發明專利說明書

（本說明書格式、順序及粗體字，請勿任意更動，※記號部分請勿填寫）

※ 申請案號：
※ 申請日期： ※I P C 分類：

一、發明名稱：（中文/英文）
不動產衍生金融產品、指數設計、貿易方法、及支援的電腦系統

REAL ESTATE DERIVATIVE FINANCIAL PRODUCTS, INDEX DESIGN, TRADING METHODS,

AND SUPPORTING COMPUTER SYSTEMS

二、申請人：（共 1 人）

姓名或名稱：（中文/英文）
卓越 e-金融科技股份有限公司 / ADVANCED E-FINANCIAL TECHNOLOGIES, INC.

代表人：（中文/英文）
劉冶民 / LIU, RALPH Y.

住居所或營業所地址：（中文/英文）
美國加州柯羅納‧麥克金莉街 420 號 111-500 室

420 McKinley Street, Suite 111-500, Corona, CA 92879, U.S.A.

國 籍：（中文/英文）
美國 / U.S.A.

三、發明人：（共 1 人）

姓 名：（中文/英文）
劉冶民 / LIU, RALPH Y.

國 籍：（中文/英文）
美國 / U.S.A.

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四、聲明事項：
主張專利法第二十二條第二項 第一款或 第二款規定之事實，其
事實發生日期為：。
Ｖ 申請前已向下列國家（地區）申請專利：
：
【格式請依：受理國家（地區）、申請日、申請案號 順序註記】

Ｖ 有主張專利法第二十七條第一項國際優先權：

1. 美國、 2006/03/26、 60/767,406

2. 美國、 2006/06/27、 60/805,970

3. 美國、 2006/07/02、 60/806,476

4. 美國、 2006/07/09、 60/806,790

5. 美國、 2006/10/16、 60/829,597

6. 美國、 2007/01/25、 60/886,617

無主張專利法第二十七條第一項國際優先權：

主張專利法第二十九條第一項國內優先權：
：
【格式請依：申請日、申請案號 順序註記】

主張專利法第三十條生物材料：
須寄存生物材料者：

國內生物材料 【格式請依：寄存機構、日期、號碼 順序註記】

國外生物材料 【格式請依：寄存國家、機構、日期、號碼 順序註記】

不須寄存生物材料者：

所屬技術領域中具有通常知識者易於獲得時，不須寄存。

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五、中文發明摘要：
根據本發明的原理，不動產衍生金融產品、指數設計、貿易方

法、及支援的電腦系統被提供予財產擁有人及投資人以直接地或經

由 某 中 間 人 暫 時 交 換 其 在 一 特 定 時 間 期 間 擁 有 /不 擁 有 一 所 屬 財 產

之 各 別 經 濟 利 益 。 因 此 ， 除 了 買 入 /賣 出 或 租 賃 財 產 的 傳 統 方 式 外 ，

財產擁有人可考慮第三種對待財產之新方式。本發明提供一能夠使

財產擁有人保護其財產權益價值的增益或防止進一步損失之很直率

方式。另一方面，本發明亦可容許投資人建立一特定社區中的一潛

在財產權益升值或貶值之一曝露。

六、英文發明摘要：
In accordance with the principles of the present invention, real estate derivative
financial products, index design, trading methods, and supporting computer systems
are provided for property owners and investors to temporarily swap their respective
economic interests in owning/disowning an underlying property for a certain period of
time, directly or through some middlemen. Therefore in addition to the traditional
ways of either buying/selling or renting property, the property owner could consider a
third new way of dealing with a property. The present invention provides a very
straightforward way to enable property owners to protect the gains or prevent further
losses in their property equity value. On another hand, the present invention also
allows investors to establish an exposure in a potential property equity appreciation or
depreciation in a particular neighborhood.

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七、指定代表圖：
七、指定代表圖：
(一)本案指定代表圖為：第（ 1 ）圖。
(二)本代表圖之元件符號簡單說明：

(無)

八、本案若有化學式時，請揭示最能顯示發明特徵的化學式：
八、本案若有化學式時，請揭示最能顯示發明特徵的化學式：

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 九、發明說明：
九、 發明說明：
【發明所屬之技術領域】

發明領域

本 發 明 係 有 關 一 買 入 /賣 出 及 租 賃 不 動 產 財 產 之 間 的

5 新替代方式。

【先前技術】

發明背景

美國不動產市場是現今世界最大的金融市場。單就住

宅 不 動 產 的 總 值 即 達 到 24兆 美 元 且 不 斷 成 長 ； 然 而 ， 雖 然

10 美國金融市場如此精細，美國家屋擁有人至今仍無法適當

且妥當地避險其家屋的權益價值。家屋係代表大部份個人

的最大單一資產，而家屋中相關聯的累積權益係構成其金

融淨值的一實質部份。然而，不動產受到往上及往下之價

格波動。特定言之，往下的價格波動會對於家屋擁有人的

15 淨值造成一顯著負面效應。

現今，家屋擁有人鎖定家屋價值的增益或損失之唯一

可 取 得 方 法 係 為 作 一 “賣 售 及 租 回 ”交 易 。 這 包 括 一 不 動 產

賣售交易及從家屋擁有人已佔用的一房屋之新擁有人作租

賃。高交易成本及與其相關聯的稅與法律牽連通常會阻撓

20 家 屋 擁 有 人 廣 泛 接 受 “賣 售 及 租 回 ”作 為 一 種 用 來 鎖 定 一 指

定時間期間的金融增益及損失之工具。

雖然過去幾年來由於很低利率及許多創新的付款降低

抵押產品已使得住居市場很強勁，不動產價格在不久的未

來 某 點 可 能 開 始 衰 退。當 發 生 時，家 屋 擁 有 人 /投 資 人 除 了

5
 徹底賣出財產外將無法保護其資產價值的侵蝕；然而，由

於此強迫賣掉及遷居之擾亂，對於家戶財務最好的方式可

能並非對家庭整體福祉而言最好的方式。

目前在住宅不動產價值衰退時個人家屋擁有人並沒有

5 保護其家屋投資價值之有效率手段。傳統上，家屋擁有人

等待不動產市場恢復時賣出其房屋且家屋擁有人可在該賣

售中獲利，或者若由於換工作或其他遷居壓力被迫搬遷，

家屋擁有人將賠售。這不同於用以保護其投資的其他手段

之情境，諸如涵蓋多種不同成因對於房屋的破壞或損害之

10 傳統保單。

高收入或富有人士係可負擔且將有興趣買入對於景氣

下滑財產價值風險保護之保險。雖然多年來已有對於對抗

房屋價值市場衰退的額外保險涵蓋之市場需求，保險公司

基於多種不同理由仍不願承保此等家屋權益保單。因為影

15 響家屋價值的許多因素直接受到家屋擁有人所控制，一種

直 接 保 護 對 抗 家 屋 特 定 價 值 衰 退 之 保 單 係 為 具 有 “道 德 危

害 ”者。如 果 家 屋 擁 有 人 無 法 適 當 地 維 護 房 屋 及 財 產、或 作

出癖好本質之裝飾性或其他改變，則將不可避免地導致財

產價值的衰退。然而，保險公司難以在保單的部分內定條

20 款 下 客 觀 地 證 明 房 屋 降 低 售 價 的 何 者 部 分 是 由 於 這 些 “由

家 屋 擁 有 人 控 制 的 ”因 素 所 致。因 此，具 有 家 屋 權 益 保 單 之

家屋擁有人將因為家屋擁有人面對極小財務風險而試圖不

去維護財產。

另一問題在於：為財產付費過多的家屋買入人將由於

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 其可能至少在相對較近的未來無法以相同價格賣出房屋而

具 有 除 去 家 屋 權 益 保 單 之 特 殊 誘 因 。 這 稱 為 “負 面 選 擇 問

題 ”。 家 屋 權 益 保 單 因 此 正 好 將 此 風 險 放 置 於 保 險 公 司 上 。

另一問題將在於：家屋權益保單持有人因為知道保險公司

5 將彌補差距而在賣售時忽略作出合理努力來獲得其房屋的

市價。這些理由已使得家屋權益保單不可行。

低收入或貧窮人士因為其通常需要遮蔽處、一個睡覺

的地方，故其不像高收入人士同樣地煩惱景氣下滑財產價

值風險。價值若衰退並不太重要，只要其能夠付出月抵押

10 款項使其繼續留在屋內即可。其亦不如富人般地重視未來

不確定的潛在景氣上揚升值，其寧願比較重視手上的現

金。因此，此種顧客係代表構成對於世上許多地方的共用

權 益 抵 押 (SEM)、共 用 升 值 抵 押 (SAM)或 甚 至 逆 反 抵 押 及 家

屋 權 益 轉 換 抵 押 (HECM)市 場 之 既 存 市 場 需 求 者。應 認 知 在

15 U.K. ， 其 具 有 諸 如 家 屋 逆 反 方 案 (Home Reversion

Scheme)、 終 身 抵 押 (Life Time Mortgages)及 家 屋 收 入 計 畫

(Home Income Plan)等 不 同 名 稱。比 起 可 能 會 或 不 會 實 現 之

任何未來不確定的升值潛力，低收入人士且包括年長及退

休人士係較有興趣於現今的收入。其將有興趣賣出不確定

20 的未來升值潛力使其可得到月收入藉以使用於一抵押款項

補助或其他用途。

在 許 多 州 或 外 國 (譬 如，U.K.及 澳 洲 )，政 府 通 常 設 置 對

於非營利或商業實體的任務編組及誘因計畫以將此補助提

供予潛在家屋擁有人使得家屋遠為更易負擔。然而，諸如

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 SEM、 SAM或 逆 反 抵 押 及 HECM等 現 今 提 供 予 客 戶 的 產 品

不盡令人滿意，因為其未能提供與遠優於非衍生性商品現

金金融工具給予者的衍生性商品傳統所提供者相同之經濟

利益。

5 此外，儘管金融市場的許多領域之精細度，仍無特別

設計成幫助家屋擁有人或商業財產擁有人或出借人保護此

顯著資產階級的價值之金融產品。次級金融產品存在於幾

乎每個可觀市場及資產階級中並對於投資人提供投資及避

險 其 現 今 位 置 之 替 代 性 方 法 (譬 如 ， 對 於 權 益 之 選 擇 權 市

10 場，對於大宗商品之期貨市場，及對於貨幣之國庫券市

場 )。數 十 年 來 已 在 大 部 份 其 他 型 金 融 或 大 宗 商 品 市 場 中 完

全 地 發 展 出 諸 如 期 貨 交 易 所 及 櫃 檯 (OTC)交 換 及 選 擇 權 市

場等衍生性商品。許多產業參與者及終端使用者已經是此

等避險工具的可取得性之受益人。風險管理業中，交換市

15 場 通 常 代 表 食 物 鏈 頂 階 之 基 本 形 式 以 提 供 OTC市 場 中 的 基

本風險轉移能力。這在權益市場、利率市場、能源或其他

軟性或農業大宗商品市場中亦然。

除了提供對抗實體不動產投資之有效率避險工具外，

需使投資人能夠合成地投資不動產。這些投資人可能有興

20 趣將其機構或個人投資組合多元化以包括未緊密地與權益

呈交叉相關之不動產及許多其他投資載具，或者其可能有

興趣藉由投資位於一不對等地理區域中的不動產來平衡其

不動產投資組合。現在為了投資不動產，某人必須實際購

買該不動產。然而，賣出及買入不動產係為一種先天不具

8
 效率的過程，故投資人極難以將資本有效率地投資在所想

要的不動產持股中。尚且，為了使一商業不動產投資組合

真正地多元化，將需要購買許多不同地理市場中的不同型

不動產，使得執行此不動產投資策略之成本過高。並且，

5 一旦購買則需要維護及管理此等不動產持股，將會實質地

進一步增加這些成本。

一種試圖提供此金融工具的早期案例係為由倫敦期貨

及 選 擇 權 交 易 所 創 始 之 1991年 五 月 英 國 的 住 宅 不 動 產 價 格

的 一 期 貨 契 約 ， 其 自 該 時 已 經 演 進 成 Euronext ， Postbus

10 19163， 1000 GD， Amsterdam。 然 而 ， 儘 管 英 格 蘭 出 現 不

穩定的住宅不動產價格，顯然當極少家屋擁有人可取得一

以 交 易 所 為 基 礎 的 系 統 時 ， 在 1991年 10月 立 即 中 止 此 契 約

的貿易，且交易所係需要人工地支撐期貨契約的貿易價值

以遮掩客戶使用的此赤字。

15 現今存在的不動產指數衍生工具一般分類成用於住宅

不動產之以交易所為基礎的期貨及選擇權以及用於商業不

動 產 之 以 OTC市 場 為 基 礎 的 總 回 報 交 換 (TRS)及 價 格 回 報

交 換 (PRS)。先 前 以 交 易 所 為 基 礎 的 期 貨 及 選 擇 權 契 約 設 計

及 美 國 住 宅 財 產 的 商 業 方 法 之 概 述 請 見 洛 杉 磯 時 報 (Los

20 Angeles Times) 中 名 為 “ 企 業 家 目 睹 家 屋 擁 有 人 的 未 來 市

場 ”的 文 件 中 (2003年 4月 20日 星 期 日 )。

芝 加 哥 商 品 交 易 所 , 20 South Wacker Drive, Chicago,

Illinois 60606 (CME)隨 後 在 2006年 五 月 發 行 類 似 的 住 居 期

貨 及 選 擇 權 契 約。到 2006年 尾，CME只 對 於 $24兆 所 屬 美 國

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 住 宅 市 場 作 出 $340百 萬 概 念 量 的 1500口 交 易 。 在 商 業 財 產

之 OTC市 場 側 ， 在 英 國 ， 從 2001年 開 始 到 2006年 尾 的 五 年

實 驗 過 後 已 在 投 資 財 產 資 料 銀 行 , 1 St John’s Lane, London,

EC1M 4BL, England(IPD) All Property Index(API)及 其 他 次

5 指 數 作 出 約 十 億 英 磅 概 念 量 的 TRS及 PRS。在 美 國，到 2006

年 尾 ， 在 NCREIF(不 動 產 投 資 信 託 之 國 際 會 議 )所 刊 行 且 由

瑞 士 信 貸 (Credit Suisse), Paradeplatz 8, 8070 Zurich,

Switzerland所 配 置 之 NPI(國 家 財 產 指 數 ： National Property

Index)已 經 作 出 兩 指 數 交 換。這 些 實 驗 市 場 至 今 仍 未 產 生 足

10 夠的動能或臨界數量使其成功。藉由儲存諸如人壽或汽車

保險業所用的儲備金來利用傳統災害或災難保險概念之其

他嘗試也尚未成功。

TRS 及 PRS 的 前 幾 個 工 具 及 這 些 概 念 原 先 係 借 自 於

OTC權 益 交 換 市 場。當 施 用 至 財 產 市 場 時，TRS及 PRS具 有

15 許多不足。由於許多國家內的不動產市場之負面區域性或

去中心化本質以及相較於權益市場中較為財務精明參與者

而言之這些住宅不動產資產階級擁有人的相對較不精細本

質，顯 然 財 產 市 場 必 然 需 要 新、更 新 穎 的 衍 生 性 商 品 工 具 、

新的指數設計、及新的商業方法來妥當地解決這些議題。

20 此外，僅單純以通常具有股利形式之不確定未來可變殖利

率的權益來處理不動產財產並不足以發展諸如遠期期貨

(forwards)及 選 擇 權 等 較 精 細 的 衍 生 性 商 品 市 場。因 此，仍

需要可以處理不動產財產亦更像固定息票債券之創新的更

適合之衍生性商品工具。

10
 以交易所為基礎的契約之一問題係為其較適合可能想

要利用其來避險藉以周轉之諸如銀行間交易者等投機者、

投資人或機構中間人並且在未來提供其他型對於消費者較

友善的產品。這些以交易所為基礎的契約本身的本質在使

5 用 上 即 很 複 雜 且 因 此 不 適 合 普 通 消 費 者 /家 屋 擁 有 人。至 於

現 今 的 OTC市 場 ， TRS及 PRS對 於 大 部 份 人 並 不 很 合 乎 直

覺 。 其 難 以 瞭 解 ， 即 便 對 於 產 業 專 業 人 士 亦 然 。 TRS的 一

典 型 交 易 牌 價 係 為 一 方 願 意 提 供 一 對 方 總 回 報 (包 含 契 約

期間中以一指數為基礎計算之價格回報及通常在相同契約

10 期 間 中 季 付 之 一 收 入 物 流 ) 同 時 自 對 方 接 收 一 諸 如 3- 月

LIBOR加 上 一 “差 額 (spread)”之 季 浮 動 率 。 “差 額 ”的 一 範 例

可 以 是 身 為 任 意 範 例 之 年 度 250基 點 。

一 PRS的 案 例 中 ， 對 於 相 同 契 約 並 無 收 入 組 份 ， 因 此

一 方 將 只 支 付 一 季 “差 額 ”予 對 方 。 雖 然 似 乎 固 定 “差 額 ”因

15 為 已 自 TRS演 進 且 仍 有 關 TRS故 為 一 浮 動 基 礎，仍 然 並 不 清

楚 其 是 否 亦 可 施 用 至 固 定 率 差 。 自 此 “差 額 ”資 訊 無 法 衍 生

出 隱 含 的 遠 期 期 貨。交 易 及 報 價 慣 例 更 像 是 交 易 浮 券 (具 有

浮 動 利 率 之 債 券 )者 或 身 為 交 叉 貨 幣 交 換 市 場 中 的 範 例 之

交 叉 貨 幣 基 礎 交 換 者。譬 如，下 列 係 為 2006年 9月 28日 美 國

20 商 業 財 產 市 場 中 的 NCREIF指 數 交 換 之 牌 價 ：

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 尺寸 指 數 (2年 參 考 ) 買 價 /賣 價 (*)
25mm x 25mm NPI資 本 值 回 報 15.0/40.0
10mm x 10mm 工 業 vs.租 賃 總 回 報 0.0/30.0
20mm x 10mm 辦 公 室 vs.租 賃 總 回 報 60.0/90.0
5 10mm x 10mm 辦 公 室 vs.工 業 總 回 報 30.0/60.0
10mm x 10mm 公 寓 vs.租 賃 總 回 報 40.0/70.0
10mm x 10mm 公 寓 vs.工 業 總 回 報 10.0/40.0
(*)以 bps/季 來 說

10 尺寸 指 數 (2年 參 考 ) 買 價 /賣 價 (**)
25mm x 25mm NPI總 回 報 L+250/L+350

尺寸 指 數 (3年 參 考 ) 買 價 /賣 價 (*)
25mm x 25mm NPI總 回 報 L+200/L+300
15

尺寸 指 數 (1年 參 考 ) 買 價 /賣 價 (**)
10mm x 0mm 辦公室總回報 L+350/NA
(**)以 bps/年 來 說 ； L為 3-月 Libor

