ctre autoritatea care are calitate procesual activ. Imprescriptibilitatea achizitiv se manifest prin posesie de bun credin ( n cazul bunurilor mobile). III.4.3. Dreptul de proprietate este insesizabil Aceasta nseamn c bunurile obiect ale proprieti publice, fiind i inalienabile, nu pot fi urmrite silit de creditorii titularului dreptului de proprietate. III.5 Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public III.5.1 Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public. Conform art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate public se dobndete prin urmtoarele mijloace: a) b) c) pe cale natural se refer la bogiile solului i subsolului ce se vor forma natural pe teritoriul sau n susolul rii. Achiziii publice efectuate n condiiile legii Exproprierea pentru cauz de utilitate public 29 imposibilitatea dobndirii de ctre o alt persoan a bunurilor publice prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin

d)

Donaii sau legate acceptate, n condiiile legii de Guvern, sau dup caz, de consiliul judeean sau consiliul local, dac bunul va intra n domeniul public. Acceptarea donaiilor de ctre organismele artate mai sus se poate face doar n form autentic.

e)

Trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public al acestora, petru cauz de utilitate public.

f)

Alte moduri prevazute de lege, cu sunt: vnzarea sau schimbul fcute pentru cauz de utilitate public, accesiunea, tezaurul, confiscarea special etc.

III.5.2. Moduri de ncetare a dreptului de proprietate public. Potrivit Legii nr.213/1998 dreptul de proprietate public nceteaz: a) b) prin trecerea bunului n domeniul privat, prin hotrre de Guvern, de Consiliu Judeean sau Consiliu Local, dup caz. Prin trecerea prin efectul nsi al legii a unor bunuri din domeniul public n cel privat n vederea reconstituirii dreptului de proprietate particular, pentru retrocedarea lor ctre fostul proprietar sau pentru vnzare. III.6. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public Acestea sunt de competena organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naional i autoritile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. Modalitile despre care vom face referire sunt: dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public, concesionarea, nchirierea asupra unor bunuri imobile. III.6.1 Administrarea general a domeniului public se face doar de autoritile pulice titulare ( statul sau unitile administrativ-teritoriale) sau de ctre alte subiecte de drept public. n activitatea de administrare general a bunurilor proprietate public, aceste organe acioneaz exclusiv n calitatea lor de autoriti publice, adic subiecte de drept administrativ. 30 precum i dreptul real de folosin

Regula este c , n majoritatea cazurilor, exercitarea dreptului de proprietate public se face prin altul; aceasta nseamn c bunurile proprietate public sunt ncredinate unor persoane juridice nfiinate special n acest scop sau unor persoane juridice de drept privat sau chiar persoane fizice. III.6.2 Dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public. Acest drept se refer la patrimoniul autoritilor centrale i locale, dar poate fi atribuit i altor subiecte de drept public precum regiile autonome i instituiile centrale, constituind astfel principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public i fiind un drept real principal constituit pe temeiul proprietii publice. Astfel, titularii dreptului real de administrare sunt, potrivit Legii nr.213/1998: a) regiile autonome b) prefecturile i autoritile publice centrale i locale cu personalitate juridic civil (ministere, agenii naionale, consilii judeene i consilii locale etc.) c) insitutuiile publice de interes naional, judeean sau local.

Dreptul de administrare ia natere n temeiul unor acte de drept administrativ. Instituiile publice i regiile autonome vor avea un patrimoniu propriu i vor putea intra n raporturi de drept civil ca persoane juridice. Prin urmare, putem trage concluzia c dreptul real de administrare are o natur mixt; astfel, n raport cu titularii dreptului de proprietate public are o natur administrativ, iar n raport cu ceilali participani la circuitul civil acest drept are o natur civil. Avnd o natur civil i fiind drept real, dreptul de administrare nu este totui un dezmembrmnt al dreptului de proprietate public, avnd ns caracteristicile acestuia din urm, i anume: este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Datorit legturii simbiotice dintre cele dou drepturi, caracterele dreptului de proprietate public sunt, n acelai timp, i caracterele juridice ale dreptului de administrare.1 Dreptul real de administrare nu este opozabil fa de proprietar (stat sau uniti administrativ-teritoriale), proprietarul putnd retrage sau revoca acest drept pe cale unui

L.Pop, op.cit, p. 83.

31

act administrativ fr ca titularul su s se poat apra prin mijloace de drept civil (aciune n revendicare, aciune posesorie). Totui actul administrativ de revocare poate fi atacat n contencios administrativ. Pe de alt parte, deoarece acest drept este un drept real, va putea fi aprat fa de ceilali subieci de drept civil ( cu excepia titularului dreptului de proprietate public) prin orice mijloc de drept comun. III.6.3.Concesionarea este reglementat prin Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor1 i de Normele Metodologice cadru aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 216/19992. n concepia acesor acte normative, contractul de concesiunea este contractul prin care o persoan denumit concedent transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane denumite concesionar , care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, a unei activiti sau a unui serviciu public, n schimul unei redevene. Concesiunea poate mbrca trei modaliti, i anume: a) concesiunea de bunuri b) concesiunea de servicii publice c) concesiunea de servicii economice Contractul de concesiune are o natur juridic mixt, avnd dou pri, partea reglementar, guvernat de prevederile dreptului administrativ, i partea contractual, guvernat de prevederile dreptului civil. III. 6.4. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri din domeniul public. Potrivit art. 17 din Legea nr . 213/1998 dreptul real de folosin se va aplica persoanelor juridice cu scop nelucrativ care vor putea beneficia, n virtutea acestui drept, n mod gratuit, de imobile aflate n proprietatea public. MODULUL III MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE Dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau afectat de modaliti. El este pur i simplu atunci cnd are ca titular o singur persoan, iar existena sa
1 2

Publicat n M.Of., partea I, nr. 459 din 30 noiembrie 1998. Publicat n M.Of.,partea I, nr. 140 din 6 aprilie 1999.

32

nu depinde de un eveniment sau de o mprejurare viitoare; acest drept poate s poarte asupra unui bun mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri. Dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti fie atunci cnd el poart asupra unui bun sau asupra unei universaliti de bunuri care aparin simultan la dou sau mai multe persoane, fie ca existena sa viitoare n patrimoniul titularului depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevzuta de lege sau stabilit prin voina prilor.
1

Sub acest din urma aspect, modalitile dreptului de proprietate sunt: drept de proprietate rezolubil ( au revocabil), drept de proprietate anulabil i drept de proprietate comun2. Proprietatea rezolubil ( revocabil sau condiional ). Aceasta presupune situaia n care dreptul de proprietate este afectat de o condiie rezolutorie, fie rezultat din convenia prilor, fie dintr-o dispoziie a legii. Aceasta condiie rezolutorie face ca existena dreptului n patrimoniul dobnditorului s fie nesigur, el putnd fi desfiinat pentru a se rentoarce, de regul, n patrimoniul nstrintorului. Fiind vorba de o condiie rezolutorie, devin incidente dispoziiile art. 1019 C. civ. care instituie : Condiia rezolutorie este aceea care supune desfiinarea obligaiei la un eveniment viitor i incert. Aadar, dac condiia se mplinete, dreptul dobnditorului se desfiineaz n mod retroactiv , iar instrintorul redevine proprietar ca i cum nu ar fi ncheiat actul de transmitere a proprietii. n cazul n care dobnditorul pn la momentul ndeplinirii condiiei a svrit acte de dispozitie cu privire la acel bun, acestea vor fi nule conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis; el va putea pstra ns fructele percepute, dar va trebui s restituie bunul respectiv; dimpotriv, n cazul n care condiia rezolutorie nu se ndeplinete, dobnditorul i consolideaz n mod retroactiv dreptul su iar actele juridice pe care le-a ncheiat cu privire la bunul respectiv ( pendente conditione ) rmn valabile. Din cele expuse rezult c ntotdeauna cnd un bun se transmite sub condiie vor exista doi proprietari dintre care unul sub condiie suspensiv, iar cellalt sub condiie rezolutorie. Constituie cazuri legale de proprietate rezolubil:

1 2

L. Pop, op.cit, p. 127 Tr. Ionascu, S. Bradeanu, Drepturile Reale Principale In Republica Socialista Romania, edit. Academiei, Bucuresti, 1978, p.155; C. Statescu, C. Birsan, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale, Universitatea din Bucuresti, 1988, p. 174; E. Safta Romano, Dreptul de proprietate privata si publica in Romania, Edit. Graphics, Iasi, 1993, p. 102-103

33

a) donaiile dintre soi sunt revocabile ( art. 937 C. civ. ). Aceasta nseamn c soul donator poate revoca oricnd unilateral donaia fcut celuilalt so; b) situaia donatarului a crui donaie este revocat pentru naterea unui copil ( art. 836 C. civ. ). Aceasta nseamn c, dac donatorului i se va nate un copil, dreptul de proprietate se va revoca i, dimpotriv, dac nu va avea loc aceast natere, dreptul de proprietate se va consolida; c) situaia vnzrii cu pact de rscumparare ( art. 1371 C. civ. ); n cazul n care vnztorul nu rscumpr bunul, cumprtorul i consolideaz dreptul de proprietate i viceversa, cnd dreptul de proprietate este retroactiv desfiinat; d) ipoteza rezultat din art. 494 C. civ. , cnd o persoan construiete pe terenul alteia i cnd proprietarul bunului terenului, invocnd accesiunea, poate deveni i proprietar al construciei. Rezult c pn n momentul manifestrii de voin a proprietarului terenului de a deveni proprietar al constructiei, constructorul exercit un drept de proprietate care poate fi desfiinat cu efect retroactiv.1 Dreptul fiscal nu tine seama de condita rezolutorie. Astfel, dac contractul ncheiat sub condiie rezolutorie este desfiinat, organele fiscale nu restituie taxele pe care le-a perceput pentru transferul dreptului de proprietate. Dimpotriv, n caz de vnzare sub condiie suspensiv, taxele aferente nu se percep ct vreme condiia nu s-a realizat.2 Proprietatea anulabil. Proprietatea anulabil reprezint acea modalitate juridic a dreptului de proprietate care apare in situaia n care transferul proprietii se face n temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativ ( anulabil ). Aa cum s-a aratat, n aceast situaie intereseaz rezultatul aciunii n anularea actului translativ de proprietate. Dac aciunea este admis, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. n cazul n care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat. Tot astfel, consolidarea dreptului de proprietate va avea loc i n ipoteza n care a expirat termenul de prescripie al aciunii n nulitate relativ ( fr ca titularul acestei aciuni sa o fi introdus ).3 Trebuie subliniat c efectul retroactiv al anularii actului translativ se refer nu numai la prile actului, ci i la raporturile cu tertii.
A se vedea C. Statescu, In legatura cu practica judiciara privind partajul unor constructii cladite fara autorizatie legala, in R.R.D. nr. 12/1982, p. 25 2 O. Ungureanu, op.cit , p. 90. 3 L. Pop, op. cit. , p. 129; O. Ungureanu, op. cit., p. 90
1

34

Dreptul

de

proprietate

comun.

Dreptul

de

proprietate

comuna

se

caracterizeaz prin aceea c un bun sau mai multe bunuri aparin n proprietatea a dou sau mai multe persoane care i pot exercita mpreun, simultan i concurent, toate prerogativele recunoscute de lege oricrui proprietar.
4

; proprietatea comun are

dou forme: dreptul de proprietate pe cote-pri i dreptul de proprietate n devlmie. Dreptul de proprietate pe cote-pri Caracterizare general. Dreptul de proprietate pe cote pri se mai numete i coproprietate, caracterizndu-se prin faptul c un bun aparine simultan i concurent la doi sau mai muli proprietari, fr ca bunul respectiv s fie fracionat n materialitatea sa. Ceea ce este fracionat este numai dreptul de proprietate cu privire la acel bun ; fiecare coproprietar are determinat o cota-parte ideal, abstract, matematic din dreptul de proprietate care se exprima sub form de fracie nominal, fracie zecimal sau n procente. Atata timp cat dureaza aceasta stare se spune ca dreptul tuturor coproprietarilor poarta asupra fiecarei particule din bun. numai la incetarea coproprietatii se va stabili sau individualiza exact partea materiala din bun ce corespunde cotei parti din dreptul de proprietate apartinand fiecaruia. Astfel, coproprietatea se transforma in proprietate exclusiva.1 Cu toate ca natura juridica a coproprietatii a fost mult discutata si controversata, din teoriile formulate, s-a distins teoria clasica a proprietatii pe cote parti ideale.2 Coproprietatea se distinge de indiviziune. Astfel, in timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau mai multe bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. Cu patrimoniului.3 alte cuvinte, proprietatea pe cote parti sau coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o modalitate a

4 1

A se vedea C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p. 175 A se vedea L. Pop, op. cit., p. 130; D. Lupulescu, DREPTUL DE PROPRIETATE COMUNA PE COTE-PARTI SI APLICATIILE SALE PRACTICE, Edit. Stiintifica, Bucuresti, 1973, p. 9-20; C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p. 177 2 Pentru analiza teoriilor si argumentelor care le insotesc, a se vedea A. Ionascu, LA COPROPRIETE DUN BIEN, Les Presses Universitaires de France, Paris, 1930, p. 227 287. 3 L. Pop, op. cit., p. 130

35

Felurile dreptului de proprietate pe cote parti. Dreptul de proprietate pe coteparti este de doua feluri: dreptul de proprietate pe cote parti obisnuita sau temporara si dreptul de proprietate pe cote-parti fortata sau perpetua. Principala deosebire dintre ele consta in faptul ca primul fel de coproprietate poate inceta prin partaj sau imparteala. In cel de-al doilea caz, coproprietateta , fiind perpetua, nu poate fi sistata prin imparteala.4

Coproprietatea obisnuita sau temporara

Aspecte introductive. Specificul coproprietatii obisnuite sau temporare consta in faptul ca are caracter vremelnic, deoarece dureaza in timp pana la sistarea ei prin imparteala. Codul civil nu cuprinde reguli privind exercitarea coproprietatii obisnuite, in schimb, cu privire la indiviziune exista cateva reglementari in partea consacrata impartelii succesorale ( art. 728 si urm. C. civ.). Regimul juridic al coproprietatii obisnuite a fost elaborat si conturat de literatura de specialitate si practica judiciara. Izvoarele coproprietatii obisnuite sau temporare pot fi : o mostenire, atunci cand la succesiune vin doi sau mai multi mostenitori; un contract de dobandire a unui bun de catre doua sau mai multe personae; uzucapiunea rezultata dintr-o coposesie; transformarea proprietatii devalmase a fostilor soti in proprietate pe cote- parti ca urmare a incetarii sau desfacerii casatoriei; construirea sau realizarea in comun a unui bun mobil sau imobil. Regimul juridic al exercitarii coproprietatii obisnuite sau temporare nu este organizat prin lege, fiind o creatie a literaturii juridice si practicii judiciare. In acest scop s-au avut in vedere unele reglementari din materia succesiunilor, aceasta constituind principala si cea mai frecventa sursa a coproprietatii. La baza regimului juridic al coproprietatii sunt doua idei sau principii, si anume: a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei parti materiale determinate din bunul aflat in coproprietate; b) fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra unei cote parti ideale, abstracte, matematice din dreptul de proprietate asupra acelui bun

A se vedea C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988 ) p. 178; L. Pop, op. cit., p. 132;.

