Sunteți pe pagina 1din 45

UNIVERSITATEA “GEORGE BARITIU” din BRASOV

FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE


Specializarea: Contabilitate si Informatica de Gestiune

EVALUAREA INTREPRINDERII

- NOTE DE CURS -

Profesor de curs ,
Conf.univ.drd. POPESCU AURELIAN

- 2006 -

03.10.2006

STRUCTURA RAPORTULUI DE EVALUARE


O structura posibila :

1. Titlul raportului : Raport evaluare a S.C


2. Prezentarea succinta a intreprinderii evaluat respectiv denumire, adresa, act
de infiinatare, numar de inregistrare in registrul comertului, codul fiscal, obiectul de
activitate etc.
3. Scopul evaluarii si beneficiul si/sau destinatarul lucrarii. Se precizeaza distinct
scopul pentru care s-a elaborate si anume privatizare, vanzare, inscriere la bursa etc.
4. Prezentarea evaluatorului. Se mentioneaza datele de identificare a societati
comerciale desemnata pentru realizarea evaluarii, prezentarea pe scurt, a experientei
acestei, echipa de evaluatori etc.
5. Diagnosticul pentru evaluare presupune acoperirea tuturor pieselor de
diagnostic al intreprinderii si precizarea concluziilor rezultate in urma analizei.
- diagnostic juridic
- diagnostic tehnic (industrial, obtional)- procesul tehnologic, gradul de mecanizare ;
- diagnosticul resurselor umane si al managementului (organigrama) ;
* se pooate face analiza in functie de varsta, sex, calificare, productivitatea
muncii
- diagnostuicul comercial – produsul si clienti, furnizorii, piata, concurentii ;
* care este produsul, care sunt furnizorii, clinetii, piata
- concluziile finale ale diagnosticului
6. Evaluarea societatii comerciale
– procedura de evaluare si motivatia alegerii metodelor utilizate.
- principii , definitia diagnosticului conform dreptului comercial si civil
Trebuie sa se mentioneze ca evaluarea s-a facut in conformitate cu regulile,
procedurile, standardele estimate in domeniu si eventual daca exista anumite norme
obligatorii stabilite de catre diferite organisme, se mentioneaza denumirea, numarul si
data publicarii actului in M.O.
In ceea ce priveste motivatia alegerii metodelor de evaluare se prezinta sucinct
argumentele pentru obtiunea realizata.
- aplicarea metodelor de evaluare se prezinta detaliat metoda si procedura de
evaluare, argumentele si ipotezele care au condos la utilizarea metodelor respective:
- sinteza rezultatelor in care evaluatorul isi exprima opinia asupra valorii intreprinderii.
7. Recomandari sau precizari finale. Concluzii – puncte slabe si puncte tari.

Curs 1
05.10.2006

CAPITOLUL I
CONSIDERATII PRELIMINARE PRIVIND EVALUAREA
INTREPRINDERII

2
1.1. Concepte si fundamente metodologice

In literatura de specialitate evaluarea este definita in mai multe moduri.


In standardele internationale de evaluare definitia este « evaluarea este
procesul de estimare de valori » si mai este definita « ca un ansamblu de tehnici,
procedee si metode prin care se stabileste valoarea unui bun, grupa de bunuri,
activ sau intreprindere ».
Cu alte cuvinte evaluarea reprezinta o apreciere finalizata prin stabilirea unei
valori pentru proprietatea respectiva.
Referindu-ne la evaluarea intreprinderii trebuie precizat faptul ca aceasta
vizeaza stabilirea valorii afacerii la un moment dat, masurarea avutiei reale, dar si
potentialul acesteia de a-si mari bogatia in perioada urmatoare.
Deci se urmareste si capacitatea intreprinderii de a genera profit, fluxuri de
disponibilitati la dispozitia proprietarului.
In fapt intreprinderea poate fi privita ca un portofoliu de investitii mai vechi si mai
noi iar potrivit principiului aditivitatii valorii investitiilor dintr-un portofoliu « valoarea
intreprinderii este suma valorii actuale a fiecarei investitii care a condus la constituirea
patrimonilui acesteia respectiv valoarea prezentata chas-flow-urilor pe care aceste
investitii le promit.
Activitatea de evaluare face parte din sfera serviciilor profesionale precum
avocatura sau proiectarea, activitate desfasurata de profesionistii care respecta niste
principii si standarde specifice, activitate care se finalizeaza printr-o apreciere mai
precis prin stabilirea valorii proprietatii analizate.
Reevaluarea inseamna a evalua din nou iar in mod obisnuit aceasta consta in
aducerea valorii la « pretul zilei ».
Deci intre evaluare si reevaluare nu exista deosebiri de fond, diferenta vizand
momentele diferite de existenta a elementelor care fac parte din obiectul operatiunii.
Situatia este diferita in cazul cand din diferite motive aceasta este executata in
mod fortuit.
Operatiunea de evaluare are un caracter complex determinat de natura si
marimea intreprinderii iar elementele antrenate in aceasta operatine sunt subiectul,
obiectul si beneficiarul evaluarii.

Subiectul este reprezentat de specialistul evaluator, persoana care realizeaza


evaluarea propriu zisa. Aceasta poate avea o pregatire economica, juridica, tehnica,
etc. in functie de obiectul supus evaluarii.
In cele mai multe cazuri evaluarea se realizeaza de catre colective de evaluatori,
de specialitati diferite care pot acoperi diversitatea problemelor intalnite.

Obiectul evaluarii il reprezinta proprietatile mobiliare sau imobiliare, afacerile


sau activele intangibile.

Beneficiarul evaluarii poate fi proprietarul, cumparatorul sau terte persoane.


O distinctie importanta care trebuie precizata in activitatea de evaluare este
diferenta dintre valoare, pret si cost.

Pretul este termenul utilizat pentru o suma ceruta, oferita sau platita pentru un
bun sau serviciu.
Pretul de vanzare ete un fapt istoric indiferent daca a fost publicat sau
confidential.

3
Costul este pretul platit de catre un cumparator pentru bunuri sau servicii.
Acesta mai poate fi definit si ca « suma necesara pentru a crea un bun sau serviciu de
catre producator ».
Dupa finalizarea bunurilor sau serviciului costul acestora devine un fapt istoric.

Pretul platit pentru un bun sau serviciu reprezinta costul acestora pentru
cumparator.
Valoarea este o calitate conventionala care este atribuita intreprinderii in cazul
de fata si care este stabilita in baza unor calcule sau al unei expertize.

In standardele internationale de evaluare referitor la valoare se fac urmatoarele


precizari :
- valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai posibil convenit
de cumparatorii si vanzatorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumparare ;
- valoarea nu reprezinta un fapt ci o estimare a celui mai posibil prêt care va fi
platit pentru bunuri si servicii la o anumita data in conformitate cu o anumita definitie a
valorii.
Conceptul economic de evaluare reflecta optica pietei asupra beneficiarilor celui
care detine bunurile sau primeste serviciile la data evaluarii.
Valoarea este creata si sustinuta de actiunea unor factori care sunt asociati cu
oricare produs, serviciu sau marfa si anume : utilitatea, raritatea, dorinta si puterea de
cumparare.

Dintre acestea primi doi sunt factori ai ofertei iar ceilalti sunt factori ai cererii iar
conform principilui cererii si ofertei precizeaza faptul ca pretul unui bun sau serviciu
variaza invers proportional cu oferta si direct proportional cu cererea.
Evaluatorul unei intreprinderii poate identifica pentru aceasta mai multe valori
gasite in baza unor metode si scenarii de evaluare si ceea ce este mai important
rezultate in urma aplicarii unei anumite definitii a valorii.

In esenta valoarea este rezultatul activitatii de evaluare care practic este


o estimare, o opinie ce se formeaza in mintea evaluatorului conform unei definitii
specifice contextului evaluarii.
Dupa relatia cu cele trei parti implicate (vanzator, cumparator si evaluator)
pretul este o marime obiectiva in raport cu evaluatorul si subiectiva in raport cu partile
negociatoare reflectand actul de vointa intre doua parti, evaluatorul nefiind implicat.
Valoarea este o marime independenta cu partile negociatoare si subiectiva in
raport cu evoluatorul.
Calitatea unei lucrari de evaluare poate fi apreciata pe baza reusitei
evaluatorului de a se apropia de pretul tranzactiei ca urmare a opiniei sale asupra
valorii.

In functie de domeniile specifice prin care se deruleaza evaluarea poate fi :


- evaluare de intreprinderi (afaceri) aceasta reprezentand de fapt obiectul
disciplinei noastre ;
- evaluarea de proprietati imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale,
agricole etc.) ;
- evaluarea de bunuri mobile (echipamente sau bunuri personale) ;
- evaluarea de valori mobiliare (actiuni, obligatiuni) ;

4
1.1.1.Tipuri de proprietate

Principalele categorii de proprietate care au in vedere procesul de evaluare si


care sunt recunoscute de IVSC (Comitetul pentru Standarde Internationale de
Evaluare) sunt :
- proprietatea imobiliara :
- proprietatea mobiliara :
- intreprinderile si activele financiare.

In situatia in care se utilizeaza termenul de proprietate fara alte precizari


referirea poate fi valabila la oricare din tipurile de proprietati amintite.
Proprietatea este un proces juridic distinct de bunul imobil care este un
activ fizic.
Drepturile reale imobiliare cuprind prerogativele, avantajele si beneficiile legate
de proprietatea asupra bunurilor imobile iar proprietatea imobiliara cuprinde termenul in
sine, toate bunurile care in mod natural fac cord comun cu acesta, precum si toate
bunurile care sunt legate de acesta cum ar fi cladirile sau amenajari ale terenului
(amplasamente) .

Asociate cu proprietatea imobiliara pot fi si alte drepturi de proprietate sau care


privesc interese financiare :
- coproprietatea (proprietatea comuna) poate fi creata prin impartirea legala a
drepturilor de proprietate ;
- interesul unui beneficiar in cadrul trustului este cunoscut sub forma de
participatie sub forma de actiuni care este in contrast cu interesul legal al unui
administrator de active (un beneficiar detine o participatie in actiuni pe cand titlul
legal este detinut de administratorul de active) ;
- un beneficiu financiar, poate lua nastere prin ipotecarea proprietatii imobiliare
atunci cand aceasta este utilizata si colateral pentru garabtarea unei finantari
sau cheltuieli legate de proprietatea respectiva.
O participatie de capital este considerata ca un activ financiar distinct.
In terminologia contabila proprietatea imobiliara este inclusa in mod curent in
categoria activelor corporale imobilizate numite active pe termen lung.

Principalele caracteristici ale proprietatii sunt :


- localizarea, descrierea fizica si juridica si atributiile economice sau de a genera venit ;
- dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplina sau libera, proprietate indirecta,
drept de inchiriere sau de subinchiriere) ;
- orice proprietate mobila sau active necorporale care sunt proprietate imobiliara dar
sun incluse in evaluare ;
- orice servituti, restrictii, inchirieri sau conditionari asupra proprietatii sau altor
elemente de natura similara cunoscute.
In evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza in general abordarile prin cost,
comparatii ale vanzarilor si capitalizarea veniturilor si implicit metodele asociate cu
aceste abordari.

Curs 2
10.10.2006

5
Bunurile mobile

Proprietatea asupra bunurilor mobile se refera la proprietatea unui bun altul


decat o proprietate imobiliara.
Aceste bunuri pot fi corporale sau necorporale (ex. o creanta sau o licenta).
Proprietatea mobiliara corporala reprezinta drepturile asupra unui activ
care nu este atasat in permananta de o proprietate imobiliara si se caracterizeaza
in general prin activitatea sa.
In activitatea de evaluare trebuie cunoscute uzantele locale pentru a stabili daca
un activ poate fi considerat ca un mobil sau ca proprietate imobiliara, sarcina care ii
revine evaluatorului.

Intreprinderi (afaceri)

O intreprindere sau afacere este o entitate comerciala industriala de servicii sau


financiara care desfasoara o activitate economica.
Strans legat de conceptul de intreprindere se utilizeaza si termenii companie
operationala care este o afacere cu activitate economica de productie, vanzare sau
comercializarea unui produs sau serviciu si de continuitatea activitatii care este o
intreprindere ce isi va continua activitatea in viitorul previzibil fara intentia sau nevoia
de a fi lichidata sau de a-si reduce in mod semnificativ activitatea.

Scopul evaluarii intreprinderii poate fi :


- achizitia sau vanzarea unei intreprinderii individuale, fuziunea sau estimarea valorii
pachetelor de actiuni detinute de catre actionari ;
- ca o baza pentru alocarea valorii totale a intreprinderii pe activele ei componente
reflectand astfel valoarea de utilizare a diferitelor active ale intreprinderi
- uneori poate constitui baza estimarii, deprecierii unor active imobilizate corporale ale
intreprinderii.
Evaluarile de intreprindere se pot baza pe valoarea de piata a intreprinderii care
insa nu este neaparat echivalenta cu valoarea de utilizare a acesteia.
Evaluarile in scopuri financiare sunt in general solicitate a se baza pe valoarea
justa care poate fi echivalenta sau nu cu valoarea de piata. In asemenea situatii
evaluatorului ii revine sarcina de a indica daca valoarea satisface sau nu atat definitia
valorii de piata cat si cea a valorii juste.

Activele financiare rezulta din divizarea legala a proprietatii asupra intreprinderii


sau a proprietatii asupra intreprinderii sau a proprietatii imobiliare (asociatii, societati
comerciale, societati mixte, cooperative) dintr-un drept optional de a cumpara sau a
vinde o proprietate la un prêt dat si intr-o anumita perioada stabila sau prin crearea
unor instrumente investitionale bazate pe un parchet de active imobiliare.

Activele financiare sunt active necorporale si ele pot cuprinde :


- drepturile detinerii unei intreprinderii sau proprietati ;
- drepturile din cadrul unui contract care garanteaza o optiune de a cumpara sau
a inchiria cu optiunea de cumparare.
- drepturile de a detine un pachet de actiuni sau obligatiuni.

Curs 3
12.10.2006

6
1.1.2.Piata intreprinderiilor necotate si necesitatea
evaluarii lor

Piata in intelesul prezentei discipline reprezinta sistemul sau locul prin


care un bun sau un serviciu este tranzactionat intre vanzatori si cumparatori
printr-un mecanism al pretului.

Piata intreprinderii necotate, spre deosebire de cea a intreprinderilor cotate nu


este reglementata si nici organizata formal.

Aceasta este alcatuita de vanzatori si cumparatori (investitori) iar tranzactiile cu


intreprinderile sau cu participatiile de control ale intreprinderii necotate se
caracterizeaza prin preturi care se obtin in conditi specifice si anume :
- lipsa de repere sau preferinte de prêt ;
- lipsa de informatii certe despre tranzactiile anterioare
- nesiguranta vanzatorului cu privire la aparitia unor alti cumparatori in cazul
sistrarii negocierilor cu un cumparator
- nesiguranta cumparatorilor de existenta altor oferte de cumparare in cazul
sistari negocierilor cu un vanzator.

