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Apreciaciones sobre la formalizacin de la propiedad predial en el Per y el rol del registro ante la culminacin de la primera dcada del siglo XXI
Dra. LILIAN OLIVER PALOMINO
Master en Derecho de la Empresa (Universidad de Lima). Abogada de la Gerencia Registral de la Sunarp - Sede central.

Lima, Enero 2009

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Resumen
En este artculo se nos muestra un breve panorama histrico, los cuales se utilizan para el anlisis de la normativa actual, lo cual conlleva a la autora brindar interesantes apreciaciones sobre la formalizacin de la propiedad predial en el Per y el rol del registro ante la culminacin de la primera dcada del Siglo XXI. As pues, la existencia de la propiedad informal es un problema que se debe buscar erradicar, as como la informalidad que se genera luego de la primera inscripcin en los actos secundarios, ah est pues la labor de la concientizacin del binomio Estado-Sector privado.

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APRECIACIONES SOBRE LA FORMALIZACIN DE LA PROPIEDAD PREDIAL EN EL PER Y EL ROL DEL REGISTRO ANTE LA CULMINACIN DE LA PRIMERA DCADA DEL SIGLO XXI
En el siglo XX, en nuestro pas fuimos testigos de un fenmeno social que constituy el elemento primordial para la evolucin de nuestra legislacin sobre la formalizacin del derecho de propiedad, este fue el de las llamadas invasiones a terrenos; las mismas que, evidentemente, legales existentes. La aparicin de estas invasiones se produjo debido a causas demogrficas, polticas y legales; de las cuales una de las principales fue, la migracin de los habitantes del campo a la ciudad en busca de mejores horizontes. Asimismo, se considera, como causa de dicha migracin, el sistema agrario deficiente. As, el proceso migratorio se inici durante la dcada de 1940 y ha seguido desarrollndose hasta la actualidad. No obstante recin al comienzo de la dcada de 1980 se convirti en un fenmeno social y econmico. En este proceso la ciudad de Lima fue uno de los grandes centros abastecedores de esta nueva realidad - por no decir el principal -, y no estuvo preparada para dar acogida a nuevos habitantes que necesitaban un sistema de vivienda y servicios adecuados. Este panorama social, aunado a los altos costos y largos trmites necesarios para la obtencin e inscripcin de un ttulo de propiedad, constituy la fuente de las principales causas del surgimiento de la informalidad de la propiedad predial en el Per. Sin embargo, el desarrollo urbanstico fue encaminado con el modelo de la realidad limea1 desestimando la de otros departamentos, debido a la existencia de gobiernos centralistas. incumplan con los lineamientos

