II SEMINARIO REGIONAL DE TASACIONES

TASACION DE BIENES INMUEBLES

REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN - REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD

ORGANIZA : MINISTERIO DE VIVIENDA CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO

LUGAR :

AUDITORIO DEL COLEGIO DE INGENIEROS DEL PERU-CONSEJO DEPARTAMENTAL DE AREQUIPA

FECHA :

17 DE NOVIEMBRE DEL 2010

EXPOSITOR

PEDRO JOSE TELLO PALACIOS

ARQUITECTO
CAP 2132

1.0 DEFINICIONES PREVIAS 1.1 REA TECHADA El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas; y excluye la proyeccin de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos. 1.2 REA LIBRE En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del terreno y el rea techada de ese piso de la edificacin. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente. 1.3 REA OCUPADA El rea total del piso correspondiente que incluye rea techada y rea libre.

1.4 EDIFICACIONES Se entiende por edificaciones a construcciones o fbricas en general. (ARTICULO II. A.03) 1.5 OBRAS COMPLEMENTARIAS Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentren adheridas fsicamente al suelo o a la construccin, y no puedan ser separadas de estos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores, elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificadas como tales. (ARTICULO II. A.04) las

1.6 COPROPIEDAD: Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble. 1.7 CASAS EN COPROPIEDAD: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad comn, como reas recreativas o de otra ndole y servicios comunes. 1.8 CASAS EN QUINTA: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbano, que cuenta por lo menos, con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de bien comn. 1.9 DEPARTAMENTOS EN EDIFICIO: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes.

1.10 REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios; y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un Reglamento interno y una Junta de Propietarios. 1.11 REGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.

6.0 VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN 6.1 VALOR DEL TERRENO En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera: a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados. b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno. (ARTICULO II. F.37)

6.2

VALOR DE LA EDIFICACION En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Titulo II de este reglamento. Para el efecto, debern considerarse tanto las reas propias de uso privado, cuanto las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. (ARTICULO II. F.38) VALOR DE LAS AREAS COMUNES En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % (quince por ciento) del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinara el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales. (ARTICULO II. F.39)

6.3

6.4 VALUACION DE LAS EDIFICACIONES (VE) En la valuacin de las edificaciones (VE), se incluir la totalidad de las construcciones existentes tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea Techada (AT) y los Valores Unitarios de Edificacin (VUE) que, segn los casos, sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin. Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de construccin predominante. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificaciones (VUE) VSN= AT x VUE La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que varia de acuerdo al material de construccin predominante. D = P/100 x AT x VUE El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente formula: VE = AT x VUE ( 1 P/100 ) Los porcentajes que se usan para el calculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1 ,2 ,3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificarlos porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como seala el articulo II. D.34. (ARTICULO II. D.31)

6.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION El valor total de la unidad independizada es la Sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde. VTP = VT + VE + VBC

(ARTICULO II. F.40)

CASO PRACTICO Determinar con los siguientes datos el valor de tasacin comercial del departamento N 201, que forma parte de un edificio de dos pisos ubicado en la esquina formada por la calle X y por la Av.Y, Urb. La Molina , Distrito de La Molina, Provincia y Departamento De Lima. Valor Unitario de Edificacin: US$ 370.00/m2 Antigedad: 17 aos Valores Unitarios de terrenos: - Para la calle X : US$ 700.00/ m - Para la Av. Y : US$ 900.00/ m Porcentaje de Participacin para prorrateo: 25.70% Estado de conservacin: Bueno

(b)

A=250.00 m2 VCUX= US$ 700.00/m2 VCUY= US$ 900.00/m2 a = 10.00 b = 25.00 (a) CALLE X

AV. Y

AREA COMUN

PROYECCION VOLADO

Patio
DPTO. 101 A.O.= 70.00M2 A.T.= 64.00M2

DPTO. 201 A.O=A.T.= 74.00M2

Retiro

HALL-ESCALERA

Retiro

HALL-ESCALERA

Patio
DPTO. 102 A.O.= 70.00M2 A.T.= 64.00M2

DPTO. 202 A.O=A.T.= 74.00M2

1 PISO

2 PISO

SOLUCION 1.-

Valorizacin del Lote Matriz.

