Conjuntos Habitacionais, Espaços Livres e Paisagem

CONJUNTOS HABITACIONAIS, ESPAOS LIVRES E PAISAGEM
APRESENTANDO O PROCESSO DE IMPLANTAO, USO E DE AVALIAO DE ESPAOS LIVRES URBANOS

.
Universidade de So Paulo
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
MESTRADO Paisagem e Ambiente
Dissertao de Mestrado
APRESENTANDO O PROCESSO DE IMPLANTAO, USO E AVALIAO DE ESPAOS LIVRES URBANOS
Habitational Complexes, open spaces and urban landscape
Presenting the implantation process, use and evaluations of the open urban spaces
Mestranda: Arq. Bruna Maria de Medeiros Benvenga
Orientador: Prof. Dr. Silvio Soares Macedo
SO PAULO
FEVEREIRO 2011
Dissertao de Mestrado apresentada ao Curso de
Ps-Graduao na rea de concentrao da Paisagem
e Ambiente da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
da Universidade de So Paulo, como requisito para
obteno do grau de Mestre.
.
AUTORIZO A REPRODUO E DIVULGAO TOTAL OU PARCIAL
DESTE TRABALHO, POR QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU
ELETRNICO, PARA FINS DE ESTUDO E PESQUISA, DESDE QUE
CITADA A FONTE.
email: bbenvenga@yahoo.com.br

BENVENGA, Bruna M de Medeiros
Conjuntos habitacionais, espaos livres e paisagem: apresentando o processo de
implantao, uso e avaliao de espaos livres urbanos / Bruna Benvenga So Paulo, 2011
251 p.:Il.

Dissertao (Mestrado rea de Concentrao: Paisagem e Ambiente) Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo
Orientador: Silvio Soares Macedo

1. Conjuntos Habitacionais 2. Desenho Urbano 3. Espaos livres 4. Paisagem

.
Agradecimentos
A concluso desse trabalho contou com esforo pessoal e
o apoio e colaborao de muitas pessoas queridas que me
rodeiam.
minha famlia - Maria, Vicente e Natlia - pela formao,
pela pacincia e apoio a mim dedicados.
Ao Fernando, por ter me acompanhado e me esperado por
tanto tempo.
Aos meus amigos arquitetos e colaboradores de ideias,
palpites e desenhos, Denis e Hepner.
Ao Alex e Ulisses, pela organizao e elaborao das imagens.
Aos meus gestores Dorival e Sergio - do Departamento de
Desenvolvimento da Arcos Dourados Brasil, por nem terem
notado as minhas ausncias.
Ao Silvio, por todo incentivo, pela efetiva orientao e por no
ter me deixado desistir. A ele tambm dedico esta dissertao.
A todas elas, fca meu agradecimento, Bruna Benvenga

.
Resumo
Os conjuntos habitacionais verticais populares, implanta-
dos na metrpole paulistana, a partir da dcada de 1960 at a
atualidade, por rgos pblicos como a Cohab-SP Companhia
Metropolitana de Habitao de So Paulo e a CDHU Com-
panhia do Desenvolvimento Habitacional e Urbano e pelo
Mercado Imobilirio, constituem em geral um espao urbano
diferenciado do restante da cidade.
Idealizados com base nos princpios modernistas de pa-
dronizao das edifcaes, repetio de tipos, abundncia de
espaos livres, setorizao funcional e acessibilidade total, es-
ses espaos se contrapem de forma abrupta ao entorno de
casas geminadas, densas com espaos livres reduzidos e frag-
mentados, e pela diversidade de usos existente nesses bairros.
Apropriando-se equivocadamente do discurso da cidade
modernista, apresentada pela Carta de Atenas no incio do s-
culo XX, e do projeto concretizado em Braslia, tais conjuntos
apresentam defcincias nos espao propostos que so reinci-
dentes na produo dos ltimos 50 anos.
A ideia inicial de constituio de um sistema de espaos
livres contnuos, acessveis e abundantes, nesses conjuntos,
enfraquecida pela inadequao dos projetos s caractersticas
fsicas das glebas utilizadas, s defcincias do projeto arquite-
tnico dos edifcios, inexistncia de projetos paisagsticos e
baixa legibilidade urbana desses espaos diante dos padres
vernaculares de ocupao que existem no imaginrio popular.
Observa-se que, com o passar das dcadas e a mudana
dos produtores desses conjuntos, apesar de algumas revises
que foram sendo feitas nos seus projetos, h a persistncia de
caractersticas espaciais implantadas nos primeiros conjuntos
da Cohab-SP, na dcada de 1970, e o reforo de sua ruptura
com o espao urbano pr-existente. Observa-se ainda que tal
padro, antes exclusivo da produo pblica, aparece de forma
atenuada na produo do Mercado Imobilirio.
A falta de critrios de qualidade espacial, que guiem essa
produo, permeia esses conjuntos que, alm de apresentarem
defcincias na proposio de espaos urbanos que suportem o
cotidiano de seus moradores, no possibilitam que tais proje-
tos sejam integrados ao bairro onde se localizam.
O trabalho proposto pretende, apoiando-se em estudos
de caso da Regio Metropolitana de So Paulo, produzidos na
ltima dcada, identifcar as mudanas absorvidas no processo
de implantao dos conjuntos de 1970 at 2010, sua forma ur-
bana e sistema de espaos livres dela resultante, apresentando
critrios de avaliao de qualidade dos espaos urbanos habi-
tacionais e estabelecendo uma comparao entre a produo
empreendida pelo Poder Pblico e a produo empreendida
pelo Mercado Imobilirio.
.
Abstract
The vertical projects for the lower income families implan-
ted in So Paulo city since 1960 until the present day, by public
departments such as COHAB SP- Companhia Metropolitana de
Habitao de So Paulo and CDHU-Companhia do Desenvolvi-
mento Habitacional Urbano and by the Real Estate Developers,
are in general an urban space that stands up when looking at
the rest of the city.
Conceived from the modernist principles of standardizing
builds, repetition of architectural types, abundance of open
spaces, functional sectors and total accessibility; these spaces
oppose themselves in an abrupt manner to the surroundings
of dense geminate houses with reduced and fragmented open
spaces and by the diversity of uses that exist in those neigh-
borhoods.
Wrongly using the speech of the modernist city, presented
in the Athens Charter at the beginning of the XXth century and
of the project that turned real in Brasilia, such urban projects
present defciencies space wise that are recurrent in the pro-
duction of the last 50 years.
The initial idea of constituting a system of continuous,
accessible and abundant open spaces, in those urban projects
is weakened by the inadequacy of the projects to the physical
characteristics of the piece of land used, to the weaknesses of
the architectural project of the buildings, to the non-existence
of landscape projects, and to the low urban legibility of these
spaces opposed to the vernacular standards of occupation exis-
ting in the minds of the population.
One can notice that as decades go by and the changes of
the producers of these urban projects, despite some revisions
that were made to their projects, space characteristics that were
implanted in the frst urban projects by Cohab-SP in the 70s
and the reinforcement of their separation from the pre-existing
urban space still persist. It is also evident that such standard,
that was exclusive to the public production before, now appe-
ars in an attenuated manner in the Real Estate Market.
Lack of criteria for space quality to guide this production
is all over these urban projects that besides showing defcien-
cies in presenting urban spaces that can support the daily lives
of the people who live there, and also prevents those urban
projects to integrate with the neighborhood where they stand.
This paper intends to identify the changes that were ab-
sorbed in the process of implantation of the housing complexes
projects from 1970 to 2010, their urban form and open spaces
system that resulted from it, supported by case studies of the
Metropolitan Region of So Paulo from the last decade; presen-
ting criteria for the evaluation of quality of the urban projects
and establish a comparison between the production in the han-
ds of the Public Authority and the production in the hands of
the Real Estate Developers.
.
Sumrio
Introduo ............................................................................................................................................................................. 09
Cap. 1 Desenho Urbano, forma urbana, espaos livres e os conjuntos habitacionais ........................................................... 21
1.1 Desenho Urbano: disciplina de trabalho ........................................................................................................................ 23
1.2 A forma urbana dos tecidos habitacionais na cidade convencional e seus espaos livres .............................................. 29
1.2.1 Tecido urbano e os elementos de composio da cidade convencional .......................................................... 30
1.2.2 Agentes confguradores do tecido tradicional .................................................................................................. 36
1.2.3 Espaos livres e o tecido tradicional paulistano ............................................................................................... 37
1.3 A forma urbana dos tecidos habitacionais na cidade modernista e seus espaos livres ................................................. 42
1.3.1 Tecido urbano e o partido modernista: ruptura com a cidade convencional .................................................. 44
1.3.2 Espaos livres no conjunto moderno ............................................................................................................... 47
1.4 Conjuntos habitacionais populares paulistanos: do BNH ao Segmento Econmico ........................................................ 49
1.4.1 Mtodo de Anlise ........................................................................................................................................... 50
1.4.2 Antecedentes: IAPs e a produo europeia do entreguerras ............................................................................ 52
1.4.3 BNH e o paradigma brasileiro do conjunto habitacional popular ................................................................... 54
1.4.4 Modifcaes, distores e permanncias: quatro perodos ............................................................................ 58
O modelo de partida: Superquadra ................................................................................................................ 60
Do projeto modelo da Superquadra para o Cecap Zezinho de Magalhes Prado ........................................... 62
Do Cecap para a produo do BNH Cohabs e CDHU em fase inicial ............................................................. 65
Das Cohabs e da CDHU da dcada de 1990 para a CDHU do ano 2000 ........................................................... 69
Da CDHU para a produo do Mercado Imobilirio ........................................................................................ 72
1.4.5 Principais distores e problemas do modelo paradigmtico ......................................................................... 75
Cap. 2 Critrios para projeto e anlise de reas habitacionais e seus espaos livres ........................................................... 83
2.1 Espaos livres e apropriao ........................................................................................................................................... 89
2.2 Critrios vigentes: Manual tcnico de projetos e paisagismo da CDHU e os parmetros de
projetos e localizao do PAC- Minha Casa Minha Vida ........................................................................................... 93
2.3 Conceito e referncia de qualidade e adequao dos espaos urbanos ........................................................................ 105
2.3.1 Dimenses de performance de Lynch ........................................................................................................... 108
.
2.4 Princpios para avaliao e projetos de reas habitacionais e seus espaos livres ........................................................... 112
2.4.1 Princpios Ambientais ....................................................................................................................................... 113
2.4.2 Estrutura Geral - hierarquia, porte, tipos construtivos, orientao no bairro .................................................... 114
2.4.3 Dimenso e localizao dos espaos livres privados e pblicos ........................................................................ 115
2.4.4 Usos .................................................................................................................................................................. 119
2.4.5 Acessos e acessibilidade .................................................................................................................................... 121
2.4.6 Estacionamentos e circulao - via interna e de pedestres ............................................................................... 122
2.4.7 Vegetao ......................................................................................................................................................... 124
2.4.8 Conexo com o entorno e aspectos simblicos ................................................................................................ 125
Cap. 3 Estudos de caso: Espaos livres na produo empreendida pela CDHU x Mercado Imobilirio ................................ 127
3.1 CDHU: retrato da produo contempornea .................................................................................................................... 129
3.1.1 Principais programas e formas de atuao da CDHU ........................................................................................ 135
3.1.2 Caracterizao da produo na RMSP 1995 - 2010 ........................................................................................... 140
3.2 A produo de habitao popular oferecida pelo Mercado Imobilirio ........................................................................... 145
3.2.1 O programa Minha Casa Minha Vida e o fortalecimento do setor imobilirio .................................................. 147
3.2.2 O Mercado Imobilirio voltado para o Segmento Econmico na regio
Metropolitana de So Paulo: caracterizao da atuao 2005-2010 ............................................................... 149
3.2.3 Forma de atuao do Mercado Imobilirio: a lgica do estudo de viabilidade ................................................. 153
3.3 Os conjunto habitacionais contemporneos da periferia paulistana Estudos de Caso .................................................. 156
3.3.1 Mtodo de escolha e apresentao dos casos ................................................................................................... 156
3.3.2 CDHU Sacom C ................................................................................................................................................ 159
3.3.3 CDHU Itaquera C5/C7 ........................................................................................................................................ 161
3.3.4 Horto do Ip ..................................................................................................................................................... 163
3.3.5 Reserva Parque So Vicente .............................................................................................................................. 166
3.4 A produo da CDHU x a produo do Mercado e sua ruptura com a paisagem .............................................................. 228
Concluses e consideraes fnais ........................................................................................................................................... 233
.
INTRODUO
INTRODUO
11
INTRODUO
O trabalho uma avaliao sobre a qualidade da
forma urbana e dos espaos livres pblicos e privados,
propostos em projeto e produzidos nos conjuntos habi-
tacionais populares da contemporaneidade, na RMSP
Regio Metropolitana de So Paulo. So considerados
os conjuntos produzidos de 1995 at 2010, em terrenos
desocupados em bairros perifricos do municpio de So
Paulo e da RMSP.
A demanda por habitao urbana tema abrangen-
temente abordado pelo Poder Pblico, pela academia e
pela sociedade como um todo. O dfcit habitacional ur-
bano brasileiro, segundo a Fundao Joo Pinheiro, era
em 2007 da ordem de 5.180.000 unidades habitacionais
1
,
sendo que 42% desse dfcit localizavam-se em centros
urbanos da Regio Sudeste. dado tambm por essa pes-
quisa que a maior concentrao absoluta desse dfcit
est na Regio Metropolitana de So Paulo, entre famlias
com rendimento mensal de at dez salrios mnimos
2
.
Tal carncia por habitao, da ordem de milhes
de unidades, justifca a concentrao dos estudos e das
discusses em questes voltadas para o suprimento da
demanda por meio de polticas pblicas adequadas, me-
lhoria das solues tcnicas que possivelmente podem
aperfeioar em custo e tempo da construo de novas
unidades e linhas de fnanciamento para programas ha-
bitacionais. Nesse caso, o fator quantitativo da produo
habitacional foco de discusso.
Em paralelo, emergente readequar a contingncia
de habitaes precrias ou subnormais, localizadas em
reas favelizadas, cortios e reas de risco. Em geral, so
habitaes ocupadas com as mais altas densidades po-
pulacionais, por famlias com renda de at trs salrios
mnimos, o que difculta o atendimento dessa demanda
por vias comuns de fnanciamento bancrio, mesmo com
subsdios pblicos, j que esse grupo no tem condies
de endividamento fnanceiro para ser atendido pelos pro-
gramas habitacionais mais comuns.
Com esse cenrio, observa-se que muitas das pesqui-
sas desenvolvidas se focam nas questes de adequao
dos programas habitacionais existentes, na soluo e ur-
banizao das reas de ocupao precria.
1
Esse nmero refere-se ao dfcit ha-
bitacional total brasileiro que inclui,
alm dos domiclios rsticos, subnor-
mais sem infraestrutura adequada,
coabitados, os domiclios depreciados
pelo tempo e pela falta de conserva-
o e os casos de nus excessivos de
aluguel. FUNDAO JOO PINHEIRO,
2009: p.24
2
Para o Estado de So Paulo, 83% das
famlias sem moradia tem uma faixa
de renda at trs salrios mnimos.
Para famlias de zero a dez salrios
mnimos h uma concentrao de
98,8 % do dfcit habitacional.
12
A proposta deste trabalho tratar o tema da habita-
o pelo enfoque morfolgico, baseando-se na produo
voltada para as famlias de rendas populares, de at dez
salrios mnimos. Considera-se habitao popular a pro-
duo voltada para a faixa de renda citada, podendo ser
ela de interesse social atendimento s situaes de pre-
cariedade ou moradia subnormal e com rendas abaixo
dos trs salrios mnimos ou no.
Discute-se a qualidade da forma urbana proposta e
realizada pelos projetos habitacionais por meio do de-
senho dos espaos livres urbanos tanto pblicos quanto
privados. Sabendo que necessrio atender demanda
por habitao, deve-se saber, contudo, qual o tipo e a qua-
lidade da cidade que se confgura com esse atendimento.
Embora, muitas vezes se confunda uma discusso de
cunho formal com um discurso formalista que tem ape-
nas um enfoque esttico e no qualitativo, entende-se
que urgente a necessidade de se tratar de questes es-
paciais e de projetos que garantam melhor qualidade dos
espaos residenciais, estimulando seu uso e conservao.
A discusso sobre a forma habitacional no
recente nem exclusiva da situao brasileira. As
formas de morar foram largamente discutidas nos
meios europeus, durante os perodos de entreguerras e
ps-guerras, na primeira metade do sculo XX. Nos 2 e
3 CIAM
3
, o objeto de discusso era a habitao mnima
e a habitao como um conjunto, agrupamento das
unidades com infraestruturas e equipamentos urbanos,
respectivamente.
A ideia de habitao para as massas populares foi
encampada pelo Movimento Moderno Europeu como
conjunto de edifcaes, de racionalizao dos projetos e
de coletivizao total dos espaos livres. Acima de tudo,
o projeto modernista pelo seu desenho pretendia impor
populao um novo modo de vida, um conjunto de
hbitos e costumes oposto ao modo de vida burgus, do-
minante nas Sociedades Capitalistas Industriais
4
. A forma
das reas habitacionais deveria, ento, tambm romper
com a forma da habitao tradicionalmente burguesa, e
representar uma melhoria de qualidade perante a habita-
o proletria ps-industrial to precarizada.
Tais conceitos foram apropriados pelos arquitetos e
pelo Estado em diversas partes do mundo. No Brasil, o
modelo urbanstico modernista aplicado na produo ha-
bitacional em massa foi importado como soluo logo no
incio da dcada de 1930.
Cronologicamente, citamse, como exemplos ali-
nhados ao modelo urbanstico modernista, os conjuntos
construdos pelos IAPs Institutos de Aposentadoria e
Penses, na dcada de 1930, o Conjunto Habitacional
Pedregulho, em 1947 e as Superquadras do Plano Pilo-
to de Braslia em 1960. Estas ltimas so a verso mais
bem acabada da aplicao dos conceitos modernistas de
3
CIAM a sigla do Congresso Inter-
nacional da Arquitetura Moderna.
Esses congressos ocorreram de 1928 a
1936 em cinco edies. O surgimento
dos CIAM resultado da busca pela
difuso dos ideais modernos lidera-
dos pelos franceses que se aliam a
suos e alemes. Os CIAMs deveriam
ser anuais com temas que iam ser
ampliados da habitao mnima at
a cidade de forma global KOPP,1990:
cap. 7.
4
In KOPP,1990: p.84.
13
INTRODUO
cidade, em uma proposta habitacional de grande escala
executada por arquitetos e bancada pelo Estado.
O binmio edifcios isolados e espaos livres gene-
rosos foi, portanto, validado no Brasil como sinnimo de
soluo para o atendimento das demandas habitacionais
nos centros urbanos. Esse foi o partido urbanstico adota-
do em grande escala na produo brasileira da dcada de
1960 em diante, fnanciada majoritariamente pelo BNH
5
.
Tal modelo urbanstico, derivado de padres moder-
nistas, mostrou-se bastante incompetente, na maior parte
dos casos, para atender s demandas cotidianas de seus
moradores. Para sua aplicao em programas populares,
houve adaptaes nos projetos que muito se distancia-
ram de verso da Superquadra de Braslia e dos primeiros
conjuntos produzidos pelos IAPs, citados anteriormente.
Conjuntos monofuncionais, distantes das zonas cen-
trais das cidades, com edifcios padronizados; reas livres
totalmente acessveis ao pblico, no hierarquizadas e
no tratadas, e apartamentos de dimenses reduzidas
foram as principais caractersticas presentes nesses con-
juntos rejeitadas ou incompreendidas pela populao
residente.
A abundncia de espaos livres pblicos ou priva-
dos, porm totalmente acessveis, e as dimenses pouco
satisfatrias das unidades habitacionais difcultaram a
apropriao destes espaos na forma em que eles foram
propostos. Para poderem ser apropriados, tais espaos
foram modifcados pela populao com a construo de
novas estruturas privativas, com a hierarquizao e fecha-
mento das reas livres, ganhando signifcados diferentes
por meio de mudanas estruturais e simblicas produzi-
das pelos usurios.
A populao promove, com essas modifcaes, a
aproximao da confgurao dos conjuntos ao desenho
dos tecidos urbanos residenciais mais convencionais, uti-
lizando-se de padres vernaculares de construo, que
foram negados pelo partido modernista. Isto , tecidos
produzidos por processos tradicionais baseados na unida-
de do lote e na valorizao da propriedade privada, que
se contrapem produo dos conjuntos populares que
fruto de um projeto nico e centralizador, implantado,
geralmente, tambm de forma centralizada pelo Poder
Pblico ou por outra instituio. Tais tecidos tambm me-
lhor se enquadram em uma organizao social capitalista
na qual se valoriza o direito privado e individual apoiado
na organizao familiar nucleada, ntima e privada.
Alm disso, as modifcaes implementadas nos con-
juntos modernistas visam buscar, em forma e funo, a
complexidade e diversidade urbana existente dentro do
conceito de bairro, negando a simplifcao formal e
funcional que a produo dos conjuntos impe aos tre-
chos da cidade por eles confgurados.
5
O BNH, Banco Nacional de Habitao,
foi o Banco Federal responsvel pelo
fnanciamento de programas habita-
cionais de 1964 at 1986. Os projetos
por ele fnanciados eram caracteri-
zados como conjuntos modernistas
populares. Essa caracterstica fcou
to marcada na produo do Banco
que at hoje esses conjuntos so cha-
mados pela sigla do Banco - BNH.
14
Jardins e reas de estar implantadas pela populao residente
do Conjunto Habitacional Cecap Zezinho de Magalhes Prado em
Guarulhos SP. Foto Acervo Quap, 2005
O processo de modifcao dos espaos dos conjun-
tos habitacionais, no Brasil, fagrou-se desde a poca de
sua implantao, na dcada de 1970, e vem sendo estu-
dado por diversos autores como Comas
6
e Rigatti
7
.
Esse processo de readequao dos espaos foi nota-
do pelos produtores ofciais desses conjuntos, e analisado
pela academia, e apesar disso, observa-se que os projetos
no sofreram alteraes em larga escala ao longo dos l-
timos 30 anos com objetivo de se resolver as defcincias
apontadas pela populao, no perodo de ps-ocupao
de tais conjuntos. Ou seja, a produo do fnal do sculo
XX e incio do sculo XXI de habitaes populares, com
raras excees de projetos especiais
8
, ainda se baseia na
frmula dos conjuntos de prdios com tipos padroniza-
dos isolados e dispostos pelo espao livre.
Gradis, bancos, brinquedos e pavimentao implantada pelos
moradores do Conjunto Habitacional Brigadeiro Faria Lima, em So
Paulo SP. Foto Acervo Quap, 2004
Vista area do Conjunto
Habitacional Presidente Castelo
Branco e as construes e
ampliaes executadas pelos
moradores.
Foto Acervo Quap, 1999
6
COMAS, 1986.
7
Sugere-se a leitura de RIGATTI, 1997;
sobre o processo de modifcao e
apropriao dos espaos livres do
Conjunto Rubem Berta, em Porto
Alegre.
8
Existiram, em So Paulo, alguns proje-
tos diferenciados de conjuntos habi-
tacionais produzidos com o apoio de
governos municipais mais ligados ao
tema da habitao. Como exemplos,
existem o Conjunto Habitacional do
Parque do Gato em 2005 e o Copromo
Piratininga implantado em Osasco.
Eles, porm, no representam a maior
parte da produo popular.
15
INTRODUO
Revises do modelo foram feitas ao longo do tempo,
porm, com o objetivo de adequar os empreendimentos
a novas realidades econmicas e/ou urbanas, sem que
houvesse no geral preocupao em solucionar as defci-
ncias da estruturao espacial desses conjuntos.
A persistncia do padro dos projetos, com correes
de escala e aproximaes aos padres aplicados pelo Mer-
cado Imobilirio, o novo direcionamento da produo.
Devido a diversos motivos, como indisponibilidade de
grandes glebas vazias, determinaes legislativas e nor-
mativas, a dimenso dos conjuntos produzidos, a partir da
dcada de 1990, foi reduzida, fato que pode ser conside-
rado uma melhoria ou correo do padro anteriormente
adotado, quando os conjuntos tinham milhares de unida-
des e eram de difcil apreenso por parte dos moradores,
e de difcil possibilidade de melhoria pelo Poder Pblico.
Outra correo implementada foi a adoo do con-
domnio como forma de gesto dos conjuntos, desde sua
entrega populao residente. Essa forma de gesto dos
conjuntos era impensvel na dcada de 1980, quando os
empreendimentos eram entregues populao sem que
houvesse nenhum direcionamento de como geri-los.
Nota-se tambm a introduo de novos programas
dentro do seu projeto, como reas de convivncia co-
munitria e reas de lazer, alm do crescimento da rea
disponibilizada para o estacionamento de veculos.
Alm disso, observa-se que, desde 2005, h uma
crescente participao do Mercado Imobilirio, na
produo desses conjuntos de habitao popular, im-
pulsionado pela maior facilidade de acesso ao crdito e
por incentivos federais como, por exemplo, o programa
Minha Casa Minha Vida
9
. Formalmente, a produo do
Mercado Imobilirio apresenta semelhanas produo
empreendida pelo Poder Pblico: tipos edilcios padroni-
zados e implantados de forma repetitiva, predominncia
de produo de apartamentos, espaos livres abundantes
e organizao em pequenos condomnios fechados.
Dessa forma, existem dois grandes produtores de
habitao popular em larga escala: o Poder Pblico e as
Incorporadoras.
Por isso, acredita-se que necessrio retomar a dis-
cusso morfolgica do espao habitacional popular, pelo
vis do espao livre de edifcaes, a fm de compreender
como a evoluo dessa produo, formalmente inicia-
da na dcada de 1970 e se estendeu at o ano de 2010,
atentando para as mudanas absorvidas de experincias
anteriores.
Para este trabalho, defne-se como escopo de estu-
do a produo empreendida pela CDHU Companhia de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
So Paulo, e pelas construtoras e incorporadoras Tenda
Construtora S/A e MRV Engenharia S/A, que so lderes do
9
O programa Minha Casa Minha Vida
um programa federal inserido no PAC-
Programa de Acelerao de Crescimen-
to lanado no segundo mandato do
Governo Lula (2006-2010). No decorrer
do estudo, ser observada especifca-
mente a produo apoiada por esse
programa.
16
mercado popular na Regio Metropolitana de So Paulo
e, particularmente, dentro do municpio de So Paulo.
A CDHU tornou-se a maior produtora pblica da ha-
bitao de interesse social a atuar na RMSP e tambm
especifcamente no municpio de So Paulo, desde o fnal
da dcada de 1980, logo aps o encerramento das ativi-
dades do BNH, em 1986.
Somente no municpio de So Paulo, so quase
100 mil unidades habitacionais produzidas em diversos
programas de atendimento demanda, voltados para a
populao de renda popular de at dez salrios mnimos.
J a produo promovida pelo Mercado Imobilirio
que, at meados da dcada de 2000, costumava ser pul-
verizada em pequenas construtoras, vem passando por
um processo de concentrao com a fuso de incorpora-
doras e construtoras. Nesse cenrio, as incorporadoras e
construtoras Tenda e MRV vm se destacando como lde-
res do processo. Somente em 2009, ambas tinham juntas
78 empreendimentos lanados na RMSP, 34 deles no mu-
nicpio de So Paulo.
Agrupamento de conjuntos
habitacionais empreendidos pelo
Mercado Imobilirio, pela Cury
Construtora, localizado na Zona
Leste de So Paulo. Conhecido
como Parque dos Sonhos
composto por vrios pequenos
conjuntos que conformam o
agrupamento de grande porte.
Imagem obtida no site da
construtora em 2010:
www.curyconstrutora.com.br
Conjunto Habitacional Raposo
Tavares C, empreendido pela
CDHU na dcada de 2000,
localizado na Zona Oeste de So
Paulo. Imagem obtida no site:
www.habitacao.sp.gov.br
17
INTRODUO
Como mtodo de estudo, estruturou-se este trabalho
em trs partes:
1. Conceituao sobre desenho urbano, forma ur-
bana e espaos livres.
2. Critrios de anlise de qualidade de espaos li-
vres e urbanos em reas residenciais.
3. Estudos de caso baseados nos conjuntos da CDHU
e na produo do Mercado Imobilirio.
A primeira parte aborda a fundamentao terica
da forma urbana residencial, suas caractersticas e seus
elementos compositivos; os tecidos urbanos residenciais
existentes em So Paulo com foco na apresentao da
forma habitacional proposta pelo modelo urbanstico
modernista e adotada como partido na produo habita-
cional popular na forma de conjuntos.
A relevncia de anlise dos tecidos tradicionais de
So Paulo feita pela comparao com a forma urbana
produzida nos conjuntos habitacionais. A identifcao
das principais caractersticas morfolgicas desse tecido
fundamental para estabelecer a relao de continuidade
da forma ou ruptura proposta pelo partido urbanstico
modernista. Convencionalmente, tal tecido encontrado
no entorno dos conjuntos produzidos tanto pela CDHU
quanto pelo Mercado Imobilirio, e a referncia formal
e simblica de cidade considerada muitas vezes pela po-
pulao usuria de tais espaos.
As referncias bibliogrfcas que se dirigem ao es-
tudo do espao urbano convencional paulistano e aos
elementos de composio urbana so os trabalhos de La-
mas
10
, Patapas
11
, Macedo
12
e Santos
13
.
Paralelamente, na primeira parte, analisa-se tam-
bm o modelo urbanstico moderno, suas adaptaes
para a produo habitacional, a inverso da lgica espa-
cial da produo tradicional, as rupturas formais com a
cidade existente e sua confgurao especfca de espaos
livres. Esse modelo apresenta caractersticas formais mar-
cantes, como a setorizao funcional, a desvinculao
da implantao do edifcio do traado virio, as escalas
monumentais e a padronizao das construes. Tais
caractersticas so adaptadas e modifcadas para a produ-
o mais popular de habitao. Ento, sero identifcadas
quais so essas adaptaes da cidade modernista ideal
a Superquadra de Braslia, para a cidade modernista
adaptada no conjunto habitacional. Como referncias bi-
bliogrfcas, para essa parte do trabalho, so utilizados os
textos de Comas
14
e Rigatti
15
.
A segunda parte deste trabalho apresenta critrios
de projeto e de avaliao qualitativa das reas habita-
cionais, que se aplicam forma urbana dos conjuntos
habitacionais.
10
LAMAS, Jos M. Ressano Garcia. Mor-
fologia Urbana e Desenho da Cidade.
Fundao Calouste
Gulbenkian, Lisboa, 1992.
11
PATAPAS, Naide. Paisagem habita-
cional e morfologia urbana: um estu-
do de caso em Pirituba. Dissertao
(Mestrado) Faculdade de Arquitetu-
ra e Urbanismo da Universidade de
So Paulo. So Paulo: 2001.
12
MACEDO, Silvio Soares. Espaos
livres. In: Paisagem e Ambiente- En-
saios, n7, 1 edio. So Paulo:
FAUUSP, 1986.
13
SANTOS, Carlos Nelson F. dos (org).
Quando a rua vira casa. 2 edio,
Rio de Janeiro: IBAM/FINEP, 1981.
14
COMAS, Carlos Eduardo Dias. O
espao da arbitrariedade, in: Revista
Projeto, n91. Projeto, pp 127-130,
So Paulo, ed. Arcoweb, set. 1986.
15
RIGATTI, Dcio. Do espao projetado
ao espao vivido: modelos de mor-
fologia urbana no conjunto Rubem
Berta. Tese (Doutorado) -
Faculdade de Arquitetura e Urbanis-
mo da Universidade de So Paulo. So
Paulo, 1997.
18
Esses critrios so estabelecidos baseados em refe-
rncias bibliogrfcas variadas e nas observaes feitas
sobre os estudos de caso realizados. Sobre a bibliografa,
necessrio ressaltar que as maiores referncias so de
origem anglo-saxnica e se baseiam em estudos sobre ca-
sos localizados no hemisfrio norte. Essas referncias so
Lynch
16
, Gehl
17
, Lang
18
, Hall
19
e Jacobs
20
. Tais autores em
pocas distintas desenvolveram estudos sobre a qualida-
de dos espaos urbanos, em especial, espaos livres de
edifcao e sobre sua apropriao cotidiana feita pelos
usurios.
Como alguns critrios a serem desenvolvidos podem-
-se citar: diversidade de oportunidades e usos, articulao
e hierarquizao de espaos livres, integrao com a ma-
lha urbana pr-existente, adequao ao suporte natural
existente, entre outros, que caracterizam a confgurao
espacial tpica de um bairro ou unidade de vizinhana
que bem suportam atividades cotidianas da populao.
Esse bairro a estrutura urbana que deve ser desejada
como padro de qualidade da produo habitacional po-
pular contempornea.
H uma carncia de estudos desse tipo realizados no
Brasil, ou com base em casos brasileiros. Os autores que
contriburam para essa discusso, ainda que de maneiras
distintas, so: Santos
21
e Del Rio
22
. O primeiro discute a
importncia da rua no cotidiano de um bairro popular
carioca e o segundo trata de Desenho Urbano em geral,
aproximando a questo da situao das cidades brasilei-
ras. Por esse motivo, h neste trabalho um processo de
seleo e adaptao dos critrios de projeto e avaliao
dos espaos para poderem ser aplicados a casos paulis-
tanos.
A terceira e ltima parte desse trabalho se foca em
estudos de casos de conjuntos habitacionais e espaos li-
vres urbanos de bairros predominantemente residenciais
de baixa e mdia baixa renda de So Paulo. Para isso, fo-
ram selecionados conjuntos produzidos no municpio de
So Paulo, a partir de 1999 pela CDHU, e empreendimen-
tos lanados pelas incorporadoras Tenda e MRV na Regio
Metropolitana de So Paulo.
Apresentam-se, alm dos projetos dos conjuntos
escolhidos, as normas que regeram a produo de tais
projetos com a avaliao das suas possibilidades de pro-
posio de espaos livres, e suas limitaes.
As anlises dos casos se baseiam nos conceitos tra-
balhados na primeira parte do trabalho e os critrios de
anlise estabelecidos, na segunda parte. So identifcadas
as caractersticas morfolgicas de cada conjunto, os tipos
construtivos e os tipos de espaos livres, a hierarquizao
dos espaos, a forma de circulao e de lazer dos espaos,
as densidades demogrfcas propostas e, principalmente,
seu relacionamento morfolgico e funcional com o con-
texto urbano ou com o bairro que o rodeia.
16
LYNCH, Kevin. Good City Form. Cam-
bridge: The MIT Press, 1984.
17
GEHL, Jan. La humanizacin del Es-
pacio Urbano- La vida social entre los
edifcios. Barcelona: Editorial Revert,
2006. Trad. Maria Teresa Valcarce.
18
LANG, Jon. Urban Design: a typology
of procedures and products. Oxford:
Architectural Press, 2005;
19
HALL, Edward T. A dimenso oculta.
So Paulo: Martins Fontes, 2005.
20
JACOBS, Jane. Morte e Vida das
grandes cidades. So Paulo: Martins
Fontes, 2002.
21
SANTOS, Carlos Nelson F. dos (org).
Quando a rua vira casa. 2 edio,
Rio de Janeiro: IBAM/FINEP, 1981.
22
DEL RIO, Vicente. Introduo ao
desenho urbano no Processo de Pla-
nejamento. So Paulo: Pini, 1990.
19
INTRODUO
Adotou-se os seguintes conceitos nessa dissertao:
1. Por conjunto habitacional entende-se um agru-
pamento de edifcios horizontais ou verticais,
destinados ao uso residencial produzidos com
base em um projeto e processo nico que pode
ou no ser implantado em etapas.
2. Por habitao popular entende-se a habitao
ocupada, produzida e/ou destinada para famlias
de classes populares, ou seja, com rendas mais
baixas entre trs salrios mnimos e dez salrios
mnimos a valor de 2010
23
, que representam a
classe conhecida como Classe C, mdia-baixa
renda. Adota-se o termo popular por este carac-
terizar melhor o conceito de uma maioria o
povo na Regio Metropolitana de So Paulo
que se encaixa dentro de um grupo com possi-
bilidades fnanceiras de consumo, porm no se
resumem apenas a um grupo econmico, mas,
social.
A delimitao geogrfca deste estudo se concen-
tra em exemplos de conjuntos habitacionais e espaos
urbanos residenciais paulistanos, isto , localizados nos
bairros perifricos da capital paulistana e nos municpios
vizinhos contnuos a esses bairros que compem a Regio
Para fnalizar, a referncia a espaos urbanos pre-
dominantemente residenciais se relaciona aos bairros
localizados majoritariamente fora do Centro Expandido
de So Paulo, em sua periferia e/ou nas zonas de co-
nurbao com os municpios vizinhos. Nesses bairros se
localizam ou se aproximam territorialmente os conjuntos
habitacionais estudados. A RMSP composta por uma
variedade extensa de tipos de bairros residenciais com
especifcidades morfolgicas, como o caso dos bairros
jardins na Zona Oeste de So Paulo, e das zonas verti-
calizadas que se espalham principalmente pelo centro
expandido. Esses tipos so exclusos deste trabalho, e
quando mencionados sero especifcados, se necessrio.
A produo da forma urbana habitacional e seus
espaos livres um processo dinmico e continuo nas ci-
dades brasileiras. O municpio de So Paulo e sua Regio
Metropolitana se destacam pelos nmeros absolutos de
unidades habitacionais produzidas pelo Poder Pblico
anualmente e pela agressividade do Mercado Imobilirio
nos lanamentos de novos empreendimentos. Alm disso,
existe uma srie de outras intervenes no espao pro-
movidas por agentes pulverizados: usurios, pequenos
construtores, invasores de terras, loteadores de menor
porte, entre outros, que transformam e reconfguram dia-
riamente a paisagem das cidades.
Nem sempre, porm, esses espaos so vistos como
objetos de anlise. Os nmeros superlativos da demanda
23
O salrio mnimo vigente em 2010
tinha o valor de R$510,00.
20
por habitao, muitas vezes, induzem discusso para
questes de quantidade de demanda por novas unidades
e velocidade de atendimento. Deve-se, contudo, garantir
que esse atendimento demanda crie espaos urbanos
de qualidade, que melhorem a condio de desenvolvi-
mento da vida cotidiana de seus usurios e estabeleam
melhores solues de Desenho Urbano.

