Crite Rios Valu A To Rios

E S I A
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL

ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD TECAMACHALCO

ESPECIALIDAD VALUACION INMOBILIRIA

TEMA:
CRITERIOS VALUATORIOS PARA LA REGULALARIZACION LEGAL DE UN
PREDIO CONSTRUIDO PARA SU POSTERIOR COMERCIALIZACION

PRESENTA:
RICARDO MARTINEZ GONZALEZ
SIP: A090629

DIRECTOR:
M.C. ARQ. HUMBERTO FEDERICO CHEHAIBAR ARROYO
ASESORES:
LIC. ISMAEL RAMIREZ JAIMES
ESP V. I. ING. ARQ. SALVADOR MUOZ HERNANDEZ

FECHA: 28 DE NOV DE 2008 MEXICO D.F.

TEMA:
CRITERIOS VALUATORIOS PARA LA REGULALARIZACION LEGAL DE UN PREDIO
CONSTRUIDO PARA SU POSTERIOR COMERCIALIZACION
INDICE:
DEDICATORIA3
INTRODUCCION.4
RESUMEN5
ABSTRACT..7
PALABRAS CLAVES..9
HIPOTESIS.11
OBJETIVOS12
REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE....14
CAPITULO I
Antecedentes del problema...19
CAPITULO II
Avalo fiscal de terreno para la fusin del predio. ...21
CAPITULO III
Avalo catastral para regularizar la superficie de terreno y la superficie de
Construccin ya fusionado...40
CAPITULO IV
Avalo fiscal para pago de multa de las construcciones....51
CAPITULO V
Memoria descriptiva de las reas privativas y comunes del conjunto....70

CAPITULO VI
VI.1.-Avalo comercial, formato de la Sociedad Hipotecaria Federal (S.F.H.)..80
VI.2..-Avalo fiscal formato de Tesorera requerido por el notario (Manual de procedimientos y
lineamientos tcnicos de valuacin inmobiliaria del D.F. y el Cdigo Financiero del Distrito
Federal.)...92
VI.3.- Comparativa metodolgica general de los dos formatos.110
REPORTE FOTOGRAFICO DE LOS INMUEBLES COMPABLES EN EL ESTUDIO DE
MERCADO OCUPADO
EN EL CAPITULO II Y CAPITULO III.108
RESOLUCION DE LA HIPOTESIS.....116
CONCLUSIONES.118
BIBLIOGRAFIAS.120
ANEXOS...121
Anexo 1.-Boleta predial
Anexo 2.- Boleta del agua
Anexo 3.- Pre escritura proporcionada por la notaria No 181, de la compraventa del inmueble objeto.
Anexo 4.-Cedula de notificacin de apeo y deslinde.
Anexo 5.- Dictamen para construir en zona patrimonial.
Anexo 6.- Manifestacin de construccin (Licencia de construccin)
Anexo 7.- Plano topogrfico
Anexo 8.- Copia de Planos arquitectnicos proporcionados por el dueo actual
Anexo 9.- Plan Delegacional de Desarrollo Urbano de la Delg. Benito Jurez
Anexo 10.- Plan Parcial de Insurgentes Mixcoac

DEDICATORIA

A mi familia, amigos, profesores y
compaeros que forman parte de mi vida.
A mi esposa Y
A mi hija, que fue mi principal
apoyo incondicional que con cario y
amor me impulso da a da a conseguir mis metas.

3
INTRODUCCION:
Dentro de la valuacin inmobiliaria, existen diferentes propsitos y problemas que pueden presentar
los inmuebles. Las soluciones hoy en da se dan a travs de la prctica valuatoria, especificando el
propsito o destino del avalo.
Es de suma importancia tratar de unificar los diferentes criterios posibles, aplicables en la solucin de
un problema; y para eso existen diferentes normatividades aplicables en cada una de las entidades
federativas, de lo cual se recomienda estar actualizado en este sentido, para no incurrir en alguna falta.
En este trabajo se pretende dar un criterio con marco jurdico y soluciones a travs de la valuacin
inmobiliaria, los diferentes problemas que presenta el inmueble sujeto seleccionado para el estudio de
esta tesina.
El inmueble que se expone en este trabajo es real, se encuentra ubicado en la calle de Cdiz No. 27
Col. Insurgentes Mixcoac, C.P.: 03920, Delg. Benito Jurez , Mxico Distrito Federal. El inmueble
objeto es un edificio de uso habitacional, que por su complejidad o por ignorancia en el marco
jurdico, cometieron una serie de irregularidades y conflictos impidiendo la comercializacin del
mismo.
Se trata de un edificio de dos cuerpos de cinco y seis niveles, de uso habitacional ubicado en el Distrito
Federal, en el cual se soluciona aplicando la normatividad vigente del D.F., en el cual se desarrollan
casas de dos niveles, departamentos y un pent house; dicho inmueble presenta problemas desde su
adquisicin por el actual dueo; as tambin con diferentes irregularidades en el proceso de obra del
inmueble habitacional.
Todos estos problemas impiden la comercializacin de cada una de las unidades privativas del
condominio del inmueble objeto mencionado.
Al final se realizara una comparativa general metodolgica de los formatos de valuacin para la misma
unidad privativa, escogiendo un departamento, en el supuesto de la conclusin regularizada del
inmueble en conflicto; aplicando la normatividad actual del Manual de procedimientos y lineamientos
Tcnicos del Distrito Federal publicado el 30 de Mayo del 2005, actualmente en vigencia y Cdigo
Financiero del Distrito Federal Vigente ; y a su vez con normatividad de Sociedad Hipotecaria Federal
(S.H.F), actualmente marcadas como Reglas de Carcter General que establecen la metodologa para
la Valuacin, publicada en el Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.

4
RESUMEN:
En esta tesina se pretende dar solucin, con la facultad que tiene el perito valuador; registrado y
autorizado por Tesorera del Distrito Federal; resolver cada uno de los objetivos o problemticas
sealadas desde la prctica valuatoria, con criterios aceptados y normados por las 16 Delegaciones del
Distrito Federal.
El inmueble objeto para esta tesina: Se trata de un desarrollo habitacional, donde est construido un
edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro departamentos, dos
casa de dos niveles cada una, un pent house y siete cajones de estacionamiento; constituido
actualmente bajo rgimen de propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente
manera:
PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, hall escaleras, elevador, patios, baos y depsito de
basura, siete cajones de estacionamiento y reas jardinadas. NIVEL 1. Planta baja de la casa 102,
vestbulo y escalera, y departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de la casa 102, vestbulo y escalera y
departamento 201. PLANTA NIVEL 3.- Planta baja de la casa 202, vestbulo y escalera y
departamento 301. PLANTA NIVEL 4.- Planta alta de la casa 202, vestbulos y escaleras y planta baja
del Pent House 401. PLANTA NIVEL 5.- Planta alta del Pent House 401, vestbulo y escaleras, Roof
Garden y cuarto de maquinas. Cabe sealar que el inmueble al que se hace referencia en ubicacin de
este documento, actualmente cuenta con una superficie de terreno de 316.49 m2 de acuerdo a plano
topogrfico ( notificacin del apeo y deslinde , Ver anexo 4 ) el cual se conforma por la superficie
original de 261.38 m2 correspondiente al inmueble ubicado en 3a calle de Cdiz N27 segn la
escritura No. 31441 Libro: 711, de la Not. 181 (Ver anexo 3) y una porcin de 55.10 m2, colindante
con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior, segn plano topogrfico (Ver anexo 7);
porcin actualmente fusionada fsicamente a la de 261.38 m2 haciendo un total de 316.49 m2.
El conjunto cuenta actualmente con 814.02 m2 construidos de uso habitacional, nuevos, clase 4
determinada por la matriz de puntos publicada en el Cdigo Financiero del Distrito Federal, quedando
en Rango 10 (H /10/4 ), con uso de Suelo HC 3 /30 segn Programa Parcial de Desarrollo Urbano de
Insurgentes Mixcoac vigente.
De las soluciones establecidas para regularizar al inmueble con marco jurdico a travs de la prctica
valuatoria, se tiene lo siguiente:
Problema 1 .- Avalu fiscal para la Fusin del predio, en el supuesto que fue aceptada para este
ejercicio, el apeo y deslinde por el departamento de Tesorera, por lo que se procede para pago de
impuesto y registro notarial dicho avalu especificando las fracciones que se fusionan.
5
Problema 2.- Avalu catastral; para regularizar ante el Departamento de Tesorera del Distrito Federal
la superficie de terreno total as como las construcciones en ella existentes, con base al Cdigo
Financiero del Distrito Federal vigente.
Problema 3.- Avalu Fiscal, a valor de mercado de la totalidad del terreno y construcciones. La
delegacin correspondiente, en este caso la Delegacin Benito Jurez, aplica una multa, en el supuesto
de que no hubo una disposicin gubernamental de demoler parte de afectaciones toda vez que
actualmente, al da de hoy ya se empiezan a comercializarse las unidades privativas; por lo que se
considera solamente como pago de multa; a lo que en el avalu se hace referencia a la construccin
excedente o no manifestada en la licencia de construccin segn levantamiento fsico arquitectnico
realizado y segn planos arquitectnicos (Ver anexo 8), en superficie y valor correspondiente a dicha
porcin.
Problema 4.- Memoria descriptiva de las seis unidades privativas, as como las asignaciones de
terrazas y cajones de estacionamiento, que pudieran existir. Tabla de indivisos correspondientes y
superficies de construccin. ( Cabe mencionar que solo se realiza un clculo de los indivisos, as como
las superficies de construcciones, de acuerdo a lo aprendido en el curso de la especialidad, esto con
efectos prcticos para resolver el problema 5; teniendo en consideracin que debe de existir un rgimen
en condominio protocolizada en la notaria y su memoria descriptiva del conjunto y cada una de las
unidades privativas normalizadas por la Ley de Propiedad en Condominio del Distrito Federal
ORDENAMIENTO VIGENTE: publicado el 31 de diciembre de 1998 en el Diario Oficial de la
Federacin y el 7 de enero de 1999 en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, actualizada al 16 de enero
de 2003).
Problema 5.- Avalu comercial para la compra-venta de uno de los departamentos, en la aplicacin de
las dos normativas actuales: las establecidas por Sociedad Hipotecaria Federal (formato aprobados por
la institucin, usado solo con fines de aprendizaje para la especialidad) y para el pago de Impuesto
sobre Adquisicin de Inmuebles para el Distrito Federal ( Formato aprobado por Tesorera del Distrito
Federal, (Sealados en el Manual de procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin
Inmobiliaria del Distrito Federal y el Cdigo Financiero del Distrito Federal Vigente; usado solo con
fines de aprendizaje para la especialidad).
Cabe sealar, que el problema 5 se elaborara una comparativa normativa metodolgica de los puntos
ms significativos para determinar el valor del inmueble haciendo referencia a la diferencia de valores
obtenidos, as como puntos de vista, sugerencias y opiniones de los dos diferentes formatos aqu
expuestos.

6
ABSTRACT:
In this thesis aims to provide a solution, with the option to have the expert appraiser, registered and
approved by Treasury of the Federal District; solve each of the targets or issues raised since the
practice valuation, with agreed criteria and regulated by the 16 delegations Federal District.
The immovable object to this argument: This is a housing development, apartments, where a building
is constructed of two bodies, developed in five to six levels, which houses four departments, two home
two levels each, and a pent house seven drawers parking; currently consists of individual private
property regime, which consists and is distributed as follows:
PLANT .- half-ramp access, hall stairs, elevator, courtyards, toilets and garbage depot, seven crates of
parking areas and gardens. LEVEL 1. Ground floor of the house 102, hall and stairwell, and
department 101. LEVEL 2 .- Upper floor of the house 102, hall and stairwell department and 201.
FLOOR LEVEL 3 .- floor of the house 202, hall and stairwell department and 301. FLOOR LEVEL 4
.- Upper floor of the house 202, lobbies and staircases and ground floor of the House Pent 401. FLOOR
LEVEL 5 .- Upper floor of the House Pent 401, hall and stairs, Roof Garden and fourth machines.
It should be noted that the property referred to in the location of this document, currently has a surface
area of 316.49 m2 according to topographic map (Apeos and notification of the boundary, See Annex
4) which conforms to the original surface from 261.38 m2 for the building located at the 3rd Street
Cadiz No. 27 as "not writing. 31,441 Book: 711, of the Not. 181 "(See Appendix 3) and a portion of
55.10 m2, bordering this in his abuts west, in the back, according topographic map (See Appendix 7),
now merged portion of the physically 261.38 m2 with a total of 316.49 m2.
The ensemble currently has 814.02 m2 of residential use, new, class 4 determined by the array of items
published in the Financial Code of Federal District, leaving at Rank 10 (M / 10 / 4), with use of Soil
HC 3 / 30 Program as Part of Urban Development Insurgentes Mixcoac force.
Set of solutions to regularize property with the legal framework through practice valuation, is as
follows:
1 .- Assessment fiscal problem for the fusion of the property, if that was accepted for this year, the
APEOs and demarcation by the Department of Treasury, so it is for payment of tax and registration
notarized appraisal by specifying that the fractions that merge.
Problem 2 .- Assessment cadastral; to regularize to the Department of Treasury's Federal District, the
total area of land as well as the existing buildings on it, based on the Financial Code of Federal District
force.
Problem 3 .- Assessment Tax, a market value of the total land and buildings. The delegation, in this
case the Delegation Benito Jurez, a fine, on the assumption that there was an order of the government

7
to demolish part of any encumbrances time now, today is already starting to market the units custodial;
by what is regarded only as payment of a fine; to what the appraisal referred to the building surplus or
not manifested in the construction license according to lifting physical and architectural conducted
according to architectural plans and surface value for that portion.
Problem 4 .- Descriptive report of the six-custodial units, as well as allocations of balconies and boxes
of parking, which may exist. Table of undivided and related construction areas. (It is worth mentioning
that just makes a calculation of undivided, as well as the surfaces of buildings, according to what they
had learned in the course of the specialty, with this practical purposes to solve the problem 5; taking
into consideration that there should be a condominium regime protocol in the notary and his
description of the whole and each unit custodial standardized by the Condominium Property Act in the
Federal District "ORDER IN EFFECT: released on December 31, 1998 in the Diario Oficial and on
Jan. 7, 1999 in the Gaceta Oficial del Distrito Federal.). (Updated to January 16, 2003).

Problem 5 .- Assessment for the commercial sale and purchase of one of the departments in the
implementation of the two existing rules: those established by the Federal Mortgage Society (format
approved by the institution, used only for purposes of learning for the specialty) and for the payment of
tax on Acquisition of Properties for the Federal District (Treasury format approved by the Federal
District, (identified in the Manual of Procedures and Technical Guidelines of Real Estate Valuation of
the Federal District and the Financial Code of Federal District force, which if used only with the
purpose of learning for the specialty).
It should be noted that the problem 5 is to develop a comparative methodological standards of the most
significant in determining the value of the property by referring to the difference of values obtained,
and viewpoints, suggestions and opinions of the two different formats herein.

8
PALABRAS CLAVE:
1
Avalo: el dictamen tcnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal,
que permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble, con base en su uso, caractersticas
fsicas y urbanas de la zona en que se ubica, as como en la investigacin, anlisis y ponderacin del
mercado inmobiliario, y que plasmado en un documento que rena los requisitos de forma y contenido
establecidos en el presente Manual, sirve como base para determinar alguna de las contribuciones
establecidas en el Cdigo; cuando la contribucin que se determine con base en dicho avalo sea el
Impuesto sobre Adquisicin de Inmuebles, el anexo a la declaracin forma parte integrante del avalo.
1
Peritos valuadores: Las personas fsicas registradas ante la Tesorera que practiquen avalos o
auxilien a instituciones de crdito y/o sociedades civiles o mercantiles en la prctica de los mismos
1
Uso:
Uso, al aprovechamiento genrico que tiene cada porcin de construccin diferente al momento de
valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genrico se define bsicamente a partir de la actividad
principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la
complementan, de acuerdo con la tipologa predeterminada de usos.
3
Uso habitacional: Se refiere a las edificaciones en donde residen individual o colectivamente las
personas o familias y comprende todo tipo de vivienda a la que se incluyen los cuartos de servicio,
patios, andadores, estacionamientos, cocheras, jaulas de tendido y elementos asociados a esta. tambin
se incluyen orfanatorios, asilos, casas cunas y similares.
1
Mercado Local: Representa el entorno urbano o rural anlogo donde se encuentre el inmueble.
1
Comparables: Inmuebles similares al inmueble objeto del avalo que se consideran adecuados
para realizar el ejercicio de homologacin, teniendo en cuenta su ubicacin, zona, tipo de inmueble,
superficie, edad, estado de conservacin y coeficiente de utilizacin del suelo.

1
Reglas de Carcter General que establecen la metodologa para la Valuacin, publicada en el Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.

2
Codigo Financiero del Distrito Federal
3
Manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin Inmobiliaria, as como la autorizacin de personas para practicar avalos.
9
1
Desarrollo Habitacional: Grupo de viviendas proyectado en forma integral, con la dotacin de
servicios urbanos.
1
Edificio Habitacional: Cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar uno o
varios espacios destinados a la vivienda.
1
Elementos Privativos: Departamento, casa o local y los elementos anexos que le correspondan sobre
el cual el condmino tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivo.
1
Elementos Comunes: Aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los condminos y cuyo uso
est regulado por la normatividad aplicable.
1
Suelo: Tierra, superficie considerada en funcin de sus cualidades productivas, as como de sus
posibilidades de uso, explotacin o aprovechamiento. Se clasifica segn su ubicacin, como suelo
urbano, reserva territorial o suelo rural.
1
Valor de Mercado: Valor estimado resultado del anlisis de inmuebles iguales o
similares al inmueble objeto del avalo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de realizacin
del avalo.
1
Valor de Comercial: Precio ms probable en que se podra comercializar un inmueble, en las
circunstancias prevalecientes a la fecha del avalo.
1
Valor de Fsico: Valor resultante de la aplicacin del enfoque fsico. Est basado en el supuesto de
que un comprador con la informacin suficiente, no pagara ms por un inmueble que el costo de un
substituto con el mismo uso o fin que el inmueble considerado.
1
Capitalizacin: Tcnica de valuacin que se utiliza para determinar el valor actual de un flujo de
ingresos netos que se espera percibir en el futuro.
1
Invalidacin del avalo: Dictamen sin efecto legal para el propsito sealado.
4
Impuesto: Impuestos son las contribuciones establecidas en ley que deben pagar las personas fsicas
y morales que se encuentran en la situacin jurdica que se seale.

1
Reglas de Carcter General que establecen la metodologa para la Valuacin, publicada en el Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.
1.
2
Codigo Financiero del Distrito Federal
2.
3
Manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin Inmobiliaria, as como la autorizacin de personas para practicar avalos.
3.
4
Codigo Fiscal de la Federacin.
10
HIPOTESIS
Dentro de la valuacin inmobiliaria existen diferentes criterios, mtodos, formatos que segn su
propsito, podemos desviar el objetivo principal, si no se conduce bajo el marco normativo existente y
con tica profesional.
En este trabajo de tesina, se pretende resolver la diferente problemtica en marco jurdico, que pudiera
incurrir los diferentes desarrolladores inmobiliarios, y en este caso se encontr como tema de estudio
un inmueble donde incurre en cinco irregularidades de las cuales intervienen directamente e
indirectamente en la valuacin inmobiliaria, as tambin en la comercializacin de cada una de las
unidades privativas por lo que tambin es necesario un avalu comercial, por estar ubicado en el
Distrito Federal, se aplican dos normatividades.
Se cree que en el primer formato, con normatividad de la SHF, es uno de los ms completos, en cuanto
a datos y clculos para estimar el valor comercial del inmueble valuado, por lo que se har una
comparativa general con el segundo formato.
El segundo formato escogido es normatizado por el Departamento de Tesorera del D.F., y se cree que
su mtodo no es muy adecuado, restringe muchos de los criterios posibles para demeritar, afectar o
darle plusvala al inmueble por caractersticas que solo el valuador puede detectar en la inspeccin
fsica del inmueble y en las investigaciones de mercado; como la ubicacin por nivel, olores, vistas
panormicas, numero de cajones de estacionamiento, hasta las mismas obras complementarias e
instalaciones especiales pueden influir en la demanda misma; as tambin el formato menciona de
manera muy general descripcin de las caractersticas del inmueble.
Cabe sealar que el propsito de los dos avalos para el mismo inmueble son diferentes, el avalu con
formato de la SHF, es para determinar el valor comercial del inmueble para que la institucin de
crdito que va otorgar el financiamiento (Sofol, bancos o la misma SHF), validan con el dictamen
valuatorio si el inmueble es apto para hipoteca ; as tambin sirve como referencia para el monto de
crdito otorgado, que vara segn las disposiciones de cada institucin crediticia.
El avalu con formato de Tesorera sirve para determinar el valor comercial para pago de impuestos, el
propsito especfico es el Pago del ISAI (Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles), impuesto que
recauda la Tesorera del Distrito Federal, por lo que exige un avalu por la persona autorizada
registrada en la misma Tesorera.

11
OBJETIVOS:
Identificar los problemas del inmueble ubicado en Tercera calle de Cdiz hoy calle de Cdiz
No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P.: 03920, Delg. Benito Jurez, Mxico Distrito Federal.
Establecer soluciones desde el punto de vista del valuador, siendo estas soluciones la necesidad
principal establecida como requerimiento indispensable, de avalos realizados por una persona
registrada ante Tesorera, con propsito y criterio valuatorio definido para el correcto pago de multas,
impuestos y regularizaciones de superficies, debidamente sealadas en correcta tica profesional.
Problema 1.- Fusin del predio:
Actualmente existe una porcin del terreno irregular no mencionada en la escritura, por lo que esa
porcin no cuenta con dueo ni cuenta catastral individualizada, se encuentra en la parte posterior del
inmueble objeto con una superficie aproximada de 55.10 m2; cabe sealar que el anterior dueo tuvo
uso y disfrute durante ms de 15 aos desde que estuvo construido una casa habitacin dentro de la
fraccin manifestada en escritura con frente a calle de Cdiz con superficie de 216.00 m2 segn las
escrituras.
Problema 2.- Regularizacin ante catastro de la superficie total del terreno y de las
construcciones, para el correcto pago de impuesto predial. Segn el Cdigo Financiero del Distrito
Federal vigente.
Problema 3.- Actualmente existe construccin excedente o no manifestada en la licencia de
construccin; los metros cuadrados segn proyecto arquitectnico y segn inspeccin fsica no
corresponde a los metros cuadrados manifestados en la licencia con nmero: Exp. 899/06 Juzgado 55
Civil.
Se regulariza mediante un avalo fiscal, de la totalidad del inmueble (predio y construcciones
existentes), calculando el valor de mercado para el pago de multa, practicado por una persona
autorizada y registrada segn el Cdigo Financiero del Distrito Federal; cabe sealar que se calcula el
valor de mercado del inmueble total y se hace referencia del valor de la construccin no regularizada.
Problema 4.- Memoria descriptiva de las seis unidades privativas, as como las asignaciones de
terrazas y cajones de estacionamiento, que pudieran existir. Tabla de indivisos correspondientes y
superficies de construccin. ( Cabe mencionar que solo se realiza un clculo de los indivisos, as como
las superficies de construcciones, de acuerdo a lo aprendido en el curso de la especialidad, esto con
efectos prcticos para resolver el problema 5; teniendo en consideracin que debe de existir un rgimen
en condominio, protocolizada en notaria y su memoria descriptiva del conjunto y cada una de las
unidades privativas normalizadas por la Ley de Propiedad en Condominio del Distrito Federal
ORDENAMIENTO VIGENTE: publicado el 31 de diciembre de 1998 en el Diario Oficial de la

12
Federacin y el 7 de enero de 1999 en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, actualizada al 16 de enero
de 2003).
Problema 5.- Finalmente, una vez teniendo regularizado todo el conjunto y el rgimen en
condominio, se comercializan cada una de las unidades privativas independientemente del tipo de
crdito del que se tramite para su compraventa o pago en efectivo; se realizaran mediante avalos con
normatividad de la S.F.H. para aquellas unidades que queden hipotecados adems del avalu fiscal
para el pago del ISAI (Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles ISAI) Segn Manual de
procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria del Distrito Federal y el Cdigo
Financiero del Distrito Federal Vigente.

13
ENTORNO VISTA DE LA CALLE CON LA
CALLE TRANSVERSAL DE VALENCIA
ENTORNO VISTA DE LA CALLE CON LA
CALLE TRANSVERSAL EJE 7 SUR FELIX
CUEVAS
REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE ESTUDIO
FACHADA PRINCIPAL FACHADA PRINCIPAL
14
RAMPA DE ACCESO VEHICULAR FACHADA INETRIOR DEL CONDOMINIO
AREA DE ILUMINACION Y CIRCULACION AREA JARDINADA Y TERRAZA COMUN
15
ESTANCIA - COMEDOR ACABDOS TIPO
COCINA INTEGRAL COMPLETA, MISMO
PROTOTIPO PARA CADA UNA DE LAS
CASAS EN CONDOMINIO
ESCALERAS QUE COMUNICAN A LA
PLANTA ALTA DE LAS CASAS Y/O DEL
PENT HOUSE
BAO ACABDOS TIPO
16
TERRAZA PRIVATIVA DE LA CASA 102 LOBBY Y VESTIBULO DEL CONDOMINIO
VESTIBULOS ACABDOS TIPO COMEDOR ACABADOS TIPO
17
COCINA INTEGRAL COMPLETA, MISMO
PROTOTIPO PARA CADA UNA DE LOS
DEPARTAMENTOS
PATIO DE SERVICIO ACABADOS TIPO
DEPARTAMENTOS
VESTIBULO Y ACCESO A ELEVADOR COCHERA Y AREA NO REGULARIZADA
18

CAPITULO I
ANTECEDENTES DEL PROBLEMA.

19
ANTECEDENTES DEL PROBLEMA.
UBICACIN DEL INMUEBLE:
Tercera Calle de Cdiz No. 27 (Actualmente calle de Cdiz), en el Fraccionamiento Insurgentes
Mixcoac, C.P.: 03920, Delg. Benito Jurez, Mxico Distrito Federal, a treinta metros
aproximadamente de la calle de Valencia.
1977.- Testamento de nica heredera la seorita Margarita Moreno Bauelos y como heredero sustituto
el Sr. Jos Eduardo Moreno Bauelos.
1978.- Se realiza una sucesin testamentaria del inmueble a bienes del Seor Fernando Vidal
Altamirano, quedando como albacea y como nica y universal heredera la seorita Margarita Moreno
Bauelos, as como la aceptacin de legados de los Antonio Vidal Gonzlez, Elisa Vidal Valenzuela,
Elvira Vidal Gonzlez y Mara del Carmen Vidal Gonzlez.
1981.- Margarita Moreno Bauelos designa de albacea y ejecutora a Teresa Moreno Bauelos
2004.- Fallece la Sra Margarita Moreno Bauelos
2005.-Sucesion de Fernando Vidal Altamirano.
2005.-Se realiza avalu fiscal :
Practicado por Centro Moderno de Valuacin y Servicios Inmobiliarios SA de CV
Superficie de Terreno: 261.38 m2
Superficie de Construccin. 122.00 m2
Uso actual: Casa Habitacin desarrollada en dos niveles,
Clase : 3
Valor comercial de $ 1,890,000.00
2007: Datos de la Boleta predial.
Superficie de Terreno: 271.00m2
Superficie: Construida: 97.00 m2
Valor catastral: $ 1,319,429 .82
20

CAPITULO II
AVALUO FISCAL DE TERRENO PARA LA FUSION DEL PREDIO.

21
AVALUO FISCAL DE TERRENO PARA LA FUSION DEL PREDIO.
.- Fusin del predio:
Actualmente existe una porcin del terreno irregular no mencionada en la escritura, por lo que esa
porcin no cuenta con dueo ni cuenta catastral individualizada, se encuentra en la parte posterior del
inmueble objeto con una superficie aproximada de 55.10 m2; cabe sealar que el anterior dueo tuvo
uso y disfrute durante ms de 15 aos desde que estuvo construido una casa habitacin dentro de la
fraccin manifestada en escritura con frente a calle de Cdiz con superficie de 216.00 m2 segn las
escrituras.