Segn resea Hernando de Soto (El Otro Sendero La Revolucin Informal, Instituto Libertad y Democracia, Bogot, 1987, p. 37) en el ao 1915 la municipalidad
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Aun cuando el registro, visto como elemento importante en el proceso de formalizacin de la propiedad predial, funcion desde su creacin -2 de enero de 1888 - no slo en Lima, sino tambin en las capitales de los departamentos y provincias del pas; en dicho periodo el acceso al registro se dio, en su mayor parte, solo para los sectores formales, mientras que otros sectores tuvieron una presencia mnima. En materia de regulacin registral general podemos afirmar que el desarrollo del registro se ha producido en forma lenta ante los grandes cambios sociales y legales, pues solo despus de diecisiete aos de la promulgacin del Cdigo Civil de 1984, se aprob un nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos que reemplaz al reglamento anterior que data del ao 1968. Asimismo, conviene recordar que nuestro pas accede a la primera normativa sobre el proceso de urbanizacin de inmuebles constituidos en situacin irregular con la Ley N 13517 promulgada en el gobierno de Manuel Prado (1956-1962). Debido a que en la dcada de 1960 no se aplic la mencionada Ley, a fines de la misma, era evidente la ocupacin de terrenos. Por su parte los sectores del Estado involucrados convalidaron la posesin ejercida en terrenos eriazos siempre que no tuvieran conflictos con las urbanizaciones privadas. Este fue el comienzo de los llamados asentamientos humanos que fundamentalmente se formaron durante el periodo de gobierno militar (1968-1980); y que si bien permitieron que el inmigrante tuviera un lote, este an no posea los servicios mnimos para ser habitable. En estos asentamientos los pobladores constituyeron su propia organizacin y
provincial aprob una ordenanza que obligaba a recabar licencia previa para urbanizar y as como prohiba vender lotes en urbanizaciones donde no se hubieran ejecutado obras de infraestructura bsica.
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poltica de vivienda, sin un marco legal adecuado, dado que detentaban el derecho de posesin de manera irregular. En la dcada de 1970, empezara una nueva etapa caracterizada por el desarrollo de asentamientos perifricos 2 , en los cuales se ejerci la accin de represin del gobierno, con lo que se logr la reubicacin de la poblacin necesitada y afectada 3 . Segn informacin estadstica 4 , a comienzos de la dcada de 1980 la inversin en construccin urbana y formal decreca en comparacin con la inversin efectuada en el sector informal debido, entre otros factores, a la movilidad poblacional surgida del campo a la ciudad y a los avances de su insercin en el sistema tradicional para su reconocimiento legal. Con la Ley Orgnica de Municipalidades aprobada por Decreto Legislativo N 51, se otorgaron ttulos, se urbaniz los terrenos y se elaboraron planos. Asimismo, se autoriz el otorgamiento de ttulos a aquellos pobladores establecidos antes del 17 de marzo de 1978 e, igualmente, se prohibi el reconocimiento de nuevas invasiones. El criterio, pues, era que el incentivo al poblador disuadira paulatinamente las mismas. La competencia en los asuntos de reconocimiento de asentamientos humanos fue cambiando de titular, pero, al mismo tiempo, los procedimientos fueron adaptndose a las necesidades y procurando ser ms accesibles 5 . No obstante lo dicho, se puede constatar de acuerdo con diversos analistas que dicho proceso sigui siendo muy costoso para la poblacin de menores ingresos, lo que implicaba un gran nmero de
2

En este periodo se conform, por ejemplo, el asentamiento humano de Villa El Salvador.

SOTO Hernando de, El Otro Sendero La Revolucin Informal. Instituto Libertad y Democracia, Bogot, 1987, pp. 41-54. 5 Al respecto, se ampliaba peridicamente la fecha lmite para el reconocimiento de los asentamientos humanos.
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trmites que, a su vez, tomaba varios aos. Esto involucraba varios pasos en el procedimiento administrativo o registral 6 para acceder a la titulacin y la inscripcin. A lo largo de nuestra historia , tanto la propiedad urbana como la rural 7 han estado ligadas a cambios en la normativa y polticas de vivienda, las mismas que no han sido suficientemente implementadas para poder afrontar fenmenos sociales como las migraciones de las dcadas de 1980 y 1990, as como la complejidad de los trmites para acceder a la formalidad. Aunque, existen, por otra parte, temas de anlisis ms profundos como las consecuencias de la Reforma Agraria de los aos de 1970. Como vemos, en el Per el proceso de formalizacin de la propiedad ha tenido una normativa compleja, que involucra cambios en el procedimiento de titulacin e inscripcin de la propiedad, as como en las competencias de los organismos encargados del proceso de formalizacin.

Es claro que existi una etapa en la cual se produjeron variaciones en las funciones y atribuciones de las entidades del Estado involucradas con el proceso
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Dentro de las nuevas reglas para el proceso de formalizacin, en noviembre de 1988 se promulgan los Decretos Legislativos N 495 y 496, que crearon el Registro Predial. Posteriormente, como sabemos, en el ao 1996, mediante Decreto Legislativo N 803, se promulg la Ley de Promocin del Acceso a la Propiedad Formal, que implement un nuevo sistema aplicable a todos los asentamientos humanos del Pas y encomend a Cofopri su aplicacin.

