REVISTA MBITO JURDICO Lei do inquilinato

Resumo: Atravs do presente artigo, tem-se por objetivo destacar os principais aspectos abrangentes em torno da to questionada e controvertida Lei n. 8.245/91. Trata-se neste estudo de questes acerca dos direitos e deveres do locador e do locatrio, visto que estes possuem condies paritrias. Abordam-se, ainda, os tipos de locao e seus respectivos prazos, bem como as causas de extino da locao. Falar-se tambm acerca dos procedimentos processuais adequados para todo tipo de situao. Destarte, busca-se ilustrar de forma clara e objetiva os pontos mais instigantes a respeito do tema, tendo em vista as inovaes surgidas em torno da Lei do Inquilinato. Palavras-chave: direitos, deveres, locador, locatrio, procedimentos. Sumrio: 1. Consideraes Iniciais; 2. Dos direitos e deveres dos contratantes; 3. Tipos de Locao; 4. Causas de extino do Contrato de Locao; 5. Procedimentos Processuais; 6. Concluso; 7. Referncias. 1. CONSIDERAES INICIAIS O Cdigo Civil de 2002 tratou por definir locao como sendo o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo da coisa no fungvel, mediante certa retribuio. [1] Por arrancada, a realizar estudo mais aprofundado sobre a mencionada modalidade de contrato, cumpre fazer algumas observaes de carter introdutrio. No contrato de locao, as partes so denominadas locador/arrendatrio e locatrio/inquilino/arrendatrio. Note-se, pois, que a nomenclatura arrendamento, a despeito de ser sinnimo de locao, , em geral, utilizada para as locaes de imveis rurais. Veja-se que a Lei do Inquilinato, de pronto, por seu art. 1, coloca sob sua gide os imveis urbanos. Excluindo, portanto, de seu amparo os arrendamentos rurais, que so regidos pelo Estatuto da Terra, Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964. Destaca-se que a coisa a ser locada no precisa obrigatoriamente ser de propriedade do locador, considerando que o referido contrato no implica transferncia do domnio. Alm disso, h de se falar acerca da natureza jurdica do contrato em estudo. Diga-se que o contrato de locao sinalagmtico, uma vez que envolve prestaes recprocas, gerando conseqente obrigao para ambas as partes. Por derradeiro, consensual, justamente por se perfectibilizar pela vontade das partes. Nesse sentido importante lembrar que a locao no possui carter personalssimo para as partes. Logo, a partir dessa idia, admite-se a cesso ou sublocao para terceiro. Ademais, o contrato em apreo oneroso, porque importa vantagem e sacrifcio a ambas as partes. Tal caracterstica mostra-se de grande relevncia: se o uso e gozo da coisa forem concedidos gratuitamente, ter-se- o contrato de comodato. Por essa razo vislumbra-se a necessidade de contraprestao. Cabe dizer ainda, do carter no solene do contrato de locao. Pode, portanto, ser celebrado por meio escrito ou verbalmente. Contudo, para que se convencione fiana, ter, obrigatoriamente, de ser formalizado. Superados comentrios acerca da natureza jurdica do contrato em apreo, passa-se, pois, a analisar as obrigaes que envolvem o contrato de locao, bem como suas espcies e procedimentos processuais. 2. DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONTRANTES 2.1 Deveres do locador Tomando em conta a bilateralidade do contrato de locao, bem como seu carter oneroso, evidenciam-se as obrigaes dele emergente para ambos contratantes. A Lei do Inquilinato, por sua vez, elenca os direitos e deveres das partes. Importante salientar, a priori, que as obrigaes ou os deveres do locador constituem direitos do locatrio e, inversamente, as obrigaes ou deveres do locatrio, em direitos do locador. Em outros termos, a cada direito de um contratante corresponde obrigao de outro.[2] Veja-se que tem o locador o dever principal de entregar a coisa alugada em estado a servir ao uso a que se destina (art.22, I). Tomando em conta que o contrato de locao de natureza obrigacional e no real, a no entrega da coisa gera a resciso contratual, bem como o pagamento de eventuais perdas e danos em favor do locatrio. E mais: a entrega da coisa alugada deve se dar juntamente com suas pertenas. Cumpre, pois, se faa breve apanhado sobre essa modalidade de acessrio. Define-se pertena como sendo bem acessrio, empregado ao bem principal sem alterar-lhe a substncia. No constitui, por derradeiro, parte do bem principal e se destina ao uso, ao servio ou esttica do bem. Disso tudo, importante tomar em conta que o negcio jurdico, ao envolver o bem principal, em regra, no abrange as pertenas. Tal hiptese s se dar se resultar da lei, da manifestao de vontade ou das circunstncias do caso. (art. 94 CC). No contrato de locao, por fora de lei, as pertenas devem acompanhar o bem locado (art. 566, I, CC). No mais, h de se dizer que o locador tem o dever de garantir, durante a vigncia do contrato, o uso pacfico do imvel locado. Com o contrato de locao, o locatrio assume a posse direta da coisa. Para dar guarita a tal idia, transcreve-se a idia de VENOSA (2004, p.559/560): Como decorrncia do princpio da boa-f, a garantia elementar a resguardar o adquirente que o prprio alienante no venha a turbar a posse e o uso manso e pacfico da coisa. A noo participa da compra e venda, mas fica tambm ressaltada em contratos como a locao, o comodato, a doao, etc. Essa obrigao um prius presente em todos os contratos em que existe a transferncia de uma coisa a outrem, definitiva ou temporariamente. Pela segunda parte do inciso I, depreende-se que o locador deve manter a coisa no mesmo estado pelo tempo do contrato. Dever o locador, ento, realizar os reparos necessrios a que a coisa permanea como ao momento da locao. De se destacar, contudo, que podem as partes convencionar o contrrio. Cabero, pois, os reparos advindos do uso e do tempo. Se, por exemplo, devido a chuvas torrenciais houver danos ao telhado do imvel, ser responsabilidade do locador o devido conserto. [3] O locador responde, ainda, pelos vcios ou defeitos anteriores locao (art. 22, IV). Em sendo a locao contrato comutativo e oneroso, aplica-se a teoria dos vcios redibitrios. (art. 441, CC)[4] A garantia supracitada envolve a idia de que se o locatrio soubesse do defeito da coisa no teria realizado o negcio jurdico. Por conseqncia,

pode o locatrio, rescindir o contrato ou pleitear a reduo do valor do aluguel. Nesta senda, h de se fazer uma diferenciao: se o locador conhecia ao tempo do contrato a existncia de vcio, restituir o valor da locao e perdas e danos, se desconhecia, somente restituir o valor recebido, mais as despesas do contrato, forte no art. 443, CC. Ademais das obrigaes j mencionadas, deve o locador pagar as taxas de administrao imobiliria, pagar os impostos e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio. Alm de tais taxas, deve arcar com as despesas extraordinria de condomnio, quais sejam, aquelas que no se refiram a gastos rotineiros do edifcio. O art. 22, Pargrafo nico elenca algumas despesas extraordinrias como: a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel; b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio; d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao; e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer; f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituio de fundo de reserva. O locador encontra-se obrigado, tambm, a fornecer recibo discriminado das importncias pagas, sendo expressamente vedada por lei a quitao genrica. Destaque-se que o locador deve respeitar o contrato por prazo determinado no estando autorizado a retomada antes do trmino prazo avenado. A idia nada mais do que aplicao do secular princpio do direito contratual pacta sunt servanda. Caso no respeite o prazo determinado ter que ressarcir o locatrio. Esse ressarcimento se constituir em multa ou perdas e danos, podendo apenas cobrar uma ou outra. O locador dever garantir o locatrio, ainda, contra os efeitos da evico, entendida como a perda total ou parcial da coisa pelo adquirente em funo de ao judicial promovida pelo real possuidor ou proprietrio. Em havendo evico, o contrato de locao ser resolvido e o locatrio indenizado. De se dizer, por ltimo, que os atos da administrao pblica, como, por exemplo, a desapropriao, a condenao do edifcio dentre outros tambm sero de responsabilidade do locador caso este tivesse cincia que essa providncia estava tramitando antes de firmar o contrato de locao. 