P Productos Credito Entidades Financ

Material de capacitacin
Productos de Crdito de Entidades Financieras
SGC/GCC/GA SC/P/PCEF/19-1207
Objetivo general Conocer las principales caractersticas de los planes de crdito hipotecario, que ofrecen las Entidades Financieras que realizan operaciones en Mxico, con el fin de asesorar al Cliente, en cmo elegir la mejor alternativa, considerando las necesidades y el perfil del Cliente versus los requisitos y condiciones de otorgamiento de crdito especificados por cada Entidad Financiera.
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Aspectos financieros
Entre las caractersticas bsicas debe tomar en cuenta los siguientes aspectos para la evaluacin de los planes del crdito hipotecario: Monto financiable: proporcin del valor del inmueble, que ser financiada por la Institucin Bancaria o Sofol seleccionada. Denominacin del crdito: unidad de valor en la que se otorgar el crdito: pesos, dlares, Unidades de Inversin (UDIs). Enganche: desembolso inicial con el que se pretende asegurar una operacin de compra-venta. Suele ser una proporcin del valor del inmueble que va de un 10 al 35%. Plazo del crdito: nmero de aos en los que se pagar el crdito. Tasa de inters: costo que tendr el crdito expresado en porcentaje.
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Tasa de inters moratoria: cargo aplicado por la institucin por concepto de pagos vencidos, esto es, cuando se atrasa en sus pagos, expresado en porcentaje. Comisin por apertura: pago que se debe efectuar por el hecho de contratar un crdito. Es determinado como un porcentaje del monto del crdito y generalmente se trata de un pago nico. Costo Anual Total (CAT): valor expresado en porcentaje, de la totalidad de costos y gastos en que incurrir el usuario por la contratacin de un crdito con determinada Institucin. Este costo ser mayor a la tasa de inters nominal que cobra el Banco o la Sofol, ya que incluye: Intereses ordinarios Comisin por apertura y/o administracin Primas de seguros Cobertura de crdito
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No incluye: Gastos notariales Impuestos por adquisicin del inmueble o constitucin de la garanta Costos por trmites y servicios prestados por terceros El CAT permite conocer a lo largo del tiempo qu crdito es ms o menos caro, en condiciones similares. Penalizacin por pago anticipado: es la comisin que algunas Instituciones cobran cuando se realiza anticipadamente el pago de alguna mensualidad o se liquida el crdito en su totalidad. Gastos notariales: importe que se cubre al momento de la firma de la compra-venta del inmueble. Incluye los honorarios del Notario Pblico que elabora la escritura, impuestos de adquisicin, gestora de certificados y gastos en el Registro Pblico de la Propiedad. Este importe depende del valor y el lugar donde se localiza el inmueble. Gastos de avalo: desembolso previo que debe efectuar el interesado en adquirir un bien inmueble, por concepto de honorarios de un perito valuador, quien determinar el valor fsico, rentable y comercial del inmueble.

Destino del crdito
El crdito para vivienda que ofrecen las Entidades Financieras, puede tener cualquiera de los siguientes destinos, es importante que se asegure que el destino aceptado por la Entidad Financiera coincide con el destino que el cliente solicita: Para adquirir una casa o departamento nuevo o usado. Para remodelacin o mejoras de una vivienda de la cual el Cliente que lo solicita es propietario del inmueble y el crdito se destina a la remodelacin de su casa o departamento. Para la construccin en un terreno propiedad del Cliente. En este destino el crdito se destina para la construccin de la vivienda. Es importante mencionar que algunas Entidades Financieras otorgan el crdito dependiendo de la zona geogrfica donde se ubique el inmueble. Por lo anterior, es importante informarse con la Entidad Financiera, acerca de cul es la zona de influencia o en qu estados de la Repblica se ofrecen estos programas de crdito.

Formalizacin del crdito
Es necesario informarle al Cliente los requisitos que la Entidad Financiera le solicitar para la formalizacin del crdito: Original y copia de carta del centro de trabajo en donde conste antigedad, puesto, sueldo (periodicidad), prestaciones, puesto y telfono de la persona que suscribe la carta. Original y copias de recibos de pago. Original y copias de declaracin anual de ISR (en caso de que el solicitante no preste sus servicios de manera personal y subordinada). Original y copias del estado de cuenta de chequeras o de inversiones. Copia de los planos arquitectnicos del inmueble a adquirir. Fotografas de la fachada del inmueble. Copias certificadas del Acta de Nacimiento y de matrimonio del solicitante, en su caso.