En cuanto a predios rurales, las ms antiguas regulaciones de la poca republicana corresponden a los aos 1824 y 1825, mediante las cuales se reconoca al indgena como propietario por la posesin y explotacin de su tierra. Posteriormente a la Ley de Reforma Agraria, se produjeron algunas innovaciones normativas, entre las que se encuentra el Decreto Legislativo N 653, que permiti la aplicacin del Cdigo Civil de 1984 a la propiedad y posesin de predios rurales. Luego, en el ao 1991, se expide el Decreto Legislativo N 667, el cual contena los dispositivos para la inscripcin de los actos relacionados con la propiedad o posesin de los predios rurales; segn lo manifiestan MARTINEZ COCO, Elvira y GARCA-MONTUFAR SARMIENTO, Guillermo. (La formalizacin de la propiedad predial. Temas de Derecho Registral, Tomo III, Sunarp, Palestra Editores S.R.L., Lima, 2000 p. 135, p.176).
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de formalizacin de la propiedad, que no siempre resultaron exitosos ni adecuados. Sin embargo, dicha coyuntura no puede llevarnos a obviar el hecho de que con posterioridad se han generado dispositivos orientados a ordenar el marco legal8 existente con el propsito de continuar el proceso de formalizacin.

La formalizacin de un predio, sea urbano o rural, requiere de una serie de procedimientos que en muchos casos limita el crecimiento personal o familiar, alcanzando en ltima instancia a la sociedad en s. Se sabe que los derechos de propiedad predial se encuentran en el centro de toda economa, siempre y cuando uno de los rasgos ms importantes y caractersticos de su legitimacin sea el que ellos puedan convertir a la persona, propietario o titular, en sujeto de crdito. Los efectos de la aplicacin de los sistemas formales de la propiedad, se encuentran referidos principalmente al potencial econmico, la integracin de la informacin, la identificacin y localizacin de los titulares de derechos de propiedad, la reduccin en los costos de transaccin en la movilizacin y la proteccin de las transacciones. Como se infiere de lo expuesto, la formalizacin de la propiedad conlleva diversos beneficios que no se restringen al mbito patrimonial; para los analistas, es innegable que en dicho mbito se presentan los beneficios de mayor importancia: el acceso a la inversin y al crdito. As lo han reconocido estudios como el Informe sobre el desarrollo mundial 2005. Sin embargo, algunos analistas sustentan la existencia de factores diversos en el entorno del individuo, que debilitan el mencionado

Al respecto, el Reglamento de formalizacin de la propiedad aprobado por D.S. N 013-99-MTC, fue modificado en el ao 2008, por el D.S. N 015-2008-VIVIENDA. Por otro lado, tenemos, entre normas legales actuales, el Decreto Legislativo 1089 que establece el Rgimen temporal extraordinario de formalizacin y titulacin de predios rurales, y su Reglamento D.S. N 032-2008-VIVIENDA.
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beneficio, y son escpticos sobre todo cuando se trata de la atencin crediticia o la aceptacin del sector bancario privado, ante los ingresos personales ms que al valor del mismo derecho de propiedad. Si bien existe un movimiento crediticio reconocido como satisfactorio, el hecho de poseer un ttulo no incrementa las posibilidades de obtener facilidades para acceder al crdito, ante poseedores de predios; es decir, sin ttulo, quienes acceden a l en la misma proporcin 9 . Cuando Antonio Stefano hace referencia al estudio de Field y Torero, manifiesta que la diferencia de la aprobacin de crditos radica en que las entidades crediticias del Estado son las que aprueban la mayor cantidad de solicitudes a familias que poseen ttulos, a diferencia de las entidades bancarias privadas. Sin embargo, la situacin preocupante es que todava el 34% de familias del universo de encuestados no puede ser sujeto de crdito. Las causas, al parecer, son los bajos ingresos y el mayor riesgo de morosidad, presupuestos que son ampliamente conocidos por las entidades financieras
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Al respecto, quisiera destacar la experiencia conocida en los ltimos aos por el Premio Nobel de la Paz 2006, Muhammad Yunus, quien en 1983 funda el Banco Grameen, dedicado a otorgar prstamos diminutos a ciudadanos pobres de Bangladesh. Su tenacidad ante la adversidad y su creatividad para plantear nuevos proyectos logr que se crearan programas de vivienda. Dichos esfuerzos tuvieron como resultado que para el 2005, se hubiera otorgado un total de 199 millones de dlares en prstamos destinados a construir ms de 616,000 casas con un ndice

WEBB, Richard, BEUERMANN, Diether, REVILLA Carla. La Construccin del derecho de propiedad El caso de los asentamientos humanos en el Per. Colegio de Notarios de Lima, Lima, 2006, pp.80-82. 10 STEFANO CARIA, Antonio. Estudios Urbanos, Ttulos sin Desarrollo, Los efectos de la titulacin de tierras en los nuevos barrios de Lima. Centro de Estudios y Promocin del Desarrollo Desco, Lima, 2008, pp. 57-58.
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casi perfecto de pago. Ciertamente su banco tuvo xito, ante las entidades tradicionales, que con su clsico sistema
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no

lograron

sobrepasar los tres aos de vida con un nmero mnimo de prestatarios que, a su vez, devolvieron el monto de sus prstamos .

