EDJ 2002/15731, SAP Valencia de 9 febrero 2002

EL DERECHO
EDJ 2002/15731
Audiencia Provincial de Valencia, sec. 6, S 9-2-2002, n 70/2001, rec. 586/2001. Pte: Mestre Ramos, Mara

RESUMEN

La AP desestima el recurso de apelacin deducido por el demandado contra la

sentencia de primer grado, por la que se declara haber lugar al retracto de comuneros
instado en primera instancia. No ha caducado la accin de retracto ejercitada, porque
la consumacin del efecto traslativo se produce con el auto judicial de aprobacin del
remate y adjudicacin de los bienes al rematante. No puede privarse a la entidad
demandante, por va de los actos propios, de la posibilidad de acceder a la totalidad
del dominio de la finca de la que en parte es propietaria, por el hecho de haber sido
parte ejecutante en el juicio ejecutivo en el que se realiz la subasta, en cuanto su
derecho slo nace cuando ha tenido conocimiento efectivo de las condiciones de venta.

+NDICE
+CLASIFICACIN POR CONCEPTOS JURDICOS
+FICHA TCNICA

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La Sentencia de fecha 17 de abril de 2001 contiene el siguiente fallo: "Que
ESTIMANDO como ESTIMO la demanda planteada por "T., S. L.", representado por la
Procuradora D MARA NGELES ESTEBAN LVAREZ, contra D. Juan Antonio,

debo DECLARAR Y DECLARO haber lugar al retracto del 30 % del inmueble sito en
Torrent, Carretera ..., nm. ...0 (actualmente ...6), inscrita en el Registro de la Propiedad
de Torrent, nm. ..., finca registral ...6, condenando a la demandada a otorgar escritura a
favor de "T., S. L.", con expresa condena en costas para el demandado."
SEGUNDO.- La Sentencia dictada estableci que se ejercita por la parte actora accin
de retracto legal sobre la parte correspondiente (35 %) de la nave industrial sita en
Torrent, Carretera ..., nm. ...0 (actualmente nm. ...6) nave de la que la actora es
propietaria de otro 30 %, habindose subastado un 35 % de dicha nave en el juicio
ejecutivo 153/97 seguido en 1 Instancia 15-Valencia y habiendo sido adjudicado a D.
Juan Antonio.
D. Antonio, demandado en el presente pleito.
Como concurren en el presente caso los requisitos necesarios para poder usar el retracto
legal (artculo 1.618 y siguientes LEC EDL1881/1 y artculo 1.522 CC EDL1889/1 ),
la demanda ha sido promovida en tiempo hbil (se presenta demanda de retracto el 25octubre-1999 antes de dictarse auto de adjudicacin por el Juzgado 1 Instancia 15 que
se dicta 11-abril-2000), se ha consignado el precio de venta y contrado por el actor el
compromiso de no vender la participacin retrada en el plazo de 4 aos.
TERCERO.- Notificada la sentencia, D. Juan Antonio interpuso recurso de apelacin en
base a los siguientes motivos:
1 Aplicacin indebida del artculo 1618 LEC EDL1881/1 y no aplicacin del artculo
1.524 del Cdigo Civil EDL1889/1 , y doctrina jurisprudencial que los interpreta, pues
se aleg la caducidad de la accin y no se realiza alegacin en la sentencia. El artculo
1.524 CC establece como plazo de ejercicio el de 9 das a contar desde la inscripcin en
el Registro de la Propiedad y en su defecto, desde que hubiera tenido conocimiento el
retrayente de la venta pero no es de aplicacin en el presente caso la fecha de
inscripcin sino "desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta"
(STS), pues la mercantil retrayente tuvo conocimiento de la venta desde la solicitud de
subasta segn escrito presentado en el juicio ejecutivo 153/97 y adems de la identidad
del comprador el da de la subasta pblica en que ella compareci como parte ejecutante
y no tomo parte en la misma. Por ello, si la subasta se celebro 22-septiembre-1999 y se
present la demanda 25-octubre-1999. No cabe distinguir entre aprobacin del remate y
auto de adjudicacin .
2 Infraccin de la doctrina de los actos propios. "T., S. L.", actora retrayente y actora
ejecutante en juicio ejecutivo 153/97 a iniciativa propia solicito la venta en subasta del
35 % y convocando a licitadores extraos. Luego celebrada la subasta y el remate en
contra de sus propios actos expresos ejercita el retracto. Pudo adquirir la propiedad y no
lo hizo.
Tampoco podra prosperar la accin de retracto por cuanto al menos siendo propietaria
del 70 %, y habiendo retractado el 35 %, un 5 % quedara fuera.
En la Sentencia recurrida no se hace mencin al error en cuanto se dijo que se ejercitaba
el retracto sobre el 1/35 (una treinta y cincoava parte), es decir, una parte de las 35 en

