D F I C I T H A B I TA C I O N A L

[ JORGE LENTINI ]
jlentini@fra.utn.edu.ar jlentini@grameenhabitat.com

Las herramientas para combatirlo: El suelo

Es Secretario de Gestin Acadmica e Institucional de la Universidad Tecnolgica Nacional - Facultad Regional Avellaneda (www.fra.utn.edu.ar). Dirige el proyecto Fideicomiso Universidad que consiste en un sistema integral de proyecto, construccin, comercializacin y financiacin, orientado a los ingenieros, arquitectos y empresas constructoras dedicadas a la construccin de viviendas. Es Co-fundador y Director de Grameen Hbitat (www.grameenhabitat.com) la primera empresa social del tipo Grameen en el pas, dedicada a resolver el problema de la educacin, del hbitat y del trabajo para las personas carenciadas o de recursos insuficientes.

[ POR JORGE LENTINI ] En el artculo del mes pasado (Obra N2), hemos desarrollado el contexto en el que se presenta el dficit habitacional en nuestro pas. Dijimos que el problema reconoce dos situaciones distintas, que merecen dos tratamientos distintos. Una de ellas, es como resolvemos el problema que hoy tenemos y que venimos arrastrando desde hace dcadas, la del dficit existente. La otra, es como prevenimos que el problema no se expanda, como lo contenemos en las localidades de origen para evitar que sigan las migraciones de la gente humilde desde el interior hacia los conurbanos de las grandes ciudades y como resolvemos

el problema de esa gente migrante en sus comunidades para que no se alejen de sus races. La forma y el modo de encarar la solucin son distintos en ambos casos, aunque deben ser abordados simultneamente, porque de lo contrario no hay posibilidades de resolver el problema. Ahora analizaremos las herramientas adecuadas para la implementacin de una poltica razonable de mediano y largo plazo que nos permita combatir el problema con expectativas de xito. En primer lugar debemos considerar la problemtica especfica del suelo, dado que el mismo es la base de cualquier poltica habitacional. A lo largo y ancho de nuestro pas, vemos que los agrupamientos habitacionales responden a dos tipos distintos: el de las localidades ru-

rales, donde la gente vive dispersa o agrupada en comunidades de hasta 2000 habitantes y el de las localidades urbanas, donde la gente vive en comunidades de ms de 2000 habitantes. Se entiende por localidad a una concentracin de edificaciones conectadas entre s por calles. Sobre un total de 3261 localidades, 2360 localidades son rurales y albergan al 10,6% de la poblacin y 901 son urbanas, con un 89, 4% de la poblacin. La problemtica del suelo reconoce dificultades similares para localidades de igual tipo, por lo que, para resolver el problema de contencin en las localidades de origen, es necesario disponer de informacin adecuada que permita conformar registros comunales y municipales de suelo urbanizado,

sub-urbanizado y rural que sean de inters para la implementacin de polticas pblicas referidas a la construccin del hbitat. Esa informacin permitir identificar el suelo que tiene valor urbanstico y a partir de all, desarrollar los proyectos ms adecuados para zonas rurales o urbanas en funcin de las disponibilidades de suelo existente y las necesidades habitacionales de dicha localidad. En consecuencia, estamos en presencia de la necesidad de crear y de disponer de un Registro Local de Tierras donde se acumule toda la informacin para la identificacin, el registro y la administracin de tierras vacantes en dicha comuna o municipio, de inters para el desarrollo de proyectos habitacionales. Dicho Registro ser la base para la planifi-

cacin de inversiones pblicas en obras de infraestructura, provisin de servicios y equipamiento socio comunitario. A medida que pasamos de considerar la problemtica de las comunas rurales a la de municipios, cuanto ms habitantes tenga el municipio, mayor ser la necesidad de coordinar polticas de captacin de tierras para desarrollar programas habitacionales compatibles al dficit habitacional existente y proyectado a mediano y largo plazo. All empieza a tomar cuerpo la necesidad de complementacin del Estado con el sector privado, dado que, en la captacin del suelo necesario, tendr una especial relevancia el valor de mercado de las tierras pblicas y privadas disponibles a tales fines.