22
AVALUO No:
FECHA:
SOLICITANTE:
OBJETO:
PROPOSITO:
AVALUO INMOBILIARIO PARA FUSION DE PREDIO
Determinar el valor comercial del inmueble
Problema 1
28/11/2008
Carlos Villanueva Rodrguez
Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Delg: Benito
Juarez, Distrito Federal.
Fusion de predio
VALOR FISICO:
VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS:
VALOR DE MERCADO:
CONCLUSION:
VALOR COMERCIAL: N.R.
OBSERVACIONES:
Para los efectos a que haya lugar y a peticin del solicitante se desglosa el valor por m2 de terreno del referido
inmueble citado en ubicacin de este documento como Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27, Col.
Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Del. Benito Juarez, Distrito Federal. con superficie original de 261.38 m2.
actualmente fusionada fisicamente con una porcion de 55.10 m2, colindante con esta en su colindancia poniente,
en su parte posterior haciendo un total de 316.49 m2. objeto del presente avaluo el cual equivale a: $9 900 / m2
dando un valor de la parte de la porcion no regularizada de $ 545490.00.
( DIEZ MILLONES NOVECIENTOS DIECI SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.)
$10,917,000.00
$8,187,058.39
$10,917,000.00
$10,201,340.00
23
AVALUO No:
FECHA:
PERITO VALUADOR:
ALUMNO:
SOLICITANTE DEL AVALO: Carlos Villanueva Rodrguez
DOMICILIO:
FECHA DEL AVALO:
INMUEBLE QUE SE VALA: Inmueble de uso Habitacional
RGIMEN DE PROPIEDAD:
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Carlos Villanueva Rodrguez
DOMICILIO:
OBJETO DEL AVALUO:
PROPSITO O DESTINO DEL AVALO: Fusion de predio
No. CUENTA PREDIAL: SI
No. CUENTA DE AGUA:
Problema 1
28/11/2008
28 de Noviembre de 2008
20 -
Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Delg:
Benito Juarez, Distrito Federal.
II. CARACTERISTICAS URBANAS
000 -
18-37-557-552-01-000-7 Global
039 - 112 - 9
Particular privada
I. ANTECEDENTES
CLASIFICACIN DE LA ZONA:
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE:
NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:
POBLACIN:
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
USO DE SUELO:
VAS DE ACCESO A LA ZONA:
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO
URBANO:
HC / 3 / 30
Completos: Abastecimiento de agua potable, a traves de red de distribucin con suministro mediante
tomas domiciliarias. Drenaje y Alcantarillado, Redes de recoleccin de aguas residuales en sistemas
separados para aguas negras y pluviales. Red de Electrificacin: suministro a travs de redes areas.
Alumbrado pblico: Sistemas de cableado areo sobre postera de concreto sencilla, con luminarias
de tipo incandescentes y de mercurio. Pavimentos: de concreto asfltico sobre relleno compactado.
Otros Servicios: Red telefnica, recoleccin de basura, vigilancia, seal de T.V. Por antena comn y
por cable.
Producida escencialmente por vehculos automotores
Escuelas, centros comerciales,bancos, deportivos, gasolinerias, nomenclatura en calles, sealizacin.
Densa de Nivel Socio - Econmico Medio
Al norte Eje 7 Sur, Al Oriente con Av Insurgentes Sur y Av Rio Mixcoac.
Habitacional de 2do. Orden
100%
Edificios de departamentos y casas habitacion de uno y tres niveles del tipo moderno de mediana
calidad
24
AVALUO No:
FECHA:
ORIENTACIONES:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS: DEL TERRENO SEGN ESCRITURAS
Al norte en 21.70 mts Con el lote No. 5, hoy casa veintinueve de las calles de Cdiz
Al sur en 24.10 mts Con resto del mismo terreno
Al oriente en 14.20 mts Con la tercera calle de Cadiz; y
Al poniente en 9.50 mts Con casa sin numero a la calle de Valencia.
SUPERFICIE TOTAL DE TERRENO: m2 SEGN:Plano Topografico
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN: m2 SEGN:Planos arquitectnico.
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN: FORMA N DE FRENTES NIVEL
REGULAR
IRREGULAR
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
100.00%
855.28
316.49
x
1
A nivel
III. TERRENO
TRAMOS DE CALLES O CALLES
TRANVERSALES, LIMTROFES Y
Acera que ve al oriente de la Calle Cadiz comprendido por la calle Eje 7 Sur (Extremadura) al
Norte y Calle Valencia al sur.
Las propias a su entorno urbano
28/11/2008
Problema 1
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONTRUCCIN: Hasta 3.5 veces el area del terreno.
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: No se investigaron
LOTE TIPO EN LA ZONA: m2.
CROQUIS DE LOCALIZACION
Alta de 101 a 120 Viv / Ha
250.00
NORTE
TIGRE
C
J
O
N
H
U
E
R
T
A
DURAZNOS
LIRIO
M
A
N
Z
A
N
A
S
M
A
L
A
G
A
S
A
N
T
A
N
D
E
R
M
A
L
A
G
A
J
E
R
E
Z
DONATELLO
G
A
L
IC
IA
ALGECIRAS
C
A
N
O
V
A
R
E
C
R
E
O
EXTREMADURA
EJE 7 SUR FELIX CUEVAS
25
AVALUO N:
FECHA:
DE LA SUP. ORIGINAL SUP. 261.38 M2
AL NORTE: 21.70 Mts CON EL LOTE N 5, HOY CASA 29 DE LAS CALLES DE CADIZ
AL SUR: 24.10 Mts CON EL RESTO DEL MISMO TERRENO
AL ORIENTE 14.20 Mts CON LA TERCERA CALLE DE CADIZ
AL PONIENTE: 9.50 Mts CON CASA S/N A LA CALLE DE VALENCIA
DE LA SUP. SEGN PLANO TOPOGRAFICO DE DESLINDE SUP. 316.49 M2
AL NORTE 29.951 M CON EL PREDIO MARCADO CON EL No. 29 DE LA CALLE CADIZ
PROPIEDAD DEL SR. CARLOS VILLANUEVA RODRIGUEZ
AL SUR CON TRES TRAMOS
13.135 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 35 DE LA CALLE DE CADIZ
PROPIEDAD DE LA SRA. CARMEN ZERTUCHE REYES
10.300 M CON EL PREDIO MARCADO CON EL No. 49 DE LA CALLE DE VALENCIA
PROPIEDAD DE LA SRA. MA. ISABEL MORENO HERNANDEZ
11.201 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 53 DE LA CALLE VALENCIA
PROPIEDAD DE LA SRA. CRISTINA BROZON MENDEZ
AL ORIENTE 14.372 M CON CALLE CADIZ
AL PONIENTE EN DOS TRAMOS
4.162 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 57 DE LA CALLE DE VALENCIA
PROPIEDAD DEL SR. FERNANDO MONTOYA VELA
DE LA SUPERFICIE RESTANTE ( DIFERENCIA ENTRE LA SUPERFICIE ORIGINAL Y LA SUPERFICIE DE ACUERDO APEO Y DESLINDE
SUPERFICIE: 55.11 M2
AL SUR 11.201 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 53 DE LA CALLE VALENCIA
AL ORIENTE 7.00 M CON FRACCION ORIGINAL DE SUPERFICIE DE 216.38 M2, DE LA QUE AHORA FORMA PRTE
AL PONIENTE 4.162 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 57 DE LA CALLE DE VALENCIA
COLINDANCIAS ANEXAS
Problema 1
28/11/2008
26
AVALUO No:
FECHA:
USO ACTUAL DEL INMUEBLE
TIPOS DE CONSTRUCCIN APRECIADOS: Tres, T-1: Casas en dos niveles cada una, T-2, Departamentos en condominios y
T-3.- Pent House.
CALIDAD Y CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES: H 10 4 ; H 10 4 ; H 10 4
NUMERO DE NIVELES: Seis del edificio. Dos niveles para T-1, un nivel para T-2 y Dos niveles para T-3.
EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCION: 0 Aos, Para T-1 , T-2 y T-3.
IV. DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE
Cabe sealar que el inmueble al que se hace referencia en ubicacin de este documento, actualmente cuenta con una superficie de terreno de 316.49 m2
de acuerdo a plano topografico ( apeo y deslinde ) el cual se forma por la superficie original de 261.38 m2 correspondiente al inmueble ubicado en 3a
calle de Cadiz N27 y una porcion de 55.10 m2, colindante con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior, porcion actualmente fusionada
fisicamente a la de 261.38 m2. haciendo un total de 316.49 m2.
Se trata de un desarrollo habitacional, donde est construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro
departamentos, dos casa de dos niveles cada una, un pent house y siete cajones de estacionamiento; constituido actualmente bajo rgimen de propiedad
privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:
Problema 1
28/11/2008
PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, Hall escaleras, elevador, estacionamiento, patios, baos y depsito de basura, siete cajones de
estacionamiento y reas jardineadas. NIVEL 1. Planta baja de la casa 102, vestbulo y escalera, y departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de la casa
102, vestbulo y escalera y departamento 201. PLANTA NIVEL 3.- Planta baja de la casa 202, vestbulo y escalera y departamento 301. PLANTA
NIVEL 4.- Planta alta de la casa 202, vestbulos y escaleras y planta baja del Pent House 401. PLANTA DEL DEPARTAMENTO 5.- Planta alta del
Pent House 401, vestbulo y escaleras, Roof Garden y cuarto de maquinas.
VIDA UTIL REMANENTE: 80 Aos
VIDA PROBABLE: 80 Aos
ESTADO DE CONSERVACION:
CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES RENTABLES U SUCEPTIBLES DE RENTARSE: 6 Unidades. (Dos casa en condominio, tres departamentos y un Pent House).
A).- OBRA NEGRA O GRUESA
CIMIENTOS:
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS :
Probable, cajon de concreto armado en dimensiones segn calculo.
Losa aligerarada sistema de vigueta y bobedilla prefabricadas y firme de concreto reforzado en claros
medianos
Impermeabilizadas.
Nuevo
Funcional
De concreto armado y tabique hueco con refuerzos intermedios.
medianos
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN
De concreto armado.
Muros de carga con refuerzos de concreto armado, columnas , trabes de conreto armado y de acero estructural
27
AVALUO No:
FECHA:
B).- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS
APLANADOS:
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
ZOCLOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
C).- RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
D).- CARPINTERA:
PUERTAS:
CLOSETS:
LAMBRINES Y PLAFONES:
MUEBLES EMPOTRADOS
PISOS
E).-INSTALACIN HIDRAULICA Y SANITARIA:
MUEBLES DE BAO
Instalacin hidrulica entubada oculta, con ramaleo de tubera de cobre, instalacin sanitaria oculta
con ramaleo de tubera de P.V.C.
De rampa de concreto armado terminados con loseta ceramica y de acero al esmalte y vigas
estructurales con escalones de concreto escobillado.
Vinilica en general y esmalte en zonas humedas.
Mosaico de marmol en zonas humedas
De yeso a regla terminado con pintura vinilica
Acordes al recubrimiento del piso
De yeso plomo terminado con pintura vinilica
Problema 1
No tiene.
Duela laminada, de loseta ceramica en zona humeda y firme de concreto
Puertas de comunicacin de tipo tambor entintadas y prefabricadas en acceso principal.
No tiene.
No tiene
No tiene.
28/11/2008
De madera de pino terminadas entintadas.
MUEBLES DE BAO
MUEBLES DE COCINA:
F).- INSTALACIN ELCTRICA:
G).- PUERTAS, VENTANERIA METALICA Y CANCELERIA:
PUERTAS
PORTONES
CANCELES
H).- VIDRIERIA
I).- CERRAJERIA
J).-FACHADA:
K).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRA COMPLEMENTARIA
Cocinas integrales, sistemas de intercomunicacin, bardas, cisterna y equipo, elevador , patios,
cajones de estacionamiento, terrazas y balcones, cuarto de maquinas, rampas de acceso y
circulaciones, roof garden.
Aparente de concreto y fina de cemento arena terminado con pintura vinilica en parte.
De fierro de lamina al esmlate
Perfiles de aluminio en servicio.
Instalacin entubada oculta, con apagadores y contactos de mediana calidad
Cocina Integral completa de buena calidad (campana, estufa de 4 quemadores y lavabos).
Perfiles de aluminio anonizado en ventaneria
Vidrio medio doble, trasluciso, en seccions grandes.
De buena calidad, importada.
Muebles de bao blancos, con placa de mrmol en lavabos
28
AVALUO No:
FECHA:
Para efecto de llegar al valor del inmueble, se hizo un amplio estudio de la zona donde se ubica el mismo, en dicho estudio fueron
considerados todos los aspectos relevantes de la zona. As mismo, una amplia investigacin de mercado.
La investigacin de mercado consisti en peinar el lugar, con la finalidad de detectar fsicamente inmuebles disponibles en venta o
renta. De estos, se procedi a levantar e investigar informacin considerada como significativa.
METODO FISICO O DIRECTO: Sustentado bajo lo siguiente:
VALOR DE TERRENO: La obtencin de este valor es el resultado del anlisis provinente de la investigacin de mercado, aplicando
sus correspondientes factores fsicos de eficiencia.
LOTE TIPO: Corresponde al lote predominante en la zona o calle con caractersticas, medidas y superficie homogneas.
CALLE MODA: Corresponde al tipo de calle dominante en la zona con caractersticas y medidas semejantes.
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES: Los valores de las construcciones e instalaciones fueron obtenidas de
los elementos constructivos previamente cuantificados y calculados a partir de costos y precios vigentes por medio de anlisis
especifico, de lo cual resulta el valor de reposicin nuevo, a su vez a ste se le deduce el demrito o depreciacin por deterioro fsico,
es decir, por edad y estado de conservacin, de lo que resulta finalmente, corresponde al valor neto de reposicin.
La cuantificacin de reas contenidas en el presente avalo, fueron calculados a partir de la informacin proporcionada por el
solicitante, informacin que fue verificada fsicamente en el inmueble mediante levantamiento directo. En el caso donde se
encontraron variaciones, se hicieron las consideraciones correspondientes.
De lo anterior, se resume que lo cuantificado, corresponde a lo existencial fsicamente en el inmueble, a esta fecha.
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS: Corresponde al valor que representa el inmueble, obtenido a partir de sus ingresos
28/11/2008
Problema 1
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
reales o susceptibles de producir dentro de un mercado activo de arrendamiento similar en uso.
METODO COMPARATIVO O DE MERCADO: Corresponde al valor que representa el inmueble proveniente de precios en el
mercado de inmuebles con caractersticas similares al valuado.
Para los efectos a que haya lugar y a peticin del solicitante se desglosa el valor por m2 de terreno del referido inmueble citado en
ubicacin de este documento como Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Del.
Benito Juarez, Distrito Federal. con superficie original de 261.38 m2. actualmente fusionada fisicamente con una porcion de 55.10
m2, colindante con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior haciendo un total de 316.49 m2. objeto del presente avaluo
29
AVALUO No:
FECHA:
ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO PARA EL TERRENO:
A). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTNDOSE PARA SU VENTA.
Aos
Cemtury 21 amici premier Avenida 1 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 5524-551-67
Problema 1
Century 21 De la Fuente y asociados.
INFORMANTE
Calle 2 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 55680437
Terreno plano de forma regular intermedio
5551058904 Proyecsa Inmobiliaria Lar
Terreno
Allegra Bienes Raices
Century 21 Lomax + Cobarrubias
Inmueble de uso Habitacional
Calle Miguel Angel No. 26, Col Mixcoac. Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALUA
316.49
CALLE, NUMERO Y COLONIA
0 EDAD:
CARACTERISTICAS:
SUPERFICIE CONSTRUCCION: 855.28
Terreno
Ven Con Servicios
VII.- INVESTIGACION DE MERCADO
UBICACIN:
TELEFONO CASO
IT-2
IT-3
Av Revolucion, Col Mixcoac , Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 53395847
IT-1
Calle Goya No. 54 Col. Insurgentes Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
Terreno
Calle Fray Angelico Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
52028888
IT-5
Terreno
IT-4
28/11/2008
SUPERFICIE TERRENO:
FUb FFo FSu
VALOR HOMOLOGADO:
VALOR HOMOLOGADO EN N.R.
FACTORES UTILIZADOS:
FNeg: Negociacin : Factor de negociacin.
FZo: Zona : Incluye la diferencia de los servicios y/o entorno entre el inmueble valuado y el comparable.
FUb: Ubicacin : Implica la ubicacin en la manzana.
FFo: Forma : Es el factor que resulta de calificar la irregularidad del predio comparable respecto al valuado.
FSu: Superficie : Es el factor que resulta de la relacin de superficie respecto al lote moda y/o valuado.
FRe: Resultante: Producto de todos los factores considerados.
1.00
10,176.39 1.00 1.00
1.00
1.00 1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 10,411.50 18%
IT-6
1,500,000.00 147.40 10,176.39
1.00 1.00
Cemtury 21 amici premier
1.00
1.00
1.00
18%
IT-6
Avenida 1 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 5524-551-67
1.00
1.00
1.00
1.00
IT-4
1,380,000.00
10,411.50
$9,900.00
11,040.00
1.00
1.00
9,902.49 100%
1.00
1.00 1.00
1.00
1.00
IT-3
7,488,000.00
1.00
624.00 12,000.00
1.00
125.00
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00
1.00 1.00
1.00
10,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
11,040.00
1.00
1.00 0.83
1.00 1.00
316.49 1.00
POND %
FFr
FACTORES DE HOMOLOGACION
1.00 1.00
18%
1.00 7,894.74
1.00
1.00
FZo
1.00
1.00 1.00
FRe
PRECIO
HOMOLOGADO
$/M2
10%
1.00
CASO OFERTA $
PRECIO
UNITARIO $/M2
SUJETO
IT-1
15,000,000.00 1900.00 7,894.74
1.00
1.00
1.00
1.00 1.20
1.00
1.00 1.00 1.00
1.00 0.83 1.00 1.00
520.00
1.00
1.00 1.00
1.00
9,000.00
18%
18%
IT-2
4,680,000.00
1.00
9,000.00
1.00
1.00
IT-5
21,000,000.00 2017.00
SUPERFICIE
M2
1.00 1.00
Fneg
30
AVALUO No:
FECHA:
ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO PARA EL INMUEBLE:
B). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTNDOSE PARA SU VENTA.
Aos
Problema 1
28/11/2008
VII.- INVESTIGACION DE MERCADO ( PARA TIPO DE CONSTRUCCION TIPO T- 1 )
DELEGACION COL. NOMINAL
SUPERFICIE CONSTRUCCION:
EDAD:
CARACTERISTICAS:
316.49
236.17
0
SUPERFICIE TERRENO:
UBICACIN:
TERRENO CONSTRUC.
SUPERFICIE m2
CASO
IV-1
Benito Juarez EXTREMADURA INSURGENTES
Edad 3 Aos
UBICACIN
COROT np
C.P. N. EXT. N INT.
RE/MAX Plus
CALLE
CASA EN CONDOMINIO , 3 REC, 3.5 BAOS, 3 ESTAC
5281 3881
200.00 m
np 83.00 m 179.00 m
INFORMANTE TELEFONO
LEONOR SANCHEZ 5510-46-3137
CASA EN CONDOMINIO 3 REC, 3 BAOS , 2 ESTAC,
MIXCOAC - n/p 100.00 m
IV-2
Benito Juarez INSURGENTES MIXCOAC
Edad 10 Aos
RAYO VENDE 5513 1010
Edad Aos
CASA HABITACION, 3 REC, 2.5 BAOS, 1 ESTAC.
AGUSTO RODIN np np 165.00 m
IV-4
Benito Juarez DEL VALLE
199.00 m
IV-3
Benito Juarez MIXCOAC
CENTURY 21 TRUEBA
DE TORRES
5688 0541
Edad 2 Aos
CASA EN CONDOMINIO 3 RECS, 5 BAOS, 3 ESTAC.
RECREO np np 70.00 m
ADOLFO PRIETO np np 70.00 m 272.00 m
239.00 m
IV-6
Benito Juarez SAN JOSE INSURGENTES
5688 0541
Edad 7 Aos
CASA EN CONDOMINIO 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS, 3 ESTAC.
5668-8167 np np
IV-5
Benito Juarez DEL VALLE CENTURY 21 TRUEBA
DE TORRES
93.00 m JOSE MA IBARRARAN 243.00 m NAVEL DIVISION
INMOBILIARIA SA DE
CV
Edad VP VR FNeg FEd FCal FCon FArea Fub Fzo Fre
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
3 80 77 0.97 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.03 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01
10 80 70 0.89 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.12 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
2 80 78 0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.02 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
7 80 73 0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.12 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10
6 80 74 0.93 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.21 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.18
VALOR HOMOLOGADO:
VALOR HOMOLOGADO EN N.R. $
FACTORES UTILIZADOS: $
FEd: Edad : Se refiere a las diferencias de edad entre el inmueble valuado y el comparable.
FCal: Calidad : Incluye las diferencias en calidad de acabados, instalaciones especiales.
FCons: Conservacin : Incluye las diferencias en conservacion del sujeto con el comparable.
FArea: Area : Factor que determina la relacin de superficies de sujeto y comparable.
Otro :
Edad
PRECIO HOMOLOGADO
CASA EN CONDOMINIO , 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS, 3 ESTAC.
6 Aos
$/M2
15,363.13
SUP. EN VENTA
M2
PRECIO UNIT
$/M2
POND.
%
SUJETO 855.28
CASO OFERTA
1
2,750,000.00 179.00
$15,521.51 18%
$16,241.57 18%
14% $13,542.71
2
2,950,000.00 200.00 14,750.00
3
2,750,000.00 199.00 13,819.10
4
3,300,000.00
3,613,401.00
$13,807.53 18%
239.00
15,300.00
18%
5
3,400,000.00 272.00 12,500.00
VALOR DE MERCADO PARA T-1 :
6
3,700,000.00 243.00 15,226.34
$18,028.04
100.00%
14% $13,727.03
13,807.53
15,265.52
31
AVALUO No:
FECHA:
Aos
np 333.08 m 105.00 m Verchy Inmobiliria 5680-1730
Edad Aos
Departamento en condominio: Sala - comedor, cocina, 2 bao, 2 Recamaras, 2 cajon de estacionamiento.
IV-6
Benito Juarez Mixcoac Empresa np
np 222.05 m 70.00 m Organizacin Serrano 55954045
Edad 15 Aos
IV-5
Benito Juarez Mixcoac Murcia np
np 275.98 m 87.00 m Century 21 Batiz 53431555
Edad Aos
IV-4
Benito Juarez Mixcoac Claudia Arciniaga np
np 317.22 m 100.00 m Bienes Raices Foz 2123-9130
Edad Aos
IV-3
Benito Juarez Mixcoac Extremadura np
339.42 m 107.00 m Century 21 Trueba de Torres 5688-0541
Edad Aos
Departamento en condominio: Sala - comedor, cocina, 2.5 bao, 3 Recamaras, 1 cajon de estacionamiento.
np 237.91 m 75.00 m
IV-2
Benito Juarez Mixcoac Asturias 49 n/p
CONSTRUC.
INFORMANTE TELEFONO
Edad 1 Aos
15
CASO
UBICACIN SUPERFICIE m2
Carmen Silva 5559-7978
CALLE N. EXT. N INT. TERRENO
EDAD: 0
IV-1
Benito Juarez Mixcoac Andrea del Sarto
CARACTERISTICAS:
Problema 1
28/11/2008
UBICACIN:
DELEGACION COL. NOMINAL C.P.
SUPERFICIE TERRENO: 316.49
VII.- INVESTIGACION DE MERCADO ( PARA TIPO DE CONSTRUCCION TIPO T- 2)
0 80 0 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1 80 79 0.99 1.00 1.00 1.00 1.15 1.00
0.98 1.01 1.00 1.00 1.00 0.87 1.00 0.86
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 0.87 1.00 0.85
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
15 80 65 0.83 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.20 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.18
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
VALOR HOMOLOGADO:
Otro :
15,706.71 100.00%
15,700.00
VALOR DE MERCADO PARA T-2: 4,013,862.00
$16,613.33 17%
$18,554.22 17%
6
1,780,000.00 105.00 16,952.38
$16,333.33 17%
5
1,100,000.00 70.00 15,714.29
$16,611.00 17%
4
1,450,000.00 87.00 16,666.67
$13,141.00 17%
3
1,695,000.00 100.00 16,950.00
15%
2
1,650,000.00 107.00 15,420.56
1
1,100,000.00 75.00 14,666.67
$12,624.80
SUJETO 0.00
POND.
M2 $/M2 $/M2 %
CASO OFERTA
SUP. EN VENTA PRECIO UNIT FACTORES DE HOMOLOGACION PRECIO HOMOLOGADO
32
AVALUO No:
FECHA:
Aos
np 570.99 m 120.00 m Azucena Medina 2488-1293
Edad 1 Aos
IV-6
Benito Juarez San Jose Insurgentes Sagrero 155
np 899.31 m 189.00 m Ana Ganriela Gaona 5033-2153
Edad Aos
IV-5
Benito Juarez San Jose Insurgentes Damas 113
np 570.90 m 119.98 m Lasal Bines Raices 354-9977
Edad Aos
IV-4
Benito Juarez Insurgentes Mixcoac Malaga np
np 827.94 m 174.00 m MarioAlberto Mtz., 5611-8933
Edad Aos
IV-3
Benito Juarez San Jose Insurgentes Sagrero np
n/p 580.51 m 122.00 m Salvador Gutierrez Galvez 55232099
Edad Aos
IV-2
Benito Juarez Insurgentes Mixcoac Cadiz 98
Edad Aos
38 np 624.00 m 131.14 m Modus Vivendi 5033-2153
CALLE N. EXT. N INT. TERRENO CONSTRUC.
INFORMANTE TELEFONO
IV-1
Benito Juarez San Jose Insurgentes Jose Maria Ibarran
CARACTERISTICAS: Inmueble de uso Habitacional
CASO
EDAD: 0
Problema 1
28/11/2008
UBICACIN:
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
1 80 79 0.99 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.01 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99
VALOR HOMOLOGADO:
$
$
Otro :
19,278.94 100.00%
19,300.00
10,916,755.00
VALOR DE MERCADO ( T-1, T-2 Y T-
3):
$18,148.15 14%
$18,925.93 18%
6
2,200,000.00 120.00 18333.33
$19,603.27 18%
5
3,650,000.00 189.00 19312.17
$17,741.38 14%
4
2,400,000.00 119.98 20003.33
$20,081.97 18%
3
3,150,000.00 174.00 18103.45
18%
2
2,500,000.00 122.00 20491.80
1
2,753,940.00 131.14 21000.00
$20,580.00
SUJETO 0.00
POND.
M2 $/M2 $/M2 %
CASO OFERTA
33
AVALUO No:
FECHA:
C). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO RENTADOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTANDOSE EN RENTA.
Aos
VII.- INVESTIGACION DE RENTABILIDAD
28/11/2008
Problema 1
TERRENO CALLE
SUPERFICIE TERRENO:
SUPERFICIE m2
Mixcoac
236.17
UBICACIN:
316.49
COL. NOMINAL CONSTRUC. C.P.
INFORMANTE
DELEGACION
Asterisco Serv.
Inmobiliarios
IR-1
Benito Juarez
N. EXT.
62.00 m 212.91 m
CASO
UBICACIN
56151041
Edad 19
Rembrandt np np
Edad
0
IR-3
Benito Juarez Mixcoac
IR-2
Edad
3
n/p
Andrea del Castagno 76 206.04 m Asterisco Serv.
Inmobiliarios
IR-4
IR-5
Edad
20
Boticelli np np 87.00 m Aremando Bernal 298.76 m
Edad
10
Los Echaves np np 100.00 m
IR-6
Benito Juarez Mixcoac 56681222
Edad
6
Holbein 360.57 m np np
EDAD: 0
CARACTERISTICAS:
105.00 m Century 21 Confort
343.40 m
90.00 m Century 21 Movisa 12519900
56151041
309.06 m np
TELEFONO
Madrigal Stacpoole
5513215621
N INT.
Castaeda 27
60.00 m
56313939
Edad VP VR Fneg FEd FCal FCon FArea Otro Fzo Fre
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
19 80 61 0.76 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.32 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.21
3 80 77 0.96 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.04 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.96
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.92
20 80 60 0.74 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.35 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.24
10 80 70 0.87 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.51 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.39
6 80 74 0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.13 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.04
VALOR HOMOLOGADO:
VALOR HOMOLOGADO EN N.R. T-1 $
OFERTA
SUPERFICIE EN RENTA PRECIO UNITARIO FACTORES DE HOMOLOGACION POND.
SUJETO 855.28
M2 $/M2 $/M2 %
CASO
17%
5,800.00 62.00 93.55
$113.24
IR-4
8,000.00 87.00 91.95
IR-2
5,800.00 60.00
90.00 88.89
96.67
IR-1
IR-3
$81.78 17%
8,000.00
$114.32 15%
IR-5
8,000.00 100.00 80.00
$111.31
IR-6
105.00 109.52 11,500.00
17%
17%
100%
$92.64
PRECIO HOMOLOGADO
104.37
$114.09
104.40
17%
34
AVALUO No:
FECHA:
A).- TERRENO
Lote tipo VAL. DE REFERENCIA (AREA DE VALOR): VAL. DE REFERENCIA (CORREDOR DE VALOR):
) x ) x ) x ) x ) =
B).- CONSTRUCCIONES CLASIFICACION= USO GENERICO + RANGO DE NIVELES + CLASIFICACION
10 4
10 4
10 4
10 4
C. INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.
Valor total
5,000.00 758,750.00 $
T2 255.66 15,700.00 4,013,862.00 $
T3 170.44 3,289,492.00 $
5,000.00 0 80 1.00 1.00 1.00
6,700.00 0
#10916775.00
19,300.00
80
VUNR
$/M2
1,582,339.00 $ 1.00
VALOR UNITARIO RESULT.
$/M2
236.17
1.00
VALOR DEL TERRENO
1.00 1.00
VALOR
RESULTANTE
Fco
FVR
FACTORES
Fed
VP
No aplica
6,700.00 0 6,700.00 236.17
5,299.80 $ 250.00
T 1
814.02 SUP. TOTAL CONSTRUIDA
T2
T4 H 151.75
255.66
T 1
1,712,922.00 $
1,141,948.00 $ T3
3,133,251.00 $
Fub (
SUPERFICIE M2
1.00 1.00 Fre= Fzo (
TIPO CLASIFICACION
0 80
170.44
H
H
6,700.00 6,700.00
6,700.00 1.00
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (B)
1.00
1.00 1.00 1.00
80
1.00 1.00
FRACC.
Fre
MOTIVO DEL
COEFICIENTE
9900.00
VIII.- VALOR FISICO O DIRECTO
AREA O
CORREDOR
DE VALOR
A03016 Unica 316.49
SUPERFICIE M2
1.00
VALOR PARCIAL INDIVISO
V. UNIT.
HOMOLOGADO
$/M2
VALOR DE
MERCADO
1.00
5,195,959.00 $
1.00 Ffo ( Ffr (
VURN $/M2
Fsu (
VALOR UNITARIO
$/M2
Fre
9900.00
H
EDAD
28/11/2008
100.0000000%
15,300.00
TIPO
3,613,401.00 $
Problema 1
SUPERFICIE
M2
VII.- APLICACIN DEL ENFOQUE COMPARATIVO O DE MERCADO
3,133,251.00 $
C1. INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.
OC17