2.2. Direitos do locador A princpio de tudo, cabe destacar acerca do direito que o locador tem de consentir ou no a cesso ou a sublocao. A diferena fundamental entre uma e outra que, na sublocao o locatrio continua obrigado pelo contrato celebrado com o locador. J na cesso da locao, desaparece a responsabilidade do cedente, que transmite ao cessionrio que a partir de ento se estender ao locador. O locador ter, ento, o direito de exigir a retomada do imvel quando houver a sublocao a terceiros, parcial ou totalmente, se tal situao no estiver devidamente autorizada no contrato por escrito. Alm disso, o locador pode exigir do locatrio garantias. Pode exigir cauo, fiana, seguro de fiana locatcia, bem como cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. Cauo um depsito em dinheiro ou a nomeao de um bem mvel ou imvel de propriedade do locatrio, oferecidos como garantia das dvidas que possam vir a existir em relao locao. Pode ser em bens mveis ou imveis, em ttulos e aes ou em dinheiro. Neste ltimo caso, no pode exceder o equivalente a trs meses de aluguel. Fiana, por sua vez, o meio pelo qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigao. A fiana pode ser parcial ou total. Ser parcial quando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo. No que tange fiana, h de se dizer que, quando exigida, o inquilino deve apresentar pessoa que se responsabilize pelos encargos da locao, chamado fiador. Diga-se que no completa a fiana prestada por pessoa casada sem o consentimento de seu cnjuge. Frise-se que a Lei Sarney, Lei n 7.505/86, que probe a penhora de imvel de residncia para pagamento de dvidas, no atinge a dvida de fiana de locao. Portanto, os bens do fiador, ainda que a casa de morada de sua famlia podero ser penhorados para cobrir dvida de fiana. Com relao ao Seguro fiana, o inquilino deve fazer um seguro junto a uma companhia seguradora. De se mencionar que a cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento foi includa lei do inquilinato pela lei n.11.196/05. Contudo, frise-se que vedada sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades de garantia em um mesmo contrato de locao. No mais, tem o locador o direito de usar como garantia do recebimento dos aluguis, penhor legal sobre os bens mveis que o inquilino tiver guarnecendo no prdio. 2.3 Deveres do locatrio Na relao de locao, tem-se como principal obrigao do locatrio o pagamento dos alugueres, nos prazos ajustados. Atrasando o pagamento, poder o locador, pelo descumprimento do dever do locatrio, cobrar multa pelo atraso. No entanto, tal cobrana deve estar prevista no contrato de locao, constando, ainda, qual ser o seu valor. Ademais, justamente por lidar com coisa alheia, deve o locatrio servir-se da coisa para usos convencionais ou presumidos, tratando com o mesmo zelo com que cuida suas prprias coisas. Considerando essa idia, deve o locatrio restituir a coisa no estado em que tiver recebido, devendo estar a coisa no mesmo estado de conservao. Portanto, no pode o locatrio deixar de reparar os danos que provocar no imvel ou em suas instalaes. Por bvio, tal responsabilidade se estende tambm quando os danos forem provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos. Cabe observar que as reparaes durante a locao cabem ao locatrio. Essas pequenas despesas no precisam ser advindas de sua culpa, como, por exemplo, a substituio de vidros quebrados, a desobstruo de canos e ralos, o conserto de pequenas goteiras, a troca de torneiras etc. Encontram-se, ainda, sob responsabilidade do locatrio o pagamento das contas de telefone, consumo de gua, fora, luz, gs e esgoto. Gize-se que o pagamento do prmio de seguro-fiana, quando este se constituir na garantia da locao, deve ser suportado pelo locatrio.

Deve, tambm, o inquilino levar ao conhecimento do locador as turbaes de terceiros, fundadas em direito, bem como os atos advindos do poder estatal de polcia que atinjam sua posse direta. Quando se trata de embaraos e turbaes sobre questo de fato, como uso nocivo da propriedade vizinha, por exemplo, cabe o ao locatrio a defesa de seus direitos. No demais, o locatrio tem de entregar ao locador, de imediato, os documentos de cobrana de tributos ou encargos condominiais, intimaes, multas ou exigncias das autoridades, que se refiram ao imvel, ainda que tenham sido dirigidas ao locatrio (art.23, VII). Quando, contratualmente, for atribuda ao locatrio a responsabilidade pelos impostos, despesas ordinrias de condomnio e seguro complementar, poder o locador cobrar os crditos juntamente com os aluguis do ms (art.25). 2.4. Direitos do Locatrio No atinente aos direitos do locatrio, cumpre que se diga acerca de sua faculdade em exigir ao locador a descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes. Tal descrio ter o condo de informar ao autor as qualidades do imvel, bem como seus defeitos. Por derradeiro, no poder ser alegado pelo locador, futuramente, que eventuais defeitos foram causados por ocasio do contrato. A Lei do Inquilinato assegura, tambm, o direito do locatrio de, quando entender cabvel, ver comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas (art. 22, IX). Tomando em conta que dever do locador, expresso em lei, de arcar com as despesas extraordinria de condomnio, poder o locatrio descontar dos alugueres mensais o valor pago a ttulo de despesas extraordinrias e fundo de reserva. Importante lembrar que se convencionado que tal pagamento ser efetuado pelo locatrio, o direito de descontar os alugueres no ser aplicado. Outro direito a merecer destaque o direito de preferncia do locatrio na aquisio do imvel, que se encontra contemplado pelo art.27, Lei do Inquilinato: Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca. Portanto, na ocasio em que o locador decidir alienar a coisa, objeto do contrato de locao, estar, por fora de lei, obrigado a comunicar ao locatrio, dando preferncia para a aquisio do imvel. Contudo, se no prazo de trinta dias no houver manifestao por parte do locatrio, a dizer do interesse ou no em celebrar contrato de compra e venda, perde o direito de preferncia. Por conseqncia lgica, havendo a alienao da coisa locada, haver a extino do contrato de locao. Importante dizer que a manifestao do interesse deve se dar de forma inequvoca. No mais, a aceitao corresponde ao teor exato da proposta. Entende-se da que no est autorizado o locatrio a fazer contraproposta. Na hiptese de o locatrio aceitar a proposta e, em momento posterior, o locador desistir do negcio, ter, evidentemente, responsabilidade pelos prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes (art.29). Se o imvel estiver sublocado, o sublocatrio ter o direito de preferncia e depois ao locatrio. Na hiptese de serem vrios os sublocatrios, a preferncia cabe a todos ou a qualquer um deles, no caso de um s estar interessado na compra da coisa. No caso de haver pluralidade de pretendentes, ter a preferncia o locatrio mais antigo. Contudo, se todos estiverem no imvel pelo mesmo tempo, ir ter a preferncia o mais idoso (art.30, Pargrafo nico). O art. 31 cuida da alienao de mais de uma unidade imobiliria, o direito de preferncia incide sobre a totalidade dos bens objeto da alienao. Por derradeiro, se o proprietrio de apartamentos, de escritrios ou de vila vend-los por inteiro, a preferncia somente pode ser exercida em relao ao todo, no se podendo obrigar o titular a fracionar o imvel. [5] O direito de preferncia poder ser exercido diretamente pelo locatrio se este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartrio de imveis, mediante depsito do valor da venda e das demais despesas da transferncia (art.33). Se o locador deixar de atender preferncia legal, o locatrio poder, ainda, reclamar do locador as perdas e danos correspondentes, mas dever comprovar tanto sua capacidade econmico-financeira de adquirir o imvel quanto os prejuzos que sofreu (art.33, Pargrafo nico). Cabe ressaltar, no mais, que no ser aplicado o direito a preferncia quando: perder a propriedade ou vender por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao. Ainda, se o