Sunteți pe pagina 1din 8

REFERAT:CONTRACTUL DE AREND N AGRICULTUR

STUDENT:Cebotari Mihail USM,DREPT,gr.403 Chiinu 2012 CUPRINS:

1.Noiunea contractului de arend n agricultur .Delimitarea noiunii contractului de arend n agricultur i a contractului de locaiune a terenurilor . 2Subiecii,obiectul i coninutul contractului de arend n agricultur 3. Condiiile i modul de ncheiere a contracutului de arend n agricultur.

1. Noiunea de contract de arend n agricultur i a contractului de locaiune a terenurilor . Dupa unele date statistice n prezent,din toate formele de transmitere a dreptului de proprietate cea mai popular este arenda.Astfel n anul 2008,suprafaa terenurilor cu destinaie agricol arendate n Republica Moldova a constituit 808,1 mii ha,ceea ce reprezint aproape 25% din fondul funciar al rii (3384,6 mii hectare) sau 41,07% din suprafaa total a terenurilor cu destinaie agricol.n anul 2009,suprafaa terenurilor arendate a crescut pn la 825964 ha,din care 591,6 mii ha sunt arendate de societi cu raspundere limitat,66.0 mii ha de gospodrii rneti (de fermieri),122,9 mii ha de cooperative agricole de producie i 45,4 mii ha de societi pe aciuni.1 Definiia legal a contractului de arend este prevzut n articolului 911 din Codul Civil,care prevede c,arenda este un contract ncheiat ntre o parte-proprietar,uzufructuar,sau alt posesor legal de terenuri i de alte bunuri agricole(arendator )-i alt parte(arenda) cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri. Din definiia dat rezult esena acestui tip de contract care const n reglementarea transmiterii n scopul expluatrii temporare a unui teren i altor bunuri agricole.Din coninutul definiii rezult c contractul respectiv prevede transmiterea bunurilor nu numai n posesiune i folosin temporar,dar i pentru exploatarea lor.Arenda n agricultur este reglementat i de un alt act normativ, i anume Legea Nr.198 din 15.05.2003 cu privire la arenda n agricultur.Articolul 2 al legii respective stabilete c arenda n agricultur reprezint darea n posesie i folosin,pe baza de contract ,pe o durat determinat,contra plat, a terenurilor i a altor bunuri agricole.De atras atenia c n cazul de fa legea indic doar dare n posesie i folosin a terenurilor,nu este menionat i despre exploatarea acestora.Totui dei chiar dac nu este indicat,exploatarea terenurilor rezult din posesia i folosina acestora,doarece n alt mod nici nu este rezonabil de a ncheia un asemenia contract,or pentru a obine produsele agricole terenurile urmeaz a fi exploatate.Contractul de arend este reglementat i de legislaia civil Romn,ns
1

Viorel Chivriga ,Evoluia Pieei Funciare Agricole n Republica Moldova.Politici Publice Nr.4,2009.Chiinu.

spre deosebire de legislaia noastra civil care acord un capitol aparte contractului de arendare ,codul civil Romn a oferit contractului de arend o seciune aparte din cadrul capitolului contractului de locaiune,lsnd de neles c contractul de arend este o varietate a contractului de locaiune,cu unele particulariti prevzute n seciunea respectiv. Contractul de locaiune este reglementat n capitolul VIII al Codului Civil.Conform articolului 875 din C.C. prin contract de locaiune,o parte locator se oblig s dea celeilalte pri(locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar,iar aceasta se oblig s plteasc chirie.Prin urmare din analiza acestui articol putem desprinde una din cele mai importante deosebiri ntre contracul de locaiune i contractul de arend care apar n calitatea de parte-ntreg,sau gen specie.Contractul de arend fiind o specie a contractului de locaiune.Aadar n cazul locaiunii pot fi date terenuri nu doar cu destinaie agricol ci i cu alt destinaie,industrial,de construcii,din intravilanul localitii.Pe cnd n cazul contractului de arend obiect al acestuia poate fi doar terenurile cu destinaie agricol. 2. Subiecii,obiectul i coninutul contractului de arend n agricultur Conform articolului 4 alin.1 din legea cu privire la arenda n agricultur precum i potrivit articolului 911 Cod Civil, subieci ai relaiilor de arend snt arendatorul i arendaul.Arendatorul poate fi orice persoan fizic sau persoan juridic care are calitatea de proprietar sau de alt posesor legal al bunurilor agricole ce se dau n arend.Calitatea de arendator o poate avea i un alt grup de coprop rietari ai bunurilor agricole.n cazul n care n arend snt date terenurile proprietate de stat snt Guvernul i autoritile administraiei publice locale (art.41alin.3). Conform articolului 41 alin.1 din Codul Funciar n condiii de arend terenuril e se atribuie persoanelor fizice i juridice din Republica Moldova,din alte state,precum i organizaiilor i asociaiilor internaionale.ntr-o alt definiie atribuit de Legea cu privire la arenda n agricultur.arenda poate fi orice persoan fizic i/sau juridic,cu domiciliul(sediul) n Republica Moldova,care ia n arend bunuri agricole.Trebuie de atenionat c ntre normele Codului Funciar i a legii cu privire la arenda n agricultur la capitolul persoanelor ce pot avea calitatea de arenda exist unele neconcordane.Din codul Funciar rezult c calitatea de arenda o poate avea orice persoan fizic sau juridic din alte state(sublinierea ne aparine),ceea ce nseamn c poate lua n arend bunuri agricole att persoana fizice i juridice strine care au domiciliul sau sediul pe teritoriul Republicii Moldova ,ct i persoanele care nu au un asemenia domiciliul sau sediu.Spre deosebire de Codul Funciar legea cu privire la arenda n agricultur stabilete c una din condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc un arenda persoan fizic sau juridic este ca s aib domiciliul sau sediul pe teritoriul

