Informe Final

SCA
SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS CRDOBA
MUNICIPIO DE MONTERA SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS - CORDOBA

DETERMINACIN DEL EFECTO PLUSVALA
INFORME TECNICO
JUNIO DE 2004
SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS SECCIONAL CRDOBA DETERMINACIN DEL EFECTO PLUSVALA
DETERMINACIN DEL EFECTO PLUSVALA

INFORME FINAL
INTRODUCCION
La participacin en la plusvala derivada de la accin urbanstica del Estado no slo constituye un mandato constitucional, sino que es uno de los principales instrumentos de gestin del suelo, de regulacin del mercado de la tierra y de financiacin del desarrollo urbano previstos en la Ley 388 de 1997. Se trata de una herramienta que sirve de soporte bsico a las distintas actuaciones de las entidades pblicas contempladas en dicha Ley y, por tanto, como ya se ha expresado, su utilizacin ms que una prerrogativa es un deber para las entidades pblicas, para dar cumplimiento a los objetivos de equidad social, redistribucin y solidaridad contemplados en nuestro ordenamiento jurdico. Este principio de la participacin de las entidades pblicas en las plusvalas derivadas de su accin urbanstica, se vincula a los otro cuatro principios centrales de la Ley 388 de 1997, directamente derivados de la Constitucin Poltica, como son la funcin social y ecolgica de la propiedad, la prevaleca del inters general sobre el particular, el urbanismo como funcin pblica y la distribucin equitativa de las cargas y beneficios derivados del desarrollo urbano. La plusvala es definida como el "aumento del valor de un bien mueble o inmueble, por razones distintas al trabajo o a la actividad productiva de su propietario o poseedor" Esta definicin, que recoge el lenguaje comn, remiten al principio tico esencial que legitima la participacin en la plusvala para la colectividad, en tanto se trata de incrementos en los precios de la tierra que no se derivan del esfuerzo o trabajo de su propietario sino de decisiones o actuaciones de ordenamiento territorial o de inversiones pblicas adoptadas o ejecutadas en nombre del inters general. El crecimiento de los precios de la tierra, resaltando que se trata exclusivamente del suelo, es un beneficio privado que surge de un proceso colectivo, como es la urbanizacin. Los propietarios de los terrenos de la ciudad o de sus alrededores, ven
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crecer su patrimonio, a veces de manera muy apreciable, a costa del esfuerzo global de la sociedad, sin que ellos desempeen un papel activo en esta elevacin de precios. Lo equitativo es que el Estado, en representacin de los intereses colectivos, rescate ese beneficio para ponerlo al servicio de la comunidad, como bien lo ha entendido y formalizado el ordenamiento jurdico colombiano. Cuando se permite que esos incrementos sean captados totalmente por el propietario se producen profundas inequidades, toda vez que la tierra es un elemento fundamental para asegurar bienestar tanto a nivel colectivo como individual, es que a travs de ella se accede a la vivienda y al conjunto de infraestructuras, servicios y equipamientos de carcter colectivo que son uno de los elementos que por excelencia definen la ciudad. Cuando las plusvalas no se recuperan, as sea parcialmente, se transfieren cuantiosos recursos del ahorro y el trabajo de los ciudadanos comunes y corrientes hacia los propietarios de tierra, al comprar vivienda o suelo urbanizado, y tambin la transferencia de recursos fiscales, para la adquisicin a altos precios de la tierra requerida para fines colectivos. El proceso para la determinacin de las reas donde se presenta efecto plusvala esta explicita en la ley 388 de 1997, en el capitulo 9 Participacin en Plusvala y el decreto reglamentario 1788 de 2004, el decreto reglamentario 1420 de 1998 y la resolucin del Igac 762 de 1998. La determinacin y liquidacin es un derecho de la colectividad urbana, un derecho con rango constitucional (articulo 82 de la Constitucin Nacional) y su nocin esta descrita en el articulo 74 de la Ley 388/97 Artculo 73. Nocin. De conformidad con lo dispuesto por
el artculo 82 de la Constitucin Poltica, las acciones urbansticas que regulan la utilizacin del suelo y del espacio areo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades pblicas a participar en las plusvalas resultantes de dichas acciones. Esta participacin se destinar a la defensa y fomento del inters comn a travs de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, as como al mejoramiento del espacio pblico y, en general, de la calidad urbanstica del territorio municipal o distrital. Los concejos municipales y distritales establecern mediante acuerdos de carcter general, las normas para la aplicacin de la participacin en la plusvala en sus respectivos territorios.
La Ley 388/97 define los hechos generadores de plusvala en el articulo 74 Hechos generadores. Constituyen hechos generadores de la participacin en la plusvala de que trata el artculo anterior las decisiones administrativas que configuran acciones urbansticas segn lo establecido en el artculo 8 de esta ley, y que autorizan especficamente ya sea a destinar el inmueble a un uso ms rentable, o bien incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor rea edificada de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el respectivo Plan de Ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen. Son hechos generadores los siguientes: 1. La incorporacin de suelo rural a suelo de expansin urbana o la consideracin de parte del suelo rural como suburbano. 2. El establecimiento o modificacin del rgimen o la zonificacin de usos del suelo.
SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS SECCIONAL CRDOBA DETERMINACIN DEL EFECTO PLUSVALA 3. La autorizacin de un mayor aprovechamiento del suelo en edificacin, bien sea elevando el ndice de ocupacin o el ndice de construccin, o ambos a la vez. En el mismo plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, se especificarn y delimitarn las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbansticas contempladas en este artculo, las cuales sern tenidas en cuenta, sea en conjunto o cada una por separado para determinar el efecto de la plusvala o los derechos adicionales de construccin y desarrollo, cuando fuere del caso. Pargrafo. Para los efectos de esta ley, los conceptos urbansticos de cambio de uso, aprovechamiento del suelo, e ndices de ocupacin y de construccin sern reglamentados por el Gobierno Nacional.
La misma Ley 388/97 establece la posibilidad de un cuarto hecho generador que no es mas que la participacin en plusvala por ejecucin de obra publica, este estudio estableci que la incorporacin de este hecho generador no era conveniente, pues los montos, ubicaciones, presupuestos y fechas de ejecucin de dichas obras es materia de la dinmica de gobierno del municipio y entraramos a establecer unos valores base sin la claridad de que se ejecute la obra (con los montos planteados y/o las fechas planteadas); de tal manera, que los valores de plusvala que el municipio decida recuperar pueda hacerlo mediante la liquidacin del efecto plusvala o mediante la valorizacin por beneficio general. Las definiciones de que trata el pargrafo del prrafo anterior (Ley 388/97 articulo 74) fueron definidas recin el 3 de junio de 2004, en el decreto 1788, el cual define Artculo
1. Para efectos de la estimacin y liquidacin de la participacin en plusvala de que trata la Ley 388 de 1997, se adoptan las siguientes definiciones: a) Aprovechamiento del suelo. Es el nmero de metros cuadrados de edificacin autorizados por la norma urbanstica en un predio; b) Cambio de uso. Es la autorizacin especfica para destinar los inmuebles de una zona a uno o varios usos diferentes a los permitidos bajo la norma anterior; c) Efecto de plusvala. Es el incremento en el precio del suelo, resultado de las acciones urbansticas de que tratan los artculos 74, 75, 76, 77 y 87 de la Ley 388 de 1997. d) ndice de ocupacin. Es la proporcin del rea de suelo que puede ser ocupada por edificacin en primer piso bajo cubierta y, se expresa por el cociente que resulta de dividir el rea que puede ser ocupada por edificacin en primer piso bajo cubierta por el rea total del predio; e) ndice de construccin. Es el nmero mximo de veces que la superficie de un terreno puede convertirse por definicin normativa en rea construida y, se expresa por el cociente que resulta de dividir el rea permitida de construccin por el rea total de un predio.
El rea objeto de la participacin del efecto plusvala fue designada en la Ley 388/97 articulo 78 rea objeto de la participacin en la plusvala. El nmero total de metros cuadrados
que se considerar como objeto de la participacin en la plusvala ser, para el caso de cada inmueble, igual al rea total del mismo destinada al nuevo uso o mejor aprovechamiento, descontada la superficie correspondiente a las cesiones urbansticas obligatorias para espacio pblico de la ciudad, as como el rea de eventuales afectaciones sobre el inmueble en razn del plan vial u otras obras pblicas, las cuales deben estar contempladas en el plan de ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen.
El calculo del efecto plusvala esta consignado en el artculo 80 de la Ley 388/97

