27.

07*

DIREITO DE SUPERFÍCIE

(Propriedade Superficiária)

1.Introdução.

“O solo é o bem imóvel por natureza”. Tudo aquilo que adere a ele sem
que, quando se retire, altere a sua substância, será considerado bem móvel.
Se o sujeito planta em território alheio, em regra, o proprietário do
território adquire o direito sobre a plantação justamente em razão do seu
direito de superfície. Isto em função do princípio superfícies solo cedit: o
solo adere a tudo aquilo que a ele se conecta.

Esse direito de superfície existe desde a época do Império Romano,

mas foi afastado pelo Código de Napoleão e pelo Código Civil de 1916. Isto
porque o direito de propriedade era supervalorizado.
Com o advento da CF/88 e a ideia da função social, entendeu-se que
era necessário um instituto jurídico que trouxesse certa ‘tranqüilidade’ para
aquele que não quer perder o patrimônio, mas que não quer investir
naquele bem. Por isso, se ressuscitou o instituto do direito de superfície.
O direito de superfície volta para o nosso ordenamento com o Estatuto
da Cidade e, posteriormente, com a o Código Civil.
Através do direito de superfície, o proprietário pode ceder, a outrem, o
direito de construir ou plantar sobre seu terreno.

2. Previsão Normativa.
*Art. 21, Lei 10.257/01
*Art. 1369/1377, Código Civil
Com o direito de superfície, surgem dois proprietários distintos:
* o proprietário da terra;
* o proprietário daquilo que foi construído ou plantado na terra.
Neste caso, existem dois proprietários sobre um mesmo bem. Com
esse regramento, garante-se o respeito à função social da propriedade.

Com o direito de superfície se consegue uma confluência de

interesses: uma parte quer atribuir produtividade à sua propriedade (sem
investir muito nisto) e a outra parte pretende exercer uma determinada
atividade naquela propriedade.

O direito de superfície deve respeitar o tempo pré-determinado

contratualmente entre as partes. Segundo o Código Civil, o direito de
superfície não pode ser indeterminado. Ele é, portanto, temporário. Passado
esse tempo, o proprietário da terra irá absorver o direito sobre a construção,
sem ter de pagar qualquer indenização.
 As partes celebram um contrato no qual podem acordar que o
construtor irá pagar um determinado valor mensalmente (solarium) ao
proprietário da terra. Em contrapartida, será considerado proprietário da
construção realizada em solo alheio.

Com o direito de superfície não há mitigação do direito de

propriedade. O que existe é um direito que se sobrepõe ao direito de
propriedade: surgem dois direitos distintos!
Tanto é assim que os proprietários da terra ou da construção podem
hipotecar ou alienar a sua parte.
Em caso de alienação, contudo, o proprietário da terra deverá
oferecer primeiro a terra para o proprietário da construção que ali foi
realizada, e vice-versa. Há um direito de preferência entre eles.
Do mesmo jeito, não há mitigação do usufruto. Isto porque, ele
continua fruindo daquela propriedade, já que recebe mensalmente o
solarium. Além disso, ele pode continuar usando a superfície, se ele ceder
apenas uma parte da superfície da terra.

Não existe direito de sub-solo. Alguns autores dizem que o sub-solo só

poderá ser utilizado se for fundamental para a construção.
Ex. se o contrato foi realizado para a construção de um determinado
prédio, mas o construtor realiza obras também no sub-solo. Essas obras não
seriam devidas, já que não são fundamentais para a construção.
Ex. se o contrato for, contudo, de construção de um centro
empresarial, o estacionamento no sub-solo será necessário. Já que
fundamental para a construção, a utilização do sub-solo será legítima.
O próprio Código diz que o direito de superfície não autoriza obras
realizadas no sub-solo, salvo se forem inerentes ao objeto da concessão.

Salomão interpreta o Código Civil ampliativamente, entendendo ser

possível a utilização do sub-solo, desde que seja inerente ao objeto da
concessão.
Ex. se o contrato foi realizado especificamente para a construção de
um estacionamento no sub-solo, não há porque proibi-la.

Cedido o direito de superfície, o proprietário da construção

(superficiário) será obrigado a pagar os tributos e qualquer outro encargo. O
proprietário da terra estará desonerado de qualquer obrigação.
Se o proprietário da terra cedeu somente uma parte da superfície,
ambos estarão obrigados a arcar com os tributos e encargos. Nesse caso, os
valores serão divididos entre os dois de acordo com as suas “quota partes”.

*Enunciado 93 – Jornada de Direito Civil.

O Estatuto da Cidade prevê o direito de superfície com peculiaridades
distintas daquelas previstas pelo Código Civil.
 Como o Código Civil é de 2002 e o Estatuto da Cidade, de 2001, a
doutrina questionou se o Código Civil teria revogado o regramento trazido
pelo Estatuto da Cidade.
O Enunciado 93 da Jornada de Direito Civil deixa claro que o Código
Civil não revogouas regras trazidas pelo Estatuto da Cidade.

Obs. Direito de Superfície por Cisão

Digamos que exista um terreno e nesse terreno já existe uma
construção. Ocorre que, o proprietário do imóvel não consegue dar função
econômica a essa construção. O proprietário pode ceder a propriedade
apenas da construção?
Note que não se trata de um contrato de locação porque se está
cedendo a propriedade!
O art. 1369/CC define o direito de superfície como o direito de
construir sobre terreno alheio.
Essa situação é chamada juridicamente de direito de superfície por
cisão. Esse direito vai de encontro ao que define o art. 1369/CC.
Ocorre que, o Enunciado 250 – Jornada de Direito Civil possibilita o
direito de superfície por cisão!
28.07

Direito de Superficie
1. Referencia Legislativa
*Art. 21 da Lei 10257/01
*Arts. 1369 à 1377, CC
*EM: 93, JDC
2. Extinção do Dir. Superficie
*Transferência mortis causa
*Transferencia Intervivos
*Destinação Diversa
*Extinção Temporal
*Desapropriação
3. Direito de Laje
(Direito de sobrelevação)

Direito de Superficie
Como já dito anteriormente, o direito de superfície é a cessão do
direito de construir. Assim, sendo necessário dar função social a
propriedade, a pessoa sede a concessão para se construir na sua
propriedade.

Essa cessão tem características: tem que ter tempo e pode ser
gratuita/onerosa.
A forma de pagamento fica a critério do credor.
A forma de pagamento é chamada de “solarium”. Essa forma de
pagamento também será a critério do credor (o CC não dispõe).

3. Extinção do Dir. Superficie

 *Destinação Diversa
No contrato tem que analisar qual a função da construção
(objetivo/meta). Essa clausula é necessária, tem que constar no contrato o
objetivo do direito de superfície. Se não consta, estará eliminando uma das
formas de extinção do direito de superfície.
Por isso é importante colocar a destinação, visto que, se for dada um
destinação diversa daquela, extingue-se o direito de superfície. É a única
clausula expressa que determina a extinção do contrato antes do termo. Se
não for colocada, não há vicio, apenas se abre mão de uma das formas de
extinção do contrato.