20 所 有 資 本 值 &財 產 類 型 交 換 交 易 將 提 前 結 算 或 使 用 計
算的差額特性如簡報所述。
所 有 總 回 報 交 易 將 起 自 2007年 一 月 。
交 易 中 並 無 先 期 費 (Upfront Fee)。
表 1-NCREIF 差 額 市 場 , 2006 年 9 月 28 日 , 星 期 四 ,
25 08:44:41-0400

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 如上文所說明，概念及慣例可能已衍生自諸如權益交

換市場等其他圈內機構衍生性商品市場。由於權益市場可

能更被精細的機構投資人所主宰，這些投資人可能對其沒

有 那 麼 多 麻 煩；然而，當 TRS及 PRS被 借 用 且 應 用 至 財 產 市

5 場時因為材料大部份仍在不精細的家屋擁有人及一般不熟

悉衍生性商品市場的不動產投資人手中所以其未提供良好

配 合 。 可 容 易 瞭 解 任 何 人 皆 無 法 靠 近 一 70歲 家 屋 擁 有 人 要

求 他 作 出 上 述 TRS或 PRS交 易 藉 以 供 他 管 理 其 家 屋 權 益。類

似地，要說服該家屋擁有人開立一信用交易帳戶來交易期

10 貨藉以保護他的家屋財產價值將同樣地具有挑戰性。既存

的 OTC及 以 交 易 所 為 基 礎 的 契 約 都 是 對 客 戶 而 言 太 過 複 雜

之產品。

即便對於機構使用，由於其使用的指數太廣泛，現今

的實行方式亦未對於避險者提供妥當的避險交叉相關。結

15 果，這些市場將仍為小型且不流動，且只具有此圈內期貨

業 或 現 今 機 構 OTC交 換 市 場 相 關 人 士 之 參 與 。 因 此 ， 仍 需

要 發 展 某 新 的 經 改 良 之 在 OTC市 場 中 做 生 意 的 方 式 及 提 供

相關下游消費者導向金融產品來幫助家屋擁有人及普通商

業財產擁有人避險其財產價值。在此同時，仍需要讓投資

20 人具有遠為更好的流動性、方便、且精密之表達其在財產

市場中的投資觀點之方式。因此，仍需要更易瞭解及使用

同時保持一衍生性商品工具的相同經濟利益之對於消費者

更友善的金融產品。

此 外，TRS及 PRS本 身 從 專 業 及 技 術 觀 點 來 看 係 為 很 基

13
 本的交換工具以將一具有一可變未來殖利率之資產的回報

交 換 至 另 一 亦 具 有 可 變 未 來 殖 利 率 之 資 產 的 回 報 。 TRS及

PRS並 未 提 供 諸 如 遠 期 期 貨 及 選 擇 權 等 許 多 其 他 資 產 階 級

上的衍生性商品傳統上所提供之許多避險功能。其提供的

5 經濟功能係為簡單的合成即期交易、即期避險或資產重新

配 置 ， 甚 至 具 有 一 往 前 (forward)開 始 日 期 。 因 此 ， 仍 需 要

將可提供對於不動產之遠期期貨及選擇權的真正避險功能

之 較 新 交 易 工 具。為 了 在 外 匯 (FX)交 易 中 使 用 一 類 推，TRS

及 PRS就 像 是 即 期 交 易 或 即 期 避 險：即 期 交 易 或 即 期 避 險 對

10 於一具有避險需要之公司避險者或機構投資人並不有效。

其 需 要 櫃 檯 FX遠 期 期 貨 契 約 及 FX選 擇 權 契 約 來 達 成 此 目

的。因此，仍需要發展財產衍生性商品市場中真正的遠期

期 貨 及 選 擇 權 均 等 物。此 外，並 非 將 其 談 論 作 為 許 願 項 目 ，

仍需要發明一系統性方法學來生成對於遠期期貨及選擇權

15 契 約 之 “無 套 利 ”定 價 ， 其 可 對 於 避 險 者 提 供 經 濟 價 值 及 方

便性及對於作為中間人及產品提供者的金融機構之內部風

險管理能力。

總言之，想要在圈內機構衍生性商品世界與廣大家屋

擁有人的消費者金融市場之間提供一橋樑。亦想要藉由將

20 用以執行遠期期貨及選擇權概念及均等物工具之審慎商業

方法導入市場來加速對於財產衍生性商品市場之演進過

程。

【發明內容】

發明概要

14
 根據本發明之原理，將不動產衍生金融產品、指數設

計、貿易方法、及支援的電腦系統提供予財產擁有人及投

資人以暫時交換其直接地或經由部分中間人在一特定時間

期 間 擁 有 /不 擁 有 一 所 屬 材 料 之 各 別 經 濟 利 益 。因 此，除 了

5 買 入 /賣 出 或 租 賃 財 產 的 傳 統 方 式 外，財 產 擁 有 人 可 考 慮 第

三種對待財產之新方式。本發明提供一能夠使財產擁有人

保護其財產權益價值的增益或防止進一步損失之很直率方

式。另一方面，本發明亦可容許投資人建立一特定社區中

的一潛在財產權益升值或貶值之一曝露。

10 圖式簡單說明

連同圖式參照下文詳細描述將更加瞭解本發明之上述

態樣及許多優點，其中：

第 1圖 為 根 據 本 發 明 的 原 理 之 一 範 例 不 動 產 指 數 衍 生

產品的示意圖；

15 第 2a及 2b圖 為 根 據 本 發 明 的 原 理 之 範 例 不 動 產 指 數 選

擇權之示意圖；

第 3圖 為 根 據 本 發 明 的 原 理 之 範 例 財 產 或 家 屋 權 益 鎖

定及未來價值選擇抵押產品的示意圖；

第 4圖 為 根 據 本 發 明 的 原 理 之 一 範 例 財 產 指 數 經 連 結

20 節點或不動產經連結定金之示意圖；

第 5圖 顯 示 可 用 來 執 行 本 發 明 的 系 統 之 一 網 路 硬 體 基

礎建設之一非限制性範例；

第 6圖 顯 示 根 據 本 發 明 的 原 理 之 一 方 法 的 一 非 限 制 性

範例之流程圖；

15
 第 7圖 為 採 用 本 發 明 的 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 之 一 示 範

性工業結構的示意圖。

【實施方式】

較佳實施例之詳細說明

5 雖然已經顯示及描述本發明的一示範性實施例，將瞭

解其中可作不同改變而不脫離本發明之精神與範圍。

下文描述係描述本發明的數個態樣。為了容易描述，

這些不同態樣已標以下列用語，其部分採用發明人的商

標：“SwapRent SM ”、“REIO”、“OTC選 擇 權 及 遠 期 期 貨 (OTC

10 Options and Forwards)”、“RFIDeX.com”、“SwapRent.com”、

“PELM”、 “HELM”、 “FVCM”、 “PILN”、 “REILD”、 “一 指

數 構 造 (an Index Construction)” 及 “ 範 例 硬 體 及 方 法 學

(Example Hardware and Methodology)”。應 瞭 解 使 用 這 些 用

語絕非限制或窄化本發明的範圍。

15 根據本發明的原理，提供既非不動產財產的購買或賣

售亦非租賃之新穎的方法及金融產品。本發明提供一供財

產擁有人保護其財產權益價值的增益藉以在一短或長時間

期間避免材料價格波動之直率方式。不同於先前技藝不動

產衍生金融工具，本發明中，財產擁有人不需要具有衍生

20 性商品或其他精細機構資本市場工具之先進知識或教育。

本 發 明 包 含 可 直 接 提 供 予 財 產 擁 有 人 /客 戶 之 消 費 者 導 向

方法及金融產品。在此同時，本發明亦能夠藉由生成不動

產中的合成多頭位置使投資人在一特定社區中建立潛在不

動產權益升值或貶值之曝露，而不需要傳統所需要之真實

16
 現金。本發明中，財產擁有人及投資人能夠與彼此或經由

一中間人或數層中間人作交易，且可對於這些新型交易生

成一市集。

SwapRent SM
5 根 據 本 發 明 的 原 理 ， 生 成 一 合 成 “租 金 ”或 更 技 術 性 的

“殖 利 率 ”以 代 表 供 財 產 擁 有 人 從 擁 有 一 財 產 經 濟 性 切 換 至

“租 賃 ”一 財 產 而 無 一 賣 售 及 租 回 交 易 的 附 屬 成 本 之 一 委 託

書。此 處 使 用 的 “租 金 ”用 語 係 指 此 合 成 “租 金 ”或 “殖 利 率 ”。

財 產 擁 有 人 可 付 一 款 項 以 供 “租 賃 ”其 自 己 財 產 一 段 特 定 時

10 間期間且因此達成不承受其財產價值在該相同時間期間中

的潛在損失或增益之目的，同時持續既存的法律擁有權。

一實施例中，諸如銀行、抵押出借者或家屋出借者等金融

機構可被接觸作為財產擁有人與投資人之間的中間人或只

簡單地作為與此等交易相關聯之信貸曝露的保證人。金融

15 機 構 轉 而 可 利 用 諸 如 一 家 屋 權 益 信 貸 線 (HELOC)中 之 擔 保

品、留置權及抵押等許多既有銀行產品來管理其本身的信

貸曝露。本發明的方法及金融產品係採用衍生性商品工具

優於其現金等效物之傳統優越優點，但金融機構將能夠予

以提供至不精細的財產擁有人而不必將其稱為衍生性商品

20 工具，尤其是內建有這些不動產指數衍生性商品工具之新

財產價值連結式抵押產品的形式。這有利地將金融機構置

於熟悉的立足點上：金融機構過去數十年來已經以抵押形

式將利率衍生性商品行銷予財產擁有人；當金融機構將具

有預付款選擇權之長期固定率抵押貸款提供予財產擁有人

17
 時，其實質上連同利率衍生性商品一起提供固定率貸款。

本發明的不動產指數衍生產品係設計成避險或投資在

對於所屬不動產市場之一平行市場。所屬市場稱為不動產

財 產 之 一 “現 金 市 場 ”。 根 據 本 發 明 ， 投 資 人 可 利 用 本 發 明

5 的不動產指數衍生產品來建立一合成多頭位置。但如果避

險者未被領入該市場，將沒有交易量與流動性。使用者可

採用身為對於諸如權益市場、利率市場、能源市場、及其

他 大 宗 商 品 等 許 多 其 他 櫃 檯 (OTC)衍 生 性 商 品 市 場 的 經 建

立標準實行方式之多種不同交易及避險策略。譬如，已經

10 擁有一所屬不動產材料之避險者可利用相等概念量之本發

明的一不動產指數衍生產品藉以避險其財產的價格風險。

供給及需求將以供給及需求驅動不動產財產的所屬現

金市場類似之方式來驅動本發明不動產指數衍生產品之市

場。兩 市 場 (不 動 產 指 數 衍 生 產 品 及 所 屬 現 金 市 場 )係 平 行 運

15 行，但由一特定關係連結藉以防止無風險可獲利套利機

會。在一給定時間點，市場可能依據特定市場情緒而導向

成 為 更 為 賣 出 (付 出 合 成 “租 金 ”就 像 準 “房 客 ”)或 更 為 買 入

(收 受 合 成 “租 金 ”就 像 準 “房 東 ”)，但 總 言 之，市 場 將 建 立 一

均衡點以防止無風險可獲利套利機會。

20 一包含本發明的不動產指數衍生產品之典型交易中，

財 產 擁 有 人 將 付 出 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 的 一 合 成 “租 金 ”同

時 一 投 資 人 將 收 受 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 的 該 合 成 “租 金 ”故

以一指數為基礎的價格波動將被轉移至投資人。所交易之

本發明的不動產指數衍生產品將不只反映一習知租金概

18
 念 ； 本 發 明 的 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 之 合 成 “租 金 ”將 採 用 自

實 際 租 金 (若 有 任 何 )衍 生 之 殖 利 率 的 加 總 體、持 有 財 產 權 益

之風險貼水、交易成本、稅考量因素、及一特定時間點之

整 體 供 給 及 需 求 情 緒 。 因 此 ， 此 經 交 易 合 成 “租 金 ”將 與 財

5 產擁有人可能已能收集的實際租金殖利率不具有直接、直

率 之 關 係。該 差 異 可 能 像 是 一 息 票 (實 際 租 金 )對 於 特 定 到 期

日 的 一 固 定 率 債 券 者 vs.現 期 結 構 殖 利 率 位 準 (合 成 租 金 )對

於資本市場中所交易之類似到期日的類似債券者。就回報

而 言，財 產 擁 有 人 /避 險 者 將 收 受 一 譬 如 可 表 示 為 浮 動 率 之

10 集 資 成 本 (funding cost)， 諸 如 固 定 在 結 算 日 期 以 倫 敦 為 基

礎 計 算 之 3-月 或 6-月 倫 敦 銀 行 間 拆 款 率 (LIBOR) 或 一 固 定

率諸如對於一匹配於本發明不動產指數衍生產品時程的到

期日之來自利率交換市場的交換率。一採取相對地位之投

資 人 將 除 了 收 受 本 發 明 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 的 合 成 “租 金 ”

15 之外經由結算持有期間財產價值的差距來收受所表示的價

格變化。

如 果 合 成 “租 金 ”被 定 價 位 於 線 外 則 可 能 存 在 套 利 機

會，且因此可如上述達成市場均衡。譬如，如果藉由對於

一財產擁有人在該社區中實際所擁有之一特定購入供出租

20 公 寓 套 間 (buy-to-let condo)的 概 念 量 以 一 特 定 類 似 種 類 財

產 社 區 的 指 數 為 基 礎 付 出 合 成 “租 金 ”， 真 實 租 金 若 遠 高 於

合 成 “租 金 ”將 可 藉 由 簡 單 地 實 體 租 出 該 購 入 供 出 租 公 寓 套

間及收取一真實租金來獲取一幾乎無風險的套利利潤。則

許 多 類 似 交 易 將 一 直 發 生 直 到 合 成 “租 金 ”升 高 至 一 特 定 位

19
 準故考慮相關的所有交易成本之後可能不再存在此等無風

險套利機會為止。可增強市場流動性之套利機會的存在將

是建立任何新衍生性商品市場之一項關鍵成功因素。

除了不動產指數衍生產品外，根據本發明的原理，亦

5 可提供相關的衍生工具，如下文詳細說明。本發明的不動

產指數衍生產品及相關衍生工具由於其提供對於財產擁有

人之遠為更接近的避險故將增加流動性。此外，本發明的

不動產指數衍生產品及相關衍生工具由於其生成對於潛在

不動產投資人擁有一真實所屬財產之一比起學院人士及從

10 業者目前提出的其他方法學遠為更接近之委託書故將增加

流動性。經由提供交易流動性，本發明的不動產指數衍生

產品及相關衍生工具之市場將可以使諸如公司退休基金及

保險公司等傳統機構投資人譬如以一分離且獨特投資資產

階級來處理財產權益，特別在過去仍未妥當地依此處理之

15 住宅不動產財產之案例中尤然。

一實施例中，本發明的不動產指數衍生產品可以不動

產指數為基礎生成，如下文詳細描述。所指示的買價及賣

價可以交換格式為基礎作匹配及清除；或者，所指示的買

價及賣價可只以一仲介格式作為買方與賣方興趣之指示藉

20 以使其私下談判最終價格及結算細結。一範例中，這些細

節 可 以 一 ISDA-狀 文 件 慣 例 為 基 礎 。 ISDA係 指 國 際 交 換 及

衍 生 性 商 品 協 會，其 係 為 辦 公 室 位 於 紐 約 州 紐 約 10017麥 迪

遜 大 道 360號 16樓 的 一 金 融 交 易 協 會 。

以所想要區域之一指數為基礎，本發明的一不動產指

20
 數衍生產品可設計成對應於特定所屬指數。本發明的不動

產 指 數 衍 生 產 品 可 以 譬 如 1、 2、 3、 …、 5及 高 達 10、 20年

或更久的不同到期日提供。

最可能的指標係可位於社區或鎮位準或甚至是較少人

5 口區域之區域性位準。範例包括紐約州曼哈頓上東側；依

利 諾 州 芝 加 哥 金 岸 ； 佛 羅 里 達 州 邁 阿 密 南 灘 ； 加 州 90210；

加州新埠灘；加州橙郡或西蒙大拿等。一實施例中，不動

產指數衍生產品的尺寸可為一平方呎。交易時間可譬如建

立 於 10:00 am至 2:00 pm PST之 間 或 一 天 24小 時 全 部 或 任 何

10 部分中之任何時間。如下文更詳細地描述，可經由電話、

傳真或經由一諸如網際網路等寬域網路或一諸如內部網路

(intranet)等 區 域 網 路 來 啟 動 訂 單 。 交 易 可 電 子 式 匹 配 或 私

下 談 判 。 典 型 的 買 價 /賣 價 譬 如 可 為 對 於 美 國 郵 遞 區 號

90210 及 對 於 英 國 的 郵 號 區 域 W1K 2HP 之 類 似

15 3.75%/3.5%， 其 具 有 $750之 對 應 的 每 平 方 呎 加 權 平 均 或 中

位 價 格 或 者 ￡ 350之 每 平 方 呎 及 加 權 平 均 數 或 中 位 價 格 。

信貸擔保品可包括現金、投資人之國庫券證券、一家

屋 權 益 線 或 下 文 詳 述 之 本 發 明 財 產 擁 有 人 /避 險 者 的 新 抵

押產品。一實施例中，擔保品要求及其他風險管理方法學

20 可 較 佳 根 據 用 於 OTC交 易 之 既 存 的 產 業 實 行 方 式 。 對 於 投

資人之一不動產指數衍生產品帳戶的擔保品可為用以建立

一 投 資 位 置 之 存 款 (類 似 於 初 始 信 用 交 易 概 念 ， 譬 如 可 為

5、10或 20%)。該 等 位 置 可 譬 如 藉 由 每 日 移 動 平 均 數 或 月 結

指數以每日、每週、每月、或每季為基礎按市價核算

21
 (marked-to-market)。 增 益 或 損 失 可 添 加 至 或 扣 除 自 擔 保 品

價值。如果存款在按市價核算過程之後掉到一特定預設位

準 以 下 (類 似 於 變 異 信 用 交 易 概 念 )，帳 戶 持 有 人 會 被 要 求 將

其擔保品增高至一足以緩衝下個按市價核算運動的揮發性

5 之位準。一財產擁有人的信貸風險曝露可經由下文所詳述

之本發明的新抵押產品作更好的處置。另一方面，一投資

人的信貸風險曝露可經由下文所詳述之本發明的新結構式

投資產品作更好的處置。

為了打入大部份的財產擁有人市場，成功係仰賴於產

10 品設計的優雅。本發明之不動產指數衍生產品的定價將取

決於市場本身以防止如上文所說明的無風險套利機會。本

發 明 的 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 之 合 成 固 定 或 浮 動 “租 金 ”組 份

