EDJ 2002/109823, SAP Valencia de 31 julio 2002

EL DERECHO
EDJ 2002/109823
Audiencia Provincial de Valencia, sec. 7, S 31-7-2002, n 507/2002, rec. 377/2002. Pte: Beneyto Garca-Robledo, Jos
Francisco

RESUMEN

La AP estima el recurso de apelacin interpuesto por un particular contra la sentencia

de instancia que desestim su demanda sobre retracto de comuneros. Entiende la Sala
que la sentencia combatida no fij el "dies a quo", a partir del cual considerase
iniciado el plazo legalmente previsto para el ejercicio del derecho de tracto,
quedndose en el aspecto negativo del derecho de retracto, al decir que contra el
criterio general del artculo 1524 CC, el retrayente haba ejercitado su derecho
"extemporamente" y orill la presuncin "iuris et de iure" implicada en la fecha de la
inscripcin registral de la venta.

-NORMATIVA ESTUDIADA
Ley 1/2000 de 7 enero 2000. Ley de Enjuiciamiento Civil LEC
art.217, art.461

RD de 24 julio 1889. Cdigo Civil

art.1524

+NDICE
+CLASIFICACIN POR CONCEPTOS JURDICOS
+FICHA TCNICA

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- En el expresado procedimiento, se dict sentencia en fecha 21 de
diciembre de 2001, por la Iltma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia
nm. Veintiuno de los de Valencia; cuya parte dispositiva, literalmente, dice:
"Fallo: Que desestimando ntegramente la demanda interpuesta por D. Benito contra
Vallerhermoso Divisin Promocin S.A., debo absolver y absuelvo a esta ultima de las
pretensiones formuladas en su contra. las costas sern satisfechas por la parte actora."
Sentencia, notificada, en fecha 27 de diciembre a los procuradores de las partes.
SEGUNDO.- En fecha 11 de enero de 2002 se present escrito por la procurador Sra.
Ibez Mart, en representacin del demandante, en anuncio y preparacin del recurso
de apelacin que se propona interponer en contra de la dicha sentencia definitiva.
Y concedido plazo de veinte das, para la interposicin en forma del dicho recurso de
apelacin, por la providencia de fecha 17 de enero; resolucin, notificada en fecha 23 de
enero; consta presentado el escrito de interposicin, en fecha 15 de febrero.
Donde se hacan las alegaciones pertinentes, en contra de la dicha sentencia, y se
terminaba solicitando la revocacin de sta, para la estimacin de la demanda, con
expresa condena a la parte demandada de las costas de la instancia.
TERCERO.- Acordado traslado del recurso a la contraparte y por trmino de diez das,
en la providencia de fecha 26 de febrero, para la eventual oposicin al recurso, en su
caso, para la impugnacin de la sentencia, en lo que le fuere desfavorable; resolucin,
notificada en fecha 28 del mismo mes; en fecha 13 de marzo fue presentado el escrito de
impugnacin al recurso, por la procurador judicial de "Vallehermoso, Divisin
Promocin, S.A."; instando la desestimacin del recurso y la confirmacin de la
resolucin recurrida, con expresa condena en costas al apelante.
A su vista, en fecha 26 de marzo, fue acordada la elevacin de las actuaciones a la
Audiencia Provincial de Valencia, para la resolucin del recurso.
Llevada a efecto, la remisin, y en definitiva, el 15 de abril siguiente.
CUARTO.- Repartida en fecha 24 de abril la apelacin a esta Seccin 7 de la
Audiencia Provincial; formado Rollo del recurso y designado Magistrado Ponente;
consta providencia de la Sala en fecha 6 de mayo, sealando el da 2 de julio de 2002,
para la deliberacin y fallo del asunto, en defecto de haberse solicitado recibimiento del
pleito a prueba, ni la celebracin de Vista del recurso.
Presentndose, por el demandante, en fecha 31 de mayo, escrito alegando como "hecho
nuevo" el que el precio de la venta fue el de 20.222 ptas./metro cuadrado, segn
documento privado, elevado a escritura pblica en fecha 23 de abril de 2002, y
correspondiente a la venta de otra quinta parte del inmueble litigioso, y como argumento
de que el demandante "no tuvo conocimiento de las condiciones de la compraventa", y

en el momento en que se lo atribuyera la sentencia, sino el mismo cuando la

compraventa de autos result inscrita en el Registro de la Propiedad, en su caso, de que
en la reunin de diciembre de 2000 (considerada en la sentencia) no fueron fijadas las
condiciones definitivas de la compraventa; y tratando de acreditarse, ese "Hecho
nuevo", con la aportacin de certificacin del Registro de la Propiedad nm. 12 de
Valencia, ms, razonndose la admisibilidad del documento en lo dispuesto en el
artculo 460.1 LECN, en relacin con los arts. 270.1 y 271.2 de la misma.
Y opuesta la parte demandada a la admisibilidad del documento (por escrito presentado
en fecha 18 de junio), e invocando, subsidiariamente, la nula fuerza probatoria del
documento en cuanto al fondo litigioso; en fecha 2 de julio fue dictada providencia, por
la Sala, declarando no haber lugar a la admisin de ese documento, a ser devuelto y sin
quedar en autos resea, ni certificacin; y, ello, por no presentado el mismo en el
momento procesal prevenido en el art. 271.1 LECN, menos susceptible de aportacin
conforme al art. 460, 2, 3, y al resultar ajeno -a la cuestin controvertida- lo tratado de
demostrarse con dicha documental.
Habindose deliberado y fallado el asunto, en la fecha sealada, de 2 de julio.
QUINTO.- En la tramitacin del recurso se han observado las prescripciones y
formalidades legales. Demorada la sentencia, a causa de la acumulacin de asuntos en
fase de decisin, sobre el Magistrado Ponente.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Se aceptan los dos primeros Fundamentos Jurdicos de la sentencia
recurrida, como formando parte de la presente resolucin; y, del tercero, lo concerniente
al cmputo del plazo de caducidad establecido en el art. 1524 C.C. EDL1889/1 , segn
la jurisprudencia mas consolidada al respecto, exigindose el conocimiento efectivo,
completo y cabal de las condiciones todas de la compraventa, sobre precio, condiciones
esenciales de la venta, modalidades de pago, etc, y para poder disponer el retrayente,
como beneficiario ""ex lege"" en ciertas circunstancias de un derecho de preferente
adquisicin, disponer, decimos, de los elementos de juicio suficientes para decidir sobre
la conveniencia o no de ejercitar la accin.
Mas, sin compartirse por la Sala, las conclusiones finales sentadas en la sentencia, ni la
valoracin al caso de la prueba practicada en primera instancia, destacadas (en especial)
y en la sentencia, las declaraciones testificales de D. Juan y de la esposa del retrayente
D Susana.
En contrario a las dichas conclusiones; y otorgada en 5 abril 2001, que fue, escritura de
compra, y por la mercantil demandada "Vallehermoso Divisin Promocin SA", sobre
dos quintas partes indivisas (8/20), adquiridas a quienes hubieran sido condueos (con
el demandante), y por 2/20, cada uno de los vendedores, de la finca registral 4812

(Registro de Valencia 12), D Virginia, D Esther y D. Jos Enrique, los consortes D.

Juan -D Virginia, y D Eva, por un precio escriturario aquellas dos quintas partes
indivisas de 45.098.400 ptas. (271.046'84 Euros); escritura, inscrita en el Registro el da
10 de mayo de 2001, y para presentarse la demanda de retracto en 19 mayo; proceder
verificar la plena y perfecta procedencia del retracto planteado, y como no caducado el
plazo de ejercicio al tiempo de la interpelacin ejercitando la accin, y aunque el
retrayente hubiese intervenido en las negociaciones previas, teniendo -por elloconocimiento de los tratos habidos y que luego abocaron al otorgamiento de la escritura,
y sin poderse decir que, instrumento de la transmisin la escritura de 5 abril 2001 (nm.
2.385 del protocolo de D. Carlos Pascual De Miguel), ya en diciembre 2000 "se
conocieron", y perfectamente las "condiciones de la venta" y que no hubieran podido
sufrir variacin tras un periodo intermedio como el transcurrido, cercano a los cuatro
meses; el demandante, pendiente del Registro Inmobiliario a los efectos del ejercicio del
retracto, habiendo rechazado, y posiblemente, la operacin de compra por la contraparte
de su "derecho a retraer", y por el presumible precio de tres millones de pesetas,
intentado instrumentar en ese proyecto de documento de 18 abril 2001, a folio 120, y
que se dice transmitido por FAX, al Ayuntamiento de Alaquas y donde trabajase el Sr.
Benito, "a la atencin" de ste, cursado en supuesta representacin de "Vallehermoso
Divisin Promocin SA" por D. Eusebio.
Tampoco demostradas "conocidas" esas condiciones de la venta, y de los 2/5, a tal fecha
del 18 de abril, y una vez que ya otorgada en fecha 5 anterior la escritura de venta en
cuestin (copia autentica, presentada en el Registro el da 8 mayo 2001 y base de la
inscripcin registral producida en 10 mayo,... obrante a folios 91 al 106); precisamente
para dar seguridad jurdica a estos supuestos traumticos de un negocio jurdico regular,
vlido y eficaz en Derecho, concedida la referencia de ejercicio, y para la accin, del
dies "a quo" constituido por la publicacin registral y "erga omnes" de la transmisin
apelada y afectada de eventual resolucin,... para el caso de no inscripcin, o para el de
ocultacin y deliberadamente de la venta en perjuicio de los derechos del titular de
dicha facultad de subrogacin, por preferente derecho de adquisicin, y en funcin ello
del deseo de facilitarse la eliminacin de situaciones (nunca desechables) de comunidad
o de proindivisin,... decamos, para ese otro supuesto, y alternativo, previsor el
legislador, refiriendo el "dies a quo" al momento en que se hubiera tenido
"conocimiento de la venta" por el retrayente.
En este segundo supuesto, condicionado el uso, al "defecto" o inexistencia de la
inscripcin; mas, en perjuicio de derechos tan fundados como los de un retrayente (y
con derecho de resolver ""ex lege"" una transmisin ajena hecha en su perjuicio), a no
poder generalizarse aquella diferente y subsidiaria manera de computarse los nueve
das, y de un ms que perentorio plazo de "caducidad" (nunca, reconducible a
"prescripcin), extendindolo a momentos o pocas anteriores, desde el 5 abril, y
otorgada la compraventa base del retracto, o desde diciembre del ao anterior, so
pretexto de "conocimiento cumplido y cabal" en el retrayente de todas las condiciones y
esenciales de la transmisin, y como "presente" en la mayora de los tratos previos
determinantes de la escrituracin, entre vendedores y compradora, de esos 2/5 del
inmueble en que l tuviese otro 1/5.
En todo caso, a repararse en los trminos imperativos del dicho art. 1524 C.C.
EDL1889/1 , "no podr ejercitarse el derecho de retracto legal, sino dentro de nueve

