Agrupacin J.U.R.

E
Resumen
Derecho Civil III
Contratos
Parte Especial




La Poltica tiene su lado bueno. Conocelo.

LA NUEVA TENDENCIA EN DERECHO


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Agrupacin J.U.R.E

A. CONTRATOS DE CAMBIO
Unidad 4: Compraventa
1. COMPRAVENTA
* DEFINICIN: Art. 1323 CC: Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una
cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.
Este contrato no supone ni la transferencia de la propiedad, ni la entrega efectiva del precio. Supone la obligacin de hacerlo.

* CARACTERES:
a) Es bilateral porque implica obligaciones para ambas partes;
b) es consensual porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o
del precio;
c) no es formal: aun en el caso de que tenga por objeto la transmisin de inmuebles, la escritura pblica es un requisito de la
transferencia del dominio pero no del contrato en s que puede ser vlidamente celebrado en instrumento privado, y aun verbalmente;
d) es oneroso;
e) es conmutativo porque es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes,
slo por excepcin suele ser aleatorio lo que ocurre cuando se compra una cosa que puede o no existir.
f) es tpico ya que est reglamentado.

* COMPARACIN CON OTRAS FIGURAS
a) Con la permuta: Mientras la compraventa es el intercambio de una cosa por un precio en dinero, la permuta supone el trueque de
una cosa por otra, salvo en los casos de permuta con saldo en dinero: habr permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el
saldo en dinero y compraventa si el saldo en dinero es superior al valor de la cosa entregada. Si ambos valores fueran iguales, el
contrato se considera permuta.
b) Con la cesin de crditos: La cesin de crditos puede hacerse por un precio en dinero, a cambio de otro crdito o gratuitamente.
En cambio la compraventa solo puede hacerse por un precio.
El objeto de la compra venta es la transmisin del dominio sobre la cosa, en cambio, en la cesin el objeto es la transmisin de
derechos reales o personales.
c) Con la locacin de cosas: la locacin supone un compromiso de entregar el uso y goce de una cosa y no su propiedad, en cambio
en la compra venta se obliga a transferir el dominio.
Ciertas cosas fuera del comercio pueden ser objeto de locacin, pero no de venta.
d) Con la locacin de obra: La confusin se produce cuando quien provee los materiales es el empresario. Hay distintas opiniones:
Segn la jurisprudencia y doctrina, hay siempre locacin de obra, fundndose en el art. 1629, segn el cual puede
contratarse un trabajo o la ejecucin de una obra, conviniendo en que el que la ejecute ponga slo su trabajo o su industria o
que tambin provea la materia principal.
Segn otro criterio, el contrato ser compraventa, pues lo que principalmente se tiene en mira al contratar es la cosa
definitivamente concluida; salvo que la materia sea de escasa importancia en relacin al trabajo realizado, en cuyo caso ser
locacin de obra.
Para otros, se trata de un contrato de naturaleza mixta; calificarlo como venta o como locacin de obra es impropio, porque
rene los caracteres de ambos.
e) Con la dacin en pago: la dacin en pago supone una obligacin preexistente, que queda extinguida por ese acto; la compraventa
constituye de por s la fuente de las obligaciones recprocas de comprador y vendedor.
f) Con la donacin con cargo: cuando el beneficiario es el propio donante y el cargo consiste en una prestacin en dinero: si el valor de la cosa
es mayor al cargo hay donacin con cargo, en cambio cuando el valor de la cosa es menor o igual al cargo hay compraventa.

* EFECTO DECLARATIVO
Este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio, sino la obligacin de hacerlo.
La compra venta constituye derechos personales, no reales.
El efecto declarativo comprende distintos supuestos:
Venta de muebles: la compraventa es el ttulo y la tradicin es el modo.
Venta de automotores: la compraventa es el ttulo y el modo es la inscripcin registral (es constitutivo)
Venta de inmuebles: la compraventa es el ttulo y el modo es la tradicin. La escritura pblica es la forma y la inscripcin
registral cumple la funcin de publicidad (es declarativo).
El cdigo argentino es distinto al cdigo francs donde la compraventa tiene un efecto traslativo: la transferencia del dominio se
produce en el acto mismo de la compraventa, por ms que el vendedor no haga tradicin de la cosa.

CAPACIDAD
El art. 1357 sienta el principio general de que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar.
Sin embargo hay que distinguir entre los incapaces de hecho y de derecho:
1) INCAPACIDADES DE HECHO:
Por aplicacin de los principios generales sobre capacidad, no pueden comprar o vender por s (aunque pueden hacerlo por medio de
sus representantes legales) las personas por nacer, los menores de edad, sean impberes o adultos, los dementes, los sordomudos
que no saben darse a entender por escrito y los condenados con pena de prisin o reclusin mayor de tres aos.
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En cuanto a los menores que hubieran cumplido 18 aos, pueden comprar y vender los bienes que hubieran adquirido con su
trabajo personal.
Los menores emancipados tienen amplias atribuciones para disponer de sus bienes cualquiera sea su naturaleza, a menos que los
hayan recibido a ttulo gratuito antes o despus del matrimonio, en cuyo caso, trtese de muebles o inmuebles, necesitan autorizacin
judicial salvo que mediare acuerdo de ambos cnyuges y uno de stos fuere mayor de edad.
En cuanto a la venta de bienes de los hijos, ella requiere siempre autorizacin judicial, trtese de bienes muebles o inmuebles y de
padres menores o mayores de edad.
2) INCAPACIDADES DE DERECHO:
En la hiptesis de incapacidad de derecho no hay medio de celebrar el acto por s o por representante legal o convencional:
a) Los esposos entre s: La prohibicin no rige cuando el matrimonio ha quedado disuelto por divorcio vincular o por declaracin de
ausencia con presuncin de fallecimiento y subsiguiente matrimonio del cnyuge presente.
b) Padres, tutores y curadores: Los padres, tutores y curadores no pueden vender sus propios bienes a sus hijos, pupilos o curados
ni comprar los de stos.
c) Albaceas: Los albaceas no pueden comprar los bienes de las testamenteras que estn a su cargo.
d) Mandatarios: Los mandatarios no pueden comprar los bienes que estn encargados de vender por cuenta de sus comitentes. La
prohibicin comprende toda clase de mandato, sea convencional, legal o judicial.
e) Empleados pblicos: A los empleados pblicos les est prohibido comprar los bienes del Estado o de las Municipalidades de cuya
administracin o venta estuviesen encargados
f) Jueces y empleados en la administracin de justicia: Los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores,
escribanos y tasadores no pueden comprar los bienes que estn en litigio en el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen
ejercido su respectivo ministerio.
g) Ministros nacionales y provinciales: Los ministros nacionales no pueden comprar los bienes nacionales o de cualquier
establecimiento pblico o corporacin civil o religiosa, ni los ministros de provincia los bienes provinciales o municipales o de las
corporaciones civiles o religiosas de las provincias.
h) Religiosos profesos: Los religiosos no pueden comprar ni vender, salvo cuando comprasen cosas muebles por dinero al contado
o cuando contratasen por sus conventos.

* LAS DENOMINADAS VENTAS FORZADAS (Art. 1324 CC)
Hay algunos casos en el que el propietario se ve obligado a desprenderse del dominio de una cosa (sin consentimiento). En estos
casos se puede hablar de compra-venta. El artculo 1324 es una excepcin al principio de la autonoma de la voluntad para contratar.
El cdigo enumera los siguientes supuestos:
a Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin, por causa de utilidad pblica. En realidad no hay
venta porque no hay compra. El estado acta como poder pblico, no se paga precio sino reparacin (indemnizacin).
b Cuando por una convencin, o por un testamento se imponga al propietario la obligacin de vender una cosa a persona
determinada. Ac no puede decirse que falta el consentimiento ya que el dueo acept y se obliga a vender en el acto mismo de
adquisicin del dominio.
c Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate. En este caso lo forzoso
no es la venta, sino la liquidacin del dominio. El resto de los condminos pueden conservar la cosa comprando la parte del que
quiere rematar.
d Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecucin judicial. Se podra hablar de
ejecucin forzada, no de venta.
e Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligacin de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su
administracin.

* ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA: En la compraventa existen algunos elementos que son comunes a todos los contratos (la
capacidad y el consentimiento) y otros que le son propios o peculiares (la cosa y el precio)

ELEMENTOS ESENCIALES PARTICULARES
1. El vendedor tiene la obligacin de transferir el dominio de una COSA
2. El comprador tiene la obligacin de pagar un PRECIO por ella.

1) LA COSA VENDIDA
El elemento no es la cosa, sino la obligacin de transferir el dominio de la cosa.
Requisitos:
Debe ser una cosa en sentido propio: debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciacin econmica, aplicable a
energas y fuerzas naturales susceptibles de apropiacin (art. 2311). No se aplica a los derechos
Debe tratarse de una cosa cuya venta no est prohibida por la ley: las cosas pueden ser absoluta o relativamente
inenajenables.
Debe ser determinada o determinable: la cosa es determinada cuando es una cosa cierta y cuando fuese una cosa incierta,
si su especie y cantidad hubiesen sido determinadas. La cosa es determinable cuando su calidad y cantidad deben ser
determinadas. Esa determinacin puede ser hecha por un tercero designado al efecto por las partes o en su defecto lo
designa el juez.
Tambin puede ocurrir que se trate de una cosa con precio de plaza y el comprador establezca precio, pero no cantidad, por
lo que la cantidad se infiere del comprador.
Se juzgar indeterminable la cosa, cuando se vendiesen todos los bienes presentes o futuros de una persona o una parte de
ellos. Pero si los bienes se han determinado, la venta ser vlida, aunque comprenda a todos los que una persona posea.
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Debe tener existencia real o posible. Puede venderse las existentes y aun las cosas futuras, pero no las que, vendidas
como existentes, no han existido nunca o han dejado de existir en el momento de formarse el contrato; en este caso, el acto
es nulo. Puede ocurrir que la cosa haya dejado de existir parcialmente, en tal caso el comprador tendr derecho a dejar sin
efecto el contrato o a demandar la entrega de la parte que existiese con reduccin proporcional del precio.

Cosa ajena.
Art. 1329: Las cosas ajenas no pueden venderse. El que hubiese vendido cosas ajenas, aunque fuese de buena fe, debe satisfacer al
comprador las prdidas e intereses que le resultasen de la anulacin del contrato, si ste hubiese ignorado que la cosa era ajena. El
vendedor despus que hubiese entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la venta, ni la restitucin de la cosa. Si el
comprador saba que la cosa era ajena, no podr pedir la restitucin del precio.

En principio las cosas ajenas no pueden venderse. Sin embargo, este principio tiene excepciones ya que muchas veces tales ventas
son vlidas. Algunos casos son:
a) Cuando se trata de cosas fungibles; el art. 1329 slo juega cuando se trata de cosas ciertas y determinadas, pues las que slo se
designan por su gnero no son susceptibles de determinacin sino en el momento de la entrega, de tal modo que es irrelevante la
propiedad al firmarse el contrato.
b) Cuando comprador y vendedor contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero, teniendo pleno conocimiento de tal
circunstancia; pues siendo as, el contrato debe interpretarse como un compromiso contrado por el vendedor de procurar al
comprador la cosa objeto del contrato.
c) Cuando el contrato ha sido seguido de la entrega efectiva de la cosa mueble al comprador, siempre que la cosa no haya sido
robada o perdida. En efecto, en tal caso entra a jugar la regla del art. 2412, segn el cual la posesin de buena fe de una cosa mueble
crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin si la cosa
no hubiere sido robada o perdida.
d) Cuando se trate de la venta hecha por el heredero aparente en favor de un comprador de buena fe.

Requisitos de aplicacin del Art. 1329: para que la venta de una cosa ajena origine su nulidad es preciso que se renan las siguientes
condiciones:
a) que comprador y vendedor hayan tratado sobre la cosa como perteneciente a ste;
b) que se trate de una cosa cierta y determinada;
c) que el comprador no est amparado en los Art. 2412 y 3430
d) que no se trate de una compraventa mercantil.

Venta de cosa ajena en el cdigo de comercio: El Cdigo de Comercio establece en el artculo 453 que: La compraventa de cosa
ajena es vlida. El vendedor est obligado a su entrega o, en su defecto, a abonar los daos y perjuicios, siempre que el comprador
ignorase que la cosa es ajena. Si el comprador, al celebrar el contrato, sabe que la cosa es ajena, la compraventa ser nula. La
promesa de venta de cosa ajena ser vlida. El vendedor estar obligado a adquirirla y a entregarla al comprador so pena de daos y
perjuicios.

Compraventa de cosa perteneciente al comprador: Puede ocurrir que la compraventa tenga por objeto una cosa que pertenece al
comprador. La hiptesis se concibe si media ignorancia del comprador acerca de sus derechos. Este contrato es nulo de nulidad
absoluta, porque la obligacin contrada por el comprador (pagar el precio) carece de causa. Excepcionalmente podra convalidarse
este tipo de contratos si se celebrare para mejorar el ttulo al dominio.

Efectos entre las partes
El problema de los efectos de la venta de cosa ajena debe ser estudiado con relacin a 4 hiptesis:
a) Ambas partes saban que la cosa era ajena: el contrato es vlido, pero slo como compromiso de adquisicin de la cosa y no
como compromiso de entregar la cosa antes de haberla adquirido regularmente de su dueo. Por consiguiente, ni el vendedor puede,
antes de haberla adquirido de su dueo, consignar la cosa y reclamar el precio del comprador, ni ste puede reclamar la entrega de la
cosa. Si el vendedor no cumple con su obligacin de adquirir legtimamente la cosa, el comprador podr demandar la restitucin del
precio, si ya lo hubiese pagado, y los daos y perjuicios consiguientes al incumplimiento.
Qu ocurre si, no obstante saber el vendedor que la cosa no le pertenece, la entrega al comprador? El Cdigo lo resuelve
estableciendo que despus de que hubiese entregado la cosa no puede demandar la nulidad de la venta ni la restitucin de la cosa
(art. 1329).
Si el comprador saba que la cosa no era de propiedad del vendedor, y no obstante ello la recibe. Puede luego reclamar la nulidad de
la venta, consignando la cosa y reclamando el precio? No, ya que nadie puede invocar su propia torpeza. Si arrepentido, quiere volver
sobre sus pasos, debe restituir la cosa a su dueo; pero no podr reclamar el precio ni tampoco podra reclamar daos y perjuicios.
b) Ambas partes ignoraban que la cosa era ajena: el acto es anulable y la nulidad puede ser pedida por el vendedor hasta el
momento de la entrega de la cosa (no despus) y por el comprador en cualquier momento. No slo puede reclamar la nulidad, sino
tambin la restitucin del precio y los daos y perjuicios, todo lo cual debe ser abonado por el vendedor aunque sea de buena fe.
c) Slo el vendedor saba que la cosa era ajena: el vendedor no podr reclamar la nulidad de la venta ni aun antes de la entrega;
sin embargo, hasta ese momento podr negarse a la entrega de la cosa para no incurrir en delito. Luego de la entrega no podr
demandar la nulidad ni pedir la restitucin. En cualquier caso, deber restituir el precio y pagar los daos y perjuicios.
d) Slo el comprador saba que la cosa era ajena: no tendr derecho a reclamar daos y perjuicios ni a que se le restituya el
precio. Sin embargo, si la cosa an no le hubiere sido entregada, podr excepcionarse, negndose a recibirla y a pagar el precio, pues
nadie puede ser obligado a consumar un hecho ilcito.

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Efectos respecto del dueo
El dueo de la cosa est al margen de las transacciones por las cuales terceras personas compren o vendan sus bienes de buena o
mala fe. Tales actos le son, al menos en principio, inoponibles. Slo el dueo puede enajenar una cosa. Por tanto, si l estuviera en
posesin de la cosa, podr rechazar la accin del comprador que pretenda reclamarla; y si no la tuviere en su poder podr
reivindicarla de quien la detente, sea el vendedor o el comprador.
Este principio de la inoponibilidad del acto sufre algunas excepciones en favor del adquirente de buena fe:
a) El comprador de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida, y que ha entrado en posesin de ella, puede rechazar la
accin reivindicatoria del dueo. Igual derecho tiene el comprador que adquiri una cosa mueble o inmueble del heredero aparente o
el que la adquiri de buena fe basado en un ttulo nulo o anulable.
b) El poseedor de buena fe tiene derecho a los frutos percibidos antes de descubrir el vicio de su ttulo.
c) El adquirente de buena fe de un inmueble tiene derecho a invocar la usucapin breve.

En todos estos casos, el propietario tiene abierta contra el vendedor de mala fe la consiguiente accin de daos y perjuicios. En
cambio el vendedor de buena fe est obligado a entregar el precio recibido al verdadero dueo.

Consolidacin de la venta
No obstante la nulidad de la venta de cosa ajena, el acto puede quedar convalidado o consolidado por los modos previstos en el art.
1330:
a) Por ratificacin del propietario: esa ratificacin puede ser expresa o tcita; esta ltima resultar de la transmisin ulterior del
dominio al vendedor y aun de la inaccin durante el tiempo necesario para que el comprador la adquiera por prescripcin.
b) Por adquisicin del dominio por el vendedor con posterioridad a la venta: esta adquisicin puede hacerse por sucesin
universal o por sucesin particular. Igual efecto se produce si el propietario ha sucedido al vendedor como sucesor universal, pues
tambin en este caso las calidades de vendedor y de propietario se renen en una misma persona.

Venta de cosa parcialmente ajena
Art. 1331: La venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, es de ningn efecto aun respecto a la
porcin del vendedor; pero ste debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era comn con otros, los perjuicios e intereses
que le resulten de la anulacin del contrato.
De acuerdo con el art. 1331, el vendedor debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era comn con otros, los daos y
perjuicios que le resulten de la anulacin del contrato. Pero si el comprador saba que la cosa tena otros copropietarios, no hay lugar
a indemnizacin (esto slo es admisible en el caso de mala fe del comprador, es decir, cuando ste se aprovech de la ignorancia del
vendedor acerca de la verdadera condicin de la cosa para inducirlo a vendrsela; o cuando de comn acuerdo con el vendedor
decidieron hacer efectiva la venta en perjuicio de los condminos).
La venta de la cosa comn hecha por uno de los copropietarios queda convalidada:
a) Por la ratificacin hecha por los otros condminos: pero basta que uno solo no la ratifique para que la venta no quede convalidada.
b) Por haber adquirido el vendedor las restantes partes de la cosa.

* Cosas futuras
Art. 1327: Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras, siempre que su
enajenacin no sea prohibida
En principio, la compraventa debe tener un objeto actual, no se pueden vender cosas que nunca han existido, que no existirn o que
habiendo existido han perecido. El acto carecera de objeto. Sin embargo, la venta de cosa futura es, dentro de ciertos lmites, posible.
Para que ello sea as es preciso que las partes que celebran el contrato sepan que la cosa an no existe. Si por el contrario, contratan
como existente actualmente, el contrato ser nulo.
La venta de cosa futura comprende dos hiptesis diferentes:
a) La venta de una cosa para el supuesto de que llegue a existir: en este caso hay una venta condicional, en la que la
obligacin de pagar el precio est sujeta a la eventualidad de que la cosa llegue a existir. Se trata de un contrato sujeto al rgimen de
las obligaciones condicionales. Es la llamada venta de cosa esperada
b) La venta de una cosa futura cuando el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue o no a existir: Es la llamada
venta de esperanza. Se trata de un contrato innominado, de carcter aleatorio.
La venta de esperanza queda concluida como contrato perfecto desde que se produce el acuerdo de voluntades. El precio se debe de
inmediato, sin estar supeditado a la existencia o entrega de la cosa, a menos que el vendedor haya garantizado el hecho de que
llegue a existir aunque sea en mnima extensin. Se puede fijar un plazo dentro del cual la cosa debe cobrar existencia.
A veces, la venta de esperanza supone alguna actividad del que promete la cosa, por ejemplo, la venta de los peces que un pescador
lograr en su prxima salida; la venta de la cosecha que el agricultor recoger. Pero si el vendedor que ha tomado sobre s una
obligacin de hacer no la cumple, el contrato puede ser resuelto a pedido del comprador.
En principio, son aplicables a la venta de esperanza las reglas relativas a la compraventa, en tanto sean compatibles con su propia
naturaleza. Por ser aleatorio, este contrato no puede ser resuelto por vicio de lesin ni hay responsabilidad por eviccin ni por vicios
redhibitorios. Pero si los defectos de la cosa resultan del deficiente cumplimiento de la obligacin preparatoria asumida por el
vendedor, habr responsabilidad de su parte.
Puede ocurrir que el comprador tome sobre s dos riesgos distintos:
el de que la cosa exista o no: el vendedor tendr derecho a todo el precio aunque la cosa no llegue a existir, salvo que haya
ocurrido por culpa o dolo del vendedor en cuyo caso no slo deber el precio, sino que tendr derecho a reclamar los daos
y perjuicios.
el de que la cosa exista en mayor o menor extensin: el vendedor tendr derecho a todo el precio, pero slo cuando la cosa
llegue a existir por lo menos parcialmente. Tambin en este caso se deja a salvo la hiptesis de culpa o dolo del vendedor: si
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a ella se debiera la prdida parcial de la cosa, el comprador tendr derecho a exigir una cantidad equivalente a la que hubiera
resultado de no mediar la prdida y, adems, el pago de los daos y perjuicios resultantes; o bien a recibir la cosa como se
encuentra, con reduccin proporcional del precio y el pago de los daos y perjuicios.


* Cosas sometidas a riesgo
Se pueden vender cosas actualmente existentes, pero que estn sujetas a algn riesgo que las ponga en peligro de prdida parcial o
total. El comprador puede tomar sobre s el riesgo, en cuyo caso deber pagar el precio convenido aunque la cosa pereciere. Para
que este resultado se produzca el comprador debe tener conocimiento del riesgo y asumirlo; si por el contrario solamente el vendedor
lo conoca, su ocultamiento configura dolo y es suficiente para demandar la nulidad del contrato. Y si el riesgo dependiera de un vicio
oculto que tampoco el vendedor conoca, el comprador tendr derecho a las acciones derivadas de los vicios redhibitorios.
No es indispensable que el comprador asuma expresamente el riesgo; basta que se pruebe que compr la cosa con pleno
conocimiento del peligro y que pag el precio sin ninguna observacin sobre el punto, para tenerlo por asumido tcitamente.
Para que tales contratos se reputen vlidos, es preciso que el riesgo asumido por el comprador no haya acaecido todava o que
habiendo acaecido, sea ignorado por las partes. En cambio, si el vendedor saba que lo que se menciona como riesgo eventual ha
ocurrido ya antes de celebrarse el contrato, ste ser anulable a pedido del comprador, pues ya no habra contrato aleatorio sino dolo.

Venta a satisfaccin del comprador
Es aquella venta sometida a la condicin suspensiva o resolutoria que sea del agrado del comprador. Puede ser ad gustum o a
prueba. Pero ambas son especie de un mismo gnero.

a) Venta ad gustum
Se llama venta ad gustum aquella en la cual el comprador se reserva la facultad de degustarla o probarla y de rechazar la cosa si no
le satisficiera (sin necesidad de justificacin). El comprador tiene un poder muy amplio, ya que su derecho es absoluto y no podra
alegarse un rechazo abusivo.
Art.1336: La venta hecha con sujecin a ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es costumbre gustar o
probar antes de recibirlas, se presumen hechas bajo la condicin suspensiva, de si fuesen del agrado personal del comprador.
Se trata de un elemento natural del contrato ya que no es necesario que est pactado.

Naturaleza jurdica: hay distintas opiniones:
S/ Borda: constituye una promesa de venta, y no hay compra-venta propiamente dicha porque falta el consentimiento de la
cosa. Se trata en realidad de una promesa unilateral del vendedor.
Otra parte de la doctrina entiende q hay una venta condicional, el contrato est sujeto a la condicin suspensiva de que la
cosa resulte del agrado del comprador.

Si la cosa se halla en poder del comprador, mientras ste no haya notificado a la otra parte que la cosa le agrada, se encuentra en la
condicin del comodatario. En consecuencia, ser responsable de la prdida o deterioro de la cosa.
Si bien el comprador tiene un derecho absoluto para adquirir o rechazar la cosa, no puede tener indefinidamente en la incertidumbre al
vendedor. El comprador tiene la obligacin de pronunciarse sobre si la cosa es o no de su agrado.
Si el contrato fija un plazo dentro del cual debe hacerse la degustacin y dicho plazo se venciere, la cosa se tendr por aceptada y el
contrato queda perfeccionado. El comprador slo podr excepcionarse probando que el vendedor no puso la cosa a su disposicin
para realizar la degustacin. La manifestacin tcita de voluntad resultar del nuevo vencimiento del plazo convencional, sin
necesidad de requerimiento judicial o extrajudicial.
Si el contrato no fijase plazo, el vendedor podr pedir que se lo fije judicialmente, bajo apercibimiento de tenerse por firme el contrato
si guardare silencio.
No tiene significado de aceptacin tcita la mera recepcin de la cosa por el comprador, pues debe suponerse que la ha recibido para
probarla. Tampoco la prueba o degustacin tiene significado de tal, mientras no se haya notificado la aceptacin al vendedor. Si a la
degustacin siguen otros actos que indiquen inequvocamente la aceptacin, sta deber tenerse por hecha.

b) Venta a ensayo o prueba
Es una venta en la cual se pacta la facultad del comprador de someter la cosa a prueba para ver si cumple con las cualidades
prometidas. Es una clusula que generalmente se expresa con la frmula a satisfaccin del comprador. Se trata de un elemento
accidental del contrato, por lo que debe ser pactado expresamente.
El comprador a ensayo o prueba no puede rechazar la cosa antes de haberla sometido a prueba. Si la rechaza, el tribunal puede,
sobre la base del dictamen de peritos, decidir que la cosa tena las calidades prometidas. En consecuencia, podr ser obligado a
comprar la cosa, o a pagar los daos y perjuicios.
El comprador puede renunciar a la prueba; el contrato deviene puro y simple como si la prueba hubiera dado resultado positivo. La
renuncia puede inclusive ser tcita, lo que ocurrir si el comprador dispone de la cosa, la vende, consume, etctera.
Si el contrato no especifica cules son las calidades pactadas o aseguradas, debe entenderse que son aquellas propias del uso al que
la cosa est destinada, es decir, lo que es normal y tpico para las cosas de ese gnero.
Si la prueba da resultado negativo el contrato queda sin efecto, y el vendedor carece de toda responsabilidad a menos que haya
garantizado la existencia de ciertas cualidades faltantes o que sin haber asumido garanta expresa haya afirmado su existencia
sabiendo que faltaban.
Diferencia con la venta ad gustum: la venta ad gustum confiere al comprador un derecho de aceptacin o rechazo absoluto, que
puede ser ejercido a su libre arbitrio sin ningn gnero de restricciones. En cambio la venta a prueba o ensayo debe ser ejercida
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dentro de lmites razonables y de buena fe, de tal modo que si el vendedor prueba que la cosa tena todas las cualidades prometidas,
el comprador no puede rechazarla. Adems mientras la venta ad gustum es una oferta unilateral de venta, la venta a prueba es
perfecta desde que se celebra el contrato.
Salvo las diferencias enunciadas, el rgimen legal de las ventas ad gustum y a prueba es idntico.

* Venta sobre calidad conocida
Art.1338: Cuando las cosas se vendiesen como de una calidad determinada, y no al gusto personal del comprador, no depender del
arbitrio de ste rehusar la cosa vendida. El vendedor, probando que la cosa es de la calidad contratada, puede pedir el pago del
precio.
A veces se fija en el contrato la calidad de la cosa vendida. En tal caso, el vendedor cumple entregando cosas de igual calidad a la
prometida y el comprador no podr rehusarse a recibirlas. El criterio para evaluar su cualidad es objetivo.
Las ventas realizadas con esta clusula producen ab initio los efectos normales de la compraventa: obligacin del vendedor de
entregar la cosa convenida, obligacin del comprador de pagar el precio. La discusin sobre si la cosa tiene o no las calidades
prometidas, debe resolverse de acuerdo a dictamen de expertos, que se expedirn teniendo en consideracin los usos del comercio.
Si la cosa no tuviese las calidades convenidas, el comprador tiene a su disposicin varias acciones:
puede pedir la resolucin del contrato por incumplimiento de sus condiciones y los daos y perjuicios consiguientes;
puede exigir del vendedor la entrega de otras mercaderas que renan las calidades prometidas;
puede aceptar las mercaderas ofrecidas con reduccin de precio y daos y perjuicios.
Esta clusula se asemeja con la venta a prueba o ensayo ya que en ambas el vendedor tiene derecho a demostrar que la cosa
entregada tiene las calidades prometidas y, como consecuencia, a exigir del comprador el cumplimiento del contrato. Adems porque
en ambas son tenidas en cuenta una cosa por su cualidad.
Pero se diferencian en que en la venta a prueba el comprador tiene la facultad de apreciacin de las calidades o mritos de la cosa y
el juez no podr obligarlo a adquirirla si l ha manifestado no ser de su agrado, salvo en el caso de que su actitud sea evidentemente
injusta o abusiva. En cambio en la venta de la cosa de calidad determinada, el criterio de apreciacin es objetivo. Otra diferencia es
que mientras la venta a prueba es un acto sujeto a una condicin suspensiva (que la cosa resulte del agrado del comprador), la venta
de cosa de calidad determinada es perfecta desde el momento de la celebracin.

* Venta segn muestra
sta es una especie de venta de calidad determinada, pero aqu no se considera ya una calidad genrica, sino de la precisa calidad
que tiene la muestra. No se cumple por tanto con la entrega de una calidad anloga, ni de valor similar; es necesario que sea igual.
Las partes sin embargo, pueden convenir que la cosa vendida tenga algunos otros requisitos o calidades que no tiene la muestra o,
por el contrario, que no se exijan todas las calidades reunidas por la muestra, sino slo algunas de ellas. Si no se entrega la misma
cosa, el comprador puede optar por resolver el contrato o puede exigir la entrega de la cosa debida.
La muestra puede ser presentada por el vendedor como por el comprador, pero debe quedar en manos del comprador o de un tercero
como testimonio de la calidad de la mercadera vendida.
La clusula de venta sobre muestra puede ser expresa o resultar tcitamente del depsito de una muestra en manos del comprador o
de un tercero o de los usos del comercio.
sta no es una venta condicionada, sino firme desde el mismo momento de celebrado el acto.
Venta sobre muestra tipo: a veces la muestra se entrega no con el propsito de indicar precisamente la calidad propia, especfica de la
mercadera, sino solamente su tipo o calidades genricas. En tal hiptesis, no es indispensable la igualdad o identidad de las cosas
entregadas con la muestra, sino solamente la similitud de calidades.
* Venta por junto o por cuenta, peso o medida
Art.1339: La venta puede ser hecha por junto, o por cuenta, peso o medida. Es hecha por junto, cuando las cosas son vendidas en
masa, formando un solo todo y por un solo precio.
Art.1340: La venta es a peso, cuenta, o medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio; o aunque el precio sea
uno, no hubiese unidad en el objeto; o cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa.
Art.1341: En la venta hecha por junto, el contrato es perfecto, desde que las partes estn convenidas en el precio y en la cosa.
Art.1342: En las ventas hechas al peso, cuenta, o medida, la venta no es perfecta, hasta que las cosas no estn contadas, pesadas o
medidas.
Art.1343.- El comprador puede sin embargo obligar al vendedor, a que pese, mida, o cuente y le entregue la cosa vendida; y el
vendedor puede obligar al comprador a que reciba la cosa contada, medida, o pesada, y satisfaga el precio de ella.

2) EL PRECIO
Es toda prestacin que tiene a su cargo el adquiriente en el contrato de compra-venta.
Requisitos:
a) debe ser en dinero;
b) debe ser determinado o determinable;
c) debe ser serio.

A) Precio en dinero:
Agrupacin J.U.R.E
El precio debe ser en dinero, de lo contrario no hay compraventa. Si lo que se da en cambio de una cosa es un servicio o trabajo,
habr dacin en pago. Si se cambia una cosa por otra, habr permuta.
Cuando se paga parte en dinero y parte con otra cosa, nuestro Cdigo resuelve que es compraventa si el precio es de mayor valor
que la cosa y que es permuta en caso contrario. Pero si el precio y la cosa dados en pago son de valor equivalente el contrato se
considera permuta.
La exigencia del precio se refiere al momento de la celebracin del contrato. Pero si ms tarde las partes convienen en sustituir el
precio acordado por otra cosa o prestacin que se da en pago, no por ello el contrato pierde su carcter de compraventa.
Siendo en dinero, no importa que sea moneda nacional o extranjera, que se pague al contado o quede un saldo pendiente, inclusive
puede consistir en una renta vitalicia que se obliga a pagar el comprador (es un caso de venta aleatoria).

B) Precio determinado o determinable:
El precio debe ser cierto, es decir, determinado o determinable. Si, en cambio, el contrato no diese el procedimiento para la fijacin del
precio o lo dejase al arbitrio de una de las partes, el contrato ser nulo.
Tampoco basta que se estipule que se pagar el justo precio. La ley ha considerado que una clusula de este tipo, que obligara a la
fijacin judicial del precio, deja en la incertidumbre los derechos de las partes y es, por tanto, inconveniente.
Pero si la cosa mueble se hubiere entregado sin determinacin del precio o hubiese duda sobre el precio, se presume que las partes
se sujetaron al corriente del da en el lugar de la entrega de la cosa. Esta disposicin es aplicable solamente a las mercaderas que
tienen un valor de plaza o mercado.
Normalmente el precio es fijado por las mismas partes, pero tambin puede serlo por un tercero.

Precio fijado por las partes: Las partes pueden fijar el precio de distintos modos:
determinando precisamente la cantidad a pagar ($ 100, 1.000, etc.)
refirindolo al precio de otra cosa cierta, por ejemplo, se vende un toro importado por el mismo precio que se pague por el toro
Campen de Palermo,
remitindolo al valor de plaza en cierto da o lugar,
cuando por cualquier procedimiento, resulte determinable el precio; as por ejemplo, cuando se indica el precio de costo, o lo
que produzca la mquina vendida trabajando tantas horas diarias durante tanto tiempo; o cuando se lo fija en tantos dineros
cuantos el comprador tuviere en alguna arca, saco, o maleta y otra cosa cualquiera.

Precio fijado por un tercero: El precio puede estar sujeto al arbitrio de un tercero. En tal caso, ste acta como mandatario de las
partes.
Pero si la persona designada no quisiere o no llegare a determinar el precio, la venta quedar sin efecto ya que el contrato carecer
de uno de sus elementos esenciales.
Tambin puede ocurrir que el tercero se niegue a fijar el precio y no por ello incurrir en responsabilidad alguna, a menos que hubiera
aceptado el encargo que se le confiri, y no tuviera luego justos motivos para negarse a hacerlo. En este caso podrn, tanto
comprador como vendedor, reclamarle la indemnizacin de los daos y perjuicios que han sufrido como consecuencia del fracaso de
la operacin.
Si en vez de designar el tercero que ha de fijar el precio, las partes se comprometen a nombrarlo ms adelante, si ms tarde una de
ellas se niega a hacerlo, el juez no podr suplir su omisin designando al tercero, pero la parte agraviada puede pedir la
indemnizacin de los daos y perjuicios que la negativa le ha producido.
Las partes pueden convenir en que el precio sea fijado por un tercero designado por las personas que en el contrato se indican.
Tampoco hay inconveniente en que las partes convengan en que el juez ser quien designe al tercero.
Efectos de la fijacin por el tercero: segn el artculo 1351, la estimacin que hiciere la persona designada es irrevocable y no hay
recurso alguno para variarla. Sin embargo, la interpretacin de este artculo ha dado lugar a controversias:
Para algunos autores, el art. 1351 debe aplicarse rigurosamente, por desproporcionado que sea el precio con relacin al
valor de la cosa. Las partes deben aceptarlo a menos que puedan probar que el tercero obr bajo manifiesto error o que fue
vctima de dolo o violencia; o bien que el tercero se apart de las bases de estimacin fijadas por las partes en el contrato.
Segn otros, basta que la estimacin del valor fuese exagerada y abusiva para hacer nacer una accin de impugnacin en
favor del damnificado.
Para otros autores, el artculo slo dispone que es irrevocable el precio fijado por el tercero, es decir que ste no podra ms
tarde volver sobre su juicio y fijar otro precio, y las partes no tienen recurso alguno para variarlo. Pero cuando hay evidente
desproporcin y abuso, el damnificado puede pedir de los tribunales el reajuste del precio.
Si el contrato establece que el precio ser fijado por un tercero sobre la base de los precios de plaza, debe entenderse que el tercero
no puede apartarse de ellos.
Fijado el precio por el tercero, los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en que se celebr. Esta solucin tiene importancia para
resolver los siguientes problemas:
Cuando la cosa ha sido prometida en venta a varias personas pero an no se ha hecho la tradicin en favor de ninguna, tiene
derecho a ella el comprador cuyo ttulo sea de fecha anterior.
Cuando se ha producido la quiebra del vendedor entre el momento de la firma del contrato y la fijacin del precio por el
tercero. No obstante que a este momento el contrato no est perfecto como venta, el efecto retroactivo dispuesto permitir al
comprador reclamar de la masa el cumplimiento del contrato y, por consiguiente, la entrega de la cosa.

C) Precio serio:
El precio debe ser serio. Esto implica que debe haber una real intencin de pagarlo el comprador y recibirlo el vendedor.
Agrupacin J.U.R.E
Este no puede ser ni ficticio ni simulado. Si por ejemplo se simula pagar un precio que en verdad no se paga no obstante la
transmisin real y seria del dominio, no habr compraventa sino donacin. Tampoco puede ser irrisorio, como por ejemplo, si se vende
una estancia en un peso; tambin en este caso estaremos en presencia de una donacin y no de una venta.
Diferente es el caso del precio vil. Aqu no puede decirse ya que no se trata de un precio serio, pues tanto el comprador como el
vendedor se han propuesto seriamente hacer la venta sobre esa base. Por tanto, el precio vil no altera la naturaleza del acto ni impide
la formacin del contrato de compraventa. Lo que no significa, sin embargo, que el contrato no pueda impugnarse y eventualmente
obtenerse una declaracin de nulidad por el vicio de lesin enorme, aunque el comprador puede salvar la nulidad del acto ofreciendo
un reajuste equitativo del precio.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL CONTRATO DE COMPRA VENTA
* OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Las principales obligaciones del vendedor son dos:
entregar la cosa vendida,
recibir el precio.

Obligacin de entrega
a) Conservacin y custodia de la cosa:
El vendedor est obligado a conservar la cosa sin cambiar su estado, hasta el momento en que haga efectiva la tradicin.
El deber de custodia slo se concibe cuando se trata de la venta de cosas ciertas o de cosas de gnero limitado. Siendo de gnero
ilimitado no hay problema de conservacin, porque el vendedor cumple entregando cualquier cosa perteneciente al gnero.
Los gastos de conservacin de la cosa corren por cuenta del vendedor, pero las partes pueden estipular lo contrario.
Desde el momento en que el comprador ha sido puesto en mora, estos gastos corren por su cuenta, puesto que el vendedor no habra
incurrido en ellos de haber recibido aqul la cosa en tiempo propio.
Entre los gastos de custodia se incluyen los impuestos de contribucin directa, frente al Fisco, etc. El nico obligado es el dueo, de
modo que hasta el momento de la tradicin es responsable el vendedor por tales cargas, sin perjuicio de que si el comprador ha sido
moroso, deber indemnizar al vendedor por los daos que le han ocasionado pagar impuestos que no le hubieran correspondido de
haber cumplido el contrato en su debido tiempo.
Riesgos y mejoras: Mientras el vendedor no hiciere tradicin de la cosa carga con los riesgos y se beneficia con los aumentos y frutos:
a) Riesgos: Si la cosa perece sin culpa del vendedor, la venta queda resuelta. El vendedor no podr reclamar el pago del precio y si lo
hubiere recibido, deber devolverlo.
Si la cosa se deteriora sin culpa del vendedor, el comprador tendr derecho a tener por resuelta la venta o a pedir una disminucin
proporcional del precio.
Sin embargo, si la cosa se hubiera perdido o deteriorado sin culpa del vendedor pero despus de haber sido puesto en mora, est
obligado a pagar los daos y perjuicios, a menos que demuestre que la cosa se habra deteriorado o perdido tambin en poder del
comprador.
Si la cosa se pierde o deteriora por culpa del vendedor, el comprador tendr derecho a exigir una cosa equivalente y el pago de los
daos y perjuicios, si no prefiere, en caso de deterioro, recibir la cosa en el estado en que se encuentra y la reparacin del perjuicio.
b) Acrecimientos y mejoras: El acrecimiento ocurrido entre la celebracin del contrato y la entrega de la cosa tambin favorece al
dueo, es decir, al vendedor.
Sin embargo, desde que el vendedor se encuentra en mora, los acrecimientos pertenecen al comprador y el vendedor no podra exigir
un mayor precio por ellos.
En cuanto a las mejoras, no podr pretender se le paguen las mejoras necesarias porque se trata de gastos de conservacin de la
cosa, que estn legalmente a su cargo. Tampoco podr exigir el pago de las mejoras tiles.
c) Frutos: Todos los frutos percibidos antes de la tradicin de la cosa pertenecen al vendedor; pero los pendientes corresponden al
comprador.
d) Productos: El vendedor no tiene derecho a seguir extrayendo productos desde el instante en que se realiz la venta, pues ello sera
contrario a su obligacin de conservacin y custodia.
Producida la mora del comprador, puede el vendedor consignar la cosa, con lo cual se librar de los riesgos. El vendedor siempre
podr reclamar del comprador el pago de los daos y perjuicios que su mora le ha significado.

b) La entrega
La entrega es la transferencia de la posesin de la cosa por el vendedor al comprador, es decir que hay que hacer tradicin de la
cosa.
El vendedor debe entregar la cosa tal como se encontraba en el momento del contrato de venta. Dentro de esa obligacin se
encuentra la de entregar los accesorios.
La cosa debe entregarse toda, esto significa que el comprador puede negarse a recibir una parte de la cosa.
Tiempo de la entrega: En principio la cosa debe entregarse en el tiempo convenido en el contrato y, si no lo hubiere, cuando el
comprador lo exija. Pero este principio tiene dos limitaciones; a) En primer trmino, la facultad del comprador no debe ser ejercida
perentoria y abusivamente, sino de buena fe. b) Asimismo, debe admitirse un plazo cuando ste se halla implcito en el contrato o
cuando las costumbres del lugar lo imponen.
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Por otro lado, la obligacin de cumplir inmediatamente con la tradicin no pesa solamente sobre el vendedor, sino tambin sobre el
comprador, que debe recibirla tambin de inmediato, y si no lo hiciera, el vendedor podr consignar la cosa.
Lugar de la entrega: La entrega debe hacerse en el lugar designado en el contrato y, a falta de estipulacin, en el que se encontraba
la cosa en el momento de la celebracin (slo es aplicable a las cosas ciertas, pues respecto de las de gnero no puede decirse que
estn en un lugar ya que el gnero es ilimitado y las especies que lo componen estn en diversos sitios. Para resolver el problema
que se plantea respecto de este tipo de cosa se han propuesto dos soluciones: a) La cosa debe entregarse en el domicilio del
vendedor al tiempo de verificarse la entrega. b) Debe entregarse en el lugar que fijare el juez).
Derecho de retencin del vendedor: En las compraventas al contado, el vendedor puede negarse a entregar la cosa, mientras el
precio no le sea pagado ntegramente.
El derecho a negarse a entregar la cosa mientras no se haya pagado ntegramente el precio, slo se refiere a las compraventas al
contado. Si, en cambio, el vendedor ha concedido un plazo para pagar, est obligado a entregar la cosa inmediatamente, si no se
hubiera estipulado plazo tambin para la entrega. Sin embargo, cuando despus de la venta el comprador ha cado en estado de
insolvencia, el vendedor puede negarse a entregarla, aunque hubiera concedido plazo para el pago del precio. Pero el vendedor no
podr negarse a entregar la cosa aunque el comprador hubiera cado en insolvencia si ste afianzase el pago del precio.
Gastos de la entrega: Salvo pacto en contrario, los gastos de entrega de la cosa son a cargo del vendedor.
Consecuencias de la falta de entrega: Cuando el vendedor no entrega la cosa en el tiempo convenido, el comprador puede optar entre
dos acciones: una de cumplimiento del contrato y entrega de la cosa, y otra de resolucin de la venta. En ambos casos tendr derecho
adems a reclamar daos y perjuicios, que en el primer caso derivan de la mora y en el segundo del incumplimiento.
Imposibilidad de entregar la cosa: Cuando el vendedor se encuentre en la imposibilidad de entregar la cosa, se aplicarn las reglas
generales relativas a las obligaciones de dar:
a) Si se trata de una imposibilidad que le es imputable (por ej., haberla vendido a terceros) deber indemnizar los daos y perjuicios,
sin menoscabo del derecho que tiene el comprador de cosas fungibles o de cantidades de cosas, de exigir otras de la misma especie
y calidad, adems de la indemnizacin de los daos ocasionados por el incumplimiento.
b) Si se trata de una imposibilidad derivada de fuerza mayor, el comprador no podr reclamar el pago de los daos y perjuicios, a
menos que el evento que hace imposible el cumplimiento haya sobrevenido despus de la mora del vendedor; y aun en este caso
puede eximirse de responsabilidad si probase que la cosa se hubiere perdido igualmente en poder del comprador.
El derecho de pedir la resolucin resultante de la imposibilidad de cumplir, no depende de que sta tenga carcter absoluto y
definitivo; basta con que el vendedor no pueda cumplir en el plazo fijado.

c) Obligacin de garanta
El vendedor debe, adems, garantizar al comprador que podr gozar de la cosa conforme con su destino y la naturaleza del derecho
de propiedad que le ha transmitido. Esta obligacin de garanta comprende tres aspectos:
en primer trmino, el vendedor debe abstenerse de todo acto que implique una turbacin del derecho que ha transmitido;
en segundo lugar, debe procurar que el comprador no sea turbado por un tercero que invoque para hacerlo un derecho
anterior a la transmisin; y si el tercero triunfa en sus pretensiones, tiene la obligacin de indemnizar al comprador por los
daos y perjuicios;
finalmente, debe garantizar al comprador respecto de los vicios de la cosa.

Garanta contra los hechos propios del vendedor:
El vendedor debe abstenerse de todo acto que perturbe al comprador en el goce del derecho que le ha transmitido.
Esa turbacin puede ser:
de hecho: ocurrir cuando el vendedor perturbe al comprador con sus hechos o sus actos jurdicos.
de derecho: tendr lugar cuando el vendedor pretenda derechos sobre la cosa vendida en virtud de un ttulo posterior a la
venta. As por ejemplo, puede ocurrir que luego de transferida la propiedad, haya heredado a una persona que a su vez
aduca un mejor ttulo al dominio. Aunque as fuera en estricto derecho, el vendedor no podra ya reivindicar la cosa del
comprador.
No slo el vendedor est obligado por la garanta personal, sino tambin todos los anteriores transmitentes del derecho, contra cada
uno de los cuales el comprador tiene una accin directa. Adems, la obligacin recae tambin sobre todos los sucesores a ttulo
universal del enajenante.
La obligacin de garanta hace surgir distintas acciones y excepciones en favor del comprador:
a) En primer trmino, tiene una accin por los daos y perjuicios que la turbacin le haya significado.
b) Tiene asimismo una accin para que se le prohba seguir turbando su posesin.
c) Puede hacer declarar la ineficacia, en lo que le atae, de ciertos actos jurdicos realizados por el vendedor.
d) Finalmente, el comprador tiene la excepcin de garanta, que es la defensa que la ley otorga al comprador a quien el vendedor
pretende turbarlo con una accin judicial; el ejemplo tpico ser la accin de reivindicacin, intentada por el vendedor que ha heredado
al verdadero dueo de la cosa con posterioridad a la venta; su accin quedar paralizada por esa excepcin.
Toda clusula que exima al vendedor de su obligacin de garantizar al comprador contra sus hechos personales debe tenerse por
nula. Ello no excluye, sin embargo, la posibilidad de que el vendedor se reserve el derecho de realizar tal o cual acto que
eventualmente podra ser considerado como de turbacin.
Garanta por eviccin:
El vendedor est obligado a garantizar la legitimidad del derecho que transmite, debe asegurar al comprador que su ttulo era bueno y
que nadie podr perturbarlo en el goce de la cosa alegando sobre ella un mejor derecho.
Garanta por vicios redhibitorios:
Agrupacin J.U.R.E
Los vicios redhibitorios son los defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisicin y cuya importancia es tal que de
haberlos conocido el comprador no la habra adquirido o habra dado menos por ella. Todo el que transfiere el dominio de una cosa a
otra persona por ttulo oneroso debe garanta por ellos.

Obligacin de recibir el precio
El vendedor est obligado a recibir el precio en el lugar convenido.
Si no hubiere lugar convenido y la venta fuese al contado, debe recibirlo en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa.
Si la venta fuese a crdito o si el uso del pas concede un trmino para el pago, el precio debe abonarse en el domicilio del comprador.

* OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Las obligaciones del comprador son las siguientes:
pagar el precio;
recibir la cosa;
pagar el instrumento del contrato y los gastos de recepcin de la cosa.

Obligacin de pagar el precio
Momento: El precio debe pagarse en el momento establecido en el contrato, y si ste nada dijere, en el de la entrega de la cosa. La
ley presume que cuando el contrato nada dice, la venta es al contado, salvo que las costumbres del lugar concediesen un plazo (para
el caso de los muebles). Siendo inmuebles la escritura es la que marca el momento de pagar el precio.
La clusula segn la cual el comprador pagar el precio cuando quiera o lo ms pronto posible debe entenderse como una obligacin
de plazo incierto cuyo cumplimiento no ser exigible antes de que el juez fije el plazo.
Lugar: El precio debe pagarse en el lugar convenido. A falta de estipulacin, en las ventas al contado debe pagarse en el lugar de la
entrega y en las ventas a plazo, sea ste derivado del contrato o del uso local, debe hacerse en el domicilio del comprador.
Si el precio debe ser pagado a un tercero, el pago debe efectuarse en el domicilio del comprador, aunque se trate de una venta al
contado.
Intereses: En principio, el comprador no debe los intereses del precio por el tiempo transcurrido entre el momento del contrato y el del
pago, a menos que se trate de las siguientes hiptesis:
a) Que el contrato fije intereses, lo cual es muy comn en las ventas a plazos.
b) Que el comprador haya incurrido en mora, en cuyo caso debe los intereses aunque el vendedor haya conservado la posesin de la
cosa vendida. Ellos corren desde el momento de la mora.
Derecho de retener el precio: El comprador tiene derecho a suspender el pago del precio en los siguientes casos:
Si tiene temor fundado de ser molestado por una accin real, a menos que el vendedor le afiance su restitucin: Si al tiempo
de celebrar el contrato de compraventa, el comprador tena conocimiento de vicio del ttulo o de la amenaza que se cerna sobre la
cosa, no puede ejercer el derecho de retencin, pues se presume que ese defecto ha sido tenido en cuenta al contratar.
El comprador puede suspender el pago del precio mientras dura la amenaza contra su derecho. Desde que el vendedor ha subsanado
el vicio del ttulo o hecho cesar la amenaza, el comprador est obligado a entregar el precio.
Para hacer cesar el derecho de retencin, el vendedor tiene los siguientes recursos:
a) poner fin a la causa de la turbacin o la amenaza que se cierne sobre el derecho del comprador;
b) afianzar al comprador la restitucin del precio para el caso de ser perturbado en su derecho.
Si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas: el comprador puede rehusar el pago del precio:
a) Si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato; aunque una diferencia mnima o sin valor apreciable no
permite retener el precio, pues ello importara un ejercicio abusivo de ese derecho.
b) Si el vendedor quisiese entregar la cosa vendida sin sus dependencias o accesorios; tambin aqu deben descartarse las faltas
mnimas o despreciables.
c) Si quisiese entregar cosas de especie o calidad diversa de la del contrato.
d) Si quisiese entregar la cantidad de cosas vendidas por partes y no por junto, como se hubiese contratado; as por ejemplo, si un
almacenero hubiera comprado del mayorista una tonelada de azcar a entregar en determinada fecha, y el proveedor quisiera
entregar slo la mitad, el almacenero est autorizado a negarse a recibir la entrega parcial y por consiguiente a pagar la parte
correspondiente a dicha mitad.
En estos casos, el comprador no slo tiene el derecho a suspender el pago del precio, sino que adems puede resolver el contrato ya
que se trata de una hiptesis de incumplimiento.
Garanta del vendedor no pagado: El precio es la prestacin principalmente tenida en mira por el vendedor. Es por ello que el derecho
a recibirlo ha sido rodeado de garantas, destinadas unas a asegurarle que se har efectivo y otras a permitirle recuperar la cosa si no
logra el pago. Estas garantas son las siguientes:
a) Tiene derecho a demandar el pago del precio, una vez constituido en mora el comprador.
b) Puede retener la cosa mientras no se le paga el precio.
c) Puede pedir la resolucin de la venta en el caso de que no se le haya pagado el precio.
d) Puede reivindicar la cosa inmueble del comprador o de terceros poseedores, si la venta se ha hecho al contado.
e) Tiene un privilegio sobre la cosa y aun sobre el precio, si ella ha sido revendida.

Obligacin de recibir la cosa
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Tiempo y lugar: El comprador est obligado a recibir la cosa en el trmino fijado en el contrato o en el que fuese de uso local. A falta
de un trmino convenido o de uso, inmediatamente despus de la compra. Es la obligacin correlativa a la que tiene el vendedor de
entregar la cosa.
La cosa debe recibirse en el lugar designado en el contrato y a falta de estipulacin, en el que se encontraba la cosa en el momento
de la celebracin.
La obligacin de recepcin slo existe en el caso de que la cosa carezca de vicios aparentes, pues la recepcin sin reservas de la
cosa en este caso, libera de toda obligacin al vendedor, aun cuando no se hubiera otorgado la escritura traslativa del dominio.
Sanciones en el caso de que no se reciba la cosa: La ley garantiza el cumplimiento de esta obligacin, poniendo a disposicin del
vendedor diversos recursos, cuyo ejercicio requiere la previa constitucin en mora. El Cdigo distingue segn se trate de cosas
muebles o inmuebles.
Tratndose de cosas muebles, el vendedor puede:
a) Cobrar al comprador los costos de la conservacin y las prdidas e intereses. A partir de la mora todos los deterioros que aqulla
sufra, no debidos a culpa o dolo del vendedor, son soportados por el comprador.
b) Consignar judicialmente la cosa.
c) Demandar el pago del precio siempre que haya hecho entrega de la cosa o la ponga a disposicin del comprador consignndola
judicialmente.
d) Pedir la resolucin de la venta si no se le pagara el precio.
Con respecto a la venta de inmuebles, si el vendedor hubiese recibido el todo o parte del precio, o si la venta se hubiese hecho a
crdito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el comprador se negase a recibir el inmueble, el vendedor tiene derecho a
pedirle los costos de la conservacin e indemnizacin de perjuicios y a poner la cosa en depsito judicial por cuenta y riesgo del
comprador.
La negativa del comprador a recibir la cosa no da derecho al vendedor a pedir la resolucin del contrato, si aqul ha pagado el precio;
pues su inters est suficientemente resguardado con la facultad de consignar. Podr pedirla en el caso de que el comprador no
pague el precio, pero entonces ese derecho no se funda en la resistencia del comprador a recibir la cosa, sino a pagar el precio.

Obligacin de pagar el instrumento del contrato y los gastos de recibo
El comprador debe pagar el instrumento de venta y los costos del recibo de la cosa. Incluso debe pagar los gastos de transporte. Esto
slo rige en caso de que las partes no hubieran acordado otra cosa.
En cuanto a los gastos de recibo, hay que distinguirlos cuidadosamente de los de entrega, que corresponden al vendedor. Deben
entenderse por tales todos aquellos que se devenguen a partir del instante de la entrega; tales, por ejemplo, los de transporte de la
cosa al domicilio del comprador, los de embalaje para facilitar el transporte posterior a la entrega; etctera; asimismo, se consideran
gastos de recepcin los que demanda la anotacin en el Registro de la Propiedad.
Corren tambin por cuenta del comprador los impuestos y tasas sobre el inmueble a partir de la fecha de la entrega de la posesin,
aunque no se haya escriturado. Esto se refiere a las relaciones entre las partes, pues frente al Estado el responsable es siempre el
titular del dominio.

* CLUSULAS ESPECIALES
1) COMPRAVENTA CONDICIONAL
Es aquella sometida a una condicin suspensiva o resolutoria.

a) Condicin suspensiva
Segn el art. 1370, la compraventa condicional tendr los siguientes efectos cuando la condicin fuese suspensiva:
Mientras pendiese la condicin, ni el vendedor tiene obligacin de entregar la cosa vendida, ni el comprador de pagar el
precio, y slo tendr derecho para exigir las medidas conservatorias.
Si antes de cumplida la condicin, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, ste no adquiere el dominio
de ella y ser considerado como administrador de cosa ajena.
Del artculo se infiere que el comprador adquiere el dominio en el momento que se cumple la condicin. Sin embargo, el artculo 543
establece que cumplida la condicin, los efectos se retrotraen al momento de celebracin del contrato. Se armonizan los dos artculos
y si la condicin se cumple, el comprador ser propietario desde la tradicin.
Pero si la condicin fracasa, el artculo 548 establece que el comprador deber devolver los aumentos, pero no los frutos. Sin
embargo, el artculo 1370 considera al comprador como administrador de la cosa ajena por lo que se debe restituir tambin los frutos.
Prima este ltimo artculo porque norma especfica desplaza a la general.
Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio, y la condicin no se cumpliese, se har restitucin recproca de la
cosa y del precio, compensndose los intereses de ste con los frutos de aqulla.

b) Condicin resolutoria
Dispone el artculo 1371 que cuando la condicin es resolutoria, la compra y venta tendr los siguientes efectos:
El vendedor y el comprador quedarn obligados como si la venta no fuese condicional, y si se hubiere entregado la cosa
vendida, el vendedor, pendiente la condicin, slo tendr derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa.
Si la condicin se cumple, se observar lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueos (el contrato se
resuelve y se deben restituir cosa y precio); pero el vendedor no volver a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el
comprador le haga tradicin de ella.

Agrupacin J.U.R.E
Caso de duda: Segn el art. 1372, en caso de dudar si la condicin fuese suspensiva o resolutoria, se juzgar que es resolutoria
siempre que, pendiente la condicin, el vendedor hubiese hecho entrega de la cosa al comprador.

2) CLUSULA DE NO ENAJENAR
El art. 1364 prohbe la clusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna, pero autoriza la prohibicin referida a persona
determinada.

3) VENTA CON CLUSULA DE ARREPENTIMIENTO
Art.1373: La venta con clusula de poderse arrepentir el comprador y vendedor, se reputa hecha bajo una condicin resolutoria,
aunque el vendedor no hubiese hecho tradicin de la cosa al comprador. Habiendo habido tradicin, o habindose pagado el precio de
la cosa vendida, la clusula de arrepentimiento tendr los efectos de la venta bajo pacto de "retroventa", si fuese estipulada en favor
del vendedor; o tendr los efectos del pacto de "reventa", si fuese estipulada en favor del comprador.
La clusula de arrepentimiento es una facultad que se reservan el vendedor o el comprador o ambos a la vez, de dejar sin efecto el
contrato restituyndose recprocamente lo que hubieran recibido o lo ms o menos que se estipulase.
Esta clusula tiene carcter resolutorio del contrato, haya o no mediado la tradicin de la cosa al comprador.
Pero, mediando tradicin de la cosa, no hay diferencia entre este pacto y el de retroventa si ha sido estipulado en favor del vendedor o
entre l y la reventa, cuando ha sido convenido en beneficio del comprador. Por lo que en estos casos se aplica el rgimen legal de
estos pactos.
La nica diferencia reside en que tanto la retroventa como la reventa, presuponen la tradicin de la cosa y, si se trata de inmuebles, la
escritura. Cuando la tradicin no se ha operado, la facultad de las partes de dejar sin efecto el contrato se ha estipulado por boleto
privado, y se llama clusula de arrepentimiento.
Esta clusula de arrepentimiento es diferente del derecho de arrepentimiento que tienen tanto el comprador como el vendedor cuando
el boleto de compraventa incluya sea.