que idealmente se dividira la finca. Luego si 1/35 es inferior al 35 %, no cabe el

retracto, pues no cabe sobre porcentaje inferior a la parte transmitida.
CUARTO.- El Juzgado dio traslado a la otra parte, ENTIDAD MERCANTIL "T., S.
L.", que present escrito de oposicin al recurso de apelacin alegando en cuanto al
primer motivo del recurso de apelacin relativo a la caducidad de la accin pues dado
que la venta solo se perfecciona con la aprobacin del remate y adjudicacin de la finca
por lo que hasta transcurridos 9 das de esta no cabe ejercitar el retracto.
Respecto al motivo del recurso fundado en actos propios no cabe, pues "T., S. L.", no es
la parte vendedora, sino que slo era titular de un crdito y se postulo que se subastara
para cobrar el crdito. Es cierto que se adjudico un 5 % que le perteneca pero no tena
intencin de enajenar dicho porcentaje.
QUINTO.- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de
nueva valoracin por el Tribunal han sido:
1. Resguardo de ingreso por importe de 11.200.000 ptas. Folio 4.
2. Copia escritura de compraventa por parte de "T., S. L.", que adquiere de D. Teobaldo
de un 20 %, y a D. Bartolom de un 5 % de la finca objeto del retracto. Folios 11 al 19.
3. Copia escritura de compraventa por parte de la entidad "T., S. L.", que adquiere de D.
Bartolom del 30 %. Folios 20 al 28.
4. Acto de conciliacin. Folio 37.
5. Certificacin de dominio y cargas de la finca objeto del retracto. Folios 50 al 54.
Consta 70 % de la titularidad.
6. Fotocopia Acta de subasta celebrada 22-septiembre-1999 en juicio ejecutivo 153/99.
Folio 55.
7. Auto inadmitiendo peticin de nulidad instado por "T., S. L.", en juicio ejecutivo
153/99. Folio 56.
8. Auto de fecha 6-abril-2000, aprobando tasacin de costas. Folio 57.
9. Auto de adjudicacin de fecha 11-abril-2000 en favor del demandado del 35 % de la
finca objeto del retracto. Folios 58 al 60/143-146.
10. Testimonio juicio ejecutivo 153/99. Folios 88 al 119.
SEXTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, no fue propuesta prueba, y se seal
para deliberacin y votacin, que se verific quedando seguidamente para dictar
resolucin.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolucin apelada en lo que no se
opongan a los contenidos en sta.
PRIMERO.- La cuestin planteada por la parte apelante en virtud del recurso de
apelacin contra la sentencia dictada en primera instancia tiene como fundamento el
ejercicio de la accin de retracto por la entidad mercantil "T., S. L.", en cuanto a si
procede declarar caducada dicha accin; en cuanto a si procede declarar la actuacin de
la entidad retrayente como contraria a sus propios actos y si procede no ha lugar por ser
titular del 70 % y ejercitar el retracto sobre el 35 %.
SEGUNDO.- La Sala en uso de la funcin revisora que le atribuye la apelacin,
teniendo en cuenta las alegaciones de las partes manifestadas en primera instancia y en
los escritos de interposicin y oposicin del recurso de apelacin as como del resultado
de la prueba practicada considera que debe ser estimado parcialmente el recurso de
apelacin interpuesto por D. Juan Antoniocontra la Sentencia de fecha 17 de abril de
2001.
El primer motivo de impugnacin de la sentencia lo funda la parte apelante en la
alegacin de que se declare caducada la accin de retracto ejercitada por la entidad "T.,
S. L.", en base a considerar que si la subasta tuvo lugar el 22 de septiembre de 1999, la
demanda ejercitando la accin de retracto no se planteo hasta el 25 de octubre, fuera del
plazo legal.
A este motivo la Sala de conformidad con innumerables sentencias de nuestras
Audiencias Provinciales (SAP Cantabria de 12-junio-1998 cuando nos dice:
"Cuarto. Adems de las cuestiones ya examinadas, sobre las que se fund la razn
desestimatoria de la sentencia impugnada, se aleg por ambos demandados la caducidad
de la accin ejercitada por la retrayente. La tesis sostenida por los opositores al retracto
es que el trmino inicial del plazo establecido en el art. 1.524 CC EDL1889/1 ha de
fijarse en el momento de producirse la perfeccin del contrato, coincidente, en el caso
enjuiciado, con el tiempo de celebracin de la subasta pblica, es decir, el 15 de abril de
1994. No es sta la posicin que resulta de nuestro ordenamiento. Tanto por el carcter
de la accin ejercitada, como por la finalidad de la misma, su nacimiento no puede ser
anterior al momento de producirse el efecto real traslativo surgido del contrato, o sea, la
transmisin de la propiedad de los bienes retrados. Tal postura es la correspondiente a
la naturaleza real de la accin y resulta del propio objeto de la misma, que es subrogar al
retrayente en la posicin ocupada por el adquirente (art. 1.521 CC EDL1889/1 ), por lo
tanto, de quien es ya propietario y no mero acreedor de la prestacin consistente en dar
una cosa determinada (SSTS 24 noviembre y 17 junio 1997 EDJ1997/5053 , 20
febrero 1975, 29 febrero 1996, 25 marzo 1957 EDJ1975/106 ). Y habida cuenta de la
teora del ttulo y el modo que con carcter general determina la transmisin del
dominio y dems derechos reales (art. 609 CC EDL1889/1 ), no puede entenderse
consumado el efecto traslativo sino con el Auto judicial de aprobacin del remate y