可方便地表示為一年金化百分比殖利率數字以代表收入，

其 類 似 於 3-月 LIBOR或 一 固 定 兩 年 交 換 率 如 何 表 示 為 一 年

15 金化百分比利率數字以代表一融資成本。對於任何不動產

財 產 ， 一 特 定 持 有 期 間 內 (其 中 +/-號 係 自 一 投 資 人 觀 點 )，

總 回 報 =IBCR+合 成 “租 金 ”-MFC

或自一財產擁有人的觀點，

總 回 報 =-IBCR-合 成 “租 金 ”+MFC

20 其 中 IBCR 係 為 本 發 明 之 以 指 數 為 基 礎 的 資 本 回 報 組

份 ， 而 MFC為 抵 押 集 資 成 本 。 合 成 “租 金 ”代 表 本 發 明 的 殖

利率組份且可表示為或稱為一品牌名稱，譬如本發明的非

限 制 性 “SwapRent SM ”。 合 成 “租 金 ”可 以 對 於 完 整 產 品 到 期

日的固定殖利率格式報價，或者其可以對於一特定浮動期

22
 間 之 浮 動 殖 利 率 格 式 報 價 ， 諸 如 完 整 產 品 到 期 日 內 之 3-月

重 設、6-月 重 設 或 年 度 重 設。對 於 實 際 用 途，一 固 定 “租 金 ”

將提供對於隱含遠期期貨及選擇權市場的進一步發展之重

要資訊。

5 抵押集資成本將以對於任何特定貨幣之浮動利率或固

定利率表示。浮動利率及固定利率係可經由該特定貨幣的

利 率 交 換 市 場 作 互 換 。 由 於 本 發 明 的 合 成 “租 金 ”將 能 夠 衍

生由一特定社區或區所代表性質的群組之不同到期日的重

大 合 成 固 定 “租 金 ”資 訊 (就 像 利 率 產 品 的 殖 利 率 曲 線 期 別 結

10 構 概 念 )， 亦 可 藉 由 簡 單 地 指 定 被 交 易 的 合 成 “租 金 ”以 表 示

一 特 定 浮 動 期 間 (譬 如，3-月、6-月 或 年 度 期 間 )之 一 略 微 修

改 以 類 似 方 式 來 衍 生 合 成 浮 動 “租 金 ”資 訊 。 萬 一 亦 在 這 些

較 低 位 準 、 粒 狀 財 產 指 數 上 發 展 一 TRS市 場 ， 本 發 明 中 依

此 所 生 成 之 合 成 浮 動 “租 金 ”將 能 夠 連 接 至 既 有 的 總 回 報 交

15 換 (TRS)市 場 慣 例 。

因為本發明將能夠生成一社區或區的性質群組之不同

產 品 到 期 日 內 之 不 同 產 品 到 期 日 (期 別 結 構 )的 合 成 固 定 “租

金 ”及 不 同 浮 動 期 間 的 相 關 合 成 浮 動 “租 金 ”，可 經 由 來 自 本

發 明 之 這 些 合 成 固 定 及 浮 動 “租 金 ”市 場 的 經 交 易 資 訊 進 一

20 步 發 展 合 成 “租 金 ”本 身 的 一 固 定 vs.浮 動 交 換 市 場 。

參 照 第 1圖，一 實 施 例 的 許 多 其 他 變 異 之 中，一 典 型 範

例 有 可 能 包 含 三 年 前 以 $500,000買 入 一 房 屋 的 一 財 產 擁 有

人 。 該 房 屋 的 現 今 市 場 價 值 約 為 $800,000。 財 產 擁 有 人 可

利 用 本 發 明 ， 其 中 財 產 擁 有 人 對 於 下 兩 年 將 一 合 成 “租 金 ”

23
 付 予 一 投 資 人，譬 如 年 度 房 屋 價 值 的 2%，同 時 財 產 擁 有 人

被保護不受到該兩年期間之房屋價值的上下起伏。投資人

將 收 受 “租 金 ”款 項 並 付 予 財 產 擁 有 人 譬 如 以 諸 如 3-月 或 6-

月 倫 敦 銀 行 間 拆 款 率 (LIBOR)或 大 抵 為 固 定 率 等 浮 動 率 為

5 基 礎 之 一 抵 押 集 資 成 本。一 範 例 可 為 兩 年 產 品 期 間 之 5%的

固定年率。

此範例中，可藉由乘以房屋價值及按比例分配以抵達

一 每 週、雙 週、每 月 或 每 季 實 際 款 項 量 (以 與 集 資 成 本 相 同

之 方 式 )來 決 定 以 2%的 年 金 化 百 分 比 所 表 示 (與 5%的 固 定

10 抵 押 集 資 成 本 相 同 之 方 式 )之 本 發 明 的 不 動 產 指 數 衍 生 產

品 之 合 成 “租 金 ”的 實 際 款 項 。 財 產 擁 有 人 的 款 項 及 抵 押 集

資成本款項可相對於彼此補償及淨算，故依據當地市場偏

好而定只在各週、各雙週期間、各月或各季將一淨額款項

付予財產擁有人或投資人。

15 兩 年 後 在 期 間 終 點 ， 譬 如 ， 房 屋 價 值 可 為 $1,000,000

或 $600,000。 房 屋 的 開 始 及 結 束 價 值 可 以 一 諸 如 經 由 預 設

真實鑑價價值之預設相互協議為基礎來決定或利用下文更

詳細描述的指數作為一特定社區中每平方呎之加權平均數

或中位價格。如果財產價值在期間終點已經升高至

20 $1,000,000，$200,000的 增 益 將 屬 於 投 資 人 且 財 產 擁 有 人 將

必 須 譬 如 藉 由 自 身 為 一 非 限 制 性 範 例 之 HELOC以 房 屋 作 進

一步借入且將其付予投資人故將其以現金結算。金融機構

亦可如下文所說明將原始抵押量簡單地增加本發明的抵押

產品或者如果已經裝設則簡單地將其視為財產擁有人的

24
 HELOC 之 一 進 一 步 減 少 。 如 果 房 屋 價 值 在 期 間 終 點 減 至

$600,000 ， 則 財 產 擁 有 人 將 被 投 資 人 付 予 $200,000 差 距

($800,000 減 $600,000) 且 因 此 達 成 財 產 權 益 價 值 保 護 之 目

的 。 財 產 擁 有 人 可 對 於 另 一 投 資 人 以 譬 如 另 外 3或 5年 期 間

5 輸入本發明之另一新的不動產衍生金融產品，或替代性財

產擁有人可決定暫時將其保持不動而無進一步的任何進一

步避險活動。金融機構可能已經沿途要求投資人投入更多

擔保品藉以確保在本發明的不動產衍生金融產品結算日期

之前投資人將具有所需要現金供付予財產擁有人。

10 此 範 例 中，對 於 稅 當 局 之 稅 處 理 的 預 測 演 進 如 下 (受 到

進 一 步 的 稅 裁 定)： 如 果 財 產 價值 已 經 在 期 間 終點 升至

$1,000,000，則 對 於 稅 用 途 之 財 產 擁 有 人 成 本 基 礎 在 產 品 期

間 終 點 的 現 金 結 算 款 項 後 可 增 高 至 $700,000( 而 非 原 始 的

$500,000 成 本 基 礎 ) 。 如 果 房 屋 價 值 在 期 間 終 點 降 低 至

15 $600,000， 則 對 於 稅 用 途 之 財 產 擁 有 人 的 成 本 基 礎 可 降 低

至 $300,000 ， 且 財 產 擁 有 人 將 持 續 擁 有 房 屋 而 其 時 具 有

$600,000的 現 今 市 場 價 值 。

金融機構可能已沿途要求投資人投入更多擔保品藉以

確保萬一房屋價值下跌則在結算日期之前投資人將有所想

20 要的現金供付予財產擁有人。此慣例係類比於已被投資人

廣泛接受之一共同信用交易貿易帳戶或一外匯信用交易貿

易 帳 戶。可 在 諸 如 下 述 的 SwapRent.com及 REIDeX.com等 網

際 網 路 入 口 網 址 處 報 價 及 貿 易 譬 如 以 諸 如 全 國 的 ZIP碼 或

郵遞區號社區、鎮或城市等各社區的年度百分比數字來表

25
 示 及 報 價 之 本 發 明 所 使 用 的 合 成 “租 金 ”率 。

不動產指數選擇權
REIO-不

根 據 本 發 明 的 原 理 ， 本 實 施 例 的 金 融 產 品 之 合 成 “租

金 ”的 不 同 位 準 之 變 異 係 可 提 供 其 中 終 端 使 用 者 財 產 擁 有

5 人 可 能 有 興 趣 之 選 擇 權 性 (optionality)。 僅 供 說 明 而 非 限 制

用 途 ， 其 恰 相 反 於 如 上 述 本 發 明 之 所 謂 “第 一 代 ”不 動 產 衍

生 金 融 產 品 。 對 於 本 發 明 的 “第 一 代 ”金 融 產 品 之 市 集 中 貿

易 的 合 成 固 定 “租 金 ”價 格 所 衍 生 之 財 產 的 隱 含 遠 期 期 貨 價

值係將提供定價資訊且可併入選擇權定價模型中。前進數

10 步來說，選擇權市場本身係可發展自這些相同合成固定或

浮 動 “租 金 ”市 場 之 一 延 伸 而 無 需 採 取 任 何 複 雜 選 擇 權 定 價

模型。

買權及賣權的傳統認識可以本發明的不動產衍生金融

產 品 之 貿 易 位 準 表 示 如 下 (皆 以 概 念 量 的 百 分 比，+/-號 係 從

15 財 產 擁 有 人 觀 點 來 看 ):

空 頭 買 權 貼 水 =(-AG“租 金 ”+MFC)

多 頭 賣 權 貼 水 =(-DP“租 金 ”+MFC)

替代：

-GSR “租 金 ”+MFC=同 時 性 空 頭 買 權 及 多 頭 賣 權

20 =(-AG “租 金 ”+MFC)+(-DP “租 金 ”+MFC)

=-DP “租 金 ”-AG “租 金 ”+2*MFC

因此：

-GSR “租 金 ”=-DP “租 金 ”-AG “租 金 ”+MFC

或從投資人觀點：

26
 GSR “租 金 ”=DP “租 金 ”+AG “租 金 ”-MFC

其 中 GSR為 本 發 明 的 一 “第 一 代 ”不 動 產 衍 生 金 融 產 品 ， AG

為 本 發 明 的 一 空 頭 “升 值 釋 放 ”金 融 產 品 ， DP為 本 發 明 的 一

多 頭 “貶 值 保 護 ”金 融 產 品 ， 其 中 所 有 術 語 係 從 財 產 擁 有 人

5 觀 點 來 看 ， 而 MFC仍 為 抵 押 集 資 成 本 。 這 可 與 選 擇 權 市 場

的 傳 統 認 知 之 賣 權 -買 權 等 價 性 (put-call parity)作 比 較 。

直接地說，從財產擁有人觀點，這代表本發明的一中

和 化 空 頭 避 險 “第 一 代 ”不 動 產 衍 生 金 融 產 品 係 代 表 未 來 升

值 的 一 同 時 性 100% 釋 放 及 一 同 時 性 100% 的 景 氣 下 滑 保

10 護。本發明的多頭貶值保護及本發明的空頭升值釋放金融

產品之兩隻腳係合併一起構成本發明的一金融產品，對抗

原 始 多 頭 財 產 的 一 空 頭 位 置 ； 因 此 ， 實 現 了 完 全 “避 險 ”概

念。但本發明的一金融產品不必在同時以兩交易腳作貿

易；因此，可實現選擇權性概念。

15 因為以固定利率或浮動利率表示之抵押集資成本係為

一給定時間點的一給定固定參數，一空頭升值釋放金融產

品 或 一 多 頭 貶 值 保 護 金 融 產 品 本 身 的 一 合 成 “租 金 ”之 貿 易

位準將以財產價值百分比所表示之財產數值的相同概念量

為基礎來決定買權或賣權選擇權貼水的數值。為了幫助進

20 一 步 利 於 瞭 解 ， 本 發 明 的 “第 一 代 ”不 動 產 衍 生 金 融 產 品 之

合成租金的貿易位準通常將如何表現係基於如何認知特定

市 場 情 緒 而 定 。 其 通 常 被 市 場 供 應 /需 求 及 預 期 因 素 所 驅

動。對 於 一 簡 單 數 值 範 例，假 設 抵 押 集 資 成 本 位 於 5%(固 定

利 率 作 為 一 範 例 )且 本 發 明 的 “第 一 代 ”不 動 產 衍 生 金 融 產 品

27
 之 合 成 “租 金 ”以 財 產 價 值 的 2%(固 定 殖 利 率 格 式 作 為 一 範

例 )貿 易 。 以 一 $800,000財 產 價 值 為 基 礎 ， 已 進 入 本 發 明 的

一 金 融 產 品 兩 年 之 財 產 擁 有 人 將 每 年 (或 許 分 成 月 現 金 流

交 換 ) 自 投 資 人 收 受 $40,000($800,000 的 5%) 且 將

5 $16,000($800,000的 2%)付 予 投 資 人 。 財 產 擁 有 人 將 每 年 具

有 $24,000的 一 正 現 金 入 流 (譬 如 ， 每 月 $2,000)。

在大部份人期望財產價值將於近期未來增高之上升市

場 中 ， 本 發 明 的 一 不 動 產 指 數 衍 生 金 融 產 品 之 合 成 “租 金 ”

的貿易位準將傾向於以一相對較低位準作貿易且通常低於

10 抵 押 集 資 成 本 位 準，譬 如 2%。因 為 上 文 範 例 中 淨 算 月 現 金

流交換將是身為一現金入流之對於財產擁有人的一淨信

貸 ， 此 情 景 可 稱 為 對 於 財 產 擁 有 人 的 一 “正 攜 載 (positive

carry)” 。 反 之 ， 則 此 情 景 可 稱 為 對 於 投 資 人 之 一 負 攜 載

(negative carry)。 如 果 市 場 真 正 被 牛 市 榮 景 驅 動 ， 合 成 “租

15 金 ”可 甚 至 以 一 負 位 準 貿 易。其 可 代 表 財 產 擁 有 人 將 被 投 資

人付出多到為投資人照料房屋所以財產擁有人將對於投資

人於一特定時間期間願意釋放很可能但仍不確定的未來景

氣上揚升值潛力。

另一方面，在一衰退市場中，本發明的一不動產衍生

20 金 融 產 品 之 合 成 “租 金 ”的 貿 易 位 準 將 很 高 且 通 常 將 高 於 抵

押 集 資 成 本 位 準，譬 如 7%。 在 此 例 中，財 產 擁 有 人 所 必 須

付 出 的 年 度 款 項 將 為 對 於 投 資 人 之 $56,000且 其 將 導 致 對

於 財 產 擁 有 人 之 一 淨 算 年 度 $16,000現 金 出 流。此 情 景 可 稱

為 對 於 財 產 擁 有 人 之 “負 攜 載 ”及 對 於 投 資 人 之 “正 攜 載 ”。

28
 這可代表由於很強的熊市期待，財產擁有人將必須付予其

他投資人藉以將很高且不良的貶值風險轉嫁予投資人。

不 論 以 2%或 7%貿 易 ， 當 抵 押 集 資 成 本 位 於 5%時 ， 一

“第 一 代 ”不 動 產 衍 生 金 融 產 品 將 要 求 潛 在 景 氣 上 揚 升 值 自

5 財產擁有人釋放至投資人且同時潛在景氣下滑貶值亦從財

產 擁 有 人 轉 嫁 予 投 資 人 。 另 一 方 面 ， “單 獨 ”付 出 本 發 明 的

一 升 值 釋 放 金 融 產 品 之 一 合 成 “租 金 ”將 只 要 求 財 產 擁 有 人

將潛在景氣上揚升值釋放予投資人且同時維持景氣下揚貶

值風險。若為此例，本發明的一升值釋放金融產品之合成

10 “租 金 ”的 貿 易 位 準 可 以 一 甚 至 相 對 較 低 的 位 準 譬 如 1%或

0%可 瞭 解 地 作 貿 易 ， 且 甚 至 可 以 負 位 準 譬 如 -3%作 貿 易 。

參 照 第 2a圖 ， 譬 如 利 用 3%， 可 看 出 在 此 例 中 ， 財 產 擁

有 人 將 自 投 資 人 收 受 一 淨 算 8%(=5%(-3%)) 年 度 現 金 入 流

(可 能 月 付 )藉 以 將 不 確 定 未 來 潛 在 升 值 釋 放 予 投 資 人。財 產

15 擁 有 人 的 既 存 真 實 抵 押 款 項 可 位 於 譬 如 6.5%(2年 利 率 交 換

率 之 5%加 上 譬 如 一 1.5%信 貸 差 額 )。 添 加 另 一 假 設 年 度 1%

的 財 產 稅 ， 財 產 擁 有 人 擁 有 該 財 產 之 攜 載 成 本 將 為 7.5%。

這 代 表 財 產 擁 有 人 將 被 付 予 一 淨 額 0.5%(=8%-7.5%)同 時 保

持財產的法定擁有權使財產擁有人認為被良好地補償了對

20 於可能實現或甚至根本不會實現的部分不確定未來升值之

釋 放 。 在 同 時 ， 財 產 擁 有 人 可 以 “無 租 金 ”使 用 財 產 。

繼續上述相同範例，整個抵押及財產稅單已由投資人

付 款 之 後 ， 將 有 $333.33(=0.5%*$800,000/12) 的 月 收 入 支

票 ， 可 供 財 產 擁 有 人 對 於 投 資 人 “無 租 金 ”管 理 (財 產 照 顧 )

