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DERECHOS REALES
USUFRUCTO

2808: hay dos clases:

1. USUFRUCTO IMPERFECTO O CUASIUSUFRUCTO: confiere a su titular el uso y goce de una cosa ajena fungible y consumible.
La naturaleza del objeto determina que sea posible alterar la sustancia de la cosa (de lo contrario la constitución d este derecho sería
inútil). Gran parte de la doctrina afirma que se trata en realidad de un préstamo de consumo (contrato de mutuo).

2. USUFRUCTO PERFECTO (2807): derecho real de uso y goce de cosa ajena no fungible ni consumible, quedando prohibido alterar la
SUSTANCIA de la misma (el deterioro normal, por el uso, no se considera alteración de la sustancia).

Conjunto de cualidades que hacen que la cosa sea eso y no otro objeto diferente (nota al 2807).
Entonces:

COSA

confiere

lo conserva Ius abutendi

el
Ius fruendi se les transfieren al USUFRUCTUARIO
Ius utendi
NUDO PROPIETARIO

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CONSTITUCIÓN:
• Por contrato oneroso (se presume) o gratuito.
• Por actos de última voluntad (se presume gratuito).
• Por disposición legal: el usufructo en cabeza de los padres, sobre los bienes de sus hijos.
• Prescripción.

Se puede constituir a favor de varias personas, en cuyo caso será COUSUFRUCTO.

PLAZO: será el estipulado, sin embargo, si nada se dice durará toda la vida del usufructuario (si se trata de una persona física) o 20 años (si se
trata de una persona jurídica –siempre que no se disuelva antes-).

DERECHOS Y OBLIGACIONES:

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTURIO:

1. ANTES de entrar en posesión de la cosa:
a. Realizar un INVENTARIO, el cual servirá para individualizar el objeto del derecho real, así como determinar el estado en
que se entregan los mismos (para saber cómo deberán ser devueltos). Si no lo hace se presume que los recibió en buen
estado, y el nudo propietario lo puede exigir en cualquier momento. No hay dispensa.
b. Dar una FIANZA la cual garantizará, al nudo propietario, el cumplimiento de todas las obligaciones pactadas. Es posible
la dispensa.

2. DURANTE la posesión:
a. Usar y gozar de la cosa como lo haría su dueño, y conforme a su destino.
b. Si un 3º turba su posesión debe comunicárselo al nudo propietario.
c. Ejecutar las reparaciones de los daños que se produzcan durante su posesión (los anteriores, NO).

3. al FINALIZAR el usufructo:
a. RESTITUIR LA COSA (que es, en realidad, la obligación principal que pesa sobre el usufructuario).

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DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO:

• Usar y gozar de la cosa.
• Percibir los frutos (los productos corresponden al nudo propietario).
• Mejorar la cosa: no puede reclamar reintegro alguno, pero sí se las puede llevar consigo o compensarlas con daños que esté
obligado a pagar.
• Tiene acciones posesorias y reales, cuya sentencia, de ser positiva beneficia al nudo propietario, pero, de ser negativa, no lo
afecta.

OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO:

• Entregar la cosa con sus accesorios.
• No obstaculizar el ejercicio del usufructo.
• Si fue constituido por contrato oneroso debe garantía de evicción yu vicios redhibitorios.

EXTINCIÓN:
• Revocación.
• Resolución del derecho.
• Muerte del usufructuario/ disolución de la persona jurídica.
• Cumplimiento del plazo o de la condición resolutoria pactada.
• No uso por 10 años.
• Consolidación en una persona de las calidades de usufructuario y nudo propietario.
• Destrucción o pérdida total de la cosa por caso fortuito.
• Prescripción.
• Causales propias al resto de los derechos reales.

USO Y HABITACIÓN

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USO: el usuario puede usar y gozar de la cosa ajena pero en la medida requerida para cubrir sus necesidades y de su familia. Es un usufructo
limitado. Si el objeto del derecho es una casa, cuyo destino es el de habitarla, estamos frente a un derecho real de HABITACIÓN.
El concepto de familia adoptado por el legislador es amplio (2953).
Se rige por las normas del usufructo.
3573 bis: DERECHO REAL DE HABITACIÓN DEL CÓNYUGE SUPÉRSTITE

• Un único inmueble habitable.

• Valuación igual o inferior al
límite máximo estipulado para
el bien de familia.
• Concurrencia de más herederos.

Si concurren estos 3 requisitos, el cónyuge supérstite tendrá derecho a solicitar un derecho de habitación vitalicio y gratuito de ese único
inmueble. Este derecho cesa si contrae nuevas nupcias.

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SERVIDUMBRE

DEFINICION (2970): “La servidumbre es el derecho real perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él o
ejercer ciertos actos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad”
Entonces:
• Es derecho real: hay una relación inmediata y directa sobre la cosa: el titular de la servidumbre (fundo dominante) la ejerce directamente sobre el
fundo sirviente, sin la intervención de su deudor (prop. fundo sirviente). Ver nota al 2970.
• Perpetuo (prediales) o temporario (personales): si nada se dice al constituirlo, se presume que es perpetua (art.3009). Las temporarias duran lo
que la vida del titular del fundo dominante, o 20 años si son personas jurídicas.
• Es un derecho real sobre cosa ajena.
• Sobre un inmueble Recae exclusivamente sobre inmuebles, nunca sobre cosa mueble.
• Es una desmembración del ius utendi: se puede usar de este inmueble ajeno (ver nota 2971).
• El prop. del fundo sirviente puede ser obligado a no hacer algo, o a sufrir que se haga algo, pero nunca a hacer algo (art.3010).
• Consiste en una cierta utilidad que presta o proporciona uno de los predios (fundo sirviente) en favor de otro (fundo dominante). Puede ser : usar
del predio. impedir el ejercicio de algún derecho por el propietario, o no hacer dejar hacer algo al propietario del fundo sirviente.
CODIGO CIVIL: Libro III, Cap.XII (2970 y ss): a)Cómo se establecen y adquieren las servidumbres; b) Derechos del propietario del fundo
dominante; c) Obligaciones y derechos del propietario del fundo sirviente; d) Extinción de las servidumbres; Cap.XIII (3068 y ss): a) servidumbres de
tránsito; b) servidumbre de acueducto; c) servidumbre de recibir las aguas de predios ajenos; d) servidumbre de sacar agua.
Fuentes: Esbozo de Freitas, Digesto, Instituta, Aubry y Rau, Código de Luisiana y Molitor, entre otros.

CLASIFICACION:
• A) ACTIVAS Y PASIVAS:
Se necesita de dos fundos para su constitución (activas para el fundo dominante y pasivas para el fundo sirviente).
• B) REALES Y PERSONALES:
Servidumbres reales o prediales: necesitan de dos fundos (2971). Se constituye a favor de un predio, el dominante.
Servidumbres personales: se constituyen a favor de una persona, por lo que hay un predio sirviente, y una persona que se beneficia con dicha
servidumbre.
• C) CONTINUAS Y DISCONTINUAS:
Continuas:(2975): son aquellas cuyo uso puede ser continuo sin un "hecho actual" del hombre, como la servidumbre de vista.

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[Escribir texto]

Discontinuas: necesitan del "hecho actual" del hombre, como las de paso.
• D) APARENTE Y NO APARENTES:
Aparentes:(2976) aquellas que se anuncian por signos exteriores (puerta, ventana).
No aparentes: por ej.: la prohibición de elevar un edificio.
• E) AFIRMATIVAS Y NEGATIVAS.
Afirmativa (3036): el titular del fundo sirviente está obligado a sufrir de parte del titular del fundo dominante todo lo que la servidumbre le autorice a
hacer. Debe DEJAR HACER (recordar: nunca consiste en HACER).
Negativa: cuando el prop. del fundo sirviente debe abstenerse de hacer algo, la servidumbre consiste en NO HACER (ej.: no edificar más allá de
cierta altura).

ATIPICIDAD (3000): significa que no hay una enunciación taxativa de los tipos de servidumbres que se pueden constituir.

CONSTITUCIÓN: se establecen por contratos onerosos o gratuitos o por disposición de última voluntad.
Primer uso es la Tradición (2977).

MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIÓN DE SERVIDUMBRES:

• DESTINO PADRE DE FAMILIA (2994): ambos fundos pertenecen a la misma persona, la dependencia de uno sobre otro la constituye el
propietario. Cuando es continua y aparente y hay desmembramiento aunque no este en el título se considera servidumbre. Ej.: “A” es
propietario de dos fundos lindantes. Constituye una servidumbre de acueducto (que es continua y aparente) en la cual el fundo “X” es
dominante y “Z”, sirviente. Cierto día decide vender el predio “X”, sin hacer constar en el contrato la existencia de esta servidumbre. “B”
(quien adquiere el predio “X”), adquiere la servidumbre igualmente, por destino de padre de flia.

• SERVIDUMBRE QUE REVIVE (2995): servidumbre aparente que se extingue por confusión, RENACE si la propiedad pasa a distintas
personas. Ej. “A” es propietario de un fundo que sirve al predio cuyo propietario es “B”. La servidumbre en cuestión es aparente. Cierto día
“A” compra el inmueble de “B”, produciéndose así la extinción de la servidumbre por confusión. Luego de un tiempo vende a “C” el fundo
que antes fuera de “B”. Este adquirente se convierte en titular del fundo dominante, pues la servidumbre renace al extinguirse la confusión.
PRESCRIPCIÓN: Continuas y aparentes : 20 años.

• EXTENSIÓN: comprende las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la servidumbre principal.

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DERECHOS Y OBLIGACIONES
1 Del propietario del fundo dominante (3018 a 3035)

Ejercer las servidumbres accesorias

Realizar trabajos necesarios para el ejercicio y conservación
(se obliga a afrontar los gastos)

NO puede mudar la servidumbre a otro predio de su titularidad

NO puede ejercerla en una extensión mayor a la pactada

NO puede darle un destino distinto al pactado

Herederos: todos pueden usarla, sin perjudicar al fundo sirviente

Tiene acciones reales y posesorias

2 Del propietario del fundo sirviente (3036 a 3044)

NO puede obstaculizar el ejercicio de la servidumbre

(incumplimiento = daños y perjuicios + reestablecer al estado anterior)

Puede ofrecer cambiar de lugar la servidumbre
(justas razones = no se puede negar el prop. del fundo dominante)

Puede usar la servidumbre, contribuyendo a su conservación

EXTINCIÓN
 Resolución del derecho rescisión/ título nulo
 Vencimiento del plazo
 Cumplimiento de la condición resolutoria
 Renuncia del propietario del fundo dom. (expresa o tácita)
 No hay utilidad para el fundo dom.
 Ejercicio imposible (por causas ajenas a los propietarios de ambos fundos)
 Confusión/ No uso durante 10 años

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[Escribir texto]

PREHORIZONTALIDAD

IMPORTANTE: NO es un derecho real (no está en el art. 2503), es un DERECHO PERSONAL, una etapa previa a la Propiedad Horizontal. Se
legisló como modo de proteger a los adquirentes de estas futuras unidades funcionales, atentos a que se está comprando algo que aún no existe y
a la precaria protección que esto suponía.

FALLOS PLENARIOS (SUMARIOS)

1. Cotton, Moisés D. y otros c/ Tutundjian, Simón (CNCiv., en pleno, 28/2/79, LA LEY, 1979-A, 528 -JA, 979-I-559-ED, 82-142)
a. El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con
la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el
cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato.
b. Los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables.

2. Alvear 1850, S. R. L. c. Taub, Luis (CNCiv., en pleno, 26/3/85, LA LEY, 1985-B, 424 - DJ, 985-32-33 - JA, 985-II-153 - ED, 113-264)
a. La posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la ley 13.512 (ADLA, VIII, 254), no
hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos
boletos en el Registro de la Propiedad que prevé la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporáneamente la entrega
de la posesión y escrituración, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato.

LEY 19.724 DE PREHORIZONTALIDAD

Art. 1.- Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se
proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública,

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su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.
(AFECTACIÓN = OBLIGACIÓN DEL PROPIETARIO)
Art. 2.- En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de:
a) Estado de ocupación del inmueble;
b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su otorgamiento;
c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas;
dicho plazo no podrá exceder de un (1) año ni el número de unidades ser superior al cincuenta (50) por ciento;
d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artículo 3º de esta ley.
Art. 3.- Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación
que se agregará a aquélla:
a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista;
b) Plano de mensura debidamente aprobado;
c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente;
d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante;
e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.
Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su
caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, así como que éste y su propietario no
están afectados por medidas cautelares.
La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita
documentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.
Art. 4.- La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los
certificados que expida.
Efectos:
La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley,
salvo los casos de retracción o desafectación a que se refieren los artículos 6º y 7º.
Enajenación del inmueble:
La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos
estén registrados en la forma prevista en el artículo 12.
Art. 5.- El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectación,
con certificación de la existencia de los elementos mencionados en el artículo 3º.

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Art. 6.- La desafectación procederá en el supuesto previsto en el inciso c) del artículo 2º, cuando se hubiere cumplido la condición.
En tal caso, el propietario podrá retractar la afectación mediante declaración que constará en escritura pública, otorgada dentro de
los diez (10) días de expirado el plazo establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registro notarial, la que será anotada
en el Registro de la Propiedad Inmueble.
A dicha escritura el escribano interviniente agregará certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte
que no existen contratos registrados, o de que su número no alcanza al mínimo previsto. También dejará constancia, en su caso,
que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas o anticipo, con más un interés igual al fijado por el
Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.
Art. 7.- El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que:
a) Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectación, no ha enajenado unidades:
b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados;
c) Transcurrido un (1) año de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de
reanudarla, siempre que medie justa causa.
En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes
de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para
las operaciones normales de descuento.
Art. 8.- El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su registración, número del registro notarial y fecha en que
se efectuó:
a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;
b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad
horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión,
proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o
cualquier otro procedimiento de difusión;
c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.
Art. 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:
a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte.
b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago;
c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido
efectivamente convenidos o acordados.
Art. 10.- El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:

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[Escribir texto]

a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura de afectación de los elementos
enumerados en el artículo 3º y de las escrituras de hipoteca;
b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble;
c) La información relativa al desarrollo material de la obra;
d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho
de exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede
retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndose de su deuda hacia el vendedor.
Art. 11.- Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, están obligadas respecto de
terceros a precisar:
a) Carácter en que actúen;
b) Identidad del propietario del inmueble;
c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten.
Art. 12.- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble
correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier
tiempo, registrar el contrato. (OBLIGACIÓN DEL PROPIETARIO, FACULTAD DEL ADQUIRENTE)
Preferencia de los contratos registrados:
Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de
no ser oponibles a terceros.
La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un
contrato debidamente registrado.
Art. 13.- Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben contener:
a) Los siguientes datos de las partes:
I.- Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y número de documento de
identidad;
II.- Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón social o denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la
entidad, su inscripción en el Registro Público de Comercio cuando fuere exigible, y la representación de quienes comparecieren
por ella.
En cualesquiera de los dos casos cuando invocare mandato o representación, debe dejarse constancia del documento que lo
pruebe;
b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripción;

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[Escribir texto]

c) Constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para el
adquirente;
d) La individualización y características de la unidad enajenada, su ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella;
e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el número de ellas y si son documentadas total o
parcialmente en pagarés u otros títulos de crédito;
f) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al
inmueble;
g) El plazo y condiciones en que se otorgará la posesión;
h) En su caso, la condición prevista en el inciso c) del artículo 2º.
Art. 14.- Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legibles.
Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa
comunicación o intimación, o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades,
limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, así como
los supuestos previstos en los incisos f) y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente
en cláusula especial, firmada por éste.
Art. 15.- Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el contrato como cláusula especial de la que resulte con
toda claridad los criterios aplicables. Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio a la voluntad del propietario,
vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque actúen en calidad de árbitros.
Art. 16.- Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son solidaria e ilimitadamente responsables por la
restitución de las señas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal.
Art. 17.- La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente
respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras éste no dé su conformidad y la transferencia haya sido anotada en
el Registro
de la Propiedad Inmueble.
La registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario.
Regirá, en lo pertinente, lo previsto en los párrafos tercero y cuarto del artículo 12.
Art. 18.- La resolución o rescisión del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. La omisión de dicho acto
importa para el propietario la prohibición de disponer de la unidad.
Art. 19.- Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado, el propietario debe suministrar al eventual acreedor
hipotecario:

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[Escribir texto]

a) El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se realiza por administración, el costo a cargo de los
adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que faltare realizar;
b) Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble;
c) Constancia de que los adquirentes están fehacientemente notificados del propósito de hipotecar el inmueble, del monto y demás
modalidades de la obligación a garantizar.
Estos extremos deben constar en la escritura de constitución del derecho real de hipoteca.
Art. 20.- La constitución de derecho real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicación o enajenación, no puede
efectuarse si media oposición de adquirentes cuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin
perjuicio de ello el propietario podrá solicitar judicialmente autorización para constituir derecho real de hipoteca en favor de persona
determinada si acreditara justa causa. El juicio tramitará por vía sumarísima.
Art. 21.- Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son
ineficaces e inoponibles a los adquirentes.
Art. 22.- Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen información
detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recíprocas.
Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad
en caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedará subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación que
correspondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada, la que podrá compensar con la que debiere al
propietario.
En caso de ejecución, la misma no comprenderá las unidades cuyos adquirentes hayan ejercitado el derecho que les otorga el
párrafo anterior.
Art. 23.- Al escriturarse cada unidad, el o los acreedores hipotecarios están obligados a otorgar cancelaciones parciales de las
hipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de la parte
proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando ésta liberada de ese gravamen.
A los efectos de la determinación de las partes proporcionales que correspondan, se tendrán en cuenta los porcentuales
establecidos en el proyecto de subdivisión.
Art. 24.- En caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas:
a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la
adjudicación del bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado éste, el precio obtenido, y todos los gastos que
aquél hubiera efectivamente abonado, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones
normales de descuento.

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[Escribir texto]

b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen
derecho a la adjudicación del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del bien. A estos efectos se practicará
tasación especial por perito.
En ningún caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados, sin previa notificación a los adquirentes con contratos
debidamente registrados.
Art. 25.- Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el propietario convocará a los adquirentes con contratos
debidamente registrados a una asamblea dentro de los treinta (30) días de concluida aquélla, a fin de designar administrador
provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas
unidades en el proyecto de subdivisión.
Art. 26.- Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con los porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de
copropiedad y administración.
Art. 27.- A petición de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos, el quince (15) por ciento del valor total
conforme los porcentuales, el juez puede, si resultaren graves irregularidades, y previo trámite sumario, designar en la
administración de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes. Esta resolución será apelable
al solo efecto devolutivo.
Art. 28.- Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarán en cuanto sean compatibles, las disposiciones del
proyecto de reglamento de copropiedad y administración previsto en el artículo 3º, inciso e).
Art. 29.- Cuando la obra se realice por administración, siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades, serán aplicables,
además de las disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artículos 15, último párrafo, 31 y 32.
Administrador: funciones Deberá designarse administrador en la forma prevista en el artículo 25, quien tendrá las obligaciones
establecidas en el artículo 10 y deberá llevar la contabilidad de la obra. Si se hubieren enajenado unidades cuyos porcentuales
representen el cincuenta (50) por ciento, el administrador podrá ser removido por mayoría estimada conforme a dichos
porcentuales.
Art. 30.- Si la obra se paralizare durante más de seis (6) meses con imposibilidad de continuarse, por causas imputables al
propietario, no estando éste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del inmueble en condominio,
asumiendo las obligaciones contraídas por el propietario a los fines de la ejecución de la obra.
La adjudicación se sustanciará por la vía del proceso sumario.
Art. 31.- Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el administrador o un número de adquirentes de unidades que
representen el diez (10) por ciento del valor inmueble pueden promover la rescisión del contrato con aquél. La decisión se tomará

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[Escribir texto]

por mayoría absoluta de adquirentes, calculada sobre el valor total del inmueble, aplicándose al efecto lo dispuesto en el artículo
1204 del Código Civil.

PROPIEDAD HORIZONTAL

ESQUEMA LEY PROPIEDAD HORIZONTAL (13.512)

ART. 1 : OBJETO del derecho real de Propiedad Horizontal Distintas unidades de un mismo edificio que sean
INDEPENDIENTES Y CON SALIDA A LA VÍA
PÚBLICA

ART. 2: concurrencia de partes exclusivas y PARTES COMUNES Cimientos, muros maestros, techo, patios, galerías, servicios
centrales, alojamiento del portero, ascensores, etc.
Sótanos y azoteas también, salvo pacto en contrario.

ART. 3: facultad de cada propietario de usar de los bienes comunes. Parte exclusiva + bienes de uso común = inseparables.

ART. 4: facultades amplias sobre parte exclusiva.

ART. 5: obligaciones inherentes a las partes exclusivas (gastos de conservación y reparación).

PROHIBICIONES

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[Escribir texto]

Innovación/ modificación que afecte la seguridad o servicios comunes

Cambiar la fachada.

ART. 6: PROHIBICIONES

Destinar la parte exclusiva a un uso contrario a la moral o buenas costumbres.

Destinar la parte exclusiva a un destino distinto del estipulado en el reglamente de copropiedad.

Perturbar con ruidos o de cualquier modo a los vecinos.

Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmuebles.

ART. 7: Propietario del último piso NO elevar nuevas construcciones, salvo consentimiento de copropietarios

Propietario de planta baja o subsuelo NO obras que afecten la seguridad del edificio.

Toda OBRA NUEVA que afecte el inmueble común UNANIMIDAD

ART. 8: Obligación de contribuir con el pago de EXPENSAS, PRIMAS DE SEGURO DEL EDIFICIO. NO se liberan por el ABANDONO

ORDINARIAS EXTRAORDINARIAS

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[Escribir texto]

Para afrontar gastos de ADMINISTRACIÓN Para afrontar gastos por INNOVACIONES

Y REPARACIÓN de partes comunes en partes comunes

Funciones propias del ADMINISTRADOR interdicto de obra nueva, sí...

las puede realizar un propietario +

sí...

Hay acción de reembolso

por los gastos

ART. 9: REGALMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN (escritura pública, inscripción en el Reg. de la Propiedad).

MODIFICACIÓN: mayoría no menor a 2/3 (también escritura + inscripción)

CONTENIDO OBLIGATORIO:

* DESIG. ADMINISTRADOR (REPRESENTANTE)

* FACULTADES ADMINISTRADOR
* REMUNERACIÓN DEL REPRESENTANTE REMOCION OJO REEMPLAZANTE NOMBRADO X
ACTO EN ESCRITURA PCA.
* FORMA Y PROPORCIÓN EN LA CONTRIBUCIÓN DE EXPENSAS COMUNES
* CONVOCATORIA, PRESINDENCIA DE LA ASAMBLEA
* MAYORIAS - MODIFICAR REGLAM.
- ADOPTAR OTRAS RESOLUC. NO PREV. X LA LEY

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[Escribir texto]

ART. 10: ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS. Si no se alcanza el QUÓRUM convocatoria judicial.

ART. 11: Gestiones ante autoridades ADMINISTRATIVAS Administrador = mandatario legal y exclusivo de los copropietarios
Obligación en cabeza del administrador de asegurar el edificio contra incendio.

ART. 12: DESTRUCCIÓN 2/3 del edificio cualquier copropietario pedir venta del terreno y materiales (si la
mayoría no lo acepta recurso judicial)

Menos de 2/3 mayoría puede obligar a minoría a reconstruir, si igualmente se niega, la

mayoría puede adquirir la parte de la minoría

ART. 13: IMPUESTOS, TASAS O CONTRIBUCIONES cada copropietario contribuye en proporción a su unidad funcional + porción de partes
comunes (es, como en el condominio, una porción indivisa).
ART. 14: HIPOTECA terreno + edificio + unanimidad (terreno sólo NO)

SÍ
Piso o departamento por separado (cada parte exclusiva)

ART. 15: en caso de violación del art. 6 por parte de un propietario u ocupante DENUNCIA (Administrador o propietarios afectados)
Se prevén sanciones (multa y arresto), y el juez además debe adoptar las medidas necesarias para que cesen las infracciones (puede allanar y usar la
fuerza pública). Infractor = ocupante + reincidencia = desalojo.

