UNIDAD 3

PRINCIPIOS REGISTRALES

UNIDAD 3 PRINCIPIOS REGISTRALES

Introduccin
Los principios registrales son institutos o normas que guan todo el proceso registral. Al ingresar un documento o instrumento ya sea notarial, judicial o administrativopara ser inscripto, la solicitud de inscripcin estar

sometida a un procedimiento administrativo, que como tal tiene por una parte al Estado (registrador) y por la otra al solicitante de la toma de razn (escribano, juez y funcionario).

Todo registrales, inscriptorio.

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sin vectores legales de su actuacin. Tanto el funcionario estatal como el solicitante de la inscripcin conocen de antemano estos principios, por lo cual saben que debern atenerse a ellos. De all la importancia de

conocerlos.

Objetivos
Defina principios registrales. Defina principio de autenticidad. Defina principio de especialidad. Defina principio de tracto sucesivo. Defina principio de presuncin de legitimidad y legalidad fe publica registral Defina principio de inscripcin - matriculacin - folio real Defina y distinga el oficio judicial Defina principio de prioridad

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Temario
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presuncin de legitimidad y legalidad fe publica registral Principio de inscripcin - matriculacin - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

Esquema de contenidos
A continuacin, le presentamos un esquema con vinculacin de contenidos. PRINCIPIOS REGISTRALES
Principios registrales Principio de autenticidad Principio de especialidad Principio de tracto sucesivo Principio de presuncin de legitimidad y legalidad fe publica registral Principio de inscripcin - matriculacin - folio real El oficio judicial Principio de prioridad

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Resumen

Actividad de Aprendizaje Preprese, vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le permitirn iniciar el proceso de aprendizaje. En esta etapa, es fundamental que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades didcticas, no estudie de memoria intente siempre relacionar

Iniciaremos el recorrido de la tercera Unidad Didctica. Le deseamos mucha suerte.

Comenzamos

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Desarrollo de los contenidos

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Los principios registrales son entonces normas de procedimiento. Se acuerdan que decamos que el Derecho Registral comprende normas que regulan al Ente, es decir, al Registro; normas que regulan los efectos de las inscripciones y normas que regulan el procedimiento de inscripcin. El procedimiento de inscripcin es cmo se inscriben los instrumentos de los que estamos tratando, que es lo que nos interesa. Es decir El fin de la actividad inmobiliaria cmo se refleja?

En la firma de la escritura traslativa de dominio. La Ley 17.801 tiene en su articulado cmo el Registro toma razn o inscribe trminos que pueden ser usados como sinnimos- . El proceso de tomar razn es que el Registro recibe la Escritura y la vuelca en una especie de resumen en sus registros. Es un registro de inscripcin. Se acuerdan que habamos visto que haba registros de transcripcin y de inscripcin, en este caso el registro no toma la Escritura y la transcribe ntegramente, sino que hace una especie de resumen. Ese acto material se llama inscripcin o toma de razn. Los principios que vamos a ver son todos los que precisamente hacen al procedimiento.

PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD
El principio de autenticidad, eso lo tenemos en el art. 2 y 3 de la Ley 17.801. Pero antes de avocarnos al anlisis del texto de los artculos, hago un comentario.

El art. 979 del Cdigo Civil, (recomiendo tener a mano el Cdigo) dice son instrumentos pblicos respecto de los actos jurdicosy abre una enumeracin de 10 incisos. Es decir, el Cdigo Civil no nos determina qu es el Instrumento Pblico. Hago una especie de rodeo antes de empezar a hablar del principio de autenticidad, primero vamos a hablar un poquito de instrumento pblico.

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El Cdigo Civil no nos trae una definicin de lo que es instrumento pblico, en general el Cdigo no define conceptos, pero nos trae una serie de 10 incisos entre los cuales tenemos las escrituras pblicas, cualquier otro instrumento que emane o sea autorizado por Escribano o Notario, los asientos de los corredores en lo que respecta o lo que determine el Cdigo de Comercio, las actas judiciales, las inscripciones de deuda pblica, las acciones de compaas autorizadas por el Estado, los billetes en papel billete, las inscripciones de las actas de matrimonio y las copias que se entregan de ellas. Hace una enunciacin no taxativa, es decir, puede haber otros.

Concepto de instrumento pblico: La doctrina y los autores lo han intentado con la ms variada suerte y eficacia. Lo que es evidente y necesario determinar es que el instrumento pblico es aquel que emana de un oficial pblico, que es otorgado por un oficial pblico.

Es decir, el autor de ese instrumento tiene que ser un oficial pblico o alguien facultado como tal.

Por lo cual evidentemente el paradigma, el ejemplo o el instrumento ms tpicamente pblico, es la Escritura Pblica, el que por ah- tenemos ms a la vista; porque es redactado y autorizado por un Notario. Pero tanto es un instrumento pblico la escritura, como una sentencia judicial, un documento de identidad, un papel billete, un acta matrimonial o un instrumento que surja de una autoridad.

Entonces de un instrumento pblico, el autor tiene que ser un oficial pblico. Ese oficial pblico tiene que tener competencia, qu quiere decir, debe estar facultado, legitimado, tener jurisdiccin en el asunto. Un escribano no puede celebrar un acta de matrimonio, no tengo competencia, no estoy habilitado, no tengo jurisdiccin. Jurisdiccin, ustedes conocen, es tener competencia en un mbito que puede ser geogrfico o funcional; entonces yo no tengo competencia, no estoy autorizado ni es de mi incumbencia profesional hacer un acta matrimonial.

Tendra una competencia territorial, porque el Registro notarial est habilitado para el Partido de General Pueyrredn, pero no hay ley que me autorice, tendra competencia material pero no sustantiva.

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Ese instrumento tiene que estar autorizado por ley: La ley tiene que decir que tal contrato se debe hacer por escritura pblica. La ley impone que determinadas contrataciones o relaciones contractuales deben ser formalizadas por escritura pblica. No es algo convencional, es decir, el funcionario pblico, el escribano, no puede instrumentar por escritura pblica lo que la ley no diga que debe instrumentarse de tal forma, por ejemplo, hacer en escritura pblica un contrato de locacin. Yo dira que materialmente se puede hacer, o un boleto de compraventa por escritura pblica (hay toda una discusin si se adquiere ttulo por eso).

Pero, en principio, digamos que no se puede, que generara una nulidad, porque la ley no contempla que ni el contrato de locacin ni el boleto de compraventa deben ser hechos por escritura pblica.

A ese instrumento otorgado por oficial pblico con competencia, la ley le impone la forma, debe cumplir con un rito o formalidad especial: yo soy escribano, tengo competencia y la ley dice que la compraventa inmueble la debo hacer por escritura pblica, pero -porque a mi se me ocurre- agarro estos papelitos y redacto una escritura ac. NO, requiere el rito o formalidad que manda la ley en cuanto a la forma propia del instrumento pblico, la forma material, la forma documental diramos, debe tener el rito y la forma que la ley exige.