adjudicacin de los bienes al rematante, que ha de tener la consideracin de "traditio

instrumental" (art. 1.514 LEC EDL1881/1 ), de anloga funcin a la cumplida por la
escritura pblica en la venta convencional (art. 1.462.2 CC EDL1889/1 ) (as, SSTS 8
junio 1995 EDJ1995/2643 , 11 julio 1992 EDJ1992/7710 , 1 julio 1991
EDJ1991/7068 , 30 octubre 1990 EDJ1990/9868 ).
La fecha de dicha resolucin judicial fue el 25 de abril de 1994, procedindose a
notificar al ejecutado el 6 de mayo, que es el da relevante a efectos del cmputo del
plazo de la accin ejercitada, ya que a tal instante ha de presumirse que tuvo total
conocimiento de la transmisin la retrayente, habida cuenta de su condicin de esposa
del ejecutado. En consecuencia, la demanda interpuesta el 9 de mayo en ejercicio de la
accin discutida, est dentro del plazo previsto legalmente."
O la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo en fecha de 7 de diciembre de 1998
EDJ1998/27990 debe desestimar la excepcin de caducidad pretendida por el apelante
en cuanto como acertadamente resuelve el Juzgador de Instancia la demanda se
interpone no ya dentro del plazo legal desde la notificacin del auto de adjudicacin ,
donde se aprueba definitivamente el remate sino con anterioridad a que se dicte dicho
auto de adjudicacin en concreto en el nterin de la celebracin de la subasta, dictada
providencia aprobando provisionalmente el remate y con anterioridad a dictarse el
aludido auto. Por lo que fundado el recurso en la aplicacin del plazo legal desde la
fecha de la subasta el mismo debe decaer.
TERCERO.- En cuanto al segundo motivo de impugnacin de la sentencia, fundado en
la alegacin de una infraccin de la doctrina de los actos propios, de la existencia de un
abuso de derecho y fraude de ley cometidos por la entidad mercantil "T., S. L.", en
calidad de retrayente cuando la misma fue parte en el juicio ejecutivo en el que se
subast la finca objeto de la accin de retracto, conociendo ciertamente las condiciones
de la subasta, la Sala debe desestimar dicho motivo.
Al respecto debemos de mencionar la Sentencia dictada en fecha de 12 de junio de 1998
por la AP Cantabria, en la que se nos dice, resolviendo un caso similar al que nos ocupa,
que:
"Tercero. Por fin, tampoco puede apreciarse la existencia de fraude de ley o el ejercicio
abusivo del derecho de retracto. Ni la relacin conyugal existente entre retrayente y
ejecutado ni el propio ejercicio del derecho implican efusin, y por tanto violacin
indirecta, de ninguna norma. Desde luego, no puede apoyarse el carcter fraudulento en
el resultado de dejar sin efecto la adjudicacin de los bienes en subasta pblica por
medio del derecho de retraer. Justamente ste nace del hecho de la transmisin del bien
por la venta. Coincide, pues, su ejercicio con el efecto propio y especfico originado por
la subasta judicial. Y no puede olvidarse que la finalidad esencial del retracto es
subrogar a su titular en el lugar del adquirente (art. 1.521 CC EDL1889/1 ).
De otro lado, de la existencia de relacin conyugal tampoco puede inferirse el carcter
defraudatorio del derecho ejercitado. Lo que propiamente colocara la ineficacia, no ya
en sede del art. 6.4 CC EDL1889/1 , sino como especfica de lo contemplado en los
arts. 1.111 EDL1889/1 y 1.291.3 CC EDL1889/1 . Es absolutamente contradictoria
atribuir finalidad fraudulenta o simplemente perjudicial al ejercicio del retracto, cuando

