Superior Tribunal de Justia

RECURSO ESPECIAL N 860.064 - PR (2006/0125042-6) RELATOR RECORRENTE ADVOGADO RECORRIDO ADVOGADO : : : : : MINISTRO RAUL ARAJO AMLIO ALMEIDA POUBEL E OUTROS IDAIR BITENCOURT MILAN CONDOMNIO RESIDENCIAL PAMPLONA E OUTROS EDUARDO AMARAL POMPEO E OUTRO(S) EMENTA RECURSO ESPECIAL. CIVIL. INCORPORAO IMOBILIRIA. CONSTRUO A PREO DE CUSTO. CONDMINOS INADIMPLENTES. LEILO DAS FRAES IDEAIS. RESTITUIO DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Tratando-se de construo sob o regime de administrao ou preo de custo, o construtor no pode ser considerado parte legtima para figurar no polo passivo de ao cujo escopo seja a restituio de parcelas pagas diretamente ao condomnio e por ele administradas para investimento na construo. 2. No caso em exame, os proprietrios do terreno e os adquirentes das fraes ideais formaram condomnio, ajustando a construo de edifcio, sob o regime de preo de custo. Destarte, a relao jurdica estabeleceu-se entre os condminos e o condomnio. Os primeiros ficavam responsveis pelos custos da obra e o segundo por sua administrao, fiscalizao e pelos investimentos dos valores percebidos no empreendimento imobilirio. 3. No h relao de consumo a ser tutelada pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. Na realidade, a relao jurdica, na espcie, regida pela Lei de Condomnio e Incorporaes Imobilirias (Lei 4.591/64). 4. O art. 63 dessa lei prev a possibilidade de o condomnio alienar em leilo a unidade do adquirente em atraso, visando recomposio de seu caixa e permitindo que a obra no sofra soluo de continuidade. Todavia, a autorizao de alienao do imvel no pode ensejar o enriquecimento sem causa do condomnio, de maneira que o 4 estabelece que do valor arrematado devero ser deduzidos: (I) o valor do dbito; (II) as eventuais despesas; (III) 5% a ttulo de comisso; e (IV) 10% de multa compensatria. E, havendo quantia remanescente, dever ser devolvida ao condmino inadimplente. 5. Recurso especial parcialmente provido.

ACRDO Vistos e relatados estes autos, em que so partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luis Felipe Salomo votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012 Pgina 1 de 16

Superior Tribunal de Justia

Braslia, 27 de maro de 2012(Data do Julgamento)

MINISTRO RAUL ARAJO Relator

Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012

Pgina 2 de 16

Superior Tribunal de Justia

RECURSO ESPECIAL N 860.064 - PR (2006/0125042-6) RELATOR RECORRENTE ADVOGADO RECORRIDO ADVOGADO : : : : : MINISTRO RAUL ARAJO AMLIO ALMEIDA POUBEL E OUTROS IDAIR BITENCOURT MILAN CONDOMNIO RESIDENCIAL PAMPLONA E OUTROS EDUARDO AMARAL POMPEO E OUTRO(S) RELATRIO O SENHOR MINISTRO RAUL ARAJO: Trata-se de recurso especial interposto por AMLIO ALMEIDA POUBEL e OUTROS, com fundamento no art. 105, III, a, da Constituio Federal, contra acrdo, proferido pelo colendo Tribunal de Justia do Estado do Paran, assim ementado: "APELAO CVEL - ANULAO DE CLUSULA CONTRATUAL E DEVOLUO DE PARCELAS PAGAS - CONDOMNIO DE CONSTRUO - INADIMPLNCIA - MORA - LEILO INTELIGNCIA DA LEI N 4.591/64 - PROVIMENTO PARCIAL DO PRIMEIRO RECURSO E DESPROVIMENTO DO SEGUNDO. Inexiste qualquer relao de consumo entre o condmino e o condomnio, ou destes com relao construtora contratada para edificar o prdio no se aplicando, portanto, o Cdigo de Defesa do Consumidor. Nos casos de inadimplemento de uma dos participantes, a Lei n 4.591/64 determina em seu artigo 63, 3, que se promova o leilo da unidade pertencente ao inadimplente, obedecidas s formalidades legais para o ato, sendo alienado o bem inicialmente pelo valor da dvida e, depois, por qualquer valor. PRIMEIRA APELAO PARCIALMENTE PROVIDA E SEGUNDA DESPROVIDA." (fls. 333/334) Nas razes de recurso especial, os ora recorrentes apontam, alm de divergncia jurisprudencial, ofensa aos arts. 2, 51, II, 53 e 54 da Lei 8.078/90, ao art. 884 do Cdigo Civil de 2002 e ao art. 63, 4, da Lei 4.591/64. Afirmam, em sntese, que: (I) h relao de consumo entre os condminos e a construtora e a imobiliria, de maneira que plenamente aplicvel o Cdigo de Defesa do Consumidor; (II) "o no ressarcimento dos valores pagos aos scios da Construtora e Imobiliria, bem como as parcelas ao condomnio, vem gerar locupletamento custa alheia "; (III) a imobiliria e a construtora tambm so partes legtimas para figurar no polo passivo da demanda, alm do condomnio, porquanto, "tendo os scios das recorridas celebrado contratos com os Recorrentes, recebendo valores determinados pelo pagamento dos direitos, como tambm o pagamento de
Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012 Pgina 3 de 16

