Sunteți pe pagina 1din 176

CONTRACTE CIVILE. Cap. I . Consideraii preliminare. Noul C. civ. aprobat prin Legea nr.

287/20091 adoptnd concepia monist avnd drept consecin unificarea dispoziiilor dreptului civil cu cele ale dreptului comercial, a dus mutaii semnificative i n materia contractelor, astfel c, prin abrogarea Codului comercial romn , noul C. civ. rmne dreptul comun intern n materia relaiile comerciale. Sub acest aspect, dispoziiile art.2 din C. civ. stipuleaz c prezentul cod este alctuit dintr-un ansamblu de reguli care constituie dreptul comun pentru toate domeniile la care se refer litera s au spiritul dispoziiilor sale. De asemenea , potrivit art. 3 din noul C. civ., dispoziiile acestuia se aplic i raporturilor dintre profesioniti, precum i raporturilor dintre acetia i orice alte subiecte de drept civil. n accepiunea art. 8 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a noului C.civ2, noiunea de ,, profesionist prevzut de art. 3 din C. civ., include toate categoriile de comerciant, ntreprinztor, operator economic, precum i orice alte persoane autorizate s desfoare activiti economice sau profesionale, astfel cum aceste noiuni sunt prevzute de lege, la data intrrii n vigoare a C. civ. n consecin, dreptul nostru intern, nu mai face distincia ntre actele civile i cele comerciale , ntruct , noul C. civ., desvrind concepia monist a unificat dispoziiile legii civile cu cele ale legii comerciale. Pe de alt parte , potrivit art. 8 alin. (2) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a noului C. civ., n toate actele normative n vigoare, expresiile ,, acte de comer, respectiv, ,, fapte de comer se nlocuiesc cu expresia ,, activitile de producie, comer i prestri de servicii. n fine , mai precizm faptul c, potrivit art. VII din Ordonana de urgen a Guvernului nr. 79/2011, pentru reglementarea unor msuri necesare intrrii n vigoare a Legii nr. 287/2009

Legea nr. 287/2009 - Codul civil a fost republicat n ,, Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011, cu modificrile i completrile ulterioare. 2 Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C.civ. a fost publicat n ,, Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011, cu modificrile i completrile ulterioare.
1

privind C. civ.3, n locul sintagmelor ,, contract comercial i ,, contracte sau acte de comer se folosesc sintagmele ,, contract civil , respectiv ,, contracte. Se poate concluziona aadar c, dei concepia monist consacrat prin noul C. civ., a condus la unificarea dispoziiilor de drept civil cu cele ale dreptului comercial, avnd drept consecin abrogarea expres a Codului comercial romn , i noul C. civ., utilizeaz prin art. 8 alin. (2) din Legea nr. 71/2011 conceptul ,, activiti de comer. Cu privire la efectele caracterului ,, monist al C. civ. romn actual asupra fiinrii, n continuare , a unui ,,drept comercial n Romnia, n literatura de specialitate4 se artat c, n sintez, se poate vorbi(discuta) n prezent despre un drept comercial(romn), dar numai dac aceast sintagm este conceput ca o diviziune(component) a dreptului profesionitilor, diviziune care , la rndul ei, constituie o subram a dreptului civil. n general, juritii romni trebuie s neleag odat c adoptarea unui nou C. civ., ca, de altfel, i a unui C.pr. civ., a fost o necesitate obiectiv, de modernizare a legislaiei romne, a aducerii la nivelul legislaiilor contemporane din statele avansate, iar , dac sunt de bune credin, nu trebuie s se transforme n venice Casandre ale noilor coduri( civil i de procedur civil), ci trebuie s aib permanent n vedere adagiul dreptului roman, potrivit cruia actus interpretandus est potius ut valeat quam ut

Ordonana de urgen a Guvernului nr. 79/2011 a fost publicat n ,, Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 696 din 30 septembrie 2011. 4 a se vedea, . Beligrdeanu, Consideraii n legtur cu efectele caracterului ,, monist al Codului civil roman actual asupra fiinrii, n continuare, a unui ,, drept comercial n Romnia, n revista ,,Dreptul nr. 9/2012, p. 24 ; mai nou, dup intrarea n vigoare a noului C. pr. civ., ntr-o lucrare ,, monumental consacrat noului C. pri. Civ., se arat, motivat c, chiar n condiiile tezei moniste, nu erau motive temeinice pentru a exclude cu totul din vocabularul juridic termenul ,, comerciant, ntrebuinat n normele comunitare( I. Deleanu, Tratat de procedur civil,.vol. I, Editura Universul juridic ,Bucureti,2013, infra nota 2, p. 63). Continund raionamentul, reputatul autor arat c , ,,nelegnd s nlture distincia dintre aciunea civil i aciunea comercial sau dintre litigiul civil i litigiul comercial - repudiind astfel, cum se zice, dintr-un condei , Codul comercial - una dintre cele mai venerabile i mai articulate reglementri, verificate i consolidate n timp, pe de o parte, iar, pe de alta, ignornd normele comunitare(europene) care evoc totui distinct, cele dou categorii - legiuitorul, ntre altele, dup caz, se refer la profesioniti i, prin antinomie, la neprofesioniti, termeni cu valene semantice multiple i uneori nu numai echivoci, ci chiar peiorativi(ibidem , p. 67); a se vedea, de asemenea , B.Diamant, Unificarea i noul Cod civil, n Revista de drept comercial nr. 1/2013, p. 25-27; B. Diamant, Observaii cu privire la Noul Cod de procedur civil, intrat n vigoare la 15 februarie 2013, n Revista de drept comercial nr. 4/2013, p.45-47.
2

pereat, adic, actul(lato sensu, deci i legea) trebuie s fie interpretat n sensul(nelesul) n care el s aib( s poat produce) un efect, iar nu pentru a-l nimici(a-l lsa fr de efect).5 ntr-un alt studiu aparinnd unui reputat doctrinar n materia dreptului comercial6, se arat c teza creaie ,, pur romneasc potrivit creia, n temeiul sistemului monist de reglementare, raporturile comerciale devin raporturi civile i, implicit, dreptul comercial i nceteaz existena, este o eroare, care se explic prin dorina autorilor proiectului C. civ. de a ,, inova, precum i prin insuficiena cunoatere a principiilor i evoluiei dreptului comercial n Romnia i n rile europene. n consecin, autorul ntemeindu-i opinia pe interpretarea dispoziiilor C.civ. n vigoare i a faptelor petrecute n istoria dreptului comercial , concluzioneaz c raporturile comerciale nu se transform n raporturi civile, ci rmn raporturi comerciale, iar dreptul comercial continu s existe, ns pe baza noilor fundamente ale C. civ. Ca atare, existnd n continuare raporturi juridice comerciale continu s existe i dreptul comercial, dar pe baza noilor concepte reglementate de C. civ7. Importana distinciei dintre actele civile i actele de comer, devine imperios necesar n materia raporturilor juridice de drept al comerului internaional, dei noul C. civ., consacr concepia monist , ntruct , numai printr-o asemenea distincie , se poate constata dac un anumit raport juridic cu element de extraneitate din materia dreptului comerului internaional, intr sau nu sub incidena unor convenii internaionale care reglementeaz raporturi juridice din materia dreptului comerului internaional. Cap. II. CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE Seciunea 1. Noiune. Caractere juridice. 1 .1. Noiune.

. Beligrdeanu, op. cit., infra nota 52, p. 25. A se vedea, Stanciu. D. Crpenaru, Dreptul comercial - ntre continuitate i contestare, n revista ,,Dreptul nr. 10/2012, p. 15-16. 7 Ibidem , p. 16.
5 6

Fr ndoial cel mai frecvent contract utilizat n practic este contractul de vnzare cumprare, care ocup un loc important n dreptul civil romn, ntruct prin intermediul lui se realizeaz nstrinarea i dobndirea dreptului de proprietate i a altor drepturi reale asupra bunurilor care se gsesc n circuitul civil. n acest sens , contractul de vnzare-cumprare este reglementat prin Titlul IX al noului Cod civil ,,Diferite contracte speciale, capitolul I ,, Contractul de vnzare-cumprare, care constituie dreptul comun n materie, existnd n acest sens i acte normative speciale cu inciden n domeniu. Astfel, putem aminiti n acest sens , unele varieti de vnzare-cumprare, pe care , de altfel, le vom trata n cuprinsul lucrrii, precum : vnzarea locuinelor proprietate de stat n condiiile Legii nr. 85/1992; Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei jurid ice a unor imobile cu destinaie de locuine, trecute n proprietatea statului i a Normelor metodologice de aplicare a acestei legi aprobate prin Hotrrea Guvernului nr.20/1996 i nr. 11/1997; Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989. Potrivit art. 1650 alin.1 din noul Cod civil, ,,vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau , dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc; Poate fi, de asemenea,transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept[alin. (2)]. Rezult aadar c noul Cod civil, reglementeaz att transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun , ct i un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau un alt drept real , legiferndu-se astfel o realitate recunoscut deja de doctrin i jurispruden. Se poate aadar concluziona faptul c dreptul pentru a putea face obiectul strmutrii de la vnztor la cumprtor trebuie s fie transmisibil, adic s nu fie vorba despre drepturi personale nepatrimoniale , care sunt indisolubil legate de o anumit persoan. De asemenea, pe lng drepturile personale nepatrimoniale , nu se pot transmite prin vnzare nici drepturile constituite, prin voina prilor sau a legii, cu caracter intuitu personae8. Astfel, nu se pot transmite prin vnzare dreptul de abitaie al soului supravieuitor, dreptul la pensie , dreptul de ntreinere.
8

A se vedea, F. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti , 1996, p. 9-10. 4

Totodat, contractul de vnzare-cumprare este considerat un contract-tip, ntruct o parte din preceptele sale se aplic, n principiu, i celorlalte contracte n care exist prestaii reciproce9. n acest sens , dispoziiile art. 1651 din noul Cod civil prevd c dispoziiile privind obligaiile vnztorului se aplic, n mod corespunztor, obligaiilor nstrintorului n cazul oricrui alt contract avnd ca obiect transmiterea unui drept, dac din reglementrile acelui contract sau din cele referitoare la obligaii n general nu rezult altfel. n ceea ce privete legea aplicabil, dispoziiile art. 3 din Legea nr.71/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod civil, statueaz c actele i faptele juridice ncheiate ori , dup caz, svrite sau produse nainte de intrarea n vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridicec dect cele prevzute de legea n vigoare la data ncheierii sau , dup caz, a svririi ori producerii lor. 1.2. Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare. Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare se pot desprinde din definiia contractului consacrat prin art. 1650 din noul Cod civil. Astfel, contractul de vnzare-cumprare se particularizeaz prin urmtoarele caractere specifice: a).Vnzarea este un contract consensual. Acest caracter rezult din prevederile art. 1174 alin. 2 i art.1178 din noul Cod civil, cu denumirea marginal ,, libertatea formei, care statueaz c, ,,contractul care se se ncheie prin simplul acord de voine al prilor este consensual, dac legea nu impune o anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil. Dup cum rezult din coninutul acestui text legal, vnzarea este numai n principiu consensual, ntruct , de la acest principiu exist excepii , cnd legea impune ncheierea contractului de vnzarecumprare ntr-o anumit form, sub sanciunea nulitii absolute a contractului. n aceste cazuri , contractul este solemn, deoarece validitatea sa este supus prevzute de lege(art. 1174 alin. 3 din noul Cod civil). Astfel, potrivit art. 1244 din noul Cod civil, n afara altor cazuri prevzute de lege, trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care ndeplinirii unor formaliti

A se vedea, F. Moiu, Contractele speciale n noul Cod civil, Editura universul juridic , Bucureti, 2011, p. 21.
9

strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar. n acest context, ncheierea contractului de vnzare-cumprare asupra imobilelor n form autentic , constituie o condiie pentru nscrierea dreptului n cartea funciar, ntruct , potrivit art. 885 i art. 888 din noul Cod civil, sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc , att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea n cartea funciar, n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor sau n baza unui alt act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta. Cerina nscrisului autentic notarial pe care trebuie s l mbrace contractul de vnzare cumprare ,precum i alte condiii de validitate a contractului de vnzare-cumprare, vor fi analizate n detaliu n cadrul seciunii referitoare la condiiile de validitate extrinseci ale contractului de vnzare-cumprare. b) vnzarea este un contract sinalagmatic(bilateral), deoarece potrivit art. 1171 din noul Cod civil, contractul este sinalagmatic atunci cnd obligaiile nscute din acesta sut reciproce i interdependente. n caz contrar, contractul este unilateral chiar dac executarea lui presupune obligaii n sarcina ambelor pri. Astfel, vnztorul are obligaia de a preda lucrul, respectiv , de a transmite proprietatea asupra lucrului, i de garantare a cumprtorului pentru eviciune sau vicii ascunse,iar cumprtorul are obligaia s plteasc preul. Dup cum rezult din coninutul art. 1171 din Codul civil, caracterul sinalagmatic al contractului presupune interdependena obligaiilor, respectiv prestaia uneia dintre pri reprezint cauza obligaiei asumate de cealalat parte. c)vnzarea-cumprarea este un contract cu titlu oneros. Acest caracter semnific faptul c, potrivit art. 1172 alin.1 din noul Cod civil, fiecare parte urmrete s i procure un avantaj n schimbul obligaiilor asumate. Astfel, prin ncheierea contractului, vnztorul urmrete ca n schimbul transmiterii proprietii asupra lucrului s primeasc preul de la cumprtor , iar , la rndul su cumprtorul, n schimbul preului pltit , s primeasc bunul vndut. Dar , n cazul unor contracte de adeziune, viznd cu precdere contracte ncheiate ntre profesioniti i consumatori, prin care o parte poate s adere sau nu la un contract, legiuitorul
6

intervine10 pentru asigurarea reciprocitii, interdependenei i ,mai ales, a unui echilibru semnificativ ntre drepturile i obligaiile prilor, cum este cazul Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive ncheiate ntre profesioniti i consumatori. d)vnzarea este un contract comutativ. Acest caracter semnific faptul c la momentul ncheierii sale , prile cunosc existena drepturilor i obligaiilor care sunt certe, care este cert, iar ntinderea drepturilor i obligaiilor este determinat sau determinabil(art. 1173 alin. 1 din noul Cod civil).n acest context, existena drepturilor i obligaiilor prilor nu depinde de un eveniment viitor i incert, astfel nct , ulterior ncheierii contractului nu exist ansa unui ctig sau al unor pierderi pentru una sau alta dintre prile contractante. ntr-o atare ipotez, prin opoziie cu contractul comutativ, art. 1173 alin. 2 din noul Cod civil, denumete acest contract care , prin natura lui sau prin voina prilor, ofer cel puin uneia dintre pri ansa unui ctig i o expune totodat la riscul unei pierderi, ce depind de un eveniment viitor i incert, contract aleatoriu. e) contractul de vnzare-cumprare este un contract translativ de proprietate. n acest sens, dispoziiile art. 1674 din noul Cod civil, statueaz c : ,, cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc. Din cuprinsul acestui text legal , rezult c , n principiu, transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor opereaz din momentul ncheierii contractului, dar , n cazurile exceptate de lege , transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor nu opereaz de la momentul ncheierii contractului. Astfel, n cazul bunurilor imobile , dup cum am precizat , transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor , nu opereaz de la data ncheierii contractului de vnzare-cumprare, ci , de la momentul nscrierii dreptului care face obiectul contractului n cartea funciar, ntruct , n accepiunea art. 885 din noul Cod civil,dreptul de proprietate se dobndete , att ntre pri , ct i fa de teri, numai prin nscrierea lui n cartea funciar , pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea.

A se vedea, L. Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte conform noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 96.
10

Ca atare , se poate concluziona c transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor opereaz de drept de la momentul ncheierii contractului de vnzare -cumprare numai n cazul bunurilor mobile. Evident c , n cazul bunurilor imobile, pentru a opera transferul dreptului de proprietate prin nscrierea n cartea funciar, prin autentificarea de notarul public a contractului de vnzarecumprare , acesta verific ndeplinirea condiiilor legale pentru a se putea ncheia contractul, respectiv: dac vnztorul este proprietarul imobilului, regul care reprezint aplicarea principiului latin: nemo dat quod non habet; dac imobilul se afl n circuitul civil, respectiv , dac bunl imobil respectiv nu face parte din domeniul public , ntruct aceste bunuri sunt scoase din circuitul civil, iar inalienabil. n cazul bunurilor mobile , acestea trebuie s fie determinate individual(certe) pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate din momentul ncheierii contractului. Dac bunurile sunt determinate numai generic , transferul dreptului de proprietate nu opereaz din momentul ncheierii contractului, ci numai din momentul individualizrii bunurilor prin predare, numrare , cntrire , msurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. Astfel, potrivit dispoziiilor art.1678 din noul Cod civil, atunci cnd vnzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transfer cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare, numrare, cntrire , msurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. De asemenea, transferul proprietii nu opereaz de la momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, dac prile , printr-o clauz expres au amnat transferul proprietii, pn la mplinirea unui termen suspensiv( de exemplu pn la data plii preului bunului vndut), sau pn la realizarea unei condiii suspensive. Astfel, dac n cazul condiiei suspensive , aceasta , potrivit art. 1400 din noul Cod civil, prin ea nsi amn transferul dreptului de proprietate, deoarece de ndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaiei , termenul suspensiv, n condiiile art. 1412 din noul Cod civil, afecteaz transferul proprietii numai dac prile au prevzut printr-o clauz expres n contract acest lucru. Dac termenul suspensiv a fost stipulat n contract pur i simplu, fr a se stipula printr-o claz exres c termenul suspensiv dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public este

amn transferul proprietii, termenul suspensiv nu amn transferul proprietii , ci numai executarea obligaiei de predare a lucrului vndut11. Seciunea 2.Condiiile de validitate a contractului de vnzare-cumprare. 2.1. Condiiile de validitate intrinseci ale contractului de vnzare-cumprare. 2.1.1. Reglementare. Condiiile eseniale intrinseci pentru validitatea contractului sunt enumerate prin art. 1179 din noul Cod civil, respectiv: capacitatea de a contracta; consimmntul prilor; un obiect determinat i licit; o cauz licit i moral. ntruct aceste condiii sunt tratate n general la teoria contractului, n materie de vnzare se impun a fi remarcate cteva particulariti , care evident vor fi analizate prin raportare la unele reguli generale. De asemenea ,ca i n cazul tuturor actelor juridice, regulile privitoare la ncheierea contractelor sunt cele enumerate la art. 1179 din noul Cod civil, urmnd ca excepiile s fie reglementate prin dispoziiile legale exprese instituite att prin dispoziiile noului Cod civil, ct i prin unele acte normative speciale. 2.1.2. Capacitatea de a contracta-regula. Incapacitile de a contracta-excepia. 2.1.2.1. Capacitatea de a contracta-regula. Potrivit art. 28 din noul Cod civil, capacitatea civil este recunoscut tuturor persoanelor, orice persoan avnd capacitate de folosin i , cu excepia cazurilor prevzute de lege, capacitate de exerciiu. Capacitatea de folosin este definit prin art.34 din noul Cod civil ca fiind aptitudinea persoanei de a avea drepturi i obligaii, iar , capacitatea de exerciiu este definit prin art. 37 din noul Cod civil , ca fiind aptitudinea persoanei de a ncheia singur acte juridice civile. De asemenea, potrivit art.1180 din noul Cod civil, poate contracta orice persoan care nu este declarat incapabil de lege, iar , n materia vnzrii , dispoziiile art. 1652 din noul Cod civil, statueaz c pot cumpra i vinde toi cei crora nu le este interzis prin lege. Din coninutul acestor dispoziii legale rezult c regula n mataria vnzrii este capacitatea, iar incapacitatea este excepia , care , la fel ca i n cazul tuturor excepiilor , trebuie
11

F. Deak, op. cit., p. 16. 9

s fie prevzute n mod expres de lege , ele neputnd fi prezumate i fiind de stric interpretare i aplicare. Pornind de la aceste dispoziii cu caracter general, ntruct , contractul de vnzarecumprare reprezint un act de dispoziie, att pentru vnztor , ct i pentru cumprtor, prile trebuie s aib la momentul ncheierii contractului capacitate deplin de exerciiu. Se impune de asemenea precizarea c, dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate12, vnzareacumprarea este ntotdeauna act de dispoziie, numai raportat la lucrul vndut i preul care face obiectul contractului, aceasta ntruct , raportat la patrimoniul prii contractante, vnzareacumprarea mijlocete i efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului(de exemplu, cumprarea de materiale pentru repararea casei, nstrinarea bunurilor supuse pieirii sau stricciuni sau a celor de mic valoare devenite nefolositoare). n aceste cazuri, va fi suficient ca partea s aib capacitatea de a face acte de conservare i administrare i, respectiv, s aib ncuviinarea necesar ncheierii unor astfel de acte. n privina persoanelor lipsite de capacitate de exerciiu, respectiv , minorii care nu a mplinit vrsta de 14 ani i interziii judectoreti, dispoziiile art. 43 alin. 2 din noul Cod civil, statueaz c aceste persoane pot ncheia contracte prin reprezentanii lor legali, care , evident , ncheie acte contracte n numele acestora, n timp ce, persoanele cu capacitate de exerciiu restrns (minorii cu vrsta ntre 14 ani i 18 ani), pot ncheia contracte cu ncuviinarea prinilor sau , dup caz , a tutorelui, iar n cazurile prevzute de lege, i cu autorizarea instanei de tutel. Referitor la persoanele lipsite de capacitate de exerciiu, dei prevederile art.43 alin. 2 din noul Cod civil, statueaz c aceste persoane nu poate ncheia singure anumite acte juridice, dispoziiile art. 43 alin. 3 din noul Cod civil statueaz c persoana lipsit de capacitate de exerciiu poate ncheia singur actele anume prevzute de lege, actele de conservare, precum i actele de dispoziie de mic valoare, cu caracter curent i care se execut la mpmentul ncheierii lor. De asemenea , aceste acte pe care minorul lipsit de capacitate de exerciiu le poate ncheia singur , pot fi ncheiate i de ctre reprezentantul su legal, afar de cazul n care legea ar dispune altfel sau natura actului nu i-ar permite acest lucru.
F. Deak, op. cit. p. 29, 30; n acelai sens , opinia regretatului profesor Francisc Deak, este preluat i de ctre ali autori.( a se vedea, F. Moiu, op. cit., p. 38 i l. Stnciulescu, op. cit., p. 99).
12

10

n acelai sens, referitor la persoanele fizice cu capacitate de exerciiu cu capacitate de exerciiu restrns, dispoziiile art. 41 alin. 3 din noul Cod civil, statueaz c aceste persoane pot ncheia singure acte de conservare, acte de administrare care nu i prejudiciaz, precum i acte de dispoziie de mic valoare, cu caracter curent i care se execut la data ncheierii lor. De asemenea , cu caracter de noutate, dispoziiile art. 40 din noul Cod civil reglementeaz capacitatea de exerciiu anticipat, statund c ,, pentru motive temeinice, instana de tutel poate recunoate minorului care a mplinit vrsta de 16 ani capacitatea deplin de exerciiu. n acest scop vor fi ascultai i prinii sau tutorele minorului, lundu-se, cnd este cazul, i avizul consiliului de familie. O dispoziie special este instituit prin dispoziiile art. 815 din noul Cod de procedur civil, n ceea ce privete urmrirea silit a imobilelor aparinnd minorilor i a persoanelor aflate sub interdicie judectoreasc. Astfel, potrivit art. 815 alin.1 din noul Cod de procedur civil, imobilul unui minor sau al unei persoane puse sub interdicie judectoreasc nu poate fi urmrit silit naintea urmririi mobilelor sale. Dar , prin alin. 2 al art. 815 din noul Cod de procedur civil, se statueaz c, dispoziiile alin. 1 nu mpiedic urmrirea silit asupra unui imobil aflat n proprietatea comun a minorului sau a persoanei puse sub interdicie judectoreasc i a unei persoane cu capacitate deplin de exerciiu, dac obligaia prevzut n titlu executoriu este comun. n ceea ce privete sanciunea pentru actele fcute de persoana lipsit de capacitate de exerciiu sau cu capacitate de exerciiu restrns, altele dect cele prevzute la art. 41 alin. 3 i la art. 43 alin. 3 , precum i pentru actele fcute de tutore fr autorizarea instanei de tutel, atuci cnd aceast autorizare este cerut de lege, dispoziiile art. 44 alin. 1 din noul Cod civil, instituie drept sancie anulabilitatea acestor acte(nulitatea relativ), chiar fr dovedirea unui prejudiciu. Fiind vorba despre o nulitate relativ, dispoziiile art. 48 din noul Cod civil, confer posibilitatea confirmrii de ctre minorul devenit major a actului fcut singur n timpul minoritii, atunci cnd el trebuia s fie reprezentat sau asistat. De asemenea , minorul devenit major poate s confirme actul fcut de tutorele su fr respectarea tuturor formalitilor cerute pentru ncheierea lui valabil, dar numai dup descrcarea tutorelui. Totodat, minorul poate n timpul minoritii s confirme actul anulabil, dar numai n condiiile art. 1263 i 1264 din noul Cod

11

civil, prin care sunt reglementate condiiile confirmrii i , respectiv , cuprinsul actului confirmativ. Se impune de asemenea precizarea c, n condiiile art. 27 din noul Cod civil, inclusiv sub aspectul capacitii de a cumpra terenuri n Romnia, cetenii strini i apatrizii sunt asimilai, n condiiile legii, cu cetenii romni, n ceea ce privete drepturile i libertile lor civile. Asimilarea se aplic n mod corespunztor i persoanelor juridice strine. Referitor la capacitatea de folosin a persoanelor juridice, potrivit art. 205 din Codul civil ,, Persoanele juridice supuse nregistrrii au capacitatea de a avea drepturi i obligaii de la data nregistrrii lor. Aceast dispoziie consacr capacitatea de folosin a persoanei juridice. Cu toate acestea , potrivit art. 205 alin. 3 din Codul civil, persoanele juridice supuse nregistrrii, chiar nainte de data nregistrrii, deci chiar de la data actului de nfiinare, ori de la data ndeplinirii celorlalte cerine, persoana juridic are capacitatea de folosin ct privete drepturile constituite n favoarea ei, ndeplinirea obligaiilor i a oricror msuri preliminare ce ar fi necesare, dar numai n msura necesar pentru ca persoana juridic s ia fiin n mod valabil. n accepiunea art. 200 alin. 2 din Codul civil, ,, prin nregistrare se nelege nscrierea, nmatricularea sau , dup caz, orice alt formalitate de publicitate prevzut de lege, fcut n scopul dobndirii personalitii juridice sau al lurii n eviden a persoanei juridice legal nfiinate, dup caz. Referitor la capacitatea de exerciiu a persoanei juridice, dispoziiile art. 209 din Codul civil statueaz c ,, persoana juridic i exercit drepturile i i ndeplinete obligaiile prin organele sale de administrare, de la data constituirii lor, urmnd ca, pn la data constituirii organelor de administrare, exercitarea drepturilor i ndeplinirea obligaiilor care privesc persoana juridic s se fac de fondatori ori de ctre persoanele fizice sau juridice desemnate n acest scop. De asemenea , capacitatea deplin de exerciiu consituie o condiie de participare la licitaia organizat pentru vnzarea unui bun mobil sau imobil n cadrul vnzrii silite mobiliare sau imobiliare, conform art. 766 i art. 842 din noul Cod de procedur civil. Att n cazul bunurilor mobile , ct i n cazul bunurilor imobile , prevederile art. 766 alin. 3 i art. 842 alin. 5 din noul Cod de procedur civil statueaz c , creditorii urmritori sau intervenienii nu pot s
12

adjudece bunurile oferite spre vnzare la o valoare mai mic de 75 procente din preul stabilit potrivit art. 757 alin. 1 sau 3 , n cazul bunurilor mobile i, respectiv , din preul de pornire a licitaiei, n cazul bunurilor imobile. n cazul bunurilor imobile, dispoziiile art. 842 alin.3 din noul Cod de procedur civil, statueaz c solvabilitatea, capacitatea i interpunerea sunt sunt lsate la aprecierea sumar i imediat a executorului judectoresc , care poate refuza fcnd meniune despre aceasta n procesul-verbal de licitaie. 2.1.2.2. Incapacitile de a contracta-excepia. Instituirea incapacitilor are drept scop ocrotirea celor pui sub aceste interdicii, a unor teri sau ocrotirea unor interese publice. Aceste incapaciti speciale de a vinde i de a cumpra , fiind excepii de la regula capacitii , sunt reglementate expres i limitativ de lege i sunt de strict interpretare. Dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate13 i , dup cum rezult i din modul de reglementare a incapacitilor de a vinde i de a cumpra, interdiciile(prohibiiile) de a vinde i de a cumpra(sau numai de a cumpra) poart asupra unei persoane sau a unui lucru, context n care , interdiciile sunt de dou feluri: incapaciti-instituite n consideraia unor persoane(intuitu personae) i inalienabiliti-stabilite de lege n considerarea bunului(intuitu rei). n acest context, interdiciile de a vinde i de a cumpra, se mpart n dou : incapaciti de a cumpra, care sunt instituite n consideraia unor persoane, i incapaciti de a vinde , adic inalienabilitatea , instituit numai n materia vnzrii , ntruct sunt stabilite de lege n funcie de natura bunurilor , i nu n consideraia persoanei(intuitu personae). 2.1.2.a. Incapaciti de a cumpra. Incapacitile de a cumpra sunt reglementate prin dispoziiile art. 1653 din noul Cod civil, n materia drepturilor litigioase, dup care , prin art. 1654 sunt reglementate alte incapaciti de a cumpra. Evident c, pe lng aceste incapaciti de a cumpra instituite prin noul Cod civil, incapacitile de a cumpra sunt instituite i prin alte acte normative speciale , la care vom face referire n cuprinsul acestei seciuni.

13

L. Stnciulescu , op. cit., p. 100; F. Deak, op. cit., p. 30. 13

Astfel, referitor la incapacitatea de a cumpra drepturi litigioase, dispoziiile art. 1653 alin. 1din noul Cod civil, statueaz c : ,, sub sanciunea nulitii absolute, judectorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaii , notarii publici, consilierii juridici i practicienii n insolven nu pot cumpra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n a crei circumscripie i desfoar activitatea. Dreptul litigios este definit prin art. 1653 alin. 3 din Codul civil ca fiind acel drept n privina cruia exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena i ntinderea sa. Aceast incapacitate este de ordin public , fiind instituit n considerarea aprrii prestigiului justiiei i al corpului de profesioniti care exercit actul de justiie , care trebuie s fie mai presus de orice bnuial care ar putea influena soluionarea litigiilor asupra bunurilor dobndite n acest mod14. Privitor la aceast incapacitate special, n literatura de specialitate 15 , pornind de la considerentul c limita teritorial a incapacitii este dat de raza instanei n a crei circumscripie i desfoar activitatea persoana n cauz, s-a afirmat c identificarea acestei limite este facil n cazul magistrailor, grefierilor, dar i a executorilor judectoreti i notarilor publici care au o competen limitat n aria judectoriei unde se afl sediul, dar , este mai dificil la avocai , consilieri juridici i practicieni n insolven, ntruct acetia urmeaz s i desfoare activitatea juridic n faa oricrei instane din ar. Sub acest aspect, autorii antecitai concluzioneaz c ,din moment ce desfurarea activitii este un fapt juridic, iar scopul legii este este de a apra prestigiul profesiei i de a evita suspiciunile de fraud, n faa instanei se poate proba prin orice mijloc de prob exercitarea activitii ntr-o anumit zon geografic, chiar dac aceasta nu corespunde cu cea a organizaiei profesionale teritoriale unde este nscris cesionarul 16, propunndu-se de lege ferenda17, detrminarea special a limitelor incapacitii acestor persoane, distinct de cele ale judectorilor, procurorilor , executorilor i notarilor. Prin alin. 2 al art. 1653 sunt instituite excepiile de la prevederile alin. 1, n sensul c persoanele menionate la alin. 1, pot efectua urmtoarele acte de cumprare:

F. Moiu, op. cit., p. 40. Ibidem ; L. Stnciulescu, op. cit., infra nota 2, p. 101. 16 F. Moiu, op. cit., p. 40. 17 L. Stnciulescu, op. cit., infra nota 2, p. 101.
14 15

14

a)cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul de proprietate de la comotenitori sau coproprietari, dup caz. O asemenea excepie este instituit n considerareav faptului c prin aceast cumprare se pune capt strii de indiviziune; b) cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut nainte ca dreptul s fi devenit litigios. Aceast ipotez , dei constituie o excepie de la incapacitatea de a cumpra a persoanelor menionate la alin. 1 al art. 1653, pune n discuie problema vnzrii unui drept litigios , precum i exercitarea retractului litigios. Pentru aceste considerente , vom analiza aceast varietate a contractului de vnzare-cumprare, n cadrul acestei seciuni, prin raportare la prevederile art. 1653 din noul Cod civil, din al crui coninut rezult posibilitatea vnzrii de drepturi litigioase. Astfel,dreptul litigios, supus unei contestaii judiciare, poate face obiectul

vnzrii(cesiunii) indiferent c este un drept real sau de crean, inclusiv drept de proprietate intelectual sau drepturi succesorale18. ntruct aceast vnzare are ca obiect ansele ctigriipierderii procesului, contractul este aleatoriu(emptio-venditio spei), astfel nct vnztorul nu garanteaz existena dreptului cedat, cci aceasta ar procesului, ceea ce nu este posibil. Analiznd posibilitatea vnzrii dreptului litigios prin raportare la definiia consacrat dreptului litigios prin art. 1653 alin. 3 din noul Cod civil, se poate desprinde concluzia c pentru a se putea vinde un drept litigios , este necesar ca n momentul vnzrii trebuie s fie un proces nceput pe rolul instanei judectoreti, proces care este neterminat , adic nesoluionat printr-o hotrre judectoreasc definitiv, cci n caz contrar , nu ar mai fi vorba despre un drept litigios. De asemenea, din coninutul acesluiai text legal, rezult c procesul trebuie s poarte asupra fondului dreptului, adic s vizeze existena i ntinderea dreptului. Dac s-a fcut o nstrinare a dreptului litigios, adversarul cedentului(prt sau reclamant n proces) are posibilitatea de a elimina din proces pe cesionar, pltindu-i suma cu care a cumprat dreptul litigios mpreun cu cheltuieli sau dobnzi, operaiune care se numete retract litigios , iar cel care l exercit se numete retractant19. fi echivalent cu garania ctigrii

18 19

F. Deak, op. cit. p. 85; F. Moiu, op. cit., p. 103. F. Deak, op. cit., op. cit., p. 85 i infra nota 297 , 298 i 299, p. 85. 15

Dei noul Cod civil nu reglementeaz expres retractul litigios , asemenea vechiului Cod civil20, apreciem c instituia retractului litigios devine incident i dup intrarea n vigoare. Astfel, n argumentarea opiniei noastre , lund n considerarea faptul c prin intermediul retractului litigios are loc o cesiune de crean i, prin raportare la prevederile noului Cod civil care reglementeaz cesiunea de crean( Titlul VII , capitolul I din noul Cod civil) rezult c cesiunea unei creane sub forma retractului litigios nu este interzis . Astfel , prevederile art.1567 alin. 3 din noul Cod civil, statueaz c dac cesiunea este cu titlu oneros, dispoziiile privitoare la cesiunea de crean se completeaz n mod corespunztor cu cele din matwria contractului de vnzare-cumprare sau , dup caz, cu cele care reglementeaz orice alt operaiune juridic n cadrul creia prile au convenit s execute prestaia constnd n transmiterea uneiu creane. De asemenea , prin dispoziiile art. 1569 din noul Cod civil, sunt instituite cazurile n care creanele nu pot fi cedate, respectiv nu pot face obiectul unei cesiuni creanele care sunt declarate de lege netransmisibile, iar , n cazul creanelor care au ca obiect o alt prestaie dect plata unei sume de bani, acestea pot fi cedate numai dac cesiunea nu face obligaia s fie, n mod substanial, mai oneroas. Rezult aadar c prin nici o dispoziie a noului Cod civil nu este instituit interdicia exercitrii retractului litigios. Avantajele exercitrii retractului litigios constau n aceea c, prin efectele retractului litigios, vnzarea dreptului litigios se desfiineaz retroactiv fa de retractant , ca i cum ar fi vorba de ndeplinirea unei condiii rezolutorii21, ntruct acesta a pltit cumprtorului dreptului litigios suma cu care acesta a cumprat dreptul litigios. Pe de alt parte, prin efectul retractului litigios , se stinge procesul , ntruct , retractantul dobndind dreptul litigios nstrinat de adversarul su din proces , se substituie n drepturile cumprtorului i cumuleaz calitile incompatibile de reclamant i prt22. n schimb, ntre cedent i cesionar retractul nu produce nici un efect, ntre ei continund s produc efecte cesiunea (vnzarea), ntruct fa de contractul ncheiat ntre cedent i cesionar, retractantul este un ter, adic un res inter alios acta. De
Astfel, vechiul Cod civil a reglementat retractul litigios prin art. 1402 , n sensul c : ,, cel contra crui exist un drept litigios vndut se va putea libera de cesionar numrndu-i preul real al cesiunii, spezele contractului i dobnda din ziua cnd cesionarul a pltit preul cesiunii. 21 F. Deak, op. cit., op. cit., p.87. 22 Ibidem.
20

16

asemenea, fa de retractant, cedentul(vnztorul) nu are nici o aciune pentru plata preului cesiunii(nici aciune oblic), fiindc, prin definiie acesta nu este debitorul cesionarului, ntruct i-a pltit acestuia preul real al cesiunii i accesoriile sale23; c) cumprarea s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui care stpnete bunul n legtur cu care exist dreptul litigios. Aceast ipotez vizeaz situaia n care dreptul litigios const ntr o crean , drept care este garantat printr-o ipotec( ex : imobilul este cumprat cu credit de la o banc, iar banca , pentru asigurarea restituirii creditului, instituie asupra imobilului cumprat o ipotec) i care greveaz imobilul unui ter(dobnditorul imobilului ipotecat). ntr-o atare ipotez, n care exist o aciune pe rolul instanei prin care se contest dobndirea imobilului ipotecat, dobnditorul acestui imobil cumprnd creana ipotecar de la creditorul reclamant, se pune la adpost de eventuala urmrire din partea creditorului reclamant, n ipoteza ctigrii procesului. O dispoziie special este instituit prin noul Cod de procedur civil , n privina urmririi imobilelor ipotecate . Astfel, potrivit art. 816 alin.(1) din noul Cod de procedur civil, creditorii care au ipotec nscris asupra unui imobil l pot urmri n orice mini ar trece i pot cere vnzarea lui pentru a se putea ndestula din preul rezultat. Dar, prin alin. 2 al art. 816 din noul Cod de procedur civil, n cazul n care se urmrete un imobil ipotecat care a fost ulterior nstrinat, dobnditorul, care nu este personal obligat pentru creana ipotecar, poate s se opun vnzrii imobilului ipotecat, dac au rmas alte imobile ipotecate n posesia debitorului principal, i s cear instanei de executare urmrirea prealabil a acestora din urm, dup regulile prevzute de Codul civil n materie de fidejusiune. Pe durata urmririi acestor bunuri, urmrirea imobilului aparinnd terului dobnditor este suspendat. Contestaia prin care terul dobnditor se opune scoaterii la vnzare se va putea face, sub sanciunea decderii, n termen de 10 zile de la comunicarea ncheierii prin care s-a dispus notarea n cartea funciar a nceperii urmririi silite(art. 816 alin. 3 din noul Cod de procedur civil). De asemenea , din coninutul art. 816 alin. 4 din noul Cod de procedur civil , rezult c, creditorul ipotecar poate cere scoaterea la vnzare silit a imobilele neipotecate ale debitorului su , n cazul n care urmrirea silit a bunurilor imobile ipotecate nu a condus la ndestularea sa n limita sumelor totale datorate.

23

Ibidem. 17

Toate aceste interdicii reglementate prin art. 1653 din noul Cod civil, fiind de ordine public, sunt interdicii care atrag nulitatea absolut a actelor ncheiate cu nclcarea acestor dispoziii legale. Prin art. 1654 sunt instituite alte incapaciti de a cumpra. Astfel, potrivit art. 1654 alin. 1 din noul Cod civil, sunt incapabili de a cumpra , direct sau prin persoane interpuse, chiar i prin licitaie public: a)mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd; excepia prevzut la art. 1304 alin. (1)24 rmne aplicabil. Legea a instituit aceast interdicie pentru ca mandatarii s nu fie pui n situaia de a alege ntre interesul lor , care este de a cumpra ct mai ieftin, i interesul vnztorului(mandatarului), respectiv acela de a obine un pre ct mai ridicat25. Avnd n vedere c textul de lege trimite la dispoziiile art. 1304 din Codul civil, rezult c interdicia nu este aplicabil atunci cnd mandatarul a fost mputernicit n mod expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat n aa fel nct s exclud posibilitatea unui conflict de interese. Potrivit art. 1654 alin. 2 din Codul civil, nclcarea acestei interdicii este sancionat cu nulitatea relativ; b)prinii ,tutorii, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint. Aceast interdicie are menirea de a proteja interesele celui reprezentat sau ocrotit prin una din modalitile enumerate n textul legal. Aceast ipotez are n vedere faptul c reprezentanii au puteri determinate prin lege, astfel c, aceste puteri nu pot fi limitate de ctre aceti reprezentani. i n aceast ipotez , ca i cea instituit la lit. a, interdicia viznd interese particulare care trebuie protejate, dispoziiile art.1654 alin. 2 sancioneaz nclcarea actelor ncheiate cu nclcarea acestor dispoziii legale cu nulitatea relativ. c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz.
Dispoziiile art. 1304 alin. (1) din noul Cod civil reglementeaz contractul cu sine nsui i dubla reprezentare, astfel :,,contractul ncheiat de reprezentant cu sine nsui, n nume propriu, este anulabil numai la cererea reprezentantului, cu excepia cazului n care reprezentantul a fost mputernicit n mod expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat n asemenea mod nct s exclud posibilitatea unui conflict de interese. 25 F. Moiu, op. cit., p. 39; F. Deak, op. cit., p. 31.
24

18

ntruct aceast interdicie vizeaz activitatea unor persoane investite cu atribuii de putere public, sanciunea nerespectrii acestei interdicii este , potrivit art. 1654 alin. 2 din Codul civil, nulitatea absolut. Se mai impune precizarea c n privina dobndirii terenurilor, nu mai este instituit o limitare n privina dobndirii dreptului de proprietate privat asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii, o atare limitare fiind instituit doar n faza reconstituirii dreptului de proprietate privat asupra terenurilor , n condiiile art. 9 din Legea nr.18/1991 ,coroborat cu art.3 alin.2 din Legea nr.1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr.18/1991 i ale Legii nr.169/1997. Dar , pe lng aceste interdicii de a cumpra instituite prin noul Cod civil, o inca pacitate special de a cumpra este cea instituit n privina cetenilor strini i apatrizilor prin norma constituional instituit prin art. 44 alin. 2 fraza a doua din Constituia republicat. Astfel, prevederile art. 44 alin. 2 teza a doua din Constituia republicat, statueaz c,, ceteni strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. Din coninutul textului constituional rezult c dobndirea dreptului de proprietatea asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, poate avea loc , n condiiile acestui text, doar prin acte ntre vii, printre care se numr i donaia. Din analiza textului constituional mai sus expus , rezult faptul c, cetenii strini i apatrizi pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n condiiile statuate prin textul constituional, mai sus expuse , deci nu de la momentul intrrii n vigoare a Constituiei revizuite, n timp ce dobndirea de ctre cetenii strini i apatrizi , a dreptului de proprietate asupra terenurilor , prin motenire legal, opereaz de la data intrrii n vigoare a Constituiei revizuite prin care s-a instituit aceast posibilitate a cetenilor strini i apatrizilor. Sanciunea nerespectrii interdiciei cetenilor strini i a apatrizilor de a dobndi terenuri n Romnia cu nerespectarea textului constituional, se sancioneaz cu nulitatea absolut, fiind vorba despre o interdicie consacrat la nivel constituional.
19

n aplicarea textului constituional ,legea organic la care trimite acest text, este Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi i de ctre persoanele juridice strine26, intrat n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European, dar care cuprinde unele situaii tranzitorii , n privina dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, n concordan cu anexa nr. VII a Tratatului de aderare a Romniei la Uniunea European 27, respectiv, legea reglementeaz pentru ceteanul unui stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European un termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European, n privina dobndirii terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere, precum i un termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European, n privina dobndirii terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare. Legea nr. 312/2005 reglementeaz att situaia cetenilor strinii i a apatrizilor, ceteni ai unui stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European, ct i situaia cetenilor strinii, apatridului i a persoanei juridice aparinnd statelor care nu sunt membre ale Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European, iar , n aceast ultim ipotez, ceteanul strin , apatridul i persoana juridic poate dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n condiiile reglementate prin tratatele internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate. Totodat, ntruct textul constituional face referire expres doar la terenuri, fr a distinge, deci fiind vorba att despre terenuri de orice fel situate n localiti sau n extravilan, cetenii strinii i apatrizii vor putea dobndi dup intrarea n vigoare a Constituiei revizuite, ca de altfel, i nainte de revizuirea constituional din 2003, dreptul de proprietate asupra construciilor. ntr-o atare ipotez, ei vor dobndi dreptul de proprietate asupra construciei , iar , asupra terenurilor, vor dobndi un drept de superficie, adic, n calitate de superficiari, vor dobndi un drept de folosin asupra terenului aferent construciei dobndite n proprietate. 2.1.2.b. Incapaciti de a vinde.