ste trae causa de un negocio que queda al margen de la voluntad del deudor en quien
debe apreciarse dicho nimo o de donde debe partir el efectivo perjuicio para el
acreedor. Tngase en cuenta que el perjuicio no ser mayor ni distinto, por el hecho de
que el precio de remate haya sido notoriamente inferior a la deuda para cuya
satisfaccin se procedi a la ejecucin, si el retrayente fuera un tercero distinto al
cnyuge del ejecutado. Ni tampoco puede derivarse dicha ineficacia de la supuesta
intencin de la retrayente de recuperar los bienes para la economa familiar mediante el
ejercicio del derecho. En su caso y una vez disuelta la sociedad de gananciales, los
mismos tendrn carcter estrictamente privativo, al margen, en consecuencia, del
patrimonio de deudor ejecutado.
Por fin, se apoya la ineficacia del retracto en la sentencia de instancia, conforme a la
tesis sostenida por los demandados, en considerar su ejercicio contrario a la buena fe o
implicar un abuso del derecho.
Todo ello por resultar contrario a los actos propios de la recurrente, basados en su
participacin en la subasta judicial, lo que, a entender de la juzgadora, implica una
renuncia implcita al ejercicio del derecho de retracto. As, se mantiene que la renuncia
a adjudicarse los bienes en la subasta conlleva la propia del derecho ejercitado con
posterioridad. El principio de actos propios, que recluye e impide todo comportamiento
ulterior contradictorio, ha de basarse en una conducta jurdicamente relevante que
manifiesta una voluntad clara y notoria, que lgicamente ha de ponerse en conexin y
vincular, conforme a su alcance objetivo y subjetivo, a los actos posteriores ejercitados.
En el presente supuesto, la participacin en la subasta de la retrayente ni implica
renuncia a la adjudicacin de los bienes ni del posterior ejercicio del derecho de
retracto. Lo primero porque la adjudicacin en subasta pblica no es algo que dependa
en exclusividad de la voluntad particular de uno o varios licitadores. En consecuencia,
slo puede deducirse una renuncia a la adjudicacin por encima del precio definitivo de
remate. Lo segundo, ya que el derecho del retrayente nace desde el momento de la
efectiva transmisin y una vez que tenga cumplido conocimiento de las condiciones
esenciales de la venta. Y en tal sentido, la renuncia no puede afectar a un derecho que
para el retrayente an no ha nacido, pues slo ser efectivo en el momento de
aprobacin de la subasta y adjudicacin de los bienes por el correspondiente Auto
judicial. Y es en tal instante cuando quedaron determinadas las condiciones esenciales
de la venta. Ni tampoco el posterior ejercicio del retracto entra en contradiccin con los
actos propios deducidos de su participacin en la subasta. En su caso, el precio
definitivo de remate, como se ha sealado, marca el lmite mximo de lo que est
dispuesto a satisfacer el retrayente que ha participado en la subasta, pero no contradice
su voluntad de adquirir el bien en tales condiciones ejercitando su derecho de
preferencia frente al rematante y adjudicatario."
En base a la misma, en el presente caso, no puede privarse a la entidad mercantil "T., S.
L.", la posibilidad de acceder a la totalidad del dominio de la finca de la que en parte es
propietaria por el hecho de haber sido parte ejecutante en el juicio ejecutivo en el que se
realiz la subasta, en cuanto su derecho como bien dice la sentencia aludida solo nace
cuando ha tenido conocimiento efectivo de las condiciones de venta, tenido
conocimiento efectivo de las condiciones en fecha de 25 de octubre de 1999 se ejercita
la accin de retracto.

CUARTO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 398 de la Ley de

Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , procede condenar en costas a la parte apelante.
Vistos los preceptos legales aludidos y dems de general y concordaste aplicacin al
caso de autos.

FALLO
En atencin a lo expuesto, la Seccin Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en
nombre de S. M. el Rey y por la autoridad conferida por la Constitucin
EDL1978/3879 aprobada por el pueblo espaol.
FALLO
PRIMERO.- Que desestima el recurso de apelacin interpuesto por D. Juan Antonio.
SEGUNDO.- Que se confirma la Sentencia de fecha 17 de abril de 2001.
TERCERO.- Que se condena en costas a la parte apelante.
As, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Vicente
Ortega Llorca.- Mara Mestre Ramos.- Carolina del Carmen Castillo Martnez.