El funcionario pblico -como paradigma ms a mano el Notario, el Escribano- es uno de los que puede emitir, redactar instrumentos pblicos. Repetimos que estos son los requisitos de los instrumentos pblicos: si estamos en presencia de esto, estamos ante un instrumento pblico, sino estaramos frente a un instrumento privado.

Uno de los instrumentos pblicos ms comunes son los documentos notariales, que son los emanados de un notario. Nos circunscribimos dentro del gnero instrumento a la especie documento notarial. Dentro de lo que es el gran gnero, el gran mundo de los instrumentos pblicos, podemos decir que tenemos instrumentos pblicos judiciales, notariales o administrativos.

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El instrumento pblico judicial es lo que vimos, la sentencia, la resolucin firmada por el juez por el rgano jurisdiccional, alguien con facultades jurisdiccionales, por algn miembro competente en el asunto dentro del poder judicial. Una sentencia, una notificacin, una cdula, una resolucin, lo que fuere. El instrumento pblico administrativo es el emanado por un oficial pblico pero de la rbita administrativa, por ejemplo, el acta de matrimonio, el D.N.I., el papel billete, un acta de infraccin de la municipalidad.

El instrumento pblico notarial es el que emana de un notario. La funcin notarial est regulada por leyes de carcter provincial (que en nuestra provincia es la Ley 9.020, que rige la funcin del notario en la Provincia de Buenos Aires). El boleto que emana del martillero en un proceso judicial, por compra en subasta.

Es ttulo?

Qu le falta?

El sellado y el acto judicial aprobatorio de la subasta. Ese sera el ttulo. Pero ante la pregunta, si es instrumento pblico, yo considero que no. El martillero lo suscribe en representacin del Juez, si, pero es un contrato que celebran entre el juez por medio del martillero con el adquirente. Primero no est dentro de los casos enunciados dentro del art. 979 y lo redacta el martillero, que no es oficial pblico sino un comerciante que trabaja en este caso como auxiliar de justicia. El boleto no se perfecciona per se como instrumento pblico, lo que lo transforma indudablemente en instrumento pblico es el auto aprobatorio de la subasta, sino es un documento privado firmado por las partes redactado por el martillero a la resulta de la subasta.

El documento notarial entonces, tiene las mismas caractersticas que el instrumento pblico, pero est emitido especficamente por un notario. Ac entramos en la cuestin del notariado, qu es el notario en nuestro orden jurdico, qu funcin cumple, etc.

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En la otra parte de la materia ya nos vamos a ocupar en mayor detalle de esta profesin, pero bsicamente- el notario latino, el notario que tenemos en la Repblica, es un oficial pblico, depositario de la fe pblica estatal; que tiene como funcin interpretar la voluntad de las partes, adecuarla a una figura jurdica e inscribir los ttulos que correspondiere en los casos pertinentes. Oficial pblico.

Depositario de la fe pblica. Que tiene como funcin interpretar e instrumentar la voluntad de las partes (qu quieren hacer esas personas y eso redactarlo) e inscribirlo, o sea, interpretar, redactar e inscribir. Hay otra competencia notarial bastante conocida, que es la de dar fe de hechos que pasan ante si, eso se ve no en la funcin de lo negocial sino en la funcin de la constatacin de hechos, de las actas.

Es decir, la escritura tiene como funcin transferir o modificar derechos reales y el acta tiene como funcin que el escribano de fe de hechos que pasan frente a sus sentidos, nada ms; dar fe de determinados hechos o actos que pasan ante sus sentidos. A veces se quiere encimar una cosa con otra, pero una cosa es una escritura y otra cosa es un acta.

El documento notarial puede ser nulo o falso. La sentencia de un Juez, la escritura de un escribano o el acta de matrimonio pueden ser atacables por nulidad. No todo instrumento pblico es inexpugnable.

La nulidad qu es, la existencia de un vicio en el instrumento, congnito al momento que el mismo naci. El mismo adoleca de una patologa que puede ser de unas u otras caractersticas, que lo van a tornar en alguna situacin ineficaz o lo van a hacer perder ciertos efectos. Es un vicio que adolece el instrumento al momento de su nacimiento. Lo puede tener una escritura, una sentencia o un acto administrativo. Cualquier acto emanado de un oficial pblico puede ser nulo.

Una de las formas de atacar un instrumento de estos es el pedido de nulidad.

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Tambin el instrumento pblico puede ser falso. Yo puedo decir esta escritura pblica es falsa. La afirmacin es genrica, la falsedad puede ser material o ideolgica. Puede ser que la escritura sea trucha, que los papeles sean truchos, que los poderes sean truchos, entonces esa sera una falsedad material, porque la forma portante de la escritura pblica es falsa.

Ha habido casos, por ejemplo, en un caso de usurpacin se invoca un contrato de locacin con firmas certificadas ante escribano pblico, pero resulta que el escribano nunca firm esa certificacin, no consta en su libro de requerimientos y es falso el papel. Entonces ese es un instrumento pblico falso materialmente.

Y luego puede ser que la escritura -en si- traiga falsedades dentro de lo que se denomina falsedades ideolgicas, cuando yo digo que firma el Sr. Perez y el Sr. Perez no firm nada, o digo que el inmueble no est hipotecado y el mismo lo est.

El Registro de la Propiedad tiene principio de autenticidad, es decir, el Registro no va a inscribir documentos que no sean autnticos. El concepto de autenticidad pasa por este aspecto, porque el documento que ingrese al Registro tenga una autora determinable. Si tomamos dos hojas de un cuaderno y escribimos un contrato de locacin y el duplicado lo firmamos, es un contrato vlido, es un instrumento privado, dos partes, dos ejemplares; pero no tiene autenticidad, porque no emana de ningn funcionario pblico, depositario de la fe pblica, es un instrumento vlido entre las partes pero no goza ni viene imbuido de la autenticidad, entonces el Registro esos documentos no los toma.

El Registro slo toma razn de los instrumentos que gozan de autenticidad, que la autora es determinada. Autora, competencia, cumplimiento o manda de la ley y forma especfica. Yo le mando al Registro escrituras para que las inscriban porque soy escribano y tengo competencia, pero en vez de mandrselas en la forma que la ley me impone se las mando en papel madera.

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Entonces el art. 2 de la Ley dice que el Registro anotar o inscribir segn corresponda los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Estos son los documentos o instrumentos que va a inscribir. Los enuncia con carcter taxativo. En realidad dice y los que dispongan las leyes, pero al decirlo cierra la cuestin, no dice cualquier otro.