36

Drepturile copartasilor asupra bunului in materialitatea sa. Dupa cum am aratat, coproprietarii nu au drepturi sau prerogative asupra unei parti determinate din bun, privit in materialitatea sa.1 De aici, ar trebui sa ajungem la concluzia ca nici un fel de act nu poate fi facut cu privire la un bun privit in materialitatea lui, fara acordul unanim al copartasilor. Asadar, in lipsa unui acord al coproprietarilor, s-ar impune aplicarea si respectarea principiului unanimitatii. Totusi, literatura de specialitate si practica judiciara au admis ca exercitare atributelor de posesia si folosinta poate fi facuta de fiecare coproprietar. Ba mai mult, pot fi incheiate chiar si acte de dispozitie juridica, a caror eficacitate depinde de rezultatul impartelii. Actele materiale constau in acte de posesie, folosinta si dispozitie materiala asupra bunului comun. Posesia sau, mai corect, coposesia permite fiecarui copartas sa exercite stapanirea materiala a bunului simultan si concurent cu ceilalti copartasi. Copartasul care este tulburat sau sau exclus de la posesie de catre ceilalti copartasi are dreptul sa introduca impotriva lor o actiune posesorie 2. Posesia exercitata de catre un singur copartas asupra bunului comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea. Ea insa poate deveni utila atunci cand copartasul interverteste coposesia in posesie exclusiva. In acest caz, copartasul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea sa invoce uzucapiunea in conditiile prevazute de lege, pentru a deveni proprietarul exclusiv al bunului. Folosinta materiala poate fi exercitata de fiecare copartas cu respectarea urmatoarelor reguli: sa nu schimbe destinatia si modul de utilizare a bunului3, sa nu impiedice exercitiul simultan si concurent al folosintei celorlalti copartasi 4. Cand copartasii nu se inteleg cu privire la folosirea materiala a bunului comun, instantele de judecata nu sunt competente, in principiu, sa hotarasca asupra unui partaj de folosinta la cererea unui copartas, fara consimtamnatul celorlalti 5. Din ratiuni practice, ar fi totusi necesara admisibilitatea partajului de folosinta imobilar pe cale judiciara, pe care viitorul Cod civil ar trebui sa il reglementeze expres. In schimb, oricare copartas are dreptul de a cere incetarea coproprietatii prin partaj, in lipsa unei conventii de ramanere temporara in coproprietate. Fructele bunului comun pot fi

Ibidem, p. 134, C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988), p. 178 A se vedea Trib. Reg. Brasov, dec. civ. Nr. 44/1958, in L. P. nr. 9/1959, p. 92-94; Trib.Supr., col. Civ., dec. nr. 524/1954, in C.D. , 1952-1954, p. 316; dec. nr. 1951/1957, in C. D. , 1957, p. 314 3 A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 549/1978, in C.D. , 1978, p. 10 4 Ibidem 5 A se vedea Trib. Supr., col.civ., dec. civ. Nr. 819/1968, in R.R.D. nr. 11/1968, p. 168
2

37

percepute sau culese in proprietatea exclusiva de catre coproprietari, proportional cu cota-parte ideala din dreptul de proprietate ce revine in exclusivitate fiecaruia6. Dispozitia materiala asupra bunului comun poate fi exercitata numai daca exista consimtamanului tuturor coproprietarilor. Asadar, un coproprietar nu poate, fara acordul celorlalti, sa execute lucrari de transformare, renovare sau orice alta lucrare de natura a schimba destinatia bunului. Productele bunului revin fiecarui coproprietar proportional cu cota-aparte pe care o are din dreptul de proprietate. Actele juridice . Avand in vedere specificul coproprietatii, actele juridice care se incheie asupra bunului comun in materialitatea sa ori asupra unei parti materiale determinate din bun sunt guvernate de regula unanimitatii. Totusi, viata a demonstrat ca acest principiu este deseori daunator sub aspect economic, astfel ca este necesar sa distingem intre acte de conservare, administrare si dispozitie juridica. In ce priveste actele de conservare si de administrare, regula unanimitatii a fost atenuata de practica judiciara. Astfel, actele de conservare incheiate de catre un singur coproprietar pot fi validate , de la caz la caz, considerandu-se ca intre copartasi exista un mandat tacit sau ca acel copartas a actionat in calitate de gerant de afaceri ori aplicandu-se, cand este posibil, regulile de la contractul de societate 1. Tot practica judiciara a statuat ca oricare proprietar poate cere remedierea degradarilor cauzate bunului comun sau despagubiri de la autorul lor, potrivit normelor raspunderii civile delictuale, fara a fi necesar consimtamantul celorlati coproprietari. Cu totul alta este rezolvarea in cazul actelor de dispozitie. Astfel, un copartas nu poate incheia acte de dispozitie fara acordul unanim al celorlati copartasi, prin care sa instraineze sau sa greveze intregul bun sau o parte materiala determinata din acel bun. Aceste acte ar trebui sa nu fie valabile, insa, in pofida acestui fapt, practica judiciara a decis ca soarta unui astfel de act juridic este diferita dupa cum dobanditorul cunostea sau nu ca instainatorul nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului respectiv. In cazul in care dobanditorul a cunoscut in momentul contractarii ca instrainatorul nu este proprietarul exclusi al bunului, actul juridic este valabil, fiind insa afectat de o conditie rezolutorie. Consolidarea sau desfiintarea lui depinde de rezultatul impartelii. Daca prin partaj bunul va reveni in proprietatea exclusiva a fostului copartas-intrainator, dreptul dobanditorului se va consolida, devenind pur si simplu. Atunci cand bunul va
6 1

A se vedea L. Pop, op. cit., p. 135; C. Statescu, C. Birsan, op. cit. ( 1988 ), p. 183 A se vedea Trib. Supr., col. Civ., dec. nr. 361/1968, in C.D. 1968, p. 65

38

reveni in lotul altui coproprietar, instrainarea se desfiinteaza, fiind rezolvita, in temeiul efectului declarativ al impartelii. In ipoteza in care dobanditorul bunului comun nu cunoastea la data incheierii actului faptul ca instainatorul are numai calitatea de coproprietar , s-a apreciat ca actul respective este lovit de nulitate relativa 2. Drepturile copartasilor cu privire la cota-parte ideala din dreptul de proprietate. Fiecare coproprietar are un drept de coproprietate propriu, exclusiv, in cota parte ideala, matematica. De aceea, oricare coproprietar poate instraina si greva cota parte din dreptul de proprietate asupra bunului in favoarea unui alt copartas sau a unei terte persoane. In caz de instrainare a cotei- parti din dreptul de proprietate, situatia nu se schimba, dobanditorul luand locul fostului coproprietar. Obligatiile copartasilor. Toti copartasii sunt obligati sa contribuie proportional cu cota-parte a fiecaruia, la acoperirea cheltuielilor si datoriilor ocazionate de intretinerea, conservarea si administrarea bunului comun. Ele pot fi datorate unuia dintre coproprietari sau unei alte personae. Daca obiectul coproprietatii este un teren agricol, copropiretarii mai au si o suma de obligatii propter rem prevazute expres de legea funciara.

Incetarea coproprietatii obisnuite sau temporare. Coproprietatea obisnuita, fiind vremelnica, poate inceta prin mai multe moduri. Astfel, ea este sistata in cazul in care toate cotele parti din dreptul de proprietate sunt dobandite prin acte juridice sau uzucapiune de unul sau mai multi copartasi sau de catre o terta persoana. De asemenea, mai poate inceta si prin pieirea totala a bunului sau prin expropriere 1. Modalitatea cea mai frecventa de sistare a coproprietatii obisnuite este partajul sau imparteala. Partajul este adica operatia juridica prin care inceteaza starea de coproprietate ori de indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite pe cote-parti sunt impartite materiamente intre copartasi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei parti determinate sau asupra unui anume bun dintre cele care formau obiectul coproprietatii. Dreptul de proprietate comun se tranforma astfel in drept exclusiv.

2 1

A se vedea Trib. Supr. , col. Civ., dec. nr. 2257/1955, in C.D. 1955, vol. I, p. 59 L. Pop, op. cit., p. 138;

39

Sediul materiei privind imparteala juridical este art. 728 729 C. civ. si art.6731 67314 din C. pr. civ. . Potrivit art. 728 C. civ. dreptul de a cere iesirea din indiviziune este imprescriptibil. Partajul poate fi facut cu acordul coproprietarilor ( imparteala conventionala sau voluntara prevazuta de art. 730 C. civ. ) urmatoarele situatii: in cazul in care unul dintre copartasi nu este prezent la imparteala nici personal, nici prin reprezentant; in cazul in care unul dintre copartasi nu consimte la imparteala prin buna invoiala; in cazul in care un copartas, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelara nu a incuviintat imparteala prin buna-invoiala; In concret, partajul judiciar se realizeaza prin urmatoarele modalitati: prin partajarea in natura a a bunului sau a bunurilor. Ori de cate ori partajul in natura este posibil, instanta de judecata este obligata a recurge la aceasta modalitate; ea este cea mai echitabila deoarece asigura egalitatea in drepturi a copartasilor; prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre copartasi. Aceasta modalitate derivata se face intotdeauna cand bunul comun nu poate fi comod partajabil in natura (cand, de pilda, este indivizibil ). In aceasta situatia bunul va fi atribuit unuia dintre copartasi cu obligarea acestuia de a plati celorlalti contravaloarea cotelor lor ( echivalent banesc, sulta ). Atribuirea bunului unuia dintre coproprietari nu se poate face decat cu acordul acestuia. Atribuirea bunului se va face avand in vedere unele imprejurari cum ar fi: cotele copartasilor, natura bunului, ocupatia copartasilor, durata folosirii bunului de catre copartasi, posibilitatea lor de a dobandi un alt bun, etc 2. Evaluarea bunului in vederea atribuirii unuia dintre copartasi se poate face prin acordul proprietarilor, iar daca acestia nu se intelg, evaluarea va fi facuta de instanta de judecata, de obicei prin efectuarea unei expertize; dar si pe cale judecatoreasca ( partajul judiciar ). Aceasta din urma modalitate este obligatorie in

ibidem, p. 142, O. Ungureanu, op. cit., p. 97; Curtea Suprema de Justitie, sect. Civ., dec. nr. 1288/1992, in Dreptul nr. 7/1993, p. 94-95.

40

prin vanzarea bunului si impartirea echivalentului banesc. Aceasta modalitate de partajare se realizeaza atunci cand bunul comun, nepartajabil in natura nu este dorit de nici unul dintre copartasi. Intr-o atare situatie instanta de judecata va dispune vanzarea lui prin licitatie publica, iar pretul obtinut se va distribui copartasilor.

Efectele partajului 1. Potrivit art. 786 C. civ. imparteala sau partajul este un act juridic declarativ de drepturi, astfel incat fiecare dintre fostii coproprietari este considerat proprietar exclusival bunului ce I-a revenit in urma acestei operatiuni, in mod retroactive, inca din momentul cand s-a nascut coproprietatea. Cu alte cuvinte, prin imparteala nu se realizeaza un transfer de drepturi intre copartasi, ci se constata si se recunosc, cu efect retroactiv drepturi preexistente. Efectul declarativ al impartelii are urmatoarele consecinte importante: actele de instrainare sau de grevare incheiate de unul dintre copartasi cu privire la bunul comun vor fi sau nu eficace dupa cum prin imparteala, bunul a revenit sau nu copartasului instrainator; imparteala nu este un act sinalagmatic, ceea ce inseamna ca neexecutarea obligatiilor rezultate din partaj de catre un copartas nu da dreptul celorlalti sa ceara rezolutiunea ( exemplu : nu plateste sulta ); imparteala nu este supusa publicitatii imobiliare; imparteala nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10 pana la 20 de ani; copartasul caruia i-a revenit bunul ramane in situatia unui tert fata de actele incheiate de oricare dintre ceilalti copartasi asupra acelui bun.

Coproprietatea fortata sau perpetua

Notiune si definitie. Daca proprietatea comuna pe cote-parti temporara constituie regula in materie de proprietate comuna, exceptia o constituie coproprietatea fortata si perpetua. Ea este o coproprietate fortata deoarece exista si se mentine

L. Pop, op. cit., p. 143; L. Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localitatilor, Edit. Dacia, ClujNapoca, 1980, p. 213-214;

41

indiferent de vointa coproprietarilor si este perpetua deoarece scopul bunurilor care il alcatuiesc obiectul este permanent. Obiectul coproprietatii fortate si perpetue poarta asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi impartite1, sunt accesorii si pot fi folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari; purtand asupra unor bunuri accesorii, coproprietatea fortata si perpetua este destinata utilizarii bunului principal. De aceeas, aceasta coproprietate urmeaza soarta juridica a bunului principal: accesorium sequitur principale. De aici rezulta ca coproprietatea fortata nu poate fi instrainata decat odata cu bunul principal.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor. Acest gen de coproprietate confera titularilor drepturi mai largi decat coprorprietatea obisnuita temporara. Fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat in coproprietate fortata fara consimtamantul celorlalti, dar cu respectarea urmatoarelor limite: prin folosinta sa nu aduca atingere dreptului egal si reciproc al celorlalti coproprietari; folosinta trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat bunul accesoriu; Evident, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie prin care sa instraineze un bun aflat in coproprietate fortata, dar poate instraina oricand bunul sa principal, fara consimtamantul celorlalti, ceea ce automat atrage instrainarea dreptului de proprietate pe cote-parti asupra bunului accesoriu; de exemplu, intrainarea unui aprtamanet care presupune implicit si instrainarea partilor comune.

Multa vreme, instantele de judecata au considerat ca aceasta nu poate fi inceta nici prin partaj judiciar, nici prin partaj conventional. In ultimii ani insa, practica fostei instante supreme s-a orientat spre solutia admiterii partajului coproprietatii prin acordul copartasilor. A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 994/1988 si situatiile aratatae in nota redactiei, in R.R.D. nr. 4/1989, p. 73-74

42

Cazuri de proprietate fortata. Doctrina a retinut urmatoarele cazuri de coproprietate fortata: coproprietatate bunurilor necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile invecinate; copropiretatea asupra despartiturilor dintre doua imobile ( zidul, santul, gardul); coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu doua sau mai multe apartamente avand proprietar diferiti ; coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie ( familie, tablouri de familie, cavouri si alte lucrari funciare); hartii de

Coproprietatea lucrurilor comune. Acest caz

se refera la coproprietatea

lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, cum sunt : potecile, drumurile, fantanile si izvoarele. Pentru ca acestea sa constituie obiect de proprietate pe cote-parti apartinand proprietarilor imobilelor respective, ele trebuie sa fie situate chiar pe linia despartitoare a proprietatilor. Daca ele nu se afla situate astfel, ci pe unul dintre cele doua fonduri si sunt folosite si pentru utilizarea celuilalt fond, vom fi in prezenta unui drept de servitute. De precizat ca aceasta coproprietate este creatia doctrinei si a jurisprudentei, ea nefiind reglementata de lege. Coproprietatea despartiturilor dintre doua fonduri. Prin despartitura comuna se intelege zidul comun ( art. 590 601 C. civ. ), santul comun ( art. 602-605 C. civ . ) si gardul comun ( art. 606 609 C. civ. ). In ceeea ce priveste aceste despartituri comune, principiul este ca proprietatea lor apartine proprietarilor celor doua fonduri pe cote parti egale. Dupa cum s-a subliniat in literatura juridica, dovada coproprietatii privind despartiturile comune se poate face in trei modalitati: prin inscris sau titlu in care se constata dobandirea coproprietatii fortate prin act juridic; prin invocarea uzucapiunii asupra despartiturii commune; prin prezumtii legale care sunt:

a) Zidul comun Potrivit art. 590 C. civ. Orice zid care serveste la despartire intre doua cladiri sau intre curte si gradini sau intre ograde la tata se socoteste comun 43

daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul, iar art. 591 C. civ. stabileste ca Este semn de necomunitate cand culmea zidului este dreapta si perpendiculara despre peretele de o parte iar despre cealalta parte infatiseaza un plan inclinat; in acest caz se presupune ca zidul apartine exclusiv proprietarului despre care exista planul inclinat Caracterul fortat al coproprietatii zidului comun rezulta si din prevederile art. 598 C. civ. Care stabileste ca orice vecin poate sa faca zidul comun in tot sau in parte platind celuilalt jumatate din valoarea sa sau a partii pe care vrea sa o faca comuna. Ambii coproprietari sunt obligati a contribui sa repararea si intretinerea zidului comun ( art. 592 C. civ. ) b) Santul comun conform art. 602 C. civ. Toate santurile intre doua proprietati se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu . Aceasta prezumtie de comunitate prevazuta de textul reprodus poate fi rasturnata prin proba contrara ( titlu, uzucapiune sau semen de necomunitate ). Prin semn de necomunitate se intelege situatia cand pamantul este inaltat sau aruncat numai de o parte a santului ( art. 603 C. civ ). In astfel de situatii se presupune ca santul apartine exclusiv proprietarului imobilului unde a fost aruncat sau inaltat pamantul . Prin pamant aruncat se intelege numai pamantul rezultat din saparea, adancirea sau curatarea santului. Coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile necesare intretinerii santului. c) Gardul comun Acesta constituie un alt caz de coproprietate fortata si perpetua asupra unei despartituri comune. Art. 606 C. civ. stabileste ca Orice gard ce desparte doua proprietati se socoteste comun, afara numai daca din doua proprietati va fi ingradita sau de nu va fi titlu sau posesiune indestulatoare care sa constate din contra . Aceasta regula se aplica deopotriva gardurilor uscate cat si gardurilor vii. Arborii care se gasesc in gardul comun sunt prezumati a fi comuni pana la proba contrara; fructele revin coproprietarilor in parti egale, la fel lemnul rezultat din taierea arborilor. Coproprietatea fortata asupra partilor commune din cladirile cu mai multe apartamente ori spatii cu alta destinatie. Evident, aceasta coproprietate fortata se refera numai la acele cladiri in care exista mai multe apartamente ( respective alte spatii) care apartin unor proprietari diferiti . Potrivit art. 36 din legea nr. 50/1991, daca intr-o cladire se realizeaza mai multe apartamente sau suprafete cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc si o cota44

parte de proprietate asupra tuturor partilor din constructie si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care prin natura lor nu se pot folosi decat in comun indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor. Cotele-parti se determina proportional cu suprafata construita a locuintelor, a caselor de vacanta ori a suprafetelor cu alta destinatie din cladire. Gospodarirea partilor comune din cladire se face de catre asociatia locatarilor, asociatia proprietarilor sau asociatia proprietarilor si chiriasilor. Sunt considerate in coproprietate fortata caile de acces la partile comune ale unei cladiri, scarile care duc la apartamente, zidurile commune, instalatiile, acoperisurile, etc. Coproprietarii au obligatia de a suporta, proportional cu valoarea proprietatii lor exclusiv, cheltuielile de intretinere si conservare a bunului comun1. Incetarea coproprietatii fortate. Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-parti care poate inceta oricand, coproprietatea fortata este, de principiu, permanenta, nefiindu-i aplicabile prevederile art. 728 C. civ. Totusi exceptional, ea poate inceta in urmatoarele cazuri: incetarea prin acordul coproprietarilor. Practica judiciara a statuat in acest sens numai in situatia in care toti proprietarii si-ar da consimtamantul si cand partajul ar fi posibil in raport cu natura bunului comun ( de pilda, curtea unei case cu mai multe apartamente, podul, etc) 2 incetarea coproprietatii fortate cand mentinerea acesteia nu se mai impune. De exemplu, desi coproprietarii nu au ajuns la o intelegere pentru un partaj, podul unei case poate fi partajat de instanta de judecata fara a fi lezate interesele vreunuia dintre ei.3 incetarea coproprietatii fortate atunci cand un coproprietar dobandeste proprietatea exclusiva a intregului imobil de la ceilalti coproprietari; pieirea integrala a bunului aflat in coproprietate; in acest caz disparand obiectul coproprietatii, dispare si coproprietatea. Dar daca bunul a pierit

D. Lupulescu, Drept civil. drepturile reale principale,Edit. Lumina Lex, Bucuresti, 1997, p. 84 Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 1095/1982, Repertoriu de practica judiciara in materie civila pe anii 1980 1985, p. 68 3 Trib. Supr., sec. Civ., dec. civ. nr. 31/1977, in Repertoriu de practica judiciara in materie civila pe anii 1975 - 1980, p. 65
2

45

din cupla, coproprietarii au dreptul la despagubire impotriva persoanei aflate in culpa.