Procedimiento de clculo del efecto plusvala. El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, la entidad que haga sus veces o los peritos tcnicos debidamente inscritos en las Lonjas o instituciones anlogas, establecern los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles, teniendo en cuenta su situacin anterior a la accin o acciones urbansticas; y determinarn el correspondiente precio de referencia tomando como base de clculo los parmetros establecidos en los artculos 75, 76 y 77 de esta ley. Para el efecto, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes a la adopcin del Plan de Ordenamiento Territorial, de su revisin, o de los instrumentos que lo desarrollan o complementan, en el cual se concretan las acciones urbansticas que constituyen los hechos generadores de la participacin en la plusvala, el alcalde solicitar se proceda a estimar el mayor valor por metro cuadrado en cada una de las zonas o subzonas consideradas. Una vez recibida la solicitud proveniente del alcalde, el IGAC o la entidad correspondiente o el perito avaluador, contarn con un plazo inmodificable de sesenta (60) das hbiles para ejecutar lo solicitado. Transcurrido este trmino, y sin perjuicio de las sanciones legales a que haya lugar por la morosidad de funcionario o los funcionarios responsables, y de la responsabilidad contractual en el caso del perito privado, la administracin municipal o distrital podr solicitar un nuevo peritazgo que determinen el mayor valor o monto de la plusvala de acuerdo con los procedimientos y parmetros instituidos en este mismo artculo.
La Ley 388/97 reglamenta el monto de participacin del efecto plusvala en el articulo 79, as Monto de la participacin. Los concejos municipales o distritales, por iniciativa del
alcalde, establecern la tasa de participacin que se imputar a la plusvala generada, la cual podr oscilar entre el treinta (30%) y el cincuenta por ciento (50%) del mayor valor por metro cuadrado. Entre distintas zonas o subzonas la tasa de participacin podr variar dentro del rango aqu establecido, tomando en consideracin sus calidades urbansticas y las condiciones socioeconmicas de los hogares propietarios de los inmuebles. Pargrafo 1o. Cuando sobre un mismo inmueble se produzcan simultneamente dos o ms hechos generadores en razn de las decisiones administrativas detalladas en los artculos precedentes, en el clculo del mayor valor por metro cuadrado se tendr en cuenta los valores acumulados, cuando a ello hubiere lugar. Pargrafo 2o. En razn a que el pago de la participacin en la plusvala al municipio o distrito se hace exigible en oportunidad posterior, de acuerdo con lo determinado por el artculo 83 de esta ley, el monto de la participacin correspondiente a cada predio se ajustar de acuerdo con la variacin de ndices de precios al consumidor (IPC), a partir del momento en que quede en firme el acto de liquidacin de la participacin.
La situacin de las reas urbanas que se reglamentaron como planes parciales, la clasificacin del suelo como de expansin y como suburbano, implica la liquidacin de un precio base de efecto plusvala, para que cuando se decida desarrollar el Plan Parcial de la zona (ya sea total o por etapas) se realice el segundo avalu y se obtenga el efecto plusvala, para posteriormente entrar a liquidar el efecto plusvala por parte del mismo plan parcial o la administracin. La participacin en las plusvalas, al igual que los sistemas de reparto al interior de los planes parciales, son los instrumentos establecidos por la ley para asegurar la distribucin equitativa de las cargas generales; y la Normatividad Urbana de Montera, de manera ms precisa establece que dicha distribucin en la escala general de la Informe Final 5
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ciudad se concretar a travs de participacin en la plusvalas, y los distintos mecanismos de compensacin o transferencia de derechos de construccin. Teniendo en cuenta que en el caso de suelo sin desarrollar (de expansin o de desarrollo al interior del permetro urbano) no existe la costumbre de aplicar la contribucin de valorizacin y que no en todos los casos estn incluidas en tarifas las inversiones requeridas para dicha expansin, es una prioridad recurrir a instrumentos claramente redistributivos como la participacin en las plusvalas.
DESARROLLO METODOLOGICO
PRIMERA FASE
El proceso de estimacin del efecto plusvala en el municipio de Montera por parte de la Sociedad Colombiana de Arquitectos Seccional Crdoba, inicio con la configuracin de los insumos bsicos para su produccin, estos son: Base cartogrfica urbana y rural (IGAC y actualizada por formas urbanas) Norma de uso del suelo del acuerdo 026 de 1993 Clasificacin del suelo del Plan de Ordenamiento Territorial Acuerdo 18 de 2003 Normatividad urbana (reas de actividad y tratamientos urbansticos, Acuerdos 0555 al 0579 de 30 de diciembre de 2003). Cruce de informacin para determinar polgonos de plusvala
Base cartogrfica urbana y rural El proceso inicia con la elaboracin de planos accesorios, que por su construccin fsica, son de soporte sustancial para la investigacin. Este plano se complementa con informacin predial y de correspondencia con la base de datos catastral. Norma de uso del suelo del acuerdo 026 de 1993 Fue necesario la elaboracin de de un plano cartogrfico de la norma de uso del suelo urbano del acuerdo 26/93 (este acuerdo no tenia asociado ningn mapa, ver mapa N 1 Anexos). Este plano cartogrfico se espacializa en la base cartogrfica que se describe en el prrafo anterior, el acuerdo 026,que es la norma anterior al POT, una vez construido, los resultados se muestran en la tabla 1. Tabla 1: Usos del Suelo Acuerdo 26
UNIDAD NN ZCC ZINS ZP ZRDA ZRDB ZRDM ZRDM1 ZRDM2 ZRE ZRNM Totales DESCRIPCIN rea no identificada Zona Comercial Central Zona Institucional Zona Residencial El Poblado Zona Residencial Densidad Alta Zona Residencial Densidad Baja Zona Residencial Densidad Media Zona Residencial Densidad Media 1 Zona Residencial Densidad Media 2 Zona Rural Especial Zona Residencial Normas Mnimas EDIFICABILIDAD 6 6 6 4 4 4 4 4 4 6 4 REA/Ha 5.8996 81.7345 92.9662 119.4954 1008.5684 149.7530 155.3426 228.6094 324.3159 1817.6930 857.8628 4842.2408 % 0.12 1.69 1.92 2.47 20.83 3.09 3.21 4.72 6.70 37.54 17.72 100.00
Fuente: Acuerdo 26 de 1993 y esta investigacin
El plano del acuerdo 026/93 se convierte en la base para la comparacin del efecto plusvala.
Clasificacin del tipo de suelo del Plan de Ordenamiento Territorial La Clasificacin del suelo fue decretada por el Plan de Ordenamiento Territorial y configura tres (3) categoras de suelo (acuerdo 0018/2003), estas tres categoras son la referencia para la comparacin con la norma anterior:
De la clasificacin del suelo (Acuerdo 18 de 2002) ARTCULO 130. Del concepto. El suelo del territorio municipal se clasifica en suelo urbano, suelo rural y suelo de expansin urbana. Al interior del suelo rural podr establecerse la categora del suelo suburbano, y en todas las clases de suelo el de proteccin. La clasificacin anterior se realiza acorde con las clases de suelo definidas por la ley 388 de 1997 y se delimitan en el plano de Clasificacin del Suelo, que se anexa a este Acuerdo ARTCULO 131. De las clases de suelo. El presente Acuerdo clasifica el suelo municipal de la siguiente manera: 1. Suelo Urbano. De conformidad con el Artculo 31 de la Ley 388 de 1997, el suelo urbano lo constituyen las reas del territorio destinadas a usos urbanos en el presente Plan, que cuentan con infraestructura vial, redes primarias de energa, acueducto y alcantarillado, posibilitndose su urbanizacin y edificacin, segn sea el caso. Pertenecen a esta categora aquellas zonas con procesos de urbanizacin incompletos, comprendidos en reas consolidadas con edificacin al igual que en las reas del suelo de expansin que sean incorporadas. Suelo de expansin urbana. Est constituido por la porcin del territorio, que se habilitar para el uso urbano durante la vigencia del presente Plan de Ordenamiento Territorial, segn lo determinen los programas de ejecucin. Este territorio slo podr incorporarse al permetro urbano mediante planes parciales. Suelo rural. Est constituida por los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinacin a usos agrcolas, ganaderos, forestales, de explotacin de recursos naturales y actividades anlogas.
2.
3.
PARGRAFO. Hasta tanto se incorpore el suelo de expansin al permetro urbano mediante planes parciales, este suelo tendr usos agropecuarios y forestales.
En la siguiente tabla se muestra la clasificacin de suelo establecida por el POT con sus correspondientes reas1. La determinacin del primer hecho generador de plusvala (de las reas que presentan efecto plusvala se realizo mediante comparacin o superposicin cartogrfica, en primera instancia del tipo de suelo a travs de la superposicin de la clasificacin del suelo del acuerdo 26 (suelo urbano y rural) y la clasificacin del suelo del POT (suelo urbano, suelo rural, suelo de expansin y suelo suburbano).
Tabla 2. Clasificacin del suelo segn el POT