a.- Prorrateo del rea del lote en funcin a los frentes Para el frente a S a = 10 x 250 = 71.42 m 35 Para el frente b S b = 25 x 250 = 178.58 m 35 b.- Valorizacin de reas prorrateadas Para el rea frente a 71.42 m x $ 700.00/ m = $

49,994.00

Para el frente b 178.58 m x $ 900.00/m = $ 160,722.00 Total : $ 210,716.00 (*)

c.- Valorizacin de terreno matriz considerando como frente el lado a 250.00 m x US$ 700.00 /m = $ 175,000.00 (*) d.- Valorizacin de terreno matriz, considerando como frente el lado b 250.00 m x US$ 900.00 /m = $ 225,000.00 (*) e.- Valorizacin de la prorrata del rea del terreno matriz, correspondiente al departamento 201 VT = US$ 225,000.00 X 0.257 VT = US$ 57, 825.00

2. Valor de la Edificacin V.U.E.= $ 370.00/ m; D = 17%; AT =74.00 m V.E = 74.00 m x $ 370.00/ m (1-17/100) V.E = US$ 22,725.40 2.1 Valor de reas Comunes Techadas V.A.C = $ 22, 725.40 x 0.15 V.A.C = $ 3,408.81 3.- Valor de obras complementarias Se asumir que no existen. 4.- Valor total de tasacin del Dpto. 201 -Valor del Terreno $ 57,825.00 -Valor de la edificacin $ 22,725.40 -Valor de reas Comunes $ 3,408.81 Total: $ 83,959.21
SON: OCHENTITRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTINUEVE Y 21/100 DOLARES AMERICANOS.

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

SOLICITANTE : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

LOCALIZACIN: Calle Francisco Bolognesi N 125, Oficina N 1101, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima. FECHA DE TASACIN : VALORIZACIN PERITO : 28 de Junio de 2008 US $ 95, 000.00

: ARQ. PEDRO TELLO PALACIOS

CAP 2132

Lima , 28 de Junio del 2008

VALUACION COMERCIAL DEL INMUEBLE

I.01.

MEMORIA DESCRIPTIVA PROPIETARIO AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL SOLICITANTE AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL OBJETO DE LA VALUACIN

02.

03.

Determinar el valor Comercial del inmueble, para los fines requeridos por la entidad solicitante.
04. FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN 28 DE JUNIO del 2008

05. REGLAMENTACIN EMPLEADA Para la presente valuacin se han empleado, en lo pertinente , el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Per; aprobado por R. M. N 126-2007-VIVIENDA de fecha 07-05- 2007, efectundose por el mtodo de Tasacin Directa, la misma que corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccin ocular del inmueble y de su entorno, y toma de muestras fotogrficas. 07. LOCALIZACION Calle Francisco Bolognesi N 125, Oficina N 1101, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima 08 AREA DEL TERRENO -El rea ocupada del inmueble es de: 180.33 m -El porcentaje de participacin en el Terreno matriz es de: 2.38% -La prorrata del rea de terreno matriz que le corresponde es de: 26.88 m

0.9

PERIMETRO 78.20 m.

10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS - Por el frente, en lnea quebrada de trece tramos que miden: 3.90m,2.00m,1.05m, 0.20m, 0.35 m, 0.20 m, 4.40 m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20 m, 0.75 m, 0.20 m y 0.30 m. - Por la derecha entrando en lnea quebrada de cinco tramos que miden. 3.30 m, 0.35 m, 1.90 m, 0.35 m y 4.40 m; colindando con los aires comunes. - Por la izquierda entrando, en lnea quebrada de once tramos que miden:3.20 m, 6.35 m, 0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m, 5.00 m, 3.45 m, 5.10m, colindando con la oficina 1102 y con aires comunes. Por el fondo , en lnea quebrada de veinticinco tramos que miden: 0.85m, 0.20m, 0.35m, 0.20m, 4.20m, 0.20m,0.35m, 0.20m, 0.95m, 3.60m, 0.10 m, 1.60 m 0.70 m,0.20 m, 0.75m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20m, 5.75m, 0.20m, 5.75 m, 0.20m, 0.35 m, 0.20m, 0.75m, 0.20m y 0.30 m; colindando con los aires comunes

11. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de una oficina ubicada en el piso 11 del centro Ejecutivo Pardo; a la cual se accede desde el primer piso a travs de un rea comn de ingreso que conduce al hall de distribucin, donde se ubica la escalera de acceso a todos los niveles del edificio y dos ascensores con capacidad para 8 personas cada uno. La oficina consta de un ambiente amplio, tres ambientes adicionales; uno de ellos con bao; pasadizo y bao comn.