Proprietatea comuna in devalmasie

Dreptul de proprietate in devalmasie reprezinta acea proprietate comuna potrivit careia titularii sai nu au determinata o cota-parte ideala, matematica din dreptul lor deproprietate; cu alte cuvinte, obiectul acestei coproprietati apartine nefractionat titularilor. Legislatia in vigoare nu contine o reglementare cu caracter general privind dreptul de proprietate in devalmasie; regimul juridic a fost elaborat pe baza reglementarilor privind comunitatea de bunuri a sotilor ( art. 30 36 C. fam.). devalmasia poate rezulta fie din lege, fie din conventia partilor. In legislatia noastra este reglementat un singur caz de devalmasie (devalmasie legala)1. Acest unic caz se refera la dreptul de proprietate in devalmasie al sotilor asupra bunurilor dobandite in timpul casatoriei. Dar in lipsa unei prevederi prohibitive, nimic nu impieica ca devalmasia sa ia fiinta printr-o conventie. Intr-adevar, oricand doua sau mai multe persoane prin acordul lor pot stabili ca anumite bunuri pe care le dobandesc impreuna sau separat intr-un interval de timp, sa fie proprietatea lor devalmasa. 2 Proprietatea devalmasa a sotilor Acest tip de proprietate comuna este, asa cum am aratat, singurul reglementat de legislatia noastra. Trebuie insa sa nu confundam devalmasia comunitatii de bunuri cu comunitatea matrimoniala de bunuri 3. Aceasta din urma, este o notiune mai larga deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci si celelalte drepturi ( reale si de creanta ), precum si obligatiile patrimoniale. Proprietatea devalmasa a sotilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobandite de ei sau de oricare dintre ei in timpul casatoriei. In conformitate cu art. 30 alin. 1 C. fam. Bunurile dobandite in timpul casatoriei de catre oricare dintre soti sunt, de la data dobandirii lor, bunuri commune ale sotilor.
1

D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comuna al sotilor, Edit. Sansa S.R.L., Bucuresti, 1993, p. 63-67 L. Pop, op. cit., p. 153 3 I. Albu, Dreptul familiei, Edit. Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1975, p. 122-123
2

46

Orice conventie contrara este nula . Codul familiei in art. 31 enumera categoriile de bunuri proprii ale fiecarui sot, bunuri care nu pot fi inluse in sfera bunurilor commune ale sotilor. Rezulta ca izvorul dreptului de proprietate in devalmasie a sotilor consta in faptul dobandirii de bunuri in timpul casatoriei de oricare dintre ei. Potrivit art. 35 din Codul familiei , administrarea, folosinta si dispozitia asupra bunurilor commune se realizeaza de comun accord de catre ambii soti. Legea instituie o prezumtie de mandat tacit reciproc intre soti. Astfel , atunci cand unul dintre ei exercita prerogativele proprietatii asupra bunurilor commune, se presupune ca el actioneaza atat in nume propriu cat si ca reprezentant al celuilalt sot. Aceasta prezumte este relativa, ceea ce inseamna ca ea poate fi inlaturata pentru fiecare act in parte atunci cand celalalt face dovada ca s-a opus incheierii actului. Totusi, potrivit art. 35 alin. 2 C. fam. , nici unul din soti nu poate instraina sau grevaun teren sau o constructie ce face parte din bunurile comune daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot. De alta parte, mandatul tacit reciproc poate fi restrans si prin vointa sotilor. Restrangerea poate fi conventionala sau unilaterala, putandu-se referi la anumite acte ori la anumite bunuri 4. Este de mentionat ca concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri prevazuta la art. 30 din Codul familiei ( specifica numai sotilor ), dar nimic nu se opune ca pe baza conventiei lor sa se constate ca bunurile dobandite de ei sunt proprietate pe cote-parti, in raport de contributia fiecaruia.

Incetarea dreptului de proprietate in devalmasie. Proprietatea comuna devalmasa a sotilor inceteaza pin desfacerea sau incetarea casatoriei, moment in care aceasta se transforma inproprietate comuna pe cote-parti. Pana la proba contrara, cele doua coteparti se prezuma a fi egale. La impartirea de bunuri, cotele ideale apartinand sotilor se stabilesc in raport de contributia fostilor soti la dobandirea bunurilor comune1In continuare, numai avand in vedere aceste doua cote-parti, se va proceda la imparteala materiala a bunurilor comune, pentru a ajunge la dreptul de proprietate exclusiva.

M. Georgescu, Al. Oproiu, Reflexii cu privire la limitele mandatului tacit in cadrul raporturilor patrimoniale dintre soti, in R.R.D. nr. 4/1982, p. 29 32. 1 I. Albu, Casatoria in dreptul roman, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1988, p. 152 si urm.; I.P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Edit. All, Bucuresti, 1993, p. 139; Al. Bacaci, V. Dumitrache, C. Hageanu, Dreptul familiei, Edit. All-Beck, Bucuresti, 2001, p. 205-214

47

Dar, exceptional, pentru motive temeinice ( art. 36 alin. 2 C. fam. ), proprietatea in devalmasie poate inceta si in timpul casatoriei. Privire comparativa intre cele doua forme ale dreptului de proprietate1. Dreptul de proprietate in devalmasie se aseamana cu dreptul de proprietate pe coteparti prin aceea ca apartine la doua sau mai multe personae simultan si concurrent, asupra unui bun sau mai multor bunuri nefractinate in materialitatea lor. De asemenea, sistarea ambelor feluri de proprietate comuna are loc, de regula, prin operatia impartelii. Cu toate ca se aseamana, intre cele doua feluri de proprietate comuna exista deosebiri, dintre care subliniem urmatoarele: a) in cazul dreptului de proprietate in devalmasie nici unul dintre codevalmasi nu are determinate nici macar o cota parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de proprietate. In situatia coproprietatii sau proprietatii pe cote-parti, fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote parti ideale, matematice, chiar daca bunul este si ramane nefractionat in materialitatea sa; b) indiferent de izvorul sau, legea sau conventia partilor, dreptul de proprietate in devalmasie are caracter intuitu-personae. Proprietatea pe cote parti se naste si exista independent de calitatea si calitatile coproprietarilor; c) in cazul proprietatii in devalmasie, nici unul dintre codevalmasi nu are posibilitatea sa instraineze dreptul sau, deoarece nu se cunoaste cota-parte ce revine fiecaruia. Dinpotriva, in situatia dreptului de proprietate pe cote-parti, fiecare coproprietar poate dispune liber de cota-parte din dreptul care ii apartine in exclusivitate; d) in cazul coproprietatii devalmase a sotilor, intre codevalmasi opereaza prezumtia legala a mandatului reciproc de reprezentare , care permite fiecaruia sa incheie acte de administrare, folosinta si dispozitie asupra bunurilor comune, actionand in nume propriu si in calitate de reprezentant al celuilalt. In cazul coproprietatii se aplica principiul unanimitatii, cu corectivele stabilite de practica judiciara.

L. Pop, op.cit, p. 156

48

MODULUL IV DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE IV 1. Consideraii generale IV.1.1. Preliminarii. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece confer titularului su trei atribute: a) posesia; b) folosina; c) dispoziia. Exist ns i situaii cnd unele dintre atributele recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din coninutul juridic al dreptului su, alctuind un alt drept real principal, constituit ori recunoscut n favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului. n acest mod se realizeaz ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate, deoarece unele atribute ale proprietii se exercit cu titlu de drept real principal i distinct asupra unui bun de ctre o alt persoan dect proprietarul. Din aceast cauz, aceste drepturi reale sunt denumite, ntr-o terminologie consacrat, dezmembrminte ale dreptului de proprietate1. IV.1.2. Definiie. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate2. Ele nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci doar l golesc sau l restrng, n sensul c proprietarul este ngrdit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietii. IV.1.3. Enumerare. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: A. Dreptul de uzufruct B. Dreptul de uz C. Dreptul abitaie D. Dreptul de servitute E. Dreptul de superficie E important s precizm c toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi constituite sau dobndite numai asupra bunurilor care se afl n proprietate privat.

1 2

A se vedea L.Pop, op.cit. p.157. A se vedea L.Pop, op.cit. p.158; C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., p. 244.

49

Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi1. IV. 2. Dreptul de uzufruct

IV.2.1. Definiie. Caracter. Coninut. Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esenialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparin n proprietatea altei persoane, care confer titularului su, numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului2. Reglementarea legal a acestui dezmembrmnt se regsete n art. 517-564 C.civ. Dreptul de uzufruct prezint urmtoarele trsturi sau caractere juridice: a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia; b) este un drept real, fiind opozabil tuturor; c) este un drept esenialmente temporar: dac titularul este o persoan fizic, poate fi cel mult viager; cnd uzufructuarul este o persoan juridic durata acestuia nu poate depi 30 de ani; d) este un drept incesibil prin acte i fapte juridice, att ntre vii ct i pentru cauz de moarte; exist, totui, posibilitatea ca uzufructuarul s cedeze altei persoane beneficiul uzufructului. Coninutul juridic al dreptului de uzufruct este alctuit din atributele de posesie i folosin, uzufructuarul avnd i dreptul de a culege fructele bunului respectiv. Proprietarul rmne astfel doar cu atributul de dispoziie juridic pe care l poate exercita liber, fr a aduce ns atingere dreptului de uzufruct. Proprietatea este, dup cum se vede, golit de o bun parte a coninutului su juridic. De aceea, ea mai poart numele de nuda proprietate, iar proprietarul mai este denumit i nud proprietar3. Aadar: UZUFRUCT + NUDA PROPRIETATE = DEPLINA PROPRIETATE

A se vedea Constituia Romniei, art. 135, aln. 4. L.Pop, op.cit. p.159; G.Marty, P.Raynaud, op.cit., p. 95-96. 3 L.Pop, op.cit. p.160.
2

50

IV.2.2. Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit art. 520 C.civ.: Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile i imobile. Aadar, uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, fungibile sau nefungibile. Avnd n vedere c uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului respectiv, uzufructul are ca obiect, de regul, numai bunuri neconsumptibile. Totui, art. 526 C.civ. instituie o excepie de la aceast regul, preciznd c uzufructul poate fi constituit i asupra bunurilor consumptibile, n acest caz uzufructuarul dobndind i proprietatea bunului. La stingerea unui astfel de uzufruct, exist ns obligaia restituirii unor bunuri de acelai gen, n aceeai cantitate i valoare egal sau preul acestora. Un asemenea uzufruct poart numele de cvasiuzufruct. Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri determinate, o fraciune dintr-o universalitate sau chiar o ntreag universalitate (ex: uzufructul unui fond de comer, al unei turme de animale, al unei succesiuni)1. IV.2.3. Modul de dobndire al uzufructului. Potrivit art. 518 C.civ.: Uzufructul se stabilete prin lege i prin voina omului. Avnd n vedere c textele din Codul civil care reglementau 3 cazuri de uzufruct legal au fost abrogate, n prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui doar prin voina omului. La aceasta se mai adaug i uzucapiunea. Constituirea dreptului de uzufruct prin voina omului se poate realiza prin acte juridice (convenie sau testament). Convenia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea dreptului de uzufruct prin convenie poate fi direct i indirect. Uzufructul se constituie direct atunci cnd proprietarul nstrineaz unei persoane atributele de posesie i folosin, pstrnd pentru sine doar atributul de dispoziie (se mai numete i constituirea per translationem). Uzufructul se constituie indirect, pe cale de reteniune, prin nstrinarea dreptului de proprietate din coninutul cruia sunt desprinse i reinute, pentru nstrintor sau motenitorii si, atributele de posesie i folosin a bunului (poart numele de constituire per deductionem)2. Dreptul de uzufruct poate fi dobndit i prin uzucapiune i posesie de bun-credin, cu respectarea condiiilor i regulilor n materie.

1 2

Idem, p. 161. Idem, p. 163.

51

IV.2.4. Drepturile i obligaiile uzufructuarului. Uzufructuarul (cel ce deine atributele de posesie i folosin a bunului) are urmtoarele drepturi: a) dreptul de a obine posesia bunului i de a o exercita panic i nestingherit; n acest scop, acesta are ca mijloace de aprare aciunea confesorie (ca aciune real i petitorie) i o aciune personal, prin care poate cere proprietarului predarea posesiei i folosinei bunului. Dreptul de uzufruct mai poate fi aprat i indirect, prin aciunile posesorii. b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele, n limitele i cu respectarea destinaiei bunului, aa cum a fost stabilit de proprietar; dreptul de folosin i d uzufructuarului dreptul de a svri acte de conservare i de administrare asupra bunului. Fructele civile se dobndesc de uzufructuar zi cu zi, proporional cu durata uzufructului. Fructele naturale i industriale se dobndesc prin culegere. n acest scop, fructele trebuie s ajung la maturitate i s fie desprite de bunul care le produce. Din aceast cauza, art. 524 C.civ. prevede c fructele naturale i industriale neculese n momentul constituirii uzufructului sunt ale uzufructuarului, iar cele neculese la data stingerii uzufructului se cuvin nudului proprietar. c) uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute lui fie n mod direct (personal i nemijlocit), fie prin altul (pe temeiul unui contract de chirie, arend sau prin cedarea exerciiului uzufructului art. 534 C.civ.)1. Uzufructuarul are ns i anumite obligaii: a) nainte de a intra n exerciiul dreptului su: are obligaia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile i la constatarea strii materiale n care se afl imobilele. n cazul uzufructului constituit direct, uzufructuarul mai are obligaia prealabil de a aduce o cauiune, adic un garant, care se oblig s rspund cu ntregul patrimoniu n cazul insolvabilitii uzufructuarului. b) n timpul exercitrii dreptului de uzufruct: de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; de a face acte de conservare i ntreinere a lucrului; de a aduce la cunotiina proprietarului orice tulburare i uzurpare a dreptului de proprietate; de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului, cum sunt

Idem, p. 164-165.

52

impozitele, cheltuielile de judecat ocazionate de litigiile nscute n legtur cu folosina bunului aflat n uzufruct1. IV.2.5. Drepturile i obligaiile nudului proprietar. a) Drepturile nudului proprietar sunt: dreptul de a nstrina bunul, dobnditorul fiind obligat s respecte dreptul de uzufruct pn la stingerea lui; dreptul de a greva bunul cu o ipotec sau alte sarcini reale; dreptul de a percepe n proprietate productele bunului, fr a mpiedica sau limita exerciiul dreptului de uzufruct de ctre uzufructuar; dreptul de a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul de proprietate. E important de subliniat c toate aceste drepturi pot fi exercitate numai n limitele i cazurile n care nu se aduce atingere atributelor uzufructuarului. b) Nudul proprietar are urmtoarele obligaii: de a se abine de la orice act juridic i fapt material prin care ar mpiedica sau tulbura pe uzufructuar n exerciiul liber i deplin al dreptului su; de a-l despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului; de a efectua reparaiile mari ale bunului; de a-l garanta pe uzufructuar contra eviciunii, n ipoteza uzufructului cu titlu oneros i atunci cnd i-a asumat aceast obligaie prin actul de constituire a uzufructului2. IV.2.6. Stingerea uzufructului. n conformitate cu art. 557-558 C.civ. dreptul de uzufruct se stinge3: a) prin moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar sau cel mult viager; b) prin expirarea termenului pe durata cruia a fost constituit; c) prin consolidare sau ntrunirea n aceeai persoan a calitilor de proprietar i de uzufructuar; d) prin neexercitarea uzufructului timp de 30 de ani sau prescripia extinctiv; e) prin pieirea total a bunului (distrugerea material sau pieirea juridic expropierea pentru utilitate public); f) prin renunarea uzufructuarului la dreptul su (renunare expres sau tacit); g) prin decderea din dreptul de uzufruct pronunat de instana de judecat la cererea nudului proprietar, atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosina
1 2

Idem, p. 166. Idem, p. 167. 3 Idem, p. 168-169.

53

bunului, producndu-i stricciuni sau lsndu-l s se degradeze din lips de ntreinere; h) prin rezoluiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobdit dreptul de proprietate; i) prin prescripie achizitiv (uzucapiune), atunci cnd un ter dobndete pe aceast cale dreptul de proprietate asupra bunului. Fiind considerat primul proprietar al bunului uzucapat, uzucapantul nu este obligat s respecte drepturile preconstituite asupra bunului n cauz. IV.2.7. Lichidarea uzufructului1. n momentul stingerii dreptului su, uzufructuarul trebuie s nceteze actele de folosin i s restituie proprietarului posesia bunului respectiv. Aceste obligaii nu exist dac uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea total a bunului din cauze neimputabile uzufructuarului. Bunul trebuie restituit de bun voie n starea n care uzufructuarul l-a primit. Atunci cnd uzufructuarul refuz restituirea bunului, el poate fi constrns la aceasta, prin introducerea de ctre proprietar a aciunii n revendicare. Cnd bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului, legea prevede obligaia acestuia de a plti despgubiri proprietarului, pentru a-i repara prejudiciul. Proprietarul este obligat s restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta din urm le-a pltit pentru el, cum ar fi plata fcut unui creditor al proprietarului care avea un drept de ipotec asupra imobilului aflat n uzufruct. IV. 3. Dreptul de uz i dreptul de abitaie2

IV.3.1. Caracteristici comune. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt varieti ale dreptului de uzufruct, fiind reglementate de art. 565-576 C.civ. Acestea se particularizeaz prin aceea c titularului i sunt recunoscute atributele de posesie i folosin asupra bunului altuia, dar numai n limitele satisfacerii nevoilor lui i ale membrilor familiei sale. Deci nu este posibil cedarea exerciiului acestor drepturi. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, aflat n circuitul civil. Dreptul de uz care are ca obiect o cas sau o locuin se numete drept de abitaie.

