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Painel 2 MANUTENO PREDIAL E GARANTIA IMOBILIRIA 2 PARTE

27/06/2013 Eng. Paulo Grandiski


Aspectos da ABNT NBR5674:2012 Plano de manuteno predial Impactos sobre a garantia imobiliria

ABNT NBR5674:2012
Segunda edio vlida a partir de 25ago2012

MANUTENO DE EDIFICAES REQUISITOS PARA O SISTEMA DE GESTO DE MANUTENO substituiu a 1. Verso de 1999, mas mantendo o ttulo
ADMITE-SE QUE OS PARTICIPANTES DESTE SEMINRIO TENHAM CONHECIMENTO PRVIO DO TEXTO DAS NORMAS NBR 14037, NBR 5674 E NBR5462

1 OBJETIVO: Esta norma define os termos relacionados com a confiabilidade e a mantenabilidade.

VISO GERAL DA OBRIGATORIEDADE DA ENTREGA DOS MANUAIS AOS COMPRADORES DE IMVEIS


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RELAES DE CONSUMO Da obrigatoriedade da entrega de manual ao consumidor


Art. 50 do CDC "A garantia contratual complementar legal e ser conferida mediante termo escrito" Pargrafo nico: O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, de maneira adequada, em que consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os nus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de manual de instruo, de instalao e uso de produto em linguagem didtica, com ilustraes"
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Sntese da norma ABNT NBR 5674:2012


1. Escopo e abrangncia 2. Definies importantes 3. Requisitos / instrumentos do sistema de gesto da manuteno
3.1. Organizao do sistema de gesto da manuteno 3.2. Provimento dos recursos 3.3. Planejamento anual das atividades 3.4. Previso oramentria anual 4.1. Programa de manuteno 4.2 Listas de verificao e relatrios de inspeo 4.3. Registros e arquivamento de documentos 4.4. Indicadores de eficincia da gesto do sistema de manuteno

4. Operao do sistema de gesto da manuteno

5. Incumbncias e responsabilidades 6. Exemplo de Programa de Manuteno Preventiva 7. Documentos integrantes do Programa de Manuteno Preventiva 8. Modelos de registros das verificaes realizadas
Subtemas desta palestra: Plano de manuteno predial Impactos sobre a garantia imobiliria

NBR14574 1 ESCOPO

Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de edificaes. A gesto do sistema de manuteno inclui meios para - preservar as caractersticas originais da edificao - prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao de seus sistemas, elementos ou componentes. EDIFICAES EXISTENTES ANTES DA VIGNCIA DESTA NORMA DEVEM SE ADEQUAR OU CRIAR OS SEUS PROGRAMAS DE MANUTENO ATENDENDO AO APRESENTADO NESTA NORMA. Os anexos desta Norma apresentam exemplos de modelos no restritivos ou exaustivos a serem adaptados em funo das caractersticas especficas da edificao.

NBR 5674 ITEM 3 - DEFINIES


3.2 EMPRESA CAPACITADA Organizao ou pessoa que tenha recebido capacitao, orientao e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado 3.3 EMPRESA ESPECIALIZADA Organizao ou profissional liberal que exerce funo na qual so exigidas qualificao e competncia tcnica especficas 3.4 EQUIPE DE MANUTENO LOCAL Pessoas que realizam diversos servios, tenham recebido orientao e possuam conhecimento de preveno de riscos e acidentes. 4.1.5 O programa de manuteno deve especificar se os servios devem ser realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de manuteno local, conforme 3.2 a 3.4 10

NBR 5674:2012 ITEM 3 - DEFINIES 8.6 Servio de manuteno Interveno realizada na edificao e seus sistemas, elementos ou componentes constituintes

PERGUNTA: Toda interveno manuteno?

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TIPOS DE MANUTENO Item 4.1.3


Manuteno rotineira: fluxo constante de servios padronizados e cclicos. Ex. limpeza geral e lavagem de reas comuns Manuteno corretiva: servios que demandam ao ou interveno imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes, ou evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e/ou patrimoniais as seus usurios ou proprietrios. Manuteno preventiva: servios cuja realizao seja programada com antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes em uso, gravidade e urgncia, e relatrios de verificaes peridicas sobre o seu estado de degradao.

