INTRODUCCIN Una vez culminada la Segunda Guerra Mundial, el mundo de la Economa y el Derecho se vio inundado por un gran nmero

de nuevas instituciones contractuales, generadas bajo la pujante actividad econmica de los Estados Unidos de Norteamrica. El leasing, sin duda, se presenta como una de las figuras negociables, probablemente la que mayor difusin y popularidad ha conseguido alrededor del mundo cuyo empleo a gran escala se inicia a lo largo de los aos sesenta. La clave de su xito radica, principalmente, en la idoneidad y flexibilidad para la satisfaccin de las concretas necesidades empresariales, y sobre todo a su estrecha vinculacin al principio de libertad de pacto o de empresa, que fundamenta la obligatoriedad de los contratos atpicos al tiempo que acta la capacidad de adaptacin de la obligacin, concebida en abstracto o dogmticamente, a las necesidades reales de cada pas. No obstante est reconocida popularidad del leasing, su configuracin jurdica todava est en proceso de elaboracin. La doctrina y jurisprudencia comparadas siguen trabajando en ella. Esta situacin se refleja en los diversos subtipos con que opera hoy el leasing, particularmente con el Lease back, que es aceptado por unos y cuestionado por otros. Las lneas que siguen tienen un doble objetivo: en principio, demostrar que este contrato es un genuino subtipo de leasing; y, luego, que es un negocio lcito, til y eficaz para las empresas que desean obtener liquidez sin recurrir a los tradicionales medios de financiamiento que, desde tiempos lejanos, ofrece el mercado. Las operaciones de Lease Back se han concentrado, mayormente, en el sector inmobiliario, tal como lo demuestran las transacciones efectuadas sobre hoteles, establecimientos industriales en funcionamiento, en la administracin pblica y en el sector bancario; aunque en los ltimos tiempos se vienen

aplicando con particular xito al campo mobiliario, especialmente a la actividad aeronutica. En Argentina, igualmente, las operaciones del lease back se vienen canalizando hacia el sector industrial, sobre todo en lo que se refiere a maquinarias, equipos y establecimientos comerciales. BREVE RESEA HISTRICA DEL LEASE BACK A diferencia de lo que acontece con el leasing en general, la mejor doctrina est de acuerdo que la primera operacin de lease back fue realizada por la cadena californiana de Supermarkets Safeway Stores Incorporation, empresa que en 1936 vendi y luego adquiri sus inmuebles a travs de esta novel tcnica de asistencia financiera. Esta frmula, inspirada en los procedimientos de financiacin conocidos desde 1880 con el nombre de Equipement trust agreements o Philadelphia plan, alcanz pronto un rpido desarrollo en otros Estados, como el de Ohio por ejemplo, fruto fundamentalmente de la escasez de fuentes de financiamiento y de una legislacin fiscal que le era propicia. Este rpido desarrollo alcanzado en el mercado americano, sin embargo, no se repiti en el de los pases europeos, pues en ellos su evolucin fue incipiente. DEFINICIN DE LEASE BACK Diversas definiciones encontramos al respecto, para ANGELONI, el lease back " il contratto con cui un soggetto, solitamente un imprenditore commerciale, vende un proprio bene immobile ad unimpresa di leasing, la quale ne diventa proprietaria e si obbliga a pagarne il correspettivo, a concedere il bene in locazione finanziaria al venditore verso pagamento di canoni, a consentire al venditore stesso la facolt di essercitare il riscatto del bene venduto al termine del contratto e al prezzo da questo estabilito" . En opinin de LACRUZ BERDEJO, el lease back "es aquella especie del leasing consistente en el contrato por cuya virtud el propietario de un bien, generalmente inmueble, lo vende a otra persona o entidad (sociedad de leasing), la cual, a su vez, y en mismo acto, se lo cede a aqul en arrendamiento, concedindole adems un derecho de opcin de compra a ejercitar al cabo de cierto tiempo (final del arrendamiento, u otro)" .

