Sunteți pe pagina 1din 73

3. Piata imobiliara Caracteristicile pietei imobiliare O piata imobiliara are aceleasi caracteristici ca si piata bunurilor si serviciilor.

Pe o piata eficienta: - bunurile si serviciile sunt esential omogene si pot fi inlocuite imediat unul cu altul; - exista un numar mare de cumparatori si vanzatori care creaza piata libera; - preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute; - se autoreglementeaza; - cumparatorii si vanzatorii sunt complet informati; - bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat. Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor si vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate. Pietele imobiliare nu sunt eficiente si este dificil a se previziona comportamentul pe aceste piete.

Tipuri de piete imobiliare Pietele imobiliare sunt diferite datorita necesitatilor, dorintelor, motivatiilor, localizarii, varstei participantilor pe piata, designului, restrictiilor urbanistice etc.

Se identifica cinci tipuri de piete: - rezidentiale : case, blocuri, sir de case legate; - comerciale: cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine; - industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare; - agricole: ferme, livezi, pasuni, paduri; - speciale: proprietati cu design unic, scoli, cladiri publice, aeroporturi, parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, biserici etc. Pietele se pot diviza in piete mai mici, specializate numite subpiete: urbane, suburbane, rurale sau ieftine, medii, de lux. Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largi se numeste segmentarea pietei. Analiza pietei imobiliare Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu. Analiza pietei constituie baza pentru a determina cea mai buna utilizare a unei proprietati. Conceptul de cea mai buna utilizare Conceptul de cea mai buna utilizare inseamna11 pe de o parte, ca un amplasament este evaluat ca fiind liber si disponibil pentru cea mai buna utilizare a sa, iar pe de alta parte, se estimeaza cea mai buna utilizare a intregii proprietati, in ansamblul ei. Un amplasament poate avea cea mai buna utilizare ca fiind liber, iar combinatia existenta intre amplasament si constructii poate avea o alta cea mai buna utilizare. Constructiile existente pot avea o valoare egala cu marimea cu care ele contribuie la amplasament sau pot diminua valoarea cu o marime egala cu costul de indepartare a acestora de pe amplasament. Constructiile existente care nu conduc la cea mai buna utilizare a amplasamentului valoreaza mai putin decat costul de reconstructie sau de inlocuire. Constructia care constituie cea mai buna utilizare este cea care adauga cea mai mare valoare amplasamentului . 4. Procesul de evaluare Procesul de evaluare se realizeaza in mai multe etape, in functie de misiunea de evaluare si de informatiile accesibile.

In procesul evaluarii se urmareste realizarea urmatoarelor activitati: 1) Definirea problemei: - identificarea proprietatii imobiliare; - identificarea drepturilor de proprietate; - definirea utilizarii evaluarii; - data evaluarii; - scopul evaluarii; - sfera evaluarii; - conditii limitative. 2) Analiza preliminara, culegerea si selectarea informatiilor: - date generale privind amplasarea in localitate, vecinatati, aspecte economice, sociale, de mediu; - date specifice despre proprietatea imobiliara evaluata si proprietati comparabile: teren si constructii, cost si uzura, venituri si cheltuieli, rata de capitalizare, istoric si utilitate; - date privind cererea si oferta, respectiv piata proprietatii evaluate, inclusiv concurenta: lista proprietatilor asemanatoare, tranzactii si oferte, capacitatea de absorbtie, studii de cerere. 3) Analiza celei mai bune utilizari: - terenul ca fiind neocupat (liber); - proprietatea ca fiind ocupata. 4) Estimarea valorii proprietatii: aplicarea abordarilor si metodelor - abordarea prin cost; - abordarea prin comparatia vnzarilor; - abordarea prin capitalizarea veniturilor. 5) Analiza rezultatelor si estimarea valorii finale

6) Redactarea raportului de evaluare

Evaluarea in contextul pietei a bunurilor imobiliare In activitatea de evaluare in general si in estimarile valorii de piata in particular, cunoasterea pietei unei anumite proprietati imobiliare ajuta la alegerea criteriilor de investigare, selectare si de interpretare a comparabilitatii cu alte proprietati. Vanzatorii si cumparatorii de proprietati imobiliare interactioneaza pe diferite aspecte/ segmente de activitate, pentru diferite motive si in ceea ce priveste diferite tipuri de proprietati. Prin urmare, pietele imobiliare sunt impartite in segmente bazate pe diferentele intre tipurile de proprietati si pe atractivitatea lor fata de participantii pe piata. Toate pietele imobiliare sunt influentate de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor care, la randul lor, sunt sub actiunea unor influente sociale, economice, guvernamentale sau chiar fizice. 1. CARACTERISTICILE PIETELOR IMOBILIARE Pietele imobiliare nu au aceleasi caracteristici precum pietele mai eficiente de alte bunuri sau servicii. Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor si vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate. - Bunurile sau serviciile pe o piata eficienta sunt esential omogene, pot fi inlocuite imediat unul cu celalalt (bunuri fungibile). In contrast, fiecare lot imobiliar este unic si amplasamentul este fix. - Pe o piata eficienta exista un numar mare de cumparatori si vanzatori, care creeaza o piata libera, competitiva si nici unul din acesti participanti nu devine un segment de piata suficient de mare incat sa aiba o influenta directa si cuantificabila asupra pretului. Pe pietele imobiliare in acelasi timp, pot actiona putini vanzatori si cumparatori in interiorul unui interval de pret si pe un amplasament sau cel mult o zona restransa. Valoarea relativ ridicata a proprietatilor imobiliare necesita o putere mare de cumparare si prin urmare pietele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului

salariilor, la stabilitatea veniturilor si in raport cu numarul de locuri de munca. - Pe o piata eficienta, preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute. Ele reprezinta de cele mai multe ori criterii primordiale in deciziile de cumparare sau vanzare, pentru ca la un anumit pret, calitatea tinde sa fie aceeasi. Pe pietele imobiliare, preturile sunt r 141i81b elativ ridicate si deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului ce poate fi obtinut, dobanzile, marimea avansului, durata rambursarii. - o piata eficienta se autoreglementeaza. Exista foarte putine restrictii guvernamentale asupra concurentei libere si deschise. Pietele imobiliare nu se autoreglementeaza si exista relativ multe reglementari guvernamentale si locale care afecteaza tranzactiile imobiliare. - Pe o piata eficienta, cererea si oferta nu se afla niciodata in dezechilibru, pentru ca piata tinde sa se indrepte catre echilibru, prin efectele concurentei. Desi cererea si oferta de proprietati imobiliare tinde catre echilibru, acest punct practic nu este atins si exista intotdeauna un decalaj intre ele. - Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt complet informati si in cunostinta de cauza, referitor la conditiile pietei, la comportamentul celorlalti, la activitatea pietei in trecut, la calitatea produselor si la interschimbabilitatea produselor. Orice informatie necesara pentru licitatii, oferte si vanzari este disponibila imediat. Cumparatorii si vanzatorii de proprietati imobiliare nu sunt intotdeauna bine informati, ei nu vand si cumpara in mod frecvent: informatiile despre preturile de oferta sau de tranzactie ale unor proprietati imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive. - Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt reuniti de un mecanism de plata organizat, cum ar fi bursele de valori si este relativ usor pentru vanzatori sa intre pe piata ca raspuns al evolutiei cererii. Pe pietele imobiliare, cererea poate fi volatila, datorita unor schimbari rapide in marimea si structura populatiei. - Pe o piata eficienta, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat. Proprietatea imobiliara este un produs durabil si ca o investitie ar putea fi greu de vandut si are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru ca implica sume mari de bani si finantarea nu se obtine imediat. In concluzie, pietele imobiliare nu sunt eficiente si datorita inexistentei

standardizarii produsului si timpului necesar producerii lui, este dificil sa se previzioneze precis comportamentul acestor piete. In acest caz, atentia din punctul de vedere al evaluarii se indreapta catre motivatia, atitudinile si interactiunea participantilor pe piata in masura in care ei raspund caracteristicilor particulare ale proprietatii imobiliare si influentelor externe ce afecteaza valoarea. 2. TIPURILE DE PIETE IMOBILIARE Diferitele piete imobiliare sunt create de necesitatile, dorintele, motivatiile, localizarea si varsta participantilor de pe piata si de tipurile, amplasarea, designul si restrictiile urbanistice ale proprietatii. Se pot identiflca cinci tipuri de piete: 1. rezidentiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, sir de case legate); 2. comerciale (cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri si moteluri, magazine); 3. industriale (fabrici, depozite, cladiri ale institutelor de cercetare); 4. agricole (ferme, livezi, vii, pasuni, paduri); 5. speciale (proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizarea numai la scopul initial, de exemplu: scoli, cladiri publice, aeroporturi, sali de conferinte, parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, case de rugaciuni, etc.) Fiecare piata a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza in piete mai mici, mai specializate numite subpiete. Subpietele pentru proprietati rezidentiale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe impartite (subclasificate) in functie de preferintele cumparatorilor: proprietati ieftine, medii si de lux. Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largi se numeste segmentarea pietei. Dezagregarea este un termen ce se aplica proprietatii imobiliare si face deosebirea dintre proprietatea evaluata si alte proprietati prin crearea unor subclasificari cu diferite caracteristici ale proprietatii. O subpiata poate fi creata de schimbarile aparute in cerere. Evaluatorii imobiliari identifica si studiaza segmentele pietei luand in considerare caracteristicile localitatii:

demografice, socio-economice, psihologice si legate de produs. Ei utilizeaza tehnici de investigatie si cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza si concluziona compozitia unor anumite subpiete. 3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu. Evaluatorii folosesc analiza pietei pentru a determina daca este o confirrnare a pietei pentru o proprietate existenta cu o anumita utilizare sau daca este evident ca va fi o confirmare a pietei pentru o utilizare propusa a unui amplasament intr-un moment in viitor. Analiza pietei constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizari a unei proprietati. O constructie existenta sau propusa pentru o anumita utilizare poate fi considerata in functie de criteriile fezabilitatii financiare si productivitatii maxime numai dupa ce s-a demonstrat ca exista o confirmare corespunzatoare pe piata pentru existenta acelei utilizari. Analizele mai aprofundate merg la specificarea caracterului acestor confirmari si asemenea studii pot determina strategii de marketing pentru o proprietate existenta sau propusa, pot defini caracteristicile de proiectare a unei dezvoltari imobiliare sau sa ajute la estimarea cotei de piata pe care ar putea sa o cucereasca proprietatea precum si la estimarea ratei de absorbtie probabile. Pentru a evidentia confirmarile pietei pentru o anumita utilizare a unei proprietati, analistul trebuie sa identifice relatia dintre cererea si oferta competitiva de pe piata analizata - in prezent si in viitor. Aceasta relatie arata gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaza piata prezenta si conditiile ce ar caracteriza piata dupa o perioada de prognoza. Valoarea de piata a unei proprietati este, in mare masura, o functie de pozitia ei competitiva pe piata sa. Cunoscand caracteristicile proprietatii evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietatile competitive (oferta) si va putea intelege avantajele comparative pe care proprietatea le ofera potentialilor cumparatori (cererea). Impreuna cu intelegerea conditiilor economice, a efectului lor asupra pietelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine influentele externe ce afecteaza proprietatea. Principiile analizei pietei par simple dar tehnicile si procedurile aplicate de analistii de piata pot fi extrem de sofisticate. Estimarile cererii sunt formulate diferit in functie de nivelul de analiza. In unele cazuri, cererea poate fi apreciata simplu din conditiile pietei curente sau din variatiile

utilizate in elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiza mai aprofundata a prognozei cererii fundamentale, analistul trebuie sa obtina si sa ordoneze date cuprinzatoare si sa aplice o logica corecta la prognozare. Analistul detaliaza o prognoza a cererii fundamentale luand in considerare perceptiile participantilor pe piata si evaluand in ce masura tendintele actuale vor continua si in viitor. 4. ABORDAREA ANALIZEI In prezent nu exista un set de faze sau proceduri universal acceptate, ce ar trebui aplicate in analiza pietei, pentru ca fiecare lucrare de evaluare depinde de cerintele specifice ale clientului si aceste cerinte sunt variate. Exista insa doua scoli de analiza a pietei (Tabelul 1.) Multi practicieni pleaca de la economia generala catre proprietatea specificata; altii incep cu proprietatea specificata si ajung la economia generala. Analistii primei scoli examineaza datele specifice ale pietei. Populatia, utilizarea fortei de munca si veniturile servesc drept indicatori ai cererii zonei; datele referitoare la spatiul disponibil in prezent, spatiile in constructie sau stadiul de proiect dau o masura a ofertei competitive. Comparand cererea cu oferta competitiva se identifica situatia prezenta si in perspectiva a echilibrului (sau a dezechilibrului). Dupa analiza cererii si ofertei, analistii primei scoli studiaza utilizarile alternative probabile si estimeaza valorile asociate acestor utilizari. Ei iau in considerare atributele fizice, legale si de amplasament ale proprietatii analizate si ajung in final la o concluzie referitoare la cea mai buna utilizare. . Adeptii celei de a doua scoli considera ca oferta si cererea sunt cuprinse in produsul imobiliar. Ei cred ca este cel mai bine sa inceapa analiza cu examinarea caracteristicilor sau atributelor ce contribuie la productivitatea proprietatii analizate si sa determine pozitia competitiva a acesteia pe piata ei specifica. Acesti analisti cred ca intelegerea atributelor este esentiala pentru a identifica participantii pe piata ce ar putea sa cumpere sau sa ia cu chirie proprietatea si cei ce ar putea sa vanda sau sa dea cu chirie. Cumparatorii sau chiriasii potentiali si vanzatorii sau proprietarii reprezinta fortele cererii si ofertei care creeaza dinamica pietei respective. Aderentii celei de a doua scoli sustin ca analiza productivitatii unei proprietati, axata pe caracteristicile si atributele proprietatii analizate, faciliteaza identificarea proprietatilor competitive si deci definirea pietei respective. Dupa ce au finalizat analiza productivitatii, acesti analisti studiaza cererea si

oferta competitiva in zona pietei delimitate. Sunt examinate datele specifice ale pietei pentru a ajunge la estimarile cererii prezente si viitoare si la inventarierea ofertei disponibile si prognozate. Se determina starea de echilibru (sau de dezechilibru) si se previzioneaza conditiile viitoare ale pietei. Pentru aceasta analistii studiaza rata de crestere a locurilor de munca, schimbarile in dimensiuni ale populatiei si ale locatarilor, nivelul veniturilor si al comertului cu amanuntul. In continuare, acesti analisti iau in considerare fezabilitatea celei mai probabile utilizari alternative a proprietatii, in functie de confirmarile pietei prezente si de perspectiva. Se face apoi o analiza financiara pentru a determina care utilizare fezabila este cea mai productiva si deci considerata ca prezentand cea mai buna utilizare. In esenta, scopul analizei pietei este de a stabili daca exista o confirmare adecvata a pietei pentru o proprietate cu o anumita utilizare sau daca exista evidente ale pietei pentru o utilizare propusa in viitor.

5. CONCEPTE FUNDAMENTALE 5.1. Definirea pietei O piata imobiliara este reprezentata de un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii pe piata pot fi cumparatorii, vanzatorii, chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii si intermediarii. O piata imobiliara este alcatuita din participantii pe piata angajati in tranzactii imobiliare. Pentru a delimita o piata imobiliara specifica, evaluatorul examineaza urmatorii factori: l. Tipul proprietatii (rezidentiale, comerciale, administrative) 2. Caracteristicile proprietatii cum ar fi gradul de ocupare, baza de clienti, calitatea constructiei, designul si avantajele comparative a. gradul de ocupare - un chirias sau mai multi chiriasi (case, apartamente, birouri, magazine) b. baza de clienti - cei mai probabili utilizatori (se analizeaza date despre

populatie, utilizarea fortei de munca, veniturile si tipurile de activitate. Pentru pietele rezidentiale, datele sunt separate in functie de profilul eventualului proprietar sau chirias; pentru pietele comerciale datele sunt segmentate in functie de eventualii utilizatori ai spatiului; pentru piata magazinelor baza de clienti va fi clientela atrasa de chiriasii prospectivi; pentru piata birourilor, baza de clienti reflecta necesarul de spatiu al firmelor ce vor inchiria spatiile respective) c. calitatea constructiei d. designul si avantajele 3. Aria pietei - definita geografic (o piata poate fi locala, regionala, nationala sau internationala; poate fi urbana sau suburbana; poate corespunde unui cartier sau o vecinatate a unui oras. Pietele comerciale sau rezidentiale sunt deseori delimitate de relatia timp-distanta) 4. Proprietati echivalente disponibile (proprietati competitive), adica proprietati cu o atractivitate egala la concurenta cu cea analizata in aria pietei. 5. Proprietati complementare, adica alte proprietati sau tipuri de proprietati imobiliare ce sunt complementare celei analizate (utilizatorii proprietatii analizate trebuie sa aiba acces la proprietati complementare, care se mai numesc si utilitati sau servituti) In concluzie, segmentul de piata cuprinde atat proprietatea analizata, cat si proprietatile competitive si complementare. 5.2. Cererea Cererea reflecta necesitatile, dorintele materiale, puterea de cumparare si preferintele consumatorilor. Analiza cererii se axeaza pe identificarea utilizatorilor potentiali (cumparatori, chiriasi), iar pentru un anume tip de proprietate, produsul sau serviciul final pe care il asigura proprietatea. Astfel, analiza cererii de spatii comerciale va incerca sa determine cererea de servicii comerciale generata de potentialii clienti in aria pietei. Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata locuintelor: . populatia in aria pietei - dimensiunea si numarul familiilor locatare, rata de

crestere sau descrestere in formarea locatarilor, compozitia si distributia pe varste; . veniturile si salariile; . tipologia locurilor de munca si rata somajului; . raportul dintre spatiile locuite de proprietari si de chiriasi; . consideratii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, cerintele de creditare (dobanzi, raportul credit/valoare, comisioane si taxe, disponibilitatea asigurarilor); . modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica; . factorii ce afecteaza atractivitatea fizica a vecinatatii, adica geografia/geologia (climatul, topografia, drenajul, stratul de fundatie si barierele naturale sau artificiale); . structura taxelor locale si ale administratiei; . disponibilitatea facilitatilor de sprijin si serviciile comunale (institutii culturale, facilitati de educatie si calitatea scolilor, facilitati sanitare si medicale, servicii de pompieri si politie). Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata spatiilor comerciale: . populatia in zona comerciala - dimensiunea si numarul familiilor ce locuiesc in zona, rata de crestere sau descrestere a acestora, compozitia si distributia pe varsta a lor; . venituri pe cap de locuitor si pe familie (medie); . procentul de venit pe familie cheltuit pe cumparaturi si procentul de venit disponibil (putere de cumparare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii; . rata de incetinire a vanzarilor in zona comerciala; . volumul minim de vanzari pentru ca spatiul comercial sa fie exploatat profitabil si volumul existent de vanzari pe mp; . gradul de ocupare a spatiilor comerciale pe piata;

. procentul de cumparaturi facute de persoane din afara ariei pietei; . modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica; . accesibilitatea (facilitatile de transport si sistemul stradal) si costul transportului; . factorii ce afecteaza atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea bunurilor si reputatia operatorului). Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata cladirilor administrative: . zona salariatilor care lucreaza in spatii de birouri; necesarul de personal curent si estimat in viitor; . suprafata medie de spatiu de birouri necesar pentru o persoana (cerintele variaza in functie de categoria cladirilor, de pozitia lucratorului in firma si de localizare - in centru sau in suburbii); . . gradul de ocupare pentru categoria specifica a cladirii; . cresterea sau scaderea cererii de categorii de cladiri; . modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica; . accesibilitatea, (facilitatile de transport si sistemul stradal) si costul transportului; . factorii care afecteaza atractivitatea cladirii administrative (calitatea constructiei, managementul si chiriasii) si disponibilitatea facilitatilor complementare (magazine, restaurante, centre de recreere). Pentru o estimare corecta, trebuie acordata atentie deosebita urmatorilor factori: . structura familiilor de locatari; . dimensiunea familiei de locatari; . veniturile medii.