Participantii pe piata intreprinderii necotate il constituie vanzatorii,


cumparatorii, intermediarii si consultanti.
Vanzatorii pot fi individuali sau companii holding cand intreprinderile se vand
integral precum si campanii publice sau fonduri de investitii cand se vand participantii.
Cumparatorii de intreprinderi necotate pot fi grupati in patru categorii in functie
de motivatiile lor individuale precum si de filozofia lor proprie cu privire la investitii.
1.Campanii cotate care au acces la o baza mai mare de capital.
2.Companii necotate care tin sa cumpere intreprinderi mai mici si sa fie
investitori pe termen lung.
3.Cumparatorii care considera aceste achizitii ca si tranzactii financiare si
practica o inginerie financiara sofisticata.
4.Cumparatorii care includ o parte sau in totalitate managemantul si salariatii
intreprinderii.
Intermediarii sunt reprezentanti mai ales de consultanti (in evaluare,
management, finante, etc) care pot incetinii sau accelera procesul in functie de
cunostintele si experientele accumulate.

1.1.3.Organizatii profesionale

Pe plan mondial s-a constatat necesitatea reglementarii si profesarii activitatii de


evaluare astfel ca in unele tari s-au infiintat prin asociere voluntara mai multe asociatii
de evaluatori.
ANEVAR- asociatia nationala a evaluatorilor din Romania 1992,
IROVAL – inspectoratul Roman de cercetare –dezvoltare 1995,
- se ocupa cu standardele ;
Prin HG ANEVAR in septembrie 2004 a fost recunoscuta ca fiind de utilitate publica.

7
1.1.4. Clasificarea evaluarilor de intreprinderi

Utilizarea metodelor si tehnicilor de evaluare au loc in urmatoarele situatii :


a) In vederea tranzactionarii titlurilor de proprietate emise de intreprinderi prin
transfer partial sau total de capital social.
b) Ca suport in procesul investitional pe piata de capital. In acest caz se ofera
intreprinderilor o indicatie utila deciziilor investitionale de tipul cumpara, vinde
sau pastreaza ;
c) In situatii in care presupun fuziuni, divizari, asocieri, aporturi in natura etc.
d) In situatii dispuse de o autoritate publica in scop contabil, fiscal , de succesiune,
partaj etc.

In functie de scopul lor, evaluarile sunt :


1. Evaluari administrative care se executa in general pentru determinarea
masei impozabile.
2. Evaluari contabile care urmaresc sa redea in contabilitate miscarile si
evolutia patrimoniului intreprinderilor.
3. Evaluari economice sunt cele care fac obiectul disciplinei si se efectueaza in
scopul identificarii valorii unei intreprinderi sau al unui activ al acestuia.

Se defineste evaluarea economica a unei afaceri in contextul investitor al pietei


de capital ca fiind un complex de abordari, proceduri si metode de evaluare prin care
se extimeaza un anumit tip de evaluare a afacerii analizate in functie de scopul si
contextul de evaluare.

1.2.Instrumente folosite in evaluarea intreprinderii

Disciplina isi are fundamentul constituit din standarde, principii, practici si


metode de evaluare.

1.2.1. Standardele de evaluare

Unul din obiectivele activitatii ANEVAR inca de la infiintare l-a constituit


elaborarea de standarde de evaluare a intreprinderilor si proprietatilor, standarde care
sa reprezinte punctul de vedere a profesionistilor in domeniu.
Incepand cu data de 01.01.2004 standardele internationale de evaluare publica
de IVSC, au devenit standarde obigatorii pt membrii ANEVAR.

Principalele obiective a standardelor internationale de evaluare sunt :


- promovarea transparentei in raportarile finale.Cresterea increderii in evaluarile
refuzate pentru garantarea intreprinderilor pentru tranzactii care implica transferuri de
proprietate in scopul inlesnirii tranzactiilor internationale.
- pentru a servi ca un instrument evaluatorilor din intreaga lume dand acestora
posibilitatea de a raspunde cerintelor pietelor internationale pt evaluari credibile si
satisfacerea cerintelor raportarilor finale ale comunitatilor internationale de afaceri.
-furnizarea de standarde de evaluare si raportare finale care sa raspunda
cerintelor tarilor in curs de dezvoltare sau industrializare.
Atunci cand evaluarea se realizeaza pentru raportare financiara sau pentru orice
alta ineregistrare contabila, evaluatorul trebuie sa respecte atat cerintele standardelor
de contabilitate cat si cele care au legatura cu evaluarile proprietatii.

8
Eventualele situatii divergente intre prevederile celor 2 categorii de standarde
trebuie mentionate in mod obligatoriu de catre evaluator.
In continuare sunt prezentate cateva dintre principalele notiuni utilizate in
domeniu precum si principalele categorii de valori dezvoltate in cadrul standardelor de
evaluare.

Curs 4
19.10.2006

Definitii

Ipotezele sunt situatii considerate ca fiind adevarate. Acestea implica fapte,


conditii sau situatii care afecteaza subiectul sau abordarea unei evaluari dar care nu
pot fi verificate sau nu necesita o verificare.

Conditiile limitative sunt restrictii impue evaluatorilor de catre evaluator, client


sau de legislatia nationala.

Evaluatorul este o persoana care are pregatire profesionala necesara,


capacitatea si experienta de a efectua o evaluare.
Desi activitatea de evaluare ca orice profesiune libera nu este reglementata de
catre institutii guvernamentale, se desfasoara dupa standarde si proceduri profesionale
si etice specifice.

Responsabilitatea profesionala a evaluatorului este legata de cunostintele


profesionale, modul de utilizare a instrumentelor folosite in evaluari, de integritatea si
onestitatea in relatiile cu clienti si publicul.

Evaluatorul intern este angajat in cadrul intreprinderii care detine activele sau
in cadrul firmei de contabilitate responsabila cu evaluarea rapoartelor si/sau
inregistrarilor financiare ale intreprinderii.

Un evaluator extern este un evaluator care impreuna cu orice asociati nu are


legaturi materiale importante cu compania, clientul sau subiectul misiunii.
In activitatea unui evaluator se vor evita conflictele de interese. De asemenea
evaluatorul este obligat sa trateze problemele clientilor cu o discretie si confidentialitate
corespunzatoare iar in cadrul misiunii sa dovedeasca obiectivitate si impartiabilitate.

VALOAREA DE PIATA- BAZA DE EVALUARE

Acest concept este legat de perceptiile colective si de comportamentul


participantilor pe piata iar evaluarile pe baza pietei trebuie sa identifice si sa includa
definitia valorii de piata utilizata in evaluare.

9
IVSC defineste valoarea de piata prin Standardul IVS1.

Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata


la data evaluarii intre un cumparator decis si un vanzator hotarat intr-o tranzactie cu un
prêt determinat obiectiv dupa o activitate de marketing adecvata in care partile
implicate au actionat in cunostinta de cauza prudent si fara constrangeri.
In cazul raportarilor financiare in definitia generala poate fi utilizat si termenul de
activ in locul termenului de proprietate.

Precizari :
« Suma estimata » semnifica pretul exprimat in unitati monetare (de regula in
moneda nationala) platibil pentru o proprietate intr-o tranzactie independenta
nepartinitoare de piata.
Valoarea de piata vizeaza cel mai probabil prêt care poate fi obtinut in mod
rezonabil de catre vanzator si cal mai avantajos prêt obtenabil pentru comparator.

« O proprietate va fi schimbata » subliniaza ideea ca valoarea este o suma


estimata si nu un prêt de vanzare predeterminat.

« La data evaluarii » acesta subliniaza ideea ca valoarea de piata estimata este


specifica unui moment, are „un termen de garantie” in sensul ca schimbarile de pe
piata modifica premizele evaluarii si deci rezultatele acesteia.

« Intre un cumparator decis » se refera la faptul ca cel care cumpara este


motivat si nu constrans sa cumpere. El nu va plati un prêt mai mare decat cel cerut de
piata.

« Un vanzator hotarat » arata ca nici vanzatorul nu este fortat sa incheie


tranzactia si nici nu este constrans sa astepte pana cand va obtine pretul pe care il
considera rezonabil.
« Intr-o tranzactie cu prêt determinat obiectiv » este situatia in care cele
doua parti nu au interes sau relatii speciale care ar putea influenta nivelul pretului (de
exemplu relatia dintre proprietar sau chirias).

« In care partile implicate au cunostinta de cauza prudent » presupune ca


atat cumparatorul cat si vanzatorul sunt informati asupra naturi si caracteristicilor
proprietatii sau afacerii si asupra conditiilor de pe piata la data evaluarii.

« Si fara contrangere » semnifica faptul ca nici una dintre parti nu este fortata
de o anumita conjunctura sau situatie sa incheie tranzactia.

Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ estimata fara
luarea in considerare a costurilor de vanzare sau cumparare sau fara includera niciunui
impozit sau taxe asociate.

In situatii exceptionale valoarea de piata poate avea o valoare negativa. Aceasta


situatie include unele proprietati inchiriate, unele proprietati specializate, proprietati
invechite la care costul de demolare depasaste valoarea terenului, unele proprietati
contaminate si alte situatii.

10
Baze de evaluare diferite de valoarea de piata

Exista situatii care solicita si alte categorii de valori decat valoarea de piata in
evaluare.

Valoarea de utilizare se refera la valoarea cu care un anumit activ contribuie la


valoarea intreprinderii din care face parte fara a avea in vedere cea mai buna utilizare,
sau suma care s-ar obtine in urma vanzarii sale.
Aceasta categorie este valoarea unei anumite imobilizari pentru o anumita
utilizare de catre un anumit utilizator si deci nu este o valoare de piata.

Proprietatea cu piata limitata reprezinta aceea proprietate care datorita


conditiilor pietei atrage relativ putini cumparatori potentiali intr-un timp
determinat.Vanzarea unor astfel de proprietati necesita o durata mai mare de
comercializare pe piata fata de alte proprietati care sunt usor vandabile.

Proprietate specializata cu scop special sau proprietate proiectata special este


proprietatea care datorita naturii sale specializate are o utilitate restransa la o anumita
utilizare sau anumiti utilizatori, este vanduta rar sau deloc pe piata libera in afara
cazului cand face parte dintr-o afacere. Aceasta categorie vizeaza rafinariile, centralele
electrice, muzeele, bisericile, etc.

Valoarea de investitie sau subiectiva este valoarea unei proprietati pentru un


anumit investitor sau o categorie de investitori pentru a atrage anumite obiective de
investitie.
Acest concept subiectiv leaga o anumita proprietate de un anumit investitor sau
grup de investitori cu obiective si criterii de investitii definite.
Termenul de valoare de investitie nu trebuie confundat cu valoarea de piata a
unei proprietati ce reprezinta o investitie.

26.10.2006
Curs

Valoarea de asigurare reprezinta valoarea proprietatii care este data de unele


definitii continute intr-o piata sau contract de asigurare.

Valoarea de impozitare se bazeaza in general pe definitia si acceptiunea


continuta in legislatia fiscala referitoare la taxele pentru proprietati.

Costul de inlocuire net (GIN) reprezinta o metoda de evaluare acceptabila


utilizata in raportarea financiara pentru a determina un surogat al valorii de piata a
proprietatilor specializate si cu piata limitata pentru care nu sunt disponibile informatii
de piata. Metoda se bazeaza pe estimarea valorii de piata pentru utilizarea existenta a
terenului plus costul curent brut de inlocuire sau reconstructie a cladirilor minus cota
alocata pentru uzura fizica si orice forme relevante de depreciere. In IVS 2, se
precizeaza ca, pentru a ramâne in conformitate cu IAS 16 aceasta definitie urmeaza
sa fie modificata.

Valoarea de recuperare reprezinta valoarea unei proprietati (exclusiv terenul)


data, mai ales, de valorile materialelor recuperabile si nu pentru utilizarea in

11
continuare, fara a necesita modernizari sau reparatii. Se poate da ca un cost de
recuperare brut sau net si ultimul poate fi egal cu valoarea realizabila neta.

Valoarea de lichidare sau valoarea de vanzare fortata reprezinta suma ce


poate fi obtinuta in mod rezonabil din vanzarea unei proprietati sau afaceri intr-un
interval de timp prea mic pentru a fi conform cu conditiile din definitia valorii de piata.

Valoarea speciala se refera la un element de valoare cu caracter extraordinar,


superior valorii de piata. Valoarea speciala apare adesea prin asociere fizica,
functionala sau economica cu o alta proprietate. Aceasta valoare este aplicabila numai
unui cumparator cu interese speciale. De exemplu : o firma dintr-o localitate
importanta a platit un pret de patru ori mai mare decat pretul pietei la acel moment
pentru o suprafata mica de teren; situatia speciala a aparut deoarece terenul respectiv
se afla in vecinatatea proprietatii sale îi permitea iesirea la o artera comerciala si mai
ales îi dadea posibilitatea sa realizeze dimensiunile optime pentru constructia ce si-o
proiectase.
Evaluatorul trebuie sa se asigure ca si criteriile utilizate pentru evaluarea unor
asemenea proprietati difera de cele utilizate pentru estimarea valorii de piata, prin
prezentarea clara a oricarei ipoteze speciale utilizata.
Daca se iau in consideratie premisele valorii, adica ipotezele care se au in
vedere pentru a descrie circumstantele in care are loc tranzactia, se disting
urmatoarele valori:

Valoarea de exploatare continua - acest concept se refera la evaluarea unei


unitaţi operationale. In acest caz, activele si stocurile sunt pe pozitie de lucru, forta de
munca angajata si afacerea functioneaza fara a exista o intentie de lichidare sau de
incetare a activitatii.

Valoarea de lichidare este determinata de suma ce poate fi obtinuta daca


afacerea este lichidata si activele sunt vandute cu bucata. Lichidarea se poate face
fortat sau pe cale normala. In acest al doilea caz, vanzarea se face pe o perioada de
timp suficienta pentru a obtine cel mai bun pret dar daca aceasta dureaza mai multi
ani, costurile asociate lichidarii vor fi prelucrate prin tehnica actualizarii.

Valoarea reziduala este o expresie a valorii de piata pentru o investitie, la


finele unei perioade de exploatare, timp in care a fost recuperata in totalitate. In unele
cazuri afacerea poate functiona in continuare.

Valoarea de casare reprezinta un caz extrem al valorii reziduale si anume,


atunci cand activul este dezmembrat si se recupereaza materialele.

Valoarea realizabila neta este data de valoarea de piata din care se scad
costurile si taxele aferente tranzactiei.

Valoarea unei participatii (majoritara/minoritara, de control etc.) este in


legatura cu gradul de control asupra intreprinderii, acesta depinzand de procentul de
participatie, de distributia celorlalte participatii si de prevederile din contractul de
asociere si din statutul societatii.

