Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
EVALUAREA INTREPRINDERII
- NOTE DE CURS -
Profesor de curs ,
Conf.univ.drd. POPESCU AURELIAN
- 2006 -
03.10.2006
Curs 1
05.10.2006
CAPITOLUL I
CONSIDERATII PRELIMINARE PRIVIND EVALUAREA
INTREPRINDERII
2
1.1. Concepte si fundamente metodologice
Pretul este termenul utilizat pentru o suma ceruta, oferita sau platita pentru un
bun sau serviciu.
Pretul de vanzare ete un fapt istoric indiferent daca a fost publicat sau
confidential.
3
Costul este pretul platit de catre un cumparator pentru bunuri sau servicii.
Acesta mai poate fi definit si ca « suma necesara pentru a crea un bun sau serviciu de
catre producator ».
Dupa finalizarea bunurilor sau serviciului costul acestora devine un fapt istoric.
Pretul platit pentru un bun sau serviciu reprezinta costul acestora pentru
cumparator.
Valoarea este o calitate conventionala care este atribuita intreprinderii in cazul
de fata si care este stabilita in baza unor calcule sau al unei expertize.
Dintre acestea primi doi sunt factori ai ofertei iar ceilalti sunt factori ai cererii iar
conform principilui cererii si ofertei precizeaza faptul ca pretul unui bun sau serviciu
variaza invers proportional cu oferta si direct proportional cu cererea.
Evaluatorul unei intreprinderii poate identifica pentru aceasta mai multe valori
gasite in baza unor metode si scenarii de evaluare si ceea ce este mai important
rezultate in urma aplicarii unei anumite definitii a valorii.
4
1.1.1.Tipuri de proprietate
Curs 2
10.10.2006
5
Bunurile mobile
Intreprinderi (afaceri)
Curs 3
12.10.2006
6
1.1.2.Piata intreprinderiilor necotate si necesitatea
evaluarii lor
1.1.3.Organizatii profesionale
7
1.1.4. Clasificarea evaluarilor de intreprinderi
8
Eventualele situatii divergente intre prevederile celor 2 categorii de standarde
trebuie mentionate in mod obligatoriu de catre evaluator.
In continuare sunt prezentate cateva dintre principalele notiuni utilizate in
domeniu precum si principalele categorii de valori dezvoltate in cadrul standardelor de
evaluare.
Curs 4
19.10.2006
Definitii
Evaluatorul intern este angajat in cadrul intreprinderii care detine activele sau
in cadrul firmei de contabilitate responsabila cu evaluarea rapoartelor si/sau
inregistrarilor financiare ale intreprinderii.
9
IVSC defineste valoarea de piata prin Standardul IVS1.
Precizari :
« Suma estimata » semnifica pretul exprimat in unitati monetare (de regula in
moneda nationala) platibil pentru o proprietate intr-o tranzactie independenta
nepartinitoare de piata.
Valoarea de piata vizeaza cel mai probabil prêt care poate fi obtinut in mod
rezonabil de catre vanzator si cal mai avantajos prêt obtenabil pentru comparator.
« Si fara contrangere » semnifica faptul ca nici una dintre parti nu este fortata
de o anumita conjunctura sau situatie sa incheie tranzactia.
Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ estimata fara
luarea in considerare a costurilor de vanzare sau cumparare sau fara includera niciunui
impozit sau taxe asociate.
10
Baze de evaluare diferite de valoarea de piata
Exista situatii care solicita si alte categorii de valori decat valoarea de piata in
evaluare.
26.10.2006
Curs
11
continuare, fara a necesita modernizari sau reparatii. Se poate da ca un cost de
recuperare brut sau net si ultimul poate fi egal cu valoarea realizabila neta.
Valoarea realizabila neta este data de valoarea de piata din care se scad
costurile si taxele aferente tranzactiei.
12
Baze de evaluare utilizate in contabilitate
Evaluarea contabila este un proces prin care sunt determinate valorile la care
structurile situatiilor financiare vor fi recunoscute in bilant si in contul de profit si
pierdere. Aceasta "consta in cuantificarea si exprimarea in unitati monetare a marimii
elementelor patrimoniale (active, pasive, cheltuielile si veniturjle) si a operatilor
economice si financiare cu modificarile intervenite in masa patrimoniala"
In situatiile financiare si contabile sunt utilizate diverse baze de evaluare, in
combinatii diferite.
Standardele Internationale de Contabilitate si normele contabile romanesti includ:
- Costul istoric, care reprezinta o valoare reala din momentul intrarii activelor si
crearea datoriilor. Acesta reprezinta “sacrificiul” care a fost consimtit pentru a
aduce bunul in patrimoniul intreprinderii la data sa de intrare . Activele sunt
inregistrate la suma platita in numerar sau echivalent al acestuia sau la
valoarea justa din momentul cumpararii lor. Datoriile sunt inregistrate la
valoarea echivalentelor obtinute in schimbul obligatiei sau, in anumite
împrejurari ( de exemplu, impozitul pe profit), la valoarea ce se aseapta a fi
platita in numerar sau echivalent al numerarului pentru a stinge datoriile.