Reflexionemos, entonces, sobre las posibilidades que podemos desarrollar ante las dificultades y plantearnos nuevos retos sobre la formalizacin de la propiedad en el Per, para los siguientes aos. Ahora bien, sobre el acceso al crdito, - efecto que an insisto debe considerarse como el principal de la formalizacin de la propiedad resulta interesante la propuesta que esboza para acciones futuras Antonio Stefano. Este detalla los problemas que deben considerarse para un nuevo enfoque y reducir las restricciones de crdito, ya que, los parmetros de evaluacin de predios objeto de crdito no son los ms adecuados, cuando, por ejemplo, se los quiere utilizar para generalizar a todos los estratos. As, no son considerados aptos para el crdito, determinado tipo de predios o la condicin personal de los mismos poseedores o propietarios, ante quienes se consideran ms altos los riesgos de morosidad, debido a su situacin laboral, ante la amenaza, por ejemplo, del riesgo de reduccin de personal 12 . Existen todava entidades en el sector privado comercial y financiero, cuyos sistemas solo podrn ser cambiados conociendo las verdaderas necesidades del ciudadano con aptitud para mejorar su situacin personal y familiar. Con el fin de redisear sistemas innovadores de acceso al crdito, a los que puedan acudir parceleros, obreros, amas de casa, etc., y obtener resultados positivos, de acuerdo con reglas flexibles o ms dinmicas.
11

YUNUS, Muhammad. El Banquero de los pobres, Los microcrditos y la batalla contra la pobreza en el mundo. Paids, Argentina, 2006, pp. 121-123. 12 STEFANO CARIA, Antonio. Op.cit, p. 71.

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Indudablemente, la nica forma de avanzar, en este mbito, un cambio estratgico, considerando dentro de sus

consistira la

en que el sector financiero privado tome conciencia de la implantacin de objetivos modificacin de los requisitos para el acceso al crdito, reglas especiales de morosidad y procedimientos de ejecucin no judiciales. Las lecciones sobre gobierno electrnico, pues, nos hacen recordar que solo podan ser factibles los objetivos esenciales en un proyecto de servicio al ciudadano si el Estado tambin se encuentra comprometido en la tarea. De esta manera, el derecho de propiedad de un bien inmueble en el Per est vinculado con un proceso destinado a que en ltima instancia, habiendo obtenido el ttulo de propiedad, se logre su inscripcin ante el registro, con el fin de conferirle efectos de cognoscibilidad ante terceros. As, el registro como estructura importante del sistema econmico permite el conocimiento de la situacin jurdica registral de los inmuebles, ya sean urbanos o rurales, lo que lo diferencia de los registros administrativos. Si bien la legislacin peruana lo regula como un registro voluntario; la inscripcin de un acto o derecho en el registro le otorga efectos jurdicos de los que no se encuentran revestidos los actos o derechos no inscritos. Desempea, entonces, un papel de esencial importancia en el proceso de formalizacin de la propiedad predial. As, aun cuando se cuente con un ttulo de propiedad -a pesar de que el registro no tiene carcter constitutivo- podemos afirmar que el proceso de formalizacin requiere la inscripcin del predio. En este proceso de formalizacin, aparece el registro como pieza clave final; por lo que cualquier reforma que beneficie e instituya un procedimiento de
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avanzada traer como consecuencia un incremento de posibilidades para el propietario y, por ende, para su entorno. Por su parte, la eficiencia en un sistema registral se encuentra relacionada con la confianza y la seguridad que brinda el registro para reflejar fielmente los derechos de propiedad, proporcionando tambin garanta de la publicidad que otorga. No obstante lo dicho, estos supuestos no seran posibles sin un marco institucional adecuado que se origine en el Estado mismo y que, adems, cumpla un rol positivo en la definicin y proteccin de los derechos de propiedad. Por lo tanto, cuando se realiza una transaccin es importante que el sistema ofrezca al interesado los instrumentos que le proporcionen el reconocimiento del derecho de propiedad e, inclusive, mecanismos para la solucin de conflictos. Es por ello que en el caso del sistema registral, este debe facilitar la inscripcin de los documentos que acreditan tal derecho
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Desde el nacimiento del registro de propiedad inmueble hasta la actualidad, la dupla formada por la normativa y la institucin ha sido una constante, por lo que si bien en la mayor parte del siglo XX se ha desarrollado en forma pausada, los avances tecnolgicos posteriores y los nuevos criterios econmicos existentes han renovado su posicin. En otras palabras, si bien a inicios del siglo XX, se fue desarrollando paso a paso un sistema registral descentralizado, aplicando un nico Reglamento General y de Inscripciones, esta etapa preliminar constituy un importante
13