TIPO DE SUELO Suelo de Expansin Suelo Suburbano Suelo Urbano Total
Fuente: Acuerdo 18 de 2003
AREA/Ha 1118.3772 3397.0282 4284.8914 8800.2968
1 El rea que se muestra aqu corresponde a las reas digitales, estas son halladas mediante procesos de estructuracin topolgica en software Sig.
Normatividad de usos del suelo y aprovechamientos del suelo Se tomaron los planos de la normatividad urbana del municipio (es decir la norma que desarrollo el POT en cuanto a usos y aprovechamientos del suelo urbano) en las dos variables que tienen incidencia en el incremento de los precios de los predios urbanos; y la clasificacin del suelo del POT (es decir, suelo urbano, suelo de expansin, suelo rural y suelo suburbano), que son los que incrementan sus valores por las decisiones que toma el POT y sus normas complementarias (ver mapa N. 3 y 4). La norma que desarrollo el POT se concentro principalmente en tres aspectos: El Cdigo de Urbanismo, el Cdigo de Construccin y el Cdigo de Cobertura Vegetal. Para efectos prcticos de la determinacin del efecto plusvala el primero desarrollo las reas de actividad urbana o usos del suelo; y el segundo, los tratamientos del suelo, en las siguientes dos tablas se muestran pormenorizados los usos y tratamientos existentes en el suelo urbano municipal. Tabla 3: Usos del Suelo de la Normatividad Urbana
UNIDAD DESCRIPCIN A Actividad Central C Comercio y servicios D Dotacional I Industrial M Minero P Proteccin R Residencial U Urbano Integral Total general
Fuente: Esta investigacin
REA/Ha 42.5965 232.3486 335.3177 24.2157 0.3026 438.5021 1518.2875 1693.3171 4284.8878
% 0.99 5.42 7.83 0.57 0.01 10.23 35.43 39.52 100.00
Tabla 4: Tratamientos del Suelo de la Normatividad Urbana

UNIDAD DESCRIPCIN Ccp Consolidacin por Cambio de Patrn Cd Consolidacin por Densificacin Cse Consolidacin Sectores Especiales Cu Consolidacin Urbanstica Dnu Desarrollo Normas Urbanas Dpp Desarrollo por Plan Parcial Dsu Desarrollo de Sectores Urbanos Mc Mejoramiento Complementario Mr Mejoramiento Reestructurante Rra Renovacin por Reactivacin Rrd Renovacin por Redesarrollo Tp Proteccin Total general
Fuente: Esta investigacin
REA/Ha 116.2804 505.2970 361.0331 192.1470 307.9096 1333.2163 48.0798 478.3810 338.8795 124.8020 39.9458 438.9199 4284.8914
% 2.71 11.79 8.43 4.48 7.19 31.11 1.12 11.16 7.91 2.91 0.93 10.24 100.00
La determinacin de las reas que presentan efectos de plusvala en el area urbana definida por el POT, se realizo mediante la comparacin de los usos y aprovechamientos del suelo del Acuerdo 26/93 y los usos y tratamientos de la normatividad que desarrollo el POT (Acuerdos 555 al 579 de 2003), esta comparacin se muestra en las siguientes tablas: Tabla 5: Comparacin del Acuerdo 26/93 y Normatividad Urbana (Usos del Suelo)
ID ACUERDO 26 DESCRIPCIN ID C D M P R U A C D I A C D R U C D P R U C D P R U C D I M P R U Vaci D I P R U USO POT DESCRIPCIN Comercial Dotacional Minero Proteccin Residencial Urbana Integral Actividad Central Comercial Dotacional Industrial Actividad Central Comercial Dotacional Residencial Urbana Integral Comercial Dotacional Proteccin Residencial Urbana Integral Comercial Dotacional Proteccin Residencial Urbana Integral Comercial Dotacional Industrial Minero Proteccin Residencial Urbana Integral Sin Uso POT Dotacional Industrial Proteccin Residencial Urbana Integral
POLIGONOS
PLUSVALA 1 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0
Sin Norma
NN
Norma no Identificada
ZCC
Zona Comercial Consolidada
ZINS
Zona Institucional
ZP
Zona Residencial El Poblado
ZRDA
Zona Residencial Densidad Alta
ZRDB
Zona Residencial Densidad Baja
4 14 1 12 15 12 1 1 1 1 1 3 4 3 2 3 2 3 7 3 3 14 2 5 8 33 81 4 1 15 44 19 2 3 1 3 2 1
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ACUERDO 26 DESCRIPCIN Residencial Densidad USO POT DESCRIPCIN Industrial Proteccin Residencial Urbana Integral Comercial Dotacional Industrial Proteccin Residencial Urbana Integral Actividad Central Comercial Dotacional Industrial Proteccin Residencial Urbana Integral Sin Uso POT Comercial Dotacional Proteccin Residencial Urbana Integral Sin Uso POT Comercial Dotacional Industrial Proteccin Residencial Urbana Integral Sin Uso POT
POLIGONOS
ID
Zona ZRDM Media
ZRDM1
Zona Residencial Media 1
Densidad
ZRDM2
Zona Residencial Media 2
Densidad
ZRE
Zona Rural Especial
ZRNM
Zona Residencial Mnimas
Normas
ID I P R U C D I P R U A C D I P R U Vaci C D P R U Vaci C D I P R U Vaci
PLUSVALA 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 1 0 0 0 0
Total general
1 2 2 2 6 11 1 5 8 7 1 14 41 4 4 20 9 1 1 7 2 9 6 1 10 43 3 7 20 13 2 597
El cruce mostrado en la tabla anterior entre los dos mapas arrojo 597 polgonos, y se asigno un valor de 1 (uno) a los polgonos donde el cruce es susceptible de tener un efecto plusvala positivo y un valor de 0 (cero) a los polgonos donde el efecto plusvala es desestimable. Tabla 6: Comparacin del Acuerdo 26/93 y Normatividad Urbana (Tratamiento del Suelo)
ID 0 ACUERDO 26 DESCRIPCIN Sin Norma ID Ccp Cse TRATAMIENTOS - POT DESCRIPCIN Consolidacin por Cambio de Patrn Consolidacin Sectores Especiales POL PLUSVALA 1 1 14 1
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ACUERDO 26 DESCRIPCIN TRATAMIENTOS - POT DESCRIPCIN Consolidacin Urbanstica Desarrollo Normas Urbanas Desarrollo por Plan Parcial Desarrollo de Sectores Urbanos Mejoramiento Complementario Mejoramiento Reestructurante Proteccin Renovacin por Reactivacion Renovacin por Redesarrollo Consolidacin Sectores Especiales Renovacin por Reactivacion Renovacin por Redesarrollo Consolidacin por Cambio de Patrn Consolidacin por Densificacin Consolidacin Sectores Especiales Consolidacin Urbanstica Desarrollo Normas Urbanas Renovacin por Reactivacion Renovacin por Redesarrollo Consolidacin por Cambio de Patrn Consolidacin por Densificacin Consolidacin Sectores Especiales Consolidacin Urbanstica Desarrollo Normas Urbanas Desarrollo por Plan Parcial Desarrollo de Sectores Urbanos Proteccin Consolidacin Sectores Especiales Consolidacin Urbanstica Desarrollo Normas Urbanas Desarrollo por Plan Parcial Mejoramiento Complementario Mejoramiento Reestructurante Proteccin Consolidacin por Cambio de Patrn Consolidacin por Densificacin Consolidacin Sectores Especiales Consolidacin Urbanstica Desarrollo Normas Urbanas Desarrollo por Plan Parcial Desarrollo de Sectores Urbanos Mejoramiento Complementario Mejoramiento Reestructurante Proteccin Renovacin por Reactivacion
ID
NN
ZCC
ZINS
ZP
ZRDA
ID Cu Dnu Dpp Dsu Mc Mr Proteccin Rra Rrd Cse Norma no Identificada Rra Rrd Ccp Cd Cse Zona Comercial Cu Consolidada Dnu Rra Rrd Ccp Cd Cse Cu Zona Institucional Dnu Dpp Dsu Proteccin Cse Cu Dnu Zona Residencial El Dpp Poblado Mc Mr Proteccin Zona Residencial Ccp Densidad Alta Cd Cse Cu Dnu Dpp Dsu Mc Mr Proteccin Rra
POL PLUSVALA 2 0 6 1 7 0 1 0 6 0 7 0 12 0 1 1 5 1 1 0 1 1 2 1 2 0 2 0 4 0 2 0 2 1 1 1 4 1 3 1 5 1 2 0 6 0 1 1 1 0 1 0 3 0 12 0 3 0 6 1 2 0 3 0 2 0 2 0 25 1 25 1 81 0 20 0 15 1 7 0 5 0 15 0 4 0 15 0 1 1
12