4) VENTA CON PACTO DE RETROVENTA
Hay venta con pacto de retroventa cuando el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el precio o una
cantidad mayor o menor estipulada en el mismo contrato (art. 1366).
Para que haya venta con pacto de retroventa es necesario que el contrato haya sido seguido de la transferencia del dominio (tradicin
y escritura en inmuebles).
En cuanto a su naturaleza jurdica, la opinin mayoritaria entiende que se trata de una venta hecha bajo condicin resolutoria, porque
el vendedor originario cumplida sta tiene derecho a recuperar la cosa.
Para que el pacto de retroventa sea vlido debe reunir las siguientes condiciones:
a) Debe recaer sobre bienes inmuebles: prohibindolo respecto de los muebles. El pacto de retroventa referido a una cosa mueble
importa la nulidad del contrato. Esa nulidad tiene carcter absoluto y manifiesto y debe ser declarada de oficio.
b) Su plazo no puede exceder de tres aos a partir de la fecha del contrato: o sea del boleto de compraventa, siendo irrelevante
la fecha de la tradicin. Si las partes hubieran estipulado un trmino mayor, el plazo debe considerarse reducido al lmite legal, siendo
ineficaz en lo que lo excede.
Si la clusula se limita a establecer la retroventa sin estipular plazo debe considerarse que se ha referido al trmino legal de tres aos.
Si vencido el plazo fijado en el contrato, las partes estipulen por acuerdo posterior uno nuevo, si el primer plazo fue inferior a tres aos
y unido al nuevo no excede este lapso, la prrroga es vlida, pero slo entre las partes y no respecto de terceros. Pero si el nuevo
plazo excede de tres aos, es nulo el exceso aun entre las partes porque la norma del art. 1381 es de orden pblico.
El vencimiento del plazo se opera sin necesidad de constitucin en mora, pues se trata de un trmino de caducidad y queda desde
ese momento extinguido el derecho del vendedor a rescatar la cosa e irrevocable el derecho de propiedad del comprador.
c) Debe estipularse en el mismo acto de la venta: Si el rescate se hubiera pactado por contrato separado, no se estar ya en
presencia de una condicin resolutoria, que deja sin efecto el contrato anterior retroactivamente, sino de un nuevo contrato que
supone dos transferencias de dominio independientes, etctera.
Por otra parte, este nuevo contrato no tendr efectos respecto de terceros a quienes el comprador hubiera transmitido el dominio u
otro derecho real sobre la cosa, puesto que no figurando el compromiso de retracto en el ttulo original no tienen por qu ser afectados
por las obligaciones contradas por el comprador.

La clusula de retroventa normalmente fija el precio que deber pagar el comprador para rescatar la cosa, el que puede ser menor,
igual o mayor que el de la venta. Si nada se dijera, debe interpretarse que las partes entendieron ajustar el mismo precio de la venta.

El derecho de rescate:
El Cdigo no ha reglamentado la forma de ejercicio del derecho de rescate, por lo que la declaracin de la voluntad por la cual se hace
valer este derecho es informal. Por consiguiente, dicho derecho puede ejercerse por instrumento pblico o privado, y aun verbalmente,
siempre que la declaracin verbal pudiera probarse fehacientemente.
Quin puede ejercerlo? El titular del derecho de rescate es el vendedor, pero tambin puede ser ejercido:
a) Por sus cesionarios, a menos que lo contrario hubiere sido expresamente estipulado en el contrato.
b) Por los herederos del vendedor: en caso de que stos sean varios, el ejercicio del derecho est sujeto al acuerdo de todos
ellos.
c) Por los acreedores del vendedor: en ejercicio de la accin subrogatoria.
Si los titulares del derecho de rescate fueran varios ser necesario el consentimiento de todos ellos para recuperarla.
Contra quin se ejerce? La obligacin de sufrir el rescate pesa sobre:
a) El comprador o los compradores que la hubieran adquirido conjuntamente, no importa que sean capaces o incapaces.
b) Los herederos del comprador. Si stos son varios, la accin del vendedor debe ejercerse contra cada uno de ellos por su
parte respectiva, sea que la cosa se halle todava indivisa, sea que se hubiera ya distribuido entre los herederos.
c) Sobre los terceros adquirentes de la cosa (a cambio de devolucin del precio).
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Extincin: El derecho de rescate se extingue:
a) por expiracin del trmino; la extincin se produce sin necesidad de constitucin en mora;
b) por renuncia del vendedor a ejercerlo;
c) por prdida de la cosa, sea que ella se deba a una causa natural o que haya sido puesta fuera del comercio o expropiada.
Efectos del pacto:
Efectos anteriores al vencimiento del plazo:
Con relacin al comprador: El comprador se encuentra en la situacin de un propietario que tiene el dominio afectado a una
condicin resolutoria. De ah se desprenden los siguientes efectos:
a) Puede realizar toda clase de actos de disposicin, pero estos derechos quedarn extinguidos si el vendedor rescata la cosa.
b) Puede realizar actos de administracin y stos debern ser respetados por el vendedor que haga valer su derecho de rescate.
c) Puesto que las cosas se deterioran o pierden para su dueo, al vendedor le basta con no ejercer su derecho de rescate para
hacerlas pesar sobre el comprador; pero si a pesar de los deterioros el vendedor siguiera teniendo inters en la cosa, el comprador no
responde de los que hayan ocurrido por caso fortuito o fuerza mayor, pero s por los que hubieran sucedido por su culpa o dolo.
d) Puede, como dueo, ejercer todas las acciones reales emergentes del dominio.
Con relacin al vendedor: Cul es la condicin jurdica en que se encuentra el vendedor que todava no ha ejercido su
derecho de rescate? Hay dos puntos de vista distintos:
a) Para algunos autores el vendedor tiene sobre la cosa un derecho de propiedad bajo condicin suspensiva; ste vendra a
corresponder exactamente al mismo derecho que tiene el comprador bajo condicin resolutoria. Como consecuencia de ello, seran
vlidos los actos de disposicin que hubiera llevado a cabo el vendedor, todos ellos sujetos al cumplimiento de la condicin.
b) Para otros, no hay tal propiedad bajo condicin suspensiva, sino simplemente un derecho personal a readquirir la propiedad; de tal
modo que las enajenaciones o gravmenes contratados por el vendedor no tendran otro carcter que el de un compromiso personal.
Efectos del ejercicio del rescate:
El principio general es que el ejercicio del derecho de rescate provoca la resolucin retroactiva de la venta. Esto tiene efectos respecto
de las partes y de terceros.

Obligaciones del rescatante: Las obligaciones a cargo del vendedor rescatante son las siguientes:
a) debe restituir el precio, con lo ms o menos que se hubiera pactado.
b) Debe rembolsar las sumas que hubiere gastado el comprador en la entrega de la cosa y en el pago de los honorarios y
sellado del contrato.
c) debe rembolsar las mejoras necesarias o tiles que el comprador haya hecho en la cosa, no as las voluntarias,
respecto de las cuales el derecho del comprador se reduce a retirarlas si al hacerlo no causa perjuicio a la cosa.
El rescatante no puede entrar en posesin de la cosa sino despus de haber satisfecho estas obligaciones.
Obligaciones del comprador: Por su parte el comprador est obligado:
a) A devolver la cosa con todos sus accesorios. Entre estos accesorios se incluyen: las mejoras, sean necesarias, tiles o voluntarias;
los aumentos que hubiera experimentado el inmueble, sea por accesin o aluvin; los tesoros que se hubieran descubierto, en la parte
que ellos corresponden al dueo del suelo.
b) En cuanto a los frutos hay que distinguir: 1) Los percibidos por el comprador hasta el momento de la resolucin son suyos; 2) los
frutos naturales pendientes de percepcin deben distribuirse entre rescatante y comprador a prorrata del tiempo de produccin. 3)
recuperando el vendedor la cosa vendida, los frutos de sta sern compensados con los intereses del precio de la venta.
Efectos respecto de terceros: Puesto que el pacto de retroventa funciona como condicin resolutoria, todos los derechos que hayan
adquirido terceras personas sobre la cosa por acto de disposicin del comprador quedan sin efecto. Este efecto tendr lugar aunque
en la venta que se les hubiese hecho a los terceros no se hubiere expresado que la cosa vendida estaba sujeta a un pacto de
retroventa.
Con respecto a los actos de administracin celebrados por el comprador con terceros, la resolucin no afecta el derecho de stos, que
queda subsistente.

5) VENTA CON PACTO DE REVENTA
Art.1367: "Pacto de reventa es la estipulacin de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de l el precio
que hubiese pagado, con exceso o disminucin.
Se trata de una clusula que, como la retroventa, permite dejar sin efecto la enajenacin, slo que en este caso dicha facultad se
concede al comprador y no al vendedor.
El rgimen legal de la retroventa se aplique a la reventa, pero sin embargo hay algunas diferencias:
a) El comprador deber devolver la cosa libre de gravmenes, debiendo acordar con los terceros la extincin de los derechos por ellos
adquiridos sobre la cosa (la declaracin de rescate hecha por el comprador no tiene efectos sobre derechos que el mismo transmiti).
b) El comprador no puede exigir el pago de las mejoras necesarias o tiles.
c) En cuanto a los deterioros ocasionales por caso fortuito o fuerza mayor, deben ser soportados por el vendedor, una vez que el
comprador ha desistido de la operacin. Pero si la prdida es total, el comprador no puede ya ejercer el derecho de reventa, porque
este derecho est condicionado a la restitucin de la cosa y sta no puede ser restituida. La misma solucin debe aplicarse al caso de
que los deterioros de la cosa sean tan graves, que desde el punto de vista de su valor econmico deba considerrsela perdida.
En cuanto al trmino para ejercer el rescate, es de aplicacin el rgimen de la retroventa: en consecuencia, no podr exceder de tres
aos y se opera sin necesidad de constitucin en mora.

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6) VENTA CON PACTO DE MEJOR COMPRADOR
Es la estipulacin de quedar desecha la venta si se presentase otro comprador que ofreciese un precio ms ventajoso.
Este pacto funciona como condicin resolutoria, es decir, la nueva oferta ms ventajosa resuelve la venta ulterior, pero entretanto
tiene carcter de contrato definitivo y exigible por parte del comprador. Sin embargo las partes pueden disponer que el pacto funcione
como condicin suspensiva, es decir, celebrado el contrato su cumplimiento no ser exigible en tanto no venza el plazo dentro del cual
se pueda hacer valer el pacto.
El derecho surgido del pacto de mejor comprador no tiene carcter estrictamente personal; puede ser cedido, pasa a los herederos del
vendedor y puede ser ejercido por los acreedores del vendedor por va de la accin oblicua.
Requisitos:
a) Que se trate de un bien inmueble: respecto de los muebles, el pacto de mejor comprador est prohibido.
b) Que el plazo pactado no exceda de tres meses: si se hubiera estipulado un plazo mayor, debe reputrselo limitado al que indica la
ley. Se trata de un trmino de caducidad que corre desde la fecha del contrato y que produce sus efectos de pleno derecho.
c) Que el nuevo comprador sea ajeno al contrato originario.
Efectos
Obligaciones del vendedor
a) Hacer saber al primer comprador quin es el mejor comprador (su individualizacin permite verificar la seriedad de la oferta).
b) Hacerle saber en qu consisten las mayores ventajas (las mejores ventajas pueden consistir en precio ms alto, mayor tasa de
inters, pagar en mejor plazo, mejores garantas para pagar el precio).
Comprador originario
Notificado de la mejor oferta hecha por un tercero, el comprador tiene derecho a proponer iguales ventajas, en cuyo caso ser
preferido (el cdigo nada dice del tiempo que tiene, pero se entiende que entre 10 y 30 das). Pero si no las ofreciere, el vendedor
puede disponer de la cosa en favor del nuevo comprador.
En el caso de que el comprador haga uso de su derecho de preferencia, hay que distinguir si el pacto tiene carcter de condicin
resolutoria o suspensiva:
a) El pacto funciona como condicin resolutoria: La compraventa originaria queda resuelta y sin efecto los derechos reales que
el comprador hubiera transmitido a terceros. En cuanto a los actos de administracin, debern ser respetados por el nuevo
adquirente. En lo que atae a aumentos y mejoras, se aplica lo dispuesto por el Cdigo en materia de retroventa, pues en
ambos casos se trata de clusulas que funcionan como condicin resolutoria.
b) El pacto funciona como condicin suspensiva: como el vendedor no ha entregado la cosa, puede disponer de ella en favor
del tercero, sin ninguna responsabilidad frente al comprador originario.
Incumplimiento de la obligacin de notificar al comprador: hay que distinguir si el pacto funciona como condicin resolutoria o
suspensiva:
a) Si el pacto funciona como condicin resolutoria: el comprador es propietario pleno de la cosa; el contrato hecho en favor de terceros
por el vendedor originario carecer de validez respecto de l, pues se tratara de una venta hecha por quien ya ha dejado de ser
propietario.
b) Si el pacto funciona como condicin suspensiva: hay que distinguir tres hiptesis posibles:
la cosa no ha sido entregada a ninguno de los compradores: debe ser preferido aquel cuyo instrumento pblico sea de fecha
anterior
la cosa ha sido entregada al segundo comprador: si ste tena conocimiento de la venta anterior, el comprador originario
tiene accin contra l para recuperarla; pero si el segundo comprador era de buena fe, su derecho es firme y el primer
comprador slo tendr una accin de daos y perjuicios contra el vendedor
la cosa ha sido entregada al primer comprador, no obstante tratarse de una condicin suspensiva; en tal caso la entrega de la
cosa da derecho al primer comprador a retenerla en su poder hasta que se cumpla o sea cierto que no se cumplir la
condicin; por tanto ni el vendedor ni el segundo comprador tendrn contra l accin reivindicatoria si no se le ha dado el
aviso de ley notificndole las mejores condiciones.

7) VENTA CON PACTO DE PREFERENCIA
El pacto de preferencia es la clusula en virtud de la cual el vendedor se reserva el derecho de recomprar la cosa, si el comprador
decide revenderla o darla en pago a terceros, ofreciendo las mismas condiciones que stos. Se lo llama tambin derecho de tanteo. El
vendedor no tiene la obligacin sino slo el derecho de recomprar la cosa; por su parte el comprador no est obligado a revenderla,
pero si lo hace, debe dar preferencia a la persona de quien l adquiri la cosa.


Naturaleza jurdica: hay distintas opiniones:
Segn algunos: es un contrato sometido a una doble condicin suspensiva: que el comprador quiera vender y que el
vendedor ofrezca las mismas condiciones que los terceros.
Segn otros: es una promesa unilateral de venta sometida a condicin suspensiva (nuestro cdigo sigue esta postura).
Segn una tercera postura: es una clusula especial que puede ser incorporada a cualquiera contrato, no solo a la
compraventa.
Caractersticas:
se aplica tanto a muebles como a inmuebles.
la venta originaria es perfecta, se le da dominio perfecto al comprador y solo hay un derecho personal con el pacto de
preferencia.
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es inoponible a terceros: si el comprador vendiese la cosa a un tercero sin dar aviso al vendedor originario, la venta ser
vlida, y el vendedor slo tendr derecho a reclamar los daos y perjuicios.
puede estipularse en el contrato originario o en acto posterior.
es personalsimo y por lo tanto intransmisible, es decir que el derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede ser ni
cedido ni pasa a los herederos del vendedor. Tampoco puede ser ejercido por los acreedores del vendedor en ejercicio de la
accin subrogatoria.
es indivisible, por lo que, si la cosa hubiera sido vendida originariamente por varios condminos, cada uno de ellos podr
exigir que se le venda toda la cosa, si los otros covendedores no quisieran recomprarla; pero ninguno de ellos podra
pretender que se le revendiera slo la parte que l tena en la cosa. Pero, si el contrato lo hubiera autorizado expresamente a
reclamar su parte, habr que estar a lo convenido.
si las partes no incluyeron un plazo de duracin del pacto de preferencia, ese derecho se extingue con la muerte del titular
del derecho.
Mecanismo: Cuando el comprador decide revender, debe notificarlo al vendedor, formulando la oferta. Es decir, debe comunicar todas
las condiciones en las cuales se celebrar la reventa con el tercero.
Una vez comunicado, el vendedor tiene 3 das si la cosa es mueble y 10 das si es inmueble, para igualar las condiciones ofrecidas
por el tercero para ser preferido.
Pero mientras el comprador no se decida a revender la cosa, el derecho del vendedor a que se le otorgue la preferencia se mantiene
vivo, cualquiera que sea el tiempo transcurrido.
Por su parte, el vendedor est obligado a reconocer al comprador todas las condiciones que el tercero le hubiere ofrecido, en cuanto a
precio, plazo para el pago y entrega, etc. No podr pretender que se compensen ciertas condiciones ms favorables, con otras menos
favorables con relacin a la oferta del tercero; su oferta debe ser por lo menos igual a cada una de las condiciones propuestas por el
tercero.
Venta hecha en pblica subasta: El funcionamiento del pacto de preferencia origina problemas cuando la segunda venta se hace en
remate pblico. El sistema legal difiere segn se trate de muebles o inmuebles:
a) Cosas muebles: el vendedor originario pierde todo derecho.
b) Bienes inmuebles: el vendedor tendr derecho a ser notificado sobre el da y lugar en que ha de hacerse el remate.
Ordenado el remate, el titular del derecho de preferencia debe entrar en competencia con los dems interesados. Es decir, su
derecho se reduce a participar de la puja. Omitida la notificacin del remate, el comprador-vendedor debe pagar los daos y
perjuicios consiguientes.

8) VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
A veces el vendedor, con el objeto de asegurarse el pago total de la cosa vendida, se reserva el dominio hasta que el precio haya sido
pagado totalmente.

9) VENTA-LOCACIN
Para reforzar sus derechos sobre la cosa hasta que el precio haya sido totalmente pagado, el vendedor suele dar al contrato la forma
de arrendamiento, estipulando que, en caso de pagar cierto nmero de mensualidades, el locatario adquirir la plena propiedad de la
cosa.


LA COMPRAVENTA EN LA LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR
Venta domiciliaria, por correspondencia u otros sistemas de comunicacin: Venta domiciliaria es aquella propuesta de venta de una cosa o
prestacin de un servicio efectuada al consumidor en el lugar donde reside, en forma permanente o transitoria o en su lugar de trabajo. En ella el
contrato debe ser celebrado por escrito y con las precisiones del art. 10. Lo dispuesto precedentemente no es aplicable a la compraventa de bienes
perecederos recibidos por el consumidor y abonados al contado. La venta por correspondencia es aquella en que la propuesta se efecta por medio
postal, telecomunicaciones, electrnico o similar y la respuesta a la misma se realiza por iguales medios. No se permitir la publicacin del nmero
postal como domicilio. (arts. 32 y 33 ley 24240).
Artculo 10.- Contenido del documento de venta. En el documento que se extienda por la venta de cosas muebles, sin perjuicio de la informacin
exigida por otras leyes o normas, deber constar:
a) La descripcin y especificacin de la cosa;
b) El nombre y domicilio del vendedor;
c) El nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o del importador cuando correspondiere;
d) La mencin de las caractersticas de la garanta conforme a lo establecido en esta ley;
e) Los plazos y condiciones de entrega;
f) El precio y las condiciones de pago.
La redaccin debe ser hecha en idioma nacional, ser completa, clara y fcilmente legible, sin reenvos a textos o documentos que no se entreguen
previa o simultneamente. Un ejemplar debe ser entregado al consumidor. Cuando se incluyan clusulas adicionales a las aqu indicadas o exigibles
en virtud de lo previsto en esta ley, aqullas debern ser escritas en letra destacada y suscritas por ambas partes.
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La reglamentacin establecer modalidades ms simples cuando la ndole de la cosa objeto de la contratacin as lo determine, siempre que asegure
la finalidad perseguida por esta ley.
Revocacin de la aceptacin: En los casos de los arts. 32 y 33, el consumidor tiene derecho a revocar la aceptacin durante el plazo de cinco (5)
das corridos, contados a partir de la fecha en que se entregue la cosa o se celebre el contrato, lo ltimo que ocurra, sin responsabilidad alguna. Esa
facultad no puede ser dispensada ni renunciada.
El vendedor debe informar por escrito al consumidor de esta facultad de revocacin en todo documento que, con motivo de venta le sea presentado al
consumidor.
Tal informacin debe ser incluida en forma clara y notoria.
El consumidor debe poner la cosa a disposicin del vendedor y los gastos de devolucin son por cuenta de este ltimo. (Art. 34 ley 24240)
Prohibiciones: Queda prohibida la realizacin de propuesta al consumidor, por cualquier tipo de medio, sobre una cosa o servicio que no haya sido
requerido previamente y que genere un cargo automtico en cualquier sistema de dbito, que obligue al consumidor a manifestarse por la negativa
para que dicho cargo no se efectivice.
Si con la oferta se envi una cosa, el receptor no est obligado a conservarla ni a restituirla al remitente aunque la restitucin pueda ser realizada libre
de gastos. (Art. 35 ley 24240)

COMPRAVENTA INMOBILIARIA
Para Vlez, el contrato de compraventa inmobiliaria deba hacerse por escritura pblica (art. 1184).
Pero por costumbre, primero se celebra el boleto de compraventa y luego la escritura.

* BOLETOS DE COMPRAVENTA
No est regulado en el CC, surge de la costumbre celebrarlo. Para qu?
Para asegurar el contrato.
Por la venta de lotes en cuotas: no se escritura hasta que la ltima cuota no es pagada.
Para evitar trmite engorroso y largo de escrituracin
Para que consten las condiciones de venta, las obligaciones asumidas, y para que el vendedor pueda exigir una sea.
* Naturaleza jurdica:
1. Se trata de un instrumento privado (documento escrito y firmado).
2. No transfiere el dominio.
3. En la doctrina se discute si es un contrato preliminar o un contrato definitivo:
La corriente formalista entiende que es slo un contrato preliminar, una promesa bilateral de compraventa. Esta tesis
tiene su fundamento en los Art. 1184 y 1185. El primero de ellos establece que deben ser hechos por escritura pblica,
los contratos que tuviesen por objeto la transmisin de bienes inmuebles en propiedad o usufructo; y el segundo que los
contratos que debiendo ser hechos en escritura pblica lo fuesen por instrumento privado no quedan concluidos como
tales mientras no se otorgue la escritura pblica; pero quedarn concluidos como contratos en que las partes se han
obligado a hacer escritura pblica.
segn la corriente aformalista es un contrato definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro derecho positivo y pese a
lo dispuesto en el art. 1184, la escritura no es ya un requisito formal del contrato de compraventa, sino solamente uno de
los requisitos de la transmisin de la propiedad. El comprador por boleto privado demanda la escrituracin no para luego
poder demandar la transmisin del dominio, sino porque la escrituracin lleva implcita esa transmisin. Cumplida la
escrituracin, sea por el dueo, sea por el juez, el dominio queda transferido.
Cesin del boleto: La cesin o transferencia del boleto es perfectamente lcita y produce plenos efectos entre cedente y cesionario.
En cuanto al vendedor, su inters se limita a que el primitivo deudor (cedente) no quede desobligado y esto no podra ocurrir sin la
conformidad expresa del vendedor. Por tanto, mientras el vendedor no haya dado su conformidad para la transferencia del boleto, su
situacin jurdica ser la siguiente: desde que fuere notificado de la cesin estar obligado a escriturar a nombre del cesionario, pero
conserva su derecho creditorio por el precio tanto contra el cedente como contra el cesionario. Contra el cedente, porque ste no ha
sido desobligado por su acreedor, contra el cesionario, porque ste ha asumido voluntariamente la deuda de otro.
Acuerdo de voluntades no formulado en boleto de compraventa: El boleto de compraventa no es esencial para la perfeccin del
contrato de compraventa, puesto que los contratos consensuales quedan concluidos para producir sus efectos propios desde que las
partes se hubieren manifestado recprocamente su consentimiento. Bastara pues, un acuerdo puramente verbal, siempre que se
produjera una prueba fehaciente.
* Efectos:
Art.2355: La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de
este Cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir
derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla.
Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
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La postura minoritaria crtica el ltimo prrafo del art. 2355 diciendo que el artculo permite una adquisicin legtima de una posesin
ilegtima (se trata de un poseedor ilegtimo, pero no de un intruso, pues adquiere la posesin del dueo). Sin embargo, la postura
mayoritaria entiende que hay posesin legtima.
* Problema del boleto: Hasta la escrituracin, el inmueble sigue registrado a nombre del vendedor y queda en su patrimonio. Los
acreedores del vendedor pueden embargar y rematar el inmueble.
Qu pasa con el comprador? El art. 1185 bis dispone que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de
adquirentes de buena fe, sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el 25 % del precio. El juez podr
disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.
El Art. 1185 bis exige buena fe: que no haya acuerdo entre vendedor y comprador para perjudicar a los acreedores del vendedor, es
decir, que no haya fraude. De ah que la se exige el 25% del precio para demostrar la veracidad de la operacin. En cambio, no se
exige que el comprador haya entrado en posesin del inmueble.
La doctrina agrega que el boleto tiene que tener fecha cierta para ser oponible a los acreedores (tiene que demostrar que fue anterior
a la sospecha de quiebra y que no hubo fraude)
La consecuencia del artculo es que el juez puede otorgar la escritura, pero debe verificar que la venta fue real. De esta manera, el
inmueble queda fuera de la quiebra.
Las obligaciones esenciales impuestas al vendedor de un inmueble son las de otorgar la escrituracin y hacer la tradicin del bien. Los
problemas:
a) la escritura puede ser otorgada por el juez si no lo hace el demandado. Para el otorgamiento de la escritura por el juez no es
esencial que antes se haya hecho la tradicin al comprador; nada se opone a que la escritura se otorgue y se inscriba primero y luego
el adquirente gestione el correspondiente mandamiento de posesin.
b) Supuesto de colisin de dos boletos suscriptos a favor de distintas personas: si existen dos boletos de venta sucesivos sin que se
haya entregado a nadie la posesin, se dar preferencia a quien tenga un ttulo anterior. Pero si se hizo tradicin posesoria en favor
de uno de ellos tal circunstancia decide la prelacin aunque el otro boleto sea de fecha anterior siempre que el receptor de la cosa
ignorara la existencia del boleto anterior.
c) Colisin entre el adquirente por boleto con entrega de la posesin y un tercero a quien se ha escriturado el inmueble: el comprador
por boleto de compraventa a quien se le ha hecho tradicin del inmueble, prevalece sobre el comprador a quien se le ha escriturado el
inmueble, salvo que el comprador por boleto tuviere conocimiento en el momento de firmarlo que se haba otorgado ya la escritura (sin
entrega de la posesin) a un tercero.
d) Colisin entre el adquirente por boleto de compraventa y el embargante: los boletos de compraventa de inmuebles sern oponibles
al concurso o quiebra del vendedor, si se hubiera pagado el 25% del precio. Tambin es aplicable a las ejecuciones individuales (art.
1185 bis).
e) Colisin entre el adquirente por boleto y el acreedor hipotecario: hay distintas opiniones sobre quin debe prevalecer:
segn algunos, debe prevalecer el acreedor hipotecario, a menos que el boleto est inscripto registralmente. Es distinto el
caso del acreedor comn embargante. ste tiene un crdito que no est vinculado al dominio del inmueble y slo a posteriori
lo embarga.
No obstante prevalece hoy en nuestra jurisprudencia la tesis de que el derecho del comprador por boleto prevalece sobre el
del hipotecario, siempre que haya mediado entrega de la posesin anterior a la constitucin de la hipoteca. Esta solucin se
funda en que el poseedor por boleto adquiere sobre el inmueble un derecho real de posesin legtima.
Boletos otorgados por el heredero aparente: El boleto de venta de un inmueble suscripto por el heredero aparente, no obliga al
heredero real a otorgar la escritura traslativa de dominio.
Dobles boletos: A veces las partes firman dos boletos referidos al mismo inmueble. El principio es que el posterior deja sin efecto el
anterior en todo lo que lo contradice. El supuesto se da, en efecto, cuando las partes quieren modificar lo antes acordado.
Boletos provisorios de compraventa: Es frecuente que la compraventa se instrumente en un boleto que las partes llaman provisorio,
agregndose que el definitivo se otorgar en un plazo generalmente no mayor de 10 o 15 das. Su naturaleza jurdica divide a la
doctrina:
Segn una primera opinin, estos boletos provisorios seran un simple proyecto de contrato, que hasta la firma del boleto
definitivo permiten a cualquiera de las partes arrepentirse sin lugar a indemnizacin alguna, salvo que lo contrario resultare
de los trminos del contrato.
De acuerdo con una segunda tesis, el boleto provisorio slo da lugar a una accin para reclamar el otorgamiento del definitivo
y recin entonces podr demandarse la escrituracin.
Finalmente, se sostiene que la calificacin de provisorio contenida en el boleto no obsta a que la compraventa deba
considerarse concluida y definitiva, siempre que estn reunidos los requisitos de precio y cosa determinada.

* MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES
Anlisis de los diversos casos: Dispone el art. 1344 que la venta de un inmueble determinado puede hacerse:
1) Sin indicacin de su rea y por un solo precio;
2) Sin indicacin del rea, pero a razn de un precio la medida;
3) Con indicacin del rea, pero bajo un cierto nmero de medidas, que se tomarn en un terreno ms grande;
4) Con indicacin del rea por un precio cada medida, haya o no indicacin del precio total;
5) Con indicacin del rea, pero por un precio nico y no a tanto la medida;
6) O de muchos inmuebles, con indicacin del rea, pero bajo la convencin de que no se garantiza el contenido y que la diferencia,
sea ms, sea menos, no producir en el contrato efecto alguno.
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1) Venta ad corpus: Es la que se hace sin indicacin del rea y por un solo precio. Son aquellas que se individualizan slo por su
ubicacin. Ejemplo: la casa ubicada en Montevideo 471, Santa Fe 2786, etc. En tal caso, la superficie no juega ningn papel en la
operacin, y si la mencionan lo hacen slo a ttulo ilustrativo u orientador.
Es frecuente que luego de individualizar el inmueble por su ubicacin, se den tambin las medidas, agregndose o lo que ms o
menos resulte entre muros. Este agregado u otro equivalente significan que las partes han entendido vender ad corpus y que, por
tanto, no pueden formularse reclamaciones recprocas fundadas en que el inmueble tiene mayor o menor superficie que la indicada.
Pero si la clusula reza o lo poco ms o menos que resulte, no hay venta ad corpus y resulta de aplicacin el art. 1345, pues en este
caso las partes han tomado en consideracin las medidas y superficies como elemento importante del contrato.
La consecuencia fundamental de la venta hecha con esta clusula es que no pueden formularse reclamaciones fundadas en la
diferencia de superficie, aunque ellas excedan del 20%. Sin embargo, segn Borda debera reconocerse al comprador el derecho a
dejar sin efecto la operacin, si las medidas resultaran tan pequeas que el inmueble no fuera apto para su destino; as por ejemplo, si
no alcanzaran las dimensiones mnimas para construir, de acuerdo con las ordenanzas municipales.

2) Venta ad mensuram: Es aquella venta sin indicacin del rea, a razn de un precio la medida, por ejemplo, se vende una estancia
a $ 2.000 la hectrea; un terreno a $ 200 el metro. El precio resultar de la mensura y no da lugar a reclamo fundado en la mayor o
menor extensin, ya que lo que se tuvo en cuenta fue el valor de la unidad de medida. Sin embargo, el comprador podra dejar sin
efecto la operacin si la extensin o medidas del inmueble lo hicieran inapto para su destino.

3) Venta con indicacin del rea que se tomar de otra mayor: En este caso se indica el precio, la extensin vendida y el inmueble
del que esa extensin ha de deducirse. As, por ejemplo, vendo 1.000 hectreas a tomar de mi campo que tiene 5.000.
En la prctica, siempre se fija en el contrato la ubicacin de la parte vendida con relacin al total; pero en el caso de que as no se
hubiera hecho, la eleccin corresponde al vendedor (art. 601). Esta eleccin, sin embargo, debe hacerse de buena fe y el vendedor no
podra elegir el campo de peor calidad, si la diferencia fuere notoria, tampoco podra elegir fracciones separadas entre s, a menos que
el contrato lo autorizase expresamente. Este problema slo puede presentarse en el boleto privado, pues la escritura, por exigencias
del Registro, debe contener indicacin precisa de ubicacin, superficie y linderos.
4) Venta con indicacin de rea y precio por medida, haya o no indicacin del precio total: En esta hiptesis, si el campo tiene
la superficie indicada en el contrato, no hay problema; pero qu ocurre si es ms o menos extenso? As, por ejemplo, vendo mi
estancia de 1.000 hectreas, a $ 2.000 la hectrea; luego la mensura revela que la verdadera superficie es distinta. El art. 1345 fija las
siguientes reglas:
a) Si resultare una superficie mayor, el comprador tiene derecho a tomar el exceso, abonando su valor al precio estipulado;
b) Si resultare menor, tiene derecho a que se le devuelva la parte proporcional al precio;
c) En ambos casos, si el exceso o la diferencia fuere de un vigsimo del rea total designada por el vendedor puede el comprador
dejar sin efecto el contrato (el derecho de dejar sin efecto el contrato slo corresponde al comprador y no al vendedor).
Estas normas tienen carcter supletorio; nada obsta a que las partes convengan otra cosa; por ejemplo, que el vendedor conserve la
propiedad del exceso.
5) Venta con indicacin de rea por un precio nico y no a tanto la medida: Cuando la venta se ha hecho por un precio nico y
no a tanto la medida, la indicacin de sta no da lugar a suplemento de precio a favor del vendedor por el exceso del rea, ni a su
disminucin respecto del comprador por resultar menor el rea, sino cuando la diferencia entre el rea real y la expresada en el
contrato fuere de un vigsimo con relacin al rea total de la cosa vendida (art. 1346).
Las hiptesis posibles son:
a) Que el exceso o faltante no alcance el vigsimo de la superficie. En tal caso, no hay lugar a reclamaciones recprocas. La ley
supone que las partes no se han preocupado tanto de las medidas cuanto de la cosa en su conjunto; estas pequeas diferencias no
influyen sobre el precio ni mucho menos sobre la validez del acto.
Sin embargo, una diferencia menor del vigsimo podra autorizar una accin de nulidad cuando la cosa resultara impropia para su
destino.
b) Que el exceso o disminucin iguale o supere el vigsimo de la superficie. En tal supuesto: 1) el comprador tiene derecho a que se
disminuya proporcionalmente el precio, si la diferencia fuera en menos; y si fuera en ms, puede optar entre mantener la validez de la
operacin, pagando el exceso, o dejar sin efecto el contrato , la diferencia en menos no le da derecho a pedir la resolucin del
contrato, sino cuando la cosa resultare impropia para su destino; 2) el vendedor tiene derecho a exigir el pago del excedente, pero no
a reclamar la nulidad.

6) Venta de varios inmuebles por un solo precio: Si la venta de varios inmuebles, aunque hecha en el mismo contrato, se ha hecho
sealando el precio de cada uno de ellos, se aplican a cada caso por separado las reglas anteriores, pues se trata de operaciones
diferentes. Pero si la venta se ha hecho en conjunto, por un solo precio, y con indicacin del rea de cada uno de ellos, y se encuentra
menos rea en uno y ms en otro, se compensarn las diferencias hasta la cantidad concurrente (se discute si lo que hay que
compensar son las reas o los valores). Hecha esta compensacin, se aplican las reglas establecidas en los Art. 1345 a 1347.


* VENTA DE LOTES POR MENSUALIDADES. LEY 14005
En estos contratos es usual estipular que el precio se pagar en 60, 80, 100 120 mensualidades, con derecho para el comprador de
exigir la escrituracin luego de abonadas 20 25 cuotas; y si el comprador se atrasa en cierto nmero de mensualidades, se resuelve
el contrato sin necesidad de constitucin en mora, recuperando el vendedor el inmueble con las mejoras introducidas y conservando
en su poder las cuotas ya pagadas a ttulo de indemnizacin de daos y de compensacin por el uso de la cosa.
La ley 14005 reglament la venta de inmuebles fraccionados en lotes y vendidos en cuotas peridicas. Esta ley rige tambin para el
supuesto en el cual se hubiera indicado que la venta en mensualidades era de una unidad funcional que el adquirente deba
construir a su cargo bajo el rgimen de la ley 13512 de propiedad horizontal.
Agrupacin J.U.R.E
La ley 14005
Es de orden pblico. Su fin es proteger a un sector de la sociedad menos pudiente.
Requisitos para que se aplique la ley (Art. 1):
Inmueble fraccionado en lotes
Precio repartido en cuotas: se mensualiza todo el precio o slo una parte de l. Se discute si deben existir varias cuotas (s/
Lpez de Zavala) o con slo 2 es suficiente (s/ Wayer).
Que la escritura no se otorgue de inmediato. Este requisito, sin embargo, se halla en crisis ya que choca con el art. 7 de esta
ley que establece que el adquiriente que abona el 25% del precio puede pedir la escrituracin. Entonces, puede ocurrir que el
comprador pague de una el 25% al firmar y el resto lo reparta en cuotas, y segn el art. 7 podra pedir la escrituracin y por lo
tanto no podra aplicrsele esta ley porq falta el 3er requisito.
El contrato que no cumpla con estos 3 requisitos es nulo, segn Borda de nulidad relativa, y solo puede ser invocado por el
comprador.
Escritura de afectacin (Art. 2):
El propietario que desea vender un inmueble en lotes y por cuotas peridicas debe anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble su
declaracin de voluntad de proceder a la venta en esa forma, acompaando un certificado emanado de escribano de Registro sobre la
legitimidad extrnseca del ttulo y un plano de subdivisin con los recaudos que establezcan las reglamentaciones locales.
Si comenzada la venta en lotes el vendedor no hubiera cumplido con la anotacin, luego de ser constituido en mora por cualquiera de
los interesados, podrn estos solicitarla directamente, soportando el incumplidor los gastos de la gestin, pudiendo ser descontadas
las sumas invertidas de los saldos pendientes de pago al vendedor.
La anotacin en el Registro slo se har si el inmueble estuviere libre de todo gravamen y el propietario en condiciones para disponer.
Si el bien estuviere hipotecado, podr efectuarse la anotacin siempre que el acreedor o los acreedores acepten la divisin de la
deuda en los diferentes lotes, o cuando fueren compelidos judicialmente a ella.
La divisin de la deuda extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir el pago del crdito contra la totalidad del
inmueble (Art. 3).
Desafectacin: El dueo del inmueble puede retractarse, pero las ventas ya realizadas quedan en pie.
Contratos de compraventa: Realizada esta anotacin previa de la escritura, recin el propietario est en condiciones de formalizar los
contratos con cada uno de los compradores. Esos contratos pueden hacerse en instrumento privado, pero dentro de los 30 das de su
fecha debe procederse a su anotacin en el Registro (es una obligacin del vendedor).
Consecuencias de la escritura de afectacin:
Se pueden comenzar a vender los lotes.
No puede disponer del inmueble de un modo distinto a los previstos por la ley, salvo que lo desafecte y esa desafectacin
sea inscripta. El desistimiento slo puede referirse a los lotes no vendidos
Efectos de la anotacin del contrato en el registro:
a) Con relacin a las partes: El comprador podr reclamar la escrituracin despus de haber satisfecho el 25% del precio, siendo
esta facultad irrenunciable y nula toda clusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir garanta hipotecaria sobre el saldo del precio.
La escritura deber otorgarse dentro de los 30 das de recibida la intimacin. Esta clusula no impide que las partes convengan que la
escrituracin se otorgue con anterioridad al pago del 25% del precio (Art. 7).
El pacto comisorio por falta de pago no podr hacerse valer despus de que el adquirente haya abonado el 25% del precio o haya
realizado construcciones equivalentes al 50% del precio de compra (Art. 8).
El comprador podr abonar toda la deuda o pagar cuotas con anticipacin al vencimiento de los plazos convenidos, beneficindose en
este caso con la reduccin proporcional de los intereses. El plazo se presume establecido en favor del comprador exclusivamente (Art.
9).
El comprador que transfiere el contrato, deber anotar la transferencia en el Registro Pblico Inmobiliario pudiendo hacerlo tambin el
nuevo adquirente (art. 10). Desde el momento en que la transferencia se ha anotado, el cesionario tiene personera para oponerse a
las pretensiones de terceros sobre el bien.
b) Respecto de terceros: En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y terceros acreedores del enajenante (Art. 6):
El comprador que tuviere instrumento inscripto ser preferido a cualquier acreedor para la escrituracin de la fraccin
adquirida;
Los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumento prenotado,
slo podrn hacerse efectivos sobre las cuotas impagas.
En el caso de que varias personas hayan comprado el mismo lote, tiene derecho a la escrituracin el que haya anotado primero el
contrato, aunque la fecha de ste sea posterior a la del otro. Es decir, lo que cuenta es la fecha de la inscripcin y no la del contrato.
En cuanto a los embargos e inhibiciones trabados entre la fecha de la anotacin del ttulo y la fecha del contrato, tienen prioridad
sobre los compradores y permiten ejecutar el inmueble.
Art. 12: En los contratos que se celebren sobre lotes para vivienda nica, los mandatarios sern solidariamente responsables por el
cumplimiento de la ley. Esta norma ataca lo sustancial del contrato de mandato, esto es, que el mandatario no se obliga por s sino por
el mandante.

* COMPRAVENTA DE INMUEBLES A SOMETER AL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (LEY 19724)
Problemtica: Por lo general, quien va a construir necesita capital, para lo cual comienza a vender las unidades antes de construidas.
El problema es que el terreno se encontraba a nombre del dueo de la tierra (y todos los accesorios, entre ellos el edificio) quien poda
por ejemplo gravarlo con una hipoteca (sin que el dueo de la unidad supiera).
Agrupacin J.U.R.E
Requisitos: Afectacin del edificio:
Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio
que se proponga adjudicarlo, o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal,
debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del
dominio de unidades por tal rgimen.
La escritura debe indicar el estado de ocupacin del inmueble, deudas o gravmenes y si la enajenacin futura est sometida a
alguna condicin (por ejemplo que se vendan por cantidad de unidades).
Plazo: si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de un nmero determinado de ellas,
dicho plazo no podr exceder de un ao ni el nmero de unidades ser superior al 50%.
La escritura debe estar acompaada por el proyecto de obra, de administracin y copropiedad y de subdivisin del inmueble.
La escrituracin es una obligacin legal proveniente de una ley de orden pblico (el dueo cae en mora automtica si no cumple, es
decir no requiere constitucin en mora). Su incumplimiento es un delito penal.
Desafectacin: exige una resolucin judicial a pedido del propietario enajenante (debe registrase). Las causas o requisitos son:
Transcurridos 6 meses de registrada la afectacin no ha enajenado unidades.
Transcurridos 6 meses ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados.
Transcurrido un ao de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de
reanudarla, siempre que medie justa causa.
Si fracas la condicin prevista en el contrato.
Requisitos del contrato: Art. 13: Los contratos de enajenacin o adjudicacin de unidades deben contener:
a) Los siguientes datos de las partes:
Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y nmero de documento
de identidad;
Cuando se tratare de personas jurdicas, la razn social o denominacin y el domicilio, acreditndose la existencia de la
entidad, su inscripcin en el Registro Pblico de Comercio cuando fuere exigible, y la representacin de quienes
comparecieren por ella.
En cualquiera de los dos casos cuando se invocare mandato o representacin, debe dejarse constancia del documento que
lo pruebe.
b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripcin.
c) Constancia de la escritura de afectacin, de su anotacin y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para el
adquirente.
d) La individualizacin y caractersticas de la unidad enajenada, su ubicacin y el porcentual estimado que se asigne a ella.
e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el nmero de ellas y si son documentadas total o
parcialmente en pagars u otros ttulos de crdito.
f) Plazo, monto y condiciones de los gravmenes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al
inmueble.
g) El plazo y condiciones en que se otorgar la posesin.
h) En su caso, Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de un nmero determinado
de ellas, dicho plazo no podr exceder de un ao ni el nmero de unidades ser superior al 50%.
Clusulas abusivas: Art. 14: Los contratos sern redactados en forma clara y fcilmente legible.
Las clusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa
comunicacin o intimacin, o suspender su ejecucin o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades,
limitaciones a las facultades de oponer excepciones, clusulas compromisorias o de prrroga de la jurisdiccin judicial, as como los
supuestos previstos en los incisos f) y h) del artculo 13, slo tendrn efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en
clusula especial, firmada por ste.
* Artculo 12: establece la obligacin legal del propietario del inmueble (vendedor) de registrar los contratos de cada unidad en el
Registro de la Propiedad. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. Pero como la ley no fija plazo para la
inscripcin, el comprador debe interpelar al vendedor para constituirlo en mora (es distinta a la inscripcin de la escritura de afectacin
donde la mora es automtica).
La publicidad registral prevalece sobre la publicidad posesoria (es igual que la venta en lotes, es decir distinto al principio general).
En el contrato no registrado, el vendedor no tiene ningn derecho contra el comprador, pero si a la inversa. De esta manera, si el
vendedor demandase al comprador por el pago del precio, este ltimo puede excepcionarse por incumplimiento (ya que no cumple
con su obligacin de registrar). Sin embargo, parte de la doctrina entiende que la registracin es un requisito de la accin. As,
planteada la demanda, el juez debe acreditar que el boleto fue debidamente registrado. Caso contrario, rechaza la demanda.
Caso Alvear 1850 c/ Taub
Hechos: Se comienza a construir un edificio, se venden las unidades, pero su propietario no registra ni la escritura de afectacin, ni los
boletos. Con posterioridad, registra el reglamento de copropiedad y matricula los departamentos. Es decir, el inmueble queda
sometido al rgimen de propiedad horizontal.
Pero cuando el dueo (vendedor) demanda a un comprador por el pago del precio, ste le opone excepcin por incumplimiento del
artculo 12.
Agrupacin J.U.R.E
Planteo: puede utilizarse esta excepcin regulada por la ley de prehorizontalidad cuando en realidad ya hay PH?
Segn la mayora: SI ya que se trata de una norma de orden pblico y de lo contrario el vendedor podra apartarse de ella, salvo que
el vendedor pueda entregar inmediatamente la posesin y escritura (es decir, la excepcin se tornara abusiva cuando ya estn
expeditas las obligaciones a cargo del vendedor.
Segn la minora: la mayora no ve la realidad, sino que se basa en conceptos abstractos. No se pueden aplicar las reglas.

* COMPRAVENTA DE COSAS MUEBLES REGISTRABLES
Automotores: Es un contrato no formal. Puede celebrarse por instrumento pblico o privado, pero la registracin es CONSTITUTIVA
del derecho real de dominio (es decir, el contrato no surte efectos entre partes ni frente a terceros hasta no ser inscripto).
La transferencia debe realizarse en los formularios dados por el registro automotor.
El problema de la inscripcin es que al ser trmites largos, haba tradicin sin inscripcin, por lo que segua siendo responsable civil
quien figuraba en el registro. La solucin es hacer una denuncia de venta (comunicacin al Registro que vendiste el auto).
Aeronaves: Es un contrato no formal. La tradicin es lo que produce efectos entre las partes. La registracin es solo DECLARATIVA
(para que produzca efectos frente a terceros). Esta registracin puede celebrarse en instrumento pblico o privado con firma
certificada por escribano o autorizacin judicial.
Buques: Si es de 10 o ms toneladas, el contrato es formal no solemne (por escritura pbica).
Si es de menos de 10 toneladas, el contrato es no formal.
La registracin es CONSTITUTIVA, es decir se aplica el mismo rgimen de las aeronaves.

* PERMUTA
* DEFINICIN: Permuta es el trueque de una cosa por otra. Desde el punto de vista jurdico, el contrato queda configurado desde que
las partes se han prometido transferirse recprocamente la propiedad de dos cosas.
Art. 1485: El contrato de trueque o permutacin tendr lugar, cuando uno de los contratantes se obligue a transferir a otro la propiedad
de una cosa, con tal que ste le d la propiedad de otra cosa.
Al considerar la naturaleza jurdica de este contrato, hay gran analoga con la compraventa, que en el fondo no es otra cosa que el
trueque de una cosa por un precio en dinero. Es por eso que, segn el art. 1492, la permuta se rige por las disposiciones
concernientes a la compraventa, en todo lo que no tenga una relacin especial.
Salvat sostiene que debe considerarse permuta el cambio de dos derechos o de una cosa por un derecho. No es ste, sin embargo, el
sistema de nuestro Cdigo que ha mantenido el principio de que slo las cosas pueden ser objeto de estos contratos.
Art.1490.- No pueden permutar, los que no pueden comprar y vender.
Art.1491.- No pueden permutarse, las cosas que no pueden venderse.

* CARACTERES: Son los mismos de la compraventa:
a) es consensual, porque produce efectos por el solo acuerdo de voluntades;
b) no es formal; en el caso de los inmuebles, la escritura pblica exigida por el art. 1184 es un requisito de la transferencia del
dominio pero no del contrato en s, que puede ser vlidamente celebrado en instrumento privado;
c) es bilateral, porque engendra obligaciones para ambas partes;
d) es oneroso pues las contraprestaciones son recprocas;
e) es conmutativo porque las contraprestaciones recprocas son por naturaleza equivalentes.

* COMPARACIN CON OTRAS FIGURAS
Mientras la compraventa es el intercambio de una cosa por un precio en dinero, la permuta supone el trueque de una cosa por otra,
salvo en los casos de permuta con saldo en dinero: habr permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el saldo en dinero y
compraventa si el saldo en dinero es superior al valor de la cosa entregada. Si ambos valores fueran iguales, el contrato se considera
permuta.
Si una o ambas prestaciones consisten en un derecho, se tratar de un contrato innominado, al cual se aplicarn las reglas de la
compraventa o de la cesin de crditos, segn cada caso concreto.

DISPOSICIONES ESPECIALES: El Cdigo contiene algunas disposiciones especiales relativas a este contrato:
a) Justos motivos de duda sobre el derecho del copermutante: Si uno de los permutantes tiene justos motivos para creer que la
cosa recibida en permuta no era de propiedad del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que l ofreci (se trata de un
derecho de retencin).
Puede tambin pedir la resolucin del contrato, aunque no fuese molestado en la posesin de la cosa recibida. Lo que se protege no
es slo el dao o turbacin actual, sino el peligro de que ello se produzca. En tal caso est obligado a devolver por su parte la cosa
que hubiera recibido.
Pero si saba que la cosa no perteneca a la parte de quien la recibi y la enajen igualmente a un tercero, no podr anular el contrato
de permuta, salvo que el poseedor a quien hubiese pasado la cosa demandase contra l la nulidad del contrato de adquisicin.
b) Eviccin: hay que distinguir:
en el caso de eviccin total se armonizan los Art. 1489 y 2128 y resulta que el copermutante que ha sufrido la eviccin tiene
a su disposicin tres posibilidades: a) reclamar la restitucin de la cosa que entreg; b) reclamar su valor; c) demandar el
valor de la cosa que se le dio. En cualquier caso, tiene adems derecho a pedir se le indemnicen los daos y perjuicios
sufridos.
Agrupacin J.U.R.E
Si el permutante vencido en la eviccin optase por la resolucin del contrato y la restitucin de la cosa que dio, el copermutante debe
restituirla en el estado en que se halla, como poseedor de buena fe.
en caso de eviccin parcial, es aplicable lo dispuesto para la compraventa.
Para el caso del subadquiriente se aplica lo dispuesto en la compraventa.
c) Nulidad: la anulacin del contrato de permutacin tiene efecto contra los terceros poseedores de la cosa inmueble entregada a la
parte contra la cual la nulidad se hubiese pronunciado.
Despus de la reforma del art. 1051 el mbito de aplicacin de esta norma ha quedado reducido, respecto de los inmuebles, a los
casos en que los terceros poseedores hayan adquirido el bien por ttulo gratuito o sean de mala fe. En efecto, dicho artculo cubre a
los adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso contra cualquier accin de reivindicacin fundada en la nulidad de una de las
transmisiones precedentes.
En cuanto a los muebles, la accin reivindicatoria contra el poseedor no procede por el art. 2412.
c) Gastos del contrato: a cargo de ambos (diferente de la compraventa que estn a cargo del comprador).



UNIDAD 5:
CESION DE DERECHOS
S/ Lpez de zavala: es el ctto por el cual se traspasan dchos patrimoniales transmisibles que no tienen por ley un determinado
procedimiento distinto de traslacin.
Las reglas aplicables a la cesin de derecho son las mismas que operan en el gnero de cesin de crditos.
* Objeto, principio general
Art. 1444, todo objeto incorporal, todo derecho y toda accin sobre una cosa que se encuentre en el comercio, pueden ser cedidos, a
menos que la causa no sea contraria a alguna prohibicin expresa o implcita de la ley, o al ttulo mismo del crdito
* Derechos cesibles y derechos que no pueden cederse
Derechos que pueden ser cedidos:
1) los crditos condicionales o eventuales, como los crditos exigibles, los aleatorios, a plazo o litigiosos.
2) Los derechos sobre cosas futuras, como los frutos naturales o civiles de un inmueble.
3) Los crditos que podran resultar de convenciones no concluidas, como tb los que resultaren de convenciones concluidas.
4) Otros supuestos no enumerados en la ley: los crditos provenientes de una obligacin natural, la accin reivindicatoria que
puede ser ejercida por el cesionario aun antes de entrar en posesin del inmueble. El ejercicio del derecho real de usufructo,
aunque no el derecho mismo, porque el usufructuario es personalmente responsable ante el propietario por los menoscabos
que tengan los bs por culpa o negligencia de la persona que los sustituye.
Derechos que no pueden cederse (enumeracin taxativa)
Por incesibilidad convencional: cuando las partes acuerdan lo contrario constando en el ttulo mismo de la obligacin.
Por incesibilidad legal:
Los que sean inherentes a la persona
Los derechos de uso y habitacin
Los pactos sobre herencias futuras
Las jubilaciones y pensiones, civiles y militares
los depsitos de dinero formados con los descuentos hechos a los empleados con fines de previsin
el derecho de alimentos futuros
el derecho adquirido por un pacto de preferencia en la compraventa
* Caracteres del contrato
a) Es un contrato consensual
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b) Formal
c) Puede ser onerosa o gratuita y en cada caso ser unilateral o bilateral

* Comparacin con la novacion y la subrogacin

a) Con la novacin por cambio de acreedor: en ambos casos la obligacin permanece igual y solo cambia el acreedor. Las
diferencias radican en que en la cesin de crditos es el mismo crdito que pasa del cedente al cesionario, y en la novacin
media la extincin de una obligacin y el nacimiento de una nueva. En la cesin la participacin del deudor pasiva, solo debe
ser notificado, y en la novacin por cambio de acreedor es fundamental en consentimiento del deudor. La cesin de crdito
es un acto formal, en tanto la novacin no lo es. La novacin tiene un campo de aplicacin solo en los derechos creditorios,
en cambio en la cesin puede referirse tb a otros derechos.
b) Con la subrogacin: en cuanto a las diferencias, el pago con subrogacin es un acto desinteresado, que no produce
beneficio o utilidad a la persona que lo hace, porque ella solo pretende que posteriormente se le restituya lo que ha pagado y
no mas. En la cesin de derechos hay generalmente una estipulacin, los derechos se ceden por un precio que muchas
veces difiere sensiblemente del valor del crdito cedido. La cesin de derechos exige el consentimiento del acreedor cedente,
mientras que la subrogacin puede operar sin intervencin alguna del acreedor, inclusive contra su voluntad. La cesin es
siempre convencional, y la subrogacin puede ser tanto convencional como legal. El cesionario solo puede demandar el pago
del crdito cedido mediante la accin que le competa a su cedente, en cambio el subrogado tiene 2 acciones, una personal,
nacida de su pago, y la otra deriva de la subrogacin que es la que corresponda al antiguo acreedor pagado. La subrogacin
opera todos sus efectos por el solo hecho del pago, en cambio la cesin no produce efectos respecto de terceros sino desde
el momento en que se ha notificado al deudor cedido.
*Forma
Principio general: toda cesin debe ser hecha en forma escrita bajo pena de nulidad. Solo exige la forma escrita, por lo que se deduce
que bastara con un instrumento privado.
La forma escrita es exigida ad probationem y no ad solemnitatem, por lo tanto la cesin puede ser acreditada, entre cedente y
cesionario por otros medios de prueba.
- Casos en que se requiere la escritura publica:
a) Cuando se trata derechos litigiosos, la misma disposicin legal autoriza a sustituir la escritura pblica por acta judicial hecha
en el mismo expediente. Por derecho litigioso debe entenderse todo derecho que esta sujeto a controversia judicial, sea
respecto de su existencia, posibilidad de hacerlo valer en juicio, etc., no basta que se trate de un derecho dudoso, mientras
no haya accin iniciada, no hay litigio.
b) Cuando se trata de la cesin de derecho o acciones procedentes de actos consignados en escritura pblica.
c) La cesin de derechos hereditarios, la escritura puede ser suplida por un escrito presentado en el expediente y ratificado por
el cedente.