- Costul curent (valoarea de inlocuire) este costul pe care intreprinderea il
accepta in scopul dobandirii la nivelul valorii actuale, al unui bun similar celui
delimitat ca obiect al evaluarii.
Valorile utilizate in evaluarile contabile si care pot deveni, in anumite conditii, baze
de evaluare sunt:
- Valoarea contabila sau valoarea de intrare, care imbraca forma costului de
achizitie, a costului de productie, a valorii de aport, a valorii de utilizare.
- Valoarea contabila neta. Aceasta este valoarea la care un activ este inclus in
bilant dupa deducerea oricaror amortizari cumulate si a oricaror pierderi
cumulate din depreciere (valoarea contabila -amortizari -provizioane ).
- Valoarea de piata al unui activ. Aceasta reprezinta pretul care poate fi obtinut pe
o piata activa, adica in conditiile in care activele de pe piata sunt relativ
omogene si preturile sunt disponibile pentru a fi cunoscute de public, iar
cantitatile de asemenea active tranzactionale sunt suficiente, astfel incat
oricand pot fi gasiti potentiali cumparatori si vanzatori.
13
- Valoarea de inventar ca expresie a valorii actuale. Aceasta este stabilita
in functie de utilitatea bunului, starea acestuia si pretul pietei.
IAS-urile si o serie de reglementari contabile romanesti mai utilizeaza si alte
valori, precum: valoarea realizabila neta; valoarea recuperabila; valoarea reziduala;
valoarea reevaluata; valoarea ajustata.
- Participatia de control intr-o firma are o valoare pe actiune mai mare decat
valoarea pe actiune a unui pachet minoritar, in afara cazurilor in care exista
acorduri speciale intre asociati care confirma drepturi suplimentare actionarilor
minoritari.
Actionarii majoritari, prin activitatea lor, pot influenta evolutia valorii firmei
respective. Suma valorilor tuturor participatiilor dintr-o intreprindere necotata, poate fi
mai mica decat valoarea intreprinderii in intregul sau.
15
cum ar fi fondul comercial, pot sa nu aiba valoare in aceste conditii, dupa cum alte
active necorporale, cum ar ti brevetele de inventie, marcile de fabrica sau de produse,
pot sa-şi pastreze valoarea lor.
In cazul in care holdingul are proprietaţi şi incaseaza venituri din aceste proprietati,
pentru fiecare proprietate trebuie determinate valorile de piată.
Abordarea prin capitalizarea venitului
Aceasta este o cale generala de estimare a valorii întreprinderii, participatii sau
unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este
estimata prin convertirea beneticiilor (caştigurilor) anticipate in valoare a capitalului.
c =a –g
în care:
Cand venitul previzionat este exprimat în termeni nominali (preturi curente), trebuie
utilizate rate nominale, iar cand venitul previzionat este exprimat in termeni reali
(preturi constante), trebuie utilizate rate reale.
Abordarea prin comparatie (in standard este denumita abordarea
prin piata)
Aceasta este o cale generala de estimare a valorii intreprinderii, participatii sau
unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compara subiectul
16
evaluat cu alte întreprinderi similare, participatii sau actiuni similare care au fost
vandute pe piata libera. Cele trei surse uzuale de informaţii, folosite în aceasta
abordare sunt pieţele financiare de valori mobiliare unde sunt tranzacţionate
participaţii pentru intreprinderi similare, piaţa achiziţiilor de intreprinderi in ansamblul
lor şi tranzacţiile anterioare ale proprietaţii subiect al evaluarii.
În principiu, într-un raportul de evaluare pot fi utilizate toate aceste abordari in
estimarile de valori ale întreprinderii, dar este obligatorie utilizarea a cel puţin doua
dintre ele.
Metoda de evaluare conform standardelor internaţionale este o cale specifica de
estimare a valorii in cadrul abordarilor, iar modurile de abordare implica diferite
metode, in funcţie de scopul evaluarii, informatiile disponibile etc. Principalele categorii
de metode de evaluare sunt:
17
În operaţiunile legate de evaluarea intreprinderii, incepand cu anul 1990, nu
trebuie legate exclusiv de privatizare, totuşi acestea au fost determinate de
schimbarile majore din economia romaneasca, ca urmare a necesitatii realizarii
conditiilor pentru declanşarea procesului complex al privatizarii.
Importanta şi complexitatea evaluărilor din ultima perioada este "supralicitata"
datorita faptului ca elementele patrimoniale nu reflecta valori de piaţa, ci valori
administrative, determinate in baza unor acte normative emise dupa anuI 1990.
