(12) Condominio.

(Dr. Vctor J. Chocobar) Trascripcin textual de clase (ao 2003). Punto 5, Bolilla 11. CONDOMINIO: 1) Resea Histrica. En el Derecho Romano Clsico no exista porq e los romanos al en nciar los caracteres del derecho de dominio (absol to! excl si"o # perpet o) no admitan por ser $excl si"o$ la posibilidad q e h biera ms de n d e%o sobre na misma cosa. & e'o con el de"enir de s e"ol ci(n! los romanos se con"encieron de q e exista al'o como el condominio # q e haba q e tratar de normarlo para e"itar con)lictos entre los cond(minos! o para )orm lar las herramientas para sol cionarlos. *ara ello los romanos comen+aron por el )inal! por las acciones de partici(n del condominio! para trans)ormarlo en dominio, crearon dos acciones- 1) la actio pro herede l crati"a! # 2) la actio comm ni di"id ndo. 1) ACTIO PRO HEREDE LUCRATIVA- acci(n por la c al los herederos! ante na sit aci(n de hecho de indi"isi(n de la herencia! c alq iera de los herederos poda poner )in a esa sit aci(n! pidiendo al ma'istrado q e di"idiera el condominio. 2) ACTIO COMMUNI DIVIDUNDO- era aplicada para los otros actos com nes donde los bienes no pro"enan de acer"o hereditario del ca sante! # era la acci(n con)erida a los cond(minos com nes para poder pedir la di"isi(n! la partici(n de la cosa com.n. *arad(/icamente son las acciones q e no existen el C(di'o Ci"il moderno! porq e el C(di'o de V0le+ no ha pre"isto acciones de partici(n del condominio. &a partici(n del condominio! "eremos q e se practica! si' iendo en lo q e p diera ser anal('ico las disposiciones sobre las particiones de las herencias. De esta manera! la le'islaci(n romana pas( al derecho )ranc0s! de all al espa%ol # por .ltimo al ar'entino. En los pases sa/ones como en 1lemania! el condominio es n en'endro c asi2societario! m cho ms parecido a las sociedades! q e a los derechos reales. Distinto al derecho ar'entino en donde la sociedad # el condominio son dos instit tos distintos. 2) Defi ici : 2673. l condo!inio es el derec"o real de propiedad #ue pertenece a $arias personas, por una parte indi$isa so%re una cosa !ue%le o in!ue%le. &a de)inici(n le'al dice q e es el derecho real de propiedad! # desde el 2345 q e en mera los derechos! dominio # condominio aparecen en n mismo inciso. 67 0 q err decir! q e el condominio no es a t(nomo del dominio8 69iene los mismos caracteres q e el dominio8 :e parecen m cho! pero se trata de n derecho real distinto al dominio! porq e el condominio no es excl si"o! sino q e la propiedad pertenece a "arias personas. E!e"e t#s: a) Varias personas. b) ;na misma cosa com.n. c) &a partes ideales! o indi"isas. <dealmente la cosa est di"idida! son "arios los d e%os! # la cosa materialmente es na sola.