ACUERDO 26 DESCRIPCIN TRATAMIENTOS - POT DESCRIPCIN Renovacin por Redesarrollo Sin Unidad Consolidacin por Densificacin Consolidacin Sectores Especiales Desarrollo por Plan Parcial Proteccin Renovacin por Redesarrollo Consolidacin por Densificacin Consolidacin Urbanstica Desarrollo Normas Urbanas Desarrollo por Plan Parcial Proteccin Renovacin por Redesarrollo Consolidacin por Cambio de Patrn Consolidacin por Densificacin Consolidacin Sectores Especiales Consolidacin Urbanstica Desarrollo Normas Urbanas Desarrollo por Plan Parcial Proteccin Renovacin por Redesarrollo Consolidacin por Cambio de Patrn Consolidacin por Densificacin Consolidacin Sectores Especiales Consolidacin Urbanstica Desarrollo Normas Urbanas Desarrollo de Sectores Urbanos Mejoramiento Reestructurante Proteccin Renovacin por Reactivacion Renovacin por Redesarrollo Sin Unidad Consolidacin Sectores Especiales Consolidacin Urbanstica Desarrollo Normas Urbanas Desarrollo por Plan Parcial Mejoramiento Complementario Mejoramiento Reestructurante Proteccin Renovacin por Redesarrollo Sin Unidad Consolidacin por Cambio de Patrn Consolidacin por Densificacin Consolidacin Sectores Especiales Consolidacin Urbanstica
ID
ZRDB
Zona Residencial Densidad Baja
ZRDM
Zona Residencial Densidad Media
ZRDM1
Zona Residencial Densidad Media 1
ZRDM2
Zona Residencial Densidad Media 2
ZRE
Zona Rural Especial
Residencial ZRNM Zona Normas Mnimas
ID Rrd 0 Cd Cse Dpp Proteccin Rrd Cd Cu Dnu Dpp Proteccin Rrd Ccp Cd Cse Cu Dnu Dpp Proteccin Rrd Ccp Cd Cse Cu Dnu Dsu Mr Proteccin Rra Rrd 0 Cse Cu Dnu Dpp Mc Mr Proteccin Rrd 0 Ccp Cd Cse Cu
POL PLUSVALA 7 1 2 0 2 1 3 0 1 0 3 0 1 1 1 1 1 0 1 1 1 0 2 0 1 1 7 1 5 1 12 0 12 0 5 1 3 0 5 0 1 1 10 1 10 1 39 0 10 0 6 1 3 0 1 0 4 0 3 1 4 1 1 0 7 0 4 0 3 1 3 0 3 0 3 0 2 0 1 1 1 0 6 1 3 1 45 0 6 0
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ACUERDO 26 DESCRIPCIN TRATAMIENTOS - POT DESCRIPCIN Desarrollo Normas Urbanas Desarrollo por Plan Parcial Desarrollo de Sectores Urbanos Mejoramiento Complementario Mejoramiento Reestructurante Proteccin Renovacin por Redesarrollo Sin Unidad
ID
ID Dnu Dpp Dsu Mc Mr Proteccin Rrd 0
Total general
POL PLUSVALA 12 1 5 0 3 0 13 0 11 0 7 0 4 1 2 0 659 0
El cruce mostrado en la tabla anterior entre los dos mapas arrojo 659 polgonos, y como en el caso anterior, se asigno un valor de 1 (uno) a los polgonos donde el cruce es susceptible de tener un efecto plusvala positivo y un valor de 0 (cero) a los polgonos donde el efecto plusvala es desestimable. Estos resultados fueron modelados (convertidos a expresin cartogrfica o mapificados) utilizando el valor asignado para el efecto plusvala como elemento aglutinador de los diferentes polgonos donde se estimaba positivo o desestimado el efecto plusvala. En este punto es necesario decir que se confeccionaron varios modelamientos de aproximacin para llegar a uno que fuera aceptable por el grupo de investigadores (en este caso fue el cuarto modelamiento). Los resultados de este modelamiento se presentan en la tabla 7, all estn agrupados los efectos de plusvala sobre el suelo urbano determinado por el POT.
Tabla 7: Resultados de cruces para determinar el Efecto Plusvala en Suelo Urbano

APLICA Efecto desestimado Con Efecto Plusvala Planes Parciales Total general rea/m2 14159949,6247 15540736,0312 13340605,0323 43041290,6882 rea/Ha 1415,9950 1554,0736 1334,0605 4304,12912 % 32,90 36,11 30,99 100,00
Los resultados preliminares de este trabajo muestran que en el 32.9% del rea urbana municipal no se tiene efecto plusvala positivo (1415,9950 Ha), el 36.11% tiene un efecto plusvala (1554,0736 Ha), el 30.99% del rea urbana debe ser desarrollada mediante planes parciales (es decir, la plusvala se define en el momento de realizar el plan parcial). Los resultados se muestran en el mapa N 6. En cuanto al rea de suelo de expansin y de suelo suburbano que son reas que el municipio tiene como provisin para extenderse en el futuro, vale decir nuevamente que se deben desarrollar mediante
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Existe una divergencia en estas reas producto de reas exentas de reglamentacin, como es el caso del corredor comercial en la margen izquierda del futuro puente de la 41)
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plan parcial y este al ser realizado debe (en todos los casos) liquidar el efecto plusvala (la determinacin del efecto plusvala ya esta realizada, al ser incorporadas estas reas a la clasificacin que hace el POT como suelo de expansin y suelo suburbano).
CENSO PREDIAL El siguiente paso era adelantar la investigacin de campo que se fundamento en un censo predial por puntos de investigacin, para lo cual se diseo un formulario censal (el cual se muestra en la siguiente figura) y se procedi a dividir las diferentes clasificaciones de suelo en reas de investigacin fsica. Se estableci que la mejor forma para adelantar la investigacin fsica de campo era a travs de las divisiones establecidas por la normatividad urbana a travs de las UDP (Unidades de Planeamiento Zonal) y de las piezas urbanas y en el suelo de expansin y suburbano mediante de la divisin veredal del POT. La cantidad de puntos muestreados por cada UDP, fue calculada de acuerdo a la cantidad de rea donde aplicaba plusvala y a la densidad predial, de tal manera que algunas UDP tenan hasta 500 puntos de investigacin, como la UDP 250; y otras solo tenan 10 puntos de investigacin, como la UDP 520, aqu es preciso decir que fueron desechados alrededor de 1200 puntos de investigacin en la etapa de control de calidad de la investigacin fsica; en la siguiente tabla se pueden apreciar la cantidad de puntos de investigacin por cada UDP. Tabla 8: Puntos de investigacin por Udp
UDP 110 120 130 140 150 210 220 230 240 250 260 270 280 UDP 200 310 200 320 151 330 10 340 200 350 200 360 100 410 30 420 430 510 500 520 500 530 200 540 170 550 Total de predios urbanos censados PREDIOS CENSADOS PREDIOS CENSADOS 200 50 300 200 200 50 70 20 20 10 50 30 10 4101
Fuente: Esta investigacin.
Figura 1: Formato de Investigacin Predial