Republicii Moldova.Aadar n urma acestor analize apare ntrebarea logic,care lege n cazul de fa urmeaz a fi aplicat n privina persoanelor car e pot avea calitatea de arenda,Codul Funciar sau Legea cu privire la arenda n agricultur? n viziunea mea ,n cazul de fa urmeaz a se ine cont de prevederile legii Nr.198 din 15.05.2003 cu privire la arenda n agricultur.Un prim argument adus n favoarea legii este c Codul Funciar a fost adoptat la 25.12.1991 iar legea nr.198 a fost adoptat la 15.05.2003.Prin urmare innd cont de regula noua legea abrog legea veche (nova lege abrogata vetus lex),urmeaz a fi aplicate prevederile legii nr.198 cu privire la arenda n agricultur.Un alt argument adus n favoarea aplicrii legii nr.198 este regula conform creia legea special derog de la legea general(specialia generalibus derogant),n cazul nostrum Codul Funciar fiind legea general iar legea nr.198 fiind legea special. Un alt moment la care urmeaz a fi atras atenia este faptul c conform art.41 alin.4 Cod Funciar,se admite transmiterea terenurilor n condiiile de subarend n cazul n care aceasta este prevzut n contractual autentificat.Conform art.18 din legea nr.198 din 2003 Terenurile agricole se transmit n subarend numai cu consimmntul proprietarului, dat n form scris, i prin ncheierea unui contract separat. Contractul de subarend a terenurilor agricole va conine informaii despre contractul de arend i despre consimmntul arendatorului, n al crui temei a fost ncheiat contractul de subarend.Spre deosebire de legislaia Republicii Moldova,legea nr.16 din 1994 arendrii a Romniei prevede c calitatea de arendai o poate avea persoanele fizice,ceteni romni,indiferent dac au domiciliul n ar sau strintate ,precum i persoanele juridice cu sediul n Romnia,inclusive cele cu capital parial sau integral strin.Din cele menionate rezult clar c legislaia romniei interzice ncheierea contractelor de arend n agricultur cu persoane fizice sau juridice strine.Mai mult ca att legea romn mai prevede i o alt condiie pe care trebuie s o ndeplineasc persoana pentru a avea calitatea de arenda care const n obligaia de a avea pregtire de specialitate agricol,practica agricol sau un atestat de cunotine agricole i s prezinte garaniile solicitate de arendatori.Atestatul va fi eliberat de organelle abilitate de Ministerul Agriculturii i Alimentaiei.Spre deosebire de legislaia R.M,legea nr.16 din 1994 n art.22 alin 2 indic c subarendarea total sau parial este interzis. Din coninutul definiiei contractului de arend rezult c obiectul acestuia l formez terenurile i alte bunuri agricole.(art.911 alin.1). Art.4 alin. 2 al legii nr.198 din 2003 prevede ca obiecte ale relaiilor de arend snt bunurile agricole aflate n proprietate public sau privat, cu excepia celor scoase din circuitul civil sau n privina crora, prin lege, snt stabilite alte interdicii sau limitri.Conform aceleiai legi bunurile agricole sunt mijloace fixe(terenuri cu destinaie agricol,inclusive din intravilanul localitii, i ale fondului de rezerv,maini,utilaje i instalaii destinate lucrrilor agricole,construcii,inclusive constrcuii hidrotehnice,platform i spaii de depozitare destinate pstrrii produciei agricole,cu terenurile aferente acestora,animale care se folosesc n procesul agricol) i,i dupa caz ,mijloace circulante..Din categoria teren urilor cu