INTRODUO
CAPTULO 1
Desenho urbano, forma urbana,
espaos livres e os conjuntos habitacionais
23
DESENHO URBANO, FORMA URBANA, ESPAOS LIVRES E OS CONJUNTOS HABITACIONAIS
1.1 Desenho Urbano: disciplina de trabalho
Por Desenho Urbano, entende-se o campo de estudo
multidisciplinar capaz de abarcar todos os fatores envolvi-
dos na produo do espao urbano, nesse caso, do espao
habitacional. Para sua defnio foram escolhidos como
referncia os trabalhos de Del Rio
24
, Lynch
25
e Lang
26
.
Como disciplina encontra-se inserido na rea de
atuao do Urbanismo, juntamente com o Planejamen-
to Urbano. A origem do termo remete ao ingls Urban
Design que foi traduzido de forma simplifcada para De-
senho Urbano, fato que limita a correta interpretao do
termo. Tal traduo faz confundir muitas vezes a palavra
desenho com forma, por isso encontram-se muitos textos
que ao se referirem ao desenho urbano esto pretenden-
do dizer forma urbana. A palavra design na lngua inglesa
permite uma srie de outros signifcados capazes de am-
pliar o conceito em geral. Nesse caso, Urban Design, alm
de se referir forma da cidade, refere-se tambm ao de-
sgnio urbano, inteno urbana e/ou soluo urbana.
Entende-se por Desenho Urbano no apenas a con-
fgurao formal dos conjuntos urbanos ou das cidades,
mas tambm o campo disciplinar que engloba os pro-
cessos de produo e modifcao dos seus espaos livres
e edifcados, sua gesto e sua apropriao por parte dos
usurios. Por isso, o estudo dos conjuntos habitacionais
e seus espaos livres se enquadram nesse campo discipli-
nar, j que a sua confgurao resultado de um processo
de produo especfco e de um partido arquitetnico ou
desgnio urbanstico caracterstico. Ele tambm o ins-
trumento em que se pode estabelecer diretrizes para a
qualifcao dos espaos habitacionais produzidos, atu-
ando diretamente na melhoria dos espaos livres por
meio de projetos urbansticos mais adequados aos usos
cotidianos e na melhoria dos processos de concepo e
gesto desses espaos.
Sua escala de trabalho objetivamente intermedi-
ria ao projeto das edifcaes, no caso dos blocos de
apartamentos, e ao planejamento urbano e polticas
pblicas habitacionais, sendo a ponte que interliga es-
sas outras duas escalas de trabalho. Lynch esclarece essa
interligao afrmando que o Desenho Urbano no lida
exclusivamente com coisas grandes, mas tambm com
polticas para coisas menores como bancos, rvores, ou
sentar em prticos e entradas quaisquer aspectos que afe-
tem a performance do assentamento
27
.
Portanto, nessa disciplina trata-se a relao dos
edifcios com a confgurao dos espaos livres, suas di-
menses e formas, sua hierarquizao, a relao entre os
acessos s unidades e as vias de circulao, a posio e o
24
DEL RIO, Vicente. Introduo ao
desenho urbano no Processo de Pla-
nejamento. So Paulo: Pini, 1990.
25
LYNCH, Kevin. Good City Form. Cam-
bridge: The MIT Press, 1984.
26
LANG, Jon. Urban Design: a typology
of procedures and products. Oxford:
Architectural Press, 2005.
27
In: LYNCH, 1984: p.290.
24
dimensionamento das caladas, seu sombreamento pelas
massas vegetais, enfm, todas as variveis que confguram
o espao livre e coletivo dos conjuntos habitacionais. Tais
variveis, se combinadas com funes urbanas diversif-
cadas, criam o que deve ser almejado e buscado nesses
conjuntos, que o projeto de vizinhanas ou bairros po-
pulares.
No Brasil, nota-se que esse conceito do Desenho Ur-
bano ainda mal defnido e tantas vezes se confunde
com outras escalas de trabalho. Autores usam o termo
para se referir forma urbana, ou ao projeto de paisagis-
mo de praas e caladas, em outras vezes, confundido
com o planejamento urbano, referindo-se s diretrizes de
planejamento, zoneamento e restries urbansticas.
Por esse motivo, nem sempre o processo de proje-
to e planejamento dos conjuntos habitacionais inclui no
seu escopo as discusses referentes ao campo do Dese-
nho Urbano; sendo ele apenas consequncia das decises
tcnicas assumidas pelo projeto de infraestrutura e movi-
mentao do solo, ou pela necessidade de preenchimento
dos pr-requisitos das polticas e programas habitacionais
vigentes.
Para Del Rio, tal disciplina apresenta duas carac-
tersticas principais que deveriam fazer parte em todo
processo de produo de espao urbano, incluindo o
habitacional: a interdisciplinaridade nas categorias de
anlise e o seu carter fsico ambiental. A primeira ca-
racterstica determina que nesse campo multidisciplinar,
alm do arquiteto urbanista, atuam tambm o planeja-
dor, o paisagista, o economista e o socilogo. A segunda
caracterstica determina o aspecto espacial desse con-
ceito, agindo diretamente sobre o projeto das cidades,
no podendo se limitar apenas s regulamentaes e ao
zoneamento macros, do planejamento urbano.
Outra faceta dessa disciplina a abordagem do
carter processual do Desenho Urbano, isto , sua depen-
dncia das aes humanas, das interpretaes do usurio
e seu constante estado de reviso e modifcao. Para Del
Rio um campo disciplinar que trata a dimenso fsico
ambiental da cidade, enquanto conjunto de sistemas de
atividades que interagem com a populao atravs de suas
vivncias, percepes e aes cotidianas
28
.
no campo do Desenho Urbano que so tratados os
projetos e polticas de defnio dos espaos onde suce-
de a vida cotidiana, que fundamentalmente ligada ao
espao de habitar, objeto de estudo deste trabalho. Sua
distino como disciplina, justifca-se pela existncia do
espao urbano e das aes cotidianas constantes, bem
como da atuao de agentes como o Poder Pblico, a
populao e o Mercado Imobilirio. Toda ao sobre o
espao urbano ou com refexos no espao urbano uma
ao de Desenho Urbano, seja ela fruto de um planeja-
mento declarado, seja ela espontnea e indiretamente
infuenciada pelo Planejamento.
28
In: DEL RIO, 1990: p.54.
25
Todas as cidades tem um desenho. Esse desenho
criado por milhares de decises de desenhos individuais,
dentro de um enquadramento das decises do mercado
imobilirio e dentro do cdigo legal.
29

Acrescenta-se a esse raciocnio a atuao do Mer-
cado, do Poder Pblico e de uma srie de outras aes
individuais sobre o espao urbano, empreendidas pela
populao usuria as quais nem sempre seguem s regras
e cdigos existentes, mas que promove constantemente
a transformao do espao proposto inicialmente pelos
projetos implantados.
Sobre os processos de Desenho Urbano, Lang esta-
belece quatro tipos, considerados por ele, bsicos: Total
Urban Design, All of a piece Urban Design, Piece by Piece
Urban Design, Plug in Urban Design.
30
Tais tipos caracteri-
zam as formas mais comuns de produo dos espaos das
cidades, podendo tambm ser aplicados no estudo da
produo do espao cotidiano e do espao da habitao.
Por Total Urban Design
31
, entendem-se os proces-
sos que envolvem projetos de arquitetura e paisagismo
em grande escala, conduzidos de forma centralizada por
apenas um agente promotor. Este, alm de estabelecer os
planos e projetos, responsvel pela sua implantao e
muitas vezes sua gesto. Como exemplo, existe o projeto
do Plano Piloto de Braslia, que se baseia em um projeto
total de cidade implantado de forma centralizada pelo
Poder Pblico Federal, na dcada de 1950.
All of a Piece Urban Design
32
se refere ao processo
que tem seu plano desenvolvido de forma centralizada,
porm, a implantao dos espaos e edifcios feita em
tempos diversos e por agentes diversos que se submetem
s regras determinadas inicialmente. O projeto de urba-
nizao da Barra da Tijuca, na cidade do Rio de janeiro,
um exemplo desse tipo de processo. Inicialmente existia
um plano desenvolvido pelo Arquiteto Lucio Costa, que,
ao longo de dcadas, foi sendo ocupado por empreendi-
mentos do Mercado Imobilirio, os quais deveriam seguir
as regras e parmetros estabelecidos no Plano Original.
29
In: LANG, 2005: p.32.
30
Opta-se pelo termo em ingls
devido impossibilidade de traduo
sem perda de signifcado dos termos
para o portugus.
31
Traduo possvel: Desenho
Urbano Totalitrio ou Total.
32
Urbano no qual as partes so pensa-
das como um todo.
Vista area da Barra da Tijuca, exemplo de processo que se
enquadram no modelo All of a piece Urban Design, no qual a
ocupao feita em momentos distintos, seguindo diretrizes comuns
e pr-estabelecidas. Acervo Quap, 2007
26
Piece by Piece Urban Design
33
o processo relacio-
nado com o planejamento das cidades, baseado em uma
regulamentao urbanstica com cdigos e zoneamentos.
a forma que a cidade convencional e formal se confgu-
ra pautada por restries urbansticas que determinam a
ocupao lote a lote do espao urbano.
Vista area da cidade de So Paulo.
Um exemplo de cidade conformada
semelhana do processo Piece by piece.
Acervo Quap, 2008
33
Urbano Parte por Parte.
34
Urbano por Justaposio.
Plug In Urban Design
34
o processo que se refere
criao de uma estrutura urbana projetada especialmen-
te para determinado objetivo, possibilitando que seu
crescimento seja feito pela justaposio de novas estrutu-
ras. So exemplos os condomnios fechados de subrbio
que se estabelecem fora da malha urbana existente e so
anexados a ela, por uma via, como o caso de alguns
condomnios na Granja Viana e em Alphaville.
No tarefa simples a distino dos limites en-
tre um tipo de processo de desenho e outro, porque as
cidades so conformadas com base na mescla e sobre-
posio de diferentes espaos produzidos em momentos
distintos, por processos distintos. Os prprios conjuntos
habitacionais produzidos pela Cohab-SP Companhia
Metropolitana de Habitao, nas dcadas de 1970, so
exemplo da sobreposio desses processos ao longo do
tempo. Em um primeiro momento, na ocasio de sua im-
plantao, foram resultado do Total Urban Design, devido
sua forma de produo centralizada, com um nico pro-
jeto implantado de uma nica vez.
Posteriormente, novos edifcios foram construdos na
mesma implantao, ocupando terrenos deixados para
reserva, exemplo de All of a Piece, pois dentro de uma
mesma lgica so adicionados elementos em momentos
distintos. Outro momento, diz respeito s modifcaes
introduzidas pelos moradores nos lotes dos blocos de
apartamentos e das casas, podendo ser consideradas
27
como um desenho Piece by Piece. Essa apenas uma li-
nha de raciocnio que identifca o processo de Desenho
Urbano, descrito por Lang, ao processo de construo e
modifcao de reas habitacionais. Outras tantas linhas
podem ser traadas com base em pontos de observao e
recortes temporais diferentes.
Importante , contudo, identifcar o processo pelo
qual determinado espao da cidade foi produzido, j que
a forma adquirida por esse espao muito diz respeito
ao seu processo de produo. Produes centralizadas e
totais tendem a gerar conjuntos urbanos com uma arqui-
tetura mais padronizada ou mais comprometida com o
resultado total. Esse fato no signifca que o espao pro-
duzido mais qualifcado ou mais bem apropriado pela
populao usuria.
Espaos produzidos no processo Piece by Piece fcam,
em geral, submetidos a restries urbansticas de recu-
os e a coefcientes de aproveitamento, que limitam as
formas construdas, porm no geram necessariamente
espaos coerentes entre si, podendo confgurar espaos
livres fragmentados e residuais com pouca probabilida-
de de variedade de usos e integrao com a cidade. So
os espaos produzidos convencionalmente nos bairros
paulistanos que seguem em sua formao os parme-
tros urbansticos determinados por um cdigo de obras e
uma lei de zoneamento.
Vista area de conjuntos habitacionais em So Paulo, e a sobreposio de processos de Desenho de Urbano na
dinmica de confgurao da cidade. Acervo Quap, 2006
28
O que se observa, porm, que outras variveis,
alm do processo de Desenho Urbano, que originou tal
espao, atuam diretamente nas suas caractersticas for-
mais e na sua capacidade de apropriao e aceitao dos
usurios, promovendo um assentamento habitacional ou
um espao urbano capaz de suportar as mais variadas
atividades cotidianas.
Independentemente do processo em que determi-
nado espao urbano produzido, entende-se que para os
empreendimentos estudados, tal disciplina a ferramen-
ta em que possvel trabalhar as propostas na escala do
bairro, prevendo toda a complexidade de forma e espao
edifcaes, ruas, praas, largos, quintais e de usos
residenciais, comerciais, institucionais e recreativos que
tais empreendimentos devem oferecer e suportar.
Os quatro tipos de processos de Desenho Urbano,
identifcados por Lang, so fundamentais para anlise
e interpretao da origem da confgurao dos espaos
urbanos, e espacialmente, das reas habitacionais. No en-
tanto, tais processos incluem dinmicas que infuenciam
sua confgurao e extrapolam esses quatro modelos
apresentados. No caso das reas habitacionais populares
estudadas, sobressai a dicotomia entre duas formas pre-
dominantes de Desenho Urbano:
1. A cidade convencional, confgurada por unidades
do lote e, consequentemente, de aes parciais,
num processo que se aproxima do modelo Piece
by Piece Urban Design.
2. A cidade modernista, confgurada pela produo
dos conjuntos habitacionais de mdio e grande
porte, de forma centralizada em poucos agentes,
Poder Pblico e grandes Incorporadoras, num
processo mais totalitrio de Desenho Urbano.
Esses dois tipos de confgurao se mesclam em
bairros perifricos e ocupados por famlias de rendas po-
pulares na Regio Metropolitana de So Paulo, e criam
uma paisagem urbana particular, marcada pela ruptura
entre tecido convencional formado por um mosaico de
casario e o tecido dos conjuntos habitacionais modernis-
tas.
Paisagem urbana
habitacional perifrica na
Zona Sul de So Paulo:
dicotomia entre conjuntos
modernistas e mosaico
do casario da cidade
convencional.
Acervo Quap, 2006
29
1.2 A forma urbana dos tecidos
habitacionais na cidade convencional e
seus espaos livres
Por cidade convencional, neste trabalho, entende-se
o espao urbano produzido pelo resultado do processo
que predomina na RMSP, pela ocupao, criao e trans-
formao de lotes urbanos sob os parmetros e limitaes
de uma legislao pr-existente.
35
Foca-se ainda no espa-
o urbano predominantemente habitacional localizado
no entorno dos conjuntos habitacionais populares estu-
dados ou em bairros residenciais.
Alm dos parmetros validados pelos cdigos le-
gais, esse processo de produo do espao apresenta
uma dinmica de transformao constante valendo-se de
intervenes empreendidas por agentes diversos, indivi-
duais, institucionais ou pelo Mercado Imobilirio que se
apropriam desses lotes, nem sempre observam a legisla-
o que sobre eles incide.
Comas
36
ainda se refere a esse tipo de espao urbano
como cidade fgurativa. Por cidade fgurativa entende-se
essa cidade convencional, ou mais tradicional, histrica,
aquele tipo de cidade que conhecido e identifcado pe-
los usurios e que se contrape cidade nova e nesse
momento j antiga, funcional e moderna preconizada
pela Carta de Atenas
37
e edifcada no Plano Piloto de Bra-
slia.
Essa cidade tradicional, e mais especifcamente,
os tecidos de predominncia habitacional que nela so
produzidos seguem um processo fragmentado de con-
fgurao do espao, marcado por intervenes e aes
pontuais que se unem para estruturar tecidos urbanos.
Essa dinmica muito se aproxima do Piece by Piece Urban
Design, descrito por Lang
38
.
Tais tecidos predominantemente habitacionais so
marcados pela fragmentao do espao e de sua esttica,
e pela variedade de padres construtivos, simblicos e
referenciais. Apesar de a funo habitacional prevalecer
nesses tecidos estudados, nota-se a diversidade de usos e
funes urbanas neles presentes e a dinmica constante
de transformao do espao urbano e reviso dos seus
usos.
35
Lei de Zoneamento Municipal,
Cdigo de Obras Municipal, Lei de
Parcelamento do Solo, entre outras.
36
COMAS, 1986: p.66.
37
CORBUSIER, Le, publicado em 1993.
38
LANG, 2005: p.32.
30
1.2.1 Tecido urbano e os elementos de
composio da cidade convencional
Magnoli defne tecido urbano como organizao
de elementos urbanos cujo conjunto constitui uma zona
urbanizada.
39
Tal conjunto pode ser defnido como a re-
produo de um padro de ocupao e uso do solo em
trechos delimitados de uma cidade ou rea urbanizada.
Convencionalmente, esse padro determinado pelo
traado virio, pelo parcelamento do solo, pela forma das
edifcaes e ritmo de sua ausncia, isto , seus espaos
livres que, combinados entre si, conformam arranjos da
trama urbana, similares ou repetitivos.
As relaes de interdependncia entre tais elementos,
sua complementaridade, articulao e ou contraposio,
e as funes produzem o que chamado de confgurao
de um tecido urbano.
Os tecidos urbanos convencionais notadamente
residenciais, em So Paulo, so caracterizados pela sua
confgurao espacial condicionada por elementos mor-
folgicos, que foram identifcados por Lamas
40
, e por
funes urbanas diversifcadas entre habitao, comrcio,
servios, instituies, e outros.
Tais elementos so: o solo, os edifcios e suas facha-
das, o lote, o quarteiro ou parcelamento, os espaos
livres privados, o traado das vias, a praa e/ou o espao
livre pblico de lazer, os monumentos
41
e as massas vege-
tais de grande porte.
O solo urbano o elemento que referencia as condi-
es topogrfcas ao desenho da cidade. Ele est sujeito
a contnuas mudanas estruturais, resultantes das dispu-
tas territoriais entre os interesses pblicos e privados. a
comear de suas condies que estruturado o parcela-
mento do terreno, com a defnio das vias de circulao,
dos quarteires e dos lotes.
Esses ltimos, os lotes, so, na cidade convencional,
a unidade bsica para a defnio da massa construda.
As dimenses do lote so os fatores limitantes das formas
dos edifcios, que combinadas com as regras de legislao,
infuenciam nas volumetrias construdas e estabelecem
os tipos urbanos. o princpio fundamental da relao
dos edifcios com o terreno que tradicionalmente defne
a separao entre domnio pblico e privado. Dentro da
lgica de subdiviso por loteamento do territrio, pode-
-se defnir uma relao entre os processos conformadores
do espao residencial, a com base na fgura do lote; pois
este, apesar de ser uma unidade cadastral, muitas ve-
zes a matriz geradora da confgurao dos elementos
construdos. Com recuos, alinhamentos e coefciente de
39
MAGNOLI, 2006: p.188.
40
LAMAS, 1992: P.11.
41
Esse elemento se aplica s cidades
europeias por sua caracterstica his-
trica. No caso brasileiro, porm ele
pouco frequente e por isso no ser
considerado.
31
Conforme confrma Macedo: O lote urbano no def-
ne por si o desenho da cidade, mas hoje, sem dvida, possui
uma importncia fundamental na composio da paisa-
gem das cidades. Como unidade... pouca importncia tem
no conjunto urbano.
42

As massas vegetais de grande porte podem ser reas
verdes de preservao com acessos restritos ou no aos ci-
dados, ou ento grandes parques recreativos. Apesar de
no ter sido citado por Lamas, no caso brasileiro, deve-se
tambm considerar outros elementos naturais, como os
corpos dgua - rios, nascentes e crregos que so con-
dicionantes e confguradores dos espaos urbanos, com
papel semelhante ao das massas vegetais.
43

Esses elementos naturais e o solo formam o suporte
fsico que caracterizam o espao urbano. So elementos
referenciais que estruturam e delimitam pores de ma-
lha urbana.
Esquema da sequncia
de parcelamento
do solo comum
cidade convencional,
formando a base para
a implantao das
edifcaes.
42
MACEDO, 1988: p. 49.
43
MACEDO, Silvio Soares. So Paulo,
paisagem e habitao verticalizada:
espaos livres como elementos de
desenho urbano. Tese (Doutorado) --
Faculdade de Arquitetura e Urbanis-
mo da Universidade de So Paulo. So
Paulo : s.n., 1988.
Elementos naturais
vegetao - e seu
papel estruturador,
delimitador do espao
urbano convencional.
Acervo Quap 2005
aproveitamento, sempre relacionados aos seus limites e
dimenses, na cidade convencional, a massa construda
passa a existir em funo da forma dessa unidade cadas-
tral.
32
Os edifcios e os espaos livres pblicos e privados
tm sua confgurao baseada nas condies impostas
pelo seu parcelamento e pelo suporte natural disponvel;
so, igualmente aos primeiros elementos morfolgicos
apresentados, estruturadores do espao urbano.
As edifcaes so consideradas como elementos m-
nimos da composio urbana convencional. A volumetria
de cada edifcio corresponde a um tipo construtivo urba-
no que atende a determinadas condies de localizao e
uso. No caso dos tecidos predominantemente residenciais
convencionais estudados, os tipos que prevalecem so: o
casario assobradado, trreo e/ou geminado, edifcios de
apartamentos e construes comerciais que se alinham
ou se encontram prximas s caladas e nas esquinas,
e que absorvem em sua forma os padres culturais dos
usurios e suas demandas particulares de uso do espao
habitado.
O espao urbano depende dos tipos edifcados e
do modo como se agrupam. Existe uma relao dialtica
entre a forma urbana e seus tipos, na qual, tipo edifcado
determina a forma do tecido urbano e este condiciona os
tipos predominantes.
Gehl
44
ressalta que alm de sua volumetria principal,
os tipos colaboram na caracterizao do espao urbano
por suas bordas, suas fachadas, seus jardins e quintais
que so parte da transio entre o espao privado e p-
blico na cidade convencional.
Exemplo de tecido urbano
predominantemente residencial
da RSMP e vertical. Acervo
Quap 2004
Exemplo comum de mescla de
tipos horizontais o casario
e lotes ocupados por tipos
verticais no tecido urbano
convencional habitacional
paulistano. Acervo Quap 2008
44
GEHL, Jan. La humanizacin del
Espacio Urbano- La vida social
entre los edifcios. Barcelona:
Editorial Revert, 2006. Trad.
Maria Teresa Valcarce.
33
Por fm, h os elementos morfolgicos caracteriza-
dos como espaos livres pblicos: o sistema virio ruas e
caladas, as praas, largos, ptios, entre outros.
O primeiro responsvel por assentar o tecido urba-
no no suporte geogrfco pr-existente, determinando o
desenho de quarteires e regulando a disposio de lotes
e edifcios. Sua principal funo a de circulao urba-
na e de conexo entre os diversos espaos da cidade.
um elemento de permanncia que resiste maioria das
transformaes urbanas.
As caladas nesse tipo de tecido so muito utilizadas
tanto para circulao de pedestres, quanto para ativida-
des de convivncia dos usurios. Apesar de nem sempre
apresentarem boas condies de uso, so em muitas re-
as habitacionais, a nica opo de espao livre para uso
do pedestre existente.
J as praas so delimitadas pelo parcelamento do
solo e do traado virio. Seu dimensionamento comu-
mente ocorre em funo da legislao de parcelamento
vigente que estabelece porcentagens de terreno do lotea-
mento que devem ser destinados a espaos livres pblicos.
Por defnio, so espaos livres pblicos urbanos desti-
nados ao lazer e ao convvio da populao, acessveis aos
cidados e livres de veculo
45
, porm, comum nesses te-
cidos que tais espaos se estabeleam em reas residuais
do parcelamento do solo e, por esse motivo, no apresen-
tem condies espaciais de suportar o convvio social.
Assim como as ruas, as praas podem ser defnidas
pelas edifcaes como espaos vazios e pblicos.
Em uma anlise fundo-fgura
46
do tecido convencio-
nal em que prevalece o uso habitacional em So Paulo,
possvel identifcar suas principais caractersticas formais
determinadas pela relao de seus elementos morfolgi-
cos:
45
ROBBA e MACEDO, 2002: prefcio.
46
Um esquema fundo-fgura um
grfco gerado a partir de uma vista
superior de determinado trecho da
cidade, no qual todas as reas edifca-
das so hachuradas na cor preta e os
espaos livres de edifcao no so
preenchidos. Nesse tipo de esquema
possvel determinar a relao entre
espaos construdos e espaos livres.
Esquema comum aos parcelamentos urbanos tradicionais, com
quarteires estreitos e compridos e as praas centrais. O espao
livre residual da implantao do sistema virio. 2011
34
1. Predominncia dos espaos construdos sobre
os espaos livres altas taxas de ocupao do
terreno.
2. Fragmentao das construes lote a lote e dos
espaos livres privados quintais, recuos, entre
outros.
3. Predominncia do sistema virio como espao
livre pblico.
4. Alinhamento das edifcaes com a rua pelos
recuos mnimos exigidos;
5. Delimitao clara dos quarteires.
6. Delimitao clara de praas, rotatrias e largos.
7. Lotes pontuais com baixas taxas de ocupao do
solo escolas, hospitais, clubes, ou outras insti-
tuies.
No caso do tecido tradicional, h a percepo que a
ocupao do espao edifcado predomina em relao ao
espao livre pblico e privado. Ocorre que as tipologias
geradas baseadas nos regulamentos vigentes estabele-
cem taxas de ocupao as quais permitem em geral que
pelo menos 50% do terreno sejam edifcados ou ento co-
bertos para usos de garagem. Alm desse fato, os recuos
obrigatrios frontais, laterais e posteriores obrigatrios,
induzem produo de espaos livres privados extrema-
mente fragmentados e de difcil percepo por parte dos
usurios.
Pelo uso e remodelao desses espaos, torna-se pos-
svel a evoluo do tecido urbano, por meio de pequenas
transformaes ocorridas nos espaos livres e nas mas-
sas edifcadas. A ocupao e o adensamento com novas
construes de antigas reas livres privadas redesenham
a paisagem constantemente e aumentam a ocupao da
superfcie dos lotes, por vezes de forma irregular.
Fundo-Figura do bairro de Itaquera,
zona leste de So Paulo. Observa-se
a clara delimitao de quadras e dos
espaos livres da rua nos trechos
ocupados pela cidade convencional,
em contraposio ao espao do
conjunto habitacional modernista
tambm presente nesse esquema.
Org. Alexander Villaln, 2010
35
Uma caracterstica do tecido tradicional a clara hie-
rarquizao dos espaos urbanos. A forma de composio
do tecido tomando-se por base os elementos lotes, edif-
cao, espaos livres e sistema virio colaboram para que
limites, domnios e acessos sejam estabelecidos. O volu-
me da edifcao e a marcao do alinhamento do lote
com muros e gradis delimitam o que espao privado e
o que espao pblico, defnindo para os usurios quais
espaos so de domnio pblico e coletivo e quais so res-
tritos a determinados grupos da populao.
Suas virtudes salientam-se: a clara caracterizao de
domnios pblicos e privados urbanos mediante a adoo
normativa da edifcao contnua alinhada ao longo da
rua e da praa, a versatilidade do plano de fachada que
ao mesmo tempo em que ordena e estabiliza a paisagem
pblica, admite a coexistncia de ritmos diversos de evolu-
o funcional e estilstica no domnio privado, a disciplina
geomtrica de um sistema razovel de regras morfolgicas
simples.
47
Alm da questo de defnio de domnios no es-
pao urbano e sua hierarquizao, Comas ressalta outro
aspecto relevante do tecido convencional, aqui j citado
que sua capacidade de transformao com o tempo,
sua dinmica que permite absorver revises espaciais e
de assumir usos diversos. Essa capacidade, que se traduz
na paisagem como ampliaes, reformas e mudanas de
programa nas edifcaes existentes, tendo como base,
muitas vezes, iniciativas individuais e pulverizadas, im-
prime a identidade e base sociocultural de seus usurios
no espao, diferencia ruas e bairros entre si e pode criar
referncias de orientao urbana.
47
COMAS, 1986: p.16.
Rua tpica do tecido residencial convencional perifrico paulistano, no
bairro de Itaquera. Casas com quintais, gradis e acabamento variados.
2011
36
1.2.2 Agentes confguradores do tecido
tradicional
Os agentes confguradores da paisagem urbana so
indivduos ou instituies que produzem e modifcam a pai-
sagem urbana e nela interferem ininterruptamente atravs
do uso, da ocupao e da apropriao dos espaos livres e
construes.
48
A produo do tecido tradicional resultado da atu-
ao de agentes urbanos que confguram a paisagem
habitacional por meio de intervenes no espao ou por
aes indiretas. Patapas divide esses agentes em Socieda-
de Civil e o Poder Pblico.
Dentre os agentes da Sociedade Civil, existem os pro-
prietrios fundirios, os loteadores, os incorporadores, os
rentistas, os compradores de terrenos ou de habitaes,
os responsveis por autoconstruo e at a populao in-
vasora de terras. Cada um desses agentes produz o espao
guiado por interesses especfcos, podendo atuar de for-
ma legal ou clandestina. As atuaes legalizadas seguem
em comum apenas as restries impostas pela legislao
urbanstica de cada ncleo.
No caso desses espaos, verifca-se que a atuao
de tais agentes pulverizada, com a predominncia de
loteadores, de rentistas e dos responsveis pela autocons-
truo. A autoconstruo e/ou produo domstica, so
as mais usuais nesses espaos devido s condies de ren-
da da populao, a qual determina formas de construo
que demandam um fuxo de investimento fragmentado
e que tem investimentos iniciais baixos lotes com reas
mnimas e pouco valorizadas.
Santos
49
aponta dentro dos agentes da produo
de baixo custo, classifcados como Sociedade Civil por
Patapas, a distino entre dois agentes: as Empresas e
a Populao. As primeiras so responsveis por investi-
mento de maior vulto em setores tercirios e secundrios,
alm da movimentao do Mercado Imobilirio, repre-
sentadas pelas construtoras, incorporadoras supracitadas.
J a Populao abrange como agente o restante da Socie-
dade Civil organizada ou no em grupos.
O Poder Pblico se responsabiliza pelas questes de
gesto e normatizao da cidade por meio da elaborao
de cdigos de edifcao e de leis que regulam o uso e a
ocupao do solo. Diretamente, ele atua no provimento
de infraestrutura urbana e na construo e manuteno
de edifcios e espaos livres pblicos. O Estado tambm
atuante como prestador de servios de transporte, sanea-
mento, de sade e educao.
Essas reas residenciais perifricas so caracteriza-
das tradicionalmente pela fraca atuao desse agente
no mbito dos espaos livres urbanos e pblicos, j que
possuem pouca visibilidade no contexto da cidade e dos
48
PATAPAS, 2001.
49
SANTOS, 1986: p.28.
37
interesses envolvidos em sua produo, alm de apresen-
tarem problemticas urbanas que necessitam de grandes
investimentos para sua soluo.
1.2.3 Espaos livres e o tecido tradicional
paulistano
Por espao livre urbano, adota-se a defnio de
Magnoli como espao que livre de edifcao, localizado
dentro da mancha urbana.
Patapas
50
identifca os espaos livres como um dos
elementos conformadores do espao urbano e, conse-
quentemente, do tecido urbano predominantemente
residencial. Tal tecido caracterizado pela interdependn-
cia formal entre os elementos do espao, principalmente
na relao entre espaos edifcados e espaos livres de
edifcao.
No tecido urbano (tradicional), portanto, todo o es-
pao livre vinculado a edifcaes ou a outros elementos
morfolgicos com volumetria defnida. As caractersticas
formais[...] dependem das relaes que ele mantm com
os outros elementos morfolgicos
51
, isto , comumente
tais espaos livres se apresentam como consequncia do
parcelamento urbano e da ocupao do lote com a edi-
fcao, o que o torna dependente e resultante da forma
desses primeiros elementos.
Tal interdependncia formal associada estrutura
do parcelamento em vias, quarteires, praas e lotes oca-
siona e/ou propicia a hierarquizao dos espaos livres de
forma defnida entre: espaos livres pblicos e espaos
livres privados.
Santos ainda identifca um quarto agente que ora
se enquadra dentro do grupo do Poder Pblico, ora se
enquadra dentro da Sociedade Civil,cujo trabalho pode
infuenciar diretamente sobre a confgurao do espao
urbano e que, no caso do tecido tradicional, muitas ve-
zes, trabalha de forma pulverizada e pouco valorizada: os
Tcnicos. Arquitetos, engenheiros, agrnomos, entre ou-
tros, que so responsveis pelos projetos e implantao
da construo de parte da cidade, ou pela formulao de
regras e cdigos que a regulam.
Vista area de bairro tpico paulistano
com ocupaes promovidas por
agentes diversos: Mercado Imobilirio
torres de apartamentos, Sociedade
Civil casas, Poder Pblico sistema
virio, prdios institucionais e outro.
Acervo Quap 2005
50
Em sua dissertao, Patapas, 2001,
estuda como caso o tecido urbano e
os espaos livres do bairro do Parque
So Domingos, em Pirituba, So
Paulo.
51
PATAPAS, 2001:p.21.
38
Outro fator que favorece e condiciona o apareci-
mento dos espaos livres no tecido convencional so as
regulamentaes que determinam as formas de ocupao
do solo por recuos obrigatrios da edifcao em relao
ao alinhamento do lote, dos ndices e taxas de ocupao
e permeabilidade urbana que obrigam que parte do solo
privado seja destinado s reas livres. Alm das regras de
parcelamento do solo que determinam reas mnimas
a serem destinadas como praas, e sistema virio, como
aponta Macedo.
Os espaos livres acontecem, surgem em decorrncia:
da criao de sistema virio[...]de recuos obrigatrios nos
lote[s...], da exigncia de reas para recreao e estar.
52