26

Publicat n ,,Monitorul oficial al Romniei , partea I, nr. 1008 din 14 noiembrie 2005, intrat n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European, adic la data de 1 ianuarie 2007. 27 Publicat n ,,Monitorul oficial al Romniei , partea I, nr. 465 din 1 iunie 2005.
20

Incapacitile de a vinde sunt reglementate printr-un singur articol din noul Cod civil, respectiv , prin dispoziiile art. 1655 din noul Cod civil care statueaz c , ,,persoanele prevzute la art. 1654 alin. 1(mandatarii, prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, funcionarii publici, judectorii sindici, practicienii n insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane) nu pot, de asemenea, s vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe catre l administreaz ori a crui administrare o supravegheaz , dup caz. Privitor la aceast incapacitate de a vinde , care , conform celor expuse mai sus, vizeaz inalienabiliti stabilite de lege n considerarea bunului(intuitu personae), n literatura de specialitate28, pe bun dreptate , s-a apreciat c formularea destul de alambicat aleas de legiuitor are drept scop oprirea schimburilor patrimoniale ntre una din persoanele din categoriile indicate n art. 1654, ca vnztor, pe de o parte, i persoana pe care aceasta o reprezint sau al crui patrimoniu l administreaz, n calitate de cumprtor , pe de alt parte, precum i prevenirea deturnrii puterii de reprezentare sau de angajare a fondurilor pe care le administreaz de ctre incapabil, n dauna celor ale cror interese el ar trebui s le vegheze. Din moment ce contraprestaia pentru nstrinarea unui bun propriu ar fi o sum de bani provenit din vnzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori a crui administrare o supravegheaz, vnzarea prohibit ar fi o specie de act cu sine nsui, n care incapabilul s-ar afla n postura de vnztor29. n privina sanciunii aplicabile pentru nclcarea dispoziiilor art. 1655 din noul Cod civil, ntruct acest articol trimite la dispoziiile art. 1654 alin. (1) din Codul civil, se poate concluziona c, actul va fi lovit de nulitate relativ dac persoana incapabil aparine categoriilor de persoane menionate la lit. a) sau b) a art. 1654 , i de nulitate absolut dac acesta face parte din categoriiile de persoane menionate la lit. c) ale art. 1654 din noul Cod civil. Se impune de asemenea precizarea c, potrivit art.317 alin.1 din noul Cod civil ,, fiecare so poate s ncheie acte juridice cu cellalt so sau cu tere persoane. Din analiza acestui text

28 29

F. Moiu, op. cit., p.42, 43. Ibidem . 21

legal se poate concluziona c n contextul noului Cod civil vnzarea ntre soi a devenit valabil, fiine eliminat astfel incapacitatea prevzut de art. 1307 din vechiul Cod civil. Drept consecin a aplicrii principiului c nimeni nu se poate prevala de propria sa culp a opiune anularea unui act juridic, dispoziiile art. 1656 din noul Cod civil s vnd, nici n nume propriu, nici n numele persoanei ocrotite. Analiza n detaliu a inalienabilitii bunurilor, adic a acelor bunuri care nu pot face obiectul vnzrii va fi analizat n cadrul seciunii referitoare la obiectul vnzrii. 2.1.3. Consimmntul la ncheierea contractului de vnzare-cumprare. Vnzarea , ca i orice alt contract , se ncheie prin acordul de voin a prilor. n acest context, existena consimmntului este o condiie indispensabil pentru perfectarea contractului. ntruct , consimmntul , drept condiie de validitate a contractului este analizat la disciplina teoria general a obligaiilor, vom analiza doar cteva aspecte referitoare la consimmnt prin raportare vnzare. Astfel, potrivit art. 1182 din noul Cod civil, contractul se ncheie prin negocierea lui de ctre pri sau prin acceptarea fr rezerve a unei oferte de a contracta. Din coniunutul acestei dispoziii legale rezult c n accepiunea noului Cod civil, formarea contractului se realizeaz prin ntlnirea ofertei cu acceptarea acesteia. n literatura de specialitate30, se arat c manifestarea de voin pentru ncheierea unui contract cunoate un parcurs intern i unul extern. Astfel, parcursul intern al consimmntului constituie procesul de formare a voinei juridice, sens n care, potrivit art. 1204 din Codul civil, consimmntul prilor trebuie s fie serios , liber i exprimat n cunotin de cauz. De asemenea , se arat c aceast latur intern a consimmntului are n vedere ntreaga problematic a discernmntului(art. 1295 din Codul civil) i pe aceea a viciilor de consimmnt-eroarea , dolul, violena i leziunea, reglementate de art. 1206-1224 din codul civil. consacr inadmisibilitatea aciunii n anulare a vnzrii de ctre cei crora le este interzis s cumpere ori

A se vedea, L. Pop, I-Florin Popa, S. Ioan Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaiile conform noului Cod civil, Editura Universul juridic, Bucureti, 2012, p. 90.
30

22

n ceea ce privete parcursul extern al consimmntului , se arat c aceast faz desemneaz, de fapt, mecanismul formrii contractului prin ntlnirea ofertei i acceptrii i, inclus fiind de legiuitor n sfera consimmntului, se refer la ncheierea contractului prin ntlnirea ofertei de a contracta i acceptrii acesteia, precum i la faza premergtoare realizrii acestui consens extern care este cea a negocierilor precontractuale. Dup cum rezult din coniunutul art. 1182 al noului Cod civil, exprimarea consimmntului pentru ncheierea contractului, sub aspectul parcursului extern , se poate realiza n mod spontan prin acceptarea fr rezerve a unei oferte de a contracta sau, dac exist diverse interese, se apeleaz la negocierea precontractual, urmnd ca realizarea acordului de voine s se realizeze n momentul ncetrii fazei precontractuale , adic a negocierilor. n literatura de specialitate31 se afirm c opinia expus mai sus de autorul antecitat, este inexat, deoarece ntlnirea ofertei cu acceptarea formeaz numai acordul de voine(consimmntul), nu direct ncheierea(formarea, perfectarea) contractului, care este

supus ndeplinirii condiiilor eseniale de validitate, i, n consecin, formarea acordului de voine i formarea contractului sunt dou momente cu semnificaii juridice diferite i care, deci, trebuie tratate ca atare(dei noul Cod civil nu le distinge). Nu putem mprti acest punct de vedere, adernd la opinia exprimat n sensul creia, celelalte dou condiii de validitate ale contractului(capacitatea i obiectul), dei cu relevan n privina validitii contractului, rmn condiii de fond ale contractului i sunt fr relevan mediat n privina mecanismului acordului de voine32. Referitor la sanciunea aplicabil pentru situaia n care consimmntul uneia dintre pri a fost viciat prin eroare, dol, violen i leziune, dispoziiile art. 1251 din noul Cod civi l stabilete drept sanciune n aceste cazuri anulabilitatea contractului, adic nulitatea relativ. Ca atare, fiind vorba despre o nulitate relativ , aceasta poate fi confirmat, prin voina expres sau tacit, dac n momentul confirmrii condiiile de validitate ale contractului anulabil sunt ndeplinite(art. 1261, 1262 i 1263 din Codul civil). De asemenea , ca efect al confirmrii unui contract anulabil pentru vicierea consimmntului prin dol sau viloen , dispoziiile art. 1265 alin. 3 din noul Cod civil, statueaz c o astfel de confirmare nu implic prin ea nsi renunarea
31
32

L. Stnciulescu, op. cit., p. 103 i infra nota 4, p. 103. L. Pop, I-Florin Popa, S. Ioan Vidu, op. cit., p. 90. 23

la dreptul de a cere daune-interese. n acest context , sanciunea fiind nulitatea relativ, n privina teremenului de prescripie pentru formularea aciunii n anulare pentru vii de consimmnt, acesta va fi termenul general de prescripie de 3 ani statuat prin art. 2517 din noul Cod civil. Se impune de asemernea precizarea c , prin dispoziiile art. 1213 din noul Cod civil se confer posibilitatea adaptrii contractului n cazul o parte estte ndreptit s invoce anulabilitatea contractului pentru eroare, dac cealalt parte declar c dorete s execute ori execut contractul aa cum acesta fusese neles de partea ndreptit s invoce anulabilitatea. n aceast ipotez , contractul se consider c a fost ncheiat aa cum l-a neles partea care declar c dorete s execute contractul sau l execut n condiiile acestui text legal. De menionat c practica judiciar33 din perioada de inciden a vechiului Cod civil, aprecia ca fiind sancionat cu nulitatea absolut eroarea-obstacol(numit i destructiv de voin) , adic eroarea asupra naturii actului ncheiat-error in negatio, ntruct se aprecia c n acest caz, nu s-a realizat acordul de voin. Eroarea-obstacol este definit prin decizia supra cit ca fiind rezultatul falsei reprezentri asupra naturii actului ce se ncheie, n sensul c o parte crede c ncheie un anumit act juridic, iar cealalt parte are credina greit c ncheie un alt act juridic dect cel declarat, dceea ce permite caracterizarea acestuia din urm ca fiind lipsit de consimmnt. n accepiunea noului Cod civil, eroarea care poart asupra naturii sau obiectului contractului(eroarea-obstacol) este considerat o eroare esenial i este sancionat cu nulitatea relativ , dac cealalt parte tia sau , dup caz , trebuia s tie c faptul asupra cruia a purtat eroarea este esenial pentru ncheierea contractului. 2.1.4. Obiectul contractului de vnzare-cumprare. 2.1.4. 1. Reglementare. Consideraii generale. nc de la nceput se impune precizarea c noul Cod civil distinge ntre obiectul

contractului i obiectul obligaiei. Astfel, n accepiunea art. 1225 din noul Cod civil, obiectul

A se vedea, Tribunalul Bucureti, Secia a IV-a civil, decizia nr. 3641/1998, n Culegere de practic judiciar civil pe anul 1998, Editura All Beck, Bucureti, 2000, p. 45-48.
33

24

contractului l reprezint operaiunea juridic, precum vnzarea, locaiunea, mprumutul i altele asemenea, convenit de pri, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor i obligaiilor contractuale, n timp ce , potrivit art. 1226 din noul Cod civil, obiectul obligaiei este prestaia la care se angajeaz debitorul. Sub sanciunea nulitii absolute, obiectul contractului trebuie s fie determinat i licit, iar , obiectul obligaiei , sub aceeai sanciune a nulitii absolute, trebuie s fie determiat sau cel puin determinabil. Transpunnd aceste dispoziii cu caracter general n materia contractului de vnzarecumprare, ntruct acest contract este un contract sinalagmatic care d natere la obligaii reciproce n sarcina vnztorului i a cumprtorului, obiectul material al obligaiei vnztorului este lucru vndut , iar obiectul material al obligaiei cumprtorului este plata preului. Aadar , obiectul contractului de vnzare-cumprare se va face prin raportare la cele dou obligaii ale vnztorului i cumprtorului. 2.1.4.2. Lucrul vndut i condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc lucrul vndut. Potrivit art. 1657 din noul Cod civil, orice bun poate fi vndut n mod liber, dac vnzarea nu este interzis ori limitat prin lege sau prin convenie sau testament. De asemenea, n condiiile art. 1228 i art. 1658 din noul Cod civil, n lipsa unei prevederi contrare , contractul de vnzare-cumprare poate avea ca obiect i un bun viitor. Totodat, n accepiunea art. 1227 din noul Cod civil, contractul este valabil chiar dac, la momentul ncheierii sale, una dintre pri se afl n imposibilitate de a-i executa obligaia, afar de cazul n care prin lege se prevede altfel. Din coninutul acestor dispoziii legale se pot desprinde urmtoarele condiii pe care trebuie s le ndeplineasc lucrul vndut pentru a putea face obiectul unui contract de vnzarecumprare, dup cum urmeaz. 2.1.4.2.a. Lucrul vndut trebuie s fie posibil. Aceast cerin este impus de regula de drept potrivit creia nimeni nu poate fi obligat la imopsibil-ad impossibilium, nula obligatio, cci imposibilitatea obiectului contractului echivaleaz practic cu lipsa obiectului, ceea ce atrage nulitatea absolut a contractului. n acest context, n materia contractului de vnzare -cumprare, potrivit art. 1659 din Codul civil, dac n momentul vnzrii unui bun individual determinat
25

acesta pierise n ntregime, contractul nu produce nici un efect. Dac bunul pierise numai n parte, cumprtorul care nu cunotea acest fapt n momentul vnzrii poate cere fie anularea vnzrii , fie reducerea corespunztoare a preului. Sub acest aspect, respectiv n ipioteza n care bunul pierise numai n parte , vechiul Cod civil , conferea cumprtorului posibilitatea de a solicita , fie rezoluiunea contractului, fie executarea asupra prii rmase din contract. n acest context, apreciem c dei noul Cod civil confer cumprtorului n ipoteza pierii numai n parte a bunului posibilitatea de a cere anularea contractului sau reducerea corespunztoare a preului, cumprtorul va trebui s aib i posibilitatea de a solicita rezoluiunea contractului i , pe cale de consecin, vnzarea va putea fi anulat retroactiv i se va rsfrnge i asupra terilor dobnditori asupra imobilului. Desigur c aceast dispoziie legal special n materia contractului de vnzarecumprare , trebuie analizat prin raportare la dispoziiile art. 1351 din noul Cod civil care reglementeaz fora major i cazul fortuit , drept cauze exoneratoare de rspundere. Astfel, dac n momentul ncheierii unui contract de vnzare-cumprare, bunul care urma s fac obiectul contractului a pierit n ntregime din cauza unui eveniment de for major sau caz fortuit i , ca atare, executarea ulterioar a contractului a devenit imposibil, rspunderea este nlturat p entru prejudiciul cauzat, dar , se pune problema riscului n aceast ipotez. Aceast problem a riscului trebuie analizat prin raportare la dispoziiile art. 1274 care reglementeaz problema riscului n contractul translativ de proprietate. Astfel, dac n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, bunul care trebuia s fac obiectul contractului pierise n ntregime,datorit unui eveniment de for major sau caz fortuit, este evident c bunul nu a mai fi putut predat , context n care , dispoziiile art. 1274 din noul Cod civil, statueaz c riscul contractului rmne n sarcina debitorului obligaiei de predare , adic a vnztorului(regula res perit domino), care pierde , de asemenea, dreptul la contraprestaie. 2.1.4.2.b Lucrul vndut s existe. Aceast condiie impune existena actual sau viitoare a bunului , n contextul n care dispoziiile art. 1658 din noul Cod civil, reglementeaz i posibilitatea unui bun viitor. Astfel, bunul care face obiectul vnzrii poate s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor.
26

Referitor la vnzarea unui bun viitor , dispoziiile art. 1658 din noul Cod civil statueaz c dac obiectul vnzrii l constituie un bun viitor, cumprtorul dobndete proprietatea n momentul n care bunul s-a realizat, adic la data la care acesta devine apt de a fi folosit potrivit destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul. n cazul vnzrii unor bunuri dintr -un gen limitat care nu exist la data ncheierii contractului, cumprtorul dobndete proprietatea n momentul individualizrii de ctre vnztor a bunurilor vndute. Atunci cnd bunul sau , dup caz, genul limitat nu se realizeaz, contractul nu produce nici un efect. Cu toate acestea, dac nerealizare este determinat de culpa vnztorului, el este inut s plteasc daune-interese. Cnd bunul se realizeaz numai parial, cumprtorul are alegerea fie de a cere desfiinarea vnzrii, fie de a pretinde reducerea corespunztoare a preului(art. 1658 alin. 3 din Codul civil). Dac nerealizarea parial a bunului sau , dup caz, a genului limitat a fost determinat de culpa vnztorului, acesta este inut s plteasc daune-interese. De asemenea , n ipoteza n care cumprtorul i-a asumat riscul nerealizrii bunului sau genului limitat , dup caz, el rmne obligat la plata preului(art. 1658 alin. 4 din Codul civil). 2.1.4.2.c. Lucrul vndut s fie n circuitul civil. Clauza de inalienabilitate. Aceast condiie scoate n eviden principiul liberei circulaii a bunurilor susceptibile de apropriere de a face obiectul dreptului de proprietate, precum i a principiului potrivit cruia numai lucrurile aflate n comer8circuitul civil) pot fa ce obiectul unui contract. n acest context, dup cum am precizat, dispoziiile art. 1657 din noul Cod civil statueaz c orice bun poate fi vndut n mod liber, dac vnzarea nu este interzis ori limitat prin lege sau prin convenie sau testament. Dar , dup cum rezult din coninutul art. 1657 din noul Cod civil, trebuie s distingem ntre ipotezele reglementate de lege prin care prohibiia ca lucrurile care nu se afl n circuitul civil s nu poat fi vndute este una absolut , i , ipotezele reglementate de lege prin care o astfel de prohibiie este una relativ, cnd anumite bunuri care, nefiind inalienabile, pot fi vndute-cumprate, dar numai de ctre anumite persoane , sau numai n anumite condiii. n acest context , bunurile proprietate public a statului sau a unitilor administrativ teritoriale nu pot face obiectul contractului de vnzare-cumprare, ntruct nu sunt n circuitul civil, fiind declarate att de ctre textul art. 136 alin. 4 din Constituia republicat, ct i de ctre
27

prevederile art. 120 alin. 2 din Legea nr. 215/2001 a administraiei publice , republicat , cu modificrile i completrile ulterioare i art. 861 din noul Cod civil, ca fiind inalienabile. De asemenea, n aplicarea dispoziiilor constituionale , n materia terenurilor aparinnd domeniului public , dispoziiile art. 5 alin. 2 din Legea nr.18/1991 a fondului funciar, statueaz c aceste terenuri sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile, fiind afectate unei utiliti publice. Asadar n cazul bunurilor proprietate public aparinnd statului sau unitilor administrativ-teritoriale , prohibiia ca aceste bunri s fie nstrinate este una absolut. De asemenea, prin unele acte normative speciale sunt instituite restricii privitoare la circulaia unor bunuri. Astfel, prevederile art. 40 din Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale statueaz c ,, statul i poate rezerva activiti economice pe care s le desfoare n mod exclusiv cu titluri de monopol de stat, fiind adoptat n acest sens , Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat34 , care prevede c unele activiti de producie , extracie, prelucrare i comercializare constituie monopol de stat i care pot fi exercitate doar pe baz de licen acordat de stat pe timp determinat i cu titlu oneros, sub sanciuni penale i contravenionale. Dac n privina bunurilor proprietate public prohibiia de a ncheia contracte de vnzare cumprare este una absolut, n privina bunurilor proprietate privat, exist posibilitatea ca prin voina prilor aceste bunuri s fie scoase temporar din circuitul civil , dei , n principiu, n baza dispoziiilor art. 41 din Constituia republicat , care garanteaz dreptului proprietarului de a dispune liber i absolut de bunul su , un bun nu poate fi decalarat inalienabil prin voina omului, printr-o clauz contractual sau testamentar. Sub acest aspect, n afar de limitele legale ale exercitrii dreptului de proprietate privat, noul Cod civil, permite cu caracter temporar i n considerarea unui interes legitim i serios , precum i a respectrii ordinii publice i a bunelor moravuri, limitri ale exerciiului dreptului de proprietate privat prin act juridic de ctre proprietar, respectiv , aceste limitri pot fi instituite , potrivit art. 1657 din Codul civil prin convenie i testament.

34

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, partea I, nr.96 din 13 mai 1996. 28

n acest context, noul Cod civil, prin art. 627 reglementeaz clauza de inalienabilitate, condiiile i domeniul de aplicare al acesteia. O precizare care se impune care are inciden n privina aplicrii n timp a clauzei de inalienabilitate este aceea c, potrivit art. 60 din Legea nr. 71/2011, ,,valabilitatea i efectele clauzei de inalienabilitate instituite prin convenie sunt guvernate de legea n vigoare la momentul ncheierii conveniei.Valabilitatea clauzei de inalienabilitate instituite prin testament este guvernat de legea n vigoare la data ncheierii acestuia, iar efectele clauzei sunt guvernate de legea n vigoare la data deschiderii succesiunii. Desigur avnd n vedere c dreptul de proprietate confer titularului su cele trei atributeposesia , folosina i dispoziia- se poate constata c n cele mai frecvente situaii problema limitrii exerciiului dreptului de proprietate se pune n legtur atributul de dispoziie a proprietarului bunului. Dar , proprietarul poate consimi la constituirea asupra bunlui su a unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate privat dreptul de uz, uzufruct , abitaie, servitute sau superficie- ipotez n care , dup cum s-a remarcat, n cazul dezmembrmintelor dreptului de proprietate privat ne aflm n prezena limitrii dreptului de proprietate prin voina proprietarului, ns cu consecina constituirii unor drepturi reale distincte, cu obiect specific, , drepturi reale ce poart asupra aceluiai bun, coexistnd privitor la acesta nuda proprietate i dezmembrmntul constituit de proprietar prin convenie sau testament. n acest context, pentru prima oar n legislaia noastr, prin dispoziiile art. 626 din noul Cod civil, se confer proprietarului posibilitatea s consimt la limitarea dreptului su prin acte juridice, dac nu ncalc ordinea public i bunele moravuri. n continuare, legiuitorul, n considerarea faptului c o clauz de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu ,ceea ce ar conduce la nfrngerea atributului dreptului de dispoziie juridic, prin articolul 627 se stabilete durata maxim a clauzei de inalienabilitate, n sensul c ,, prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pe durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim. Termenul ncepe s curg de la data dobndirii bunului. Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului contract dac a fost determinat la ncheierea contractului. Ca atare, se introduce pentru prima dat n legislaia noastr posibilitatea introducerii ntr-un act translativ de
29

proprietate a unei clauze de inalienabilitate, dar care nu poate avea caracter perpetuu , ci un caracter temporar, putnd fi instituit pe o durat de maxim 49 de ani. Totodat, din coninutul art. 627 din Codul civil, pentru valabilitatea clauzei de inalienabilitate este necesar a se face dovada unui interes serios i legitim, cum ar fi spre exemplu35: garantarea executrii unei obligaii de plat a preului, a unei rente viagere n favoarea unui ter; un alt interes cum ar fi interdicia nstrinrii terenului transmis minorului pn la majoratul acestuia; proprietarul constituie un uzufruct n beneficiul altei persoane, creia i interzice ns nstrinarea uzufructului, voind astfel a avea tot timpul acelai uzufructuar pe durata uzufructului constituit prin convenia prilor, etc. Dup cum rezult cu claritate din dispoziiile art. 627 din Codul civil, clauza de inalienabilitate poate fi doar temporar, i nu definitiv, ca atare, aceast clauz nu poate avea caracter perpetuu. n acest context, cu referire la clauza de inalienabilitate n privina terenurilor ,

legiuitorul nu distinge ntre terenurile agricole i cele forestiere, context n care apreciem c aceast clauz de inalienabilitate poate fi instituit, dac exist un interes serios i legitim , i n contextul noului Cod civil i a Legii nr.46/2008-Codul silvic, dup cum ea putea fi admis i n contextul vechiului Cod silvic(Legea nr.26/1996-abrogat expres prin Legea nr.46/2008-Codul silvic)36. Totodat , o alt condiie de valabilitate a clauzei de inalienabilitate este aceea c obligaia de a nu nstrina bunul imobil revine dobnditorului unui imobil(cumprtorului) ca efect al unui act translsativ de proprietate ncheiat cu proprietarul imobilului Rezult aadar c declaraia de inalienabilitate nu poate fi invocat de ctre vnztor , adic de ctre proprietarul iniial al imobilului, ci numai de ctre cumprtorul imobilului.

A se vedea n acest sens , F. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti, 1996, p. 40.; C. Brsan ,Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu,Bucureti, 2013, p. 92. 36 n sensul admisibiltii clauzei de inalienabilitate cu privire la terenurile forestiere n perioada de inciden a vechiului Cod silvic, a se vedea, O. Rdulescu, P. Rosenberg, A. Tudor, Discuii privitoare la existen-n prezent- a dreptului de preempiune al statului romn n temeiul art. 52 din Codul silvic, precum i la valabilitatea clauzei de inalienabilitate, n revista Dreptul nr. 7/2007, p. 95.
35

30

Unul dintre cazurile speciale prin care se poate institui o clauz de inalienabilitate este accea n care prin convenie se stabilete obligaia de a transmite n viitor proprietatea asupra unui bun imobil n favoarea unei persoane determinate sau determinabile. O astfel de posibilitate de a vinde un bun viitor este prevzut prin dispoziiile art. 1657 din noul Cod civil, n sensul cruia dac obiectul vnzrii l constituie un bun viitor, cumprtorul dobndete proprietatea n momentul n care bunul s-a realizat. Se impune de asemenea precizarea c, n categoria conveniilor care au ca obiect obligaia de a transmite n viitor un bun , prin art. 601 din Legea nr. 71/2011 de punere n aplicare a Codului civil, introdus prin art. III pct. 8 din Ordonana de uregen a Guvernului nr. 79/2011 pentru reglementarea unor msuri necesare intrrii n vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil37, se includ i antecontractele , context n care , clauzele de inalienabilitate nscrise n aceste antecontracte care vizeaz transmiterea n viitor a unor bunuri este subneleas. n considerarea acestei dispoziii legale , noul Cod civil, prin art. 627 alin. (4) stabilete c n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea asupra unu i bun, clauza de inalienabilitate este subneleas, existena ei fiind prezumat, n sensul c dobnditorul unui bun viitor nu va putea nstrina acest bun dup data dobndirii dect ctre o persoan determinat sau determinabil. n cazul transmisiunii succesorale a unui bun cu privire s-a instituit o clauz de inalienabilitate,dispoziiile art. 627 alin.(5) stipuleaz c transmisiunea bunului pe cale succesoral nu poate fi oprit prin stipularea inalienabilitii. Rezult aadar c n aceast ipotez, chiar dac nu a fost respectat clauza de inalienabilitate i bunul a fost nstrinat cu nerespectarea acestei clauze, dobnditorul bunlui afectat de clauza de inalienabilitate l va putea transmite, la decesul su motenitorilor legali sau testamentari. De asemenea , clauza de inalienabilitate nu poate fi invocat mpotriva dobnditorilor bunului sau a creditorilor proprietarilor care s-a obligat s nu nstrineze dect dac este

Ordonana de urgen a Guvernului nr. 79/2011 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, partea I, nr. 696 din 30 septembrie 2011, fiind aprobat cu modificri prin Legea nr. 60/2012 pentru aprobarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 79/2011, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, partea I, nr. 225 din 17 aprilie 2012.
37

31

valabil i ndeplinete condiiile de opozabilitate, context n care aceast clauz este supus formalitilor de publicitate prevzute de lege, dac este cazul. Ca atare rezult c , clauza de inalienabilitate poate fi invocat mpotriva terului dobnditor al unui bun imobil dac clauza de inalienabilitate este valabil i ndeplinete condiiile de opozabilitate, per a contrario, n caz de solicitare a rezoluiunii vnzrii iniiale , terul dobnditor se va putea apra doar prin invocarea lipsei publiciti sau prin invocarea uzucapiunii. Rezult aadar c, pentru a fi opozabil terilor , potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil, n cazul actelor translative de proprietate, clauza de inalienabilitate trebuie s fie supus formalitilor de publicitate imobiliar n condiiile prevederilor Codului civil privitoare la cartea funciar i ale prevederilor Legii nr. 7/1996 , republicat privind cadastrul i publicitatea imobiliar. Astfel, potrivit art. 902 alin. (2) pct. 8 din noul Cod civil, dac actul de nstrinare cu clauz de inalienabilitate vizeaz un bun imobil, clauza de inalienabilitate va fi notat n cartea funciar, ea devenind opozabil terilor numai prin notarea n registrul de publicitate imobiliar. Nerespectarea condiiilor de opozabilitate prin nendeplinirea formalitilor de

publicitate i confer beneficiarului clauzei de inalienabilitate dreptul de a solicita proprietarului care nu se conformeaz acestei obligaii daune-interese. Sub acest aspect, dup cum judicios se afirm n practica judiciar38 din perioada de inciden a vechiului Cod de procedur civil i a Legii LX din 1881 privind procedura execuional imobiliar, incident i dup intrarea n vigoare a noului Cod civil i a noului Cod de procedur civil, interdicia de nstrinare sau de grevare a unui imobil trebuie notat n cartea funciar , ea putnd fi stabilit prin contract, dar numai de proprietarul imobilului i prin chiar actul de transmisiune deodat i n legtur cu transcrierea dreptului de proprietate al achizitorului imobilului. Notarea n cartea funciar a interdiciei de nstrinare este justificat n cazul n care, privitor la acesl imobil, exist o aciune n revendicare introdus de persoana care a

A se vedea, Cas. I, decizia nr. 586/1934 din 25 mai 1934 i Tribunalul Timi-Torontal, decizia nr. 949/1935 din 25 februarie 1935, n I-Daniel Chi, Cartea funciar ,Volumul. II,Noul Cod civil, Editura Universul juridic , Bucureti, 2012, p.844-848.
38

32

solicitat notarea39. De asemenea , instana suprem a statuat anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, n perioada de inciden a Decretului nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv , pornind de la constatarea c legea romn nu permite judectorului naional libertatea de apreciere a faptelor ce ar atrage imposibilitatea de aciune a persoanei interesate i, imp licit, suspendarea cursului prescripiei extinctive c, notarea interdiciei de nstrinare n cartea funciar nu se ncadreaz n cauzele expres i limitativ prevzute de art. 13 i art. 14 din Decretul nr.167/1958, astfel c notarea interdiciei de nstrinare, nu poate fi considerat drept cauz de suspendare a cursului prescripiei extinctive40. n privina sanciunilor aplicabile , constatm c prin art. 627 alin. (3) din Codul civil, este instituit sanciunea nulitii clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract care atrage nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la ncheierea contractului, precum i sanciunea rezoluiunii contractului n cazul nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre dobnditor. n ceea ce privete sanciunea nulitii clauzei de inalienabilitate , constatm c legiuitorul nu stabilete cauzele care pot conduce la sanciunea nulitii clauzei de inalienabilitate. n acest context , n lipsa unei dispoziii legale exprese , vom detrmina cauzele care atrag nulitatea clauzei de inalienabilitate pornind de la regimul nulitilor. Astfel, potrivit art. 1246 din Codul civil, orice contract ncheiat cu nclcarea condiiilor cerute de lege pentru ncheierea sa valabil este supus nulitii, dac prin lege nu se prevede o alt sanciune. Ca atare, dup cum rezult din textul citat , nulitatea unui act juridic intervine pentru nerespectarea unor condiii cerute de lege pentru ncheierea sa valabil, fiind vorba aadar despre cauze anterioare ncheierii actului juridic respectiv. Transpunnd aceste dispoziii legale la nivelul clauzei de inalienabilitate, respectiv la nulitatea clauzei de inalienabilitate care genereaz nulitatea ntregului contract, se poate concluziona, dup cum s -a afirmat n literatura de specialitate41, c, sanciunea nulitii contractului pentru nerespectarea interdiciei de nstrinare devine aplicabil doar n ipoteza n care inalienabilitatea este prevzut de lege , sanciunea nulitii neputnd fi instituit prin voina omului.

A se vedea, nalta Curte de Casaie i Justiie, Secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr. 4101 din 18 mai 2005, n revista Dreptul nr. 6/2006, p. 237. 40 A se vedea, nalta Curte de Casaie i Justiie, Secia comercial , decizia nr. 1657 din 11 mai 2010, n revista Dreptul nr.5/2011, p. 260. 41 F. Deak, op. cit., infra nota 110 , p. 40.
39

33

n ceea ce privete regimul nulitii, clauza de inalienabilitate , urmrind ocrotirea unui interes personal, respectiv interesul vnztorului iniial ca dobnditorul bunului s nu nstrineze acest bun, este supus sanciunii nulitii relative , ca atare, putnd fi invocat numai de ctre cel al crui interes este ocrotit prin dispoziia legal nclcat(vnztor sau donator) nu i de ctre instana de judecat din oficiu. n privina sanciunii instituite pentru nclcarea clauzei de inalienabilitate ntr-un contract, dispoziiile art. 629 din Codul civil instituie sanciunea rezoluiunii contractului iniial care poate fi cerut de ctre nstrintor cu daune interese pentru neexecutarea de obligaii sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, n condiiile prevzute de noul Cod civil. . Se impune sub acest aspect precizarea c , prin noul Cod civil, rezoluiunea opereaz nu numai prin intermediul unei aciuni n justiie , ci, n condiiile art. 1522 din noul Cod civil, ea poate opera i prin declaraia de rezoluiune , care se nscrie n cartea funciar sau printr -un pact comisoriu , n condiiile art. 1553 din noul Cod civil. Ca efect al rezoluiunii contractului iniial, n baza principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, se va putea solicita att de ctre nstrintor , ct i de ctre terul n favoarea cruia a fost stipulat clauza de inalienabilitate, anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei, fiind aadar n prezena unei nuliti relative a actului subsecvent. De asemenea, prin art. 629 alin. (3) din Codul civil, se stabilete interdicia urmririi bunurilor pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, ct timp clauza produce efecte, dac prin lege nu se prevede altfel. Rezult aadar c dac bunul a fost nstrinat prin nserarea n cuprinsul actului de nstrinare a unei clauze de inalienabilitate , iar dobnditorul bunului afectat de aceast clauz a respectat clauza de inalienabilitate, deci clauza i-a produs efectele , bunul astfel dobndit i aflat n patrimoniul cumprtorului nu mai poate fi urmrit. Un caz de inalienabilitate temporar era instituit prin art.32 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar(abrogat prin art.230 lit. t) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod civil) n sensul c terenurile atribuite n condiiile art. 18 alin. (1), art. 20 i art. 39 nu

34

pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. 2.1.4.2.d. Lucrul vndut trebuie s fie determinat sau determinabil. n acest sens, prevederile art. 1226 din noul Cod civil, statueaz c ,sub sanciunea nulitii absolute, obiectul obligaiei trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil. Rezult aadar c vnzarea care are un obiect nederminat sau imprecis, echivaleaz cu lipsa obiectului i , ca atare , este nul absolut pentru lipsa obiectului. Referitor la determinarea bunurilor care fac obiectul contractului, aceasta operaiune se face prin individualitatea lor. Astfel, n cazul bunurilor certe,acestea se determin prin caracterele lor individuale, adic prin indicarea naturii lor(teren , construcie, autoturism, etc), sau alte elemente de identificare, iar, n cazul bunurilor determinate generic(res genera) , bunurile sunt determinate prin stabilirea precis a cantitii, calitii, sau valorii acestora , precum i prin luarea n considerare a altor criterii de determinare. Dac obiectul contractului urmeaz s fie determinat de ctre un ter, dispoziiile art. 1232 din noul Cod civil, statueaz c aceasta trebuie s acioneze n mod corect, diligent i echidistant, iar, n ipoteza n care terul nu poate sau nu dorete s acioneze ori aprecierea sa este n mod manifest nerezonabil, instana, la cererea prii interesate, va stabili, dup caz, preul sau elementul nederminat de ctre pri. 2.1.4.2.e.Vnztorul s fie proprietarul lucrului vndut. Prin natura sa, contractul de vnzare-cumprare fiind un contract translativ de proprietate, pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate, vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut, cci, n baza binecunoscutului principiu de drept , nemo dat quod non habet sau nemo plu iuris ad alium transfer potest, nimeni nu poate transmite bunul altuia. n acelai sens , dispoziiile art. 17 din noul Cod civil statueaz c ,,nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi dect are el nsui n acest context se pune problema ce se ntmpl dac vnztorul nstrineaz un bun individual determinat care aparine altuia. Este problema des ntlnit n practic, sub denumirea de ,, vnzarea lucrului altuia.
35

Sub acest aspect, n perioada de incidena a vechiului Cod civil din anul 1864, aceast problem a fost analizat dup cum consimmntul prilor a fost viciat de viciul erorii sau ncheierea contractului a avut loc n cunotin de cauz42. Astfel, dac prile sau cel puin cumprtorul a fost n eroare , socotind c lucrul vndut aparine vnztorului, se admite c vnzarea este anulabil pentru eroare asupra calitii, eseniale a vnztorului, care a fost socotit de vnztor proprietar al lucrului. Aceast nulitate relativ poate fi invocat pe cale de aciune(cnd preul s-a pltit) sau pe cale de excepie(cnd preul nu s-a pltit), dar numai de ctre cumprtor i succesorii lui, i nu de ctre vnztor, chiar dac a fost de bun credin,cci eroarea trebuie s cad asupra persoanei cu care s -a contractat43. Se impune precizarea c adevratul proprietar , fiind ter fa de contractul ncheiat ntre vnztorul neproprietar i cumprtor(res inter alios acta), acesta nu va putea formula aciune n anularea contractului pentru vnzarea lucrului altuia , ci, va putea formula o aciune n revendicare, dac bunul se afl n posesia cumprtorului. Dac prile au ncheiat contractul n cunotin de cauz, tiind c lucrul vndut se afl n proprietatea unei alte persoane, i deci problema pentru eroare nu se poate pune, soluia este controversat. ntr-o atare ipotez se aprecizaz c vnzarea-cumprarea lucrului altuia n cunotin de cauz, reprezentnd o operaiune speculativ, are o cauz ilicit i deci este nul absolut, iar , dac contractul s-a ncheiat n frauda dreptului proprietarului, constituie un caz tipic de nulitate absolut n virtutea cunoscutului adagiu clasic , fraus omnia corrumpit, adic frauda corupe totul44. Noul Cod civil, fr a epuiza n totalitate problematica vnzrii lucrului altuia , reglementeaz prin art.1683 alin. 1 problema vnzrii bunului altuia , statund c , ,, dac, la data ncheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afl n proprietatea unui ter, contractul este valabil, iar vnztorul este obligat s asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul su ctre cumprtor., operaiune care se realizeaz fie prin dobndirea
A se vedea, pentru analiza acestei problematici n perioada de inciden a vechiului Cod civil, F. Deak, op. cit., p. 42-44. 43 Ibidem , p. 43. 44 Ibidem , p. 43, 44.
42

36

de ctre vnztor a bunului de la adevrsatul proprietsar , fie prin ratificarea de ctre adevratul proprietar a vnzrii. Pornind de la dispoziiile contradictorii ale art. 17 alin. 1 i art. 1683 alin. 1 din noul Cod civil, n literatura de specialitate s-a pus ntrebarea fireasc dac vnzarea lucrului altuia este prohibit sau valabil. Sub acest aspect, s-a apreciat c trebuie s distingem ntre dou situaii: a)proprietatea se strmut imediat, la ncheierea contractului, ipotez n care, dac vnztorul nu are calitatea de proprietar, contractul de vnzare-cumprare este sancionat cu nulitatea pentru nendeplinirea cerinei privind lucrul vndut; b)dac transferul dreptului de proprietate este amnat la un moment ulterior ncheierii contractului, dac vnztorul nu a devenit proprietarul bunului, contractul de vnzare-cumprare este sancionat cu rezoluiunea, pentru nendeplinirea obligaiei de a dobndi lucrul i a asigura transferul dreptului de proprietate ctre cumprtor, potrivit art. 1683 alin. 4 din Codul civil45. O situaie asemntoare vnzrii lucrului altuia o reprezint vnzarea unui bun aflat n indiviziune, care , are ns un regim juridic diferit , n sensul c nu se aplic regulile privitoare la vnzarea lucrului altuia, ci regulile privitoare la starea de indiviziune. Astfel, se pune problema vnzrii unui bun aflat n indiviziune propriu-zis , dac unul dintre coindivizari, fr acordul celorlai, nstrineaz n natur, n materialitatea sa, bunul aflat n indiviziune. ntr-o atare ipotez, dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate i practica judiciar, ntruct vnztorul are o cot ideal din dreptul de proprietate asupra bunurilor indivize(este proprietar pro parte) , nu se aplic regulile privitoare la vnzarea lucrului altuia, ci regulile proprii strii de indiviziune, soarta contractului de vnzare-cumprare depinznd de rezultatul partajului46. Aceast ipotez vizeaz nstrinarea de ctre un coindivizar a cotei sale ideale din dreptul de proprietate , i nu ntregul bun comun aflat n proprietate comun. Este evident c, fiecare dintre coproprietari poate s nstrineze liber, fr nicio restricie i fr acordul celorlali coproprietari, cota sa parte ideal din bunul aflat n coproprietate, i nu ntreg bunul comun aflat n proprietate comun.
45 46

L. Stnciulescu, op. cit., p. 128-131. A se vedea, F. Deak, op. cit., p. 44 i infra nota 125, p. 44. 37

n sprijinul acestei opinii , care devine inciden , n lipsa unei reglementri exprese prin dispoziiile noului Cod civil, i dup intrarea n vigoare a noului Cod civil, pot fi invocate dispoziiile art. 817 din noul Cod de procedur civil , care statueaz c , creditorii personali ai unui debitor coproprietar sau codevlma nu vor putea s urmeasc partea acestuia din imobilelele aflate n proprietate comun, ci vor trebui s cear mai nti partajul acestora, urmnd ca , pn la soluionarea partajului, prin hotrre rmas definitiv, urmrirea imobilului s fie de drept suspendat. Se poate aadar concluziona c , n cazul vnzrii bunurilor aflate n indiviziune de ctre un singur proprietar, fr acordul celorlali coproprietari, soarta contractului de vnzare-cumprare va depinde de soarta partajului , att n cadrul vnzrii de drept comun , ct i n cazul vnzrii silite , n condiiile noului Cod de procedur civil. Dar , noul Cod civil, reglementeaz prin art. 1683 alin. 5 ipoteza cnd un coproprietar a vndut bunul proprietate comun, la fel ca i n cazul vnzrii bunului altuia care nu se afl n coproprietate, respectiv i n aceast ipotez, coproprietarul care a vndut bunul proprietate comun , fr acordul celorlali coproprietari, este obligat s asigure transferul proprietii ntregului bun ctre cumprtor, urmnd ca n ipoteza n care vnztorul nu i ndeplinete aceast obligaie, cumprtorul s poat solicita , pe lng daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preului proporional cu cota parte pe care nu a dobndit-o, fie rezoluiunea contractului n cazul n care nu ar fi cumprat dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea ntregului bun. Dispoziiile art. 1683 alin. 5 din noul Cod civil, au fost necesare , ntruct , potrivit art. 641 alin. 4 din noul Cod civil, orice acte juridice de dispoziie cu privire la bunul comun, nu se pot ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor. De asemenea , dup cum s-a remarcat i n practica judiciar din perioada de inciden a vechiului Cod civil47, trebuie s existe identitate ntre persoana vnztorului i titularul dreptului de proprietate asupra lucrului ce formeaz obiectul vnzrii. Deoarece cota parte dintr-un buun este ideal i abstract, nu este posibil aprecierea ndeplinirii condiiilor uzucapiunii doar cu privire la ea.

A se vedea, Tribunalul Bucureti, Secia a III-a civil, decizia nr.1060/1998, n Culegere de practic judiciar civil pe anul 1998, Editura All Bucureti, 2000, p. 37-39.
47

38

Rezult aadar c potrivit noilor dispoziii instituite prin Codul civil, vnzarea asupra unui bun comun aflat n proprietate comun este valabil , dac vnztorul asigur transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului comun ctre cumprtor , fie prin dobndirea de ctre vnztor a ntregului bun comun , fie prin ratificarea vnzrii de ctre deilali coproprietari. De asemenea , n opinia noastr, n lipsa unei reglementri exprese instituite prin noul Cod civil, regula partajului opereaz n cazul n cazul unui coproprietar nstrineaz doar cota sa parte ideal , i nu ntregul bun comun aflat n indiviziune. Probleme mai deosebite pot s apar n cazul vnzrii bunurilor comune ale soilor, situaie n care, dac unul dintre soi vinde un bun comun, fr consimmntul celuilalt so , se vor aplica regulile privitoare la regimul juridic al bunurilor comune instituite prin noul Cod civil. Sub acest aspect, dispoziiile art. 346 alin. 1 din Codul civil, statueaz, n privina bunurilor imobile , c, actele de nstrinare sau de grevare cu drepturi reale avnd ca obiect bunurile comune nu pot fi ncheiate dect cu acordul ambilor soi, iar, n privina bunurilor mobile, dispoziiile art. 346 alin. 2 din Codul civil, statueaz c oricare dintre soi poate dispune singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile comune a cror nstrinare nu este supus, potrivit legii, anumitor formaliti de publicitate. 2.1.4.3. Preul. 2.1.4. 3. 1. Reglementare. Preul este obiectul obligaiei cumprtorului i const ntr-o sum de bani pe care cumprtorul trebuie s o plteasc vnztorului n schimbul lucrului vndut. Preul n contractul de vnzare-cumprare trebuie analizat prin raportare la dispoziiile noului Cod civil care reglementeaz preul ca obiect al contractului n general, dispoziii care se aplic n completarea normelor cu caracter special instituite prin noul Cod civil n materia preului din contractul de vnzare-cumprare. De altfel, dup cum se va putea constata principiile privitoare la stabilirea preului din mataria general a contractului sunt transpuse n materia preului din mataria contractului de vnzare-cumprare, dispoziiile speciale din materia

39

contractului de vnzare-cumprare constituind o aplicaie n materia vnzrii a princiilor de stabilire a preului instituite prin noul Cod civil n materia contractului n general. Astfel, dispoziii privitoare la pre i la modul de determinare a acestuia gsim prin dispoziiile art. 1231-1234, care vizez reglementri cu caracter general n materia contractului, dispoziii care sunt transpuse n materia contractului de vnzare-cumprare prin art.1660-1665 din noul Cod civil. 2.1.4. 3. 2. Condiiile preului. Condiiile prteului sunt determinate prin dispoziiile art. 1660 din noul Cod civil, precum i prin dispoziiile art. 1665 din noul Cod civil 2.1.4. 3.2.a Preul trebuie s fie determinat n bani. n acest sens , dispoziiile art. 1660 din noul Cod civil statueaz expres faptul c preul const ntr-o sum de bani. Dac nstrinarea unui bun nu se face n schimbul unei sume de bani, atunci el nu este valabil i nu poate fi considerat contract de vnzare-cumprare, iar , dac este ncheiat n schimbul proprietii unui lucru, atunci contractul este valavil, dar reprezint un schimb , i nu o vnzare-cumprare. De asemenea, dac n schimbul transmiterii proprietii asupra unui bun , prile stabilesc plata unei prestaii periodice n bani pe tot timpul vieii nstrintorului, contractul nu va fi de vnzare-cumprare , ci va fi unul de rent viager48. Probleme specifice n materia stabilirii preului n materia contractului de vnzarecumprare apar n situaia n care o parte nstrineaz un bun n schimbul unei prestaii mixte, cum este cazul n care n schimbul unui lucru se achit o sum de bani i se promite i o ntreinere, situaie n care se pune problema determinrii naturii juridice a actului ncheiar,

Potrivit art. 2242 din noul Cod civil, prin contractul de rent viager o parte ,numit debirentier, se oblig s efectueze n folosul unei anumite persoane, numit credirentier, prestaii periodice, constnd n sume de bani sau alte bunuri fungibile.Renta viager se constituie pe durata vieii credirentierului dac prile nu au stipulat constituirea acesteia pe durata vieii debirentierului sau a unei tee persoane determinate.
48

40

respectiv dac este vorba despre un contract de vnzare-cumprare sau despre un contract de ntreinere. Pentru elucidarea acestei probleme pornim de la definiia contractului de ntreiune statuat prin art. 2254 din noul Cod civil, potrivit cruia , prin contractul de ntreinere o parte se oblig s efectueaze n folosul celeilalte pri sau al unui ter prestaiile necesare ntreinerii i ngrijirii pentru o anumit durat. Ca atare, pornind de la aceast conceptualizare legal a ,, contractului de ntreinere , prin raportare la conceptualizarea legal a ,, contractului de vnzarecumprare , statuat prin art. 1650 din noul Cod civil, o prim concluzie indeniabil care se poate desprinde este aceea c un contract de vnzare-cumprare prin care proprietatea asupra unui lucru se transmite numai n schimbul unei ntreineri pe viat, nu poate fi calificat drept contract de vnzare-cumprare, iar folosirea noiuniii de ,, contract de vnzare-cumprare cu clauz de ntreinere nu poate fi confundat cu vnzarea-cumprarea , fiind de acord cu opinia exprimat de ali autori49 , c o astfel de folosire frecvent este de natur s creeze confuzii, natura contractului neputd fi dubl, contractul neputnd fi caracterizat dect ori ca vnzarecumprare ori ca ntreinere, indiferent de clauzele pe care le-ar cuprinde. Pornind de la aceste considerente , n ipoteza n care nstrinarea unui bun se face n schimbul unei sume de bani i a unei prestaii de ntreinere, pentru rezolvarea problemei naturii juridice a contractului , trebuie s se stabileasc obligaia principal, adic scopul principal urmrit de pri la ncheierea contractului. Sub acest aspect, n literatura de specialitate50 din perioada de inciden a vechiului Cod civil, prin raportare la practica judiciar, s-a statuat c, ntruct proporia ntre preul n bani i cel n natur nu poate fi calculat, valoarea ntreinerii fiind aleatorie, n lips de alte criterii, urmeaz ca prestaia n bani s fie raportat la valoarea bunului. Astfel, contractul va fi de ntreinere dac prestaia n bani reprezint mai puin de jumtate din valoarea bunului nstrinat, iar n caz contrar va fi de vnzare-cumprare. Apreciem c aceste judicioase soluii statuate de doctrina i jurisprudena din perioada de inciden a
F. Deak, op. cit., p. 458; F. Moiu, op. cit. p. 52. F. Deak, op. cit., p. 459 i infra nota 202, 203, 204, 205, p. 459; o asemenea soluie a fost consacrat i dup adoptarea Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dar nainte de intrarea n vigoare a acestuia, de ctre practica judiciar. Astfel, s-a statuat c un contract de vnzare-cumprare cu clauz de ntreiunere nu are o natur mixt, ci raportat la valoarea bunului, este un contract de vnzare-cumprare, dac suma primit de ntreinut reprezint mai mult de jumtate din aceast valoare, i de ntreinere n caz contrar, cu toate consecinele care decurg n privina reglementrilor legale aplicabile( Trib. Neam, secia civil decizia nr.1032/2010 , cit. F. Moiu, op. ciit., infra nota 2 , p. 52).
49 50

41

vechiului Cod civil, n lipsa unor dispoziii legale exprese instituite prin noul Cod civil, devin incidente i dup intrarea n vigoare a noului Cod civil. Exist de asemenea posibilitatea ca ntr-un singur nscris constatator s existe dou contracte distincte,respectiv un contract de vnzare-cumprare i un contract de ntreinere, aplicnduli-se fiecruia regulile corespunztoare, dac se nstrineaz numai o cot individualizat din imobil pe un pre determinat, iar cealalt parte n schimbul ntreinerii51. De asemenea , prin raportare la obligaia de plat a cumprtorului din contractul de vnzare-cumprare, contractul de vnzare-cumprare se deosebete de darea n plat, instituie reglementat prin art.1492 din noul Cod civil. Astfel , prin raportare la dispoziiile art. 1492 din noul Cod civil, n sensul cruia, debitorul nu se poate libera executnd o alt prestaie dect cea datorat, dect dac creditorul consimte la aceasta, se poate concluziona c nu poate fi vorba despre un contract de vnzare-cumprare n ipoteza n care nstrinarea bunului se face de vnztor cu intenia de a stinge o alt datorie preexistent pe care o are fa de cumprtor. 2.1.4.3.2.b. Preul trebuie s fie determinat sau determinabil. Potrivit art. 1660 alin. 2 din Cod civil, preul trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil. Prin dispoziiile art. 1661 i art. 1662 din noul Cod civil, sunt stabilite condiiile n care se consider c preul nu este determinat i condiiile n care preul poate fi determinat de ctre un ter. Astfel, n ceea ce privete preul determinal, dispoziiile art. 1661 din noul Cod civil, prevd c dac vnzarea este fcut pe un pre care nu a fost determinat n contract , aceasta este valabil, dac prile au convenit asupra modalitii prin care preul poate fi determinst ulterior, dar nu mai trziu de data plii i care nu necesit un nou acor de voin. De asemenea, n condiiile art. 1661 din noul Cod civil, prin acordul prilor , preul poate fi determinat de ctre un ter, adic de ctre mai multe persoane. Astfel, n condiiile acestui text legal , prile pot stabili sau n sarcina terelor persoane un termen pentru stabilirea preului, iar , n ipoteza n care prile desemnate nu detrmin preul n acest termen, sau , n lips , n termen de 6 luni de la ncheierea contractului, la cererea prii interesate, preedintele judectoriei de la
51

Ibidem . 42

locul ncheierii contractului va desemna, de urgen, n camera de consiliu, prin ncheiere definitiv, un expert pentru determinarea preului. ntr-o atare ipotez, dispoziiile cu caracter general instituite prin art.1232 din noul Cod civil, instituie obligaia terului de a aciona n mod corect, diligent i echidistant. Totodat, noul Cod civil, reglementeaz, n raport de mprejurri i locul ncheierii contractului, alte modaliti de stabilire a preului vnzrii. Aceste modaliti de stabilire a preului sunt stabilite att prin dispoziiile cu caracter general din materia obligaiilor , ct i prin dispoziiile speciale din materia contractului de vnzare-cumprare, care constituie, dup cum se poate constata o aplicaie n materia contractului de vnzare-cumprare a dispoziiilor generale a obligaiilor. Astfel, dispoziiile art. 1233 din noul Cod civil, stabilesc modalitatea de detrminare a preului ntre profesioniti , statund c , dac un contract ntre profesioniti nu stabilete preul i nici nu indic o modalitate pentru a-l determina, se presupune c prile au avut n vedere preul practicat n mod obinuit n domeniul respectiv pentru aceleai prestaii realizate n condiii comparabile sau , n lipsa unui asemenea pre, un pre rezonabil. Aplicarea acestui principiu este transpus n materia contractului de vnzare-cumprare prin dispoziiile art. 1664 din noul Cod civil care statueaz c , n lipsa determinrii exp rese a preului, preul vnzrii este suficient determinat dac el poate fi stabilit potrivit mprejurrilor, iar , dac contractul are ca obiect bunuri pe care vnztorul le vinde n mod obinuit, se prezum c prile au avut n vedere preul practicat n mod obinuit de vnztor. O alt modalitate de stabilire a preului este cea care se raporteaz la un factor de referin. n acest sens, dispoziiile art. 1234 din noul Cod civil statueaz c atunci cnd, potrivit contractului, preul se determin prin raportare la un factor de referin, iar acest factor nu exist, a ncetat s mai existe ori nu mai este accesibil, el se nlocuiete, n absena unei convenii contrare, cu factorul de referin cel mai apropiat. Aplicarea principiului referitor la determinarea preului prin raportare la un factor de referin este transpus n mataria contractului de vnzare-cumprare , prin dispoziiile art.1664
43

cu caracter general din matewria teoriei

alin. 3 din noul Cod civil, care statueaz c n cazul vnzrii unor bunuri al cror pre este stabilit pe piee organizate, n lis de stipulaie contrar, se presupune c vnzarea este ncheiat pentru preul mediu aplicat n ziua ncheierii contractului pe piaa cea mai apropiat de locul ncheierii contractului. Dac aceast zi a fost nelucrtoare, se ine seama de ultima zi lucrtoare. 2.1.4. 3.2.c Preul trebuie s fie serios. Aceast condiie rezult expres din coninutul art. 1660 alin. 2 din Codul civil, care stabilete drept prima condiie pe care trebuie s o ndeplineasc preul , aceea ca acesta s fie serios, adic s nu fie derizoriu. Aceast condiie impune ca preul s reprezinte intenia real a prilor, adic echivalentul valoric al lucrului cumprat. Prevederile art. 1660 alin. 2 din noul Cod civil, trebuie analizate prin raportare la prevederile art. 1665 alin. 2 din Codul civil , care statueaz c , dac prin lege nu se prevede altfel, vnzarea este anulabil(nulitate relativ) cnd preul este ntr-att de disproporionat fa de valoarea lui, nct este evident c prile nu au dorit s consimt la o vnzare. Dar , ntr-o atare ipotez, dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate i practica judiciar din perioada de inciden a vechiului Cod civil, i n cazul preului derizoriu contractul este nul ca vnzarecumprare, dar poate subzista ca donaie( nu deghizat, ci direct, fiindc nu exist act secret), dac s-a fcut cu intenia de a face o liberalitate i cu respectarea condiiilor de fond i de form prevzute pentru donaii52. Dar , este posibil ca preul s fie serios , dar s fie totui inferior valorii sale, situaie n care, n principiu, vnzarea este valabil, n temeiul libertii prilor de a stabili preul sub sau peste valoarea lucrului. Se impune de asemenea precizarea c i n ipoteza n care nu exist o echivalen ntre pre i valoarea real a bunului, dac exist o disproporie vdit ntre cele dou obiecte n momentul ncheierii contractului, prin excepie de la principiul validitii contractului, se poate cere anularea pentru leziune, dar numai dac lezatul este minor ntre 14-18 ani, care ncheie singur fr ncuviinarea ocrotitorului legal un contract pentru a crui validitate

Trib.Jud. Suceava, dec. civ.nr.187/1970 cu not de V. Ptulea, n revista romn de drept nr. 7/1971, p. 109, 110, cit., F. Deak, op. cit., infra nota 151 , p. 49 i infra nota 153, p. 50.
52

44

nu se cere autorizarea prealabil a autoritii tutelare i numai dac nu l-a ratificat expres sau tacit dup ce a devenit major.53 Leziunea este reglementat prin dispoziiile art. 1221 din noul Cod civil, ea existnd atunci cnd una dintre pri, profitnd de starea de nevoie, de lipsa de experien ori de lipsa de cunotiine a celeilalte pri, stipuleaz n favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaie de o valoare considerabil mai mare, la data ncheierii contractului, dect valoarea propriei prestaii. Leziunea poate exista , de asemenea, n accepiunea textului art. 1221 alin. 3 din Codul civil i atunci cnd minorul i asum o obligaie excesiv prin raportare la starea sa patrimonial, la avantajele pe care le obine din contract ori la ansamblul circumstanelor. Referitor la sanciunea vicierii consimmntului prin leziune, potrivit art. 1222 din noul Cod civil, prile pot s aleag, anularea contractului sau reducerea obligaiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care este ndreptit. De asemenea , dispoziiile art. 1222 alin. 2 stabilesc condiiile n care este admisibil aciunea n anulare a contractului pentru leziune , statund c, cu excepia situaiei reglementate prin art. 1221 alin. 3 , aciunea n anulare este admisibil numai dac leziunea depete jumtate din valoarea pe care o avea, la momentul ncheierii contractului, prestaia promis sau executat de partea lezat. Instana poate s menin contractul dac cealalt parte ofer, n mod echitabil, o reducere a propriei creane sau , dup caz, o majorare a propriei obligaii. n ceea ce privete termenul de prescripie pentru exercitarea aciunii n anulare sau n reducerea obligaiilor pentru leziune, aceasta este stabilit prin art. 1223 din Codul civil ca fiind termenul de un an de la data ncheierii contractului. 2.1.4. 3.2.d Preul vnzrii trebuie s fie sincer. Aceast condiie impune ca preul s fie real , stabilit efectiv i cu scopul de a fi pltit n realitate, deci s nu fie stabilit n mod fictiv. Sub acest aspect, dispoziiile art. 1665 alin. 1 din noul Cod civil, sancioneaz cu anulabilitatea contractul care este ncheiat fr ca preul s fie sincer. Astfel, n accepiunea acestui text legal, vnzarea este anulabil atunci cnd preul este stabilit fr intenia de a plti.
53

Ibidem i infra nota 156 i 157, p. 50. 45

Aceast condiie are semnificaia unei condiii potestative, condiie prin care debitorul nu se oblig juridicete. n accepiunea noului Cod civil, dup cum rezult din denumirea marginal a textului art. 1665 din noul Cod civil ,, preul fictiv i preul derizoriu , este preul stabilit sub condiie postestativ de a nu plti , avnd semnificaia unui pre fictiv i derizoriu. Sub acest aspect , se mai impune a se face , sub aspectul sanciunii aplicabile, distincia ntre situaia care vizeaz neplata preului i cea n care preul este neserios,fictiv sau derizoriu. Astfel, dup cum s-a remarcat i n practica judiciar din perioada de inciden a vechiului Cod civil54, neplata preului nu poate constitui o cauz de nulitate, aceasta , ntruct , att n accepiunea vechiului Cod civil(art. 1274) , ct i n condiiile noului Cod civil(art. 1674), vindereaeste perfect ntre pri i proprietatea se strmut de drept cumprtorului, chiar dac preul nu a fost pltit nc. n ipoteza neplii preului de ctre cumptrtor, n opinia noastr , se poate invoca excepia de neexecutare a contractului de ctre vnztor , respectiv vnztorul poate refuza predarea bunului ctre cumprtor pn la plata preului, sau , dac bunul a fost predat , vnztorul va putea solicita rezoluiunea contractului pentru neplata preului. Pe de alt parte, aceste dispoziii legale trebuie corelate cu prevederile din matarie fiscal, respectiv , cu prevederile art.771alin. 4 din Codul fiscal, aplicabil n mataria vnzrii de imobile , i care statueaz c : Impozitul prevzut la alin. 1 i 3 se calculeaz la valoarea declarat de pri n actul prin care se transfer dreptul de proprietate sau dezmembrmintele sale. n cazul n care valoarea declarat este inferioar valorii orientative stabilite prin expertiza ntocmit de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiz, cu excepia tranzaciilor ncheiate ntre rude ori afini pn la gradul al II-lea inclusiv, precum i ntre soi, caz n care impozitul se calculeaz la valoarea declarat de pri n actul prin care se transfer dreptul de proprietate. n opinia noastr folosirea celor dou noiuni , care semnific condiii pe care trebuie s le ndeplineasc preul, respectiv , preul fictiv i preul derizoriu , sunt lipsite de sens, aceasta ntruct , preul serios la care face referire art. 1660 alin. 2 din Codul civil, este acel pre care nu este derizoriu, iar preul care nu este stabilit n mod fictiv este un pre sincer.