*Extinção Temporal
O superficiário tem uma propriedade resolúvel, já que, segundo o CC,
esse contrato tem sempre um termo. Ao atingir esse termo, sai da
propriedade de um e vai para o outro. Nem a morte a destrói.
Nem sempre, findo o termo do contrato, a propriedade ficará com o
dono do terreno. Se nada estiver expresso, será assim. Esse contrato é
flexível.

*Transferência Mortis Causa

Havendo a morte, os herdeiros ficarão com a propriedade até o final do
termo do contrato.

*Transferência Inter Vivos

O código não fala em venda, mas em alienação. Alienação é a
transmissão genérica. Então, até no caso de doação, tem que se dar
preferência ao dono do terreno. Nem numa doação se extingue, portanto, a
preferência. Se não dá a preferência, o proprietário vai e quebra aquele
negocio jurídico realizado (mas não o direito de superfície).

Veja que é importante que o superficiário tenha um bom advogado. Por

exemplo, ele pode não colocar como forma de extinção o desvio de função.
Poderá colocar que, findo o termo do contrato, o dono da propriedade terá
que pagar uma indenização ao superficiário.

*Desapropriação
O poder publico pode ver que aquele terreno teria uma utilidade
publica e desapropria. Quando desapropria, não é somente em relação ao
bem destinado ao direito de superficie, mas também ao terreno. Quando
isso ocorre, o poder publico paga uma indenização ao proprietário.
Veja que há 2 direitos de propriedade. Portanto, tem que ser fazer um
calculo para se verificar em quanto a construção valorizou o imóvel. Feito
esse calculo, o poder publico indeniza e destrói o direito de propriedade e
de superfície.
Ex. De 1 milhão, 60% é o valor do galpão construído, os 40% são o
valor do terreno. 400 mil será de um e 600 mil de outro.
Art. 1377
4. Referencia Legislativa
*Art. 21 da Lei 10257/01
*Arts. 1369 à 1377, CC
*EM: 93, JDC
A primeira previsão do direito de superfície foi em 2001 no estatuto da
cidade. O estatuto da cidade é de 2001 enquanto o CC é de 2003.
No estatuto da cidade, o art. 21 traz toda a previsão relativa ao direito
de superfície.
No CC, temos o art. 1369 a 1377.
Com o vigor da CC, a doutrina ficou em duvida. O CC seria mais novo e
trataria das mesmas previsões do EC, então teria revogado. Outros
doutrinadores diziam que o EC era lei especial, e o CC geral, então estaria
revogado o CC. O CC e o EC não tratam da mesma coisa:
- O CC fala apenas em tempo determinado. O EC fala em tempo
determinado ou indeterminado.
- O EC traz a possibilidade de utilizar o solo, o sub-solo e o espaço
aéreo.
Ex. prédio pode fazer contrato que proíbe que a casa seja demolida
sendo construído outro prédio em frente a ele (para não perder a vista para
o mar). O código civil não fala disso, mas o estatuto sim, ou seja, ele fala
também do espaço aéreo.
- o EC é específico, fala que responde pelo que incide a construção e
proporcionalmente em relação ao terreno que está usando em relação aos
encargos. No CC, geraria aquela duvida, já que fala em “imóvel”, ai teria
aquela duvida se seria o terreno e a construção ou só a construção.
A briga foi grande e chegou-se ao meio termo. O EC não revoga o CC e
nem o CC o EC. Isso está no Enunciado 93 da Jornada de Direito Civil.
Podemos ter duas normas que tratam do mesmo tema convivendo ao
mesmo tempo, mas tem que haver limitações:
- Quando o direito de superfície versa exclusivamente sobre interesses
particulares, utilizaremos o CC.
- Quando envolver entes públicos, utilizaremos o Estatuto da Cidade.
Essa conclusão foi tirada do art. 1377, CC: O código civil abriu a
possibilidade de se ter uma norma sobre direito de superfície voltada para o
ente publico.
Carlos Roberto Gonçalves, por exemplo diz que o EC está revogado.
Cristiano Chaves segue o enunciado.
Veja que esses enunciados não tem força vinculante, geram apenas
recomendações de hermenêutica.

4. Direito de Laje
(Direito de sobreelevação)

Esse direito surgiu na Suíça.

 O Direito de Superfície é um terreno onde a pessoa constrói. O Direito
de Superfície por Cisão ocorre quando já há uma construção e a pessoa se
utiliza dessa construção.
No entanto, no nosso dia-a-dia, temos outra problemática que é a
existência de lajes.
Há um emaranhado de construções (veja que não há uma área comum
que justifique a existência de um condomínio).

Há a possibilidade de ceder laje como se fosse superfície? Não há uma

posicionamento consolidado quanto a possibilidade desse direito.
O direito de sobreelevação é a possibilidade de sobreelevação de uma
propriedade sobre outra, criando um direito de propriedade. Cada
sobreelevação teria um registro de propriedade, então em cima da mesma
terra teremos vários registros.

No direito de superfície podemos ter o interesse particular e publico.

Veja que nesse caso teríamos apenas direito particular, sendo, portanto,
vigido pelo CC, então, em X anos, teríamos a aquisição da propriedade pelo
outro.
O estatuto da cidade pode ser por tempo indeterminado, resolveria
então. Só os que que não defendem o direito de laje diz que o que o EC é
para reger o direito público.

Aqueles que permitem dizem que está se utilizando aqui o espaço

aéreo, o que está previsto no art. 21, §1º, Estatuto da Cidade.

Não se aceitando a existência do direito de superfície, teríamos uma

anomalia e todas as construções seriam do 1º proprietário.

-Usucapião
A usucapião é uma forma de aquisição originaria, então ela fulminaria
tudo que posteriormente aconteceria.
Não se acha posição sobre isso. O professor acha que é possível a
usucapião, e nesta, a pessoa perderia tudo. Ao atingir a usucapião da
construção, indiretamente também atingiria a usucapião da terra, então, o
proprietário da terra também teria que defender a sua propriedade, e, não o
fazendo, ele teria dormido, perdendo também a sua propriedade.

03.08
Condomínio
1. Introdução
2. Espécies
Ordinário
Necessário
Edilício
3. Condomínio Ordinário
3.1 Finalidade do Bem (art. 1361, CC)
3.2 Despesas (art. 1315 e 1317, CC)
3.3 Dívidas (art. 1316, CC)
 3.4 Frutos (art. 1320, CC)
3.5 Divisão (art. 1320, CC)
3.6 Administrador (art. 1323, CC)
3.6.1 Presunção (art. 1324, CC)
3.6.2 Maioria (art. 1325, CC)
Absoluta

CONDOMÍNIO

1. Introdução
Nada mais é que uma conjunção de várias pessoas dentro da mesma
propriedade.
Ao falarmos de posse, falamos de uma composse. O condomínio é
semelhante a idéia da composse, só que no condomínio temos varias
pessoas que se dizem proprietárias do mesmo bem. Não é relativo a posse.
Então, condomínio poderá ser chamado de co-propriedade.