ART. 16: VETUSTEZ mayoría que represente más de la mitad del valor total

Demolición y venta de materiales

Reconstrucción (pero NO puede obligar a la minoría,

sí adquirir su parte)

ART. 17: Obligaciones del art. 8 siguen al dominio de las partes exclusivas, aún las devengadas antes de la adquisición de ésta. El mismo es un

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[Escribir texto]

crédito privilegiado. Cuestión: ¿en qué medida se responde por las deudas devengadas con anterioridad a la adquisición?, ¿y las devengadas durante
el período de titularidad?, las expensas ¿son obligaciones propter rem? Ver plenario “YPF C/ YABRA SERVICIOS EFICIENTES”

PERSONALIDAD JURIDICA DEL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS

La personalidad del consorcio ha torturado a la doctrina y a la jurisprudencia nacional. El problema se ha planteado fundamentalmente tratándose de
acciones laborales (v.fallo plenario CNTrab, 2/12/65 ED 13-665); por daños y perjuicios causados por las cosas comunes del edificio, contra el
administrador, por cobro de expensas comunes, etc. (Kemelmajer de Carlucci, voto del 18/12/91 en ED 28-4-92 (ap.6º):
En realidad, si bien el tema implica nociones jurídicas fundamentales, propias de la teoría general del derecho, como es la personalidad, y aún la
naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, lo cierto es que la jurisprudencia ha sido fuertemente condicionada por cuestiones procesales
prácticas, tales como la representación procesal y extraprocesal del llamado consorcio, su legitimación activa o pasiva para intervenir en
determinados asuntos, y los efectos vinculatorios de ciertas sentencias en el orden patrimonial. (Laquis-Siperman).
* La tesis que admite la personalidad jurídica del consorcio de copropietarios admite dos variantes: una que la otorga en forma amplia y otra
restringida.
Puede sintetizarse esta posición en esta definición: "el consorcio de propietarios a que se refiere el art.9 de la ley (13.512) es un sujeto de derecho
con personalidad propia, distinta de los miembros que lo integran y al cual la ley ha confiado la gestión de los fines que hacen a su creación,
constituyendo el centro de imputación de las relaciones inherentes al grupo" (CNEspCyC,Sala VI,28/12/78,LL Rep.1979-JZ,1645 sum.38) citado
por Papaño,Kiper,Dillon,Cause t.II,p.44).
- (Bendersky; Racciati; (LL 1991-D-979); Highton (Ds.Reales, t.4 Nº 246 y ss); Alterini Jorge (ED 56-729); Borda ; Bittar, Amara; Constantino
Juan; Mariani de Vidal, Marina (ED 45-867); Gabas, Alberto; Laje (LL 99-430); Palmiero Andrés; Flah-Smayevsky (LL 1991-A-1039);
Papaño,Kiper,Dillon, Cause; Causse; Gutiérrez Saldívar Alvaro; Musto Néstor; Cichero, Néstor (ED 61-227); Alberto G. Spota; Jorge J. Llambías;
Chavarri y Andorno; Eduardo J. Laje;
* Mientras que se han expresado en contra de la personalidad del consorcio:
Laquis-Siperman ; Adrogué y Romanelli; Zannoni (voto CNCiv,Sala A, 5/6/84); Molinario; Silvestre de Aimo y Quintana;Sofanor Novillo
Corvalán (LL 64-1951-860);Roberto E. Greco;Acdeel E. Salas; Argañaraz; Poirier
También la CNCiv.Sala B, 1990 (voto de la Dra.Teresa Estevez Brasa) ;CNCrim y Correc.Sala VII (1981);CNCiv,Sala A (1986).
ARGUMENTOS Y ACLARACIONES SOBRE LA PERSONALIDAD DEL CONSORCIO:
a) Capacidad: tiene capacidad de derecho que es la única a que se puede aludir al hablar de personas jurídicas, pues no se concibe el
desdoblamiento entre la titularidad de derechos y su ejercicio. Pero de acuerdo al principio de la especialidad, la capacidad de la persona jurídica
sólo puede ejercerse en orden a los fines de la institución. Al margen de los fines de la institución, la persona jurídica carece de capacidad, porque en

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[Escribir texto]

verdad carece de personalidad. Es decir que la personalidad no se puede detentar de manera disminuida sino que lo que se puede tener en más o en
menos es la capacidad. (Llambías, t.II,ps.33/34,61).
El consorcio tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones: adquiere derechos de crédito, por el cobro de expensas y fondo de reserva;
y contrae obligaciones, por ejemplo cuando contrata trabajos o respecto de créditos de cajas previsionales, aportes a sindicatos; o frente a los
consorcistas cuando estos emprenden reparaciones necesarias o urgentes (art.8 párr.3)
b) Nombre: se distingue por con la calle y número correspondiente, o nombre del edificio, cuando es muy conocido, con el aditamento "consorcio
de propietarios".
c) Domicilio: está dado por la ubicación del edificio, aun cuando pueda constituir otro domicilio especial (administrador, letrado, etc).
d) Patrimonio: (el conjunto de bienes de una persona- art.2312 CC). Está constituido por el conjunto de los derechos (personales o reales) y de las
obligaciones susceptibles de apreciación pecuniaria. Se trata de una universalidad jurídica que forma un todo complejo independiente de los bienes
particulares que lo componen (Llambías)
No forman el patrimonio del consorcio las partes comunes ni menos los objetos exclusivos que pertenecen individualmente a los propietarios, sea en
condominio, sea en dominio. Si existe una unidad para renta esta no pertenece al consorcio sino en condominio a los propietarios, pues creemos que
es una de las partes comunes. No es el caso de una unidad para renta, ni la publicidad, ni el crédito por medianería (pertenecen a los propietarios). Sí
es el caso de las expensas, fondos de reserva que pueden estar invertidos en cuenta bancarias o en títulos, los intereses que devenguen estas sumas,
los créditos frente a los consorcistas o a terceros.(sostiene que el único titular del crédito por expensas es el consorcio).
TESIS NEGATORIA:
Laquis: la ley no inviste al consorcio con este carácter, y no existen en ella elementos que la configuren ni aún imperfectamente. El consorcio carece
de los atributos de la personalidad y de entidad patrimonial. Por eso no constituye un sujeto de derecho diferenciado de sus miembros, con aptitud
para adquirir derechos y contraer obligaciones.
Los elementos individualistas que componen el condominio excluyen la idea de una personalidad distinta. Derechos del condómino sobre su parte
indivisa (2676 y conc) y a la división de la cosa común (2692) contradicen la concepción de un sujeto de derecho. La ausencia de soporte
patrimonial cuya titularidad pudiera imputarse a esta suerte de persona condominial resulta decisiva para su rechazo. En crítica a la posición de
Racciatti, descarta que la naturaleza jurídica del condominio pueda tomarse como criterio orientador para aplicarlo por extensión a la PH.
Es verdad que la 13512 evidencia una reducción del "jus prohibendi" y que bien número de decisiones se toman por mayoría, pero ello no hace
surgir un sujeto de derecho, ya que subsisten los derechos de cada uno de los propietarios sobre las partes privativas y comunes, sin que se advierta
su sustitución por la titularidad de algún presunto ente dotado de capacidad jurídica propia y diversa de la de sus componentes. Recuerda que el
condominio sobre las partes comunes es de indivisión forzosa (2710: cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más
heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división; 2711: Los derechos que en tales casos
corresponden a los condóminos no son a título de servidumbre, sino a título de condominio; 2712: cada uno de los condóminos puede usar de la

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[Escribir texto]

totalidad de la cosa común y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condición de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que
está destinada, y de no embarazar el derecho igual de los condóminos; 2713: el destino de la cosa común se determina, no habiendo convención,
por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada; 2714: los copropietarios de la cosa común no pueden usar de ella sino para las
necesidades de las heredades en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa"; 2715: habrá también indivisión forzosa cuando la ley
prohibe la división de una cosa común...).
Dice que no hay discrepancias sobre el rechazo a la idea de personalidad en el condominio de indivisión forzosa (Lafaille y Spota).
Los propietarios tienen el dominio de sus partes exclusivas (2,4,14 LPH), y cada copropietario puede usar de los bienes comunes conforme a su
destino sin perjudicar el derecho de los demás, y si esos derechos sobre las cosas comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectiva
unidad, es claro que no han delegado en persona alguna ni en la menor medida la expresión patrimonial de su derecho.
Pone como ejemplos de la propia ley: - cualquiera de los propietarios puede actuar por sí (art.12: en caso de destrucción...); (8 párr.2: interdicto obra
nueva); l0 asambleas; denuncias judiciales violación ley (15); art.13: pago individual de impuestos; Expensas: (8); obligaciones contraídas se
soportan en proporción al valor de sus pisos o departamentos
obligaciones propter rem (art.17)
Son obligaciones mancomunadas divisibles que excluyen la idea de una entidad consorcial personificada. Los gastos por administración y
reparación no escapan a la regulación de los arts.2687 y 2688 CC:("a las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado
sino el condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado"; Si la deuda hubiere
sido contraída por los condóminos colectivamente, sin expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por
partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto a la cuota que le
corresponda").
El administrador es definido como representante de los copropietarios y no del consorcio (art.9 inc a);
El art.11 (facultad del administrador para actuar en sede administrativa) insiste en caracterizarlo como mandatario legal y exclusivo de los
"propietarios" (es un caso de unificación forzosa de la personería).
El art.15 se limita a conferir personería para denunciar infracciones al estatuto de la propiedad y a las normas de la convivencia. (por comodidad se
habla de representante del consorcio)
No puede encontrarse soporte patrimonial alguno. No es titular de ningún derecho, ni puede contraer obligaciones, ya que estas son soportadas
individualmente por los titulares de las respectivas unidades. Dice que ni aun en el caso que existiera un fondo de reserva integrado por los
copropietarios para hacer frente a los gastos de mantenimiento del edificio, ni aun en la hipótesis que la deuda de algún propietario por expensas
fuera computada al eventual activo del consorcio se habría caracterizado una persona de existencia ideal. Se trata de situaciones evidentemente no
equiparables al aporte del socio, ya que se trata simplemente de formas episódicas relativas al modo de contribución para los gastos de conservación
y reparación del edificio, a los que se aplican los principios referentes a los gastos en pro de la cosa común.