A se vedea, Tribunalul Bucureti, Secia a III-a civil, decizia nr.3612/1998, n Culegere de practic judiciar civil pe anul 1998, p. 50-52.
54

46

n cazul n care preul este fictiv(simulat), contractul este nul ca vnzare, cci i lipsete preul(sine pretio nulla est venditio), dar dac prile au urmrit n realitate nstrinarea bunului deci numai preul, nu i contractul n ntregime este fictiv-el poate fi recunoscut valabil ca o donaie deghizat, dac vnztorul a avut intenia de a face o liberalitate i dac sunt ndeplinite celelalte condiii cerute pentru validitatea donaiei55. 2.1.5. Cauza n contractul de vnzare-cumprare. 2.1.5. 1. Reglementare. Printre condiiile de validitate ale oricrui contract, art. 1179 din noul Cod civil enumer cauza care trebuie s fie licit i moral , dup care art. 1235 din noul Cod civil definete cauza drept motivul care determin fiecare parte s ncheie contractul. n literatura de specialitate56 se apreciaz aceste dispoziii ca fiind imprecise i incomplete, deoarece cauza este un element al structurii actului juridic care , pe fond, trebuie s reuneasc deopotriv motivul i scopul urmrit de pri la contractare. Astfel, n structura unui contract intr dou elemente: scopul imediat(caus a proxima) care este determinat pe categorii de acte juridice i scopul mediat (causa remota). Scopul imediat este constant i invariabil pentru aceeai specie de acte juridice, iar , n cazul vnzrii cumprrii el const n reprezentarea contraprestaiei celeilalte pri. Astfel, n cazul contractului de vnzarecumprare transmiterea proprietii de ctre vnztor are drept cauz plata preului de ctre cumprtor. Ca atare scopul imediat urmrit de ctre vnztor, respectiv acela de a obine preul, este un element obiectiv deoarece este acelai pentru toate vnzrile. Spre deosebire de scopul imediat, scopul mediat este subiectiv i variabil , constnd n mobilul determinat al consimmntului fiecruia dintre prile contractului. Ca atare, scopul mediat se determin pentru fiecare caz n parte, chiar i n cadrul aceleai categorii de acte juridice. El se refer , de exemplu la nsuirile unei prestaii , calitile unei persoane, etc. 2.1.5.2. Condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc cauza n contractul de vnzarecumprare.
55 56

Ibidem , p. 49 i infra nota 47, p. 49. L. Stnciulescu, op. cit., p. 138, 139. 47

Indiferent de obiectul conveniei, din coninutul art.1236 alin. 1 din noul Cod civil rezult c aceasta trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii.: 2.1.5.2.a. Cauza trebuie s existe. Aceast condiie deriv din faptul c orice obligaie fr cauz valabil nu poate avea nici un efect. Nu trebuie de asemenea existena cauzei cu faptul de a fi expres. n acest context, dispoziiile 1239 alin. 2 din Codul civil prevede c existena cauzei se prezum pn la proba contrar, motiv pentru care lipsa cauzei trebuie dovedit. n ceea ce privete cauza expres, art. 129 alin. 1 din Codul civil, statueaz c un contract este valabil chiar i atunci cnd cauza nu este expres prevzut. 2.1.5.2.b. Cauza trebuie s fie licit. Aceast condiie este prevzut expres prin art.1236 alin. 2 din Codul civil, care stipuleaz c o cauz este ilicit atunci cnd ea este contrar legii i ordinii publice. De asemenea, potrivit art. 127 din Codul civil cauza este ilicit i atunci cnd contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative. n cazul n care, de exemplu , vnztorul i cumprtorul ncheie un act fictiv , n scopul de a sustrage din dreptul de gaj general al creditorului un bun urmribil , crend prin aceasta o stare de insolvabilitate sau agravnd starea de insolvabilitate a debitorului, actul ncheiat este fraudulos. n practica judiciar s-a considerat , de exemplu, c este ilicit cauza n care prile care au ncheiat un contract de vnzare-cumprare a unui imobil au tiut c acesta aparine altuia i, de rea-credin fiind, au urmrit s fraudeze pe adevratul proprietar57. De asemenea, dac lucrul vndut este un bun scos din circuitul civil, vnzarea este nul absolut pentru ilicitatea obiectului prestaiei din partea vnztorului, dar, n acelai timp, nul absolut i pentru ilicitatea cauzei din cauza cumprtorului, care, prin ipotez, ar fi de reacredin, cunoscnd ilicitatea prestaiei vnztorului, de vreme ce cauza prestaiei acestuia(preul) se sprijin pe o contraprestaie(lucrul vndut) ilicit58. n practica judiciar , s-a admis nulitatea absolut a unei astfel de convenii, dar s-a pus problema admisibilitii i
57

A se vedea, Tribunalul Sprem , s. civ., decizia nr. 279/1976, n Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem pe anul 1976, p. 81-84; Tribunalul Judeean Constana, dec. civ. Nr.778/1987 , n Revista romn de drept nr.2/1988, p. 69-70, ambele citate n D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Editura Cordial , Cluj Napoca, 1994, infra nota 1, p. 56. 58 Ibidem . 48

temeiului juridic al aciunii cumprtorului pentru restituirea preului vis a vis de principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans( nimeni nu poate invoca propria sa culp pentru a beneficia de un drept). Soluia l-a care s-a ajuns n final a fost aceea c aciunea menionat este admisibil nu pe temeiul garaniei pentru eviciune, care nu poate funciona grevat pe o vnzare nul, ci pe acela al mbogirii fr just cauz; restituirea preului n acest caz va fi integral, iar nu parial, n raport cu culpa concurent a cumprtorului59. 2.1.5.2.c. Cauza trebuie s fie moral. Aceast condiie este prevzut prin dispoziiile art. 1236 alin.3 din Codul civil, care prevede c o cauz este imoral cnd este contrar bunelor moravuri. Scopul actului juridic este moral atunci cnd este n concordan cu regulile de conveuire social, dup cum prevd i dispoziiile art. 11 din noul Cod civil, n sensul crora , nu se poate deroga prin convenii sau acte juridice unilaterale de la legile care intereseaz ordinea public sau de la bunurile moravuri. Aplicaii ale acestor reguli s-au fcut n practica judiciar. Astfel, s-a decis c vnzarea ntre concubini este valabil, n afar de cazul n care ar avea o cauz imoral, cum ar ncheierea contractului de vnzare-cumprare pentru meninerea unor relaii de concubinaj60. De asemenea , aplicaii ale practicii judiciare n materia cauzei imorale s -au fcut n legtur cu preul n contractul de vnzare-cumprare. Dup cum se tie , preul n contractul de vnzare-cumprare trebuie s fie serios, adic s constituie o cauz suficient a obligaiei corelstive a vnztorului de a transmite proprietatea asupra lucrului vndut. El nu trebuie s fie disproporiont fa de valoarea real a lucrului vndut. n cazul n care disproporia rezult din faptul c un contractant a profitat de lipsa de experien sau de nevoia celuilalt contractant, sau de starea de contrngere a celulilalt, este vorba despre leziune, dar nu despre una obinuit, care , n dreptul nostru atrage nulitatea relativ a conveniei numai n cazul n care aceasta a fost ncheiat de minorul cu capacitate de exerciiu restrns, ci , de o leziune care s-ar analiza ntr-o cauz imoral61, ce atrage nulitatea absolut a conveniei.

Ibidem i infra nota 2, p. 56. A se vedea, Tribunalul Suprem , secia civil, decizia nr. 1774/1956, cit. F. Moiu, op. cit., infra nota 1, p. 58; Tribunalul Judeean Hunedoara, decizia civil nr. 193/1988, n Revista romn de drept nr. 10/1988, p. 68, cit. D. Chiric, op. cit., p. 57 i infra nota 1, p. 57. 61 Ibidem i infra nota 2, p. 57.
59 60

49

n ceea ce privete sanciunea n cazul nclcrii dispoziiilor legale privitoare la cauz, noul Cod civil, prin art. 1238 , distinge n privina samciunii ntre lipsa cauzei care atrage anulabilitatea contractului(nulitatea relativ), cu excepia cazului n care contractul a fost greit calificat i poate produce alte efecte juridice, i cauza ilicit sau imoral , care atrage nulitatea absolut a contractului dac este comun ori, n caz contrar, dac cealalt parte a cunoscut-o sau , dup mprejurri, trebuia s-o cunoasc. 2.2. Condiiile de validitate extrinseci ale contractului de vnzare-cumprare. 2. 2. 1. Reglementare. Pe lng condiiile de validitate intrinseci ale contractului de vnzare -cumprare mai sus analizate, mai este necesar, n unele cazuri, pentru transmiterea dreptului de proprietate i ntrunirea unor condiii extrinseci pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare. Astfel, dup cum am precizat , legislaia noastr impune i alte condiii de care atrn validitatea contractului de vnzare-cumprare. Este vorba despre necesitatea ncheierii contractului de vnzare-cumprare a imobilelor n form autentic, a autorizrii prealabile n cazurile prevzute de lege, precum i de necesitatea respectrii dreptului de preempiune n cazurile prevzute de lege. Dreptul de preempiune va face obiectul unei analize distincte n cadrul lucrrii. Sub aspectul respectrii unor condiii de form , drept condiii de validitate a contractului, noul cod civil consacr dispoziii privitoare la forma contractului prin art. 1240-1245. Astfel, potrivit acestor dispoziii legale voina de a contracta poate fi exprimat verbal sau n scris. Voina de a contractare prin exprimare verbal este expresia consensualismului n perfectarea conveniilor, dar , n marea majoritate a contractelor,exprimarea consimmntului pentru ncheierea contractului se exprim n form scris. n ceea ce privete exprimarea voinei de a contracta n scris, nscrisul care constat ncheierea contractului poate fi sub semntur privat sau autentic, avnd fora probant prevzut de lege. n cazul n care legea impune drept condiie de validitate a conveniei ncheierea contractului n form autentic, aceast form este considerat un element intrinsec al actului juridic, astfel c, este lovit de nulitate absolut contractul ncheiat n lipsa formei pe care legea o
50

impune pentru ncheierea sa valabil. De asemenea,n cazul n care forma contractului se stabilete prin convenia prilor, form pe care legea nu o cere, noul Cod civil, prin art.1241 alin. 2 statueaz c n aceast ipotez contractul este valabil chiar respectat de pri. Dup cum am precizat, noul Cod civil, prin art. 1244 impune obligativitatea formei autentice, sub sanciunea nulitii absolute , n cazul conveniilor care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea funciar. Astfel, n accepiunea art. 551 din noul Cod civil, drepturile reale n general sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, uz, uzufruct, abitaie, servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosin, drepturile reale de garanie, precum i alte drepturi crora legea le recunoate acest caracter. Din coninutul acestui text legal rezult c drepturile reale n general cuprind att dezmembrmintele dreptului de proprietate privat(superficie, uzufruct, uz, abitaie i servitute) , ct i drepturile reale corespunztoare proprietii publice( dreptul de administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin). Rezult aadar c,n contextul n care noul Cod civil confer posibilitatea transmiterii prin vnzare i a dezmembrmintelor dreptului de proprietate privat, obligativitatea ncheierii conveniilor n form autentic se impune i n ipoteza n care prin contract de vnzare-cumprare se transmite un dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat , aceasta , cu att mai mult , cu ct , att Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare ct i dispoziiile noului Cod civil impun obligativitatea nscrierii n cartea funciar a dezmembrmintelor dreptului de proprietate privat asupra imobilelor. Se impune precizarea c ,dei prevederile art. 1244 din noul Cod civil, impun obligativitatea ncheierii n form autentic a tuturor conveniilor prin care se strmut sau constituie drepturi reale pentru a putea fi nscrise n cartea funciar, incluznd , deci , i conveniile prin care se constituie drepurile reale corespunztoare proprietii publice( contractul de administrare, contractul de concesiune i contractul de folosin),apreciem c, doar conveniile prin care se strmut sau se constituie prin vnzare dreptul de proprietate privat asupra imobilelor i dezmembrmintelor dreptului de proprietate privat asupra imobilor trebuie ncheiate n form autentic, nu i conveniile prin care se constituie drepturile reale corespunztoare dreptului de proprietate public , n privina crora, dei trebuie nscrise n cartea funciar, legea le confer ope legis caracterul autentic, fr vreo alt formalitate.
51

dac forma nu a fost

2.2.2.Actele juridice ntre vii ncheiate pentru nstrinarea prin vnzare a unui bun, precum i vnzarea unei moteniri, pentru a putea fi nscrise n cartea funciar trebuie ncheiate n form autentic. Aceast condiie de validitate pentru nscrierea drepturilor reale i a dezmembrmintelor acestuia n cartea funciar, drept condiie pentru dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor , ca i de altfel, a oricror imobile, este reglementat prin art. 1244 din noul Cod civil, care dispune c: ,, n afara cazurilor prevzute de lege, trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea funciar. Rezult aadar c , n materia actelor juridice prin care se transmite sau se constituie dreptul de proprietate asupra imobilelor, forma autentic a acestor acte juridice fiind un element intrinsec al actului de nstrinare ncheiat este o condiie ad validitatem , de care depinde validitatea actului juridic respectiv, nerespectarea acestei forme atrgnd nulitatea absolut a actului juridic respectiv. De asemenea noul Cod civil reglementeaz i condiiile n care poate opera vnzarea unei motenirii. Acest tip de vnzare este reglementat expres prin seciunea a 3-a ,, Vnzarea motenirii Titlul IX , capitolul I din Codul civil. Astfel, n accepiunea art. 1747 din Codul civil, prin motenire se nelege dreptul de a culege o motenire deschis sau o cot din aceasta. n privina acestui contract de vnzare-cumprare, dispoziiile alin. 2 al art. 1747 , instituie , sub sanciunea nulitii absolute, drept condiie de validitate a acestui contract, ncheierea acestuia n form autentic. Din coninutul art. 1747 din Codul civil, rezult faptul c o astfel de vnzare poate avea loc numai dup deschiderea succesiunii, , o motenire nedeschis, sub sanciunea nulitii absolute nu poate fi nstrinat, nici chiar dac exist consimmntul persoanei despre a crei motenire este vorba. O astfel de vnzare a unei moteniri nedeschise ar echivala cu un pact asupra unei moteniri viitoare, interzis sub sanciunea nulitii absolute, putnd trezi dorina morii unei alte persoane62.

62

F. Moiu, op. cit., p. 101. 52

2.2.2.Obligativitatea nscrierii drepturilor reale asupra imobilelor prin vnzare n cartea funciar - condiie pentru dobndirea dreptului de proprietate asupra acestora. Dei , n principiu, dispoziiile art. 1273 alin. 1 din noul Cod civil , statueaz c drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, prin alin. 3 se arat c dispoziiile n materie de carte funciar, precum i dispoziiile speciale referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri rmn aplicabile. O aplicaie a dispoziiilor art. 1273 din noul Cod civil o regsim n materia contractu lui de vnzare de imobile , n conformitate cu prevederile art. 1676 care dispune c n materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar. De asemenea i n materia vnzrii unei moteniri, potrivit art. 1753 din Codul civil, cumprtorul unei moteniri nu dobndete drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n motenire dect potrivit regulilor privitoare la cartea funciar. Ca atare , dup intrarea n vigoare a noului Cod civil, dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate63, corobornd dispoziiile de carte funciar care condiioneaz dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de nscrierea acestora n cartea funciar, cu dispoziiile art. 1244 din Codul civil, care , sub aspectul formei condiioneaz ncheierea actelor juridice de nstrinare a dreptului de proprietate , precum i actele juridice de constituire sau stingere a dezmembrmintelor dreptului de proprietate de forma autentic a acestora, s-a concluzionat c actul autentic nu este ns, prin el nsui, translativ de proprietate sau constitutiv de alte drepturi reale, ci constituie doar titlul n temeiul cruia aceste drepturi se ntbuleaz n cartea funciar. Numai ntbularea va produce efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale, dup caz. O condiie impus prin art. 557 alin. 4 din Codul civil, i art. 885 alin. 1 din noul Cod civil, n concordan cu prevederile Legii nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, este aceea c, exceptnd cazurile prevzute de lege, dreptul de proprietate n cazul bunurilor imobile se dobndete att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea i cu respectarea dispoziiilor art. 888 din Codul
E. Chelaru, Regimul juric actual al circulaiei terenurilor proprietate privat, n revista Dreptul nr. 4/2013, p. 50.
63

53

civil, care prevede c nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza actului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitive, a certificatului de motenitor sau n baza unui alt act n cazurile n care legea prevede aceasta. n cazul acestor bunuri imobile, art. 565 din Codul civil, prevede c c dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciar. n contextul noilor dispoziii instituite prin Codul civil privitor la regimul nscrierilor n cartea funciar , n literatura de specialitate64 se afirm argumentat c dispoziiile art. 885 alin. 1 i art. 877 teza a II-a din noul Cod civil, dup cum rezult din nsi formula de redactare a acestor texte legale se refer numai la efectul de dobndire n cartea funciar a unor drepturi preexistente, astfel c se impune o difereniere ntre constituirea i transmiterea drepturilor reale imobiliare, care ar fi generate de acordul de voine dintre cel care a dat i cel care a primit drepturile respective, pe de o parte, i dobndirea drepturilor respective care se realizeaz prin nscrierea lor n cartea funciar. nscrierea n cartea funciar folosit de legiuitor n art. 885 alin. 1 demonstreaz faptul c drepturile respective au o existen prealabil operaiunii de nscriere, iar nscrierea n cartea funciar se realizeaz pe baza actului sau faptului care o justific. Spre deosebire de art. 17 alin. 1 din Decretul -Lege nr.115/1938, art. 885 alin. 1 din noul Cod civil, nu evoc constituirea sau strmutarea drepturilor reale, acest text avnd n vedere numai imobile cuprinse n cartea funciar, iar nscrierea drepturilor reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar determin dobndirea acestora att ntre pri, ct i fa de teri, aceast ultim meniune echivalnd cu realizarea opozabilitii erga omnes a dobndirii drepturilor reale de ctre noul titular. Privitor la aceast distincie , n literatura de specialitate65 se afirm , n acord cu autorul antecitat c distincia dintre transmiterea i dobndirea unui drept real imobiliar , la fel ca i aceea ntre constituirea i dobndirea acestuia nu poate conduce la concluzia c ne aflm n faa unor operaiuni cu efecte diferite, n realitate, transmiterea i dobndirea fiind doar dou faete ale unei operaiuni juridice unice transferul dreptului real imobiliar de la titularul actual(care transmite) care o alt persoan(care dobndete). n continuare autorul antrcitat concluzioneaz ,
A se vedea, T. Bodoac, Opinii n legtur cu efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale imibiliare al nscrierilor n cartea funciar, n revista Dreptul nr. 8/2012, p. 135 i 138-139. 65 E. Chelaru, op. cit., p. 51; n acelai sens, a se vedea, I. Adam, Regimul juridic al dobndirii i nstrinrii imobilelor- terenuri i construcii, editura Nova, Bucureti, 1996, p. 158. Autorul arat c noiunea de ,, nstrinare trebuie interpretat n acelai sens ca i cea de ,, dobndire, ele nefiind dect faetele operaiunii juridice de transmitere a unui drept, asupra teren.
64

54

n acord cu autorul antecitat care consider necesar o astfel de distincie, c, n acest caz, dreptul real preexist, dar el este situat n patrimoniul transmitorului i doar nscrierea sa n cartea funciar de ctre beneficiar finalizeaz transmiterea prin dobndirea dreptului de ctre acesta. Preferina legiuitorului pentru termenul de ,, dobndire se justific doar prin faptul c acesta este scopul operaiunii juridice de transfer al dreptului real de la o persoan la alta. De altfel, afirm autorul , nu se poate neleg e cum ar putea primi cineva un drept real, fr s-l fi i dobndit, aa cum afirm autorul citat. n aplicarea prevederilor noii reglementri referitoare la dobndirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare prin nscriere n cartea funciar, va trebui s inem seama i de dispoziiile tranzitorii instituite prin art.56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod civil ,prin care se precizeaz faptul c ,, dispoziiile art. 557 alin. 4, art. 565, art. 885 alin. 1i art. 886 din Codul civil se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, urmnd ca, pn la data prevzut la alin. 1, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drep turi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,constituit ori modificat n mod valabil, se face numai n scop de opozabilitate fa de teri. Sub acest aspect al nscrierilor n cartea funciar n scop de opozabilitate, sunt deosebit de relevantele consideraiile unui reputat autor , care dei vizeaz efectele notrii n cartea funciar n cazul urmririi silite imobiliare, devin incidente n cazul tuturor nscrierilor n cartea funciar cu efect de opozabilitate. Astfel, dup cum precizeaz reputatul autor66, nscrierea pentru opozabilitate fa de tei este acea nscriere de care depinde nu existena, ci numai opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale sau personale dobndite, modificate sau , dup caz, stinse n temeiul unui act sau unui fapt juridic. n aceste cazuri, ntre pri actul sau faptul juridic produce efecte translative, constitutive sau extinctive de drepturi n mod imediat(automat) i nemijlocit(principiul efectului translativ al
A se vedea, M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, Vol. II-,,Noile cri funciare, editura Universul juridic, Bucureti, 2006, p. 463, apud. I. Deleanu, V. Mitea, S. Deleanu, Tratat de procedur civil, Vol. III, editura Universul juridic, Bucureti, 2013, infra nota 4, p. 577, 578.
66

55

conveniilor), chiar i n lipsa i fr a fi nevoie de nicio nscriere sau alt formalitate prealabil. n schim , fa de teri, dreptul real dobndit, modificat sau stins nu produce nici un efect dac nu a fost nscris n cartea funciar, fiindu-le deci inopozabil. Dar , totodat, n cazul nscrierilor n cartea funciar pentru opozabilitate fa de teri, dei ntre pri actul sau faptul juridic produce efecte translative, fr nscriere , se arat de ctre autor, c, n realitate, chiar ntre pri, lipsa nscrierii este de natur s afecteze raporturile dintre acestea, cel puin n cazul drepturilor reale supuse sistemului de cartea funciar, deoarece antecesorul tabular rmne titularul dreptului nscris n folosul su, i poate dispune n continuare de ele, potrivit regulilor de carte funciar, ceea ce nseamn c, n aceste cazuri, nscrierea are efect constitutiv sau cel puin cvasi constitutiv, fiind un element efectiv al dreptului real imobiliar nscris n cartea funciar. Rezult aadar c n ipoteza vnzrii de imobile , transferul proprietii este amnat dup ncheierea contractului pn la nscrierea dreptului su n registrele de publicitate imobiliar prin ntbulare, operaiune care marcheaz momentul transferului proprietii imobiliare i care coincide cu momentul realizrii opozabilitii fa de teri a vnzrii. Totodat, sub acest aspect, dup cum s-a remarcat, ,,rezult c n privina imobilelor nenscrise n crile funciare sau nscrise n crile funciare ale localitilor n care nu s -au finalizat lucrrile de cadastru dreptul de proprietate asupra terenurilor se va dobndi, ca i pn acum, fr nscriere n cartea funciar. n asemenea situaii, nscrierea n cartea funciar nu va avea efect constitutiv sau translativ de drepturi, dup caz, ci doar efect de opozabilitate fa de teri. Pentru realizarea formalitii nscrierii n cartea funciar va fi ns necesar ncheierea contractului n form autentic, aceasta fiind cerut ad validitatem de art. 1244. Acest contract i va produce toate efectele ntre pri, inclusiv pe cel translativ de proprietate, dac a fost valabil ncheiat67. De asemenea , potrivit art. 309 alin. 2 din noul Cod de procedur civil, proba cu martori nu este admisibil n cazul niciunui act juridic, dac valoarea obiectului su este mai mare de 250 lei, exceptnd cazul cnd dovada cu martori se face contra unui profesionist, a crui act juridic, indiferent de valoarea lui, a fost fcut de acesta n exerciiul activitii sale profesionale, dar , i , n aceast ipotez, doar dac legea special nu cere proba scris. Totodat, pe lng

67

E. Chelaru, op. cit. , p. 52. 56

inadmisibilitatea dovezii unui act juridic prin proba cu martori n cazul n care valoarea actului juridic este mai mare de 250 lei, noul Cod de procedur civil instituie prin art. 309 alin. 3 inadmisibilitatea probei cu martori n cazul n care legea cere forma scris pentru validitatea unui act juridic, cu excepiile instituite prin dispoziiile alin. 4 al art. 309 din noul Cod de procedur civil. De asemenea , potrivit art. 1245 din noul Cod civil, contractele care se ncheie prin mijloace electronice sunt supuse condiiilor de form prevzute de legea special. n acest context , potrivit art. 5 i 6 din Legea nr. 455/2001 privind semntura electronic i potrivit Legii nr.365/2002 privind comerul electronic, nscrisul n form electronic cruia i s-a ncorporat o semntur electronic, este asimilat nscrisului sub semntur privat, iar nscrisul n form electronic cruia i s-a ncorporat o semntur electronic , recunoscut de cel cruia i se opune, are acelai efect ca i actul autentic. 2. 2. 3. Autorizarea prealabil n privina vnzrii unor bunuri. n privina cazurilor prevzute de lege prin care se impune autorizarea prealabil a vnzrii unor bunuri , putem meniona prevederile art. 5 alin. 3 din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale,cu modificrile i completrile ulterioare, potrivit crora, nstrinarea bunurilor imobile aparinnd regiilor autonome se face cu aprobarea ministerului de resort, sanciunea nerespectrii acestei dispoziii legale fiind nulitatea absolut, ntruct acest text este menit s apere un interes general. De asemenea , dispoziiile art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 sunt concordante cu prevederile art. 11 lit. m din Legea nr. 90/2001 privind organizarea i funcionarea Guvernului Romniei i a ministerelor68, n sensul crora, una dintre atribuiile principale ale Guvernului Romniei este aceea de a asigura administrarea proprietii publice i private a statului. n acelai context , mai pot fi invocate dispoziiile art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alte destinaii aparinnd statului, potrivit crora, pn la rambursarea integral a preului, locuina dobndit n condiiile legii nu poate fi nstrinat fr autorizarea prealabil a unitii vnztoare. n acest caz, sanciunea nerespectrii acestei
Publicat n Monitorul Oficial al Romniei , partea I, nr.164 din 2 aprilie 2001 , cu modificrile i completrile ulterioare.
68

57

dispoziii legale este nulitatea relativ, ntruct aceste dispoziii legale sunt instituite n interesul Casei de Economii i Consemnaiuni i a unitii vnztoare. Seciunea 3. Pactul de opiune privind contractul de vnzare i promisiunea de vnzare. Promisiunea de vnzare i de cumprare(antecontractul privitor la nstrinarea unui teren). Necesitatea apariiei acestei instituii a antecontractului de vnzare-cumprare69 a fost impus de-a lungul timpului de formalitile excesive ale regimului comunist n ceea ce privete circuitul civil al imobilelor i, cu preponderen a terenurilor, cnd obinerea autorizaiei administrative instituite prin actele normative expuse n cuprinsul studiului necesita un timp ndelungat , astfel c , pn la obinerea acestei autorizaii prile recurgeau la ncheierea unui act sub semntur privat, denumit antecontract de vnzare-cumprare. Ca atare, contractul de vnzare-cumprare trebuind s respecte condiiile impuse de legea n vigoare la data ncheierii acestora, sub sanciunea nulitii absolute, acesta era valabil dac era ncheiat sub forma unei promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare, care genera n sarcina prilor doar obligaii reciproce de a face pentru perfectarea contractului n forma cerut de lege. Indiferent de denumirea acestui antecontract (promisiune de vnzare-cumprare, contract provizoriu, precontract, etc), el nu este translativ de proprietate, pe temeiul lui neputnd avea loc transmisiunea dreptului de proprietate sau constituirea unui dezmembrmnt al uni asemenea drept, el nu privete ndeplinirea unei obligaii de a da, ci a unei obligaii de a face: ncheierea n viitor a unui contract valabil70. n perioada de inciden a Decretului nr. 144/1958, dispoziiile art. 12 din acest Decret , consacrau expres posibilitatea pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de contract de vnzare-cumprare, viznd , evident , i ipoteza n care prile care au ncheiat un antecontract de vnzare-cumprare nu i ndeplinesc obligaiile prevzute n antecontract.

Pentru analiza n detaliu a antecontractului de vnzare-cumprare a se vedea, I. Ionescu, Antecontractul de vnzare-cumprare, editura Hamangiu, Bucureti, 2012, passim. 70 C. Brsan, op. cit., p. 124.
69

58

n acord cu prevederile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, prin Decizia de ndrumare nr. 7/1967 a Plenului fostului Tribunal Suprem de interpretare a art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se arat c, n sistemul instituit de acest decret, convenia constatat printr -un nscris sub semntur privat, prin care prile se oblig la perfectarea n viitor a nstrinrii unui imobil ce intr sub incidena acestui decret constituie un antecontract de vnzare-cumprare, pentru valabilitatea cruia nu se cer a fi ntrunite condiiile prevzute de art. 11 din decretul citat i care nu produce efectul transmiterii dreptului de proprietate, ci genereaz pentru pri doar obligaia de a ncheia contractul de vnzare-cumprare n forma autentic cerut de lege i de a ndeplini n acest toate operaiile necesare, cum ar fi : obinerea autorizaiei, participarea la autentificare, etc71. Dup revoluia din anul 1989 prin adoptarea Legii nr. 18/1991 a fondului funciar i a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii au fost abrogate expres dispoziiile restrictive referitoare la circulaia imobilelor instituite prin aceste acte normative , revenindu-se astfel la principiul consensualismului72. Ca atare, dup abrogarea acestor acte normative problemele care s -au pus au fost acelea referitoare la soarta antecontractelor de vnzare-cumprare ncheiate anterior intrrii n vigoare a acestor acte normative, acelor ncheiate sub imperiul acestor acte normative , dar al cror efecte sunt n curs de a se finaliza, precum i acelor ncheiate Evident c , n cazul n care efectele acestor antecontracte s-au consumat n perioada de inciden a acestor acte normative, aceste efecte vor fi guvernate , conform principiului tempus regit actum de aceste acte normative n vigoare la data ncheierii antecontractului. Dac antecontractele de vnzare-cumprare nu i-au produs efectele juridice sub imperiul acestor acte normative , ele fiind n curs de perfectare la data schimbrii regimului juridic al circulaiei imobilelor , ca efect al abrogrii acestor acte normative , prelungindu-i astfel efectele i dup abrogarea acestor acte normative , aceste antecontracte vor fi guvernate, n principiu de legea nou. n acest context , perfectarea raporturilor stabilite prin antecontractul de vnzare-cumprare, prin ncheierea contractului de
Decizie citat n I. Ionescu, op. cit., p. 220 i infra nota 2, p. 220. Cu privire la regimul juridic al antecontractelor de vnzare-cumprare din perioada de inciden a vechilor acte normative a se vedea: V. Ptulea, Regimul juridic al circulaiei terenurilor situate n intravilanul localitilor, editura ,, Calistrat Hoga-1995, p. 45- 81; V. Ptulea, aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinrile de imobile, n revista Dreptul nr. 11/1992, p. 29 i urm; E. Safta Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind nstrinrile imobiliare subsecvent abrogrii Decretului nr. 144/1958, n revista dreptul nr. 9/1993, p. 28 i urm.
71 72

59

vnzare-cumprare va fi supus legii, fiind supus aadar principiului consensualismului i libertii contractuale. Sub acest n literatura de specialitate73 a fost fcut o analiz a antecontractelor de vnzare-cumprare asupra unor terenuri ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974 i a Legii nr. 59/1974, cnd nstrinrile de imobile erau supuse principiului consensualismului consacrat de art. 971 i art. 1295 din vechiul Cod civil, punndu-se n discuie mai multe ipoteze. Astfel o prim ipotez analizat a fost aceea n care promisiunea nu a fost executat, nencheindu-se pn n prezent , nici de bun voie, nici pe cale silit actul autentic de vnzare-cumprare, ipotez frecvent ntlnit n practic cnd prile au convenit o clauz anticipatorie n temeiul creia promitentul-nstrintor i-a ncasat preul convent i a lsat imobilul n deplina folosin a promitentului-cumprtor, Ca atare , nici una dintre pri neinsistnd n legalizarea situaie , imobilul a rmas n proprietate promitentului vnztor , dar se afla n folosina linitit a promitentului dobnditor. Ca o aplicaie a acestei situaii la ipoteza unui antecontract al crui obiect l constituie un teren fr construcie, dac prile nu au procedat la executarea obligaiilor specifice vnzrii-cumprrii, adic plata preului i predarea bunului, se presupune c din momentul apariiei Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974, ele au cunoscut imposibilitatea juridic a ndeplinirii promisiunii lor, ntruct faptul abrogrii acestor legi prin care terenurile erau scoase din circuitul civil nu poate reda valabilitatea conveniilor neurmate de nici un act de executare anticipat a contractului promis i , ca atare, nu se va putea solicita acum ncheierea contractului de vnzare-cumprare, iar o aciune pe baza promisiunii iniiale de a face este prescris, deoarece de la ncheierea conveniei au trecut mai mult de 3 ani 74. Evident c nimic nu mpiedic prile s ncheie n prezent contractul de vnzare-cumprare, dar pe baza unui consimmnt actual, adic n raport cu legea nou. n ipoteza unui promisiunii de vnzarecumprare avnd ca obiect un teren neconstruit, i prile i-au ndeplinit obligaiile specifice contractului de vnzare-cumprare, adic vnztorul a predat terenul i a ncasat preul vnzrii, folosirea terenului de ctre promitentul-cumprtor continund n timp i dup abrogarea acestor acte normative , prin decizia instanei supreme , supra cit., se consider c prile ori motenitorii lor au dorit s i menin aceast promisiune i dup intrarea n vigoare a celor dou acte
73 74

I. Ionescu, op. cit., p. 359- 361. A se vedea n acest sens, Curtea Suprem de Justiie, secia civil decizia nr. 765 din 1 aprilie 1993, publicat, n extras , n revista Dreptul nr. 7/1994, p. 75-76. 60

normative, prin care se conferea posibilitatea de a se consta n justiie imposibilitatea de a ndeplini promisiune cu consecina repunerii prilor n situaia anterioar prin restituirea reciproc a prestaiilor executate n baza acesteia. n ipoteza unui antecontract de vnzare cumprare a unei construcii cu terenul aferent, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974, se puteau nstrina prin acte ntre vii doar construciile prin act autentic, n timp ce terenurile de orice fel erau scoase din circuitul civil. Ca atare, sub imperiul acestor reglementrii, n cazul nstrinrii construciei terenul trecea n proprietatea statului. n acest context, mprtim opinia autoarei supra cit, potrivit creia , dac pn la abrogarea acestei legi nu a avut loc perfectarea vnzrii, imposibilitatea de executare la teren a ncetat, putndu-se solicita de ctre oricare din pri ncheierea n form autentic a contractului de vnzare-cumprare cu privire la construcie , iar, n situaia n care prile i-au ndeplinit obligaiile specifice contractului de vnzarecumprare n intervalul dup intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974 i pn n decembrie 1989, contractul putea opera numai transferul dreptului de proprietate asupra construciei, terenul trecnd n proprietatea statului. Dac acestea sunt ipotezele prin care au fost ncheiate antecontracte de vnzarecumprare a unui teren n perioada anterioar intrrii n vigoare a celor acte normative , alta este situaia antecontractelor de vnzare-cumprare a unui teren dup intrarea n vigoare a legii nr. 58/1974 i a Legii nr. 59/1974 , cnd toate terenurile au fost scoase din circuitul civil i , ca atare, contractele de vnzare-cumprare asupra unui teren ncheiate n perioada de inciden a acestor acte normative erau lovite de nulitate absolut pentru nendeplinirea condiiilor impuse de legea care a guvernat ncheierea acestor contracte de vnzare-cumprare., pe cale de consecin aceste contracte nu puteau opera transmisiunea dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor. Ca atare, dup cum am precizat,n practica judiciar aceste contracte de vnzarecumprare , dei nule absolut , erau considerate totui valabile i avnd valoare de antecontract de vnzare-cumprare, prin aplicarea principiului conversiunii actului juridic lovit de nulitate ntr-un alt act juridic ale crei condiii de valabilitate sunt ndeplinite.75

75

I. Ionescu, op. cit., infra nota 2, p. 362. 61

Totodat, mprtim opinia autoarei76 n ipoteza n care prile antecontractului de vnzare-cumprare a unui teren din perioada de incidena acestor acte normative i-au ndeplinit obligaiile specifice contractului promis prin predarea terenului i plata preului dar nu au solicitat constatarea nulitii antecontractului, context n care trebuie s se admit c odat cu abrogarea celor dou acte normative acea nulitate a fost asanat prin dispariia cauzei care o determinase, aa nct, acea promisiune iniial nul, trebuie considerat, sub imperiul noilor reglementri , ca fiind valabil. De asemenea , dup cum s-a statuat n practica judectoreasc77, aciunea n constatare prin care instan constat existena antecontractului de vnzare-cumprare este inadmisibil, ntruct, dup ncheierea unui antecontract de vnzare-cumprare, prile au posibilitatea s cear realizarea dreptului , fie prin autentificarea unui act de nstrinare, la notarul public , fie n justiie dac vnztoarea refuz s se prezinte la notarul public, adic pe calea executrii silite a antecontractului prin care instana pronun a hotrre care ine loc de autentic de vnzare cumprare. Respingerea ca inadmisibil a unei astfel de aciuni n constare a antecontractului de vnzare-cumprare, dup cum precizeaz i instana suprem n decizia supra cit., are drept fundament faptul c antecontractul de vnzare-cumprare poate fi executat silit , prin pronunarea unei hotrri de constrngere a debitorului, pe cnd aciunea n constare tinde doar la recunoaterea celor constate de instan i, ca atare, ea nu poate fi pus n executare silit. Or, dac partea cere realizarea dreptului, ea nu are acces la aciunea n constatare. Dar , aceeai instan suprem , printr-o decizie de spe pronunat n anul 1991, contrar deciziei pronunate n anul 2003, arat c , n ipoteza n care prile au ncheiat , n anul 1989, un antecontract de vnzare-cumprare, abrogarea expres a Decretului nr. 144/1958 nu mpiedic instana ca, n condiiile Codului civil s constate intervenit vnzarea imobiliar, hotrrea pronunat avnd caracterul unui act autentic. Aceast decizia este n contradicie cu scopul aciunii n constatare , prin care instana doar poate constata existena antecontractului, fr a putea pronuna o hotrre care s in loc de act autentic, acest atribut fiind conferit instanei

Ibidem; M. Murean, Consecine ale abrogrii Legii nr. 58/1974 asupra antecontractelor de nstrinare imobiliar, n revista Dreptul nr. 7-8/1991, p. 95-96 77 A se vedea, Curtea Suprem de Justiie, secia civil, decizia nr. 1533 din 24 iulie 1993, publicat n extras, n revista Dreptul nr. 7/1994, p. 75.
76

62

doar n cazul formulrii unei aciuni n realizarea dreptului. Ca atare, n opinia noastr, soluia pronunat de ctre instana suprem n anul 2003, supra cit., este cea corect. Totodat, dup cum s-a remarcat, Legea nr. 50/1991 , dei a abrogat n totalitate Decretul nr. 144/1958, nu a preluat sub nicio form prevederile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, astfel, c dei promisiunea sinalagmatic de vnzare a fost n continuare recunoscut n doctrin i n jurispruden, conturndu-se n continuare de ctre instanele judectoreti , dar pe temeiuri de drept diferite, practica pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic, aceast posibilitate a fost lipsit de un temei legal. O prim dispoziie similar cu cea din art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost cea consacrat prin art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 , dar prevederile acestui titlu au fost abrogate expres la data intrrii n vigoare a noului Cod civil, adic la data de 1 octombrie 2011. Dup intrarea n vigoare a noului Cod civil, promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i promisiunea unilateral de cumprare sau de vnzare i-au gsit consacrarea legislativ, ea fiind expresia unei schimbri radicale de concepie n ceea ce privete executarea n natur a promisiunilor de vnzare care au ca obiect terenuri. Astfel, potrivit art. 1669 din noul Cod civil: cnd una dintre prile care au ncheiate promisiunea bilateral de vnzare sau promisiune unilateral de vnzare sau de cumprare refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite; dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat; n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins. Ca atare, n ipoteza prevzut de art. 1669 alin. 4 din Codul civil,instana, la cerea beneficiarului promisiunii nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare. n ceea ce privete termenul n care se poate exercita dreptul la aciune pentru a cere instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, noul Cod civil, prin art. 1669 alin.

63

2, pstreaz regula prescriptibilitii, statund c, termenul de prescripie pentru exercitarea acestei aciuni este de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat. Acest text legal trebuie analizat prin coroborare cu prevederile art. 1279 alin. 3 din Codul civil, care statueaz c ,, dac promitentul refuz s ncheie contractul promis, instana, la cererea prii care i-a ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de contract, atunci cnd natura contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite. Prevederile acestui alineat nu sunt aplicabile n cazul promisiunii de a ncheia un contrac t real, dac prin lege nu se dispune altfel. Se constat aadar c art. 1669 din noul Cod civil este o aplicaie particular, n materia vnzrii a dispoziiilor art. 1279 alin. 3 care reglementeaz executarea n natur a promisiunii de a contracta n general. Totodat existena a dou texte de lege n materia promisiunii de a contracta , ne conduce la concluzia existenei prin acelai act normativ a unei reglementri generale a promisiunii de a contracta i a unei reglementri speciale aplicabil numai n cazul vnzrii, astfel c reglementarea special se va aplica cu prioritate , ea putndu-se completa cu reglementarea general, pentru tot ce reglementarea special nu prevede expres. Promisiunea bilateral de vnzare, dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate78, nu este un contract de vnzare-cumprare propriu-zis, ci o convenie preparatorie, netranslativ de proprietate, care are ca obiect nu o obligaie de a da, ci una de a face, respectiv de a ncheia n viitor contractul translativ de proprietate Cu referire la forma n care trebuie ncheiat antecontractul de vnzare-cumprare, n literatura de specialitate79 s-a afirmat c i n noua reglementare este posibil pronunarea unei hotrri care s in loc de act autentic, chiar dac promisiunea de vnzare a unui imobil a fost ncheiat n forma nscrisului sub semntur privat. n opinia noastr, n acord cu opinia unui alt autor80, din analiza coninutului art. 1669 alin. 1 din Codul civil, rezult c una dintre condiiile care trebuie ndeplinite pentru ca instana
E. Chelaru, op. cit., p. 45 ; E. Chelaru, Circulaia juridic a terenurilor, Editura ALL Beck, Bucureti, 1999, p. 221- 239. 79 A se vedea, N. Conachi, Consideraii n legtur cu promisiunea bilateral de vnzare-cumprare a terenului, n revista Dreptul nr. 1/2010, p. 82-83. 80 E. Chelaru, op. cit., p. 47-48.
78

64

s pronunate hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare, deci s in loc de contract de vnzare-cumprare, este aceea ca nsi promisiunea de vnzare s ndeplineasc condiiile de validitate ale contractului promis, adic s fie ncheiat n form autentic. Aceasta ntruct , dac contractul de vnzare-cumprare a unui teren poate fi ncheiat, sub sanciunea nulitii absolute, numai n form autentic, atunci i promisiunea de vnzare-cumprare a unui teren , pentru a putea fi executat silit prin pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare, trebuie s fie ncheiat tot n form autentic. O astfel de promisiune bilateral de vnzare a unui teren care nu a fost ncheiat n form autentic, ci sub forma unui nscris sub semntur privat, nu ar putea fi executat silit prin pronunarea unei hotrri care s in loc de act autentic de vnzare, beneficiarul unei astfel de promisiuni de vnzare , n cazul nendeplinirii obligaiile din antecontract , de ctre cealalt parte , putnd beneficia doar de daune-interese, n temeiul art. 1279 alin. 2 din codul civil. Se poate aadar concluziona c,condiia formei autentice pentru ncheierea unui antecontract de vnzare - cumprare a unui teren este impus doar pentru a se putea executa silit antecontractul respectiv prin pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare, aceste antecontracte n ipoteza n care prile i ndeplinesc de bun voie obligaiile contractuale fiind pe deplin valabile i avnd for obligatorie ntre pri , la fel ca i n cazul oricrui contract. Sub acest aspect, constatm faptul c, n urma modificrii Legii cadastrului i publicitii imobiliare 7/1996 , republicat prin Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea i completarea unor acte normative, opinia mai sus expus este consacrat legislativ , prin alin. 5 al art. 24 din Legea nr. 7/1996 nou introdus , se stipuleaz c, promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real n legtur cu acesta i actele de alipire i dezlipire a imobilelor nscrise n cartea funciar se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. n ceea ce privete publicitatea antecontractului, potrivit art. 902 alin. 2 , pct. 12 din Codul civil, acesta se noteaz n cartea funciar pentru opozabilitate fa de teri. n completarea acestei dispoziii legale , prin art. 904 din Codul civil se prevede c proprietarul unui imobil poate cere ca intenia de a nstrina sau de a ipoteca n folosul unei anumite persoane s fie
65

notat, artnd n acest din urm caz i suma ce corespunde obligaiei garantate. Dac nstrinarea sau ipotecarea se realizeaz n termen de 3 luni de la notarea inteniei de a nstrina sau ipoteca , dreptul nscris va avea rangul notrii , iar , n ipoteza n care nstrinarea sau ipotecarea se realizeaz prin dup trecerea termenului de 3 luni de la data nregistrrii cererii, notarea inteniei de a nstrina sau ipoteca i pierde efectul. De asemenea, prin art. 906 din Codul civil, se prevd i condiiile n care promisiunea de a contracta se poate nota n cartea funciar, aceste dispoziii instituind dou condiii , respectiv: dac promitentul este nscris n cartea funciar ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii; antecontractul, sub sanciunea respingerii cereri de notare, s prevad termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul; termenul maxim n care se poate efectua notarea este oricnd n termenul stipulat n antecontract, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui; dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp , imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului, promisiunea se va radia; radierea se va dispune din oficiu, dac, pn la expirarea termenului de 6 luni nu a fost cerut nscrierea dreptului care a fcut obiectul promisiunii, cu excepia cazului n care cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar a aciunii prin care a cerut instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract. n completarea dispoziiilor art. 906 din Codul civil, dispoziiile art. 24 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, republicat, astfel cum aceste dispoziii au fost modificate prin Legea nr. 127/2013, aduc completri privitoare la posibilitatea radierii din cartea funciar a promisiunii de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real n legtur cu acesta nscris n cartea funciar n baza unor acte juridice n care prile au stipulat rezilierea sau rezoluiunea n baza unor pacte comisorii. n aceste situaii , radierea din cartea funciar se face n baza unei: declaraii n form autentic a prilor; ncheieri de certificare fapte, prin care notarul public constat ndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea prii interesate; hotrri judectoreti.

