Contratos em espcie:

contrato estimatrio,
doao e locao
Contrato estimatrio
O contrato estimatrio, na prtica conhecido como venda em consignao, aquele
no qual o consignante entrega bens mveis ao consignatrio, que fica autorizado a ven-
d-los a terceiros, pagando o preo previamente ajustado em um prazo combinado (CC,
art. 534). Mas se o comprador (consignatrio) preferir, quando transcorrido o prazo, po-
der optar por restituir a coisa consignada. Trata-se de hiptese de obrigao facultativa.
Veja-se que o consignante o dono, embora a coisa j tenha sido entregue ao
consignatrio, e continuar a s-lo enquanto o preo no tiver sido pago integralmente.
Por essa razo, a coisa consignada no pode ser penhorada pelos credores do consigna-
trio, pois a este no pertence (CC, art. 536). Por outro lado, o consignante, embora seja
o dono, no pode dispor da coisa consignada enquanto ela no lhe for restituda ou pelo
menos comunicada a sua restituio (art. 537).
Tem-se, aqui, mais uma situao na qual no se aplica a regra res perit domino.
Com efeito, a coisa pertence ao consignante, como vimos acima, mas os riscos da impos-
sibilidade de restituio da coisa foram atribudos ao consignatrio (CC, art. 535).
Doao
A doao contrato, e por isso no suficiente a simples manifestao da vonta-
de pelo doador, dependendo tambm da aceitao pelo donatrio.
Trata-se do contrato no qual o doador, por liberalidade, obriga-se a transferir bens
(no os transfere, apenas se obriga a transferir, embora o Cdigo parea dizer o contr-
rio, pois o efeito obrigacional, e no real) para o patrimnio do donatrio, que os aceita
(CC, art. 538). indispensvel, para que se possa caracterizar como doao, o carter de
liberalidade, ou seja, a presena do animus donandi. Se a coisa foi entregue, por exemplo,
para cumprir obrigao natural ou obrigao judicialmente inexigvel, no se tratar de
doao.
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A doao contrato formal, pois a lei exige que seja celebrada por escritura p-
blica ou instrumento particular (CC, art. 541), sendo admitida a doao verbal apenas
quando se tratar de bem mvel de pequeno valor, que seja entregue de imediato ao
donatrio, ou seja, to logo tenha sido verbalmente ajustado o contrato.
Como mencionamos supra, necessria a aceitao do donatrio, o que caracte-
riza contrato. No entanto, pelas peculiaridades do contrato, que ao donatrio beneficia,
a lei facilita (ou at mesmo dispensa) a aceitao:
na doao pura, na qual foi fixado prazo para aceitao o silncio do donat-
rio faz presumi-la (CC, art. 539);
se feita ao nascituro, valer se for aceita pelo representante legal (CC, art. 542);
quando o donatrio for incapaz, dispensa-se a aceitao se for doao pura
(CC, art. 543).
Quando ocorre doao de ascendente a descendente ou de um cnjuge a outro, considera
a lei que se trata de adiantamento da legtima (CC, art. 544), devendo ser levada colao
quando se abrir a sucesso, sob pena de sonegao (art. 2.002), exceto se:
o doador determinou que a doao dever sair da sua parte disponvel, portan-
to, no sendo levada colao (CC, art. 2.005);
for doao remuneratria de servios prestados ao ascendente pelo descenden-
te donatrio (CC, art. 2.011);
corresponder a gastos que o ascendente fez com o descendente menor em
sade, educao etc. (CC, art. 2.010) na verdade, esses gastos nem ao me-
nos podem ser considerados como doao, pois neles no se v o carter de
liberalidade, uma vez que fazem parte do dever de assistncia que aos pais
incumbe.