Necesitatea evaluarii intreprinderi şi a unitatilor operationale de natura
intreprinderii deriva din necesitatile beneflciarilor acestei activitaţi de consultanta,
respectiv investitorii actuali (actionarii) şi potentiali, angajatii intreprinderii, creditorii,
instituţiile specializate ale statului şi publicul larg.
Aspectele mai impotante relativ la situaţiile in care este necesara evaluarea
intreprinderii pot fi rezumate şi astfel:
- o evaluare joaca un rol major în achiziţia unei companii. Ea furnizeaza o opinie
independenta privind valoarea afacerii. Cumparatorul sau vanzatorul are adesea o
imagine apriorică cu privire la valoarea afacerii, imagine care, rareori este bazata pe
realitate. Sunt cazuri în care aşteptarile vanzatorului sunt foarte ridicate pentru ca el a
depus mulţi ani efort şi devotament in afacere.
- proprietatile pot fi expropriate de autoritati, iar in functie de importanta
particulara a proprietatii sau afacerii se poate stabili pierderea determinata de
reamplasarea acesteia. În asemenea situaţi evaluatorul trebuie sa determine suma
pierderilor ce vor fi compensate, alaturi de valoarea pe piata a proprietaţii sau afacerii
expropriate.
- în cazul firmelor care doresc sa-şi recupereze pierderile de valoare in afaceri,
cum ar fi: pierderi in afaceri datorita contrafacerii produselor, nerespectarea
contractelor , denigrarea marcii ş.a. evaluarea afacerii va trebui sa furnizeze o valoare
reala a pierderii şi va fi folosita in instanta pentru susţinerea cauzei.
- exista situaţii in care pentru o firma necotata la bursa apare necesitatea
evaluarii afacerii datorita faptului ca un actionar doreşte sa se retraga.
- exista situaţii şi in care la stabilirea partajului în cazul divortului (daca unul
dintre soţi detine actiuni la una sau mai multe companii) curtea sa solicite realizarea
evaluarii firmei ( sau firmelor) la care sunt deţinute acţiuni.
- evaluarea poate fi solicitata de institutii financiare sau alti furnizori de capital
care vor sa aiba, inainte de a decide finantarea, valoarea companiei ce urmeaza sa
primeasca imprumutul.
În figura 1.2 sunt prezentate sintetic aspectele privind necesitatea evaluarii
întreprinderii, în relatia beneficiar- scop.
18
Curs 6
31.10.2006
CAPITOLUL II
ORGANIZAREA SI DESFAŞURAREA ACTIVITĂŢII PRACTICE
DE EVALUARE ECONOMICĂ A ÎNTREPRINDERII
Contractarea evaluarii
Evatuatorul, respectiv echipa de evaluare îşi desfaşoara activitate în baza unui
contract încheiat cu beneficiarul evaluarii care poate fi vanzatorul, cumparatorul,
organismul fiscal etc.
Contractul care are ca scop lucrarea de evaluare este un cadru cu putere
juridica în care sunt stipulate obligatiile, drepturile şi responsabilitatile reciproce,
termenul şi pretul lucrarii.
19
In cazul in care lucrarea s-a adjudecat in urma unei licitatii, etica afacerilor
exclude negocierile intre client şi consultantul caştigator , ulterioare licitatiei, iar oferta
se declara ca parte integranta a contractutui.
Organizarea activitatii
20
de o vizita in intreprindere. Se stabilesc datele şi informaţiile ce trebuie pregatite şi
puse la dispozitia evaluatorilor .
Executia
Diagnosticul şi evaluarea întreprinderii presupune precizarea unor faze de
lucru, care, în fapt înseamna programarea logica a activitatilor necesare şi prin care, se
asigura credibilitatea calculelor şi rezultatelor obtinute.
În aceasta faza are loc contactarea personalului care detine elementele supuse
evaluarii, identificandu-se sursele de informare in vederea culegerii, prelucrarii,
gruparii şi analizei datelor şi informatiilor necesare. Evaluatorul va face verificari şi
investigatii laborioase pentru a se asigura ca datele pentru analiza in evaluare sunt
corecte şi demne de incredere.
Estimarea valorilor
21
Motivarea alegerii valorilor
CAPITOLUL III
ANALIZA DIAGNOSTIC ÎN VEDEREA EVALUĂRII
3.1.Consideraţii generale
22
Analiza documentelor şi a informatiilor. Aceasta etapa reprezinta partea cea
mai importanta a diagnosticului deoarece, permite evaluatorului sa cunoasca
mediul general şi cel specific al firmei, sa determine locul acesteia in mediul
sau concurential, cat şi sa elaboreze scenariile previzionale de evaluare.
Prezentarea în scris a concluziilor analizei diagnostic. Aceste rezultate stau
la baza alegerii ipotezelor, metodelor şi coeficientilor de evaluare şi la
intocmirea previziunilor .