EN REGIMEN DE CONDOMINIO (USO COMN)

CLAVE
$ -
VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES (C1) $ 1,872,130.00
OC10 Cisterna y Equipo 1 24,700.00 0 24700.00
VALOR FSICO (A + B + C + C1)
1.00
10,201,340.00 $
1.00
1.00
1.00
$ 225,000.00
5500.00 $ 27,500.00
26800.00 $ 26,800.00 1.00
$ 495,800.00
$ 56,640.00
5000.00
1180.00 $ 27,140.00 1.00 1.00
1.00
OC17 Vestibulo, lobby, escaleras 74.0000 6,700.00
$ 24,700.00 1.00
1.00 6700.00
1.00 1180.00
1.00 1.00
0 80 1.00
0
FVR
VALOR
RESULTANTE
1.00 1.00 1.00
EA11 Gas Estacionario 1.0000 26,800.00 40
6.0000 12,300.00 0
850000.00 $ 850,000.00
12300.00 $ 73,800.00
0 IE01 Elevadores 1.0000 850,000.00 40
EA09 Cocina integral 1.00 80 1.00 1.00
VUNR
$/M2
VURN $/M2
Fed Fco
VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES (
FACTORES
DESCRIPCION
SUPERFICIE O
LOTE
EDAD
Fco
VP
Fed
VURN $/M2
FACTORES
VALOR
RESULTANTE
VUNR
$/M2
FVR
Roof Garden 23
EN RGIMEN PARTICULAR (USO INDIVIDUAL)

SUPERFICIE O
LOTE
EDAD
OC17 Circulaciones Vehiculares
OC17 Areas jardinadas y terrazas 48 1,180.00
INDIVIS 100.00000%
5,000.00
OC17
CLAVE DESCRIPCION
45
1.00 1.00 1.00
1.00 80 1,180.00 0
0 80 1.00 1.00 1.00
VP
80
80
80
0
Bao comun y area de basura
5 5,500.00 0
80
1.00 1.00 1.00 1850.00 $ 64,750.00 OC01 Bardas 35 1,850.00 0
35
AVALUO No:
FECHA:
RENTA BRUTA MENSUAL
DEDUCCIONES ANUALES
a).- IMPUESTO PREDIAL
b).- SERVICIO DE AGUA
c) CONSERVACION Y MANTENIMIENTO
d) ADMINISTRACION
e) ENERGIA ELECTRICA
f) SEGUROS
g) OTROS
h) VACIOS
T-3 H 170.44 104.40 17,793.94 $
TOTALES
T-2 H 255.66
28/11/2008
104.40 26,690.90 $
24,656.15 $
IX.- APLICACIN DEL ENFOQUE DE INGRESOS
TIPO
Problema 1
8.33%
31.08%
$ 0.00
$ 5762.00
$ 21485.67
1.50%
$ 9577.26
$ 0.00
$ 691.41
$ 4418.00
$ 1037.00
1.00%
H 236.17 104.40
13.86%
0.00%
6.39%
MONTO
CONCEPTO
$ %
SUMA 69,140.99 $
T-1
CLASIFICACION
SUPERFICIE O
CANTIDAD M
RENTA
UNITARIA
MENSUAL
$/M/MES
RENTA MENSUAL
$
CALCULO DE LA RENTA ANUAL (R.N.A.)
CONCEPTO
OBSERVACIONES
RESULTADO APLICACIN ENFOQUE DE INGRESOS: 8,187,058.39 $
VENTA UNITARIA DE INMUEBLES SIMILARES 15,300.00 $
DEDUCCIONES
6.98%
RENTA UNITARIA 104.40 $
RENTA NETA ANUAL: 571,457 $
31.08%
TASA NETA:
RENTA BRUTA MENSUAL (REDONDEADA):
RENTA BRUTA ANUAL:
DEDUCCIONES ANUALES:
69,100 $
829,200 $
257,743 $
MONTO
36
AVALUO No:
FECHA:
VALOR COMERCIAL EN N.R.
Esta cantidad representa al Valor comercial al dia:
INDICE ANTERIOR
Problema 1
Enfoque de capitalizacin de rentas en N.R.
VALOR REFERIDO
8,187,058.39
XIII.- VALOR REFERIDO EN SU CASO:
CASO
$
FECHA A REFERIR INDICE ACTUAL FACTOR
$
XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN
De acuerdo a los ndices de valor obtenidos se concluye que el valor de mercado es representativo, en consecuencia este equivale al valor comercial del
inmueble.
XII.- CONCLUSIONES
(Otro valor)
10,917,000.00 $
$ 10,201,340.00
28/11/2008
Enfoque Fsico en N.R.
X.- RESUMEN DE VALORES
10,916,755.00
Enfoque de Mercado en N.R.
$
RICARDO MARTINEZ GONZALEZ FIRMA FIRMA FIRMA
Pginas necesarias para el reporte fotogrfico del inmueble (exterior, interior y en su caso ofertas de comparables).
Croquis del inmueble (identificar polgonos de terreno y de las construcciones)
Otros estudios realizados (especificar)
DIRECTOR ASESOR 2 ASESOR 1
El presente documento no tendra validez si es utilizado para fines distintos al especificado en la caratula, asi mismo si carece de sello y firma de los representantes de la institucion
ALUMNO:
CONSIDERACIONES
Para los efectos a que haya lugar y a peticin del solicitante se desglosa el valor por m2 de terreno del referido inmueble citado en
ubicacin de este documento como Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Del.
Benito Juarez, Distrito Federal. con superficie original de 261.38 m2. actualmente fusionada fisicamente con una porcion de 55.10 m2,
colindante con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior haciendo un total de 316.49 m2. objeto del presente avaluo el cual
equivale a: $9 900 / m2 dando un valor de la parte de la porcion no regularizada de $ 545490.00.
37
CIUDAD DE MXICO
TESORERIA SECRETARIA DE
FINANZAS DF
ANEXO A LA DECLARACION DE IMPUESTO SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES
( PARA SER LLENADO A MAQUINA POR EL PERITO VALUADOR )
REG. MZA. LOTE LOC. D.V.
DATOS DE UBICACION DEL INMUEBLE 112 20 000 9
COLONIA C.P.
CARACTERISTICAS URBANAS DEL TERRENO
250m FORMA x
DEL TERRENO X =
FZo FUb FFr FFo FSu
TOTAL 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
INDIVISO ( * ) SUMA ( A ) TOTAL $
DE LA CONSTRUCCION
USO FCo FEd
T 1 H H 1.00 1.00
T2 H H 1.00 1.00
T3 H H 1.00 1.00
SUMA ( B ) TOTAL $
A03016 $3,133,251.00
$1,712,922.00
VALOR RESULTANTE
$1,582,339.00
$4,437,209.00
3,133,251.00
$1,141,948.00
FACTORES
EDAD
039 N CTA. CAT.
CLAVE
CONST
316.49
N EXT Tercera de Cadiz (Cadiz)
HABITACIONAL
316.49
VALOR UNITARIO
236.17
RANGO CLASE
CLASIFICACION DE LA ZONA
TIPO VALOR UNITARIO $/m
USO DEL SUELO
4
10
10
4
USO GENERICO
HC / 3 / 30
CLAVES DE
Insurgentes Mixcoac
LOTE MODA REGULAR
AREA O CORREDOR SUPERFICIE m
316.49 m
$9,900
100.00000%
VALOR RESULTANTE FRe
Benito Juarez
1 N FRENTES
100.000000%
03920
170.44
10
$6,700.00
$6,700.00 4
$6,700.00
27
DELEG.
255.66
662.27
IRREGULAR
1.00
SUPERFICIE m
316.49 m
FACTORES DE EFICIENCA
CALLE
PORCION
AREAS E INSTALACIONES COMUNES ( * ) SOLO EN CONDOMINIO
FCo FEd
-
INDIVISO ( * ) ( C ) TOTAL $
INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS
FCo FEd
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
INDIVISO ( * ) ( D ) TOTAL $
CAPITALIZACION DE RENTAS
RENTA MENSUAL VALOR FISICO A + B + C +D
DEDUCCIONES MENSUALES VALOR DE CAPITALIZACION
CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL VALOR DE MERCADO
RESULTA VALOR COMERCIAL
VALOR COMERCIAL CON LETRA
VALOR REFERIDO AL: $ FACTOR
PERITO VALUADOR SOCIEDAD

10 OC01
Bardas
1,850.00 35.0000 $64,750.00
1
2
5
3
4
9

45.0000
100.000000% $1,872,130.00
1
OC17
24,700.00 OC10
1
Vestibulo, lobby, escaleras
OC17
Cocina integral
Elevadores
EA11
EA09
IE01
CLAVE
$225,000.00
$495,800.00
EDAD
$10,916,755.00
$10,917,000.00
$24,700.00
EDAD SUPERFICIE O LOTE
Cisterna y Equipo
$69,140.99
74.0000
1.0000
1.0000 26,800.00
VALOR UNITARIO
850,000.00 1.0000
CLAVE
-
Circulaciones Vehiculares
6,700.00
5,000.00
VALOR UNITARIO
Gas Estacionario
$26,800.00
$850,000.00
VALOR RESULTANTE
$73,800.00
FACTORES
$69,100.00
$8,187,058.39
31.08%
SUPERFICIE O LOTE
FACTORES
VALOR RESULTANTE
DIEZ MILLONES NOVECIENTOS DIECI SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.
12,300.00
100.000000%

6.98%
6.0000
Roof Garden
DEL INMUEBLE
DEL INMUEBLE
6 OC17
8 OC17
$10,201,340.00
$8,187,058.39
7 OC17
Areas jardinadas y terrazas
1,180.00 48.0000 $56,640.00
5,500.00 5.0000 $27,500.00
1,180.00 23.0000 $27,140.00
NOMBRE Y FIRMA FIRMA DEL REPRESENTANTE DE LA SOCIEDAD
FECHA: SELLO DE LA SOCIEDAD N DE AVALUO: Problema 1 28 de Noviembre de 2008
38
DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE
METODO DE VALUACION: De acuerdo a los ndices de valor obtenidos se concluye que el valor de mercado es representativo, en consecuencia este equivale al valor comercial del inmueble.
INVESTIGACION DEL MERCADO INMOBILIARIO
COL. NOMINAL C.P. N. EXT N. INT
IV-1 03340 np np
IV-2 03340 - n/p
IV-3 03340 np np
IV-4 03340 np np
IV-5 03340 np np
IV-6 03340 np np
ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO ( CONSTRUCCION )
1 H 13,200 19 179
2 H 9,240 3 200
3 H 6,600 199
4 H 13,464 20 239
5 H 10,560 10 272
6 H 11,484 6 243
$ 2,503,021.71 $ 9,202.29
DEL VALLE
MIXCOAC
AGUSTO RODIN
Benito Juarez
Benito Juarez
Benito Juarez RECREO
JOSE MA IBARRARAN
ADOLFO PRIETO
COROT
VER AVALUO
Normal
$ 3,230,000 Normal
0.05
0.05
0.05
Benito Juarez
CASO
$ 2,802,500
V.U.R.N.
$/m
DEL VALLE
INSURGENTES MIXCOAC
CLASIFI
CAC
SAN JOSE INSURGENTES
MIXCOAC
CASAEN CONDOMINIO 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS, 3 ESTAC.
CENTURY 21 TRUEBA DE TORRES
RAYO VENDE
TOTAL
Benito Juarez
FACTOR
COMERC
$ 2,750,000
5688 0541
5688 0541
5668-8167
Normal
$ 2,950,000
$ 3,515,000
LEONOR SANCHEZ
CONSERVACION V.U.N.R.
$ 1,313,400.00
5513 1010
$ 3,700,000
CASO
TELEFONO
5281 3881 CASA EN CONDOMINIO 3 REC, 3 BAOS , 2 ESTAC, EXTREMADURA INSURGENTES
CALLE
Benito Juarez
UBICACION
RE/MAX Plus
CARACTERISTICA
S
SUP.
$ 10,598.09
EDAD
$ 2,750,000
$ 2,612,500
VALOR AJUSTADO
Normal $ 9,975.43
Normal
$ 3,135,000
$ 8,883.60 Normal
$ 2,612,500
FUENTE
COLINDANCIAS
$ 3,300,000
$ 3,400,000
Acera que ve al oriente de la Calle Cadiz comprendido por la calle Eje 7 Sur (Extremadura) al Norte y Calle Valencia al sur.
$ 2,575,336.22
NAVEL DIVISION INMOBILIARIA SA DE CV
$ 10,001.83 $ 2,390,437.03
$ 1,785,601.71
$ 1,776,720.00
0.05
Se trata de un desarrollo habitacional, donde est construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro departamentos, dos casa de dos niveles cada una, un pent house y siete
cajones de estacionamiento; constituido actualmente bajo rgimen de propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, Hall escaleras,
elevador, estacionamiento, patios, baos y depsito de basura, siete cajones de estacionamiento y reas jardineadas. NIVEL 1. Planta baja de la casa 102, vestbulo y escalera, y departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de
la casa 102, vestbulo y escalera y departamento 201. PLANTA NIVEL 3.- Planta baja de la casa 202, vestbulo y escalera y departamento 301. PLANTA NIVEL 4.- Planta alta de la casa 202, vestbulos y escaleras y
planta baja del Pent House 401. PLANTA DEL DEPARTAMENTO 5.- Planta alta del Pent House 401, vestbulo y escaleras, Roof Garden y cuarto de maquinas.Cabe sealar que el inmueble al que se hace referencia en
ubicacin de este documento, actualmente cuenta con una superficie de terreno de 316.49 m2 de acuerdo a plano topografico ( apeo y deslinde ) el cual se forma por la superficie original de 261.38 m2 correspondiente al
inmueble ubicado en 3a calle de Cadiz N27 y una porcion de 55.10 m2, colindante con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior, porcion actualmente fusionada fisicamente a la de 261.38 m2. haciendo un
total de 316.49 m2.
DELEGACION
TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMITROFES Y ORIENTACION:
OFERTA $
0.05
$ 6,600.00 0.05
5510-46-3137
6 H 11,484 6 243
VALOR UNITARIO DE REPOSICION NUEVO ( V.U.R.N. )
CASO
1 24% 8% Total
2 24% 8% Total
3 24% 8% Total
4 24% 8% Total
5 24% 8% Total
6 24% 8% Total
ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO ( SUELO )
Fzo Ffo Fsup Otros
IT-1 $9,963 1.00 1.00 1.00 1.00
IT-2 $10,258 1.00 1.00 1.00 1.00
IT-3 $7,873 1.00 1.00 1.00 1.00
IT-4 $10,637 1.00 1.00 1.00 1.00
IT-5 $10,385 1.00 1.00 1.00 1.00
IT-6 $10,104 1.00 1.00 1.00 1.00
VALOR UNITARIO APLICADO $/m
INVESTIGACION DE MERCADO DE RENTAS
RENTA
C.P. N. EXT N. INT $/m
IR-1 H 10 4 03340 np np
IR-2 H 10 4 03340 76 n/p
IR-3 H 10 4 03340 27 np
IR-4 H 10 4 03340 np np
IR-5 H 10 4 03340 np np
IR-6 H 10 4 03340 np np
RENTA MENSUAL APLICADA $/m
DEDUCCIONES
a).- VACIOS 9).- SEGUROS (EN SU CASO)
b).- IMPUESTO PREDIAL (base renta) h).- OTROS (INDICAR)
c).- SERVICIO DE AGUA (EN SU CASO) i).- DEPRECIACION FISCAL
d).- CONSERV. Y MANTENIMIENTO j).- DEDUC. FISCALES (b+c+d+e+f+g)
e).- ADMINISTRACION k).- IMPUESTO SOBRE LA RENTA
f).- ENERGIA ELECTRICA (EN SU CASO) SUMA (a+b+c+d+e+f+g+h+j+k)
Para los efectos a que haya lugar y a peticin del solicitante se desglosa el valor por m2 de terreno del referido inmueble citado en ubicacin de este documento como Calle Tercera calle de Cadiz
(Hoy Cadiz) No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Del. Benito Juarez, Distrito Federal. con superficie original de 261.38 m2. actualmente fusionada fisicamente con una porcion de
55.10 m2, colindante con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior haciendo un total de 316.49 m2. objeto del presente avaluo el cual equivale a: $9 900 / m2 dando un valor de la
parte de la porcion no regularizada de $ 545490.00.
1.00
+ Costo Financ.
1.00
1.00
$9,962.63
$ 2,088.00
FRe
FFr
1.00
1.00
$ 5,800
$ 5,800
Fub
$7,873.33
VALOR RESULT. $/m
20/12/2003
$ 11,484.00
$ 13,464.00
20/12/2003 $ 10,560.00
Benito Juarez Mixcoac Los Echaves
1.00
1.00
1.00
V.U.S. $/m
+ Costo Financ.
1.00
BIMSA
+ Costo Financ.
Benito Juarez
$ 1,920.00
+ Costo Financ.
$ 1,200.00
Normal $ 3,515,000
BIMSA
$ 3,700,000
$ 2,400.00
$ 10,598.09
$ 2,448.00
+ Costo Financ.
+ Costo Financ.
BIMSA
$ 939,664 93.00
$ 1,025,780
$ 726,978 70.00
$ 744,563 70.00
$ 1,299,100
42.59%
31.08%
$29,450.37
$16,379.50
$1,037.00
$21,485.67
$4,418.00
6.66% $4,608.00
6.39%
Mixcoac Holbein
1.00
1.00
Mixcoac
Mixcoac
1.00
Mixcoac
Mixcoac
1.00
Boticelli
SUP. m
BIMSA
$ 104.40
$ 2,575,336.22
20/12/2003
RENTA
MENSUAL
$10,257.80
$ 92
$10,385.40
$ 8,000
20/12/2003
$ 110
$ 8,000
$ 94
$ 97
$ 89
$ 80
$ 9,900.00
1.00%
20/12/2003
FECHA
$ 11,500
$10,103.91
20/12/2003
$ 8,000
$10,636.61
32.38%
0.05
$ 13,200.00
$ 9,240.00
165.00
1.00
$5,762.00
0 0
Benito Juarez
$691.41
$9,577.26 13.86%
8.33%
1.50%
Benito Juarez
CLASIFICACION
$ 6,600.00
Andrea del Castagno
1.00
Rembrandt
Benito Juarez
CASO
DELEGACION
$10,000
Castaeda
BIMSA
83.00
VALOR SUELO
$8,700
$ 826,898
1.00
CASO
$/m FUENTE
$ 1,680.00 $7,000
$5,000
Benito Juarez
$8,000
$10,200 BIMSA
100.00
UBICACIN
COLONIA CALLE
1.00
1.00
39

CAPITULO III
AVALUO CASTASTRAL PARA REGULARIZAR LA SUPERFICIE DE TERRENO Y LA
SUPERFICIE DE CONSTRUCCION.

40

AVALUO CASTASTRAL PARA LA REGULARIZAR LA SUPERFICIE DE TERRENO Y LA
SUPERFICIE DE CONSTRUCCION.
Regularizacin ante catastro de la superficie total del terreno y de las construcciones, para el
correcto pago de impuesto predial. Segn el Cdigo Financiero del Distrito Federal vigente.

41
LOGOTIPO Y RAZN SOCIAL DE LA PERSONA AUTORIZADA O REGISTRADA (Art. 35 del CFDF) Nmero de avalo :
Fecha de avalo :
No. de cuenta catastral:
Fecha de solicitud: No. de cuenta de agua :
INFORMACIN DEL SOLICITANTE (Anotar el nombre completo de la persona fsica o moral, no de su representante)
Nombre: Carlos Villanueva Rodriguez R.F.C.: No proporcionado
Domicilio: Calle y Nmero : Tercera calle de Cadiz,
(Para notificaciones)
Colonia : Fraccionamiento Insurgentes Mixcoac Delegacin o Municipio: Benito Juarez
C.P.: Entidad Federativa: Mxico, D.F. Telfono:
DATOS DEL INMUEBLE PROPORCIONADOS POR EL SOLICITANTE
Ubicacin: Calle y Nmero : Tercera calle de Cadiz,
Colonia: Fraccionamiento Insurgentes Mixcoac Delegacin: Benito Juarez
C.P.: 03920 Entidad Federativa: Mxico, D.F
Caractersticas catastrales:
Uso: H / 4 / 25 Tipo: H05 Clase: 4 Edad: 0 Aos Inst. especiales:
Superficie de suelo: m
2
Superficie de construccin: m
2
Segn: (Fuentes de informacin)
Medidas, colindancias, croquis de localizacin y fotos al reverso o en anexos.
PROPSITO DEL AVALO Y DATOS A REVISAR DEL INMUEBLE
Propsito: (Verificacin de datos catastrales)
Datos a revisar: Uso: X Tipo: X Clase: X Edad: Inst. Esp.: Superficies: X Otros: (Especificar)
DESCRIPCIN DE LAS CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE VALIDADAS POR LA PERSONA AUTORIZADA
Base de tributacin: Base valor: X Base renta: Renta mensual: $
Del terreno: Normal: Fusionado: X Subdividido: Condominio: Total de cuentas:
Clave de colonia catastral: (rea o Corredor de Valor) A030165
De la construccin: Uso: Habitacional: X No Habitacional: Mixto:
Tipos de construccin: Estacionamiento: 7 Uso mixto 1: X HABITACIONAL Sup. m
2
Tipo: H10 Clase: 4 Edad: 0
Unifamiliar: X Cuarto de servicio: Uso mixto 2: X HABITACIONAL Sup. m
2
##
Condominio: X Loc.: 6 Jaulas de tendido: Uso mixto 3: X HABITACIONAL Sup. m
2
Localidades:
Habitacional: Loc.: Otros: Uso mixto 4:
X
HABITACIONAL Sup. m
2
(inters social):
No. de niveles: (01) de 0: (02) de 1 a 2: (05) de 3 a 5: (10) de 6 a 10: X (15) del 11 a 15: (20) de 16 a 20:
(99) de 21 o ms: Rango nico:
Clase de construccin: Precaria (1): Econmica (2): Media (3): Buena (4): X Muy buena (5):
Lujo ( 6 ) Especial ( 7 )
Inst. especiales: No Hab.: Mixto: Uso 1: Uso 2: Uso 3: Uso 4: Otro:
Edad de la construccin: 0 Aos (se anotar la edad cuando la construccin del inmueble sea de un solo tipo)
CONSIDERACIONES ADICIONALES:
"VER HOJA ANEXA"
DATOS DETERMINADOS POR LA PERSONA AUTORIZADA O REGISTRADA
Cuenta Catastral: Uso: H Tipo: Clase: 4 Edad: Aos
Superf. de suelo: m
2
Indiviso: Superf. construccin: m
2
Indiviso:
Total localidades o cuentas: Localidades en renta: - Total renta mensual: $
Segn: (Fuentes de la informacin) Clave de Colonia Catastral:
Valor unitario de suelo: $ Valor unitario de construccin: $ Valor catastral del inmueble: $
Documentos que se anexan: Escrituras pblicas: X Lic. Construccin: X Lic. de terminacin de obra: Lic. de fusin/subdivisin:
Escrituras constitutiva o tabla de indivisos: Otro: X LEVANTAMIENTO FISICO (Especificar)
Si es de uso MIXTO, considerar los datos del apartado de descripcin del inmueble
PERITO AUXILIAR
AUTORIZACIN TESORERA DEL D.F.: REGISTRO TESORERA DEL D.F.:
VIGENCIA: VIGENCIA:
R.F.C.: R.F.C.:
Anotar el domicilio y el telfono de la persona autorizada
Este avalo deber llenarse con estricto apego a las normas y procedimientos sealados en el Cdigo Financiero del Distrito Federal, considerando todas y cada una de las
caractersticas catastrales del inmueble, a excepcin de las superficies de suelo y de construccin que se validarn slo a peticin del solicitante.
AVALO PARA DETERMINAR VALOR CATASTRAL
(SELLO)
(Especificar) (Especificar)
Inst. Esp.:
PERSONA AUTORIZADA O REGISTRADA
03920
100
5,329.68
255.66
316.49
170.44
Anexar hojas adicionales si es necesario
100.00%
151.75
100.00% 039-112-20-000-9 10
Escrituras N 73 587, Vol. 711, 10 de Junio de 2007, Lic. Miguel Soberon Mainero . Not. 181, D.F.
-
-
261.38
236.17
4,744.03
6 -
Problema 2
039-112-20-000-9
18-37-557-552-01-000-9
783.20
0
4,230,907.89
814.02
A030165 PLANOS ARQUITECTONICOS
42
Al Norte en 21.70 mts Con el lote No. 5, hoy casa veintinueve de las calles de Cdiz
CROQUIS DE LOCALIZACIN
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGN:
Escrituras N 73 587, Vol. 711, 10 de Junio de 2007, Lic. Miguel Soberon Mainero . Not. 181, D.F.
NORTE
TIGRE
C
JO
N
H
U
E
R
TA
DURAZNOS
LIRIO
M
AN
ZAN
AS
M
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LAG
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S
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N
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N
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L
A
G
A
J
E
R
E
Z
DONATELLO
G
A
LIC
IA
ALGECIRAS
C
A
N
O
VA
R
E
C
R
EO
EXTREMADURA
Al Norte en 21.70 mts Con el lote No. 5, hoy casa veintinueve de las calles de Cdiz
Al Sur en 24.10 mts Con resto del mismo terreno
Al Oriente en 14.20 mts Con la tercera calle de Cadiz; y
Al Poniente en 9.50 mts Con casa sin numero a la calle de Valencia.
REFERENCIA FOTOGRFICA
43
TIPO DE CONSTRUCCION T-1
CASA EN CONDOMINIO
DEPARTAMENTO TIPO
REFERENCIA FOTOGRAFICA
44
PENT HOUSE
AREAS COMUNES
REFERENCIA FOTOGRAFICA
45
A) DEL TERRENO:
4,744.03
SUPERFICIE V. UNITARIO COEFICIENTE
M2 $/M2
UNICA 316.49 4,744.03 1.00
A030165
No aplica
4,744.03
B) DE LAS CONSTRUCCIONES:
SUP. DE TIPO No. DE CLASE V. UNITARIO COEF. DE
CONST. M2 NIVELES S/M2 DEMERITO
TIPO T-1
H 10 4 5,329.68 1
TIPO T-2 H 10 4 5,329.68 1
TIPO T-3 H 10 4 5,329.68 1
TIPO T-4 H 10 4 5,329.68 1
SUP. TOTAL 814.02
DESCRIPCCION Y USO ACTUAL
Se trata de un desarrollo habitacional,donde est construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles,
el cual aloja cuatro departamentos, dos casa de dos niveles cada una, un pent house y siete cajones de estacionamiento;
constituido actualmente bajo rgimen de propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:
PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, Hall escaleras, elevador, estacionamiento, patios, baos y depsito de basura,
siete cajones de estacionamiento y reas jardineadas. NIVEL 1. Planta baja de la casa 102, vestbulo y escalera, y
departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de la casa 102, vestbulo y escalera y departamento 201. PLANTA NIVEL 3.- Planta
baja de la casa 202, vestbulo y escalera y departamento 301. PLANTA NIVEL 4.- Planta alta de la casa 202, vestbulos y
escaleras y planta baja del Pent House 401. PLANTA DEL DEPARTAMENTO 5.- Planta alta del Pent House 401, vestbulo y
escaleras, Roof Garden y cuarto de maquinas.
Cabe sealar que el inmueble al que se hace referencia en ubicacin de este documento, actualmente cuenta con una
superficie de terreno de 316.49 m2 de acuerdo a plano topografico ( apeo y deslinde ) el cual se forma por la superficie
original de 261.38 m2 correspondiente al inmueble ubicado en 3a calle de Cadiz N27 y una porcion de 55.10 m2, colindante
con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior, porcion actualmente fusionada fisicamente a la de 261.38 m2.
haciendo un total de 316.49 m2.
VALOR PARCIAL
($)
MOTIVO DEL COEF.
VALOR DE LA
1,501,438.05 N.A
SUB-TOTAL (1): 1,501,438.05
CONSTRUCCIN $/M2
1,367,542.59
$ 172,822.34
396,368.30
396,368.30
396,368.30
2,556,647.50 $ VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
VALOR CATASTRAL DIRECTO SUMA DE (1) + (2)
* INST. ESP. ELEMENTOS ACCE. Y OBRA COMPLEMENTARIA 8%:
VAL. TOTAL DE CONST. E INST. ESPECIALES
$ 2,729,469.83
* Codigo Financiero del Distrito Federal vigente 2008, Transitorios, Normas de aplicacin Numeral 2, Parrafo 3.
4,230,907.89
VALOR CATASTRAL
CLAVE O AREA DE BANDA:
CORREDOR DE VALOR:
VALOR UNITARIO MEDIO ( $/M2):
Valores de calle o de zona ($/M2):
FRACCION
46
C
L
A
S
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S
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R
V
I
C
I
O
S
M
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L
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CAPITULO IV
AVALUO FISCAL PARA PAGO DE MULTAS DE LAS CONSTRUCCIONES

51
AVALUO FISCAL PARA PAGO DE MULTAS DE LAS CONSTRUCCIONES
Actualmente existe construccin excedente o no manifestada en la licencia de construccin;
los metros cuadrados segn proyecto arquitectnico y segn inspeccin fsica no corresponde a los
metros cuadrados manifestados en la licencia de construccin con nmero: Exp. 899/06 Juzgado 55
Civil.
Se regulariza mediante un avalo fiscal, de la totalidad del inmueble (predio y construcciones
existentes), calculando el valor de mercado para el pago de multa, practicado por una persona
autorizada y registrada segn el Cdigo Financiero del Distrito Federal; cabe sealar que se calcula el
valor de mercado del inmueble total y se hace referencia del valor de la construccin no regularizada.