El primer inciso se refiere a los instrumentos notariales, el otro a los judiciales y el ltimo a los administrativos (los que dispongan leyes especiales); por lo cual, en este artculo se establece el principio de autenticidad en el sentido que el registro va a recibir para inscribir todo lo que est dentro de este mundo, de este mbito, lo que venga de lo notarial, lo judicial o del imperio de la ley o va administrativa.

Autnticos. Va a registrar documentos o instrumentos que provengan de autores autnticos, es decir, de funcionarios competentes para requerir, rogar, la inscripcin de ellos.

No avance en la lectura si tiene alguna duda, utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor.

No hay excepcin a este principio?

Si. Hay situaciones en que el Registro va a tomar razn de documentos privados. El Registro de la Propiedad Automotor toma razn de instrumentos privados, los F.08, con firma certificada.

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Hay otras leyes que en realidad no se utilizan mucho, que son la Ley 14.005 y la 19.724, la ley de prehorizontalidad y la ley de venta de lotes a plazos, donde se inscriben boletos de compraventa. No se usan prcticamente nunca.

Es como una proteccin al adquirente, se anuncia que se va a vender lotes en cuotas o la propiedad que se va a afectar al rgimen de la propiedad horizontal est vendida. En la prehorizontalidad es una obligacin hacerlo, aunque ha cado en desuso.

En vez de mandar la transmisin del derecho real, vendedor y comprador suscriben un boleto y se lo manda a La Plata, donde se toma razn en la matrcula que est prometida en venta. Rompe el principio que indica el inc. a del art. 2: Al inscribir un boleto no estoy constituyendo ningn derecho real, simplemente anoticio una relacin contractual y una obligacin de escriturar.

Estas son las leyes especiales que indica el inc. 3como si una ley indicara que hay que inscribir los contratos de locacin o los boletos de compraventa (la famosa protocolizacin de los boletos de compraventa). Son excepciones, porque el instrumento privado no da autenticidad, no emana de oficial pblico, no porta veracidad, nadie da fe que lo que contiene, en cuanto manifestaciones propias de los autores, sean veraces. En principio esos instrumentos son ajenos a la inscripcin, salvo las excepciones que coment.

El instrumento pblico goza de una presuncin de autenticidad. Puede ser atacado como el instrumento privado, pero del pblico se supone que es veraz.

Entonces la presuncin de autenticidad. Una sentencia de un juez, un acta de matrimonio, se presumen legtimas, veraces; todo admite prueba en contrario, por supuesto, pueden ser atacadas como vimos por la va de la nulidad, de la falsedad material o ideolgica del instrumento pblico, la falsedad puede ser civil o penal, en el ltimo caso ser un juzgado del fuero penal el que determine si se constituye o no el delito, pero en el campo de lo Civil est la redargucin de falsedad cuyo procedimiento est normado en el art. 393 del Cdigo de Procedimientos Civil de la Provincia de Buenos Aires, que le da a quien tuviera un inters legtimo, quien se viera afectado por

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la manifestacin que porte un instrumento pblico, la posibilidad de impugnarlo a travs de un procedimiento que va a correr por la va de incidente.

Es la redargucin de falsedad (va civil) que requiere que el supuesto perjudicado por el instrumento pblico lo impugne fehacientemente; luego tiene un plazo de diez das para iniciar por va de incidente un procedimiento que se abrir a prueba, donde pretender demostrar que esa afirmacin del notario o de la parte es falsa. Vos firmaste una escritura, a partir de ese momento vos te notificaste del acto, tendras 10 das para iniciar por va de incidente la redargucin de falsedad. O te enteras a posteriori, desde que te notificas, 10 das. En los casos penales hay que fijarse los plazos de prescripcin del delito, que son ms extensos.

Entonces, como hasta los propios instrumentos pblicos son atacables. Ustedes deben plantearse la situacin as. El Registro recibe instrumentos pblicos, inmediatamente los inscribe, en el plazo de 30, 45, 60 das; pero ese instrumento podra estar siendo atacado por la justicia civil o penal diciendo que es nulo o falso, y haber un proceso civil o penal paralelo a esa inscripcin que ya se realiz. La escritura dice que el Sr. le compr a la Srita. una casa, pero es falso, ella nunca la vendi, le falsificaron la firmay la escritura se inscribe, qu pasa con esa inscripcin.

El Registro sienta este principio, yo lo nico que voy a inscribir son los documentos autnticos, y ese documento no se va a modificar ms, slo va a entrar al Registro otro documento que modifique esa situacin, por ejemplo la sentencia que determine la redargucin de falsedad y retrotraiga la situacin al momento previo a la inscripcin original, supuestamente falsa.

Otra opcin es que se decrete un embargo sobre la propiedad en cuestin y se haga un anotacin de litis que diga ojo hay un proceso en curso, pero va a tomar razn porque un Juez lo dice.

Decimos que el instrumento notarial da plena fe, pero entendamos que hay maneras de atacarlo, en derecho se puede intentar casi todo.

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Al ingresar el documento al Registro decamos que ingresa que NN vendi a XX por escritura 300 del 28/08/2009 pasada ante el Escribano tal, el Registro al tomar razn de esta transferencia dominial, el notario eleva lleva materialmente al Registro papeles y tambin por va magntica o informtica, y el Registro va a hacer un control extrnseco de esa escritura, lo nico que va a controlar son las formas externas, los aspectos formales del instrumento.

Lo formalmente necesario, no lo interno; es decir, no va a hacer un anlisis sustancial de la cuestin redactada por el notario sino un anlisis formal.

Esto despus lo vamos a ver en otro de los principios del derecho registral, el principio de legalidad o calificacin. Pero en principio vamos a afirmar esta cuestin, el Registro no analiza nada, va a analizar obviamente si el que firm fue un oficial pblico, si tiene competencia, que lo que se manda a inscribir est de acuerdo a ley y los ritos formales. Lo sustancial, lo negocial no lo va a analizar, lo jurdico, el precioEl escribano redacta nada ms lo que las partes vienen a manifestar. Una colisin entre los aspectos registrales y los aspectos impositivos, estos ltimos no pueden obstar a la inscripcin.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Se refiere al inmueble, que deber ser perfectamente determinado y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse: en la inscripcin debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quin es su titular, as como en el caso de gravmenes, el monto a que alcanzan. La Ley 17.801 entronca con este principio todo el Captulo Tercero, relativo a la Matriculacin.

El principio importa que el Registro de la Propiedad determine tcnicamente el derecho portante en el instrumento, las cosas sobre las que recae el derecho y las personas contratantes. Si redactramos una escritura y la enviamos a inscribir diciendo algo parecido a Don Jos Garca le transfiere a su primo Jorge la fraccin de campo de la zona de Bosch Partido de Balcarce lindante a las vas del Ferrocarril que linda con la calle y lo de Don Aguinaga de 500 hectreas aproximadamente.

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Esa redaccin no especifica ni el derecho transmitido, ni quien lo transmite y recibe y ni la cosa supuestamente enajenado.