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REQUISITOS PARA O PLANEJAMENTO ANUAL DAS ATIVIDADES


5.1 CONSIDERAES O planejamento anual dos servios de manuteno deve ser estabelecido de forma a considerar: a) Prescries e especificaes tcnicas para as edificaes; b) Disponibilidade de recursos humanos; c) Disponibilidade de recursos financeiros... d) Sequncia racional e durao das atividades; e) Cronograma fsico x financeiro; f) Necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes; g) Procedimentos de execuo ou referncia s normas tcnicas e legislao; h) Especificaes detalhadas dos insumos e materiais; i) Manutenibilidade; j) Dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios; k) Previso de acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam realizadas inspees e atividades de manuteno; l) Minimizao de interferncia nas condies de uso normal da edificao durante sua execuo. 13

PROGRAMA DE MANUTENO

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ESTRUTURA DO PROGRAMA DE MANUTENO

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INCUMBNCIAS E RESPONSABILIDADES

VER ART.1348 DO COD. CIVIL

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CDIGO CIVIL ART. 1348


Art. 1348 Compete ao sndico: V diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores; VI elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;

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ITENS DE MANUTENO QUE CONSTAM NAS NORMAS DE DESEMPENHO NBR15575

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NBR15575-1

O funcionamento de um subsistema, durante a vida til, depende da substituio de componentes que se desgastam em tempo menor do que a vida til do sistema (flexveis, gaxetas, o courinho da torneira, etc.), providncias compreendidas na atividade de Manuteno.

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NBR15575-1 Exemplo: (consta no Anexo D) um revestimento de fachada em argamassa pintado pode ser projetado para uma VUP de x anos, desde que a pintura seja refeita a cada y anos, no mximo Se o usurio no realizar a manuteno prevista, a VU real do revestimento poder ser seriamente comprometida As eventuais patologias resultantes tero origem no uso inadequado e no em uma falha de construo A partir da Norma de Desempenho, o diagnstico de uma falha passar pela anlise se houve, ou no, a manuteno adequada (no caso do exemplo, a percia dever indicar se houve a pintura a cada y anos)

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NBR15575-1 (Item C.2, do Anexo C - Consideraes sobre Durabilidade e vida til, pg. 43

Definio clara da responsabilidade dos usurios pela manuteno: 1) Aos usurios incumbe realizar os programas de manuteno segundo a ABNT NBR 5674, considerando as instrues do manual de uso, operao e manuteno e recomendaes tcnicas das inspees prediais.

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NBR15575-1 pgina 9

Para se atingir a VUP, os usurios devem desenvolver os programas de manuteno segundo ABNT NBR 5674. Os usurios devem seguir as instrues do manual de uso, operao e manuteno, as instrues dos fabricantes de equipamentos e recomendaes tcnicas das inspees prediais. (pg. 45) 3) 5.4 Usurio Ao usurio ou seu preposto cabe realizar a manuteno, de acordo com o que estabelece a ABNT NBR 5674 e o manual de operao, uso e manuteno, ou documento similar (ver 3.18)

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TABELA DE NORMAS CITADAS NA NBR15575-1 ITEM 14.2 Requisito Vida til de projeto do edifcio e dos sistemas que o compem 14.2.4 Mtodo de avaliao b) pela comprovao da durabilidade dos elementos e componentes dos sistemas, bem como de sua correta utilizao, conforme as Normas a elas associadas que tratam da especificao dos elementos e componentes , sua aplicao e mtodos e ensaios especficos, como