das contados desde la inscripcin en el Registro y, en su defecto, desde que el

retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta", vedando otro "dies a quo" de
cmputo anterior a aquel criterio principal, de la fecha de inscripcin en el Registro; los
subrayados de la Sala, suficientemente expresivos de la seguridad jurdica pretendida
garantizarse con la diccin legal, y organizando los criterios principal y subsidiario para
el cmputo de ese plazo de caducidad tan perentorio,... trastocados con esa aplicacin/
interpretacin arbitrada en la sentencia; y, por otra parte, habr de sealarse que, ajeno
el Sr. Benito a la escritura del 5 abril 2001, y no interviniente en ella, menos se ha
demostrado que el "conocimiento" del mismo sobre las condiciones de la compraventa,
fuera de las convenidas en diciembre 2000, o el de las previas de la escritura del 5 abril,
y tampoco demostrado que unas y otras fueran idnticas, y esas mismas incorporadas
luego a la escritura base de la inscripcin registral del mes subsiguiente; con las
circunstancias, ya obvias, de que a la interpelacin judicial las condiciones de la
transmisin, con "conocimiento completo" del retrayente atribuido a pocas anteriores,
ya eran del dominio publico, por la publicidad del Registro, dadas a conocer "erga
omnes", por ello, "fcil" imputar un conocimiento muy anterior de lo publicado y a
depender -un computo de "plazo legal" de caducidad- de un criterio tan falible como el
del dicho de testigos, cuando, por el contrario, los criterios legales, por su orden, y en la
medida de lo posibilitado probar, responden a un criterio objetivo y bsico, en su
defecto, por su inexistencia, posible el utilizarse el secundario, o subsidiario, y,
lgicamente, a estar sometido a las normas generales de prueba y en cuanto que lo
sometido a prueba, y con exigencia de esa prueba (y rigurosa) para la seguridad jurdica
necesaria en el ejercicio de un derecho tan excepcional, el objeto de esa prueba es nada
menos que la trascendencia exterior del "conocimiento" que tuviese sobre una venta ya
operada, pero no llegada a inscribirse en el Registro, en perjuicio de los derechos del
retrayente.
Y, si, pues, aqu y ahora, se acoge el accionante al criterio objetivo y legal de la
inscripcin de la transmisin misma; no se tergiverse la norma, predicndose ya en
aqul un conocimiento cabal y completo de una ulterior venta (cuatro meses despus
ocurrida), y ya en diciembre del ao anterior, o en abril, a raz y tras el otorgamiento de
la escritura publica en transmisin de los 2/5 de inmueble retrados, bien que antes de la
in matriculacin registral;... la primera copia de la escritura, y expedida en 9 abril 201
(folio 101), "presentada a autoliquidacin "del Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales en 24 del mismo mes y en la propia fecha ingresada la suma de 2.705.904
pesetas, sin perjuicio de "comprobacin",... para, a su vista, y presentada la
documentacin al Registro de la Propiedad nm. 12, obtenerse en 10 mayo la
calificacin favorable del Registrador y conseguir la inscripcin (folio 101 vto.); ya mas
tarde (16 mayo), hecha la liquidacin de los honorarios y de los suplidos en el Registro,
folio 102;... en tan escaso plazo, desde el 5 abril, y sin haber intervenido directamente el
Sr. Benito en la venta de los 2/5 a "Vallehermoso" (la de D Eva y de sus tres hijos,
Sres. Jos Enrique Eva Virginia Esther), ms que difcil un conocimiento "completo y
cabal" por el ahora retrayente, de esa otra operacin, y sobre todo, con riesgo de
discrepancias respecto a la literalidad de la escritura, caso de exigrsele esa demanda y
por "conocer ya" los trminos y todos de la futura operacin, o los de la concretamente
operada en 5 abril, aunque antes de llevada la copia autntica de la escritura a
liquidacin y antes de presentarla al Registro de la Propiedad.

Y, argumento adicional, al respecto, lo proporcionan los Exponentes 3 y 5 del

documento privado, en tentativa de acreditacin, y a fecha 18 abril, de la "renuncia a los
derechos de tanteo y retracto", y, segn precio ajustado de tres millones de pesetas,
renunciando en consecuencia, y de percibirlos, a los tales derechos y "dando (entonces)
pleno consentimiento a la compraventa que se pretende efectuar", sic, y de la que se
dijera haber recibido notificacin, y como comunero que era, de las "condiciones y
precio de la compraventa que se pretende efectuar",... aadindose "no estar interesado
en la adquisicin de las citadas tres quintas partes" (las litigiosas, y otra quinta parte de
D. Alberto),... cuando, y por el contrario, la realidad fuese, la de ya otorgada la escritura
de compraventa en 5 abril anterior, y la de la "redaccin unilateralmente" del papel por
"Vallehermoso D.P. SAU", proponindose lo que se tuviera por conveniente, y en
cuanto que supuestamente remitido por ella al Sr. Benito (y al puesto de trabajo de ste)
como "borrador", y "en espera de conformidad" por parte del ultimo, todo segn lo
convenido y caso de producirse la aceptacin; por ello, sin mayor significacin la
certeza de un otorgamiento ya producido, o la falsedad de producirse en lo futuro (el
"reporte de TX", comunicndolo por FAX, a folio 122, a dar alguna garanta de cursado
el dicho borrador, y a propiciar presuncin de ser consecuencia -el mismo- de
negociaciones previas al respecto).
En todo caso, y por lo dicho, la sentencia combatida, no fijando el "dies a quo", a partir
del cual considerase iniciado el plazo legalmente previsto para el ejercicio del derecho
de tracto, quedndose en el aspecto negativo o excluyente del retracto, al decir que,
contra el criterio legal y objetivo general del art. 1524 C.C. EDL1889/1 , el retrayente
haba ejercitado su derecho "extemporamente", y orillando del todo la presuncin "iuris
et de jure" implicada en la fecha de la inscripcin registral de la venta (sentencia del
T.S. de 21 julio 1993 EDJ1993/7467 ).
Y, aparte de ello, tampoco el resultado del interrogatorio del Sr. Juan (segn lo
argumentado, al caso, en la sentencia ahora controvertida), concluyente a la hora de fijar
un "dies a quo" concreto y determinado en el que se produjera tan concreto y tan cabal
"conocimiento" por el demandante, del precio y de las condiciones todas de esa
compraventa sobre los descritos de la finca litigiosa, y como "consumada" entre los
otorgantes de esa operacin.
Por lo dems, los dos datos recogidos en la sentencia y para apoyar tan especial
computo del plazo de los nueve das, segn una conviccin de "conocimiento" de la
operacin y antes de inscrita sta en el Registro, ms que discutibles y bien poco fiables:
1) El que se informase por el Sr. Juan, al retrayente, de la "fecha en que se iba a otorgar
escritura publica", a permitir la conclusin de que una tal comunicacin se efectu con
anterioridad a la consumacin de la compraventa, momento en el que ni siquiera haba
nacido el derecho de retracto luego ejercitado.
2) El que luego y telefnicamente comunicase el Sr. Juan que la venta se haba
producido por el precio y condiciones pactadas", lgicamente posterior al otorgamiento
de la escritura, sin fijarse da concreto en que la llamada se produjo, a imposibilitar
tambin el cmputo del plazo de los nueve das y para el ejercicio del retracto, y a
comportar toda imposibilidad de declararse extemporneo el ejercicio de ese derecho de
retracto, como para rechazarse la demanda, sin embargo basada en un puntual y