Dessa forma, estabeleceu-se que o espao livre ur-
bano pode ser privado e intralote, ou pblico e fora do
lote. Alm dessas divises de propriedade do espao, as
reas livres da cidade convencional so ainda marcadas
por diferentes formas de domnio e apropriao por parte
da populao usuria.
Os espaos livres intralote mais comuns encontrados
em tecidos horizontais so: quintais, garagens e jardins;
que so em geral resultado da implantao da edifcao
no lote, respeitando recuos mnimos e taxas de ocupao
determinadas pelo zoneamento vigente. Esses espaos
so privados e de domnio privado tambm, j que cos-
tumam ser acessveis somente aos seus moradores ou s
pessoas por eles autorizadas.
52
MACEDO, 1986 : p.105.
53
Entende-se por condies intrnsecas
ao tecido tradicional a infuncia do
Mercado Imobilirio, a organizao
da cidade em lotes cadastrais, e as
estruturas urbanas preexistentes, que
em teoria no infuenciam a produ-
o de espao da cidade moderna.
J no caso dos tecidos e dos lotes ocupados de for-
ma vertical, observa-se que o espao livre, infuenciado
pelo zoneamento paulistano de 1972 e 2002, que previa
taxas de ocupao de 50%, uma adaptao do princpio
modernista do edifcio isolado no terreno s condies
intrnsecas
53
do parcelamento do solo do tecido tradicio-
nal. Os espaos que derivam desse modelo modernista
so espaos compartimentados e re-hierarquizados para
se aproximarem da confgurao de espaos livres usual
do tecido tradicional, cingido pela diviso dos lotes e de-
terminado pelos recuos impostos pela legislao.
Quintais e jardins que ocupam os recuos frontais dos lotes privados,
confgurando espaos livres privados da habitao horizontal. Acervo
Quap 2008
39
Os exemplos mais encontrados no caso vertical so:
jardins, reas de lazer e convivncia (churrasqueiras, pis-
cinas e playgrounds) e estacionamentos. Apesar de serem
privados, em geral esses espaos so de domnio coletivo.
Esse tipo de ocupao vertical, entretanto, ainda em 2010
pouco presente no entorno dos conjuntos habitacionais
estudados, sendo eles as reas de verticalizao desses
bairros mais perifricos.
A combinao dessas hierarquias e de diferentes ti-
pos de espao livres conforma um sistema de espaos que
encontrado em bairros residenciais tradicionais de So
Paulo, e mais especifcamente, nos bairros residenciais
perifricos.
Os espaos pblicos que compem tal sistema so:
as vias, largos, praas, parques, reservas forestais e espa-
os livres residuais.
Nos bairros estudados, esse sistema caracteriza-se
pela sua defcincia em espaos livres pblicos dedicados
ao lazer e convivncia de seus moradores, sendo o siste-
ma virio as ruas a principal, quando no nica, forma
de espao livre pblico existente. As caladas so, com
raras excees, muito estreitas ou inexistentes, e as pra-
as so espaos residuais do desenho do sistema virio,
caracterizando-se pelo difcil acesso e pelas dimenses
reduzidas.
Espaos livres privados das torres
de apartamentos comuns em So
Paulo, resultado de baixas taxas de
ocupao, recebem usos de lazer.
Acervo Quap 2004
Em tecidos habitacionais perifricos
paulistanos, os espaos livres
pblicos, muitas vezes, resumem-
se em ruas com caladas mal
dimensionadas. No caso de reas
favelizadas, esses espaos so
exguos. Acervo Quap, 2001
40
Nesse cenrio, as ruas se destacam com o espao li-
vre urbano pblico da periferia paulistana, assumindo a
funo de espao de circulao de automveis, nibus,
caminhes e pedestres; alm de espao de lazer e encon-
tro de vizinhos.
J os espaos privados caracterizam-se pela sua
distribuio fragmentada e residual nos recuos dos lo-
tes alternando-se em suas partes frontais, laterais e
posteriores. Muitos desses espaos so ocupados e imper-
meabilizados ao longo do processo de consolidao do
tecido urbano para assumirem usos complementares ao
da habitao reas de servios, reas de lazer ou at
pequenos comrcios.
Nos esquemas fundo-fgura, feitos sobre a foto area
dos bairros de Itaquera e Campo Limpo, pode-se bem ob-
servar a forma e disposio dos espaos livres pblicos,
com destaque para o leito das ruas, e dos espaos livres
privados, com destaque para os pequenos quintais.
Identifcam-se ento os principais tipos desses es-
paos encontrados nos tecidos residenciais perifricos
paulistanos.
Rua tpica de bairro perifrico e
popular de So Paulo, Guaianazes
nesse exemplo. Os espaos livres
intralote so ocupados com
outros usos alm do habitacional:
ofcinas, bares e sales de beleza,
entre vrios. 2009
Fundo-fgura do bairro do Campo Limpo. Em verde
claro esto os espaos livres. Destaque para os espaos
livres pblicos: ruas e poucas praas. Org. Bruna
Benvenga
Fundo-fgura do bairro de Itaquera. Destaque para
lotes desocupados e quintais nos recuos posteriores
das residncias. Org. Alexander Villaln
41
Os tipos de espaos livres privados so:
1. Lotes totalmente desocupados.
2. Recuos frontais predominantes.
3. Recuos laterais predominantes.
4. Recuos posteriores predominantes.
5. Recuos posteriores e frontais.
6. Recuos posteriores e laterais.
7. Recuos frontais e laterais.
A combinao desses tipos de espaos livres confgu-
ra os trs principais tipos de quarteiro presentes nesse
tecido urbano:
1. Totalmente ocupado.
2. Espaos livres fragmentados e variveis.
3. Espaos livres fragmentados com lotes vazios.
Dessa forma, caracteriza-se o tecido urbano pre-
dominante dos bairros perifricos onde se inserem os
conjuntos habitacionais produzidos desde a dcada de
1970 na RMSP. A esse espao, contrape-se o espao pro-
duzido em tais conjuntos que se baseiam nos princpios
urbanos e arquitetnicos modernistas.
Quadra modelo com predominncia
de ocupao da massa edifcada e
espaos livres intraquadra quase
inexistentes. Org. Ulisses Sardo
Quadra modelo com espaos livres
privados fragmentados e variados
obedecendo recuos.
Org. Ulisses Sardo
Quadra modelo com predominncia
de espaos livres intraquadra.
Recuos e lotes desocupados.
Org. Ulisses Sardo
42
1.3 A forma dos tecidos habitacionais da
cidade modernista e seus espaos livres
A cidade ideal moderna a etapa fnal de um pro-
cesso de duas dcadas. Nela, a vanguarda arquitetnica
europeia do entreguerras afrma a necessidade imperiosa
de rejeitar as especifcaes quantitativas e qualitativas
de um urbanismo de rua, praa, quadra, lote, fachada,
alinhamento, ptio e quintal. Proclama e celebra incisiva-
mente sua substituio por uma paisagem de autopistas,
caminhos, parques e edifcaes isoladas em superquadras,
partindo da percepo de confitos e lacunas na cidade bur-
guesa desenvolvida de ento.
54
Por cidade moderna, entende-se, neste trabalho, o
espao urbano idealizado e produzido por meio dos pre-
ceitos pregados pelo Movimento Moderno no incio do
sculo XX. Essa cidade e seus espaos urbanos, principal-
mente aqueles destinados habitao, contrapem-se
cidade convencional em seu contedo formal, na sua dis-
tribuio programtica e no seu processo de produo.
Tal modelo de espao est vinculado aos conceitos
formulados na Carta de Atenas
55
para a cidade moder-
nista. Segundo esse documento, a cidade deveria ser
setorizada em reas que atenderiam a quatro funes
bsicas urbanas: morar, trabalhar, circular e se divertir.
Por princpio, essas funes deveriam ser distribudas em
setores da cidade, confgurando um espao de organiza-
o pouco fexvel. A Carta previa tambm o fm da ideia
de propriedade do solo urbano, sendo ele todo pblico
administrado de forma centralizada por rgos estatais.
A implantao da cidade modernista tinha como
pressuposto a produo centralizada do espao urbano,
baseando-se em um projeto nico de cidade; da elimina-
o da diferenciao das classes sociais e do seu acesso
ao solo urbano; da valorizao da indstria na produo
arquitetnica e do automvel como mquina de circular
urbana. Pressupostos que sugerem espaos urbanos mais
simplifcados que aqueles existentes na cidade convencio-
nal.
54
COMAS, 1986:p.127 .
55
A Carta de Atenas um documento
escrito por Le Corbusier e outros
arquitetos que participaram do CIAM
Congresso Internacional de Arqui-
tetura Moderna, realizado em 1933,
em um Navio Patris II que se dirigia
da Frana para a Grcia. Nessa carta
estabeleceram-se os parmetros que
deveriam guiar a cidade moderna.
Imagem do Plan de Voisin
idealizada por Le Corbusier
para Paris dentro dos princpios
modernistas. Edifcios isolados no
parque, verticalizao e separao
de funes urbanas. Fonte: Google
images - utopies.skynetblogs.be
43
Segundo Huet, o espao derivado da aplicao de
tais preceitos o lugar ideal para a aplicao industrial
de elementos isolados iguais uns aos outros, como tambm
lugar de fracionamento indiferenciado, da separao fun-
cional, da segregao.
56
Alm desses fatores, a produo de cidade moder-
nista necessitava de uma organizao social e cultural
diferente daquela existente, com a valorizao do homem
coletivo em detrimento da valorizao do indivduo.
Os homens eram vistos como uma soma de constantes
bio-psicolgicas, ignorando-se tanto as diferenas presentes
nas diversas culturas quanto as diferenas de classe no inte-
rior das sociedades. Consequentemente, propunha-se para
o espao um tratamento homogneo que no incorpora-
va a anlise das diferenas de classe, j que essas eram
vistas apenas como diferentes e no como estruturalmente
antagnicas, deixando-se de lado as diversas condies de
apropriao do espao presentes a nvel intraurbano.
57
Uma nova sociedade ocuparia a cidade funcional/
modernista, usufruindo de espaos urbanos coletivos,
formados nos setores habitacionais por conjuntos de ha-
bitao proletria.
Outra imagem do Plan de Voisin.
Repetio dos tipos edilcios,
padronizao e racionalizao do
espaos urbano. Fonte: Google
images - brianmicklethwait.com
56
HUET, 1986: p.84.
57
SCHERER, 1984: p. 12, apresentao
da publicao da Carta de Atenas.
Esse modelo bem serviu ao perodo de reconstruo
europeia do entreguerras e ps-guerras, pois permitiu,
com a estandardizao da produo arquitetnica e a
simplifcao do espao urbano, a implantao de gran-
des conjuntos habitacionais a baixos custos e com relativa
rapidez de construo, para o rpido atendimento de-
manda existente.
Bairro Siemensstadt em Berlim, projeto de conjunto habitacional
de Walter Gropius de 1930. Um dos exemplos de aplicao do
modernismo na habitao proletria europeia. BENEVOLO, 1994:
p.497
44
Um exemplo de aplicao desses conceitos em um
espao habitacional no Brasil so as superquadras de Bra-
slia, compostas por agrupamentos de edifcios laminares
sobre pilotis que constituem uma rede de espaos livres
pblicos ininterruptos.
1.3.1 Tecido urbano e o partido modernista:
ruptura com a cidade convencional.
A cidade moderna e o tecido urbano habitacional
produzido sob seus princpios rejeitam ou excluem a
forma do espao urbano produzido com os elementos
compositivos da cidade convencional: a rua, praa, qua-
dra, lote, fachada, alinhamento, ptio e quintal, como
frisou Comas. Alguns desses elementos, alis, desapare-
cem do vocabulrio formal da cidade modernista, como
o caso do lote.
A unidade do lote extinta no padro urbanstico
moderno, pois ela representa a diviso da propriedade do
solo, e nesse tipo de cidade, o solo invariavelmente de
propriedade pblica.
Os outros elementos no deixam de existir ruas,
edifcios, espaos livres, massas vegetais porm adqui-
rem signifcados, funes e hierarquias diferentes da
composio urbana convencional.
A interdependncia formal entre edifcios, espaos
livres, os lotes e o sistema virio deixa de ser primordial
na confgurao do espao urbano.
Sua confgurao, pelo contrrio, deriva da justapo-
sio de edifcios-objetos que se encontram isolados uns
dos outros, organizados em grandes superfcies livres no
delimitadas fsicamente; criando a polarizao entre es-
Edifcio na Superquadra Residencial do Plano Piloto de Braslia.
Eliminao da propriedade do solo e acesso irrestrito aos espaos
livres. Acervo Quap, 2002
A forma de produo desse tecido se aproxima do
Total Urban Design, descrito por Lang. No qual, todo o
processo de projeto, produo e ocupao desse espao
conduzido de forma centralizada por um nico agen-
te e seguindo um plano predefnido e totalizador, em
contraposio forma de produo do espao urbano
convencional.
45
pao construdo e espao livre, caracterstica do espao
modernista.
Esse tipo de espao urbano escolhe como cenrio
o bloco do edifcio isolado no terreno, envolto por uma
massa verde contnua. o ideal do edifcio inserido no
parque que prevalece, juntamente com a desvinculao
da massa edifcada com as limitaes do alinhamento do
lote.
Os espaos livres so totalmente pblicos e acessveis,
e os espaos privados as edifcaes so implantados
sobre o solo livremente, sem nenhuma vinculao de suas
fachadas ou acessos ao alinhamento da rua.
Esse ltimo elemento, que na cidade tradicional um
espao de circulao e de convvio e encontro entre vizi-
nhos, torna-se apenas uma via destinada exclusivamente
circulao de veculos. Como no h uma defnio vo-
lumtrica do leito da rua pelas empenas das edifcaes,
outros elementos urbanos so tambm diludos, sendo
exemplifcados pelas esquinas, pelos largos e pelas cala-
das. Sem caladas que margeiam as ruas, os caminhos de
pedestres passeiam de forma livre e aleatria pelo grande
parque urbano.
A hierarquizao dos espaos reduzida a apenas
duas categorias: o espao privado representado pelo inte-
rior do edifcio e o espao pblico que tudo aquilo que
resta a massa verde. Por ser aquilo que resta, o
Cidade inserida no parque.
Predominncia dos espaos
livres em Braslia que norteou o
partido adotado nos conjuntos
habitacionais mais populares.
Quap, 2008
Unidade Habitacional de
Marselha, projeto de Le
Corbusier, exemplo de
aplicao dos conceitos de
unidade habitacional mnima,
servios e equipamentos
sociais concentrados em um s
edifcio. BENEVOLO, Leonardo.
Histria da cidade. 2edio.
Ed. Perspectiva, 1993: p.646
Rua de circulao local na
Superquadra 308 Sul no Plano
Piloto de Braslia. Exemplo de
desvinculao entre edifcaes,
percursos de pedestres e as
ruas. Acervos Quap 2008
46
espao livre morfologicamente indefnido, homogneo
e fragmentvel.
No momento em que o tecido urbano no ser mais
regulado por uma relao especfca entre morfologia urba-
na e tipologia dos edifcios, a Arquitetura se explicar por
uma simples justaposio de objetos isolados, estanques,
carregada por uma superexpressividade de valores ausen-
tes...
58
cIdadc IuncIona| cIdadc IIguraIIva
llqura - edlllcao lsolada em allura llqura - espaos aberlos dlscrelos enlre rua e praas
lundo - espao aberlo conllnuo, acesslbllldade no conlrolada,
lolalmenle colellvo a escala da cldade
lundo - lecldo conslruldo conllnuo
superquadra- edlllcaes especlalmenle lunclonallzadas quadra/lole
zonas especlalmenle lunclonallzadas balrro - mlcrocosmo de cldade
seqreqao espaclal enlre dllerenles llpos de allvldades e
lluxos no lerrllorlo urbana em escala qrande
especlallzaao lunclonal das eslruluras llslcas e do lerrllorlo aproxlmar allvldades e lluxos complemenlares, no lnlbe a
mullllunclonalldade de edlllcaes e espaos aberlos
prlvlleqla o aumenlo da superllcle do lerrllorlo edlllcavel e a
abollao de subdlvlses em seu lnlerlor
oporlunlzao da lraqmenlao lerrllorlal
lavoreclmenlo a balxa ocupao do solo ocupao mals lnlenslva do solo para a edlllcao
desconllnuldade das edlllcaes na superquadra conllnuldade da edlllcao no quarlelro
lralamenlo lndependenle do projelo vlarlo, edlllcavel, espaos
aberlos
lnlerdependncla enlre projelo da rua, edlllcao e espao
aberlo no lnlerlor do quarlelro
colellvlzao lolal dos espaos aberlos dlversldade de eslalulos do espao aberlo
prlvado = lnlerlor da edlllcao mosalco - prlvado = quarlelro composlo de edlllcaes
publlco = espao aberlo na escala da cldade publlco = ruas e praas
Quadro comparaIIvo. cIdadc IuncIona| x cIdadc IIguraIIva
Comas traa um quadro comparativo entre a cidade
convencional ou fgurativa e a cidade modernista identif-
cando as principais caracterstica e rupturas propostas no
espao urbano modernista.
Nesse contexto, de simplifcao espacial e de
destituio da propriedade privada do solo e de seu
parcelamento, anulado outro trao do tecido conven-
cional que a capacidade dinmica de se modifcar o
in COMAS, Carlos Eduardo Dias. A
partir do bairro: a cidade funcional
versus fgurativa. In: Arquitetura e
Urbanismo, dez. 86 / jan. 87, p.66 ,
Ed. PINI, 1986.
58
HUET, 1986:p.83.
47
espao urbano com o passar do tempo, das geraes e
das necessidades da vida cotidiana. A ideia de conjunto
arquitetnico e urbano unitrio, que norteia o tecido mo-
dernista, acaba ainda por difcultar que em um processo
dinmico de evoluo do tecido urbano sejam impressas
sobre ele interferncias culturais e pessoais de seus mora-
dores e usurios.
1.3.2 Espaos livres no conjunto moderno
Os espaos livres urbanos da cidade modernista
so predominantes em relao aos espaos construdos.
Como no h o parcelamento da cidade em lotes, esses
espaos so invariavelmente pblicos, contnuos e com
limites indefnidos.
So espaos sem hierarquizao entre espaos livres
pblicos e espaos livres privados, ou entre espaos de
domnio coletivo e espaos de domnio privativo. Todo o
espao acessvel por todos os usurios sem restries,
impossibilitando qualquer tipo de categorizao desse es-
pao.
A apropriao privada do espao livre moderno no
possvel, pois o status do solo anulado e toda a rea
livre do terreno passa a ser rea pblica de uso coletivo.
No h diviso funcional clara entre os espaos des-
tinados ao lazer e os espaos destinados circulao; em
teoria, todo e qualquer tipo de atividade pode acontecer
nessa rea. Alguns equipamentos urbanos, como quadras
poliesportivas, playgrounds, podem ser implantados pelo
parque contnuo, porm no h uma defnio formal de
fguras urbanas da praa, largos e quintais.
59
MACEDO, 1988: p.180.
Implantao das superquadras do Plano Piloto de Braslia. Usos de
lazer e equipamentos sociais si posicionados soltos em meio ao
parque urbano. In: WISNIK, Guilherme. Lucio Costa entre o empenho e
a reserva. So Paulo, Ed. Cosac & Naify: p.104, 2001.
48
Em todas as situaes, o espao livre de edifcaes
(no tecido modernista) tratado como o grande campo gra-
mado ou o bosque e, as antigas estruturas espaciais, que
possibilitam o encontro entre as pessoas, os ptios, praci-
nhas e esquinas, so substitudos pelos caminhos sinuosos
ou retilneos em meio a gramados e conjuntos de equi-
pamentos de jogos infantis e de adultos centralizados em
pontos nicos.
59
A implantao das reas livres abundantes, o parque
urbano, originalmente no discurso modernista, pressupu-
nha a implantao de massas de vegetao de porte que
colaboram para inserir os edifcios no cenrio do parque.
pressuposto tambm na concepo desses espaos a im-
plantao de equipamentos sociais como clubes, escolas,
creches, entre outros, soltos no parque. Assim, atravs de
extensas redes de caminhos pavimentados, os usurios
circulariam pelo verde no seu cotidiano.
So tais espaos livres que fariam a conexo visual e
funcional entre os diversos setores da cidade, conferindo
a imagem de conjunto urbano a esses setores e integran-
do-os.
O partido modernista com seus espaos livres abun-
dantes foi adotado como partido ofcial da produo em
grande escala de habitao no Brasil e no mundo. No caso
brasileiro, tal produo se instalou em contextos urbanos
e sociais diversos daqueles descritos pela Carta de Atenas
e previsto por Kopp.
60
Essa condio gerou releituras e
adaptaes desse modelo original para viabilizar sua pro-
duo no Brasil, e mais especifcamente em So Paulo.
Vegetao de porte e caminhos
pavimentados de pedestres marcam
originalmente os espaos livres
idealizados pelo Modernismo.
Acervo Quap 2004
Espaos livres contnuos foram
escolhidos para o projeto
dos conjuntos habitacionais
brasileiros. Na imagem, exemplo
da implantao do Conjunto Cecap
Zezinho de Magalhes Prado, em
Guarulhos So Paulo. Acervo pessoal
Silvio Macedo, 1974
60
KOPP, 1990.
49
Entretanto h, ao longo das ltimas cinco dcadas,
um carter evolutivo dentre as propostas urbanas dos
projetos habitacionais produzidos para famlias de ren-
das mais baixas. Os diferentes agentes produtores no
suceder de programas e projetos habitacionais introduzi-
ram modifcaes no partido urbano modernista adotado
originalmente pelo BNH provocando distores ou me-
lhorias nos espaos propostos.
Apresenta-se assim, o trajeto traado por essas modi-
fcaes na produo paulistana, com origem no partido
original adotado pelo BNH por intermdio da Cohab- SP
at 2010 com a produo da CDHU e do Mercado Imobi-
lirio.
1.4 Conjuntos habitacionais populares
paulistanos: do BNH ao Segmento
Econmico
61
Os conjuntos habitacionais produzidos majorita-
riamente pelo Poder Pblico, destacam-se na paisagem
urbana pelo seu padro de ocupao do solo diferencia-
do. Essa diferenciao se apresenta formalmente tanto na
arquitetura das edifcaes que, em geral, so blocos de
apartamentos similares com poucos pavimentos com volu-
metrias extremamente simplifcadas ou casas geminadas
tipo trreas e assobradadas; quanto na sua implantao,
baseada na repetio das edifcaes padro e nos espa-
os livres abundantes
62
. Alm disso, diferenciam-se do
entorno pela sua monofuncionalidade j que abrigam
predominantemente em suas propostas apenas o uso ha-
bitacional; e pelo seu porte avantajado de centenas de
unidades habitacionais por cada empreendimento.
Tal padro de ocupao se consolidou com a atuao
do BNH Banco Nacional da Habitao a partir da dcada
de 1960- por meio de produo das Cohabs e Inocoops
63
,
e vem sendo adotado em So Paulo com traos modifca-
tivos pela produo atual, de 2010, empreendida tanto
pelo Poder Pblico, por intermdio da CDHU, quanto pelo
Mercado Imobilirio.
61
BNH Banco Nacional de Habita-
o, agente fnanciador das polticas
habitacionais no Regime Militar
Brasileiro de 1964-1986. Segmento
Econmico, termo utilizado para
se referir ao segmento do Mercado
Imobilirio Residencial, estruturado a
partir de 2000, para atendimento ao
mercado de famlias com rendas mais
populares entre cinco e dez salrios
mnimos.
62
Os espaos livres dos conjuntos
habitacionais chegam a representar
75% da rea total do terreno, tanto na
produo da dcada de 1970, quanto
na produo de 2010.
63
Os Inocoops Institutos de Orien-
tao s Cooperativas Habitacio-
nais- atuaram com o fnanciamento
do BNH na proviso e construo de
conjuntos habitacionais direcionados
para o pblico sindicalizado nas d-
cadas de 1970 e 1980. Sua produo
menos abrangente em nmeros que
a produo da Cohab Companhia
Metropolitana de Habitao de So
Paulo para a mesma poca.
50
1.4.1 Mtodo de anlise
Como mtodo de anlise dessa trajetria e sua
evoluo no campo do Desenho Urbano tratam-se das
principais caractersticas formais da produo de habita-
o popular paulistana ao longo das dcadas de 1960 a
2010 atravs dos principais agentes produtores pblicos
e privados:
1. Cecap Caixa Estadual de Casas para o Povo, re-
presentante estadual da produo da dcada de
1960.
2. Cohab-SP Companhia Metropolitana de Habita-
o de So Paulo, representante da produo de
1970 a 1980.
3. CDHU Companhia de Desenvolvimento Ha-
bitacional e Urbano do Estado de So Paulo,
representante estadual da produo pblica das
dcadas de 1990, 2000 e 2010.
4. Mercado Imobilirio Construtoras Tenda e MRV,
representantes de produo privada na dcada
de 2000 a 2010.
A comparao dos modelos urbanos feita entre ca-
ractersticas de implantao no terreno, das tipologias das
edifcaes e de sua conexo com a cidade pr-existente,
de cada exemplo, por meio de esquemas temticos:
Fundo fgura como forma de anlise de pro-
poro de espaos livres de edifcaes e espaos
edifcados.
Diviso entre espaos livres pblicos e espaos
livres privados e identifcao das massas vege-
tais signifcativas como forma de compreender
a relao de domnio e propriedade dos espaos
livres e suas estruturas predominantes.
Setorizao das funes urbanas habitao, co-
mrcio e institucional ou equipamentos sociais
como forma de compreender a distribuio das
funes urbanas e a possibilidade de diversifca-
o de usos do espao.
Distribuio de Usos propostos para os espaos
livres de domnio coletivo como forma de iden-
tifcar a evoluo do programa das reas livres
nesses conjuntos.
Acessos aos espaos privados e percursos de pe-
destres.
Hierarquizao do sistema virio proposto e exis-
tente no entorno como forma de identifcar
conexes virias com a cidade existente e a aces-
sibilidade ao interior dos conjuntos.
51
Para o desenvolvimento desses esquemas so esco-
lhidos casos exemplares de projetos de assentamentos
predominantemente habitacionais infuenciados pelo
partido moderno
64
. Sublinha-se que so considerados os
projetos desses espaos, seu conceito de implantao e
no o espao realmente implantado. Essa postura se jus-
tifca pelo interesse em traar um panorama comparativo
de evoluo dos projetos habitacionais modernistas, ao
longo das ltimas cinco dcadas, com revises imple-
mentadas no processo de concepo e idealizao dos
projetos, ao invs daquelas implementadas posterior-
mente durante a construo dos empreendimentos ou no
seu ps-ocupao.
Com fns metodolgicos, acrescenta-se ainda, na
comparao, mais um exemplo, o caso da Superquadra
SQS 308 do Plano Piloto de Braslia que representa o caso
modelo de validao do modernismo como partido de
implantao adotado em grande escala na produo ha-
bitacional brasileira, pelos Governos Militares, a partir de
1964. Nesse caso, no projeto do Plano Piloto, foram utili-
zados todos os princpios pregados pela Carta de Atenas
para a Cidade Modernista.
A escolha pela Superquadra Sul 308 se justifca por
ser essa implantada, seguindo todos os princpios moder-
nistas que guiaram o Plano Piloto de Braslia, incluindo
a implantao das lminas de apartamentos, seu projeto
de arquitetura assinado por Lcio Costa e os jardins com
o plantio de Burle Marx.
Ressalta-se que dentro do prprio Plano Piloto, ou-
tras Superquadras Residenciais foram implantadas em
situaes diversas e momentos posteriores, agregando re-
vises que modifcaram o modelo original de SQS 308.
65

Assim, nem mesmo dentro do Plano Piloto foi possvel as-
segurar todas as caractersticas morfolgicas e funcionais
empregadas na Superquadra Original.
Com esse mtodo, objetiva-se identifcar a evoluo
e as mudanas adotadas na produo popular de habita-
o, suas distores desde a escolha do partido moderno,
e as caractersticas que permanecem desse modelo. Alm
de identifcar as respostas formais a problemas e equvo-
cos encontrados nos grandes conjuntos produzidos pelo
BNH por intermdio da Cohab-SP e revisitadas nos proje-
tos posteriores da CDHU e do Mercado Imobilirio.
64
Foram escolhidos os projetos: Cecap
Zezinho de Magalhes Prado
1960/1970; Cohab Jos Bonifcio
1980; CDHU Sacom 1990/2000;
Reserva Parque So Vicente 2010.
65
Salviati, em seu artigo, explora essas
modifcaes ao comparar a Super-
quadra original com a implantao
posterior de Superquadras SQN na
Asa Norte de Braslia. Recomenda-se a
leitura. SALVIATI, 1988: PP. 15-27.
52
1.4.2 Antecedentes: IAPs e a produo
europeia do entreguerras
66
A vinculao do projeto de habitao popular brasilei-
ro ao modelo urbanstico moderno remete aos primeiros
conjuntos habitacionais produzidos pelos IAPs, no incio
da dcada de 1940, inspirados nos grandes conjuntos eu-
ropeus produzidos no perodo de entreguerras. Os IAPs
atuaram na produo de habitao no Brasil numa escala
mais comedida que a atuao do BNH, porm, foram os
responsveis pela construo de uma srie de conjuntos
habitacionais nas principais cidades do pas, So Paulo e
Rio de Janeiro, utilizando-se do partido modernista.
Os IAPs se tornaram os protagonistas no cenrio da
produo de habitao a partir da dcada de 1940, sendo
responsveis pela produo de mais de 47 mil unida-
des entre 1937 e 1964. Sua atuao se dava por meio de
trs programas habitacionais distintos responsveis, pela
construo e comercializao de unidades habitacionais,
pelo fnanciamento de imveis cedido aos seus associa-
dos e por ceder emprstimos hipotecrios a terceiros.
67
Sua produo foi guiada por um documento re-
digido pelo arquiteto Rubens Porto que ditava as
diretrizes projetuais que deviam ser seguidas nos conjun-
tos, demonstrando a clara inclinao pelos parmetros
modernistas de desenho da habitao popular. Tais dire-
trizes, publicadas em 1937, defendiam a estandardizao
dos blocos de apartamentos e dos elementos construti-
vos utilizados, o uso de pilotis, o isolamento do conjunto
em relao ao tecido urbano tradicional, entre outros,
seguindo o esprito modernista que dcadas depois seria
adotado na Superquadra de Braslia. Apesar de tantas re-
gras, os conjuntos construdos no decorrer das dcadas de
1930 a 1940 pelos IAPs mostraram uma fexibilidade nos
modelos de implantao pela mescla entre solues hori-
zontais ligadas ao projeto da cidade-jardim e solues
verticais variadas.
Os conjuntos verticais, com prdios de apartamen-
tos de poucos andares muito se aproximam ao modelo
europeu empregado nas dcadas de 1920 a 1950, no pe-
rodo de reconstruo das cidades destrudas durante as
guerras mundiais. um modelo baseado na repetio de
blocos padro, com trs ou quatro andares, em formato
laminar ocupados por apartamentos de dimenses re-
duzidas, baixas taxas de ocupao do solo e abundantes
superfcies livres.
A peculiaridade da produo dos IAPs foi o
desenvolvimento de projetos especfcos para cada em-
preendimento a ser implantado, o que possibilitou o
surgimento de solues diferenciadas tanto na arquite-
tura das edifcaes quanto na sua implantao. Postura
66
IAPs eram os Institutos de Aposen-
tadoria e Penso ,criados a partir de
1933, durante o governo de Getlio
Vargas, vinculados a categorias
profssionais agrupadas em todo o
territrio nacional. Agregaram em sua
atuao tambm programas de pro-
viso de habitao para as categorias
por eles representadas.
67
BONDUKI,1998: p.128-129.
53
que resultou no incentivo busca de solues inovadoras
para o atendimento da demanda habitacional, inspirado
no modernismo europeu do entreguerra e das discusses
empreendidas nos CIAMs.
Destacam-se nessa produo dois casos representa-
tivos:
O Conjunto do Pedregulho, Rio de Janeiro, 1945
projeto de Eduardo Affonso Reidy represen-
ta uma soluo diferenciada para implantao
numa situao topogrfca especfca: a encosta.
Faz parte de uma das experincias tipolgicas
que se aproxima ao modelo da Unidade Ha-
bitacional de Marselha de Le Corbusier, com a
proposio de um bloco laminar com uma rua
suspensa que determina sua circulao interna.
Apesar de sua signifcncia, constituiu-se em um
modelo de difcil reproduo em outros projetos,
pois sua soluo era especfca para sua situao
topogrfca especial;
Vila Guiomar, Santo Andr, 1937 -45 projeto de
Carlos Frederico Ferreira representa o exemplo
de projeto que mais se aproxima do modelo dos
conjuntos europeus do entreguerras, como blo-
cos de apartamentos laminares pensados para a
reproduo em larga escala.
Vista area da implantao do
Conjunto Pedregulho edifcios com
projetos diferenciados e funes
distintas, formando um conjunto
urbano. In: BONDUKI, 1998.
Edifcio habitacional do Pedregulho,
tipologia diferenciada adaptada
topografa da gleba. In: BRUAND,
Yves. Arquitetura contempornea no
Brasil. So Paulo, Ed. Perspectiva:
p.231, 2003.
Conjunto Vila Guiomar em Santo
Andr. Espao modernista com
lminas de apartamentos sobre
pilotis. Uma das experincias dos
IAPs em So Paulo.In: Bonduki,
1998.
54
A atuao dos IAPs, apesar de relevante para poca,
no atingiu a escala de centenas de milhares de unida-
des a serem atingidas dcadas depois na atuao do BNH.
Pode ser considerada, como uma fase experimental de
aproximao de produo brasileira do modelo urba-
nstico moderno na busca pela soluo e atendimento
demanda habitacional para famlias de baixa renda.
Entretanto, a validao ideolgica e poltica dos prin-
cpios modernistas como soluo para o desenvolvimento
habitacional nacional, remete construo de Braslia e
de seu ideal, a aplicao e difuso de tais princpios para
criao do paradigma espacial da habitao social em
forma de grandes conjuntos remete atuao do BNH
Banco Nacional da Habitao a partir da dcada de 1960.
1.4.3 BNH e o paradigma brasileiro do conjunto
habitacional popular
O Banco Nacional da Habitao (BNH) foi criado em
1964, logo aps o Golpe Militar, juntamente com o Sis-
tema Financeiro da Habitao (SFH) e o Servio Federal
de Habitao e Urbanismo (Serfhau) que possuam a fun-
o de estruturar o desenvolvimento de polticas pblicas
para habitao em nvel federal, bem como acompanhar
e viabilizar sua implementao.
Tal Sistema concentrou no BNH, que era um agente
fnanceiro, poderes normativos e executivos das polticas
habitacionais de mbito federal s quais se submetiam
as municipalidades e que por ele eram fnanceiramente
viabilizadas. Em 23 anos de atuao, de 1964 a 1986, foi
responsvel pelo fnanciamento e produo de mais de
400 milhares de unidades habitacionais distribudas pelo
pas. A produo dessas unidades era empreendida pelas
Cohabs, e por algumas outras instituies como o Inoco-
op.
Sua atuao como regulador da produo empreen-
dida pelas Cohabs, acabou por estabelecer a adoo de
um padro nico espacial dessa produo largamente
difundido pelo pas, criando um paradigma do conjunto
habitacional modernista com soluo nica para a ques-
to habitacional brasileira.
O modelo-padro formador desse paradigma base-
ado no projeto da cidade modernista proposto na Carta
de Atenas e aplicado nas superquadras de Braslia, e tam-
bm dos conjuntos europeus do entreguerras. Esses todos
sofreram revises e distores como forma de solucionar
o problema das altas demandas por habitao que devem
ser atendidas com baixos custos construtivos e com rapi-
dez de implantao.
55
Com a construo em larga escala de conjuntos habi-
tacionais padronizados pelo pas, o termo BNH, ao longo
do tempo adquiriu outra conotao, remetendo a uma
soluo tipolgica pr-defnida que se encontra enraiza-
da no imaginrio popular. Quatro fatores, em especial,
encontram-se subentendidos nessa sigla:
1. Empreendimentos imobilirios de grande porte,
com no mnimo 500 unidades habitacionais.
2. Localizao perifrica, distante do centro ou em
antigos vazios urbanos com porte avantajado.
3. Uso de frmulas limitadas de projeto tanto ur-
bansticas quanto arquitetnicas.
4. Monofuncionalidade urbana predominncia
habitacional.
As frmulas limitadas de projeto se reduzem a dois
tipos: os projetos verticais, com blocos de apartamentos,
e os projetos horizontais, com casas unifamiliares.
A tipologia vertical pr-defnida conta com blocos
de apartamentos de volumetria semelhantes em h
ou lminas - com quatro a cinco pavimentos cada um e
sem elevador, implantados repetitivamente no terreno.
As portas de ingresso para cada edifcio no se relaciona-
vam diretamente com as ruas, encontrando-se voltadas
para espaos internos s superquadras do conjunto. Os
apartamentos apresentavam reas teis extremamente
reduzidas com tipos de dois ou trs dormitrios.
Os espaos livres desses conjuntos verticais eram
sempre espaos coletivos, no compartimentados e no
distintos, isto , espaos livres abundantes de domnio
pblico, no hierarquizados e residuais da implantao
dos edifcios. Outra caracterstica desses espaos livres era
a falta de defnio e proposio de usos e de tratamento
paisagstico especfco.
Vista area do complexo de
Conjuntos fnanciados pelo BNH
nas dcadas de 1970 e de 1980 em
Itaquera, So Paulo. Exemplo de
implantao massiva do partido
modernista. Acervo pessoal Silvio
Macedo, 1974
56
A segunda frmula que se tornou caracterstica
da produo do BNH era baseada em unidades habita-
cionais unifamiliares: as casas. O tipo de implantao
predominante apresenta uma srie de casas geminadas
com recuos frontais dispostas dentro de lotes individuais
que conformam quarteires estreitos e compridos. Esse
modelo remete a um padro de loteamento comum ci-
dade tradicional que pode ser visualmente identifcado
pela repetio infnita das guas dos telhados das unida-
des.
Se os quarteires longos e compridos de lotes pro-
curam as solues mais bvias de projeto, as quadras
que resultam de projetos habitacionais (verticais) revelam
rea livre na poca de implantao do conjunto de Itaquera I em So
Paulo. Acervo pessoal Silvio Macedo, 1974
Espaos livres sem domnio defnido resultado da implantao
repetitiva das lminas, em 2006, no Conjunto Jos Bonifcio Itaquera
II, So Paulo. 2006
Tipologia unifamiliar comum da Cohab-SP na dcada de 1970,
implantada no Conjunto Brigadeiro Faria Lima, na Zona Sul de So
Paulo. Repetio de casas assobradadas geminadas. Acervo pessoal
Silvio Macedo, 1974
57
caractersticas padronizadas e com espaos condominiais
muito pobres como reas de convvio.
68
Como afrma Amaral, ambas as tipologias apresen-
tam defcincias na proposio de espaos urbanos. Os
tipos verticais falharam na reproduo e adaptao de
vantagens urbanas apresentadas pelo Modernismo em
Braslia e nos conjuntos dos IAPs com a valorizao dos
espaos livres coletivos, a implantao de equipamentos
sociais e os avanos arquitetnicos e construtivos empre-
gados nos projetos das unidades. J os tipos horizontais
conseguiram reproduzir a forma de parcelamento padro
de baixa qualidade da cidade tradicional brasileira, base-
ada em lotes estreitos e compridos, com pouca variao
das possibilidades de ocupao e espaos livres fragmen-
tados, privados e residuais.
Em ambos os casos, verticais e horizontais, verifca-se
que o paradigma formal e funcional do conjunto do BNH
promoveu o esvaziamento do projeto do bairro popular
brasileiro, negando aos complexos habitacionais, por ele
produzidos, o Desenho Urbano em toda sua complexi-
dade e reduzindo tais espaos a um projeto de blocos,
taludes e ruas de acesso.
Na Regio Metropolitana de So Paulo, observou-se
a predominncia de implantao da primeira frmula, a
vertical, como modelo e paradigma da habitao popular
que vem se arrastando nas ltimas cinco dcadas.
Em estudos de caso, anteriormente citados, foi pos-
svel traar quatro perodos distintos de implantao de
conjuntos habitacionais balizados por esse modelo.
68
AMARAL, 1999.
Principais esquemas espaciais
dos conjuntos implantados pelo
BNH em So Paulo. Espaos livres
abundantes, tipologias repetitivas e
monofuncionalidade.
58
1.4.4 Modifcaes, distores e
permanncias: quatro perodos
Na histria da produo em grande escala dos con-
juntos habitacionais, voltados para famlias de baixa
renda na RMSP, pode-se observar a introduo de sutis
modifcaes e/ou revises de cunho projetual/espacial
no suceder dos planos habitacionais, projetos e governos.
Dentro da trajetria de atuao de cada rgo
Produtor Cecap
69
, Cohab e CDHU
70
- e at mesmo do
Mercado Imobilirio, possvel se identifcar uma srie
de momentos de introduo de mudanas no padro de
ocupao. No caso da Cohab SP rgo responsvel por
implantar programas habitacionais em So Paulo, desde
a criao do BNH, em 1964, at a atualidade, em 2010
por exemplo, pode-se pontuar pelos menos trs mo-
mentos ou situaes que diferenciam espacialmente sua
produo de novas unidades habitacionais:
1. 1977-1988: BNH como agente fnanciador. De-
vido ao estoque de grandes glebas estruturado
nesse perodo, marcado pela produo de
grandes conjuntos com milhares de unidades pa-
dronizadas, localizados na periferia de So Paulo,
ou em cidades vizinhas na RMSP, como so os
casos dos conjuntos de Itaquera- Jos Bonifcio,
Pe. Anchieta, e de Carapicuba Presidente Cas-
telo Branco.
2. 1988-1992: Governo Luiza Erundina em So Pau-
lo, quando os projetos assumem carter mais
investigativo e experimental, com reduo do
porte dos conjuntos e a criao de tipologias es-
peciais.
3. 1990-2010: Atuao em parceria com a CDHU-
SP na reurbanizao de favelas, regularizao e
erradicao de cortios entre outros programas
especfcos. O que representa a modifcao do
escopo do trabalho, com produo de menor es-
cala de unidades, pontual e com especifcidades
de terreno e de tipologias edilcias.
Acima so apenas exemplos dos diversos momen-
tos da trajetria da Cohab-SP, ao longo de sua histria ,em
que mudanas polticas infuenciaram no padro de ocu-
pao dos conjuntos por ela produzidos. Tantos outros
momentos podem ser identifcados para esse mesmo r-
go, dependendo da referncia a ser utilizada. O
mesmo ocorre para a produo dos outros rgos pro-
motores CDHU, por exemplo e para a produo do
Mercado Imobilirio.
O objetivo neste trabalho no pontuar todos
os movimentos de mudana e reviso do partido formal
69
Cecap - Caixa Estadual de Casas para
o Povo, predecessora da CDHU no
Estado de So Paulo
70
Tais rgos representam os prin-
cipais Agentes produtores que se
sucederam atuando no Estado de So
Paulo e/ou municpio de So Paulo
no decorrer de 1960 at 2010.
59
adotado na produo de grande escala dos conjuntos ha-
bitacionais, mas sim identifcar os principais momentos,
em que revises fundamentais foram introduzidas acar-
retando numa melhoria ou numa piora signifcativa no
padro dos projetos e da implantao efetiva dos conjun-
tos.
Dessa forma, identifcaram-se quatro momentos
especfcos que representam movimentos de introduo
e aplicao de modifcaes que provocaram revises
qualitativas ou distores na forma de implantao dos
conjuntos, ao longo das ltimas cinco dcadas de 1960 a
2010, englobando a atuao dos principais agentes pro-
dutores no setor:
1. Do projeto modelo da Superquadra de SQS 308,
no Plano Piloto de Braslia, para o Cecap Zezinho
de Magalhes Prado, em Guarulhos.
2. Do Cecap para a produo do BNH por inter-
mdio da Cohab-SP e da CDHU at o incio de
dcada de 1990.
71
3. Das Cohabs e da CDHU da dcada de 1990 para
CDHU do ano 2000.
4. Da CDHU, da dcada de 1990, para a CDHU de
2000 e a produo do Mercado Imobilirio.
Tais modifcaes podem ser de carter evolutivo,
isto , revises no projeto introduzidas para melhorar ou
resolver a soluo espacial de implantao dos conjuntos.
Como, por exemplo, uma resposta formal aos problemas
encontrados em conjuntos j existentes. Um caso tpico
a diretriz implementada pela CDHU no fnal da dcada
de 1990
72
que limita o nmero de unidades de cada em-
preendimento para provocar um controle de porte dos
conjuntos.
Outras vezes, tais modifcaes acarretaram em
distores do modelo, isto , modifcaes que resultaram
na perda de qualidade ou piora dos projetos habitacio-
nais, pela simplifcao do desenho arquitetnico e/ou
paisagstico, visando ao empobrecimento e ao baratea-
mento do custo de implantao desses conjuntos.
71
A passagem do projeto do Cecap
Zezinho de Magalhes Prado para a
produo da Cohab SP no obedece
a uma ordem cronolgica linear. Na
poca de implantao do Cecap, na
dcada de 1970, a Cohab j apresen-
tava alguns conjuntos em fase de
projeto e implantao na RMSP. Essa
passagem se justifca por seu carter
de transio de proposta urbanstica e
arquitetnica.
72
O Manual Tcnico de Projetos, lana-
do pela CDHU em 1998, implementa
a diretriz de limitao do nmero
de unidades por conjuntos em 160
unidades habitacionais, nos Parme-
tros e Diretrizes para Parcelamento,
captulo 2.2 .
60
O modelo de partida: Superquadra
Como modelo urbanstico original da produo habitacional
modernista, que originaram as bases do partido adotado e difun-
dido pelo BNH e por outros rgos de atuao posterior, adota-se a
Superquadra SQS 308 do Plano Piloto de Braslia. So identifcadas
as seguintes caractersticas fsico-espaciais e programticas aplicadas
nesses espaos:
Tipos arquitetnicos laminares blocos de apartamentos,
com elevador, sobre pilotis e com estacionamento no sub-
solo.
Abundncia e predominncia dos espaos livres pblicos.
Hierarquizao do sistema virio com ruas de trnsito local.
Circulao de pedestres desvinculada do sistema virio, livre
pelo solo pblico.
Acessos mltiplos e individualizados aos espaos constru-
dos e privados.
Organizao das unidades habitacionais em Superquadras
ou Unidades de Vizinhana com porte delimitado.
Implantao de equipamentos sociais, servios e reas co-
merciais de mbito local para cada Unidade de Vizinhana.
Massas de vegetao de grande porte como estrutura deli-
mitadora do espao das Superquadras.
Edifcio laminar padro: pilotis, seis pavimentos com elevador e
panos iluminados na fachada. 2004
61
Esquemas referentes
implantao da
Superquadra original
SQS 308 no Plano
Piloto de Braslia.
Org. Alexander
Vilalln, 2010
62
Do projeto modelo da Superquadra para o Cecap
Zezinho de Magalhes Prado
Esse primeiro momento de transio marcou a tra-
duo fsico-programtica do partido modernista de
empregado na Superquadra Modelo SQS 308 e valida-
do como sinnimo de modernidade e desenvolvimento
para o pas, para a frmula adotada como soluo de ha-
bitao popular produzida em larga escala no Brasil, e
particularmente, na RMSP.
Tal transio caracterizada por muitos fatores de
permanncia do partido original adotado, e algumas pou-
cas revises e distores em decorrncia da adaptao
para o empreendimento de baixo custo.
Dentre as permanncias, encontram-se:
a) Organizao do conjunto em unidades de
vizinhanas, agrupamentos de unidades habita-
cionais com dimenses predefnidas.
b) Predominncia dos espaos livres sobre os espa-
os edifcados.
c) Totalidade dos espaos livres de domnio e aces-
so pblico.
d) Ocupao vertical, em lminas de apartamentos
sobre pilotis.
e) Previso e prvia distribuio entre unidades de
vizinhana de equipamentos sociais e de lazer e
reas comerciais.
f) Previso de equipamentos sociais e de lazer para
todo o assentamento;
g) Espaos livres abundantes, penetrveis.
h) Algumas reas livres com usos pr-defnidos es-
portivos e de lazer, e restante das reas de uso
indefnido.
i) Percurso livre de pedestre entre quadras e lmi-
nas de apartamentos.
j) Acesso aos espaos privados das edifcaes, pon-
tuais e variados, distribudos bloco a bloco.
k) Sistema virio hierarquizado entre ruas estreitas
de trnsito local entre unidades de vizinhana
e intraunidades de vizinhana ruas de interli-
gao interna do conjunto, e vias de maior porte
de interligao entre o conjunto e o restante da
cidade existente.
63
Esquemas referentes implantao
do Cecap Zezinho de Magalhes
Prado, em Guarulhos, So Paulo.
Org. Alexander Vilalln, 2010
64
Poucas so as revises introduzidas nessa transi-
o que podem ser consideradas revises adotadas para
permitir a transposio do modelo para a produo de
habitao popular:
a) Limitao de projeto arquitetnico das lminas
de apartamentos em um projeto nico para via-
bilizar a otimizao construtiva utilizando-se da
pr-fabricao de peas de concreto.
b) Reduo do nmero de pavimentos dos blocos
de apartamentos de seis andares para trs anda-
res, com a supresso do elevador para circulao
vertical.
Outras modifcaes podem ser consideradas como
distores do partido original adotado na Superquadra do
Plano Piloto. Apesar de serem modifcaes menos drsti-
cas do modelo do que as modifcaes a serem apontadas
nos momentos posteriores, essas distores j indicam o
incio da trajetria de perda de qualidade e simplifcao
do partido modernista na produo popular de grande
escala.
Essas distores so:
a) Localizao perifrica dos empreendimentos e
desconectada com a cidade pr-existente.
b) Excluso do projeto de paisagismo, para trata-
mento das reas livres, e a excluso das massas
vegetais de grande porte, para estruturao e de-
limitao espacial do conjunto.
c) Excluso de reas de estacionamento privado
ou destinado populao existente, alm da
excluso desse uso de forma generalizada no as-
sentamento.
Distribuio interna da unidade
habitacional padro do Cecap. 64m.
Acervo pessoal Silvio Macedo, 1974
Lmina de apartamentos padro.
65
Do Cecap para a produo do BNH - Cohab e CDHU
em sua fase incial
73
A conexo do projeto do conjunto do Cecap Zezi-
nho de Magalhes Prado, para os projetos da Cohab e
da CDHU, na sua primeira fase de atuao fnal da d-
cada de 1980, marca o momento de maior modifcao
e distoro do partido original do projeto modernista
para reas habitacionais. Comas
74
defne essa distoro
em uma comparao entre as principais caractersticas
fsico-programticas no projeto do Plano Piloto versus o
projeto padro, implantado pelo BNH com a atuao das
Cohabs.
Por razes de mtodo, inseriu-se o Cecap como elo
dessa transposio entre Braslia e BNH, pois tal projeto
demarca a adaptao e passagem do projeto modernis-
ta para o projeto voltado produo em larga escala
de moradia popular. No entanto, o momento de maior
modifcao e simplifcao do partido original se d jus-
tamente com o incio da atuao do BNH por intermdio
da Cohab-SP na RMSP.
73
Como primeira fase de atuao
da CDHU, entende-se sua produo
inicial no fnal da dcada de 1980 e
incio da dcada de 1990, caracteriza-
da pela extenso e continuidade da
produo da Cohab SP.
74
COMAS, 1986: pp.127-130.
"caracIcrIsIIcas manIIdas pc|o BNH" "caracIcrIsIIcas modIIIcadas pc|o BNH"
dlvlso proqramallca dos espaos blocos com um menor numero de andares - no lol adolado o
uso do elevador
selorlzao lunclonal
dlsposlo da edlllcao lsolada no lerreno edlllclos apresenlam aparlamenlos lerreos e no eslo sobre
pllolls
dlssoclao da edlllcao com o desenho da rua o eslaclonamenlo de velculos se enconlra no nlvel dos
aparlamenlos - em Brasllla, na malorla dos blocos, o
eslaclonamenlo e no subsolo
polarlzao enlre espao llvre publlco e espao conslruldo
prlvado
o espao llvre nao e lralado palsaqlsllcamenle
espao llvre conllnuo, colellvo e lndllerenclado
Quadro dc caracIcrIsIIcas manIIdas ou modIIIcadas a parIIr do dcscnho dc uma supcrquadra dc BrasI|Ia
Imagem de um bloco de apartamentos padro da Cohab-SP na dcada
de 1970 e de 1980. Acervo pessoal Silvio Macedo, 1974
In: COMAS, 1986: p. 127-130
66
Entre o Cecap, localizado no municpio de Guarulhos,
e a Cohab Itaquera II, localizada em So Paulo e adotada
como exemplo, apontam-se as seguintes caractersticas
fsico-programticas de permanncia:
a) Localizao perifrica dos empreendimentos e
desconectada com a cidade pr-existente.
b) Excluso do projeto de paisagismo para trata-
mento das reas livres, a excluso das massas
vegetais de grande porte para estruturao e de-
limitao espacial do conjunto.
c) Predominncia dos espaos livres sobre os espa-
os edifcados.
d) Acesso livre de pedestre entre quadras e lminas
de apartamentos.
e) Acesso aos espaos privados edifcaes pon-
tuais e variados bloco a bloco.
f) Sistema virio hierarquizado entre ruas estreitas
de trnsito local entre unidades de vizinhana
e intraunidades de vizinhana ruas de interli-
gao interna do conjunto, e vias de maior porte
de interligao entre o conjunto e o restante da
cidade existente.
No projeto das Cohabs, e mais especifcamente da
Cohab Itaquera II Jos Bonifcio , pode se identifcar
caractersticas morfolgicas de funcionais que diferem
da proposta do Cecap, mas no so consideradas distor-
es do seu modelos por no induzirem a uma perda de
qualifcao especial. Podem ser consideradas apenas
caractersticas de reviso e adaptao do modelo a situa-
es urbanas e polticas diferentes daquelas encontradas
pela Cecap:
a) Introduo de tipos arquitetnicos horizontais
casas geminadas confgurando conjuntos de
tipos mistos horizontais e verticais.
b) Adoo de mais de um tipo arquitetnico vertical
com a articulao pela caixa de escada das lmi-
nas de apartamentos.
c) Diviso do terreno em lotes privados para cada
bloco de apartamentos ou casa, com defnio
dos espaos livres entre pblico e privados.
d) Introduo do uso de estacionamento para as
reas livres, com o estabelecimento de bolses
pblicos de vagas para automveis.
67
Esquemas referentes
implantao da Cohab
Itaquera II Conjunto Jos
Bonifcio, em Itaquera, zona
leste de So Paulo. Org.
Alexander Vilalln, 2010
68
Das modifcaes consideradas distores ou simpli-
fcaes do modelo modernista, apontam-se:
a) No h o conceito de unidade de vizinhan-
a agrupamento de nmero determinado de
unidades habitacionais, comrcio e servios
na lgica de implantao dos blocos de apar-
tamentos e casas que passam a ser dispostos
aleatoriamente pelo terreno.
b) As glebas utilizadas apresentam relevo acidenta-
do ou outras fragilidades naturais.
c) Equipamentos sociais e comrcio so previstos
em projeto, porm distribudos de forma alea-
tria entre as unidades habitacionais em reas
residuais do terreno.
d) Edifcaes passam a ter o trreo ocupado por
apartamentos, com a excluso das reas sombre-
adas sob pilotis.
e) H a diviso do terreno em lotes privados, que
defnem o limite entre espao pblico e espao
privado, apenas na forma cadastral, pois no
existem ainda barreiras fsicas entre tais espaos.
Esse o momento notadamente reconhecido pela
perda de qualidade do espao urbano nos conjuntos
habitacionais. A perda do conceito urbanstico de agrupa-
mento dos prdios, em unidades de vizinhana com porte
delimitado, equipamentos de lazer e comrcio destinado
a um grupo especifco de moradores e outras simplifca-
es, como a inexistncia do espao dos pilotis, sob os
blocos, teve consequncias negativas na percepo do
espao pelos moradores e sua apropriao, como espao
urbano de qualidade, que ser exposto adiante.
Na primeira dcada de atuao da CDHU, nota-
-se o prolongamento do padro de ocupao da
Cohab-SP com a implantao dos grandes conjuntos em
reas perifricas da RMSP, enquadrando-se nesse perodo
de transio do modelo modernista.
69
Das Cohabs e da CDHU da dcada de 1990 para a
CDHU do ano 2000
75
Outro momento de passagem e modifcao do mo-
delo marcado pela transio interna e revises ocorridas
dentro da prpria CDHU. Os primeiros conjuntos produzi-
dos por esse rgo, em concomitncia com a produo
da Cohab-SP, no fnal da dcada de 1980, ainda apresen-
tavam caractersticas formais muito semelhantes entre si.
Conjuntos de grande porte, com mais de 500 unidades,
implantados em glebas distantes do centro da cidade que
aproximavam morfologicamente o resultado da produo
dessas duas Instituies.
Com o encerramento das atividades do BNH em
1986, e o enfraquecimento da atuao das Cohabs nos
anos consecutivos, observa-se que a CDHU desponta em
todo o Estado de So Paulo e principalmente na RMSP
como a maior produtora pblica de habitao popular
urbana. Inicialmente, a produo em escala de CDHU
apresentou caractersticas semelhantes s da produo da
Cohab, quando ocorreram, nas dcadas de 1990 a 2000,
modifcaes fsico-programticas e tambm no processo
de gesto do espao dos conjuntos que foram signifcati-
vas para a reestruturao espacial dos projetos.
Tais modifcaes foram consequncia de uma revi-
so da postura da CDHU, como uma tentativa de reviso
do processo de projeto e implantao dos conjuntos, que
culminou na publicao do Manual Tcnico de Projetos
em 1998, como diretrizes e parmetros para o projeto dos
empreendimentos.
75
Vale relembrar que a Cohab- SP
uma Autarquia, ligada ao municpio
de So Paulo, e a CDHU a Institui-
o responsvel pela produo das
polticas de habitao popular da
Secretaria de Habitao do Estado de
So Paulo.
Tipo vertical padro da CDHU a partir de 1998. Caderno de Tipologias-
Secretaria de Habitao do Estado de So Paulo, 1998.
Tipo vertical padro da CDHU a partir de 1998. Caderno de Tipologias-
Secretaria de Habitao do Estado de So Paulo, 1998.
70
Em relao produo anterior, identifca como ca-
ractersticas de permanncia:
a) As glebas utilizadas apresentam relevo acidenta-
b) Predominncia dos espaos livres sobre os espa-
os edifcados.
c) Diviso do terreno em lotes privados para cada
bloco de apartamentos ou casa, com defnio
dos espaos livres entre pblico e privados.
d) Ocupao do trreo com unidades habitacionais.
Como revises, em funo da mudana de postura
dentro da CDHU, identifcaram-se:
a) Reduo da dimenso dos terrenos dos empreen-
dimentos.
b) Reduo do porte dos conjuntos, com menor n-
mero de unidades por empreendimento.
c) Variaes dos tipos arquitetnicos verticais, alm
dos blocos e lminas sem elevador e com poucos
andares, surgem blocos de oito a 12 andares com
elevador.
d) Supresso do uso de tipos horizontais casas
nas unidades habitacionais.
e) Introduo de usos diversifcados para os espaos
livres privados, como estacionamentos privativos
e centros comunitrios;
f) Excluso do sistema virio interno.
Algumas modifcaes, infuenciadas tambm pelo
processo de reviso da prpria CDHU, surgiram nos proje-
tos da dcada de 2000, entre elas:
a) Fechamento dos lotes privados com muros e gra-
des.
b) Predominncia dos estacionamentos privados so-
bre toda a rea livre intralote.
c) Limitao do nmero de acessos para um por
agrupamento de blocos condomnio.
d) Reduo e excluso da circulao de pedestres en-
tre blocos de apartamentos.
e) Monofuncionalidade de funes urbanas, somen-
te habitacional, com a excluso de usos institucionais e
comerciais.
71
Esquemas referentes
implantao da CDHU Sacom C,
no Sacom, zona sul de So Paulo.
0 20m 60m
72
Da CDHU para a produo do Mercado Imobilirio
A produo e os projetos de empreendimentos, vol-
tados para as famlias com rendas populares feitos pelo
Mercado Imobilirio, apesar de apresentar fns lucrativos,
portanto, divergentes daqueles empreendidos pelo Poder
Pblico, apresentam uma convergncia nos seus aspectos
fsicos e espaciais. Por isso, a validade de comparao e de
identifcao do partido adotado por esses projetos, com
vis modernista em seus aspectos urbansticos.
Entre a produo contempornea da CDHU, em 2010,
e a produo do Mercado Imobilirio, identifcaram-se
como caractersticas de permanncia:
a) Reduo da dimenso dos terrenos dos empreen-
dimentos.
b) Reduo do porte dos conjuntos, com menor n-
mero de unidades por empreendimento de 500
unidades ou mais para em mdia 160 unidades
por agrupamento.
c) Introduo de usos diversifcados para os espaos
livres privados, como estacionamentos privati-
vos, centros comunitrios e reas recreativas,
tambm conhecidas como playgrounds.
d) No h sistema virio interno.
e) Fechamento das glebas e lotes privados com mu-
ros e grades.
f) Predominncia dos estacionamentos privados so-
bre toda a rea livre intralote.
g) Limitao do nmero de acessos para um aces-
so por agrupamento de blocos, organizados em
condomnios cercados.
h) Reduo e excluso da circulao de pedestres
entre blocos de apartamentos.
i) As glebas utilizadas apresentam relevo acidenta-
j) Predominncia dos espaos livres sobre os espa-
os edifcados.
k) Ocupao do trreo com unidades habitacionais.
l) Unidades habitacionais com reas teis extrema-
mente reduzidas, aproximadamente 48 m2 cada
apartamento;
m) Monofuncionalidade, uso exclusivamente habi-
tacional, com a excluso de usos institucionais e
comerciais;
73
Esquemas referentes
implantao da Reserva Parque
So Vicente, em Mau, So Paulo.
74
As modifcaes espaciais, introduzidas nesses
empreendimentos que podem ser consideradas como re-
vises, so justamente caractersticas que se relacionam
ao apelo de venda que esses empreendimentos devem
ter. Tais caractersticas representam a releitura da produ-
o da CDHU:
a) Ampliao do programa de uso dos espaos livres
privados com a introduo de reas especializa-
das de lazer: churrasqueiras, piscinas, praas,
dentre outras.
b) Adoo de tratamento de fachada dos prdios de
apartamentos com pinturas que se assemelham
ao estilo neoclssico empregado usualmente pelo
Mercado Imobilirio, aproximando sua identida-
de com a da cidade cotidiana.
c) Aumento considervel da rea de estacionamen-
to que predomina sobre os usos dos espaos
livres privados.
Tipo vertical de cinco
pavimentos padro da
produo de Mercado
empreendida pela MRV
Engenharia S/A.
www.mrv.com.br
Tipo vertical padro da
produo de Mercado
empreendida pela
ConstrutoraTenda S/A.
www.tenda.com.br
75
1.4.5 Principais distores e problemas do
modelo paradigmtico
O padro atual (2010) de ocupao, implantao e
a produo de conjuntos habitacionais para famlias de
rendas populares, derivados da trajetria de modifcaes
do modelo urbanstico modernista, apresentam caracte-
rsticas fsico-programticas que resultam em problemas
e obstculos para a adequada apropriao desses espaos
urbanos como espaos de moradia satisfatrios.
Muitas dessas caractersticas foram herdadas como
permanncias do modelo paradigmtico imposto pelo
BNH em 1980, outras foram sendo agregadas ao longo
dos perodos indicados anteriormente, resultando em
distores e desqualifcaes do partido originalmente
adotado pelo Cecap na dcada de 1970.
Tais caractersticas desqualifcadoras podem ser or-
ganizadas em grupos:
1) Caractersticas ambientais:
Terrenos com fragilidades naturais, relevos des-
favorveis e presena de reservas vegetais ou
corpos dgua a serem preservados.
Solos fragilizados ou facilmente erodveis.
Orientao solar das edifcaes prejudicada pela
casualidade ou incompetncia da implantao
das edifcaes e pela proximidade entre prdios.
2) Caractersticas estruturais:
As vagas de estacionamento localizadas prximo s janelas das
unidades trreas tiram a privacidade de seus moradores, CDHU -
Itaquera. 2011
76
Tipos arquitetnicos repetitivos e desvinculados
do contexto de cada conjunto.
Implantao de apartamentos trreos com jane-
las e acessos voltados para os estacionamentos e
passagens com perda da privacidade dessas uni-
dades.
Proximidade entre edifcaes, resultando em es-
paos confnados, pouco visveis e prejudicando
a privacidade dos apartamentos.
Cercamento com muros e gradis de toda a rea
do conjunto com desvinculao do espao inter-
no com o espao pblico da rua.
3) Caractersticas dos espaos livres:
No hierarquizados, residuais e fragmentados
com poucas oportunidades efetivas de uso e
apropriao pelo seu formato e dimenso.
Espaos de passagem e circulao se encontram
muito prximo dos blocos de apartamentos.
Predominncia das grandes reas livres dedica-
das s vagas de estacionamento.
Cercamento com muros isolam as caladas e confnam e fragmentam
os espaos livres privados. Tenda, 2009
Espaos livres pblicos
residuais, abundantes,
mal localizados e de difcil
utilizao pelo estado de
abandono caracterstica
que persiste na Cohab
Itaquera. 2006
77
4) Funes urbanas:
Espaos monofuncionais habitacionais.
No so implantados espaos para usos institu-
cionais, sociais e/ou comerciais.
5) Caractersticas de acessibilidade:
Reduo das possibilidades de acesso do espao
pblico para o privado, com controle de acesso
por muros e guaritas concentrando em apenas
um local a movimentao de pessoas.
Acesso aos blocos de apartamentos desprotegi-
dos de intempries.
Espaos livres residuais com
baixa visibilidade e nenhum uso
defnido, destinados invaso
privada ou ao abandono
caracterstica que persiste na
Cohab Brig. Faria Lima, 2004
Grandes estacionamentos
ocupam a maior parte dos
espaos livres privados
contemporneos, com poucas
possibilidades de apropriao
por outros usos. Reserva Parque
So Vicente, 2010.
Fechamento executado por moradores para controle do acesso de
pessoas s unidades. Pouca visibilidade da rua deixa inseguro que l
habita caracterstica que persiste. Acervo Quap 2005
78
Acessos com pouca visibilidade, sendo considera-
dos pouco seguros.
Impossibilidade de atender acessibilidade
universal pelo tipo arquitetnico sem elevador,
corredores estreitos e circulaes com altas decli-
vidades no espao livre.
6) Circulao e estacionamentos:
reas de circulao de pedestres so confnadas
e ocupam espaos residuais, pouco privilegiados
e prximos s habitaes trreas.
No h sistema de circulao de veculos hierar-
quizado.
Estacionamentos ocupam maior parte das gle-
bas, resultando em espaos livres pavimentos e
ridos.
Reduo das possibilidades de acesso aos espaos privados,
fechamento na organizao condominial, em Mau, 2010.
Circulao de pedestre confnada,
pouco visvel e de largura
inadequada, na Reserva Parque So
Vicente. 2010
79
7) Conexo com o entorno e aspectos simblicos:
Conjuntos representam barreiras de integrao
com o entorno por causa dos seus muros e sua
desvinculao do espao pblico com o fecha-
mento dos espaos privados.
Rompem com a paisagem existente com sua mo-
notonia e repetio de tipos desfamiliarizados
com a populao.
O modelo original difundido pelo BNH propunha que
a cidade fosse implantada dentro de um parque, porm
as distores assumidas na sua produo, para viabilizar
economicamente os empreendimentos, ocasionaram a
perda de qualidade espacial desses conjuntos e o distan-
ciaram do modelo modernista almejado.
A predominncia de espaos livres urbanos e pbli-
cos, apresentados em Braslia e defendidos na Carta de
Atenas como espaos de sociabilizao, que promovem
a redeno da cidade tradicional, capitalista, cindida em
lotes privados, mostrou-se pouco efciente como elemen-
to qualifcador do espao urbano proposto nos conjuntos
habitacionais populares, devido ao seu processo de ba-
rateamento, simplifcao e distoro, aqui apresentado.
Uma composio desejvel de reas livres requer
um repertrio mais complexo e hierarquizado de espaos
que no se limitam ao cenrio do parque indefnido. Este,
para ser um espao de convvio bem-sucedido, necessita-
ria de uma srie de outras caractersticas morfolgicas e
funcionais que no so agregadas aos projetos habitacio-
nais populares.
O suporte natural das glebas utilizadas outro ele-
mento que difculta a implantao desses conjuntos,
provocando distores no modelo moderno. Esse ltimo,
para ser plenamente implantado presumia um terreno
plano, ou quase plano como o de Braslia, e o de Gua-
Desconexo e ruptura entre os conjuntos e o entorno caracterstica
que persiste. Parque do Gato, So Paulo. Acervo Quap 2005
80
rulhos, onde est o Cecap Zezinho de Magalhes com
predisposio para modifcaes estruturais, como se fos-
se uma tela em branco. A realidade que so terrenos
com relevos diversos e em geral acidentados que necessi-
tam de grandes movimentaes de terra para a formao
de plats que abrigam os blocos de apartamento padro
e impossibilitam a implantao de espaos livres cont-
nuos.
Alm do relevo, as caractersticas naturais das glebas,
com seus corpos dgua crregos e nascentes e suas
reas de preservao delimitam e difcultam a implan-
tao do projeto como um todo, que por sua totalidade
impossibilitado de se adaptar e respeitar tais recursos
naturais.
76
Em conjunto com as distores do modelo urbans-
tico, encontram-se as limitaes na proposio de tipos
arquitetnicos que so os elementos de composio do
espao dos conjuntos que mais persistem, desde o ini-
cio de sua produo em escala, na dcada de 1970, que
engessam as solues de implantao e condenam a
populao a habitar em unidades de dimenses extrema-
mente reduzidas.
Segundo Comas
77
, o conjunto de apartamentos do
BNH no passa da verso abastardada, por injunes eco-
nmicas especulativas, do tipo ideal de moradia que sua
formao (da intelligentsia arquitetnica brasileira) e que
a superquadra de Braslia materializa.
76
As glebas destinadas implantao
dos conjuntos populares, tanto na
dcada de 1970 quanto em 2010, so
em geral os terrenos mais desvalori-
zados da mancha urbana, em geral
perifricos. Por isso, apresentam
caractersticas fsicas mais frgeis, que
difcultam a implantao de qualquer
espao urbano e por isso se apresen-
tam com baixo valor de troca para o
Mercado Imobilirio.
77
COMAS, 1986 .
Planta padro do
apartamento do Inocoop
da dcada de 1970. Acervo
Quap, 1974
Planta apartamento padro da
CDHU. Caderno de Tipologias, 1998
Planta apartamento padro
da Construtora Tenda.
www.tenda.com.br
81
A distoro do modelo modernista e seu discurso
sublinhada no somente por Comas, mas tambm por
uma srie de outros autores que se dedicaram ao estudo
do modernismo, entre os quais se destacam Kopp
78
. Ao
tratar de justifcar a crtica ao modernismo e sua aplica-
o no perodo ps-guerra, Kopp frisa que tais crticas no
se aplicam aos conjuntos e projetos originais e fis aos
princpios pregados durante os CIAMs. A crtica aos espa-
os urbanos estreis, vazios, indiferenciados, arquitetura
hostil e repetitiva se aplica justamente aos projetos que se
desviaram do modelo original que defendia o avano tc-
nico e a racionalizao da arquitetura e a sociabilizaao
dos espaos livres urbanos.
Verso abastardada, termo utilizado por Comas
para se referir aos conjuntos do BNH, tambm signifca
a verso ilegtima do modelo, aquela que fugiu de todos
seus preceitos. Portanto, o espao herda caractersticas do
modelo modernista sem conseguir reproduzir seu contex-
to tanto de produo do espao urbano total referenciado
por Lang
79
caso de Braslia quanto no seu contexto
histrico e social referenciado por Kopp.
A desfgurao do modelo se deu na passagem da
Superquadra para a produo em escala do BNH, e vem
sendo aprofundada at 2010, com uma sucesso de revi-
ses que o distorcem e o modifcam em uma tentativa de
adequ-lo realidade imposta pela cidade existente.
Parte da inconformidade desse tipo de produo
ocorre em funo da implantao de um empreendi-
mento concebido sob os preceitos modernistas em uma
cidade regulada pelo Capitalismo em que toda e qualquer
movimentao, sobre o solo urbano, deve ser feita pelo
parcelamento do solo em lotes. Existe, ento, um padro
cultural arraigado da forma fragmentada do espao urba-
no e sua diviso em lotes, com valorizao da propriedade
privada e da expresso individual.
Ao contrrio da cidade convencional, onde esta a
unidade geradora de forma urbana construda, nos con-
juntos habitacionais, o lote delimitado, na maioria das
vezes, aps a implantao das edifcaes no terreno,
como forma apenas de adaptar esse tipo de produo
regulamentao da cidade existente. a sobreposio
entre uma forma de produzir o espao urbano por um
desenho total, e a cidade que produzida e gerida em
fragmentos. Tal sobreposio combinada com o pro-
cesso de desfgurao e empobrecimento do modelo
urbanstico modernista original que ocasionam a forma
de ocupao atual dos conjuntos produzidos tanto pelo
Poder Pblico quanto pelo Mercado Imobilirio.
Em 1986, Comas
80
antecipa: Quando, por impossi-
bilidade de um controle completo do projeto urbano, os
princpios modernistas forem institucionalizados em regras
matemticas
81
aplicadas a um tecido urbano existente[...]
a construo do espigo se tornar inevitvel e os espaos
78
KOPP, 1990:captulo 1.
79
LANG, 2005.
80
COMAS, 1986: p. 16.
81
Padres de ocupao do solo impos-
tos pelo zoneamento e pelos cdigos
de obra. Interpretao da autora.
82
abertos residuais junta trama viria urbana um fenme-
no banal. A cidade tender a transformar-se numa coleo
de intervenes singulares aleatoriamente justapostas. A
reduo da paisagem urbana harmonia monocrdia que
no admite desvio (a cidade modernista) ser substituda
pela cacofonia desorientadora da mais desbragada permis-
sividade.
Esse cenrio exige maior preciso dos projetos para
que seja possvel na escala do Desenho Urbano resolver e/
ou amenizar a contradio espacial criada pela sobreposi-
o desses dois modelos de produo do espao urbano.
Para isso, entende-se que seja necessrio o estabeleci-
mento de critrios de qualidade para desenho do espao
urbano habitacional que incluam, desde a escala de im-
plantao dos conjuntos na cidade, at solues na escala
do pedestre, como a posio dos acessos s edifcaes.
Tais critrios deveriam ser conhecidos pelo corpo tcnico
que tem como objeto de trabalho a cidade e seus conjun-
tos habitacionais arquitetos e engenheiros, planejadores
e paisagistas e devem ser cobrados e implementados
pelas entidades reguladoras que representam o Poder P-
blico.