66

Una dintre problemele care s-au pus n literatura de specialitate81 din perioada de inciden a vechiului Cod civil, dar prezint interes i dup intrarea n vigoare a n oului Cod civil, este aceea dac cel care a ncheiat un antecontract de vnzare-cumprare i i s-a predat bunul n momentul ncheierii conveniei , pn la data autentificrii actului poate fi considerat posesor exclusiv sau detentor precar. S-a concluzionat , sub acest aspect c, cumprtorul este un simplu detentor precar, ntruct nu posed sub nume de proprietar, calitatea de proprietar, pn la perfectarea vnzrii continund s o aib tot de vnztorul promitent82. Unul dintre cazurile de aplicabilitate a antecontractului de vnzare-cumprare este cel aplicabil n contextul programului guvernamental ,, Prima cas, care dei are ca obiect dobndirea de locuine, este ncheiat n considerarea titlului de proprietate asupra terenului pe care urmeaz a se edifica construcia , titularii dreptului de proprietate pe care edific aceste construcii putnd fi unitile administrativ teritoriale care exercit dreptul de proprietate asupra acestor terenuri n regim de drept privat sau beneficiarii locuinelor n cadrul acestui program.. n acest context,mergnd pe aceeai linie a preocuprii statului pentru accesul la o locuin, a fost adoptat Ordonana de urgen a Guvernului nr. 60/2009 privind unele msuri n vederea implementrii programului ,, Prima cas, ca program guvernamental care are ca obiectiv facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziia sau construirea unei locuine prin contractarea de credite garantate de stat, aprobat prin Legea nr. 368/2009 83, i apoi modificat i completat prin Ordonana de urgen nr. 30/201084. vnztorul promitent. De altfel, autentificarea conveniei nu are caracter retroactiv, iar pn n momentul autentificrii riscurile sunt suportate

A se vedea, E.Safta-Romano,Dreptul de proprietate privat i public n Romnia, editura Graphix, Iai, 1993, p. 151, 152 i infra nota 300, p. 151. 82 Ibidem. 83 Ordonana de Urgen nr. 60/2009 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 381 din 4 iunie 2009, iar Legea nr. 368/2009 pentru aprobarea Ordonanei de urgen nr. 60/2009 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 816 din 27 noiembrie 2009. 84 Ordonana de urgen nr. 30/2010 privind modificarea i completarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 60/2009 a fost publicat Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 243 din 16 aprilie 2010.
81

67

De asemenea prin Hotrrea Guvernului nr. 717/2009 modificat i completat prin Hotrrea Guvernului nr. 324/201085 au fost aprobate normele de implementare a programului,, Prima cas. n acest context, potrivit art. 191 alin.21 din anexa nr. 1 a Hotrrii de Guvern nr. 717/2009, n cazul n care se dorete achiziionarea unei locuine finalizate , nefinalizate sau noi, , solicitantul creditului va trebui s depun la finanator o cerere de finanare, nsoit de antecontractul de vnzare a locuinei. Cu privire la forma pe care trebuie s o mbrace antecontractul de vnzare-cumprare a locuinei, potrivit art. 3 alin. 21 din Anexa nr. 1 , antecontractul se poate ncheia n form autentic sau sub semntur privat cu dat cert. Din coninutul acestei dispoziii legale rezult c , dei antecontractul de vnzare-cumprare a locuinei pregtete perfectarea unui act de vnzare-cumprare solemn, antecontractul poate mbrca i forma unui act sub semntur privat, singura condiie impus de textul de fiind ndeplinirea formalitii datei certe. n opinia noastr , expus de altfel , n cazul analizei antecontractului de vnzare-cumprare n reglementarea noului Cod civil, aceast dispoziie legale n material achiziionrii de imobile prin programul ,, Prima casa vine n contradicie cu unul dintre principiile de drept potrivit cruia promisiunea de vnzare ca act premergtor contractului promis trebuie s ndeplineasc condiiile de validitate ale contractului promis, adic s fie ncheiat n form autentic. De asemenea, potrivit art.1 alin. 1 teza a II-a din Ordonana de urgen nr. 60/2009, astfel cum a fost modificat prin ordonana de urgen nr. 30/2010, locuinele pot fi construite de beneficiari care dein n proprietate terenul pe care urmeaz s se construiasc locuina sau prin asociaii fr personalitate juridic, constituite din minimum 7 beneficiari, dintre care cel puin unul este proprietarul terenului pe care urmeaz s se construiasc locuinele. Avnd n vedere cele dou ipoteze n care se poate ncheia antecontractul de vnzarecumprare a locuinei prin raportare la regimul juridic al terenului pe care se edific construcia, se poate concluziona c, n ipoteza n care locuina urmeaz s fie edificat pe un teren proprietate privat a unitilor administrativ-teritoriale , antecontractul de vnzare-cumprare
Hotrrea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului,, prima cas a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 418 din 18 iunie 2009, iar Hotrrea Guvernului nr. 324/2010 pentru modificarea i completarea Hotrrii Guvernului nr. 717/2009 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 251 19 aprilie 2010.
85

68

avnd ca obiect doar locuina, prin acest antecontract se promite doar ncheierea n viitor a contractului de vnzare-cumprare a locuinei, urmnd ca tot prin acest antecontract s se promit odat cu perfectarea contractului de vnzare-cumprare a locuinei instituirea n favoarea beneficiarului locuinei a unui drept de folosin sau de concesiune asupra terenului

aferent locuinei dobndite aflat n proprietatea privat a unitii administrative teritoriale. n ipoteza n care locuina se edific pe terenul beneficiarului, evident c , antecontractul de vnzare-cumprare va avea ca obiect doar locuina , urmnd ca , n cuprinsul antecontractului s se fac meniunea asupra faptului c locuina se va edifica pe terenul proprietate privat a beneficiarului i ca atare, contractual promis se va perfecta doar cu privire la locuin. Garantarea, n numele i n contul statului, a creditelor acordate persoanelor fizice pentru achiziia sau construcia unei locuine n cadrul programului este asigurat de ctre Fondul Naional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici i Mijlocii S. A- IFN, prin contract de garantare, ncheiat ntre Fondul Naional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici i Mijlocii S. A- IFN, finanator i beneficiar, care constituie titlu executoriu i are valoare de nscris autentic, ca atare, potrivit art. 1 alin. 8 din ordonan, astfel cum acesta a fost modificat prin Ordonana de urgen nr. 30/2010, creanele rezultate din garaniile acordate i pltite instituiilor de credit n cadrul Programului sunt asimilate creanelor bugetare a cror recuperare prin executare silit se efectueaz de ctre Agenia Naional de administrare Fiscal, conform procedurii reglementate prin Ordonana Guvernului nr. 92/2003 privind Codul de procedur fiscal, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare. n acest context, pentru implementarea programului,, Prima cas, prin Ordinul ministrului finanelor publice i al ministrului intreprinderilor mici i mijlocii, comerului i mediului de afaceri nr. 2225/200986, modificat i completat prin Ordinul ministrului finanelor publice i al ministrului economiei, comerului i mediului de afaceri nr. 1814/1132 /10 iunie 201087, au fost aprobate Convenia privind implementarea programului ,, Prima cas, Convenia de garantare, precum i reglementarea unor msuri necesare pentru aplicarea prevederilor art. 10 din anexa nr. 1 la Hotrrea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului,, Prima cas.
86 87

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 469 din 7 iulie 2009. Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 407 din 18 iunie 2010. 69

n privina modalitii de garantare a creditului acordat persoanelor fizice n vederea achiziionrii sau construirii de locuine prin programul ,, Prima cas, potrivit art. 1 alin. 7 din ordonan astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 368/2009, i art. 10 i 101 ale anexei nr. 1 la Hotrrea Guvernului nr. 717/2009, n baza contractului de garantare asupra imobilelor achiziionate n cadrul programului,, Prima cas, se instituie n favoarea statului romn, reprezentat de Ministerul finanelor Publice, un drept de ipotec legal de rangul I pe toat durata contractului asupra terenului i construciei viitoare, dup ce, n prealabil, a fost notat autorizaia de construire n cartea funciar a terenului,urmnd ca ipoteca legal de rangul I s se extind asupra locuinelor finalizate, rezultate n urma dezmembrrii construciei i cotei indivize de teren, cu notarea n cartea funciar, n favoarea statului romn, reprezentat de Ministerul finanelor Publice, a interdiciei de nstrinare a locuinei i a terenului pe o perioad de 5 ani, cu excepia nstrinrii cotelor indivize sau a parcelelor de teren ce revin fiecrei locuine n parte n urma dezmembrrii ctre membrii asociaiei, i a interdiciei de grevare a locuinelor i a terenului cu alte sarcini pn la ndeplinirea tuturor obligaiilor beneficiarului fa de finanator. a acesteia pe toat durata contractului. Seciunea 4. Dreptul de preempiune. 4. 1. Noiune. Reglementare. Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, era folosit denumirea de ,,drept de preempiune , avnd aplicabilitate preponderent n materia nstrinrii terenurilor , fiind folosit pentru a defini dreptul prioritar conferit de lege anumitor persoane la dobndirea unor categorii de terenuri. Ca atare, pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, denumirea drept de preempiune viza doar dreptul de prioritate la cumprare conferit de lege. n situaia n care dreptul prioritar era rezultatul voinei prilor , se utiliza denumirea ,, pact de preferin. Rezult aadar c, ori de ctre ori dreptul prioritar la cumprare era conferit de lege, se folosea denumirea ,, drept de preempiune, iar atunci cnd acest drept prioritar era rezultatul acodului de voin al prilor se folosea denumirea de ,, pact de preferin. Noul civil, utilizeaz o alt terminologie n cazul dreptul de prioritate la cumprare derivat din acordul prilor , denumirea utilizat de noul Cod civil fiind aceea de ,, drept convenional de preempiune.

70

n acest context , din analiza dispoziiilor noului Cod civil, constatm c n materia vnzrii , dreptul de dreptul de preempiune este reglementat cu caracter general prin dispoziiile art. 1730-1740 care reglementeaz att dreptul de preempiune reglementat prin lege, ct i situaia n care dreptul prioritar la cumprare este rezultatul voinei prilor materializat prin contract. Obiectul dreptului de preempiune poate fi att un bun mobil, ct i un bun imobil. n acelai timp, noul Cod civil reglementeaz expres i dou drepturi de preempiune care trebuie respectate n cazul nstrinrii prin vnzare a unor terenuri: dreptul de preemiune la cumprarea terenurilor din fondul forestier proprietate privat, reglementat prin art. 1746 i care se coroboreaz cu art. 45 din Legea nr. 46/2008-Codul silvic i , respectiv , n cadrul contractului de locaiune , dreptul de preempiune al arendaului la cumprarea bunurilor agricole arendate(art. 1849), acest drept urmnd a se exercita potrivit art.1730-1739, care reglementeaz dreptul de preempiune n materia vnzrii. Cu privire la sfera de aplicabilitate a dispoziiilor legale care reglementeaz drepul de preempiune, prin dispoziiile art. 123 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod civil , se arat c : (1) de la data intrrii n vigoare a codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preempiune cuprinse n legi speciale aflate n vigoare la aceast dat se completeaz cu dispoziiile art. 1730-1740 din Codul civil; (2) pentru dreptul de preempiune creat prin convenie, dispoziiile art. 1730-1740 din Codul civil se aplic numai n situaia n care convenia a fost ncheiat dup intrarea n vigoare a Codului civil; (3) dreptul de preempiune prevzut la alin. 1 i 2 este supus dispoziiilor art. 1730-1740 din Codul civil numai cu privire la contractele de vnzare ncheiate dup intrarea n vigoare a Codului civil. 4.2 Reglementri cu caracter general ale dreptului de preempiune instituite prin noul Cod civil , noul Cod de procedur civil i prin unele acte normative speciale n materia vnzri de imobile. Aa dup cum rezult din coninutul art. 1730 din noul Cod civil, dreptul de preempiune poate fi instituit prin lege sau prin convenie, n oricare din aceste modaliti titularul su avnd dreptul s cumpere cu prioritate un teren. n ceea ce privete caracterele juridice ale dreptului de preempiune, acestea sunt menionate prin art. 1739 din noul Cod civil, respectiv acest drept este indivizibil, ceea ce
71

nseamn c preemptorul este obligat s cumpere ntregul bun scos la vnzare de ctre proprietar, iar nu o fraciune din acest bun. De asemenea,potrivit aceluiai text de lege ,dreptul de preempiune nu poate fi cedat prin acte juridice altor persoane. n cazul unui concurs de preemptori, potrivit art. 1734 din Codul civil ,contractul de vnzare se putea ncheia numai cu unul dintre acetia, respectiv: a)cu titularul dreptului legal de preempiune, atunci cnd se afl n concurs cu titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune; b) cu titularul dreptului legal de preempiune ales de vnztor, atunci cnd se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi legale de preempiune; c)dac bunul este imobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune care a fost mai nti nscris n cartea funciar, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune; d) dac bunul este mobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune avnd dat cert cea mai veche, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune. De asemenea, prin art. 1740 din Codul civil, sunt instituite dou caractere ale dreptului de preempiune, respectiv , caracterul temporal i caracterul transmisibil , dar acestea , dup cum rezult din textul legal , sunt incidente doar n cazul dreptului de preempiune convenional. Astfel, potrivit art. 1740 din Codul civil, dreptul convenional de preempiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepia situaiei n care a fost constituit pe un anumit termen. n ipoteza n care dreptul convenional de preempiune a fost constituit pe un termen, acest termen se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac nu a fost stipulat un termen mai lung. Sub acest aspect, dup cum s-a remarcat88, dac a fost stabilit un termen i preemptorul a decedat nainte de mplinirea acestuia, dreptul se transmite motenitorilor si, ceea ce reliefeaz caracterul transmisibil al dreptului convenional de preempiune. n vederea exercitrii dreptului de preempiune, prima etap const n notificarea

adresat de ctre promitent , titularului dreptului de preferin, adic preemptor. Astfel, din coninutul dispoziiilor coroborate ale art. 1730 alin. 3 cu cele ale art. 1732 alin. 1 i alin. 2 din Codul civil, rezult c informarea preemptorului despre intenia de vnzare se poate face n condiiile art. 1730 alin. 3 prin ofert de vnzare adresat de ctre promitent , sau , n condiiile art. 1732 alin. 1 i alin. 2 prin notificarea coninutului contractului ncheiat de ctre promitent cu un ter. n acest context, potrivit art. 1730 alin. 3 din Codul civil, dup primirea ofertei
88

E. Chelaru, op. cit., p. 54. 72

preemptorul poate s accepte sau s resping oferta de vnzare. n cazul bunurilor imobile, preemptorul trebuie s accepte oferta de vnzare n cel mult 30 de zile de la comunicarea ofertei, n caz contrar , titularul dreptului de prempiune care a respins oferta nu i mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i s-a propus. n ipoteza exercitrii dreptului convenional de preemiune de ctre preemptor n urma notificrii ctre acesta a coninutului contractului de vnzare ncheiat cu terul, preemptorul trebuie s i exercite dreptul de preempiune n cazul bunurilor imobile n teremen de 30 de zile care curge de la data comunicrii ctre preemptor a notificrii. Noul Cod civil, consacr de asemenea , prin art. 1731 , posibilitatea vnzrii ctre un ter a bunurilor cu privire la care exist un drept de preempiune legal sau cinvenional, dar , o astfel de vnzare se poate face numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor, iar , potrivit dispoziiilor art. 1733 alin. 2 din Codul civil, clauzele contractului ncheiat cu terul avnd drept scop s mpiedice exercitarea dreptului de preempiune nu produc efecte fa de preemptor. Sub acest aspect, dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate89, o astfel de vnzare nu s-ar putea face sub condiia rezolutorie a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre titularul su. Rezult aadar c n cazul vnzrii ctre un ter a bunurilor cu privire la care exist un drept de preempiune legal sau convenional, contractul de vnzare-cumprare este afectat de o condiie suspensiv , care const n aceea c acest contract se va ncheia doar n ipoteza n care preemptorul nu i va exercita dreptul de preempiune. n ceea ce privete o eventual clauz rezolutorie nepermis , aceasta ar putea , spre exemplu , n faptul c, promitentul vinde imo bilul unei persoane , alta dect titularul dreptului de preemiune, nsernd n contract a clauz rezolutorie prin care l informeaz pe cocontractant c vnzarea se va desfiina dac titularul dreptului de preempiune i va exercita acest drept. Sub acest aspect , din analiza coroborat a dispoziiilor art.1731 cu dispoziiile art. 1733 din Codul civil , rezult c , n ipoteza vnzrii bunului cu cu privire la care exist un drept de preempiune legal sau convenional ctre un ter, supus condiiei suspensive a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor , vnztorul prefigureaz coninutul contractului

89

I. Ionescu, op. cit., p. 66. 73

ncheiat cu terul, dar , n cuprinsul contractului se va nsera o clauz avnd semnificaia unei condiii suspensive , potrivit creia perfectarea vnzrii se va face doar n ipoteza nendeplinirii condiiei suspensive prin care preemptorul nu i exercit dreptul de preempiune. Prefigurarea coninutului contractului ncheiat cu un ter sub condiie suspensiv , rezult din coninutul art. 1733 , care face referire expres , n aceast ipotez, la notificarea de ndat de ctre vnztor a coninutului contractului ncheiat cu un ter ctre preemptor. n ipoteza n care dup notificarea promitentului ctre preemptor a coninutului contractului ncheiat cu un ter, preemtorul i exercit dreptul de preempiune prin comunicarea ctre vnztor a acordului su de a ncheia contractul de vnzare, , nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului, potrivit art. 1733 din Codul civil, prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar contractul ncheiat cu terul se desfiineaz retroactiv. Sub acest aspect, o precizare important este adus prin art. 1736 din Codul civil, respectiv atunci cnd n contractul ncheiat cu terul s-au acordat termene de plat a preului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene. De asemenea noul Cod civil reglementeaz , prin art. 1735 dou situaii prin care se

vnd o pluralitate de bunuri . Astfel , o prim ipotez este aceea n care preemiunea se exercit n privina unui bun cumprat de ter mpreun cu alte bunuri pentru un singur pre, ipotez n care vnztorul poate pretinde de la premptor numai o parte proporional din acest pre. A dou ipotez reglementat de textul citat este aceea n care s -au vndut i alte bunuri dect acela supus preempiunii, dar care nu puteau fi desprite de acesta fr s l fi pgubit p e vnztor, ipotez n care, exercitarea dreptului de preempiune nu se poate face dect dac preemptorul consemneaz preul stabilit pentru toate bunurile vndute. Aceast ultim ipotez reprezint situaia n care exist neconcordan ntre ntinderea obiectului dreptului de preempiune i ntinderea obiectului vnzrii , ipotez n care, libertatea recunoscut promitentului trebuie s fie dublat i de o extindere a dreptului de preferin al beneficiarului la ansamblul pus n vnzare, astfel c, dac i se pare avantajos , titularul dreptului

74

de preferin trebuie s i exercite prioritar drept , chiar dac acest drept nu privete dect o parte din obiectul vnzrii.90. n privina publicitii dreptului de preempiune asupra unui imobil, dispoziiile art. 1733 din Codul civil stipuleaz c dreptul convenional de preempiune n legtur cu un imobil se noteaz n cartea funciar, ceea ce , rezult, de altfel, i din coninutul art. 902 alin. 2 pct. 13 din Codul civil. Dac o asemenea notare a fost fcut, acordul preemptorului nu este necesar pentru acela care a cumprat sub condiie suspensiv s i poat nscrie dreptul n cartea funciar, n baza contractului de vnzare ncheiat cu proprietarul. nscrierea se face sub condiia suspensiv ca, n termen de 30 de zile de la comunicarea ncheierii prin care s-a dispus nscrierea, preemptorul s nu notifice biroului de carte funciar dovada consemnrii preului la dispoziia vnztorului. Din coninutul acestei dispoziii legale, dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate91 , rezult c notarea dreptului de preempiune nu indisponibilizeaz bunul care poate fi vndut unui ter, dar numai sub condiie suspensiv, urmnd ca ,potrivit art. 1732 alin. 2,coroborat cu art. 898 pct. 1 din Codul civil, cumprtorul(terul) s i nscrie provizoriu dreptul n temeiul contractului de vnzare-cumprare ncheiat cu proprietarul de carte funciar, fr a fi necesar acordul preemptorului. Referirea n coninutul art. 1737 alin. 2 din Codul civil a nscrierii sub condiie suspensiv, vizeaz manifestarea de voin a preemptorului de a cumpra imobilul , cu consemnarea corespunztoare a preului la dispoziia vnztorului, situaie n care , potrivit art. 1733 din Codul civil, dreptul terului se desfiineaz retroactiv. Dac preemptorul i manifest voina de cumpra imobilul, la cererea acestuia, nscrierea provizorie se radiaz prin notificarea preemptorului adresat biroului de carte funciar prin care acesta face dovada consemnrii preului ctre vnztor n termen de 30 de zile de la data comunicrii ncheierii prin care s-a dispus nscrierea provizorie(art. 1737 alin. 2 i alin. 3 din Codul civil). n cazul n care bunul face obiectul urmririi silite sau este scos la vnzare silit cu autorizarea judectorului-sindic, dreptul de preempiune se exercit n condiiile prevzute de Codul de procedur civil, fiind incidente prevederile art. 847 din noul Cod de procedur civil , n sensul cruia titularul unui drept de preempiune care nu a participat la licitaie nu va mai putea s i exercite dreptul dup adjudecarea imobilului. Raiunea acestui text de lege este acela
90 91

Ibidem , p. 67. A se vedea n acest sens, A-Annamaria Chi, Publicitatea imobiliar n concepia noului Cod civil, editura Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 168, 169. 75

c dreptul de preempiune trebuie exercitat , n mod firesc , n cursul procedurii execuionale , iar nu ntr-o faza subsecvent adjudecrii. Prin urmare, n concepia actual, dreptul de preempiune se stinge dac nu a fost exercitat n cursul procedurii de licitaie92. Unul dintre cazurile instituite prin acte normative speciale n materia dreptului de

preempiune este cel instituit prin art. 123 alin. 3 din Legea nr. 215/2001 a administraiei publice locale , viznd ipoteza n care consiliile locale sau judeene hotrsc vnzarea unui teren aflat n proprietatea privat a unitii administrativ teritoriale pe care sunt ridicate construcii. ntr-o atare ipotez se confer un drept de preempiune la cumprarea acestor terenuri aferente construciilor constructorilor de bun-credin. n acest sens, proprietarii construciilor vor fi notificai n termen de 15 zile asupra hotrrii consiliului local sau judeean i i pot exprima opiunea de cumprare n termen de 15 zile de la primirea notificrii. Preul de vnzare se stabilete pe baza unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau judeean , dup caz. 4. 3. Dreptul de preempiune la cumprarea terenurilor din fondul forestier. 4. 3. 1. Dreptul de preempiune la cumprarea terenurilor din fondul forestier aflate n proprietate privat. O prim precizare care se impune a fi reliefat este aceea c dispoziiile art. 1746 din noul Cod civil, reglementeaz dreptul de preempiune la cumprarea de terenuri din fondul forestier aflat n proprietate privat n cazul n care beneficiarii dreptului de preempiune sunt coproprietarii sau vecinii terenurilor care fac obiectul vnzrii-cumprrii, urmnd ca operaiunile de cumprare de ctre stat , prin Regia Naional a Pdurilor -ROMSILA i ceilali administratori, de terenuri care urmeaz s fie incluse n categoria de terenuri cu destinaie forestier n proprietatea public a statului , n privina crora statul are dreptul de preempiune, s fie reglementat potrivit art. 45 alin. 3 din Codul silvic prin Metodologia de achiziionare prin cumprare, schimb sau donaie de ctre stat, prin Regia Naional a Pdurilor -ROMSILA i ceilali administratori ai terenurilor ce pot fi incluse n fondul forestier proprietate public a statului, aprobat prin Hotrre a Guvernului, la propunerea autoritii publice centrale care rspunde de silvicultur. n acest context a fost adoptat Hotrrea Guvernului nr. 118/2010

A se vedea, I. Le, Noul Cod de procedur civil. Comentarii pe articole , editura C. H. Beck, Bucureti, 2013, p. 1132.
92

76

pentru aprobarea Metodologiei de achiziionare prin cumprare, schimb sau donaie de ctre stat, prin Regia Naional a Pdurilor -ROMSILA i ceilali administratori ai terenurilor ce pot fi incluse n fondul forestier proprietate public a statului93. n acest context , cu referire la terenurile n privina crora se confer dreptul de preempiune al statului la cumprarea de terenuri care vor deveni n urma cumprrii terenuri cu destinaie forestier n proprietatea public a statului i n administrarea administratorului fondului forestier proprietate public a statului, modalitatea de exercitare a dreptului de preempiune a statului va fi analizat ntr-o seciune distinct. Potrivit art. 1746 din Codul civil , terenurile din fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine, a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau vecinilor.Dar , aceast dispoziie legal trebuie coroborat cu prevederile art. 45 alin. 6 -9 din Codul silvic care reglementeaz condiiile de exercitare a dreptului de preempiunecare care conduc la ncheierea contractului de vnzare ntre preemptor i vnztor i anulabilitatea contractului de vnzare ncheiat cu un ter. Totodat, prin Legea nr. 60/2012, pentru a se pune n acord prevederile Codului silvic cu prevederile art. 1746 din Codul silvic , au fost modificate dispoziiile art. 45 alin. 5 din Codul silvic care n forma iniial instituiau un drept de preempiune n favoarea statului la cumprarea de pduri care constituie enclave din fondul forestier proprietate public a statului sau sunt limitrofe acestuia. n urma modificrii art. 45 alin. 5 din Codul silvic, acesta statueaz n privina beneficiarilor dreptului de preempiune c : ,, copropietari sau vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat , au un drept de preempiune, n ordinea prevzut de art. 1746 din Codul civil i n condiiile prezentei legi, la cumprarea de terenuri din fondul forestier aflate n proprietate privat, la pre i n condiii egale. O prim constare care se impune este aceea c pot face obiectul dreptului de preempiune doar terenurile din fondul forestier aflate n proprietate privat, astfel cum acestea sunt enunate la art. 1 din Codul silvic, adic : terenurile mpdurite , terenurile destinate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, producie sau administraie silvic, iazurile, albiile praielor, alte terenuri cu destinaie forestier i neproductive, cuprinse n amenajamentele silvice la data de 1

93

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, partea I, nr. 135 din 1 martie 2010. 77

ianuarie 1990, sau incluse n acestea ulterior. De asemenea, dup cum rezult cu claritate din coninutul art. 1746 din Codul civil numai nstrinarea prin vnzare cade sub incidena dreptului de preempiune , acest drept fiind incident i n cazul vnzrilor silite , dup cum rezult din cuprinsul art. 1738 din Codul civil, care completeaz prevederile Codului silvic. A doua constare este c, ordinea n care titularii dreptului de preempiune i pot exer cita acest drept, este cea instituit prin art. 1746 din Codul civil, adic coproprietarii i proprietarii vecini ai unor terenuri care fac parte din fondul forestier. n ceea ce privete proprietarii vecini care fac parte din categoria titularilor dreptului de preempiune, potrivit art. 1231 din Legea nr. 71/2011, nou introdus prin Legea nr. 60/2012, acetia sunt numai vecinii care sunt proprietari de fond forestier. n ceea ce privete statul sau unitile administrativ-teritoriale ,ca titulare al dreptului de preempiune, potrivit art. 45 alin. 8 din Codul silvic, acestea vor putea fi beneficiare ale acestui drept numai dac ele au calitatea proprietar vecin cu terenul care urmeaz s fie vndut, situaie n care dreptul de preempiune al statului sau al unitilor administrativ teritoriale prevaleaz n raport cu dreptul de preempiune al vecinilor. Din coninutul acestei dispoziii legale care instituie ordinea n care titularii dreptului de preempiune i pot exercita opiunea, rezult c n ipoteza n care oferta de vnzare este acceptat att de ctre coproprietari , ct i de ctre proprietarii vecini, contractul se va ncheia cu coproprietarii, ntruct acetia sunt preferai de legiuitor n fa proprietarilor vecini. n ceea ce privete condiiile de exercitare a dreptului de preempiune la cumprarea de terenuri din fondul forestier proprietate privat, acestea sunt reglementate prin art. 45 alin. 6-9 , astfel: ,,vnztorul are obligaia de a ntiina n scris pe toi preemptorii, prin executorul judectoresc sau notarul public, despre intenia de vnzare, artnd i preul cerut pentru terenul ce urmeaz s fie vndut. n cazul n care coproprietarii sau vecinii fondului, alii dect administratorul pdurilor proprietate public a statului, nu au domiciliul ori sediul cunoscut, ntiinarea ofertei de vnzare se nregistreaz la primria sau, dup caz, primriile n raza crora este situat terenul i se afieaz, n aceeai zi, la sediul primriei, prin grija secretarului consiliului local(alin. 6); titularii dreptului de preempiune trebuie s i manifeste n scris intenia de cumprare i s comunice acceptarea ofertei de vnzare sau , dup caz, s o nregistreze la sediul primriei unde aceasta a fost afiat, n termen de 30 de zile de la comunicarea ofertei de vnzare ori, dup caz, de la afiarea acesteia la sediul primriei(alin. 7);
78

dac n termenul mai sus artat niciunul dintre preemptori nu i manifest intenia de cumprare, vnzarea terenului este liber. n faa notarului public dovada ntiinri preemptorilor se face cu copie de pe comunicrile fcute sau , dac este cazul, cu certificatul eliberat de primrie, dup expirarea termenului de 30 de zile n care trebuia manifestat intenia de cumprare(alin.9); nerespectarea de ctre vnztor a obligaiei prevzute la alin. 6 sau vnzarea terenului la un pre mai mic ori n condiii mai avantajoase dect cele artate n oferta de vnzare atrage anulabilitatea vnzrii(alin. 10). De asemenea din coninutul art. 45 alin. 6 rezult c n situaia n care printre preemptori se numr statul sau unitile administrativ teritoriale, acestea persoane de drept public vor fi ntiinate, dup caz, prin administratorul pdurilor proprietate public a statului , care este Regia Naional a Pdurilor-Romsilva sau prin direciile teritoriale ale Romsilva. Avnd n vedere faptul c potrivit art. 45 alin. 10 din Codul silvic, dispoziiile referitoare la dreptul de preempiune reglementate prin Codul silvic se completeaz cu prevederile de drept comun, rezult c n privina titularului dreptului de preempiune pentru cumprarea de terenuri din fondul forestier proprietate privat care a respins oferta , vot deveni incidente prevederile art. 1730 alin. 3 din Codul civil, n sensul cruia acest titular care a respins oferta nu i va mai putea exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost promis. n cazul concursului de preemptori , situaie care nu este reglementat de Codul silvic,vor deveni incidente prevederile art. 1734 alin. 1 lit. b din Codul civil,potrivit cruia contractul urmeaz s fie ncheiat cu titularul dreptului de preempiune ales de vnztor.94 n cazul n care titularii dreptului de preempiune sunt coproprietarii, ceea ce se vinde nu este dreptul de proprietate exclusiv asupra terenului, ci o cot-parte din teren, aferent fiecrui coproprietar. De asemenea , n literatura de specialitate se afirm justificat c spre deosebire de dreptul de preempiune convenional care ar putea fi exercitat i n cazul transmisiunii prin vnzare a unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate, dreptul de preempiune reglementat de art. 1746 din Codul civil este aplicabil numai n cazul transmisiunii prin vnzare a nsui dreptului de proprietate asupra terenului forestier proprietate privat. El va fi ns aplicabil n cazul vnzrii

94

E. Chelaru, Regimul juridic,p. 58. 79

nudei proprieti.95 De asemenea, n opinia aceluiai autor, spre deosebire de procedura de drept comun n care exercitarea dreptului de preempiune este posibil s se fac att antecontractual, ct i postcontractual, dreptul de preempiune la cumprarea de terenuri forestiere poate fi exercita numai antecontractual. Se impune de asemenea precizarea c, ntruct dispoziiile art.l737 din Codul civil, instituie obligativitatea notrii n cartea funciar doar n cazul dreptului de preempiune convenional, dreptul de preempiune reglementat de art. 1746 din Codul civil, fiind un drept de preempiune legal, el este opozabil terilor fr notarea n cartea funciar, la care se refer art. 1737 din Codul civil. Avnd n vedere cele expuse mai sus, n literatura de specialitate,dreptul de preempiune la cumprarea terenurilor forestiere este definit ca fiind acel drept subiectiv civil indivizibil i incesibil, instituit prin lege, n temeiul cruia titularul su - coproprietar sau proprietar vecindenumit preemptor, poate cumpra cu prioritate un teren cu destinaie forestier, drept protejat prin instituirea sanciunii anulabilitii i a crui exercitare are ca efect ncheierea contractului de vnzare dintre vnztor i preemptor.96 4. 3. 2. Dreptul de preempiune la cumprarea de ctre stat a terenurilor care urmeaz s devin terenuri cu destinaie forestier n proprietatea public a statului. Dup cum am precizat prin Hotrrea Guvernului nr. 118/2010 a fost aprobat Metodologia de achiziionare prin cumprare, schimb sau donaie de ctre stat, prin Regia Naional a Pdurilor -ROMSILA i ceilali administratori ai terenurilor ce pot fi incluse n fondul forestier proprietate public a statului. O prim precizare care se impune a fi reliefat este aceea c, potrivit art.45 alin. 1 din Codul silvic, actele autentice de cumprare de ctre administratorul pdurilor proprietate public a statului a unor terenuri, n numele statului, fcnd obiectul Metodologiei mai sus prezentate, au drept scop msuri de lichidare a enclavelor i de corectare a perimetrului pdurilor. Prin corectarea perimetrului fondului forestier proprietate public a statului, potrivit art. 4 din
E. Chelaru, Dreptul de preempiune n reglementarea noului Cod civil, n volumul ,, In honorem Alexandru Bacaci, Ovidiu Ungureanu. Culegere de studii, editura Universul juridic, Bucureti, 2012, p. 180. 96 E. Chelaru, Regimul, p. 59.
95

80

Metodologie, se nelege aciunea de obinere a suprafeei fondului forestier cu un contur mai regulat dect cel anterior, n scopul mbuntirii condiiilor de administrare. n acest context , potrivit art. 2 din aceast Metodologie sunt stabilite categoriile de terenuri , n urmtoarea ordine de prioriti , care pot face obiectul cumprrii de ctre stat, prin Regia Naional a Pdurilor -ROMSILA i ceilali administratori ai terenurilor, dup cum urmeaz: a)enclave existente n fondul forestier proprietate public a statului. Sunt considerate , n accepiunea art. 3 din Metodologie, enclave existente n fondul forestier proprietate public a statului, terenurile cu destinaie agricol sau forestier, aparinnd altui proprietar, nconjurate de fond forestier proprietate public a statului; b)terenuri cu destinaie agricol care nu sunt limitrofe fondului forestier naional, cu suprafa mai mare de 20 ha, situate n zonele deficitare n pduri. Zonele deficitare n pduri sunt cele definite la pct. 51 din anexa la Legea nr. 46/2008-Codul silvic , cu modificrile i completrile ulterioare, respectiv, zona deficitar n pduri este judeul n care suprafaa pdurilor reprezint mai puin de 16 procente din suprafaa total a acestuia; c)terenuri cu destinaie agricol limitrofe fondului forestier proprietate public a statului; d)terenuri forestiere limitrofe fondului forestier proprietate public a statului. Dintre categoriile de terenuri mai sus menionate, prin art. 8 alin. 2 din Metodologie ,se precizeaz c doar terenurile prevzute la art. 2 alin. 1 lit. a) i d), potrivit legii, fac obiectul dreptului de preempiune al statului. Ca atare , dreptul de preempiune al statului este conferit doar n cazul n care fac obiectul cumprrii enclavele existente n fondul forestier proprietate public a statului i respectiv terenurile forestiere limitrofe fondului forestier proprietate public a statului, urmnd ca, potrivit art.6 alin. 2 din Metodologie, cumprarea terenurilor care nu fac obiectul dreptului de preempiune al statului s se fac prin negociere, preul oferit de administrator neputnd depi valoarea rezultat n urma evalurii. Rezult aadar c aceast dispoziie legal are menirea de a institui obligaia proprietarilor de terenuri prevzute la art. 2 alin. 1 lit. a i d de nu putea nstrina aceste categorii de terenuri , dect cu respectarea dreptului de preempiune al statului, ntruct cumprarea acestor categorii de terenuri asigur finalitatea
81

urmrit de legiuitor , respectiv lichidarea enclavelor i corectarea perimetrului pdurilor, mrind astfel patrimoniul fondului forestier naional prin includerea acestor categorii de terenuri n categoria terenurilor cu destinaie forestier n proprietatea public a statului. n vederea exercitrii dreptului de preempiune al statului, potrivit art. 8 alin. 3 din Metodologie, proprietarul ntiineaz n scris ocolul silvic n raza cruia este amplasat terenul forestier despre intenia de vnzare i preul solicitat. Exercitarea dreptului de preempiune de ctre administratori, adic Regia Naional a Pdurilor -ROMSILA i ceilali administratori trebuie efectuat n termen de 30 de zile de la data ntiinrii proprietarului adresat n scris ocolului silvic. n interiorul termenului de 30 de zile, administratorul are obligaia ca n termen de 5 zile de la data nregistrrii ntiinrii ocolului silvic, s ntiineze n scris preedintele comisiei de evaluare a terenurilor ce fac obiectul achiziiei de ctre stat, n vederea convocrii comisiei de evaluare, urmnd ca nerespectarea acestei obligaii de ctre conducerea ocolului silvic , s constituie, potrivit art. 4 alin.1 din Hotrrea Guvernului nr. 118/2010, contravenie sancionat cu amend de la 500 lei la 1.000 lei. n termen de 15 zile de la data convocrii, ntocmete o documentaie potrivit anexei nr. 3 din Metodologie, ea analiznd de asemenea oportunitatea cumprrii terenului care prezint interes pentru sectorul silvic public, evaluarea terenului oferit i stabilirea preului oferit proprietarului terenului. Preul oferit sau neacceptarea ofertei se comunic de ctre administrator n scris proprietarului vnztor, n termen de 30 de zile de la data nregistrrii ntiinrii, nerespectarea acestei obligaii constituind , potrivit art. 4 alin. 2 din Hotrrea Guvernului nr. 118/2010 contravenie , sancionat cu amend de la 500 lei la 1.000 lei. Proprietarul vnztor poate accepta preul oferit de administrator , caz n care se ncheie un contract de vnzare-cumprare, dup a crei ncheiere, administratorul va executa procedurile legale de ntbulare n numele statului. De asemenea, proprietarul vnztor poate s nu accepte propunerea de pre a administratorului, situaie n care, proprietarul trebuie s comunice administratorului neacceptarea propunerii , n termen de 30 de zile de la data ntiinrii. 4. 3.3. Dreptul de preempiune la cumprarea terenurilor arendate. Acest drept de preempiune este conferit arendaului prin art. 1849 din Codul civil, n sensul cruia, arendaul are drept de preempiune cu privire la bunurile arendate, care se exercit potrivit art. 1730-1739 din Codul civil. O prim constatare care se impune este aceea c textul
82

art. 1849 fcnd trimitere la textul art. 1730 din Codul civil, este vorba despre dreptul de preempiune al arendaului la cumprarea bunurilor agricole , printre care se numr i terenurile agricole. Avnd n vedere c acest drept se exercit n condiiile art. 1730-1739. Este vorba despre o exercitare postcontractual care are drept efecte considerarea contractului de vnzare ca fiind ncheiat ntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat de acesta din urm cu terul i desfiinarea retroactiv a contractului iniial. S-a considerat c aceast soluie l expune pe cumprtorul iniial riscului de a suporta eventuala insolvabilitate a vnztorului, motiv pentru se apreciaz c ar fi preferabil adoptarea unei reglementri similare celei instituite prin art. 37 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public , respectiv aceea care s i permit preemptorului s se substituie n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul i cheltuielile ocazionate de vnzare.97 Se mai impune n final precizarea c dreptul de preempiune al arendaului la cumprarea terenurilor agricole este un drept legal, astfel c acest drept este opozabil terilor fr notarea prealabil n cartea funciar. 4.3.4 Dreptul de preempiune conferit societilor/organizaiilor cooperative la cumprarea unor imobile aflate n proprietatea privat a unitilor administrativteritoriale. nscriindu-se n corolarul sprijinului acordat de ctre stat cooperaiei, prin art. 107 alin. 2 din Legea nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea cooperaiei, se confer societilor/organizaiilor cooperative agricole i forestiere care se constituie pentru exploatarea n comun a suprafeelor agricole i forestiere deinute de ctre asociaii de persoane fizice un drept de preempiune la cumprarea imobilelor aflate n proprietatea privat unitil or administrativ teritoriale(i nu n proprietatea autoritilor administraiei publice centrale sau locale , ntruct acestea doar hotrsc modalitatea de administrare a imobilelor proprietate privat aflate n patrimoniul lor , n numele i pe seama Guvernului sau a unitilor administrativ-teritoriale care dein n proprietate aceste imobile , n calitatea lor de persoane

97

Ibidem . 83

juridice de drept public, n. n, O.P). aflate n folosina acestora, precum i un drept de preferin n cazul concesionrilor sau nchirierii acestora. n vederea exercitrii dreptului de preempiune , de concesionare sau de nchiriere, unitile administrativ-teritoriale care dein n proprietate privat aceste imobile , printre care se pot regsi i terenuri, i care i manifest consimmntul s vnd aceste imobile prin hotrre a autoritilor deliberative constituite la nivelul acestora , au obligaia de a comunica prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire oferta de vnzare, concesionare sau nchiriere ctre societatea cooperativ respectiv. Dac n termen de 45 de zile de la data primirii ofertei de vnzare, concesionare sau nchiriere, societatea cooperativ nu i-a exprimat voina de a cumpra, de a primi n concesiune sau de a nchiria imobilul respectiv, acesta se poate vinde oricrei persoane interesate.

Seciunea 5. Efectele contractului de vnzare-cumprare. 5. 1. Consideraii generale. Efectele contractului de vnzare-cumprare reprezint tocmai coninutul acestuia, adic drepturile i obligaiile prilor rezultate din convenia lor. n legtur cu efectele contractului de vnzare-cumprare, se impun cteva precizri referitoare la fora obligatorie a contractului, principiul irevocabilitii i principiul relativitii efectelor contractului, aspecte care se analizeaz n materia contractului de vnzare-cumprare , prin raportare la dispoziiile noului Cod civil cuprinse n Titlul II, capitolul I ,, Contractul. Astfel, n privina forei obligatorii a contractului de vnzare-cumprare, exprimat prin binecunoscutul adagiu latin , pacta sunt servanda, dispoziiile art. 1270 alin. 1 din Codul civil, statueaz c ,, contractul valabil ncheiat are putere de lege ntre prile contractante, sau , mai plastic exprimat ,, contractul este legea prilor. Totodat, n virtutea principiului pacta sunt servanda, dispoziiile art. 1272 din Codul civil, avnd denumirea marginal ,, Coninutul contractului, stipuleaz c: ,, contractul valabil

84

ncheiat oblig nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar i la toate urmrile pe care practicile statornicite ntre pri, uzanele, legea sau echitatea le dau contractului, dup natura lui. Principiul irevocabilitii contractului este consacrat prin art. 1270 alin. 2 , care statueaz c: ,, contractul se modific sau nceteaz numai prin acordul prilor ori din cauze autorizate de lege. Din coninutul acestui principiu , rezult faptul c, un contract de vnzare-cumprare , valabil ncheiat nu poate nceta dect prin voina uneia dintre prile contractante sau din cauze autorizate de lege, revocarea unilateral, nefiind aadar posibil. n sfrit, principiul relativitii efectelor actului juridic , exprimat prin adagiul latin res inter alios acta, impune ca un contract de vnzare-cumprare s produc efecte juridice numai ntre prile contractante, nu i fa de persoane strine de contract, neputnd nici s profite i nici s duneze acestor persoane. Acest principiu este consacrat expres prin art. 1280 din Codul civil , care prevede c : ,, contractul produce efecte numai ntre pri, dac prin lege nu se prevede altfel. Dei contractul de vnzare-cumprare produce efecte juridice numai ntre prile

contractante , dup cum prevd i dispoziiile art. 1281 din Codul civil, contractul este opozabil terelor persoane , strine de contract, care nu pot aduce atingere drepturilor i obligaiilor prilor , dar terii se pot prevala de efectele contractului, fr a avea ns dreptul de a cere executarea lui, cu excepia cazurilor prevzute de lege. 5. 2. Interpretarea clauzelor contractului de vnzare-cumprare i calificarea vnzrii. Dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate98, interpretarea i calificare contractului sunt noiuni juridice cu semnificaii diferite. Ca regul general, potrivit art. 1266 alin.1 din Codul civil, contractele se interpreteaz dup voina concordant a prilor, iar nu dup sensul literal al termenilor. La stabilirea voinei concordante a prilor se va ine seama , ntre altele, de scopul contractului, de negocierile

a se vedea, Liviu Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte, editura Hamangiu, Bucureti , 2012, p. 144.
98

85

purtate de pri, de practicile statornicite ntre acestea i de comportamentul lor ulterior ncheierii contractului. Totodat, o alt modalitate de interpretare a clauzelor contr actuale este interpretarea sistematic, conform creia, clauzele se interpreteaz unele prin altele, dnd fiecreia nelesul ce rezult din ansamblul contractului( art. 1267 Cod civil). n privina interpretrii clauzelor ndoielnice a contractului n general, dispoziiile art. 1268 statueaz, n esen c, n ipoteza n care contractul conine clauze susceptibile de mai multe nelesuri , acestea se interpreteaz n sensul ce se potrivete mai bine naturii i obiectului contractului, innd seama de mprejurrile n care a fost ncheiat, de interpretarea dat anterior de pri, de sensul atribuit n general clauzelor i expresiilor i de uzane. Contractul se interpreteaz n sensul n care produce efecte juridice, iar nu n acela care nu ar produce nici unul. Clauzele destinate s exemplifice sau s nlture orice ndoial asupra contractului la un caz particular nu i restrng aplicarea n alte cazuri care nu au fost prevzute. n ipoteza n care , dup aplicarea regulilor de interpretare a contractului , mai sus expuse , contractul rmne neclar, dispoziiile art. 1269 alin.1 din Codul civil, instituie cteva reguli subsidiare de interpretare. Astfel, potrivit acestei dispoziii legale , dac, dup aplicarea regulilor de interpretare, contractul rmne neclar, acesta se interpreteaz n favoarea celui care se oblig( debitorului, n. n). Ca regul special , n materia contratului de vnzare-cumprare, dispoziiile art. 1671 din Codul civil, instituie principiul potrivit cruia , clauzele ndoielnice n contractul de vnzare se interpreteaz n favoarea cumprtorului( deci n contra vnztorului, n. n), sub rezerva regulilor aplicabile contractelor ncheiate cu consumatorii i contractelor de adeziune. Regula de interpretare a contractelor ncheiate cu consumatorii a fost preluat din prevederile art. 77 din Codul consumului aprobat prin Legea nr. 296/2004 , care statueaz c : ,, n caz de dubiu asupra interpretrii unor clauze contractuale, acestea vor fi interpretate n favoarea consumatorului, iar , n privina interpretrii clauzelor din contractele de adeziune, acestea se interpreteaz mpotriva celui care le-a propus.

86

Se poate aadar concluziona faptul c, n cazul contractelor de vnzare din materia consumaiei, clauzele acestor contracte se interpreteaz n favoarea consumatorului i mpotriva profesionistului, avnd n vedere faptul c, prevederile art. 6 alin. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod civil, modificate prin Legea nr. 60/2012, statueaz c n legislaia consumatorilor, termenul ,, comerciant se nlocuiete cu cel de ,, profesionist. Totodat , se impune a nu se face confuzie ntre clauzele ndoielnice( neclare) i clauzele abuzive care fac obiectul unei reglementri speciale , respectiv, Legea nr. 193/200 0 privind clauzele abuzive n contractele ncheiate ntre consumatori i profesioniti , i care stipuleaz interdicia nserrii n aceste contracte a clauzelor abuzive , care , prin faptul c nu sunt negociate direct cu consumatorul, creeaz , n detrimentul consumatorului i contrar cerinelor bunei credine , un dezechilibru semnificativ ntre drepturile i obligaiile prilor( art.4 alin. 1 din Legea nr. 193/2000). Dar , pe lng aceste reguli de interpretare a contractului, alte modaliti de interpretare a contractului se regsesc la seciunea a 6-a ,, Efectele contractului, dei acestea trebuiau incluse la seciunea a 5-a ,, Interpretarea contractului. Astfel, potrivit art. 1272 alin.2 din Codul civil, clauzele obinuite ntr-un contract se subneleg, dei nu sunt stipulate n mod expres. n ceea ce privete calificarea vnzrii99, noiune distinct de cea a interpretrii, aceasta este operaiunea prin care se raporteaz un caz concret( act juridic , fapt juridic) la un concept abstract recunoscut de o autoritate normativ. O atare calificare a unui contract drept vnzare, trebuie s cuprind toate elementele cu valoare de calificare, precum : calitatea prilor, obiectul i cauza, forma contractului, obligaiile asumate etc. Se poate concluziona faptul c, un contract poate fi calificat drept vnzare , dac una din pri a dorit nstrinarea bunului n schimbul unui pre, concretizat ntr-o sum de bani, iar cealalt parte s dobndeasc proprietatea asupra acestui bun. Avnd n vedere faptul c, noul Cod civil reglementeaz diferite varieti ale vnzrii , se pune i problema calificrii unui contract ca o varietate a vnzrii, o atare calificare a contractului ca o varietate a vnzrii existnd atunci cnd un element esenial poart asupra unei

99

a se vedea, L. Stnciulescu, op. cit., p. 146.


