CUPRINS

Introducere
Capitolul I Sechestrul proprietilor n Republica Moldova 1.1 Concepte privind sechestrul bunurilor imobile..4 1.2 Particulariti i specificul sechestrrii bunurilor imobile10 1.3 olul evaluatorului !n evaluarea bunurilor sechestrate1" Capitolul II Specificul evalurii bunurilor sechestrate 2.1 #valuarea imobilelor sechestrate24 2.2 $alori de estimare a imobileleor sechestrate..2% 2.3 &etode de determinare a valorii bunurilor sechestrate...41 Capitolul III Aspecte practice a evalurii imobilului sechestrat 3.1 Condiii i date 'enerale privind evaluarea ...(3 3.2 )plicarea metodelor de evaluare(* 3.3 #stimarea valorii finale...+* Conclu ii !i recomandri "iblio#rafie Ane$e

UTM 529.1 031 ME

Mod. Coala Nr. document Semnt. Data Litera Coala 1 Coli 85 Elaborat Conductor Consultant Contr. norm. Aprobat

Evaluarea proprietilor sechestrate

Introducere
, parte important a patrimoniului din ar noastr o constituie bunurile imobile. Ca i orice alt activ ele necesit o conducere adecvat- care ar duce la modul de folosire cel mai eficient a acestui activ. Conducerea eficient cu bunurile imobile fr determinarea valorii lor de pia .sau a altor valoi/ !n condiiile economiei de pia este imposibil. #valuarea proprietii imobiliare !n epublica &oldova este un 'en de activitate relativ t!nr care deriv din specificul economiei de pia i relaiile impuse de ctre aceasta. Punctul de start al activitii de evaluare l0a constituit privati1area proprietilor imobiliare- !n urma careia a aparut necesitatea determinrii valorii de pia a bunurilor imobile aa cum acestea puteau fi liber tran1acionate. !n circuitul economic au fost incluse terenurile i construciile care !n economia centrali1at erau !n proprietatea statului i a caror valoare era de necontestat. )adar evaluarea bunurilor imobile 2oac un rol foarte important !n infrastructura pieii prin faptul c e3clude atitudinea suspicioas a prilor privind valoarea proprietii. Piaa bunurilor imobiliare se de1volt remarcabil 0 fapt ce impune noi cerine fa de activitatea de avaluare- care !n iulie 2002 a fost declarat drept 'en independent de activitate desfasurat dupa un cadru metodolo'ic bine determinat. 4n aspect important ce caracteri1ea1a actualitatea evalurii bunurilor imobiliare este sechestrul. 5arcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii bunurilor imobile- valoarea care repre1int puterea de acoperire a creanei !n ca1ul nerambursrii acesteia. 6n acest aspect este actuala determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare. $aloarea de lichidare a imobilului sechestrat ca i orice alt valoare se calculea1 !n bani. 7ecicalcularea 'reit sau apro3imativ a acestei valori duce la pierderi de bani i de timp. 7e aceeia tema acestei lucrri este i va fi !ntotdeauna autentic i important. $om !ncerca s determinm locul i importana valorii de pia i valorii de lichidare !n evaluarea imobilului sechestrat- !n cadrul activitii de evaluare. )m ales aceast tem deoarece consider c ea este puin studiat i chiar ne'at de muli evaluatori. 5copurile propuse !n te1a dat sunt de a re1olva cele mai importatnte impedimente ce apar !n procesul de evaluare a imobilelor sechestrate. Care este domeniul de aplicare a acestor valori 8 7e obicei valoarea de lichidare se calculea1 !n ca1ul sechestrului9 ca1ul c!nd o proprietate este !nstrinat forat !n contul unor obli'aii a persoanei proprietare. )lt domeniu de aplicare este creditarea9 evaluatorul informea1a banca despre

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

suma care o sa fie posibil de acoperit cu obiectul dat !n ca1ul nerambursrii creditului. 6n ba1a valorii de lichidare se calculea1 valoarea de 'a2. :e1a data este compus din trei capitole pe care le vom descrie pe scurt !n continuare. Primul capitol al te1ei date este structurat !n trei subcapitole- !n care sunt e3puse toate ba1ele teoretice- particularitile i aspectele le'islative ale sechestrului i rolul evaluatorului !n evaluarea acestor bunuri. )l doilea capitol al te1ei cuprinde trei subcapitole !n care sunt e3puse metodele de estimare a volorii bunurilor imobile sechestrate.. )l doilea i al treilea subcapitol sunt predestinate pentru reflecterea metodelor de evaluare a valorii de pia i valorii de lichidare- a imobilelor sechestrate. )ici am studiat e3periena autohton i strin !n domeniul determinrii valorii de lichidare. )m determinat metodele cele mai desv!rite de efectuare a calculelor. 4ltimul capitol a acestei te1e este evaluarea practic a valorii de lichidare i este dedicat asi'urrii informaionale i structurarea volumului de informaie ce ar facilita lucrul oricrui evaluator deoarece !n activitatea sa practica el se untilnete cu necesitatea cutrii- acumulriiprelucrrii informaiei diversificate despre obiectele evaluate.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

Capitolul I% Sechestrul proprietilor n Republica Moldova

1.1 Concepte privind sechestrul bunurilor imobile

;n materie civila- Codul de procedura civila prevede- doua masuri asi'uratorii- i anume9 sechestrul asigurtor i sechestrul judiciar. Sechestrul asi#urtor const !n indisponibili1area unor bunuri mobile ale debitorului p!r!t- care urmea1 a fi v!ndute silit pentru reali1area creanei reclamantului. )cest fel de sechestru se poate aplica de ctre instan- la cererea reclamantului. 6ncheierea este e3ecutorie de drept. <unurile sunt inventariate i sechestrate i sunt lsate !n pstrarea debitorului sau altei persoane. 7ac debitorul nu0i e3ecut de bun voie obli'aia- se trece la v!n1area silit a bunurilor. Sechestrul &udiciar const !n numirea de ctre instan a unei persoane creia i se !ncredinea1 bunul !n liti'iu- c!t timp durea1 2udecata !n fond. Cererea este fcut de reclamant i va fi soluionat de catre un sin'ur 2udector cu citarea prilor. ;nstana se pronun prin hotr!re care este supus apelului. <unul este predat parii care a c!ti'at procesul. 5echestrul asi'urtor ar putea fi definit !n modul cel mai 'eneral drept un act sau o msur asi'uratorie prin mi2locirea creia unele bunuri sunt puse sub pa1a unui dele'at al 2ustiiei pentru a !mpiedica sustra'erea lor 'a2ului 'eneral pe care Coduc Civil !l recunoate creditorilor. 5echestrul asi'urtor este msura asi'urtorie care se aplic !n ca1ul !n care obiectul liti'iului de fond !l repre1int plata unei sume de bani i const !n indisponibili1area bunurilor mobile sau imobile urmribile ale debitorului p=r=t p=n la terminarea procesului- !n scopul de a 'aranta reclamantului posibilitatea de a0i reali1a creana constatat prin hotr=rea ce se va pronuna. 5echestrul asi'urtor se poate !ncuviina i !n situaia !n care creana creditorului nu este e3i'ibildac debitorul a micorat prin fapta sa asi'urrile date creditorului sau nu a dat asi'urrile promise ori atunci c=nd este pericol ca debitorul s se sustra' de la urmrire sau s0i ascund ori s0i risipeasc averea. 6n privina naturii 2uridice a procedurii- sechestrul asi'urtor a fost apreciat de cea mai mare parte a doctrinei i a 2urisprudenei drept o procedur necontencioas, deoarece !n cadrul 2udecrii acestei cereri le'ea nu prevede i 2udectorul nu trebuie s recu noasca un drept potrivnic altei persoane .acesta se va stabili prin actiunea de fond/-ci numai s acorde !n anumite condiii o msur de ocrotire. 5unt i autori de presti'iu care vd procedura sechestrului asi'urtor drept una cu caracter contencios. Potrivit acestei din urm opinii- cererea de sechestru asi'urator face parte
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

din proces- fiind un mod de a se recur'e la protectia le'ii- folosit pe lan' aceeai instant care verifica i pretentia !n fond- un mod de a asi'ura la timp reali1area dreptului !n liti'iu. 6n aceast opinie- sin'urul motiv pentru care !n ca1ul cererii de sechestru asi'urtor le'iuitorul a renunat la principiul contradictorialitii !l repre1int celeritatea care se impune pentru soluionarea unei astfel de cereri. ;ndiferent de soluia teoretic adoptat- trebuie !ns observat faptul c !n ca1ul cererii de sechestru asi'urator se re'sesc toate elementele care deosebesc procedura necontencioasa obinuit contencioas. )stfel- 2udectorul nu este chemat s solutione1e fondul cau1ei prin recunoaterea dreptului de creant- lipsete publicitatea- cererea fiind 2udecat !n camera de consiliu- lipsesc de1baterile contradictorii i citarea prtilor- !ncheierea prin care se solutionea1 cererea nu are autoritate de lucru 2udecat- iar instana poate reveni oric!nd asupra soluiei dac impre2urrile de fapt ce caracteri1ea1 cau1a au suferit modificri care reclam o alt soluie . elativ la natura 2uridic a sechestrului asi'urtor- s0a ridicat problema dac acesta repre1int un act de executare. )stfel- s0a afirmat c- plecand de la scopul sechestrului asi'urtor de a indisponibili1a anume bunuri ale par!tului0debitor- pentru ca la terminarea procesului reclamantul0creditor s le poat urmari mai departe spre !ndestularea sa- atunci sechestrul asi'u rtor nu difer !n natura i !n efectele sale de sechestrul definitiv- procedura sechestrului asi'urator repre1int o adevrat execuie anticipat, pe care le'ea o autori1ea1 sub anumite 'aranii. i toate acestea- se observ c lipsete elementul esential actelor e3ecutare- i anume titlul e3ecutoriu- precum i scopul specific sechestrului e3ecutoriu- respectiv van1area silita a bunurilor indisponibili1ate. 7in acest motiv- este mult mai apropiata de natura sechestrului asi'urator caracteri1area acestuia ca o forma de e3erciiu a aciunii civile accesorie cererii principale al carei scop este protecia 2udiciar a dreptului reclamat prin aciunea principal. 7e altfel- pornind de la natura 2uridic- scopul msurilor asi'u ratorii i de la cone3iunea acestora cu actiunea civil- unii autori au propus chiar ca acestea se fie re'lementate- !n viitor!n partea 'eneral a Codului de procedur civil- iar nu !n partea privitoare la procedurile speciale sau la e3ecutarea silit. 5echestrul 2udiciar const !n indisponibili1area bunului care formea1 obiectul liti'iului- acesta fiind !ncredinat spre pstrare i administrare- pe toat durata procesului- de re'ul- unei tere persoane. Potrivit te3tului aici comentat- ori de c=te ori e3ist un proces asupra proprietii sau a altui drept real principal- asupra posesiunii unui bun mobil sau imobil- ori asupra folosinei sau administrrii unui bun proprietate comun- instana competent pentru 2udecarea cererii principale va

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

putea s !ncuviine1e- la cererea celui interesat- punerea sub sechestru 2udiciar a bunului- dac aceast msur este necesar pentru conservarea dreptului respectiv. Din chiar textul comentat rezult c instituia sechestrului judiciar se deosebete fundamental de sechestrul asigurtor. n primul rnd, sechestrul judiciar are ca scop conser area unui bun determinat care formeaz tocmai obiectul litigiului dintre pri, !n timp ce sechestrul asigurtor izeaz indisponibilizarea unor bunuri ale datornicului care nu formeaz obiectul judecii. n al doilea rnd, remarcm c din punct de edere procedural cererea de sechestru judiciar nu se poate soluiona dect cu citarea prilor. "ste ceea ce pre ede !n mod expres #. proc. ci .

Conceptul de e$ecutare silit% "xecutarea silit sau urmarirea silit este procedura prin mijlocirea creia creditorul, titular al dreptului recunoscut printr-o hotarre judecatoreasc sau printr-un alt titlu executoriu constrnge $ cu concursul organelor de stat competente $ pe debitorul su, care nu-i execut de bun oie obligaiile decurgnd dintr-un asemenea titlu, de i le aduce la !ndeplinire, !n mod silit. 6n mod normal e3ecutarea unei hotar=ri 2udecatoreti sau a unui titlu e3ecutoriu se face voluntar. ;n ca1ul in care debitorul nu isi plateste de bunavoie obli'atiile fiscale datorate- or'anele fiscale competente- pentru stin'erea acestora- vor proceda la actiuni de e3ecutare silita. :itlul !n temeiul caruia se face e3ecutarea este o hotar=re 2udecatoreasca care a ramas definitiva sau a devenit irevocabila ori a fost data cu e3ecutie vremelnica. Pentru efectuarea procedurii de e3ecutare silita este competent or'anul de e3ecutare in a carui ra1a teritoriala se 'asesc bunurile urmaribile- coordonarea intre'ii e3ecutari revenind or'anului de e3ecutare in a carui ra1a teritoriala isi are domiciliul fiscal debitorul sau or'anul de e3ecutare competent. Cand se constata ca domiciliul fiscal al debitorului se afla in ra1a teritoriala a altui or'an de e3ecutare- titlul e3ecutoriu impreuna cu dosarul e3ecutarii vor fi trimise acestuia- instiintandu0sedaca este ca1ul- or'anul de la care s0a primit titlul e3ecutoriu. Re#uli privind e$ecutarea silit% "xecutarea silit se poate intinde asupra tuturor eniturilor si bunurilor proprietate a debitorului, urmaribile potri it legii, iar executare. 5unt supuse sechestrarii si valorificarii bunurile urmaribile proprietate a debitorului- pre1entate de acesta si>sau identificate de catre or'anul de e3ecutare- in urmatoarea ordine9 0 bunurile mobile si imobile care nu sunt direct folosite in activitatea ce constituie principala sursa de venit?
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

alorificarea acestora se

efectueaza numai in masura necesara pentru realizarea creantelor fiscale si a cheltuielilor de

UTM 529.1 031 ME

0 bunuri care nu sunt nemi2locit predestinate pentru desfasurarea activitatii care constituie principala sursa de venit? 0bunurile mobile si imobile ce se afla temporar in detinerea altor persoane in ba1a contractelor de arenda- de imprumut- de inchiriere- de concesiune- de leasin' si altele? 0 masini0unelte- utila2e- materii prime si materiale si alte bunuri mobile- precum si bunuri imobile ce servesc activitatii care constituie principala sursa de venit? 0 bunurile mobile sau imobile- proprietate a debitorului- pot fi valorificate individual si>sau in ansamblu daca or'anul de e3ecutare aprecia1a ca astfel acestea pot fi vandute in conditii mai avanta2oase. #3ecutarea silita incepe prin comunicarea somatiei. 7aca in termen de 1( 1ile de la comunicarea somatiei nu se stin'e debitul- se continua masurile de e3ecutare silita. 5omatia este insotita de un e3emplar al titlului e3ecutoriu. 5omatia cuprinde9 0denumirea or'anului fiscal emitent? 0 data la care a fost emis si data de la care isi produce efectele? 0 datele de identificare a contribuabilului sau a persoanei imputernicite de contribuabil- dupa ca1? 0obiectul actului administrativ fiscal? 0 motivele de fapt? 0 temeiul de drept? 0 numele si semnatura persoanelor imputernicite ale or'anului fiscal- potrivit le'ii? 0 stampila or'anului fiscal emitent? 0 posibilitatea de a fi contestat- termenul de depunere a contestatiei si or'anul fiscal la care se depune contestatia? 0mentiuni privind audierea contribuabilului 0 numarul dosarului de e3ecutare? 0suma pentru care se incepe e3ecutarea silita? 0 termenul in care cel somat urmea1a sa plateasca suma preva1uta in titlul e3ecutoriu

Executarea silita a bunurilor imobile. 5unt supuse e3ecutarii silite bunurile imobile proprietate a debitorului. ;n situatia in care debitorul detine bunuri in proprietate comuna cu alte persoanee3ecutarea silita se va intinde numai asupra bunurilor atribuite debitorului in urma parta2ului 2udiciar- respectiv asupra sultei. #3ecutarea silita imobiliara se intinde de plin drept si asupra bunurilor accesorii bunului imobilpreva1ute de Codul civil. <unurile accesorii nu pot fi urmarite decat odata cu imobilul.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

5unt supuse e3ecutarii silite orice bunuri imobile ale debitorului care !i apartin !n proprietate e3clusiva sau !n proprietate comuna- cum ar fi9 case de locuit- cladiri cu destinatie de sedii- ma'a1ii'ara2e- depo1ite ori cu alta destinatie- terenuri situate !n mediul rural si urban- precum si celelalte bunuri care prin natura sau prin destinatia lor sunt bunuri imobile. #3ecutarea silita a bunurilor imobile proprietate a debitorului se face pe corpuri de proprietate- !n !ntre'imea lor. Constructiile ce formea1a o proprietate distincta de sol- pe eta2e sau pe apartamente- se pot e3ecuta silit !n mod separat. <unul imobil proprietate a unui minor sau a unei persoane puse sub interdictie nu poate fi e3ecutat silit !naintea e3ecutarii silite a bunurilor sale mobile dar aceasta nu !mpiedica e3ecutarea silita asupra unui imobil aflat !n proprietatea comuna a minorului sau a persoanei puse sub interdictie si a unei persoane cu capacitate deplina de e3ercitiu- daca obli'atia preva1uta !n titlul e3ecutoriu este comuna. C=nd debitorul detine !n proprietate comuna bunuri imobile- or'anul de e3ecutare poate proceda la e3ecutarea silita numai daca este cunoscuta cota0 parte ce revine debitorului. )tunci c=nd nu se cunoaste cota0parte ce revine debitorului din bunurile aflate !n proprietate comuna- !n vederea e3ecutarii silite- or'anul de e3ecutare poate cere instantei competente !mpartirea acestor bunuri. ;n ca1ul debitorului persoana fi1ica nu poate fi supus e3ecutarii silite spatiul minim locuit de debitor si familia sa- stabilit in conformitate cu normele le'ale in vi'oare. 7ispo1itiile aliniatului anterior nu sunt aplicabile in ca1urile in care e3ecutarea silita se face pentru stin'erea creantelor fiscale re1ultate din savarsirea de infractiuni. #3ecutorul fiscal care aplica sechestrul incheie un proces0verbal de sechestru. 7e la data intocmirii procesului0verbal de sechestru- bunurile sechestrate sunt indisponibili1ate. Cat timp durea1a e3ecutarea silita debitorul nu poate dispune de aceste bunuri decat cu aprobarea data- potrivit le'iide or'anul competent. @erespectarea acestei interdictii atra'e raspunderea- potrivit le'ii- a celui in culpa. Procesul0verbal de sechestru va cuprinde9 0 denumirea or'anului de e3ecutare- indicarea locului- a datei si a orei cand s0a facut sechestrul? 0 numele si prenumele e3ecutorului fiscal care aplica sechestrul- numarul le'itimatiei si al dele'atiei? 0 numarul dosarului de e3ecutare- data si numarul de inre'istrare a somatiei- precum si titlul e3ecutoriu in ba1a caruia se face e3ecutarea silita? 0 temeiul le'al in ba1a caruia se face e3ecutarea silita?
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

Procesul verbal de sechestru cuprinde '

denumirea or#anului de e$ecutare( indicarea locului( a datei si a orei cand s)a facut sechestrul* numele si prenumele e$ecutorului fiscal care aplica sechestrul( numarul le#itimatiei si al dele#atiei* numarul dosarului de e$ecutare( data si numarul de inre#istrare a somatiei( precum si titlul e$ecutoriu in ba a caruia se face e$ecutarea silita*

temeiul le#al in ba a caruia se face e$ecutarea silita* sumele datorate pentru a caror e$ecutare silita se aplica sechestrul* numele( prenumele si domiciliul debitorului persoana fi ica* descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative a fiecaruia*
mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare* mentiunea facuta de debitor*

eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului*

semnatura e$ecutorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor care au fost de fata la sechestrare%