Superior Tribunal de Justia

parcelas fixas mensais por perodo indeterminado, ficando perfeitamente configurado (compra e venda). Portanto, no possvel negar-se-lhes legitimidade para residir no plo passivo da ao em que os Recorrentes visam restituio de valores que lhes so devidos " (fls. 346/354, e-STJ). Contrarrazes apresentadas s fls. 361/367, e-STJ. No tendo sido admitido o recurso na origem, subiram os autos por fora do provimento de agravo de instrumento (fls. 369/372 e 381, e-STJ), pelo eminente Ministro Jorge Scartezzini. o relatrio.

Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012

Pgina 4 de 16

Superior Tribunal de Justia

RECURSO ESPECIAL N 860.064 - PR (2006/0125042-6) RELATOR RECORRENTE ADVOGADO RECORRIDO ADVOGADO : : : : : MINISTRO RAUL ARAJO AMLIO ALMEIDA POUBEL E OUTROS IDAIR BITENCOURT MILAN CONDOMNIO RESIDENCIAL PAMPLONA E OUTROS EDUARDO AMARAL POMPEO E OUTRO(S) VOTO O SENHOR MINISTRO RAUL ARAJO (Relator): AMLIO ALMEIDA POUBEL e OSWALDO ALBUQUERQUE CAVALCANTI E SUA ESPOSA ajuizaram ao ordinria de anulao de clusula contratual com devoluo das parcelas pagas em virtude de aquisio de direitos futuros sobre imveis contra CONDOMNIO RESIDENCIAL PAMPLONA, VERDE CIDADE CONSTRUTORA e IMOBILIRIA CIDADE VERDE LTDA. Os fatos da causa tm incio quando BRAULIO RIBEIRO e sua esposa, donos de determinado terreno, venderam fraes ideais a um grupo de pessoas, entre eles um dos autores da ao, OSWALDO ALBUQUERQUE CAVALCANTI e sua esposa (correspondente ao futuro apartamento 501), visando instituio de condomnio e construo de edifcio residencial, a ser denominado Condomnio Residencial Pamplona. O outro autor da ao, AMLIO ALMEIDA POUBEL, celebrou contrato de cesso e transferncia de direitos, adquirindo a frao ideal de condmino daquela primeira relao jurdica (correspondente ao futuro apartamento 201), pagando, para tanto, R$ 11.850,00. Para viabilizar o empreendimento foi institudo o condomnio, no qual os condminos responsabilizaram-se pelo custo total da obra, de modo que, ao final da edificao, cada qual ficaria com uma frao ideal do terreno. Formado o condomnio, foi, aps, celebrado contrato de construo, pelo sistema de administrao a preo de custo, com a sociedade empresria ESPAO NOVO ENGENHARIA E CONSTRUO CIVIL LTDA, sucedida por VERDE CIDADE CONSTRUTORA. Durante perodo de retardamento e paralisao das obras, AMLIO ALMEIDA POUBEL e OSWALDO ALBUQUERQUE CAVALCANTI e sua esposa interromperam o pagamento das parcelas acordadas. O primeiro at ento pagara um total de treze parcelas, somando R$ 6.500,00, e os segundos onze parcelas, totalizando R$ 8.800,00.
Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012 Pgina 5 de 16