Formalizacin del crdito
Copias del ttulo de propiedad (escrituras) del inmueble que se va a adquirir, con datos de inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad. Copias de las ltimas boletas del predial y agua del inmueble. Copia del contrato de promesa de compra venta del inmueble adquirido, celebrado entre el solicitante y el propietario del inmueble. Si el solicitante es extranjero, FM2 vigente (original y copias para cotejar). Firmar un contrato de apertura de crdito con garanta hipotecaria. En el caso de que el inmueble por adquirir, se encuentre gravado, las entidades financieras solicitarn: Copias del ltimo recibo de pago de la deuda que origin el gravamen. Instrucciones de cancelacin del gravamen.
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Contrato de apertura de crdito con garanta hipotecaria
Qu es el contrato de crdito con garanta hipotecaria? El contrato de crdito, es aqul en virtud del cual, el Banco que otorga el crdito (Acreditante) se obliga a entregar una cantidad de dinero al Cliente (Acreditado) quien puede ser una persona fsica o una sociedad o empresa, obligndose el cliente a pagarle al Banco el dinero que le haya entregado, y todos los dems gastos a los que se haya comprometido y, en todo caso, a pagarle los intereses, gastos y comisiones en los que hayan estado de acuerdo. La hipoteca es una garanta real, es decir, un gravamen sobre un inmueble, que no se entrega al acreedor y le da derecho, de que en caso de incumplimiento de la obligacin que se est garantizando, se le pague con el valor de los bienes.
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Quines intervienen en el contrato o quines son las partes? La Entidad Financiera.- En su carcter de Acreedor, ya que es quien entrega el dinero que solicit su Cliente. El Acreditado.- Es el Cliente de la Entidad Financiera, la persona que recibir el dinero que le preste la Entidad Financiera y generalmente va a dar la garanta hipotecaria. Qu derechos y obligaciones tienen las partes, una vez firmado el contrato? La Entidad Financiera o Acreditante: Recibir los pagos que realice el Acreditado.- Una vez que el contrato est firmado, el Acreditado podr pedir a la Entidad Financiera le informe las cantidades por las que tendr que realizar los pagos y cuando lo realice la Entidad Financiera no podr negarse a recibir el pago.
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Elaboracin y envo del estado de cuenta.- En el estado de cuenta deben mencionarse los pagos realizados y por cunto fue cada uno, la forma en la que la Entidad Financiera calcul los intereses y cunto fue de stos en caso de haberse generado y de los dems cargos y comisiones debidamente detallados. Solicitar el pago anticipado del total del crdito cuando considere que el Cliente est haciendo un uso incorrecto del dinero prestado.- En caso de que la Entidad Financiera considere que su Cliente no ha cumplido con lo establecido en el contrato, ocasionando que el crdito sea ms difcil de recuperar, podr solicitar la cancelacin y pago anticipado del crdito. Cargar al importe del crdito, las cuotas por comisiones.- Una vez definidos los conceptos por los que se cobrarn las comisiones, la Entidad Financiera cargar el importe al monto total del crdito.
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El Cliente o acreditado: Realizar el pago de la cantidad objeto del crdito, de la manera establecida en el contrato.- La Entidad Financiera y el Cliente podrn estar de acuerdo en que se pague en una sola vez o en varias, dependiendo del tiempo en el que se vaya a pagar y el monto del crdito, siendo responsabilidad del cliente cumplir con las fechas de pago. Pagar los intereses normales y los que ocasionen los retrasos, as como cualquier otra cantidad que la Entidad Financiera le cobre, siempre y cuando la cantidad sea de acuerdo con las que se le hayan informado en el contrato. Constituir la garanta hipotecaria a favor de la Entidad Financiera. Conservar el valor del bien dado en garanta.- En el caso que la garanta pierda su valor por cualquier circunstancia, el Cliente deber informar a la Entidad Financiera de este hecho, y sta decidir si quiere otro bien en garanta. La Entidad Financiera puede reservarse el derecho de efectuar visitas para verificar si el bien est en buen estado.

Contratar un seguro de vida por la cantidad que falte de pagar del crdito y un seguro que cubra el valor del bien otorgado en garanta.En ambos casos quien recibir el dinero del seguro ser la Entidad Financiera, para que en caso de muerte del Cliente o de que algo le pase al bien, (por ejemplo que se queme o destruya), los herederos en el primer caso y el cliente en el segundo, ya no tengan que pagarle al Entidad Financiera. Disponer de los recursos en la forma pactada en el contrato.- El Cliente y la Entidad Financiera, desde la firma del contrato estarn de acuerdo en la forma en la que la Entidad Financiera le va a dar el dinero al Cliente, puede ser en una sola exhibicin o en varios pagos, esta forma de entregar el dinero es obligatoria para las dos partes. Polticas con relacin al uso del inmueble durante la vigencia del crdito: Factibilidad de rentar el inmueble. Cesin de derechos. Uso diferente al habitacional.