EDJ 1998/27990, STS Sala 1 de 7 diciembre 1998

EL DERECHO
EDJ 1998/27990
Tribunal Supremo Sala 1, S 7-12-1998, n 1139/1998, rec. 2116/1994. Pte: O'Callaghan Muoz, Xavier

RESUMEN

Ejercitada accin de retracto por el actor de una determinada finca en su calidad de

aparcero de la misma al amparo del art. 118 LAR al haber sido aqulla objeto de
ejecucin hipotecario, interponen los demandados recurso de casacin alegando, entre
otros motivos, caducidad de la accin entablada. El TS desestima la infraccin de los
arts. 88 y 118 LAR denunciada, toda vez que siendo doctrina de esta Sala que el "dies a
quo" a partir del que puede comenzar a contarse el plazo de caducidad el de
consumacin de la compraventa, en el caso debatido el retracto se ha ejercitado antes
de los sesenta das hbiles desde la entrega del testimonio del auto de la adjudicacin.

-NORMATIVA ESTUDIADA
Ley 83/1980 de 31 diciembre 1980. Arrendamientos Rsticos
art.88, art.117.2, art.118

+NDICE
+CLASIFICACIN POR CONCEPTOS JURDICOS
+FICHA TCNICA

En la Villa de Madrid, a siete de Diciembre de mil novecientos noventa y ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al
margen indicados el recurso de casacin contra la sentencia dictada en grado de
apelacin por la Seccin 3 de la Audiencia Provincial de Murcia, como consecuencia
de autos de juicio de retracto, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nmero 2
de Mula; cuyo recurso fue interpuesto por el Procurador D. Ramn Rodrguez
Nogueira, en nombre y representacin de "P., S.A.", siendo parte recurrida D. Emilio,
representado por el Procurador D. Manuel Lancharres Larre.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- 1.- El Procurador D. Jos Iborra Ibaez, en nombre y representacin de D.
Emilio, interpuso demanda de retracto, contra la mercantil "P., S.A". y posteriormente la
ampli contra "C., S.A." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que
consider de aplicacin, termin suplicando al Juzgado dictase en su da sentencia en la
que se declare el derecho de mi representado a retraer la finca adquirida por la

demandada, condenando a esta a que dentro de los treinta das siguientes le otorgue
escritura pblica de compraventa, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo
verificara, con imposicin de las costas de este juicio.
2.- Por escrito de fecha 6 de noviembre de 1992, el Procurador D. Luis Brugarolas
Rodrguez, en nombre y representacin de la Compaa Mercantil "C., S.A.", se person
en los autos de juicio de retracto y contest a la demanda oponiendo los hechos y
fundamentos de derecho que consider de aplicacin para terminar suplicando al
Juzgado dictase en su da sentencia por la que se absuelva a mi representada de la
totalidad de los pedimentos de la demanda interpuesta de contrario, todo ello con
expresa imposicin de las costas a la parte actora.
3.- El Procurador D. Jos Mara Sarabia Bermejo, en nombre y representacin de la
compaa mercantil "P., S.A.", contest a la demanda oponiendo los hechos y
fundamentos de derecho que consider de aplicacin para terminar suplicando al
Juzgado dictase en su da sentencia por la que se desestime la demanda, declarando no
haber lugar a la accin planteada de contrario, y ello con expresa imposicin de costas a
la parte demandante.
4.- Recibido el pleito a prueba se practic la que propuesta por las partes, fue declarada
pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las partes evacuaron el trmite de resumen de
pruebas en sus respectivos escritos. El Iltre. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia
nmero 2 de Mulas dict sentencia con fecha 10 de septiembre de 1.993, cuya parte
dispositiva es como sigue:
Fallo: Que estimando ntegramente la demanda formulada por el Procurador D. Jos
Iborra Ibaez, en nombre y representacin de D. Emilio, debo declarar y declaro haber
lugar al retracto de la finca rstica conocida como "L.", sita en el trmino municipal de
Mula (Murcia), Partido de Retamosa, inscrita en el Registro de la Propiedad de Mula
con el nm. ..., tomo ... general, libro ... de Mula, folio 71, y descrita en el hecho
primero de la demanda, condenando a los demandados a otorgar escritura de venta a
favor del demandante, previa entrega del precio fijado de 8.500.000 pesetas ms los
gastos del contrato que el demandado deber percibir en el acto y cuantos gastos
legtimos justifique hasta el momento del otorgamiento de la escritura con referencia a
dicha finca y los gastos necesarios y tiles para conservacin y mejora, en el supuesto
de que procedieran, con imposicin a las entidades demandadas de las costas causadas
en este juicio.
SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelacin contra la anterior sentencia por los
Procuradores de las demandadas "C., S.A." y "P., S.A., la Audiencia Provincial de
Murcia, Seccin Tercera, dict sentencia con fecha 19 de mayo de 1.994, cuya parte
dispositiva es como sigue:
Fallamos: Que desestimando el recurso de apelacin interpuesto por el Procurador D.
Jos Mara Sarabia Bermejo, en nombre y representacin de "P., S.A." contra la
sentencia dictada por el Juzgado nm. 2 de Mula con fecha 10 de septiembre de 1993,
debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo a la parte apelante las costas
causadas en virtud del citado recurso.