Superior Tribunal de Justia

Aps o atraso de mais de trs parcelas por cada qual (dbito do primeiro autor de R$ 2.400,00 e dbito dos segundos autores de R$ 3.664,60), o condomnio, com base no art. 63 da Lei 4.591/64, realizou leilo para a cesso dos direitos dos inadimplentes sobre os imveis. Houve adjudicao pelo prprio condomnio, respectivamente, pelos valores de R$ 5.822,00 e de R$ 5.402,00. Apreciando a ao, o d. Juzo a quo acolheu as preliminares de ilegitimidade passiva ad causam da IMOBILIRIA CIDADE VERDE LTDA e de VERDE CIDADE CONSTRUTORA, por entender que: (I) quanto primeira r, no existia prova de vnculo entre ela e os autores; (II) quanto construtora, o imvel fora construdo pelo sistema de administrao a preo de custo, o que enseja a responsabilidade apenas do CONDOMNIO RESIDENCIAL PAMPLONA. No mrito, condenou, ento, o referido condomnio ao ressarcimento dos valores das parcelas que foram pagas pelos autores, respectivamente, de R$ 6.500,00 e R$ 8.800,00. O colendo Tribunal local, ao julgar a apelao dos promoventes, confirmou a ilegitimidade da imobiliria e da construtora. E, dando provimento apelao do condomnio, concluiu que no haveria valor passvel de devoluo. Eis os fundamentos do v. acrdo recorrido: "Depreende-se, da leitura do caderno processual, que os autores formularam, em comunho com terceiros, um condomnio para construo de um prdio de apartamentos, em que cada condmino, aps a concluso da obra, teria direito a uma frao ideal. A construo de edifcio por administrao prpria, ou a preo de custo, regida pela Lei 4.591/64, em que a obra pertence aos prprios condminos, que contratam uma empreiteira para administrar, e os componentes se comprometem a cumprir sua parte no empreendimento, pagando as prestaes at a concluso da obra. No mesmo norte, inexiste qualquer relao de consumo entre o condmino e o condomnio, ou destes com relao construtora contratada para edificar o prdio, no se aplicando, portanto o Cdigo de Defesa do Consumidor. Assim, fica, desde j prejudicada a parte final da primeira Apelao, no que diz respeito taxa de administrao no valor de 15%. Nos casos de inadimplemento de um dos participantes, a Lei n 4.591/64 determina, em seu artigo 63, 3, que se promova o leilo da unidade pertencente ao inadimplente, obedecidas s formalidades legais para o ato, sendo alienado o bem inicialmente pelo valor da dvida, e, depois, por qualquer valor. Na presente hiptese o arrematante foi o prprio condomnio, mngua de outros interessados na aquisio da quota pertencente ao autor, assumindo a responsabilidade pelos futuros pagamentos, recebendo a obra no estado em que se encontrava, porm, com parte
Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012 Pgina 6 de 16