Nat$ra!e%a &$r'(ica: :e'.n *e%a = +mn! la opini(n ms acertada- es el derecho real de dominio de s /eto m.ltiple. Caracteres: Como el derecho real de propiedad es absol to! excl si"o # perpet o! el condominio tambi0n lo es. *ero se pre' ntarn 6C(mo p ede ser excl si"o si por hip(tesis ha# ms de n d e%o8 Como bien dice el artc lo 2>?5! ellos son d e%os de s s partes indi"isas! # sobre esa parte recae la excl si"idad del dominio. @o ha# dos d e%os sobre la parte indi"isa de cada cond(mino. a) s a%soluto- con las limitaciones del artc lo 2315. 2513. s in"erente a la propiedad el derec"o de poseer la cosa, disponer o ser$irse de ella, usarla & 'o(arla con)or!e a un e*ercicio re'ular. %) s perpetuo- s no so! no implica la p0rdida del derecho real. 1 di)erencia de la posesi(n no hace )alta q e los actos materiales sean contin os e ininterr mpidos. c) xclusi$o- se'.n cada cond(mino sobre s c ota parte. d) Pluralidad de su*etos e unidad de o%*eto. e) +a ,dealidad de las partes es exclusi$a - se llama ideal porq e toda la comisi(n! somos d e%o del a la! pero s pon'amos q e el a la tiene 144 metros c adrados! no est establecido )sicamente c l es metro c adrado q e corresponde a cada no. @o obstante est idealmente determinado. Reci0n estar determinado c ando se prod +ca la partici(n. )) C#"*araci c# #tras i stit$ci# es: 1) CA@ E& DAB<@<A- "er ms arriba. +) CON LA ,OCIEDAD: 1) &a sociedad req iere de n nimo especial! la a))ectio societatis! es decir el q erer ser socio! q e no existe en el condominio. 2) &a d raci(n- el contrato social tiene na d raci(n! en cambio el condominio no tiene t0rmino. 5) &a sociedad solo se constit #e por contrato. Distinto es el caso de la sociedad con# 'al! sociedad s i 'eneris! q e se ri'e por otras disposiciones en s ma#ora de orden p.blico! q e no p eden sosla#arse por los partic lares. &a le# le impone a los c(n# 'es! q e en determinadas c estiones del matrimonio son socios. &a sociedad ci"il tal como la conocemos s(lo se constit #e por contrato. En cambio el condominio p ede constit irse adems del contrario de otras maneras! por disposici(n de la le#! disposici(n de .ltima "ol ntad! la prolon'aci(n del estado de indi"isi(n hereditaria! # la coposesi(n por el t0rmino de la prescripci(n adq isiti"a. &a prolon'aci(n del estado de indi"isi(n hereditaria- c ando no existe ac erdo entre los herederos! o al' no de los herederos est "iere a sente! o al' no no t "iere capacidad plena! el / e+ de la s cesi(n ordena ante esa sit aci(n constit ir n condominio. C) En la sociedad el ob/eto social tambi0n p eden ser derechos. En el condominio es n derecho real # s ob/eto son cosas! no ha# condominio sobre derechos.

3) En el condominio! el cond(mino p ede abandonar s parte indi"isa para liberarse de los 'astos de administraci(n! de conser"aci(n de la cosa! q e en las sociedades no se p ede hacer. >) &a sociedad es na persona / rdica distinta de los hombres. En cambio el condominio no crea nin' na persona / rdica. C) CON LA, ,ERVIDUM+RE,: En las ser"id mbres ha# dos inm ebles por lo menos! # dos s /etos por lo menos- ) ndo sir"iente # ) ndo dominante, tit lar de la ser"id mbre acti"a! # aq 0l sobre el c al pesa la ser"id mbre pasi"a. En el condominio ha# n solo ob/eto. D) CON LA PROPIEDAD HORI-ONTAL: &a propiedad hori+ontal es na instit ci(n q e adems de compartir normas del condominio # de crear condominios por ac erdo de partes! tiene c estiones espec)icas de la propiedad hori+ontal q e s(lo son re'idas por las le#es de propiedad hori+ontal # prehori+ontalidad! distintas a las normas 'enerales del condominio. Existen c estiones q e son propias # tpicas de la propiedad hori+ontal! como por e/emplo lo q e estable+ca el re'lamento de copropiedad # administraci(n de la propiedad hori+ontal! q e no es lo mismo q e la administraci(n del condominio com.n. 9iene normas a t(nomas! a tal p nto q e al' nos pro#ectos de re)orma proponen el derecho real de propiedad hori+ontal como derecho a t(nomo (opini(n nnime en la doctrina). .) M#(#s (e c# stit$ir e! c# (#"i i#: 2675. l condo!inio se constitu&e por contrato, por actos de -lti!a $oluntad, o en los casos #ue la le& desi'na. a) Por contrato- J an # *edro compran de com.n ac erdo n inm eble. 1mbos son compradores! de manera q e se ha constit ido n condominio por ac erdo de "ol ntades. %) Por disposicin de -lti!a $oluntad - na persona antes de )allecer pone tambi0n q e s s bienes q edarn en condominio de tales # c ales personas. c) Por disposicin de la le&- en el caso q e el inter0s recproco de los "ecinos hace q e sea necesario constit ir condominio sobre la pared medianera. d) +a Prolon'acin del estado de indi$isin "ereditaria. e) +a co.usucapin. /) C!ases (e c# (#"i i#: 0a1 (#s c!ases. 26/2. 0ada copropietario est1 autori(ado a pedir en cual#uier tie!po la di$isin de la cosa co!-n, cuando no se encuentre so!etida a una indi$isin )or(osa. a) CONDOMINIO CON INDIVI,I2N 3OR-O,A - c ando la cosa est sometida a na indi"isi(n )or+osa! #a sea por la nat rale+a del ob/eto o por al' na disposici(n le'al q e as lo estable+ca. Dicho de otra manera )or+osamente no se p ede di"idir la cosa por la nat rale+a del ob/eto- por e/emplo n a to. *or el lado de la le#! p ede ser na pared para la separaci(n de los "ecinos. En la ci dad de :an Bi' el de 9 c mn! las propiedades rbanas tienen q e tener na medida mnima de 14 metros de )rente por 54 metros de )ondo! otra q e d0 como res ltado na s per)icie mnima de 544 metros c adrados. 4) CONDOMINIO ,IN INDIVI,I2N 3OR-O,A - c ando los cond(minos en c alq ier momento p eden pedir la partici(n. &lamado tambi0n condominio com.n.