5.3. Oferta competitiva Oferta se refera la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, trebuie sa se treaca in revista inventarul de proprietati competitive, care include stocul de proprietati existente, in constructie si in faza de proiect. Trebuie acordata o atentie deosebita analizei datelor luate din proiecte si din propuneri pentru ca unele ar putea sa nu se materializeze. Evaluatorul trebuie sa determine numarul de unitati pierdute prin demolare si numarul adaugat sau scazut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea cladirilor, consultarea autorizatiilor de constructie, discutiile cu antreprenorii si planificatorii urbanistici. Pentru a analiza oferta competitiva se vor studia urmatorii factori: . cantitatea si calitatea concurentei disponibile; . volumul constructiilor noi (concurenta si complementare) - proiecte in constructie sau planificate; . disponibilitatea si pretul terenului liber; . costurile de constructie si dezvoltare; . proprietatile oferite curent (vechi si noi); . gradul de ocupare de catre proprietari si de catre chiriasi; . cauzele si numarul de proprietati vacante; . transformarea pentru utilizari alternative; . conditii economice si imprejurari speciale; . disponibilitatea creditelor pentru constructii si a finantarii; . impactul normativelor de constructii, zonarii urbanistice si a altor reglementari asupra volumului si costului constructiilor. 5.4. Echilibrul pietei

Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si pretul raspunde la cerere. Daca cererea este neobisnuit de mare, preturile si chiriile vor incepe sa creasca inainte ca sa inceapa noua constructie. Finalizarea cladirii si inchirierea poate sa fie decalata in timp fata de cerere si prin urmare, in general pe termen scurt, pietele sunt in dezechilibru. Analistii si participantii pe piata descriu activitatea pietelor imobiliare in diferite moduri. O piata activa este o piata caracterizata prin cerere in crestere, o ramanere in urma a ofertei si preturi in crestere; o piata activa este uneori numita piata a vanzatorilor pentru ca vanzatorii pot obtine preturi mai mari pe proprietatile disponibile. O piata in cadere este o piata in care scaderea cererii este insotita de o supraoferta relativa si o scadere a preturilor; aceasta piata se numeste si piata cumparatorilor pentru ca au avantaj cumparatorii. Activitatea pietei imobiliare este ciclica. La fel ca si ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, varfuri, restrangeri si epuizare. Totusi ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, iar activitatea imobiliara raspunde la doua seturi de stimuli, unul care actioneaza pe termen lung si altul pe termen scurt. Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbarile in caracteristicile populatiei existente si in veniturile sale. Daca economia locala poate asigura o utilizare stabila a fortei de munca si sa genereze noi locuri de munca, populatia existenta va ramane in zona si vor veni altii din afara zonei in cautare de lucru. Tipul specific de locuri de munca oferite va determina nivelul de venituri in localitate. Ciclul pe termen scurt depinde in principal de disponibilitatea si costul creditului. Inceperea de noi constructii depinde mult de fluctuatiile in rata dobanzii si de aceea activitatea imobiliara devanseaza ciclul afacerilor. Gradul de ocupare si rata absorbtiei pot fi considerati indicatori ai ciclului pe termen scurt. Indicatorii pe termen scurt reflecta in mod obisnuit numai viitorul imediat. Rata dobanzii este foarte schimbatoare, iar gradul de ocupare si rata de absorbtie pot fi mai greu previzionate pe mai mult de 2-3 ani. Indicatorii pe termen lung includ baza economica si infrastructura planificata. ANALIZA DE PIATA FUNCTIUNI Baza pentru valoarea finala luata de pe Baza pentru studii de fezabilitate, piata marketing si alte studii de evaluare COMPONENTE

Delimitarea ariei pietei tinand cont de: 1. Tipul utilizarii (rezidentiala, comerciala, industriala, agricola, de recreere, cu scop special sau teren liber bun pentru dezvoltare) 2. Localizarea proprietatii 3. Tipuri de prorpietati similare 4. Dimensiune geografica pentru proprietatile competitive (locala, regionala, nationala, internationala) 5. Cum se aplica principiul substitutiei la proprietatile comparabile

Examinarea efectelor conditiilor pietei in aria delimitata: 1. Oferta curenta si previzionata si situatia cererii 2. Relatia dintre conditiile pietei si utilizarea proprietatii.

6. PROCEDURI PENTRU ANALIZA DE PlATA - APLICATII Analiza de piata se face pentru a estima cererea pentru o anumita categorie de proprietati imobiliare (ex.: locuinte, magazine, birouri) si caracterul confirmarii pietei pentru proprietatea analizata. Procedurile de analiza ale pietei sunt aceleasi pentru proprietatile imobiliare existente si pentru cele in perspectiva. Pentru proprietatile existente, analistul poate studia istoricul vanzarilor sau veniturilor generate de proprietate si sa evalueze performantele viitoare si piata cucerita in ipoteza in care proprietatea isi mentine sau isi imbunatateste nivelul actual de performanta. Pentru a elabora o analiza a pietei pentru o proprietate imobiliara propusa (aflata in constructie sau in proiect), lucru cerut frecvent in evaluarea fezabilitatii proiectului, analistul trebuie sa determine daca proiectul va atinge un nivel de performanta competitiv. Cererea pentru o proprietate propusa trebuie in general previzionata, iar potentialul de cucerire a pietei necesita analize complexe. Procedurile prezentate in continuare, reflecta modul conventional de abordare a analizei de piata, incepand cu analiza economica si identificarea pietei. 6.1. Cererea de locuinte Pentru a previziona cererea de locuinte pentru o singura familie pe o perioada (tipic 5 ani), poate fi utilizata procedura descrisa in continuare. 1. Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii,

explorand domeniile economice care genereaza locuri de munca si venituri, precum si rata de crestere a populatiei si a nivelului de venituri, ambele fiind functie de locurile de munca. Se studiaza activitatea economica asa cum este ea reflectata in vanzarile cu amanuntul si se fac investigatii ale pietei imobiliare locale prin explorarea nivelului de vanzari, nivelului activitatii de constructii, dobanzilor si ratei de absorbtie. 2. Identificarea pietei si a proprietatii. Se analizeaza caracteristicile eventualilor cumparatori pentru care proprietatea ar fi atractiva. Se elaboreaza un profil al consumatorului descriind veniturile (ex. posibilitatea de a-si permite o casa), marimea familiei, varsta si preferintele. Aria pietei potentialilor cumparatori poate fi definita prin relatia timp-distanta, prin granite sociale sau politice (circa scolara, circa electorala, limite municipale), granite naturale sau construite de om si localizarea locuintelor competitive. Se va executa o analiza preliminara a atributelor legale, fizice si de amplasament ale proprietatilor analizate si a celor in competitie. 3. Analiza cererii. Se determina dimensiunea actuala a populatiei si in perspectiva in limitele pietei. Se determina numarul actual si in perspectiva al familiilor locatare, avand in vedere ca marimea acestora este in relatie cu varsta capului familiei. Se imparte acest numar pentru doua categorii: proprietari si chirisi. S-ar putea sa existe o categorie suprapusa, si anume a chiriasilor care isi permit sa cumpere locuinta. Se imparte numaruI de familii proprietare in functie de nivelul de venituri, pentru a estima procentul de locatari care pot achita ratele, dobanzile si alte costuri de finantare sau/si intretinerea, asigurarile, reparatiile si taxele. Se ajusteaza numarul de familii proprietare ce sunt sau vor fi in stare sa-si permita locuinta din cele neocupate pe piata, in scopul de a estima cererea existenta si cea anticipata pentru proprietatea analizata. 4. Analiza ofertei competitive. Se face inventarul proprietatilor competitive existente, a proprietatilor in constructie, a proprietatilor planificate ce au obtinut autorizatie de constructie si a proprietatilor in stare de proiect. Se detaliaza inventarul prin compararea numarului de autorizatii de constructie, emise in ultimii 3-5 ani, cu numarul de constructii realizate. Se pune in corespondenta inventarul ofertei competitive existente si anticipate pentru perioada de previziune. Se apreciaza proprietatea analizata si cele in competitie in functie de atributele si de avantajele care reprezinta pentru locuinte avantaje competitive. 5. Analiza echilibrului. Se compara cererea existenta si potentiala cu oferta competitiva actuala si anticipata pentru a determina daca exista sau ar putea aparea si cerere suplimentara pentru locuinte (cerere marginala). Se analizeaza estimarea

competitiva . pentru a previziona piata ce ar putea fi cucerita de proprietatea evaluata. 6.2. Cererea de spatii comerciale Pentru a previziona cererea pentru un complex comercial existent sau propus intr-o anumita zona sau pe o perioada data (ex. 5 sau 10 ani), se va urmari procedura de mai jos: . a. Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii prin explorarea activitatii economice ce genereaza locuri de munca si venituri, precum si rata cresterii populatiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt functie de locurile de munca). Se studiaza activitatea economica asa cum se reflecta in vanzarile cu amanuntul si se studiaza piata imobiliara locala, considerand nivelul vanzarilor si nivelul activitatii in constructii, dobanzile si rata de absorbtie. b. Identificarea pietei si a proprietatii. Se defineste zona comerciala a complexului utilizand tehnici cum ar fi modelele gravitationale si gasirea clientilor sau prin corectarea granitelor zonei comerciale, cu caracteristicile geografice, demografice si economice specifice. Se executa o analiza preliminara a atributelor legale, fizice si de amplasament ale complexului, in apropierea zonei lui comerciale. c. Analiza cererii. Se identifica volumul de spatiu comercial de inchiriat care poate asigura desfacere, folosind datele demografice si de venituri prognozate. Acest volum de spatiu se poate obtine inmultind numarul de familii ce locuiesc in zona. comerciala a complexului cu valoarea medie a veniturilor. La aceasta cifra rezultata se aplica urmatoarele procentaje: . procentul din venitul unei familii ce se cheltuie pe marfuri; . procentul din marfurile cumparate la complexe comerciale similare cu cel analizat; . procentul de reducere a vanzarilor in zona comerciala. Apoi se imparte aceasta estimare a totalului vanzarilor potentiale cu amanuntul, la vanzarile estimate pe metru patrat comercial, care asigura rentabilitatea. Se corecteaza cifra rezultata cu gradul normal de ocupare de pe piata pentru a obtine o estimare a spatiului de inchiriat, care poate asigura o desfacere rentabila. Aceasta estimare poate fi corectata in continuare, tinand cont de veniturile din vanzari, facute celor din afara zonei

si de pierderile de vanzari pentru cei ce cumpara din alte zone. d. Analiza ofertei competitive. Se determina volumul de spatiu comercial existent inchiriat sau liber si spatiul in constructie sau in faza de proiect din zona comerciala sau din apropierea ei. Se detaliaza inventarul verificand numarul total de autorizatii de constructie emise fata de numarul celor realizate in ultimii 3-5 ani. Se face o clasificare a complexului comercial analizat si a celor competitive in raport cu atributele si avantajele care confera complexului comercial un avantaj competitiv. e. Analiza echilibrului. Se compara spatiul estimat de inchiriat rentabil cu spatiul comercial existent. Diferenta dintre cele doua spatii va reprezenta estimarea necesarului de spatiu suplimentar sau cererea marginala. Vanzarile pe mp in magazinele individuale pot indica, de asemenea, nivelul de performanta al unui complex comercial existent si daca exista oportunitatea unei dezvoltari suplimentare. Aceste date pot fi folosite pentru a verifica daca cererea marginala estimata este rezonabila. Daca exista un surplus de spatiu comercial, prognoza conditiilor pietei poate identifica cand va fi absorbit in viitor acest spatiu comercial in surplus ca si momentul in care cererea pentru spatii suplimentare (cererea marginala) va incepe sa creasca. Se analizeaza piata competitiva pentru a previziona care ar putea fi segmentul de piata cucerit de complexul analizat. 6.3. Cererea de spatii administrative Pentru a prognoza cererea existenta sau suplimentara de spatii administrative intr-o anumita zona, pe o perioada data, evaluatorul analizeaza relatia dintre cerere si oferta pe piata generala si cota actuala si potentiala a zonei referitoare la cererea existenta si prognozata. Astfel, se poate prognoza momentul cand o cladire administrativa va atinge un grad de ocupare stabilizat. Cererea pentru spatii administrative pe piata generala se estimeaza in urmatoarele etape: Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii prin explorarea activitatilor economice ce genereaza locuri de munca si venituri, precum si rata cresterii populatiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt functie de locurile de munca). Se studiaza activitatea economica, asa cum se reflecta in vanzarile cu amanuntul si se studiaza piata imobiliara locala, considerand nivelul vanzarilor imobiliare, nivelul activitatii in constructii, dobanzile si rata de absorbtie. Identificarea pietei si a proprietatii. Se segmenteaza piata utilizatorilor de proprietati imobiliare, in functie de tipul de chiriasi care inchiriaza birouri in prezent sau in viitor, de necesitatile lor de spatiu sau de personal, de clientela pe care o atrag. De

exemplu, firmele de avocati vor cauta probabil spatii in cladiri amplasate central, in locuri cu prestigiu pe cand firme ce presteaza alte tipuri de servicii poate prefera birouri in cartiere care au parcaje mari si chirii rezonabile. Aria pietei pentru cladiri administrative este de obicei difuzata pe o zona oraseneasca mai larga. Spatiile competitive se deosebesc prin categoria cladirii, chiriasi si localizare. O analiza preliminara a cladirii avute in vedere si a celor in competitie pe piata cuprinde compararea concentrarilor de cladiri administrative in zona oraseneasca, precum si cladirile competitive din concentrarea propriu-zisa. a) Analiza cererii. Se previzioneaza evolutia locurilor de munca pe piata generala, pe baza estimarilor Oficiului muncii si protectiei sociale. Se elaboreaza estimari privind numarul de salariati din fiecare sector economic ce muncesc in birouri. Se va lua in considerare si cresterile de locuri de munca ce au avut loc in perioadele trecute. Se transforma numarul de ocupanti de birouri in cererea anuala de spatii administrative. Spatiul mediu necesar pentru un salariat poate fi intre 6 si 9 mp. Pe pietele slabe, cu grad mic de ocupare, exista spatiu excedentar si norma pe salariat poate fi mai mare. Numarul total de salariati este multiplicat cu spatiul mediu pe salariat. Daca se anticipeaza o crestere constanta, spatiul estimat se imparte la numarul de ani pentru care se prevede cresterea. b) Analiza ofertei competitive. Inventarul ofertei competitive consta in spatiile competitive inchiriate curent si cele libere, precum si spatiile in constructie sau in proiect. Inventarul poate fi afectat de demolari, renovari sau adaptari de spatii utilizate altfel in prezent (de ex. locuinte sau magazine). Se detaliaza inventarul verificand numarul total de autorizatii de constructie emise fata de numarul de cladiri realizate in ultimii 3-5 ani. Se apreciaza cladirea analizata si cele in competitie dintr-o concentrare, pe criteriile atributelor si avantajelor ce confera spatiilor administrative un avantaj competitiv. c) Analiza echilibrului. Se compara cererea existenta si prognozata de spatii administrative,cu oferta totala de spatii competitive actuala si anticipata. Daca cererea prognozata depaseste oferta totala competitiva se determina cererea nesatisfacuta. Se detaliaza prognoza cererii marginale verificand precizia prognozei cererii fata de caracterul cererii in perioadele trecute. Intr-o analiza mai profunda se iau in considerare spatii inchiriate in avans, precum si spatiile ce raman libere dupa expirarea contractele de inchiriere. Daca se anticipeaza o cerere in crestere constanta, oferta totala poate fi impartita in cererea prognozata anual pentru a determina perioada de absorbtie. La finele perioadei de absorbtie vor fi necesare spatii suplimentare. Aceasta perioada

reprezinta o 'fereastra' pentru construire de noi spatii. Se analizeaza clasificarea proprietatilor competitive pentru a prognoza cota de piata ce ar fi acoperita de cladirea analizata Pentru a determina cota de piata pe care o are un nod sau un cartier din cererea totala prognozata, trebuie sa se analizeze caracterul dezvoltarii din cartier prin comparatie cu alte cartiere. Se vor avea in vedere criterii cum ar fi: populatia totala, nivelele de educatie si de venituri, etc Se va analiza raportul dintre totalul spatiilor administrative existente in cartier si totalul spatiilor administrative de pe piata generala. Acest raport reflecta numai cota istorica de piata si la prognoza trebuie luate in calcul si preferintele de pe piata. Cererea prognozata este comparata cu oferta actuala si anticipata, iar precizia prognozei cererii se compara cu datele istorice. Pentru a prognoza cand o cladire va atinge un grad de ocupare stabilizat, se poate estima perioada de constructie si o rata de absorbtie pe baza solicitarilor de preinchiriere, daca sunt, si pe baza evolutiei in trecut a performantelor cladirilor competitive. Evolutia in trecut trebuie folosita cu atentie si corelata cu evolutia economica a zonei. BIBLIOGRAFIE
1. ANEVAR IROVAL Evaluarea proprietatii imobiliare, Colectia Biblioteca ANEVAR IROVAL Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare, Colectia Biblioteca ANEVAR 3. Crivii Adrian, Vascu Adrian Evaluarea intreprinderilor curs , ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR, 1999

2.