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Fuente: Esta investigacin.
Las variables principales del censo predial fueron el tipo y la calidad de la construccin y su entorno, la fachada, el techo, los servicios pblicos con que cuenta el predio, el estado de las vas y el uso del predio. A estas variables se les asigno una calificacin numrica que variaba de menor a mayor de acuerdo a las caractersticas de cada predio investigado. Cada punto investigado cuenta con una fotografa, la cual es un registro de la actualidad de la investigacin y es tambin copia fiel de lo que esta sucediendo realmente en cada predio investigado y que en el siguiente proceso ser la base para construir reas con las mismas caractersticas fsicas, a manera de ejemplo se insertan dos de estas fotografas.
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Vivienda e la Udp 310
Vivienda e la Udp 120
La calificacin de cada predio se estableci de tal forma que el mximo posible de puntos fuera 40 y el mnimo de puntos fuera 6; de tal forma que en esta agrupacin se ubicaran los rangos de calificacin mediante los cuales se establecieron las reas Homogneas Fsicas AHF, la cual es el espacio geogrfico (urbano o rural) de una regin con caractersticas similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos trmicos, estado de la construccin, vas, uso, destino econmico, clasificacin del suelo, u otras variables que permitan diferenciar estas reas de las adyacentes. Las variables de las AHF son diferentes para suelo urbano y para suelo de expansin y suburbano. La siguiente tabla muestra los resultados totalizados de la calificacin de la investigacin predial por UDP.
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Tabla 9: Investigacin de campo totalizada por UDP. UDP TOTAL PROMEDIO DESVIACIN ST
110 120 130 150 210 220 230 240 250 260 270 280 310 320 330 340 350 360 410 TOTALES 4576 3505 4951 6815 5682 3306 1020 13496 14145 14770 5606 5813 5479 1230 7690 4958 5432 1134 1569 111504 208.00 207.00 161.00 207.00 218.00 106.00 33.00 404.00 529.00 531.00 202.00 181.00 202.00 52.00 301.00 212.00 205.00 51.00 71.00 4094.00 22.00 16.93 30.75 32.92 26.06 31.19 30.91 33.41 26.74 27.82 27.75 32.12 27.12 23.65 25.55 23.39 26.50 22.24 22.10 27.24
Fuente: Esta investigacin Para mapificar las AHF (reas Homogneas Fsicas)se utilizo la ubicacin de los puntos de investigacin predial, ubicados en el predio correspondiente y sobre la base cartogrfica urbana, con la correspondiente calificacin predial dentro de las bases de datos y utilizando tcnicas de anlisis geogrfico (mediante SIG3) bajo la plataforma del software ArcView y ArcInfo. Para la especializacin de las AHF se utilizo tcnicas de geoestadstica mediante el algoritmo Kriging4, el cual permiti la determinacin de zonas con caractersticas dentro de cierto rango y de acuerdo a la calificacin de cada una de ellas (ver mapa N 7). Las AHF se construyeron por piezas urbanas (para ir adelantando las diferentes etapas del proyecto sin truncar las anteriores), iniciando por la pieza ciudad norte, luego por la pieza centro, pieza ciudad sur, pieza borde oriental y finalmente pieza borde occidental. Establecido el orden de trabajo se procedi a identificar en cada pieza, los puntos censados y a establecer la muestra donde se adelantara la investigacin econmica (Avalos). El diseo de la muestra dependa principalmente del cubrimiento de las reas con plusvala y la densidad de la investigacin de campo, adems de las AHF resultantes en cada UDP y pieza urbana.
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Sistemas de Informacin Geogrfica Algoritmo especial para establecer espacializaciones o mapificaciones utilizando mtodos estadsticos como medio para establecer un modelamiento geogrfico urbano.
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SEGUNDA FASE INVESTIGACION ECONOMICA

Para adelantar la investigacin econmica se siguieron las siguientes etapas:
1. Identificacin de la UDP 2. Determinacin del tamao de la muestra y definicin de la muestra (puntos de investigacin). 3. Visita a cada uno de los predios definidos 4. Recopilacin de las ofertas de cada zona 5. Avalos especiales 6. Investigacin econmica 7. Mtodos de Avalos 8. Procesamiento estadstico de la informacin 9. Diseo de las reas Homogneas de Precios (AHP) 10. Avalos de prueba 11. Sustentacin ante la rueda de avalos 12. Reporte de AHP 13. Elaboracin de memoria tcnica por AHP y UDP
IDENTIFICACIN DE LAS UNIDADES DE PLANEAMIENTO ZONAL
SECTORES NORMATIVOS Informe Final D:\Plusvalia\Documentos\Informe Final.Doc
UNIDADES DE PLANEACION UDP
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Se tomaron como marco referencial para el trabajo la clasificacin de las zonas y Unidades de planeacin (UDP) establecidas por la Normatividad Urbana 2003 con sus respectivos sectores y sub-sectores. Se definieron reas homogneas que comprendieran unidades territoriales determinadas por conjuntos de barrios o sectores urbanos con las siguientes caractersticas: Homogeneidad en cuanto a usos, morfologa o desarrollo histrico. Integracin espacial y/o Funcional. As mismo, esta definicin tuvo como soporte los estudios realizados por la Alcalda durante los aos 1983 (acuerdo 042) y 1993(acuerdo 026), que se complementaron con los siguientes criterios provenientes de los lineamientos del POT y de la normatividad urbana, estos se condensan en la siguiente tabla:
Tabla 10.UNIDADES DE PLANEACION UDP

PIEZA URBANA
N NOMBRE TIPO 1 1 3 4 3 2 3 3 5 2 2 2 6 2 1 2 1 2 1 2 1 7 4 4 4 1 SECTORES NORMATIVOS 27 19 15 1 13 16 12 11 10 16 16 23 16 27 19 27 43 25 18 36 24 1 2 2 20 1 110 MOCARI - LA U
CIUDAD NORTE
120 EL CEIBAL - NUEVO BOSQUE 130 EL RECREO 140 SEVILLA CAMPESTRE 150 LA CASTELLANA 210 SUCRE 220 ALAMEDAS - LAURELES VILLA OLIMPICA - LOS 230 ANGELES
CENTRO
240 CENTRO TRADICIONAL 250 CHUCHURUBI - LA CEIBA 260 LA JULIA - OSPINA PEREZ 270 LA FLORESTA - LA GALLERA 280 CIUDAD CENTRAL 310 COQUERA - BUENAVISTA 320 SANTA FE - SANTANDER
CIUDAD SUR
330 GRANJA - P5 - BOSTON 340 MOGAMBO - GALILEA 350 6 DE MARZO - PRADERA 360 CANTA CLARO
BORDE OCCIDENTAL
410 JUAN XXIII - LAS VILLAS EL DORADO - RANCHO 420 GRANDE 510 SIERRA CHIQUITA
BORDE ORIENTAL
520 LA PAZ - FURATENA 530 CARIBE - LA ESTANCIA 540 BONANZA - SORRENTO 550 VILLA CIELO
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1 RESIDENCIAL IMCOMPLETA 2 RESIDENCIALCONSOLIDADO 3 RESIDENCIAL CUALIFACADO 4 DESARROLLO 5 CON CENTRALIDAD URBANA 6 DOTACIONAL 7 PROTECCION Fuente: Esta investigacin
DETERMINACION DEL TAMAO DE LA MUESTRA Y DEFINICION DE LOS PUNTOS DE INVESTIGACION

Se determino una muestra probabilstica y de elementos. Probabilstica, porque cada lote del universo del estudio tenia una probabilidad de seleccin conocida y superior a cero. Este tipo de muestra permiti fijar a priori la precisin deseada y calcular a posteriori la precisin finalmente obtenida en los resultados. Las probabilidades de este diseo fueron iguales, al distribuir la muestra de lotes en cada AHF en forma proporcional al tamao de los estratos estadsticos que se propusieron; y desiguales, cuando la distribucin se planteo de forma desproporcional, como en el caso de asignacin de un nmero fijo de lotes por estrato, independientemente del tamao de stos. De elementos, es decir, de los lotes que conforman cada AHF. Aunque cada lote es un conglomerado de m2, su indivisibilidad y homogeneidad total para efectos de esta investigacin permiti considerarlos como un elemento. No obstante, en las metodologas de estimacin y de clculo de la variabilidad natural y de azar, se tuvo en cuenta el tamao de su rea, el cual se considerar una variable aleatoria. Determinacin del tamao muestral (n) Una vez elaboradas las AHF (mediante el algoritmo de modelamiento geografico urbano Kriging) de acuerdo a la base de datos obtenidos, los predios agrupados por cada una de las AHF lo que permiti realizar clculos de manera independiente, es decir por zona. El clculo del tamao se determin con la siguiente frmula:
n=
En donde,
N r2 N (ES rel * r ) + r2
N = Nmero de predios existentes en cada subclasificacin espacial de cada AHF.

