Lect. univ. Sorin FILDAN Lect. univ. Ioana MIHNEA Asist. univ.

tefan Ioan LUCACIUC

Capitolul I NOIUNI INTRODUCTIVE

Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri1. Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice care au ca scop evidena i opozabilitatea fa de teri a actelor juridice prin care se constituie, se transmit i se sting drepturile reale imobiliare2. Datorit condiiilor istorice, n ara noast nu a existat un sistem unic de publicitate imobiliar, ci dou asemenea sisteme, dup cum urmeaz: Sistemul personal de publicitate imobiliar, n vechiul Regat al Romniei, nainte de 1918; Sistemul real de publicitate, n Transilvania, Banat, Criana, Bucovina de Sud, Bucureti, Ilfov i Constana.
1

E. Chelaru, CURS DE DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE PRINCIPALE, Edit. All Beck, Bucureti, p. 213; L. Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE I DEZMEMBRMINTELE SALE Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1996, p. 291. 2 I. Dogaru, DREPT CIVIL. IDEEA CURGERII TIMPULUI I CONSECINELE EI JURIDICE, Edit. All Beck, Bucureti, 2002, p. 289.

Prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, cu modificrile i completrile ulterioare3 s-a adoptat sistemul real de publicitate imobiliar, bazat pe instituia crilor funciare; noua reglementare avea ca scop introducerea unui sistem unic i unitar de publicitate imobiliar pentru ntreaga ar, care s nlocuiasc sistemele de publicitate existente.

Capitolul II SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIAR N DREPTUL ROMNESC

1. Publicitatea imobiliar n dreptul romnesc

1. Prezentarea general a sistemelor de publicitate imobiliar Pn n anul 1996, n ara noastr au existat patru sisteme de publicitate imobiliar: a) sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni reglementat de Codul civil i Codul de procedur civil,

Textul iniial a fost publicat n M. Of. nr. 61 din 26 martie 1996; Legea a fost ulterior modificat i completat de: O.U.G. nr. 291 din 29 decembrie 2000, aprobat cu modificri de Legea nr.308/2001; O.U.G. nr. 70 din 17 mai 2001 aprobat cu modificri de Legea nr. 78 din 26 februarie 2002; O.U.G. nr. 41 din 27 mai 2004 aprobat cu modificri de Legea nr. 499 din 12 noiembrie 2004; Legea nr. 247 din 19 iulie 2005. Legea nr. 7/1996 a fost republicat n forma actual, coninnd toate modificrile i completrile intervenite de la adoptarea ei, n M.O. nr. 201 din 3 martie 2006.

aplicabil n Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia, Dobrogea); b) sistemul crilor funciare reglementat, n a doua jumtate a secolului al XIX-lea, de legislaia ungar i austriac, iar ulterior de Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor referitoare la crile funciare4 i Legea nr. 241/1947 pentru punerea n aplicare n Transilvania a Legii pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare din 27 aprilie 1938, aplicabil n Transilvania, Banat i Bucovina; c) sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat prin Decretul-Lege nr. 115/1938 i Decretul nr. 242/1947, aplicat n unele localiti din fostul jude Ilfov i n Bucureti; d) sistemul intermediar de eviden funciar, reglementat de Legea nr. 163/1946, aplicabil n Transilvania, n localitile unde crile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului. Iniial, registrele de publicitate imobiliar au fost inute de tribunale, apoi de judectorii, iar ulterior, dup 1960, de notariatele de stat. n anul 1995, prin Legea nr. 36/1995 a notarilor publici i activitii notariale5, atribuiile de publicitate imobiliar, registrele de transcripiuni i inscripiuni, crile funciare au trecut la judectoriile n circumscripia crora se afl notariatele de stat.

4 5

Publicat n M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938. Publicat n M. Of. nr. 92 din 16 mai 1995.

Prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 41/2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, publicitatea imobiliar, care era organizat i coordonat de Ministerul Justiiei, n cadrul atribuiilor de administrare a justiiei, ca serviciu public, a fost preluat de Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, instituie aflat n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor. Activitatea de publicitate imobiliar desfurat de birourile de carte funciar ale judectoriilor a fost preluat de birourile de cadastru i publicitate imobiliar, subordonate oficiilor judeene de cadastru i publicitate imobiliar i a Municipiului Bucureti, aflate la rndul lor n subordinea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar.

 2. Sistemul de publicitate prin registrele de transcripiuni i inscripiuni (sistemul personal de publicitate imobiliar)
2. Registrele de transcripiuni i inscripiuni Legea dispune ca pentru realizarea operaiunilor de publicitate imobiliar s existe dou registre: unul de transcripiuni n care se transcriu actele translative i constitutive de drepturi reale i unul de inscripiuni pentru privilegii i ipoteci. Pentru a cunoate situaia juridic a unui imobil trebuie consultate ambele registre. 3. nregistrrile efectuate n registrele de transcripiuni i inscripiuni n acest sistem de publicitate exist dou categorii de nregistrri: transcripiuni (transcrieri), care se opereaz n registrele de transcripiuni i inscripiuni (nscrieri) care se opereaz n registrul de inscripiuni. A. Transcrierile. Transcrierile au ca obiect copierea integral a actelor juridice prin care se transfer dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie sau se stinge un drept real principal. B. nscrierile. nscrierile constau n consemnarea unor meniuni, clauze, din actele juridice supuse transcrierii, referitoare la privilegiile speciale i la ipoteci; avnd rolul de a-i proteja pe creditori de insolvabilitatea debitorilor lor. 4. Efectele transcrierii i nscrierii Toate actele juridice translative sau constitutive de drepturi produc efecte fa de pri i succesorii lor n drepturi, chiar dac 5

nu au fost transcrise. Fa de teri, ns, actul juridic este inopozabil dac nu este supus transcrierii. Aadar, efectul acestor nregistrri este de a asigura opozabilitatea actului juridic fa de teri.

3. Sistemul de publicitate prin cri funciare (sistemul real de publicitate imobiliar)

5. Noiunea, structura i obiectul crii funciare Sintagma carte funciar are mai multe nelesuri6: a) nscris sau document de publicitate imobiliar nscrisul sau actul care descrie imobilele i arat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile precum i persoanele nscrise sau menionate ca titulare ale acestor drepturi; b) registru funciar totalitatea crilor funciare ale unei localiti alctuind registrele funciare ale acelei localiti; c) instituie juridic totalitatea normelor juridice care reglementeaz n mod unitar i omogen publicitatea drepturilor reale imobiliare prin crile funciare. n sistemul de publicitate prin cri funciare fiecare imobil are propria sa carte funciar unde sunt consemnate toate modificrile care intervin cu privire la situaia material i juridic a imobilului. n unele situaii, prevzute de lege, se nscriu n cartea funciar unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice care au legtur cu imobilul. Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu i trei pri sau foi.
6

M. Nicolae, op. cit., p. 134.

Cartea funciar se ntregete cu planul, nscrisurile privitoare la nscrieri i registrul de intrare (art. 6, Decretul-Lege nr. 115/1938). Obiectul crii funciare se refer la nscrierile fcute n cartea funciar, adic drepturile reale imobiliare i drepturile de crean, actele, faptele i raporturile juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare. Drepturile extratabulare se dobndesc, se modific i se sting fr nscriere n cartea funciar, n cazurile expres prevzute de lege. Astfel, se dobndesc fr nscriere n cartea funciar drepturile care provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i expropriere (art. 26 Decretul-Lege nr. 115/1938). 6. Principiile crilor funciare Regimul juridic al crilor funciare este guvernat de anumite principii: A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar. B. Principiul publicitii integrale. C. Principiul legalitii. D. Principiul oficialitii. E. Principiul prioritii. F. Principiul relativitii. G. Principiul forei probante.

