TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2014.0000016012

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 9114030-80.2009.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes ANTONIO BENEDITO DOS PASSOS (E OUTROS(AS)), SANDRO ANTONIO DE LIMA e MARIA ALICE DOS PASSOS, so apelados COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS

TRABALHADORES DE SAO PAULO CHT. ACORDAM, em 10 Cmara de Direito Privado do Tribunal de

Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JOO CARLOS SALETTI (Presidente) e ROBERTO MAIA. So Paulo, 21 de janeiro de 2014.

CARLOS ALBERTO GARBI

RELATOR
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VOTO N 14.839 APELAO SEM REVISO N 9114030-80.2009.8.26.0000 COMARCA APELANTE APELADOS : SO PAULO (11 VARA CVEL DO FORO CENTRAL) : SANDRO ANTONIO DE LIMA : COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP E OUTRA

APELAO. CAUTELAR DE IMISSO NA POSSE E AO DECLARATRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DBITO. COBRANA DE RESDUO NO PREVISTO NO CONTRATO. NECESSIDADE DE APROVAO PRVIA EM ASSEMBLEIA. REVELIA. EFEITOS. 1. No foi decretada a revelia das corrs no caso em exame. De todo modo, a presuno de veracidade decorrente do decreto de revelia relativa e no implica em procedncia automtica do pedido. 2. Ao tratar da apurao final, o contrato no d direito cobrana de qualquer outro valor alm daqueles j definidos, razo pela qual a alterao do preo, mesmo em se tratando de construo mediante regime de administrao ou preo de custo, no pode ficar ao arbtrio exclusivo das corrs. 3. A conduta de cobrar saldo residual, fixado unilateralmente e sem prvia aprovao pelo rgo mximo da cooperativa, fere o princpio da boa-f objetiva, visto que cria uma situao de insegurana para os cooperados, que so surpreendidos com nova cobrana, sem nunca obter a quitao da unidade adquirida. A cobrana de parcelas residuais deve ser previamente aprovada em assembleia. Precedentes do Tribunal. 4. O acordo judicial firmado entre o Ministrio Pblico de So Paulo e a BANCOOP, que no tratou da cobrana do resduo em questo, bem como a aprovao das contas da cooperativa, no so suficientes para substituir a deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual. Recurso provido para julgar procedentes os pedidos para declarar inexigvel o resduo apurado pelas rs e imitir o autor na posse do imvel objeto do contrato.

1.

Apelaram os autores da sentena proferida pelo Doutor

DIMITRIOS ZARVOS VARELLIS que julgou improcedente os pedidos das aes cautelar e principal que ajuizaram em face das rs. Sustentaram, no
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recurso, que no foram aplicados os efeitos da revelia s rs, que apresentaram defesa depois do prazo. Sustentaram, ainda, que no discordam do sistema de construo a preo de custo, tampouco de quaisquer outras clusulas do contrato, mas da cobrana de resduos relativos s despesas no comprovadas e sem aprovao pela Assembleia Geral. As rs responderam ao recurso e pediram a manuteno da sentena por seus prprios fundamentos. Os autores Antonio Benedito dos Passos e Maria Alice dos Passos informaram a celebrao de acordo com as rs e requereram a desistncia do recurso, que foi homologada, com a extino do processo em relao a eles (fls. 846/876). o relatrio. 2. Inicialmente, verifica-se que no foi decretada a revelia das rs no

caso em exame. O mandado de citao cumprido foi juntado aos autos no dia 21/11/2006 (fls. 349 v/352), de modo que, estando as rs representadas pelo mesmo advogado, tinham at o dia 06/12/2006 para apresentar resposta. Nesse passo, embora a Serventia tenha certificado que at 14/12/2006 no havia sido apresentada resposta (fls. 401 v), as rs comprovaram o protocolo da contestao no dia 06/12/2006, ou seja, dentro do prazo legal, e que fora enviada a outra Secretaria em razo de erros no cabealho e no nmero do processo (fls. 402/436). De todo modo, a presuno de veracidade decorrente do decreto de revelia relativa e no implica em procedncia automtica do pedido.

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Em novembro de 2002 o autor aderiu Cooperativa Habitacional dos Trabalhadores de So Paulo para participar do empreendimento imobilirio denominado Residencial Morada Inglesa, em So Paulo SP, visando

aquisio do apartamento 123, bloco I, cujo valor, estimado em R$ 108.109,51, seria quitado mediante pagamento de entrada e prestaes mensais e semestrais previstas no contrato (fls. 53/65). Aps quitao das referidas parcelas, as rs comunicaram a prorrogao do prazo de entrega das unidades, inicialmente previsto para abril de 2005, para o primeiro semestre de 2006, bem como a existncia de um resduo a ser rateado entre os cooperados. Na Assembleia realizada no dia 17/08/2005, foram apresentadas opes de rateio, variveis conforme a data de concluso das obras a qual estavam atreladas (fls. 246/247). Em nova Assembleia realizada no dia 24/09/2005 (fls. 248/249), os cooperados optaram pela proposta que estabelecia, para unidades como a do autor, uma proviso de adiantamento de diferena de custo final de obra, em 18 parcelas de R$ 337,65. Ocorre que, em 25/08/2006, atravs do ofcio n 13/2006 as corrs informaram a existncia de um novo rateio entre os cooperados, denominado rateio de apurao final, segundo o qual os adquirentes de unidades de trs dormitrios e duas vagas na garagem, teriam de arcar com a quantia de R$ 42.189,31, que poderia ser parcelada em 24 prestaes (fls. 261). em face desta nova cobrana que se insurgiu o autor, mesmo porque, na falta de impugnao das rs, presumem-se quitadas todas as demais prestaes pactuadas entre as partes.