Si la cantidad de viviendas necesarias es mayor a la cantidad de tierra disponible, debern adecuarse a esta realidad, tanto el factor de ocupacin total como el factor de ocupacin del suelo permitido por los cdigos de edificacin, de tal forma que se encuentre un punto de equilibrio que permita satisfacer la demanda de viviendas con la oferta de tierra disponible. Caso contrario, el valor de la tierra se encarecer de tal manera, que har imposible cualquier intento de desarrollo de proyectos destinados a reducir el dficit habitacional existente. La importancia de crear el Registro Local de Tierras radica en que, cada comuna o municipio, cuente con una base nica de inforREVISTA OBRA | OCTUBRE 2013 | 21

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macin geogrfica, actualizada y segura, que permita hacer todos los estudios y anlisis pertinentes para desarrollar las polticas que mejor se adapten a la solucin del dficit habitacional de esa comuna o municipio. En lo relativo a los asentamientos ya existentes, es imprescindible instrumentar la regularizacin dominial y la titularizacin de la tierra, para disponer de un programa de alcance masivo que permita a quienes habitan viviendas mediante un rgimen de tenencia imperfecta, regularizar mediante distintos dispositivos de seguridad jurdica, la posesin del suelo y de su vivienda. Esa seguridad jurdica es necesaria para instrumentar cualquier poltica econmica de asistencia financiera compartida entre el sector pblico y privado que tenga por destinatarios el mejoramiento de las obras comunes que requieren los asentamientos ya existentes. Es necesario que la informacin catastral sea actualizada y confiable, a los efectos de disponer de un instrumento clave para coordinar los datos catastrales, de dominio y tributarios que permitirn una mejor planificacin, desarrollo y gestin del hbitat. En los prximos aos, la participacin del sector privado en el desarrollo de nuevos

planes habitacionales va a ser clave para enfrentar los desafos que van a enfrentar los municipios para combatir el dficit habitacional existente y proyectado. La poltica de inversin de dicho sector hasta ahora solo estaba dirigida a la obra pblica que demandaba el Estado y era ste el nico proveedor de fondos con el que se ejecutaban nuevas obras, ya sea por inversin directa del Ministerio competente o como en los ltimos tiempos a travs de la inversin de ahorros del sistema previsional. Dicho mecanismo de financiacin va camino de agotarse en s mismo, por lo que ser necesaria la inversin privada que complemente a la inversin pblica. Y ese es el momento en el que cualquier programa que se intente instrumentar, deber contemplar que ningn actor privado va a invertir en una obra asentada sobre un terreno cuyo dominio sea imperfecto. Es responsabilidad del Estado ir previendo las soluciones a los problemas de dominio que presentan las tierras sobre las cuales se pretenda que el sector privado invierta para contribuir a la disminucin del dficit habitacional. Caso contrario, dicha inversin no llegar, ms all de que el sistema financiero impe-

rante en cada uno de los momentos futuros, hagan posible o no, el financiamiento de la vivienda a largo plazo para los sectores de menores recursos. Iguales consideraciones merecen, las posibles inversiones del sector privado para terminar proyectos habitacionales cuya ejecucin se encuentra paralizada por falta de fondos. La mayora de ellos se encuentran asentados sobre terrenos que no cuentan con situacin dominial regularizada, con el agravante que la ejecucin parcial de esas obras sin terminar, para completarlas, ser ms costosa que el porcentaje real de obra a ejecutar, por el grado de deterioro que se verifica por el paso del tiempo en las construcciones parciales ya ejecutadas. Por lo tanto, si se toman las medidas necesarias para adecuar la realidad del uso del suelo a las distintas posibilidades que se tengan que enfrentar para el desarrollo de los diferentes programas habitacionales que se decidan encarar, se empieza a recorrer el camino que nos puede llevar al inicio de una poltica habitacional consistente para mejorar el problema del dficit habitacional en todo el pas.

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