Bani noi dintr-o cas veche

nva o metod eficient de investiie imobiliar care

poate fi folosit de nceptori
1
Cuprins
Elemente de baz
Identificarea i analiza proprietii
Negocierea i achiziionarea
Rezolvarea problemelor
Valorificarea proprietii
La final
Atenionare
2
Elemente de baz
i!ing"l este "na din investiiile imobiliare cele mai accesibile# El se preteaz n special
pentr" investitorii nceptori$ pentr" c prezint "n grad scz"t de risc i posibiliti cresc"te
de a obine profit #
Definiie
Este procede"l prin care investitor"l achiziioneaz o propriete imobiliar c" probleme de
nat"r specific pe care pe care le va rezolva n vederea creterii valorii$ n scop"l vnzrii n
profit#
Probleme de natur specific pot fi la:
finisa%e &distr"se$ mbatrnite$ mai m"lte finisa%e din epoci diferite$ neadaptate temei
cldirii sa" vecintilor'
compartimentare &compartimente mici$ nghes"ite$ lipsa ane!elor eseniale(baie$
b"ctrie$ etc#'
izolaii &igrasie$ infiltraii prin acoperi$ pe lng ferestre$ etc#'
instalaii &distr"se$ nvechite$ s"bdimensionate$ ine!istente$ etc#'
ane!e &care snt red"ndante sa" n" mai snt necesare noii destinaii(gra%d"ri$ cotee$
hale$ etc#'
mpre%m"ire &ine!istent$ nvechit$ ineficient$ etc#'
teren"l pe care se afl proprietea &mlatinos$ in"ndabil$ s"rpabil$ erodabil$ pol"at$
etc#'
vecinti &pol"are fonica$ chimica$ vecini(problem$ etc#'
acte$ doc"mentaii$ aprobri &lips$ c" probleme legate de no"a legislaie$ c" probleme
de s"ccesi"ne$ acte pierd"te$ nstrinate$ etc#'
ATENE! N" se c"mpr proprieti c" probleme str"ct"rale sa" probleme care n" pot fi
rezolvate de investitor$ din lips de e!perien$ capital sa" prghii specifice#
3
Etapele investiiei
)# identificarea i analiza proprietii
*# st"di" de sol"ie a problemelor i b"getarea
+# negocierea i achiziionarea
,# fi!ing"l &rezolvarea problemelor'
-# vnzarea
Avanta"e#
investitor"l contrib"ie la ridicarea valorii proprietii deci crete posibilitatea obinerii
profit"l"i
proprietea este c" probleme ceea ce ""reaz considerabil proces"l de negociere
proprietea este c" probleme ceea ce scade din pre"l de achiziie deci din capital"l
necesar
la proprietile de mici dimensi"ni$ investitor"l care are e!pertiz n domeni" poate
realiza "nele$ dac n" toate etapele fi!ing"l"i$ ceea ce red"ce m"lt chelt"ielile
Dezavanta"e
analiza problemelor i b"getarea poate s depeasc e!periena "n"i investitor
ncepator
$ursa profitului
)# negocierea s"b valoarea real &facilitat de problemele proprietii'
*# proces"l de fi!ing $ ce crete valoarea proprietii
+# realizarea l"crrilor de fi!ing n regie proprie sa" prin implicarea personal
,# pe o pia c" trend ascendent$ timp"l necesar fi!ing"l"i poate fi "n avanta%$ crescnd
valoarea proprietii prin creterea general a pieei imobiliare
Capcane
analiza iniial a proprietii poate fi ins"ficient$ incomplet$ nesesiznd an"mite
defecte ma%ore &str"ct"rale' sa" de alta nat"r$ care vor apare "lterior$ d"p nceperea
l"crrilor. b"get"l calc"lat va deveni ins"ficient$ terminarea l"crrii se va face n
detriment"l profit"l"i
b"getarea nerealist poate cond"ce la "n calc"l general al investiiei care s mpiedice
realizarea profit"l"i
"n investitor ncepator poate crede c e capabil s rezolve problemele proprietii$ dar
acestea i depesc e!pertiza i capital"l disponibil
4
dentificarea %i analiza proprietii
Identificare a "nei proprieti n vederea achiziiei este com"n t"t"ror investiiilor imobiliare#
