Raport Ex PDF

Address: Vasile Lucaci Str., no.10, sector.
3 Phone: (+40) 21 321 6823 Fax: (+40) 21 321 6801 Mobile: (+40) 722 281 670 E-mail: dorin.drula@preciss.ro Web: www.preciss.ro
Raport de evaluare
la data de 18.01.2011
pentru bunuri aparinnd
S.C. FECNE S.A.

situate n
os. Berceni Berceni, nr. 104, sector 4, Bucureti
Beneficiar: S.C. FECNE S.A.

Nr. dosar: 0112/18.01.2011 18.01.2011
Ianuarie 2011
Datele, informaiile i coninutul acestei lucrri fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i nu vor putea fi transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. i al Beneficiarului
Bunuri din patrimoniul S.C. FECNE S.A., situate n Bucureti, os. Berceni, nr. 104, Sector 4
Sinteza evalurii
Obiectul evalurii l constituie bunurile din patrimoniul S.C. FECNE S.A. situate n Bucureti, os. Berceni, nr. 104, Sector 4, cuprinznd: Proprietate imobiliar de tip industrial cu nr. cadastral 1476/26 o Teren n suprafa de 40.597,91 mp i 7.781 mp n cot indiviz reprezentnd drumuri, (conform msurtorilor cadastrale), o Construcii cu o suprafa construit la sol de 28.123,01 mp, (conform msurtorilor cadastrale) i Rest mijloace fixe conform listei pus la dispoziie de client. Proprietatea imobiliar de evaluat este o proprietate de tip industrial, specializat. Evaluarea s-a fcut pentru proprietate n starea existent la data evalurii. Scopul acestei lucrri este actualizarea valorilor estimate n raportul de evaluare efectuat n 2007 de GMD STANDARD INVEST S.R.L. (actual Preciss Consulting S.R.L.), reprezentand o propune de valoare pentru nceperea licitaiei prin vnzare forat (rapid) a bunurilor aparinnd S.C. FECNE S.A. (societate aflat n faliment). Actualizarea valorilor s-a efectuat la cererea ROVIGO SPRL, lichidator al S.C. FECNE S.A. Conform declaraiei lichidatorului, nu au fost formulate obieciuni la Raportul de evaluare ntocmit n anul 2007. Valoarea de pia va fi estimat n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare. Pentru estimarea valorii s-au aplicat urmtoarele abordri: 1. Abordarea prin cost a properietii imobiliare, respectiv: a. metoda comparaiei directe de pia pentru terenuri; b. Metoda costurilor pentru construcii; 2. Abordarea prin venit pentru prorietatea imobiliar; 3. Abordarea prin cost pentru bunuri mobile (metoda costului de nlocuire net); Avnd n vedere tendina de scdere accentuat nregistrat pe piaa imobiliar i nu numai, n contextul crizei financiare i economice actuale, este posibil ca scderea pieei imobiliare s fie mai accentuat dect ritmul de diminuare al preului de pornire al licitaiei pentru proprietile imobiliare n ipoteza n care proprietile nu se vor vinde de la prima licitaie. n aceste condiii ansele de vnzare la licitaiile urmtoare scade considerabil. Pentru a evita aceast situaie propunem ca valorare de pornire a licitaiei o valorare sub valorarea de pia estimat. Diminuarea propus de evaluator este de cca 30%, avnd n vedere c procedura de vnzare (licitaie) permite obinerea unor preuri apropiate de valoarea de pia chiar dac valoarea de pornire este mai mic. Valoarea propus de evaluator pentru nceperea licitaiei este:
2.500.000 EUR
respectiv
10.638.250 RON
La un curs de 1EUR = 4,2553 LEI, la data evaluarii: 18.01.2011. Valorile obtinute prin evaluare nu includ T.V.A.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
Declara ie de conformitate
Prin prezenta declaraie certificm urmtoarele: Evaluarea a fost efectuat n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) - edia a opta 2007 i cu Codul Deontologic; Evaluatorul i asum, pentru situaiile incluse n raportul scris, ntreaga responsabilitate a lucrrii; Datele prezente n cadrul raportului sunt reale i corecte; Evaluatorul certific faptul c inspecia proprietii ce face obiectul lucrrii a fost efectuat d-na Delcea Rodica, expert evaluator n cadrul S.C. Preciss Cconsulting S.R.L.; Analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele i condiiile limitative incluse n coninutul raportului i reprezint un punct de vedere neprtinitor; Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor n proprietatea evaluat i nici interes personal i nu este prtinitor fa de nici una din prile implicate; Att evaluatorul ct i orice alt persoan afiliat sau implicat cu acesta nu sunt acionari sau asociai cu beneficiarul; Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau nelegere care s-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate n evaluare; Evaluatorul ndeplinete cerinele adecvate de calificare profesional, a ndeplinit programul de pregtire profesional continu i are experien n categoria de proprietate ce este evaluat; Evaluatorul a ncheiat asigurarea de rspundere profesional pe anul 2011 la societatea de asigurare-reasigurare ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A.
Expert evaluator: Dorin Drul
CUPRINS
Sinteza evalurii......................................................................................................................... 2 Declaraie de conformitate ........................................................................................................ 3 1. Capitolul I Prezentare General .................................................................................... 5
1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. 1.8. 1.9. 1.10. 1.11. 1.12. Obiectul evalurii ................................................................................................................... 5 Scopul i utilizarea evalurii .................................................................................................. 5 Data evalurii ......................................................................................................................... 5 Moneda raportului.................................................................................................................. 5 Beneficiarul raportului ........................................................................................................... 5 Prezentarea evaluatorului ....................................................................................................... 6 Definiia valorii ...................................................................................................................... 7 Baza de evaluare ................................................................... Error! Bookmark not defined. Surse de informaii ................................................................................................................. 8 Ipoteze i condiii limitative................................................................................................... 9 Responsabilitatea fa de teri .............................................................................................. 10 Clauza de nepublicare .......................................................................................................... 10
2.
Capitolul II Descrierea proprietii imobiliare de evaluat .......................................... 11

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. Identificarea proprietii....................................................................................................... 11 Situaia juridic .................................................................................................................... 11 Descrierea amplasamentului (zona i localizarea) ............................................................... 12 Descrierea terenului ............................................................................................................. 12 Descrierea construciei ......................................................................................................... 12
Indicatorii caracteristici ai terenului.............................................................. Error! Bookmark not defined.
3.
Capitolul III Analiza preliminar a pieei imobiliare ................................................. 17

3.1. Piaa proprietilor industriale.............................................................................................. 17
Prezentare general ...................................................................................................................................... 17
4.
Capitolul IV Evaluarea proprietii imobiliare ........................................................... 24

4.1. 4.2. 4.3. Procedura de evaluare .......................................................................................................... 24 Cea mai bun utilizare ......................................................................................................... 25 Evaluarea proprietii Abordarea pe baz de cost.............. Error! Bookmark not defined.
4.3.1. Evaluarea construciei Metoda Costului de nlocuire net ........................................................... 27 4.3.2. Evaluarea terenului ......................................................................... Error! Bookmark not defined. 4.3.2.1. Metoda comparaiei directe pentru teren ............................... Error! Bookmark not defined.
4.4. 4.5.
Abordarea pe baza de venit .................................................................................................. 30 Alegerea valorii finale ......................................................................................................... 33
Anexe la raportul de evaluare ................................................................................................. 35
1.
Capitolul I Prezentare General
1.1. Obiectul evalurii

Obiectul evalurii l constituie bunurile din patrimoniul S.C. FECNE S.A. situate n Bucureti, os. Berceni, nr. 104, Sector 4, cuprinznd: Proprietate imobiliar de tip industrial cu nr. cadastral 1476/26 o Teren n suprafa de 40.597,91 mp i 7.781 mp n cot indiviz reprezentnd drumuri, (conform msurtorilor cadastrale), o Construcii cu o suprafa construit la sol de 28.123,01 mp, (conform msurtorilor cadastrale) i Rest mijloace fixe conform listei pus la dispoziie de client. Evaluarea s-a fcut pentru proprietate n starea existent la data evalurii
1.2. Scopul i utilizarea evalurii

Scopul acestei lucrri este actualizarea valorilor estimate n raportul de evaluare efectuat n 2007 de GMD STANDARD INVEST S.R.L. (actual Preciss Consulting S.R.L.), reprezentand o propune de valoare pentru nceperea licitaiei prin vnzare forat (rapid) a bunurilor aparinnd S.C. FECNE S.A. (societate aflat n faliment). Actualizarea valorilor s-a efectuat la cererea ROVIGO SPRL, lichidator al S.C. FECNE S.A. Conform declaraiei lichidatorului, nu au fost formulate obieciuni la Raportul de evaluare ntocmit n anul 2007.
1.3. Data evalurii

Evaluarea s-a fcut n baza informaiilor corespunztoare datei de 18.01.2011: (data evalurii), dat la care se consider valabile ipotezele utilizate i valorile estimate de evaluator. Data inspeciei: 22.06.2010. Data elaborrii lucrrii: ianuarie 2011.
1.4. Moneda raportului

Valoarea estimat prin prezentul raport de evaluare este prezentat n lei (LEI) i n euro (EURO) la cursul de schimb al Bancii Naionale a Romniei din data la care se estimeaz valoarea.Cursul de schimb valutar la data evalurii 18.01.2011: 1EUR = 4,2553 LEI
1.5. Beneficiarul raportului

Beneficiarul prezentului raport este S.C. FECNE S.A.
Sediu: Bucureti, os. Berceni nr. 104, sector 4; Numar de nmatriculare la Registrul Comertului: J40/28/1990 CUI: 369432 S.C. FECNE S.A. are ca activitate de baz fabricarea de construcii metalice i pri componente ale structurilor metalice. Societatea este furnizor de echipamente nucleare, iar principalul su client este GSP Constana. Societate este n insolven n temeiul art. 111 din Legea nr. 31/1990, republicat i completat i a art. 20 lit. g din Legea 85/2006. Conform Procese verbale al adunrii creditorilor din 28.06.2010 la punctul 3 s-a propus i aprobat intrarea societii in faliment.
1.6. Prezentarea evaluatorului