Denomina-se doao com clusula de reverso aquela na qual o doador estipula
que os bens voltaro ao seu patrimnio na hiptese de ele sobreviver ao donatrio,
sendo que este tem propriedade resolvel, ou seja, resolve-se a propriedade transferida
ao donatrio se houver o implemento da condio, que pode ser assim enunciada: se o
donatrio morrer antes do doador. Mas no vale se for estipulada a reverso em favor
de terceiro, s podendo s-lo em favor do prprio doador (CC, art. 547 e pargrafo
nico).
A doao ser nula quando se tratar de:
doao de todos os bens, sem reserva de parte ou de renda para a subsistncia
do prprio doador (CC, art. 548) em tal caso ser nula toda a doao;
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doao que invada a parte disponvel, ou seja, a parte de que o testador poderia
dispor em testamento, no momento da liberalidade nesse caso a doao no
ser nula na sua totalidade, mas apenas na parte inoficiosa (CC, art. 549).
Por outro lado, a doao ser anulvel quando se tratar de doao do cnjuge adl-
tero ao seu cmplice no adultrio. A anulao, nessa hiptese, poder ser promovida pelo
outro cnjuge, no prazo decadencial de dois anos contado a partir da dissoluo da
sociedade conjugal (CC, art. 550). Tambm poder ser promovida a anulao pelos her-
deiros necessrios, nesse mesmo prazo.
A doao pode ser feita a entidade futura, ou seja, o donatrio pode ser pessoa
jurdica que ainda nem ao menos foi constituda. Mas, nesse caso, a doao caducar se
a entidade no vier a ser constituda no prazo mximo de dois anos (CC, art. 554).
A doao pode ser revogada por ingratido do donatrio ou por inexecuo do
encargo (CC, art. 555).
No caso da inexecuo do encargo, o que se tem o implemento de condio reso-
lutiva, ou seja, a doao se resolve se o donatrio incorrer em mora, vale dizer, se no
cumpriu o encargo no prazo assinalado. E se no havia prazo previsto para o cumpri-
mento, o doador dever notificar judicialmente o donatrio para cumpri-lo (CC, art.
562). Se o encargo foi estipulado em favor de terceiro, este tambm poder exigir-lhe
o cumprimento. E se estipulado no interesse geral, tambm o Ministrio Pblico (MP)
poder exigir o cumprimento, aps a morte do doador, se este no o tiver feito (art. 553
pargrafo nico).
Na revogao por ingratido, comea-se observando que no vale a renncia ante-
cipada, pelo doador, ao direito de revogar (CC, art. 556), mas nada impede que o doador
renuncie posteriormente: basta que ele perdoe o donatrio (renncia expressa) ou deixe
escoar in albis o prazo decadencial de um ano (renncia tcita), contado a partir da cin-
cia do ato (e de sua autoria) que permitiria a revogao, que teria para a propositura da
ao de revogao (art. 559).
O ofendido, para que seja possvel a revogao, pode ser no apenas o doador
(CC, art. 557) mas tambm o cnjuge, ascendente, descendente ou irmo do doa-
dor (art. 558). Todavia, o direito do doador contra donatrio personalssimo, no sendo
transmitido aos herdeiros daquele e nem contra os herdeiros deste (art. 560, primeira
parte). Porm, se foi o caso de homicdio doloso do doador, os herdeiros podero tomar
a iniciativa da ao, salvo se o doador tiver perdoado (art. 561). Alm disso, os herdeiros
do doador podem prosseguir na ao por ele iniciada (art. 560, segunda parte).
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A revogao apenas gera efeitos ex nunc e no prejudica os direitos adquiridos por
terceiro e nem obriga o donatrio restituio dos frutos percebidos antes da doao
(pois at a citao considerado possuidor de boa-f). Assim, se a coisa tiver sido trans-
ferida a terceiro (ou por qualquer razo no puder ser devolvida), a soluo se dar em
perdas e danos, devendo o donatrio indenizar o doador (ou seus herdeiros) pelo meio-
-termo do valor (CC, art. 563), no havendo possibilidade de o doador buscar a prpria
coisa, que se encontra em poder do terceiro.