A propriedade só é extinta se alguém se insurgir contra ela, mesmo

nos casos de função social (característica da eternidade). Essa característica
já quebramos porque há o direito de superfície, que é uma modalidade
especial de propriedade que quebra essa idéia de eternidade.
Também, o direito de propriedade é Uno, exclusivo. Somente há 1 (um)
direito de propriedade sobre um determinado bem, não é possível haver
dois proprietários em cima de um mesmo bem. Como fazer no condomínio?
Se alguém compra uma fazenda em condomínio com mais duas pessoas,
existirá um direito de propriedade, e este direito de propriedade é repartido
entre os titulares. Então um terá 30%, outro 20% e outro 50% da
propriedade. O direito de propriedade é único, e tem alguns titulares em
percentuais.
Esse direito então pode ter mais de um titular, hipótese em que
teremos o condomínio.
O condomínio não precisa ser de bens imóveis. Existe o condomínio e
bens móveis.
Ex. Cavalo.

Então o condomínio não é nada mais que varias pessoas na mesma

propriedade.

2. Espécies
- Ordinário: é o condomínio comum. É o condomínio no qual mais de
uma pessoa exerce o direito de propriedade sobre o mesmo bem. Essas
pessoas partilham a área do bem.
- Necessário: é quando é determinado por lei (essa é a única
diferenciação em relação ao condomínio ordinário). Presume-se que quando
se coloca mais de uma pessoa para gerir um bem, teremos conflitos. Veja
que até temos uma ação especifica de divisão para cortar o condomínio. Os
proprietários têm que harmonizar os seus interesses. Harmonizando
interesses vêm os conflitos.
 - Edilício: ou condomínio horizontal (nome mais tradicional que existe).
Antigamente não tínhamos a tecnologia de construir os prédios para cima,
eles se estendiam para os lados. Disso tínhamos os cortiços.

O casamento traz uma idéia similar de condomínio. O condomínio conduz

a comunhão, mas esta não necessariamente conduz ao condomínio.
No condomínio, os frutos adquiridos na forma genérica da propriedade
são repartidos igualmente de acordo com o percentual de cada uma das
pessoas. Se a pessoa quiser se afastar da comunhão, ela se afastará e
venderá a sua percentagem.
Quando trabalhamos com o casamento temos a presunção (regime legal
– separação de bens) de comunhão de 50% (tudo que é adquirido será
trazido para um saco comum), assim, quando alguém quiser romper o
casamento, 50% de tudo que foi adquirido será divido para cada.
O regime da separação total de bens se assemelha ao condomínio
(somente o que construírem juntos será condomínio).

3. Condomínio Ordinário
3.1 Finalidade do Bem (art. 1361, CC)
Essas pessoas que dominam o direito de propriedade tem que entrar em
consenso para que o direito de propriedade seja exercido de forma correta.
O bem terá que ser utilizado de acordo com a sua finalidade. Não é
porque é proprietário que não utilizará a propriedade de acordo com a sua
finalidade. Isso para que não se desvie a função da propriedade.

Essa divisão do condomínio é feita de forma interna. Ou seja, se faz entre

os próprios condôminos. Internamente o direito de propriedade é definido
quantitativamente. O direito de propriedade é então quantitativamente
diferente e qualitativamente igual. Ou seja, cada um, internamente, tem a
sua percentagem. Agora, qualitativamente ele é igual, todos são
proprietários.
Caso o imóvel seja invadido, não precisaria convocar os dois para entrar
com uma ação petitória ou de reinvidicação de posse. Para os outros o
direito de propriedade é uno. Cada proprietário pode defender o imóvel
como um todo já que a sua propriedade é que estará sendo perdida. Pode
se entrar então tanto com a ação possessória quanto com a petitória, já que
aqui tratamos de um condomínio pro indiviso (não há indicação de quem é o
proprietário de que área). – Teoria da propriedade plena.

Desvirtuando a função social haverá a quebra da propriedade, é o que

fala o art. 1314, CC. Diz que cada condômino poderá utilizar da coisa,
exercendo os direitos compatíveis com a indivisão (ex. reinvidicar o bem
todo contra terceiros).
O condomínio é algo tão passível de confusão que temos o parágrafo
único. Ninguém pode dar a posse (usufruto, etc) da coisa sem o
consentimento dos demais. Isso é o direito de preferência. Por isso que o
direito de propriedade é uno, se não cada um poderia fazer o que quisesse
(como ocorre no direito de superfície em que temos dois direitos de
propriedade).

3.2 Despesas (art. 1315 e 1317, CC)

Cada condômino arcar com as respectivas despesas de acordo com o seu
quinhão (porcentagem do bem que possui).
Cristiano Chaves é contra esse equilíbrio de força. Para ele, quando for
necessário que todos os condôminos participem da decisão do bem, essa
unanimidade poderia afetar a função social do bem. Seria injusto que
aquele que tivesse 10% do bem pudesse ir de encontro a mudança. O
professor discorda, não estaria se ferindo a função social, mas respeitando-
se o direito daquele que tem uma menor porcentagem.

3.3 Dívidas (art. 1316, CC)

Os condôminos respondem pelas obrigações como um todo. Inclusive em
relação às obrigações propter rem.
Se o condômino não tem dinheiro/não quer pagar, não conseguindo arcar
com a sua cota de despesa, como fazer?
Ele é obrigado a pagar já que ele é proprietário. Se ele não pagar, para o
fisco pouco importa a porcentagem que ficou sem ser paga, e de quem esta
seria, já que para ele, a propriedade é única.
Por isso diz o código diz que o proprietário pode se eximir das suas
obrigações abrindo mão da sua cota. Os outros condôminos então poderiam
pagar o tributo e aí adquiririam a propriedade.

O CC utiliza a expressão “renunciar”. Renuncia é o ato formal e volitivo de

abrir mão da propriedade. Tem que ser feita por escrito e registrado. Tem
que ir no cartório, fazer o ato de renuncia e registrar, retirando-se da
propriedade do bem. Aquela área ficará sem propriedade. Os próprios
proprietários poderão arcar então.
O §2º diz que se não há condômino que faça o pagamento, a coisa
comum será dividida. Ou seja, se ninguém quis pagar, aquela porcentagem
será arrancada da propriedade. O poder publica vai penhorar essa
porcentagem.
Tudo isso para defender o credor.

Os condôminos respondem solidariamente, afinal o direito de propriedade

é uno. Internamente eles podem se ajustar através da ação regressiva.
Se apenas 1 dos condôminos fechou o contrato, e este se reverteu em
beneficio de todos, quem estará obrigado a pagar? O CC ainda protege
muito o credor. Ao fechar o contrato, o credor sabe as informações daquele
que fechou o contrato. Este condômino então responde pelo contrato, mas
ele vai ter o direito de regresso perante os demais, art. 1318, CC.

3.4 Frutos (art. 1319, CC)

 A percepção de frutos é dividida afinal de contas o direito de
propriedade é uno.

3.5 Divisão (art. 1320, CC)

Quando há varias pessoas dividindo um bem, temos grandes chances
de haver conflitos. Seria contraditório o direito trazer um instituto e
conflitos. O código então entende que o condomínio é necessário, mas essa
existência de comunhão terá um prazo determinando, e, quando quiser se
dividir, poderá ser feita em qualquer momento. A ação de divisão é,
portanto, imprescritível, já que a qualquer momento pode surgir entre os
proprietários conflitos.
O prazo máximo de indivisão é de 5 anos, prorrogáveis. Alguns
autores entendem que essa prorrogação é ilimitada. Outros acreditam que
não já que prorrogação aqui foi colocada no singular, alem do que o
condomínio traz a idéia de conflito, então não poderia se forçar que as
pessoas ficassem juntas por muito tempo. Para a maior parte da doutrina
somente teria então uma prorrogação, depois disso o condomínio poderia
ser dividido a qualquer tempo.