destinaie agricol conform art.36 din Codul Funciar terenuri cu destinaie agricol,indiferent de forma de proprietate,snt folosite pentru desfurarea activitii n scopul obinerii de produse agricole i pentru amplasarea obiectivelor de infrastructur a agriculturii.Din categoria terenurilor cu destinaie agricol fac parte: a)tereuri agricole(arabile,inclusive serele,solariile i rsadniele,prloagele,livezile ,viile plantaiile de dud,arbutii fructiferi,fneele,punile,grdinile,loturile pomicole i alte asemenia-celecu vegetaie). b).terenuri ocupate de depozite,de frigidere destinate pstrrii produselor agricole,de fri,de ateliere de reparaie i de pstrare a mecanismelor(agregatelor) agricole,de ferme zootehnice,inclusive amenajrile piscicole,precum i fiile forestiere,iazurile antierozionale,drumurile care servesc activitile agricole,instalaii de descrcare,de irigare,dac nu au fost atribuite la alt categorie de destinaie. i iar-i consider c n cazul de fa legislaia nu este clar,deoarece nu face o delimitare concret ntre noiunea de teren agricol i bunuri agricole.Or din legea cu privire la arenda n agricultur rezult c n noiunea de bunuri agricole se includ i terenurile cu destinaie agricol i invers din art.36 alin.1 a Codului funciar rezult c noiunea de terenuri cu destinaie agricol acoper i noiunea de bunuri agricole,iar Codul Civil ncearc sa fac o delimitare ntre noiunea de teren cu destinaie agricol i bunuri agricole n articolul 911 pe care l-am menionat mai sus.n viziunea mea cel mai corect ar fi s se foloseasc doar termenul de bunuri agricole.Deoarece conform articolului 288 Cod Civil terenurile sunt considerate drept bunuri imobile.Aadar pe aceast ideie a mers i legiuitorul romn care conform articolului 1836 a Codului Civil stabilete c pot fi arendate orice bunuri agricole cum ar fi: a) terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola; b) animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole Din coninutul prevederilor Codului Funciar rezult c persoanele fizice n arend pot s transmit din categoria terenurilor agricole doar terenurile arabile,viile i livezile.Ce ine te Gradini conform articolului 2 a Codului funciar gradinile se

consider terenuri destinate construciilor i se utilizeaz pentru construcii locative,cu condiia includerii acestora n planul urbanistic general al localitii. Statul i Unitile Administrativ Teritoriale pot sa transmit n arend att terenurile private ct i cele publice. Arendarea terenurilor agricole proprietate public se face prin licitaie public sau concurs. n cazul n care pe terenul care este trasmis n arend sunt situate obiecte,inclusive utilaje i tehnici agricole,condiiile de folosire a acestora urmeaz a fi stabilite n contractul de arend(art.914 C.C.)Pe terenul arendat pot fi situate construcii, instalaii, obiecte de irigare, plantaii multianuale, drumuri i alte obiecte agricole. In contractul de arend trebuie s fie indicate toate aceste obiecte i modalitile, intensivitatea i alte condiii de folosire a acestora. Pentru aceasta trebuie s se in cont de anul drii in exploatare sau fabricrii acestor obiecte, procentul de amortizare, care imbuntiri au fost efectuate anterior, cind a fost efectuat reparaia curent i capital, sau care este necesitatea de a le efectua in viitorul apropiat, care pri componente ale acestora urmeaz a fi schimbate, reparate capital i altele. Toate aceste detalii in mare msur influeneaz asupra termenului contractului, mrimii plii arendei etc.2 Coninutul contractului de arend cuprinde drepturile i obligaiile pe care i le asum prile n momentul ncheierii contractului.Drepturile i obligaiile prilor contractului de arend sunt indicate n legea cu privire la arenda n agricultur,codul civil i alte acte normative.Aadar articolul 15 din legea nr.198 prevede dreptul arendatorului de a verifica oricnd modul n care arendaul exploateaz bunurile sale date n arend dreptul de gaj al arendatorului,dreptul prioritar al arendaului la ncheierea contractului de arend pe un nou termen dac au fost respectate prevedeile contractuale i legale,dreptul de preemiune ,dreptul la reducerea arendei, dreptul la schimbarea destinaiei terenului de ctre arenda cu condiia ca s existe acordul prealabil scris al proprietarului i cu respectarea dispoziiilor legale.n privina acestei clauze consider c legiuitorul nostru a strecurat o greeal,or destinaia terenului poate fi modificat doar de ctre Guvern sau APL,dar nicidecum de ctre arenda.n cazul de fa se are nvedere dreptul arendaului de a schimba modul de folosin a terenului i nicidecum destinaia acestuia.Obligaiile parilor sunt prevzute de articolul 16 din legea nr.198 din 2003 precum i n Codul Civil etc. 3. Condiiile i modul de ncheiere a contracutului de arend n agricultur. Pentru ca contractual s fie valabil urmeaz a fi respectate condiiile de fond i de form la ncheierea acestuia.Codul Civil indic n art.913 c contractual de arend
2