În literatura de specialitate exista mai multe abordari ale analizei firmei in
vederea evaluarii, dar ANEVAR recomandand in cursurile sale analiza tip SWOT, in
cele ce urmeaza, sunt prezentate cateva aspecte referitoare la aceasta metoda,
Denumirea analizei SWOT constituie o prescurtare de la termenii englezi care
au urmatoarea semnificatie:
STRENGTHS = Puncte tari
WEAKNESSES = Puncte slabe
OPPORTUNITIES = Oportunitati
THREATS = Amenintari (Riscuri)
Pe baza datelor şi informatiilor furnizate prin utilizarea matricei SWOT se pot
face aprecieri privind, atat succesul cu care alti competitori vor concura pe anumite
piete, cat şi in ceea ce priveşte strategiile pe care organizatia le poate utiliza, pentru a
se apara de competitie sau pentru a forta pietele deja ocupate de competitori.
În cazul evaluarii intreprinderii, relevarea punctelor tari şi sfabe, care redau
potenţialul şi situaţia actuala a intreprinderii, se realizeaza prin analiza mediului intern
al intreprinderii, iar oportunitatile şi riscurile sunt identificate prin analiza mediului extern
al întreprinderii, reflectand influenta acestuia asupra afacerii.
Competentele deosebite ale întreprinderii, care o diferentiaza de concurenta,
dandu-i avantaje asupra competitorilor (resurse deosebite, procese sau activitaţi mai
bine organizate) reprezinta punctele tari, iar insuficienţa unor resurse sau slaba
organizare al unor activitati reprezinta puncte slabe. Oportunitatile sunt evidentiate de
tendintele şi schimbarile mediului extern al întreprinderii, in sens pozitiv pentru
afacerea evaluata, in timp ce riscurile sunt evidentiate de prezenta aspectelor potential
negative, de natura unor situatii care ar putea influenta semnificativ in rau activitatea
intreprinderii.
Analiza diagnostic poate fi realizata pe perioade de timp diferite respectiv,
termen lung, mediu sau scurt.
Pentru evaluare se disting:
Diagnosticul general. Scopul acestuia îl constituie analiza principalelor funcţii ale
intreprinderii: de cercetare -dezvoltare, comerciale, operationale (exploatare),
resurse umane, organizare şi management, financiar-contabile.
Diagnosticul special. Aceasta urmareşte, in detaliu, analiza situatiei juridice a
intreprinderii.
Rolul esential revine diagnosticului financiar, care cuantifica prin instrumente
specifice rezultatele analizei din celelalte sectiuni şi realizeaza o interfata intre cele
doua cornponente de baza ale procesului de evaluare a afacerii (diagnostic şi
evaluarea propriu-zisa).
In activitatea de analiza diagnostic foloseşte, ca instrumente ale acesteia: inspectia
la faţa locului a intreprinderii, observatia, ancheta cu ajutorul chestionarelor şi
interviurilor, analiza de continut şi analiza comparative.
Concluziile diagnosticului nu sunt destinate consultantei manageriale a clientului
ci, au drept scop fundamentarea cat mai precisa a evolutiei intreprinderii in viitor,
respectiv a previziunii diferitelor forme de venit ale acesteia.
23
3.2.Diagnosticul economico- financiar
ABORDARI
24
In baza informaţiilor din bilanţul contabil se pot face o serie de aprecieri :
- scăderea valori rămase a activelor imobilizate iar în cadrul acestora, a
mijloacelor fixe poate fi pusă pe seama amortizărilor;
-creşterea valorii creanţelor în unităţi monetare are o influenţă negativă asupra
valorii economice a întreprinderii deoarece acestea rămân la valoarea contabilă de
înregistrare ;
- creşterea stocurilor de produse finite poate avea o influenţă negativa asupra
valorii întreprinderii ca urmare a scăderii valorii actuale a produselor şi a imposibilităţii
creşterii preţurilor de vânzare la un moment dat.
- mărimea disponibilităţilor poate indica o accelerare a vitezei de rotaţie a
activelor circulante, situaţie care poate conduce la o amplificare a capacităţii de plată
şi la posibilitatea onorări la timp a obligaţiilor întreprinderii.
- stocul de producţie în curs poate fi analizat în funcţie de posibilităţile de
valorificare în activitatea viitoare, aspect care poate fi stabilit prin diagnosticul
operaţional.
Limitând problematica analizei financiare la cerinţele de bază ale evaluării
întreprinderii şi având în vedere cerinţele standardelor în vigoare problemele esenţiale
care trebuie luate în studiu sunt :
- analiza structurii activului întreprinderii ;
- analiza structurii pasivului întreprinderii ;
- analiza lichidităţilor şi solvabilităţilor ;
- analiza echilibrului financiar ;
- analiza gestiuni ;
- analiza rentabilităţii ;
- analiza fondului de rulment .
CAPITOLUL IV
EVALUAREA ÎNTREPRINDERILOR
25
Conform acestei metode toate elementele patrimoniale sunt studiate în mod
individual stabilindu-se valoarea de piaţă sau o altă valoare adăugată pentru fiecare în
parte (valoarea economică).