O quinhão de cada um responderá pelas despesas na divisão.

04.08
3.6 Administrador (art. 1323, CC)
O código permite que o condomínio ordinário possa ser destruído a
qualquer momento, isto porque quando se tem uma situação de condomínio
os conflitos de interesses estão em evidência.

Há uma previsão do código para proibir a divisão. Os condôminos podem

acertar que a situação condominial permaneça daquele jeito por um prazo
de 5 anos, renováveis por mais 5. Então aqui não pode agir dentro desse
prazo, depois desse prazo passar a ter direito.
Isso é mais um caráter econômico, para garantir que aquela estrutura
permaneça como está.
Há discussão se esse prazo poderia ser prorrogado por mais de uma
vez (o direito não quer que permaneça junto por muito tempo por conta dos
conflitos).

É necessário que se estipule um administrador que irá representar e

administrar o condomínio. Ou seja, pode se estabelecer alguém para tomar
as atitudes.
Art. 1323/CC – pode se ter um administrador fora do condomínio.
Se houverem 3 pessoas no condomínio, não precisa que as 3 tomem
decisões, bastando que se eleja um administrador, que inclusive pode ser
um 3º - alguém que será o “cabeça do condomínio” para tomar decisões.
Esse administrador poderá administrar o bem e a quota condominial.

3.6.1 Presunção (art. 1324, CC)

 Se não houver a eleição por maioria, o condômino que se portar de
forma administrativa, não havendo objeção dos demais, será considerado o
administrador.
O administrador pode ser escolhido sem que seja condômino. No
entanto, o administrador por presunção tem que ser condômino.

3.6.2 Maioria (art. 1325, CC)

* Absoluta
Todas as decisões feitas no condomínio devem ser feitas em maioria
absoluta. A maioria é calculada pelo valor dos quinhões.

4. Condomínio necessário
- Muros/Valas/Cercas

5. Condomínio Edilício
5.1 Introdução
5.2 Formação
- Ato de Instituição
- Convenção
- Regimento Interno
5.3 Direitos do Condômino
- Usar/Fruir das Unidades
- Usar/Fruir das Áreas Comuns
- Participar das Assembléias

5.4 Deveres dos Condôminos

- Despesas
* Juros 1% AM
* Multa 2% AM
- Obras/Segurança
- Alterar Fachada
- Destinação

5.5 Condômino Antissocial

4. Condomínio necessário
Situação em que o código impõe uma situação condominial.

- Muros/Valas/Cercas
Ocorre quando trabalhamos com marcos divisórios.
Ex.Imagine que você tenha 2 terrenos e resolve construir um muro
divisório (isso seria um condomínio necessário). De um lado do muro
permanecerá de A e do outro de B. Quando vai construir o muro pode exigir
da outra pessoa que ela indenize (pagar 50% do valor que gastou para
levantar o muro). Pode inclusive pintar somente um lado e deixar o outro no
reboco se o outro não quiser pagar.
Esse é um tipo de condomínio necessário. Não tem como fugir dessa
situação. Não será qualquer muro, mas apenas os localizados em áreas
limítrofes.
 Em condições normais é fácil imaginar. O código diz que se A construiu
o muro, e o vizinho (B) não quer pagar ½, até que se pague, A pode proibir
B de usar o muro.
Ex. o vizinho quer construiu uma churrasqueira no muro, o outro pode
impedir, já que ainda não houve o pagamento.
Mas ele invadiria a casa do outro para demolir o muro? Haveria um
conflito evidente da privacidade.

5. Condomínio Edilício
5.1 Introdução
Também chamado de condomínio horizontal (em razão da ausência de
tecnologia).
Hoje não temos limites para levantar um condomínio horizontal.
O CC trás a previsão especifica do condomínio edilício.
O condomínio edilício é uma figura hibridada. Tem em sua estrutura a
propriedade comum e a privada.

Construtora – incorporadora – empreiteira trabalham pra a construção

do condomínio.
Hoje temos uma situação mais tranqüila para a construção do
condomínio. Hoje quase ninguém tem dinheiro para subir um apartamento.
Poucas empresas tem o capital financeiro para tanto.
Acontecia antes que as empresas não tinham o dinheiro mas tinham o
terreno. Elas chegavam até o banco o mostravam o projeto. Somente tinha
como dar como garantia o apartamento que seria construído. O banco dava
o dinheiro e já hipotecava todas as unidades imobiliárias antes da
construção. O construtor, depois de vendido os apartamentos, fugia com o
dinheiro. O banco, após vencida a divida, procurava a empresa, como
estava fechada, utilizava a hipoteca, e tomava os apartamentos. Muitas
pessoas então passaram a perder os apartamentos sem ter culpa. O STF
sumulou dizendo que a hipoteca celebrada entre Banco e construtora não
atinge os compradores do imóvel. Então hoje não pode mais haver esse tipo
de hipoteca. Essa súmula surgiu após o caso da ENCOL.
O direito de seqüela trazido pela hipoteca é mitigado por conta dessa
situação.

5.2 Formação
Para que se forme o condomínio é necessário 3 documentos:
- Ato de Instituição: ato prévio, sujeito se direciona até a
prefeitura. Na prefeitura especifica qual é a construção, sua destinação,
quantos apartamentos, garagens, elevadores, etc. Esse ato é o que autoriza
a construção do prédio.
- Convenção: é o que determina todas as regras do condomínio.
Tem que ser feita pelos condôminos e votada por maioria absoluta.
Muitos condôminos tentam se furtar da obediência desta sobre a
alegação de que a convenção não foi registrada em cartório. Isso não pode
ser alegado. A convenção é um acordo entre as partes, então, como há
força entre as partes, não seria necessário o registro para que os
condôminos obedecessem. Mesmo que compre o apartamento depois, o
comprador se sub-rogará no lugar do outro condômino, tendo, portanto, que
obedecer.
O registro serve por conta de terceiros. O terceiros somente é
obrigado a obedecer se houver o registro.
Ex.3º que aluga o imóvel no carnaval.

A convenção deve obedecer ao CC, que por sua vez obedece a CF.
Então a convenção forma lei dentro do condomínio desde que condizente
com as normas externas.

- Regimento Interno: são normas comportamentais.

Ex. só pode usar a piscina até 22:00h.
Isso está em um tópico da convenção que se chama “regimento
interno”. O professor diz que se trata daqueles documentos que estão
presos no elevador dizendo as regras.
10/08
5. Condomínio Edilício
5.1 Introdução
Formado por um misto de propriedades.
Ordinário – propriedade privada e comum.
Há uma diferença entre área útil e área privada.
Área útil é o que temos dentro da área privada, fora os espaços das
pilastras.