INTRODUO
CAPTULO 2
Critrios para projeto e anlise de reas
habitacionais e seus espaos livres
85
CRITRIOS PARA PROJETO E ANLISE DE REAS HABITACIONAIS E SEUS ESPAOS LIVRES
Revalorizando-se um urbanismo de rua, praa, qua-
dra, bairro, ptio e quintal, prope-se que o projeto da
habitao de baixa renda passe a ser encarado como o pro-
jeto do bairro popular, positivamente integrado cidade
em cujo territrio se assenta.
82
A defnio de critrios para projeto e anlise de
reas habitacionais por meio do Desenho da Paisagem
Urbana, justifca-se pelo entendimento da necessidade
de bem distribuir os espaos livres urbanos qualifcados,
infra-estruturas e equipamentos de forma que todos os
usurios possam deles usufruir. Dessa forma, benefcios
ambientais e espaciais so distribudos pela populao
de maneira socialmente justa. Estabelece-se assim um
princpio fundamental de equilbrio qualitativo entre os
espaos urbanos distribudos nos mais variados setores
da cidade, independentemente de sua localizao ou do
grupo populacional que deles usufruem, que deve guiar a
produo do espao urbano das cidades.
As reas habitacionais ocupadas por famlias com
rendas populares so, em So Paulo, notadamente
reconhecidas pela precariedade de seus espaos livres ur-
banos ruas, praas, largos e quintais que muitas vezes
so inexistentes ou so inadequados nas suas dimenses
formais, funcionais, estticas e ambientais. Ou seja, ob-
serva-se a predominncia de ruas e caladas estreitas, em
ms condies de conservao, e poucas praas e parques,
sendo que os exemplos existentes nem sempre so bem
projetados, alm de altas taxas de ocupao do lote e bai-
xas taxas de permeabilidade que acabam por caracterizar
parte dessa precariedade no espao privado da moradia.
82
COMAS, 1986: p.10.
Via principal em Itaquera, prxima a empreendimentos da Tenda e da
CDHU. Espaos livres do bairros so as ruas e suas caladas estreitas.
2010
Os agentes que atuam diretamente sobre tais reas
habitacionais so, em 2010, o Poder Pblico e o Merca-
do Imobilirio. Sua atuao assume vrias formas, como
legislao e normatizao por parte do Poder Pblico, e
86
comercializao de imveis, especulao imobiliria por
parte do Mercado Imobilirio. Identifca-se, porm, que a
forma mais corrente de interferncia desses Agentes nos
bairros perifricos habitacionais descritos por meio da
produo dos conjuntos habitacionais verticais que ocu-
pam os terrenos ainda vagos que ali existem.
nessas vizinhanas como uma forma de habitao mais
qualifcada, oferecendo maior quantidade de espaos de
convivncia adequados para seus moradores.
Contudo, observa-se que a implantao desses em-
preendimentos no tem contribudo para a melhora
desses bairros predominantemente residenciais, apre-
sentando defcincias espaos livres amorfos de difcil
apropriao, unidades habitacionais de dimenses muito
reduzidas, entre outros - dentro do seu limite espacial, a
fronteira do lote, e na sua relao com o entorno existen-
te.
Em vermelho, muro que delimita rea de lanamento do mais um
empreendimento do Mercado Imobilirio Construtora Tenda
prximo a conjuntos da CDHU, em Itaquera.2010
Esses conjuntos, pelo seu porte avantajado que to-
mam grandes lotes e pela sua baixa taxa de ocupao do
solo que resulta numa maior disponibilidade de reas
livres, poderiam promover a requalifcao dos espaos
urbanos dessas reas habitacionais tendo como base sua
integrao com o entorno costurada pelo espao livre.
Alm disso, tais conjuntos poderiam ser estabelecidos
Ruptura morfolgica na
disponibilidade de espaos livres
na comparao entre conjuntos
habitacionais empreendidos pela
CDHU, empreendimentos
do Segmento Econmico,
representado pela Tenda, e o restante
da ocupao da cidade produzida
de forma convencional casario no
Campo Limpo. 2010
87
Parte dessa defcincia, em produzir espaos habita-
cionais de qualidade, reside no prprio contexto em que
se insere a produo habitacional popular brasileira e os
fatores determinantes que ele impe.
O atendimento demanda por habitao
popular
83
induz a ocupao de alta densidade populacio-
nal dos terrenos disponveis na cidade, se comparados
coma densidade mdia de ocupao de outros bairros,
tambm predominantemente residenciais da cidade, ou
at mesmo de seu prprio entorno, em busca de melhor
aproveitamento quantitativo desses terrenos e de uma re-
duo de custo da unidade habitacional.
84

Para atingir essas densidades mais altas, prximas
de 550 habitantes por hectare
85
, os tipos construtivos
adotados tanto pelo Poder Pblico valendo-se da CDHU
quanto pelo Mercado Imobilirio se concentram nos
blocos de apartamentos de cinco andares sem elevador,
e solues construtivas padronizadas que permitem a sua
repetio nos mais diversos terrenos e desoneram os em-
preendimentos de custos com projetos de arquitetura,
estrutura e instalaes prediais.
Outro fator determinante comum a indispo-
nibilidade de glebas bem localizadas com dimenses
sufcientes para implantar esses empreendimentos. Ge-
ralmente, as glebas disponveis se localizam em regies
muito distantes das reas mais bem equipadas da cida-
de, o que ocasiona o aumento do custo e do trabalho de
extenso de redes de infra-estruturas e de implantao
de equipamentos urbanos; ou em stios com muitas fra-
gilidades naturais reas de crregos e nascentes, reas
de preservao, ou relevo muito acidentado - que exigem
ou exigiriam o maior cuidado na implantao das edifca-
es.
Tantos limitadores acabam por desviar o foco des-
sa produo da qualifcao dos espaos livres urbanos de
tais empreendimentos para focar o atendimento s exi-
gncias econmicas da implantao dos conjuntos e sua
viabilidade sobre terrenos pouco receptivos. Contudo,
existem critrios de qualidade espacial que deveriam ser
atendidos na produo habitacional popular e/ou de inte-
resse social, e deveriam se sobrepor aos fatores limitantes
mais urgentes, para focar-se na produo de espaos ur-
banos habitacionais de qualidade, tendo em vista que
o ato de morar vai muito alm das atividades exercidas
dentro de um apartamento.
O conceito de habitar, alm de hbitos vitais que cos-
tumam ocorrer dentro do abrigo - dormir, alimentar-se,
lavar-se, engloba hbitos de socializao que ocorrem em
geral nos espaos que o circundam, no caso, os espaos
livres. Esses hbitos so: a convivncia entre pessoas, o
lazer, a circulao diria e outras atividades essenciais li-
gadas ao cotidiano, como o trabalho, ir s compras, entre
outros
86
.
83
O termo habitao popular se
refere habitao produzida para as
famlias com renda populares de zero
a dez salrios mnimos, que inclui
desde o atendimento s famlias com
renda de zero a trs salrios mnimos
(produo de Interesse Social), at
aquelas que possuem uma renda
considervel de dez salrios mnimos
mas que no fazem parte da classe
mdia, por isso, o termo popular.
84
As densidades mdias populacionais
encontradas no entorno horizontal
dos Conjuntos Habitacionais estuda-
dos, varia de 100 a 250 habitantes
por hectare, enquanto que nas reas
ocupadas predominantemente por
conjuntos verticais, atingem-se
densidades que variam de 450 a 650
habitantes por hectare.
85
A densidade mdia de conjuntos
na Zona Leste de So Paulo, como
o caso dos conjuntos Itaquera I e II,
gira em torno dos 550 habitantes por
hectare.
86
SANTOS, em seu estudo de caso
do Catumbi, Rio de Janeiro, refor-
a a ideia de que habitar engloba
mltiplas funes alm das ativida-
des bsicas de sobrevivncia que se
passam no espao ntimo e interno da
moradia, 1986.
88
As economias adotadas, no momento de implanta-
o dos conjuntos, muito distorcem o padro urbanstico
modernista usado nas Superquadras de Braslia, e refor-
am o distanciamento entre espao urbano oferecido nos
conjuntos habitacionais e aqueles espaos conhecidos
pela populao e encontrados na cidade pr-existente.
A aquisio de glebas de baixo custo, a simplifcao
ou ausncia dos projetos de arquitetura e paisagismo e a
inadequao dos tipos padro aos terrenos disponveis,
acarretam em custos mais elevados de terraplanagem e
extenso das redes de infra-estrutura ou de manuteno
e integrao desses espaos na cidade, em momentos
posteriores, alm de prejudicar a qualidade dos espaos
livres resultantes dessa implantao.
Nesse contexto, entende-se que seja necessrio esta-
belecer critrios de projeto, que podem tambm auxiliar
na anlise dos empreendimentos existentes, e que dire-
cionem a produo em vista de superar as distores e
as inefcincias desses espaos anteriormente indicadas.
Espao proposto
na Superquadra
habitacional do
Plano Piloto de
Braslia. Aplicao de
conceitos modernos
na sua integridade.In:
WISNIK, Guilherme.
Lucio Costa entre o
empenho e a reserva.
So Paulo, Ed. Cosac &
Naify: p.104, 2001.
Espaos proposto na
Cohab Itaquera I em So
Paulo. Repetio de tipos,
simplifcao formal e
funcional. Acervo pessoal
Silvio Macedo, 1989.
89
2.1 Espaos livres e apropriao
Projetar espaos habitacionais idealizar os espaos
do cotidiano. Como atividades cotidianas mais comuns
que se do nesses espaos citam-se: os percursos dirios
entre casa e trabalho ou casa e escola; conversar com os
vizinhos; brincar e jogar; passear com o animal de esti-
mao; caminhar ou praticar esportes; lavar o quintal, o
carro, ou varrer a calada; ir s compras, esperar pelo ni-
bus, entre tantas outras atividades que se repetem com
mais ou menos frequncia na vida diria.
Gehl
87
defne trs tipos de atividades que acontecem
nos espaos livres e que devem ser atendidas: atividades
necessrias, atividades opcionais e atividades sociais ou
resultantes. Por estas entende-se:
1. Atividades necessrias: so as tarefas e afazeres
cotidianos obrigatrios que geralmente so aes
baseadas em percursos e caminhadas, como ir
escola ou ao trabalho, fazer compras, esperar
pelo nibus e varrer o quintal. Essas atividades
ocorrem com grande frequncia independente-
mente da qualidade dos espaos das caladas e
das ruas existentes.
2. Atividades opcionais: so atividades ...em que se
participa quando se h vontade ou se o tempo e o
lugar permitem...
88
Isto , so aes que podem
ou no ocorrer no cotidiano ,sendo diretamente
infuenciadas pela qualidade dos espaos exte-
riores. Esses ltimos tm o poder de estimular
sua ocorrncia ou de repelir essas atividades. Das
atividades listadas so opcionais: passear, tomar
sol, descansar ou ler ao ar livre, contemplar, cor-
rer, entre outras.
Tais atividades so cotidianas, mas no so obriga-
trias e podem ocorrer com menor frequncia que as
atividades necessrias. Elas podem ser desempenhadas
individualmente, independentemente da existncia de
outras pessoas ou vizinhos no mesmo espao externo.
3. Atividades sociais ou resultantes: depende da
presena de um grupo de usurios para ocorrer.
tambm chamada de resultante, j que exis-
tem muitas vezes em decorrncia das atividades
necessrias ou opcionais em situaes de au-
mento de seu tempo normal de durao. Essas
atividades mais usuais, ao se prolongarem, per-
mitem o encontro de pessoas que resultam em
uma atividade social. O aumento do tempo de
permanncia no espao exterior est diretamen-
te vinculado qualifcao desses espaos; assim,
espaos livres de boa qualidade propiciam as ati-
vidades sociais, como conversar com os vizinhos,
brincar, jogar.
87
GEHL, 2006:pp. 17-22.
88
GEHL, 2006:p. 17.
90
As atividades sociais se produzem de maneira
espontnea, como consequncia direta das pessoas que pe-
rambulam e ocupam os mesmos espaos. Isso implica que
as atividades sociais se reforcem indiretamente quando se
proporciona melhores condies nos espaos pblicos para
as atividades necessrias e opcionais.
89
Esse ltimo tipo de atividade o mais desejado para
se desenvolver nos espaos livres dos conjuntos habitacio-
nais e nos espaos livres dos tecidos urbanos residenciais
como um todo, por ser capaz de promover a apropriao
dos espaos livres coletivos pela comunidade que ali vive.
Os espaos livres mais comumente encontrados em
So Paulo que suportam tais atividades, foram elencados
por Macedo e Queiroga como espaos de prticas sociais
pblicos
90
: praas, parques, calades, campos de fute-
bol, caladas, ruas, avenidas, vielas, alamedas, escadarias
e becos, canteiros centrais e rotatrias, taludes e terrenos
baldios; alm dos espaos privados com ou sem uso cole-
tivo: quintais, jardins e ptios.
Os espaos livres ligados ao uso habitacional so
espaos que podem servir de suporte vida cotidiana fa-
miliar e privada ou vida cotidiana da esfera pblica e
coletiva. Por espaos de esfera pblica, adota-se o concei-
to formulado pelo Quap SEL
91
referenciado em Arendt
92

e Habermas
93
, no qual se incluem na esfera pblica os
espaos livres onde ocorrem atividades e vivncias de
cunho coletivo, sendo esses espaos de propriedade pri-
vada ou no.
O espao livre pblico por excelncia o espao da
vida cotidiana urbana, principalmente, aquele que se
entremeia e conforma os tecidos urbanos predominante-
mente residenciais. So esses espaos livres que conferem
qualidade urbana ao espao dos tecidos urbanos resi-
denciais em geral e, mais especifcamente, dos conjuntos
habitacionais que inicialmente so grandes ocupaes
monofuncionais. Dessa forma, evitando que esses lugares
sejam simples assentamentos humanos e lhe conferindo
a situao de espao urbano qualifcado. Por qualidade
urbana, entende-se a dotao dos espaos livres para su-
portar atividades e situaes ligadas vida nas cidades.
So situaes de circulao pelo bairro e entre bairros, de
encontros sociais, de percurso at o trabalho ou escola.
Resumindo: funes notadamente citadinas que acon-
tecem em espaos livres. Eles so em parte responsveis
pela criao do contexto urbano, onde os conjuntos se
inserem, caso contrrio, na ausncia de sua qualifcao
desliza-se o conceito de urbano para a ideia de assentado
em lugar prximo ou no muito com cara de urbano.
94
Muitas vezes, os espaos livres pblicos e coletivos
so reas com funes complementares aos espaos edi-
fcados e privados e, por isso, devem ser adequados para
esses usos complementares. No caso da habitao popu-
lar, com suas unidades habitacionais de dimenses to
reduzidas
95
, espera-se que os espaos livres pblicos e
privados complementem ou permitam outros usos que
no podem se dar dentro dos apartamentos. A relao
89
GEHL, 2006:p. 20.
90
MACEDO, 2009:pp. 75-76.
91
Laboratrio da Paisagem do Depar-
tamento de Projeto da Faculdade
de Arquitetura e Urbanismo da
Universidade de So Paulo: Quadro
do Paisagismo no Brasil Sistema de
Espaos Livres Quap SEL.
92
ARENDT, Hannah. A condio huma-
na (1958). 5 Edio. Rio de Janeiro:
Forense Univesitria; In: QUEIROGA,
2009:84-99;
93
HABERMAS, Jrgen. Mudana Estru-
tural da esfera pblica: investigaes
quanto a uma categoria da socieda-
de burguesa (1962). Rio de Janeiro:
Tempo Brasileiro, 1984; In: QUEIRO-
GA, 2009:84-99;
94
MAGNOLI, 2006: p. 160.
95
A produo habitacional de inte-
resse social fnanciada pelo Poder
Pblico por intermdio da Caixa
Econmica Federal ou de qualquer
outra instituio que utiliza sua linha
de crdito tem, em geral, delimitada
a dimenso mxima que as unidades
habitacionais podem ter. No caso do
Programa Minha Casa Minha Vida, as
unidades de interesse social produ-
zida para famlias com rendas de at
trs salrios mnimos devem ter no
mximo 32 ou 37m , dependendo do
tipo. J os tipos verticais apresentados
pela CDHU, a rea mxima encontra-
da de 51,77m.
91
de complementaridade tambm deve ocorrer em funo
dos espaos livres existentes no entorno. A oferta de no-
vos espaos na implantao dos conjuntos habitacionais
pode tanto se apoiar em espaos j existentes no entorno,
quanto melhorar a oferta de espaos livres com funes
mais especfcas de lazer, por exemplo. Ressalta-se que
comumente o entorno dos conjuntos habitacionais loca-
lizados em reas mais perifricas de So Paulo, apresenta
poucos espaos livres coletivos qualifcados. Nesse caso,
exigir-se-ia da implantao de novos empreendimentos
uma maior participao na complementao desses es-
paos.
Deve-se tambm considerar o pblico a que se des-
tinam certos espaos livres para determinar seus critrios
de avaliao e/ou projeto. Bairros ou trechos de bairros
com populaes residentes compostas por jovens fam-
lias com flhos, assim como por famlias com rendas mais
populares, podem demandar mais espaos destinados
recreao e convivncia ao ar livre do que bairros onde
reside uma populao mais idosa. Nesses casos possvel
que a demanda por espaos de caminhadas e contem-
plao seja maior, assim como em reas ocupadas por
famlias de maior renda, as quais podem e costumam
gastar seu tempo livre com atividades pagas ou fora da
cidade. Nesses ltimos casos, o espao livre urbano pode
assumir uma funo mais contemplativa, ou pode abrigar
atividades de percursos menos densas de usurios.
Espaos livres prximos s
unidades habitacionais podem
assumir usos complementares
queles possveis dentro dos
apartamentos. Varal construdo
pelos moradores do Itaquera II,
em So Paulo. 2005
Crianas e jovens demandam
espaos para recreao e
encontro de amigos. Escadas,
guarda corpos so apropriados
para o encontro dos jovens.
Itaquera II, So Paulo, 2005
92
No h frmulas para espaos de sucesso, mas sim,
critrios que conduzam tal espao para seu uso ou apro-
priao. H tipos de espaos livres mais utilizados e mais
facilmente apropriados pelos seus usurios que outros ti-
pos que so completamente esquecidos pela populao.
H ainda espaos livres que passam por profundas modi-
fcaes empreendidas pela populao para que possam
ser fnalmente utilizados.
Por apropriao dos espaos, entende-se o ato de
tornar prprio ou sentir-se responsvel pelo espao livre
coletivo. Quando os usurios se apropriam de determina-
dos espaos coletivo, signifca que h uma identifcao e
uma proximidade com tais espaos, o que justifca publi-
camente sua existncia e propicia seu uso, fazendo com
que esse se torne parte do cotidiano da populao. Tal
processo pode ocorrer em espaos qualifcados paisagisti-
camente ou no. Muitas vezes, espaos livres so atrativos
para apropriao, no porque sejam qualifcados, mas
porque h uma falta geral de espaos livres de qualidade,
tornando-os a nica opo disponvel. Nem todo processo
de apropriao deve, porm, ser interpretado de forma
positiva. Existem comportamentos e exemplos concretos
de invaso de espaos livres pblicos e sua anexao ao
espao privado, ou mesmo de ocupao de certas reas
por grupos de pessoas mal intencionadas e excludentes.
Obviamente que o processo de apropriao aqui descrito
e almejado no se trata dessas verses, mas sim da apro-
priao que estimula o uso coletivo, e no a privatizao
do pblico. O principal objetivo em estabelecer critrios
para o projeto dos espaos livres urbanos e coletivos nos
conjuntos habitacionais populares e seu entorno , ento,
permitir que a populao usuria se aproprie desses es-
paos, dotando-os de caractersticas que incentivem sua
apropriao e seu bom uso.
96