Ai'.1.1 Procesul verbal de sechestru

0sumele datorate pentru a caror e3ecutare silita se aplica sechestrul- inclusiv cele repre1entand ma2orari de intar1iere- mentionandu0se si cota acestora- precum si actul normativ in ba1a caruia a fost stabilita obli'atia de plata? 0 numele- prenumele si domiciliul debitorului persoana fi1ica ori- in lipsa acestuia- ale persoanei ma2ore ce locuieste impreuna cu debitorul sau denumirea si sediul debitorului- numele- prenumele si
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

domiciliul altor persoane ma2ore care au fost de fata la aplicarea sechestrului- precum si alte elemente de identificare a acestor persoane? 0descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative a fiecaruia- dupa aprecierea e3ecutorului fiscal- pentru identificarea si individuali1area acestora- mentionandu0se starea de u1ura si eventualele semne particulare ale fiecarui bun- precum si daca s0au luat masuri spre neschimbarecum sunt punerea de si'ilii- custodia ori ridicarea de la locul unde se afla- sau de administrare ori conservare a acestora- dupa ca1? 0 mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare- in ca1ul in care e3ecutorul fiscal nu a putut evalua bunul deoarece acesta necesita cunostinte de specialitate? 0 mentiunea facuta de debitor privind e3istenta sau ine3istenta unui drept de 'a2- ipoteca ori privile'iu- dupa ca1- constituit in favoarea unei alte persoane pentru bunurile sechestrate? 0numele- prenumele si adresa persoanei careia i s0au lasat bunurile- precum si locul de depo1itare a acestora- dupa ca1? 0 eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului? 0 mentiunea ca- in ca1ul in care in termen de 1( 1ile de la data incheierii procesului0verbal de sechestru debitorul nu plateste obli'atiile fiscale- se va trece la valorificarea bunurilor sechestrate? 0 semnatura e3ecutorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor care au fost de fata la sechestrare. 7aca vreuna dintre aceste persoane nu poate sau nu vrea sa semne1e- e3ecutorul fiscal va mentiona aceasta impre2urare. Cate un e3emplar al procesului0verbal de sechestru se preda debitorului sub semnatura sau i se comunica la domiciliul ori sediul acestuia- precum si- atunci cand este ca1ul- custodelui- acesta din urma semnand cu mentiunea de primire a bunurilor in pastrare. Pentru bunurile imobile sechestrate or'anul de e3ecutare care a instituit sechestrul va solicita de indata biroului de carte funciara efectuarea inscriptiei ipotecare- ane3and un e3emplar al procesului0 verbal de sechestru <iroul de carte funciara va comunica or'anelor de e3ecutare- la cererea acestora- in termen de 10 1ile- celelalte drepturi reale si sarcini care 'revea1a imobilul urmarit- precum si titularii acestoracare vor fi instiintati de catre or'anul de e3ecutare si chemati la termenele fi3ate pentru van1area bunului imobil si distribuirea pretului

+%, Particularitile !i specificaiile sechestrrii bunurilor

Conditiile necesare instituirii sechestrului asigurtor Conditii necesare pentru infiintarea msurii sechestrului asi'urtor pot fi urmtoarele9 creana a2uns la scadent- e3istena unui proces

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

10

in curs avdand ca obiect reali1area dreptului de creanta i depunerea unei cautiuni in cuantumul stabilit de le'e sau- dupe ca1- de instanta de 2udecat. Existenta unei creane. Constatarea creanei% 5echestrul asi'urtor asupra bunurilor mobile sau imobile ale debitorului poate fi solicitat de ctre creditorul care nu are titlu e3ecutoriu- dar are o creant care este constatat prin act scris i este exigibil. )ceasta este re'ula de la care insa e3ist unele dero'ri in privinta caracterului e3i'ibil al creantei i necesittii constatrii acesteia prin act scris. 50a sustinut ca sechestrul asi'urtor are ca temei o creant cert, lichida i exigibil, conditie cerut in orice urmrire- si ca reali1area creantei trebuie s se poat face cu uurint fare a impune cercetri in amnunt. 6n acest sens- s0a decis c prin act scris, se intele'e numai actul constatator al creantei- din te3tul cruia s re1ulte- fr interventia unor impre2urri straine- elementele raportului 2uridic incheiat intre prti- in special e3istenta datoriei i obli'atia debitorului de a plti o anumit sum de bani. #ste mai intemeiat prerea potrivit creia nu este neaprat nevoie de o creant cert i lichid, ci numai de una a2uns la termen. Calitatea creantei de a fi certa i lichid, se cere numai in procedura de e3ecutare silit. Calitatea creantei de a fi certa presupune ca e3istenta acesteia s re1ulte din insui actul de creant sau din alte acte- emanate de la debitor sau recunoscute de acesta. 7ac s0ar impune o astfel de conditie s0ar 'oli de continut institutia sechestrului asi'urtor- deoarece- dac creditorul ar avea o astfel de creant- ar apela poate la procedura mai supl a somatiei de plat fr a mai declana un liti'iu de fond care presupune costuri mai mari i o durat mai mare de timp pan la solutionare. 6n principiu- creanta trebuie constatat printr0un act scris. :otui- aceastd cerint nu se suprapune e3act cu notiunea de creant certa . )stfel- a fost considerat ca indeplinit conditia constatrii creantei printr0un act scris i in ca1ul in care creanta a fost recunoscut printr0o hotrdre 2udectoreasc pronunlat dup de1bateri contradictorii- dar !nca nedefinitiva- deoarece impotriva ei se e3ercitase calea de atac a apelului care- de prin cipiu- este suspensiv de e3ecutare. Cu toate c- din perspectiva aplicrii dispo1itiilor- in acest ca1 nu se poate vorbi despre o creant cert- hotrarea 2udectoreasc nedefinitiv pre1int o suficient 'arantie a serio1ittii pretentiilor invocate de petentt i 2ustific luarea msurii sechestrului !n condiii care s lase stabilirea i cuantuumul cauiunii la aprecierea instanei. 6n ca1ul !n care creditorul nu poate pre1enta un act scris constator al creanei pretinse- instituirea sechestrului asi'urator este tator al creanei pretinse- instituirea sechestrului asi'urator este posibil

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

11

numai !n msura !n care se depune o cauiune de 2umtate din valoarea recalamt.Problemele pe care le ridic consemnarea cauiunii vor fi tratate separat. Creana pretins de ctre petent trebuie s poarte asupra unei sume de bani sechestrul asi'urtor neputand sanctiona nee3ecutarea obli'aiei de a face. Pentru a e3ista interesul de a actiona- creanta invocat de ctre petent este necesar s fie exigibil. Cu toate acestea- interesul in oblinerea unei msuri asi'urtorii se 2ustific i in ca1ul in care - creanta nu a a2uns la scadent- dar se constat c debitorul a micsorat prin fapta sa asi'urrile date creditorului sau nu a dat asi'urrile promise i atunci cand este pericol ca debitorul s se sustra' de la urmrire sau s0i ascund ori s0i risipeasc averea. ;n aceste ca1uri- practic debitorul este dec1ut din orice termen- astfel incit creditorul poate introduce cerere de chemare in 2udecat impotriva debitorului sau fr ca acesta din urm sa poat opune cu succes e3ceptia prematurittii actiunii. 5olutia este sus inut i de dipo1itiile cuprinse in art. 102( C.civ.- potrivit crora debitorul nu mai poate reclama beneficiul termenului- cand este insolvabil sau cand- cu fapta sa- a micorat 'arantiile ce prin contract daduse creditorului sau.

Existenta unui proces% Creditorul care solicit luarea msurii sechestrului asi'urator trebuie s dovedeasc c a intentat actiune pentru reali1area creanei pe care o pretinde asupra debitorului. Conditia e3istentei unui proces de fond vine s 2ustifice inte resul actual al creditorului in demersul obtinerii unei msuri asi'uratorii. Creditorul trebuie s dovedeasc c este activ in efortul de a obtine recunoaterea pe cale 2udiciar a dreptului sau de creant i- totodat- a titlului e3ecutoriu necesar in vederea e3ecutarii silite a debitorului. 6n felul acesta- se 'arantea1 i faptul ca msura indisponibili1rii bunurilor presupusului debitor nu se va prelun'i sine die, ci va fi limitat in timp de durata procesului de fond. Procesul declanat de petent trebuie s aib ca obiect reali1area dreptului de creant asupra unei sume de bani. ;n practica 2udecreasc s0a apreciat c o cerere avand ca obiect emiterea unei somatii de plat- formulat in temeiul ,.B nr. (>2001- nu este apt pentru a permite instituirea unui sechestru asi'urator . 5olutia instantelor se intemeia1 pe faptul c procedura emiterii somatiei de plat nu presupune anali1area pe fond a pretentiilor creditorului- nu are autoritate de lucru 2udecat i- prin urmare- nu intrunte conditia unui proces de fond - adoptat de ma2oritatea instantelor- solutia mentionat este discutabil atat sub aspectul le'alittii- cat i al oportunitatii sale. #ste adevdrat ca doctrina a consacrat necesitatea e3istentei unui proces de fond asupra dreptului de creant a crui conservare se dorete a fi obtinut pe calea instituirii
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

12

sechestrului asi'urtor. :otui- solutiile adoptate de doctrina 2uridic s0au conturat in conditiile in care la acel moment le'islatia nu cunostea o procedur apt s cree1e un titlu e3ecutoriu fr a pune in discutie fondul raportului 2uridic- astfel incat sin'ura procedur pe care creditorul o putea urma in vederea reali1rii creantei era cea de drept comun. 6n pre1ent- solutia trebuie s aib in vedere ratiunile pentru care le'iuitorul a re'lementat sistemul msurilor asi'urtorii. ,r- din acest punct de vedere- se observe c necesitatea prote2rii drepturilor creditorului se re'sete i in ca1ul in care acesta ale'e calea procedurii somaiei de plat in scopul obtinerii titlului e3ecutoriu impotriva debitorului sau. Chiar dac procedura de solutionare a cererii de emitera a unei somatii de plat se desfoar in re'im de ur'enta- debitorul nemultumit de solutia poate e3ercita calea cererii in anularea somatiei de plat- iar numai in ca1ul respin'erii acesteia ordonana de admitere a somatiei va putea fi investit cu formula e3ecutorie- potrivit dispo1itiilor Codului de procedur civil. 5e observ c intre momentul in care creditorul decide s actione1e in vederea obinerii titlului e3ecutoriu si cel in care in mod obictiv ar putea s inceap e3ecutarea impotriva debitorului e3ist o durata de timp suficient de mare pentru ca un debitor de rea0credint s incerce !nstrinarea bunurilor sale in vederea crerii unei stri de insolvabilitate care s duc la imposibilitatea e3ecutrii silite a creantei. @u este echitabil ca in ca1ul in care ale'e o procedur mai simpl in vederea reali1rii creantei sale- creditorul se fie lipsit de mi2loace procedurale pentru a0i conserva dreptul impotriva riscurilor ce decur' din durata procedurii 2udiciare an'a2ate. 4n ar'ument suplimentar care pledea1 pentru adoptarea unei solutii mai fle3ibile in aceast chestiune il constitute i faptul c procedura somatiei de plat- in ansamblul sau- nu e3clude cercetarea fondului raporturilor 2uridice dintre prti deci in prima fa1. 7ac debitorul impotriva cruia s0a pronuntat o ordonanta- formulea1 actiune in anulare- instanta investit cu o astfel de cerere va anali1a aprrile de fond formulate de acesta impotriva preteniilor creditorului ceea ce presupune c a doua fa1 a procedurii nu mai poate fi caracteri1at drept lipsit de orice anali1 a fondului raporturilor 2uridice dintre prti. 5e poate obtine msura sechestrului asi'urtor i in condiiile an'a2irii unei proces cambial pe calea opoziiei la somaia de plat, formulat de ctre pretinsul debitor cambial. Cambia este un titlu e3ecutoriu putand fi pus in e3ecutare dup investirea acesteia cu formul e3ecutorie- astfel incat- in principiu- creditorul nu se afl in situatia de a avea interesul lurii unei msuri asi'uratorii. 7ebitorul somat s plateasca in temeiul unei cambii investite cu formul e3ecutorie poate face opo1itie la 2udectoria care a investit cambia cu formul e3ecutorie. %pozia an'a2ea1 un adevarat proces cambial in care instana va anali1a condiiile de validitate ale titlului cambial. in cursul procesului- instanta va putea suspenda e3ecutarea

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

13

cambiei numai in ca1ul in care oponentul nu recunoate semntura- inscriindu0se in fals- sau nu recunoate procura. 6n aceast situatie- creditorul poate solicita i obtine un sechestru asi'urtor. )a cum s0a aratat si in doctrina- dispo1itia din art. +2 alin. .(/ din Ce'ea nr. (">1%34 ii 'sete aplicare doar in situatia in care creditorul nu a efectuat niciun act de e3ecutare impotriva debitorului sau- in ca1 contrar suspendarea e3ecutrii neafectand msurile de e3ecutare incepute .sechestru/ e3ecutor- poprire- inscrierea somatiei in cartea funciar/ creditorul este prote2at sub aspectul indisponibili1rii bunurilor debitorului sau pe intrea'a durat a suspendrii e3ecutrii i a procesului cambial. 0 dispo1itie le'al special care permitea luarea de msuri asi'uratorii chiar si in lipsa unui proces de fond era cuprinsd in Ce'ea nr. 1"*>2003 privind competenta de 2urisdictierecunoaterea i e3ecutarea in omania a hotrarilor in materie civil i comercial pronuntate in statele membre ale 4niunii #uropene. Potrivit art. 4% din aceastd le'e- in ca1ul hotrarilor strine care trebuiau recunoscute- instantele romane puteau dispune- la cererea reclamantului- chiar i in lipsa unei cereri de !ncuviintare a e3ecutrii- msuri asi'uratorii in ca1uri ur'ente- spre a ocroti drepturi- interese sau bunuri ce au le'tur cu 2urisdictia lor. ;n toate ca1urile in care le'ea impune conditia e3istentei unui proces de fond pentru luarea msurii asi'uratorii- dovada formurii cererii de chemare in 2udecata trebuie ataat la cererea de sechestru asi'uritor. 6n doctrine s0a mai retinut faptul ca aceast conditie este indeplinit dac cererea de chemare in 2udecat prin care s0a declanat procesul de fond este le'al timbrat i i s0a fi3at termen de 2udecat- nu i atunci cand- in conditiile art. 114 CDProc.civ.- s0a acordat reclamantului un termen scurt pentru completarea sau modificarea cererii sale. 7e asemenea- s0a apreciat c- pentru a se considera indeplinit aceast conditie- reclamantul trebuie s struie in 2udecat- pentru ca dac pricina este lsat in nelucrare- cerinta te3tului nu este reali1at.

Depunerea unei cautiuni% Cautiunea are drept scop s probe1e serio1itatea cererii formulate de creditor i s 'arante1e pe debitor contra unor eventuate daune?- pe care le0ar putea suferi prin indisponibili1area bunurilor sale- !n ca1ul in care se va dovedi ca actiunea de fond introdus de creditor a lost neintemeiat sau- chiar mat mult- a lost e3ercitat cu rea0credint. Codul de procedur civil distin'e intre situatia in care creanta invocat este constatat prin act scris i cea in care nu e3ist un in scris constatator al pretinsei creanta.

Momentul la care se depune cautiunea% 6n mod constant s0a decis ca momentul depunerii cautiunii este acela al introducerii cererii de sechestru asi'urtor. 7up cum se sublinia1 in literature- in ca1urile in care le'ea cere o cautiune pentru
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

14

admiterea cererii de sechestru sau de poprire asi'uratorie- nu se poatete ordona msura asi'uratorie fare cautiune. ;n aceste ca1uri- in incheierea prin care se admite cererea trebuie s se indice c s0a depus cautiunea- astfel c nu se va putea depune cautiunea dup ce s0a ordonat sechestrul sau poprirea i nici in instanta care Eudec contestatia la e3ecutare- deoarece o msur asi'uratorie valabil este conditionat de o cautiune in cuantumul cerut de le'e. 6n termeni mai directi s0a spus ca Fpoprirea incuviinat fr cautiunea cuvenit este i1bit de nulitate- care nu se poate acoperi prin depunerea sau completarea ulterioar a cautiuniiG. Potrivit acestei opinii constant e3primate in 2urisprudenta mai veche i in literatura de specialitate- prin incuviintarea depunerii sau completrii cautiunii dup infiintarea sechestrului asi'urtor sau a popririi asi'urtorii s0ar nesocoti sistemul prescris de le'e ca o 'arantie a serio1ittii cererii de instituire a msurii asi'urtorii. 6n afar de aceasta- cererea de sechestru sau de poprire asi'uratorie- ca prin cerere in 2ustitie- trebuie s intruneasc conditiile cerute de le'e in momentul introducerii. )preciem c- in pre1ent- toate consideratiile 2udice e3primate in practica instantelor i in literatura de specialitate cu privire la momentul depunerii cautiunii sunt numai in parte valabile. )stfel- aceste cerinte cu privire la momentul depunerii cautiunii rman actuale numai pentru ipote1a in care cautiunea este fi3at prin le'e in ce priveste cuantumul ei- respectiv 2umtate din valoarea reclamat- numai in ca1ul in care creditorul nu pre1int un act scris constatator al creantei. Pentru situatia in care cuantumul cautiunii sau necesitatea depunerii ei- cat si cuantumul sunt lsate la aprecierea instantei- art. (%2 alin. .2/ C.proc.civ. .aplicabil deopotriv si in materia popririi/ prevede c prin incheierea e3ecutorie prin care instanta inctiviintea1 poprirea se va fi3a si cuantumul cautiunii si termenul inuntrul cruia urmea1 a fi depus aceasta. Prin urmarenu se stabileste mai intai cautiunea i apoi se acord termen pentru ca instanta s se pronunte asupra cererii de sechestru asi'urtor- ci prin incheierea prin care se admite aplicarea msurii asi'urdtorii se stabilete i cautiunea . )lineatul .4/ al aceluiasi articol prevede c nedepunerea cautiunii in termenul fi3at de instanta atra'e desfiintarea de drept a sechestrului .sau a popririi H n.n./.7esfiintarea msurii asi'uratorii dispuse sub conditia depunerii cautiunii se constat prin incheiere irevocabil- data fr citarea prtilor.

Procedura de infiintare a sechestrului asigurtor. Executarea sechestrului asigurator. Instanta competenta% 7eterminarea instantei competenta trebuie s porneasc de la !mpre2urarea c sechestrul asi'urtor este o msur accesorie unei aciuini de fond si- ca stare- conform principiului fundamental- urmea1 soarta principalului. )sa cum s0a retinut in doctrina- datorit faptului c admiterea sau respin'erea sechestrului

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

15

implic cercetarea elementelor de ba1 ale procesului de fond- sin'urul mi2loc de a evita contrarietatea in constatarea- aprecierea si caracteri1area faptelor si actelor cau1ei este de a incredinta ambele cereri unuia i aceluiasi or'an- adic instantei competenta cu privire la cererea principal. Ce'ea stabileste competenta de solutionarea a cererii de sechestru asi'urtor in sarcina instantei care judec procesul asupra fondului pretentiilor formulate de creditor. 7ac cererea de instituire a sechestrului asi'urdtor este formulat in timpul in care procesul de fond se afl in faa unei instante superioare ca urmare a e3ercitrii cii de atac- aceasta se va adresa tot primei instante- chiar dac aceasta s0a de1investit cu privire la 2udecata fondului pretentiilor . Competenta materiala poate reveni 2udecatoriei sau tribunalului dupa cum creanta invocata de pretentul creditor este in cuantum de pana la (00000 lei sau superioare acestei sume.daca creanta invocate in cererea principala de solutionare a cererii de sechestru asi'urator revine 2udecatoriei in ca1ul in care cuantuumul creantei este de pana la 100000 lei si tribunalului in ca1ul in care se depaseste aceasta suma. e'lementarea C.Pr.Civ potrivit careaia cererea de sechestru asi'urator se adresea1a instantei care 2udeca procesul contine un aspect apt sa 'enere1e solutii diferite in practica instantelor 2udecatoresti.

Reguli privind introducerea cererii de sechestru asigurator ' a/ pe cale principala atunci cand actiunea asupra fondului nu mai este pe rolul instantei competente sa o 2udece in prima instanta deoarece se afla in etapa apelului sau recursului.Cererea de sechestru asi'urator poate fi formulta in cursul 2udecarii cau1ei- in recurs numai in ca1urile in care potrivit art.300 alin.1/ C.Pr.civ sau altor dispo1itii speciale- hotararea definitive nu este e3ecutorie. b/ pe cale incidentala daca este facuta in timp ce actiuneaprincipala este in curs de 2udecata in prima instanta c/ ca o cerere accesorie daca este intentata odata cu actiunea asupra fondului Cererea se 2udeca de un complet format dintr0un sin'ur 2udecator.

Executarea sechestrului asigurator% 6ncheierea prin care instanta dispune sechestrul asi'urtor este- e3ecutorie- nefiind necesara investirea acesteia cu formula e3ecutorie. ecursul nu este suspensiv de e3ecutare- dar- potrivit re'ulilor aplicabile in dreptul comuninstanta de recurs poate dispune suspendarea e3ecutrii incheierii prin care s0a incuviintat msura sechestrului asi'urtor. 6ncheierea de sechestru asi'urtor se aduce la indeplinire de ctre e3ecutorul 2udectoresc potrivit re'ulilor aplicabile in materia e3ecutrii silite. )ceasta presupune faptul c e3ecutorul
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

16

2udectoresc trebuie s

ind cont de toate re'ulile privind caracterul inalienabil al unor

bunuri. 5echestrul asi'urtor fiind doar o msur care tinde la pstrarea in patrimoniul debitorului a unor bunuri care s contribuie la satisfacerea creantei pretinse de creditor- aplicarea acesteia trebuie s se fac asupra unor bunuri susceptibile de a fi e3ecutate si in proportia in care acestea pot fi e3ecutate silit. Principiul aplicabil in ca1ul e3ecutrii sechestrului asi'urtor este c se vor sechestra bunuri numai in masura necesar satisfacerii creantei. )nterior modificrii Codului de procedur civil- sechestrul asi'urtor se aplica asupra tuturor bunurilor mobile ale debitorului. Chiar dac era impovrtor pentru debitor- care isi vedea intrea'a avere pus sub sechestru pentru o datorie mult mai mica decat valoarea bunurilor sale- sistemul anterior tindea la protecia creditorului- deoarece avea in vedere situaia in care in cursul urmrii silite apreau si alti creditori care i0au redus posibilittile de indestulare a creantei creditorului dili'ent care a solicitat si obtinut instituirea msurii asi'uratorii.

