ANALISIS JURISPRUDENCIAL

DERECHOS REALES VERSUS DERECHOS PERSONALES

Por: Jos Carlos Mallma Soto 1

CAS. N 403- 001 PIURA !ERCERIA DE PROPIEDAD Lima, diecinueve de octubre del dos mil uno LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA C RTE S!PREMA DE "!SITICIA 1. PAR!E E"POSI!I#A 1
Mat$r%a D$l R$&'rso.- Es materia del #resente recurso de casaci$n

la sentencia de vista de %o&as ciento treintiuno, su %ec'a siete de diciembre del dos mil, e(#edita #or la Primera Sala Civil de la Corte Su#erior de Piura, )ue con%irmando la sentencia de #rimera instancia de %o&as noventid$s, declara %undada la demanda incoada sobre tercer*a de #ro#iedad+

(')*am$)tos D$l R$&'rso 1

Civil Inc. 2 del artculo 386 del Cdigo Procesal Civil, relativa a la inaplicabilidad de los numerales 20 ! " 20 6 del Cdigo

2- Inc+ , del art*culo -./0 del C$di1o Procesal Civil2 Es causal #ara inter#oner recurso de casaci$n2 la ina#licaci$n de una norma de derec'o material+ 3- Art*culo ,34502 Princi#io de buena %e #6blica re1istral 4- Art*culo ,34/02 Princi#io de #rioridad en el tiem#o 2. PAR!E CONSIDERA!I#A
PRIMERO+ La #arte recurrente %undamenta su recurso, en )ue cuando sobre un mismo bien, los derec'os )ue se contra#onen son de distinta naturale7a, la #rioridad en el tiem#o de la inscri#ci$n es determinante #ara establecer la #re%erencia de los derec'os, sosteniendo )ue el embar1o inscrito con anterioridad a la trans%erencia #ro#iedad debe

#revalecer+

Estudiante de Derec'o 8 CC+PP de la !NSC9, Miembro

Princi#al de CINDE

SE,UNDO+ Por tanto, el recurrente, mani%iesta )ue en concordancia al art*culo ,345, es un tercero de buena %e )ue ad)uiri$ un derec'o #ersonal de los #ro#ietarios )ue %i1uraban en los re1istros #6blicos, 8 en consecuencia debe mantenerse su ad)uisici$n+

!ERCERO+ Es #unto central de la controversia, la #re%erencia de un derec'o real de #ro#iedad del tercerista %rente a un derec'o #ersonal del cual emer1e el embar1o )ue en %orma inscrita se 'a trabado sobre el mismo bien+
CUAR!A+ M:(ime, dic'o embar1o %ue inscrito en re1istros #6blicos con #osterioridad a la %ec'a de ad)uisici$n #or #arte de la demandante, del bien materia de litis+ -UIN!A+ La sentencia de vista, )ue con%irmar la sentencia de #rimera instancia )ue declara %undada la demanda de tercer*a, %unda su decisi$n en el art*culo ,3,,0 de C$di1o Civil, la cual se;ala )ue #ara o#oner derec'os reales sobre inmuebles de i1ual naturale7a, es #reciso )ue el derec'o se )ue o#one est< inscrito con anterioridad al de a)u<l a )uien se o#one+ Cuando se trata de derec'os de distinta naturale7a se a#lican las dis#osiciones de derec'o com6n, lo cual im#lica una %ormula 1en<rica, en cu8a ra7$n nos remite al #rinci#io re1istral de #rioridad de ran1o del derec'o real sobre el #ersonal, #or 1o7ar el #rimero de la o#onibilidad erga omnes, )ue se deduce la relaci$n directa e inmediata )ue tiene el su&eto con la cosa, 'ec'o )ue no sucede en los derec'os #ersonales+

SE"!A+ =ue en el #resente caso %rente al #rinci#io de #rioridad de ran1o debe #revalecer los #rinci#ios re1*strales de buena %e 8 #rioridad en el tiem#o, dado )ue cuando se inscribi$ el embar1o no a#arec*a inscrito el titulo de la tercerista, #or lo )ue el demandado mantiene su ad)uisici$n una ve7 inscrito su derec'o+
Ello en concordancia con los #rinci#ios del sistema re1istral2 a> La de le1alidad, )ue en el #resente caso cuando se trabo el embar1o en %orma de inscri#ci$n en el re1istro, los demandantes no %i1uraban como titulares de derec'os 8 acciones sobre el bien2 b> El de im#enetrabilidad, en el #resente caso el embar1o no se 'abr*a trabado si en el bien 'ubieran tenido al16n derec'o los demandantes2 c> El de #ublicidad, #or el cual se #resume de )ue #ersona tiene conocimiento del contenido de las inscri#ciones+ SEP!IMA+ Todo lo cual lleva a considerar )ue en la sentencia de vista, materia del #resente recurso, se 'an de&ado de a#licar los art*culos ,3450 8 ,34/0 del C$di1o Civil