1 2

Pentru dezvoltri a se vedea: L.Pop, op.cit. p.169-170. Idem, p. 170-173.

54

IV.3.2. Dreptul de uz. Dreptul de uz este acel drept real principal, esenialmente temporar, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care confer titularului su atributele de posesie i folosin asupra unui bun aflat n proprietatea altuia, dar numai n limitele satisfacerii trebuinelor lui sau ale familiei sale. Culegerea fructelor bunului poate fi fcut numai n natur i sunt destinate exclusiv pentru consumul uzuarului i al membrilor familiei sale. Ele nu pot fi urmrite de creditorii uzuarului. Dreptul de uz are acelai regim juridic ca i uzufructul. Totui, acesta prezint i unele particulariti1: titularul su poate fi numai o persoan fizic; are caracter strict personal, beneficiul uzului neputnd fi nstrinat de uzuar. IV.3.3. Dreptul de abitaie. Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca obiect o locuin. Prin acest drept se confer titularului dreptul de a poseda i folosi acea locuin, care este proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea trebuinelor de locuit ale sale i ale familiei lui. Dreptului de abitaie i se aplic regulile de la uzufruct. De altfel, dac dreptul de uzufruct are ca obiect o cas de locuit, el include i dreptul de abitaie. Totui, privit n individualitatea sa, dreptul de abitaie, n raport cu dreptul de uzufruct se caracterizeaz prin dou particulariti: titularul su poate fi numai o persoan fizic; are caracter personal, putnd fi exercitat numai pentru satisfacerea nevoilor de locuit ale titularului i ale membrilor familiei sale. Excepia de la acest regul este prevzut de art. 572 aln. 2 C.civ. care precizeaz c titularul unui astfel de drept are posibilitatea de a nchiria o parte din locuin dac, fiind prea mare, depete nevoilor de locuit ale lui i ale familiei sale. Dreptul de abitaie poate fi constituit prin contract sau testament. De asemenea, Legea nr. 319/1944 reglementeaz un drept de abitaie legal care se nate ex lege, fr alte formaliti. Astfel, soul supravieuitor are un drept de abitaie asupra casei de locuit care a aparinut soului predecedat, dac sunt ntrunite urmtoarele condiii:

A se vedea C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. II, ed. Socec, p. 213.

55

a) casa s fac parte din succesiunea soului decedat; b) soul supravieuitor s nu aib o alt locuin proprie. Acest drept de abitaie are un caracter temporar, durnd pn la ieirea din indiviziune a motenitorilor, ns ine cel puin un an de la decesul celuilalt so. Dac soul supravieuitor se recstorete, dreptul de abitaie nceteaz automat, chiar dac nu s-a procedat la ieirea din indiviziune. Dreptul de abitaie poate fi aprat prin aciunea confesorie (aciune real i petitorie) i printr-o aciune personal, fa de proprietarul locuinei (dac abitaia s-a constituit prin act juridic). IV. 4. Dreptul de servitute1

IV.4.1. Definiie i caractere. Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu i indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul i utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparin unor proprietari diferii2. Dreptul de servitute este reglementat de art. 576-643 C.civ. Acesta are urmtoarele caractere: a) este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai n folosul i sarcina unor bunuri imobile prin natura lor; b) este un drept perpetuu, fiindc se menine atta timp ct exist cele dou imobile i situaia care a determinat constituirea ei; c) servitutea este indivizibil, profitnd ntregului fond dominant i grevnd, n ntregime, fondul aservit; IV.4.2. Clasificarea servituilor. Codul civil clasific servituile n funcie de mai multe criterii, i anume: a) Dup modul de exercitare: continue acele servitui pentru a cror exercitare i existen nu este nevoie de fapta actual a omului (ex: servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere);
1

Pentru dezvoltri asupra acestui drept, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.173-184. A se vedea Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale, ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1969, p. 235-236.
2

56

necontinue acelea pentru a cror existen i exercitare este absolut necesar fapta actual a omului (servitutea de trecere, de a lua ap din fntn etc.);

b) Dup felul n care se manifest: aparente acelea care se cunosc datorit unor semne exterioare (ex: o u, o fereastr un canal, o plantaie, o crare etc.); neaparente acele servitui a cror existen nu poate fi cunoscut printrun semn exterior sau lucrare exterioar vizibil (ex: servitutea de a nu zidi dect pn la o anumit nlime); c) Dup obiectul lor: pozitive acelea care ndreptesc pe proprietarul fondului domniant s fac, n mod direct, acte de folosin asupra fondului aservit (ex: servitutea de trecere, servitutea de a lua ap); negative acelea care impun proprietarului fondului aservit anumite restricii sau limitri n exercitarea dreptului su de proprietate (ex: servitutea de a nu cldi sau de a nu face plantaii la o anumit distan fa de fondul domniant); urbane cele stabilite n folosul unei cldiri; rurale cele stabilite n folosul unui teren; naturale acelea care i au originea sau izvorul n situaia natural a fondurilor (ex: servitutea de scurgere a apei, de grniuire, de ngrdire a proprietii); legale acelea care se stabilesc ex lege, pe baza unor dispoziii normative exprese, n considerarea utilitii publice ori n interesul comun al proprietarilor unor imobile nvecinate (ex: servitutea de trecere, n cazul locului nfundat, servitutea picturilor din streain, cea negativ de vedere etc.); stabilite prin fapta omului acelea care se constituie prin titlu (convenie sau testament), uzucapiune sau prin destinaia proprietarului. Ele se mai numesc i servitui veritabile (propriu-zise).

d) Dup originea sau modul lor de constituire:

57

IV.4.3. Servituile naturale i servituile legale. Servituile naturale sunt, n realitate, tot servitui legale1, fiind de asemenea prevzute de lege. Astfel cele dou tipuri de servitui, fiind deopotriv legale, pot fi mprite n dou categorii: servitui reciproce (bilaterale) i servitui nereciproce (unilaterale). a) Servituile reciproce sunt acele ngrdiri sau limitri legale ale dreptului de proprietate prevzute de lege n folosul i, respectiv, sarcina a dou imobile, fiecare fiind, n raport de cellalt, n acelai timp, att fond dominant, ct i fond aservit (dominat). b) Servituile nereciproce sunt acelea care se stabilesc exclusiv n folosul unuia dintre imobile i n sarcina celuilalt imobil, n aa fel nct unul este numai fond dominant iar altul numai fond aservit.

A. Servituile reciproce (bilaterale): a) servitutea sau dreptul de grniuire orice proprietar poate obliga pe vecinul su s procedeze la grniuirea proprietii lipit de a sa, cheltuielile fiind suportate n proporie egal (art. 584 C.civ.); b) servitutea distanei plantaiilor potrivit creia nu se pot planta arbori nali la o distan mai mic de doi metri i garduri vii la o distan mai mic de jumtate de metru fa de linia despritoare a dou fonduri, dac nu exist alte reguli stabilite prin dispoziii normative speciale sau prin obiceiuri locale (art. 607 C.civ.); c) servitutea picturilor din streain orice proprietar este obligat s-i fac streain casei sale n aa fel nct apa de ploaie s se scurg pe terenul su sau n strad, nicidecum pe fondul vecinului (art. 615 C.civ.); d) servitutea privind distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii const n obligaia proprietarilor a dou fonduri vecine de a face astfel de lucrri numai respectnd distana stabilit prin reglementri speciale ori prin obiceiuri locale, fa de fondul nvecinat (art. 610 C.civ.); e) servitutea negativ de vedere const n obligaia proprietarilor a dou imobile vecine de a nu deschide ferestre de vedere, balcoane etc. la o distan mai mic dect cea prevzut de lege (art. 611 i urm. C.civ.). Distana legal minim este de 1,90 m i de 0,60 m, dup cum vederea este direct, perpendicular sau piezi

Pentru o dezvoltare doctrinar asupra acestui subiect, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.176-177.

58

(oblic) asupra fondului nvecinat. Deschiderile de aerisire i lumin pot fi fcute la orice nlime i distan. B. Servituile nereciproce (unilaterale): a) servitutea de scurgere a apelor naturale const n aceea c terenurile inferioare sunt supuse s primeasc apele ce curg natural, fr intervenia omului, de pe terenurile superioare (art. 578 C.civ.). Proprietarul fondului inferior este obligat s nu ridice stvilare pentru a opri aceast scurgere. b) servitutea izvoarelor const n obligaia celui care are un izvor pe terenul su s-l ntrebuineze n aa fel nct s nu aduc atingere dreptului dobndit de ctre proprietarul fondului vecin de a folosi acel izvor (art. 575-583 C.civ.). De asemenea, se interzice proprietarului fondului pe care se afl acel izvor ce d ap necesar unei comune sau altei aezri s fac orice lucrare de natur a-i schimba cursul. c) Servitutea de trecere (a locului nfundat) Potrivit art. 616 C.civ., proprietarul al crui loc este nfundat, adic nu are ieire la calea public, poate reclama o trecere pe terenul vecinului su pentru a-i putea folosi propriul fond, avnd ndatorirea de a-l despgubi pentru pagubele ce i le-ar cauza. Trecerea trebuie s se fac pe calea cea mai scurt de ieire i prin locul ce ar pricinui cea mai mic pagub proprietarului fondului aservit. Mai trebuie reinut c, pentru a da natere la un drept de trecere, lipsa ieirii la calea public trebuie s fie strin de conduita proprietarului locului nfundat1. IV.4.4. Servituile stabilite prin fapta omului. Servituile stabilite prin fapta omului sunt singurele servitui veritabile. Ele sunt reglementate de art. 620-643 C.civ. Potrivit art. 620 C.civ., proprietarii au libertatea s stabileasc pe proprietile lor sau n folosul acestora orice servitui, cu condiia de a nu impune proprietarului fondului aservit obligaia unui fapt personal i s nu contravin ordinii publice i bunelor moravuri. Servituile propriu-zise pot fi stabilite n trei moduri: a) prin titlu; b) prin uzucapiune; c) prin destinaia proprietarului.

Pentru o spe lmuritoare, a se vedea: CSJ, sec.civ., dec. nr. 572/1990, n Dreptul nr. 1/1991, p. 6869.

59

A. Stabilirea servituilor prin titlu Prin titlu se nelege orice act juridic. n principiu, orice servitute se poate stabili prin titlu. Mai mult, potrivit art. 624 C.civ., servituile continue i neaparente, precum i cele necontinue i neaparente se pot stabili numai prin act juridic. Acesta poate fi cu titlu gratuit sau oneros, convenie ori testament.

B. Stabilirea servituilor prin uzucapiune (prescripie achizitiv) n conformitate cu art. 623 C.civ. pot fi dobndite prin uzucapiune numai servituile propriu-zise continue i aparente (ex: servitutea de vedere). Posesia trebuie s se exercite timp de 30 de ani.

C. Stabilirea servituilor prin destinaia proprietarului Constituirea n acest mod a servituilor propriu-zise are loc atunci cnd unul i acelai proprietar a dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt care ar fi o servitute dac ar aparine la proprietari diferii. Atta timp ct cele dou imobile aparin unui proprietar, nu poate fi vorba de o servitute. Cnd ns acestea vor avea proprietari diferii (ca urmare a nstrinrii unuia sau altuia dintre ele), situaia de fapt stabilit de fostul proprietar se va transforma ntr-o servitute veritabil, dac nu exist o cauz contractual sau testamentar diferit. Astfel, potrivit art. 625 C.civ. destinaiunea proprietarului ine loc de titlu. IV.4.5. Exercitarea i aprarea servituilor. n cele ce urmeaz ar trebui evideniate drepturile i obligaiile care revin proprietarilor celor dou fonduri sau imobile. Acestea difer n funcie de modul de constituire a fiecrei servitui1. Este posibil totui de sesizat existena unor drepturi i obligaii comune i generale n cazul oricrei servitui. A. Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului dominant Acestea ar fi urmtoarele:

Pentru dezvoltri, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.183.

60

de a face toate lucrrile necesare pentru conservarea i exercitarea servituii; de a se folosi de servitute numai n conformitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia; de a nu face lucrri care ar antrena schimbri mpovrtoare pentru fondul aservit.

B. Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului dominant Dintre acestea amintim: de a abandona fondul aservit la dispoziia proprietarului fondului dominant, atunci cnd prin titlu s-a obligat s o fac; de a se abine de la orice fapt prin care ar tulbura exerciiul normal al servituii, chiar dac aceasta ar fi devenit mpovrtoare; Pentru aprarea dreptului de servitute, titularul su are la dispoziie o aciune petitorie, numit confesorie de servitute. Servituile stabilite prin titlu, precum i toate servituile continue i aparente pot fi aprate, indirect, i pe calea aciunilor posesorii. IV.4.6. Singerea servituilor. Dreptul de servitute se poate stinge n urmtoarele situaii: n caz de imposibilitate material de a mai exercita servitutea; prin confuziune; prin prescripie extinctiv, n cazul neexercitrii acesteia timp de 30 de ani; n cazul pieirii imobilului aservit; prin renunare la servitute; la mplinirea termenului pentru care a fost constituit prin titlu; n cazul revocrii, rezolvirii sau anulrii dreptului celui care a consimit la stabilirea servituii. IV. 5. Dreptul de superficie

IV.5.1. Definiie i caractere juridice. Dreptul de superficie nu este reglementat direct i expres n Codul civil. A fost consacrat de ctre legiuitorul romn prin Legea nr.

61

115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare (art. 11). De asemenea, este menionat i n art. 22 din Decretul nr. 167/1958. Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate al unei persoane, numit superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrri ce se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin1. n cazul dreptului de superficie se suprapun dou drepturi de proprietate: a) dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri; b) dreptul de proprietate asupra terenului al crui titular este o alt persoan. Prin urmare, dreptul de superficie este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren. Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice: a) este un drept real imobiliar, avnd ntotdeauna ca obiect un bun imobil (teren); b) este un drept perpetuu, adic exist atta timp ct dureaz construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl n proprietatea altei persoane, dect proprietarul terenului, acesta neputndu-se stinge prin neexecutare; c) este un drept imprescriptibil extinctiv, aciunea n revendicare putndu-se stinge oricnd pn la stingerea nsui a dreptului de superficie. IV.5.2. Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie. Dreptul de superficie poate fi constituit: a) prin titlu; b) direct din lege; c) prin uzucapiune. Dobndirea prin uzucapiune are loc n condiiile prevzute de reglementrile existente n aceast materie. De aceea vom pune n discuie doar primele dou moduri de constituire. A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu

A se vedea: C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., p. 262.

62

Prin titlu nelegem un act juridic care poate fi: convenie, testament sau act de concesiune. Convenia i testamentul constituie titluri pe baza crora se dobndete dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particular. Dreptul de superficie se constituie prin act de concesiune n cazul terenurilor aflate n domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale1. B. Constituirea sau dobndirea ex lege a dreptului de superficie Legislaia noast consacr un singur de drept de superficie care se nate ex lege (direct din lege). Astfel, n interpretarea i aplicarea prevederilor art. 30 C.fam., practica judiciar a statuat c toate construciile ridicate n timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt bunuri comune. Soul neproprietar al terenului devine astfel titularul unui drept de superficie2. Aadar, n acest caz, dreptul de superficie se dobndete direct, n baza prevederilor art. 30 C.fam, iar nu pe cale convenional. IV.5.3. Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie. Dreptul de dispoziie asupra terenului se refer la o dispoziie material, care se circumscrie doar la posibilitatea de a dispune de substana terenului numai n vederea realizrii construciei, plantaiei sau lucrrii ce urmeaz a fi amplasat sau fcut pe acel teren (spturi, excavri etc.). Ct privete atributul de dispoziie juridic este fr discuie c superficiarul are dreptul s nstrineze construcia, plantaia sau lucrarea respectiv, aflat pe terenul altei persoane, fr a fi necesar consimmntul proprietarului terenului. Dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct, de abitaie, de servitute i de ipotec. IV.5.4. Stingerea dreptului de superficie. Avnd n vedere c acest drept are caracter perpetuu, el nu se stinge prin neexercitare. n schimb, se stinge n urmtoarele dou modaliti: a) prin pieirea sau desfiinarea construciei, plantaiei sau a lucrrii; b) dac proprietarul terenului devine (indiferent pe ce cale legal) i proprietarul construciei, plantaiei sau al lucrrii.
1 2

Pentru o dezvoltare a subiectului, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.187. A se vedea: L.Pop, op.cit. p.189 i practica judiciar citat acolo la nota de subsol 1.