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[Escribir texto]

El reglamento no puede ser asimilado al acta de nacimiento jurídico del consorcio

REFUTACIÓN DE LA TESIS NEGATORIA: que el condominio no sea persona jurídica no es óbice para que el consorcio lo sea, en atención a que
el derecho real de propiedad horizontal es autónomo y distinto al dominio y condominio.
Desde el punto de vista estático puede ser similar, pero en su funcionamiento es distinto. La ley mira con disfavor al condominio y aprecia y tonifica
la PH y otorga dinamismo a las relaciones entre los titulares de distintos derechos reales de PH independientes que son diversos a la titularidad de
cuotas partes ideales cuya suma forma un dominio.
La frase de la ley (art.9) que alude al representante de los condóminos o propietarios tampoco es definitoria porque una mera cuestión de
terminología no modifica la naturaleza jurídica de una institución; Por otra parte la ley también habla de administrador o representante sin
agregados en los arts.9 inc.b) y 8,tercer párrafo.
El argumento del cobro individual de impuestos y que a estos efectos se computa la parte proporcional de las cosas comunes, no es importante,
porque justamente pertenecen en dominio o condominio individual a los consortes.
- En caso de deudas del consorcio, la responsabilidad de los consorcistas es subsidiaria y no se puede ejecutar su patrimonio en forma directa
(Mariani de Vidal entiende que hay responsabilidad directa). El beneficio de excusión debe ser alegado por el socio (consorcista) perseguido en sus
bienes, pues no funciona de pleno derecho. Incumbe al socio que alega la existencia de bienes sociales, probarlo.
De lo contrario habría que admitir que el único responsable es el administrador, por aplicación de las reglas del condominio. (2687 CC) "a las
deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los
condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado".
Aún desconociendo personalidad al consorcio, antes de la ley 17711 podían aplicarse las reglas de las asociaciones sin personalidad jurídica
(art.46 CC) que se gobernaban por analogía con los principios aplicables a las sociedades. Cada miembro respondía por su porción viril (art.1747:
"Los socios no están obligados solidariamente por las deudas sociales, si expresamente no lo estipularon así. Las obligaciones contratadas por
todos los socios juntos, o por uno de ellos, en virtud de un poder suficiente, hacen a cada uno de los socios responsables por una porción viril y
sólo en esta proporción, aunque sus partes en la sociedad sean desiguales, y aunque en el contrato de sociedad se haya estipulado el pago por
cuotas desiguales, y aunque se pruebe que el acreedor conocía tal estipulación"). Los asociados responderían por su parte después de declarada
judicialmente la responsabilidad de la asociación. Si bien la reforma oscureció el panorama al calificar a las asociaciones de sujetos de derecho, sin
aclarar el contenido de esta categoría, como al constituirse el consorcio existe escritura pública, de todos modos se aplicarían las normas de las
sociedades..
Nunca corresponde el embargo de cosas comunes que son de propiedad (condominio) de los titulares y que son inescindibles de lo principal
(art.3,párr.3º). Sí podrían embargarse cuentas bancarias a nombre del consorcio o los créditos por expensas a favor de este. (No serían
indispensables:? art.3878,párr.2º: cualquiera sea el privilegio del acreedor no podrá ejercerse sobre el lecho cotidiano del deudor y de su familia,

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[Escribir texto]

las ropas y muebles de su indispensable uso y los instrumentos necesarios para su profesión, arte u oficio. Sobre estos bienes tampoco podrá
ejercerse el derecho de retención")
La reforma de la ley 17711 facilita la admisión de la personalidad jurídica del consorcio pues el art.33 inc.2º establece que son personas jurídicas de
carácter privado "las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer
obligaciones, aunque no requieran autorización expresa del Estado para funcionar".
Jurisprudencia:
a) Justicia Civil: al principio se pronunció por la personalidad limitada, y fue evolucionando hacia un reconocimiento de personalidad propia.
Actualmente las Salas A y B tienen una posición negatoria; Salas C y ,F1 G a favor (CNCiv, Sala D (1979, y 1981); Sala B (mayoría)(1981 y 1984);
Sala A (1960);Sala C (1961 y 1972 y 1983);Sala G (ED 97-624 y 109-701 y 1987)
b) Justicia del Trabajo: reconoció la personalidad propia, distinta de la cada uno de sus componentes (Plenario, por unanimidad, 2/12/65 JA: 1966-I-
346, LL 121-335. (CNTrab (plenario Nº100); Sala IV (1983);
c) Justicia Comercial: reconoce personalidad
d) Especial en lo Civil y Comercial: reconoce personalidad y patrimonio propios (CNECC Sala VI (1978);Sala V (1980);Sala I (1979 y 1982);Sala
IV (1978)
e) Prov.Bs.As.: Idem (;SCBsAs (1978);C1ªCC M.del Plata (1979);ídem Sala II (1984); Morón,

1
"El consorcio de propietarios se encuentra legitimado para exigir al constructor y a la empresa constructora-vendedora de la obra el pago de los
daños y perjuicios que afectan las partes comunes y que producidos en las unidades se derivan en vicios". cncIV, sALA f, 29/9/91: LL, 1992-B-25
(votos de Conde y adhesión de Bossert)

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[Escribir texto]

DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL LEY 25.509

CONCEPTO: “derecho real autónomo sobre cosa propia temporario” (art. 2), constituido “sobre un inmueble susceptible de forestación y
silvicultura” (art. 1).
Entonces:
 DERECHO REAL AUTÓNOMO no es asimilable a ningún derecho real existente, con lo cual sólo será aplicable la ley 25.509 (NO
se aplicarán subsidiariamente las normas de los demás derechos reales).
 Sobre COSA PROPIA objeto = plantaciones (y no el terreno, que es ajeno al titular del derecho real de superficie forestal).
Recordar: plantaciones = cosa inmueble.
 TEMPORARIO plazo máximo de 50 años.
 DESTINO LIMITADO sólo forestación y silvicultura (actividades que la ley busca promover).

CONSTITUCIÓN: contrato oneroso o gratuito (art. 5). Para adquirirlo se requiere de un título (contrato) y del modo (tradición). Además, por
tratarse de inmuebles, se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad para lograr la oponibilidad frente a 3º.

MODALIDADES:
1. Al superficiario (que es el titular de este derecho real) se le concede la facultad de realizar sobre un terreno ajeno forestación o
silvicultura, haciendo propio lo plantado.
2. Al superficiario se le concede la propiedad de plantaciones ya existentes (ubicadas en un terreno ajeno).
En ambas modalidades se confiere el uso y goce del terreno ajeno para fines determinados (forestación y silvicultura). Esto lleva a cuestionar la
propia ley que nos dice que se trata de un derecho real sobre cosa propia.
El superficiario puede gravar (a las plantaciones) con derechos reales de garantía.
El propietario del terreno puede enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho en cabeza del superficiario. Sin embargo aquel no
puede constituir sobre ese terreno otro derecho de disfrute o de garantía durante el plazo que se extienda el derecho de superficie forestal.

EXTINCIÓN lo plantado pasa a ser de propiedad del dueño del terreno, debiendo éste indemnizar por el enriquecimiento.
 NO se extingue por destrucción total de lo plantado.
 Renuncia expresa.
 Vencimiento del plazo.
 Cumplimiento de la condición resolutoria pactada.

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[Escribir texto]

 Confusión.
 No uso por 3 años.