- Casos en que no es necesaria la forma escrita: los ttulos al portador que pueden ser cedidos por la simple tradicin de ellos.
* Cesin de derechos hereditarios
Contrato traslativo del todo o una parte alcuota de un universalidad jurdica recibida a titulo de heredero o coheredero, y moldeada en
el acto de concertarse el negocio.
* Naturaleza juridica
Es una subespecie del contrato de cesin de universalidades jurdicas, es una especie dentro del gnero cesin de derechos
El cdigo no admite la cesin de herencia futura con la finalidad de que no se especule con la muerte de una persona. Hasta que no
se produzca la apertura de la sucesin, que opera con la muerte del causante, la cesin de herencia no es posible.
* Forma y prueba
Se exige como forma la escritura pb, pero en caso de inobservancia de la misma se aplica la regla de conversin del negocio jurdico.
Y respecto de la prueba, la misma se realiza con el instrumento donde consta la cesin
* Efectos entre partes y respecto de terceros
El efecto esencial de la cesin es que el cesionario pasa a ocupar el lugar del heredero cedente, con todos sus derechos, salvo el de
participar de la licitacin de los bs sucesorios, derecho que se ha juzgado personalsimo e intransferible.
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a) Obligaciones del cedente: debe hacer entrega de los bs hereditarios comprendidos en la cesin. Pesa sobre el la garanta de
eviccin, pero lo nico que garantiza es la buena fe de su ttulo hereditario, y no que los bs comprendidos en la sucesin
fueran o no del causante. Salvo que los derechos hubieran sido cedidos como litigiosos o dudosos. Si el cedente es de mala
fe y cede como litigiosos o dudosos derechos que el sabia que no le pertenecan, responde por todos los daos y perjuicios.
b) Obligaciones del cesionario: debe pagar el precio si la cesin fuese onerosa, asume las deudas del causante.
* Efectos respecto de terceros
A los acreedores de la sucesin, la cesin no los perjudica, ya que conservan su accin contra el heredero cedente, sin perjuicio de
que puedan dirigirse, si as lo prefieren al cesionario.
* CESION DE CREDITOS
* Concepto: segn el art 1434 habr cesin de crdito cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra parte el derecho
que le compete contra su deudor, entregndole el titulo del crdito, si existiese.
Las crticas que se le realizan a esta concepcin son, que la institucin no debe reducirse a la cesin al campo de los derechos
creditorios por eso se ha optado por la denominacin de cesin de derechos. Y cuando dice entregndole el titulo si existiese parece
indicar que la entrega del titulo es esencial para la formacin de l contrato, cosa que no es as.
* Caracteres:
es un contrato consensual, porque se perfecciona por el consentimiento del cedente y del cesionario.
Puede ser oneroso o gratuito (en el primer caso ser bilateral, y en el segundo oneroso).
En principio es conmutativo, pero puede ser aleatorio como en el caso de la cesin de crditos dudosos o litigiosos.
Es formal, porque requiere la forma escrita bajo pena de nulidad, y a veces es necesaria la escritura publica.
Respecto de la comparacin con las figuras afines y la forma y prueba de la cesin, esta desarrollado en la parte general de cesin de
derechos.
EFECTOS.
Efectos entre las partes: entre el cedente y el cesionario se produce el traspaso del crdito por la sola fuerza del contrato de cesin.
1) traspaso del crdito: la cesin traspasa el crdito con todos sus accesorios (fianza, hipoteca, prenda). El cesionario puede
ejercer todas las acciones y excepciones que tenia el cedente con respecto al deudor cedido.
La cesin tambin comprende la fuerza ejecutiva del crdito, los intereses y no solamente los frutos sino tambin los que ya
estuvieron vencidos pero endientes de pago en la poca de la cesin.
2) Facultades conservatorias: segn el art 1473, el cedente conserva hasta la notificacin o aceptacin de la cesin, el derecho
de hacer todos los actos conservatorios del crdito. Si el cedente fuera ms all de los actos conservatorios y llegara a
cobrarse el crdito, tal acto podra ser impugnado por el cesionario. Pero el cedente tendra que entregar al cesionario lo que
hubiere percibido, ya que entre las partes el crdito queda transferido sin necesidad de la notificacin o aceptacin.
3) Garanta de la cesin. Eviccin: el cedente responde por la legitimidad del crdito al tiempo de la cesin, a no ser que lo
hubiese cedido como dudoso. Pero no responde de la insolvencia del deudor o de sus fiadores, a no ser que fuese anterior y
publica, o la hubiera tomado a su cargo mediante un pacto.
El mbito de aplicacin de dicha garanta debe reducirse para los contratos de cesin onerosa y no gratuita. Y cuando el crdito se ha
cedido como cierto y no como dudoso o litigioso porque en este caso hay un riesgo asumido por el cesionario y se cede como
aleatorio.
Incumplimiento de la garanta de eviccin: si en cedente es de buena fe, debe devolver el precio recibido con mas los intereses y el
resarcimiento de los daos y perjuicios causados.
Si el cedente es de mala fe, la buena fe se presume, por lo tanto quien sostiene la mala fe, debe probarla. Se dan los siguientes
casos.
El cedente conoca la inexistencia del crdito, y no obstante lo transfiere ocultando esa informacin: responde por la
diferencia del valor nominal del crdito cedido y el precio de la cesin.
El cedente conoca la incobrabilidad: responde de todos los perjuicios que hubiese causado el cesionario.
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4) Garanta de solvencia: el cedente no garantiza la solvencia, salvo pacto expreso, o que la insolvencia fuere anterior y
pblica. El cdigo considera que hay mala fe cuando la insolvencia es pblica, conocida, notoria y, siendo conocida por el
cedente, no transmite la informacin al cesionario.
Incumplimiento de la garanta de solvencia: cuando la garanta de la solvencia se origina en la mala fe del cedente, debe pagar el
valor de la restitucin del precio pagado, los gastos hechos en ocasin del contrato, la diferencia nominal del crdito cedido y el precio
de la cesin, y los dems daos que pruebe el cesionario.
Es obligacin del cesionario perseguir la ejecucin de los bs del deudor y cumplida esta gestin puede recurrir contra el cedente.
* Efecto respecto de terceros: respecto de terceros la transmisin del crdito recin es oponible con la notificacin.
En el grupo de terceros interesados entran:
El propio deudor cedido: el no es parte en el contrato de cesin, pero es el sujeto pasivo del crdito que se le transmite.
Tiene inters en saber a quien debe pagar.
Los acreedores del cedente: estos ven alterado el patrimonio de su deudor.
Los cesionarios del mismo crdito
Los acreedores del cesionario: puesto que ven incrementado el patrimonio de su deudor.
La notificacin: es el acto jurdico unilateral idneo para volver oponible el traspaso del crdito.
Sujetos notificables: lo ideal es que notifiquen conjuntamente el cedente y el cesionario. Pero puede notificar l cedente solo, o el
cesionario solo. Tb pueden notificar los acreedores del cesionario, y los acreedores del cedente actuando por va subrogatoria.
Sujetos notificados: debe dirigirse al deudor.
Forma de notificacin: segn se trate de los efectos de la notificacin con relacin al deudor cedido, o respecto a otros terceros:
a) Para que la notificacin tenga efectos respecto al deudor cedido no se requiere forma especial.
b) Para que la notificacin tenga efectos respecto de otros terceros, es preciso que la misma sea hecha por acto pblico.
Oportunidad de la notificacin: esta en el cesionario l notificar inmediatamente de convenida la cesin, no pudiendo hacerlo antes,
pero si despus. Llega tarde si:
a) Otro cesionario del mismo crdito obtiene la notificacin o aceptacin anterior. En cuyo caso no podr oponer a dicho
cesionario la existencia de la cesin. Si se hubieren hecho dos o ms notificaciones en el mismo da, los diferentes
cesionarios quedan en igual lnea.
b) Si hay un embargo hecho sobre el crdito cedido, no es oponible a dicho acreedor embargante, pero lo es a otros acreedores
que no hubieran pedido el embargo.
La aceptacin: acto jco unilateral que proviene del deudor cedido y que consiste en la manifestacin de este de que tiene
conocimiento de la cesin.
Efectos con relacin a los acreedores del cedente: el contrato de cesin, cuando queda formalizado perjudica a terceros. El
perjuicio comienza con el contrato mismo y se agrava con la notificacin, para evitar el perjuicio, los acreedores tienen el arma del
embargo.
Pueden darse distintas situaciones:
a) Que los acreedores del cedente embarguen antes de la cesin misma, y por consiguiente de la notificacin (embargo-cesin-
notificacin). La cesin es inoponible al acreedor embargante.
b) Que los acreedores del cedente embarguen despus de la cesin, pero antes de la notificacin. En este caso se presentan
las siguientes teoras:
- Primera tesis: primero cobra el acreedor y el saldo (si queda) lo percibe el cesionario. Esta tesis se apoya en el art 1465
segn el cual la notificacin de la cesin ser de ningn efecto cuando haya un embargo sobre el crdito cedido.
- Segunda tesis: el acreedor embargante y el cesionario, entran en concurrencia, y cobran a prorrata. Fundndose en los Art.,
1465, 1467 1471, art 1567.
c) Si los acreedores del cedente embargan despus de la notificacin de la cesin. En este caso, los acreedores del cedente
que embargan despus de la notificacin, obran en el aire, y no tienen que embargar porque el derecho ya sali del
patrimonio del cedente y esa salida les es oponible. Art.( desde 1459 a 1471)
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CONTRATOS VINCULADOS A LA CIRCULACION DE LOS DERECHOS INTELECTUALES.
La ley 11723 de la propiedad intelectual, plantea que el derecho del autor tiene dos aspectos, uno vinculado a los elementos
extrapatrimoniales, y otros a su explotacin econmica (este aspecto permite que sea objeto de los contratos)

* Contratos de edicin:
Art 37 ley 11.723 habr contrato de edicin cuando el titular del derecho de propiedad sobre una obra intelectual, se obliga a
entregarla a un editor y este a reproducirla, difundirla y venderla. Este contrato se aplica cualquiera sea la forma o sistema de
reproduccin o publicacin. Hay contrato de edicin inclusive cuando se trata de una donacin, estaramos en presencia de una obra
benfica.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
El titular conserva su derecho de propiedad intelectual, salvo que lo renuncie en el contrato de edicin. Y puede traducir, transformar,
refundir, etc. Su obra y defenderla contra los defraudadores de su propiedad, y aun contra el propio editor.
El editor solo tiene derechos vinculados a la impresin, difusin y venta, sin poder alterar el texto y solo podr efectuar correcciones
de imprenta, si el autor se negare o no pudiera hacerlo.
En el ctto debern contar el nmero de ediciones y de ejemplares de cada una de ellas, la retribucin pecuniaria del autor o de sus
derecho habientes.
Si la obra perece en manos del editor antes de ser editada este deber al autor o a su derecho habientes como indemnizacin lo
que les hubiera correspondido en caso de producirse la edicin. Y si la obra perece en manos del autor, o su derecho habientes, este
deber la suma que hubieren percibido a cuenta de regala y la indemnizacin de lo daos y perjuicios causados.
Si no hay plazo fijado para la entrega de la obra por el autor o sus derecho habientes, al editor para su publicacin, el tribunal fijara el
plazo en juicio sumario. Si el contrato tiene plazo y al expirar ste el editor conservare ejemplares de la obra no vendidos, el titular
podr comprarlos. Si no hace el titular uso de ese derecho el editor puede continuar con la venta de los mismos como si el contrato se
hubiere terminado.
CONTRATO DE REPRESENTACION
Art 45 ley 11.723: hay contrato de representacin cuando el autor o sus derechohabientes entregan a un tercero o empresario y ste
acepta, una obra teatral para su representacin pblica.
Naturaleza jurdica: segn la doctrina se trata de una sociedad entre el autor o sus derechohabientes con el representante.
Formacin del contrato, derecho y obligaciones del autor, empresario e intrpretes: cuando se trata de obras inditas que van a
ser representadas por primera vez, el representante deber dar un recibo de ella al autor o a sus derechohabientes, y le manifestara
dentro de los 30 das de su presentacin si la acepta o no. Si la obra es aceptada. Debe ser representada dentro del ao
correspondiente a su presentacin. De no ser as, el autor puede exigir una suma igual a la regala de autor correspondiente a 20
representaciones de una obra anloga.
La aceptacin de la obra no le da al aceptante el derecho de reproducirla o representarla por otra empresa, o en otra forma estipulada.
El empresario es responsable de la destruccin total o parcial del original de la obra, y si se perdiere por su negligencia, se
reprodujere o representare, sin autorizacin del autor o sus derechohabientes debe indemnizacin por daos y perjuicios.
Esta ley considera representacin a la transmisin radiotelefnica, exhibicin cinematogrfica, televisin o cualquier otro
procedimiento de reproduccin mecnica de toda obra literaria o artstica.

ENAJENACION DE DERECHOS INTELECTUALES.
El autor y sus derechohabientes pueden enajenar o ceder, total o parcialmente su obra. Esta enajenacin es valida solo por el trmino
establecido por ley.
Aunque el autor enajenare conserva sobre ella el derecho de exigir fidelidad de su texto y ttulos las impresiones, copias o
reproducciones como la mencin de su nombre o seudnimo como autor.
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La enajenacin de la obra literaria, cientfica o musical debe inscribirse en el registro nacional de la propiedad intelectual. Requisito
esencial para su validez.
Estos derechos quedan todos reservados a su autor, salvo pacto en contrario.

Unidad 6: Locacion de cosas. Leasing.
UNIDAD 6:

1. LOCACION DE COSAS

* Concepto
Hay locacin de cosa cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra
(locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.
Cabe anotar que nuestro Cdigo define a la locacin en un precepto general. El art. 1493 que comprende la locacin de cosas, de
servicios y de obra establece: Habr locacin cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una
cosas o a ejecutar una obra o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en
dinero.
En cuanto al Art. 1493 se lo critica metodolgicamente ya que no hace referencia al tiempo determinado que es la esencia del contrato
de locacin de cosas y adems trata de contenidos diferentes.

* Caracteres
El contrato de locacin tiene los siguientes caracteres:
- Es bilateral, desde que origina obligaciones recprocas para el locador y locatario.
- Es oneroso y conmutativo; se supone que las contraprestaciones guardan equivalencia, es decir, que el alquiler pactado es el justo
precio del uso y goce.
- Es consensual porque se concluye por el mero consentimiento, sin necesidad de entregar la cosa.
- Es un contrato de tracto sucesivo, es decir, que su cumplimiento se prolonga necesariamente a travs de un tiempo ms o menos
dilatado.
- Es, como regla, no formal, sin embargo, los contratos de locaciones urbanas, sus modificaciones y prrrogas, deben formalizarse por
escrito.

* Comparacin con otros contratos
Para configurar mejor el contrato de locacin, conviene compararlo con otros con los cuales tiene puntos de contacto:
1- Contrato de compraventa: ver compraventa
2- Contrato de depsito: En el caso de depsito tpico, es decir gratuito, la diferencia es neta, pues la locacin es siempre
onerosa y bilateral. Cuando el depsito es oneroso por haberlo as convenido las partes la distincin se hace en algunos
casos difcil, aunque tericamente la confusin parece imposible: 1) la locacin es un contrato consensual en tanto que el
depsito es real ya que queda concluido mediante la entrega efectiva de la cosa ; 2) la locacin confiere al locatario el uso y
goce de la cosa en tanto que el depositario es un guardin de ella; 3) las obligaciones y responsabilidades del locatario son
ms rigurosas que las del depositario: el depositario slo responde por no haber puesto en la guarda de la cosa la misma
diligencia que en las suyas propias, en tanto que el locatario responde ampliamente por toda falta de conservacin o cuidado.
3- Depsito en caja de seguridad bancaria: es un contrato ubicado en la zona marginal entre locacin y depsito. Es muy
discutida la naturaleza de tales contratos celebrados entre el cliente y el banco. En favor de la tesis de que es un depsito puede
hacerse notar que el banco no se desprende de la tenencia, cuidado y conservacin de las cajas de seguridad, a las que slo se
puede acceder pasando por un sistema de riguroso control establecido en el banco. Pero predomina el criterio de que se trata de
un contrato de locacin; en efecto, el cliente tiene el uso y goce de la cosa y paga por l un precio en dinero; el banco no recibe el
contenido de la caja ni asume el compromiso de guardar ni devolver ese contenido y ni siquiera sabe cules son las cosas
guardadas, todo lo cual es incompatible con la idea del depsito. El problema tiene inters sobre todo desde el punto de vista de
la responsabilidad del banco, que es mayor considerndolo locador.
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Es necesario advertir que el Art. 2185, inc. 4, establece que salvo existencia de leyes especiales, debe aplicarse las reglas
del depsito a los depsitos en caja o bancos pblicos; pero es claro que esta norma se refiere a los depsitos generales y no a la
locacin de cajas fuertes.
4- Contrato de garaje: Tambin se ha discutido la compleja figura jurdica del contrato de garaje. El problema es ms simple
cuando el cliente tiene asignada una cochera fija, pues entonces parece claro que se trata de un contrato de locacin de cosa, con un
accesorio de locacin de servicios (cuidado, lavado, etc.). Pero ordinariamente los automviles no tienen cochera fija: hay en este
caso locacin? La jurisprudencia es vacilante; por nuestra parte consideramos que se trata de una figura jurdica compleja, un contrato
innominado que participa de los caracteres de la locacin de cosas, del depsito y de la locacin de servicios.
5- Contrato de comodato: Tanto el locatario como el comodatario tienen el uso de la cosa ajena, pero las diferencias son
sustanciales: 1) la locacin es un contrato consensual, el comodato es real 2) la locacin es onerosa, en tanto que el comodato es
esencialmente gratuito; 3) el locatario tiene no slo el derecho al uso, sino tambin a los frutos que la cosa produce; el comodatario
slo tiene derecho al uso a menos que por clusula expresa se lo autorizara tambin a aprovechar para s los frutos.
6- Contrato de locacion de obra o de servicio: en el caso de la locacion de cosa, se entrega el uso y goce de una cosa; en la
locacion de obra o de servicio, se paga un trabajo. Y aunque toda conexin parece imposible, hay casos que han suscitado dudas, ya
sea porque ambos contratos se superponen (como ocurre en la locacin de departamentos en los que el propietario est obligado
adems a suministrar calefaccin, agua caliente, servicio de ascensor, portera, limpieza, etc.) o porque se trata de situaciones que
ofrecen duda sobre su verdadera naturaleza. As por ejemplo, se ha discutido la naturaleza del contrato sobre servicio telefnico, al
que algunos autores atribuyen el carcter de locacin de cosas, teniendo en cuenta que el abonado usa el material de la empresa. Tal
opinin es insostenible, ya que resulta obvio que el contrato tiene por objeto la prestacin de un servicio y como tal no puede ser
materia de una locacin de cosas.
7- Con la sociedad: aunque la distincin resulta por regla general tan obvia que es innecesario precisarla, hay un caso en que
resulta dudosa la naturaleza del contrato: el locador entrega un inmueble a otra persona no ya por un precio fijo, sino cobrndole un
porcentaje de la produccin. Nuestro codificador lo consideraba como sociedad, pero en el derecho moderno ha prevalecido la opinin
de reputarlo locacin y ese es el criterio de nuestra legislacin sobre arrendamientos rurales. La tendencia a proteger al trabajador del
campo ha hecho prevalecer el concepto de que se trata de un arrendamiento (ley 13246), pero desde el punto de vista de su
configuracin jurdica ms se aproxima a la sociedad, puesto que el dueo de la chacra no slo aporta el inmueble sino tambin todos
los elementos de trabajo, participa de las ganancias y sufre los quebrantos de la explotacin.
8- Con el prstamo de consumo: tanto el locador como el prestamista entregan una cosa a la otra parte para que sta la goce a
cambio de un precio en dinero (alquiler en un caso, intereses en el otro) que habitualmente se paga en forma peridica. Pero en la
locacin no se transfiere la propiedad de la cosa y al trmino del contrato, el locatario debe devolver la misma que se le ha entregado;
en tanto que siendo el dinero una cosa fungible, el prestatario slo est obligado a devolver otra cosa de igual calidad y cantidad, es
decir, el contrato ha significado la transmisin del dominio del dinero al prestatario, que puede disponer libremente de l.
Como diferencias accesorias, pueden sealarse las siguientes: 1) la locacin es un contrato consensual, el prstamo es real; 2) la
locacin puede recaer sobre muebles o inmuebles, el mutuo slo sobre cosas consumibles o fungibles; 3) las obligaciones del locador
de mantener al locatario en el uso y goce de la cosa haciendo si es necesario las reparaciones consiguientes, se mantienen durante
toda la duracin del contrato, en tanto que las obligaciones del prestamista se agotan con la entrega del capital.
9- Con el hospedaje: las principales diferencias con la locacin son las siguientes: 1) en el hospedaje hay prestacin de servicios
accesorios (limpieza, comida, etc.); 2) la habitacin en este contrato est bajo la vigilancia del aposentador, en tanto que la cosa
locada est al cuidado del locatario.

* Breve resea de los problemas locativos habitacionales en el derecho argentino
(Ver el artculo de revista la ley)

Elementos del contrato
* Consentimiento:
Un contrato de locacin regularmente concluido supone el consentimiento de las partes sobre los siguientes puntos: a) la naturaleza
del contrato; b) la cosa que se alquila; c) el precio; d) el tiempo de duracin del contrato; e) finalmente, el uso para el cual se destina la
cosa. Pero en verdad lo nico absolutamente esencial a la existencia y validez del contrato es que haya mediado consentimiento
sobre la naturaleza y sobre la cosa. Incluso, hay que admitir en algunos casos la validez del contrato cuando no se ha determinado el
precio; tampoco es esencial la determinacin del tiempo de duracin, ni el uso para el cual se destina la cosa. Sobre este ltimo punto,
si el contrato nada menciona acerca del uso que debe darse a la cosa, habr que darle aquel que sea conforme con su naturaleza,
entendiendo las atribuciones del locatario en la forma ms amplia, salvo que haya peligro de que la cosa se destruya o degrade o que
se pretenda hacer un uso deshonesto. Pero el contrato que no exprese la cosa que se alquila es nulo por falta de objeto; igualmente
es nulo si no existe inteligencia entre las partes respecto de la naturaleza del contrato, pues evidentemente no habra consentimiento
sino disenso, si una de ellas ha entendido darla en locacin y la otra recibirla en depsito.

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* Forma del contrato. La forma en la locacion de inmuebles urbanos.
La locacin es un contrato puramente consensual; queda concluido por el simple consentimiento de las partes, sin necesidad, en
principio, del cumplimiento de formalidad alguna (art. 1494: el contrato de locacion queda concluido por el mutuo consentimiento de
las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y dems requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al contrato
de locacion.).
La forma escrita es exigida en los contratos de locaciones urbanas, sus prrrogas y modificaciones (art. 1 de la ley 23091) y en los
contratos de arrendamientos y aparceras rurales (art. 40 de la ley 13246). En otras palabras, puede ser acordado por instrumento
pblico o privado y aun verbalmente. Si se lo hace por instrumento privado, debe ser redactado en doble ejemplar, pues contiene
obligaciones perfectamente bilaterales (art. 1021); pero esta exigencia queda suplida por la ulterior ejecucin total o parcial del
contrato (por ej., la entrega de la cosa, pago de un alquiler, depsito hecho en calidad de garanta, etc.), o por las otras circunstancias
previstas en los art. 1023y 1024.

Empero, los contratos de arrendamientos rurales deben ser redactados por escrito ante el juez de paz o un escribano e inscriptos en
el Registro Inmobiliario (art. 40, ley 13246). Esta formalidad slo hace a la prueba, pues la propia ley establece que si se hubieran
omitido las formas prescriptas, podr el contrato probarse de acuerdo con las reglas generales; sin perjuicio del derecho del
arrendatario de exigir del locador el otorgamiento escrito del contrato.

* Prueba
Puesto que la locacin es un contrato consensual, puede probarse por cualquier medio, con la limitacin del art. 1193 segn el cual
los contratos que tengan por objeto una cantidad mayor de diez mil pesos no pueden probarse por testigos a menos que hubiera
principio de prueba por escrito o que el contrato hubiera recibido principio de ejecucin. A los efectos de admitir la prueba de testigos,
el valor de diez mil pesos debe referirse no al precio de un perodo de alquiler, sino a la suma de todos ellos durante el trmino de
duracin pactado.
Se ha decidido que el recibo por alquileres es prueba suficiente del contrato, que para demostrar la calidad de inquilino no basta con la
de la mera ocupacin de la casa, pero si es el dueo quien demanda por cobro de alquileres al ocupante, ste no puede oponerse al
pago alegando un comodato, pues siendo ste un contrato gratuito, no se lo presume.
EL ARRENDAMIENTO ES UN ACTO DE ADMINISTRACIN O DE DISPOSICIN? En el derecho clsico y tal como la locacin est
legislada en el Cdigo, el acto por el cual el dueo de un inmueble lo arrienda tiene carcter tpicamente administrativo. As lo dicen
expresamente los Art. 1510: los que tengas la administracin de sus bienes pueden arrendar sus cosas y tomar las ajenas en
arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho y el art. 2670: revocndose el dominio
con efecto retroactivo, el antiguo propietario esta autorizado a tomar el inmueble libre de toda carga, servidumbre o hipotecas con que
lo hubiese gravado el propietario desposedo o el tercer poseedor; pero esta obligado a respetar los actos administrativos del
propietario desposedo, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho.
Sin embargo, durante la vigencia de las leyes de prrroga, stas lo convirtieron en acto de disposicin. Como el propietario no poda
ya desalojar al inquilino al trmino del contrato, su derecho de propiedad se vea cercenado y el inmueble sufra una fuerte
depreciacin. Esa depreciacin era an mayor que la que podra resultar de la constitucin de un usufructo, puesto que el
usufructuario, que no estaba amparado por las leyes de prrroga, est obligado a entregar el inmueble al trmino del contrato. Y si la
constitucin de un usufructo es un acto de disposicin, con cunta mayor razn debe serlo el arrendamiento de un inmueble, si existen
prrrogas legales, como ocurra en las llamadas leyes de emergencia.
Todo lo dicho hasta ac se refiere solamente al acto de dar en arrendamiento un inmueble; en cambio, tomar en locacin es siempre
un acto puramente administrativo. De igual modo, los contratos referidos a cosas muebles, sea que se trate del locador o del locatario,
son siempre actos de administracin, pues nunca estuvieron amparados por las prrrogas legales.

Capacidad de hecho
Casos concretos de incapacidad establecidos en nuestra ley:

a) Menores emancipados. Despus de la reforma introducida por la ley 17711, los emancipados tienen la libre administracin y
disposicin de sus bienes, salvo que se trate de bienes recibidos a ttulo gratuito antes o despus de la emancipacin, en cuyo caso
slo tienen poderes de administracin. Ya hemos dicho que en principio, la locacin es un acto tpico de administracin, a menos que
se trate de contratos afectados a un rgimen legal de prrroga, en cuyo caso se convierte en un acto de disposicin. Actualmente,
todos los nuevos contratos, sea de inmuebles urbanos o rurales, estn liberados del rgimen de prrroga, por lo que siempre deben
reputarse actos de administracin. En el rgimen actual, no existe ninguna restriccin al derecho de los emancipados de dar en
locacin sus bienes.

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b) Administradores de bienes ajenos. Segn el art. 1511 administradores de bienes ajenos pueden arrendar, a menos, claro est, que
lo prohba alguna disposicin especial.

1) Los padres estn autorizados a hacer arrendamientos por sus hijos menores, pero el contrato lleva implcita la condicin de que
acabar cuando concluya la patria potestad (art. 300). Por las razones ms arriba indicadas, pensamos que no pueden sin
autorizacin judicial dar en arrendamiento bienes inmuebles del menor que se hallen sujetos a prrrogas legales.

2) Los tutores y curadores no pueden, sin autorizacin judicial, arrendar bienes del menor por un plazo mayor de cinco aos; y aun los
que se hicieren autorizados por el juez llevan implcita la condicin de terminar con la mayor edad o la emancipacin del menor (art.
443, inc. 10); ni pueden tampoco, sin autorizacin judicial, tomar en arrendamiento, en representacin del menor, bienes races que no
fuesen para la casa habitacin (art.443, inc. 8). Como puede apreciarse, la prohibicin es ms rigurosa cuando se trata de tomar en
arrendamiento bienes races, que cuando se trata de darlos en este mismo carcter.

c) Los administradores y mandatarios necesitan poder especial para dar en arrendamiento por ms de seis aos los inmuebles que
estn a su cargo (art.1881, inc. 10). Nos parece que si el contrato est sujeto a prrroga, necesitarn siempre poderes especiales. En
cambio, podrn tomar en arrendamiento aun por diez aos, porque no hay sobre este punto ninguna limitacin.

d) Los administradores de una herencia no pueden hacer arrendamientos de bienes inmuebles como arrendadores o arrendatarios
salvo que se trate de contratos de pastoreo por perodos menores de un ao, porque ese acto puede considerarse normal en la
administracin de un establecimiento de campo. No vemos inconveniente en que den o tomen en arrendamiento cosas muebles, si
por la escasa importancia econmica de la cosa o el tiempo de duracin del contrato es indudable que no se crean obstculos a la
divisin de la herencia.

e) En lo que atae al marido, el art. 1278 dispone que no puede dar en arrendamiento los predios rsticos de la mujer por ms de
ocho aos, ni los urbanos por ms de cinco. Ella y sus herederos, disuelta la sociedad, estn obligados a cumplir el contrato por el
tiempo que no exceda los limites sealados. Despus de la reforma introducida al art. 1277 por la ley 17711, esta disposicin slo es
aplicable al caso de que uno de los cnyuges (sea el marido o la mujer) hubiera recibido mandato expreso o tcito del otro para dar en
arrendamiento un inmueble rural o urbano, sin especificar el plazo de la locacin. Claro est que el mandato puede contener una
autorizacin expresa para arrendar por un plazo mayor, en cuyo caso el contrato por plazos ms extendidos que los mencionados en
el art. 1278 es perfectamente vlido.

Incapacidades de derecho
Segn el art. 1513, los que estn privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos ni con
autorizacin judicial. Al hablar de adjudicatarios, la ley se ha referido a los compradores y son por consiguiente aplicables las
prohibiciones contenidas en el art. 1361.
El artculo que comentamos refiere la prohibicin al acto de tomar en arrendamiento en calidad de locatario; pero es de toda evidencia
que la incapacidad tambin se refiere al acto de dar en arrendamiento. No tiene sentido, en efecto, que la ley prohba al padre, tutor,
albacea, etctera, tomar en arrendamiento bienes de sus representados y les permita arrendarles un bien de su propiedad, pues aqu
tambin se producira la colisin de intereses que justifica y, ms an, hace necesaria la prohibicin legal. Respecto de los tutores y
curadores art. 450, inc. 1, esta solucin ha sido expresamente establecida en la ley.
En cuando a los condminos, el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla ni aun en la parte que le pertenece, sin el
consentimiento de los dems partcipes (art. 1512). El contrato debe ser suscripto por la totalidad de los condminos; sin perjuicio de
algunos efectos que tienen lugar entre las partes.

En cuanto a los cnyuges, es nulo el contrato de locacin celebrado entre cnyuges

* La cosa locada: cosas que pueden ser objeto del contrato (Art. 1499 a 1504)
Principio general
Todos los inmuebles, as como las cosas muebles no fungibles, pueden alquilarse (art. 1499: las cosas muebles no fungibles y las
races sin excepcin pueden ser objeto de la locacin). Las cosas fungibles no pueden arrendarse porque como se trata de cosas en
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las cuales un individuo de la especie equivale exactamente a otro individuo de la misma especie, el locatario, cumplira restituyendo
otra cosa igual, lo que significa que no se estara en presencia de una locacin sino de un prstamo de consumo.

Cosas determinadas
Segn el art. 1500 pueden ser objeto del contrato de locacin las cosas indeterminadas. Se comprende que la ley se refiere slo a una
indeterminacin relativa; se puede alquilar un caballo de paseo, un automvil, sin especificar la individualidad de la cosa; pero no se
puede alquilar un animal genrico, pues se tratara de un contrato absurdo, carente de inters econmico y jurdico. Es necesario, por
tanto, que la cosa sea determinada al menos en especie (art. 1170: las cosas objeto de los contratos, deben ser determinados en
cuanto a su especie, aunque no lo sean en la cantidad, con tal que esta pueda determinarse)
En tal caso, y por aplicacin de las normas relativas a la obligacin de dar cosas inciertas el art. 602 establece que ni el locador podr
escoger la de peor calidad, ni el locatario la de mejor calidad, si es que en el contrato se le hubiera dejado la eleccin.
En lo que atae a los bienes inmuebles, se ha decidido que, acordado el arrendamiento de una fraccin de campo a ubicarse dentro
de otra extensin mayor de propiedad del locador, el contrato no se perfecciona mientras no se determine la ubicacin de la primera.
En el caso de inmuebles, por consiguiente, el contrato carece de fuerza obligatoria en tanto no se determine con suficiente precisin la
cosa locada.

Existencia de la cosa al tiempo de contratar
Para que el contrato sea vlido es menester que la cosa exista al tiempo de celebrarse el acto. Si la cosa hubiere perecido totalmente
en ese momento, el contrato es nulo, pues carece de objeto. Si ha perecido slo parcialmente, es aplicable la solucin del art. 1521 y,
por tanto, debe reconocerse al locatario el derecho de pedir la reduccin del alquiler o la resolucin del contrato.

Cosas futuras
Pero si las cosas inexistentes o perecidas no pueden ser objeto de un contrato de locacin vlido, en cambio no hay inconveniente
legal en alquilar una cosa futura (art. 1168), en cuyo caso el acto est supeditado a la condicin de que la cosa llegue a existir (art.
1173); as ocurre cuando se alquila un local o un departamento que est en construccin o que va a construirse. Hemos dicho que el
contrato queda supeditado a la condicin de que la cosa llegue a existir; en el ejemplo citado, si el edificio no llega a construirse el
contrato de locacin ser nulo, sin perjuicio de la eventual responsabilidad del locador si l tuviere culpa de que la construccin no se
llevare a cabo.

Cosas fuera del comercio
Nuestro Cdigo establece, en una disposicin un tanto confusa: las cosas que estn fuera del comercio o que no puedan venderse sin
previa licencia o autorizacin, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien pblico
u ofensivas a la moral y buenas costumbres (art. 1501).
Los trminos demasiado generales del art.1501 exigen algunas precisiones:
a) No es exacto que todas las cosas fuera del comercio puedan arrendarse, como parecera desprenderse de su texto. As por
ejemplo, una plaza pblica no podra arrendarse para instalar en ella un mercado particular o para cualquier otro fin que fuere
contrario a su destino, para lo cual sera indispensable su previa desafectacin; lo que s puede darse en alquiler son espacios
reducidos destinados a quioscos o pequeos locales de venta de mercaderas; y en verdad no se trata propiamente de un contrato de
locacin sino de permisos de ocupacin; por lo dems todos los contratos relativos al dominio pblico o privado del Estado, sean de
locacin, ocupacin temporaria o permiso precario, se rigen por las normas del derecho administrativo, aplicndose el Cdigo Civil
slo en subsidio (art. 1502: los arrendamientos de bienes nacionales, provinciales o municipales, o bienes de corporaciones, o de
establecimientos de utilidad publica, sern juzgados por las disposiciones del derecho administrativo o por las que le sean peculiares.
Solo en subsidio lo sern por las disposiciones de este cdigo).
b) No es verdad tampoco que todas las cosas que no pueden venderse sin autorizacin previa puedan, sin embargo, arrendarse; las
atribuciones de los menores emancipados y de las personas que administran bienes ajenos estn reguladas por disposiciones
especiales y que limitan sustancialmente la facultad de locar.
Pero no se podrn alquilar las cosas que hayan sido puestas fuera del comercio por ser nocivas al bien pblico u ofensivas a la moral
y a las buenas costumbres, salvedad en realidad innecesaria pues bastaba con las disposiciones generales de los Art. 953 y 1167.

Pueden arrendarse los derechos?
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Cuando se trata de cosas es perfectamente separable el dominio del uso y goce; pero tratndose de derechos casi siempre ser
imposible distinguir al titular de la persona que lo goza pues la titularidad no significa nada si no est unida al disfrute.
Nuestro Cdigo al legislar sobre locacin slo se refiere a las cosas materiales. En el ttulo referente al derecho de uso, el art. 2965
establece que el usuario que no fuere habitador puede alquilar el fundo en el cual se le ha constituido el uso; es decir, se alquila la
cosa, no el derecho. En cambio, el art. 2870 dispone que el usufructuario puede dar en arriendo el usufructo; pero evidentemente lo
que se arrienda no es el derecho de usufructo, sino la cosa, como que el arrendatario tiene en mira la cosa y el provecho que de ella
puede sacar y no el derecho real de usufructo.

Puede arrendarse un fondo de comercio?
El fondo de comercio no est solamente constituido por el inmueble y sus instalaciones sino tambin por el nombre comercial, la
marca, la llave o clientela, las mercaderas. Todo este conjunto que forma una universalidad de hecho puede ser objeto de un
contrato de arrendamiento? El llamado arrendamiento de un fondo de comercio es en verdad un contrato complejo que rompe los
lmites demasiado estrechos de la mera locacin. Importa el alquiler del local e instalaciones, la venta o el prstamo de consumo de
las mercaderas, la cesin temporaria del derecho al nombre y de la clientela. Las disposiciones del Cdigo Civil relativas a la locacin
se aplicarn a aquellos aspectos que configuren ese contrato, pero no a la devolucin de las mercaderas, que segn los casos ser
regida por las reglas de la compraventa o del prstamo de consumo. A nada conduce, por tanto, la pretensin de abarcar todo este
contrato complejo bajo el nombre unitario de locacin.

Locacion de cosa ajena
Con gran frecuencia las personas arriendan cosas cuyo dominio pertenece a otros. En muchos casos se tratar de un acto
perfectamente normal y regular. La cuestin se plantea cuando una persona alquila una cosa ajena, sin tener derecho a hacerlo. Tal
sera el caso del que posee la cosa por un ttulo que no le permite alquilarla (depsito, comodato, administracin) o del que aun sin
poseerla suscribe un contrato, alquilndola. Estudiaremos los efectos de este contrato con relacin a las partes que lo han celebrado y
con relacin al dueo.

* Efectos con relacin a las partes:
El problema que estamos considerando guarda evidente analoga con la venta de cosa ajena. En los dos casos una persona dispone
en favor de otro de un derecho que no le pertenece (en la venta, el dominio; en la locacin, el uso y goce). En el caso de la locacin
de cosas ajenas, est fuera de duda que el contrato es en principio vlido entre las partes. Pero como, a pesar de ello, el contrato est
sujeto a la amenaza de la accin del verdadero dueo, se hace necesario distinguir segn sean los contratantes de buena o mala fe.
a) Si tanto el locador como el locatario son de buena fe, es decir, crean que el locador tena derecho a dar la cosa en arrendamiento,
el contrato es vlido y debe ser cumplido por todo el tiempo en que el locatario no sea desposedo por el dueo. Pero si luego se
enteran de que la cosa era ajena, es aplicable a nuestro juicio el art. 1329: la nulidad del contrato puede ser pedida por el locador
hasta el momento de la entrega (no despus) y por el locatario en cualquier momento. Estas soluciones se explican fcilmente. En
cuanto al locador que no ha entregado la cosa, no puede obligrselo a cumplir un contrato que supone la transmisin de un derecho
que pertenece a otro, con el consiguiente dao para ste; sin perjuicio, de su obligacin de pagar los daos y perjuicios al locatario.
En cuanto al locatario, aun despus de entregada la cosa tiene la siguiente opcin: continuar en el carcter de locatario hasta que el
propietario reclame la cosa o pedir la rescisin del contrato.
b) Si tanto el locador como el locatario saban que la cosa era de otro dueo, el contrato es vlido y debe cumplirse entre las partes. El
problema que aqu puede suscitarse es el de si el locatario desposedo por el dueo puede reclamar indemnizacin de daos al
locador. Se ha sostenido que no, porque el locatario ha asumido deliberadamente ese riesgo, pero a nuestro juicio esa
responsabilidad surge de la obligacin de garanta del locador.
c) Si el arrendador es de buena fe y el arrendatario saba que la cosa perteneca a un tercero, el contrato es en principio vlido, pero
deben hacerse dos salvedades importantes: 1) si la cosa an no se hubiera entregado, el locador que toma conocimiento de la
situacin real del dominio puede negarse a entregarla (arg. art. 1329; vase apartado a] de este mismo nmero); 2) el arrendatario no
puede exigir indemnizacin de daos por la falta de entrega de la cosa o por haber sido desposedo por el dueo; una razn de moral
obliga a proteger al contratante de buena fe contra el de mala fe e impide a nuestro juicio hacer funcionar en este caso la garanta
legal en favor del locatario.
d) Si el locador es de mala fe y el arrendatario de buena fe, se aplican al primero las soluciones indicadas en el apartado b) y al
segundo, las sealadas en el apartado a).

*Efectos con relacin al verdadero propietario:
El propietario es ajeno al contrato suscripto por terceros, cuyas clusulas no tienen respecto de l ningn efecto. Por consiguiente,
puede demandar la entrega inmediata de la posesin, cualquiera sea el trmino que se hubiere estipulado en el contrato. Es claro que
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nada impide que l ratifique el contrato, sea por acto expreso o tcito. Ejemplo tpico de ratificacin tcita sera recibir el pago de los
alquileres.
En algunos supuestos, empero, el propietario deber respetar los contratos de locacin hechos por un tercero:
a) As ocurrir con los arrendamientos realizados por el heredero aparente, a menos que el locatario fuera de mala fe.
b) Es vlido el arrendamiento celebrado por el poseedor animus domini, que luego resulte vencido en la accin por reivindicacin
intentada por el verdadero dueo? La cuestin est discutida. Para algunos autores, el propietario estar obligado a respetar el
contrato, sea el poseedor de buena o mala fe; para otros slo deber respetarlo en el primer caso; finalmente, otros sostienen que el
contrato carecer siempre de efectos respecto del verdadero dueo. Adherimos a esta ltima solucin. El derecho a arrendar una
cosa no surge de la posesin sino del dominio (o de otros derechos taxativamente establecidos en la ley); es por tanto evidente que el
poseedor careca de derecho a locar la cosa y que ese contrato es inter alias acta para el verdadero dueo


Locacion de cosa parcialmente ajena
*Efectos segn el art. 1512: el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla ni aun en la parte que le pertenece, sin
consentimiento de los dems participes. Esto no significa, que ese contrato est totalmente desprovisto de efectos, ya que si los tiene
cuando la cosa es totalmente ajena, tanto ms ha de tenerlos cuando el locador es condmino. Tambin aqu hay que tratar
separadamente los efectos entre las partes y con relacin a los condminos.
a) Entre las partes: mientras los condminos no hayan reclamado la nulidad, el contrato debe cumplirse, salvo el derecho del locatario
de buena fe de pedir la nulidad cuando se entere de la verdadera situacin del dominio, y de exigir la reparacin de los daos y
perjuicios.
Pedida la nulidad por los condminos, el acto es nulo incluso en la parte que corresponde al locador (art. 1512); y el locatario podr
pedir daos y perjuicios hubiera sabido o no que la cosa perteneca al locador en condominio, porque ese derecho surge de la
obligacin de garanta. Claro est que nada impedir que las partes, en conocimiento de la situacin real, acordaran que nada deber
el locador si sus condminos reclaman la nulidad del contrato.
Pero si ms tarde, en la divisin del condominio la cosa resultara adjudicada al locador, el contrato quedar definitivamente firme.
b) Respecto de los condminos: el acto carece de eficacia respecto de los condminos y su accin har caer el contrato, no slo en
cuanto a sus partes, sino tambin en relacin a la parte que corresponde al locador (art. 1512). Pero ellos podran ratificar el contrato
sea expresa o tcitamente.

* El precio
El precio de la locacin, llamado alquiler o arrendamiento, es otro de los elementos esenciales de este contrato, como que es el objeto
que tiene en mira el locador al contratar. Y ya que es uno de los elementos esenciales, es necesario admitir como regla general que
debe estar determinado en el contrato o debe ser determinable de acuerdo con sus clusulas. Pero en materia de locacin, este
principio no tiene el mismo rigor que en la compraventa. En el contrato que ahora consideramos hay que distinguir dos hiptesis:
a) La cosa no ha sido entregada todava al locatario: es necesario admitir que falta uno de los elementos esenciales del contrato, que
ser nulo y sin efecto alguno. Bien entendido que debe tratarse de la omisin de toda determinacin o determinabilidad del precio. Si,
en cambio, el precio, aunque no determinado expresamente, es determinable (por ej., por haber convenido las partes que lo fijar un
tercero, o por haber remitido su determinacin al que es corriente en plaza o conforme a los usos del lugar) el contrato es vlido.
b) La cosa ha sido ya entregada al locatario. En tal caso es indudable que la determinacin del precio no ha sido considerada esencial
por el locador, que no ha tenido inconveniente en entregar la posesin por lo tanto, el contrato ha de considerarse vlido y los
tribunales fijarn el precio del arrendamiento teniendo en cuenta los usos y costumbres y la apreciacin hecha por peritos. En algunos
casos en que el valor en juego haca demasiado gravoso para las partes el nombramiento de peritos, se ha considerado suficiente la
apreciacin de testigos vecinos o se ha diferido la fijacin de la suma al juramento estimatorio del locador, dentro de la cantidad
prudencialmente fijada por el juez.

Debe pagarse en dinero?
Segn el art. 1493 la locacin supone un precio determinado en dinero. VLEZ precisa
Diciendo que si en lugar del precio de la cosa se entregara una cantidad de frutos, el contrato sera de sociedad, y si a cambio de ese
uso y goce se transfiriese el uso y goce de la otra cosa, o el dominio de otra cosa o si el que recibiere la cosa se comprometiera a
prestar un servicio, habra un contrato innominado pero no locacin.
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Hoy esta idea resulta demasiado estrecha, y no se aviene con la concepcin moderna de la locacin. Los arrendamientos rurales
pueden pagarse en especie y no por ello el contrato deja de ser locacin. Nos parece razonable, la opinin de SPOTA, quien sostiene
que habr locacin siempre que la contraprestacin sea determinable en dinero; as este contrato quedar configurado cuando el
locatario se avenga a pagar cosas determinables en dinero, como por ejemplo, una parte de los frutos, cierta cantidad de mercadera
producida en el negocio locado, una cosa determinada, etc. Pues como dicen PLANIOL y RIPERT sera en todo caso intil la
afirmacin de que se trata de contratos innominados, pues de todas maneras son equivalentes al arrendamiento y producen las
mismas obligaciones.
El precio debe ser determinado o determinable. Sera nulo el contrato que no estableciere manera de determinar el precio, en otras
palabras que no tuviera precio cierto.

Forma de pago
Aunque ordinariamente el alquiler se paga en cuotas peridicas (mensuales, semestrales o anuales) no hay inconveniente alguno en
que se pague de una sola vez, ya sea por adelantado o al vencimiento del contrato.
Pero en las locaciones destinadas a viviendas urbanas, el precio debe necesariamente estipularse por mes (art. 6 de la ley 23091).

Modificacin en el alquiler convenido
Es obvio que durante todo el trmino pactado de la locacin, ninguna de las partes puede modificar unilateralmente el alquiler. De
igual modo, ser improcedente la modificacin por la sola voluntad del locador cuando el locatario permanezca en el uso y goce de la
cosa despus de vencido el trmino contractual; si el locatario no se aviene a un aumento, el nico derecho del locador es el de pedir
su desalojo y hasta ese momento sigue rigiendo el mismo alquiler (art. 1622); sin perjuicio, de reclamar la indemnizacin de los daos
que resulten de no haber entregado el locatario la cosa en trmino. Pero el recibo de los alquileres supone tcita reconduccin de tal
modo que los daos y perjuicios slo pueden referirse al perodo durante el cual el locatario resisti la accin de desalojo.
Se ha declarado que no importa aceptacin tcita de un aumento de alquiler la aceptacin de un recibo en el cual el locador anuncia
su propsito de aumentarlo a partir del prximo perodo, pero el pago de un alquiler mayor que el pactado importa aceptacin del
aumento.

El precio en la locacion de inmuebles urbanos
(Ver del artculo de revista la ley)

Cuestiones en torno a la falta de pago de los alquileres
(Ver del artculo de revista la ley)

* Causa licita
Causa del contrato de locacion
Dispone el art. 1503 que el uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada debe ser un uso honesto, que no contrare las buenas
costumbres de otra manera es contrato es de ningn valor. El art. 1503 se refiere al caso de que el uso ilcito o deshonesto haya sido
tenido en mira por ambas partes. Los mviles subjetivos y estrictamente personales que impulsaron al locador a contratar no influyen
sobre la validez del acto aunque sean inmorales; en cuanto al locatario que hace un uso deshonesto de la cosa (uso no previsto en el
contrato) su situacin est contemplada en el art. 1559: si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso al que esta destinada por
su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo causa perjuicio al locador, ste puede demandar las perdidas e intereses, y
segn las circunstancias, la supresin de las causas del perjuicio, o la rescisin del arrendamiento.

Consecuencias de la ilicitud o inmoralidad de la causa fin
El acto adolece de una nulidad absoluta y, por tanto, ella puede y debe ser declarada de oficio por el juez si apareciera manifiesta en
el acto (art. 1047). Si, en cambio, la inmoralidad del destino tenido en mira por las partes no est patente en el acto y slo puede
resultar de una investigacin de hecho, el juez no podra declarar la invalidez de oficio.
Mientras el contrato no ha tenido principio de ejecucin, no hay problemas: ninguna de las partes podra exigir de la otra su
cumplimiento, porque tal contrato es de ningn efecto (art. 1503).
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Cuando la cosa se ha entregado ya al locatario, est fuera de duda que el locador no podra accionar por cobro de alquileres ni el
locatario exigir que aqul cumpla las obligaciones que estn a su cargo (garanta del uso pacfico de la cosa, reparacin, etc.). La
accin tendra en estos casos una causa torpe y no podra ser acogida por los tribunales.

El plazo en la locacion
* Plazo mximo
Un contrato que concediera al locatario el goce perpetuo de la cosa lo que supone la transmisibilidad indefinida de su derecho a los
herederos importara un verdadero desmembramiento del dominio. Y como todo lo referente a la propiedad interesa tan directamente
al orden pblico, es menester que la ley intervenga, fijando a las locaciones un plazo mximo, ms all del cual el trmino estipulado
sera ineficaz Por ello, el art. 1505 fija un plazo mximo de diez aos: el contrato de locacion no puede hacerse por mayor tiempo que
el de 10 aos. El que se hiciere por mayor tiempo quedara concluido a los 10 aos.
Las rpidas mutaciones que caracterizan la economa moderna no se avienen con plazos locativos prolongados; hoy son raros los
contratos que alcanzan el mximo legal. No obstante ello, hubiera sido prudente prever situaciones de excepcin en los que se
justifica un plazo mayor. Una excepcin importante ha sido prevista en la ley de arrendamientos agrarios que autoriza hasta un
mximo de veinte aos en los contratos en que el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de mejoramiento del predio, tales
como plantaciones, obras de desmonte, irrigacin, avenamiento, que retarden la productividad de la explotacin por un lapso no
inferior a dos aos (art. 45 de la ley 13.246).
Todo contrato que se hubiere hecho por un trmino mayor quedar concluido a los diez aos (art. 1505). Carecer de valor cualquier
clusula que directa o indirectamente suponga una violacin del mximo legal, como sera la estipulacin que permitiera al locatario
optar al vencimiento de los diez aos por un nuevo plazo, sea igual o menor al anterior. Pero nada se opone, a que al vencimiento del
contrato las partes suscriban uno nuevo por otro plazo no mayor de diez aos.
Es vlido el derecho de preferencia concedido al locatario para el caso de que al trmino de la locacin el propietario decida dar
nuevamente en locacin el inmueble? Prevalece la opinin afirmativa, porque en tal caso no hay un contrato de ms de diez aos y el
propietario queda libre de poner trmino a las relaciones de locacin.

Opcin a prorroga
Mientras la suma del contrato originario ms las prrrogas no exceda de diez aos, es perfectamente vlida la estipulacin segn la
cual el locatario podr optar al vencimiento del plazo fijado en el contrato por un nuevo plazo que tambin se fija en ese acto.
Es frecuente que los contratos en los cuales se acuerdan tales opciones, no prevean la forma como debe manifestar su voluntad el
locatario. Suele presentarse, entonces, el problema de cmo debe interpretarse la conducta del inquilino que sigue en el uso y goce
de la cosa locada, pagando los alquileres, pero sin hacer ninguna declaracin sobre la prrroga. Algunos fallos han resuelto que basta
la simple continuacin en la locacin para tener por prorrogado el contrato; en consecuencia, ni el locador podr pedir antes de esa
fecha el desalojo, ni el locatario podr desligarse de sus obligaciones. Otros pronunciamientos, han decidido que la mera continuacin
en la ocupacin de la cosa no importa el ejercicio de la opcin, sino simplemente continuar la locacin en los trminos del art. 1622.
Por nuestra parte pensamos que aunque el locatario no haya formulado ninguna declaracin, tiene derecho a continuar en la locacin,
por el trmino de la prrroga; y el locador no podra pedir su desalojo alegando que no ha hecho valer expresamente su derecho
(salvo, que el contrato exigiera tal declaracin con el carcter de condicin resolutiva del derecho a la prrroga). Pero la simple
continuacin no es suficiente para considerar obligado al locatario por todo el plazo de la prrroga, a menos que las circunstancias del
caso indiquen lo contrario. Podr decirse que esta solucin presenta todas las ventajas para el inquilino y todos los inconvenientes
para el locador. Al inquilino le convendra no hacer ninguna manifestacin, porque de todos modos no puede ser desalojado y, por otra
parte, no queda ligado a ningn plazo y puede devolver la cosa cuando lo desee, sin responsabilidad alguna; en tanto que el locador
queda en la mayor incertidumbre, est expuesto a que la cosa se le entregue intempestivamente en cualquier momento,
prolongndose esta incertidumbre hasta la terminacin del plazo de la opcin. Pero es evidente que si vencido el plazo ordinario, el
locatario continuara en el goce de la cosa, el locador podra exigirle una declaracin acerca de si se acoge o no a su opcin; en esas
circunstancias, el silencio del locatario, unido a la continuacin del contrato, debe ser interpretado en el sentido de que se acoge a la
prrroga.

Plazo mnimo en la locacion de inmuebles urbanos. Rgimen en el cdigo civil y en la ley 23.091
El Cdigo Civil no estableca plazos mnimos para la locacin; las partes podan estipular cualquier plazo, por breve que fuera, con la
nica limitacin respecto de las fincas urbanas que si el contrato era de plazo indeterminado, el inquilino tena 40 das desde que le
fuera notificado el desahucio (art. 1509) El principio de la libertad para la fijacin de plazo mnimo contina vigente respecto de las
cosas muebles, no as de los inmuebles. La experiencia ha demostrado que es bueno asegurar a los inquilinos un plazo mnimo, ya se
trate de casas alquilada para vivienda, comercio o industria o de inmuebles rurales para explotacin agrcola o ganadera. El art.1507
fue reformado por las leyes 11.156 y 23.091. Actualmente en la locacion de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitacin,
comercio o industria, se entender que el locatario tiene opcin para considerarlo realizado por los trminos que la ley establece, a
pesar de cualquier declaracin o convenio que lo limite, sin que durante tales trminos puedan alterarse las condiciones del arriendo.
Los plazos que rigen a partir de la ley 23091 para los inmuebles urbanos son los siguientes: para las casas, departamentos o piezas
destinados al comercio o industria, 3 aos y para las destinadas a habitacin, 2 aos.
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Sin embargo, la ley vigente reconoce al inquilino la facultad de resolver el contrato despus de transcurridos los 6 primeros meses,
debiendo notificar al locador su decisin con una anticipacin mnima de 60 das. Si se hiciera uso del derecho a resolver la locacion
durante el primer ao de vigencia de la relacin locativa, el locatario deber pagar al locador en concepto de indemnizacin el importe
de un mes y medio de alquiler; si la opcin se ejercita despus de un ao, la indemnizacin ser de un mes. (Art. 8 y 29 bis de la ley
23091, reformado por la ley 24808).
Quedan excluidas del plazo mnimo legal: (art. 2 de la ley 23091)
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, as como tambin las destinadas a
personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales.
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se alquilen con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo
del alquiler supere los seis meses, se presumir que el contrato no es con fines de turismo
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u otros objetos
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias.
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autrquicos sean partes como inquilinos.
Aquellos plazos gozan todava de la prorroga reconocida en el art. 1509 (reformado por la ley 11.156), segn el cual en los
arrendamientos de casas, piezas o departamentos el locatario que por haber vencido el plazo legal fuere demandado por desalojo, y
acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendr 90 das para el desalojo, contados desde aquel en que se
intime el desahucio por el juez competente. Y como el procedimiento para obtener la sentencia tambin lleva unos meses, este plazo
llamado de gracia es bastante mas prolongado que los 90 das fijados en la ley. Durante ese termino, las obligaciones de las partes se
siguen rigiendo por los trminos del contrato vencido.
Esta bien claro que estos plazos obligan al locador, no al locatario, que podr dar por concluidos en cualquier momento los contrato de
plazos indeterminados (salvo lo que se dir en el numero siguiente).

Plazos indeterminados en las locaciones urbanas
Cuando los contratos de las locaciones urbanas no tuvieren plazo, rigen las siguientes disposiciones:
a) si el contrato se refiere a casas, departamentos o piezas no amuebladas, rigen los plazos de 3 aos para los alquilados con
destino a comercio o industria y 2 aos para los destinados a habitacin.
b) Si se trata de casas, departamentos o piezas amuebladas y el alquiler se hubiese fijado por meses, semanas o das, se
juzgar hecho por el tiempo fijado al precio (Art. 1507). Se trata de un plazo presumido por la ley, que obliga a ambas partes.
Pero si el plazo fuera mayor de 6 meses, la ley presume que no se trata de viviendas destinadas a turismo y, por lo tanto, rige
el plazo mnimo de 2 aos.
c) Cuando el contrato tuviere un objeto expresado, se lo juzgara hecho por el tiempo necesario para llenar ese objeto (art.
1508). Tal, por ejemplo, el alquiler de un stand para una exposicin, que durara el tiempo que esta permanezca abierta.

Resolucin anticipada de las locaciones destinada a vivienda
No obstante que el plazo mnimo de las locaciones destinadas a vivienda es de 2 aos, la ley 23091 reconoce al inquilino el derecho
de resolver la contratacin transcurridos los 6 primeros meses de la relacin locativa, para poder hacer uso de ese derecho, deber
notificar en forma fehaciente al locador su decisin con una antelacin mnima de 60 das de la fecha en que se reintegrara el
inmueble arrendado. El locatario de hacer uso de la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber
abonar al locador en concepto de indemnizacin la suma equivalente a un mes y medio del alquiler vigente al momento de desocupar
la vivienda, y la de un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho plazo (art. 8). La ley 24808 ha extendido este derecho a todo
tipo de locacion urbana.

Cesacin del beneficio del plazo
El beneficio del plazo contractual o legal del que goza el inquilino de inmuebles urbanos cesa por las siguientes causas (Art. 1507):
a)falta de pago de dos periodos consecutivos de alquiler, b) uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas
costumbres, c) subarriendo de la casa arrendada cuando hubiese sido prohibido por el locador, d) ejecucin de obras destinadas a
aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado para el
pago de la contribucin directa.
Si producido el desalojo no se efectuase la mejora, el propietario deber al inquilino desalojado una indemnizacin equivalente al valor
de los alquileres por el tiempo de ocupacin de que ha sido privado (art. 1507). En este caso debe indemnizar al inquilino por la
privacin del uso de la cosa al que tenia derecho. La ley ha procurado evitar la difcil prueba de los daos sufridos: la indemnizacin
esta determinada es una cantidad fija, que puede ser menor o mayor que los daos reales. Sin embargo, se ha declarado que en caso
de dolo, culpa o abuso de derecho de parte del locador, el locatario puede reclamar una cantidad mayor probando la existencia del
dao que se reclama.
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* La tacita reconduccion

Rgimen de la continuacin de la locacion en el cdigo

Transmisin de derechos y obligaciones
*transmisin mortis causa:
Los derechos y obligaciones que surgen del contrato de locacin pasan a los herederos del locador y del locatario (art. 1496). Es una
consecuencia directa del principio de que los herederos suceden en todos sus derechos y obligaciones al causante.
La circunstancia de que los herederos del inquilino sean varios no altera la aplicacin del art. 1496; todos los herederos continan con
las responsabilidades inherentes al contrato, debiendo dilucidarse entre ellos quin o quines continuarn con el goce efectivo de la
cosa.
Aunque el art. 1496 habla solamente de herederos, es obvio que tambin los legatarios de partes alcuotas se hallan comprendidos en
sus disposiciones, puesto que stos son derechos que se transmiten a los sucesores del causante.
Pero nada se opone a que las partes estipulen lo contrario, estableciendo que los derechos y obligaciones recprocas se extinguen
con la muerte sea del locador o del locatario.

En las locaciones urbanas, la ley 23091, reconoce el derecho a continuar la locacin no ya a los herederos sino a las personas que
acrediten haber convivido con el locatario y recibido de l un ostensible trato familiar. Es una manera disimulada de referirse al
concubino o concubina, que de este modo vienen a desplazar a los herederos legtimos.

En los arrendamientos rurales, el derecho se transmite a los herederos descendientes, ascendientes, cnyuges o colaterales hasta el
segundo grado que hubieren participado en la explotacin pero tienen derecho a rescindirlo (art.7, ley 13246). En cambio, el contrato
de aparcera concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad fsica del aparcero art. 27, ley 13246).

*Transmisin por actos entre vivos
El derecho romano estableca que el comprador de un fundo no estaba obligado a respetar el contrato de locacin acordado por el
vendedor; el derecho del locatario se reduca a reclamar de su locador los daos y perjuicios. E derecho moderno, ha visto triunfar el
principio opuesto: la enajenacin de la finca no afecta el contrato de locacin y el locatario tiene derecho a seguir en el uso y goce de
la cosa por todo el trmino convenido (art. 1498). Es en efecto injusto desde el punto de vista econmico, autorizar el desalojo
intempestivo del locatario en virtud de un acto unilateral (unilateral en las relaciones entre locador y locatario) del locador. El locatario,
que al contratar ha realizado un acto de previsin, que quizs ha hecho inversiones de importancia, se vera intempestivamente
despojado del inmueble, con grave dao patrimonial. Incluso no es difcil imaginar que el propietario, para desligarse de un contrato de
locacin del que se ha arrepentido, venda simuladamente la cosa con lo cual estar ya en condiciones de desalojar al inquilino, a
quien la mayor parte de las veces le ser imposible probar la simulacin. Son, como se ve, muy poderosas razones las que han
consagrado en el derecho moderno la regla de que la enajenacin de la cosa no afecta el contrato de locacin.

La regla del art. 1498, se aplica solo a los inmuebles o tambin a las cosas muebles?
Aunque el art. 1498 slo alude a fincas, pensamos que no hay razn alguna para resolver de otra manera el problema cuando la
locacin ha recado sobre muebles. El argumento a contrario es demasiado pobre para admitir tan incoherente solucin. Si la ley slo
se ha referido a las fincas, es porque slo respecto de los inmuebles tiene este problema verdadera importancia prctica. Las cosas
muebles se venden casi siempre sobre la base de la entrega inmediata, por lo que nadie compra una cosa que est en ese momento
alquilada. Sin embargo, el creciente valor econmico de ciertas cosas muebles (mquinas, locomviles) hace til dejar sentado que
tambin reza para ellas el principio del art. 1498.

Condiciones de la aplicacin del Art. 1498
Para que el locatario tenga derecho a oponer al comprador del inmueble su contrato de locacin es necesario:
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a) Que se trate de un contrato de plazo no vencido, sea que el plazo provenga de una estipulacin contractual o de una disposicin de
la ley. Es claro que si el plazo estuviere vencido, el arrendatario no podr oponerse al desalojo intentado por el comprador porque
tampoco podra oponerse al que hubiera intentado el locador-vendedor.
b) Que tratndose de un plazo contractual, el contrato tuviere fecha cierta (ver nota 4). En vano se argir que el art. 1498 no exige
este requisito, porque segn la regla general del art. 1034 los actos jurdicos no pueden ser opuestos a terceros y sucesores a ttulo
singular mientras no tengan fecha cierta. De lo contrario, sera perfectamente posible un fraude de los derechos del comprador, pues
luego de efectuada la venta, el vendedor podra realizar con el inquilino un nuevo contrato.
No ser necesaria la fecha cierta si el comprador tena conocimiento del contrato de locacin.
Pero si el plazo fuere legal, no ser necesaria la fecha cierta. Es verdad que aun en esta hiptesis tiene inters el momento en que la
locacin ha comenzado ya que es a contar de l que corren los plazos legales.
En cambio, no es necesario que el contrato est inscripto en el Registro de la Propiedad. Algunos fallos y autores haban exigido este
recaudo, pero es evidente que esta exigencia de la inscripcin no est contenida en el Cdigo Civil.