temporneo ejercicio del retracto con arreglo a la previsin legal general,... una tal
llamada, en absoluto probada por la contraparte y como le incumbiese segn el art. 217
L.E.C. EDL2000/77463 N, en cuanto que hecho -en su caso- obstativo de la pretensin
de la demanda y cuando sta afirmase un ejercicio "temporneo" del derecho, y para
ello, amparndose en la formulacin principal del art. 1524 C.C. EDL1889/1
Por lo dems, errnea la aplicacin (en la sentencia ahora combatida) de la doctrina
jurisprudencial que se invocase, y, en concreto, amparando el ejercicio del retracto
segn el "conocimiento anterior" alcanzado, y por cualquier medio conseguido; si la
sentencia citada al caso y del Tribunal Supremo, de 8 junio 1995 EDJ1995/2643 , se
refera al bien diferente supuesto de la "escritura publica otorgada, y nicamente, al
efecto de inscribir registralmente un Auto de Adjudicacin Judicial, puesto que en tal
caso la compraventa bien se puede decir que se ha "consumado" con anterioridad a ese
otorgamiento, habiendo nacido en consecuencia el derecho retracto, y mas el plazo para
su ejercicio, con anterioridad al otorgamiento de aquella escritura; frente a tales
supuestos de la adjudicacin judicial, en la compraventa, la escritura, con la eficacia
propia de la "traditio ficta" y, segn lo cual, hasta que no se produce su otorgamiento,
no producidos la consumacin de la compraventa y el nacimiento del "Derecho de
retracto"... por tanto, irrelevantes y sin trascendencia las noticias previas que pudiera
tener el demandante sobre algo futuro y aun no acontecido, incluso y mas
concretamente las tomadas antes del 5 abril; y, por ltimo, tampoco demostrado ese
"conocimiento cumplido", y por haber estado "presente" el Sr. Benito en la reunin de
diciembre, conociendo entonces las condiciones de la compraventa que all y entonces
se acordaron,... ya que segn la contestacin a la demanda hubo varias reuniones entre
los otorgantes de la venta del 5 abril 2001 y nada ms se ha concretado en orden a cual
fuera -y de ellas- la en que se concretaron tales circunstancias,... y puesto que hubo
discrepancias efectivas al respecto en orden al pago de los "gastos", cuantificacin y
responsable de atenderlos (declaraciones de la Sra. Cabuchola, del Sr. D. Alberto, de D.
Juan, de D. Jos Enrique), siendo al final; y as establecido en la Escritura, que lo serian
"con arreglo a Ley".
Ante las precisiones anteriores, a resultar innecesario el examen, y minucioso, de la
testifical practicada en primera instancia, ofreciendo -y a la consideracin de la
juzgadora de primer grado- argumentos "indirectos", desde luego, para apoyar y de
algn modo, relativamente, esta su conviccin en orden al "conocimiento" (y previa
comunicacin al efecto) de otorgada la escritura, o de informrsele sealado da
concreto para ser firmada, transcripciones a folios 316 vto, 317 y vto, 319 vto.
Y, en vista de todo ello, destacndose que lo razonado sobre la falta de "legitimacin
activa" del demandante, no ha sido cuestionado por la demandada, va adhesin al
recurso (justificada, y por el contrario, su propiedad sobre una quinta parte indivisa del
inmueble litigioso), ello segn el art. 461 L.E.C. EDL2000/77463 N.; a proceder el
retracto, por el precio escriturado de 45.098.400 ptas. (consignadas alzadamente,... con
previsin y estimativa de los gastos del art. 1518 C.C. EDL1889/1 ), aparte el
reembolso, y por el retrayente, de los gastos del contrato, de cualesquiera otros pagos
legtimos hechos para la venta, y de los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa
vendida, segn el precepto ltimamente citado.
Con estimacin de la demanda y revocacin total de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Conforme al art. 523.1 L.E.C. EDL2000/77463 1881, sern de imponer a

la mercantil demandada las costas de la primera instancia, consecutivamente a su
vencimiento objetivo en ella, y en defecto de circunstancias excepcionales en contrario
que pudieran justificar otro y diferente criterio de atribucin.
La dicha revocacin, e ntegra, de la sentencia, determinar que, de los gastos
procesales de la alzada, y conforme al art. 398-2 L.E.C. 1/2000 EDL2000/77463 , cada
parte afronte los causados en su inters y por mitad los comunes.
En su virtud, y vistos los preceptos de legal y pertinente aplicacin.

FALLO
Con estimacin del Recurso de Apelacin interpuesto por D. Benito, en contra de la
sentencia de fecha 21 de diciembre de 2001, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez
de Primera Instancia nm. 21 de Valencia, en el juicio ordinario seguido, y por ejercicio
del derecho de retracto de comuneros, en contra de la mercantil "Vallehermoso,
Divisin Promocin SA"; se revoca, y en un todo, la dicha sentencia, para, con
estimacin de la demanda y en su totalidad, declarar, como declaramos, que el
demandante D. Benito tiene derecho a retraer la participacin dominical de la finca a
que se refiere la demanda, los dos quintos de la finca urbana descrita en el Hecho
Primero de la misma, y registral nm. 000, del Registro de la Propiedad nm. 12 de
Valencia, y, consecutivamente a la dicha declaracin, condenar, como condenamos, a la
demandada a estar y pasar por ella, y a que otorgue a favor del demandante la
correspondiente escritura de compraventa, bajo apercibimiento de ser otorgada de
oficio, si no lo hiciera; segn el precio reflejado en esta sentencia y, aparte del mismo,
sin perjuicio de la responsabilidad del retrayente por razn de los gastos del contrato, de
los pagos legtimos hechos para la venta, y de los gastos necesarios y tiles efectuados
en la cosa vendida.
Con imposicin, a la demandada, de las costas de la primera instancia, como
preceptivas; y procediendo, en cuanto a las de esta segunda instancia, que cada parte
abone las causadas en su inters, y., por mitad las comunes.
Una vez fuere firme esta sentencia (por caber contra ella recurso de casacin),
devulvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia, para constancia y
ejecucin de lo resuelto y subsiguientes efectos; llevndose otra certificacin de aquella
al rollo de su razn.
As, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos
y firmamos. Jos Fco Beneyto Garca Robledo.- Fco Jos Ferrando Zuriaga.- Pilar
Cerdn Villalba.

Publicacin.- Doy fe: la anterior resolucin ha sido leda y publicada por el Iltmo. Sr.
Magistrado Ponente estando celebrando audiencia pblica, la Seccin Sptima de la
Iltma. Audiencia Provincial en el da de la fecha. Valencia a dos de septiembre de dos
mil dos. V. VALLET. RUBRICADO.
As resulta de la resolucin original a queme remito y para que conste libro la presente,
informando que es firme, que firmo en Valencia a.

Nmero CENDOJ:46250370072002100136
EDJ 1993/7467, STS Sala 1 de 21 julio 1993

EL DERECHO
EDJ 1993/7467
Tribunal Supremo Sala 1, S 21-7-1993, n 794/1993, rec. 3296/1990. Pte: Ortega Torres, Tefilo

RESUMEN

Siendo improcedente el retracto de comuneros por caducidad de la accin, al haber

interpuesto la demanda transcurrido el plazo legal de nueve das establecido al efecto
con carcter general, el TS declara no haber lugar al recurso de casacin interpuesto
por el recurrente en su calidad de comunero, y hace decare el motivo amparado en
infraccin de las normas del ordenamiento jurdico. Seala la Sala que es vlida la
presuncin "iuris et de iure" de que el retrayente conoci la tramsmisin desde la
inscripcin en el Registro de la Propiedad.

-NORMATIVA ESTUDIADA
RD de 24 julio 1889. Cdigo Civil
art.1524

RD de 3 febrero 1881. Ao 1881. Ley de Enjuiciamiento Civil

art.1620

+NDICE
+CLASIFICACIN POR CONCEPTOS JURDICOS
+FICHA TCNICA

En la villa de Madrid, a veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final
indicados, el recurso de casacin contra la sentencia dictada en grado de apelacin por
la Audiencia Provincial de Albacete (Seccin Segunda), corno consecuencia de autos de
retracto seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Valdepeas, sobre retracto de
comuneros, cuyo recurso fue interpuesto por D. Antonio, representado por la
Procuradora D Pilar Crespo Nez y asistido del Letrado D. Jess Blanco Campaa, en
el que es recurrida 'Inmobiliaria A., S.A'. representada por el Procurador D. Jos
Granados Weil y asistida por el Letrado D. Federico Castejn Snchez.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia de Valdepeas fueron vistos los
autos de retracto nm.51/1987, promovidos a instancia de D. Antonio, representado por
el Procurador D. Antonio Caminero Merlo y dirigido por el Letrado D. Santiago
Gonzlez Peralta, contra la entidad 'Inmobiliaria A., S.A', representada por el
Procurador D. Francisco Delgado Merlo y dirigida por el Letrado D. Federico Castejn
Snchez.
Por la parte actora se formul demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual
socilitaba previa alegacin de los hechos y fundamentos de Derecho: "... se dicte
sentencia declarando el derecho que tiene mi representado a retraer la participacin de
dominio en las partes indicadas, condenando a la demandada a que dentro del trmino
que por el Juzgado se le seale, otorgue escritura pblica a favor de mi representado por
la venta que ha de hacerle de las partes retradas, con apercibimiento de ser otorgada
judicialmente, si as no lo hiciese, y al pago de las costas causadas si se opusiera a este
procedimiento." Admitida a trmite la demanda, la sociedad demandada la contest
alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estim de aplicacin y termin
suplicando al Juzgado: "... en su da se dicte sentencia, que contenga los siguientes
pronunciamientos:
Primero.- Con suspensin del curso de los autos principales, se siga el trmite previsto
en los arts. 744 y dems concordantes respecto del incidente de previo y especialmente

pronunciamiento, que se formula en el fundamento de Derecho IV de esta contestacin,