Date generale Denumirea firmei: S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. Adresa: Bucuresti, Str.Vasile Lucaci nr.10, Sect.3; Telefon: (031) 22 89 403; (031) 22 89 405; Persoan contact: Dorin Drul 0722.281.670; Fax: (031) 22 89 4 00; E-mail: dorin.drula@preciss.ro; rodica.delcea@preciss.ro Nr. ordin in registrul comertului: J40/12903/20.08.2004 CUI: 16667800 Atribut fiscal: RO Capital social: 5.020 LEI Cont IBAN: RO06RNCB0074029212860001 Banca: BCR Sector 3 Obiectul principal de activitate Conform nomenclatorului privind clasificarea activitilor din economia naional CAEN, obiectul de activitate al societii este: Domeniul principal de activitate: Alte activiti de servicii suport pentru ntreprinderi n.c.a. cod CAEN 8299. Alte activiti desfurate: Activiti de consultan pentru afaceri i management cod CAEN 7022; Activitati de evaluare a riscului de asigurare si a pagubelor cod CAEN 6621; Activitati de contabilitate si audit financiar; consultanta in domeniul fiscal cod CAEN 6920; Activiti de studiere a pieei i de sondaj COD CAEN 7320; Alte activiti de servicii privind tehnologia informatiei cod CAEN 6209. PRECISS CONSULTING efectueaz lucrri de evaluare i expertiz tehnic n scopul:
privatizrii/vnzrii contra numerar a aciunii societilor comerciale, conform metodologiilor stabilite de organismele abilitate; privatizrii/vnzrii activelor societilor comerciale; stabilirii valorii imobilelor (construcii i terenuri) - evaluri imobiliare; studii de fezabilitate pentru fuziuni/divizri; stabilirii aportului n natur la capitalul social sau majorrii capitalului social; stabilirii valorii garaniilor/studii de fezabilitate pentru obinerea creditelor bancare; studii de fezabilitate pentru finanri de investiii noi sau dezvoltri; planuri de afaceri pentru constituirea de societi mixte; studii de restructurare; stabilirii valorii bunurilor materiale la vnzarea prin licitaie, fuzionri, lichidri, leasing, partaje, etc; stabilirii valorii dreptului de proprietate intelectual: know-how, invenii, licene, brevete. Atestarea capacitii S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. asigur profesionalism i operativitate n executarea lucrrilor din obiectul de activitate prin: Evaluatori atestai de Asociaia Nainal a Evaluatorilor din Romnia, consultani de investiii atestai CNVM, experi contabili membrii ai Corpului Experilor Contabili din Romnia, auditori - membrii ai Camerei Naionale a Auditrorilor din Romnia. Confidenialitatea lucrrilor efectuate i asigurarea respectrii codului deontologic al profesiunii de evaluator; Baza de date permanent actualizat; Spaii corespunztoare, echipament informatic i birotica necesar elaborrii lucrrilor; Asigurare profesional: 500.000 EUR cu nr. 2118/07.01.2011 S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. este membru activ al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia (Certificat de membru asocial ANEVAR, Nr. F06/0091). n acest moment suntem acreditai ca evaluatori BCR, Bank of Cyprus, Libra Bank, Banca Romneasc etc.
1.7. Baza de evaluare - Definiia valorii

Valoarea estimat este valoarea de pia aa cum aceasta este definit n Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2007 standarde ce au caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR ncepnd cu anul 2004. Valoarea de pia este definit n Standardul Internaional de Evaluare IVS 1 Valoarea de Pia baza de evaluare: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Vnzarea forat se refer la un pre care provine din vnzarea n circumstane atipice sau extraordinare, care reflect, de obicei, o perioad de comercializare inadecvat i fr o publicitate rezonabil, iar alte ori reflect prezena unui vnztor care nu e dispus s vnd sau/i desfurarea vnzrii n condiii de forare sau constrngere. Din aceste motive, preul
asociat cu un tip de vnzare, forat sau la faliment, numit valoarea de vnzare forat nu este o reprezentare a valorii de pia. Preul pltit n astfel de condiii este un fapt dat. n general nu este uor de estimat de ctre evaluator din cauza naturii i amplorii ipotezelor subiective i conjuncturale pe care trebuie s le fac evaluatorul pentru a-i formula o astfel de opinie. Valoarea de vnzare forat mai este cunoscut i prin termenul de pre de lichidare. Valoarea de vnzare forat este suma care ar putea fi primit, n mod rezonabil, din vnzarea unei proprieti, ntr-o perioad de timp prea scurt pentru a fi conform cu perioada de marketing necesar, specificat n definiia valorii de pia. n unele ri, valoarea de vnzare forat, n particular poate implica, de asemenea, un vnztor obligat s vnd i un cumprtor sau nite cumprtori care cumpr, fiind contieni de dezavantajul vnztorului. Baza de evaluare este valoarea de pia. Principiile de evaluare pe care se bazeaz metodele alese n urma analizei proprietii de evaluat i a pieei sale specifice sunt: principiul cererii i ofertei care susine c preul proprietii variaz direct, dar nu neaparat proporional att cu cererea ct i cu oferta; principiul substituiei care aplicat metodei comparaiilor directe arat c valoarea unei proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a achiziiona o proprietate cu utilitate i atractivitate similare, ntr-un interval de timp rezonabil; principiul echilibrului conform cruia relaia ntre teren i construcii i relaia dintre o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru pentru ca o proprietate s reflecte valoarea de pia real; conceptul de cea mai bun utilizare, care se bazeaz pe modul n care cumprtorii i vnztorii i fixeaz preurile pentru proprieti, bazate pe concluziile lor legate de cea mai profitabil folosire a zonei sau a proprietii dintre utilizrile legal permisive i fizic posibile; principiul anticipaiei care incub perceperea valorii ca fiind creat de perspectiva unor beneficii viitoare. Standardele de evaluare ANEVAR, care au stat la baza elaborrii lucrrii, sunt: IVS 1 - Valoarea de pia, IVS 2 - Alte valori dect valoarea de pia; IVS 3 - Raportarea evalurii; GN 1 - Evaluarea proprietii imobiliare; GN 8 - Costul de nlocuire net; GN 11 - Verificarea evaluriilor.
1.8. Surse de informaii

La baza lucrarii de evaluare au stat in principal urmatoarele documente i elemente : a) Materiale metodologice ale Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR); b) Certificat de nmatriculare la Registrul Comerului a S.C. Kvaerner Fecne S.A.; c) Certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor nr. 1091, seria MO3 emis la data de 24.05.1994; d) ncheiere nr. 3162 privind nscrierea dreptului de proprietate asupra terenurilor conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor nr. 1091, seria MO3 emis la data de 24.05.1994;
e) Extras de carte funciar nr. 30328 N din data de 23.09.2003; g) Planul de amplasament i delimitare a corpului de proprietate, scara 1 : 500; h) Fia corpului de proprietate nr. 1476/26; i) Relevee construcii; j) Lista mijloacelor fixe; k) Materiale privind piaa imobiliar din Romnia ("Proprieti", "Ziarul Financiar", "Capital" etc.)
1.9. Ipoteze i condiii limitative

Analizele efectuate, opiniile si concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevazute si de conditiile limitative, fiind analize, opinii si concluzii profesionale obiective si personale ale evaluatorului. Ipoteze Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre proprietar. Nu se asum nici o responsabilitate privind descrierea situaie juridice sau a consideraiilor privind titlul de proprietate, acesta considerndu-se a fi valabil; Proprietatea este evaluat ca fiind liber de orice sarcini; Se presupune c nu exist aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietii sau ale structurii de rezisten, ce ar avea ca efect o valoare mai mic sau mai mare. Nu se asum nici o responsabilitate pentru aceast situaie, evaluatorul neefectund studii sau expertize tehnice pentru descoperirea lor; Se presupune c proprietatea este n deplin concordan cu toate reglementrile locale i republicane privind mediul nconjurtor i este conform cu toate reglementrile i restriciile urbanistice. Conform declaraiilor beneficiarului Valoarea de intrare a mijloacelor fixe este la nivelul anului 1994 (conf. HG 500/1994) pentru cele intrate anterior acestei date i la valoare de achiziie pentru cele achiziionate ulterior.
Condiii limitative Acest raport nu se poate publica sau utiliza n alt scop far acordul prealabil n scris al evaluatorului; Evaluatorul nu ii asum responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici ce pot apare ulterior evaluarii i care pot influena opiniile din aceast lucrare; Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor n proprietatea evaluat prin prezentul raport; Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, lund n considerare informaiile de care s-a dispus la data evalurii; Evaluarea este valabil numai pentru scopul precizat. Evaluarea s-a efectuat n baza informaiilor primite de la beneficiar; evaluatorul nu a efectuat inventarierea bunurilor mobile evaluate. 9
1.10.
Responsabilitatea fa de teri
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. Valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data evalurii i pentru un interval de timp limitat dup aceast dat, n situaia n care condiiile specifice ale pieei imobiliare nu sufer modificri semnificative care s afecteze opiniile estimate.
1.11.
Clauza de nepublicare
Raportul de evaluare nu poate fi publicat, nici inclus ntr-un document destinat publicitii, fr acordul scris i prealabil al evaluatorului. Publicarea parial sau integral a acestuia, precum i utilizarea lui de ctre alte persoane dect destinatarul, atrage dup sine ncetarea obligaiilor contractuale i a responsabilitii evaluatorului.
10
2.
Capitolul II Descrierea bunurilor de evaluat
2.1. Identificarea proprietii imobiliare i a bunurilor mobile de evaluat

Obiectul evalurii l constituie bunurile din patrimoniul S.C. FECNE S.A. situate n Bucureti, os. Berceni, nr. 104, Sector 4, cuprinznd: Proprietate imobiliar de tip industrial cu nr. cadastral 1476/26 Rest mijloace fixe conform listei pus la dispoziie de client. Proprietatea imobiliar ce face obiectul acestui raport este nregistrat n Cartea funciar nr. 30328/N a localitii Bucureti cu numrul cadastral 1476/26 i se compune din: Teren cu suprafata teren: 40.597,91 mp i 7.781 mp n cot indiviz reprezentnd drumuri de acces. Construcie, format din urmtoarele corpuri:
Nr. Crt. C1 C2 C3 C4 C5 C6 Denumire Mecano-sudura grea Anexa TS - Accelerator linear Cabina accelerator linear Cuptor Statie compresoare Cuptor si alicara TOTAL Suprafata construita (mp) 25.847,72 196,57 711,49 382,25 246,94 738,04 28.123,01
Bunurile mobile sunt mijloace fixe din grupele 2-6 situate n incinta proprietii imobiliare prezentat mai sus. In cea mai mare parte, sunt mijloace fixe specializate, greu vandabile.
2.2. Situaia juridic

Conform declaraiilor reprezentantului clientului, la data evaluarii, proprietatea imobiliar cu numrul cadastral 1476/26, nscris n Cartea funciar nr. 30328/N a localitii Bucureti se afl n proprietatea persoanei juridice S.C. FECNE S.A. Dreptul de proprietate asupra terenurilor se dovedete cu Certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor Seria MO3, nr. 1091 din 24.05.1994. Asupra proprietii s-au constituit garanii bancare, care limiteaz dreptul de proprietate. Astfel la 24.06.2003 (ncheiere nr. 14719-20) asupra imobilului se nscrie dreptul de ipotec i de interdicie de nstrinare i grevare pentru garantarea creditului de 750.000 EUR n favoarea lui Piraeus Bank Romnia S.A. La data de 22.07.2003 (ncheierea nr. 17716-17717) se nscrie dreptul de ipotec gradul II i interdicie de nstrinare, grevare i demolare construcie, pentru creditul n valoare de 1.000.000 EUR n favoarea lui Piraeus Bank Romnia S.A. La data de 09.03.2005 Biroul Executorului Judectoresc au pus sub sechestru bunuri mobile ce aparin debitoarei S.C. FECNE S.A.
11
S.C. FECNE S.A. este n insolven n temeiul art. 111 din Legea nr. 31/1990, republicat i completat i a art. 20 lit. g din Legea 85/2006. Conform Procese verbale al adunrii creditorilor din 28.06.2010 la punctul 3 s-a propus i aprobat intrarea societii in faliment. Toate aceste informaii au fost considerate credibile i corecte, evaluatorul neverificnd autenticitatea actelor juridice deinute. Evaluatorul nu a avut la dispoziie extras de carte funciar recent. Pentru evaluare proprietatea se consider liber de sarcini i marketabil.
2.3. Descrierea amplasamentului (zona i localizarea)