Para MONJE, el lease back "es el contrato por el cual el propietario de un bien inmueble lo vende a otra persona, la cual se lo cede en arrendamiento el vendedor, concedindole adems un derecho de opcin de compra a ejercitar transcurrido determinado perodo de tiempo". El Tribunal de Milano, por su parte, ha definido el lease back como un "contratto con il quale una impresa commerciale od industriale vende un bene immobile di sua propriet ad un imprenditore finanziario che esercita il leasing, il quale ne paga il corrispettivo, diventandone proprietario e, contestualmente, lo concede in locazione finanziaria alla stessa venditrice che versa periodicamente dei canoni di leasing per una certa durata, con facolt di riacquistare la propriet del bene venduto, corrispondendo al termine di durata del contratto il prezzo stabilito per il riscatto" (sentencia del 13 de junio de 1985). En conclusin, la modalidad operativa de lease back se define como "un contrato en virtud del cual una empresa vende un bien de su propiedad, de naturaleza mueble o inmueble, a una empresa de leasing, la que, simultneamente, le concede en leasing el uso del mismo bien, contra el pago de un canon peridico, durante un plazo determinado, y al final del cual le otorga la opcin de comprar el bien, previo pago del valor residual preestablecido, de prorrogar el contrato o devolver el bien" ELEMENTOS OBJETIVOS Y SUBJETIVOS DEL LEASE BACK. La definicin propuesta pone de manifiesto los elementos subjetivos y objetivos que caracterizan al contrato de lease back. En principio, individualiza las dos partes que estipulan el contrato: de un lado, una empresa de leasing, que tiene por objeto la intermediacin financiera, esto es, captar capitales del sector privado para destinarlos a operaciones de leasing, y, del otro, una empresa usuaria, dedicada a la actividad industrial, comercial o profesional; en segundo lugar, individualiza el objeto del negocio: bienes muebles o inmuebles dedicados al proceso productivo de la empresa.

Igualmente, destaca uno de los rasgos tpicos de este contrato: la opcin de compra que tiene la usuaria al final del plazo pactado, la cual puede ser ejercida en cualquier momento hasta el vencimiento del plazo contractual, previo pago del valor residual, por lo general inferior al valor real del bien en el mercado. CARACTERISTICAS DEL LEASE BACK El estudio de los caracteres del contrato del lease back se hace atendiendo a sus dos principales vertientes: el estructural y el funcional. El primero, se coloca al descubierto la naturaleza de su composicin, el contenido de las prestaciones asumidas por cada una de las partes y la forma como se obtiene el cumplimiento de las mismas; el segundo, a su vez, se deriva del rol que le corresponde desempear dentro del campo del financiamiento a las actividades de la empresa. 1. Caracteres Estructurales Como ingreso al estudio de los caracteres estructurales del lease back debemos sealar que este contrato es: a. Tpico El Cdigo Civil Argentino (art. 1143) siguiendo la terminologa tradicional acogida en los Cdigos Civiles de Francia (art. 1107) hace mencin de contratos nominados e innominados antes que de contratos tpicos y atpicos, como si lo hace el Cdigo Civil Italiano de 1942 (art. 1322) y, a su vez, la ms autorizada doctrina. Diversos autores vienen sosteniendo, que lo ms apropiado y correcto es llamar "contrato nominado" al que tiene un nomen iuris conocido para ser identificado, "contrato tpico" al que tiene individualidad propia y normativa especial, y "contrato atpico" al que no obstante tener identificacin propia no tiene disciplina particular. En suma, tanto los contratos tpicos como los atpicos son, por regla general, tambin contratos nominados b. Consensual El derecho moderno, distancindose del derecho romano, germano e ingls, que se caracterizaban por un riguroso formalismo, se desarrolla sobre la base