Este condominio com.n! p ede estar sometido a na s erte de indi"isi(n )or+osa! establecida por los propios cond(minos! la q e no p ede exceder n lapso ma#or a 3 a%os! reno"able a perpet a! pero siempre por pla+os de 3 a%os. *ero en la prctica es poco com.n! debido a la ri' rosidad de la toma de decisiones de los com neros. /) C# (#"i i# si i (i5isi f#r%#sa: A) CONCEPTO- Es el condominio normal ordinario. $ : caracterstica es la posibilidad! de q e c alq iera de los cond(minos! pon'a )in a la com nidad en c alq ier momento! pidiendo la di"isi(n de la cosa com.n. 3ACULTADE, DE LO, COND2MINO,: Existen dos 'r pos de estas )ac ltades! por n lado las )ac ltades en relaci(n con la parte indi"isa! # por otro con respecto a la cosa com.n. RE,PECTO DE LA PARTE INDIVI,A: 2676. 0ada cond!ino 'o(a, respecto de su parte indi$isa, de los derec"os in"erentes a la propiedad, co!pati%les con la naturale(a de ella, & puede e*ercerlos sin el consenti!iento de los de!1s copropietarios. ENA&ENACION6 DERECHO, DE LO, ACREEDORE,. $ &a primera consec encia es la posibilidad de ena/enarla libremente. Dice el 1rt. 2>??$Cada cond(mino p ede ena/enar s parte indi"isa...$ $ *or lo tanto cada cond(mino esta )ac ltado para disponer de s parte como me/or le pare+ca- "enderla! donarla! perm tarla! hacerla ob/eto de n acto de .ltima "ol ntad. $ @o se precisa de la aprobaci(n de los otros cond(minos! ni ellos tampoco p eden in"ocar n derecho de pre)erencia. $ En c anto a las )ac ltades de los acreedores de c alq iera de los cond(minos! estn per)ectamente )ac ltados para hacer embar'ar # "ender la parte indi"isa! sin necesidad de req erir la partici(n. Con)orme el 2rt. 2677, 2da parte, 3... & sus acreedores pueden "acerla e!%ar'ar & $ender antes de "acerse la di$isin entre los co!uneros.3 CON,TITUCI2N DE HIPOTECA,. $ Esta posibilidad 0sta contemplada en el 2rt. 2674 30ada uno de los cond!inos puede constituir "ipoteca so%re su parte indi$isa en un in!ue%le co!-n, pero el resultado de ella #ueda su%ordinado al resultado de la particin, & no tendr1 e)ecto al'uno en el caso en #ue el in!ue%le to#ue en lote a otro copropietario, o le sea ad*udicado en licitacin.3 $ En el mismo sentido dice el 2rt. 31235 3cada uno de los cond!inos de un in!ue%le puede "ipotecar su parte indi$isa en el in!ue%le co!-n, o una parte !aterial!ente deter!inada del in!ue%le6 pero los e)ectos de tal constitucin #uedan su%ordinados al resultado de la particin o licitacin entre los cond!inos.$ $ Como "imos! la parte del cond(mino p ede ser hipotecada! pero s r'e q e la s erte de 0ste 'ra"amen q eda s peditada a la partici(n. $ Esto si'ni)ica q e la s erte de la hipoteca sobre la parte indi"isa p ede "ariar como consec encia de la partici(n- si la cosa toca en lote al com nero constit #ente del derecho de 'aranta! el mismo s bsiste bien limitado a la parte indi"isa, si! en cambio! la cosa 'ra"ada no es ad/ dicada a 0se cond(mino! la hipoteca se extin' e. $ Dstas post ras son re) tables desde q e el C(di'o Ci"il acepta el pedido de partici(n para s posterior e/ec ci(n a los q iro'ra)rios. :i bien nada dice acerca de los acreedores hipotecarios! es ob"io q e 0stos no tendrn cercenada esa posibilidad.