29
 財產。雖然可能實現或可能未實現的未來不確定升值潛力

已被交予投資人，在藉由自投資人收受金錢來付出抵押本

金之同時財產擁有人亦累積權益。如果這仍不夠好，當本

發 明 的 一 升 值 釋 放 金 融 產 品 之 合 成 “ 租 金 ” 以 -5% 作 貿 易

5 時 ， 隨 著 月 收 入 支 票 跳 到 $1,666,666可 能 開 始 產 生 部 分 實

率。當此發生時，財產擁有人將不但有免費住居，亦有財

產 權 益 的 免 費 累 積 及 $1,666.66月 支 票 供 花 費 。 他 為 了 得 到

此目的所釋放之所有代價係為對於空頭產品期間可能實現

或甚至不實現之部分不確定未來景氣上揚升值潛力。如果

10 基於部分理由他在承諾此交易之後改變心意，他只需簡單

地 假 設 市 場 參 數 未 移 動 而 在 任 何 時 間 付 出 一 買 價 /賣 價 差

額 即 可 予 以 解 除 。 本 發 明 的 升 值 釋 放 金 融 產 品 之 合 成 “租

金 ”將 是 否 如 範 例 中 以 -3%譬 如 -5%(高 升 值 期 望 )或 以 譬 如

0%或 1%(低 升 值 期 望 )貿 易 係 將 取 決 於 通 常 被 供 應 /需 求、外

15 來期望、及以這些殖利率差為基礎之套利機會的存在所驅

動之自由市場力量。

本發明的升值釋放金融產品之一較佳應用係在於其可

身 為 現 今 共 用 權 益 抵 押 (SEM)、共 用 升 值 抵 押 (SAM)、及 逆

反 抵 押 (RM)或 家 屋 權 益 轉 換 抵 押 (HECM)市 場 之 一 改 良 或

20 取 代 物 。 應 瞭 解 在 UK， 其 具 有 諸 如 家 屋 逆 反 方 案 (Home

Reversion Scheme)、 終 身 抵 押 (Life Time Mortgages)及 家 屋

收 入 計 畫 (Home Income Plan)等 不 同 名 稱。本 發 明 的 升 值 釋

放金融產品之優點係為具有優於其現金工具均等物之衍生

工具的常見典型優點者，譬如，除了節省交易成本及避免

30
 法定名項轉移及其相關聯稅務外之其較短期彈性及交易的

可 逆 本 質。並 且，月 付 予 財 產 擁 有 人 之 8%(=5%-(-3%))年 淨

現金入流可視為空頭買權選擇權貼水。

相反狀況亦適用於本發明的貶值保護金融產品，其中

5 財產擁有人只將自投資人被頒予潛在景氣下滑保護且同時

維持無限的景氣上揚潛力。這是一項有利的經濟特性且因

此 財 產 擁 有 人 將 可 瞭 解 地 付 款 以 獲 得 此 優 點 。 參 照 第 2b

圖 ， 在 此 例 中 ， 本 發 明 的 貶 值 保 護 金 融 產 品 之 合 成 “租 金 ”

的 貿 易 位 準 係 可 以 一 相 對 較 高 位 準 譬 如 10% 可 瞭 解 地 貿

10 易。利 用 10%為 例，財 產 擁 有 人 將 收 受 經 淨 算 -5%(=5%-10%)

的 財 產 價 值。這 可 以 對 於 投 資 人 的 一 年 度 (可 能 月 付 )現 金 出

流 作 代 表 藉 以 自 投 資 人 獲 得 未 來 貶 值 保 護。此 -5%財 產 價 值

現金出流可視為對於財產擁有人擁有一多頭賣權選擇權貼

水之成本。

15 利 用 身 為 7.5%之 擁 有 財 產 的 相 同 先 前 財 產 擁 有 人 之 總

既 有 攜 載 成 本 範 例 ， 這 代 表 財 產 擁 有 人 將 付 12.5%

(=5%+7.5%)的 淨 額 來 保 留 該 財 產 而 無 任 何 擔 憂 潛 在 景 氣 下

滑 貶 值 風 險 同 時 “無 租 金 ”佔 用 該 財 產 且 免 費 地 累 積 家 屋 權

益。並且，投資人將必須滿足於財產擁有人已夠好地對其

20 作補償以假設可能或可能甚至不會實現的不確定未來貶值

損 失 潛 力 。 範 例 中 本 發 明 的 貶 值 保 護 金 融 產 品 之 合 成 “租

金 ”是 否 將 以 10%貿 易 譬 如 位 於 12%(高 貶 值 期 望 )或 譬 如 位

於 5%或 4%(低 貶 值 期 望 )係 亦 將 取 決 於 自 由 市 場 力 量。如 前

說 明 ， 存 在 有 一 限 制 (從 財 產 擁 有 人 的 觀 點 )

31
 -GSR“租 金 ”=-DP “租 金 ”-AG “租 金 ”+MFC

當 代 入 來 自 上 述 範 例 之 數 字 (-2%=-10%-(-3%)+5%))時 ， 該

關 係 仍 成 立 。 這 再 度 係 為 本 發 明 的 賣 權 -買 權 對 等 性 。

本發明的貶值保護金融產品之一較佳應用係用於不只

5 以庇護所亦以金融資產來對待其所擁有財產且因此可較願

意付款購買保護對抗潛在金融損失之風險規避性保守及富

有財產擁有人。其通常為有能力且因此較可能有興趣於如

此之高收入者。如下文詳細說明所厘清，可經由其中再度

同時地採用本發明的升值釋放金融產品及本發明的景氣下

10 滑保護金融產品之部分簡單組合策略來容易地融資此獲取

景氣下滑保護保險之成本。

分開單獨使用時，本發明的升值釋放金融產品或貶值

保 護 金 融 產 品 將 藉 由 提 供 100%景 氣 上 揚 來 得 到 目 前 現 金

入 流 作 為 補 償 或 如 果 想 要 付 款 求 得 心 安 則 為 100%景 氣 下

15 滑保護藉以將經濟價值提供予財產擁有人。另一方面，位

於交易另一側之投資人能買入財產的一未來升值機會在其

中其經由相同升值釋放工具而受利或者其可得到部分目前

現金入流藉以經由承受未來可能實現或甚至不實現之潛在

景氣下滑風險將保護提供予財產擁有人。這些經濟利益係

20 為許多其他資產階級之選擇權使用方式所熟知。

因 此 ， 可 看 出 本 發 明 的 “第 一 代 ”金 融 產 品 、 升 值 釋 放

金融產品及貶值保護金融產品係首次便利對於財產擁有人

及投資人對於其財產交易之經濟利益。其所提供的價值不

只 在 於 其 單 獨 使 用 時 ； 其 當 使 用 於 如 許 多 選 擇 權 “策 略 ”中

32
 之不同合併格式時提供遠為更大的多用途性。下列為部分

非限制性範例。

一組合中，升值釋放概念量及貶值保護概念量不必相

同。譬 如，如 果 財 產 價 值 值 $1,000,000，一 升 值 釋 放 金 融 產

5 品 的 概 念 量 可 針 對 $400,000而 一 貶 值 保 護 金 融 產 品 的 概 念

量 可 針 對 $800,000， 或 反 之 亦 然 。 其 他 組 合 亦 為 可 能 。 一

組 合 中，升 值 釋 放 開 始 /到 期 日 期 及 貶 值 保 護 開 始 /到 期 日 期

不 必 相 同。譬 如，升 值 釋 放 金 融 產 品 可 立 即 開 始 且 結 束 於 3

年 內 而 貶 值 保 護 金 融 產 品 可 開 始 於 一 年 內 且 結 束 於 5年 內

10 或反之亦然。並且，亦可能有其他組合。

一 組 合 中，升 值 釋 放 開 始 值 (履 約 價 )及 貶 值 保 護 開 始 值

(履 約 價 )不 必 相 同。譬 如，升 值 釋 放 金 融 產 品 可 從 25%高 於

(或 10%低 於 )現 今 或 未 來 開 始 值 時 開 始 釋 放 價 值，而貶 值 保

護 金 融 產 品 可 只 從 20%低 於 (或 5%高 於 )現 今 或 未 來 開 始 值

15 時開始保護。其他組合亦有可能。這些財產價值可取決於

一 諸 如 上 述 等 指 數。由 於 以 財 產 擁 有 人 (及 投 資 人 )的 觀 點 為

基礎之升值釋放金融產品及貶值保護金融產品之不同組合

策 略，可 能 具 有 前 往 及 來 自 財 產 擁 有 人 (及 投 資 人 )之 經 淨 算

先 期 現 金 付 款 /款 項 或 月 現 金 入 流 /出 流 。

20 選擇權及遠期期貨
OTC選

根 據 本 發 明 的 原 理 ， 可 藉 由 “第 一 代 ”不 動 產 衍 生 金 融

產品及升值釋放金融產品及貶值保護金融產品來提供櫃檯

遠 期 期 貨 及 選 擇 權 貿 易 產 品 之 重 要 的 “無 套 利 ”定 價 資 訊 。

理 論 上 來 說 ， 本 發 明 的 一 “第 一 代 ”不 動 產 衍 生 金 融 產 品 之

33
 合 成 固 定 “租 金 ”的 貿 易 係 提 供 對 於 該 財 產 之 隱 含 遠 期 期 貨

價值。這可衍生自利率對等性。一簡單範例中，利率對等

性 係 決 定 下 列 公 式 中 未 來 t日 的 遠 期 期 貨 價 格 (F)、兩 固 定 殖

利 率 (Ya 及 Yb) 及 一 現 貨 價 格 (S) 之 間 的 關 係 ：

5 F/S=(1+Ya*(t/365))/(1+Yb*(t/365))。故 藉 由 對 於 一 給 定 產 品

期 間 之 固 定 利 集 資 成 本 及 固 定 合 成 “租 金 ”及 財 產 的 現 今 價

格，可 容 易 地 衍 生 出 該 財 產 之 公 平 價 值 隱 含 遠 期 期 貨 價 格。

此外，由於具有升值釋放金融產品及貶值保護金融產

品 合 成 “租 金 ”貿 易 位 準 之 資 訊 ， 可 實 際 開 始 一 有 效 選 擇 權

10 市場。此外，隱含選擇權揮發性之重大統計資料係可進一

步衍生自部分簡單的習知選擇權定價模型，假設其可適用

於財產作為一資產階級，且隨後適用於發展較奇特種類的

選擇權導向財產衍生性商品之更精細方式。結果，貿易遠

期期貨及選擇權將不只是對於財產市售所談論的許願表單

15 項目或沒有合理方式來理解公平價值定價之盲目下賭遊

戲。將存在有被利率對等性或可能能夠適用於財產作為一

資產階級的任何簡單選擇權定價模型所拘限之套利機會。

將此等產品提供予終端使用者之金融機構亦將能夠藉由具

有這些公平價值定價方法學及所需要手段以將位置按市價

20 核算來更好地管理其自身的內部市場制作及貿易風險。

不動產指數衍生交換)
REIDeX.com(不

根據本發明的原理，可將一貿易論壇提供予本發明的

“第 一 代 ”不 動 產 衍 生 金 融 產 品 、 升 值 釋 放 金 融 產 品 、 及 貶

值保護金融產品及不動產指數之其他一般性交換、遠期期

34
 貨、選擇權、及交換選擇權合約。此貿易論壇的一實施例

中，一網際網路入口網址係作為一對於本發明的不動產指

數衍生產品的買家與賣家提供價格指示及執行能力之線上

交 換 所。一 實 施 例 中，貿 易 論 壇 可 以 連 同 下 文 第 4圖 所 描 述

5 之網路硬體基礎建設範例來運作。

表 2至 5提 出 用 以 對 於 本 發 明 的 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 的

買家及賣家提供價格指示之此線上交換所的非限制性範

例。表 2提 出 列 出 對 於 加 州 洛 杉 磯 之 本 發 明 的 “標 準 ”不 動 產

指數衍生產品之一非限制性範例。該表單包括指定區域、

10 對 於 該 區 域 之 一 指 數 結 算 (以 美 元 )、及 對 於 “第 一 代 ”不 動 產

指 數 衍 生 金 融 產 品 的 不 同 項 目 之 買 價 /賣 價 。

指數結算 1 YR 2YR 3YR … 5YR … 10YR …

社區1 350 2.5/2.3 2.5/2.3 2.6/2.4 2.5/2.2 2.4/2.2
社區2 325 2.5/2.3 2.6/2.3 2.5/2.3 2.3/2.1 2.6/2.3
社區3 330 2.5/2.3 2.5/2.3 2.6/2.4 2.4/2.2 2.5/2.3
社區4 250 2.0/1.8 2.2/2.0 2.3/2.0 2.3/2.0 2.4/2.1
社區5 200 1.9/1.6 1.9/1.7 2.1/1.9 2.2/2.0 2.3/2.0
… … …
社區26 650 2.5/2.3 2.7/2.5 2.8/2.6 2.6/2.3 2.3/2.0
社區27 725 2.7/2.5 2.8/2.6 2.8/2.5 3.2/3.0 3.3/2.9
… … …
社區38 1500 3.3/3.1 3.3/3.2 3.5/3.2 3.7/3.5 3.8/3.6
社區39 1750 3.5/3.3 3.6/3.4 3.7/3.5 3.5/3.2 4.2/3.9

表 2-洛
洛杉磯

表 3提 出 列 出 對 於 香 港 之 本 發 明 的 貶 值 保 護 金 融 產 品

之一非限制性範例。並且，該表單包括指定區域、對於該

35
 區 域 之 一 指 數 結 算 (以 港 幣 )、及 對 於 貶 值 保 護 金 融 產 品 的 不

同 項 目 之 買 價 /賣 價 。

指數結算 1 YR 2YR 3YR … 5YR … 10YR …

社區1 3500 8.5/8.3 8.5/8.3 8.6/8.4 8.5/8.2 8.4/8.2
社區2 3250 8.5/8.3 8.6/8.3 8.5/8.3 8.3/8.1 8.6/8.3
社區3 3300 8.5/8.3 8.5/2.3 8.6/8.4 8.4/8.2 8.5/8.3
社區4 2500 8.0/7.8 8.2/8.0 8.3/8.0 8.3/8.0 8.4/8.1
社區5 2000 7.9/7.6 7.9/7.7 8.1/7.9 8.2/8.0 8.3/8.0
… … …
社區26 6500 8.5/8.3 8.7/8.5 8.8/8.6 8.6/8.3 8.3/8.0
社區27 7250 8.7/8.5 8.8/8.6 8.8/8.5 9.2/9.0 9.3/8.9
… … …
社區38 15000 9.3/9.1 9.3/9.2 9.5/9.2 9.7/9.5 9.8/9.6
社區39 17500 9.5/9.3 9.6/9.4 9.7/9.5 9.5/9.2 10.2/9.9

表 3-香
香港

表 4提 出 列 出 對 於 倫 敦 之 本 發 明 的 升 值 釋 放 金 融 產 品

5 之一非限制性範例。並且，該表單包括指定區域、對於該

區 域 之 一 指 數 結 算 (以 英 鎊 )、及 對 於 升 值 釋 放 金 融 產 品 的 不

同 項 目 之 買 價 /賣 價 。

36
 指數結算 1 YR 2YR 3YR … 5YR … 10YR …
社區1 350 -2.3/-2.5 -2.3/-2.5 -2.4/-2.6 -2.3/-2.5 -2.2/-2.5
社區2 325 -2.4/-2.6 -2.5/-2.7 -2.3/-2.5 -2.4/-2.6 -2.5/-2.7
社區3 330 -2.3/-2.5 -2.4/-2.6 -2.3/-2.6 -2.3/-2.6 -2.6/-2.8
社區4 250 -2.4/-2.6 -2.3/-2.5 -2.4/-2.7 -2.5/-2.7 -2.7/-2.9
社區5 200 -2.2/-2.5 -2.4/-2.7 -2.5/-2.8 -2.2/-2.5 -2.6/-2.8
… … …
社區26 650 -3.1/-3.3 -3.2/-3.4 -3.5/-3.7 -3.3/-3.5 -3.2/-3.4
社區27 725 -3.3/-3.5 -3.3/-3.5 -3.4/-3.6 -3.4/-3.7 -3.3/-3.7
… … …
社區38 1500 -3.3/-3.5 -3.3/-3.5 -3.4/-3.6 -3.6/-3.8 -3.6/-3.9
社區39 1750 -3.4/-3.6 -3.4/-3.6 -3.4/-3.7 -3.5/-3.8 -3.5/-3.8

表 4-倫
倫敦

表 5提 出 列 出 對 於 紐 約 的 商 業 財 產 之 本 發 明 的 “標 準 ”

不動產指數產品之一非限制性範例。該表單包括指定財產

5 類 型 (公 寓、旅 館、工 業 用、辦 公 室、零 售 等 )、對 於 該 區 域

之 一 指 數 結 算 (以 美 元 )、及 對 於 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 的 不 同

項 目 之 買 價 /賣 價 。

37
 指數結算 1 YR 2YR 3YR … 5YR … 10YR …

公寓1 350 2.5/2.3 2.5/2.3 2.6/2.4 2.4/2.2 2.4/2.2

旅館1 325 2.5/2.3 2.6/2.3 2.6/2.3 2.3/2.1 2.6/2.3

工業用1 330 2.5/2.3 2.5/2.3 2.6/2.4 2.4/2.2 2.5/2.3

辦公室1 250 2.0/1.8 2.2/2.0 2.3/2.0 2.3/2.0 2.4/2.1

零售1 200 1.9/1.6 1.9/1.7 2.1/1.9 2.2/2.0 2.3/2.0

… … …

公寓6 650 2.5/2.3 2.7/2.5 2.8/2.6 2.6/2.3 2.3/2.0

旅館6 725 2.7/2.5 2.8/2.6 2.8/2.5 3.2/3.0 3.3/2.9

… … …

辦公室8 1500 3.3/3.1 3.3/3.2 3.5/3.2 3.7/3.5 3.8/3.6

零售8 1750 3.5/3.3 3.6/3.4 3.7/3.5 3.5/3.2 4.2/3.9

表 5-紐
紐約

SwapRent.com

雖然上述論壇將是本發明之命令執行的一市集，根據

5 本 發 明 的 原 理 ， 一 資 訊 論 壇 亦 可 設 有 本 發 明 的 “第 一 代 ”不

動產衍生產品、升值釋放金融產品及貶值保護金融產品之

不同最後貿易資訊、及不動產指數的其他一般性交換、遠

期期貨、選擇權、及交換選擇權合約之價格顯示器。此資

訊論壇的一實施例中，一網際網路入口網址係作為一提供

10 本發明的不動產指數衍生產品之最後貿易資訊的線上論

壇。一 實 施 例 中，資 訊 論 壇 可 在 連 同 下 文 第 4圖 所 描 述 之 網

路硬體基礎設備範例上運作。

本發明的一資訊論壇之一典型範例中，一位於東京公

寓中坐在電腦前的日本投資人可經由網際網路搜尋本發明

38
 的資訊論壇以尋找巴黎市郊的一時髦社區中之一房屋。藉

由 檢 查 本 發 明 的 “第 一 代 ”金 融 產 品 之 合 成 “租 金 ”位 準 ， 其

有 興 趣 收 受 合 成 “租 金 ”以 建 立 一 多 頭 位 置 以 鎖 定 目 前 財 產

價值及某意義上來說變成一準購入供出租房東。為了完成

5 其有興趣的交易，其可按擊譬如可放在其造訪且有興趣的

國家與城市網頁旁邊之一當地經紀人或一銀行的一線上廣

告圖像。該廣告圖像將其帶到經紀人或銀行的當地網址首

頁以使其開啟一帳戶來執行其有興趣的貿易，經由電子裝

置或簡單地經由習知電話、電子郵件、郵政郵件或傳真方

10 式。

因為全球財產擁有人將基於不同理由有興趣知道合成

其 社 區 中 “租 金 ”位 準 現 今 於 何 處 貿 易 ， 本 發 明 的 資 訊 論 壇

將具有吸引目光之特殊能力。同樣地，指數結算資訊亦亟

欲被獲知藉以找出其社區中其財產的現今價值。因此，本

15 發明的資訊論壇適合以一單獨以廣告為基礎的網際網路電

子商務企業來運作。廣告收益將主要來自於諸如銀行、經

紀人及不動產仲介及本發明所創造的新產業相關之其他資

訊提供者等不同中間人。

財 產 權 益 鎖 定 抵 押 或 HELM-家
PELM-財 家屋權益鎖定抵押

20 本發明的另一實施例中，可對於金融機構提供新抵押

產品以提供予住宅財產擁有人或商業不動產財產擁有人。

本發明的新抵押產品將有助於提供有彈性的融資；因此，

本發明的新抵押產品將經由一諸如一遠期期貨、一選擇

權 、 一 總 回 報 交 換 (TRS)、 一 價 格 回 報 交 換 (PRS)亦 稱 為 一

39
 資 本 升 值 交 換 (CAS)、本 發 明 的 一 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 或 其