87

particulariti, precum: lucrul vndut este un imobil, o motenire, prile sunt profesionistul i consumtorul, etc.100 5. 3. Obligaiile vnztorului. Pornind de la dispoziiile art. 1672 din Codul civil, obligaiile vnztorului n contractul de vnzare-cumprare sunt: a) S transmit proprietatea bunului sau , dup caz, dreptul vndut; b) S predea bunul; c) S l garanteze pe cumprtor contra eviciunii i viciilor bunului. 5.3. 1.Transmiterea proprietii bunului sau , dup caz, a dreptului vndut. Pornind de la conceptualizarea legal a noiunii de ,, contract de vnzare, consacrat prin art. 1650 din Codul civil, n sensul cruia, vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau , dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun ,a unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau a oricrui alt drept, n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc, noul Cod civil, prin art. 1671 i art. 1672,spre deosebire de vechiul Cod civil, instituie n mod expres drept obligaie principal a vnztorului aceea de a transmite cumprtorului proprietatea asupra bunului sau , dup caz, a dreptului vndut. Odat cu proprietatea cumprtorul dobndete toate drepturile i aciunile accesorii ce au aparinut vnztorului. Asemenea dispoziiilor art. 1274 din vechiul Cod civil, dispoziiile art. 1674 din noul Cod civil, statueaz c , cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc. Constatm astfel c i n accepiunea noului Cod civil, n contractele translative de proprietate, n virtutea principiului consensualismului, transferul proprietii se produce , ope legis , de drept. Dar , acest caracter de regul n materia transferului proprietii , nu este de ordine public, el comportnd excepii, ceea ce rezult expres i din coninutul art. 1674 din Codul civil.
100

Ibidem.
88

Astfel, n ipoteza n care vnzarea este afectat de o condiie suspensiv( ex, vnzarea imobilului are loc dac imobilul va fi renovat) sau de un termen suspensiv( pn la termenul predrii lucrului vndut sau a plii preului), efectele contractului, inclusiv cel translativ de proprietate, se produc automat la realizarea condiiei i , respectiv la mplinirea termenului, fr a fi necesar vreo intervenie sau aciune a vnztorului. Posibilitatea amnrii transferului proprietii printr-un termen suspensiv este consacrat i prin art.1684 din Codul civil, avnd denumirea marginal ,, Rezerva proprietii, i care stipuleaz c : ,, stipulaia prin care vnztorul i rezerv proprietatea bunului pn la plata integral a preului este valabil chiar dac bunul a fost predat. Aceast stipulaie nu poate fi opus ns terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate cerute de lege, dup natura bunului. Rezult aadar c, n ipoteza reglementat de art.1684 din Codul civil, prin care transferul proprietii supus termenului suspensiv, constnd n plata integral a preului, opozabilitatea fa de teri a contractului este ndeplinit doar dup ndeplinirea formalitilor de publicitate cerute de lege, dup natura bunului. n completarea dispoziiilor art. 1684 din Codul civil, dispoziiile art. 119 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod civil, precizeaz c ,, formalitile de publicitate necesare pentru opozabilitatea rezervei proprietii potrivit art. 1684 din Codul civil se aplic i contractelor de vnzare cu rezerva proprietii ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Codului civil, dac rezerva proprietii nu devenise opozabil potrivit legii anterioare. Rezult aadar c, rezerva proprietii este unul dintre cazurile prevzute de nsi Codul civil, prin care, se concretizeaz prevederile art. 1675 din Codul civil, potrivit cruia ,, n cazurile anume prevzute de lege, vnzarea nu poate fi opus terilor dect dup mplinirea formalitilor de publicitate respective. Aceast dispoziie legal i gsete aplicabilitatea n cazul vnzrii n rate , cnd cumprtorul dobndete dreptul de proprietatea la data achitrii ultimei rate, chiar dac lucrul a fost predat la data ncheierii contractului. O atare concluzie rezult din analiza coroborat a dispoziiilor art.1684 din Codul civil care reglementeaz,, rezerva proprietii cu cele ale art. 1755 din Codul civil, potrivit crora ,, atunci cnd, ntr-o vnzare cu plata preului n rate, obligaia de plata este garantat cu rezerva dreptului de proprietate, cumprtorul dobndete dreptul de proprietate la data achitrii ultimei rate din pre.
89

Dar, n ipoteza neplii unei singure rate din pre, dispoziiile art. 1756 din Codul civil statueaz c, n lipsa undei nelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare de o optime din pre, nu d dreptul la rezoluiunea contractului, iar cumprtorul pstreaz beneficiul termenului pentru ratele succesive. O alt excepie este cea instituit prin art. 1683 din Codul civil , care reglementeaz vnzarea bunului altuia. Astfel, n accepiunea art. 1683 din Codul civil, dac la data ncheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afl n proprietatea unui ter, contractul este valabil, iar vnztorul este obligat s asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul su ctre cumprtor. Obligaia vnztorului se consider ca fiind executat fie prin dobndirea de ctre acesta a bunului, fie prin ratificarea vnzrii de ctre proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct sau indirect, care procur cumprtorului proprietatea asupra bunului. Din coninutul acestei dispoziii legale , dup cum s-a remarcat i n literatura de specialitate101 rezult faptul c, vnztorul trebuie doar s asigure transmiterea proprietii ctre cumprtor, deci s asigure contextul pentru transmiterea proprietii , nu s transmit proprietatea, care se produce prin efectul legii i pe care vnztorul nu l-ar putea nltura, atta vreme ct vnzarea a fost consimit pur i simplu, iar bunul se afl deja n patrimoniul su. Modalitile prin care se transfer proprietatea , dup cum rezult i din coninutul art. 1683 alin. 2 din Codul civil, pot fi dobndirea de ctre vnztor a bunului, caz n care, potrivit alin. 3 al art. 1683 din Codul civil, ,, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul dobndirii bunului de ctre vnztor( deci transferul proprietii ctre cumprtor se realizeaz de drept, ca efect al acordului de voine chiar i atunci cnd vnztorul, care la data ncheierii contractului prin care a vndut bunul altuia nu era proprietar, dar devine proprietar dup ncheierea contractului prin a dobndit n proprietatea sa bunul altuia care a fcut obiectul contractului iniial). O alt excepie de la regula de drept comun n materia transferului de proprietate este cea referitoare la vnzarea bunurilor imobile, situaie n care , dispoziiile art. 885 din Codul civil statueaz c : ,, sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor a se vedea, Florin Moiu, Contracte speciale n noul Cod civil, editura Universul juridic, Bucureti , 2011, pp.60-62 i Liviu Stnciulescu, op. cit., pp146-147.
101

90

cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea, respectiv a nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitive, a certificatului de motenitor sau n baza unui alt act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta. n aplicarea acestei dispoziii legale , prin art.56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod civil , se precizeaz faptul c ,, dispoziiile art. 557 alin. 4, art. 565, art. 885 alin. 1i art. 886 din Codul civil se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, urmnd ca, pn la data prevzut la alin. 1, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,constituit ori modificat n mod valabil, se face numai n scop de opozabilitate fa de teri. Rezult aadar c n ipoteza vnzrii de imobile , transferul proprietii este amnat dup ncheierea contractului pn la nscrierea dreptului su n registrele de publicitate imobiliar prin ntbulare, operaiune care marcheaz momentul transferului proprietii imobiliare i care coincide cu momentul realizrii opozabilitii fa de teri a vnzrii. Rezult aadar c prin noul Cod civil, n privina vnzri de imobile se revine la efectul de dobndire de drepturi al nscrierilor n cartea funciar, dar efectul de dobndire de drepturi va opera, n condiiile art. 56 din Legea nr. 71/2011, doar dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, urmnd ca, pn la data prevzut la alin. 1, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,constituit ori modificat n mod valabil, s nu mai aib efect de dobndire de drepturi, ci, doar se face n scop de opozabilitate fa de teri.

91

De asemenea , noul Cod civil, reglementeaz i alte ipoteze n care transferul dreptului de proprietate are loc nu n momentul ncheierii contractului, ci la un moment ulterior. Astfel, prin art. 1678 din Codul civil, se statueaz c atunci cnd vnzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se strmut cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare, numrare, cntrire, msurare ori prin orice alt mod convenit ori impus de natura bunului. Prin excepie de la regula cu caracter general instituit prin art. 1678 din Codul civil, dispoziiile art. 1679 din Codul civil, reglementnd vnzarea n bloc, statueaz c, dac mai multe bunuri sunt vndute n bloc i pentru un pre unic i global, proprietatea se strmut cumprtorului ndat ce contractul s-a ncheiat, chiar dac bunurile nu au fost individualizate. n cazul vnzrii dup mostr sau model, dispoziiile art. 1680 din Codul civil statueaz c proprietatea se strmut la momentul predrii. De asemenea , ca element de noutate, noul Cod civil, reglementnd prin art. 1658 vnzarea unui bun viitor ,statueaz c dac obiectul vnzrii l constituie un bun viitor, cumprtorul dobndete proprietatea n momentul n care bunul s -a realizat, bunul fiind considerat realizat , conform alin. 4 al art. 1658 , la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul. Ca atare, n ipoteza vnzri unui bun viitor, transferul proprietii asupra lucrului vndut opereaz doar n momentul n care bunul este realizat. Totodat, noul Cod civil, reglementeaz transferul dreptului de proprietate n ipoteza n care un coproprietar a vndut bunul proprietate comun i ulterior nu a asigurat transmitere a proprietii ctre cumprtor, ipotez n care , cumprtorul poate cere, pe lng daune interese, a cror ntindere se stabilete potrivit art. 1702 i art.1703 din Codul civil, la alegerea sa, fie reducerea preului proporional cu cota parte pe care nu a dobndit-o, fie rezoluiunea contractului n cazul n care nu ar fi cumprat dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea ntregului bun. 5.3.2.Obligaia de predarea a lucrului vndut. 5.3.2.1.Noiune.
92

n accepiunea art. 1685 din Codul civil, prin predarea lucrului se nelege operaiunea de punere a bunului vndut la dispoziia cumprtorului, mpreun cu tot ce este necesar, dup mprejurri, pentru exercitarea liber i nengrdit a posesiei. Deoarece proprietatea se strmut de regul din momentul ncheierii contractului,

predarea nu are semnificaia transmiterii dreptului de proprietate i nici chiar a posesiei, ci numai a deteniei, cumprtorul posednd din momentul n care a devenit proprietar-corpore alieno, aceasta ntruct , posesia fiind un atribut al dreptului de proprietate, cumprtorul dobndete atributul posesiei odat cu dobndirea dreptului de proprietate. Referirea din coninutul art. 185 la exercitarea liber i nengrdit a posesiei, vizeaz doar exercitarea posesiei ca efect al predrii lucrului vndut, i nu transmiterea dreptului de proprietate, care, opereaz ope legis n momentul ncheierii contractului, indiferent dac bunul a fost sau predat la momentul ncheierii contractului. Dac, ns predarea lucrului vndut are loc n momentul ncheierii contractului i a plii preului, momentul predrii bunului vndut coincide cu momentul transmiterii dreptului de proprietate a bunului vndut. O atare ipotez rezult i din prevederile art. 1693 din Codul civil , care reglementeaz momentul predrii i care prevede c,, n lipsa unui termen, cumprtorul poate cere predarea bunului de ndat ce preul este pltit. Dac ns, ca urmare a unor mprejurri cunoscute cumprtorului la momentul vnzrii, predarea bunului nu se poate face dect dup trecerea unui termen, prile sunt prezumate c au convenit ca predarea s aib loc la expirarea acelui termen. Rezult aadar din coninutul acestor dispoziii legale , faptul c, momentul predrii bunului vndut coincide cu momentul transferului dreptului de proprietate, dac n momentul ncheierii contractului are loc i predarea bunului vndut. Dar , n ipoteza n care odat cu ncheierea contractului are loc i predarea bunului, iar , n privina plii preului , contractul este supus unui termen pur i simplu potrivit cruia preul va fi pltit la o dat ulterioar ncheierii contractului, transmiterea dreptului de proprietate asupra locului vndut opereaz la momentul predrii bunului, ntruct , dup cum am afirmat, transferului dreptului de proprietate poate avea loc la data plii, numai n ipoteza n care prile printr-o clauz expres n contract au stabilit c transferul dreptului de proprietate opereaz la
93

termenul stabilit pentru plata preului, n lipsa creia, stabilirea unui termen pur i simplu pentru plat preului are ca efect doar amnarea executrii obligaiei de predare a bunului, dac acesta nu a fost predat la data ncheierii contractului. 5.3.2.2. Predarea lucrului vndut . 5.3.2.2. 1. Reglementare. Sfera de inciden a obligaie de predare a lucrului vndut. Obligaia de predare a lucrului vndut subzist att n cazul vnzrii bunurilor mobile , ct i n cazul vnzrii de bunuri imobile. Astfel, n ceea ce privete bunurile imobile , dispoziiile art. 1687 din Codul civil statueaz c predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziia cumprtorului, liber de orice bunuri ale vnztorului. Referirea din coninutul art. 1687 a Codului civil, privitor la predarea ctre cumprtor a bunului vndut liber de orice bunuri ale vnztorului , are semnificaia faptului c predarea imobilului ctre cumprtor are loc n integralitatea sa, fiind vorba aadar nu numai despre bunul imobil n materialitatea sa, ci , i despre accesoriile sale, precum i tot ce este destinat folosinei sale perpetue, titlurile , documentele privitoare la proprietatea sau folosina bunului. O atare concluzie rezult nendoielnic din prevederile art. 1688 Cod civil, care reglementeaz ntinderea obligaiei de predare. n ceea ce privete predarea bunurilor imobile , din coninutul art. 1687 Cod civil, se desprinde concluzia c predarea bunurilor imobile se poate face fie prin remiterea cheilor , dac este vorba despre un imobil cldire, fie prin remiterea titlului de proprietate , dac este vorba despre predarea unui imobil teren Referitor la predarea bunurilor mobile , dispoziiile art. 1688 din Codul civil, statueaz c predarea bunului mobil se poate face fie prin remiterea material, fie prin remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care i permite cumprtorului preluarea n orice mod. Din coninutul acestei dispoziii legale , rezult c predarea bunurilor mobile se face prin tradiiune real( remitere), fie prin remiterea cheilor cldirii n care se afl bunul mobil vndut. n cazul bunurilor mobile necorporale, predarea se face prin remiterea ctre cumprtor a titlurilor reprezentative pe care le conin bunurile mobile incorporale( ex: titlurile de valoare), fie
94

prin transmiterea bunului incorporal ctre cumprtor, care are pn n momentul transmiterii proprietii bunului mobil incorporal, doar un drept de folosin( transmiterea de ctre autorul unei opere a dreptului de publicare a acelei opere ctre editor).102 5.3.2.2.2. ntinderea obligaiei de predare a bunului vndut. n ceea ce privete ntinderea obligaiei de predare a bunului vndut, dispoziiile art. 1686 din Codul civil, statueaz trei ipoteze privitoare la ntinderea obligaiei de predare de ctre vnztor a bunului vndut, astfel: a).obligaia de predare a bunului vndut se ntinde i la accesoriile sale, precum i la tot ce este destinat folosinei sale perpetue. n ceea ce privete obligaiile accesorii vnzrii, dei noul Cod civil, nu enumer i nu definete astfel de obligaii accesorii vnzrii, ci , doar le amintete n mod generic, se impune precizarea c, ntruct , regula instituit prin art. 1689 din Codul civil, este aceea c , predarea bunului se face la locul unde bunul se afl n momentul ncheierii contractului, n ipoteza n care lucrul vndut nu se poate preda la momentul ncheierii contractului, vnztorul trebuie s conserve lucrul pn la momentul predrii, deoarece lucrul trebuie s fie predat n starea n care se afl n momentul ncheierii contractului, chiar dac potrivit conveniei prilor proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul exist n acel moment i este individualizat. n caz de deteriorare a lucrului vndut sau a pieirii acestuia, vnztorul rspunde ca un depozitar, culpa lui fiind prezumat, ct timp nu se dovedete o cauz exoneratoare de rspundere. n acest context, dispoziiile art. 1483 din Codul civil, statueaz c obligaia de a strmuta proprietatea implic i obligaiile de a preda lucrul i de a-l conserva pn la predare. n privina accesoriilor lucrului vndut, precum i la tot ce este destinat folosinei sale perpetue, este vorba, de exemplu, despre imobile prin destinaie, aciunea n revendicare sau n garanie, precum i la accesoriile convenite(ex ambalajul)103.

A se vedea, f. Moiu, op. cit., p. 63. A se vedea, Francisk Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, editura Actami, Bucureti, 1996, pp.55-56.
102 103

95

De asemenea, n categoria a tot ce este destinat folosinei perpetue a bunului vndut, care face obiectul de predare de ctre vnztor, dispoziiile art. 1692 din Codul civil prevd c dac nu s-a convenit altfel, fructele bunului vndut se cuvin cumprtorului din ziua dobndirii proprietii. Dac prile nu s-au neles altfel, vnztorul are drept la restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea fructelor. b). obligaia de predare de ctre vnztor a titlurilor i documentelor privitoare la proprietatea sau folosina bunului. Sub acest aspect , dup cum am precizat, n lipsa unor dispoziii legale exprese n noul Cod civil, , titlurile i documentele privitoare la proprietatea sau folosina bunurilor pe care trebuie s la predea vnztorul, constau, n cazul bunurilor imobile, remiterea cheilor, dac este vorba despre o cldire, sau prin remiterea titlului de proprietate , dac este vorba despre terenuri. De asemenea, dispoziiile art. 1483 din Codul civil, reglementnd obligaia de a strmu ta proprietatea, statueaz prin alin. 2 c n ceea ce privete imobilele nscrise n cartea funciar, obligaia de a strmuta proprietatea o cuprinde i pe aceea de a preda nscrisurile necesare pentru efectuarea nscrierii. n privina bunurilor mobile, predarea se face prin tradiiune real, respectiv prin

remiterea cheilor n care se afl bunul mobil vndut sau prin remiterea titlurilor pe care le conin. b).n cazul bunurilor de gen, vnztorul nu este liberat de obligaia de predare chiar dac lotul din care fceau parte bunurile respective a pierit n totalitate, afar numai dac lotul era anume prevzut n convenie. O atare dispoziie legal deriv din faptul c, n privina bunurilor de gen, transferul proprietii nu se produce din momentul ncheierii contractului, ci , din momentul predrii lor prin individualizare. n consecin, n cazul bunurilor de gen, att transferul proprietii, ct i riscul , se produc n momentul individualizrii bunurilor, pn la acest moment al individualizrii bunurilor, neputndu-se pune nici problema transferrii riscului de la vnztor la cumprtor. n consecin, pornind de la aceste considerente, raiunea acestei dispoziii legale prin care , n cazul bunurilor de gen, vnztorul nu este liberat de predare chiar dac bunul de gen a pierit n totalitate, este aceea c bunurile de gen, conform adagiului, genera non perent, nu pot
96

pieri, ceea ce este evident , ntruct , n cazul pierii lor , ele pot fi nlocuite cu altele de acelai gen. Ca atare, n privina bunurilor de gen, ntruct acestea nu pot pieri, n ipoteza n care lotul din care fceau parte bunurile de gen care au fcut obiectul contractului de vnzare au pierit n totalitate dup momentul ncheierii contractului, vnztorul nu va fi eliberat de obligaia de predare, el fiind obligat s predea cumprtorului bunuri de acelai gen ca i cele pierite n totalitate. Observm c textul art. 1686 alin. 3 se refer la vnzarea n bloc a bunurilor de gen, n privina crora , dispoziiile art.1679 din Codul civil, statueaz c transferul proprietii are loc ndat ce contractul a fost ncheiat, chiar dac bunurile nu au fost individualizate. Ca atare, i n aceast ipotez a vnzrii n bloc a bunurilor de gen , dei proprietatea se transmite n mom entul ncheierii contractului, n cazul pierii totale a lotului respectiv in momentul ncheierii contractului sau , folosind terminologia din textul art. 1679, de ndat ce contractul s-a ncheiat, obligaia de predare subzist n sarcina vnztorului, acesta avnd posibilitatea de a preda cumprtorului bunuri de acelai gen ca i cele pierite. 5.3.2.3. Locul predrii bunului vndut. n accepiunea art. 1689 din Codul civil, predarea trebuie fcut la locul unde se afl bunul n momentul ncheierii contractului, dac nu rezult altfel din convenia prilor ori, n lipsa acesteia, din uzane. Aceast regul se aplic n ipoteza n care bunul vndut poate fi localizat n momentul ncheierii contractului( este individualizat). Per a contrario, n ipoteza n care bunul vndut nu poate fi localizat n momentul ncheierii contractului, devin aplicabile dispoziiile art. 1494 alin. 1 lit. c din Codul civil, potrivit crora predarea bunurilor se face la domiciliului sau , dup caz, sediul debitorului la data ncheierii contractului. 5.3.2. 4. Momentul predrii bunului vndut. n ceea ce privete momentul predrii , sunt aplicabile att dispoziiile art. 1482 din Codul civil, referitoare la executarea obligaiilor din convenii, ct i dispoziiile speciale n materia predrii lucrului vndut , prevzute prin art. 1693 din Codul civil.
97

Astfel, dispoziiile generale din materia executrii obligaiilor care fac referire la predarea bunurilor sunt raportate la dispoziiile referitoare la plat i condiiile plii n convenii. Sub acest aspect, n accepiunea art. 1482 din Codul civil, debitorul unui bun individual determinat este liberat prin predarea acestuia n starea n care se gsete n momentul plii, afar de cazul n care deteriorrile pe care bunul le-a suferit sunt imputabile debitorului ori au survenit n timp ce acesta se afl n ntrziere. Dispoziiile art. 1693 din Codul civil aduc precizri suplimentare n privina termenului de predare a bunului vndut, preciznd c, n lipsa unui termen, cumprtorul poate cere predarea bunului de ndat ce preul este pltit. Dac ns, ca urmare a unor mprejurri cunoscute cumprtorului la momentul vnzrii, predarea bunului nu se poate face dect dup trecerea unui termen, prile sunt prezumate c au convenit ca predarea s aib loc la expirarea acelui termen. De asemenea, n lipsa unor dispoziii legale exprese n noul Cod civil, n cazul n care cumprtorul nu respect obligaia de plat a preului la termenul convenit n contract, vnztorul poate sa refuze predarea bunului vndut pn la data plii, reinnd bunul n proprietatea sa, fiind vorba aadar despre o aplicaie a dreptului de retenia n materia vnzrii. O atare ipotez este prevzut prin art. 1684 din Codul civil, mai sus expus, care reglementeaz rezerva proprietii, potrivit creia , vnztorul i poate rezerva proprietatea bunului pn la plata integral a preului. De asemenea , n condiiile art. 1694 din Codul civil,vnztorul poate suspenda executarea obligaiei de predare dac obligaia de plat a preului este afectat de un termen i , dup vnzare, cumprtorul a devenit insolvabil ori garaniile acordate vnztorului s-au diminuat, ct timp cumprtorul nu acord garanii ndestultoare c va plti preul la termenul stabilit. Dac ns la data ncheierii contractului, vnztorul cunotea insolvabilitatea cumprtorului, atunci acesta pstreaz beneficiul termenului, dac starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat n mod substanial. 5.3.2. 5. Starea bunului vndut.

98

Potrivit art. 1690 din Codul civil, bunul trebuie predat n starea n care se afl n momentul ncheierii contractului, cumprtorul avnd obligaia ca imediat dup preluare s verifice starea bunului potrivit uzanelor. Dac n urma verificrii se constat existena unor vicii aparente, cumprtorul trebuie s l informeze pe vnztor despre acestea fr ntrziere. n lipsa informrii se consider c vnztorul i-a executat obligaia prevzut la alin. 1. Din coninutul acestei dispoziii legale rezult c aceasta se refer la viciile aparente , iar nu cele ascunse. De asemenea , din coninutul acestei dispoziii legale , rezult c verificarea strii lucrului vndut poate fi fcut i ulterior predrii sau lurii n primire , ceea ce rezult din sintagma ,, imediat dup preluare din coninutul art. n1690 a Codului civil. Totodat, n contextul art. 1691 din Codul civil, cumprtorul i poate exprima dezacordul asupra calitii bunului vndut, situaie n care, la cererea oricreia dintre pri, preedintele judectoriei de la locul prevzut pentru executarea obligaiei de predare, va desemna de ndat un expert n vederea constatrii. Prin aceeai hotrre se poate dispune sechestrarea sau depozitarea bunului, iar dac pstrarea bunului ar putea aduce pagube mari sau ar ocaziona cheltuieli nsemnate, se va putea dispune chiar vnzarea pe cheltuiala proprietarului, n condiiile stabilite de instan. 5.3.2.6 . Reguli speciale privind obligaia de predare a bunurilor imobile vndute. n legtur cu obiectul predrii, noul Cod civil, prin seciunea a 2-a ,, Vnzarea bunurilor imobile stabilete cteva reguli speciale n materia vnzrii de bunuri imobile., dup cum urmeaz: a).Vnzarea unui imobil fr indicarea suprafeei( art. 1741). Atunci cnd se vinde un imobil determinat fr indicarea suprafeei, pentru un pre total, nici cumprtorul i nici vnztorul nu pot cere rezoluiunea ori modificarea preului pe motiv c suprafaa este mai mic ori mai mare dect au crezut. b).vnzarea unei suprafee de tern dintr-un teren mai mare( art. 1742). Atunci cnd se vinde, cu un anumit pre pe unitate de msur, o anumit suprafa dintr-un teren mai mare, a crui ntindere sau amplasare nu este determinat, cumprtorul poate cere strmutarea proprietii numai dup msurarea sau delimitarea suprafeei vndute.
99

c) vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei( art. 1743). Ipoteza normei legale reglementat prin acest articol, vizeaz situaia n care suprafaa real a unui imobil vndut cu indicarea n contract a suprafeei i a preului pe unitate de msur este mai mic dect cea indicat n contract, ipotez n care cumprtorul poate cere vnztorului s i dea suprafaa convenit. Dac cumprtorul nu cere sau vnztorul nu poate s transmit aceast suprafa, cumprtorul poate obine reducerea corespunztoare a preului, fie rezoluiunea contractului, dac din cauza diferenei de suprafa, bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost cumprat. Dac ns, suprafaa real este mai mare dect cea stipulat, iar excedentul depete a douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul va plti suplimentul de pre corespunztor sau va putea obine rezoluiunea contractului. Dac excedentul nu depete a douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul nu poate cere rezoluiunea, dar nici nu este dator s plteasc preul excedentului. n legtur cu termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune pentru cele dou ipoteze speciale , dispoziiile art. 1744 prevd c aciunea vnztorului pentru suplimentul de pre i cea a cumprtorului pentru reducerea preului sau pentru rezoluiunea contractului trebuie s fie intentate, sub sanciunea decderii din drept, n termen de un an de la ncheierea contractului, afar de cazul n care prile au fixat o dat pentru msurarea imobilului, ipotez n care termenul de un an curge de la acea dat. Observm c termenul de un an prevzut de lege este un termen de decdere, ca atare, el nu pateu fi suspendat sau ntrerupt. d).vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia(art. 1745). Cnd prin acelai contract s-au vndut dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia i pentru un singur pre, dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va face compensaie ntre valoarea surplusului i valoarea lipsei, iar , aciunea, fie pentru suplimentul de pre, fie pentru scderea sa, nu poate fi introdus dect potrivit regulilor prevzute la art. 1743 i 1744. Rezoluiunea contractului este supus n acest caz dreptului comun.

100

5.3.2.7. Obligaia de conformitate, aferent livrrii produsului.104 n contractul de vnzare-cumprare, conformitatea reprezint deplin concordan ntre identitatea sau caracteristicile i condiiile stipulate n contract pe care trebuie s le ndeplineasc bunul vndut. Sediul legal n materie este Directiva 1999/44/CE privind anumite aspecte ale vnzrii i garaniilor bunurilor de consum i Legea nr. 449/2003 privind vnzarea produselor i garaniile asociate acestora. Potrivit art. 5 alin. 1 din lege, vnztorul este obligat s livreze consumatorului produse care sunt n conformitate cu contractul de vnzare-cumprare, prin produs vndut , nelegnduse orice bun material mobil a crui destinaie este consumul sau utilizarea individual sau colectiv, fiind excluse bunuri , precum , apa i gazele care nu sunt ambalate ntr-un volum limitat sau ntr-o cantitate fix i energia electric. Potrivit art. 6 din lege, nu se consider neconformitate, cazul n care consumatorulcumprtor, a cunoscut sau nu putea , n mod rezonabil, s nu cunoasc aceast lips de conformitate ori dac lipsa de conformitate i are originea n materiale furnizate de ctre consumator. n concluzie105, pentru a fi atras rspunderea profesionistului, neconformitatea produsului trebuie s ndeplineasc trei condiii: neconformitatea s fi existat n momentul livrrii; neconformitatea s fie ascuns n momentul cumprrii; neconformitatea s fie grav. n aceast ipotez, dispoziiile art. 14 din Legea nr. 449/2003 , stipuleaz c, dac lipsa conformitii este minor, consumatorul nu este ndreptit s solicite rezoluiunea contractului. 5.3.2.8 Sanciunea nerespectrii obligaiei de predare a bunului vndut de ctre vnztor. n lipsa unor dispoziii legale exprese n noul Cod civil privitoare la nerespectarea acestei obligaii, vom recurge la dispoziiile din noul Cod civil referitoare la nerespectarea obligaiilor, n general.
104
105

A se vedea , pentru analiza acestei problematici, L. Stnciulescu , op. cit., p. 158-159.


Ibidem ,p. 159.

101

Astfel, n ipoteza neexecutrii totale sau pariale a acestei obligaii de predare din culpa vnztorului, cumprtorul poate invoca excepia de neexecutare a contractului ( exceptio non adimpleti contractus) , n sensul c poate refuza executarea propriei sale obligaii( plata preului) deoarece vnztorul nu i-a executat propria sa obligaie de predare a bunului vndut, cu excepia cazului prevzut la art. 1556 alin. 1 din Codul civil, respectiv , n situaia n care din lege, din voina prilor sau din uzane rezult c cealalt parte este obligat s i execute obligaia mai nti. Invocarea de ctre cumprtor a excepiei de neexecutare a contractului decurge din caracterul sinalagmatic al contractului de vnzare-cumprare, n virtutea cruia obligaiile prilor sunt reciproce i interdependente. O alt posibilitate pus la dispoziia cumprtorului este aceea prin care acesta poate solicita rezoluiunea contractului. n acest sens dispoziiile art. 1549 alin. 1 din Codul civil , prevede c n ipoteza n care creditorul( cumprtorul) nu cere executarea silit a obligaiilor contractuale , poate solicita rezoluiunea contractului, precum i daune interese, dac i se cuvin, n condiiile art. 1530 din Codul civil, care prevede c , creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat i care este consecina direct i necesar a neexecutrii fr justificare sau , dup caz, culpabile a obligaiei. Totodat, cumprtorul poate cere executarea n natur a contractului , n conformitate cu prevederile art. 1527 din codul civil, care prevede c, creditorul poate cere ntotdeauna ca debitorul s fie constrns s execute obligaia n natur, cu excepia cazului n care o asemenea executare este imposibil. n ipoteza executrii cu ntrziere a obligaiei de predare, cumprtorul are dreptul la daune-interese, doar dac vnztorul este pus n ntrziere, ceea ce rezult din prevederile art. 1511 din Codul civil, n sensul cruia , creditorul pus n ntrziere preia riscul imposibilitii de executare a obligaiei, iar debitorul nu este inut s restituie fructele culese dup punerea n ntrziere. 5.3.3. Garantarea cumprtorului contra eviciunii i a viciilor lucrului. 5.3.3. 1 Garantarea contra eviciunii. 5.3.3. 1. a. Preliminarii.
102

Obligaia de garanie a vnztorului deriv din faptul c vnztorul trebuire s depun toate diligenele pentru ca bunul s ajung n stpnirea de fapt i de drept a cumprtorului. Rezult aadar c vnztorul trebuie s l garanteze pe cumprtor de linitita folosin a bunului vndut, adic de eviciune, i de utila folosin a bunului, adic contra viciilor. Eviciunea este definit n literatura de specialitate106 ca fiind pierderea proprietii lucrului sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar. n acest context , art. 1695 din noul Cod civil, dispune c vnztorul este de drept obligat s l garanteze pe cumprtor mpotriva eviciunii care l-ar mpiedica total sau parial n stpnirea netulburat a bunului vndut. Obligaia de garanie a vnztorului fiind o obligaie patrimonial, exist nu numai fa de cumprtor, ci i fa de subdobnditori, chiar dac acetia sunt succesori n drepturi cu titlu particular i cu titlu gratuit. Soluia se justific prin faptul c, odat cu transmiterea proprietii, potrivit Codului civil, se transmit subdobnditorilor i toate drepturile legate de acest lucru, aflate n strns conexiune cu bunul care face obiectul vnzrii. n acest sens , dispoziiile art. 1706 din Codul civil , statueaz c ,, vnztorul este obligat s garanteze contra eviciunii fa de orice dobnditor subsecvent al bunului, fr a deosebi dup cum dobndirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit. Rezult aadar c prin dispoziiile art. 1706 din Codul civil, se confer posibili tatea subdobnditorilor de a formula o aciune direct n eviciune mpotriva vnztorului, chiar dac, cumprtorul nu rspunde, la rndul su, de eviciune fa de subdobnditor, o astfel de aciune direct de natur contractual , dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate107, scutind ultimul subdobnditor de inconvenientele aciunii pe temei delictual. Un atare litigiu dintre subdobnditorul care invoc garania de eviciune i cel obligat la ea se soluioneaz n baza clauzelor prevzute n contractul de vnzare, prin care cel obligat la

106 107

A se vedea, F.Deak, op. cit.,p. F. Moiu, op. cit., p. 69

103

garanie a transferat dreptul ctre urmtorul dobnditor din lan, nelegnd prin acestea clauze de exonerare sau limitare, excepii de neexecutare, etc108. n ipoteza n care contractul de vnzare-cumprare s-a ncheiat prin intermediar( mandatar, de exemplu), atunci rspunderea pentru eviciune aparine tot vnztorului, i nu mandatarului, ntruct , obligaia de garanie este instituit n sarcina celui care a ncheiat actul n calitate de proprietar( vnztorului), iar, ncheierea actului prin mandatar nu transfer obligaia de garanie n sarcina mandatarului, a crui obligaie principal este doar aceea de a executa mandatul primit109 De regul eviciunea rezult dintr-o hotrre judectoreasc, hotrre care consacr pentru o alt persoan un drept real principal sau accesoriu asupra lucrului 110. Totui, exist cazuri cnd exist eviciune, dei aceasta nu este consacrat de justiie111. a).Dac dreptul invocat de un ter asupra lucrului este att de evident, nct cumprtorul renun la lucru , fr judecat; b) dac cumprtorul, atunci cnd imobilul cumprat este urmrit de un creditor ipotecar, pltete creana garantat cu ipotec asupra imobilului, pentru a de greva imobilul i a -l putea pstra; c). dac cumprtorul a cumprat lucrul de la un neproprietar i devine apoi proprietar al lucrului pe cale de succesiune sau donaie; d). dac cumprtorul nu poate obine predarea lucrului, ntruct acesta este deinut de un ter, care dovedete c el este adevratul proprietar al lucrului. Dar , n toate aceste cazuri n care nu exist o hotrre judectoreasc, iar cumprtorul a recunoscut dreptul terului, acesta( cumprtorul) pierde dreptul de garanie , n afar de cazul n care dovedete c nu existau motive suficiente pentru a mpiedica eviciunea( art. 1705 alin. 2 Cod civil).

108 109

Ibidem. Ibidem, infra nota 1. 110 A se vedea. F. Moiu, op. cit., p. 68 i infra nota 2, p. 68. 111 Ibidem , infra nota 3.

104

5.3.3.1.b. Cazurile n care poate se poate invoca obligaia de garanie a lucrului vndut. Potrivit art. 1695 alin. 2 i alin. 3 din codul civil, garania este datorat mpotriv a eviciunii ce rezult din preteniile unui ter , precum i mpotriva eviciunii ce provine din fapte imputabile vnztorului, chiar dac acestea s-au ivit ulterior vnzrii. Rezult aadar din coninutul acestei dispoziii legale faptul c garania de eviciune este datorat de vnztor mpotriva preteniilor unui ter dac acestea sunt ntemeiate pe un drept nscut anterior datei vnzrii, precum i atunci cnd eviciunea rezult din fapte imputabile vnztorului. A).Garania contra eviciunii rezultnd din fapte imputabile vnztorului. Vechiul Cod civil reglementa cu precdere eviciunea provenind de la un ter, dei eviciunea , sau garantarea contra eviciunii opera cu att mai mult cu ct ea provenea de la un fapt culpabil personal al vnztorului. Spre deosebire de vechiul Cod civil, noul Cod civil, prin art. 1695 alin. 3, dup ce prin alin. 2 reglementeaz aciunea provenind de la un ter, reglementeaz eviciunea rezultnd dintr-o fapt imputabil vnztorului, chiar dac acestea s-au ivit ulterior vnzrii. Prin fapt imputabil vnztorului, se nelege orice fapt sau act-anterior vnzrii, dar tinuit fa de cumprtor, ori ulterior vnzrii, dar neprevzut n contract - svrit de ctre vnztor sau succesorii si universali ori cu titlu universal de natur a-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului, indiferent c este vorba de o tulburare de fapt( de ex. deposedarea cumprtorului de o parte din terenul vndut) sau o tulburare de drept( de ex vnztorul invoc un drept de uzufruct sau de abitaie-nerezervat prin contract - asupra lucrului vndut)112. n cazul tulburrilor provenite dintr-o fapt imputabil vnztorului, cumprtorul se poate apra prin invocarea unei excepii personale , numit ,, excepia de garanie. Rezult c n acest caz vnztorul nu poate s eving, deoarece cine trebuie s garanteze pentru eviciune nu poate s eving, ceea ce rezult expres din coninutul art. 1696 din Codul
112

F. Deak, op. cit., p. 58.

105

civil, care statueaz c ,, acela care este obligat s garanteze contra eviciunii nu poate s eving. Aceast obligaie negativ a vnztorului de anu-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului este de esena vnzrii, orice stipulaie contrar este considerat nescris, dup cum prevede art. 1699 teza a 2-a din codul civil, spre deosebire de eviciunea rezultnd din fapta unui ter, care este numai de natura vnzrii, putnd fi nlturat sau modificat prin convenia dintre pri113. Vnztorul nu poate s l eving pe cumprtor , nici direct, nici indirect i nici n urma dobndirii unei noi caliti pe care nu o avea n momentul vnzrii. Astfel, n cazul vnzrii lucrului altuia dup care vztorul l-a motenit pe adevratul proprietar, vnztorul care a vndut lucrul altuia va rspunde pentru eviciune i nu-l va putea evinge pe cumprtor, acesta(cumprtorul) putndu-i opune excepia de garanie114. Obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte proprii vizeaz att tulburarea direct a cumprtorului, ct i eviciunea indirect, rezultat prin intermediul unui ter. Astfel, n cazul bunurilor mobile transmise succesiv , reglementat prin art. 1275 din Codul civil( in sensul cruia ,, dac cineva a transmis succesiv ctre mai multe persoane proprietatea unui bun mobil corporal, cel care a dobndit cu bun credin posesia efectiv a bunului este titular al dreptului, chiar dac titlul su are dat ulterioar), dac al doilea cumprtor a intrat cu bun credin n posesia efectiv a bunului mobil naintea primului cumprtor, vnztorul va rspunde pentru eviciune fat de primul cumprtor, cauza eviciunii fiind n acest caz ulterioar vnzrii i provenind din faptul personal al vnztorului. B). Garania contra eviciunii rezultnd din fapta unui ter. Dac tulburarea provine din fapta unui ter, vnztorul este obligat s l garanteze pe cumprtor i s l apere , iar dac nu reuete , va suporta consecinele eviciunii. n acest context , noul Cod civil, nu definete eviciunea rezultnd din fapta unui ter, ci, prin art. 1695 alin. 2, stabilete doar condiiile n care poate interveni acest tip de eviciune.

113 114

Ibidem, p. 59. F. Moiu, op. cit., p. 69.

106

Astfel potrivit art. 1695 alin. 2 din Codul civil, garania este datorat mpotriva eviciunii ce rezult din preteniile unui ter numai dac acestea sunt ntemeiate pe un drept nscut anterior datei vnzrii i care nu a fost adus la cunotina cumprtorului pn la acea dat. Din coninutul acestei dispoziii legale se pot desprinde condiiile n care este angajat rspunderea vnztorului pentru eviciunea provenind de la un ter. a).S fie vorba despre o tulburare de drept provenind de la un ter. Aceast condiie se impune n considerarea faptului c vnztorul trebuie s asigure linitita posesiune a lucrului. n acest caz, vnztorul nu rspunde pentru simpla tulburare de fapt , care nu are temei juridic, n acest caz , cumprtorul putndu-se apra singur, prin mijloace legale, precum aciunile posesorii sau pe calea unei aciuni n revendicare. Dreptul invocat de ctre terul evingtor poate fi un drept real, cum este dreptul de proprietate sau un dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat, sau , poate fi un drept de crean, cum este cazul unui bun dat n locaiune care apoi este nstrinat de ctre locator, situaie n care potrivit art. 1811 din Codul civil dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, n condiiile prevzute prin lit.a)-d) ale art. 1811. n acest context, dac, cumprtorul nu cunotea existena locaiunii, consecin a nclcrii de ctre locator a obligaiilor prevzute prin art. 1811 lit. a-d, sau a mbuntirilor aduse imobilului de ctre locatar, iar locatorul( vnztorul) nu i la comunic pn la data ncheierii contractului de vnzare a imobilului care a fcut obiectul locaiunii, acesta( vnztorul) va fi obligat s rspund de eviciune fa de dobnditorul prin vnzare a imobilului nchiriat. b).Vnztorul este garant numai dac tulburarea din partea terului are o cauz anterioar vnzrii. Vnztorul nu poate s rspund de mprejurri ivite dup ncheierea contractului i transmiterea lucrului n patrimoniul cumprtorului, deoarece dup vnzarea lucrului, cumprtorul este proprietar i suport riscurile lucrului cumprat, cu excepia cazului n care vnztorul nu i-a ndeplinit obligaia de predare a bunului, cnd riscul cade n sarcina vnztorului.
107

Deoarece cauza eviciunii trebuie s fie anterioar vnzrii, pentru uzucapiunea nceput de ctre un ter naintea vnzrii, dar desvrit ulterior, vnztorul nu rspunde pentru eviciune, deoarece , n aceast ipotez, cauza este posterioar vnzrii i nu este imputabil vnztorului ,cumprtorul avnd posibilitatea s ntrerup prescripia achizitiv115. n practic se pot ntlni totui situaii n care vnztorul rspunde pentru eviciune i dup ncheierea contractului. O atare ipotez este aceea n care , dup ncheierea contractului, vnztorul greveaz bunul cu o ipotec i aceasta ajunge s fie inscripionat sau ntbulat naintea transcrierii sau ntbulrii vnzrii. c).Cumprtorul nu trebuie s cunoasc cauza eviciunii la contractului. ntr-o atare ipotez, dac cumprtorul a cunoscut cauza eviciunii la momentul ncheierii contractului, nseamn c el a acceptat riscul i, ca atare, rspunderea vnztorului este nlturat. n acest caz , contractul este aleatoriu, iar sarcina probei privind cunoaterea cauzei eviciunii de ctre cumprtor revine vnztorului116. 5.3.3. 1. c. Modificri convenionale ale garaniei pentru eviciune. Regimul legal al garaniei pentru eviciune , denumit ,,garanie de drept, nu este stabilit cu caracter imperativ, ea putnd fi agravat, micorat sau nlturat prin voina prilor , situaie n care avem de a face cu o garanie pentru eviciune convenional. O astfel de garanie convenional este consacrat i prin art. 1698 din Codul civil care statueaz c prile pot conveni s extind sau s restrng obligaia de garanie. Acestea pot conveni chiar s l exonereze pe vnztor de orice garanie contra eviciunii. De asemenea , prin alin. 2 al art. 1698 se precizeaz c stipulaia prin care obligaia de garanie a vnztorului este restrns sau nlturat nu l exonereaz pe acesta de obligaia de a restitui preul, cu excepia cazului n care cumprtorul i-a asumat riscul producerii eviciunii. n ceea ce privete clauzele de nerspundere, noul Cod civil , prin art. 1699, prevede dou limitri:
115 116

momentul ncheierii

F. Deak, op. cit., p. 61. F. Moiu, op. cit., p. 71.

108

- rspunderea pentru eviciune a vnztorului subzist , chiar dac s-a convenit ca vnztorul nu va datora nicio garanie, dac eviciunea este cauzat de ctre vnztor ulterior vnzrii prin faptul su personal ori cea provenit din cauze pe care , cunoscndu-le n momentul vnzrii, le-a ascuns cumprtorului.; - a doua limitare const n aceea c obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte personale nu poate fi nlturat printr-o stipulaie contrar, o atare stipulaie , n accepiunea tezei a 2-a din art. 1699 , fiind considerat nescris. 5.3.3.1. d. nlturarea eviciunii de ctre cumprtor. Potrivit art. 1704 din Codul civil, cumprtorul are dou modaliti prin care poate nltura eviciunea: - dac cumprtorul a pstrat bunul cumprat pltind terului evingtor o sum de bani, ipotez n care vnztorul va fi eliberat de obligaia de garanie prin rambursarea ctre cumprtor a sumei pltite cu dobnda legal calculat la data plii; - Dac cumprtorul i ofer terului evingtor un alt bun, caz n care rspunderea pentru eviciune a vnztorului va fi nlturat prin plata ctre cumprtor a valorii bunului dat, precum i n ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente. 5.3.3. 1. e. Efectele obligaiei de garanie n caz de eviciune consumat. Dac cumprtorul a fost evins, drepturile lui asupra vnztorului sunt stabilite dup cum eviciunea a fost total sau parial. a) Eviciunea total. n cazul eviciunii totale, cumprtorul are dreptul de a cere: - rezoluiunea contractului, posibilitate conferit prin art. 1700 din Codul civil, potrivit cruia, cumprtorul poate cere rezoluiunea vnzrii dac a fost evins de ntregul bun sau de o parte a acestuia ndeajuns de nsemnat nct, dac ar fi cunoscut eviciunea, el nu ar mai fi ncheiat contractul;

109

- restituirea preului, posibilitate conferit prin art. 1701 din Codul civil, n sensul cruia, vnztorul este inut s napoieze preul n ntregime chiar dac,, la data eviciunii, valoarea bunului vndut a sczut sau dac bunul a suferit deteriorri nsemnate, fie din neglijena cumprtorului, fie prin for major. n situaia n care cumprtorul a obinut un beneficiu n urma deteriorrilor cauzate bunului, vnztorul are dreptul s scad din pre o sum corespunztoare acestui beneficiu. Dac lucrul vndut are, la data eviciunii, o valoare mai mare, din orice cauz, vnztorul este obligat s plteasc cumprtorului, pe lng preul vnzrii, sporul de valoare acumulat pn la data eviciunii; - daune interese. Se impune precizarea c, potrivit art. 1700 din Codul civil, restituirea preului i repararea prejudiciului suferit de cumprtor pot fi solicitate de ctre acesta odat cu rezoluiunea contractului. n ceea ce privete ntinderea daunelor-interese datorate de ctre vnztor, potrivit art. 1702 din Codul civil, acestea cuprind: a). valoarea fructelor pe care cumprtorul a fost dator s le restituie celui care l -a evins. n acest caz, se impune precizarea c textul vizeaz situaia n care cumprtorul le -a perceput cu rea credin, aceasta ntruct, posesorul de bun credin dobndete fructele . b). cheltuielile de judecat efectuate de ctre cumprtor n procesul cu cel care l-a evins, precum i n procesul de chemare n garanie a vnztorului; c) cheltuielile ncheierii i executrii contractului de ctre cumprtor, d) pierderile suferite i ctigurile nerealizate de ctre cumprtor din cauza eviciunii. Acestea reprezint de fapt daunele interese. Ele se regsesc nglobate n diferena dintre pre i sporul de valoare dobndit de lucru ntre momentul ncheierii contractului i data producerii eviciunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dac sporul a fost sau nu previzibil. e). vnztorul este inut s ramburseze cumprtorului sau s fac s i se ramburseze de ctre acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrrile efectuate n legtur cu bunul vndut, fie c lucrrile sunt autonome, fie c sunt adugate , dar, n acest din urm caz, numai dac sunt necesare i utile.
110

n ceea ce privete

cheltuielile necesare, acestea sunt cheltuieli necesare p entru

conservarea bunului, iar , cheltuielile utile sunt cele care sporesc valoarea bunului. - n ipoteza n care vnztorul a fost de rea credin, adic a cunoscut cauza eviciunii la data ncheierii contractului, el este dator s ramburseze cumprtorului i cheltuielile fcute pentru efectuarea i, dup caz, ridicarea lucrrilor voluptuare( fcute n scop de lux sau de plcere). b) eviciunea parial. Dac eviciunea este numai parial, adic are ca obiect o fraciune de lucru sau o cot ideal din dreptul de proprietate i dac eviciunea parial nu atrage rezoluiunea contractului, vnztorul trebuie s restituie cumprtorului o parte din pre proporional cu valoarea prii de care a fost evins i dac este cazul s plteasc daune-interese. Desigur c i n ipoteza eviciunii pariale devin incidente prevederile art. 1700 din codul civil, din al crui coninut rezult c n cazul eviciunii pariale , cumprtorul are posibilitatea de a opta ntre rezoluiunea contractului dac cumprtorul a fost de o parte din bun ndeajuns de nsemnat, nct dac ar fi cunoscut eviciunea, el nu ar fi ncheiat contractul, sau a menine contractul ncheiat pentru pierderea suferit. n ipoteza n care cumprtorul nu cere rezoluiunea contractului, ntruct eviciunea parial nu atrage rezoluiunea contractului, potrivit art. 1703 din Codul civil, vnztorul trebuie s restituie cumprtorului o parte din pre proporional cu valoarea prii de care a fost evins i, dac este cazul, s plteasc daune-interese, a cror ntindere se stabilete potrivit prevederilor art. 1702. 5.3.3.1.f.Aciunea n justiie a cumprtorului mpotriva vnztorului n cazul eviciunii care provine de la un ter. Potrivit art. 1705 din Codul civil, cumprtorul chemat n judecat de un ter care pretinde c are drepturi asupra lucrului vndut trebuie s l cheme n cauz pe vnztor. n cazul n care nu a fcut-o, fiind condamnat printr-o hotrre intrat n puterea lucrului judecat, pierde dreptul de garanie dac vnztorul dovedete c existau motive suficiente pentru a se respinge cererea. Ipoteza reglementat de art. 1705 alin. 1 din Codul civil reprezint o aplicaie a cererii
111

de chemare n garanie a vnztorului, n condiiile Codului de procedur civil n vigoare, respectiv art. 60 din Codul de procedur civil n vigoare, potrivit cruia , partea poate s cheme n garanie o alt persoan mpotriva creia ar putea s se ndrepte, n cazul n care ar cdea n pretenii cu o cerere n garanie sau n despgubiri. Cererea de chemare n garanie este reglementat prin noul Cod de procedur civil care va intra n vigoare la data de 1 februarie 2013, prin art. 72-74. Astfel, n accepiunea art. 72 din noul Cod de procedur civil, partea interesat poate s cheme n garanie o ter persoan, mpotriva creia ar putea s se ndrepte cu o cerere separat n garanie sau n despgubiri. Din coninutul tezei a 2-a a art. 1705 alin. 1 i a art. 1705 alin. 2 rezult faptul c, dreptul de garanie este pierdut de ctre cumprtor n urmtoarele dou cazuri: - n cazul n care cumprtorul nu a chemat n garanie pe vnztor i a fost condamnat printr-o hotrre intrat n puterea lucrului judecat, pierde dreptul de garanie dar numai n ipoteza n care vnztorul dovedete c erau motive suficiente pentru a se respinge cererea. n aceast ipotez n care cumprtorul s-a aprat singur fr a chema n garanie pe vnztor i a pierdut procesul, cumprtorul va putea formula pe calea unei aciuni civile separate o cerere n garanie pentru eviciune mpotriva vnztorului. n aceast aciune formulat de ctre cumprtor mpotriva vnztorului, vnztorul opune cumprtorului, excepia procesului ru condus( exceptio mali processus) dovedind c a ar fi avut mijloace potrivnice pentru a res pinge preteniile terului, dac era parte n procesul dintre cumprtor i ter, atunci vnztorul se va exonera de rspunderea pentru eviciune.117 Aceste chestiuni privitoare la mijloacele pe care vnztorul le poate invoca pentru a paraliza preteniile terului, sunt chestiuni de fapt, lsate la aprecierea instanelor judectoreti; - dac cumprtorul, chiar fr a exista o hotrre judectoreasc, a recunoscut dreptul terului pierde dreptul de garanie, afar de cazul n care dovedete c nu existau m otive suficiente pentru a mpiedica eviciunea. 5.3.3.1.g.Termenul de prescripie a dreptului la aciune n eviciune a cumprtorului mpotriva vnztorului.