CON,TITUCI2N DE U,U3RUCTO6 U,O 7 HA+ITACION. $ &a constit ci(n de s )r cto la )ac lta el 2rt. 247353 l usu)ructo puede esta%lecerse por el cond!ino de un )undo pose8do en co!-n con otros, de su parte indi$isa.3 0a%e sealar #ue 9ste derec"o puede recaer so%re la parte indi$isa & ta!%i9n so%re cosas !ue%les. ACCIONE, PO,E,ORIA, 7 PETITORIA,. $ :iendo el condominio n derecho real q e se e/erce por la posesi(n! s tit lar podr promo"er acciones posesorias! tanto )rente a la t rbaci(n como el despo/o. $ *odrn oponerse las acciones contra terceros! # contras los dems cond(minos. RE,PECTO DE LA CO,A COMUN. $ Como "imos! las )ac ltades del cond(mino! respecto de toda la cosa! son en extremo limitadas! a di)erencia de los q e s cede con la parte com.n. $ 1l respecto / e'an los artc los 2>E4 al 2>EC del C(di'o Ci"il. $ &os dos mas importantes son- E& 2rt. 2640 3:in'uno de los cond!inos puede sin el consenti!iento de todos, e*ercer so%re la cosa co!-n ni so%re la !enor parte de ella, )8sica!ente deter!inada, actos !ateriales o *ur8dicos #ue i!porten el e*ercicio actual e in!ediato del derec"o de propiedad. +a oposicin de uno %astar1 para i!pedir lo #ue la !a&or8a #uiera "acer a este respecto.3 $ *or s parte el 1rt. 2>EC- $9odo cond(mino p ede 'o+ar de la cosa com.n con)orme al destino de ella! con tal q e no lo deteriore en s inter0s partic lar.$ ACTO, MATERIALE,. $ :iempre q e no medie oposici(n! el cond(mino p ede sar # 'o+ar de la cosa com.n. El c al 0sta limitado en dos sentidos1) RE:*E91R E& DE:9<@A DE &1 CA:1$ El tema seria determinar c al es ese destino. *or n lado eso debern determinarlo los cond(minos! # de no hacerlo! se remitir a la nat rale+a de la cosa # al so al c al ) e a)ectada. 2) E& ;:A F =ACE DE &1 CA:1 CAB;@$ :e debe respetar para ello el derecho de los dems cond(minos. $ Con relaci(n a los actos materiales con)orme el 1rt. 2>E1sobre las inno"aciones dice$@in' no de los cond(minos p ede hacer en la cosa com.n inno"aciones materiales! sin el consentimiento de todos los otros.$ ACTO, &URIDICO,. $ 1dems de lo expresado por el artic lo 2>E4! habra q e a're'ar el 2>E2- $El cond(mino no p ede ena/enar! constit ir ser"id mbres! ni hipotecas con per/ icio del derecho de los copropietarios. E& arrendamiento o el alq iler hecho por al' no de ellos es de nin'.n "alor.$ $ El cond(mino no podr1) E@1JE@1R &1 CA:1$ Disponer de ella en el todo o en parte )sicamente determinada! sea a tt lo oneroso! 'rat ito! por actos entre "i"os! o mortis ca sa. 2) CA@:9<9;<R :ERV<D;BGRE:5) CA@:9<9;<R H<*A9EC1$ 1dems de lo #a exp esto! se debe entender lo mismo con relaci(n a la prenda # anticresis.