組合等衍生交易來容許財產擁有人以對於所建立的財產權

益鎖定期間之時程鎖定其所擁有財產的權益價值。

根據本發明的抵押產品，財產擁有人同意經由一衍生

5 交 易 (諸 如 一 TRS、 一 PRS、 一 遠 期 期 貨 、 一 選 擇 權 或 本 發

明 的 一 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 )來 釋 放 財 產 中 的 權 益 增 益。必

須 付 予 衍 生 對 造 /投 資 人 之 財 產 價 值 增 益 將 反 映 成 為 借 入

量 的 一 自 動 增 加。實 質 上，借 入 者 /財 產 擁 有 人 係 對 於 出 借

金融機構提供一准許以讓金融機構以對於此財產衍生交易

10 上的賣權之擔保品對待其財產中之借入者的淨權益。財產

擁 有 人 亦 將 被 衍 生 對 造 /投 資 人 付 予 財 產 價 值 損 失 量。此 收

受量亦將用來自動地降低財產擁有人的借入量。

從本發明的抵押產品開端，經由一既有任何種類的習

知 抵 押 之 一 再 融 資 、 一 新 應 用 或 簡 單 地 經 由 一 “切 換 接

15 通 ”， 借 入 量 將 與 財 產 的 資 產 價 值 呈 前 後 狀 自 動 地 上 下 起

伏。在產品中所使用指數的能力為給定之情形下，按市價

核算更新的頻率可由金融機構決定為年度性、季度性、月

度性、週度性、或甚至日度性。

通 常 在 銀 行 用 語 中 表 示 為 借 貸 價 值 (LTV)比 之 齒 輪 比

20 或槓桿比將與傳統方式具有相反表現且當具有顯著財產價

值衰退時將決不會超過一傳統抵押中正常發生者之

100%。 LTV vs.財 產 價 值 之 “正 Δ ”及 其 相 關 聯 的 γ特 性 相 較

於習知抵押者將提供金融機構改良的信貸風險管理特性。

習 知 抵 押 中 ， 當 財 產 價 值 衰 退 時 LTV將 增 加 且 因 此 可 視 為

40
 擁 有 “負 Δ ”。 本 發 明 的 抵 押 產 品 將 使 金 融 機 構 的 整 體 抵 押

借貸投資組合之信貸風險達到多元化。至今為止，金融機

構尚未能在不動產景氣下滑或崩潰時妥當地管理其信貸風

險。本發明的抵押產品將開啟風險管理工具的選擇權及策

5 略供金融機構所使用藉以保持健康及健全之新可能性。在

特定管轄區域中亦將具有來自於支撐信貸風險或出借投資

組合所需要的規範性風險資本減量所造成之實質節省。

當傳統不動產市場接近其峰值循環時，本發明的新世

代抵押產品將特別受歡迎。至今尚未有提供予借入者的任

10 何其他金融出借產品，其中在一衰退不動產市場中借入者

及 出 借 者 (如 果 出 借 者 不 作 為 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 對 造 本

身且繼續保持該特定曝露而非將其個別地或以一投資組合

基 礎 脫 出 予 其 他 對 造 )皆 獲 益 自 不 動 產 財 產 市 場 的 一 實 際

衰退或甚至崩潰。

15 因為財產價值風險將經由本發明的抵押產品中所內建

之不動產指數衍生產品被避險除去，借入者將能夠自出借

者要求一較窄信貸差額或信貸貼水且因此使財產擁有權對

於整體經濟更可負擔。出借者將在本發明的這些新抵押產

品上承受較小財產價值風險且應較樂於遵守。如上文說

20 明 ， 可 能 並 無 其 中 本 發 明 的 抵 押 產 品 之 LTV高 於 100%之 案

例。此外，若出借者仍需要，抵押保險貼水將遠為更小。

傳統上提供此等抵押保險產品之私人及政府資助的實體係

亦將獲益自本發明的抵押產品及本發明的不動產衍生金融

產品，如上文所詳述。

41
 參 照 第 3圖，在 許 多 其 他 變 異 中，描 述 根 據 本 發 明 的 原

理之一抵押產品的一範例。一財產擁有人三年前以

$500,000買 入 一 房 屋 。 財 產 擁 有 人 可 能 已 經 借 入 $400,000

量 的 一 傳 統 抵 押 (LTV=80%， 財 產 權 益 (PE)=$100,000)。 假

5 設 現 今 市 場 價 值 現 在 為 $800,000(LTV=50% ，

PE=$400,000)。 財 產 擁 有 人 可 經 由 諸 如 本 發 明 的 一 不 動 產

指 數 衍 生 產 品、一 OTC遠 期 期 貨、選 擇 權、TRS或 一 PRS等

衍生交易得到財產權益保護。在同時，金融機構可安排本

發明的一新抵押產品以支撐及便利此財產權益保護。因

10 此，衍生交易本身可視為被內建在本發明的此新抵押產品

中。

對其另一種看法係為對於出借人所承受之本發明的每

個新抵押產品而言，將具有經由本發明的一匹配不動產指

數衍生交易或任何其他衍生交易諸如遠期期貨合約、選擇

15 權 合 約 、 總 回 報 交 換 (TRS)或 價 格 回 報 交 換 (PRS)或 其 組 合

等之財產權益保護。出借金融機構可藉由與另一對造交易

其他偏移不動產指數衍生交易而在金融機構間市場中抽出

及排除此風險。或者，出借金融機構可以一投資組合基礎

來貯存曝露一段時間期間且當其作投機貿易及風險管理決

20 策時不時地與另一對造排除經淨算曝露。

兩年之後不動產指數衍生產品、遠期期貨、選擇權、

TRS 或 PRS 逾 期 時 ， 譬 如 ， 房 屋 價 值 可 為 $100,000 或

$600,000。 房 屋 的 開 始 及 結 束 價 值 可 經 由 真 實 鑑 價 價 值 或

利用下述本發明的一指數以一預設相互協議為基礎來決

42
 定 。 如 果 財 產 價 值 升 至 $1,000,000(LTV=40% ，

PE=$600,000，考 慮 避 險 之 前 )，$200,000的 增 益 將 屬 於 投 資

人，且譬如，財產擁有人可藉由增加該財產上之本發明的

一新抵押產品之借入量將其以現金結算及將該量付予投資

5 人 。 LTV將 增 加 至 60%且 財 產 權 益 將 在 避 險 上 結 算 之 後 於

$400,000保 持 不 變 。 財 產 擁 有 人 對 於 稅 用 途 之 成 本 基 礎 可

增 至 $700,000(受 到 未 來 稅 裁 定 )而 非 $500,000的 原 始 成 本 基

礎。

如果房屋價值在不動產指數衍生產品、遠期期貨、選

10 擇 權 、 TRS 或 PRS 之 兩 年 逾 期 結 束 時 降 至 $600,000

(LTV=66.7%，PE=200,000，考 慮 避 險 之 前 )，則 財 產 擁 有 人

將 被 投 資 人 付 予 $200,000 差 異 ($800,000 減 $600,000) 。 因

此 ， 結 算 後 ， 財 產 擁 有 人 將 達 成 $400,000鎖 定 保 護 的 財 產

權 益 價 值 之 目 的 。 此 $200,000可 自 動 用 來 降 低 經 由 本 發 明

15 的原始新抵押產品之借入量。由於借入量此時只有

$200,000， LTV將 減 至 33.3%。 財 產 擁 有 人 的 成 本 基 礎 在 此

例 中 將 降 至 $300,000(受 到 一 未 來 稅 裁 定 )且 財 產 擁 有 人 將

繼 續 擁 有 此 時 為 $600,000現 今 市 場 價 值 之 房 屋 。 財 產 擁 有

人將以相同金屬機構、另一金融機構或直接以另一投資人

20 連同本發明的既存新抵押產品之一同時延伸進入另一新不

動 產 指 數 衍 生 產 品、遠 期 期 貨、選 擇 權、TRS或 PRS歷 時 另

外 的 3或 5年 期 間 。 或 者 ， 財 產 擁 有 人 可 決 定 暫 時 予 以 保 持

而無進一步的不動產指數衍生產品、遠期期貨、選擇權、

TRS或 PRS。 在 此 例 中 ， 本 發 明 的 新 抵 押 產 品 可 被 “切 換 關

43
 斷 ”且 保 持 不 動 且 作 用 就 像 一 傳 統 抵 押 或 者 其 可 被 再 融 資

進入另一傳統抵押。

為了穩定化借入者的抵押款項的月現金流，本發明的

抵押產品可以多種不同方式設計。譬如，可由財產擁有人

5 選擇月抵押款項以由於借入量已隨財產資產價值增加而自

動增加時只有當財產資產價值增加時才改變利息。甚至在

此極端案例中負攤提可為一使月債服務現金流量降低之可

能方式。當財產資產價值衰退時，借入量亦將減小且因此

月款項可被啟動以重新包括一攤提量。此變異範例係使月

10 款項更平坦且更穩定而無關乎財產本身的資產價值在借入

期間如何起伏。

本發明的抵押產品可用來支撐一財產權益鎖定交易諸

如 不 動 產 指 數 衍 生 產 品、遠 期 期 貨、選 擇 權、TRS或 PRS，

或者其可自金融機構直接地提供予財產借入者。後者案例

15 中，金融機構由於其通常在一專用經紀桌中管理其國庫券

或資本市場曝露而可管理財產權益曝露。在此例中，本發

明的抵押產品本身將採行對於財產擁有人之財產權益保護

功能。這代表財產擁有人未必需要自己進行不動產指數衍

生 產 品、遠 期 期 貨、選 擇 權、TRS或 PRS的 權 益 鎖 定 之 來 源

20 取得，而是仰賴金融機構經由本發明的抵押產品在同時提

供融資及財產權益保護。此實施例中，不動產指數衍生交

易可視為內建於本發明的抵押產品中。財產擁有人需要知

道的僅為藉由其自身在抵押產品中直接地指明其想要何種

種類之由金融機構所提供的經濟利益而不需瞭解整個新的

44
 一組衍生語言。如下文所得知，一身為範例的實施例中，

財產擁有人可要求其出借銀行，其喜好將其既有抵押以一

時間期間暫時地轉換成本發明的一新抵押產品，該期間中

其 想 要 對 於 下 兩 年 釋 放 來 自 現 今 財 產 價 值 之 50%的 景 氣 上

5 揚 升 值 潛 力 藉 以 對 於 下 三 年 自 財 產 的 現 今 價 值 收 受 一 80%

的景氣下滑貶值保護。所有此作用可以零先期成本達成而

不需任何後續成本。本發明的這些抵押產品提供予財產擁

有人之後，金融機構可決定保持自其發行的這些抵押抽出

之其財產權益位置以獲得潛在投機利潤，與其他機構性經

10 紀 商 /投 資 人 貿 易 予 以 除 去 如 同 上 述 或 者 單 獨 分 配 財 產 曝

露或經由諸如結構性投資產品或抵押證券化等許多其他資

本市場手段將其本身抵押至其他零售出口。

本 發 明 的 抵 押 產 品 不 需 以 同 量 的 經 許 可 LTV提 供 。 代

表可提供本發明的抵押產品連同相同財產上的另一較傳統

15 抵 押 只 涵 蓋 部 分 的 經 許 可 LTV量 。 另 一 看 法 係 為 ， 本 發 明

的新抵押之財產權益保護部份的概念量不需涵蓋整個

100%的 財 產 或 開 始 抵 押 借 入 量：概 念 量 可 只 是 其 一 比 例 部

分。另一方面，一其中該概念量的財產權益保護可遠高於

財產現今價值之槓桿式交易在理論上亦為可能但在具有可

20 能較保守規範者之管轄下由於這將引起對於財產擁有人及

出借金融機構沉重的投機曝露故若要提供則可能不切實

際。

如先前所述，下述本發明的不動產指數係提供一可使

合併粒狀較小指數與一較大寬廣位準指數呈現相關之透明

45
 關係。這有助於本發明的相關衍生工具之設計。譬如，從

財 產 價 值 風 險 觀 點 來 看 ， 自 本 發 明 的 200至 300指 數 連 結 式

抵押產品抽取之零售空頭避險利息曝露係可被貿易本發明

的不動產指數衍生產品之一寬廣位準指數中的一大多頭利

5 息所取代或偏移而有很小基礎風險。

未來價值選擇抵押
FVCM-未

選 擇 權 貿 易 /投 資 策 略 的 許 多 不 同 變 異 可 內 建 在 本 發

明的新抵押產品內以供金融機構提供予商業不動產財產擁

有人或住宅財產擁有人而其用來提供過去不存在於其他產

10 品中之用途。財產擁有人可藉由本發明的新抵押產品中的

一升值釋放特性來選擇添加不同百分比數量的財產價值。

此外，財產擁有人可藉由本發明的新抵押產品中之一貶值

保護特性來選擇添加不同百分比數量的財產價值。當然，

財產擁有人可藉由本發明的新抵押產品內之升值釋放及貶

15 值保護特性兩者的組合來選擇添加不同百分比數量的財產

價值。本發明的升值釋放金融產品及貶值保護金融產品兩

者中，亦可具有對於兩者之不同的開始日期及到期日期只

要任一者皆不長於所屬的抵押產品即可。其可當前數個交

易已經逾期時在本發明的一抵押產品生命期間被多次重覆

20 地啟動。

本發明的升值釋放金融產品及貶值保護金融產品兩者

中，將有一開始財產價值及一結束財產價值以決定價值貶

值量或價值升值量。價值可經由一實際鑑價或經由諸如下

述地理社區指數作用來決定。在指數作用的案例中，價值

46
 變化可自財產價值乘以指數百分比變化來決定。由於鑑價

方法可能造成道德危害效應，故通常優於鑑價方法偏好使

用決定財產價值之指數方法。

一組合中，升值釋放概念量及貶值保護概念量不必相

5 同。譬 如，如 果 財 產 價 值 為 $1,000,000，升 值 釋 放 抵 押 產 品

可 針 對 $400,000而 貶 值 保 護 抵 押 產 品 可 針 對 $800,000或 反

之亦然。其他組合係為可能。

一 組 合 中 ， 升 值 釋 放 開 始 /到 期 日 期 及 貶 值 保 護 開 始 /

到期日期不必相同。譬如，升值釋放抵押產品可立即開始

10 且 在 5年 內 結 束，而 貶 值 保 護 抵 押 產 品 可 在 三 年 內 開 始 且 在

10年 內 結 束 或 反 之 亦 然 。 其 他 組 合 係 為 可 能 。

一組合中，升值釋放開始財產價值及貶值保護開始財

產 價 值 不 必 相 同。譬 如，升 值 釋 放 抵 押 產 品 可 從 25%高 於 (或

10%低 於 )開 始 財 產 價 值 開 始 釋 放 價 值 ， 而 貶 值 保 護 抵 押 產

15 品 可 只 從 20%低 於 (或 5%高 於 )開 始 財 產 價 值 來 開 始 保 護 。

其他組合係為可能。

由於以財產擁有人觀點為基礎之升值釋放及貶值保護

的 組 合 之 不 同 策 略，可 能 有 經 淨 算 先 期 現 金 付 款 /款 項 或 月

現 金 入 流 /出 流 前 往 及 來 自 財 產 擁 有 人。對 於 金 融 機 構 的 風

20 險管理，所屬的抵押產品可藉由週期性地按市價核算及改

變相對於財產之在外抵押借入量來自動地監測財產價值風

險及出借者的曝露藉以確保如承銷者所同意之財產擁有人

所用的選擇權或衍生策略不會導致對於財產擁有人之負權

益。金融機構可經由偏移上文討論的不動產指數選擇權經

47
 由妥當的衍生貿易桌將自本發明的一抵押產品內之升值釋

放及貶值保護產品所衍生之財產價值曝露轉嫁至其他機構

或 零 售 貿 易 者 /投 資 人 。

若可能可接受鑑價方法，諸如以郵遞區號為基礎、下

5 述可縮放指數作用等小地理社區指數作用途徑因為可避免

一保單中所通常包含的道德危害故可能是一較好選擇。因

為共用相同之以郵遞區號為基礎的社區指數，經由金融機

構所轉嫁之不同不動產指數選擇權係可類似於不動產指數

衍生產品的貿易在一中央化網際網路入口交換所或簡單地

10 在 經 由 電 話 、 傳 真 、 郵 政 郵 件 及 電 子 郵 件 所 執 行 之 一 OTC

基礎上貿易。不動產指數衍生產品交易可在一升值釋放或

貶 值 保 護 抵 押 產 品 內 與 不 同 貿 易 /投 資 策 略 合 併 在 一 起 。

財產指數連結式票券
PILN-財

不動產指數連結式存金
REILD-不

15 本發明的另一實施例中，可提供財產或不動產指數連

結 式 票 券 、 債 券 或 存 金 。 可 利 用 本 發 明 的 “第 一 代 ”不 動 產

衍生金融產品、升值釋放金融產品、及貶值保護金融產品

或上述的部分或全部之組合來生成這些結構式投資產品用

以承受財產價值風險及回報曝露。

20 可以如下在上文討論之本發明的不動產指數衍生物、

遠 期 期 貨、選 擇 權、TRS、PRS及 不 動 產 指 數 選 擇 權 來 生 成

結 構 式 投 資 產 品 。 首 先 ， 合 成 “租 金 ”款 項 與 抵 押 集 資 成 本

之間的經淨算差係以年度基礎添加至現今市場利率、一票

券、債券或一存金之殖利率或息票。然後，本發明的不動

48
 產 指 數 衍 生 物、遠 期 期 貨、選 擇 權、TRS、PRS及 不 動 產 指

數選擇權之價格回報付款結果係連結至票券、債券或存金

的本金贖回量。本發明的結構式投資產品可適用於世界上

任何貨幣的任何資本市場。

5 參 照 第 4圖，顯 示 具 有 根 據 本 發 明 的 原 理 之 一 “第 一 代 ”

