Principios de la gestin inmobiliaria

Arq. Estela Reca (Compiladora)

Editorial: Bienes Races Ediciones

Cap .X

DESARROLLO DE EMPRENDIMIENTOS
Siguiendo con la lnea de reflexin anterior, en la que plantebamos pensar en trminos de los parmetros que utilizan los inversores para distribuir su capital, un paso importante para el desarrollo de los negocios inmobiliarios es la evaluacin de proyectos de inversin. Se trata de una disciplina cuyo objetivo es elaborar y llevar a cabo proyectos que resulten beneficiosos desde el punto de vista del agente econmico que va a encararlos y de descartar otros que resulten perjudiciales o menos beneficiosos. La evaluacin de proyectos de inversin conlleva forzosamente la aplicacin de criterios que provienen del campo de la ingeniera, la economa y la administracin, as como de otras profesiones y actividades que tengan que ver con la naturaleza del proyecto en cuestin. En el caso particular de los proyectos inmobiliarios, es necesario el aporte de una cantidad de actores. Personas que, cumpliendo diferentes roles, constituyen el mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario involucra distintos personajes con diferentes roles. Son los inversores, los constructores, los desarrolladores, los emprendedores, los planificadores, los corredores, los capacita-dores, los estudiantes, los comercializadores, los financiadores, los consultores, los tasadores, etc. Personas que, desde distintas profesiones y por diferentes motivaciones, crean y recrean la industria inmobiliaria. El objetivo de este captulo es proporcionar a todos estos profesionales que vayan a tener a su cargo la responsabilidad de evaluar proyectos de inversin inmobiliarios las herramientas necesarias para llevar a cabo este anlisis.

Los proyectos de inversin

Los proyectos de inversin son un conjunto de actividades planeadas mediante las que se pretende alcanzar ciertos objetivos. Para lograr llegar a esas metas se utilizan recursos, de los que se espera obtener un beneficio que justifique su uso en ese proyecto. En sntesis, todo proyecto de inversin implica objetivos que se pretende alcanzar a partir de inmovilizar recursos (humanos, materiales, tecnolgicos, financieros). Lo que tratamos de hacer a travs de la evaluacin de proyectos es un anlisis de costo-beneficio. Los proyectos generan mltiples efectos de diversos tipos; directos, indirectos, externos e intangibles. Estos ltimos rebasan con mucho las posibilidades de su medicin monetaria y sin embargo no considerarlos resulta pernicioso, por lo que representan en los estados de nimo y, en definitiva, en la satisfaccin de los agentes econmicos beneficiados o perjudicados.

En la economa contempornea, se hacen intentos por llegar aproximarse a mtodos de medicin que aborden los elementos cualitativos. Aunque siempre debamos tener en cuenta que estn supeditados a una apreciacin subjetiva de la realidad. Sin embargo, no contemplar los aspectos subjetivos presentes en determinados impactos de una inversin puede alejar de la prctica la mejor recomendacin para decidir, por lo que es conveniente intentar alguna metodologa que inserte lo cualitativo en lo cuantitativo. En el ciclo de vida de los proyectos de inversin podemos diferenciar dos etapas: formulacin y evaluacin. En la formulacin se procura medir la viabilidad tcnica, econmica, financiera y social del proyecto, para lo cual se ha de investigar, captar, analizar y procesar informacin. La etapa de evaluacin consiste en la estimacin anticipada de los probables rendimientos que se obtendrn a partir de las inversiones. En la etapa de formulacin se procura arribar a un documento por escrito formado por una serie de estudios que permitan saber al emprendedor -que tiene la idea y a las instituciones que lo apoyan-si la idea es viable-, si se puede realizar y si dar ganancias. Tal documento escrito se compone de cuatro estudios principales, que desarrollaremos en nuestro trabajo:

Estudio de mercado Estudio tcnico Organizacin legal Estudio econmico-financiero

Estudio de mercado
El estudio de mercado es una recopilacin de la oferta y la demanda histrica de un producto inmobiliario, en un rea determinada, que nos permite conocer el comportamiento pasado y actual y en base a esto prever su actuacin futura. Para un anlisis completo, el estudio de mercado debe hacerse en dos etapas: Estudio de la oferta Estudio de la demanda El estudio de la oferta comienza con la definicin del rea de influencia para la ejecucin del estudio. Se debe definir tanto el rea primaria cmo las reas secundarias. En un proyecto urbano, el rea primaria es un radio de 10 cuadras a la redonda del emprendimiento; las reas secundarias sern aquellas que abarquen los barrios o el entorno de la primaria. Una vez determinada el rea de influencia, se debe estudiar la competencia. Se recopila la oferta total de emprendimientos nuevos de categora similar al del estudio, desarrollados en un perodo de 5 aos, en el entorno primario y secundario. Con esta informacin se realizar un cuadro por zona.

Se recopilar tambin la cantidad de unidades por zona, por ao, y por cantidad de ambientes. Por otro lado, se analizar la dispersin de precios por zona, siendo ambas informaciones volcadas en cuadros. Tambin se estudiar la velocidad promedio de venta de unidades. Una vez recopilados todos estos datos, el primer paso ser realizar un exhaustivo anlisis de los proyectos que consideremos competencia directa de nuestro emprendimiento. El objetivo ser determinar la evolucin de la competencia directa, a los efectos de establecer los parmetros comparativos que determinen la insercin y el posicionamiento del producto, como as tambin delinear la estrategia comercial y de comunicacin. En resumen, el estudio de la oferta dentro del estudio de mercado nos ser de gran utilidad en la etapa previa al lanzamiento para: Evaluar las perspectivas comerciales del proyecto. Poder delinear con ms precisin la estrategia comercial, especialmente en lo referido a precios. Preparar las presentaciones y argumentaciones del equipo de ventas. Se debern relevar todos los proyectos residenciales en la zona de influencia, obteniendo de cada uno los siguientes datos: Caractersticas generales de los proyectos Nmero de unidades de cada tipo Precio de oferta Precio real de venta Financiacin y forma de pago Medidas de las unidades Medidas de cada uno de los ambientes de las unidades. Porcentaje de la unidad destinado a cada sector. (recepcin, dormitorios o servicios, etc.) Terminaciones exteriores Terminaciones interiores Amenities y servicios comunes El estudio de la demanda consiste en tratar de conocer la demanda a la cual nos dirigimos con nuestro emprendimiento. Conocer la demanda es uno de los requisitos de un estudio de mercado, pues se debe saber cuntos compradores estn dispuestos a adquirir los departamentos que estamos ingresando al mercado y a qu precio. La investigacin va aparejada con los ingresos de la poblacin objetivo (la franja de la poblacin a la cual se desea vender) y con el consumo de bienes sustitutos o complementarios, pues estos influyen en la demanda, ya sea en su disminucin o en aumento. En el anlisis de la demanda se deben estudiar aspectos tales como los tipos de consumidores a los que se quiere vender los productos o servicios; esto es, necesitamos saber qu niveles de ingreso tienen para considerar sus posibilidades de consumo. Se habla, en ese caso, de estratos de consumo o de una estratificacin por niveles de ingreso, para saber quines sern los clientes o demandantes de los bienes o servicios que se piensa ofrecer.

Adems de ello, se deben conocer los gustos y las modas. Un factor importante en el caso del mercado inmobiliario es conocer las tendencias en materia de inversin, ya que gran parte de los demandantes son inversores y no usuarios finales. Asimismo, es importante definir las necesidades y exigencias de los consumidores en materia de: Cocheras Balcn-terraza Ascensores automticos Dependencias Calidad de las terminaciones Amplitud de los ambientes Vistas Pileta Solarium Seguridad

A partir de los resultados del estudio de mercado surgir la estrategia comercial del emprendimiento. La estrategia comercial estar dirigida a posicionar el producto en un nivel socioeconmico adecuado, ponderando las principales caractersticas que lo diferencian de las ofertas competidoras. En este sentido, se deben tener en cuenta factores como la localizacin del proyecto, las caractersticas de las unidades ofrecidas, los beneficios, sus virtudes en general, y su precio y forma de pago. Los objetivos que perseguir la estrategia comercial sern: Presentar el proyecto en sociedad, describiendo con claridad sus beneficios ms relevantes. Lograr un adecuado posicionamiento del proyecto en la mente del consumidor dentro del target (segmento objetivo) identificado, que permita vender las unidades al mejor precio. Generar demanda a travs de la accin conjunta del marketing y de la publicidad.