Efectele sechestrului asigurator% 5echestrul asi'urator este o masura de conservare a creantei inlaturand pericolul pentru creditor ca debitorul sa0si instraine1e bunurile care ar putea fi urmarite dupa obtinerea titlului e3ecutoriu. Prin uramare principalul efect al sechestrului asi'urator il repre1inta indisponibili1area bunurilor puse sub sechestru.Pe toata durata sechestrului debitorul nu poate instraina bunurile sechestratedeaoarece instrainarea ar fi inopo1abila creditorului- iar daca debitorul este si custode savarseste infractiunea de sustra'ere a bunurilor sechestrate in concurs sau nu cu cea de rupere de si'ilii- in functie de felul sechestrului. ;n princiu aplicarea sechestrului nu are ca efect lipsirea debitorului de posibiliattea folosirii bunurilor sechestrate.)ceasta se poate intampla numai in ca1ul in care e3ecutorul 2udecatoresc considera ca e3ista pericolul ca debitorul sa instraine1e - sa substituie sau sa deteriori1e1e bunurile sechestrate si ia masura aplicarii de si'ilii sau chiar ridicarea bunurilor pe cheltuiala creditorului 5e poate observa ca efectele sechestrului asi'urator sunt mai ener'ice in ca1ul imobilelordeoarece mentiunea facuta in cartea funciara privitor la instituirea masurii asi'urarii devine opo1abila oricarui dobanditor ulterior al imobilului respective- acesta neputandu0se opune la o eventuala urmarire silita declansata de creditorul care a obtinut sechestrul. ;n ca1ul bunurilor mobile eficienta sechestrului decur'e din teama debitorului numit custode de a u fi acu1at de savarsirea infractiunii de sustra'ere de sub sechestru si rupere de si'ilii- daca este ca1ul.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

17

Incetarea masurii sechestrului asiguratoriu% ;n principiu- sechestrul asi'urator durea1a pe toata durata procesului asupra fondului.;n ca1ul in care cererea principala in temeiul careia a fost incuviintata masura asi'uratorie a fost anulata - respinsa sau perimata prin hotararea invocabila ori daca reclamantul a renuntat la 2udecarea acesteia- debitorul poate cere ridicarea masurii de catre instanta care a incuviintat0o .terminarea liti'iului trebuie sa fie efectiva si totala. 5echestrul asi'urator continua sa0l ocroteasca pe reclamant si in tot timpul 2udecatii de recurs. idicarea sechestrului poate fi dispusa si inainte de respin'erea cererii asupra fondului. 7aca debitorul a dat 'arantie indestulatoare la crererea acestuia instanta va ridica sechestrul asi'urator. Cererea se solutionea1a in camera de consiliu de ur'enta cu citarea in termen scurt a partilor printr0o incheiere supusa recursului in termen de ( 1ile de la pronuntare. ecursul se 2udeca de ur'enta si cu precadere. ;nstanta poate dispune ridicarea masurii asi'uratorii prin chiar aceeasi incheiere in care s0a luat act de decalratia 'arantului sau cea a debitorului cea oferit spre 'arantie un bun. ecursul formulat de creditor impotriva incheierii prin care s0a dispus ridicarea sechestrului pentru o 'arantie indestulatoare nu este suspensiv de e3ecutare. &asura sechestrului asi'urator mai poate inceta- deaorece nedepunerea cautiunii in termenul fi3at de instanta atra'e desfiintarea de drept a sechestrului. 5ituatia nepunerii cautiunii se constata de instanta prin incheiare irevocabila- dar fara citarea partilor.

+%- Rolul evaluatorului n procesul de evaluare a bunurilor sechestrate

& e alua este un termen de ori'ine france1 .' aluer/. ) evalua !nseamn a determina- a stabilivaloarea- numrul- preul- cantitatea etc.? a calcula- a socoti. " aluarea este aciunea de a evalua i re1ultatul acestei aciuni- respectiv socoteala- calculul- aprecierea- preuirea .7#I/. " aluatorul este persoana care furni1ea1 2udecata > opinia sa asupra unui bun ori a unui drept. #valuarea poate s semnifice aprecierea unei stri de fapt ori a unui proces folosindu0ne de datele i informaiile pe care le comparm !n raport cu o anumit norm- mai mult sau mai puin obiectiv. #valuarea repre1int o estimare i nu un calcul e3act al unei valori folosind o formul matematic sau printr0o cuantificare precis- dei !n anumite arii de aplicare metodele de evaluare au un 'rad !nalt de matemati1are. Procesul de evaluare impune aplicarea raionamentului profesional al evaluatorului- care obiectivi1ea1 re1ultatul aciunii sale prin raportri comple3e- laborioase la numeroi factori a cror aciune o intuiete ori o cunoate din activitatea sa de e3perti1. 7e altfel- !n practic s0a consacrat sinta'ma expert e aluator- care reflect complementaritatea celor dou noiuni H e3perti1a i evaluarea- care compun profilul profesionistului din acest domeniu.
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

5emnificaia evalurii are particulariti care depind de domeniul de referin i c=mpul de aplicare a evalurii. 4n aspect important ce caracteri1ea1a actualitatea evaluarii bunurilor imobiliare este sechestrul. 5arcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii bunurilor imobile- valoarea care repre1inta puterea de acoperire a creantei in ca1ul nerambursarii acesteia. ;n acest aspect este actuala determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare. Rolul evaluatorului este s determine valorea de pia sau valoarea de lichidare !n funcie de ca" a bunurilor sechestrate. #valurile- trebuie s fie reali1ate !n conformitate cu 5tandartele ;nternaionale i #uropene de #valuare- s fie efectuate de evaluatori profesioniti- oneti i competeni- fr pre2udeci i interese proprii. apoartele la r!ndul lor trebuie s fie clare- s nu induc !n eroare i s pre1inte toate aspectele eseniale pentru !ntele'erea adecvat a evalurii efectuate. #valuatorii- membri ai )@#$) - vor promova i vor menine !n permanen !ncrederea publicului !n profesiunea de evaluator. , evaluare elaborat pe ba1a 5tandardelor ;nternaionale de #valuare !l obli' pe evaluator s respecte Codul deontolo'ic al profesiei de evaluator .FCodul dentolo'icJ/. Evaluatorul posed cuno#tinele competena #i experiena necesar pentru a !ndeplini !n mod eficient misiunea de evaluare !n conexiune cu $tandardele Internationale de Evaluare . #valuatorul cunoate bine le'islaia- poate diri2a corect cu metodele actuale de evaluare- are acces la informaia si'ur i complet privind piaa imobiliar. 7easemenea o mare importan o are buna reputaie a specialistului- etica profesional- priceperea lui de a lucracu clienii- cole'ii i conducerea !ntreprinderii. )ceast profesie necesit cunotine vaste !n domeniile economice- tehnice i 2uridice. Plus la aceasta evaluatorul i0i !mprospte1 permanent cunotinele i abilitile profesionale particip!nd la diferite seminare- conferine- frecvent!nd cursuri de scurt durat pu a putea efectua o evaluare 2usta i veridic. ;nainte de a accepta o misiune de evaluare sau de a !ncheia un contract de efectuare a oricrei misiuni- un evaluator identific !n mod corespun1ator problema care trebuie abordat i dac este si'ur c posed e3periena i cunotinele necesare sau- !n ca1ul unei misiuni !n strainatate- c este capabil s se asocie1e cu un profesionist care are e3perien sau cunoaste caracteristicile pieeilimba i le'islaia pentru a0i !ndeplini misiunea !n mod competent. Principalele cate'orii de imobile i se'mente ale pieei imobiliare sunt9 terenurile- locuinele i construciile locuibile .aa numitul fond locati /- fondul nelocati .cldiri- construcii- edificii!ncperi !ncorporate i aferente caselor de locuit/ i imobilele industriale .de business/. 5unt asociate numeroase alte resurse9 cldirile de birouri- cldiri pentru !nvm=nt i cultur- spaiile comercialeimobilele speciali1ate- hotelurile- fondul forestier- recoltele- depo1itele minerale- resursele naturaleCoala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

19

cile ferate- drumurile i podurile. )cestea fiind sechestrate necesita o evaluare pentru a afla valoarea lor. )ici evaluatorul participa nemi2locit- el fiind o persoana neutra care se conduce dupa standarte si norme preva1ute de le'e. Condiiile ipotetice- care e3prim o posibilitate re1onabil- pot fi raportate cu condiia s fie !nsoite de o discuie cu privire la ansele de reali1are a ipote1ei precum i la determinarea valorii care reflect adevarata situaie. 4n evaluator nu va folosi sau nu se va ba1a pe conclu1ii fr suportba1ate pe o pre2udecat de orice fel sau nu va raporta conclu1ii care reflect opinia c aceast pre2udecat este necesar pentru meninerea sau ma3imi1area valorii. #tica este una din cele mai vechi discipline teoretice- al crei obiect de studiu este morala. Pentru a desemna conceptul de moral- )ristotel a introdus termenul de KeticJ. 7up cum remarcau vechii 'reci- Ketica ne a2ut s tim ce rebuie s facem i de la ce trebuie s ne abinemJ- 'enerali1ea1 i sistemati1ea1 principiile i normele morale. #tica profesional e3aminea1 normele de conduit a specialistului- cerinele pe care le !naintea1 societatea fa de stilul lui de lucru- caracterul comunicrii cu oamenii- aspectul social. 6n practica lor profesional- evaluatorii trebuie s respecte normele morale 'eneral acceptate i s se conduc de urmtoarele principii ale eticii profesionale9 independen- onestitate- competen profesional- confidenialitatea informaiei- comportament profesional. 7ocumentele care cuprind principiile eticii profesionale a evaluatorilor s=nt codurile eticii profesionale- re'ulile practicii de evaluare elaborate de asociaiile profesionale ale evaluatorilor. Pentru a controla respectarea normelor elice i a re'ulilor de conduit profesional a evaluatorilor- !n asociaiile obteti ale evaluatorilor se !nfiinea1 comisii i comitete pentru etic. @oiunea de Getica evaluatoruluiG !nc nu a fost formulat !n le'islaia naional i !n standardele de evaluare- de aceea !n epublica &oldova nu e3ist o definiie unic- recunoscut de toi- a eticii. Pentru e3plicarea acestei noiuni- vom folosi definiia eticii evaluatorului utili1at !n usia9 G#tica evaluatorului este totalitatea re'ulilor etice i normelor de conduit !n efectuarea procedurii de evaluare a bunurilorG. 7e0a lun'ul !ntre'ii istorii a formrii evalurii ca 'en independent de activitate au e3istat o multitudine de norme i re'uli de conduit- care erau recunoscute i aplicate de evaluatorii din diferite ri. :radiional o atenie mare acord eticii evaluatorului ediiile noi ale 5tandardelor #uropene i ;nternaionale de evaluare .#$502000 i ;$502001/. 6n 5tandardele ;nternaionale de #valuare02001 este inclus Codul de conduit al evaluatorilor- care tratea1 urmtoarele aspecte9 stabilirea obiectivelor Codului de conduit? noiunile de ba1? condiiile restrictive- noiunea de FevaluatorJ9 etica evalurii? competena? deschiderea? raportul de evaluare. Codul de conduit nu are putere 2uridic formal i poate fi considerat doar ca o completare la re'ulile i prevederile or'ani1aiilor profesionale naionale care controlea1 calitatea lucrului
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

20

evaluatorilor. 6n seciunea Gnoiuni de ba1G s=nt definite noiunile principale ale activitii de evaluare- s=nt enumerate cerinele fa de evaluator- specificul activitii evaluatorilor interni- e3terni i independeni. #sena acestor noiuni este e3pus !n aceleai aspecte ca i !n 5tandardele #uropene de #valuare. :ot !n aceast seciune se d esena condiiilor limitative- ipote1elor i presupunerilor evaluatorilor. , seciune aparte a Codului de conduit este consacrat noiunii de FeticJ. #tica evaluatorului este pre1entat ca totalitatea cerinelor de ba1 ce se !naintea1 fa de evaluator9 onestitate? conduit !n ca1urile de apariie a conflictelor de interese9 confidenialitatea informaiei? echitabilitate si neprtinire. 4rmtoarea seciune a Codului de conduit e3aminea1 competena H comportarea evaluatorului la primirea unei misiuni de evaluare .c=nd evaluatorul contienti1ea1 faptul c nu are suficiente cunotine i e3perien praLtic pentru !ndeplinirea lucrrii/? condiiile de recur'ere la asisten e3tern- cerinele de efectuare a unei evaluri eficiente i minuioase. 6n finalul Codului se e3aminea1 cerinele de e3punere clar- e3act a informaiei privind evaluarea efectuatprecum i fa de !ntocmirea raportului de evaluare. 6n felul acesta- Codul de conduit tratea1 etica !n sensul lar' i !n sensul restr=ns al cuv=ntului. Codul #tic #uropean este una din ane3ele la #$502000. ;n ediiile anterioare ale standardelor el se numea Codul de Conduit #uropean. Codul #tic a fost elaborat de Brupul #uropean al )sociaiilor #valuatorilor !n conformitate cu statutul i obiectivele acestei or'ani1aii i este unul din criteriile de ba1 ale activitii de evaluare- adoptat de toate asociaiile profesionale europene. Codul #tic nu are o autoritate oficial le'al- ci este doar un complement la re'lementrile- normele le'ale i la practica corect a evaluatorilor din diferite ri europene- !n ma2oritatea asociaiilor profesionale din #uropa el fiind adoptat ca ba1 pentru elaborarea codurilor naionale de conduit profesional a evaluatorilor. 6n cadrul Codului #tic #uropean se e3aminea1 !n mare msur normele de conduit ale evaluatorului !n relaiile cu clienii- cole'ii- asociaiile membre ale :#Bo$)9 a/ elaiile cu clienii 6n toate timpurile prima !ndatorire a evaluatorului a fost aprarea intereselor clientului- dac aceste interese nu contravin le'islaiei i normelor etice. 7ac !n procesul de !ndeplinire a lucrrii la comanda clientului apar circumstane !n care interesele evaluatorului vin !n contradicie cu interesele clientului- evaluatorul are obli'aia de a aduce la timp lucrul acesta la cunotina clientului. Plata muncii evaluatorului nu trebuie s depind de obiectul evaluat. #valuatorul nu se va an'a2a sau nu se va implica !n nici o ocupaie sau afacere care ar afecta reputaia lui profesional- reputaia :#Bo$). #valuatorul va respecta confidenialitatea informaiei clientului sau terilor. b/ elaiile cu cole'ii #valuatorul nu va critica ne!ntemeiat practica profesional a cole'ilor si. 7ac evaluatorului i se solicit opinia despre o lucrare !ndeplinit de un cole'- el trebuie s i0o e3prime cinstit- obiectivCoala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

21

fr a0i manifesta superioritate asupra cole'ului su. Aiecare evaluator trebuie s contribuie la de1voltarea profesiei- a2ut=nd instituiile de !nvm=nt- particip=nd la publicarea diferitelor articole i cule'eri !n problemele evalurii. # necesar s se asi'ure o !nele'ere deplin a standardelor de evaluare i de ctre evaluatori- i de ctre clieni. ;n limitele respectrii confidenialitii- e necesar ca evaluatorul s colabore1e cu cole'ii su- s le acorde asisten- s le !mprteasc informaia despre de1voltarea pieei. c/ elaiile dintre asociaiile membre ale :#Bo$) )sociaiile profesionale naionale membre ale :#Bo$) trebuie s0i construiasc relaiile reciproce pe principiile profesionalismului- a2utorului reciproc i colaborrii !n scopul de1voltrii i aprrii standardelor :#Bo$) !n rile lor. 7ac vreo asociaie membr a :#Bo$) efectuea1 instruirea- certificarea- investi'aii de marMetin' sau prestea1 servicii de consultan !ntr0o ar a crei asociaie naional de evaluatori de asemenea este membr a :#Bo$)- ea trebuie s previn asociaia naional cu 30 de 1ile !nainte de !nceperea activitii sale. , seciune aparte a Codului #tic #uropean este dedicat cerinelor fa de competena evaluatorului. )ceste cerine s=nt9 D D studierea permanent a situaiei de pe piaa imobiliar i a modificrilor !n le'islaiedeoarece aceast informaie are un impact esenial asupra re1ultatelor evalurii? evaluatorul trebuie s aib o vi1iune obiectiv asupra cunotinelor i nivelului su de calificare. 6n ca1ul !n care evaluatorul este contient c nu are suficiente cunotine pentru !ndeplinirea lucrrii- el este obli'at s0l previn pe client i pe conductorul !ntreprinderii de evaluare. #valuatorul are dreptul s cear consultaii de la specialiti calificai !n anumite domenii de activitate9 'eode1ie- arhitectur- materiale de construcie- a'ronomie- e3perti1a cldirilor i construciilor? D evaluatorul trebuie s cercete1e toi factorii relevani le'ai de obiectul evalurii- pentru a obine re1ultate corecte ale evalurii. Aiecare evaluator este dator ca pe !ntre' parcursul activitii sale practice s0i ridice anual nivelul profesional. @ormele etice i re'ulile activitii de evaluare mai sus e3aminate repre1int cea mai bun practic internaional ce s0a constituit de0a lun'ul unei perioade !ndelun'ate de timp. )ceste norme i re'lementri s=nt recomandate cu insisten spre a fi aplicate de ctre toate asociaiile profesionale de evaluatori care s=nt membri ai :#Bo$) sau ;$5C. Aiecare or'ani1aie obteasc a evaluatorilorurm=nd standardele de evaluare- trebuie s elabore1e un cod etic sau re'uli de comportare profesional pentru membrii si. e'ulile de conduit pentru membrii )sociaiei epublicane a #3perilor Profesionali !n #valuri .) #P#/ au fost elaborate !n 1%%"- !nainte de intrarea acestei asociaii !n :#Bo$). e'ulile de conduit cuprind c=teva seciuni9 principiile de ba1? prestarea serviciilor de evaluare? confidenialitatea? plata muncii evaluatorilor? semntura evaluatorului? utili1area denumirii
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

22

asociaiei? publicitatea? asi'urarea profesional. Conform

e'ulilor de conduit- fiecare membru al

asociaiei este dator s informe1e Consiliul directorilor despre orice !nclcare a statutului i a re'ulilor de conduit pe care a comis0o. &embrii asociaiei s=nt datori s renune la efectuarea unei lucrri de evaluare dac ea depete competena lor. #fectu=nd evaluarea- membrii asociaiei trebuie s fie neutri9 s nu ia partea nimnui !n conflictul de interese- s informe1e la timp conducerea asociaiei despre serviciile prestate- pentru asi'urarea evidenei i calitii e3ecutrii lor. 6n seciunea Fprestarea serviciilor de evaluareJ s=nt e3puse re'ulile de conduit a evaluatorului !n procesul de acordare a serviciilor9 s nu admit implicarea clientului !n activitatea sa? s in seama de toat informaia disponibil- s nu ascund informaia? s efectue1e obli'atoriu inspectarea obiectului evaluat? s fac o pre1entare clar i neambi'u a re1ultatelor evalurii. aportul de evaluare trebuie s fie detaliat i necontradictoriu? informaia privind evaluarea trebuie pre1entat !n scris? toate rapoartele privind !ndeplinirea lucrrilor de evaluare urmea1 a fi pstrate timp de cinci ani. 6n seciunea FconfidenialitateJ se arat c membrii asociaiei nu au dreptul s divul'e unor tere persoane coninutul raportului de evaluare. #valuatorul are obli'aia s pstre1e confidenialitatea informaiei obinute !n procesul de prestare a serviciilor profesionale. Plata muncii evaluatorului va fi stabilit pe ba1a timpului de lucru cheltuit la !ndeplinirea lucrriia cheltuielilor curente le'ate de evaluare- prin comparare cu plata pentru efectuarea unor lucrri similare. <eneficiarul trebuie s cunoasc suma urm=nd a fi pltit ca onorariu evaluatorului !nainte de !ncheierea contractului de evaluare. #valuatorul are obli'aia s semne1e raportul de evaluare pe care 10a !ntocmit. 7up isclitura sa el are dreptul s adau'e te3tul9 Fmembru al )sociaiei #valuriJ. epublicane a #3perilor Profesionali !n

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

23

Capitolul II Specificul evalurii proprietilor sechestrate

,%+ .valuarea imobilului sechestrat
Procesul de evaluare repre1int o consecutivitate de proceduri care sunt utili1ate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar de re'ul lucrrile de evaluare suntprecedate de desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previ1iunile- tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. 7at fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau !n faa evaluatorului- de tipul valorii ce urmea1 a fi estimat- prevederile le'islaiei i standartelor profesionale planurile lucrrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evalurii. %n ma&oritatea ca"urilor procesul evalurii constitue urmtoarele etape'

6ntocmirea raportului de evaluare

econcilierea valorilor i estimarea valorii finale

)nali1a celei mai bune i eficiente utili1ri

Colectarea i anali1a datelor

7efinirea misiunii de evaluare

Ai'.2.1 #tapele procesului de evaluare

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

24

7efinirea misiunii de evaluare. Pre1enta etap include urmtoarele elemente9 0 0 0 0 0 0 0 identificarea bunului imobiliar? identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate? determinarea scopului evalurii? determinarea ba1ei de evaluare .tipul valorii/? determinarea datei de evaluare? coninutul misiunii de evaluare? alte condiii limitatieve.

,biectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adresa potal. ;dentificarea include descrierea complet a bunului imobiliar evaluat- precum i starea !n care se afl. 7e re'uldescrierea obiectului evalurii este compus din 2 compartimente 9 descrierea terenului i descrierea construciilor i se intocmete !n ba1a re1ultatelor inspectrii bunului imobiliar !n natur. ;ndentificarea complet a bunului presupune- pe l!n' descrierea amplasrii i caracteristicile tehnice ale obiectului- descrierea le'al a bunului evaluat- efectuat !n ba1a documentelor ce onfirm drepturile asupra bunului imobiliar. $aloarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fi1ice ale bunului ci i de drepturile patrimoniale le'ate de bun. Pesoana- drepturile creea sunt evaluate poate s poposede doar- de e3emplu- dreptul de arend sau dretul de administrare econmic. <unul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi 'revat de servitute !n folosul altor bunuri imobiliare- la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite re'lementri de stat. )stfel- pentru a determina valoarea bunului imobilar trebuie de inut cont de toate aspectele le'ale. Colectarea !i anali a datelor % Corectitudinea re1ultatelor evalurii depinde de e3actitatea i volumul dateloranali1ate. 7atele colectate de evaluator trebuie s satisfac urmtoarele criterii 9 0 0 0 0 s fie adecvate obiectului evaluat ? s fie e3acte .datle colectate/ trebuie s reflecte situaia real la data evalurii? s fie demne de !ncredere? s fie complecte .datele trebuie s fie suficiente pentru 2ustificarea opinii

evaluatorului/. Ca etapa de colectare i anali1 a datelor evaluatorul este familiari1at cu situaia pieii i se'mentul pieii pe care se afl bunul imobil evaluat- precum i cu proprietatea evaluat propriu 1is. #valuatorul e3aminea1 factorii 'enerali care determin valoarea bunului imobiliar colectat la nivel de sector .cartier/- ora- re'iune- ar. 7in cate'oria factorilor 'enerali fac parte factorii socialieconomici- politici i factorii de mediu. Anali a celei mai bune !i eficiente utili ri% Prin intermediul anali1ei celei mai eficiente utili1ri evaluatorul stabilete influena factorilor pieii asupra obiectului evaluat i identific modul de
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

25

utili1are pe care se ba1ea1 estimarea valorii finale. #3ist 2 temeiuri pentru care este necesar anali1a celei mai bune i eficiente utili1ri. Primul temei este de a facilita procesul de identificare bunurilor imobiliare comparabile. Aiecare bun imobilar comparabil trebuie s fie identic sau similar din punct de vedere a celei mai bune eficiente utili1ri. Cel de0al 20lea temei const !n faptul de a decide necesitatea meninerii bunului imobiliar !n starea actual sau e nevoie de o modificare pentru a asi'ura obinerea profiturilor ma3ime de la utili1area lui. 4n bun imobilar trebuie meninut la starea curent at!ta timp c!t profitul obinut de la utili1area curent este mai mare de c!t profiturile ce pot fi obinute !n ca1ul unei utili1ri noi- rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modului de utili1are a bunului imobiliar. :ot o dat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient utili1are trebuie s fie reali1bil din punct de vedere fi1ic - posibil din punct de vedere le'al i eficient din punct de vedere economic. Aplicarea metodelor de evaluare% 6n ma2oritatea ca1urilor la evaluarea proprietilor sechestratespecialitii evaluatori din ar i de peste hotare- aplic!nd 5tandartele #uropene i ;nternaionale de #valuare- sunt de acord c e3ist 3 abordri .metode/ de evaluare- din care- la evaluarea unei proprieti sechestrate i nu numai- se vor folosi !n mod obli'atoriu de cel puin dou din ele. )cestea sunt 9

)bordarea pe ba1a anali1ei comparative a v!n1rilor? abordarea costurilor sau cheltuielilor? abordarea veniturilor?
Anali a comparativ a vn rilor0 se utili1ea1 !n ca1urile de evauare a obiectelor de imobil tip ce din sfera productiv i neproductiv- casele cu multe apartamente i individuale. )ceast metod const !n anali1a comparativ a bunurilor imobile cu alte obiecte v=ndute. Punct iniial0compararea raional a cumprtorului sau a investitorilor. )nali1a comparativ a v=n1rilor e o metod simpl. 5e mai numete metoda influenei de pia sau metoda de pia. C=mpul de utili1are a acestei metode e limitat. 6n ca1ul imobilelor sechestrate- !n epublica &oldova !nc nu s0au creat condiii necesare pentru utili1area metodei !n cau1. &ai ales lipsesc flu3urile informaionale cu privire la datele precise- reale ale preurilor bunurilor imobile. Abordarea costului sau cheltuielilor / aceast metod se utili1ea1 !n toate ca1urile de evaluare a bunurilor imobile de ctre toi evaluatorii- indiferent de scopul evalurii. &etoda costului aplicat !n epublica &oldova e foarte diferit de metoda costului cunoscut !n occident. $aloarea terenurilor i a construciilor se determin la noi separat. Ca evaluarea terenurilor se determin valoarea normativ a terenului .uneori aplicarea unor nesemnificativi coeficieni de a2ustare pentru amplasare/.Ca evaluarea cldirilor i construciilor este determinat valoare de reconstituire- in=ndu0

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

26

se cont de 'radul u1urii. :otodat s!nt i'norate u1ura funcional i e3tern a cldirilor- nu se ine seama de valoarea de !nlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar dup calitile sale de consum. 6n procesul evalurii sunt i'norate u1ura moral si funcional. @u se i0au !n consideraie cheltuielile de marMetin' i alte cheltuieli caracteristicii bunurilor imobile nou construite. Ca re1ultat e3ist o mare diferen dintre costurile reale pentru construciile- cldirile i valoarea nominativ determinat dup metoda costului. Abordarea veniturilor H !n epublica &oldova aplicrea acestei abordri este destul de problematic- are multe limitri fiind instabilitatea economic !n special instabilitatea pieei capitalului- o cau1 care se e3plic prin modificrile dese i eseniale a ratei de depo1it i ratelor dob=n1ii pentru mi2loacelor !mprumutate- ;; H cau1 instabilitatea politicei economice de stat i situaia economic e3tern care nu ofer proprietarului imobilului o 'aranie a obinerii veniturilor stabile. 4n alt factor nu mai puin important este nivelul teoretic slab al ma2oritii specialitilor evaluatori. Ca urmare a celor mai susenumerate- metoda venitului se aplic destul de rar i numai de ctre !ntreprinderile private de evaluare- !n care lucrea1 specialiti de !nalt calificare- care au fcut cursuri de pre'tire profesional. 7ar i !n acest ca1- metoda venitului utili1at la evaluarea proprietilor comerciale sau industriale tip se aplic !n mod diferit din lipsa unei metodolo'ii unice de efectuare a evalurii. 7in aceleai cau1e metoda venitului- ca cea mai comple3 dintre toate metodele utili1ate !n evaluare- nu este des aplicat de ctre evaluatorii publici. Reconcilierea valorilor !i estimarea valorii finale% Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare- evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. 7ar nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu 'enerea1 re1ultate absolut corecte. Aiecare din metodele de evaluare conine elemente ala previ1iunii. &etoda v!n1rilor comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre v!n1rile comparabile. &etoda costului este limitat de dificultile asociate cu estimarea deprecierii .u1urii/- !n special pentru proprietaile imobiliare vechi. &odelele venitului sunt ba1ate pe previ1iuni i estimri ale veniturilor anticipate i ratei rentabilitii- !n re1ultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliareuatorul obine mai multe re1ultate. )stfel- ultimul pas care urmea1 a fi !nterprins de evaluator este de a a2un'e la un numitor unic al valorii obiectului evaluat- prin intermediul anali1ei conclu1iilor alternative obinute !n procesul de evaluare. )ceast parte a procedeului de evaluare este denumit reconciliere. 6n procesul de reconciliere evaluatorul areposibilitate de a re a revedea datele folosite !n evaluare i de a ar'umenta valoarea final a proprietii. Procedura de reconciliere este constituit din 2 etape9

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

27

1. 2.

Previ1uirea po1iiilor tehnice i conceptuale ale anali1ei- care include e3plicarea #stimarea valorii finale.

diferenelor !ntre valorile eseniale i determinarea celei mai credibile valori. #stimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. $aloarea finala este o funcie a scopului evalurii constr!n'erilor de ordin le'al- i celor le'ate de disponibili1area dtaelor. 7eseori scopul evalurii sau necesitile clientului dictea1 care din valorileobinute !nurma aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii finale. e1ultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului !n veridicitatea datelor anali1ate i corectitudinea a2ustrilor aplicate !n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. #valuatorul poate s acorde un 'rad mai mare de confiden e3actitii datelor i calculelor unei metode dec!t altei. 7ei valoarea final repre1int o conclu1ie imparial- e3pert i 2ustificat privind valoarea obiectului evaluat- preNentat de un specialist !n domeniu - ea totui rm!ne doar o opinie- care repre1int perceperea evaluatorului a preului cel mai probabil care ar putea fi obinut !ntro tran1acie. .laborarea raportului de evaluare% e1ultatul lucrrilor de evaluare este pre1entat !n raportul de evaluare. 4n ameniator cuprin1tor dar nu e3haustiv al clau1elor raportului de evaluare este pre1entat !n 5tandartele #uropene de #valuare. aportul de evaluare este un document care e3plic procesul analitic !ntreprins de evaluator pe parcursul evalurii i care pre1int e3plicit informaia utili1at !n anali1-de asemenea descvriere1ultatele anali1ei - ipote1ele i calculile care au condus la formarea opinii privind valoarea estimat. aportul de evaluare trebuie s fie !ntocmit !n confirmitate cu prevederile le'islaiei naionale i prevederile standartelor profesionale. Ca nivel practic un raport incomplet afectea1 credibilitatea evalurii propriu 1ise i re1ultatelor ei. Conform 5tandartelor #uropene de #valuare9 Kraportul de evaluare- prin modul de pre1entare i prin termenolo'ia sa- trebuie s e3prime o opinie clar neechivoc i suficient de detailat pentru a 'aranta c informea1 despre toate aspectele cheie i c nu poate da natere la o ne!nele'ere asupra situaiei reale a obiectului evaluatJ. Ce'ea epublicii &oldova cu privirea la activitatea de evaluare stipulea1 c raportul de evaluare este !ntocmit de ctre evaluator !n form scris i pe suport electronic- !n scopul asi'urrii calitii raportului de evaluare le'ea prevede un set de cerine minim fa de raportul de evaluare. )stfel raportul de evaluare trebuie s conin 9 a/ b/ c/ data !ntocmirii raportului ? scopul evalurii? denumirea !ntreprinderii de evaluare i rechi1itele ei?
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

d/ e/ f/ '/ h/ i/ 2/

copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare? denumirea beneficiarului i rechi1itele lui? data la care o fost estimat valoarea? tipul i difiniia valorii estimate- care e3plic sensul noiunii utili1ate? descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia- iar !n ca1ul c!nd standartelemetodelesursele de informaie utili1ate pentur evaluare i

obiectul evalurii aparine persoanei02uridice0rechi1itele acesteia? ipote1eleevaluatorului pe care se ba1ea1 evaluarea? etapele evalurii i temeiul valorii recomandate- precum i factorii restrictivi i limitele utili1rii valorii estimate. Ca fel- raportul de evaluare trebuie s includ copiile documentelor utili1ate de evaluator- care determin caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii- precum i copiileactelor care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare9 licena !ntreprinderii de evaluare i certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea. 7ar fiind faptul c raportul de evaluare poate fi transmis i !n form electronica evaluatorul trebuie s intreprind toate msurile pentru a prote2a !nre'istrarea datelor i te3tului raportului i s s e asi'ure c nu au survenit erori !n momentul trensmiterii. Conform prevederilor 5tandartelor ;nternaionale de #valuare- raportul pre1entat !n form electronic trebuie s fie un fiier doar pentru citire- limitarea dat pstr!nduse pentru toi- doar cu e3cepia autorului. 7e re'ul rapoaetele de evaluare sunt pstrate de evaluator o anumit perioad de timp. Comform le'islatiei epublicii &oldova aceast perioad este de ( ani. 6n cele mai dese ca1uri- evaluatorii au de determinat valoarea de pia- dar practica !n activitatea de evaluare se de1volt cu pai enormi i devine foarte variat. )nume varietatea scopurilor !i impune pe evaluatori s determine diferite tipuri de valori. 6n continuare vom una din tipurile de valori i anume valoarea de lichidare.

,%, 0alori de estimare a imobilului sechestrat

)nali1a unei astfel de cate'orii ca valoarea - !ntotdeauna are foarte mare importana pentru economiti- iar !n teoria preurilor este una din compartimentele teoriei economice. 7ar- insui termenul Kvaloare K lipsete din punct de vedere tiinific deoarece are multe e3plicaii- iar !n secolele ;I0II a primit i sens ideolo'ic. 6n teoria i practica evalurii sunt clar delimitate noiunile economice - str!ns le'ate de conceptul KvaloareJ KpreJsi KcostJ. )stfel evaluatorii utili1ea1 noiunea de cost referitor la productia unui bun- av!nd !n vedere totalitatea cheltuielilor e3primate !n bani suportate pentru
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

29

construcia bunului imobiliar i aducerea lui la conditia in care poate fi consumat adica utili1at !n scopul stabilit iniial. @oiunea de pre de re'ula- se refera la o tran1acie concret de v!n1are H cumprare i repre1int suma de bani pe care un cumprtor concret a pltit.o sau ete 'ata s o plteasc unui v!n1tor concret pentru a obine dreptul la proprietate asupra unui bun imobiliar concret i care a fost sau este acceptat de ctre v!n1tor - !n circumstane specifice tran1aciei date. $aloarea- la r!ndul su- repre1int e3presia monetar a faptului c!t de preios este bunul imobiliar si dreptul de proprietate asupra lui pentru v!n1torii i cumprtorii potenialide pe piaa imobiliar. , proprietate imobiliar poate avea o valoare anumit pentru proprietarul su .valoare util/ care este e'al cu sum ape care acest proprietar este 'ata s o accepte . de re'ula !n numerar / !n schimbul proprietii sale- fr a suferi pierderi. )ceeai proprietate poate avea o valoare de pia diferit de valoarea util care este e'al cu suma care poatefi obinut de la v!n1area proprietii imobiliare date pe piaa deschis c!nd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor cumprtorilor i v!n1torilor potentiali. 7ar- deseori- !n deosebi !n teoria evalurii- termenul -- valoare-- poate fi !nt!lnit cu un cuv!nt e3plicativ- spre e3emplu valoare de pia- valoare imo1abil- valoare de investiie- valoare de lichidare- valoarea de pia pentru utilo1area curenta i alte tipuri de valori. 0aloarea de pia poate fi format doar !n procesul funcionrii pieii respective. $aloarea de pia este o marime ipotetic sau calculat a preului de v!n1are- i este re1ultatul e3aminrii minuioase de ctre v!n1tor i cumprtor a informaiei ce ine de tran1acie- atr'!nd o atenie deosebit acelor dtae ce reflect rspunderea prilor !n condiiile unei afaceri cinstite. Conform 5tandartelor #uropene de #valuare - adoptae de :#Bo$)- valoarea de pia este definit !n felul urmtor 9 (aloarea de pia este suma pentru care un activ poate fi schimbat !ntre un v!n"tor hotr!t s v!nd #i un cumptor hotr!t s cumpere intr)o tan"acie liber dup un mar*eting adecvat !n care prile acionea" !n con#tiina de cau" #i fr constr!ngere. :ermenul de acti a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus !n aceste standarte pe documentele financiare. :otui termenul proprietate poate fi un termen sinonim pentru aplicarea 'eneral a definiiei- fiecare element al definiiei av!nd propriul sau cadru conceptual. (uma estimat ... se refer la un pre e3primat monetar .de obicei suma de piaa este msurat ca fiind cel mai probabil pre orientabil !n mod re1onabil - pe piaa evalurii - !n conformitate cu definiia valorii de pia. #ste cel mai bun pre orientabil !n mod re1onabil de ctre v!n1tor i cel mai avanta2os pre orientabil !n mod re1onabil de ctre cumprtor. )ceast estimare e3clud e!n mod e3plicit un pre estimat e3cesiv de mare sau mic datorat unor circumstanesau de condiii specifice ca finanare atipic- aran2amente de v!n1are a unui activ i !nchirierea simultan a acesteia de ctre v!n1tor printr0un contract de leasin' - consideratiilor sau concesiunilor speciale acordat la orice
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

30

persoan asociat cu v!n1area - sau de orice element ale valorii speciale .definit !n 5tandartul 2/ <a1ele de evaluare distincte de valoarea de pia ca valoare special.Aiind un termen le'at de un element e3cepional de valoare peste sau sub valoarea de pia- valoarea special- poate aprea- de e3emplu- ca urmare a asocierii fi1ice- funcionale- ssau ecomomice a proprietii cu o alt proprietate- de e3emplu cu una !nvecinat. #ste un spor de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietarsau utilo1ator al proprietii- mai de'raba dec!t pieii !n 'eneral- cu alte cuvinte - pentru un cumprtor cu interese speciale.$aloarea speciala poate fi asociat cu elemente ale valorii afacerii. #valuatorul trebuie s se asi'ure c asemenea criterii sunt distincte de valoarea de pia- e3plic!nd orice ipote1e speciale luate !n considerare. ...Jun acti ar putea fi schimbat...-- se refer la faptul c valoaarea unui activ este o sum estimat i nu un pre de vin1are predeterminat sau real. #ste preul la care piaa ateapt o tran1acie care !ntrunete toate celelalte condiii ale definiiei valorii de pia- ar putea fi !ncheiat la data evalurii. ...Jla data e alurii...-- impune ca valoare de pia estimat specific unui moment - unei dtae precise. 6ntruc!t piaa i con2u'area pieii se pot schimba- valoarea estimat ar putea fi incorect sau nepotrivit la un alt moment. $aloarea estimat va reflecta starea efectiv a pieii i con2unctarea valabil la data evalurii- i nu la data anterioar sau ulterioar. 7ata evalurii - i data evalurii raportului de evaluare pot fi diferite - dar cea de0a doua nu poate s fie anterioar celei dint!i. 7efiniia presupune i faptul c schimbul i !ncheierea contractului de v!n1are sunt simultanefr nici o variaie de pre care ar putea- altminteri- avea loc intr0o tran1acie la valoarea de pia. ...)!ntre un cumprtor hotr!t s cumpere ... ,, se refer la un cumprtor motivat- dar nu silit s cumpere. )ceast cumprtor nu etse nici ultra diri2or- nici determinat s cumpere la orice pre. )cest cumprtor va achi1iona mai de'rab !n conformitate cu realitile pieii curente i cu ateptrile curente ale pieii- dec!t !n funcie de piaa ima'inara sau ipotetic a crei e3isten nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul luat !n considerare nu va plti un pre mai mare dec!t cel pe care0l cere piaa. Proprietarul actual al activului este inclus !ntre cei care formea1 pia. 4n evaluator nu terbuie s fac presupuneri nerealiste despre con2unctura pieii sau s considere un nivel al valorii de piaa peste cel care este optimabil !n mod re1onabil. ...Jun !nztor hotr!t s !nd ... ,, nu ete foarte 'rbit- nici nici forat s v!nd la orice pre- nici unul pre'tit s v!nd doar atunci c!nd obine un pre considerat nere1onabil !n con2unctura e3istent a pieii. $!n1torul hotr!t este motivat s v!nd activul !n condiiile de pia- pentru cel mai bun pre optimabil. Circumstanele specifice ale proprietarului actual ar face parte din aceasta definiie deoarece F vi1itatorul hotr!t -- este un proprietar ipotetic. ... F!ntr-o tranzacie liber...,, !nseamn o tran1acie !ncheiat de pri !ntre care nu e3ist nici o relaie particular sau special .de e3emplu compania mam cu filiala sa- proprietarul cu chiriaul/
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