y en su momento se declare defectuosa consignacin del precio real y por no cumplido
el requisito 2. del art. 1.618 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 ,
declarando no haber lugar al retracto de las fincas a que se refiere la demanda,
condenando al actor a estar y pasar por dicha declaracin.
Segundo.- Si hubiera lugar a entrar a resolver sobre los autos principales, una vez
resuelto aquel incidente, se declare caducado el derecho al retracto respecto de las fincas
a que se refiere la demanda y en todo caso respecto de las ocho ochenta y cincoavas
partes compradas a D Elvira y D Araceli.
Tercero.- Respecto de la quinta parte comprada a D. Luis y hermanos se declare la no
consideracin jurdica de extrao respecto de mi cliente demandado. Por ende no haber
lugar al retracto de tal participacin.
Cuarto.- Por ltimo, caso de que se considerase procedente el retracto sobre las
participaciones indivisas compradas, se declare como precio real a consignar por el
demandante las siguientes cantidades: 3.720.000 ptas., por la cuatro veinticincoavas
partes de la compra a D Elvira La misma cantidad por las cuatro veinticincoavas partes
de la compra a D Araceli; D Elvira ptas., por la quinta parte de la compra a los D. Luis
y hermanos Los gastos acreditados en este escrito, importe de la plusvala, inscripcin
en el Registro de la Propiedad y Notara.
Quinto.- La condena en costas habida cuenta de la temerida manifiesta del
demandante." Por el Juzgado se dict Sentencia con fecha 26 de abril de 1989, cuya
parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que deba estimar y estimaba la demanda
interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Caminero Merlo, en nombre
y representacin de D. Antonio, contra la entidad 'Inmobiliaria A., S.A'" declarando el
derecho del actor a retraer la participacin en el dominio de las partes indivisas
adquiridas por la entidad demandada en la finca sita en la calle J., nm. ..., de
Valdepeas, viniendo obligada dicha entidad a otorgar escritura pblica a favor del
actor y ste a pagar el precio real pagado por la entidad demandada y que ha quedado
acreditado en esta resolucin, el cual es superior al inicialmente consignado, con
imposicin de costas a la parte demandada."
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelacin que fue admitido
y sustanciada la alzada, la Audiencia Provincial de Albacete (Seccin Segunda) dict
Sentencia con fecha 17 de octubre de 1990, cuyo fallo es como sigue: "Fallamos: Que
estimando el recurso de apelacin interpuesto por la representacin de la entidad
'Inmobiliaria A., S.A',
Contra la Sentencia dictada en fecha 26 de abril de 1989 por la Sra. Juez de Primera
Instancia de Valdepeas, debemos revocar y revocamos la misma y en su lugar
dictamos otra en virtud de la cual debemos declarar y declaramos caducado el derecho
al retracto respecto de las fincas adquiridas en escritura de fecha 29 de noviembre de
1986 a D Elvira y D Araceli. y no haber lugar al retracto de la finca adquirida en fecha
29 de diciembre de 1986 a D. Luis y hermanos por no tener la condicin de extrao la
sociedad adquirente y en consecuencia debemos absolver y absolvemos a la entidad

demandada de la demanda, sin hacer expresa condena en costas a ninguna de las partes
ni en primera instancia ni en esta alzada."
TERCERO.- La Procuradora D Pilar Crespo Nez, en nombre y representacin de D.
Antonio, formaliz recurso de casacin que funda en los siguientes motivos:
Primero.- "Al amparo del nm. 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
EDL2000/77463 se denuncia la infraccin del art. 24.1 de la Constitucin Espaola
EDL1978/3879 , en cuanto garanta del "derecho a obtener la tutela efectiva de los
Jueces y Tribunales"; del art. 5.1 de la Ley Orgnica del Poder Judicial EDL1985/8754
sobre la vinculacin de los Tribunales a la Constitucin, norma suprema, y 359 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 por entender que se han infringido las
normas reguladoras de la sentencia "al no decidir todos los puntos litigiosos que han
sido objeto de debate ......"
Segundo.- "Al amparo del nm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
EDL2000/77463 se denuncia error en la apreciacin de la prueba basado en
documentos que obran en autos que demuestran la equivocacin del juzgador, sin
resultar contradichos por otros elementos probatorios..."
Tercero.- "Al amparo del nm. 5 del art. 1.692 de la Ley de, Enjuiciamiento Civil se
denuncia la infraccin del art. 1.524.1 del Cdigo Civil EDL1889/1 , en relacin con el
art. 1.620.1 de la Ley procesal citada y 3.1 del Cdigo Civil EDL1889/1 y
jurisprudencia ... "
Cuarto.- "Al amparo del nm. 5 del art. 1.692 de la Ley procesal civil EDL2000/77463
se denuncia la infraccin del art. 33.2 de la Constitucin Espaola EDL1978/3879 , en
cuanto delimita la "funcin social del derecho de propiedad" y de la jurisprudencia
recada sobre la funcin del retracto.
1.- Son premisas para la articulacin del presente motivo las siguientes:
A.- La funcin de los retractos legales es facilitar la terminacin de los supuestos de
comunidad (en el caso del de comuneros, art. 1.522; para el de coherederos, art. 1.067;
para el de consocios, art. 1.708, en relacin con el art. 1.067). Las situaciones de
comunidad dificultan la mejor explotacin de los bienes y son fuentes de litigios..."
Quinto.- "Al amparo del nm. 5 del art. 1.692 de la Ley procesal, se denuncia la
infraccin del art. 7.1 del Cdigo Civil EDL1889/1 por falta de buena fe en el ejercicio
de sus derechos por la sociedad demandada. Con carcter subsidiario y diferenciado la
vulneracin tambin por la sentencia recurrida de la doctrina del abuso de Derecho y
fraude de ley (respectivamente arts. 7.2 y 6.4 del Cdigo Civil EDL 1889/1 ) ... "
CUARTO.- Admitido el recurso y evacuado el traslado de instruccin se seal para la
vista el da 9 de julio de 1993, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Tefilo Ortega Torres.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Como antecedentes ms significativos de este recurso conviene resear,
previamente al examen de los motivos en que se basa, los siguientes:
Primero.- El hoy recurrente, D. Antonio, interpuso, en su calidad de comunero,
demanda de retracto en relacin con las transmisiones, efectuadas por D Araceli. y D
Elvira a 'Inmobiliaria A., S.A', de ocho veinticincoavas partes indivisas de la casa sita
en Valdepeas, calle J., nm. ..., en escritura pblica de fecha 29 de noviembre de 1986
inscrita en el Registro de la Propiedad el da 14 de enero de 1987, y por D. Luis y otros,
a la misma sociedad, de una quinta parte indivisa de dicha finca, mediante escritura
pblica otorgada el 29 de diciembre de 1986 inscrita el 8 de mayo de 1987; y
Segundo.- La demanda fue estimada, en lo sustancial, se revoc por la Audiencia
Provincial de Albacete con base esencialmente en que, atendidas las fechas de
inscripcin de la primera escritura y la de presentacin de la demanda (14 de febrero de
1987), haba caducado la accin de retracto por no haberse ejercitado dentro del plazo
de nueve das establecido en el art. 1.524.1 del Cdigo Civil EDL1889/1 , por lo que, al
otorgarse la segunda escritura, la compradora, 'Inmobiliaria A., S.A', ya era
copropietaria del inmueble y, en consecuencia, no se tratara de una enajenacin a un
"extrao", en los trminos del art. 1.522.1 del mismo Cdigo. De lo expuesto se infiere
que la cuestin principal a resolver en este recurso de casacin es la referente a si la
accin de retracto se ejercit o no dentro del plazo legal, sobre la cual, desde una u otra
perspectiva, versan los cinco motivos del recurso, amparados, el primero, en el art.
1.692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , el segundo en el nm. 4 y
los restantes en el nm. 5 del mismo precepto, en su redaccin anterior a la Reforma de
30 de abril de 1992.
SEGUNDO.- El primer motivo acusa infraccin de los arts. 24.1 de la Constitucin
EDL1978/3879 , 5.1 de la Ley Orgnica del Poder Judicial EDL1985/8754 y 359 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , alegndose que la sentencia de la
Audiencia es "incompleta, no exhaustiva, porque no ha examinado todos los hechos",
por lo que, segn el recurrente, procede "el examen completo de los autos" por este
Tribunal Supremo. No se precisa a cules hechos se hace referencia y, como es visto, se
dirige el motivo slo a que ahora se examinen los autos en su totalidad, lo que carece de
trascendencia como motivo de casacin de la sentencia impugnada, por lo que habr de
ser rechazado, aunque, como es obvio, esta Sala estudiar las actuaciones en lo que sea
menester para pronunciarse sobre el recurso.
TERCERO.- El error en la apreciacin de la prueba denunciando en el segundo motivo
del recurso no supone, en realidad, una equivocacin de la Sala de instancia en la
valoracin probatoria, sino que lo pretendido es que se tengan en cuenta hechos que no
lo fueron en la sentencia impugnada y que se reflejan en los documentos mims. 8 y 9 de
los aportados con la contestacin a la demanda, que se refieren a contratos de

compraventa anteriores al otorgamiento de las escrituras antes reseadas, y en el nm. 4