URBANIZACIONES ESPECIALES

Las urbanizaciones especiales se caracterizan por:

1. varias o numerosas parcelas independientes.
2. una o más parcelas destinadas a vías de comunicación interna, recreación, actividades deportivas, sociales y culturales, para brindar
confort, amenidad y disfrute.
3. el complejo que se forma constituye un todo inescindible, de modo tal que quien sea titular de una parcela independiente, tendrá derecho
también sobre las parcelas comunes y al enajenar las primeras quedarán comprendidas las segundas.
Dependiendo del destino que se les de a las parcelas independientes podemos tener:
1. Parques Industriales: en cada parcela independiente se erige una industria.
2. Centros Comerciales: en cada parcela independiente se instala un comercio.
3. Complejos Residenciales: cada parcela independiente tiene destino residencial (se construyen casas). Dentro de este grupo, y dependiendo
de la extensión y/ o ubicación, encontramos: Barrios Cerrados, Clubes de campo (alejados de los centros urbanos), Barrios cerrados de
Chacras (parcelas de gran extensión), Clubes Náuticos (en contacto con un río) y hasta Pueblos cerrados (grandes extensiones de tierra
con las características antes enunciadas).

El problema de estas urbanizaciones es la inexistencia de una norma nacional que los regule (hay normas provinciales –ley 8912 de la pcia. de
Bs. As., decreto reglamentario de la ley provincial 9404/86, decreto 27/98-). Esta situación lleva a la búsqueda, en el ordenamiento actual, de un
encuadre legal. Se han intentado diversas alternativas, así:
1. SERVIDUMBRE PREDIAL: es la alternativa por la que optan las leyes de la pcia. de BS. As., tesis apoyada también por Colman Lerner
(autor que ha estudiado bastamente este fenómeno). Esta opción afirma que las parcelas independientes serían fundos dominantes que se
sirven de las parcelas comunes. Mencionan quienes apoyan esta tesis que las ventajas son: asegura la perpetuidad (por ser una
servidumbre PREDIAL) del estado de conservación, extensión y destino de las áreas comunes (art. 3025 y 3026 del C. Civil) y queda
constituido un todo inescindible.
2. PROPIEDAD HORIZONTAL: esta postura es la elegida en el proyecto de unificación de los Códigos Civil y Comercial. Las parcelas
independientes serías similares a las unidades funcionales de la 13.512, y las parcelas comunes, a las partes comunes. Esta tesis permite la

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[Escribir texto]

formación de un todo inescindible y asegura el ingreso de sumas de dinero (por el pago de expensas previsto en la ley) para la
conservación y reparación de las zonas compartidas. Sin embargo se perciben ciertas incongruencias, así: la ley 13.512 nos habla de la
existencia de un edificio (art. 1), mientras que en los barrios cerrados no se verifica dicha construcción única. A su vez, el art. 2 nos dice
que el terreno es una parte común en el régimen de Propiedad Horizontal, realizar esta misma aseveración para el caso de estas
urbanizaciones resulta impensable.
En la práctica diversos barrios cerrados han optado por organizarse mediante este sistema, lo cual los ha llevado a redactar reglamentos de
copropiedad para ordenar el funcionamiento interno.
3. DOMINIO EN COMBINACIÓN CON EL CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA: esta tesis sostiene que hay un derecho real de
dominio sobre cada parcela independiente y además un condominio (cada propietario sería además condómino) sobre las partes
comunes, el cual sería de indivisión forzosa (pues vendrían a ser accesorios necesarios para el resto de los inmuebles, 2710 C. Civil). Esta
alternativa no posee tantos defensores como las anteriores, pues no queda constituido ese todo inescindible y perpetuo.
DOMINIO TOTAL EN CABEZA DEL PROMOTOR, QUIEN OTORGA A CADA MORADOR EL DERECHO REAL DE USUFRUCTO:
quedaría constituido ese todo perpetuo. Sin embargo salta a la vista el hecho de que, en la realidad, los moradores no son usufructuarios, sino que
son titulares dominiales de sus parcelas.
Muchos barrios en la práctica se han organizado como sociedades o asociaciones que conservan el total dominio del complejo.

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[Escribir texto]

HIPOTECA

HIPOTECA Derecho real

Accesoriedad
Convencionalidad
Publicidad
Caracteres
Especialidad objeto
crédito
Indivisibilidad

Objeto Cosas inmuebles

Constitución Por contrato (escritura pública)

Inscripción Registro Propiedad

Plazo para hacerlo: 45 días
Publicidad
La insc. caduca a los 20 años, pero puede
renovarse
tercer adquirente: asume deuda
Enajenaciones del inmueble
tercer poseedor: no asume deuda
hipotecado
puede abandonar
Causal indirecta: se extingue el crédito
principal.
Extinción
Causales directas: renuncia expresa,
destrucción del inmueble, expropiación del

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[Escribir texto]

inmueble y confusión.
Por voluntad del acreedor, por cumplimiento
Cancelación de los 20 años sin renovación, por extinción
de la hipoteca.

EJECUCION HIPOTECARIA (LEY 24.441)

a) MORA: sesenta días art.53

Intimación por 15 días
b)VERIFICACION a) acreedor se presenta al juez art.54
INMUEBLE: con: letras o cupones
certificado de dominio inmueble
Verificación física b) lo hace un escribano (no oficial justicia)
inmueble
Intimación ocupantes c) Si está ocupado, Escrib. intima a la
desocupación dentro de los 10 días, bajo
apercibimiento de lanzamiento
Lanzamiento d) Si no desocupan, Escrib. hace lanzamiento (es
extrajudicial) y entrega tenencia al acreedor
Traslado al deudor e) el Juez da traslado por 5 días al deudor de la
presentación del acreedor, para oponer excepc.
Carácter procedimiento No se suspende el lanzamiento
Trámite es inaudita parte
c) INFORMES REG.PROP se solicitan directamente, extrajudicialmente art.55
Otros trámites segundo testimonio (puede pedirlo directamente) art.56
informe s/tasas, impuestos, expensas
Si no se contestan, 10 días hábiles, se subasta
como si estuviera libre.
d) SUBASTA la hace martillero designado por acreedor art. 57
no hay sentencia previa avisos: 3 días BO y 2 diarios gran circulación, del

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[Escribir texto]

lugar como mínimo.

último aviso dos (2) días antes subasta
Está presente escribano que labra acta
Base de la subasta 1º subasta: deuda (capital, intereses, etc) art.58
2º subasta: se disminuye 25%
3º subasta: sin base y mejor postor
Contenido de los avisos de deben contener información s/inmueble, deudas, art.58
subasta etc.
Notificación a los afectados Debe notificarse a: (7 días anticipación subasta) art.59
a) deudor
b) propietario (tercer poseedor)
c) titulares otros derechos reales
d) otros afectados (acreed.embarg.,
inhibientes, etc)
e) TRAMITE POST dentro cinco (5) días de la subasta: art.60
SUBASTA a) el acreedor practica liquidación s/contrato
b) los gastos no pueden superar el 3% crédito
c) acreedor debe rendir cuentas documentadas
Se corre traslado al deudor por 5 días:
puede impugnar o aceptar
Si hay excedente de la subasta, y acuerdo de art.63
partes, se le puede hacer entrega directa al
deudor.
Si no hay acuerdo, el martillero debe depositar en
juicio.
Perfeccionamiento una vez pagado el precio y hecha la tradición al art.63
comprador. Será oponible a 3ºs desde inscripción
f) EXCEPCIONES a) que no está en mora art.64
b) que no ha sido intimado de pago
c) que no se ha pactado esta vía extrajudicial

29
[Escribir texto]

d) vicios graves en la publicidad.

En caso de acreditarse uno de estos extremos, el
juez puede suspender cautelarmente el lanzamiento
o la subasta

g)IMPUGNACIÓN POR una vez realizada la subasta art.65

EL DEUDOR (procedimiento más abreviado)
a) no concurrencia hechos que habilitan la venta
b) liquidación practicada por acreedor
c) incumplimiento de los recaudos legales.
Corresponde indemnización.
h)LETRAS son títulos valores con garantía hipotecaria: art.35
HIPOTECARIAS documento que contiene promesa incondicional e
irrevocable de una prestación y otorga a cada
nuevo titular un derecho autónomo a esa
prestación.
Es una excepción al ppio. 3270 (nemo plus iuris)
No pueden garantizar a) créditos eventuales, condicionales
ni futuros, ni obligaciones de hacer o no hacer
Novación emisión letra extingue obligac,. garantizada por
hipoteca (ojo: desaparece el carácter accesorio)

La Ley 24.441 no es el único sistema de ejecución hipotecaria, ya que el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación prevé, a partir de su
artículo 597, un sistema predominantemente judicial.