63

MODULUL V . POSESIA SI EFECTELE SALE

Capitolul VII 1 . NOIUNEA I ELEMENTELE POSESIEI VII . 1 . 1 . Noiune. Articolul 1846 , alin.2 Cod civil definete posesia astfel: posesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi inine sau de altul ,in numele nostru. Aceast definiie este incomplet i inexact1 din urmtoarele motive: a) posesia n poate fi considerat deinerea unui lucru ,deoarece nu este echivalent deteniei precare. b) definind posesia ca fiind sau folosirea de un drept, legiuitorul a svrit o greeal ,deoarece intre posesie i existena unui drept nu exist o concordan necesar. c) are n vedere doar elementul material, corpus. n prezent, literatura de specialitate din ara noastr susine c posesia este o stare de fapt generatoare de drepturi sau de efecte juridice Posesia este definit ca o stare de fapt generatoare de efecte juridice , care const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui bun , cu intenia i voina de a se comporta fa de toi ceilali ca proprietar sau titular al unui alt drept real.2 VII . 1 . 2 . Elementele constitutive ale posesiei.Posesia presupune existena a dou elemente :elementul material (totalitatea faptelor materiale de stpnire,transformare i folosin exercitate direct asupra lucrului ) i elementul psihologic ( voina celui care posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine , adic sub nume de proprietar , ori in calitate de titular al unui al drept real ).
1 2

C. Sttescu , C. Brsan .op.cit, pag.235 Tr. Ionacu , S. Brdeanu .op.cit, pag.167.; L.Pop , op.cit., pag.192

64

VII . 1 . 3 . Posesia i detenia precar.Deteniei precare i lipsete elementul animus domini( elementul psihologic ), ceea ce o difereniaz de posesie, fiecare dintre ele avnd ns elementul material corpus. Prin opoziie fa de posesie, care este o stare de fapt, detenia este o stare de drept, ce rezult ntotdeauna dintr-un titlu conventional (legal sau judiciar ). Detenia precar poate fi intervertit n posesie util n patru cazuri ( art. 1858 Cod civil ). a ) cnd deintorul unui bun dobndete cu bun credin de la o ter persoan, alta dect adevratul proprietar ,un titlu translativ de proprietate cu privire la acel bun. b ) cnd deintorul bunului neag prin acte de rezisten existena raportului obligaional, n temeiul creia era obligat a stpni bunul pentru altul si nu pentru sine. c ) cnd deintorul strmut posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate , la altul care este de bun credin. d ) cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, dac succesorul universal este de bun credin. Este situaia motenitorului care a dobndit o succesiune i crede c un bun deinut de ctre de cujus, cu titlu precar, se afl n proprietatea sa. Aceast soluie este criticat pentru c a permite transformarea deteniei n posesie, urmare a dobndirii unei succesiuni, nseamn a recunoate succesorului universal sau cu titlu universal o calitate nou de posesor pe care defunctul nu a avut-o i, prin urmare, nu putea s i-o transmit1. VII . 2 . 1 .DOBNDIREA I PIERDEREA POSESIEI VII . 2 . 1 . 1 .Dobndirea posesiei .Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a celor dou elemente -elementul material i elementul intenional. Elementul material poate fi dobndit i exercitat fie personal, de ctre posesor, fie printr un reprezentant (locatar , depozitar , etc.) , iar elementul animus trebuie sa fie prezent direct i nemijlocit n persoana posesorului, cu o singur exceptie: persoanele lipsite de capacitatea de exerciiu dobndesc i exercit elementul intenional al posesiei prin reprezentanii lor

C. Sttescu. C. Brsan. ,op.cit. ,pag.243.

65

legali 1. Elementul material este uor de dovedit prin orice mijloc de prob, dimpotriv, elementul psihologic este pezumat de lege ( art. 1854 C. civ. ). VII . 2 . 1 . 2 . Pierderea posesiei .Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale, ceea ce are loc n caz de nstrinare a posesiei sau n caz de abandon. Posesiunea se pierde i prin pierderea unuia dintre cele dou elemente : elementul material se poate pierde cnd bunul a intrat n stpnirea altei persoane (furt ) , iar elementul psihologic sau intenional se pierde atunci cnd posesorul nstrineaz lucrul respectiv iar dobnditorul nchiriaz instrintorului (constitut posesor ) . VII . 3 . 1 .CALITILE I VICIILE POSESIEI VII . 3 . 1 . 1 .Calitile posesiei .Pentru a produce efectele sale juridice ,posesia trebuie s fie util , adic sa prezinte urmtoarele caliti :continu , netulburat , public i neechivoc. VII . 3 . 1 . 2 .Viciile posesiei . a ) discontinuitatea posesiei . Conform articolului 1848 Cod civil, posesiunea este discontinu cnd posesorul o exercit n mod neregulat , adic cu intermitene anormale. Este suficient ca actele de stpnire s se exercite cu o regularitate normal, dup natura bunului
2

.Art. 1850 C.civ.

instituie

prezumie legal relativ de

continuitate, n sensul c posesorul actual care probeaza c a posedat la un moment dat anterior, este presupus c a posedat in tot acest timp. Discontinuitatea este temporar i este un viciu absolut, putnd fi invocat de orice persoan interesat. b ) violena posesiei. Posesia trebuie sa fie nceput i meninut sau conservat n mod panic. Violena pasiv din partea posesorului, cnd este tulburat n posesia sa de ctre un ter, nu constituie viciu al posesiei. Violena este un viciu temporar i relativ, putnd fi invocat numai de ctre persoana mpotriva creia a fost exercitat. c ) clandestinitatea posesiei .Art. 1847 C.civ., prevede c posesia trebuie s fie printre altele public, n vzul tuturor. Reversul acestei caliti este clandestinitatea .Este un viciu temporar i relativ. d ) echivocul posesiei .Posesia este echivoc n cazul n care nu se cunoate dac posesorul are sau nu elementul intenional . Echivocul exist atunci cnd dou
1 2

D. Gherasim .op.cit., pag.39. C. Sttescu. C. Brsan. ,op.cit. ,pag.239.

66

sau mai multe persoane svresc acte de stpnire asupra unui bun, deoarece niciuna nu pretinde o posesie proprie, distinct. Este un viciu temporar i relativ. VII . 4 . EFECTELE POSESIEI . VII . 4 . 1 . Posesia creeaza o prezumie de proprietate n favoarea posesorului.Art. 1854 C.civ., prevede c posesorul este presupus c posed pentru sine, sub numele de proprietar, dac nu este prob c a nceput a poseda pentru altul. Aceast prezumie poate fi absolut sau relativ .Art. 1909 C. civ. instituie prezumia absolut c posesia de bun credin asupra unui bun mobil valoreaz tilu de proprietate .n cazul bunurilor imobile , prezumia este relativ . VII . 4 . 2 .Posesorul de bun credin dobndete n proprietate fructele bunului pe care-l posed.Coform art. 486 C. civ., este posesor de bun credin cel care posed ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu i sunt cunoscute.Componentele bunei - credine sunt existena titlului i necunoaterea de ctre dobnditorul bunului frugifer a viciilor acestuia . Titlul este un element intrinsec bunei credinte, el netrebuind sa fie neaprat translativ de proprietate, ci i declarativ de drepturi. n ambele cazuri posesorul trebuie sa aib convingerea ferm, dar eronat, c are un titlu care i d dreptul la perceperea fructelor. Titlul exist i atunci cnd este putativ, nul abolut sau relativ, exceie facnd situaia cnd nulitatea este determinat de nclcarea ordinii publice. Buna-credin nu trebuie dovedit, ea este prezumat iar conform art. 487 C.civ, posesorul nceteaz s mai fie de bun-credin n momentul n care viciile titlulu i devin cunoscute. Posesorul de rea-credin este obligat s restituie proprietarului, odat cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate sau neconsumate. Proprietarul este obligat s restituie n virtutea principiului mbogirii fr just cauz toate cheltuielile utile i necesare posesorului de rea-credin. Pn la plata acestor chetuieli, posesorul de rea-credin are recunoscut un drept de retenie asupra fructelor n limita valorii creanei sale. Prevederea art. 485 C. civ. devine inaplicabil n cazul n care cineva posed cu bun-credin un bun frugifer proprietate public. VII . 4 . 3. .Aprarea posesiei prin aciuni posesorii. Aciunile posesorii sunt acele aciuni n justiie prin care se apr posesia mportriva oricror tulburri sau se redobndete posesia atunci cnd aceasta a fost pierdut.

67

Prin aciunile posesorii se apr o stare de fapt; acest stare de fapt poate fi dovedit prin orice mijloc de prob.Ele se justific prin aceea c, de cele mai multe ori, posesia corepunde unei stri de drept1(dreptul de proprietate). Aciunile posesorii sunt aciuni reale deoarece pot fi introduse mpotriva oricrei persoane care tulbur exercitarea panic a posesiei sau l-a deposedat pe posesor de bunul su2. Ele sunt, de asemenea, aciuni imobiliare putnd fi exercitate numai n privina bunurilor imobile. Aciunile posesorii sunt de dou feluri(art. 674-676 C. pr. civ.): A. Aciunea posesorie general(n complngere).Poate fi folosit pentru a face s nceteze orice tulburare a posesie, cu excepia cazului n care posesorul este deposedat prin violen. Tulburrile pot fi de fapt (acte materiale prin care se ncalc psesia bunului) sau de drept ( act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoan are o pretenie contrar posesiei unei alte persoane). E necesar ndeplinirea cumulativ a trei condiii: a ) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare b ) posesia reclamantului s fie util c ) reclamantul s probeze c a posedat bunul cel puin un an de la data tulburrii B.Aciunea posesorie special ( n reintegrare).Poate fi utilizat numai atunci cnd tulbuarea sau deposedarea are loc prin violen. Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii de drept ce implic rezisten din partea adversarului i care tinde la deposedarea posesorului( acte de ocupare ,de obstrucie ,de distrugere ). Datorit caracterului su de urgen, pentru exercitarea sa se prevede o singur condiie :s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare. Aciunile posesorii pot fi exercitate de ctre proprietarul unui bun,posesorul i detentorii precari. Nu pot fi exercitate de ctre coposesor, mpotriva altui coposesor, dar sunt admisibile in schimb cele introduse ntre coproprietari.

1 2

C. Sttescu, C Brsan, op. cit., p. 250-251; Ibidem.

68

MODULUL

VI . MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE

PROPRIETAE I A CELORLALTE DREPTURI REALE VII . 3 .ACCESIUNEA SAU NCORPORAIUNEA VII . 3 . 1 . Noiune i feluri.Art. 488 C. civ. prevede c tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului acelui lucru. Accesiunea este ncorporarea unui lucru n alt lucru ,fiecare avnd proprietari diferii, astfel nct desprirea lor nu este posibil dect cu deteriorarea sau distrugerea total sau parial a unuia dintre ele. Nu se pot dobndi prin accesiune bunurile proprietate public. Accesiunea este de dou feluri:imobiliar i mobiliar. Accesiunea imobiliar poate fi natural sau artificial. VII . 3 . 2 . Accesiunea imobiliar natural.(unirea celor dou lucruri sau bunuri are loc fr intervenia omului). a ) aluviunea se refer la creterile de teren care se fac pe nesimite ca urmare a depunerilor succesive de pmnt la malul apelor curgtoare;aparin proprietarului terenului riveran la care s-au fcut acele depuneri de pmnt. b ) avulsiunea se refer la ruperea brusc a unei buci de pmnt datorit aciunii apelor curgtoare i la alipirea sa la un alt teren; aceast bucat de pmnt va aparine proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Ea va putea fi revendicat n termen de un an de ctre vechiul proprietar. c ) insulele i prundiurile care se formeaza n rurile nenavigabile i neplutitoare sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au format. d ) accesiunea albiei unui ru,care i-a schimbat n mod natural cursul;vechea albie se mparte ntre proprietarii mrginai , fr a fi obligai s despgubeasc pe proprietarul terenului pe care i-a facut rul noua albie.1 e ) accesiunea animalelor slbatice se refer la dobndirea lor prin trecerea pe pmntul unui proprietar;are loc n virtutea dreptului de accesiune, animalele devenind accesoriile fondului pe cre se afl; imediat ce animalele slbatice prsesc terenul respectiv ,ele nu mai aparin proprietarului acelui teren. VII . 3 . 3 .Accesiunea imobiliar artificial se realizeaz prin intervenia omului.(art. 492 C. civ.).Se produce n dou cazuri.

C. Hamangiu. N. Georgean .op.cit. pag. 100- 101.

69

A.ACCESIUNEA CONSTRUCIILOR ,PLANTAIILOR, SAU ALTOR LUCRRI FCUTE DE UN PROPRIETAR PE TERENUL SU CU MATERIALELE AFLATE N PROPRIETATEA ALTEI PERSOANE.(art. 493 C.civ.).Proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, fiind ns ndatorat , n virtutea principiului mbogirii fr just cauz, s plteasc valoarea materialelor celui cruia i-au aparinut.El poate fi obligat i la plata de daune interese ,n condiiile rspunderii civile delictuale. B.ACCESIUNEA CONSTRUCIILOR FCUTE DE O PERSOAN CU MATERIALELE SALE PE UN TEREN AFLAT PE PROPRIETATEA ALTUIA( art. 494 C. civ.).Proprietarul terenului devine , de regul ,i proprietar al construciilor, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor pe temeiul mbogirii fr just cauz. a ) tratamentul juridic al constructorului de rea credin.Este constructor de reacredin cel care ridic o construcie cunoscnd c terenul n cauz nu-i aparine. Proprietarul terenului are dou posibiliti: -invoc accesiunea ,devenind proprietar al construciei, cu obligaia de a plti constructorului valoarea materialelor i preul muncii - oblig pe constructor s desfiineze edificiile pe propria lui cheltuial , i i pretinde daune interese dac a suferit un prejudiciu Aciunea proprietarului nu trebuie s fie abuziv, iar drmarea construciei nu poate fi realizat fr autorizaia unui organ de stat competent. b ) tratamentul juridic al constructorului de bun credin.Constructorul de bun credin este persoana care construiete pe un terenavnd convingerea ferm, dar eronat, c acel teren i aparine. Buna credin rezult din existena unui titlu asupra terenului, ale crui vicii nu-i sunt cunoscute, precum i din alte mprejurri (promisiunea de donaie).Ea trebuie s existe n momentul cnd s-au fcut lucrrile. Proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietar al construciei, fr a putea cere demolarea ei. El are posibilitatea s opteze ntre dou modaliti de despgubire a constructorului: s-l indemnizeze cu o sum de bani egal cu valoarea materialelor i preul muncii sa-i plteasc o sum de bani reprezentnd sporul de valoare a terenului Dreptul de proprietate al celui care invoc accesiunea ia natere o dat cu incorporarea construciei n teren. Constructorul are n tot acest timp un drept de crean. ntre data realizrii construciei i a invocrii accesiunii de ctre proprietarul terenului, constructorul exrcit asupra 70

construciei o posesie ca simpl stare de fapt, ce poate duce la dobndirea dreptului de proprietate imobiliar prin uzucapiune.Dreptul construtorului este un drept sub condiie suspensiv (manifestarea de voin depinde de opiunea proprietarului ), iar ntinderea sa trebuie stabilit n funcie de valoarea materialelor i preul muncii din momentul pronunrii hotrrilor judectoreti. Constructorul este ndreptit s primeasc despgubirile ce i se cuvin, chiar i de la terul care a dobndit construcia de la proprietarul terenului.( obligaie propter rem). Dreptul de crean este prescriptibil n termenul general de trei ani din momentul realizarii condiiei suspensive(manifestarea de voin a proprietarului terenului). Pn la plata integral a despgubirilor, constructorul are un drept de retenie asupra edificiilor, drept opozabil i dobnditorului subsecvent. Art. 494 C. civ. nu se aplic n cazul n cae intre proprietarul terenului i constructor exist o conveni n sensul realizrii edificiilor. VII . 3 . 4 .Accesiunea mobiliar.Se refer la unirea a dou bunuri mobile aparinnd la proprietari diferii sau obinerea unui bun de ctre o persoan , prin munca sa, folosind materialele altuia. a) Adjonciunea const n unirea a dou bunuri mobile , avnd propriatri diferii, astfel nct , dei formeaz un singur tot ,ele pot fi desprite i conservate separat. Acest tot revine prin accesiune proprietarului bunului care reprezint partea principal .(bunul pentru uzul, ornamentul sau completarea cruia a servit unirea celulalt bun, bunul cel mai valoros sau cu volumul cel mai mare). Noul proprietar va plti celuilalt preul bunului unit cu bunul su. b) Specificaiunea const n confecionarea unui bun nou de ctre o persoan, prin munca sa , folosind sau prelucrnd un material aflat n proprietatea altuia .Dac valoarea materialului este mai mare dect preul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia , cu obligaia de a-l despgubi pe cel care a depus munca. n situaia invers, bunul va reveni specificatorului. c) Amestecul sau confuziunea reprezint unirea a dou sau mai multe bunuri mobile avnd proprietari diferii, astfel nct si pierd individualitatea , neputnd fi separate.Bunul care va putea fi considerat principal va reveni propretarului su,cu obligaia de despgubire, iar dac niciunul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel obinut va aparine n coproprietate, pe cote-pri egale . 71