contrato estiver sido firmado a partir de outubro de 2001, o direito de preferncia no alcanar tambm os casos de constituio da propriedade fiduciria e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante leilo extrajudicial, devendo essa condio constar expressamente em clusula contratual especfica. O Pargrafo nico contendo tal idia foi includa pela Lei n.10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispe sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias, Letra de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Bancrio e d outras providncias. A Lei do Inquilinato garante, ainda, o direito do locatrio indenizao por benfeitorias necessrias, ainda que no autorizadas. Entenda-se como benfeitorias necessrias aquelas que tm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (96, CC). Por demais, permitido ao locatrio o exerccio de seu direito de reteno. As benfeitorias volupturias, por no serem indenizveis, podem ser levantadas ao final do contrato, desde que no haja mudana quanto a substncia da coisa. Ainda, o locatrio pode exercer o direito de reteno na hiptese de o locador antes do vencimento do contrato reaver a coisa alugada, dever ressarcir o locatrio em perdas e danos. O locatrio, ento, enquanto no ressarcido, poder reter o bem em sua posse (art. 571,CC). 3. TIPOS DE LOCAO 3.1. Locao Residencial a) Com prazo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito: Estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/91 que no caso supracitado a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independente de notificao ou aviso. Porm, se findo o prazo do contrato e o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem oposio do locador, ocorrer a prorrogao tcita da locao por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do contrato.

Ocorrendo a prorrogao, poder o locador reaver o imvel a qualquer tempo, todavia, com a exigncia de que notifique previamente o locatrio, concedendo prazo de trinta dias para a desocupao. Em todas as locaes residenciais por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, fica evidenciada a presena da denncia vazia, que a faculdade de rescindir a locao sem a obrigao de demonstrar a razo ou a necessidade da retomada do imvel, diferente do que ocorre quando o prazo inferior a trinta meses, onde os locadores iro subordinar-se s restries do artigo 47, ou seja, denncia justificada. Ao trmino do contrato por prazo determinado o locador tem prazo de trinta dias para ajuizar Ao de Despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o locatrio. b) Com prazo inferior a trinta meses: Nas locaes avenadas com prazo inferior a trinta meses, com exceo do inciso V do artigo 47, no h possibilidade de denncia sem que haja motivao, ocorrendo desta forma, sua prorrogao automaticamente. O inciso I do artigo 47 permite a retomada nos casos do artigo 9, este diz respeito a hipteses de desfazimento da locao, de forma que: I- por mtuo acordo; II- em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; III- em decorrncia de falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV- para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel, ou podendo, ele se recuse a consenti-las. O mtuo acordo ou distrato permite o desfazimento de qualquer relao contratual, admitindo, assim o despejo. Nas infraes legais ou contratuais, pode incidir em qualquer das partes, havendo infrao por parte do inquilino, ser autorizado o despejo. J se a infrao for do locador, este poder determinar uma indenizao em favor do inquilino, alm da resciso do contrato. A obrigao de pagar o aluguel descrita no artigo 23, I, sendo essencial ao contrato de locao, atravs de uma inovao trazida pelo artigo 62, onde a lei permite que a cobrana dos aluguis em atraso possa ser cumulada com o pedido de despejo. No que tange s reparaes urgentes no imvel determinadas pelo Poder Pblico, deve o inquilino no s consentir com a realizao dos reparos emergenciais como tambm comunicar esta necessidade ao locador. Alm das hipteses mencionadas no art. 9 da lei, o art. 47 aduz tambm como possibilidade de denncia justificada da locao a extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiver relacionada com seu emprego. Nesta situao a norma procurou envolver zeladores, vigias, porteiros etc. Quando desfeito o vnculo trabalhista, abre-se ensejo ao de despejo, e o art.59 1, II, trata da possibilidade de despejo liminar, evitando que o empregador tenha que tolerar ex-empregado no local at a sentena. O inciso III do art. 47 refere-se ao pedido de retomada do imvel para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio. Uso prprio qualquer utilizao do imvel residencial ou no residencial. A retomada para esse fim facultada para o locador, companheiro ou cnjuge. J para ascendente ou descendente o pedido para uso exclusivamente residencial. O 1 do artigo em pauta, acrescenta que a necessidade deve, no entanto, ser judicialmente demonstrada se: o retomante, alegando necessidade de usar imvel, estiver ocupado, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado imvel anteriormente. A respeito do referido pargrafo, Silvio Venosa refere: O exame da necessidade depender do prudente exame da prova, possuindo o locador vrios imveis locados, cabe escolher dentre eles, devendo eventual abuso de direito ser verificado no caso concreto. [6] O 2 do art. 47 estende a possibilidade de retomada no s ao proprietrio, mas tambm ao promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e registro imobilirio. O inciso IV do artigo 47 permite a retomada justificada se houver: pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte por cento, ou se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento. Esta hiptese no se confunde com aquela consubstanciada no inciso III do art. 9, isto porque, aqui a iniciativa do proprietrio e no do Poder Pblico. Note-se ainda que a lei no exige s a demolio como tambm a ulterior edificao, preenchidos os requisitos de acrscimos mnimos do imvel. Por fim, cuida-se do inciso V do art. 47, que trata da denncia imotivada da locao em vigncia ininterrupta por mais de cinco anos. Quando a locao for verbal, ou se por escrito, por perodo inferior a 30 meses, dever o locador aguardar cinco anos para poder, imotivadamente, despejar seu inquilino. 3.2 Locao para temporada O artigo 48 da Lei 8.245/91 considera locao para temporada aquela destinada residncia temporria do locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorrem to-somente de determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado o imvel. Nesse tipo de locao, se o imvel for mobiliado, importante que conste no contrato um laudo de vistoria, que descreva os mveis e utenslios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram, a fim de que o contrato no resulte risco nem para o locador nem para o locatrio. Em se tratando de imvel para temporada, o locador poder receber antecipadamente o valor total dos aluguis e encargos, assim como poder ainda exigir uma das modalidades legais de garantia previstas no artigo 37 da Lei 8.245/91, para atender s demais obrigaes do contrato. Poder o locador, ainda, se o locatrio no desocupar o imvel ao fim do contrato, dentro de trinta dias no mximo, propor Ao de Despejo, independentemente de notificao, alm de solicitar ao juiz que determine desocupao do imvel sem ao menos ouvir o locatrio. Porm, para tanto, o locador deve depositar um valor equivalente a trs meses de aluguel, o qual ficar disposio do magistrado a fim de servir como garantia de uma indenizao mnima ao locatrio, se acaso no estiver correta sua postulao ou o direito do locador. Ainda na Locao para Temporada, se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias depois do trmino do prazo contratado, ser tida como prorrogada a locao por prazo indeterminado, no podendo mais o locador receber do locatrio os encargos e aluguis antecipadamente. Outra conseqncia imediata disto, que a retomada do imvel s poder ocorrer depois de trinta meses da locao, ou ento, nas situaes de uso prprio, para descendentes, ascendentes, cnjuge ou companheiro, que no possuam imvel residencial prprio ou, ento, para demolio e edificao de obras, se atendidos os requisitos enumerados pela Lei.