30
[Escribir texto]

ACCIONES REALES

2756: Son los medios para hacer declarar en juicio la:

• existencia del derecho real: reivindicatoria
• plenitud del der. real: confesoria
• libertad en el ejercicio: negatoria
El fundamento de estas acciones es el ius persequendi que otorgan los derechos reales, el cual asegura su oponibilidad frente a todo aquel que
pretenda desconocer la potestad del titular.

EFECTOS:
Efecto principal:
• declarativas (en tanto declaran la existencia, plenitud y libertad del derecho)
• condena (cesación del ataque e indemnización del daño)
Efectos accesorios:
• restitución frutos percibidos por el poseedor de mala fe (2438 y cc)
• restitución productos (2444)

Reivindicatoria EXISTENCIA
Enumeración: (2757) Confesoria PLENITUD
Negatoria LIBERTAD

Sin embargo, dicha enumeración no es taxativa, ya que pueden agregarse:

• división de condominio
• acción de deslinde
• acción hipotecaria c/3ºs poseedores
• acción de petición de herencia ?

ACCION REIVINDICATORIA (2758)

Tiene por objeto hacer declarar en juicio la existencia del derecho real cuando hay desposesión de la cosa, para obtener su restitución y como
efecto accesorio la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

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Sirve para todos los derechos reales que se ejercen por la posesión.

FUENTE : Pothier

LEGITIMACIÓN ACTIVA:
1. titular de un derecho real (en principio);
2. también se admite, aunque no haya tradición: cesionario de acciones y derechos (se cede acción): comprador sin tradición pero con título
suficiente c/el 3º (c/el vendedor la acción es personal, de origen contractual.)
Evolución jurisprudencial:
• como cesionario de acciones y derechos (se opuso Salvat)
• Plenario Cám. Civil Capital: Arcadini c/Maleca (JA 1958-IV-427 y 1963-II-442, nota I). El comprador tiene la titularidad de la acción
reivindicatoria como cesionario implícito.
• otra tesis: acción subrogatoria
3. heredero: es poseedor de lo que el causante haya poseído (3417,3418 y 3421)
4. legatario (3775)
5. condómino: 2761contra sus coposeedores, contra 3º tesis restrictiva y amplia.

LEGITIMACIÓN PASIVA:
• poseedor (art. 2351) 2758 y 2772.
• Debe mediar despojo. No corre cuando hay abuso de confianza o desprendimiento voluntario de la posesión 2776
OJO: muebles robadas o perdidas -no cuando. hay abuso confianza (arts. 2766 y 2767).
• tenedor: Para ALTERINI y MARIANI si es legitimado pasivo, para PAPAÑO, no. Cuando se dirige contra el que tiene la cosa a nombre de
otro, éste debe denunciar el nombre del poseedor (2782) 2464 y 94 CPCC.

OBJETO (2758/275):
• Deben ser cosas (2311), singularmente determinables, que son el objeto de los ds.reales, incluyendo las cosas por su carácter representativo,
como los títulos de crédito que no fuesen al portador.
• Estar en dominio privado.
NO SON REIVINDICABLES (2762):
• bienes que no son cosas,

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• cosas futuras,
• cosas accesorias,
• dinero,
• títulos de crédito al portador,
• cosas fungibles,
• universalidad de bienes (sucesión cuestionada),
• cosas muebles adquiridas a titulo oneroso y de buena fe (2412), que no sean robadas o perdidas.

COSAS MUEBLES:
2765: quién perdió, o se le robó una cosa mueble puede reivindicarla (demás casos: juega el 2412, no hay robo por abuso de confianza u otra
estafa). Quien reivindica en alguno de estos supuesto no tiene obligación de rembolsar al 3º poseedor de buena fe por el precio que éste pagó por
la cosa (robada o perdida), salvo: 1)la cosa se vendió junto con otras similares; 2)se vendió en venta pública; 3)se vendió en una casa que vende
cosas similares (en estos supuesto sí hay derecho a reembolso) –2768-. El 3º poseedor no puede mejorar su situación con la venta de la cosa.

2767:

entregó cosa mueble a vendió a

A B C

NO puede reivindicar de C
Poseedor de buena fe
y a título oneroso.

COSAS INMUEBLES :

2777 PROCEDE LA REIVINDICACIÓN CONTRA poseed. de buena fe, a título oneroso, cuyo enajenante fue de mala fe.

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2778 PROCEDE CONTRA poseed. x título nulo emanado del reivindicante

poseedor a título gratuito, enajenante de buena fe, pero con obligación de restituir la cosa
a quien reivindica)

1051 transmitió x título luego anulado transmitió

A B 3º

A puede reivindicar contra el 3º, salvo: 3º de BUENA FE, a TÍTULO ONEROSO.

IMPORTANTE: este artículo no se aplica en los supuestos de NON DOMINO.

CUESTIÓN: ¿cómo juegan el 2777 y el 1051?, posible solución: NO PROCEDE CONTRA UN 3º DE BUENA FE, A TÍTULO ONEROSO,
CUYO ENAJENANTE FUERA DE BUENA FE.

ÁMBITO DE PROCEDENCIA:
• DOMINIO Y CONDOMINIO (2758)
• USUFRUCTO, USO Y HABITACION (2863, 2876, 2950)
• PRENDA (3227, y 3890 -único que nombra a la acc. Reivindicat.-)
• ANTICRESIS (3239, 3254)

JUICIO DE REIVINDICACIÓN:
• acreditar el derecho de dominio o derecho real que se ejerza por la posesión sobre la cosa objeto de la acción (exhibir el título).
• debe haber título suficiente, o por lo menos justo título. No sirve ni el boleto, ni una sentencia que condena a escriturar.
• el título debe ser de fecha anterior a la de la posesión (2789) aunque el demandado no presente título alguno. Puede producir un título más
antiguo de sus transmisores (2790) cuando el poseedor no presenta ningún título.
Cuando el demandado también presenta título:
• si ambos emanan de la misma persona, se reputa propietario el que primero fue puesto en posesión de la propiedad (2791). No interesa la

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fecha del título, salvo que haya mala fe.

• Cuando los títulos emanan de distintos autores (2792) se presume que es propietario el que tiene la posesión.

ACCION CONFESORIA (2795/2799)

Actos que de cualquier modo impidan la plenitud de:
• los derechos reales que se ejerzan por la posesión,
• las servidumbres activas (2795), para que se restablezcan.

ÁMBITO DE PROCEDENCIA (2796):

• Cuando al poseedor de inmuebles se le impidiere ejercer los derechos inherentes a la posesión. Los “derechos inherentes a la posesión” son las
restricciones y límites al dominio y las servidumbres personales activas (cf. Allende según el art. 3852 de Freitas)

FUENTE: Freitas (3992, 2795)

ACCIÓN NEGATORIA (2800/2806)

Cuando por actos voluntarios o ilícitos se impide la libertad del ejercicio de derechos reales que se ejercen por la posesión (2800). Hay una
lesión menos grave que en la reivindicación

FUENTE: Freitas (4004/4009).

LEGIMTIMACIÓN ACTIVA:
1. poseedor del inmueble,
2. acreedor hipotecario (de inmuebles cuyos poseedores sean impedidos de ejercer libremente sus derechos).
LEGITIMACIÓN PASIVA: cualquiera que impida un derecho a poseer, aun el propietario que se arrogue servidumbres indebidamente.

ÁMBITO: todos los derechos reales.

CASO TIPICO : alguien pretende ejercer una servidumbre sobre mi fundo, o un acreedor hipotecario para que no se ejerza servidumbre sobre el
inmueble hipotecado.