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= Promedio tipo razn del valor del m2 de terreno r = Desviacin estndar esperada en el indicador de estudio (valor del m2 de terreno) r / r = Coeficiente de variacin. Para facilitar la comprensin y uso de este parmetro,
r
se ha considerado conveniente, estandarizarlo en 1 el valor de r . Los clculos exploratorios se realizaron para r / r = 1/0.5 a 1/10 ES rel = Error Estndar Relativo. Se aplicaron ES rel entre 0.05 y 0.2, debe tenerse en cuenta que en la frmula se considera 1 ES rel, que equivale en el proceso de inferencia a un 68% de confianza. En consecuencia, 2 ES rel, es el error total para un 95% de confianza. Para la aplicacin de la frmula se tuvo en cuenta la siguiente tabla que muestra los diferentes coeficientes de variacin de acuerdo al nmero de predios para cada Area Homognea Fsica. Tabla 11. Nmero de Predios y Coeficiente de Variacin PREDIOS COEFICIENTE DE VARIACION < 50 10% 50 - 249 12% 250 y mas 15%
Metodologa de Seleccin
La muestra decidida para cada subclasificacin espacial, por UDP, de las AHF, se seleccion aplicando los siguientes pasos: 1. Se listaron los predios ordenados en funcin del cdigo de sector para cada Area Homognea Fsica. Como el muestreo es estratificado proporcional, se orden primero dentro de cada estrato, primero los predios no edificados y luego los predios edificados. 2. Del tamao de la muestra para cada Zona Homognea Fsica se selecciono el 25 % para predios no edificados y el 75 % para predios edificados. Para la seleccin se tuvieron en cuenta los siguientes pasos: N = Nmero total de predios de la AHF = N1+N2 N1 = Nmero de predios no edificados N2 = Nmero de predios edificados n = Tamao de la muestra = n1+n2 n10 = Tamao inicial de la muestra para predios no edificados n20 = Tamao inicial de la muestra para predios edificados n1 = Tamao final de la muestra para predios no edificados
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n2 = Tamao final de la muestra para predios edificados a) Si: n era par entonces n10=n20=(n) n era impar entonces n10>n20, n10=Parte entera((n)+1) y n20=n-n10 b) Si: N1>n10 y N2>n20 entonces n1=n10 y n2=n20 N1<n10 entonces n2=n20 +(n10 -N1) y n1=n-n2 N2<n2 entonces n1=n10 +(n20-N2) y n2=n-n1 3. Se clculo del intervalo de muestreo (F), por estrato, as: No. de predios Existentes F = ---------------------------------------------------No. de predios a Ser Seleccionados (n) 4. Para poder realizar un muestreo sistemtico y ante la imposibilidad de organizar los predios teniendo en cuenta el cdigo de sector que corresponda a un orden lgico, se organizaron los predios correspondientes a cada rea Homognea Fsica, manteniendo una secuencia y luego procediendo a la seleccin. 5. La eleccin del primer predio a investigar se realiz seleccionando un nmero aleatorio de arranque entre 1.0 y el valor del intervalo (F). El valor entero del nmero de arranque (si el intervalo tenia fraccin decimal), sera el primer punto de investigacin de la muestra. Los puntos de investigacin siguientes se obtuvieron sumando sucesivamente el intervalo al nmero de arranque. 6. Luego se ubicaron los predios en la base de datos y en el plano basados en el cdigo del sector. Notas:
Cuando se determin que existan predios atpicos que no eran representados por los puntos de investigacin, dichos predios fueron seleccionados de manera inducida, situacin que no rompe el concepto de aleatoriedad ya que la probabilidad se considera 1 es decir se representa a si mismo a estos predios se le realizaron avalos especiales. Cuando los puntos mustrales, en el momento de la distribucin espacial, se ubicaban en forma consecutiva, lo que gener redundancia en la informacin, si dichos puntos presentaban las mismas caractersticas fsicas. Esta situacin permita disminuir el nmero de puntos de investigacin sin afectar la precisin. Por lo anterior y con el objeto de disminuir costos operativos, se presentan a
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continuacin los criterios de decisin que permitieron modificar el tamao muestral. Criterios para modificar el tamao muestral. Se modific el tamao muestral, en las siguientes situaciones: 1. Cuando dos o mas puntos de investigacin pertenecientes a la misma zona homognea fsica, se ubicaban en la misma manzana o manzanas colindantes separados nicamente por una va pblica y presentaban similares caractersticas fsicas referidas al terreno, es decir: rea, forma, relacin frente fondo y ubicacin en la manzana. 2. Cuando los puntos de investigacin se ubicaban en una misma Area homognea fsica, Para el primer caso procedi de la siguiente manera:
Los puntos de investigacin se refieren a predios no construidos, y se seleccion uno de ellos, cualquiera. Los puntos de investigacin se refieren a predios construidos y no construidos, se seleccion el predio no construido, esto teniendo en cuenta que la investigacin se realiza para determinar el valor de terreno. Los puntos de investigacin se refieran a predios construidos, se seleccion cualquiera de ellos.
Para el segundo caso procedi de la siguiente manera:
Teniendo en cuenta que para este tipo de predios la ubicacin dentro del sector y las caractersticas fsicas propias del terreno, no influyen de manera sustancial en la determinacin del valor y adems, que el tamao muestral para estas zonas era prcticamente el total de predios pertenecientes a la misma, se seleccion de manera lgica, un predio que por sus caractersticas representaba a los dems, se realiz la investigacin econmica para el inmueble que presentaba el rea promedio de los predios pertenecientes al rea homognea fsica.
VISITA A CADA UNO DE LOS PUNTOS DE INVESTIGACION

En esta etapa se tomaron las caractersticas de la construccin y del terreno (rea, uso, puntaje etc.) y las fotografas que permitieron realizar los avalos comerciales o residuales de los puntos definidos como de investigacin. Informe Final 24
D:\Plusvalia\Documentos\Informe Final.Doc
RECOPILACION DE OFERTAS DE CADA ZONA