2.4 PIAA SPAIILOR DE BIROURI CONSTANA


Piaa spaiilor de birouri din Constana nu este nc bine definit, zona cea mai cutat fiind centrul oraului, n principal bd. Mamaia. n prezent, n aceast zon exista n jur de 7 - 8 cldiri de birouri noi care au un regim de nlime mic, majoritatea fiind construite dup modelul P+4E sau maximum P+6E. Dat fiind aceast situaie, suprafaa oferit spre nchiriere nu este foarte mare. Cea mai mare cldire de birouri este Millenium BC situat pe bd. Mamaia, care a fost finalizat n 2005. De atunci nu a mai fost demarat nici un proiect de anvergur, aceste existnd doar la nivel de intenie din partea unor dezvoltatori, cu excepia proiectului mixt Trident Plaza care va livra pe pia, n 2008, aproximativ 14.000 mp nchiriabili. Trident Plaza va fi un ansamblu de trei turnuri (magazine - birouri - hotel de 4 stele) i se ridic pe valea Portului Constana. Aici, un metru ptrat va avea o chirie medie de 30 euro. Datorit ofertei limitate, nivelul chiriilor a crescut semnificativ n 2007, fa de 2006. Astfel, avantajul financiar este cu siguran de partea proprietarilor de spaii de birouri care prefer s nchirieze imobilele, nu s le vnd. Nivelul chiriilor se situeaz n intervalul 10 - 20 euro/mp/lun, preul variind n funcie de locaie i de dotrile cldirii. Preul maxim de 22 euro/mp/lun este ntlnit la spaii de dimensiuni reduse, localizate ultracentral.

2.5 TERENURI I INVESTIII CONSTANA


n 2007, piaa terenurilor a fost segmentul cel mai dinamic al pieei imobiliare din Constana. Mai ales terenurile cu destinaie rezidenial. n acest context, asistm la o dezvoltare n paralel a pieei terenurilor cu cea a proiectelor rezideniale. Aceast ascensiune este susinut de creterea economiei locale i de atracia turistic exercitat de zon. Datorit activitilor investiionale intense din aceast zon, dar i

a ofertei limitate din ora, preul terenurilor a nregistrat creteri de 20 - 25% n decursul anului 2007. Zona cea mai scump din Constana este zona Parcului Tbcriei, unde un metru ptrat de teren poate ajunge i la 1.800 euro, urmat ndeaproape de zonele Faleza Nord i Tomis 2. i terenurile cu acces la plaj au un pre ridicat, n staiunea Mamaia un metru ptrat de teren putnd s ajung i la 2.000 euro.

Se poate spune c n privina terenurilor, piaa constnean este una atipic, deoarece exist diferene foarte mari de pre ntre periferie i centrul oraului.

CONCLUZII

Sectorul imobiliar reprezint cea mai profitabil afacere din ultimii 15 ani din Romnia. Cei care au cumprat n urm cu 10-15 ani imobile au realizat c valoarea acestora a crescut chiar i cu peste 1000%. Investiii profitabile s-au putut face i pe termen scurt dac existau sume de bani mari i cunotiine despre pia. n continuare, sectorul imobiliar pare s fie profitabil, n special pentru speculatori. n concluzie se poate spune c piaa imobiliar din Constana evolueaz n mod continuu, este o pia imatur, lipsit de transapren creia i va trebui nc civa ani ca s se maturizeze i s poat fi comparat cu o pia occidental din toate perspectivele. Piaa imobiliar este imobil, nu att din cauza vnztorilor, ct a cumprtorilor, crora oferta le copleete puterea financiar. Nu mai sunt cutate nici mcar terenurile de pe litoral. n ciuda multor articole auzite i citite recent n pres, scderea preurilor pe o pia imobiliar se datoreaz n proporie de 90% unui singur i unic motiv: Nevoia de lichiditi a proprietarilor sau dorina acestora de a-i vinde proprietile, din diverse motive care pot fi altele dect cele de natur pur economic (de exemplu: criza politic, perspectiva rzboiului sau a catastrofelor naturale iminente).

BIBLIOGRAFIE
Silviu Banacu, Investiii imibiliare; Ed. Tribuna Economic, Bucureti, 2008 2.http://www.insse.ro 3. http://www.iasi.insse.ro
1. 4.

www.imonews.ro http://realestate.doingbusiness.ro http://colliers.iworks.ro www.magazinuldecase.ro/articole/analize-imobiliare

5.

6.

7.

8.

http://stiri.zdi.ro/Analiza_Consultanta-3.html http://www.ziare.com/Analiza_pietei_rezidentiale_in_2008-

9.

629085.html
10.

www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/17029/Analiza-Litoralul-un-

pilonal-pietei-imobiliare-din-Romania.html 11.http://colliers.iworks.ro/resi_ro/ResidentialMarketRomaniaMidyearReport.pdf 12.www.imibiliare.ro 13.http://www.city-park.ro/

14.

http://www.cauta-imobiliare.ro/polus-city-center-constanta-p772 http://www.wtcc.ro/ www.yf.ro http://www.business-adviser.ro/stiri_trident_plaza.html http://www.financiarul.com/articol_6930/primarul-din-eforie-vrea-sa-

15.

16.

17.

18.

bage-metrou-in-statiune.html

Piata imobiliara a anului 2011


In perioada 2000 2008 s-au terminat in jur de 64 400 de locuinte, conform INS, majoritatea fiind apartamente cu 3 camere.

Conform BNR, diagrama analizei creditelor de locuinte de la sfarsitul anului 2008, arata faptul ca 42% dintre cei care au luat un credit sunt din Bucuresti si 58% din restul tarii.

In aprilie 2009, BNR stipuleaza intr-un raport faptul ca datoria creditelor de locuinte ale romanilor insumeaza in total 5 miliarde de euro si ca 92% dintre romani au creditul in valuta (euro sau franc elvetian).

Se pare ca piata a inceput sa cunoasca o crestere seminificativa la tranzactiile imobiliare in vara si toamna anului 2007, o usoara scadere in august 2008 si o prabusire in august octombrie 2009.

In 2009 statul a incasat cu 60% mai putini bani din impozitele si taxele datorate tranzactiilor imobliare, fata de aceeasi perioada a anului precedent, de exemplu in iulie 2008 pretul unui apartament care era de 100 000 euro, in 2009 aceasi luna pretul acestuia a scazut la 80 000 euro iar in aprilie 2010 acelasi apartament a ajuns la 65 000 euro, aflandu-se inca in scadere, estimata undeva intre 15% si 20%.

Conform Anexei nr. 39/1 din Ghidul privind valorile orientative ale proprietatilor imobiliare pentru Bucuresti din anul 2009 un apartament Zona 2, Drumul Taberei, Subzona B-dul Timisoara de la Romancierilor la Valea Oltului in Prelungirea Ghencea, confort I, apartament 3 camere, construit inainte de 1977, etaj 4/4, costa 87 000 euro;

Conform aceleasi Anexe, din acelasi Ghid, pentru anul 2010 acelasi apartament din aceeasi zona costa 63 700 euro cu 23 300 euro mai putin decat anul trecut.

Dupa declaratiile reprezentantilor Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), pretul real al apartamentelor comuniste construite inainte de 1977 este de 600 euro/mp, ceea ce in piata exista alta realitate.

Proprietarii de apartamente vechi au plusat in piata si au reusit pana acum sa obtina un pret ireal pentru imobilele lor si de cele mai multe ori chiar de 3 ori mai mare. Acest fenomen s-a materializat datorita faptului ca numarul apartamentele noi, finalizate, dupa revolutie si introduse in cursa imobiliarelor, a fost infinit mai mica decat apartamentele vechi existente deja iar cererea a depasit cu mult oferta de pe piata imobilelelor noi.

Piata imobiliara a anului 2010 vine cu o descrestere destul de semnificativa la pretul pe metrul patrat atat pentru apartamentele vechi cat si pentru cele noi, ajungandu-se la o oarecare apropiere intre preturile celor doua tipuri de apartamente (vechi si noi). Cu toate acestea, cerea de pe piata a scazut la mai mult de jumatate fata de anul trecut, datorita crizei economice care a determinat bancile sa nu mai acorde imprumuturi atat de usor ca pana acum iar multe dintre firmele private au intrat in faliment eliberand din functii foarte multi angajati.

Se estimeaza ca piata imobiliara a anului 2011 va intra intr-o asa zisa criza a imobilialelor, preturile acestora ajungand la cele din 2005 - 2006 cand in Bucuresti puteai cumpara o o garsoniera confort I cu preturi intre 15.000 si 20.000 Euro, un apartament cu 2 camere confort I putea fi cumparat la acea vreme cu 20.000 - 25.000 Euro iar un apartament cu 3 camere confort I cu 35.000 - 40.000 Euro. Tinand seama ca in Europa si SUA pretul pe metru patrat construit nu depaseste doua salarii medii pe economie cele afirmate mai sus ar trebui sa se adevereasca, un metru patrat construit in blocurile vechi nu ar trebuie sa depaseasca 500 Euro

CAT COSTA UN APARTAMENT IN BUCURESTI ? PRETURI IMOBILIARE 20102012


Luni 28 iunie 2010 a avut loc o dezbatere de analiza a evolutiilor imobiliare din primele sase luni ale anului 2010. Experti imobiliari, jurnalisti , reprezentanti unor fonduri de investitii imobiliare si economisti de renume au participat la dezbaterea PRETURI SI EVOLUTII PE PIATA IMOBILIARA DIN ROMANIA ( 2010-2012 ) . Preturile continua sa scada vertiginos. Prima concluzie care s-a impus din analiza datelor furnizate de primarii, notariate si societati imobiliare este aceea a devalorizarii rapide a patrimoniului imobiliar. Cele mai mari scaderi la preturi ( cu 50% ) sau inregistrat pe segmentul terenuri. Ingetarea pietii, dificultatile investitiilor imobiliare, inghetarea creditelor toate au redus dramatic cererea pe segmentul terenuri actualmente preturile la terenurile centrale se cifreaza la cc. 60-100 de euro coborand pana la 20 de euro pe metru patrat la periferie . Alta zona ce se devalorizeaza rapid este aceea a locuintelor in blocurile vechi care au pierdut la randul lor peste 50% din valoare in ultima perioada si suntem departe de a fi atins nivelul minim. Expertii bancari au apreciat ca bancile considera ca in 2011 preturile pentru apartamente vor fi in jurul a 20.000 de euro garsoniera , 30-50.000 apartamentele cu 2 camere in functie de zona si 50.000 apartamentele cu 3 camere. Facturile la intretinere din iarna anului 2010/2011 se anunta a fi decisive in a impinge spre o prabusire rapida preturile in acest domeniu. Segmentul Case si Vile . Preturi in cadere libera. O astfel de casa costa in New Jersey un milion de dolari in 2007 acum nu se gasesc cumparator la 50.000 de dolari. SUA incotro ? Zona Case si Vile este cea mai sensibila la prabusirea preturilor si la climatul economic , deoarece intretinerea unei astfel de patrimoniu imobiliar este extrem de dificila in perioade de criza economica si efectele se vad aici cel mai dramatic. Locuintele din zonele altadata vedete, precum zona Nord au pierdut peste 60% din valoare, locuintele din zona Pipera, Baneasa , Otopeni care atingeau 300.000 de euro inainte crizei au scazut la 100.000 de euro in prezent si se apreciaza ca practic piata lor este blocata in conditiile in care piata revine la preturile anilor `94-`95 de cc. 20-30.000 de euro casa . Singurele relativ ferite de deprecierea uluitoare a proprietatilor sunt casele situate in perimetrul central unde desi caderea a fost dramatica de la 1,5 milioane de euro cat costa o astfel de proprietate inaintea crizei la 150.000 de euro in prezent si cu o marja de scadere in urmatorii 2 ani de pana la 100.000 de euro totusi mai exista cumparatori. 2010 si 2011 anii vanzatorilor. Fara indoiala anii 2010 si 2011 sunt anii in care se obtine profit doar de catre cei care vand rapid, inainte de accentuarea caderii de pret anuntata pentru aceasta iarna. Lunar casele si apartamentele se devalorizeaza cu aproape 5% asa incat putinii care reusesc sa gaseasca cumparatori sunt castigatorii acestei crize. Pentru cumparatori investitiile in acest moment sunt cel putin riscate , daca nu chiar ruinatoare , deoarece

piata imobiliara cunoaste acum efecte specifice pietei automobilistice, odata iesita cu masina din showroom valoarea ii scade cu 30% la fel se intampla acum cu locuintele, abia semnat contractul si valoarea casei a scazut cu 10% daca nu cu mai mult, a subliniat economistul sef Mihai Racaceanu. Ca urmare a acestui fapt acum cumpara doar cei care au fonduri negarantate de banci sau cei cu rezerve financiare care asteapta ca peste 10-15 ani cand preturile vor relua un trend ascendent sa faca un profit frumos. 2012- anul cumparatorilor. Abia in 2012 , cand piata se va stabili la nivelul anilor 1994, abia atunci se va putea cumpara la preturi reale si nu la cele prezente, mult umflate fata de potentialul economic al Romaniei, a declarat Inger Petersen , reprezentantul unui Fond Imobiliar Suedez. In conditiile in care somajul va depasii 2 milioane de oameni , orice pret pe metru patrat construit de peste 200 de euro este nesustenabil si noi nu vom investii. Marile fonduri imobiliare care au asigurat cresterea de pe piata din Romania sau retras deja si asteapta inca 4-5 ani ca preturile sa se stabilizeze la 200 de euro metrul patrat construit in zone centrale pentru a reveni pe piata. Cat va dura criza imobiliara ? Mult , a declarat , incruntat si chiar alarmat economistul sef Mihai Raceaceanu. Pana in luna martie 2010 eram optimisti si credeam ca undeva in jurul a 5 ani de recesiune vor fi suficienti economiei mondiale sa isi revina. Acum cand in ultimele 2 luni falimentele de piata din SUA a imobiliarelor au crescut cu 500% iar preturile au scazut la 90 % repet la 90% din valoarea dinaintea crizei perspectivele sunt sumbre. Un raport al Uniunii Europene considera ca economia Romaniei va iesi din criza in urmatorii 10 ani deci revenirea pietei imobiliare va putea incepe undeva prin 2020 , in varianta optimista ca evolutiile europene se confirma si Romania iese intradevar din criza in 10 ani. Conferinta de presa s-a sfarsit in aceasta nota amara consolidata de stirea ca Bursa de la New York a anuntat ca recesiunea in SUA va mai dura inca cel putin 3 ani.

Bucurestiul tine in continuare capul de lista al celor mai scumpe locuinte din Romania, cu un pret mediu pe metru patrat de 2.700 de euro, urmat de Timisoara, in care cea mai ieftina garsoniera poate fi achizitionata la un pret de circa 43.000 de euro. Pe locul trei in top se situeaza Clujul, in care pretul minim de achizitie este de 41.500 de euro, potrivit unui studiu realizat de compania de evaluare Darian, care urmareste, printre altele, evolutia pretului apartamentelor vechi in 2008. La fel ca in Bucuresti, unde in a doua parte a anului trecut s-au inregistrat scaderi de pret de pana la 30%, din cauza blocajului din vanzari si principalele orase din tara urmeaza trendul. Daca in Constanta pretul unei garsoniere era in primul semestru din 2008 in jur de 32.000 de euro, aceasta se vindea in a doua parte a

anului cu 22.500 de euro. Cele mai mari ieftiniri se pot remarca in cazul apartamentelor cu patru camere, unde variatiile de pret depasesc 10.000 de euro. De exemplu, in Cluj, pretul unui apartament de patru camere a ajuns la sfarsitul lui 2008 la valoarea unuia de trei camere, respectiv 87.000 de euro. Potrivit studiului Darian, in Bucuresti, la inceputul lui 2008 un metru patrat in apartamentele noi era mai ieftin decat in cele vechi. Cel mai mare pret se inregistra in Cotroceni, 3.600 de euro pe metru patrat, iar cel mai ieftin, in Berceni, de 1.000 de euro pe mp. Cartierele Primaverii, Kiseleff, Dorobanti, Cotroceni si Herastrau sunt cele mai scumpe cartiere bucurestene in ceea ce priveste pretul pe metru patrat intr-un apartament, nou sau vechi. Preturile pe metru patrat util intr-un apartament vechi din zona Primaverii variaza intre 3.000 si 3.500 de euro, in timp ce la un apartament nou pretul este acelasi, insa per metru patrat construit. Necesarul de apartamente din Timisoara este de circa 10.000 de unitati, iar in urmatorii doi-trei ani se preconizeza ca pe piata rezidentiala se vor livra 1.440 de apartamente noi, ce fac parte din 26 de proiecte, cuprinzand 54 de blocuri. In cursul acestui an vor demara alte 19 proiecte, ce insumeaza circa 4.900 de apartamente.

Cum au evoluat preturile apartamentelor in primul trimestru


Mon, Apr 4, 2011 Grup de Lux noutati, Stiri

Trei portaluri imobiliare au analizat preturile cerute de proprietari si agentii in primele trei luni ale acestui an. Daca unii au observat preturi in crestere, altii vorbesc de scaderi de pana la 17% fata de anul trecut. Preturile cerute pentru apartamentele noi si vechi din tara au crescut in luna martie cu 0,9% fata de februarie, pana la 1.043 euro/mp util, insa reprezinta o scadere cu 13,9% fata de aceeasi perioada a anului trecut, arata o analiza a portalului imobiliare.ro. In Bucuresti, preturile solicitate de proprietari si agentii pentru apartamente au crescut cu 0,8% in luna martie, pana la 1.169 euro/mp util, dar au ramas cu 9,9% mai mici fata de aceeasi perioada a anului trecut, mai arata datele imobiliare.ro. Pe segmentul apartamentelor noi, cresterea preturilor cerute a fost de 0,3% in ultima luna, in timp ce pe segmentul locuintelor vechi, cresterea a fost de 0,9%. Pe segmentul garsonierelor din Capitala, preturile cerute de proprietari au scazut cu 15% in primul trimestru al anului comparativ cu aceeasi perioada a anului precedent, arata o analiza realizata de magazinuldecase.ro. Pentru apartamentele cu doua si trei camere din

Bucuresti, preturile au scazut cu 17% in primele trei luni ale acestui an fata de aceeasi perioada din 2010, mai arata analiza citata. O alta analiza a unui portal imobiliar, anunturiparticulari.ro, indica scaderi de 1% pentru preturile garsonierelor din Bucuresti in luna martie comparativ cu luna februarie si de 12% fata de aceeasi perioada a anului trecut. Apartamentele cu doua camere se regasesc pe piata cu un pret mediu de 58.815 de euro. In luna februarie, o astfel de locuinta era scoasa pe piata la pretul mediu de 59.921 de euro, pretul fiind in scadere cu 2%. Fata de aceeasi perioada a anului trecut, scaderea este de 14 procente, sustin cei de la anunturiparticulari.ro. Pe segmentul apartamentelor cu trei camere, pretul mediu in luna martie a fost de 81.365 de euro, cu 3% mai mic fata de pretul din luna februarie si cu 12% mai scazut fata de martie anul trecut. In acest moment se poate vorbi de un interes crescut pentru achizitia de locuinte, dar care nu a dus la o crestere a preturilor, ci dimpotriva. Asa cum unii se grabesc sa cumpere, altii se grabesc si mai tare sa vanda, concluzioneaza cei de la anunturiparticulari.ro.