TERCERO.- 1.- El Procurador D. Ramn Rodrguez Nogueira, en nombre y

representacin de "P., S.A.", interpuso recurso de casacin contra la anterior sentencia,
con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO:
Primero.- Por infraccin de las normas del ordenamiento jurdico aplicables para
resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del artculo 1692, ordinal 4, de la
Ley de Enjuiciamiento Civil. Como norma infringida se cita el artculo 117.2, prrafo
primero, de la Ley de Arrendamientos rsticos de 31 de diciembre de 1980.
Segundo.- Por infraccin de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones
objeto de debate, al amparo del artculo 1692, ordinal 4, de la Ley de Enjuiciamiento
Civil. Como jurisprudencia infringida se citan las sentencias del Tribunal Supremo de
28 de abril y 6 de julio de 1989.
Tercero.- Por infraccin de las normas del ordenamiento jurdico aplicables para
resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del artculo 1692, ordinal 4, de la
Ley de Enjuiciamiento Civil. Como norma infringida se cita el artculo 16 de la Ley de
Arrendamiento Rsticos.
Cuarto.- Por infraccin de las normas del ordenamiento jurdico aplicables para resolver
las cuestiones objeto de debate, al amparo del artculo 1692, ordinal 4, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Como norma infringida se cita el artculo 14-1 de la Ley de
Arrendamientos rsticos.
Quinto.- Por infraccin de las normas del ordenamiento jurdico aplicables para resolver
las cuestiones objeto de debate, al amparo del artculo 1692, ordinal 4, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Como norma infringida se cita el artculo 76 de la Ley de
Arrendamientos rsticos.
Sexto.- Por infraccin de las normas del ordenamiento jurdico aplicables para resolver
las cuestiones objeto de debate, al amparo del artculo 1692, ordinal 4, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Como norma infringida se cita el artculo 88 de la Ley de
Arrendamientos rsticos en conexin con el artculo 118.1 del mismo cuerpo legal.
Sptimo.- Por infraccin de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones
objeto de debate, al amparo del artculo 1692, ordinal 4, de la Ley de Enjuiciamiento
Civil. Como jurisprudencia infringida se cita la emanada de las sentencias del Tribunal
Supremo de 11 de julio de 1992, 20 de mayo de 1981 y 30 de octubre de 1990.
Octavo.- Por infraccin de las normas del ordenamiento jurdico aplicables para resolver
las cuestiones objeto de debate, al amparo del artculo 1692, ordinal 4, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Como norma infringida se cita el artculo 88 de la Ley de
Arrendamientos rsticos.
Noveno.- Por infraccin de las normas del ordenamiento jurdico aplicables para
resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del artculo 1692, ordinal 4, de la
Ley de Enjuiciamiento Civil. Como norma infringida se cita el artculo 89 de la Ley de
Arrendamientos rsticos.

Dcimo.- Por infraccin de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones

objeto de debate, al amparo del artculo 1692, ordinal 4, de la Ley de Enjuiciamiento
Civil. Como jurisprudencia infringida se cita la emanada de las sentencias del Tribunal
Supremo de 2 de febrero de 1982, 12 de junio de 1984 y 29 de abril de 1992.
2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Manuel
Lancharres Larre. en nombre y representacin de D. Emilio, present escrito de
impugnacin al mismo.
3.- No habindose solicitado por todas las partes la celebracin de vista pblica, se
seal para votacin y fallo el da 23 de noviembre de 1.998, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. XAVIER O'CALLAGHAN MUOZ.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Ejercitada accin de retracto por el demandante D. Emilio, de una
determinada finca, en su calidad de aparcero de la misma, al amparo del artculo 118 de
la Ley de Arrendamientos Rsticos EDL1980/4693 al haber sido aqulla objeto de
ejecucin hipotecaria (artculo 131 de la Ley Hipotecaria EDL1946/59 ), la sentencia
de primera instancia, dictada por el Juzgado nm. 2 de Mula y confirmada por la de la
Audiencia Provincial de Murcia, Seccin 3, estim la demanda dando lugar al retracto.
Los tres puntos que, esencialmente, han sido objeto de discusin y que han llegado a
casacin son el de caducidad de la accin de retracto, el de la cualidad de aparcero del
demandante retrayente y el del importe del precio.
Los demandados fueron, en primer lugar, la entidad "P., S.A." que fue el acreedor
hipotecario y adjudicatario en la tercera subasta y, en segundo lugar, la entidad "C.,
S.A." a quien la anterior le cedi el remate y se adjudic definitivamente la finca
rstica. La primera, "P., S.A." ha formulado el presente recurso de casacin, articulado
en diez motivos, todos ellos al amparo del nm. 4 del artculo 1692 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil EDL1881/1 . A la primera cuestin, la caducidad, le dedica los
motivos 6 y 7; a la segunda, la cualidad de aparcero, los motivos 1 a 5; a la tercera, el
importe del precio, los motivos 8 a 10.
SEGUNDO.- Analizando, en primer lugar, los motivos 6 y 7 relativos al tema de la
caducidad de la accin de retracto, que es de sesenta das hbiles, segn dispone el
artculo 88 EDL1980/4693 al que se remite el artculo 118 de la Ley de
Arrendamientos Rsticos EDL1980/4693 , se denuncia infraccin de estos artculos
(en el motivo sexto) y de doctrina jurisprudencial (en el motivo sptimo).
Conviene ante todo, consignar las fechas, partiendo de que la demanda se formul el da
21, ampliada el da 22, de julio de 1992: la escritura de constitucin de hipoteca de la
finca rstica es de 14 de marzo de 1989; la demanda de ejecucin hipotecaria del