Iat cteva recomandri generale/
)# instr"ii e!perii s v fac o analiz a problemelor tehnice ce treb"ie remediate i s
v(o prezinte$ de asemenea s nceap m"nca pentr" f"rnizarea sol"iei de rezolvare i
estimarea cost"rilor de realizare#
*# s"rsele de informaii snt dobndite pasiv &prin cons"ltarea ziarelor c" an"n"ri de
imobiliare$ prel"area de informaii de pe internet$ de la agenii imobiliare$ etc#' i activ
&sp"nnd prietenilor ce tip de propriete dorii s achiziionai$ 0anga%nd1 administratorii
de bloc din zonele de interes$ pentr" a fi informai dac snt apartamente scoase la
vnzare$ patr"lnd zonele de interes n vederea gsirii de an"n"ri pe stlpi$ pe cldiri$
etc#'
+# se face o list de vizitare# 2e trece la vizionarea proprietilor$ 3N4546EA7NA c"
aparat"l foto digital pentr" a l"a imagini# N" "itai s cereti accept"l proprietar"l"i
pentr" aceasta# 2e ia" ct mai m"lte instantanee$ din toate zonele de interes$ mai ales
acolo "nde snt necesare reparaii#
5
,# dac n" avei e!pertiz n constr"ctii i instalaii$ anga%ai "n specialist pentr" a
identifica problemele ce treb"ie rezolvate$ pe seci"ni# 5 list a posibilelor probleme o
avei n capitol"l c" elementele de baz ale fi!ing"l"i#
5. restringei lista de proprieti la cteva# 2elecia se face n f"ncie de pre"l cer"t de
proprietar$ disponibilitatea acest"ia la negociere$ e!tinderea problemelor$ o analiz
iniial la prima vedere a cost"rilor de fi!ing# N7 ALE8E9I proprieti care v depesc
capacitatea de rezolvare a problemelor sa" b"get"l#
:# cerei actele de proprietate as"pra imobil"l"i i "n e!tras de carte f"nciar &de cel m"lt
o zi(do"'# ;roprietatea e recomandabil s aiba "n sing"r proprietar i s fie liber de
sarcini &ipoteci$ etc#'
7. dac snt mai m"li proprietari$ vorbii c" fiecare n parte i asig"rai(v de acord"l lor
as"pra vnzarii#
Acestea snt cteva recomandri pentr" identificarea i analiza proprietii#
N" ignorai nici o etap#
6ac n" avei c"nostine sa" e!perien n constr"cii$ n" v zgrcii s pltii e!peri tehnici$
ei v pot da o estimare ct de ct e!act as"pra problemelor# 6ac ai av"t o colaborare b"n
c" ei$ incl"dei(i n echipa de specialiti pe care o folosii#
<el mai important$ n" srii peste etapele : i =# <nd avei d"bii n legt"r c" actele sa"
proprietarii$ cerei e!tras"l de < nainte de a ad"ce e!perii# 3n fel"l acesta p"tei economisi
ta!a de analiz#
6
Ne&ocierea %i achiziionarea
Negocierea$ fie c e vorba de achiziia sa" valorificarea "nei proprieti$ este o parte esenial
n obinerea profit"l"i# 6ei n" voi intra n detalii$ voi p"ncta cteva din elementele eseniale#
americanii a" o vorb/ profit"l apare la c"mprare$ n" la vnzare. afirmaia n" se refer
neaparat la fapt"l c treb"ie s negociezi agresiv la c"mparare$ ct la alegerea
investiiei# <" toate acestea$ "n disco"nt la pre"l de achiziie$ obin"t prin negociere$
se ada"g la profit
pentr" a avea baza de negociere$ treb"ie s(i faci lecia. ad"ci la tratative fotografiile
l"ate n etapa de eval"are i analiz$ pe cele care arat cele mai grave probleme ale
proprietii$ sp"nnd c aceste fotografii snt doar cteva din cele l"ate. ad"ci o lista c"
remedierile necesare i aprecierea br"t a specialistilor c" privire la cost"l reparaiilor
necesare# <nd prezini aceste arg"mente$ n" te grbeti$ atenionnd interloc"tor"l s
n" te ntrer"p# La final$ concl"zionezi c vrei s c"mperi proprietatea$ n ci"da strii