3. PAR!E RESOLU!I#A. 1) Declararon (UNDADO el recurso de casaci$n inter#uesto #or la #arte demandada

2) En consecuencia CASARON la sentencia de %o&a ciento treintiuno, de %ec'a siete de diciembre del dos mil, la )ue )ueda NULA 8 sin e%ecto+ 3) Actuando como or1anismo de merito2 RE#OCARON la sentencia a#elada de %o&as noventid$s, de %ec'a treintiuno de a1osto del dos mil, )ue declara %undada la demanda de tercer*a de #ro#iedad, RE(ORM/NDOLA declararon in%undada dic'a demanda+

CAS. N 04 -00 LIMA Lima, siete de setiembre de mil novecientos noventinueve LA SALA CIVIL TRANSIT RIA DE LA C RTE S!PREMA DE "!STICIA 1. PAR!E E"POSI!I#A 1
Mat$r%a D$l R$&'rso.- Es materia del #resente recurso de

casaci$n la sentencia de vista de %o&as ciento noventicuatro, su %ec'a veintinueve de diciembre de mil novecientos noventioc'o, emitida #or la Subsala A la de la Sala Civil de Procesos Abreviados 8 de Conocimiento de la Corte Su#erior de "usticia de Lima, )ue revocando la a#elada de %o&as ciento die7, su %ec'a trece de &ulio de mil novecientos noventioc'o, declara im#rocedente la demanda de tercer*a+

(')*am$)tos D$l R$&'rso. 1 Inc. " 2 del artculo 386 del Cdigo Procesal Civil, relativa a la inaplicabilidad del artculo #!# de Cdigo Civil " el artculo 8$ del %eglamento de Inscripciones.

2- Inc+ 4 8 , del art*culo -./0 del C$di1o Procesal Civil2 son causales #ara inter#oner recurso de casaci$n2 a> La a#licaci$n indebida o inter#retaci$n err$nea de una norma de derec'o material, as* como de la doctrina &uris#rudencial2 b> La ina#licaci$n de una norma de derec'o material, as* como de la doctrina &uris#rudencial 3- Art*culo ?5?0 C$di1o Civil2 @la sola obli1aci$n de ena&enar un inmueble determinado 'ace al acreedor #ro#ietario de <l, salvo dis#osici$n le1al di%erente o #acto en contrarioA+ 4- Art*culo .B0 del Re1lamento de Inscri#ciones

,+ PAR!E CONSIDERA!I#A. PRIMERO+ =ue la tercerista ad)uiere el inmueble #or escritura #6blica de %ec'a veintid$s de setiembre de mil novecientos oc'enta 8 oc'o, cu8a inscri#ci$n de domino se e%ect6a el tres de %ebrero de mil novecientos noventa 8 siete, siendo el embar1o inscrito el veintioc'o de enero de mil novecientos noventisiete+ SE,UNDO+ =ue la controversia versa sobre un derec'o real de #ro#iedad )ue corres#onde al tercerista, en virtud del art*culo novecientos cuarenta 8 nueve del C$di1o Civil %rente a un derec'o #ersonal )ue corres#onde al embar1ante en ra7$n de una obli1aci$n de dar suma de dinero+
!ERCERO+ El Art*culo dos mil veintid$s del C$di1o Civil esti#ula, )ue trat:ndose de o#oner derec'os reales sobre inmuebles de i1ual naturale7a, se da #re%erencia a a)u<l )ue <ste inscrito con anterioridad C#rinci#io de #rioridad en el tiem#o>, sin embar1o ante derec'os de di%erente naturale7a se a#lican las dis#osiciones de derec'o com6n+

CUAR!O+ Dado )ue en el #resente caso, se trata de derec'os de di%erente naturale7a, #uesto )ue 'a8 el derec'o real del tercerista %rente al derec'o #ersonal del embar1ante, se debe a#licar el derec'o com6n, #or lo cual no ri1en las dis#osiciones del derec'o re1istral, #or ser un derec'o sin1ular+ -UIN!O+ =ue en atenci$n a lo establecido #or el art*culo novecientos cuarentinueve del C$di1o Civil, el tercerista es #ro#ietario del inmueble con anterioridad a la medida de embar1o, #or la %ec'a del otor1amiento de la escritura del contrato de com#raventa celebrado+ SE"!A+ =ue la inscri#ci$n re1istral no es constitutiva de derec'os en nuestro C$di1o Civil, sino meramente declarativo, #uesto )ue no se re)uiere dic'a inscri#ci$n #ara )ue la trans%erencia )uede #er%eccionada+
SEP!IMA+ =ue #or tanto, resulta a#licado indebidamente el art*culo dos mil diecis<is del C$di1o Civil CPrinci#io de #rioridad en el tiem#o> e ina#licados los art*culos novecientos cuarentinueve CSistema de causa 6nica>, mil )uinientos ventinieve CCom#raventa> 8 dos mil veintid$s CPrinci#io #rioridad de ren1o> del C$di1o Civil+