Superior Tribunal de Justia

de seu valor j saldado pelo proprietrio originrio. (....) Como demonstrado, no presente caso no h valor passvel de devoluo. (...) Os valores anteriormente pagos aos primeiros detentores das cotas, ou seja, anteriores aos litigantes, no so devidas pelo condomnio, ante a ausncia de provas de repasse ou no de tais valores. A tese defendida na segunda apelao no merece guarida, j que, com a constituio do condomnio, abstraiu-se a legitimidade das Construtora e Imobiliria em relao ao pedido. Como bem salientou o nobre julgador, em primeiro grau: '... Os prprios condminos se organizaram e formalizaram o condomnio, estabelecendo sua existncia formal e seu disciplinamento, fls. 43/49 e fls. 54 a 62, sendo que a r Verde Cidade Construtora de Obras mera administradora, tanto que as notificaes foram feitas aos autores pelo prprio condomnio, assim como, o leilo tambm foi promovido pelo prprio condomnio.' (fls. 221) Portanto, conforme os argumentos expendidos na primeira Apelao, ajuizada pelo Condomnio Residencial Pamplona, impe-se reforma parcial da r. sentena monocrtica, apenas no sentido da no aplicao, ao presente caso, das regras atinentes ao Cdigo de Defesa do Consumidor, restando incontroverso que os segundos apelantes no fazem jus restituio anteriormente determinada, impondo-se, conseqentemente, a inverso dos nus sucumbenciais. Desta forma, dou provimento parcial s razes do primeiro apelante, excluindo a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e absolvendo-o da condenao imposta, invertendo o nus da sucumbncia. Nego provimento segunda Apelao e mantenho a sentena nos demais tpicos." (fls. 337/342, e-STJ) No tocante legitimidade passiva ad causam da IMOBILIRIA CIDADE VERDE LTDA, no h como afastar, na via estreita do recurso especial, a concluso das instncias ordinrias, aferidas com base no contexto ftico-probatrio dos autos, no sentido de que no h prova a demonstrar a existncia de algum vnculo material entre os autores da ao e a imobiliria. A reviso de tal entendimento esbarraria, inevitavelmente, no bice da Smula 7 do Superior Tribunal de Justia. Relativamente legitimidade passiva ad causam de VERDE CIDADE CONSTRUTORA, cumpre salientar que, tratando-se de construo sob o regime de administrao ou preo de custo, o construtor no pode ser considerado parte legtima para
Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012 Pgina 7 de 16

Superior Tribunal de Justia

figurar no polo passivo de ao cujo escopo seja a restituio de valores pagos diretamente ao condomnio e por ele administrados para investimento na construo. A Lei 4.591/64, que dispe sobre condomnio em edificaes e incorporaes imobilirias, prev diversos regimes de construo de empreendimentos imobilirios, entre eles a construo por administrao ou a preo de custo, regida pelo art. 58, o qual assim estabelece: Art. 58. Nas incorporaes em que a construo for contratada pelo regime de administrao, tambm chamado 'a preo de custo', ser de responsabilidade dos proprietrios ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposies: I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes s transaes ou aquisies para construo, sero emitidos em nome do condomnio dos contratantes da construo; II - todas as contribuies dos condminos para qualquer fim relacionado com a construo sero depositadas em contas abertas em nome do condomnio dos contratantes em estabelecimentos bancrios, as quais, sero movimentadas pela forma que for fixada no contrato. Nota-se, pois, que, no regime de construo a preo de custo, a obra um empreendimento coletivo dos condminos, adquirentes das fraes ideais, administrado por uma comisso de representantes, a quem incumbe o recebimento de valores em contas abertas em nome do condomnio, alm da administrao e do investimento desses valores no empreendimento imobilirio. Portanto, se os adquirentes so os responsveis pelo pagamento integral da obra e o condomnio o destinatrio das prestaes, enquanto o construtor limita-se a receber a remunerao contratada para execuo do empreendimento, no h como reconhecer sua legitimidade para responder pela restituio de valores pagos pelos condminos/adquirentes diretamente ao condomnio. A propsito do tema, a lio de HUMBERTO THEODORO JNIOR: (...) diante da sistemtica da incorporao, no regime da construo por administrao (preo de custo), nem mesmo tem o adquirente legitimidade para exigir da construtora, no caso de rompimento do contrato, a restituio das parcelas j aplicadas na obra, j que esta se desenvolve por conta do condomnio, representado pela comisso de representantes. (Incorporao imobiliria: atualidade do regime jurdico institudo pela Lei 4.591/64 , Revista Forense, v. 100, n. 376, 2004, p. 92)

Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012

Pgina 8 de 16

Superior Tribunal de Justia

Nesse sentido, citam-se os seguintes precedentes: "INCORPORAO IMOBILIRIA. CONSTRUO SOB O REGIME DE ADMINISTRAO (PREO DE CUSTO). DEVOLUO DOS VALORES PAGOS POR ADQUIRENTE INADIMPLENTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. INCIDNCIA DO ART. 58 DA LEI N 4.591/64. EMBARGOS DE DECLARAO. AUSNCIA DE OMISSO. MULTA CARTER PROTELATRIO NO CARACTERIZADO. PREQUESTIONAMENTO. SMULA 98/STJ. - No regime de construo por administrao, a responsabilidade pelo andamento, recebimento das prestaes e administrao da obra dos adquirentes, condminos, por intermdio da comisso de representantes, e no da incorporadora, parte ilegtima para figurar no plo passivo de ao que visa devoluo de valores pagos por adquirente inadimplente. - O manejo de embargos de declarao com fim de prequestionamento no tem carter protelatrio. Recurso especial parcialmente conhecido e provido." (REsp 679.627/ES, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJ de 20/11/2006)

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAO IMOBILIRIA. CONSTRUO SOB O REGIME DE ADMINISTRAO (PREO DE CUSTO). DEVOLUO DOS VALORES PAGOS POR ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA QUE RESTOU RESPONSVEL POR TODA A ADMINISTRAO DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE PELO RECEBIMENTO DAS PARCELAS PAGAS PELOS CONDMINOS. 1. No h falar em violao ao art. 535 do Cdigo de Processo Civil. O Eg. Tribunal a quo dirimiu as questes pertinentes ao litgio, afigurando-se dispensvel que venha examinar uma a uma as alegaes e fundamentos expendidos pelas partes. 2. A construo do imvel sob o regime de administrao (preo de custo), na forma do artigo 58 da Lei n 4.591/64, negcio coletivo, administrado pelos prprios condminos, adquirentes de fraes ideais do empreendimento, que, por meio de uma comisso de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento so de responsabilidade dos prprios adquirentes, sendo incabvel, em regra, que a incorporadora figure no plo passivo da ao de devoluo das parcelas pagas e administradas pelo condomnio. 3. Contudo, no caso ora em anlise, embora exista a figura do condomnio, os valores devidos para a realizao da construo eram pagos diretamente ao alienante das fraes ideais, o qual se confunde com os incorporadores, restando ao condomnio, somente, a fiscalizao das obras realizadas, razo pela qual no h falar em
Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012 Pgina 9 de 16

Superior Tribunal de Justia

carncia da ao, respondendo os rus, em tese, pela devoluo dos valores pagos e pelos eventuais danos decorrentes do alegado inadimplemento da obrigao. 4. Recurso especial conhecido em parte, e, nesta parte, provido." (REsp 426.934/SP, Quarta Turma, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMO, DJe de 12/4/2010) Na hiptese em comento, segundo informaes colhidas pelas instncias ordinrias, o condomnio, alm da fiscalizao das obras realizadas, era responsvel pelo recebimento dos valores devidos pelos condminos para a realizao da construo. Alm disso, os imveis foram levados a leilo e, ao final, adjudicados pelo prprio condomnio. Destarte, foi o condomnio que se beneficiou financeiramente, ao receber e administrar os valores pagos pelos condminos e ao adjudicar as unidades em leilo, aps o inadimplemento dos autores da ao. Deve, assim, ser confirmada a ilegitimidade de VERDE CIDADE CONSTRUTORA para figurar no polo passivo desta ao ordinria. Por derradeiro, quanto responsabilidade do CONDOMNIO RESIDENCIAL PAMPLONA, cuja legitimidade fora plenamente admitida nas instncias ordinrias, cumpre examinar se h obrigao de devoluo das parcelas pagas pelos condminos inadimplentes, autores da ao. Como dito linhas atrs, os proprietrios do terreno e os adquirentes das fraes ideais formaram condomnio, ajustando a construo de edifcio, sob o regime de preo de custo. Os titulares do imvel participavam com os terrenos, recebendo, ao final, dois apartamentos construdos, e os demais contratantes financiavam as obras, adquirindo as fraes ideais correspondentes s unidades autnomas que lhes caberiam no empreendimento. A relao jurdica estabeleceu-se entre os condminos e o condomnio. Os primeiros ficavam responsveis pelo financiamento da obra - excetuados os proprietrios do terreno, na forma acima -, e o segundo, por sua administrao, fiscalizao e pelos investimentos dos valores percebidos no empreendimento imobilirio. No h, assim, relao de consumo a ser tutelada pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. Com efeito, o condomnio no se encontra na posio de fornecedor (CDC, art. 3), tampouco o condmino encontra-se na posio de consumidor final (CDC, art. 2). Na realidade, a relao jurdica, na espcie, regida pela Lei de Condomnio e Incorporaes Imobilirias (Lei 4.591/64), que trata especificamente sobre os condomnios e o regime de incorporao imobiliria a preo de custo.
Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012 Pgina 1 0 de 16