Prima Casa 4 va incepe dupa Paste


Mon, Apr 4, 2011 Grup de Lux noutati, Stiri

Noul program Prima Casa, in care garantia aferenta creditelor contractate pentru achizitionarea unei locuinte sunt impartite intre stat si banca, va incepe dupa Sarbatorile de Paste, in urmatoarele doua saptamani urmand sa fie aprobate si normele de aplicare, a spus Emil Boc, premierul Romaniei. El s-a intalnit cu presedintele Fondului National de Garantare a Creditelor, pentru o evaluare a ofertelor depuse de banci dupa decizia Guvernului de a imparti garantia aferenta creditelor contractate pentru cumpararea unei locuinte prin programul Prima Casa. La finalul discutiei, seful Guvernului a aratat ca date neoficiale releva existenta a cel putin doua-trei banci care accepta noile conditii la Prima Casa, dar ca optiunea clara va

fi conturata incepand cu saptamana viitoare, dupa publicarea in Monitorul Oficial a ordonantei de modificare a programului. Dupa Sarbatorile de Paste, persoanele interesate pot merge la banci pentru a discuta de forma modificata. Niciun client care are contract in derulare nu va fi afectat de modificari de costuri sau rate, a spus Boc, care a apreciat ca statul va putea astfel acorda noi imprumuturi pentru inca 40.000 familii. El a asigurat din nou ca plafonul maximal al dobanzii nu va fi modificat. La randul sau, presedintele Fondului National de Garantare a Creditelor IMM, Aurel Saramet, a apreciat ca dupa impartirea garantiei intre stat si banca ar putea fi emise noi garantii in cuantum de 900 milioane euro 1,1 miliarde euro, in cazul in care nu toate bancile vor accepta aceasta varianta. Teoretic, pot fi disponibilizate inca 1,5 miliarde euro, dar este posibil ca unele banci sa nu fie de acord si atunci s-ar putea sa fie acordate doar 1-1,2 miliarde euro. Opinia mea personala, fara elemente statistice, este ca intre 900 milioane euro si 1,1 miliarde euro cu certitudine vor fi reactivate, a spus Saramet.

Prima Cas 4: Cum va afecta piaa imobiliar


Fri, Apr 1, 2011 Grup de Lux noutati, Stiri

Banii pentru Prima Casa se termina, iar Guvernul a elaborat deja noile conditii pentru derularea, in continuare, a acestui program, cerand bancilor sa imparta riscul pentru garantii si acceptand si persoane care detin deja o locuinta. Cateva banci, printre care CEC si Raiffeisen, si-au epuizat deja plafonul acordat, iar premierul Emil Boc a precizat ca jumatate din suma totala pusa la dispozitie prin program, de 200 de milioane de euro, s-a folosit deja, scrie Ziare.com. Seful Guvernului a anuntat inca de saptamana trecuta inceperea renegocierii conditiilor din cadrul programului, iar, miercuri, s-au hotarat, in sedinta de Guvern, cateva modificari. Astfel, nu va mai exista limita de varsta de 35 de ani pentru intrarea in

program, iar cei care detin o locuinta de sub 50 de metri patrati vor putea, de asemenea, sa isi cumpere o casa mai mare cu ajutorul programului. De asemenea, Guvernul a hotarat sa fie pastrat nivelul dobanzilor (Euribor la trei luni plus maximum 4%, respectiv Robor la trei luni plus maximum 2,5%), precum si al avansului, la 5 la suta din suma totala. Sunt pastrate si sumele garantate, de 60.000 de euro pentru o locuinta veche, 70.000 de euro pentru una a carei constructie nu a inceput si de 75.000 de euro pentru asociatii care vor sa isi construiasca un imobil cu mai multe unitati. Bancile vor avea la dispozitie trei luni pentru a se decide daca vor sa participe, in continuare, la acest program. Sursa: www.money.ro

Afla cat s-au ieftinit chiriile locuintelor in ultimele 6 luni in principalele orase
Mon, Mar 21, 2011 Grup de Lux noutati, Stiri

Chiriile apartamentelor din tara au scazut in ultimele sase luni cu pana la 12%, cele mai afectate fiind garsonierele din Constanta si Timisoara, arata un studiu al portalului imobiliare.ro. Tot mai multi proprietari au preferat sa isi inchirieze apartamentele, ceea ce a determinat o crestere a numarului de oferte si, implicit, scaderea preturilor. In comparatie cu inceputul toamnei trecute, chiriile sunt cu pana la 12% mai mici. Cele mai mari diferente exista la garsonierele din Constanta (-11,9%) si Timisoara (-8,9%), dar si la apartamentele cu doua (-7,2%) si trei camere (-8,3%) din Cluj-Napoca, explica Adrian Erimescu, director general al portalului imobiliare.ro. Bucuresti. In prezent, chiria unei garsoniere in zone precum Rahova, Militari sau Berceni porneste de la 150 de euro/luna. Pe de alta parte, pot fi gasite apartamente cu doua camere la preturi incepand de la 200-220 de euro/luna in zone precum 13 Septembrie, Stefan cel Mare, Mihai Bravu, Crangasi sau Drumul Taberei. Chiriile in cazul

apartamentelor cu trei camere pornesc de la 250 de euro/luna in Berceni, Colentina sau Camil Ressu, potrivit portalului imobiliar. In Brasov, cu 120 euro/luna pot fi inchiriate garsoniere mobilate si utilate in cartierele Tractorul sau Bartolomeu. In aceasta perioada, preturile apartamentelor cu doua camere pornesc de la 150 de euro/luna in zonele Florilor, Racadau, Grivitei sau in apropierea Spitalului Judetean, iar cele ale apartamentelor cu trei camere de la 200 de euro/luna in 13 Decembrie sau Tractorul. Cluj-Napoca. In Floresti sau Horea pot fi inchiriate garsoniere cu 150 de euro/luna, in timp ce preturile apartamentelor cu doua camere pornesc de la 170 de euro/luna in Andrei Muresanu sau Floresti, iar cele ale apartamentelor cu trei camere de la 270 de euro/luna in zonele Buna Ziua, Zorilor sau Manastur. Constanta. In zonele CET sau Energia, pretul cerut pentru inchirierea unei garsoniere mobilate porneste de la 140 de euro/luna. In acelasi timp, pentru un apartament cu doua camere, pretul chiriei porneste de la 170-180 de euro/luna in zonele Boema, Tomis Nord sau Tabacarie. Apartamentele cu trei camere pot fi inchiriate cu 250 de euro/luna, zonele cu cele mai multe oferte pe piata fiind Far, Tomis II, Tomis Nord sau Dacia. Iasi. In Iasi pot fi gasite garsoniere la preturi care pornesc de la 140 de euro/luna in Tatarasi sau Podu Ros. In Tatarasi, pretul de inchiriere al apartamentelor noi cu doua camere porneste de la 230 de euro/luna, In cazul apartamentelor cu trei camere, pretul solicitat de proprietari se situeaza in jurul sumei de 280-300 de euro/luna. Timisoara. In zona Matei Basarb sau Balcescu, pretul cerut pentru inchirierea unei garsoniere mobilate, in stare buna, porneste de la 140 de euro/luna. In acelasi timp, pentru un apartament cu doua camere, pretul chiriei porneste de la 170-180 de euro/luna in zonele Take Ionescu, Aradului sau la Centrul Bancar. Pentru un apartament cu trei camere, chiria porneste de la 220-250 de euro/luna in Dacia sau Bucovina, potrivit imobiliare.ro. Sursa: www.wall-street.ro

Reff si Asociatii: Tranzactiile imobiliare isi vor reveni rapid in 2011


Wed, Mar 16, 2011 Grup de Lux noutati, Stiri

Reff si Asociatii, societatea de avocati afiliata Deloitte Romania, a asistat clienti in unele dintre cele mai importante tranzactii incheiate in anul 2010 pe piata din Romania, valoarea cumulata a acestora depasind pragul de un miliard de euro. Potrivit casei de avocatura, piata tranzactiilor imobiliare din Romania isi va reveni rapid in 2011, dupa o incetinire a activitatii, cauzata de fluctuatiile preturilor. Daca in anii precedenti, piata imobiliara s-a mai deprimat, ea nu este inghetata si toate semnele arata o viitoare crestere. In plus, fiecare zona evolueaza diferit, fie ca vorbim de rezidential, de comercial sau de spatii de birouri. Pe rezidential, de exemplu, s-a asteptat o revenire a preturilor pentru ca dezvoltatorii sa incheie noi contracte. O sa vedem cum va avolua aceasta piata in 2011 , a declarat Alexandru Reff, partener in cadrul firmei de avocatura Reff & Asociatii. Piata comerciala are o ecuatie mult mai simpla, intrucat are chiriasi si se poate dezvolta, continua managrul. Nu mai este ca acum cativa ani, cand se mergea pe principiul, proiecte sa ai, chiriasi sunt destui. Acum dezvoltatorii trebuie sa se asigure ca exista cerere inainte de a face calcule exacte, subliniaza el. Cele mai importante tranzactii din 2010 nu au mai vizat proiectele de M&A, care au fost mai mici, cu cicluri mai lungi, datorate exigentelor cumparatorilor, ci domeniul imobiliar, unde anul trecut, avocatii Reff si Asociatii au asistat acelasi fond de investitii (n.r: sudafricanii de la NEPI) pe parcursul a doua achizitii majore, cu o valoare cumulata de peste 140 milioane de euro. Intr-o piata in scadere am reusit sa pastram un business stabil, am continuat sa ne consolidam echipa, iar veniturile obtinute s-au mentinut la acelasi nivel ca in anii trecuti, a adaugat Reff. O noutate in ceea ce priveste tendintele in investitii imobiliare pe 2011 o reprezinta decizia marilor retaileri de a cumpara terenurile si a-si dezvolta singuri, sau cu ajutorul bancilor, proiectele, in detrimentul inchirierii acestora. Avocatii de la Reff si Asociatii sunt de parere ca aceasta miscare se datoreaza dorintei respectelor companii de a-si reduce costurile si de a investi fondurile suplimentare disponibile. Acum sunt societati care sunt bogate in lichiditati si in conditiile in care costurile sunt mari, considera mai avantajoasa achizitionarea si dezvoltarea prin parteneriate sau chiar din resurse proprii. Nu vorbim aici despre contractele de inchiriere deja semnate, multe dintre ele sunt pe termen lung si au clauze de respectare a perioadei de inchiriere, dar este cazul unor contracte noi, dintre care avem si noi clienti. Asistam si societati care, prin finantare in parteneriat cu o banca isi dezvolta propriile locatii din fonduri suplimentare , a precizat Alexandru Reff.

Avocatii Reff si Asociatii au asistat Bank of Cyprus pe parcursul procesului de due diligence, in pregatirea si negocierea documentatiei de finantare, cat si in revizuirea contractelor de constructie si a contractelor de inchiriere. Potrivit casei de avocatura, piata tranzactiilor imobiliare din Romania isi va reveni rapid in 2011, dupa o incetinire a activitatii, cauzata de fluctuatiile preturilor. Daca in anii precedenti, piata imobiliara s-a mai deprimat, ea nu este inghetata si toate semnele arata o viitoare crestere. In plus, fiecare zona evolueaza diferit, fie ca vorbim de rezidential, de comercial sau de spatii de birouri. Pe rezidential, de exemplu, s-a asteptat o revenire a preturilor pentru ca dezvoltatorii sa incheie noi contracte. O sa vedem cum va avolua aceasta piata in 2011 , a declarat Alexandru Reff, partener in cadrul firmei de avocatura Reff & Asociatii. Piata comerciala are o ecuatie mult mai simpla, intrucat are chiriasi si se poate dezvolta, continua managrul. Nu mai este ca acum cativa ani, cand se mergea pe principiul, proiecte sa ai, chiriasi sunt destui. Acum dezvoltatorii trebuie sa se asigure ca exista cerere inainte de a face calcule exacte, subliniaza el. Cele mai importante tranzactii din 2010 nu au mai vizat proiectele de M&A, care au fost mai mici, cu cicluri mai lungi, datorate exigentelor cumparatorilor, ci domeniul imobiliar, unde anul trecut, avocatii Reff si Asociatii au asistat acelasi fond de investitii (n.r: sudafricanii de la NEPI) pe parcursul a doua achizitii majore, cu o valoare cumulata de peste 140 milioane de euro. Intr-o piata in scadere am reusit sa pastram un business stabil, am continuat sa ne consolidam echipa, iar veniturile obtinute s-au mentinut la acelasi nivel ca in anii trecuti, a adaugat Reff. O noutate in ceea ce priveste tendintele in investitii imobiliare pe 2011 o reprezinta decizia marilor retaileri de a cumpara terenurile si a-si dezvolta singuri, sau cu ajutorul bancilor, proiectele, in detrimentul inchirierii acestora. Avocatii de la Reff si Asociatii sunt de parere ca aceasta miscare se datoreaza dorintei respectelor companii de a-si reduce costurile si de a investi fondurile suplimentare disponibile. Acum sunt societati care sunt bogate in lichiditati si in conditiile in care costurile sunt mari, considera mai avantajoasa achizitionarea si dezvoltarea prin parteneriate sau chiar din resurse proprii. Nu vorbim aici despre contractele de inchiriere deja semnate, multe dintre ele sunt pe termen lung si au clauze de respectare a perioadei de inchiriere, dar este cazul unor contracte noi, dintre care avem si noi clienti. Asistam si societati care, prin finantare in parteneriat cu o banca isi dezvolta propriile locatii din fonduri suplimentare , a precizat Alexandru Reff. Avocatii Reff si Asociatii au asistat Bank of Cyprus pe parcursul procesului de due diligence, in pregatirea si negocierea documentatiei de finantare, cat si in revizuirea contractelor de constructie si a contractelor de inchiriere.

Cum i-a ajustat romnul bugetul de achiziie pentru o cas n ultimul an


Scris de Adriana Drguin n categoria Cumprtori, Proprietari, tirea zilei

Share

Tierea salariilor i majorarea TVA au dus la scderea sensibil a puterii de cumprare a populaiei, fapt ce a pus presiune i asupra preurilor. Dei la prima vedere anul 2010 a fost similar cu cel precedent, pentru juctorii activi pe piaa rezidenial au existat totui i cteva variaii. Una dintre acestea ine de bugetul pe care i-l stabilesc romnii cu venituri medii atunci cnd achiziioneaz o cas. Igor Postovanu, broker/owner al ageniei Sims Parkman, spune c pe segmentul apartamentelor vechi, profilul cumprtorilor a rmas n mare parte acelai ca n 2009. Singura schimbare este c bugetele de achiziie au suferit o ajustare notabil. Astfel, dac n primul an de funcionare a programului Prima Cas preurile s-au stabilizat undeva n jurul valorii de 60.000 de euro pentru un apartament vechi cu dou camere ntr-unul dintre cartierele decente ale Capitalei, n 2010 valorile de tranzacionare au alunecat uoruor sub acest nivel. Tierea salariilor i majorarea TVA au dus la diminuarea semnificativ a puterii de cumprare a populaiei, fapt ce a fost resimit n mod direct la nivelul preurilor, explic Postovanu. Aa se face c, n momentul de fa, majoritatea cumprtorilor care pot i sunt dispui s se ndatoreze pentru suma de 60.000 de euro au n vedere achiziia unei locuine cu trei camere sau chiar mai mult. Postovanu spune c, la sfritul verii lui 2010, a intermediat vnzarea unei locuine cu trei camere, confort 1, n cartierul Titan, pentru suma de 62.000 de euro. n ceea ce-i privete pe cumprtorii care i doresc n continuare un apartament cu dou camere, disponibilitatea de plat a acestora se situeaz undeva la 50.000 de euro.

60.000 de euro, pragul de sus pentru dou camere, dar ntr-un ansamblu rezidenial nou Cumprtorii nu i-au revizuit bugetele de achiziie doar pe segmentul locuinelor vechi. Acelai lucru s-a ntmplat i pe piaa apartamentelor noi. Dac n 2009 era vzut ca un fapt relativ firesc ca preul de tranzacionare al unui apartament nou-construit s depeasc uor pragul propus de Prima Cas, anul trecut a adus tot mai multe presiuni pentru ca dezvoltatorii s se ncadreze n aceast limit. Romeo Cznescu, general managerul companiei dezvoltatoare Conarg Real Estate, spune c cea mai mare parte a

cererii pentru locuine noi se ndreapt spre unitile locative reduse ca suprafa garsoniere i apartamente cu dou camere -, care s poat fi achiziionate cu maximum 60.000 de euro. Clienii nu i asum nc rate mai mari de 250-300 de euro, subliniaz Cznescu. nelegerea acestei caracteristici eseniale a cumprtorului actual de locuin a fost i motivul pentru care dezvoltatorul a regndit un proiect conceput n perioada de boom a pieei. Dac la lansarea din 2008, proiectul Quadra 2 ar fi trebuit s cuprind 850 de locuine, cu una pn la patru camere, n 2010 compania a decis s construiasc 242 de uniti, majoritatea garsoniere. Astfel, rata lunar pentru o garsonier de 39.000 de euro (+TVA) s-ar ridica la 190-200 de euro prin programul Prima Cas. Pentru cineva care st cu chirie n Militari are sens s plteasc aceiai bani n cuantumul ratei i nu al chiriei, devenind astfel proprietar, arat Cznescu. Tranzacii au loc, ns doar la preul pieei Chiar i n urma acestor ajustri radicale de buget, cererea de locuine din partea romnilor rmne n picioare. n ciuda situaiei economice dificile pe care o traversm, potenialul pieei rezideniale rmne ridicat. Teoretic, exist sute de mii de romni fr o locuin sau care i doresc s se mute ntr-un apartament mai mare, la un nivel ridicat de confort, subliniaz reprezentantul Conarg. Cumprtorii sunt foarte bine informai, vor s cumpere, dar nu cumpr dect la preul pieei, spune, la rndul su, Postovanu. Acesta precizeaz c un cumprtor hotrt, care tie ce vrea, poate ncheia o tranzacie i n dou-trei sptmni din momentul n care gsete o ofert pe msura exigenelor sale.