La especialidad implica que el Registrador no va a tomar razn de ttulos que no cumplan con este principio es decir no determinen el derecho (dominio, condominio, hipoteca, etc.) ni que las personas estn identificados en forma equvoca (Don Jos Garca puede haber miles) y que tampoco est determinado el bien). La determinacin del bien pasar por la interrelacin que debe haber entre el Registro Catastral y el Registro de la Propiedad, por lo cual el Notario para determinar materialmente la cosa enajenada debe requerir la correspondiente certificacin de dicho registro y no lo podr hacer por otro medio.

El Principio tiene un fuerte desarrollo en la Hipoteca a la luz del anlisis del art. 3131 y Cctes. Del C. Civil que no es tema de la materia pero de fundamental importancia.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales, de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros, sin solucin de continuidad (art.15) cada nueva inscripcin se apoya en otra anterior, que resulta ser su antecedente legtimo. El requisito de que cada nueva inscripcin se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de la matriculacin de un inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisicin de un inmueble matriculado por usucapin. Las excepciones a este principio conforman el tracto abreviado (art. 16).

ARTICULO 15.- No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

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ARTCULO 16.- No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cnyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscrito en el registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo.

PRINCIPIO DE PRESUNCIO DE LIGITIMIDAD Y LEGALIDAD FE PUBLICA REGISTRAL

Los asientos registrales se presumen veraces. El derecho real inscripto se presume existente, hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurdica y sean, en consecuencia, rectificados. La carga de la prueba pesa sobre la persona que alega la inexactitud de las constancias del registro.

Este principio se enlaza con el denominado de fe pblica registral que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral, pero aqu sin admitirse prueba en contrario, es decir, sin que quepa demostracin de

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que la persona que figura como titular en el registro no es en la realidad jurdica la verdadera propietaria. Con ms exactitud, la nica realidad jurdica es la que surge de las constancias registrales. El principio de legitimidad aparece receptado en el art. 22 de la Ley 17.801, no as el de fe pblica registral, atento que el art. 4 dispone que la inscripcin no convalida los vicios de que pueda adolecer el ttulo.

Que es que un Registro sea EXACTO ?. Quiere decir

que sus asientos

coinciden con la realidad material (realidad jurdica y econmica). A contrario el Registro puede ser inexacto por ser el ttulo incongruente con la realidad material y/o tenga una nulidad y/o el instrumento que ingresa al Registro es exacto pero su vuelvo, su anotacin es inexacta. No todos los casos son iguales pero todos general un incongruencia entre la realidad registral y la extraregistral.

El PRINCIPIO DE LEGITIMACION como tal est receptado en nuestra Ley en el art. 29 El asiento registral servir como prueba de la existencia de la documentacin que lo originara en los casos a que se refiere el art. 1011 del Civil. Ello es lo ms parecido al principio de legitimacin

El PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL no est receptado directamente en nuestra ley. Los asientos registrales y los derechos gozan de una presuncin de legalidad y veracidad como todo instrumento pblico.

PRINCIPIO DE INSCRIPCION - MATRICULACION - FOLIO REAL

a) Principio de inscripcin: Se vincula con la necesidad de la inscripcin (que es obligatoria) y su efecto (declarativo en nuestro rgimen, constitutivo en otros) Este principio aparece en los arts. 2 y 3 de la Ley 17.801*, donde se detallan los documentos que debern inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (2 y los requisitos que deben reunir (3). Tambin el art. 23 ya citado y transcripto.

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*ARTICULO 2.- De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2.505, 3 135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn segn corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

ARTCULO 3.- Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan ser inscritos o anotados, debern reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para hacerlo;

c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscritos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.

Vamos a desarrollar el principio de matriculacin. Todos los principios se interrelacionan, pero no necesariamente uno tiene que concadenarse con otro, no hay problema.

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La matriculacin es un procedimiento registral por el cual a partir de una inscripcin de dominio ingresa un inmueble al Registro, ya sea por una inscripcin original o por el hueco del sistema anterior, asignndole el Registro una determinacin al inmueble y un nmero de identificacin, el cual va a permanecer inalterado hasta tanto -por algn acto jurdico sobreviviente- se altere la determinacin fsica de ese inmueble.

Esto qu es?

En realidad es un procedimiento registral: Para que entiendan, cuando existe un inmueble se determina que est ubicado entre esta calle y esta otra, sus linderos, su superficie, cules son sus lmites Hasta tanto se altere la determinacin fsica del inmueble ste se mantiene inclume en la identificacin del Registro (ya vamos a ver de qu manera se puede alterar: por anexin o subdivisin). En definitiva, matricular un inmueble supone asignarle a cada uno de los inmuebles que existen en la jurisdiccin del Registro dentro de la provincia donde est radicado el mismo, una identificacin nica, como un nmero de documento de identidad, si? Cada habitante de la Nacin tiene un nmero de identificacin nica.

En el caso del Registro, la matriculacinVamos a ver que existen distintas formas de matricular un inmueble, porque nuestro Registro es declarativo pero aparte es real, porque lo que se ingresa al Registro, la informacin que el Registro brinda es de cosas, hay otros registros que se llaman personales que lo que hacen es registrar datos de personas, como sera el.

Registro de las Personas: registra datos o actos jurdicos de esas personas. Los registros de cosas registran eso, cosas, aspectos patrimoniales, an el registro de anotaciones personales. La anotacin personal lo que hace es restringir mi patrimonio, lo que est haciendo es restringir una cosa. El Registro de la Propiedad Inmueble es tambin un registro de cosas.

Ahora, los registros de cosas se pueden ordenar de distinta manera, nuestra Ley 17.801 da nacimiento a lo que se llama el folio real, qu quiere decir estocmo ordenamos las cosas que estn dentro del registro, de qu manera.

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El folio real lo que hace es asignarle a cada uno de los inmuebles que se encuentran registrados un cuadernillo nico.

En ese mdulo

est lo que vimos al principio, la determinacin fsica del

inmueble, como asimismo toda la informacin o historial jurdico de ese inmueble: de quin era, de quin pas a ser, si figura alguna restriccin. Figura todo, no se borra nada, figura un antecedente detrs de otro.

No avance en la lectura si tiene alguna duda, utilice la PLATAFORMA EDUCATIVA para comunicarse con su tutor.

EL OFICIO JUDICIAL
El mecanismo por el cual se activa el funcionamiento del Registro es un oficio judicial. El documento a registrar es un documento judicial. Este es el folio real y ac me anotaron la reinscripcin del embargo, pero ac se ve todo el historial del inmueble.

En realidad ste no es todo el folio real, porque como les dije es un cuadernillo y como el del ejemplo tiene diez asientos de embargo se anex al asiento inicial (o de matriculacin) otra hoja para poder seguir anotando asientos.