Superior Tribunal de Justia

Esta Corte de Justia tem precedentes que corroboram esse entendimento: CIVIL E PROCESSUAL. CONTRATO DE EDIFICAO POR CONDOMNIO. AO DE COBRANA E INDENIZAO MOVIDA POR CONDMINOS CONTRA OUTRO. MULTA. REDUO. CDC. INAPLICABILIDADE. INCIDNCIA DA LEI N. 4.591/64, ART. 12, 3. I. Tratando-se de contrato em que as partes ajustaram a construo conjunta de um edifcio de apartamentos, a cada qual destinadas respectivas unidades autnomas, no se caracteriza, na espcie, relao de consumo, regendo-se os direitos e obrigaes pela Lei n. 4.591/64, inclusive a multa moratria na forma prevista no art. 12, pargrafo 2, do referenciado diploma legal. II. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 407.310/MG, Quarta Turma, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJ de 30/8/2004)

CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO ESPECIAL. AO DE RESTITUIO. CONTRATO DE EDIFICAO POR CONDOMNIO. CDC. INAPLICABILIDADE. INCIDNCIA DA LEI N. 4.591/64. - Na hiptese de contrato em que as partes ajustaram a construo conjunta de um edifcio de apartamentos, a cada qual destinadas respectivas unidades autnomas, no se caracteriza, na espcie, relao de consumo, regendo-se os direitos e obrigaes pela Lei n. 4.591/64. - Agravo no provido. (AgRg no Ag 1.307.222/SP, Terceira Turma, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe de 12/8/2011) Afastada, pois, a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor, passa-se ao exame da controvrsia com base na anlise dos dispositivos legais pertinentes extrados da Lei 4.591/64, in verbis : "Art. 30. Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinem a constituio em condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da concluso das obras." "Art. 63. lcito estipular no contrato, sem prejuzo de outras sanes, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestaes do preo da construo, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prvia notificao com o prazo de 10 dias para purgao da mora, implique na resciso do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo dbito respondem os direitos respectiva frao ideal de terreno e parte
Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012 Pgina 1 1 de 16

Superior Tribunal de Justia

construda adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma no fixar o contrato. 1 Se o dbito no for liquidado no prazo de 10 dias, aps solicitao da Comisso de Representantes, esta ficar, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em pblico leilo anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cesso, ou a cesso da quota de terreno e correspondente parte construda e direitos, bem como a sub-rogao do contrato de construo. 2 Se o maior lano obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construo, despesas acarretadas e as percentagens expressas no pargrafo seguinte ser realizada nova praa no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praa, ser aceito o maior lano apurado, ainda que inferior quele total. 3 No prazo de 24 horas aps a realizao do leilo final, o condomnio, por deciso unnime de Assemblia-Geral em condies de igualdade com terceiros, ter preferncia na aquisio dos bens, caso em que sero adjudicados ao condomnio. 4 Do preo que for apurado no leilo, sero deduzidas as quantias em dbito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorrio de advogado e anncios, e mais 5% a ttulo de comisso e 10% de multa compensatria, que revertero em benefcio do condomnio de todos os contratantes, com exceo do faltoso, ao qual ser entregue o saldo, se houver. 5 Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comisso de Representantes ficar investida de mandato irrevogvel, isento do imposto do selo, na vigncia do contrato geral de construo da obra, com poderes necessrios para, em nome do condmino inadimplente, efetuar as citadas transaes, podendo para este fim fixar preos, ajustar condies, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigaes decorrentes do contrato de construo e da quota de terreno e construo; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preos, dar quitaes; imitir o arrematante na posse do imvel; transmitir domnio, direito e ao; responder pela evico; receber citao, propor e variar de aes; e tambm dos poderes ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado. 6 A morte, falncia ou concordata do condomnio ou sua dissoluo, se se tratar de sociedade, no revogar o mandato de que trata o pargrafo anterior, o qual poder ser exercido pela Comisso de Representantes at a concluso dos pagamentos devidos, ainda
Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012 Pgina 1 2 de 16