La recopilacin de las ofertas econmicas de cada UDP se verificaban al momento de realizar la visita a campo y al momento de definir las variables de las AHF o en la toma de los puntos de investigacin. Cuando fue posible se ingres al predio que se encontraba en oferta para as mismo poder captar las caractersticas constructivas y de acabados del inmueble en venta y as poder compararlo con los predios de similares caractersticas dentro de la AHF. Se tomaron fotografas de los inmuebles en oferta lo que permiti un mejor anlisis en el comit de avalos. Se pretendi que la investigacin de mercado fuera lo mas completa posible, por lo que se tomaron informaciones de inmuebles en venta y en renta en las diferentes agencias de arrendamiento e inmobiliarias de la ciudad, al igual que se consultaron revistas como la de Ventas Inmobiliarias del Banco de Bogota Zona Norte y el peridico local Meridiano de Cordoba, en la seccin de Clasificados seccin especializada en la comercializacin de inmuebles.
AVALUOS ESPECIALES
Para los predios que por sus caractersticas de ubicacin se ubicaban en zonas de plan parcial y fueron escogidos como punto de investigacin se procedi de la siguiente forma:
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1. Se visito el predio con el fin de realizar la correspondiente inspeccin ocular y tomar las caractersticas del mismo. 2. Se diseo de un PLAN PARCIAL VIRTUAL. Como es el caso de los planes parciales: El Dorado Rancho grande en el sector Occidental, Bonanza Sorrento en el sector oriental y Plan Parcial Aguas prietas en el sector norte de la ciudad, 3. Se efecto la investigacin econmica realizando avalos por el mtodo residual.
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INVESTIGACION ECONOMICA
Una vez realizada la inspeccin ocular de los puntos de investigacin, se procedi a adelantar el anlisis estadstico del mercado inmobiliario para as determinar los avalos comerciales, mediante la investigacin directa e indirecta. La informacin bsica de reas de terreno y construccin, cdigo de sector, cdigo de direccin suministrada por parte del Grupo de Reconocimiento Predial, para los predios que se encontraron en proceso de formacin, en caso contrario se tomaron los datos del archivo magntico, el plano digital o directamente en terreno. a) Investigacin Indirecta Esta se realiz mediante entrevista con personas expertas y conocedoras del mercado inmobiliario a travs de encuestas dirigidas a arquitectos, ingenieros, profesionales inmobiliarios y miembros de asociaciones especializadas en finca raz, etc. Nota: La investigacin indirecta solo se efectu cuando se careca de informacin de mercado o cuando el comit de avalos decidi que se deba reforzar la investigacin, como es el caso concreto de los avalos efectuados a predios de la calle 41 y el Barrio Sucre, los cuales presentaban inconsistencia de precios al indexarlos a valor presente En este proceso de recoleccin de la informacin se estableci mnimo un par de puntos de control (predios con caractersticas similares cuyos precios sern conocidos con antelacin) que permitieron detectar la existencia de una consistencia en las respuestas del profesional inmobiliario consultado. Los funcionarios que realizaron las encuestas tuvieron conocimiento de los factores que influan en el avalo, tanto intrnsecos o extrnsecos y no acudieron a la consulta para determinar el avalo sino para corroborar los datos obtenidos en su propia investigacin. A los datos obtenidos se le aplicaron estadsticas que permitieron la estimacin del valor, determinando dicho valor con ayuda de las medidas de tendencia central. Esta estimacin se confront siempre con los datos obtenidos en la investigacin del mercado inmobiliario encontrado directamente en la zona.
b) Investigacin Directa El objetivo de recolectar esta informacin era la de compararla con los valores de los predios seleccionados en la muestra, y como apoyo en las decisiones que se tomaron sobre precios unitarios de terreno.
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Para obtener un sustento vlido y confiable de esta informacin se consultaron las ofertas y transacciones en oficinas inmobiliarias, bancos, corporaciones de ahorro y vivienda, escrituras. Tambin se consultaron peritajes y avalos elaborados por entidades especializadas como el IGAC, y la base de datos de ofertas inmobiliarias elaboradas por la Lonja de la SCA, oficinas inmobiliarias, bancos y corporaciones, anuncios de ofertas en peridicos y revistas de finca raz. Es importante aclarar que en las ofertas generalmente se encontraron valores superiores al comercial, debido a la inclusin del margen de negociacin en el valor total de los inmuebles; monto que se descontaba a la hora de analizar esta informacin. Dicho margen de negociacin lo obtuvo el avaluador al momento de realizar la investigacin, directamente con el propietario o encargado de realizar la venta, obteniendo, el valor mnimo de venta. Estos datos se ordenaron por sectores y por zona homognea fsica con los cdigos respectivos en el formato de ofertas que para el efecto se estableci, con el correspondiente procesamiento y anlisis estadstico. La informacin que se recolect en el formato de ofertas diseado, deba ser comparable, por lo tanto se tuvo en cuenta lo siguiente:
Que se ubicara en la UDP que se investigaba (o subsector normativo, si era el caso), para que sirviera de referencia en la definicin de los precios unitarios de los puntos de investigacin. La informacin que se recolecto era reciente (mximo datos del ao anterior), para que reflejara la situacin econmica del momento, ya que el mercado inmobiliario es muy sensible a cualquier medida econmica dictada el Gobierno Nacional, o por obras de infraestructura. Paralelamente se realiz una investigacin de los precios de venta de los predios ubicados en las urbanizaciones y reas de desarrollos urbansticos, en las diferentes pocas de su evolucin, para determinar el comportamiento de los precios en el transcurso del tiempo y establecer as, si se han valorizado o devaluado los asentamientos referidos y como base de mercado para la realizacin de lo desarrollos potenciales.
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METODOS DE AVALUOS
La determinacin y liquidacin del efecto plusvala en el municipio de Montera aplico para su calculo solo los mtodos de comparacin de mercado y residual. Estos mtodos valuatorios se aplicaron segn la reglamentacin de la resolucin 762 de 1998 del IGAC5.
Esta resolucin (762 de 1998), da los lineamientos para la elaboracin de avalos comerciales, y el objetivo que persigue es que a los puntos de investigacin se les practique un avalo comercial o residual y con esta informacin, plantear un avalo comercial masivo, teniendo en cuenta el procesamiento estadstico.
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PROCESAMIENTO ESTADISTICO DE LA INFORMACION

Una vez realizada la investigacin econmica y los avalos comerciales de los puntos de investigacin, se realiz el anlisis y el procesamiento estadstico del mercado inmobiliario basados en los datos obtenidos de la informacin directa e indirecta, as: a) Procesamiento de la Investigacin Indirecta Se tom la informacin capturada mediante el formato de consulta a inmobiliarios y se consign el precio obtenido por metro cuadrado de terreno, respetando los conceptos de los profesionales consultados. Los formatos mencionados se elaboraron en Excel, los cuales estn contemplados en la metodologa aprobada y permiten el clculo automtico del precio promedio de las encuestas (tres como mnimo), la desviacin estndar, el coeficiente de variacin y el lmite inferior y superior para un intervalo de confianza del 85%, y n-1 grados de libertad, (n = nmero de consultas) dentro de los cuales se adopt el precio para cada uno de los puntos objeto de investigacin. b) Procesamiento de la Investigacin Directa Con base en la investigacin de mercado se realiz el avalo comercial de cada predio seleccionado como punto de investigacin, asignando valores unitarios para terreno y construccin teniendo en cuenta las caractersticas fsicas del inmueble (es importante recordar que cada punto de investigacin se investig de manera independiente). Con el resultado del avalo comercial realizado tcnicamente, se analizaron por separado los valores unitarios de terreno para cada zona homognea, si entre los datos conseguidos se presentaban variaciones mayores al 15 % la zona homognea presentaba valores diferenciados, es decir la zona homognea fsica presentaba dos o mas zonas geoeconmicas, lo cual se corrobor aplicando el muestreo de dobles fase. Es decir se tom una muestra adicional para esa zona, repitiendo el procedimiento establecido. Para cada zona homognea fsica se calcularon las medidas de tendencia central y se le asignaron los valores promedio de la zona garantizando que entre ellos no existiera una varianza mayor del 15 %. Los avalos comerciales de los puntos de investigacin se registraron en el formato de avalos diseado por la Lonja de la SCA. Y las estadsticas por cada zona homognea se registraron en el formato de procesamiento estadstico del mercado inmobiliario tambin diseado por la Lonja de la SCA.
DISEO DE AREAS HOMOGNEAS DE PRECIOS

Una vez definido el valor por metro cuadrado de terreno se procedi a la definicin de las reas Homogneas de Precios y luego al mapeo de las zonas con igual o similar valor.
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Se presentaron varios casos:
Se presentaron zonas con el mismo valor pero con caractersticas fsicas diferentes. Se encontraron Zonas fsicas iguales con valores diferentes cuya diferencia debe se explica por la ubicacin.
La amplia investigacin fsica realizada por la SCA, permiti retomar como base las Zonas Homogneas Geoeconmicas del IGAC, actualizarlas a valor comercial y en el mismo diseo de los polgonos; de tal forma que el resultado es las Zonas Homogneas Geoeconmicas Comerciales 2003 (ver mapa 8), donde los precios mostrados fueron actualizados a valor comercial (recordemos que las ZHG estn diseadas a valor catastral) y los precios del suelo resultantes fueron establecidos como precio base o inicial en este estudio. Para tal efecto se solicito al IGAC Crdoba los mapas de ZHG actual que corresponde al ao 2000, se actualizaron a valor comercial, se actualizaron sus polgonos y se indexaron en algunos casos sus valores con el IPC, dependiendo el caso.
AVALUOS DE PRUEBA
Para Comprobar la consistencia de los valores aprobados para cada AHP, se procedi a realizar los respectivos avalos de prueba (todos por el mtodo residual). Se realiz un anlisis de sensibilidad teniendo en cuenta los avalos de prueba, antes de emitir la resolucin de aprobacin de los valores. Se tomaron las ofertas en el respectivo formato y se ordenaron por rea Homognea Fsica y se compararon los valores propuestos con el valor de oferta determinando la participacin del avalo asignado por mtodos masivos y el valor de predio del inmueble, lo que gener un grado de confianza en la determinacin final del valor. SUSTENTACION DE VALORES ANTE LA RUEDA DE AVALUADORES Una vez realizados los procesos mencionados, la propuesta de valores establecida por el grupo de peritos, se presento ante el comit de avalos (El pleno de la Lonja de la SCA) Si exista alguna observacin sobre los valores adoptados, el punto en cuestin o la zona geoeconmica, era remitido al grupo de peritos para que ampliara o aclarara la informacin reportada.
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Despus de las correcciones o sugerencias del comit de avalos, y si no haba objecin sobre la propuesta de valores, sta era validada mediante un acta por AHP y UDP, donde se consigno el valor adoptado y las firmas de esta acta de los avaluadores.
REPORTE DE LAS AREAS HOMOGENEAS DE PRECIOS Luego de haberse mapeado en forma detallada las zonas de igual valor se procedi a una descripcin resumida de ellas. La descripcin se hizo con base en la sectorizacin existente en la cartografa actualizada en el proceso (es decir las reas marcadas en el plano de AREAS HOMOGENEAS DE PRECIOS 2003, mapa N 9). ELABORACION DE MEMORIA TECNICA POR AHP Y UDP Esta memoria se refiere al documento tipo Acta, que los avaluadores elaboraron para cada sector asignado o por AHP o por UDP, el cual contiene la siguiente informacin: 1.DATOS Formularios de reconocimiento predial Listado de calificacin de los predios Plano de recorrido Plano de hechos generadores Anexo fotogrfico de los predios y entornos 2. ANALISIS Propsitos de los avalos Descripcin y mbito espacial Descripcin se sectores y zonificacin Datos histricos del sector Verificacin de la identidad de cada predio Reglamentacin urbanstica del sector Listado de referencia de predios a los que se hace reconocimiento especial Anlisis de los resultados de los censos de predios Investigaciones De mercado De ofertas Transacciones bancarias Trasferencia de dominio Descripcin de mtodos aplicados para la determinacin de los avalos. Descripcin de las controversias originadas por avalos. Descripcin de predios que se sacan de la media.
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Descripcin general (tipologa de las construcciones, actividades econmicas predominantes, transporte pblico, sectores o sitios de inters y actividad edificadora.
3. CONCLUSION Conclusin y tendencias de la UDP Listados definitivos con los valores asignados a cada rea Homognea de Precios
4. ANEXOS Anexo Formatos de avalo Anexo Formatos de avalo especiales, mtodo residual. Anexo fotogrfico. Plano de las reas Homognea de Precios
CONTROL DE CALIDAD EN LAS DIFERENTES ETAPAS DEL PROYECTO