60.000 de euro pentru dou camere? Crestere economica? In 2011? Poate pe hartiile guvernantilor si fraierilor care cred asta. Realitatea este ca pretul este dictat si de puterea de cumparare a romanilor. Si aceasta este in scadere. Cati din cei ce au cumparat cu credit la preturi de 2000-3000 euro\mp mai pot plati ratele? Cati mai castiga acum sau in viitor cat castigau in 2007-2008. Cu cat a crescut somajul? Cate firme au dat faliment sau vor da cat de curand? Cata populatie are deja credite? Cati mai sunt eligibili pt un credit imobiliar si pt ce sume? Care este salariul mediu in ROMANIA? CUI VRETI SA VINDETI !!?? Austriecilor, germanilor? Ei investeau doar pt specula ca apoi sa vanda la suprapret tot romanilor. Care este publicul tinta majoritar? Sunt romanii inglodati in datorii si credite cu salarii de 200-500 euro\luna. Cu familii de 1-3 copii in care daca muncesc amandoi parintii abia daca platesc intetinerea, gradinita, scoala, mancarea si imbracamintea plus taxe si impozite, plus rate la alte credite, benzina, telefonie, cablu TV, gaze, electricitatea, medicamente, plus spaga peste tot. Inflatia creste si veniturile scad. Care este deci puterea de cumparare ? CUI VRETI SA VINDETI !!?? La 1000 euro\mp? Poate la 400-500 euro\mp aveti o sansa sa vindeti apartamente in blocurile noi de 12 etaje de la periferia oraselor si chiar mai departe, blocuri facute din BCA in exterior si cu pereti din rigips in interior. Niste mizerii in zone in care si cu tancul ti-e frica sa intri. Acolo si 400 euro\mp e mult. Iar cei care mai au bani nu

investesc in astfel de imobile si nici in cele vechi din cartiere. Deci cine sunt clientii vostrii care vor face rate pe viata la banci pt mizeriile de apartamente de pe piata din Romania? Succesuri maxime la vanzari cand isi va reveni piata si va creste pretul la peste 500 euro\mp (adica din 2020). rspunde like (+5)

George

06.02.2011, ora 11:01 PM # In anul 2008, piata imobiliara din Romania inflorea si urca pe culmile de aur ale tranzactiilor cu foarte multe zerouri. Se vindea, se cumpara iar banii nu mai contau, nu mai aveau valoare si devenisera doar niste sume destinate imbogatirilor peste noapte. Romanii erau multumiti si isi frecau mainile in urma profiturilor obtinute fara mare efort. Nici nu visase fostul membru al Partidului Comunist Roman ca locuinta primita in dar de la comunistul si tiranul de Ceausescu, va face din el un mic afacerist in marele furnicar al pietii imobiliare moderne. Cladirile se ridicau peste noapte cu sau fara avize, nici nu mai conta, pe fond ceea ce conta era speculatia si asta facuta cat mai rapid iar intreaga scena se baza pe masa smecherilor culturalizati de valoarea banului, prin invartitul paharelor de alba-neagra a pietei imobiliare. Cu totii faceau profit, nimeni nu iesea in pierdere, cei care lucrau la marile companii, faceau credit la banca de mii de euro si se si vedeau locuind ca in occident, in marile penthouse-uri, cu un pahar de whisky in mana ascultand o manea in surdina, in timp ce micii se frigeau pe terasa somptuosului apartament. Agentiile imobiliare erau foarte ocupate, iar agentii imobiliari te tratau cu un mare flit daca nu luai in calcul un comision foarte gras, pe masura burtilor lor si a lanturilor de aur, care ieseau la vedere, fara intentie, de sub maiourile de firma. Daca erai in cautare de chirie si mai erai si venit din provincie, nu puteai sa iei in calcul sume mai mici de 300 350 euro minim, pentru o garsoniera intr-un cartier nici de centru, nici de periferie, iar daca nu aveai avansul care sa cumuleze 2 sau 3 luni, plus o garantie si nici nu aveai prea mult noroc sa gasesti fara aceste conditii, cautai un apartament cu 3 camere in care mai stateau doua familii sau cupluri cu care sa imparti sumele colosale lunare.

In anul 2009 se anunta o criza mondiala, oamenii erau disponibilizati cu sutele, salariile bugetarilor erau taiate si multi plecau din sistem fara voia lor, bancile au inceput sa nu mai primeasca birul de la cei care au luat credit si l-au dat mai departe constructorilor de case sau proprietarilor de apartamente vechi. Guvernul Boc a auat o idee de a combate criza din piata imobiliara si a scos la iveala din palaria cu iepuri un text de lege numit Prima Casa. Acest program s-a dovedit in final o mare tepusa a lui Vlad Tepes pentru cei care au vrut sa acceseze acest credit adica, acei oameni de buna credinta care inca nu parasise Romania si care inca mai aveau printr-un colt de cont in banca o suma prafuita de ani si de dobanzi adunate. De ce o mare tepusa? Pentru ca toti cei care au apelat la acest program au pierdut tot ce aveau, au pariat pe stat si statul a zis Multumesc!, Va mai asteptam si alta data. La revedere! Asa s-a intamplat cu cei care inca mai credeau in stat si in valorile lui, cei care accesase deja un credit in 2008 si au vrut casa mare si noua au ramas cu banii dati, fara casa, deoarece constructorii au facut ca si statul roman zicand: Sarmana pentru masa! si plecand spre alte zari, mai albastre, iar in final li s-au luat si serviciul, ramanand peste noapte faliti, cu nimic in mana, decat cu o suma monstruoasa de plata la banca pe luna. Persoanele care au cumparat un apartament vechi, prin credit ipotecar, acum poate nici nu il mai au, din imposibilitatea de a-l plati, deci si acestia pierzand in acest joc. Acum, in anul 2010, inca mai exista persoane, care cer pe un apartament cu 2 camere intr-o zona rezonabila, dar la ultimul etaj, fara balcon si fara imbunatatiri in bloc comunist construit inainte de 77, 59.000 euro. Este adevarat ca un asemenea apartament era considera paine calda in 2008 la un prt de 70.000 euro, desi nu prea se justifica, dar azi cand puterea de cumparare a romanului a scazut la jumatate nu ar trebui sa scada si pretul la apartamente la jumatate? Adica acelasi apartament din 2008 care costa 70 80 mii ca cel din exemplul de mai sus, acum in anul 2010 sa coste 30.000 euro? Ba da, dar inca oamenii viseaza si fac foarte rau. Banii nu mai sunt si nici nu vor mai fi aceiasi. Romani, treziti-va din visare, ca la sfarsitul anului asta, atat va costa un asemenea apartament si daca nu vreti sa-l vindeti cu atat, asteptati pana in vara lui 2011, cand Romania va incepe sa returneze imprumuturile facute si o sa va vindeti casele cu 10% mai putin, decat anul asta, deci 30.000 euro va deveni 27.000 euro si asta in scenariul cel mai frumos posibil. Cei care inca mai cred ca se mai pot imbogati in acest domeniu, fac o mare greseala si isi pierd timpul si banii prin anunturi care nu le citeste nimeni si nu intereseaza pe nimeni.

REZIDENIAL. Piaa locuinelor vechi a adus cele mai multe tranzacii din anul n curs

Retrospectiva pieei locuinelor vechi pe anul 2010


Lucrurile ncep s se aeze pe piaa imobiliar de la noi, susin specialitii n domeniu, iar piaa locuinelor vechi a nceput s se mite. La sfrit de an, putem spune c piaa locuinelor vechi a adus cele mai multe tranzacii din 2010, i asta datorit Programului Prima Cas 2". n ce privete preurile, acestea au continuat s scad, dar nu cu aceeai nverunare din 2009. Avem deja doi ani i jumtate de criz. Anul 2010 a fost, n general, un an ceva mai calm dup cderile drastice din 2008 i 2009 i panta de scdere s-a mai ndulcit, n sensul c nu a mai fost o pant att de abrupt. Am asistat la diminuri ale numrului de tranzacii i m refer aici la nivel de ar. i preurile au sczut.", susine Radu Ziliteanu, analist imobiliar i doctor n economie. Scderile de preuri nregistrate pe piaa locuinelor vechi nu au mai fost n acest an att de accentuate ca n anii anteriori. n opinia mea, 2010 a fost un an de aezare a preurilor. Potrivit datelor noastre, pe parcursul acestui an variaiile de pre, n minus, au fost undeva ntre 8-15%. n ce privete preferinele celor care i-au cutat o locuin pe site-ul nostru, pot spune c acetia s-au orientat n general spre locuine care s se ncadreze n bugetul acoperit de programul Prima Cas, adic cel mult 60.000 euro.", a declarat Rzvan Muntean, general manager Imopedia.ro. Prima Cas", principalul motor al pieei locuinelor vechi Prima Cas 2" a fost man cereasc pentru piaa imobiliar din Romnia n 2010. Continuarea programului a fost colacul de salvare pentru multe agenii imobiliare. 75% dintre cei care au cumprat prin acest program s-au orientat ns spre locuine vechi, dei programul trebuia s ncurajeze vnzarea de locuine noi, potrivit declaraiilor reprezentanilor Guvernului. Din totalul garaniilor acordate, 50,8% le reprezint garaniile pentru locuinele cu dou camere, respectiv 25,41% garanii pentru locuinele cu trei camere. Media garaniilor acordate se situeaz n jurul valorii de 41.200 euro", potrivit datelor furnizate de Fondul Naional de Garantare la mijlocul lunii noiembrie 2010. Prima Cas 1 s-a terminat la 15 februarie, astfel nct n ianuarie i februarie am avut un aport financiar foarte bun. Destul de muli bani s-au dus n 2010 spre locuinele vechi, de aici am avut de a face cu o uoar cretere a preurilor pe piaa locuinelor vechi. Imediat dup ce s-a prelungit Programul Prima Cas, s-a neles c oamenii i pot achiziiona locuine tot anul din nou preurile au sczut i au revenit aproape de aceleai valori din noiembrie - decembrie 2009", a declarat Sorin Rou, directorul Apulum 94. Caracteristicile anului imobiliar 2010

Bine este c piaa a fost mai liber, c sunt mai puini competitori, c sunt mai multe oferte pe pia. Cumprtorii au de unde alege, oamenii ncep s i formeze o educaie imobiliar, o educaie financiar. E bine c ncep s neleag valoarea unui euro, a unei sute de euro, a unui milion de euro. nainte, toat lumea vorbea cu lejeritate de sute de mii de euro, de milioane de euro. Astzi, dac ne gndim c Programul Prima Cas a avut un trend descresctor ca medie pe tranzacie, n jur de 40.000 euro, putem s vorbim de o reaezare a preurilor", este de prere Drago Dragoteanu, manager al ageniei imobiliare Euroest. Din punctul meu de vedere, principala caracteristic a pieei locuinelor vechi este aceea c a pierdut poziie n raport cu piaa locuinelor noi, cred c n viitor va pierde i mai mult. Rmn pe poziii foarte bune imobilele construite dup anii '80-'85 i cu precdere m refer la imobilele construite pe bulevardele mari, gen Bulevardul Unirii", adaug Sorin Rou, directorul Apulum 94.

MIPIM 2011, noi tendine i strategii investiionale pentru piaa imobiliar autohton
MORE Real Estate Services
2011-03-30

| More

Declaraiile lui Ilias Papageorgiadis, CEO al companiei MORE Real Estate Services Luni, 28 martie a.c., compania de consultan imobiliar MORE Real Estate Services a susinut conferina de pres pe tema MIPIM 2011, noi tendine i strategii investiionale pentru piaa imobiliar autohton. Proaspt ntors de la Cannes, Ilias Papageorgiadis a alctuit un rezumat al ntlnirilor derulate n cele patru zile ale Trgului Internaional Imobiliar, trasnd direciile generale ale pieei de profil pentru anul n curs i pentru perioada 2012-2013.

2011 va fi un an mai bun dect 2010, ns mai slab dect 2012 Piaa imobiliar ncepe s se mite, dar ntr-un ritm lent (Ilias Papageorgiadis)

Dei nu se observ o revigorare major a pieei (nici chiar la nivel internaional), reacia investitorilor fa de Romnia a suferit o mbuntire ponderat, ns important ca direcie general. Acesta a fost mesajul general pentru piaa imobiliar din Romnia. Astfel, n urma ntlnirilor, putem conchide c, spre deosebire de tendina general manifestat n 2009-2010, investitorii strini arat un interes ponderat pentru ara noastr. Acetia caut identificarea clar a unor oportuniti majore. Exist investitori strini a cror experien investitional s-a manifestat negativ; astfel, cei rmai activi sunt cei care cunosc foarte bine piaa imobiliar. Proiecte noi Compania MORE Real Estate Services a fost desemnat consultantul unui dezvoltator important din zona retail-ului de produse de lux. Acesta analizeaz piaa autohton, cu intenia declarat de a se lansa n Romnia. Dou lanuri hoteliere de nivel internaional vor analiza piaa local. Compania MORE le va oferi servicii de consultant imobiliar.

Un lan hotelier internaional are dou proiecte pregtite. Vom colabora cu reprezentanii acestuia, pentru a identifica investitorii / dezvoltatorii de care au nevoie n demararea proiectelor. Un fond de tip opportunity fund este direct interesat de terenuri intravilane situate n jurul Bucuretiului. Un numr de apte fonduri de investiii sunt interesate de proprieti generatoare de venituri. Patru retail-eri internaionali i-au manifestat intenia de a intra n Romnia, fiind n stadiul de sondare a pieei autohtone. Le vom acorda servicii de consultan. Dou fonduri de investiii vizeaz achiziionarea unui numr mare de apartamente, la pre redus. Investiiile pe piaa imobiliar din Romnia au o tendin timid de cretere, cu o relansare uoar ns constant - pentru urmtorii ani. Efectele vor deveni vizibile ncepnd cu 2013-2014, a concluzionat Ilias Papageorgiadis.

Sursa: http://www.more-group.eu/

Investitiile in piata imobiliara din Romania ar putea creste cu 30% in acest an

Foto: Arhiva

Volumul investitional in piata imobiliara din Romania ar putea avea o crestere de cel putin 30% in acest an, ajungand la aproximativ 400 de milioane euro, estimeaza directorul de marketing al Be Igloo, Nimrod Zvik. "Romania este deja un teren cunoscut pentru investitorii internationali, datorita reputatiei de una dintre cele mai ravnite locatii pentru plasat bani pe care o avea in 2008. In momentul in care oamenii de afaceri straini

decid ca e momentul oportun pentru investitii, atunci Romania va intra pe lista lor scurta. Unii vor renunta, speriati de instabilitatea economica locala, dar altii vor miza pe redresarea realitatii economice si vor veni aici. Tocmai de aceea, estimez ca volumul investitional va avea o crestere de cel putin 30%, ajungand cam la 400 de milioane euro", a declarat Nimrod Zvik. Reprezentantul Be Igloo (organizatie de vanzari pe real estate pentru Fondul de investitii norvegian Romania Invest) precizeaza, totodata, ca ritmul de crestere estimat pentru 2011 este aproape de media europeana a ultimilor zece ani. "Primele semne de revigorare europeana s-au simtit in trimestrul IV al anului 2010. Investitorii au inceput prin a juca precaut. Ei au ales sa isi plaseze banii in segmentul comercial - birouri, mall-uri si spatii industriale. In 2010, pe aceste segmente s-a resimtit o crestere de peste 50% fata de valoarea atinsa in anul 2009, adica 95 miliarde euro, potrivit cifrelor provenite de la partenerii internationali ai Be Igloo. Compania estimeaza ca acest ritm de crestere se va pastra si in 2011, cand volumul investitiilor se va majora cu 20-25%, pana la 120 miliarde euro. Aceasta cifra, similara cu media europeana a ultimilor zece ani, de 125 miliarde euro, ne duce cu un pas mai aproape de o piata imobiliara stabila. Iar stabilitatea europeana aduce stabilitate locala", mentioneaza oficialul Be Igloo. De asemenea, dupa cativa ani de stat in expectativa, investitorii imobiliari din Europa au inceput sa se dezmorteasca, potrivit organizatiei de vanzari. In ultimele sase luni, nivelul investitiilor in Europa a crescut in medie cu 40%. "Contextul european favorabil, cumulat cu semnalele pozitive din Romania ar trebui sa insemne rezolvarea problemelor pe care le avem acum. Desigur, acest lucru nu o sa se intample peste noapte si este nevoie de rigurozitate din partea statului roman. Dar, daca pe langa elanul investitional international, anul acesta o sa fie intr-adevar o evolutie a PIB de pana la 1,5%, iar in urmatorii doi ani vom avea o crestere economica pana la nivelul din 2008, cum a prognozat FMI, atunci suntem pe calea cea buna", mai afirma Nimrod Zvik. Totodata, directorul de marketing al Be Igloo spune ca este de asteptat sa se schimbe si preferintele investitorilor. Astfel, daca anul trecut acestia alegeau sa cumpere proprietati din segmentul comercial, in perioada de revenire imobiliara europeana, ar trebui sa se resimta un apetit crescut si pentru proiectele rezidentiale. "In Romania, apartamentele noi sunt o necesitate. In conditiile in care statisticile arata ca media de persoana/camera in Bucuresti este de 1,5, constructia de proiecte vandabile, pe care romanii sa si le permita, dar si de calitate este absolut necesara. Astfel, in conditiile in care nevoia exista, iar piata permite dezvoltarea de proiecte cu costuri reduse, este inevitabil ca investitorii sa simta si sa speculeze aceasta parghie", a adaugat Nimrod Zvik. Potrivit acestuia, inca un an de instabilitate economica, disponibilizari si consum redus poate insemna inca un val de trieri printre proiectele si investitorii de pe piata.

EFG Eurobank a lansat setul propriu de indici de pret ai proprietatilor imobiliare


de Dan Popa HotNews.ro Miercuri, 16 februarie 2011, 11:21 Economie | Finane & Bnci

pret mediu euro


Foto: EFG Properties EFG Eurobank Property Services Romnia a lansat miercuri Indicii de Pre pentru proprietile imobiliare de tip rezidenial - un instrument folositor in cazul reevaluarii portofoliului de garantii imobiliare de pilda. Deinem indici trimestriali i anuali pentru piaa din Romnia din ultimii 6 ani. S-au calculat n total 21 de serii de indici pentru 8 diviziuni ale rii, 11 orae principale, 2 segmente ale Capitalei i un numr de valori agregate generale, folosind metoda hedonic, a explicat Dimitra Marini, Director General al EFG Eurobank Property Services. Aceti indici ne vor ajuta foarte mult s nelegem mai profund situaia actual a pieei imobiliare i s monitorizm mai bine fluctuaiile preurilor. Cnd indicele este aplicat unui grup de active, el permite obinerea

preturile pe regiuni
Foto: EFG Properties imediat de rezultate i nelegerea fluctuaiei valorilor", a declarat Dimitris Andritsos, CEO al Eurobank EFG Property Services, compania mam din Grecia.