Superior Tribunal de Justia

que a unidade pertena a menor de idade. 7 Os eventuais dbitos fiscais ou para com a Previdncia Social, no impediro a alienao por leilo pblico. Neste caso, ao condmino somente ser entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdncia Social, devendo a Comisso de Representantes, em caso contrrio, consignar judicialmente a importncia equivalente aos dbitos existentes dando cincia do fato entidade credora. 8 Independentemente das disposies deste artigo e seus pargrafos, e como penalidades preliminares, poder o contrato de construo estabelecer a incidncia de multas e juros de mora em caso de atraso no depsito de contribuies sem prejuzo do disposto no pargrafo seguinte. 9 O contrato poder dispor que o valor das prestaes pagas com atraso, seja corrigvel em funo da variao do ndice geral de preos mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilaes do poder aquisitivo da moeda nacional. 10. O membro da Comisso de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estar sujeito perda automtica do mandato e dever ser substitudo segundo dispuser o contrato." Nos termos do citado art. 30 da Lei 4.591/64, os condminos adquirentes das fraes ideais e os proprietrios do terreno devem ser considerados os incorporadores do empreendimento imobilirio. Essa , conforme anteriormente delineada, a situao dos autos. O mencionado art. 63, por sua vez, prev a possibilidade de o condomnio alienar em leilo a unidade do adquirente em atraso, visando recomposio de seu caixa fruto das contribuies dos prprios condminos -, permitindo que a obra no sofra soluo de continuidade. Analisando a referida norma, o eminente Ministro ANTNIO DE PDUA RIBEIRO, no julgamento do REsp 345.677/SP, salienta que: "a Lei n 4.591/64, que rege os condomnios e incorporaes imobilirias, prev esse sistema peculiar de penalizao ao adquirente inadimplente com a possibilidade de promoo, pela Comisso de Representantes, de leilo extrajudicial da sua frao ideal do terreno e da parte construda, a fim de evitar soluo de continuidade na obra. O motivo da incluso deste dispositivo na Legislao a proteo dos interesses dos demais adquirentes, que tm de arcar com todos os custos da construo para no v-la parada ou em ritmo lento e, assim, acabam como os maiores prejudicados " (Terceira Turma, DJ de 19/12/2003).
Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012 Pgina 1 3 de 16

Superior Tribunal de Justia

A autorizao de alienao do imvel, no entanto, no pode ensejar o enriquecimento sem causa do condomnio, de maneira que o 4 do art. 63 da Lei 4.591/64 estabelece que do valor arrecadado dever ser deduzido: (I) o valor do dbito; (II) as eventuais despesas indicadas na lei; (III) 5% a ttulo de comisso; (IV) 10% de multa compensatria. E, havendo valor remanescente, dever ser devolvido ao condmino inadimplente. A respeito da temtica, os ensinamentos de CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA, ao interpretar o referido dispositivo legal: "(...) apurado o preo da adjudicao ou adjudicao, deduzir-se-lhe-o o dbito, os honorrios de advogado, a percentagem relativa comisso (5%) e multa (10%) em benefcio do condomnio, bem como despesas, inclusive com publicaes. O remanescente eventual, ser ento restitudo ao adquirente faltoso. Se justo que no compartilhe ele das vantagens nem da multa e comisso instituda em favor do condomnio, no poder este, por outro lado, locupletar-se sua custa, retendo a valorizao dos direitos do inadimplente ." (Condomnio e Incorporaes , 10 ed., Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 326, grifo nosso) Outrossim, a lio de EVERALDO AUGUSTO CAMBLER: "Na incorporao contratada pelo regime de administrao, tambm denominada 'a preo de custo', o incorporador promove o empreendimento e administra a sua execuo, ficando a cargo da empresa construtora a execuo da obra, sendo de responsabilidade dos proprietrios ou adquirentes das unidades condominiais o custo integral da obra (art. 58, caput). A unidade condominial oferecida mediante a prvia estimativa de seu valor, pagando o adquirente o preo com o transcurso da obra, arcando com o custo efetivo dos insumos utilizados, v.g, compra de materiais, variao salarial da mo-de-obra, custo de administrao da obra etc., como se ele prprio a estivesse executando. (...) Na hiptese de eventual inadimplemento de um dos adquirentes, a lei de incorporaes prev um sistema de proteo massa condominial, de maneira que a execuo do empreendimento sofra o menos possvel em funo do inadimplemento. Esse sistema constitui-se no leilo pblico e extrajudicial dos direitos respectiva frao ideal de terreno e parte construda adicionada, previsto no pargrafo primeiro do art. 63 da LCI, em que encontramos um instrumento rpido e eficaz, fornecido pelo legislador comisso de representantes, pelo qual realizada a substituio do condmino faltoso, de modo a no serem prejudicados os demais condminos, com a ausncia de custeio na respectiva quota-parte do condmino
Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012 Pgina 1 4 de 16