1. Revisin en campo de las zonas homogneas fsicas presentadas por la comisin a la cual se le asign el barrio por parte del supervisor. 2. Revisin en campo de los puntos seleccionados para la investigacin econmica, la determinacin de las zonas geoeconmicas y para el refuerzo de los modelos matemticos por uso. Se verificaron las caractersticas de los predios y su representatividad dentro de la zona. 3. Investigacin Econmica: Se realizo un muestreo de la investigacin econmica efectuada para los puntos seleccionados sobre todo cuando era necesario el muestreo de doble fase. 4. Revisin de los listados de zonas geoeconmicas elaborados por barrio. 5. Cuando se realizo investigacin indirecta se verific que las personas seleccionadas fueran de preferencia aquellas cuya actividad profesional o particular est directamente relacionada con el fenmeno investigado y con el profesionalismo suficiente que ameritara credibilidad 6. Revisin en terreno de los valores finales aprobados.
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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Las siguientes son las conclusiones y las recomendaciones que resultan del estudio: 1. En la determinacin del efecto plusvala y su sustento jurdico es necesario establecer dos cosas: a. La norma urbana de Montera no se regala y no se negocia. b. Ningn predio debe estar exento de plusvala (toda vez que sobre el predio exista un hecho generador de plusvala). Esto es compatible a la luz del nuevo decreto de plusvalas, el decreto ley 1788 de 3 de junio de 2004. 2. El POT se excedi en su capacidad normativa al reglamentar de manera incompleta e injustificada las plusvalas del municipio. 3. Es necesario desmontar un mico jurdico establecido en la norma del POT, que exonera de manera injustificada a los predios de VIS y a los que tengan potencialidad de VIS, dentro de un periodo que no esta establecdo. 4. En Montera, construir ciudad siempre ha estado en manos de los particulares, y ellos quienes construyen, ven una ganancia excesiva de manera inusitada e inesperada en la venta de sus bienes, sin mayor esfuerzo. 5. La liquidacin de las reas a la que le corresponde desarrollarse mediante plan parcial (suelo urbano) y al suelo de expansin y suelo suburbano (que tambin se debe desarrollar mediante plan parcial), es en el momento de la construccin del respectivo plan parcial que liquidara el efecto plusvala, pues es el plan parcial el que establece la norma urbana para este sector. 6. La liquidacin que presenta la Sociedad Colombiana de Arquitectos Crdoba, hoy en dia, corresponde a la liquidacin general del efecto plusvala, cuando el propietario o poseedor vaya a pagar la participacin correspondiente (exigida en el momento de solicitar licencia de construccin o urbanismo en todas sus modalidades o en el cambio de dominio del predio) se efectuara una liquidacin particular para este predio, teniendo en cuenta los metros cuadrados autorizados en la expedicin de la licencia, si es el caso.
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7. El municipio a travs de las secretarias de Hacienda y Planeacin debe establecer un sistema de informacin que permita establecer la liquidacin particular del efecto plusvala de cada precio, la actualizacin de la participacin por medio del ndice de Precios al Consumidor IPC correspondiente; y lo mas importante, que sirva de sustento a las posteriores reclamaciones a que tiene derecho todo propietario o poseedor. 8. La administracin debe establecer un mecanismo que permita que cada liquidacin particular se haga en valores presentes, es decir que se tenga en cuenta siempre la actualizacin de estos valores mediante el ndice de Precios al Consumidor IPC. 9. Una vez quede en firme el acuerdo del Concejo Municipal sobre la determinacin del efecto plusvala debe proceder a efectuar el registro de los predios donde existe contribucin del efecto plusvala y registrarlos en Notariado y registro, y establecer un proceso que afine e identifique los predios que tienen efecto plusvala pero que por mltiples motivos no estn dentro de la liquidacin general inicial (predios no inscritos en catastro, poseedores, invasiones en proceso de obtencin de ttulos, etc); de tal manera que se preserve el derecho que tiene la comunidad a participar de los mayores valores que obtienen los predios por efecto de decisiones administrativas de la ciudad. 10. El buen funcionamiento del sistema urbanstico de la ciudad y la correcta aplicacin de la plusvala como instrumento de financiacin de la gestin urbana debe partir de la labor mancomunada de las secretarias de Planeacin, Hacienda y las Curaduras Urbanas; como elemento indispensable para hacer y crecer como ciudad. 11. Una vez quede en firme la determinacin y liquidacin del efecto plusvala la administracin municipal debe proceder a la publicacin de la liquidacin del efecto plusvala en un medio de circulacin masivo de carcter regional, ampliamente conocido por la ciudadana.
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SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS CRDOBA

MUNICIPIO DE MONTERA SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS - CORDOBA

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DETERMINACIN DEL EFECTO PLUSVALA

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El calculo del efecto plusvala esta consignado en el artculo 80 de la Ley 388/97

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Fuente: Acuerdo 26 de 1993 y esta investigacin

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Tabla 2. Clasificacin del suelo segn el POT

AREA/Ha 1118.3772 3397.0282 4284.8914 8800.2968

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% 0.99 5.42 7.83 0.57 0.01 10.23 35.43 39.52 100.00

Tabla 4: Tratamientos del Suelo de la Normatividad Urbana

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Zona Comercial Consolidada

Zona Residencial El Poblado

Zona Residencial Densidad Alta

Zona Residencial Densidad Baja

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Zona ZRDM Media

Zona Residencial Media 1

Zona Residencial Media 2

Zona Rural Especial

Zona Residencial Mnimas

ID I P R U C D I P R U A C D I P R U Vaci C D P R U Vaci C D I P R U Vaci

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Zona Residencial Densidad Baja

Zona Residencial Densidad Media

Zona Residencial Densidad Media 1

Zona Residencial Densidad Media 2

Zona Rural Especial

Residencial ZRNM Zona Normas Mnimas

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ID Dnu Dpp Dsu Mc Mr Proteccin Rrd 0

POL PLUSVALA 12 1 5 0 3 0 13 0 11 0 7 0 4 1 2 0 659 0

Tabla 7: Resultados de cruces para determinar el Efecto Plusvala en Suelo Urbano

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Fuente: Esta investigacin.

Figura 1: Formato de Investigacin Predial

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Fuente: Esta investigacin.

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Vivienda e la Udp 310

Vivienda e la Udp 120

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SEGUNDA FASE INVESTIGACION ECONOMICA