Todo lo que anota en la matricula es la determinacin del inmueble fsicamente. Son fichas de identificacin del inmueble. La parte de arriba nos ayuda a nosotros, al escribano cuando otorga el acto o al Jueznos ayudamos con catastro, cuya Oficina tiene como funcin determinar fsicamente el inmueble. El catastro me dice dnde est, cunto mide la superficie, al lado de quin est, atrs y delante de quin est, entonces nosotros sabemos por los linderos, superficie y medidas: no hay forma de pifiarle, si o si estamos hablando de ese inmueble. Evidentemente el mecanismo de folio real necesita tener complementacin con catastro.

Esto es lo que se llama el asiento de matriculacin, que como les deca, nace a partir de la inscripcin del dominio. No podremos tener ningn titular de dominio y si una hipoteca, porque no sabemos quin es el deudor, quin es el titular del inmueble que est grabado con la hipoteca, no sabemos si quien firm el acto jurdico hipotecario

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es la persona autorizada a hacerlo, porque el nico que puede otorgarla es el titular de dominio. Si en vez de una hipoteca trabamos un embargo, debemos partir de la inscripcin de dominio para ver si embargamos a la persona que deberamos embargar. Entonces siempre el folio real nace de una anotacin de dominio.

El problema es que el folio real nace con la Ley 17.801 de 1.968, pero antes de esa Ley ya existan los registros y no se observaba esta forma de hacer ingresar los inmuebles a registro, haba otro, que era extremadamente engorroso, no lo llambamos de folio real sino cronolgico personal. Este sistema qu haca, cmo ingresaban los actos jurdicos al Registro? Simple y sencillamente uno atrs de otro.

Ustedes seguramente han visto formularios que se llaman informes de dominio de inmuebles matriculados, quiere decir que el inmueble ya est matriculado, tiene un folio real. Cuando uno pide un informe de dominio de un inmueble que desde el ao 68 no ha tenido movimiento jurdico, el inmueble no tiene matrcula, porque fue recin a partir de ese ao que se generaron los folios reales, pero no se tomaron todos los inmuebles que haba en la Provincia de Buenos Aires y se les hizo una matrcula a cada uno, a pesar de que el art. 44 de la Ley obliga al Registro a matricular todos los inmuebles.

Qu hacen? Cuando se genera algn tipo de rogatoria respecto de alguno de esos inmuebles no matriculados, se lo matricula; con lo que todava quedan innumerable cantidad de inmuebles que no tienen nmero de matrcula, por lo que uno cuando pide un certificado debe utilizar un formulario especial que se llama de inmueble no matriculado. Actualmente ha habido una matriculacin de oficio de todos los inmuebles en algunas zonas (el Registro divide a la Provincia en Zonas) de la Provincia.

Los inmuebles se identificaban por el legajo donde se haba agregado el acto jurdico que se ingres a Registro, el legajo es una cantidad de de papeles que reflejan actos jurdicos ingresados al Registro uno atrs de otro y que se apilan de a cien, asignndoles un nmero y ao.

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Por ejemplo legajo 1 del ao 1954: all ingres respecto del inmueble 1 una hipoteca, de otro inmueble de otra jurisdiccin (pongmosle 2) ingres una transmisin de dominio, y as sucesivamente. Ahora qu pasaen el ao 1961 se creo el legajo 742 del 61 en donde se va a ingresar un acto jurdico de transmisin respecto del inmueble del legajo 1 del 54, entonces hay que ir a buscarlo y referenciarlos mutuamente.

Obviamente que el folio real, el cuadernillo donde se referencia todo el historial jurdico del inmueble, es mucho ms prctico que este tremendo anacronismo.

La matriculacin del inmueble nace con la inscripcin del dominio por nacimiento original o por vuelco, el vuelco es el pase de ese sistema cronolgico personal al folio real. Ac pueden pasar muchsimas cosas. El Registro de la Propiedad no siempre existi. Antes de 1928 cualquier nacimiento, transmisin o extincin de derechos reales sobre inmuebles no se inscriba en ningn lado, porque no era obligatorio.

Cuando nacieron los Registros fueron tildados de inconstitucionales, porque todava no exista una ley que legitimara la existencia de los mismos y la constitucin y transferencia de derechos se volcaron en ellos a travs del sistema cronolgico personal.

Cuando se sanciona la Ley 17.801 todas las transmisiones y modificaciones de derechos reales que todava no haban ingresado al Registro por el sistema cronolgico personal, se vuelcan originariamente en el folio real y si se hace una transmisin, modificacin o extincin de un derecho real sobre un inmueble que ya estaba ingresado al Registro pero con otro sistema, se le impone la matrcula por vuelco del sistema anterior; pero hay inmuebles que todava no se registraron porque no tuvieron transmisin, modificacin o extincin de un derecho real pero no antes del 68, sino antes de la creacin del Registroson inmuebles que nunca ingresaron al Registro, nunca se pidi ni un informe de dominio o copia de asiento registral de ellos (en esos casos si constataban su inexistencia lo habran matriculado).

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Por eso, a veces, debajo del folio dice antecedente dominial: Surge cuando se matricula por vuelco. All se ponen todos los legajos que tienen vinculacin con ese inmueble para seguir la historia jurdica del mismo. Cuando se matricula lo nico que se tiene en cuenta es el titular de dominio y a partir de ah el acto jurdico por el cual se volc al folio real (por ejemplo, que se pidi un certificado).

La matrcula y el folio real es lo mismo? O el folio real es anterior a la matrcula?

No.

La matrcula es un procedimiento, un sistema de registracin o

incorporacin de inmuebles al Registro.

El folio real es una de las formas de ordenar los inmuebles que estn matriculados, uno de los sistemas de ordenamiento. La matriculacin es el sistema o procedimiento por el cual se ingresan los inmuebles al Registro, y el folio real es una de las opciones que tiene el imagnense lo que sucedera el 1.920 si ahora con los sistemas informticos que tenemos hay problemas. No haba ni rutas para llegar al lugar donde registraban.

El nmero de orden te da la prioridad, ahora tenemos un sistema informtico interconectado. Si hay que ir maana al Registro a ingresar cuatro trmites uno tras otro, ustedes van a ver que el nmero no es correlativo, porque todas las mquinas timbradoras de la Provincia de Buenos Aires estn tomando trmites, y a vos te

asignan el nmero que te toca cuando pasas por la mquina timbradora. La prioridad hace que tenga derecho a modificar el folio real el que posea el nmero anterior y si el nmero que le sigue es un acto incompatible con el nmero anterior, no se va a registrar.

Si yo con el nmero de orden 1 tengo una transmisin de dominio de A a B y el nmero de orden 2 tiene una hipoteca sobre el mismo bien que otorga A, esos actos jurdicos son incompatibles, entonces el acto jurdico no puede ingresar. Hay actos jurdicos que tienen lo que se llama incompatibilidad relativa, como si entra un embargo, no es que el acto jurdico anterior no puede entrar sino que hay que resolver el tema del embargo, pero hay actos jurdicos que son absolutamente incompatibles.