12. EDIFICACIN -Cimentacin : Muros de contencin , zapatas, escaleras, caja de ascensores, cisterna y tanque elevado de concreto armado. Columnas y vigas de concreto armado. De ladrillo king kong y pandereta, segn el caso. Aligerado de concreto armado. De baldosas cermicas y de alfombras, segn ambientes. Muros tarrajeados y pintados, con enchape de madera y con enchape de maylica decorativa, segn ambientes. De madera Puerta principal de madera apanelada y puertas interiores de madera contraplacada. Ventanas con accesorios metlicos, sin marco con vidrios dobles y semidobles.

-Estructura -Muros -Techos -Pisos

: : : :

-Revestimiento :

-Contra zcalos : -Puertas :

-Ventanas

-Roperos

-Aparatos Sanitarios: -Instalac. Sanitarias: -Instalac. Elctricas: -Otras Instalaciones: -Cobertura :

Closet de madera con repisas y puertas contraplacadas. De loza vitrificada. De tipo empotrado , con servicio de agua fra. De tipo empotrado , con servicio trifsico. Telfono , intercomunicador. De ladrillo pastelero

13. AREA TECHADA 180.33 m 14. ESTADO DE CONSERVACIN, ANTIGEDAD Y DEPRECIACIN Estado de conservacin : Bueno Antigedad de la construccin: 21 aos

15. TITULACION E INSCRIPCION El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha N 274515 del registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
16. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en zona urbana de uso mixto, comercio vivienda, de alta densidad. Actualmente se usa como oficina.
17. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta con vas vehiculares pavimentadas, veredas, redes pblicas y domiciliarias de agua, desage, electricidad y telfono.

II. VALUACIN a) VALOR DEL TERRENO: VT

Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en la esquina formada por la calle Francisco Bolognesi y por la Av. Jos Pardo se le asigna un valor unitario de terreno de US $ 1,200.00 /m. Por lo tanto en aplicacin del artculo II.F.37 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, tenemos: VT VT = = 26.88 m x US$ 1,200.00 /m US $ 32, 256.00

b) VALOR DE LA EDIFICACION : VE De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y al cuadro de valores unitarios Comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitarios de edificacin de US$ 340.00/m (incluido el 5% por ubicarse en el piso 11), el mismo que aplicado al rea techada respectiva y teniendo en cuenta el factor de correccin por depreciacin , dan a la edificacin el valor de: VE VE =180.33 m x US$ 340.00/m x 0.83 =US$ 50,889.13

c) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC En aplicacin del artculo II. F. 39 del reglamento Nacional de Tasaciones; tenemos que el valor de las reas comunes que le corresponde al predio es: VAC VAC = = US$ 50,889.13 x 0.15 US$ 7,633.37

d) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP El valor total del predio (VTP), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el valor de la edificacin (VE), mas el valor de los bienes Comunes (VBC); o sea: VTP VTP VTP = = = VT + VE + VBC US$ 32, 256.00 + US$ 50,889.13 + US$ 7,633.37 US $ 90, 778.50

e) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un factor de correccin de 1.05; teniendo en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de valuacin ; por lo tanto: VCP VCP VCP VCP SON: = VTP x 1.05 = US$ 90, 778.50 x 1.05 = US $ 95, 317.42; por redondeo: = US $ 95, 000.00 NOVENTA Y CINCO MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

7.0 VALUACION BAJO EL REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD 7.1 VALOR DEL TERRENO

La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a una va comn o a una va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo, ms el valor que le corresponde de la va comn o va de dominio privado en condominio.

7.2

VALOR DE LA EDIFICACION

En este caso, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Titulo II de este reglamento. Para el efecto, debern considerarse las reas propias de uso privado.