del principio consensualista o espiritualista, en virtud del cual "los contratos se perfeccionan por el solo consentimiento de las partes". Ahora bien, no es la celebracin de un acto formal lo que genera la obligacin, sino la expresin de un consentimiento con ciertas formalidades, las que adems slo se exigen de manera excepcional, esto es, como requisito o presupuesto de validez del contrato. Es ms, hoy en da la forma se considera, por regla general, como una proteccin suplementaria del consentimiento. El contrato de lease back no escapa a esta prctica: su consensualidad viene reconocida por la mayor parte de la doctrina y por algunas legislaciones; no obstante, debemos reconocer que habitualmente estas operaciones vienen muy documentadas, quiz en atencin a su complejidad y magnitud; pero aqu la forma se utiliza con la finalidad de conciliar la simplicidad y la rapidez, necesarias siempre en el trfico empresarial, con la seguridad jurdica, necesaria siempre en todo ordenamiento legal. c. Principal El lease back es un contrato principal porque cumple per se fines contractuales propios y subsistentes, sin relacin necesaria con otro u otros contratos. Tambin gozan de esta calidad los regulados en leyes especiales, como el contrato de fideicomiso, de factoring y el de securitization o titulizacin. En otras palabras, el contrato de lease back no depende ni lgica ni jurdicamente de otro, pues l se presenta y se ejecuta independientemente de cualquier otro. d. Oneroso Los contratos de lease back son onerosos porque en ellos "cada parte no est

dispuesta a dar sino es a condicin de recibir". En efecto, la onerosidad en este

contrato, desde el punto de vista positivo, est dada por la contraprestacin que sigue a la prestacin, por la ventaja que deviene al sacrificio, sin que, se requiera una relacin de equilibrio o de equivalencia objetiva entre ambos extremos. Sacrificio y ventaja estn ordinariamente en relacin de equivalencia o de equilibrio contractual, siendo, por ende, suficiente que la equivalencia sea subjetiva. e. Conmutativo

El lease back es un contrato conmutativo o "certi" porque la estimacin del respectivo sacrificio o ventaja, esto es, del riesgo, puede hacerse en el momento mismo de la celebracin del contrato. Segn esto, tanto la empresa de leasing como la usuaria conocen con antelacin cual es el valor econmico que tiene para ellos el contrato. Los contratos conmutativos, pues, aseguran a cada parte contractual un beneficio determinado, el cual es susceptible de una inmediata apreciacin, con independencia de las fluctuaciones econmicas o los riesgos referidos al objeto del contrato. f. De duracin La mayora de los contratos de empresa, y dentro de ellos el lease back, son di

durata, es decir, contratos en los cuales las prestaciones se van escalonando en

el tiempo, durante un lapso prolongado. El dilatar o prolongar la ejecucin de las prestaciones en el tiempo, es condicin para que estos contratos produzcan el efecto querido por las partes y se satisfagan, al mismo tiempo, las necesidades que los indujo a contratar. Adems, el beneficio que las partes desean alcanzar u obtener con estos negocios, est en funcin a la duracin de la relacin obligacional. La duracin, en efecto, no resulta tolerada por las partes contratantes, sino querida por ellas. g. De prestaciones recprocas Los contratos con prestaciones recprocas, que segn algunos autores seran una suerte de reencarnacin de la figura de los contratos bilaterales, se caracterizan por el hecho que cada una de las partes est obligada a una prestacin, es decir, hay una prestacin y, respectivamente, una contraprestacin. Entre stos se establece un nexo especial, llamado de

reciprocidad, que consiste en su interdependencia o causalidad recproca, por la

que cada parte no est obligada a la ejecucin de su propia prestacin, sin que sea debida o ejecutada la prestacin de la otra. La una es el presupuesto indeclinable de la otra. El lease back, no cabe duda, es un contrato con prestaciones recprocas, donde la empresa de leasing es acreedora de los cnones e, inversamente, deudora de los bienes; por su parte, la usuaria es acreedora de los bienes y deudora de