artculo 131 de la Ley Hipotecaria EDL1946/59 es de 6 de febrero de 1991; la primera

subasta se celebra el 14 de noviembre de 1991, la segunda el 12 de diciembre y la
tercera es de 16 de enero de 1992, el 27 de noviembre de 1991 el retrayente D. Emilio
presenta escrito interesando su personacin en el procedimiento; la sociedad "P., S.A."
(instante de la ejecucin hipotecaria, demandada en el proceso de retracto y recurrente
en casacin) se adjudica la finca en la tercera subasta y se dicta Providencia de 25 de
marzo de 1992 aprobando el remate a favor de la misma; por Providencia de 30 de abril
de 1992 se tiene por personado a D. Emilio (demandante, retrayente y parte recurrida en
casacin) y se le hace saber la anterior subasta, cuya Providencia se le notifica el 14 de
mayo de 1992; "P., S.A." cede el remate a "C., S.A." el 10 de abril de 1992; se dicta
Auto aprobando el remate con adjudicacin de la finca a favor de "C., S.A." en fecha 2
de julio de 1992 que se le notifica el 21 de julio.
La doctrina de esta Sala es que el dies a quo a partir del que puede comenzar a contarse
el plazo de caducidad es el de consumacin de la compraventa. Si la transmisin se hace
por escritura pblica, la perfeccin y consumacin coinciden en el acto de la escritura
pblica por la traditio ficta que sta comporta; si se hace por Auto de adjudicacin en
subasta judicial, sta es la perfeccin pero la consumacin se produce por la entrega a la
parte del testimonio del Auto: as, la sentencia de esta Sala de 1 de septiembre de 1997
EDJ1997/5390 que trat de un tema de tercera de dominio y estudio muy a fondo el
concepto de consumacin de la transmisin dominical producida por subasta judicial,
aunque no en ejecucin hipotecaria; con gran precisin declara con carcter general que
"la consumacin de la enajenacin se produce... con la expedicin del testimonio del
auto de aprobacin del remate y dems requisitos" y que "la expedicin del testimonio
en el que se documenta la venta judicial produce la tradicin simblica prevista en el
artculo 1462.2 del Cdigo civil EDL1889/1 ".
Por tanto, siguiendo esta doctrina jurisprudencial, que se reitera, no se ha producido
infraccin de los artculos 88 EDL1980/4693 y 118 de la Ley de Arrendamientos
Rsticos EDL1980/4693 porque el retracto se ha ejercitado antes de los sesenta das
hbiles desde la entrega del testimonio del Auto de la adjudicacin de 2 de julio de
1992; ni tampoco, de la doctrina jurisprudencial que cita, ya que no se refieren a casos
semejantes, ni se puede decir que mantienen una doctrina reiterada que pueda aplicarse
al presente caso: la sentencia de 11 de julio de 1992 EDJ1992/7710 trata del retracto
de comuneros y versa sobre la escritura pblica como dies a quo; la de 30 de octubre de
1990 EDJ1990/9868 tambin se refiere a retracto de comuneros y a adjudicacin
judicial, como dies a quo; la de 20 de mayo de 1981 EDJ1981/1431 trata de retracto
arrendaticio rstico en relacin con el conocimiento real de la venta, tema ajeno al de
transmisin judicial.
Por lo cual, estos dos motivos deben ser desestimados.
TERCERO.- En segundo lugar, la condicin de aparcero del demandante retrayente y
parte recurrida en casacin se plantea en los motivos 1 a 5 del recurso de casacin.
Para resolverlos hay que partir de que la naturaleza jurdica de la aparcera ha sido
discutida en la doctrina y no debe hacerse un pronunciamiento jurisprudencial rotundo,
pero lo que es indudable es que a la aparcera no pueden aplicarse todas las normas del
arrendamiento, ya que las tiene propias y el aparcero no puede identificarse con el
arrendatario, ya que el artculo 119 de la Ley de Arrendamientos Rsticos