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Despus ustedes van a ver cuando estudiemos el principio de prioridad que con la emisin del certificado existe lo que nosotros llamamos reserva de prioridad o retroprioridad.

El nmero de orden es lo que se llama el asiento de presentacin y despus est lo que se llama el libro diario. Qu es? Un listado de todos los documentos que entraron ese da en donde se pone uno debajo del otro por orden. Cualquier duda se va al libro diario.

La rogatoria es el impulso inicial y el Registro sigue el trmite hasta el final, hasta generar lo que se llama el asiento, que es la modificacin del folio. Los asientos nacen a partir de una rogatoria y generan la modificacin del folio real. Los asientos se identifican por la letra de la columna a, b, c, d y e dependiendo que la columna sea de dominio, de gravmenes, de cancelaciones o de certificados, y por fila se ponen nmeros correlativos 1, 2, 3, 4 y 5.

El asiento inicial que se genera con la matriculacin se llama, precisamente, asiento de matriculacin, que es este primer asiento, ya sea que se genere originalmente o por vuelco. Este primer asiento no solo genera la anotacin de la titularidad de dominio, sino que origina toda la determinacin del bien y por sobre el nmero de documento de identidad de los inmuebles, que se conforma con el nmero de jurisdiccin poltica de la provincia (General Pueyrredn es 045) y un nmero de matrcula. Dentro de cada jurisdiccin el nmero de matrcula no se repite, lo que si sucede entre distintas jurisdicciones.

Esto puede ser distinto en otras jurisdicciones, por ejemplo en Salta se identifica con la nomenclatura catastral.

Ahora, por ejemplo, en una rogatoria judicial como la declaratoria de herederos te exigen por una cuestin tributaria indicar el nmero de partida y la valuacin fiscal del inmueble; porque ahora no solo tens que pagar el sellado que nosotros pagbamos sino que te cobran el sellado de actuacin administrativa, que es un porcentual sobre la valuacin fiscal.

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Entonces para que sepan cmo aplicar este porcentual, el oficio tiene que indicar el nmero de partida inmobiliaria y la valuacin fiscal. Tambin te pide el estado civil por el tema del asentimiento conyugal.

Nuestro Registro registra ttulos, lo que se vuelca en el asiento es el acto jurdico. Va a figurar compraventa, declaratoria de herederos, cesin, no me van a transcribir todo el oficio, lo que si van a transcribir son los datos de cada uno de estos sujetos, necesitan el nombre completo, el estado civil, si es casado el nmero de nupcias y el nombre del cnyuge, el domicilio, el documento, la nacionalidad, el nombre de los padres. Es un registro de ttulos y es un registro de inscripcin. Nosotros no tenemos un registro constitutivo, es declarativo, porqu, porque el tipo que lee el documento no vuelca ah lo que dice sino lo que l entendi que dice, y cuando se vuelca incorrectamente nacen las inexactitudes registrales.

Para modificar el folio el inmueble debe modificarse fsicamente, por ejemplo, que se subdivida (que de un inmueble se hagan muchos inmuebles). Esto ocurre cuando se ingresa al Registro un Reglamento de Copropiedad Horizontal. La matrcula que haba -la matrcula 10.000- no es que va a desaparecer sino que la cancelan: En la matrcula 10.000 se anota el reglamento de copropiedad y van a crear la matrcula 10.000/1/2/3 para las unidades funcionales y todas las matrculas se referencian con aquella de la cual nacieron.

La otra situacin se da cuando dos inmuebles se unen, cuando se unifican dos inmuebles. En este caso se crea una sola matrcula de los dos inmuebles, pero tampoco se eliminan las anteriores, porque por ejemplo- puede pasar que el Consorcio de Propiedad Horizontal se disuelva y en ese caso todas las matrculas nuevas se eliminan y cobra vida la original.

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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
La prioridad de los derechos se establece segn el orden de su inscripcin, siguiendo la mxima de que prior est tempore, potior est jure: Tiene prioridad el derecho que primero se inscribe.

Esto va a ser muy usado en nuestro sistema registral, porque cuando hablamos de prioridad y de rango, la cuestin de quin llega primero al Registro va a ser importantsima.

El sistema argentino tiene dos elementos, uno va a ser el de la fecha y otro el de numeracin de presentacinel timbrado. La numeracin por presentacin y en otros la fecha.

En Provincia de Buenos Aires hay distintos tipos de certificados. Los rojos son los que usan los escribanos para sus operaciones y son los que tienen reserva de prioridad, el principio que vamos a ver hoy. Los verdes (que los llamamos informes) son los que usan los martilleros y abogados.

Despus estn los de color azul que son las solicitudes de copia de asiento registral esos los pueden pedir todos (los martilleros, los escribanos, los abogados) para verificar distintos datos, por ejemplo, cuando no sabemos quin es el titular del inmueble, para verificar la titularidad dominial, porque cuando pedimos los verdes tenemos que saber muy bien quin es el titular, porque si est consignado errneamente el nombre nos viene de devuelto. La solicitud de copia de asiento slo nos pide los datos del inmueble, los que debemos consignar en los casilleros.

A cada certificado que se presenta se le da un sticker, esto es lo que ayuda a saber quin lleg primero en el tiempo. Esto de los stickers es bastante reciente, en las escrituras viejas por ah vean un timbrado largo que deca igualmente la hora y el nmero de presentacin que cuando empez a falsificarse gener nuevas tcnicas.

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Hay formularios verdes y rojos, tanto para pedir sobre el estado de las personas (eso va directamente a anotaciones personales, una divisin dentro del registro que es para inhibiciones); como para los inmuebles (va a la parte de certificados).

Cmo salen las planchetas de los informes una vez que nos lo entregan?

La primera columna nos habla de la titularidad sobre el dominio, despus tenemos una segunda que nos dice la proporcin.

En la primer columna siempre viene la persona que es titular del dominio: Nos va a decir el nombre completo, el DNI, el estado civil (puede ser que en vez de comprar Juan Perez casado en primeras nupcias o separado de sus primeras nupcias, compren los cnyuges en primeras nupcias, lo que revela la titularidad de ambos cnyuges); y despus nos dice los datos de la escritura de transmisin: si hubo una compraventa, un tracto abreviado, quin es el escribano que intervino, su nmero de registro y el folio de seguridad.

Despus viene la segunda columna, la proporcin. Depende la parte que haya comprado, si compr la totalidad del bien ponen 100%, si hay dos personas que son condminas entonces va a estar en la primera columna la titularidad del 50 % indiviso (en realidad dice porque se expresa en fracciones) y despus van a venir los datos del otro condmino y nos va a decir tambin, totalizando el 100%. Despus vienen los gravmenes, restricciones e interdicciones y esta es la columna donde se van a asentar los embargos, si estuviese afectado a bien de familia o hubiera un usufructo.