Estudio tcnico
El objetivo del estudio tcnico es disear, a partir de las limitaciones que impone el Cdigo de Planeamiento Urbano y el Cdigo de Edificacin, el producto inmobiliario que la demanda est buscando. En el estudio tcnico se define: El producto inmobiliario a desarrollar: escala, usos y tipologa (propiedad horizontal, urbanizaciones suburbanas, oficinas, centros comerciales, hoteles, etc). Los materiales a utilizar y las tcnicas constructivas.

 Los elementos condicionantes de los sistemas urbanos a travs del anlisis de los cdigos vigentes. Infraestructura de servicios, imagen, materialidad del emprendimiento.

Organizacin legal
Este estudio consiste en definir la estructuracin jurdica del emprendimiento. Es decir, definir: Tipologa societaria que mejor se adecua al proyecto. Que rgimen fiscal es ms conveniente. Qu pasos se necesitan para dar de alta el proyecto. Cmo se ejecutarn las obras.

Estudio econmico-financiero
Desde el punto de vista de la aplicacin de herramientas financieras, aqu se demuestra lo importante: la idea, es rentable? Para saberlo, se tienen en cuenta tres presupuestos que surgen de los estudios anteriores: ventas, inversin, gastos. Con esto se decidir si el proyecto es viable, o si se necesitan cambios, como por ejemplo, si se deben pre-vender unidades. Hay que recordar que cualquier "cambio" en los presupuestos debe ser realista y alcanzable. Si la ganancia no puede ser satisfactoria, ni considerando todos los cambios y opciones posibles, entonces el proyecto no ser viable y es necesario encontrar otra idea de inversin. El estudio econmico-financiero tiene dos etapas. Una primera etapa es la de formulacin, que consiste en el armado de los flujos de fondos del proyecto. La segunda es la etapa de evaluacin. Analizaremos con detalle los supuestos que estas etapas implican, que veremos ms adelante.

Ciclo de vida de los proyectos

Una manera de encarar la tarea de transformar la actividad inmobiliaria, profesionalizndola, es asumiendo el carcter de investigador, santo en la tasacin, como ya dijimos, como en el diseo y evaluacin de los proyectos. De all la importancia de los distintos estudios que requieren el abordar la ejecucin de un proyecto determinado. As, hablamos de "ciclo de vida de los proyectos" intentando describir la tarea de evaluar proyectos como una progresin de distintas fases de estudio. Una ventaja del estudio por fases es la de permitir que se destine un mnimo de recursos al estudio mismo.

Esto es as porque, si en una etapa determinada se llega a la conclusin de que el proyecto no es viable tcnica y econmicamente, carece de sentido continuar con las siguientes. Por lo tanto, se evitan gastos innecesarios. En algunos casos, sin descartar de plano la idea, se puede optar por esperar a que se cumplan ciertos supuestos para continuar en el futuro con los niveles ms acabados del estudio. Una fase inicial para la ejecucin de un proyecto es la preinversin. En esta fase, mediante elaboracin de estudios preliminares, podemos demostrar sus bondades tcnicas, econmicofinancieras, institucionales y sociales, en caso de que se decida llevarlo a cabo. En la etapa de preparacin y formulacin de un proyecto, se deben realizar estudios de mercado, tcnicos, econmicos y financieros, tal como los hemos descripto. De esta manera, se define el problema por resolver en sucesivas aproximaciones. A medida que avanzamos en cada fase de estudios se requiere una profundidad creciente, de modo de adquirir certidumbre respecto de la conveniencia del proyecto. A travs de las distintas etapas del ciclo de vida de un proyecto vamos aportando informacin para la toma de decisiones, lo

que nos permite crecer en seguridad y certidumbre respecto al proyecto. La seleccin de los mejores proyectos de inversin, es decir, los de mayor bondad relativa y hacia los cuales debe destinarse preferentemente los recursos disponibles debe estar constituida por las siguientes fases: Generacin y anlisis de la idea del proyecto Estudio del nivel de perfil Estudio de prefactibilidad