reas ocupadas por grupo de adultos e idosos demandam espaos
para caminhadas e encontros de vizinhos para conversas. Conjunto
Natingui, em So Paulo. 2004
96
Lynch elenca as formas de apropria-
o ou controle pouco desejveis dos
espaos urbanos em Good City Form.
Para mais referencias sobre o caso
especifco de conjuntos habitacionais
ver Benvenga, 2006 In Paisagem e
Ambiente: ensaios.
93
2.2 Critrios vigentes: Manual de Projetos
e Paisagismo da CDHU e os Parmetros
de projeto e localizao do PAC
97
-
Minha Casa Minha Vida
Os critrios de projetos vigentes em 2010, sobre a
produo dos conjuntos habitacionais populares para
famlias com at dez salrios mnimos de renda, so
estipulados e enumerados pelos rgos promotores e
fnanciadores dessa produo, que neste estudo se con-
centram na CDHU e na Caixa Econmica Federal por meio
do PAC Minha Casa Minha Vida. Ambas as instituies
estabelecem critrios mnimos de projeto e recomen-
daes que os empreendimentos fnanciados por eles
devem seguir.
A CDHU publicou, em 1998, um Manual de Projetos
que rene tais recomendaes. Esse mesmo manual so-
freu uma reviso em 2008, quando se anexou o Manual de
Paisagismo.
98
Sua aplicao direcionada para todos os
empreendimentos padro desenvolvidos ou promovidos
por tal rgo, a partir de 1998. Entende-se por empreen-
dimento padro todos aqueles conjuntos e/ou unidades
habitacionais produzidas com novas unidades em terre-
nos antes desocupados, em geral baseados no sistema
de Empreitada Global, Parcial ou Chamamento Empresa-
rial; excluindo-se os projetos especiais desenvolvidos em
urbanizao de favelas, cortios ou reas de riscos que
requerem condies diferenciadas para sua produo.
Este manual[...]visa orientar a elaborao de proje-
tos para a CDHU, reunindo as informaes relacionadas
produo de projetos habitacionais, estabelecendo pro-
cedimentos, diretrizes tcnicas e normas de apresentao,
de forma a oferecer o maior nmero de insumos a todos
os profssionais envolvidos. As diretrizes, normas e padres
neles estabelecidos so exigncias mnimas extradas das
legislaes, da prtica de projetos desenvolvidos ao longo
dos anos da existncia dessa Companhia e de estudos rela-
cionados ao bom desempenho dos espaos construdos. O
Manual de projetos no pretende substituir a responsabili-
dade profssional nem o compromisso social dos projetistas
com seus projetos e com a produo habitacional de inte-
resse social.
99
Esse documento abrange, alm das diretrizes e par-
metros de projeto, todo o processo de padronizao dos
desenhos e tabelas que devem ser apresentados para a
CDHU no momento de sua aprovao.
Aplicam-se ao estudo de Desenho Urbano e espaos
livres de reas habitacionais as recomendaes feitas nos
captulos:
1. Programa de Projeto de Urbanismo.
2. Projeto de Urbanismo e Terraplenagem.
3. Projeto de Paisagismo.
97
Programa de Acelerao do Cresci-
mento programa federal inciado em
2007 para promover por meio de inje-
o macia de investimentos pblicos
a acelerao da economia.
98
Nessa reviso publicada, em 2008,
foram tambm revisadas recomenda-
es para os projetos complementares
de hidrulica, eltrica e gs, alm de
serem revisadas normas de apresenta-
o de plantas.
99
Manual Tcnico de Projetos, 2008:
p.6.
94
O captulo Programa de Projeto de Urbanismo
trata de sistematizao de necessidades funcionais
e sociais
100
que devem ser contempladas nos proje-
tos. Recomenda-se a anlise diagnstica da rea a ser
ocupada com o levantamento de dados histricos e
socioeconmicos do municpio onde se insere; a in-
sero urbana do terreno, incluindo a disponibilidade
de equipamentos urbanos, rede viria e de transpor-
tes existentes; e as caractersticas geomorfolgicas da
gleba relevo, corpos dgua e vegetao. Com esse
levantamento, considerando o perfl socioeconmi-
co da populao, alvo do empreendimento, a CDHU
recomenda que se escolha a tipologia da habitao
que dever ser adotada
101
que deve se adequar ao
suporte fsico existente e aos custos das unidades ha-
bitacionais pretendidos no empreendimento.
Devem tambm defnir-se quais equipamentos
pblicos devem ser implantados nesse conjunto e
seu dimensionamento em rea e quantidade. Nota-
-se que no h nenhuma recomendao de como
devem ser escolhidas as tipologias das edifcaes,
dentro daquelas apresentadas pelo Caderno de Ti-
pologias da CDHU. Existem opes de edifcios mais
altos, conjugados, sobre pilotis ou com apartamentos
trreos, porm no dado nenhum direcionamen-
to de como escolh-los em funo do suporte fsico
existentes, ou da densidade populacional almejada,
por exemplo.
100
Manual Tcnico de Projetos,
2008: p.3.
101
Tal tipologia dever se escolhi-
da dentro das opes dadas no
Caderno de Tipologias da CDHU
disponvel no site:
www.habitacao.gov.sp.br
Imagem da fachada de um dos
edifcios padro do Caderno
de Tipologias de CDHU.
Secretaria de Habitao 1998
Imagem da fachada de um dos
edifcios padro do Caderno de
Tipologias de CDHU. Secretaria
de Habitao 1998
95
O captulo de Projeto de Urbanismo e Terraplana-
gem expe o princpio de que:
A urbanizao de uma gleba um processo de inter-
veno no espao, que cria reas de mltiplos usos, tanto
pblicas como privadas, tais como reas de sistema virio,
de lazer, de uso institucional, de comrcio e de habitao.
O projeto de urbanismo deve prever uma distribuio equi-
librada desses espaos, um adequado relacionamento com
a realidade do entorno da gleba e com as caractersticas
socioeconmicas e culturais dos moradores da regio.
102
A maior parte dos parmetros que confguram a
implantao do conjunto e seus espaos livres consta nes-
se captulo nos subitens de:
a) Parcelamento do solo Adota como referncia a
lei de parcelamento n 6766. Nesse item, refora-
-se a estrutura do lote como unidade bsica de
implantao do conjunto. Cada lote habitacional
deve ser tratado como uma rea condominial e
deve possuir no mximo 160 unidades habitacio-
nais e 15 mil metros quadrados.
b) reas Institucionais e Equipamentos O manual
estabelece a declividade mxima de implantao
dessas reas em 15%, recomendando que este-
jam localizadas prximas a vias de acesso e que
sejam distribudas pela gleba, conforme a de-
manda.
c) Espaos livres de uso pblico (reas verdes / siste-
mas de lazer) As reas verdes so consideradas
reas de restrio de uso e de manuteno de
vegetao. J as reas de lazer devem atender a
razo de 4m por unidade habitacional, devendo
ser pblicas e com declividades que permitam a
circulao de pessoas.
d) Sistema Virio Recomenda-se que esse esteja
integrado com o entorno, seja hierarquizado, e
que se privilegiem as ruas de lazer em detrimento
das vias de circulao dos veculos. So determi-
nadas larguras mnimas de vias e caladas, sendo
que nas vias de circulao local considera-se 1,5
102
Manual de Projetos, 2008: p.10.
Vista area de conjuntos habitacionais empreendidos pela CDHU
em Itaquera So Paulo. O projeto dividido em dois agrupamentos
menores com portarias distintas para obedecer o critrio de limite de
nmero de unidades. Google Earth 2010
96
metros de largura para a calada e nas vias mis-
tas e de pedestres permitida sua omisso.
e) Implantao- Alm de se recomendar que a lei de
zoneamento deva ser seguida no que diz respei-
to aos parmetros de ocupao do solo recuos,
coefcientes de aproveitamento, entre outros, es-
tabelece-se parmetros para a implantao das
casas e dos prdios no lote com recuos variados
para evitar a monotonia
103
, para o distancia-
mento entre vias de circulao de pedestres e
apartamentos trreos (trs metros), para a quan-
tifcao do estacionamento (uma vaga para cada
duas unidades) sua localizao (at 50 metros da
entrada do edifcio) e suas dimenses de vagas.
So tambm estabelecidos parmetros quantita-
tivos para as reas livres condominiais, com seis
metros quadrados por unidade reservados para
lazer de crianas e idosos, sendo que uma dessas
reas por condomnio deve ter um raio de pelo
menos cinco metros
104
, e a destinao de um
espao para o Centro de Apoio Comunitrio do
condomnio.
Tais recomendaes apresentadas nesse captulo in-
dicam uma modifcao fundamental na postura do Poder
Pblico, por intermdio da CDHU, perante a estruturao
dos conjuntos: a eleio da organizao condominial
como forma de gesto do conjunto, e o estabelecimen-
to de um nmero mximo de unidades habitacionais por
unidade condominial. Modifcao essa que interfere na
estrutura fsica dos conjuntos, j que cria uma nova forma
de hierarquizar os espaos livres e compartimenta esses
espaos em conjuntos menores. Tal fato representa uma
releitura crtica dos grandes conjuntos habitacionais das
dcadas de 1970 a 1980, que no tinham nenhum tipo
de hierarquizao dos espaos livres preestabelecida, e se
apresentavam sempre em grupos de grande porte.
Entretanto, dentre todas as recomendaes que
versam sobre solues de forma urbana, apenas as reco-
mendaes voltadas para dimensionamento de espaos
livres apresentam diretrizes diretas e objetivas e circulao
de pedestres. De resto, nota-se a generalizao de dire-
trizes e conceitos que permitem interpretaes diversas
como recomenda-se que o sistema virio esteja integrado
ao entorno, sendo de difcil verifcao na realidade dos
conjuntos projetados.
O ltimo captulo desse Manual, que versa direta-
mente sobre a forma urbana do conjunto, o Projeto de
Paisagismo que traa diretrizes para o projeto de plantio
das reas livres pblicas e de traado de caminhos para
pedestres, tendo como objetivo a melhoria da qualida-
de ambiental e visual do conjunto, alm da valorizao
e organizao dos espaos livres de recreao e zonas de
preservao, incluindo a recuperao de reas degradadas
eventualmente existentes no conjunto.
105
103
p.17.
104
uma recomendao que visa a
evitar que as reas livres sejam resi-
duais e fragmentadas.
105
p.53.
97
Suas recomendaes so concentradas na escolha de
espcies para plantio com exemplares nativos, com bai-
xo custo e periodicidade de manuteno e com porte de
plantio mais resistente e concentrado em forraes e ar-
bustos e rvores de maior altura. Estabelecem-se tambm
parmetros para os tipos de pisos a serem adotados nas
caladas e caminhos, privilegiando pisos drenantes e de
baixo custo de manuteno.
O tema de reas livres tratado com maior abran-
gncia no Manual de Paisagismo, publicado em 2008, na
reviso do Manual Tcnico de Projetos, onde so tratadas
as diretrizes bsicas do projeto de Paisagismo dos Empre-
endimentos, dos Elementos Paisagstico a serem utilizados
e dos parmetros e critrios tcnicos de sua implantao.
Esse Manual apresenta-se mais completo que o captulo
de Projeto de Paisagismo e representa uma evoluo da
abordagem do tema pela CDHU, com seu discurso voltado
para a criao de espaos de sociabilidade e convivncia
dos moradores.
O objetivo do Projeto de Paisagismo para a Habitao
de Interesse Social compreende a elaborao de projetos
que melhorem suas condies de conforto ambiental, pro-
tejam o solo contra a eroso, organizem e estruturem os
espaos livres projetados, com a fnalidade de criar condi-
es para a sua apropriao pelos moradores, por meio do
lazer e da sua socializao.
106
Na sentena acima, identifca-se que o que deve ser
considerado um projeto de paisagismo para a Habita-
o de Interesse Social, ou seja, no um projeto para
uma rea comercial, institucional ou at mesmo para o
Mercado Imobilirio. um projeto com demandas espec-
fcas, sociais e ligadas ao ato de morar.
Os objetos do projeto de paisagismo enumerados
pelo Manual so os espaos pblicos livres praas,
sistema virio e as APPs
107
; e os espaos privados livres
de edifcaes reas internas aos condomnios. Tais
espaos so concebidos em conjunto com o projeto de
Urbanismo que defne o traado urbano, os volumes edi-
fcados, os usos, a localizao dos lotes, as reas pblicas e
institucionais. Sua concepo deve considerar os elementos
fsicos do terreno (relevo, vegetao, reas de preservao,
crregos, nascentes, clima, etc.) e ser integrada aos outros
projetos.
108

O programa desse projeto, segundo a CDHU,
deve ser estabelecido junto ao projeto de urbanismo e
ser contextualizado a cada rea. O manual identifca al-
gumas questes a serem consideradas na elaborao e
quantifcao desse programa: necessidade e cultura dos
usurios, levantamento das reas livres verdes e de lazer
pr-existentes no local ou no entorno, legislao, usos e
equipamentos urbanos existentes no entorno. Apresenta
tambm recomendaes para Projeto de Paisagismo do
Sistema Virio, Praas, Condomnios e APPs.
106
Manual de Paisagismo, 2008: p.3.
107
rea de Preservao Permanente.
108
98
Recomendaes apresentadas para o projeto de pai-
sagismo do Sistema Virio:
a) As faces mais adequadas para a arborizao so a
norte e a oeste, com copas frondosas para fltrar
o Sol.
b) Em caladas estreitas devem ser usadas rvo-
res de pequeno porte, em caladas mais largas
podem ser portes maiores para preservar a pavi-
mentao e a fao area.
Recomendaes apresentadas para o projeto de pai-
sagismo das Praas:
a) Deve-se oferecer lazer ativo e passivo para todas
as faixas etrias e deve-se atender ao programa
predefnido no projeto de urbanismo.
b) Devem estar localizadas em pontos estratgicos
com grande fuxo de pessoas.
c) Deve-se evitar reas verdes em cantos das quadras
de pequenas dimenses, para evitar invases.
Sobre as reas condominiais, pela primeira vez no
Manual, essas so tratadas como resultado da implanta-
o dos volumes edifcados.
Os espaos livres, defnidos pelos volumes, cores e im-
plantao das edifcaes, devem ser objeto de cuidados
projetuais com qualidade esttica e preocupao ambien-
tal visando atender s necessidades dos usurios.
109
As recomendaes apresentadas pelo Manual para o
projeto de Paisagismo das reas condominiais, porm, se
detm em orientaes mais voltadas para o plantio e a
implantao de equipamentos:
a) Recomenda-se que reas de convvio e lazer, e
tambm reas de estacionamento sejam som-
breadas, utilizando rvores adequadas para cada
situao;
b) Sugere-se a implantao de equipamentos, com
preferncia para playgrounds, mesas de jogos e
bancos.
Sobre APPs reas de Preservao Permanente, o
Manual dedica uma srie de diretrizes e recomendaes
que so apoiadas nas Leis Federais, estaduais e Munici-
pais vigentes. As recomendaes feitas variam de acordo
com o estado de consolidao dessas reas:
a) reas degradadas no se autorrecuperam de-
ve-se recuperar o solo para depois proceder ao
plantio.
b) reas perturbadas sofreram interveno hu-
mana, mas tem condies de voltar ao estado
original deve-se fazer plantio complementar.
c) reas onde j se verifcam sinais de recuperao
natural. pouca interveno do homem deve-
-se proteger tais reas com seu cercamento.
109
99
No geral, o Manual Tcnico de Projetos e o Manual de
Paisagismo da CDHU apresentam avanos conceituais nas
intenes apresentadas em sua introduo, entendendo
e expondo a necessidade de integrao dos conjuntos ha-
bitacionais, produzidos e seu entorno, e na preocupao
em criar espaos urbanos que possam ser utilizados pela
comunidade de seus moradores.
Entretanto, nota-se que h um descolamento entre
o discurso apresentado na introduo dos manuais e as
recomendaes efetivamente enumeradas. Essas ltimas
se baseiam sempre em situaes mnimas, prerrequisitos
que devem ser seguidos, ao invs de serem apresentadas
tambm as situaes ideais para cada projeto. Ou seja,
alm de apresentar qual a dimenso mnima de calada
para uma rua de alto movimento, dever-se-ia apresentar
as dimenses ideais dessa calada ou pelo menos uma
forma de dimension-la.
Faltam desenhos, detalhes de projeto, esquemas gr-
fcos e at mesmo imagens de espaos j existentes que
exemplifquem essas recomendaes.
Ressalta-se tambm que a quantifcao dos espaos
praas, reas condominiais, estacionamentos - focada
nos manuais, e pouco se discute sobre seu posiciona-
mento no terreno e suas vrias formas de relao com o
entorno.
O Programa Minha Casa Minha Vida, responsvel
pelo fnanciamento das unidades produzidas e comer-
cializadas pelo Segmento Econmico com valores de at
130 mil reais, e tambm por alguns empreendimentos
realizados por promotores pblicos, lanou em 2009 um
Caderno em que constam 33 diretrizes a serem contem-
pladas na produo dos conjuntos.
Muito mais sucinto e incompleto que o Manual da
CDHU, esse caderno expe apenas algumas diretrizes
que condicionam o projeto dos conjuntos. Essas diretri-
zes so chamadas de itens de projeto e localizao e so
verifcadas pela Caixa Econmica Federal, no momento
de aprovao da linha de crdito para determinado em-
preendimento. Tais itens subdividem-se nos seguintes
grupos:
1. Porte do Empreendimento
2. Terreno e localizao
3. Cota de implantao
4. Taludes, desnveis e contenes
5. P-direito
6. Acessibilidade
7. Privacidade
8. Impermeabilidade
9. Cobertura
10. Sustentabilidade
11. Estacionamento
12. Segurana
100
Dessa lista, os itens P Direito, Privacidade, Imperme-
abilidade, Cobertura e Sustentabilidade so direcionados
para o projeto de arquitetura das edifcaes sem infu-
ncia da confgurao dos espaos urbanos e livres dos
conjuntos e reas habitacionais produzidas. Das recomen-
daes sugeridas, so direcionadas para a implantao,
localizao e confgurao de espaos livres do conjun-
to:
110

1. Nmero de unidades do empreendimento: m-
dulos de at 500 unidades.
2. Prever soluo de atendimento por equipa-
mentos e servios comunitrios usuais para
empreendimentos habitacionais.
3. Ocorrncia de rea de proteo permanente (am-
biental) ou de proteo do patrimnio histrico:
Deve haver licena para a interveno.
4. Ocorrncia de rea com risco de eroso, recalque
por adensamento de solo ou desmoronamento:
Deve ser apresentada soluo tcnica.
5. Ocorrncia de terreno alagadio, sujeito a inunda-
o ou variao de mars: Deve ser apresentada
soluo tcnica considerando perodo de recor-
rncia superior a 50 anos.
6. Implantao da edifcao: Deve estar em cota
favorvel em relao ao logradouro e s redes de
drenagem e esgoto sanitrio.
7. Deve haver conteno de aterro para proteo de
terreno contguo.
8. Deve haver conteno de terreno contguo em
cota superior ao empreendimento.
9. Ocorrncia de talude superior a 1,00m: Prever
conteno ou proteo vegetal, quando a situa-
o permitir.
10. Ocorrncia de talude com inclinao maior que
45 para aterro e 60 para corte: Deve ser apre-
sentada comprovao de estabilidade.
11. Ocorrncia de talude com desnvel maior que
3,00m: Deve ser apresentada soluo tcnica
com bermas, canaletas para drenagem e demais
estruturas de estabilizao.
12. Proximidade de talude: Observar distncia da
edifcao ao p ou crista do talude maior que o
desnvel e no inferior a 1,50m.
13. Desnveis superiores a 1,50m prximos a circu-
laes: Prever guarda-corpo.
14. Observar condies de acessibilidade a todas as
reas pblicas e de uso comum.
15. Disponibilizar unidades adaptveis ao uso por
pessoas com defcincia, com mobilidade reduzi-
da e idosos, de acordo com a demanda.
110
Caderno Minha Casa Minha Vida,
2009: p.27-28.
101
16. Declividade em reas de estacionamento: Deve
ser inferior a 8%.
17. Prever vias e acessos internos pavimentados
para veculos e pedestres.
18. Previso de cobertura do solo: Utilizar brita para
vagas de estacionamento descoberto em reas
planas e outra soluo adequada para terrenos
com declividade.
19. Fechamento de divisas: Deve ser com muro ou
alambrado com altura mnima de 1,80m.
20. Iluminao de reas comuns: Deve compor o
projeto das reas comuns.
Em geral, as diretrizes apresentadas pelo Caderno do
Programa Minha Casa Minha Vida pouco infuenciam na
estruturao espacial dos conjuntos que so produzidos
por esse programa. So exigncias mnimas que determi-
nam e viabilidade tcnica e a otimizao construtiva das
edifcaes, garantindo um mnimo grau de urbanizao
para as reas habitacionais fnanciadas. Um exemplo des-
sa postura a exigncia de implantar as edifcaes acima
do nvel da rua ou em cota favorvel, para facilitar o aces-
so s redes de esgoto e guas pluviais pblicas.
Dos poucos itens que interferem na estruturao es-
pacial do conjunto, destacam-se dois: a determinao do
porte do conjunto, em no mximo 500 unidades habita-
Para atendimento do critrio
14 do Caderno do Programa
Minha Casa Minha Vida, nesse
conjunto implantado pela
Tenda, no Horto do Ip em
So Paulo, so implantadas
extensas rampas para
circulao entre edifcios.
www.tenda.com.br
Atendimento ao princpio 19,
do caderno Minha Casa Minha
Vida, com o fechamento dos
condomnios com muros de
altura mnima no conjunto
empreendido pela MRV
Engenharia. 2010
102
cionais, e a obrigatoriedade de seu fechamento na divisa
do lote.
A determinao de um nmero mximo de unida-
des habitacionais determina diretamente um controle no
porte do conjunto, que nesse caso pode ser maior que
os conjuntos produzidos pela CDHU, que permite apenas
160 unidades habitacionais por agrupamento ou condo-
mnio. Esse controle do porte acaba limitando o nmero
de blocos de apartamentos a serem implantados e a rea
do terreno.
Ressalta-se que o controle do porte do conjunto,
por nmero de unidades habitacionais, pode provocar
respostas diversas de projeto e no representam a me-
lhor forma de determinar a dimenso dos conjuntos. O
Mercado Imobilirio produz para famlias de classe m-
dia conjuntos de torres de apartamentos com mais de 20
pavimentos cada que conformam condomnios fechados
com esse mesmo nmero de unidades, porm ocupando
lotes de menor dimenso.
A obrigatoriedade de fechamento das divisas por
muros ou gradis acaba por criar condomnios populares
fechados que confnam o espao da rua pblica entre
seus muros e isolam o espao da habitao dos espaos
livres pblicos do bairro onde se insere.
Avalia-se que os critrios e recomendaes apresenta-
dos por esses Manuais e pelo Caderno no so sufcientes
para determinar a forma urbana do conjunto, de maneira
que essa sirva de suporte de qualidade para as atividades
cotidianas da populao. So, na sua maioria, normatiza-
es que, apesar de estarem corretas, e serem vlidas e
desejveis, deixam uma srie de questes de qualifcao
dos espaos a serem respondidas pelo prprio projetista
ou empreendedor.
Faltam critrios que balizem as propostas dos con-
juntos quanto ao posicionamento das edifcaes e dos
espaos livres, seu relacionamento com os espaos livres
pblicos e a integrao com o entorno.
Tendo em vista a afrmao da CDHU que:
A urbanizao de uma gleba um processo de inter-
veno no espao, que cria reas de mltiplos usos, tanto
pblicas como privadas, tais como reas de sistema virio,
de lazer, de uso institucional, de comrcio e de habitao.
O projeto de urbanismo deve prever uma distribuio equi-
librada desses espaos, um adequado relacionamento com
a realidade do entorno da gleba e com as caractersticas
socioeconmicas e culturais dos moradores da regio.
111

Sublinha-se a falta de critrios que preparam esses
espaos para mltiplos usos, para sua integrao com
o entorno e para o suporte de atividades cotidianas, de
forma que esses sejam bem apropriados pela populao
usuria.
111
p.10.
103
Tendo em vista a abundncia de oferta dos espa-
os livres nesses conjuntos, conclui-se que a adequao
dos espaos livres urbanos ao meio habitacional no
uma questo quantitativa, mas sim vinculada a outras
questes formais, referenciais, funcionais e simblicas,
que servem de suporte ao cotidiano da populao ca-
racterstica que neles vive, e que no so tratadas nesses
documentos. A personalizao dos jardins de entrada dos
edifcios e o uso de cores e materiais que diferenciem as
fachadas dos blocos entre si so caractersticas percebi-
das como fundamentais pelos usurios de tais espaos,
independentemente da quantidade de espao livre dispo-
nvel. A localizao das reas livres de lazer e convivncia,
em pores visveis do terreno e interligadas com percur-
sos de pedestres tambm so condies desejveis que
estimulam o uso desses espaos.
Pode-se observar que dentro da produo de conjun-
tos habitacionais de 1970 at 2010 h espaos livres que
desempenham melhor seu papel de suporte e qualifca-
o urbana e outros que alm de no atender demanda
geral nessas atividades acabam por inibi-la. Observa-
-se que pequenas praas implantadas prximas a sadas
de escolas ou ao acesso aos apartamentos so mais de-
mandadas que grandes espaos livres que se encontram
desvinculados de outros usos.
Dessa forma, entende-se que apenas os parmetros
apresentados tanto pela CDHU, quanto pelo Caderno do
Programa Minha Casa Minha Vida, considerando-se a si-
tuao real de implantao e ocupao desses conjuntos,
no so sufcientes para garantir a qualidade dos espaos
urbanos propostos, porque so generalizaes de reco-
mendaes.
No caso dos espaos livres dos conjuntos habita-
cionais produzidos nas dcadas de 1970 a 1980, em So
Paulo, dentro dos moldes do BNH, nota-se que tiveram
seus espaos livres modifcados estruturalmente, com a
construo de novas edifcaes, com seu cercamento por
muros e gradis, com a defnio de acessos e hierarqui-
zao das reas prximas aos edifcios de apartamentos,
entre outras intervenes que redefniram os espaos e
criaram possibilidades de uso diferentes daquelas pro-
postas inicialmente. Eram espaos abundantes que foram
reduzidos e redefnidos para poderem ser mais bem uti-
lizados e, assim, propiciar a maior habitabilidade dessas
reas as quais, num primeiro momento, mostraram-se
hostis vida cotidiana coletiva e urbana.
104
Nas reas estudadas, nos conjuntos habitacionais
onde vivem famlias com at dez salrios mnimos de ren-
da, observa-se que o pblico composto em sua maioria
por jovens famlias com crianas e adolescentes. Segundo
dados do IBGE
112
, em 2007, 47,6% das famlias com flhos
que ocupam domiclios particulares na RMSP, possuem
todos os flhos com menos de 16 anos de idade. Esse per-
fl de populao de jovens famlias com mais de um flho,
muitas vezes ainda criana, demanda com mais intensi-
dade espaos livres urbanos qualifcados para suportarem
as mais diversas atividades de lazer e convivncia.
Assim, seria necessrio que tais espaos livres urba-
nos fossem adequados aos usos cotidianos e apropriaes
por ele promovidas.
Espaos modifcados pela
populao no Conjunto
Brigadeiro Faria Lima, em So
Paulo. Ampliao das unidades
unifamiliares e redefnio dos
espaos livres prximos aos
blocos de apartamentos. 2005
Espao livre modifcado
pelos moradores no Cecap
Zezinho de Magalhes Prado.
Equipamentos de recreao
ocupam os espaos livres
indefnidos pelo projeto
original. 2005
112
IBGE, 2007: p. 102.
105
2.3 Conceito e referncias de qualidade e
adequao dos espaos urbanos
A avaliao da qualidade dos espaos livres das re-
as habitacionais populares e sua adequao aos usos
habitacionais e cotidianos devem ser feitas mediante o
estabelecimento de critrios. Tais critrios servem no so-
mente avaliao dos espaos j produzidos mas tambm
criao de diretrizes para concepo desses espaos ou
para a reformulao de espaos existentes. Sua aplicao
abrange todos os espaos livres de edifcao vinculados
moradia, sendo eles pblicos ou privados, coletivos ou
no.
Uma srie de autores se dedicaram identifcao de
princpios e critrios de qualidade para espaos urbanos
valendo-se do Desenho Urbano, com foco nas reas livres
e permitam a implementao de melhorias nas reas ha-
bitacionais e na cidade em geral. Observa-se que h uma
concentrao desses estudos no Hemisfrio Norte com au-
tores norte-americanos Lynch, Marcus e o grupo PPS
113
,
e europeus Gehl
114
. Tais autores se valem de estudos
de caso em lugares localizados em sua regio de origem.
Apesar de ser necessria uma aproximao desses estu-
dos ao caso brasileiro e, mais especifcamente paulistano,
nota-se que boa parte dos princpios por ele estabelecidos
podem ser utilizados nas mais diferentes situaes regio-
nais e sociais.
H, de maneira mais reduzida, bibliografa produzi-
da por autores brasileiros que tambm se voltam tarefa
de estabelecer princpios, parmetros e diretrizes para a
criao de espaos urbanos de qualidade, o caso de Del
Rio, Romero e Mascar.
115
Os princpios apresentados por todos esses autores
podem ser divididos em trs grupos:
1. Aspectos tcnicos de urbanizao e conforto am-
biental
2. Aspectos morfolgicos e funcionais
3. Aspectos simblicos, percepo e orientao es-
pacial
Os aspectos mais tcnicos voltados para urbaniza-
o e conforto ambiental so apresentados por Romero
e Mascar. Tais autores se detm em questes voltadas
para a viabilidade tcnica a serem observadas na forma
dos conjuntos urbanos e, no caso, dos conjuntos habi-
tacionais. Romero
116
, em Princpios Bioclimticos para o
Desenho Urbano, versa sobre questes ambientais em pa-
rmetros que devem ser seguidos para garantir o conforto
ambiental das edifcaes, principalmente, dos espaos li-
vres. So apresentados os elementos do clima que devem
ser controlados: temperatura, ventos, umidade, radiao
e chuvas e os princpios gerais que possibilitam seu con-
trole no espao urbano.
113
Respectivamente: Lynch, 1984;
Marcus, 1986 e www.pps.org
114
GEHL, 2006.
115
Respectivamente: DEL RIO, 1990;
ROMERO, 1988; MASCAR, 1994.
116
ROMERO, 1988.
106
Mascar
117
apresenta parmetros para a urbaniza-
o de loteamentos, contemplando desde o desenho do
parcelamento do solo com a delimitao dos lotes, at o
dimensionamento das vias e caladas e sua arborizao.
Tais aspectos so pr-requisitos para qualquer pro-
jeto urbano, porque organizam os parmetros mnimos
que garantem segurana e conforto ambiental e viabili-
zam a implantao dos empreendimentos nos terrenos.
No so os nicos requisitos qualifcadores, pois eles por
si s no garantem a qualidade espacial dos espaos livres
urbanos, mas sua ausncia pode produzir espaos prec-
rios e inaceitveis para o uso habitacional.
Dentro do segundo tipo de abordagem encontra-
da, por meio de aspectos morfolgicos e funcionais, Del
Rio
118
apresenta em seu texto, Implementando o Desenho
Urbano, grupos de trabalho, ou temticas, que so consi-
derados pelo autor como critrios de qualidades setoriais.
Tais critrios so:
I. uso do solo ou programa;
II. confgurao espacial;
III. circulao viria e estacionamentos;
IV. espaos livres;
V. percursos de pedestres;
VI. atividades de apoio;
VII. mobilirio urbano.
Gehl
119
e Marcus adotam uma abordagem ampla em
seus estudos que abrangem critrios que se enquadram
tanto na questo morfolgica e funcional, quanto na
questo simblica e referencial da produo dos espaos
urbanos.
Dentro dos aspectos morfolgicos e funcionais,
Gehl
120
sugere, como Del Rio, fatores que devem ser con-
templados na produo dos espaos abertos:
I. adequao dos espaos para caminhar;
II. adequao dos espaos para sentar ou permane-
cer de p;
III. adequao de espaos para conversar e contem-
plar, e ;
IV. a criao de zonas de transio entre os espaos
privados e fechados e os espaos livres abertos e
coletivos.
Gehl ainda indica em seu estudo, sobre a vida social
entre os edifcios, as qualidades necessrias que os espa-
os urbanos exterior devem apresentar para melhorar
ou estimular a convivncia social, coletiva. Essas qualida-
des so capacidades que os espaos possuem de atrair,
integrar, e abrir os lugares para outros lugares, as pesso-
as e suas atividades, e podem tambm ser consideradas
dimenses de desempenho dos espaos livres urbanos
as ruas, caladas, praas e parques, quintais, ptios, es-
117
MASCAR, 1994.
118
DEL RIO, 1990: Cap. 6 pp. 107-109.
119
GEHL, 2006: pp. 93-142.
120
GEHL, 2006: pp. 143-212.
107
cadarias entre outros. Enquadram-se no terceiro tipo de
aspectos identifcados como aspectos simblicos, aqueles
que envolvem a percepo do usurio e o comportamen-
to social.
J Marcus apresenta diretrizes diretamente aplicveis
ao espao urbano habitacional, em conjuntos habitacio-
nais que defnem como conjuntos de mdia densidade
para famlias de baixa renda. Tais diretrizes so traadas
com base em experincia acumulada pelos moradores
que habitam os conjuntos por ela estudados.
121
Tais dire-
trizes so agrupadas em 12 grupos temticos nos quais se
apresentam os critrios de projeto que podem ser aplica-
das em conjuntos habitacionais de mdia densidade e de
edifcios baixos ou mdio/baixos. Esses grupos so:
I. Programa;
II. Imagem, forma do edifco e orientao
III. Personalizao
IV. Acesso aos agrupamentos de edifcios
V. Espaos livres privado
VI. Espaos livres coletivos e a demanda do pblico
infantil
VII. Espaos de recreao dedicados ao pblico in-
fantil
VIII. Facilidades locais servios para o pblico
adulto
IX. Estacionamentos
X. Jardins, caminhos e mobilirio urbano
XI. Segurana e vandalismo
XII. Gesto, manuteno, e destinao do lixo
So critrios estabelecidos com a observao da
apropriao dos espaos livres de conjuntos habitacionais
produzidos na Gr-Bretanha e nos Estados Unidos que,
apesar da particularidade de seu contexto, podem ser
aplicados com adaptaes ao exemplos de conjuntos bra-
sileiros estudados.
Lynch apresenta outra forma de avaliao dos es-
paos urbanos valendo-se do Desenho Urbano. Essa
forma no se apoia no estabelecimento de princpios ou
diretrizes, mas sim na determinao de dimenses da
performance de um assentamento. Por performance
entende-se o bom desempenho dos espaos nas fun-
es para que foram projetados e/ou idealizados; isto ,
alm de se poder avaliar se os espaos livres das reas
residenciais so facilmente utilizados pelos seus usurios,
deve-se analisar se esse uso corresponde quele uso a que
os espaos foram produzidos, ou se uma adaptao pro-
movida pela populao.
A organizao PPS Project for Public Spaces
122