OC!A#A+ =ue, en lo )ue res#ecta al art*culo oc'enta 8 cinco del Re1lamento de Inscri#ciones, resulta ina#licable #or ser de derec'o sin1ular, #uesto )ue #ara el #resente caso ri1en las dis#osiciones del derec'o com6n+

-+ PAR!E RESOLU!I#A. 1) De con%ormidad con el inciso #rimero del art*culo trescientos noventis<is del C$di1o Procesal Civil, declararon (UNDADO el recurso de casaci$n 2) En consecuencia, declara NULA la sentencia de vista de %o&as ciento
noventicuatro, de %ec'a veintinueve de diciembre de mil novecientos noventioc'o

3) D actuando en actuando en sede instancia CON(IRMARON la sentencia de #rimera

instancia de %o&as ciento die7, de %ec'a trece de &ulio de mil novecientos noventioc'o, )ue declara %undada la demanda de %o&as diecisiete a veinte subsanada a %o&as veintitr<s

4) D ordena LE#AN!AR la medida cautelar de embar1uen %orma de inscri#ci$n reca*da en el inmueble de #ro#iedad de los accionantes+ 5+ ANALISIS. Es la #osici$n del #resente traba&o considerar con%orme a derec'o 8 como as#iraci$n al #rinci#io de &usticia, la casaci$n N0 ?5,E?? LIMA, )ue se #ronuncia a %avor de la #re%erencia del derec'o real de #ro#iedad %rente al derec'o #ersonal del cual sur1e la medida embar1o+ Em#ero2 somos de la o#ini$n de )ue no 'a8 una o#onibilidad er1a omnes 1en<rica en los derec'os reales, dado )ue e(iste la tendencia ma8oritaria cuestionar la denominada inmediatividad de los derec'os reales como #rinci#al di%erencia con los derec'os #ersonales, en ese sentido el 1rado de o#onibilidad no obedece a la naturale7a del derec'o, sino, #or el contrario a la naturale7a de la relaci$n de cada derec'o, inde#endientemente de su #ertenencia a las cate1or*a de derec'os reales o #ersonales, #or la satis%acci$n directa del derec'o, sin re)uerir el mediar com#ortamiento al1uno de otro su&eto+
Lo cual en el #resente caso, se deduce de )ue al ser el derec'o de #ro#iedad un derec'o real #or e(celencia, se establece el su#uesto de la inmediatividad en la satis%acci$n directa del derec'o, en cu8a ra7$n el 1rado de o#onibilidad es erga onmes, al tener el titular un #oder &ur*dico #leno sobre el bien o cosa+ Sin embar1o dic'a e(clusividad solo se materiali7a con medios adecuados de reco1noscibilidad Cinscri#ci$n re1istral o #osesi$n> #or el cual se 'ace e%ectivo el titulo %rente al cual la colectividad debe observar una obli1aci$n universal de abstenci$n res#ecto de la cosa+

Por los si1uientes %undamentos:

PRIMERO+ =ue, la doctrina de la conce#ci$n cl:sica establece #ara los derec'os reales un ius pre&erendi, como consecuencia de la in'erencia e inmediatividad del su&eto Ctitular> con la cosa, dado )ue e(iste la satis%acci$n directa del derec'o #or #arte del titular de bien o cosa+ Lo cual no sucede en los derec'os #ersonales, en el cual se re)uiere la #restaci$n del su&eto #asivo #ara la satis%acci$n del derec'o en %avor del su&eto activo+ Doble car:cter de los derec'os reales: a> Car:cter inmediato2 se entiende )ue el #oder del titular se reali7a 8 se e&ercita de una manera directa, sin necesidad de una es#ecial colaboraci$n o intermediaci$n de otras #ersonas+ b> Car:cter absoluto2 se suele entender )ue el titular del derec'o 'ace e%ica7 <ste 8 satis%ace su inter<s, no s$lo %rente aun es#ecial su&eto #asivo, concreto 8 determinado, sino %rente a terceros, lo )ue se de%ine como una e%ectividad del derec'o %rente a todos Cerga omnes> 8 otros con e%ectividad %rente a cual)uiera #ersona )ue se #ueda encontrar en relaci$n con la cosa ob&eto del derec'o ,+