Superior Tribunal de Justia

que no honrou seus compromissos. Do preo apurado no leilo, sero deduzidas as quantias em dbito, revertendo ao condmino faltoso somente o saldo do que foi apurado, se houver (art. 63, 4, da LCI). Dessa maneira, a comisso de representantes preserva a massa condominial do impacto trazido pelo inadimplemento, recebendo da lei a investidura de mandato irrevogvel, transmitindo, em nome do condmino inadimplente, domnio, direito e ao (art. 63, 5, da LCI) ." (Responsabilidade Civil na Incorporao Imobiliria . Revista dos Tribunais: So Paulo, 1997, pp. 264/265, grifo nosso) Desse modo, entende-se que os condminos inadimplentes fazem jus ao recebimento de eventual saldo, como compensao pelas parcelas por eles efetivamente saldadas at o momento do inadimplemento, na forma do referido art. 63, 4, da Lei 4.591/64, ou seja, aps deduzidos do preo da alienao de suas cotas de construo e frao ideal do terreno os seguintes valores: (I) do dbito; (II) das eventuais despesas; (III) de 5% a ttulo de comisso; (IV) de 10% de multa compensatria. O valor remanescente, dever ser devolvido ao condmino inadimplente. Diante do exposto, d-se parcial provimento ao recurso especial, condenando o Condomnio a entregar aos promoventes o saldo decorrente da adjudicao dos direitos e cotas adjudicados, a ser apurado em liquidao (Smula 344/STJ), na forma do art. 63, 4, da Lei 4.591/64. Em razo da sucumbncia recproca, as custas processuais sero igualmente suportadas pelo condomnio e pelos autores, ficando os honorrios advocatcios dos respectivos patronos fixados em 10% sobre o valor da condenao, de acordo com o art. 21 do CPC. como voto.

Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012

Pgina 1 5 de 16

Superior Tribunal de Justia

CERTIDO DE JULGAMENTO QUARTA TURMA

Nmero Registro: 2006/0125042-6

Nmeros Origem: 1476677 PAUTA: 27/03/2012 147667702

PROCESSO ELETRNICO

REsp 860.064 / PR

200500452729

7322000 JULGADO: 27/03/2012

Relator Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAJO Presidente da Sesso Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMO Subprocurador-Geral da Repblica Exmo. Sr. Dr. ANTNIO CARLOS PESSOA LINS Secretria Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI AUTUAO
RECORRENTE ADVOGADO RECORRIDO ADVOGADO : : : : AMLIO ALMEIDA POUBEL E OUTROS IDAIR BITENCOURT MILAN CONDOMNIO RESIDENCIAL PAMPLONA E OUTROS EDUARDO AMARAL POMPEO E OUTRO(S)

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigaes - Espcies de Contratos - Compra e Venda

CERTIDO Certifico que a egrgia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epgrafe na sesso realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso: A Turma, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luis Felipe Salomo votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Documento: 1133766 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 02/08/2012

Pgina 1 6 de 16