los cnones. En virtud de ello, le son aplicables las disposiciones contenidas en el Cdigo Civil respecto a esta figura jurdica. h. A clusulas generales Muchos de los autores estiman que los contratos de empresa, por ser tales, son necesariamente por adhesin, es decir, contratos en los cuales una de las partes establece un contenido para todos los contratos de un determinado tipo que en el ejercicio de la empresa se realice. En stos el destinatario no tiene derecho alguno de modificar los trminos de la oferta; slo le resta aceptarla o rechazarla en su totalidad. En la adhesin, entonces, ms que una negociacin hay una imposicin de una de las partes a la otra del contenido del contrato. Otros autores, por el contrario no comparten tal criterio; esgrimiendo la justificacin que los contratos de lease back se caracterizan por ser celebrados a travs de clusulas generales, las que abarcan solamente determinados aspectos del contrato, dejando a las partes en libertad de negociar los elementos propios o, mejor, tpicos de cada contrato. Esto en la realidad es as, lo observamos, por ejemplo, cuando las partes contratantes negocian el monto de los cnones, el plazo del contrato y los intereses a pagar por el financiamiento de la operacin. Si el lease back fuera un contrato celebrado por adhesin, las clusulas que conforman el contenido contractual no admitiran negociacin alguna, es decir, se impondran sin ms a la otra parte contratante; sin embargo, esto no sucede en el caso del citado contrato. No debemos olvidar que el contrato de adhesin hace referencia a una realidad indivisible, donde la negociacin es imposible; en tanto que con el concepto de clusulas generales se hace referencia a una realidad divisible, donde la negociacin es posible. i. De empresa El lease back es un contrato de empresa, es decir, un contrato estipulado ordinariamente por empresas: la empresa de leasing y la empresa usuaria. En doctrina con frecuencia se distingue entre contratos exclusivamente y contratos naturalmente de empresa, segn que sta sea o no elemento esencial en la especfica relacin contractual. As, contratos exclusivos de la

empresa son aquellos en los que la empresa es el presupuesto tcnico del acto negocial, verbi gratia, los contratos bancarios, de financiamiento, de seguros, de depsito en almacenes generales, etc.; naturales a la empresa son aquellos que tienen sentido slo si son estipulados por una empresa dedicada a estas actividades, por ejemplo, los contratos de suministro, de transporte, de distribucin, etc. En general, la disciplina del contrato de empresa exige la presencia de una empresa en la relacin contractual sin distinguir entre las dos hiptesis apuntadas. 2. Caracteres Funcionales a. De financiacin Un significativo nmero de contratos de empresa han sido concebidos, gestados y desarrollados para responder a las nuevas exigencias crediticias de la actividad empresarial. Las empresas, si queran ser competitivas y, en efecto, permanecer en el mercado, tenan que afrontar de inmediato nuevos retos de inversin, lo que haca necesario, entonces, buscar formas de financiamiento alternativas a los tradicionales capital de riesgo y capital de crdito. Como bien entendemos, en sentido genrico, financiacin es la consecucin de dinero para la empresa. Ese dinero, esos fondos que necesita la empresa para el desarrollo de su actividad pueden ser proporcionados por sus propios socios o accionistas, o por personas ajenas a ella, como entidades bancarias, financieras o inversionistas institucionales. Segn esto, la empresa puede recurrir para cubrir sus necesidades de fondos a sus propios recursos (autofinanciacin), a recursos de sus titulares o socios (aportaciones o acciones) y a recursos de otras personas o empresas (prstamos, crditos, etc.). La praxis empresarial de estas ltimas dcadas ensea que el financiamiento de las empresas, en la mayora de casos, es realizado por otras empresas, especialmente por las pertenecientes al sistema parabancario. Cabe recordar que la actividad parabancaria surge para responder a las nuevas exigencias de la clientela y a los requerimientos de servicios y de instrumentos financieros diversos de aquellos tradicionales. De all que se hable, con