52
AVALUO No:
FECHA:
SOLICITANTE:
OBJETO:
PROPOSITO:
AVALUO INMOBILIARIO PAGO DE MULTA PARA REGULARIZAR LAS CONSTRUCCIONES
Problema 3
28/11/2008
Pago de Multa para regularizar las construcciones.
VALOR FISICO:
VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS:
VALOR DE MERCADO:
CONCLUSION:
VALOR COMERCIAL: N.R.
OBSERVACIONES:
Cabe sealar que el inmueble al que se hace referencia en ubicacin de este documento, actualmente cuenta con una
superficie de construccion total de 814.02 m 2 de los cuales se encuentran manifestadas en la Licencia de Construccion (
FBJ-0352-06 ) solamente 783.20 M2 por lo que el presente avaluo hace referencia al valor de las construcciones excedentes,
a peticion del solicitante, siendo 30.82 m2 equivalentes en valor por m2 de $6700 dando un total de $206 494.00
$10,917,000.00
$8,187,058.39
$10,917,000.00
$10,201,340.00
53
AVALUO No:
FECHA:
ALUMNO:
SOLICITANTE DEL AVALO: Carlos Villanueva Rodrguez
DOMICILIO:
FECHA DEL AVALO:
INMUEBLE QUE SE VALA: Inmueble de uso Habitacional
RGIMEN DE PROPIEDAD:
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Carlos Villanueva Rodrguez
DOMICILIO:
OBJETO DEL AVALUO: Determinar el valor comercial del inmueble
PROPSITO O DESTINO DEL AVALO: Pago de Multa para regularizar las construcciones.
No. CUENTA PREDIAL: SI
No. CUENTA DE AGUA:
Problema 3
28/11/2008
20 -
000 -
18-37-557-552-01-000-7 Global
039 - 112 - 9
Particular privada
I. ANTECEDENTES
CLASIFICACIN DE LA ZONA:
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE:
POBLACIN:
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
USO DE SUELO:
VAS DE ACCESO A LA ZONA:
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO
URBANO:
HC / 3 / 30
Completos: Abastecimiento de agua potable, a traves de red de distribucin con suministro mediante
tomas domiciliarias. Drenaje y Alcantarillado, Redes de recoleccin de aguas residuales en sistemas
separados para aguas negras y pluviales. Red de Electrificacin: suministro a travs de redes areas.
Alumbrado pblico: Sistemas de cableado areo sobre postera de concreto sencilla, con luminarias de
tipo incandescentes y de mercurio. Pavimentos: de concreto asfltico sobre relleno compactado. Otros
Servicios: Red telefnica, recoleccin de basura, vigilancia, seal de T.V. Por antena comn y por
cable.
Escuelas, centros comerciales,bancos, deportivos, gasolinerias, nomenclatura en calles, sealizacin.
Densa de Nivel Socio - Econmico Medio
Al norte Eje 7 Sur, Al Oriente con Av Insurgentes Sur y Av Rio Mixcoac.
Producida escencialmente por vehculos automotores
100%
Edificios de departamentos y casas habitacion de uno y tres niveles del tipo moderno de mediana
calidad
54
AVALUO No:
FECHA:
ORIENTACIONES:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS: DEL TERRENO SEGN ESCRITURAS
Al norte en 21.70 mts Con el lote No. 5, hoy casa veintinueve de las calles de Cdiz
Al sur en 24.10 mts Con resto del mismo terreno
Al oriente en 14.20 mts Con la tercera calle de Cadiz; y
Al poniente en 9.50 mts Con casa sin numero a la calle de Valencia.
SUPERFICIE TOTAL DE TERRENO: m2 SEGN: Plano Topografico
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN TOTAL: m2 SEGN: Planos arquitectnico y levantameinto fsico.
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN: FORMA N DE FRENTES NIVEL
REGULAR
IRREGULAR
III. TERRENO
TRAMOS DE CALLES O CALLES
TRANVERSALES, LIMTROFES Y
Acera que ve al oriente de la Calle Cadiz comprendidpo por la calle Eje 7 Sur (Extremadura) al
Norte y Calle Valencia al sur.
100.0000%
855.28
316.49
Problema 3
x
1
A nivel
28/11/2008
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONTRUCCIN: Hasta 3.5 veces el area del terreno.
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: No se investigaron
LOTE TIPO EN LA ZONA: m2.
CROQUIS DE LOCALIZACION
Alta de 101 a 120 Viv / Ha
250.00
NORTE
TIGRE
C
JO
N
H
U
E
R
T
A
DURAZNOS
LIRIO
M
A
N
Z
A
N
A
S
M
A
L
A
G
A
S
A
N
T
A
N
D
E
R M
A
L
A
G
A
J
E
R
E
Z
DONATELLO
G
A
L
IC
IA
ALGECIRAS
C
A
N
O
V
A
R
E
C
R
E
O
EXTREMADURA
55
AVALUO N:
FECHA:
DE LA SUP. ORIGINAL SUP. 261.38 M2
AL NORTE: 21.70 Mts CON EL LOTE N 5, HOY CASA 29 DE LAS CALLES DE CADIZ
AL SUR: 24.10 Mts CON EL RESTO DEL MISMO TERRENO
AL ORIENTE 14.20 Mts CON LA TERCERA CALLE DE CADIZ
AL PONIENTE: 9.50 Mts CON CASA S/N A LA CALLE DE VALENCIA
DE LA SUPERFICIE RESTANTE ( DIFERENCIA ENTRE LA SUPERFICIE ORIGINAL Y LA SUPERFICIE DE ACUERDO APEO Y DESLINDE
SUPERFICIE: 55.11 M2
AL SUR 11.201 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 53 DE LA CALLE VALENCIA
AL ORIENTE 7.00 M CON FRACCION ORIGINAL DE SUPERFICIE DE 216.38 M2, DE LA QUE AHORA FORMA PRTE
AL PONIENTE 4.162 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 57 DE LA CALLE DE VALENCIA
COLINDANCIAS ANEXAS
Problema 3
28/11/2008
56
AVALUO No:
FECHA:
USO ACTUAL DEL INMUEBLE
TIPOS DE CONSTRUCCIN APRECIADOS: Tres, T-1: Casas en dos niveles cada una, T-2, Departamentos en condominios y
T-3.- Pent House.
CALIDAD Y CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES:H 10 4 ; H 10 4 ; H 10 4
NUMERO DE NIVELES: Seis del edificio. Dos niveles para T-1, un nivel para T-2 y Dos niveles para T-3.
EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCION: 0 Aos, Para T-1 , T-2 y T-3.
IV. DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE
Cabe sealar que el inmueble al que se hace referencia en ubicacin de este documento, actualmente cuenta con una superficie de construccion total de
814.02 m 2 de los cuales se encuentran manifestadas en la Licencia de Construccion ( FBJ-0352-06 ) solamente 783.20 M2 por lo que el presente avaluo
hace referencia al valor de las construcciones excedentes, a peticion del solicitante.
Se trata de un desarrollo habitacional,donde est construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro
departamentos, dos casa de dos niveles cada una, un pent house y siete cajones de estacionamiento; constituido actualmente bajo rgimen de propiedad
privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:
Problema 3
28/11/2008
PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, Hall escaleras, elevador, estacionamiento, patios, baos y depsito de basura, siete cajones de estacionamiento
y reas jardineadas. NIVEL 1. Planta baja de la casa 102, vestbulo y escalera, y departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de la casa 102, vestbulo y escalera
y departamento 201. PLANTA NIVEL 3.- Planta baja de la casa 202, vestbulo y escalera y departamento 301. PLANTA NIVEL 4.- Planta alta de la casa
202, vestbulos y escaleras y planta baja del Pent House 401. PLANTA DEL DEPARTAMENTO 5.- Planta alta del Pent House 401, vestbulo y escaleras,
Roof Garden y cuarto de maquinas.
VIDA UTIL REMANENTE: 80 Aos
VIDA PROBABLE: 80 Aos
ESTADO DE CONSERVACION:
CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES RENTABLES U SUCEPTIBLES DE RENTARSE: 6 Unidades. (Dos casa en condominio, tres departamentos y un Pent House).
A).- OBRA NEGRA O GRUESA
CIMIENTOS:
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS :
Probable, cajon de concreto armado en dimensiones segn calculo.
medianos
Impermeabilizadas.
De concreto armado y tabique hueco con refuerzos intermedios.
Nuevo
Funcional
medianos
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN
De concreto armado.
Muros de carga con refuerzos de concreto armado, columnas , trabes de conreto armado y de acero estructural
57
AVALUO No:
FECHA:
B).- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS
APLANADOS:
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
ZOCLOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
C).- RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
D).- CARPINTERA:
PUERTAS:
CLOSETS:
LAMBRINES Y PLAFONES:
MUEBLES EMPOTRADOS
PISOS
E).-INSTALACIN HIDRAULICA Y SANITARIA: Instalacin hidrulica entubada oculta, con ramaleo de tubera de cobre, instalacin sanitaria oculta
De rampa de concreto armado terminados con loseta ceramica y de acero al esmalte y vigas
estructurales con escalones de concreto escobillado.
Vinilica en general y esmalte en zonas humedas.
Mosaico de marmol en zonas humedas
De yeso a regla terminado con pintura vinilica
Acordes al recubrimiento del piso
De yeso plomo terminado con pintura vinilica
Problema 3
No tiene.
Duela laminada, de loseta ceramica en zona humeda y firme de concreto
Puertas de comunicacin de tipo tambor entintadas y prefabricadas en acceso principal.
No tiene.
No tiene
No tiene.
28/11/2008
De madera de pino terminadas entintadas.
MUEBLES DE BAO
MUEBLES DE COCINA:
F).- INSTALACIN ELCTRICA:
G).- PUERTAS, VENTANERIA METALICA Y CANCELERIA:
PUERTAS
PORTONES
CANCELES
H).- VIDRIERIA
I).- CERRAJERIA
J).-FACHADA:
K).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRA COMPLEMENTARIA
Cocinas integrales, sistemas de intercomunicacin, bardas, cisterna y equipo, elevador , patios,
cajones de estacionamiento, terrazas y balcones, cuarto de maquinas, rampas de acceso y
circulaciones, roof garden.
Aparente de concreto y fina de cemento arena terminado con pintura vinilica en parte.
De fierro de lamina al esmlate
Perfiles de aluminio en servicio.
Instalacin entubada oculta, con apagadores y contactos de mediana calidad
Cocina Integral completa de buena calidad (campana, estufa de 4 quemadores y lavabos).
Muebles de bao blancos, con placa de mrmol en lavabos
Perfiles de aluminio anonizado en ventaneria
Vidrio medio doble, trasluciso, en seccions grandes.
De buena calidad, importada.
58
AVALUO No:
FECHA:
Para efecto de llegar al valor del inmueble, se hizo un amplio estudio de la zona donde se ubica el mismo, en dicho estudio fueron
considerados todos los aspectos relevantes de la zona. As mismo, una amplia investigacin de mercado.
La investigacin de mercado consisti en peinar el lugar, con la finalidad de detectar fsicamente inmuebles disponibles en venta o renta.
De estos, se procedi a levantar e investigar informacin considerada como significativa.
METODO FISICO O DIRECTO: Sustentado bajo lo siguiente:
VALOR DE TERRENO: La obtencin de este valor es el resultado del anlisis provinente de la investigacin de mercado, aplicando sus
correspondientes factores fsicos de eficiencia.
LOTE TIPO: Corresponde al lote predominante en la zona o calle con caractersticas, medidas y superficie homogneas.
CALLE MODA: Corresponde al tipo de calle dominante en la zona con caractersticas y medidas semejantes.
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES: Los valores de las construcciones e instalaciones fueron obtenidas de los
elementos constructivos previamente cuantificados y calculados a partir de costos y precios vigentes por medio de anlisis especifico, de lo
cual resulta el valor de reposicin nuevo, a su vez a ste se le deduce el demrito o depreciacin por deterioro fsico, es decir, por edad y
estado de conservacin, de lo que resulta finalmente, corresponde al valor neto de reposicin.
La cuantificacin de reas contenidas en el presente avalo, fueron calculados a partir de la informacin proporcionada por el solicitante,
informacin que fue verificada fsicamente en el inmueble mediante levantamiento directo. En el caso donde se encontraron variaciones, se
hicieron las consideraciones correspondientes.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
Problema 3
28/11/2008
hicieron las consideraciones correspondientes.
De lo anterior, se resume que lo cuantificado, corresponde a lo existencial fsicamente en el inmueble, a esta fecha.
reales o susceptibles de producir dentro de un mercado activo de arrendamiento similar en uso.
METODO COMPARATIVO O DE MERCADO: Corresponde al valor que representa el inmueble proveniente de precios en el mercado
de inmuebles con caractersticas similares al valuado.
Cabe sealar que el inmueble al que se hace referencia en ubicacin de este documento, actualmente cuenta con una superficie de
construccion total de 814.02 m 2 de los cuales se encuentran manifestadas en la Licencia de Construccion ( FBJ-0352-06 ) solamente
783.20 M2 por lo que el presente avaluo hace referencia al valor de las construcciones excedentes, a peticion del solicitante, siendo 30.82
m2 equivalentes
59
AVALUO No:
FECHA:
ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO PARA EL TERRENO:
A). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTNDOSE PARA SU VENTA.
Aos
Problema 3
5551058904 Proyecsa Inmobiliaria Lar
Calle 2 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 55680437
Terreno
Allegra Bienes Raices
Century 21 Lomax + Cobarrubias
Calle Miguel Angel No. 26, Col Mixcoac. Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
316.49
CALLE, NUMERO Y COLONIA
0 EDAD:
CARACTERISTICAS:
INFORMANTE
Terreno
Ven Con Servicios
VII.- INVESTIGACION DE MERCADO
UBICACIN:
TELEFONO CASO
IT-2
IT-3
Av Revolucion, Col Mixcoac , Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 53395847
IT-1
Calle Goya No. 54 Col. Insurgentes Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
Terreno
Calle Fray Angelico Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
52028888
IT-5
Terreno
IT-4
28/11/2008
SUPERFICIE TERRENO:
FUb FFo FSu
VALOR HOMOLOGADO:
VALOR HOMOLOGADO EN N.R.
FZo: Zona : Incluye la diferencia de los servicios y/o entorno entre el inmueble valuado y el comparable.
FUb: Ubicacin : Implica la ubicacin en la manzana.
FFo: Forma : Es el factor que resulta de calificar la irregularidad del predio comparable respecto al valuado.
FSu: Superficie : Es el factor que resulta de la relacin de superficie respecto al lote moda y/o valuado.
1.00
10,176.39 1.00 1.00
1.00 1.00
IT-6
1,500,000.00 147.40 10,176.39
1.00
1.00
1.00
1.00 10,411.50 18%
1.00
1.00
1.00 1.00
Cemtury 21 amici premier
1.00
1.00
1.00 1.00
1.00
18%
Avenida 1 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 5524-551-67
1.00
IT-4
1,380,000.00
10,411.50
125.00 1.00
$9,900.00
11,040.00
1.00
1.00
9,902.49 100%
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00 1.00
1.00
1.00
IT-3
7,488,000.00
1.00
624.00 12,000.00
1.00
1.00
1.00 1.00 1.00
10,000.00
1.00
1.00 1.00
1.00
1.00
1.00
11,040.00
1.00 0.83
1.00 1.00
1.00
1.00
316.49 1.00
POND %
FFr
1.00 1.00
18%
1.00 7,894.74
1.00
1.00
FZo
1.00
1.00 1.00
FRe
PRECIO
HOMOLOGADO
$/M2
10%
9,000.00
1.00
CASO OFERTA $
PRECIO
UNITARIO $/M2
SUJETO
IT-6
IT-1
15,000,000.00 1900.00 7,894.74
1.00 0.83 1.00 1.00
520.00
1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.20
1.00
1.00 1.00
18%
18%
IT-2
4,680,000.00
1.00
9,000.00 1.00
1.00
IT-5
21,000,000.00 2017.00
SUPERFICIE
M2
1.00
Fneg
1.00
60
AVALUO No:
FECHA:
Aos
Problema 3
28/11/2008
RE/MAX Plus
CASAEN CONDOMINIO , 3 REC, 3.5 BAOS, 3 ESTAC
DELEGACION COL. NOMINAL
EDAD:
CARACTERISTICAS:
316.49
236.17
0
SUPERFICIE TERRENO:
UBICACIN:
CASO
IV-1
Benito Juarez EXTREMADURAINSURGENTES
Edad 3 Aos
UBICACIN
COROT np
C.P. N. EXT. N INT. CALLE
5281 3881
200.00 m
np 83.00 m 179.00 m
INFORMANTE TELEFONO
TERRENO CONSTRUC.
SUPERFICIE m2
LEONOR SANCHEZ 5510-46-3137
CASAEN CONDOMINIO 3 REC, 3 BAOS , 2 ESTAC,
MIXCOAC - n/p 100.00 m
IV-2
Benito Juarez INSURGENTES MIXCOAC
Edad 10 Aos
RAYO VENDE 5513 1010
Edad Aos
CASAHABITACION, 3 REC, 2.5 BAOS, 1 ESTAC.
AGUSTO RODIN np np 165.00 m
IV-4
Benito Juarez DEL VALLE
199.00 m
IV-3
Benito Juarez MIXCOAC
CENTURY 21 TRUEBA
DE TORRES
5688 0541
Edad 2 Aos
CASAEN CONDOMINIO 3 RECS, 5 BAOS, 3 ESTAC.
RECREO np np 70.00 m
ADOLFO PRIETO np np 70.00 m 272.00 m
239.00 m
IV-6
Benito Juarez SAN JOSE INSURGENTES
5688 0541
Edad 7 Aos
CASAEN CONDOMINIO 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS, 3 ESTAC.
5668-8167 np np
IV-5
Benito Juarez DEL VALLE CENTURY 21 TRUEBA
DE TORRES
93.00 m JOSE MAIBARRARAN 243.00 m NAVEL DIVISION
INMOBILIARIASADE CV
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
3 80 77 0.97 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.03 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01
10 80 70 0.89 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.12 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
2 80 78 0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.02 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
7 80 73 0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.12 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10
6 80 74 0.93 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.21 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.18
VALOR HOMOLOGADO:
Otro :
IV-6
Edad
PRECIO HOMOLOGADO
CASAEN CONDOMINIO , 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS, 3 ESTAC.
6 Aos
$/M2
15,363.13
SUP. EN VENTA
M2
PRECIO UNIT
$/M2
POND.
%
SUJETO 855.28
CASO OFERTA
1
2,750,000.00 179.00
$15,521.51 18%
$16,241.57 18%
14% $13,542.71
2
2,950,000.00 200.00 14,750.00
3
2,750,000.00 199.00 13,819.10
4
3,300,000.00
3,613,401.00
$13,807.53 18%
239.00
15,300.00
18%
5
3,400,000.00 272.00 12,500.00
VALOR DE MERCADO PARA T-1 :
6
3,700,000.00 243.00 15,226.34
$18,028.04
100.00%
14% $13,727.03
13,807.53
15,265.52
61
AVALUO No:
FECHA:
Aos
np 333.08 m 105.00 m Verchy Inmobiliria 5680-1730
Edad Aos
IV-6
Benito Juarez Mixcoac Empresa np
np 222.05 m 70.00 m Organizacin Serrano 55954045
Edad 15 Aos
IV-5
Benito Juarez Mixcoac Murcia np
np 275.98 m 87.00 m Century 21 Batiz 53431555
Edad Aos
IV-4
Benito Juarez Mixcoac Claudia Arciniaga np
np 317.22 m 100.00 m Bienes Raices Foz 2123-9130
Edad Aos
IV-3
Benito Juarez Mixcoac Extremadura np
n/p 339.42 m 107.00 m Century 21 Trueba de Torres 5688-0541
Edad Aos
IV-2
Benito Juarez Mixcoac Asturias 49
Edad 1 Aos
15 np 237.91 m 75.00 m
TERRENO CONSTRUC.
INFORMANTE TELEFONO
IV-1
Benito Juarez Mixcoac Andrea del Sarto
CASO
COL. NOMINAL C.P.
EDAD: 0
CALLE N. EXT.
Problema 3
28/11/2008
UBICACIN:
DELEGACION
VII.- INVESTIGACION DE MERCADO ( PARA TIPO DE CONSTRUCCION TIPO T- 2)
Carmen Silva 5559-7978
N INT.
0 80 0 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1 80 79 0.99 1.00 1.00 1.00 1.15 1.00
0.98 1.01 1.00 1.00 1.00 0.87 1.00 0.86
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 0.87 1.00 0.85
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
15 80 65 0.83 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.20 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.18
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
VALOR HOMOLOGADO:
Otro :
15,706.71 100.00%
15,700.00
$16,613.33 17%
$18,554.22 17%
6
1,780,000.00 105.00 16,952.38
$16,333.33 17%
5
1,100,000.00 70.00 15,714.29
$16,611.00 17%
4
1,450,000.00 87.00 16,666.67
$13,141.00 17%
3
1,695,000.00 100.00 16,950.00
15%
2
1,650,000.00 107.00 15,420.56
1
1,100,000.00 75.00 14,666.67
$12,624.80
SUJETO 0.00
POND.
M2 $/M2 $/M2 %
CASO OFERTA
Edad Aos
62
AVALUO No:
FECHA:
Aos
np 570.99 m 120.00 m Azucena Medina 2488-1293
Edad 1 Aos
IV-6
Benito Juarez San Jose Insurgentes Sagrero 155
np 899.31 m 189.00 m Ana Ganriela Gaona 5033-2153
Edad Aos
IV-5
Benito Juarez San Jose Insurgentes Damas 113
np 570.90 m 119.98 m Lasal Bines Raices 354-9977
Edad Aos
IV-4
Benito Juarez Insurgentes Mixcoac Malaga np
np 827.94 m 174.00 m MarioAlberto Mtz., 5611-8933
Edad Aos
IV-3
Benito Juarez San Jose Insurgentes Sagrero np
n/p 580.51 m 122.00 m Salvador Gutierrez Galvez 55232099
Edad Aos
IV-2
Benito Juarez Insurgentes Mixcoac Cadiz 98
Edad Aos
38 np 624.00 m 131.14 m Modus Vivendi 5033-2153
CALLE N. EXT. N INT. TERRENO CONSTRUC.
INFORMANTE TELEFONO
IV-1
Benito Juarez San Jose Insurgentes Jose Maria Ibarran
CASO
EDAD: 0
Problema 3
28/11/2008
UBICACIN:
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98
1 80 79 0.99 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 1.01 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99
VALOR HOMOLOGADO:
$
$
Otro :
19,278.94 100.00%
19,300.00
10,916,755.00
VALOR DE MERCADO ( T-1, T-2 Y T-
3):
$18,148.15 14%
$18,925.93 18%
6
2,200,000.00 120.00 18333.33
$19,603.27 18%
5
3,650,000.00 189.00 19312.17
$17,741.38 14%
4
2,400,000.00 119.98 20003.33
$20,081.97 18%
3
3,150,000.00 174.00 18103.45
18%
2
2,500,000.00 122.00 20491.80
1
2,753,940.00 131.14 21000.00
$20,580.00
SUJETO 0.00
POND.
M2 $/M2 $/M2 %
CASO OFERTA
Edad 1 Aos
IV-6
63
AVALUO No:
FECHA:
C). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO RENTADOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTANDOSE EN RENTA.
Aos
VII.- INVESTIGACION DE RENTABILIDAD
28/11/2008
Problema 3
TERRENO CALLE
SUPERFICIE TERRENO:
SUPERFICIE m2
Mixcoac
236.17
UBICACIN:
316.49
COL. NOMINAL CONSTRUC. C.P.
INFORMANTE
DELEGACION
Asterisco Serv. Inmobiliarios
IR-1
Benito Juarez
N. EXT.
62.00 m 212.91 m
CASO
UBICACIN
56151041
Edad 19
Rembrandt np np
Edad
0
IR-3
IR-2
Edad
3
n/p
Andrea del Sarto 76 206.04 m Asterisco Serv. Inmobiliarios
IR-4
IR-5
Edad
20
Boticelli np np 87.00 m Aremando Bernal 298.76 m
56313939
Edad
10
Los Echaves np np 100.00 m
IR-6
Benito Juarez Mixcoac 56681222
Edad
6
Holbein 360.57 m np np Century 21 Confort
EDAD: 0
CARACTERISTICAS:
105.00 m
309.06 m
343.40 m
90.00 m Century 21 Movisa
56151041 60.00 m
TELEFONO
Madrigal Stacpoole
5513215621
N INT.
Castaeda 27 np 12519900
Edad VP VR Fneg FEd FCal FCon FArea Otro Fzo Fre
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
19 80 61 0.76 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.32 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.21
3 80 77 0.96 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.04 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.96
0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.92
20 80 60 0.74 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.35 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.24
10 80 70 0.87 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.51 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.39
6 80 74 0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 1.13 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.04
VALOR HOMOLOGADO:
VALOR HOMOLOGADO EN N.R. T-1 $
OFERTA
SUPERFICIE EN RENTA PRECIO UNITARIO FACTORES DE HOMOLOGACION POND.
SUJETO 855.28
M2 $/M2 $/M2 %
CASO
17%
5,800.00 62.00 93.55
$113.24
IR-4
8,000.00 87.00 91.95
IR-2
5,800.00 60.00
90.00 88.89
96.67
IR-1
IR-3
$81.78 17%
8,000.00
$114.32 15%
IR-5
8,000.00 100.00 80.00
$111.31
IR-6
105.00 109.52 11,500.00
17%
17%
100%
$92.64
PRECIO HOMOLOGADO
104.37
$114.09
104.40
17%
64
AVALUO No:
FECHA:
A).- TERRENO
Lote tipo VAL. DE REFERENCIA (AREA DE VALOR): VAL. DE REFERENCIA (CORREDOR DE VALOR):
) x ) x ) x ) x ) =
B).- CONSTRUCCIONES CLASIFICACION= USO GENERICO + RANGO DE NIVELES + CLASIFICACION
10 4
10 4
10 4
10 4
Vlor total
5,000.00 758,750.00 $
T2 255.66 15,700.00 4,013,862.00 $
5,000.00 0 80 1.00 1.00 1.00
19,300.00 170.44
1.00 1.00
T3 3,289,492.00 $
#10916775.00
FACTORES
1,712,922.00 $
1,141,948.00 $
VP
VALOR DEL TERRENO
Fco
FVR
VALOR
RESULTANTE
VUNR
$/M2
VALOR UNITARIO RESULT.
$/M2
236.17
No aplica
Fed
9900.00
FRACC.
Fre
6,700.00 0 6,700.00 236.17
5,299.80 $ 250.00
T 1
662.27 SUP. TOTAL CONSTRUIDA
T3
T2
T4 H 151.75
255.66
3,133,251.00 $
Fub (
T 1
1.00
CLASIFICACION SUPERFICIE M2
1,582,339.00 $ 1.00
1.00 1.00 Fre= Fzo (
TIPO
H
H
6,700.00
6,700.00 0
0 6,700.00
6,700.00 1.00
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (B)
1.00
1.00 1.00 1.00
80
1.00 1.00
80
80
MOTIVO DEL
COEFICIENTE
AREA O
CORREDOR DE
VALOR
A03016 1.00
VALOR PARCIAL
V. UNIT.
HOMOLOGADO
$/M2
VALOR DE
MERCADO
1.00
5,195,959.00 $
9900.00
H
EDAD
1.00 Ffo (
VURN $/M2
Fsu (
INDIVISO
VALOR UNITARIO
$/M2
Fre
Ffr (
Unica 316.49
SUPERFICIE M2
170.44
28/11/2008
100.0000000%
15,300.00
TIPO
3,613,401.00 $
SUPERFICIE M2
3,133,251.00 $
Problema 3
C1. INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

EN REGIMEN DE CONDOMINIO (USO COMN)
$ -
VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES (C1) $ 1,872,130.00
VALOR FSICO (A + B + C + C1) 10,201,340.00 $
FVR
VALOR
RESULTANTE
VP
FACTORES
1.00 1.00

VUNR
$/M2
VURN $/M2
Fed Fco
VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES
CLAVE DESCRIPCION
SUPERFICIE O
LOTE
EDAD
Fco
VP
Fed
VURN $/M2
FACTORES
VALOR
RESULTANTE
VUNR
$/M2
FVR
CLAVE DESCRIPCION
EN RGIMEN PARTICULAR (USO INDIVIDUAL)