En el tercero (cuarto si tomamos como casillero el de las proporciones) estaran las cancelaciones; por ejemplo si hubo un bien de familia y hubo un levantamiento de dicha afectacin, si el embargo que estaba anotado se levantno si caduc, porque recuerdan que lo mencion la clase anterior: los embargos como todas las medidas cautelares caducan a los 5 aos. En este caso no necesitamos que est anotado en cancelaciones, a los 5 aos caduc si no hay una reinscripcin. Es prolijo que si un Escribano hace una operacin de compraventa donde hay un embargo que est caduco si bien no tiene que levantarse- haga la nota para que el registrador ponga una anotacin de que est caduco el embargo.

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Es una cuestin de prolijidad y orden, porque no es necesario: La ley dice que a los 5 aos a partir de la fecha de su registracin, caduc.

Por ejemplo nosotros recibimos un certificado y vemos que hay un embargo, de qu ao es por ejemplo del 2000- y no hay reinscripcin ni levantamiento, bueno, est caduco; no hay que preocuparse para poder realizar la operacin, pero sera de una buena tcnica registral hacer una nota para que en la columna de las cancelaciones quede la registracin de que ese embargo caduc. No prescribe, est caduco, deben haber visto en obligaciones la diferencia entre caducidad y prescripcin.

Y la ltima de las columnas es la de las certificaciones: Cada vez que un escribano pide un certificado con reserva de prioridad debe anotarse es esta ltima columna.

Entonces si yo ped un certificado para una compraventa, estoy dentro de esa cobertura -de esa prioridad- que establece la ley.

Ese escribano lo va a saber porque est asentado con un nmero que es el nmero de entrada del certificado, despus viene la fecha en que fue ingresado el certificado, la fecha del sticker, despus dice el tipo de operacin, el registro del escribano y el partido al cual pertenece.

Entonces con esa plancheta del certificado tengo todo el estado del inmueble: Quin es el titular, quines fueron en el tracto los anteriores titulares, eso sirve tambin para hacer los estudios de ttulos. Uno consiguiendo esto ve el historial de lo que hay asentado en la matrcula.

La usucapin.

Una cosa es la usucapin, que es un proceso por el cual uno adquiere por el transcurso del tiempo (diez o veinte aos) la titularidad de un bien. En la usucapin el derecho nace originariamente respecto de ese bien.

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La sentencia judicial que declara la usucapin hace que la matrcula quede a cero (digamos), en realidad todos los titulares anteriores se tachan, porque el juicio de usucapin se hace contra la parte que figura como titular ante el registro, se le notifica a esa parte, si se conoce el domicilio hay que publicar edictos, tal ves haya alguien que se presente por esa persona.

En la sentencia de usucapin hay un asiento originario. Es como si fuera un primer asiento, borr todo lo de atrs.

Vos me habas dicho que con la tercera venta borra todo para atrssi yo te interpreto bien, eso es el art 1.051 del Cd. Civ. que habla del tercer sub adquirente de buena fe, que es otro tema.

Qu pasa cuando hay una transmisin que pueda ser cuestionada por fraude, simulacin, alguna circunstancia, una venta non dominio, etc. De acuerdo a la ley, cuando hubo un sub adquirente, es decir, una tercera operacin a ttulo oneroso y con buena fe, a ese tercer sub adquirente no se le puede reivindicar el inmueble, no se le puede seguir una accin contra l...habr que demostrar si tuvo o no buena fe. Es como si el tercer adquirente ya estuviera libre, es distinto a la usucapin.

Adquirente en subasta.

Es distinto a la usucapin, porque el adquirente en subasta no tiene un asiento originario, la subasta no es un primer asiento, es como si hubiese sido una compraventa...va a quedar liberado de todos los embargos, pero eso no puede entenderse como que todo lo anterior desaparece, no es una adquisicin originaria como en el caso de la usucapin. En cualquiera de los dos casos si va a quedar limpio de los embargos o medidas anotadas. He visto certificados donde por una usucapin se tachan, se cruzan los asientos anteriores, como tambin en el caso que hubiera un asiento incorrecto, con la rectificacin he visto tachado directamente la cuadrcula que corresponde al asiento incorrecto.

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Haba quedado pendiente el tema de la garanta. Cuando uno suscribe un contrato de locacin y ofrece un bien en garanta, uno va a pedir informes de inhibicin y dominio para ver si quien dice ser el titular de ese bien es el titular registral del dominio y adems no est inhibido.

Si despus no cumple con los cnones locativos y se inicia la ejecucin de alquileres cul va a ser la garanta del pago de esos alquileres, bueno, el bien que ofreci en garanta.

Ustedes pidieron ese informe para ver que no haya embargos, hipotecas...esto de la prioridad tiene que ver con este tema; porque van a ver cuntos embargos hay que van a estar antes que el que yo pueda trabar eventualmente si no me cumple con los alquileres; si hay una hipoteca ese derecho real sera ms fuerte que mi embargo al momento de la ejecucin. Entonces, esa garanta no es que ustedes la estn afectando registralmente. Es personal. Mientras que transcurre el contrato de locacin quin les asegura que no lo van a vender, embargar o inhibir; simplemente la palabra de quien dijo ser garante. Es una garanta porque vos sabes que es el titular del bien, pero vos no tens una reserva de prioridad, ni siquiera podes registrar la operacin en el registro; eso no significa que la garanta no sirva.

Preguntan acerca de las garantas compradas: Dicen que algunos martilleros tienen una lista de garantas que son truchas para resguardarse. A mi me pas en la escribana de gente que vena a certificar la firma en un contrato con garanta y les ped la copia escritura y le faltaba una hoja.

Alguien pregunta si la certificacin no es simplemente respecto de la firma, que esas personas son en realidad quienes firman el contrato.

Si, pero hay que ver si el contrato no tiene un objeto ilcito o ilegal, como mnimo.

Aparte del tema de las garantas truchas, les puede llegar un poder falso, que no tenga matriculacin. Hay que fijarse muy bien en los folios del otorgante (datos que se pueden chequear, porque es una informacin que proporciona el Colegio), las leyendas de su confeccin. La operacin ms comn se llama lavar folios.

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Otra duda gira en torno a la muerte del poderdante cuando se dan poderes generales de administracin.

CONTINUACION DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

Qu entendemos por derecho de prioridad?

En realidad la prioridad tiene que ver con el tiempo: Quien se antecede antepone- en el tiempo, tiene prioridad sobre el posterior para obtener una modificacin del registro. Eso es lo que sucede con la prioridad, no es que tengas mejor derecho. La prioridad hace que quien antecede en el tiempo tenga prioridad sobre los subsecuentes para lograr una modificacin en el Registro.