117

A se vedea, F. Moiu, op. cit., p. 72 i infra nota 2, p. 72.

112

n ceea ce privete termenul de prescripie a dreptului la aciune a cumprtorului mpotriva vnztorului pentru eviciune, n lipsa unei dispoziii exprese n dispoziiile noului cod civil privitoare la contractul de vnzare-cumprare, se va aplica termenul general de prescripie, care potrivit art. 2517 din codul civil, este termenul de 3 ani , care va ncepe s curg de la data producerii eviciunii. Pn la acel moment , obligaia vnztorului este condiional i cumprtorul nu poate s acioneze deoarece prescripia nu curge mpotriva celui care este mpiedicat s acioneze. 5.3.3. 2. Garania cumprtorului contra viciilor lucrului vndut. 5.3.3. 2. a. Reglementare. Dup cum am vzut, vnztorul trebuie s asigure cumprtorului nu numai linitita folosin a bunului vndut, dar posesia util a acestuia, ceea ce rezult expres din coninutul art.1672 pct. 3 din Codul civil. Aa fiind , vnztorul rspunde de viciile ascunse ale lucrului, dac din cauza lor lucrul este impropriu ntrebuinrii sale dup destinaie sau dac viciile micoreaz valoarea de ntrebuinare a bunului vndut, nct dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi dat un pre mai mic. Sub acest aspect, n materia garaniei contra viciilor bunului vndut, prevederile art. 1707 din codul civil, prevd c ,, vnztorul garanteaz cumprtorul contra oricror vicii ascunse care fac bunul vndut impropriu ntrebuinrii la care este destinat sau care i micoreaz n asemenea msur ntrebuinarea sau valoarea nct, dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi dat un pre mai mic. 5.3.3.2.b. Condiiile n care opereaz garania contra viciilor bunului vndut. Din economia dispoziiilor art. 1707 Cod civil, rezult condiiile n care vnztorul garanteaz pe cumprtor mpotriva viciilor bunului vndut, astfel: a). trebuie ca viciul s fie ascuns. Aceast condiie rezult expres din coninutul art. 1707 alin. 1 Cod civil, ca atare, vnztorul nu datoreaz garanie contra viciilor pe care cumprtorul le cunotea la momentul ncheierii contractului, adic a viciilor aparente, ceea ce , rezult de asemenea din coninutul art. 1707 alin. 4 Cod civil. Viciile aparente sunt acelea

113

despre care cumprtorul a putut singur s se conving, cernd la nevoie sprijinul unui specialist, deoarece cumprtorul nu ar putea invoca lipsa cunotinelor sau a experienei n materie.118 Deosebirea dintre viciile ascunse i cele aparente este esenial , ntruct dac n cazul viciilor ascunse , cumprtorului are opiunea ntre aciunea n rezoluiunea contractului i aciunea n micorarea preului, dispoziiile art. 1208 din Codul civil, definind noiunea de eroare scuzabil, instituie o norm legal asemntoare cu viciul aparent sens n care , contractul nu poate fi anulat dac faptul asupra cruia a purtat eroarea putea fi, dup mprejurri, cunoscut cu diligene rezonabile. Este ascuns acel viciu care la data contractrii nu putea fi descoperit de ctre un cumprtor prudent i diligent fr a fi nevoie de asistena de specialitate(art. 1707 alin. 2). Cnd lucrul vndut este afectat unui viciu ascuns , dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil,
119

, situaia prezint asemnare cu

viciul de consimmnt al erorii asupra substanei obiectului contractului, dar ntre aceste situaii exist deosebiri de substan. Astfel, n cazul erorii asupra substanei obiectului contractului, cumprtorul nu a putut cumpra bunul n substana sa, pe cnd n cazul viciilor ascunse, cumprtorul a cumprat lucrul voit, numai c acesta este impropriu ntrebuinrii dup destinaie sau din cauza viciilor se micoreaz valoarea de ntrebuinare, deci eroarea se refer numai la calitatea lucrului i cumprtorul nu poate cere anularea contractului, ci are o aciune n garanie( redhibitorie sau estimatorie) contra vnztorului. O atare opinie este concretizat i prin art. 1207 alin. 2 pct. 2 din noul Cod civil, prin care reglementndu-se viciile de consimmnt, eroarea, ca viciu de consimmnt este esenial cnd poart asupra identitii obiectului prestaiei sau asupra unei caliti a acestuia ori asupra unei alte mprejurri considerate eseniale de ctre pri n absena creia contractul nu s-ar fi ncheiat. Cazul prevzut de art. 1207 alin. pct. 2 din Codul civil, reprezint o eroare viciu de consimmnt asupra substanei lucrului, deci o calitate esenial a lucrului, iar , dac cumprtorul datorit acestui viciu de consimmnt nu a putut cumpra, n substana lui, lucrul
118 119

F. Moiu, op. cit., p. 78. F. Deak, op. cit., p. 65.

114

dorit, atunci

el are dreptul la aciunea n anularea contractului120. De exemplu, cnd

cumprtorul s-a neles cu vnztorul s cumpere un tablou al unui pictor renumit, pentru a crui autenticitate garantase vnztorul, iar n realitate s-a vndut o reproducere sau un tablou al unui pictor necunoscut, exist o eroare asupra substanei lucrului, care atrage anularea vnzrii121. Dar , se impune totodat, dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate122, a se face distincia net ntre eroarea asupra substanei , care deschide calea unei aciuni n anulare, care poate fi exercitat i de ctre vnztor atunci cnd ea privete substana propriei prestaii , i viciile ascunse ,care permit doar cumprtorului opiunea ntre aciunea n rezoluiunea contractului i aciunea n micorarea preului. De asemenea, din coninutul art. 1707 Cod civil, rezult c posibilitatea cumprtorului de a cunoate despre viciul lucrului se apreciaz in abstracto, avndu-se n vedere un comportament prudent i diligent , fr a fi nevoie de cunotine de specialitate. Se consacr astfel principiul c natura ascuns a viciului unui lucru este un element obiectiv i nu poate depinde de calitile personale ale cumprtorului123. Ca exemple de vicii ascunse n materia vnzrii , pot fi menionate: defeciunile unui autoturism , starea defectuoas a materialelor din care este construit imobilul cumprat, temelia ubred a acestuia, sau ipoteza n care dup ce s-a ncheiat un contract de vnzare-cumprarea a unui autoturism, i ,dup un timp cumprtorul constat c motorul nu este original , ci , contrafcut. n privina viciilor ascunse , se poate vorbi despre vicii ascunse cu viclenie(rea credin) i vicii ascunse fr viclenie. Astfel, tcerea vnztorului cu privire la viciile ascunse ale lucrului, pe care el le cunoate este o manifestare a dolului prin reticen, fiind posibil ca

120 121

F. Moiu, op. cit., p. 76. Ibidem , infra nota 1, p. 77. 122 Ibidem . 123 Ibidem, p. 78.

115

vnztorul, pentru a mpiedica descoperirea viciilor de ctre cumprtor s desfoare i aciuni dolosive.124. Exist ns posibilitatea ca nsui vnztorul s l informeze la data ncheierii contractului pe cumprtor despre existena unor vicii ascunse ale bunului vndut, context n care viciile ascunse se transform n vicii aparente i, n consecin, potrivit art. 1707 alin. 4 din Codul civil, vnztorul nu datoreaz garanie contra viciilor pe care cumprtorul le cunotea la nchei erea contractului. ntr-o atare ipotez a cunoaterii de ctre vnztor a existenei viciilor ascunse ori trebuia s le cunoasc la data ncheierii contractului , clauza care nltur sau limiteaz rspunderea pentru vicii este nul, n accepiunea art. 1708 alin. 2 Cod civil. O atare ipotez vizeaz situaia n care vnztorul a cunoscut la data ncheierii contractului existena viciilor ascunse, dar , exist i situaia n care vnztorul nu a cunoscut la data ncheierii contractului existena viciilor ascunse , ipotez n care art. 1708 alin. 4 din codul civil, statueaz c ,, dac prile nu au convenit altfel, vnztorul este obligat s garanteze contra viciilor ascunse, chiar i atunci cnd nu le-a cunoscut. Viciile reglementate prin art. 1707 Cod civil sunt denumite vicii redhiditorii, ntruct aciunea n garanie prin care cumprtorul poate cere rezoluiunea contractului se numete redhibitorie. Se impune de asemenea precizarea c, potrivit art. 1714 din Codul civil, dispoziiile privitoare la garania contra viciilor ascunse se aplic i atunci cnd bunul vndut nu corespunde calitilor convenite de ctre pri. b). viciul trebuie s existe la data contractrii. Privitor la aceast condiie , din analiza coroborat a dispoziiilor art. 1707 alin. 2 i alin. 3 , rezult c, dei viciul ascuns trebuie s existe la data contractrii, garania pentru eviciune este datorat dac viciul sau cauza exist la data predrii lucrului.

124

Ibidem , p. 79.

116

Sub acest aspect, din coninutul art. 1707 alin. 2 Cod civil ,rezult c n accepiunea noului Cod civil, nu este necesar ca viciul s existe anterior predrii, ci doar la data predrii bunului vndut. Dar , n literatura de specialitate125 s-a exprimat opinia , la care aderm , c, viciile intervenite ulterior predrii vor fi suportate de ctre cumprtor , n calitate de proprietar, dar ,vnztorul datoreaz garanie i pentru viciul care apare ulterior predrii lucrului, dac viciul i are cauza producerii anterior acestui eveniment. Se poate aadar concluziona faptul c, n accepiunea noului Cod civil, faptul c viciul ascuns a intervenit ulterior datei ncheierii contractului sau ulterior momentului transferului dreptului de proprietate, nu l poate exonera pe vnztor de obligaia de garanie, att timp ct la momentul predrii viciul sau cauza viciului existau126. c). trebuie ca viciul s fie grav. Din coninutul art. 1707 Cod civil, rezult faptul c nu orice viciu atrage rspunderea vnztorului pentru vicii , ci , doar acele vicii grave , din a cror cauz bunul nu este ntrebuinat dup destinaia sa ori dac valoarea bunului este att de micorat , nct se poate presupune c dac cumprtorul le-ar fi cunoscut , nu ar fi ncheiat contractul sau ar fi pltit mai puin. n opoziie cu viciile grave , viciile uoare, sunt acelea care nu micoreaz n mod serios valoarea de ntrebuinare a lucrului vndut. Un defect de mic nsemntate considerare127. 5.3.3.2.c. Denunarea viciilor. Potrivit art. 1709 alin. 1 Cod civil, cumprtorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat s le aduc la cunotina vnztorului ntr-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu mprejurrile, sub sanciunea decderii din dreptul de a cere msura prevzut la art. 1710 alin. 1 lit d, adic rezoluiunea contractului. n cazul n care cumprtorul este profesionist, iar bunul vndut este mobil, termenul prevzut la alin. 1 este de dou zile lucrtoare. Atunci cnd viciul apare n mod gradual, termenele prevzute la alin. 1 ncep s curg din ziua n care nu va fi luat n

125 126

L. Stnciulescu, op. cit., p. 168. A se vedea, M. Gavri, Noul Cod civil, Comentariu, doctrin i jurispruden, vol. III, editura Hamangiu, Bucureti, 2012, p.69, pct. 3, apud, L. Stnciulescu, op. cit., infra nota 1, p. 169. 127 F. Moiu, op. cit., p. 79.

117

cumprtorul i d seama de gravitatea i ntinderea viciului. Vnztorul care a tinuit viciul nu poate invoca prevederile codului. 5.3.3.2. d. Efectele garaniei pentru vicii. Potrivit art. 1710 din Codul civil, n temeiul obligaiei vnztorului de garanie contra viciilor , cumprtorul poate obine, dup caz: a) nlturarea viciilor de ctre vnztor sau pe cheltuiala acestuia; b) nlocuirea bunului vndut cu un bun de acelai fel, ns lipsit de vicii; c) Reducerea corespunztoare a preului; d) Rezoluiunea vnzrii. Dar, pe lng aceste msuri, la cererea vnztorului, instana, innd seama de gravitatea viciilor i de scopul pentru care contractul a fost ncheiat, precum i de alte mprejurri, poate dispune o alt msur prevzut la alin. 1, dect cea solicitat de cumprtor. n ceea ce privete ntinderea garaniei , dispoziiile art. 1712 reglementeaz dou ipoteze, respectiv aceea n care vnztorul cunotea la data ncheierii contractului viciile bunului vndut, i respectiv ipoteza n care vnztorul nu cunotea viciile bunului vndut. Astfel, n prima ipotez, dac la data ncheierii contractului, vnztorul cunotea viciile bunului vndut, pe lng msurile prevzute la art. 1710, vnztorul va fi obligat la plata de daune interese , pentru repararea ntregului prejudiciu cauzat, dac este cazul. n ceea de a doua ipotez, cnd vnztorul nu cunotea viciile bunului vndut i s -a dispus una dintre msurile prevzute la art. 1710 alin. 1 lit. c( reducerea corespunztoare a preului) i d( rezoluiunea vnzrii), el este obligat s restituie cumprtorului doar preul i cheltuielile fcute cu prilejul vnzrii, n tot sau n parte, dup caz. Din coninutul acestor dispoziii legale instituite prin noul Cod civil, rezult un drept de opiune al cumprtorului ntre aciunea redhibitorie i aciunea estimatorie. Aciunea prin care cumprtorul cere rezoluiunea vnzrii se numete redhibitorie, iar , n caz de admitere a acestei aciuni, vnztorul este obligat ca reprimind bunul, s restituie preu l i cheltuielile vnzrii suportate de ctre cumprtor.
118

n loc de rezoluiune, cumprtorul poate cere o reducere de pre proporional cu reducerea valorii bunului vndut datorit viciului. Aciunea special de reducere se numete estimatorie, deoarece deprecierea valorii lucrului se estimeaz prin expertiz. n ceea ce privete acordarea de daune interese,, n cazul viciilor ascunse, spre deosebire de eviciune, prin care i vnztorul de bun credin este obligat s plteasc daune interese, vnztorul este obligat s plteasc daune interese numai dac cumprtorul dovedete prin orice mijloace de prob c vnztorul a fost de rea credin. 5.3.3. 2. e. Riscul pierderii sau deteriorrii bunului. Potrivit art. 1713 din Codul civil, pierderea sau deteriorarea bunului, chiar prin for major, nu l mpiedic pe cumprtor s obin aplicarea msurilor prevzute la art. 1710 alin. 1. Dar aceste msuri, n aceste ipoteze, trebuie tratate difereniat, raportat la faptul dac vnztorul a fost de bun credin sau de rea credin. Astfel, dac vnztorul a fost de bun credin , adic nu cunotea viciile la data ncheierii contractului, iar lucrul a pierit din cauza viciilor, atunci vnztorul va trebui s restituie preul i cheltuielile vnzrii. n ipo teza n care vnztorul a fost de rea credin, adic cunotea la data ncheierii contractului viciile lucrului, vnztorul va fi obligat i la daune interese. n ipoteza n care bunul a pierit sau s -a deteriorat din cauza culpei cumprtorului, vnztorul va fi exonerat de rspunderea pentru viciile lucrului. 5.3.3. 2. f. Termenul de intentare a aciunilor. n privina termenului de prescripie a dreptului la aciune pentru viciile ascunse , devin incidente prevederile art. 2531din Codul civil, potrivit crora, dac prin lege nu se prevede altfel, prescripia dreptului la aciune pentru vicii ascunse ncepe s curg: a).n cazul unui bun transmis sau al unei lucrri executate, alta dect o construcie, de la mplinirea unui an de la data predrii ori recepiei finale a bunului sau a lucrrii, n afara cazului n care viciul a fost descoperit mai nainte, cnd prescripia va ncepe s curg de la data descoperirii;

119

b). n cazul unei construcii, de la mplinirea a 3 ani de la data predrii sau recepiei fin ale a construciei, afar numai dac viciul a fost descoperit mai nainte, cnd prescripia va ncepe s curg de la data descoperirii. Prin dispoziiile art. 2531 alin. 3 se prevede c dispoziiile alin. 1 i 2 se aplic i n cazul lipsei calitilor convenite ori al lipsurilor cantitilor, ns numai dac oricare din aceste lipsuri nu puteau fi descoperite, fr cunotine speciale, printr-o verificare normal. O alt precizare important n privina acestor termene de prescripie, este aceea c prin art. 2531 alin. 4 din codul civil, aceste termene sunt calificate expres de ctre legiuitor ca fiind termene de garanie nuntrul crora viciile trebuie, n toate cazurile, s se iveasc. Rezult aadar c aceste termene sunt termene legale generale de garanie pentru descoperirea viciilor, adic perioade limite n care viciile trebuie descoperite, context n care aceste termene nu sunt susceptibile de ntrerupere sau suspendare. 5.3.3. 2. g. Modificarea sau nlturarea convenional a garaniei. Dispoziiile analizate privind existena , condiiile , efectele i ntinderea obligaiei de garanie au caracter supletiv , astfel c , prile pot s limiteze sau s chiar s nlture, ori s agraveze prin convenia lor aceast obligaie a vnztorului. n ceea ce privete clauza de limitare sau nlturare a rspunderii vnztorului pentru vicii, dispoziiile art. 1708 alin. 2 din Codul civil , prevd c, o astfel de clauz este nul n privina viciilor pe care vnztorul le-a cunoscut ori trebuia s le cunoasc la data ncheierii contractului. Din analiza coroborat a dispoziiilor art. 1708 alin. 1 i 2 din Codul civil, rezult c vnztorul rspunde pentru vicii, att n ipoteza n care a cunoscut la data ncheierii contractului existena viciilor ascunse, ct i n ipoteza n care vnztorul nu a cunoscut existena acestor vicii. 5.3.4. Obligaia de garanie a vnztorului pentru buna funcionare. Potrivit art. 1716 din Codul civil, n afara de garania contra viciilor ascunse, vnztorul care a garantat pentru un timp determinat buna funcionare a bunului vndut este obligat, n cazul
120

oricrei defeciuni ivite nuntrul termenului de garanie, s repare bunul pe cheltuiala sa. n ipoteza n care reparaia este imposibil sau dac durata acesteia depete timpul stabilit prin contract sau prin lege special, vnztorul este obligat s nlocuiasc bunul vndut. Dac vnztorul nu nlocuiete bunul ntr-un termen rezonabil, potrivit cu mprejurrile, el este obligat, la cererea cumprtorului, s i restituie preul primit n schimbul napoierii bunului. n lipsa unui termen prevzut n contract sau n legea special, durata maxim a

reparaiei este de 15 zile de la data cnd cumprtorul a solicitat repararea bunului. Totodat , noul Cod civil, prin art. 1717 reglementeaz ipoteza n care vnztorul dovedete c defeciunea s-a produs din cauza cumprtorului, fiind culpabil acestuia, producndu-se datorit modului nepotrivit n care cumprtorul a folosit i pstrat bunul, ipotez n care vnztorul nu va datora garania pentru buna funcionare a bunului. Dar , pentru ca aceast obligaie de garanie a vnztorului s opereze , este necesar , potrivit art. 1718 din Codul civil , ca, sub sanciunea decderii din dreptul de garanie, cumprtorul s comunice defeciunea nainte de mplinirea termenului de garanie. Dac aceast comunicare nu a putut fi fcut n termenul de garanie, din motive obiective, cumprtorul are obligaia s comunice defeciunea ntr-un termen rezonabil de la data expirrii termenului de garanie. 5. 4. Obligaiile cumprtorului. Potrivit art. 1719 din Codul civil, cumprtorul are urmtoarele obligaii principale: a) S preia bunul vndut; b) S plteasc preul vnzrii. Dar , pe lng aceste obligaii , prile pot stipula i alte obligaii pentru cumprtor, cum ar fi: obligaia de a asigura pentru vnztor sau pentru alte persoane folosina lucrului n condiiile prevzute prin contract. Astfel, n practica judiciar s-a statuat c, n cazul n care vnztorul ia rezervat dreptul de a locui ntr-o parte din imobilul vndut, iar cumprtorul nu respect

121

aceast clauz, vnztorul poate cere rezoluiunea contractului, chiar dac ar fi posibil obligarea cumprtorului la respectarea clauzelor contractuale prin executare silit128. 5.4.1 Plata preului. Potrivit art. 1720 alin. 1 din codul civil. 5.4.1.a.Locul plii preului. Potrivit art. 1720 din Codul civil, n lipsa unei stipulaii contrare, cumprtorul trebuie s plteasc preul la locul n care bunul se afla n momentul ncheierii contractului i de ndat ce proprietatea este transmis. Dac la data ncheierii contractului bunurile se afl n tranzit, n lipsa unei stipulaii contrare, plata preului se face la locul care rezult din uzane sau, n lipsa acestora, la locul destinaiei. Din coninutul art. 1720 alin. 1 Cod civil, se pot desprinde dou reguli generale privind plata preului de ctre cumprtor, dup cum urmeaz: 1.Plata preului se poate face la locul n care bunul se afla n momentul ncheierii contractului. Raportnd aceast cerin la dispoziiile generale din materia executrii obligaiilor prevzute prin noul Cod civil n privina locului plii, dispoziiile art. 1494 din codul civil, statueaz c, n lipsa unei stipulaii contrare ori dac locul plii nu se poate stabili potrivit naturii prestaiei sau n temeiul contractului, al practicilor statornicite ntre pri ori a uzanelor : a) obligaiile bneti trebuie executate la domiciliul sau , dup caz, sediul creditorului de la data plii. Partea care, dup ncheierea contractului i schimb domiciliul sau , dup caz, sediul determinat, ca loc al plii, suport cheltuielile suplimentare pe care aceast schi mbare le cauzeaz; b) obligaia de a preda un lucru individual determinat trebuie executat n locul n care bunul se afla la data ncheierii contractului; c) celelalte obligaii se execut la domiciliul sau , dup caz, sediul debitorului la data ncheierii contractului.

128

A se vedea n acest sens, F. Deak, op. cit., p. 73 i infra nota 256, p. 73.

122

2. n dreptul comun, n lips de termen, plate se poate cere imediat, dar noul Cod civil condiioneaz plata preului de momentul transmiterii dreptului de proprietate i nu de momentul predrii lucrului vndut, dup cum prevedeau dispoziiile vechiului cod civil. Din aceast condiie rezult faptul c dac transmiterea proprietii are loc n baza principiului consensualismului la data ncheierii contractului, fr ca bunul s fie predat, cumprtorul va fi obligat s plteasc preul vnzrii. Sub acest aspect, la seciunea a 3-a din noul Cod civil ,, Condiiile plii, dispoziiile art. 1483 stipuleaz c ,, obligaia de a strmuta proprietatea implic i obligaiile de a preda lucrul i de a-l conserva pn la predare. O atare prevedere, n opinia noastr este n contradicie cu acordul de voin a prilor care pot stipula faptul c transmiterea proprietii are loc la momentul ncheierii contractului, urmnd ca predarea bunului sau plata preului s fie stabilit ntr-un anumit termen, dup ncheierea contractului. Astfel, spre exemplu, dac prile au stabilit un termen pentru plata preului -vnzare pe credit - la scaden, cumprtorul trebuie s plteasc datoria n ntregime( principiul individualitii plii) afar numai dac nelegerea dintre pri a fost ca preul s fie pltit la diferite termene n mod fracionat, prin prestaii succesive129. Sub acest aspect, fosta instan suprem, n perioada de inciden a vechiului Cod civil, printr-o decizie de spe130 a statuat c plata preului rmne i n acest caz o prestaie unic(iar nu succesiv), plata n rate fiind o modalitate de executare, astfel nct termenul de prescripie ncepe s curg de la data stabilit n contract pentru plata ultimei rate, chiar i pentru ratele anterioare nepltite. Aceast soluie este criticat131, ntruct, termenele ealonate de plat reclam calcularea separat a prescripiei pentru fiecare rat, pentru fiecare prestaie succesiv. n sprijinul acestei opinii critice , se pot invoca prevederile art. 2526 din noul Cod civil, care statueaz c atunci ,,cnd este vorba de prestaii succesive, prescripia dreptului la aciune ncepe s curg de la data

129 130

Ibidem, p. 74. A se vedea, Tribunalul Suprem, secia civil, decizia nr. 1927/1975, n Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1975-1980, apud F. Deak, op. cit., infra nota 260, p. 74.
131

Ibidem.

123

la care fiecare prestaie devine exigibil, iar dac prestaiile alctuiesc un tot unitar, de la data la care ultima prestaie devine exigibil. n toate cazurile de vnzare pe credit, cumprtorul are dreptul s plteasc cu anticipaie( se prezum c termenul a fost prevzut n favoarea sa), ns dobnda stipulat va fi calculat i datorat pn la termenul prevzut n contract, dac vnztorul nu consimte la recalcularea ei n funcie de data plii sau dac prin actul normativ aplicabil nu s -a prevzut altfel( ex , art. 11 din Decretul - Lege nr. 61/1990 privind vnzarea locuinelor construite din fondurile statului ctre populaie, prevede recalcularea dobnzii n cazul plii anticipate a creditului). Posibilitatea efecturii plii anticipate este stipulat i prin dispoziiile art. 1496 din Codul civil, care prevede c debitorul este liber s execute obligaia chiar naintea scadenei dac prile nu au convenit contrariul ori dac aceasta nu rezult din natura contractului sau din mprejurrile n care a fost ncheiat. Dar , cu toate acestea, creditorul poate refuza executarea anticipat dac are un interes legitim ca plata s fie fcut la scaden. 5.4.1.b. Dobnzi asupra preului. n materia vnzrii stabilirea preului sub forma unei sume de bani este de esena vnzrii, ntruct dac nstrinarea unui lucru nu se face pentru bani, ci , n schimbul unui alt lucru sau pentru stingerea unei obligaii, contractul nu poate fi considerat de vnzare -cumprare, ci , un contract de schimb, o dare de plat sau un alt tip de contract. Stabilirea preului vnzrii ntr-o sum de bani este o condiie imperativ a validitii preului stabilit prin art. 1660 din Codul civil. Dispoziiile art. 1489 din noul Cod civil, n materia general a obligaiilor, prevd c dobnda este cea convenit de pri sau, n lips, cea stabilit de lege. Dobnzile scadente produc ele nele dobnzi numai atunci cnd legea sau contractul, n limitele permise de lege, o prevede ori, n lips, atunci cnd sunt cerute n instan. n acest din urm caz, dobnzile curg de la data cererii de chemare n judecat. n materia vnzrii, dispoziiile art. 1721 din Codul civil, statueaz c ,,n cazul n care nu s-a convenit altfel, cumprtorul este inut s plteasc dobnzi asupra preului din ziua
124

dobndirii proprietii, dac bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predrii, dac bunul nu produce fructe, ns i procur alte foloase. Din coninutul acestei dispoziii legale rezult faptul c, cumprtorul este obligat s plteasc dobnda pn la efectiva achitare a preului n cazul n care: - exist o convenie ntre pri; - dac bunul vndut este productor de fructe civile i naturale, caz n care dobnda asupra preului se datoreaz din ziua dobndirii proprietii bunului; - dac bunul vndut nu produce fructe, ns i produce alte foloase, caz n care dobnda asupra preului se datoreaz din ziua predrii bunului; - dac cumprtorul a fost pus n ntrziere pentru a plti preul i nu s-a conformat. Sub acest aspect, dispoziiile art. 1522 din Codul civil, prevd c debitorul poate fi pus n ntrziere fie printr-o notificare scris prin care creditorul i solicit executarea obligaiei, fie prin cererea de chemare n judecat. De asemenea, n condiiile art. 1523 din Codul civil, debitorul este de drept n ntrziere i , n consecin va plti dobnzi asupra preului, atunci cnd s-a stipulat c simpla mplinire a termenului stabilit pentru executare produce un asemenea efect. Din coninutul acestor dispoziii legale rezult faptul c legiuitorul nu face nicio precizare referitoare la nivelul dobnzii pe care trebuie s o datoreze debitorul unei obligaii de a da o sum de bani, cum este cazul cumprtorului din contractul de vnzare-cumprare. Dobnda datorat este cea convenional , stabilit prin acordul prilor, iar dac prile nu au prevzut expres cuantumul acesteia, urmeaz ca instanele judectoreti s acorde dobnda legal prevzut prin Ordonana Guvernului nr. 13/2011 privind dobnda legal remuneratorie i penalizatoare pentru obligaii bneti, precum i pentru reglementarea unor msuri financiarfiscale n domeniul bancar132. n accepiunea Ordonanei Guvernului nr. 13/2011, dobnda datorat de debitorul obligaiei de a da o sum de bani la un anumit termen, calculat pentru perioada anterioar mplinirii termenului scadenei obligaiei , este denumit ,, dobnd remuneratorie, iar dobnda
132

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, partea I, nr. 607 din 29 august 2011.

125

datorat de debitorul obligaiei bneti pentru nendeplinirea obligaiei respective la scaden este denumit ,, dobnd penalizatoare. Rezult aadar c, n ipoteza n care preul urmeaz s fie pltit la un anumit termen, debitorul obligaiei de plat a preului(cumprtorul) va trebui s plteasc , ope legis, o dobnd remuneratorie calculat pentru perioada anterioar mplinirii termenului de scaden a plii preului, iar n ipoteza n care nu va achita preul la termenul de scaden, cumprtorul va fi obligat i la plata unei dobnzi penalizatoare. Dei, conform celor expuse mai sus , prile pot s stabileasc prin convenia lor rata dobnzii pentru ntrzierea la plata preului, totui, n raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei intreprinderi cu scop lucrativ, dobnda convenional nu poate depi 50 procente pe an, orice clauz contrar fiind nul de drept. Rata dobnzii legale remuneratorii se stabilete la nivelul ratei dobnzii de referin a Bncii Naionale a Romniei, care este rata dobnzii de politic monetar stabilit prin hotrre a Consiliului de administraie a Bncii Naionale a Romniei. Rata dobnzii legale penalizatoare se stabilete la nivelul ratei dobnzii de referin, plus 4 puncte procentuale. De asemenea, n raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei intreprinderi cu scop lucrativ, rata dobnzii legale , att remuneratorii , ct i penalizatoare, este diminuat cu 20 procente. n raporturile juridice cu element de extraneitate, atunci cnd legea romn este aplicabil i cnd s-a stipulat plata n moned strin, dobnda legal este de 6 procente pe an. 5.4.1.c. Suspendarea plii preului. n cazul n care cumprtorul are motive a se teme de eviciune, dispoziiile art. 1722 din codul civil, confer cumprtorului posibilitatea s suspende plata preului pn la ncetarea tulburrii sau pn cnd vnztorul ofer o garanie corespunztoare. Cumprtorul nu poate suspenda plata preului dac a cunoscut pericolul eviciunii n momentul ncheierii contractului sau dac n contract s-a prevzut c plata se va face chiar n caz de tulburare.
126

5.4.1.d. Sanciunea neplii preului. Potrivit art. 1724 din Codul civil, n caz de neexecutare total sau parial a obligaiei de plat de ctre cumprtor, vnztorul este ndreptit s obin fie executarea silit a obligaiei de plat, fie rezoluiunea vnzrii, precum i n ambele situaii, daune interese, dac este cazul. Se impune precizarea c aciunea n plata preului are un caracter personal i , ca atare, se prescrie n termenul general de prescripie de 3 ani , prevzut de art. 2517 din Codul civil. De asemenea, dei potrivit art. 1724 din Codul civil, vnztorul este ndreptit s obin executarea silit a obligaiei de plat a preului, , el poate s renune la aceast posibilitate i s invoce , fie excepia de neexecutare a contractului, dac lucrul vndut nu a fost predat, ceea ce rezult din coninutul art. 1720 din Codul civil, n sensul cruia preul se pltete de ndat ce proprietatea este transmis( deci n urma predrii), fie, s solicite rezoluiunea contractului, cu daune interese, dac este cazul. n privina executrii silite , noul Cod civil, instituie, prin art. 1726, un caz de executare silit direct n cazul vnzrii bunurilor mobile, atunci cnd cumprtorul nu i ndeplinete obligaia de preluare sau de plat, context n care vnztorul are facultatea de a depune lucrul vndut ntr-un depozit, la dispoziia i pe cheltuiala cumprtorului, sau de a-l vinde prin licitaie public sau chiar pe preul curent, dac lucrul are un pre la burs sau n trg ori stabilit de lege, de ctre o persoan autorizat de lege pentru asemenea acte i cu dreptul pentru vnztor la plata diferenei dintre preul convenit la prima vnzare i cel efectiv obinut, precum i la daune interese. Dac vnzarea are ca obiect bunuri fungibile supuse unui pre curent, iar contractul nu a fost executat din culpa vnztorului, cumprtorul are dreptul de a cumpra bunuri de acelai gen pe cheltuiala vnztorului, prin intermediul unei persoane autorizate. Dup cum rezult din coninutul art. 1724 din Codul civil, una dintre modalitile cele mai uzitate de ctre vnztor n cazul neplii preului de ctre cumprtor este aceea de a cere rezoluiunea contractului, care poate fi solicitat n baza art. 1549 din Codul civil. Astfel, n accepiunea art. 1549 din Codul civil, dac nu se cere executarea silit a obligaiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluiunea contractului, care poate fi dispus

127

,potrivit art. 1550, la cerere, de ctre instana de judecat, sau , dup caz, poate fi declarat unilateral de ctre partea ndreptit. Se impune de asemenea precizarea c aciunea n rezoluiunea vnzrii , este o aciune real, ceea ce nseamn c nu urmrete persoana cumprtorului, ci chiar bunul n cauz133. De asemenea , contractul desfiinat prin rezoluiune are efecte retroactive, ceea ce rezult expres din coninutul art. 1554 din Codul civil, n sensul cruia,, contractul desfiinat prin rezoluiune se consider c nu a fost niciodat ncheiat. Dac prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este inut, n acest caz, s restituie celeilalte pri prestaiile primite. Dup cum rezult din coninutul art. 1550 din Codul civil, care reglementeaz modul de operare a rezoluiunii, rezoluiunea poate fi att judiciar, pronunat la cerere de ctre instana judectoreasc, ct i unilateral, prin declaraia unilateral de ctre partea ndreptit. Rezoluiunea unilateral este reglementat prin art. 1552 din codul civil, n sensul cruia , rezoluiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scris a debitorului atunci cnd prile au convenit astfel, cnd debitorul se afl de drept n ntrziere ori cnd acesta nu a executat obligaia n termenul fixat prin punerea n ntrziere. n toate cazurile, declaraia de rezoluiune sau de reziliere se nscrie n cartea funciar ori, dup caz, n alte registre publice, pentru a fi opozabile terilor. Un caz special de rezoluiune n materia vnzrii de bunuri mobile , urmat de restituirea bunului mobil vndut, este cel reglementat prin art. 1727 din Codul civil, potrivit cruia , atunci cnd vnzarea unui bun mobil s-a fcut fr termen de plat, iar cumprtorul nu a pltit preul, , vnztorul poate cere ca, n cel mult 15 zile de la data predrii, s declare rezoluiunea fr punerea n ntrziere i s cear restituirea bunului mobil vndut, ct timp bunul este nc n posesia cumprtorului i nu a suferit transformri. n cazul n care, printr-un pact comisoriu expres s-a prevzut rezoluiunea de drept a contractului pentru neplata la termen a preului vnzrii, contractul se va desfiina de drept, fr intervenia instanei, ns numai dup punerea n ntrziere a cumprtorului.

133

F. Deak, op. cit., p. 77.

128

O atare concluzie rezult din prevederile art. 1553 din Codul civil, care reglementnd pactul comisoriu, arat c, n cazul pactului comisoriu, rezoluiunea sau rezilierea este subordonat punerii n ntrziere a debitorului, afar de cazul n care s-a convenit c ea va rezulta din simplul fapt al neexecutrii, pactul comisoriu, producnd efecte dac prevede, n mod expres, obligaiile a cror neexecutare atrage rezoluiunea sau rezilierea de drept a contractului. Prile au de asemenea posibilitatea ca , printr-un pact comisoriu expres de ultimul grad s prevad rezoluiunea de drept a contractului renunnd i la necesitatea punerii n ntrziere a debitorului. Se impune de asemenea precizarea c, n cazul vnzrii bunurilor mobile , dispoziiile art. 1725 din Codul civil , prevd c, n cazul vnzrii bunurilor mobile, cumprtorul este de drept n ntrziere cu privire la ndeplinirea obligaiilor sale dac, la scaden, nici nu a pltit preul i nici nu a preluat bunul. Rezult aadar c punerea n ntrziere a cumprtorului n cazul vnzrii bunurilor mobile este condiionat de ndeplinirea a dou condiii : neplata preului i nepreluarea bunului. De asemenea i n cazul vnzrilor de bunuri imobile , legiuitorul a reglementat ipoteza n care cumprtorul este de drept n ntrziere, stipulnd prin art. 1728 din Codul civil c atunci cnd vnzarea are ca obiect un bun imobil i s-a stipulat c n cazul n care nu se pltete preul la termenul convenit cumprtorul este de drept n ntrziere, acesta din urm putnd s plteasc i dup expirarea termenului ct timp nu a primit declaraia de rezoluiune din partea vnztorului. Avnd n vedere faptul c, potrivit art.1554 din Codul civil, rezoluiunea se produce cu efect retroactiv, ea se rsfrnge i asupra terilor dobnditori de drepturi asupra bunului vndut. Sub acest aspect, n privina efectelor rezoluiunii vnzrii unui bun imobil fa de teri, dispoziiile art. 1729 din Codul civil stipuleaz c rezoluiunea vnzrii unui imobil are efecte fa de teri n condiiile stabilite la art. 909 i 910, dispoziii care reglementeaz termenul de exercitare a aciunii n rectificarea nscrierilor n cartea funciar i , respectiv efectele admiterii aciunii n rectificare. 5.4.2. Luarea n primire a lucrului vndut.
129

Corelativ cu obligaia de predare a vnztorului, cumprtorul este obligat s ia n primire lucrul vndut. n privina locului unde bunul trebuie s fie luat n primire de ctre cumprtor, acesta se preia de ctre cumprtor la locul i la termenul la care vnztorul este obligat s predea bunul, respectiv potrivit art. 1689 din Codul civil, predarea se face la locul unde bunul se afl n momentul ncheierii contractului, dac nu rezult altfel din convenia prilor ori, n lipsa acesteia, din uzane. n cazul n care cumprtorul , dup ce este de drept pus n ntrziere, nu i execut obligaia de preluare a bunului vndut, dispoziiile art. 1726 din codul civil, instituie posibilitatea vnztorului de a depune lucrul vndut ntr-un depozit, la dispoziia i pe cheltuiala cumprtorului, sau de a-l vinde. Dar, pe lng aceast posibilitate a vnztorului de a solicita executarea silit direct a cumprtorului pentru neexecutarea obligaiei de preluare a bunului vndut, vnztorul are posibilitatea , n condiiile art. 1549 din codul civil de a solicita rezoluiunea contractului, precum i daune interese , dac i se cuvin. n ipoteza n care cumprtorul este pus n ntrziere pentru neexecutarea obligaiei de preluare a bunului vndut, potrivit art. 1511 din codul civil, acesta suport riscul imposibilitii de executare a obligaiei, iar debitorul nu este inut s restituie fructele culese dup punerea n ntrziere. De asemenea , n aceast ipotez a punerii n ntrziere, el este inut i la repararea prejudiciilor cauzate prin ntrziere i la acoperirea cheltuielilor de conservare a bunului datorat, aceasta ntruct, pn la data predrii, vnztorul trebuie s asigure conservarea lucrului vndut, efectund cheltuieli n acest sens. n cazul n care, potrivit art. 1726 din Codul civil, vnztorul depune lucrul vndut ntrun depozit la dispoziia i pe cheltuiala cumprtorului, potrivit art. 1512 din codul civil, vnztorul este liberat de obligaia sa de predare a bunului vndut ctre cumprtor. n privina rezoluiunii contractului n cazul neexecutrii obligaiei cumprtorului de preluare a bunului vndut, dup cum am remarcat, rezoluiunea poate fi judiciar, dispus la cerere de ctre instana de judecat , sau poate fi declarat unilateral de ctre partea ndreptit.

130

n cazul rezoluiunii unilaterale, care este o declaraie unilateral, aceasta are semnificaia unui pact comisoriu, pe care prile l pot nsera n contract i poate opera prin notificarea scris a debitorului, cnd debitorul este de drept n ntrziere ori cnd acesta nu a executat obligaia n termenul fixat prin punerea n ntrziere. Din analiza coroborat a dispoziiilor art. 1726 din Codul civil n materia contractului de vnzare-cumprare, cu cele ale art. 1514 din Codul civil, rezult faptul c procedura de vnzare a bunului vndut n privina creia cumprtorul nu i-a executat obligaia de preluare, poate avea loc n ipoteza n care natura bunului face imposibil consemnarea, dac bunul este perisabil, sau dac depozitarea lui necesit costuri de ntreinere ori cheltuieli considerabile. n aceast ipotez a vnzrii publice a bunului prin licitaie, dispoziiile art. 1514 impun obligaia vnztorului de a notifica n prealabil creditorul precum i ncuviinarea instanei judectoreti. Dac bunul este cotat la burs sau pe o alt pia reglementat, dac are un pre curent sau are o valoare prea mic fa de cheltuielile unei vnzri publice, instana poate ncuviina vnzarea bunului fr notificarea creditorului. 5.4.3. Obligaia de suportare a cheltuielilor vnzrii. Pe lng obligaiile cumprtorului analizate, acesta este obligat s plteasc ca

accesoriu al preului i cheltuielile vnzrii( cheltuieli propriu-zise ale actului, taxele de timbru i cele de autentificare, etc). Obligaia de suportare a cheltuielilor vnzrii este reglementat prin art. 1666 alin. 3 din Codul civil, n sensul cruia, n lips de stipulaie contrar, cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare sunt n sarcina cumprtorului. Totodat, noul Cod civil , stabilete pe lng obligaia de suportare a cheltuielilor vnzrii n sarcina cumprtorului i obligaii ale vnztorului, stabilind prin alin. 2 al art. 1666 faptul c msurarea, cntrirea i cheltuielile de predare a bunului sunt n sarcina vnztorului, iar cele de preluare i transport de la locul executrii sunt n sarcina cumprtorului, dac nu s-a convenit altfel. De asemenea , tot n sarcina cumprtorului, n lipsa unei stipulaii contrare, cad i cheltuielile aferente operaiunilor de plat a preului.