tambm refora e ideia de concepo e revitalizao de
espaos livres pblicos baseados em dimenses que por
121
MARCUS, 1986: p.1.
108
eles so chamados de atributos-chave que servem de
diretrizes para lugares bem sucedidos. Os atributos por
eles elencados so quatro: acessos e conexes, conforto
e imagem, usos e atividades, e sociabilidade. Nota-se que
esses atributos dos espaos pblicos, que podem e de-
vem ser aplicados a espaos coletivos, mesmo que sejam
de propriedade privada, so equivalentes s dimenses
apresentadas por Lynch.
2.3.1 Dimenses de performance de Lynch
sobre o Desenho Urbano
O conceito de performance e de dimenses para seu
atingimento muito se enquadra na avaliao de reas
habitacionais, pois elas bem expressam o carter dinmi-
co de espao, em constante adaptao, e a importncia
da percepo que seu usurio constri, mediante sua vi-
vncia cotidiana. Apesar de no apresentarem princpios
ou diretrizes para qualifcao de espaos, so adotados
neste estudo como conceito geral a ser alcanado pela
produo dos espaos livres coletivos e urbanos nos con-
juntos habitacionais ocupados por famlias de rendas
populares em So Paulo.
So ao todo, seis dimenses de performance do
espao urbano que devem ser contempladas em sua con-
cepo:
1. Vitalidade
123
Um ambiente um bom habitat se suportar o funcio-
namento adequado biolgico e de sade de um indivduo e
a sobrevivncia das espcies.
124
A vitalidade a dimenso de performance do
espao livre que se refere adequao dos espaos ide-
alizados e produzidos sobre as caractersticas naturais do
terreno ocupado e ao controle dos aspectos climticos
que incidem sobre a rea. Esse conceito apresenta trs
aspectos principais que devem ser atendidos para que de-
terminado espao urbano seja vital.
O primeiro aspecto a subsistncia, sustenance,
que se refere disponibilidade de recursos naturais e
suprimentos como alimento, gua, ar e energia os quais
permitem que os organismos vivos se mantenham. Isto ,
que no falte iluminao, gua e ar para as massas vege-
tais, para a populao usuria e para a fauna que pode
habitar a rea de estudo.
O segundo aspecto a segurana, safety, do meio am-
biente. Diz respeito estabilidade das estruturas urbanas
propostas e sua desvinculao de ambientes contamina-
dos e poludos. So seguros os conjuntos que no esto
suscetveis a enchentes, deslizamentos de terra e soter-
ramentos e que no ocupam terrenos contaminados ou
que no provocam a poluio do seu entorno, com redes
122
Retirado do artigo: What makes a
successful place? Publicao on-line
no site www.pps.org/grplacefeat.
123
Do ingls Vitality.
124
LYNCH, 1984: p.21.
109
de esgotos no tratadas ou com acmulo de lixo em locais
no apropriados.
O ltimo aspecto a ser atendido a harmonia ou
conformidade. Esse aspecto se refere adequao entre o
suporte natural existente e s estruturas espaciais propos-
tas. Abrange desde aspectos ergonmicos de adequao
dessas estruturas escala humana at aspectos de confor-
midade entre os espaos propostos e o relevo, as massas
vegetais e os corpos dgua pr-existentes.
a dimenso de performance do espao que versa
sobre o arranjo dos elementos urbanos para criar uma
paisagem com microclima agradvel e saudvel para seus
usurios.
2. Sentido
125
Por sentido de um assentamento, (Lynch) quer dizer
a clareza com que esse pode ser percebido e identifcado, e
a facilidade com que seus elementos podem ser conectados
com outros eventos e outros lugares em uma representao
mental coerente de tempo e espao e, como essa repre-
sentao pode ser conectada com conceitos e valores no
espaciais. Essa a juno entre a forma do ambiente e os
processos humanos de percepo e cognio.
126
Lynch trata o conceito de sentido como a juno
entre aspectos formais do assentamento, no caso dos con-
juntos habitacionais e seu entorno, a aspectos humanos
e seus processos de vivncia e compreenso do espao
urbano. A assimilao ou compreenso de determinado
espao possvel considerando um conjunto de valores
culturais e sociais que norteiam a percepo do observa-
dor/usurio, e por esse motivo no h um modelo formal
nico de cidade que atenda totalmente ao conceito de
senso.
A ideia de sentido ou percepo dos espaos de um
assentamento, principalmente quando esse de uso habi-
tacional, pode adquirir diferentes signifcados e intenes.
O tcnico arquiteto, o Mercado Imobilirio, a populao
residente, o pequeno construtor, cada um pode desenvol-
ver uma forma de percepo dos valores dos espaos com
base em suas vivncias e interesses. Assim, esse conceito
ter tantas interpretaes quanto variadas forem as per-
cepes dos usurios. O que se observa, porm, uma
constncia em caractersticas formais qualifcadoras dos
espaos urbanos que so reconhecidas em diferentes si-
tuaes e por diferentes usurios.
3. Adequao
127
A dimenso da coerncia ou adequao na
performance dos espaos livres coletivos dos conjuntos
habitacionais se refere sua capacidade de abrigar fun-
cionalmente determinadas atividades cotidianas sua
adequao programtica e ao modo de vida da popula-
o residente.
125
Do ingls Sense.
126
Lynch, 1984: p. 131.
127
Do ingls Fit.
110
Ela se resume nos programas dos espaos propostos
e na forma com que esses espaos se adaptam s aes
e atividades necessrias, opcionais e sociais exercidas
pela populao usuria em seu dia a dia.
Assim como vitalidade, a adequao mais fcil de
ser identifcada na sua ausncia. Inadequao relativa-
mente fcil de se identifcar.
128
A inadequao pode residir no s nos programas
propostos como na quantifcao dos espaos livres para
determinados usos. Facilmente se percebe quando h
falta de reas para lazer, com a superlotao de quadras
e playgrounds, ou quando uma calada est mal dimen-
sionada e os pedestres passam a se arriscar andando nas
ruas entre os automveis e o meio fo.
Uma ideia apresentada por Lynch, que deve ser
perseguida, a multifuncionalidade dos espaos com a
sucesso de atividades, ao longo do dia. Assim, evita-se o
superdimensionamento para alguns usos, e permite-se a
variao de formas de apropriao dos espaos ao longo
do dia.
4. Acessibilidade
129
Como acessibilidade entende-se a dimenso de
performance que rege as possibilidades de circulao e de
alcance dos mais diversos pontos de determinado espao
urbano e desse para o restante da cidade. Obviamente, o
conceito de acessibilidade extravasa a dimenso do mo-
vimento, assumindo tambm a conotao de acesso
informao, por exemplo. Pode-se tambm incluir em tal
dimenso critrios de circulao motorizada, em trans-
porte pblico e individual, e o acesso dos mais diferentes
grupos sociais a esses meios.
No que diz respeito a sua aplicao na paisagem
habitacional e no desenho dos conjuntos e seus espaos
livres, por acessibilidade, adota-se as conexes com a
cidade do entorno, o movimento de alcanar todos os es-
paos livres coletivos do conjunto ou prximos a ele e as
formas de circulao entre eles, focando o trnsito local
de veculos e os trajetos de bicicletas e pedestres e, princi-
palmente, os pontos de acesso s reas livres internas de
cada condomnio ou agrupamento de edifcios.
5. Controle
130
Controle pode ser explcito e codifcado, ou implcito,
informal, e at ilegtimo[...]Pode ser efcaz ou inefcaz, con-
tnuo, temporrio ou recorrente.
131
A dimenso do controle, control, remete necessida-
de humana de defnir territrios prprios, escolher quem
adentra esses territrios e identifcar quando se invade o
territrio do prximo. Refere-se ao processo de hierarqui-
zao dos espaos livres com a defnio dos domnios
privados, coletivos e pblicos
132
e sua apropriao por
parte dos moradores.
128
LYNCH, 1990: p.152.
129
Do ingls Access.
130
Do ingls Control.
131
LYNCH, 1984: p.207.
132
HALL, em seu livro A Dimenso
Oculta, explica, baseando-se em
experincias e observaes sobre o
comportamento humano e animal,
os mecanismos biolgicos e culturais
que estabelecem os limites espaciais
de cada individuo ou grupo.
111
Sob o ponto de vista dos princpios modernistas que
tornam pblicos todos os espaos livres urbanos ligados
habitao, uma quebra de paradigma admitir que a
defnio de domnios seja necessria e vital para a apro-
priao dos espaos habitacionais. Como se observa em
tantos conjuntos produzidos na dcada de 1970, seguin-
do a risca a receita modernista de espaos livres pblicos
contnuos e totalmente acessveis, a modifcao e o fe-
chamento desses espaos foram necessrios para garantir
seu uso por parte dos moradores.
Alm do controle de propriedade que dado pelos
cdigos legais ao proprietrio de um imvel, h outros
tipos de controle que existem sobre espaos muitas vezes
pblicos, um deles o de apropriao. Esse controle pode
ter conotaes positivas, com a comunidade se aproprian-
do de seus espaos livres para deles cuidar, ou conotaes
negativas em que o sentido de propriedade exclui os
usurios e tem fns apenas individuais. O objetivo de se
adotar critrios que promovam o controle e a hierarqui-
zao dos espaos livres se apoia na primeira conotao.
6. Efcincia e Justia;
133
Essa derradeira dimenso de performance do Dese-
nho Urbano apresentada por Lynch no se conecta neste
trabalho a nenhum grupo de critrios de avaliao espe-
cifcamente, mas se aplica de forma abrangente sobre
todos. Efcincia e Justia trata-se de estabelecer priorida-
des entre todas as outras dimenses e todos os parmetros
que com elas existem.
Efcincia o critrio de equilbrio: relaciona o
grau de atingimento de uma dimenso com a perda em
outra.
134
Nesse conceito que se insere a relao de custo-
-benefcio das decises tomadas na produo dos espaos
urbanos. Idealmente se almeja a produo de espaos li-
vres da melhor qualidade possvel, que atendam a todos
os critrios aqui mencionados e estabeleam parmetros
ainda mais exigentes que os apresentados. No entanto,
as vrias exigncias e limitaes, que a realidade impe
a cada espao, tornam indispensvel a busca pelo equil-
brio de aplicao dos critrios em geral.
Um exemplo se aplica em casos de conjuntos
implantados em reas, ou prximo a eles, de interesse
ambiental e paisagstico a represas, matas e outros. Nes-
se caso, o princpio de vitalidade deve prevalecer sobre
os demais para garantir a preservao desses recursos ou
propiciar seu bom uso.
Pelo conceito de Justia se entende a premissa deste
trabalho que o direito ao acesso e ao uso de espaos ur-
banos de qualidade por todos os grupos sociais, nos mais
variados trechos da cidade. A qualifcao dos espaos li-
vres de um bairro no deve suprimir a qualifcao dos
espaos dos outros bairros, ou regies menos favorecidas.
133
Do ingls Effciency and Justice.
134
Lynch, 1984: p.221.
112
2.4 Princpios para avaliao e projetos de
reas habitacionais e seus espaos livres
So estabelecidos princpios e critrios que norteiam
a avaliao dos conjuntos habitacionais onde vivem fa-
mlias com rendas populares pautados nas referncias
apresentadas. A escolha desses autores se justifca pela
abordagem ampla das diretrizes e critrios por eles apre-
sentados, abrangendo aspectos que permitem a anlise
dos espaos livres desses conjuntos e de seu entorno,
tendo em vista os usurios e suas intervenes, as ativida-
des cotidianas que neles sucedem, e a carncia por reas
livres qualifcadas que caracterizam o entorno desses em-
preendimentos.
Ressalta-se que so apresentados os princpios que
norteiam cada aspecto a ser considerado e alguns exem-
plos de critrios que podem e devem ser utilizados na
anlise dos empreendimentos. Alguns desses critrios
advm da bibliografa consultada, outros foram identifca-
dos empiricamente nos estudos de caso, que se adquam
ao caso brasileiro e da regio de So Paulo por questes
de adaptao ao clima local e realidade socioecon-
mica existente. Parte dessa bibliografa de referncia foi
produzida no hemisfrio norte que apresenta condies
climticas e demogrfcas um tanto diferentes das que so
encontradas nos conjuntos habitacionais estudados. Alm
disso, tendo como base os prprios estudos de casos,
possvel identifcar solues espaciais mais bem sucedidas
ou completamente inefcientes que so revertidas em cri-
trios de projetos a serem respeitados.
Os critrios aqui estabelecidos e seus princpios nor-
teadores partem muitas vezes de solues espaciais que
se aplicam em uma escala considerada micro, se compa-
rada escala da produo habitacional e sua insero na
RMSP. Entretanto, justamente nessa escala aproxima-
da que as atividades mais cotidianas acontecem, sendo
tambm, nessa escala, que os confitos gerados da m
implantao desses conjuntos so resolvidos pela popu-
lao.
Tais critrios acabam por exigir dos projetos maior
complexidade de solues apresentadas nos projetos
paisagsticos, arquitetnicos e urbansticos, para assim
poderem suportar a complexidade de atividades e usos
pertinentes e corriqueiros do espao da habitao.
So oito os princpios a serem avaliados e levados em
considerao na produo de reas habitacionais, de seus
espaos livres e de seu entorno:
113
2.4.1 Princpios ambientais:
Os critrios ambientais versam sobre a forma de
tratamento do solo ocupado e de seus recursos naturais
pr-existentes crregos, matas e sobre as condies
de conforto ambiental das unidades habitacionais e dos
espaos livres. Os critrios que se referem diretamente
aos recursos naturais devem seguir o princpio bsico de
menor movimentao e modifcaes necessrias, com a
valorizao do suporte paisagstico existente.
J os critrios que se aplicam sobre o tema de con-
forto ambiental dos espaos, devem ser norteados pelo
princpio de favorecer a iluminao e ventilao natural
dos cmodos de longa permanncia quartos e salas
e contribuir para que as reas livres sejam iluminadas e
sombreadas para favorecer seu uso, evitando condies
extremas.
Exemplos:
a) Compensao entre cortes e aterros no terreno;
b) Manter ou reforar massas vegetais de grande
porte existentes;
c) Em terrenos de altas declividades, maior de 30%,
no promover a ocupao ou desenvolver tipos
construtivos especiais;
d) Correta orientao das edifcaes com fachadas
principais para duas faces ensolaradas, evitando-
-se a predominncia da face sul;
CONTRA EXEMPLO: Movimentaes de terras necessrias para a implantao
dos conjuntos habitacionais da dcada de 1970. Desconfgurao do suporte
natural pr-existente, na zona sul de So Paulo, Conjunto Brig. Faria Lima.
Acervo pessoal Silvio Macedo. 1974
CONTRA EXEMPLO:A padronizao dos tipos edilcios fora a movimentao de
terra para criar patamares onde aqueles se implantam. Conjunto Brigadeiro
Faria Lima, na zona sul de So Paulo. Acervo pessoal Silvio Macedo 1974
114
2.4.2 Estrutura geral hierarquia, porte, tipos
construtivos, orientao no bairro
Os critrios de estrutura geral se aplicam sobre os
diferentes aspectos que infuenciam na composio dos
elementos construdos dos empreendimentos os blocos
de apartamentos e das suas caractersticas de implanta-
o. Os princpios em que devem se basear esses critrios
so o de compartimentao dos espaos e porte dos con-
juntos, de insero e aproximao do entorno urbano e
de complexidade e variedade de solues espaciais dos
espaos livres e tipolgicas das edifcaes.
Exemplos:
a) Zonas de transio entre espaos abertos e co-
letivos, e espaos das habitaes e privados
pequenos quintais, ptios e jardins frontais
com elementos que favoream a permanncia e
delimitem a entrada dos prdios, e guardem a
privacidade de apartamentos trreos. FOTO 89
b) Porte controlado dos conjuntos, prevendo a
compartimentao em conjuntos menores com
identidades de fachadas e acabamentos especf-
cos.
c) Tipos construtivos variados verticais e horizon-
tais - com partes da edifcao sobre pilotis e com
apartamentos trreos com nvel acima do espao
externo e sada para as reas de circulao, para
permitir apartamentos acessveis e continuida-
des e reas sombreadas sob pilotis.
d) Aproximao das janelas das unidades do espao
pblico da rua, com conexo visual entre espaos
privados e espaos pblicos.
EXEMPLO: A volumetria diferenciada
do prdio de apartamentos cria
varanda coletivas que so espaos
de transio entre pblico e privado,
coletivo e individual. Conjunto
COPROMO Piratininga, em Osasco,
So Paulo. 2005
EXEMPLO: Tipos sobre pilotis
conformam espaos de estar
sombreados e outras possibilidades
de uso. Conjunto Res. Parque do
Gato, no centro de So Paulo. 2005
115
2.4.3 Dimenso e localizao dos espaos livres
privados e pblicos
Os critrios que se aplicam aos espaos livres de-
vem seguir os mesmos princpios de compartimentao
espacial e de hierarquizao de domnios, visibilidade e
dimenses entre espaos privados e pblicos, ntimos e
coletivos.
O conceito que deve nortear suas dimenses e
localizao, a possibilidade de se abrigar diversas ativi-
dades cotidianas ao longo do dia, praticadas por grupos
de usurios variados. Devem tambm ser os espaos livres
os elementos de integrao formal e visual dos conjuntos
com o espao urbano da cidade existente.
CONTRA EXEMPLO: A falta
das zonas de transio entre
espaos pblicos e privados, a
proximidade das circulaes de
pedestres com as janelas dos
apartamentos trreos, a falta
de iluminao adequada, entre
outros, provocam insegurana
e o fechamento com grades.
Conjunto Estrela Guia, zona
oeste de So Paulo. Acervo
Quap 2006
EXEMPLO: Prdios parcialmente
sobre pilotis, desnveis
entre blocos e circulaes,
iluminao direta determinam
um espao hierarquizado,
de fcil compreenso pelos
usurios e resguardam a
privacidade dos moradores.
Desenho: Ulisses Sardo 2011
116
Exemplos:
a) Hierarquizao dos espaos livres entre pbli-
cos e coletivos, privados e coletivos, ntimos e de
acesso restrito bem defnido por volumes edifca-
dos, vegetais ou delimitaes fsicas como gradis
e muretas.
b) Espaos livres de estar coletivo, circulao e vias
de passagem devem estar mais distantes ou se-
parados por barreiras vegetais das janelas dos
apartamentos trreos.
c) reas de estar e de lazer para as crianas devem
se localizar nos espaos livres mais ntimos, pr-
ximo da viso dos adultos, nas zonas de transio
entre espaos internos e externos.
d) reas de lazer ativo podem ser mais prximas de
espaos convergentes do conjunto, de fcil aces-
so e expostas, tais reas devem ser as maiores
reas livres disponveis e devem ser ntegras para
permitir a participao de mais moradores.
e) Pequenas reas de estar e encontro devem se lo-
calizar prximas s vias de passagem e ao acesso
dos edifcios.
EXEMPLO: reas livres verdes
de maior porte localizadas
em espaos centrais e de
boa visibilidade. Conjunto
Natingui, na zona oeste de
So Paulo. Acervo Quap
2004
EXEMPLO: Praas e outros
espaos livres destinados
para convivncia devem
ser de fcil acesso, visveis
e centrais para estimular
seu uso. Cecap Zezinho
de Magalhes Prado, em
Guarulhos. Acervo Quap,
2005.
117
f) Os espaos livres de transio entre o espao li-
vre interno do conjunto e da rea pblica devem
apresentar continuidade visual entre interior
e exterior, caladas mais largas dimensionadas
para um maior nmero de usurios.
g) A implantao de parques lineares ao longo de
reas de preservao ou infraestruturas existen-
tes, ou de praas pblicas podem compor espaos
de integrao com outras reas da cidade.
EXEMPLO: Vias de passagem
ruas e caminhos de pedestres
devem ser combinadas com
espaos de encontro com
elementos que propiciem a
permanncia bancos, muretas
onde se apoiar. Conjunto
Natingui, na zona oeste de So
Paulo. Acervo Quap 2004
EXEMPLO: Mobilirios, como
mesas de jogos, bancos podem
estimular o uso do espao
para atividades sociais. Cecap
Zezinho de Magalhes Prado,
em Guarulhos. Acervo Quap,
2005.
118
CONTRA EXEMPLO: Caladas estreitas, pouco distanciamento
entre espaos privados e espaos livres pblicos e pouca
vegetao expem s habitaes ao pblico e difcultam a
apropriao do espaos livre. Conjunto Estrela Guia, zona
oeste de So Paulo. Acervo Quap 2006
EXEMPLO: Caladas mais largas e jardins na frente da
edifcao so espaos livres de passagem entre pblico e
privado. reas de estar e encontro podem estar localizadas
adjacentes s circulaes de pedestres. Arbustos de mdio
porte e rvores resguardam a entradas das edifcaes sem
interromper a continuidade visual da rua. Conjunto Estrela
Guia, zona oeste de So Paulo. Desenho: Ulisses Sardo 2011
119
2.4.4 Usos
Os critrios que se relacionam determinao de
programas e usos a assentamentos habitacionais, con-
juntos urbanos ou empreendimentos habitacionais, de
maior porte, devem ser balizados por princpios de com-
plementaridade entre usos propostos e usos existentes.
Os espaos coletivos e privados dos conjuntos de-
vem permitir atividades complementares e diferenciadas
dos espaos ntimos e privados da habitao. J os espa-
os pblicos e coletivos existentes ou propostos para o
entorno dos empreendimentos devem ser complementa-
res aos espaos coletivos e privados desses conjuntos.
Outro princpio a ser perseguido o de favore-
cimento da multifuncionalidade, ou seja, maior gama
de usos propostos e presentes nas reas habitacionais.
Usos de lazer, comrcio e servios devem ser previstos e
implantados, reproduzindo nos assentamentos o micro-
cosmo de cidade.
Exemplos:
a) Espaos livres pblicos devem ser complementa-
res aos espaos existentes no entorno.
b) O programa dos espaos livres de lazer deve ser
variado para atingir diversos grupos de usurios.
c) Alguns espaos, principalmente os dedicados
para atividades infantis, devem ser equipados
com playgrounds, bancos e mesas de jogos.
EXEMPLO: Em reas populares equipamentos de lazer so bem vindos
como complemento ao uso da habitao de dimenses exguas. Cecap
Zezinho de Magalhes Prado, em Guarulhos. Acervo Quap, 2005.
d) As reas comuns, entre conjuntos e o bairro
existente, devem abrigar outros usos alm do ha-
bitacional, tais como comrcio local e servios.
e) Equipamentos sociais, como escolas, postos de
sade, entre outros, devem se localizar em lotes
de fcil acesso nas proximidades das habitaes
e devem ser projetados e implantados conjunta-
mente com o conjunto habitacional.
120
f) Usos confitantes devem ser separados, como
reas de lazer infantil e estacionamentos, ou vias
de trfego.
g) Estimulo aos usos coletivos de reas livres para
otimizar o espao exguo das unidades habita-
cionais, com varais coletivos, jardins ou hortas
coletivas.
CONTRA EXEMPLO: reas de estar ou qualquer outro uso coletivo
devem ser localizadas distantes das janelas dos apartamentos trreos
para garantir a privacidade dos moradores e permitir seu uso efetivo.
Conjunto Spazio Ip Amarelo, na zona sula de So Paulo. 2010
CONTRA EXEMPLO:
Condomnio com
apenas um acesso,
monofuncional e
cercado por muros isola
o espao pblico do seu
entorno, segregando
espaos privados e
espaos pblicos e
sociais. Conjunto Spazio
Ip Branco, na zona sul
de So Paulo. 2010
EXEMPLO: Mais acessos
de veculos e pedestres
voltados para rua,
usos diversifcados
implantados nas
proximidades do
conjunto, alargamento
de caladas e
arborizao qualifcam
os espaos urbanos
do entorno. Desenho:
Ulisses Sardo 2011
121
2.4.5 Acessos e acessibilidade
Acessos so por excelncia pontos de encontro e
movimentao de pessoas. Para transmitirem segurana,
devem ser visveis distncia, iluminados e facilmente
identifcados. Devem tambm ser posicionados em locais
estratgicos do assentamento tanto os acessos s cons-
trues, quanto o acesso aos conjuntos para provocar
maior movimentao de usurios em espaos pblicos.
Por esses motivos, os princpios que norteiam os
critrios que regem os acessos so: visibilidade, identifca-
o, multiplicidade para multiplicar pontos de encontro,
alm o de acessibilidade universal e facilitada a todos os
espaos livres de uso comum da rea habitacional.
a) Os acessos pblicos aos conjuntos ou agrupamen-
to de prdios devem ter boa visibilidade tanto do
espao interno para o externo, quanto do espao
externo para o interno.
b) Os acessos aos edifcios devem ser tambm de
boa visibilidade de dentro do conjunto e se po-
sicionarem diretamente conectados com as reas
coletivas.
c) Em conjuntos de maior porte e com permetros
longos de alinhamentos murados, o acesso de
moradores deve se localizar em mais de um pon-
to, garantindo focos de movimentao nas ruas.
CONTRA EXEMPLO: Acessos ao
interior das edifcaes quando
escondidos ou localizados em
locais de baixa visibilidade
passam insegurana aos
moradores. Conjunto
COPROMO Piratininga, em
Osasco. Acervo Quap 2005.
CONTRA EXEMPLO: Todas as
ruas devem servir de acesso
para uma ou mais edifcaes
ou unidades habitacionais.
Ruas que no acessam nada
so espaos de ningum.
Conjunto Brig. Faria Lima, na
zona sul de So Paulo. Acervo
Quap 2005.
122
d) Espaos livres coletivos devem ter boa acessibili-
dade por todos os usurios em reas convergentes,
ou prximas s reas de entrada do conjunto.
e) Esses acessos devem ser indicados por diferen-
ciaes nos elementos arquitetnicos como
coberturas, prticos, entre outros.
f) reas coletivas devem obedecer aos critrios de
acessibilidade universal, com larguras de pas-
sagem apropriadas para cadeirantes, pisos de
superfcie homognea, indicaes de mudana
de nvel de superfcie com pisos tteis, entre ou-
tros apontados pela NBR 9050
135
.
2.4.6 Estacionamentos e circulao viria
interna e de pedestres
Os estacionamentos e a circulao devem obe-
decer a critrios aplicveis tanto a reas internas aos
empreendimentos habitacionais quanto s reas externas
e pblicas. Em 2010, essas reas ocupam a maior parte
dos espaos condominiais, tornando-se os protagonistas
em reas que poderiam ser dedicadas a outros usos de
lazer e convivo coletivo. Por isso, os princpios que guiam
os critrios para localizao e dimensionamento de esta-
cionamento so: fragmentao, distribuio, descrio e
atendimento demanda por vagas.
J no caso da circulao, defende-se o favore-
cimento e a valorizao dos fuxos de pedestres em
detrimento do fuxo de automveis; e a hierarquizao
e conexo do sistema virio proposto no conjunto com o
sistema virio do entorno existente.
Exemplos:
a) A circulao de pedestres deve ser separada das
reas de estacionamento.
b) Os bolses de estacionamentos devem estar di-
vididos em pequenos agrupamentos de vagas
distribudos pelo terreno e prximos das uni-
dades habitacionais, em pontos perifricos do
terreno.
c) Nos espaos pblicos, externos e nas ruas pode se
prever reas de estacionamento para visitantes
com alargamento das vias.
135
NBR 9050 a Norma Brasileira
que estabelece os parmetros para
acessibilidade universal.
CONTRA EXEMPLO: Ptios de
estacionamento que ocupam reas
livres centrais de um conjunto
interferem na sua escala, criam
vazios ridos e prejudicam a
circulao de pedestres. Conjunto
COPROMO Piratininga, em Osasco.
Acervo Quap 2005.
123
d) Implantao dos caminhos pavimentados de pe-
destres nos percursos previstos de maior trfego,
mais diretos e curtos entre habitaes e acessos,
ou entre habitaes e equipamentos.
e) Em espaos pblicos, as caladas devem acom-
panhar o percurso das ruas para garantir sua
visibilidade.
f) As ruas e vias de circulao de veculos
devem ser hierarquizadas entre vias de trnsito
local e vias de conexo com o entorno;
g) As vias de trnsito local devem ser mais estreitas
para reduzir a velocidade de circulao dos au-
tomveis, o alargamento das caladas e curvas
podem facilitar essa reduo.
EXEMPLO: reas de estacionamentos devem ser compartimentadas em
pequenos espaos e devem estar prximas aos acessos s unidades.
Conjunto Estrela Guia, zona oeste de So Paulo. Acervo Quap 2006
CONTRA EXEMPLO: Espaos
livres sem domnio
defnido, percursos de
pedestres desvinculados
das ruas e edifcios que no
se relacionam diretamente
com as vias de circulao
foram caractersticas
rejeitadas pela populao
e provocaram modifcaes
na estrutura dos conjuntos.
Conjunto P.e Anchieta, na
zona leste de So Paulo.
Acervo pessoal Silvio
Macedo, 1974.
EXEMPLO: Caladas que
acompanham as ruas e
concentram o movimento
de pessoas, defnio
de domnios pblicos e
privados, arborizao, entre
outros, aproximam a escala
do conjunto ao pedestre e
melhoram sua legibilidade.
Desenho:
Ulisses Sardo, 2011

124
2.4.7 Vegetao
Os princpios que devem nortear os critrios a
serem aplicados nesse item so: a facilidade de manu-
teno e alta durabilidade das espcies, sua adaptao ao
local, o equilbrio do sistema existente e a possibilidade
de amenizar o clima, os rudos e a monotonia do assenta-
mento. Alm disso, deve-se considerar as massas vegetais
de maior porte como estruturas espaciais capazes de con-
formar ou modifcar a percepo dos espaos.
Exemplos:
a) Existncia de vegetao para sombreamento de
reas de circulao caladas e percursos, e para
reas de estar com rvores de mdio e grande
porte.
b) Escolha de espcies locais ou adaptadas ao local.
c) Privilegiar espcies de manuteno baixa e alta
resistncia.
d) Arbustos e rvores de pequeno porte podem
ser plantados prximos aos apartamentos trre-
os para servir de barreira verde e proporcionar
maior privacidade a essas unidades.
e) As forraes localizadas prximas s reas de
maior trfego de pedestres, ou de uso infantil
para lazer, devem ser resistentes ao pisoteio.
f) Massas vegetais de porte podem aproximar a
escala visual de espaos livres muito amplos
escala do pedestre, e a arborizao ameniza a
aparncia repetitiva de conjuntos que adotam
apenas um tipo construtivo.
EXEMPLO: A vegetao de
porte em praas e espaos de
estar servem para criar reas
sombreadas. A contraposio
entre esses espaos e espaos
diretamente expostos aos sol
criam situaes de espaos livres
diferenciadas. Cecap Zezinho de
Magalhes Prado, em Guarulhos.
Acervo Quap, 2005.
EXEMPLO: rvores implantadas
ao longo das ruas e prximas
s edifcaes colaboram para
interromper a monotonia de
implantao de tipos repetitivos
e aproximam o grande conjunto
escala do usurio. Conjunto
Natingui, na zona oeste de So
Paulo. Acervo Quap 2004
125
CONTRA EXEMPLO:
Estacionamento prximo
s edifcaes, nenhuma
vegetao e caladas estreitas
prejudicam os apartamentos
trreos e passam a sensao
de insegurana e falta
de privacidade para seus
moradores. Conjunto Brig.
Faria Lima, na zona sul de So
Paulo. Acervo Quap 2005.
EXEMPLO: reas de
transio entre espaos
pblicos e privados,
ocupadas por jardins, reas
de estar distanciam a vida
pblica da vida ntima.
Desenho: Ulisses Sardo
2011