不動產衍生金融產品的一範例財產指數連結式票券之示意

圖，其中：

息 票 =[存 金 率 +(2-5)]%

本 金 贖 回 =[1+(結 束 指 數 -開 始 指 數 )/開 始 指 數 ]*100%

10 為了顯示簡單起見，假設美元市場中之下列現今市場

條件，在下列非限制性範例中使用非槓桿式結構式票券的

一年到期日:

‧ 買 價 /賣 價

‧ 一 年 存 金 率 ： 4%/4%(忽 略 次 要 差 額 )

15 ‧ 一 集 資 成 本 ： 5%/5%(忽 略 次 要 差 額 )

‧ 社 區 ABC中 之 一 年 不 動 產 指 數 衍 生 產 品：2.5%/2.0%

‧ 社 區 DEF中 之 一 年 不 動 產 指 數 衍 生 產 品：2.5%/2.0%

‧ 年 初 的 社 區 ABC之 財 產 價 格 指 數 ： 300

‧ 年 終 的 社 區 ABC之 財 產 價 格 指 數 ： 360或 240

20 ‧ 年 初 的 社 區 DEF之 財 產 價 格 指 數 ： 600

‧ 年 終 的 社 區 DEF之 財 產 價 格 指 數 ： 660

為了說明及圖所示目的，而非限制，可經由投資人的

市場觀點來構成下文結構式票券範例，如下：

票券買家牛市不動產指數衍生產品：

49
 ‧ 概念量：任何實際最小量

‧ 貨 幣 ： USD

‧ 息 票 ： 1%(=4+(2-5)%)

‧ 到 期 日 之 本 金 償 付 ： 100%*[1+(X-300)/300]

5 ‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 360，本 金 將 有

一 正 20%利 潤 回 報

‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 240，本 金 將 有

一 負 20%損 失 回 報

票券買家熊市不動產指數衍生產品:

10 ‧ 概念量：任何實際最小量

‧ 貨 幣 ： USD

‧ 息 票 ： 6.5%(=4+(5-2.5)%)

‧ 到 期 日 之 本 金 償 付 ： 100%*[1+(300-X)/300]

‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 360，本 金 將 有

15 一 負 20%損 失 回 報

‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 240，本 金 將 有

一 正 20%利 潤 回 報

喜 好 社 區 ABC之 差 異 性 回 報 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 :

‧ 概念量：任何實際最小量

20 ‧ 貨 幣 ： USD

‧ 息 票 ： 2.5%(=4+(2-5)+(5-3.5)%)

‧ 到期日之本金償付：

‧ 100%*[1+(X-300)/300+(600-Y)/600]

‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 360而 DEF安 頓

50
 於 660， 本 金 將 有 一 正 10%利 潤 回 報

喜 好 社 區 DEF之 差 異 性 回 報 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 ：

‧ 概念量：任何實際最小量

‧ 貨 幣 ： USD

5 ‧ 息 票 ： 4.5%(=4+(5-2.5)+(3-5)%)

‧ 到期日之本金償付：

‧ 100%*[1+( 300-X)/300+(Y-600)/600]

‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 360而 DEF安 頓

於 660， 本 金 將 有 一 負 10%損 失 回 報

10 結構可被進一步槓桿化藉以生成更大財產價格變化衝

擊到達使本金量在持股期間將不被按市價核算所完全侵蝕

之程度以供發行者的謹慎風險管理施行之用。財產或不動

產指數連結式票券、債券或存金中之固有風險可經由不動

產指數衍生產品貿易被徹底地避險除去。對於發行者所結

15 構化及銷售之每個財產或不動產指數連結式票券、債券或

存 金 ， 將 有 可 被 與 對 造 徹 底 貿 易 本 發 明 的 “第 一 代 ”不 動 產

衍 生 金 融 產 品、升 值 釋 放 金 融 產 品、及 /或 貶 值 保 護 金 融 產

品 以 及 遠 期 期 貨、選 擇 權、TRS或 PRS所 完 整 或 部 分 地 偏 移

之一匹配或一匹配組合曝露。這將是一種避險組份風險之

20 方式。否則，財產或不動產指數連結式票券、債券或存金

可在次級市場中簡單地貿易以消除位置風險。

可利用本發明的升值釋放金融產品及貶值保護金融產

品藉由承受財產價值風險及回報曝露來生成結構式票券。

為了顯示簡單起見，假設下列額外的現今市場條件，利用

51
 非槓桿式結構式票券的一年到期日作為下列一非限制性範

例：

‧ 社 區 ABC中 的 一 年 升 值 釋 放 金 融 產 品 ： -3%/-3.5%

‧ 社 區 ABC中 的 一 年 貶 值 保 護 金 融 產 品：10.5%/10.0%

5 ‧ 年 初 的 社 區 ABC之 財 產 價 格 指 數 ： 300

‧ 年 終 的 社 區 ABC之 財 產 價 格 指 數 ： 360或 240

票券買家牛市升值釋放金融產品:

‧ 概念量：任何實際最小量

‧ 貨 幣 ： USD

10 ‧ 息 票 ： -4.5%(=4+(-3.5-5)%)

‧ 到 期 日 之 本 金 償 付 ： Max<100%*[1+(X-300)/300]，

100%>

‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 360，本 金 將 有

一 正 20%利 潤 回 報

15 ‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 240，本 金 將 在

100%保 持 不 變

票券買家熊市升值釋放金融產品:

‧ 概念量：任何實際最小量

‧ 貨 幣 ： USD

20 ‧ 息 票 ： 12%(=4+(3.0+5)%)

‧ 到 期 日 之 本 金 償 付 ： Min<100%*[1-(X-300)/300] ，

100%>

‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 360，本 金 將 有

一 負 20%損 失 回 報

52
 ‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 240，本 金 將 在

100%保 持 不 變

票券買家熊市貶值保護金融產品:

‧ 概念量：任何實際最小量

5 ‧ 貨 幣 ： USD

‧ 息 票 ： -1.5%(=4+(-10.5+5)%)

‧ 到 期 日 之 本 金 償 付 ： Max<100%*[1-(300-X)/300]，

100%>

‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 360，本 金 將 在

10 100%保 持 不 變

‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 240，本 金 將 有

一 正 20%利 潤 回 報

票券買家牛市貶值保護金融產品：

‧ 概念量：任何實際最小量

15 ‧ 貨 幣 ： USD

‧ 息 票 ： 92%(=4+(10-5)%)

‧ 到 期 日 之 本 金 償 付 ： Min<100%*[1-(300-X)/300] ，

100%>

‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 360，本 金 將 在

20 100%保 持 不 變

‧ 一 年 後，如 果 社 區 ABC的 指 數 安 頓 於 240，本 金 將 有

一 負 20%損 失 回 報

進 一 步 的 槓 桿、組合 或 奇 特 結 構 譬 如 寬 投 (quanto)貨 幣

曝露、數位選擇權付款等係亦為可能之變異。財產或不動

53
 產指數連結式票券、債券或存金係可銷售予著眼於依據所

使用指數而定之一特定社區、鎮、城市、州、區或國家中

的財產或不動產市場之機構性及零售投資人或投機者，如

下述。財產或不動產指數連結式票券、債券或存金亦可銷

5 售予可能身為一特定社區中的現今承租者之多頭避險者

(預 期 性 避 險 )或 現 今 已 經 是 一 特 定 國 家 中 一 特 定 社 區 中 的

財產擁有人之空頭避險者。

如先前所述，本發明的不動產指數係提供一可使合併

粒狀較小指數與一較大寬廣位準指數呈現相關之透明關

10 係。這有助於本發明的相關衍生工具之設計。譬如，藉由

以 較 粒 狀 較 低 位 準 指 數 為 基 礎 自 本 發 明 的 200或 300指 數 連

結式抵押產品所抽出之許多零售空頭避險利息曝露，內建

於諸如本發明的財產或不動產指數連結式票券、債券或存

金等之一指數連結式投資產品中之一寬廣位準指數的一多

15 頭利息自財產價值風險觀點來看係可被取代或可偏移而有

極小基礎風險。空頭避險利息亦可直接地或合併地來自於

持有相反觀點之其他的類似結構式投資產品及因此較粒狀

較低位準指數之空頭利息曝露。

一指數構造

20 根據本發明的原理，可提供一較佳但非必須之用於將

本發明的不動產指數衍生產品予以定價之不動產指數衍

生。並且，根據本發明的原理，亦可提供一較佳但非必須

之不動產指數而其譬如可使用於不動產指數連結式抵押及

結構式投資產品事業中。特定言之，本發明的不動產指數

54
 將能夠提供較低位準粒狀指數而其用以提供財產擁有人通

常所需要的較高避險交叉相關以及對於衍生貿易較方便之

較高位準寬廣指數以及對於投資人及投機者所生成的指數

連結式結構式產品。本發明的不動產指數將適用於住宅及

5 商業不動產。

根據本發明的原理，本發明的不動產指數係提供一使

合併的粒狀較小指數與一較大寬廣位準指數呈現相關之透

明關係。這將使指數更適合指數衍生貿易。這亦有助於對

於本發明的不動產指數衍生產品及相關衍生工具之設計。

10 一實施例中，不動產指數衍生產品可以包含對於郵遞區號

區的各組合之每平方面積加權平均數或中位價格資訊之指

數為基礎。

本 發 明 的 不 動 產 指 數 將 能 夠 下 探 至 可 由 美 國 的 ZIP

碼、許多其他國家的郵遞區號、或其他國內中的住居發展

15 或郊區所界定之類似種類財產的小均質群組或社區。本發

明的不動產指數亦可能能夠下探由其他不習知方法學諸如

類似財產結構的人口普查收集區、選舉委員會區域及衛星

地理空間影像區域等所界定之其他較小可能社區元件。本

發明的不動產指數亦可藉由合併較小指數及簡單地經過相

20 同透明加權平均數關係而被容易地放大至一較大寬廣位準

指數藉以涵蓋具有較多數量的財產之一遠為較大地理區

域。

不論處於一全國性、區域性或一社區位準，涵蓋一大

或小區域，本發明的不動產指數係可被決定為一滾動移動

55
 平均數以避免潛在操縱或非常事件。如果可取得足夠資料

點來進一步撫平資料以提供此等指數的更相干指示能力，

亦可採用更精細的統計方法。此滾動移動平均數方法亦可

提供對於衍生貿易及對於指數連結式抵押產品及指數連結

5 式投資結構式產品的每日結算之一較頻繁更新的指數位

準。因此，這些財產衍生貿易及結構式抵押或投資產品可

以一每日基礎被容易地按市價核算而其對於銀行或其他投

資基金所需要的風險管理施行而言很有用。此特性將大幅

地促進這些以指數為基礎的金融產品之使用普遍性及因此

10 包括流動性。

在 美 國 ， ZIP(區 改 良 計 畫 )碼 係 為 一 已 發 展 且 方 便 之 用

以 描 述 郵 務 服 務 社 區 的 形 式。ZIP碼 方 法 學 已 在 吾 人 日 常 生

活 的 不 同 部 分 受 到 良 好 接 受。使 用 ZIP碼 導 向 的 指 數 之 最 重

要 價 值 係 在 於：由於 其 可 藉 由 ZIP碼 來 識 別 其 屬 於 何 者 社 區

15 故容易被財產擁有人所瞭解及接受。在美國境外的區域

中，可利用財產擁有人所相關之類似的郵遞區號、住居發

展或郊區。

譬 如 ， 如 果 使 用 一 ZIP碼 (或 美 國 以 外 國 家 之 郵 遞 區 號 )

的 基 本 社 區 元 件 來 生 成 每 平 方 呎 (或 公 尺 )財 產 加 權 平 均 數

20 價格資訊，可藉由簡單地在相同加權平均關係中包括不只

一 ZIP碼 (郵 遞 區 號 )來 放 大 及 擴 張 一 遠 為 較 大 的 區 。 潛 在 寬

廣 指 數 的 範 例 係 為 美 國 東 岸 、紐 約 三 州 (Tri-State)、加 州 灣

區、SoCal或 往 下 來 到 較 特 定 較 低 位 準，新 港 灣 灘 單 獨 家 庭

房 屋 (Newport Beach Single Family Houses)、 聖 塔 摩 尼 卡 公

56
 寓 套 間 (Santa Monica Condos) 或 甚 至 ZIP 碼 特 定 指 數 ，

90210、92879等，如 果 較 精 密 單 ZIP碼 社 區 對 於 本 發 明 的 不

動產指數衍生產品或其他結構式衍生合約具有足夠潛在使

用者的話。根據本發明生成之各普遍指數係可能很常將包

5 含 不 只 一 個 ZIP碼 並 且 其 很 有 可 能 可 位 於 一 包 含 5至 10 ZIP

碼的社區之鎮位準。故對於本發明的不動產指數衍生產品

或其他財產衍生貿易之所想要的指數尺寸係可取決於對於

避險財產擁有人的避險比之要求與對於此等衍生產品及指

數連結式結構式抵押或指數連結式投資產品之流動性考量

10 的商業成立性之間的一平衡。對於商業財產之範例可為曼

哈 頓 城 中 辦 公 區 (Office Mid-town Manhattan)、 西 洛 杉 磯 公

寓 (Apartment West Los Angeles) 、 邁 阿 密 旅 館 (Hotel

Miami)、芝 加 哥 倉 儲 (Warehouse Chicago)、紐 約 市 都 會 零 售

區 (Retail Metropolitan NYC)等 。

15 如前述，本發明的不動產指數之構造可以由社區內財

產 屬 性 所 調 整 之 每 平 方 面 積 (呎、公 尺 等 )價 格 的 一 加 權 平 均

數為基礎。此加權可以平方面積為基礎以產生最小經界定

社區區域中所選擇之類似種類財產的資本價值。一旦最小

可識別社區區域被界定及決定，可利用相同加權平均數方

20 法學來生成較大區域指數而無一由下往上途徑的進一步調

整以抵達較高較寬廣位準且一路來到一全國位準指數。

因為本發明的不動產指數可以一滾動移動平均數基礎

決定，隨著每天發生新交易，甚至有一時間延遲來顧及官

方記錄及登記過程，指數將能夠以一滾動基礎每天提供一

57
 新數值，除非對於經界定社區或區內之移動平均數計算而

言整個順序性日期期間沒有新交易。在該極端案例中，對

於該社區之指數可簡單地對於該日保持不變。

在一財產選擇過程期間，將選擇代表性財產以代表該

5 特定社區。資料將盡可能地為全面性以涵蓋一社區中的穩

定財產，但可排除不穩定的外圍者故在未來將需要較少的

指數修訂。由於建立新的住居發展及社區內的火災或其他

天然災害破壞舊社區，可在未來指數修訂中依此添加或刪

除新財產。

10 一社區內之財產的交易價格的經擷取變化可藉由其量

化財產屬性加以調整。如果並不足以在類似種類財產的另

一經界定社區中被分開地處理，財產屬性可廣泛到諸如財

產 類 型 (譬 如 公 寓 套 間 、 排 屋 (town houses)、 單 獨 家 庭 房 屋

(single family house)等 )等 特 徵 ； 或 往 下 來 到 其 他 個 別 性 質

15 特 徵 諸 如 平 方 呎 數、建 造 年 份、臥 房 /廁 所 數、車 庫 /泳 池 數、

批 量 (lot sizes)、景 觀、海 /湖 濱、高 樓 層 /低 樓 層、對 於 購 物

中心的距離及學區、犯罪統計資料等。

一財產屬性調整過程可撫平時間期間之間的個別社區

指數變化以顧及具有不同屬性的不同財產可能具有上漲或

20 下跌市場中其餘者不同的揮發性之事實。利用此方式，對

於最小界定社區所生成之指數將為一可反映一群組的準均

質財產而無社區中具有隨時間經過之不同屬性或組成變化

的財產之間不平均揮發性的擾亂之指數。

一旦一國家中的最小社區被界定及決定，其將代表該

58
 組指數可下探之最低位準。當放大時，可在此由下往上途

徑中容易地生成較大社區、鎮、城市、州、區、及最終全

國位準的平方呎數加權平均指數。可藉由簡單地將該區域

的總平方呎數乘以該特定區域的經加總每平方呎指數來達

5 到一區域內之所有經選擇財產股票的總資本價值。因此生

成的這些指數將特殊意義攜載予投資人及其他金融市場參

與者。譬如，投資人可利用其執行所屬現金市場不動產投

資 的 相 同 習 知 方 式 簡 單 地 繼 續 使 用 平 方 呎 (公 尺 或 其 他 測

量 )來 決 定 在 一 特 定 區 域 中 投 資 多 少。指 數 亦 可 被 切 片 及 分

10 切以容納現今可取得或將在可能的未來創新中生成之所有

種類的研究、分析、衍生貿易、指數連結式抵押及結構式

產品結算等。

如前述，本發明的不動產指數提供一使合併的粒狀較

小指數可與一較大寬廣位準指數呈現相關之透明關係。這

15 有助於本發明的相關衍生工具之設計。譬如，從財產價值

風 險 觀 點 來 看 自 本 發 明 的 200或 300指 數 連 結 式 抵 押 產 生 所

抽出之零售空頭避險利息曝露可被貿易本發明的不動產指

數衍生產品之一寬廣位準指數中的一大多頭利息所取代或

偏移而有極小基礎風險。

20 對於商業財產，類似種類財產的最小社區可被界定為

一城市的一特定區域中之群組的辦公室、零售店、公寓複

合體、工業倉儲、及旅館。其他方面，用於商業財產之本

發明的不動產指數可很類似於用於住宅財產之本發明的不

動產指數。

59
 下列係為本發明的不動產指數衍生商品之非限制性簡

單 範 例 (具 有 20基 點 範 例 差 額 )。

假 設 一 在 2002年 八 月 處 於 3%之 3月 LIBOR。 尺 寸 為 1平

方 呎 。 對 於 包 含 區 92879的 ZIP碼 之 現 金 指 數 在 2002年 八 月

5 為 135；對 於 92860之 現 金 指 數 在 2002年 八 月 為 155；且 對 於

91210之 現 金 指 數 在 2002年 八 月 為 875。對 於 一 2年 不 動 產 指

數 衍 生 產 品 之 買 價 及 賣 價 可 報 價 為 SR2: 2.5%/2.3%，以 季 度

基礎受到現金結算藉以將擔保品按市價核算；然而，不動

產指數衍生產品可在初始建立位置之後於到期日前任何時

10 間被鬆綁。對於仲介格式或交換所格式的不同到期日或不

同 ZIP碼 包 含 區 之 各 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 可 有 一 最 小 值 (譬

如 ， 20基 點 )差 額 。

對 於 一 3000平 方 呎 房 屋 ， 一 避 險 者 需 要 3000不 動 產 指

數 衍 生 產 品。假 設 一 年 後，現 金 指 數 為 92879之 115； 92860

15 之 125； 及 90210之 655。 3月 LIBOR可 在 2003年 八 月 以 4%貿

易 。 對 於 1年 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 之 買 價 及 賣 價 可 報 價 為