SUPERFICIE O
LOTE
EDAD
INDIVISO 100.00000%
OC10 Cisterna y Equipo 1 24,700.00 0 80 1.00 24700.00 $ 24,700.00
OC01 Bardas 35 1,850.00 0 80 1.00 1.00 1.00 1850.00 $ 64,750.00
EA09 Cocina integral 6.0000 12,300.00 0 80 1.00 1.00 12300.00 $ 73,800.00
IE01 Elevadores 1.0000 850,000.00 0 40
EA11 Gas Estacionario 1.0000 26,800.00 0
1.00
$ 26,800.00
1.00 1.00 1.00 850000.00 $ 850,000.00
80
40 1.00 1.00 1.00 26800.00
OC17 Circulaciones Vehiculares 45 5,000.00 0
OC17 Vestibulo, lobby, escaleras 74.0000 6,700.00 0
$ 225,000.00
1.00 1.00 1.00 6700.00 $ 495,800.00
80
80 1.00 1.00 1.00 5000.00
OC17 Areas jardinadas y terrazas 48 1,180.00 0
OC17 Roof Garden 23 1,180.00 0
$ 56,640.00
1.00 1.00 1.00 1180.00 $ 27,140.00
80
80 1.00 1.00 1.00 1180.00
1.00 1.00 1.00 5500.00 $ 27,500.00 OC17
5 5,500.00 0
65
AVALUO No:
FECHA:
RENTA BRUTA MENSUAL
DEDUCCIONES ANUALES
a).- IMPUESTO PREDIAL
b).- SERVICIO DE AGUA
c) CONSERVACION Y MANTENIMIENTO
d) ADMINISTRACION
e) ENERGIA ELECTRICA
f) SEGUROS
g) OTROS
h) VACIOS
T-3 H 170.44 104.40 17,793.94 $
TOTALES
H 255.66
28/11/2008
104.40 26,690.90 $
24,656.15 $
TIPO
Problema 3
8.33%
31.08%
$ 0.00
$ 5762.00
$ 21485.67
1.50%
$ 9577.26
$ 0.00
$ 691.41
$ 4418.00
$ 1037.00
1.00%
13.86%
0.00%
6.39%
MONTO
CONCEPTO
$ %
SUMA 69,140.99 $
T-1 H 236.17 104.40
T-2
CLASIFICACION
SUPERFICIE O
CANTIDAD M
RENTA
UNITARIA
MENSUAL
$/M/MES
RENTA MENSUAL
$
CALCULO DE LA RENTA ANUAL (R.N.A.)
CONCEPTO
OBSERVACIONES
RESULTADO APLICACIN ENFOQUE DE INGRESOS: 8,187,058.39 $
TOTALES
VENTA UNITARIA DE INMUEBLES SIMILARES 15,300.00 $
DEDUCCIONES
6.98%
RENTA UNITARIA 104.40 $
RENTA NETA ANUAL: 571,457 $
31.08%
TASA NETA:
RENTA BRUTA MENSUAL (REDONDEADA):
RENTA BRUTA ANUAL:
DEDUCCIONES ANUALES:
69,100 $
829,200 $
257,743 $
31.08%
MONTO
$ 21485.67
66
AVALUO No:
FECHA:
VALOR COMERCIAL EN N.R.
Esta cantidad representa al Valor comercial al dia:
INDICE ANTERIOR
Problema 3
Enfoque de capitalizacin de rentas en N.R.
8,187,058.39
10,916,755.00
Enfoque de Mercado en N.R.
$
VALOR REFERIDO
XIII.- VALOR REFERIDO EN SU CASO:
CASO
$
FECHA A REFERIR INDICE ACTUAL FACTOR
$
XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN
De acuerdo a los ndices de valor obtenidos se concluye que el valor de mercado es representativo, en consecuencia este equivale al valor comercial del inmueble.
XII.- CONCLUSIONES
(Otro valor)
10,917,000.00 $
$ 10,201,340.00
28/11/2008
Enfoque Fsico en N.R.
X.- RESUMEN DE VALORES
RICARDO MARTINEZ GONZALEZ FIRMA FIRMA FIRMA
Pginas necesarias para el reporte fotogrfico del inmueble (exterior, interior y en su caso ofertas de comparables).
Croquis del inmueble (identificar polgonos de terreno y de las construcciones)
Otros estudios realizados (especificar)
DIRECTOR ASESOR 2 ASESOR 1
El presente documento no tendra validez si es utilizado para fines distintos al especificado en la caratula, asi mismo si carece de sello y firma de los representantes de la institucion
ALUMNO
CONSIDERACIONES
Cabe sealar que el inmueble al que se hace referencia en ubicacin de este documento, actualmente cuenta con una superficie de
construccion total de 814.02 m 2 de los cuales se encuentran manifestadas en la Licencia de Construccion ( FBJ-0352-06 )
solamente 783.20 M2 por lo que el presente avaluo hace referencia al valor de las construcciones excedentes, a peticion del
solicitante, siendo 30.82 m2 equivalentes en valor por m2 de $6700 dando un total de $206 494.00
67
CIUDAD DE MXICO
TESORERIA SECRETARIA DE
FINANZAS DF
ANEXO A LA DECLARACION DE IMPUESTO SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES
( PARA SER LLENADO A MAQUINA POR EL PERITO VALUADOR )
DATOS DE UBICACION DEL INMUEBLE 112 20 000 9
COLONIA C.P.
CARACTERISTICAS URBANAS DEL TERRENO
250m FORMA x
DEL TERRENO X =
FZo FUb FFr FFo FSu
TOTAL 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
INDIVISO ( * ) SUMA ( A ) TOTAL $
DE LA CONSTRUCCION
USO FCo FEd
T 1 H H 1.00 1.00
T2 H H 1.00 1.00
T3 H H 1.00 1.00
SUMA ( B ) TOTAL $
$3,133,251.00
$1,712,922.00
VALOR RESULTANTE
$1,582,339.00
$4,437,209.00
3,133,251.00
$1,141,948.00
FACTORES
EDAD
HABITACIONAL
CLAVES DE
039 N CTA. CAT.
CLAVE
CONST
316.49
N EXT Tercera de Cadiz (Cadiz)
316.49
VALOR UNITARIO
236.17
RANGO CLASE
10
4
USO GENERICO
HC / 3 / 30
A03016
Insurgentes Mixcoac
LOTE MODA REGULAR
AREA O CORREDOR SUPERFICIE m
316.49 m
CLASIFICACION DE LA ZONA
TIPO VALOR UNITARIO $/m
USO DEL SUELO
$9,900
100.00000%
170.44
VALOR RESULTANTE FRe
Benito Juarez
1 N FRENTES
100.000000%
03920
10
$6,700.00
$6,700.00 4
$6,700.00
4
10
27
DELEG.
255.66
662.27
IRREGULAR
1.00
SUPERFICIE m
316.49 m
FACTORES DE EFICIENCA
CALLE
PORCION
SUMA ( B ) TOTAL $
AREAS E INSTALACIONES COMUNES ( * ) SOLO EN CONDOMINIO
FCo FEd
-
INDIVISO ( * ) ( C ) TOTAL $
INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS
FCo FEd
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
INDIVISO ( * ) ( D ) TOTAL $
CAPITALIZACION DE RENTAS
RENTA MENSUAL VALOR FISICO A + B + C +D
DEDUCCIONES MENSUALES VALOR DE CAPITALIZACION
CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL VALOR DE MERCADO
RESULTA VALOR COMERCIAL
VALOR COMERCIAL CON LETRA
VALOR REFERIDO AL: $ FACTOR
PERITO VALUADOR SOCIEDAD

3
1
2
5
4

45.0000
100.000000% $1,872,130.00
1
OC17
1
Vestibulo, lobby, escaleras
OC17
Cocina integral
Elevadores
EA11
EA09
IE01
$495,800.00
$4,437,209.00
EDAD VALOR RESULTANTE
$10,917,000.00
EDAD SUPERFICIE O LOTE
$69,140.99
74.0000
$225,000.00
CLAVE
$10,916,755.00
1.0000 26,800.00
VALOR UNITARIO
850,000.00 1.0000
-
CLAVE
6,700.00
5,000.00
VALOR UNITARIO
Gas Estacionario
SUPERFICIE O LOTE
$26,800.00
$850,000.00
$69,100.00
$8,187,058.39
12,300.00 $73,800.00
FACTORES
VALOR RESULTANTE
31.08%
DIEZ MILLONES NOVECIENTOS DIECI SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.
FACTORES
662.27
100.000000%

6.98%
6.0000
Roof Garden
DEL INMUEBLE
DEL INMUEBLE
6 OC17
8 OC17
$10,201,340.00
$8,187,058.39
7 OC17
Areas jardinadas y terrazas
1,180.00 48.0000 $56,640.00
5,500.00 5.0000 $27,500.00
1,180.00 23.0000 $27,140.00
9 OC10
Cisterna y Equipo
24,700.00 1.0000 $24,700.00
10 OC01
Bardas
1,850.00 35.0000 $64,750.00
68
DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE
METODO DE VALUACION: De acuerdo a los ndices de valor obtenidos se concluye que el valor de mercado es representativo, en consecuencia este equivale al valor comercial del inmueble.
INVESTIGACION DEL MERCADO INMOBILIARIO
COL. NOMINAL C.P. N. EXT N. INT
IV-1 03340 np np
IV-2 03340 - n/p
IV-3 03340 np np
IV-4 03340 np np
IV-5 03340 np np
IV-6 03340 np np
ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO ( CONSTRUCCION )
1 H 13,200 19 179
2 H 9,240 3 200
3 H 6,600 199
4 H 13,464 20 239
5 H 10,560 10 272 $ 2,503,021.71 $ 9,202.29
DEL VALLE
AGUSTO RODIN
Benito Juarez
Benito Juarez
Benito Juarez RECREO
JOSE MA IBARRARAN
ADOLFO PRIETO
VER AVALUO
Normal
$ 3,230,000 Normal
0.05
0.05
0.05
Benito Juarez
CASO
COROT
FACTOR
COMERC
$ 2,802,500
V.U.R.N. $/m
DEL VALLE
INSURGENTES MIXCOAC
CLASIFIC
AC
SAN JOSE INSURGENTES
MIXCOAC
MIXCOAC
$ 2,750,000
5688 0541
5688 0541
5668-8167
$ 2,950,000
CASA EN CONDOMINIO 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS, 3 ESTAC.
TOTAL
Benito Juarez
V.U.N.R.
$ 1,313,400.00
5513 1010
RAYO VENDE
CASO
TELEFONO
5281 3881 CASA EN CONDOMINIO 3 REC, 3 BAOS , 2 ESTAC, EXTREMADURA INSURGENTES
CALLE
Benito Juarez
UBICACION
RE/MAX Plus
CARACTERISTICAS
SUP. EDAD
$ 2,612,500
LEONOR SANCHEZ
CONSERVACION
$ 2,750,000
$ 2,612,500
VALOR AJUSTADO
Normal $ 9,975.43
Normal
$ 3,135,000
$ 8,883.60 Normal
FUENTE
COLINDANCIAS
$ 3,300,000
$ 3,400,000
Acera que ve al oriente de la Calle Cadiz comprendidpo por la calle Eje 7 Sur (Extremadura) al Norte y Calle Valencia al sur.
NAVEL DIVISION INMOBILIARIA SA DE CV
$ 10,001.83 $ 2,390,437.03
$ 1,785,601.71
$ 1,776,720.00
Se trata de un desarrollo habitacional,donde est construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro departamentos, dos casa de dos niveles cada una, un pent house y siete cajones de
estacionamiento; constituido actualmente bajo rgimen de propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, Hall escaleras, elevador, estacionamiento, patios, baos y
depsito de basura, siete cajones de estacionamiento y reas jardineadas. NIVEL 1. Planta baja de la casa 102, vestbulo y escalera, y departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de la casa 102, vestbulo y escalera y departamento 201. PLANTA
NIVEL 3.- Planta baja de la casa 202, vestbulo y escalera y departamento 301. PLANTA NIVEL 4.- Planta alta de la casa 202, vestbulos y escaleras y planta baja del Pent House 401. PLANTA DEL DEPARTAMENTO 5.- Planta alta del Pent
House 401, vestbulo y escaleras, Roof Garden y cuarto de maquinas.Cabe sealar que el inmueble al que se hace referencia en ubicacin de este documento, actualmente cuenta con una superficie de construccion total de 814.02 m 2 de los
cuales se encuentran manifestadas en la Licencia de Construccion ( FBJ-0352-06 ) solamente 783.20 M2 por lo que el presente avaluo hace referencia al valor de las construcciones excedentes, a peticion del solicitante.
DELEGACION
TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMITROFES Y ORIENTACION:
OFERTA $
0.05
5510-46-3137
0.05
$ 6,600.00
5 H 10,560 10 272
6 H 11,484 6 243
VALOR UNITARIO DE REPOSICION NUEVO ( V.U.R.N. )
CASO
1 24% 8% Total
2 24% 8% Total
3 24% 8% Total
4 24% 8% Total
5 24% 8% Total
6 24% 8% Total
ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO ( SUELO )
Fzo Ffo Fsup Otros
IT-1 $9,963 1.00 1.00 1.00 1.00
IT-2 $10,258 1.00 1.00 1.00 1.00
IT-3 $7,873 1.00 1.00 1.00 1.00
IT-4 $10,637 1.00 1.00 1.00 1.00
IT-5 $10,385 1.00 1.00 1.00 1.00
IT-6 $10,104 1.00 1.00 1.00 1.00
VALOR UNITARIO APLICADO $/m
INVESTIGACION DE MERCADO DE RENTAS
RENTA
C.P. N. EXT N. INT $/m
IR-1 H 10 4 03340 np np
IR-2 H 10 4 03340 76 n/p
IR-3 H 10 4 03340 27 np
IR-4 H 10 4 03340 np np
IR-5 H 10 4 03340 np np
IR-6 H 10 4 03340 np np
RENTA MENSUAL APLICADA $/m
DEDUCCIONES
a).- VACIOS 9).- SEGUROS (EN SU CASO)
b).- IMPUESTO PREDIAL (base renta) h).- OTROS (INDICAR)
c).- SERVICIO DE AGUA (EN SU CASO) i).- DEPRECIACION FISCAL
d).- CONSERV. Y MANTENIMIENTO j).- DEDUC. FISCALES (b+c+d+e+f+g)
e).- ADMINISTRACION k).- IMPUESTO SOBRE LA RENTA
f).- ENERGIA ELECTRICA (EN SU CASO) SUMA (a+b+c+d+e+f+g+h+j+k)
$ 2,088.00
FRe
FFr
Para los efectos a que haya lugar y a peticin del solicitante se desglosa el valor por m2 de terreno del referido inmueble citado en ubicacin de este documento como Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27,
Col. Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Del. Benito Juarez, Distrito Federal. con superficie original de 261.38 m2. actualmente fusionada fisicamente con una porcion de 55.10 m2, colindante con esta en su colindancia
poniente, en su parte posterior haciendo un total de 316.49 m2. objeto del presente avaluo el cual equivale a: $10, 000.00/ m2
1.00
+ Costo Financ.
1.00
1.00
$9,962.63 1.00
$ 5,800
$ 5,800
Fub
$7,873.33
VALOR RESULT. $/m V.U.S. $/m
+ Costo Financ.
1.00
$ 2,503,021.71 $ 9,202.29
20/12/2003
$ 11,484.00
$ 13,464.00
20/12/2003 $ 10,560.00
+ Costo Financ.
+ Costo Financ.
Benito Juarez Mixcoac Los Echaves
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
Benito Juarez
UBICACIN
+ Costo Financ.
Benito Juarez
$ 1,920.00 BIMSA
$ 1,200.00
$ 3,230,000 Normal 0.05
BIMSA
$ 3,700,000 Normal
$ 2,400.00
$ 10,598.09 $ 3,515,000
$ 2,448.00 + Costo Financ.
$ 939,664 93.00
$ 1,025,780
$ 726,978 70.00
$ 744,563 70.00
$ 1,299,100
42.59%
31.08%
$29,450.37
$16,379.50
$1,037.00
$21,485.67
$4,418.00
6.66% $4,608.00
6.39%
Mixcoac Holbein
1.00
1.00
Mixcoac
Mixcoac
1.00
Mixcoac
Mixcoac
1.00
Boticelli
SUP. m
$ 3,400,000
BIMSA
$10,257.80
$ 104.40
$ 2,575,336.22
20/12/2003
RENTA
MENSUAL
$ 92
$10,385.40
$ 8,000
20/12/2003
$ 110
$ 8,000
$ 94
$ 97
$ 89
$ 80
$ 9,900.00
1.00%
20/12/2003
FECHA
$ 11,500
$10,103.91
20/12/2003
$ 8,000
$10,636.61
32.38%
0.05
$ 13,200.00
$ 9,240.00
165.00
1.00
$5,762.00
0 0
Benito Juarez
$691.41
$9,577.26 13.86%
8.33%
1.50%
Benito Juarez
CLASIFICACION
$ 6,600.00
Andrea del Sarto
1.00
83.00
VALOR SUELO
$8,700
Rembrandt
Benito Juarez
CASO
DELEGACION
$10,000
Castaeda
BIMSA
CASO
$/m FUENTE
$ 1,680.00 $7,000
$5,000
$8,000
$10,200 BIMSA
100.00
BIMSA
$ 826,898
COLONIA CALLE
1.00
1.00
69

CAPITULO V
MEMORIA DESCRIPTIVA DE LAS AREAS PRIVATIVAS Y COMUNES DEL CONJUNTO

70
MEMORIA DESCRIPTIVA DE LAS AREAS PRIVATIVAS Y COMUNES DEL CONJUNTO
Memoria descriptiva de las seis unidades privativas, as como las asignaciones de terrazas y
cajones de estacionamiento, que pudieran existir. Tabla de indivisos correspondientes y superficies de
construccin. ( Cabe mencionar que solo se realiza un clculo de los indivisos, as como las superficies
de construcciones, de acuerdo a lo aprendido en el curso de la especialidad, esto con efectos prcticos
para resolver el problema 5; teniendo en consideracin que debe de existir un rgimen en condominio
protocolizada en la notaria y su memoria descriptiva del conjunto y cada una de las unidades privativas
normalizadas por la Ley de Propiedad en Condominio del Distrito Federal ORDENAMIENTO
VIGENTE:
Publicado el 31 de diciembre de 1998 en el Diario Oficial de la Federacin y el 7 de enero de 1999 en
la Gaceta Oficial del Distrito Federal.). (Actualizada al 16 de enero de 2003).

71
MEMORIA DESCRIPTIVA PARA LA CONSTITUCION DE REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO DEL CONJUNTO CONDOMINAL CADIZ 27, UBICADO EN LA
DELEGACION BENITO JUAREZ, MEXICO DISTRITO FEDERAL.
DATOS GENERALES:
UBICACION:
CONJUNTO CONDOMINAL: Condominio Cdiz No. 27
NOMBRE DE LA CALLE: Cdiz No. 27
COLONIA: Insurgentes Mixcoac
DELEGACION: Benito Jurez
ESTADO: Mxico, Distrito Federal
SUPERFICIE, MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL PREDIO:
SUPERFICIE:
La superficie total del predio es de 316.49 m2
MEDIDAS Y COLINDANCIAS:
De la sperficie original Superficie de terreno 261.38 m2
Al norte: 21.70 mts

Con el lote N 5, hoy casa 29 de la calle de Cdiz
Al sur: 24.10 mts Con el resto del mismo predio
Al oriente 14.20 mts Con la Tercera calle de Cadiz
Al poniente: 9.50 mts Concasa S/N a la calle de Valencia

De la superficie segn plano topogrfico
de deslinde: Superficie de terreno: 316.49 m2

Al norte

29.951

mts
Con predio marcado con el No. 29 de la calle Cadiz, propiedad
del Sr Carlos Villanueva Rodriguez
Al sur con tres tramos:
El 1 de 13.135 mts
Con predio marcado con el No. 35 de la calle de Cdiz, propiedad
de la Sra. Carmen Zertuche Reyes

72
El 2 de 10.30 mts Con predio marcado con el No. 49 de la calle de Valencia
Propiedad de la Sra. Ma. Isabel Moreno Hernndez
El 3de 11.201 mts Con predio marcado con el No. 53 de la calle Valencia
Propiedad de la Sra. Cristina Brozon Mndez.
Al oriente 14.372 mts Con calle Cdiz
Al poniente en dos tramos
El 1 de 1.817 mts
Con predio marcado con el No. 53 de la calle Valencia propiedad
de la Sra. Cristina Brozon Mndez

El 2 de 4.162 mts Con predio marcado con el No.57de la calle de Valencia
Propiedad del Sr Fernando Montoya Vela
De la superficie restante
(Diferencia entre la superficie
original y la superficie de acuerdo a
plano topogrfico. Superficie de terreno: 55.11 m2
Al norte 5.02 mts
Con predio marcado con el predio marcado con el No. 29 de la
calle Cadiz.
Propiedad del Sr. Carlos Villanueva Rodrguez
Al sur 11.201 mts Con predio marcado No.. 53 de la calle Valencia
Propiedad de la Sra. Cristina Brozon Mndez.
Al oriente 7.00 mts
Con fraccin original de superficie de 216.38 m2, de la que ahora
forma parte
AL
PONIENTE 4.162 mts Con predio marcado con el No 57 de la calle de Valencia
Propiedad del Sr. Fernando Montoya Vela.
DESCRIPCION DEL DESARROLLO:
Se denomina CONDOMINIO CADIZ 27 al Conjunto Condominal desarrollado sobre un terreno de
configuracin irregular, de topografa sensiblemente plana, con un solo frente, hacia la calle de Cdiz
por el que tendr su nico acceso, tanto peatonal como vehicular.
Este Conjunto Condominal est compuesto por dos cuerpos de edificios desarrollados en cinco y seis
niveles.

73
DESCRIPCION DEL DESARROLLO DEL CONJUNTO:
Se trata de un desarrollo habitacional, departamentos, donde est construido un edificio de dos cuerpos
, desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro departamentos, dos casa de dos niveles cada
una, un pent house y siete cajones de estacionamiento; constituido actualmente bajo rgimen de
propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:
PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, Hall escaleras, elevador, estacionamiento, patios, baos
y depsito de basura, siete cajones de estacionamiento y reas jardineadas. NIVEL 1. Planta baja de la
casa 102, vestbulo y escalera, y departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de la casa 102, vestbulo y
escalera y departamento 201. PLANTA NIVEL 3.- Planta baja de la casa 202, vestbulo y escalera y
departamento 301. PLANTA NIVEL 4.- Planta alta de la casa 202, vestbulos y escaleras y planta baja
del Pent House 401. PLANTA DEL DEPARTAMENTO 5.- Planta alta del Pent House 401, vestbulo
y escaleras, Roof Garden y cuarto de maquinas.
ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCCION CONJUNTO CONDOMINAL
CONDOMINIO CADIZ 27
CIMENTACION: Cimentacin a base de concreto armado de varias medidas, con una resistencia
mnima de concreto fc=250 kg/cm2.
RELLENOS: Relleno compactado con aplanadora o bailarina.
PLANTILLA: De concreto pobre fc=100 kg/cm2., con un espesor de cm., con alternativas de
pedaceria de tabique con mortero y lechada de cal y cemento.
FIRMES:Firmes de compresin de 6cms a 8 cms de espesor, reforzado con malla electrosoldada -6 8/8.
MUROS: De carga, con dimensiones de acuerdo al clculo estructural, garantizando estabilidad y
aislamiento trmico-acstico con las siguientes alternativas.
Muro a base de tabique extruido 6 x 12 x 24 o similar del mismo espesor.
ELEMENTOS ESTRUCTURALES:
ESTRUCTURA: Castillos y cadenas de cerramientos, de concreto armado con acero de refuerzo
ESCALERAS: Escaleras de estructura metlica.
ENTREPISOS: Losas de concreto armado, sistema aligerado.

74
AZOTEA: Losa de concreto armado, macisas.
ACABADOS:
MUROS INTERIORES: Muro a base de tabique extruido 6 x 12 x 24 o similar del mismo espesor,
aplanado de mortero fino y pintura vinlica.
Muro a base de tabique aparente con acabado de sellador de silicn.
LAMBRINES: Azulejo liso de mrmol en zonas de humedad de muros
PISOS: De cemento pulido e recamaras, duela laminada en general y azulejo antiderrapante en baos.
PLAFONES: Tirol directamente aplicado sobre la losa en estancia, comedor, recamaras y en cocina,
baos con aplanado de yeso y pintura de esmalte en color claro.
PINTURA: De esmalte en muros de baos y cocinas marca Comex o similar.
BARANDAL Y PROTECCIONES: De perfil tubular y solera de 2con pintura de esmalte.
MUEBLES Y ACCESORIOS: Inodoro y lavabo de porcelana blanco marca Vitromex o similar, con
accesorios de empotrar de color blanco, calentador automtico marca Calores o similar de 40 lts.
Lavadero de concreto armado en patio de servicio.
CARPINTERIA: Puertas interiores: puertas de tambor con Eucaplac de tablero de 35mm. Con marco
de aluminio. Puerta Principal: metlica de tablero color de 35mm. Con marco de madera.
INSTALACION HIDRAULICA: Ejecutada con tubera de cobre en alimentacin general y
polipropileno Clase A-10 de 19mm. De dimetro (alimentacin) y red interior de 13mm. y 19mm. de
dimetro, conexiones de cobre de fierro galvanizado en columnas de alimentaciones y azotea.
INSTALACION SANITATRIA: Ejecutada con tubera de PVC de 4 de dimetro en B.A.N. y B.A.P.,
en charolas y muros a base de conexiones de PVC diversos dimetros segn proyecto.
INSTALACION ELECTRICA: Ejecutada con tubera de poliducto, ahogados en losas y muros
(oculta), conductores de cobre, contactos y apagadores de aluminio marca Roger o similar, lnea
econmica.
CANCELERIA Y VIDRIERIA: Ventanas de aluminio color blanco de lnea de 1 con vidrio medio
doble de 3mm. de espesor color transparente o tintex color verde.

75
CERRAJERIA: Chapa de lnea econmica marca Acme o similar en puertas de intercomunicacin,
chapa de sobreponer Fanal o similar en puerta de acceso principal.
ESPECIFICACIONES DE URBANIZACION:
RED DE DRENAJE Y ALCANTARILLADO:
Tubera de concreto simple de 15 y 30 cms. de dimetro, apoyados sobre una cama de area. Los pozos
de visita a base de una plantilla de concreto simple fc=100kg/cm2., muro de tabique rojo recocido
junteado con mortero cemento arena proporcin 1:3, aplanado con mezcla acabado pulido con
escalones y brocal de FoFo.
RED DE AGUA POTABLE: Tubera de PVC sobre una cama de arena de 10cms. De espesor, las
piezas especiales para cruceros sern de FoFo.
RED ELECTRICA: Postes de concreto segun diseo C.F.E. registros (IDEM al anterior) ductos de
PVC asentados sobre terreno natural y em vialidades encamisados com concreto simple Fc=150
kg/cm2.
GUARNICION Y BANQUETAS: Guarniciones de concreto hidrulico simple fc=200 kg/cm2 en
forma trapezoidal. Banqueta de concreto hidrulico simple fc=200 kg/cm2. de 8 cms.
SON BIENES DE PROPIEDAD PRIVADA: Cada uno de los departamentos que integran el Rgimen
de Propiedad en Condominio.
AREA QUE CONFORMAN AL CONJUNTO:
A) El terreno, las puertas de entrada, vestbulos, corredores y escaleras.
B) Roof Garden
C) Circulaciones vehiculares.
D) Los pasillos.
E) El elevado.
F) Los cubos de iluminacin natural.
G) Cisternas.
H) Tinacos.
I) Tanques de gas estacionario.
J) La vialidad principal.
K) Las guarniciones y banquetas.

76
L) Los locales destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.
M) Las instalaciones que son de uso y disfrute comn como son los tinacos, albaales,
conductos de instalacin de agua, luz, drenaje y cisternas con sus equipos de bombeo y tanque de gas
estacionario, con excepcin desde luego, aquellos que sirven exclusivamente a un solo departamento.
N) Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general.
O) Red telefnica.
P) La estructura, las paredes maestras, aleros y los techos de los edificios. Los techos y los
pisos sern de propiedad comn de los propietarios de las partes superior e inferior nicamente desde el
plafn, sin incluir este, del departamento de inferior hasta el lecho alto de la losa en el piso superior.
Sin embargo, las tuberas de agua, gas electricidad, telfono que se encuentran en la parte de
copropiedad pertenecern exclusivamente el propietario del departamento que sirven.
Q) En iguales trminos, los muros que separan la propiedad privada, sern de propiedad comn
entre los propietarios de dichas partes privadas. Los muros medianeros entre los edificios son de
propiedad comn de los propietarios de cada uno de los edificios vecinos a los cuales sirven como
medianeros.
R) La decoracin de las fachadas exteriores y la interior de los patios de luz, incluyendo la
pintura de las ventanas y de los recubrimientos de materiales de cualquier naturaleza de todas las
fachadas.
S) De una manera general son bienes comunes todas las partes del inmueble que no estn
destinadas a uso exclusivo de propiedad individual.
SUPERFICIE DE LOS BIENES COMUNES DEL CONDOMINIO CADIZ 27.
Superficie de terreno de la unidad condominal: 316 .4 9 m2.
Superficie de desplante de los edificios: 197.44 m2.
Superficie de los bienes comun:
Circulaciones vehiculares 45.00 m2
Roof garden 23.00 m2
Areas jardinadas y terrazas en planta baja 48.00 m2
Vestibulos, lobby y escaleras 74.00 m2
Bardas 35.00 m2
Cisterna, capacidad aproximadamente 11 m3
Bao comn y cuarto de basura 5 m3

77

UNIDAD PRIVATIVA
M2 CONSRUIDOS
(SUP PRIVATIVA)
No DE CAJONES DE
ESTAC. ASIGNADOS
INDIVISOS Sup. / m2
TIPO DE CONSTRUCCION
SEGN AVALUO
CATASTRAL
CASA 102 123.95 1 18.716
CASA 202 112.22 1 16.945 236.170 T-1
DEPTO 101 85.22 1 12.868
DEPTO 201 85.22 1 12.868
DEPTO 301 85.22 1 12.868 255.660 T-2
PENT HOUSE 401 170.44 2 25.736 170.440 T-3
100.0000 662.270 Sup- Const. Total
TABLA DE INDIVISOS
SUPERFICIES PRIVATIVAS
La casa 102 desarrollada en dos niveles
Superficie de construccin: 112.22 m2
Terraza privativa: .11.73 m2
Cajones de estacionamiento...1 Lote
La casa 202 desarrollada en dos niveles
El departamento 101 desarrollado en un nivel

78
El pent house 401 desarrollado en dos niveles
Cajones de estacionamiento...2 Lotes

79

CAPITULO VI
VI.1.-AVALUO COMERCIAL, FORMATO DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL
(S.F.H.)
VI.2..-AVALUO FISCAL (PARA PAGO DE ISAI) FORMATO DE TESORERIA REQUERIDO
POR EL NOTARIO (MANUAL DE PROCEDIMIETOS Y LINEAMIENTOS TECNICOS DE
VALUACION INMOBILIARIA D.F. Y CODIGO FINANCIERIO DEL D.F.)
VI.3.- COMPARATIVA METODOLOGICA GENERAL DE LOS DOS FORMATOS.