 Estudio de factibilidad Inversin Operacin

Generacin y anlisis de la idea del proyecto

La generacin de una idea de proyecto de inversin inmobiliaria puede surgir a partir de mltiples disparadores: A partir del producto: por ejemplo, tenemos un terreno y estudiamos qu tipo de proyecto se puede desarrollar en l. A partir de los recursos: es el caso de cuando tenemos un inversor y buscamos para l una alternativa de inversin. Tambin puede ser el caso de cuando, a partir de una empresa en marcha, buscamos proyectos a fin de optimizar costos hundidos. A partir del cliente: alguien nos contrata para un proyecto llave en mano o built to suit. Inters particular: el proyecto surge a partir de cierto inters del emprendedor. Por ejemplo, un museo privado a partir de un mecenas interesado en apoyar el arte.

 Nichos de mercado: estrategias para captar oportunidades. Por ejemplo, proyectos de lofts en ciertas zonas de la ciudad. En el planteamiento y anlisis del problema, corresponde definir la necesidad que se pretende satisfacer o la dificultad que se trata de resolver; establecer su magnitud y a quines afectan las deficiencias detectadas. Es necesario indicar los criterios que han permitido detectar la existencia de un problema, verificando la confiabilidad y pertinencia de la informacin utilizada. De tal anlisis surgir la especificacin precisa del producto inmobiliario que se pretende ofrecer al mercado. Asimismo, en esta etapa corresponde identificar las alternativas bsicas de solucin del problema, de acuerdo con los objetivos predeterminados. Respecto de la idea de proyecto definida en su primera instancia, es posible adoptar diversas decisiones, tales como abandonarla, postergar su estudio, o profundizarlo.

Perfil
En esta fase corresponde estudiar todos los antecedentes que nos permitan formar un juicio respecto de la conveniencia y factibilidad tcnicoeconmica de llevar a cabo la idea del proyecto. En el proceso de evaluacin se deben determinar y explicitar los beneficios y costos del proyecto, para lo cual se requiere definir previa y precisamente la situacin "sin proyecto"; es decir, prever qu suceder en el horizonte de evaluacin si no se ejecuta el proyecto. El estudio de perfil es la primera aproximacin hacia la definicin del negocio. No tiene mayores pretensiones que realizar un acercamiento inicial, aplicando fundamentalmente el sentido comn y la opinin basada en la experiencia. El perfil permite, en primer lugar, analizar la viabilidad tcnica de las alternativas propuestas, descartando las que no son factibles tcnicamente. En esta fase, corresponde adems evaluar las alternativas tcnicamente factibles. En los proyectos que involucran inversiones pequeas y cuyo perfil muestra la conveniencia de su implementacin, cabe avanzar directamente al diseo o anteproyecto de ingeniera de detalle. En suma, del estudio del perfil permite adoptar alguna de las siguientes decisiones: Profundizar el estudio en los aspectos del proyecto que lo requieran. Para facilitar esta profundizacin conviene formular claramente los trminos de referencia. Ejecutar el proyecto con los antecedentes disponibles en esta fase, o sin ellos, siempre que se haya llegado a un grado aceptable de certidumbre respecto a la conveniencia de materializarlo. Postergar la ejecucin del proyecto. Abandonar definitivamente la idea si el perfil es desfavorable a ella.

Prefactibilidad
En esta fase se examinan en detalle las alternativas consideradas ms convenientes, las que fueron determinadas en general en la fase anterior. Para la elaboracin del informe de prefactibilidad del proyecto deben analizarse detenidamente los aspectos identificados en la fase de perfil, especialmente los que inciden en la factibilidad y rentabilidad de las posibles alternativas. Entre estos aspectos que sobresalen, deber analizarse: El mercado El producto inmobiliario La localizacin del proyecto Las condiciones de orden institucional y legal Primero conviene plantear el anlisis en trminos puramente tcnicos, para despus seguir con lo econmico. Ambos anlisis permiten calificar las alternativas u opciones de proyectos y, como consecuencia de ello, elegir la que resulte ms conveniente con relacin a las condiciones existentes.