propiedad, de una verdadera revolucin de contenidos de la actividad bancaria y de la aparicin de una nueva concepcin profesional, en los cuales ms importante que el "producto" es el "servicio" que se brinda a los clientes o consumidores. Las empresas bancarias desarrollan actividad parabancaria de dos formas: una directa y otra indirecta, es decir, a travs de la participacin en otras empresas extraas al sector crediticio o financiando la actividad de stas. Ejemplos tenemos por doquier; basta observar por un momento las propagandas publicitarias de las entidades bancarias y financieras en las cuales ofrecen nuevos servicios e instrumentos, como leasing, factoring, fondos mutuos de inversin, etc. Junto al sector bancario han aparecido un conjunto de empresas que desarrollan, de alguna manera, intermediacin financiera, aun cuando no son bancos ni instituciones de crdito. La actividad parabancaria ha tenido una notable afirmacin en los pases de la Comunidad Europea, donde existe actividades muy especializadas que son desconocidas todava en nuestro mercado financiero o de crdito, como, por ejemplo, los check traders de Gran Bretaa: negociadores de cheques que realizan una funcin muy cercana a las empresas de factoring. A pesar de ello, se carece de una normativa comunitaria parabancaria. Algunas intervenciones comunitarias sirven como sustento regulatorio de esta actividad, a saber: derecho de establecimiento y a la libre prestacin de servicios; coordinacin de las legislaciones bancarias; reacondicionamiento de las legislaciones relativas al crdito de consumo; armonizacin de las cuentas anuales y de las cuentas consolidadas de los bancos y de los otros institutos financieros; instauracin de vigilancia sobre base consolidada para los entes crediticios y financieros . Bien puede decirse, finalmente, que el lease back es un autntico contrato de financiamiento, pues a travs de l una empresa de leasing financia, con medios diferentes a los tradicionales, la actividad de otra empresa dedicada sea a la produccin de bienes o a la prestacin de servicios.

En otras palabras, la actividad de las empresas de leasing encuentra su razn de ser en el financiamiento de la actividad de las empresas productivas o de servicios. NATURALEZA JURDICA DEL LEASE BACK Si el estudio de la naturaleza jurdica del Leasing es una de las facetas ms polmicas; esto tambin lo observamos con el lease back en particular. Tanto en la doctrina como en la jurisprudencia comparada no han faltado posiciones que cuestionan la naturaleza jurdica, la conveniencia y validez de este peculiar contrato de leasing. En cuanto al primer tema, algunos autores han asimilado el lease back a la compraventa con pacto de rescate o retracto y, en menor proporcin, al mutuo y al reporto. Sin llegar al extremo de profundizar el estudio de estas tesis, quizs nacidas en pases que carecen de legislacin sobre este negocio, comparto el criterio que el lease back es un contrato que goza de todas las caractersticas del leasing, es decir, es un contrato complejo, unitario con causa nica. Por ende, no es reconducible a ningn contrato contenido en otras leyes o cdigos provenientes del civil law. Respecto al segundo, un sector ha sostenido que el lease back constituye una deformacin del leasing, ya que desnaturaliza el fin financiero que reviste este contrato como contribucin al equipamiento empresario, pues la empresa usuaria no incrementa su capacidad productiva, sino que recibe fondos que reintegra como arriendo y pierde de su activo la propiedad de esos bienes. Para otros, en cambio, estiman que el lease back es una operacin inconveniente para la empresa de leasing, toda vez que no se evidencia sntomas de pujanza y crecimiento de parte de la empresa usuaria, sino, antes bien, una situacin de dificultad financiera. A este sector minoritario de la doctrina no se le consideran validas los argumentos planteados, por las siguientes consideraciones: 1) Porque el lease back no implica una desnaturalizacin del leasing; por el contrario, el es un tpico contrato de leasing, y ello debido a que en el lease back se mantiene la estructura contractual bsica, siendo, en consecuencia,