Existen distintas situaciones que se pueden dar: La segunda rogatoria no se va a inscribir, inscriben la que antecede. O puede suceder que ambas rogatorias sean compatibles.

Tambin puede suceder que ambas rogatorias sean incompatibles, y puede que esa incompatibilidad sea absoluta o simplemente relativa. Es absoluta cuando la rogatoria del segundo acto jurdico no puede lograr inscripcin registral si se asienta la primera, es el supuesto inverso al ejemplo dado.

Por ejemplo: Entra una transmisin de dominio de A a B y una hipoteca otorgada por A a C, si entra la rogatoria de transmisin dominial la segunda no va a poder ser inscripta, es incompatible y no hay forma de resolverla.

Puede suceder que la incompatibilidad sea meramente relativa, que exista un cierto conflicto pero el mismo pueda solucionarse, por ejemplo que haya ingresado una transmisin de dominio de A a B y un embargo sobre A.

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La incompatibilidad no es absoluta, lo nico que hay que hacer es levantar ese embargoen este caso el registro posibilita que ambas rogatorias se registren, se asienten; y qu es lo que nos va a dar la prioridad en el Registro?

Cmo sabemos quin tiene prioridad sobre quin?

Lo que se llama el asiento diario, que no slo tiene una fecha y hora sino que tiene un nmero de orden. Este nmero de orden es el que nos va a dar la prioridad de una rogatoria por sobre otra.

Puede ser que dos rogatorias ingresen a la misma hora?

Si, pero no van a tener el mismo nmero orden, porque el propio sistema informtico no lo permite: Siempre va a tirar un nmero de orden distinto para poder asignar una prioridad por sobre otra.

Este asiento diario es el que va a determinar qu rogatoria tiene prioridad sobre otra, es decir, cul de las dos va a acceder primero a la modificacin del folio real.

Este principio de prioridad puede sufrir algunas excepciones, donde un documento que entra con posterioridad va a recibir una registracin anterior.

Una es la proteccin que nos otorga el certificado, el llamado bloqueo registrallos asientos pueden ser definitivos, condicionales o provisionales. Todos los asientos que se generen con posterioridad a la inscripcin de un certificado vigente son condicionales. Se dice bloqueo registral (es la proteccin que te da el certificado), parecera que tengo un certificado y no puedo hacer nada ms, pero no, van a seguir llegando rogatorias una atrs de la otra y todas van a generar un asiento condicional, condicionado a que ingrese al registro el acto jurdico por el cual se pidi el certificado.

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Si nosotros pedimos un certificado, por ejemplo con fecha de asiento diario 1 de enero, si el escribano cumple con todos los plazos para el otorgamiento del acto dentro del plazo de vigencia del certificado (hasta el 24 de enero) y el ingreso de la rogatoria al registro (dentro de los 45 das posteriores al otorgamiento del acto, pongmosle 28 de febrero), es una inscripcin con principio de prioridad, porque el Registro con qu fecha va a asentar este acto jurdico en el folio real: 1 de enero, sin perjuicio que el asiento diario del ingreso de la rogatoria de inscripcin del acto en s sea el 28 de febrero (a esto se llama retroprioridad); es una excepcin al principio de prioridad, porque este acto jurdico otorgado dentro de los plazos de vigencia del certificado y que una vez otorgado por escritura es ingresado al registro en tiempo y forma, va a tener prioridad por sobre todas las rogatorias ingresadas del 1 de enero al 28 de febrero.

Si el escribano en vez de otorgarme el acto el 28 de febrero me lo otorga el 28 de marzo, con qu fecha se va a registrar el acto jurdico: con fecha 28 de marzoperds la prioridad, si en el medio te entr un embargo existe un caso de incompatibilidad y el registro no te va anotar la escritura hasta que vos no lo levantes.

El problema ac es que los asientos no se cancelan. Es muy raro que los asientos se cancelen. Las restricciones habitualmente se dan respecto de los embargos y de las restricciones de dominio, que se anotan con referencias (por ejemplo cancelacin hipoteca) no se tacha el folio real.

Otras de las consecuencias que pueden sufrir los asientos aparte de las cancelaciones- son las caducidades, donde no hay anotacin alguna, sino que simplemente el asiento perdi vigencia, caduca vencido el plazo por el cual se anot el asiento (generalmente 5 aos como las inhibiciones o los embargos, tambin est el caso de los certificados, que se entienden caducos cuando los actos por los cuales se solicitan se otorgan fuera del plazo de su vigencia. Si vos tens una anotacin condicional, la misma tambin caduca cuando el acto jurdico a cuya registracin se condicionaba entra a registro.)

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Las otras excepciones a la prioridad son algunas facultades convencionales que las partes pueden hacerse al momento de generar un asiento. Estas excepciones se llaman reserva de rango, alteracin de rango y posposicin de rango. Esto supone que las partes, al momento de ingresar una rogatoria al registro, prevn una preferencia para inscribir un asiento con prioridad al otro. La reserva de rango es un acuerdo que las partes realizan antes de que ingrese el acto jurdico al registro para dar al acto un rango preferente respecto de otro acto jurdico.

Generalmente la reserva de rango se da en el caso de las hipotecas, en donde el titular de dominio y el acreedor hipotecario acuerdan reservar un grado preferente a la hipoteca que se est asentando con respecto a otra hipoteca, dejando asentado plazo y monto de la misma. Obviamente el acreedor que posterga su rango no ve afectado su inters ni daa a terceros con su accionar.

La posposicin de rangos se da entre dos sujetos que ya tienen asentado su rango y uno pospone el suyo en beneficio de otro, en el ejemplo que vimos puede ser un acuerdo entre acreedores hipotecarios, donde no participa el deudor

hipotecariotambin se da el caso cuando hay un deudor con muchos acreedores embargantes: uno de sus acreedores embargantes le compra a otro de mayor rango su acreencia para poder ejecutar ese bien en su propio proceso.

Como en el otro caso, lo que no se puede hacer es afectar derechos de terceros (por ejemplo que entre los rangos que se posponen haya un rango). La alteracin de rango es prcticamente lo mismo pero en vez de postergarse su rango se lo intercambian.

La prioridad es la regla, los dems son excepciones.

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No hay aprendizaje sin actividad! Responda las siguientes consignas.

ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE

1.- Como es una Matricula en su Registro? (consiga algn informe de dominio de su Registro Provincial y escanearlo al docente para poder analizarlo.

2.- Porque el Principio de Prioridad tiene excepciones? En que caso?

3.- Antes que hubiere sistemas de matriculacin como era y que se registraba?

Si finaliz con la actividad, contine con la lectura. Hemos llegado al final de la Unidad Didctica Nro: 3, no pase a la siguiente si tiene alguna duda. Recuerde que su tutor est esperando sus consultas.

Mucha suerte

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