5.2 Formação
- Ato de Instituição
O incorporador quando abre o terreno tem que chegar na prefeitura
e abrir um ato de instituição do condomínio.
O ato de instituição é o ponto de partida. O incorporador pega o
imóvel e diz que tem um terreno e que neste construirá de um prédio que
terá X apartamentos, X área de lazer, sendo destinado ao
comercio/residência. Essa ultima parte vai dizer se o prédio está
obedecendo ao PDDU- Plano de direcionamento urbano.
Depois disso o incorporador levanta o prédio.
Lembre-se que não há mais a hipótese de hipotecar o imóvel,
dando-o de garantia para a execução.

As pessoas compram o apartamento e passa a ser instituído o

prédio. Isso se chama de condomínio.

- Convenção
É a constituição do condomínio, ela estabelece como o condomínio
funcionará.
 Esta estabelece a cota condominial. Em razão do condomínio ter
duas sistemáticas, a privada e a coletiva, tudo que for coletivo será dividido
entre os condôminos (se utiliza o mesmo pensamento do condomínio
ordinário).
Há uma lei municipal que fala que todos os contadores de gás tem
que ser separados.

O mais comum é que a taxa condominial seja cobrada pela área do

imóvel. o mais utilizado é então pela área privada do apartamento.
Neste ponto, quem tiver uma cobertura terá que pagar mais
condomínio.
Art. 1334/CC.

Se invade uma garagem, na prática estaria invadindo a área da

outra pessoa. É área privada, pode-se usucapir.

Despesas ordinárias são aquelas que comumente ocorrem. Estas são

geralmente direcionadas, quando se aluga um imóvel, para o locatário. As
taxas extraordinárias, no entanto, não são direcionadas ao locatário.
Aceita-se os pagamentos da cota de condomínio (taxas ordinárias)
para o locatário já que quem está alugando é que está usando. No entanto a
taxa extra (ex. colocação de pastilha no prédio) caberá ao proprietário do
imóvel, já que é este que ficará com esta benfeitoria.
Fundo de reserva é uma poupança que é feita e se colocando a
parte, até para se evitar as taxas extras. É comum colocar uma taxa de 10%
sobre o valor do condomínio, sendo paga de forma obrigatória, para que,
havendo uma necessidade, não se tenha que estipular uma taxa extra
rapidamente. Esta caberá ao proprietário porque ela é uma taxa extra
diferida no tempo.

Na convenção será determinada também a forma de administração

do prédio. Neste ponto temos uma figura indispensável que é a do sindico.
Sindico é o representante máximo do prédio. É ele que responde por
todas as ocorrências do prédio. Quando se escolhe o sindico, inclusive, dá-se
poderes a ele para representação da vontade dos condôminos em juízo.
O AR não vem em nome dos condôminos, mas em nome do
condomínio e o sindico assina.

O sindico pode se fazer representar pelo preposto já não se trata

aqui da pessoa física. Temos o ente despersonalizado condomínio que está
sendo representado pelo sindico.

Em alguns condomínios o sindico não paga a cota condominial, o

que onera ainda mais os outros condôminos. Neste caso, ele pagaria a taxa
de gás, água e extra, se houvesse. Isso não é obrigatório, estará
determinado na convenção do condomínio. Pode ser que ele não pague
nada, ou pague menos.
 O sindico não precisa ser necessariamente um condômino. Hoje
inclusive temos as empresas administradoras de condomínio.
O tempo mandato dele é de no máximo 2 anos. De 2 em 2 anos ele
tem que submeter à assembléia ordinária para que haja uma eleição, e,
sendo o caso, os condôminos coloquem ele novamente. Se não houver
ninguém (pretendentes), de oficio será ele.
O sindico tem que levar a ata da assembléia que o constituiu para
provar essa representação. Se ele não leva, sequer o advogado poderá
representar, já que a procuração foi dada pelo sindico.
O sindico quando citado tem que dar ciência inequívoca aos
condôminos.

A taxa de condomínio é uma obrigação propter rem, ou seja,

persegue o dono do imóvel (quem está no imóvel ao tempo da cobrança
terá que pagar) independentemente de quem tenha feito a divida. Tanto
que na transferência da propriedade do imóvel hoje o cartório exige uma
certidão negativa de débito condominial.
O IPTU é uma obrigação propter rem. A vendeu o imóvel para B (A já
vendeu com a dívida de IPTU). O oficial cita e faz o arresto dos bens de B.
Esse bem será levado a penhora. Se na hasta publica não se consegue o
valor do integral do débito, o restante será cobrado de B já que ele está
vinculado a esta execução. Se for o caso, depois ele poderá cobrar de A,
através de uma ação regressiva.

Temos ainda a figura do subsíndico. Ela é dispensável. Somente se

coloca como uma forma de segurar o poder do sindico.
Alguns prédios fazem uma conta conjunta. O cheque tem que ser
assinado pelo sindico e pelo subsíndico.
Ele é como um vice prefeito. Não faz nada. Somente serve para
casos emergenciais.

O Conselho Fiscal é o Tribunal de Contas do condomínio. Realiza a

fiscalização financeira, aprova ou não a venda/compra de um bem. A
presença dele não é obrigatória. Ele fará parte de administração do
condomínio, imputando responsabilidade ao sindico e o fiscalizando.

Como hoje a administração de condomínios está complexa, surge a

figura do administrador de condomínio, que é um empregado que ficará
subordinado ao sindico, subsíndico e conselho fiscal. Ele é efetivamente a
pessoa que funciona no condomínio. A figura deste é de suma importância.
Ele é funcionário do condomínio, recebendo por esta atividade.

Não convenção ainda temos outros requisitos: competência da

assembléia, quorum para sua formação e tomada de decisões. Geralmente
se coloca a maioria relativa. Se colocar que todos os condôminos tem que
estar na assembléia, dificilmente terá se o quorum.
 Também são estipuladas as sanções.

A convenção de condomínio é efetivamente a CF de um prédio.

- Regimento Interno
É a sub Lei. É extraído da própria convenção e tem as orientações
triviais.
Ex. não subir no elevador social com traje de banho.
Este regimento é facilmente modificado já que é mais simples que a
convenção.
11.08

5.3 Direitos do Condômino

Feita a convenção e o regulamento interno, forma-se direitos e
deveres dos condôminos.
São direitos:
- Usar/Fruir das Unidades
Os condôminos tem direito de uso da área privada. Não é ilimitado.
A convenção proibi o uso desvirtuado. Pode-se proibir o uso que fuja da
finalidade.

- Usar/Fruir das Áreas Comuns

Também é direito do condômino utilizar as áreas comuns desde que
utilizadas para a sua finalidade.

- Participar das Assembléias

O grande problema é o inciso III do art. 1335. Esse artigo gera
algumas interpretações desvirtuadas. Pela leitura dele, se fossemos passar
pelo aspecto gramatical, temos “, estando quites” – significa uma oração
explicativa. Sendo explicativa, explicaria a frase toda. Então, somente
poderia votar se estivesse quite. Sendo assim, se a pessoa estivesse
devendo o condomínio, não poderia participar da assembléia.
O artigo induz a essa interpretação.
Fazendo uma leitura principiológica, de acordo com a CF, vemos que
não é possível aceitar isso. Na assembléia são discutidos todos os
problemas do condomínio, inclusive o débito da pessoa. Não poderia aplicar
uma multa, discutir o débito, sem que essa pessoa pudesse participar.
Fulminar-se-ia o principio do contraditório e da ampla defesa. Impediria que
o condômino tivesse acesso a assembléia mesmo para discutir seu debito.
A interpretação mais correta é que o condômino inadimplente pode
participar da assembléia, não poderia é votar.