La baza determinării valorii întreprinderii stă bilantul economic şi nu cel contabil
obţinut prin corecţia elementelor bilanţilui contabil.
Evaluarile economice prin metoda ANC au în vedere gruparea elementelor
patrimoniale în :
- active aflate în exploatare care se evaluează pe baza valorii de piaţă iar cînd
această evaluare nu este posibilă din cauza rarităţi activului sau specializăiri lui se
utilizează metoda costului net.
- active aflate în afara exploatării care sunt evaluate separat şi prezentate
distinct de valorile patrimoniale în raportul de evaluare.
14.11.2006
Curs
1.Evaluarea terenurilor
26
- se întocmeşte o fişă de inspecţie în care sunt evaluate distinct suprafeţele
terenurilor în funcţie de destinaţia lor si de localizarea lor cu specificarea valorilor de
piaţă în zonele respective.
Pentru evaluarea terenului există trei abordări ale valorii: comparaţia directă,
metode bazate pe venituri, metode bazate pe costuri, acestea putându-se concretiza
practic în 6 metode de evaluare agreate de standardele internaţionale de evaluare.
Procedurile sau metodele derivate din abordările amintite pot conţine elemente
din două sau chiar din toate abordările.
Pentru terenuri fără construcţii se pot utiliza :
- metoda parcelări
- metoda rentei de bază
- metoda normativă sau administrativă
- metoda comparaţiei directe de piaţă
Evaluarea terenului se face distinct pentru cele două categorii, respectiv terenuri
de exploatare şi terenuri în exces.
La evaluarea terenurilor în exploatare se va ţine seama de faptul că acesta
contribuie la desfăşurarea activităţii astfel că în această perioadă valoarea lor diferă de
valoarea de piată.
De asemenea se va avea în vedere că pe lângă valoarea de piaţă a terenurilor
din zonele respective acestea vor fi imobilizate pe întreaga durată de viaţă rămasă a
obiectivului astfel că valoarea obţinută nu este valoarea de piaţă.
27
Terenurile în exces reprezintă acea parte din teren care nu este necesară pentru
a susţine construcţiile existente sau ipotetice în cea mai bună utilizare a acestora.
Terenuile în exces de regulă se evaluează la valoarea de piaţă.
Când există suficiente informaţii de pe piaţă se poate aplica una din următoarele
metode :
- comparaţia directă
- proporţia
- extracţia
- parcelarea
- tehnica reziduală
- capitalizarea rentei de bază.
Principalele evaluari care influenţează valoarea terenului sunt anticiparea,
schimbarea, cererea, oferta, substituţia.
Standardele de evaluare definesc, utilizează şi recomandă metodele amintite
reprezentând în acelaşi timp si cea mai bună practică.
Este metoda cea mai perfectă cand există date comparabile şi se utilizează la
evaluarea terenului liber sau care este considerat liber pentru scopul evaluării.
Preţurile şi informaţiile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi
corectate în funcţie de asemănări şi diferenţe.
Ca elemente de comparaţie pot fi :
- drepturile de proprietate
- restricţiile legale
- condţiile pieţei (şi data vânzării)
- localizare
- caracteristici fizice respectiv suprafaţa şi forma, lungimea faţadei etc.
- zonarea şi cea mai bună utilizare.
Se menţionează faptul că este de preferat ca să se coreleze rezultatele a două sau mai
multe comparaţii.
Schimbarea rapidă a preţurilor în ultimi ani impune o selectare a locurilor
comparabile cât mai aproape de data evaluarii.
De asemenea se va avea în vedere faptul că data şi localizarea în general sunt
mai importante ca elemente de comparaţie decât suprafaţa.
Este de dorit totuşi să se caute proprietăţi comparabile dar având aprovimativ
aceeaşi suprafaţă.
Dacă se are în vedere că amplasamentele din aceeaşi zonă sunt cele mai
punţin credibile deoarece vânzătorii solicită preţuri mai mari iar ofertele de cumpărare
sunt mai mici decât preţurile negociate.
Informaţiile directe se pot obţine din discuţiile cu părţile implicate în tranzacţii
respectiv vânzători, cumpărători, avocaţi şi agenţi imobiliari.
In general pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecţii ale
preţurilor in tranzacţiile comparabile, corecţii care sunt exprimate în mod absolut în
monedă sau relativ în procente.
Corecţiile pentru dreptul de proprietate, finanţare, condiţiile pieţei şi condiţiile de
vânzare se fac înaintea celor referitoare la localizarea şi caracteristicile fizice.
Toate corecţiile se prezintă în raportul de evaluare într-o formă logică şi
accesibilă.
In anumite localitati urbane unde amplasamentele libere sunt mai rare sau in
localitati rurale izolate unde loturile libere sunt tranzactionate mai rar, valorile nu pot fi
28
estimate prin comparatie directa. In asemenea situaţii se poate folosi metoda proporţiei
sau metoda extracţiei.