de los presentados con la demanda (carta dirigida, con fecha 5 de febrero de 1987, por
D. Arturo al hoy recurrente), todo ello para acreditar la mala fe que se imputa a D.
Arturo por no haber puesto de manifiesto que la sociedad cuyo Consejo de
Administracin presida, 'Inmobiliaria A., S.A', sera la definitiva compradora de las
partes indivisas que ahora se retraen y no l mismo que, como condmino anterior, no
poda ser considerado extrao a la comunidad. Todas estas valoraciones exceden el
mbito del nm. 4 del art. 1.692 y, en cuanto a los hechos de que se trata, es evidente
que su omisin en la sentencia recurrida se debe a que el Tribunal a quo no los
consider relevantes para la resolucin del litigio, con lo que no se aprecia error en la
apreciacin de la prueba sino que, si asistiera razn al recurrente y si lo fueran, nos
hallaramos ante la infraccin de alguna norma aplicable para resolver la cuestin
debatida (nm. 5 del art. 1.692), que requerira la integracin fctica de la sentencia.
CUARTO.- En el motivo tercero se invoca infraccin del art. 1.524.1 del Cdigo Civil
EDL1889/1 , en relacin con los arts. 1.620.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
EDL2000/77463 y 3.1 del mismo Cdigo, y se sostiene, en sntesis, que "resultando
probado y palmario en el caso de autos el desconocimiento por el autor de las
transmisiones de autos, no resulta pues posible aplicarle una presuncin de
conocimiento derivada de la inscripcin registral -viciada, adems, por falta de buena fe
en el inscribiente-, debiendo entrar en juego la funcin interpretativa, integradora y
correctora de la jurisprudencia ... ", con lo que, en definitiva, en opinin del recurrente,
el dies a quo determinado en el art. 1.524.1 ("desde la inscripcin en el Registro") slo
supondra "una presuncin de conocimiento" derivada de la inscripcin registral, que se
vera enervada por "el no conocimiento o conocimiento errneo" derivado de la
conducta atribuida al Presidente del Consejo de Administracin de la sociedad
adquirente. Esta interpretacin del art. 1.524.1 es inaceptable porque:
Primero.- Como se declar en Sentencias de 20 de mayo de 1943 y 28 de mayo de 1963,
el art. 1.524, al sealar como comienzo del cmputo de los nueve das para el ejercicio
del derecho de retracto la fecha de inscripcin de la venta, estima con presuncin iuris et
de iure que en ese momento conoce el retrayente la enajenacin de la finca, con lo que
aquel plazo se contar desde el da siguiente a realizarse la inscripcin (Sentencias de 26
de febrero y 15 de diciembre de 1956; 1 de julio de 1959 y 20 de noviembre de 1964), si
bien cuando se acredite que el retrayente conoci la venta "con anterioridad" a la fecha
de la inscripcin, el plazo se computar a partir de dicho conocimiento (Sentencias de
20 de noviembre de 1958 y 5 de mayo de 1972), pero no as cuando se invoque que el
conocimiento fue posterior a la inscripcin, como aqu se alega;
Segundo.- El art. 1.620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 es del todo
incompatible con el sistema establecido en el art. 1.524 del Cdigo Civil EDL1889/1 ,
por lo que ha de considerarse derogado por ste, pues el precepto de la Ley procesal
parte de que el art. 1.618.1 de la misma requera que el retracto se interpusiera "dentro
de nueve das, contados desde el otorgamiento de la escritura de venta" y, por ello, tena
sentido ponderar el hecho de que se hubiera ocultado la transmisin con malicia, pero
no lo tiene cuando la fecha a quo es la de la inscripcin registral cuya publicidad reputa
suficiente el legislador;

Tercero.- Los anteriores contratos, formalizados en documentos privados, en los que

figura D. Arturo como comprador, no tienen virtualidad para que el hoy recurrente
-atribuyendo mala fe a dicho D. Arturo- eluda el plazo legal de caducidad de la accin
de retracto, que es algo completamente independiente de la supuesta maquinacin
imputada a D. Arturo cuya realidad, adems, no puede inferirse de aquella
circunstancia; y
Cuarto.- En definitiva, la transmisin operada en 29 de noviembre de 1986 fue inscrita
en el Registro de la Propiedad y, como correctamente entendi la Audiencia, a ello ha
de estarse para contar el plazo de caducidad de la accin, siendo del todo irrelevante que
D. Antonio, alegue no haber tenido conocimiento de la venta hasta fecha posterior.
QUINTO.- El motivo cuarto se funda en "infraccin del art. 33.2 de la Constitucin
Espaola EDL1978/3879 , en cuanto delimita la funcin social del derecho de
propiedad, y de la jurisprudencia recada sobre la funcin del retracto". Carece este
motivo de la mnima fundamentacin convincente; en efecto, no se trata aqu de la
funcin social de la propiedad privada, que constitucionalmente delimitar su contenido,
ni de la finalidad del retracto de comuneros, sino de que, presupuesta la conveniencia
general de reducir, en lo posible, el nmero de copropietarios, lo que sucede es que,
como ya tuvo ocasin de declarar esta Sala en Sentencia de 20 de noviembre de 1958,
por el principio de la seguridad del trfico y consiguiente certeza de la adquisicin de
los derechos por justos ttulos, la accin de retracto slo puede ser ejercitada
formalmente dentro de un breve plazo de caducidad, y, en el caso que nos ocupa, la
accin se ejercit cuando ya haba transcurrido.
SEXTO.- Por ltimo, se denuncia en el motivo quinto "la infraccin el art.7.1 del
Cdigo Civil EDL1889/1 por falta de buena fe en el ejercicio de sus derechos por la
sociedad demandada. Con carcter subsidiario y diferenciado la vulneracin tambin
por la sentencia recurrida de la doctrina del abuso de Derecho y fraude de ley
(respectivamente arts. 7.2 y 6.4 del Cdigo Civil EDL 1889/1 )".
Debe tambin decaer este motivo por cuanto el recurrente insiste en obviar la caducidad
de su derecho atribuyendo mala fe en el ejercicio de sus derechos -debe de referirse al
de adquirir la participacin indivisa- a la sociedad demandada, lo cual no es admisible
por las razones ya expuestas, sin que, por lo dems, se aprecie en tal adquisicin ningn
abuso de Derecho que hubiera podido ser determinado por la ausencia de finalidad seria
y exceso en su ejercicio (Sentencia de 11 de mayo de 1991, con cita de otras anteriores),
ni menos an fraude de ley, segn aparece configurado en el art. 6.4.
SEPTIMO.- La procedente desestimacin de la totalidad de los motivos del recurso
comporta la de ste, con la preceptiva imposicin de costas al recurrente (art. 1.715, in
fine, de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo espaol,

FALLO
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casacin, interpuesto
por D. Antonio, contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Albacete
(Seccin Segunda) con fecha 17 de octubre de 1990; con imposicin al recurrente de las
costas causadas.
Lbrese al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha la
certificacin correspondiente, con devolucin de los autos y rollo de Sala remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertar en la COLECCION LEGISLATIVA,
pasndose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Alfonso Barcala Trillo-Figueroa.- Jess Marina Martnez-Pardo.-Tefilo Ortega Torres.
Rubricados.

EDJ 1995/2643, STS Sala 1 de 8 junio 1995

EL DERECHO
EDJ 1995/2643
Tribunal Supremo Sala 1, S 8-6-1995, n 577/1995, rec. 633/92. Pte: Barcala Trillo-Figueroa, Alfonso

RESUMEN

La sentencia de primera instancia -confirmada en apelacin- declar haber lugar al

retracto de comuneros en cuanto a la mitad indivisa de la finca litigiosa. Entre los
motivos aducidos por los demandados adquirentes, hay que destacar la supuesta
infraccin del art. 1521 CC en relacin con el 4 del mismo Cuerpo legal. El TS
entiende que no cabe limitar el retracto a las adquisiciones derivadas del contrato de
compraventa, con rechazo de las efectuadas en subasta judicial, debido principalmente
a la correlacin substancial entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones
verificadas por uno u otro mecanismo. Agrega que con la aprobacin del remate y la
subsiguiente adjudicacin al rematante de la finca subastada, se opera la consumacin
del contrato, pues no hay obstculo legal alguno en atribuirle el carcter de tradicin
ficticia a la referida adjudicacin. No hay tampoco quebranto del principio de igualdad
ante la ley ni de la seguridad jurdica. Por ltimo, no es apreciable la infraccin del

art. 1524 CC, al haberse interpuesto la demanda de retracto dentro del plazo
correspondiente.

+NDICE
+FICHA TCNICA

En la Villa de Madrid, a 08 de Junio de 1.995. Visto por la Sala Primera del Tribunal
Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casacin
contra la sentencia dictada en grado de apelacin por la Seccin Octava de la Iltma.
Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio de retracto,
seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nmero DIEZ de Valencia, sobre
reclamacin de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por D Coral, y D. Eugenio,
representados por el Procurador de los Tribunales D. Juan Luis Prez-Mulet y Surez, y
asistidos del Letrado D. Jos Luis Zambade Jimnez, en el que es recurrido D. Vicente,
no comparecido ante este Tribunal Supremo.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia nmero Diez de Valencia, fueron
vistos los autos de retracto nmero 459/1.990, promovidos por D. Vicente y D Josefa,
contra D. Eugenio y D Coral.
Por la representacin de parte actora se formul demanda en base a cuantos hechos y
fundamentos de derecho estim de aplicacin, para terminar suplicando al Juzgado lo
que sigue: "tenerme por parte en la representacin que ostento de los consortes D.
Vicente, y D Josefa, tener por consignados los tres millones novecientas una mil
pesetas precio de la venta de la mitad indivisa objeto de retracto y las treinta y siete mil
ochocientas cincuenta y nueve pesetas devengadas por honorarios de la escritura de
venta, como asimismo tener por contrado, por mi representado, el compromiso de
reembolsar a los demandados los gastos y pagos legtimos a que se refiere el artculo
1.518 del Cdigo Civil EDL1889/1 , todo ello conforme a lo expresado en el Hecho
Quinto, por instado juicio de retracto contra los demandados D. Eugenio, y D Coral, en
el que, tras los traslados legales y emplazamiento en forma par a que comparezcan en
Autos y, en su da, contesten la demanda, previos los trmites pertinentes y recibimiento
a prueba que, desde este momento solicito, se dicte en su da Sentencia declarando
haber lugar al retracto legal a favor de mi representado D. Vicente, casado con D