%alnice pe care o are$ n"mai pentr" c> i sp"i arg"ment"l ta"$ dar pre"l de
c"mprare treb"ie s reflecte starea dezastroas n care se afl
cldirea ? apartament"l ? teren"l
s"bliniezi c pentr" tine eval"area proprietii a reprezentat o chelt"ial s"plimentar
treb"ie s porneti negocierea de la o red"cere s"bstanial a pre"l"i de pornire. pe
parc"rs faci concesii la pre dar n"mai n contrapartid c" alte variante &red"cerea
avans"l"i$ plata n trane sa" pe o perioad prel"ngit$ far dobnd$ etc#'
n negociere foloseti tehnica patefon"l"i stricat$ repetnd c" obstinaie c proprietatea
este devastat i necesit o groaz de bani pentr" a fi ad"s ntr(o stare normal
7
6"p ce ai a%"ns la "n pre acceptat de ambele pari$ "rmeaz achiziionarea propri"(zis#
N" ncepe s pregteti formalitile legale pn n"/
)# vezi "n e!tras de carte f"nciar vechi de cel m"lt o zi$ pentr" a verifica proprietar"l de
drept i fapt"l c proprietatea este liber de sarcini
*# dac e vorba de "n teren $ cere o ridicare topografic pentr" a fi sig"r de amplasament
+# dac vrei s foloseti proprietatea pentr" o activitate de prod"cie sa" servicii$ asig"r(
te mai nti c n" vei ntmpina rezisten din partea vecinilor$ at"nci cnd vei cere
accept"l acestora pentr" a deschide activitatea n ca"z
,# obine acord"l ca actele s se realizeze la notar"l t" &asta pres"p"ne c ai "n notar
c" care colaborezi@'# Notar"l va ti ce s verifice la proprietate$ din p"nct de vedere al
actelor legale$ l"cr"ri care ie ar p"tea s(i scape#
4reb"ie s fii fle!ibil# <teodat$ cnd simi presi"nea altor c"mprtori$ e bine s dai "n
avans# N" te zgrci$ semneaz act"l provizori" la notar$ te poate scpa de m"lte neplceri# 3n
alte caz"ri$ poate e mai bine s faci direct act"l de vnzare(c"mprare final# Indiferent de
sit"aie$ asig"r(te c incl"zi acest aspect n negociere$ artnd c ai fac"t o concesie c ai
acceptat varianta contract provizori" ? contract final$ concesie ce treb"ie s se manifeste n
vre"n fel n cadr"l negocierii#
8
'ezolvarea problemelor
i!ing"l este etapa n care proprietatea achiziionat primeste ntreaga voastr atenie
pentr" a rezolva problema sa" problemele pe care le are$ n vederea vnzrii# Aceste
probleme pot fi/
legate de acte/ proprieti obin"te prin motenire dar fr realizarea s"ccesi"nii$
proprieti neintab"late sa" n c"rs de intab"lare$ proprieti care n" pot fi vnd"te din
lipsa de aprobri sa" acte administrative$ etc#
legate de mprire sa" f"ncionalitate/ cldiri ane!e nef"ncionale sa" fr folosin$
care treb"ie demolate$ reimprirea spai"l"i locativ &prin decompartimentare sa"
compartimentare'
legate de instalaii i str"ct"ri e!terioare &instalaii lips sa" nef"ncionale$ "i$ geam"ri$
acoperi ce necesit reparaii?nloc"ire$ etc#'
legate de cosmetizare &vopsit$ z"grvit$ c"raenie'
2nt do" aspecte importante care treb"ie "rmarite/ b"get"l i calitatea l"crrilor#
B()ET(*
6ac etapa de eval"are i st"di"l de sol"ie a" fost bine realizate$ ar treb"i s v ncadrai n
b"get sa" s(l depaii c" p"in# 6esig"r$ e!ist aa n"mitele l"crri asc"nse &de obicei
str"ct"rale' care pot fi eval"ate doar parial sa" de loc# 6e e!empl" p"tem descoperi c
pereii interiori snt realizai din vi"g &pmnt bt"t' i n" din crmid$ l"cr" evident doar
d"p decopertarea lor &ndeprtarea tenc"ielii'#
3n caz"l n care$ pe parc"rs$ l"crrile descoper probleme s"plimentare$ pentr" a ne nscrie n
b"get este necesar realizarea de artificii$ care s incl"d regndirea ntreg"l"i proces de