12
Baze de evaluare utilizate in contabilitate

Evaluarea contabila este un proces prin care sunt determinate valorile la care
structurile situatiilor financiare vor fi recunoscute in bilant si in contul de profit si
pierdere. Aceasta "consta in cuantificarea si exprimarea in unitati monetare a marimii
elementelor patrimoniale (active, pasive, cheltuielile si veniturjle) si a operatilor
economice si financiare cu modificarile intervenite in masa patrimoniala"
In situatiile financiare si contabile sunt utilizate diverse baze de evaluare, in
combinatii diferite.
Standardele Internationale de Contabilitate si normele contabile romanesti includ:
- Costul istoric, care reprezinta o valoare reala din momentul intrarii activelor si
crearea datoriilor. Acesta reprezinta “sacrificiul” care a fost consimtit pentru a
aduce bunul in patrimoniul intreprinderii la data sa de intrare . Activele sunt
inregistrate la suma platita in numerar sau echivalent al acestuia sau la
valoarea justa din momentul cumpararii lor. Datoriile sunt inregistrate la
valoarea echivalentelor obtinute in schimbul obligatiei sau, in anumite
împrejurari ( de exemplu, impozitul pe profit), la valoarea ce se aseapta a fi
platita in numerar sau echivalent al numerarului pentru a stinge datoriile.
- Costul curent (valoarea de inlocuire) este costul pe care intreprinderea il
accepta in scopul dobandirii la nivelul valorii actuale, al unui bun similar celui
delimitat ca obiect al evaluarii.

Valorile utilizate in evaluarile contabile si care pot deveni, in anumite conditii, baze
de evaluare sunt:
- Valoarea contabila sau valoarea de intrare, care imbraca forma costului de
achizitie, a costului de productie, a valorii de aport, a valorii de utilizare.

- Valoarea contabila neta. Aceasta este valoarea la care un activ este inclus in
bilant dupa deducerea oricaror amortizari cumulate si a oricaror pierderi
cumulate din depreciere (valoarea contabila -amortizari -provizioane ).

- Valoarea de piata al unui activ. Aceasta reprezinta pretul care poate fi obtinut pe
o piata activa, adica in conditiile in care activele de pe piata sunt relativ
omogene si preturile sunt disponibile pentru a fi cunoscute de public, iar
cantitatile de asemenea active tranzactionale sunt suficiente, astfel incat
oricand pot fi gasiti potentiali cumparatori si vanzatori.

- Valoarea justa. Aceasta reprezinta suma la care poate fi tranzactionat un activ


sau decontata a datorie, de buna voie, intre parti aflate in cunostinta de cauza,
in cazul unei tranzactii in care pretul este determinat obiectiv. Valoarea justa,
conform IAS 16, este in general, sinonima cu valoarea de piata, dar intr-o “
piata inactiva" ar putea fi considerata ca o definitie mai larga decat cea a valorii
de piata din IVS, si ar include metode care nu se bazeaza pe piata, inclusiv
costul de inlocuire net. Valoarea justa ia in considerare conceptul de valoare de
piata. Cu toate acestea, termenul de valoare justa este un termen generic
utilizat in contabilitate. Conceptul de valoare justa este mai larg decat cel al
valorii de piata, care este specific proprietatii.

Valoarea justa poate include un surogat pentru valoarea de piata, in


cazurile in care valoarea de piata nu poate fi identificata credibil.

13
- Valoarea de inventar ca expresie a valorii actuale. Aceasta este stabilita
in functie de utilitatea bunului, starea acestuia si pretul pietei.
IAS-urile si o serie de reglementari contabile romanesti mai utilizeaza si alte
valori, precum: valoarea realizabila neta; valoarea recuperabila; valoarea reziduala;
valoarea reevaluata; valoarea ajustata.

1.2.2.Principii ale evaluarii intreprinderii

Principiile evaluarii intreprinderii sunt un rezultat al teoriei economice, a


realitatilor pietei, a experientei si cercetarilor profesionistilor in domeniu. In baza
opiniilor exprimate in acest sens, se mentioneaza urmatoarele:

- Valoarea intreprinderii este estimata la un anumit moment de timp.


Acest principiu este sustinut de faptul ca orice modificari in cadrul intreprinderii,
de natura tehnica, juridica, comerciala, economico -financiara etc. poate conduce la
modificarea valorii acesteia.
Din acest considerent, valoarea companiei corespunde unui anumit moment,
ea fiind in functie de totalitatea informatiilor cunoscute de evaluator pana la acel
moment. Aceasta valoare poate fi considerata ca fiind echivalenta cu valoarea
prezenta a veniturilor viitoare generate de dreptul de proprietate asupra capitalului
intreprinderii.

- Valoarea intreprinderii este orientata spre viitor.


Orientarea spre viitor a procesului de evaluare este evidenta ca urmare a
faptului ca valoarea reprezinta cel mai probabil pret negociat intre vanzator si
cumparator, iar cumparatorul vizeaza si achizitioneaza viitorul afacerii, respectiv
valoarea prezenta a tuturor castigurilor ce pot fi anticipate ca derivand din
proprietatea asupra intreprinderii.

- Valoarea intreprinderii are doua componente fundamentale: valoarea


transferabila (comerciala) si valoarea netransferabila (necomerciala).

Valoarea netransferabila apartine proprietarului actual in virtutea atributelor


sale personale care in mod normal nu pot fi vandute. In estimarea valorii de piata se
considera numai valoarea comerciala (transferabila).

- Participatia de control intr-o firma are o valoare pe actiune mai mare decat
valoarea pe actiune a unui pachet minoritar, in afara cazurilor in care exista
acorduri speciale intre asociati care confirma drepturi suplimentare actionarilor
minoritari.

Actionarii majoritari, prin activitatea lor, pot influenta evolutia valorii firmei
respective. Suma valorilor tuturor participatiilor dintr-o intreprindere necotata, poate fi
mai mica decat valoarea intreprinderii in intregul sau.

- Rata de fructificare a capitalului asteptata de un investitor (cumparator) este


rezultatul conditiilor de pe piata la acel moment.
Se poate spune ca intreprinderile sunt individualitati, fiecare avand un tel
propriu şi un rol specific in tabloul economic. Din acest considerent nu se pot stabili
reguli care se pot aplica tuturor intreprinderilor, fara discriminare. Fiecare
intreprindere fiind unica, fiecare evaluare este un proces unic, in care evaluatorul
respecta standardele, principiile de evaluare si codul deontologic al profesiei.
14
- Valoarea intreprinderii este cu atat mai mare cu cat este mai mare valoarea
activelor tangibile estimata ca valoare de utilizare sau de lichidare.

Acest principiu are in vedere faptul ca valoarea de utilizare are in vedere


continuitatea activitatii firmei, in care conditii activele tangibile precum cladirile sau o
serie de echipamente au, de regula, o valoare de utilizare mai mare decat valoare de
lichidare.

Abordari si metode de evaluare

Abordarea in evaluare reprezinta o cale de estimare a valorii prin folosirea uneia


sau mai multor metode specitice de evaluare.
In conformitate cu Standardul International de Practica in Evaluare GN 6,
principalele abordari ale evaluarii intreprinderii se incadreaza in trei categorii11:

 Abordarea pe baza de active, care mai este cunoscuta şi sub denumirea de


abordare patrimoniala.

Aceasta reprezinta o cale de estimare a valorii unei intreprinderi şi/sau unei


participatii la capital utilizând metode bazate pe valoarea de piată a activelor
individuale ale intreprinderii, minus datoriile. Abordarea pe baza de active este
fundamentata pe principiul substitutiei, respectiv un activ nu valoreaza mai mult decat
costul de inlocuire a tuturor partilor sale componente.

In evaluarea intreprinderii, abordarea bazata pe active poate fi similara cu


abordarea prin cost, utilizata de evaluatorii diferitelor tipuri de active.
In derularea abordării pe bază de active, bilantul contabil alcatuit pe baza de
costuri este inlocuit cu bilantul ce reflecta toate activele, corporale şi necorporale
precum şi toate datoriile, la valoarea lor de piată sau la o alta valoare curenta
adecvata. Poate fi necesara luarea in considerare a impozitelor. Daca se aplica
valorile de piaţa sau de lichidare, poate fi necesara luarea in considerare a costurilor
de vânzare şi a altor cheltuieli.
Abordarea bazata pe active trebuie aplicata in evaluarea de participatii majoritare
la anumite întreprinderi, care pot include unul sau mai multe dintre urmatoarele
cazuri:
- investiţie sau un holding, cum ar ti o proprietate cu destinatie de intreprindere
sau o ferma agricola;
- intreprindere evaluata pe alta baza decat cea a continuitatii activitaţii.

Abordarea bazata pe active nu trebuie sa tie unica abordare utilizata in evaluarile


intreprinderilor care işi continua activitatea, in afara de cazurile in care este folosita in
mod uzual de catre vânzatori sau cumparatori. In astfel de cazuri, evaluatorul este cel
care trebuie sa sustina selectarea acestei abordari.
Daca evaluarea unei intreprinderi nu este facuta pe baza continuitaţii activitatii,
activele trebuie evaluate pe baza valorii de piată sau pe o baza care presupune o
perioada mai scurta de expunere pentru vânzare, daca acest lucru este adecvat. In
acest tip de evaluare, trebuie sa fie luate in considerare toate costurile care au
legatura cu vânzarea activelor sau cu inchiderea intreprinderii. Activele necorporale,

15
cum ar fi fondul comercial, pot sa nu aiba valoare in aceste conditii, dupa cum alte
active necorporale, cum ar ti brevetele de inventie, marcile de fabrica sau de produse,
pot sa-şi pastreze valoarea lor.
In cazul in care holdingul are proprietaţi şi incaseaza venituri din aceste proprietati,
pentru fiecare proprietate trebuie determinate valorile de piată.
 Abordarea prin capitalizarea venitului
Aceasta este o cale generala de estimare a valorii întreprinderii, participatii sau
unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este
estimata prin convertirea beneticiilor (caştigurilor) anticipate in valoare a capitalului.

 Abordarea prin capitalizarea venitului.


Aceasta este o cale generala de estimare a valorii intreprinderii, participatii sau
unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este
estimata prin convertirea beneficiilor (caştigurilor) anticipate in valoare a capitalului.
Cele doua metode uzuale ale abordarii prin venit sunt capitalizarea venitului şi analiza
fluxului de numerar actualizat sau metoda dividendelor.
In capitalizarea (directa) a venitului, un nivel reprezentativ al venitului este împartit
cu o rata de capitalizare sau este înmulţit cu un multiplu de venit, pentru a
transforma venitul in valoare. In analiza fluxului de numerar actualizat şi/sau metoda
dividendelor, încasarile de numerar sunt estimate pentru fiecare din perioadele
viitoare. Aceste încasari sunt convertite în valoare prin aplicarea ratei de actualizare,
folosind tehnicile valorii prezente.
Ratele de capitalizare şi ratele de actualizare sunt preluate din piata şi sunt
exprimate ca multiplii de pret (determinat pe baza informaţiilor despre întreprinderile
cotate sau din tranzacţii) sau ca o rata a rentabilitatii investitiei (estimata pe baza
informatiilor despre investitiile alternative).
Abordarea prin venit necesita estimarea unei rate de capitalizare, cand venitul se
capitalizeaza pentru a se transforma în valoare sau al unei rate de actualizare, cand
se actualizeaza fluxul de numerar.
În metodele de capitalizare care utilizeaza actualizarea, creşterea aşteptata a
beneficiului (venitului) este luata in considerare in mod explicit pentru exprimarea
fluxului de beneficiu viitor .
În metodele de capitalizare care nu utilizeaza actualizarea, creşterea aşteptata a
beneficiului (venitului) este inclusa in rata de capitalizare. Relatia, exprimata printr-o
formula este:

c =a –g
în care:

c - este rata de capitalizare;


a -rata de actualizare;
g -rata aşteptata de creştere pe termen lung

Cand venitul previzionat este exprimat în termeni nominali (preturi curente), trebuie
utilizate rate nominale, iar cand venitul previzionat este exprimat in termeni reali
(preturi constante), trebuie utilizate rate reale.
 Abordarea prin comparatie (in standard este denumita abordarea
prin piata)
Aceasta este o cale generala de estimare a valorii intreprinderii, participatii sau
unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compara subiectul

16
evaluat cu alte întreprinderi similare, participatii sau actiuni similare care au fost
vandute pe piata libera. Cele trei surse uzuale de informaţii, folosite în aceasta
abordare sunt pieţele financiare de valori mobiliare unde sunt tranzacţionate
participaţii pentru intreprinderi similare, piaţa achiziţiilor de intreprinderi in ansamblul
lor şi tranzacţiile anterioare ale proprietaţii subiect al evaluarii.
În principiu, într-un raportul de evaluare pot fi utilizate toate aceste abordari in
estimarile de valori ale întreprinderii, dar este obligatorie utilizarea a cel puţin doua
dintre ele.
Metoda de evaluare conform standardelor internaţionale este o cale specifica de
estimare a valorii in cadrul abordarilor, iar modurile de abordare implica diferite
metode, in funcţie de scopul evaluarii, informatiile disponibile etc. Principalele categorii
de metode de evaluare sunt:

- Metodele patrimoniale, denumite şi metode de evaluare ale afacerii bazate


pe active. Dintre metodele patrimoniale se pot enumera: Activul net contabil,
Activul net corectat, Activul net reevaluat (corectarea valorii elementelor în
functie de efectele inflatiei) etc. ;
- Metodele bazate pe venit, denumite şi metode de randament în evaluarea
de afaceri. Din aceasta categorie se pot enumera: Metodele bazate pe profit,
Metodete bazate pe fluxul de dividende şi Metodele bazate pe fluxul de
disponibilitaţi;
- Metodele de comparatie, denumite şi metode ale pieţei in evaluarea de
afaceri. Dintre metodele de comparaţii enumeram: Metoda multiplicatorului
PER (comparatii bursiere), Metoda multiplicatorutui PSR (compararea
cifrelor de afaceri), Comparatii multifactoriale .
Calitatea unei lucrari de evaluare consta în acurateţea prin care evaluatorul
reuşeşte prin opinia sa asupra valorii sa se apropie de pretul tranzacţiei.

1.3.Momentele si necesitatea evalurii întreprinderii

Cunoscand faptul ca schimbarile socio-politice pot genera situatii specifice in


evaluarea intreprinderii, se poate mentiona ca in economia romaneasca din perioada
interbelica aceasta activitate se realiza in conformitate cu teoria şi practica in domeniu
pe plan intemaţional. Dupa actul naţionalizarii din anul 1948 notiunea de valoare, în
general, a suferit o schimbare radicala atat in doctrina cat şi in practica. S-a facut o
evaluare (administrativa) a mijloacelor fixe in anul 1950 şi o reevaluare de anvergura
in anul 1964 pana în anu 1990 au avut loc şapte "reaşezari de preturi" , ceea ce a
facut ca acelaşi mijloc fix produs in ani diferiti, cu aceeasi tehnologie sa figureze în
patrimoniul intreprinderii cu valori diferite.
Au urmat o serie de inventarieri şi reevaluari în baza unor Hotarâri de Guvem.
Astfel, in baza HG 94511990, a avut loc inventarierea şi reevaluarea patrimoniului
unitatilor economice de stat o noua reevaluare a unor active şi pasive, determinate de
unificarea cursului de schimb al monedei naţionale şi de modificarea regimului
preturilor şi tarifelor are loc in baza HG 26 din 22 ian.1992. O noua reevaluare a
imobilizarilor corporale şi modificarea capitalului social aI societatilor comerciale cu
capital integral de stat, precum şi la regiile autonome are loc doi ani mai tarziu, in baza
HG 500/1994, iar în anul 1998, in baza HG 983/29.12 1998 a avut loc ultima
reevaluare a unor active din patrimoniul intreprinderilor, cum sunt cele de natura:
terenurilor, cladirlor, constructiilor speciale şi a imobilizarilor corporale in curs de
executie, existente la 30 iunie 1998.