Importante ressaltar, tambm, o aspecto de que a Locao para Temporada exige contrato escrito, uma vez que para esta modalidade a lei prev prazo determinado. Caso seja ajustada verbalmente, o contrato deve-se amoldar-se as regras do artigo 47, assim como ocorrer se o locatrio permanecer sem oposio do locador. Neste caso, mantida a locao, todavia sua causa modificada. Nas palavras de Silvio Venosa: Como exigido prazo determinado para a modalidade, h necessidade de contrato escrito. A locao verbal no pode reger essa situao, porque ficar subordinada ao art. 47. A redao original remetida Cmara continha a exigncia expressa de contrato escrito. (...) Deve ao menos existir incio de prova escrita, como o recibo, mencionando a natureza da locao. Ademais, o pargrafo nico do artigo transcrito refere-se ao rol de mveis e utenslios que devem integrar o contrato quando o imvel cedido mobiliado, o que refora a necessidade de pacto escrito. [7] 3.3 Locao No-Residencial A locao No-Residencial pura aquela destinada aos fins de instalao de comrcio, indstria, escritrios, depsitos, ou qualquer outra atividade que no seja residencial. Findo o prazo do contrato, o locador tem direito a retomada pela denncia vazia (art. 57). Nos contratos comerciais, em que no h vnculo existente entre a locao e relevante significncia social (escolas, igrejas) ou humanitria (hospitais), preciso que o contrato seja de no mnimo cinco anos e que no haja mudana no ramo de atividade por no mnimo trs, a fim de preservar o valor do local onde a atividade se desenvolve. Para garantir a inerncia do locatrio, deve-se fazer com seis meses de antecedncia do vencimento do contrato uma renovao deste, para garantir a prioridade sobre o imvel. O contrato a renovar deve, ainda, ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado, sendo que o direito de renovao poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao, mas, se for o caso de sublocao total do imvel, este direito somente poder ser exercido pelo sublocatrio. Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de sociedade de que faa parte e que esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade (art. 51 2). Se a sociedade for dissolvida por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovar o contrato, desde que continue no mesmo ramo. O direito renovao estende-se tambm, as locaes realizadas por indstrias e sociedades civis com fim lucrativo e regularmente constitudas. O art. 52 elenca o rol das possibilidades em que o contrato no deve ser renovado: I por determinao do Poder Pblico tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade; O fundamento da no-renovao nesta hiptese est na eventual sano a ser imputada ao locador no caso de ele descumprir a determinao oficial emanada do Poder Pblico. II o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para a transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital do locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente. Neste inciso, o locador pode retomar o imvel para uso prprio, ou seja, at mesmo para uso exclusivamente residencial, se o imvel comportar esta possibilidade. Para as outras pessoas descritas no final do inciso, necessrio que a retomada se destine ao requisito exigido pela lei. Porm existem algumas excees que se opem ao inciso II. Primeiramente, o imvel no poder ser destinado ao mesmo uso do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences. Outra exceo diz respeito s locaes de espao em shopping centers, pois neste caso o locador no poder se opor renovao com fundamento no inciso II do art. 52. O 3 do art. 52, estabelece ainda, que o locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao no ocorrer em razo de proposta de terceiro em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar. As locaes no residenciais podero ser contratadas por locatrio pessoa fsica ou jurdica, todavia quando uma locao residencial contratada por pessoa jurdica, com a finalidade de residncia de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados, ser igualada locao no residencial (art.55). 3.4. Locao Especial com Destinao Social As locaes de imveis para utilizao por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico bem como por entidades religiosas devidamente registradas, contrato poder se rescindido somente se: houver acordo mtuo, infrao contratual, falta de pagamento, para reformas substanciais e urgentes determinadas pelo Poder Pblico, ou ainda, para demolio e edificao de outro prdio que resulte, em pelo menos, cinqenta por cento de acrscimo na rea construda. Desta proteo inserida pela lei ficam fora os cursos que ministram aulas privadas ou conhecimentos que independem de autorizao ou fiscalizao especfica, como curso de informtica, de arte, de corte e costura, como escolas de cabeleireiro, empregados domsticos etc. Em suma, no estaro protegidos por este artigo os estabelecimentos que se dediquem aos cursos livres administrados pela iniciativa privada. Porm as escolas e os cursos regulares, necessariamente autorizados e fiscalizados pelo poder pblico, tero os privilgios conferidos por essas locaes. O artigo 53 permite o despejo nas hipteses j mencionadas do art. 9, ou seja, pode ser desfeita por mtuo acordo; por infrao contratual ou legal; por falta de pagamento do aluguel e encargos para realizao de obras urgentes determinadas pelo Poder Pblico, com os matizes j citados. Do mesmo modo, de acordo com o inciso II do art. 53, o prdio pode ser pedido para demolio, edificao licenciada ou reforma que resulte aumento mnimo de 50% de rea til. Quando julgada procedente a ao de despejo, o juiz ir fixar prazo de trinta dias para a desocupao voluntria, ressalvado se for estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Pblico, sendo que respeitado o prazo mnimo de seis meses e o mximo de um ano, o juiz dispor de modo que a desocupao coincida com as frias escolares. Na hiptese dos estabelecimentos elencados no art. 53, se o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano, exceto se entre a citao e a sentena de primeira instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses. 4. CAUSAS DE EXTINO DA LOCAO 4.1. Trmino do prazo Levando em cortejo a redao legal do art. 535 do Cdigo Civil, a locao pode se dar por tempo determinado ou indeterminado. Diga-se que na