Actualmente, la Sunarp cuenta entre sus principales proyectos, con el denominado IRCN. Su objetivo es el de permitir, a travs de la competencia nacional de los Registros Pblicos, la prestacin de servicios registrales de calidad homognea en el mbito nacional. Para dicho fin, se tiene previsto, homogenizar las cargas registrales y tiempos de inscripcin; implementar un nuevo sistema informtico con soporte tcnico adecuado; y, lograr la eficiencia en el servicio de publicidad registral prestado por Internet, en las 59 oficinas registrales, logrando presencia efectiva en las 198 provincias del pas;(Fuente: Sunarp 2009).

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adelanto. En el presente siglo los mecanismos informticos y digitales son las ventajas que proporciona la tecnologa para acortar distancias, simplificar procesos y, al mismo tiempo, reducir costos; los cuales constituyen la fortaleza para innovar en el servicio registral peridicamente. A la par se elabora una normativa registral especializada en la bsqueda por regular la unificacin de criterios en la calificacin de los supuestos ms comunes referentes sobre actos inscribibles. En el 2004, el Tribunal Constitucional 14 destacaba la ventaja que posee un individuo que cuenta con un ttulo de propiedad registrado frente a aquellos que no han accedido a la inscripcin, y que se traduce especialmente en beneficios de ndole econmica: por ejemplo, como son las mayores posibilidades de convertirse en sujetos de crdito. Sin embargo, el registro debe encontrarse en la capacidad de cumplir con los fines para los cuales fue creado, no solo de una manera rpida sino tambin al menor costo posible. En el 2005 se consideraban determinados aspectos prioritarios para mejorar el funcionamiento del registro de predios
15

tales

como

i)

La

simplificacin

combinacin

de

los

procedimientos para registrar la propiedad; ii) y el uso adecuado de la tecnologa.

Al respecto, de los registros, en este nuevo siglo se han introducido nuevos servicios orientados a reducir el tiempo de atencin de las solicitudes de informacin registral y los costos de desplazamiento territorial de los usuarios. As, afianzando lo que hemos comentado actualmente la tecnologa va de la mano de todo sistema, y el registro no se encuentra desvinculado de ello. Aqu, nos referiremos a los ms relevantes:

14

Sentencia del 4 de julio de 2004 recada en los expedientes N 001 y 003-2003AI/TC. 15 Informe Doing Business in 2005, Eliminando obstculos para el crecimiento.
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a) Servicio