Josefa, en cuanto a la mitad indivisa de la finca sita en Sedav, reseada en el Hecho

Primero anterior, condenando a los demandados adquirentes de la misma, D. Eugenio,
casado con D Coral, a que dentro del tercer da otorguen la correspondiente escritura a
favor de mi representado, en estado de casado con D Josefa, bajo apercibimiento de
hacerse oficio a su costas, subrogndole, con las mismas condiciones estipuladas en la
escritura adjuntada con el nmero Uno, en el lugar de los demandados en dicha
escritura, en virtud del retracto legal, dejando la mitad indivisa de la finca retrada a
disposicin de mis representado. Todo ello con expresa imposicin de las costas a los
demandados".
Admitida a trmite la demanda, por la representacin de los demandados se contest la
misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estim de aplicacin, para
terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "reciba, si a bien lo tiene, los autos a
prueba, por trmino de 30 das, comn para proponer y practicar y, en su da, dicte
sentencia desestimando la demanda de retracto e imponiendo las costas del juicio a la
parte actora".
Por el Juzgado se dict sentencia en fecha 9 de Febrero de 1.991, cuyo Fallo es como
sigue: "FALLO.- Que estimando como estimo la demanda interpuesta por el Procurador
de los Tribunales D. Salvador Vila Delhom, en nombre y representacin de D. Vicente,
y D Josefa, ejercitando accin de retracto legal, contra D. Eugenio, y D Coral,
representados procesalmente por la Procuradora D Elena Gil Bayo, debo declarar y
declaro haber lugar al retracto legal de comuneros a favor de D. Vicente, casado con D
Josefa, en cuanto a la mitad indivisa de la finca descrita en el primer antecedente de
hecho de esta resolucin, condenando a D. Eugenio, casado con D Coral, a que dentro
del tercer da siguiente al de la firmeza de esta sentencia otorgue en favor de aquel, en
estado de casado, la correspondiente escritura de venta, bajo apercibimiento de hacerse
de oficio a su costa, subrogndose en las mismas condiciones estipuladas en la escritura
pblica de compraventa de 20 de Marzo de 1.990, dejando la mitad indivisa de la finca
retrada a disposicin de los actores. Entrguese a los demandados la cantidad de
3.938.859.- pesetas consignada por los demandantes por los conceptos indicados. Firme
esta resolucin, tmese razn en el Registro de la Propiedad de Torrente del
compromiso contrado, por la parte retrayente durante cuatro aos expidindose a tal
efecto mandamiento por duplicado al Registro, con los insertos necesarios. No se hace
expresa condena en costas".
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelacin, que fue
admitido y sustanciada la alzada, la Seccin Octava de la Iltma. Audiencia Provincial de
Valencia, dict sentencia en fecha 11 de Diciembre de 1.991, cuya parte dispositiva es
como sigue: "FALLO.- Desestimamos el recurso de apelacin formulado por la
representacin de D. Eugenio, y D Coral, contra la sentencia de fecha 9 de Febrero de
1.991 recaa en los autos nmero 459/90, del Juzgado nmero 10 de 1 Instancia de
Valencia. Estimamos en parte el recurso formulado por la representacin de D. Vicente,
y D Josefa, contra dicha resolucin. Confirmamos la misma salvo en su
pronunciamiento sobre las costas causadas en la primera instancia que se imponen a la
parte demandada, no haciendo expresa condena al pago de las de esta alzada".

TERCERO.- Por el Procurador de los Tribunales D. Juan Luis Prez Mulet y Surez, en
nombre y representacin de D Coral, y D. Eugenio, se formaliz recurso de casacin
que fund en los siguientes motivos:
Primero.- "Al amparo del artculo 1.692, prrafo 3, por quebrantamiento de las formas
esenciales del juicio por infraccin de las normas reguladoras de la sentencia, a saber:
artculo 503, 533,2 Lec. EDL2000/77463 , 1.618,3 Lec. EDL2000/77463 y artculo
24.1 CE EDL1978/3879 , a contrario sensu".
Segundo.- "Al amparo del nmero 5 del artculo 1.692, por infraccin de las normas
del ordenamiento aplicables a la resolucin de la cuestin debatida, a saber: 1.521 C.C.
EDL1889/1 , segn la cual el retracto se aplica a la compra, pero no expresamente a la
efectuada en pblica subasta; 4 C.C. EDL1889/1 , segn la cual no se aplican las
normas a supuestos no comprendidos en ellas, salvo a los semejantes y con identidad de
razn".
Tercero.- "Al amparo del nmero 4 del artculo 5 de la Ley Orgnica del Poder Judicial
EDL1985/8754 . Por infraccin de normas constitucionales: tanto del principio de
igualdad de los espaoles ante la Ley, precepto del artculo 14 CE EDL1978/3879
como la garanta de seguridad jurdica instaurada en 9.3 CE. EDL1978/3879 ".
Cuarto.- "Al amparo del nmero 5 del artculo 1.692 de la Lec. EDL2000/77463
Infraccin de las normas del ordenamiento jurdico aplicables para resolver la cuestin
planteada, a saber: violacin del artculo 1.524 C.C. EDL1889/1 , segn la cual el
retracto, fenece a los 9 das de conocida la venta y no aplicacin del artculo 234 LOPJ.
EDL1985/8754 Con ello quiz quede mejor explicada la infraccin del artculo 9 CE
EDL1978/3879 : La constitucin garantiza la seguridad jurdica".
CUARTO.- Admitido el recurso y evacuado el traslado de instruccin, se seal para la
vista el da TREINTA DE MAYO, a las 10,30 horas, en que ha tenido lugar.
HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. SR. D. ALFONSO BARCALA Y
TRILLO-FIGUEROA.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Los cnyuges D. Vicente, y D Josefa, promovieron juicio de retracto de
comuneros contra D. Eugenio, y D Coral, con base en las siguientes alegaciones
fcticas, expuestas en sntesis:
Primera. El da 20 de Marzo de 1.990, por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera
Instancia nmero Cinco de Valencia, en autos de juicio ejecutivo nmero 252/81, se
otorg de oficio escritura de venta, al no verificarlo el ejecutado D. Salvador, a favor de

los demandados, de la mitad indivisa de determinada nave industrial sita en trmino de

Sedav, partida de "S.", por precio de 3.901.000.- pesetas.
Segunda. D. Vicente, es dueo de la otra mitad indivisa de la finca referida, que
adquiri por adjudicacin hecha en la herencia de su padre.
Tercera. De lo expuesto resulta que D. Vicente era copropietario, por mitades indivisas,
con D. Salvador de la finca referida y que la mitad indivisa del segundo ha sido
enajenada a un extrao, D. Eugenio, casado con D Coral, por lo que surge el derecho
del actor, como copropietario de la cosa comn, a usar del retracto establecido en los
artculos 1.522 y concordantes del Cdigo Civil EDL1889/1 .
Cuarta. El retrayente D. Vicente ha tenido conocimiento de la venta de la mitad indivisa
otorgada el da 20 de Marzo de 1.990, y dentro de los nueve das siguientes ejercita su
derecho.
Quinta. El actor consigna el precio de la transmisin para que se le reembolse a los
adquirentes, montante 3.901.000.- pesetas, comprometindose a reembolsar los gastos y
pagos legtimos que, en este momento, desconoce, pero, no obstante, tambin consigna
los honorarios devengados por la escritura, 37.859.- pesetas. Las pretensiones de la
demanda fueron estimadas por el Juzgado de Primera Instancia nmero Diez de
Valencia, en sentencia de 9 de Febrero de 1.991, en la que se declar haber lugar al
retracto legal de comuneros a favor de D. Vicente, casado con D Josefa, en cuanto a la
mitad indivisa de la finca descrita, y se conden a D. Eugenio, casado con D Coral, a
que dentro del tercer da siguiente al de la firmeza de la sentencia, otorguen en favor de
aquel, en estado de casado, la correspondiente escritura de venta, bajo apercibimiento de
hacerse de oficio a su costas, subrogndose en las mismas condiciones estipuladas en la
escritura pblica de compraventa de 20 de Marzo de 1.990, dejando la mitad indivisa de
la finca retrada a disposicin de los actores, con entrega a los demandados de la
cantidad de 3.938.859.- pesetas consignada, y tomndose razn en el Registro de la
Propiedad de Torrente del compromiso contrado, por la parte retrayente, durante cuatro
aos, cuya resolucin fue confirmada por la dictada, en 11 de Diciembre de 1.991, por
la Seccin Octava de la Iltma. Audiencia Provincial de Valencia, a excepcin del
pronunciamiento sobre las costas causadas en la primera instancia, al imponerse a la
parte demandada.
Y es esta segunda sentencia la recurrida en casacin por el matrimonio D. Eugenio y D
Coral, a travs de la formulacin de cuatro motivos amparados los segundo y cuarto en
el ordinal 5 del artculo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , el
primero, en el ordinal 3 del mismo artculo y el tercero, en el nmero 4 del artculo 5 de
la Ley Orgnica del Poder Judicial EDL1985/8754 , cuyo recurso fue interpuesto con
anterioridad a la Ley 10/1.992, de 30 Abril EDL1992/15187 .
SEGUNDO.- En el primer motivo del recurso se denuncia el quebrantamiento de las
formas esenciales del juicio por infraccin de las normas reguladoras de la sentencia, a
saber: artculos 503, 533.2 y 1.618 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463
y 24.1 de la Constitucin EDL1978/3879 , a contrario sensu, en cuanto que habiendo
demandado dos personas, una de ellas no est legitimada, D Josefa, transcribindose en
su apoyo una serie de particulares de la demanda y de las actuaciones judiciales por los