17
În operaţiunile legate de evaluarea intreprinderii, incepand cu anul 1990, nu
trebuie legate exclusiv de privatizare, totuşi acestea au fost determinate de
schimbarile majore din economia romaneasca, ca urmare a necesitatii realizarii
conditiilor pentru declanşarea procesului complex al privatizarii.
Importanta şi complexitatea evaluărilor din ultima perioada este "supralicitata"
datorita faptului ca elementele patrimoniale nu reflecta valori de piaţa, ci valori
administrative, determinate in baza unor acte normative emise dupa anuI 1990.
Necesitatea evaluarii intreprinderi şi a unitatilor operationale de natura
intreprinderii deriva din necesitatile beneflciarilor acestei activitaţi de consultanta,
respectiv investitorii actuali (actionarii) şi potentiali, angajatii intreprinderii, creditorii,
instituţiile specializate ale statului şi publicul larg.
Aspectele mai impotante relativ la situaţiile in care este necesara evaluarea
intreprinderii pot fi rezumate şi astfel:
- o evaluare joaca un rol major în achiziţia unei companii. Ea furnizeaza o opinie
independenta privind valoarea afacerii. Cumparatorul sau vanzatorul are adesea o
imagine apriorică cu privire la valoarea afacerii, imagine care, rareori este bazata pe
realitate. Sunt cazuri în care aşteptarile vanzatorului sunt foarte ridicate pentru ca el a
depus mulţi ani efort şi devotament in afacere.
- proprietatile pot fi expropriate de autoritati, iar in functie de importanta
particulara a proprietatii sau afacerii se poate stabili pierderea determinata de
reamplasarea acesteia. În asemenea situaţi evaluatorul trebuie sa determine suma
pierderilor ce vor fi compensate, alaturi de valoarea pe piata a proprietaţii sau afacerii
expropriate.
- în cazul firmelor care doresc sa-şi recupereze pierderile de valoare in afaceri,
cum ar fi: pierderi in afaceri datorita contrafacerii produselor, nerespectarea
contractelor , denigrarea marcii ş.a. evaluarea afacerii va trebui sa furnizeze o valoare
reala a pierderii şi va fi folosita in instanta pentru susţinerea cauzei.
- exista situaţii in care pentru o firma necotata la bursa apare necesitatea
evaluarii afacerii datorita faptului ca un actionar doreşte sa se retraga.
- exista situaţii şi in care la stabilirea partajului în cazul divortului (daca unul
dintre soţi detine actiuni la una sau mai multe companii) curtea sa solicite realizarea
evaluarii firmei ( sau firmelor) la care sunt deţinute acţiuni.
- evaluarea poate fi solicitata de institutii financiare sau alti furnizori de capital
care vor sa aiba, inainte de a decide finantarea, valoarea companiei ce urmeaza sa
primeasca imprumutul.
În figura 1.2 sunt prezentate sintetic aspectele privind necesitatea evaluarii
întreprinderii, în relatia beneficiar- scop.

Necesitatea evaluarii intreprinderii şi a unitatilor operationale de natura


intreprinderii deriva din necesitatile beneficiarilor acestei activitati de consultanta,
respectiv investitorii actuali (actionarii) şi potentiali, angajatii intreprinderii, creditorii,
institutiile specializate ale statului şi publicul larg .
In figura 1.2 sunt prezentate sintetic necesitatea evaluarii intreprinderii, in relatia
beneficiar –scop.

18
Curs 6
31.10.2006

CAPITOLUL II
ORGANIZAREA SI DESFAŞURAREA ACTIVITĂŢII PRACTICE
DE EVALUARE ECONOMICĂ A ÎNTREPRINDERII

2.1 Operaţiuni preliminare

Evaluarea poate fi separata in trei faze distincte: ofertare, contractare şi


evaluare.

Ofertarea serviciului de evaluare


Oferta este un document destinat clientului, in care, prin descrierea modului in
care au fost intelese problemele clientului, consultantul urmareşte atragerea acestuia.
La elaborarea ofertei se vor avea in vedere urmatoarele aspecte:
-sa fie evidentiata experienta firmei in domeniul evaluarii
-redactarea sa fie simpla şi clara,
-sa precizeze informatiile pe care clientul trebuie sa le puna la dispozitie
ofertantului;
-sa se precizeze resursele consultantului: coordonatorul şi componentii echipei,
firmele colaboratoare, logistica şi elementele de suport;
-costul lucrarii şi termenul de realizare;
-stipularea conditiilor şi clauzelor reciproce de realizare a lucrarii
( responsabilitate, confidentialitate etc. ) .

La elaborarea ofertei se vor avea în vedere şi cerintele specifice sectorului catre


care este destinata (sectorul public sau privat), pentru a spori increderea clientului
De regula, principalul criteriu dupa care se judeca ofertele este capacitatea
evaluatorului (umana, tehnica etc. ) , determinata de experienta şi componenta echipei
de consultanta precum şi de infrastructura detinuta de aceasta.
Alaturi de aceste criterii un rol important revine pretului solicitat pentru realizarea
lucrarii.

Contractarea evaluarii
Evatuatorul, respectiv echipa de evaluare îşi desfaşoara activitate în baza unui
contract încheiat cu beneficiarul evaluarii care poate fi vanzatorul, cumparatorul,
organismul fiscal etc.
Contractul care are ca scop lucrarea de evaluare este un cadru cu putere
juridica în care sunt stipulate obligatiile, drepturile şi responsabilitatile reciproce,
termenul şi pretul lucrarii.

19
In cazul in care lucrarea s-a adjudecat in urma unei licitatii, etica afacerilor
exclude negocierile intre client şi consultantul caştigator , ulterioare licitatiei, iar oferta
se declara ca parte integranta a contractutui.

Principalele elemente ale unui contract de consultanta pentru evaluarea


intreprinderii sunt:
- partile contractante, cu o scurta prezentare a acestora;
- scopul evaluarii, standardele evaluarii;
- termenul contractului;
- pozitia evaluatorului;
- obligatiile consultantului şi ale clientului;
- plata serviciilor şi a altor cheltuieli;
- intarzierea platii;
- responsabilitatea consultantului;
- modalitatea de arbitraj;
- legea aplicabila;
- clauzele de reziliere a contractului, de confidenlialitate, de forta majora şi de
modificare a contractului;
- semnaturile autorizate.
Atunci cand se apeleaza la asistenta din exterior, in vederea completarii
competenţelor unui evaluator, contractantul va trebui sa stabileasca daca persoanele
care ofera asistenta poseda abilitatile şi principiile deontologice necesare.
În situatia in care lucrarea este subcontractata altor evaluatori este necesar sa
se obtina, in prealabil, acordul scris al clientului care trebuie mentionat in raportul de
evaluare.
Întrucat exista riscul ca evaluarile elaborate pentru un scop anume sa ajunga in
posesia unei terte persoane care urmareşte alt scop, in pofida includerii unei clauze
care exclude responsabilitatea fară de o terta parte, termenii contractului de
consultanta trebuie sa includa o prevedere clara asupra naturii limitate a evaluarii.
În cazul in care evaluarea se face de catre o persoana fizica, aceasta trebuie sa
fie autorizata, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.

2.2.Organizarea şi desfăşurarea activităţii de evaluare

Organizarea activitatii

Dupa adjudecarea şi contractarea lucrarii de evaluare, coordonatorul echipei va


proceda la urmatoarele actiuni:
 Planificarea derularii activitatii, pe faze de lucru şi cu precizarea duratei
acestora, precum şi a colectivelor de lucru pe fiecare faza;
 Pregatirea materialului documentar care poate servi unei desfaşurari rapide şi
corecte procesului de evaluare;
 Culegerea de informatii referitoare la situatia economiei naţionale şi a
domeniului in care îşi desfaşoara activitatea intreprinderea; .
 Pregatirea chestionarelor pentru culegerea de informatii de la firma;
 Desemnarea persoanelor din firma, care vor verifica şi receptiona raportul de
evaluare.
In continuarea fazei de pregatire se trece la activitatea din teren, care va debuta cu
un contact generat cu conducerea şi principalii responsabili din firma şi care va fi urmat

20
de o vizita in intreprindere. Se stabilesc datele şi informaţiile ce trebuie pregatite şi
puse la dispozitia evaluatorilor .

Executia
Diagnosticul şi evaluarea întreprinderii presupune precizarea unor faze de
lucru, care, în fapt înseamna programarea logica a activitatilor necesare şi prin care, se
asigura credibilitatea calculelor şi rezultatelor obtinute.

Definirea misiunii evaluarii

Înainte de a accepta o misiune, un evaluator trebuie sa identifice in mod


corespunzator problema care trebuie abordata şi sa fie sigur ca poseda experienta şi
cunoştintele pentru a-şi indeplini misiunea cu competenţa.
Astfel este deosebit de important ca sa fie identificata şi bine inţeleasa problema
clientului, deoarece fiecare evaluare reprezinta un caz particular, iar obiectivele difera
şi ele in functie de scopul evaluarii. Dupa identificare, evaluatorul işi defineşte misiunea
şi poate trece la culegerea de informaţii, la formarea echipei de lucru, la stabilirea
metodelor ce urmeaza a fi folosite.

Cunoaşterea obiectivului supus evaluarii

În aceasta faza are loc contactarea personalului care detine elementele supuse
evaluarii, identificandu-se sursele de informare in vederea culegerii, prelucrarii,
gruparii şi analizei datelor şi informatiilor necesare. Evaluatorul va face verificari şi
investigatii laborioase pentru a se asigura ca datele pentru analiza in evaluare sunt
corecte şi demne de incredere.

Diagnosticarea starii actuale

Diagnosticarea consta într-o analiza complexa cu privire la resursele consumate


şi rezultatele obtinute de catre intreprindere intr-o perioada de timp definita, anterioara
datei evaluarii. Se analizeaza, de obicei, domeniile juridic şi cel al resurselor umane,
tehnic şi comercial, financiar-contabil.

Evolutia situatiilor viitoare

Avand la baza rezultatele analizei starii actuale, completate cu corecţiile care au


fost necesare pentru reflectarea starii de normalitate economica , se procedeaza la
emiterea de previziuni posibile. Scenariile de previziune care se elaboreaza au la baza
concluziile rezultate din analiza diagnostic.

Estimarea valorilor

Aceasta faza incepe cu alegerea celor mai adecvate metode de evaluare,


conforme cu standardele, in cazul luat in studiu şi reprezinta esenta raportului de
evaluare. Cel mai important aspect al acestei faze este determinat de capacitatea
evaluatorului de a sintetiza, dintr-o plaja de valari obţinute prin aplicarea metodelor
adecvate, nivelul valorii finale al obiectului supus evaluarii.

21
Motivarea alegerii valorilor

Evaluatorul trebuie să-şi folosească raţionamentul său profesional atunci când


apreciază importanţa fiecarei estimări de valoare la care s-a ajuns prin procesul de
evaluare. Dacă evaluatorul respectă standardele, utilizează informaţii concludente şi
reale din piaţă, va reuşi să obţină o valoare recunoscută pe piaţă pentru întreprinderea
supusă evaluării.

Prezentarea raportului de evaluare

Redactarea finala a raportului de evaluare se face în conformitate cu continutul


cadru recomandat de standard, dupa ultimele corecţii efectuate şi finalizate prin
recepţia raportului de catre beneficiar .

CAPITOLUL III
ANALIZA DIAGNOSTIC ÎN VEDEREA EVALUĂRII

3.1.Consideraţii generale

Conceptul de diagnostic in plan economic, la nivelul unei firme, constă in


determinarea stări generale, a defectelor, a conditiilor necesare şi procedurilor de
aplicat pentru implementarea corectiilor ce se impun.
În cadrul diagnosticului trebuie să-şi găseasca raspuns probleme cum sunt:
- statutul juridic al firmei;
- care sunt rezultatele întreprinderii şi daca sunt sau nu satisfacatoare şi de ce?
- care sunt performantele şi obiectivele dorite, nivelul performantelor şi ce trebuie făcut
pentru atingerea lor?
- masurile concrete ce urmeaza a fi intreprinse, atat pe termen scurt, cat şi pe termen
lung.
In cadrul activitătii practice de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie sa
furnizeze informatiile necesare aprecierii situaţiei trecute şi prezente, care constituie o
bază pentru estimarea elementelor şi variabilelor "cheie" ce trebuie avute in vedere in
cazul aplicarii diferitelor metode de evaluare .

Pe baza diagnosticului intreprinderii evaluate se pot construi scenarii


previzionale, care trebuie sa stea la baza evaluarii şi, de asemenea, se pot realiza
testele de coerenţă intre evaluarea propriu zisa a afacerii şi diagnostic. Astfel, se poate
aprecia ca rolul analizei diagnostic nu este numai de prezentare a situatiei firmei, la un
moment dat, ci mai mult, aceasta directioneaza şi sustine scenariile de evolutie al
afacerii.