Proprietatea imobiliar n cauz este amplasat n Bucuresti, os. Berceni, nr. 104, Sect. 4, dup cum urmeaz:
2.4. Descrierea terenului

Suprafata total (cumulat) a terenului-conform msurtorilor cadastrale este Stot = 48.378,91 m2 din care 7.781 mp reprezint drumuri de acces n cot indiviz. Terenul este racordat la toate utilitile. Din discuiile purtate cu proprietarul i din informaiile culese, rezult c nu exist probleme deosebite de mediu: nu au fost observai factori poluani ai solului i subsolului i se presupune c infestarea terenului n cauz se afl n condiii acceptabile, neinfluennd valoarea. n concluzie, se poate aprecia ca poziia terenului este adecvat pentru activitate industrial.
2.5. Descrierea construciilor

C1 Mecano Sudur grea
12
Construcia este amplasat n incinta S.C. FECNE S.A. A fost proiectat ntre anii 1976 1980 n mai multe etape i a fost pus n funciune dup anul 1981. Proiectul de execuie a fost elaborat de I.P.C.M., structura fiind conformat i proiectat conform normelor i normativelor n vigoare la acea dat. Obiectivele Halei Mecano Sudur Grea au fost asigurate prin proiectele de baz cu toate utilitile: Energie electric; Consumatorii electrici din cadrul FECNE sunt alimentai prin intermediul posturilor trafo din staia de conexiuni SC-215. Posturile trafo i staia de conexiuni se gsesc amplasate n Hala Mecano Sudur Grea. Distribuia energiei electrice la consumatori se face astfel: Din staia de conexiuni SC 215 sunt alimentate posturile trafo din hala PT1 PT5 echipate cu 1 sau 2 transformatoare Din tablourile generale de distribuie aferente posturilor trafo se alimenteaz: Magistralele de bare MA1, MA2, MB1, MB2, MC1 + MD1, MC2 + MD2; Liniile de contact prin intermediul tablourilor TLC; Tablourile instalaiei de ventilaie; Instalaia de iluminat a halei prin intermediul tablourilor de lumin TL; Consumatorii din sediul administrativ (fosta anex tehnic a HMSG). Din magistralele de bare din hala MA1, MA2, MB1, MB2, prin intermediul cutiilor de racord (CR), se alimenteaz: Consumatorii tehnologici ai halei; Instalaiile de iluminat din anexele tehnice din hal; Instalaiile de ventilare climatizare; Consumatorii din hala de prelucrari mecanice (fost laboratorul de sudur); Gospodria de ap i compresoare prin tablourile din atelierul de prelucrri mecanice. Meniuni speciale privind alimentarea cu energie electric o Tablourile electrice din staia de conexiuni i posturile trafo sunt vechi i conin aparate de conectare i proiecie cu grad mare de uzur fizic i moral o Transformatoarele din posturile trafo sunt la limita duratei normale de funcionare care este conf. PE 016/96 de circa 30 ani. Energie termic; Alimentarea cu energie termic se realizeaz din centrala termic realizat n incinta HMSG n fostul Nod termic prin intermediul distribuitorului i colectorului existente conf. plan 28.416 1.7 004 i RV 22 It 010. Apa potabil; Alimentarea cu ap potabil este asigurat de la reeaua incint. Canalizare; Canalizarea apelor uzate se face n sistem divizor la reeaua de canalizare menajer i la reeaua de canalizare pluvial din incint.
Arhitectur Conform proiectelor, Hala mecano sudur grea este compus din mai multe corpuri de cldire alipite, cu sisteme constuctive i nlimi diferite, care au legturi funcionale i tehnologice directe. Acestea sunt urmtoarele: C1 - hal mecano sudur grea propriu zis i cldirile tehnologice anexe, adiacente acesteia: Cs Anex TS accelerator liniar, C3 Cabin accelerator liniar, C4 Cuptorul Cooperheat, C6 Cabin alicare cu cuptorul de nclzit table, C5 Staie de compresoare. Hala principal de producie este compartimentat cu perei de nlimi diferite, n funcie de necesitile tehnologice. NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3 13
Date generale Forma n plan a cldirii este asemntoare literei L, avnd axele longitudinale orientate pe direcia Nord Est Sud Vest. Cldirea este alctuit din patru corpuri adiacente. Regimul de nlime al celor patru corpuri este parter, n interiorul halei principale de producie existnd compartimentri etajate, cu acoperi propriu. Aria construit total este Ac = 28.123,01 mp din care: Hala principal mecano sudur Ac = 25.847 mp; Cabin accelerator liniar Ac = 711,49 mp; Anexa TS accelerator liniar Ac = 196,57 mp; Cuptor Cooperheat Ac = 382,25 mp; Cabin alicare + scoala de sudur (fosta staie de compresoare) Ac = 738,04 mp; Aria desfurat total Ad = 29.336,31 mp: Hala principal mecano sudur Ad = 27.087 mp; Cabin accelerator liniar i anexa TS Ad = 908,06 mp; Cuptor Cooperheat Ad = 382,25 mp; Cabin alicare + scoala de sudur (fosta staie de compresoare) Ad = 959 mp; Descrierea construciei Hala mecano sudur grea este o cldire cu structura alctuit din stlpi i grinzi metalice, avnd trama constructiv: trei deschideri inegale (39,00 m; 33,85 m; 22,15m) cu travei de 24 m i rost de dilatare de 3,00 m. Deschiderile dintre stlpii cu axele A B = 39,00m i B C = 33,85 m au lungimea de 12 travei, iar cea dintre stlpii cu axele C D = 22,15 m au lungimea de 8 travei. nlimile libere ale celor trei deschideri sunt diferite: Deschiderea A B [0 11] h liber = 37,57 m; Deschiderea B C [0 11] h liber = 23,35 m; Deschiderea C D [0 8] h liber = 16,21 m. nchiderile halei au fost proiectate i executate din perei de tabl cutat tip sandwich cu termoizolaie din vat mineral pe parapet de beton i vitaje din geam armat pe tmplrie metalic. Uile de acces n hal, pietonale i carosabile sunt cu structur metalic i tblii din tabl cutat dubl, termoizolate cu vat mineral. Acoperiul a fost prevzut i executat din tabl cutat pe pane metalice cu luminatoare metalice cu geam armat i deflectoare tip Robertson. Luminatoarele triunghiulare, de 3 m lime sunt amplasate ntre axele 8 11 [A C] iar deflectoarele ntre axele 9 11 [A C]. Acoperiul are atice din tabl cutat, la urmtoarele cote: Deschiderea A B [0 11] = 41,73 m; Deschiderea B C [0 11] = 33,41 m; Deschiderea C D [0 8] = 19,00 m. nvelitoarea acoperiului s-a executat din materiale hidroizolante bituminoase i termoizolaie de polistiren expandat. Colectarea apelor meteorice este asigurat de pantele date de structura acoperiului iar scurgerea acestora prin guri de scurgere i coloane interioare. Finisajele exterioare ale nchiderilor sunt vopsitorii cu email pe tabl cutat i pe tmplria metalic a uilor i ferestrelor, culoare alb bleu i albastru petrol. Ferestrele au geam armat peliculizat glbui auriu. Pardoseala halei este din beton cu criblur de bazalt. NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3 14
n interiorul halei au fost proiectate i executate cldiri care adpostesc anexele tehnico sociale i cldiri tehnologice speciale. De asemenea, au fost executate prin autoutilare corpuri de cldire cu destinaii similare. Cldirile anexelor cu indicativele C1, C2 i C4 au aceleai caracteristici constructive i dimensiuni pe nlime, diferenele constnd n dimensiunile planimetrice. Regimul de nlime al cldirilor de tip C2 C4 este P+1, avnd cotele pardoselilor finite la 0,00; +3,40; +6,12 i a acoperiului la +8,83. Structura de rezisten este alctuit din stlpi i grinzi metalice cu planee din tabl cutat suprabetonat, avnd trama constructiv: o deschidere de 4,96 m cu travei de 3,0m interax. Scrile de acces la etajele cldirilor sunt metalice, n dou rampe. nchiderile sunt difereniate n funcie de nivel. La parter s-a prevzut profilit dublu (cu polistiren expandat la mijloc) pe profile metalice, cu parapet de beton (h = 0,50 m). La etaje, perteii de nchidere sunt din tmplrie tip SECCO IREMOAS cu vitraj din geam clar i parapei de tabl cutat dublai cu panouri PFL la interior. nchiderile fr vitraje sunt executate din tabl cutat zincat. n dreptul ferestrelor precum i al nchiderilor halei s-au prevzut balustrade metalice de 0,75 m nlime. Uile de acces la toate nivelurile sunt metalice pline. Finisajele proiectate i executate sunt:pardoseli din covor de PVC pe ap sclivisit (etaje), mozaic sau beton (parter) i vopsitorii de ulei sau email la perei i tmplrie. Pereii de compartimentare ai acestor anexe au fost executai ulterior din tabl cutat sau lis, panouri de galsswand metalic, panouri PFL i gipscarton. Suprafeele metalice sunt vopste cu ulei sau email iar gipscartonul cu vopsea lavabil. Usile sunt metalice i din lemn. C2 - Acceleratorul liniar este amplasat n exteriorul halei mari de mecano-sudur grea. Este o construcie din beton armat de tip hal industrial care adpostete acceleratorul i anexe din zidrie portant pentru utiliti. Structura vertical de rezisten este alctuit din perei masivi din beton armat care protejeaz hala mare de radiaiile interioare. Construcia are o u glisant din dou buci, care culiseaz transversal.uile sunt din beton armat i sunt prevzute cu sistem de rulare inferior i superior care le permite deplasarea. Datorit masivitii pereilor, prin proiect au fost prevzute rosturi de turnare verticale i orizontale. Pereii nu au goluri de ui sau ferestre, datorit procesului tehnologic care se desfoar n interior. Incinta este acoperit cu o plac din beton armat. Cldirea acceleratorului nu are compartimentri interioare.datorit destinaiei speciale a construciei, aceasta este prevzut cu o serie de dotri speciale: pod rulant care se deplaseaz pe dou ine metalice din eav ptrat, prevzute cu opritori acceleratorul de particule, montat pe podul rulant platfotm transportoare pe 4 ine de rulare ncastrate n radierul de fundare canale tehnologice acoperite cu dale prefabricate u metalic special care se nchide automat la declanarea radiaiilor, izolnd cldirea acceleratorului de anexe. Cldirea anexei C3, amplasat ntre stlpii cu axele A[2 3] executat prin autoutilare, este adiacent grupului sanitar GS1, care a fost modificat prin schimbarea destinaiei WC-ului pentru brbai. Acest spaiu aparine n prezent laboratorului care este amplasat la parterul anexei C3.
15
Structura de rezisten a cldirii este alctuit din profile metalice, iar regimul de nlime este P+1. Etajul este amplasat pe parterul care acoper grupul sanitar i peste parterul anexei, cu cota de nivel +3,10 m. Planeul peste parter este format din dou pri, cel al grupului sanitar (din beton armat) i cel al anexei propriu-zise, executat din tabl striat pe profile metalice. Acoperiul este executat din tabl pe structur metalic. Accesul la etaj se face prin dou scri metalice exterioare. Pereii de compartimentare i nchidere sunt executai din tabl cutat i lis cu vitraje din geam clar pe profile metalice. Uile sunt metalice. Pardoseala parterului este din beton, iar cea a etajului din tabl striat protejat parial cu covor PVC. Suprafeele metalice sunt vopsite cu ulei sai email, iar cele de tencuial cu vopsele lavabile tip vinarom. C4 Cuptorul Cooperheat Construcia cu caracter tehnologic special este amplasat n exteriorul halei mari de mecano sudur grea. Structura de rezisten este integral metalic cu parter. Construcia este fundat pe radier general. Structura vertical este alctuit din stlpi metalici realizai din dou profile metalice U24 prinse spate n spate prin intermediul uruburilor. Cuptorul este nlat de la pmnt cu 110 cm, iar elementele orizontale de rezisten ale fundului acestuia sunt grinzi din tabl groas asamblat sub form de l, dispuse transversal la 0,40 m. Construcia este prevzut cu scar exterioar metalic de tip scar de pisic care asigur accesul pe acoperiul cuptorului. Nu are compartimentri interioare. Ua cuptorului este metalic i funcioneaz prin deplasare pe vertical. Cuptorul este cptuit n interior cu crmid refractar, termoizolaie i folie reflectorizant.n exterior cuptorul este acoperit cu tabl cutat. Cldirea anexei C5 (executat prin autoutilare) are regimul de nlime P+1 i structura de rezisten din profile metalice. Este amplasat ntre stlpii cu axele A[6-7]. Planeul peste parter este executat din tabl striat, iar cel peste etaj din tabl cutat pe pane metalice. Cota de nivel a etajului este +3,20 m. Accesul la etaj este asigurat de o scar metalic amplasat n interiorul anexei. nchiderile cldirii sunt executate din panouri de tabl cutat pe profile metalice.Ua de acces este metalic. Cldirea nu este compartimentat. Golurile din planeul etajului i scara sunt protejate cu balustrade metalice. Pardoseala parterului este din beton, iar cea a etajului din tabl striat. Suprafeele metalice sunt protejate cu vopsea de email sau cu grund. Cldirea anexei C6 este executat prin autoutilare i are regimul de nlime parter cu acoperiul circulabil. Este amplasat ntre stlpii cu axele A[7-8]. Structura de rezisten este alctuit din profile metalice, iar planeul acoperiului din tabl striat. Pereii de nchidere i de compartimentare sunt din tabl cutat i tabl lis, protejat cu grund i parial cu vopsea de ulei. Pardoseala este din beton. Acoperiul este executat din tabl cutat pe pane metalice, n dou ape cu scurgerea interioar a apelor pluviale. nvelitoarea este executat din materiale bituminoase cu termoizolaie din plci de stabilit.
16
Peretele de compartimentare longitudinal prevzut prin proiect i executat, este din zidrie de 12,5 cm grosime, pe toat nlimea cldirii. Pereii de compartimentare pentru coala de sudur sunt executai din tabl pe structur metalic n zona pentru activitile teoretice i din zidrie de 15 cm grosime i nlime de 2,50 m (cu acoperi din tabl) n zona activitilor practice. Uile sunt metalice. Pardoseala este de beton, pereii tencuii sunt vopsii cu vopsea tip vinarom i tmplria metalic vopsit cu vopsea de ulei. Instalaii Att n hala principal de producie, ct i n cldirile tehnologice anexe au fost proiectate i sau executat urmtoarele instalaii: instalaii sanitare de alimentare cu ap potabil i de canalizare; instalaii de ventilaie; instalaii interioare de nclzire ventilare; instalaii electrice: de iluminat, aferente ventilaiei, de legare la pmnt, magistrale de bare, aferente liniilor de contact. Construcii speciale Cele mai importante construcii speciale sunt podurile rulante. n deschiderea A, B funcioneaz poduri rulante suprapuse de construcie special care circul la acelai nivel +23,00 m. n deschiderea B, C funcioneaz dou poduri rulante care circul pe grinda de rulare de cca 200 m, la cota +23,00 m. n deschiderea C, D funcioneaz deasemenea dou poduri rulante care circul pe grinzi de rulare la cota + 13,00 m.
3.
Capitolul III Analiza preliminar a pieei imobiliare
3.1. Piaa proprietilor industriale