irrelevante que se trate de un bien usado y que el mismo haya sido, originalmente, de propiedad de la usuaria; y 2) Porque l no traduce necesariamente una situacin de inestabilidad financiera, ya que las empresas estn acostumbradas a obtener financiamiento en el mercado crediticio constituyendo ya sea prenda sin desplazamiento o hipoteca sobre sus bienes de activo fijo. Por ello, se considera que el lease back merece mejor fortuna en la business community, pues es una genuina operacin de mobilizacin de capitales inmobilizados, es decir, una tcnica financiera que le permite a la empresa usuaria obtener capital, mantener el uso y la facultad de readquirir el bien al final del plazo contractual . EL LEASE BACK ES UN SUBTIPO DE LEASING? Desde el plano estructural, se discute si el lease back sea producto de un "collegamento negocial" entre dos contratos, compraventa y leasing, o una operacin unitaria con causa compleja. La mejor doctrina se orienta en esta ltima direccin, encontrando en la compraventa una fase puramente prodrmica del lease back. Desde el plano funcional, la doctrina econmica y jurdica, y la jurisprudencia comparada, no dudan que el contrato de lease back tenga una tpica causa de financiamiento, an ms acentuada y evidente que el propio leasing . Ahora bien, comparado con el tipo genrico de leasing, no cabe duda que en el lease back falta la natural trilateralidad de sujetos intervinientes en la relacin contractual, pero no falta algo que es importante en ella: el presupuesto esencial que el bien es adquirido por la empresa de leasing, precisamente, para ser entregado en leasing. En efecto, el lease back es un real contrato de leasing, ya que comparte con l no slo la disciplina y la funcin, sino tambin, aunque en parte, la estructura, toda vez que el bien es adquirido por la empresa de leasing no ya de un tercero, sino directamente de la usuaria . Si intentramos algunas diferencias entre ellos, creemos que stas no pueden ser ms de dos: la coincidencia en el lease back de las calidades de vendedora y luego usuaria en la misma empresa,

y la eliminacin de la fase previa de eleccin del bien y su adquisicin de un tercero. LICITUD E ILICITUD DEL LEASE BACK En relacin a su validez, o mejor, su licitud o ilicitud del lease back, la doctrina y con ella la jurisprudencia italiana se ha dividido. Una parte defiende la licitud de esta operacin en atencin a la general validez de las transferencias con fines de garanta que no estn bajo condicin, sea suspensiva o resolutiva, como el lease back ; la otra, en cambio, sostiene la ilicitud de la operacin partiendo de la premisa que, en general, las transferencias con fines de garanta son nulas por violacin del pacto comisorio previsto en el art. 2744 del Cdigo civil. El instrumento utilizado por esta doctrina para decretar la invalidez es, pues, el fraude a la ley . Siguiendo este parecer, en la jurisprudencia italiana se han emitido algunas decisiones que niegan validez al lease back, por aplicacin del artculo 2744 del Cdigo Civil que prohbe el pacto comisorio. En este sentido se ha pronunciado el tribunal de Milano, en su sentencia de 19 de junio de 1986, cuya interpretacin tambin se advierte en otros Tribunales de la regin. Por ejemplo, el Tribunal de Verona, en su sentencia de 15 de diciembre de 1988. A su turno, el tribunal de Vicenza, en su sentencia de 12 de julio de 1988. Una interpretacin diversa ha sido dada por este Tribunal en la sentencia de 3 de marzo de 1988. El mrito de esta sentencia reside en el examen que se hace de las caractersticas funcionales y estructurales del lease back, que consiste en una unin funcional de obligaciones sinalagmticas todas imprescindibles para la realizacin del fin comn del contrato. El lease back es un contrato nacido para satisfacer necesidades especficas de un sector de la vida econmica; de all que resulte intil tratar de encontrar en l una mera conexin o unin de negocios en parte tpicos (compraventa) y en parte atpicos (leasing) . En realidad nos dice que el lease back es una operacin unitaria y compleja, muy distinta de la compraventa con pacto de rescate o retracto que regula el art. 1500 del Cdigo Civil Italiano.