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LISTAGEM DE NORMAS DO I 4.2.4.b) da NBR15575-1 NBR 5649:2006 Reservatrio de fibrocimento para gua potvel - Requisitos NBR 6136:2007 Blocos vazados de concreto simples para alvenaria - Requisitos NBR8491:2012 Tijolo de solo-cimento - Requisitos NBR9457:2013 Ladrilhos hidrulicos para pavimentao - Especificao e mtodos de ensaio NBR10834:2012 Bloco de solo-cimento sem funo estrutural - Requisitos NBR11173:1990 Projeto e execuo de argamassa armada NBR13281:2005 Argamassa para assentamento e revestimento de paredes e tetos - Requisitos NBR13438:2013 Blocos de concreto celular autoclavado - Requisitos NBR13858-2: 2009 Telhas de concreto - Parte 2: Requisitos e mtodos de ensaio NBR15210-1:2013 Telha ondulada de fibrocimento sem amianto e seus acessrios - Parte 1 - Classificao... NBR15319:2007 Tubos de concreto, de seo circular, para cravao - Requisitos e mtodos de ensaio... NBR6565:1982 Elastmero vulcanizado - Determinao do envelhecimento acelerado em estufa NBR7398:2009 Produto de ao ou ferro fundido galvanizado por imerso a quente - Verificao da aderncia... NBR7400:2009 Galvanizao de produtos de ao ou ferro fundido por imerso a quente - Verificao da... NBR9781: 2013 Peas de concreto para pavimentao - Especificao e mtodos de ensaio NBR13528:2010 Revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgnicas - Determinao da resistncia... NBR8094: 1983 Material metlico revestido e no-revestido - Corroso por exposio nvoa salina NBR8096:1983 Material metlico revestido e no-revestido - Corroso por exposio ao dixido de enxofre... ...e outras Normas Brasileiras especficas, conforme o caso.

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PRAZOS DE V.U.P. OBRIGATRIOS

PRAZOS DE GARANTIA RECOMENDADOS

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A Tabela 7 consta do item 14.2.1 do corpo da NBR15575-1, e seus prazos de VUP so de uso compulsrio, conforme DIRETIVA 2 da ABNT e art.39, VIII do CDC

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As tabelas dos prazos de garantia constam do ANEXO D da NBR15575, que informativo, ou seja, de uso no compulsrio, conforme DIRETIVA 2 da ABNT. No obstante, espera-se que sejam aceitas pelo Poder Judicirio, substituindo o antigo prazo geral de garantia de 5 anos.

ENG. PAULO GRANDISKI

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ENG. PAULO GRANDISKI

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ENG. PAULO GRANDISKI

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ENG. PAULO GRANDISKI

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OS ANEXOS DA NBR5674:2012 ANEXO A Informativo Modelo para a elaborao de programa de manuteno preventiva de uma edificao hipottica
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http://www.sindusconmt.org.br/images/palestras/MANUAL_DE_USO_%20OPERACAO_E 37 _MANUTENCAO_DAS_EDIFICACOES-ROBERTO_MATOZINHOS.pdf

OS ANEXOS DA NBR5674:2012 ANEXO B Informativo Modelo para a elaborao dos registros que convm que estejam disponveis no condomnio, em atendimento ao item 7.2 da norma
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LISTA DOS REGISTROS

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ANEXO B LISTA DE REGISTROS

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OS ANEXOS DA NBR5674:2012 ANEXO C Informativo Modelos de verificaes e seus registros

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TABELA C1 MODELO DE LIVRO DE REGISTRO DE MANUTENO

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Tabela C2 Modelos de lista de verificaes para um subsistema Manuteno preventiva da central de interfone (modelo possivel)

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PRAZOS DE GARANTIA A legislao no mudou. Continuam valendo os mesmos prazos de decadncia e de prescrio do CC e do CDC. Prazos de garantia: Espera-se que o Poder Judicirio adote os novos prazos de garantia do ANEXO D da NBR15575-1, embora constem em ANEXO INFORMATIVO, portanto no obrigatrios, conforme DIRETIVA 2 da ABNT

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VER DETALHES DOS PRAZOS NO LIVRO PROBLEMAS CONSTRUTIVOS I Aspectos tcnico-legais da construo civil

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DEFEITOS DE ORIGEM
Jurisprudencia do STJ em 11set2001 Automveis

Jurisprudncia recente do STJ Mquina agrcola INTERPRETAO DO STJ DAS CONSEQUENCIAS DOS DEFEITOS ORIGINAIS DE FABRICAO NA VIDA UTIL DE PROJETO
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STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