VII . 4 . UZUCAPIUNEA SAU PRESCRIPIA ACHIZITIV VII . 4 . 1. Noiune, reglementare i justificare.Uzucapiunea este naterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenele prevzute de lege.Uzucapiunea este cel mai important efect al posesiei utile. Justificare: a)dei este o stare de fapt, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului de proprietate.Dovada dreptului de proprietate fiind o sarcin dificil, uzucapiunea are rolul de nltura dificultatea probei dreptului de proprietate fiind un mod originar de dobndire a proprietii; b)uzucapiunea transfom o aparen ndelungat ntr-un raport juridic de proprietate cert i indiscutabil; c)uzucapiunea constituie i o sanciune indirect mpotriva neglijenei fostului proprietar; VII . 4 . 2 . Domeniul de aplicare. uzucapiunea se refer doar la categoria bunurilor imobile(bunurile mobile se dobndesc n proprietate prin nsi faptul posesiei lor cu bun-credin fr a fi necesar trecerea unui interval de timp-art. 1909 C. civ.).Pot fi dobndite prin uzucapiune doar bunurile imobile aflate n proprietate privat, cunoscut fiind c bunurile proprietate public sunt inalienabile. VII . 4 . 3 . Uzucapiunea n sistemil Codului civil este de dou feluri: A Uzucapiunea de 30 de ani(art.1890 C. civ.).Pentru a fi n prezena acestui tip de uzucapiune trebuiesc ndeplinite 2 condiii: a)posesie util(propriu-zis i neviciat) b)posesie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani,indiferent c posesorul este de bun sau de rea credin B Uzucapiunea de la 10 pn la 20 de ani (art. 1895 1899 C. civ.) cel ce ctig cu bun credin i printr-o just cauz un nemictor determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani,dac adevratul proprietar locuiete n raza teritorial a tribunaluli unde se afl nemictorul ,i prin 20 de ani dac lo0cuiete afar din aceea raz teritorial. Acest fel de uzucapiune se aplic numai bunurilor imobile individual determinate i pentru a putea fi invocat trebuiesc ndeplinite cumulativ dou condiii: a)posesia s se ntemeieze pe un just-titlu.Conform art.1897 C.civ., prin just-titlu se nelege orice titlu translativ de proprietate.Se consider c e esenial ca el s 72

provin de la o alt persoan dect adevratul proprietar,adic de la un neproprietar1.Justul titlu trebuie s existe n realitate(titlul putativ nu este suficient cci exist numai n imaginaia posesorului).Titlul nul absolut nu poate servi de baz uzucapiunii scurte,n schimb,titlul anulabil poate fi invocat drept just-titlu mpotriva oricror persoane cu excepia celui care are dreptul s cear nulitatea relativ.Justul titlu trebuie s aib dat cert, dat de la care va ncepe s curg termenul de 10-20 de ani.Fr dat cert, titlul este inopozabil terilor. b)posesia uzucapantului trebuie s fie de bun-credin, unde buna credin este convingerea posesorului c stpnete imobilul n calitate de proprietar.Convingerea lui este ns greit. Buna-credin trebuie s existe n momentul dobndirii posesiei, ea este przumat de lege;przumia fiind relativ, ea poate fi nlturat de cel interesat prin proba contrar(orice mijloc de prob) VII . 4 . 4 .Uzucapiunea n sistemul crilor funciare. A Uzucapiunea tabular se refer la faptul c drepturile reale nscrise pe baza unui titlu nevalabil vor rmne valabil dobndite dac titularul dreptului le-a posedat cu buncredin potrivit legii timp de 10 ani.Uzucapiunea produce efecte retroactive. B. Uzucapiunea extratabular prevede c possorul unui bun imobil care l-a posedat n condiiile legii timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate nscris n cartea funciar, poate cere ntabularea dreptului n favoarea sa, n temeiul uzucapiunii. Condiiile cerute de lege pentru a putea invoca aceast uzucapiune sunt: a)titularul dreptului ntabulat n cartea funciar s fie decedat b)uzucapantul s posede imobilul timp de cel puin 20 de ani de la moartea proprietarului tabular c)posesia s fie util indiferent de buna sau reaua credin a posesorului VII . 4 . 5 . Jonciunea posesiilor este unirea posesiei uzucapantului(posesor actual) cu intervalul de timp ct posesia a fost exercitat de ctre autorul su, pentru a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Jonciunea poseiilor nu este o obligaie ci o facultate.Conform art.1860 C. civ., posesorul actual are posibilitatea s aleag ntre a invoca au nu unirea celor dou posesii.

T. Ionacu, S Brdeanu, op. cit. ,pag 180; C Sttescu, C Brsan, op. cit. ,pag. 280;

73

Prin autor se nelege persoana care, la fel ca cel care invoc uzucapiunea, nu este titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real. Condiii: a) posesie propriu-zis; b) posesorul actual s fi dobndit posesia bunului de la autorul su pe baza unui raport juridic; Pot aprea 3 situaii diferite: 1- dac posesia actual este de aceeai natur cu posesia autorului, posesorul actual va invoca ntotdeauna jonciunea,posesia sa continund calitatea i termenul autorului 2- dac posesorul actual este de rea-credin iar autorul su a fost de bun-credin el va putea uzucapa numai n 30 de ani. 3- dac posesorul actual este de bun-credin iar autorul su a fost de rea-credin el va putea fie s nceap o uzucapiune scurt fie ,beneficiind de jonciunea posesiilor s invoce uzucapiunea de 30 de ani. VII . 4 . 6. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii se fac n aceleai condiii ca i la prescripia extinctiv1 .Facem doar precizarea c ntreruperea poate fi civil sau natural,unde ntreruperea natural se face n dou cazuri: a) cnd posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de posesia bunului,indiferent de cine este autorul deposedrii; b) cnd bunul cu privire la care sre exercit posesia este declarat imprescriptibil de ctre lege; VII . 4 . 7 . Efectele uzucapiunii.Prin efectul uzucapiunii se nate dreptul de proprietate al uzucapantului i se stinge concomitent,dreptul de proprietate al fostului titular.Efectul este retroactiv.Ea trebuie invocat pe cale de aciune sau de excepie(nu se poate invoca din oficiu).Abia dup mplinirea ei posesorul are posibilitatea de a renuna la beneficiul uzucapiunii(expres sau tacit).Creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea prin aciunea oblic sau paulian, dup caz, dac beneficiarul a renunat la ea pur i simplu sau n frauda acestora.

Gh. Beleiu op.cit., pag. 229-237;

74

MODULUL VII . APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE. ACIUNEA N REVENDICARE Capitolul IX . 1. Privire general asupra mijloacelor juridice prin intermediul crora se apr dreptul de proprietate i a celorlalte drepturi reale principale IX . 1 . 1 . Natura i clasificare.Mijloacele de drept civil prin care se apr dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale principale reprezint totalitatea aciunilor n justiie prin care titularul dreptului solicit instanelor de judecat s pronune hotrri n scopul de a nltura orice atingere sau nclcare a dreptului su1.Ele au fost clasificate n 2 mari categorii: A. Mijloacele juridice indirecte(nespecifice) sunt acele aciuni n justiie care se ntemeiaz direct i nemijlocit pe drepturi de crean, n scopul realizrii lor.De cele mai multe or, prin promovarea acestor aciuni , se nltur indirect i atingerile aduse nsui dreptului de proprietate al reclamantului.(aciunea n anulare) B. Mijloacele juridice directe(specifice) sunt acele aciuni (aciunile rele)care se ntemeiaz direct i nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Acestea sunt de dou feluri: a)aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de judecat c reclamantul este titularuln dreptului de proprietate sau al altui drept real(aciunea n revendicare-cea mai important;aciunea n grniuire,aciunea confesorie) b)aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se apr posesia , ca simpl stare de fapt, mpotriva oricrei tulburri2. IX . 1 . 2 . Aciunea n grniuire.Potrivit art. 584 C. civ., orice proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii,cheltuielile grniuirii vor fi suprtate pe jumtate. Aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat ca n cadrul procesului s determine, prin semne exterioare, linia despritoare dintre 2 fonduri alturate3.Hotrre judectoreac ce se va pronuna va avea efecte declarative de dreputri , deoarece judectorul reconstituie hotarul dintre cele dou fonduri.

1 2

L. Pop, op. cit. ,pag. 282 Vz. CAP.VII 3 C. Brsan n op. cit., pag. 34

75

n cazul aciunii n grniuire fiecare parte are rolul de reclamant i prt pentru a se putea face delimitarea celor 2 fonduri. Poate fi introdus de ctre:proprietar , uzufructuar i de ctre posesor.De asemenea, ea poate fi ndreptat mpotriva:proprietarului fondului limitrof, titularul unui alt drept real(uzufruct, uz, abitaie, superficie),detentorului precar dar cu introducerea proprietarului n cauz.Nu este admisibil ntre coproprietarii aceluiai fond. Aciunea n grniuire este o aciune real-imobiliar, petitorie i imprescriptibil.Ea nu se confund cu aciunea n strmutare de hotare care este o aciune posesorie. IX . 1 . 3 .Aciunea negatorie este acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc, pe baza hotrrii ce o va pronuna, c prtul nu este titularul unui drept real- uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superfcie- asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea lui nelegitim. Este o aciune real petitorie i imprescriptibil. IX . 1 . 4 . Aciunea confesorie este acea aciune n justiie prin care reclamanul cere instanei de judecat s stabileasc prin hotrrea ce o va pronuna n cauz, c el este titularul unui drept real dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt(poate fi prorietarul sau alt persoan) s-i permit exercitarea lui deplin i netulburat. Este o aciune poetitorie i prescriptibil n termen de 30 de ani. IX . 2 . Aciunea n revendicare. Aspecte generale. IX . 2 . 1 . Noiune. Aciunea n revendicare este aceea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat i, pe cale de consecin, s-l oblige pe prt la restituirea posesiei bunului IX . 2 .2 . Caractere. a)aciune rel deoarece poate fi introdus mpotriva oricrei persoane care ncalc dreptul de proprietate. b)aciune petitorie deoarece prin intermediul ei se pune n discuie nsi existena dreptului de proprietate.Reclamantul va fi obligat s fac dovada dreptului de proprietate pretins. c)aciune imprescriptibil, orict de mult n ar fi exercitat nu se stinge dect odat cu stingerea nsui a dreptului de proprietate pe care l nsoeste i-l apr.

76

IX . 2 . 3 . Calitate procesual activ.Poate fi introdus de titularul dreptului de proprietate iar n cazul n care bunul litigios se afl deinut n proprietate pe cote-pri, aciunea n revendicare nu poate fi promovat dect cu acordul tuturor coprtailor1,deoarece aciunea n revendicare este un act de dispoziie juridic care implic respectarea n materie de coproprietate a regulii unanimitii.Recent,aciune n revendicare este asimilat unui act de conservare ce nu trebuie incheiat respectnd regula unanimitii,fiind admisibil promovarea acesteia mpotriva unui ter de ctre un singur coindivizar2. IX . 2 . 4 . Efectele admiterii aciunii n revendicare3 Instana de judecat recunoate existena dreptului de proprietate al reclamantului i l oblig pe prt s restituie bunul acestuia. Bunul se restituie n natur i liber de orice sarcini constituite n favoarea terelor persoane.Dac bunul nu poate fi restituit n natur, prtul este obligat s-i plteasc reclamantului un echivalent bnesc. Dac bunul revendicat a produs fructe,prtul, dac a fost posesor de reacredin va fiobligat s le restituie reclamantului, n natur sau prin echivalent.Atunci cnd a fost posesor de bun-credin are dreptul s pstreze fructele.Buna-credin nceteaz pe data introducerii ciunii de ctre proprietar. Prtul(de bun sau de rea credin) are dreptul la restituirea cheltuielilor necesare i utile pe care le-a fcut cu privire la bunul respectiv.Cheltuielile necesare se restituie n ntregime, iar cele utile numai n limita sporului de valoare a bunului, stabilit n momentul obligrii la restituire.Obligaia de restituire a caestor cheltuieli se ntemeiaz pe principiul mbogirii fr just-cauz.Cheltuielile de plcere nu s restituie dar prtul poate s ridice acele lucrri fr a deteriora bunul respectiv. IX . 3 . Revendicarea bunurilor imobile. n acest context, potrivit reglementrlor Codului civil, trebuie s inem seama de dou reguli. IX . 3 . 1 . Aciunea n revendicare , este, n principiu, imprescriptibil.Ea se stinge numai o dat cu dispariia dreptului de proprietate, putnd fi paralizat atunci cnd posesorul actual a dobndit proprietatea prin uzucapiune. Prin excepie, art. 561 Cod procedur civil prevede c n cazul vnzarii unui imobil la licitaie public, n cazul
1

Tr. Ionacu, S Brdeanu, op. cit., pag. 192; E. Safta-Romano, op. cit., pag. 343 D. Chiric, Posibilitatea exercitrii aciuii n revendicare de ctre un singur coindivizar, n Dreptul nr. 11/ 1998;pag 28 3 C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., pag. 209-210
2

77

procedurii de urmrire silit, orice aciune introdus de cel ce se pretinde proprietarul acelui bun, se prescrie n termen de 5 ani, de la data punerii n executare a ordonanei de executare. IX . 3 . 2 . Proba dreptului de proprietate incumb reclamantului .(art. 1169 C. civ.).Aceasta pentru c n favoarea prtului posesor opereaz o prezumie simpl de proprietate din faptul posesiei. Att timp ct reclamantul nu face dovada dreptului su de proprietate, aciunea n revendicare trebuie respins. n cazul actelor juridice translative sau constitutive de drepturi ,revendicantul ar fi inut s dovedeasc faptul c toi transmitorii anteriori, din autor n autor, au avut calitatea de proprietar; ceea ce este adesea imposibil.(probatio diabolica sau proba drceasc1). n sistemul Cod. civ., singura dovad deplin i absolut a dreptului de proprietate o constituie dobndirea prin uzucapiune. Pentru diminuarea acestor dificulti, practica judiciar a formulat nite reguli: a ) dac , i reclamantul, i prtul au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului n litigiu, titluri ce provin de la autori diferii, hotrrea se va pronuna n favoarea acelei pri care a dobndit bunul de la autorul al crui drept este mai preferabil. b ) dac cele dou pri au cte un titlu ce provine de la acelai autor, se va acorda preferin celui care a ndeplinit primul cerinele de publicitate imobiliar.Dac nici una dintre pri nu a transcris titlul, se va da ctig de cauz persoanei care are titlul cu dat cert anterioar sau cu data cea mai veche. c ) atunci cnd numai reclamantul are titlu, aciunea va fi admis dac titlul eman de la un ter i are dat cert anterioar posesiei prtului. d ) dac niciuna dintre pri nu are titlu i nu poate face dovada uzucapiunii, se va da ctig de cauz celui care va dovedi o posesie mai caracterizat ( mai ndelungat, neviciat, de bun credin, etc. ). Prin titluri nelegem toate actele juridice translative de proprietate declarative de drepturi, ncheiate n form scris. i cele

M. G. Rarincescu; op. cit. ;pag. 165

78

MODULUL VIII- PUBLICITATEA IMOBILIAR Capitolul X.CRILE FUNCIARE

A. CONSIDERAII GENERALE Prin noiunea de publicitate imobiliar se intelege totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se reglementeaz, se evideniaz n mod public situaia material i juridic a imobilelor1, n vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare. Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora. Deoarece operaiunile juridice avnd ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor sau constituirea unor drepturi reale imobiliare (uzufruct, uz, servitute, abitaie, superficie, etc.) au nevoie de o certitudine juridic, s-a simit nevoia crerii a diferite sisteme de publicitate imobiliar, cu scopul principal de a face cunoscut terilor interesai modificrile survenite n regimul juridic al acestor bunuri. n dreptul civil romn, n materia actelor juridice (prin urmare i n materia actelor juridice translative de proprietate imobiliar, constitutive sau translative de

A se vedea, pentru definiii mai cuprinztoare i pentru descrierea mai detaliat a sistemelor de publicitate imobiliar, precum i a istoricului acestora, L.Pop, Dreptul de proprietate si dezmembrmintele sale Ed.Lumina Lex, Bucuresti, 2001, p. 269 si urm., C.Brsan, Drept Civil.Drepturile reale principale, Ed.ALLBeck, Bucureti, 2002, p.339 i urm., I.Albu, Curs de Drept Funciar Litografia i Tipografia nv mntului, Bucureti, 1957, p.342.

79

alte drepturi reale imobiliare) opereaz principiul relativitii efectelor actelor juridice, potrivit cruia un act juridic are efecte depline numai ntre pri i succesorii acestora n drepturi1. Toate celelalte persoane care nu au participat la ncheierea acestor acte juridice au calitatea de teri iar nelegerea prilor li se impune ca realitate juridic. Dar, din diverse motive, este posibil ca anumite categorii de persoane s aib interes s desfiineze un anumit act juridic sau, pur i simplu, s i ignore efectele. Tocmai din dorina prevenirii unor astfel de situaii, au fost organizate sistemele de publicitate imobiliar, care fac ca actul juridic ce transmite dreptul de proprietate sau alte drepturi reale asupra imobilelor sau constituie drepturi reale sa fie opozabil erga omnes adic s fie respectat de ctre orice persoan.2

I.