7. nscrierile n cartea funciar Conform Decretului-Lege nr. 115/1938, art. 5, nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea. 8. Aciunile de carte funciar A. Aciunea n prestaie tabular.

B. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar.

Capitolul III NOILE CRI FUNCIARE

1. Organizarea i conducerea cadastrului

Legea nr. 7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare, reglementeaz distinct cadastrul general i cadastrele de specialitate n Titlul I denumit Regimul general al cadastrului i publicitii imobiliare. 9. Organizarea cadastrului general Cadastrul general este definit ca fiind sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii (art. 1 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare). Sistemul de eviden al cadastrului general are ca finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar. 8

Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale: comun, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. Prin sistemul de cadastru general se realizeaz (art. 2 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare): a) identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale, a imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice; b) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv; c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate. 10. Organizarea cadastrelor de specialitate Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere sistematic a bunurilor imobile sub aspect tehnic i economic, cu respectarea normelor tehnice privind suprafaa, categoria de folosin i proprietarul7. Cadastrele ntocmite la nivelul unitilor administrativteritoriale, comun, ora, municipiu, alctuiesc baza tehnic a crilor funciare. Conform art. 10 din Legea nr. 7/1996 republicat, lucrrile tehnice de cadastru, la nivelul localitilor, constau n:

M. Nicolae, op. cit., p. 236; I. Dogaru, op. cit., p. 304.

a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativteritoriale i a limitelor intravilane componente; b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i determinarea formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti administrativ-teritoriale; c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti; d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale. Documentele tehnice ale cadastrului general, care se ntocmesc la nivelul comunelor, oraelor i municipiilor, sunt: a) registrul cadastral al imobilelor; b) indexul alfabetic al proprietarilor; c) registrul cadastral al proprietarilor; d) planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare.

2. Organizarea i conducerea crilor funciare

11. Organizarea evidenei juridice a drepturilor imobiliare Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora (art. 17 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare).

10

12. Organizarea i conducerea oficiilor judeene i a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar Dup cum am precizat, n urma reorganizrii oficiilor judeene de cadastru, geodezie i cartografie i a birourilor de carte funciar, la nivelul fiecrui jude i n municipiul Bucureti, activitatea de cadastru este organizat i condus de oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, uniti cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar. n cadrul Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar funcioneaz Direcia de publicitate imobiliar care organizeaz, coordoneaz i controleaz activitatea de publicitate imobiliar din cadrul oficiilor teritoriale, n vederea respectrii legilor i reglementrilor n materie. La nivelul fiecrui jude i n municipiul Bucureti, s-au nfiinat n temeiul legii, oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, ca uniti cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea fostelor oficii judeene de cadastru, geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar din cadrul judectoriilor. Totodat, la nivelul unitilor administrativ-teritoriale, s-au nfiinat birouri de cadastru i publicitate imobiliar, n subordonarea oficiilor teritoriale.

3. Caracteristicile generale ale noilor cri funciare. Noiunea de carte funciar

11

13. Caracteristici generale Cartea funciar este un sistem real i complet de publicitate imobiliar. Evidena juridic se ine pe imobile, iar nu pe persoane i totodat se asigur publicitatea integral a tuturor transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare. Crile funciare se ntocmesc i se numeroteaz pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti, comun, ora sau municipiu. Totalitatea crilor funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar al acelui teritoriu, i se tine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv Art. 17 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare, dispune c registrul cadastral de publicitate imobiliar se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii. 14. Noiunea de carte funciar n sens restrns, cartea funciar este un nscris autentic cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drepturilor de crean, a actelor, faptelor sau altor raporturi 12

juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie numai n scopul informrii oricror persoane interesate. n sens larg, prin carte funciar se nelege att cartea funciar propriu-zis, adic foile (colile) de eviden juridic, ct i documentele cu care aceasta se ntregete: planul de identificare a imobilelor, nscrisurile privitoare la nscriere i registrul special de intrare.