Para que el locatario pueda hacer valer sus derechos contra el comprador, es preciso que se encuentre en posesin de la cosa
locada? En favor de la tesis segn la cual la posesin no es un requisito del derecho del locatario, se aduce que el art. 1498 habla de
fincas arrendadas, sin distinguir si el locatario ha entrado o no en posesin de ellas; y que si el comprador est obligado a respetar el
contrato de locacin, no se ve con qu fundamento jurdico podra oponerse a entregar la cosa al locatario que la exija. Pero no cabe
duda de que es una solucin peligrosa; los compradores estn expuestos a la mala fe de los vendedores que firman un contrato de
locacin, dndole fecha cierta pero mantenindolo oculto; luego venden la propiedad sin hacer saber al comprador la existencia del
contrato. Las previsiones del adquirente, que contaba con gozar de la cosa o explotarla, quedan destruidas. Es verdad que en todo
caso tendra accin de daos y perjuicios contra el vendedor.
Examinado el problema desde el punto de vista del locatario, es obvio que una cosa es la proteccin que merece quien tiene ya la
posesin de la cosa y vive en ella quiz realizado inversiones importantes; y otra la situacin del inquilino que todava no ha entrado
en posesin de la cosa. En ese conflicto entre el dueo y el inquilino oculto, nos parece ms justo inclinarse por el primero; es tambin
la solucin ms valiosa desde el punto de vista econmico y social, pues permite que el dueo habilite su propia casa o explote con su
trabajo su finca. De cualquier modo, si el contrato de locacin ha sido sincero y no urdido en perjuicio del comprador, el inquilino podr
demandar los daos y perjuicios al locador.

Excepciones a la regla del Art. 1498
No obstante lo dispuesto en el art. 1498, la enajenacin de la cosa locada tendr como efecto la resolucin del contrato de locacin:

a) Cuando en el contrato de locacin se hubiere estipulado expresamente ese efecto. Puesto que el art. 1498 no es de orden pblico,
nada obsta a que las partes acuerden que la venta determinar la resolucin del contrato. Pero esta estipulacin slo tendr efecto
con relacin a los plazos contractuales
b) Cuando la cosa ha sido expropiada. Si el Estado puede privar a los particulares de su derecho de propiedad, tanto ms podr
privarlos de su derecho a la locacin, sin perjuicio de la obligacin de indemnizar al locatario los daos que le produce
c) La Ley Orgnica del Banco Hipotecario Nacional autoriza a dicha institucin a desalojar a todo ocupante que no tenga un contrato
de locacin aceptado por ella (art. 41 inc. 2, ley 8172); de tal modo que si el inmueble se ejecuta, el Banco podr proceder al desalojo
a fin de que los compradores lo adquieran libre de toda ocupacin de terceros.

Contratos de locacin simultneos sobre la misma cosa
Es posible que el locador haya suscripto simultneamente dos o ms contratos de locacin sobre la misma cosa, y con distintos
inquilinos. El problema debe ser considerado en relacin a distintas hiptesis:
a) Ninguno de los locatarios ha entrado en posesin de la cosa. Debe darse la preferencia al locatario cuyo contrato sea de fecha
cierta anterior. Pero el problema se torna muy delicado cuando ninguno de los contratos tiene fecha cierta.
Pensamos que no cabe otra solucin que la siguiente: llevado el conflicto ante el juez, ste optar por alguno de los arrendatarios; si
no hubiese razones esenciales de equidad que aconsejen preferir a uno de ellos, deber procederse a sorteo. Pero si los
arrendamientos slo se superponen parcialmente en el tiempo, debe ponerse en posesin al primero, porque por lo menos durante los
primeros meses del contrato no hay otro derecho de tercero que neutralice el suyo; y cuando comience la vigencia del otro contrato el
segundo locatario se encontrar con el anterior en posesin del inmueble y quedar definitivamente postergado.
b) Uno de los inquilinos ha entrado en posesin de la cosa. Esta hiptesis tambin ha dado lugar a divergencias: 1) Para algunos
autores debe preferirse siempre el locatario cuyo contrato tenga fecha cierta anterior; se invoca en apoyo de esta solucin el art. 3275
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segn el cual el acto jurdico por el cual una persona transmite a otra el derecho de servirse de una cosa, despus de haber
transmitido ese derecho a un tercero, es de ningn valor 2) Por nuestra parte pensamos, de acuerdo con SALVAT, que en ese
conflicto debe ser preferido el locatario que primero ha sido puesto en posesin de la cosa, a menos que se demuestre su mala fe.
Nos parece que esta solucin resulta claramente del art. 3269 segn el cual cuando una persona ha contratado en diversas pocas
con varias personas la obligacin de transmitirles sus derechos sobre una misma cosa, la persona que primero ha sido puesta en
posesin de la cosa es preferida en la ejecucin del contrato a las otras, aunque su ttulo sea ms reciente, con tal que haya tenido
buena fe cuando la cosa le fue entregada.
Obvio resulta agregar que el locador est obligado a indemnizar los daos y perjuicios sufridos por el locatario cuyo contrato quede
resuelto por la preferencia reconocida al otro.

Obligaciones del locador
Pesan sobre el locador las siguientes obligaciones:
a) entregar la cosa arrendada con sus accesorios (art. 1514)
b) conservarla en buen estado mientras dura la locacin (Art.. 1515)
c) mantener al locatario en el uso y goce pacfico de la cosa (obligacin de garanta) (art. 1515y 1523)
d) pagar al locatario las mejoras que ste hubiera introducido para hacer posible el uso normal de la cosa (art.1533y sigs.)
e) pagar las contribuciones y cargas que gravan la cosa (art. 1553)
Se trata de obligaciones establecidas por la ley para el caso de que las partes no hubieran convenido otra cosa. Reina aqu el principio
de libertad contractual, de modo tal que las partes pueden restringir o ampliar tanto las obligaciones que la ley pone a cargo del
locador como del locatario.

A) obligacin de entregar la cosa:
El locador est obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato (art.
1514). Dentro de este concepto de accesorios deben reputarse comprendidos:
a) Las llaves de la cosa ya sea inmueble o mueble (automvil, caja fuerte, escritorios, etc.).
b) Las servidumbres activas del inmueble (art. 1495).

c) Los frutos y productos ordinarios de la cosa (art. 1495). La ley alude solamente a los frutos pendientes; los ya percibidos no entran
en la locacin. Hay que advertir que en este caso el locatario est facultado a consumir los frutos, pues sta es la forma de gozarlos.
d) Tambin estn comprendidos en la locacin ciertos servicios accesorios, como el de portera, calefaccin, agua caliente, etctera;
el locador no podr excusarse de prestarlos aduciendo que no los estipula el contrato, cuando la existencia de caeras, calderas y
otras instalaciones indicaban que ellos estaban implcitamente contenidos en la locacin
e) En la locacin para comercio e industria debe considerarse accesorio la utilizacin de la fachada para la colocacin de carteles y
anuncios relativos al negocio.

En cambio, la locacin no comprende:
a) Los frutos y productos extraordinarios (art. 1495). Cules son los frutos y productos que tienen este carcter? La cuestin es harto
dudosa. VLEZ tom esta expresin de FREITAS (art. 2408 inc. 1) y ni nuestro Cdigo ni su fuente brindan elementos de juicio
suficientes para aclarar su sentido. Por nuestra parte pensamos que el juez, atendiendo a las circunstancias del caso, podr
interpretar el contrato en el sentido de que tales o cuales frutos y productos han quedado excluidos, sea porque su importancia en
relacin al monto del alquiler fijado o su carcter anormal o imprevisible o finalmente el objeto del contrato, indiquen que no fueron
tenidos en mira por las partes al contratar.
b) Los terrenos acrecidos por aluvin (art. 1495); sin embargo, el arrendatario tiene derecho al arrendamiento de tales terrenos si
ofreciere por ellos un acrecentamiento proporcional del alquiler (art. citado); y en tal caso, el dueo no podra negarse a reconocerle el
uso y goce de ello.

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No ha de olvidarse que estas disposiciones son siempre interpretativas de la voluntad de las partes. En ningn caso debe aplicrselas
literalmente. As por ejemplo, es frecuente que se alquile una casa mientras el dueo todava se encuentra en ella; el locatario no
puede pretender que el locador le deje los muebles.

En caso de que el alquiler comprenda los muebles, es casi de rigor agregar al contrato un inventario de los incluidos en la locacin, lo
que tiene el mayor inters para ambas partes. De cualquier modo y para el caso de que no se hubieren especificado los muebles
comprendidos en la locacin, debe tenerse presente la norma interpretativa del art. 2323 segn el cual en los muebles de una casa no
se comprendern: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones cientficas o artsticas, los libros y sus estantes, las medallas,
los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, etc.

Estado en que debe entregarse: El locador est obligado a entregar la cosa y sus accesorios en buen estado de conservacin para
ser propia para el uso para el cual ha sido contratada (art. 1514). No tendr el locador obligacin de entregar la cosa en buen estado
si las partes acordaron entregarla en el estado en que se halle (art. 1514). Este convenio se presume cuando se arriendan edificios
arruinados y cuando se entra en posesin de la cosa sin exigir reparaciones. La conducta del locatario que acepta sin reservas la cosa
tal como se le entrega, indica que eso fue lo acordado o que renuncia a todo reclamo.

Lugar de entrega: ya que el Cdigo no contiene sobre este punto reglas especiales para la locacin, rige lo dispuesto por el art. 747:
a) Si hubiere lugar convenido en el contrato, la cosa debe entregarse all; esta solucin no slo es aplicable a los muebles, sino
tambin a los inmuebles, pues es perfectamente posible hacer la tradicin simblica mediante la entrega de las llaves, lo que puede
ocurrir en otro lugar que no sea el de la ubicacin. b) Si no hubiere lugar convenido, la entrega debe hacerse en el lugar en donde se
encontraba la cosa al tiempo de la celebracin del contrato.

Tiempo de la entrega: Si el contrato estipula el plazo, no hay problema, debe cumplirse con lo pactado. Si no lo estipula, debe
entenderse que el locador tiene obligacin de entregarla de inmediato a menos que los usos o costumbres reconocieran algn plazo.

Gastos de entrega: Los gastos de la entrega, salvo pacto en contrario, son a cargo del locador. Es lo que surge de las disposiciones
relativas al contrato de compraventa (art. 1415), que son aplicables supletoriamente a la locacin, as como tambin de lo dispuesto
por el art. 765 para el pago en general.

Incumplimiento del locador de entregar la cosa: En caso de incumplimiento de la obligacin de entrega, el locatario tiene a su
disposicin las siguientes acciones:
a) En primer lugar, puede reclamar el cumplimiento del contrato y pedir al tribunal que lo ponga en posesin de la cosa, si el locador
se negara a cumplir la sentencia que lo condena a entregar.
b) En segundo lugar, puede pedir la resolucin del contrato (art. 1204)
c) Por ltimo, el locatario puede demandar los daos y perjuicios que le resulten de la falta de entrega, siempre que no hubiere
mediado fuerza mayor.
El retardo en la entrega debe asimilarse en principio al incumplimiento

B) Obligacin de mantener la cosa en buen estado:
El locador est obligado a mantener la cosa en buen estado de conservacin, y a hacer todas las reparaciones que fueren necesarias
para permitir al locatario el uso y goce de la cosa conforme a lo convenido (art. 1515: despus de que el locador entregue la cosa,
esta obligado a entregarla en buen estado y a mantener al locatario en el uso pacifico de ella por el tiempo de la locacion, haciendo
todos los actos necesarios a su objeto, y abstenindose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.). Esa obligacin
se extiende a la reparacin de todos los deterioros derivados de las siguientes circunstancias:
a) de caso fortuito o fuerza mayor (art. 1516), como puede ser un incendio, un cicln, una guerra, un hecho del prncipe;
b) de la calidad propia de la cosa y de sus vicios o defectos (art. 1516), tal como seran las deficiencias en las instalaciones sanitarias;
c) del efecto natural del uso o goce estipulado (art. 1516)
d) de la culpa del locador, sus agentes o dependientes (art. 1516);
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e) del hecho de terceros aunque sea por motivos de enemistad u odio al locatario (art. 1517: es caso fortuito, a cargo del locador, el
deterioro de la cosa causados por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario). Es lgico que el
locatario no cargue con las consecuencias del hecho ilcito de un tercero. Pero cabe formular dos observaciones: 1) El art. 1517 dice
que las reparaciones sern a cargo del locador, pero esto slo es exacto en la hiptesis de que l rena tambin la calidad de
propietario; es ste, en efecto, quien debe cargar con los deterioros, ya que la ley atribuye al hecho del tercero el carcter del caso
fortuito (art. 1517) y es obvio que los daos causados por este motivo afectan slo al dueo, segn el principio de que las cosas se
deterioran o pierden para l. Salvo, claro est, su accin de reparacin contra el autor del hecho ilcito. 2) El locatario ser
responsable, no obstante lo dispuesto en el art. 1517, cuando el hecho del tercero se ha debido a su culpa o dolo; por ejemplo, si el
dao ha sido hecho por quien repela una agresin del inquilino. En tal caso, es de aplicacin la regla general del art. 1109.

C) Obligacin de garanta:
El contrato de locacin supone la cesin de uso y goce de una cosa o cambio de un determinado precio. Es natural que el locador
tenga a su cargo la obligacin de garantizar al locatario que podr hacer uso de la cosa conforme a su destino. Por ello debe
abstenerse de todo acto que perturbe el goce de la cosa por el inquilino, defenderlo contra las turbaciones de terceros y, finalmente,
hacer las reparaciones que se deriven de los vicios o defectos de la cosa o del uso normal al que el inquilino la haya sometido. Esta
obligacin de garanta llena una funcin jurdica semejante a la eviccin y los vicios redhibitorios en la compraventa.
Consideraremos por separado la garanta por el hecho personal del locador, por el hecho de terceros y por los vicios redhibitorios de
la cosa.

a) hechos del locador:
El locador est obligado a abstenerse de todo acto que impida, embarace o estorbe el uso de la cosa por el locatario (art. 1515). Hay
embarazo del goce pacfico de una casa si el locatario instala en otras habitaciones o dependencias de ellas, casas de juego o de
prostitucin, si alquila otras dependencias para una explotacin comercial o industrial incmoda sea por las emanaciones olorosas o
los ruidos o la excesiva e intolerable afluencia de gente. Tambin lo hay si el locador molesta o injuria al inquilino, sus allegados,
amigos, proveedores o dependientes, si pone trabas al libre acceso de ellos o impide introducir muebles a la casa, etc.
En caso de que el locador viole esta obligacin de no perturbar con sus hechos personales el disfrute de la cosa, el locatario puede
pedir la resolucin del contrato y daos y perjuicios; pero los jueces podran negar la resolucin si esta sancin resultase excesiva en
relacin con la insignificancia de la turbacin. Si la turbacin fuere duradera, el locatario puede pedir tambin una disminucin de los
alquileres futuros, pero no est autorizado a retener por s, mientras dure el pleito, parte alguna de los alquileres que vayan
devengndose.

El locador no slo tiene la obligacin, sino tambin el derecho de efectuar las reparaciones que la ley pone a su cargo. Se explica que
as sea, porque no hacerlas puede implicar daos mayores para la cosa o puede haber un encarecimiento de los materiales o mano
de obra perjudicial para el locador. Pero si las reparaciones interrumpieren el uso o goce estipulado en todo o en parte o fuesen muy
incmodas para el locatario, ste tiene derecho a pedir o bien la cesacin del arrendamiento o bien una disminucin proporcional del
alquiler durante el tiempo que duren las reparaciones (art. 1519).
Pero la opcin que el art. 1519 confiere al inquilino no es libre. El locador tiene derecho a negarse a la reduccin del precio, en cuyo
caso el inquilino slo podr devolver la cosa, quedando disuelto el contrato (art. 1519)
A menos que el dao derivase de un hecho culposo o doloso del locador, ste no est obligado a pagar daos y perjuicios al locatario,
cuyo derecho se considera suficientemente protegido por la opcin que le confiere el art. 1519.

Si el locador est autorizado a hacer reparaciones, en cambio, le est vedado hacer cualquier otro trabajo o innovacin (art. 1524),
aunque sea para ampliar la cosa o simplemente embellecerla, salvo que medie conformidad del inquilino. En caso de que el locador
haga o pretenda hacer tales modificaciones, el art. 1524 le reconoce al locatario los siguientes recursos:
a) Oponerse a la ejecucin de las obras
b) Demandar la demolicin de las obras
c) Restituir la cosa y pedir indemnizacin de daos.

Si el locador es propietario de un inmueble vecino, no podr efectuar trabajos u obras que perturben el uso y goce de la cosa locada o
disminuyan sus ventajas, tal como sera una pared que prive de luz al departamento, un letrero luminoso que perturbe el sosiego.
No podr alegar su derecho de propietario para hacerlo, pues en cuanto locador est obligado a abstenerse de todo acto dentro o
fuera de la cosa locada, que importe una turbacin de su uso y goce.
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b) hechos de terceros:
-Turbaciones de hecho: El locatario puede ser molestado en el uso y goce de la cosa por la accin de terceros que, o bien pretenden
un derecho sobre la cosa locada o bien lo perturban de hecho. El locador garantiza contra las perturbaciones de derecho y no contra
las vas de hecho. Con relacin a stas, el locatario slo tiene accin contra sus autores (art. 1528). No podr por consiguiente
accionar por daos contra el locador, aunque los autores del hecho fueran insolventes (art. 1528) o desconocidos.
Por excepcin, los locadores responden de las turbaciones de hecho de terceros en los siguientes casos:
1) Si las vas de hecho de terceros tomasen el carcter de fuerza mayor, como devastaciones de guerra, bandas armadas, etctera
(art. 1529). Hay que notar que todo hecho de tercero que deteriore o destruya la cosa, es reputado caso fortuito a cargo del locador
(art. 1517); en cambio, cuando el hecho del tercero no afecta la cosa en s misma, sino solamente su uso y goce por el locatario, no
pesa sobre el locador a menos que por su extraordinaria magnitud asuma las proporciones de una fuerza mayor. En tal caso sera
aplicable el art. 1522: (si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usa o gozar de la cosa, o esta no puede
servir para el objeto de la convencin, puede pedir la rescisin del contrato, o la cesacin del pago del precio, por el tiempo que no
pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuaran como antes); vale
decir, el locatario puede reclamar ya sea la rescisin del contrato, ya la suspensin del alquiler durante el tiempo que dure el
impedimento; pero no tendr derecho a indemnizacin alguna.
2) Si el locador ha asumido contractualmente la garanta contra las turbaciones de hecho, pues en toda esta materia rige el principio
de la libertad de las convenciones. Inclusive esta responsabilidad resultar tcitamente admitida en ciertos contratos en los cuales el
locador conserva el deber de vigilancia, como ocurre con el alquiler de las cajas de seguridad bancarias o de una cochera en un
garaje.
3) Si el autor del hecho es dependiente del locador, como por ejemplo, el portero de una casa de departamentos.
4) Las turbaciones causadas por el propietario vecino, en este caso el art. 1520 resuelve adecuadamente el problema estableciendo
que el locatario tendr los derechos que se le reconocen por el art. 1519, es decir, podr optar entre la resolucin del contrato o la
disminucin proporcional del alquiler; o por otros locatarios del mismo locador.
-Turbaciones de derecho: Si el locador no garantiza al locatario contra las turbaciones de hecho, responde por las turbaciones de
derecho. Por tales debe entenderse: a) Toda accin de un tercero que pretenda un derecho sobre la cosa, que resulte incompatible
con el pleno uso y goce de ella por el locatario; tal sera el caso de que se reclamaran derechos de propiedad, posesin, servidumbre,
usufructo, uso o habitacin y en este caso el locador esta obliga a defender y en su caso a indemnizar al locatario (art. 1527). b) Todo
hecho o acto material de terceros para cuya realizacin se invoque un derecho que se alega tener sobre la cosa.
Y por su parte, el locatario esta obligado a poner en conocimiento del locador, en el mas breve tiempo posible, toda usurpacin, o
novedad daosa a su derecho, como toda accin que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder
de los daos y perjuicios y de ser privado de toda garanta por parte del locador (Art. 1530).
El locatario no puede pedir daos y perjuicios si conoca el peligro, Art. 1531: si el locador fuese vencido en juicio sobre una parte de
la cosa arrendada, puede el locatario reclamar una disminucin en el precio, o la rescisin del contrato, si la parte de que se le priva
fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del arrendamiento, y los daos y perjuicios que le sobreviniesen. Art. 1532: el
derecho del locatario para pedir perdidas e intereses, en el caso del articulo anterior, no tiene lugar, si al hacer el contrato hubiese
conocido el peligro de la eviccin.

c)Vicios redhibitorios en la locacion: El locador responde como el vendedor de los vicios ocultos de la cosa; pero como lo seala
VLEZ en la nota al art. 1525 mientras el vendedor no est obligado sino por los vicios existentes al tiempo de celebrarse la venta, el
locador responde tambin por los sobrevinientes durante la duracin del contrato (art. 1525: el locador responde de los vicios o
defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque el no lo hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el
curso de la locacion, y el locatario puede pedir la disminucin del precio, o la rescisin del contrato, salvo si hubiese conocido los
vicios o defectos de la cosa), solucin lgica, pues l tiene el deber de asegurar al inquilino el goce pacfico de la cosa por todo el
tiempo del contrato.

Para que los vicios redhibitorios den origen a la responsabilidad del propietario, debe tratarse de defectos graves que impiden el uso
de la cosa (art. 1525). Se ha declarado que constituyen vicios redhibitorios la excesiva humedad de la casa, las graves deficiencias en
el pozo que provee de agua la casa, la existencia de gran cantidad de parsitos que hacen imposible la vida del locatario y su familia,
la de grandes cuevas y numerosas ratas, la prdida de visibilidad de una azotea alquilada para colocar un aviso como consecuencia
de la sobreelevacin de un edificio vecino.
Pero no bastan pequeas molestias o vicios de poca monta; la ley requiere expresamente que sean graves De lo contrario, dice con
razn SALVAT, el locador estara siempre expuesto a las reclamaciones de locatarios animados de un espritu discutidor o pleitista.

D) Obligacin de pagar mejoras
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El Cdigo reglamenta la obligacin del locador de pagar mejoras (art. 1533 a 1538), incluyendo algunas normas relativas a las
mejoras que est autorizado a realizar el locatario (no todas las cuales estn a cargo del arrendador).

*mejoras que el locatario puede realizar:
El locatario puede hacer en la cosa arrendada todas las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad, con tal que no altere
su forma (art. 1533: no habiendo prohibicin en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorizacin especial del locador, puede
hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere su forma o que no haya sido citado para la restitucin de la cosa, las mejoras que
tuviere a bien para su utilidad o comodidad. Despus de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al locatario que haga
mejoras)
Si las reformas alteran la forma o el destino de la cosa, no podr hacerlas si no est autorizado por el locador, sea en el contrato o
posteriormente (art. 1537: el locatario no puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa, si no fue expresamente autorizado por
el contrato para hacerlas, o si el locador no lo hubiese autorizado posteriormente).
Cesa el derecho de hacer reformas cuando el locatario haya sido citado por desalojo (art. 1533); a partir de ese momento, la
realizacin de toda mejora o reforma sera abusiva, aunque no fueran de las que debe pagar el locador; pero cuando ya es inminente
la devolucin, no sera razonable autorizarlo a realizar obras en una cosa que no le pertenece. Pero debe tratarse de una demanda o
citacin ajustada a derecho, es decir, que concluya con la sentencia de desalojo. En otras palabras: si citado por desalojo el inquilino,
realiza posteriormente mejoras y luego la demanda es rechazada, su conducta se ajusta a derecho; si por el contrario, la demanda es
acogida, su conducta se reputa ilcita y deber responder ante el locador por daos y perjuicios.
Dispone el art. 1538 que habiendo en el contrato prohibicin general de hacer mejoras o prohibicin de hacer mejoras determinadas,
el locatario no puede en el primer caso hacer mejora alguna y en el segundo, no podr hacer las mejoras prohibidas, si el locador no
lo hubiere autorizado posteriormente. Se trata de una disposicin perfectamente intil, pues rigiendo en toda esta materia el principio
de la libertad de las convenciones, es obvio que las partes deben ajustarse a lo acordado en el contrato y que la autorizacin al
locatario de introducir mejoras contenidas en el art. 1533 slo rige con carcter supletorio.

Adems de las reglas generales estudiadas en los prrafos precedentes, el Cdigo contiene algunas referidas a ciertos supuestos
especiales de locacin:
a) En las casas y predios urbanos, y en los edificios de los predios rsticos, no podr el inquilino hacer obras que perjudiquen la
solidez del edificio, o causen algn inconveniente, como el rompimiento de paredes maestras para abrir puertas o ventanas. Puede,
sin embargo, quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas divisiones puertas o ventanas, o hacer obras anlogas, con tal que
desocupada la casa, la restituya en el estado en que se oblig a restituirla o en que la recibi, si as lo exigiese el locador (art. 1534).
b) Si la locacin fuese de terrenos en las ciudades o pueblos de campaa, enmindese que ha sido hecha con autorizacin al
locatario de poder edificar en ellos, siendo de cuenta del locador las mejoras necesarias o tiles (art. 1535).
c) Si la locacin ha sido de terrenos incultos, enmindese tambin que ha sido hecha con autorizacin al locatario de poder hacer en
ellos cualquier trabajo de cultivo, o cualesquiera mejoras rsticas (art. 1536).

Autorizacin contractual para hacer mejoras: esta materia est dominada por el principio de la libertad de las convenciones y, por
tanto, las partes pueden acordar la realizacin de mejoras no autorizadas por la ley o, por el contrario, la prohibicin de mejoras
autorizadas. Pero a veces el contrato no es claro y por ello el Cdigo ha credo conveniente sentar algunas reglas:
Si el locador hubiere autorizado al locatario a hacer mejoras, sin otra declaracin, enmindese que tal autorizacin se refiere
nicamente a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin depender de autorizacin especial (art. 1541). Consecuente con
esta regla, el art. 1542 dispone que autorizndose mejoras que el locatario no tiene derecho para hacer sin autorizacin expresa, debe
designarse expresamente cules sean. Autorizndose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el mximo que el
locatario puede gastar y los alquileres o rentas que deban aplicarse a ese objeto. No observndose las disposiciones anteriores la
autorizacin se reputar no escrita si fue estipulada en el contrato y ser nula si fue estipulada por separado.

Ausencia de convencin sobre el pago de mejoras. Segn el art. 1539, estn a cargo del locador:
a) Reparaciones urgentes. La circunstancia de que ciertas reparaciones (sea por disposicin de la ley o del contrato) pesen sobre el
bolsillo del locador, no autoriza al locatario o hacerlas a costo de aqul. Su derecho se reduce, en principio, a darle aviso al locador
para que l las realice. Pero si se tratara de reparaciones urgentes el locatario puede hacerlas por s, y luego reclamar su importe del
locador (art. 1539, inc. 3). Segn el art. 1544 las reparaciones se reputarn hechas en caso de urgencia, cuando sin dao de la cosa
arrendada no podan ser demoradas y le era imposible al locatario avisar al locador para que las hiciera o lo autorizase para hacerlas.
Puede ocurrir tambin que el locatario haya dado aviso al locador y ste no haga las reparaciones, en cuyo caso es obvio que el
inquilino queda autorizado a realizarlas.
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Por lo tanto, para que el inquilino pueda cobrar del locador los gastos realizados, es menester: 1) Que se trate de reparaciones
urgentes. 2) Que haya dado aviso al locador, salvo caso de imposibilidad de hacerlo.
Tambin reputa urgente la ley el pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta (art. 1544).

b) Mejoras necesarias o tiles. El locador debe cargar con las mejoras necesarias o tiles introducidas por el locatario, siempre que el
contrato se haya resuelto sin culpa de ste (art. 1539, inc. 4).
Para que el inquilino pueda hacer valer su derecho de reintegro, es necesario que el contrato se haya resuelto antes de su conclusin
normal, por un motivo no imputable al locatario, es decir, por culpa del locador o por fuerza mayor. Pero si se ha resuelto por culpa del
locatario o el contrato ha llegado a su trmino previsto, el locatario no tiene derecho a que se le paguen las mejoras tiles o las
voluntarias, porque la ley quiere que l no introduzca otras mejoras de ese carcter que aquellas cuyo goce durante el tiempo que
resta del contrato, le compensen, suficientemente del gasto realizado. Por este mismo motivo, el locador no tiene a su cargo las
mejoras introducidas a menos que las haya autorizado y no le d tiempo de gozarlas al inquilino (Art._1539, inc. 6).
En caso de que el locatario carezca de derecho a cobrar las mejoras podr retirarlas al concluir el contrato si le fuera posible hacerlo
sin dao de la cosa.
El rgimen legal sobre esta materia se complica singularmente con lo dispuesto en el art. 1535, segn el cual la locacin de terrenos
urbanos se entiende hecha con autorizacin de poder edificar siendo por cuenta del locador las mejoras necesarias o tiles. En esta
hiptesis, el locador debe las mejoras aunque el contrato haya llegado a su trmino previsto o se haya resuelto por caso fortuito y aun
por culpa del propio locatario. En este ltimo caso, en efecto, el inquilino no tiene por qu ser privado de cobrar mejoras que hizo
conforme a su derecho, sin perjuicio de que como el contrato se ha resuelto por su culpa, deba indemnizar al propietario de todos los
daos que ste sufra por la conclusin prematura del contrato: todo lo ms, creemos que habr que reconocer al locador el derecho
de no pagar las mejoras hasta el momento que el contrato fijaba como trmino de la locacin, pues debe reputarse que ese plazo est
implcito en la naturaleza de la obligacin.

c) Mejoras voluntarias. Puesto que estas mejoras son de mero lujo o recreo o de exclusiva utilidad para el que las hizo (art. 591), no
tienen por qu ser a cargo del locador, sin perjuicio del derecho que tiene el locatario de retirarlas, si al hacerlo no daa la cosa Pero,
cuando el contrato se resuelve por culpa del locador, debe ste pagarlas (art. 1539 Art._1539, inc. 5), pues el locatario cont con
gozarlas hasta el trmino normal del contrato y por ello las hizo; si esta justa previsin ha resultado fallida por culpa del locador, es
equitativo que ste pague tales mejoras, por el valor que ellas tienen al resolverse el contrato (art. 1549).
Se ha declarado que tienen el carcter de mejoras voluntarias las refacciones hechas en razn del negocio o profesin del locatario y
las que consultan tan slo su inters personal.

Las reglas indicadas en los prrafos anteriores se aplican en defecto de convencin contraria de las partes; existiendo tal convencin,
ella prevalece por dominar en toda esta materia el principio de la libertad contractual.
La simple autorizacin concedida por el locador para hacer mejoras no lo obliga a pagarlas; es menester, adems, que expresamente
se comprometa a ello (Art.. 1539, inc. 1 y 1540) y que la autorizacin contenga el mximo que el locatario puede gastar. La fijacin de
este mximo ha sido juzgada tan imprescindible para evitar pleitos y discusiones que la ley establece que la omisin de este requisito
har que se tenga por no escrita la autorizacin para hacer mejoras (art. 1542).
Esta autorizacin slo puede ser suplida por acto posterior del locador a la realizacin de las obras, por el que se obligue a pagarlas
(art. 1539, Inc. 1 y 2).
Si en el contrato el locador hubiese autorizado al locatario a hacer mejoras, sin otra declaracin, enmindese que tal autorizacin se
refiere nicamente a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin necesidad de autorizacin especial (art.1541); es decir, se
trata de una estipulacin estril.

Pero ser innecesario el compromiso expreso de pagar las mejoras.
a) Si la autorizacin para hacer obras se refiere a las reparaciones o mejoras que de cualquier modo est autorizado para hacer y
cobrar el locatario (art. 1540); solucin lgica, porque estando ellas a cargo del locador sin necesidad de estipulacin ninguna, slo
podra eximirlo de su pago una convencin expresa que dispusiera lo contrario.
b) Si la locacin fue por tiempo indeterminado y el locador autoriz al locatario a realizarlas y luego exigi la devolucin de la cosa, sin
que el locatario hubiera disfrutado de ellas (art. 1539, inc. 6).

Determinacin del valor de las mejoras:
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a) Las mejoras que el locador se oblig a pagar, sea en el contrato o posteriormente, y las reparaciones que el locatario ha hecho en
caso de urgencia, son pagadas por lo que hubieren costado, existan o no a la fecha de la terminacin del contrato (art. 1548). La
prueba del costo de las mejoras corre por cuenta del locatario. Pero si se tratase de mejoras autorizadas por el locador, su costo
nunca podr exceder de lo que se fij en el contrato (art. 1548); y si para hacerlas, el locatario hubiera incurrido en gastos mayores, no
podr retirarlas y deber satisfacerse con el pago del costo mximo autorizado.
b) Si, en cambio, se trata de mejoras necesarias, tiles o voluntarias que el locador tiene a su cargo de conformidad con los incisos 4,
5 y 6 del art. 1539, se pagarn por su valor a la fecha de la terminacin del contrato (art. 1549). En este caso, la medida de la
indemnizacin est dada por el enriquecimiento del locador, de tal modo que si tales mejoras hubieran dejado de existir, nada se
deber al locatario.
Se ha criticado esta disposicin que establece el mismo rgimen jurdico para las mejoras necesarias y para las tiles y voluntarias,
pues parece indudable que ms equitativo hubiera sido pagar las primeras por su valor de costo, ya que eran indispensables para la
conservacin de la cosa (art. 591). Por esta misma circunstancia de ser necesarias para la conservacin de la cosa la mayor parte de
las veces estas mejoras habrn de considerarse urgentes, con lo cual se hace aplicable el rgimen de indemnizacin previsto en el
art. 1548.
Finalmente, hay que tener presente que si el locatario ha realizado reparaciones autorizado judicialmente porque el locador tena
obligacin de hacerlas y no cumpli, tiene derecho a cobrarlas por su valor de costo, aunque no sean urgentes.

E) Obligacin de pagar las cargas y contribuciones
Gravmenes sobre la cosa: Pesan sobre el locador las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada (art. 1553), tales
como la contribucin territorial, el impuesto de alumbrado, barrido y limpieza y los servicios normales de obras sanitarias. En cambio,
son a cargo del locatario los impuestos o patentes que se impusieran a su actividad, comercio o industria, tales como el impuesto de
actividades lucrativas, los de habilitacin de locales o negocios, de inspecciones, etc. Inclusive se ha declarado a costa del locatario
los recargos de la contribucin de obras sanitarias por exceso de agua consumida o si el gravamen se aplic como consecuencia de
modificaciones o ampliaciones introducidas por el locatario en su provecho.
Nada se opone, a que el locatario tome a su cargo contribuciones que corresponden al locador o viceversa; pero estas convenciones
slo tienen validez entre las partes y no afectan el derecho de la Administracin Pblica a dirigirse contra quien es el sujeto pasivo de
la obligacin impositiva (art. 1531).

Expensas comunes a la propiedad horizontal: Las expensas comunes en la propiedad horizontal, son cargas que gravan el dominio y
que los copropietarios deben pagar en su calidad de tales. Nada obsta, sin embargo, a que el contrato de locacin ponga esos gastos
a cargo del inquilino; pero este acuerdo slo tiene efectos entre locador y locatario. Respecto del consorcio, el obligado es el
copropietario, de tal modo que si el locatario que ha asumido la obligacin de pagar las expensas, no las pagare, el consorcio tiene
accin contra el copropietario locador. Contra el inquilino slo podra accionar por va de accin subrogatoria.


F) Obligacin de restituir el depsito de garanta
Al trmino del contrato el locador est obligado a devolver el depsito de garanta si la cosa locada se restituyera sin otros
desperfectos que los provenientes de un uso normal.
La ley 23091 ha establecido expresamente una solucin que ya antes haba sido consagrada por la jurisprudencia: el depsito de
garanta debe ser devuelto al finalizar el contrato, ajustando su importe de acuerdo al mismo ndice que se tom para actualizar los
alquileres, tomando en consideracin el ltimo alquiler (art. 4).

Obligaciones del locatario
Las obligaciones esenciales del locatario son:
a) usar y gozar de la cosa conforme a lo pactado, o, en defecto de pacto, de acuerdo con la naturaleza y destino de la cosa;
b) conservarla en buen estado;
c) pagar el alquiler o arrendamiento;
d) restituir la cosa al trmino de la locacin.
e) avisar al locador de toda usurpacin o turbacin por un tercero de la cosa locada (vase nms. 709 y sigs.).
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A) Obligacin de usar y gozar la cosa conforme a su destino
Usar y gozar de la cosa es el derecho esencial del locatario, el objeto que ha tenido en mira al contratar; pero no se trata de un
derecho absoluto, sino que debe ejercerse dentro de lmites razonables, poniendo la debida diligencia para no daar la cosa ni
perjudicar al locador. De nuestro cdigo surgen numerosas disposiciones dispersas (Art. 1503, 1504, 1507, 1554, 1555, 1559, 1560).
Es posible que los lmites del derecho del locatario hayan sido estipulados en el contrato, o que, por el contrario, nada se diga en ste.
Estudiaremos a continuacin ambas hiptesis.

*Uso estipulado en el contrato:
-Prohibicin del alterar el destino para el cual la cosa ha sido alquilada: Si el contrato ha estipulado el destino para el cual la cosa
puede ser usada, no puede el locatario cambiarlo ni aun demostrando que no trae perjuicio alguno al locador (Art. 1504: cuando el
uso que debe hacerse de la cosa estuviere estipulado en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no
estuviese expresado el goce que debe hacerse de la cosa, ser el que por su naturaleza este destinada a prestar, o el que la
costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso, art. 1554: el locatario
esta obligado a limitarse al uso y goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes o al
que regularmente sirven cosas semejantes y el art. 1555: el locatario no se limitara al uso o goce estipulado, usando de la cosa
arrendada para diverso destino del convenio, aunque la mudanza del destino no traiga perjuicio alguno al locador).
La ley quiere que el acuerdo sobre este punto se respete fielmente, sin permitirle al locatario cambios que causen perjuicios al locador.
Pero el locador no puede abusar de su derecho; no todo cambio, por insignificante que sea, lo autoriza a demandar por
incumplimiento. As, nuestros tribunales han declarado que no hay cambio de destino de la finca si en una casa alquilada para
vivienda, el locatario instala tambin su consultorio mdico, o si en los fondos de la casa alquilada para vivienda se instala un pequeo
taller o una industria domstica.
La pasividad del locador, que sigue cobrando sin protestas el alquiler no obstante el cambio de destino hecho ostensiblemente por el
locatario, debe reputarse como aceptacin tcita, salvo que las circunstancias del caso indiquen lo contrario.

-Uso abusivo: Puede ocurrir que aun sin cambiar el destino para el que la cosa fue alquilada, se incurra en abuso. En verdad, la
expresin uso abusivo se utiliza normalmente para designar todo uso contrario a derecho, sea porque se altera el destino o porque se
hace un uso deshonesto o, finalmente, porque se incurre en cualquier otro abuso. Sin embargo, desde el punto de vista conceptual
resulta posible distinguir entre el cambio del destino y el abuso en que incurre el locatario aun sin alterar el destino de la cosa;
asimismo, y dentro del concepto de abuso propiamente dicho, conviene distinguir el uso deshonesto, que por su relevancia jurdica
adquiere el significado de una categora propia. En los prrafos que siguen haremos una resea jurisprudencial para precisar estos
conceptos.
1) Uso deshonesto: La conducta privada de los inquilinos no configura uso deshonesto si no se prueba algn escndalo u otros
hechos pblicos que afecten la moral y buenas costumbres por consiguiente. Importa uso deshonesto el escndalo y los desrdenes,
malas costumbres y vicios de los ocupantes, tanto ms si a ello se agregan continuas provocaciones, el instalar en una finca alquilada
para familia una casa de juego o posada clandestina.
A los fines de reputar que ha existido uso deshonesto (y eventualmente hacer lugar a la accin de desalojo) es indiferente que el
escndalo o conducta inmoral sea atribuida al inquilino o a las personas que conviven con l como por ejemplo, la concubina o el
padre de sta o en fin a toda persona que ocupe la casa a nombre del inquilino.
2) Otros hechos que importen uso abusivo: Incurre en uso abusivo el inquilino que agredi repetidamente al locador que habitaba en
el mismo edificio, el inquilino cuya hija promoviese constantes incidentes a otros inquilinos u ocupantes, el que derrib por su cuenta
una pared, poniendo en peligro la solidez del edificio, el que deposit en el local sustancias qumicas inflamables que produjeron un
incendio etc.

*Uso no estipulado en el contrato:
Uso conforme a la naturaleza de la cosa y las costumbres; uso abusivo: Cuando el contrato no previere el uso que debe darse a la
cosa, se le dar el que sea conforme con su naturaleza, segn las costumbres del lugar (art. 1504). Se tendr en cuenta muy
particularmente el uso al que ella ha servido antes o al que regularmente sirven cosas semejantes (art. 1554). As por ejemplo, un
departamento construido para vivienda no puede usarse para casa de comercio o industria.
Con respecto al uso abusivo es aplicable lo dispuesto anteriormente.

*Sanciones legales:
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-sanciones por incumplimiento de esta obligacin: Si el arrendatario incurre en uso abusivo de la cosa o la emplea en otro uso que
aquel a que est destinado (lo que es tambin una forma de abuso) el locador tendr derecho:
a) A demandar, segn la circunstancia, bien la cesacin del uso abusivo, bien la resolucin del arrendamiento (art. 1559). La ley dice
segn las circunstancias, lo que significa que no cualquier abuso puede justificar un pedido de resolucin del contrato; debe tener
alguna gravedad, que ser apreciada, segn las circunstancias, por el juez. De no ser grave, el locador slo podr pedir la cesacin
del abuso.
b) Demandar la indemnizacin de los daos y perjuicios (art. 1559). Esta accin viene a sumarse a las anteriores y es justo que as
sea, pues el arrendatario debe pagar al locador todos los daos efectivamente sufridos en su patrimonio por su conducta ilcita.

-daos ocasionados a terceros por el abuso: Si del uso abusivo resultan daos a terceros, el nico responsable frente a ellos es el
locatario, a menos que hubiere sido autorizado por el locador o que la pasividad de ste importara una autorizacin implcita, en cuyo
caso ambos sern solidariamente responsables. En este ltimo caso la responsabilidad de ambos ser conjunta e indivisible, de
conformidad con el rgimen del art. 1113.

B) Obligacin de conservar la cosa en buen estado
Del deber esencial que tiene el locatario de cuidar la cosa como lo hara un propietario diligente se desprende no slo su obligacin de
no usarla abusivamente, sino tambin de conservarla en buen estado.
Como consecuencia de ella el locatario responde frente al locador: a) de todo dao o deterioro causado a la cosa locada por su culpa
o por el hecho de las personas de su familia que habiten con l, sus dependientes, huspedes y subarrendatarios; b) del abandono de
la cosa; c) de toda obra nociva o que cambie su forma o su destino o que hubiera sido prohibida en el contrato; d) de la omisin de las
reparaciones locativas.

a) deterioro culpable de la cosa: El locatario es responsable de todo dao o deterioro que causare por su culpa o por el hecho de las
personas de su familia, de sus domsticos, trabajadores, huspedes y subarrendatarios (art. 1561). Por huspedes no slo debe
entenderse los que tienen carcter ms o menos estable, sino tambin las visitas ocasionales.
Todo dao o deterioro que exista al tiempo de la restitucin de la cosa, se presume originado en la culpa del locatario, siendo de
cuenta suya la prueba de que los deterioros se deben al vicio o defecto de la cosa, o a fuerza mayor o que son de aquellos que se
producen normalmente por el uso correcto de la cosa. Como norma general debe aceptarse el principio de que el inquilino est
obligado a indemnizar todos los daos que haya sufrido la cosa alquilada y que hubieran podido evitarse de haberse adoptado las
medidas de precaucin adecuadas.

La falta de protesta normal del propietario al hacrsele entrega de la cosa no lo inhibe de reclamar los daos sufridos por ella, a
menos que de otras circunstancias pueda inferirse que ha existido una renuncia tcita a toda reclamacin ulterior.

Sancin por incumplimiento de esta obligacin: Cuando la cosa se deteriora por culpa del locatario o de las personas de cuyo hecho
es responsable, el locador puede exigir que haga las reparaciones necesarias o la disolucin del contrato (art. 1563). Pero el locador
slo tiene esta opcin en casos graves; si los deterioros no tienen importancia mayor, slo podr pedir la realizacin de las
reparaciones (ver nota 6). En cualquiera de las dos hiptesis, podr reclamar adems la indemnizacin de los daos y perjuicios. Y si
el autor del dao no fuere directamente el locador sino una de las personas designadas en el art. 1562, tambin tendr accin directa
de daos y perjuicios contra ellos.

b) Abandono de la cosa: Al locatario le est prohibido hacer abandono de la cosa locada, aunque lo hiciera por necesidad personal
(art. 1562), tal como sera un viaje, una enfermedad, un cambio de destino en su empleo. Por abandono debe entenderse toda
prolongada ausencia sin dejar la cosa bajo el cuidado de otra persona (art. 1562)
No es necesario que el abandono haya producido perjuicios al locador para que ste tenga derecho a ejercer las acciones que la ley le
confiere, pues no se trata tan slo de poner coto a los perjuicios ya sufridos, sino tambin de prevenir eventuales y muy probables
daos, derivados del abandono en que la cosa ha sido dejada.

Sanciones por el incumplimiento de esta obligacin: Si el locatario incurre en abandono, el locador tiene derecho a tener por resuelto
el contrato y retomar la cosa (art. 1564: abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el locador
tendr derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias,
quedando desde entonces disuelto el contrato). No ser necesario intimarlo a que cumpla. El Cdigo autoriza al locador a retomar sin
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ms la cosa abandonada, para evitar los perjuicios que puedan resultar del abandono. Tampoco es necesario que la cosa haya sufrido
daos como consecuencia del abandono, pues esta situacin coloca en peligro la cosa y con ello basta para justificar el inters del
dueo para accionar.
Es indispensable la intervencin judicial a fin de que se compruebe el estado de abandono y se entregue la posesin al locador?
Aunque la redaccin del ltimo prrafo del art. 1564 es confusa, no resulta dudoso que la intervencin judicial es slo un derecho del
locador, que le permite acreditar el abandono y los daos o deterioros sufridos por la cosa.

c) Obras o mejoras prohibidas: El locatario no puede hacer mejoras que cambien la forma de la cosa (Art. 1562 y 1565: haciendo el
locatario sin autorizacin del locador, mejoras que alteren la forma de la cosa arrendada, o fueren prohibidas en el contrato, el locador
podr impedirlas; y si ya estuvieren acabadas, podr demandar su demolicin, o exigir al fin de la locacin, que el locatario restituya la
cosa en el estado en que la recibi) o sean nocivas o muden su destino (art. 1565). Tampoco podr realizar las que, sin tener aquel
carcter, le fueren prohibidas por contrato.
Por obras nocivas debe entenderse aquellas que daen la cosa; como por ejemplo, si se abre una puerta o ventana en una pared
maestra o si de otra manera se afecta la estabilidad del edificio.
Sanciones por el incumplimiento de esta obligacin: Si se tratare de obras prohibidas en el contrato o que alteren la forma de la cosa,
el locador podr: a) impedir su realizacin, mediante el interdicto de obra nueva; b) si las obras estuvieren ya realizadas, podr optar
entre demandar su inmediata demolicin o exigir, al fin de la locacin, que se le restituya la cosa en el estado en que la entreg (art.
1565).
Si las obras fueren nocivas a la cosa arrendada o alterasen su destino, el locador tendr, adems de los derechos indicados en el art.
1565, el de pedir la resolucin del contrato (art. 1566: haciendo el locatario obras nocivas a la cosa arrendada, o que muden su
destino, puede el locador ejercer los mismos derechos del articulo anterior o demandar la resolucin del contrato). Aqu se trata de
una trasgresin ms grave de las obligaciones del inquilino y por ello se justifica que se permita al locador poner trmino al contrato y
exigir la devolucin de la cosa, derecho que no se le reconoce si slo se tratara de obras que alteran la forma de la cosa o que fueran
prohibidas por el contrato. Va de suyo que si lo que el contrato prohbe son obras nocivas o que alteren el destino de la cosa, el
locador tendr derecho a pedir la resolucin, pues la prohibicin expresa contenida en el contrato no podra mejorar la situacin del
locatario.
Finalmente, el locador tendr siempre la accin de resarcimiento de los daos y perjuicios sufridos.

d) Reparaciones locativas: El locatario tiene a su cargo la reparacin de los deterioros menores, que son regularmente causados por
las personas que habitan el edificio (art. 1573: el locatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que
regularmente, son causados por las personas que habitan en el edificio).La ley pone estas reparaciones a cargo del locatario; pero
nada se opone a que los contratantes estipulen lo contrario, del mismo modo que las reparaciones que por ley corresponden al
locador pueden ser asumidas convencionalmente por el locatario.

Sanciones por el incumplimiento de esta obligacin: Por lo comn, el locador no tiene inters en que las reparaciones locativas se
lleven a cabo, sino al trmino del contrato; pero podr exigir su realizacin aun durante su vigencia, si la omisin de ellas causare o
pudiera causar un dao mayor a la cosa. Tal sera, por ejemplo, la sustitucin de un vidrio roto por donde puede pasar el agua
deteriorando los pisos. Puede pedir asimismo la resolucin del contrato? No lo creemos, porque esta accin no se reconoce al
locador ni aun en casos de transgresiones ms graves de las obligaciones del locatario (por ej., la realizacin de obras que cambien la
forma de la cosa o que fueren prohibidas en el contrato). El locador est suficientemente protegido con la accin para obtener la
reparacin de los deterioros y la de resarcimiento de los daos y perjuicios que hubieren resultado de la omisin del locatario. Slo en
caso de que el locatario se niegue a cumplir la condena a realizar las reparaciones podra demandarse la resolucin del contrato; y no
habra inconveniente en que en el mismo juicio se plantearan ambas acciones, y que la sentencia condene a realizarlas bajo
apercibimiento de resolverse el contrato.
Concluido el contrato sin hacerse las reparaciones, el locador podr realizarlas por cuenta del locatario. Y la indemnizacin debida por
ste comprender tambin la prdida sufrida por el locador por el tiempo que llevaron las reparaciones durante el cual no pudo volver
a alquilar u ocupar personalmente la cosa.

C) Obligacin de pagar los arrendamientos
El pago del alquiler o arrendamiento es la obligacin esencial del locatario, como que es el objeto que el locador ha tenido en mira al
contratar.
poca de pago: El alquiler debe pagarse en los plazos convenidos en el contrato y, en su defecto, en la poca admitida en los usos
del lugar (art. 1556: ). El locador que pretende que la costumbre del lugar impone el pago adelantado debe probarla, si no fuere de
pblica notoriedad; caso contrario el alquiler debe pagarse al finalizar cada perodo.
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La clusula que establece el pago adelantado del alquiler mensual en las locaciones urbanas, debe interpretarse en el sentido de que
debe hacerse dentro de los primeros cinco das, pues sa es la costumbre en nuestro pas. Si el contrato dispone que los pagos
mensuales deben hacerse del primero al cinco de cada mes, debe entenderse que el locatario est obligado al pago adelantado y no
vencido, pues en nuestras costumbres la mencin de tales das se vincula siempre con el pago adelantado.

Lugar de pago: El alquiler debe pagarse en el lugar convenido; y a falta de convenio, en el domicilio del locatario (art. 618). No es
necesario, en este ltimo caso, que el locador pruebe que ha concurrido al domicilio del locatario a reclamar el pago para demandarlo
judicialmente, pues tratndose de una obligacin a plazo, la mora es automtica (art. 509).

A quien debe hacerse el pago: El arrendamiento debe pagarse al locador y a sus sucesores universales; mientras la sucesin est
indivisa, el pago se har al administrador de la sucesin o a la persona que ellos indiquen; y si no la indican, debe pagarse a todos en
proporcin a sus partes o bien consignarlo judicialmente, si la proporcin en que debe hacerse resultara dudosa. Cuando la cosa ha
sido adjudicada por la particin a uno de los herederos, los pagos deben seguir hacindose a ste.
Si el locador es al mismo tiempo propietario y ha enajenado la cosa por ttulo oneroso o gratuito, el pago debe seguir hacindose al
nuevo propietario. ste es el significado del art. 1556 cuando dice que el pago debe hacerse al locador o a quien pertenezca la cosa.
En caso de expropiacin, los alquileres son debidos al expropiado hasta el momento en que el expropiante toma posesin del
inmueble. Iguales principios rigen en caso de venta judicial de la casa: es el momento de la toma de posesin el que indica cundo el
nuevo dueo pasa a ser acreedor de los alquileres.

Pago anticipado de alquileres frente a los acreedores del locatario: Los acreedores del locatario insolvente o los administradores de la
masa fallida del locatario no pueden pedir, en ejercicio de la accin revocatoria o pauliana, la anulacin de pagos anticipados de
alquileres o rentas si el locatario contina en el uso de la cosa; pero pueden pedir la restitucin de los pagos, en caso de rescindirse el
contrato (art. 1576). El fundamento de esta solucin es que el alquiler es la compensacin por el uso de la cosa, de tal modo que no
sera justo privar de l al locador, mientras lo cosa siga siendo ocupada por el locatario.

Garantas del pago de alquiler: ya que el pago del alquiler es el objeto principalmente tenido en mira por el locador al celebrar el
contrato, la ley ha querido asegurarle que no se ver privado del goce del bien que le pertenece sin una adecuada compensacin. Las
garantas establecidas en su favor son las siguientes: a) Puede pedir la resolucin del contrato y el consiguiente desalojo del inquilino
si ste deja de pagar dos perodos consecutivos de alquiler. b) Tiene un derecho de retencin sobre los frutos y objetos que se
encuentran en el inmueble alquilado. c) Tiene un privilegio especial sobre el precio de dichos frutos y cosas. d) Tiene finalmente
accin ejecutiva para perseguir el cobro de los alquileres.
a) Resolucin del contrato por falta de pago: No pagando el locatario dos perodos consecutivos de alquileres o renta, el locador
podr demandar la resolucin del contrato, con indemnizacin de prdidas e intereses (art. 1579).
No hay inconveniente en que las partes modifiquen esta clusula, disponiendo en sus contratos que el derecho a la rescisin nacer
del retraso en el pago de un solo perodo o, por el contrario, que es necesario el atraso en tres o ms perodos.
Para iniciar accin por desalojo por falta de pago, no es necesaria la constitucin previa del inquilino en mora, la que se opera ex re
por el solo vencimiento de dos perodos consecutivos, pero si el contrato no establece fecha de pago, limitndose a fijar el precio por
perodo atrasado o adelantado, se ha interpretado que las partes no entendieron estipular la mora ex re.
La resolucin del contrato se hace efectiva por el procedimiento sumario del desalojo art. 679, Cd. Proc.), pues de lo contrario
podran derivarse daos al locador que se vera obligado a soportar a un inquilino que no paga durante todo el largo proceso de un
juicio ordinario.
Indemnizacin de daos: La resolucin del contrato por falta de pago obliga al locatario a resarcir los daos y perjuicios consiguientes
(art. 1579). En esos daos debe contarse el tiempo que la casa estuvo desalquilada sea por la realizacin de refacciones
indispensables para volver a alquilarla, sea porque no se encontr interesado no obstante haberse realizado todas las diligencias del
caso para lograrlo. Naturalmente, esa indemnizacin tendr como lmite mximo el alquiler que hubiera pagado el locatario de cumplir
el contrato durante todo su trmino.
El cobro de los alquileres frustrados debe hacerse siempre por va ordinaria, porque se trata de una mera accin de daos y
perjuicios, slo los alquileres adeudados hasta el momento de la desocupacin pueden demandarse por la va ejecutiva establecida
en el art. 1578.

b) Derecho de retencin: El locador, para seguridad del pago del precio puede retener todos los frutos existentes en la cosa arrendada
y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista y que pertenezcan al locatario (art. 1558). Se trata de un
derecho de impedir, mediante un mandamiento judicial, que tales cosas se retiren del inmueble alquilado, a fin de que el locador
pueda hacer efectivo el privilegio que le confiere el art. 3883
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Este derecho se ejerce sobre los frutos de las cosas existentes en ella y sobre todas las cosas que haya introducido en ella el inquilino
y sean de su propiedad (art. 1558). Dentro de estas ltimas estn incluidas las cosas que sean para el uso o comodidad del inquilino,
sus muebles, sus mquinas, mercaderas, instrumental de trabajo para su comercio o industria, etc. En cambio, deben excluirse los
bienes que la ley declara inembargables.
Tambin estn excluidas las cosas pertenecientes a terceros; sin embargo, se presume que las cosas que se encuentran en el
inmueble arrendado son de propiedad del locatario y el tercero que alegue lo contrario debe probarlo si desea sustraerlas a la accin
del locador (art. 1558).

c) Privilegio del locador: Segn el art. 3883 gozan de privilegio los crditos por alquileres o arrendamientos de fincas urbanas o
rurales, sean los acreedores los propietarios de ellas o sean los usufructuarios o locatarios principales, a saber: por dos aos vencidos
si se trata de una casa; por tres aos vencidos, si se trata de una hacienda de campo. Las cosas sobre las que se ejerce este
privilegio son todos los muebles que se encuentran en la casa o que sirven para la explotacin de la hacienda rural, salvo las
excepciones consagradas por este Cdigo, aunque no pertenezcan al locatario, introducidas all de una manera permanente o para
ser vendidos o consumidos.
El dinero, los ttulos de crdito que se encuentren en la casa y las cosas muebles que slo accidentalmente estn all, no estn
afectadas al privilegio del locador, cuando l ha sido instruido de su destino o cuando ste le ha sido conocido por la profesin del
locatario, por la naturaleza de la cosa o por cualquier otra circunstancia, como tambin los muebles que el locador saba que no
pertenecan al locatario y las cosas robadas o perdidas, que no son comprendidas en este privilegio.
Por su parte, el art. 3884 establece que el privilegio del locador garantiza no slo los alquileres que se deban, sino tambin todas las
otras obligaciones del locatario, que se derivan del contrato de arrendamiento.
Finalmente, el art. 3885 dispone que si los muebles gravados con el privilegio hubiesen sido sustrados de la casa alquilada, el
propietario de ella puede, durante un mes, hacerlos embargar para hacer efectivo el privilegio, aunque el poseedor de ellos sea de
buena fe.

d) Accin ejecutiva: Con el propsito de proteger al locador contra la mora del locatario, el art. 1578 establece que le compete al
locador la va ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas de bienes inmuebles. Esta garanta slo funciona cuando se trata de
inmuebles (art. 1578).
La accin ejecutiva slo puede hacerse valer cuando se trata del cobro de los alquileres o, por el contrario, puede invocarla el
locador por cualquier deuda derivada de la locacin? Esta ltima solucin parece, en efecto, desprenderse del texto, un tanto
equvoco, del art. 1581, segn el cual la accin ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda
derivada de la locacin, compete igualmente al locador, a sus herederos, sucesores, etctera. Los tribunales han declarado con razn,
que cuando se acciona por el cobro de los perodos en que el inmueble estuvo desocupado como consecuencia de la resolucin del
contrato por culpa del locatario, no procede la va ejecutiva, puesto que el locador debe probar que no pudo alquilar la cosa durante
ese tiempo lo que quita liquidez y certeza a su crdito.
Cabe agregar que el cobro ejecutivo procede respecto de todos los alquileres correspondientes al tiempo que dur la ocupacin, pero
no hay inconveniente en que la accin sea intentada luego de que el locatario haya dejado voluntaria o compulsivamente la finca,
siempre que la demanda se refiera slo al tiempo de la ocupacin y no a los perodos posteriores.
Quienes pueden ejercer la accin y contra quienes? La accin ejecutiva compete al locador, sus herederos, sucesores y
representantes, dice el art. 1581. Cabe aclarar que al referirse a los sucesores la ley alude a los que por ttulo singular han adquirido la
propiedad del bien alquilado, sea como compradores, donatarios, permutantes, etc.
La accin se tiene, agrega el mismo artculo, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores o representantes, sin dependencia
de autorizacin del locador. Esta norma supone el caso de la sublocacin, con prescindencia del locatario principal que subalquil.