Comentariu la Codul Civil al Republicii Moldova ,cartea III

se ncheie n form scris.Contractul de arend trebuie s conin n mod obligatoriu un ir de date care sunt prevzute n articolul 6 alin.3 al legii nr.198 din 2003.Neincluderea n contractul de arend a unei clauze eseniale sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia. n cazul n care se d n arend o parte dintr-un teren divizibil sau dintr-o construcie capital, la actul de predare-preluare se anexeaz copia planului cadastral al terenului sau al construciei, cu marcarea prii ce se d n arend. Plata pentru arend se determin n funcie de suprafaa terenului arendat, de bonitate, de relief i de msura posibilitii de a efectua lucrrile n mod mecanizat, de alte caracteristici ale terenului, de valoarea plantaiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puin de 2% i mai mult de 10 % pe an din preul normativ al terenului arendat.n RM termenul maxim de dare n arend este de 30 de ani. n urma analizei situaiei n cauz, cele mai multe contracte de arend a terenurilor agricole se ncheie pe o perioad de pn la 3 ani, deoarece prevede o procedur mai simplificat i cheltuielile sunt mai mici. Condiiile i metodologia de calculare a cuantumului minim i, dup caz, maxim al plii anuale pentru arenda sectoarelor de terenuri agricole se stabilete n conformitate cu Regulamentul privind modul de calculare a cuantumului plii anuale pentru arenda bunurilor agricole aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 405 din 6 mai 2005. Cuantumul minim al plii anuale pentru arenda sectorului de teren agricol prevzut n contract nu trebuie s fie mai mic dect cuantumul minim definit conform dispoziiilor Legii nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire la arenda n agricultur. Calcularea cuantumului minim al plii anuale pentru arenda unui sector de teren agricol, indiferent de faptul dac pe acest teren sunt sau nu amplasate construcii, amenajri, instalaii sau plantaii multianuale, se efectueaz conform unei formule. Totodat, este necesar de remarcat faptul c legislaia n vigoare prevede c arenda terenurilor agricole din domeniul privat al unitii administrativ-teritoriale se efectueaz prin licitaie public. n acest caz, determinarea ctigtorului licitaiei va ncepe de la preul normativ de arend al terenului agricol n cauz. n cazul modificrii indicilor stabilii prin Legea nr. 1308 din 25 iulie 1997 privind preul normativ i modul de vnzare cumprare a pmntului i Legea nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire la arenda n agricultur, prile modific i cuantumul plii de arend. n conformitate cu art. 10 din Legea nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire laarenda n agricultur, contractul de arend a terenurilor agricole ncheiat pe un termen de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la primria localitii n a crei raz teritorial se afl terenurile, iar contractul de arend a terenurilor agricole pe un termen mai mare de 3 ani se nregistreaz la oficiul cadastral teritorial. Plafonul maximal al taxelor pentru nregistrarea contractelor de arend ncheiate pentru prima dat ntre arendator i arenda la primrii este 6 lei pentru un contract i 3 lei pentru fiecare contract urmtor. nregistrarea de ctre o persoan a contractelor de arend ncheiate pe un termen nou ntre acelai arendator i arenda este de 4 lei pentru un contract i 2 lei pentru fiecare contract urmtor. Taxa pentru nregistrarea contractului de arend include i nregistrarea ncetrii acestui contract. Registratorul nu are dreptul s cear ncheierea mai multor contracte de arend, dac a fost ncheiat un contract de arend pentru mai multe bunuri imobile

agricole. Cuantumul tarifului perceput de oficiul cadastral teritorial la notarea arendei terenului agricol constituie 64 de lei. Notarea arendei asupra a dou sau mai multor terenuri cu destinaie agricol i/sau plantaii perene ale aceluiai titular este de 25 pentru fiecare bun imobil.