Prezentare general Piaa imobiliar se poate defini ca fiind interaciunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimb drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceast pia se definete pe baza tipului de proprietate, potenialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor i chiriailor tipici. Piaa imobiliar este influenat de atitudinile, motivaiile i interaciunile vnztorilor i cumprtorilor i are caracteristici diferite de cele ale pieelor eficiente (este foarte sensibil la situaia pieei de munc i stabilitatea veniturilor, deciziile de cumprare sunt influenate de tipul de finanare, durata rambursrii i rata dobnzii, este o pia care nu se autoreglementeaz, ci este afectat de multe reglementri guvernamentale i locale, informaiile despre tranzacii similare nu sunt imediat disponibile, exist decalaj ntre cerere i ofert, cererea poate fi volatil datorit unor schimbri rapide n mrimea i structura populaiei). n anii de dinaintea lui 1989 construciile industriale s-au extins foarte mult. n urma procesului de restructurare a activitii industriale nceput dup anul 1990 au aprut spaii de producie slab sau deloc utilizate, care au fost disponibilizate i propuse pentru valorificare sau asociere.
17
Pe pieele imobiliare cererea reprezint numrul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-un anumit interval de timp. n cazul proprietii analizate, lund n considerare tipul definit (vecintile, amplasarea, dimensiunile, compartimentarea, utilitile oferite, etc.), analiza cererii are la baz cererea manifestat pentru proprieti industriale de tipul halelor industriale universale din zona respectiv. Cei care vnd hale industriale sunt n general societi comerciale productive care doresc s-i restrng activitatea, fiind nerentabile sau s aib o alt surs de venit pentru a subzista. Datorit faptului c dezvoltarea din anii 80 nu a avut la baz o nevoie real, ci una haotic, n 1990 era un mare excedent de asemenea spaii. Preul de vnzare al acestor proprieti este mai mic dect preul de realizare a unei construcii noi similare, pentru c nu este raional s construieti ceva nou, dac l gseti s l cumperi mai ieftin. Piaa imobiliar a construciilor industriale nu este dinamic nu pentru c nu exist cerere, ci pentru c nu exist mijloace de creditare a cererii. Valoarea unei construcii industriale depinde, pe lng poziionare i mrime i de modul de compartimentare, utiliti oferite, grad de finisaj etc. n prezent, piaa spaiilor industriale i de depozitare poate fi mprit n dou categorii distincte: spaii noi i spaii vechi. Spaiile vechi ofer n general structuri din beton, n timp ce noile parcuri aprute ofer att structuri metalice, ct i structuri din beton. Construciile industriale noi, construite n ultimii ani, sunt superioare din punct de vedere calitativ celor existente. Din punct de vedere al facilitilor, oferta este similar pentru toate halele i depozitele: tensiune 380V, gaze, ap curent, canalizare, poduri rulante suspendate, lifturi de marf, platforme din beton, poziionarea n apropiere de ci ferate i ci de transport accesibile pentru ncrcturi grele. Cldirile se afl n general n diferite stadii de deteriorare, ns o parte dintre acestea au fost renovate prin rezugrvirea pereilor interiori i a faadelor, instalarea sistemelor de detectare i de stingere a incendiilor, nivelarea uniform a podelelor din beton, instalarea unor noi ci de acces n incint, de dimensiuni mari, costurile fiind suportate fie de ctre proprietar, fie de ctre noul client, potrivit conveniei contractului de nchiriere. Nivelul chiriei pentru aceast categorie de spaii variaz n funcie de locaie, stadiul de deteriorare i de facilitile oferite. Segmentul spaiilor logistice din Capital resimte din plin perioada economic dificil. Potrivit unei analize realizate de compania de consultan The Advisers/Knight Frank, dup prima jumtate a acestui an, stocul spaiilor industriale a rmas la acelai nivel raportat la sfritul anului trecut: 920.000 de metri ptrai. Situaia nu arat mult mai bine nici lund n considerare estimrile pentru cea de-a doua parte a lui 2010. n momentul de fa, doar dou proiecte se afl momentan n dezvoltare, ambele localizate n sud-estul Bucuretiului, foarte aproape de oseaua de centur. Acestea vor aduce pe pia o suprafa suplimentar de circa 30.000 de metri ptrai. n acest context, stocul total de spaii logistice i industriale din Capital va rmne sub pragul de un milion de metri ptrai. Chiriile de clasa A, scdere de 10-20%
18
Un declin considerabil a fost nregistrat i la capitolul tranzacii de nchiriere. Astfel, valoarea chiriilor pentru spaiile de clasa A a sczut cu 10-20% n comparaie cu luna decembrie a anului trecut. Scderea poate fi explicat prin stimulentele acordate de ctre proprietari, ce au dus la diminuarea nivelului chiriilor per ansamblu. n plus, rata de neocupare pe acest segment al pieei imobiliare se ridic n prezent la circa 12%, fa de sub 10%, ct a fost n 2009. Finanarea este nc dificil de obinut, iar interesul potenialilor chiriai a sczut, explic reprezentanii The Advisers/Knight Frank situaia din pia. In primul trimestru din 2010, piata logistica din Romania a fost mai dinamica, in comparatie cu aceeasi perioada din 2009. Cererea a crescut iar dezvoltatorii au devenit mai optimisti in ceea ce priveste revenirea pietei, in special in sectoarele industrial si retail. Livrari de spatii noi Doi dezvoltatori au avut o prezenta activa pe piata spatiilor logistice si industriale din Bucuresti in T1 2010: Millennium Logistic Park (cu un proiect de 12,000 mp in desfasurare) si Cefin Real Estate (care dezvolta in prezent un proiect de 10,000 mp de spatii de depozitare). Stocul de spatii logistice moderne din Bucuresti este de 900,000 mp, iar in tara acesta a atins valoarea de 400,000 mp, concentrandu-se in Timisoara, Arad, Ploiesti si Brasov. Cererea Cererea a fost orientata catre spatii medii, cu suprafata cuprinsa intre 1,000 si 3,000 mp, venind majoritar din partea companiilor de distributie. Sectoarele de retail si logistica au ramas stabile, avand, insa, potential de dezvoltare. Volumul total al suprafetelor inchiriate a atins valoarea de 15,000 mp in Bucuresti, fiind reprezentat prin numai cateva tranzactii importante, cea mai mare insumand 6,000 mp. In tara s-a manifestat un interes ridicat din partea companiilor de retail si de logistica, in special in partea centrala a Romaniei; cu toate acestea, nu au fost incheiate inca tranzactii notabile. Grad de neocupare Gradul de disponibilitate a ramas intre 10 si 15% in Bucuresti, in comparatie cu orasele secundare din tara, referind-ne la centre logistice precum Timisoara si Arad, unde a fost atins un grad mai ridicat de disponibilitate.
19
Terenuri In ceea ce priveste noile dezvoltari si achizitia de terenuri, s-a observat un interes crescut al dezvoltatorilor si al beneficiarilor finali de a identifica oportunitatile existente pe piata, pe fondul scaderii pretului terenurilor din ultimele 18 luni. Majoritatea cererilor au venit din partea companiilor industriale/logistice, care doresc sa se dezvolte in Romania, vizand orase precum Bucuresti, Ploiesti, Craiova, Cluj, Timisoara.
: DTZ Echinox Locaiile din cadrul platformelor industriale au n general terenuri extinse, care atrag interesul investitorilor si dezvoltatorilor imobiliari pe aproape toate segmentele importante ale pietei, respectiv rezidential, comercial si birouri. Proiecte n desfurare Aproape toate vechile platforme industriale s-au mutat la periferia oraului sau urmeaz s se mute. Putem aminti aici Electromagnetica, IMGB, Aversa, Laromet, Rocar, Policolor, Semntoarea, Titan, Timpuri Noi, Suveica i Tricodava. Unele au vndut deja terenul dezvoltatorilor imobiliari. Dac n anul 2000 aproape un sfert din suprafaa Capitalei era acoperit de astfel de ntreprinderi, aceast pondere s-a redus n prezent. Conform estimrilor, aproximativ 15% din suprafaa Bucuretiului este acoperit de platforme industriale n prezent, a declarat Irina Petrescu, partener la Esop Consulting. Pentru platforma Semntoarea, cu peste 40 de hectare, s-a terminat prima faz a construciei de birouri clasa A, avnd aproximativ 43.000 mp nchiriabili. Etapa a doua, cu 60.000 mp, este n curs de planificare. Dominanta acestui proiect este partea de birouri cu o suprafa prevzut de peste 363.000 mp. Proiectul este prevzut i cu o zon rezidenial cu peste 1.200 apartamente i o zon comercial. Rmne de vzut cnd se va finaliza, n funcie de rata anual de absorbie a fondurilor. Pe locul fostei fabrici Suveica din zona Colentina este un mare proiect rezidenial de 11 blocuri, aproape de finalizare. Platforma Metav, aflat n portofoliul grupului de firme Altrom, controlat de oamenii de afaceri Gabriel Popoviciu i Radu Dimofte, a fost transformat ntr-o zon de cldiri de birouri renovate. Metav Business Park este un proiect care se dezvolt n funcie de cererile din partea clienilor. Fabrica Titan, achiziionat de dezvoltatorul spaniol Hercesa, proprietarul Hotelului Cimigiu, este transformat acum n ansamblu rezidenial, aflat n faz de construcie. Vremea polurii trece Poluarea nu mai e la mod. Att legislaia european, ct i cea rom-neasc fac viaa grea ntreprinderilor care nu investesc suficient n remedierea problemelor de mediu. Conform datelor de la Ministerul Mediului, de anul trecut pn acum, mai multe ntreprinderi au primit amenzi usturtoare n acest sens. Enumerm doar cteva dintre firmele amendate cu 100.000 NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3 20
de lei: Atelierele CFR Grivia, Evoluie Lemn, Pierrepi Pressofusioni, Energoprogresul sau Can Pak, toate din Bucureti. n ar, amenzi de 100.000 de lei au primit Petrotel Lukoil SA Ploieti, Petrom Rafinria Petrobrazi Ploieti, Petrom Galai sau Sometra SA Copa Mic, n timp ce Mittal Steel Galai a fost amendat cu 200.000 de lei. Pe lng acestea, exist ntreprinderi ale cror necesiti de investiii pe mediu sunt foarte mari, printre care se numr Dosan IMGB, Chimopar sau Isovolta. La acestea se adaug mari ntreprinderi care au fost notificate. Aici pot fi amintite Victoria SA Bucureti sau Dossan IMGB. Ultima a realizat investiiile necesare, n cele din urm. Deocamdat, piaa se afl n stand-by Majoritatea fostelor ntreprinderi beneficiaz de o plasare bun i acces uor, aflndu-se n apropierea unei staii de metrou. n acest sens, au un mare potential pentru dezvoltarea de cldiri de birouri, de locuine sau retail, de la caz la caz. Criza a afectat aceast tendin. Relocarea presupune costuri: cu investiii n vederea nchirierii ulterioare, dar i cu amenajarea unui nou sediu n afara oraului, achiziia unui teren pentru noul sediu, costuri cu personalul sau antreprenorii i altele asemenea, a declarat Irina Petrescu. Exist multe ntreprinderi care au terenurile luate, dar dezvoltrile sunt n ateptare. Un exemplu n acest caz este Electroaparataj, care a mutat producia, dar nu a terminat demersurile. Rmne cu terenul eliberat deocamdat, a declarat Cristian Prvan, consultant n afaceri. Dezvoltarea de la fosta fabric Spicul, cumprat tot de Hercesa, e de asemenea n ateptare. Pe terenul de 58.000 de metri ptrai al fostei fabrici de tricotaje Tricodava din Drumul Taberei, care a fost vndut pentru 42 de milioane de euro grupului spaniol Gran Via, construcia nu a nceput nc. Un alt teren interesant este cel al libanezului Jaffal Imad Mahmoud, care deine 73% din Chimopar. Aceast suprafa este evaluat la 750-770 de milioane de euro, conform unor surse din pia. In acest sens, platforma industrial FECNE din sud-estul Bucuretiului ar putea fi transformat, n urmtorii ani, in zona rezidentiala, dupa transferul unitatilor de productie in exteriorul Capitalei si ecologizarea terenului. Avantajele fostelor platforme industriale constau n principal n locaiile foarte bune, accesul la mijloace de transport i existenta utilitilor, cu capacitate industrial, ceea ce nseamn scutirea de cheltuieli importante, afirm agentii imobiliari. n schimb, demolarea construciilor, cu fundaii solide, precum i ecologizarea terenurilor, necesit fonduri importante.