Diagnosticul in vederea evaluarii comporta trei faze distincte şi anume:


 Pregatirea diagnosticului, care consta in stabilirea problemelor supuse
analizei, in adunarea şi selectarea documentelor şi informatiilor necesare
evaluarii;

22
 Analiza documentelor şi a informatiilor. Aceasta etapa reprezinta partea cea
mai importanta a diagnosticului deoarece, permite evaluatorului sa cunoasca
mediul general şi cel specific al firmei, sa determine locul acesteia in mediul
sau concurential, cat şi sa elaboreze scenariile previzionale de evaluare.
 Prezentarea în scris a concluziilor analizei diagnostic. Aceste rezultate stau
la baza alegerii ipotezelor, metodelor şi coeficientilor de evaluare şi la
intocmirea previziunilor .
În literatura de specialitate exista mai multe abordari ale analizei firmei in
vederea evaluarii, dar ANEVAR recomandand in cursurile sale analiza tip SWOT, in
cele ce urmeaza, sunt prezentate cateva aspecte referitoare la aceasta metoda,
Denumirea analizei SWOT constituie o prescurtare de la termenii englezi care
au urmatoarea semnificatie:
STRENGTHS = Puncte tari
WEAKNESSES = Puncte slabe
OPPORTUNITIES = Oportunitati
THREATS = Amenintari (Riscuri)
Pe baza datelor şi informatiilor furnizate prin utilizarea matricei SWOT se pot
face aprecieri privind, atat succesul cu care alti competitori vor concura pe anumite
piete, cat şi in ceea ce priveşte strategiile pe care organizatia le poate utiliza, pentru a
se apara de competitie sau pentru a forta pietele deja ocupate de competitori.
În cazul evaluarii intreprinderii, relevarea punctelor tari şi sfabe, care redau
potenţialul şi situaţia actuala a intreprinderii, se realizeaza prin analiza mediului intern
al intreprinderii, iar oportunitatile şi riscurile sunt identificate prin analiza mediului extern
al întreprinderii, reflectand influenta acestuia asupra afacerii.
Competentele deosebite ale întreprinderii, care o diferentiaza de concurenta,
dandu-i avantaje asupra competitorilor (resurse deosebite, procese sau activitaţi mai
bine organizate) reprezinta punctele tari, iar insuficienţa unor resurse sau slaba
organizare al unor activitati reprezinta puncte slabe. Oportunitatile sunt evidentiate de
tendintele şi schimbarile mediului extern al întreprinderii, in sens pozitiv pentru
afacerea evaluata, in timp ce riscurile sunt evidentiate de prezenta aspectelor potential
negative, de natura unor situatii care ar putea influenta semnificativ in rau activitatea
intreprinderii.
Analiza diagnostic poate fi realizata pe perioade de timp diferite respectiv,
termen lung, mediu sau scurt.
Pentru evaluare se disting:
 Diagnosticul general. Scopul acestuia îl constituie analiza principalelor funcţii ale
intreprinderii: de cercetare -dezvoltare, comerciale, operationale (exploatare),
resurse umane, organizare şi management, financiar-contabile.
 Diagnosticul special. Aceasta urmareşte, in detaliu, analiza situatiei juridice a
intreprinderii.
Rolul esential revine diagnosticului financiar, care cuantifica prin instrumente
specifice rezultatele analizei din celelalte sectiuni şi realizeaza o interfata intre cele
doua cornponente de baza ale procesului de evaluare a afacerii (diagnostic şi
evaluarea propriu-zisa).
In activitatea de analiza diagnostic foloseşte, ca instrumente ale acesteia: inspectia
la faţa locului a intreprinderii, observatia, ancheta cu ajutorul chestionarelor şi
interviurilor, analiza de continut şi analiza comparative.
Concluziile diagnosticului nu sunt destinate consultantei manageriale a clientului
ci, au drept scop fundamentarea cat mai precisa a evolutiei intreprinderii in viitor,
respectiv a previziunii diferitelor forme de venit ale acesteia.

23
3.2.Diagnosticul economico- financiar

3.2.1. Consideraţii generale

Principalele posibilităţi de utilizare a informatiilor diagnosticului in functie de


abordarile in evaluare sunt :

ABORDARI

Abordari pe Abordari pe baza Abordări pe baza de


baza de active comparatiei de piaţă venit

Abordari pe bază de active :


- furnizează valori contabile necesare realizării corecţiilor asupra elementelor de activ şi
pasiv ;
- permite calculul valorilor patrimoniale.

Abordări bazate pe comparaţia de piaţă :


- asigură corecţiile şi ajustările ncesare de comparabilitate intre datele financiare ale
firmelor comparabile.

Abordari bazate pe venituri :


- cuantifică concluziile diagnostic în scenariile previzionale ;
- faciliteaza aprecierea riscului specific de firmă ;
- permite dimensionarea mărimii ratei medii anuale de creştere a fluxurilor de venit (prin
analiza rentabilităţii financiare şi a politici de reinvestire a profitului) ;
- permite eliminarea de previziuni a unor valori prin identificarea şi izolarea elementelor
care în anumite situaţii nu interesează pe cumpărărtori (unele active redundande sau
au o probabilitate mică de repetabilitate, este cazul unor venituri şi cheltuieli
excepţionale).

3.3.Diagnosticul financiar patrimonial

Importanţa acestuia constă în cunoaşterea evoluţiei patrimoniului net.


Pentru determinarea patrimoniului se utilizează bilanţul contabil al întreprinderii.

24
In baza informaţiilor din bilanţul contabil se pot face o serie de aprecieri :
- scăderea valori rămase a activelor imobilizate iar în cadrul acestora, a
mijloacelor fixe poate fi pusă pe seama amortizărilor;
-creşterea valorii creanţelor în unităţi monetare are o influenţă negativă asupra
valorii economice a întreprinderii deoarece acestea rămân la valoarea contabilă de
înregistrare ;
- creşterea stocurilor de produse finite poate avea o influenţă negativa asupra
valorii întreprinderii ca urmare a scăderii valorii actuale a produselor şi a imposibilităţii
creşterii preţurilor de vânzare la un moment dat.
- mărimea disponibilităţilor poate indica o accelerare a vitezei de rotaţie a
activelor circulante, situaţie care poate conduce la o amplificare a capacităţii de plată
şi la posibilitatea onorări la timp a obligaţiilor întreprinderii.
- stocul de producţie în curs poate fi analizat în funcţie de posibilităţile de
valorificare în activitatea viitoare, aspect care poate fi stabilit prin diagnosticul
operaţional.
Limitând problematica analizei financiare la cerinţele de bază ale evaluării
întreprinderii şi având în vedere cerinţele standardelor în vigoare problemele esenţiale
care trebuie luate în studiu sunt :
- analiza structurii activului întreprinderii ;
- analiza structurii pasivului întreprinderii ;
- analiza lichidităţilor şi solvabilităţilor ;
- analiza echilibrului financiar ;
- analiza gestiuni ;
- analiza rentabilităţii ;
- analiza fondului de rulment .

CAPITOLUL IV
EVALUAREA ÎNTREPRINDERILOR

4.1. Abordarea pe baza de active

În conformitate cu standardele de practică în evaluarea GN6. abordarea bazată


pe active este fundamentată pe principiul substituţiei, respectiv „un activ nu valoreaza
mai mult decît costul de înlocuire a tuturor părţilor sale componente”.
Metodele de evaluare patrimoniale în funcţie de estimarea valorilor sunt :
a) Valori patrimoniale estimate pe baza activului net
- activul net contabil ANC
- activul net corectat
- activul net de lichidare

b) Valori patrimoniale estimate pe baza activelor utilizate în activitatea întreprinderii :


- valoarea substanţială
- capitalurile permanente necesare pentru exploatare (CPME)

Activul net corectat

Relaţia de calcul a activului net corectat este :

ANC = Valoarea de piaţă a activelor – Valoarea de piaţă a datoriilor

25
Conform acestei metode toate elementele patrimoniale sunt studiate în mod
individual stabilindu-se valoarea de piaţă sau o altă valoare adăugată pentru fiecare în
parte (valoarea economică).
La baza determinării valorii întreprinderii stă bilantul economic şi nu cel contabil
obţinut prin corecţia elementelor bilanţilui contabil.
Evaluarile economice prin metoda ANC au în vedere gruparea elementelor
patrimoniale în :
- active aflate în exploatare care se evaluează pe baza valorii de piaţă iar cînd
această evaluare nu este posibilă din cauza rarităţi activului sau specializăiri lui se
utilizează metoda costului net.
- active aflate în afara exploatării care sunt evaluate separat şi prezentate
distinct de valorile patrimoniale în raportul de evaluare.

14.11.2006
Curs

METODE DE EVALUARE A PRINCIPALELOR CLASE DE


ACTIVE DIN BILANŢUL ÎNTREPRINDERII

1.Evaluarea terenurilor

Pământul reprezintă o importantă parte din avuţia lumii şi poate fi utilizat în


scopuri diferite cum sunt : agricultura, industria, pentru recreere etc.
Din punctul de vedere al evaluarii terenurile pot fi evaluate ca :
1. Terenuri neamenajate utilizate pentru agricultură cu destinaţia de dezvoltare sau
nu.
2. Terenuri care constituie un amplasament care sunt racordate la sistemele de
alimentare cu energie şi cu apă sau care au fost supuse unor lucrări de ecce si
amenajare, împrejmuire etc.
3. Terenuri componente ale unei proprietăţi construite.

Se evaluează terenuri a caror situaţia presupune că ele sunt în proprietatea


societăţii comerciale de evaluat iar dreptul de proprietate este transferabil integral la
data tranzacţiei.
Circulaţia juridică a terenurilor este reglementată prin Legea 54/1998 iar în acest
cadru a început să funcţioneze piaţa pământului. De aceea se impune ca evaluarea
acestor bunuri să fie făcută de persoane cu calificare şi experienţă în domeniu.
In faza premergătoare evaluarii propri-zise se va proceda la realizarea
următoarelor actiuni :
- se analizează actele de proprietate asupra terenului şi înregistrările contabile
referitoare la acesta. Evaluatorul va pune în evidenţă drepturile de proprietate care
trebuie evaluate şi restricţiile sau drepturile asociate proprietăţii ;
- se studiază planurile amplasementelor şi se fac verificări cu privire la suprafaţa
înregistrată scriptic şi cea existentă pe teren;
- din totalul suprafeţei de teren se separă suprafeţele utilizate pentru
desfăşurarea activităţii şi suprafeţele libere în exces care sunt considerate în afara
exploatării ;
- se culeg informaţii de piaţă referitoare la valorile de tranzacţionare din zonă a
terenurilor libere similare ;

26
- se întocmeşte o fişă de inspecţie în care sunt evaluate distinct suprafeţele
terenurilor în funcţie de destinaţia lor si de localizarea lor cu specificarea valorilor de
piaţă în zonele respective.
Pentru evaluarea terenului există trei abordări ale valorii: comparaţia directă,
metode bazate pe venituri, metode bazate pe costuri, acestea putându-se concretiza
practic în 6 metode de evaluare agreate de standardele internaţionale de evaluare.
Procedurile sau metodele derivate din abordările amintite pot conţine elemente
din două sau chiar din toate abordările.
Pentru terenuri fără construcţii se pot utiliza :
- metoda parcelări
- metoda rentei de bază
- metoda normativă sau administrativă
- metoda comparaţiei directe de piaţă

Pentru terenurile cu construcţii :


- metoda comparaţiei directe de piaţă
- metoda proporţiei
- metoda extracţieie 2
- metoda reziduală
Informaţiile selectate pentru descrierea terenului sunt utilizate pentru
determinarea celei mai bune utilizări (CMBU) care este un concept fundamental pentru
piaţa imobiliară deoarece identifică cea mai profitabilă întrebuinţare în care poate fi
exploatat un anumit activ patrimonial.
Pentru ca terenurile să poată fi evaluate în varianta CMBU trebuie îndeplinite
concomitent următoarele condiţii :
- să fie permise legal
- să existe posibiltatea realizării fizice
- să fie fezabilă financiar
- să producă profit maxim adică să fie maxim profitabilă.
In sinteză ca definiţie CMBU reprezintă utilizarea rezonabilă probabilă şi legală a
unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, permisă legal, fundamentată
adecvat, fezabilă financiar şi care are ca rezultat cea mai mare valoare.
Evaluatorul urmăreşte depistarea acelei utilizări care maximizează valoarea
proprietăţii şi implicit a terenului.
Prezentarea principalelor perfomanţe ale terenului care urmeaza să fie evaluat
va lua în consideraţie dimensiunea şi forma.
Influenţa colţului, terenul în exces, topografia lui, pachetele de reţele de utilităţi,
amenajările, localizarea, factori fizici şi de mediu, faţada şi raportul faţadă-adâncime.
De asemenea trebuie puse în evidenţă vecinătăţile, calitatea acestora,
posibilităţile de extindere care conduc la o unitate economică funcţională.

1.1. Evaluarea propriu-zisă

Evaluarea terenului se face distinct pentru cele două categorii, respectiv terenuri
de exploatare şi terenuri în exces.
La evaluarea terenurilor în exploatare se va ţine seama de faptul că acesta
contribuie la desfăşurarea activităţii astfel că în această perioadă valoarea lor diferă de
valoarea de piată.
De asemenea se va avea în vedere că pe lângă valoarea de piaţă a terenurilor
din zonele respective acestea vor fi imobilizate pe întreaga durată de viaţă rămasă a
obiectivului astfel că valoarea obţinută nu este valoarea de piaţă.

27
Terenurile în exces reprezintă acea parte din teren care nu este necesară pentru
a susţine construcţiile existente sau ipotetice în cea mai bună utilizare a acestora.
Terenuile în exces de regulă se evaluează la valoarea de piaţă.
Când există suficiente informaţii de pe piaţă se poate aplica una din următoarele
metode :
- comparaţia directă
- proporţia
- extracţia
- parcelarea
- tehnica reziduală
- capitalizarea rentei de bază.
Principalele evaluari care influenţează valoarea terenului sunt anticiparea,
schimbarea, cererea, oferta, substituţia.
Standardele de evaluare definesc, utilizează şi recomandă metodele amintite
reprezentând în acelaşi timp si cea mai bună practică.

1.Metoda comparaţiei directe

Este metoda cea mai perfectă cand există date comparabile şi se utilizează la
evaluarea terenului liber sau care este considerat liber pentru scopul evaluării.
Preţurile şi informaţiile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi
corectate în funcţie de asemănări şi diferenţe.
Ca elemente de comparaţie pot fi :
- drepturile de proprietate
- restricţiile legale
- condţiile pieţei (şi data vânzării)
- localizare
- caracteristici fizice respectiv suprafaţa şi forma, lungimea faţadei etc.
- zonarea şi cea mai bună utilizare.
Se menţionează faptul că este de preferat ca să se coreleze rezultatele a două sau mai
multe comparaţii.
Schimbarea rapidă a preţurilor în ultimi ani impune o selectare a locurilor
comparabile cât mai aproape de data evaluarii.
De asemenea se va avea în vedere faptul că data şi localizarea în general sunt
mai importante ca elemente de comparaţie decât suprafaţa.
Este de dorit totuşi să se caute proprietăţi comparabile dar având aprovimativ
aceeaşi suprafaţă.
Dacă se are în vedere că amplasamentele din aceeaşi zonă sunt cele mai
punţin credibile deoarece vânzătorii solicită preţuri mai mari iar ofertele de cumpărare
sunt mai mici decât preţurile negociate.
Informaţiile directe se pot obţine din discuţiile cu părţile implicate în tranzacţii
respectiv vânzători, cumpărători, avocaţi şi agenţi imobiliari.
In general pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecţii ale
preţurilor in tranzacţiile comparabile, corecţii care sunt exprimate în mod absolut în
monedă sau relativ în procente.
Corecţiile pentru dreptul de proprietate, finanţare, condiţiile pieţei şi condiţiile de
vânzare se fac înaintea celor referitoare la localizarea şi caracteristicile fizice.
Toate corecţiile se prezintă în raportul de evaluare într-o formă logică şi
accesibilă.
In anumite localitati urbane unde amplasamentele libere sunt mai rare sau in
localitati rurale izolate unde loturile libere sunt tranzactionate mai rar, valorile nu pot fi

28
estimate prin comparatie directa. In asemenea situaţii se poate folosi metoda proporţiei
sau metoda extracţiei.