2.Metoda proporţiei
VT - valoarea terenului
V Pi - valoarea proprietăţii
Valoare.teren
La construcţiile mai vechi raportul are tendinţă de crestere.
Valoare. proprietate
Prin această metodă nu se atribuie o valoare determinată proprietăţii dar poate fi
folosită când este insuficient numărul de tranzacţii de terenuri libere comparabile.
Estimarea este grosieră deoarece pot fi ridicate construcţii mai scumpe sau mai
eftine pe terenuri de valoare egală.
3.Metoda extracţiei
4.Metoda parcelării
O parcelare bine planificată poate crea o proprietate mai bună acolo unde
zonarea, utilităţile comunale, accesul şi alte elemente sunt într-o combinaţie favorabilă
iar metoda parcelării este utilizată în cazul terenurilor pentru care parcelarea reprezintă
CMBU şi dacă există date de comparaţie pentru acceste tipuri de parcele.
Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, a ratei de
absorţie a costurilor indirecte şi pentru servicii.
29
Se bazează pe echilibrul agentului de producţie adică teren, mâna de lucru,
coordonarea şi capitalul.
Pentru aplicare este necesar :
- să se cunoască sau să se poată estima cu o precizie corespunzătoare valoarea
clădirilor ;
- să se cunoască sau să poată fi estimat venitul anual net generat de societate ;
- să fie posibilă extragerea de pe piaţă a ratelor de capitalizare separat pentru clădiri şi
pentru venituri.
Metoda poate fi utilizată în cazul proprietăţilor generatoare de venit şi mai ales în
cazul proprietăţilor noi.
In esenţă metoda constă în scăderea din venitul net al proprietăţii a venitului
alocat remunerării construcţiilor.
Venitul rămas este considerat ca venit rezidual al terenului şi este capitalizat.
21.11.2006
Curs
2 . Evaluarea construcţiilor
30
2. Punerea la dispoziţia evaluatorului de catre beneficiar a documentaţiilor de
construcţie respectiv a planurilor construcţiilor dată fiind importanţa informaţiilor cu
privire la dimensiunile reale a construcţiilor (suprafeţe construite, suprafeţe
desfăşurate, înălţimi etc.)
31
Stabilirea valorii construcţiei noi
Prin această metodă se estimează costul sub forma unui cost unitar care poate
fie exprimat pe unitatea de suprafaţă sau pe unitatea de volum.
Se utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate în
funcţie de condiţiile pieţei sau a eventualelor diferenţe fizice.
Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau calculate separat.
Dacă proprietăţile comparabile sunt localizate pe alte pieţe se va face o corecţie
pentru localizare.
Costul unitar este dependent de dimensiune şi anume scade pe măsură ce
suprafaţa sau volumul clădirii creşte.
Explicaţia acestei creşteri constă în faptul că instalaţiile, centrala termică,
lifturile, ferestrele şi altele de regulă nu costă proporţional mai mult pentru o clădire mai
mare.
Cifrele de cost unitar se exprimă de regulă la suprafaţa desfăşurată construită
sau volumul total construit iar costul total este estimat prin compararea clădiri evaluate
cu clădiri similare la o dată mai recentă şi pentru care sunt disponibile preţurile de
contract.
Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între data contractului sau a execuţie
şi data evaluării.
În aplicarea corectă a metodei evaluatorul va calcula costul unitar pentru clădiri
similare sau va corecta un cost unitar de barem, ţinând seama de diferenţele de
dimensiune, formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi de diferenţa de timp între
data elaborări costului de barem şi data evaluării.
Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi separat
pentru finisaje deosebite sau echipamente deosebite.
Compararea clădiri evaluate cu clădirile similare sau structuri standard
catalogate trebuie făcută cu atenţie.
Această ultimă variantă este aplicată pe scara cea mai largă în prezent fiind
relativ simplă dar ea poate conduce la erori grave datorită dificultăţilor privind:
32
- corelarea între structura constructivă foarte diversificată a costurilor şi preţurilor
barem din cataloage.
- aplicarea celor mai adecvate corecţii
- utilizarea indicilor de actualizare care conţin un grad ridicat de subiectivism
având în vedere că preţurile de barem conţinute de cataloage sunt la nivelul anului
1965
- apariţia unor contrucţii realizate pe bază de tehnologii avansate care nu sunt
cuprinse în cataloage.
Cu toate aceste observaţii când este corect aplicată metoda conduce la estimări
suficient de corecte.
3. Metoda devizelor
Este metoda cea mai completă şi cea mai precisă. În cadrul acesteia se face un
calcul care reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate şi toate categoriile
de manoperă necesară.
La acestea se adaugă cheltuieli conexe, regia şi profitul.
23.11.2006
Curs
Estimarea deprecieri cumulate
34
CI) un raport calculat între vechimea efectivă (VE) şi durata de viaţă economică a
construcţiilor (DE).