Vnzri de platforme industriale pe piata imobiliar : Dup cinci ani de negocieri n care au fost sufocai de dobnzi anuale de circa un milion de euro, acionarii Timpuri Noi au reuit s vnd terenul platformei industriale, ultimul de asemenea anvergur dintr-o zon central a Bucuretiului. Vnzarea marcheaz una dintre cele mai mari tranzacii pe sectorul de terenuri, complet blocat n ultimii doi ani. n cteva luni acionarii Timpuri Noi vor ncasa 34,6 mil. euro de la gigantul suedez Ikea, care se afl la a doua achiziie de aceeai amploare n acest an. Platforma mai cuprinde circa 6.000 mp disputai n justiie, ns acionarii fabricii sper s vnd pn la sfritul anului i acest lot tot ctre Ikea, pentru circa un milion de euro. NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3 21
Este o realizare pentru noi i credem c este un pre bun, chiar dac ne pare ru c nu am vndut cu 93 mil. euro cnd am avut ocazia. Acum 16% din pre se duce pe impozite, 20 mil. euro sunt datoriile la bnci (BCR i BRD n. red.), iar restul merg pe relocarea activitii. O s rmn nite bani i pentru dividende la acionari ce vor fi date anul viitor", povestete Adrian Breazu, preedintele Consiliului de Administraie al fabricii i unul dintre negociatori. Ikea a perfectat tranzacia prin intermediul unui vehicol investiional pe care l controleaz indirect - Interprime Properties, la trei luni dup ce i-a pltit circa 30 mil. euro omului de afaceri Gabriel Popoviciu, pentru master franciza Ikea, prezent cu o unitate n complexul comercial Bneasa Shopping City. Cu un singur magazin n Romnia, Ikea a avut afaceri de 349,24 milioane lei (83,2 milioane euro) n 2009, n scdere cu 9%. La masa negocierilor Terenul Timpuri Noi a fost curtat de muli investitori n ultimii cinci ani de cnd st la vnzare. Acionarii companiei se mai gndesc i acum cu jind la oferta de 93 mil. euro pe care au refuzat-o n 2007. Presai de datoriile acumulate n ultimii ani, proprietarii platformei erau decii s vnd terenul chiar i pe buci doar ca s capitalizeze compania. Un alt caz semnificativ l reprezint i SC Republica SA Platforma industriala Republica din Capitala a fost scoasa la licitatie la un pret pe metrul patrat de 5 ori mai mic decat se platea in medie pe astfel de terenuri in 2007, anul de varf pentru acest tip de achizitii. Chiar daca a scazut recent cu 25%, pretul terenului (peste 36 mil. euro) este inca prea mare pentru a atrage investitorii. Creditorii uzinei Republica din Bucuresti, in faliment de cativa ani, au hotarat recent sa scada cu 25% pretul de vanzare pentru activele companiei din estul Capitalei. Astfel, un teren de aproape 27 de hectare si constructiile industriale aferente vor fi ofertate la 36,4 mil. euro plus TVA. Noul pret de vanzare, de aproximativ 140 euro/mp plus TVA, este de circa 5 ori mai mic fata de media de 700 euro/mp, platita de investitorii imobiliari in 2007 pentru platformele industriale cumparate in Capitala. Desi de 5 ori mai ieftin, terenul nu a atras atentia niciunui investitor, pentru ca pretul este prea mare pentru piata de acum, considera lichidatorul Republica, firma RVA Insolvency Specialists. Lichidatorul a organizat deja doua licitatii la acest ultim pret stabilit de creditori (intre care cel mai important este statul roman - n.r.), ultima avand loc miercuri-31.06.2010. La nici una dintre ele, insa, nu s-a prezentat nimeni. In total, pana acum au avut loc 7 licitatii pentru vanzarea fostei platforme Republica. Nimeni nu a cumparat macar caietul de sarcini, ca sa vada despre ce este vorba . In opinia mea, pretul este inca departe de realitate. In conditiile crizei, nu exista interes pentru un teren atat de mare. Aici se vrea o vanzare en-gros la un pret pe metru patrat mai mare decat al unui teren cu suprafata mai mica, spune practicianul in insolventa Teodor Nicolae, directorul RVA Insolvency Specialists, lichidatorul activelor companiei. Organizam licitatii in fiecare miercuri. Daca tot nu o sa se vanda, se va hotari la urmatoarea adunare a creditorului ce vom face mai departe, adauga Nicolae, care considera ca printre posibilele solutii se numara ori inca o scadere de pret, ori o parcelare a terenului, astfel incat la vanzare sa fie scoase suprafete mai mici. Devalorizarea terenurilor care fac parte din foste platforme industriale este vizibila si in cazul unei alte foste uzine scoasa la vanzare: Timpuri Noi. Recent, reprezentantii companiei au spus ca pentru vanzarea terenului de 5,4 hectare se discuta acum de sume de circa 30 mil. euro, de
22
trei ori mai putin fata de cea mai buna oferta primita in trecut: peste 90 mil. euro, la finalul lui 2007. Anul 2007 a fost unul dintre cei mai buni pentru proprietarii de platforme industriale, care au descoperit ca aceste active sunt adevarate mine de aur, ca urmare a interesului crescut pentru astfel de proprietati din partea dezvoltatorilor imobiliari. Astfel, in 2007, cele mai mari 10 tranzactii de terenuri din Capitala, majoritatea fiind reprezentate de foste platforme industriale, au totalizat peste 500 mil. euro. Printre tranzactiile incheiate in 2007 se numara cele pentru platformele Laromet, Tricodava, Electroaparataj, Compania Industriala Grivita. Terenul de sub fabrica Laromet, cu o suprafata de 155.000 de metri patrati, a fost preluat de compania Africa Israel pentru 77,5 milioane de euro, cea mai mare tranzactie imobiliara cu un teren din Capitala. Lipsa de interes pentru astfel de proprietati a determinat creditorii sa gaseasca solutii alternative. Un exemplu este situatia platformei Rulmentul din Brasov, unde dupa mai multe licitatii esuate, s-a hotarat vanzarea pe bucati a platformei care se intinde pe 44 de hectare, iar institutiile statului, care reprezentau cel mai mare creditor, au primit in plata anumite imobile din platforma, care urmeaza sa fie administrate de Primaria Brasov. Statul este cel mai mare creditor si in cazul uzinei bucurestene Republica, companie de la care Ministerul Finantelor are de recuperat, potrivit lui Nicolae, 32 mil. euro. Pe langa aceasta suma se adauga si cheltuielile de lichidare, asa ca la acest pret (36,4 mil. euro - n.r.), ministerul oricum nu isi recupereaza integral creanta, mai spune Nicolae. Republica este in procedura de faliment de 6 ani si are datorii totale de 62 mil. euro. La sfarsitul lui 2007, lichidatorul a vandut unei firme din India linia de fabricare a tevilor petroliere a uzinei pentru putin peste 6 mil. euro. In total, pe toate mijloacele de productie vandute s-au incasat 12,5 mil. euro, iar potrivit unor declaratii anterioare ale lui Nicolae, banii au fost utilizati pentru a se achita salariile restante si pentru cheltuielile de lichidare. Astfel, angajatii companiei nu se mai numara printre creditori. Pe piata exista o inflatie de active scoase la lichidare Situatia activelor Republica nu este singulara, in general pe piata gasindu-se dificil cumparatori pentru activele firmelor aflate in lichidare. Practicianul in insolventa considera ca lipsa de cumparatori este principala problema in acest moment in zona de lichidari de active, la care se adauga insa si pretul inca neatractiv. Cea mai potrivita descriere pentru activitatea noastra este ca avem mai multa activitate, dar neplatita, spune Nicolae. Lichidatorii judiciari primesc un comision la vanzarea activelor. Sunt foarte multe lichidari, numarul falimentelor a crescut, insa pe piata nu exista cumparatori, asa ca s-a ajuns la o inflatie de active, mai adauga specialistul. Specialistii spun ca pe piata locala putini din cei care intra in insolventa reusesc realmente sa se reorganizeze, cei mai multi ajungand la faliment. Totusi, cel putin in cazul dezvoltatorilor imobiliari, scoaterea la lichidare a activelor face parte din cazurile izolate. Sunt cazuri izolate, pentru ca pe piata sunt foarte putini cumparatori. Eforturile noastre sunt pentru reorganizare, insa succesul acestor demersuri depinde si de momentul in care compania intra in insolventa si de suportul pe care il are din partea creditorilor, spune Andreea Anghelof, partener la Casa de Insolventa Transilvania, societate care va organiza pe 6 iunie o licitatie publica pentru vanzarea mall-ului Tiago din Oradea, dezvoltat de irlandezi de la Mivan, dar care nu a fost deschis din lipsa de chiriasi. Reprezentantii Casei de Insolventa Transilvania sustin ca exista interes din partea investitorilor pentru mall-ul din Oradea, acesta fiind si motivul pentru care creditorii s-au hotarat atat de repede sa-l scoata la vanzare, decizie atipica pe piata locala, unde expunerile bancilor in zona de real estate sunt foarte mari.
23
Cazul acesta a fost mai atipic, creditorii au crezut ca cea mai buna solutie este scoaterea la vanzare rapida, spune Anghelof. In general, cei interesati sunt investitori cu planuri pe termen mediu si lung. Activul aproape finalizat este atractiv, creditorii incercand sa il valorifice cat mai repede, spune Andreea Anghelof. Firma prin care dezvoltatorul imobiliar Mivan dezvolta acest proiect nu a depus niciun plan de reorganizare. In general, decizia de reorganizare sau faliment este luata de creditori, compania sau lichidatorul neavand un cuvant final de spus. Pretul de strigare din cadrul licitatiei este de 35,5 mil. euro fara TVA. Firma a intrat in insolventa la finalul anului trecut, ca urmare a unei cereri inainte la Tribunalul Bucuresti de firma oradeana de constructii Gauss Topo. Un alt caz de lichidare a unei firme din domeniul imobiliar este cel al dezvoltatorului EFG Crevedia, care ar fi urmat sa dezvolte pe un teren de 124 de hectare un cartier cu 6.000 de locuinte. La finalul anului trecut, in cadrul unei licitatii, o companie din grupul Raiffeisen a cumparat un teren de 124 de hectare in Crevedia cu 11 mil. euro. De ce directia in care merg cele mai multe firme aflate in insolventa este falimentul Nicolae crede ca aceasta situatie este determinata in principal de lipsa de cultura economica din Romania. In tarile dezvoltate proprietarii de companii hotarasc din timp ce au de facut cu societatea si cand constata ca datoriile se apropie de valoarea activelor apeleaza la un specialist in insolventa pentru o reorganizare, fara a fi nevoie sa ajunga in tribunal. In Romania, actionarii tin cu dintii de firmele lor si cand creditorii se satura sa negocieze se ajunge la tribunal. Sunt situatii cand datoriile depasesc si de 10 ori valoarea activelor. Daca toate bunurile tale nu acopera datoriile, cum sa te reorganizezi?, spune directorul RVA. Repet, este o problema de cultura economica, in afara un manager ia hotarari repede. Mai avem cateva zeci de ani pana sa ajungem acolo, mai spune Nicolae. Sursa: Dailybusiness
4.
Capitolul IV Evaluarea proprietii imobiliare
4.1. Procedura de evaluare