hiptese de ser indeterminado, terminar com a denncia das partes ou outras formas de resoluo ou resilio de contratos.[8] De outro lado, a locao por perodo determinado cessar de pleno direito com o trmino do prazo. Por derradeiro, no depender de notificao e aviso, podendo o locador tomar de volta a coisa. Conforme j assinalado, nas locaes residenciais, hiptese da ocorrncia de lapso temporal para reclamar a coisa sem que o locador o faa, a locao prorroga-se automaticamente, pelo mesmo aluguel e por tempo indeterminado (art. 574, CC). Todavia, para reaver a coisa, ter o locador de notificar o locatrio, para que no prazo de 30 (trinta) dias a entregue. Gize-se que a devoluo da coisa, ao trmino do prazo de locao ou por denncia vazia do locador, se d com o contrato j concludo. Calha, por oportuno, dizer que em havendo prazo estipulado para a durao do contrato, antes do vencimento no poder o locador reaver a coisa alugada, seno ressarcindo ao locatrio as perdas e danos. De outro lado, o locatrio tambm no poder devolv-la ao locador, seno pagando a multa estipulada no contrato. [9] 4.2. Clusula com condio resolutiva expressa Da mesma forma, o contrato de locao pode se extinguir por condio resolutiva. De acordo com GONALVES, condio resolutiva nada mais do que (...) acontecimento futuro e incerto de que depende a eficcia do negcio jurdico. Da sua ocorrncia depende o nascimento ou a extino de um direito. (2005, p.336/337). Por derradeiro, locador e locatrio podero condicionar a extino do contrato ocorrncia de um evento futuro e incerto.. Nesse caso no momento em que a pessoa for aprovada no concurso ter ocorrido a condio resolutiva, extinguindo-se o contrato de locao. 4.3. Alienao da coisa locada Atinente alienao da coisa durante a locao, tem-se o disposto no art. 8, Lei do Inquilinato: Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel. Veja-se que a denncia mencionada dar-se- no prazo de noventa dias a contar do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao (2). Consoante dito, a alienao do objeto do contrato de locao pode ser considerada causa de extino do contrato, uma vez que o adquirente do bem tem o condo de retomar a coisa locada. Nessa situao, fundamental que o contrato tenha clusula que ressalve o direito do locatrio de permanecer no imvel no caso de alienao, devendo, para ter validade, estar devidamente formalizado. 4.4. Morte do locatrio No que toca extino dos contratos de locao, importante lembrar que a locao no possui carter personalssimo para as partes, podendo, contudo, tal carter ser convencionado. Logo, a partir dessa idia, no ir se extinguir com a morte de qualquer dos contratantes. De se dizer que h modalidades de contratos que se extinguem com a morte de algum dos contratantes. Na locao, contudo, justamente pelo carter impessoal do contrato, continua a ter vigncia para os sucessores do locatrio falecido. Transcreva-se, pois, o disposto na Lei do Inquilinato: Art. 10. Morrendo o locador, a locao transmite - se aos herdeiros. Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub - rogados nos seus direitos e obrigaes I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no imvel; II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio. Veja-se que a morte do locador acarreta transferncia do contrato aos herdeiros, continuando na sua posio contratual. Podem, pois, ingressar com pedido de retomada nas mesmas hipteses em que poderia o falecido. Em havendo diversos herdeiros, sero todos considerados locadores solidrios ( 2). No mais, o esplio tem legitimidade para propor aes relativas locao. Na hiptese de o contrato ter sido firmado por tempo determinado, devero os herdeiros respeitar o prazo convencionado. De outro lado, a morte do locatrio determinar a sub-rogao nos seus direitos, podendo continuar a locao nas hipteses elencadas no art.11, incisos I e II. A melhor entender, traz-se o conceito de GONALVES (2007, p. 287): Na linguagem jurdica fala-se de sub-rogao, em geral, para designar determinadas situaes em que uma coisa se substitui a outra coisa ou uma pessoa por outra pessoa. H um objeto ou um sujeito jurdico que toma o lugar de outro diverso. O mencionado dispositivo da Lei do Inquilinato possui o carter intuitu personae da locao residncia, considerando que, servindo o imvel para moradia da famlia, d-se aos familiares o direito de residir no local, mesmo aps a morte do locatrio. Frise-se que para que a sub-rogao se opere, necessrio que a famlia esteja residindo no imvel. Evidencia-se, pois, que os herdeiros do locatrio ocuparo a posio de parte contratual, tomando a idia de que o esplio o continuador das relaes do falecido, quando transmissveis. [10] Porquanto no ocorra o inventrio, os herdeiros prosseguem na posio contratual por prazo determinado ou indeterminado. Frise-se que o dispositivo legal mencionado cogente. Em outros termos, ser ineficaz a clusula que extingua o contrato em virtude da morte de contratante, seja locador ou locatrio. De acordo com VENOSA (2001, p. 147): Nas locaes no residenciais, o esplio poder prosseguir na locao. Desaparecendo o esplio, com a partilha, ter direito o sucessor no negcio, se houver, inclusive podendo propor ao renovatria. Se a locao com pessoa jurdica, note-se que ordinariamente ela no se extingue com a morte do scio. De todo modo, h de se dizer que a fiana, por ser garantia pessoal, ir se extinguir com a morte do locatrio. Diga-se, ainda, que se os ocupantes do imvel aps a morte do locatrio forem estranhos relao contratual, a ao para remov-los ser possessria, uma vez estranhos locao.

Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge u companheiro que permanecer no imvel, tendo o locador o direito de exigir substituio do fiador ou o oferecimento de outras garantias, no prazo de trinta dias (art. 12, Pargrafo nico). 4.5. Perda total da coisa locada Conforme j assinalado, cabe ao locatrio, restituir o imvel, ao trmino da locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal (Lei n. 8245/91, art. 23 III; CC, art. 569 IV). O locatrio ir, ento, responder pelos danos no prdio, salvo caso fortuito ou fora maior. Em sendo dessa maneira, se os danos forem decorrentes de fenmeno natural o dever de indenizar no surge para qualquer uma das partes. Por derradeiro, a ocorrncia de caso fortuito ou da fora maior isenta o locatrio de qualquer responsabilidade, considerando que independe da vontade das partes. Por via de conseqncia, a perda da coisa locada tem o condo de extinguir o negcio jurdico. Como sabido, alm da existncia de preo e consentimento, o objeto imprescindvel existncia e validade do contrato de locao. Cumpre mencionar, ainda, que se o locatrio no restituir a coisa, findo o contrato de locao, mesmo na hiptese de ocorrncia de caso fortuito, responder pelo dano, forte no art. 575 do Cdigo Civil. 4.6. Mtuo acordo A hiptese de extino da locao por mtuo acordo vem contemplada pelo art. 9, I, Lei 8.245/91. O mtuo acordo ou distrato permite o desfazimento de qualquer relao contratual. O distrato resilio bilateral mencionada pelo art. 472. [11] Nada mais , pois, do que o mtuo consenso do desfazimento do vinculo. Cumpre no mais, traga-se ao presente estudo conceito de VENOSA a definir resilio: A resilio a cessao do vnculo contratual pela vontade das partes, ou, por vezes, de uma das partes. A resilio , portanto, termo reservado para o desfazimento voluntrio do contrato. Como vimos anteriormente, encerrado o prazo do contrato de locao dever do locatrio devolver o imvel nas mesmas condies em que recebera. Afim de se prevenir problemas futuros, as partes devero assinar um instrumento denominado distrato do contrato de locao, termo que d por encerrado o contrato de locao firmado entre as partes, pondo fim aos compromissos assumidos at ento. Por acordo entende-se a existncia de um distrato que declare estar rompida a locao, assinado pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locao. 4.7. Inexecuo contratual ou infrao lei Tem-se como motivo para a resciso a infrao contratual ou legal. A partir do momento que, tanto o locador como o locatrio, puderem provar que alguma clusula contratual foi descumprida ou a ocorrncia de infrao legislao vigente, poder ser rescindido o contrato. Se, por exemplo, os contratantes avenaram a vedao de sublocao e o locador se deparar com seu imvel sendo sublocado, por evidente poder rescindir o contrato. Nesse mesmo sentido, se o locador promover obras desnecessrias sem autorizao do locador ser infrao contratual que pode dar ensejo ao rompimento do contrato locatcio e, por conseqncia, ao ajuizamento da "ao de despejo". 4.8. Falta de pagamento do aluguel e demais encargos A falta de pagamento do aluguel e demais encargos poder, tambm, a dar ensejo resciso contratual. A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigaes financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuio ordinria de condomnio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato. A resciso da locao pela falta de pagamento s gera direito de retomada depois de judicialmente facultada ao locatrio a oportunidade de pagar o seu dbito, com as custas judiciais, multas contratuais, juros e honorrios de advogado. 4.9. Nulidade ou anulabilidade As nulidades ou anulabilidades tambm podem ser causas de extino do contrato de locao. Como os demais contratos, preciso obedecer s formalidades que a lei exigir. Calha recordar que os requisitos para a validade dos negcios jurdicos so contemplados pelo art. 104, CC. Logo, so elementos essenciais de qualquer contrato a capacidade dos agentes, ou seja, a capacidade dos sujeitos envolvidos no acordado, objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel, bem como a forma prescrita ou no defesa em lei. Por bvio, no obedecendo tais requisitos, ter-se- um contrato sem validade jurdica. 5. PROCEDIMENTOS PROCESSUAIS 5.1 Ao de Despejo a) Despejo Liminar Em casos como no art. 59 1 o despejo pode ser decretado liminarmente, sem que seja ouvido o locatrio, com prazo de quinze dias para a desocupao voluntria, independentemente de audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo: - o descumprimento do mtuo acordo, celebrado de forma escrita e assinado por ambas as partes e duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para a desocupao, contado da assinatura do instrumento; - comprovadamente houver resciso do contrato de trabalho nas locaes contratadas entre patro e empregado em razo do emprego; - quando do trmino da locao para temporada, desde que no tenha decorrido o prazo de trinta dias entre o vencimento do contrato e o ajuizamento do despejo; - com o falecimento o locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei; - quando o sublocatrio permanecer no imvel depois de extinta a locao com o locatrio.

Qualquer que seja o fundamento da ao os sublocatrios devero ter cincia do pedido, e podero intervir como assistentes no processo. Por fim, cabe ressaltar que nas aes de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petio inicial dever ser instruda com prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado. b) Prazo para desocupao na Ao de Despejo Em aes fundadas nas situaes em que a retomada do imvel residencial passou a viger por prazo indeterminado (art. 46 2) e tambm naquelas em a necessidade do imvel fundamentada para uso prprio, de cnjuge, de companheiro, de ascendentes, de descendentes, ou mesmo para demolio e edificao de imvel mais til, poder o locatrio ganhar mais tempo. Esta afirmao baseia-se no fato de que, o locatrio ao invs de contestar a ao, poder simplesmente responder ao juiz que concorda com a desocupao do imvel dentro do prazo de seis meses contados da citao. Assim como, desocupando o imvel dentro do prazo, o locatrio ficar isento do pagamento de custas do processo e honorrios advocatcios, caso contrrio, ser expedido mandado de despejo. O art. 63 reza que julgada procedente a ao de despejo, o prazo fixado pelo juiz para a desocupao voluntria ser de trinta dias, porm com algumas ressalvas. O prazo ser de quinze dias e no trinta, se entre a citao do ru e a sentena de primeira instncia houverem decorrido mais de quatro meses, ou se o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9 ou no 2 do art. 46. Quando se tratar de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Pblico, respeitado o prazo mnimo de seis meses e o mximo de um ano, o juiz dispor de modo que a desocupao coincida com o perodo de frias escolares (art. 63 2). No caso dos estabelecimentos previstos no art. 63 3, se o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9 (para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consentilas), ou no inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano, exceto no caso, em que entre a citao e sentena de primeira instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses. A sentena que decretar o despejo ir fixar o valor da cauo para o caso de ser executada provisoriamente. O art. 64 menciona que salvo nas hipteses das aes fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9, a execuo provisria do despejo ir depender de cauo no inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado at a data do depsito da cauo. A cauo poder ser real ou fidejussria, sendo prestada nos autos da execuo provisria. Se houver a reforma da sentena ou da deciso que concedeu liminarmente o despejo, o valor da cauo reverter em favor do ru, como indenizao mnima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ao prpria, a diferena pelo que a exceder. c) Despejo por falta de pagamento Nas aes fundamentadas na falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao, devero ser observados os seguintes requisitos de acordo com o art. 62: - as cobranas dos aluguis podero ser cumuladas com o pedido de resciso da locao, sendo apresentado, com a inicial, o clculo do valor do dbito; - para evitar a resciso da locao, o locatrio poder, no prazo da contestao, requerer autorizao para o pagamento do dbito atualizado, independente de clculo e atravs de depsito judicial, incluindo os aluguis e acessrios da locao que vencerem at sua efetivao; as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis e os juros de mora; - autorizada a emenda da mora e