de

publicidad

registral

en

lnea 16 ,

que

permite

efectuar

bsquedas en la base de datos central de la Sunarp y obtener copias simples de las partidas registrales. El usuario tiene la posibilidad de visualizar partidas registrales, consulta de ttulos y realizar bsqueda de ndice por partida b) Servicio de expedicin de copias literales y certificadas realizadas por medio del servicio de publicidad registral en lnea 17 . c) Mdulo de caja nica 18 , que permite llevar un Diario nico por cada oficina registral y extender los asientos de presentacin de los ttulos por orden de ingreso, independientemente del sistema en que stos deban ser trabajados y del Registro a que correspondan. d) Oficinas Registrales con competencia nacional para otorgar prioridad registral 19 , que permite que los asientos de presentacin de las solicitudes de inscripcin que deban ser atendidos en una oficina registral distinta a la oficina receptora de la solicitud sean extendidos directamente en el Sistema de Caja Diario de la oficina registral competente, a travs del mdulo de caja nica que les permite conectarse entre s. e) Bajo el marco del uso de la Ventanilla nica del Estado a travs del Portal de Servicios al Ciudadano y Empresas-PSCE, adscrito al Portal del Estado Peruano, a travs de la plataforma del Sistema Integrado de Servicio Pblico Virtual de la Ventanilla nica del Estado, se implementa el servicio de constitucin de pequeas y micro empresas, realizndose el 4 de junio de 2008, la primera inscripcin de un ttulo presentado, en la Oficina Registral de Lima.
Aprobado mediante Resolucin del Superintendente Pblicos N 043-2003-SUNARP/SN 17 Segn Resolucin del Superintendente Nacional de los 2003-SUNARP/SN. 18 Aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional N 260-2004-SUNARP/SN 19 Implementada por Resolucin del Superintendente Pblicos N 261-2004-SUNARP/SN.
16

Nacional de los Registros Registros Pblicos N 493de los Registros Pblicos Nacional de los Registros

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f) El servicio de Alerta Registral 20 que ofrece al usuario un servicio gratuito que permite avisar al titular registral del ttulo o de los ttulos que se han presentado para su inscripcin en la partida en la que tiene inscrito su derecho de propiedad y para la que ha sido solicitado el servicio. A travs del sistema de bsqueda automatizada se detecta el ttulo o los ttulos presentados para su inscripcin en dicha partida y se enva un mensaje a la direccin electrnica sealado por el titular registral. Sobre la normativa registral, en cuanto al propio Registro de Predios 21 , se cuenta con regulacin especial, un nuevo Reglamento, aprobado por Resolucin N 248-2008-SUNARP/SN, que deroga el anterior expedido en el 2003, debido a que posteriormente, el 30 de marzo de 2005 se aprob el Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos, siendo poltica de la Sunarp que los reglamentos existentes se adecuen a las regulaciones del citado T.U.O. del Reglamento General de los Registros Pblicos. Asimismo, siguiendo el encargo establecido en la Ley 29090 de regulacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones 22 , la Sunarp ha dictado la adecuacin a las regulaciones sobre inscripcin de Habilitaciones Urbanas y

La Directiva N 003-2008-SUNARP/SN, que regula su funcionamiento, fue aprobada por Resolucin N 185-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 5 de julio de 2008.
21

20

Creado por Ley N 27755, sobre la base de la unificacin del Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y Seccin Especial de Predios Rurales, en el 2004;modificndose la conformacin del Registro de Propiedad Inmueble regulado por el literal c) del artculo 3 de la Ley N 26366, el cual comprende, actualmente, a los siguientes registros: Registro de Predios, Registro de Concesiones para la explotacin de servicios pblicos y Registro de Derechos Mineros al haberse regulado por la modificatoria del Cdigo Civil, en el 2006, considerar a los Buques, Naves y Aeronaves como bienes muebles-. 22 La Ley N 29090 ha fomentado la creacin de tres (3) Reglamentos: Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin; Reglamento de los Revisores Urbanos y Reglamento de la Verificacin Administrativa Tcnica; estableciendo, asimismo determinadas tareas a sectores y organizamos involucrados con sus lineamientos.
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Declaratoria de Fbrica; y, la Directiva que establece criterios para la calificacin e inscripcin del rgimen de propiedad exclusiva y comn
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Por otro lado, aun cuando existen escpticos respecto de las bondades del registro, la demanda de solicitudes de inscripcin con calificacin positiva se ha incrementado progresivamente en este siglo, que comenz con 229,090 inscripciones de predios urbanos y el ao 2008 alcanz la cantidad de 512,986 24 .

La misma situacin se puede apreciar cuando revisamos las inscripciones de solicitudes presentadas por Cofopri, a partir de 2004; ao en que, se realiz la unificacin del Registro Predial y el Registro de Propiedad Inmueble convirtindose en el denominado Registro de Predios. El incremento de inscripciones individuales, pues, ha sido progresivo, llegando en el 2008 a superar las 100,000 inscripciones en el mbito

23

Los mencionados dispositivos fueron aprobados por las Resoluciones N 3392008-SUNARP/SN y 340-2008-SUNARP/SN, respectivamente. 24 Fuente: Sunarp, 2009.
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nacional; habindose de esta forma acumulado hasta la fecha 1,768,958.00 inscripciones, en el mismo mbito 25 .