Locao de coisas
Em geral
Locao a cesso temporria (podendo o tempo ser determinado ou indeter-
minado) do uso e gozo de coisa no fungvel, mvel ou imvel, mediante o pagamento
de uma retribuio (aluguel). Como no se transfere o domnio, o locador no precisa
ser dono: basta que seja o titular do direito de uso do bem e que no esteja impedido de
ced-lo a terceiros.
As obrigaes do locador podem ser assim resumidas: entrega do bem ao locatrio,
manuteno dele em condies de servir ao uso a que se destina e garantia ao locatrio
de uso pacfico desse mesmo bem locado (CC, art. 566). O locador est obrigado a
resguardar o locatrio contra terceiro que pretenda ter direito sobre a coisa. Mas se for
questo de fato (por exemplo, conflito entre vizinhos), nesse caso o prprio locatrio
que dever agir para preservar sua segurana, seu sossego ou sua sade.
So obrigaes do locatrio: usar a coisa locada conforme a finalidade ajustada, pa-
gar o aluguel no valor e no prazo convencionados, informar o locador sobre turbaes de
terceiros que se pretendam fundadas em direito, e restituir a coisa ao final do contrato.
Se no tiver sido ajustada a finalidade, entende-se que deve ser mantida aquela que at
ento vinha sendo observada para a coisa. As informaes sobre terceiros que preten-
dam ter direito sobre a coisa tm a finalidade de permitir ao locador o cumprimento
de suas prprias obrigaes, dentre as quais se enquadra, como vimos, a garantia ao
locatrio contra terceiros que pretendam ter direitos sobre a coisa.
Se houver prazo ajustado para o contrato, o locador s poder reaver o bem, e o
locatrio s poder devolv-lo antes do prazo pagando multa em valor proporcional ao
prazo que ainda faltava para o trmino do contrato (CC, art. 571). Mas deve-se ressaltar
que essa regra funciona de modo diferente no caso de se tratar de locao de imvel,
como veremos logo adiante. De qualquer modo, se a multa resultar em valor excessivo,
o juiz poder reduzi-la para valor razovel (art. 572).
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Se, ao trmino do prazo, o locatrio continuar na posse da coisa locada, h duas
possibilidades, dependendo de esta continuao ter sido:
sem oposio do locador neste caso, a locao se considera prorrogada,
nas mesmas condies do contrato encerrado, mas agora por prazo indeter-
minado (CC, art. 574) e se havia fiador este estar liberado a partir desta
prorrogao;
com oposio o locador notificar o locatrio, requerendo a devoluo da
coisa locada e se o locatrio no devolv-la dever pagar o aluguel que o lo-
cador fixar e ainda responder pelos danos que a coisa venha a sofrer, mesmo
que decorrentes de caso fortuito ou fora maior (na verdade, o locatrio est
em mora, e por isso se d a perpetuatio jurisdicionis). Porm, se o locador fixar
aluguel excessivo, o juiz poder reduzir o valor, sempre levando em conta que
se trata de uma penalidade e no de uma simples retribuio pelo uso da coisa
(CC, art. 575 e pargrafo nico).
Se a coisa locada for alienada durante a vigncia do contrato de locao, o adqui-
rente no obrigado a respeitar o referido contrato, salvo se houver clusula expressa de
vigncia (ou seja, clusula que assegure que o contrato ser respeitado pelo adquirente
em caso de alienao) e o contrato tiver sido levado ao registro pblico no cartrio de
ttulos e documentos ou no cartrio do registro imobilirio, conforme se trate de bem
mvel ou imvel, respectivamente (CC, art. 576).
Se o bem for imvel, o prazo do locatrio para a devoluo ser de 90 dias, aps
a notificao feita pelo adquirente (CC, art. 576, 2. e Lei 8.245/91, art. 8.).
Locao de imveis (Lei 8.245/91)
A Lei 8.245/91 aplica-se locao de imveis urbanos, espaos em shopping centers,
imveis na rea rural, sejam eles destinados moradia ou ao comrcio, e mesmo quando
o locatrio o Poder Pblico, caso em que a locao ser regida pelo Direito Privado.