efetuado o depsito judicial dentro de quinze dias aps a intimao do deferimento, se o locador alegar que a oferta no integral, justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de dez dias, contados da cincia dessa manifestao (art. 62 III). Porm, no ser autorizada a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores propositura da ao; - quando o depsito no for complementado, o pedido de resciso prosseguir pela diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada, e os aluguis que forem vencendo at a sentena devero ser depositados disposio do juzo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levant-los desde que incontroversos; - quando houver cumulao dos pedidos de resciso da locao e cobrana dos aluguis, a execuo desta pode ter incio antes da desocupao do imvel, caso ambos sejam acolhidos (art. 62 VI). d) Despejo Compulsrio aquele determinado pelo juiz, executado por oficial de justia e se necessrio, com auxlio policial e arrombamento, independentemente da vontade ou colaborao do locatrio (ru), contado da data da notificao depois de findo o prazo para a desocupao. Os mveis e utenslios sero entregues guarda do depositrio, se o locatrio no os quiser retir-los imediatamente. O despejo poder ser executado at o trigsimo dia seguinte ao do falecimento do cnjuge, ascendente, descendente ou irmo de qualquer das pessoas que habitem o imvel. e) Abandono do imvel O art. 66 faculta ao locador imitir-se na posse do imvel quando o locatrio abandon-lo depois de ajuizada a ao de despejo. No deve o locador ingressar no imvel sem autorizao judicial, pois o contrato fica legalmente na posse direta do locatrio, e se o locatrio ocupar o imvel sem a resciso formalizada, ou a autorizao judicial, ser motivo para que o locatrio possa responsabilizar o locador por danos praticados, tenham eles acontecido ou no. 5.2. Ao Revisional Rege o art. 68 que a ao revisional de aluguel ter rito sumarssimo, alm dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial dever ter tambm, o valor do aluguel cuja fixao pretendida. A legitimidade para propor ao revisional atribuda pela lei para ambos os contratantes e ainda permite ao ru a apresentao de contraproposta ao pedido do outro (art. 68, IV). Em suma, almejando ver judicialmente alterado o valor da locao, o interessado na ao promover a ao revisional, sempre restando ao ru possibilidade de igualmente pleitear a reviso, oferecendo a sua respectiva contraproposta. Na audincia de instruo e julgamento, se comprovados os valores atuais de mercado, ao imvel em questo, poder o juiz fixar um determinado valor para a locao, provisoriamente, para que seja pago pelo locatrio enquanto durar a demanda, isto se no excedente a oitenta por cento do pedido. Porm, pode o ru requerer seja revisto o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para tanto, desde que sem prejuzo da contestao at a audincia. No ir caber ao revisional na pendncia de prazo para desocupao do imvel (arts. 46 2 e 57), ou quando tenha sido estipulado amigvel ou

judicialmente. E, ainda, durante o curso da ao, o aluguel provisrio ser reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. Caso no haja conciliao na audincia de instruo e julgamento, o juiz suspender o ato para a realizao de percia, se necessria, designando, desde logo, audincia em continuao. Durante o processo quem props a demanda ter que adiantar as custas judiciais e ainda os honorrios do perito. O valor que foi fixado pelo juiz retroagir a data da citao, e a diferena que houver, relativa ao valor efetivamente pago e o valor finalmente fixado, dever ser pago de uma s vez, juntamente com os encargos respectivos, acrescidos de atualizao monetria, a partir do trnsito em julgado da deciso que fixar o novo aluguel. Quando pedido pelo locador ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diferente daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. A execuo destas diferenas ser realizada nos autos da ao de reviso. Poder, ainda, o juiz homologar acordo de desocupao, que ser executado mediante expedio de mandado de despejo. 5.3. Ao de Consignao em pagamento de aluguel Como se bem sabe, o pagamento em consignao modo extintivo de obrigao. Toma-se em conta a idia de que no s ao credor interessa o cumprimento da obrigao, mas tambm ao devedor, justamente para liberar-se do vnculo obrigacional. [12] A tudo bem esclarecer, trascreve-se, pois as ponderaes de ANTUNES VARELA apud GONALVES: (...) satisfazendo o legtimo interesse do devedor em se liberar do vnculo obrigacional, apesar da falta de cooperao do credor, que a lei permite o pagamento por consignao, como lhe chama o Cdigo Civil (de 1916), ou a consignao em pagamento, como diz o Cdigo de Processo Civil (arts. 890 e segs.). Diante da recusa do locador a receber o aluguel poder o locatrio obter declarao judicial de quitao da dvida, mediante consignao de aluguis. Proposta ao de consignao de aluguis, sendo determinada a citao do ru, o locatrio- devedor- intimado a que consigne em juzo a importncia indicada na exordial. Em conformidade com o art. 67, Lei 8.245/91, o pedido envolve a quitao das obrigaes que vencerem durante a tramitao do feito e at ser prolatada a sentena, devendo o locatrio, autor da ao, promover os depsitos nos seus vencimentos. Dada toda essa descrio, na hiptese do locador- demandado- no contestar o feito, ou se receber os numerrios em depsito judicial, o juzo cuidar de acolher o pedido, dando por quitada a dvida. Em havendo contestao, alm da matria de direito pertinente ao caso, as alegaes concernentes matria de fato ficam limitadas a no ter havido a recusa ou mora no recebimento de pagamento, justa causa para a recusa, no ter o depsito sido efetuado no prazo e lugar do pagamento e no ter sido o depsito integral (Lei n. 8.245/91, art. 67, V). evidente que pode o ru pedir, em reconveno o despejo e a cobrana dos valores objeto da consignatria ou a diferena do valor do depsito, no caso do montante depositado no corresponder ao devido. Nessa situao o locatrio pode complementar o depsito, com acrscimo de 10% (dez por cento) sobre a diferena. Havendo a complementao, ser rescindida a locao, mas o locatrio autor/reconvindo - suportar as custas processuais e honorrios advocatcios de 20%(vinte por cento) do valor dos depsitos. Para alm disso, no se descarta a hiptese de que o locatrio ajuze a ao de consignao em pagamento e, de outro lado, o locador uma de despejo por falta de pagamento, por exemplo. Neste comenos, as duas demandas seriam conexas, forte nos art. 102,105 e 106 do CPC. A conexo, nesse caso, d-se em razo de que as mesmas partes, relativamente a um mesmo contrato, discutem uma relao jurdica em matria de valores a pagar ou a receber. 5.4 Ao Renovatria De se dizer, por arrancada, que a ao renovatria tem por finalidade resguardar o comerciante quando aluga imvel para fins comerciais. Visa, portanto, renovar contrato de locao em vigor, protegendo o locatrio de ter de deixar o imvel no qual exerce suas atividades. Tem-se pela ao renovatria o desiderato de protege o ponto de negcio, ou seja, o local em que se encontra o estabelecimento. Toma-se em conta a idia de que existem estabelecimentos comerciais que so associados sua localizao. Por derradeiro, a no renovao do contrato poderia gerar prejuzo ao negcio. Contudo, para a propositura da renovatria, h de se preencher os requisitos legais do artigo 282 do CPC e 51 e 71 da Lei 8.245/91. Os requisitos fundamentais para que o locatrio tenha direito renovao do contrato so: a) contratos escritos, com prazo determinado, por cinco anos ou mais, admitindo-se a soma de vrios contratos ininterruptos anteriores; b) exerccio da mesma atividade comercial, no mesmo ramo, por no mnimo trs anos, de forma ininterrupta, de acordo com a destinao que foi dada ao imvel, conforme contrato de locao; c) quitao de impostos; d) proposta ampla e precisa para renovao do contrato; e) indicao de fiador comprovadamente idneo e sua respectiva aceitao do encargo e prova de ser cessionrio ou sucessor do contrato, quando for o caso. f) prova do exato cumprimento do contrato; Entende-se, pois, que o prazo de trs anos o mnimo para a criao do ponto e da clientela. Explorao por prazo inferior no confere direito renovao.[13] Logo, sendo o objeto da renovao o contrato em vigncia, no haver renovatria se no houver contrato por escrito. No mais, no pode ser renovado compulsoriamente o contrato que vige em prazo indeterminado. a) Prazo para a propositura No que toca ao prazo para a propositura, de se dizer que deve ser ajuizada no mximo em um ano e no mnimo em seis meses antes do trmino do contrato a ser renovado.