Obiectivele publicitii imobiliare. Prin organizarea publicitii imobiliare se tinde la realizarea urmtoarelor

scopuri: a) de a da o ct mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor imobiliare prin aducerea situaiei juridice a acestor cunotina terilor interesai; b) de a constitui o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor imobile n scopul utilizrii i exploatrii lor ct mai eficiente; c) de a permite organelor statale s exercite un control riguros i permanent referitor la schimbrile care se produc n situaia material (mpreli, schimbri de destinaie, adugiri, dezmembrri, etc.) i n situaia juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri cu sarcini, etc.)3 II. Sisteme de publicitate imobiliar Pe teritoriul actual al Romniei au existat mai multe sisteme de publicitate imobilar, datorate condiiilor istorice care au supus diverse regiuni unor legislaii
A se vedea C.Brsan, op.cit., idem. L.Pop, op.cit., p.270, C.Brsan, op.cit. idem. 3 A se vedea Tr.Ionacu, S.Brdeanu, Drepturile reale principale n Republica Socialist Romnia Edit. Academiei, Bucureti, 1978, p.206 i urm., L.Pop., op.cit., p. 269-270, I.Albu, op.cit., p. 370.
2 1

bunuri la

80

diferite. Astfel, n mod tradiional, pe teritoriul rii au existat dou sisteme de publicitate imobilar principale i dou intermediare. 1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, reglementat de Codul Civil si de Codul de Procedur Civil, aplicabil n Vechiul Regat ( Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea)1. 2. Sistemul crii funciare, reglementat de D.L.115/19382 pentru Tranilvania i Banat, D.L.511/19383 pentru Bucovina, L.241/19474, aplicabil n Transilvania, Criana, Banat, nordul Bucovinei (sistemul publicitii reale). 3. Sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat prin L.242/19475 aplicabil n cteva comune din judeul Ilfov. 4. Sistemul intermediar al crilor de eviden funciar, reglementat prin L.163/19466. Prin apariia L.7/19967 se prevedea n art. 72 alin.2 al acestei legi c noul sistem de cri funciare reglementat de acest act normativ, destinat a fi utilizat n ntreaga ar, s fie aplicabil odat cu finalizarea lucrrilor cadastrale i a noilor registre de publicitate imobiliar pe teritoriul administrativ unui jude, urmnd ca n acel moment, s i nceteze aplicabilitatea vechile reglementri amintite mai sus, privitoare la publicitatea imobiliar. n momentul n care n toate judeele aceste lucrri ar fi fost finalizate, legea urma s se aplice integral n toat ara.
Inspirat dintr-o lege belgian i din noiunile de publicitate funciar ale Codului Civl Francez, acest sistem este bazat pe principiul publiciii personale; n fiecare localitate era deschis cte un rol pentru ficare proprietar, unde se treceau toate pmnturile i cldirile sale. Identificarea topometric era relativ, fiind bazat pe stabilirea locaiei unui teren prin artarea vecintilor sale (nord, sud, est, vest) fapt care l facea greu de urmrit n ceea ce privete transmiterea proprietilor de la o persoan la alta si inexact. De exemplu, pentru a transmite un drept de proprietate asupra unui teren, trebuiau cunoscui toi proprietarii succesivi ai imobilului i cercetate, la rolulile acestora, transmisiunile f cute i sarcinile constituite de ctre ei. Omiterea unui singur proprietar anterior avea ca efect o posibil cunoatere eronat a situaiei juridice a terenului de ctre cumprtor, mai ales cnd proprietarul omis a facut transmisiuni sau a constituit sarcini importante (a se vedea L.Pop., op.cit., p.273) Mai mult, nu erau supuse transcrierii transmisiunile succesorale (legal i testamentar), partajurile ntre coproprietari, dac imobilul revenea unuia dintre ei, uzucapiunea, accesiunea imobiliar. 2 Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la Crile funciare, publicat n M.Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938 3 Decretul Lege nr.511/1938 pentru punerea n aplicare a D.L.115/1938 n Bucovin, publicat n M.Of. nr. 240/15 octombrie 1938. 4 Legea 241/1947 pentru punerea n aplicare a dispoziiilor D.L.115/1938 la nivelul ntregii ri, publicat n M.Of. nr. 157 din 12 iulie 1947. 5 Legea nr.242 din 12 iulie 1947 pentru transformarea crilor funciare provizorii n cri de publicitate imobiliar, publicat n M.Of. nr.157 din 12 iulie 1947. 6 Legea 163 din 14 martie 1946 pentru nlocuirea i refacerea crilor funciare distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului, publicat n M.Of. nr.152 din 14 martie 1946. 7 Legea cadastrului i a publicitii imobiliare, publicat n M.Of. nr. 61 din 26 martie 1996.
1

81

Avnd n vedere c aceste operaiuni tehnice nu au fost nc finalizate, printr-o discutabil decizie, Ministerul Justiiei a generalizat aplicarea acestui sistem la nivelul ntregii ri1. Ulterior, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare a suferit numeroase modificri prin Ordonana de Urgen nr.41/20042, aprobat cu modificri prin Legea nr. 499 /20043 , i prin Titlul XII din Legea 247/20054. Cea mai important modificare a Legii 7/1996 este nfiinarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar care preia activitatea privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei.

B. CRILE FUNCIARE
I. Cadastrul general

Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea 7/1996, cadastrul general este definit ca fiind sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. Prin imobil se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, iar prin parcel, n sensul legii, se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin. La nivelul fiecrei comune, ora i municipiu exist cte un Registru funciar (cadastru general-cf.L.7/1996), format din totalitatea crilor funciare privitoare la imobilele din respectiva unitate administrativ-teritorial. Dac o comun este alctuit din dou sau mai multe sate, crile funciare se numeroteaz pe sate, fiecare avnd cte un registru funciar propriu. Crile funciare se in ntr-un singur exemplar la biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar nfiinat la nivelul unitilor-administrativ teritoriale. Documentele tehnice ale cadastrului general care se ntocmesc la nivelul comunelor oraelor i municipiilor sunt5 : a) Registrul cadastral al imobilelor
1 2

Ordinul ministrului de stat, ministrul justiiei nr.1330/C/25.05.1999, nepublicat. Ordonana de Urgen nr.41 din 27 mai 2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996, publicat n M.Of. nr.509 din 7 iunie 2004. 3 Legea nr.499 din 12 noiembrie 2004 privind aprobarea O.G. nr.41/2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, publicat n M.Of. nr.
4 5

A se vedea, pentru dezvoltri, L.Pop, op.cit.,p. 278-279,292-293, C.Brsan, op.cit.,p.348-350.

82

b) Indexul alfabetic al proprietarilor. c) Registrul cadastral al proprietarilor d) Planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare. 1- cri funciare- se numeroteaz de la 1 la n pentru fiecare localitate n parte. 2- planul cadastral- cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului topografic al fiecruia. Orice schimbare n ntinderea unei parcele se va evidenia pe planul cadastral n temeiul schiei prezentate de pri. 3- registrul de intrare utilizat pentru nregistrarea cererilor de nscriere (ntabulare, ntabulare provizorie, notare). Ordinea nregistrrilor constituie criteriul dup care se stabilete rangul funciar. 4- registrul alfabetic al proprietarilorn care sunt nscrii. 5- repertoriul parcelar - cuprinde numrul topografic al parcelelor, numrul planei din plan pe care se afl fiecare parcel, precum i numrul crii funciare n care sunt nscrise. 6- fia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i pe categorii de folosin. Cunoscnd una din datele cuprinse n cartea funciar (al crei cuprins va fi dezvoltat infra.) se poate gsi cu uurin orice alt informaie legat de un imobil. De ex: cunoscnd numrul topografic, prin consultarea registrului parcelar se afl numrul de carte funciar. Sau, tiind adresa imobilului, se va cuta numrul de carte funciar corespunzator poziiei din fia centralizatoare pe adrese. cuprinde numele i prenumele proprietarilor, cu indicarea, n dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar cererilor nscrierilor n cartea

II. Cuprinsul crii funciare Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate situaia material i situaia juridic a imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor

83

juridice referitoare la aceste bunuri.1 Cartea funciar este axat, ca i sistem de publicitate, pe situaia imobilelor, fiind un sistem real de publicitate imobiliar2. Cartea funciar propriu-zis este alctuit dintr-un titlu (II.1) i trei pri(II.2-4): II.1 Titlul crii funciare Cuprinde numrul crii funciare ( Numrul de C.F.) ; biroul teritorial de care aparine i denumirea localitii n care este situat imobilul. De exemplu: Un imobil este identificat, conform titlului, n C.F. nr.197.915 ClujNapoca. Exemplul nr.2, Teren identificat in C.F. nr.957 comuna Dumitra, sat Cepari. II.2 Partea I (Foaia A foaia de avere) Servete la descrierea imobilului i este format din urmtoarele rubrici: A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde: a) numarul de ordine si cel cadastral al imobilului; b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile; c) planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, care constituie anexa la partea I. a) Numrul de ordine. Un numr de ordine semnific, din punct de vedere al crii funciare, un corp de proprietate (corp funciar), notat n C.F. sub forma

+.

Corpul de proprietate este entitatea de referin a nscrierilor n cartea funciar. El este definit n art. 20 alin.2 L.7/1996 ca fiind una sau mai multe parcele alturate, de pe teritoriul unei uniti administrativ- teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul definit de legea cadastrului i care se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar.

1 2

M.Nicolae, op.cit.,p.258, L.Pop, op.cit.,p. 293 A se vedea I.Albu, op.cit.,p.48.

84

Corpul de proprietate alctuit din mai multe parcele se noteaz cu un numr roman, dup care urmeaz artarea fiecrei parcele. Corpul funciar alctuit dintr-o singur parcel se noteaz cu semnul crucii. ( a se vedea supra.) De ex. n schema de mai jos avem un corp de proprietate format din teren i cldire.

+
Nr.ordine I. Nr.top. 969 975/2 Descrierea imobilului Teren intravilan Cas i gradin Suprafata 720 mp 415 mp

b) numrul cadastral al imobilului. Spre deosebire de numrul de carte funciar, acordat administrativ, ce se poate modifica prin nstrinarea terenului unui alt proprietar, numrul cadastral rmne n esen neschimbat, fiind calculat prin ridicare n plan i prin procedee topografice n momentul n care un ntreg sistem de carte funciar este creat ntr-o zon. Corpul de proprietate poate fi modificat prin alipiri sau dezlipiri: Alipirea se realizeaz de regul prin unirea mai multor parcele ntr-un corp de proprietate, prin adugarea unei noi parcele la un corp de proprietate sau prin mrirea suprafeei unei parcele1. Pot fi unite n acelai corp de proprietate: -parcelele situate una lng alta, idniferent de cultur, dac aparin aceluiai proprietar -parcelele situate n locuri diferite, dac au aceeai destinaie economic (ramur de cultur) -toate parcelele unui proprietar, indiferent de aezarea lor i de felul de cultur2. De ex. n schia de mai sus, cele dou imobile au devenit un corp de proprietate.
1 2

Pentru dezvoltri, a se vedea L.Pop, op.cit.,p. 280, 295-296. A se vedea L.Pop. op.cit.p. 280

85

Nr.ordine 1. 2.

Nr.cadastral 969 975/2

Descrierea imobilului Teren intravilan Cas i gradin

Suprafata 720 mp 415 mp

n acest exemplu, avem dou parcele diferite. Dezlipirea are loc atunci cnd se desparte sau se desprinde o parcel de la un imobil ori se micoreaz ntinderea unei parcele. Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face mreun cu sarcinile care greveaz imobilul, iar imobilul grevat de sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma un imobil separat.

n cazul alipirilor i dezlipirilor se vor efectua, dac este cazul, operaiuni de transcriere si renscriere. Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dintr-o carte funciar n alt carte funciar. Dac se transcrie o parte dintr-o parcel ntr-o alt carte funciar, restul se nscrie n vechea arte funciar, cu artarea noului numr i a ntinderii terenului. Atunci cnd toate parcelele nscrise ntr-o carte funciar au fost transcrise, aceast carte funciar se va nchide si nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri. Renscrierea se realizeaz cnd o parcel se dezlipete i se trece n aceeai carte funciar ca un corp de proprietate de sine stttor sau ca o parcel a altui corp de proprietate1. Dac, de exemplu, terenul intravilan de sub A,1 identificat cu nr.top.969 va fi partajat, noile parcele vor fi: 969/1- teren intravilan n suprafata de 300 mp. 969/2-teren intravilan n suprafa de 420 mp. n ipoteza n care vor fi doi proprietari distinci, parcela de sub nr.top. 969/2 va fi transcris ntr-o nou carte funciar.

A se vedea L.Pop, op.cit.p.296, M.Nicolae, op.cit.p. 298-330.

86

Dac dezlipim din nou al doilea teren rezultat, vom avea: 969/2/1 teren intravilan, n suprafa de 220 mp 969/2/2-teren intravilan, n suprafa de 200 mp. Dac proprietarul celui de-al doilea teren(969/2/2) este diferit de vechiul proprietar, acest teren va pleca ntr-o nou carte funciar, cu un nou nr.C.F. Numrul topografic va rmne cel rezultat n urma dezlipirii (969/2/2).

n cazul unei cldiri cu mai multe apartamente, fiecare proprietatea unei alte persoane, vor exista n general dou tipuri de carte funciar: -carte funciar colectiv care va avea de ex.nr.top.957/S superficie) -cri funciare individuale pe fiecare apartament- care vor avea de ex. Nr.top. 957/S/n (unde n-numrul apartamentului, exprimat n cifre romane). De ex. 957/S/XXXVIII reprezint nr.top. al apartamentului nr.38. c) descrierea imobilului Imobilul se descrie inndu-se cont de urmtoarele aspecte: adres, strad, categoria de folosin, vecinti (dac este cazul) Nr.or dine 1. 969/2/2 Nr.top. Descrierea imobilului Supra fata Cas situat pe str.Reia, nr.15, cu fundaie 120 de beton, perei de crmid, acoperi de igl, mp compus din trei camere, debara, hol, antreu, buctarie, dou bi, una pivni. 983/1 Sau Nr.or dine Nr.top. Descrierea imobilului Supra fata Grdina 1.300 mp (S-nsemnnd

87

1.

1045/S/ XCII

Apartament situat pe str.Republicii nr.17, 37,50 ap.92, compus din una camera, baie , mp bucatarie, hol, un balcon, in suprafata utila de 37,50 mp, cu parti indivize comune de 1,23456 parte, cu teren in folosinta in cota de 15/1.500- a parte din c.f. colectiv nr.23456 Zalu

d) suprafaa Este exprimat n hectare i metri ptrai, dar n crile funciare vechi vom ntlni uniti de msur ca stnjenul ptrat (stjp) sau jugrul (jugh). 1 jug= 5755 mp (57 de ari i 55 mp) 1stjp=3,59 mp aprox.3,60 mp 1 jugh=1.600 stjp II.3 Partea a II-a ( Foaia de proprietate) Cuprinde numrul curent; numele proprietarului; actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutrile proprietii i modalitile acesteia Proprietate comun); servituile constituite (de ex. n favoarea imobilului; fapte juridicie,

drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau n partea a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute. De exemplu: B) Foaia de Proprietate Intrat n baza sentinei civile nr.785/2001 a Judectoriei Cluj, cu titlu de motenire i partaj, bun propriu, inch. 3456/2001-c.f., n favoarea lui

88

2.

IONESCU GEORGE-minor n baza antecontractului de vnzare-cumprare nr.21/13.08.2003, se noteaza promisiunea de vnzare a imobilului n favoarea lui

3. 4.

PETRUAN PETRU i PETRUAN MAGDALENA

II.4 Partea a III-a (Foaia de sarcini) Aceast parte a crii funciare cuprinde: numrul current, dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe o perioad mai mare de 3 ani. Tot n aceast parte se noteaz aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte, sechestrul, urmrirea silit a imobilului sau a veniturilor sale, orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.

III.

Principiile crilor funciare A. Principii de carte funciar proprii D.L.115/1938

1. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar. Conform art. 17-18 din D.L.115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin nscriere n cartea funciar. Astfel, din punct de vedere al crii funciare, numai nscrierea n aceasta creeaz un drept real i l face opozabil fa de teri. Ca excepie, conform art.26 din lege, drepturile reale imobiliare care se dobndesc fr nscriere n cartea funciar n urmtoarele cazuri sunt: dobndirea prin succesiune legal sau testamentar, accesiunea, vnzarea silit i exproprierea.

89

Totui, pentru ca titularul unui drept real dobndit n aceste cazuri s poat dispunde de el trebuie s l nscrie n cartea funciar, de abia dup aceast operaiune putnd s ncheie acte de transmisiune sau grevare a bunului.

B. Principii de carte funciar proprii L.7/1996 1. Principiul publicitii integrale a drepturilor reale. Potrivit art.27-28 din Legea 7/1996, drepturile reale imobiliare trebuie s fie nscrise n cartea funciar, pentru a deveni opozabile terilor sau pentru ca titularii lor s poate dispune de ele. Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr.7/1996 coroborat cu dispoziiile Titlului nr. din Legea 247/2005 referitor la circulaia juridic a terenurilor, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis, dar numai prin act autentic. Astfel, drepturile reale se transmit ntre pri, conform regulii consensualismului, din chiar momentul ncheierii contractului. nscrierea drepturilor dobndite n maniera de mai sus n cartea funciar este prevazut numai pentru ca ele s devin opozabile terilor1. Ca excepie, drepturile reale imobiliare care sunt opozabile terilor fr nscriere n cartea funciar n urmtoarele cazuri sunt: dobndirea prin succesiune, accesiunea, vnzarea silit i uzucapiune. Totui, pentru ca titularul unui drept real dobndit n aceste cazuri s poat dispunde de el trebuie s l nscrie n cartea funciar, de abia dup aceast operaiune putnd s ncheie acte de transmisiune sau grevare a bunului( art. 28 alin 3 din L.7/1996). C. Principii de carte funciar comune D.L.115/1938 i L.7/1996 1.Principiul prioritii2. Potrivit dispoziiilor art.31 din D.L.115/1938 i al art. 27 din L.7/1996, nscrierile n cartea funciar produc efecte fa de teri de la data nregistrrii cererilor de nscriere. Ordinea nregistrrii cererilor determin sau stabilete rangul nscrierii ( qui prior tempore potior jure).
1 2

A se vedea M.Nicolae, idem. A se vedea L.Pop, op.cit,p.298-299, C.Brsan, op.cit,p.351.

90

Astfel, primul care solicit nscrierea este i primul titular al dreptului nscris, chiar dac titlul su are o dat posterioar. Dac mai multe cereri de nscriere a drepturilor reale au fost depuse deodat la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelai rang, urmnd ca instana s hotrasc asupra rangului fiecreia. Dac au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor drepturi de ipotec asupra aceluiai imobil, ele vor primi acleai rang. Excepii de la acest principiu: -n cazul drepturilor reale opozabile terilor fr nscrierea n cartea funciar (dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune). -dobnditorul anterior poate cere instanei de judecat s i acorde rang preferanial fa de nscrierea efectutat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea credin la data ncheierii actului (art.30 din L.7/1996).

2. Principiul forei probante a nscrierilor de drepturi reale. Principiul este conscrat n art.33 i 34 din L.7/1996, asemnatoare cu art 32-33 din D.L.115/1938. Astfel: -cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact numai n folosul acelei persoane care, n virtuea unui act juridic cu titlu legal, a dobndit cu bun credin un drept real nscris n cartea funciar. n sesnul legii, dobnditorul este de bun credin dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului su, nu a fost notat nici o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare, sau dac din titlu transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordna ntre aceasta i situaia juridic real. - dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. Totui efectul de opozabilitate al nscrierilor n cartea funciar nu funcioneaz n ceea ce privete suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte, precum i n cazul existenei unor restricii aduse dreptului de proprietate prin expropriere, prin raporturile de vecintate, prin diverse prevederi legale privind protecia ecologic, sau sistematizarea localitilor.