31

care ar putea influena preul- duc!ndu0l la un nespecific pieii sau red3uc!ndul datorit unui element de valoare special. :ran1actia la valoarea de pi se presupune a avea loc !ntre parteneri independeni. ...Jdup un mar*eting adec at...-- semnific faptul c activul va fi oferit pe pia !n cea mai potrivit modalitate pentru a se putea obine cel mai bun pre- !n conformitate cu definiia valoriide pia. 7urata e3punerii poate varia !n funcie de con2unctura pieii- dar trebuie s fie suficient de mar epentur a permite ca activul s fie cunoscut de un numr adecvat de poteniali cumprtori. Perioada de ofert este anterioar dtaei evalurii. ... F !n care fiecare parte a acionat !n contiin de cauz i prudent ...-- presupune c at!t cumprtorul hotr!t s cumpere - c!t i vin1torul hotr!t s v!nd sunt informai de o manier re1onabil !n le'tur cu natura i caracteristicile activului- cu utili1area sa actual i cu utili1rile poteniale - cu situaia pieii la data evalurii . 5e consider c fiecare parte acionea1 !n propriul interes- dispun!nd de cunotinele necesare i prudent pu a obine cel mai bun pret corespun1tor po1iiei ocupate !n tran1acie. Prudena este msurat prin referire la con2unctura pieii la data evalurii- nein!ndu0se seama de eventualele informaii ulterioare acestei date. @u este neaprat imprudent un v!n1tor care vinde o proprietate pe o pia cu preuri !n scdere- respectiv preuri mai reduse celor anterioare .6n asemenea ca1urivalabile i pentru situaii de v!nNare i cumprare caracteristica pieilor care !nre'istreaN variaii de preuri .po1itive sau ne'ative/. Cumprtorul sau v!n1torul prudent va aciona !n conformitate cu cele mai bune informaii de pia disponibile la dta evalurii. ...Jfr constr!ngere...-- stabilete faptul c fiecare parte este motivat s !ncheie tran1acia- dar nici un anu este forat - nici silit !n mod ne2ustificat s fac acest lucru. +aloarea de pia este !neleas ca fiind valoarea unui activ - estimat fra se ine cont de costurile de v!nNare sau de cumprare i fr nici o prelevare pentru ta3e sau impo1ite asociate tran1aciei. Alte tipuri de valori derivate a valorii de pia .fi'.1.1/ (aloarea de pia pentru utili"area existent a unui activ este definit ca valoarea de pia ba1at pe continuarea utili1rii sale actuale- considerind c activul ar putea v!ndut pe pia liber pentru utili1area sa e3istent- !n condiii de neocupare i !n condiiile enumerate !n continuare - dar i !n concordan cu definiia ;$5C>:#Bo$). +aloarea de pia pentru utilizarea existent este suma pentru care un activ poate fi schimbat la data evalurii - pe ba1a ipote1ei de continuare a utili1rii actuale- dar presupun!nd c activul este liber- !ntre un cumprtor hotr!t s cumpere i un v!n1tor hotr!t s v!nd !ntr0o tran1acie liber-

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

32

dup un marMetin' adecvat - !n care fiecare parte a acionat !n cunotin de cau1- prudent i fr constr!n'ere.

+ig.,., -,ermenul de acti a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus !n aceste standarte pe

documentele financiare . :otui termenul Fproprietate-- poate fi termen sinonim pentru aplicarea 'enerala a definiiei - fiecare element al definiiei are propriul sau cadru conceptual. -)(uma estimat)... se refer la un pre e3primat monetar de obicei !n moned national- pltibil pentru activ !ntr0o tran1acie libera pe pia. $aloarea de pia este e3primat ca fiind cel mai probabil pre optimabil !n mod re1onabil pe pia la data evalurii- !n conformitate cu definiia valorii de pia. #ste cel ami bun pre optimabil !n mod re1onabil de ctre v!n1ator i cel mai avanta2os pret optimabil !n mod reNonabil de ctre cumprtor. )ceast estimare e3clude !n mod e3plicit un pre estimat e3cesiv de mar sau mic- datorat circumstane sau condiii specifice ca finanare atipic- aran2amente de v!n1are a unui obiect i lichidarea simultan a acestuia de ctre v!n1tor printr0un contract de leasin'- consideraii sau concesiuni speciale .definit !n 5tandartul 2/ <a1ele de evaluare distincte de valoarea de pia ca valoare special.Aiind un termen le'at de un element e3cepional de valoare peste sau sub valoarea de pia- valoarea special- poate aprea- de e3emplu- ca urmare a asocierii fi1ice- funcionale- ssau ecomomice a proprietii cu o alt proprietate- de e3emplu cu una !nvecinat. #ste un spor de valoare care poate fi aplicabil unui anumit

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

33

proprietarsau utilo1ator al proprietii- mai de'raba dec!t pieii !n 'eneral- cu alte cuvinte - pentru un cumprtor cu interese speciale.$aloarea speciala poate fi asociat cu elemente ale valorii afacerii. #valuatorul trebuie s se asi'ure c asemenea criterii sunt distincte de valoarea de pia- e3plic!nd orice ipote1e speciale luate !n considerare. ...Jun acti ar putea fi schimbat...-- se refer la faptul c valoaarea unui activ este o sum estimat i nu un pre de vin1are predeterminat sau real. #ste preul la care piaa ateapt o tran1acie care !ntrunete toate celelalte condiii ale definiiei valorii de pia- ar putea fi !ncheiat la data evalurii. ...Jla data e alurii...-- impune ca valoare de pia estimat specific unui moment - unei dtae precise. 6ntruc!t piaa i con2u'area pieii se pot schimba- valoarea estimat ar putea fi incorect sau nepotrivit la un alt moment. $aloarea estimat va reflecta starea efectiv a pieii i con2unctarea valabil la data evalurii- i nu la data anterioar sau ulterioar. 7ata evalurii - i data evalurii raportului de evaluare pot fi diferite - dar cea de0a doua nu poate s fie anterioar celei dint!i. 7efiniia presupune i faptul c schimbul i !ncheierea contractului de v!n1are sunt simultanefr nici o variaie de pre care ar putea- altminteri- avea loc intr0o tran1acie la valoarea de pia. --...pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale ...) specific faptul c doar schimb ofertele de comparare lansate pe pia pentru continuarea utili1rii e3istente sunt luate !n considerare. e1ult c orice valoare mai mare- le'at de faptul c activul urma s fie v!ndut pe o pia liber sau pe ba1a celei mai bune utili1ri- trebue s fie i'norat. --...dar presupun!nd c acti ul este liber.neocupat...) sublinia1 faptul c nu ar trebui s se in cont de ocuparea efectiv ca motiv de a adopta ipote1a fictiv c proprietarul pltete chirie. @u se ia !n consiuderare c valoarea ar putea fi mrit de actualul ocupant printr0o investiie. )ctivul trebue considerat liber i disponibil pentru v!n1are sau !nchiriere la data evalurii. ,ferta potenial a actualului ocupant nu trebue e3clus- dar nici nu trebuie s presupun c ocup!ndu0l ar oferi mai mult dec!t ali cumprtori de pe pia. )cest aspect difer !n le'islaia 'erman- unde oferta ocupantului actual este i'norat. --... !ntre un cumprtor hotr!t s cumpere ... ,, se refer la un cumprtor motivat- dar nu silit s cumpere. )ceast cumprtor nu etse nici ultra diri2or- nici determinat s cumpere la orice pre. )cest cumprtor va achi1iona mai de'rab !n conformitate cu realitile pieii curente i cu ateptrile curente ale pieii- dec!t !n funcie de piaa ima'inara sau ipotetic a crei e3isten nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul luat !n considerare nu va plti un pre mai mare dec!t cel pe care0l cere piaa. Proprietarul actual al activului este inclus !ntre cei care formea1 pia. 4n evaluator nu terbuie s fac presupuneri nerealiste despre con2unctura pieii sau s considere un nivel al valorii de piaa peste cel care este optimabil !n mod re1onabil.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

34

0J...un !nztor hotr!t s !nd ... ,, nu ete foarte 'rbit- nici nici forat s v!nd la orice pre- nici unul pre'tit s v!nd doar atunci c!nd obine un pre considerat nere1onabil !n con2unctura e3istent a pieii. $!n1torul hotr!t este motivat s v!nd activul !n condiiile de pia- pentru cel mai bun pre optimabil. Circumstanele specifice ale proprietarului actual ar face parte din aceasta definiie deoarece F vi1itatorul hotr!t -- este un proprietar ipotetic. 0 F...!ntr-o tranzacie liber...,, !nseamn o tran1acie !ncheiat de pri !ntre care nu e3ist nici o relaie particular sau special .de e3emplu compania mam cu filiala sa- proprietarul cu chiriaul/ care ar putea influena preul- duc!ndu0l la un nespecific pieii sau red3uc!ndul datorit unui element de valoare special. :ran1actia la valoarea de pi se presupune a avea loc !ntre parteneri independeni. ...Jdup un mar*eting adec at...-- semnific faptul c activul va fi oferit pe pia !n cea mai potrivit modalitate pentru a se putea obine cel mai bun pre- !n conformitate cu definiia valoriide pia. 7urata e3punerii poate varia !n funcie de con2unctura pieii- dar trebuie s fie suficient de mar epentur a permite ca activul s fie cunoscut de un numr adecvat de poteniali cumprtori. Perioada de ofert este anterioar dtaei evalurii. ... F !n care fiecare parte a acionat !n contiin de cauz i prudent ...-- presupune c at!t cumprtorul hotr!t s cumpere - c!t i vin1torul hotr!t s v!nd sunt informai de o manier re1onabil !n le'tur cu natura i caracteristicile activului- cu utili1area sa actual i cu utili1rile poteniale - cu situaia pieii la data evalurii . 5e consider c fiecare parte acionea1 !n propriul interes- dispun!nd de cunotinele necesare i prudent pu a obine cel mai bun pret corespun1tor po1iiei ocupate !n tran1acie. Prudena este msurat prin referire la con2unctura pieii la data evalurii- nein!ndu0se seama de eventualele informaii ulterioare acestei date. @u este neaprat imprudent un v!n1tor care vinde o proprietate pe o pia cu preuri !n scdere- respectiv preuri mai reduse celor anterioare .6n asemenea ca1urivalabile i pentru situaii de v!nNare i cumprare caracteristica pieilor care !nre'istreaN variaii de preuri .po1itive sau ne'ative/. Cumprtorul sau v!n1torul prudent va aciona !n conformitate cu cele mai bune informaii de pia disponibile la dta evalurii. ...Jfr constr!ngere...-- stabilete faptul c fiecare parte este motivat s !ncheie tran1acia- dar nici un anu este forat - nici silit !n mod ne2ustificat s fac acest lucru. +aloarea de pia este !neleas ca fiind valoarea unui activ - estimat fra se ine cont de costurile de v!nNare sau de cumprare i fr nici o prelevare pentru ta3e sau impo1ite asociate tran1aciei. 7efiniia se utili1ea1 doar !n le'tur cu evaluarea !n scopul elaborrii documentelor financiare. 6n ba1a standartelor i practicii contabile naionale i internaionale - activele imobiliare sunt frecvent !nre'istrate la costul de achi1iie sau la valoarea corect care etse valoarea de pia pentru utili1area
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

35

e3istent. $aloarea de pia pentru utili1area e3istent nu se aplic- ca ba1 de evaluare- la evaluarea proprietilordeinute ca investiii- la proprietile e3istente !n surplus fa de necesitile de e3ploatare i pentru cele clasificate ca active circulante- ca1uri !n care trebue adoptat valoarea de pia pe ba1a celei mai bune utili1ri. (aloarea corect. $aloarea corect este un concept contabil- cuprins !n 5tandartul ;nternaional de Contabilitate care este definit ca Fsuma pentru care un activ poate fi schimbat !ntre pri informatehotr!te s efectue1e o tran1acie liberJ. 7efiniia scurt de mai sus este compatibil- la prima vedere- cu definiia :#Bo$) a valorii de pia .pentru utili1area e3istent/. #3ist circumstane!n care valoarea corect!n sensul contabil poate s fie diferit de valoarea de pia- respectiv !n ca1ul !n care se pot aplica condiii care s permit v!n1area ordonat- nomala a activelor- sau v!n1area ipotetic s se afle sub o forma de constr!n'ere. :ermenul de valoare corect este utili1at- !n anumite 2urisdicii- pentru a da o definire le'al !n scopul reali1rii unei !nele'eri echitabile !ntre pri- !n ca1il unor dispute- !nainte de a a2un'e !n instan sau iniierea unor aciuni !n 2ustiie.

$aloarea de pia pentru utili1area e3istent $aloarea de lichidare $aloarea corect

$aloarea de inventar

$aloarea de pia

$aloarea de utili1are alternativ

$aloarea de investiie $aloarea ne'ativ

Costul de !nlocuire net

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

36

Ai'.2.3 )lte tipuri de valori derivate a valorii de pia

$aloarea corect a terenelor i cldirilo reste - de obicei- valoarea lor de pia pentru utiliNarea e3istent- ceea ce presupune o continuare a utili1rii activului !n aceeai afacere sau int0o afacere similar. )ceasta valoare este determinat printr0o evaluare- reali1at de obicei de catre evaluatori calificai. ;pote1a ca afacerea este viabil recomand adoptarea valorii de pia pentru utili1are e3istent. ;mplicit este conceptul de Fvaloare de deposedareJ sau FJcostul de !nlocuire net- ceea ce repre1int costul- pentru un proprietar ocupant- de a achi1iiona de pe pia un activ !nlocuitor. C!nd sunt aplicabile asemenea situaii ipotetice- evaluarea pe ba1a valorii de piapentru utili1are e3istent poate a2un'e la re1ultate care ar putea crea interpretri 'reite dac se raportea1 !n alt conte3t. 7e aceea- este important ca asemenea evaluri s fie !ntotdeauna adnotate !n mod e3plicit- astfel !nc!t s reflecte circumstanele speciale ale aplicabilitii lor. &lte comentarii 9 #3ist o ipote1 e3plicit- care trebue s fie re1onabil !n toate situaiile- c proprietatea poate fi folosit de proprietar intr0un ori1ont de timp previ1ibil- numai pentru utili1are e3istent. )cea destinaie trebue s fie conform cu le'islaia de urbanism- re'lementrile de autori1are i cu alte acte normative. $aloarea obinut poate fi e'al sau mai mic- dar nu ami mare dec!t !n ca1uri e3cepionaleredate mai 2os- fa de valoare stimat prin aplicare aprincipiului celei mai bune i eficiente utili1ri. #3emplu de astfel de e3cepii sunt9 0 6n anumite 2urisdicii autori1area personal i alte aran2amente similare nu sunt disponibile pe piaa de ansamblu- care ar fi luat !n considerare !n considerare !ntr0o evaluare !n condiiile utili1rii e3istente put!nd s dea natere unei supraevaluri pentru valoare de pia. 0 Problemele de mediu pot afecta ne'ativ valoare de pia dar at!ta timp c!t !ncasrile de intermediere nu constitue obli'aii le'ale- ele nu afectea1 valoare de pia pentru utili1area e3istent. 0 0 estriciile de !ncheire care nu au consecine pentru ocupant dar sunt relevante pentru aceast $aloarea obinut !ntr0o evaluare pe ba1a costului de !nlocuire net- care este le'at de cost i ba1 de evaluare- dei ele ar influna valoarea de pia. de depreciere !n raport cu e3ploatarea actual a termenului poate i adesea depete valoarea ba1at pe o pia liber. ,rice utili1are alternativ este deci i'norat ca i orice elemente de valoare speculative- orice valoare atribuit 'oodOill0lui sau oricrii posibile valori a unei investiii speciale sau unor tran1acii

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

37

financiare- cum ar fi v!n1area unui activ i !nchirierea simultan a acestuia de ctre v!n1tor printr0un contract de leasin'. #valuarea poate- totui- s in cont de valoarea atribuit situaia !n care se afl compania care e3ploatea1 activele- atunci c!nd e3ist probabilitatea de a !nlocui cldirile e3istente pe ba1a strate'ii urmrite cu condiia c aceste schimbri s nu aib !ntreruperi ma2ore ale activitii curente. 5e presupune c orice parte a proprietii- ocupat fie !n trficul proprietarului- fie de ctre proprietar- este liber la data evalurii- i astfel se elimin e3istena ocupantului actual. #valurile pe ba1a utili1rii e3istente care adopt metoda costului de !nlocuire net- presupun implicit c actualul proprietar !i contunu activitatea pe amplansamentul respectiv. 6n anumite 2urisdicii se aplic re'uli difeite pentru sectorul public sau pentru or'ani1aiile nonprofit. ,rice parte a unui imobiliar !nchiriat cu contract sau ocupat !n alt mod de un ter va fi evaluat lu!nd !n considerare acest aspect . Procedura de evaluare cunoscut sub numele de cost de !nlocuire net- care !n 'eneral constitue o abatere de la valorile ba1ate pe informaiile de pia- poate fi aplicat pentru activele care se v!nd rar sau niciodat pentru utili1area lor e3istent- cu e3cepia ca1urilor c!nd se v!nd !mpreun cu afacerea. C!nd aplicarea procedurilor ba1ate pe evaluarea de pia sau pe valoarea de utili1area alternativ ar conduce la valori sensibil diferite- acestea ar trebui consemnate simultan cu re1ultatul obinut pe ba1a valorii de pia pentru utili1area e3istent a activelor respective. Pentru a evita introducerea !n eroare a beneficiarilor raportului de evaluare evaluatorul trebuie s se asi'ure c forma i coninutul re1ultatelor pre1entate au fost aprobate !n mod e3plicit de el. (aloarea de utili"are alternativ% $aloarea de utili1are alternativ poate fi definit- prin referire la definiiile de ba1 ale :#Bo$)- ca fiind valoarea cu cea mai bun utili1are- alta de c!t cea pre1entrespectiv cea intenionat sau cea care ar corespunde unei rede1voltri de ctre proprietarul activului de societate de de1voltare imobiliar sau de ctre ocupantul presupus. #valurile pe ba1a utili1rii alternative sunt adesea solicitate !n ca1ul evalurii pentru 'aranii sau ca parte a anali1ei privind cea mai bun utili1are- atunci c!nd se hotrte amplasarea economic a activelor sau calcularea randamentului real al capitalului utili1at de companie. 6n confermitate cu prevederile conveniilor europene de contabilitate- valorile de utili1are alternativ- care nu pot fi reali1ate de c!t !n ca1 de lichidare- !nchiderea sau schimbarea a aplasamentului afacerii- nu sunt adecvate pentru !nre'istrrile !n contabilitate cu e3cepia ca1ului !n care administratorii !i e3prim intenia de a vinde activul- c!nd pot repre1enta o parte a estimrii valorii de pia- ca1 care trebuie menionat distinct !n certificatul de evaluare. C!nd valoarea de utili1are alternativ difer !n mod semnificativ de valoare pentru utili1area e3istent- clientul trebuie informat asupra diferenei- indiferent dac valoarea pentru utili1area e3istent a fost stabilit prin referire la informaiile de pia sau de costul de !nlocuire net.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