Mas no se aplica a referida lei no caso de locao de prdios pblicos (pois a o
proprietrio-locador o Poder Pblico), no aluguel de vagas de garagem, de espaos para
publicidade, e no caso de arrendamento mercantil (Lei 8.245/91, art. 1., pargrafo nico).
A solidariedade ser presumida, salvo prova em contrrio, no caso de haver plura-
lidade de locadores ou de locatrios (Lei 8.245/91, art. 2.).
O prazo do contrato pode ser livremente ajustado entre o locador e o locatrio, mas
se for igual ou superior a dez anos, depender de vnia (licena, anuncia) conjugal (Lei
8.245/91, art. 3.). Sendo contrato de prazo indeterminado, o locatrio pode denunci-lo,
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por escrito, a qualquer tempo, desde que o faa com a antecedncia mnima de 30 dias
(Lei 8.245/91, art. 6.). O locador, no entanto, ter que aguardar pelo prazo de cinco
anos, se for locao residencial, para que possa denunciar unilateralmente o contrato
(art. 47, V).
Em se tratando de prazo determinado, o locatrio pode devolver o imvel antes do
prazo, pagando a multa convencionada, conforme a proporo prevista no Cdigo Civil
(CC), ou seja, levando-se em conta o prazo do contrato que j foi cumprido e o que ainda
falta cumprir. No havendo previso de multa, o juiz poder fix-la.
Mas o locador no pode reaver o imvel antes do prazo ajustado, nem mesmo
pagando a multa, salvo se houver algum motivo para a retomada (denncia cheia Lei
8.245/91, art. 4.).
No caso de alienao do imvel, valem as mesmas regras comentadas acima, para
a locao em geral, ou seja, o adquirente pode denunciar (denncia vazia) no
prazo de 90 dias aps a aquisio e com prazo de 90 dias para a desocupao,
salvo se o contrato for de prazo determinado, dele constando a clusula de
vigncia em caso de locao, e estando averbado junto matrcula do imvel
(Lei 8.245/91, art. 8.).
Sendo alienado o imvel, o locatrio ter direito de preferncia para a aquisi-
o. Esse direito de preferncia poder ser real ou pessoal. Ser direito real se
o contrato de locao foi celebrado por escrito, subscrito por duas testemunhas
e estiver averbado junto matrcula do imvel pelo menos 30 dias antes da
alienao (Lei 8.245/91, art. 33). No havendo tais requisitos, o desrespeito
ao direito de preferncia se resolver em perdas e danos.
A retomada do imvel, qualquer que seja a sua causa, sempre ser mediante ao de
despejo. Pouco importa que seja por falta de pagamento do aluguel, em virtude de denn-
cia cheia, ou por trmino do contrato: sempre ser mediante despejo.
O aluguel pode ser livremente fixado pelos contratantes, mas proibida a sua
fixao em moeda estrangeira ou a sua vinculao variao cambial ou ao salrio
mnimo (Lei 8.245/91, art. 17).
contraveno penal (Lei 8.245/91, art. 43, III) o locador exigir do locatrio o pa-
gamento antecipado, exceto se for locao para temporada, ou se no foi prestada qual-
quer das modalidades de garantia (art. 20). Se no foi fixada a data para o pagamento do
aluguel, ele dever ser pago no sexto dia til do ms seguinte ao vencido.
A sublocao ou a cesso da locao s podem ser feitas com a autorizao escri-
ta e prvia do locador (Lei 8.245/91, art. 13).
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A Lei 8.245/91 prev quatro modalidades de garantias locatcias: cauo, fiana,
seguro de fiana e cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento (art. 37). nulo
o ajuste de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, pargrafo
nico), alm do que tal exigncia foi tipificada como contraveno penal (art. 43, II).