P'()I*+* se;ala el derec'os reales im#lica esa cate1or*a de derec'os #atrimoniales, )ue se caracteri7a en un #oder inmediato del titular sobre una cosa Cderec'os sobre las cosas>+ Por el contrario los derec'os #ersonales o de cr<dito son a)uellos )ue le atribu8en a su titular un #oder )ue le #ermite diri1irse a otra #ersona 8 le #ermite reclamar de ella una acci$n o una omisi$n
-

A lo cual, la conce#ci$n obli1acionista del derec'o real, se;ala )ue es usual clasi%icar entre los derec'os reales %i1uras en los cuales no e(iste verdaderamente un #oder directo del titular sobre la cosa 8, a la inversa )ue suelen ser clasi%icados entre los derec'os #ersonales situaciones en las cuales se da de al16n modo una relaci$n directa del titular con la cosa2 #or e&em#lo: la llamadas servidumbres ne1ativas 8 los derec'os reales de 1arant*a , en el #rimer caso el titular de una servidumbre ne1ativa no ve reali7ado su inter<s con un #oder directo e inmediato sobre el %undo del vecino, sino a trav<s de un deber ne1ativo del vecino de abstenerse de reali7ar a)uellas conductas )ue al titular le #er&udicar*a Cno edi%icar, no im#edir la toma de lu7 o las vistas, etc+>
5

Al res#ecto ,'('+-. -/.02 mani%iesta )ue, no #uede decirse )ue e(iste una relaci$n &ur*dica entre una #ersona 8 una cosa+ S$lo cuando una #ersona entra en con%licto con otra u otras se #one en &ue1o el ordenamiento &ur*dico, as* el derec'o de #ro#iedad no consiste tanto en lo )ue el #ro#ietario #uede directamente 'acer sobre su bien o cosa,
,

VAS=!EF RI S, Alberto+ Los Derec'os Reales+ Editorial San Marcos+ ,da edici$n+ Lima ,33-+ P:1+ ,/

DIEF PICAF , Luis+ Gundamentos del Derec'o Civil Patrimonial+ Editorial Civitas+ Vol+ I+ Bta edici$n Madrid 4??/+ P:1+ B. 5 DIEF PICAF , Luis2 citado #or "or1e Avenda;o V+ Derec'os Reales+ Gondo Editorial Ponti%icia !niversidad Cat$lica del Per6+ ,da edici$n+ Lima 4??3+ P:1+ -,.+

sino )ue la #retensi$n del #ro#ietario se diri1e a )ue los dem:s observen un determinado com#ortamiento %rente al bien o cosa+ De tal %orma )ue el #ro#ietario no #oseedor )ue revindica la cosa, no e&ercita un #oder directo sobre ella, sino )ue en de%initiva trata de e(i1ir un com#ortamiento del demandado, )ue es la entre1a de la cosa, #or lo )ue e(iste cierta identidad entre la #retensi$n del revindicante 8 la #retensi$n del acreedor, #udi<ndose incluso decir )ue el #ro#ietario es un acreedor de la restituci$n+

Es im#ortante distin1uir las %unciones sociales de cada ti#o de las relaciones &ur*dicas #atrimoniales, mientras las relaciones &ur*dicas reales buscan una est:tica #atrimonial, las obli1atorias, #ersi1uen una %unci$n din:mica Cconcepcin tradicional>, e l cual es aun aco1ido #or nuestro C$di1o Civil+ As*, en la di%erencia en los 1rados de o#onibilidad C@er1a omnesA a @inter #artesA>, las relaciones reales con%i1uran a %avor de sus titulares un status protectivo, )ue resulta inalterable, si no es #or la #ro#ia voluntad de a1ente econ$mico %avorecido+ Por el contrario en la relaci$n obli1acional se #ersi1ue #recisamente el cambio de status, 1enerando movimiento 8 din:mica #atrimonial+ Sin embar1o, la realidad econ$mica se %ue com#le&i7ando, con lo )ue el sistema #atrimonial basada entre la distinci$n entre derec'os reales 8 obli1acionales comen7$ 'a resultar in6til #ara e(#licar el desarrollo de las relaciones sociales+ Al1unas relaciones consideradas como reales resultan ino#onibles 8, #or el contrario, otras relaciones consideradas obli1acionales van 1anando o#onibilidad B+ En ese orden de ideas el Pro%esor 1,%-20 1*3.%,4, C/,'C,, e(#resa2 )ue en un sistema civili7ado no se #ermitir*a )ue sobre el mismo bien e(ista dos o m:s titulares con las mismas #rerro1ativas+ En este sentido una ve7 )ue se encuentra identi%icado el titular de un derec'o )ue recae sobre estos ob&etos, el sistema debe #ro#orcionar a su titular %acultades de #ersecuci$n 8 #re%erencia #ara ase1urar su condici$n, 'aciendo )ue la titularidad sea e%ica7 res#ecto de todos 8 no s$lo res#ecto de )uien la trasmiti$+ Estos son lo derec'os )ue tradicionalmente se conocen como derec'os reales 8 la caracter*stica anotada se conoce como o#onibilidad+ +i esta es la 5usti&icacin para derec6os oponibles, la condicin de los ob5etos de derec6os " la titularidad 7ue recae sobre ellos no se agota en la es&era de los llamados derec6os reales, sino 7ue se e8tiende a todo derec6o licito creado en el 9mbito de la autonoma de la voluntad, 7ue al estar re&erido a estos ob5etos de contenido especi&ico igualmente re7uieren 7ue no se le multipli7uen las titularidades inadvertidas.
B