$aloarea de utili1area altenativ poate fi ne'ativ aceast valoare ne'ativ apare !n mod tipic pentru terenurile !nchiriate sau c!nd valoare de utili1are actual este mrit datorit unor drepturi specifice i>sau unor consideraii privind caracterul afacerii sau limitrilor asupra responsabilitilor le'ale stricte- care sar aplica la v!n1are pe pia liber. (alori negative% $alorile ne'ative apar atunci c!nd activele imobiliare- care constitue subiect al unor obli'aii contractuale fi1ice- le'ale sau financiare- 'enerea1 un cash floO ne'ativ- real sau ipotetic- sau necesit lucrri substaniale de remediere. )ceste avtive devin astfel o datorie sau o valoare ne'ativ. $alori ne'ative pot aprea !n ca1ul unor contracte de !nchiriere !n care chiria stipulat !n contract depete valoarea de pia a chirii. Proprietatea liber .ne!nchiriat/ poate deveni deasemenea o datorie .valoarea ne'ativ/ dac costurile le'ale obli'atorii le'ate de o reclamaie sau cheltuielile necesare pentru !ndeplinirea unor cerine le'ale sau contractuale depesc valoarea proprietii libere de aceste obli'aii. 7eoarece valorile po1itive sunt !nre'istrate !n costuri atunci i proprietile transparenei impun ca i valorile ne'ative s fie luate !n considerare. ) raporta valoarea unui drept le'al- care !n realitate este o obli'aie la o valoare 0 ar !nsemna c nu se pre1int o opinie real i corect asupra situaiei financiare. ,rice valoare ne'ativ ar trebui consemnat separat i nu va fi compensat cu valoarea altei proprieti sau altei clase de active. C!nd e3ist un drept de achi1iionare- or'ani1aia sau altp firm de desp'ubire din partea statului !n le'tur cu o proprietate cu o valoare ne'ativ- de e3emplu !n cadrul unui teren poluatterent afectat de ero1iune- teren vi1at pentru demolare i cldiri considerate monumente istoriceacest drept la desp'ubiri nu trebuie luat !n considerare !n evaluare- de c!t dac administratorii firmei proprietare intenionea1 si e3ercite. )tunci c!nd se raportea1 o valoare ne'ativ- trebuie atras atenia directorilor asupra ei prin note suplimentare la raportul de evaluare. $aloarea ne'ativ ar trebui s fie raportat separat i s nu fie a're'at cu celelate valori. Costul de !nlocuire net% Procedurile care folosesc costul de !nlocuire net sau costul de reconstrucie ca ba1 de evaluare a unei afaceri- cu scopul elaborrii documentelor financiare- sunt recunoscute ca adecvate numai !n circumstane limitate- aa cum se preci1ea1 !n #$5 4.0*.3 de mai 2os. Costul de !nlocuire brut este necesar i pentru evaluare efectuat !n scopul unei asi'urri. Conceptul de cost de !nlocuire curent net este- de asemenea- folosit !n sensul de valoare de posedare H pentru o afacere care funcionea1- i astfel face partea din calculul valorii de utili1are e3istent. 4tili1area termenului !n acest sens poate 'enera confundarea cu mai cunoscutul cost de !nlocuire neti deci se recomand ca folosirea lui s fie totdeauna !nsoit de e3plicaii adecvate. Costul de !nlocuire net este oprocedur de evaluare folosit !n stabilirea valorii pentru utili1area e3istent !n ca1ul proprietilor speciali1ate- care se v!nd rar sau niciodat altfel de c!t ca pri ale
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

39

unei afaceri. )ceasta nu este considerat o metoda derivat din pia- dei unele anali1e- care stau la ba1a unor estimri ale valorii depia se ba1ea1 pe date derivate din anali1a costului de !nlocuire a v!n1rilor instlaiilor de producie. 6n absena unor date de pia costul de !nlocure net este adoptat ca !nlocuitor al anali1ei de pia. Prin urmare este nepotrivit- costul de !nlocuire net pentru proprieti deinute ca investiii sau care constitue un surplus f de e3ploatarea companii. 7up evaluarea terenului i cldirii- evaluatorul trebuie sai foloseasc 2udecata !n ba1a unor discuii detaliate cu mana'ementul- asupra aspectelor calitative ale proprietii i duratei de via efectiv viitoare a acesteia- in!nd cont de toate companentele deprecierii economice- le'ate de mediu- funcionale sau strate'ice. 7educerile din costul de !nlocuire brut ar trebui sa fie fcute pentru fiecare dintre elementele urmtoare i pentru oricare alte elemente importante pentru continuarea duratei de utili1are economic. Procedura standart pentru a calcula deducerea din costul de !nlocuire brut pentru determinarea costului de !nlocure net- prin metoda liniar const fie prin !mprirea vechimii a cldirii cu suma dintre vechimea ei i durata rmas estimat de viaa economic util- sau deducerea din durata estimat de via economic util i !mprind re1ultatul cu durata estimat de via economic util dac cldirea ar fi nou. (aloarea de investiii% $aloarea de investi ii este valoarea de patrimoniului determinat !n ba1a valorii veniturilor viitoare pentru un investitor concret. )cest !neles obiectiv raportea1 obiectul concret cu investitorul concret sau o 'rup de investitori- av!nd un scop sau unele criterii !n relaia de investiii. #ste valoarea cea mai 'reu de ales. #ste valoarea sau mrimea investiiei !n bunul imobil cu care investitorul este de acord. 7e e3emplu se propune spre v!n1are o construcie nefinisat sau care va fi v!ndut la licitaie cu preul de star (mln lei . aceast construcie poate fi utili1at !n mai multe scopuri !n construcie se vor mai investi pentru finali1area ei !nM (010 mln lei. #valuatorul trebuie s poat calula la ce valoare trebuie s opreasc investitorul ca investiia s fie rentabil cu 'radul de rentabilitate prestabil. (aloarea de inventar% $aloarea de inventar se !ntilnete !n actele normative a epublicii &oldova referitoare la evaluarea bunurilor imobile entru impo1itare. 7e e3emplu un apartament cu dou odi !n sectorul botanica are valoarea de pia de 10.000 P. )partamentul sa v!ndut cu 10.000 P. Pentru schimbarea titlului trebuie de pltit impo1it 2Q .200P/. $!n1torul i cumprtorul sau !nteles c vor indica !n contractul de v!n1are Hcumprare nu 10.000P dar 2000P atunci impo1itul va fi 40P- astfel sa cptat o diferen de 1+0P care nu ia c!ti'at statul dar ipotetic iau c!ti'at v!n1torul i cumprtorul. Ca aa ceva sa nu se !nt!mple !n epublica &oldova e3ist o metodolo'ie special de

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

40

evaluare !n reNultatul aplicrii ei se va calcula valoarea de inventar care !n ca1ul nostru este e'al apro3imativ +0000*000P . Practica evalurii su'erea1 c oricare ar fi scopul evalurii- criteriul fundamental este determinarea i e3plicarea valorii de pia. )stefel - procesul unei evaluri evaluatorul va determina valoarea de pia a bunului imobiliar i acel tip al valorii asupra cruia sa convenit cu beneficiarul evalurii in!nd cont de scopul evalurii.

,%- Metode de determinare a valorii bunurilor sechestrate

$aloarea de lichidare pre1int o derivat de la valoare de pia- deci pentru determinarea valorii de lichidare mai int!i trebuie de detrminat valoarea de pia. 6n evaluare sunt acceptate trei metode de ba1- raportul !ntocminduse conform oricror doua din ele.

)bordrile folosite !n evaluare

Cheltuielilor

)nali1ei comparative a v!n1rilor

1i# ,%2

$eniturilor

)precierea valorii de lichidare a devenit o problem actual- i !n pre1ent- obiectele i ca1urile pentru care apare necesutatea aprecierii valorii de lichidare sunt 9 /. %biectele gajului. 6n ca1ul oferirii creditelor bancare 'arantate cu proprieti imobiliare- de e3actitatea aprecierii valorii de lichidare depinde asi'urarea creditului. 2. &cti ele !ntreprinderii insol abile i falimentare. 6n ca1ul lichidrii intreprinderilor insolvabile- apare necesitatea evalurii activelor pentru reali1area ulterioar a lor. 3. 0unurile imobile sechestrate. 6n ca1ul sechestrrii bunurilor ca modalitate de asi'urare a e3ecutrii silite a obli'aiei fiscale. Comerciali1area acestora se efectuea1 la licitaii dup valoarea de lichidare. 1. %rice bun supus !nzrii forate. Ca1urile specifice !n care v!n1torul poate fi silit sau obli'at s v!nd.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

41

$aloarea de lichidare sau valoare de v!n1are forat repre1int valoarea bunului imobil !n ca1ul !n care obiectul evalurii este sau urmea1 a fi !nstrinat !ntr0o perioad de timp foarte scurt i !n condiii de e3punere pe pia diferite de cele necesare pentru a obine cel ami bun pre de pia. 6n literatura de specialitate se !ntilnesc doua tipuri de valori de lichidare 9 0 0 valoare de lichidare !ntemeiat? valaore de v!n1are forat.

0aloarea de lichidare apare n urmtoarele ca uri'

3biectele #a&ului

Activele ntreprinderii insolvabile !i falimentare

"unuri sechestrate

3rice bun supus vn rii forate

Ai'.2.( Ca1urile pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare

6n procesul relaiilor cu bunurile imobile- sistematic se urmresc situaiile care !n'reunea1 circulaia obisnuit a bunurilor. 4nul din astfel de e3emple este necesitatea proprietarului !n diferite !npre2urri- de a !nstrina proprietatea !ntr0un termen restr!ns. eali1area unei astfel de proprieti este imposibila !n preul de pia. )cesta este le'at de faptul c obiectele nu pot fi reali1ate fr petrecerea msurilor necesare pentru cutarea cumprtorului i fr pre'tire pentru reali1are. )ceasta este o situaie nefavorabil pentru proprietar- deoarece apare lichidarea forat a persoanei 2uridice. &etoda de determinare a valorii de lichidare pre1int !n sine problema actual !n practica evalurii . 7eseori aceasta este le'at de evaluarea forat a bunului !n ca1ul falimentrii. 7e obicei- determinarea valorii de lichidare se face !ncepind de la informaia despre perioada de e3po1iie a obiectelor analo'ice i- din aceste date aplic!nd determinarea coreciei se stabilete valoarea obiectului ce treabuie evaluat. )ceat metod poate da o pre1entare autentic a valorii de lichidare prin de1voltarea pieii la care aparine obiectul evalurii. :otui aplicarea ei poate prea imposibil din cau1a lipsei informaiei despre obiecte analo'ice sau pia la care aparine obiectul s fie nede1voltat.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

42

7e obicei- situaia respectiv se !nt!mpl cu obiectele evalurii pentru care este actual termenul mare de e3po1iie- aa cum acestea sunt obiectele valorii masive i alte lichiditi 2oase cu un pre !nnalt de reproducie? informaia despre !nele'erile cu care ori lipsete- ori !nele'erile cu ei nu sunt numeroasei nu pot da o pre1uentare adecvat despre aciunea perioadei de e3po1iie asupra costului obiectului. 6n continuare vom anali1a valoarea de lichidare care corespunde cu abordarea veniturilor. 6nainte de toate este bine de a clarifica c valoarea H nu se ia de la caracteristicile obiectului- dar de la relaiile care se efectuea1 !n 2urul acestui obiect. 7eterminarea valorii !n conte3tul abordrii veniturilor este constituit din ceea ce inveatitorul potenial nu va plti o sum mare pentru bunul imobil dec!t valoarea pre1ent- care va aduce venituri !n viitor. @u face de a aduce ar'umente- c valoarea de lichidare a obiectelor supuse evalurii- !ntotdeauna este mai mic dec!t valoarea de pia. 7ac vom anali1a punctul de vedere al potenialului cumprtr care a obinut imobilul dup valoarea de lichidare- la care !n re1ultat nu va fi puse restricii la perioada de e3po1iie vom observa c el poate vinde acest imobil la preul de pia. 6n re1ultat- diferena dintre valoarea de pia i valoarea de lichidare va fi venitul curat al cumprtorului. 6n acest mod va fi atr'tor pentru investitori posibilitatea de a obine obiectul cu valoarea de lichidare ca dup aceea s le v!nd la valoarea de pia. eieind din definirea valorii de lichidare . aloarea de lichidare reprezint aloarea bunului imobil !n cazul !n care obiectul e alurii este sau urmeaz a fi !nstrinat !ntr - o perioad de timp foarte scurt i !n condiii de expunere pe pia diferite de cele necesare pentru a obine cel mai bun pre de pia)2- re1ultatul evalurii !n condiiile unei perioade fi3ate de e3punere- !ndeosebi- dac aceast perioad este mai mic dec=t cea re1onabil- nu constituie valoarea de pia a obiectului- ci valoarea lui de lichidare. #3ist mai multe clasificri ale factorilor de influen asupra valorii de pia a imobilelor- dar valoarea de lichidare este influenat i de ali factori ce difer de factorii de influen asupra valorii de pia. )ceti factori caracteri1ea1 mediul i condiiile !n care au loc v!n1rile forate. 6n re1ultatul anali1ei a diferitor ca1uri pentru carea aprut necesitatea aprecierii valorii de lichidarefactorii principali ce influenea1 asupra mrimii valorii de lichidare a imobilelori respectiv care determin mrimeaa2ustrii pentru perioada fi3at de e3punere i condiiile forate ale v!n1rii pot fi clasificate !n felul urmtor 9 factori obiecti i factori subecti i

Aactorii obiectivisunt factorii 'enerali ce influenea1 mrimea valorii de lichidare !n orice situaieindiferent de opinii- voine- etc. :oi factorii obectivi influeneaN reciproc unul asupra celuilalt. 7e e3emplu- o con2unctur benefic a pieii poate diminua perioada de e3po1iie pe pia.
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

43

Ca r!ndul su- factorii obiectivi pot fi divi1ai !n urmtoarele cate'orii9 - factori economici3 - factori organizatorici3 Aactorii economici repre1int de fapt- factorii ce determin speicficul v!n1rii forate .fi'. /. Ctre aceast cate'orie pot fi enumerai urmtorii factori 9 1. perioada de expunere pe pia, care este unul din factorii decii ce influenea1 diferena !ntre valoarea de pia i valoarea de lichidare. Cu c!t mai mic este perioada fi3at de e3punere a proprietii lichidate- comparativ cu perioada re1onabil de e3po1iie- cu at!t mai mult se va micora valoarea apreciat. Perioada de e3punere pe pia este factorul ce influenea1 substanial asupra celorlali factori- at!t !n sensul intensificrii c!t i reducerii influenei lor. #vident- c odat cu mrirea perioadei fi3ate de e3punere e3ist mai multe posibiliti de a !ntreprinde anumite msuri eficiente de marMetin'- atenuarea influenei ne'ative a factorilor de con2unctura pe termen mic? 2. atracti itatea general in estiional a obiectului, care depinde de destinaia lui funcionalamplasament- starea fi1ic i de ali factori- influen!nd direct nivelul cererii? 3. factorii -separrii), modul de influen a acestor factori se reduce la faptul- c multe obiecte din componena unui comple3 patrimonial nu preNint interes !n ca1ul separrii lor !n urma lichidrii i nu pot fi reali1ate de fapt la un pre acceptabil- !n timp ce !n cadrul !ntreprinderii ce lichidea1 acest obiect au o valoare semnificativ. , influen ne'ativ- !n ceea ce privete aspectul anali1at- etse cau1at !n primul r!nd reputaiei firmei .'oodOill/ care include !n sine valoarea personalului- relaiile cu furni1orii- etc. 6n cadrul lichidrii companiei- reali1area acestui activ nematerial- practic nu etse posibil? 4. mrimea absolut a alorii de pia a obiectului H cu c!t este mai mare valoarea de pia- de re'ul- scade lichidarea- care se e3plic prin numrul foarete redus al cumprtorilor poteniali- necesitatea de acumulare a unei sume considerabile de mi2loace bneti!n termeni redui- etc. ? (. conjunctura pieii !n decursul perioadei de expoziie 4 stare a'eneral pe pia este predispus schimbrilor cnsiderabile- influen!nd raportul dintre cerere i oferta la imobilul concret. Cu c!t aceast perioad etse mai mare - cu at!t mai multe posibiliti e3ist de a anali1a situaia pe pia i de a selecta varianta optim !n situaia creat. +. ni elul mar*etingului 4 obiectul poate fi e3pus pe pia pe o duirat destul de lun'- dar cu mi2loace insuficiente. 7in punct de vedere economic factorul v!n1rii forate este !mprit !n doua tipuri9 0 e3terioar?
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

44

interioar.

$!n1rile forate economice e3terioare ale obiectelor repre1int !n sine necesitatea v!n1arii acestor obiecte- influenat de necesitatea mririi obli'aiei sau ali factori e3terni. $!n1rile forate economice e3terioare repre1int !n sine necesitatea v!n1rii acestor obiecte- cu condiia c ele nu vor mai fi surse de profit economic- iar controlul asupra lor totdeauna trebuie realiNat pentru determinarea cheltuielilor

. $!n1are forat

#conomic

@eeconomic

#3terioar

;nterioar

#3terioar

Ai'.2.+ Clasificarea v!n1rilor forate

. 5actorii organizatorici e3prim specificul obiectului vin1rii forate. )ceti factori se evidenia1 !n special la obiectele- proprietarii sau conductorii crora sunt iresponsabili fa de documentaiareferitor la aceste obiecte. 7eseori aceste ca1uri sunt destul de dificile. 7e e3emplu- inventariereai evaluarea fondurilor fi3e ale unei !ntreprinderi !n procesul de faliment !ntotdeauna este complicat- din cau1a lipsei paapoartelor tehnice pentru utila2e i lipsei dosarelor cadastrale ale imobilelor. 4neori se !nt!mpl s lipseasc chiar i actele ce confirm dreptul de proprietate. )ceat situaie este caracteri1at !n mod special pentru localitile rurale- unde din cau1a veniturilor 2oase ale a'enilor economici- unele obiecte sunt !nstrinate !n contul datoriilor- doar !n ba1a unor acte de predare H primire. :oate aceste momente conduc la aceea- c pin la alctuirea planului de lichidare i determinarea perioadei de lichidare- este necesar mai !nt!i de a scoate !n eviden toate proprietile !ntreprinderii- de a reconstitui toate lanurile unor sau altor obli'aiuni at!t din partea !ntreprinderii c!t i din partea partenerilor ei. )ceste momente conduc la complicarea evalurii- stabilirii valorii de lichidare- si a procesului de lichidare. Cu toate acestea- trebuie de menionat- c factorii anali1ai nu !ntotdeauna influenea1 ne'ativ. , structur or'ani1atoric la nivel i o munc contiinioas a an'a2ailor compartimentelor unei !ntreprinderi- pot contribui substanial la ur'entarea proceselor de lichidare. ;ar !n tipul re1ervat pentru descoperirea situaiilor reale !n care se afl proprietile- !n ca1ul lipsei claritii acesteia- de alturat

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

45

perioadei de e3po1iie pe pia a obiectelor evalurii- ceea ce repre1int unul din factorii nu mai puin importani de influen asupra valorii de lichidare. +actorii subiectivi reflect voina i comportamentul participanilor !n procesul v!n1rii forate i pot fi divi1ai !n 9 0 0 factori psiholo'ici? factori de risc. obiectelor v!n1rii forate. ;nfluena acestor factori etse dubl 9 in!nd cont c

5actorii psihologici repre1int aspectul psiholo'ic al v!n1rii forate- i se refer la comportamentul cumprtorilor v!n1torul se afl !n condiii de1avanta2oase- cumpartorii !ncep s manevre1e cu preul- iar pe de alt parte- concur!nd unul cu cellalt- cumprtorii sunt nevoii s mear' la compromis pentru a nu pierde proprietatea propus v!n1rii. 5actorii de risc H influena semnificativ a factorilor de risc se evidenia1 la aprecierea valorii de lichidare a obiectelor 'a2ului i a bunurilor sechestrate ca modalitate de asi'urare a e3ecutrii silite a unei obli'aiuni. Aactorii de risc includ 9 riscul obinerii dreptului de proprietate absolut- ridscul e3istenei defectelor sau a datoriilor ascunse. Aactorii valorii de lichidare

,biectivi
Aactorii economici Aactorii or'ani1atorici

5ubiectivi
Aactorii psiholo'ici Aactorii de risc

Perioada de e3punere pe pia )tractivitatea 'eneral investiional Aactorul FseparriiJ

&rimea absout a valorii de pia

Con2unctura pieii

@ivelul marMetin'ului

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

46

Ai'.2.* Aactorii ce influenea1 valoarea de lichidare

7epistarea i evidena factorilor ce influenea1 asupra mrimii valorii de lichidare a obiectului H este o problem destul de dificil. Aiecare ca1 de determinare a valorii de lichidare- necesit o abordare individual- deoarece numrul factorilor i 'radul de influen a lor este diferit pentur diferite tipuri de obiecte i ca1uri de determinare a valorii de lichidare. )a deci- aprecierea valorii de lichidare poate fie fectuat !n urmtoarele etape 9 0 determinarea valorii de pia a obiectului evalurii- cu evidena risucrilor specifice v!n1rii forate? 0 0 0 determinarea factorilor ce influenea1 mrimea coeficientului de lichidare? evaluarea cantitativ a ponderii fiecrui factor ? determinarea cantitativ a influenei factorilor enumerai mai sus asupra valorii proprietiiprecum i aprecierea valorii de lichidare !n ba1a valorii de pia. #vident valoarea de lichidare este influenat de o serie de factori importani. ,r- perioada de expunere pe pia repre1int unul din factorii decisivi ce influenea1 diferena dintre valoarea de pia i valoarea de lichidare. Cu c=t mai mic este perioada fi3at de e3punere- comparativ cu perioada re1onabil- cu at=t mai mult se va micora valoarea apreciat a proprietii de lichidat. Perioada de e3punere pe pia este factorul ce influenea1 substanial ceilali factori 0 at=t !n sensul intensificrii c=t i reducerii aciunii lor. 6ntr0o perioad fi3at de e3punere mai mare avem mai multe posibiliti de a !ntreprinde msuri eficiente de marMetin'- atenuarea influenei ne'ative a factorilor de con2unctur- etc.