2.Metoda proporţiei

Aceasta este cunoscută şi ca metoda alocării şi are la bază principiul echilibrului


şi conceptul contribuţiei care spune că în mod normal există un raport tipic între
valoarea terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare.
Pentru anumite tipuri de proprietăţi în anumite localizări se precizează că acest
Valoarea.terenului
raport k = este mai sigur în cazul construcţiilor noi.
Valoarea. proprietatii
Metoda presupune cunoaşterea coeficientului k stabilit pe piaţă pentru terenuri
şi proprietăţi identice şi cunoaşterea valorii proprietăţii.
VT = k * V Pi

VT - valoarea terenului
V Pi - valoarea proprietăţii
Valoare.teren
La construcţiile mai vechi raportul are tendinţă de crestere.
Valoare. proprietate
Prin această metodă nu se atribuie o valoare determinată proprietăţii dar poate fi
folosită când este insuficient numărul de tranzacţii de terenuri libere comparabile.
Estimarea este grosieră deoarece pot fi ridicate construcţii mai scumpe sau mai
eftine pe terenuri de valoare egală.

3.Metoda extracţiei

Este o variantă a metodei precedente şi anume valoarea terenului este extrasă


din preţul de vânzare al unei proprietăţi prin scăderea contribuţiei construcţiilor
exprimată prin costuri şi prin depreciere.

Valoarea terenului=valoarea proprietăţii-(CÎC-Deprecierea construcţiei)

CÎC- costul de înlocuire al construcţiei

Valoarea terenului dată de această metodă poate fi folosită pentru comparaţie cu


preţurile din tranzacţiile terenurilor libere.

4.Metoda parcelării

O parcelare bine planificată poate crea o proprietate mai bună acolo unde
zonarea, utilităţile comunale, accesul şi alte elemente sunt într-o combinaţie favorabilă
iar metoda parcelării este utilizată în cazul terenurilor pentru care parcelarea reprezintă
CMBU şi dacă există date de comparaţie pentru acceste tipuri de parcele.
Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, a ratei de
absorţie a costurilor indirecte şi pentru servicii.

5.Metoda valorii reziduale

Se utilizează când lipsesc datele referitoare la loturi similare de teren liber .

29
Se bazează pe echilibrul agentului de producţie adică teren, mâna de lucru,
coordonarea şi capitalul.
Pentru aplicare este necesar :
- să se cunoască sau să se poată estima cu o precizie corespunzătoare valoarea
clădirilor ;
- să se cunoască sau să poată fi estimat venitul anual net generat de societate ;
- să fie posibilă extragerea de pe piaţă a ratelor de capitalizare separat pentru clădiri şi
pentru venituri.
Metoda poate fi utilizată în cazul proprietăţilor generatoare de venit şi mai ales în
cazul proprietăţilor noi.
In esenţă metoda constă în scăderea din venitul net al proprietăţii a venitului
alocat remunerării construcţiilor.
Venitul rămas este considerat ca venit rezidual al terenului şi este capitalizat.

6.Metoda capitalizării rentei de bază

Renta de bază este suma plătită pentru dreptul de utilizare şi ocupare a


terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului.
Renta de bază poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare.
Pentru a utiliza această procedură trebuie să existe informaţii de pe piaţa
închirierilor imobiliare iar dacă renta curentă corespunde cu cea de pe piaţă atunci
valoarea obţinută prin capitalizarea cu o rată de pe piaţă este echivalentă cu valoarea
de piaţă.
Dacă renta plătită prin condiţiile contractuale nu corespunde cu renta de pe piaţă
se vor face corecţiile necesare luând ca reper pe aceasta din urmă.
Eventualele clauze de escaladare şi de plată ale rentei trebuie reflectate în renta
de bază.
Acestă metodă este recomandată mai ales în cazul evaluării terenurilor agricole.
In afara metodelor prezentate şi care sunt recunoscute de standardele
profesionale de evaluare la nivel naţional s-au utilizat şi se utilizează elemente
statistice extrase de pe piaţă sau comparate şi ajustate motivat.
Rezultatele pot fi luate în calcul pentru selectarea şi propunerea valorii finale.

21.11.2006
Curs

2 . Evaluarea construcţiilor

Clădirile pot fi definite ca nişte construcţii arhitecturale care delimitează un


spaţiu amenajat în scopul desfăşurări unor activităţi cu caracter economic, social, de
agrement etc.
Valoarea construcţiilor presupune derularea unei faze preliminare care implică
desfăşurarea următoarelor activităţi:

1. Verificarea listei de inventariere şi identificarea fiecărei construcţii pe baza


numerelor de inventar din evidenţele contabile
Lista de inventar trebuie să conţină numărul de inventar, data puneri în
funcţiune, denumirea, valoarea de inventar, valoarea rămasă de amortizat la data
evaluării şi dacă este posibil evoluţia scriptică a valorii de inventar conform HG.

30
2. Punerea la dispoziţia evaluatorului de catre beneficiar a documentaţiilor de
construcţie respectiv a planurilor construcţiilor dată fiind importanţa informaţiilor cu
privire la dimensiunile reale a construcţiilor (suprafeţe construite, suprafeţe
desfăşurate, înălţimi etc.)

În lipsa documentelor individuale pentru fiecare construcţie se solicită un plan de


situaţie în care să figureze construcţiile aflate pe amplasament.
La majoritatea întreprinderilor care au elaborat documentaţia pentru întabularea
terenurilor conform HG 834/1991 există aceste planuri de situaţie care cuprind
amplasamentul şi conturul construcţiilor aflate pe acesta respectiv suprafeţele
construite.
În aceste cazuri evaluatorul trebuie să verifice corespondenţa suprafeţelor
înscrise în anexele documentaţiei cu cele din teren pentru a evita erorile legate în
special de suprafeţele desfăşurate ale clădirilor.
În lipsa documentelor trebuie întocmită o schiţă a planului de situaţie pe baza
măsurătorilor efectuate la fiecare clădire.
Nivelul complexităţi măsurătorilor depinde de metoda de evaluare aplicată.
3. În baza listei de inventariere şi a planului de situaţie se trece la operaţiunea de
identificare şi corelare a acestora.

În baza listei de inventariere se face şi inspecţia clădirilor şi descrierea


obiectivelor de evaluat.
Prin aceasta se urmăreşte stabilirea structurii constructive care oferă date
necesare pentru elaborarea devizelor, încadrarea în cataloage etc.
Se identifică toate elementele constructive care pot fi observate respectiv:
fundaţii, suprastructură, acoperiş, finisaje, dotări, anexe etc.
De asemenea se urmăreşte identificarea elementelor referitoare la starea fizică
a construcţiilor, reparaţiile curente sau reparaţiile capitale efectuate.
Se stabilesc condiţiile de exploatare prezente şi viitoare si se mai stabilesc
vecinătăţile şi influenţa acestora asupra construcţiilor.

2.1. Evaluarea propriu-zisă

Evaluarea construcţiilor poate fi efectuată prin metode înscrise în cele trei


abordări, respectiv:
- abordări pe bază de costuri
- abordări pe bază de venituri
- abordarea prin comparaţia de piaţă

A. Abordarea prin costuri

La baza evaluării costurilor stau două principii de bază şi anume:


- stabilirea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau valoarea de
reconstrucţie)
- stabilirea deprecierii acumulate. Prin scăderea acestora rezultă valoarea
rămasă actualizată a construcţiei la data evaluării.

Datorită complexităţii şi diversităţii construcţiilor fiecare construcţie trebuie


tratată separat.

31
Stabilirea valorii construcţiei noi

Prin aceasta se urmăreşte stabilirea costului de reconstrucţie sau a costului de


înlocuire.
Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi la preţurile curente
la data evaluării o copie, o replică exactă a clădirii evaluate folosind aceleaşi materiale
normative de construcţie, arhitectură, planuri, calitate, manoperă şi înglobând toate
deficienţele, supradimensionarea şi deprecierea clădirii evaluate.
Eliminarea deficienţelor funcţionale şi de gabarit, introducerea unor materiale
moderne la estimarea de nou conduce la obţinerea unui cost de reconstrucţie pentru
un subsistem modern cu utilitate echivalentă numit costul de înlocuire.

Metode de estimare a costului

Metodele tradiţionale de estimare a costului sunt:


- metoda comparaţiilor unitare
- metoda costurilor segregate
- metoda devizelor

La fiecare dintre aceste matode se impune ca informaţile de pe piaţa


construcţiilor să fie relevante.

1. Metoda costurilor unitare

Prin această metodă se estimează costul sub forma unui cost unitar care poate
fie exprimat pe unitatea de suprafaţă sau pe unitatea de volum.
Se utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate în
funcţie de condiţiile pieţei sau a eventualelor diferenţe fizice.
Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau calculate separat.
Dacă proprietăţile comparabile sunt localizate pe alte pieţe se va face o corecţie
pentru localizare.
Costul unitar este dependent de dimensiune şi anume scade pe măsură ce
suprafaţa sau volumul clădirii creşte.
Explicaţia acestei creşteri constă în faptul că instalaţiile, centrala termică,
lifturile, ferestrele şi altele de regulă nu costă proporţional mai mult pentru o clădire mai
mare.
Cifrele de cost unitar se exprimă de regulă la suprafaţa desfăşurată construită
sau volumul total construit iar costul total este estimat prin compararea clădiri evaluate
cu clădiri similare la o dată mai recentă şi pentru care sunt disponibile preţurile de
contract.
Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între data contractului sau a execuţie
şi data evaluării.
În aplicarea corectă a metodei evaluatorul va calcula costul unitar pentru clădiri
similare sau va corecta un cost unitar de barem, ţinând seama de diferenţele de
dimensiune, formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi de diferenţa de timp între
data elaborări costului de barem şi data evaluării.
Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi separat
pentru finisaje deosebite sau echipamente deosebite.
Compararea clădiri evaluate cu clădirile similare sau structuri standard
catalogate trebuie făcută cu atenţie.
Această ultimă variantă este aplicată pe scara cea mai largă în prezent fiind
relativ simplă dar ea poate conduce la erori grave datorită dificultăţilor privind:

32
- corelarea între structura constructivă foarte diversificată a costurilor şi preţurilor
barem din cataloage.
- aplicarea celor mai adecvate corecţii
- utilizarea indicilor de actualizare care conţin un grad ridicat de subiectivism
având în vedere că preţurile de barem conţinute de cataloage sunt la nivelul anului
1965
- apariţia unor contrucţii realizate pe bază de tehnologii avansate care nu sunt
cuprinse în cataloage.
Cu toate aceste observaţii când este corect aplicată metoda conduce la estimări
suficient de corecte.

2. Metoda costurilor segregate

Metoda se bazează pe utilizarea de costuri unitare pentru diferite componente


ale clădirii exprimate în unităţi de măsură adecvate.
Astfel evaluatorul va calcula un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale
utilizate în construcţie plus manoperă, utilaje şi transporturi legat de tehnologia
lucrărilor de construcţii pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă.
De exemplu se poate aplica pe baza unui metru pătrat de pardoseală, metru
liniar de perete de o anumită înălţime etc.
Costurile se bazează pe costuri normate cum ar fie costul lucrărilor de escavare
care se exprimă în lei/metru pătrat sau costul fundaţiei care se exprimă în lei /metru
liniar.
Costurile indrecte de regulă se calculează separat iar regia şi profitul
constructorului poate fi inclus în costul unitar sau poate fi calculat separat.
Dacă este corect aplicată metoda costurilor segregate poate înlocui o
expertizare cantitativă completă conducând la o estimare precisă a costului de
reconstrucţie sau de înlocuire cu un efort mult diminuat.

3. Metoda devizelor

Este metoda cea mai completă şi cea mai precisă. În cadrul acesteia se face un
calcul care reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate şi toate categoriile
de manoperă necesară.
La acestea se adaugă cheltuieli conexe, regia şi profitul.

23.11.2006
Curs
Estimarea deprecieri cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie sau de


înlocuire a construcţiilor.
Cauzele deprecierilor pot fi fizice, funcţionale sau externe.
Având în vedere clasificarea construcţiilor în una din categorii:
- construcţii necesare exploatării
- construcţii în afara exploatării
- construcţii în curs de execuţie sau construcţii de dezvoltare
Deprecierile luate in calcul vor conduce la tipul de valoare care corespunde
fiecărui caz în parte respectiv valoarea de piaţă, valoarea de utilizare, valoarea de
investiţie etc.
33
Cea mai complexă situaţie o prezintă construcţiile din afara exploatării care se
evaluiază la valoarea de piaţă.
Pentru estimarea deprecieri acestora se vor avea în vedere aspectele ce vor fi
prezentate în continuare.
Indiferent de cauza generatoare deprecierea reprezintă diferenţa dintre costul de
reconstrucţie sau de înlocuire şi valoarea ei de piaţă.
Deprecierea fizică este scoasă în evidenţă de rosături, căzături, fisuri, defecte
de structură. Acestea determină în viitor costuri suplimentare de întreţinere în
comparaţie cu un activ modern substituit.
Deprecierea funcţională denumită şi neadecvare funcţională este dată de
demodarea, supradimensionarea clădirii, neadecvarea stilului său , a instalaţiilor şi a
echipamentelor ataşate din punct de vedere al exploatării curente sau de perspectivă.
Deprecierea economică sau din cauze externe se datorază unor factori externi
proprietăţii imobiliare cum ar fi mobilizarea cereri, utilizarea proprietăţilor imobiliare în
zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.
În analiza de deprecieri se utilizează o serie de termeni specifici cu semnificaţiile
următoare:
1.Deprecierea contabilă (amortizarea) reprezintă alocarea sistematică a valorii
amortizabile al unui activ pe durata de viaţă utilă a acesteia.
Această excepţie este identică atât pentru construcţii şi celelalte mijloace fixe cât
şi pentru activele necorporale.
2. Durata de viaţă economică este perioada de timp în care construcţiile
contribuie la valoarea proprietăţi imobiliare deci reprezintă perioada în care se
estimează că un bun este utilizabil şi economic.
Reparaţiile şi modernizările deduse construcţiilor pot mări durata de viaţă
economică dar aceasta nu va putea depăşi durata de viaţă fizică.
3.Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată în care
construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţi imobiliare.
4. Vârsta scriptică sau vârta istorică sau calendaristică este dată de numărul de
ani trecuţi de la terminarea construcţiei.
5. Vârsta efectivă este dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei. Aceasta
poate fi diferită de vârsta scriptică în funcţie de calitatea lucrărilor de întreţinere
realizate în trecut.