H!LLARD I NFALEF, Al%redo+ La Relaci$n "ur*dica Patrimonial+ Editorial Lluvia+ Lima 4??3+ P:1+ -/,

9a8 necesidad de establecer una vinculaci$n entre el 1rado de o#onibilidad de una relaci$n &ur*dica 8 los si1nos de reco1noscibilidad #ara #ublicar su e(istencia Cre1istro 8 #osesi$n> solo as* se lo1rar: una m:(ima se1uridad en el tra%ico /+ Es decir, )ue el estudio de la o#onibilidad de los derec'os reales no debe estar basado en una 1eneralidad caracter*stica de las cate1or*as de derec'os #atrimoniales, sino en el ri1or del e(amen )ue sobre toda la relaci$n, enmarca dic'o derec'o, )ue #ermita com#robar la inmediatividad como un e%ecto determinante #ara la satis%acci$n de la #retensi$n del titular+ As*, la o#onibilidad es una e(i1encia de la naturale7a de los ob&etos involucrados 8 no del modelo econ$mico, el ri1or de la o#onibilidad se atribu8e a las e(i1encias de la econom*a de mercado+ De cu8o de%ecto sur1en criterios &uris#rudenciales contradictorios como es el caso en el #resente traba&o+ SE,UNDO+ *s por ello 7ue creemos necesario mecanismos de regnoscibilidad ante tercero, 7ue permita la seguridad en la trans&erencia inmobiliaria " &omente la din9mica econmica del mercado+ Puesto )ue si la e(clusividad es la nota caracter*stica en los derec'os reales, entonces la #ublicidad es el mecanismo m:s im#ortante #ara su e(istencia+ Cuando el ob&eto de derec'o es 6nico, todos los #roblemas )uedan su#erados si el mercado esta #lenamente in%ormado sobre la titularidad de sus derec'os 8 su contenido+ Todos sabremos con )uien contratar o con )uien vincularnos si caer en error+ Es #or ello necesario una #ublicidad re1istral constitutiva del derec'o, a)uella )ue 'ace sur1ir la titularidad, #ues es ella )ue me&or a%ronta la tarea de in%ormar al mercado sobre la e(istencia de una titularidad e(clusiva+ No es el caso #eruano, donde el re1istro no es re)uisito #ara el nacimiento de los derec'os sobre el bien+ Entre nosotros son las obli1aciones las )ue tiene ese e%ecto J+ Como bien se se;ala en el 6ltimo ac:#ite, en nuestro sistema &ur*dico, la inscri#ci$n re1istral no es constitutiva de derec'o, es decir )ue no se re)uiere su e(i1encia #ara el #er%eccionamiento del titulo, #or lo cual, el mero acto &ur*dico de com#raventa tiene tales e%ectos+ Ello en concordancia con lo establecido en el art*culo ?5?0 del C$di1o Civil, nos #ermite deducir )ue en el caso concreto, la tercerista #ro#ietario del bien no tenia la obli1aci$n de inscribir su titulo, #ara constituirse en un derec'o inte1ro con todas 1arant*as de o#onibilidad )ue la le8 de la materia reconoce+ Para lo cual me %undo en las si1uientes &uris#rudencias #ara sostener mi a%irmaci$n:
ME" RADA C9A!CA, Mart*n+ Las Relaciones "ur*dicas #onibles A Pro#$sito De La Pro#iedad @En El Mercado De ValoresA , Palestra Editores, #+cit P:1+ Revista CATED9A Es#*ritu del Derec'o N0 B, Lima 4??? P:1+ B
J

H!LLARD I NFALEF, Al%redo, -/,

*l ,rtculo #!# del Cdigo Civil recoge la teora &rancesa seg:n la cual el mero consentimiento tiene la &acultad de trasmitir la propiedad al ad7uiriente, con arreglo a la norma invocada, el solo intercambio de voluntades, o ;solo consensos<per&ecciona la trans&erencia de la propiedad inmobiliaria= en tal sentido, el re&erido acuerdo de voluntades basta para trasmitir el dominio de los bienes inmuebles. *l sistema de trans&erencia de propiedad en nuestro ordenamiento 5urdico descarta como elemento constitutivo la inscripcin de un inmueble en el registro p:blico.