7ac perioada fi3at nu este mai mic dec=t perioada re1onabil de e3punere pe pia- atunci obiectul posed valoare de pia. #vident- cu condiia e3istenei i ai altor caracteristici ce reiese din definirea valorii de pia. Cu alte cuvinte- obiectul evalurii posed valoare de pia !n condiiile unei perioade re1onabile de e3punere- iar pentru diferite perioade fi3ate- mai mici dec=t perioada re1onabil de e3punere- obiectul evalurii poate s posede diferite valori de lichidare.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

47

1i#%,%4 5ependena valorii estimate de perioada de e$punere pe pia

)
6+ 6, Pfi$% e$p 6-

Pre % e$p unde4 Pre % e$p 0 perioada re1onabil de e3punere pe pia? Pfi$% e$p 0 perioada fi3at de e3punere pe pia? sectorul A7" 0 valoarea de pia a obiectului? sectorul A H valoarea de lichidare? sectorul " H diferena dintre valoarea de pia a obiectului i valoarea de lichidare? 6+( 6,( 6- 0 niveluri ale valorii de lichidare pentru diferite perioade fi3ate- altele dec=t cele la care ar putea fi obinut valoarea de pia. eieind din acest 'rafic- putem afirma urmtoarele9 Pre % e$p% Pfi$% e$p% 0p sau 0ma$ 0l sau 0min

6n practic- ca1ul !n care perioada fi3at de e3punere coincide sau este mai mare dec=t perioada re1onabil de e3punere- se !nt=lnete destul de rar. Pentru noi pre1int interes ca1ul c=nd perioada

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

fi3at este mai mic dec=t perioada re1onabil de e3punere. )nume aceast situaie necesit o abordare mai detaliat in=nd cont de importana ei practic.

)t=t perioada re1onabil- c=t i perioada fi3at de e3punere pe pia- stau la ba1a principiului formulat de $. Balasiuc 0 principiul realizrii obiectului fr pierderi la un pre inferior celui de pia. 6n pre1ent principiul enunat este utili1at de ma2oritatea evaluatorilor din & la determinarea mrimii valorii de lichidare. "sena acestui principiu const !n faptul c pierderile generate de realizarea obiectului la un pre inferior celui de pia trebuie s fie recuperate prin plasarea 6in estirea2 !n timpul cel mai apropiat a eniturilor obinute de la realizarea obiectului 6mai mici dect !n condiii reale de pia2.

6n conte3t- formula care permite determinarea valorii de lichidare a obiectului !n ba1a valorii de pia a acestuia- cu evidena perioadei fi3ate de e3punere i a perioadei re1onabile de e3punere- ar fi urmtoarea9
VP i 1+ m
nm

VL =

unde4 (P H valoarea de pia? 08 H valoarea de lichidare3 n H numrul de ani- perioada de scontare? m 0 periodicitatea capitali1rii? i H rata de scont anual. nm H numrul perioadelor de calculare a procentelor pentru termenul ce corespunde perioadei de scontare. 7eterminarea valorii de pia- periodicitatea capitali1rii i rata anual a dob=n1ii constituie elemente- determinarea sau selectarea crora nu pre1int mari dificulti. Perioada de scontare repre1int de fapt- diferena dintre perioada re1onabil de e3punere pe pia i perioada fi3at- i poate fi pre1entat prin urmtoarea formul9 n 9 Pre % e$p% / P fi$% e$p )a dar- anume de mrimea acestor dou componente depinde diferena dintre valoarea de pia i valoarea de lichidare.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

49

&erit atenie faptul c !n practica evalurii aceste mrimi sunt stabilite i tratate !n mod individual de ctre evaluatori. Prin aceasta i se e3plic obinerea a diferitor re1ultate !n urma evalurii unor bunuri imobile similare.

eieind din definirea perioadei fi3ate de e3punere . 7erioada fixat de expunere H reprezint perioada de expunere pe pia care se stabilete de ctre client i constituie drept condiie esenial de determinare a alorii, la care obiectul e alurii poate fi ndut !n limitele perioadei fixate de expunere, precum consider e aluatorul, dac a fi expus la aceast aloare pe o pia liber !ndat dup data e alurii 89:2, mrimea acestei perioade trebuie stabilit de ctre client- in=nd cont de specificul ca1ului concret de evaluare- i e normal s difere de la ca1 la ca1. 6n ceia ce privete mrimea perioadei re1onabile de e3punere pe pia .7erioada rezonabil de expunere pe pia - reprezint perioada de expunere a obiectului !n condiiile !n care, obiectul este propus nzrii la aloarea ce corespunde alorii de pia a obiectului pe o pia liber concurenial i este considerat rezonabil din punctul de edere al nztorului tipic al categoriei de acti e respecti e 89:2- aceasta trebuie determinat !n ba1a datelor reale despre tran1aciile cu obiecte imobiliare cu diferite destinaii funcionale i care au loc pe pia !n condiiile concurenii libere. $om accentua- de asemenea- c determinarea mrimii perioadei rezonabile de expunere pe pia este actual i necesar i nu trebuie s fie confundat cu mrimea perioadei fixate de expunere, elemente care !n unele ca1uri pot s i coincid. Aormula de calcul a duratei medii a perioadei re1onabile de e3punere pe pia a imobilelor poate fi e3primat !n felul urmtor9

Pre % med% 9 N+ : Pre % e$p%+ 7 N, : Pre % e$p%,7%%%% 7 Nn : Pre % e$p%n ; N+7 N,7%%% 7 Nn unde4 Pre % med 0 durata medie a perioadei re1onabile de e3punere pe pia? N+( N,( Nn 0 numrul tran1aciilor efectuate la perioade de e3punere pe pia identice? Pre % e$p0 perioada re1onabil de e3punere pe pia.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

50

#fectu=nd o anali1 a tran1aciilor cu obiecte imobiliare de diferite destinaii funcionale- precum i !n ba1a propriei e3periene- am a2uns la conclu1ia c perioada re1onabil de e3punere pe piautili1=nd formula de mai sus- constituie- !n mediu- precum urmea19 Imobil comercial Pre1. med R 14 S " luni T 2+ S *T1% S +> 14T2+T1% R +-%2 luni R 0-(" ani Imobil industrial Pre1. med R + S 10 luni T " S 13T14 S 11T 4S14 > +T"T14T4 R 11-*3 luni R 0-%* ani Imobil cu destinaie locativ .apartamente/ Pre1. med R 32S 2 luni T 24 S (T(3 S 3T1"S1 > 32T24T(3T1" R 2-"4 luni R 0-24 ani Imobil cu destinaie locativ .case de locuit individuale/ Pre1. med R 1"S " luni T 23 S (T2* S +> 1"T23T2* R +-20 luni R 0-(2 ani 0erenuri destinate construciilor Pre1. med R 1* S 3 luni T 1(S 2T2+ S 1> 1*T1(T2+ R 2-3 luni R 0-1% ani 6n urma efecturii a mai multor e3emple de calculare a valorii de lichidare a imobilelor cu diferite destinaii funcionale pentru durata medie a perioadei re1onabile de e3punere pe pia- perioada fi3 constituind 20 1ile sau 0-0(+ ani i 30 1ile sau 0-0"3 ani- rata de scont anual 0 33 %- numrul capitali1rilor pe an H 1- au fost obinute urmtoarele re1ultate9

<abelul +%+ 5eterminarea raportului (aloarea de lichidare 1 (aloarea de pia @r. Cate'orii de imobil Perioada fi3at 1ani Perioada re1onabil medie- ani Raportul valoarea de lichidare 1 valoarea de pia2 <= % ?@ %. Perioada fi3at 2ani Perioada re1onabil medie- ani Raportul valoarea de lichidare 1 valoarea de pia ; <> % ?= %.

1 2

3 4

;mobil comercial ;mobil cu destinaie locativ .apartamente/ ;mobil industrial ;mobil cu destinaie locativ .case de locuit

0-0(+ 0-0(+

0-(" 0-24

0-0"3 0-0"3

0-(" 0-24

0-0(+ 0-0(+

0-%* 0-(2

>> % <>,= %

0-0"3 0-0"3

0-%* 0-(2

>< % <<,9 %.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

51

individuale/ :erenuri destinate construciilor

Continuare tabel 1.1

0-0(+

0-1%

?=,= %

0-0"3

0-1%

?>,; %

6n urma calculelor efectuate conform metodolo'iei $. Balasiuc- lu=nd !n consideraie duratele medii a perioadelor re1onabile de e3punere pe pia enumerate mai sus- se poate conclu1iona urmtoarele9 $aloarea de lichidare trebuie i poate fi determinat i 2ustificat at=t pentru diferite durate ale perioadei re1onabile c=t i pentru perioade fi3ate de e3punere pe pia? aportul $aloarea de lichidare > $aloarea de pia- se micorea1 odat cu micorarea perioadei fi3ate de e3punere pe pia? Cu c=t mai mare este intervalul de timp !ntre perioada re1onabil de e3punere pe pia i perioada fi3at de e3punere .perioada de scontare/- cu at=t mai mic este valoarea de lichidare comparativ cu valoarea de pia? $aloarea de lichidare obinut !n ba1a acestei metodolo'ii nu poate fi interpretat de ctre proprietarii bunurilor evaluate ca o pierdere de valoare- ci o valoare ma3im posibil i 2ustificat !n condiiile c=nd obiectul este supus reali1rii !ntr0o perioad de timp fi3at.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

52

Capitolul III Aspecte practice a evalurii imobilului sechestrat

3.1 Condiii i date 'enerale privind evaluarea

5copul evalurii const determinarea valorii de pia a unui depo1it de pe strada &iorita 3- pentru a determina valorea de lichidare in scop de sechestru.. 1. Pre1entul raport este valabil inte'ral i numai !n scopul indicate !n el. 2. #valuatorul nu poart rspundere pentru descrierea 2uridic a dreptului asupra proprietii evaluate sau pentru chestiunile ce in de e3aminarea dreptului de proprietate. 7reptul de proprietate al proprietii evaluate se consider autentic. Proprietatea evaluat se consider liber de orice pretenii sau restricii !n afar de cele indicate !n raport. 3. #valuatorul presupune lipsa oricror factori ascuni care influenea1 valoarea i starea proprietii. 7e asemenea- nu poar rspundere pentru e3istena unora asemenea factori ascuni nici pentru necesitatea elucidrii lor. 4. 7atele obinute de evaluator i care se cuprind !n raport- se consider veridice. :otodatevaluatorul nu poate s 'arante1e veridicitatea absolut a informaiei. 7e aceea pentru toate datele se indic surse de informaii. (. @ici clientul- nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel dec!t conform prevederilor contractului de prestare a serviciului de evaluare. +. ;nformaia re1ultant evalurii este strict confidenial i poate fi oferit numai !n ca1urile prev1ute de le'islaia !n vi'oare a epublicii &oldova. *. Prerea evaluatorului referitor la valoarea proprietii este valabil numai la data evalurii. #valuatorul nu !i asum rspundere privind schimbarea factorilor economici- 2uridici- socialile'islativi i altor factori care pot interveni dup evalurii- influien!nd situaia economic !n ar i respectiv- valoarea obiectului evalurii. ". #valuatorul nu0i asum nici o responsabilitate pentru e3istena vreunui contaminant i nici nu a solicitat o e3perti1 sau o cercetare tiinific necesar pentru a fi descoperit. 7ac ulterior se va stabili c e3ist o contaminare pe proprietatea anali1at aceasta ar putea diminua valoarea raportat. %. aportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorului referitor la valoarea imobilului- li nu repre1int 'arania c bunul imobil va fi comerciali1at !n mod obli'atorii la preul indicat !n pre1entul raport.

#valuatorul care e3ecut evaluarea !n ba1a cunotinelor i convin'erilor lui confirm c9 1. )firmaiile i faptele cuprinse !n raport sunt e3acte i corecte. 2. )nali1a- opinia i conclu1iile corespund supo1iiilor fcute i condiiilor limit anali1a independent i profesional? precum i conclu1iile !i aparin personal.
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

53

3. #valuatorul nu a avut interes material curent sau de perspectiv privitor la obiectul evalurii i este liber de orice an'a2amente suplimentare fa de careva parte le'at de obiectul evalurii. 4. Plata pentru serviciile de evaluare nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat i nu depinde de asemenea de careva valoare calculat !n prealabil sau de valoarea stabilit !n favoarea uneia din pri. (. ) fost efectuat cercetarea personal a bunului imobil supus evalurii la 1( aprilie 200% de ctre Covbasa #caterina- !n pre1ena repre1entantului proprietarului. :abelul 3.1 5efinirea misiunii de evaluare 1 2 3 4 ( + * " 3biectul supus evalurii 5omeniul de activitate Scopul evalurii 5estinaia evalurii Adresa obiectului 5ata inspectrii 5ata evalurii Cursul euro conform "NM 7epo1it Prestri servicii H transport 7eterminarea valorii de lichidare ;n scop de sechestru mun. Chiinu- str. &iorita- 3 1(.04.200% 20.04.200% 1(-3

5ursa9 Ucompletat de autorV

Ca evaluarea obiectului e3ecutorul s0a condus de

e'ulamentul provi1oriu privind evaluarea epublicii

imobilului @r. %(" din 04.0".2003- 5tandardele Profesionale #uropene pentru evaluarea proprietii imobiliare elaborate de :#B,$)- alte )cte Ce'islative i documente normative ale &oldova. 6n procesul evalurii obiectului pentru determinarea valorii de pia- s0a aplicat 3 abordri de evaluare9 abordarea prin cost- abordarea prin venit i prin comparaia v!n1rilor. Procesul de evaluare repre1int o consecutivitate de proceduri care sunt utili1ate de ctre evaluatori pentru a estima valoarea bunului imobiliar. Procesul evalurii cuprinde urmtoarele etape9 definirea misiunii de evaluare? colectarea i anali1a datelor? aplicarea metodelor de evaluare? reconcilierea re1ultatelor i estimarea valorii finale? elaborarea raportului de evaluare.

6n procesul de evaluare au fost acumulate toate datele posibile- inclusiv9

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

54

0 0 0 0

informaia pus la dispo1iia evaluatorului de ctre proprietarul obiectului evalurii .dosarul cadastral- informaia contabil/? informaia privind preurile ofertei la nomenclatura analo'ic a obiectelor scoase pe pia de ctre bursele imobiliare. informaia Comisiei republicane permanente pentru or'ani1area evalurii i comerciali1rii bunurilor sechestrate- publicate !n &onitorul ,ficial din perioada 2002 H 2004. inspectarea bunului imobil. )bordrile de evaluare aplicate pentru a determina valoarea de pia conform le'islaiei

epublicii &oldova s!nt9 1/ )bordarea cheltuielilor H const !n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui !n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum. 2/ )bordarea veniturilor H presupune estimarea valorii bunului imobil !n ba1a venitului operaional net- ce poate fi 'enerat de acest bun !n viitor. 3/ )bordarea comparativ a v!n1rilor nu a fost aplicat din motiv c nu dispunem de obiecte similare obiectului evalurii din cau1 c farmacia se afl !n sat.

<unul imobiliar pre1entat evaluatorului constituie un depo1it av!nd o suprafaa de

((%-13m2. 7epo1itul a fost construit !n anul 1%"0 i la data evalurii se afl !ntr0o stare tehnic

satisfctoare. 5tarea ecolo'ic este bun- relieful este puin !nclinat. , importan deosebit o are 1ona !n care este amplasat bunul imobil- deoarece este o 1on cu o infrastructur foarte de1voltata. Pereii intermediari i e3teriori s!nt e3ecutai a cldirii sunt e3ecutai din piatr tiat- iar cei despritori din crmid. )ccesul la transport este liber i comod. Pe parcursul anilor s0au efectuat reparaii de renovare curente !n interiorul cldirii- ultima reparaie fiind e3ecutata !n anul 2004. 7atele i ar'umentarea lor obinute !n tabela dat au fost obinute !n ba1a raportului- ce este repre1entat !n tabelul 3.2.
:abelul 3.2 5escrierea locului amplasarii bunului imobil Nr% Indicatorii 1 Adresa obiectului 2 Cocul amplasarii obiectului evaluarii 3 Particularitatile locale de amplasament 4 7estinatia ( 7reptul de proprietate + Aactorii de plus valoare si minus valoare Caracteristica &un. Chiinu 5ectorului :elecentru- 5tr. &ioria 3 Wona de mar'in a or. Chiinu 7epo1it privat 0acces la transportul9 (m 0centre comerciale9 30m
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

55

5ursa9 Ucompletat de autorV

Continuare tabel 3.2

Cldirea supus evalurii are urmtoarele elemente constructive9 fundamentul construciei este din elemente prefabricate- pereii e3teriori sunt construii din piatr tiat-iar cei despritori din crmid- pardoseala este din beton- planeul din elemente prefabricate- acoperiul din foi metal profilat- uile din lemn i P$C interioare si din fier e3terioare - ferestrele P$C. 7atele cu privire la caracteristicile tehnice le repre1entm !n tabelul 3.3. :abelul 3.3 Caracteristicile tehnice a bunului imobil Nr%cr% + , 2 = > @ 4 A +B ++ Indicatori <ipul obiectului evaluarii Numarul de nivele Nivelul amplasarii obiectului Amplasarea in ora! Subsol ?rupul de capitali are a cladirii Suprafata totala a constructiei 0olumul constructiei Inaltimea cldirii Seismicitatea cladirii luate in calcul 5escrierea elementelor constructive' 0 0 0 0 0 0 +, fundaia pereti e$teriori pereti despartitori acoperi! pardoseala IS< 4>& 0 0 0 0 0 0 m2 m3 m 0 0 0 0 0 0 0 Caracteristica 7epo1it 1 0 Periferie @u este ;; ((%-13 2(1+-3( 4-2 1-04 #lemente prefabricate Piatra taiata Caramida &etal profilat <eton .mo1aic/ )si'urat #3terioara nu e3ist ;nterioara e3ist
5ursa9 dosarul de inventariere tehnic

1inisa&ul interior(e$terior

5tarea tehnica a obiectului este bun- lu!nd !n consideraie faptul c a fost construit !n anul 1%"0. ,biectul evalurii a fost supus unei reparaii capitale i odat la *0" ani unei reparaii curente. 7eterminarea valorii de pia a bunului imobil cere aplicarea tuturor abordrilor. )bordarea cheltuielilor const !n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui !n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum. @ect!nd c valoarea calculat prin aceast metod poate fi diferit de valoarea de pia- metoda cheltuielilor este deseori cea mai potrivit.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

56

Principiul de ba1 a metodei cheltuielilor este principiul substituiei care susine c cumprtorul care este bine informat i prudent nu va plti pentru un bun imobil o sum mai mare dec=t suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobil cu o utilitate similar. Ca utili1area metodei cheltuielilor se calculea1 valoarea de reconstituire sau valoarea de !nlocuire din care se e3clude u1ura. $aloarea de reconstituire sau valoarea de !nlocuire se estimea1 prin aplicarea urmtoarelor metode9 o &etoda comparaiilor unitare? o &etoda costurilor se're'ate? o &etoda cantitativ?

Abordarea costurilor
6n cadrul acestei metode s0a determinat valoarea de reconstituire a obiectului evaluat. $aloarea de reconstituire tehnolo'ii i manoper. repre1int totalitatea costurilor determinate !n preuri curentepentru a construi o copie e3act a construciei evaluate- folosind aceleai materiale de construcie-

Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de pia a obiectului evaluat prin metoda costului este pre1entat !n urmtorul al'oritm9
Prin valoare de reconstituire se !nele'e totalitatea costurilor- e3primate !n preuri curente necesare pentru crearea copiei echivalente cu cea a obiectului evaluat- utili1=nd aceleai materiale de construcii- tehnolo'ii i manoper. Prin valoarea de !nlocuire se !nele'e totalitatea costurilor- e3primate !n preuri curente- pentru a construi un obiect cu o utilitate echivalent cu cea a obiectului evaluat- folosind materiale moderne de construcie- tehnolo'ii de construcie contemporane- proiecte i desi'n actuali1ate. 7up determinarea valorii de reconstituire sau de !nlocuire se calculea1 deprecierea. 7e obicei se determin 3 feluri de deprecieri9 a/ 41ura fi1ic H este pierderea valorii- !n urma !nrutirii strii fi1ice a obiectului !n urma aciunii factorului temporal i a altor factori e3teriori .factori fi1ici- chimici- e3ploatare incorect a bunului- !ntreinere nesatisfctoare etc./. b/ 7epreciere funcional / deprecierea le'at de de1voltarea tehnolo'iilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele peii. c/ 7eprecierea economic / deprecierea determinat de influena unor factori e3teriori asupra obiectului evalurii. Aactorii e3teriori includ9 schimbrile !n economia rii- schimbrile pe piaa obiectului evalurii- modificrile !n le'islaia naional- modificrile condiiilor de finanare i altele.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

57

Aormula 'eneral de determinare a valorii proprietii imobiliare prin abordarea cheltuielilor este urmtoarea9 $ R $ t T . $ c 0 7 /? 4nde9 $ 0 valoarea proprietii imobiliare? $ t 0 valoarea terenului? $ c 0 valoarea construciei noi? 7 0 mrimea deprecierii?