Para 1960, cuando el Estado asume que las invasiones eran irreversibles y que, por lo tanto, no poda responder a la demanda de proveer viviendas para la poblacin ordenndose a las municipalidades reconocer las invasiones realizadas 26 , se careca de estudios que midieran el nivel de conocimiento que tenan los propietarios o poseedores informales sobre los efectos del derecho de propiedad y la importancia de su inscripcin. Se crearon entonces a comienzos de este siglo mediciones del nivel o impacto que las instituciones involucradas en la formalizacin utilizaron como herramientas para determinar i) los elementos econmicos y jurdicos; ii) las caractersticas de los usuarios potenciales; iii) los documentos que poseen; iv) las perspectivas ante lo que poseen y los actos posteriores que piensan realizar; y, v) la importancia que pueden dar al Registro. Asimismo, era necesaria la evaluacin de elementos coadyuvantes, tales como los

25 26

Fuente: Sunarp, 2009. CANTUARIAS, Fernando, DELGADO, Miguel, Ibd, p. 4.

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elementos sociales y de gnero. Ese conocimiento, se denomina cultura registral.

Dado que es importante seguir la evolucin de los actos secundarios una vez que se ha concluido con la etapa crucial de inscribir la primera de dominio del inmueble; considerando que el primer acto de inscripcin de una propiedad inmueble no producir por si solo que el habitante informal y en general, cualquier propietario, puedan tener contacto con el sistema formal sino que se generarn cambios y mejoras en su situacin; resulta importante viabilizar una campaa educativa peridica, que mida el conocimiento y la estabilidad del sistema aplicado. Asimismo, mantener un nivel apropiado de acercamiento del registro con los titulares registrales, para generar nuevos programas de cultura registral. Actualmente, ese contacto se realiza a travs de encuentros o jornadas registrales gratuitas, entrevistas en radio o campaas de difusin en coordinacin con las municipalidades.

Esta aptitud va de la mano de polticas adecuadas de servicios de capacitacin para que el ciudadano tome conciencia de lo que implica actualizar la situacin contractual y jurdica de su predio; porque no se puede abandonar esta etapa de conocimiento, ante la posibilidad de desarrollo que brinda la continuidad en el proceso de formalizacin.

La falta de conocimiento del proceso de formalizacin y la importancia del registro que tiene en l, no solo se produce con relacin a predios ubicados en asentamientos humanos, debido a su origen informal, sino tambin en los ms antiguos distritos del pas. Por esta razn debe reforzarse e incentivar la participacin de la poblacin en general, considerando centros educativos, universidades, asociaciones entre otros, que les permita conocer

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el significado de detentar un ttulo, la publicidad de la inscripcin y los efectos en el mbito personal y familiar.

Este estado de cosas o el reducido inters del ciudadano comn y corriente sobre la formalizacin de su predio una vez ingresado al registro - el primer ttulo que da nacimiento a la historial registral del mismo - nos hace reflexionar sobre la actitud del que llamaramos binomio Estado-Sector privado; a fin de que se involucre con el usuario-cliente para desplazarse hacia l.

Siempre se formarn, por ello, retos sobre todo para mantener una correcta comunicacin ante las diversas modificaciones normativas que se puedan presentar. La tarea compromete ms an a entidades como Cofopri 27 y Sunarp, las cuales generaron las condiciones para la implementacin de la estrategia de comunicaciones y la estabilidad del sistema aplicado.

Es posible pensar, entonces, que se pueden modificar los tradicionales Reglamentos de inscripciones para modernizar el procedimiento registral, sin soslayar la seguridad jurdica. Lo que implica una labor concienzuda y con perspectiva para soportar la demanda y los avances tecnolgicos.