7.3

VALOR DE LAS AREAS COMUNES

Para determinar, en principio, el valor de las reas comunes y/o obras complementarias de uso comn, se seguir n la normatividad especificada en el Reglamento Nacional de Tasaciones. Posteriormente para calcular la prorrata de este valor que le corresponde a la seccin materia de valuacin, se aplicar el porcentaje de participacin sobre las reas y bienes comunes correspondiente a la seccin respectiva.
7.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION

El valor total de la seccin independizada es igual a la sumatoria del valor del terreno del rea de dominio exclusivo, ms el valor de la edificacin de su seccin de propiedad exclusiva, ms la prorrata del valor de la va comn o de dominio exclusivo que le corresponde, ms el valor de la parte proporcional de las reas y bienes comunes que igualmente le corresponde.
VTP = VT + VE + VVC + VBC

5 6 7 8 9 10 11 8.00 12 15.00 4.50 ZONA DE JUEGOS AO= 480.00m2 AT= 80.00m2

PASADIZO

4 AT= 100.00 m2 2 d 1 15.00 8

CALLE X VCUX= US$ 500.00/m2 VUE 1 = US$ 400.00/m2 Antigedad: 5 aos VUE 2 = US$ 300.00/m2 Estado Conservacin: Bueno

DATOS Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m a = 4.50m d = 16.00m SOLUCIN

CLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)

SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d) 3 Como a > 1, asumimos a = 1 3 3 SVCU X = US $ 500.00/m x 1 (1 - 0.01 x 16.00) SVCUX = US $ 420.00/m

VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t) S = 8x 15m S = 120.00m S < 3f Vt Vt = 120.00m x $ 420.00/m = US $ 50, 400.00

VALOR DE LA VIA COMUN (v't)

S1 S1 v't v't v't

= 4.5m x 64m = 288.00m2 Frente = a = 4.50m S1 > 3a = 60.75 m2x US $ 500.00/m + 227.25 m2 x US $ 500.00/m2 x 0.5 = US $ 30, 375.00 + US $ 56, 812.50 = US $ 87, 187.50

Prorrata del valor de la va comn correspondiente al terreno interior (Pr) Pr = v ' t 12 Pr = US $ 7,265.62 VALOR DE EDIFICACION(VE) De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin de dominio exclusivo y al cuadro de valores unitarios comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitario de edificacin de US$ 400.00/m, el mismo que aplicado al rea techada respectiva, da a la edificacin el valor de: VE VE =100.00 m x US$ 400.00/m x 0.92 =US$ 36,800.00

VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS DATOS Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m a = 4.50m d = 32.00m SOLUCIN CLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU) SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d) 3 Como a > 1, asumimos a = 1 3 3 SVCU X = US $ 500.00/m x 1 (1 - 0.01 x 32.00) SVCUX = US $ 340.00/m

VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t) S = 32x 15m S = 480.00m S < 3f Vt Vt = 480.00m x $ 340.00/m = US $ 163,200.00

VALOR DE EDIFICACION(VE) De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y al cuadro de valores unitarios comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitario de edificacin de US$ 300.00/m, el mismo que aplicado al rea techada respectiva, da a la edificacin el valor de: VE VE =80.00 m x US$ 300.00/m x 0.92 =US$ 22, 080.00

VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS (VZJ) VZJ= VT + VE VZJ= US$ 163, 200.00 + US$ 22, 080.00 VZJ= US$ 185, 280.00 VALOR DE OBRA COMPLEMENTARIA(VOC) Pasaje con piso de concreto, rea= 288.00 m2 VOC= VOC= 288.00 m2 x US $ 30.00/m2 x 0.90 US$ 7,776.00

VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC VBC= VBC= VCJ + VOC US$ 193, 056.00

PRORRATA DEL VALOR DE BIENES COMUNES(PVBC) PVBC = US$ 193, 056.00/ 12 PVBC= US$ 16, 088.00

VALOR TOTAL DE LA TASACION (VTP) VTP = VT + VE + VVC + VBC VTP = US$ 50,400.00 + US$ 36, 800.00 + US$ 7, 265.62 + US$ 16,088.00 VTP = US$ 110, 553.62

MUCHAS GRACIAS!

ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS

TELEF.: 2653347 CEL.: 999722766 E-mail: akropolisrl@hotmail.com