Cas. 0 6 >?##?)ima. *l Peruano, 0 ?0#?2000, P9g. 6 #2. *n aplicacin del artculo #!# del Cdigo Civil, la demandante es propietaria del inmueble con anterioridad a la materiali@acin de la medida de embargo= no siendo necesaria la inscripcin en los registros p:blicos de la escritura p:blica de compraventa para 7ue la trans&erencia 7uede per&eccionada, desde 7ue dic6a inscripcin no es constitutiva de derec6o dominal. Cas. 0 >02?##?'ca"ali. *l Peruano, 0>?0 ?2000, P9g. !$08
En resumen, se debe dar #re%erencia al derec'o real ad)uirido con anterioridad inde#endientemente de la #rioridad en el tiem#o de la inscri#ci$n, de la medida cautelar )ue deviene de un derec'o #ersonal, #uesto )ue a tenor de lo dis#uesto en el numeral ?5?0 CC+ Al no ser el re1istro #6blico constitutivo de derec'o, el titulo )ue ostenta la #ro#ietaria )uedo #er%eccionado en el acto de ena&enaci$n, 8 toda ve7 )ue esto %ue antes del derec'o #ersonal, debe #revalecer+ !ERCERO+ =ue, el #rinci#io de %e #6blica re1istral al )ue se 'ace re%erencia en el caso en an:lisis, tiene dos lados o %acetas2 la le1itimaci$n activa 'abilita al titular re1istral a celebrar actos &ur*dicos res#ecto del derec'o inscrito2 la le1itimaci$n #asiva #rote1e al tercero )ue contrata con <l )ue tiene derec'o inscrito+ La #rotecci$n )ue con%iere la %e #6blica re1istral e(i1e cuatro re)uisitos: a> La buena %e del tercero ad)uiriente, )ue consiste en desconocer la ine(actitud de la in%ormaci$n )ue #ublica el re1istro+ As*, 'a8 dos %ormas de entender la buena %e2 uno ob&etivo, atiende e(clusivamente a la in%ormaci$n )ue consta en el re1istro2 otro sub&etivo, #ara este criterio lo im#ortante no es )ue el re1istro omita in%ormar los vicios, sino )ue el ad)uiriente descono7ca en realidad dic'os vicios+ Este ultimo es aco1ido #or el C$di1o Civil a tenor de los establecido en el #:rra%o %inal del art*culo ,3450 )ue consa1ra una #resunci$n 5uris tantum de e(actitud 8 valide7 del contenido de la inscri#ci$n2 b> =ue la ad)uisici$n sea a titulo oneroso2 c> =ue el tercero inscriba su derec'o 82 d> =ue se anule, rescinda o resuelva el derec'o del otor1ante #or causas )ue no consten en los re1istros #6blicos+
.

AVENDAK ARANA, Grancisco+ La Ge Re1istral Pro#uesta de Modi%icaci$n del

Art*culo ,345+ articulo #ublicado en Golio Real Revista de Derec'o Re1istral 8 Notarial+ A;o II,

N0 5, Mar7o ,334+

De lo )ue se coli1e, )ue cuando el recurrente se am#ara en el #rinci#io de la %e #6blica re1istral, lo 'ace, mediante inter#retaci$n ob&etiva del mencionado #rinci#io, es decir, bas:ndose #lenamente en el contenido del re1istro, #ara 'acer #revalecer su ad)uisici$n2 sin embar1o, nuestro sistema re1istral establecer )ue la buena %e de tercero ad)uiriente deben deducirse sub&etivamente, en la dilucidaci$n del

conocimiento )ue sobre los vicios )ue adolece el titulo tiene el embar1ante, lo cual viene a ser en la norma contenida en el art*culo ,3450 ultimo #:rra%o, saber sobre la ine(actitud del re1istro, )ue #ara e%ectos del caso concreto, viene a ser )ue el demandado conoc*a de la titularidad )ue sobre el bien tenia la demandante, #or lo cual e(iste una #resunci$n &uris tantum, salvo #rueba en contrario a res#ecto, #ara #ermitir a la demandante #robar la mala %e del ad)uiriente 8 as* desestimar su derec'o+