reparaie# 6e e!empl"$ dac t"b"rile sistem"l"i de nclzire$ sit"at n pardoseal$ snt
compromise$ dect s spargem toata podea"a pentr" a nloc"i evile$ mai bine abandonm
evile vechi n pardoseal i refacem legt"rile c" t"b"ri aparente#
9
6e m"lte ori este necesar o investiie s"plimentar de imaginaie i mai p"in de bani# 6e
aceea este de o importan colosal alegerea "nor colaboratorii potrivii# 7n constr"ctor care
geste sol"ii costisitoare n" v este "n b"n aliat# 6ac s"spectai acest l"cr"$ mai bine l
concediai i c"tai alt"l dect s contin"ai$ intrnd n depire de b"get i n pierdere# 6in
pcate$ snt caz"ri n care vei gsi colaborator"l potrivit n"mai d"p "n ir de ins"ccese#
CA*TATEA *(C'A'*+'
<hiar dac avei "n constr"ctor b"n$ treb"ie s fii n permanen pe antier# <alitatea
l"crrilor treb"ie verificat iar constr"ctor"l treb"ie s tie c e verificat# <el mai bine este s
stabilii$ de com"n acord$ "n grafic de l"crri i verificri pe parc"rs# 2 n" se treac la o
etapa no" pn ce etapa e!ec"tat n" a fost verificat i s(a dat acord"l de contin"are a
l"crarilor#
$elf fi,in& sau fi,in&-ul -n re&ie proprie
6ac sntei la ncep"t"l investiiilor imobiliare i avei e!pertiz$ adic avei st"dii n domeni"l
constr"ciilor sa" e!perien ca i constr"ctor$ cel mai potrivit ar fi s alegei o l"crare pe care
o p"tei realiza sing"ri# Aa am ncep"t e" i soia# ;rimele do" investiii &o cas la ar i "n
gara%' le(am reparat i cosmetizat mpre"n$ n AeeB(end("ri# A fost o e!perien
e!traordinar# <nd p"i mna i faci "n l"cr"$ cnd te pricepi la ceva i este m"lt mai "or s
ceri calitate i s e!plici ce vrei$ n termeni e!aci#
2elf fi!ing("l este b"n i din p"nct de vedere al chelt"ielilor# 6ac l"crrile n" snt de
anverg"r i le p"tei realiza sing"ri$ investiia n reparaii se va rez"ma doar la c"mprarea
materialelor# acei o economie important$ lasnd loc "n"i profit mai mare#
6intre toate etapele$ fi!ing("l propri"(zis este cea care v cons"ma o b"n parte a res"rselor
financiare# 6e aceea e bine s avei "n plan p"s la p"nct i s v asig"rai de colaborarea
eficient a constr"ctor"l"i# 2a" s faceti fi!ing("l n regie proprie#
10
*a final
<iteva recomandri de final/
dac sntei ncepatori n investiiile imobiliare$ fi!ing("l este o opi"ne c" m"lte
avanta%e pe care merit s o ncercai
sntei "n handC man ? Aoman &v place s meterii'D N" v fie fric sa ncercai
fi!ing("l$ probabil vi se potrivete ca o mn"
bani p"iniD ncepei c" l"cr"ri mici. bani m"liD dac avei e!perien n fi!ing$ n"
ezitai s pornii "n proiect de anverg"r
dac v place acest metod de investiie imobiliar$ dac v(ai alct"it o echip de
colaboratori fideli i l"cr"rile merg str"n$ inei(o tot aa# i!ing("l poate s prod"c
bani pe orice pia imobiliar# 9inei minte ce sp"ne american"l / 1If it ainEt broBe$ donEt
fi! it#1 Adic dac n" e stricat$ n"(l repara# 3n caz"l vostr"$ dac sntei as n fi!ing i
banii c"rg$ n" ncercai altceva@
11
ATEN+NA'E
Aceast carte electronic are scop p"r informativ# <onin"t"l ei n" treb"ie considerat a fi "n
material pe baza cr"ia se pot l"a decizii financiare# ;entr" aceasta v recomand s st"diai
literat"ra de specialitate i s cons"ltai "n specialist n domeni"l financiar contabil#
6rept"l de copCright as"pra te!t"l"i acestei cri electronice aparine n totalitate deintor"l"i blog"l"i Filionar"l Fioritic#
Reprod"cerea sa$ parial sa" n ntregime$ pe orice tip de s"port se poate face n"mai c" acord"l proprietar"l"i#
12