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PUBLICIDAD INMOBILIARIA

Es el medio por el cual se ponen en conocimiento del público el estado jurídico de los bienes inmuebles. Es una cuestión de seguridad.
En el derecho romano (Justiniano) la publicidad de los ds.reales sobre inmuebles era la tradición
En el derecho germánico al principio se efectuaba la tradición junto con el convenio de transmisión. En el medioevo vino la investidura judicial.
Estas sentencias (primero litigio real y luego fingido) se guardaban en registros o libros especiales y por la seriedad y certeza adquirieron la misma
eficacia que el título justificativo o testimonio judicial, y pasó de ser elemento probatorio a ser el elemento esencial o hecho constitutivo de la
modificación, pero luego retrocedió al recibir el sistema romanista de la tradición.
En el derecho francés (Code) se consagró la trasmisión sólo consensu, reservando la publicidad para las donaciones e hipotecas. Pero la
inseguridad obligó en 1855 a crear el registro inmobiliario, para hacer oponibles a terceros los actos. Es inscripción declarativa.
La tradición es equívoca, porque depende de la intención de las partes. Carece de permanencia (fugaz y efímera). Carece de universalidad (puede
incluso estar desprovista de signos materiales que la exterioricen).
Los registros inmobiliarios son los medios más aptos y eficaces para la publicidad inmobiliaria. Registran no sólo derechos reales sino también
situaciones personales que pueden incidir sobre el estado o disponibilidad jurídica de los inmuebles.
Publicidad para: seguridad y fomento crédito.

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMA REGISTRALES:

a) Transcripción (se copia el título, todo)
Inscripción (extracto, sólo se registra la información relevante)
b) Personales (se registra la información relativa a cada sujeto)
Reales (se registra lo que ocurre con cada inmueble, lo mejor es mixtos: reales con índices personales)
c) De publicidad completa
De publicidad incompleta
d) Declarativos (Sólo oponibilidad del acto frente a 3º)
Constitutivos (el registro es elemento esencial para la constitución o nacimiento del derecho, antes de la inscripción no es derecho real)

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{abstractos o sustantivos (factor de saneamiento de títulos-publicidad convalidatoria. La inscripción queda apartada de la causa, del
contrato que dio origen a la transmisión.
Pueden dividirse en
{sistemas de fe pública registral (fuerza convalidatoria relativa)
{de inscripción atributiva convalidatoria (fuerza convalidatoria absoluta).
{También está el sistema "Torrens" (constitutivo absoluto)
e) centralizados y descentralizados
f)facultativos y obligatorios

Antecedentes nacionales:
El CC estableció un sistema para la transmisión inter vivos del dominio y constitución de los demás derechos reales ejercibles por la posesión:
título y modo. El título es el antecedente negocial jurídico apto para transferir el dominio o derecho real (título de adquisición; justa causa),
integrado instrumentalmente (forma esencial o constitutiva) con la escritura pública. El modo : la tradición (577 y 3265)2. Temperamento de
Vélez Sarsfield:(nota 3198 in fine) la tradición para Vélez cumplía una doble función: modo esencial de constitución del derecho y medio de
publicidad como condición de oponibilidad a terceros.
Para la hipoteca sí adoptó el sistema de titulo más inscripción registral ,pero para los demás derechos reales juzgó suficiente medio de publicidad la
escritura pública y la tradición o ejercicio del derecho (servidumbres), atendiendo al hecho de que la hipoteca no se ejerce por la posesión.
No aceptó la registración por considerar que era inconveniente para el estado de desarrollo del país (ver nota 3198 in fine), pero revela que conocía
los distintos sistemas, e incluso parece aconsejar un sistema de folio real (genealogía, catastro, etc).
Da 4 razones: a) esperar que pasa con la experimentación en otros países; b) necesidad de una magistratura para no convalidar títulos viciados; c)
entorpecimiento del crédito inmobiliario por el costo de implementar un registro, esperar que tuvieran mayor valor; d) falta de recursos humanos
idóneos.

2
577: antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.(se apartó del Code y dice
seguir a Freitas,v.nota, aunque en realidad éste no sólo adoptó la tradición sino tambien la transcripción- art.3809 Esbozo))
3265: todos los derechos que una persona trasmite por contrato a otra persona sólo pasan al adquirente de esos derechos por
la tradición, con excepción de lo que se dispone respecto a las sucesiones

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[Escribir texto]

Crítica contenida al sistema registral en la nota 577: el dominio es un derecho absoluto, y no puede ser que sólo sea oponible erga omnes a partir de
su inscripción.(esto no sucede si es constitutiva).
Desde 1899 hubo proyectos de modificación legislativa (Eleodoro Lobos),casi todos basados en la modalidad constitutiva hasta el Tercer Congreso
Nacional de Derecho Civil Córdoba (1961) antecedente inmediato de la reforma de 1968 al art.2505.

Los registros locales:

En la Ley Orgánica de Tribunales 1893 (1886) se creo el Registro de la Propiedad para la Capital: a)obligación de inscribir actos que constiuyan,
modifiquen, etc derechos reales b) obligación de los escribanos de tener constancia de libre disponibilidad; c) efectos frente a 3º.
Se discutió la constitucionalidad porque establecían un régimen no previsto en el Cód. Civil, pero nadie los suprimió. Lo inconstitucional era
imponer la registración para que tuviera efectos contra terceros. Bielsa los llamó "feliz anomalía". Salvat decía que eran constitucionales, como
medida de orden y seguridad para el ejercicio y goce de los derechos respecto de terceros (poder de policía).
La CSJN declaró en 1935 la inconstitucionalidad (Catamarca) 1938 (Mendoza).
La Suprema Corte de Bs. As. en 1966 declaró la constitucionalidad de su Registro de la Propiedad Inmueble.
Había también problemas con la exigencia de los certificados, su plazo de validez, la prioridad entre embargo anotado y escritura, etc.
Hubo leyes llamadas "constitucionalizadoras" porque eran nacionales y exigían las inscripción: aparcerías rurales, expropiación, propiedad
horizontal, bien de familia, etc.

Ley 17.711: modificó el art.2505 3 (la adquisición y pérdida de los ds.reales, según V.S. varía según la naturaleza del derecho real: "La adquisición
o transmisión de derechos reales sobre inmuebles sólo se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas" .

PRINCIPIOS REGISTRALES:
1.- Rogación o instancia: el Reg. no procede de oficio, sino a instancia de parte interesada (arts. 6 y 7 Ley 17801). Excepciones: caducidad de la
inscripción hipotecaria; embargos, anotaciones provisorias; efectos de los certificados.
2. Inscripción (es necesaria y declarativa) arts. 2 y 3 Ley.
3. Especialidad (descripción inmueble, titular, monto gravamen), Cap. III Ley (Matriculación).

3
anterior:"Los derechos reales se adquieren y se pierden, según las disposiciones de este Código relativas a los hechos o
a los actos por medio de los cuales se hace la adquisición, o se causa la pérdida de ellos"

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4. Tracto sucesivo (orden regular sucesivos titulares registrales) -encadenamiento- (art.1). No procede cuando hay usucapión, y está como
excepción el "tracto abreviado" (art.16).
5. Legalidad: función calificadora del registrador (arts.8 y 9). Sólo se analiza que el título reúna los requisitos legales. Examen de legalidad es sobre
las formas extrínsecas y regularidad de los asientos.
6. Prioridad: según el tiempo u orden (arts. 17, 18 y 19).
7. Presunción registral o Legitimidad (se presume veraz el asiento registral)(art.22). Cuando no admite prueba en contrario es fe publica registral
(no está previsto en nuestro sistema).
8. Publicidad: acceso de los interesados mediante consultas, informes o certificados (22,23 y 25). Deben acreditar interés legitimo (art.60 Dec. Ley
2080/80) :Estado Nac., Provincial, .Municipal; Poder Judicial; abogado, escribano, procurador, ingeniero, agrimensor; martilleros públicos; gestores
de asuntos judiciales y administrativos reconocidos por el Registro de Propiedad Inmueble y personas autorizadas.
9. Presunción de completividad o integridad (lo no registrado no perjudica a los terceros, es como si no existiese)
(arts.2, 20 y 22).

DOCUMENTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE

a) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles,
b)los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares,
c) los establecidos en otras leyes nacionales o provinciales.
Para hacerlo se requiere:
1) escritura pública (notarial) o resolución judicial o administrativa,
2) formalidades exigidas legalmente y estar autorizadas originales o copias por facultado para hacerlo,
3) revestir carácter autentico y hacer fe por sí mismo de su contenido que sea objeto de registración, para servir luego como título, etc.
Ej. de registración de documento privado (art.12 dec. ley 19.724 s/ prehorizontalidad).

PLAZO DE INSCRIPCIÓN
Cada documento debe inscribirse dentro de los 45 días de su celebración. De así hacerlo, la fecha en que es inscripto se retrotrae a la de
celebración, con lo cual, el documento será oponible a los 3º desde el día mismo de su creación.
Si se excede ese plazo no hay retroactividad, por lo tanto será oponible desde la fecha de inscripción. (art. 5).

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