Volumul crescut de evaluri a permis crearea unei baze de date a tranzaciilor rezideniale, folosind evidenele bancilor. Unul dintre aspectele fundamentale cu care se confrunt investitorii n active imobiliare este reprezentat de informaiile limitate despre preurile pieei. Chiar i cnd exist indicatori disponibili bazai pe o metodologie solid, utilitatea acestora este compromis atunci cnd se face referire la zone geografice mai restrnse, lsnd ntotdeauna un gol de informaii ntre active specifice i tendinele mai ample ale pieei. Modul neclar de stabilire a preurilor pieei este o problem ntmpinat de investitorii locali i strini, ceea ce limiteaz eficiena pieei. Acesta pare s fie cazul mai multor piee imobiliare rezideniale europene i de asemenea al unor produse investiionale colaterale, cum ar fi portofoliile ipotecare i produsele asociate. Pieele rezideniale din zona sud-est european se afl n categoria pieelor cel mai puin transparente, cu mici diferene ntre ele. O privire mai atent asupra motivelor care au mpiedicat dezvoltarea unor astfel de indicatori la standarde nalte n pieele rezideniale emergente din Europa arat lipsa de nregistrri demne de ncredere ale preurilor tranzaciilor.

Impozitele mari pe tranzacii stimuleaz declararea unor preuri mai mici dect cele reale. Pe de alt parte, instituiile care acord credite ipotecare se bazeaz pe evaluri profesionale ale garaniilor pentru estimarea realist a valorii activului. EFG Eurobank Property Services Romania a mobilizat o reea de experi in-house de la birourile din

indici anuali
Foto: EFG Properties Bucureti precum i de la biroul EFG Eurobank Ergasias Property Services din Atena in scopul dezvoltrii Indicilor Rezideniali pentru Romnia. Baza de date iniial, constnd din cteva mii de msurtori, a fost realizat prin analiza evidenelor Bancpost privind garaniile, n ceea ce privete o varietate larg de caracteristici calitative.

S-au calculat un total de 21 de serii de indici anuali i trimestriali pentru 8 diviziuni ale rii, 11 orae principale, 2 segmente ale Capitalei i un numr de valori agregate generale, folosind metoda hedonic. Demersurile au avut rezultate statistice satisfctoare care au atins ateptrile experilor din domeniu implicai n proiect. Cele patru ediii trimestriale ale indicilor care au avut loc ncepnd cu primvara anului 2010 au acoperit pn acum perioada 2005-2010 cu un flux constant de date noi.

Metoda de estimare folosita este metoda "hedonica", care are la baza o functie de regresie prin care se masoara corelatia dintre variabila dependenta (pretul tranzactiei) si caracteristicile reprezentative pentru formarea preturilor proprietatilor rezidentiale. Metoda identifica factorii de pret pe baza premisei ca valoarea bunului este determinata de caracteristicile interne ale acestuia si de factorii externi care-l influenteaza. Spre exemplu, utilizand aceasta metoda, pretul unei locuinte este determinat de caracteristicile sale (marime, infatisare, starea fizica etc.), dar si de cele ale vecinatatilor (accesibilitate spre zonele comerciale, institutii de invatamant, nivelul poluarii, valoarea caselor vecine etc.). Practic, metoda regresiei hedonice apreciaza gradul in care fiecare dintre elementele de mai sus afecteaza alcatuirea pretului real. INS a lansat si el un indice asemanator, asa cum Colliers isi are indicele propriu. Mai toate statele membre UE utilizeaza un asemenea indice. Franta are seloger.com, in Marea Britanie exista rightmove.co.uk, iar in Spania indicele fotocasa.es. In paralel cu acesti indici, mai circula indicii oficiali, elaborati fie de notari, fie de Statisticile nationale.

Ce a adus bun anul 2010 pe piaa imobiliar?

Reproduc mai jos un interviu acordat Cristinei Tama de la Imopedia.ro.

Decembrie este luna bilanurilor, tragem linie i vedem ce a fost bine, ce a fost ru. O analiz atent a lui 2010 arat c situaia s-a mai ndulcit pe piaa imobiliar de la noi i c scderile de pre nu au mai fost att de violente ca n 2009. Cum a fost anul 2010 pentru piata imobiliara din Romnia am aflat de la Radu Ziliteanu, doctor n economie i analist imobiliar.

Avem deja doi ani i jumtate de criz. Anul 2010 a fost n general un an ceva mai calm dup cderile drastice din 2008 i 2009 i panta de scdere s-a mai ndulcit n sesnul c nu a mai fost o pant att de abrupt. Am asistat n continuare la diminuri ale numrului de tranzacii i m refer aici la nivel de ar. i preurile au sczut. Aceste dou elemente sunt cele care au sczut i cele care caracterizeaz piaa imobiliar. Ca fenomene petrecute n anul 2010 a cita faptul c foarte muli proprietari de imobile rezideniale care nu i-au mai putut vinde locuinele la preurile pe care i le-au propus au preferat s sisteze vnzarea i s scoat imobilele respective pe piaa nchirierilor. S ne amintim c pn n anul 2007 ne ntlneam cu o cretere brusc, un vrf de preuri pe piaa nchirierilor n luna septembrie i eventual la nceputul lui octombrie cnd studenii reveneau n marile centre universitare. Creterea ajungea atunci i pn la 25%. Din cauza unei oferte suplimentate pe piaa nchirierilor anul acesta nu am mai asistat la o asemenea cretere a chiriilor, ci la o cretere de cteva procente, nesemnificative.

Piaa terenurilor cum a evoluat? Pe piaa terenurilor, probabil cel mai afectat segment al pieei imobiliare, descreterile de preuri din martie 2008 i pn acum au ajuns la peste 60%. i ceea ce este particular pentru aceast pia a terenurilor este faptul c sunt zone ntregi unde nu s-au mai realizat deloc tranzacii.

Ce ne putei spune despre piaa spaiilor comerciale i cea a spaiilor de birouri? A avut i ea de suferit. tim tendia din ultimii doi ani i jumtate ca magazine de lux din zone scumpe, cum ar fi Calea Victoriei din Bucureti s fie nchise, iar magazinele respective s se mute n marile centre comerciale. Pe piaa spaiilor de birouri, gradul de ocupare s-a micorat i foarte multe companii care stteau cu chirie n cldiri de birouri de clas A au preferat s se mute n clas B i eventual n locuri mai ndepratate de centru sau de zonele considerate bune tocmai pentru a plti o chirie mai mic.

Ce a adus 2010 pe piaa locuinelor noi i vechi?

n ceea ce privete piaa locuinelor scderile de preuri n cazul locuinelor vechi pe parcursul anului 2010 au fost n jurul procentului de 10%, dar cum spuneam panta de descretere a preurilor s-a calmat i pe fondul unui numr mult mai mic de tranzacii fa de perioada de dinainte de criz. n ceea ce privete piaa locuinelor noi dezvoltatorii s-au trezit cu foarte multe uniti locative noi nevndute, uniti locative care cost ca ntreinere i au ncercat tot felul de metode inovative de marketing pentru a reui s le vnd. Culmea pe parcursul anului 2010 au avut loc multe trguri imobiliare i n special dezvoltatorii au fost cei care au fost prezeni cu promoii. Pe fondul unei creditri ipotecare la cote extrem de sczute cei care i-au finaat dezvoltrile imobiliare din bani proprii, n orice caz nu din credite bancare i-au permis s ofere vnzarea locuinele respective n rate, fr intervenia unui credit bancar. Mai mult dect att unii dezvoltatori au preferat metoda rent-to-buy, n sensul c ofer spre nchiriere unor poteniali clieni locuinele respective, iar dac acetia se hotrsc ntr-un termen rezonabil s cumpere cu banii de la dezvoltatori unitatea locativ respectiv atunci chiria pe care au pltit-o pe parcursul acestor ani se constituie drept avans din plata integral a locuinei.

Cum apreciai programul Prima Cas 2? Programul Prima Cas 2 a fost defectuos nc de la bun nceput i de fapt a fost praf n ochi cu mrirea plafonului de creditare pn la o sum maxim de 75.000 euro, minus 5% avansul, n cazul n care se asociau cel puin apte persoane fizice care deineau teren, autorizaie de construire i erau dispui s intre ntr-un asemenea montaj financiar. Dup tiina mea nu s-a dat dect un singur credit de acest fel pe parcursul ntregului an 2010. Fa de anul 2009, programul Prima Cas a continuat cu o caracteristic foarte important respectiv grosul imobilelor pentru care s-au contractat credite au fost locuine vechi, n jur de 80%, iar locuinele noi crora le era destinat programul, cel puin prin declaraiile ministrului de finane i ale primului ministru au reprezentat extrem de puin. Deci programul Prima Cas dup prerea mea nu a fost un succes i nici programul Prima Cas 3 care se preconizeaz pentru anul 2011, nu cred c va fi un succes. mi menin opinia c programul Prima Cas la lansarea lui n mai 2009 a fost un program populist i preelectoral.

EFG Property: Piaa rezidenial din Romnia nu a sczut, preurile au urcat cu 7% anual n 2005-2010

Sursa: Mediafax | Publicat: 16 feb 2011, 17:13 | Actualizat: 16 feb 2011, 17:13

Preurile locuinelor din Romnia au crescut n medie cu 7,2% pe an n perioada 2005-2010, ceea ce arat o evoluie "sntoas" a pieei, au apreciat reprezentanii EFG Eurobank Property Services, la lansarea unei serii de indici de pre pentru proprietile rezideniale locale.
Share 1 comentariu 1 2 3 4 5

Vot: 0,0 din 0 voturi

ARTICOLE INTERN

TVR cere tax TV indiferent dac ai televizor sau nu Ce firme i pot permite s renune la contabilul autorizat TVR: Pierderi de 162 de milioane lei n 2010 Guvernul va aloca n acest an pentru investiii 35 mld. lei i anul viitor 45 mld. lei Udrea ncepe Marea Asfaltare de la ar

"Dac lum evoluia preurilor pe piaa rezidenial din Romnia din ultimii ase ani reiese c n medie preurile au crescut anual cu 7,2%. nseamn c piaa nu a sczut, ci a avut o

evoluie sntoas, a crescut pe fundamente sntoase", a declarat miercuri, ntr-o conferin de pres, Fotis Mouzakis de la Class Business School, City Univesity London, supervizorul echipei care a realizat indicii.

Potrivit indicilor EFG, n perioada 2005 i pn la mijlocul anului 2008, preurile din Romnia au crescut accelerat, cu 105%. Dup aceea a urmat o scdere abrupt ncepnd cu a doua jumtate a anului 2008, iar tranzaciile de la nceputul lui 2009 au avut loc la preuri cu 30% mai mici dect n anul precedent.

"Scderea preurilor la nivel naional a ncetinit pe parcursul anului 2009 i au tins s se stabilizeze n 2010, astfel c acestea au ajuns cu 75% sub cele din 2005", se arat n analiza EFG.

Astfel, la sfritul ultimului trimestru din 2010, preurile din Bucureti se situau n jurul a 79.000 de euro, iar n Romnia, media era de 47.000 de euro.

"Pe ansamblu, ultimele niveluri ale preurilor arat o stabilizare la nivelul nregistrat la sfritul anului 2006", menioneaz sursa citat.

Bancpost, membr i ea a Eurobank EFG, este primul beneficiar al indicilor lansai de divizia imobiliar a grupului financiar elen.

"n Romnia nu exist indici imobiliari credibili i era greu s facem o evaluare corect a garaniilor astfel nct s vedem care este nivelul provizioanelor. n portofoliul Bancpost cteva mii de garanii de tip rezidenial i a cror reevaluare se va face mult mai uor dac avem un indice corect", a declarat, n conferina de pres, Mihai Bogza, preedintele Consiliului de Administraie al Bancpost.

El a menionat c un indice ajut bncile att n reevaluarea garaniilor, avnd n vedere scderea preurilor de pe piaa imobiliar, cu costuri mai mici, ct i n acordarea de noi credite, pentru c pot s evalueze proprietile la valori apropiate de realitate.

"Bncile nu au dat credite i din cauza unei piee moarte, pentru c era foarte greu s-i dai seama care era valoarea de pia a produsului pe care urma s fie finanat. Existena acestui indice va ajuta piaa. n plus are i avantaje indirecte, respectiv va aprea transparena pe pia. n ultimii ani numrul tranzaciilor au sczut foarte mult i pentru c nu s-a ntlnit cererea cu oferta. Vnztorii nu voiau s vnd pentru c nu tiau care este preul corect i se temeau c se vor pcli, iar cumprtorii, cu bani, din cauza aceleiai netransparene a pieei, nu cumprau pentru c de asemenea, le era fric s nu fie pclii", a spus Bogza.

n opinia sa, apariia unui astfel de indice, care este determinat avnd la baz o metod tiinific, va duce la creterea numrului de tranzacii.

Bancpost a aplicat deja acest indice pentru reevaluarea garaniilor din portofoliu.

"Bancpost are pe reevaluare 15.000 de garanii n portofoliu. Nivelul de provizionare nu a fost afectat n urma aplicrii indicelui, pentru c noi am finanat circa 70% din valoarea respectivului activ, astfel c o devalorizare sub 30% nu ne-a afectat. n plus, o mare parte din credite au fost rambursate. Nu a trebuit s constituim valori mari ale provizioanelor ca urmare a aplicrii indicelui", a explicat Bogza.

EFG a realizat indici trimestriali i anuali pentru piaa din Romnia pe parcursul ultimilor ase ani. Au fost calculate n total 21 de serii de indici pentru 8 diviziuni ale rii, 11 orae principale, 2 segmente ale Capitalei i un numr de valori agregate generale, folosind metoda "hedonic".

"Aceti indici ne vor ajuta foarte mult s nelegem mai profund situaia actual a pieei imobiliare i s monitorizm mai bine fluctuaiile preurilor. Cnd indicele este aplicat unui grup de active, el permite obinerea imediat de rezultate i nelegerea fluctuaiei valorilor", a declarat Dimitris Andritsos, director executuiv al Eurobank EFG Property Services.

EFG Eurobank Property Services Romnia are o reea de experi in-house n birourile din Bucureti precum i la EFG Eurobank Ergasias Property Services din Atena n scopul dezvoltrii acestor indici pentru Romnia. Baza de date iniial, constnd din cteva mii de msurtori, a fost realizat prin analiza garaniilor din portofoliul Bancpost, avnd la baz o varietate larg de caracteristici calitative ale proprietilor.

INDICELE IMOBILIAR 2011. PRETURI SI EVOLUTII

Posted by Institute of International Relations and Economic Cooperation on January 10, 2011 at 6:11 AM Preturi case. Preturi terenuri. Indici si evolutii imobiliare in 2011.

Luni 10 ianuarie a avut loc sub egida Institutului de Relatii Internationale si Cooperare Economica conferinta : Evolutii imobiliare in 2011. Scaderea pietei imobiliare: pana unde , pana cand ? Conferinta a unit economisti, experti imobiliari, firme de brokeraj imobiliar si fonduri de investitii imobiliare din strainatate.

2010: cadere record pe piata imobiliara.

Dezabaterea a inceput cu analiza scaderii record a pietei imobiliare din Romania, ce a cunoscut o reducere de peste 45% in preturi in anul trecut. Prabusirea de valoare de la 1.200/1.300 de euro pe metro patrat la 800-650 de euro nu reprezinta decat o parte vizibila a aisbergului ce a lovit piata imobiliara romaneasca. Alte cifre facute publice au aratat noi dimensiuni ale prabusirii: proiecte imobiliare inghetate in valoare de 1 miliard de euro, numarul falimentelor in lumea developerilor ( constructorilor ) a depasit 50%, retrageri de pe piata romaneasca a peste 1,5 miliarde de euro ce ar fi trebuit investite in imobiliare. Tabloul sumbru nu este insa unic, preturile proprietatilor au cunoscut scaderi asemanatoare in Bulgaria, Serbia, Albania si Grecia care cu 50% conduc in topul scaderii valorilor imobiliare, Ungaria , Cehia si Slovacia au cunoscut reduceri cu 30% a valorii fondului imobiliar. Cu 45% Romania ocupa un neconfortabil loc 4 in regiune in topul prabusirilor de valori imobiliare.

2011: scadere de 50% a preturilor.

Evolutia pietei imobiliare in 2011 va fi negativa , a fost opinia unanima a expertilor, cu o scadere medie de 50% ajungandu-se la o valoare de 350-400 de euro pe metru patrat construit la finele anului. Ratiunile reducerilor continue sunt nenumarate. Astfel in 2011 vor aparea pe piata peste 50.000 de apartamente ce vor fi confiscate de banci ca urmare a dificultatilor financiare ale proprietarilor. Bancile au anuntat ca vor vinde garsonierele centrale cu preturi intre 20-30.000 de euro, apartamentele cu 2 camere cu 40.000 d eeuro si cele de trei camere cu 50.000 de euro , vilele peste 100 de metri patrati cu 100.000 de euro, cu conditia sa fie in zone centrale- si cu 50-60.000 de euro in zone perferice. Preturile terenurilor in Bucuresti, dupa ce au cunoscut deja o scadere cu60% in 2010 ,vor scadea din nou cu inca 50%, la sub 100 de euro pe metru patrat in centrul Bucurestiului. Alte fenomene negative enumerate in timpul conferintei sunt: reducerea veniturilor populatiei in 2011 cu 25% , ceea ce va reduce corespunzator numarul celor ce pot accesa credite si pot face investitii imobiliare la sub 50.000 de oameni ( fata de 1 milion de romani ce actionau pe piata imobiliara inainte de criza). Sistemul bancar este gripat si nu poate acorda credite fara o dobanda reala de 20% ceea ce face costul creditelor imobiliare de nesustinut. Se poate aprecia ca cine acceseaza un credit imobiliar in aceasta perioada are 90% sanse sa intre in faliment si sa isi piarda proprietatile.

Piata imobiliara este asediata de supraoferta.