que se aprecia que la demanda se formul por dos personas, D. Vicente, y la expresada
D Josefa, con un representante procesal nico, y se admiti y tramit como interpuesta
por dichos consortes, cuando, realmente y as se reconoce, el copropietario o comunero
es slo D. Vicente, careciendo, por tanto, la esposa de legitimacin "ad causam".
TERCERO.- Verdaderamente, los preceptos procesales citados por la parte recurrente,
carecen de la necesaria relacin respecto a los que contiene la Ley procesal en orden a la
regulacin propiamente dicha de las sentencias, y, desde luego, lo que se pretende
denunciar es, ms bien, una falta de legitimacin "ad causam" de la esposa actora, en
definitiva, una falta de accin de la misma, que afectara, en su caso, a un aspecto de la
cuestin de fondo litigiosa, por lo que no parece que pudiera encajar dentro del marco
de las excepciones dilatorias, en concreto, en la 2 del artculo 533, y la aludida falta de
relacin es superior, si cabe, con el precepto constitucional, 24.1, cuya mencin no
resulta explicable ya que al matrimonio demandado no se le produjo ninguna
indefensin por el hecho de ser interpuesta la demanda en nombre y representacin de
los consortes actores, no resultando explicable, tampoco, la referencia que se hace en el
motivo a la sentencia de 27 de Abril de 1.990, cuando en ella, precisamente, se razona
que "la aducida falta de legitimacin no puede prosperar pues la administracin de los
bienes privativos del cnyuge, respecto de la sociedad legal de gananciales (artculos
1.347, segundo, y 1.362, tercero, del Cdigo Civil EDL1889/1 ) puede generar
derechos y obligaciones que interesan bsicamente a los dos cnyuges, lo que
justificara la licitud jurdica de la pretensin de aqul que se ejerce conjuntamente con
su mujer". Con independencia de lo anterior, es de tener en cuenta, como puso de
relieve la sentencia recurrida, que en el suplico de la demanda su pedimento substancial
fue que se declarase haber lugar al retracto legal a favor de D. Vicente, casado con D
Josefa, y as fue declarado en el fallo de la sentencia de primera instancia, en la que se
conden a D. Eugenio, casado con D Coral, a otorgar en favor de aquel, en estado de
casado, la correspondiente escritura de venta, as pues, cuantas consideraciones han sido
hechas conducen al perecimiento del motivo examinado, al no existir infraccin de las
normas en l denunciadas.
CUARTO.- En el segundo motivo se alega la infraccin del artculo 1.521, en relacin
con el artculo 4, ambos del Cdigo Civil EDL1889/1 , y su desarrollo argumental
puede sintetizarse as: La sentencia concede el retracto en un supuesto, el de la venta en
pblica subasta, no comprendido en el artculo 1.521 y, con ello, se infringe el artculo
4, ya que las normas se aplicarn a los supuestos previstos o comprendidos en ellas y si
bien se podrn aplicar, analgicamente, a los no comprendidos, stos deben ser
semejantes y ha de haber identidad de razn entre los comprendidos y los no
comprendidos, y el supuesto de venta en pblica subasta es tan diferente al de venta
privada, que no guarda identidad de razn con ella. La jurisprudencia propugna se
aplique la institucin del retracto con criterio restrictivo, por considerarlo limitacin al
derecho de propiedad (Sentencia de 2 de Abril de 1.985, que cita otras muchas). La
venta en subasta es diferente a las dems, no porque no genere la transmisin del
dominio, sino por su desarrollo; no se vende a quien se quiere, ni por el precio que se
quiere, se vende al mejor postor, y desde el punto de vista de los compradores, tambin
debe ser definida la venta en pblica subasta como una oportunidad de comprar pero
concedida a todos quienes constituyan el depsito. Si se aplica el retracto a la venta en
subasta se duplica el privilegio por un doble error de perspectiva:

a) Por ver el retracto slo como algo posterior a la venta, cuando consiste en una
oportunidad de comprar cuya consecuencia es esa sustitucin en una venta ya efectuada.
b) Por considerar equivalentes las ventas privadas y las en publica subasta, con lo cual a
sta, una vez efectuada, se aplicar el retracto, pues aunque sea un supuesto no
comprendido en la norma, se le considera semejante al previsto y que guarda identidad
de razn, cuando se trata de supuesto no semejante. En conclusin, si la venta ha sido en
pblica subasta nadie tiene derecho de retracto, porque sta es una oportunidad de
comprar concedida a una persona, para la obtencin de un fin protegido por el
ordenamiento jurdico, la oportunidad debe ser nica, no doble: non bis in idem.
QUINTO.- An cuando la doctrina jurisprudencial es favorable a una orientacin
restrictiva respecto a la admisin de los supuestos del retracto legal prevenido en el
artculo 1.521 del Cdigo Civil EDL1889/1 , viniendo a excluir del mismo los actos
transmisivos del dominio distintos de la compra y de la dacin en pago o cesin
solutoria, como, por va de ejemplo, los casos consistentes en transmisin hereditaria, y
por permuta, donacin y renta vitalicia, y an cuando dicho precepto hable de compra, y
el 1.522, de enajenacin, ello no autoriza a entender limitado el retracto a las
adquisiciones derivadas del contrato de compraventa, con rechazo de las efectuadas en
el curso de una subasta judicial, no slo porque estas segundas ofrezcan respecto a las
primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlacin substancial
que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u
otro mecanismo.
Este criterio de equiparacin entre las enajenaciones contractuales y en pblica subasta
judicial a los fines del retracto legal de que tratamos, es el mantenido por la doctrina de
sta Sala, bastando citar al respecto la establecida en la sentencia de 11 de Julio de
1.992, cuando expresa lo que sigue: "Aunque no se trata de cuestin pacfica y es cierto
que una jurisprudencia relativamente remota (Sentencias de 28 de Junio de 1.949, 17 de
Febrero de 1.956, 29 de Febrero de 1.960, 20 de Febrero de 1.975) ha venido
sosteniendo que, en los casos de subasta judicial, el nacimiento de la accin de retracto
no se produce hasta la consumacin de la venta, mediante el otorgamiento de la
correspondiente escritura pblica, la ms reciente doctrina de esta Sala (contenida en las
sentencias de 30 de Octubre de 1.990 y 1 de Julio de 1.991) ha venido a cambiar el
anterior criterio jurisprudencial, en el sentido de que la aprobacin judicial de la
subasta, al entraar la perfeccin del contrato (como dice la primera de ellas) o la
consumacin del mismo (como afirmar la segunda), determina el nacimiento de la
accin de retracto, a lo que puede agregarse, reforzando la argumentacin de las
expresadas sentencias, que con la aprobacin del remate y la subsiguiente adjudicacin
al rematante de la finca subastada, se opera la consumacin del contrato (venta judicial),
pues a la referida adjudicacin que el juez hace al rematante no hay obstculo legal
alguno en atribuirle el carcter de tradicin simblica o "ficta", al no ser "numerus
clausus" la enumeracin de formas espiritualizadas de tradicin que hacen los artculos
1.462.2 a 1.464 del Cdigo Civil EDL1889/1 (Sentencias de 31 de Octubre de 1.983 y
20 de Octubre de 1.989, entre otras), con lo que, consumada ya la venta por la
concurrencia de ttulo (aprobacin del remate) y modo (adjudicacin al rematante de la
finca subastada), el posterior otorgamiento de la escritura pblica, aunque
imprescindible para otros efectos trascendentes (entre otros, el acceso de la adquisicin
al Registro de la Propiedad), no ser necesaria para que, a los efectos aqu estudiados,