Dat fiind faptul c imobilul evaluat se afl pe un teritoriu cu drept comun de folosire a terenului valoarea terenului la evaluarea !n cau" #i anume la stabilirea valorii de pia prin metoda costurilor care se efectuea" pentru un depo"it !n scop de sechestrare nu se va lua !n calcul.
Pentru a determina valoarea de reconstituire a obiectului este nevoie de a se aplica diferii coeficieni( indicatori( corecii care sunt artai !i calculai n tabela de mai &os% 3"ura fi"ic o vom determina folosind metoda normativ- care presupune determinarea mrimii u1urii fi1ice !n ba1a anali1ei tehnice a elementelor constructive de ba1 ale cldirii. )ceast metod se aplic !n dou etape. 1. 5e determin u1ura fi1ic a fiecrui element constructiv9
Af = B( el S A fe 100 -Q

2. 5e determin u1ura fi1ic a !ntre'ii construcii9

A f .c . =

A
B( c

fe

S100Q

4rmtoarea etap este calculul u1urii depo1itului i este efectuat !n tabelul 3-(.

:abelul 3.( 5eterminarea #radului de u ur a construciei

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

5enumirea elementelor constructive 1undaie Perei portani Perei despritori Planseu Acoperi! Pardoseala ?oluri 1inisarea 8.< Alte lucrri <otal
5ursa9 Ucompletat de autorV

?reutatea specific( C 10 2" + 1+ * " " 4-0 3 10 100

Procentul de u ur a elementului DCE 40 44 40 4( (+ 44 ( 3( 40 44 3

Procentul de u ur din cldire( C 4-00 12-32 2-40 *-20 3-%2 3-(2 0-40 1-40 1-20 4-40 40-*+

Conclu"ie 4 #onform tabelului 9.@ uzura fizic a obiectului e aluat constitue 1C,>= D
Ca determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil e necesar de luat !n consideraie mrimea deprecierii acumulate- care repre1int reducerea calitilor de consum al bunului imobil din punct de vedere a al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului !n urma aciunii diferitor factori. 7in cule'erea indicilor comasai numrul 2"- valoarea de reconstituire pentru 1 m 3 este de 14-% ruble- actuali1=nd preul pentru 1m 3 mai !nt=i pentru anul 1%"4 apoi pentru 1%%1 i !n final !n preuri curente. Cunosc=nd volumul total al construciei se calculea1 valoarea de reconstituire pentru !ntrea'a construcie tabelul 3.4:abelul 3.4 Informaie pentru determinarea valorii de reconstituire a depo itului

5enumirea obiectului 0olumul( m 3 ;Suprafaa( m 2 Numrul cule#erii indicilor comasai 0aloarea de reconstituire la + m 3 ( ruble Coeficieni seismici Corecii +A>A)+A42 +A42)+AA+ +AA+),BBA Anul construciei
5ursa9 Ucompletat de autorV

5epo it 2(1+-3( @r. 1- tabelul 22 14-% 1-04 1-1% 1-4%

1%-%2+

1%"0

Continuare tabel 3.4

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

59

:abelul 3.( 5eterminarea valorii de reconstituire a depo itului Indicele 3biectul ?rupa capitali rii Numrul cule#erii !i a tabelului Costul a + m%c% Drub% +A>AE Coeficientul de corecie( seismicitate( C Costul a + m%c% corectat Drub% +A>AE Indicele modificrii preurilor din +A>A n +A42 Indicele modificrii preurilor din +A42 n +AA+ Indicele modificrii preurilor din +AA+ n sem% I anul ,BBA 0aloarea de reconstituire( lei;m0olumul construciei( m%c Coeficientul <%0%A% CI "I 0aloarea de reconstituire( lei Suprafaa inte#ral a cldirii( m, 0aloarea de reconstituire( lei;m, Suprafaa obiectului evalurii( m,Dpe perimetrul e$teriorE 0aloarea de reconstituire a obiectului evalurii( lei U ura fi ica deprecierea funcioanl depreciere economic deprecierea acumulat 0aloarea estimat( lei
5ursa9 Ucompletat de autorV

(aloarea 7epo1it ;; ;C$ 1 - tab. 22 14-% 1-044 1(-(+ 1-1% 1-4% 1%-%2+ (4%-(% 2 (1+-3( 1-2 1-1 1-2( 2 2"1 "%2 (%%-13 3 "0% (%%-13 2 2"1 "%2 40-*+ 0 0-00 40-*+ + -=+ @A,(A+

Conclu ie' +aloarea obiectului e aluat, conform calculelor efectuate prin abordarea costurilor constitue 1 351 792,91 lei, sau 88 352,4 euro.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

60

Abordarea veniturilor
#stimarea valorii de pia a obiectului prin Fabordarea venituluiJ s0a reali1at !n ba1a anali1ei datelor privind venitul i cheltuielile 'enerate de bunul imobil respectiv- i aplic!nd procedura de actuali1are a flu3urilor de numerar. Prima etap !n aplicarea abordrii venitului a constat !n pro'no1area veniturilor viitoare 'enerate de obiectul dat. Calculele s!nt pre1entate !n tabelele de mai 2os9

:abelul 3.+ Stotal inclusiv Arenda 0"P 5S8 0". C3 03N

a9 r9
5ursa9 Ucompletat de autorV

(%%-13 (1%-13 12 *" (%4-*2 2(Q (" %4+-04 20Q 4* 1(*

1(T*-3T4-*R2*Q 2*0(R22Q

"0 4 euro>an euro>an

au3iliar euro>m.p.>lun

M!toda ad"#"onr"" M!toda $ordon

:abelul 3.*9 .stimarea veniturilor viitoare #enerate de obiectul evaluat

Indicatori 1lu$ul de lichiditi net( lei

eversia- lei
Alu3uri de lichiditi actuali1ate- lei
(*%24%-2*

Anul ,BBA @-= >2@ ,B+B ,B++ ,B+, @@,2,4(AB4, 4++B=B(-=2 4=+>B,(4@+
3"*0%22-14 4*"%0+-"" 3%(%4+-+3 14"*%""-42

eversia actiali1at- lei $aloarea depo1itului- lei

5ursa9 Ucompletat de autorV

,A2,BA+(,+

&lgoritmul de calcul4 1. +entiul brut potenial 6+0724 venitul care poate fi 'enerat de obiectul evaluat- !n ca1ul folosiri tuturor spaiilor disponibile U2- p.11V.
+07 = nrluni S+c -

69.>2

4nde 9 nrluni0 perioada de colectare a chiriei- luni?

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

61

+c0 $enitul lunar din darea !n chirie a obiectului- lei +07;CC?E/;FFElei.an Pentru anii 2010-2011- 2012- se pro'no1ea1 un spor al venitului brut potenial de 10Q- de aici re1ult c9 +07;C/CE +07;CC?F/,/E +07;C//E +07;C/CF/,/E +07;C/;E +07;C//F/,/E Deduceri pentru spaiile libere6Dsl24 se determin ca produs dintre suprafaa neocupat i plata chiriei pentru 1m29 DslE = Pentru anul 200%4 DslE62FElei.an Pentru anul 20104 DslE62FElei.an Pentru anul 20114 DslE62FElei.an Pentru anul 20124 DslE62FElei.an 2. +enitul brut efecti 6+0"24venitul ce poate fi obinut !n urma funcionrii bunului imobil- in!nd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i de eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Aormula !n ba1a creia se calculea1 $<# este9 +0"E6+07-Dsl2G&+, 4nde9 $<P0 venitul brut potenial? 7sl0 7educerea pentru spaiile libere? )$0 alte venituri 'enerate de bunul imobil care nu provin nemi2locit din darea !n arend a spaiilor disponibile. Pentru anul 200%9 +0"Elei.an Pentru anul 20109 +0"Elei.an Pentru anul 20119 +0"Elei.an Pentru anul 20129 +0"Elei.an 3. #heltuieli operaionale 6#%24 cheltuieli le'ate de e3ploatarea i asi'urarea 69.?2
+07 S (libera (util

69.<2

funcionrii normale a bunului imobil. 6n ca1ul dat cheltuielile operaionale se vor constitui din sumele anuale !n mrime de 2(00 lei alocate pentru !ntreinerea bunului imobil. 4. +enitul brut operaional 6+0%24 se determin prin scderea cheltuielilor operaionale .C,/ din venitul brut efectiv .$<#/9
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

62

+0%E+0"-#%, 69./C2 Pentru anul 200%9 +0%Elei.an Pentru anul 20109 +0%Elei.an Pentru anul 20119 +0%Elei.an Pentru anul 20129 +0%Elei.an (. +. Hmpozitul pe enit 6H24s0a determinat ca * Q din venitul anual impo1abil ce nu +enitul operaional net 6+%I24 se determin ca diferen dintre venitul depaseste 2(200 lei i 1"Q din venitul anual impo1abil ce depaseste 2(200lei. operaional brut i valoarea impo1itului pe venit9 Pentru anul 200%9 +%IElei.an Pentru anul 20109 +%IElei.an Pentru anul 20119 +%IElei.an Pentru anul 20129 +%IElei.an 6n a doua etap s0 a determinat valoarea pre1ent a veniturilor viitoare. &lgoritm de calcul4 1/ Jata de actualizare 6a24rata de actuali1are se determin prin metoda adiionrii dup urmtoarea formul9
a = rrent + rinf l + rrisc - 69.//2

4nde9 rrent H rata de rentabilitate- Q rinfl0 rata infleiei- Q rrisc H rata riscului- Q aE1(T*-3T4-*R2*QD ;2Je ersia 6J24 repre1int preul probrabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul.
J= +%I 2012 - 69./;2 r

4nde9 $,@2012 H venitul operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul? r H rata de capitali1are? Jata de capitalizare6r24 se va determina prin metoda Bordon r R2*0(R22Q eversia9 J = 6n cadrul abordri veniturilor valoarea bunului imobil se calculea1 dup formula9

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

63

$PR

nR3

$,@ n J + - 69./=2 n .1 + a / n +1 nR1 .1Ta/

4nde9 n0 perioada de calcul? a0 rata de actuali1are? 0 reversia?

+7 =

#oncluzie4 6n ba1a abordrii veniturilor valoarea de pia re1ultat pentru obiectul evaluat la data de 20.04.200% constituie , A2, BA+(,+ lei sau +A,,A-(=, euro%

Abordarea anali ei comparative a vFn rilor% Ca folosirea acestei abordri- valoarea obiectului evaluat se determin prin compararea cu preul de v=n1are a obiectelor analo'ice. <a1a folosirii acestei metode se afl factorul- c valoarea obiectului evaluat se afl !n str=ns le'tur cu preul de pia a obiectelor analo'ice. Aiecare tran1acie se compar cu obiectul evalurii. 6n preul v=n1rii comparabile se introduc corecii- care reflect deosebirea esenial dintre obiecte. Pentru folosirea acestei abordri se vor folosi urmtoarele etape9 0 0 cercetarea pieei i ofertelor pe pia- cutarea obiectelor imobile- care se aseamn cu obiectul evalurii? adunarea i verificarea informaiei pentru fiecare din obiectele comparabile privind preul de ofert i preul de reali1are a lui- remunerarea afacerii- caracteristicile fi1ice- amplasarea i oricare din condiiile tran1aciei? 0 0 0 anali1a i compararea fiecrui obiect cu cel evaluat privind data v=n1rii- amplasareacaracteristicile fi1ice i condiiile v=n1rii? corectarea preurilor de v=n1are sau preurile cerute pentru fiecare din obiectele comparabile !n conformitate cu deosebirile !ntre el i obiectul evalurii? compararea preurilor obiectelor comparabile i determinarea valorii de pia a obiectului evaluat.

:abelul 3."
@r. .lemente comparaie Sursa de ,biectul evaluat )nalo' 1 XYZ[\ ]^_`a11 )nalo' 2 XYZ[\ ]^_`a3+ )nalo' 3 XYZ[\ ]^_`a4(

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

64

2 3 3 4

Suprafaa Preul unui m%p Preul( .uro; m%p 5reptul de proprietate Corecia Preul corectat Confiii de finanare Corecia Preul corectat Conditiile tran actiilor Corecia Preul corectat 5ata tran actiei Corecia Preul corectat Amplasarea Corecia Preul corectat Nivelul Corecia Preul corectat Starea fi ic Corecia Preul corectat .$istena reelilor in#inere!ti utili abile Corecia Preul corectat <ipul intrrii( accesul la imobil Corecia Preul corectat A&ustarea #eneral Pretul ponderat( .uro;m%p% 0aloarea &ust a obiectului evaluat(euro 0aloarea &ust a obiectului evaluat(lei

(%%-13

("0-00 31 000-00 ((0-00

*"0 4( 000-00 400-00 deplin 1-00 400-00 de pia 0-*( 300-00 oferta 0-%0 2*0-00 septembrie 200" 1-43 3"+-10 Ciocana&eterul &anole 1-0( 40(-41 soclu !nalt 0-"0 324-32 foarte bun 0-" 2(%-4+ parial 1-00 2(%-4+ direct- din strad 1-00 2(%-4+ 0-+( 3-00 31%-3%

240 3( 000-00 *(0-00 deplin 1-00 *(0-00 de pia 0-*( (+2-(0 oferta 0-%0 (0+-2( martie 200% 1-0( (31-(+ <uiucani$asile Cupu 0-%( (04-%" demisol 0-"0 403-%% satisfctoare 1-2 4"4-*% este 0-%0 43+-31 direct- din strad 1-00 43+-31 0-(" 1-00

deplin

deplin 1-00 ((0-00

speciale

de pia 0-*( 412-(0 oferta 0-%0 3*1-2(

mai 200%

aprilie200% 1-00 3*1-2(

sec. :elecentrustr. &ioria 3

5culeancaPiaa auto 1-0( 3"%-"1 eta2 1 1-00 3"%-"1 bun 1-0 3"%-"1 este 0-%0 3(0-"3 direct- din strad 1-00 3(0-"3 0-+4 2-00

eta2 1

"

bun

parial

10

11

direct- din strad

+A+ -=@ , A,@ @>+%+

Conclu ie' +aloarea de pia a depozitului e aluat conform abordrii analizei comparati e a
!nzrilor, constitue , 4,5 562.2 lei sau 242 785 euro.
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

65

Reconcilierea re ultatelor !i ar#umentarea valorii finale Aiecare dintre metodele de evaluare aplicate conine elemente ale previ1iunii. )stfel- ultimul pas care urmea1 a fi !ntreprins este de a a2un'e la un indicator unic al valorii obiectului evaluat- prin intermediul anali1ei conclu1iilor alternative obinute !n procesul de evaluare. )ceast parte a procesului este denumit reconciliere. 6n procesul de reconciliere se revd datele folosite !n evaluare i se ar'umentea1 estimarea valorii finale a proprietii. $aloarea final a proprietii imobiliare s0a calculat prin aplicarea metodei mediei ponderate. :abelul 3.% @r. crt 1 ;ndicatorii )bordarea v!n1rilor comparabile
, A,@ @>+%+

)bordarea )bordarea costului venitului

+-=+@A,(A+ ,A2,BA+(,+

$aloarea obinut- lei $eridicitatea datelor 2 anali1ate- Q Corectitudinea 3 metodelor aplicate- Q Corectitudinea 4 a2ustrilor aplicate- Q 5ubpo1iiile aplicate !n ( calcule- Q Profun1imea anali1ei + elementelor pieei imobiliare- Q Corectitudinea * interpretrii si utili1rii datelor- Q " Ponderea- Q $aloarea conform % ponderii- lei $aloarea de pia a 10 obiectului evaluat
5ursa9 Ucompletat de autorV

40 3( (0 30 (0 40 40-"( 11%(%%0-4 lei euro

3( 3( 40 30 2( 40

2( 30 10 40 2( 20

34-1* 2( 4+4%0*-+ *3((22-" 3 , -A- 2,B(4+=> 2-,(@-

6n urma aplicrii procedurii reconcilierii re1ultatelor evalurii obinute !n ba1a metodelor de evaluare aplicate- valoarea de pia a bunului imobiliar amplasat pe str. &ioria 3- oraul Chiinu constitue , -A- 2,B(4- lei( sau +=> 2-,(@- euro%

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

66

Estimarea valorii de lichidare

5copul lucrrii este de a determina valoare de lichidare a bunului imobil dat- pentru a determina valoarea depo1itului sechestrat. 6n practica de evaluare valoarea de lichidare se determin !n ba1a principiului formulat de $iMtor Balasciuc -- principiul reali1rii obiectului fr pierderi la un pre inferior celui de piaJ. #sena acestui principiu const !n faptul c pierderile 'enerate de v=n1area obiectului la un pre inferior celui de pia trebuie s fie recuperat din plasarea !n timpul cel mai apropiat a veniturilor obinute de la reali1area obiectului mai mic dec=t !n condiii reale de pia. $aloarea de lichidare repre1int valoarea pre1ent a valorii de pia la momentul de timp ce corespunde perioadei fi3ate de reali1are a obiectului.

nRtr Htp 0 perioada de discount? i0 ata de actuali1are? 0abelul 7.29 Determinarea valorii de lichidare

nr %

Indici

0aloarea
, -A- 2,B(4-

+ $aloarea de pia- lei , ata anual a discontului- Q Perioada re1onabil de e3punere pe - pia- ani 2 Perioada fi3at- ani = Perioada de discontare - ani > $aloarea de lichidare- lei @ $l > $p
5ursa9 Ucompletat de autorV

Conclu ii !i recomandri
$aloarea de lichidare propriu01is- ca factor de evaluare nu este o noutate !n practica mondialconfirmare la aceasta ne servesc 5tandartele ;nternaionale de evaluare. 6n statele e30sovietice-

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

67

atitudinea fa de problema le'at de valoarea de lichidare nu0i unic. C!t de parado3al n0ar fi- dar !n statele e30sovietice unii specialiti !n domeniul evalurii se conduc de prerea c 9 valoares de lichidare nu e3ista !n 'eneral- dar este nevoe de a aprecia valoarea de pia. 6n urma unui studiu aprofundat al acestei te1e sau tras urmtoarele conclu1ii9 6n pre1ent evaluarea este un 'en de activitate actual !n epublica &oldova i problema determinrii valorii de lichidare a obiectelor evaluate este foarte ectual- deoarece estimarea adecvat a valorii de lichidare este una din premi1ele importante !n formarea relaiilor civili1ate de pia !n sfera reali1rii forate ori ur'entate. 7eoarece literatura de specialitate din ara noastr- precum i le'islaia !n vi'oare- din domeniul evalurii- nu conine o difereniere a tipurilor valorilor de lichidare i a corectiilor lor cu tipul sau perioada de e3punere- muli evaluatori nu aprecia1 corect aceast valoare- astfel se discreditea1 activitatea de evaluare !n !ntre'ime. 6ns- evaluatorii cu e3perien i ali specialiti- ce dispun de cunotine profunde !n economie- !n plin msur contienti1ea1 necesitatea folosirii valorii de lichidare- deoarece numai aa obiectele pot fi apreciate !n situaii de reali1are forat sau ur'ent. 5pecialitii calificai !nele' bine - cci la ba1a necesitii de a folosi valoarea lichidrii se afl.

"iblio#rafie
1. Ce'ea & cu privire la activitatea de evaluare- @r. %"%0I$- din 1".04.2002- &onitorul ,ficial al & @r. 102 din 1+.0*.2002?

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

2. b.B.

& @r. %(" din 04.0".2003 cu privire la

e'ulamentul provi1oriu privind evaluarea

bunurilor imobile? 3. 5tandardele ;nternaionale de #valuare- #diia *- 200(? 4. ;fnescu ).- F#valuarea !ntreprinderiiJ- #diia F:ribuna economicJ- <ucureti 2003? (. <u1u ,.- &atcov ).- F#valuarea bunurilor imobiliare9 teorie i practicJ- #diia ;- Chiinu 2003? +. <u1u ,. F,r'ani1area activitii de evaluareJ - #diia ;;- Chiinu 2002?

*.

<u1u ,.- F7e1voltarea pieei serviciilor de evaluare a bunurilor imobile !n &oldova. e1umatele moderne !n construciiJ- Chiinu- 2000

epublica

lucrrilor. Conferina tehnico0tiinific 2ubiliar- F:ehnolo'ii

". <u1u ,.- curcanu @.- F&etodolo'ia de evaluare a bunurilor imobile. ;nformaie0e3presJ, ;nstitutul de Cercetri dtiinifice !n 7omeniul ;nformaiei :ehnico0#conomice- 4:&- 1%%* ? %. <uletin informaional FCadastruJ ? 12. e.f. ghijk] lXm^]nk ]^_`opoj[Lqor- s[Ln`k- 2002? 13. t.u. gk\kL^`ov lXm^]nk ]^_`opoj[Lqor- wk]nq 0 x^q^\Yy\z- 1%%*? 14. x.{. {\kY[`|}- ~.f. ykn[` ln[][jonk o yi\k`^]o^ ]^_`opoj[Lqr- s[Ln`k- 1%%%? 1(. Conspectul la disciplina F#valuarea comercialJ? 1+. OOO.Cara.md? 1*. OOO.maMler.md.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

69

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

22