- Derecho de compensacin: Dentro del juicio de cobro de alquileres, el locatario tiene derecho a oponer la compensacin de los
gastos o mejoras que tuviere derecho a cobrar del locador, aunque el valor cierto de ellos dependa de liquidacin (art. 1580). Esta
disposicin es concordante con el art. 1546.
- Suspensin del pago de alquileres: Puesto que el alquiler es el precio que paga el locatario por el uso y goce de la cosa, es justo que
se vea eximido de la obligacin de hacerlo cuando ha sido privado en todo o parte de tal uso. Por ello la ley le cede el derecho de
suspender el pago en los siguientes casos:
a) cuando el locador no efecta las reparaciones a su cargo (art. 1518);
b) cuando la ejecucin de esas reparaciones resulta muy incmoda para el locatario (art. 1519);
c) cuando el propietario lindero efecta trabajos o reconstruccin de paredes divisorias (art. 1520);
d) cuando se destruye total o parcialmente la cosa locada por caso fortuito (art. 1521);
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e) cuando se hace imposible el uso o goce de la cosa locada por razn de fuerza mayor (art. 1522);
f) cuando el uso o goce de la cosa locada es turbado por la accin de terceros (art. 1531).

D) Obligacin de restituir la cosa
Al trmino del contrato, el locatario est obligado a devolver la cosa al locador o a quien lo hubiere sucedido en sus derechos, fuere a
ttulo universal o singular. Esta obligacin ha sido reglamentada por nuestro Cdigo al tratar de la conclusin de la locacin.

E) Obligacin de avisar ciertos hechos al locador
El locatario est obligado a dar aviso de los siguientes hechos:

a) De toda usurpacin o turbacin de su derecho y toda accin relativa a la propiedad o posesin (art. 1530: El locatario est obligado
a poner en conocimiento del locador en el ms breve tiempo posible toda usurpacin o novedad daosa a su derecho como toda
accin que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daos y perjuicios y de ser privado de
toda garanta por parte del locador), como podran ser los actos posesorios de quien pretende tener un derecho de dominio, posesin
o servidumbre sobre la cosa. La omisin del aviso tiene dos sanciones precisas: 1) la prdida de la garanta de eviccin; 2) la
obligacin de indemnizar al locador de los daos y perjuicios que pudieran resultarle de no haber conocido en momento oportuno el
acto de turbacin (art. 1530). Pero el locatario no incurrir en responsabilidad alguna si probara que el locador no tena defensas
legtimas que oponer a la accin del tercero, porque en tal caso no se le deriva dao alguno de la falta de aviso.
b) Tambin est obligado a avisarle de todo vicio o deterioro o destruccin que por caso fortuito u otro motivo haya sufrido la cosa y
cuya reparacin est a cargo del locador, si de la demora en hacer los trabajos de reparacin pudieran derivarse mayores deterioros o
prdidas. Aunque esta obligacin no est expresamente prevista en la ley, surge del deber de cuidar la cosa que pesa sobre el
inquilino, quien incurrira en falta grave no poniendo en conocimiento del locador hechos de los cuales pueden derivar males mayores
y que aqul no tiene otro medio de conocer que por conducto del locatario. Es tambin indudable que la omisin del aviso genera una
responsabilidad por los daos y perjuicios originados por dicho motivo.

1.5.Cesin y sublocacin
El inquilino puede hacer el traspaso de sus derechos en favor de un tercero, por una doble va: la cesin del contrato y la sublocacin.
La analoga de ambos procedimientos es notoria: en ambos casos, el arrendatario traspasa sus derechos a un tercero sin intervencin
del locador; en ambos aqul deja de tener el uso y goce de la cosa locada; en ambos finalmente, se mantienen inclumes sus
obligaciones respecto del locador primitivo.
Pero las diferencias son tambin importantes. En la sublocacin, hay un nuevo contrato de locacin que viene a superponerse al
primero (art. 1585: el subarriendo constituye una nueva locacion, y ser regido por las leyes sobre el contrato de locacion); en la
cesin es el mismo contrato originario que se transfiere al cesionario, y las relaciones entre l y el cedente se regirn por las reglas de
la cesin de derechos (art. 1584: la cesin consistir nicamente en la transmisin de los derechos y obligaciones del locatario, y a
ella son aplicables las leyes sobre la cesin de derechos). De esta diferencia esencial surgen estas otras:
a) En cuanto a la forma y prueba la cesin requerir la forma escrita y slo ser vlida respecto de terceros desde la notificacin al
deudor cedido; en tanto que en la sublocacin, la notificacin es innecesaria y la forma se rige por los principios generales de los Art..
1190 y siguientes.
b) El sublocatario puede exigir que la cosa se le entregue en buen estado de conservacin (art. 1590: el sublocador goza, por el
precio del subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado, y el
subarriendo puede demandar al sublocador que le entregue la cosa en buen estado), derecho de que carece el cesionario (art. 1587:
el cesionario no puede exigir que el cedente le entregue la cosa en buen estado. Esta obligado a recibirla en el estado en que se
encuentre al momento de la cesin).
c) El sublocador goza del privilegio del locador por el precio del alquiler (art. 1590), atributo de que est privado el cedente (art. 1586:
el cedente no goza por el precio de la cesin de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el
predio arrendado).
d) El cedente carece de accin para demandar al locador por el cumplimiento de sus obligaciones; en cambio el locatario-sublocador
la tiene.
e) Tambin puede sealarse una diferencia importante en cuanto a la extensin de los derechos derivados de uno y otro contrato para
el beneficiario del traspaso: el cesionario debe respetar fielmente las clusulas del contrato originario y carece de todo derecho contra
el cedente si el contrato restringiera las atribuciones normales que de acuerdo con la ley corresponden al locatario; en cambio, el
sublocatario cuyo contrato no especifica restricciones anlogas a las contenidas en el contrato originario, tiene accin contra el
sublocador por la obligacin de garanta (art. 1590). Y a la inversa, el cesionario tiene accin directa contra el locador originario para
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obligarle a cumplir todas las obligaciones que ste contrajo respecto del locatario-cedente; en tanto que el sublocatario no puede exigir
del primitivo locador sino el cumplimiento de los derechos que le confiera su propio contrato; as por ejemplo, si el locador originario se
hubiera obligado respecto de su inquilino a realizar determinadas mejoras y este compromiso no estuviere contenido en el segundo
contrato, el sublocatario no podra exigir su cumplimiento del locador originario, en tanto que s podra hacerlo el cesionario.
f) La cesin puede ser gratuita, en tanto que la sublocacin es siempre onerosa.

Caso de duda
En caso de duda ayudan a establecer la verdadera voluntad de las partes la siguientes pautas interpretativas generales: si el traspaso
de la locacin es total, resulta natural pensar en la existencia de una cesin del contrato; si slo se ha cedido una parte del inmueble,
hay que inclinarse por admitir la existencia de una sublocacin, si el precio es pagado una sola vez y por adelantado parece razonable
presumir la existencia de una cesin; en cambio, el pago por perodos de meses, semestres, aos, etctera, es un indicio de
sublocacin. Con todo, el valor de las precedentes presunciones es slo relativo, pues nada obsta a una cesin parcial del
arrendamiento ni a que la locacin se pague toda por adelantado. Ms importantes son otros indicios. As, cuando el locatario queda
en lo sucesivo eliminado en las relaciones entre el locador y la persona que actualmente detenta el uso y goce de la cosa, y el pago
de los alquileres se hace directamente al locador, habr que admitir, salvo prueba en contrario, que se trata de una cesin. En cambio,
si el traspaso se ha hecho sin contrato escrito, slo puede tratarse de una sublocacin porque la cesin exige la forma escrita (ver
nota 7).
Cuando los trminos cesin del contrato y sublocacin fueren empleados conjunta o indistintamente sin ninguna aclaracin
complementaria, parece preferible presumir la existencia de una sublocacin, contrato cuyos efectos son ms semejantes a los del
arrendamiento primitivo.

Derecho de ceder y sublocar
El art. 1583 establece que el locatario puede ceder o sublocar en todo o en parte o prestar o ceder, la cosa arrendada salvo que le
estuviese prohibido por el contrato o por la ley.
Desde el punto de vista de los principios que rigen el derecho de las obligaciones, no hay obstculo alguno en admitir la cesin. La
situacin del inquilino importa un conjunto de derechos y obligaciones; en cuanto derechos, puede cederlos sin necesidad de
consentimiento del deudor; en cuanto obligaciones, necesita su consentimiento slo para desobligarse, pero no hay obstculo alguno
en que un tercero asuma la deuda, sin desobligar por eso al primitivo deudor; la situacin del acreedor, lejos de perjudicarse, se
beneficia con una doble garanta personal.
Admitida la cesin, no hay objecin posible a la sublocacin, desde que se trata de instituciones sustancialmente idnticas. Pero las
cosas se complican en nuestro contrato, porque aqu no slo el locatario transmite derechos y obligaciones (en lo que no habra
obstculo alguno) sino tambin la cosa que es de propiedad de un tercero. El contrato por el cual el dueo entrega la cosa a una
persona en locacin es un acto de confianza; se elige el locatario no slo por su solvencia (problema que la cesin y la sublocacin
resuelven satisfactoriamente) sino tambin por sus condiciones morales, su seriedad, sus costumbres. Es un contrato intuitu
personae. La persona del locatario es un elemento tenido en mira al contratar. Y luego suceder que todos estos clculos resultarn
fallidos, porque el locatario subloca o cede a cualquiera, sin la menor intervencin del dueo. Mientras el derecho del locatario se
conceba como puramente creditorio, era razonable autorizar su cesin. Pero en el derecho moderno, se admite su carcter real. Por
todo ello este derecho a ceder y sublocar est hoy sometido a sustanciales restricciones. En materia de arrendamientos rurales est
expresamente prohibido; pero por acuerdo de partes es vlido (Art._7, ley 13246).

Limitaciones al derecho de ceder y sublocar
El derecho de ceder y sublocar no puede ser ejercido de manera abusiva o que resulte perjudicial para los intereses del locador. De
ah se desprenden dos limitaciones legales:
a) En los arrendamientos de fincas urbanas ser nula toda convencin que importe elevar en ms de un 20% el precio del subarriendo
o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario (art. 1583). Con esto se desea evitar una abusiva especulacin con la
necesidad de vivienda o de locales para comercio. Para asegurarse el cumplimiento de la ley, los locatarios- sublocadores estn
obligados a hacer constar en los recibos el nombre del locador y del arriendo originario (art. 1583) y en caso de trasgresin, se
impondr al locatario una multa igual al dcuplo del exceso del alquiler indebidamente percibido (art. 4, ley 11156).
b) El subarriendo y la cesin de la locacin se juzgarn hechos siempre bajo la condicin implcita de que el cesionario y el
subarrendatario usarn y gozarn de la cosa conforme al destino para que ella se entreg por el contrato entre locador y locatario,
aunque ste no lo hubiera estipulado en su contrato con el cesionario o subarrendatario (art. 1603). Es natural que as sea; de lo
contrario, el contrato originario quedara desvirtuado con grave perjuicio del locador; por lo dems, el locatario no puede transmitir un
derecho mejor ni ms extenso que el que posee.
Si el sublocatario o cesionario altera el destino de la cosa fijado en el contrato primitivo, el locador tiene contra l los mismos derechos
que tendra contra el locatario, es decir, pedir la rescisin del contrato y la devolucin de la cosa con daos y perjuicios, sin que el
sublocatario o cesionario puedan oponerle como defensa los trminos de su contrato que lo autorizaban a darle el destino que le dio.
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El nico recurso que le queda es accionar por la obligacin de garanta contra el locatario-sublocador que le ocult las restricciones
contenidas en el contrato originario y que lo autoriz a darle a la cosa un destino que estaba prohibido en aqul.

Prohibicin convencional de ceder y sublocar
Hemos dicho ya que en la prctica de los negocios, es frecuentsima la clusula segn la cual queda prohibido al locatario la cesin
del contrato o la sublocacin. No es necesario que tal prohibicin est formulada expresamente; bastara que ella surgiera claramente
de los trminos del contrato. Basta que el contrato contenga la prohibicin de ceder para que se repute implcita la de sublocar y
viceversa (art. 1597).
La clusula de que el locatario no puede ceder el arrendamiento o subarrendar sin consentimiento del locador, no impedir al
locatario ceder o subarrendar si el cesionario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crdito (art. 1598). Esta
regla interpretativa tiene el siguiente fundamento: cuando la prohibicin es total y absoluta, el locador ha querido significar claramente
su propsito de que no desea otro inquilino que aquella persona con la cual l ha contratado; si, por el contrario se prev en el
contrato que l pueda dar su consentimiento, ello significa que no se opone a tener otro inquilino y que slo le preocupa su solvencia y
buen crdito; por tanto, si el nuevo inquilino llena esos recaudos, el locador no podra oponerse sin incurrir en abuso del derecho.
Qu decidir de la clusula segn la cual el contrato no puede cederse o arrendarse si el cesionario o sublocatario no fuera del agrado
del locador? Segn algunos autores, esta clusula es similar a la que slo permite la sublocacin con el consentimiento expreso del
arrendador y, por consiguiente, es aplicable el art. 1598. No compartimos este punto de vista. En toda esta materia, lo esencial es el
respeto de la voluntad de las partes, salvo que medie una razn de orden pblico.
La clusula que prohbe ceder o sublocar, impide tambin prestar la cosa? La cuestin es dudosa porque podra ocultarse una
cesin o sublocacin disimulada. Habr que admitir que un prstamo veraz, hecho por tiempo breve, no est comprendido en la
prohibicin; pero si el prstamo se prolonga sospechosamente o si hay otros motivos para pensar que tras l se esconde una
sublocacin, debe reputarse comprendido en la prohibicin. La circunstancia de vivir varias personas sin vnculo familiar en la casa
locada, hace presumir la sublocacin.


Sancin para el caso de cesin o sublocacion contra la prohibicin contractual
Si el inquilino incurre en esta trasgresin de sus obligaciones contractuales, tendr el locador los siguientes recursos:
a) hacer cesar el uso y goce del cesionario o sublocador;
b) demandar la rescisin del contrato;
c) en cualquiera de las hiptesis anteriores tendr, adems, accin por los daos y perjuicios sufridos (art. 1602).
Perder sus acciones el locador si ha renunciado al derecho que le confera la prohibicin contractual. Esa renuncia puede inclusive
ser tcita, como resultara de recibir sin protestas el pago de los alquileres por el cesionario o subinquilino.

Situacin del cesionario y sublocatario
Frente al locador primitivo, la situacin del cesionario o sublocatario es eminentemente precaria y tiene que desalojar la cosa, si aqul
lo exige. En cambio, el locatario-sublocador no podra negarse a entregarle la cosa aduciendo que su contrato originario le impeda tal
cesin. l est obligado a cumplir sus obligaciones contractuales hasta que el locador originario plantee su oposicin (art. 1588).
Pero cabe preguntarse si tambin el sublocatario o cesionario estar obligado a tomar posesin de la cosa, teniendo conocimiento de
la prohibicin y sabiendo la amenaza que pesa sobre su derecho. Habr que distinguir dos hiptesis:
a) Si en el momento de firmar el contrato de cesin o sublocacin el cesionario o sublocatario conoca la existencia de la prohibicin
legal, no podr negarse a recibir la cosa (art. 1588), porque l ha contratado asumiendo el riesgo y est obligado a cumplir.
b) Si, por el contrario, contrat ignorando la existencia de la prohibicin legal, est autorizado a negarse a recibir la cosa (art. 1588),
pues es obvio que no se lo puede obligar a tomar posesin de ella exponindolo a la accin del locador originario; ms an, podr
exigir la indemnizacin de los daos y perjuicios, sufridos por la conducta dolosa de quien le ocult la verdadera situacin.

Prohibicin legal de ceder y sublocar
Arrendamientos agrcolas: En materia de arrendamientos agrcolas, est totalmente prohibida la cesin o subarriendo, salvo con la
conformidad expresa del arrendador (art. 7 ley 13246).
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Efectos de la cesin
Relacin entre cedente y cesionario: Las relaciones entre cedente y cesionario se rigen por las reglas de la cesin de derechos (art.
1584). Pero como la ntima vinculacin que este contrato tiene con la sublocacin, el codificador sent algunas reglas particulares que
confirman el principio general establecido en el art. 1584:
a) El cedente carece del privilegio del locador sobre las cosas introducidas en el predio arrendado (art. 1586);
b) El cesionario est obligado a recibir la cosa en el estado en que se encuentre en el momento de la cesin y no puede exigir que el
cedente se la entregue en buen estado (art. 1587), porque ste es un derecho propio de la locacin y no de la cesin. Claro est que
nada se opone a que las partes convengan que la cosa se entregue en buen estado y en tal caso el cedente estar obligado a cumplir
con su obligacin contractual.
Relacin entre locador y locatario: Tambin aqu se aplican las reglas generales sobre cesin de derechos (art. 1584). Por
consiguiente el inquilino permanecer obligado respecto del locador, salvo que ste acepte liberarlo (art. 1596).
Relacin entre locador y cesionario: La cesin hecha en forma legtima crea una relacin directa entre locador y cesionario. Aunque el
cedente no est liberado, aqullos pueden prescindir de l en sus relaciones y reclamos recprocos. De ah surgen estas
consecuencias:
a) El cesionario tiene una accin directa contra el arrendador para obligarlo al cumplimiento de todas las obligaciones contractuales
(Art.. 1589 y 1599); es claro que para intentar tal accin tendr que demostrar que el cedente y l mismo han cumplido todas las
obligaciones a su cargo o bien tendr que ofrecerse l mismo a cumplirlas (art. 1599).
b) Por su parte, tambin el locador tiene accin directa contra el cesionario para exigirle el cumplimiento de las obligaciones que por el
contrato competen al locatario (Art.. 1589 y 1599); todo ello sin perjuicio de la accin que por igual causa tiene contra el cedente,
mientras no lo libere. Concluyendo con las controversias sobre si esta accin es directa o por el contrario importa una aplicacin de la
accin oblicua o subrogatoria, el art. 1589 dispone que es directa, estableciendo as una solucin clara, simple y prctica.
De aqu surge que mientras el locador no libere de sus obligaciones al cedente, tendr frente a s dos deudores, que estn obligados
solidariamente.
Cabe agregar que las obligaciones del cesionario estn rigurosamente regidas por el contrato de locacin originario (art. 1603: el
subarriendo, y la cesin de la locacion por parte del locatario se juzgaran siempre hechos bajo la clusula implcita de que el
cesionario y el subarrendatario usaran y gozaran de la cosa conforme al destino para que ella se entrego por el contrato entre locador
y locatario, aunque este no lo hubiere estipulado en su contrato con el cesionario o subarrendatario), desde que l no hace sino
ocupar la posicin contractual que tena el cedente. De ms est decir que si la cesin fuese slo parcial, las obligaciones del
cesionario se limitan a la parte de la cosa cedida (art. 1599 inc. 1).

Efectos de la sublocacin
Relacin entre el sublocador y sublocatario: Mientras en la cesin hay un solo contrato de locacin que es transferido a favor de un
tercero, en el caso que ahora consideramos hay dos contratos de locacin que se superponen. Este nuevo convenio se regir por las
leyes de la locacin (Art.. 1585 y 1600), de donde se desprenden las siguientes consecuencias fundamentales:
a) Los efectos de la sublocacin se gobernarn de acuerdo al contrato de subarriendo y no de acuerdo al contrato originario entre
locador y locatario-sublocador (art. 1600). As, regirn el alquiler y el plazo pactados en el nuevo contrato y no en el primitivo; el
subinquilino slo estar obligado al cumplimiento de las obligaciones que l haya asumido y no de las que fueron asumidas por el
locatario principal
b) A diferencia del cedente, el sublocador goza del privilegio del arrendador sobre las cosas introducidas por el sublocatario en el
predio arrendado (art. 1590).
c) El subarrendatario puede exigir que el sublocador le entregue la cosa en buen estado (art. 1590) y que cumpla durante el contrato
con todas las restantes obligaciones que la ley impone al locador.
Relacin entre locador y locatario: El contrato de sublocacin no altera las relaciones entre el locador y el locatario-subarrendador, ni
desobliga a ste (art. 1601), solucin lgica porque se trata de un contrato celebrado entre terceros que no puede afectar la situacin
jurdica del arrendador. Y puesto que el contrato originario mantiene su vigencia, es natural reconocer tambin al locatario-sublocador
la facultad de exigir del locador el cumplimiento de las obligaciones que a l le competen (art. 1601), lo que marca una notable
diferencia con la situacin del cedente que no puede demandar al locador el cumplimiento de sus obligaciones.
Relacin entre el locador y el sublocatario: Desde que la sublocacin es un contrato nuevo y distinto del que vincula al locador con el
locatario-sublocador, pareca natural no admitir ninguna accin directa en las relaciones recprocas entre locador y sublocatario, que
deberan entenderse siempre por intermedio del locatario-sublocador, que sirve de eje a esta compleja situacin contractual; pero el
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Cdigo ha optado por una solucin que desde el punto de vista prctico resulta a todas luces preferible y concede a ambos una accin
directa.
a) El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de todas las obligaciones que ste hubiere contrado
con el locatario (art. 1591).
b) El locador, a su vez, tiene accin directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la
sublocacin (art. 1592).
c) El locador originario tiene privilegio sobre las cosas introducidas en el predio por el subarrendatario, pero slo puede ejercerlo hasta
donde alcancen las obligaciones que incumben a ste (art. 1593).
Consecuente con el principio general de que el sublocatario slo est obligado directamente frente al locador originario en la medida
fijada por su propio contrato, el art. 1601 establece que el locador puede reclamar del subarrendatario el pago de los alquileres pero
slo hasta la cantidad que ste estuviera debiendo al locatario (inc. 2). Esto significa que el subarrendatario puede oponer los recibos
suscriptos por el locatario (art. 1594) tengan o no fecha cierta. Esta regla parece de justicia indiscutible cuando se trata de alquileres
vencidos, pero no ocurre lo mismo cuando se trata de recibos por arrendamientos adelantados, pues de admitirse tambin stos, sera
muy sencillo urdir un acuerdo para burlar el derecho del locador a los alquileres debidos por el arrendatario. En previsin de este
posible fraude, el art. 1595 dispone que el subarrendatario no puede oponer al locador original los pagos de alquileres anticipados, a
no ser que esa forma de pago estuviere pactada en la sublocacin o que fuese la costumbre del lugar.
El incumplimiento de sus obligaciones por el sublocatario permite al locador ejercer todas las acciones que tiene el locatario
sublocador; por ello podr demandarlo por cobro de alquileres, daos y perjuicios, y finalmente, por resolucin del contrato y desalojo.

Conclusin de la locacion
Causales enumeradas en el cdigo:
El art. 1604 enumera en siete incisos las causales que ponen fin a la locacin. Esta enumeracin no es taxativa, hay tambin otros
motivos no enumerados.
a) Trmino pactado: Si la locacin fuere pactada por tiempo determinado, concluye al vencimiento de dicho trmino (art. 1604 inc. 1).
Frecuentemente a la terminacin del plazo pactado el locatario sigue en el uso de la cosa. En previsin de tal hiptesis el art. 1622
dispone que no se juzgar que hay tcita reconduccin sino la continuacin de la locacin concluida, bajo sus mismos trminos y
condiciones hasta que el locador pida la devolucin de la cosa, lo que podr hacer en cualquier momento. Va de suyo que tambin el
locatario puede devolver la cosa en cualquier momento, puesto que se juzga que se est en presencia de un contrato de plazo
indeterminado y es por tanto de aplicacin el art. 1604 inc. 2.

Salvo acuerdo de partes, la locacin contina en las mismas condiciones de precios y dems obligaciones que el contrato originario.
En cuanto a si debe considerarse subsistente la fianza
b) Plazo indeterminado: Si el contrato es por tiempo indeterminado cualquiera de las partes puede ponerle trmino cuando lo desee,
siempre claro est, que en las locaciones de fincas urbanas hubieran transcurrido los plazos mnimos sealados en la ley 23091 y en
las de predios rsticos, los plazos indicados en el art. 4 de la ley 13246.
c) Prdida de la cosa arrendada: La prdida de la cosa arrendada pone fin al contrato, se haya producido ella por caso fortuito o por
culpa de alguna de las partes. Si media culpa, el culpable deber indemnizar a la otra parte los daos y perjuicios, pero de cualquier
modo el contrato concluye, pues carecera ya de objeto.
Cuando la destruccin es parcial, el contrato no termina ipso iure pero el locatario tiene derecho a darlo por concluido, si no prefiere
optar por una disminucin proporcional del alquiler (art. 1521).
d) Imposibilidad de usar la cosa conforme a su destino: Si el locatario se ve impedido por caso fortuito de usar la cosa conforme a su
destino tendr derecho a pedir la resolucin del contrato (Art.. 1604 inc. 4, y 1522). Si la imposibilidad fuese slo temporaria, el
inquilino podr optar entre pedir la resolucin o la cesacin del pago del arrendamiento durante el tiempo que no puede usar la cosa.
Cuando la imposibilidad de gozar la cosa deriva del hecho de un tercero, tambin el locatario tiene derecho a poner trmino a la
locacin (Art.. 1529 y 1531)
e) Vicios redhibitorios. En el supuesto de que la cosa tenga tales defectos, el locatario puede optar entre rescindir el contrato o pedir
una disminucin del alquiler (Art.. 1604 inc. 5 y 1525).
f) Caso fortuito: Segn el art. 1604 inc. 6, tambin concluye la locacin por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o
continuar los efectos del contrato.
g) Incumplimiento de las partes: Segn el art. 1604 inc. 7, termina el contrato, a pedido de parte interesada, si la otra ha incurrido en
algn incumplimiento que traiga aparejada esa sancin, de acuerdo con las normas especiales. El locador puede pedir la resolucin
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del contrato: 1) Si el locatario emplea la cosa para un uso distinto del convenido o del que surge de la naturaleza de la cosa o incurre
en uso abusivo (art. 1559) 2) Si las cosa se deteriora por culpa del locatario o de las personas por las cuales l responde (art. 1563).
3) Si el locatario abandona la cosa arrendada (art. 1564). 4) Si el locatario hace obras nocivas o que cambien el destino de la cosa
(art. 1566). 5) Si el locatario no hace las mejoras prometidas, y conminado para que las haga en un plazo designado, con
apercibimiento de resolver el contrato, no cumple con dicho plazo (art. 1567). 6) Si el locatario no lleva a cabo las reparaciones
locativas y demandado por tal motivo, no cumple la sentencia que lo obliga a realizarlas. 7) Si el locatario deja de pagar dos perodos
consecutivos de alquiler (art. 1579). 8) Si el locatario incurre en uso abusivo o deshonesto de la cosa (art. 1559). 9) Si el locatario
subarrienda o cede la locacin contra la prohibicin del contrato (art. 1602).
El locatario puede pedir la resolucin del contrato: 1) Si el locador hiciere reparaciones en la cosa que interrumpieren el uso estipulado
o fueren muy incmodas o se negare a la suspensin o rebaja del alquiler (art. 1519). 2) Si el propietario vecino hiciere conforme a su
derecho trabajos en las paredes vecinas inutilizando por algn tiempo parte de la cosa arrendada y el locador se negare a una rebaja
del alquiler (art. 1520). 3) Si el locador quisiere hacer en la cosa obras que no son reparaciones (art. 1524). 4) Si el locador perturba
con sus hechos personales el disfrute de la cosa por el inquilino.
h) Resolucin anticipada: En todas las locaciones de inmuebles urbanos, el locatario tiene derecho a resolver anticipadamente el
contrato.

Causas no enumeradas en el Art. 1064
Aunque no previstos en el art. 1604 concluye tambin la locacin por los siguientes motivos:
a) Acuerdo de las partes: Es obvio que las partes tienen derecho a poner fin en cualquier momento al contrato por mutuo disenso. Es
una simple consecuencia del principio de la autonoma de la voluntad
b) Confusin: Se extingue asimismo la locacin cuando se confunden en la misma persona las calidades de locador y locatario, como
ocurre cuando el locatario adquiere la cosa por ttulo oneroso o gratuito o cuando sucede universalmente al locador o viceversa (art.
862).
c) Condicin resolutoria: La locacin concluye cuando se cumple la condicin resolutoria pactada por las partes (art. 555).
d) Resolucin y prdida del derecho del locador: El locador puede perder el derecho en virtud del cual ha contratado (propiedad,
usufructo, locacin).
e) Trmino del usufructo: La locacin celebrada por el usufructuario de la cosa concluye a la terminacin del usufructo (art. 2870).
f) Trmino de la sublocacin: Si el locatario ha sublocado la cosa, el contrato de sublocacin termina cuando concluye la locacin
principal (art. 1606).
g) Ejecucin de obras: El locador tiene derecho a poner fin a la locacin para ejecutar obras destinadas a aumentar la capacidad
locativa de la propiedad o mejoras que importen por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribucin
directa (art. 1507, ref. por ley 11156).
En cambio, la locacin no concluye: a) por muerte del locador ni del locatario (art. 1496); b) por enajenacin de la cosa arrendada (art.
1498); c) por necesitar el locador la cosa para su uso propio o el de su familia (art. 1497); d) por imposibilidad personal del locatario de
seguir usando la cosa

Consecuencias de la conclusin de la locacion
La conclusin de la locacin tiene las siguientes consecuencias: a) obliga al locatario a restituir la cosa; b) obliga al locador a pagar las
mejoras que estn a su cargo; las restantes pueden ser retiradas por el locatario siempre que no se dae la cosa; c) cesa el curso de
los alquileres; d) se resuelven los subarriendos; e) eventualmente, si la locacin se ha resuelto por culpa del locador, nace un derecho
del locatario a percibir daos y perjuicios y viceversa.
A) restitucin de la cosa:
- Contratos de plazo convencional determinado: Vencido el plazo pactado, el locador puede exigir de inmediato el desalojo (art. 1609:
acabado el tiempo de la locacion, hecha a termino fijo, por el vencimiento del plazo, si el locatario no restituye la cosa arrendada, el
locador podr desde luego demandarlo por la restitucin con las perdidas e intereses de la demora)
- Contratos de plazo legal determinado: en las locaciones de inmuebles urbanos para vivienda, comercio o industria, tienen un plazo
mnimo establecido por el art. 2 de la ley 23091. Vencido este trmino legal, el locador puede reclamar de inmediato el desalojo pero
el locatario tendr todava noventa das contados a partir de la fecha en que se le comunique el desahucio, siempre que acreditase
haber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior (art. 1509).
El caso de los arrendamientos rurales est regido por leyes especiales; pero si se tratara de alquiler de casas habitaciones o de
locales para comercio o industria que estn ubicados fuera del ejido urbano, tambin rige este plazo de gracia de noventa das
(art.1610, inc. 2).
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- Contratos de plazo indeterminado: La hiptesis de locacin de inmuebles urbanos para vivienda, comercio o industria, ha sido ya
tratada en el nmero anterior. El art. 1610 establece adems otros plazos: 1) Si la cosa fuere mueble, el locatario gozar de un plazo
de tres das contados desde el momento en que le fue requerida la restitucin (inc. 1). 2) Si fuese inmueble destinado a vivienda,
comercio o industria fuera del ejido urbano gozar de un plazo de tres meses contados del mismo modo (inc 2). 3) si fuese predio
rustico en que existiese un establecimiento agrcola, despus de un ao contado del mismo modo (inc 4) Finalmente el inc. 5,
establece que el locador no podr exigir la restitucin de la cosa sino despus de contados seis meses, si fuese terreno en que no
exista establecimiento comercial, industrial o agrcola.
- Resolucin anticipada del contrato: Si el contrato concluye por falta de pago o por uso deshonesto o abusivo de la finca, el locatario
tendr diez das para el desalojo (art. 1507). Si se resuelve por haberse subarrendado la cosa en contra de la prohibicin contractual o
porque el locador decide hacer mejoras destinadas a aumentar la capacidad locativa del local, el locatario gozar de un plazo que no
podr ser inferior a diez das, ni exceder de cuarenta (art. 1507). En la prctica, los jueces conceden siempre el mximo legal.
- Sublocacin: Cesando la locacin, concluye tambin la sublocacin (art. 1606) y el sublocatario gozar de los mismos plazos que el
locatario principal.

Va por la cual se puede pedir la restitucin: Como principio general, todo problema relativo a las relaciones contractuales entre dos
personas debe resolverse por va ordinaria, para permitir un debate amplio de la cuestin. Pero en la locacin el problema el empleo
de esa va tiene el grave inconveniente que durante todo el trmite del pleito el propietario se ve privado de una cosa que le
pertenece; y el inquilino de mala fe pondr en juego todos los recursos procesales para dilatar la entrega. Por este motivo los Cdigos
de procedimientos hayan organizado una accin sumaria, nicamente aplicable a los bienes races, no a los muebles.
El juicio ejecutivo solo puede intentarse despus de que el inquilino ha sido intimado fehacientemente a pagar los alquileres
adeudados dentro de un plazo no menor de 10 das (art. 5 de la ley 23.091).

Estado en que la cosa debe ser restituida: La cosa debe ser restituida en buen estado de conservacin; todo dao que no provenga
de un natural y razonable desgaste derivado del uso normal, debe ser indemnizado por el locatario a menos que pruebe que el
deterioro (o prdida total, en su caso) proviene de caso fortuito o fuerza mayor o del vicio propio de la cosa o del hecho del propio
locador (art. 1615). Si el locatario pretende que la cosa se encontraba ya deteriorada cuando l la recibi, debe probarlo, pues la ley
presume que se le entreg en buen estado (art. 1616). Y si en el contrato de locacin se hubiera hecho la descripcin de su estado, el
locatario debe entregarla como la recibi (art. 1615).
Si la locacin hubiese sido de un predio rstico con animales de trabajo o de cra y no se previno en el contrato el modo de restituirlos,
pertenecern al locatario todas las cras, con obligacin de restituir otras tantas cabeza de las mismas calidades y edades (art. 1617).

Recursos del locador si la cosa no se le entrega en buen estado: Si la cosa no se le entrega en buen estado, el locador tiene los
siguientes recursos: a) recibir la cosa y demandar el pago de los daos y perjuicios; b) no recibir la cosa hasta que el locatario la
ponga en buen estado y demandar los daos y perjuicios que le ocasiona la demora en entregrsele en el estado debido.

Negativa del locador a recibir la cosa: Puede ocurrir que concluida la locacin, el locador se niegue a recibir la cosa locada. Habr
entonces que distinguir dos hiptesis:
a) La negativa del locador es infundada; el locatario podr entonces poner la cosa en depsito judicial y desde ese da cesar la
responsabilidad por el alquiler o renta (art. 1611).
b) La negativa del locador es fundada. Ser fundada su oposicin cuando la cosa no se le entregue totalmente desocupada y libre de
subinquilinos u otras personas que se hayan introducido en ella con consentimiento del locatario y cuando la cosa no se le entregue
en buen estado.
Si el locador se ha negado fundadamente a recibir la cosa, el locatario debe pagar daos y perjuicios consiguientes a la demora en
ponerla en las condiciones debidas.

Cosa locada sin derecho: Puede ocurrir que el locador no tuviera derecho a dar la cosa en locacin; el locatario que se entera de ello,
tiene derecho (no obligacin) de devolver la cosa poniendo fin al contrato; y si lo decide as, est obligado a consignarla judicialmente
dndole intervencin al dueo y al locador (art. 1612), ya que puede ocurrir que el locador tenga sobre la cosa un ttulo que le permita
locarla y que es ignorado por el locatario; si as ocurriera y devolviera la cosa al dueo, deber indemnizar al locador de todos los
perjuicios que su conducta le ocasione.

Pluralidad de locadores y locatarios: Cuando la cosa arrendada pertenece a varios condminos, ninguno de ellos podr sin el
consentimiento de los otros demandar la restitucin de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locacin, cualquiera sea la causa
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que para ello hubiere (art. 1613). El incumplimiento de sus obligaciones por el locatario no provoca la extincin del contrato, sino que
es necesario el pedido de parte.
Si la cosa ha sido arrendada a dos o ms locatarios solidarios, ninguno de ellos podr restituirla sin el consentimiento de los otros
antes de acabado el tiempo de la locacin (art. 1614).


B) Mejoras
Mejoras cuyo pago corresponde al locador:
La ley reconoce al locatario el derecho a retener la cosa arrendada hasta que el locador las pague, a menos que ste depositare o
afianzare la cantidad que resultare luego de aprobada la liquidacin correspondiente (art. 1618).
El locador no puede liberarse del pago de las mejoras haciendo abandono de la cosa (art. 1619); la obligacin de satisfacerlas tiene
carcter personal y no sera lgico reconocerle tal derecho, puesto que el locatario puede no tener inters en la cosa sino en que se le
pague lo que se le debe.

Mejoras que el locador no esta obligado a pagar:
En principio, el locatario est autorizado a retirar las mejoras que haya introducido en la cosa siempre que restituya la cosa en el
estado en que la recibi o en que se oblig (art. 1621). Pero no podr retirarlas: a) si de la separacin resulta algn dao a la cosa; b)
si aunque no resultando dao a la cosa tampoco hubiere beneficio para el locatario, porque tal conducta importara un evidente abuso
de derecho; c) si el locador quisiera pagarlas por su valor, como si estuvieren separadas (art. 1620). Es decir, que en esta ltima
hiptesis lo nico que debe pagar el locador es el valor que las cosas tendran para el locatario de haberlas retirado; esto da la medida
del perjuicio ocasionado al locatario por no permitirle el retiro.

C) conclusin de la sublocacion
La conclusin del contrato de locacin principal pone trmino tambin a la sublocacin, cualquiera sea la causa por la cual aqul ha
fenecido (art. 1606). La extincin de la sublocacin no se opera ipso iure, ya que nada se opone a que el locador primitivo contine
arrendando la cosa al subinquilino, en las condiciones del contrato que ste haba suscripto. Por ello es que el art. 1606 dice que los
subarriendos pueden ser resueltos.
Una sola excepcin hace la ley a este principio general: la sublocacin continuar vigente si el contrato de locacin originario ha
cesado por confusin, por haberse reunido en la misma persona la calidad de locatario y propietario o usufructuario (art. 1607)
La conclusin de la sublocacin por resolucin del contrato principal, deja a salvo los derechos del subarrendatario a exigir la
indemnizacin correspondiente contra el locatario-sublocador (art. 1606). Para que esa indemnizacin sea procedente debe mediar
culpa del locatario-sublocador, pero no habr lugar a la indemnizacin si el contrato concluye por caso fortuito. Tampoco la habr si el
contrato se extingue por culpa del locador y el locatario-sublocador no ha podido impedirlo.
Resueltos los subarriendos, los subarrendatarios tendrn contra el locatario sublocador los mismos derechos que ste tiene contra el
locador principal (art. 1608).

2. LEASING
Concepto
El leasing es un contrato que originalmente fue concebido para la adquisicin de bienes muebles de larga duracin y alto precio. Tuvo
su origen en los Estados Unidos y se revel til para impulsar la comercializacin de dichos bienes.
Combina la locacion y la compraventa. El dador de una bien lo entrega al tomador, quien paga un canon por el uso y goce de ese
bien, debiendo las partes convenir su monto y periodicidad (art. 3 de la ley 25.248). Pero adems el tomador tiene derecho a quedarse
con el dominio del bien si ejerce la opcin de compra (opcin que forma parte del gnesis del contrato) pagando el precio pactado (art.
1 y 4 de la ley 25.248).

Caracteres
- tpico a partir del dictado de la ley 24.441 que fue reformada por la ley 25.248
- consensual
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- bilateral
- oneroso
- conmutativo
- formal
- de tracto sucesivo
- autnomo y sin subtipos.

Clases
Leasing financiero: el proveedor le transfiere un bien en propiedad al dador y ste le da la tenencia al tomador. Es un contrato
tripartito, no trilateral. Hay tres relaciones jurdicas que estn en conexidad: PROVEEDOR, DADOR Y TOMADOR.
Leasing operativo: el productor es directamente el dador. Hay dos partes: PRODUCTOR/DADOR Y TOMADOR.
Retro leasing o lease back: supongamos que una empresa necesita dinero y para eso decide vender sus maquinas. Lo que sucede es
que, a su vez, necesita esas maquinas para producir. Qu le queda a esa empresa? Vender las maquinas y luego tomarlas en
leasing, con la opcin de compra que el leasing implica.
En el leasing financiero y en el retro leasing hay conexidad entre los contratos, no la hay en el leasing operativo.
Leasing inmobiliario
Leasing mobiliario

Normas aplicables
Art. 26 de la ley: al leasing se le aplican subsidiariamente las reglas del contrato de locacion, en cuanto seas compatibles, mientras el
tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opcin con pago de su precio. No son aplicables al leasing las disposiciones
relativas a plazos mnimos y mximos de la locacion de cosas ni las excluidas convencionalmente. Ejercida la opcin de compra y
pagado su precio se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de compraventa.

Cosas que pueden ser objeto del contrato
Si bien el tradicional leasing se refiere a cosas muebles, nuestra legislacin a incorporado como objeto del contrato a los inmuebles,
marcar, patentes o modelos industriales y software (art. 2. ley 25.248). Puede abarcar, adems, los servicios y accesorios necesarios
para el diseo, la instalacin, la puesta en marcha y la puesta a disposicin de los bienes dados (art. 7, ley 25.248).
El bien, objeto del contrato, puede ser de propiedad del dador desde antes de la vinculacin contractual con el tomador (art. 5 inc. d,
ley 25.248), pero no necesariamente. En efecto:
a) puede el dador comprarlo a la persona indicada por el tomador (art. 5 inc. a)
b) puede el dador comprarlo segn especificaciones del tomador o segn catlogos, folletos o descripciones identificadas por
este (art. 5 inc. b)
c) puede el dador comprarlo sustituyendo al tomador en una compraventa celebrada por este (art. 5 inc. c)
d) puede el dador comprarlo al propio tomador (art. 5 inc. e)
e) puede estar a disposicin del dador por titulo que le permita constituir leasing sobre l (art. 5 inc. f)

Derechos y obligaciones del dador
a) ejercicio de la accin reivindicatoria: atento que la venta o gravamen consentido por el tomador le es inoponible al dador, ste
tiene el derecho a ejercer la accin reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentra en poder de cualquier tercero. Ms
aun, si se tratare de una cosa mueble incorporada por accesin a un inmueble despus de haber sido registrado al leasing,
podr separarse del inmueble para el ejercicio de la accin (art. 13, ley 25.248).
b) cesin de los crditos contractuales: el dador puede ceder los crditos actuales o futuros por canon o precio de ejercicio de la
opcin de compra. La cesin no podr perjudicar los derechos del tomador respecto al ejercicio o no de la opcin de compra
o, en su caso, a la cancelacin anticipada de los cnones, conforme lo pactado en el contrato inscripto registralmente (art. 19,
ley 25.248).
c) percibir el canon y precio de la pocin de compra
d) entregar el bien: aunque lo normal es que el dador sea el propietario del bien, puede ocurrir que pertenezca a un tercero, y
ste se compromete a adquirirlo previamente, as ocurre por ejemplo cuando el dado debe comprarlo a la persona indicada
por el tomador o segn especificaciones de ste. En estos casos la obligacin del dador se agota con la adquisicin del bien
indicado, pudiendo el tomador reclamar directamente al vendedor los derechos nacidos de la compraventa (art. 6, ley
25.248).

Derechos y obligaciones del tomador
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a) derecho a usar y gozar del bien: el tomador tendr el derecho a usar y gozar del bien objeto del leasing. Eso incluye la
facultad de arrendarlo salvo pacto en contrario. En cambio, hasta tanto no ejerza la opcin de compra y pague el precio
fijado, no podr disponer de l ni gravarlo (art. 12)
b) opcin de compra: el tomador podr ejercer la opcin de compra una vez que haya pagado el 75% del canon total estipulado,
o antes si as lo convinieran las partes (art. 14). En este ultimo caso, siempre que hubiera pagado al menos un 25% del
canon pactado, el tomador tendr derecho a ejercer la opcin aunque hubiera interrumpido el pago del canon, siempre y
cuando pague dentro del plazo fijado por la ley las sumas adeudadas, sus intereses y costas y el precio de ejercicio de la
opcin, sus accesorios contractuales y legales (art. 20)
c) la prorroga del contrato: el leasing puede ser prorrogado a opcin del tomador si ello ha sido previsto en el contrato. Debern
fijarse tambin las condiciones para ejercer la opcin (art. 15)
d) prohibicin de trasladar los bienes: los bienes muebles deben permanecer en el lugar fijado en el contrato inscripto. Si
pretende trasladarlos, debe contar con la conformidad expresa del dador, e inscribirse en el registro pertinente tanto el
traslado como la referida conformidad (art. 10)
e) los gastos de conservacin y uso: los gastos ordinarios y extraordinarios de la conservacin y uso del bien, los seguros,
impuestos y tasas que recaigan sobre el, y las sanciones que su uso ocasionen, quedan a cargo del tomador, salgo
convencin en contrario (art. 12)
f) pago del canon pactado
g) la responsabilidad por el dao causado por el riesgo o vicio de la cosa dada en leasing: esta responsabilidad recaer
exclusivamente sobre el tomador o guardin de la cosa dada en leasing; solo se eximir total o parcialmente acreditando la
culpa de la victima o de un tercero por quien no deba responder (art. 17 de la ley y 1113 del C.C). Es importante destacar que
a diferencia de lo que dispone el C.C en el leasing no responder el dador quien es el verdadero dueo de la cosa hasta que
el tomador ejerza la opcin de compra y pague el canon pactado.

Consecuencias del incumplimiento del tomador en el leasing inmobiliario
Conforme con lo dispuesto por el art. 20 de la ley, el incumplimiento por parte del tomador de pagar puntualmente el canon pactado
dar lugar a los siguientes efectos:
a) Si el tomador hubiera pagado menos de un cuarto del monto del canon total convenido, la mora ser automtica y el dador
podr demandar judicialmente el desalojo; se dar vista por 5 das al tomador, quien podr probar documentalmente que
estn pagados los periodos que se reclaman o paralizar el trmite, por nica vez mediante el pago de lo adeudado, ms sus
intereses y costas. Caso contrario el juez deber disponer el desalojo.
b) Si el tomador hubiera pagado un cuarto o ms del canon convenido, pero menos de sus tres cuartas partes, el dador deber
intimar al pago del o de los perodos adeudados con ms sus intereses, para lo cual el tomador tendr un plazo no menor de
60 das contados a partir de la notificacin. Pasado ese plazo sin que el pago se hubiera verificado, el dador podr demandar
el desalojo, de lo cual ser vista por 5 das al tomador, quien podr demostrar el pago de lo reclamado o paralizar el
procedimiento mediante el pago de lo adeudado, con sus intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a ese
procedimiento. Caso contrario el juez deber disponer el desalojo.
c) Si el incumplimiento se produjese despus del momento en que el tomador hubiese pagado las tres cuartas partes del canon,
el dador debe intimar al pago y el tomador tendr la opcin de pagar en el plazo de 90 das de notificado lo adeudado, ms
sus intereses, o bien pagar el precio de ejercicio de la opcin de compra que resulte de la aplicacin del contrato, a la fecha
de la mora, con sus intereses. Pasado ese plazo, sin que el pago se hubiera verificado, el dador podr demandar el desalojo,
de lo cual se dar vista al tomador por 5 das, quien solo podr paralizarlo ejerciendo algunas de las opciones previstas en
este inciso y aadiendo las costas procesales.
d) Producido el desalojo, el dador podr reclamar el pago de los alquileres adeudados hasta el momento del lanzamiento, ms
sus intereses y costas, por la va ejecutiva. Tambin podr reclamar los daos y perjuicios que resultasen del deterioro
anormal del inmueble imputables al tomador, pero por la va procesal correspondiente a los juicios de conocimiento.

Consecuencias del incumplimiento del tomador en el leasing mobiliario
El art. 21 de la ley establece que ante la mora del tomador de pagar el canon pactado, el dador podr:
a) Obtener el inmediato secuestro del bien, con la sola presentacin del contrato inscripto. Para ello deber demostrar que ha
interpelado y otorgado al tomador un plazo no menor de 5 das para regularizar su situacin. Producido el secuestro, queda
resuelto el contrato. Adems, el dador tendr derecho a iniciar diferentes acciones. En efecto, podr ejecutar el cobro del
canon que se hubiera devengado, incluyendo ntegramente el perodo en que se produjo el secuestro, la clusula penal
pactada y sus intereses, y demandar los daos y perjuicios sufridos.
b) Demandar ejecutivamente el cobro del canon no pagado si as hubiera sido previsto en el contrato. La accin puede abarcar
la totalidad del canon pendiente, lo que implica dar por decados los plazos no transcurridos y considerar la deuda como de
plazo vencido. Si hubiese vencido el plazo contractual sin que el tomador hubiera pagado ntegramente el canon y el precio
de la opcin de compra, o si se demostrare el peligro en la conservacin del bien, proceder su secuestro previa caucin
que otorgar el dador y que resulte suficiente a criterio del juez.
c) Accionar contra lo fiadores o garantes del tomador, en cualquiera de los 2 supuestos vistos precedentemente.

Efectos del contrato
La ley ha regulado los efectos del leasing con el objeto de brindar seguridad a las partes de que sus derechos no sern burlados por
ninguna de ellas ni afectados por intereses de terceras personas. Los efectos del leasing son los siguientes:
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a) oponibilidad frente a terceros: son oponibles frente a los acreedores de las partes los efectos del contrato debidamente inscripto
(art. 11). Esto significa que el acreedor del dador no puede embargar ni ejecutar las cosas dadas en leasing y que el acreedor del
tomador tampoco puede ejecutar la cosa mientras ste no haya adquirido su dominio. Si no se afecta la finalidad del contrato que es
transferir la propiedad del bien cuando el tomador ejerza la opcin de compra, los acreedores conservan sus derechos de tales. Los
acreedores del tomador pueden subrogarse en los derechos de ste para ejercer la opcin de compra, claro esta que para ejercerla
tienen que pagar el precio de la opcin (art. 11).
En cuanto a los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato deber ser inscrito en el registro que corresponda al bien que
constituya a su objeto. La oponibilidad del contrato se retrotraer a la fecha de la entrega del bien si el pedido de la inscripcin
registral se practica dentro de los 5 dias habiles posteriores. Vendico ese plazo, los efectos de la registracion comenzaran a regir a
partir de la fecha en que se pidi la inscripcin (art. 8).
b) caso de concurso o quiebra: el contrato continuara por el plazo convenido, pudiendo el tomador ejercer la opcin de compra en el
tiempo previsto (art. 11). Al concurso o a la quiebra solo se incorpora el precio de los cnones y eventualmente el precio de la opcin
de compra si el tomador hace uso de esa facultad. Pero la cosa en si misma no entra en el concurso o quiebra. El derecho del
tomador permanece inclume.
En caso de quiebra del tomador, dentro de los 60 das de decretada, el sindico podr optar entre continuar el contrato en las
condiciones pactadas o resolverlo. Si se tratare del concurso preventivo del tomador, el dador puede optar entre resolver el contrato o
continuarlo; en este ltimo caso deber correr vista al sndico y obtener la pertinente autorizacin judicial. Transcurridos 30 das de
abierto el concurso, el dador podr resolver el contrato si no le hubiese comunicado la decisin de continuarlo (art. 20). Pasados esos
plazos (los de quiebra y los de concurso) sin que haya ejercido la opcin, el contrato se considerara resuelto de pleno derecho,
debiendo el juez del concurso o la quiebra restituir el bien al dador, a su simple peticin, con la sola exhibicin del contrato inscripto y
sin necesidad de tramite o verificacin previa. Sin perjuicio de ello, el dador podr reclamar en el contrato o en la quiebra el canon
devengado hasta la devolucin del bien, en el concurso preventivo, o hasta la sentencia declarativa de la quiebra, y los dems
crditos que resulten del contrato (art. 11).
Los efectos del concurso o quiebra del tomador solo se refieren al futuro de la relacin contractual: el dador recuperara el bien y
reclamara el canon adeudado hasta esa restitucin, y el concurso o la quiebra no tendrn que seguir pagando en canon a partir de la
devolucin.
c) transmisin del dominio: la transmisin del dominio del bien se produce por el ejercicio de la opcin de compra y el pago del precio
de esa opcin conforme a lo determinado en el contrato. El dominio se adquiere cumplidos tales requisitos, mas lo que la ley exija de
acuerdo con la naturaleza del bien (art. 16), tales como la inscripcin registral.
d) garantas de eviccin y vicios ocultos y responsabilidad de entrega: si el bien era de propiedad del dador antes de la vinculacin
contractual con el tomador, las garantas de eviccin y vicios redhibitorios y la responsabilidad de entrega son irrenunciables. En
cambio, si perteneca al propio tomador, desaparecen las obligaciones aludidas, salvo pacto en contrario. Ahora, si el bien fue
adquirido por el dador para celebrar este contrato, la presuncin se invierte, esto es, responder por eviccin, vicios ocultos y la
entrega, salvo clusula en contrario (art. 6).

Forma e inscripcin registral
El contrato puede celebrarse por instrumento privado, excepto si el objeto se tratare de bienes inmuebles, buques, aeronaves, en cuyo
caso deber hacerse por escritura publica.
A los efectos de que el contrato de leasing sea oponible a terceros ser necesario inscribirlo en el registro de la propiedad que
corresponda segn el bien que se trate. En caso de bien mueble no registrable o software, la inscripcin deber practicarse ante el
Registro de Crditos Prendario del lugar en donde se encuentre la cosa, o donde la cosa o software deba ponerse a disposicin del
tomador. La vigencia de la inscripcin registral ser de 20 aos si se tratare de inmuebles, y de 10 aos en los restantes casos (art. 8),
aunque se prev la posibilidad de cancelarla anticipadamente si se trata de leasing sobre cosas muebles no registrables o software: a)
siempre que lo pida el tomador una vez cumplidos los plazos y condiciones pactados para ejercer la opcin de compra y se siga el
procedimiento que la propia ley establece, b) lo disponga una decisin judicial, o c) lo solicite el dador o su cesionario (art. 18).

Precio
Canon: art. 3: el monto y la periodicidad de cada canon se determina convencionalmente. En el pago del canon deben contemplarse:
los intereses, el valor del bien pagado por el empresario o el costo, si el empresario es el productor; el beneficio del empresario; los
costos operativos.
Precio del ejercicio de la opcin de compra: art. 4: el precio del ejercicio de la opcin de compra debe estar fijado en el contrato o ser
determinable segn procedimientos o pautas pactadas.

Plazo de duracin
El tomador que necesita el bien, lo necesita solo por un tiempo determinado, vencido el plazo, el usuario tiene 3 opciones:
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- restituir el bien.
- Renovar el contrato y sustituir la cosa por otra.
- Comprar la cosa pagando el valor residual. Esta opcin es irrenunciable y se puede ejercer una vez que haya pagado las
partes del canon (art. 14).

Extincin del contrato
Art. 2083: La obligacin de pagar una renta vitalicia se extingue por la muerte de la persona en cabeza de quien ha sido constituida.
Art. 2085: Cuando la renta vitalicia es constituida en cabeza de dos o ms, a favor del que da el precio de ella o de un tercero, la
renta se debe por entero, hasta la muerte de todos aquellos en cabeza de quienes fue constituida.
Art. 2086: Cuando el acreedor de una renta constituida en cabeza de un tercero, llega a morir antes que ste, la renta pasa a sus
herederos hasta la muerte del tercero.

Resolucin por incumplimiento contractual:
Si el contrato se resuelve por incumplimiento del contrato el deudor tendr que devolver el capital mas sus intereses y frutos y el
acreedor las rentas que hubiere percibido. Puede ocurrir que durante el lapso en que la cosa ha estado en poder del deudor, se haya
perdido o deteriorado; si ha mediado culpa del deudor estar obligado a restituir una cosa igual o a indemnizar por daos y perjuicios,
pero si no hay culpa, est exento de responsabilidad.

UNIDAD 7
LOCACIN DE SERVICIOS

Concepto:
Art. 1623: tiene lugar cuando una de las partes se obligue a prestar un servicio y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero.
Mas rigurosamente, la ley 20744 lo define: habr contrato de trabajo, cualquiera sea su forma o denominacin, siempre que una
persona fsica se obligue a realizar actos, ejecutar obras o prestar servicios a favor de la otra y bajo la dependencia de esta, durante
un perodo determinado o indeterminado de tiempo, mediante el pago de una remuneracin.

Caracteres:
Consensual, porque los efectos del contrato se producen desde el mismo momento de la celebracin del contrato
Oneroso, porque la prestacin a la que se compromete una de las partes lo es en razn de la prestacin de la otra
Conmutativo, porque cada una de las partes tiene conciencia de la equivalencia de las prestaciones a las que
recprocamente se han comprometido
Bilateral, porque produce obligaciones tanto a cargo del locador como del locatario
Nominado o tpico, porque tiene denominacin especial y se encuentra regulada dentro del CC.
No formal, porque puede celebrare en la forma que las partes convengan sin tener que cumplimentar alguna forma legal
establecida.

Comparacin con otras figuras:
Con la locacin de obra: Criterios para diferencias ambos contratos:
1. Criterio de la subordinacin o dependencia: hay locacin de servicios si existe un vinculo o nexo de dependencia, de
subordinacin o de direccin del empleado, del locador al locatario, del obrero al patrn, si el dueo tiene la
direccin del trabajo, como ocurre con el obrero, el servidor domestico, el empleado. Si tal vinculo de subordinacin
falta, si es el locador quien tiene la direccin de su trabajo, si es independiente en la ejecucin del servicio o trabajo,
si lo realiza sin direccin y por su cuenta y riesgo, el contrato es de locacin de obra.
2. Criterio del resultado buscado o finalidad perseguida: Si el objeto del contrato, el fin buscado, es el trabajo mismo, la
actividad misma del locador, con independencia del resultado, independientemente de la obtencin del fin buscado,
hay locacin de servicios; si el objeto buscado es el fin o producto del trabajo concluido, e efecto del servicio o
trabajo, el resultado de ese trabajo (opus), la obra resultante de aquella actividad del locador, el contrato es de
locacin de obra.

Con el mandato: Criterios de distincin:
1. Criterio de la onerosidad: el precio es de la esencia del contrato de locacin de servicios, mientras que nunca existe
precio en el mandato, ya que la posible recompensa (honorario) no tiene las caractersticas del precio.
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2. Criterio de la representacin: la locacin de servicios no importa representacin, mientras que, por el contrario, en el
mandato est nsita en el contrato.

Con la sociedad: el obrero participa de las ganancias pero no de las perdidas, y nada hay de paridad entre las partes ya que
el obrero esta subordinado a un patrn, y tampoco tiene participacin en el manejo del negocio o empresa.

Obligaciones del locador y del locatario:
La obligacin del locatario se remite a pagar el precio del servicio contratado en tiempo y forma convenida, si es que lo hay, sino, al
concluir la prestacin de dicho servicio; el locador, por su parte, esta obligado a cumplir la tarea en tiempo propio y de acuerdo a lo
que fue la intencin de las partes.

Pago de servicios. Presuncin de onerosidad:
La regla general es la presuncin de onerosidad: todo servicio, sea o no profesional, debe pagarse. Los servicios profesionales
(abogados, mdicos, etc.), o de personas que ejercen un oficio (gestores administrativos, rematadores, etc.) o el de los artesanos
(electricista, plomero, albail, etc.) en principio no se presumen gratuito, ya que la ley presume, ya sean los servicios materiales o
intelectuales, que se prestan para ser retribuidos por su precio corriente y que deben pagarse aunque no se haya convenido
retribucin. As lo marca el precepto del Art. 1627 del C.C.: El que hiciere algn trabajo o prestare algn servicio a otro, aunque
ningn precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesin o modo de vivir. El precepto indicado en
este art., no significa que los servicios prestados por el locador ajenos a su profesin u oficio sern gratuitos, porque como se dijo
antes, la regla es la presuncin de onerosidad (Ej.: un carpintero que ocasionalmente acta de albail, un enfermero que hace una
changa de plomero, etc.), y por ello, quien presta el servicio tendr derecho a ser retribuido, siempre que quien lo recibi no pruebe
que lo hizo de favor para beneficiarle.

Casos en que se presume gratuito:
Hay circunstancias donde se presume que el servicio fue prestado gratuitamente sin intencin de cobrar su precio (excepcin del
principio de onerosidad). Las principales y ms frecuentes circunstancias son:
No haberse pedido el servicio prestado
Convivencia de quien prest el servicio en casa del que lo recibi
En estos supuestos la ley presume que el servicio fue prestado gratuitamente, sea por un movimiento espontneo de beneficencia,
por amistad, ayuda al prjimo, al vecino, como favor de retribucin natural al dueo de casa en la que habita a ttulo de amistad,
caridad, concubino, o concubina, etc. Cuando media gratuidad, nos encontramos fuera de la rbita de la locacin de servicios, y ante
un contrato innominado.