Modul de estimare a deprecieri cumulate

Pentru a avea o estimare corectă a deprecieri cumulate folosind oricare dintre


metodele utilizate trebuie să se ia în considerare toate elementele care ar putea
diminua valoarea dar fiecare element să fie folosit o singură dată.
Metodele de estimare a deprecieri sunt:
- metoda duratei de viaţă economică
- metoda modificată a duratei de viaţă economică
- metoda segregări
- tehnicile de comparare a veniturilor
Pentru determinarea numai a uzuri fizice poate fi folosită ca o metodă
suplimentară metoda duratei de viaţă fizică.
1. Metoda duratei de viaţă economică

Prin această metodă pentru determinarea deprecieri cumulate (DC) se aplică la


costul construcţiilor (la costul brut de reconstrucţie CR respectiv costul brut de înlocuire

34
CI) un raport calculat între vechimea efectivă (VE) şi durata de viaţă economică a
construcţiilor (DE).

VE
DC = CR *
DE

VE
CDC = CI *
DE
Această metodă tratează deprecierea globală adică durata de viaţă economică
are semnificaţie numai pentru uzura globală fără a face o diferenţiere între tipurile de
uzuri amintite.
Limitele metodei constau în lipsa unei considerări distincte a elementelor
recuperabile de depreciere şi în ignorarea că unele elemente pot avea o durată fizică
de viaţă mai redusă decât durata de viaţă economică a clădiri.

2. Metoda duratei de viaţă economică modificată

VE
Metoda se caracterizează prin faptul că înainte de aplicarea raportului se
DE
deduce din CR respectiv CI costul recuperări eventualelor elemente recuperabile ale
uzuri fizice apărute ca urmare a întreţineri necorespunzătoare precum şi cele ale
neadecvării funcţionale.
Remedierea eventualelor elemente recuperabile de uzură fizică sau funcţională
poate influienţa durata de viaţă economică rămasă prelungind-o şi reducând în schimb
vechimea efectivă.
Această metodă nu i-a în considerare diferitele durate de viaţă rămase pentru
diferite componente ale clădiri.

3. Metoda segregării

Metoda constă în analiza distinctă a tipurilor de depreciere şi însumarea lor în


deprecierea cumulată.
Dacă se utilizează costul de înlocuire anumite forme ale deprecieri funcţionale
sunt eliminate automat.
În cadrul acestei metode sunt 5 tipuri de deprecieri:

- deprecierea fizică recuperabilă care se referă la elementele construcţiei care necesită


reparaţii şi care pot fi reparate la data evaluării şi în care costul pentru corectarea stării
tehnice plus un profit rezonabil este mai mic decât creşterea de valoare rezultată;

- deprecierea fizică nerecuperabilă se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot


fi remediate din motive practice sau economice;

- deprecierea funcţională recuperabilă reprezintă costul de înlocuire al unui aspect


demodat sau neacceptat care trebuie să fie mai mic decât creşterea de valoare
anticipată.

Aceasta poate fi întâlnită sub trei aspect în funcţie de necesitatea pe care o


manifestă respectiv pentru adăugări, pentru înlocuiri sau modernizări şi în cazul
supradimensionării lor.
- neadecvarea funcţională nerecuperabilă este datorată unor deficienţe care nu
sunt încluse în estimarea costului nou.
35
- deprecierea din cauze externe care poate fi determinată de influienţele
negative ale unor factori externi proprietăţii imobiliare.
Ordinea de considerare a tipurilor de depreciere care pot afecta o clădire sunt:
1. Uzura fizică recuperabilă
2. Uzura fizică nerecuperabilă
3. Neadecvarea funcţională recuperabilă
4. Neadecvarea funcţională nerecuperabilă
5. Deprecierea externă (care poate fi şi temporară)

4. Metoda comparaţiei

Se consideră că deprecierea cumulată este diferenţa între costul de


reconstrucţie sau de înlocuire şi contribuţia în valoare a construcţiilor toate estimate la
data evaluării.
În această metodă se obţine deprecierea globală aferentă construcţiei fără a se
face distincţie între diferitele tipuri de depreciere.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale şi corecte ale unor
tranzacţii de proprietăţi comparabile şi prin urmare nu pot fi aplicate într-o piaţă limitată
sau pentru anumite proprietăţi imobiliare cu destinaţie specială.

5. Metoda duratei de viaţă fizică

Presupune cunoaşterea pe bază experienţei a duratei de timp caracteristică unui


material de a-şi păstra în exploatare caracteristicile fizice luate în considerare la
proiectare.
După estimarea deprecieri şi diminuarea acestuia din valoarea de reconstrucţie
sau de înlocuire rezultă valoarea rămasă actualizată.

28.11.2006

Aplicaţia 1.

Stabiliţi care este valoarea actuală de piaţă a unei clădiri cu o suprafaţă utilă de
120 metri pătraţi stiind că în acel cartier:
- în urmă cu 14 luni o clădire A cu o suprafaţă utilă de 160 metri pătraţi cu caracteristici
tehnice şi de utilizare asemănătoare a fost vândută cu 192 mil lei
- în urmă cu 4 luni o clădire B cu o suprafaţă utilă de 180 metri pătraţi dar cu
caracteristici tehnice de utilizare inferioare cu 15% faţă de suprafaţa analizată s-a
vândut cu 143 mil lei.

Rezolvare

I. Preţul clădirii B asupra caruia se face corecţiile necesare pentru a aduce la


caracteristicile celei evaluate

Pr et B  143*106 *  1  0,15   164, 45mil

36
192*106
Pr etul.unitarB  2
 1.2mil / m 2
120m

164, 45*106
Pr etul.unitarB  2
 0,913mil / m 2
180m
Piederile pe 10 luni/metru patrat din cauza diferenţei de dată a tranzacţiei =1,2 - 0,193
= 0,287 lei/metru patrat

4
Pierderea pe 4 luni/metru pătrat  *0, 287  0,1148mil.lei / m 2
10

Valoarea actuală de piaţă a clădirii:


V= 120 metri pătraţi * (0,913-0,1148)=95,78 mil. lei

Valoarea clădirii B din care se scade deprecierea pentru cele 4 luni care au
decurs de la tranzacţie pănă în prezent.

Aplicaţia 2.

Să se stabilească mărimea câştigului prin cresterea valorii terenului datorită


introduceri reţelei de apă care a avut loc în 2006. Pe baza analizei pieţei evaluatorul a
stabilit că preţurile terenurilor neamenajate sunt:
- cu 6 luni în urmă 4800 lei/metru pătrat
- cu 4 luni în urmă 5200lei/metru pătrat
- cu 1 luna în urmă 5800 lei/metru patrat
- preţul actual-lipsa date
În acelaşi timp preţul unui teren compatibil cu reţea de apă se vinde acum pe
piaţă cu 11600 lei/metru pătrat.
Proprietarul a participat la costurile reţelei de apă cu suma de 1.000.000 lei în
2005.
Coeficientul de reevaluare a acestei sume în 2006 se i+a de 1,4.
Suprafaţa terenului este de 500 metri pătraţi.

Rezolvare
Variaţia preţurilor acum 4-6 luni
5200  4800
V p  p  4  6luni   200lei / m 2 / luna
2luni

Variaţia preţurilor între 1-4 luni


5800  5200
V p  p  1  4luni   200lei / m 2 / luna
3luni

Preţul actual = 5800 + 200= 6000 lei /metru patrar

Costul reţelei = 1.000.000* 1,4= 1.400.000lei

Câstigul =  11.600lei / m  6.000lei / m  *500m  1.400.000  1.400.000


2 2 2

Aplicaţia 3.

37
Domnul X este proprietarul unui teren cu o suprafaţă de 2000 metri patraţi care
în planul local de sistematizare este destinată agriculturii fără a se putea construi pe el
.
În luna mai 2006 consiliul local aprobă noul plan de sistematizare care schimbă
destinaţia terenului pe aceasta putându-se constru case unifamiliare.
În acest scop proprietarul a divizat terenul în patru loturi fiecare de câte 500
metri patraţi şi a vândut 3 cea de-a patra oprind-o pentru sine.
Să se stabilească care este câştigul obţinut datorită cresteri valorii terenului prin
schimbarea funcţiei în planul de sistematizare.
Se stie că în septembrie 2006 un teren agricol în acceaşi localitate s-a vândut cu
un preţ de 2000 lei/metru pătrat, creşterile de preţ fiind de 5% pe lună.
Lotul de construcţie cu parametri asemănători s-au vândut astfel:
- în ianuarie 2006 – 8000 lei/metru pătrat
- în martie 2006 – 8500 lei /metru pătrat
- în mai 2006 – 9000 lei /metru pătrat
- în iulie 2006 – 9500 lei/ metru pătrat

Rezolvare

Valoarea ternului agricol în luna mai

1
VT  2000m 2 * 2000lei *  3.290.810 lei
 1  0, 05
4

Valoarea lotului pentru construcţie în luna mai

VLot  9000lei / m 2 * 4loturi *500m 2  18mil

Câştigul obţinut = 18.000.000 – 3.290.810= 14.709.190

B.Abordarea construcţiilor pe bază de venituri

Principiul de bază în abordare pe bază de venituri este anticiparea.


Această metodă este utilizată mai ales pentru clădirile care generază venituri (clădiri
comerciale, industriale, depozite etc.).
Această evaluare se poate face în cazul în care clădirea este deţinută de
proprietar şi participă la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizarea existentă.
Proprietarul va obţine venitul net pentru o perioadă dată, venit care poate fi
convertit în valoare a clădirii.
Pentru evaluarea clădirilor catalogate ca investiţii imobiliare abordarea pe bază
de venit este determinată de mărimea chiriei.
Chiriile trebuie analizate în legătură cu venitul brut, apoi urmând să fie
determinată chiria netă pe baza gradului de ocupare şi a cuantumului cheltuielilor fixe
şi a celor variabile.
De asemenea evaluatorul trebuie să determine rata de capitalizare în baza
tranzacţiilor de vânzare-cumpărare sau pe baza unui raţionament deductiv.
Documentarea pentru evaluare pe bază de venit permite ca estimarea valorii să
fie mai convingătoare pentru că la baza ei se află o analiză temeinică a venitului brut, a
cheltuielilor şi a ratei de capitalizare.

38
În literatura de specialitate este promovată tehnica reziduală pentru clădiri
pornindu-se de la ideea că valoarea terenului poate fi apreciată independent .
Pe baza analizei pieţei evaluatorul determinărata de capitalizare a terenului şi
implicit venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului.
Din venitul anual al proprietăţii scăzându-se venitul net alocabil terenului se
obţine venitul net de exploatare al clădirii.

C.Abordarea prin metoda comparaţiei

Metoda comparaţiei directe sau metoda comparaţiei de piaţă permite obţinerea


celei mai credibile valori a unei construcţii, în condiţiile existenţei unor informaţii de
piaţă suficiente asupra tranzacţiilor cu construcţii similare.
În practică construcţiile industriale deţinute de întreprinderi sunt foarte diferite
care nu sunt tranzacţionate în mod frecvent ca active individuale.
Numărul mare de corecţii care intervin între două clădiri industriale
tranzacţionate fac ca metoda să devină lipsită de validitate.
O analiză corectă bazată pe un volum suficient de informaţii face posibilă
aprecierea diferenţelor dintre clădiri prin corecţii asupra preţurilor de tranzacţionare.
Un caz mai aparte îl constituie evaluarea construcţiilor speciale respectiv al
construcţiilor care se vând rar sau niciodată.
Standardele de evaluare recomandă pentru acestea aprecierea construcţiilor
necesare pentru a construi un subsistem nou, modern, care să asigure aceleaşi
funcţiuni cu cel al construcţiei specializate evaluate, cu alte cuvinte aplicarea metodei
cunoscute sub denumirea de costul de înlocuire net.

30.11.2006
Curs

3. Evaluarea echipamentelor

Maşinile, utilajele, instalaţiile şi celelalte obiecte şi accesorii denumite generic


echipamente cuprinse în activele imobilizate din bilanţul contabil constituie alături de
construcţii componenta mijloacelor fixe sau patrimoniul unei societăţi comerciale.
Echipamentele tehnologice, aparatele şi instalaţiile de masurare, control şi
reglare, mijloacele de transport, mobilierul din birotică, sunt constituite din maşini,
ansambluri de maşini, aparate, mecanisme sau dispozitive, inclusiv elemente de
legătură sau conexiune respectiv pârghii, cabluri, conducte etc. care îndeplinesc o
funcţiune într-un proces tehnologicla o maşină, la un vehicul, într-o instalaţie etc.
Baza de pornire în evaluarea maşinilor şi utilajelor o constituie analiza tehnică
din cadrul diagnosticului operaţional prin informaţiile date şi fişele tehnice întocmite
pentru principalele utilaje.
La acestea se adaugă informaţii privind piaţa secundară de maşini şi utilaje.
Pentru evaluarea economică a maşinilor, utilajelor, echipamentelor etc. se vor respecta
standardul internaţional de practică în evaluare GN-3.
Pentru identificarea şi ............maşinilor şi echipamentelor există două procedee:
- macroidentificarea
- microidentificarea
Macroidentificarea studiază întregul proces de producţie prin identificarea
componentelor importante care contribuie la capacitatea proiectată a instalaţiei.
Prin aplicarea acestei metode se urmăreşte răspunsul la următoarele întrebari:
- Ce produce instalaţia?
- Cum se realizează produsul?
39
- Care este capacitatea instalaţiei?
Acest tip de informaţie poate fi extras din planurile generale de producţie sau poate
fi obţinut de la personalul tehnic care se ocupă de instalaţie.
Microidentificarea reprezintă procesul descompuneri caracteristicilor individuale
ale echipamentului.
În cadrul acestei metode se procedează la descrierea unei singure maşini
urmărindu-se identificarea caracteristicilor specifice lae echipamentului.
În cazul evaluării unui număr mare de echipamente fără a le inspecta se
utilizeză esantionarea şi analiza de tip birou.
Procesul de constiruire al unui eşantion poate include verificarea unui element
dintr-o duzină de 10% din costul total al echipamente sau a mai multor active dintr-o
grupă de echipamente.
Analiza de birou identifică şi evaluiaza activele fără să le inspecteze sau să le
clasifice bazându-se pe documente şi pe alte informaţii furnizate de clienti sau de alte
persoane.
Ca şi în cazul evaluării altor active metoda de evaluare a maşinilor şi
echipamnetelor sunt înscrise în cele trei abordari respectiv:
- prin comparaţie
- prin costuri
- pe bază de venit
Toate cele trei abordări se bazează pe principiul substituţiei care consideră că dacă
sunt disponibile pentru vânzare mai multe bunuri sau servicii similare sau
asemănătoare, cele cu preţul cel mai mic atrag cea mai mare cerere.
În funcţie de scopul evaluării (vânzare, lichidare etc) se vor selecta valorile
considerate adecvate şi metodele de evaluare.
Valoarea ce poate fi aplicată în evaluarea acestor mijloace fixe sunt:
- valoarea de piaţă
- valoarea de utilizare
- valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forţată
- valoarea de recuperare
- valoarea de înlocuire (costul de înlocuire brut)

05.12.2006
Curs

A.Abordarea prin comparaţie

1.Valoarea de piaţă

2. Valoarea de utilizare – este valoarea cu care o anumită imobilizare


contribuie la valoarea întreprinderii din care face parte fără a avea însă în vedere cea
mai bună utilizare sau suma ce ar putea fi obţinută prin vânzare.
Valoarea de utilizare este valoarea unei anumite imobilizări pentru o anumită
utilizare şi deci nu este o valoare de piaţă. Ea poate fi utilizată pentru evaluarea
echipamentelor atunci când activele trebuie să fie evaluate ca parte a valorii totale a
unei întreprinderii care îşi continuă activitatea normală.
3. Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forţată. Ambele tipuri de
valoare se referă la suma care ar putea fi primită în mod rezonabil din vânzarea unui
mijloc într-o perioada de timp prea scurtă pentru a putea fi conformă cu perioada de
timp specifica în definiţia valoarii de piaţă.