8. Conexo com o entorno e aspectos simblicos:
Os princpios em que devem se basear os critrios
aplicados a este item so: legibilidade urbana, conexo
com o bairro do entorno, integrao entre os espaos
livres pblicos existentes, e espaos livres pblicos propos-
tos, adequao da infraestrutura urbana e equipamentos
sociais do bairro.
a lgica que deve aproximar os empreendimen-
tos da cidade existente, respeitar a memria espacial dos
moradores, permitir a identifcao do espao proposto
com o bairro do entorno, evitando-se a sensao de se
estar em um gueto segregado, ou pior, negar aos usu-
rios do bairro as possibilidades de qualifcao que esses
grandes empreendimentos podem trazer. Alguns exem-
plos desses critrios so:
a) Numerao e determinao de endereo do con-
junto e suas unidades devem obedecer ao padro
comum do entorno para facilitar a localizao e a
identidade dos empreendimentos.
b) As vias pblicas do conjunto devem seguir hierar-
quia do sistema virio do entorno e conectar-se
com ele.
c) Devem ser implantados espaos livres pblicos
de transio entre as reas dos conjuntos e o en-
torno de usos mltiplos sociais, que possam ser
126
apropriados pela populao local calades,
praas.
d) As densidades populacionais propostas nos con-
juntos no devem ser confitante, muito maior
ou muito menor, com a densidade populacional
do entorno, adequando-se ao suporte urbano
existente.
e) Caso a implantao do conjunto represente um
aumento considervel na densidade do bairro do
entorno, novos equipamentos urbanos e espaos
livres pblicos devem ser implantados, alm dos
exigidos pela legislao vigente.
O estabelecimento desses critrios, divididos em oito
grupos temticos, visa ao direcionamento da avaliao
dos estudos de caso propostos. Tais critrios devem tam-
bm ser considerados na concepo de projeto de novas
reas habitacionais. Muitos outros pontos que interferem
na performance do espao urbano, podem ser identifca-
dos nos estudos de caso especfcos. Acredita-se, porm,
que, se os critrios aqui elencados forem considerados na
avaliao de reas habitacionais, ser possvel aproximar
a discusso sobre o espao proposto nos conjuntos de ha-
bitao popular disciplina do Desenho Urbano.
CONTRA EXEMPLO: O conjunto se
isola de seu entorno por possuir uma
confgurao diferenciada muitos
espaos livres e repetio de lminas
de apartamentos e pela via expressa
que difculta a passagem de pedestres
do conjunto para o restante do bairro.
Conjunto Res. Parque do Gato, no
centro de So Paulo. 2005
CONTRA EXEMPLO: Construo
de conjunto de grande porte em
um bairro pouco ocupado. H um
aumento na densidade populacional
que no absorvido imediatamente
por equipamentos sociais, comrcio e
servios, demandando aes do Estado.
Conjunto da CDHU na zona leste de
So Paulo. Google Earth, 2010.
INTRODUO
CAPTULO 3
Estudos de caso: Espaos livres na produo
empreendida pela CDHU x Mercado imobilirio
129
ESTUDOS DE CASO: ESPAOS LIVRES NA PRODUO EMPREENDIDA PELA CDHU X MERCADO IMOBILIRIO
3.1 CDHU: retrato da produo
contempornea
136
136
Como base deste captulo, alm
das bibliografas de referncia, foram
utilizadas transcries de entrevistas
com profssionais que j trabalharam
na CDHU Prof Dr Marli Namur,
concedida em junho de 2005, ou
que desenvolveram projetos para tal
rgo Arq. Luiz Mauro, concedida
em setembro de 2009.
Localizao dos empreendimentos
da CDHU construdos entre 1999 e
2010 na RMSP. Predominncia de
conjuntos distantes do centro de
So Paulo S. Em azul esto o Rio
Tiet e o Rio Pinheiros que cortam
So Paulo. 2011
130
A CDHU Companhia de Desenvolvimento Ha-
bitacional e Urbano do Estado de So Paulo o rgo
responsvel por atender demanda estadual por habi-
tao, em 2010. Na Regio Metropolitana de So Paulo,
a maior responsvel por promover, isoladamente ou
em parcerias com as Prefeituras e o Governo Federal, a
construo de novas unidades habitacionais de interesse
social voltadas para as classes populares.
A formao de uma Companhia Estadual dedicada
para o desenvolvimento habitacional remete ao fnal da
dcada de 1940, quando, em 1949, foi criada a Cecap
Caixa Estadual de Casas para o Povo, que era, ento,
uma autarquia subordinada Secretaria do Trabalho,
Indstria e Comrcio do Estado de So Paulo. Apesar de
sua regulamentao, tal rgo apenas comea a operar
efetivamente a partir de 1967, durante o Governo Mili-
tar brasileiro. Seu incio de operao estava vinculado
atuao e criao do BNH, a partir de 1965, como Banco
Federal de concesso de fnanciamento para habitao e
regulamentao dos programas habitacionais no Brasil.
No ano de 1967, encomendado para os arquitetos
Joo Vilanova Artigas, Fbio Penteado e Paulo Mendes da
Rocha, o projeto do Cecap Zezinho de Magalhes Pra-
do, em Guarulhos no Estado de So Paulo, o que defne
cronologicamente o inicio de sua atuao como rgo
promotor de polticas pblicas habitacionais.
Cecap Zezinho de Magalhes Prado
na dcada de 1970, ocasio de
entrega de suas unidades. Acervo
pessoal Silvio Macedo, 1974
Maquete de implantao do Zezinho
de Magalhes com suas freguesias
e lminas duplas de apartamentos.
Sua histria marcada por diversas mudanas de
nome, que foram acompanhadas por mudanas de ges-
to no Governo do Estado de So Paulo, e por mudanas e
ajustes em seus programas e formas de atuao. Em 1975,
a Cecap Caixa Estadual de Casas para o Povo - passa a
se denominar Cecap Caixa Estadual de Casas Populares.
131
Em 1980, passa a ser chamada de Codespaulo, durante
o Governo Paulo Maluf. Na fase de 1975 a 1984, tal r-
go operava com recursos provenientes do SFH Sistema
Federal de Habitao, apoiando-se nos fnanciamentos
concedidos pelo BNH.
Em 1984, aps a criao da Secretaria Executiva da
Habitao
137
, houve novamente a alterao no nome da
Companhia que passa a se chamar CDH Companhia de
Desenvolvimento Habitacional do Estado de So Pau-
lo. Nesse perodo, ocorrem mudanas fundamentais no
funcionamento do rgo que se torna dependente de
recursos provenientes na sua maior parte do Tesouro do
Estado, desvinculando-se do BNH, que se encontrava em
crise.
138
No fnal da dcada de 1980, observamos as ltimas
transformaes no que diz respeito denominao da
Companhia. Em 1987, cria-se a Secretaria de Estado da
Habitao, que extinta logo um ano depois, juntamente
com a Secretaria dos Negcios Metropolitanos, para for-
mar a Secretaria da Habitao e Desenvolvimento Urbano
do Estado de So Paulo.
Nesse momento, ento, a CDH recebe mais uma fun-
o de promover tambm desenvolvimento urbano por
meio de programas habitacionais e passa a se chamar
CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional
e Urbano do Estado de So Paulo, englobando ativida-
des de proviso de infraestrutura urbana, regularizao
fundiria, implantao de equipamentos urbanos e me-
lhorias em geral, alm da proviso de moradias.
Sua atuao na Regio Metropolitana de So Paulo,
mais especifcamente no municpio de So Paulo, ocorre
tanto em parceria com a Cohab-SP e/ou com a Sehab
Secretaria de Habitao do Municpio de So Paulo, em
projetos comuns ou em programas empreendidos dire-
tamente pela prpria CDHU, quanto em parcerias com
rgos federais e internacionais.
Tais parcerias so responsveis, muitas vezes, pela
doao de terrenos para os novos empreendimentos,
fornecimento e implantao de infraestrutura urbana ou
disponibilizao de recursos e linhas de fnanciamento
para as obras. Atravs dessas parcerias, principalmente
com a Cohab-SP, a CDHU representou em 2010 a maior
produtora pblica de habitao atuante na RMSP.
At o incio da dcada de 1990, a atuao da CDHU
era bem concentrada na RMSP, que representava em
torno de 60% do total de sua produo. Observa-se a in-
verso dessa relao de predominncia, nas ltimas duas
dcadas, com o aumento signifcativo da atuao em mu-
nicpios do interior do Estado, representando em 2008
68% do total de unidades produzidas. De qualquer forma,
houve um aumento absoluto signifcativo na produo de
unidades da CDHU dentro da RMSP. So desde 1986 mais
137
Tal Secretaria foi criada em 1983.
138
O BNH encerra suas atividades no
ano e 1986, aps perodo de crise f-
nanceira e institucional que acompa-
nhou a situao conjuntural do pas.
132
Essa proporo no representa em nenhum
momento a diviso proporcional da demanda por habi-
tao tanto na proviso de novas unidades, quanto na
regularizao e melhorias das unidades existentes entre
Regio Metropolitana e Interior do Estado. A demanda
por habitao est proporcionalmente e absolutamente
concentrada na RMSP. Ocorre, porm que nos municpios
do Interior do Estado, a parceria entre CDHU e Prefeituras
mostrou-se mais gil na obteno de terrenos, aprovao
de projetos e viabilizao de infraestrutura urbana que
suportassem a implantao dos conjuntos habitacionais,
ampliando suas possibilidades de receber em seus muni-
cpios os programas da CDHU.
Nmcro dc unIdadcs
n. unIdadcs % n. unIdadcs % n. unIdadcs % n. unIdadcs %
RMSP ,228 64,0 63,10 26,0 07,08 27,0 130,00 32,0
InIcrIor 2,063 36,0 243,114 74,0 27,847 73,0 207,326 68,0
1oIa| 8,101 100,0 180,000 100,0 3,3 100,0 437,316 100,0
UnIdadcs HabIIacIonaIs 0IcrIadas pc|a C0HU no FsIado dc So Pau|o
^1FN0IMFN10
1086 1000 2uu4 2uu8
de 130 mil unidades habitacionais construdas e/ou fnanciadas por esse rgo pelos seus diversos programas, somente
nos municpios que compem a Regio Metropolitana. Conforme o quadro a seguir:
Quadro de distribuio da produo da CDHU de 1986 encerramento
das atividades do BNH at 2008 separado por regio de atuao.
CDHU/ Gerncia de Gesto de Informao, dez./2008
Mapa com municpios
atendidos pela CDHU at o
ano de 1986. CDHU/ Gerncia
de Gesto de Informao,
dez./2008
Mapa com municpios
atendidos pela CDHU at o
ano de 1999. Maior atuao
em municpios do interior
do Estado. CDHU/ Gerncia
dez./2008
Mapa com municpios
atendidos pela CDHU at
o ano de 2004. Atuao se
espalha por todo o Estado e
a RMSP tem sua participao
reduzida. CDHU/ Gerncia
dez./2008
133
, sem dvida, uma distoro do processo de atendi-
mento demanda habitacional paulista que, ao invs de
concentrar esforos nos municpios de maior demanda,
concentrou naqueles de maior facilidade de implemen-
tao dos programas, desvirtuando o prprio objeto de
trabalho do rgo que atender demanda estadual por
habitao. Outro fator que propiciou o maior crescimento
da oferta da CDHU, no interior do Estado, a quantidade
de municpios atendidos. Em 1986, a Companhia havia
atendido 15 municpios do interior do Estado, em 1999
o nmero de atendimentos saltou para 495 municpios,
acelerando tambm de forma exponencial a oferta da
CDHU nessa regio.
139
De qualquer forma, nota-se que de 2004 a 2008,
uma tendncia a reverso dessa proporo com a ate-
nuao da diferena de participao dos municpios e o
crescimento em nmero absoluto da oferta de unidades
da ordem de 40 mil na RMSP, representada por 35 muni-
cpios atendidos.
Os recursos utilizados para a viabilidade de seus
programas, em todo o Estado, so provenientes de repas-
ses do ICMS Imposto sobre Circulao de Mercadorias
e Servios, destinao do oramento base do Estado de
So Paulo, via Poder Executivo, linhas de crdito federais,
como o Programa Minha Casa Minha Vida
140
, alm de re-
cursos capitalizados pela prpria carteira de muturios
da CDHU. Tais fontes so os principais meios de arrecada-
o de capitais para investimento e linhas de crdito que
viabilizam os projetos da Companhia. possvel, porm,
como dispor de outras fontes, conforme indicado em seu
Estatuto.
Em 2010, tal documento
141
apresenta, em seu se-
gundo artigo, o objeto da Companhia, que explicita suas
atribuies e seus possveis campos de atuao e obten-
o de recursos para os programas habitacionais por ela
disponibilizados:
I. Elaborar ou contratar a elaborao de projetos e
suas implantaes e promover medidas de apoio realiza-
o de planos e Programas Estaduais e/ou Municipais de
habitao prioritrios para o atendimento populao de
baixa renda, em conformidade com as diretrizes estabele-
cidas pela Secretaria da Habitao do Estado de So Paulo
mediante:
a) aquisio, urbanizao e parcelamento de reas
para fns habitacionais;
b) comercializao de lotes urbanizados;
c) implantao de equipamentos comunitrios;
d) comercializao de habitaes;
e) locao social de habitaes;
f) ampliao e/ou melhoria de habitaes existentes;
...(entre outros)
139
Dados retirados de http://www.
habitacao.sp.gov.br/saiba-como-fun-
ciona-a-cdhu/distribuicao-territorial-
-cdhu.asp ,em dez./2010.
140
Tal programa ser explanado do
prximo subcaptulo.
141
http://www.habitacao.sp.gov.br/
download/estatuto/estatuto-cdhu.pdf
134
II. Acompanhar, fscalizar e controlar o cumprimento
de obrigaes contratuais pelos adquirentes de lotes e habi-
taes fnanciadas pela companhia.
III. Celebrar convnios e contratar servios junto a
instituies fnanceiras e no fnanceiras, bem como com
entidades internacionais, tendo em vista a obteno de
recursos e suporte tcnico para gerir os crditos de fnan-
ciamentos concedidos aos benefcirios dos programas
habitacionais promovidos pela Companhia.
IV. Atuar junto aos rgos do governo e concession-
rios de servios pblicos visando a urbanizao de reas
destinadas a programas habitacionais, de acordo com as
orientaes e regulamentos municipais para o desenvolvi-
mento urbano local.
[...]
IX. Promover a elaborao de projetos visando
construo e a ampliao de equipamentos urbanos e/ou
comunitrios e outras edifcaes destinadas prestao
de servios pblicos, includas nos programas de ao de
rgos da Administrao Estadual e Municipal, mediante
convnios celebrados com as Secretarias de Estado, en-
tidades centralizadas e descentralizadas, devidamente
autorizados pelo Governo do Estado.
X. Elaborar ou promover a elaborao de projetos de
empreendimentos habitacionais para serem implantados
em sistema de parceria pblico privada (PPP).
[...]
XII. Atuar como agente operador do Fundo Garantidor
do Estado de So Paulo, nos termos da Legislao Estadual
especfca e seus regulamentos.
So apresentadas como objeto de atuao da
Companhia uma srie de outras funes de promoo de
desenvolvimento urbano alm da proviso de novas mo-
radias. A CDHU est habilitada a implantar programas de
infraestrutura urbana
142
, e melhorias em geral, alm de
celebrar convnios para obteno de linhas de fnancia-
mento e recursos com os mais diferentes rgos pblicos
e privados, nacionais e internacionais. Essas disposies
acabam por conceder CDHU uma ampla possibilidade
de atuao nos municpios do Estado, propiciando a di-
versifcao de seus programas.
142
Como sua participao do projeto
de implantao do Rodoanel Mrio
Covas na RMSP.
135
3.1.1 Principais programas e formas de atuao
da CDHU
A CDHU opera em 2010 mediante um leque de pro-
gramas que atuam com diferentes frentes no campo da
habitao, que so indicadas no Plano Plurianual 2008
- 2011 da Companhia:
143
Proviso habitacional
Requalifcao de moradias
Urbanizao de favelas e assentamentos prec-
rios
Saneamento Ambiental
Regularizao fundiria de interesse social
Alm de programas que contam com a produo de
novas unidades, sua atuao em 2010, juntamente com
a Secretaria de Habitao do Estado ampliada para
programas de interveno urbana para regularizao fun-
diria, urbanizao de favelas, regularizao e melhoria
de reas encortiadas, entre outros.
Tais programas so continuao de uma tendncia de
descentralizao da atuao da CDHU, iniciada na dcada
de 1990, quando foram criados programas de atendimen-
to especfcos alm da construo de moradias, como o
caso dos programas Pr- Lar
144
que se especializavam na
atuao em autoconstruo, em cortios, em urbanizao
de favelas, em reas de risco, entre outros.
A criao desse tipo de programa possibilitou o aten-
dimento a famlias com rendas mais baixas, abaixo de trs
salrios mnimos, residentes na RMSP que no poderiam
ser atendidas pelos programas de compra de novas uni-
dades. Houve uma pulverizao da atuao da CDHU, na
Grande So Paulo, em funo de tais programas, reduzin-
do em nmeros absolutos sua oferta, porm ampliando
e incluindo famlias que at ento no tinham como ser
atendidas. O que se deve ao fato de que os custos de im-
plantao de tais programas, por famlia atendida, eram
mais baixos que os custos de construo de novas unida-
des.
Entretanto, nesse trabalho, foca-se em estudos de
caso de conjuntos produzidos mediante de programas de
proviso de moradias, que confguram e constroem o es-
pao urbano dos conjuntos habitacionais estudados. Ou
seja, construo e comercializao de unidades habitacio-
nais localizadas na RMSP, que acabam atendendo famlias
com rendas um pouco mais elevadas com at dez salrios
mnimos.
143
Extrado de http://www.habitacao.
sp.gov.br/download/plano-plurianual.
pdf
144
Pr-Lar foi o nome dado a um
agrupamento de programas lanados
pela CDHU no incio da dcada de
1990.
136
Dos programas de proviso habitacional que se en-
carregam de construir novas moradias urbanas em So
Paulo, destacam-se no Plano Plurianual de 2008-2011 da
CDHU:
Parceria com municpios
Parceria com Associaes e Cooperativas
Assim como os programas de melhorias urbanas,
esses programas voltados para a construo de novas mo-
radias em conjuntos habitacionais tambm descendem
de programas anteriormente disponveis na CDHU, em
dcadas anteriores. Os programas SH1, SH2, SH3 e SH4,
responsveis pela oferta de mais de 180 mil unidades ha-
bitacionais no Estado de So Paulo
145
, durante a dcada
de 1980 at 2002, foram os precursores da produo em
escala de unidades habitacionais organizadas em grandes
conjuntos pela Companhia.
No modelo por eles adotados com a contratao das
obras e projetos por meio de empreiteiras gerenciadas
pela equipe da CDHU, j se pressupunha uma parceria en-
tre as prefeituras e o rgo estadual, na qual as primeiras
deveriam ser responsveis pela disponibilizao do banco
de terras municipal e pela dotao de infraestrutura ur-
bana bsica para os conjuntos.
146
Outros programas ainda derivaram do modelo SH1,
SH2, SH3, e SH4 at a formulao dos programas atuais
de oferta de novas unidades, inseridos dentro da lgica
do Pr-Lar. Eram o Pr-Lar Ncleo por Empreitada Glo-
bal e Integral e o Chamamento Empresarial, entre outros,
que tambm operavam por contrapartida das prefeituras,
oferecendo o suporte urbano para a implantao dos em-
preendimentos.
Em 2010, destacam-se os programas de parceria
como os maiores responsveis pela oferta de moradia
construdas em conjunto para o atendimento da de-
manda habitacional estadual, alm da atuao direta da
CDHU.
O programa Parceria com Municpios consiste na
construo de novas moradias em conjuntos habitacio-
nais horizontais ou verticais promovidos pela CDHU, com
o apoio das prefeituras municipais na viabilizao do em-
preendimento, como j citado anteriormente.
O perodo de 1995 a 2010 representou aproximada-
mente 25 mil unidades novas comercializadas em todo
o Estado, oferecidas para famlias com rendas entre um
e dez salrios mnimos. Sua operao tambm base-
ada em um sistema de contrapartida e parceria com as
prefeituras e suas secretarias de habitao, sendo essas
responsveis pela doao de terrenos, de infraestrutura
urbana bsica redes de guas, esgoto, energia, guias e
sarjetas e pela aprovao dos projetos nos rgos com-
petentes.
145
Dado retirado do Placar da Habi-
tao publicado pela prpria CDHU
em http://www.habitacao.sp.gov.br/
aplicacoes/internauta/perfl/produ-
cao/ProgramaHabitacional.asp
146
ARRETCHE, 1996: p.21.
137
A CDHU, por sua vez, se responsabiliza pela contrata-
o da obra das unidades habitacionais pelo sistema de
empreitada ou administrao direta ou mutiro, pela co-
mercializao das unidades, cadastramentos e sorteio das
unidades entre as famlias interessadas.
O programa Parceria com Associaes focado
em atender s Associaes e Cooperativas organizadas
na RMSP, que devem participar de todo o processo de
concepo indicao de terreno e implantao do
conjunto. As famlias a serem atendidas devem possuir
renda de dois a dez salrios mnimos e serem participan-
tes da Associao representada. A CDHU responsvel por
executar parcialmente a obra, a as associaes por fnali-
z-las na etapa de acabamentos pelo sistema de mutiro.
Esse programa j atendeu mais de 8400 famlias desde
2003.
147
Os programas de parceria visam a atender famlias
com rendas mais baixas do que aquelas que so atendi-
das pelo Mercado Imobilirio, com preferncia a famlias
de renda de at cinco salrios mnimos. Por isso necessi-
tam de custos de construo mais baixos do que aqueles
custos dos empreendimentos voltados para famlias com
rendas de at dez salrios mnimos. Dessa forma, as ti-
pologias arquitetnicas adotadas seguem o caderno de
tipologias da CDHU, com a predominncia de prdios
verticais sem elevador, tendendo padronizao das
solues arquitetnicas e construtivas como forma de ba-
rateamento da unidade.
Em ambos os programas, a contrapartida da prefei-
tura terreno e infraestrutura so considerados como
doaes e no entram no custo total da unidade a ser
fnanciada pela CDHU. Dessa forma, garante-se um valor
de unidade habitacional mais baixo que aquele praticado
pelo mercado, j que o custo da terra lote e infraestru-
tura subsidiado pelo Poder Pblico.
Outro programa comum na RMSP implementado
pela CDHU o PHAI Programa Habitacional de Integra-
o que tem por objetivo atender aos servidores pblicos
estaduais ativos, fnanciando imveis novos ou usados atra-
vs de cartas de crdito pelo Banco do Brasil, com subsdios
da SH/CDHU.
148
Nesse programa, a CDHU oferece aos servidores da
rede pblica apartamentos construdos em conjuntos
habitacionais na Grande So Paulo, localizados prximos
de seus locais de trabalho, mediante condies de fnan-
ciamento com taxas de juros reduzidas, possibilidade de
fnanciamento do valor total do imvel, subsdios par-
ciais, entre outros benefcios que no so oferecidos por
linhas de crdito em Bancos comerciais.
Foram produzidos na RMSP alguns conjuntos com
caractersticas formais e de localizao prprias e diferen-
ciadas daquelas produzidas nos conjuntos dos programas
147
Dado retirado do placar da Habita-
o disponibilizado pela CDHU.
148
Em http://www.habitacao.sp.gov.br/
programas-habitacionais/phai.asp
138
de parceria com as prefeituras e com as associaes que
constituem o padro de produo mais conhecido da
CDHU, contemplando famlias com rendas aproximadas
de trs a dez salrios mnimos dependendo do valor do
apartamento a ser comercializado.
Em funo do perfl das famlias atendidas com ren-
das mais altas de at dez salrios mnimos, possvel
viabilizar prdios de apartamentos com terrenos localiza-
dos em zonas mais centrais da RMSP e tipologias de mais
de cinco pavimentos com elevador.
Alguns exemplos de conjuntos produzidos e destina-
dos para o PHAI, pela CDHU so: Raposos Tavares C/D, no
bairro do Butant, Ipiranga A, no bairro do Ipiranga, e o
Sacom A/C, no bairro do Sacom, todos em So Paulo.
Em todos os programas, a CDHU responsvel por
aprovar a localizao e as condies dos terrenos ofer-
tados pelas municipalidades, bem como os custos fnais
de cada unidade aps estudos de viabilidade tcnica e
fnanceira nos quais so considerados o aproveitamento
do terreno com o maior nmero de unidades possvel,
os custos de movimentao de relevo do solo, de pavi-
mentao, entre outros, versus o custo fnal da unidade
habitacional e seu valor mximo de fnanciamento para
famlias de renda limitada, no mximo dez salrio mni-
mos.
149
Imagem veiculada pela CDHU do Conjunto Raposo Tavares C/D produzido pelo
programa PHAI, na zona oeste de So Paulo. www.habitacao.sp.gov.br
Imagem veiculada pela CDHU do Conjunto Sacom C, na zona sul de So Paulo.
www.habitacao.sp.gov.br
149
PETRELLA, 2009:P.205.
139
Existe ainda a atuao direta da CDHU sem contar
com a parceria dos Municpios ou Associaes. O rgo
responsvel tanto pela prospeco, compra e desa-
propriao dos terrenos, quanto pelo desenvolvimento,
implantao e comercializao das unidades. A lgica de
produo de novas moradias pela atuao direta da CDHU
segue tambm um estudo de viabilidade de cada terreno,
conforme o descrito anteriormente, no qual so levados
em conta os fatores de localizao desses terrenos, sua
possibilidade de utilizao e aproveitamento, nmero de
unidades habitacionais a serem acomodadas e os custos
fnais de cada unidade.
Alm disso, a Companhia responsvel por aprovar
os projetos desenvolvidos pelos escritrios, ou assessorias
tcnicas contratados, verifcando se tais projetos seguem
as recomendaes apresentadas no Manual Tcnico de
Projetos, publicado em 1998 e reeditado em 2008.
140
3.1.2 Caracterizao da produo na RMSP
1995 - 2010
A produo de novos conjuntos habitacionais, em-
preendidos e/ou fnanciados pela CDHU, nas ltimas duas
dcadas na Regio Metropolitana de So Paulo, incluindo
a Capital, pode ser caracterizada de forma geral pela sua
localizao, por suas caractersticas morfolgicas, pelo
seu porte em nmero de unidades e rea de ocupao,
alm da sua forma de produo. Isto , suas caractersti-
cas de Desenho Urbano.
Em 2010, a CDHU tem em atendimento pelo progra-
mas aqui detalhados PHAI, Parceria com municpios,
parceria com associaes e sua produo direta mais
de 2.900 unidades, sendo produzidas na Capital e mais
de 2100 unidades, sendo produzidas nos municpios que
compem a RMSP. Dessa produo, destaca-se a concen-
trao no programa da parceria com Associaes e na
produo por Mutiro com mais de 2.800 unidades, sen-
do construdas em toda a RMSP incluindo a Capital.
150
Os conjuntos aqui considerados so aqueles produ-
zidos com a construo de novas unidades em So Paulo,
na sua periferia e na conurbao com outros municpios
da RMSP. Ressalta-se que devido dimenso da metr-
pole e da sua heterogeneidade socioeconmica e at
mesmo urbana, so possveis de se imaginar inmeras ca-
racterizaes morfolgicas dos conjuntos. Caracterizaes
Vista do corte de um dos tipos
de edifcao frequentemente
implantados pela CDHU na RMSP.
PI22 F, um tipo de 4 pavimento
sobre pilotis. Cadernos de tipologias,
p.11, 1998
Perspectiva do tipo P!22-F. Cadernos
de tipologias, p.11, 1998
150
http://www.habitacao.sp.gov.br/
download/producao/atendimentos-
-em-andamento.pdf
141
e situaes to variadas quanto seu contexto urbano e
sua insero na cidade, o que pode limitar as generaliza-
es a respeito da produo da CDHU na RMSP.
Dentre todas as situaes em que se enquadra a pro-
duo da CDHU de 1995 at 2010, possvel encontrar
conjuntos que se localizam nas franjas do permetro ur-
bano da capital, em municpios mais afastados do centro
de So Paulo, ou ento, conjuntos que se inserem nas
zonas mais centrais das cidades em processos de urbani-
zao de favelas ou de ocupao de vazios urbanos.
O que se pretende caracterizar a produo que se
enquadra no campo de estudo deste trabalho que so os
conjuntos localizados nos bairros perifricos do munic-
pio de So Paulo, construdos em terrenos nunca antes
ocupados, prximos ou em reas vizinhas de outros con-
juntos habitacionais edifcados em momentos anteriores.
No geral, toda a produo de novos empreendimen-
tos da CDHU baseada em tipos arquitetnicos verticais.
No se observa a produo de tipos horizontais nas reas
estudadas, nos ltimos quinze anos, por esses demanda-
rem maiores reas e encarecerem o custo de implantao
dos conjuntos. Dos tipos verticais adotados, observa-se
a predominncia dos tipos-padro disponibilizados pelo
Caderno de Tipologias da CDHU, publicado em 1998, e
variaes desses tipos.
Vista em corte do tipo VI22- F,
o mais comum nos conjuntos
habitacionais empreendidos
pela CDHU na RMSP. Cadernos de
tipologias, p.10, 1998
Perspectiva do tipo VI22, com
apartamentos trreos. Cadernos de
tipologias, p.9, 1998
142
So prdios de apartamentos com cinco pavimentos
cada trreo mais quatro andares que poucas vezes so
implantados sobre pilotis. Tais blocos apresentam lmi-
nas articuladas por caixas de escadas centrais e podem ser
implantado em patamares desnivelados, isolados uns dos
outros ou justapostos entre si.
Essa tipologia adotada nos conjuntos produzidos
por mutiro ou por empreitada em conjuntos localizados
nos bairros mais afastados do centro de So Paulo. So
utilizados em duas situaes distintas de conjuntos:
1. Implantaes de mdio e grande porte, com mais
de 160 unidades habitacionais. Ocupam terrenos
de mdio e grande porte em reas no consoli-
dadas nos limites da periferia paulistana, muitas
vezes adjacentes aos conjuntos habitacionais da
dcada de 1970.
2. Implantaes de pequeno porte com at 160
unidades habitacionais. Ocupam reas menores
e lotes remanescentes internos aos conjuntos
habitacionais mais antigos, sendo assim prdios
isolados ou agrupados dois a dois.
Esses dois tipos de implantao prevalecem na atua-
o contempornea da Companhia, representado o maior
nmero das unidades comercializadas.
Vista area do Conjunto
Jardim So Luiz, zona sul
de So Paulo. Implantao
de grande porte datada da
dcada de 1990, com mais
de 160 unidades. Google
Earth, 2011
Entrada do Condomnio
Califrnia, em Itaquera,
So Paulo. Exemplo de
conjunto implantado pela
CDHU com limitao do
nmero de unidades. 2010.
143
Um terceiro tipo de implantao baseado na ado-
o do tipo vertical de oito pavimentos com elevador,
em lminas justapostas duas a duas ou isoladas. Ocupam
terrenos de mdio porte, prximos aos conjuntos mais
antigos e mais inseridos em bairros afastados com urba-
nizao consolidada. Nesse caso, se enquadram parte dos
conjuntos produzidos para o PHAI, que se conformam
muitas vezes com torres mais altas, ocupando terrenos de
menor porte em bairros consolidados da metrpole.
Conforme Manual da CDHU, publicado em 1998, em
todos os trs tipos de implantao identifcados em 2010,
so conjuntos compartimentados em pequenos condom-
nios de 160 unidades cada, independente do nmero de
unidades produzidas. Assim, conjuntos projetados com
mais unidades so subdividos por grades e muros que
fragmentam sua implantao em compartimentos me-
nores, limitados a 160 unidades. comum encontrar-se
condomnios menores agrupados em outros condomnios
maiores os conjuntos - com portarias e grades duplas.
Quanto aos equipamentos que costumam ser con-
templados no projeto de urbanizao dos conjuntos,
invariavelmente, encontram-se os centros comunitrios
que nem sempre so entregues ao mesmo tempo que os
apartamentos. Por isso, comum encontrar-se lotes va-
zios dentro dos conjuntos recm-entregues, esperando a
implantao de edifcios para atividades coletivas.
Outra caracterstica dessa produo so as reas li-
vres destinadas aos estacionamentos, que conformam a
maior parte da superfcie dos lotes ocupados. So previs-
tas invariavelmente, seguindo a orientao do Manual
Tcnico, uma vaga para cada duas unidades habitacio-
nais, dentro das grades de todos os condomnios.
Os conjuntos se caracterizam tambm pela coe-
xistncia nos bairros perifricos com lanamentos de
empreendimentos e conjuntos habitacionais recm-
-entregues pelo Mercado Imobilirio. Lado a lado, eles
vm sendo produzidos e ocupam os terrenos residuais da
implantao dos conjuntos habitacionais da Cohab, na
dcada de 1980, e da CDHU, nas dcadas seguintes. So
exemplares de empreendimentos incorporados e cons-
trudos por empresas como a Tenda Construtora e a MRV
Engenharia, especializadas na produo voltada para as
famlias com renda at dez salrios mnimos, que divi-
dem o territrio perifrico com os empreendimentos da
CDHU, e o tecido urbano habitacional pr-existente.
A atuao do Mercado Imobilirio, na construo de
conjuntos habitacionais para famlias de renda popular
na periferia paulistana, no fenmeno recente. Pode se
observar uma srie de conjuntos localizados em bairros
como Itaquera, Jaragu, Sacom, Brasilndia, entre ou-
tros que no so fruto da atuao do Poder Pblico, mas
sim empreendimentos privados edifcados nas dcadas
de 1980 e 1990, nesses bairros.
144
Ocorre que, aproximadamente a partir de 2005, h
uma intensifcao da atuao do Mercado nessas regies
com o lanamento de um nmero expressivo de empreen-
dimentos habitacionais em forma de conjuntos verticais,
vizinhos aos conjuntos da CDHU e Cohab, e com a con-
centrao desses lanamentos em alguns poucos agentes.
Julga-se necessrio entender a dinmica de atuao do
Mercado Imobilirio nesses espaos urbano, seu processo
de produo de empreendimentos e a conjuntura socioe-
conmica que propiciou tal intensifcao.
145
3.2 A produo de habitao popular
oferecida pelo Mercado Imobilirio
Localizao dos empreendimentos da Tenda e MRV lanados entre
2009 e 2010 na RMSP. Predominncia de conjuntos distantes do
centro de So Paulo S. Em azul esto o Rio Tiet e o Rio Pinheiros
que cortam So Paulo. 2011
146
Os terrenos vazios de regies perifricas habitadas
pela populao de baixa renda vm sendo ocupados por
novos empreendimentos residenciais produzidos pela
iniciativa privada. Incorporadoras e construtoras se volta-
ram, a partir aproximadamente de 2005, para o mercado
popular, com renda de at dez salrios mnimos, que re-
presenta a base da pirmide do mercado como um todo,
ou seja, apesar de ser popular apresenta a possibilidade
de um grande volume de negcios.
Grandes incorporadoras, como a Cyrela e a Gafsa ,
conhecidas por sua atuao no mercado voltado para fa-
mlias de renda mdia e alta, criaram subdivises para
atender ao mercado com renda familiar de trs a dez sa-
lrios mnimos. Outras incorporadoras desde sua criao
foram direcionadas para o objetivo de trabalhar para essa
fatia do mercado, como o caso da Tenda e da MRV, todas
essas atuando em nvel nacional. Tal fatia conhecida
como Segmento Econmico.
Essas duas incorporadoras passaram pelo processo
da abertura de capital na Bolsa de Valores de So Paulo,
em 2007, com a fnalidade de arrecadao de capital para
fortalecimento da expanso de seus negcios empreen-
dimentos habitacionais. Essa abertura de capital permitiu
que fosse estruturado um banco de terras estoque de
terrenos que viabilizassem essa expanso.
Nota-se o aumento da oferta de lanamentos des-
ses empreendimentos nas grandes capitais do pas So
Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Recife, Porto Alegre e Belo
Horizonte, e em cidades vizinhas que fazem parte de sua
Regio Metropolitana, principalmente aps o lanamento
de um programa federal de incentivo construo civil
voltada para a habitao.
Esses empreendimentos de apartamentos, casas e
sobrados esto sendo construdos lado a lado aos con-
juntos de habitao de interesse social produzidos pelo
Estado. Eles atendem a uma faixa de renda semelhante
ao programas pblicos responsveis por tais conjuntos,
esto localizados nas mesmas reas das cidades, porm,
funcionam por uma lgica diferente, a lgica de mercado.
Por isso, tornam-se objetos de estudo essenciais para
a formao de um panorama completo sobre a produo
voltada para a baixa renda do Brasil. Este trabalho foca-se
sobre alguns exemplos desses empreendimentos incorpo-
rados e construdos pelas empresas Tenda e MRV, lderes
de mercado para esse segmento, localizados na Regio
Analisa-se a atuao desse grupo do Segmento Eco-
nmico, sua lgica empreendedora e o estmulo dado a
esse segmento de mercado pelo programa federal Minha
Casa Minha Vida.
147
3.2.1 O Programa Minha Casa Minha Vida e o
fortalecimento do setor imobilirio
Em abril de 2009, o Governo Federal brasileiro lanou
dentro do PAC Programa de Acelerao de Crescimen-
to, o programa de incentivo produo habitacional e o
incentivo casa prpria chamado de Minha Casa Minha
Vida.
O objetivo desse programa foi viabilizar a constru-
o de um milho de novas moradias com o investimento
do Governo Federal de 34 bilhes de reais no perodo de
2007 a 2010. Essas moradias so destinadas a famlias
com renda de zero a dez salrios mnimos, em todo o ter-
ritrio nacional. Para a faixa de renda de at trs salrios
mnimos, a produo deve ser gerenciada pelo Estado por
intermdio de rgos estaduais e municipais, como por
exemplo, as Cohabs e a CDHU. Para as faixas de renda
acima de trs salrios mnimos essa produo pode existir
por meio do Estado governos federal, estaduais e muni-
cipais, ou pela Iniciativa Privada.
A faixa de renda familiar entre trs a dez salrios
mnimos representou, em 2009, 9,1% do total do df-
cit habitacional, estimado pelo Governo Federal em 7,2
milhes de residncias. Numericamente, essa demanda
estimada da ordem de 650 mil unidades habitacionais,
distribudas pelas cinco regies do pas, conforme o grf-
co dado. Das unidades totais a serem construdas, 600 mil
esto destinadas para tal faixa de renda, portanto, se esse
programa for concludo, ser possvel atender a maior
parte desse dfcit, ou 90% do total demandado.
Com esse cenrio, pode-se inferir que o setor imobi-
lirio, voltado para a construo residencial do Segmento
Distribuio por regio de governo dos investimentos do PAC da
habitao, concentrao na Regio Sudeste e Nordeste, at 2010.
www.minhacasaminhavida.org.br
Distribuio por faixa de renda familiar dos investimentos do PAC da
habitao. Originalmente concentrou-se nas rendas mais baixas de
zero a trs salrios mnimos. www.minhacasaminhavida.org.br
148
Econmico, recebeu um impulso para sua atuao, valen-
do-se dos facilitadores e do investimento desse programa.
So seis centenas de milhares de unidades habitacionais
a serem construdas e comercializadas pela iniciativa p-
blica ou privada.
So disponibilizados estmulos com o subsdio inte-
gral ou parcial da parcela de entrada do imvel, reduo
das taxas de juros de fnanciamento, fundo garantidor das
prestaes e reduo da taxa de seguro do fnanciamento,
iseno parcial dos custos cartoriais, possibilidade de ref-
nanciamento em caso de perda de renda, dependendo da
faixa de renda da famlia.
Um aspecto relevante desse programa a existncia
de um caderno, preparado pela Caixa Econmica Federal
com diretrizes para a produo voltada faixa mais baixa
de renda familiar de zero a trs salrios mnimos que
determina algumas diretrizes e restries como a rea
mnima das unidades e seu nmero de compartimentos
mnimos a serem construdos, pelas instituies respon-
sveis, alm da limitao dos conjuntos a um mximo de
500 unidades habitacionais. So, porm, diretrizes pouco
especfcas que no determinam necessariamente um pa-
dro mnimo de qualidade para os projetos. Por serem
apresentadas em forma de texto e por serem pouco es-
pecfcas, do margem a variadas interpretaes que, em
alguns casos, podem desfavorecer o projeto como um
todo.
J o atendimento s faixas de renda mais elevadas
no recebe predefnies quanto s tipologias a serem
adotadas, estando apenas limitado o porte dos mdulos
dos empreendimentos em 500 unidades. Existem apenas
33 diretrizes bsicas
151
a serem seguidas, que garantem
o mnimo de habitabilidade a esses empreendimen-
tos. Dessa forma, essa produo se submete a regras de
RcgIcs
R5 aIua| novo aIua| novo aIua| novo aIua| novo
RMs dc SP, R!, 0F 6384,00 23,00 28000,00 16000,00 0000,00 2000,00
CIdadcs com maIs dc 1uu mI|
hab., capIIaIs c RMs 016,00 17000,00 2200,00 10000,00 3000,00 2000,00
CIdadcs dc 5u mI| a 1uu mI|
habIIanIcs 4104,00 13000,00 1800,00 6000,00 2000,00 2000,00
2 sm 4 sm 5 sm 6 sm
151
Ver essas diretrizes no captulo 2
Critrios para avaliao e projeto de
reas habitacionais populares.
Tabela de subsdios concedidos aos muturios na compra do imvel distribudo por renda familiar e localizao de residncia.
Comparao entre subsdios prvios e queles propostos pelo Programa Federal, at 2010. www.minhacasaminhavida.com.br
149
rgos municipais e estaduais, s diretrizes das Compa-
nhias de Desenvolvimento Habitacional locais e, no caso
da iniciativa privada, aos padres estabelecidos indireta-
mente pela oferta do mercado.
Devido a esse fato, observa-se a expanso de em-
preendimentos incorporados e construdos pelo Mercado
Imobilirio nas principais capitais do pas, com foco para
So Paulo, Rio de Janeiro, Recife e Salvador, e em cidades
vizinhas Suzano, na RMSP, e Jaboato dos Guararapes,
na Regio Metropolitana de Recife, por exemplo.
152
3.2.2 O Mercado Imobilirio voltado
para o Segmento Econmico na
regio Metropolitana de So Paulo.
Caracterizao da atuao 2005-2010
Em 2009, encontravam-se atuando para o Segmen-
to Econmico na Regio Metropolitana de So Paulo as
seguintes incorporadoras e construtoras: Tenda, MRV,
Goldfarb, Rodobens- Camargo Correa, Living, Open e Rossi
Ideal
153
, alm de outras de menor porte.
Segundo a pesquisa anual, veiculada pela
Embraesp
154
, sobre a produo imobiliria na RMSP, no
ano de 2009, foram lanados por essas incorporadoras
aproximadamente 55 novos empreendimentos direcio-
nados ao mercado popular. Esse nmero representa 11%
do total de 494 empreendimentos lanados na RMSP, nos
quais se incluem lanamentos de mdio e alto padro. Em
2008, haviam sido lanados 49 novos empreendimentos
para esse segmento, que representavam 9% do nmero
total de lanamentos na RMSP.
Alm de um ranking de nmero de lanamentos, a
pesquisa da Embraesp tambm fornece dados relativos
ao nmero de blocos de apartamentos edifcios isolados
lanados, nmero de unidades lanadas, rea total dos
lanamentos e produto total lanado.
152
Dados levantados pela prpria
autora valendo-se de pesquisa feita
pela internet no site das construtoras
voltadas para Segmento Econmico,
sobre os lanamentos 2009/2010.
153
Essas so incorporadoras e cons-
trutoras que atuam em territrio
nacional, concentradas, porm na
RMSP. Living, Open e Rossi Ideal so
extenses das construtoras Cyrela
Brazil Realty, Even Construtora, e
Rossi Residencial S.A., respectivamen-
te, criados para atuar no Segmento
Econmico.
154
Empresa Brasileira de Estudos de
Patrimnio.
150
Observando-se o ranking, considerando o nmero de
blocos de apartamentos lanados, verifca-se que a pro-
duo voltada para o segmento econmico incorporado
por essas empresas, representa fatia maior do nmero
total se comparado com os dados anteriores. De 901 blo-
cos de apartamentos lanados, pelo menos 159 foram
lanados para esse segmento, ou seja, 17% do nmero
total. No ranking que se refere ao nmero de unidades
lanadas, observa-se tambm a participao signifcativa
do segmento, de 59 mil unidades lanadas, 11 mil cor-
respondem ao mercado conhecido como popular, o que
corresponde a quase 19% do total de unidades.
Com base nesses dados possvel caracterizar a ti-
pologia mais comum de empreendimentos populares,
produzidos pelo Mercado Imobilirio: conjuntos de apar-
tamentos, com edifcios baixos.
Observa-se a padronizao dos tipos de edifcaes,
que so lanadas por essas incorporadoras, com projetos
arquitetnicos desenvolvidos internamente pela equipe
de arquitetos e engenheiros da prpria construtora. So
alguns modelos de plantas de apartamentos com um,
dois ou trs dormitrios e alguns poucos modelos de ca-
sas com dois ou trs dormitrios, que podem ser trreas,
assobradadas ou sobrepostas, sendo sempre geminadas.
A construtora Tenda, por exemplo, em 2009, contou com
aproximadamente oito tipos diferentes de plantas que
so aplicadas em terrenos por todo o Brasil.
Tipo padro de bloco de quatro
pavimentos da MRV Engenharia,
comumente utilizado nos conjuntos
paulistanos. www.mrv.com.br
Tipo padro de 12 pavimentos da
MRV Engenharia. www.mrv.com.br
151
As unidades apresentam reas extremamente re-
duzidas que so viabilizadas pelas simplifcaes da
distribuio interna com a eliminao de corredores,
anteparos e a reduo das reas de servio, muito se apro-
ximando da plantas padro da CDHU. Busca-se o maior
aproveitamento do terreno com a implantao dos proje-
tos padronizados que, na maioria das vezes, apresentam
unidades ocupando o trreo dos edifcios. Os blocos de
apartamentos podem ser em geral de cinco pavimentos
sem elevador, oito pavimentos com um elevador, ou 12
pavimentos com dois elevadores.
Apesar do restrito leque de solues arquitetnicas,
para se criar uma identidade a cada empreendimento, so
adotados acabamentos de fachadas distintos. Cada novo
lanamento recebe novas cores de pintura e revestimen-
tos diversifcados que diferenciam um empreendimento
do outro, apesar da volumetria ser exatamente igual.
Outra caracterstica dos empreendimentos a
implantao das edifcaes de forma a aproveitar ao m-
ximo sua rea para unidades habitacionais. Os prdios so
dispostos no terreno, paralelos entre si, com distncias
mnimas entre os blocos para garantir ventilao e ilumi-
nao dos cmodos, respeitando os recuos determinados
pelo zoneamento. Os espaos livres de construo desses
empreendimentos so espaos residuais da implantao
dos edifcios e do estacionamento de automveis, sen-
do esse o protagonista no desenho das reas livres. o
Tipo padro de bloco de
apartamentos com quatro
pavimentos da Construtora Tenda.
www.tenda.com.br
Tipo padro de bloco de
apartamentos com quatro
pavimentos da Construtora Tenda.
www.tenda.com.br
152
programa que juntamente com as edifcaes determina
a implantao geral do empreendimento. Cada unidade
habitacional deve ter pelo menos uma vaga de estaciona-
mento e por esse motivo, ocupa a maior parte do terreno.
O restante da rea ocupado por alguns equipamen-
tos de lazer que variam de acordo com a disponibilidade
de espao. comum a instalao de playgrounds, quios-
ques com churrasqueira, quadras de esportes e, s vezes,
piscinas. Esses equipamentos so dispostos pelo terreno,
conforme a limitao de rea existente, no existindo
uma relao direta entre nmero de unidades e a sua
quantifcao.
Ressalta-se a infuncia dos padres da produo
do Mercado Imobilirio, voltado para a classe mdia alta
que se tornam atrativos nos projetos do Segmento Econ-
mico. Tais padres de desenho com espaos especfcos
o espao zen, a praa kids e outros so adaptados e
simplifcados para serem implantados nesses empreendi-
mentos.
No existem, dentro das incorporadoras e cons-
trutoras critrios predeterminados para o projeto dos
espaos de lazer, como existe na CDHU o Manual Tcnico
de Projetos. O dimensionamento e a quantifcao no
correspondem quantidade de unidades habitacionais
projetadas em cada empreendimento, mas sim disponi-
bilidade de terreno.
Dessa forma, empreendimentos com 200 unidades
habitacionais podem apresentar a mesma quantidade de
equipamentos de lazer de dimenses iguais que um em-
preendimento ocupado por 400 unidades habitacionais.
Os tipos de projetos com maior aceitao pelo p-
blico-alvo consumidor so aqueles de casas trreas ou
assobradadas. Piscinas e playgrounds tambm so valori-
zados pelos consumidores.
Tal produo, voltada para o Segmento Econmi-
co vem atingindo nmeros expressivos, se comparados
produo empreendida pelo Poder Pblico, voltada para
o Mercado Popular. Em apenas um ano, o Mercado Imo-
bilirio lanou mais de 9 mil unidades habitacionais que
atendem a famlias com renda de at dez salrios mni-
mos, na Regio Metropolitana de So Paulo. A CDHU, ao
longo de sua histria, entregou nessa mesma Regio 154
mil unidades, em mais de 50 anos de histria.
155
Essa pro-
duo ainda inclui outros programas habitacionais que
no so comparveis produo do Mercado Imobilirio,
como o caso de urbanizao de favelas e regularizao
de cortios, o que torna ainda mais expressivo a abran-
gncia quantitativa da atuao do Segmento Econmico,
em apenas um ano.
um tipo de produo que apresenta peculiaridades
quanto sua forma e programa. Se por um lado distan-
cia-se da produo caracterstica do mercado de mdia
155
Os dados fornecidos pela CDHU
remontam sua primeira fase de
atuao ainda como Cecap, no fnal
da dcada de 1940. http://www.habi-
tacao.sp.gov.br/saiba-como-funciona-
-a-cdhu/producao/index.asp
153
e alta renda, por outro lado, diferencia-se tambm da
produo pblica de interesse social, j que segue outra
lgica produtiva, comandada pelo mercado e por relaes
de investimento e retorno fnanceiro deste ltimo agente.
3.2.3 Forma de atuao do Mercado
Imobilirio: a lgica do estudo de
viabilidade
156