Factibilidad
En esta ltima fase de aproximaciones sucesivas iniciadas en la preinversin, se abordan los mismos puntos que en la prefactibilidad. Pero, adems de profundizar en el anlisis del estudio de las variables que inciden en el proyecto, se minimiza la variacin esperada de sus costos y beneficios. Para ello, es primordial la participacin de especialistas, adems de disponer de informacin confiable. Sobre la base de las recomendaciones hechas en el informe de prefactibilidad, y que han sido incluidas en los trminos de referencia para el estudio de factibilidad, se debe definir los aspectos tcnicos del proyecto tales como localizacin, tamao, tecnologa, calendario de ejecucin y fecha de puesta en marcha. El esfdio de factibilidad debe orientarse hacia el examen detallado y preciso de la alternativa que se ha considerado viable en la etapa anterior. Adems, debe afinar todos aquellos aspectos y variables que puedan mejorar el proyecto para hacerlo ms rentable. Una vez que el proyecto ha sido caracterizado y definido, todos los aspectos antes citados deben ser optimizados. Por optimizacin se entiende la inclusin de todos los aspectos relacionados con la obra fsica, el programa de desembolsos de inversin, la organizacin por crear, la puesta en marcha y la operacin del proyecto. El anlisis de la organizacin por crear para la implementacin del proyecto debe considerar el tamao de la obra fsica, la capacidad empresarial y financiera del inversionista, el nivel tcnico y administrativo que su operacin requiere, las fuentes y los plazos para el financiamiento.

Con la etapa de factibilidad finaliza el proceso de aproximaciones sucesivas en la formulacin y preparacin de proyectos, proceso en el cual tiene importancia significativa la secuencia de afinamiento y anlisis de la informacin. El informe de factibilidad es la culminacin de la formulacin de un proyecto, y constituye la base de la decisin respecto de su ejecucin. Sirve a quienes promueven el proyecto, a las instituciones financieras y al mercado que toma conocimiento de un nuevo emprendimiento que se incorpora a la oferta inmobiliaria.

Inversin
Esta etapa de un proyecto se inicia con los estudios definitivos o de diseo y termina con la puesta en marcha. Sus fases son: Financiamiento: Se refiere al conjunto de acciones, trmites y dems actividades destinadas a la obtencin de los fondos necesarios para financiar a la inversin, en forma o proporcin definida en el estudio de preinversin correspondiente. (En la introduccin a este trabajo hemos visto las diferentes alternativas de financiacin de la inversin inmobiliaria. Estudio definitivo: Denominado tambin estudio de diseo, es el conjunto de estudios detallados para la construccin, terminacin y puesta en marcha. Generalmente se refiere a estudios de diseo de arquitectura que se concretan en los planos de estructuras, planos de instalaciones elctricas, planos de instalaciones sanitarias, etc., documentos elaborados por arquitectos e ingenieros civiles, elctricos y sanitarios, que son requeridos para otorgar los permisos de construccin. Dichos estudios se realizan despus de la fase de preinversin, en razn de su elevado costo y de que podran resultar inservibles en caso de que el proyecto no sea factible. La etapa de estudios definitivos no slo incluye los aspectos tcnicos del proyecto sino tambin actividades financieras, jurdicas y administrativas. Ejecucin y montaje: Comprende el conjunto de actividades que permiten la materializacin del emprendimiento, tales como la compra del terreno, la construccin fsica en s, las instalaciones, terminaciones y dems obras hasta estar en condiciones de obtener el final de obra y poder dar la posesin a los destinatarios del proyecto.

Operacin

Es la etapa en que el proyecto comienza a prestar servicios. Evidentemente, en un proyecto inmobiliario cuyo objetivo sea obtener rentas peridicas por su explotacin, la etapa de operacin equivale a toda su vida til. En efecto, desde el momento en que entra en produccin se inicia la corriente de ingresos generados por la renta de las unidades funcionales, hasta el momento en que termine la vida til del proyecto. En los emprendimientos de desarrollo, especialmente en los proyectos urbanos, es habitual que el desarrollador se desentienda de la operacin del edificio una vez que culmin el proceso de comercializacin. No obstante, como forma de asegurar un servicio de post-venta, muchos emprendedores prestan el servicio de administracin del edificio, al menos durante los primeros aos de la operacin.