VE
DC = CR *
DE
VE
CDC = CI *
DE
Această metodă tratează deprecierea globală adică durata de viaţă economică
are semnificaţie numai pentru uzura globală fără a face o diferenţiere între tipurile de
uzuri amintite.
Limitele metodei constau în lipsa unei considerări distincte a elementelor
recuperabile de depreciere şi în ignorarea că unele elemente pot avea o durată fizică
de viaţă mai redusă decât durata de viaţă economică a clădiri.
VE
Metoda se caracterizează prin faptul că înainte de aplicarea raportului se
DE
deduce din CR respectiv CI costul recuperări eventualelor elemente recuperabile ale
uzuri fizice apărute ca urmare a întreţineri necorespunzătoare precum şi cele ale
neadecvării funcţionale.
Remedierea eventualelor elemente recuperabile de uzură fizică sau funcţională
poate influienţa durata de viaţă economică rămasă prelungind-o şi reducând în schimb
vechimea efectivă.
Această metodă nu i-a în considerare diferitele durate de viaţă rămase pentru
diferite componente ale clădiri.
3. Metoda segregării
4. Metoda comparaţiei
28.11.2006
Aplicaţia 1.
Stabiliţi care este valoarea actuală de piaţă a unei clădiri cu o suprafaţă utilă de
120 metri pătraţi stiind că în acel cartier:
- în urmă cu 14 luni o clădire A cu o suprafaţă utilă de 160 metri pătraţi cu caracteristici
tehnice şi de utilizare asemănătoare a fost vândută cu 192 mil lei
- în urmă cu 4 luni o clădire B cu o suprafaţă utilă de 180 metri pătraţi dar cu
caracteristici tehnice de utilizare inferioare cu 15% faţă de suprafaţa analizată s-a
vândut cu 143 mil lei.
Rezolvare
36
192*106
Pr etul.unitarB 2
1.2mil / m 2
120m
164, 45*106
Pr etul.unitarB 2
0,913mil / m 2
180m
Piederile pe 10 luni/metru patrat din cauza diferenţei de dată a tranzacţiei =1,2 - 0,193
= 0,287 lei/metru patrat
4
Pierderea pe 4 luni/metru pătrat *0, 287 0,1148mil.lei / m 2
10
Valoarea clădirii B din care se scade deprecierea pentru cele 4 luni care au
decurs de la tranzacţie pănă în prezent.
Aplicaţia 2.
Rezolvare
Variaţia preţurilor acum 4-6 luni
5200 4800
V p p 4 6luni 200lei / m 2 / luna
2luni
Aplicaţia 3.
37
Domnul X este proprietarul unui teren cu o suprafaţă de 2000 metri patraţi care
în planul local de sistematizare este destinată agriculturii fără a se putea construi pe el
.
În luna mai 2006 consiliul local aprobă noul plan de sistematizare care schimbă
destinaţia terenului pe aceasta putându-se constru case unifamiliare.
În acest scop proprietarul a divizat terenul în patru loturi fiecare de câte 500
metri patraţi şi a vândut 3 cea de-a patra oprind-o pentru sine.
Să se stabilească care este câştigul obţinut datorită cresteri valorii terenului prin
schimbarea funcţiei în planul de sistematizare.
Se stie că în septembrie 2006 un teren agricol în acceaşi localitate s-a vândut cu
un preţ de 2000 lei/metru pătrat, creşterile de preţ fiind de 5% pe lună.
Lotul de construcţie cu parametri asemănători s-au vândut astfel:
- în ianuarie 2006 – 8000 lei/metru pătrat
- în martie 2006 – 8500 lei /metru pătrat
- în mai 2006 – 9000 lei /metru pătrat
- în iulie 2006 – 9500 lei/ metru pătrat
Rezolvare
1
VT 2000m 2 * 2000lei * 3.290.810 lei
1 0, 05
4
38
În literatura de specialitate este promovată tehnica reziduală pentru clădiri
pornindu-se de la ideea că valoarea terenului poate fi apreciată independent .
Pe baza analizei pieţei evaluatorul determinărata de capitalizare a terenului şi
implicit venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului.
Din venitul anual al proprietăţii scăzându-se venitul net alocabil terenului se
obţine venitul net de exploatare al clădirii.
30.11.2006
Curs
3. Evaluarea echipamentelor
05.12.2006
Curs
1.Valoarea de piaţă
40
Aceste valori pot implica de asemenea un vânzător obligat să vândă şi un
cumpărător care cumpără fiind conştienţi de dezavantajul vânzătorului. Aceste valori nu
iau în considerare costurile de pregătire a vânzării.
4. Valoarea de recuperare este valoarea unui mijloc fix rezultată din
valorificarea materilalelor, pieselor şi subansamblelor pe care acesta le conţine şi
respectiv poate fi calculată brut sau net prin nededucerea costurilor de vânzare.
În al doilea caz aceasta poate fi egală cu valoarea realizabilă netă.