O locatrio no pode se olvidar do prazo de que dispe para propor a Ao Renovatria, porque, se perd-lo, estar inevitavelmente sujeito "denncia vazia" ao trmino do contrato (art.51, 5). Chama-se ateno de que, no caso da perda do prazo, implicar na decadncia do direito renovao do contrato. b) Recusa da Renovao Compulsria A Lei do inquilinato, por seu art. 52, traz tona situaes em que o locador no resta obrigado a aceitar a renovao compulsria da locao: Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se: I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade; II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente.. certo que o locador que alegar que no est obrigado a aceitar a renovao compulsria, sob o argumento de pretender retomar o imvel para uso prprio, no poder destin-lo ao mesmo ramo de atividade do locatrio (52,1), exceto se a locao tambm envolvia instalaes e pertences prprios daquele ramo de atividade Ademais, nas locaes de espao em Shopping Centers, no poder o locador fundamentar sua recusa baseado no disposto no inciso II. De se destacar que a recusa de renovao compulsria pelo locador gera ao locatrio o direito indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar (3). Entendendo o juiz que no deve ser renovada a locao, fixar na sentena o prazo de seis meses aps o fim do processo (art.74), para que o locatrio desocupe o imvel, desde que este pedido conste da pea de contestao apresentada pelo locador. Quando a renovao no se efetivar porque um terceiro ofereceu um valor maior para a locao (art.75), ou quando o locador recusou a renovao para alterar o imvel ou para utiliz-lo e, no prazo de trs meses, no promoveu as obras necessrias ou no utilizou o imvel com o destino alegado, o locatrio ter direito a uma indenizao equivalente ao valor dos prejuzos que comprovar e, ainda, dos lucros que deixou de auferir com a mudana, a perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio (art.52, 3). Quando a sentena no conceder a renovao em razo de proposta de terceiro mais vantajosa para o locador, o juiz, desde logo, fixar a indenizao que ser devida pelo locador e pelo proponente da melhor proposta, pela qual respondero solidariamente (art.75). 6. CONCLUSO A Lei do Inquilinato, de n. 8.245 publicada em outubro de 1991, alm de tratar sobre as locaes dos imveis urbanos e seus procedimentos, serviu tambm, para colocar em igualdade as partes contratantes, sendo um exemplo disto, o fato de locador e locatrio possurem de forma paritria, direitos e deveres. Somente se pode realizar pesquisa to minuciosa acerca dos contratos de locaes, em face de se ter direcionado o presente trabalho em torno da Lei do Inquilinato, apesar desta compor-se de muitos questionamentos e controvrsias. O contrato de locao, por ser um dos mais utilizados no mbito contratual, merece uma anlise especial, tanto que o legislador para isto, designou uma lei especfica para este tipo de contrato. Portanto, o presente estudo intentou de forma didtica e clara, desenvolver os pontos cruciais e mostrar a forma estruturada com que a Lei tratou este tema. Por fim, cabe ainda ressaltar, que se buscou, o melhor mtodo para dar uma interpretao coerente s inmeras inovaes da Lei do Inquilinato. Referncias bibliogrficas AMARAL. Sylvia Maria Mendona. Informativo Jurdico. Ao Renovatria Protege o Fundo de Comrcio. Disponvel na Internet. URL: http://www.correiadasilva.com.br/pdf/Informativo51.pdf . Acesso em: 21 julho 2008. GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume I: Parte Geral. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 2005. GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume II: Teoria Geral das Obrigaes. 3. ed. So Paulo: Saraiva, 2007. GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume III: Contratos eAtos Unilaterais. 5. ed. So Paulo: Saraiva, 2008. MARCATO, Antonio Carlos. Breves consideraes sobre a reviso do aluguel. Disponvel na Internet. URL: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=3020&p=2 . Acesso em: 19 julho 2008. RESCISO da Locao. Disponvel na Internet. URL: http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/rescisao.htm . Acesso em: 19 julho 2008. RICARDO e Ricardo Advogados Associados S/C. Ao Renovatria. Disponvel na Internet. URL: http://www.ricardoericardo.com.br/dji/dcom/acao_renovatoria.htm . Acesso em: 17 julho 2008. RICARTE, Olvia. O contrato de locao em vista da lei do inquilinato. Disponvel na Internet. URL: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=1051 . Acesso em: 27 julho 2008. RODRIGUES, Sabrina.

Direito Imobilirio. Noes gerais sobre locao. Disponvel na Internet. URL: http://www.jurisway.org.br/v2/cursosentrar.asp?id_curso=597 . Acesso em 26 julho 2008. SANTANA, Danilo. Locao. Locao No-Residencial. Disponvel na Internet. URL: http://www.jurisway.org.br/v2/cursosentrar.asp?id_curso=125 . Acesso em 15 julho 2008. SILVA PEREIRA, Caio Mrio. Instituies de Direito Civil, volume II. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000. VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em Espcie e Responsabilidade civil. So Paulo: Atlas S.A, 2001. VENOSA, Slvio de Salvo. Teoria Geral das Obrigaes e Teoria Geral dos Contratos. 4. ed. So Paulo: Atlas S.A, 2004. VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em Espcie. 8 ed. So Paulo: Atlas S.A., 2008. Notas: [1] Cdigo Civil, art. 565. [2] Venosa, p.150. [3] Gonalves, p. 291. [4] Art.441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser ensejada por vcios ou defeitos ocultos, que a tornem imprpria ao uso a que destinada, ou lhe diminua o valor. [5] Venosa, p.159 [6] VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em Espcie. p. 134. [7] VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em Espcie. p. 135. [8] VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil. p. 123. [9] Art. 571, CC. [10] VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil. cit. P. 142. [11] Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida pelo contrato [12] GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume II: Teoria Geral das Obrigaes. 3. ed. So Paulo: Saraiva, 2007. p. 271. [13] GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil. cit. p. 308.