Pentru evaluarea proprietii imobiliare, respectnd Standardele Internaionale de Evaluare au fost utilizate urmtoarele abordri: Abordarea pe cost; Abordarea pe baz de venit; Etapele parcurse: Documentarea, studierea planurilor, a documentaiei tehnice i a actelor juridice puse la dispoziie de proprietar; Inspecia amplasamentului; 24
Analiza informaiilor culese i interpretarea lor; Aplicarea metodelor de evaluare; Interpretarea i reconcilierea valorilor.
Surse de informaii: Sursele de informaii care au stat la baza ntocmirii raportului de evaluare au fost: Documentele i planurile tehnice privind proprietatea imobiliar; Informaii privind istoricul proprietii; Publicaii de specialitate; Agenii imobiliare; Baza proprie de date.
4.2. Cea mai bun utilizare

Conform cu Standardele Internaionale de Evaluare, Ediia a 8-a 2007, "Concepte i principii generale de evaluare" vom aplica principiul "celei mai bune utilizari" pentru stabilirea veniturilor ce pot fi obinute din deinerea acestui teren i imobilului respectiv. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii: 1. S fie permis legal; 2. S fie posibil fizic; 3. S fie fezabil financiar; 4. S fie maxim profitabil. O utilizare care nu este legal permis sau nu este fizic posibil, nu poate fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. O utilizare permis legal si posibil fizic, poate cere evaluatorului, cu toate acestea, s justifice de ce este rezonabil probabil. Dup ce a rezultat din analiz c una sau mai multe utilizri sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitii financiare. Utilizarea din care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte utilizri, este considerat cea mai bun utilizare. Cea mai bun utilizare este analizat att pentru teren n varianta liber, ct i pentru proprietatea imobiliar existent. Imobilul este situat n zon cu caracter industrial, astfel ca cea mai bun utilizare este cea industrial.
4.3. Evaluarea proprietii Abordarea pe baz de cost