4. Structura crii funciare

Conform art. 21 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare, cartea funciar este alctuit din titlu i din trei pri. 15. Titlul crii funciare Titlul crii funciare indic numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul. 16. Cuprinsul crii funciare Cele trei pri ale crii funciare sunt numerotate cu litere latine astfel: - A. Partea I referitoare la descrierea imobilelor; - B. Partea a II-a referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate; - C. Partea a III-a referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini.

13

 5. Obiectul crii funciare

Obiectul crii funciare reprezint obiectul nscrierilor n cartea funciar, adic drepturile reale imobiliare i, dup caz, drepturile de crean, actele, faptele sau raporturile juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar8 Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare. Obiectul drepturilor tabulare l constituie imobilul. Actele i faptele juridice referitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, se vor putea nscrie, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane (art. 38 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare).

6. Principiile crilor funciare

M. Nicolae, op. cit., p. 266.

14

17. A. Principiul publicitii integrale a drepturilor reale B. Principiul relativitii C. Principiul neutralitii (disponibilitii) D. Principiul legalitii E. Principiul specialitii F. Principiul opozabilitii fa de teri a nscrierii dobndirii, modificrii sau stingerii drepturilor reale imobiliare G. Principiul prioritii nscrierilor H. Principiul forei probante absolute a nscrierilor de drepturi reale

7. nscrierile n cartea funciar

18. Noiunea de nscriere n cartea funciar Noiunea de nscriere are dou sensuri9: a) n sens larg, noiunea de nscriere se refer la totalitatea meniunilor care se pot face n cartea funciar (descrieri, consemnri, nregistrri de la data deschiderii crii, descrierea imobilelor, artarea proprietarului sau a proprietarilor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor etc.), b) n sens restrns, noiunea de nscriere se refer la cele trei categorii de nscrieri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea. 19. Felurile nscrierilor n cartea funciar A. Clasificarea nscrierilor
9

I. Dogaru, op. cit., p.309.

15

nscrierile n cartea funciar se clasific n funcie de mai multe criterii10: a) n funcie de obiectul lor, nscrierile se clasific n: - ntabularea, - nscrierea provizorie, - notarea; b) n funcie de coninutul lor, nscrierile se clasific n: - nscrieri propriu-zise, - rectificri; c) dup cum sunt sau nu condiionate de justificarea lor ulterioar, nscrierile se clasific n: - nscriere definitiv, - nscriere provizorie; d) n funcie de efectele juridice produse, nscrierile se clasific n: - nscrieri cu efect de opozabilitate fa de teri, - nscrieri cu efect de informare pentru teri; e) n funcie de modificrile aduse unui corp de proprietate nscris n cartea funciar, nscrierile se clasific n: - nscrieri, - renscrieri, - transcrieri; f) n funcie de natura documentelor cadastrale care stau la baza lor, nscrierile se clasific n: - nscrieri cu caracter nedefinitiv, - nscrieri cu caracter definitiv.

10

M. Nicolae, op. cit., p. 337.

16

20. Efectele nscrierilor n cartea funciar A. Efectul ntabulrii i a nscrierii provizorii. a) Principalul efect al nscrierilor drepturilor reale n cartea funciar l constituie opozabilitatea acestor drepturi fa de teri. B. Efectele notrii. Actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane (art. 38 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare). 21. Aciunile de carte funciar Aciunile de carte funciar sunt aciunile n justiie care au ca obiect nscrierile n cartea funciar. Legea nr. 7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare, reglementeaz dou tipuri de aciuni de carte funciar: A. aciunea n prestaie tabular, B. aciunea n rectificare.

9. Procedura de nscriere n cartea funciar

Procedura de nscriere n cartea funciar este reglementat de art. 49-57 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare, precum i de actele normative emise n baza ei, dispoziii care sunt completate de reglementrile generale n materie necontencioas prevzute de Codul de

17

procedur civil, dar i cele de procedur contencioas n msura n care nu contravin naturii necontencioase a cererii.

18