C) D1R E@ &AC1C<A@ A 1RRE@D1B<E@9A$ El 1rt. 1312 impide al cond(mino por s solo a arrendar la cosa indi"isa! a n por la parte q e le pertenece. $ *or otro lado el artc lo 2>E5 cita- 3;in e!%ar'o, la ena*enacin, constitucin de ser$idu!%res o "ipotecas, el al#uiler o arrenda!iento "ec"o por uno de los cond!inos $endr1 a ser parcial o 8nte'ra!ente e)icaces, si por el resultado de la di$isin el todo o parte de la cosa co!-n le tocase en su lote.3 *or lo tanto! s poniendo q e no de los cond(minos ha#a ena/enado la toda la cosa! el acto en principio es n lo, pero si por e)ecto de la partici(n aq ella le corresponde nte'ramente el ena/enante! la "enta ser "lida. 8) O4!i9aci# es (e !#s c# ("i #s. A) CONTRI+UCI2N A LO, :A,TO, DE REPARACION 7 CON,ERVACION. CONCEPTO $ Establecida por el 2rt. 2645 1< parte5 3Todo cond!ino puede o%li'ar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los 'astos de conser$acin o reparacin de la cosa co!-n ...3 $ Esta participaci(n es en proporci(n a la c otaparte. NATURALE-A &URIDICA. $ &a opini(n mas 'enerali+ada sostiene q e esa obli'aci(n es na obli'aci(n propter rem. $ &a obli'aci(n tiene contenido obli'acional! #a q e ha# n de dor (el cond(mino q e no hi+o el 'asto)! q e debe na prestaci(n espec)ica (dar na s ma de dinero)! # a 0l debe rec rrir el acreedor (cond(mino q e hi+o el 'asto)! para obtener el c mplimiento. *ero la tit laridad del cr0dito o la inc mbencia de la de da! "a nida a na relaci(n de se%oro sobre la cosa. &a obli'aci(n nace! s bsiste o se extin' e / nto a esa relaci(n. Existe la posibilidad de el dir el c mplimiento de esa obli'aci(n! por el abandono. LI+ERACION MEDIANTE A+ANDONO. $ El artc lo 2>E3 2I parte- $... pero p eden liberarse de esta obli'aci(n por el abandono de s derecho de propiedad.$ $ Esta posibilidad de liberarse mediante el abandono es precisamente no de los elementos de las obli'aciones propter rem. $ @o proceder el abandono! en el s p esto de q e el 'asto por el c al es req erido! ha#a sido ocasionado por n hecho c lposo de 0l mismo. CON,ECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO. $ : poniendo q e el cond(mino de dor no ha'a so del abandono! pero por otro lado se nie' e al pa'o de lo debido. $ 1 esto se re)iere el 1rt. 2>E>- $@o contrib #endo el cond(mino o los cond(minos! pa'aran los intereses al copropietario q e los h biere hecho! # 0ste tendr derecho a retener la cosa hasta q e se "eri)iq e el pa'o.$ DEUDA CONTRAIDA, EN PRO DE LA COMUNIDAD. $ El C(di'o Ci"il hace la di)erencia se'.n se trate de obli'aciones personales o car'as reales. $ En c anto a la primera! ri'e el 1rt. 2>E?- $a las de das contraidas en pro de la com nidad # d rante ella! no est obli'ado sino el cond(mino q e las contra/o! el c al tendr acci(n contra los cond(minos para el reembolso de lo q e h biere pa'ado.$ +) CAR:A, REALE, ;UE :RAVEN LA CO,A. CONCEPTO $ El 1rt. 2>EJ dice- $En las car'as reales q e 'ra"en la cosa! como la hipoteca! cada no de los cond(minos est obli'ado por el todo de la de da$.

CAR:A, REALE, COMPRENDIDA,. $ El artc lo anterior! al nombrar la hipoteca! lo hace s(lo como e/emplo. $ &a / rispr dencia ha aplicado con relaci(n a 0ste artc lo! el pa'o de imp estos q e 'ra"en al inm eble! tasas de al mbrado! barrido # limpie+a! contrib ci(n de me/oras! a)irmados! imp estos sanitarios! de da por medianera. CA,O DE IN,OLVENCIA DE AL:UN CONDOMINO. $ E& 1rt. 2>J4 dice- $C ando entre los cond(minos h biere al' no insol"ente! s parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporci(n del inter0s q e ten'an en ella! # se'.n el c al h bieren contrib ido a satis)acer la parte del cr0dito q e correspondiera al insol"ente$. DEUDA, POR RENTA, O 3RUTO, 7 POR DA<O,. $ El 1rt. 2>J1 dice- $Cada no de los cond(minos es de dor a los otros! se'.n s s respecti"as partes! de las rentas o )r tos q e h biere percibido de la cosa com.n! como del "alor del da%o q e les h biese ca sado$.