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Os elementos dos autos permitem concluir que as rs exigiram do autor valor no previsto no contrato. A clusula 13 do termo de adeso padro (fls. 58) cooperativa limitou-se a estabelecer, de forma obscura e imprecisa, a necessidade dos cooperados de contribuir com os custos conforme a unidade escolhida. Ao tratar da apurao final, referida clusula no confere s rs o direito de cobrar qualquer outro valor alm daqueles expressamente previstos, de modo que a alterao do preo, mesmo em se tratando de construo mediante regime de administrao ou preo de custo, no pode ficar ao arbtrio exclusivo da cooperativa. A conduta das rs de cobrar saldo residual, fixado unilateralmente e sem prvia aprovao pelo rgo mximo da cooperativa, fere o princpio da boa-f objetiva, visto que cria uma situao de insegurana para os cooperados, que so surpreendidos com nova cobrana. E como foi visto, apenas o rateio no valor de R$ 6.077,78 foi devidamente aprovado nas Assembleias mencionadas pela sentena, no havendo aprovao dos cooperados para a cobrana de mais R$ 42.189,31. Este Tribunal j manifestou entendimento de que a cobrana de parcelas residuais deve ser previamente aprovada em assembleia:
Ao possessria. Reintegrao de posse Cooperativa Habitacional. Pretenso da apelante de ser reintegrada na posse de unidade habitacional pelo inadimplemento dos cooperados, ora apelados, de parcelas devidas a ttulo de 'reforo de caixa'. Descabimento. Hiptese em que a cobrana dos valores de aporte final e intermedirios est condicionada a uma srie de requisitos formais, dentre eles, a prvia aprovao dos gastos extraordinrios em assembleia ordinria, o que aqui no se verificou. Recurso desprovido (TJSP - Ap. n 0113458-11.2008.8.26.0003 - rel. Des. Ana de Lourdes Coutinho Silva dj. 19.10.2011).
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Ao Possessria. Cooperativa Habitacional. Cobrana de resduos da compradora. Pretenso de reintegrao de posse de unidade habitacional pelo inadimplemento da cooperada. Valores que somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados. Inocorrncia, na hiptese. (...) Sentena mantida. No provimento (TJSP - Ap. n 0612276-36.2008.8.26.0001 - rel. Des. nio Zuliani - dj. 15.03.2012). "Reintegrao na posse. Aquisio de imvel. Cooperativa habitacional. Relao de consumo caracterizada. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Autora no apresentou documentao necessria para demonstrar o inadimplemento da r. Cobrana de parcelas atinentes a resduo deve ser previamente autorizada por assembleia. Aprovao das contas da cooperativa no se mostra suficiente para substituir a deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual. Interesse de agir no se faz presente. Ausncia de uma das condies da ao impede a entrega da prestao jurisdicional em seu mrito. Extino do processo mantida. Apelo no provido" (TJSP - Ap. n 0113873-97.2008.8.26.0001 - rel. Des. Roberto Maia - dj. 23.10.2012). Cooperativa habitacional. Compromisso de compra e venda. Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Recurso desprovido (TJSP - Ap. n 0.198386-60.2006.8.26.0100 - rel. Des. Teixeira Leite dj. 28.06.2012).

Ressalta-se, ainda, que o acordo judicial firmado entre o Ministrio Pblico de So Paulo e a autora na ao civil pblica n 583.00.2007.245877-1 (fls. 810/824), que no tratou da cobrana do resduo em questo, em nada modifica a situao das partes neste processo. E eventual aprovao das contas da cooperativa, como constou do termo de acordo, tambm no suficiente para substituir a deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual, o que afasta, ainda mais, a validade da cobrana. Dessa forma, verificado o pagamento das prestaes ajustadas entre as partes por ocasio da adeso do autor cooperativa, e reconhecida a
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inexigibilidade do dbito referente ao saldo residual apurado pelas rs, porque no submetido a aprovao da Assembleia Geral, no h impedimento sua imisso na posse da unidade adquirida. 3. Pelo exposto, respeitado entendimento em sentido contrrio, DOU PROVIMENTO ao recurso para julgar procedente os pedidos, reconhecendo a inexigibilidade do rateio de apurao final do empreendimento e, consequentemente, deferir a imisso do autor na posse da unidade objeto do contrato. Invertida a sucumbncia, condeno as rs ao pagamento das custas e despesas do processo e dos honorrios advocatcios, arbitrados, por equidade, em R$ 5.000,00, corrigidos a partir do julgamento deste recurso.

Des. CARLOS ALBERTO GARBI

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