40
Aceste valori pot implica de asemenea un vânzător obligat să vândă şi un
cumpărător care cumpără fiind conştienţi de dezavantajul vânzătorului. Aceste valori nu
iau în considerare costurile de pregătire a vânzării.
4. Valoarea de recuperare este valoarea unui mijloc fix rezultată din
valorificarea materilalelor, pieselor şi subansamblelor pe care acesta le conţine şi
respectiv poate fi calculată brut sau net prin nededucerea costurilor de vânzare.
În al doilea caz aceasta poate fi egală cu valoarea realizabilă netă.
Valoarea de recuperare poate să fie identificată şi cu valoarea de casare.
5. Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate
la data evaluării pentru înlocuirea echipamentelor considerate în stare nouă cu
caracteristici tehnico-economice similare celor de evaluat.
Se recomandă ca evaluarea echipamentelor să se facă pe următoarele baze
(tipuri de valoare):

- valoarea de piaţă în cazul mijloacelor fixe individuale aflate în funcţiune şi


necesare exploatării
- valoarea de piaţă sau dacă este adecvat valoarea de vânzare forţată sau
valoarea de recuperare în cazul mijloacelor fixe în suplus faţă de necesităţile de
exploatare.
- costul de înlocuire net (CIN) care este un tip de valoare nonpiaţă în cazul
evaluării mijloacelor fixe specializate care se vând sporadic sau se
tranzacţionează pe piaţă.

B.Abordarea prin cost

Evaluarea mijloacelor fixe operaţionale

Principala metodă folosită este costul de înlocuire net care reprezintă o


procedură în afara piaţei rezultatul trebuind să fie condiţionat de o profitabilitate
potenţială corespunzătoare şi de o fiabilitate pe termen mediu sau lung.
Principiul care stă la baza evaluării pe baza acestei metode constă în stabilirea
valorii de înlocuire şi estimarea deprecierii.
a) Stabilirea valorii de înlocuire- valoarea de înlocuire a fost definită iar
modalităţile de estimare ale acestuia sunt :
1. Metoda identificării- identificarea preţului de livrare a utilajului la produicător şi
estimarea cheltuielilor de transport, montaj şi punere în funcţiune.
2. Metoda asimilări- constă în compararea cu unul sau mai multe utilaje cu parametri
esenţiali foarte apropiaţi la care se cunosc preţurile de achiziţie.
3. Metoda corelării- constă în compararea cu unul sau mai multe utilaje relativ
asemănătoare din punct de vedere constructiv şi a destinaţiei la care se cunosc
preţurile de achiziţie şi estimarea valorii de înlocuire prin intepretarea sau
proporţionalitatea caracteristicilor.
4. Metoda indicială- este cea mai puţin recomandată şi constă în actualizarea valorilor
de înregistrare contabilă la data punerii în funcţiune pe baza indicelui de evoluţie a
preţurilor.
Pentru a obţine rezultate bune evaluatorul va avea în vedere elementele
principale ale metodei care constau în stabilirea bazei de pornire a indicelui de
actualizare având în vedere ca baza de pornire să fie valoarea reală a bunului la acea
dată (de exemplu valoarea de inventar la momentul puneri în funcţiune).

41
Dacă utilizarea valorilor la punerea în funcţiune (PIF) nu este posibilă se
utilizează una din valoarile de inventar rezultată după reevaluări cu condiţia verificării
modului de aplicare a respectivelor revaluări astfel încât dacă rezultatul a fost viciat
erorile să fie eliminate.
Această operaţiune este complexă dar obligatorie în cazul utilizări metodei
indiciale.
b) Estimarea deprecierii.
Costul de inlocuire net se determină prin deducerea din costul de înlocuire brut a
deprecierii care constă în:
- deprecierea fizică- vechimea, starea respectiv uzura fizică, degradarea sau
aprofierea rezultată din trecerea timpului sau din utilizarea trecută , mărimea posibilă a
costului viitor în utilizarea datorată cheltuielilor de întreţinere comparativ cu un activ
modern substituit.
- deprecierea funcţională – uzura morală în adecvarea pentru utilizarea prezentă. De
exemplu un mijloc fix produs pentru utilizări specializate incluzând procese industriale
particulare poate avea o durată aparentă de viaţă utilă mai lungă decât cea prevăzută
pentru operaţiile desfăşurate în prezent.
- deprecierea strategică- înseamnă reducerea duratei de funcţionare prin
modernizarea, retehnologizarea activităţii în viitorul apropiat.
- deprecierea legată de reglementările de mediu se va ţine seama de legislaţia în
domeniu şi reducera duratei de viaţă sau cheltuielile necesare încadrări în regulile de
protecţie a mediului.
Ultimile două reprezintă deprecieri din cauze externe.

Estimarea gradului de depreciere (uzura)

Procedura standard constă în estimarea duratei de funcţionare minime rămase


si calcularea gradului de uzură.
a
Utilizam x  *100 unde a este vechimea utilajului evaluat sau durata de
ab
viată consumată în ani iar b durata estimată de viată economică utilă rămasă.
Se precizează faptul că trebuie evitată confuzia duratei de viaţă economice utile
cu durata de utilizare normală a mijlocului fix stabilită prin HG 964/98 pentru raţiuni de
amortizare contabilă.
x - reprezintă deprecierea totală exprimată procentual sau deducerea
procentuală din costul de înlocuire brut respectiv CIB.
Costul de înlocuire net se calculează după relaţia:

 x 
CIN  CIB *  1  
 100 

Valoarea astfel calculată este corectată cu valoarea reziduală a mijlocului fix în


cazul în care deprecierea strategică impune o durată de viaţă foarte mică în raport cu
deprecierea funcţională.
În situaţia în care se estimează cheltuieli de încadrare în normele de protecţie a
mediului acestea vor fi deduse din costul de înlocuire depreciat.
O evaluare corectă este dată de analiza individuală a fiecărui mijloc fix şi nu de
o abordare globală pe grupe de mijloace fixe.
Practic în acest ultim caz poate fi aplicată doar ultima variantă din modalităţile
de determinare a valorii de înlocuire iar rezultatele au un grad ridicat de subiectivism.

Evaluarea mijloacelor fixe în afara exploatării


42
Pentru această categorie de mijloace fixe se impune estimarea valorii de piaţă
respectiv sa se ţină seama de posibilităţile de verificare pe piaţa secundară a acestor
bunuri.
Pentru tranzacţionari rapide se poate lua în considerare valoarea de lichidare
forţată, valoarea estimată în acest caz fiind mult redusă pentru ai spori atractivitatea.
Valoarea de utilizare alternativă este aplicabilă maşinilor şi utilajelor cu grad
mare de universalitate în cazul în care cererea pe piaţa secundară depăşeşte oferta.
Metoda bazată pe estimarea valorii de înlocuire a valorii ramase actualizată din
care se scad cheltuielile necesare cu schimbarea locului utilajului.
Metoda este utilizata în cazul gajări utilajelor.
Acţiunea de evaluare a mijloacelor fixe în final trebuie să cuprindă denumirea
mijlocului fix, numarul de inventar, data punerii în funcţiune, valoarea de înlocuire,
gradul de uzură, valoarea actualizată rămasă.
Pentru a facilita urmarirea rezultatelor pe prima pagină a desfăşurătorului se va
gasi un centralizator cu acelaşi cap de tabel în care vor fi totalizate valorile obţinute pe
grupe şi pe total.
Valoarea ramasă actualizată totală va fi preluată din centralizator şi se va
gasi în bilanţul economic în coloana valori corectate.

07.12.2006
Curs

C. Abordarea prin comparaţia vanzărilor

Abordarea are o aplicabilitate corespunzătoare numai în cazul existenţei unei cantităţi


suficiente de informaţii.
Ea stabileşte limitele valorii de piaţă a echipamentului prin analiza prreţurilor plătite atât pentru
bunurile cunoscute cât şi pentru cele estimate, pentru echipamente care se evaluiază .
Sunt investigare vânzările pentru a se vedea motivaţia celor două părţi.În practica analiza de
piaţă probabil va scoate la iveală vântări de active care sunt asemănătoare, însă nu identice, iar
aceasta reprezintă analiza de similaritate pe care îşi bazează evaluatorul opinia asupra unei valori.
Unele dintre elementele comparabile sunt următoarele:
- originea şi vârsta effectivă;
- starea activului;
- capacitatea de producţie;
- caracteristici, accesorii;
- locaţia- locaţia geografică poate influienţa preţul de vânzare, dar şi locaţia în
interiorul unei instalaţii ca: consum aflat la etajul 1 şi………..identic dar amplasat
la etajul al treilea ( cel din urmă necesitând costuri mai mari de dezmembrare şi
mutare);
- producatorul;
- calitatea comparabilă;
- cantitatea (preţurile pot varia în funcţie de cantitatea vândută );
- tipurile de vânzare.
Preţurile de vânzare sunt analizate prin utilizarea elementelor de comparaţie adecvate
şi sunt ajustate corepunzător deosebirilor elementelor de comparaţie faşă de bunul evaluat.
Informaţiile obţinute prin aplicarea acestei abordari pot fi utilizate în abordările pe bază
de cost şi prin calitatea venitului.

D. Abordarea pe bază de venit

43
Această abordare se bazează pe principiul anticipării şi are ca fundament capacitatea
de a genera profit a echipamentului supus evaluării.
Metodele de evaluare utilizate sunt:
1. Metoda capitalizării unui venit annual din exploatare.
2. Actualizarea fluxului de venit opţenabil într-o perioadă de timp viitoare (metoda
casg-flow-ului net actualizat).
Această abordare de obicei nu se aplica maşinilor şi echipamentelor individuale cu
excepţia situaţiei în care acestea se află angrenateîntr-un contract de leasing. Totuşi pot fi
utilizate frecvent pentru a evalua un grup de active sau unităţi de maşini individuale, utilizate
împreună pentru a realize un produs vandabil. Acest lucru generază un flux de venit.

Aplicaţie:
Există oportunitatea dobândiri unui imobil care necesită reparaţia şi modernizarea după
cumpărare.
Să se stabilească care este preţul ……. Pe care-l poate plăti investitorul pe baza
următoarelor date:
- după reparare şi modernizare clădirea va adăposti 180 metri pătraţi birouri şi 2
magazine fiecare de 60 metri pătraţi;
- costul lucrărilor de reparaţie şi modernizare este de 60 mil lei;
- după modernizare chiria lunară care se obţine este de 7000 lei/metru pătrat
birou şi 25000 lei/metru pătrat magazine;
- costul aferent proprietăţii (impozit, asigurare) 30%;
- rata de capitalizare în cazul activităţilor desfăşurate în clădire este de 10%;
- investitorul care achiziţionează imobilul doreşte obţinerea unui profit de 20%.
- pierderea ….. datorită necumpărări de chiriaşi este esttimată la 10%;
- reparaţia şi modernizarea durează 1 an ;
- dobânda pentru creditul preluat pentru reparaţie este de 45%;

Chiria anuală = 12 luni *( 180*7.000 + 2*60*25.000 )= 51.120.000 lei


Chiria anuală efectiva = 51.120.000*(1-0,1)= 46.008.000 lei
Cheltuieli de exploatare = 46.008.000 * 0,3= 13.802.400 lei
Venit net = 46.008.000 – 13.802.400 = 32.205.600 lei
32.205.600
Valoarea proprietăţii =  322.056.000 lei
0,1
Cost reparaţii+dobândă = 60* 106 *(1+0,45)= 87.000.000 lei
Profitul investitorului = 322.056.000* 0,2= 64.411.200 lei
Preţul maxim = 322.056.000 – 64.411.200 – 87.000.000= 170.644.800

4.Evaluarea stocurilor, creanţelor şi


disponibilităţilor băneşti

În numeroase cazuri ponderea activelor circulante în activul bilanţier este


semnificativă, astfel ca se impune evaluarea cu corectitudine a acestora.
Uneori specialişti nu dau acestora importanţa cuvenită, ca urmare a faptului că
ele sunt înregistrate în contabilitate de cele mai multe ori la valori apropiate de valoarea
de piaţă a acestora datorită lichidităţii caracteristice.

Evaluarea stocurilor

44
Stocurile de materii prime şi materiale, combustibili, piese de schimb,
consumabile.
Dintre cauzele care duc la existenţa unor diferenţe între valorile în contabilitate
şi valorile economice ale unor stocuri pot fi amintite:
- deteriorarea fizică (avarierea ) stocului
- uzura morală, totală sau parţială a stocurilor datorită miscări lente
- scăderea preţului de piaţă pentru anumite produse sub nivelul costului de
achiziţie sau prosucţie
Pe baza documentelor contabile şi al inventarului evaluatorul îşi formează o
opinie şi face o distincţie clară între stocurile cu mişcare lentă evaluate la un preţ mai
scăzut şi stocurile cu mişcare nominală evaluate la costul lor.
Se aplică valoarea de piaţă exprimată prin costul unitarde inlocuire la data
evaluării ţinând cont de starea fizică de depreciere, vechimea lor şi perisabilitatea de a
mai fi utilizate în procesul de producţie.
Se va avea în vedere că în anumite cazuri vechimea poate ridica valoarea unor
stocuri mult peste valoarea contabilă.

Stocurile de producţie neterminată sau în curs de execuţie

Evaluarea acestor stocuri se poate realize prin aprecierea costurilor de producţie


înregistrate până la data evaluării, dar este de preferat să se estimeze prin valoarea de
piaţă a produselor finite în care sunt înglobate şi din care se vor deduce cheltuielile
totale de finalizare a producţiei şi de marketing în vederea desfaceri .

Stocurile de mărfuri şi produse finite

Acestea se evaluiază pe baza valorii curente de piaţă.


Se vor mai lua în considerare factori legaţi în principal de evoluţia şi tendinţele
înregistrate în piaţa produselor respective, vechimea acestora, starea fizică de
depreciere şi gradul în care mai asigură satisfacerea necesităţilor cumpărătorilor.
În cazul reduceri de valoare faşă de valoarea contabilă se vor avea în vedere şi
alte elemente de la produsele alimentare: perioada de gestiune, condiţiile de păstrare a
produselor, etc.

45