Qu otras clusulas y condiciones podemos encontrar en este tipo de contratos? La obligacin de contratar seguros de vida. Con este tipo de seguros, no solo se protege a la garanta, sino tambin al Acreditado, ya que en caso de que suceda algo que no le permita seguir pagando, no tendr que continuar hacindolo, ya que aunque el beneficiario de los seguros sea la Entidad Financiera , el pago que haga la aseguradora libera al Cliente de cualquier responsabilidad, a l o a sus herederos. Conceptos y monto del cobro de comisiones. Cada Entidad Financiera deber indicar dichos conceptos y montos, por ejemplo: un porcentaje por gastos de administracin, un porcentaje por investigacin de crdito, etc. Forma de clculo de los intereses, tanto normales como moratorios.En el contrato se debe explicar la forma y la tasa con la que se calcular el monto de los intereses tanto ordinarios como moratorios.

El calendario de los pagos y la forma de aplicarse cada una.- Se debe explicar por cunto y cundo se deben hacer los pagos que har el Cliente, y las consecuencias de no pagar o de pagar en forma retrasada. Descripcin de la garanta hipotecaria y los trminos de la misma.Se deber detallar qu es lo que se est dando en garanta, la cantidad por la que se da la garanta, el orden en el que se pagar a los acreedores, datos de inscripcin en el Registro Pblico, y las caractersticas particulares de cada caso. Rgimen de ejecucin de la garanta.- Se establece en que casos y bajo que condiciones la Entidad Financiera podr disponer de la garanta cuando el Cliente no cumpla con sus compromisos.
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La o las relativas a los medios de impugnacin.- Se refiere a la forma en que se reclamarn ante los juzgados y dems autoridades el cumplimiento de alguna obligacin que se considere no cumplida, bien por la Entidad Financiera o por el depositante. Los incentivos que recibir el Cliente y las causas que originarn dichos incentivos, as como la forma de reclamarlos, por ejemplo: el ltimo ao no paga la hipoteca o bien disminucin de la tasa de inters en un determinado tiempo si es un Acreditado cumplido (realiza oportunamente sus pagos). Estas podran considerarse las clusulas ms importantes que se pueden encontrar en un contrato de apertura de crdito con garanta hipotecaria.
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Oferta Vinculante
Qu es la Oferta Vinculante? Es el documento extendido gratuitamente por las Entidades Financieras, a peticin del posible adquirente, que permite obligar a la Entidad, por un plazo de veinte das naturales contados a partir de su recepcin, a respetar todas y cada una de las variables financieras ofrecidas en el crdito hipotecario para la vivienda, siempre y cuando el usuario entregue toda la documentacin prevista en la Solicitud de Crdito dentro de dicho plazo. Adems de la ventaja anterior, la entidad pondr a su disposicin, el modelo de clausulado que contenga los derechos y obligaciones de las partes, conforme al cual pretendan formalizar, una vez autorizado el otorgamiento del crdito garantizado. La Oferta Vinculante es un instrumento de gran utilidad, ya que en ella se identifica las condiciones de crdito de cada Entidad Financiera.
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Crdito sano
Cmo mantener un crdito sano? Se debe informar al Cliente las ventajas de ser un Acreditado cumplido, en muchas ocasiones, los acreditados caen en incumplimientos por falta de asesora. Le recomendamos que a cada Cliente que formalice un crdito le obsequie una gua con estas recomendaciones: Das de pago correspondientes a cada amortizacin, esto con el fin de evitarle que pague intereses moratorios. Verificacin de estados de cuenta: es importante que el Cliente revise la aplicacin de sus pagos en los estados de cuenta, stos llegan mes con mes y en l se encuentran detallados todos los movimientos efectuados en la cuenta durante un perodo determinado. En el caso de que el Cliente no est de acuerdo con el contenido del mismo, debe efectuar su reclamacin sin rebasar el lmite de tiempo que indique la Entidad Financiera ya que despus de ese tiempo, este ltimo no admite reclamacin alguna.

Crdito sano
Incentivos por la realizacin de prepagos parciales o por el total de su deuda. Telfonos de asesora de la Entidad Financiera. Antes de recomendar al Cliente la contratacin de un crdito hipotecario, es importante que se asegure de comparar las condiciones que ofrecen las Entidades Financieras, en el sitio: http://www.condusef.gob.mx/ podr consultar los cuadros comparativos que contienen las condiciones y caractersticas ofrecidos por las Entidades Financieras; la decisin final debe ser del Cliente, pero s debe asegurarse de profundizar en la informacin del plan hipotecario que ms se adapte a las necesidades y posibilidades del Cliente.
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