4. O prazo de decadncia para a reclamao de defeitos surgidos no produto no se confunde com o prazo de garantia pela qualidade do produto - a qual pode ser convencional ou, em algumas situaes, legal. O Cdigo de Defesa do Consumidor no traz, exatamente, no art. 26, um prazo de garantia legal para o fornecedor responder pelos vcios do produto. H apenas um prazo para que, tornando-se aparente o defeito, possa o consumidor reclamar a reparao, de modo que, se este realizar tal providncia dentro do prazo legal de decadncia, ainda preciso saber se o fornecedor ou no responsvel pela reparao do vcio.
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STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

5. Por bvio, o fornecedor no est, ad aeternum, responsvel pelos produtos colocados em circulao, mas sua responsabilidade no se limita pura e simplesmente ao prazo contratual de garantia, o qual estipulado unilateralmente por ele prprio. Deve ser considerada para a aferio da responsabilidade do fornecedor a natureza do vcio que inquinou o produto, mesmo que tenha ele se manifestado somente ao trmino da garantia
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STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

6. Os prazos de garantia, sejam eles legais ou contratuais, visam a acautelar o adquirente de produtos contra defeitos relacionados ao desgaste natural da coisa, como sendo um intervalo mnimo de tempo no qual no se espera que haja deteriorao do objeto. Depois desse prazo, tolera-se que, em virtude do uso ordinrio do produto, algum desgaste possa mesmo surgir. Coisa diversa o vcio intrnseco do produto existente desde sempre, mas que somente veio a se manifestar depois de expirada a garantia. Nessa categoria de vcio intrnseco certamente se inserem os defeitos de fabricao relativos a projeto, clculo estrutural, resistncia de materiais, entre outros, os quais, em no raras vezes, somente se tornam conhecidos depois de algum tempo de uso, mas que, todavia, no decorrem diretamente da fruio do bem, e sim de uma caracterstica oculta que esteve latente at ento.

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STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

7. Cuidando-se de vcio aparente, certo que o consumidor deve exigir a reparao no prazo de noventa dias, em se tratando de produtos durveis, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem e no fluindo o citado prazo durante a garantia contratual. Porm, conforme assevera a doutrina consumerista, o Cdigo de Defesa do Consumidor, no 3 do art. 26, no que concerne disciplina do vcio oculto, adotou o critrio da vida til do bem, e no o critrio da garantia, podendo o fornecedor se responsabilizar pelo vcio em um espao largo de tempo, mesmo depois de expirada a garantia contratual.
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STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

8. Com efeito, em se tratando de vcio oculto no decorrente do desgaste natural gerado pela fruio ordinria do produto, mas da prpria fabricao, e relativo a projeto, clculo estrutural, resistncia de materiais, entre outros, o prazo para reclamar pela reparao se inicia no momento em que ficar evidenciado o defeito, no obstante tenha isso ocorrido depois de expirado o prazo contratual de garantia, devendo ter-se sempre em vista o critrio da vida til do bem.

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STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

9. Ademais, independentemente de prazo contratual de garantia, a venda de um bem tido por durvel com vida til inferior quela que legitimamente se esperava, alm de configurar um defeito de adequao (art. 18 do CDC), evidencia uma quebra da boa-f objetiva, que deve nortear as relaes contratuais, sejam de consumo, sejam de direito comum. Constitui, em outras palavras, descumprimento do dever de informao e a no realizao do prprio objeto do contrato, que era a compra de um bem cujo ciclo vital se esperava, de forma legtima e razovel, fosse mais longo.

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EXEMPLOS DE MANUTENO DEFICIENTE

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FRASE ORIGINAL Manual das boas esposas


TRATE BEM DE SEU MARIDO QUE ELE DURA A VIDA TODA

Parafraseando essa frase, no final desta apresentao:

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FAA MANUTENO ADEQUADA DE SEU IMVEL QUE ELE DURA TODA A SUA VIDA TIL PROJETADA
Obrigado pela ateno.

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