Conclusin del contrato:
Locacin celebrada por tiempo determinado:
Cumplimiento del trmino convenido (el cumplimiento del trmino pone fin de pleno derecho a la ejecucin del contrato.
Puede ser cierto o incierto, pero no tan prolongado que equivalga a la vida probable de la persona)
Fallecimiento o incapacidad del locador o el locatario
Mutuo consentimiento del locador y locatario
Rescisin por culpa o incumplimiento de un contratante (ante un incumplimiento grave no es necesaria una sentencia judicial
previa para que el contratante no culpable lleve a cabo la rescisin)
Imposibilidad de ejecucin por caso fortuito o fuerza mayor
Rescisin unilateral intempestiva ( si el derecho de rescindir unilateral e intempestivamente el contrato no es reservado por
las partes en el contrato, sern pasibles del pago de daos y perjuicios)
Cumplimiento con condicin ( condicin que debe ser posible y lcita y que se cumpla)

Locacin celebrada por tiempo indeterminado:
Principio general: libertad de las partes (si no hay una duracin convenida y se trata de servicios no reglamentados como los
empleados de comercio, obreros, etc., las partes pueden concluir el contrato en cualquier momento)
Excepcin: sancin de la rescisin unilateral intempestiva (las partes deben dar un preaviso a la otra para que busque otro
locador o locatario, sino es pasible de pagar daos y perjuicios)
Dems causales dadas en la locacin con tiempo determinado.



LOCACIN DE OBRA

Concepto:
Es el contrato en virtud del cual una de las partes se compromete a realizar una obra y la otra a pagar por esa obra un precio en
dinero

Caracteres:
Bilateral: origina obligaciones para ambas partes
Oneroso
Consensual: no requiere formalidad salvo excepciones
Tracto sucesivo
Agrupacin J.U.R.E
Conmutativo: supone cierta equivalencia entre las prestaciones

Comparacin con otras figuras:
Compraventa: ver contrato de compraventa
Mandato: salvo el caso de mandato oculto, el mandato es siempre con representacin, y la locacin no. El mandato tiene por
objeto la realizacin de actos jurdicos por cuenta del mandante, y el de locacin de obra, actos materiales u obras, sean
materiales o intelectuales, pero no actos jurdicos.
Locacin de cosas: ver contrato de locacin

Diversas modalidades de contratacin:
Ajuste alzado: las partes establecen desde el comienzo un precio fijo e invariable. Las modificaciones de los precios en
materiales o mano de obra benefician o perjudican al contratista. Cuando el propietario se compromete a reconocer algunas
variaciones, es un ajuste alzado relativo.
Por unidad de medida: el precio se fija por medida o por unidades tcnicas, por Ej.: por kilmetro de camino. Aqu no se fija
el precio pero este tambin es invariable, pues basta multiplicar el precio de la medida por la cantidad encargada y ese ser
el precio definitivo. Este contrato deja las puertas abiertas a las partes para continuarlo una vez finalizado y bajo las mismas
condiciones si les sigue resultando conveniente, bastando una simple orden del comitente sin tener que realizar una nueva
estipulacin.
Por coste y costas: el precio de la obra se fija teniendo en cuenta lo que ella costara de mantenerse los actuales precios de
los materiales y salarios, pero se reconoce al contratista el derecho de reajustarlo de acuerdo con la variacin de aquellos.
Obra por administracin: el dueo de la obra la ejecuta por administracin, es decir: prescinden del empresario y ellos
realizan la obra con personal propio y comprando directamente los materiales, o sea que no hay contrato de obra.

Obligaciones del dueo de la obra. Enumeracin y anlisis:
Obligacin de cooperacin: el dueo esta obligado a poner al dueo en condiciones de cumplir la obra, es decir, ponerlo a
disposicin del suelo, proporcionarle los planos, los materiales por los que se hubiere comprometido en el contrato, etc. Salvo
la situacin de excepcin de que la inejecucin del dueo de su obligacin de cooperar sea de muy escasa importancia, el
empresario podr suspender la continuacin de la obra si el dueo no coopera.
Pago del precio: puede ser fijo e invariable, o variable segn varen los precios de materiales y mano de obra. Si en el
contrato no hay precio, se entender que las partes fijaron el precio de costumbre, y se realiza al momento de la entrega de
la cosa salvo estipulacin en contrario. El empresario tiene derecho de retencin de la cosa si no recibi el pago. El lugar del
pago, si no est en el contrato, es el de la tradicin, y si tampoco figura el lugar para la entrega, ser en donde la obligacin
se hubiere contrado.
Obligacin de recibir la obra: terminada la obra, el dueo est obligado a entregarla y el dueo a recibirla.
Obligacin condicional de pagar a los obreros y proveedores de materiales contratados por el empresario: los
obreros y proveedores que no han sido remunerados tienen accin directa contra el empresario y no contra el dueo, salvo
que este no haya pagado la totalidad del precio y entonces tendrn acciones contra el hasta la concurrencia de la suma
debida al empresario. Esta solucin se extiende tambin al subcontratista y a sus empleados, ya que todos los mencionados
son contratados por el empresario.

Obligaciones del empresario:
Obligacin de ejecutar la obra: debe ejecutarse con cuidado y diligencia y llevarse a cabo de acuerdo con las reglas del
arte, es decir, conforme a lo que se acostumbre para esa obra y en ese lugar. Salvo que el dueo haya tenido en mira las
condiciones personales del empresario, este podr ejecutar la obra por intermedio de terceros. Si la cosa est mal ejecutada
y tiene una deficiencia extremadamente grave, el dueo tiene derecho a dar por no hecha la obra y destruirla.
Obligacin de entregar la cosa en plazo convenido: cuando el contrato fija un plazo, el empresario debe atenerse a el y
responde por los daos y perjuicios que ocasione su demora. Si no esta fijado el plazo inicial, se entiende que el empresario
debe comenzar la obra de inmediato o cuando disponga de los materiales necesarios, y si no hay un plazo final, tiene la
obligacin de continuar los trabajos con una actividad razonable (Ej: no sera razonable si contrato para que me haga una
casa de 200mts cuadrado y al pasar 2 aos solo construy un tapial de 1mt de alto y 2mt de ancho)
Obligacin de permitir el control del desarrollo de la obra por el dueo: debe cumplir los trabajos de manera continua y
siguiendo un ritmo que normalmente le permitira concluir la obra en el trmino pactado. A veces suelen fijarse plazo de
comienzo de la obra y de finalizacin de etapas, y todo ello pone de relieve la necesidad de reconocer al dueo el derecho
de verificar como se va desenvolviendo la obra. Los gastos de verificacin corren por cuenta del dueo.

Responsabilidad por ruina o deterioro durante la ejecucin:
Destruccin o deterioro por caso fortuito: si sucede antes de ser entregada, nadie puede reclamar: el empresario
pierde su trabajo y el dueo la cosa. Excepcionalmente el dueo puede reclamar si la cosa sigue en su poder por
morosidad del dueo.
Destruccin por mala calidad de materiales: el empresario responde frente al dueo, por mas que sea este quien los
ha provedo, porque el empresario es el experto y debe advertir al dueo, y solo as conserva su derecho de retribucin
(advirtindolo)
Destruccin por vicios ocultos: el empresario tiene derecho a retribucin porque si el vicio est oculto en el material
provisto por el dueo, no existe culpa de su parte.

Responsabilidad despus de la entrega de la obra:
Ruina por vicios del suelo: la responsabilidad primaria corresponde al proyectista, cuyo deber es estudiar la calidad del
suelo para calcular una estructura suficientemente segura. Por consiguiente, el director de obra o el constructor que
hubieren indemnizado al dueo podrn ejercer accin de regreso contra el, a menos que los vicios sean tan notorios que no
pudieran escapar a la atencin de un constructor diligente. La responsabilidad por ruina sobreviviente a la finalizacin de la
obra por vicios en los materiales, defectos de construccin, etc., cesa para el constructor transcurridos los 10 aos luego de
Agrupacin J.U.R.E
recibida la obra. Producida la ruina, se presume que sucedi por defectos de construccin o mala calidad de materiales, por
ende, la carga de la prueba es para el empresario, quien debe demostrar que se produjo por caso fortuito o culpa del dueo.

Responsabilidad por el hecho de personas ocupadas en la obra:
El empresario responder siempre por las personas que tiene bajo su ocupacin en la obra frente al dueo, sean obreros
dependientes de el o subcontratistas y sus empleados.

Responsabilidad de las partes frente a terceros:
Los empresarios constructores son responsables por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales, de todo dao que
causen a los vecinos, pero no solo son responsables frente a los vecinos por dichas inobservancias, sino tambin por todo dao que
por su culpa o de sus dependientes resulte para ellos (los vecinos), como ser: derrumbe o rajadura de una pared medianera como
consecuencia de una excavacin, destrozos ocasionados por la cada de instrumentos de trabajo de la mampostera, etc.
En caso de perjuicios ocasionados a terceros y vecinos por culpa del empresario o sus obreros, el dueo responde junto con el
empresario si el dao se ocasion con una cosa de su propiedad.

Subcontratacin. Responsabilidad del empresario y del dueo:
El subcontrato es un nuevo contrato de obra en el que el empresario principal asume la calidad de comitente. Los derechos y
obligaciones recprocos se rigen por las reglas de este contrato. Por el contrario, entre el dueo de la obra y el subcontratista no hay
en principio ninguna relacin directa. Pero esta regla no es absoluta:
Si la obra sufri ruina total o parcial el dueo puede dirigir su accin de daos contra el empresario principal y el
subempresario, conjunta o indistintamente, solo si la obra tiene fundamento de orden pblico
Si la obra no comprometiese intereses pblicos, solo tendr accin contra el empresario principal.
El subcontratista tiene accin directa contra el dueo.

Conclusin del contrato. Desistimiento del dueo. Desaparicin del empresario. Muerte del empresario. Quiebra:
La forma normal de conclusin del contrato de obra es su cumplimiento por ambas partes, es decir, la entrega de la obra concluida y
el pago del precio; pero puede concluir tambin por:
Desistimiento del dueo: Art. 1638: El dueo de la obra, puede desistir de la ejecucin de ella por su sola voluntad, aunque se haya
empezado, indemnizando al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Empero, los jueces
podrn reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicacin estricta de la norma condujera a una notoria injusticia.
Muerte, desaparicin o falencia del empresario: Producido el fallecimiento del empresario, es deber del locatario pagar a los
herederos, en proporcin del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados si stos fueran
tiles a la obra. Ello no excluye, si se acepta por el dueo de la obra o locatario, que los herederos del locador puedan continuar la
construccin, ello es as cuando no se exigieran en el empresario cualidades especiales. La imposibilidad por desaparicin del
empresario tambin origina el fin de la locacin de obra, y tambin el caso de falencia, ello es as pues faltara el respaldo econmico
para el cumplimiento de la locacin de obra Art. 1643: Puede el contrato ser resuelto por el locatario, si desaparece el empresario,
o por su falencia
Quiebra: el dueo puede pedir la resolucin del contrato si el dueo ha cado en quiebra, y no es suficiente la convocatoria de
acreedores, pues durante la tramitacin del concordato el deudor conserva sus bienes y prosigue con su comercio o industria bajo la
vigilancia del sndico. Si la quiebra es del comitente, el empresario esta respaldado por el derecho de retencin cuando no se le
pague, salvo que se haya pagado la obra de antemano o que la masa le afiance satisfactoriamente el pago del precio, donde no podr
excusarse con la quiebra del comitente para incumplir en su obligacin.


CONTRATO ONEROSO DE RENTA VITALICIA
Concepto:
Habr contrato de renta vitalicia cuando alguien por una suma de dinero, o por una cosa apreciable en dinero, mueble o inmueble que
otro le da, se obliga hacia una o muchas personas a pagar una renta anual durante la vida de uno o muchos individuos, designados n
el contrato.

Caracteres:
Oneroso y bilateral: puesto que una parte se obliga a entregar el capital y la otra la renta
Aleatorio: porque las ventajas o desventajas del contrato dependen de la duracin de la vida del acreedor
Tracto sucesivo: las obligaciones del deudor se prolongan en el tiempo
Real: no queda concluido sino con la entrega del capital, aunque la promesa de renta vitalicia tiene plena fuerza vinculatoria
Formal: la ley exige escritura pblica bajo pena de nulidad

Comparacin con otros contratos:
Pensin de alimentos: este se prolonga mientras subsiste la necesidad del alimentado, el contrato de renta vitalicia no se
relaciona en absoluto con la fortuna del acreedor de la renta.
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Seguro de vida: en la renta vitalicia, el acreedor entrega un capital a cambio de una renta ad vital; en el seguro, el
asegurado entrega de por vida (o hasta cumplir cierto n de aos) una cierta cuota o prima a cambio de lo cual el asegurador
se compromete a pagar cierto capital a las personas designadas en el contrato cuando el asegurado fallezca o transcurran la
cantidad de aos designada en el contrato.
Donacin con cargo: la donacin es una liberalidad y la renta un acto oneroso, pero hay casos en que la diferencia es mas
sutil, por Ej.: una persona entrega un inmueble con la condicin de recibir de la otra parte una renta de por vida (constituyen
un contrato de renta vitalicia onerosa), pero si la renta es menor al producido normal de la explotacin del inmueble, hay mas
bien una donacin con cargo, aunque las partes lo hayan calificado de renta vitalicia, porque el que recibe el inmueble no
asume ningn alea ya que el contrato siempre le ser beneficioso mas all de cuanto dure la vida del acreedor de la renta.
Este supuesto fue calificado como donacin en el Proyecto de 1936 y en el Anteproyecto de 1954.

El cabeza de renta. Persona que puede ser designada. Muerte del cabeza de renta. Renta constituida en cabeza de varias
personas:
Una renta vitalicia puede ser constituida en cabeza del que da el precio o en la de una tercera persona, y aun en cabeza del deudor, o
en la de varios otros. Puede ser creada a favor de una sola persona o de muchas, sea conjuntamente o sea sucesivamente.
El contrato de renta vitalicia ser de ningn efecto cuando la renta ha sido constituida en cabeza de una persona que no exista el da
de su formacin, o en la de una persona que estaba atacada, en el momento del contrato, de una enfermedad de la que muriere en
los treinta das siguientes, aunque las partes hayan tenido conocimiento de la enfermedad.
La renta no se adquiere, sino en proporcin del nmero de das que ha vivido la persona en cabeza de quien la renta ha sido
constituida. Pero si se ha convenido que la renta fuese pagada con anticipacin, cada trmino es adquirido por entero por el acreedor
desde el da en que el pago ha debido ser hecho.
El acreedor que exige el pago de una renta vencida, debe justificar la existencia de la persona en cabeza de quien la renta ha sido
constituida. Toda clase de prueba es admitida a este respecto.
La obligacin de pagar una renta vitalicia se extingue por la muerte de la persona en cabeza de quien ha sido constituida.
Cuando la renta vitalicia es constituida en cabeza de dos o ms, a favor del que da el precio de ella o de un tercero, la renta se debe
por entero, hasta la muerte de todos aquellos en cabeza de quienes fue constituida.
Cuando el acreedor de una renta constituida en cabeza de un tercero, llega a morir antes que ste, la renta pasa a sus herederos
hasta la muerte del tercero

Beneficiario de la renta. Personas que pueden serlo:
Ordinariamente la renta se constituye a favor de la parte que entrega el capital, pero nada se opone a que el beneficiario sea un
tercero o varias personas, y en este caso, la relacin entre quien aport el capital y el tercero beneficiario se rige, en cuanto a su
validez intrnseca y sus efectos, por las disposiciones relativas a los actos gratuitos (donaciones), y es una liberalidad sujeta a
reduccin y colacin. Si el beneficiario resultase incapaz de recibir la renta o se negare, el deudor deber pagarla a quien la constituy
o a sus herederos hasta el momento de extincin previsto en el contrato. Si son varios beneficiarios, salvo estipulacin en contrario,
debe entenderse que son simultneos y no sucesivos.


Muerte del acreedor de la renta:
Si la renta esta constituida hasta su muerte, se extingue el contrato por cumplimiento del mismo, y es principio general interpretar que
el contrato se basa en la finalizacin de la vida del acreedor, salvo estipulacin que exprese otra cosa, como que la vida contemplada
a fines del contrato sea la de un 3ro.

Derechos y obligaciones de las partes:
Acreedor de la renta:
Al momento de suscribir la renta el acreedor debe hacer tradicin del capital que constituye la obligacin principal
Debe garantas por eviccin y vicios redhibitorios de la cosa entregada.
Deudor de la renta:
Debe pagar la renta en el momento convenido. El perodo se entiende por anual, salvo estipulacin contraria
Tiene obligacin de dar las seguridades prometidas al acreedor, sino este puede demandar la resolucin del contrato y la
restitucin del precio de la renta.

Agrupacin J.U.R.E
Extincin del contrato:
Art. 2083: La obligacin de pagar una renta vitalicia se extingue por la muerte de la persona en cabeza de quien ha sido constituida.
Art. 2085: Cuando la renta vitalicia es constituida en cabeza de dos o ms, a favor del que da el precio de ella o de un tercero, la
renta se debe por entero, hasta la muerte de todos aquellos en cabeza de quienes fue constituida.
Art. 2086: Cuando el acreedor de una renta constituida en cabeza de un tercero, llega a morir antes que ste, la renta pasa a sus
herederos hasta la muerte del tercero.

Resolucin por incumplimiento contractual:
Si el contrato se resuelve por incumplimiento del contrato el deudor tendr que devolver el capital mas sus intereses y frutos y el
acreedor las rentas que hubiere percibido. Puede ocurrir que durante el lapso en que la cosa ha estado en poder del deudor, se haya
perdido o deteriorado; si ha mediado culpa del deudor estar obligado a restituir una cosa igual o a indemnizar por daos y perjuicios,
pero si no hay culpa, est exento de responsabilidad.


B. CONTRATOS DE COLABORACION
Unidad 8:
Mandato. Fideicomiso. Ctto de ahorro para fines determinado
1. MANDATO
* Concepto
Segn el Art. 1869 CC: el mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, que sta acepta, para
representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurdico, o una serie de actos de esta naturaleza. La persona
que otorga el mandato es el mandante y la que lo recibe mandatario.

* Anlisis de la definicin legal:
Resultan del art. 2 elementos esenciales del mandato:
Representacin del mandante por el mandatario: el mandatario obra por el mandante y los actos que l celebra en nombre de
este ltimo y en los lmites de sus poderes, se consideran hechos por el propio mandante. El Art. 1870 agrega: las
disposiciones de ste ttulo son aplicables:
1. a las representaciones necesarias, y a las que por su oficio pblico deben representar determinadas clases de
personas o de bienes, en todo lo que no se oponga a las leyes especiales sobre ellas
2. a las representaciones de las corporaciones y de los establecimientos de utilidad pblica
3. a las representaciones por administraciones o liquidaciones de sociedades, en los casos que determine el CC y el C
de comercio
4. a las representaciones por personas dependientes, las cuales sern juzgadas de este Ttulo, cuando no hubiese
necesariamente un contrato entre el representante y representado
5. a las representaciones por gestores oficiosos
6. a las representaciones judiciales
7. a las representaciones por albaceas testamentarias o dativos
el encargo conferido al mandatario tiene que tener por objeto un acto jurdico o una serie de actos de esta naturaleza.

* Caracteres del mandato
Es un contrato consensual que puede ser gratuito u oneroso. La convencin sobre la retribucin puede ser expresa o tcita. Es un
contrato que no lleva un fin en s mismo, sino que se celebra como medio para la realizacin de otro acto o contrato.
Presmese que es gratuito, cuando no hubiere convenido que el mandatario perciba una retribucin por su trabajo. Presmese que
es oneroso: cuando consista en atribuciones o funciones conferidas por ley al mandatario; o cuando consista en los trabajos propios
de la profesin lucrativa del mandatario, o de su modo de vivir (1871).
Si es unilateral es gratuito y si es bilateral es oneroso.

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* Comparacin con otros institutos
La distincin entre la locacin de servicios o de obra y el mandato radica en que el locador de servicios o de obra presta un servicio,
sin tener representacin del locatario, en tanto que el mandatario presta un servicio pero tiene la representacin del mandante.
Adems:
el mandato, en principio, es un contrato unilateral. La locacin de servicios o de obra es bilateral
si hay varios mandantes, todos ellos responden solidariamente. El la locacin de servicios o de obra no existe la
responsabilidad solidaria
el mandato puede ser revocado por la sola voluntad del mandante. La locacin de servicios o de obre exige reservas al
respecto.
Entre el mandato y la gestin de negocios: en ambas hay una persona que realiza una gestin de negocios ajenos, slo
que en uno hay encargo y en el otro no.
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* Representacin. Concepto
Hay representacin cuando una persona (representante) est facultada para emitir declaraciones de voluntad jurdica por cuenta y a
nombre de otra persona (representado) con el efecto de producir consecuencias jurdicas. Las mismas inciden directa e
inmediatamente en la esfera de los intereses jurdicos del representado, como si este hubiera actuado personalmente.
Es una facultad otorgada al representante; conferido por la ley o por el propio representante.
El representante debe actuar en nombre del representado
El representante declara su voluntad, si bien deber contemplar los intereses de su representado
La representacin tiene por objeto actos jurdicos
El representante debe actuar dentro de los lmites conferidos
* Clases
LEGAL: es la que emana de la ley. (ej: el padre respecto del hijo menor)
VOLUNTARIA: se constituye un acto por el cual una persona capaz voluntariamente otorga a otra la facultad de representarla.
JUDICIAL: nombramiento de un curador.

* El acto de apoderamiento
En este caso no hay una nica declaracin de voluntad comn, como normalmente ocurre en los contratos, sino que hay 2 actos
unilaterales, que habitualmente no coinciden en el tiempo: el primero, el acto de apoderamiento, por el cual una persona otorga a otra
el poder de obrar en nombre de ella; el segundo, la aceptacin

* Acepciones de la palabra poder
El poder es la facultad reconocida a una persona por el ordenamiento jurdico para efectuar manifestaciones de voluntad sea en
inters propio del sujeto o bien en inters ajeno. Nuestro C le otorga los siguientes significados:
facultad conferida al mandatario
Instrumento en el que consta el otorgamiento de la representacin.

* Forma en el mandato
MANDATO EXPRESO: puede darse por instrumento pblico o privado, por cartas, y tambin verbalmente (Art. 1873). Por
excepcin, el mandato debe ser otorgado en escritura pblica en el caso del art.1184 inc 7.
MANDATO TCITO: resulta no slo de los hechos positivos del mandante, sino tambin de su inaccin o silencio, o no
impidiendo, pudiendo hacerlo, cuando sabe que alguien est haciendo algo en su nombre (Art. 1874). Si el conocimiento de
las gestiones lo adquiere posteriormente de haberse iniciado, ser una gestin de negocios y no un mandato.
FORMA DE ACEPTACIN DEL MANDATO. SILENCIO: el mandato puede ser aceptado de cualquier forma, expresa o
tcitamente. La aceptacin expresa resulta de los mismos actos y formas que el mandato expreso (Art. 1875). En cambio, la
aceptacin tcita resultar de cualquier hecho del mandatario en ejecucin del mandato, o de su silencio mismo (Art. 1876).
Entonces, la aceptacin tcita se da cuando hay ejecucin del mandato, la cual puede ser total o parcial; o cuando el mandatario
recepciona el encargo en silencio.
El Art. 1877 agrega: entre presentes se presume aceptado el mandato, si el mandante entreg su poder al mandatario, y ste lo
recibi sin protesta alguna. La presuncin es iuris tantum.
Entre ausentes la aceptacin del mandato no resultar del silencio del mandatario, sino en los siguientes casos:
1. si el mandante remite su procuracin al mandatario, y ste la recibe sin protesta alguna
2. si el mandante le confiri por cartas un mandato relativo a negocios que por su oficio, profesin o modo de vivir
acostumbraba a recibir y no dio respuestas a las cartas (1878).
Si el mandante fallece antes de que el mandato haya sido aceptado, la aceptacin no puede tener lugar.

Capacidad en el mandato
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para otorgar el mandato: si el mandato tiene por objeto actos de administracin, basta con que el mandante tenga capacidad
para administrar sus bienes; si tiene por objeto actos de disposicin, se requiere capacidad para disponer de ellos
para ser mandatario: el Art. 1896 establece que requiere capacidad para contratar; pero el 1897 dispone que el mandato
puede ser vlidamente otorgado a persona incapaz de obligarse. Esta ltima es la norma vigente, puesto que otros Art.
refieren a las consecuencias del mandato ejercido por persona incapaz: cuando el poder ha sido otorgado a favor de un
incapaz, el mandante est obligado por todos los efectos de la ejecucin del mandato, tanto respecto del mandatario como
de los 3ros con los cuales ste hubiera contratado. En cambio, el mandatario incapaz puede obtener la nulidad del mandato
cuando fuere demandado por el mandante por inejecucin de las obligaciones o por rendicin de cuentas.

Objeto del mandato
Pueden ser objeto del mandato todos los actos lcitos, susceptibles de producir alguna adquisicin, modificacin o extincin de
derechos (1889). El objeto debe ser adems posible. El mandato no da representacin, ni se extiende a: las disposiciones de ltima
voluntad; ni a los actos entre vivos, cuyo ejercicio por mandatarios se prohbe en este Cdigo, o el otras leyes. (Art. 1890)
El mandato de acto ilcito, imposible o inmoral, no da accin alguna al mandante contra el mandatario, si a ste contra el mandante,
salvo si el mandatario no supiere, o no tuviere razn de saber que el mandato era ilcito (Art. 1891). El mandato conferido para un
objeto ilcito, imposible o inmoral, es nulo.

En inters de quin puede otorgarse el mandato
a) en inters exclusivo del mandante: el ms comn
b) inters comn del mandante y del mandatario: supuesto del mandato ejercido por un socio en inters de todos los asociados
c) inters comn del mandante y de 3ros: por ejemplo, cuando una persona da mandato para vender un bien para luego pagar
a los acreedores
d) inters exclusivo de un 3ro: por ejemplo, cuando una persona otorga un mandato para escriturar en favor del comprador
cuando ste ha pagado ya la totalidad del precio con antelacin.
e) Inters exclusivo del mandatario: aqu no habr mandato, sino un mero consejo que no produce obligacin alguna

Mandato general y especial (se relaciona con el objeto del mandato)
El general comprende todos los negocios del mandante, y el especial uno o ciertos negocios determinados (Art. 1879)

Mandato concebido en trminos generales (se relaciona con las facultades o poderes del mandatario para la realizacin de ese
objeto)
Es aquel que se confiere sin una determinacin expresa de los poderes acordados al mandatario para su realizacin o de los actos
que podra o no otorgar para su desempeo. Slo comprende los actos de administracin, sin excepcin

* Actos para los cuales se requieren poderes especiales
El Art. 1881 (de interpretacin restrictiva) establece que son los siguientes:
1. para hacer pagos que no sean los ordinarios de la administracin
2. para hacer novaciones que extingan obligaciones ya existentes al tiempo del mandato (si se trata de novaciones de
obligaciones contradas por el mandatario en el desempeo de sus funciones, no son necesarios poderes especiales)
3. para transigir, comprometer en rbitros, prorrogar jurisdicciones, renunciar al derecho de apelar, o prescripciones adquiridas
(esta ltima se refiere a la prescripcin ya cumplida y a la parte ya corrida de la prescripcin en curso)
4. para cualquier renuncia gratuita, o remisin, o quita de deudas, a no ser en caso de falencia del deudor
5. para contraer matrimonio a nombre del mandante
6. para el reconocimiento de hijos naturales
7. para cualquier contrato que tenga por objeto transferir o adquirir el dominio de bienes races, por ttulo oneroso o gratuito
8. para hacer donaciones, que no sean gratificaciones de pequeas sumas, a los empleados o personas del servicio de la
administracin
9. para prestar dinero o pedir prestado, a no ser que la administracin consista en dar y tomar dinero a intereses, o que los
emprsitos sean una consecuencia de la administracin, o que sea enteramente necesario tomar dinero para conservar las
cosas que se administran.
10. para dar en arrendamiento por ms de 6 aos inmuebles que estn a su cargo
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11. para constituir al mandante en depositario, a no ser que el mandato consista en recibir depsitos o consignaciones; o que el
depsito sea una consecuencia de la administracin
12. para constituir al mandante en la obligacin de prestar cualquier servicio, como locador, o gratuitamente
13. para formar sociedad
14. para constituir al mandante en fiador
15. para constituir o ceder derechos reales sobre inmuebles
16. para aceptar herencias
17. para reconocer o confesar obligaciones anteriores al mandato

Efectos entre las partes
* OBLIGACIONES DEL MANDATARIO:

a) ejecucin del mandato:
El mandatario queda obligado por la aceptacin a cumplir el mandato, y a responder de los daos y perjuicios que le ocasionaren al
mandante por la inejecucin total o parcial del mandato (Art. 1904). Sin embargo, el Art. 1917 dice: Si el negocio encargado el
mandatario fuese de los que por su oficio o su modo de vivir, acepta l regularmente, aun cuando se excuse del encargo, deber
tomar las providencias conservatorias urgentes que requiera el negocio que se le encomienda.
Modo de ejecutar el mandato: el mandatario en la ejecucin del mandato, tiene el deber de obrar de acuerdo con las
instrucciones que le ha dado su mandante y dentro de las facultades que se le han conferido. Debe circunscribirse en los lmites
de su poder, no haciendo menos de lo que se le ha encargado. La naturaleza del negocio determina la extensin de los poderes
para conseguir el objeto del mandato (1905). Debe ejecutarlos exactamente en el lugar y tiempos propios. No se consideran
traspasados los lmites del mandato, cuando ha sido cumplido de una manera ms ventajosa que la sealada por ste (1906). El
mandatario debe abstenerse de cumplir el mandato, cuya ejecucin fuera manifiestamente daosa al mandante (1907). El
mandante imposibilitado de cumplir con las instrucciones, no est obligado a cumplir de otra manera (1916).
Oposicin de intereses entre el mandatario y el mandante: el mandatario no ejecutar fielmente el mandato, si hubiese
oposicin entre sus intereses y los del mandante, y diese preferencia a los suyos (1908). No podr el mandatario por s ni por
persona interpuesta, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de los suyo al mandante, lo que ste
le ha ordenado comprar, si no fuese con su aprobacin expresa (1918). La sancin aplicable a estos casos es la nulidad de los
actos, los cuales son susceptibles de confirmacin.

b) rendicin de cuentas
El mandatario est obligado a dar cuenta de sus operaciones, y a entregar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato,
aunque lo recibido no se debiese al mandante (1909). La obligacin de rendir cuentas puede ser relevada o eximida por el mandante
al mandatario por una clusula expresa del contrato. Pero la relevacin de rendir cuenta, no exonera al mandatario de los cargos que
contra l justifique el mandante (1910). Es decir, no se lo exime de la responsabilidad por sus actos de culpa o dolo, sino de la
rendicin de cuentas.
Restituciones a cargo del mandatario: el Art. 1991 establece que la obligacin que tiene el mandatario de entregar lo recibido
en virtud del mandato, comprende:
a) Todo lo que el mandante le confi y de lo que no dispuso por su orden
b) Todo lo que recibi de 3ro, aunque lo recibiese sin derecho
c) Todas las garantas resultantes del negocio que se encarg
d) Los ttulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado.
El CC agrega:
a) Si por ser ilcito el mandato resultaren ganancias ilcitas, no podr el mandante exigir que el mandatario se las
entregue (1912)
b) Pero si, siendo lcito el mandato, resultaren ganancias ilcitas por abuso del mandatario, podr el mandante exigir
que se las entregue (1912)
c) El mandatario debe intereses de las cantidades que aplic a uso propio, desde el da en que lo hizo, y de las que
reste a deber desde que se hubiese constituido en mora de entregarlas (1913).
Formas de la rendicin de cuentas: la cuenta debe contener un detalle claro, completo y debidamente clasificado del haber y
del debe, a fin de poder establecer con exactitud el saldo que resulte a favor o en contra del mandante. Debe ir acompaada
de todos los documentos y comprobantes.

c) responsabilidades del mandatario
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El mandatario est obligado a responder de los daos y perjuicios que se ocasionaren al mandante por la inejecucin total o
parcial del mandato (1904). Es necesario que haya dolo o culpa; no responde si la inejecucin hubiese sido causada por caso
fortuito o fuerza mayor.
Prdida de los valores en dinero del mandante: los valores en dinero que el mandatario tiene en su poder por cuenta del
mandante, perecen para el mandatario, aunque sea por fuerza mayor o caso fortuito. Salvo que estn contenidas en cajas o
sacos cerrados sobre los cuales recaiga el accidente o la fuerza (1915)
Garanta de solvencia de los deudores: el mandatario no responde, en principio, de la solvencia de los deudores con los que
contrata. Pero el mandatario puede, por un pacto especial, tomar sobre s la solvencia de los deudores y todas las
incertidumbres y embarazos del cobro (1914)
Pluralidad de mandatarios: cuando un mandato ha sido dado a muchas personas conjuntamente, no hay solidaridad entre
ellas, a menos de una convencin en contrario (1920). La estipulacin debe ser expresa y se aplica tanto en caso de
mandato gratuito como oneroso.

d) sustitucin del mandato. Diversos casos:
El mandatario puede sustituir en otro la ejecucin del mandato (1924). El mandatario que hace la sustitucin se llama sustituyente;
el nuevo mandatario sustituido o sustituto (es mandatario del mandatario o submandatario). La sustitucin constituye para el
mandatario una facultad de la cual puede o no usar, a menos de existir en el mandato una clusula prohibitiva. Puede ser ejercida por
toda clase de mandatarios convencionales.

Relaciones entre el mandante y el mandatario: el mandatario responde de la persona que ha sustituido:
a) Cuando no ha recibido el poder para hacerlo (1924) ; es decir, cuando el mandato nada contiene respecto de la
sustitucin
b) Cuando ha recibido este poder el de sustituir- sin designacin de la persona en quien poda sustituir, y hubiese
elegido un individuo notoriamente incapaz o insolvente (1924). las cuales deben existir al momento de la
sustitucin.
c) Cuando exista en el mandato una clusula que prohba la sustitucin.
Aunque el mandatario haya sustituido sus poderes, puede revocar la sustitucin cuando lo juzgue conveniente (1925)
El CC consagra el deber de vigilancia a cargo del mandatario que realiza la sustitucin.
Si el mandato autorizaba la sustitucin, con indicacin expresa de la persona en quien deba realizarse, el sustituyente no
tiene responsabilidad alguna. Pero tambin en este caso debe cumplir con su deber de vigilancia, siendo responsable de los
perjuicios que el mandante reciba por la omisin de ella.

Relaciones entre el mandante y el sustituido: el mandante en todos los casos tiene accin directa contra el sustituido, pero
solo en razn de las obligaciones que ste hubiere contrado por la sustitucin. Recprocamente el sustituido tiene accin
contra el mandante por la ejecucin del mandato (1926).
Relaciones entre el mandatario principal y el sustituido: las relaciones entre el mandatario y el sustituido por l, son regidas
por las mismas reglas que rigen las relaciones del mandante y el mandatario (1928).

Relaciones entre el mandante o el mandatario principal y los 3ros: si el sustituido ha contratado en nombre del mandante, las
relaciones jurdicas se establecen entre ste y el 3ro: el mandante puede accionar contra el 3ro y viceversa, pero el
mandatario principal no puede hacerlo. Si, por el contrario, el sustituido ha obrado en nombre del mandatario principal, es
ste quien puede accionar contra el 3ro, pero el mandante podra reclamar del mandatario la subrogacin de acciones.
La sustitucin del mandatario no autorizada por el mandante, ni ratificada por l, no le obligar respecto de 3ros por los
actos del sustituto (1942).

* OBLIGACIONES DEL MANDANTE:
No nacen directamente del contrato (como las obligaciones del mandatario), sino de acontecimientos posteriores que pueden o no
producirse.

a) anticipo y reembolso de gastos
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Anticipo de fondos: el mandante debe anticipar al mandatario, si ste lo pidiere, las cantidades necesarias para la ejecucin
del mandato (1948). El mandatario se obliga al cumplimiento del mandato, pero, salvo estipulacin en contrario, no se obliga
a anticipar el dinero para los gastos del mismo. Es necesario que esa estipulacin surja claramente de los documentos
otorgados; puede ser tcita.

Reembolso de gastos: suponiendo que el mandatario no haya hecho uso del derecho de pedir las cantidades requeridas
para los gastos el CC establece: si el mandatario las hubiere anticipado, debe reembolsrselas el mandante, aun cuando el
negocio no le haya resultado favorable, y aunque los gastos le parezcan excesivos, con tal que no pueda imputarse falta
alguna al mandatario; pero puede impugnarlos, si realmente fuesen excesivos (1949). El Art. 1957 establece: No est
obligado el mandante a pagar los gastos hechos por el mandatario:
1. Cuando fueren hechos con su expresa prohibicin.
2. Cuando fueren ocasionados por culpa del propio mandatario.
3. Cuando los hizo, aunque le fuesen ordenados, teniendo ciencia del mal resultado, cuando el mandante lo ignoraba.
4. Cuando se hubiere convenido que los gastos fuesen de cuenta del mandatario, o que ste no pudiese exigir sino
una cantidad determinada.

Derecho a los intereses: El reembolso comprender los intereses de la anticipacin, desde el da en que fue hecha (1950).
Hay aqu una derogacin a la regla general, de acuerdo con la cual los intereses no corren sino desde la constitucin en
mora del deudor. Esto se justifica en que el mandatario no estaba obligado a realizar anticipos y que al hacerlo es justo que
no se perjudique.

Desde cundo pueden ser reclamados los gastos e intereses: El mandatario no est obligado a esperar la presentacin de
sus cuentas, o el entero cumplimiento del mandato, para exigir los adelantos o gastos que hubiese hecho (1955). Su crdito
nace desde el instante mismo que los realiza y desde ese momento puede reclamar el pago, sin esperar la presentacin de
las cuentas ni la terminacin del mandato.

b) liberacin de las obligaciones
El mandante debe liberar al mandatario de las obligaciones que hubiera contrado en su nombre, respecto de 3ros, para ejecutar el
mandato, o proveerle de las cosas o de los fondos necesarios para exonerarse (1951). Si en el ejercicio del mandato el mandatario
hubiera actuado en nombre propio, el mandante est obligado a liberarlo de las obligaciones que hubiere contrado con 3ros. Pero
cuando el mandatario obra en nombre del mandante, no est personalmente obligado respecto de 3ros por las consecuencias del
acto jurdico que hubiere suscripto.

c) indemnizacin de prdidas
El mandante debe indemnizar al mandatario de las prdidas que hubiere sufrido, procedentes de sus gestiones, sin falta que le fuese
imputable (1953). No sera justo que el mandatario tenga que soportar las prdidas al desempear sus funciones.
Reptese perjuicio ocasionado por la ejecucin del mandato, solamente aquel que el mandatario no habra sufrido, si no hubiera
aceptado el mandato (1954).
La obligacin de indemnizar existe tanto en el mandato oneroso como gratuito.
Si el mandatario muere a causa del accidente, el derecho a la indemnizacin se transmite a los herederos. No importa que los daos
se hayan originado por caso fortuito; pues aun as responde el mandante si el mandatario no hubiera sufrido el dao de no
encontrarse en el desempeo del mandato.

d) retribucin del servicio
Si el mandato es oneroso, el mandante debe satisfacer al mandatario la retribucin del servicio (1952). El mandatario que obra con
dolo en el desempeo del mandato, pierde el derecho a cobrar la retribucin de sus servicios.
El importe de la retribucin, puede ser establecida:
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1. por convencin de las partes
2. por aranceles o reglamentos que determinan su importe
3. por regulacin judicial
convencin sobre el importe de la retribucin: la retribucin puede consistir en una cuota del dinero, o de los bienes que el
mandatario, en virtud de la ejecucin del mandato, hubiese obtenido o administrado, salvo lo dispuesto el en Cdigo de
Procedimiento respecto de los abogados y procuradores judiciales (1952)
efectos de la resolucin o revocacin del mandato: resolvindose el mandato sin culpa del mandatario, o por la revocacin
del mandante, deber ste satisfacer al mandatario la parte de la retribucin que corresponda la servicio hecho; pero si el
mandatario hubiere recibido adelantada la retribucin o parte de ella, el mandante no puede exigir que se la restituya (1958)
relaciones con el sustituido: pagados los gastos y la retribucin del mandatario, el mandante no est obligado a pagar
retribuciones o comisiones a las personas que le sustituyeron en la ejecucin del mandato, a menos que la sustitucin hubiese
sido indispensable (1959). En este ltimo caso quedara al mandante una accin de repeticin contra el mandatario por el
importe de lo pagado al sustituido.

e) obligacin solidaria de los mandantes
Si dos o ms personas han nombrado un mandatario para un negocio comn, le quedarn obligados (1945). Existe una diferencia
fundamental entre los mandatarios y los mandantes: entre los primeros no existe solidaridad, entre los segundos s. Se requieren 2
condiciones:
1. que el negocio sea comn, es decir que todos los mandantes tengan inters en l.
2. que el mandato haya sido dado en el mismo acto o por actos vinculados
campo de aplicacin: se aplica slo al mandato convencional y dentro de l; tanto al oneroso como al gratuito.
Diferencia con la locacin de servicios: en el mandato hay solidaridad de los mandantes; en la locacin de servicios no
existe solidaridad entre los distintos locatarios de los mismos servicios u obras.
Efectos de la solidaridad: los distintos mandantes quedan solidariamente obligados para todos los efectos del contrato, es
decir, para todas las obligaciones que el mandato les impone. Esta solidaridad existe en tanto que el mandatario no haya sido
debidamente pagado.

f) derecho de retencin
Hasta que el mandatario sea pagado de los adelantos y gastos, y de su retribucin o comisin, puede retener en su poder cuanto
bastare para el pago, cualesquiera bienes o valores del mandante que se hallen a su disposicin (1956).
Extensin del derecho de retencin: el mandatario no puede retener sumas que exceden del importe de su crdito por
gastos y honorarios.

*EFECTOS DEL MANDATO EN LAS RELACIONES DEL MANDANTE Y MANDATARIO CON LOS 3ROS:
El mandatario puede, en el ejercicio de su cargo, contratar en su propio nombre o en el del mandante (1929). En caso de duda, si el
contrato ha sido hecho a nombre del mandante o a nombre del mandatario, se entender a la naturaleza del negocio, a lo que por el
mandato se encargaba, y a lo dispuesto en el Cdigo de Comercio sobre las comisiones (1940).
Si el mandatario ha contratado a la vez en nombre propio y en nombre del mandante, el contrato con el 3ro produce sus efectos con
relacin al mandante y al mandatario.

a) contratos hechos por el mandante en nombre propio
El mandatario acta en nombre propio, simulando adquirir para s los derechos que en realidad adquiere para su mandante.
El mandatario es el nico responsable por las obligaciones contradas y no podra evitar el cumplimiento de sus obligaciones
exhibiendo posteriormente el mandato (1929). Pero si el 3ro se enterare despus de que quien contrat con l lo hizo por el mandato
de otro podr reclamar al mandante el cumplimiento de las obligaciones por va de la accin de subrogatoria (1929). El mandante
tambin puede accionar contra el 3ro por el incumplimiento del contrato, subrogndose en los derechos del mandatario (1929).

b) contratos hechos por el mandatario en nombre del mandante
Cuando el mandatario obra en nombre del mandante y las relaciones jurdicas se forman directamente entre l y los 3ros; pero es
preciso hacer una distincin segn que el mandatario haya obrado o no dentro de los lmites de sus poderes.
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Actos realizados por el mandatario dentro de los lmites de sus poderes: Contratando en nombre del mandante, no queda
personalmente obligado para con los terceros con quienes contrat, ni contra ellos adquiere derecho alguno personal,
siempre que haya contratado en conformidad al mandato, o que el mandante en caso contrario hubiese ratificado el
contrato (1930).
Un acto respecto de terceros se juzgar ejecutado en los lmites del mandato, cuando entra en los trminos de la
procuracin, aun cuando el mandatario hubiere en realidad excedido el lmite de sus poderes (1934).
Las consecuencias son:
1. el mandatario no adquiere derecho alguno por el contrato realizado por el 3ro, ni puede reclamar de ste el
cumplimiento de las obligaciones a su cargo (1947).
2. el mandatario no queda obligado por el contrato, ni puede ser demandado por el cumplimiento de las obligaciones
que de l resultan (1947)
3. el mandante tiene los mismos derechos y obligaciones que tendra si l hubiera suscripto personalmente el acto
(1946).

Las obligaciones que surgen para el mandante son:
1. fecha del contrato: la fecha contenida en el documento suscripto entre el mandatario y un 3ro obliga al mandante, sin
que pueda aducir la falta de fecha cierta.
2. documentos y confesin del mandatario: todos los documentos emanados del mandatario son oponibles al mandante
3. notificaciones: las notificaciones hechas al mandatario se reputan hechas al mandante, salvo cuando la ley exige que
sean practicadas en la persona misma del interesado
4. culpa y hechos ilcitos del mandatario: en materia contractual, la culpa del mandatario equivale a la del mandante y ste
debe soportar todas las consecuencias frente a 3ros. El mandante responde por daos y perjuicios que resulten al 3ro
del incumplimiento o del cumplimiento defectuoso de las obligaciones. Si el hecho ilcito es completamente extrao al
mandato, no hay responsabilidad del mandante.

Actos realizados por el mandatario excediendo los lmites de sus poderes: Cuando contratase en nombre del mandante,
pasando los lmites del mandato, y el mandante no ratificare el contrato, ser ste nulo, si la parte con quien contrat el
mandatario conoce los poderes dados por el mandante (1931). Este principio no es absoluto. El mandante estar obligado
por el contrato suscripto por l:
1. cuando ha sido cumplido de una manera ms ventajosa para el mandante.
2. si el mandante ha aprovechado del contrato, el cuyo caso el contrato ser vlido dentro de los lmites de su
aprovechamiento.
3. si el mandatario ofrece compensar las desventajas

La ley deja a salvo el caso de la ratificacin: la ratificacin puede ser expresa o tcita. La ratificacin tcita del mandante resultar de
cualquier hecho suyo que necesariamente importe una aprobacin de lo que hubiese hecho el mandatario. Resultar tambin del
silencio del mandante, si siendo avisado por el mandatario de lo que hubiese hecho, no le hubiere contestado sobre la materia
(1935).
En cuanto a los efectos de la ratificacin: entre las partes tiene efecto retroactivo al da de la celebracin del acto; pero esa
retroactividad no afecta los derechos que los 3ros hubieran adquirido en el tiempo intermedio entre el acto y la ratificacin.
Los terceros no pueden oponer el exceso o inobservancia del mandato, una vez que el mandante lo hubiere ratificado, o quiera
ratificar lo que hubiese hecho el mandatario (1937).
Suponiendo que no concurran ninguna de las causas de validez, ni la ratificacin del mandante, el contrato es nulo en las relaciones
del mandante y el 3ro con quien celebr. El mandatario no queda personalmente obligado, salvo que:
1. si por escrito se oblig por s mismo(1932)
2. si se oblig a presentar la ratificacin (1932)
3. si la partes con quien contrat no conoca los poderes dados por el mandante (1933)

Contrato del mandatario y del mandante sobre un mismo objeto: Contratando dos personas sobre el mismo objeto, una con
el mandatario, y otra con el mandante, y no pudiendo subsistir los dos contratos, subsistir el que fuese de fecha anterior
(1943).
Si el mandatario hubiere contratado de buena fe, el mandante ser responsable del perjuicio causado al tercero, cuyo
contrato no subsiste (1944). El mandatario es de buena fe cuando ignoraba que el mandante haba ya contratado sobre el
mismo objeto.
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Si hubiere contratado de mala fe, es decir, estando prevenido por el mandante, l solo ser responsable de tal perjuicio
(1944).

Pluralidad de mandantes: Constituido el mandato en comn por dos o ms mandantes para un negocio comn, no
quedarn solidariamente obligados respecto de terceros, sino cuando expresamente hubieren autorizado al mandatario
para obligarlos as (1941).

* Extincin del mandato.
a) Diversas causas:
Cesa el mandato por el cumplimiento del negocio, y por la expiracin del tiempo determinado o indeterminado por que fue dado
(1960)
El mandato se acaba:
1. Por la revocacin del mandante.
2. Por la renuncia del mandatario.
3. Por el fallecimiento del mandante o del mandatario.
4. Por incapacidad sobreviniente al mandante o mandatario. (1963)

1. revocacin del mandato: es el acto por el cual el mandante le pone fin por su propia voluntad. El mandante puede revocar el
mandato siempre que quiera, y obligar al mandatario a la devolucin del instrumento donde conste el mandato (1970).
Personas que pueden revocar el mandato: Cuando el mandato fue constituido por dos o ms mandantes para un negocio
comn, cada uno de ellos sin dependencia de los otros, puede revocarlo (1974). Revocado por uno de los mandantes, el
mandato de los otros subsiste.
Formas y extensin de la revocacin: la revocacin puede ser expresa o tcita. Esta ltima puede resultar de alguno de los
hechos siguientes:
a) El nombramiento de nuevo mandatario para el mismo negocio, produce la revocacin del primero, desde el da en
que se le hizo saber a ste (1971).
b) interviniendo el mandante directamente en el negocio encomendado al mandatario, y ponindose en relacin con
los terceros, queda revocado el mandato, si l expresamente no manifestase que su intencin no es revocar el
mandato (1972).
c) Cuando el mandato es general, la procuracin especial dada a otro mandatario, deroga, en lo que concierne esta
especialidad, la procuracin general anterior (1975).
d) La procuracin especial no es derogada por la procuracin general posterior, dada a otra persona, salvo cuando
comprendiese en su generalidad el negocio encargado en la procuracin anterior (1976).

Irrevocabilidad del mandato: El mandato puede ser irrevocable siempre que sea para negocios especiales, limitado en el
tiempo y en razn de un inters legtimo de los contratantes o un tercero. Mediando justa causa podr revocarse (1977).
Para que el mandato sea irrevocable tiene que haber sido pactado claramente el en contrato.


2. renuncia del mandatario: El mandatario puede renunciar el mandato, dando aviso al mandante (1978). Pero el mandatario no
puede renunciar al mandato cuando ste ha sido la condicin de un contrato bilateral.
El CC agrega: pero si lo hiciese en tiempo indebido, sin causa suficiente, debe satisfacer los perjuicios que la renuncia causare al
mandante (1978).
El mandatario, aunque renuncie el mandato con justa causa, debe continuar sus gestiones, si no le es del todo imposible, hasta que
el mandante pueda tomar las disposiciones necesarias para ocurrir a esta falta (1979).

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3. fallecimiento del mandante o del mandatario: No es una regla absoluta: La muerte del mandante no pone fin al mandato,
cuando el negocio que forma el objeto del mandato debe ser cumplido o continuado despus de su muerte (1980). La condicin
requerida para que esta clase de mandato sea vlido, es que pueda valer como disposicin de ltima voluntad.
El mandato contina subsistiendo aun despus de la muerte del mandante, cuando ha sido dado en el inters comn de ste y del
mandatario, o en el inters de un tercero (1982).
Aunque el negocio deba continuar despus de la muerte del mandante, y aunque se hubiese convenido expresamente que el
mandato continuase despus de la muerte del mandante o mandatario, el contrato queda resuelto, si los herederos fuesen menores o
hubiese otra incapacidad, y se hallasen bajo la representacin de sus tutores o curadores (1981).

4. incapacidad del mandante o mandatario: La incapacidad del mandante o mandatario que hace terminar el mandato, tiene
lugar siempre que alguno de ellos pierde, en todo o en parte, el ejercicio de sus derechos (1984).

5. sustitucin: Cesa tambin el mandato dado al sustituido (debe decir sustituyente) por la cesacin de los poderes del
mandatario que hizo la sustitucin, sea representante voluntario o necesario (1962).

b) efectos de la cesacin del mandato
relaciones entre el mandante y el mandatario:
1. restitucin de documentos: el mandante puede en cualquier momento revocar el mandato y obligar al mandatario a la
devolucin del instrumento donde conste el mandato (1970).
2. actos realizados despus de la cesacin del mandato: en cuanto a los actos realizados con conocimiento de la cesacin o
ignorancia imputable de ella: No ser obligatorio al mandante, ni a sus herederos, o representantes, todo lo que se hiciere
con ciencia o ignorancia imputable de la cesacin del mandato (1965).
En cuanto a los actos realizados ignorando sin culpa la cesacin del mandato: Ser obligatorio al mandante, a sus
herederos, o representantes, en relacin al mandatario, todo cuanto ste hiciere ignorando, sin culpa la cesacin del
mandato (1966).
3. obligacin de continuar los negocios que no admiten demora: No obstante la cesacin del mandato, es obligacin del
mandatario, de sus herederos o representantes de sus herederos incapaces, continuar por s, o por otros los negocios
comenzados que no admiten demora, hasta que el mandante, sus herederos o representantes dispongan sobre ellos, bajo
pena de responder por perjuicio que de su omisin resultare (1969).

relaciones entre el mandante y 3ros: en cuanto a los actos realizados con conocimiento o ignorancia imputable de la
cesacin del mandato: el acto no tiene valor alguno para el mandante y el 3ro no puede reclamarle su cumplimiento.
En cuanto a los actos realizados ignorando el 3ro, sin culpa, la cesacin del mandato: sern obligatorios para el mandante y
sus herederos

4. efectos de la cesacin del mandato en el caso de existir varios mandantes o mandatarios: la cesacin del mandato emanada
de uno de los mandantes o conferido a uno de los mandatarios, no afecta el mandato de los otros mandantes o los otros
mandatarios.



2. FIDEICOMISO

* Concepto y caracteres
Segn la ley 24.441, habr fideicomiso, cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a
otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario) y a transmitirlo al
cumplimiento del plazo o condicin al fiduciante, al beneficiario; en caso que haya solamente beneficiario, o al fideicomisario.
El fideicomiso puede constituirse por contrato o por un acto de disposicin de ltima voluntad.
Es un contrato tpico por surgir de la ley 24.441 y del CC.
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El Art. 2662 del CC dice que el objeto del dominio fiduciario son las cosas, pero la ley 24.441 habla de bienes y cosas (que deben ser
determinadas).
Con respecto a la forma: los bienes muebles podrn ser constituidos en fideicomiso por instrumento pblico o privado; y los
inmuebles requerirn escritura pblica.

* Clases
Fideicomiso de administracin: es el clsico. El fiduciante entrega determinados bienes al fiduciario para que los administre
en beneficio de 3ros o del fiduciante
Fideicomiso de garanta: requiere la existencia de una deuda del fiduciante al fiduciario. El deudor (fiduciante) le entrega
determinados bienes al acreedor (fiduciario) para que se cobre sus crditos con las rentas que produzcan o los enajene y se
cobre con el importe, devolviendo el saldo al fiduciante.
Fideicomiso financiero: un banco o entidad financiera (fiduciante), que es titular de una masa de crditos los cede a otra
entidad financiera (fiduciaria), que emite certificados de participacin o ttulo valores, que importan un fraccionamiento del
capital y que son ofrecidos al pblico (beneficiario). Slo pueden constituirse por contrato.
Fideicomiso testamentario.

* Sujetos de la relacin fiduciaria
Fiduciante: es la parte que transfiere a otra, bienes determinados. Tiene que poseer el dominio pleno de los bienes dados en
fideicomiso.
Fiduciario: es la parte a la que se le transfieren los bienes y que est obligada a administrarlos. Puede ser cualquier persona
fsica o jurdica
Beneficiario: es la persona en cuyo beneficio se ha instituido el fideicomiso, sin ser el destinatario final de los bienes. Pueden
ser una o varias personas fsicas o jurdicas. En caso de que existan varios, todos se benefician por igual, salvo disposicin
en contrario al constituirse el fideicomiso
Fideicomisario: es el destinatario final de los bienes. Generalmente, el beneficiario y el fideicomisario son la misma persona.

* Obligaciones de las partes:
Del fiduciario:
1. cumplir con las obligaciones que la ley y el contrato le imponen
2. rendir cuentas de su gestin peridicamente. Pueden exigirla el beneficiario y el fideicomisario. No podr ser dispensado de
tal obligacin; ni del dolo o culpa, suya o de sus dependientes.
3. no podr adquirir los bienes fideicomitidos, no puede ser destinatario final, beneficiario o fideicomisario
4. responder por los daos ocasionados por las cosas viciosas o riesgosas; pero slo debe el valor de la cosa si esta no poda
asegurarse.
Del fiduciante: si se trata de bienes gananciales, deber contar con el asentimiento del cnyuge. Puede reclamar
judicialmente la remocin del fiduciario. Tiene derecho a ejercer acciones judiciales en proteccin de los bienes
fideicomitidos.
Del beneficiario: si ninguno acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entender que el beneficiario es el fideicomisario
y en su defecto el fiduciante. El derecho al beneficio es transmisible por actos entre vivos o de ltima voluntad, salvo
disposicin contractual en contrario por parte del fiduciante.

* Situacin de los bienes fideicomitidos
El efecto fundamental del fideicomiso es la constitucin de un patrimonio separado tanto del patrimonio del fiduciante como del
fiduciario. Hay entonces un patrimonio general y uno especial, que es separado, afectado a un fin especfico. De all surge que
los acreedores de uno y otro no pueden agredir dichos bienes, es decir, no pueden embargarlos ni ejecutarlos.
Si los acreedores prueban que la constitucin del fideicomiso ha tenido por objeto burlar sus derechos, pueden ejecutar los
bienes fideicomitidos. De igual modo, cuando es afectada la porcin legtima de los herederos forzosos.
Pero si pueden agredir el fideicomiso los acreedores del beneficiario, quienes pueden ejercer sus derechos solamente sobre los
frutos de dichos bienes y subrogarse a sus derechos.
Cuando se trata de obligaciones contradas por el fiduciario en ejercicio de la administracin de los bienes fideicomitidos, los
acreedores pueden ejecutarlos. El fiduciario responde solamente con dichos bienes y no con su propio patrimonio.
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Para que el fideicomiso produzca efectos contra 3ros es indispensable su registro y los tendr slo desde el momento de la
registracin.

* Extincin del contrato
No debe confundirse con la cesacin de los derechos y obligaciones del fiduciario. Producida la extincin del fideicomiso, el
fiduciario estar obligado a entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o sus sucesores, otorgando los instrumentos y
contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan.
Sus causales son:
Por el cumplimiento del plazo o condicin a se hubiere sometido o el plazo legal mximo (30 aos)
Por la revocacin del fiduciante, si se hubiera reservado expresamente esa facultad. Para que tenga efectos respecto
de 3ros, la revocacin deber inscribirse en el registro respectivo.
Por cualquier otra causa prevista en el contrato
Por la extincin total de los bienes fideicomitidos, ya que queda sin objeto
Por la muerte del fideicomisario, sino hubiere dejado herederos. Los bienes deben retornar al fiduciante o sus
herederos. La muerte del fiduciante o del fiduciario no extingue el fideicomiso, ya que el primero se ha constituido en
beneficio de 3ros, y el segundo puede ser reemplazado por el sustituto.


3. CONTRATO DE AHORRO PARA FINES DETERMINADOS:

* Concepto. Naturaleza jurdica
El contrato forma parte del sistema de ahorro para fines determinados que tiene por objeto la formacin de grupos cerrados
adherentes que convienen abonar durante un perodo determinado de tiempo, una cuota mensual igual para todos a fin de que se les
adjudique un bien o un capital tambin determinados. El nmero de adherentes de cada grupo debe ser igual al doble de los meses
consecutivos durante los que deben abonarse las cuotas. Estas deben calcularse como porcentaje del valor del bien que se le
adjudicar e integran el fondo comn de los ahorristas que es administrado por una sociedad annima de ahorro.
El sistema est regulado por el decreto 142.277/43 que reglamenta el funcionamiento de las empresas de capitalizacin y ahorro.
Los contratos predispuestos por las administradoras deben ser aprobados por el organismo de control y se perfeccionan como
contratos de adhesin a condiciones generales de contratacin.

* Caracteres
El contrato que suscribe cada adherente al sistema con la administradora aparece como un contrato bilateral y oneroso. En realidad,
debera instrumentarse como contrato plurilateral asociativo entre los adherentes al grupo.
Desde el punto de vista de las solemnidades que deben observarse al momento de la celebracin es un contrato formal, pues debe
celebrarse por instrumento escrito. Es adems contrato consensual y de tracto sucesivo.
Es conmutativo, aun cuando existe alea respecto al momento en que el adherente recibir el bien cuya adquisicin es el objeto del
contrato, pues la adjudicacin se efecta por sorteo o licitacin.
El contrato es tpico, aun cuando no est regulado por ley en sentido formal (por regulacin dictada por la Inspeccin General de
Justicia de la Nacin). Tiene adems tipicidad social.