EDL1980/4693 contempla especficamente la conversin de la aparcera en

arrendamiento; una de las consecuencias es que el concepto de cultivador personal del
artculo 16 EDL1980/4693 no se aplica al aparcero, como expresa la sentencia de 21
de junio de 1994 EDJ1994/5516 .
El motivo primero debe desestimarse porque el artculo 117.2 de la Ley de
Arrendamientos Rsticos EDL1980/4693 que se alega como infringido, dispone que la
muerte o invalidez del aparcero no producir la extincin de la aparcera, que asumirn
los familiares del causante que vinieran cooperando en la explotacin. Lo cual no
significa, como se pretende en el recurso, que la invalidez permanente total y el carcter
de pensionista del rgimen especial de trabajadores agrcolas que tiene el aparcero,
demandante, retrayente, implique una cesin automtica del contrato de aparcera a
favor de los familiares de cooperadores en la explotacin, sino que dispone que no es
causa de extincin de la aparcera; por el contrario, si el propietario pretende la
extincin por alguna de estas causas, no se producir, ya que podrn los familiares
continuar como aparceros y, por otra parte, tales familiares pueden asumir, a su
instancia y no automticamente la condicin de aparceros si se dan aquellas causas.
Los restantes motivos -del segundo al quinto- decaen por la misma razn, ya expuesta.
El concepto de cultivador personal (artculo 16 EDL1980/4693 motivos tercero y
quinto) y de profesional de la agricultura (artculo 14 EDL1980/4693 , motivo cuarto)
y la jurisprudencia relativa a arrendatario (motivo segundo) no son aplicables al
aparcero, que es el caso presente.
CUARTO.- Los tres ltimos motivos se refieren al importe de la cantidad consignada y
deben ser desestimados pues en la transmisin de la finca por subasta judicial consta
exactamente el precio que debe pagar el retrayente, que efectivamente es el que se
recoge en la sentencia de instancia, la cual dice (fundamento jurdico tercero):
"Debiendo estimarse correcta la cantidad consignada en cuanto corresponde al importe
del remate que ha quedado acreditado por la prueba documental practicada (artculo 88
de la Ley de Arrendamientos Rsticos EDL1980/4693 ), que hace improcedente su
determinacin mediante cualquier otra valoracin...". Por lo cual, no se infringe el
artculo 88 de la Ley de Arrendamientos Rsticos (motivo octavo) que exige el pago del
precio, ni el 89 EDL1980/4693 (motivo noveno) que no se aplica al presente caso, ni la
doctrina jurisprudencial (motivo dcimo) que exige el precio justo cuando no consta qu
precio se haba pagado o el que consta es el ficticio; es el sentido de precio real, ya que
pretender que sea otro sera revisar la declaracin de hechos que consta en la sentencia
de instancia, lo que no es factible en casacin.
QUINTO.- En consecuencia, deben desestimarse los motivos de casacin y, tal como
dispone el artculo 1715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, declarar no haber lugar al
recurso, condenar en costas a la parte recurrente y decretar la prdida del depsito.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo espaol.

FALLO
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL
RECURSO DE CASACION interpuesto por el Procurador D. Ramn Rodrguez
Nogueira, en nombre y representacin de "P., S.A.", respecto a la sentencia dictada por
la Audiencia Provincial de Murcia, Seccin Tercera, con fecha 19 de mayo de 1.994, la
que se confirma en todos sus pronunciamientos, condenndose a dicha parte recurrente
al pago de las costas as como a la prdida del depsito constituido al que se dar el
destino legal.
Y lbrese a la mencionada Audiencia certificacin correspondiente, con devolucin de
los autos y rollo de apelacin remitidos. As por esta nuestra sentencia, que se insertar
en la COLECCION LEGISLATIVA pasndose al efecto las copias necesarias, lo
pronunciamos, mandamos y firmamos. Jos Almagro Nosete.- Antonio Gullon
Ballesteros.- Xavier OCallaghan Muoz. Rubricados.
PUBLICACION.- Leda y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.
Xavier O'Callaghan Muoz, Ponente que ha sido en el trmite de los presentes autos,
estando celebrando Audiencia Pblica la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el da
de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.