4.3.1.Evaluarea terenului 4.3.1.1. Metoda comparaiei directe pentru teren Aceasta metod se recomand pentru terenurile libere sau considerate libere, cnd exist date suficiente i sigure privind tranzacii cu terenuri similare n zon.
25
Elementele considerate n analiz sunt: aspecte legale n ceea ce privete dreptul de proprietate, caracteristicile fizice i funcionale, preul, localizarea, utilizarea, cea mai bun utilizare, perspective de dezvoltare urban, condiii de finanare, condiii de vnzare, goodwill, analiza vecintii, timpul rezonabil de expunere la vnzare. Etapele procedurii de baz n aplicarea metodei comparaiei directe sunt: Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre tranzacii de proprieti imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluat, n ceea ce privete tipul de proprietate, data vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea; Verificarea informaiilor privind confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i c tranzaciile au fost obiective; Alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu; Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea de evaluat, utiliznd elemente de comparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile; Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea la o valoare sau o marj de valori. Aceast metod de evaluare presupune aflarea datelor de tranzacionare a unui anumit numr de terenuri comparabile cu terenul evaluat din punct de vedere al dimensiunii, suprafeei construibile, caracteristicilor, amplasrii i orientrii. n urma colectrii datelor, evaluatorul a efectuat corecii pozitive sau negative ntre terenul evaluat i terenurile cu care se face comparaia. Coreciile avute n vedere pentru evaluarea terenului considerat liber de sarcini, sunt: Corecie pentru negociere. n urma analizei de pia i a discutiilor telefonice cu ageni imobiliari specializai n acest tip de proprietate, s-a estimat o corecie pentru negociere de -30% pentru ofertele avute n vedere. Drepturi de proprietate transmise. Pretul tranzactiei este intotdeauna bazat pe transmiterea dreptului de proprietate. Generarea venitului potential este deseori determinata sau limitata de conditiile contractuale existente. Conditii de finantare. Pretul de tranzactionare a unei proprietati imobiliare poate diferi de cel al unei proprietati identice datorita aranjamentelor financiare diferite (credite la o dobanda avantajoasa, contracte de vanzare-cumparare in rate, leasing imobiliar). n cazul proprietii evaluate, nu s-au efectuat corecii pentru acest criteriu, deoarece att pentru proprietatea de evaluat ct i pentru proprietile comparabile, condiiile de finanare sunt aceleai. Conditiile de vanzare. Reflecta motivatia cumparatorului si /sau vanzatorului. Se considera toate tranzactiile la piata. n cazul proprietii evaluate, nu s-au efectuat corecii pentru acest criteriu, deoarece att pentru proprietatea de evaluat ct i pentru proprietile comparabile, condiiile de vnzare sunt aceleai (negociere liber). Conditiile pietei. Tine cont de data tranzactiei/ofertei si de evoluia preurilor proprietilor imobiliare care au nregistrat o scdere puternic n ultimul an. Corecia a avut n vedere evoluia pieei constatat n urma analizei ofertelor disponibile pe pia. Localizare. Ajustrile pe motivul localizrii se fac atunci cnd caracteristicile de amplasare ale proprietilor comparabile difer fa de cele ale proprietii evaluate. Diferenele prea mari impun eliminarea din rndul proprietilor comparabile. Ajustrile
26
se exprim de regul procentual i reflect creterea sau descreterea n valoare a unei proprieti, datorate amplasrii ntr-o zon. Nu s-au efectuat corecii pentru localizare, acestea considerndu-se a fi comparabile cu proprietatea de evaluat din acest punct de vedere. Vecinti. Coreciile au n vedere influenele pe care le pot avea asupra proprietii anumite elemente situate n imediata vecintata a terenului de evaluat i, respectiv a proprietilor comparabile. Caracteristici fizice i tehnice: Fiecare diferen ntre caracteristicile fizice ale proprietilor comparabile i proprietatea evaluat, necesit analiz comparativ i ajustare. Diferenele fizice i tehnice nseamn diferene de suprafa, reea edilitar, tipul drumului de acces. Suprafa Coreciile pentru suprafaa terenurilor au inut cont de faptul c o suprafa mai mare este mai puin accesibil, avnd o pia mai restrns; Forma/deschidere - cuantific posibilitile de dezvoltare date de forma terenului i deschiderea la strad. Terenurile avnd suprafee mari, cu deschideri care nu limiteaz posibilitile de construire, nu au fost necesare corecii; Reeaua edilitar Coreciile au avut n vedere utilitile disponibile i costurile de racordare sau suplinire a lipsei de utiliti. Din informaii deinute i n urma discuiilor telefonice cu agenii imobiliari, a rezultat c toate terenurile au acces la utiliti; Tipul drumului de acces Aceast corecie cuantific diferena de valoare dat de facilitatea accesului la proprietate. Posibiliti de construire/eficien economic. Comparabilele A i C nu au necesitat corecii acestea fiind cu destinaie industrial. Comparabilele B i D sunt apmasate inafara incintei industriale si posibilitile de construire destinaia construciilor poate fi diferit de cea industrial. Fia de evaluare prin metoda comparaiei directe de pia pentru teren este prezentat n anexata la raportul de evaluare.
Vteren = 3.852.749 Lei echivalent 905.400EUR
4.3.2.Evaluarea construciei Metoda Costului de nlocuire net Metoda utilizat pentru estimarea valorii de nlocuire este metoda costului de nlocuire net (CIN). Estimarea valorii prin metoda costului se bazeaz pe comparaia costului de construire a unei proprieti cu valoarea unei proprieti existente. Aplicarea acestei metode implic urmtorii pai: 1. Determinarea valorii de nlocuire pentru construcii; 2. Estimarea deprecierii cumulate;
27
3. Determinarea valorii rmase a construciilor (a Costului de nlocuire Net - CIN) prin deducerea deprecierii cumulate din valoarea de nlocuire. Definiii: Valoarea de nlocuire reprezint costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, o cladire cu utilitate echivalent cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura i planuri moderne, existente la data evalurii. Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietii imobiliare din orice cauz (cauze fizice, funcionale sau externe). Estimarea deprecierii s-a fcut prin metoda segregrii, prin care se analizeaz separat fiecare cauz a deprecierii, se cuantific i se prezint ca o sum global. Deprecierea construciilor evaluate s-a estimat pe baza urmtoarelor componente: a) uzura fizic a construciei, estimat pe baza urmtoarelor elemente: - starea tehnic actual; - durata normal de exploatare conform prevederilor Legii nr. 15/1994, HG 2139/ 2004 i durata de via consumat; - recomandarile din normativul P135/1999 Ghidul cuprinznd coeficienii de uzur fizic a mijloacelor fixe din grupa 1 CONSTRUCTII, avizat de CTS MLPAT la 13.08.1999 sub nr.67; - starea de ntreinere i calitatea reparaiilor fcute pe parcursul exploatrii. b) neadecvarea funcional, care ine seama de diferenele dintre caracteristicile tehnice ale construciei existente i caracteristicile tehnice ale unei construcii noi, adaptate unui proces de producie actual ce s-ar putea desfoar n respectiva cldire sau construcie special; este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din puct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate; c) deprecierea extern, economic, care se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilitatea proprietii, amplasarea n zon, urbanismul, finanarea, condiiile pieei locale, interesului pieei pentru astfel de proprieti amplasate n zona imobilului evaluat. Baza valorilor estimate pentru evaluare au fost Cataloagele de evaluare rapid MATRIXROM, ediia 1995 - Cladiri industriale nr. 1 - HALE INDUSTRIALE, Fisa nr. 1 ; catalog de revaluare nr. 107, Fisele nr.5,6,7,8- asimilat. Prin aceast procedur s-a estimat un deviz general orientativ, pe categorii de lucrari, n funcie de caracteristicile tehnicoconstructive i gradul de dotare a diverselor categorii de lucrri i gradul de uzur al construciei: uzur fizic, deprecierea datorat neadecvrii funcionale i deprecierea datorat cauzelor externe. Uzura fizic pentru structur rezisten a fost estimat funcie de recomandrile din normativul P135/1999, iar pentru celelalte elemente de construcii n funcie de constatrile fcute cu ocazia vizionrii i discuii cu reprezentanii societii. Deprecierea funcional are n vedere dimensiunile halei, cu precdere nlimea acesteia puin necesar ntr-o utilizare alternativ, precum i creterea costurilor structurii datorit existenei podurilor, care de asemenea nu i gsesc utilitatea n cazul schimbrii destinaiei. Deprecierea economic este dat de scderea pieei imobiliare i lipsa cererii pentru proprieti imobiliare de tipul celei de evaluat.
28
Construciile C1, C4, C5 i C6 constituie practic parte o singur construcie i ca urmare au fost cuprinse n acceai fi de evaluare. In acceai situaie sunt construciile C2 i C3. Fiele de evaluare pentru construcii se regsesc n anexele la raport.
4.3.3.Evaluarea bunurilor mobile Metoda Costului de nlocuire net Abordarea prin cost este recunoscut n multe ri i prin ea se stabilete limita superioar pn la care piaa ar plti n mod normal pentru un mijloc fix echivalent. S-au inspectat mijloacele fixe i s-au analizat caracteristicile tehnice transmise de ctre reprezentanii societii societii, precum i starea fizic. Aceasta metod pornete de la o ipotez de baz care presupune continuarea utilizrii existente a bunului i folosete ca principiu de baz aplicabil substituia - avnd ca baz de evaluare standardele internationale de practic in evaluare GN 3 (Evaluare instalaii, maini i echipamente) i GN 8 (Costul de nlocuire Net). Aceasta metod poate fi considerat adecvat deoarece bunurile sunt utilizate potrivit scopului pentru care au fost proiectate i construite i au o durat de via rezonabil n care pot produce venit. Abordarea prin cost estimeaz valoarea prin determinarea costului actual al bunului din care se deduc o serie de elemente de depreciere care conduc la pierderea de valoare a bunului n urma unei deprecieri fizice, funcionale sau economice. Relatia de calcul este: Valoarea de pia = Cost actual (Cost de nlocuire) Depreciere (fizic + funcional + economic). Deprecierea fizic = pierderea de valoare ca rezultat al utilizrii i uzrii unui activ n funciune i din expunerea lui la factorii din mediul inconjurator. Deprecierea functional = pierderea de valoare rezultat ca urmare a aciunii unor factori interni (progresului tehnologic, apariia de noi tehnologii). Deprecierea economic = pierderea de valoare rezultat ca urmare a aciunii unor factori externi activelor (legislatie, management, lipsa forei calificat de munc). Costul de inlocuire net (valoarea ramas actualizat) a utilajelor i instalatiilor evaluate s-a estimat cu relaia: Vr = V (1 Guz/100) n care, elementele folosite reprezint: V costul de inlocuire brut (valoarea de inlocuire) al utilajelor evaluate i reprezint toate cheltuielile care ar trebui facute la data evaluarii pentru cumpararea si punerea in functiune a unor utilaje sau instalatii cu caracteristici similare. Guz deprecierea (gradul de uzura fizica, morala i economic) utilajului evaluat, stabilit pe baza urmtoarelor elemente: - starea tehnica actuala estimata in urma examinarii vizuale; - durata normala de utilizare conform prevederilor HG 2139/30.11.2004; - durata ramasa de utilizare economic, - vechimea utilajului;
29
- neadecvarea functional, care ine seama de diferenele dintre caracteristicile tehnice ale utilajului existent i caracteristicile tehnice ale unui utilaj nou; - deprecierea extern, economic, care se datoreaz interesului scazut al pietei pentru astfel de produse; Au fost evaluate mijloacele fixe cuprinse n listele puse la dispoziie de reprezentanii societii. Evaluatorul nu a fcut inventarierea mijloacelor fixe. Costul de nlocuire brut a fost estimat pe baza valorii de inventar nregistrate n evidenele contabile ale societii comerciale, aceasta reprezentnd data de referin a ultimei evaluri a imobilizrilor corporale. Conform declaraiilor reprezentantului societii, mijloacele fixe nu au fost reevaluate ulterior anului 1994 (conform HG 500/1994). Indexarea costului de achiziie a avut n vedere evoluia cursului valutar i indicele de inflaie n zona euro. Deprecierea pentru aceste mijloace fixe s-a fcut n funcie de durata normal de via i perioada de via rmas precum i neadecvarea funcional i deprecierea economic datorat situaiei economice actuale i interesului sczut pentru active specializate din domeniul de activitate al societii. Lista mijloacelor fixe evaluate i estimarea valorilor se regsete n anexe. Valoarea estimat prin metoda costului pentru teren + construcii+mij. fixe este :
Vcost = 15.620.692 Lei echivalent 3.575.511 EUR
Teren Constructii Proprietate imobiliara Rest mijloace fixe TOTAL
Abordarea prin cost Valoare Valoare (LEI) (EUR) 3.852.749 905.400 9.770.807 2.296.150 13.623.555 3.201.550 1.226.897 288.322 14.850.452 3.489.872
4.4. Abordarea pe baza de venit