Valoarea de recuperare poate să fie identificată şi cu valoarea de casare.
5. Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate
la data evaluării pentru înlocuirea echipamentelor considerate în stare nouă cu
caracteristici tehnico-economice similare celor de evaluat.
Se recomandă ca evaluarea echipamentelor să se facă pe următoarele baze
(tipuri de valoare):
41
Dacă utilizarea valorilor la punerea în funcţiune (PIF) nu este posibilă se
utilizează una din valoarile de inventar rezultată după reevaluări cu condiţia verificării
modului de aplicare a respectivelor revaluări astfel încât dacă rezultatul a fost viciat
erorile să fie eliminate.
Această operaţiune este complexă dar obligatorie în cazul utilizări metodei
indiciale.
b) Estimarea deprecierii.
Costul de inlocuire net se determină prin deducerea din costul de înlocuire brut a
deprecierii care constă în:
- deprecierea fizică- vechimea, starea respectiv uzura fizică, degradarea sau
aprofierea rezultată din trecerea timpului sau din utilizarea trecută , mărimea posibilă a
costului viitor în utilizarea datorată cheltuielilor de întreţinere comparativ cu un activ
modern substituit.
- deprecierea funcţională – uzura morală în adecvarea pentru utilizarea prezentă. De
exemplu un mijloc fix produs pentru utilizări specializate incluzând procese industriale
particulare poate avea o durată aparentă de viaţă utilă mai lungă decât cea prevăzută
pentru operaţiile desfăşurate în prezent.
- deprecierea strategică- înseamnă reducerea duratei de funcţionare prin
modernizarea, retehnologizarea activităţii în viitorul apropiat.
- deprecierea legată de reglementările de mediu se va ţine seama de legislaţia în
domeniu şi reducera duratei de viaţă sau cheltuielile necesare încadrări în regulile de
protecţie a mediului.
Ultimile două reprezintă deprecieri din cauze externe.
x
CIN CIB * 1
100
07.12.2006
Curs
43
Această abordare se bazează pe principiul anticipării şi are ca fundament capacitatea
de a genera profit a echipamentului supus evaluării.
Metodele de evaluare utilizate sunt:
1. Metoda capitalizării unui venit annual din exploatare.
2. Actualizarea fluxului de venit opţenabil într-o perioadă de timp viitoare (metoda
casg-flow-ului net actualizat).
Această abordare de obicei nu se aplica maşinilor şi echipamentelor individuale cu
excepţia situaţiei în care acestea se află angrenateîntr-un contract de leasing. Totuşi pot fi
utilizate frecvent pentru a evalua un grup de active sau unităţi de maşini individuale, utilizate
împreună pentru a realize un produs vandabil. Acest lucru generază un flux de venit.
Aplicaţie:
Există oportunitatea dobândiri unui imobil care necesită reparaţia şi modernizarea după
cumpărare.
Să se stabilească care este preţul ……. Pe care-l poate plăti investitorul pe baza
următoarelor date:
- după reparare şi modernizare clădirea va adăposti 180 metri pătraţi birouri şi 2
magazine fiecare de 60 metri pătraţi;
- costul lucrărilor de reparaţie şi modernizare este de 60 mil lei;
- după modernizare chiria lunară care se obţine este de 7000 lei/metru pătrat
birou şi 25000 lei/metru pătrat magazine;
- costul aferent proprietăţii (impozit, asigurare) 30%;
- rata de capitalizare în cazul activităţilor desfăşurate în clădire este de 10%;
- investitorul care achiziţionează imobilul doreşte obţinerea unui profit de 20%.
- pierderea ….. datorită necumpărări de chiriaşi este esttimată la 10%;
- reparaţia şi modernizarea durează 1 an ;
- dobânda pentru creditul preluat pentru reparaţie este de 45%;
Evaluarea stocurilor
44
Stocurile de materii prime şi materiale, combustibili, piese de schimb,
consumabile.
Dintre cauzele care duc la existenţa unor diferenţe între valorile în contabilitate
şi valorile economice ale unor stocuri pot fi amintite:
- deteriorarea fizică (avarierea ) stocului
- uzura morală, totală sau parţială a stocurilor datorită miscări lente
- scăderea preţului de piaţă pentru anumite produse sub nivelul costului de
achiziţie sau prosucţie
Pe baza documentelor contabile şi al inventarului evaluatorul îşi formează o
opinie şi face o distincţie clară între stocurile cu mişcare lentă evaluate la un preţ mai
scăzut şi stocurile cu mişcare nominală evaluate la costul lor.
Se aplică valoarea de piaţă exprimată prin costul unitarde inlocuire la data
evaluării ţinând cont de starea fizică de depreciere, vechimea lor şi perisabilitatea de a
mai fi utilizate în procesul de producţie.
Se va avea în vedere că în anumite cazuri vechimea poate ridica valoarea unor
stocuri mult peste valoarea contabilă.
45