5.4 Deveres dos Condôminos

- Despesas
O condômino tem que pagar as cotas condominiais, se não o
condomínio não anda.
 Se uma pessoa não paga as cotas, quem é penalizado são os
demais, e não aquele que não paga.
O CC/02 começou com um erro grande. Pegou a multa da taxa de
condomínio, que poderia chegar a 20% ao mês, e diminuiu para 2%.
Veja que dever condomínio hoje é bom. Se a pessoa não tem
dinheiro, ela vai pagar o cartão de credito que tem multa de 15% ao mês,
cumulativo, o cheque especial, que tem multa de 21%. A última coisa que
será paga é o condomínio.
A taxa de inadimplência é enorme, e a tendência é subir razão da
implementação de novidades nos condomínios.
Os condomínios, visando o adimplemento, dão um desconto, caso se
pague a taxa na data. Isso não tem razão porque o condomínio não
trabalha com o lucro, daí se tem um rombo no orçamento. A tendência é
se cobrar mais para dar desconto aos que pagam em dia, nem que esse
valor remanescente fique em fundo de reserva. Se ganhasse um
desconto, com o valor normal do condomínio, na verdade, essa pessoa
seria inadimplente.

Caberia indenização ou regresso caso haja uma inadimplência,

onerando outros condôminos a arcar por aquele não pagamento? Caberia
dano material? Se estivesse pagando o condomínio na data certa, não
estaria lançando mão daquele valor do outro condômino que teve que
arcar com o prejuízo pelo não pagamento. É uma questão a ser discutida.

O débito da taxa condominial pode ensejar à penhora do bem de

família (são três dividas: taxa de condomínio, IPTU e salário de
empregado doméstico). Os 2 primeiros são óbvios, se a pessoa não arca
com aquele apartamento, como quer ficar com ele? A lei não pode dar
proteção àquela pessoa que não tem condição de se sustentar naquele
imóvel.
Agora o terceiro é que é desconexo (empregado doméstico – o
professor não entende porque este se encontra aqui).

* Juros 1% AM
* Multa 2% AM

- Obras/Segurança
Nos prédios mais antigos se observa obras laterais. Essas
construções são permitidas entre aspas. O que o artigo quer proibir são
construções que prejudiquem a estrutura do prédio. Ex. laje.
Não se pode fazer obras que comprometam a segurança da
edificação.
Poderá se aceitar essas construções, desde que fale com os
condôminos.

- Alterar Fachada
 Grande confusão é colocar o vidro na varanda. Se não tiver
autorização da assembléia, o juiz determina que retire com pena
cominatória alta.
Desde que siga os padrões determinados pelo condomínio, poderia
ser a alteração feita por qualquer empresa.
A alteração da porta de saída da sala é alteração de fachada? O
professor acha que não. Mas veja que a área do elevador é área comum.
Colocação de ar condicionado altera a fachada.
Redes de proteção e grades não alteram a fachada, já é pacífico no
tribunal.

- Destinação
A destinação tem que ser aquela estipulada pela convenção de
condomínio.

5.5 Condômino Antissocial

O condomínio não pode impedir que se crie cachorro no apartamento,
desde que o cachorro não venha a afetar os direitos de vizinhança: sossego,
saúde e segurança.
Muitos condomínios dizem que emprega domestica somente sobe no
elevador de serviço. Isso pode gerar uma ação de dano moral. Houve uma
ação em que esse pedido de dano moral foi negado pelo juiz, o condomínio
estaria correto, o elevador é de serviço e ela estaria em serviço, ela não é
moradora. Poderia se alegar que o elevador é utilizado para carregar carga,
e não para pessoas em serviço.

O não pagamento de cotas condominiais implica na aplicação de

multa. Poderia ter outra sanção? Não! Não pode impedir que o morador não
utilize o elevador, a piscina, etc. A única coisa que pode se fazer é parar o
fornecimento de gás, sem problema de ofensa ao principio da dignidade da
pessoa humana. Alguns dizem que isso poderia afetar a segurança do
prédio.

O condômino que descumpre reiteradamente as determinações do

condomínio se transforma num condômino antissocial. O código passa a
imputar várias multas a ele.
Art. 1336. Não se considera condômino antissocial aquele que não
paga a cota de condomínio, mas aquele que não obedece às outras
determinações do condomínio.
A multa a ele imposta deverá ser de no máximo 5x o valor da cota
condominial. Isso tem que estar previsto na convenção ou ato constitutivo.
Se não estiver previsto, os condôminos poderão fazer uma assembléia
extraordinária para votar com a maioria de 2/3 sobre a multa a ser aplicada
a ele.
 O condômino ou possuidor (se aplica também a quem estiver na
locação) que não cumpre com os deveres poderá ser obrigado a pagar
multa de 5x o valor do condomínio, votação de 3/4.

A pessoa paga 5x, reiterando no mesmo erro pagará 10x.

Se a pessoa tem muito dinheiro, ela não vai se importar com a multa. A
função da multa desapareceu, já que não se constrangerá a pessoa através
dessa multa. Poderia então se expulsar esse condômino? Se analisa o direito
de vizinhança, o direito de moradia e de propriedade. Sob nova ótica, deve
se analisar se cumpre ou não a função social.
Poderia entrar no judiciário com o pedido de obrigação de não fazer.

O professor não tem nada consolidado não cabeça quanto à expulsão.

O CC/02 trouxe a possibilidade de locação de garagem, o que trouxe

um caos . Pode-se locar uma garagem para pessoas de fora do condomínio.
Assim, daria acesso ao condomínio um terceiro.
Para dar essa garagem ao terceiro, tem que se dar direito de
preferência aos condôminos, se estes não quiserem, abre a transferência
externa. Isso se a convenção de condomínio permitir!

A convenção de condomínio é o norte. Se tiver uma mossa no carro

que estava na garagem, não pode reclamar.

O STJ tem decisão pacifica de que o condomínio não responde pelos

danos causados no seu interior. Nem com segurança especifica os danos
serão arcados pelo condomínio. Somente teria essa possibilidade se
houvesse previsão na convenção de condomínio.
17.08
As quotas condominiais até 2003 se submetem as regras do CC/16,
mesmo que seja cobrado a posteriori, já que o valor da multa a que se
refere incide no momento do débito, e não da cobrança.
Ex. deve em fevereiro de 2002 e é cobrado em 2003, a multa será de
20%. Qual o prazo prescricional? Não há previsão no CC/02.
Prescrição é a perda do interesse de agir, e decadência é a perda do
direito. A prescrição está prevista nos artigos 205 e 206 e a decadência é
tudo que não está ali. Esses artigos não falam em quota, em razão disso,
surgem 2 correntes:
- diz que é 10 anos, utilizando o artigo 205, CC.
- diz que é 5 anos, isso porque o §5º, I do art. 206, CC, diz que é de 5
anos o prazo para a cobrança de dívida liquida (de instrumento publico ou
particular) e taxa de condomínio é dívida liquida cobrada em instrumento
particular.
 TJRS – 10 anos. TJSP – 10 anos. TJMG – 10 anos. O STJ não tem um
posicionamento. Aqui na Bahia a tendência é se aplicar 5 anos, não está
nada estabelecido.