SR1: 3.8%/3.6%。對 於 ZIP碼 區 域 92879，避 險 者 之 樣 本 交 易

將為：

‧ 避 險 的 概 念 值 ： 3,000*$135=$405,000

20 ‧ 價 值 掉 到 3,000*$115=$345,000

‧ 損 失 的 財 產 價 值 =-60,000

‧指 數 值 持 有 期 間 資 本 回 報 = 避 險 的

-(115-135)/135=-14.81%

‧ 加 上 承 諾 在 2002 年 八 月 收 受 之 一 年 的 4 季 3 月

60
 LIBOR ， 假 設 在 該 年 固 定 於 3%-2-Y, 承 諾 付 予 的 SR2 亦 即

2.5%=0.5%

‧ 加 上 新 的 鬆 綁 1-Y, 承 諾 在 2003年 八 月 所 收 受 之 SR1

貿 易 ， 3.6%- 對 於 另 一 年 承 諾 付 予 之 先 前 2-Y SR2 亦 即

5 2.5%=1.1%

‧避 險 的 總 值 = 資 本 回 報 + 收 入 + 鬆 綁 成 本

=(405,000)*(14.81%+0.5%+1.1%)=66,460.50

‧ 對 於 投 資 人 的 總 損 失 =資 本 回 報 +收 入 +鬆 綁 成 本

=(405,000)*(-14.81%-0.7%-1.5%)=-68,890.50

10 對 於 ZIP碼 區 域 92860， 避 險 者 之 樣 本 交 易 將 為 :

‧ 避 險 的 概 念 值 ： 3,000*$155=$465,000

‧ 價 值 掉 到 3,000*$125=$375,000

‧ 損 失 的 財 產 價 值 =-90,000

‧指 數 值 持 有 期 間 資 本 回 報 = 避 險 的

15 -(125-155)/155=-19.35%

‧ 加 上 承 諾 在 2002 年 八 月 收 受 之 一 年 的 4 季 3 月

LIBOR ， 假 設 在 該 年 固 定 於 3%-2-Y, 承 諾 付 予 的 SR2 亦 即

2.5%=0.5%

‧ 加 上 新 的 鬆 綁 1-Y, 承 諾 在 2003年 八 月 收 受 之 SR1貿

20 易 ， 3.6%- 對 於 另 一 年 承 諾 付 予 之 先 前 2-y SR2 亦 即

2.5%=1.1%

‧避 險 的 總 值 = 資 本 回 報 + 收 入 + 鬆 綁 成 本

=(465,000)*(19.35%+0.5%+1.1%)=97,417.50

‧ 對 於 投 資 人 的 總 損 失 =資 本 回 報 +收 入 +鬆 綁 成 本

61
 =(465,000)*(-19.35%-0.7%-1.5%)=-100,207.50

對 於 ZIP碼 區 域 90210， 避 險 者 之 樣 本 交 易 將 為 :

‧ 避 險 的 概 念 值 ： 3,000*$875=$2,625,000

‧ 價 值 掉 到 3,000*$655=$1,965,000

5 ‧ 損 失 的 財 產 價 值 =-$660,000

‧指 數 值 持 有 期 間 資 本 回 報 = 避 險 的

-(665-875)/875=-24.00%

‧ 加 上 承 諾 在 2002 年 八 月 收 受 之 一 年 的 4 季 3 月

LIBOR ， 假 設 在 該 年 固 定 於 3%-2-Y, 承 諾 付 予 的 SR2 亦 即

10 2.5%=0.5%

‧ 加 上 新 的 鬆 綁 1-Y, 承 諾 在 2003年 八 月 收 受 之 SR1貿

易 ， 3.6%- 對 於 另 一 年 承 諾 付 予 之 先 前 2-y SR2 亦 即

2.5%=1.1%

‧避 險 的 總 值 = 資 本 回 報 + 收 入 + 鬆 綁 成 本

15 =(2,625,000)*(24%+0.5%+1.1%)=672,000

‧ 對 於 投 資 人 的 總 損 失 =資 本 回 報 +收 入 +鬆 綁 成 本

=(2,625,000)*(-24%-0.7%-1.5%)=-687,750.00

上述三項非限制性範例中，可利用各初始及鬆綁貿易

上 (入 及 出 )之 一 非 限 制 性 最 小 值 20基 點 利 潤 自 產 品 的 貿 易

20 買價與賣價之間的差額產生收益：

‧ 對 於 ZIP碼 92879=2*0.2%*$405,000=2*$810=$1,620

‧ 對 於 ZIP碼 92860=2*0.2%*$465,000=2*$930=$1,860

‧ 對 於 ZIP 碼 90210=2*0.2%*$2,625,000=2*$5,250=

$10,500

62
 範例硬體及方法學

參 照 第 4圖，可 看 見 可 用 來 執 行 本 發 明 的 不 動 產 指 數 衍

生產品、指數設計、及貿易方法之一網路硬體基礎建設的

一非限制性範例。該架構係符合可有用進行本發明方法的

5 使用物件導向式原理之分佈式以網際網路為基礎的架構。

一 中 央 控 制 器 100具 有 複 數 個 軟 體 及 硬 體 組 件 且 實 施

為 一 主 架 電 腦 或 複 數 個 工 作 站。中央 控 制 器 100較 佳 設 置 於

一 具 有 備 份 電 力 (back-up power)、災 難 回 復 能 力、及 其 他 類

似 基 礎 建 設 之 設 施 中，且 經 由 電 信 連 結 件 110與 貿 易 商 及 投

10 資 人 之 電 腦 及 裝 置 160、170、180、190及 200連 接。利 用 電

信 連 結 件 110傳 輸 之 信 號 係 可 藉 由 公 共 及 私 人 鎖 鑰 加 密 予

以加密。諸如無線電傳輸等其他電信連結件係為熟習該技

術者所瞭解。

為 了 建 立 與 中 央 控 制 器 100之 電 信 連 接，一 財 產 擁 有 人

15 或 投 資 人 可 使 用 工 作 站 160。較 佳 實 施 例 中，財 產 擁 有 人 或

投 資 人 所 用 之 電 腦 可 在 一 至 少 具 有 視 窗 98或 以 上 (譬 如，視

窗 2000 或 視 窗 XP) 、 來 自 加 州 聖 塔 克 拉 拉 的 2200 Mission

College Boulevard 的 英 代 爾 公 司 (Intel Corporation) 的

Pentium III的 均 等 物 或 以 上、600 MHz速 度 或 更 快 之 PC上 執

20 行。一財產擁有人或投資人亦可使用一行動膝上型電腦

180 、 一 譬 如 具 有 最 小 記 憶 體 及 儲 存 能 力 190 之 網 路 式 電

腦 、 或 一 個 人 數 位 助 理 200。

本發明的一態樣中，本發明之不動產衍生金融產品、

指數設計、及貿易方法係可形成用於發展一新產業的基

63
 礎。該產業的不同件可被刪節且各事業可由不同實體執

行。譬 如，指 數 編 纂 者 /公 佈 者、商 業 銀 行、投 資 銀 行、IDBs、

REIDeX.com、及 SwapRent.com各 可 為 該 新 產 業 中 之 一 不 同

參與者。

5 參 照 第 5圖，可 看 出 根 據 本 發 明 的 原 理 之 此 產 業 之 一 生

成方法的較佳非限制性範例之流程圖。此方法可譬如在上

述網路硬體基礎建設的非限制性範例上實行。初始地，可

如 上 文 連 同 標 題 為 “指 數 構 造 ”段 落 所 詳 述 來 提 供 一 不 動 產

指 數 。 可 利 用 諸 如 一 ZIP碼 (或 美 國 以 外 國 家 中 的 郵 遞 區 號 )

10 或一住居發展專案等類似種類財產之基本最小可界定社區

元 件 來 生 成 每 平 方 呎 (或 公 尺 )財 產 加 權 平 均 價 格 資 訊。如 果

此基本社區元件代表太小的一地理區域，則可藉由簡單地

在 相 同 加 權 平 均 關 係 中 包 括 諸 如 一 ZIP碼 (郵 遞 區 號 )或 一 住

居發展專案等類似種類之不只一最小可界定社區來放大及

15 擴張一較大區。

一旦指數已經構成，可提供不動產衍生金融產品。其

可 包 括 如 上 文 連 同 標 題 為 “SwapRent TM ” 段 落 所 詳 述 之 “第

一 代 ”不 動 產 衍 生 金 融 產 品。並 且，其 可 由 與 本 發 明 的 不 動

產指數不同之一實體提供。此外，如果終端使用者有興趣

20 於 選 擇 權 性 (optionality)，可 如 上 文 連 同 標 題 為 “REIO”段 落

所 詳 述 提 供 本 發 明 的 金 融 產 品 之 合 成 “租 金 ”的 不 同 貿 易 位

準 變 異 。 並 且 ， 其 可 由 與 不 動 產 指 數 及 本 發 明 的 “第 一 代 ”

不動產指數衍生金融產品不同之一實體提供。此外，可提

供 如 上 文 連 同 標 題 為 “OTC選 擇 權 及 遠 期 期 貨 ”段 落 所 詳 述

64
 之選擇權及遠期期貨貿易產品。並且，其可由與不動產指

數 、 本 發 明 的 “第 一 代 ”不 動 產 指 數 衍 生 金 融 產 品 、 及

“REIO”不 同 之 一 實 體 提 供 。

如果金融機構有興趣提供予住宅財產擁有人或商業不

5 動 產 財 產 擁 有 人，可 如 上 文 連 同 標 題 為 “PELM”、“HELM”、

及 “FVCM”段 落 所 詳 述 提 供 新 抵 押 產 品。並 且，其 可 由 一 與

不 動 產 指 數 、 本 發 明 的 “第 一 代 ” 不 動 產 指 數 衍 生 金 融 產

品 、 “REIO” 及 “OTC 選 擇 權 及 遠 期 期 貨 ” 不 同 之 一 實 體 提

供。此外，可提供結構式投資產品用以承受財產價值風險

10 及 回 報 曝 露 如 上 文 連 同 標 題 為 “PILN”及 “REILD”段 落 所 詳

述 。 並 且 ， 其 可 由 與 不 動 產 指 數 衍 生 、 本 發 明 的 “第 一 代 ”

不 動 產 指 數 衍 生 金 融 產 品 、 “REIO”、 “OTC”選 擇 權 及 遠 期

期 貨 、 “PELM”、 “HELM”及 “FVCM”不 同 之 一 實 體 提 供 。

接著，作出是否提供線上貿易之一決策。若為是，則

15 可 如 連 同 標 題 為 “REIDeX.com” 段 落 所 詳 述 提 供 一 貿 易 論

壇。一網際網路入口網址可作為一對於本發明的不動產指

數衍生產品之買家及賣家提供價格指示及執行能力之線上

交 換 所 。 並 且 ， 可 藉 由 與 不 動 產 指 數 、 本 發 明 的 “第 一 代 ”

不 動 產 指 數 衍 生 產 品、“REIO”、“OTC”選 擇 權 及 遠 期 期 貨、

20 “PELM”、“HELM”及 “FVCM”、“PILN”及 “REILD”不 同 之 一

實體來提供本發明的線上貿易。

接 著，作 出 是 否 提 供 線 上 貿 易 資 訊 之 一 決 策。若 為 是 ，

則 可 如 連 同 上 文 標 題 為 “SwapRent.com”段 落 所 詳 述 提 供 一

資 訊 論 壇。資 訊 論 壇 可 顯 示 不 動 產 指 數 上 之 本 發 明 的 “第 一

65
 代 ”不 動 產 衍 生 金 融 產 品、升 值 釋 放 金 融 產 品、及 貶 值 保 護

金融產品及其他一般性交換、遠期期貨、選擇權、及交換

選擇權合約之不同最後貿易資訊的價格資訊。並且，一網

際網路入口網址可作為一用以提供本發明之不動產指數衍

5 生產品的最後貿易資訊之線上論壇。並且，本發明的線上

貿 易 資 訊 可 由 與 不 動 產 指 數 、 本 發 明 的 “第 一 代 ”不 動 產 衍

生 金 融 產 品、“REIO”、“OTC選 擇 權 及 遠 期 期 貨 ”、“PELM”、

“HELM”、 “FVCM”、“PILN”、“PEILD”及 線 上 貿 易 不 同 之

一實體提供。因此，如果實行上述所有塊件，可與對於市

10 集 相 互 利 益 來 合 作 之 不 同 相 互 依 賴 玩 家 發 展 出 如 第 6圖 所

反映的一新產業。當然，本發明的原理不應詮釋為限於此

“終 極 ”實 行 方 式 。

雖然已經就特定實施例描述本發明，熟習該技術者將

瞭解其他替代方式、修改及變異。譬如，雖然已經主要連

15 同住宅不動產來描述本發明，相同原理係適用於商業不動

產。為此，預定包括申請專利範圍的精神及範圍內提出之

所有此等替代方式、修改及變異。

【圖式簡單說明】

第 1圖 為 根 據 本 發 明 的 原 理 之 一 範 例 不 動 產 指 數 衍 生

20 產品的示意圖；

第 2a及 2b圖 為 根 據 本 發 明 的 原 理 之 範 例 不 動 產 指 數 選

擇權之示意圖；

第 3圖 為 根 據 本 發 明 的 原 理 之 範 例 財 產 或 家 屋 權 益 鎖

定及未來價值選擇抵押產品的示意圖；

66
 第 4圖 為 根 據 本 發 明 的 原 理 之 一 範 例 財 產 指 數 經 連 結

節點或不動產經連結定金之示意圖；

第 5圖 顯 示 可 用 來 執 行 本 發 明 的 系 統 之 一 網 路 硬 體 基

礎建設之一非限制性範例；

5 第 6圖 顯 示 根 據 本 發 明 的 原 理 之 一 方 法 的 一 非 限 制 性

範例之流程圖；

第 7圖 為 採 用 本 發 明 的 不 動 產 指 數 衍 生 產 品 之 一 示 範

性工業結構的示意圖。

【主要元件符號說明】

100...中央控制器

110...電信連結件

160...工作站

170...電腦及裝置

180...行動膝上型電腦

190...最小記憶體及儲存能力

200...個人數位助理

67
 十、申請專利範圍：
十、申請專利範圍：
1. 一 種 包 含 不 動 產 中 的 一 “ 合 成 ” 租 金 之 不 動 產 衍 生 產

品，其 能 夠 使 一 財 產 擁 有 人 鎖 定 財 產 權 益 價 值 一 段 時 間

期間，同時繼續既存的法定不動產擁有權。

5 2. 如 申 請 專 利 範 圍 第 1項 之 不 動 產 衍 生 產 品 ， 其 進 一 步 包

含一利用價格指數來與所屬不動產財產市場產生交叉

相關之衍生產品。

3. 如 申 請 專 利 範 圍 第 2項 之 不 動 產 衍 生 產 品 ， 進 一 步 其 中

該等價格指數係包含最小可界定類似種類財產社區及

10 其 以 加 總 為 基 礎 的 每 平 方 面 積 不 動 產 加 權 平 均 數 指 數。

4. 如 申 請 專 利 範 圍 第 3項 之 不 動 產 衍 生 產 品 ， 進 一 步 其 中

該等價格指數包含一以郵遞區號為基礎的每平方面積

不動產加權平均數指數。

5. 如 申 請 專 利 範 圍 第 2項 之 不 動 產 衍 生 產 品 ， 進 一 步 其 中

15 該等價格指數包含一以郵遞區號為基礎的每平方面積

不動產中位價格指數。

6. 如 申 請 專 利 範 圍 第 1項 之 不 動 產 衍 生 產 品 ， 進 一 步 其 中

一 投 資 人 付 予 該 財 產 擁 有 人 且，如 果 該 財 產 價 值 上 升 代

表一增益，該增益屬於該投資人。

20 7. 如 申 請 專 利 範 圍 第 6項 之 不 動 產 衍 生 產 品 ， 進 一 步 其 中

該 財 產 擁 有 人 付 予 該 投 資 人 且，如 果 該 財 產 價 值 減 小 代

表一損失，則該損失由該投資人承受。

8. 如 申 請 專 利 範 圍 第 1項 之 不 動 產 衍 生 產 品 ， 進 一 步 包 括

以其為基礎之進一步衍生金融工具。

68
 9. 如 申 請 專 利 範 圍 第 1項 之 不 動 產 衍 生 產 品 ， 進 一 步 包 括

選 自 包 括 指 數 連 結 式 票 券、指 數 連 結 式 債 券、指 數 連 結

式 存 金、及 其 組 合 等 物 的 群 組 之 以 其 為 基 礎 之 進 一 步 衍

生金融工具。

5 10. 如 申 請 專 利 範 圍 第 1項 之 不 動 產 衍 生 產 品 ， 進 一 步 其 中

報價該不動產指數衍生產品。

11. 如 申 請 專 利 範 圍 第 1項 之 不 動 產 衍 生 產 品 ， 進 一 步 其 中

貿易該不動產指數衍生產品。

12. 一 種 不 動 產 衍 生 產 品，其 包 含 藉 由 在 不 動 產 中 生 成 一 合

10 成多頭位置而不需要法定不動產擁有權之一被曝露於

財產權益價值一時間期間的投資人。

13. 如 申 請 專 利 範 圍 第 12項 之 不 動 產 衍 生 產 品，其 進 一 步 包

含一利用價格指數來與該所屬不動產財產市場產生交

叉相關之衍生產品。

15 14. 如 申 請 專 利 範 圍 第 13項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

該等價格指數係包含最小可界定類似種類財產社區及

其 以 加 總 為 基 礎 的 每 平 方 面 積 不 動 產 加 權 平 均 數 指 數。

15. 如 申 請 專 利 範 圍 第 14項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

該等價格指數包含一以郵遞區號為基礎的每平方面積

20 不動產加權平均數指數。

16. 如 申 請 專 利 範 圍 第 13項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

該等價格指數包含一以郵遞區號為基礎的每平方面積

不動產中位價格指數。

17. 如 申 請 專 利 範 圍 第 12項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

69
 一 財 產 擁 有 人 付 予 該 投 資 人 且，如 果 該 財 產 價 值 減 小 代

表一損失，則該損失由該投資人承受。

18. 如 申 請 專 利 範 圍 第 12項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

該 投 資 人 付 予 該 財 產 擁 有 人 且，如 果 該 財 產 價 值 上 升 代

5 表一增益，該增益屬於該投資人。

19. 如 申 請 專 利 範 圍 第 12項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 包 括

以其為基礎之進一步衍生金融工具。

20. 如 申 請 專 利 範 圍 第 12項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 包 括

選 自 包 括 指 數 連 結 式 票 券、指 數 連 結 式 債 券、指 數 連 結

10 式 存 金、及 其 組 合 等 物 的 群 組 之 以 其 為 基 礎 之 進 一 步 衍

生金融工具。

21. 如 申 請 專 利 範 圍 第 12項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

報價該不動產指數衍生產品。

22. 如 申 請 專 利 範 圍 第 12項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

15 貿易該不動產指數衍生產品。

23. 一 種 不 動 產 衍 生 產 品，其 包 含 一 利 用 價 格 指 數 來 與 所 屬

不動產財產市場產生交叉相關之衍生產品。

24. 如 申 請 專 利 範 圍 第 23項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

係以類似種類財產的最小可界定社區及其加總為基礎

20 來生成該等價格指數。

25. 如 申 請 專 利 範 圍 第 24項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

係以以最小可識別社區郵遞區號為基礎的每平方面積

不動產加權平均數指數為基礎來生成該等價格指數。

26. 如 申 請 專 利 範 圍 第 24項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

70
 係以以最小可識別社區郵遞區號為基礎的每平方面積

不動產中位價格指數為基礎來生成該等價格指數。

27. 如 申 請 專 利 範 圍 第 23項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 包 括

一表示為一浮動利率之集資成本。

5 28. 如 申 請 專 利 範 圍 第 27項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 包 括

