SINTESIS OPINIONES DRES.

OSWALDO ABLAN Y JOEL BRACHO

TEMA: DECRETO DE CONGELACION DE ALQUILERES

1. La problemtica actual tiene su origen en el Decreto Presidencial publicado en
Gaceta Oficial el 6 de febrero de 2003 en el cual se declar el arrendamiento de
bienes inmuebles con fines residenciales como bien de primera necesidad.

2. En el Decreto mencionado en el punto anterior, se estableci que los precios de los
bienes all tipificados como de primera necesidad, sern fijados mediante una
Resolucin conjunta de los Ministerios de la Produccin y el Comercio e
Infraestructura, contraviniendo lo establecido en cuanto a fijacin y modificacin de
cnones de arrendamiento en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

3. En abril del 2003, los Ministerios de la Produccin y el Comercio e Infraestructura
emiten una Resolucin conjunta en la cual congelan por un ao los cnones de
arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, incluyendo explcitamente,
tanto los inmuebles sujetos a regulacin como los que no, contraviniendo igualmente
lo establecido en cuanto a fijacin y modificacin de cnones de arrendamiento en la
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

4. En abril del 2004, los mismos Ministerios, emiten una segunda Resolucin conjunta
en la cual prorrogan la congelacin de cnones de arrendamiento de los inmuebles
destinados a vivienda y los de uso mixto, sujetos a regulacin de acuerdo a lo
establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

5. En esta Resolucin (2004), no se hace mencin alguna a los inmuebles no
regulados, por lo cual, debe entenderse que al no mencionarse explcitamente,
quedan excluidos de la prrroga de la congelacin, y las partes, arrendador y
arrendatario pueden pactar los cnones que decidan.

6. En cuanto a la mencin del pago y paridad cambiaria del canon establecida en la
Resolucin, en virtud de que se refiere nicamente a los inmuebles regulados, los
cuales, al estar regulados, su canon (tope mximo) est establecido en bolvares por
la Direccin de Inquilinato, y no en dlares, por tanto, se concluye que esta
referencia no tiene ningn sentido.

7. Todo lo relativo a la fijacin y modificacin de precios de los bienes inmuebles
arrendados est definido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada con
anterioridad a los Decretos y Resoluciones mencionadas en los puntos anteriores.
Esta Ley es de un carcter jerrquico superior a los Decretos y Resoluciones, y su
opinin debe prevalecer sobre los anteriores, los cuales, contravienen lo estipulado
en la Ley. Es por ello, que con estos Decretos y Resoluciones se est pretendiendo
modificar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual carece de fundamento
jurdico y por tanto, es inconstitucional e ilegal, pues el Presidente de la Repblica no
tiene constitucionalmente la facultad para modificar ni derogar leyes. Cabe sealar
que una Ley no puede ser derogada ni modificada sino slo por otra Ley de igual o
superior rango.

8. La Resolucin Ministerial modific el rgimen de regulacin de alquileres, lo cual le
quita el derecho al ciudadano propietario del inmueble arrendador de revisar la renta
cada dos aos, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios para los inmuebles regulados.

9. La Direccin de Inquilinato contina recibiendo y tramitando los ajustes de canon de
los inmuebles regulados, sin embargo est colocando una coletilla en la cual indica
que el nuevo canon no podr ser aplicado hasta tanto cese la congelacin
establecida en la Resolucin Conjunta.

10. An bajo la premisa de la ilegalidad de las Resoluciones, recomendamos, en la
prctica lo siguiente:

a. Para los inmuebles no regulados, continuar pactando directamente entre
arrendador y arrendatario, pues entendemos que estn fuera de la Resolucin
de Abril de 2004. Estos inmuebles siguen exentos de regulacin. Sin
embargo:

i. Existen fundamentos jurdicos para defenderse ante un tribunal para
sostener la ilegalidad y la no vigencia de esta congelacin de alquileres.

ii. Estn sujetos a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el arrendador
tiene derecho a acogerse a la Ley.

iii. Cada arrendador tiene que evaluar el riesgo que est dispuesto a
asumir.

iv. Considerar la opcin de pactar el canon en bolvares con un ajuste
automtico con base en el IPC acumulado para el ao contrato
inmediato anterior, teniendo presente tambin las implicaciones de la
reciente Ley de Proteccin al Consumidor y al Usuario.

b. Para los inmuebles regulados, mantener cobrando el canon congelado, pero
solicitar el ajuste de canon correspondiente a la Direccin de Inquilinato, a fin
de tener el nuevo canon aprobado para cuando cese la mal llamada
congelacin de alquileres.

c. Al llegar al fin de los contratos de arrendamiento, en lugar de prorrogarlo
convencionalmente o de hacer un nuevo contrato, lo recomendable es solicitar
de una vez el cumplimiento de la prrroga legal, para terminar la relacin
arrendaticia. En caso de una vez concluida la prrroga legal, se deseare
continuar con el inquilino, hacer un nuevo contrato (el cual no arrastrar la
relacin anterior).