91

3. Principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar. consimmntul titularului.

Conform acestui

principiu, nscrierile n cartea funciar se pot face, n principiu, numai cu Prin urmare, nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai: -mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi fcut. - mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se fac deodat. n cazul n care mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s-a efectuat, ultimul proprietar va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu aceea a dreptului su, avnd ns obligaia s dovedeasc cu nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile. IV.nscrierile n Cartea Funciar Conform dispoziiilor coninute de art 28 alin. 4 din Legea 7/1996, nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea. ntabularea. Potrivit art. ntabularea este nscrierea prin care un drept real se transmite sau se constituie cu titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere. devine opozabil fa de teri de la data nregistrrii cererii de nscriere1. ntabularea stingerii unui drept se numete radiere. Cererea de ntabulare se depune la biroul de carte funciar, adugndu-i-se, obligatoriu, nscrisul constatator al actului sau faptului juridic a crui ntabulare se cere, n original sau n copie legalizat . Registratorul de carte funciar este obligat s verifice dac nscrisul a crui ntabulare se cere ndeplinete condiiile impuse de lege pentru efectuarea acestor operaiuni, fiind astfel o adevrat activitate jurisdicional care se concretizeaz n ncheierea motivat de admitere sau de respingere a cererii de ntabulare, supus unei plngeri ce se poate depune n termen de 15 zile de la comunicare ctre persoana
1

A se vedea, pentru amnunte, L.Pop, op.cit.p. 283, 301, I.Albu, op.cit.p. 428, C.Brsan, op.cit.p. 352353, precum i art. 89 din Regulamentul de organizare i funcionare al birourior de carte funciar

92

interesat la biroul teritorial. Plngerea se soluioneaz de judectoria n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, iar hotrrea primei instane poate este supus apelului i recursului.1 nscrierea provizorie. Reprezint operaiunea prin care transmiterea,

consituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabil fa de teri sub condiia i n msura justificrii ei2. Se realizeaz n urmtoarele situaii: dobndirea unor drepturi reale este afectat de o condiie suspensiv cnd se solicit ntabularea unui drept real n temeiul unei hotarri judectoreti ce nu este irevocabil; dac se dobndete un drept tabular nscris anterior provizoriu n cartea funciar; n cazul n care debitorul consemneaz sumele pentru care a fost nscris ipoteca sau un privilegiu imobiliar care greveaz imobilul; Dac pentru soluonarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care ns nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. Nejustificarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au facut condiionat de justificarea acesteia. Notarea. Este acea nscriere n cartea funciar care are ca obiect menionarea existenei unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drpturile ntabulate i de titularii lor, pentru a le face opozabile terilor sau a le aduce la cunotina acestora n scop de informare. Exemplu: minoritaea, punerea sub interdicie, promisiunea de nstrinare a imobilului, sechestrul aupra bunului imobil,etc.

V. ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR A. Aciunea n prestaie tabular.

1 2

A se vedea C.Brsan, op.cit.p. 353. C.Brsan, ibidem.

93

1.Aciunea n prestaie tabular conform, D.L. 115/1938 Potrivit Legii crilor funciare, nscrierile n cartea funciar au efect constiotutiv de drepturi. Astfel, dei s-a ncheiat un act translativ sau constitutive de drepturi, efectul su se produce numai n urma nscrierii n cartea funciar1. Prin urmare, cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea su modificarea unui drept real imobiliar este obligat s predea nscrisurile neceasre pentru ntabularea n cartea funciar. n cazul n care refuz acest lucru, la cererea persoanei ndreptite, instana va pronuna o hotrre judectoreasc care, rmas definitiv, nscrisurile necesare pentru ntabularea dreptului sau radierea sa. Aciunea n prestaie tabular poate fi introdus i mpotriva unei tere persoane, nscrise n cartea funciar, dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii: cel ce cere prestaia tabular s fie n posesia imobilului la data la care terul a contractat cu vnzatorul. actul juridic n baza cruia se cere prestaia tabular s fie ncheiat anterior actului terului. terul s fi dobndit bunul cu rea-credin sau cu titlu gratuit2. Aciunea n prestaie tabular poate fi introdus oricnd, fiind o aciune imprescriptibil. 2.Aciunea n prestaie tabular conform Legii nr. 7/1996 Potrivit art.29 din Legea nr.7/1996, cel care s-a obligat s strmute, s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator s-I predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui imobil, la fel fiind i n ipoteza n care un drept nscris n cartea funciar se stinge, caz n care titularul este obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare radierii. n cazul n care cel obligat nu preda nscrisurile, se va putea cere instanei judectoreti s dispun nscrierea3, hotrrea instenei suplinind astfel consimmntul prii care avea obligaia s predea nscrisurile necesare nscrierii. va nlocui

Pentru detalii asupra aciunii n prestaie tabular, a se vedea L.Pop, op.cit.p. 284-285 A se vedea C.Brsan, op.cit, p.354-355 3 Ibidem, L.Pop, op.cit,.p. 305.
2

94

sub

imperiul

legii

cadastrului

aciunea

prestaie

tabular

este

imprescriptibil. Aciunea n prestaie tabular poate fi ndreptat i mpotriva unui ter, n situaia n care dobnditorul anterior cere instanei s acorde nscrierii sale un rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea credin la ncheierea actului1.

B. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar Rectificarea nscrierilor n cartea funciar are ca obiect nlturarea

neconcordanelor care pot exista ntre nscrierile n cartea funciar i situaia juridic real a imobilului.2 Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil de a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Dac ns se tinde la schimbarea unor aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil, se utilizeaz operaiunea de modificare. Spre deosebire de modificarea crii funciare, care se poate cere doar de proprietarul imobilului, cererea de rectificare poate fi introdus de orice persoan interesat n urmtoarele cazuri(art.36-39 i 53 din Legea nr.7/1996): a) nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil. b) dreptul nscris a fost greit calificat c) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea. d) nscrierea n cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului. n ceea ce privete termenul n care o asemenea aciune poate fi introdus, art.37 i 38 din Legea nr.7/1996 prevd: aciunile n rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii sunt imprescriptibile, sub rezerva prescripiei aciunii de fond, atunci cnd este introdus fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terii dobnditori de rea-credin.
1 2

A se vedea M.Nicolae, op.cit,.p. 402 i urm. A se vedea L.Pop, op.cit,.p.306-308, C.Brsan, op.cit,.p.355.

95

aciunile n rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii se prescriu ntr-un termen de 10 ani atunci cnd este introdus mpotriva terelor persoane care au dobndit cu bun-credin prescrierii aciunii de fond. un drept real cu titlu gratuit, sub rezerva

aciunile n rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii se prescriu ntr-un termen de 3 ani fa de terele persoane care i-au nscris un drept real cu bun-credin i cu titlu oneros.

-aciunea n rectificarea notrii este imprescriptibil. Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate realiza nu numai prin

hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil, ci i pe cale amiabil, prin declaraie autentic, nsoit de o documentaie cadastral, dat de ctre titularul tabular sau de titularul dreptului real nenscris n cartea funciar.

CURRICULUM VITAE

Lector universitar dr. HAROSA LIVIU-MARIUS

Data i locul naterii : 18.10.1974, Nsud, jud. Bistria-Nsud

96

Domiciliul: Cluj-Napoca, B-dul N.Titulescu, nr. 14, bl.P6, sc.II, ap.82, jud.Cluj, cod. 400420. Starea civil: Cstorit. Studii: 2007: doctor n drept cu distincia Magna Cum Laudae, teza cu titlul Bunurile temporale ale Bisericii. 1997: LAcademie de Droit International-Haga, specializarea drept internaional privat 1997; Facultatea de Drept, UBB, liceniat in drept. 1993: Liceul Silvic Nsud. Profesie: lector universitar doctor la Catedra de Drept Privat, Facultatea de Drept, Universitatea Babes-Bolyai Activiti didactice : titular al cursurilor de Drept Civil. Drepturi reale, canonic Clinic juridic. Activiti de seminar: Drept Civil. Drepturi reale si Drept Civil. Teoria generala a obligatiilor, drept canonic. Drept

Alte responsabiliti profesionale: Avocat definitiv in cadrul Uniunii Nationale a Barourilor din Romania, Baroul Cluj.
Domenii de cercetare: Drept Civil. Drepturi reale, Drept canonic, Drept internaional privat, Drept civil, Raspunderea civila medicala. Activitate: 1995- participare la cursurile Universitii de Var Politice Rennes. 1996- participare la Concursul Internaional de Drepturile Omului, Rene Cassin, organizat de Universitatea Robert Schumann Strasbourg, unde echipa Facultatii de Drept UBB Cluj-Napoca a obinut locul II in clasamentul echipelor din Europa de Est. 1997-cursurile Academiei de Drept Internaional Haga, Olanda Rennes Transeuropeennes, organizat de Consiliul Europei, Centrul European al Culturii si Facultatea de Stiine Juridice si

97

1998-participare la Sesiunea de Comunicri organizat de Transeuropeennes cu titlul Politici de vecintate in spaiul est-european i politica minoritilor, in sectiunea Drept Privat desfurat la Ohrida, Macedonia. 2002-participare Program Leonardo Universitatea din Viena. 2003-participare cu lucrarea The second Vatican Council and post-conciliar canon law la Simpozionul The Status of Denomination in the Candidate Countries for the European Union organizat la Viena de European Consortium for Church and State Research. 2004- participare cu lucrarea Regimul constitutional al cultelor in Statele Uniunii Europene la Simpozionul Religie si drepturile omului in Romania organizat la Cluj-Napoca de SACRI si de Ambasada Olandei in Romania. 2004-participare cu lucrarea Gli Impedimenti al matrimonio nel diritto canonico ortodosso la Simpozionul International La famiglia in Europa organizat de Universitatea Pontificala Lateran, Vicariatul de Roma, Vatican. 2004- participare cu lucrarea Jurisprudence of CEDO and Minorities Rights in Romania la Simpozionul International The Challenges of Multiculturalism in Central and Eastern Europe organizat la Iasi de Facultatea de Filozofie a Universitatii Al.I.Cuza Iasi, SACRI si Facultatea de Filozofie si Istorie a Universitatii Babes-Bolyai Cluj-Napoca. 2005 participare cu lucrarea La remuneration des clerges dans le nouveau projet de la loi des cultes en Roumanie la Simpozionul International Ora et Labora organizat de Universitatea Pontificala Lateran, Vicariatul de Roma, Vatican. 2006 -participare cu lucrarea Causa pia in diritto canonico orientale- catolico e in diritto canonico ortodosso, la Simpozionul International Corporate social responsiblity, organizat de Universitatea Pontificala Lateran, Vicariatul de Roma, Vatican. 2008 participare cu lucrarea Din 2003-colaborator al Diplomatische Akademie Wien din cadrul Vienna School of International Studies. Programe de pregatire doctorala: 2002- Viena, la invitatia Institut fr Recht und Religion, Rechtwissenchaftliche Fakultt der Universitt Wien. 2004- Vatican, la invitatia Biblioteca Apostolica Vaticana si Universitatea Pontificala Lateran.

Activitate tiinific. Lista de lucrri 98

I.

Articole publicate in reviste recunoscute CNCSIS

1. Harosa Liviu-Marius , Bocsan Mircea Dan , , Expropriere pentru utilitate publica statornicita anterior intrarii in vigoare a Legii nr.33/1994.Consecinte (Tribunalul Cluj, sectia civila si de contencios administrativ, decizia civila nr.651/A din 25 aprilie 1996practica judiciara comentata), DREPTUL, Categ CNCSIS D, Dreptul nr.7/1998, 1998, P.70 - 82 2. Harosa Liviu-Marius , Discutii privind posesia ca modalitate de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile, STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, Studia Universitatis Babes-Bolyai. Jurisprudentia nr. 1/2001, 2001, P.41 - 60 3. Harosa Liviu-Marius , Popa Ionut Florin , Legea nr.46/2003 privind drepturile pacientului.Comentarii, DREPTUL, Categ CNCSIS D, Dreptul nr. 8/2003, 2003, P.5 23. 4. Harosa Liviu-Marius , Examen teoretic si practic al jurisprudentei Tribunalului ClujSectia Comerciala si de contencios administrativ- in materia somatiei de plata, STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, Studia Universitatis Babes-Bolyai. Jurisprudentia nr.1/2003, 2003, P.122 - 133 5. Harosa Liviu-Marius , Examen teoretic si practic al jurisprudentei Tribunalului ClujSectia Comerciala si de contencios administrativ- in materia somatiei de plata, STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, Studia Universitatis Babes-Bolyai.Jurisprudentia nr. 2/2003, 2004, P.194 - 207 6. Harosa Liviu-Marius , Aspecte privind manifestarile de vointa pioasa in dreptul catolic canonic, STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, nr.1-2/2004, 2004, P.52 - 88 7. Harosa Liviu-Marius , Aspecte privind reglementarea institutiei fundatiilor pioase in codurile de drept canonic (codex juris canonici si codex canonum ecclesiarum orientalium) ale bisericii catolice, PANDECTELE ROMANE, Categ CNCSIS D, Culegere de studii In honorem C.Birsan, L.Pop, 2006, P.498 - 528 8. Harosa Liviu-Marius , Privire asupra persoanelor juridice publice si private in dreptul canonic catolic , STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, 2 , 2006, P.64 - 80 II. Carti publicate in edituri recunoscute CNCSIS 1. Harosa Liviu-Marius , Popescu Dan Andrei , carte, Drept International Privat. Tratat Elementar, EDITURA LUMINA LEX , BUCURESTI, Editor: Editura Lumina Lex, 1999, P. 99

378 2. Harosa Liviu-Marius,capitol, Drepturile fundamentale ale pacientului la viata derivate din interpretarea legii pacientului, Medicii si Biserica vol IV Familia, nasterea, tehnologii medicale de reproducere asistata (pozitii teologice, medicale, juridice si filozofice, RENASTEREA , CLUJ-NAPOCA, Editor: G.M.Buta, 2006, P. 125-138. 3. Harosa Liviu-Marius, capitol, Sfritul vieii din perspectiv juridic. O discuie asupra jurisprudenei Curii Europene a Drepturilor Omului asupra dreptului la moarte, Medicii i Biserica, vol. VI, Perspectiv ortodox contemporan asupra sfritului vieii , ed. Renaterea, Cluj-Napoca, editor. G.M.Buta, 2008, p.191-197. 4. Harosa Liviu-Marius , Pop Liviu , carte, Drept Civil. Drepturile Reale Principale, UNIVERSUL JURIDIC , BUCURESTI, Editor: Universul Juridic, 2006, P. 392 5. Pop Ciprian Marcel , Beju Daniela-Georgeta , Ciumas Cristina , Moisescu Ovidiu Ioan , Nistor Cosmin Voicu , Oprean Victor-Bogdan , Harosa Liviu-Marius , Racolta Paina Nicoleta Dori , Cramarenco Romana-Emilia , , Nutiu Carmen Gabriella Estrela ,carte, Manualul Agentului Imobiliar, RISOPRINT , CLUJ-NAPOCA, 2006, P. 269 III.Carti publicate in alte edituri internationale 1. Harosa Liviu-Marius,capitol, Dobandirea proprietatii asupra bunurilor mobile prin intermediul posesiei sau uzucapiunea mobiliara-un miraj juridic (privire comparata) , Revista de Drept Privat nr. 1/2003, Cartdidact, Republica Moldova, , Editor: Cartdidact, 2003, P. 78-98 2. Harosa Liviu-Marius,capitol, Fundamentul persoanelor juridice in dreptul canonic catolic , Revista de Drept Privat nr. 1/2004, Cartdidact, Chisinau, Republica Moldova, Chisinau, Editor: Cartdidact, 2004, P. 52-82 IV. Carti publicate in alte edituri romanesti 1. Harosa Liviu-Marius,capitol, Regimul constitutional al cultelor in Statele Uniunii Europene. O perspectiva comparata, Pasi spre integrare. Religie si drepturile omului in Romania, Editura Limes Cluj-Napoca, Cluj-Napoca, Editor: Petean Mircea, 2004, P. 91-100 2. Harosa Liviu-Marius,capitol, Fundatiile in dreptul canonic catolic, Omagiu profesorului Nicolae V.Dura la 60 de ani; Universitatea Ovidius Constanta, Editura Arhiepiscopiei Tomisului, Constanta, Editor: Petrescu Teodosie, 2006, P. 1232-1285 V.Lucrari publicate in conferinte/volume stiintifice nationale 1. Saplacan Calin , Marga Andrei , Chirila Ioan , Codoban Aurel Teodor , Copoeru Ion 100

, Frunza Sandu , Boari Vasile , Harosa Liviu-Marius , Jucan Alexandru-Marius , Leb Vasile Ioan , Stanciu Vasile , Timis Vasile , , Biris Ioan , Pasi spre integrare. Religie si drepturile omului in Romania., Declaratia Conciliului Ecumenic Vatican II privind libertatea religioasa : Dignitatis Humanae. Consecinte, limite si factori de consens., Ed. Limes, Editor: Petean Mirecea, 2004, P. 36-41 Limbi strine: Franceza- foarte bine Engleza-foarte bine Germana-mediu Spaniola-incepator Italiana-incepator Contact: lector. Dr. Liviu-Marius HAROSA, Facultatea de Drept, Universitatea Babe-Bolyai, Cluj-Napoca, str.A. Iancu nr. 11, jud.Cluj, Romania, camera 120, tel. 0264-595504, mail: mharosa@law.ubbcluj.ro; mharosa@yahoo.com ; cabinetavocatharosa@yahoo.com

101