一 表 示 為 一 諸 如 倫 敦 銀 行 間 拆 款 率 (LIBOR)等 浮 動 利 率

之集資成本。

29. 如 申 請 專 利 範 圍 第 23項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 包 括

一表示為一固定利率之集資成本。

10 30. 如 申 請 專 利 範 圍 第 29之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 包 括 一

表示為一諸如利率交換率等固定利率之集資成本。

31. 如 申 請 專 利 範 圍 第 23項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

一 財 產 擁 有 人 付 予 一 投 資 人；該 投 資 人 付 予 該 財 產 擁 有

人；如 果 該 財 產 價 值 上 升 代 表 一 增 益，該 增 益 屬 於 該 投

15 資 人；及 如 果 該 財 產 價 值 減 小 代 表 一 損 失，則 該 財 產 擁

有人將被該投資人付予該損失。

32. 如 申 請 專 利 範 圍 第 23項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 包 括

以其為基礎之進一步衍生金融工具

33. 如 申 請 專 利 範 圍 第 23項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 包 括

20 選自包括一總回報交換、一價格回報交換、一遠期期

貨、一 選 擇 權、一 利 用 價 格 指 數 來 與 該 所 屬 市 場 的 不 動

產 財 產 產 生 交 叉 相 關 之 不 動 產 指 數 衍 生 產 品、及 其 組 合

等物的群組之衍生金融工具。

34. 如 申 請 專 利 範 圍 第 23項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 包 括

71
 選 自 包 括 指 數 連 結 式 票 券、指 數 連 結 式 債 券、指 數 連 結

式 存 金、及 其 組 合 的 群 組 之 以 其 為 基 礎 之 進 一 步 衍 生 金

融工具。

35. 如 申 請 專 利 範 圍 第 23項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

5 報價該不動產指數衍生產品。

36. 如 申 請 專 利 範 圍 第 23項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

貿易該不動產指數衍生產品。

37. 一 種 不 動 產 衍 生 結 構 ， 包 含 ：

一 財 產 擁 有 人 付 予 一 投 資 人；該 投 資 人 付 予 該 財 產

10 擁有人；

如 果 該 財 產 價 值 上 升 代 表 一 增 益，該 增 益 屬 於 該 投

資人；及

如 果 該 財 產 價 值 減 低 代 表 一 損 失，則 該 財 產 擁 有 人

將被該投資人付予該損失；

15 故該財產擁有人將被保護不受該財產價值的起伏。

38. 如 申 請 專 利 範 圍 第 37項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一包含一浮動利率之集資成本。

39. 如 申 請 專 利 範 圍 第 38項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一 包 含 一 諸 如 倫 敦 銀 行 間 拆 款 率 (LIBOR)等 浮 動 利 率 之

20 集資成本。

40. 如 申 請 專 利 範 圍 第 37項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一包含一固定利率之集資成本。

41. 如 申 請 專 利 範 圍 第 40項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一包含一諸如一特定到期日的利率交換率等固定利率

72
 之集資成本。

42. 如 申 請 專 利 範 圍 第 37項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

該財產擁有人的付款及該投資人的付款係被偏移及淨

抵。

5 43. 如 申 請 專 利 範 圍 第 37項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

該財產的價值係經由一經鑑價價值來決定。

44. 如 申 請 專 利 範 圍 第 37項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

該財產的價值係經由一不動產指數價格指數來決定。

45. 如 申 請 專 利 範 圍 第 44項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

10 該財產的價值係經由一以最小可識別社區郵遞區號為

基礎的每平方面積不動產指數及其加總來決定。

46. 如 申 請 專 利 範 圍 第 37項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一 表 示 為 一 年 金 化 百 分 比 之 不 動 產 指 數 衍 生 產 品，但 其

藉由乘以一財產價值及對於週期性付款量按比例分配

15 該財產價值來決定。

47. 如 申 請 專 利 範 圍 第 46項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

報價該不動產指數衍生產品。

48. 如 申 請 專 利 範 圍 第 46項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

貿易該不動產指數衍生產品。

20 49. 如 申 請 專 利 範 圍 第 37項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

以其為基礎之進一步衍生金融工具。

50. 如 申 請 專 利 範 圍 第 37項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

選 自 包 括 指 數 連 結 式 票 券、指 數 連 結 式 債 券、指 數 連 結

式 存 金、及 其 組 合 的 群 組 之 以 其 為 基 礎 之 進 一 步 衍 生 金

73
 融工具。

51. 一 種 不 動 產 衍 生 結 構 ， 包 含 ：

一投資人付予一財產擁有人；及

如 果 該 財 產 價 值 上 升 代 表 一 增 益，則 該 增 益 屬 於 該

5 投資人；

故該財產擁有人收受該付款而不管是否實現一增

益。

52. 如 申 請 專 利 範 圍 第 51項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

該財產擁有人提供一偏移對抗該財產擁有人付款同時

10 避免財產貶值的風險。

53. 如 申 請 專 利 範 圍 第 52項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

該財產擁有人付款及該偏移付款之概念量係相同。

54. 如 申 請 專 利 範 圍 第 52項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

該財產擁有人付款及該偏移之概念量係不同。

15 55. 如 申 請 專 利 範 圍 第 52項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

對於該財產擁有人付款及該偏移之開始日期係相同。

56. 如 申 請 專 利 範 圍 第 52項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

對於該財產擁有人付款及該偏移之開始日期係不同。

57. 如 申 請 專 利 範 圍 第 52項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

20 對於該財產擁有人付款及該偏移之到期日期係相同。

58. 如 申 請 專 利 範 圍 第 52項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

對於該財產擁有人付款及該偏移之到期日期係不同。

59. 如 申 請 專 利 範 圍 第 52項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

對於該財產擁有人付款及該偏移之開始值係相同。

74
 60. 如 申 請 專 利 範 圍 第 52項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

對於該財產擁有人付款及該偏移之開始值係不同。

61. 如 申 請 專 利 範 圍 第 51項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一包含一浮動利率之集資成本。

5 62. 如 申 請 專 利 範 圍 第 61項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一 包 含 一 諸 如 倫 敦 銀 行 間 拆 款 率 (LIBOR)等 浮 動 利 率 之

集資成本。

63. 如 申 請 專 利 範 圍 第 51項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一包含一固定利率之集資成本。

10 64. 如 申 請 專 利 範 圍 第 51項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一包含一諸如一利率交換率等固定利率之集資成本。

65. 如 申 請 專 利 範 圍 第 51項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

該財產的價值係經由真實經鑑價價值來決定。

66. 如 申 請 專 利 範 圍 第 51項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

15 該財產的價值係經由一不動產指數來決定。

67. 如 申 請 專 利 範 圍 第 66項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

該財產的價值係經由一以最小可識別社區郵遞區號為

基礎的每平方面積不動產指數及其加總來決定。

68. 如 申 請 專 利 範 圍 第 51項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

20 一 表 示 為 一 年 金 化 百 分 比 之 不 動 產 指 數 衍 生 產 品，但 其

藉由乘以一財產價值及對於週期性付款量按比例分配

該財產價值來決定。

69. 如 申 請 專 利 範 圍 第 68項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

報價該不動產指數衍生產品。

75
 70. 如 申 請 專 利 範 圍 第 68項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

貿易該不動產指數衍生產品。

71. 如 申 請 專 利 範 圍 第 51項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

以其為基礎之進一步衍生金融工具。

5 72. 如 申 請 專 利 範 圍 第 51項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

選 自 包 含 指 數 連 結 式 票 券、指 數 連 結 式 債 券、指 數 連 結

式 存 金、及 其 組 合 的 群 組 之 以 其 為 基 礎 之 進 一 步 衍 生 金

融工具。

73. 一 種 不 動 產 衍 生 結 構 ， 包 含 ：

10 一財產擁有人付予一投資人；及

如 果 該 財 產 價 值 減 低 表 一 損 失，則 該 財 產 擁 有 人 將

被該投資人付予該損失；

故該財產擁有人將被保護不受財產價值減低。

74. 如 申 請 專 利 範 圍 第 73項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

15 該投資人提供一偏移對抗該投資人付款同時獲益自財

產升值的風險。

75. 如 申 請 專 利 範 圍 第 74項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

該投資人付款及該偏移之概念量係相同。

76. 如 申 請 專 利 範 圍 第 74項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

20 該投資人付款及該偏移之概念量係不同。

77. 如 申 請 專 利 範 圍 第 74項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

對於該投資人付款及該偏移之開始日期係相同。

78. 如 申 請 專 利 範 圍 第 74項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

對於該投資人付款及該偏移之開始日期係不同。

76
 79. 如 申 請 專 利 範 圍 第 74項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

對於該投資人付款及該偏移之到期日期係相同。

80. 如 申 請 專 利 範 圍 第 74項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

對於該投資人付款及該偏移之到期日期係不同。

5 81. 如 申 請 專 利 範 圍 第 74項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

對於該投資人付款及該偏移之開始值係相同。

82. 如 申 請 專 利 範 圍 第 74項 之 不 動 產 衍 生 產 品，進 一 步 其 中

對於該財產擁有人付款及該偏移之開始值係不同。

83. 如 申 請 專 利 範 圍 第 73項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

10 一包含一浮動利率之集資成本。

84. 如 申 請 專 利 範 圍 第 73項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一 包 含 一 諸 如 倫 敦 銀 行 間 拆 款 率 (LIBOR)等 浮 動 利 率 之

集資成本。

85. 如 申 請 專 利 範 圍 第 73項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

15 一包含一固定利率之集資成本。

86. 如 申 請 專 利 範 圍 第 73項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一包含一諸如一利率交換率等固定利率之集資成本。

87. 如 申 請 專 利 範 圍 第 73項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

該財產的價值係經由真實經鑑價價值來決定。

20 88. 如 申 請 專 利 範 圍 第 73項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

該財產的價值係經由一不動產價格指數來決定。

89. 如 申 請 專 利 範 圍 第 88項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

該財產的價值係經由一以最小可識別社區郵遞區號為

基礎的每平方面積不動產指數及其加總來決定。

77
 90. 如 申 請 專 利 範 圍 第 73項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

一 表 示 為 一 年 金 化 百 分 比 之 不 動 產 指 數 衍 生 產 品，但 其

藉由乘以一財產價值及對於週期性付款量按比例分配

該財產價值來決定。

5 91. 如 申 請 專 利 範 圍 第 90項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

報價該不動產指數衍生產品。

92. 如 申 請 專 利 範 圍 第 90項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 其 中

貿易該不動產指數衍生產品。

93. 如 申 請 專 利 範 圍 第 73項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

10 以其為基礎之進一步衍生金融工具。

94. 如 申 請 專 利 範 圍 第 73項 之 不 動 產 衍 生 結 構，進 一 步 包 括

選 自 包 括 指 數 連 結 式 票 券、指 數 連 結 式 債 券、指 數 連 結

式 存 金、及 其 組 合 的 群 組 之 以 其 為 基 礎 之 進 一 步 衍 生 金

融工具。

15 95. 一 種 不 動 產 價 格 指 數，包 含 一 群 組 之 類 似 種 類 財 產 每 平

方 面 積 不 動 產 價 格 指 數 的 最 小 可 識 別 社 區，其 具 有 充 分

交 叉 相 關 以 避 險 該 財 產 價 值 風 險 的 貝 他 (beta)、 但 非 阿

爾 法 (alpha)及 其 加 總 層 。

96. 如 申 請 專 利 範 圍 第 95項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 包 括

20 類似種類財產每平方面積不動產加權平均數價格指數

之 一 最 小 可 識 別 社 區，其 具 有 充 分 交 叉 相 關 以 避 險 該 財

產 價 值 風 險 的 貝 他 (beta)、 但 非 阿 爾 法 (alpha)。

97. 如 申 請 專 利 範 圍 第 95項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 包 括

類似種類財產每平方面積不動產中位價格指數之一最

78
 小 可 識 別 社 區，其 具 有 充 分 交 叉 相 關 以 避 險 該 財 產 價 值

風 險 的 貝 他 (beta)、 但 非 阿 爾 法 (alpha)。

98. 如 申 請 專 利 範 圍 第 95項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 其 中

該類似種類財產每平方面積不動產加權平均數價格指

5 數之最小可識別社區係包含一以郵遞區號為基礎的每

平方呎不動產價格指數。

99. 如 申 請 專 利 範 圍 第 98項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 其 中

該以郵遞區號為基礎的每平方面積不動產價格指數係

包含一以區改良計畫碼為基礎的每平方呎不動產價格

10 指數。

100.如 申 請 專 利 範 圍 第 95項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 其 中

該類似種類財產每平方面積不動產價格指數之最小可

識別社區係包含類似種類財產之至少一最小可識別社

區。

15 101.如 申 請 專 利 範 圍 第 95項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 其 中

該類似種類財產每平方面積不動產價格指數之最小可

識別社區係包含類似種類財產之不只一最小可識別社

區。

102.如 申 請 專 利 範 圍 第 95項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 其 中

20 該 價 格 指 數 係 包 含 該 價 格 指 數 之 一 滾 動 的 移 動 平 均 數。

103.如 申 請 專 利 範 圍 第 102項 之 不 動 產 價 格 指 數 ， 進 一 步 其

中該價格指數係包含該加權平均數價格指數之一滾動

的移動平均數。

104.如 申 請 專 利 範 圍 第 102項 之 不 動 產 價 格 指 數 ， 進 一 步 其

79
 中該價格指數係包含該中位價格指數之一滾動的移動

平均數。

105.如 申 請 專 利 範 圍 第 95項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 其 中

利 用 該 不 動 產 價 格 指 數 來 定 價 一 不 動 產 指 數 衍 生 產 品。

5 106.如 申 請 專 利 範 圍 第 105項 之 不 動 產 價 格 指 數 ， 進 一 步 其

中利用該不動產價格指數來定價一不動產指數衍生產

品，其 能 夠 藉 由 生 成 不 動 產 中 的 一 合 成 “租 金 ”位 置 同 時

繼續既存的法定不動產擁有權使得財產擁有人鎖定財

產權益價值一段時間期間。

10 107.如 申 請 專 利 範 圍 第 105項 之 不 動 產 價 格 指 數 ， 進 一 步 其

中利用該不動產價格指數來定價一不動產指數衍生產

品，其 能 夠 藉 由 生 成 不 動 產 中 的 一 合 成 多 頭 位 置 而 不 需

要法定不動產擁有權使得投資人建立財產權益價值中

之一曝露一段時間期間。

15 108.如 申 請 專 利 範 圍 第 95項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 其 中

該 不 動 產 價 格 指 數 包 含 一 地 理 區 域 及 一 類 型 的 不 動 產。

109.如 申 請 專 利 範 圍 第 108項 之 不 動 產 價 格 指 數 ， 進 一 步 其

中該不動產價格指數包含一地理區域及一類型的住宅

不動產。

20 110.如 申 請 專 利 範 圍 第 108項 之 不 動 產 價 格 指 數 ， 進 一 步 其

中該不動產價格指數包含一地理區域及一類型的商業

不動產。

111.如 申 請 專 利 範 圍 第 95項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 其 中

該不動產價格指數係藉由該社區內的財產屬性作進一

80
 步調整。

112.如 申 請 專 利 範 圍 第 95項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 包 括

對於經量化財產屬性作調整。

113.如 申 請 專 利 範 圍 第 112項 之 不 動 產 價 格 指 數 ， 進 一 步 包

5 括對於財產的類型作調整。

114.如 申 請 專 利 範 圍 第 112項 之 不 動 產 價 格 指 數 ， 進 一 步 包

括對於個別財產特徵作調整。

115.如 申 請 專 利 範 圍 第 95項 之 不 動 產 價 格 指 數，進 一 步 包 括

排除不穩定的外圍財產。

10 116.一 種 抵 押 產 品，其 包 含 一 借 入 者 提 供 一 出 借 者 使 用 對 於

不 動 產 衍 生 交 易 之 一 所 屬 財 產 的 一 權 益 部 分 之 權 利，其

中週期性按市價核算活動將增加或將減小該財產權益

量。

117.如 申 請 專 利 範 圍 第 116項 之 抵 押 產 品 ， 進 一 步 其 中 該 等

15 衍生產品係選自包括一總回報交換、一價格回報交換、

一 遠 期 期 貨、一 選 擇 權、一 利 用 價 格 指 數 來 與 該 所 屬 市

場 不 動 產 財 產 產 生 交 叉 相 關 之 不 動 產 指 數 衍 生 產 品、及

其組合之群組。

118.如 申 請 專 利 範 圍 第 116項 之 抵 押 產 品 ， 進 一 步 其 中 一 財

20 產擁有人係經由衍生交易在一財產中釋放潛在景氣上

揚 升 值 財 產 價 值 增 益 及、對 於 潛 在 財 產 價 值 損 失 獲 取 景

氣 下 滑 貶 值 保 護 或 兩 者；一 被 失 去 及 付 出 予 一 衍 生 對 造

之 財 產 價 值 增 益 係 反 映 為 一 借 入 量 的 一 增 加；及 一 被 一

衍生對造所增益及付出之財產價值損失係反映為該借

81
 入 量 的 一 減 低；故 該 借 入 量 將 對 於 該 財 產 的 資 產 值 呈 前

後式上下起伏。

119.如 申 請 專 利 範 圍 第 118項 之 抵 押 產 品 ， 進 一 步 其 中 只 有

當該財產資產價值隨著該借入量增加而增加時該抵押

5 付款對於利率產生變化。

120.如 申 請 專 利 範 圍 第 118項 之 抵 押 產 品 ， 進 一 步 其 中 當 該

財產資產值隨著該借入量減小而衰退時該抵押付款包

括一攤提量。

82