Em relação aos veículos estacionados na garagem. Há

responsabilidade patrimonial? Não! Essa posição já é consolidada. O
condomínio somente se responsabiliza se houver previsão expressa na
convenção de condomínio. O STJ assim entende. Isso mesmo no caso de
vigilância especifica (ex. garagista), o STJ entende assim.
Se provar quem fez, pode-se cobrar desta pessoa.

1. Condomínio
1.1 administração do condomínio
- assembléias (1352/1355)
1.2 Extinção do condomínio
- destruição
*votação: + da metade
- desapropriação
- mudança de finalidade
2. Formas especiais de parcelamento
- condomínio “fechado”
- “time sharing”
3. Direito de vizinhança
3.1 Introdução
3.2 Natureza Jurídica
3.3 Propriedade Vizinha
3.4 Direito de Vizinhança x Interferência Direta
3.5 Uso Anormal da Propriedade
- Saúde/Sossego/Segurança
- Legitimidade

1. Condomínio
1.1 Administração do condomínio
- Assembléias (1352/1355)
Reunião feitas pelos condôminos para dirimir conflitos de interesses do
condomínio. Ela é feita ao menos uma vez por ano, é a chamada assembléia
ordinária.
Essa assembléia ordinária ocorre no começo do ano para que o síndico
apresente os balancetes.
Às vezes o sindico não apresenta, cabe entrar com ação de exibição de
documentos.

Quando não tem o conselho fiscal, o condomínio fica não mão de uma
só pessoa. Se ninguém fiscaliza, ela faz o que quiser com o dinheiro. É claro
que ela será responsabilizada.
Se o sindico não convocar a assembléia, os condôminos podem
convocar.

Alem das ordinárias existem as demais, as extraordinárias, para

resolver problemas não previstos.
 Todos os condôminos têm que ser convocados para a assembléia.
Basta que se afixe o edital no quadro de avisos (comumente se afixa no
elevador).
Esse edital de convocação é vinculatório. O que consta ali tem que ser
o que será tratado na assembléia. Se fala de algo a mais, o tema terá que
ser afastado, e a decisão ali tomada poderá ser nula.
Pode colocar “ou o que houver” e falar de outras coisas, mas se não
tiver, não pode.

Ela é feita em primeira e segunda convocação. A 1ª com

maioria(deliberação) que representem pelo menos metade dos
apartamentos, e a 2ª com nº que houver.
Art. 1352, 1353/CC.
Poucas vezes existe o quorum especial. Ex. mudança de fachada exige
quorum especial. As demais não necessitam.

1.2 Extinção do condomínio

Poderá ser:
- destruição
Pela destruição do imóvel.
*votação: + da metade
Pela votação de mais da metade dos condomínios o condomínio vai
decidir o que vai fazer. Se vai reconstruir ou destruir de vez o condomínio.
- desapropriação
Neste ultimo caso, o valor pago pelo poder publico será direcionado
de acordo com as cotas de cada condômino.
- mudança de finalidade
Tem-se um prédio eminentemente residencial. Ele pode ser
modificado, transformado-se em prédio comercial. Essa transformação pode
gerar a extinção do condomínio pretérito, com a formação de um novo
condomínio.
Essa mudança de finalidade pode ser feita pelo moradores (com
quorum especial!), ou com a aquisição do imóvel por uma pessoa só (não
tem mais como viver em condomínio já que os apartamentos pertencem a
uma só pessoa).

2. Formas especiais de parcelamento

- Condomínio “fechado”
Rua fechada é o que juridicamente falando? As vezes é impedido de
entrar, o que não deveria acontecer. Não seria loteamento. Temos uma nova
lei de parcelamento do solo. Loteamento é uma área de terra loteada (pelo
município) que passa via pública (bem do povo) dividindo a gleba em
pequenos lotes.
Para os administrativistas o condomínio fechado é um absurdo jurídico,
não existe. Se diz que as vias são bens públicos. Quem arca com a
conservação é a população. Não poderia então haver o condomínio fechado,
isso seria apropriação indevida do poder publico. Se quisesse fechar por
segurança, deveria desafetar a área.
- “time sharing”
É uma modalidade especial de condomínio criado a partir da 2ª Guerra
Mundial, na Europa. Percebeu que as pessoas estavam sem dinheiro e a
melhor forma para recuperar a cidade era o turismo. As pessoas iam ver os
destroços.
Estava muito caro investir em diárias de hotéis, e necessitava-se de
turistas já que este é um dinheiro rápido.
No “time sharing” teria direito a X tempo para ficar no hotel, e para
ficar esse tempo pagaria $X por mês. É como se fosse um aluguel por
temporada. Se reserva com antecedência. No “time sharing” original se
comprava o local específico, hoje já se admite que vá para outro local da
mesma rede de hotéis.
18.08
Direito de vizinhança
1. Introdução
2. Natureza Jurídica
3. Propriedade Vizinha
4. Direito de Vizinhança x Interferência Direta
5. Uso Anormal da Propriedade
- Saúde/Sossego/Segurança
- Legitimidade
- Incomodo “Anormal”
- Ativo
- Omissivo
- Padrões
Homem Médio
Zona
Pré-Ocupação
- Interesse Público
6. Parte Processual
- Rito Ordinário
- Ação Cominatória (art. 287, CPC)
- Dano Infecto
*Caráter Preventivo
7. Árvores Limítrofes
- Art. 1282 à 1284, CC
8. Passagem forçada
- Imóvel encravado
*Função Social
* Encravamento Natural
*Encravamento Provocado
- Direito de Vizinhança Oneroso
- Passagem Menos Danosa
- Legitimidade
9. Cabos e Tubulações
- Art. 1286
- Interesse Público
DIREITO DE VIZINHANÇA

1. Introdução
É mais uma limitação à propriedade.
Estudamos a limitação máxima que é a função social. O direito de
vizinhança limita a própria função social.
Ele surge na época moderna, na qual cada vez vivemos em ambientes
mais próximos ao outro. Quanto mais próximo vivemos, maior a zona de
atrito, que pode ocorrer mesmo que haja a função social.
O direito de vizinhança atinge mais uma vez a liberdade da
propriedade.
Então, não se pode fazer o que quiser com a propriedade, e, mesmo
obedecendo a função social, tem o direito de vizinhança.
O “What´s Up” e o “Bohemia” foram fechados por conta do direito de
vizinhança.

2. Natureza Jurídica
A maioria da doutrina diz que é uma obrigação propter rem, já que
esta obrigação de fazer/não fazer é inerente ao imóvel, pouco importando
quem é o proprietário do imóvel.
Esse direito de vizinhança é agregado como uma espécie de obrigação
propter rem, deve ser respeitado independente de quem seja o proprietário.

3. Propriedade Vizinha
Não é parede com parede, não se fala em propriedade contigua.
Se fala em propriedade que se encontre numa área de atuação
daquele sistema que venha a causar o dano.