Em relao s benfeitorias, sero indenizveis as necessrias e as teis que foram
autorizadas pelo locador, e o locatrio ter direito de reteno enquanto no lhe forem
pagas. Mas vlida a disposio contratual em sentido contrrio, ou seja, no sentido de
que o locador nada ter que indenizar, inclusive em relao s necessrias (Lei 8.245/91,
art. 35).
Na locao residencial comum, se o contrato foi celebrado por escrito e com prazo
igual ou superior a 30 meses, o trmino do contrato se dar de modo automtico, quan-
do for atingido o final do prazo convencionado (Lei 8.245/91, art. 46). Se o contrato foi
verbal ou se foi escrito, mas com prazo inferior a 30 meses, quando atingido o trmino
previsto ele se prorroga automaticamente, por prazo indeterminado. E assim o locador
s poder retomar o imvel aps cinco anos de vigncia ininterrupta, ou se houver causa
que justifique a retomada (denncia cheia art. 47).
Na locao residencial para temporada, que aquela feita, como o nome indica,
para a residncia temporria do locatrio (para fins de lazer, participao em cursos,
tratamento de sade etc. enfim, uma causa temporria) e que no pode ser superior
a 90 dias, o locador pode cobrar antecipadamente todos os aluguis e encargos e ainda
exigir garantia quanto ao cumprimento das demais obrigaes (Lei 8.245/91, art. 48).
Ao final, se o locatrio permanecer por mais de 30 dias, sem que haja oposio do loca-
dor, o contrato se prorroga por prazo indeterminado, deixando de ser por temporada, e
assim s poder ser denunciado aps 30 meses do seu incio, ou se houver causa para
a denncia cheia.
Na locao no residencial, o imvel alugado para atividade empresarial (Lei
8.245/91, art. 51), mas tambm se considera como no residencial a locao em que o
imvel servir para a residncia de diretor, scio ou empregado de uma empresa, sendo
locatria a pessoa jurdica (art. 55).
Extingue-se o contrato ao final do prazo avenado, qualquer que seja tal prazo.
Se o locatrio permanecer no imvel, sem oposio do locador, prorroga-se o pacto por
prazo indeterminado, mas ento poder ser denunciado a qualquer tempo pelo locador,
com prazo de 30 dias para a desocupao.
Ser possvel ao locatrio pleitear a renovao compulsria do contrato se estive-
rem atendidos os seguintes requisitos:
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contrato escrito e com prazo determinado;
prazo do contrato (ou soma dos prazos dos contratos sucessivos) de pelo me-
nos cinco anos;
atuar o locatrio no mesmo ramo de atividade h pelo menos trs anos;
propositura da ao renovatria em no mximo um ano e no mnimo seis me-
ses antes do trmino do contrato (prazo decadencial), ou seja, a propositura
deve ocorrer no penltimo semestre antes do vencimento do contrato (Lei
8.245/91, art. 51).
Se o imvel estiver sublocado totalmente, o direito de renovar ser exclusivo do
sublocatrio, e no do locatrio.
Alm disso, o locador no estar obrigado a renovar nas hipteses, previstas na
prpria Lei 8.245/91 (art. 52):
quando pretende haver o imvel para uso prprio ou transferncia de fundo de
comrcio existente h mais de um ano, em ramo diferente do locatrio;
para realizao de obras determinadas pelo Poder Pblico.
Nas locaes em shopping centers, contudo, o locador no poder recusar a renova-
o alegando que o imvel para uso prprio (Lei 8.245/91, art. 52, 2.). E ainda de
se ver que a matria da contestao, na ao renovatria, restrita (art. 72), s podendo
ser alegado, alm das matrias do artigo 52, que no foram atendidos os requisitos le-
gais, que a proposta do locatrio no corresponde ao valor locativo real, ou que o locador
tem proposta de terceiro em melhores condies do que a apresentada pelo locatrio.
Em relao locao de imveis, leia os dispositivos legais sobre a renovao
compulsria, ou seja, na Lei 8.245/91, os artigos 51, 52 e 71 a 75, sendo estes ltimos
referentes ao procedimento nas aes de renovao compulsria.
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