Prabusirea imobiliara va continua si se va accentua si datorita aparitiei pe piata imobiliara, ca urmare a falimentelor individuale si de firma, a peste 10.000 de hectare de terenuri construibile, intravilane, ce vor prabusi preturile terenurilor suplimentar. In plus un fond imobiliar de peste 6.500-7.000 de vile, in zone precum Pipera, Baneasa, Damaroaia care se vor vinde pe piata cu preturi sub 80.000 de euro vor impinge si fosta piata de lux a imobiliarelor in prabusire. Acestea sunt cifre conservatoare , cuprinzand date de proprietati pe care le avem deja in procese de executare judiciara si confiscare si scoatere pe piata imobiliara cu preturi deja fixate , anunta Lo Petersen, reprezentantul unui consortiu bancar activand pe piata romaneasca. Pe langa aceste proprietati altele se vor adauga in acest an pe fondul scaderii continue a economiei romanesti a subliniat acelasi oficial. Economistul sef, Mihail Racaceanu a aratat si el ca prabusirea pietei imobiliare este strict legata de climatul toxic al economiei romanesti. Un calcul simplu arata ca piata imobiliara este strict conecata de evolutia salariului mediu pe economie, a aratat economistul sef. Pretul unui metru patrat construibil , in zonele centrale nu poate depasi de doua ori valoarea salariului mediu pe economie. Cum in Romania salariul mediu este de 250 de euro rezulta ca nicio casa nu se poate vinde cu un pret de peste 500 de euro pe metru patrat, iar la finele anului cand salariul mediu se va reduce la sub 200 de euro si pretul va trebui sa urmeze aceasta tendinta coborand sub 400 de euro , poate 350 de euro. Cum preturile actuale sunt de cc. 700 de euro pe metru patrat, calculul scaderii preturilor e usor de facut si matematica pura, reducere de minimum 50% a taiat rece orice discutie economistul sef.

Piata vilelor : prabusire totala.

In 2011 cea mai afectata va fi piata vilelor , proprietarii acestora au rezistat inca in speranta unei reveniri a pietei imobiliare, dar in acest an au intrat in colimatorul bancilor care doresc sa execute prioritar aceste proprietati, deoarece piata este suprasaturata de apartamente de bloc, in timp ce executate rapid si vandute la preturi de 100.000 de euro vilele mai pot ajuta bancile sa isi recupereze din pierderi. Ca atare in acest an atacul imobilar se va concentra pe acest sector. Zone precum Pipera, Baneasa, Tunari se mai pot vinde inca cu preturi de peste 70.000 de euro , restul sunt zonelor precum sudul si estul capitalei sunt nevandabile, piata fiind inchisa. Executarile silite vor reinviora piata vilelor vandute la preturi sub 80.000 de euro au apreciat expertii prezenti la discutie.

Piata chriilor: sufocare totala.

Ultima veste proasta a fost data de reprezentantul unei agentii imobiliare ce a aratat ca scaderea chiriilor si imposibilitatea de a mai gasii chiriasi solvabili a adus proprietarii marilor vile in pragul falimentului. Inainte de criza un proprietar de vila castiga 5-7.000 de euro din chiria unei vile centrale ( Dorobanti, Romana , Aviatori) acum preturile au scazut la sub 3.000 de euro pe luna si sub 2.000 de euro la jumatate anului 2011 pentru aceleasi zone. Ori o casa veche necesita lucrari de intretinere de peste 2.000 de euro lunar, deci s-a instaurat asfixia economica si in zonele ultracentrale ce fusesera imune la efectele crizei. In lunile urmatoare ne asteptam la aparitia pe piata la niste preturi ce amintesc de anii 1995 a marilor proprietati imobiliare din zonele centrale.

Criza se va opri in 2015/2016.

Singura veste buna a fost aceea ca vom asista la o stabilizare a pietei imobiliare in jurul anilor 2016. Calculul e simplu, economia globala se va echilibra in 2013-2014, iar piata romaneasca simte evolutiile internationale cu o intraziere de 2-3 ani, deci stabilizarea va avea loc la preturi de 200 de euro metru patrat prin 2015. Trebuie sa intelegem o evidenta, nimeni nu va cumpara in Romania proprietati cu 400 sau 500 de euro metru patrat, cand va gasi acelasi lucru in Bulgaria sau Serbia sau Grecia la 200 de euro metru patrat. Trebuie deci sa ne uitam la tendintele din jur, ca sa intelegem unde se indreapta Romania, a concluzionat invitatul de onoare Lo Petersen

Ion Tiriac despre piata imobiliara in 2011 si 2012


Voteaza articol: 335 afisari

Preturile apartamentelor noi din Bucuresti au scazut in ultimii trei ani pana 800-1.000 euro/mp, nivel la care nu se vor mai intoarce nicioadata, spune miliardarul Ion Tiriac, care a investit circa 400 de milioane de euro in imobiliare.

Avem 300-400 de milioane de euro investiti in imobiliare. De doi-trei ani, romanii vad ca scad preturile. Un metru patrat de imobil nou se vinde in Bucuresti cu 800-1.000 euro. Niciodata pretul asta nu o sa mai vina inapoi atat de scazut. Si totusi lumea nu cumpara. Oamenii asteapta sa vada unde se duc preturile, a declarat omul de afaceri Ion Tiriac, in cadrul emisiunii Dupa 20 de ani, difuzata de Pro TV. Casele si apartamentele s-au ieftinit cu aproape 10% de la inceputul anului 2009 si pana in trimestrul trei al anului trecut, cea mai accentuata scadere a preturilor de tranzactionare fiind inregistrata la casele din mediul urban, potrivit datelor publicate recent de Institutul National de Statistica (INS). Pe de alta parte, compania de evaluare Darian estimeaza ca, la nivel national, preturile locuintelor au scazut cu pana la 18,5% anul trecut. In 2010, preturile apartamentelor vechi din tara au scazut cu 10% la nivel national, pana la 774 euro/mp, in timp ce pe segmentul locuintelor noi, preturile au coborat cu 9,5% anul trecut, pana la 846 euro/mp, potrivit companiei Darian. SURSA: http://www.wall-street.ro Vezi AICI toata emisiunea Dupa 20 de ani transmisa pe PRO TV cu invitat Ion Tiriac http://stirileprotv.ro/stiri/dupa_20_de_ani/ion-tiriac-despre-criza-economica-siconstructia-de-autostrazi.html

Ion Tiriac: Vanzarile de apartamente isi vor reveni cu siguranta in 2012!


Piata imobiliara isi va reveni cu siguranta in 2012, cand vanzarile de apartamente normale isi vor da drumul, a declarat intr-un interviu acordat incont.ro si ProTV miliardarul Ion Tiriac, cu afaceri in imobiliare, auto si servicii financiare.

Omul de afaceri spune ca are un complex imobiliar construit la un nivel foarte inalt, mai inalt decat tot ce exista in Sud-Estul Europei si ca anticipeaza ca vanzarile in acest caz, dupa toate calculele facute, arata ca nu se vor misca absolut deloc pana in 2014. La treburi normale, ca apartamentele facute ca lumea, si noi lucram cu nemtii, in 2012, isi vor da drumul, a punctat omul de afaceri intr-un interviu acordat incont.ro si ProTV. El spune ca are si acum la vanzare apartamente, dar de abia in 2012 va deveni si avantajos sa vanda. Omul de afaceri anticipeaza ca anul viitor, practic, ar urma sa nu mai constate ca a pierdut doi ani ca sa construiasca imobile si sa scoata fix cat a investit. De altfel, Ion Tiriac crede ca preturile din domeniul imobiliar au coborat foarte mult si de acum inainte ele nu ar trebui decat sa urce. Dupa parerea mea, imobiliarul isi va reveni pentru ca in momentul in care romanul care are nevoie de 2 milioane de apartamente in tara asta isi va da seama ca nu mai prinde trenul daca nu il ia acum, isi va reveni cu treaba asta.cu singura conditie : ca bancile sa joace, a explicat Tiriac. Mai mult, Ion Tiriac a afirmat la emisiunea Dupa 20 de ani, difuzata duminica la Pro TV, ca pretul pe metru patrat al unui apartament nou in Capitala se situeaza in prezent intre 800 si 1.000 euro. Niciodata pretul asta n-o sa mai vina inapoi, atat de scazut. Si totusi lumea nu cumpara. Banca, cel putin unde sunt si eu partener, spune: domnule, avem bani oricand, sa vina oricine, maine ii dau banii sa-si cumpere, a spus omul de afaceri. Daca bancile nu investesc banii pe care-i dai dumneata sa-i tina in banca, inseamna ca pierd, si eu n-am vazut inca o banca care sa piarda, a adaugat el. Referindu-se la preturile din Romania, omul de afaceri a afirmat ca nu a auzit nici in Paris, nici in Madrid, nici in Barcelona, nici in Roma, niciunde, sa se vanda un metru patrat de apartament sub 1.000 de euro. Cum ii merg afacerile Miliardarul roman a mai aratat ca afacerile sale au fost lovite destul de puternic de criza si a trebuit sa investeasca sute de milioane de euro in leasing, imobiliare, automobile. Am pus sute de milioane de euro inapoi in business in leasing, imobiliare, automobile si asa mai departe, a explicat Ion Tiriac. El a adaugat ca va face intr-adevar bani atunci cand isi va vinde afacerile din Romania si ca pana acum a facut doar bani din sport.

Eu o sa fac extraordinar de multi bani in Romania cand voi vinde, deocamdata nu am vandut nimic, a punctat Tiriac. Potrivit omului de afaceri, criza i-a favorizat pe cei care aveau cash si care au putut face si speculatii. Ce crede despre noul Cod al Muncii In ceea ce priveste noul Cod la Muncii, pe care Guvernul intentioneaza sa-si asume raspunderea pe 8 martie, miliardarul care are cativa mii de angajati a sustinut ca acesta nu a fost o treaba ideala inca de la inceput. Ion Tiriac crede ca angajatul este favorizat, pentru ca are voie sa faca absolut tot ce vrea si ca Romania ar avea nevoie de un Cod al Muncii flexibil, de un sistem care sa apere si angajatul si angajatorul. In opinia sa, autoritatile ar fi trebuit sa faca lobby sau trafic de influenta ca sa influenteze sindicatele. Omul de afaceri crede ca acum angajatorului risca sa ii fie frica sa mai angajeze. O piedica in buna derulare a afacerilor sale a fost, potrivit spuselor lui Ion Tiriac, imbolnavirile angajatilor pentru cate sapte zile. Nu vine angajatul o saptamana ca a fost bolnav, apoi, nu vine trei zile ca trei zile are dreptul, apoi vine o ora si apoi are treaba si daca vrei sa-l dai afara trebui sa calculezi foarte atent cate salarii ai sa-i dai, a explicat Tiriac.

Piaa imobiliar i va reveni n 2012


Piaa imobiliar i va reveni cu siguran n 2012, cnd vnzrile de apartamente normale i vor da drumul, noteaz incont.ro. Declaraia i aparine omului de

afaceri Ion iriac care mai apreciaz c preul pe metru ptrat al unui apartament nou n Capital se situeaz n prezent ntre 800 i 1.000 euro. Niciodat preul sta n-o s mai vin napoi, att de sczut. i totui lumea nu cumpr. Banca, cel puin unde sunt i eu partener, spune: domnule, avem bani oricnd, s vin oricine, mine i dau banii s-i cumpere , a spus omul de afaceri. El a apreciat c sectorul imobiliar i va reveni pentru c romnii i vor da seama c nu mai prind trenul, iar n Romnia exist un deficit de dou milioane de apartamente. Dup prerea mea, imobiliarul i va reveni pentru ca n momentul n care romnul care are nevoie de 2 milioane de apartamente n ara asta i va da seama c nu mai prinde trenul dac nu l ia acum, i va reveni cu treaba asta.cu o singur condiie: ca bncile s joace. Dac bncile nu investesc banii pe care-i dai dumneata s-i in n banc, nseamn c pierd, i eu n-am vzut nc o instituie financiar care s piard, a explicat iriac. Referindu-se la preurile din Romnia, omul de afaceri a afirmat c nu a auzit nici n Paris, nici n Madrid, nici n Barcelona, nici n Roma, niciunde, s se vnd un metru ptrat de apartament sub 1.000 de euro. Ion iriac spune c are un complex imobiliar construit la un nivel mai nalt dect tot ce exist n Sud-Estul Europei i anticipeaz c vnzrile n acest caz nu se vor mica absolut deloc pn n 2014. SURSA: http://media.imopedia.ro

IMOBILIARE

Home Analize Imobiliare NWL RSS

Se dezgheata piata imobiliara in 2011? Data publicarii:14 februarie 2011 | Autor: Ioana Mihai
Stiri din categorie Club BM: Despre 2010, cu bune si rele Club BM: Cine mai economiseste? Promotie cu moderatie Mugur Dogariu, CEO PayPoint: Cine nu se diferentiaza pierde (VIDEO) Andrei Gosu, Ascendis: Supravietuirea nu inseamna performanta (VIDEO) vezi toate

Nici scaderi spectaculoase, nici cresteri sensibile. Liniar este cuvantul de ordine pentru evolutia preturilor la case, apartamente si terenuri deopotriva pentru acest an. Dupa doi ani de letargie, 2011 va fi momentul in care vanzatorii si cumparatorii ar putea bate palma. Nu mai e demult un secret pentru nimeni ca numarul celor care nu-si mai pot plati ratele la banca este tot mai mare. Pentru aproape o treime (31,5%) din creditele in derulare la finalul anului trecut intarzierele de plata a ratelor erau mai mari de 30 de zile, potrivit datelor publicate de Banca Nationala a Romaniei. Ponderea creditelor "cu probleme" a crescut spectaculos, fata de 2009, fiind mai mare cu opt puncte procentuale. |n aceste conditii, este de asteptat ca executarile silite sa nu mai intarzie prea mult, desi o asemenea decizie echivaleaza, pentru o banca, cu un esec. Masura are, in plus, un dezavantaj major, de cele mai multe ori: din valoarea datoriei poate fi recuperata doar o parte, puncteaza Adrian Crivii, presedintele Darian, cea mai mare firma independenta de evaluare de pe piata locala. Firma detine, potrivit propriilor estimari, o cota de piata de 10%, inregistrand anul trecut o cifra de afaceri de peste 11 milioane de lei, in crestere fata de 2009 (10 milioane de lei). |n afara de executarea silita, "care este in sine o tragedie atat pentru cel imprumutat, care ramane fara casa, cat si pentru banca, care marcheaza pierdere", institutiile financiare mai au insa o varianta.

Bancherii pot alege sa negocieze cu creditatii si sa stabileasca un alt nivel al imprumutului, care sa fie suportabil pentru client. Crivii da un exemplu clar: daca pentru un credit, contractat in 2007-2008, de 80.000 de euro ratele nu mai sunt platite, banca poate alege sa incaseze, spre exemplu, 50.000 de euro din scoaterea la mezat a apartamentului care sta garantie la credit. Sau bancherii ar putea sa reduca nivelul datoriei pana la 65.000 de euro, structurand rambursarile in asa fel incat sa recupereze acesti bani. Desi povestea rau platnicilor nu este de data recenta, pana in prezent nu a avut loc un val de executari silite, bancile preferand sa astepte. Crivii crede insa ca 2011 este momentul in care va trebui sa ia o decizie. "Bancile au evitat sa faca vanzari masive pentru ca nu avea cine sa cumpere proprietatile, fie apartamente sau terenuri", spune Crivii. Din moment ce larghetea cu care institutiile financiare ofereau bani nu mai este acum decat o

amintire, banii nu mai sunt la indemana nici pentru consum si cu atat mai putin pentru achizitia de proprietati. Din 2010 a ramas un plafon neutilizat de garantii de peste 300 de milioane de euro, bani ce vor putea fi folositi pentru programul Prima Casa in 2011. Anul trecut au fost semnate 16.500 de contracte prin programul guvernamental, in valoare de aproximativ 646 milioane de euro. Dintre cei care au luat credite prin Prima Casa au fost executate, pana in prezent, doar cinci garantii, bancile fiind despagubite de Fondul de Garantare cu 250.000 de euro, conform informatiilor Darian. Pe parcursul anului trecut, preturile de vanzare ale proprietatilor, fie apartamente vechi sau noi ori terenuri dedicate dezvoltarilor imobiliare, nu au putut decat sa se inscrie pe o panta descendenta. Ideea este sustinuta de Darian, pe baza tranzactiilor din piata rezidentiala din 2010 si care face comparatie cu valorile inregistrate in 2009 si 2008. La ce preturi au ajuns apartamentele la finalul anului trecut? Daca la inceputul anului 2008 pretentiile financiare ridicate de vanzatori pareau adesea ireale, "criza a avut si un efect pozitiv, prin aducerea preturilor la valori mai <pamantesti>, mai apropiate de realitate", spune Crivii. |n cazul apartamentelor vechi, pretul mediu pe metru patrat a ajuns la 774 de euro, iar in cazul locuintelor noi media ajunge la 846 euro pe metru patrat. Aceste valori reprezinta insa medii la nivel national, iar pretul este puternic influentat de valorile mici ale tranzactiilor din provincie. De exemplu, in Bucuresti preturile medii ale apartamentelor vechi au ajuns anul trecut la 1.089 euro/mp, mai mari cu aproape 300 de euro/mp fata de media nationala. La Ramnicu Valcea insa locuintele vechi au ajuns anul trecut la valori de circa 700 euro/mp.

"Este posibil ca diminuarea preturilor sa continue, dar pana la finalul anului se va atinge un minim", estimeaza Adrian Popa, expert evaluator senior in cadrul Darian. Minusurile marcate de tranzactiile din 2010 fata de nivelurile inregistrate in anii anteriori sunt insa pertinente, de vreme ce "romanii nu au o experienta a unei crize imobiliare", explica Crivii. Motiv pentru care, in urma cu 3-4 ani, valoarea proprietatilor era umflata in mod artificial, iar cererea se intalnea cu oferta doar pentru ca previziunile erau mult prea optimiste. |n prezent preturile apartamentelor vechi s-au redus, in unele orase, dramatic. |n Bucuresti, de pilda, au pierdut peste jumatate din valoare (55,2%) fata de nivelul din 2008. La polul opus se plaseaza Targoviste, diminuarea pretului de vanzare fiind aici de numai 18 procente in 2010 fata de 2008. Chiar daca aceste scaderi au darul de a-i bucura pe cei care cauta acum sa cumpere o locuinta, vanzarile s-au redus considerabil fata de perioada de glorie a domeniului imobiliar. Daca in 2007 valoarea totala a tranzactiilor imobiliare era de aproximativ 2 miliarde de euro, in 2010 suma vanzarilor s-a redus de peste patru ori, ajungand la 450 de milioane de euro. Oficialii Darian se asteapta ca scaderea preturilor sa se opreasca spre jumatatea anului, urmand ca in a doua parte, cel mai probabil, sa nu se inregistreze schimbari - nici in plus

si nici in minus. Dar cum in ultimii ani nu au fost incepute noi proiecte de locuinte, ar fi de asteptat ca la un moment dat "sa se resimta o lipsa a ofertei, care ar pune o presiune pe cumparatori", explica Crivii, adaugand ca acest mecanism ar putea impulsiona numarul de tranzactii. |n plus, executarile silite pentru rau platnici vor continua si in acest an, dar nivelul la care se fac, de regula, astfel de vanzari nu este reprezentativ pentru piata, fiind mai mici decat in mod normal. Cum piata imobiliara a fost unul dintre principalele motoare ale cresterii economice din trecut, relansarea ei ar putea produce efecte benefice in lant. |nsa vestile bune in aceasta zona nu vor veni inainte de revenirea economiei in ansamblu, ba chiar vor avea o intarziere de patru pana la sase luni.