* Responsabilidad del administrador
La administradora aparece como mandataria de los integrantes del grupo.
Debe integrar al grupo, controlar el cumplimiento de las obligaciones de los adherentes, proveer todo lo necesario para que
mensualmente se efecten los sorteos y licitaciones de los grupos, adquirir los bienes determinados comprometidos por los grupos y
oportunamente entregarlos a sus adjudicatarios.
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Debe asimismo notificar los resultados de los sorteos y licitaciones; y convocar a asamblea del grupo en las ocasiones determinadas
en los contratos.

* Derechos y obligaciones de los adherentes
Los adherentes deben abonar las cuotas de ahorro mensuales. En caso de falta de pago se entiende que incurre en mora y debe
intereses.
Las cuotas pactadas generalmente tienen un valor movible que se fija en relacin al precio de compra del bien a adjudicar.
Los adherentes tienen la obligacin de recibir el bien adjudicado, asegurarlo y ofrecer garantas reales y personales.
Los adherentes pueden ceder su calidad de parte contractual.
Tienen derecho a recibir el bien adjudicado en el plazo pactado. Pueden rechazar la entrega de cosas distintas a las que se
determinaron en el contrato original.

* Extincin
El contrato se extingue por: cumplimiento de la finalidad; por rescisin, por resolucin por incumplimiento y por renuncia del
adherente.
En los ltimos 3 casos, el adherente tiene derecho a recuperar los importes depositados como ahorro cuando concluya el plazo de
vigencia del grupo, de los contrario las restituciones influiran sobre el fondo comn de los ahorristas.


C. CONTRATOS DE CREDITO Y DE GARANTIA
Unidad 9: Mutuo. Fianza
1. MUTUO

* Concepto
Habr mutuo o emprstito de consumo cuando una parte entregue a la otra una cantidad de cosas que esta ltima est autorizada a
consumir, devolvindole en el tiempo convenido igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad. La cosa objeto de este
contrato debe ser consumible, o fungible aunque no sea consumible.

El mutuo es un prstamo, que como todo prstamo se entiende de uso; slo que el uso de la cosas consumibles produce su
perecimiento por lo que el prestatario no puede cumplir con su obligacin de restitucin sino devolviendo otras cosas de la misma
especie y calidad
El que presta la cosa se desprende de la propiedad, pasando sta a manos del mutuario. Para esto es necesario que el mutuante sea
dueo de la cosa, pero no sindolo ser valido si el mutuario adquiere la cosa de buena fe.
El mutuario carga con los riesgos de la cosa (devolver = cant y calidad de la cosa aunq se hayan deteriorado o perdido por FM)

* Caracteres
1) Doctrina clsica:
> Ctto unilateral: entregada la cosa, solo quedan oblig para el mutuario
Otros autores
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> Ctto bilateral imperfecto (+ lgica): xq el prestamista debe entregar la cosa y no debe reclamarla antes del tiempo convenido; y el
mutuario a restituirla en su momento y pagar intereses.
2) puede ser oneroso o gratuito: Se lo presume gratuito si es mutuo civil y oneroso si es comercial
3) Es un ctto real si se trata de mutuo civil xq solo se perfecciona con la entrega de la cosa, y es consensual si es comercial por que
se perfecciona con el mero consentimiento de las partes

* Comparacin con otros contratos

Mutuo Comodato
-Transfiere la propiedad
-Los riesgos de la cosa recaen sobre quien recibi
el prstamo
-Puede ser gratuito u oneroso
-El plazo esta sujeto a normas rigurosas
-No
-Recaen sobre quien lo hizo

-Siempre es gratuito
-No








Con la sociedad: cuando
una persona facilita dinero a otra con destino a un negocio, si sta no participa en las perdidas y se le asegura el reintegro del
capital, se trata de un prstamo, de lo contrario habra sociedad.

* Promesa de prstamo
La promesa aceptada de hacer un prstamo gratuito, no da accin alguna contra el promitente.
La promesa onerosa no cumplida, no da accin al mutuario a reclamar su cumplimiento si no la accin de d y p. (el d moderno se
inclina por reconocerle todos los efectos de los cttos y reclamar su cumplimiento)

* Prstamo civil y comercial
Es comercial cuando la cosa prestada puede ser considerada de gnero comercial, se presume siempre oneroso y es un ctto
consensual.
El mutuo civil se presume gratuito, por lo tanto no se devengan intereses salvo estipulacin en contrario y es un ctto real.

* Forma y prueba
Mutuo Locacin
-Puede ser gratuito u oneroso
-Solo pueden prestarse cosas fungibles o
consumibles
-Transmite la prop de la cosa
-Los riesgos por FM son sufridos por el mutuario
-M. civil es un ctto real
-Es siempre onerosa
-No pueden locarse cosas f o c

-La conserva
-Son sufridos por el locador

-Es un ctto consensual
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No requiere formalidad alguna. En cuanto a la prueba solo podr probarse mediante instrumento pblico o pv con fecha cierta si el
prstamo es superior a diez mil $.


* Obligaciones del mutuario. Efectos
1- Restitucin de la cosa: De igual cantidad y especie que la cosa prestada en el tiempo convenido. No queda eximido aunq se haya
perdido por FM. Cuando no sea posible restituir deber pagar el valor de la cosa.
2- Fecha de restitucin: en el plazo convenido. Si es oneroso, se reputa convenido en beneficio de ambas partes, pero si es gratuito,
en beneficio del mutuario que podr restituir el capital antes de lo convenido.
Si no hay plazo, el mutuante podr demandar al mutuario en cualquier momento y el juez fijara el mismo.
2- prstamo de dinero con intereses: El tpico mutuo es el prstamo de $ en el cual pueden o no pactarse intereses. Si hay silencio y
el mutuo es civil se lo presume gratuito y si es comercial, oneroso.

Intereses
- Nuestro CC no fija una tasa mxima, dejndolo a la vol de las partes.
- No se deben intereses de intereses si no esta expresamente convenido o por demanda judicial y es necesario que los mismos se
adeuden por lo menos durante un ao.
- los intereses moratorios se deben como consecuencia de no haber restituido el capital a su tiempo, deben pagarse aunq el
prstamo sea gratuito. Su hecho surge del incumplimiento del deudor.
- El atraso en el pago de los intereses da derecho al prestamista a pedir la resolucin del ctto y reclamar la devolucin del capital
antes del trmino fijado.

Intereses en el mutuo mercantil
- Si el mutuario tarda en restituir el $, nace a favor del mutuante el d a cobrar intereses a partir de la fecha q interpone la demanda.
Tratndose de una deuda ilquida los intereses corren desde la interpelacin judicial, y si es en especie, se calcularan sobre el valor
del misma.
- si los contratantes pactan intereses omitiendo su cantidad, se sujetaran a los que cobren los bancos pblicos
- Si el mutuario litiga sin razn puede ser obligado a pagar intereses punitorios
- el D que ha pagado intereses espontneamente no podr repetirlos.

* Obligaciones del mutuante
Entrega de la cosa prometida: se cumple simultneamente con la celebracin del acto en el ctto real, y despus si es promesa de
prstamo.
La entrega (transferencia del dominio) puede ser real, o ficta (cuando la cosa esta ya en poder del mutuario en virtud de otro titulo)
Responsabilidad por mala calidad o defectos ocultos de la cosa: por ej si el dinero fuera falso, vino agriado, etc.
En el prstamo gratuito el mutuante solo responde cuando fuere de mala fe, sea que conoca los defectos y los oculto al mutuario;
pero si es oneroso responde tb por los vicios ocultos cuya existencia ignoraba.

2. FIANZA

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* Diversas clases de garantas
La fianza como garanta real: Se grava un bien del deudor a un derecho real de hipoteca, es decir, queda obligada una cosa a la
seguridad.
La fianza como garanta personal: No hay sujecin ningn bien determinado. En este caso, se extiende la responsabilidad del
contratante a otras personas.
Es decir que para que el acreedor quede en la imposibilidad de cobrar su crdito, ser necesario que tanto el deudor originario como
el garante, caigan en insolvencia. Sin embargo el acreedor se encargar de exigir un garante de conocida fortuna.

* Concepto:
Art. 1986: Habr ctto de fianza, cuando una de las partes se hubiere obligado accesoriamente por un tercero, y el acreedor de ese
tercero aceptase su obligacin accesoria.
Exige la aceptacin y acuerdo entre fiador y acreedor cuyo crdito es garantizado. No se requiere el consentimiento del deudor por
que la relacin obligatoria se establece entre fiador y acreedor. Es verdad que eventualmente, si el fiador paga, el deudor resultar
obligado frente a l; pero sta es la consecuencia de todo pago por otro, haya o no fianza, de tal modo que sta no agrava en modo
alguno sus obligaciones.

* Caracteres:
- Consensual: Basta con el acuerdo de vol para que produzca todos sus efectos. No exige ninguna formalidad, pero si
contiene limitaciones en materia de prueba.
- Normalmente unilateral y gratuita: A cambio de esa garanta el acreedor no se obliga a nada con respecto al fiador. Sin
embargo, el contrato ser bilateral u oneroso si el acreedor paga alguna suma de dinero al fiador para que asuma la fianza;
en tal supuesto, este contrato se aproxima al de seguro. Es ms probable que sea el deudor quien pague una retribucin al
fiador para que preste la fianza, no quita al contrato su carcter unilateral y gratuito, porque no hay que olvidar que quienes
contratan la fianza son el fiador y el acreedor, siendo el deudor ajeno a dicha convencin. Estos son deberes tpicos de
amistad y slo por sealada excepcin se cobra algo por prestarla, sea del acreedor o del deudor.
- Accesoria: Supone la existencia de una obligacin principal, a la cual est subordinada la del fiador. Por lo tanto la nulidad o
la extincin de la deuda principal lleva consigo la de la fianza; y sta no puede cederse sin el crdito principal
- Subsidiaria: Por que el fiador solo responde ante la falta de cumplimiento por parte del obligado directo: Paga cuando este
no lo verifica.

* Comparacin con otros institutos:
Con > la obligacin solidaria: Esta es directa y principal respecto de los obligado, mientras que la fianza es accesoria, subsidiaria y
funciona como garanta de la obligacin principal.
> La delegacin imperfecta: (o asuncin de deuda) cuando una persona asume la deuda de otra que no es liberada por el
acreedor, quien podr demandar el cumplimiento al que asumi la deuda.
> Las cartas de recomendacin: aseguran la probidad y solvencia de alguien pero no constituyen fianza ni hacen recaer sobre el
recomendante ninguna responsabilidad a menos que ste la hubiera dado de mala fe, afirmando falsamente la solvencia del
recomendado, en cuyo caso responder por los daos que de la insolvencia resulten al destinatario que hizo fe en la recomendacin.

* Fianza como acto unilateral:
La fianza es un acto celebrado entre el acreedor de una persona, y otra que ofrece se garanta por la deuda ajena. Es decir que el
deudor no es parte en el contrato, si no que es un tercero.
El intercambio de consentimientos se realiza entre el que ofrece y el que acepta la fianza, aunque sta puede constituirse como acto
unilateral antes de que sea aceptada como el acreedor, lo que seria un acto uni. Provisorio.
Salvat: opina que esto debe ser interpretado segn los ppios. Que rigen la oferta de los cttos y que mientras la fianza no sea
aceptada, el fiador puede retractarse de ella mientras no se haya obligado a mantenerla durante un tiempo determinado. Dice que
debemos hablar de promesa de fianza, donde el cumplimiento de la mimas puede ser requerido a quien la efectu, respondiendo por
los daos y perjuicios si luego la desconoce.
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* El fiador liso llano y principal pagador (explicado ms abajo)




* Diversas clases de fianza:
La fianza es por lo comn el resultado de la libre contratacin de las partes (convencional); pero a veces ella es impuesta por la ley.
(Legal o judicial) y la aceptacin del fiador no corresponde al acreedor sino al juez.

1- Fianza convencional:
- simple y solidaria: en la fianza convencional tpica o simple, el fiador goza de los beneficios de exclusin y, si existen varios
fiadores, de la divisin de la deuda entre ellos. Pero en el caso que la fianza sea solidaria, este queda privado de dichos
beneficios y el acreedor puede dirigirse directamente contra el fiador sin necesidad de ejecutar los bienes del deudor
principal y puede demandar por el total a cualquiera de los fiadores.
Es solidaria cuando > as se hubiese estipulado en el ctto, que debe ser clara y en caso de duda se presume como simple.
> El fiador renuncie al beneficio de exclusin, sin darle en este caso solidaridad plena, ya que continan los beneficios de divisin
En todo lo dems la fianza solidaria queda sujeta a las reglas de la fianza simple, de donde surgen las siguientes consecuencias:
a) si la obligacin principal es nula (por ej., por haberse contrado con dolo o violencia), tambin lo ser respecto del fiador solidario;
b) si la obligacin principal se ha hecho de cumplimiento imposible para el deudor por causa de fuerza mayor el fiador queda tambin
liberado de responsabilidad;
c) el fiador solidario puede exigir del deudor principal que lo libere de la fianza cuando han pasado 5 aos desde que la dio, a no ser
que la oblig sea de tal naturaleza que no este sujeta a extinguirse en tiempo determinado o que se hubiese contrado por un tiempo
mas largo.
.Ninguno de estos efectos se produce en las obligaciones solidarias.

> Cuando el acreedor fuese la hacienda nacional o provincial. Es un privilegio que las leyes reconocen al Fisco

- Fiador principal pagador:
Pero si el fiador se ha obligado como principal pagador, se lo reputa deudor solidario y se le aplican las disposiciones relativas a los
codeudores solidarios .La obligacin del fiador deja ya de ser accesoria; se establece un vnculo directo entre fiador y acreedor con
independencia del que vincula a ste con el deudor principal.
Sin embargo, por ms que la situacin del fiador principal pagador sea la de un codeudor solidario, no se pueden evitar ciertos
efectos propios del afianzamiento. Si el crdito es indeterminado, la fijacin de su monto debe hacerse con intervencin del deudor
principal y, por consiguiente, si se reclama el pago de alquileres, siempre ser preciso exigir del inquilino la exhibicin del ltimo
recibo.

Siendo tan serias las consecuencias relativas a la fianza, la jurisprudencia ha resuelto que no asume las obligaciones de principal
pagador, quien se obliga como liso y llano pagador o como fiador pagador o como fiador liso y llano; Pero en cambio tiene el carcter
de principal pagador quien toma a su cargo la obligacin de un tercero.

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2- Fianza legal o judicial
Se trata de dos denominaciones distintas de una misma cosa, y no de diferentes categoras.
La nica diferencia es que a veces la ley delega en el juez la apreciacin de la solvencia del fiador (judicial); otras se conforma con
que el fiador llene ciertos requisitos prefijados (por ej., poseer ttulo de abogado, escribano, etc.), cuyo contralor corre por cuenta de
autoridades administrativas (legal)

El fiador es siempre voluntario. La ley no exige jams que alguien preste su propia fianza contra su voluntad; la exigencia se refiere al
deudor, a quien se le impone el ofrecimiento de un fiador que se presta voluntariamente a servir de garanta y cuya aceptacin
corresponde al juez, no al acreedor. La ley prescinde en estos casos de la voluntad del acreedor, porque como la prestacin de la
fianza es una exigencia de la misma ley, si la aceptacin dependiera del eventual acreedor, resultara que a ste le bastara con
rechazar los fiadores propuestos, cualquiera fuera su solvencia, para privar a la otra parte de los derechos que la ley le confiere. Por
ello basta con que la solvencia sea suficiente a criterio del juez.

* Condiciones del fiador:
Debe estar domiciliado en el lugar del cumplimiento de la obligacin principal, porque de lo contrario el acreedor podra tener
dificultades para hacer efectiva la fianza, y debe tener bienes races conocidos o gozar de un crdito indisputable de fortuna.
Estas condiciones slo rigen respecto de la fianza cuya aceptacin corresponde al juez y no al acreedor interesado; ellas constituyen
una garanta para el acreedor cuyo consentimiento se prescinde. Pero si el propio acreedor presta el consentimiento al fiador
ofrecido, entonces puede prescindirse de estos requisitos aunque la fianza sea legal o judicial.
En las obligaciones a plazo o de tracto sucesivo, el acreedor que no exigi fianza al celebrarse el contrato podr exigirla si despus
de celebrarlo, el deudor se hiciera insolvente o trasladase su domicilio a otra provincia. En caso de que el deudor se niegue a prestar
fianza se producen todos los efectos normales del incumplimiento de las obligaciones propias del deudor
Se trata de una fianza legal, no convencional, porque en definitiva si las partes no se ponen de acuerdo sobre el fiador, es al juez al
que corresponde aceptarlo, exigiendo las condiciones dichas anteriormente.

Desde otro punto de vista la fianza puede ser
3- Fianza Civil y Comercial
La fianza ser civil o comercial segn lo sea la obligacin principal.
La distincin es importante porque la fianza comercial tiene siempre carcter solidario, de tal modo que el fiador no cuenta con los
beneficios de excusin y divisin si bien tiene siempre derecho a sealar bienes del deudor para que se embarguen ellos en primer
trmino.

* La garanta a primer demanda. Concepto. Efectos (no encontr nada!!)

* Sujetos > Capacidad para ser fiador: Requiere cap. Para contratar, salvo excepciones en las que NO pueden ser fiadores:
- menores emancipados aunque tengan licencia judicial
- administradores de bs de corporaciones en nombre de las personas jurdicas que representan
- tutores y curadores y todo rte. aunque sea con autorizacin.
- Adm. De sociedades si no tienen poderes especiales
- Mandatarios en nombre de sus constituyentes si no tuvieren poderes especiales
- Los que tengan ordenes sagradas, cualquiera sea su jerarqua
- Uno de los cnyuges puede ser fiador de las oblig. Contradas por el otro porque el contrato de fianza se concierta entre el
cnyuge y el tercer acreedor. Pero no puede afianzar al tercero que contrata con su propio.


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* Objeto: Obligaciones que pueden ser afianzadas
Ppio gral: Todas las obligaciones pueden ser afianzadas, sean civiles o naturales, accesorias o principales, deriven de un contrato, de
la ley o de un hecho ilcito; cualquiera sea el acreedor o deudor y aunque el acreedor sea persona incierta; que la deuda sea de valor
determinado o indeterminado, lquido o ilquido, inmediatamente exigible o a plazo o condicional; finalmente, ni la forma del acto
principal.
Sin embargo se establecen ciertas precisiones:

- Obligaciones futuras: La fianza puede ser otorgada en garanta de una obligacin futura y en tal caso el fiador puede
comprometerse hasta una cierta cantidad o limitadamente por el total de la obligacin, cualquiera sea su monto. Al hablar de
obligaciones futuras, la ley no slo se refiere a las que eventualmente puedan surgir de un contrato actual, sino tambin a las que
pueda contraer en el futuro. Pero si bien el crdito futuro puede ser incierto y de cantidad indeterminada, la fianza debe tener siempre
un objeto determinado es decir, debe constar claramente cul es la obligacin que se garantiza.
Por otra parte, el fiador de obligaciones futuras puede retractar la fianza mientras no haya nacido la obligacin principal sin perjuicio
de que es responsables ante el tercero que contrat con el afianzado ignorando la retractacin.

- Obligaciones nacidas de un hecho ilcito: pueden afianzarse inclusive las obligaciones cuya causa sea un hecho ilcito. As por
ejemplo si como consecuencia de un delito o un cuasidelito, el culpable es condenado a pagar una suma de dinero a la vctima, esta
obligacin puede ser afianzada. Distinto es el caso en que pretendan afianzarse las obligaciones que eventualmente pudieran surgir
de un hecho ilcito futuro (el ctto seria nulo).

* Nulidad o inexistencia de la obligacin principal.
Para que la fianza sea valida, la obligacin principal tambin debe serlo.
La excepcin viene dada del Art. 1994, en el cual no rige la accesoriedad de la fianza en el caso que la obligacin principal fuese nula
por incapacidad sobreviviente del deudor. Aqu el fiador es responsable como nico deudor aunque no conociera la incapacidad.
Limites a la obligacin del deudor:
- la oblig. Ppal seala el limite max de la fianza: el fiador puede obligarse a menos pero nunca a mas (en tal caso se reducir
a la cant max)
- en caso de duda sobre el monto al cual se obligo el fiador, se entiende que lo hizo por la medida de esta.
- La fianza de una suma de dinero abarca tb los intereses que devengare (aunq no estuvieran previstos)
- El fiador responde tb por los gastos causdicos en caso de demanda del A

* Forma y prueba
La fianza no es un ctto solemne, es decir que puede concretarse de cualquier forma, ya sea verbal, escrito y sin escritura pb. Sin
embargo si se produce una controversia en juicio sobre la existencia de la misma, el acreedor que pretenda acapararse en ella
deber invocar un documento escrito.

* Efectos de la fianza entre partes

Entre fiador y acreedor: El fiador desempea el papel de garante del deudor principal; si ste no cumple, l deber hacerlo. Es decir,
su obligacin tiene carcter accesorio y subsidiario; por ello, cuenta con los siguientes recursos: a) podr exigir que previamente el
acreedor dirija su accin contra el obligado principal
b) si los fiadores son varios, slo est obligado a pagar su parte, como si se tratara de una obligacin simplemente mancomunada;
c) puede oponer todas las excepciones que podra oponer el deudor principal.

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* En principio, el fiador est obligado en la misma forma que el deudor principal, es decir, en especie; pero podr limitarse al pago de
los daos y perjuicios cuando la obligacin principal consista en la entrega de un cuerpo cierto o en un hecho personal del deudor.
* Si la obligacin impuesta al deudor tuviera carcter alternativo y la eleccin correspondiera al deudor, el fiador extingue la obligacin
principal entregando al acreedor cualquiera de los objetos que ste est obligado a aceptar
Pero si con la eleccin perjudica al deudor (por ej., eligiendo la cosa ms valiosa) se hace responsable ante l (que es quien tena el
derecho de eleccin) y ese perjuicio se tendr en cuenta en el momento en que el fiador intente la accin de repeticin
* Si el fiador lo es de varias obligaciones del mismo deudor para el mismo acreedor, tiene derecho a elegir la obligacin a la cual debe
imputarse el pago.

El fiador debe ser constituido en mora, no puede prescindirse de esta exigencia aunque el deudor principal haya sido interpelado y se
haya hecho excusin de sus bienes.
Esta solucin se explica porque el fiador no es el obligado principal, de modo que mientras el acreedor no decida dirigir contra l su
pretensin, no tiene por qu adelantarse a pagar.
La falta de interpelacin no impide que el fiador deba intereses desde que los debe el deudor principal, ya que ste est obligado por
los accesorios.

* Beneficios de exclusin
Derecho que tiene el fiador de oponerse a hacer efectiva la fianza en tanto el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del
deudor.
- Funciona como excepcin dilatoria
- El fiador la puede oponer sin necesidad de indicar los bs del deudor que pueden ser embargados.
- El acreedor debe demostrar que ha demandado al deudor ppal y que sigui los procedimientos judiciales para la ejecucin de bs,
pero que tales procedimientos han resultado infructuosos (total o parcial/)
- Opuesto el beneficio de excusin, el acreedor deber proceder contra los bienes del deudor principal. Si la venta de los bienes del
mismo no alcanzare a cubrir todo el crdito, el acreedor no podra negarse a aceptar dicha suma (pago parcial) y slo podr reclamar
del fiador el saldo que quedare.

- supuesto de A negligente: Si el acreedor negligente en la excusin y el deudor cae entretanto en insolvencia, cesa la
responsabilidad del fiador.
Esta solucin es justa porque si el acreedor hubiera puesto en el negocio la debida diligencia, habra podido cobrar su crdito del
deudor. No sera justo que su pasividad perjudicara al fiador.
(Para que cese la responsabilidad del fiador debe mediar negligencia. No bastara una demora razonable de acuerdo a las circunst)
Adems, desde que la deuda principal se ha hecho exigible, el fiador puede intimar al acreedor para que proceda contra el deudor y
cesar su responsabilidad por la insolvencia sobrevenida durante el retardo.
No ser necesario demostrar la negligencia del acreedor; basta con que no haya iniciado la ejecucin inmediatamente despus del
requerimiento del fiador y con que durante esa demora sobrevenga la insolvencia del deudor principal. El acreedor slo podra
impedir este efecto probando que su demora obedeci a una causa de fuerza mayor

- supuesto de deudores ppales solidarios: Cuando varios deudores principales se han obligado solidariamente y uno solo de ellos ha
dado fianzas, el fiador no slo tendr derecho a que se excutan previamente los bienes del afianzado, sino tambin los de todos los
otros codeudores

Agrupacin J.U.R.E
- Fiador del fiador: Si el fiador hubiera dado a su vez otro fiador en garanta de sus obligaciones de afianzamiento, este ltimo goza
del beneficio de excusin respecto del deudor principal y del primer fiador. Es decir, el acreedor deber ejecutar en primer trmino al
deudor principal, luego al primer fiador y recin entonces estar en condiciones de dirigir su accin contra el segundo.

No podr el fiador oponer el beneficio de excusin en los siguientes casos:

a) Cuando renunci expresamente a este beneficio
b) Cuando la fianza fuese solidaria
c) Cuando se oblig como principal pagador
d) Cuando como heredero sucedi al principal deudor, porque entonces ocupa el lugar del obligado principal.
e) Si el deudor hubiese quebrado (insolvencia del obligado principal)
f) Cuando el deudor se hallare ausente de su domicilio al cumplirse la obligacin. No basta la simple ausencia, es menester una
ausencia calificada que obligue a designarle curador, como ocurre cuando no se tienen noticias de l.
g) Cuando el deudor no puede ser demandado judicialmente dentro de la Repblica, porque la ejecucin de sus bienes presenta en
este caso graves dificultades.
h) Cuando la obligacin afianzada fuere puramente natural, (el acreedor no tiene accin contra l)
i) Cuando la fianza fuere judicial
j) Cuando el acreedor fuere la hacienda nacional o provincial
k) Cuando los bienes del deudor se hallasen fuera del territorio de la provincia o de la Capital de la Repblica donde el juez ejerza su
jurisdiccin
1) Si los bienes del deudor hubieren sido embargados por otro acreedor
m) Si el cobro del crdito dependiera de alguna manera de otro juicios, porque esto crea incertidumbre sobre la posibilidad de hacer
efectiva la ejecucin.

* Beneficio de divisin
Si hubiere dos o ms fiadores de una misma deuda, sta se entender dividida entre ellos por partes iguales aplicndoseles el
rgimen de las obligaciones simplemente mancomunadas.
Los fiadores pueden convenir con el acreedor una proporcin distinta o renunciar al beneficio de divisin al constituirse la fianza. Tal
renuncia no importa convertir en solidaria la fianza, de tal modo que los fiadores conservan el beneficio de exclusin; y la fianza
solidaria, importa la renuncia de ambos beneficios.
El beneficio de divisin no funciona de pleno derecho; el fiador interesado debe oponerlo cuando se le reclame ms de lo que le
corresponde

Excepciones que puede oponer el fiador
- El fiador puede oponer todas las excepciones propias o personales y todas las que podra oponer el deudor principal, con la sola
salvedad de las que se funden en la incapacidad de hecho de ste.
- La renuncia que el deudor principal hiciere de las excepciones de que puede valerse no impide al fiador oponerlas (renuncia del
deudor al plazo que le reconoce el contrato)
- El deudor no puede agravar por un hecho suyo las obligaciones del fiador (si cayera en quiebra y por tal motivo caducara el plazo de
que goza el deudor, el plazo sigue en vigencia respecto del fiador), sin embargo se beneficia con las ventajas que haya obtenido el
deudor, tales como un nuevo plazo, una remisin parcial de deuda.
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- Intervenir en el juicio entre acreedor y deudor para asegurar el derecho de oponer las excepciones que corresponden al deudor,
como tambin para permitirle defenderse en el pleito, actuando en calidad de codemandado. (No esta obligado a intervenir, y si no lo
hace no pierde sus beneficios)

* Efectos entre fiador y deudor
* Derechos anteriores al pago: Medidas precautorias, exoneracin y embargo
Las obligaciones del deudor para con el fiador comienzan recin cuando ste ha pagado su deuda y l debe reintegrarle lo que ha
pagado. Pero la ley confiere ciertos recursos al fiador aun antes del pago:
* Transcurridos cinco aos desde que la fianza se otorg, el fiador puede pedir al deudor lo exonere de ella, siempre que la obligacin
principal fuere de tiempo indeterminado. Si tuviere plazo determinado, sea expreso o derivado de la naturaleza de la obligacin, no
podr el fiador pedir la exoneracin, pues desde el primer momento saba cul era dicho plazo. Tampoco puede exonerarse si la
fianza fuese onerosa.
La accin por exoneracin de la fianza debe ser dirigida contra el deudor y corre a cargo de ste conseguir otro fiador que lo
sustituya y que sea aceptado por el acreedor. Si este no acepta ninguno de los propuestos podr embargar al deudor hasta una suma
suficiente para cubrir su fianza. Si el importe de la fianza fuera indeterminado, el monto del embargo deber ser fijado
prudencialmente por el juez. (No se requiere const del A si fuere legal o jcial)

* pedir el embargo de los bienes del deudor o la exoneracin de la fianza en los siguientes casos:
1) si fuese judicialmente demandado para el pago;
2) si vencida la deuda el deudor no la pagase;
3) si disipase sus bienes o si emprendiese negocios peligrosos o los diese en seguridad de otras obligaciones;
4) si quisiere ausentarse de la Repblica, no dejando bienes races suficientes y libres para el pago de la deuda
* pedir el derecho para ser admitido preventivamente en el pasivo de la masa concursada cuando el deudor cayera en quiebra antes
de pagar la oblig.

* Derechos post al pago: Subrogacin de los d. del A por el fiador

El fiador que pagase la deuda afianzada queda subrogado en todos los derechos, acciones, privilegios y garantas anteriores y
posteriores a la fianza del acreedor contra el deudor, e incluso en los privilegios que son propios del Fisco nacional y provincial,
aunque el fiador se hubiere obligado en contra de la voluntad del deudor

Debe asimilarse al pago la liberacin obtenida por otros medios tales como la compensacin, la asuncin de deuda por novacin,
etctera; porque tambin en estos casos el fiador ha sufrido un desprendimiento patrimonial.

El fiador subrogado en los derechos del acreedor, puede exigir del deudor:
1) todo lo que hubiese pagado por capital, intereses y costas;
2) los intereses legales sobre la suma que l haya debido pagar, desde el momento del pago; (sin necesidad de interpelacin, porque
la mora se produce 3) indemnizacin de todo perjuicio que le haya sobrevenido al fiador como consecuencia de la fianza prestada, a
menos que el dao se haya ocasionado por su propia culpa
4) presentarse con su crdito en el concurso o quiebra del deudor;
Si se tratare de una fianza parcial, como consecuencia de la cual el fiador hubiere pagado parcialmente la deuda, pueden presentarse
en la quiebra simultneamente el fiador y el acreedor, el primero por lo que pag, el segundo por lo que le resta cobrar
Agrupacin J.U.R.E

Deudor incapaz: Si el fiador se ha constituido garante de la obligacin contrada por un menor, la repeticin contra ste slo ser
posible en los lmites del beneficio que ha recibido

Pago anticipado: Si el fiador paga antes del vencimiento de la deuda slo podr cobrarla del deudor despus de dicho vencimiento

Pago hecho por el fiador de codeudores solidares: El que ha afianzado a varios deudores solidarios, puede repetir de cada uno de
ellos la totalidad de lo que hubiere pagado.
Salvo que el fiador lo sea de uno solo de los deudores solidarios y que haya pagado el total; en este caso nuestro Cdigo ha resuelto
que el fiador tiene accin por el total contra el codeudor que ha afianzado, pero slo puede reclamar de los restantes la parte que a
cada uno le corresponda en la deuda ej: si la deuda pagada es de $ 600.000 y los deudores son tres, el fiador podr dirigirse por $
600.000 contra el deudor que l afianz, pero slo por $ 200.000 contra los restantes. La solucin no resulta congruente con el
principio de que el fiador se subroga en los derechos del acreedor, quien puede dirigirse por el total contra cualquiera de los
acreedores.

Pago hecho por el fiador sin conocimiento del deudor: el fiador debe dar conocimiento al deudor del pago de la deuda; (evita el riesgo
de que tambin el deudor la pague o que el pago sea improcedente porque el deudor tena excepciones que oponer)

De lo contrario:
- Si el fiador hiciere el pago sin dar conocimiento y luego el deudor debido a esta ignorancia, tambin lo hiciera, el fiador no tendr
accin contra el deudor, si no contra el A que recibi dos veces el pago.
- el deudor podr hacer valer contra el fiador todas las excepciones que hubiera podido oponer al acreedor.

Si el fiador ha pagado sin haber sido demandado y sin dar conocimiento al deudor, (espontneamente) no podr repetir lo pagado si
el deudor probase que tena excepciones que extinguan la deuda.
Es claro que el fiador pierde su derecho slo si hay perjuicio para el deudor en el pago que ha hecho.

Negligencia del fiador: cuando este no ha opuesto las excepciones, pruebas o recursos que saba tena el deudor contra el acreedor
que podran destruir la accin de ste; en ninguno de estos casos podr exigir del deudor el reembolso de lo que hubiere pagado

* Efecto entre los cofiadores

* Recurso en caso de pago: El cofiador que paga la deuda afianzada, queda subrogado en todos los derechos, acciones, privilegios
y garantas del acreedor contra los fiadores para cobrar a cada uno de stos la parte que le correspondiese
Si luego del pago total uno de los cofiadores cayera en insolvencia, el que hubiera pagado tendr que cargar con la del insolvente

* Divisin: cuando los fiadores son solidarios hay que distinguir dos hiptesis:
1) que la solidaridad haya sido establecida entre los cofiadores: los cofiadores son deudores solidarios entre s y la prdida originada
por la insolvencia de uno de ellos se repartir entre todos los solventes y el que ha hecho el pago

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2) que haya sido pactada en las relaciones entre cada uno de los fiadores y el deudor: por lo tanto los cofiadores entre si deben
reputarse deudores simplemente mancomunados, lo que conducir a negar al que ha pagado, accin contra los dems por la parte
del insolvente, dado que l no estaba obligado a pagar la deuda y si la pag lo hizo a su propio riesgo y debe soportar las
consecuencias.

El fiador del fiador, si se produce la insolvencia de ste, queda obligado ante los otros cofiadores en los mismos trminos en que lo
estaba el insolvente.

* Excepciones que pueden oponer los cofiadores: En principio el fiador no tiene accin contra sus cofiadores sino en la medida en
que haya realizado un pago til que libere a los restantes de una obligacin vlida y exigible.
Los cofiadores podrn oponer al fiador que pag todas las excepciones que el deudor principal poda oponer al acreedor; pero no las
que fueran puramente personales del fiador.

* Efectos entre acreedor y deudor
En principio, la fianza no produce efectos entre deudor y acreedor, ya que es un contrato celebrado entre ste y el fiador. Pero el
deudor no es ajeno a la fianza si no que es el principal interesado.
Si el fiador, luego de prestada la fianza llegase al estado de insolvencia, (o ya estuviera ignorndolo el A) puede ste pedir otro que
sea idneo.
La muerte del fiador no autoriza al acreedor a exigir un nuevo fiador.

* Extincin de la fianza

Distintos supuestos:
a) por extincin de la obligacin principal
b) por haber ocurrido respecto de la fianza misma (y con independencia de la subsistencia de la deuda principal) cualquiera de las
causas por las que se extinguen las obligaciones

* Por va de consecuencia:
Extinguida la obligacin principal por cualquiera de los medios legales, queda tambin extinguida la fianza. Supuestos:
- Pago: El pago de la obligacin extingue la fianza siempre que sea hecho por el deudor; si es por un 3ro que se ha subrogado en los
derechos del deudor, la fianza subsiste
- Novacion: la fianza se extingue por novacin entre D y A aunque ste se haya reservado sus d contra el fiador
- Remisin de la deuda: echa por el A al D, extingue la fianza
- Prescripcin: no extingue la deuda, sino la accin; la obligacin permanece natural, y como sta puede afianzarse, la fianza no se
extingue

* Por va directa:
La fianza queda extinguida por cualquiera de los modos de liberacin de las obligaciones.
Sin embargo los efectos no siempre son los mismos: En algunos, el fiador queda liberado quedando intacta la obligacin del deudor
principal, y en otros, se produce una novacin en la obligacin del deudor principal: queda liberado respecto del acreedor, pero pasa
a ser deudor del fiador.
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- Confusin:
> Entre acreedor y fiador extingue la fianza, pero subsiste la obligacin principal
> Si los fiadores son varios y la confusin se ha operado en uno de ellos, los cofiadores quedan liberados en la parte que
corresponda al fiador devenido acreedor
> Entre acreedor y deudor extingue la obligacin principal y, por consiguiente, la fianza.
> Entre deudor y fiador extingue la fianza pero deja subsistentes las hipotecas, fianzas u otras garantas especiales que hubiere dado
el fiador

- Imposibilidad de subrogacin de los d del A: La fianza se extingue cuando la subrogacin en los derechos del acreedor se ha hecho
imposible por culpa de ste.
La subrogacin es legal y que, por tanto, no depende de la conducta o proceder del acreedor. El fiador siempre puede subrogarse en
los derechos del acreedor. Pero a veces ocurre que los principales beneficios que el fiador podra obtener de la subrogacin
(privilegios, derecho de retencin, garantas reales) se pierden por la conducta culpable del acreedor

-Prorroga del plazo de la obligacin: sin consentimiento del fiador, extingue la fianza; porque no es posible que el fiador siga obligado
por un plazo mayor del que l consinti, y por el peligro a que el deudor caiga en insolvencia.

Negligencia grave del A: Si el acreedor es negligente en excutir los bienes del deudor y durante ese lapso ste cae en insolvencia, el
fiador queda liberado

La muerte del fiador, la del deudor afianzado o la del acreedor: no ponen trmino a la fianza. Se trata de derechos y obligaciones de
carcter puramente patrimonial, que se transmiten a los herederos y x eso la muerte del fiador no faculta al acreedor a exigir otro en
su reemplazo

Prescripcin de la accin vs. El fiador: no tiene plazo especial y corre, por tanto, el de diez aos
El punto de partida de la prescripcin es el del nacimiento de la accin del acreedor contra el fiador
[La fianza prestada garantizando el correcto comportamiento de un empleado pblico, corre desde que el empleado cometi las
irregularidades que dan origen a la accin de daos]
La prescripcin de la obligacin principal opera la extincin de la fianza (si la accin principal tiene un plazo de prescripcin menor, la
fianza prescribir en dicho trmino)

Si bien la demanda contra el deudor principal interrumpe la prescripcin de la accin contra el fiador, la demanda contra el fiador no
interrumpe la prescripcin de la accin contra el deudor principal.


D. CONTRATOS DE CUSTODIA
Unidad 10: Deposito

* Concepto
Art. 2182: El contrato de depsito se verifica cuando una de las partes se obliga a guardar gratuitamente una cosa mueble o
inmueble que la otra le confa, y a restituir la misma e idntica cosa.
Es decir, que una de las partes entrega una cosa a la otra con la sola finalidad de custodiarla hasta que aqulla la reclame.
Agrupacin J.U.R.E
Como establece el artculo, en nuestro derecho, la cosa objeto del depsito puede ser mueble o inmueble. Esta solucin importa una
anomala en el derecho comparado que slo permite el depsito de cosas muebles. A pesar de la argumentacin dada por Vlez
Sarsfield, la doctrina prefiere limitar la esfera de accin del contrato de depsito a las cosas muebles.
Las partes de este contrato son : el depositante que es quien entrega al depositario la cosa para su custodia y el depositario que es
quien custodia la cosa y la devuelve cuando lo requiera el depositante.

* Caracteres
a) Es, en principio, gratuito, aunque las partes pueden pactar que sea oneroso. Art. 2183: una remuneracin espontneamente
ofrecida por el depositante al depositario, o la concesin a ste del uso de la cosa al celebrar el contrato, o despus de
celebrado, no quita al depsito al carcter de gratuito. Lo que el codificador quiso destacar es que el depsito es por naturaleza
gratuito y que las obligaciones del depositario no varan porque se le haya prometido una remuneracin.
b) Siendo gratuito, es tambin unilateral, ya que las obligaciones recaen solamente sobre el depositario que debe cuidar la cosa y
luego restituirla al depositante. Es verdad que el depositante estar obligado a reintegrarle los gastos, pero esa es una
responsabilidad eventual, que puede ocurrir o no. Pero ser bilateral si tiene carcter oneroso.
c) Es un contrato real. Art. 2190: el contrato de depsito es un contrato real, y no se juzgar concluido sin la tradicin de la cosa
depositada. La entrega puede ser real o ficta, como ocurre si la cosa ya est en poder del depositario por un ttulo distinto.
d) Es un contrato nominado, regulado en el Cd. Civ. desde el art. 2182 hasta el 2239.
e) Es un contrato no formal. Art. 2200: la validez del contrato de depsito , no est sujeta a la observancia de ninguna forma legal.
En consecuencia, puede hacerse an verbalmente. Respecto de la prueba, este contrato no puede ser probado por testigos,
salvo que el valor de la cosa depositada no exceda de doscientos pesos (art. 2201). Por lo tanto, el depositante que quiera
asegurarse la prueba de su depsito deber hacerlo en instrumento escrito.
f) Es un acto de confianza del depositante en el depositario. Esta confianza est en la raz del contrato y gobierna sus efectos.

* Comparacin con otros contratos
En numerosos contratos una de las partes recibe de la otra una cosa que est obligada a guardar y conservar, sin que por ello sean
depsitos, porque la obligacin de guardar resulta accesoria de otra principal que es la que se tiene en mira al contratar; mientras que
en el depsito, la guarda y conservacin es la obligacin nica.
Distincin con el comodato o prstamo de uso. En este contrato la cosa se entrega para que la use el comodatario; es verdad
que tiene que cuidarla, pero lo esencial es el uso. La diferencia se hace ms borrosa cuando el depositante autoriza al
depositario a usar la cosa que le da a guardar, pero an as los conceptos son claros: el depsito tiene principalmente en mira el
inters del depositante, cuyas cosas se dan a guardar; el comodato tiene en mira el inters del comodatario, a quien se lo
autoriza a usar la cosa. Adems el comodato es necesariamente gratuito, en tanto que el depsito puede ser oneroso.
Distincin con el mutuo o prstamo de consumo. En este contrato la tradicin de la cosa lleva envuelta de la transferencia de la
propiedad al prestatario, en tanto que el depositante conserva intacto el dominio. Adems: a) mientras el depsito se celebra
principalmente en inters del depositante, el prstamo se hace en inters del que lo recibe. b) En el depsito, el que paga la
retribucin es el que entrega la cosa, en tanto que en el prstamo, es el que la recibe. c) El depositante puede exigir en cualquier
momento la restitucin de la cosa, en tanto que el prestamista tiene que atenerse a los plazos contractuales.

* Capacidad de las partes
En principio, tanto el depositante como el depositario deben tener capacidad para contratar (art. 2192). No se requiere que el
depositante sea el dueo de la cosa, puede depositar toda persona que tenga inters en su cuidado.
Supuesto de depositante incapaz
Art. 2193: si una persona capaz de contratar, acepta el depsito hecho por otra incapaz, queda sujeta a todas las obligaciones
del verdadero depositario, y puede ser perseguida por los derechos del depositante y por sus obligaciones como depositario, por
el tutor, curador, o administrador de los bienes de la persona que hizo el depsito, o por esta misma si llega a tener capacidad .
Es decir, el depsito es plenamente vlido respecto del depositario capaz, quien no podra pretender la nulidad del acto. Por su
parte el representante del depositante incapaz puede exigir el cumplimiento del contrato, o reclamar su nulidad.
Supuesto de depositario incapaz
Los representantes legales del depositario incapaz (o este mismo si hubiera recobrado la capacidad) pueden accionar por
nulidad del contrato y sustraerse as a la accin de daos y perjuicios que pretendiere intentar el depositante, fundndose en los
deterioros o prdidas de la cosa originados en la falta de cuidados convenientes (art. 2195); pero el incapaz estar siempre
obligado a la restitucin de la cosa y de todo el importe del enriquecimiento experimentado.

* Distintas clases de depsitos
Art. 2187: El depsito es voluntario o necesario. Ser voluntario cuando la eleccin del depositario dependa meramente de la
voluntad del depositante; y necesario, cuando se haga por ocasin de algn desastre, como incendio, ruina, saqueo, naufragio u
otros semejantes, o de los efectos introducidos en las casas destinadas a recibir viajeros.
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A su vez, el depsito voluntario puede ser regular o irregular. Es regular el que se hace de cosas que pueden individualizarse. Es
irregular el de cosas fungibles o consumibles que una vez entregadas no pueden individualizarse. Esta distincin es de suma
importancia, porque el depositario regular slo adquiere la mera detentacin de la cosa; mientras que el depositario irregular adquiere
el dominio de la cosa depositada, salvo cuando fuese un crdito de dinero o de cantidad de cosas consumibles, que el depositante no
hubiere autorizado al depositario para cobrarlo (art. 2191).
Art. 2188: El depsito voluntario es regular o irregular. Es regular:
Cuando la cosa depositada fuere inmueble, o mueble no consumible, aunque el depositante hubiere concedido al depositario
el uso de ella.
Cuando fuere dinero, o una cantidad de cosas consumibles, si el depositante las entreg al depositario en saco o caja
cerrada con llave, no entregndole sta, o fuere un bulto sellado, o con algn signo que lo distinga.
Cuando representase el ttulo de un crdito de dinero, o de cantidad de cosas consumibles, si el depositante no hubiere
autorizado al depositario para la cobranza.
Cuando representase el ttulo de un derecho real, o un crdito que no sea de dinero.
Art. 2189: Es irregular:
Cuando la cosa depositada fuere dinero, o una cantidad de cosas consumibles, si el depositante concede al depositario el
uso de ellas, o se las entregue sin las precauciones del artculo anterior, num. 2, aunque no le concediere tal uso y aunque
se lo prohibiere.
Cuando representare crdito de dinero, o de cantidad de cosas consumibles; si el depositante autoriz al depositario para su
cobranza.


* DEPSITO REGULAR

Obligaciones del depositario
El depositario tiene las siguientes obligaciones:

a) Obligacin de guarda
La obligacin esencial del depositario, aquella que constituye el objeto principal del contrato, es la guarda de la cosa..el depositario
est obligado a poner en ella la misma diligencia que en el cuidado de las suyas propias (art. 2202). Por ello para eximirse de
responsabilidad, no es necesario que el depositario demuestre que obr como lo hara una persona diligente o un buen padre de
familia, le basta con demostrar que no pone ms esmero en el cuidado de sus propias cosas. Pero si el contrato es retribuido, o el
depositario tiene inters en l porque se le permite el uso de la cosa, entonces responde de toda culpa, apreciada con criterios
objetivos. Adems el cuidado de la cosa debe ser personal, puesto que el depsito se basa en una relacin de confianza. El
depositario no puede delegar en otro dicho cuidado, es decir, no puede depositar la cosa en un tercero, a menos que est autorizado.
El depositario que no restituya la cosa una vez requerida, o la restituya deteriorada, se presume culposo si no demostrara lo contrario.
La fuerza mayor lo exime de responsabilidad, a menos que la haya tomado a su cargo en el contrato, o que el acontecimiento haya
ocurrido por su culpa, o que haya ocurrido despus de constituido en mora.
Respecto de los gastos de conservacin, el depositario est obligado a hacer los gastos urgentes que demande la conservacin de la
cosa, sin perjuicio de su derecho de exigir luego su reintegro. Si no realiza los gastos necesarios, el depositario deber pagar los
daos y perjuicios que resulten, al depositante.

b) Obligacin de guardar silencio
Cuando el depsito consiste en una caja o bulto cerrado, el depositario debe abstenerse de abrirlo, a menos que estuviera autorizado
por el depositante (art. 2205). Esta autorizacin se presume si el depositante ha entregado las llaves de la caja al depositario (art.
2206), a menos que no obstante ello le hubiera prohibido abrirla. Tambin se presume la autorizacin si las rdenes del depositante
no pudieran cumplirse sin abrir la caja o bulto.
El depositario no solo debe respetar el secreto del depsito entregado en caja cerrada, sino que si llegare a conocer su contenido
(por la circunstancia que fuere) est obligado a no divulgarlo (art. 2207).

c) Obligacin de no hacer uso de la cosa
El depositario no puede usar la cosa depositada, a menos que el depositante lo hubiera autorizado expresa o implcitamente (art.
2208); y si de todos modos lo hiciera, deber los daos y perjuicios consiguientes (art. 2209).
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d) Obligacin de restitucin
Art. 2210: el depositario debe restituir la misma cosa depositada en su estado exterior con todas sus accesiones y frutos, y como
ella se encuentre, sin responder de los deterioros que hubiese sufrido sin su culpa.
Cuando la restitucin en especie se haya hecho imposible por culpa del depositario, que la ha destruido o enajenado, est obligado al
pago de los daos y perjuicios consiguientes.
La cosa depositada debe restituirse al depositante o al mandatario de ste; y en caso de muerte del depositante, a sus herederos (art.
2211). Puede ocurrir que quienes deba recibir el depsito sean varios, porque fueron mltiples los depositantes o porque fallecido el
depositante, lo sucedieron varios herederos. Si los interesados se ponen de acuerdo en quin ha de recibir el depsito, el depositario
cumple con tal acuerdo; pero si no lo hay, la cosa debe consignarse judicialmente (art. 2211).
Lugar de restitucin: El depsito debe restituirse en el lugar en que se lo hizo, salvo que en el contrato se designare otro; en este
caso, el depositario est obligado a transportar la cosa al lugar indicado, siendo por cuenta del depositante los gastos del traslado
(art. 2216).
Tiempo de restitucin: Si el contrato fija el trmino, este se supone fijado a favor del depositante, de modo que l puede exigir la
restitucin en cualquier momento (art. 2217). En principio, el depositario no podra devolver la cosa antes de dicho plazo; pero
tratndose de un depsito gratuito, debe reconocerse al depositario tal derecho si demuestra que han sobrevenido motivos que hacen
demasiado onerosa o perjudicial la guarda. En cambio si fuera remunerado, el plazo lo obliga rigurosamente.
Ahora bien, si el contrato no fija trmino, cualquiera de las partes puede ponerle fin cuando lo desee (art.2226, inc. 1). Pero el
depositario no podr ejercer este derecho arbitrariamente, como ocurrira si el depositante no estuviera en condiciones de recibir la
cosa, por hallarse en el extranjero.
Compensacin: En el depsito regular, la obligacin de restituir no puede compensarse con crditos que tenga el depositario contra el
depositante, porque el objeto es una cosa no fungible y la naturaleza de ella no es compatible con la compensacin (art. 2219).

* DEPSITO IRREGULAR

Obligaciones del depositario

a) Obligacin de restitucin
Como el depsito irregular transfiere la propiedad de las cosas depositadas al depositario, no se concibe hablar de una obligacin de
guarda y cuidado de la cosa, autnoma de la de restituir. Al depositante no le interesa lo que el depositario haga con el dinero o las
cosas fungibles que le entreg, lo que le importa es que al trmino sealado se le entregue una suma equivalente o una cantidad,
especie y calidad igual de cosas fungibles. sta es la nica obligacin que la ley impone al depositario irregular (art. 2220).
Adems, puesto que el depositario tiene la propiedad de las cosas depositadas, tiene tambin su uso. Sorprende entonces el art.
2221, segn el cual se presume que el depositante concedi al depositario el uso del depsito, si no constare que lo prohibi. Porque
el depositante no lo puede prohibir, ya que sera admitir que al dueo puede serle impedido el uso de la cosa que le pertenece.
Respecto del lugar, momento de la restitucin y a quien debe hacerse, son aplicables los principios del depsito regular.



b) Derecho de compensacin
El depositario tiene derecho a compensar su deuda en concepto de restitucin del depsito con cualquier otro crdito lquido y
exigible que tenga contra el depositante (art. 2223).

* OBLIGACIONES DEL DEPOSITANTE

Reembolso al depositario de todos los gastos que hubiera hecho para la conservacin de la cosa depositada (art. 2224). La ley
se refiere a los gastos necesarios, que son los nicos que el depositario est autorizado a realizar. Tambin debe el depositante
los gastos de traslado de la cosa al lugar de entrega acordado (art. 2216).
Agrupacin J.U.R.E
Indemnizar al depositario de los perjuicios que le ha ocasionado el depsito (art. 2224).
Pagarle la remuneracin pactada, pero en defecto de convenio debe reputarse que el depsito es gratuito.
Recibir la cosa que le restituye el depositario en tiempo oportuno. Si constituido en mora, no la recibiere, debe los daos y
perjuicios correspondientes.

* Fin del depsito

Art. 2226: el depsito se acaba:
Si fue contratado por tiempo determinado, acabado es tiempo. Si lo fue por tiempo indeterminado, cuando cualquiera de las
partes lo quisiere.
Por la prdida de la cosa depositada. (Cabe aclarar que esta disposicin no es aplicable al depsito irregular, pues el gnero no
perece y el depositario siempre podr restituir otras cosas de la misma calidad y en igual cantidad).
Por la enajenacin que hiciese el depositante de la cosa depositada.
Otra razn por la que puede terminar el depsito es por mutuo disenso. Este recurso permite ponerle fin al contrato antes del
vencimiento del plazo sin riesgo de que surja un eventual derecho a indemnizacin.
En cambio, al art. 2225, dispone que el contrato de depsito no se resuelve por muerte de ninguna de las partes. Pero esta norma no
guarda coherencia con el art. 2226 inc. 3, segn el cual la enajenacin de la cosa por el depositante pone trmino al contrato; en
ambos casos hay una transferencia del dominio (no interesa por qu ttulo) y la solucin debera ser la misma.

* DEPSITO NECESARIO

Art. 2227: ser depsito necesario, el que fuese ocasionado por incendio, ruina, saqueo, naufragio, incursin de enemigos, o por
otros acontecimientos de fuerza mayor, que sometan a las personas a una imperiosa necesidad; y el de los efectos introducidos en
las posadas por los viajeros.
Los depsitos necesarios estn sujetos al mismo rgimen legal que los voluntarios (art. 2239), con las siguientes excepciones:
a) (art. 2228) Es vlido el depsito hecho a personas adultas, aunque incapaces por derecho a pesar de que no estn autorizadas
para recibirlos por sus representantes legales. Hay que aclarar que no se trata de los incapaces de derecho, sino por derecho;
hubiera sido ms claro decir incapacidad de hecho, a los que sin duda se refiere. Aplicada literalmente esta disposicin parecera
que todos los incapaces adultos, incluso los dementes, podran recibir depsitos necesarios, pero esto no es lgico. Si la ley
excluye a los menores impberes (art. 921) es porque carecen de discernimiento, y en igual situacin deben encontrarse los
dementes. En cambio, los sordomudos que no saben darse a entender por escrito estn capacitados para recibir depsitos
necesarios, al igual que los penados. Entonces slo los menores impberes y los dementes estn impedidos de recibir depsitos
necesarios.
Adems el depsito es vlido aunque el representante legal no lo haya autorizado y aunque se haya opuesto. El incapaz queda
responsable por todas las consecuencias del depsito.
b) (art. 2238)para acreditar el depsito necesario se admite toda clase de prueba, incluso la d testigos.

Depsito en hoteles o posadas
En primer lugar, este depsito se considera necesario; por ello, en principio, la introduccin de efectos y equipajes hecha por el
viajero en un hotel o posada est sujeta al rgimen general del depsito. Pero este depsito tiene ciertas reglas especficas. La
responsabilidad de los posaderos surge ante el incumplimiento de su deber de vigilancia.
Art. 2229: el depsito hecho en las posadas se verifica por la introduccin en ellas de los efectos de los viajeros, aunque
expresamente no se hayan entregado al posadero o sus dependientes, y aunque ellos tengan la llave de las piezas donde se hallen
los efectos.
Respecto de la responsabilidad de los posaderos, y de todos aquellos cuya profesin consiste en dar alojamiento a los viajeros,
respondern de todo dao o prdida que sufran los efectos de toda clase introducidos en las posadas, sea por culpa de sus
dependientes, o de las mismas personas que se alojan en la casa (art. 2230).
Art. 2235: el viajero que trajese consigo efectos de gran valor, de los que regularmente no llevan consigo los viajeros, debe hacerlo
saber al posadero, y an mostrrselos si ste lo exige, y de no hacerlo, el posadero no es responsable de su prdida.
Art. 2232: el posadero no se exime de la responsabilidad que se le impone por las leyes, por avisos que ponga anunciando que no
responde de los efectos introducidos por los viajeros; y cualquier pacto que sobre la materia hiciese con ellos para limitar su
responsabilidad, ser de ningn valor.
El posadero no ser responsable slo en los siguientes casos:
si el dao o el hurto proviene de familiares o visitantes de los viajeros (art. 2230)
si el dao o la prdida se debe a culpa del viajero (art. 2236)
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si el dao o la prdida proviene de fuerza mayor (art. 2236). Hay que aclarar que no es fuerza mayor la introduccin de ladrones
en las posadas si no lo hiciesen con armas, o por escalamiento que no pudiese resistir el posadero (art. 2237).
No se benefician con el rgimen especial de este depsito los viajeros u otras personas que entren en hoteles o posadas sin alojarse
en ellos, tales como las visitas, o las que van al hotel a comer.



E. CONTRATOS DE ESPARCIMIENTO
Unidad 11: Juego y apuesta. Ctto de espect. Pb. Ctto de turismo

1. JUEGO Y APUESTA

* Concepto
Siendo los conceptos de juego y apuesta de los ms vulgares, resulta sorprendente la dificultad de los juristas para precisarlos en el
plano del derecho. Para algunos autores, el juego supone la participacin personal en los ejercicios de destreza fsica o mental, sobre
cuyo resultado se arriesga una postura; la apuesta, en cambio, recae sobre hechos o circunstancias que son extraas a los
contratantes. Este es el criterio seguido por Vlez en los arts. 2052 y 2053.
En verdad es una disputa sin sentido porque en todo el mundo, juego y apuesta tienen un rgimen jurdico comn y estn sujetos a
idnticas normas legales.
Art. 2052: el contrato de juego tendr lugar cuando dos o ms personas entregndose al juego se obliguen a pagar a la que ganare
una suma de dinero, u otro objeto determinado.
Art. 2053: la apuesta suceder cuando dos personas que son de una opinin contraria sobre cualquier materia, conviniesen que
aquella cuya opinin resulte fundada, recibir de la otra una suma de dinero, o cualquier otro objeto determinado.
El problema legislativo que plantea el juego es uno de los ms complejos. En s mismo, jugar por dinero no es malo; es un medio
frecuentsimo de distraccin, de entretenimiento, pero que convertido en pasin es de los ms nocivos. Es una cuestin de medida y
esto es precisamente lo que hace difcil la cuestin legislativa.
Podemos diferenciar entonces:
los juegos tutelados que originan obligaciones similares a las nacidas de cualquier otro contrato; el vencedor puede
demandar judicialmente el pago de la apuesta.
los juegos no prohibidos que no confieren accin al vencedor, pero pagada la apuesta, no se puede demandar su repeticin.
los juegos de azar prohibidos por la ley, para los cuales la ley guarda una especial severidad.