Mtodos de evaluacin de proyectos

Para que un proyecto de inversin sea satisfactorio debe estar ampliamente justificada su factibilidad econmica y financiera. Existe una serie de criterios y tcnicas de evaluacin que ayudan a medir costos y beneficios, a fin de que desarrolladores, inversores y entidades financieras puedan apoyar o descartar la realizacin de un proyecto determinado, ya sea en funcin de sus propios mritos o frente a otras alternativas de inversin. Los mtodos de evaluacin pretenden poner en evidencia en forma cuantificada, y con la mayor claridad posible, las consecuencias de la inversin. Es conveniente mostrar, por un lado, indicadores puntuales tales como la rentabilidad o el plazo en que se recuperar el capital-, y por otro, complementar esta informacin proyectando en forma detallada y abierta los principales estados financieros: balances, cuadro de resultados y flujo de fondos. Existen dos tipos de mtodos para evaluar proyectos. Los primeros son estticos y no tienen en cuenta el valor tiempo del dinero y los segundos son dinmicos, consideran el valor del dinero en el tiempo y por tanto son tcnicamente ms consistentes. No obstante, si bien los segundos son los que proporcionan mayor informacin para la toma de decisiones, es muy habitual encontrarse con inversores inmobiliarios que slo utilizan los primeros, fundamentalmente por su simplicidad. Esta circunstancia merece una reflexin: el empleo de un mtodo en particular no debe ser decidido a priori, 'ya que existen diferentes circunstancias (como preferencias de orden subjetivo) que suscitarn la utilizacin del criterio que mejor se adapte a la situacin. Cada mtodo subraya aspectos cuya relevancia es funcin del contexto o la circunstancia particular que reclama su empleo. Por esa razn, es fundamental una acabada comprensin de los criterios ms difundidos. Entre los mtodos estticos, desarrollaremos los siguientes: Perodo de recupero Rentabilidad punta a punta

Entre los mtodos dinmicos, nos concentraremos en: Valor actual neto Tasa interna de retorno

Perodo de recupero
La aplicacin de este criterio tiene por finalidad determinar el nmero de perodos necesarios para la recuperacin de la inversin inicial. Por ejemplo, si se invierten u$s 200.000 en un emprendimiento de desarrollo inmobiliario y se proyectan diez retornos mensuales de u$s 30.000, luego de cubrir todos los egresos, a partir del mes 15, se podr programar- el siguiente cuadro de ingresos para el inversor:

Podemos decir que el perodo de recupero de un proyecto inmobiliario es aquel en el cual los retornos acumulados obtenidos compensan al desembolso inicial realizado por el inversor. En nuestro ejemplo, el inversor recupera su inversin en el mes 21. Se trata de un mtodo muy simple y de generalizada utilizacin en el mercado inmobiliario. Dado que el negocio inmobiliario es altamente dependiente de la macroeconoma, los inversores priorizan proyectos cuya recuperacin se produzca dentro de cierto perodo. Por ejemplo, en el caso de emprendimientos urbanos entre medianeras, un perodo de recupero generalmente requerido es 24 meses. El inversor debe fijar un perodo de recupero mximo y entre las distintas alternativas que se le presenten, otorgar prioridad a aquella que tenga un perodo de recupero menor. Las principales restricciones de este mtodo se vinculan con que no toma en cuenta los ingresos que ocurren completado el perodo de recupero. Por otra parte, como ya hemos sealado, no tiene en cuenta el valor tiempo del dinero. Con respecto al primer tema, veremos su alcance con un ejemplo. Desde la aplicacin estricta de este mtodo, sera igualmente elegible otro proyecto que implicase una inversin de u$s 200.000, pero con el siguiente cuadro de ingresos para el inversor:

Est claro que, en este caso, el mtodo actuara como complementario, ya que utilizando otros criterios esta ltima alternativa es claramente ms favorable. Asimismo, al no tener en cuenta el valor tiempo del dinero, se asigna el mismo valor tanto a ingresos que se producen en el perodo 15 como a otros que ingresan en el perodo 24. Para levantar esa restriccin, una alternativa sera actualizar los flujos proyectados a una cierta tasa de descuento. As, podramos corregir nuestro cuadro de ingresos inicial con una tasa de descuento del 2% mensual:

A partir de esta correccin al mtodo podemos apreciar que en realidad la recuperacin de la inversin se produce recin en el perodo 24.