Pia. Previziuni privind domeniul imobiliar n 2011

Msuri speciale n piaa imobiliar din 2011


19 Ianuarie 2011

Compania Green City Construct, dezvoltatorul primei faze a Green City, a propus i i s-a aprobat o procedur de reorganizare judiciar care va ajuta s menin preurile celor 356 ...

E-MAIL

PRINT

RSS

SHARE

MRIME TEXT

de CRISTINA TAMAS 1188 VIZUALIZARI | COMENTARII 0

ntr-un domeniu att de strns legat de macroeconomie, cum este cel al imobiliarelor, planurile de afaceri sunt greu de fcut. Toat lumea lucreaz cu mai multe planuri de rezerv i i calculeaz

cifra de afaceri lund n calcul cel mai grav caz cu putin. i totui, puini sunt cei care cred c lucrurile ar putea s degenereze pn acolo unde ar fi nevoie de aplicarea celor mai pesimiste planuri. Dac investitorii noi nu mai gsesc Romnia drept cel mai bun loc n care s i plaseze banii, investitorii vechi, care au deja afaceri aici, au gsit o cale de a face fa crizei, nu au de gnd s se retrag. Planul nostru pentru 2011 este creterea stocului de locuine. Suntem deja n cutare de proiecte vandabile, am anunat i bugetul de achiziii: 45 milioane de euro. Avem i discuii cu poteniali clieni, deci nu avem nici pe departe o viziune fatalist asupra anului acesta. Vremurile dificile se traduc, pentru cei care tiu s fac afaceri, n strategii mai complexe pe toate planurile: vnzri, marketing, promovare. De asemenea, vital e nelegerea psihologiei clientului n aceast perioad. Dac i oferi un lucru de care are nevoie la un pre care l avantajeaz, atunci nu va ezita s cumpere", susine Nimrod Zvik, director de marketing Be Igloo. Totui, faptul c investitorii noi nu mai intr pe pia, fie chiar i cei mici, afecteaz o ni important: imobiliarele de lux. Cei mai importani clieni pe segmentul de lux au fost ntotdeauna investitorii. Ei sunt, n condiii normale, cei care au i apetitul pentru achiziii importante. Dar n acest moment, ei au disprut cu desvrire. Aa c proprietile de peste cteva milioane de euro i ateapt clienii cu lunile. Deci pentru 2011, noi ne-am narmat cu mult rbdare i cu sperana c vor exista semnale care s aduc investiii la noi n ar", este de prere tefan Ni, Luxury Internaional. Reprezentanii Green City neleg c problema cea mai mare a momentului este finanarea i ncearc s ofere clienilor cele mai bune preuri prin msuri de reorganizare a afacerii. ncercm s i protejm n mod special pe primii notri clieni, care au cumprat case nainte s se nspreasc vremurile i care acum nu mai fac fa cheltuielilor. Pentru ei, dar i pentru viitorii clieni, implementm un plan de restructurare a afacerii", ne-a declarat Alexandru Petrescu, director vnzri Green City. Ageniile imobiliare sunt de prere c i n 2011 se vor vinde cel mai bine apartamentele cu suprafee mici, care au deci i preul mai mic. De asemenea, avantajai vor fi proprietarii care reuesc s neleag faptul c trebuie s cear un pre corect, adaptat pieei, dac vor s i vnd locuina. nc exist proprietari care se joac cu preurile. O categorie este reprezentat de cei care arunc apartamentul pe pia cu un pre mare i scad treptat, cnd vd c nu i sun nimeni. O alt categorie este reprezentat de proprietarii care din contr, scot la vnzare cu preuri foarte mici, poate chiar nejustificat de mici, i cnd vd c apartamentul e cutat, cresc preul. Deci anul 2011, va fi ca i anul 2010, un an de lmurit clienii, fie ei proprietari sau cumprtori, de faptul c i n criz exist o valoare real a locuinelor, iar un pre dus departe de aceast valoare nu are cum s fie constructiv", afirm Andrei Rusu, director Vission House.

Ce aduce 2011 pe piata imobiliara?


2 Februarie 2011 Twitter Yahoo Tipareste Salveaza Share

2 comentarii pe articolul "Ce aduce 2011 pe piata imobiliara?"

Joseph Stiglitz: O noua moneda Joseph Stiglitz, laureat Nobel pentru economie, spune este nevoie de o noua moneda de referinta la nivel global.

Gheorghe Ialomitianu despre TVA Guvernul nu este in masura sa reduca TVA-ul pentru ca ne asigura cea mai mare parte a finantarii cheltuielilor...

FMI: D. Strauss-Kahn, despre... Seful FMI: Somajul si inechitatea pot submina realizarile economiei de piata, generand instabilitate.

FMI: Stabilitatea financiara (II) Jose Vinals, consilier FMI: Trebuie tratate cauzele problemelor din sistemul financiar, nu simptomele acestora.

FMI: Stabilitatea financiara (I) Jose Vinals, FMI: Provocarile economiilor emergente, conform Raportului FMI privind stabilitatea financiara.

Boc, despre inghetarea pretului... Premierul Emil Boc a solicitat o analiza privind posibilitatea inghetarii preturilor la carburanti.

Investitorii chinezi, invitati... Boc reia invitatia adresata investitorilor chinezi de a veni in Romania sa construiasca autostrazi si hidrocentrale

Efectul Trilogiei Milennium Trilogia Milennium, mina de aur pentru capitala Suediei: venituri din marketing si turism, noi locuri de munca...

Inghetarea pretului carburantilor Bogdan Chiritoiu, presedintele Consiliului Concurentei, sustine ca Guvernul poate ingheta pretul carburantilor...

FMI: Raport World Economic Outlook FMI estimeaza ca in 2011 si 2012 cresterea economica la nivel mondial va fi de 4.5%. Pentru tarile emergente...

Iti place acest articol? Pentru a primi zilnic cele mai interesante articole introdu adresa de email:
Trimite

Nimic nou pe piata imobiliara. Preturile tot scad. Toata lumea se asteapta ca 2011 sa fie anul in care economia iese din recesiune, iar piata imobiliara isi revine la normal, dupa trei ani de cadere continua.
Invata Germana Acasa! Diplome Recunoscute in U.E.

Ca in fiecare an, luna ianuarie este caracterizata de incertitudine, mai ales pe segmentul de piata dominat de programul Prima Casa. Dupa relansarea programului si plafonarea fondurilor la doar 200 de milioane de Euro, este posibil ca pentru apartamentele de 2 camere sa avem o presiune accentuata din partea celor care se vor grabi sa acceseze programul, iar preturile sa cunoasca o usoara crestere. Conform ultimului raport de monitorizare imobiliara realizat de anunturiparticulari.ro pentru luna ianuarie 2011, se observa cum preturile solicitate de proprietari continua sa scada, asa cum fac de aproape trei ani.

Evolutia preturilor

In luna ianuarie o garsoniera a fost cotata la pretul mediu de 37.411 Euro, cu 3% mai scazut decat in luna precedenta. Fata de aceeasi perioada a anului trecut se observa o scadere a pretului mediu solicitat de proprietari de 12%. Apartamentele cu 2 camere se regasesc pe piata cu un pret constant. In luna decembrie 2010 un apartament cu 2 camere era scos pe piata la pretul mediu de 60.174 Euro, iar in ianuarie 2011 la 60.026 Euro. Fata de aceeasi perioada a anului trecut, scaderea este de 13 procente. Pretul mediu al apartamentelor de 3 camere a fost cotat la valoarea de 82.019 Euro, cu 2% sub pretul din luna decembrie. Raportat la ianuarie 2010, pretul este mai mic cu 15%. Pretul solicitat pentru apartamentele cu 4 camere se invarte in jurul valorii de 99.000 Euro. Fata de anul trecut, acelasi apartament, este mai ieftin cu 20% in medie. Variatia numarului de oferteNumar apartamente scoase pe piata Conform anunturiparticulari.ro, numarul ofertelor aparute pe piata in luna ianuarie este in usoara crestere fata de luna ianuarie a anului precedent.

PIATA IMOBILIARA: DEFINITII SI CONCEPTE DE BAZA


Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor care implica drepturi de proprietate sau de folosinta asupra terenurilor si cladirilor. Tranzactia imobiliara inseamna transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealalta in schimbul unei recompense care, de obicei, este o suma de bani.

Ca pe orice piata, pretul de tranzactie este stabilit, in primul rand, de interactiunea dintre cerere si oferta. Pentru a putea intelege mai exact modul in care interactioneaza aceste forte de piata, trebuie prezentate mai intai caracteristicile speciale care diferentiaza piata imobiliara de celelate piete. Datorita caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietatii sau folosintei acestora nu implica si transportul efectiv al bunului, iar fiecare cladire vanduta sau cumparata este diferita de celelalte prin pozitionare, alcatuire, infrastructura aferenta etc. Faptul ca fiecare imobil este unic determina complexitatea foarte mare a acestei piete si impartirea acesteia in functie de zone si de scopul in care va fi utilizat bunul respectiv. De asemenea, eterogenitatea duce la cresterea substantiala a costurilor de cautare, creeaza distributia asimetrica a informatiilor si restrictioneaza, in buna masura, substituibilitatea. Conform unei definitii generale, tranzactia financiara reprezinta cumpararea, detinerea si vanzarea actiunilor, obligatiunilor, marfurilor, valutelor, bunurilor de colectie, bunurilor imobiliare si produselor derivate. Pietele pe care se tranzactioneaza aceste active au cinci roluri fundamentale distincte: Speculatia; Investitia pe termen lung; Investitia pe termen scurt; Hedging-ul (o strategie menita sa reduca riscul unei investitii prin tranzactionarea unor active cu evolutii corelate negativ); Arbitrajul (reprezinta cumpararea si vanzarea simultana a unui singur activ la doua preturi diferite si in doua piete diferite, rezultand in obtinerea unor profituri fara risc); Dintre acestea, pe piata imobiliara pot fi intalnite preponderent primele trei tipuri de operatiuni. Pe langa elementele investitionale/speculative ale pietei imobiliare, terenurile si cladirile prezinta si caracteristicile unui bun de consum. Mai precis, exista trei tipuri de motivatii comune care stau la baza vanzarilor sau cumpararilor de imobile in Valea Prahovei: Dorinta de a detine un spatiu de locuit sau de vacanta; Dorinta de a obtine profit; Dorinta de a obtine un venit fix in urma inchirierii imobilului; Toate cele trei motivatii sunt legitime, iar analiza de fata nu isi propune sa conteste sau sa influenteze in vreun fel raportul dintre cererea si oferta de pe piata imobiliara din Valea Prahovei, indiferent de caracterul de consum, speculativ sau investitional preponderent.

Cele mai comentate 5 articole


Protest 25 IMOHOUSE - imobiliare sau lenjerie de corp? 18 Realitatea TV pe intelesul tuturor 13 Pitbull liberal 13 Teo Trei Trandafiri 12

Top 10 Comentatori

J Mihai (46) nora damian (41) ZaffCat (36) Turnofftheglory (26)

Adina (25) Theophyle (20) Imob (18) neuronos (17) Baricada (13) Galeata cu pixeli (13)

Etichete

Adevar Afaceri Animale de casa atitudine Balonul imobiliar


Banca
evitat

Dezvoltare personala Distributism dragoste Dreptate

Bani Blog Business comunism concurs Criza imobiliara De

Echilibru educatie financiara Eminescu Fiscalitate Glume


Identitate
InfoDivers

Imobiliare Timisoara Impozitul forfetar


libertate mansarda Mentor Nimicuri zilnice

Leadership

Parerea mea politica Presa prima casa Resident Construct SEO Sistem Site-ul imobiliar Solutii Succes Timp Transparenta UNAI

Viata
NetworkedBlogs
Follow this blog

Special

Imobiliare la cheremul statului

Anul imobiliar 2010 a fost impartit in trei etape distincte: - 01.01. 15.02.2010 perioada de sincopa a programului " Prima casa 1" cand, expirand perioada de functionare a acestui program, acesta a fost inghetat pana la noi negocieri si reglementari din partea Guvernului Boc;

- 15.02. 01.07.2010 perioada aflata sub prevederile "Prima casa 2" in care s-au efectuat tranzactii imobiliare consistente si care a indicat apetitul pentru cumpararea de locuinte; - 01.07. 31.12.2010 perioada caracterizata de reducerea veniturilor personalului bugetar cu 25% si, practic, eliminarea acestui sector de cumparatori din piata din doua motive: noile venituri nu le-au permis incadrarea in conditiile accesarii unui credit pentru o locuinta ; asteptarea, pe acest fond, a scaderii preturilor dar si a revenirii veniturilor la nivelul lui 01.07.2010 si accesarea ulterioara a unui credit in 2011.

Inceputul de an al lui 2011 arata ca lucrurile se repeta: guvernul nu a prelungit pogramul "Prima casa" si pentru acest an si se asteapta fie o continuare, fie un program nou "Prima casa 3" cu un plafon de 100000 de euro, asa cum au propus bancile. In niciun caz nu s-a luat in calcul incetarea acestui program.

"Imobiliare la cheremul statului" scriam in titlul articolului si asta destul de argumentat pentru cei care functioneaza in piata imobiliara si stiu cat de reactiva si emotiva este aceasta. Pentru cei care nu o inteleg, asa cum spuneam si in interventia de ieri de la TVR, iata principalele argumente:

dorinta expresa a lui Emil Boc de a se ocupa personal de acest program. El putea fi trecut in responsabilitatea ministerului administratiei sau ministerului dezvoltarii regionale. Poate si ministerul economiei putea sa se ocupe de acest aspect tinand cont de relatia fireasca cu FNGIMM, garantul acestui program; sincopele de la inceputul anilor 2010 si 2011 arata o lipsa de preocupare fata de acest program, prelungirea acestuia intr-o forma sau alta putandu-se face la finalul de an, mai ales ca acum exista 300 de milioane de euro alocate pentru "Prima casa" si neutilizate; reglementarea veniturilor prin legi sau ordonante de guvern a unui sector important din forta activa a Romaniei produce miscari semnificative pe piata imobiliara la nivelul cererii, cu efecte majore asupra numarului de tranzactii dar si a cresterii sau scaderii pretului la imobile.

Iata cum, aratand rolul pe care statul roman si l-a asumat in functionarea pietei imobiliare, coreland cu impresia pe care toti oamenii de afaceri la nivel international o au despre oamenii politici (cei mai prosti manageri, indiferent de stat), accentuand cu parerea ca oamenii nostri politici au un grad mai mare de iresponsabilitate decat altii, vom intelege poate o parte din haosul din sectorul imobiliar autohton si, pe aceste baze, vom putea crea o imagine pentru ceea ce ne asteapta in 2011.

Precizare In toata perioada desfasurarii crizei, m-am abtinut de la a da sfaturi sau a face predictii. Ceea ce am scris sau voi scrie in aceste articole sunt parerile personale rezultate din cunoasterea si actiunea pe o piata imobiliara specifica. Deoarece cei care au citit articolul anterior au afirmat ca este unul mult prea tehnic, am scris un articol in DailyBusiness, iar acum doresc sa plusez cu unele precizari si concluzii privind criza in Timisoara.

Pentru a realiza o imagine mai clara, asa cum scriam si pe DailyBusiness, am intocmit un grafic, bazat pe urmatoarele date: - evolutia preturilor pentru un apartament cu doua camere in Bucuresti, asa cum apare pe site-ul indeximobiliar.blogspot.com;

- evolutia preturilor pentru Timisoara, la care am luat in calcul aceeasi tendinta din Bucuresti la care am aplicat un coeficient de reducere al pretului cat mai aproape de markerii alesi aleator; - pentru indexul imobiliar real (Real Index) am luat in calcul salariul mediu net conform Institutului de statistica, evolutia cursului valutar, un coeficient de suport al achizitiei si un timp mediu pentru plata a unui apartament cu 2 camere. Ce este Real Index Este un indice care are la baza date certe care il determina, ca in urmatorul exemplu calculat pentru luna martie 2009: - salariul mediu net (Smn) lunar in luna martie 2009 este de 1402 lei (institutul national de statistica); - cursul BNR la 31.03.2009 a fost de 4,2348 lei pentru un euro; - se accepta ca, pentru un apartament de 2 camere cu suprafata utila de 50mp, efortul de achizitie este al unei familii (2 persoane), cu un procent de contributie de 65% din salariul celor doi, pe o perioada de 8 ani (timpul statistic mediu de schimbare a unei locuinte in Romania). Deci, RI = 1402/4,2348 x 2 x 0,65 x 8 x 12 = 41.317 euro pentru luna martie 2009 Factori de depasire a crizei imobiliare in Timisoara Asa cum reiese din graficul anexat, in cazul orasului Timisoara, dupa o crestere lenta, preturile s-au apropiat destul de brusc de preturile indexului real. Daca aceasta tendinta se mentine, preconizez ca este posibila convergenta celor doua in cel mult 2-3 luni, cu unele variabile: - evolutia salariului mediu net pe economie; - evolutia cursului BNR leu euro sa nu depaseasca valoarea de 4,3 lei pentru un euro in anul 2009; - reluarea creditarii si intrarea banilor depozitati la banci in economia reala si in investitii; - depasirea crizei sociale, prin responsabilizarea factorilor decizionali in a nu deveni amplificatori de criza ci atenuatori. In acord cu aceasta idee trebuie spus ca principala datorie a guvernului este sa atenueze criza si nu sa devina un factor de criza. Cel mai prost exemplu este impozitul forfetar care a dus la inchiderea a peste 14000 de fireme in Romania numai in luna aprilie, ceea ce reprezinta o crestere a somajului si a persoanelor asistate social, deci un efort suplimentar la buget, efort ce nu poate fi compensat prin noile taxe ce se vor absorbi de la cei ramasi in piata; - depasirea factorilor psihologici atat in dreptul proprietarilor de imobile cat si a celor care-si doresc unul. Adica lacomia si teama a bancilor, populatiei, proprietarilor de imobile, agentilor economici ,

prima care a dus la umflarea balonului imobiliar, a doua declansand criza actuala. Concluzie In ceea ce ma priveste, fara a avea pretentia emiterii unui adevar absolut, cred ca suntem foarte aproape de pretul minim al imobilelor, semnalele din piata indicand acest lucru, iar aparitia investitorilor pe piata indicand faptul ca exista imobile care pot fi achizitionate la un pret profitabil, comparativ cu evolutia pietei chiriilor din Timisoara. De aceea, sunt convins ca adevarata capcana este incremenirea in situatie, in frica de a nu pierde, in contradictie cu cei care depasesc aceste stari si cauta oportunitati in piata. Ele exista si dau dovada inceperii Depression Trap, adica a transferului proprietatilor