Art. 2055: prohbese demandar en juicio deudas de juego, o apuestas que no provengan de ejercicio de fuerza, destreza de armas,
corridas y de otros juegos o apuestas semejantes, con tal que no haya habido contravencin a alguna ley o reglamento de polica.
Por esta norma, el cdigo hizo la distincin entre los juegos tutelados (que originan obligacin civil) y los no prohibidos (que generan
una obligacin puramente natural). En el primer caso, el propsito de la ley ha sido estimular las competencias que contribuyan al
perfeccionamiento del cuerpo. Por lo tanto slo se consideran juegos tutelados aquellos juegos deportivos en los que participan los
propios apostadores. Y por el contrario, no dan lugar a accin civil, aquellas apuestas hechas sobre competiciones de terceros.
Adems las deudas de juego no pueden ser compensadas con otros crditos (art. 2057) porque les falta la condicin de ser exigible
(art. 819); aunque nada se opone a una compensacin convencional.
* Respecto de los caracteres del contrato de juego o apesta, son los siguientes:
consensual
oneroso
aleatorio
unilateral o bilateral
no formal
de ejecucin inmediata o diferida

EFECTOS
* Juegos tutelados
Los juegos o apuestas provenientes de ejercicios de fuerza, destreza de armas, corridas y otros semejantes dan lugar al ejercicio de
la consiguiente accin contra el que no paga su deuda, como cualquier otra obligacin civil. Sin embargo, la ley confiere en este caso
una facultad excepcional a los jueces: ellos pueden moderar tales deudas cuando sean extraordinarias respecto de la fortuna de los
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deudores. Esto es as ya que, si la deuda tiene una cuanta exagerada, se estara desvirtuando el propsito que se tuvo en mira al
favorecer los ejercicios de destreza. (art. 2056)
* Juegos no prohibidos
Ya dijimos que, salvo las hiptesis de excepcin contempladas anteriormente, las deudas de juego o apuestas no confieren accin
para su cobro judicial (slo dan nacimiento a obligaciones naturales); pero pagadas, el que lo hizo no tiene derecho a repeticin (art.
2063). Para que la accin de repeticin quede paralizada es necesario que se trate de un pago voluntario hecho por persona capaz
(art. 2063); pero el pago voluntario no obsta a la repeticin si hubo dolo o fraude del que gan en el juego (art. 2064). Se entiende
que hay dolo o fraude cuando el que gan tena certeza del resultado o emple algn artificio para conseguirlo (art. 2065).
Es repetible el pago hecho por incapaces; y la ley acenta la proteccin de stos, concediendo accin de repeticin no slo contra el
ganador, sino tambin contra el dueo de la casa en que se jug, siendo ambos deudores solidarios (art. 2067). (la capacidad se
juzga en el momento de realizar el pago)
* Juegos prohibidos
(Segn mi profesora son acuerdos en los que slo opera el azar y se apueste dinero, sin poner en juego ninguna destreza).
Nuestra ley no ha reglamentado especialmente los efectos legales de estos juegos, que son los nicos prohibidos por la ley.
Debemos atenernos a los principios generales de nuestra legislacin y particularmente el art. 795 segn el cual no puede repetirse un
pago hecho por una causa ilcita o contraria a las buenas costumbres si hubo torpeza de ambas partes.
En consecuencia, no podr cobrarse una deuda de juego prohibido; pero pagada, no podr repetirse (esta solucin coincide con la
que establece la ley para los juegos no prohibidos.
* La suerte como medio de particin y transaccin
La suerte es un recurso utilizado con frecuencia en la divisin de las cosas comunes y particularmente en las particiones hereditarias.
Las partes forman de comn acuerdo los distintos lotes y la atribucin se deja librada a la suerte. Es un procedimiento prctico cuyos
resultados obligan a las partes en la misma forma que si la atribucin de los lotes se hubiera hecho de comn acuerdo.

Art. 2068: cuando las personas se sirvieren del medio de la suerte, no como juego o apuesta, sino para dividir cosas comunes o
terminar cuestiones, producir en el primer caso los efectos de una particin legtima, y en el segundo los de una transaccin.
Tambin admite el Cdigo que la suerte pueda hacerse valer como medio de concluir una cuestin litigiosa o dudosa, y producir
iguales efectos que la transaccin.
* LOTERAS Y RIFAS
Su reglamentacin ha sido delegada por el Cdigo Civil a las leyes locales. El rgimen de las loteras nacionales o provinciales es un
problema de derecho administrativo.
Art. 2069: las loteras y rifas, cuando se permitan, sern regidas por las respectivas ordenanzas municipales o reglamentos de
polica.

CONTRATO DE ESPECTCULO:

Naturaleza jurdica:
Primera opinin: se trata de un contrato de locacin, porque el empresario le alquila al espectador un palco, platea, asiento,
etc., pero no sera vlido porque el objeto del espectador no es la locacin del asiento sino el goce del espectculo, para lo
cual dicha locacin es solo un medio para lograr el fin.
Segunda opinin: mas errada que la anterior, considera a este contrato una venta y le da un derecho de propiedad al
espectador, derecho que algunos fallos reconocieron y otros lo negaron declarando solo la existencia de un derecho de uso
Tercera opinin (Borda): contrato de obra: el empresario promete un resultado (el espectculo) a cambio de un precio en
dinero. Esta es la teora dominante en la actualidad (Spotta, Rezznico, Baudry Lacantinerie)

Formacin y prueba del contrato:
El contrato queda formalizado con la adquisicin de la entrada o billete, que es tambin el instrumento que sirve de prueba de su
celebracin. Los anuncios pblicos constituyen una oferta pblica, que es aceptada por la adquisicin del billete o entrada.

Obligaciones del organizador del espectculo. Responsabilidad civil:
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Est obligado a proporcionar el espectculo prometido, sin alteraciones ni cortes; a que acten los intrpretes anunciados si se trata
de figuras estelares, pero puede cambiar sin previo aviso los artistas de segundo orden. Est obligado a reservar al espectador el
asiento designado en la entrada, y si no hubiere lugar fijo, debe asegurarle la posibilidad de gozar del espectculo. En caso de algn
hecho daoso para el espectador durante el espectculo (derrumbe de gradas, automvil que aplasta e incinera lentamente el
cadver del espectador, etc.) el empresario responde por daos y perjuicios, y por responsabilidad tanto contractual como
extracontractual: contractual porque en el contrato de espectculos debe considerarse incluida una obligacin de garanta, y
cuasidelictual (extracontractual) por lo dispuesto en los art. 1109 y 1113 y porque al organizar el espectculo ha creado un riesgo por
el que debe responder.

Espectculo deportivo: rgimen legal de responsabilidad civil:
La responsabilidad es siempre del club o empresa donde se realice el espectculo, salvo culpa de la vctima, pero no lo exime si el
culpable es un tercero (generalmente otro espectador).

CONTRATO DE TURISMO
El contrato de turismo. Concepto:
Es un contrato que comenz como un simple contrato de depsito necesario, que se transform luego en contrato de hospedaje
para comprender otros servicios distintos del mero depsito y alojamiento, y luego se ensanch el contenido para abarcar el perodo
de viaje anterior y posterior a la estada, lo que condujo progresivamente a la nocin de contrato de turismo. El contrato de turismo,
es aquel por el cual, una parte que es la organizadora, se obliga en su propio nombre, mediante un precio global, a prestar un
conjunto de servicios combinados de transporte, alojamientos independientes del transporte u otros servicios u operaciones similares
entre transportistas.
Naturaleza jurdica:
La naturaleza jurdica del contrato de viaje o de turismo es proteica, dado que las variaciones que pueden darse, en la realidad, en las
relaciones entre el turista y la empresa de turismo, trtese de un organizador de viajes o de una agencia de turismo o de pasajes,
impiden su categorizacin en una figura nica.-De all que se lo haya tipificado, alternativamente, como una locacin de servicios, una
locacin de obra, dentro de la figura del mandato o simplemente la intermediacin que caracteriza al agente de comercio. Tambin,
en la doctrina extranjera, se ha entendido que es un contrato autnomo o mixto.

Derechos y obligaciones de las partes que integran los contratos conexos:

Cuando el contrato de intermediario de viaje aluda a la provisin de un servicio aislado que permita realizar un viaje o una
estada, el intermediario de viajes est obligado a entregar al viajero los documentos relativos a este servicio, que llevan su
firma aunque sta puede ser reemplazada por un sello. Estos documentos o la factura que se refiere a ellos mencionarn la
suma pagada por el servicio y la indicacin que el contrato se rige a pesar de toda clusula contraria, por la presente
Convencin
La violacin por el intermediario de viajes de las obligaciones que le incumben no afecta la existencia ni la validez del
contrato que permanecer regido por la presente Convencin. En este caso, el intermediario de viajes ser considerado
como organizador de viajes. y ser responsable de todo perjuicio resultante de esta violacin.
El intermediario tiene derecho a ser indemnizado de acuerdo a las leyes nacionales o a las disposiciones del contrato si el
viajero rescinde el contrato de forma total o parcial
Sern responsables de actos y omisiones de sus empleados en el cumplimiento de sus funciones como si fueran suyos

Rgimen legal de turismo:
El contrato internacional de viajes est regulado por la Convencin Internacional de Contrato de Viajes de 1970, ratificada por ley
19918, y se aplica sin perjuicio de las legislaciones especiales que establezcan disposiciones mas favorables a cierta categora de
viajeros.


F. CONTRATOS QUE IMPLICAN LIBERALIDAD
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Unidad 12: Donacin. Comodato

1. DONACION
* CONCEPTO:
Segn el Art. CC 1789: habr donacin cuando una persona por un acto entre vivos transfiera de su libre voluntad gratuitamente a
otra, la propiedad de una cosa.

De esta definicin pueden desprenderse estos elementos:
1) es un acto entre vivos, los actos de ltima voluntad (testamentos) tienen un rgimen legal distinto. No hay donaciones para
despus de la muerte.
2) obliga a transferir la propiedad de una cosa. Esto no es del todo exacto, ya q solo el titulo no basta para producir ese efecto, sino q
es necesaria la tradicin, y para q sea oponible a terceros, tratndose de inmuebles, tb se requiere la inscripcin registral (el error se
origina en la fuente en la q se vali Vlez -CC Francs-en donde basta el titulo para q opere la transferencia de la propiedad)
Solo las cosas pueden ser objeto de donacin, si se trata de transmisin gratuita de un der. , habr cesin y no donacin aunque el
rgimen legal es anlogo. Anlogo pero no igual porque hay algunas diferencias, particularmente en lo que atae a la forma.
Tampoco hay donacin por la transferencia o constitucin gratuita de cualquier der. Real o personal sobre una cosa q no sea el der.
De propiedad (donde no hay enajenacin no hay donacin)
3) la transferencia debe ser a titulo gratuito sea q hay un desprendimiento de los Bs. Sin compensacin por la otra parte (aunque esta
regla no es absoluta). Es posible que el contrato de donacin obligue al donatario a hacer o pagar algo, sea en beneficio del donante
o de un tercero. Esto no altera la esencia gratuita del acto. Sin embargo, a veces el cargo tiene tal importancia que la gratuidad del
contrato queda desvirtuada casi totalmente; aqu se roza al problema del negotium mixtum cum donatione.

* CARACTERES: metodologa del CC

En el rgimen de nuestro Cdigo, la donacin presenta los siguientes caracteres:
a) Es un contrato a ttulo gratuito; no hay contraprestacin del donatario. El cargo que suele imponer a veces el donante no tiene
carcter de contraprestacin sino de obligacin accesoria. Tampoco desvirtan el carcter gratuito del contrato algunas obligaciones
que la ley impone al donatario, como la de pasarle alimentos al donante, en caso de que le sean necesarios, y de guardarle lealtad.
b) Es formal y en algunos casos, solemne
c) Es irrevocable por la sola voluntad del donante

* PROMESA GRATUITA DE BIENES PARA DESPUS DE LA MUERTE.

La promesa gratuita de bienes, hecha con la condicin de que no producir efectos sino despus del fallecimiento del promitente,
ser nula como contrato, pero valdr como testamento si se ha hecho con las formalidades propias de stos .Se explica esta solucin
porque la donacin es un acto entre vivos (si el donante hace una promesa de donacin y muere, la regla de q la oferta caduca por
muerte o incapacidad del oferente, aqu no toma parte. Con respecto a la muerte o incapacidad del aceptante, esto si hace caducar la
oferta porque la intencin es beneficiar a este).

* LIBERALIDADES QUE NO SON DONACIONES > El CC enumera en el Art. 1791 algunas
la renuncia de una hipoteca, o la fianza de una deuda no pagada, aunque el deudor este insolvente
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el dejar de cumplir una condicin a la que este subordinado un der. eventual, aunque en la omisin se tenga la mira de
beneficiar a alguno.
La omisin voluntaria para dejar perder una servidumbre por el
No uso de ella; Lo mismo debe decirse de la prdida de cualquier derecho real por el no uso o de cualquier derecho personal por
dejar transcurrir el trmino de la prescripcin; la solucin no vara aunque se pruebe que hubo intencin de beneficiar a la otra
parte
El dejar de interrumpir una prescripcin para favorecer al
Propietario en realidad debera decir favorecer al poseedor porque es el propietario quien omite deliberadamente la
interrupcin, (la circunstancia de que el titular de un derecho real o personal permita que opere la prescripcin en favor de un
tercero no es donacin aunque exista nimo liberal)

El servicio personal gratuito, por el cual el que lo hace acostumbra pedir un precio(falta aqu la enajenacin de la
cosa, esencial para configurar la donacin)

Todos aquellos actos por los que las cosas se entregan o se reciben gratuitamente; pero no con el fin de
transferir o de adquirir el dominio de ellas.

Derecho comparado:
La tendencia moderna es incluir dentro de este concepto toda disposicin gratuita de cosas y der. Por actos entre vivos. El cdigo
italiano lo define Como el contrato por el cual, por espritu de liberalidad una parte enriquece a otra, disponiendo a favor de ella un
der. O asumiendo hacia ella una obligacin. Esta idea es comn a la mayora de los cdigos contemporneos. El concepto gana en
amplitud pero pierde en precisin ya q seria posible incluir dentro de el al prstamo gratuito quien presta sin intereses una suma
importante de dinero o una cosa susceptible de devengar frutos, enriquece a la otra parte y se empobrece en cuanto no ha podido
sacar del capital o la cosa sus frutos regulares o la prestacin gratuita de servicios, hiptesis ambas reconocidas en donde la
donacin no se da.

El animus donandi:
La donacin exige gratuidad, animus donandi, la transferencia del bien se hace sin contraprestacin patrimonial. Lo que no es lo
mismo q desinters (todas las donaciones estn inspiradas en algn inters religioso, poltico, cultural, afectivo, etc.)Pero a diferencia
de los negocios onerosos no se hace con miras a una contraprestacin patrimonial.
Eso no excluye la posibilidad de una donacin con cargo, en donde se impone al donatario la obligacin de cumplir con alguna
prestacin patrimonial o no en beneficio de un tercero o del donante. Es razonable que as sea. El animus donandi, no se ve afectado
por la circunstancia de que se imponga alguna obligacin accesoria al beneficiario. Slo que a veces esa carga resulta pesada, el
cargo puede llegar a ser casi tan oneroso como los bienes donados y quiz ms. Para analizar cuando el acto gratuito deviene en
oneroso hay q tratar el problema del negotium mixtum cum donatione.
NEGOTIUM MIXTUM CUM DONATIONE.
A la par de donaciones con cargo hay otros negocios onerosos, en los que una parte da ms de lo que recibe y lo hace con nimo
liberal. As, por ejemplo, el empleador de un obrero paga generosamente por su trabajo ms de lo que ste acostumbra cobrar;
Cundo la donacin con cargo deja de ser un negocio gratuito para convertirse en oneroso? Cundo la desproporcin de las
prestaciones convierte el negocio supuestamente oneroso en una donacin? Nuestro Cdigo ha seguido un sistema prctico: tanto
las donaciones con cargo como las remuneraciones se consideran negocios onerosos en la medida del valor del cargo o en la de la
justa retribucin del servicio prestado; al excedente se aplica el rgimen de las donaciones (vase nms. 1573 y 1575). Cualesquiera
sean las objeciones tericas que puedan formularse contra esta solucin, la verdad es que ella resuelve el problema con un criterio
prctico y justo
NATURALEZA JURIDICA DE LA DONACION
La doctrina jurdica clsica, la donacin es un contrato que slo se perfecciona con el acuerdo de voluntades de donante y
donatario. Pero esta concepcin clsica ha sido criticada: La aceptacin del donatario, dice PUIG BRUTAU, no es suficiente para
convertir la donacin en un contrato. Las bases sociolgicas de la donacin y del contrato son diferentes: negociacin y
enfrentamiento de intereses en uno, y un acto de disposicin a favor de otro en la donacin. La aceptacin de la donacin tiene
mayor analoga con la aceptacin de una herencia o legado que con la teora del consentimiento contractual. Esto explica que la
donacin puede ser aceptada aun despus de la muerte del donante solucin excepcional que no se concibe en los contratos en los
que el fallecimiento de cualquiera de las partes hace imposible el acuerdo de voluntades. En su esencia, la donacin es un acto
unilateral de disposicin gratuita de bienes, ms prximo a la disposicin testamentaria que al contrato.
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Aunque por nuestra parte no dudamos de que sta es una concepcin ms realista y autntica de la donacin, debemos reconocer
que la doctrina contractualcita predomina notoriamente en el derecho comparado y que nuestro Cdigo ha adherido expresamente a
ella.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE DONACION:
1) CONSENTIMIENTO
La donacin no tiene efectos legales mientras no sea aceptada por el donatario (Art. 1792).
En algunos casos la aceptacin es formal y exige la escritura pblica, en otro basta con la aceptacin tcita que puede resultar del
recibo de la cosa o de otro acto inequvoco, como por ejemplo, la enajenacin por el donatario de la cosa que se le ha donado.
La promesa de donacin puede ser revocada antes de su aceptacin; y esa revocacin puede ser tcita, como ocurre si la cosa
donada se dona a otro, o se vende o se hipoteca .Pero la promesa de donacin hecha para constituir una fundacin no es revocable
a partir de la autorizacin concedida por el Estado para funcionar como fundacin; y si el fundador falleciere despus de firmar el
acto, es irrevocable a partir de la presentacin a la autoridad administrativa de control solicitando la autorizacin para funcionar como
persona jurdica
Si la donacin ha sido hecha a varios donatarios, slo tendr efecto respecto de los aceptantes. Pero cabe preguntarse si la parte de
los aceptantes se ve acrecida por la de los que no aceptan. Ejemplo: A dona $ 10.000.000 a B y C; slo B acepta; recibir $
5.000.000 o $ 10.000.000?
El principio general es que la donacin conjunta de una cosa no da derecho de acrecer a los donatarios, a menos que el donante se
lo hubiera conferido expresamente .En este ltimo supuesto, la aceptacin de una parte significa la aceptacin eventual del todo para
el caso de que los otros donatarios la rechazaran o no pudieren aceptar .
(Puede ocurrir que habiendo reconocido el donante el derecho de acrecer entre los donatarios, revoque la donacin respecto de uno
de ellos. Si la revocacin se ha producido antes de la aceptacin de los restantes, podr modificar su propuesta de donacin
haciendo saber a estos que queda limitada a la parte de cada uno. Si la revocacin se ha producido despus de la aceptacin de
algunos donatarios, la parte de quien sufri la revocacin acrece la de los restantes sin que pueda ya el donante modificar ese
derecho reconocido por l en el acto de la donacin aceptada, que por el hecho de la aceptacin deviene irrevocable. )
Si la donacin se ha hecho conjuntamente, sin indicar la parte que corresponda a cada uno, se la presume hecha por partes iguales.
La muerte del donatario antes de la aceptacin deja sin efecto la donacin; los herederos carecen de derecho a aceptarla, sera
injusto que el donante se viera obligado a cumplir su liberalidad en favor de personas a quienes no tiene ningn inters en beneficiar.
La donacin es estrictamente intuito personae.

Pero si muere el donante antes de la aceptacin, el donatario puede aceptarla posteriormente y los herederos estn obligados a
entregar la cosa.
Esta disposicin ha sufrido las crticas de nuestros autores, quienes sealan la incongruencia de esa solucin con la naturaleza
contractual de la donacin; si antes de producirse el acuerdo de voluntades fallece una de las partes, no puede haber contrato.

2) CAPACIDAD
1- Capacidad de hecho
Tienen capacidad para hacer y aceptar donaciones todos los que la tienen para contratar
a) Menores: los menores no pueden donar sus bienes, salvo los que adquieran por ejercicio de su profesin o industria; la norma no
estableca ningn lmite de edad, de tal modo que un menor de 14 aos poda donar los bienes adquiridos con su trabajo; pero el
nuevo art. De la ley17711, establece que el menor que ha cumplido 18 aos puede trabajar en actividad honesta sin consentimiento
de sus padres y desde esa edad est capacitado para administrar y disponer libremente de los bienes adquiridos con su trabajo.
En cuanto a los menores emancipados, no pueden hacer donaciones de los bs. Que hubieren recibido a titulo gratuito, o los llamados
presentes de uso, pero si tienen la libre disposicin (o sea que pueden donarlos) de los bs. Que hubieran ingresado a su patrimonio
por titulo oneroso.
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Agreguemos que los menores bajo patria potestad slo tienen una incapacidad de hecho, pues sus padres pueden hacer donacin de
sus bienes con autorizacin judicial.

b) Cnyuges:
Ninguno de los cnyuges puede disponer (y, por lo tanto, donar) de los bienes gananciales cuya administracin le est reservada, sin
el consentimiento del otro (o en su defecto, la autorizacin judicial) siempre que se trate de inmuebles, de muebles registrables o de
aportes a sociedades. Los restantes bienes muebles gananciales y los bienes propios, cualquiera sea su naturaleza, pueden ser
donados.

((Puede el juez suplir la oposicin a la donacin del cnyuge mayor de edad y capaz? En principio la respuesta debe ser negativa,
puesto que la autorizacin slo puede fundarse, como regla general, en la conveniencia del negocio y la donacin nunca es
conveniente para el donante. Sin embargo, esta regla, admite excepciones. As, puede ocurrir que se trate de un matrimonio de gran
fortuna, al que la donacin de un bien no hace mella y que, en cambio, puede servir para satisfacer necesidades esenciales de un
hijo, un anciano, una institucin de beneficencia. La donacin resulta razonable, no perjudicial y debe ser autorizada por el juez. ))
2-Capacidad de derecho

INCAPACIDADES PARA DONAR: No pueden hacer donaciones
a) Los menores bajo tutela y los menores emancipados, salvo las excepciones recin citadas.
b) Los esposos el uno al otro durante el matrimonio, ni uno de los cnyuges a los hijos que el otro tenga de diverso matrimonio o a las
personas de quien ste sea heredero presunto al tiempo de la donacin.
Las nicas donaciones permitidas entre cnyuges son las que se hacen en las convenciones matrimoniales.
En cambio, no hay inconveniente en que el padre o la madre o ambos conjuntamente hagan donaciones en favor de sus hijos,
cualquiera sea la edad de stos; ellas se reputarn como adelanto de la legtima a menos que el donante exprese su voluntad de
mejorar al donatario.

INCAPACIDAD PARA RECIBIR DONACIONES
Las donaciones slo pueden hacerse en favor de personas que tengan existencia civil o natural. En cuanto a las personas naturales,
su existencia comienza desde el momento de la concepcin y desde ese instante puede recibir donaciones; Las que se hubieran
hecho con anterioridad son de ningn valor.

Con respecto a las personas de existencia ideal, sera nula la donacin hecha en su beneficio antes de que tuvieran existencia como
tal, a menos que se hiciere con el fin de fundarlas y de obtener la respectiva autorizacin.

No pueden aceptar donaciones:
a) Los tutores y los curadores, de los bienes de las personas, que han tenido a su cargo, antes de la rendicin de cuentas, y del pago
del saldo que contra ellos resultare.
b) Los padres de los bienes de sus hijos menores.
c) Por igual motivo, no podrn los albaceas recibir en donacin los bienes de las testamentaras que estuvieren a su cargo, ni los
jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores, los bienes que estuvieren en litigio ante el
juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio.
d) Los esposos de bienes pertenecientes al cnyuge, como no sea en las convenciones matrimoniales.

* PODERES PARA DONAR Y ACEPTAR DONACIONES
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Para hacer donaciones se requieren poderes especiales en los que deben designarse los bienes que se desea donar; si la donacin
es con cargo y ste excede el valor de los bienes donados, basta con el poder para enajenar a ttulo oneroso.

No hay inconveniente en delegar en el mandatario la eleccin de la cosa donada, entre varias indicadas en el mandato; si se trata de
una cosa genrica, es indispensable que el donante fije la cantidad hasta cuyo lmite entiende donar.
Puede dejarse librado al mandatario la eleccin del beneficiario de la donacin? Sera nulo el acto si la indeterminacin fuera total,
porque el animus donandi no es transferible. Pero no hay inconveniente en que el mandatario pueda elegir entre varias personas
designadas por el donante (Juan, Pedro o Diego), o entre personas de una determinada condicin (pobres de solemnidad,
instituciones de beneficencia), siempre que la categora de las personas en que se deba elegir no sea tan amplia que deje
prcticamente al mandatario un arbitrio indeterminado, como ocurrira si se le diese poder para hacer la donacin a un hombre, a un
argentino, etc. Tambin es lcito dar poder para hacer una donacin por Ej. Al mejor estudiante, aunque la determinacin de los
mritos se deje librada al criterio del mandatario. En todos estos casos el margen del arbitrio queda limitado y el peso de la voluntad
del donante no falta del todo.

En cuanto a los representantes legales, el Cdigo establece las siguientes soluciones:
a) Los padres no pueden donar los bienes de sus hijos que estn bajo su patria potestad, sin expresa autorizacin judicial. (Y como el
juez no puede conceder la autorizacin sino en caso de necesidad o de ventaja evidente, no la da nunca para donar). Debe hacerse
la excepcin de los presentes de uso, que en razn de su poco valor deben considerarse excluidos de esta prohibicin; sin perjuicio
de que el menor impugne luego la validez del acto si la donacin era valiosa y le ocasion un real empobrecimiento.
b) Los tutores no pueden donar los bienes de sus pupilos, salvo para la prestacin de alimentos a sus parientes o pequeas ddivas
remuneratorias o presentes de uso
c) Igual prohibicin rige respecto de los curadores.
En cuanto a los poderes necesarios para aceptar donaciones, rigen las siguientes normas:
a) Los mandatarios necesitan poder especial para el caso, o general para aceptar donaciones
b) Los tutores y curadores no pueden aceptar bienes donados a sus representados sin autorizacin judicial. En cambio, los padres no
tienen igual restriccin: ellos pueden aceptar libremente las donaciones hechas en favor de sus hijos.

((DONACIONES ENTRE CONCUBINOS; REMISIN.))
La donacin hecha entre concubinos es vlida a menos que sea el pago del comercio sexual o del rompimiento de las relaciones, en
cuyo caso el acto tendra una causa inmoral y por tanto ilcita.

Momento en que debe existir la capacidad:
REGLAS LEGALES
La capacidad del donante debe ser juzgada en el momento en que la donacin se prometi o se entreg la cosa.
Se aparta as VLEZ del principio propio de los contratos segn el cual la capacidad debe tenerse en el momento en que el ofertante
tiene conocimiento de la aceptacin, pero guarda coherencia con el Art. 1795 segn el cual la muerte del donante antes de la
aceptacin no impide a los donatarios aceptarla. Hemos dicho ya por qu esta solucin merece ser aprobada.
La ley habla de dos momentos: el de la promesa y el de la entrega. Qu ocurre si el donante es capaz en uno de ellos e incapaz en
el otro? A nuestro juicio basta que el donante sea capaz en cualquiera de esos momentos para que la donacin sea vlida. Si lo es
en el de la promesa, basta para obligar al promitente, siempre, claro est, que haya sido hecha en la forma exigida por la ley. La
incapacidad en el momento de la entrega no influye sobre la validez del acto anterior. Si es incapaz en el momento de la promesa
pero capaz en el de la entrega de la cosa, esta entrega implica la confirmacin del acto anterior. En cualquier hiptesis la donacin es
vlida.
La capacidad del donatario debe ser juzgada en el momento en que la donacin fue aceptada. No hay incongruencia con la solucin
anterior; en los dos casos la capacidad se juzga en el momento de la declaracin de voluntad.
Agrupacin J.U.R.E
Art. 1809 agrega que si la donacin fuese hecha bajo una condicin suspensiva, la capacidad se juzgar al da en que la condicin
se cumpliese. ))

3) OBJETO

COSAS QUE PUEDEN SER DONADAS; PRINCIPIO GENERAL Las cosas que pueden ser vendidas pueden ser donadas.
El objeto de la donacin debe ser una cosa corporal; los derechos no pueden donarse, sino cederse gratuitamente, si bien la
distincin no es de mayor importancia porque a la cesin gratuita de derechos, se aplican las reglas de la donacin en lo que no
estn modificadas por reglas especiales.

PROHIBICIN DE DONAR LOS BIENES FUTUROS.
La donacin debe referirse a los bienes presentes del donante; la donacin de bienes futuros es nula; de nulidad relativa y por ende
confirmable. La prohibicin tiende a evitar la prodigalidad, ella pone a resguardo la imprevisin del donante.
Por cosa futura debe entenderse todas las que no estn actualmente incorporadas al patrimonio de una persona aunque ms tarde
ingresen a l sin necesidad de un acto de voluntad; por Ej. La prxima cosecha, la prxima aparicin de un establecimiento
ganadero, etc.
Los bienes a los cuales el donante tiene un derecho sujeto a una condicin suspensiva pueden ser donados porque la condicin
tiene efectos retroactivos.
Si la donacin comprende bienes presentes y futuros, la nulidad afecta slo a los futuros. Es un caso de nulidad parcial del acto.

DONACIN DE COSA AJENA
La donacin de cosa ajena es nula. La solucin parece desprenderse fcilmente de la prohibicin de donar cosas futuras, pues una
cosa que no est actualmente en el patrimonio del donante es para l futura; como en la donacin no hay responsabilidad por
eviccin, el donante de cosa ajena carece de toda responsabilidad. A menos que hubiera mediado mala fe de su parte, en cuyo caso
responde por el inters negativo.

DONACIN DE TODOS LOS BIENES PRESENTES
Es nula la donacin de todos los bienes presentes de una persona, a menos que el donante se hubiera reservado el usufructo de
ellos o una porcin conveniente para subvenir a sus necesidades.
Nuevamente la ley se ocupa de evitar el desamparo del donante provocado por su prodigalidad o su irreflexin. Es cierto que el
donante tendra siempre derecho a reclamar alimentos del donatario, pero este recurso sera ineficaz si el donatario fallece o cae en
insolvencia.
Es indiferente que la donacin de todos los bienes presentes se haga en un solo acto y en favor de una sola persona o en varios
actos simultneos en favor de varias. El resultado es siempre el mismo y la consecuencia ser la nulidad de todas las donaciones.
Pero si stas son sucesivas, slo ser nula la ltima o ltimas que coloquen al donante en situacin de carecer de bienes suficientes
para subvenir sus necesidades
Cabe preguntarse si la donacin de todos los bienes presentes es totalmente nula o slo lo es en la medida necesaria para dejar en
poder del donante los bienes necesarios para su subsistencia. La opinin de Borda es que se trata de una nulidad total.
Por una parte, el Art. 1800 parece hacer de la reserva del usufructo o de la porcin conveniente una condicin ineludible de la
subsistencia de la donacin; en segundo lugar, las dudas deben resolverse en favor del donante que ha dispuesto de sus bienes a
ttulo gratuito. La donacin de todos los bienes presentes sin reserva alguna, revela una grave irreflexin que afecta todo el acto. Pero
si el donante slo pide el reintegro de una porcin conveniente, la sentencia deber limitarse a declarar la nulidad parcial.
Puede ocurrir que aunque el donante haya reservado algunos bienes, no sean suficientes para subvenir sus necesidades. Segn lo
pida el interesado, los jueces declararn la nulidad total del acto o bien ordenarn al donatario devolver la porcin necesaria para la
subsistencia del donante.
Agrupacin J.U.R.E
Si siendo suficientes en el momento en que se otorg el acto, devienen ms tarde insuficientes, sea porque el donante los consumi
o se perdieron por fuerza mayor, la donacin mantiene su validez y el donante no tendr otro derecho que reclamar alimentos.
El Art. 1800 deja a salvo los derechos de sus acreedores y de sus herederos, descendientes o ascendientes legtimos. Los primeros
tendrn la accin revocatoria en cuanto la donacin perjudique el cobro de sus acreencias; los segundos, podrn obtener la reduccin
de las donaciones inoficiosas. Es un agregado intil, porque las donaciones estn siempre expuestas a dichas acciones, sean o no
de todos los bienes presentes.

* FORMA DE LAS DONACIONES

Dispone el Art. 1810:
Deben ser hechas ante escribano pblico en la forma ordinaria de los contratos, bajo pena de nulidad: 1) las donaciones de bienes
inmuebles; 2) las donaciones de prestaciones peridicas o vitalicias.

Aade este artculo que respecto de estos casos no rige el Art. 1185 o sea que, habiendo sido hechas estas donaciones bajo forma
privada, no se puede reclamar la escrituracin. En otras palabras, en tales hiptesis la escritura es un requisito exigido ad
solemnitatem; slo se exceptan las donaciones hechas al Estado, que pueden acreditarse con las constancias de actuaciones
administrativas. Al admitir esta excepcin en favor del Estado, la reforma recogi una jurisprudencia razonable , pues el
ofrecimiento hecho en un expediente administrativo supone un acto reflexivo que suple suficientemente la escritura.
Otro caso peculiar lo constituyen las fundaciones. La promesa de donacin hecha en el acto constitutivo que puede otorgarse por
instrumento pblico o privado con firmas certificadas por escribano, son irrevocables despus de la resolucin de la autoridad
administrativa de control que autorice a la entidad a funcionar como persona jurdica. Si el fundador falleciere despus de firmar el
acto constitutivo, las promesas de donacin no podrn ser revocadas por sus herederos a partir de la presentacin a la autoridad
administrativa de control solicitando autorizacin para funcionar como persona jurdica.
Las restantes donaciones pueden hacerse bien por instrumento privado, bien por la mera entrega de la cosa.

FORMA DE LA ACEPTACIN
Las donaciones designadas en el Art. 1810 deben ser aceptadas por el donatario en la misma escritura; si estuviere ausente, por
otra escritura de aceptacin.
Las donaciones no comprendidas en el Art. 1810 pueden ser aceptadas de cualquier forma, sea expresa o tcita. La forma corriente
ser la recepcin de la cosa donada.

CASOS EN QUE LA DONACIN ES UN ACTO SOLEMNE

Antes de la reforma introducida a nuestro Cdigo por ley 17711, era tema discutidsimo si la donacin tena carcter solemne en los
casos enumerados en el Art. 1810.
La nueva redaccin de este artculo ha decidido la cuestin acertadamente: respecto de la donacin de bienes inmuebles y de
prestaciones peridicas o vitalicias, la escritura pblica es un requisito solemne sin el cual el acto carece de fuerza obligatoria. Slo
se hace la relativa excepcin de las donaciones al Estado, en cuyo caso son prueba suficiente las constancias de las actuaciones
administrativas.

El nuevo texto legal ha eliminado tres hiptesis que figuraban en el anterior Art. 1810 en las cuales no se justifica que la donacin
tenga carcter solemne: a) las donaciones remuneratorias; b) las donaciones con cargo; c) las donaciones de un esposo a otro para
despus de su fallecimiento.

Agrupacin J.U.R.E
Con esta solucin, la ley se propone proteger al donante y evitarle los perjuicios que pueden resultarle de un impulso irreflexivo y
generoso.
Es razonable que la ley cuide de modo especial estas transmisiones de dominio que no son el resultado de una negociacin, ni un
cambio de valores y que importan una amputacin lquida del patrimonio del donante. No es lo mismo la promesa de una donacin
que la de una compraventa o permuta, porque en estos casos, como en todos los contratos conmutativos, la ley debe su proteccin
por igual a ambas partes, en tanto que en la donacin debe proteger principalmente al autor de ella.

((Es razonable que sea solemne la donacin de inmuebles y no la de muebles, porque los bienes races constituyen la parte ms
slida del patrimonio y por ello han merecido siempre una proteccin especial. De igual modo se justifica que las donaciones de
rentas peridicas y vitalicias sean solemnes porque se trata de una promesa de donacin que grava tal vez durante largos aos el
patrimonio del donante. ))

FORMA DE LAS DONACIONES DE BIENES MUEBLES

La donacin de bienes muebles puede ser hecha por instrumento privado o por la sola tradicin de la cosa. La mera promesa verbal
es insuficiente, salvo que el donante confiese haber donado.
Estas disposiciones aluden, sin distinguirlos con claridad, a dos supuestos distintos: las donaciones manuales, que son aquellas que
se perfeccionan por la sola entrega de la cosa con nimo de transferir la propiedad a ttulo gratuito. Ella basta para las cosas muebles
y los ttulos al portador; los ttulos normativos o a la orden no se transmiten por la sola tradicin, siendo necesario el endoso o la
prueba escrita de la donacin; y la promesa de donacin de cosas muebles, que debe ser hecha por escrito.
El Art. 1815dice que la donacin de cosas muebles puede ser hecha sin acto escrito, por la sola entrega de la cosa. La ley no
establece que la donacin debe ser hecha en esa forma, sino que puede serlo. Y que puede serlo tambin por escrito resulta
claramente del Art. 1813 que admite la prueba escrita como suficiente. (Cuando la donacin no se ha consumado por la tradicin, el
acto escrito es una promesa de donacin que permite al donatario que la ha aceptado exigir la entrega de la cosa)
(Si se trata de cosas muebles registrables (automviles, buques, aeronaves, etc.) ser necesaria la inscripcin en el respectivo
registro).

5) PRUEBA

PRUEBA DE LAS DONACIONES DEL ART. 1810
El problema de la prueba de las donaciones debe ser apreciado con relacin a las partes y a terceros.

a) Entre las partes: Si se tratase de la demanda del donatario para exigir la entrega de las cosas donadas, la donacin slo podr
probarse por escritura pblica (o instrumento otorgado ante el juez de paz del lugar y dos testigos en el caso de que no haya
escribano); No basta con la prueba del ofrecimiento de la donacin; es indispensable tambin que se acredite por el mismo medio la
aceptacin.
b) Por terceros: Los terceros pueden tener inters en probar la existencia de una donacin, sea para intentar la accin revocatoria o
de simulacin, sea para demandar la reduccin de las liberalidades inoficiosas. Respecto de ellos no hay ninguna restriccin y
pueden valerse de cualquier medio de prueba.

PRUEBA DE LAS DONACIONES DE COSAS MUEBLES
Tambin aqu es necesario considerar el problema con relacin a las partes y a terceros.

Agrupacin J.U.R.E
a) Entre las partes: El que exige la entrega de la cosa donada, debe probarla por instrumento escrito; no se admite la prueba
de la promesa verbal de donacin, por ms concluyente que ella sea, a menos que el donante la confiese judicialmente. En
la donacin manual, la prueba de la tradicin puede hacerse por cualquier medio. Si el que transmiti la cosa alegase que el
poseedor de ella no la tiene por donacin sino por otro ttulo (depsito, prstamo, etc.) debe probar que la donacin no ha
existido para lo cual podr valerse de cualquier medio de prueba. Esta solucin es una consecuencia de la presuncin de
propiedad de que goza quien posee una cosa mueble. La claridad del Art. citado se hace confusa en el Art. 1818 al disponer
que la donacin no se presume, salvo los siguientes casos: la cosa que se hubiese dado a alguna persona a quien hubiese
inters en beneficiar; que se hubiese dado a un hermano o descendiente de ste o del dador, que se hubiese dado a pobres
cosas de poco valor; y finalmente, que se hubiese dado a establecimientos de caridad No era que siempre se presuma la
donacin salvo que el que dio la cosa probase que la entreg por otro ttulo? Para Borda, el Art. 1818 se interpreta de esta
manera: si la prueba de la donacin fuese dudosa el juez debe presumir que la hay en los casos previstos por la norma.
b) Por los terceros: como en el caso anterior no hay limitaciones a los medios de prueba de que pueden valerse los terceros que
necesiten acreditar la liberalidad.

* DIVERSAS CLASES DE DONACIONES:

A) DONACIONES POR CAUSA DE MUERTE
Nuestro Cdigo prohbe las donaciones diferidas para despus del fallecimiento del donante; tal acto es invlido y slo podra valer
como testamento si tuviese las formas que la ley exige para ste. Esta regla no se opone a que una persona transfiera actualmente la
propiedad de una cosa, reservndose el usufructo o el uso y goce de ella hasta el momento de la muerte; habr en tal caso, la
donacin de la nuda propiedad, lo que es perfectamente legtimo.
Tambin son validas las siguientes donaciones: a) la que se hace con la condicin de que el donatario restituir los bienes donados si
el donante no falleciere en un lance previsto; b) la que se hace con la condicin de que los bienes se restituirn al donante si ste
sobreviviese al donatario. Aqu no se trata de actos de ltima voluntad, pues la donacin produce todos sus efectos de inmediato, sin
que dependa para ello de la muerte del donante. Son donaciones sometidas a una condicin resolutoria.

B) DONACIONES MUTUAS
Se llaman donaciones mutuas aquellas que se hacen dos o ms personas recprocamente en un mismo acto. Difcilmente un acto tal
puede considerarse hecho a ttulo gratuito; en verdad, la donacin prometida por una de las partes ha sido tenida en mira por la otra
al hacer su promesa recproca; el acto es oneroso, no gratuito. No se justifica entonces que se les aplique el rgimen de las
donaciones; por ms que las partes lo hayan llamado donacin, lo que hay es mas bien una permuta.
Lo que las diferencia es que en ellas ninguna de las partes manifiesta preocupacin por la equivalencia de las contraprestaciones
(solo tienen en mira lo que recibir de la otra)
Por consiguiente, el acto no podr impugnarse por lesin.
El Cdigo exige para considerarlas tales, que ambas se hayan hecho en un solo y mismo acto. Es decir, se requiere simultaneidad
material. Los esposos no pueden hacerse donaciones mutual.

C) DONACIONES REMUNERATORIAS
Segn el Art. 1822 las donaciones remuneratorias son aquellas que se hacen en recompensa de servicios prestados al donante por
el donatario, estimables en dinero y por los cuales poda ste exigir el pago judicialmente al donante
Si, en cambio se trata de recompensar servicios que no dan lugar a accin judicial, no hay donacin remuneratoria sino simple. En
consecuencia, no lo es la efectuada por un deber moral de gratitud, ni la que se hace como recompensa a los buenos servicios
prestados por un servidor a quien se le han pagado puntualmente sus sueldos, etc.
Borda le niega el carcter de donacin remuneratoria a la propina. Aunque ella no es estrictamente obligatoria, ambas partes tienen
ms bien la conciencia de dar y recibir una retribucin de servicios que una liberalidad (En nuestro derecho positivo la cuestin no
ofrece dudas porque falta el instrumento pblico indispensable para reconocerla como tal).

Las donaciones remuneratorias estn sujetas al siguiente rgimen legal:
Agrupacin J.U.R.E
a) La aceptacin de la donacin remuneratoria equivale a la aceptacin del pago de los servicios; en consecuencia, el donatario no
podr en adelante cobrarlos judicialmente.
Por el contrario, la simple donacin (hecha sin intencin remuneratoria) no priva a quien prest el servicio del derecho a reclamar su
pago.
b) En la medida en que importa una remuneracin equitativa de los servicios prestados, se reputa un acto oneroso. En consecuencia,
est sujeta a la accin por eviccin y por vicios redhibitorios y no puede ser reducida por in oficiosidad, ni da lugar a colacin, ni
puede ser revocada. En cambio, en cuanto excede de la justa retribucin, est sujeta al rgimen legal de las donaciones simples.
Inexistencia e ilicitud del servicio que se remunera:
Puede ocurrir que el servicio que se dice remunerar no exista, sea porque no se prest o porque lo prest otra persona. Es vlida la
donacin? Si la causa exclusiva de la donacin ha sido el servicio que se crea prestado, la donacin ser nula por falta de causa; si,
en cambio, de las circunstancias que rodean el caso se desprende que se no ha sido el motivo nico de la donacin, sino que
concurrira con otros (afecto personal, gratitud, deseo de solventar una situacin econmica penosa), la donacin es vlida pero
tendr carcter simple y no remuneratorio.
Si el servicio es ilcito o inmoral (comisin de un delito, servicios prestados en una casa de tolerancia) la donacin es nula porque su
causa es ilcita.

D) DONACIN CON CARGO
Llmese cargo a la obligacin accesoria impuesta al que recibe una libera lid. La imposicin de un cargo influye sobre el rgimen de
las donaciones, porque ellas dejan entonces de ser un acto puramente gratuito, a menos que el beneficiario del cargo sea el propio
donatario.
Rgimen legal: En la medida en que el valor del cargo absorba el de los bienes donados, el acto es considerado oneroso; en el
excedente, es reputado gratuito. Es decir, se aplica sobre el punto el mismo sistema seguido en materia de donaciones
remuneratorias. En cuanto acto oneroso, dar lugar a la responsabilidad por eviccin y vicios redhibitorios y no podr ser objeto de
reduccin por in oficiosidad ni ser colacionable; en cuanto acto gratuito, no origina esa responsabilidad y puede ser reducido y
colacionado. Pero si la importancia de la donacin fuese ms o menos igual a la de la carga que se impone al donatario, no se
aplicar ninguna de las normas relativas a las donaciones porque el acto es oneroso.
La inejecucin del cargo por el donatario hace nacer las siguientes acciones:
a) Accin por cumplimiento: el donatario puede ser demandado por cumplimiento del cargo. Si ste ha sido establecido en favor del
donante, la accin por cumplimiento la tienen: 1) el propio donante y sus sucesores a ttulo universal 2) sus acreedores, en ejercicio
de la accin subrogatoria; 3) el albacea.
Si el cargo ha sido establecido en favor de terceros, la accin puede ser intentada: 1) por el tercero beneficiario y sus sucesores
universales; 2) por el sucesor a ttulo particular si el cargo tuviere por objeto conservar, mejorar, etctera, una cosa mueble o
inmueble; 3) por los acreedores del beneficiario, en ejercicio de la accin oblicua. En cambio, en esta hiptesis el cumplimiento del
cargo no puede ser pedido por el donante ni sus herederos.
Es una solucin irrazonable, presumiblemente fundada en el principio de que sin inters no hay accin, de donde se seguira que
siendo los beneficiarios los nicos interesados en el cumplimiento, slo ellos deben estar autorizados para accionar.

b) Accin por revocacin: slo compete al donante y sus herederos. Se trata de una accin personalsima que no puede ser
intentada por los acreedores por va de la accin indirecta, ni por el tercero beneficiario del cargo, que slo puede pedir el
cumplimiento.

Resta aclarar que los cargos imposibles, ilcitos o inmorales anulan la donacin.

((CARGOS ESTABLECIDOS EN FAVOR DEL PROPIO DONATARIO))
Ningn inconveniente hay en que el cargo sea establecido en favor del propio donatario. Por ejemplo, se dona un bien inmueble con
el cargo de que el donatario se reciba de abogado. La dificultad principal en este supuesto es indagar si la intencin del donante se
ha limitado a dar un consejo o si, por el contrario, se ha impuesto un verdadero cargo. A nuestro juicio la solucin es sta: si la
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intencin del donante ha sido hacer depender el mantenimiento de la donacin del cumplimiento del cargo, ste funciona como
condicin resolutoria; caso contrario, el incumplimiento no da lugar a ninguna accin. En el primer supuesto, el donante o sus
herederos slo podrn accionar por revocacin.

E) DONACIONES INOFICIOSAS
Dice el Art. 1830 "Reputase donacin inoficiosa aquella cuyo valor excede en la parte de que el donante poda disponer. En el Der.
Sucesorio hay ciertos herederos que no pueden ser privados de una parte de los Bs. del causante. (Ej.: una pres. Que tiene hijos
legtimos no puede privarlos en el testamento o por medio de donaciones de ms de una quinta parte de los Bs. Que le
corresponden en la herencia).
As si el valor de las donaciones excede la porcin disponible del donante, los herederos forzosos pueden reclamar su reduccin
necesaria para cubrir las legitimas, reduccin que solo puede ser intentada despus de la muerte del donante, y en tanto se trate de
donaciones gratuitas y en las remuneratorias y las con cargo solo procede la reduccin en la parte que son gratuitas. Para efectuar
dichos reclamos sus sucesores tienen dos tipos de acciones:
a) la accin de colacin: dada en el supuesto de que el donatario al mismo tiempo fuera coheredero, esta accin tiene por fin
mantener la igualdad entre los sucesores (el fin del recomputo del valor).
b) la accin de reduccin: dada cuando el donatario sea un tercero y cuya finalidad es el respeto de la legtima que la corresponde a
cada uno de los herederos del donante (el bien vuelve al patrimonio del donante).
Las donaciones dadas en vida a un heredero se reputan como adelanto de la herencia que le corresponde al donatario, a menos que
el donante lo haya dispensado de la colacin, caso en el cual el donatario-heredero va a ver mejorada su situacin.

*EFECTOS DE LAS DONACIONES
OBLIGACIONES DEL DONANTE

OBLIGACIN DE ENTREGAR LA COSA; LOS FRUTOS
Es la obligacin esencial del donante; y no slo debe entregar la cosa, sino tambin sus frutos a partir del momento en que fue
puesto en mora.
Pero el donante, aun puesto en mora, no es nunca considerado poseedor de mala fe, lo que sera realmente una sancin excesiva
contra el autor de una liberalidad. Es decir, l debe slo los frutos percibidos desde el momento de la mora, pero no los que por su
culpa hubiera dejado de percibir, obligacin que slo pesa sobre el poseedor de mala fe.

PERDIDA O DETERIORO DE LA COSA:
Conforme con los principios generales sobre obligaciones de dar la ley distingue aqu dos situaciones: antes de la mora, el donante y
sus causahabientes slo responden por la prdida o deterioro de la cosa, si ha habido culpa de su parte; despus de la mora
responden aunque el dao se haya producido por caso fortuito.
Pero la indemnizacin debida por el donante se limita al valor del deterioro de la cosa perdida; no responde por los dems daos y
perjuicios, a menos que la donacin sea remuneratoria.

ACCIONES DE QUE PUEDE VALERSE EL DONATARIO
Segn el Art. 1834 independientemente de la accin real que puede segn el caso pertenecer al donatario como propietario de los
objetos donados, l tiene siempre una accin personal contra el donante y sus herederos, a fin de obtener de ellos la ejecucin de la
donacin. En principio, las acciones reales slo surgen del dominio, y como ste no se adquiere sin tradicin, parece razonable
deducir que el donatario no tiene accin real hasta el momento de la tradicin. Pero si se reconoce al comprador el derecho a
reivindicar la cosa del tercero que la posee aunque todava no se le haya hecho tradicin, parece que la misma solucin debe
aplicarse a la donacin. Es decir, si despus de hecha la donacin, el donante transmite la cosa a un tercero, el donatario podr
reivindicarla de este tercero. Tratndose de muebles, empero, esa accin quedar normalmente paralizada por el Art. 2412 el cual la
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posesin de buena fe de una cosa mueble crea en favor del que la posee la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de
repeler cualquier accin de reivindicacin si la cosa no fuere robada o perdida.

La accin para reclamar la cosa del donante y sus herederos ser siempre una accin personal.

* EVICCIN Y VICIOS REDHIBITORIOS
En principio el donante no debe la garanta por eviccin ni por vicios redhibitorios, no es razonable imponerla a quien da algo a ttulo
gratuito. Por excepcin la debe en los siguientes casos (Art. 2146):
1) Cuando el donante ha prometido expresamente la garanta de eviccin, pues no siendo sta una materia que interese al orden
pblico, la convencin de las partes es la ley del contrato.
2) Cuando la donacin fue hecha de mala fe, sabiendo el donante que la cosa era ajena; la ley castiga as la mala fe de quien obr
con nimo de perjudicar al propietario o de hacer concebir falsas ilusiones al donatario, en este caso el donante debe indemnizar al
donatario de todos los Gastos. Que la donacin le hubiese ocasionado (honorarios del escribano, impuestos, mejoras hechas en la
cosa necesarias o voluntarias, etc.) No se debe el valor de la cosa; el donante no deber nada si el donatario sabia que la cosa era
ajena, pues axial el a recibido la donacin a su riesgo.
3) Cuando la donacin fuere con cargo, si el donatario no ha cumplido todava los cargos cuando fue vencido en juicio por un tercero,
no podr pretender indemnizacin alguna; la eviccin procede en la medida de la onerosidad del acto, y si el donatario no hizo
desembolsos no tiene derecho a la garanta, y si ya haba cumplido con ellos le es debida en la medida del cargo y el valor de los
bienes donados (sea que los cargos estn establecidos en inters del donante o de un tercero)
4) Cuando la donacin fuere remuneratoria, porque aqu hay esencialmente un acto oneroso. Segn el Art. 2150 el donante responde
de la eviccin en proporcin al valor de los servicios recibidos y al de los Bs. donados.
5) Cuando la eviccin tiene por causa la inejecucin de alguna obligacin que el donante tomara sobre s en el acto de la donacin,
como ocurre cuando dej de pagar la deuda hipotecaria sobre el inmueble donado, habiendo exonerado del pago al donatario. En tal
caso el donatario podr exigir al donante que libere el inmueble, o pagar al acreedor y subrogarse en sus derechos contra el donante.

((EXTENSIN DE LA RESPONSABILIDAD POR VICIOS REDHIBITORIOS))
El Cdigo no tiene normas especiales sobre la extensin de la responsabilidad del donante en los supuestos del Art. 2146. La
medida de la responsabilidad del donante no estar dada por el valor de los cargos o de los servicios remunerados, sino por la
prdida sufrida por el donatario. Veamos un ejemplo: Ha, dona a B una casa que vale $ 1.000.000, con cargo cuyo cumplimiento le
importa $ 200.000. Luego se descubren vicios redhibitorios. Si las reparaciones de stos insumen al donatario cualquier suma por
debajo de $ 800.000, nada tendr que reclamar del donante porque de todas maneras, aun haciendo las reparaciones, experimenta
un beneficio. Si las reparaciones insumieran ms de $ 800.000 (por Ej., $ 900.000), como esta suma agregada a lo que import el
cargo ($ 200.000) excede el beneficio recibido ($ 1.000.000) debe reconocerse al donatario el derecho de reclamar $ 100.000 en
concepto de vicios redhibitorios))) SOLO LEER!!

EVICCIN EN LA DONACIN DE VARIAS COSAS
Segn el Art. 2152 Cuando la donacin ha tenido por objeto dos o ms cosas de la misma especie, bajo una alternativa, o una cosa
que el donatario debe tomar entre varias de la misma especie y le fuese quitada por sentencia la cosa que se le haba entregado, el
donatario tiene derecho a pedir que la donacin se cumpla en las otras cosas.
El donatario de una cosa determinada slo en cuanto a su especie, y que se encuentra desposedo de ella por sentencia, tiene
derecho a que se le entregue otra de la misma especie.

Estas soluciones han sido criticadas, basndose en que la donacin es un acto gratuito; e SALVAT sostiene que tales disposiciones
slo rigen en caso de que el donante se haya obligado contractualmente por eviccin, aunque predomina la doctrina de que se
aplican aun en ausencia de toda convencin sobre la garanta)

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Si bien el donatario no tiene accin de eviccin contra el donante (salvo los casos del Art. 2146) en cambio la tiene contra quien
enajen la cosa al donante a ttulo oneroso, aunque ste no le hubiera hecho cesin expresa de ese derecho. En tal hiptesis, la
extensin de la responsabilidad es la que corresponde a un enajenante a ttulo oneroso.

Tambin habr accin del donatario si quien enajen la cosa al donante lo hizo gratuitamente pero era responsable por eviccin por
hallarse comprendido en alguna de las hiptesis del Art. 2146.

VICIOS REDHIBIDITORIOS: El Art. 2180 establece que lo dispuesto respecto de la accin redhibitoria entre compradores y
vendedores, es aplicable en las donaciones, en los casos que haya lugar a la eviccin . De manera que remitimos a lo dicho
anteriormente.

OBLIGACIONES DEL DONATARIO
OBLIGACIN DE GRATITUD; ALIMENTOS DEBIDOS AL DONANTE
El donatario tiene un deber moral de gratitud hacia el donante. En el plano puramente tico, esa gratitud se revelar sobre todo con
hechos positivos; en el plano jurdico, se cumple con dicho deber abstenindose de la realizacin de actos que impliquen una notoria
ingratitud. Hay, sin embargo, un supuesto en el que la gratitud debe mostrarse positivamente: el donatario est obligado a pasar
alimentos al donante cuando ste se hallare en estado de indigencia.

Para que nazca la obligacin alimentaria a cargo del donatario es necesario:
a) Que la donacin haya sido sin cargo, porque si lo hubiera, el acto no sera ya puramente gratuito
b) Que el donante no tuviera medios de subsistencia, ni posibilidad de adquirirlos con su trabajo.

Esta es una obligacin subsidiaria, que slo pesa sobre el donatario cuando no existen otros parientes legalmente obligados a
prestarlos. Si la obligacin alimentaria resulta excesivamente gravosa en relacin a la importancia de lo Bs. donados o el valor de
ellos si lo hubiere enajenado; y si el donante se niega a recibir la cosa con animo de obligar al donatario a alimentarlo, este se libera
de su obligacin haciendo abandono de la cosa.
El incumplimiento de la obligacin alimentaria brinda al donante dos acciones una por prestacin de los alimentos y otra por
revocacin de la donacin.

PAGO DE LAS DEUDAS DEL DONANTE
El donatario no est obligado a pagar las deudas del donante, si no se hubiese obligado a ello, aunque la donacin fuese de una
parte determinada de los bienes del donante. La disposicin alude a la posicin del donatario tanto frente al donante como a los
acreedores de ste; y como la donacin importa una transmisin de bienes a ttulo particular y no universal no se explica que los
donatarios resulten obligados frente a terceros como lo est un sucesor mortis causa. Sin perjuicio del derecho de los acreedores de
impugnar la donacin por va de la accin revocatoria, si al donante no le quedasen bienes suficientes como para responder a sus
deudas.

Cuando la donacin sea de una parte alcuota de los bienes (Ej. Un tercio, la mitad) debe entenderse que se trata de los bienes
liquidas, es decir, de los que quedan una vez deducidas las deudas del donante. Y por ello el donante queda autorizado a retener lo
necesario para pagarlas.
Nada se opone a que el donatario se obligue contractualmente a pagar las deudas del donante; hay aqu una donacin con cargo
cuyo cumplimiento puede ser pedido por cualquier interesado, es decir, por el donante o por los acreedores. El donante puede
adems, pedir la revocacin de la donacin por incumplimiento del cargo.

Agrupacin J.U.R.E
* VICISITUDES: DONACIN DE UN INMUEBLE HIPOTECADO
En este caso el donatario est obligado a pagar la deuda? Cuando una persona dona un inmueble hipotecado, entiende que el
donatario, que ya recibe un beneficio, se har cargo de la hipoteca; y si hay dudas, ellas deben interpretarse en el sentido que haga
menos onerosa la donacin. Esta solucin est claramente establecida en el Art. 2151 segn el cual el donante responde por
eviccin cuando no pag la deuda hipotecaria que pesaba sobre el inmueble habiendo exonerado del pago al donatario. Es decir, se
necesita una clusula expresa de exoneracin para que el donatario quede liberado de pagar la deuda hipotecaria.

* REVERCION DE LAS DONACIONES
La donacin, como todo acto Jco. Puede sujetarse a condicin. Tratndose de condiciones suspensivas ninguna limitacin hay
derivada de su carcter mixto o causal; solo las puramente potestativas anularan la donacin, de acuerdo con el principio Gral. Del
Art. 542.
Pero tratndose de condiciones resolutorias deben ser causales o bien depender de la voluntad del donatario (Ej.: la donacin de un
auto a un sobrino con la condicin resolutoria de que se grade en el plazo de un ao), pero nunca puede la condicin depender de
la voluntad del donante, ya que de ser as estara librado al arbitrio de este la suerte de los Bs. donados, la que colocara al dominio
en una incertidumbre inadmisible.
Cumplida la condicin suspensiva, la donacin es exigible por el donatario, cumplida la resolutoria el dominio que fue trasferido al
donatario queda revocado.

REVERCION POR PREMORENCIA DEL DONATARIO
Una condicin resolutoria que se impone con frecuencia en las donaciones, es la reversin por premuerte del donatario. De acuerdo
con esta clusula, los bienes donados retornan al patrimonio del donante si el donatario fallece antes que aqul. La legitimidad y la
utilidad de esta clusula, son evidentes. La donacin es un acto intuitae personae. La clusula de reversin le asegura que si el
donatario fallece primero, lo bienes volvern a su poder y no a manos de quien no quiere.

La clusula puede tambin disponer la reversin para el caso de que fallezcan, antes que el donante, el donatario y sus herederos.
La fuente que es, Cdigo Napolen, hablaba del donatario y sus descendientes; con esta limitacin se explica la clusula, porque el
donante puede tener inters en que el bien no salga de la familia del donatario.

BENEFICIARIOS
La reversin condicional no puede ser estipulada sino en beneficio del donante.
Si el contrato lo estableciere en provecho del donante y de sus herederos o de un tercero, la clusula slo ser vlida respecto del
primero y se considerar como no escrita respecto de los ltimos. Esta disposicin se propone evitar que se prolongue durante
mucho tiempo el estado de incertidumbre sobre el dominio de las cosas donadas.

FORMA DE LA REVERSIN
La reversin debe ser establecida en forma expresa en el contrato. No significa esto que deban emplearse trminos solemnes o
sacramentales; basta con que est claramente establecida.

ALCANCE DE LA CLUSULA DE REVERSIN
Los alcances de la clusula de reversin deben ser considerados con relacin a diferentes modalidades que ella puede asumir:
a) Cuando el derecho de reversin ha sido estipulado para el caso de que la muerte del donatario preceda a la del donante, la
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