Prédio não significa urbano, é qualquer construção, seja ela urbana ou

rural.
Inúmeras outra situações são reguladas pelo direito de vizinhança, e
não somente a questão de barulho, etc.
Ex. não se pode construir janela a menos de 1,5 m. Essa distancia é da
linha limítrofe da outra casa (do muro).O que se poderia construir é uma
área para acesso de luz 10x20 cm.
O STF tem sumula que permite construir essa janela desde que o vidro
seja fosco ou ladeado, e não tenha abertura, ou seja, sendo somente para
acesso de luz.

4. Direito de Vizinhança x Interferência Direta

Não se confunde o uso anormal com interesse direto.
Se pega a chaminé e direciona, dolosamente, para a janela do vizinho,
teremos um ilícito. Diferente ocorre quando a Burger King tem uma
chaminé, decorrente do exercício normal da atividade. No primeiro caso
teremos a sistemática de responsabilidade civil e aqui temos o direito de
vizinhança. No direito de vizinhança a responsabilidade sempre é objetiva,
não se analisa se houve culpa ou não (basta que haja o dano).
 A idéia hoje é objetivar o direito.

5. Uso Anormal da Propriedade

Não é qualquer uso da propriedade que vai infringir o direito de
vizinhança. Ela tem que ser utilizada de forma anormal.
Quando utilizada de forma normal, ocorrendo algum problema, este
terá que ser tolerado.
Ultrapassando o tolerável, já teremos um abuso de direito.

- Saúde/Sossego/Segurança
O direito de vizinhança busca ressalvar os 3 “s” .
Saúde. Ex. jogar esgoto, lixo a céu aberto, dengue.
24.08
- Legitimidade
Não só o proprietário tem legitimidade para propor ações que
venham regular o direito de vizinhança. O possuidor também pode. Apesar
de decorrer de uma obrigação propter, por estar vinculado ao imóvel,
independente de quem o possua, o direito de vizinhança é voltado para
saúde/sossego/segurança.
O locatário, possuidor, proprietário podem ser os titulares. Visa
assim proteger as pessoas que se encontram no imóvel.

- Incomodo “Anormal”
Essa legitimidade é condicionada ao interesse de agir. Esse interesse
de agir é limitado ao incomodo anormal.
O magistrado vai analisar o que se considera incomodo anormal.
Utiliza parâmetros subjetivos, então, para um juiz pode ser incomodo
normal e para outro anormal.
Isso causa um arrepio, cada juiz pensa de uma forma. O CC hoje
deixa aberto ao juiz a decisão. Temos varias clausulas abertas no CC para
que o código se amolde às mudanças sociais. A sociedade evolui de forma
mais rápida que a lei. Então, analisando o caso concreto o juiz amolda a
regra visando atingir a equidade.

- Padrões
Para o juiz analisar se o incomodo é normal ou anormal deve se usar
padrões:
- Homem Médio: deve se usar o homem médio. Uma pessoa
muito sensível não pode ser utilizada como padrão.
- Zona: tem que se ver a zona. A zona é onde está instalado o
imóvel. Disso temos a idéia do PDDU.
Ex. Se construir um imóvel numa zona industrial, não poderá
exigir nada, utilizada de forma normal, a empresa causa ruídos, fumaça. O
juiz então tem que se analisar se está fazendo o uso normal. Se estiver fora
do uso normal, o juiz não vai mandar cessar a atividade, mas pode mandar
colocar filtros, etc. Então, quem quiser morar nesta área terá que tolerar.
 - Preocupação: quando se instala num local em que já há
alguém. É diferente da zona.
Ex. O HGE é instalado na Vasco da Gama. As pessoas que
vierem a se instalar ali não podem querer que o hospital cesse as suas
atividades.

- Interesse Público
O interesse público predomina sobre o interesse particular.
Ex. por isso que se pode construir o aeroporto de congonhas, o
Hospital ali no loteamento Aquarius.
O que se faz ali em relação ao Hospital é, se o imóvel se
desvalorizar, quem construiu o hospital terá que indenizar, inclusive o poder
público.
Então o fato é que, se há interesse publico, não pode mandar parar.
Pode-se mandar readaptar o sistema para que venha diminuir os
transtornos.

Se comprar um imóvel com vista para o mar, e depois outro

construir na frente, não poderá ser indenizado. O que ele pode é contratar
uma obrigação de não fazer, para que não se construa nada no terreno da
frente. Agora, se no anuncio de venda do imóvel se diz que a a vista será
“permanente”, se deve guardar esse anuncio para adentrar com uma ação.

O dano poderá ser:

- Ativo
Provoca o próprio dano.
- Omissivo
Quando deixa de fazer algo. Ex. deixa de preservar o imóvel, e, por
conta disso, tem a dengue.

6. Parte Processual
- Rito Sumário
Havendo conflito de vizinhança adotamos o rito sumário.
Inclusive o direito de vizinhança, a depender da alçada, pode ser
proposto do juizado.

A ação cabível é, ou ação cominatória, ou ação de dano infecto:

- Ação Cominatória (art. 287, CPC)
Gera uma obrigação de não fazer. A obrigação de não fazer não
gera inadimplemento relativo. Gerará sempre inadimplemento absoluto, a
partir do momento que faz aquilo que não deveria fazer, já descumpriu.
O inadimplemento relativo gera mora e juros.

- Dano Infecto
*Caráter Preventivo
Tem caráter preventivo. Serve na hipótese de se estar na
iminência de sofrer um prejuízo.
 Não se trata de ação de nunciação de obra nova, que é
utilizada para o direito de vizinhança? Esta é quando se está sofrendo dano
em razão da conduta do vizinho ao lado.
Ex. pedaços de construção que cai no prédio vizinho. Se já
estiver construído, a ação cabível seria a demolitória.
Essa ação aqui é anterior, é quando está na iminência de sofrer
o dano.

7. Árvores Limítrofes
- Art. 1282 à 1284, CC
Se o tronco da arvore estiver na área limítrofe entre dois prédios, ela
pertencerá aos dois proprietários. Qualquer decisão que for tomada a cerca
da arvore tem que ser tomada em condomínio. A árvore se faz em regime
de condomínio.
Isso ainda que a árvore não esteja no ponto limítrofe exato. O que
conta é o tronco.
Se tem um arvore no terreno vizinho, e os galhos ultrapassam para o
lado, o vizinho invadido pode cortar, numa linha vertical limítrofe, sem
precisar de autorização e nem indenização. Se a raiz ultrapassar, poderá se
cortar, mesmo matando, não indenizará.
É uma das modalidades de autotutela autorizadas.

Hoje isso depende da árvore.

Se os frutos caírem de forma natural, aderirá ao proprietário do solo.
Se a queda for provocada, terá que entregar ao dono da arvore. Se cortou o
galho, e este tinhas frutos, tem que devolver os frutos. Se o fruto cair fora
da propriedade, como é bem publico, será de quem o pegar.

8. Passagem forçada
- Imóvel encravado
*Função Social
* Encravamento Natural
*Encravamento Provocado
- Direito de Vizinhança Oneroso
- Passagem Menos Danosa
- Legitimidade
9. Cabos e Tubulações
- Art. 1286
- Interesse Público