Tampoco

son

considerados

atendibles

los

fundamentos

de

aquella

jurisprudencia que niega validez al lease back por violacin del pacto comisorio, pues se estima que este contrato, a diferencia de cuanto sucede con el pacto comisorio, no hay un crdito preexistente que garantizar entre la empresa vendedora-usuaria y la compradora-concedente. Es ms, la compraventa que precede al lease back no es un contrato accesorio, con fines de garanta; es un presupuesto necesario para que el bien pueda ser concedido en leasing. Se puede decir, pues, que la citada compraventa no viene celebrada con fines de garanta, sino con fines de leasing. Esto se puede corroborar con el hecho que la compradora-concedente en el lease back es libre de disponer del bien, lo que no sucedera si la compraventa fuese hecha con fines de garanta. Igualmente, en el lease back la compraventa es pura y simple, es decir, no est supeditada a condicin alguna; el mismo pacto de opcin, que permite a la usuaria readquirir la propiedad del bien vendido, es una clusula propia del contrato de leasing, no de la compraventa en garanta con pacto de retroventa. A lo dicho podemos agregar que la adquisicin de la propiedad del bien, por parte de la empresa de leasing, en un contrato de lease back, representa tout court un momento de su usual actividad empresarial; de igual modo, la concesin en leasing de un bien, aunque sea adquirido a la misma usuaria, se inserta sin ms en el normal ejercicio negocial de una empresa de leasing, esto es, financiar el uso y, a su turno, la adquisicin de bienes en leasing. Por ello, a travs de esta operatoria de lease back no se trata de perseguir finalidades ilcitas a travs de operaciones anmalas o indirectas, sino que por el contrario, se est en presencia frente a un tpico contrato de empresa, pensado para satisfacer una necesidad de liquidez temporal, merecedor de tutela jurdica. CONCLUSIN Una de las posibilidades que contempla la nueva ley 25.248, es lo que se conoce como el lease back, debemos decir que una institucin como sta, de reconocida eficacia en los mercados norteamericano, japons y algunos

europeos, merece una mayor difusin entre los pases latinoamericanos. Contamos con el dispositivo que nos permite operar en el mercado financiero con estos contratos, pero poco han hecho o hacen algunos operadores financieros para motivar, orientar y difundir las ventajas que ella brinda a las empresas que necesitan de un financiamiento inmediato para seguir en el mercado, de manera eficiente y competitiva, con sus productos o servicios. Las razones por las cuales una empresa recurre a este esquema contractual son de carcter comercial e impositivo. La empresa financiera que compra y luego entrega en leasing el inmueble prefiere el lease back antes que el prstamo hipotecario, pues obtiene mayor ganancia con los cnones que cobra que con los intereses obtenidos del prstamo hipotecario. Adems, la ganancia que percibe con el cobro de los cnones no se encuentra limitada por las leyes de usura que limitan la tasa de inters que puede percibir si hubiera concedido un prstamo hipotecario. Tambin puede deducir los gastos de depreciacin del inmueble de los impuestos que tiene que pagar sobre el monto de los cnones que percibe. La empresa vendedora-usuaria, por su parte, adems de obtener una ganancia con la venta del inmueble y seguir en la explotacin del mismo, con la posibilidad de adquirirlo nuevamente, puede deducir de la base imponible el monto total de los cnones que paga, mientras que si hubiera financiado su inversin con un prstamo hipotecario slo hubiera podido deducir lo que paga en concepto de intereses de dicho prstamo. Las ventajas que brinda el contrato de lease back, cabe recordar, deben ser muy bien valoradas y tomadas en cuenta, igualmente, cuando una empresa, por encontrarse en dificultades financieras, haya sido declarada en insolvencia, encontrar en el lease back un valioso instrumento para obtener el capital fresco necesario y, en efecto, financiar el Plan de Reestructuracin de la empresa.