Rentabilidad punta a punta

Este es otro de los mtodos ms utilizados para evaluar la inversin inmobiliaria. El mtodo consiste en comparar las ganancias esperadas respecto a la inversin inicial. Aqu estaramos

levantando la restriccin respecto a no tomar en cuenta la totalidad de los ingresos esperados del proyecto que sealbamos en el mtodo de perodo de recupero. Rentabilidad punta a punta = ingresos totales esperados - inversin inicial inversin inicial inversin inicial

Tomando la informacin del Cuadro I: Rentabilidad punta a punta = 300.000 - 200.000 = 50% 200.000

Mientras que la rentabilidad de la alternativa reflejada en el Cuadro II es claramente superior: Rentabilidad punta a punta = 390.000 - 200.000 = 95% 200.000

Este mtodo tiene amplia difusin para seleccionar alternativas de inversin. En efecto, muchos inversores inmobiliarios tienen como criterio invertir en proyectos cuya rentabilidad punta a punta sea de al menos el 40%. Sigue existiendo la limitacin de no tener en cuenta el valor tiempo del dinero, pero no menos cierta es la apreciacin que hicimos antes, al tratar el tema de la eleccin de la tasa de descuento, en el sentido que podra pensarse que es este un criterio poco racional. No obstante, es oportuno hacer el anlisis del costo de oportunidad. Ante la alternativa de tener los fondos inmovilizados, muchos inversores descuentan a tasa cero. Por eso, lo nico significativo para ellos es que invierten u$s 100.000 y retiran u$s 140.000. Generalmente, este criterio va complementado con el del perodo de recupero. La pretensin de obtener al menos el 40% va acompaada de la decisin de invertir en proyectos cuyo perodo de recupero no sea mayor a 24 meses. Por tanto, es necesario que se cumplan ambas condiciones para invertir en el proyecto.

Valor actual neto (VAN)

Ya hemos desarrollado el tema del valor actual al tratar el tema de las herramientas financieras para la valuacin de inmuebles. En ese caso, tratbamos de determinar el valor de un inmueble en funcin de los flujos de fondos que era capaz de generar en el futuro. Al hablar de valor actual neto, agregamos un condimento adicional: la inversin inicial. En efecto, podemos definir al valor actual neto (VAN) como el valor presente de una inversin a partir de una tasa de descuento, una inversin inicial .y una serie de pagos futuros. La idea del VAN es actualizar todos los flujos futuros al perodo inicial (cero) y compararlos para verificar si los beneficios son mayores que los costos. Si los beneficios actualizados son

mayores que los costos actualizados, significa que la rentabilidad del proyecto es mayor que la tasa de descuento. En esos casos se dice que, por lo tanto, "es conveniente invertir" en esa alternativa. Al igual que vimos en el caso de valor actual, para obtener el VAN de un proyecto se -debe considerar obligatoriamente una tasa de descuento (k), tratando de expresar alguno de los tres siguientes criterios: costo de financiamiento, rendimiento mnimo requerido o costo de oportunidad. Se designa como FFt al flujo neto de un perodo "t" (este flujo puede ser positivo o negativo), y se representa a la tasa de descuento por "k". Entonces, el valor actual neto (al ao cero) es igual a:

Donde: VAN = valor actual neto FFt = flujo de fondos de cada uno de los "t" perodos k = tasa de descuento t = perodos, de 0 hasta n El criterio de decisin es, en el caso de proyectos econmicamente independientes, aceptarlos en tanto y en cuanto el VAN sea mayor que cero. Si los proyectos son mutuamente excluyentes (es decir, si se invierte en un proyecto no se puede invertir en el otro), deber aceptarse aquel que tenga el mayor VAN. Calculemos el VAN a partir de los datos de la inversin:

Descontando los flujos a una tasa del 2% mensual, el valor actual neto es de u$s 4.230. Ahora bien, en un proyecto inmobiliario no necesariamente hay que poner todo el dinero en el momento cero. Supongamos que la inversin inicial es de u$s 50.000 para afrontar la compra del terreno y que para sufragar la obra debe hacer 15 aportes mensuales entre los meses cero

y 14. Esta informacin la volcamos al flujo de fondos, arribando a conclusiones que no nos aportan los mtodos estticos (perodo de recupero y rentabilidad punta a punta).

Si seguimos descontando los flujos a la tasa del 2% mensual, el valor actual neto es ahora de u$s 23.168. Podemos decir, entonces, que este inversor que le pide a los proyectos en los que invierte rentabilidades de al menos el 2% mensual, est obteniendo -a valores del momento cero- u$s 23.168 por encima de sus expectativas de mnima.

Tasa interna de retorno (TIR)

Este mtodo tambin se basa en el concepto del valor actual, pero evita el empleo de una tasa de descuento previamente elegida. Podemos definir a la tasa interna de retorno de un proyecto como aquella tasa que permite descontar los flujos netos de operacin de un proyecto e igualarlos a la inversin inicial. Naturalmente, cuando los flujos de fondos esperados son descontados mediante la TIR, el VAN es igual a cero. Por eso, tambin podemos definirla como aquella que hace cero al VAN. Matemticamente, se puede reflejar como sigue:

Donde: VAN = valor actual neto = 0 FFt = flujo de fondos de cada uno de los "t" perodos TIR = tasa interna de retorno t = perodos, de 0 hasta n

Si la TIR > k, significa que el proyecto tiene una rentabilidad asociada mayor que la tasa de descuento, por lo tanto es ms conveniente. Si la TIR < k significa que el proyecto tiene una rentabilidad asociada menor que la tasa de descuento, por lo tanto es menos conveniente. Calculemos la TIR a partir de los datos de la inversin en el proyecto desarrollado como ejemplo:

La tasa de descuento que hace cero el valor actual neto de este flujo de fondos es 2,11%. Para la alternativa de que no sea necesario poner todo el dinero en el momento cero:

La tasa interna de retorno es del 2,85% mensual En ambos casos, la TIR (de 2,11% mensual y 2,85% mensual respectivamente) supera a la tasa de descuento del 2% mensual. La tasa interna de retorno mide la capacidad de generar retornos en relacin al monto invertido. Por tanto, a cada proyecto corresponder una TIR y deber ser aceptado en tanto dicha tasa sea mayor a la tasa de descuento. El criterio de decisin es, en el caso de proyectos econmicamente independientes, aceptar los en tanto y en cuanto la TIR sea mayor a la, tasa de descuento. Si los proyectos son mutuamente excluyentes (es decir, si se invierte en un proyecto, no se puede invertir en otro),'deber aceptarse aquel que tenga mayor TIR. Como sucede con el empleo de cualquier herramienta, es necesario hacer un uso apropiado para alcanzar resultados correctos. Pueden existir casos en los que no se arribe a idnticos resultados aplicando el VAN y la TIR. Esto se debe a que ambos mtodos se basan en

diferentes supuestos respecto a la tasa a que se reinvierten los ingresos producidos por el proyecto. En efecto, en el caso del VAN, se supone que dichos fondos son reinvertidos a la tasa de descuento, mientras que en el mtodo de la TIR se supone que los mismos se reinvierten a la propia tasa interna de retorno. Dado que es ms probable encontrar proyectos con rendimientos similares a la tasa de descuento para reinvertir los fondos provenientes del proyecto, la doctrina coincide en que el mtodo del VAN es preferible al mtodo de la TIR. La atractividad de la TIR es que permite una rpida y fcil comprensin y a la vez ofrece una unidad de medida comparable entre proyectos que involucran distintas inmovilizaciones de capital.