80
VI.1.-AVALUO COMERCIAL FORMATO DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL
(S.H.F)
Finalmente, una vez teniendo regularizado todo el conjunto y el rgimen en condominio, se
comercializan cada una de las unidades privativas independientemente del tipo de crdito del que se
tramite para su compraventa o pago en efectivo; se realizaran mediante avalos con normatividad de la
S.F.H. para aquellas unidades que queden hipotecados

81
Clave avalo SHF
28/11/2008
29/05/2009
Cdula
profesional
Registro otorgado por otra autoridad
Cdula
profesional
Registro otorgado por otra autoridad
Nmero Exterior 27 Depto: 101
Clave avalo UV
CURP Avalo ISAI 1 SI
030002
1
4 Cuenta Predial
Cuenta de Agua
Numero del Registro del
Conjunto(Numero de Paquete)
Clave SHF del Controlador
Clave SHF de Valuador
Inmuebles
Originacion de Crdito
Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz)
Inmuebles
Insurgentes Mixcoac C.P.: 03920
Detalle
Solicitante
Controlador
Especialidad
Clave entidad otorgante del crdito
R.F.C.
Especialidad
Valuador:
Calle
Propsito del avalo
Colonia
FOVISSSTE
Avalo Recuperacin
Otro propsito
PROBLEMA 5
Avalo de Inmueble objeto de crdito garantizado a la vivienda
I.1. ANTECEDENTES
Fecha del avalo
Fecha de caducidad
I. ASPECTOS GENERALES
AVALUO COMERCIAL FORMATO DE LA SHF
I.2. INFORMACIN GENERAL DEL INMUEBLE
Tipo de inmueble a
valuar: 18-37-557-552-01-000-7 Global
Clave nica de Vivienda
039-112-20-000-9 Departamento en Condominio

0
Nmero de Folio Infonavit
Nombre del conjunto asignado
Unidad de Valuacin
Conjunto(Numero de Paquete)
Nivel
No. 27 Depto: 101
Entre y Telfono
Cdigo Postal
Manzana Lote Conjunto
Entrada Edif:
Clave Deleg. o Municipio 09 Estado 09
Rgimen de propiedad
Colonia
Entidad Distrito Federal C.P.: 03920
CURP
181 Nombre Notario
Libro 711
de fecha 10/06/2005
Declaraciones:
Advertencias:
Distrito Federal
Insurgentes Mixcoac
Insurgentes Mixcoac
Privada en Condominio
Eje 7 sur Extermadura
Volumen 36
Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27 Depto: 101
Plaza
No Notario
Georeferencias Longitud
2,342
Propietario:
99.2083805
Latitud
19.3354819
31441
Altitud
LIC. MIGUEL SOBERON MAINERO
N de
Escritura/Instrumento
Colonia
Valencia
Condominio
Calle
-
Constructor
Deleg. o Municipio
R.F.C.
Supermanzana
Direccin: Calle y N
Benito Juarez Deleg. o Municipio
-
Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz)
Ubicacin del inmueble:
Nmero de Vivienda en el Paquete
03920
Enfoque de Capitalizacin de Rentas: "La utilizacin de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de ese
mercado. La aplicacin de dicho enfoque no ser necesaria para la valuacin de viviendas de clase mnima, econmica, inters social y media, descritas en la regla vigsimo segunda.
El presente avalo es de uso exclusivo del solicitante para el destino o propsito expresado, por lo que no podr ser utilizado para fines distintos.
I.3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS
No es objeto del presente avalo verificar la existencia de gravmenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo, que puedan afectar al bien que se vala, a menos que
expresamente sean declarados por el propietario o solicitante del avalo, por lo que no asumimos ninguna responsabilidad por informacin omitida en la solicitud del avalo.
Para la aplicacin de los valores unitarios del terreno se analiza la oferta y demanda que se cotiza en la zona de influencia, con datos publicados a travs de pginas de Internet y peridicos
especializados. Para la construccin adicional a la investigacin de mercado, se consultaron diferentes fuentes informativas de costos de construccin. Se utiliz el mtodo fsico directo.
82
Clave avalo SHF
28/11/2008
29/05/2009
Clasif. de la zona 1
3
Densidad de poblacin: 6
1 6
Distribucin 1 Distribucin 1
Tipo 1 Tipo 1
Acometida 1 Acometida 1
Material 2 Sealizacin 1
Otros Materiales Nomenclatura 1
Banquetas 1
Otros Materiales 1
Guarniciones 1
Otros materiales
Casas Habitacional y Edificios hasta 5 niveles de mediana calidad
Existe
Escasa, existen algunas placas visibles en las esquinas.
Bueno: camiones, taxis, transporte colectivo en general con diferentes destinos.
Recoleccion municipal de desechos
Densa
Sealizacin y nomenclatura
Con acometida al inmueble.
Red Area
Existe.
Existe.
Existe
Con suministro al inmueble
Vialidades 20.00%
Existe
Electrificacin 30%
Agua potable
Vas de acceso Al norte Eje 7 Sur, Al Oriente con Av Insurgentes Sur y Av Rio Mixcoac.
Uso de construcciones
Asfalto.
Concreto
Concreto
30%
Tipo de construccin predominante
PROBLEMA 5
Fecha del avalo
Fecha de caducidad
I.4. ENTORNO
Centrica Habitacional de tercer orden.
PROBLEMA 5
ndice de saturacin en la zona 100
Gas Natural Si cuenta con ello
Habitacional Nmero de Niveles promedio
Otro uso de Construcciones
Infraestructura disponible
Telefona
Red Area
I.Entorno-2
Tipo 2 Distancia en metros 190
Frecuencia en minutos 5
Vigilancia 1
Distancia en metros 50
Frecuencia en minutos 5
Aguas Residuales 1
Drenaje pluvial en calle
Drenaje pluvial en zona
Drenaje mixto
Fosa Sptica
3
3
Clave Distancia
Cuenta con : 5 200 M
4 1100 M
2 650 M
3 500 M
6 3000 M
1 1500 M
8 2000 M
7 650 M
Transporte Urbano
Bueno: camiones, taxis, transporte colectivo en general con diferentes destinos.
Con conexin al imnueble
Areo
Alumbrado pblico 10%
No aplica.
10% Nivel de infraestructura Normal.
Cuenta con el
Drenaje
Bancos
Estacin de Transporte
100 Otros
Nivel de equipamiento urbano
Descripcin Equipamiento
Municipal Transporte Suburbano
Hospitales
Cuenta con el.
Nivel de infraestructura %
Iglesia
Clave de Nivel de infraestructura Agua Potable, Drenaje, Electricidad, Alumbrado Pblico y Vialidades terminadas con banquetas
Iglesia,Mercado o Comercios, Escuelas, Parques y Jardines y Acceso o Estacion de Transporte Publico
Equipamiento urbano
Escuelas
Parques y Jardines
Mercados
Plazas Pblicas
I.Entorno-2
83
Clave avalo SHF
28/11/2008
29/05/2009
PROBLEMA 5
PROBLEMA 5
Fecha del avalo
Fecha de caducidad
COLINDANCIAS ANEXAS
II.Colindancias_anexas II.Colindancias_anexas
84
0
28/11/2008
29-May-09
Clase de
inmueble
Referencia de
proximidad Edad m suelo m const. C.U.S. Precio ($) P.unit. ($/m) Nombre/telfono
1 Inters social Intermedia 1 36.00 75.00 2.083 1,100,000 14,667 Carmen Silva
5559-7978
2 Inters social Intermedia 0 51.00 107.00 2.098 1,650,000 15,421 Century 21 Trueba de Torres
5688-0541
3 Inters social Inmediato 0 48.00 100.00 2.083 1,695,000 16,950 Bienes Raices Foz
2123-9130
4 Inters social Inmediato 0 42.00 87.00 2.071 1,450,000 16,667 Century 21 Batiz
53431555
5 Inters social Inmediato 15 34.00 70.00 2.059 1,100,000 15,714 Organizacin Serrano
55954045
6 Inters social Inmediato 0 51.00 105.00 2.059 1,780,000 16,952 Verchy Inmobiliria
5680-1730
3 43.67 90.67 2.076 16,061.83
Conclusiones
2.080
Otras consideraciones a los precios de oferta
Venta N 1 sala-comedor cocina 2 Recmaras 1 Bao Completo 0 Medio Bao 1 Estacionamiento
Venta N 2 sala-comedor cocina 3 Recmaras 2.5 Bao Completo 0 Medio Bao 1 Estacionamiento
Homologacin por C.U.S:
Clave del avalo SHF
Fecha del avalo
Fecha de caducidad
Ubicacin
III.1. INFORMACIN DE MERCADO
0
Ofertas de inmuebles similares en venta en la zona
Caracteristicas de Ubicacin del Comparable 1
AsturiasNo.49Col.Mixcoac
EmpresaNo.Col.Mixcoac
Claudia ArciniagaNo.-Col.Mixcoac
ExtremaduraNo.-Col.Mixcoac
Andrea del SartoNo.15Col.Mixcoac
MurciaNo.-Col.Mixcoac
Promedios
C.U.S. Inmueble sujeto
Homologacin por C.U.S:
1 36 75 14,667 9,800.00 1.00 9,800.00 36.06 -0.06 -588 1,100,588 14,674.51
2 51 107 15,421 9,800.00 1.00 9,800.00 51.44 -0.44 -4,312 1,654,312 15,460.86
3 48 100 16,950 9,800.00 1.00 9,800.00 48.08 -0.08 -784 1,695,784 16,957.84
4 42 87 16,667 9,800.00 1.00 9,800.00 41.83 0.17 1,666 1,448,334 16,647.52
5 34 70 15,714 9,800.00 1.00 9,800.00 33.65 0.35 3,430 1,096,570 15,665.29
6 51 105 16,952 9,800.00 1.00 9,800.00 50.48 0.52 5,096 1,774,904 16,903.85
PROMEDIO 16,051.65
Anlisis y justificacin de los factores empleados en la comparacin de inmuebles similares
Factor Resultante
C.U.S. Zona Ubicacion Area Edad Fest.
1 36 75 14,667 1.00 1.00 1.00 0.97 1.01 1.00 0.98 14,373.66
2 51 107 15,421 1.00 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.05 16,192.05
3 48 100 16,950 1.00 0.83 1.00 1.03 1.00 0.96 0.82 13,899.00
4 1 87 16,667 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 16,667.00
5 34 70 15,714 1.00 1.00 1.00 0.96 1.15 1.00 1.10 17,285.40
6 51 105 16,952 1.00 1.00 1.00 1.04 1.00 0.98 1.02 17,291.04
En todos los casos se considera un factor de ubicacin igual a 1.00 PROMEDIO 16,361.83
Resultado natural de la investigacin de inmuebles similares
mnimo 14,667 $/m de referencia mnimo 13,899 $/m de referencia
promedio 16,062 $/m de referencia promedio 16,400 $/m de referencia
mximo 16,952 $/m de referencia mximo 17,291 $/m de referencia
Aplicacin del enfoque de mercado
1.00
16,400.00
85.22
1,397,608.00
Sup. terreno
necesaria
Excedente o faltante
Se ocupo este comparable
m Terreno
Importe excedente o
faltante
factor comercial:
V. Unit. o P.
Unit. suelo
Valor unitario suelo
($/m)
No se ocupo este comparable
superficie vendible:
III.2. ANLISIS DEL ENFOQUE DE COMPARACIN
III.3. RESULTADO DEL ENFOQUE DE COMPARACIN
monto unitario aplicable:
Valor unitario ($/m)
Resultado de los anlisis de comparacin de inmuebles similares
m Terreno Factor de
eficiencia
m construccin
Factores de comparacin para los inmuebles similares utilizados
Valor Unitario estimado para terreno del inmueble sujeto
m construccin P.unit. ($/m) Valor unit. del
suelo compar.
Valor unit. del
suelo
Valor inmueble
homologado CUS
III. Enfoque de Mercado-5
85
Clave avalo SHF
28-Nov-08
29-May-09
Ubicacin del inmueble:
II.1. TERRENO
Croquis de localizacin
Fecha del avalo
Fecha de caducidad
PROBLEMA 5
PROBLEMA 5
NORTE
TIGRE
C
JO
N
H
U
E
R
T
A
DURAZNOS
LIRIO
M
A
N
Z
A
N
A
S
M
A
L
A
G
A
S
A
N
T
A
N
D
E
R
M
A
L
A
G
A
J
E
R
E
Z
DONATELLO
G
A
L
IC
IA
ALGECIRAS
C
A
N
O
V
A
R
E
C
R
E
O
EXTREMADURA
EJE 7 SUR
FELIX CUEVAS
4
2 No. de frentes 1
1
2.98
Densidad habitacional Uso actual
Escritura
Del terreno
Ver hoja anexa
Privativas (en caso de condominios)
Del Departamento
No porporcionado
100.0000
0.128680
Medidas y colindancias segn
Zona urbana con construcciones propias del lugar
Uso de suelo HC 3 / 30
Irregular
Plano.
II.2. DESCRIPCIN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES
Las propias del Programa de Desarrollo Urbano del Municipio de Tultepc.
Fuente consultada para la obtencin del indiviso Escritura de propiedad antes mencionada. Indivisos del terreno.
Coeficiente de Utilizacin del Suelo del inmueble valuado
Acera que ve al oriente de la Calle Cadiz comprendidpo por la calle Eje 7 Sur (Extremadura) al Norte y Calle
Valencia al sur.
Tramo de calle, calles transversales limtrofes y orientacin
Configuracin
Topografa
Indivisos de la construccin
Topografa y configuracin
Caractersticas panormicas
Ubicacin
Servidumbres y/o restricciones
Interior.
61 a 80 Viv. / Ha. Habitacional plurifamiliar.
II. Caracts Particulares-3-4
86
Clave avalo SHF
28-Nov-08
29-May-09
II.1. TERRENO
Fecha del avalo
Fecha de caducidad
PROBLEMA 5
PROBLEMA 5
2
1 1
1 Nmero de medios baos 0 Elevador si (1 )
3 2008
Tipo N de niveles Edad (en meses) Vida Util Rem
1 Departamento en condominio. 6 6 Nuevo. 0 960
2
41 m
85.220 m
12.000 m
85.220
m
316.490
m
85.220 m
Clasificacin de las construcciones
medio Ao de construccin
Calidad del proyecto
Nmero de Recmaras
Clase general del inmueble
Nmero de Baos
% de avance de obra
Segn escrituras
% de avance de obra en reas comunes
Unidades rentables
Segn regimen en codominio
II.3. SUPERFICIES
Unidades rentables generales
Estado de conservacin
Tabique rojo recocido de 14 cms de espesor con refuerzo de concreto armado
100.00 100.00
Nmero de Espacios de Estacionamiento
II.2. DESCRIPCIN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES
El inmueble objeto para esta tesis: Se trata de un desarrollo habitacional, departamentos, donde est construido un edificio de dos
cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el departamento objeto consta y se distribuye de: Sala - comedor, cocina, dos
recamaras, bao, patio de servicio.
Estructura
Cimentacin
Superficie asentada en Escritura
Se supone cajon de concreto armado con trabes de liga en dimensiones segn calculo.
Segn escrituras
Superficie Accesoria Segn Levantamiento Fsico
Segn escrituras
Funcional.
6 (del edificio)
Segn escrituras
Superficie vendible
1
Superficie del terreno del conjunto
II.4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN
Superficie de terreno
Superficie construida
Uso actual y distribucin del inmueble
Muros, trabes y columnas
1
Sanitria
1
1
4
Baos
Cocina
Duela laminada
Duela laminada
Perfil estructural al esmalte Escaleras
Plafn
Recmaras
Duela laminada
Yeso a regla y nivel con p. vinilica
De yeso plomo terminado con pintura vinilica Yeso a regla y nivel con p. vinilica
Recibidor De yeso plomo terminado con pintura vinilica
Acabados
Espacio arquitectnico
Estancia - Comedor
Pisos
Perfil de aluminio en ventanas.
Muros
Tabique rojo recocido de 14 cms de espesor con refuerzo de concreto armado
Concreto escobillado aparente
Puertas de intercomunicacin y clsets de tambor de pino, al barniz
Ventanas de alumino natural, calidad comercial
Obras complementarias
Elevadores
Circulaciones verticales y horizontales y cisterna y equipo, bardas , reas jardinadas y terraza. Cocina integral.
Elctricas
Elementos adicionales
Herrera
Cancelera y comunicaciones
Completas, ocultas, salidas normales, conductores twd, calibres 12 y 14", apagadores y contactos con tapas de plstico, switch 2 x 30
Carpintera
Instalaciones especiales
Oculta
Cemento-arena terminado con pintura vinilica
Aparente de concreto terminado con pintura en parte
Cemento-arena terminado con pintura
vinilica
Hidrulicas
Oculta
Fachada
Instalaciones
Completa con tuberia de cobre en los ramales de alimentacion de agua potable, llave angular para control en cada mueble, suministro mediante
sistema hidroneumatico, cisterna y tinacos.
Concreto escobillado aparente
Con tuberia de fierro fundido y P.V.C., completa con desages de albaal de concreto y registros de tabique rojo.
Concreto escobillado aparente De yeso plomo terminado con pintura vinilica Yeso a regla y nivel con p. vinilica
Loseta ceramica Yeso a regla y nivel con p. vinilica Mosaico de marmol en zonas humedas
Estacionamiento
Patio de servicio Cemento-arena terminado con pintura vinilica Yeso a regla y nivel con p. vinilica
Mosaico de marmol en zonas humedas Yeso a regla y nivel con p. de esmalte.
Losas y entrepisos Losas planas de concreto armado en claros cortos y medianos
Otros.
Oculta
Muros, trabes y columnas
II. Caracts Particulares-3-4
87
PROBLEMA 5
28-Nov-08
29-May-09
Investigacin de terrenos comparables
m suelo m const.
Precio ($) P.unit. ($/m)
1 1,900.00 0 15,000,000 7,895
2 520.00 0 4,680,000 9,000
3 624.00 0 7,488,000 12,000
4 125.00 0 1,380,000 11,040
5 2,017.00 0 21,000,000 10,412
6 147.00 0 1,500,000 10,204
Tipo de
inmueble b
Pagos
($/m) demrito
Pagos netos
($/m)
Pagos totales
VI-Pn
Valor Unitario ($/m2)
P.unit. ($/m)
- 7,014
-
- 6,864
-
- 6,502
-
Promedio 0 Promedio 6,793
La comparacin se lleva con respecto a las caractersticas del lote valuado
Sup. m2 Unit ($/m2) Zona Ubic. Frente Forma Superf. Topograf. F. resultante V. Unit. ($/m2)
1,900 7,895 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 7,895.00 1.00
520 9,000 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 9,000.00 1.00
624 12,000 0.83 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.83 9,960.00 1.00
125 11,040 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 11,040.00 1.00
2,017 10,412 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 10,412.00 1.00
Zona
[VI (1-b)]
Allegra Bienes Raices 55680437
Cemtury 21 amici premier 5524-551-67 Avenida 1 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
Baldo, Zona Inferior, 1 frente, Regular, Plano.
Baldo, Zona Inferior, 1 frentes, Regular, Plano.
Ven Con Servicios 53395847
Precios de construccin de tipos similares (con base en manuales de
costos)
Fuente
Casa habitacin Clase 5 Media Alta.
Valuador BIMSAOct 2007
IV.1. ENFOQUE FSICO
Century 21 Lomax + Cobarrubias 52028888
Proyecsa Inmobiliaria Lar 5551058904
PROBLEMA 5
Caractersticas Ubicacin Nombre/telfono
Goya No. 54 Col. Insurgentes Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
Miguel Angel No. 26, Col Mixcoac. Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
2 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
Fray Angelico Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
Av Revolucion, Col Mixcoac , Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
Baldo, Zona Inferior, 1 frente, Irregular, Plano.
Considerando el valor del terreno a partir de un procedimiento residual esttico: F = [VI (1 - b)] - Pn
C paramtricos IMIC Oct 2007
Vivienda semilujo.
VARELAOct 2007
Forma
Ubicacin
Frente
Factor de eficiencia en inmueble valuado
Superficie
Casa V Clase Media
Clave del avalo SHF
Fecha del avalo
Fecha de caducidad
147 10,204 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 10,204.00 1.00
Promedio 9,751.83 1.00
Lote tipo 500.00 rea de valor A03016 5,299.80
Terreno:
Valor Indiviso Valor parcial
Zona Ubic. Frente Forma Superficie Otro (explicar) F Re.
Unitario Neto
del terreno
1 316.49 9,800 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 9,800 12.8680% 399,114.15
2 - 0 - 0.00
3 - 0 0.00
9,800.00 Valor total del terreno 399,114.15
Construcciones
Uso Niveles Clase Edad rea V.R. Factor de Factor de Otro F Re. V.R. Neto Valor parcial
(clave) (clave) (clave) en aos m nuevo edad conservacin (explicar) ($/m) construcciones
1 H 10 4 0 85.220 6,700 1.00 1.000 1.00 1.00 6,700.00 570,974.00
2
3
Superficie total de construcciones 85.22 Valor total de las construcciones 570,974.00
reas e instalaciones comunes (solo en condominios):
Clave Unidad Cant. V.R. Vida Edad Factor de Factor de F Re. V.R. Neto Indiviso Valor parcial
nuevo Remte. en aos edad conservacin ($/m) reas comunes
IE01 lote 1 850,000 40 0 1.000 1.00 1.00 850,000.00 12.8680% 109378.00
EA11 lote 1 26,800 40 0 1.000 1.00 1.00 26,800.00 12.8680% 3448.62
OC17 m2 74 6,700 80 0 1.000 1.00 1.00 6,700.00
12.8680%
63799.54
OC17 m2 45 5,000 80 0 1.000 1.00 1.00 5,000.00 12.8680% 28953.00
OC17 m2 23 1,180 80 0 1.000 1.00 1.00 1,180.00 12.8680% 3492.38
OC17 m2 48 1,180 80 0 1.000 1.00 1.00 1,180.00 12.8680% 7288.44
OC17 m2 5 5,500 80 0 1.000 1.00 1.00 5,500.00
12.8680%
3538.70
OC10 lote 1 24,700 80 0 1.000 1.00 1.00 24,700.00 12.8680% 3178.40
OC01 Bardas ml 35 1,850 80 0 1.000 1.00 1.00 1,850.00 12.8680% 8332.03
facto Valor total por reas e instalaciones comunes 216359.98
Elementos adicionales (Instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios)
Clave Unidad Cant. V.R. Vida Edad Factor de Factor de F Re. V.R. Neto Valor parcial
nuevo Remte. en aos edad Conserv. ($/m) Elementos adicionales
EA09 lote 1.00 12,300 40 0 1.000 1.00 1.00 12,300.00 12,300.00
OC17 m2 12.00 5,000 80 0 1.000 1.00 1.00 5,000.00 60,000.00
Elementos adicionales (Instalaciones especiales y obras complementarias) 72,300.00
1,258,748.13 RESULTADO DEL ENFOQUE FSICO
Descripcin
Valor Unitario Aplicado al Suelo 9800.00
Tipos de construccin
Vestibulos, lobby, escaleras
Cocina integral
Roof garden
Departamento en Condominio
Gas estacionario
Cajon de esacionamiento
Valor
Unit.
Otro
Banda de valor
rea /
m
Descripcin
Area jardinada y terraza
Superficie total terreno
Factores de eficiencia
F. Resultante
Fraccin de terreno
Unica
Elevador
Bao comun y cuarto de
basura
Cisterna y equipo
IV. Enfoques Adici Empleados-6-7
88
PROBLEMA 5
28-Nov-08
PROBLEMA 5
Clave del avalo SHF
Fecha del avalo Avalo de Inmueble objeto de crdito garantizado a la vivienda
Renta de inmuebles similares en la zona
Clase de
inmueble Zona Edad
m suelo
m const. C.U.S. Precio ($)
P.unit. ($/m)
1 I. Social Intermedia 19 30 62 2.067 5,800 93.55
2 I. Social Intermedia 3 29 60 2.069 5,800 96.67
3 I.Social Intermedia 0 43 90 2.093 8,000 88.89
Promedios: 9.67 40.50 84.00 2.074 93.43
Conclusiones:
Valor Unitario aplicado 93.43
Estimacin de renta de acuerdo a la referencia de inmuebles similares: Deducciones anuales estimadas:
N
renta unit/m
renta mensual 8.33%
1 93.43 7,962.10 13.86%
0%
5.91%
1.50%
Clculo por capitalizacin de rentas: 1.00%
7,962.10 1.00%
Boticelli Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.
Los Echaves Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.
Nombre/telfono Ubicacin
Unidad rentable (1)
Holbein, Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.
Rembrandt, Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.
Andrea del Sarto Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.
Castaeda Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.
IV.2. ENFOQUE DE CAPITALIZACIN DE RENTAS
Administracin
Superficie
85.22
Conservacin y mantenimiento
Impuesto predial
Agua
renta mensual bruta
Porcentaje de desocupacin (vacos)
Asterisco Serv. Inmobiliarios 56151041
Asterisco Serv. Inmobiliarios 56151041
Century 21 Movisa 12519900
Aremando Bernal 5513215621
Madrigal Stacpoole 56313939
Century 21 Confort 56681222
Seguros
Otros (indicar)
32.000%
PMT [1-(1+i)
-n
] 5,414.23
6.98%
396 32%
930,813.18 RESULTADO DEL ENFOQUE POR CAPITALIZACIN
Vc =
i tasa de capitalizacin
Deducciones mensuales estimadas
PMT renta neta mensual
Suma Edad en meses n
IV. Enfoques Adici Empleados-6-7
89
Clave avalo SHF
28/11/2008
29-May-09
$ 1,397,608.00
$ 1,258,748.13
$ 930,813.18
$
Consideraciones previas a la conclusin:
Valor Comercial $ 1,398,000.00
UN MILLON TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.N.
Valuador Controlador
CONCLUSIN
RESUMEN DE VALORES
Enfoque de capitalizacin de rentas
PROBLEMA 5
PROBLEMA 5
Con letra:
Revisin del valor por parmetros fiscales (Otro valor)
Enfoque de Mercado
Enfoque Fsico
Fecha de caducidad
Fecha del avalo
Clave S.H.F. 0 Clave S.H.F. 0
Especialidad Especialidad
Pginas necesarias para el reporte fotogrfico del inmueble (exterior, interior y en su caso ofertas de comparables). 3
Croquis del inmueble (identificar polgonos de terreno y de las construcciones) 2
Otros estudios realizados (especificar) No aplica
Inmuebles

Inmuebles

Versin 01.010205
90
PROBLEMA 5
28/11/2008
29-May-09
I. SINTESIS
1
2
3
4
5
6
7
8
1
9
4
10
11
12
13
14
15
16
17
1
18
3
19
3
20
21
Clave del Valuador Profesional . Nmero asignado por SHF.
Clave del controlador que certific el Avalo. Nmero asignado por la SHF
Propsito del avalo
Nmero de cuenta predial.
Clave de la entidad federativa conforme al catlogo INEGI:
Clave de la Delegacin o Municipio conforme al catlogo INEGI .
Clave de la entidad que otorga el crdito
Cdigo Postal.
030002

Colonia.
Calle y nmero
Tipo de Inmueble a valuar.
Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27 Depto: 101 Condominio- Edif:
-
960
Originacion de Crdito
Centrica
Agua Potable, Drenaje, Electricidad, Alumbrado Pblico y
Vialidades terminadas con banquetas
039-112-20-000-9
2008-11-28

0
0
2008
Nombre del conjunto incluyendo Infonavit
Fecha del avalo
Fecha de caducidad
PROBLEMA 5
Nmero de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable).(NUMERO DE PAQUETE)
Nombre del constructor para el caso de vivienda nueva
medio
Clave del avalo SHF
PROBLEMA 5
Clave del Avalo. Nmero asignado por la Unidad de Valuacin.
Fecha del Avalo. En formato AAAA-MM-DD
Insurgentes Mixcoac
03920
09
09
Proximidad urbana.
Nivel de infraestructura urbana ( indicar el nmero de nivel que corresponda)
Clase del inmueble.
Vida til remanente en meses.
Ao de terminacin o remodelacin de la obra en los trminos de la regla
SNTESIS
21
tercera.
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
1
39
3
40 1
41
42
43
Clave S.H.F. 0 Clave S.H.F. 0
Especialidad Inmuebles Especialidad Inmuebles
Valor fsico del terreno.
Superficie accesoria en mts 2
Superficie Vendible en mts 2.
Superficie construda en mts 2.
Valor fsico de la construccin.
Nmero de niveles de la unidad valuada.
Nmero de medios baos.
Nmero de baos.
Nmero de espacios para estacionamiento.
Nmero de recmaras.
Importe del valor concluido.
Valor fsico de las instalaciones y elementos comunes .
41
Valor comparativo de mercado.
99.2083805
19.3354819
6
570974.00
Si
2
1
0
1397608.00
399114.15
2008
1
Si
2342.0000000
Iglesia,Mercado o Comercios, Escuelas, Parques y Jardines y
Acceso o Estacion de Transporte Publico
288659.98
1398000.00
85.22
12.00
85.22
Superficie del terreno en mts 2 .
6 (del edificio)
Unidades rentables.
1
Ao de terminacin o remodelacin de la obra en los trminos de la regla
Unidades rentables generales.
Latitud ( campo correspondiente a la georreferncia)
Altitud (campo correspondiente a la georreferencia)
Acometida al inmueble del suministro telefnico.
Nivel de equipamiento urbano.
Elevador (indicar : Uno si tiene . Cero si no )
Longitud (campo correspondiente a la georreferencia)
SNTESIS
91
PROBLEMA 5
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29-May-09
ENTORNO FACHADA FACHADA
Clave del avalo SHF
PROBLEMA 5
.
Fecha del avalo
Fecha de caducidad
ELEVADOR SALA COCINA RECAMARA
RECAMARA BAO PATIO DE SERVICIO ESCALERAS COMUNES
FOTOS
92
VI.2.- AVALUO FISCAL FORMATO DE TESORERIA REQUERIDO POR EL NOTARIO
valu fiscal para el pago del ISAI (Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles) Segn Manual
de procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria del Distrito Federal y el Cdigo
Financiero del Distrito Federal Vigente.