131

n privina cheltuielilor predrii , dispoziiile art. 1667 din Codul civil, statueaz c, n lipsa uzanelor sau a unei stipulaii contrare, dac bunul trebuie transportat dintr-un loc n altul, vnztorul trebuie s se ocupe de expediere pe cheltuiala cumprtorului, vnztorul fiind eliberat atunci cnd pred bunul transportatorului ori expeditorului. Cheltuielile de transport sunt n sarcina cumprtorului. Seciunea 6. Riscul n contractul de vnzare-cumprare. 6.1.Reglementarea riscului n contractele translative de proprietate n contextul dispoziiilor instituite prin noul Cod civil. n lipsa unor dispoziii legale exprese privind riscul n contractul de vnzare cumprare, urmeaz ca aceast problematic s fie analizat prin raportare la art.1274 din Codul civil, care consacr reguli speciale n materia riscurilor din contractele translative de proprietate, n rndul crora se include i contractul de vnzare-cumprare. Astfel, ipoteza normei legale instituite prin art. 1274 din Codul civil, statueaz c, n lips de stipulaie contrar, ct timp bunul nu este predat, riscul contractului rmne n sarcina debitorului obligaiei de predare, chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului, n cazul pierii fortuite a bunului, debitorul obligaiei de predare pierde dreptul de contraprestaie, iar dac a primit-o, este obligat s o restituie. Ipoteza reglementat de art. 1274 prima tez din Codul civil, dup cum rezult i din lucrarea ampl dedicat analizei prevederilor noului Cod civil134, viznd intervenia unui eveniment fortuit ntre momentul intervenirii acordului de voin privind transferul dreptului de proprietate asupra unui bun i predarea efectiv a bunului, cu consecina pierii fortuite a acestuia, constituie o noutate legislativ n materia suportrii riscului n contractul translativ de proprietate consacrnd binecunoscutul principiu de drept res perit debitori ,n temeiul cruia, pentru ipoteza nepredrii bunului, riscul contractului este suportat de ctre debitorul obligaiei de predare , chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului. Dup cum se poate constata , noul Cod civil, prin ipoteza reglementat de art. 1274 , schimb regula operant din perioada de inciden a vechiului Cod civil, corespunztor adagiului res perit domino, conform creia , riscul era

134

A se vedea, Noul Cod civil. Comentarii pe articole, editura CH. Beck, Bucureti , 2012, p.1334-1335. 132

suportat de ctre dobnditorul bunului, respectiv de ctre cumprtor, ca efect al realizrii acordului de voin , chiar dac bunul nu era predat la momentul realizrii acordului de voin. Ca excepie de la regula special instituit prin art. art.1274 alin. 1 din Codul civil , alin. 2 al art.1274 statueaz c n ipoteza n care creditorul este pus n ntrziere, acesta va prelua riscul pierii fortuite a bunului. El nu se va putea libera chiar dac ar dovedi c bunul ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi fost executat la termen. Dar , problema riscurilor n materia contractului de vnzare-cumprare se pune i prin raportare la dispoziiile art. 558 ale noului Cod civil, care consacr cu titlu general, n ipoteza pierii bunului, principiul potrivit cruia, proprietarul , suport riscul pierii bunului dac acesta n-a fost asumat de o alt persoan sau dac prin lege nu se dispune altfel. Ipoteza normei legale instituite prin art. 558 din Codul civil, reglementeaz problema suportrii riscului pierii bunului, ipotez care, n opinia noastr, vizeaz situaia pierii bunului n caz de for major, concluzie desprins din prevederile art. art. 1274 teza a doua din Codul civil, care vizeaz problematica suportrii riscului n cazul pierii fortuite a bunului, deci problema suportrii riscului n cazul n care intervine un caz fortuit, adic un caz de impreviziune, dup data ncheierii contractului. Astfel, n ipoteza normei legale instituite prin art. 558 din Codul civil, proprietarul (dobnditorul bunului, n. n, O.P) suport riscul pierii bunului dac acesta nu a fost asumat de o alt persoan sau dac prin lege nu se dispune altfel. Dup cum se poate constata , dispoziiile art. 558 din Codul civil, consacr regula res perit domino , n sensul creia proprietarul( dobnditorul bunului) suport riscul pierii bunului, ca atare, acesta va suporta paguba generat de distrugerea bunului su, dar , ipoteza normei legale instituite prin art. 558 din Codul civil, vizeaz situaia n care pierirea bunului a avut dup ce bunul a fost predat n baza unui act juridic de ctre proprietarul bunului dobnditorului acestuia, ca atare, prin predarea bunului, apare ca evident excluderea rspunderii proprietarului pentru pierirea bunului dobnditorului dup predare. O atare concluzie rezult din coninutul art. 558 al Codului civil, care statueaz c proprietarul bunului( dobnditorul, n. n, O.P) suport riscul pierii bunului dac prin lege nu se
133

dispune altfel, context n care, raportnd dispoziiile art. 558 Cod civil la dispoziiile art. 1274 alin. 1 din noul Cod civil, care consacr riscul n contractul translativ de proprietate, se poate concluziona c dispoziiile art. 1274 alin. 1 din Codul civil, consacrnd regula res perit debitori, constituie unul din cazurile n care legea derog de la regula res perit domino. Analiza riscului n materia contractului de vnzare-cumprare, se impune a fi analizat i n ipoteza reglementat prin art.1684 din Codul civil coroborat cu art. 1755 din acelai Cod civil , care reglementeaz riscul n contractul de vnzare-cumprare , prin raportare la rezerva proprietii, reglementat prin art.1684 din Codul civil. Astfel, prevederile art.1755 din Codul civil, statueaz n privina riscului bunului, c, atunci cnd , ntr-o vnzare cu plata preului n rate, obligaia de plat este garantat cu rezerva dreptului de proprietate, riscul bunului este transferat cumprtorului de la momentul predrii acestuia. 6.2. Impreviziunea, fora major i cazul fortuit n contextul noului Cod civil. 6.2. 1 Impreviziunea n accepiunea noului Cod civil. Noul cod civil reglementeaz n premier, expresis verbis, impreviziunea prin dispoziiile art. 1271 din noul Cod civil135, instituind ca regul general aceea c , prile sunt inute s i ndeplineasc obligaiile, chiar dac executarea lor a devenit mai oneroas, fie

Soluiile adoptate prin art. 1271 din noul Cod civil, sunt inspirate din formulrile art. 6.2.1. -6. 2.3 ale Principiilor UNIDROIT din dreptul european al contractelor i dreptul comerului internaional, aplicabile contractelor comerciale internaionale, varianta 2004. Astfel, potrivit art. 6. 2. 2 din aceste principii, clauza de hardship, exist atunci cnd survin evenimente care altereaz fundamental echilibrul prestaiilor, fie pentru c costul executrii obligaiilor a crescut, fie pentru c valoarea contraprestaiei s-a diminuat, i: a) aceste evenimente au survenit sau au fost cunoscute de partea lezat dup ncheierea contractului; b) partea lezat nu a putut , n mod rezonabil, s ia n considerare atare e venimente, n momentul ncheierii contractului; ntr-o asemenea mprejurare, conform art. 6.2.3 , alin. 1 i 3 , partea dezavantajat este ndreptit s cear negocierea clauzelor contractuale, iar dac nu se ajunge la o nelegere ntr-o perioad de timp rezonabil, oricare parte se poate adresa instanei de judecat. Instana de judecat, dac se dovedete c exist un caz de hardship, poate alege ntre dou rezolvri : s adapteze contractul avnd n vedere restabilirea echilibrului prestaiilor sau s considere contractul ncetat la o dat i n condiiile pe care le stabilete( L. Pop, Executarea contractului sub autoritatea principiului solidarismului contractual, n revista Dreptul nr. 7/2011, p. 90, 91).
135

134

datorit creterii costurilor executrii propriei obligaii, fie datorit scderii valorii contraprestaiei136. Prin alin. 2 al art. 1271 din noul Cod civil, se instituie excepia de la regula instituit prin alin. 1,statundu-se c ,, dac executarea contractului a devenit excesiv de oneroas datorit unei schimbri excepionale a mprejurrilor care ar face vdit injust executarea obligaiei, instana poate s dispun: a).Adaptarea contractului, pentru a distribui n mod echitabil ntre pri pierderile i beneficiile ce rezult din schimbarea mprejurrilor; b).ncetarea contractului, la momentul i n condiiile pe care le stabilete. De asemenea , prin dispoziiile alin. 3 al art. 1271 din noul Cod civil, se instituie regula conform creia , instana de judecat poate s dispun msurile dispuse prin art.1271 alin.2 numai dac: a) Schimbarea mprejurrilor a intervenit dup ncheierea contractului; b) Schimbarea mprejurrilor , precum i ntinderea acesteia nu au fost i nici nu puteau fi avute n vedere de ctre creditor, n mod rezonabil, n momentul ncheierii contractului; c) Debitorul nu i-a asumat riscul schimbrii mprejurrilor i nici nu putea fi n mod rezonabil considerat c i-ar fi asumat acest risc; d) Debitorul a ncercat , ntr-un termen rezonabil i cu bun credin, negocierea adaptrii rezonabile i echitabile a contractului. Din coninutul acestor dispoziii legale , rezult c , prile au obligaia de adaptare a contractului pentru caz de impreviziune, competena instanei de judecat de a dispune msurile n cazul intervenirii impreviziunii( cazului fortuit) , intervenind ncercarea debitorului de bun credin echitabil a contractului a euat. doar n ipoteza n care de a negocia adaptarea negocierea rezonabil i obligaia debitorului la

A se vedea, O. Puie, F. Luduan , Aspecte privitoare la procedura prealabil a negocierii prilor pentru adaptarea contractului n cazul apariiei unor cazuri de impreviziune-condiie de exercitare a aciunii n justiie, n revista Pandectele Romne nr.4/2013, p. 24-26;
136

135

Un text asemntor Principiilor UNIDROIT din care au fost inspirate prevederile art.1271 din noul Cod civil, referitoare la posibilitatea modificrii contractelor n cursul executrilor, privitoare la contractele de comer internaional , cu inciden i n materia contractului de parteneriat public privat , se regsete i n art. 6.111 din Principiile dreptului european al contractelor referitoare la problema admisibilitii modificrii contractului, n cursul executrii, ca urmare a schimbrii circumstanelor137, care constituie cadrul comun referin138. Dup adoptarea noului Cod civil, dup cum s-a remarcat ntr-o lucrare recent dedicat comentariilor pe articole a noului Cod civil139, impreviziunea reprezint o noutate legislativ n plan naional, ea devenind legal sub aspectul determinrii unui sediu general al materiei, rmnnd contractual prin domeniul ei de aplicare i pstrndu-i caracterul pretorian prin referire la unele aspecte nereglementate(criteriul de determinare a onerozitii excesive i a imprevizibilitii). Din coninutul reglementrilor referitoare la impreviziune statuate prin art. 1271 din Codul civil i , prin raportarea impreviziunii la principiul forei obligatorii a contractului, se poate concluziona c in ambiana noului Cod civil, dup cum s-a remarcat i n literatura de specialitate140, impreviziunea este nu numai o excepie de la fora obligatorie a contractului, dar de

Potrivit art. 6.111 din Principiile dreptului european al contractelor Schimbarea circumstanelor: ,, (1) O parte este inut s-i ndeplineasc obligaiile, chiar i n situaia n care executarea ar deveni mai oneroas, fie datorit faptului c costul executrii a crescut, fie datorit faptului c valoarea contraprestaiei s-a diminuat. (2 ) Cu toate acestea, prile au obligaia s angajeze negocieri, n vederea adaptrii contractului lor, fie s pun capt acestui contract dac aceast executare devine excesiv de oneroas pentru una dintre ele, datorit circumstanelor : a) Care au survenit dup ncheierea contractului; b) Care nu puteau, n mod rezonabil, s fie luate n considerare n momentul ncheierii contractului; c) Pentru care partea lezat nu i-a asumat riscul n virtutea contractului. (3) n lipsa unui acord ntre pri, ntr-un termen rezonabil, , tribunalul poate : a) s pun capt contractului de la data i n condiiile pe care le va fixa; b) sau s-l adapteze ntr-un mod care s distribuie echitabil ntre pri pierderile i profiturile care rezult din schimbarea circumstanelor. 138 A se vedea, V. Ptulea, Posibilitatea modificrii contractelor n cursul executrii acestora atunci cnd prin schimbarea circumstanelor echilibrul contractual a fost afectat n defavoarea uneia dintre prile contractante, n revista Dreptul nr. 10/2008, p. 48. 139 A se vedea, Noul Cod civil. Comentarii pe articole, editura CH. Beck, Bucureti , 2012, p. 1330, 1331. 140 A se vedea, G. Viorel, L- Alexandru Viorel, Configurarea impreviziunii n Codul vil ( Legea nr. 287/2009, republicat) , in revista Dreptul nr. 2/2012, p. 34.
137

136

i o veritabil excepie de la regula suportrii unei sarcini mai oneroase prin executarea obligaiilor chiar n ipoteza n care executarea a devenit mai oneroas, prile putnd apela la impreviziune, numai n ipoteza n care executarea a devenit ,, excesiv de oneroas, deci numai pe cale de excepie. Rezult aadar , dup cum s-a remarcat i n literatura i n literatura de specialitate141, c, de la intrarea n vigoare a Codului civil, obligaia de renegociere a contractului n sarcina prilor contractante n vederea adaptrii acestuia pentru caz de impreviziune va fi origine legal i imperativ, obligaia de negociere , putnd avea ca scop, n afar de adaptarea i salvarea fiinei contractului, atunci cnd o astfel de operare nu este posibil, chiar i ncetarea contractului. Totodat, din coninutul dispoziiilor legale mai sus enunate, rezult c, problema impreviziunii se va rezolva n mod subsidiar de ctre instana de judecat, doar n ipoteza n care prile contractante nu ajung la un acord de readaptare a contractului pentru cauz de impreviziune, sau n ipoteza n care prile contractante nu negociaz. Din coninutul acestor dispoziii legale consacrate prin noul Cod civil, se desprinde concluzia c, teoria impreviziunii, care st la baza echilibrului financiar ntre pri, este o problem de ordin economic i financiar , care intervine dup ncheierea contractului, fiind vorba aadar , despre o leziune a posteriori. Dar,impreviziunea , care intervine , conform dispoziiilor art.1271 alin. 2 din Codul civil, prin schimbarea mprejurrilor care au intervenit dup ncheierea contractului, se deosebete de leziune , care potrivit dispoziiilor art. 1221 din Codul civil intervine la data ncheierii contractului, dispoziiile art. 1221 alin. 1 din Codul civil, care consacr instituia leziunii, statund c: ,, exist leziune atunci cnd una dintre pri, profitnd de starea de nevoie, de lipsa de experien ori de lipsa de cunotin a celeilalte pri, stipuleaz n favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaie de o valoare considerabil mai mare, la data ncheierii contractului, dect valoarea propriei prestaii. 6.2. 2.Fora major.

141

A se vedea, L. Pop, Executarea contractului sub autoritatea principiului solidarismului contractual, n revista Dreptul nr. 7/2011, p. 87- 89. 137

Astfel, potrivit art. 1351 alin. 2 din Codul civil, prin for major se nelege orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil i inevitabil. Rezult aadar c fora major presupune o imprevizibilitate cu caracter absolut i inevitabil. Raportnd dispoziiile art. 1351 alin. 2 din Codul civil la dispoziiile art. 1557 din Codul civil, se poate desprinde concluzia c , n situaia forei majore este vorba despre o imposibilitate de executare absolut i permanent a obligaiei contractuale, cu precizarea c dispoziiile art. 1557 alin. 1 din Codul civil, raporteaz caracterul absolut i permanent al imposibilit ii de executare la o obligaie contractual important. O atare prevedere , n opinia noastr contravine dispoziiilor din noul Cod civil, privitoare la interpretarea contractului, respectiv a dispoziiilor art. 1267 din Codul civil , n sensul crora , clauzele se interpreteaz unele prin altele, dnd fiecreia nelesul care rezult din ansamblul contractului, context n care , nu se poate face interpretarea contractului dup distincia dintre obligaiile principale i cele , aa zise, mai puin importante, ntruct ,toate clauzele contractuale au aceeai for juridic n ansamblul contractului142. n aceast ipotez a imposibilitii absolute i permanente a unei obligaii permanente , deci a cazului de for major, contractul este desfiinat de plin drept i fr vreo notificare, chiar din momentul producerii evenimentului fortuit. Din coninutul acestei dispoziii legale , constatm faptul c, legiuitorul, condiionnd momentul desfiinrii de drept a contractului , pentru un caz de for major, de momentul producerii evenimentul fortuit , contrar , distinciei consacrate expres intre fora major i cazul fortuit, confund fora major cu cazul fortuit, cele dou noiuni producnd efecte juridice diferite. n sprijinul opiniei noastre , putem invoca , nsi dispoziiile art. 1557 alin. 2 din Codul civil, care prevede c, dac imposibilitatea de executare a obligaiei nu este absolut i permanent, creditorul poate suspenda executarea contractul. Rezult aadar c, ipoteza reglementat prin art. 1557 alin.2 din Codul civil , fcnd referire la o imposibilitate de executare care nu este absolut i permanent , vizeaz cazul propriilor obligaii ori poate desfiina

A se vedea, O. Puie, Selecia investitorului privat i riscul n contractul de parteneriat public-privat , n Revista romn de drept privat nr. 3/2012, p.280.
142

138

fortuit de executare a obligaiilor contractuale, cazul fortuit , constituind o aplicaiei a teoriei impreviziunii, consacrat i prin dispoziiile art. 1271 din Codul civil. n acest context , prin raportare la efecte juridice diferite pe care le produc fora major, respectiv intervenia cazului de for major atrgnd imposibilitatea absolut de executare a obligaiei, i ,respectiv cazul fortuit , care nu atrage imposibilitatea de executare a obligaiei, n opinia noastr, nu poate exista identitate ntre momentul desfiinrii contractului pentru caz de for major i momentul producerii evenimentului fortuit i , aceasta , n considerarea faptului c, fora major, este un eveniment imprevizibil care poate interveni i anterior ncheierii contractului, pe cnd , cazul fortuit , drept o aplicaie a teoriei impreviziunii, intervine , dup ncheierea contractului, datorit conjuncturii economice, cazul fortuit , fiind , dup cum s-a afirmat n literatura de specialitate143, o mprejurare intern care i are originea n cmpul e activitate a celui chemat s rspund sau ntr-o mprejurare extern care nu are caracter extraordinar i poate fi prevzut i evitat cu diligena i prudena de care este n stare omul cel mai capabil. 6.2.3.Cazul fortuit. Prin caz fortuit, n accepiunea art. 1351 alin. 3 din Codul civil , se nelege un eveniment care nu poate fi prevzut i nici mpiedicat de ctre de ctre cel care ar fi fost chemat s rspund dac evenimentul nu s-ar fi produs. Problematica cazului fortuit ,trebuie analizat prin raportare la teoria impreviziunii, consacrat expres i prin dispoziiile art. 1271 din noul Cod civil, mai sus enunate, pe care se fundamenteaz echilibrul financiar, ntruct n aceste condiii modificarea echilibrului iniial al contractului este impus de o situaie excepional, imprevizibil i independent de voina prilor144. Totodat, n sprijinul celor afirmate mai sus , potrivit crora , spre deosebire de fora major, cnd obligaia devine imposibil de executat, n cazul cazului fortuit , apariia acestui caz nu constituie un motiv de neexecutare a obligaiei, vin , nsi dispoziiile art. 1557 alin. 2 coroborate cu dispoziiile art. 1634 alin. 2 din Codul civil, din al cror coninut rezult faptul c, atunci cnd imposibilitatea este temporar, deci cnd intervine un caz de impreviziune(caz
L. Pop, Drept civil, Teoria general a obligaiilor, Vol. II, editura II, editura fundaiei ,, Chemarea Iai, p. 396.
143
144

O. Puie, Seleciap.281.

139

fortuit), adic atunci cnd imposibilitatea de executare a obligaiei nu este absolut i permanent, att creditorul , adic debitorul obligaiei de predare, ct i debitorul obligat la executarea obligaiilor contractuale, pot solicita, fcnd dovada imposibilitii temporare e executare a obligaiilor, suspendarea executrii propriilor obligaii , pentru un termen rezonabil , apreciat n funcie de durata i urmrile evenimentului care a provocat imposibilitatea de executare, sau desfiinarea contractului. Sub acest aspect, ntruct din analiza coroborat a dispoziiilor art. art. 1557 alin. 2 cu cele ale art. 1634 alin. 2 din Codul civil, se desprinde concluzia c, n ipoteza imposibilitii temporare de executare a obligaiilor, doar creditorul are posibilitatea de a solicita pe lng suspendarea executrii obligaiei i desfiinarea contractului, apreciem c, posibilitatea solicitrii desfiinrii contractului , n ipoteza imposibilitii temporare de executare a obligaiei, respectiv a interveniei unui caz fortuit, trebuie s conferit, n virtutea principiului liberului acces la justiie i debitorului obligaiei de predare, care nu i poate ndeplini obligaia de predare a bunului, datorit interveniei acestui caz fortuit. 6.2.4.Problema distinciei dintre fora major i cazul fortuit. Problema distinciei dintre fora major i impreviziune se desprinde i din practica Curii de Justiie a Comunitilor Europene( actualmente dup intrarea n vigoare a Tratatului de la Lisabona Curtea de Justiie a Uniunii Europene, n. n, O. P). Astfel, dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate prin raportare la practica Curii de Justiie a Comunitilor Europene145, principiul forei obligatorii poate, n mod punctual, s fie susceptibil de unele excepii cu privire la fundamentul unei schimbri imprevizibile de circumstane care ar compromite buna executare a contractului pentru pri, indiferent c ar fi vorba de o manifestare a impreviziunii sau a jocului forei majore. Astfel, potrivit Curii de Justiie a Comunitilor Europene146 o atare excepie trebuie s poat fi recunoscut chiar dac fundamentul ei nu este unitar n diversele tradiii ale statelor
V. Ptulea, Posibilitatea...., p. 49. A se vedea, Curtea de Justiie a Comunitilor Europene(C. J. C. E), decizia din 13 octombrie 1993 , n cauza An Bard Bainne Cooperative Ltd et Compagnie Interagra S. A contra Intervention Board for Agricultural Produce, C-124/92, n ,,Recueil 1993, p. I-05061 I, pct. 11, apud , V. Ptulea, Posibilitatea...., p. 49. La pct. 11 din aceeai decizie, se statueaz c ,, noiunea de fora major nu este
145

146

140

membre. Este vorba de noiunea de for major care nglobeaz diverse standarde cum su nt imprevizibilitatea , imposibilitatea sau exterioritatea, care poate s fondeze excepia jocului forei obligatorii i care servete Curii de Justiie a Comunitilor Europene ca baz juridic , semnificaia sa trebuind s fie determinat n funcie de cadrul legal n care ea este destinat s-i produc efectele n sprijinul celor afirmate mai sus, vin i dispoziiile noului Cod civil, n vigoare de la data de 1 octombrie 2011. Astfel, dup intrarea n vigoare a noului Cod civil, la fel ca i n accepi unea vechiului Cod civil(art. 1082) , prin dispoziiile art. 1351 se consacr principiul potrivit cruia , dac legea nu prevede altfel sau prile nu convin contrariul, rspunderea este nlturat atunci cnd prejudiciul este cauzat de for major sau de caz fortuit. Rezult aadar c potrivit noului Cod civil, att fora major , ct i cazul fortuit constituie cauze de exonerare a rspunderii civile, acestea avnd potrivit noului Cod civil, un coninut distinct, context n care sunt conceptualizate legal distinct prin dispoziiile noului Cod civil. Sub acest aspect, s-a fcut precizarea ntr-o lucrare recent consacrat comentariilor pe articole a Noului Cod civil147, c, noiunile juridice ,, for major i ,, caz fortuit, sunt aplicabile deopotriv rspunderii delictuale i celei contractuale, singura distincie, n cazul forei majore, fiind cea privitoare la previzibilitatea evenimentului, respectiv, n cazul rspunderii delictuale aceast condiie se analizeaz la momentul producerii faptului prejudiciabil, pe cnd n cazul contractului, cazul de for major este analizat n raport de momentul ncheierii contractului, dat fiind c n acel moment, n mod deliberat, debitorul i-a asumat numai acele riscuri considerate a fi previzibile. Astfel, acesta( debitorul) poate fi exonerat de rspundere numai atunci cnd, la momentul realizrii acordului contractual, nu a putut prevedea pericolul producerii evenimentului viitor , duntor. Dac evenimentul a survenit ulterior acestui moment, obligaia debitorului se stinge, efectul fiind extinctiv, iar n cazul contractelor cu executare succesiv( cum este i cazul contractului de parteneriat public privat, n. n, O.P), executarea se suspend pe durata cazului de for major.
limitat doar la imposibilitatea absolut , ci trebuie s fie neleas i n sensul circumstanelor strine de operatorul respectiv, anormale i imprevizibile, ale cror consecine nu au putut fi evitate dect cu preul unor sacrificii excesive cu toate diligenele depuse(ibidem ). 147 A se vedea, Noul Cod civil. Comentarii pe articole, editura CH. Beck, Bucureti , 2012, p.1406, 1407. 141

Seciunea 7. Varieti de vnzare. Regulile expuse mai sus constituie dreptul comun n materia contractului de vnzarecumprare. Pentru unele varieti de vnzare , noul Cod civil , precum i unele acte normative prevd anumite reguli speciale. 7. 1. Vnzarea bunurilor de gen. n privina bunurilor de gen, dispoziiile art. 1678 din Codul civil statueaz c atunci cnd vnzarea are ca obiect bunuri de gen, proprietatea se strmut cumprtorului numai dup individualizarea acestora prin numrare, predare, cntrire, msurare sau n orice alt mod. Aceast varietate de vnzare are ca obiect bunuri de gen, dar dintr -un lot determinat, i este necesar s se procedeze la cntrire, numrare,etc, fie pentru individualizarea cantiti vndute dintr-un lot, fie pentru determinarea preului. Aceast vnzare a bunurilor de gen se deosebete de vnzarea n bloc, ntruct are ca obiect tot o cantitate de bunuri generice dintr -un lot determinat, ns este necesar operaiunea de individualizare a bunurilor prin modalitile mai sus expuse. n ambele cazuri vnzarea este perfectat din momentul n care prile au czut de acord asupra lucrului i asupra preului i , deci, n caz de neexecutare din partea vnztorului, cumprtorul interese. Referitor la efectele unui contract de vnzare-cumprare de bunuri de gen , pn la cntrire, numrare, sau msurare, proprietatea i riscurile nu se transmit pentru c nu este individualizat bunul vndut sau nu este determinat preul, iar n caz de pieire determinarea nici nu poate fi posibil. 7. 2. Vnzarea n bloc. Aceast varietate a vnzrii este prevzut prin art. 1679 din Codul civil, prin care se arat c ,, dac ns mai multe bunuri sunt vndute n bloc i pentru un pre unic i global, proprietatea se strmut cumprtorului ndat ce contractul s-a ncheiat, chiar dac bunurile nu au fost individualizate. O astfel de vnzare are deci ca obiect o cantitate determinat prin masa
142

este n drept s cear fie executarea contractului, fie rezoluiunea cu daune

ei( ex grul aflat ntr-un hambar). n acest caz, preul este determinat global, pentru ntreaga cantitate. Rezult aadar c n cazul vnzrii n bloc , este vorba despre lucruri de gen, care ns nu mai trebuie cntrite sau numrate n vederea individualizrii, ntruct acest tip de vnzare are ca obiect o cantitate de bunuri generice determinate prin masa ei, preul fiind i el stabilit n mod global, pentru ntreaga cantitate de bunuri( de ex se vinde tot grul aflat ntr-un hambar cu un anumit pre global ori vinul dintr-un anumit butoi). Drept consecin a faptului c obiectul acestei vnzri este individualizat, , fiind vorba despre bunuri aparinnd unui gen limitat( o cantitate determinat prin masa bunurilor), nefiind necesar o individualizare ulterioar, dreptul de proprietate trece asupra cumprtorului din momentul ncheierii contractului, vnzarea fiind perfect i producndu-i toate efectele.148 7. 3. Vnzarea pe ncercate. Vnzarea pe ncercate, potrivit art. 1302 din vechiul Cod civil, este un contract ncheiat din momentul realizrii acordului de voin, n care se prevede condiia suspensiv a ncercrii lucrului de ctre cumprtor, respectiv n urma ncercrii bunul s corespund criteriilor stabilite la ncheierea contractului ori, n lipsa acestora, destinaiei bunurilor, potrivit naturii lor. De asemenea i noul Cod civil reglementeaz aceast varietate a vnzrii prin dispoziiile art. 1681 , n sensul cruia , vnzarea este pe ncercate atunci cnd se ncheie sub condiia suspensiv ca, n urma ncercrii, bunul s corespund criteriilor stabilite la ncheierea contractului ori, n lipsa acestora, destinaiei bunului, potrivit naturii sale. Dac durata ncercrii nu a fost convenit i din uzane nu rezult altfel, condiia se consider ndeplinit n cazul n care cumprtorul nu a declarat c bunul este nesatisfctor n termen de 30 de zile de la predarea bunului. Rezult aadar c n cazul acestei vnzri, cumprtorul nu poate refuza bunul doar pentru c nu i place, lucrul putnd fi refuzat numai dac n mod obiectiv este necorespunztor, pentru c n caz contrar condiia ar fi pur potestativ i vnzarea este nul149.

148 149

A se vedea, F. Moiu, op. cit., p. 94 i infra nota 1 , p. 94. F. Deak, op. cit., p. 81.

143

Privitor la efectele unei astfel de vnzri , dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil150, fiind vorba despre o condiie suspensiv, pn la mplinirea condiiei - dei contractul este ncheiat din momentul realizrii acordului de voin - riscul pieirii fortuite a lucrului este n sarcina vnztorului(proprietar sub condiie rezolutorie), deoarece vnzarea sub condiie suspensiv nu este translativ de proprietate. Dup mplinirea condiiei, cumprtorul devine proprietar a lucrului n mod retroactiv, adic din momentul ncheierii contractului, iar riscurile trec asupra acestuia. Acest tip de vnzare este ntlnit n cazul nstrinrii unor bunuri care implic o ncercare prealabil nainte de perfectarea contractului, precum : haine, pantofi, aparatur electronic, etc. Una dintre varietile vnzrii pe ncercate, relevat n doctrin151 i reglementat prin dispoziiile art. 1680 din noul Cod civil, este vnzarea dup mostr sau model( eantion-ad specimen). ,,Vnzarea ad specimen , este acea vnzare prin care prile au convenit ca marfa ce urmeaz a fi predat cumprtorului, s fie conform unei probe sau mostre care i s-a dat nainte. Acest tip de contract a fost asimilat vnzrii pe ncercate pentru c eficacitatea contractului este subordonat conformitii mrfii cu mostra152. Noul Cod civil , consacr acest tip de vnzare prin art. 1680 , dar fr a defini acest tip de contract , ci , doar preciznd c , la vnzarea dup mostr sau model, proprietatea se strmut la momentul predrii bunului. Iat aadar unul dintre cazurile expres stabilite de lege n care proprietatea nu se strmut la data ncheierii contractului , ci , la data predrii bunului vndut. Totodat , i n cazul acestei vnzri , cumprtorul poate refuza primirea bunului, numai dac aceasta nu corespunde mostrei. El poate cere rezoluiunea vnzrii sau poate pretinde nlocuirea mrfii predate cu alt marf care este conform mostrei.153 De asemenea , o alt precizare care se impune n privina garaniei n cazul vnzrii dup mostr sau model ,este aceea c, potrivit art. 1715 din Codul civil, n cazul vnzrii dup mostr sau model, vnztorul garanteaz c bunul are calitile mostrei sau modelului. Sub acest aspect,

150 151

Ibidem. F. Moiu, op. cit., p. 97 i infra nota 2, p. 97. 152 Ibidem. 153 Ibidem.

144

dup cum s-a remarcat154, acest tip de vnzare nu acord, n principiu, cumprtorului, dreptul la garanie pentru vicii ascunse, dac marfa predat este conform mostrei. 7. 4. Vnzarea pe gustate. Acest tip de vnzare nu trebuie confundat cu vnzarea pe ncercate. Aceste vnzri nu se consider ncheiate dect dup de cumprtorul a gustat marfa i a declarat c i convine. Noul Cod civil reglementeaz acest tip de vnzare prin art. 1682 care statueaz c ,, vnzarea sub rezerva ca bunul s corespund gusturilor cumprtorului se ncheie numai dac acesta a fcut cunoscut acordul su n termenul convenit ori statornicit prin uzane. n cazul n care un asemenea termen nu exist, se aplic dispoziiile art. 1681 alin. 2. Dac bunul vndut se afl la cumprtor, iar acesta nu se pronun n termenul prevzut la alin. 1, vnzarea se consider ncheiat la expirarea termenului. Vnzarea pe gustate nu este o vnzare sub condiie, deoarece n acest caz , condiia care ar afecta vnzarea ar fi pur potestativ i vnzarea ar fi nul n totalitatea ei. De aceea , vnzarea pe gustate nu exist nainte de a-i fi dat acordul cumprtorul, dup gustare, iar proprietatea se transmite dup individualizarea bunului155. 7. 5. Vnzarea unei moteniri. 7.5.1.Reglementare. Sfer de reglementare. Acest tip de vnzare este reglementat expres prin seciunea a 3-a ,, Vnzarea motenirii Titlul IX , capitolul I din Codul civil. Astfel, n accepiunea art. 1747 din Codul civil, prin motenire se nelege dreptul de a culege o motenire deschis sau o cot din aceasta. n privina acestui contract de vnzare-cumprare, dispoziiile alin. 2 al art. 1747 , instituie , sub sanciunea nulitii absolute, drept condiie de validitate a acestui contract, ncheierea acestuia n form autentic. Din coninutul art. 1747 din Codul civil, rezult faptul c o astfel de vnzare poate avea loc numai dup deschiderea succesiunii, , o motenire nedeschis, sub sanciunea nulitii
154 155

Ibidem. F. Deak, op. cit., p. 82.

145

absolute nu poate fi nstrinat, nici chiar dac exist consimmntul persoanei despre a crei motenire este vorba. O astfel de vnzare a unei moteniri nedeschise ar echivala cu un pact asupra unei moteniri viitoare, interzis sub sanciunea nulitii absolute, putnd trezi dorina morii unei alte persoane156. O atare concluzie privitoare la interdicia vnzrii unei moteniri nedeschise , rezult din prevederile art. 956 din Codul civil, care reglementnd actele juridice ale motenirii nedeschise , stipuleaz c, dac prin lege nu se prevede altfel, sunt lovite de nulitate absolut actele juridice vnd ca obiect drepturi eventuale asupra unei moteniri nedeschise nc, precum actele prin care se accept motenirea sau se renun la aceasta, nainte de deschiderea ei, ori actele prin care se nstrineaz sau se promite nstrinarea unor drepturi care s-ar putea dobndi la deschiderea succesiunii. n ceea ce privete obiectul acestei vnzri , ea vizeaz motenirea dobndit de vnztor, adic fie dreptul asupra unei universaliti , dac este singurul motenitor, fie o cot parte indiviz asupra universalitii. De asemenea , n accepiunea art. 1752 din Codul civil, se prezum a nu fi cuprinse n motenirea vndut nscrisurile sau portretele de familie, decoraiile sau alte asemenea bunuri , care nu au valoare patrimonial nsemnat, dar care au pentru vnztor o valoare efectiv, iar n ipoteza n care aceste bunuri au valoare patrimonial nsemnat, dar vnztorul nu i le-a rezervat expres, el datoreaz cumprtorului preul lor la data vnzrii. Rezult aadar c, aces te bunuri care au valoare patrimonial nsemnat, pentru a fi pstrate de ctre vnztor , el trebuie s la rezerve expres, per a contrario, pentru a le pstr, el va trebui s datoreze cumprtorului preul lor la data vnzrii. 7.5. 2.Efectele contractului de vnzare-cumprare a unei moteniri. 7.5.2.1.Obligaiile vnztorului. Potrivit art. 1749 din Codul civil, dac nu s-a convenit altfel, vnztorul este obligat s remit cumprtorului toate fructele pe care le-a cules i toate plile primite pentru creanele motenirii pn la momentul ncheierii contractului, preul bunurilor vndute din motenire i
156

F. Moiu, op. cit., p. 101.

146

orice bun care nlocuiete un bun al motenirii. Rezult aadar c vnztorul este dator s remit cumprtorului tot ce se gsea n succesiune la data deschiderii sale, ct i ceea ce a intrat n succesiune ulterior , pn la data ncheierii contractului. De asemenea , potrivit art. 1751 din Codul civil, vnztorul rmne rspunztor pentru datoriile motenirii vndute. Sub acest aspect, dac vnztorul a avut datorii fa de defunct, atunci prin efectul vnzrii, datoriile stinse prin confuziune renasc; de asemenea renasc i creanele vnztorului fa de succesiune.157 n privina garaniei la care vnztorul este obligat, dispoziiile art. 1748 din Codul civil, stipuleaz c, n ipoteza n care nu se specific bunurile asupra crora se ntind drepturile reale, vnztorul unei moteniri garanteaz numai calitatea sa motenitor, nu i de coninutul universalitii transmise( garanie de drept) afar de cazul n care prile au nlturat expres i aceast garanie. O atare dispoziie legal este fundamentat pe faptul c prin contractul de vnzare cumprare a unei moteniri , vnztorul transmite masa bunurilor i datoriilor defunctului i nu calitatea de motenitor, care este personal i incesibil, motenitorul care a vndut succesiunea la care avea dreptul rmnnd motenitor , ns ncetnd de a mai proprietarul patrimoniului nstrinat.158 Continund raionamentul, ntruct vnztorul garanteaz numai calitatea sa de motenitor, rezult faptul c , n caz de eviciune , el nu va rspunde fa de cumprtor , dect dac eviciunea provine din lipsa calitii sale de motenitor, iar nu i din alte cauze, ntruct, cumprtor a preluat att activul, ct i pasivul succesiunii159. Dar , n ipoteza n care cu ocazia partajului, cumprtorului de drepturi succesorale i s-a atribuit o suprafa de teren mai mic dect cea corespunztoare drepturilor succesorale cumprate i n considerarea creia s-a stabilit preul vnzrii, el are o aciune pentru eviciune mpotriva vnztorului, care este dator s sufere o scdere a preului proporional160.

157 158

Ibidem , p. 101. Ibidem, infra nota 1, p. 102. 159 Ibidem , infra nota nota 2. 160 Ibidem.

147

7.5.2.2.Obligaiile cumprtorului. Potrivit art. 1750 din codul civil, dac nu s-a convenit altfel, cumprtorul este inut s ramburseze vnztorului sumele pltite de acesta din urm pentru datoriile i sarcinile motenirii, precum i sumele pe care motenirea i le datoreaz acestuia din urm. Aceast obligaie a cumprtorului deriv din faptul c el preia odat cu vnzarea i pasivul succesiunii. Astfel, cumprtorul va restitui vnztorului cheltuielile de nmormntare ale defunctului, reparaiile fcute de ctre vnztor imobilului succesoral. O precizare care se impune este aceea cu privire la datoriile motenirii fa de ali creditori dect vnztorul, desprins din literatura de specialitate anterioar intrrii n vigoare a noului cod civil161. Aceste datorii trec asupra cumprtorului n cadrul universalitii dobndite. Dar , aceast transmitere nu produce efecte fa de creditorii motenirii, deoarece cesiunea de datorie ntre vii ( spre deosebire de creane) nu este admis, iar debitorul nu poate s i substituie o alt persoan fr consimmntul creditorului. n consecin, creditorii vor putea urmri pentru datoriile motenirii pe vnztorul care a putut nstrina numai drepturile succesiunii, nu i calitatea de motenitor. 7.5.2.3.Formaliti de publicitate a vnzrii unei moteniri. Potrivit art. 1753 din Codul civil, cumprtorul unei moteniri nu dobndete drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n motenire dect potrivit regulilor privitoare la cartea funciar. Ca atare devin incidente prevederile art. 885 din Codul civil, n sensul cruia, sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. 7.5.2.4. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii. Dup cum am afirmat , rezerva proprietii reglementat prin art. 1684 din Codul civil, i gsete aplicabilitatea n cazul vnzrii cu plata preului n rate, o astfel de vnzare fiind reglementat expres prin dispoziiile art. 1755 din Codul civil, n sensul cruia ,, atunci cnd,
161

A se vedea, F. Deak, op. cit., p. 84.

148

ntr-o vnzare cu plata preului n rate, obligaia de plat este garantat cu rezerva dreptului de proprietate, cumprtorul dobndete dreptul de proprietate la data achitrii ultimei rate din pre,; riscul bunului este ns transferat cumprtorului de la momentul predrii acestuia. n privina acestei vnzri , pentru a se putea solicita rezoluiunea vnzrii pentru neplata unei singure rate, dispoziiile art. 1756 instituie drept condiie ca rata s nu fie mai mare dect o optime din pre. Cnd vnztorul a obinut rezoluiunea contractului, el va fi obligat s restituie toate sumele primite, dar este ndreptit s rein, pe lng daune-interes, o compensaie echitabil pentru folosirea bunului de ctre cumprtor. n ipoteza n care s-a convenit ca sumele ncasate cu titlu de rate s rmn, n tot sau n parte la vnztor, instana va putea totui reduce aceste sume, aplicndu-se n mod corespunztor dispoziiile referitoare la reducerea de ctre instan a cuantumului clauzei penale. 7.5.2.5. Vnzarea cu opiune de rscumprare. Aceast vnzare este afectat de condiia rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului. Exercitarea dreptului de rscumprare de ctre vnztor se poate face numai dac restituie cumprtorului preul primit i cheltuielile efectuate pentru ncheierea contractului i realizarea formalitilor de publicitate. Acest tip de contract este reglementat expres prin art. 1758 din Codul civil, n sensul cruia,, vnzarea cu opiune de rscumprare este o vnzare afectat de condiie rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului. Prin alin. 2 al art. 1758 , legiuitorul stabilete un termen maxim n care poate fi exercitat opiunea de rscumprare, acest termen neputnd fi mai mare de 5 ani, iar dac s-a stabilit un termen mai mare , atunci acest termen se reduce de drept la 5 ani. Legiuitorul instituie totui o form de protecie care s previn deturnarea acestei forme de vnzare ctre cmtrie , stabilind, drept sanciune, prin art. 1762 c ,, n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete nivelul max im stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare.
149

n ceea ce privete efectele vnzrii cu opiune de rscumprare, acestea se stabilesc potrivit dispoziiilor privitoare la condiia rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor. Condiia rezolutorie este acea condiie a crei ndeplinire determin desfiinarea obligaiei, n timp ce condiia suspensiv este acea condiie de a crei ndeplinire depinde eficacitatea obligaiei. Dar , cu toate acestea, vnztorul este inut de locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii, dac acestea au fost supuse formalitilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii. Seciunea 8. REGIMUL JURIDIC AL VNZRII LOCUINELOR,

SPAIILOR CU ALT DESTINAIE DECT CEA DE LOCUIN I TERENRILOR AFERENTE ACESTORA DOBNDITE N CONDIIILE DECRETULUI LEGE NR. 61/1990, A LEGII NR. 85/1992, REPUBLICAT, PRIVIND VNZAREA DE LOCUINE I SPAII CU ALT DESTINAIE CONSTRUITE DIN FONDURILE STATULUI I DIN FONDURILE UNITILOR ECONOMICE SAU BUGETARE DE STAT I A ALTOR ACTE NORMATIVE SPECIALE. Potrivit art. 7 din Legea nr. 85/1992 republicat, locuinele construite din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, pn la data intrrii n vigoare a prezentei legi, altele dect locuinele de intervenie, vor fi vndute titularilor contractelor de nchiriere, la cererea acestora, cu plata integral sau n rate a preului, n condiiile Decretului - Lege nr. 61/1990 i ale prezentei legi. De asemenea, vor fi vndute la cerere, titularilor contractelor de nchiriere, locuinele care nainte de 6 martie 1945 au aparinut regiilor autonome, instituiilor i societilor cu capital de stat, mixt sau privat, care i-au ncetat existena dup aceast dat sau, dup caz, au devenit, prin reorganizare, uniti economice sau bugetare de stat. De asemenea, prin dispoziiile art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992 este instituit interdicia expres privitor la vnzarea locuinelor de intervenie, datorit destinaiei acestor locuine, respectiv aceea a cazrii personalului unitilor economice sau bugetare care, prin contractul de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit prezena, permanent, sau n caz de urgen, n cadrul unitilor.

150

Din economia acestor dispoziii legale, rezult faptul c, calitatea de vnztor o are ntotdeauna o societate comercial cu capital integral de stat, iar calitatea de cumprtor o pot avea una sau mai multe persoane fizice. Justificarea obligaiei de vnzare ctre chiria, prevzut de ctre Legea nr. 85/1992, n cazul privatizrii unitilor din ale cror fonduri a fost construit locuina ce a fcut obiectul vnzrii, constituie o obligaie in rem(locuin construit din fondurile economice sau bugetare) i nu o obligaie in personam, reglementat n considerarea subiectului, societate comercial ce a luat natere pe calea privatizrii care se impune din punct de vedere juridic, ct i social i moral, ntruct chiriaii au contribuit direct sau indirect la construirea acestor locuine, fapt ce a impus instituirea unui regim de protecie social ce a consacrat dreptul chiriailor de a cumpra locuinele n condiii speciale. O atare soluie legislativ d expresie obligaiei constituionale a statului de a conferi cetenilor condiii necesare pentru creterea calitii vieii i pentru un trai decent162. Aa fiind , chiar dac n proprietatea societilor comerciale sau a regiilor autonome au intrat i locuine construite din fondurile proprii, legiferarea ulterior adoptrii Constituiei, a posibilitii ca fiecare chiria al unei asemenea locuine s devin proprietar nu poate fi privit dect ca o limitare legal a dreptului de proprietate al persoanei juridice respective. 163 n ceea ce privete spaiile destinate activitilor de comer i de prestri de servicii, de mic industrie i oricror alte activiti similare, situate n construciile de locuine n curs de execuie i aflate n proprietatea regiilor autonome specializate n administrarea locuinelor sau ale consiliilor locale, acestea pot fi vndute la licitaie public. De menionat este faptul c, la data intrrii n vigoare a Legii nr. 85/1992, locuinele construite din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat se gseau n administrarea regiilor autonome de gospodrire comunal i locativ nfiinate la nivelul fiecrui jude. Prin Ordonana de Urgen nr. 30/1997164 s-a instituit obligaia autoritilor administraiei publice locale i centrale de a proceda la reorganizarea regiilor autonome nfiinate n temeiul Legii nr.
162

A se vedea, Curtea Constituional, decizia nr. 564 din 7 iunie 2007, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 163 A se vedea, Curtea Constituional, decizia nr. 113 din 19 februarie 2008, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 185 din 11 martie 2008. 164 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 125 din 19 iunie 1997 aprobat cu modificri prin Legea nr.207/1997 publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 366 din 18 decembrie 1997 .

151

15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat n regii autonome i societi comerciale, cu excepiile prevzute de lege,n societi comerciale, astfel c, o dat cu transformarea regiilor autonome n societi comerciale, fondul locativ de stat, inclusiv curile i terenurile aferente administrate de ctre regiile autonome de gospodrire comunal i locativ, a fost transferat la autoritile administraiei publice locale, care la rndul lor, le-a atribuit n concesiune direct noilor societi comerciale rezultate n urma reorganizrii regiilor autonome, iar acestea ,la rndul lor, n calitate de uniti specializate au procedat la vnzarea locuinelor ctre titularii contractelor de nchiriere a acestor locuine. Se impune de asemenea precizarea c, obligativitatea transformrii regiilor autonome n societi comerciale privea doar regiile autonome nfiinate n baza Legii nr. 15/1990, astfel c,potrivit legislaiei actuale, respectiv Legea nr. 215/2001 a administraiei publice locale, regiile autonome de interes local sau judeean se pot nfiina n condiiile Legii nr. 215/2001, cu respectarea Legii nr. 15/1990. Din economia dispoziiilor legale statuate prin art.14 din Decretul - Lege nr. 61/1990 i art. 10 din Legea nr. 85/1992, rezult c ne aflm n prezena unui caz de coproprietate forat asupra terenului aferent locuinelor, spaiilor auxiliare, dotrilor i utilitilor comune. Astfel, potrivit art.14 din Decretul - Lege nr.61/1990, coroborat cu prevederile art.10 din Legea nr.85/1991 republicat, n cazul n care ntr-o cldire sunt mai multe locuine i spaii cu alt destinaie aparinnd unor proprietari diferii, acetia dobndesc o dat cu dreptul de proprietate asupra cldirilor i dreptul de proprietate n cote cri asupra terenului aferent cldirii, aa cum a fost determinat prin autorizaia de construire sau prin fiele tehnice de msurtori ale terenului aferent cldirii, urmnd ca, atribuirea acestui teren s fie fcut n condiiile art.36 alin.2 din Legea nr.18/1991 republicat. Avnd n vedere dispoziiile legale mai sus menionate, rezult c, atribuirea n proprietate a acestor terenuri se face prin ordinul prefectului, la propunerea consiliilor locale, n urma verificrii situaiei juridice a acestor terenuri, dar n aceste cazuri, terenul aferent construciei este cel stabilit prin autorizaia de construire sau prin fiele tehnice de msurtori ale terenului, urmnd ca determinarea n concret a terenului aferent fiecrei locuine, care urmeaz s fie atribuit n proprietate, s fie stabilit pe cote, proporional cu suprafaa construit a locuinelor i spaiilor cu alt destinaie.

152

De asemenea, se impune remarca c, prin art.34 al Legii nr.50/1991,(art. 40 dup republicarea legii) rmas nemodificat n urma intrrii n vigoare a Legii nr.453 din 18 iulie 2001165 pentru modificarea i completarea Legii nr.50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii i unele msuri pentru realizarea locuinelor, este reglementat situaia juridic a terenurilor aparinnd domeniului privat al statului sau unitilor administrativteritoriale pe care urmeaz s fie edificate cldiri cuprinznd mai multe apartamente, context n care proprietarii construciilor dobndesc o cota parte din dreptul de concesiune asupra terenului aparinnd domeniului privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale proporional cu suprafaa construit a locuinelor, aceast dispoziie legal avnd drept fundament dispoziiile art.10 din Legea nr.50/1991 nainte de modificarea acestuia prin Legea nr.453/2001( art. 13 dup republicare), n sensul cruia singura modalitate de atribuire a terenurilor destinate executrii de construcii este concesiunea. Avnd n vedere faptul c, art.10 al Legii nr.50/1991 nainte de republicare(art. 13 dup republicare) a fost modificat prin Legea nr.453/2001, n sensul posibilitii consiliilor locale de a vinde, concesiona sau nchiria aceste terenuri, apreciem c se impunea i modificarea art.34 din Legea nr.50/1991(art. 40 dup republicare) n concordan cu prevederile art.10 din Legea nr.50/1991(art. 13 dup republicare), astfel cum a fost modificat prin Legea nr.453/2001, respectiv proprietarii construciilor dobndesc o cot parte din dreptul de proprietate asupra terenului, n ipoteza n care acetia au cumprat terenul n vederea edificrii de construcii sau cot parte din dreptul de concesiune asupra terenului, n ipoteza n care consiliile locale au hotrt concesionarea terenului n vederea edificrii de construcii. Privitor la modalitatea de atribuire a terenurilor pentru edificarea de construcii , n conformitate cu dispoziiile Legii nr. 50/1991 republicat, se constat o necorelare a titlului capitolului II din Legea nr. 50/1991 intitulat ,, Concesionarea terenurilor pentru construcii cu dispoziiile art. 13 alin. 1 din lege, n sensul cruia terenurile aparinnd domeniului privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale ,destinate construirii, pot fi nu numai concesionate, dup cum s-ar putea deduce din titlul capitolului II al legii, ci i vndute ori nchiriate prin licitaie public, n condiiile legii i cu respectarea prevederilor documentaiilor de urbanism i de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii. n ceea ce privete terenurile aparinnd domeniului public al
165

Legea nr.453 din 18 iulie 2001 a fost publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr.431 din 1 august 2 001.

153

statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, avnd n vedere caracterul inalienabil al acestor bunuri, acestea se pot doar concesiona pentru realizarea de construcii i numai n vederea realizrii de construcii de sau de obiective de uz i /sau de interes public, cu respectarea documentaiilor de urbanism aprobate potrivit legii. Apreciem c, bunurile din domeniul public pot fi nu numai concesionate n vederea edificrii de construcii, ci i nchiriate n acest scop, tiut fiind faptul c, ceea ce deosebete regimul juridic al bunurilor din domeniul public, fa de cel al bunurilor din domeniul privat, sub aspectul dreptului de dispoziie,este faptul c bunurile din domeniul public nu pot fi nstrinate, ci ,doar concesionate sau nchiriate. Privitor la suprafeele care pot fi concesionate pentru realizarea de construcii de locuine i spaii asociate acestora, potrivit art. 18 din Legea nr. 50/1991 republicat, acestea sunt stabilite n funcie de prevederile regulamentelor locale de urbanism, aprobate potrivit legii, astfel: a) n localitile urbane: 1.pn la 450 mp pentru un apartament ntr-o cldire cu parter sau parter i etaj; 2. pn la 300mp pentru un apartament ntr-o cldire cu parter i etaj, cu dou apartamente; 3.pn la 250 mp pentru un apartament, n cazul cldirilor cu parter i mai multe etaje avnd cel mult 6 apartamente; 4. pentru cldirile cu mai mult de 6 apartamente, suprafaa de teren va fi stabilit potrivit documentaiilor de urbanism, b) n localitile rurale, pn la 1000mp pentru o locuin. De asemenea, pentru o cas de vacan se poate concesiona un teren n suprafa de pn la 250 mp. De asemenea, dup cum rezult din coninutul art.36 alin.2 din Legea nr.18/1991 republicat, la care se face referire n coninutul art.10 alin.4 din Legea nr.85/1992 republicat, trecerea n proprietate a terenurilor respective se face la cererea proprietarilor actuali ai locuinelor, n consecin, dac acetia nu i exercit dreptul conferit de lege, terenurile respective aparin n continuare domeniului privat al localitilor.

154

n acest context, terenul aferent locuinelor vndute titularilor contractelor de nchiriere, poate fi atribuit n proprietate la cererea proprietarilor locuinelor n condiiile art.10 alin. 4 din Legea nr.85/1992 republicat corobora cu art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicat, respectiv prin ordin al prefectului, la propunerea consiliilor locale. Un alt act normativ care reglementeaz regimul juridic al unor construcii i a terenului aferent acestora este Legea nr. 550/2002166 privind vnzarea spaiilor comerciale proprietate privat a statului i a celor de prestri servicii, aflate n administrarea consiliilor judeene sau a consiliilor locale, precum i a celor aflate n patrimoniul regiilor autonome de interes local, aplicabil i n privina spaiilor comerciale i de prestri servicii situate n imobilele al cror regim juridic este reglementat prin Legea nr. 10/2001, precum i n privina spaiilor comerciale i de prestri servicii situate n imobilele monumente istorice, proprietate privat, sau n imobilele proprietate privat aflate n zona de protecie a unui monument istoric, vnzarea fiind condiionat n acest ultim caz de avizul conform al Ministerului Culturii i Cultelor. De asemenea aceast lege special nu este aplicabil , potrivit art. 3 , spaiilor comerciale sau de prestri servicii reglementate de Legea nr. 85/1992. Din economia dispoziiilor acestui act normativ rezult faptul c, n condiiile acestei legi, consiliile locale, consiliile judeene, precum i regiile autonome de interes local pot vinde aceste spaii comerciale mpreun cu terenul aferent acestora. Constatm totodat faptul c, potrivit art. 4 lit. a din lege, n privina regiilor autonome, calitatea de vnztor o poate avea att regiile autonome care au n administrare aceste imobile, ct i cele care le au n patrimoniu, spre deosebire de titlul legii, care face referire la posibilitatea vnzrii acestor spaii doar de ctre regiile autonome care au n patrimoniu aceste spaii. Apreciem c, n privina regiilor autonome, calitatea de vnztor o pot avea doar regiile autonome care au n patrimoniu astfel de imobile, ntruct, dup cum rezult cu claritate din prevederile art. 5 al Legii nr. 15/1990,regia autonom dobndete dreptul de proprietate numai asupra bunurilor pe care le are n patrimoniu, nu i asupra celor care le are n administrare, ceea ce este evident, ntruct n privina bunurilor pe care regia autonom le are n administrare, dreptul de proprietate aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Ca atare, este unanim admis faptul c, nu
166

Publicat n Monitorul Oficial al Romnie, Partea I nr. 803 din 5 noiembrie 2002, fiind modificat prin Legea nr. 306/2003 publicat n Monitorul Oficial al Romnie, Partea I nr. 510 din 15 august 2003 i Legea nr. 558/2004, publicat n Monitorul Oficial al Romnie, Partea I nr. 1200 din 15 decembrie 2004.