concurra el requisito de la tradicin (la instrumental del artculo 1.462.2 del Cdigo
Civil EDL1889/1 ), al haberse producido ya la misma con anterioridad en la forma
"ficta" o simblica antes expresada, por lo que con arreglo a dicha doctrina, que es la
que mantiene esta Sala, la accin de retracto, en caso de subasta judicial, nace desde la
celebracin de dicha subasta, con aprobacin del remate y adjudicacin al rematante de
la finca subasta (que es la tesis aqu mantenida por el recurrente), siempre, claro es, que
el retrayente haya tenido conocimiento exacto de la subasta y de las condiciones de la
misma". Por consiguiente, a tenor de la doctrina acabada de transcribir, ello determina
la imposibilidad de atribuir al Tribunal "a quo" las infracciones denunciadas en el
motivo, lo que lleva a entenderle claudicado.
SEXTO.- En el tercer motivo, se invoca la infraccin de normas constitucionales: tanto
del principio de igualdad de los espaoles ante la Ley, artculo 14 de la Constitucin
EDL1978/3879 , como la garanta de seguridad jurdica, artculo 9.3 del mismo texto,
razonndose, resumidamente, as: Si se vende un bien en pblica subasta puede
concurrir como licitador quien, posteriormente, de aplicarse el retracto a tal venta, viene
a ser, en concepto de retrayente, un licitador desigual y, de paso, se consigue la plena
inseguridad jurdica. Todos los retractos no son otra cosa que privilegios, y en la
sentencia de primera instancia se dice que el retracto es un privilegio (fundamento
jurdico segundo). Debemos cuestionar si el retracto legal, residuo o resurreccin feudal,
es constitucional, no slo por contradecir la propiedad sino por contradecir la igualdad
de todos ante la ley, y nunca hasta ahora se ha planteado la inconstitucionalidad del
retracto en el supuesto de venta de un bien en pblica subasta y no era fcil plantearlo
antes de la Constitucin.
SEPTIMO.- En verdad, la cuestin planteada en el motivo que ahora se analiza es nueva
respecto a las propiamente controvertidas, lo que justificara, de por s, su
desestimacin, pero, de cualquier manera, la fundamentacin que le sirve de apoyo es
absolutamente inatendible, en virtud de las reflexiones que siguen, y que provocan, a la
vez, la inviabilidad del motivo:
a) El retracto legal representara, a lo sumo, una limitacin al derecho dominical, pero
aunque se le considerase cual un privilegio, ello no impedira hacer uso del mismo en
cuanto que concedido por la ley, su beneficiario se encontrara siempre facultado para
ejercitarle, dando cumplimiento a las condiciones y requisitos establecidos.
b) Es ciertamente dudoso concebirle cual un residuo feudal, dado que su finalidad fue la
de evitar los estados de indivisin y los inconvenientes que la desmembracin del
dominio origina.
c) De obligarse al retrayente a intervenir en la subasta previa, sera atentar contra su
libertad personal, aparte de no poder comprenderse el argumento de que hacer uso de un
derecho conferido legalmente supondra quebrantar el principio de igualdad ante la ley,
e igual cabra decir en relacin con el de la seguridad jurdica pues sta en nada
peligrara por el ejercicio de los retractos reconocidos en derecho.
d) No es de apreciar la existencia de razones en punto a plantear cuestin de
inconstitucionalidad.

OCTAVO.- En el cuarto motivo, ltimo formulado, se estima violado el artculo 1.524

del Cdigo Civil EDL1889/1 , segn el cual, el retracto fenece a los nueve das de
conocida la venta, y la no aplicacin del artculo 234 de la Ley Orgnica del Poder
Judicial EDL1985/8754 , quedando con ello mejor explicada la infraccin del artculo
9 de la Constitucin EDL1978/3879 , que garantiza la seguridad jurdica,
argumentndose, en extracto, lo que sigue: -Se infringe, ante todo, el principio de la
seguridad jurdica si se admite que, pese a la publicidad de la venta en subasta, se
presume conocida la venta por el retrayente cuando ste diga haberla conocido, ya que
la pblica subasta hay que presumirla conocida por todos, y segn el citado artculo 234,
las actuaciones judiciales pueden ser conocidas por cualquier interesado. En un caso en
que la retrayente no esper al otorgamiento de la escritura para deducir su pretensin,
sino que lo hizo en los das siguientes a la adjudicacin en una subasta del
procedimiento del artculo 131 de la Ley Hipotecaria, el Tribunal Supremo en Sentencia
de 25 de Junio de 1.927, dijo: "el artculo 1.254 del Cdigo Civil EDL1889/1 ,
orientndose en sus concordantes, 1.258, 1.445 y 1.450, ni prohibe la presentacin de
las demandas de retracto antes de que los actos de cesin en los procedimiento
judiciales sean formalizados y convalidados por la escritura pblica, ni establece otra
exigencia que la de que las acciones que se utilicen resulten ejercitadas dentro de los
nueve das siguientes al de que se tenga conocimiento de la perfeccin y consumacin
de la enajenacin por la transmisin y entrega del inmueble a la libre disposicin del
comprador", y otra de 11 de Junio de 1.885, ya se haba pronunciado de manera
semejante.
NOVENO.- Una cuestin es que el nacimiento de la accin de retracto venga
determinado por la perfeccin o la consumacin del contrato del que dimana, en
coincidencia con la aprobacin del remate y la adjudicacin de la finca subastada, como
seal la orientacin jurisprudencial descrita en al sentencia de 11 de Julio de 1.992, y
ratificada, tambin, en la de 30 de Octubre de 1.990, citada en el motivo, y otra bien
distinta la relativa al cmputo del plazo de los nueve das exigido en el artculo 1.524
del Cdigo, ms concretamente, el correspondiente al da inicial del mismo, el que,
desde un punto de vista material, est supeditado al conocimiento que de la venta
hubiera tenido el retrayente, requirindose al efecto un conocimiento completo,
cumplido y cabal, que abarque no slo al del hecho de la venta, sino tambin la noticia
exacta de todos los extremos de la transmisin, como precio, condiciones esenciales de
la venta, modalidades de pago, etc., pues slo nicamente en tal caso el titular del
retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la
conveniencia o no de ejercitar la accin, y el conocimiento de la venta en los trminos
expuesto est reconocido y recogido en consolidada doctrina de la Sala, reflejada, entre
otras, en las sentencias de 6 de Marzo de 1.942, 21 de Diciembre de 1.946, 20 de
Octubre de 1.956, 22 de Abril de 1.958, 30 de Enero y 28 de Mayo de 1.963, 6 de
Marzo de 1.973, 15 de Febrero de 1.974, 20 de Febrero de 1.975, 30 de Octubre de
1.978, 9 de Febrero de 1.984, 12 de Diciembre de 1.986, 28 de Abril de 1.988, cuyo
conocimiento, por supuesto, puede tener lugar por el adquirido con el otorgamiento de
la escritura o por el obtenido con anterioridad por cualquier otro medio, siempre y
cuando que uno u otro comprenda el de la totalidad de extremos de la transmisin, por
lo que ello no implica contradiccin alguna con la doctrina de las sentencias de 11 de
Junio de 1.885 y 25 de Junio de 1.927, as mismo citadas en el motivo.

Y en relacin con el tan repetido conocimiento es de decir que no puede hacerse

depender de la posibilidad de que el retrayente pudiera haber tenido acceso a las
actuaciones judiciales que originaron la subasta, siendo de desestimar, por tanto, la
infraccin acerca del artculo 234 de la Ley Orgnica del Poder Judicial
EDL1985/8754 , sin que al tema a que se est haciendo referencia pueda menoscabar
de alguna manera el principio de la seguridad jurdica proclamado constitucionalmente.
DECIMO.- Igualmente es doctrina constante de la Sala la concerniente a que sobre la
fecha de conocimiento de la venta ha de estarse a lo alegado por el actor en su demanda,
correspondindole al demandado, en base al artculo 1.214 del Cdigo Civil
EDL1889/1 , la prueba de un conocimiento en fecha anterior, as como que la
apreciacin del momento en que el retrayente conoci la venta y sus condiciones
principales es cuestin de hecho reservada al Tribunal de instancia, cuya apreciacin
slo es impugnable a travs del cauce del ordinal 4 del artculo 1.692 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , cuya doctrina figura establecida, adems en
otras, en las fechas de 2 de Abril de 1.949, 26 de Febrero de 1.956, 4 de Abril y 6 de
Mayo de 1.961, 5 de Marzo de 1.964, 8 de Junio de 1.977, 9 de Febrero de 1.984 y 12
de Diciembre de 1.986. En el orden de cosas expresado, el "factum" figurado en la
sentencia de primera instancia fue que "la parte demandada no ha acreditado, por
cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, la realidad de las alegaciones
aducidas", y en la recurrida que "lo que no ha quedado acreditado dado que para
sostener su tesis se apoyara en conjeturas, pues parte de hechos no probados, dado que
no es bastante la fecha del otorgamiento de los poderes notariales, ni el que los actores
sean hermanos del ejecutado en el procedimiento en el que se llev a cabo la
transmisin, o el anuncio de la subasta en el Boletn Oficial de la Propiedad, para
deducir, sin ms, que posea el conocimiento completo al que hemos hecho referencia",
"factum" el antedicho que ha quedado inclume al no haber sido combatido por va
casacional adecuada.
Atendiendo a los razonamientos que anteceden y a los formulados en el anterior
fundamento es de concluir que no es posible apreciar, tampoco, ninguna infraccin del
artculo 1.524 del Cdigo Civil EDL1889/1 , lo que conduce a entender carente de
viabilidad el ltimo motivo del recurso, interpuesto por D Coral, y D. Eugenio, y la
improcedencia de todos los en l defendidos, lleva consigo, a tenor del prrafo final del
rituario artculo 1.715, la declaracin de no haber lugar al mismo, con imposicin de las
costas a la parte recurrente y la prdida del depsito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo espaol.

FALLO
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL
RECURSO DE CASACION interpuesto por la representacin de D. Eugenio, y D
Coral, contra la sentencia de fecha once de Diciembre de mil novecientos noventa y

uno, que dict la Seccin Octava de la Iltma. Audiencia Provincial de Valencia, y

condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este
recurso, y a la prdida del depsito constituido, al que se dar el destino legal oportuno.
Lbrese a la mencionada Audiencia la certificacin correspondiente, con remisin de los
autos y rollo de apelacin recibidos.
ASI POR esta nuestra sentencia, que se insertar en la COLECCION LEGISLATIVA
pasndose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa.- Jos Almagro Nosete.- Jaime Santos Briz.
RUBRICADOS.
PUBLICACION.- Leda y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.
ALFONSO BARCALA Y TRILLO-FIGUEROA, Ponente que ha sido en el trmite de
los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pblica la Sala Primera del Tribunal
Supremo, en el da de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.