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Actualmente, el Pett se ha fusionado con Cofopri (D.S. N005-2007-VIVIENDA). Por otro lado, este organismo asume segn Ley N28923, de manera excepcional, las funciones de ejecucin de los procedimientos de saneamiento fsico legal y titulacin de predios urbanos, ubicados en posesiones informales. Tambin, en virtud, del D.S.N 030-2008-VIVIENDA, puede declarar administrativamente la propiedad, va prescripcin adquisitiva de dominio o regularizacin del tracto sucesivo a favor de posesiones informales, centros urbanos informales y urbanizaciones populares, as como de lotes individuales, siempre que exista Convenio de Delegacin segn Ley N 28923.
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As

tambin,

llegar

desarrollar que

en

el

registro los

la

informacin

georeferenciada

adecuada 28

pueda

evitar

congestionantes

procedimientos administrativos de superposicin de reas de predios, mientras las Municipalidades encuentran las herramientas necesarias para desarrollar el verdadero Catastro Urbano y rural en el pas.

En los prximos aos a pesar del manto gris que se vislumbra, debido a la crisis mundial, al parecer el nivel de consumo del ciudadano peruano de a pie, se mantendr en un nivel adecuado, al ser reconocido el Per como un caso exitoso y ejemplar, sobre todo cuando tendremos favorables condiciones comerciales internacionales. Este hecho debe estimular a las entidades que participan del proceso de formalizacin, al rediseo de sus procesos de atencin al usuario o cliente, obligndolos a evaluar los tiempos y costos para que en forma acertada se pueda sostener la demanda sobre saneamiento, titulacin, contratacin, acceso al crdito o inscripcin.

Ante ello, creo posible, lo que seala Jeffrey Sachs

29

cuando hace un anlisis

sobre el porqu de algunos pases que no consiguen prosperar. Al decir que la innovacin aumenta el tamao del mercado y un mercado mayor aumenta los incentivos a la innovacin, ambos avanzan en un proceso de reforzamiento mutuo; siendo una de las ms importantes oportunidades de innovacin, la difusin de la tecnologa y an cuando no sean inventores de tecnologa, pueden beneficiarse de ella mediante la importacin.

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Como mecanismo de automatizacin, la Sunarp ha iniciado la implementacin del Plan Piloto del Proyecto de Informacin Georeferenciada Iberoamericana (Igriam) con el Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de Espaa, con el cual buscan desarrollar de manera conjunta un programa informtico idneo para la gestin y validacin registral de la informacin georeferenciada identificativa de los inmuebles inscritos en los Registro de Predios de ambos pases, recogiendo las fortalezas de la experiencia espaola (programa Geobase) y peruana (herramientas CAD); (Fuente: Sunarp 2009). 29 SACHS, Jeffrey. El fin de la pobreza. Cmo conseguirlo en nuestro tiempo, DVinni Ltda, Bogot, 2006, p. 106.
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EL VISIR

Si es posible llegar a reformas con altos estndares de eficiencia y seguridad en el Per, por ello solo es cuestin de aplicar un buen nivel de organizacin y madurez poltica en la toma de decisiones ante los grandes pasos que da la tecnologa para que no nos hagan reaccionar tardamente, usando sistemas y organizaciones estancados por reglas y normas legales muy conservadoras.

Al respecto, les comento un caso reconocido del que podemos aprender que siempre es posible hacer realidad cambios para mejorar. Luego de una lucha por la reforma, en 2006 se consigui modernizar el registro de propiedad hondureo 30 , que originalmente comenz en el 2001, a pesar de las oposiciones de grandes grupos de la sociedad civil, como los notarios y abogados, una nueva estructura institucional del registro de propiedad, un sistema computarizado de registros unificado, la digitalizacin de los archivos, integracin de la data geogrfica y catastral con la informacin registral del predio, bajos costos de transaccin. Este registro digitalizado es realmente un avance ante el viejo sistema anterior; aunque an hay trabajo pendiente debido a los problemas econmicos y polticos que todava subsisten. El logro de la modernizacin del registro ha dejado a ese pas centroamericano varias lecciones que se tomarn en cuenta para el camino que le queda por recorrer.

Finalmente, los dejo con una frase para meditar: Trabajando al unsono, los individuos constituyen y dan forma a las sociedades. Los compromisos sociales son compromisos personales
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Celebrating Reform 2008 Doing Business Case Studies, USAID, Washington, 2008, pp. 47-53. 31 SACHS, Jeffrey, Op.cit., p. 506.

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