155

poate fi vndut un bun dect de ctre cel care are calitatea de proprietar. Problema se pune cu totul altfel n cazul spaiilor comerciale aflate n proprietatea privat a statului i n administrarea consiliilor locale sau judeene, ntruct, autoritile deliberative ale administraiei publice locale, n virtutea Legii nr. 215/2001 a administraiei publice locale au plenitudine de competen n ceea ce privete administrarea bunurilor aflate n domeniul public sau privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, avnd competena de a vinde bunurile care aparin domeniului privat,deoarece n privina acestor bunuri, care sunt supuse regimului juridic de drept privat, autoritile administraiei publice se manifest ca i orice proprietar persoan fizic. De menionat c, potrivit art. 4 lit. b din Legea nr. 550/2002, calitatea ce cumprtor o pot avea doar persoanele fizice sau juridice romne sau strine care au calitatea de comerciant i care dein spaiile comerciale ce urmeaz s fie vndute n baza unor contracte de nchiriere, locaie de gestiune etc, aceast condiie instituit de legiuitor avnd menirea de prentmpina schimbarea destinaiei acestor spaii comerciale. Aceste dispoziii legale constituie o derogare de la prevederile art. 3 lit. e din O.U.G nr. 88/1997 privind privatizarea societilor comerciale, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 99/1999 privind unele msuri pentru accelerarea reformei economice, n sensul crora calitatea de cumprtor al acestor active nu este condiionat de calitatea de comerciant al cumprtorului. Avnd n vedere promovarea i dezvoltarea la nivel sectorial i naional a unor programe privind construcia de locuine pentru tineri, destinate nchirierii, sau prin atribuirea n folosin gratuit a unor terenuri pentru construirea de ctre tineri de locuine proprietate personal, construcia de locuine sociale i de necesitate, construcia i/sau reabilitarea locuinelor distruse ori grav avariate, situate n zonele afectate de calamiti naturale, construcia de locuine cu chirie i/sau supuse vnzrii prin atragerea capitalului privat i n baza contractelor de parteneriat public-privat construcia altor locuine proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, precum i intervenii la construcii existente, n aplicarea msurilor stabilite prin programe guvernamentale a fost adoptat Legea nr. 152/1998167 privind nfiinarea
167

Legea nr. 152/1998 privind nfiinarea Ageniei Naionale pentru Locuine a fost republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 744 din 2 noiembrie 2009 , dup care a fost modificat prin Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 14/2010 , publicat Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 142 din 4 martie 2010, art.9 alin. 2 lit. d din Legea nr. 152/2008 republicat fiind modificat prin Ordonana de urgen nr. 33/2010, publicat Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 243 din 16 aprilie 2010, Legea nr. 152/2008 republicat, cu modificrile i completrile ulterioare fiind apoi modificat i completat din nou prin Ordonana de Urgen nr. 65/2010, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 446 din 1 iulie 2010.

156

Ageniei Naionale pentru Locuine, instituie de interes public cu personalitate juridic prin intermediul cruia se realizeaz construcii de locuine pe terenuri proprietate public sau privat a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale preluate n folosin, pe perioada realizrii investiiei, de ctre Agenia Naional de Locuine. Pentru terenurile proprietate privat a unitilor administrativ-teritoriale, destinate realizrii de locuine prin credite ipotecare, se vor stabili, prin hotrre a consiliului local, modalitatea de atribuire a acestora ctre titularii dreptului de proprietate asupra locuinelor, precum i cuantumul redevenei sau a taxei stabilite potrivit legii. Concesionarea sau dup caz, darea n folosin a terenurilor se face pe toat durata de existen a construciilor. Locuinele pentru tineri, destinate nchirierii, realizate n condiiile prezentei legi, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. De asemenea, potrivit Hotrrii Guvernului nr.165/2008168 pentru modificarea i completarea normelor metodologice pentru punerea n aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998 pentru nfiinarea Ageniei Naionale pentru Locuine aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 962/2001, construcia de locuine proprietate privat prin credit ipotecar se poate realiza de Agenia Naional pentru Locuine i pe terenuri proprietate privat a unor persoane fizice sau juridice, pe baza unor contracte de parteneriat ncheiate cu proprietarii acestora, n condiiile prevzute de lege, iar lucrrile tehnico-edilitare necesare asigurrii condiiilor de locuit n interiorul ansamblurilor de locuine proprietate privat construite prin credit ipotecar, pot fi incluse n devizul general al obiectivului de investiii, cu condiia ca terenurile aferente acestora s fie libere de orice sarcin i s fie trecute sau s rmn, dup caz, n folosina gratuit a Ageniei Naionale pentru Locuine pe perioada de realizare a investiiilor respective. De asemenea, prin Hotrrea Guvernului Romniei nr. 738/2010 privind modificarea i completarea Normelor metodologice pentru punerea n aplicare a Legii nr. 152/1998, prin introducerea unui nou aliniat la art. 2, respectiv alin. 34 dup alin. 33, se aduc noi reglementri n materia construirii de locuine, statundu-se c :,, Construcia de locuine cu chirie i/sau supuse vnzrii prin atragerea capitalului privat i n baza contractelor de parteneriat public-privat se
168

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 178 din 7 martie 2008. Prevederile art. 19 2 din Normele metodologice pentru punerea n aplicare a prevederilor Legii nr. 152/2008 privind nfiinarea Ageniei Naionale pentru locuine, aprobate prin hotrrea guvernului nr. 962/2001, au fost modificate i completate prin Hotrrea Guvernului nr. 389/2010, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 268 din 26 aprilie 2010. De asemenea, Normele metodologice pentru punerea n aplicare a preve derilor Legii nr. 152/1998 privind nfiinarea Ageniei Naionale pentru locuine, aprobate prin Hotrrea guvernului nr. 962/2001 au fost modificate i completate i prin Hotrrea Guvernului Romniei nr. 738/2010, publicat n Monitorul Oficial al Romn iei, Partea I, nr.535 din 30 iulie 2010.

157

poate realiza de ctre Agenia Naional de Locuine i pe terenuri proprietate privat a unor persoane fizice sau juridice, pe baza unor contracte de parteneriat ncheiate cu proprietarii terenurilor, n condiiile prevzute de lege. n acest context, Agenia Naional de Locuine, n vederea dezvoltrii programului privind construcia de locuine cu chirie i/sau supuse vnzrii prin atragerea capitalului privat i n baza contractelor de parteneriat public-privat, poate ncheia contracte de parteneriat publicprivat pentru realizarea montajului financiar, inclusiv a operaiunilor imobiliare conexe, contractarea i realizarea serviciilor de proiectare, contractarea, urmrirea i realizarea lucrrilor de execuie, administrarea i vnzarea locuinelor. n privina posibilitii de vnzare a locuinelor pentru tineri, destinate nchi rierii, altele dect cele destinate nchirierii n mod exclusiv unor tineri specialiti din nvtmnt i din sntate, potrivit art. 9 din Legea nr. 152/1998 i a dispoziiilor art. 192 din Normele

metodologice pentru punerea n aplicare a prevederilor legii nr. 152/19988 astfel cum acestea au fost completate i modificate prin Hotrrea guvernului nr. 389/2010, aceste locuine se pot vinde numai la solicitarea titularilor contractelor de nchiriere, i nu a altor membri ai familiei care locuiesc n imobilul nchiriat mpreun cu titularul contractului de nchiriere i, dup expirarea a minimum 3 ani de nchiriere nentrerupt ctre acelai titular i/sau ctre persoana n beneficiul creia s-a continuat nchirierea n condiiile legii, fr ca vnzarea s fie condiionat de vrsta solicitantului. Dobnditorii acestor locuine prin cumprare au obligaia de a nu le nstrina prin acte ntre vii pe o perioad de 5 ani de la data dobndirii acestora. Nendeplinirea de ctre beneficiarul locuinei a obligaiilor ce i revin potrivit legii i a clauzei contractuale referitoare la interdicia nstrinrii reprezint condiii suspensive care afecteaz dreptul de proprietate asupra locuinei. Vnzarea acestor locuine se face conform Legii nr. 85/1992 privind economice sau bugetare de stat, cu respectarea urmtoarelor condiii: vnzarea de

locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului sau fondurile unitilor

158

a) Preul locuinei se achit integral la data ncheierii contractului de vnzare cumprare, din surse proprii ale beneficiarului i/sau din credite contractate de acesta de la instituii financiare autorizate; b) Titularul contractului de nchiriere i membrii familiei acestuia-so/soie, copii i/sau alte persoane aflate n ntreinerea acestuia - pot beneficia o singur dat de cumprarea unei locuine destinate nchirierii; c) Titularul contractului de nchiriere i membrii familiei acestuia-so/soie, copii i/sau alte persoane aflate n ntreinerea acestuia-s nu dein o alt locuin n proprietate, inclusiv cas de vacan; d) Valoarea de vnzare a locuinei se stabilete de autoritile administraiei publice locale sau de operatorii economici n a cror administrare se afl imobilele respective, potrivit legii,, n urma evalurii realizate de ctre o persoan fizic sau juridic autorizat, selecionat de unitatea de administrare potrivit prevederilor legale privind achiziiile publice, dar nu mai mic dect valoarea de inventar actualizat, e) n cazul cldirilor dotate cu centrale termice proprii, valoarea acestora se include n preul locuinei; f) Locuinele nu pot face obiectul unor acte de dispoziie ntre vii o perioad de 5 ani de la data dobndirii acestora, ceea ce se va consemna la nscrierea dreptului de proprietate n cartea funciar n condiiile legii, g) Venitul mediu pe membru de familie la data vnzrii , al titularului contractului de nchiriere, s nu depeasc cu 100 procente salariul mediu brut pe economie. O alt precizare care se impune a fi reliefat, este aceea c, n accepiunea art. 8 din Legea nr. 152/1998 republicat, tinerii sunt persoane majore n vrst de pn la 35 ani la data depunerii cererii pentru repartizarea unei locuine construite prin programele ANL. Constatm aadar faptul c, dac la data dep unerii cererii pentru repartizarea unei locuine construite prin programul ANL, legea condiioneaz vrsta solicitantului de pn la 35 ani, n privina vnzri acestor locuine ctre titularii contractelor de nchiriere, dispoziiile art. 9 alin. 1 din lege precizeaz expres faptul c vnzarea nu este condiionat de vrsta solicitantului. O alt precizare care se impune a fi reliefat i, care deriv din prevederile art. 3 alin. 3 din Legea nr. 152/1998 astfel cum acestea au fost modificate prin Ordonana de urgen nr.
159

65/2010, este aceea c, pe terenurile aflate n proprietatea public sau privat a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, precum i a persoanelor fizice sau juridice, utilitile i dotrile tehnico-edilitare se realizeaz prin obiective de investiii promovate de consiliile locale comunelor, oraelor, municipiilor, respectiv ale sectoarelor municipiului Bucureti sau de investitori privai, dup caz, potrivit legii i n corelare cu programele de construcii de locuine. Privitor la construirea de locuine de ctre persoanele fizice prin credit ipotecar, prin modificrile aduse Legii locuinei nr. 114/1996 prin Legea nr. 62/2006169, persoanele fizice care construiesc pentru prima dat o locuin prin credit ipotecar pot beneficia de o subvenie de 20 procente din valoarea unei locuine de pn la 1000 euro, dac ndeplinesc urmtoarele condiii: a) S aib un drept real asupra terenului pe care urmeaz s realizeze construcia; b) S nu fi beneficiat de o alt form de subvenie sau sprijin de la bugetul de stat pentru construirea ori cumprarea unei locuine; c) S nu dein n proprietate o locuin cu o suprafa construit mai mare de 100 mp.; d) Construcia s se ncadreze n noi ansambluri de locuine i s respecte ntocmai documentaiile de urbanism aprobate; e) Construcia s fie executat de o societate de construcii autorizat, care s asigure calitatea execuiei impuse de legislaia n vigoare; f) Societatea n construcii s prezinte toate condiiile de eligibilitate impuse de lege. Legea locuinei nr. 114/2006 a fost completat prin Ordonana de urgen nr. 210/2008170 aprobat cu modificri i completri prin Legea nr.310/2009171, una dintre modificrile importante fiind cea nscris n art. 101 modificat prin Legea nr. 170/2010172 pentru completarea art. 45 din Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996 i pentru modificarea art. 10 1 din Legea locuinei nr. 114/1996 care are urmtorul cuprins: ,, locuinele i unitile individuale pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii , ncheiate n form autentic notarial, sub sanciunea nulitii absolute. Dovada dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale

169 170

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 268 din 4 martie 2006. Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr.835 din 11 decembrie 2008; a se vedea pentru un studiu referitoare la aceste modificri, Daniel Voica, Discuii cu privire la completrile aduse Legii nr. 114/1996 a locuinei prin Ordonana de urgen nr. 210/2008, n revista Dreptul nr.7/2009, p.13 -17. 171 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 680 din 9 octo mbrie 2009. 172 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 507 din 21 iulie 2010.

160

asupra unei uniti de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate i a extrasului de carte funciar pentru informare.;, Locuina, n accepiunea art. 2 lit. a din Legea locuinei nr. 114/1996 este definit ca fiind o ,, construcie alctuit din una sau mai multe camere de locuit,cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit ale unei persoane sau familii,, iar unitatea individual, potrivit art. 2 lit. j din Legea nr. 114/1996 introdus prin Ordonana de urgen nr. 214/2008 este definit ca fiind ,, unitate funcional, component a unui condominiu, format din una sau mai multe camere de locuit i/ sau spaii cu alt destinaie situate la acelai nivel al cldirii sau la niveluri diferite, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, avnd acces direct i intrare separat i care a fost construit sau transformat n scopul de a fi folosit, de regul, de o singur gospodrie. n cazul n care accesul la unitatea funcional sau la condominiu nu se face direct dintr-un drum public, acesta trebuie s fie asigurat printr-o cale de acces sau servitute de trecere, menionate obligatoriu n actele juridice i nscrise n cartea funciar.,, De asemenea, prin Ordonana de urgen nr. 210/2008 care a completat Legea locuinei , noiunea de condominiu este definit astfel:,,imobilul format din teren cu una sau mai multe construcii, dintre care unele proprieti sunt comune, iar restul sunt proprieti individuale, pentru care se ntocmesc o carte funciar colectiv i cte o carte funciar individual pentru fiecare proprietate individual aflat n proprietate exclusiv, care poate fi reprezentat de locuine i spaii cu alt destinaie, dup caz. Constituie condominiu : - un corp de cldire multietajat sau, n condiiile n care se poate delimita proprietatea comun, fiecare tronson cu una sau mai multe scri din cadrul acestuia; - un ansamblu rezidenial format din locuine i construcii cu alt destinaie, individuale, amplasate izolat, niruit sau cuplat, n care proprietile individuale sunt interdependente ntr-o proprietate comun forat i perpetu.., Din coninutul acestor dispoziii legale , rezult c , forma cerut ad validitatem, sub sanciunea nulitii absolute,a actului de nstrinare autentic. i n privina locuinelor este forma

161

Sub acest aspect, dup cum s-a remarcat173, ca urmare a noilor modificri privitoare la transmiterea dreptului de proprietate asupra locuinelor, simulaia prin interpunere de persoane(,,prete-nom,,) nu mai poate fi folosit deoarece actul de retransmitere ntre mandatar i mandant, pentru a respecta scopul iniial, respectiv ascunderea identitii adevratului proprietar, nu mai poate fi ncheiat sub semntur privat. Totodat, n aplicarea prevederilor Legii nr. 152/1998, prin normele metodologice de aplicare a acestei legii, modificate prin H. G. nr.165/2008, se statueaz faptul c, pentru promovarea programelor de investiii n construcia de locuine pentru tineri, destinate nchirierii sau a realizrii de construcii noi de locuine destinate nchirierii n mod exclusiv unor tineri specialiti din nvtmnt i din sntate, autoritile administraiei publice centrale sau locale rspund de asigurarea terenurilor i transmiterea acestora n folosin gratuit Ageniei Naionale pentru Locuine pe perioada de realizare a investiiilor respective, precum i de asigurarea serviciilor comunitare de utiliti publice astfel cum acestea sunt definite prin Legea nr. 51/2006 privind serviciile comunitare de utiliti publice i a dotrilor edilitare necesare condiiilor de locuit, conform documentaiei urbanistice aprobate. Pentru realizarea reelelor de utiliti i a dotrilor tehnico-edilitare necesare asigurrii condiiilor de locuit, autoritile administraiei publice locale sau centrale sun parte n contractele ncheiate de Agenia Naional pentru Locuine. n vederea sprijinirii tinerilor pentru construcia de locuine proprietate personal, a fost adoptat Legea nr. 15/2003174 prin care este reglementat regimul atribuirii n folosin gratuit pe durata existenei locuinei proprietate personal, la cerere, tinerilor cuprini ntre 18 i 35 de ani a unei suprafee de teren, din terenurile aflate n domeniul privat al unitilor administrativteritoriale, pentru construirea unei locuine proprietate personal. Suprafeele de teren care pot fi atribuite tinerilor pentru construirea unei locuine proprietate personal, vor fi cuprinse ntre 150 mp i 300 mp n municipii i sectoarele municipiului Bucureti, ntre 250 mp i 300 mp n orae i ntre 250 mp i 500 mp n comune i satele deintoare unitilor administrativ-teritoriale. Dup finalizarea construirii locuinei, consiliul local poate hotr, la solicitarea proprietarului

173 174

Ibidem, p.15. Republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 44 din 18 ianuarie 2008

162

locuinei, vnzarea direct ctre acesta a terenului respectiv, pe baza unei expertize tehnice, ntocmit de ctre un expert autorizat i aprobat de ctre consiliul local. De asemenea, n cadrul strategiei pentru dezvoltarea fondului de locuine, potrivit capitolului II din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996 a locuinei, statul sprijin prin alocaii de la bugetul de stat, construirea unor locuine proprietate personal aflate n diferite stadii de execuie , existnd totodat posibilitatea dobndirii de ctre unitile administrativ-teritoriale a unui numr de maxim 30 procente din locuinele necontractate pn la finalizare, aceste locuine urmnd s aparin domeniului privat al acestora, putnd s fie administrate i eventual nstrinate prin hotrre a consiliului local, fr schimbarea destinaiei dat prin autorizaia de construire. n privina celorlalte locuine nerepartizate sau nerepartizate pn la finalizarea acestora, vnzarea se poate efectua a prin licitaie public n conformitate cu prevederile legale n vigoare. Totodat, n cadrul aceleai strategii pentru dezvoltarea fondului de locuine, consiliile locale vor urmri asigurarea fondului de locuine sociale i de necesitate pentru acoperirea cerinelor pe plan local, construcia acestor locuine urmnd a se face pe terenuri aparinnd unitilor administrativ-teritoriale, n zonele i pe amplasamentele prevzute n documentaiile de urbanism aprobate i n condiiile stabilite prin lege, cu respectarea normelor i a normativelor n domeniul investiiilor i construciilor. nscriindu-se pe aceiai linie a preocuprii pentru sprijinul construirii de locuine proprietate personal, prin Ordonana de Urgen nr. 51/2006175 a fost aprobat Programul naional privind sprijinirea construirii de locuine proprietate personal modificat prin Ordonana de Urgen nr. 7/2007176 care a fost respins prin Legea nr. 43/2008177, pe cale de consecin, devenind aplicabile dispoziiile Ordonanei de Urgen nr. 51/2006 nainte de modificarea acesteia prin Ordonana de Urgen nr. 7/2007. Prin Legea nr. 79/2010178, a fost completat Programul naional privind sprijinirea construirii de locuine proprietate personal, aprobat prin Ordonana Guvernului nr. 51/2006, aprobat cu modificri prin Legea nr. 12/2007, prin introducerea la art. 2 alin. 1 din acest program a literei e, cu urmtorul cuprins:
175 176

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 566 din 30 iunie 2006, fiind Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 129 din 22 februarie 2007 . 177 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 227 din 25 martie 2008. 178 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr.300 din 10 mai 2010.

163

,, e) persoane cu vrsta pn la 40 de ani, care ndeplinesc cumulativ urmtoarele condiii: 1. lucreaz n alte localiti dect cea de domiciliu; 2. doresc s i stabileasc domiciliul n localitile n care lucreaz, aflate n mediul rural sau n orae sub 10.000 de locuitori; 3. activeaz, avnd o pregtire special, ntr-un domeniu necesar comunitii respective( educaie, cultur, sntate, silvicultur, agricultur, etc) Prin art.29 din normele metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996 a locuinei,este reglementat regimul juridic al locuinelor de serviciu i a celor de intervenie care fac parte din patrimoniul agenilor economici sau a instituiilor publice centrale sau locale, acestea, putnd fi, de regul, nchiriate salariailor proprii, contractul de nchiriere fiind accesoriu la contractul individual de munc. Prin excepie, locuinele de serviciu construite sau achiziionate din fonduri de stat se pot vinde n condiiile n care datorit restrngerii sau ncetrii activitii care a generat realizarea lor, acestea nu mai pot fi utilizate pentru a fi nchiriate salariailor proprii. Pentru exemplificare, putem meniona Legea nr. 562/2004179 privind autorizarea instituiilor publice din sistemul de aprare, ordine public i securitate naional de a vinde personalului propriu unele locuine de serviciu pe care acestea le au n administrare, potrivit creia, aceste instituii publice sunt autorizate s vnd titularilor contractelor de nchiriere a locuinelor de serviciu, care nu intr sub incidena excepiilor prevzute la art. 2 din lege aceste locuine cu plata integral a valorii locuinei sau n rate, situaie n care pn la data achitrii integrale a ratelor aceste locuine nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii , nu pot fi restructurate i nu li se poate schimba destinaia, fr autorizarea prealabil a respectivelor instituii publice. De asemenea, lund n considerare soluia identificat prin adoptarea Ordonanei de urgen nr.96/2009 pentru completarea art. 17 din Ordonana de urgen a Guvernului nr. 30/2007 privind organizarea i funcionarea Ministerului Administraiei i Internelor, care stabilete c Ministerul Administraiei i Internelor poate nchiria, pe perioad determinat, n condiiile legii, spaii locative necesare cazrii personalului propriu, ce se dau n folosin gratuit poliitilor i cadrelor militare n activitate care ndeplinesc condiiile legale, prin Ordinul Ministerului Administraiei i Internelor nr. 275 din 13 noiembrie 2009180, au fost
179 180

Republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 764 din 10 noiembrie 2009. Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 779 din 13 noiembrie 2009.

164

stabilite criteriile i condiiile de nchiriere i repartizare de ctre Ministerul Administraiei i Internelor a unor spaii locative necesare cazrii poliitilor i cadrelor militare n activitate. Astfel, potrivit art. 2 din acest ordin, nchirierea spaiilor locative se realizeaz de ctre structurile Ministerului Administraiei i Internelor prevzute prin acest articol, de la persoane fizice sau juridice, urmnd ca , potrivit art. 10 alin. 2 din acest ordin, spaiile locative nchiriate s fie date n folosin gratuit pe baza contractului de comodat ncheiat ntre structura contractant i poliistul/cadrul militar cruia i s-a repartizat spaiul locativ, i a procesului verbal de predare-primire a spaiului locativ i a bunurilor aferente nscrise n inventarul anexat acestuia. Un alt act normativ pe care dorim s l reliefm este Hotrrea Guvernului nr. 60/2005 privind organizarea i funcionarea Regiei Autonome,, Administraia Patrimoniului protocolului de Stat, modificat prin Hotrrea Guvernului nr. 571/2010181, care prin art. 6 alin. 1 astfel cum a fost modificat prin Hotrrea Guvernului nr. 571/2010 i art. 6 alin.11i 12 introduse prin Hotrrea Guvernului nr. 571/2010 , stabilesc c, atribuirea ctre ministere, autoriti i instituii publice centrale i locale, finanate integral de la bugetul de stat, precum i ctre unitile din subordinea ministerelor , finanate integral sau parial de la bugetul de stat, a spaiilor administrate de regie, aflate n proprietatea privat a statului , se face de ctre regie, contra cost, cu aprobarea Secretariatului General al Guvernului, iar spaiile administrate de regie aflate n proprietatea public a statului, atribuite ctre autoritile mai sus expuse, fr plata chiriei i cu suportarea cheltuielilor de ntreinere i a serviciilor solicitate de ctre acestea, contra cost, se face de asemenea de ctre regie, cu aprobarea Secretariatului General al Guvernului182.

181 182

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 475 din 9 iulie 2010. A se vedea de asemenea i Decizia Curii Constituionale nr. 839 din 2 iunie 2009, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 506 din 22 iulie 2009, prin ca re a fost soluionat excepia de neconstituionalitate a prevederilor Ordonanei guvernului nr. 28/2007 pentru modificarea Ordonanei Guvernului nr. 19/2002 privind unele msuri pentru constituirea i utilizarea fondului locativ de protocol, proprietate public a statului, i pentru vnzarea unor imobile, proprietate privat a statului, aflate n administrarea Regiei Autonome,, Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat, excepie respins de ctre Curtea Constituional, prin examinarea de ctre Curtea Constituional a dispoziiilor legii nr.229/2008 prin care a fost aprobat Ordonana Guvernului nr. 28/2007, i prin care au fost eliminate dispoziiile art. 181 din Ordonana Guvernului nr. 28/2007 declarate neconstituionale prin Decizia Curii Constituionale nr. 38 din 30 ianuarie 2008( publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 122 din 15 februarie 2008), care ddeau posibilitatea vnzrii prin negociere direct ctre chiriai a fostelor locuine de protocol trecute anterior din proprietatea public a statului n proprietatea privat a acestuia,i care creau un privilegiu nejustificat a deintorilor acestor locuine -demnitari, nali funcionari publici, etc, fa de celelalte

165

n ceea ce privete modalitatea de administrare a locuinelor de intervenie, dispoziiile Legii nr. 85/1992 instituie n mod imperativ interdicia vnzrii acestora. Un alt act normativ care reglementeaz regimul juridic al unor spaii aflate n p roprietatea privat a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale este Legea nr. 90/2003 privind vnzarea spaiilor aflate n proprietatea privat a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, destinate sediilor partidelor politice183 renscrise n condiiile Legii partidelor politice nr. 14/2003 i Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 92/2003184, potrivit crora, partidele politice pot cumpra, n fiecare unitate administrativteritorial, la valoarea de inventar actualizat la data vnzrii, un singur spaiu destinat sediului acestora. Cererile de cumprare vor fi analizate de ctre persoanele crora le-au fost adresate i vor fi supuse aprobrii autoritilor administraiei publice locale, consiliului de administraie al regiei autonome sau, dup caz, adunrii generale a acionarilor, n termen de cel mult 30 de zile de la nregistrare. Sub acest aspect, privitor la posibilitatea partidelor politice de a cumpra un singur spaiu destinat sediului acestora, la valoarea de inventar, Curtea Constituional prin decizia nr. 570 din 29 aprilie 2010185 a declarat neconstituionale dispoziiile art. 3 alin. 2 i art. 4 alin. 1 teza nti i alin. 2 din Legea nr. 90/2003, Curtea Constituional apreciind c, pentru identitate de raiune, cele statuate prin Decizia nr.870/2007 prin care a fost soluionat excepia de neconstituionalitate a a dispoziiilor Ordonanei de urgen nr.110/2005 privind vnzarea spaiilor proprietate privat a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale , conform crora ,, prin nlturarea posibilitii autoritilor publice locale de a dispune n mod liber de bunurile aflate n proprietatea privat a unitilor administrativ-teritoriale, n sensul de a opta sau nu pentru vnzarea acestora, se ncalc n mod vdit dreptul unitilor administrativ-teritoriale de exercitare a prerogativei dispoziiei, ca atribut ce ine de esena dreptului de proprietate, ca atare,Curtea apreciind c se aduce atingere dispoziiilor art. 44 alin. 1 i 3 din Constituie i dispoziiilor art. 1 din Primul Protocol adiional la convenia pentru aprarea drepturilor omului i a libertilor fundamentale, sunt incidente i n prezenta cauz, cu att mai mult cu ct art. 4
persoane care ar dori s le cumpere, poziia social a acestor deintori nereclamnd o protecie social din partea statului. 183 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr.200 din 27 martie 2003 . 184 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 599 din 22 august 2003 . 185 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 430 din 28 iunie 2010.

166

alin. 1 teza nti din Legea nr. 92/2003 fixeaz preul de vnzare al imobilelor la valoarea de inventar al acestora, care este inferior preului de pia, fr a da posibilitatea unitilor administrativ - teritoriale de a le nstrina la un pre ce ar depi aceast valoare. Mergnd pe aceeai linie a preocuprii statului pentru accesul la o locuin, a fost adoptat Ordonana de urgen a Guvernului nr. 60/2009 privind unele msuri n vederea implementrii programului ,, Prima cas, ca program guvernamental care are ca obiectiv facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziia sau construirea unei locuine prin contractarea de credite garantate de stat, aprobat prin Legea nr. 368/2009186, i apoi modificat i completat prin Ordonana de urgen nr. 30/2010187. De asemenea prin Hotrrea Guvernului nr. 717/2009 modificat i completat prin Hotrrea Guvernului nr. 324/2010188 au fost aprobate normele de implementare a programului,, Prima cas. Beneficiarii programului ,, Prima cas, persoane fizice, potrivit art. 1 alin. 2 din Ordonana de urgen nr. 60/2009, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 368/2009 i Ordonana de urgen nr. 30/2010,trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii : a) pn la data solicitrii creditului nu a deinut n proprietate exclusiv sau mpreun cu soul ori soia nicio locuin, indiferent de modul i de momentul n care a fost dobndit; b) achiziioneaz sau construiete o singur locuin, printr-un credit acordat i garantat n condiiile Programului; c) are calitatea de mprumutat n raport cu finanatorul. De asemenea, potrivit art.1 alin. 1 teza a II-a din Ordonana de urgen nr. 60/2009, astfel cum a fost modificat prin ordonana de urgen nr. 30/2010, locuinele pot fi construite de beneficiari care dein n proprietate terenul pe care urmeaz s se construiasc locuina sau prin
186

Ordonana de Urgen nr. 60/2009 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 381 din 4 iunie 2009, iar Legea nr. 368/2009 pentru aprobarea Ordonanei de urgen nr. 60/2009 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 816 din 27 noiembrie 2009. 187 Ordonana de urgen nr. 30/2010 privind modificarea i completarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 60/2009 a fost publicat Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 243 din 16 aprilie 2010. 188 Hotrrea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului,, prima cas a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 418 din 18 iunie 2009, iar Hotrre a Guvernului nr. 324/2010 pentru modificarea i completarea Hotrrii Guvernului nr. 717/2009 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 251 19 aprilie 2010.

167

asociaii fr personalitate juridic, constituite din minimum 7 beneficiari, dintre care cel puin unul este proprietarul terenului pe care urmeaz s se construiasc locuinele. Garantarea, n numele i n contul statului, a creditelor acordate persoanelor fizice pentru achiziia sau construcia unei locuine n cadrul programului este asigurat de ctre Fondul Naional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici i Mijlocii S. A- IFN, prin contract de garantare, ncheiat ntre Fondul Naional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici i Mijlocii S. A- IFN, finanator i beneficiar, care constituie titlu executoriu i are valoare de nscris autentic, ca atare, potrivit art. 1 alin. 8 din ordonan, astfel cum acesta a fost modificat prin Ordonana de urgen nr. 30/2010, creanele rezultate din garaniile acordate i pltite instituiilor de credit n cadrul Programului sunt asimilate creanelor bugetare a cror recuperare prin executare silit se efectueaz de ctre Agenia Naional de administrare Fiscal, conform procedurii reglementate prin Ordonana Guvernului nr. 92/2003 privind Codul de procedur fiscal, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare. n acest context, pentru implementarea programului,, Prima cas, prin Ordinul ministrului finanelor publice i al ministrului intreprinderilor mici i mijlocii, comerului i mediului de afaceri nr. 2225/2009189, modificat i completat prin Ordinul ministrului finanelor publice i al ministrului economiei, comerului i mediului de afaceri nr. 1814/1132 /10 iunie 2010190, au fost aprobate Convenia privind implementarea programului ,, Prima cas, Convenia de garantare, precum i reglementarea unor msuri necesare pentru aplicarea prevederilor art. 10 din anexa nr. 1 la Hotrrea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului,, Prima cas. Potrivit art. 2. 2 din Convenia de garantare, beneficiarii pot achiziiona n cadrul programului, urmtoarele tipuri de locuine: a) locuine finalizate, destinate achiziionrii, inclusiv cele construite i date n exploatare prin programele derulate de ANL; b) locuine nefinalizate, aflate n diverse faze de construcie, destinate achiziionrii dup finalizare, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL;

189 190

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 469 din 7 iulie 2009. Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 407 din 18 iunie 2010.

168

c) locuine noi, destinate achiziionrii dup finalizare, inclusiv cele construite pri programele derulate de ANL, adic locuinele construite n baza autorizaiilor de construire eliberate dup data intrrii n vigoare a Hotrrii Guvernului nr. 119/2010 pentru modificarea i completarea Hotrrii Guvernului nr. 717/2009, inclusiv cele construite prin programele derulate prin ANL, n baza autorizaiilor de construire eliberate pn la aceast dat. De asemenea, potrivit art. 2.2 din Convenia de garantare pentru construcia de locuine, n cadrul programului pot fi garantate finanrile destinate construciei de locuine, dup cum urmeaz: a) Locuine care urmeaz s se construiasc de ctre beneficiari individuali, inclusiv cele care se construiesc prin programe derulate de ANL, fiind vorba despre locuine care urmeaz s se construiasc n baza autorizaiilor de construire eliberate dup data intrrii n vigoare a Hotrrii Guvernului nr. 119/2010 pentru modificarea i completarea Hotrrii Guvernului nr. 717/2009; b) Locuine care urmeaz s se construiasc prin asociaii fr personalitate juridic, constituite din minim 7 beneficiari, n baza autorizaiilor de construire eliberate dup data intrrii n vigoare a Hotrrii Guvernului nr. 119/2010 pentru modificarea i completarea Hotrrii Guvernului nr. 717/2009; n privina modalitii de garantare a creditului acordat persoanelor fizice n vederea achiziionrii sau construirii de locuine prin programul ,, Prima cas, potrivit art. 1 alin. 7 din ordonan astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 368/2009, i art. 10 i 101 ale anexei nr. 1 la Hotrrea Guvernului nr. 717/2009, n baza contractului de garantare asupra imobilelor achiziionate n cadrul programului,, Prima cas, se instituie n favoarea statului romn, reprezentat de Ministerul finanelor Publice, un drept de ipotec legal de rangul I pe toat durata contractului asupra terenului i construciei viitoare, dup ce, n prealabil, a fost notat autorizaia de construire n cartea funciar a terenului,urmnd ca ipoteca legal de rangul I s se extind asupra locuinelor finalizate, rezultate n urma dezmembrrii construciei i cotei indivize de teren, cu notarea n cartea funciar, n favoarea statului romn, reprezentat de Ministerul finanelor Publice, a interdiciei de nstrinare a locuinei i a terenului pe o perioad de 5 ani, cu excepia nstrinrii cotelor indivize sau a parcelelor de teren ce revin fiecrei locuine n parte n urma dezmembrrii ctre membrii asociaiei, i a interdiciei de grevare a locuinelor i a
169

terenului cu alte sarcini pn la ndeplinirea tuturor obligaiilor beneficiarului fa de finanator. a acesteia pe toat durata contractului. De asemenea, tot n baza contractului de garantare, asupra terenului i locuinei, se instituie ipotec legal de rangul II n favoarea finanatorului. Privitor la regimul juridic al unor imobile aflate n proprietatea statului ori a unitilor administrativ-teritoriale atribuite n folosina unitilor de cult, dup data de 1 ianuarie 1990, respectiv, terenuri atribuite n folosin, dup 1 ianuarie 1990, n vederea edificrii de locauri de cult sau de cldiri cu destinaie administrativ, educaional, de asisten social i a anexelor acestora, ct i cldirile mpreun cu terenul aferent primite, dup 1 ianuarie 1990, pentru realizarea de ctre culte a unor activiti spirituale, administrative, educaionale, de asisten social, prin Legea nr. 239/2007191 privind reglementarea regimului juridic al unor bunuri imobile aflate n folosina unitilor de cult, aceste imobile pot fi transmise fr plat n proprietatea unitilor de cult deintoare, n condiiile cestei legi. Potrivit art. 4 din aceast lege, imobilele dobndite n proprietate de ctre unitile de cult, nu pot fi nstrinate i nu li se poate schimba destinaia timp de 30 de ani de la dobndirea dreptului de proprietate, sub sanciunea nulitii absolute a actului de transmitere a proprietii i repunerea n situaia anterioar. Se impune de asemenea precizarea c, soluionarea unei probleme locative, cu caracter individual, intuitu personae, constituie o atribuie a autoritilor locale, i nu a autoritii legiuitoare, care nu legifereaz cu privire la drepturi cu caracter individual. Sub acest aspect, constatm faptul c,autoritatea noastr legiuitoare a procedat la reglementarea prin lege a unor situaii cu caracter personal, cu nclcarea art. 4 alin. 2 i art. 16 alin. 1 din Constituie. Astfel, pentru exemplificare menionm Legea privind atribuirea unei locuine generalului n retragere Main Lungu, supus controlului de constituionalitate a priori, nainte de promulgarea acesteia de ctre Preedintele Romniei, i care a fost declarat neconstituional de ctre Curtea constituional prin Decizia nr. 970 din 31 octombrie 2007192. Prin aceast decizie, Curtea Constituional a statuat c, de principiu, legea are, de regul, caracter normativ, natura primar a reglementrilor pe care le conine fiind dificil de conciliat cu aplicarea acestora la un caz sau la cazuri individuale, precum i c, n ipoteza n care reglementarea special, diferit de cea
191 192

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 517 din 1 august 2007 . Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 796 din 22 noiembrie 200 7.

170

constitutiv de drept comun, are caracter individual, fiind adoptat intuitu personae, ea nceteaz de a mai legitimitate, dobndind caracter discriminatoriu i, prin aceasta, neconstituional. Seciunea 9. DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA LOCUINELOR I TERENRILOR AFERENTE ACESTORA DOBNDITE N CONDIIILE LEGII NR .112/1995. PENTRU REGLEMENTAREA SITUAIEI JURIDICE A UNOR IMOBILE CU DESTINAIA DE LOCUIN TRECUTE N PROPIETATEA STATULUI Legea nr. 112/1995 stabilete msuri reparatorii aplicabile fotilor proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinaie de locuin, trecute ca atare n proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dup 6 martie 1945, cu titlu, i care se aflau n posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989. Rezult aadar c, una din condiiile de inciden a legii o constituie preluarea de ctre stat, n baza unui titlu, a imobilelor cu destinaie de locuin, aa nct, dac imobilul a fost preluat fr titlu, dispoziiile Legii nr. 112/1995 nu sunt aplicabile. Dar, dup cum s-a precizat, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001, regimul juridic al imobilelor preluate abuziv este reglementat att n situaia prelurii de ctre stat a acestor imobile cu titlu valabil, ct i fr titlu valabil, context n care, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001,regimul juridic al imobilelor cu destinaie de locuin preluate de stat fr titlu valabil i ,n privina crora nu se puteau acorda msuri reparatorii n condiiile Legii nr. 112/1995, este reglementat prin Legea nr. 10/2001. Prin art. 9 al legii coroborat cu art. 21 este reglementat situaia imobilelor cu destinaie de locuin i a terenului aferent acestora , n privina crora chiriai titulari de contract de nchiriere ai apartamentelor ntruneau condiiile legale pentru cumprarea acestor apartamente,sau aceste apartamente se puteau restitui n natur fotilor proprietari. Astfel, din coninutul art. 2 din lege, rezult c, se confer posibilitatea restituirii n natur a imobilelor cu destinaie de locuin care au fcut obiectul Legii nr. 112/1995, dac acestea sunt libere sau sunt ocupate de fotii proprietari, iar dac fotii proprietari au primit despgubiri pentru apartamentele trecute n proprietatea statului, restituirea n natur este condiionat de restituirea sumei primite cu titlu de despgubire, actualizat potrivit art. 13 din lege la data plii, lund ca baz salariul mediu pe economie din ultima lun a trimestrului expirat. n ipoteza n care fotii proprietari locuiesc n imobilele preluate de stat n calitate de chiriai sau aceste
171

apartamente sunt libere i fr a fi primit despgubiri la data prelurii imobilului de ctre stat, acetia pot beneficia de restituirea n natur a locuinelor .n ipoteza n care fotilor proprietari leau fost preluate de stat mai multe apartamente, neputndu-li-se restitui n natur toate apartamentele, ntruct unele nu sunt libere sau foti proprietari nu au calitatea de chiriai, foti proprietari sau, dup caz, motenitorii acestora sunt ndreptii n privina acestor apartamente i a terenului aferent acestora, s solicite acordarea de despgubiri. O a treia ipotez, desprins din coninutul art. 12 al legii, este aceea n care, dei fotii proprietari ndeplinesc condiiile pentru restituirea n natur a apartamentelor, acestea fiind libere, acetia nu opteaz pentru restituirea n natur, solicitnd acordarea de despgubiri. n ipoteza n care imobilul a fost vndut chiriaului, cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, potrivit art. 18 lit. c coroborat cu art.20 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 persoana ndreptit are dreptul la msuri reparatorii prin echivalent pentru valoarea de pia corespunztoare ntregului imobil, teren i construcii, stabilit potrivit standardelor internaionale de evaluare. Dac persoanele ndreptite au primit despgubiri potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, n baza art.20 alin. 2 teza a II-a din Legea nr. 10/2001, ele au dreptul la diferena dintre valoarea ncasat, actualizat cu indicele de inflaie, i valoarea corespunztoare a imobilului. Prin derogare de la prevederile art. 9 alin. 8 din Legea nr.112/1995, dispoziiile art. 43 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 confer chiriailor crora li s-au vndut, cu respectarea prevederilor acestei legi, apartamentele n care locuiau, posibilitatea de a le nstrina sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani de la data cumprrii, dar numai persoanei ndreptite, fost proprietar al acelei locuine. n acest caz, preul vnzrii nu poate fi mai mare dect valoarea actualizat a preului pltit de chiria la cumprarea locuinei n baza Legii nr. 112/1995, cu excepia situaiei cnd prile convin altfel. Dac persoana ndreptit, adic fostul proprietar a primit despgubiri bneti pentru imobilul care urmeaz s i fie vndut de ctre chiriaul dobnditor al dreptului de proprietate al imobilului, acesta este obligat s restituie statului, dac este cazul, diferena dintre valoarea despgubirilor primite i preul de cumprare pltit fostului chiria, actualizate. Apreciem c, n ipoteza per a contrario, n care fostul proprietar nu i manifest intenia de a cumpra locuina, respectiv nu notific chiriaului dobnditor intenia de a cumpra locuina
172

i adresa unde poate fi gsit, interdicia de a nstrina locuina persist, ntruct, dispoziia legal instituit prin art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 are caracter imperativ, iar excepia instituit prin art. 43 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 este de strict interpretare i aplicare. O dispoziie de noutate adus prin Legea nr. 10/2001 n urma modificrilor aduse, este aceea prin care se instituie obligaia persoanelor crora li s-a restituit n natur un imobil cu destinaia de locuin i care deine cu titlu de chirie n aceiai localitate o locuin din fondul locativ de stat, de a pune la dispoziia primriei locuina nchiriat la data mutrii efective n imobilul restituit, aceste locuine urmnd s se constituie ntr-un fond locativ special destinat chiriailor din imobilele restituite fotilor proprietari. Se constat de asemenea faptul c,prin art. 13-15 din Legea nr. 10/2001 , legiuitorul a instituit un sistem de protecie a chiriailor ale cror imobile nchiriate au fost restituite fotilor proprietari prin procedurile administrative prevzute de aceast lege, acestor chiriai fiindu-le aplicabile prevederile Ordonanei de Urgen nr. 40/1999193 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaie de locuin, apreciind c acest sistem de protecie este aplicabil i n cazul imobilelor(locuine) expropriate nedemolate ocupate de chiriai al cror contract de nchiriere a fost legal ncheiat nainte de nscrierea lucrrii n planurile urbanistice i de amenajare a teritoriului194. Totodat, apreciem c, n ipoteza n care chiriaul refuz s preia n folosin o alt locuin, pus la dispoziie de fostul proprietar, cu respectarea prevederilor capitolului II din Ordonana de Urgen nr. 40/1999 care reglementeaz schimbul obligatoriu de locuin, sunt aplicabile prevederile art. 13 lit. c din aceast ordonan, n sensul crora devine inaplicabil prelungirea de drept a contractelor de nchiriere, proprietarul avnd deschis calea unei aciuni n justiie pentru evacuarea chiriaului. Dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate ,, pentru identitate de raiune, trebuie s li se asigure o locuin corespunztoare i titularilor dreptului de abitaie, precum i celorlali titulari ai unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate, n msura n care locuiesc n imobilul care constituie obiect al drepturilor lor195. Totodat, prin art. 15 alin. 1 din Legea nr.
193

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobat prin Legea nr. 241/2001, publicat Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001 194 F. Baias, B. Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33 din 1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n revista Dreptul nr. 4/1995, p. 18. 195 E. Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauz de utilitate public, n revis ta Dreptul nr. 4/1998, p. 16.

173

10/2001 are loc o prelungire legal a contractelor de nchiriere de la 3 ani, conform art. 13 alin. 2, la 5 ani,pentru situaia reglementat de art. 6 din Ordonana de Urgen nr. 40/1999, respectiv situaia contractelor de vnzare-cumprare ncheiate cu nclcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 i desfiinate prin hotrre judectoreasc, situaie n care proprietarul recunoscut de justiie va ncheia cu persoanele care au cumprat locuina un contract de nchiriere. Privitor la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentelor vndute,potrivit art.21 coroborat cu art.26 alin.3 din lege, odat cu dobndirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor, se dobndete i dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, astfel cum a fost determinat la data trecerii n proprietatea statului, urmnd ca suprafeele de teren care depesc suprafeele aferente s rmn n proprietatea statului. n aplicarea acestei dispoziii legale, a fost adoptat Hotrrea Guvernului nr.20 din 1996196 pentru stabilirea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995, care prin art.33 stabilete c dobnditorii apartamentelor dobndesc dreptul de proprietate asupra terenului situat sub aceste construcii, n condiiile art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991, pe cale de consecin, n accepiunea acestui text, terenul aferent se restrnge doar la terenul de sub construcie, conducnd, n opinia noastr la imposibilitatea asigurrii finalitii aplicrii art.36 alin.2 din Legea nr.18/1991, ct i art.21 din Legea nr.112/1995. Astfel, din coroborarea art.21 al Legii nr.112/1995 cu dispoziiile art.35 alin.2 al Legii nr.18/1991, la care se face referire n art.33 al Hotrrii Guvernului nr.20/1996 i care reglementeaz situaie juridic a terenurilor atribuite n folosin pe durata existenei construciilor, se desprinde concluzia c, terenul aferent construciilor astfel cum a fost determinat la data trecerii n proprietatea statului, este terenul atribuit n folosin pe durata existenei construciei, conform actelor normative n vigoare la acea dat, respectiv 100 mp n mediul urban i 250 mp n mediul rural, aa nct terenul de sub construcie putea n mult e cazuri s aib o suprafa mai mic de 100 mp i respectiv 250 mp, situaie n care dobnditorul construciei nu poate fi lezat prin atribuirea unei suprafee mai mici dect cele menionate.

196

Hotrrea Guvernului nr.20/1996 a fost publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr.16 din 23 ianuarie 1996.

174

n sprijinul acreditrii ideii mai sus menionate, pot fi invocate dispoziiile art.26 alin.3 din Legea nr.112/1995 n sensul crora suprafeele de teren care depesc suprafaa aferent construciilor, respectiv 100 mp sau 250 mp rmn n proprietatea statului. Dac s-ar admite ipoteza c terenul aferent construciei este ntreaga suprafa de teren preluat de stat i nu doar terenul atribuit n folosin, prevederile art.26 alin. Ultim din Legea nr.112/1995 ar deveni inaplicabile. Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri, n conformitate cu dispoziiile legale mai sus menionate, era conferit prin ordin al prefectului, la propunerea consiliilor locale, n urma verificrii situaiei juridice a acestor terenuri. Articolul 33 al Hotrrii Guvernului nr.20/1996 a avut aplicabilitate n redactarea iniial, pn la data adoptrii Hotrrii Guvernului nr.11/1997197 privind modificarea i completarea Normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr.112/1995 stabilite prin Hotrrea Guvernului nr.201/1996, n sensul cruia cuprinsul acestui articol a fost modificat, stabilindu-se c, n situaiile de vnzare ctre chiriai a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobndete i asupra terenului aferent cu respectarea dispoziiilor art.26 alin. ultim din lege. n contextul dispoziiilor legale mai sus menionate se constat c a fost eliminat din coninutul acestui text condiia dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor prin aplicarea art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991 i restrngerea coninutului terenului aferent la terenul de sub construcie, impunndu-se doar condiia respectrii art.26 alin. ultim din lege. Avnd n vedere considerentele expuse mai sus, considerm c, pentru determinarea terenului aferent construciilor, vor trebui luate n considerare tot actele normative n vigoare la acea dat, care stau la baza aplicrii art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991, ceea ce rezult incontestabil din prevederile art.26 alin. ultim din lege, per a contrario, conform celor expuse mai sus, prevederile art.26 alin. ultim ar deveni inaplicabile. Apreciem, n contextul celor menionate mai sus, c dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentelor, fr aplicarea prevederilor art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991, are consecine doar n planul competenei atribuirii acestor terenuri, care este transferat astfel de la prefect la consiliile locale, n virtutea atribuiilor acestora privind

197

Hotrrea Guvernului nr.11/1997 a fost publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr.16 din 4 februarie 1997.

175

administrarea domeniului public sau privat al localitilor, conferite prin Legea administraiei publice locale. Totodat apreciem c, n ipoteza ordinelor emise de prefect, n condiiile art.33 din Hotrrea Guvernului nr.30/1996, prin care au fost atribuite suprafee de teren sub limita de 100 mp sau 250 mp, persoanele beneficiare vor putea solicita consiliilor locale atribuirea n proprietate a diferenei de teren pn la limitele mai sus menionate, n condiiile art.33 din Hotrrea Guvernului nr.20/1996 modificat prin Hotrrea Guvernului nr.11/1997. Dup cum s-a pronunat instana suprem, printr-o decizie de spe198, includerea n domeniul public al unui teren aferent unei construcii dobndite n temeiul Legii nr. 112/1995, fr a fi fost probat mprejurarea c trecerea respectivului imobil n domeniul public s -a realizat pe temeiul unui interes public sau pentru cauz de utilitate public, ncalc prevederile Legii nr. 213/1998 i vatm interesele legale ale dobnditorului construciei, ce are asupra acelui teren att un drept de folosin , ct i-potrivit dispoziiilor art. 26 alin. 3 din Legea nr.112/1995 i art.33 din Normele metodologice pentru aplicarea acestei legi, stabilite prin Hotrrea Guvernului nr. 20/1996, astfel cum au fost acestea modificate prin hotrrea guvernului nr. 11/1997- vocaia unui drept de proprietate.

198

A se vedea, nalta Curte de Casaie i Justiie , Secia de contencios administrativ i fiscal, decizia nr. 1245 din 5 martie 2009, publicat n rezumat n revista Dreptul nr.1/2010, p.211.

176