93
No. Depto: 101 -
Cuauhtemoc
28/11/2008
Avalo Nm.: PROBLEMA 5
- AVALO -
AVALUO COMERCIAL EFECTOS FISCALES PARA PAGO DE ISAI
I. ANTECEDENTE:
PERITO VALUADOR:
Especialidad: Inmuebles.
SOLICITANTE: Carlos Villanueva Rodrguez
DOMICILIO: Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) 101 Colonia Insurgentes Mixcoac C.P.:
03920
PROPSITO DEL AVALO: Determinar el valor comercial para pago de ISAI
FECHA DEL AVALO: 28 de Noviembre de 2008
RGIMEN DE PROPIEDAD: Privada en condominio.
INMUEBLE QUE SE VALA: Departamento en condominio.
Distrito Federal
Calle: Calle Tercera calle de
Cadiz (Hoy Cadiz)
Colonia: Insurgentes Mixcoac C. P. 03920
Delegacin: Entidad Federativa:
PROPIETARIO: Carlos Villanueva Rodrguez
DOMICILIO: Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27 Depto: 101 Colonia ,Insurgentes
Mixcoac Benito Juarez C.P.: 03920
CUENTA PREDIAL: 014- 233- 06- 145 7
CUENTA DE AGUA: 18-37-557-552-01-000-7 Global
II. CARACTERSTICAS URBANAS
27
% 100
CLASIFICACIN DE LA ZONA: Habitacional de tercer orden.
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA ZONA: Casas Habitacional y Edificios hasta 5 niveles de mediana calidad
POBLACIN: Normal de nivel socio-econmico medio
CONTAMINACIN AMBIENTAL: Media, debido al humo y ruidos emitidos por vehculos automotores y particulas de
polvo transportadas por los vientos dominantes de la ciudad.
USO DE SUELO: HC 3 / 30
Habitacional. Hasta 3 niveles con 25% de rea libre.
VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA A LAS MISMAS: Al norte Eje 7 Sur, Al Oriente con Av Insurgentes Sur y Av Rio Mixcoac.
SERVICIOS PBLICOS: Completos: Abastecimiento de agua potable: red de distribucin con suministro
mediante tomas domiciliarias, drenaje y alcantarillado: redes de recoleccin de aguas
residuales en sistemas separados para aguas negras y pluviales. Suministro de energa
elctrica, alumbrado pblico, cableado telefnico, seal de televisin por cable areas
sobre postes de concreto y de madera. Calles con pavimento asfltico, banquetas y
guarniciones de concreto hidrulico, recoleccin de desechos slidos (basura),
vigilancia, servicio de transporte publico y metro.
94
28/11/2008
DEL TERRENO.
EQUIPAMIENTO URBANO: Sealizacin de las calles completa, mercados, centros comerciales y tiendas de
autoservicio, templos, escuelas de educacin bsica, media y licenciatura, adems de
servicios parques, iglesias, restaurantes,Unidades Deportivas, bancos y gasolineras.
III. CARACTERSTICAS DEL TERRENO
TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES, LIMTROFES Y ORIENTACIN:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS: Memoria descriptiva
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO: 316.49 m Segn escrituras
MEDIDAS Y COLINDANCIAS, Segn datos de escritura No.31,580 de fecha 12 de octubre de 2006, ante la f del Lic.
Roberto Garzon Jimenez, Notario Nmero 242 del Distrito Federal.
SUPERFICIE DEL DEPARTAMENTO: 85.220 m
DEL DEPARTAMENTO: NO PROPORCINADO
INDIVISO:
12.868000%
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
UBICACIN DEL INMUEBLE
UBICACION
NORTE
TIGRE
C
JO
N
H
U
E
R
T
A
DURAZNOS
LIRIO
M
A
N
Z
A
N
A
S
M
A
LA
G
A
S
A
N
T
A
N
D
E
R M
A
L
A
G
A
J
E
R
E
Z
DONATELLO
G
A
LIC
IA
ALGECIRAS
C
A
N
O
V
A
R
E
C
R
E
O
EXTREMADURA
95
28/11/2008
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN: Terreno con topografa plana de forma irregular con frente a dos calles
CARACTERSTICAS PANORMICAS: Entorno urbano sin consideraciones especiales.
DENSIDAD HABITACIONAL: Hasta 120 Viv. / ha.
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN: Hasta 5 niveles con 30% de rea libre.
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: Las propias del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano correspondiente y las que
seale el Reglamento de Construccin vigente en el Distrito Federal.
IV. DESCRIPCIN GENERAL DEL PREDIO
USO ACTUAL: Habitacional.
DISTRIBUCIN: El inmueble objeto para esta tesis: Se trata de un desarrollo habitacional,
departamentos, donde est construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en
cinco y seis niveles, el departamento objeto consta y se distribuye de: Sala - comedor,
cocina, dos recamaras, bao, patio de servicio.
TIPOS DE CONSTRUCCIN APRECIADOS: Uno: Tipo T.1 El departamento en condominio.
H 10 4
1
TIPOS DE CONSTRUCCIN APRECIADOS: Uno: Tipo T.1 El departamento en condominio.
CALIDAD Y CLASIFICACIN DE LA CONSTRUCCIN:
TIPO T.1: 85.22 m2

NMERO DE NIVELES: Uno del departamento siete del edificio.
EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIN:
TIPO 1: 0 aos.
VIDA TIL REMANENTE: TIPO 1: 80 aos.
ESTADO DE CONSERVACIN: Nuevo.
CALIDAD DE PROYECTO: Normal
UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE:
(Una) , el departamento
96
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V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN:
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone cajon de concreto armado con trabes de liga en dimensiones segn calculo.
ESTRUCTURA: Tabique rojo recocido de 14 cms de espesor con refuerzo de concreto armado
MUROS: Muros de tabique rojo de 0.14 de espesor, con refuerzo de concreto armado.
ENTREPISOS: Losas planas de concreto armado en claros cortos y medianos
TECHOS: Losas planas de concreto armado en claros cortos y medianos
AZOTEA: Impermeabilizadas
BARDAS: Las propias del conjunto
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:
APLANADOS: De yeso plomo terminado con pintura vinilica
PLAFONES: De yeso a regla terminado con pintura vinilica
LAMBRINES: Mosaico de marmol en zonas humedas
PISOS: Duela laminada, de loseta ceramica en zona humeda y firme de concreto
ZOCLOS: No tiene.
ESCALERAS: Perfil estructural al esmalte
PINTURA: Vinlica en interiores y fachada; esmalte en zonas humedas.
C) RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No tiene.
D) CARPINTERA:
PUERTAS: Puertas de intercomunicacin y clsets de tambor de pino, al barniz
GUARDARROPA: No tiene
LAMBRINES Y PLAFONES: No tiene
MUEBLES EMPOTRADOS: No tiene.
PISOS: Duela lamminada
E) INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS: INST hidraulica, Completa con tuberia de cobre en los ramales de alimentacion de agua
potable, llave angular para control en cada mueble, suministro mediante sistema
hidroneumatico, cisterna y tinacos.INST.SANITARIA,Con tuberia de fierro fundido y
P.V.C., completa con desages de albaal de concreto y registros de tabique rojo.
97
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MUEBLES DE BAO: Inodoro de tanque bajo, lavabo de empotrar , regadera y accesorios porcelanizados, de
calidad econmica.
MUEBLES DE COCINA: Cocina integral completa
F) INSTALACIONES ELCTRICAS: Completas, ocultas, salidas normales, conductores twd, calibres 12 y 14", apagadores y
contactos con tapas de plstico, switch 2 x 30
G) PUERTAS, VENTANEARA METLICA Y CANCELARA:
VENTANAS: Perfiles de aluminio en general.
PUERTAS: Perfil de aluminio en puertas de servicio.
PORTONES: De lamina de acero al esmalte.(Acceso al edificio)
CANCELES: Perfiles de aluminio en general.
H) VIDRIERA: Vidrio medio doble,sencillo traslucido.
EA 09 Cocina integral , OC 17 Cajon de estacionamiento.
I) CERRAJERA: De chapa de lnea econmica en partes de intercomunicacin y chapa de sobreponer
en puerta de acceso principal.
J) FACHADAS: Aparente de concreto terminado con pintura en parte
K) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Comunes
IE01 Elevador, 0000 Gas Estacionario, OC03 Circulaciones verticales y horizontales y OC10 Cisterna y equipo, OC01
Bardas,OC03 Patios.
PRIVATIVAS
98
28/11/2008
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS
CONSIDERACIONES
PARA DETERMINAR LOS VALORES DE CONSTRUCCIN, DE ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES ESPECIALES, SE
CONSULTARON Y ANALIZARON PARMETROS DE MANUALES ESPECIALIZADOS TALES COMO: EL CATALOGO PRISMA DE COSTOS PARAMTRICOS, EL
"CATALOGO BIMSA COSTOS DE CONSTRUCCIN POR m" Y LA GUA PRACTICA DE COSTOS DE CONSTRUCCIN CAM-SAM (COLEGIO DE ARQUITECTOS DE
LA CIUDAD DE MXICO).
POR LO QUE SE REFIERE A LA DIFERENCIACIN DE TIPOS DE CONSTRUCCIN, SE ANOTA LO SIGUIENTE:
SE MANEJAN UN TIPO DE CONSTRUCCIN CUBIERTA, ATENDIENDO A LOS CLAROS QUE CONTIENEN, A LA CALIDAD DE SU ESTRUCTURA, MATERIALES DE
SU TECHUMBRE Y A LOS ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Y ACABADOS QUE PRESENTAN, A LOS QUE SE LES APLICA LOS VALORES UNITARIOS DE
CONSTRUCCIN BASADO EN LA PUBLICACIN COSTOS PARAMETRICOS PRISMA DE 2007. LAS INSTALACIONES ESPECIALES SE VALORAN CONFORME A LA
MISMA FUENTE DE INFORMACION Y SE PRESENTAN EN EL AVALO FSICO. POR CARECER DEL DATO DE LA SUPERFICIE TOTAL DEL REGIMEN, SE ANOTA
LA SUPERFICIE PRIVATIVA DE TERRENO ASENTADA EN LA BOLETA PREDIAL PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE.
MTODO (S) DE VALUACIN:
LA DETERMINACIN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANLISIS DEL RESULTADO DE LOS PROCEDIMIENTOS DE
VALUACIN SIGUIENTES:
SE UTILIZAN LOS MTODOS FSICO O DIRECTO; POR CAPITALIZACIN DE RENTAS O INDIRECTO Y POR ESTUDIO DE MERCADO, SE ANALIZARON VALORES
UNITARIOS Y TOTALES OBTENIDOS POR LA INVESTIGACIN DE TERRENOS E INMUEBLES CON USO SIMILAR (O SEGN SEA EL CASO), EN VENTA Y RENTA A
TRAVS DE OFERTAS DIRECTAS EN LA ZONA Y DE OFERTAS EN DIARIOS Y REVISTAS ESPECIALIZADAS.
MTODO FSICO: SE BASA EN EL COSTO DE REPRODUCCIN O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL ANALIZADO. SI EL BIEN NO ES NUEVO, SU VALOR SE
AFECTARA POR LOS DIVERSOS FACTORES APLICABLES, SEGN SEA EL CASO.
VALOR DE REPOSICIN NUEVO (V.R.N.).- ES EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSIDERNDOLAS COMO NUEVAS, CON LAS CARACTERSTICAS QUE
LA TCNICA HUBIERA INTRODUCIDO DENTRO DE LOS MODELOS CONSIDERADOS EQUIVALENTES. ESTE VALOR CONSIDERA ENTONCES LOS COSTOS
NECESARIOS PARA SUBSTITUIR O REPONER LAS CONSTRUCCIONES EN CONDICIONES SIMILARES. NECESARIOS PARA SUBSTITUIR O REPONER LAS CONSTRUCCIONES EN CONDICIONES SIMILARES.
VALOR NETO DE REPOSICIN (V.N.R.).- SE ENTENDER COMO EL VALOR QUE TIENEN LAS CONSTRUCCIONES A LA FECHA EN QUE SE PRACTICO EL
AVALO FSICO Y SE DETERMINARA A PARTIR DEL VALOR DE REPOSICIN NUEVO, CORREGIDO POR EL DEMRITO CORRESPONDIENTE.
MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS: CONSISTE EN LA DETERMINACIN DEL VALOR DE LA RENTA BRUTA MENSUAL ESTABLECIDA MEDIANTE LA
RENTA REAL O ESTIMADA DE MERCADO PARA EL INMUEBLE EN ESTUDIO, DEDUCINDOSE LOS GASTOS INHERENTES AL NEGOCIO DE ARRENDAMIENTO,
OBTENINDOSE LA RENTA NETA MENSUAL, MISMA QUE AL ANALIZARSE Y AL DIVIDIRSE ENTRE LA TASA DE CAPITALIZACIN ACORDE A LAS
CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE, DA COMO RESULTADO EL VALOR DE CAPITALIZACIN.
MTODO DE MERCADO: ESTA BASADO EN EL PRINCIPIO DE SUBSTITUCIN Y SE FUNDAMENTA EN LA COMPARACIN, ANLISIS Y HOMOLOGACIN DE
OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO.
VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO LA CANTIDAD EXPRESADA EN TRMINOS MONETARIOS QUE TENDRA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALUO, POR EL
CUAL, UN COMPRADOR Y UN VENDEDOR ESTARN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIN DE COMPRA VENTA, AMBOS EN PLENO CONOCIMIENTO
DEL BIEN Y SIN NINGUNA NECESIDAD IMPERIOSA O URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIN.
99
28/11/2008
A) DEL TERRENO:
M (Segn lo observado). Valor Unitario de Referencia
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:

C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
VII. VALOR FSICO O DIRECTO
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 250.00 5299.80
REGIN : 014- MANZANA: 233- AREA DE VALOR O CORREDOR DE VALOR: A03016
FRACCIN
SUPERFICIE
M
VALOR
UNIT. $/M
COEF.
MOTIVO DEL
COEF.
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
VALOR PARCIAL
1 316.49 m $9,800.00 /m 1.00 integro. $9,800.00 /m $3,101,602.00
INDIVISO 1: 12.868000% $399,114.15
TOTAL 316.49 m
FZo FUb FFr FFo FSu Fre A).- SUMA $399,114.15
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
VALOR
UNITARIO DE
REPOSICIN
NUEVO
DEMRITO
FACTOR
RESULTANTE
VALOR UNITARIO
NETO DE
REPOSICIN
VALOR PARCIAL
H104 85.22 m $6,700.00 /m 1.00% 1.00 $6,700.00 /m $570,974.00
USO/RANGO DE NIVEL/CLASE AREA M
TOTAL: 85.22 m
TIPO 4
FCo: FEd: FRe B).- SUMA $570,974.00
1.000 1.00 1.00
INDIV.
VALOR
RESULTANTE
85646.10
CLAVE CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD
VALOR
UNITARIO
FACTOR DE
DEMRITO
Areas comunes estimadas es un 15 % del valor de las construcciones
VALOR FSICO O DIRECTO (A+B+C):
85646.10
EA11 Gas estacionario 1.00 lote 26,800.00 1.00 0.0000% 0.00
OC17 Vestibulos, lobby, escaleras 74.00 m2 6,700.00 1.00 0.0000% 0.00
OC17 Circulaciones Vehiculares 45.00 m2 5,000.00 1.00 0.0000% 0.00
OC17 Roof garden 23.00 m2 1,180.00 1.00 0.0000% 0.00
OC17 Area jardinada y terraza 48.00 m2 1,180.00 1.00 0.0000% 0.00
Privativas
EA09 Cocina integral 1.00 lote $12,300.00 1.00 100.0000% $12,300.00
OC17 Cajon de esacionamiento 12.00 m2 $5,000.00 1.00 100.0000% $60,000.00
C).- SUMA $157,946.10
$1,128,034.25
Areas comunes estimadas es un 15 % del valor de las construcciones
100
28/11/2008
Ig 0
Ig 0
Ig 0
$110.34
Asterisco Serv.
Inmobiliarios
56151041
D
Boticelli Col. Mixcoac, Delg.
Benito Juarez, D.F.
$8,000.00 87.00 m $91.95 1.00 1.00
2Rec 1.0Baos
1.20 1.00 1.00 1.20
1.00 $88.89
Asterisco Serv.
Inmobiliarios
56151041
Ubicacin: Calle moda 0 Aos
Aos Calidad: No. Cajs.:
C
Castaeda Col. Mixcoac, Delg.
Benito Juarez, D.F.
$8,000.00 90.00 m $88.89 1.00
No. Cajs.: 2Rec 1.0Baos
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.03 $99.57
Asterisco Serv.
Inmobiliarios
56151041
Aos Calidad:
B
Andrea del Sarto Col. Mixcoac,
Delg. Benito Juarez, D.F.
$5,800.00 60.00 m $96.67 1.00 1.00 1.03 1.00
Asterisco Serv.
Inmobiliarios
56151041
Aos Calidad: No. Cajs.: 2Rec 1.0Baos
1.00 1.19 1.00 1.00 1.19 $111.32 A
Rembrandt, Col. Mixcoac, Delg.
Benito Juarez, D.F.
$5,800.00 62.00 m $93.55 1.00
FEd FCal FCajs FRE RESULT. INFORMES
TABLA DE HOMOLOGACIN INMUEBLES SIMILARES EN RENTA: DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIO
CAS UBICACIN OFERTA SUP. VALOR FCom FUbic
Ig 0
FCom: por concepto de comercializacin
FUb: por concepto de ubicacin (Calidad de la zona)
Fed: por concepto de diferencia de edades
Fcal: por concepto de calidad de construccin
Fcajs: por concepto de cajones de estacionamiento
FRE: factor resultante
1.0Baos
$6,900.00
VALOR UNITARIO: $102.53
VALOR UNITARIO (N.R.): $103.00
Ubicacin: Calle moda 20 Aos Calidad: No. Cajs.: 2Rec
101
No
I
II
III
IV
PROMEDIO
FFo: por concepto de forma del predio
FSup: por concepto de superficie
VALOR UNITARIO (N.R.): $9,800.00
Fzo: por concepto de importancia de la calle
FUb: por concepto de ubicacin (No. de frentes)
FFr: por concepto de dimensin del frente
1.00 1.00 $10,411.50
Century 21 De la
Fuente y
asociados.
$9,826.56 VALOR UNITARIO: $9,826.56
$10,411.50 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.83 0.83 1.00 1.00 1.00
2 Col San Pedro de los
Pinos, Delg. Benito Juarez,
Distrito Federal
$21,000,000.00 ######### $10,411.50 1.00
$12,000.00
Av Revolucion, Col
Mixcoac , Delg. Benito
Juarez, Distrito Federal
$7,488,000.00 624.00 m $12,000.00
1.00 1.00 $9,000.00
Proyecsa
Inmobiliaria Lar
5551058904
1.00 $12,000.00
Ven Con Servicios
53395847
1.00
$9,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Century 21 Lomax
+ Cobarrubias
52028888
1.00
Fray Angelico Col.
Mixcoac, Delg. Benito
Juarez, Distrito Federal
$4,680,000.00 520.00 m $9,000.00 1.00
1.00
1.00
$7,894.74
RESUL
TADO
INFORMES
Goya No. 54 Col.
Insurgentes Mixcoac, Delg.
Benito Juarez, Distrito
Federal
$15,000,000.00 ######### $7,894.74 1.00 $7,894.74
FUb FFr
Ffor
m
FSup Fre Fzo
FDm
a
XII. INVESTIGACIN DE MERCADO
ANALISIS DEL MERCADO DE TERRENOS EN VENTA
UBICACIN OFERTA
SUPER
FICIE
VALOR
UNITARIO
$/m
FCom
VALOR
UNITARIO
AJUSTAD
O
28/11/2008
Registro de la Tesorera del G. D. F. S-195 Avalo Nm.: PROBLEMA 5
Ig 1
Ig 1
M
e
3
M
e
1
M X =
M X = VALOR DE MERCADO 85.22 $15,600.00 /m $1,329,432.00
MERC. DEPTO. 85.22 $15,600.00 /m $1,329,432.00
Fed: por concepto de diferencia de edades
Fcajs: por concepto de cajones de estacionamiento
FRE: factor resultante
Fcal: por concepto de calidad de construccin
VALOR UNITARIO (N.R.): $15,600.00
FUb: por concepto de ubicacin (Calidad de la zona)
2Rec 1.0Baos
$1,473,750.00 VALOR UNITARIO: $15,644.12
0.98 $16,333.34
Century 21 Batiz
53431555
Ubicacin: Calle Moda 0 Aos Calidad: No. Cajs.:
4 Claudia ArciniagaNo.-Col.Mixcoac $1,450,000.00 87.00 m $16,666.67 0.98
2Rec 1.0Baos
1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 $16,611.00
Bienes Raices Foz
2123-9130
3 ExtremaduraNo.-Col.Mixcoac $1,695,000.00 100.00 m $16,950.00 0.98
2Rec 1.0Baos
1.00 1.00 1.00 1.00
0.98 $15,112.15
Century 21 Trueba de
Torres 5688-0541
2 AsturiasNo.49Col.Mixcoac $1,650,000.00 107.00 m $15,420.56 0.98
No. Cajs.: 2Rec 3.0Baos
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 0.99 $14,520.00
Carmen Silva 5559-
7978
Ubicacin: Calle moda 1 Aos Calidad:
1
Andrea del
SartoNo.15Col.Mixcoac
$1,100,000.00 75.00 m $14,666.67 0.98 1.00 1.01 1.00
FEd FCon Fzo FRE RESULT. INFORMES
TABLA DE HOMOLOGACIN INMUEBLES SIMILARES EN VENTA: DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
CAS UBICACIN OFERTA SUP. VALOR FCom FUbic
FSup: por concepto de superficie
FRe: factor resultante
102
28/11/2008
M X =
M X =
M X =
A)
B)
C)
D)
E)
F)
G)
H)
I)
J)
K)
$8,777.66
VIII. AVALO POR CAPITALIZACIN DE RENTAS
RENTA DEPTO: 85.22 $103.00 /m $8,777.66
0.00 $0.00 /m $0.00
RENTA ESTIMADA 85.22 $103.00 /m
RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL N.R. $8,778.00
IMPORTE DE DEDUCCIONES 25.69% $1,878.17
DEDUCCIONES:
VACOS 8.33% $731.21
$0.00
13.86% $927.51 IMPUESTO PREDIAL (BASE VALOR ESTIMADO)
CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO 1.00% $87.78
SERVICIO DE AGUA ( EN SU CASO) 0.00%
ADMINISTRACIN 1.50% $131.67
ENERGA ELCTRICA (EN SU CASO) 0.00% $0.00
SEGUROS (EN SU CASO) 1.00% $0.00
DEDUCCIONES FISCALES (B+C+D+E+F+G) 17.36% $1,523.86
OTROS (INDICAR) 0.00% $0.00
$0.00
DEPRECIACIN FISCAL 0.00% $0.00
PRODUCTO LIQUIDO MENSUAL: $6,899.83
IMPUESTO SOBRE LA RENTA 0.00%
PRODUCTO LIQUIDO ANUAL: $82,797.96
CONCEPTO T A S A S
PORCENTAJE
8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 10.50% 11.00% 11.50% 12.00%
EDAD AOS
0-5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 MS DE 40
1
CONSERVACIN
NUEVO EXCEL MB BUENO NOR-REG DEFIC MALO MUY MAL RUINA
1
USO EN GENERAL
OPTIMO EXCEL MB BUENO ADEC REGUL DEFIC MALO SIN USO
1
PROYECTO
OPTIMO MB BUENO ADEC REGUL DEFIC INADEC MALO PESIMO
1
VIDA TIL REMANENTE
MAS DE 50 45-50 40-45 35-40 30-35 25-30 20-25 15-20 < DE 15
1
UBICACIN EN LA MANZANA
MANZAN.
CABEC
COMER
ESQUINA
COMERC
CABEC.
RESID
ESQ RESID
INTERM
COMERC
INTERM RESID
INTER
COMERC
INTERIOR
RESID
1
ZONA UBICACIN
EXCLUSIVA RESID MB BUENA MEDIA MEDIA BAJA BAJA PROLET SUB URB
1
SUMA PUNTOS
4 0 1 1 0 0 1 0 0
FACT. CAPT. 1.1429 1.2143 1.2860 1.3571 1.4286 1.5000 1.5734 1.6429 1.7143
DE CAPITALIZACIN DE: $941,956.31
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL : 8.79% TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO RESULTA UN VALOR
103
28/11/2008
REPRESENTANTE TECNICO
0
0 Reg. Tesoreria.
Especialidad: Inmuebles. Especialidad: Inmuebles
IX. RESUMEN DEL AVALO (EN NMEROS REDONDEADOS)
VALOR FSICO O DIRECTO: $ 1,128,030.00
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS: $ 942,000.00
VALOR DE MERCADO:
X. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN
1,329,000.00 $
La conclusin se basa en el Valor de Mercado, por ser el ms representativo dadas las caractersticas del inmueble en estudio.
XI. CONCLUSIN
VALOR COMERCIAL: ------------------------------------------------------------------------------------ $1,329,000.00
UN MILLON TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.N.
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DA: 28 de Noviembre de 2008
PERITO VALUADOR REPRESENTANTE LEGAL
SOCIEDAD
104
ENTORNO FACHADA FACHADA
XIII. REPORTE FOTOGRAFICO
ELEVADOR SALA COCINA RECAMARA
RECAMARA BAO PATIO DE SERVICIO ESCALERAS COMUNES
105
REPORTE FOTOGRAFICO DE COMPARABLES DE MERCADO
Andrea del SartoNo.15Col.Mixcoac AsturiasNo.49Col.Mixcoac
ExtremaduraNo.-Col.Mixcoac Claudia ArciniagaNo.-Col.Mixcoac
Andrea del SartoNo.15Col.Mixcoac AsturiasNo.49Col.Mixcoac
106
TESORERIA CIUDAD DE MEXICO
ANEXO A LA DECLARACIN DE IMPUESTO SOBRE LA ADQUISICIN DE INMUEBLES SECRETARIA DE
( PARA SER LLENADO A MQUINA, POR EL PERITO VALUADOR ) FINANZAS
DATOS DE LA UBICACIN DEL INMUEBLE N CTA. CAT. 014- 233- 06- 145 7
N EXT. N INT.
DELEG. C.P.
CARACTERSTICAS URBANAS Y DEL TERRENO:
CLASIFICACIN DE LA ZONA
USO DE SUELO HC 3 / 30 250.00 m FORMA : x 1
D E L T E R R E N O :
F Zo F Ub F Fr F Fo F Su
1 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
2
3
INDIVISO SUMA
DE LA CONSTRUCCIN:
1
USO RANGO CLASE
FACTORES VALOR
RESULTANTE $
CLAVES DE
VALOR UNITARIO $
SUPERFICIE
M
CLAVE
CONSER
EDAD
12.868000% 40.73 $399,154.00
USO GENERICO Departamento en condominio. U. RENTABLES
F Re
VALOR
RESULTANTE $
A03016 $9,800 40.73 $399,154.00
Habitacional de tercer orden.
LOTE MODA REGULAR IRREGULAR N DE FRENTES
PORCIN
AREA O CORREDOR
VALOR
UNITARIO $
SUPERFICIE M
FACTORES DE EFICIENCIA
CALLE : Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) 27
101 -
COLONIA :
Insurgentes Mixcoac
Cuauhtemoc 06920
USO RANGO CLASE Fco Fed
1 H 10 4 Nuevo. 0 1.00 1.00
2
3
4
INDIVISO SUMA
REAS E INSTALACIONES COMUNES (*) SOLO EN CONDOMINIOS:
Fco Fed
1 Areas comunes estimadas es un 15 % del valor de las construcciones
2
3
4
5
INDIVISO
INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS:
Fco Fed
1 0 1.00 1.00
2 0 1.00 1.00
3
INDIVISO