CUAR!O+ =ue, lo )ue en el #resente caso se discute es )uien tiene #re%erencia, si el derec'o real de #ro#iedad de la tercerista o el derec'o #ersonal del embar1ante, 8 #ara ello se 'ace alusi$n a dos #rinci#ios #or donde discurre todo el debate %orense2 a> Princi#io de #rioridad re1istral, reco1ido en el art*culo ,34/0 del C$di1o Civil2 b> Princi#io re1istral de #rioridad de ran1o o #re%erencia e(clu8ente establecido en el numeral ,3,,0 de dic'o C$di1o+ Para lo cual es necesario revisar la &uris#rudencia vinculante )ue sobre el caso se 'a establecido:
*l principio de prioridad se aplica respecto de los derec6os de la misma naturale@a= mas cuando se con&ronta un derec6o real, como es el de propiedad con un derec6o personal como es el resultado de un crAdito 7uirogra&ario, "a no es aplicable= pues un establece un relacin directa de la persona con la cosa " otra es una relacin entre personas de las cuales la denominada acreedor puede e8igir de la otra, el deudor, una prestacin determinada, apreciable en dinero. Cas. 0 8#2?#6 B )ima. *l Peruano, 8? 0#? ##8, P9g. 60!.

*l segundo p9rra&o de artculo 2022 Cdigo sustantivo establece una e8cepcin al principio de prioridad previsto en el artculo 20 6 del re&erido cuerpo de le"es, de modo 7ue ante la concurrencia de un derec6o real con otro de distinta naturale@a, prevalece el primero, en concordancia con lo establecido en el artculo #!# del acotado cdigo en su interpretacin sistem9tica Cas. 0 #>!?2000?Cusco. *l Peruano, 0 ?03?200 , P9g. >00# *l artculo 2022 del Cdigo Civil establece en su segunda parte una e8cepcin al principio prior in tempore potior in iure a 7ue se re&iere el artculo 20 6 del mismo ordenamiento legal en el caso en 7ue concurran un derec6o real con otro de distinta naturale@a, como es el caso de los embargos, en concordancia con lo dispuesto por el artculo #!# del mismo Cdigo. Cas. 0 62>?#6?)ima. *l Peruano 03?0$? ##8, P9g. 86$.

Con&orme la regla del artculo 2022 del Cdigo Civil, en la oposicin de derec6os reales, prima el 7ue Aste inscrito con anterioridad, mas si se trata de derec6os distinta naturale@a se aplican las disposiciones del derec6o com:n, esto es 7ue la pre&erencia se determina slo por la certe@a " la &ec6a en 7ue se constitu"eron los derec6os sin re&erencia a la &ec6a de la inscripcin registral. Cas. 0 6!#? #>? )ima. *l Peruano, 0? 2? ##8, P9g. 2206 +e 6a interpretado correctamente el artculo 2022 del Cdigo Civil al establecer la prevaleca del derec6o no inscrito pero de &ec6a cierta anterior &rente a un embargo inscrito por provenir de un derec6o de crAdito personal. Cas. 0 #6!?#8?)ima. *l Peruano, 2 ? 0? ##8, P9g. 2022.
As*, en suma como se #uede constatar la &uris#rudencia es clara al establecer, )ue el #rinci#io de #rioridad re1istral es a#licable en los su#uestos en )ue se con%ronten derec'os de la misma naturale7a, mas cuando se trata de derec'os de distinta naturale7a #rima la #rioridad de ran1o de los derec'os reales, ello basando en la inmediatividad de la relaci$n &ur*dica #atrimonial ius in rem, 8 el e%ecto constitutivo de la obli1aci$n de ena&enar, de cual sur1e el titulo2 )ue #ara nuestro sistema &ur*dico tiene #re%erencia sobre otro derec'o de di%erente naturale7a, inde#endientemente de su inscri#ci$n, dado )ue 'a la com#robaci$n de la %ec'a cierta )ue consta en el titulo de la anterioridad del acto &ur*dico de com#raventa, se a#lica la #revalec*a del derec'o real+

-UIN!O+ =ue, en el #resente caso el embar1o en %orma de inscri#ci$n al ser de naturale7a cautelar constitu8e una anotaci$n #reventiva, es decir tiene un car:cter tem#oral, en virtud de la cual, el re1lamento de las inscri#ciones de los re1istros #6blicos, la distin1ue de la inscri#ci$n de car:cter #ermanente, lo )ue tambi<n se deduce del ultimo #:rra%o del art*culo /B/0 del C$di1o Procesal Civil, )ue se;ala @LEste embar1o no im#ide la ena&enaci$n del bien, #ero el sucesor asume la car1a 'asta #or el monto inscritoLA, lo si1ni%ica )ue la inscri#ci$n del embar1o no modi%ica la naturale7a del derec'o, &ustamente #or la tem#oralidad de la medida+