n metodele de randament, se calculeaz veniturile curente generate de proprietate innd cont de pierderile din cauza neocuprii integrale i/sau a ntrzierilor n ncasarea lor. Se estimeaz apoi venitul net din exploatarea proprietii. Pentru a fundamenta aceste estimri, se analizeaz ofertele existente pe pia pentru proprieti similare. Folosind rate de capitalizare sau de actualizare, fundamentate pe piaa investiiilor imobiliare, se calculeaz o sum ce reprezint o indicaie a valorii proprietii dat de metodele de randament. Concepte utilizate
30
Venitul brut potenial (VBP) materializeaz venitul total estimat a fi generat de proprietatea imobiliar n condiii de utilizare maxim (grad de utilizare integral), nainte de scderea cheltuielilor operaionale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de chirie) practicat n mod curent la data evalurii, la nivelul chiriei sperate n prima lun sau an complet de exploatare, sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deinere (n cazul actual venitul obinut din chirii, nivelul acestora fiind cel practicat pe pia la data evalurii); Venitul brut efectiv (VBE) venitul anticipat al proprietii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare (spaiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de ctre chiriai); Venitul net din exploatare (VNE) venitul efectiv rmas dup scderea tuturor cheltuielilor de exploatare, nainte de scderea amortizrii i a serviciului creditului ipotecar. Formula de calcul este: V = VNE / c unde: V - valoarea estimat; VNE - venitul net din exploatare; c - rata de capitalizare Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre cstig si valoare, relatie acceptata pe piata si rezulta dintr-o analiza comparativa a vnzarilor de proprietati comparabile. Rata de capitalizare este un divizor prin intermediul caruia un venit net sub forma unei anuitati se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma sub in care aceasta se realizeaza. Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cerea si oferta de bani si capital, nivelurile de impozitare. Rata de capitalizare Estimarea ratei de capitalizare se face pornind de la informatii concrete de pe piata privind tranzactii imobiliare (vanzari, cumparari, inchirieri) incheiate. Dac aceste informaii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuat de la o rat de baz deflatat, la care se adaug o prim de risc. Venitul brut potenial s-a determinat plecnd de la suprafaa construciei i de la chiria lunar preluat din pia. Fia comparativ pentru estimarea chiriei obtenabile este prezentat n anexe. Cheltuielile totale care ar trebui facute de proprietar pentru aceste active sunt cheltuielile cu impozitele si taxele pentru cladire si teren, (cheltuieli fixe), cu fondul de reparatii, cu managementul i diferite alte cheltuieli de administrare (cheltuieli variabile), reprezint aproximativ 30% din valoarea venitului brut efectiv, valoare recunoscut de pia. Rata de capitalizare aferent veniturilor nete este de 12% pentru spaii industriale situate n Bucureti Estimarea valorii de randament a proprietii este prezentat n tabelul urmtor :
VENIT BRUT POTENTIAL GRAD DE NEOCUPARE VENIT BRUT EFECTIV CHELTUIELI DE EXPLOATARE VENIT NET EFECTIV RATA DE CAPITALIZARE ( % ) VALOARE PROPRIETATE (EURO) 25% 30% 742.447 185.612 556.836 167.051 389.785 12 3.248.208
31
VALOARE PROPRIETATE (LEI) VALOARE TEREN aferent constr. EURO VALOARE TEREN aferent constr. LEI VALOARE CONSTRUCTIE EURO VALOARE CONSTRUCTIE LEI VALOARE mij. Fixe Lei VALOARE mij. Fixe EURO
14.190.770 905.400 3.852.749 2.342.808 9.969.349 1.226.897 288.322
Defalcarea estimrii valorilor pe construcii s-a fcut la cererea beneficiarului, acceasta nefiind valabil pentru vnzarea separat, deoarece construciile formeaz un tot unitar care au legturi funcionale i tehnologice directe.
Nr. Crt. C1 C2 C3 C4 C5 C6 Denumire Mecano-sudura grea Anexa TS - Accelerator linear Cabina accelerator linear Cuptor Statie compresoare Cuptor si alicara TOTAL Suprafata construita (mp) 25.847,72 196,57 711,49 382,25 246,94 738,04 28.123,01 Valoare (LEI) 9.162.780 69.682 252.217 135.504 87.538 261.628 9.969.349 Valoare (EUR) 2.153.263 16.375 59.271 31.844 20.572 61.483 2.342.808
Teren Constructii Rest mijloace fixe TOTAL
Valoare (LEI) 3.852.749 9.969.349 1.259.621 15.048.995
Valoare (EUR) 905.400 2.342.808 288.322 3.536.530
32
4.5. Alegerea valorii finale

Pentru bunurile suspuse evalurii, prin aplicarea celor dou metode de evaluare s-au estimat urmtoarele valori de pia:
Abordarea prin venit Abordarea prin cost Abordarea prin comparatie Valoare (LEI) Valoare (EUR) Valoare (LEI) Valoare (EUR) Valoare (LEI) Valoare (EUR) 3.852.749 905.400 3.852.749 905.400 3.852.749 905.400 9.969.349 2.342.808 9.770.807 2.296.150 NA NA 13.822.098 3.248.208 13.623.555 3.201.550 NA NA NA NA 1.226.897 288.322 NA NA 14.850.452 3.489.872
Teren Constructii Proprietate imobiliara Rest mijloace fixe TOTAL
Criteriile pe baza crora am ajuns la estimarea valorii finale, fundamentat i semnificativ sunt: Adecvarea; Precizia; Cantitatea informaiilor. n vederea analizei datelor obinute pe baza criteriilor mai sus menionate a fost ntocmit tabelul de mai jos: Criteriul de estimare a valorii ADECVAREA Abordarea pe baz de cost MICA avnd n vedere scopul evalurii PRECIZIA MEDIE Abordarea pe baz de venit BUN Reflect rentabilitatea proprietii existente BUN
Corecii mari ale preurilor n estimarea veniturilor de reconstrucie a halelor obtenabile si ratei de actualizare/capitalizare CANTITATEA INFORMAIILOR SUFICIENT Pentru teren au fost preluate informaii de oferte recunoscute pe pia n zon.Pentru construcii s-au folosit cataloage cu preuri unitare. SUFICIENT Chiria obtenabil a fost estmatt pe baza chiriilor practicate pentru tipul de proprietate evaluat.Rata de capitalizare a fost determinat pe baza informaiilor de pe pia.
Ca rezultat al investigaiilor i analizelor noastre, vom lua n considerare urmtoarele: - pentru valoarea proprietii imobiliare vom folosi rezultatul obinut prin abordarea pe baz de venit, deoarece exprim cel mai bine valoarea acestui tip de proprietate, conform criteriilor prezentate n tabelul de mai sus. - pentru bunurile mobile (rest mijloace fixe) apreciem c valoarea estimat prin cost reflect valoarea lor de pia.
33
Ca urmare, evaluatorul propune ca valoare de pia a bunurilor supuse evalurii, arinnd S.C. FECNE S.A, valoarea proprietii imobiliare estimat n abordarea pe venit la care se adaug valoarea bunurilor mobile (rest mijloace fixe) estimat prin coat, i anume:
3.536.530 EUR
respectiv
15.048.995 RON
Avnd n vedere tendina de scdere accentuat nregistrat pe piaa imobiliar n contextul crizei financiare i economice actual, este posibil ca scderea pieei imobiliare s fie mai accentuat dect ritmul de diminuare al preului de pornire al licitaiei pentru proprietile imobiliare n ipoteza n care proprietile nu se vor vinde de la prima licitaie. n aceste condiii ansele de vnzare la licitaiile urmtoare scade considerabil. Pentru a evita aceast situaie propunem ca valorile de pornire a licitaiei valori sub valorile de pia estimate. Diminuarea propus de evaluator este de cca 30%, avnd n vedere c procedura de vnzare (licitaie) permite obinerea unor preuri apropiate de valoarea de pia chiar dac valoarea de pornire este mai mic. Valoarea propus de evaluator pentru nceperea licitaiei este:
2.500.000 EUR
respectiv
10.638.250 RON
La un curs de 1EUR = 4,2553 LEI, la data evaluarii: 18.01.2011. Valorile obtinute prin evaluare nu includ T.V.A.
34
A n e x e l a r a po r t u l de e v a l u a re
35

Raport Ex PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport Ex PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Address: Vasile Lucaci Str., no.10, sector.

S.C. FECNE S.A.

os. Berceni Berceni, nr. 104, sector 4, Bucureti

Beneficiar: S.C. FECNE S.A.

Expert evaluator: Dorin Drul

Capitolul II Descrierea proprietii imobiliare de evaluat .......................................... 11

Indicatorii caracteristici ai terenului.............................................................. Error! Bookmark not defined.

Capitolul III Analiza preliminar a pieei imobiliare ................................................. 17

Capitolul IV Evaluarea proprietii imobiliare ........................................................... 24

Abordarea pe baza de venit .................................................................................................. 30 Alegerea valorii finale ......................................................................................................... 33

Anexe la raportul de evaluare ................................................................................................. 35

Capitolul I Prezentare General

1.1. Obiectul evalurii

1.2. Scopul i utilizarea evalurii

1.3. Data evalurii

1.4. Moneda raportului

1.5. Beneficiarul raportului

1.6. Prezentarea evaluatorului

1.7. Baza de evaluare - Definiia valorii

1.8. Surse de informaii

1.9. Ipoteze i condiii limitative

Capitolul II Descrierea bunurilor de evaluat

2.1. Identificarea proprietii imobiliare i a bunurilor mobile de evaluat

2.2. Situaia juridic

2.3. Descrierea amplasamentului (zona i localizarea)

2.4. Descrierea terenului

2.5. Descrierea construciilor

Capitolul III Analiza preliminar a pieei imobiliare

3.1. Piaa proprietilor industriale

Capitolul IV Evaluarea proprietii imobiliare

4.1. Procedura de evaluare

4.2. Cea mai bun utilizare

4.3. Evaluarea proprietii Abordarea pe baz de cost

Vteren = 3.852.749 Lei echivalent 905.400EUR

Vcost = 15.620.692 Lei echivalent 3.575.511 EUR

Teren Constructii Proprietate imobiliara Rest mijloace fixe TOTAL

4.4. Abordarea pe baza de venit

14.190.770 905.400 3.852.749 2.342.808 9.969.349 1.226.897 288.322

Teren Constructii Rest mijloace fixe TOTAL

Valoare (LEI) 3.852.749 9.969.349 1.259.621 15.048.995

Valoare (EUR) 905.400 2.342.808 288.322 3.536.530

4.5. Alegerea valorii finale

Teren Constructii Proprietate imobiliara Rest mijloace fixe TOTAL

S-ar putea să vă placă și