CAPITALIZACIN DE RENTAS CONCLUSIN
RENTA BRUTA MENSUAL : $ VALOR FSICO : A + B + C + D $
DEDUCCIONES MENSUALES: $ VALOR CAPITALIZACIN : $
CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL: 8.79% VALOR MERCADO : $
RESULTA : $ VALOR COMERCIAL : $
VALOR COMERCIAL CON LETRA : UN MILLON TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.N.
VALOR REFERIDO AL : $ FACTOR :
PERITO VALUADOR: No. SOCIEDAD N TDF:
0
1,329,000
941,956 1,329,000
8,778.00 1,128,070
25.69% 1,878.17 942,000
$72,300.00
VALOR
RESULTANTE $
EA09 $12,300.00 1 lote $12,300.00
OC17 $5,000.00 12 m2 $60,000.00
DEL
INMUEBLE
CLAVE VALOR UNITARIO $ SUPERFICIE O LOTE EDAD
FACTORES
12.868000% $85,646.10
$85,646.10
100.000% 85.22 $570,974.00
VALOR
RESULTANTE $
DEL
INMUEBLE
CLAVE VALOR UNITARIO $ SUPERFICIE O LOTE EDAD
FACTORES
RESULTANTE $
$6,700.00 85.22 $570,974.00
PORCIN
VALOR UNITARIO $
M
CONSER
EDAD
N DE AVALUO: FECHA : SELLO DE LA SOCIEDAD
PROBLEMA 5 28 de Noviembre de 2008
107
DEL TERRENO:
TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMITROFES Y ORIENTACIN :
COLINDANCIAS :
VER AVALUO
DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE:
USO ACTUAL :
MTODO DE VALUACIN : FSICO, CAPITALIZACIN DE RENTAS Y DE MERCADO
INVESTIGACIN DE MERCADO INMOBILIARIO:
1
2
3
4
ANLISIS DE MERCADO INMOBILIARIO ( CONSTRUCCIN )
1
2
EDAD
AOS
CONSER
VACIN
SUP.
M
V.U.R.N.
$/M
TOTAL $
ZONA SIMILAR Ven Con Servicios 53395847
ZONA SIMILAR Century 21 De la Fuente y asociados.
CASO OFERTA $
FACTOR
COMERCIAL
VALOR
AJUSTADO
CLASIFICACIN
V.U.R.N.
$/M
NMERO COL. NOMINAL
ZONA SIMILAR Goya No. 54 Col. Insurgentes Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal Century 21 Lomax + Cobarrubias 52028888
ZONA SIMILAR Proyecsa Inmobiliaria Lar 5551058904 Calle Ricardo Bell No. 119 Col Ex Hipodromo de Peralvillo, DF.
Habitacional. El inmueble objeto para esta tesis: Se trata de un desarrollo habitacional, departamentos, donde est construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis
niveles, el departamento objeto consta y se distribuye de: Sala - comedor, cocina, dos recamaras, bao, patio de servicio.
CASO
UBICACIN CARACT-
ERSTICAS
FUENTE
TELFONO CALLE
Av Revolucion, Col Mixcoac , Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
Miguel Angel No. 26, Col Mixcoac. Delg. Benito Juarez, Distrito Federal
2
3
4
VALOR UNITARIO DE REPOSICIN NUEVO ( V.U.R.N. )
1
2
3
4
ANLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO ( SUELO )
Fzo FUb FFr Fuso FSup F. Com.
1 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
2 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
3 0.83 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.83
4 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
VALOR UNITARIO APLICADO $/M
INVESTIGACIN DE MERCADO DE RENTAS
1 Rembrandt, Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F. $5,800
2 Andrea del Sarto Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F. $5,800
3 Castaeda Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F. $8,000
4 Boticelli Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F. $8,000
RENTA MENSUAL APLICADA $/M
DEDUCCIONES
a) VACIOS $ 731.21 8.33% g) SEGUROS (EN SU CASO) $ 0.0 1.00%
b) IMPUESTO PREDIAL (BASE RENTA) : $ 927.51 13.86% h) OTROS (INDICAR) $ 0.00 0.00%
c) SERVICIO DE AGUA (EN SU CASO ) : $ 0.00 0.00% i) DEPRECIACIN FISCAL : $ 0 0.00%
d) CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO : $ 87.78 1.00% j) DEDUC. FISCALES (b+c+d+e+f+g) : $ 1,523.9 17.36%
$ 131.67 1.50% k) IMPUESTO SOBRE LA RENTA $ 0.0 0.00%
f) ENERGA ELCTRICA (EN SU CASO) : $ 0.00 0.00% SUMA (a+b+c+d+e+f+g+h+j+k) : $ 1,878.2 21.40%
OBSERVACIONES :
Ninguna en especial.
H-10-3 $91.95
$103.00
e) ADMINISTRACIN :
H-10-3 $93.55
H-10-3 $96.67
H-10-3 $88.89
$9,800
CASO CLASIFICACIN UBICACIN
RENTA
MENS
RENTA
$ / M
$7,488,000 624 12,000 12,000
$1,380,000 125 11,040 10,412
VALOR
RESULTANTE $/M
$15,000,000 1,900 7,895 7,895
$4,680,000 520 9,000 9,000
CASO
VALOR
SUELO $
SUPERFICIE
M
V.U.S.
$ / M
FACTORES DE HOMOLOGACIN
Fre
CASO $ / M FUENTE FECHA
108
DEPARTAMENTO CUATRO, EDIFICIO TRES.
CLASE SERVICIOS
MUEBLES DE BAO
CALIDAD
Un cuarto para preparar alimentos, comer
y dormir con bao
de 1 hasta 50 m
2
Muros de carga para
vivienda de hasta 50 m
2
de construccin
Lmina y/o madera
y/o tabicn
Lmina No hay o muy
escasos.
Piso de tierra y/o firme de
mezcla
W.C. de barro y/o letrina sin
conexin de agua corriente
Sala-comedor, cocina, recmara(s) y un
bao (s)
Mayor de 50 hasta 85 m
2
Muros de carga para
2
de construccin
Tabicn y/o block
y/o tabique y/o
sillar de adobe,
para vivienda de
hasta 85 m
2
de
construccin
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o de
madera, para
vivienda de hasta 85
m
2
de construccin
Losa de concreto y/o
losa aligerada, para
2
de construccin
Tabique y/o block
aparente y/o aplanado
de yeso con pintura
y/o mezcla con
pintura.
Firme de concreto simple pulido
y/o loseta vinlica y/o linoleum
y/o alfombra tipo "A"
Material aparente Perfil de aluminio natural de
1" y/o perfil de fierro
estructural y/o tubular de
pared delgada
Mosaicos 20 x 20 cm. y/o
azulejo de 11 x 11 cm. y/o
loseta cermica de hasta 20
x 20 cm.
Muebles tipo "A". Economica
Sala y comedor, cocina, recmara(s),
bao(s) y lugares de estacionamiento
2
Muros de carga para
2
de construccin
Block y/o tabique
y/o sillar de odobe
para vivienda de
hasta 150 m
2
de
construccin
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o de
madera para
vivienda de hasta
150 m
2
de
construccin
losa aligerada para
vivienda de hasta 150
m
2
de construccin
Aplanado de yeso con
pintura y/o aplanado
de mezcla con pintura.
y/o mosaico de pasta y/o
mosaico terrazo y/o alfombra
tipo "B" y/o loseta cermica de
20 x 20 cm. y/o duela de madera
laminada y/o mrmol de 10 x 30
cm.
Aplanado de mezcla y/o
pasta con pintura.
Perfil de aluminio natural de
hasta 2" y/o perfil de fierro
estructural y/o tubular de
pared gruesa
Azulejo de 11 x 11 cm. y/o
loseta cermica de hasta 30
x 30 cm. y/o de mrmol de
10 x 30 cm.
Muebles tipo "B". Mediana
Calidad
X
x x x x x X X X X X X
Sala y comedor, cocina, recmara(s),
bao(s), cuarto de servicio o lavado y
planchado, estudio y lugares de
estacionamiento
2
Muros de carga y/o
columnas de concreto y/o
de acero y/o mixtas para
2
de construccin
Block y/o tabique
y/o sillar de adobe
para vivienda de
hasta 250 m
2
de
construccin
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o losa
reticular y/o de
madera para
vivienda de hasta
250 m
2
de
construccin
losa aligerada y/o losa
reticular y/o de madera
para vivienda de hasta
250 m
2
de construccin
Aplanado de mezcla
con pintura y/o
aplanado de yeso con
tirol y pintura y/o
pasta texturizada y/o
papel tapiz
y/o mosaico terrazo en placas o
colado en sitio y/o alfombra tipo
"C" y/o loseta cermica hasta 30
x 30 cm. y/o duela o parquet de
madera y/o mrmol de hasta 30 x
30 cm.
pasta con aplicaciones de
cantera y/o mrmol y/o
cermica y/o lozas
inclinadas
Perfil de aluminio anodizado
o esmaltado hasta de 3" con
canceles de piso a techo y
cristal hasta de 6 mm.
Loseta cermica mayor de
30 x 30 cm. y/o de mrmol
30 x 30 cm.
Muebles tipo "C". Buena
Calidad.
Sala y comedor, cocina, desayunador,
recmara(s), bao(s), cuarto de servicio
con bao, estudio, cuarto de lavado y
lugares de estacionamientos cubiertos
2
Muros de carga y/o
2
de construccin
Block y/o tabique
y/o sillar de adobe
y/o tablaroca para
vivienda de hasta
450 m
2
de
construccin
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o losa
reticular y/o de
madera para
vivienda de hasta
450 m
2
de
construccin
450 m
2
de construccin
Aplanado de mezcla
con pintura, y/o
tirol y pintura y/o
pasta texturizada con
color integral y/o
papel tapiz
Firme de concreto simple
pulido, mosaico terrazo en
placas o colado en sitio y/o
alfombra tipo "D" y/o loseta
cermica igual o mayor de 30 x
30 cm. y/o duela o parquet de
madera y/o mrmol de 30 x 30
cm. o mayor y/o cantera
laminada
pasta y/o placa de cantera
y/o mrmoles y/o lozas
inclinadas y/o piedrn y/o
precolados de concreto
o esmaltado de hasta 4" con
cristal de hasta 9 mm.
en placas mayores a 30 x
30 cm.
Muebles tipo "D". Lujo.
Sala y comedor, cocina, desayunador,
estudio, sala de televisin, recmara(s),
bao(s), cuarto de servicio con bao,
cuarto de lavado, lugares de
estacionamiento cubiertos y espacios
adicionales tales como gimnasio y saln
de juegos.
2
Muros de carga y/o
2
de construccin
Block y/o tabique
y/o sillar de adobe
y/o tablaroca para
vivienda de hasta
de 650 m
2
de
construccin
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o losa
reticular y/o de
madera para
vivienda de hasta
650 m
2
de
construccin
650 m2 de construccin
Aplanado de mezcla
con pintura, y/o
tirol y pintura y/o
color integral y/o tapiz
de tela
pulido, alfombra tipo "E" y/o
loseta cermica igual o mayor de
30 x 30 cm. y/o duela o parquet
de madera finas y/o mrmol
igual o mayor de 30 x 30 cm. y/o
cantera laminada y/o losetas de
porcelanatos de hasta 30 X 30.
labrada y/o mrmoles o
granitos y/o lozas inclinadas
y/o precolados de concreto
y/o lminas de aluminio
esmaltado y/o fachada
integral de cristal y/o
balcones y/o terrazas
techadas
cristal templado filtrasol y/o
polarizado y/o cancelera de
PVC de doble cristal trmico
y acstico
en placas mayores de 30 x
30 cm. y/o de granito en
placas mayores a 30 x 30
cm.
Muebles tipo "E". Super Lujo.
Antesala(s), sala(s) comedor, cocina,
desayunador, estudio(s), sala de
televisin, recmara(s), bao(s), alguno
con instalaciones para vapor y/o sauna,
cuarto(s) de servicio con bao(s), cuarto
de lavado y planchado, lugares de
estacionamiento cubiertos
Mayor de 650 m
2
Muros de carga y/o
vivienda de ms de 650
m
2
de construccin
Block y/o tabique
y/o sillar de adobe
y/o tablaroca para
vivienda de ms de
650 m
2
de
construccin.
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o losa
reticular y/o de
madera para
vivienda de ms de
650 m
2
de
construccin
para vivienda de ms de
650 m
2
de construccin
Aplanado de mezcla
con pintura, y/o
tirol y pintura y/o
color integral y/o
pastas qumicas con
mezclas especiales,
y/o tapiz de tela
importado, y/o estucos
o frescos decorativos
pulido, alfombra tipo "F" y/o
loseta cermica igual o mayor de
40 x 40 cm. y/o duela o parquet
de madera finas y/o mrmol
igual o mayor de 40 x 40 cm. y/o
cantera laminada y/o loseta de
porcelanato de 50 X 50 o
mayores.
labrada y/o mrmoles o
granitos y/o lozas inclinadas
y/o precolados de concreto
y/o lminas de aluminio
esmaltado y/o fachada
integral de cristal y/o
balcones y/o terrazas
techadas
cristal templado filtrasol y/o
polarizado de hasta 9 mm.
inteligente laminado
inastillable, y/o cancelera de
PVC de doble cristal trmico
y acstico, y/o terrazas
techada
Loseta cermica igual o
mayor de 40 x 40 cm. y/o
de mrmol en placas
mayores de 90 x 90 cm. y/o
de granito en placas
mayores a 90 x 90 cm.
Muebles tipo "F". Gran Lujo.
SUMAS 1 8 18 5 6 5 4 4 4 3 12
CLASE
70 3
Inferior Superior
UNO 1 0 38 UNO
DOS
2 39 60 LA CLASE CORRESPONDIENTE SEGN LA MATRIZ DE CARACTERISTICAS ES 3
TRES 3 61 85 TRES
CUATRO 4 86 115
CINCO 5 116 145
SEIS 6 146 180
SIETE 7 181 En adelante SIETE * En el caso de vivienda multifamiliar (como vecindades) la superficie a considerar es la correspondiente a cada unidad habitable.
MATRIZ DE DEFINICIN Y CALIFICACIN DE CLASES DE CONSTRUCCIN
USO HABITACIONAL
ESPACIOS ESTRUCTURA ACABADOS
RECUBRIMIENTOS EN
BAOS Y COCINA
DESCRIPCIN DE ESPACIOS
PUNTAJE TOTAL
4
VENTANERA ACABADOS EN PISOS MUROS CUBIERTAS
6
7
RANGOS DE CLASE: USO HABITACIONAL
CLASE
1
5
LMITE DE CLASE
ACABADOS EN
FACHADAS
2
3
ACABADOS EN
MUROS
TIPO DE
ESTRUCTURA
ENTREPISOS
SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIN
109
VI.3.- COMPARATIVA METODOLOGICA GENERAL DE LA NORMATIVIDAD DE LA
SHF Y NORMATIVIDAD EN AVALUOS FISCALES DEL DF.
FORMATO SHF FORMATO TESORERIA DEL DF
ASPECTO GENERALES ANTECEDENTES
UBICACIN DEL INMUEBLE MAS EXACTA NO LO TIENE
ATRAVEZ DE LAS GEORREFERENCIAS
ENTORNO
SE MENCIONAN EN METROS CUADRADOS SE MENCIONAN DE MANERA MUY
LAS DISTANCIAS APROXIMADAS MAS GENERAL, SOLAMENTE SI CUENTA CON
REPRESENTATIVAS DEL EQUIPAMIENTO ELLAS Y NO SE MENCIONAN DISTANCIAS
URBANO
ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION
EN LOS ACABADOS
SE HACE UNA MENSION DESCRIPTIVA DE SE MENCIONAN LOS ACABADOS MUY
CADA UNA DE LAS AREAS QUE COMPONEN GENERAL EN CADA UNO DE LOS
AL INMUEBLE. INMUEBLES
SE MENSIONAN CADA UNA DE LA OBRAS SE MENSIONAN CADA UNA DE LA OBRAS
COMPLEMENTARIAS, INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS, INSTALACIONES
ESPECIALES Y ELEMENTOS Y ACCESORIOS ESPECIALES Y ELEMENTOS Y ACCESORIOS
ADEMAS DE QUE SE LE ASIGNA CADA
UNA LA CLAVE CORRESPONDIENTE
ENLISTADAS EN EL MANUAL PUBLICADO
POR TESORERIA
ENFOQUE FISICO
EN LOS FACTORES DE EFICIENCIA DEL SULEO SOLO EXISTEN CINCO FACTORES
EXISTE UNO DIFERENTE, EL Ftop EL FACTOR
DE TOPOGRAFIA QUE NO EXISTE EN EL
FORMATO DE TESORERIA
Y SE DA LA OPCION DE PONER OTRO DEME-
RITO DIFERENTE Y NOMBRARLO.
EXISTEN SIETE FACTORES.
COMPARATIVA MAS REPRESENTATIVA INDISPENSABLE, PARA DESCRIBIR AL INMUEBLE VALUADO.

110
INFORMACION DE MERCADO
HOMOLOGACION DEL CUS EXISTEN SOLO CINCO FACTORES
EXISTEN SIETE FACTORES PARA DETERMINAR PARA HOMOLOGAR
EL VALOR POR METRO CUADRADO HOMOLO- EXISTEN UN FACTOR MAS QUE NO SE
GADO. HOMOLOGA Y QUE MULIPLICA AL
ADEMAS DE LOS CINCO FACTORES IGUALES A FACTOR RESULTANTE.
LOS DE TESRERIA EXISTEN DOS MAS QUE AFEC-
TAN AL INMUEBLE SUJETO
FACTOR DE CUS
FACTOR DE AREA
FACTOR DE ESTACIONAMIENTO
ADEMAS DE ZONA , EDAD Y UBICACIN
EXISTEN SEIS COMPARABLES COMO MINIMO SOLO EXISTEN CUATRO COMPARABLES
DE LOS CUALES SE HOMOLOGARAN TODOS Y SE HOMOLOGAN TODOS. NO SE DEJA
TENIENDO LA OPCION , DE DEJAR FUERA UNO FUERA NINGUN COMPARABLE, TODOS
DE LAS SEIS MUESTRA SI QUEDA FUERA DE LAS INTERVIENEN EN EL VALOR.
DEMAS CARACTERISTICAS O SI QUE MAS DEL
30% ARRIBA O ABAJO EN EL FACTOR RESULTANTE
ENFOQUE DE CAPITALIZACION DE RENTAS
LAS INVESTIGACIONES DE RENTA NO SE LAS INEVESTIGACIONES DE RENTAS
HOMOLOGAN, SOLAMENTE SE SACAN UN SI SE HOMOLOGAN Y SE OBTIENE UN
PROMEDIO PARA OBTENER EL VALOR POR METRO CUADRADO HOMOLOGADO.
METRO CUADRADO DE RENTAS LA TASA DE CAPITALIZACION DE RENTAS
Y SE APLICAN LAS MISMAS DEDUCCIONES Y SE CALCULA CON LA TABLA PROPUES-
LA TASA DE CAPITALIZACION SE OBTIENE TA DE CORNEJO
CON LA MISMA FORMULA PUBLICADA 8.79%
POR LA SHF, QUEDANDO CON UNA TASA DE
6.98 %.
RESUMEN DE VALORES CONCLUSION DE VALOR
ESTA PARTE ES DE SUMA IMPORTANCIA PARA TESORERIA
EL AVALUO DICTAMINA EL VALOR REAL QUE SE CONCLUYE CON EL VALOR MAS
PUEDE TENER EL INMUEBLE POR LO CUAL VA A ALTO DE LOS TRES ENFOQUES YA QUE
QUEDAR HIPOTECADO. DE ESE VALOR SE DETERMINAR LOS
HACIENDO UNA PONDERACION DE VALOR O PAGOS DE IMPUESTOS.
NO SE CONCLUIRA PRECISAMENTE CON EL
VALOR MAS ALTO.

111
REPORTE FOTOGRAFICO
DEBEN DE REPRESENTAR EL ENTORNO, DE IGUAL FORMA LLEVAN FOTOS DE CADA
FACHADA, Y FOTOS DE CADA UNA DE LAS UNA DE LAS AREAS.
AREAS QUE COMPONEN AL INMUEBLE
DONDE SE DEBE DE VER EL PISO, MURO
TECHO.
REPORTE FOTOGRAFICO DE LOS COM- LLEVAN LAS SEIS FOTOS DE LOS COMPARABLES
PARABLES: SOLO DE FACHADAS, NO PUEDEN SER FOTOS INTERIORES.
NO ES NECESARIO UN REPORTE FOTO-
GRAFICO PARA ESTE FORMATO. CABE
SEALAR QUE OTRAS INSTITUCIONES
SI LO VEN NECESARIO.
MATRIZ DE PUNTOS
NO EXISTE EXISTE UN MATRIZ DONDE CALIFICA AL
SOLO SE PUEDE HACER REFERENCIA INMUEBLE SUJETO DE ACUERDO A SUS ACABDOS
A LOS VALORES PARAMETRICOS PARA Y SISTEMA CONSTRUCTIVO DEL MISMO
DETERMINAR LA CLASE DEL INMEBLE OBTENIENDO UNA PUNTUACION LA CUAL AL
SUMARSE NOS DARA UNA CLASE DE CALIDAD
DE LA COSNTRUCCION.
SINTESIS ANEXO DE TESORERIA
MENSIONA LOS DATOS MAS IMPORTAN- ES UN RESUMEN TAMBIEN DE TODOS LOS DATOS
TES DEL AVALUO SEGN LA SHF DEL INMUEBLE, DONDE HACE MENSION DE LOS
ASI COMO EL RESULTADO DE LOS VA- TRES VALORES OBTENIDOS POR EL ENFOQUE
LORES OBTENIDOS DEL ENFOQUE FISICO, EL ENFOQUE DE MERCADO Y EL ENFO-
FISICO Y DE LA INVESTIGACION DEL MER- QUE DE CAPITALIZACION DE RENTAS.
CADO.
CABE SEALAR QUE ESTE AVALUO SE INFORMA
SOLAMENTE CON ESTA HOJA DE ANEXO
AL SISTEMA DE NOTARIOS (SINOVA), LOS VALORES
PARA DETREMINAR LOS IMPUESTOS RECAUDADOS

Estos seria los puntos mas representativos en cuanto a diferencias en los dos formatos presentados para
este capitulo.

112
REPORTE FOTOGRAFICO DE INMUEBLES COMPARABLES DE MERCADO T-1
VENTA 2
VENTA 1
VENTA 3
VENTA 4
VENTA 6
VENTA 5
113
VENTA 2
VENTA 1
VENTA 3
VENTA 4
VENTA 6
VENTA 5
114
VENTA 2
VENTA 1
VENTA 3 VENTA 4
VENTA 6
VENTA 5
115

RESOLUCION DE LA HIPOTESIS:
Dentro de la comprobacin de la hiptesis, al trmino de la solucin atreves de la practica valuatoria,
se observo que si hay diferentes criterios para resolver un mismo problema.
Dentro de las comparativas hechas, se llego a verificar lo anteriormente se haba planteado en la
hiptesis, en la cual se mencionaba que el formato de la S. H. F.(establecidos por Sociedad Hipotecaria
Nacional), es de los ms completos y confiables para determinar el valor comercial de un inmueble.
Esto se puede ver claramente y de lo ms significativo que tiene el formato es la cantidad de
comparables que piden como mnimo para el estudio de mercado, a diferencia como ya se menciono el
formato de tesorera pide 4 comparables como mnimo.
En los dos avalos que se realizaron para el inmueble 101, hubo una variacin del 5.1%, esto fue,
segn el anlisis comparativo ya mencionado, por el numero de comparables que se piden como
mnimo, por lo que es lgico que entre ms muestras se investiguen y se encuentren en la misma zona
de estudio , ms exacto ser el valor obtenido .
Con el formato de la SHF, se llego a un estudio de otros factores que pueden intervenir en el valor
final, ocupando criterios mas all de los que marca el de tesorera, que sin embargo son de suma
importancia, ya que por el simple hecho de tener un cajn mas, tener ms o menos superficie
construida, pueden representar o influir de manera significativa en el valor final.
Segn el estudio se obtuvo un valor de incidencia del 2 % sobre el valor de venta del inmueble por
cada cajn de estacionamiento que tenga.
Cabe sealar que hay normatividades segn cada institucin bancaria de las cuales no otorgas crditos
para compra de vivienda si el inmueble valuado no cuenta con cajones de estacionamiento, por lo que
es importante no dejar de tomar en cuenta la incidencia de los estacionamientos.
El otro factor que realmente y muy notorio en las compraventas, y segn el mercado investigado es ,
calcular que incidencia tiene en la demanda y el valor, los inmuebles de mayor superficie contra los
inmuebles de menor superficie privativa.
Segn los comparables que se ocuparon para los avalos comerciales, tenemos en significancia un
departamento ms pequeo en superficie de 75 m2 y el ms grande ocupado para estos comparables es

116
de 107 m2 hay una diferencia de 32 m2 y en valor representa $ 524 800.00 por lo que la demanda y en
este caso denominado factor de rea (FArea), es de gran impacto econmico en el poder adquisitivo
socioeconmico medio.
Al final de terminar la comparativa de los dos formatos como ya se mencion hubo una diferencia del
5.1 % resultando un valor de $16400 m2 el en valor homologado en el enfoque de mercado del formato
de la S.H.F. y de $15 600 .00 m2 valor por metro cuadrado en el formato de Tesorera del D.F.
Concluyndose que fue mejor la aplicacin del formato y del mtodo de la S.H.F que el de Tesorera,
de lo cual pudiera sugerir y cabe hacer mencin que al presentar el formato de trabajo para hacer
avalos para Tesorera pude ser aceptado siendo similar al de la S.H.F., cubriendo todos los
lineamientos estipulados en el Manual de procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin
Inmobiliaria del Distrito Federal.

117
CONCLUSIONES:
1.- Es de suma importancia saber que existen en el Distrito Federal, que fue nuestro campo de estudio,
una serie de normatividades y requerimientos que hay que cumplir, adems de que es un trmite
indispensable y necesario para resolver las diferentes problemticas ya mencionadas.
2.- Fue de gran inters y de gran satisfaccin aprender y diferenciar las posibles irregularidades que
presentan algunos inmuebles; as como formar criterios apegados al marco jurdico, para dar solucin
dentro de la prctica valuatoria.
3.- Como valuador y como futura persona registrada ante Tesorera, es necesario saber que
lineamientos y disposiciones se requieren, ya que es muy claro que existen cargos, multas,
suspensiones temporales y parciales del registro impidiendo trabajar honestamente y con tica.
4.-Para regularizar en todas las faltas jurdica que tiene este inmueble fue necesitaron despus de la
compraventa resolverlo con cuatro avalos y al final para lograr la comercializacin se necesitaran
seis avalos mas, por cada uno de las unidades privativas que se encuentran en el conjunto.
Hoy en da la valuacin inmobiliaria es un trmite indispensable para que la Tesorera del Distrito
Federal ejecute en correcto pago de impuestos, multas y as mismo los notarios cobran sus honorarios
segn el porcentaje correspondiente sobre el valor comercial del inmueble.
5.- Finalmente concluyo que para llegar a la comercializacin de los inmuebles , tienen que existir las
resoluciones establecidas por la misma Tesorera y el pago de multas ya establecidos por la
Delegacin Benito Jurez, el pago de las regularizaciones ante Tesorera.
Mientras no se realicen los pagos y cargos sealados; los avalos practicados con propsito para la
compraventa quedan invalidados segn lo establecido por la S.H.F. que a continuacin reproduzco:
*CAPITULO IV
Invalidez, declaraciones y advertencias
Novena. Invalidez. No se considerar vlido el avalo o el estudio de valor cuando exista alguno de
los siguientes supuestos:
I. La identificacin fsica del inmueble no corresponda con lo indicado en la documentacin
proporcionada.

*Reglas de Carcter General que establecen la metodologa para la Valuacin, publicada en el Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.
118

En el primer punto no cuenta con problema alguno.
II. El avalo de viviendas en construccin o en proyecto que est hecho bajo hiptesis de vivienda
terminada, o en el estudio de valor no se manifieste lo sealado en el captulo anterior.
Dcima. Declaraciones y advertencias. El perito valuador deber declarar en el avalo o en el estudio
de valor el cumplimiento de las comprobaciones sealadas en la regla quinta. Se considerar adems
que existen advertencias y, por lo tanto, se debern referir en el avalo o en el estudio de valor, cuando
se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los valores tcnicos y, de manera
enunciativa mas no limitativa, en los siguientes supuestos:
I. Cuando no se haya dispuesto de documentacin relevante.
II. Cuando considerando las ofertas del mercado en la zona, no sean suficientes para la conclusin
del enfoque de comparacin.
III. Exista duda sobre el uso del inmueble o de alguna seccin del inmueble.
IV. Existan obras pblicas o privadas que afecten los servicios en la colonia.
De los cuatro ltimos supuestos los primeros tres cumplen, por lo que en el dictamen valuatorio puede
concluirse como avalu sin validez, o avalu invalido para el efecto que fue al propsito sealado.
Por lo que los avalos realizados en esta tesina solo fueron de ejercicio de aprendizaje y para sealar
los avalos que se necesitan para resolver cada una de las problemticas que presenta el inmueble.
En los avalos hubo algunas limitantes, como falta de documentacin , as como las resoluciones, que
resulten posteriormente de cada uno de los avalos aqu practicados, as tambin como faltante del
rgimen en condominio, por lo que cabe sealar que se calcul segn lo aprendido en la especialidad .

*Reglas de Carcter General que establecen la metodologa para la Valuacin, publicada en el Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.
119
BIBLIOGRAFIAS:
Manual de procedimientos y Lineamientos Tcnicos de valuacin Inmobiliaria del Distrito
Federal publicado el 30 de Mayo del 2005, actualmente en vigencia.

Cdigo Financiero del Distrito Federal Vigente.

Reglas de Carcter General que establecen la metodologa para la Valuacin, publicada en el
Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.

Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. 1997

Programa Parcial de Desarrollo Urbano. 2006

Cdigo Fiscal de la Federacin

Costos por Metro Cuadrado de Construccin

120

ANEXO 1

121
122

ANEXO 2

123
124

ANEXO 3

125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150

ANEXO 4

151
152

ANEXO 5

153
154

ANEXO 6

155
156
157
158

ANEXO 7

159
160

ANEXO 8

161
162
163
164
165
166
167
168
169
170

ANEXO 9

171

ANEXO 10

173

Crite Rios Valu A To Rios

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