La medida cautelar de embargo es la afectacin jurdica del bien, que puede ejecutarse inscribindose en el registro de la propiedad, lo que no modifica la naturale a del derec!o que busca asegurar"# $as# %& '()*+ *,+ Lima# El -eruano, '.+'/+'**0# -1g# //.(
La im#ortancia de ello, #ara e%ectos de nuestro estudio radica2 )ue el #rinci#io de #rioridad re1istral )ue #rescribe el art*culo ,34/0 CC+ Es a#licable s$lo en el su#uesto de inscri#ciones com#atibles de car:cter de%initivo, #or lo cual al ser la medida cautelar de embar1o en la modalidad de inscri#ci$n, una anotaci$n #reventiva no resulta

am#arable, #or el mencionado #rinci#io+ Con lo cual se desestima el ar1umento del recurrente 8 #revalece el derec'o real del tercerista+ Para e%ecto de sustentar tal a%irmaci$n e(#on1o la #resente &uris#rudencias:
*l reglamento de las inscripciones de los registros p:blicos= distingue la inscripcin de la anotacin preventiva, la primera tiene un car9cter permanente " de&initivo, en cambio la segunda tiene car9cter temporal= el principio de prioridad registral a 7ue se contrae la norma contenida en el artculo 20 6 del Cdigo Civil, se re&ieren al con&licto 7ue se presentan entre dos inscripciones compatibles con car9cter de&initivo, no 6ace re&erencia al supuesto 7ue la anotacin preventiva 7ue tiene vigencia temporal= si bien la norma citada no resulta aplicable en los con&lictos entre una anotacin de demanda de otorgamiento de escritura p:blica " una inscripcin de car9cter de&initivo, sin embargo por la naturale@a cautelar " la &uncin de la anotacin de la demanda, ella sirve para desvirtuar la buena &e de una persona 7ue ad7uirieron un bien con &ec6a posterior al momento en 7ue se pr9ctico el acto de anotacin.

Cas. 0 2333?## B )a )ibertad. *l Peruano. 30?

? 2000, P9g. 6!#$.

Con&orme a la doctrina registral " al recto sentido de la le", el tercero 7ue ad7uiere un inmueble a base del registro de propiedad inmueble, pero sin 7ue el derec6o del ena5enante se encuentre inscrito sino anotado preventivamente, no puede acogerse a los bene&icios del registro para e8igir 7ue prevale@ca el -itulo en el 7ue apo"a sus pretensiones. Cas. 0 23>!?#8? +an %om9n? 3uliaca. *l Peruano 23?0!? ###, P9g. 2#2#.
C, &in de rati&icar 7ue la anotacin preventiva, no posee las mismas prerrogativas 7ue un registro de&initivo= como es el caso, de la prioridad registral 7ue ampara a AsteD

)a tercera de propiedad es la accin 7ue corresponde al propietario de un bien 7ue resulta a&ectado por una medida cautelar o de e5ecucin dictada para 6acer e&ectiva una obligacin a5ena, " tiene como &inalidad la desa&ectacin del bien. Cas. 0 ## ?#8?/u9nuco. *l Peruano, 08?0 ? ###, P9g. 2!!#. C, &in de delimitar el supuesto en 7ue procede demandar la tercera de propiedad con implicancia para el presente an9lisisD 5. CONCLUSIONES. 1 2
La o#onibilidad de los derec'os se eval6a en ra7$n a la relaci$n )ue

enmarca a cada derec'o 8 no de manera 1en<rica #or la naturale7a del mismo+ La econom*a de mercado nos im#one una nueva recate1ori7aci$n de las

relaciones &ur*dicas #atrimoniales, #ara res#onder a las nuevas e(#ectativas del sistema, #or el cual se lo1re dinami7ar la econom*a, siendo obsoleto la distinci$n entre derec'os reales 8 #ersonales en virtud de su relaci$n directa sobre el bien o cosa+ Dado )ue la tendencia actual es el e(amen de la #eculiar e(clusividad de cada derec'o inde#endientemente de su cl:sica naturale7a+

En el sistema re1istral #eruano, la inscri#ci$n re1istral no es

constitutiva de derec'o, #or tanto2 el titulo es #er%eccionado en el acto mismo de la ena&enaci$n, sin #er&uicio de los mecanismos de reco1noscibilidad )ue el titular del bien #uede aco1er, #ara 'acer e%ectivo esa trans%erencia ante terceros, en nin16n caso la no inscri#ci$n im#lica una disminuci$n del derec'o ad)uirido+ 2
El embar1o en %orma de inscri#ci$n al constituir una anotaci$n

#reventiva de car:cter tem#oral 8 no inscri#ci$n re1istral de%initiva, no esta bene%iciada de los alcances del #rinci#io de #rioridad re1istral del art*culo ,34/0 CC+

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