Existe uma lgica por trs de cada lanamento imo-
bilirio que orienta as principais caractersticas de seu
produto: o conjunto habitacional. Tal lgica pautada
em um estudo de viabilidade fsico e fnanceiro, no qual
so considerados os custos de implantao de um empre-
endimento e sua possibilidade de gerao de receita para
o empreendedor.
Tal estudo de viabilidade acaba por balizar os cri-
trios de escolha dos terrenos, dos tipos arquitetnicos
a serem implantados, do projeto de paisagismo e equi-
pamentos de lazer a serem disponibilizados, nmero de
unidades por condomnio, entre outros fatores morfol-
gicos desses produtos, que determinam o seu custo de
produo.
O primeiro passo de um estudo de viabilidade a
anlise dos terrenos disponveis, vagos na regio da ci-
dade onde se determinou um lanamento.
157
Dentre as
opes de reas vagas na cidade localizadas em zonas
que permitem esse tipo de empreendimento, escolhem-
-se terrenos pouco valorizados.
Tais terrenos podem estar muito distantes do centro
da cidade, em reas urbanas de consolidao recente ou
156
Para entendimento do processo
de lanamento e defnio de um
empreendimento, foi utilizado como
base a entrevista cedida por Mrcio
Kawashima Gerente de Prospeco
da Tenda ,em outubro de 2009.
157
Devido demanda habitacional
existente de ordem de centena de
milhares de unidades, no h regies
do municpio mais cobiadas pelos
lanamentos. H demanda por novas
unidades em absolutamente todas as
zonas da cidade, o que exclui deste
estudo o processo ,em 2009, de iden-
tifcao de demanda.
154
em fase de consolidao, desde que haja, em tais reas,
ruas de comrcio local e acesso a linhas de transporte
pblico, que possam conectar esses terrenos com outros
pontos da cidade mais centrais.
Alm disso, necessrio que esses terrenos apresen-
tem boa condies fsicas e geolgicas, isto , terrenos
que demandem pouca movimentao de terra e que no
necessitem de fundaes especiais, de forma a reduzir os
custos de implantao dos conjuntos habitacionais. D-
-se tambm preferncia a terrenos nunca ocupados e que
no necessitem de remembramento para evitar-se custos
de demolio e de obteno de licenas extras.
No h um parmetro fxo de terreno a ser compra-
do ou incorporado. A viabilidade econmica da aquisio
de determinada gleba feita por um clculo de custo de
urbanizao, ocupao e construo dessa gleba, compa-
rado com as possibilidades de gerao de valor de venda
das unidades habitacionais que podero ser comercializa-
das.
O segundo passo a elaborao de um layout bsi-
co da implantao do empreendimento para a escolha
dos tipos arquitetnicos padro a serem utilizados. Essa
escolha feita tendo em vista a possibilidade de maior
explorao da gleba, produzindo o maior nmero de uni-
dades permitido pelo zoneamento, isto , sempre que
possvel esses empreendimentos sero ocupados por tipos
econmicos prdios baixos sem elevador e densos
158
.
No municpio de So Paulo e na RMSP, h a predomi-
nncia de empreendimentos de apartamentos com blocos
de poucos pavimentos, devido pouca disponibilidade
de terrenos com baixo custo de aquisio. Em outros Esta-
dos, ou cidades distantes de regies metropolitanas, onde
o custo da terra no to signifcativo na composio de
custo dos empreendimentos, comum viabilizar-se em-
preendimentos de casas geminadas trreas e assobradas.
Com essas defnies, possvel se estimar o cus-
to geral do empreendimento e o custo unitrio de cada
apartamento/casa a ser comercializado, verifcando se
os nmeros atingidos so atrativos para o mercado e se
podem ser encaixados nos programas de fnanciamento
federal, no caso, o Programa Minha Casa Minha Vida. Se
os valores estimados de custo e de venda das unidades
permitem o retorno do investimento, o empreendimento
aprovado.
O ltimo passo do processo de lanamento e pro-
duo desses conjuntos que caracteriza a atuao do
Mercado Imobilirio para o Segmento Econmico, a co-
mercializao das unidades habitacionais. Esse processo
, em geral, diverso do processo de comercializao das
unidades produzidas pela CDHU e pelo Mercado Imobi-
158
No caso dos conjuntos fnanciados
pelo Programa Minha Casa Minha
Vida, a densidade de ocupao dos
terrenos determinada pela limita-
o tambm do nmero de unidades
por condomnio em 500 unidades.
155
lirio, nos lanamentos voltados para a classe mdia e
mdia-alta.
As unidades nesse caso so comercializadas em lojas
ou estandes de venda que centralizam a oferta em em-
preendimentos diversos, localizados em pontos da cidade
igualmente diversos, isto , o comprador ou interessado
pela compra dos apartamentos e casas produzidos pelo
Segmento Econmico, deve se dirigir a uma dessas lojas
da Incorporadora de interesse para conhecer as opes
disponveis de unidades. A Construtora Tenda, por exem-
plo, possui seis lojas de imveis distribudas nas principais
centralidades de comrcio popular de So Paulo. J a MRV
Engenharia possui estandes de vendas centrais, conheci-
dos tambm como lojas, onde se concentram a oferta de
unidades habitacionais e vrios empreendimentos de um
mesmo bairro.
Conhecer o local onde se vai morar e o seu respectivo
bairro secundrio no processo de tomada de deciso.
O interesse maior inicialmente buscar opes que se
enquadrem no tipo de fnanciamento acessvel pelas fa-
mlias de at dez salrios mnimos de renda, com longos
prazos e baixas taxas de juros. A insero urbana da mo-
radia, seu bairro e seus vizinhos aparecem como questes
posteriores possibilidade de pagamento da casa prpria.
O que traz tona uma faceta negativa e questionvel
da atuao do Mercado Imobilirio na produo de habi-
tao popular com patrocnio subsdios pblicos, j que
essa produo est apenas reproduzindo a lgica especu-
lativa imobiliria da metrpole que empurra as classes
menos favorecidas para as periferias mais distantes e
mais carentes, que nem mesmo devem ser apresentadas
no momento da oferta do imvel. Reproduz tambm a
forma to criticada de comercializao de algumas uni-
dades da CDHU, na qual as famlias se inscrevem para a
compra de um apartamento em qualquer local da cidade,
no necessariamente prximo sua famlia e seu empre-
go.
O resultado morfolgico dessa produo mais
bem analisados por meio de estudos de caso que inserem
tanto na produo da CDHU, quanto na produo do Mer-
cado Imobilirio.
156
3.3 Os conjuntos habitacionais contemporneos
da periferia paulistana Estudos de caso
3.3.1 Mtodo de escolha e apresentao dos casos
Localizao dos estudos
de caso na imagem de
satlite de So Paulo.
Google Earth 2011.
157
A insero dos conjuntos habitacionais no contex-
to da cidade pode ser explicada ao se analisar estudos
de caso, isto , com base no conhecimento de alguns
exemplos de conjuntos habitacionais j existentes, que
se inserem dentro do escopo deste trabalho. Assim,
possvel estabelecer uma viso crtica das difculdades e
oportunidades criadas nos espaos urbanos dos bairros,
onde se localizam tais empreendimentos.
Para tal, foram selecionadas quatro situaes de
conjuntos habitacionais que exemplifcam o modelo de
espao urbano aqui descrito: conjuntos modernistas, des-
fgurados pelas limitaes tcnicas, econmicas e sociais
que permeiam sua produo, localizados na periferia da
RMSP e produzidos para o pblico de famlias de renda
popular.
Alm dessas semelhanas, os conjuntos escolhidos
como caso tem localizao adjacente, ou muito prxima,
a grandes conjuntos habitacionais produzidos dentro da
lgica do BNH, nas dcadas de 1970 e de 1980, e a outros
conjuntos habitacionais empreendidos tanto pelo Poder
Pblico, quanto pela iniciativa privada em fase de cons-
truo, lanamento e/ou entrega das unidades em 2010.
Os exemplos escolhidos foram divididos em dois ca-
sos exemplares de conjuntos empreendidos pela CDHU, e
dois casos exemplares empreendidos pelo Mercado Imo-
bilirio construtoras Tenda e MRV.
Como representativos da produo da CDHU, nas d-
cadas de 2000 e de 2010, apresentam-se os conjuntos do
Sacom C, e de Itaquera C, que representam juntos os
tipos de conjuntos verticais usualmente implantados na
RMSP: os blocos de apartamentos com oito pavimentos, e
com quatro pavimentos, respectivamente.
Os casos representativos da atuao do Mercado
Imobilirio escolhidos foram o Horto do Ip e o Parque
So Vicente, ambos localizados na RMSP.
H um risco em se comparar de maneira generali-
zada a produo habitacional empreendida pelo Poder
Pblico, portanto, de interesse social, e a produo em-
preendida pelo Mercado Imobilirio. Esse risco reside na
diferena de objetivos e interesses desses dois agentes que
no podem ser igualados em suas atuaes e em seu pro-
cesso produo. Enquanto o Poder Pblico, representado
neste estudo pela CDHU, tem como funo social aten-
der demanda estadual por habitao, principalmente
aquela composta por famlias com rendas limitas a trs
salrios mnimos, e promover o desenvolvimento urbano
dessas reas habitacionais; o Mercado Imobilirio justifca
a sua atuao no com fns sociais, mas com o retorno de
capitais. Para esse agente, a produo habitacional um
negcio, um investimento sem qualquer outro propsito
que o de gerar margens de lucro desejadas da explorao
do solo urbano.
158
Estando claro que o motivador da ao do Estado e
do Mercado diferente e at contraditrio, necessrio
estabelecer que a comparao dessas produes deve se
dar no mbito morfolgico de analise dos espaos pro-
postos e de sua insero na cidade existente.
importante frisar que a escolha desses casos foi
feita de forma a mostrar e analisar caractersticas re-
presentativas e recorrentes desse tipo de produo de
espaos urbano habitacional, propiciando a comparao
entre a produo do Poder Pblico e a produo do Mer-
cado Imobilirio. No objetivo deste trabalho identifcar
especifcidades presentes em cada conjunto existente e
produzido nos ltimos 20 anos na RMSP, mas sim iden-
tifcar os principais traos formais dessa produo, sua
insero no contexto urbano existente e suas defcincias
enquanto propostas de novos espaos urbanos.
So apresentados e analisados quatro estudos de
caso considerando os critrios adotados anteriormente,
no Captulo 2. So eles:
1. Aspectos e critrios ambientais
2. Estrutura geral hierarquia, porte, tipos constru-
tivos, orientao no bairro
3. Dimenso e localizao dos espaos livres e dos
espaos do entorno
4. Funes urbanas, e programas de uso propostos
5. Acessos e acessibilidade
6. Estacionamentos e circulao
7. Vegetao
8. Conexo com o entorno e aspectos simblicos
Esses oito aspectos guiam a comparao entre os
exemplos escolhidos, baseando-se em esquemas grfcos
e documentao fotogrfca para tal.
159
3.3.2 CDHU Sacom C
Localizao do conjunto Sacom C e seu entorno ocupado por outros
conjuntos e o casario do bairro do Jardim Clmax. 2011.
160
O Sacom C localiza-se na Zona Sul de So Paulo, no
bairro do Sacom em uma regio conhecida como Jardim
Clmax. So trs condomnios distintos, empreendidos
pela CDHU, que compem esse conjunto e possuem seu
endereo na Av. Padre Arlindo Vieira.
Seu projeto teve incio nos anos 2000 e a entrega
parcial dos 384 apartamentos data de 2005/6, ocupando
aproximadamente uma rea total de 9.000 metros qua-
drados.
159
Esse conjunto foi produzido pelo programa
PHAI da CDHU, cujos apartamentos so comercializados
com condies fnanceiras especiais para servidores p-
blicos estaduais, com renda de at dez salrios mnimos.
Seu entorno marcado por outros conjuntos habi-
tacionais verticais produzidos pelo Mercado Imobilirio,
um lanamento de um condomnio clube de prdios
de apartamentos tambm voltado para a baixa renda,
incorporado pela EZTEC Construtora. Existem ainda no
seu entorno alguns terrenos vazios ou em fase de ocupa-
o pela prpria CDHU, com conjuntos habitacionais de
blocos verticais baixos, e o tecido de casario horizontal,
baseado em autoconstruo, que conforma um padro
de ocupao denso no entorno.
H um crrego que passa no terreno vizinho, e uma
grande massa vegetal localizada em lote privado que ser
incorporada pelo empreendimento da EZTEC.
Quanto infraestrutura existente, no entorno do Sa-
com, encontram-se a Avenida Padre Arlindo Vieira, onde
passam as linhas de nibus que servem a regio e onde
tambm se localizam o comrcio local com mercado,
padaria, lotrica, posto de gasolina e outros servios.
por essa avenida tambm que possvel se conectar com
outras regies da cidade, com o Jardim Zoolgico, Av. Cur-
sino e a Rodovia Anchieta.
Vista da regio do Sacom C e outros conjuntos verticais que o cercam
em meio ao mosaico de sobrados. 2010.
159
Apesar de o conjunto estar pronto
desde 2006, a sndica de um dos con-
domnios, Sra. Alessandra, informou
que parte dos apartamentos ainda
no foi comercializada e/ou entre-
gue aos futuros moradores. No caso
do condomnio que ela administra,
aproximadamente 40% do total de
unidades ainda no est ocupado.
161
3.3.3 CDHU Itaquera C5/C7
Localizao do conjunto Itaquera C5/C7 e seu entorno ocupado pela Cohab
Jos Bonifcio, outros conjuntos da CDHU e o casario de Itaquera. 2011
162
Localizada na Zona Leste de So Paulo um exem-
plo dos conjuntos construdos nas bordas dos antigos
conjuntos habitacionais da Cohab SP, nesse caso o Jos Bo-
nifcio Cohab Itaquera II, ocupando uma rea de cinco
hectares.
Seu projeto data tambm do incio dos anos 2000 e
sua construo foi feita em duas fases. A primeira fase,
quando foram entregues 280 unidades, terminou em
2006. A segunda fase, que contempla 120 unidades ha-
bitacionais, foi concluda em dezembro de 2010 e ainda
no foi entregue aos futuros moradores.
160
Tal conjunto se insere no programa de Parceria com
Associaes da CDHU, sendo vinculado Associao Bene-
fcente Bom Pastor, e por isso foi construdo parcialmente
pelo sistema de mutiro e conformado por sete condo-
mnios distintos.
O seu entorno marcado pela presena de outros
conjuntos habitacionais produzidos em pocas anteriores
pela prpria CDHU na dcada de 1990 e pela Cohab-SP, nas
dcadas de 1970 e de 1980. H ainda o casario horizon-
tal, semelhante ao caso do Sacom, densamente ocupado
e com caractersticas de autoconstruo conformam o
entorno e derivam das casas geminadas entregues pela
Cohab no Conjunto Jos Bonifcio na dcada de 1970.
No h nenhuma rea de concentrao de comr-
cio e servios prxima, apenas algumas garagens de
residncias ocupadas com quitandas, lojas, padarias,
cabeleireiros. A infraestrutura urbana de porte mais pr-
xima a Avenida Jacu Pssego e a estao de trem da
CPTM Dom Bosco.
Casario de Itaquera e um
conjunto da Construtora Tenda
ao fundo, tecidos adjacentes ao
Itaquera C5/C7. 2011
Conjunto Habitacional Jos
Bonifcio Cohab Itaquera II,
implantando no incio da dcada e
1980. Vizinho ao conjunto da CDHU
Itaquera C5/C7. 2011.
160
Em dezembro de 2010.
163
3.3.4 Horto do Ip
Localizao do conjunto do
Horto do Ip, as ocupaes do
seu entorno e a infraestrutura
existente no bairro. 2011.
164
O Horto do Ip localiza-se na Zona Sul do municpio
de So Paulo, no bairro Jardim Umuarama, Campo Lim-
po. O Horto do Ip um loteamento fechado no qual se
inserem outros condomnios fechados de casas e aparta-
mentos. conhecido pelos moradores e imobilirias da
regio como um condomnio dentro de outro condom-
nio.
161
Dentre os condomnios que se instalaram desde sua
criao, na dcada de 1990, nesse loteamento, identif-
ca-se a presena de condomnios ocupados por casas
assobradas isoladas no lote e de casas geminadas, de me-
nor rea til.
So quatro empreendimentos do Segmento Econ-
mico em fase de entrega das unidades que ocupam cerca
de quatro hectares do loteamento.
O entorno do Horto do Ip marcado por trs tipos
predominantes de tecidos urbanos: favela, conjunto habi-
tacional e tecido tradicional horizontal de casas.
A favela vizinha ocupa densamente parte da rea de
preservao s margens do crrego que o circunda com
altas taxas de ocupao . Ao norte do Horto do Ip, h
um conjunto habitacional popular vertical da dcada de
1970, construdo pelo Inocoop Instituto de Orientao
a Cooperativas Habitacionais de So Paulo, conhecido no
bairro como Inocoop Campo Limpo.
161
Referncia encontrada
em anncios imobilirios de
apartamentos venda no
Horto do Ip.
Ocupao precria favelizada
vizinha ao Horto do Ip vista
de dentro de um dos seus
condomnios. 2010.
Inocoop Campo Limpo,
conjunto vizinho ao Horto
Ip. 2011.
165
J o tecido tradicional formado por casas e so-
brados e caracterizado pela presena de outras funes
urbanas, com comrcio e servios locais.
A MRV Engenharia S/A responsvel pelo lanamento
e construo de trs empreendimentos: Spazio Ip Roxo,
Spazio Ip Branco e Spazio Ip Amarelo que localizam-se
lado a lado na Rua Antonio Ambuaba, no fm do lotea-
mento, prximo ocupao favelizada.
A Construtora Tenda S/A responsvel por um dos
empreendimentos tambm localizado na Rua Antonio
Ambuaba: o Horto do Ip Life.
Todos foram, ou deveriam ter sido entregues em
2010.
166
3.3.5 Reserva Parque So Vicente
Localizao do conjunto Reserva Parque So Vicente em Mau, e as formas de ocupaa de seu entorno. 2011.
167
O Reserva Parque So Vicente exemplifca o caso
de produo do Mercado Imobilirio em uma cidade da
RMSP: Mau. , como nos outros casos, um agrupamento
de vrios condomnios e um conjunto urbano de maior
porte. Nesse caso em especfco, todos os condomnios
so empreendidos pela MRV Engenharia.
So mais de 14 condomnios distintos que ocupam
uma rea de aproximadamente dez hectares, em um lo-
teamento pr-existente vizinho ao Parque So Vicente.
Cada empreendimento ou condomnio est em uma fase
diferente de construo. Existem condomnios que foram
entregues no segundo semestre de 2010 para seus mora-
dores, outros que esto em fase de construo, e alguns
que esto em fase de lanamento. Todos so empreendi-
mentos verticais com tipologias semelhantes e recebem
nomes de reservas indgenas: Reserva do Tucum, Reserva
do Canto, Reserva do Corumbiara, Reserva da Cantarei-
ra, Reserva do Mirador, Reserva Itanas, Reserva Olhos
Dgua, Reserva Itacolomi, Reserva do Lajeado, Reserva
do Guariba, Reserva do Taquari, Reserva Mata das Flores,
Reserva Guarani e Reserva dos Pirineus.
O entorno desse conjunto marcado pela presena
de outros conjuntos habitacionais de produo privada,
por um casario geminado e pela presena de grandes in-
fraestruturas virias e alguns equipamentos urbanos, que
so a extenso do Rodoanel no limite leste do conjunto
e o Parque So Vicente e seus equipamentos esportivos,
Casario assobradado que
ocupa o bairro do entorno da
Reser va Parque So Vicente,
com alguns terrenos ainda
desocupados. 2010
Conjunto habitacional
construdo pelo Mercado
Imobilirio anteriormente,
vizinho ao conjunto da Reserva
Parque So Vicente. 2010.
168
como o Estdio Municipal de Mau, na poro noroeste
do mesmo.
A Extenso do Rodoanel representa, alis, uma fron-
teira urbana para esse conjunto j que difculta o acesso
de seus moradores para o outro lado da rodovia, onde se
encontram comrcios e servios que deveriam servir ao
bairro.
1. Aspectos e critrios ambientais:
Estruturas naturais existentes:
Sacom C
No existe dentro desse conjunto nenhuma estrutura
natural pr-existente, sendo seu terreno original total-
mente modifcado para a implantao das edifcaes.
No entanto, no seu entorno, identifca-se a existn-
cia de um crrego ao norte, que apresenta suas margens
parcialmente preservadas e com ocupaes muito prxi-
mas, a menos de 30 metros do eixo do seu leito. Existe
tambm um bosque preservado leste, localizado dentro
do lote do empreendimento Reserva do Bosque em fase
de construo da Construtora Eztec. Esse bosque, segundo
o projeto do empreendimento, ser mantido e utilizado
como rea de lazer privada do condomnio.
Itaquera C5/C7
Tanto o terreno ocupado por esse conjunto, quanto
seu entorno no apresentam nenhuma estrutura natural
existente.
Horto do Ip
Com uma rea verde municipal no seu entorno, que
se confgura como um cinturo verde do loteamento, esse
condomnio est isolado do restante do bairro.
No plano regional de Subprefeitura do Campo Limpo,
a rea considerada como uma Zona Mista de Proteo
Ambiental ZMP01, devido s suas caractersticas de
fragilidade do meio fsico
162
onde se insere, que so: a
presena de vegetao de porte que compe o cinturo
verde e do crrego que o circunda, e o relevo acidentado
do local que conforma um dispersor de guas.
Implantao do empreendimento
Reserva do Bosque da Construtora
e Incorporadora EZTEC, vizinho ao
Sacom C, que incorpora em sua
implantao o bosque existente
no bairro. Esse empreendimento
tambm voltado para o Segmento
Econmico. www.eztec.com.br, 2010
162
Plano Regional Estratgico
da Subprefeitura Campo Limpo,
p.7.
169
O Plano Regional da Subprefeitura do Campo Limpo, juntamente com o Depave Departamento de reas Verdes
preveem um projeto de ocupao dessa rea e de restabelecimento e reforo de sua massa vegetal.
Plano de massas de ocupao do Horto do Ip cedido pelo Depave SP, contendo o zoneamento do parque. DEPAVE 1, 2010.
170
Reserva Parque So Vicente
No entorno desse conjunto, encontra-se o parque
So Vicente, noroeste, uma rea verde de preserva-
o de mais de 25 hectares de rea. Apesar de no estar
contido nos lotes ocupados pelos empreendimentos, os
condomnios: Reserva do Lajeado, Reserva do Canto e
Reserva do Mirador so adjacentes ao parque. uma APP
onde se encontra uma nascente.
Um trecho do parque, composto por um bosque, no
protegido pela legislao de APPs, e segundo a Secreta-
ria do Meio Ambiente de Mau, receber no futuro uma
unidade da Universidade Federal do ABC. No h, porm
nenhuma conexo formal entre essas duas estruturas:
parque e conjunto, sendo o parque inacessvel na rea
vizinha aos lotes.
Relevo/ movimentaes de terreno
Sacom C
O relevo do lote onde foi implantado o conjunto
acidentado com aproximadamente 20 metros de desnvel
entre a conta mais alta inicial, no fundo do lote sudes-
te, e a cota mais baixa na esquina da Avenida P
e
Arlindo
Vieira noroeste, numa inclinao de quase 20%. Para
possibilitar a implantao da edifcaes, foram necess-
rios realizar cortes que resultaram em patamares variados
onde se localizam as vagas de estacionamento e em
um muro de arrimo de quase dez metros na divisa com
as casas vizinhas.
Ao fundo, empreendimento sendo construdo na Reserva Parque So
Vicente e a massa vegetal de porte do Parque So Vicente. 2010
Muro de arrimo construdo nos limites
do terreno do Sacom C para permitir
a construo de um patamar para a
implantao das edifcaes. 2010.
171
Itaquera C5/C7
O relevo da rea onde foi implantado o conjunto
pouco acidentado, com inclinao mdia de 10% e desn-
veis vencidos por rampas e taludes, no sendo necessria
a execuo de nenhum muro de arrimo.
Horto do Ip
Ressalta-se na paisagem do bairro por se localizar no
topo de uma elevao do terreno de mais de 50 metros
em relao Avenida Carlos Caldeira Filho. O terreno des-
se loteamento marcado por variadas inclinaes o que
resultou em um sistema virio sinuoso, para permitir ruas
com inclinaes mximas de 30%.
Desnvel do terreno vencido
com rampas, taludes e patamares
onde foi implantado parte do
estacionamento no Sacom C. 2010
Taludes gramados que vencem
desnvel do terreno do Itaquera C5/
C7 entre os blocos assentados em
patamares. 2011.
Relevo caracterstico do Horto do Ip topo de morro ao fundo visto
de fora do loteamento. 2010.
Os quarteires e os lotes desse loteamento so de
porte avantajado, devido ao relevo acidentado. Os lotes
ocupados pelos conjuntos habitacionais apresentam de-
clividade que variam entre 10 e 20%, o que exigiu cortes
de terra na sua implantao. As reas de pior declividade
de tais lotes foram em geral destinadas com reas livres
e estacionamentos, evitando-se, assim, a necessidade de
execuo de muros de arrimo, ou aterros de grande porte.
172
Dentro dos conjuntos do Horto do Ip o desnvel
de terreno foi vencido com taludes. 2010.
Na Reserva Parque So Vicente tambm foi necessria a remodelao
do terreno. Muitos dos empreendimentos apresentam taludes
inclinados mais de 20%v para vencer o desnvel. 2010.
Apresenta tambm gleba com relevo acidentado e
declividades prximas 20%. Cada lote ou quarteiro
apresentam inclinaes prprias, porm, todas as im-
plantaes foram baseadas em cortes e aterros, criando
patamares onde se assentam as edifcaes. O relevo ori-
ginal no foi mantido.
173
Itaquera C5/C7
As edifcaes so todas orientadas com suas jane-
las voltadas para nordeste/sudoeste, sendo que 50% dos
apartamentos apresentam insolao privilegiada pela
manh Nordeste, e outros 50% so menos ensolarados
no inverno Sudoeste.
A distribuio interna dos apartamentos- tipo da
CDHU - apresentam a vantagem de possuir vo voltados
para duas empenas opostas, propiciando duas orienta-
es solares tambm opostas, porm, um dos quartos e
a cozinha de todos os apartamentos so voltados para
a parte interna dos blocos e, devido ao pequeno distan-
ciamento entre construes, apenas cinco metros, so
prejudicados quanto a sua insolao e ventilao.
Trajetria do sol no
conjunto de Sacom C. H
apartamentos voltados para
a poro sul do terreno
que possuem insolao
prejudicada. 2011.
Esquema de disposio de
apartamentos e seus cmodos
do edifcio-tipo do Sacom C,
cada unidade tem suas janelas
voltadas para apenas uma
orientao solar. 2011.
Orientao solar das edifcaes
Sacom C
H a predominncia das janelas e vos orientados
leste / oeste o que garante ao menos um perodo de in-
solao direta por dia em todas as edifcaes. Alguns
apartamentos, localizados no condomnio mais ao sul do
conjunto, tm insolao prejudicada pelo pequeno dis-
tanciamento, de 12 metros, entre os prdios.
174
Horto do Ip
Sobre a orientao solar das edifcaes, nota-se que
ela consequncia das limitaes de implantao im-
postas pelo relevo. Por isso, observa-se que a orientao
dos edifcios, em relao insolao, no segue nenhum
critrio especfco, sendo resultado do melhor aproveita-
mento quantitativo de unidades habitacionais do terreno
original.
Trajetria do sol no conjunto de Itaquera. Os apartamentos voltados
para a poro sul do terreno no so ensolarados em todas as pocas
do ano. 2011.
Esquema de disposio de apartamentos e seus cmodos do edifcio-
tipo do Itaquera C5/C7. Apesar de cada unidade apresentar duas
orientaes diferentes os cmodos voltados para o interior dos
edifcios sofrem com a pouca distncia entre as construes - local
hachurado no esquema. 2011.
Trajetria do sol no conjunto
do Horto do Ip. A variao das
posies de implantao dos
edifcios gera situaes mais e
menos favorveis ao sol. 2011.
No Spazio Ip Amarelo, as empenas com maior n-
mero de janelas dos edifcios esto orientadas de duas
formas: edifcios com fachadas alinhadas leste e oeste,
recebendo sol diretamente, ou pela manh, ou na parte
da tarde e edifcios com as fachadas mais longas, voltadas
175
para o sudeste/ noroeste. No Spazio Ip Branco, todos os
trs blocos possuem a mesma orientao, com fachadas
predominantes voltadas para nordeste ou sudoeste, o que
implica em metade das unidades que so voltadas para o
sudeste sendo prejudicadas por no receberem ilumina-
o e calor direto principalmente nos meses de inverno.
No Spazio Ip Roxo, parte dos apartamentos tm suas
janelas totalmente orientadas para o Sul, o que possibili-
ta uma insolao defcitria. Tal situao agravada em
todos os casos da MRV pela disposio interna das unida-
des que limita as faces de insolao dos apartamentos a
apenas uma.
J no Horto do Ip Life, a orientao em funo do
Sol favorvel e propicia a iluminao de boa parte dos
apartamentos durante todo o ano, em pelo menos um
momento do dia. Os blocos de apartamentos esto po-
sicionados com sua diagonal no Eixo Norte-Sul. Dessa
forma, as quatro fachadas so orientadas para nordeste,
noroeste, sudeste e sudoeste. A planta dos apartamentos
tem janelas sempre para duas fachadas distintas e per-
pendiculares entre si, fazendo com que esses se voltem
para duas orientaes diferentes, ampliando as possibili-
dades de iluminao dos cmodos.
A orientao das edifcaes desse conjunto tambm
aleatria, como no caso dos empreendimentos da MRV
no Horto do Ip apresentando diferentes possibilidades
justifcadas pelo melhor e maior aproveitamento do ter-
reno do que pela correo na orientao solar.
Plantas tipo dos apartamentos empreendidos pela Tenda no Horto
do Ip com janelas voltadas para mais de uma fachada, por isso, com
mais de uma possibilidade de orientao solar. www.tenda.com.br
176
Em seis de dez condomnios, as fachadas principais
so alinhadas e voltadas para o leste/oeste, o que garante
iluminao direta em parte do dia. Trs dos condomnios
apresentam fachadas predominantes mais inclinadas,
noroeste/sudeste, ou sudoeste/nordeste, prejudicando
metade dos apartamentos que se voltam para a face mais
ao sul.
Dois condomnios, Reserva Itacolomi e Reserva Co-
rumbiara, apresentam fachadas predominantes voltadas
para o norte e o sul, e assim sendo, metade dos apar-
tamentos se encontram totalmente voltados para a pior
face de insolao possvel.
A planta das unidades da MRV prev apenas janelas
voltadas para uma face da edifcao, o que intensifca
ainda mais o problema dos apartamentos mal ilumina-
dos.
Trajetria do sol no conjunto do Reserva do Parque So Vicente. A
variao das posies de implantao dos edifcios gera situaes mais
e menos favorveis ao sol. 2011.
Plantas tipo dos apartamentos empreendidos pela MRV no Horto do
Ip e na Reserva do Parque So Vicente. H a concentrao da maioria
das janelas de uma unidade em apenas uma orientao solar. 2011.
Outro ponto que prejudica a iluminao e ventilao
de algumas unidades a proximidade entre os blocos de
apartamentos que chega a ser de menos de cinco metros.
Como por exemplo, nos condomnios Reserva da Canta-
reira e Reserva Olhos Dgua.
177
2. Estrutura geral hierarquia, porte, tipos
construtivos, orientao no bairro:
Sacom C
O Sacom C estruturado na compartimentao do
conjunto em trs condomnios distintos, independentes
entre si com acesso direto da Av. P
e
Arlindo Vieira. Foi
adotado apenas um tipo arquitetnico, a torre de 12 pa-
vimentos, em oito blocos que so agrupados de maneiras
distintas em cada condomnio.
A estrutura morfolgica geral desse conjunto est
baseada:
a) Torres paralelas entre si, ou alinhas em grupos de
dois ou trs blocos.
b) Trreos ocupados com espaos de convvio.
c) Espao livre central de estacionamento.
d) Acesso aos condomnios independentes entre si.
e) reas residuais de circulao e jardins.
f) Diviso espacial e segregao dos condomnios
entre si com gradis.
g) Segregao dos espaos privados dos condom-
nios com os espaos pblicos da Avenida com
muros e gradis.
Esquema fundo-fgura do conjunto do Sacom C, explicitando a
relao de predominncia de espaos livres em relao aos espaos
construdos e a desvinculao da implantao dos bloco do espao da
rua e do limite do lote. 2010.
178
Itaquera C5/C7
Os espaos livres
privado do Sacom
e sua segregao por
muros e gradis dos
espaos pblicos do
bairro. 2010.
Sacom C com sua
estrutura de blocos de
apartamentos padro
e grande espao livre
central. 2010.
A estrutura morfolgica e hierarquizao do con-
junto de Itaquera baseada na repetio de dois tipos
bsicos da CDHU de cinco pavimentos trreo, mais qua-
tro andares V052F e VI22F, articulados em forma de
lminas paralelas em H, ou articulados em forma de
Z. O conjunto subdividido em sete condomnios de
portes variados com dois, trs ou cinco blocos que par-
tilham entre si a rea livre privada e o estacionamento.
Como elementos de estrutura geral, identifcam-se:
Esquema fundo-fgura do conjunto
Itaquera C5/C7 com destaque para
a repetio de tipos, o paralelismo
de implantao e os espaos livres
centrais e entre blocos. 2011.
179
a) Blocos paralelos entre si implantados em pata-
mares.
b) Trreos ocupados com apartamentos.
c) Praa central coletiva aos condomnios.
d) Sistema virio interno ao conjunto.
e) Estacionamentos privados compartilhados inter-
namente aos condomnios.
f) Quadra de esportes coletiva ao conjunto.
g) Gradis de segregao entre condomnios.
h) Gradis de segregao entre conjunto e entorno.
Tipo padro do Caderno de
Tipologias da CDHU VI22F
adotado parcialmente no
Itaquera C5/C7. Caderno de
Tipologias, 1998.
Segregao entre conjunto e
bairro do entorno por grades
que circundam o conjunto de
Itaquera. 2011.
180
Horto do Ip A soluo arquitetnica adotada pela MRV se baseia
em trs tipos de edifcios de apartamentos baixos cinco
pavimentos, sem elevador e com apartamentos trreos,
que so muito semelhantes volumetricamente entre si.
De um empreendimento para o outro h apenas a varia-
o das cores de pintura da fachada.
A Tenda adotou um tipo de oito pavimentos, sem
elevador que possibilitou o melhor aproveitamento do
terreno com o acesso s edifcaes localizado no quarto
andar, com uma passarela em nvel. Tais tipos so padro
dessas construtoras e so adotados de forma repetitiva
em vrios empreendimentos pelo pas.
A estrutura geral desses empreendimentos se baseia:
a) Blocos de apartamentos implantados paralelos
entre si em patamares.
b) Grandes reas de estacionamento localizadas
prximas aos alinhamentos dos lotes.
c) Espaos de lazer e convivncia pouco concentra-
dos e dispersos pelo terreno.
d) reas residuais, ajardinadas e de circulao.
e) Acesso nico de pedestres e veculos.
f) Muros que delimitam o espao e isolam tais em-
preendimentos da rua.
Esquema fundo-fgura do Horto do Ip, com destaque para a
orientao de implantao das edifcaes variada para o melhor
aproveitamento dos terrenos, e para a proximidade entre blocos.
2010.
181
So empreendimentos facilmente identifcveis na
paisagem pela sua localizao no topo do Horto do Ip, e
pela repetio dos prdios com espaamentos contnuos
entre si.
Planta de implantao dos
empreendimentos Spazio do Ip
Branco, Spazio do Ip Roxo e Spazio
do Ip Amarelo; e Horto do Ip Life.
www.mrv.com.br e
www.tenda.com.br
Condomnios segregados entre si
e dos espaos da rua com muros e
acesso independentes, no Horto do
Ip. esquerda, empreendimento
da MRV, direita, empreendimento
da Tenda. 2010.
182
Reserva Parque So Vicente Esse conjunto se insere em um loteamento pr-exis-
tente, ento seu parcelamento obedece ao loteamento
que subdividido em quarteires retangulares, estreitos
e compridos. Cada quarteiro ocupado por apenas um
ou dois empreendimentos da MRV, com prdios de apar-
tamentos com nmero de pavimentos variados.
Os elementos que compem a estrutura morfolgica
desse conjunto so:
a) Blocos planta padro com quatro, oito e 12 pa-
vimentos implantados paralelos entre si ou em
linha.
b) Grandes reas de estacionamento localizadas
prximas aos alinhamentos dos lotes.
c) Espaos de lazer e convivncia pouco concentra-
dos e dispersos pelo terreno.
d) reas residuais, ajardinadas e de circulao.
e) Acesso nico de pedestres e veculos.
f) Muros que delimitam o espao e isolam tais em-
preendimentos da rua.
Esquema fundo fgura do Reserva Parque So Vicente na qual se
observa a adaptao dos conjuntos de partido modernista ao traado
original e convencional do loteamento. 2011
183
3. Dimenso e localizao dos espaos livres e
dos espaos do entorno:
Sacom C
Estrutura espacial tpica
do Parque So Vicente,
blocos paralelos de 12
pavimentos, grandes reas
livres e cercamentos. 2010.
Separao forma entre
espaos privados e espaos
pblicos por muros
interrompendo os espaos
livres dos conjuntos e sua
integrao com o entorno,
em Mau. 2010.
Esquema de separao entre espaos livres pblicos, verde claro,
e espaos livres privados, verde escuro, do Sacom. Explicitando a
predominncia de espaos livres privados e a diviso do conjunto em
trs condomnios distintos. 2010.
Os espaos livres do entorno do Sacom C limitam-
-se ao sistema virio existente Avenida P
e
Arlindo Vieira
e suas caladas, alm de uma rea de preservao que
acompanha o crrego que corta o bairro. Tal rea no
184
apresenta condies de apropriao de atividades sociais,
mas que mantem livre de edifcao uma faixa de terreno
prximo ao conjunto.
Esse conjunto possui em seu projeto e implantao
apenas espaos livres privados. Tais espaos podem ser
identifcados como trs tipos distintos:
a) Estacionamentos e circulao de veculos
b) Espaos residuais
c) Espaos de convvio e lazer coletivo
As reas de estacionamento representam a maior
porcentagem de espaos livres por taxa de ocupao
163

- com ndices que variam de 64% a 80% da ocupao dos
espaos livres em geral. Essa porcentagem de ocupao
refete a condio de relevo do terreno que necessita de
uma circulao de automveis em rampa com declivi-
dades de at 20% que acabam por ocupar boa parte do
terreno. Deve-se lembrar que uma diretriz do Manual Tc-
nico de CDHU, existente nesse conjunto a quantidade de
vagas por apartamento na razo de uma vaga para cada
duas unidades.
As melhores localizaes dentro do conjunto so
ocupadas por essas vagas, como reas centrais entre os
blocos e a rea de entrada dos condomnios, todas muito
visveis e prximas aos maiores fuxos de pedestres nos
acessos aos condomnios e aos blocos de apartamentos.
163
A taxa de ocupao dos espaos
livres por seus diferente usos foi
calculada: rea de uso/ rea total dos
espaos livres.
Os espaos residuais representam a segunda maior
porcentagem de ocupao dos espaos livres. So reas
localizadas, em geral, nos recuos obrigatrios do lote ou
entre as edifcaes, com baixa visibilidade e poucas pos-
sibilidades de uso. Alguns desses espaos so utilizados
como reas de circulao de pedestre para acesso aos blo-
cos.
Por ltimo, existem os espaos livres destinados para
o convvio de moradores que aparecem em apenas um
dos condomnios em que esse conjunto subdividido. Ele
se localiza entre dois blocos de apartamentos, em uma
rea de boa visibilidade por parte dos usurios e de fcil
acesso dentro do conjunto. um playground implantado
pelos prprios moradores aps a entrega do conjunto.
Espao livre de grande dimenso
e central utilizado como ptio de
estacionamento no Sacom C. 2010.
185
Itaquera C5/C7
Espao livre residual da
implantao das edifcaes
no Sacom C, com poucas
possibilidades de uso. 2010.
Espao destinado atividade
de lazer, nico no Sacom C
inserido dentro de um dos
condomnios que compe
o conjunto. Os outros dois
condomnios no apresentam
nenhum espao desse tipo.
2010.
Esquema de separao entre espaos livres pblicos e privados no
Itaquera C5/C7 com destaque para a praa central ao conjunto, e a
diviso desse conjunto em sete condomnios distintos- linha preta.
2011
De forma diversa do Sacom, a organizao dos
espaos livres e sua hierarquizao no Itaquera C5/C7
mais complexa apresentando espaos livres pblicos e co-
letivos (apesar de estarem cercados) e, espaos privados e
coletivos dentro das reas dos condomnios. Esses espaos
podem ser categorizados:
186
a) Espaos livres pblicos de circulao - ruas e cal-
adas
b) Espaos livres pblicos de convvio
c) Estacionamento privados
d) Espaos residuais privados
Os espaos de circulao desse conjunto so os es-
paos pblicos da rua que corta o conjunto e as caladas.
Tais espaos so apropriados como reas de circulao de
veculos, pedestres e rea de encontro dos vizinhos.
Dentro do conjunto, em posio central a todos as
edifcaes e aos acessos dos condomnios est a praa
pblica. Essa praa remete ao modelo de praa que reside
no imaginrio popular, com sua forma regular arredonda-
da, circundada por uma calada. muito utilizada pelas
crianas para jogos e brincadeiras e um ponto de encon-
tro entre vizinhos. Bem localizada, no apresenta, porm
um projeto de paisagismo mais complexo que poderia vir
a permitir a intensifcao do seu uso.
Alm da praa, existe um campo de futebol locali-
zado em um canto ao fundo do conjunto que tem acesso
pblico. Tal campo apresenta dimenses adequadas para
jogos de futebol e , sem dvida, o espao livre mais apro-
priado pelo grupo de moradores.
Rua principal do conjunto,
espaos de circulao de
veculos e pedestres que acessa
todos os condomnios que
compe Itaquera C5/C7. 2011.
Praa central ao conjunto de
Itaquera. Pblica utilizada
como rea de estar e encontro
de moradores. 2011.
187
Dentre os espaos privados, predominam em rea e
porcentagem de ocupao dos espaos livres os estacio-
namentos, em torno de 40% do total de reas livres. Cada
condomnio apresenta um ptio com vagas com locali-
zao centralizada aos blocos. Assim como no Sacom,
existe uma vaga para cada duas unidades habitacionais.
Identifcam-se tambm a existncia dos espaos
livres residuais da implantao das edifcaes e dos esta-
cionamentos, localizados nos recuos dos lotes e entre os
blocos. Tais espaos no apresentam nenhuma forma de
apropriao pelos usurios.
O uso para estacionamento
ocupando espaos livres
privados e pblicos do
conjunto Itaquera C5/C7
preponderante. 2011.
Boa parte dos espaos
livres de Itaquera residual
da implantao das
edifcaes e ocupado por
jardins. No apresentam
possibilidades de uso. 2011.
188
Horto do Ip Os espaos livres pblicos do Horto do Ip se resu-
mem ao seu sistema virio, com duas praas rotatrias,
alm da rea de preservao j mencionada.
A apropriao desses espaos coletivos de acesso p-
blico do loteamento praticamente inexistente, j que
so espaos hostis permanncia de pedestres, cercados
pelos muros dos condomnios existentes. A nica forma
de apropriao observada, alm do trnsito de veculos,
a presena de crianas residentes de uma favela vizinha
que se utilizam de alguns trechos das ruas asfaltadas do
Horto do Ip para jogar peladas e andar de skate e bici-
cleta.
Todos os quatro empreendimentos estudados apre-
sentam baixas taxas de ocupao que resultam em
grandes reas livres. Nos empreendimentos da MRV,
Esquema de separao entre espaos livres pblicos e privados no
Horto do Ip. Tal conjunto est dividido em quatro condomnios
distintos marcados pela linhas. 2011
Espao livre pblico do Horto do
Ip que conecta o loteamento com
a favela vizinha. Tal espao serve
muitas vezes como rea para jogos
infantis e como passagem entre os
assentamentos. 2010.
189
identifca-se o agrupamento desses espaos livres em trs
tipos predominantes:
Grandes estacionamentos e circulaes de veculos
reas de lazer e convivncia
reas residuais ajardinadas e de circulao de pe-
destres
As reas de estacionamentos representam a maior
fatia dos espaos livres, aproximadamente 50% de seu to-
tal. Devido sua dimenso, so concentradas em uma
ou duas grandes reas localizadas na periferia dos lotes.
Algumas pequenas reas ao longo das vias de circulao
interna tambm so ocupadas por vagas, de forma a exis-
tir uma predominncia do uso do estacionamento no
projeto de implantao desse empreendimento.
J os espaos de lazer em convivncia so implanta-
dos com o critrio de disponibilidade de espao aps a
implantao dos estacionamentos. So ocupadas as reas
de maior porte, residuais da implantao dos estaciona-
mentos. Por isso, muitas vezes, tais reas no apresentam
as melhores condies para o uso que se destinam.
Grande parte das reas de piscinas e recreao esto lo-
calizadas em pores sul do lote e so sombreadas pelos
edifcios que esto sua volta. Localizam-se tambm em
reas desprivilegiadas do terreno a quadra gramada, e as
praas de convivncia que constam no programa dos em-
preendimentos.
Estacionamento do Spazio do Ip
Amarelo localizado na poro
frontal da gleba. 2010.
Espao livre de lazer no Spazio do Ip Amarelo, ocupado por uma
piscina, localizado em um espao residual da implantao em situao
desfavorvel de insolao e dimenses. 2010.
190
Em visita ao Spazio Ip Amarelo, observou-se que
muitos desses equipamentos de playgrounds e reas de
estar foram retirados pelos moradores devido sua ina-
dequao de localizao, muito prximos s janelas dos
apartamentos trreos ou em locais sem segurana de uso.
O terceiro tipo de espao livre encontrado nesses
empreendimentos so espaos residuais que circundam
os estacionamentos e as edifcaes. Tais espaos so
aproveitados como reas de circulao de pedestres entre
prdios, como jardins, ou ainda recebem alguns equipa-
mentos do programa de lazer dos empreendimentos.
No caso do Horto do Ip Life, do total dos espaos
livres 45%, so utilizados com estacionamento que se
rea de estar implantada ao lado do estacionamento de forma a
desestimular seu uso, no Horto do Ip. 2010.
rea onde foi implantado um playground
na ocasio de entrega do condomnio
Spazio do Ip Amarelo, e que foi retirado
pelos moradores por incomodar os
apartamentos trreos. 2010.
Espao livre residual da implantao do
ptio de estacionamento e das edifcaes
que suporta a rede de caminhos para
pedestres no Horto do Ip. 2010.
dividem em dois bolses, cada um prximo de um dos acessos do em-
preendimento. Esses espaos so os nicos espaos livres com dimenses
considerveis e relevo mais ameno, o que poderia permitir outros usos
de lazer. Contudo, a demanda por vagas de garagem se sobrepe de-
manda por reas de lazer e convivncia internas ao conjunto.
Todo o restante dos espaos livres so caminhos estreitos para pe-
destres e rampas, alm de taludes com formas residuais da implantao
dos edifcios. Eles representam a maior parte dos espaos livres e no
podem ser utilizados como espaos de convivncia.
191
Reserva Parque So Vicente Como esse conjunto implantado dentro de quartei-
res de um loteamento pr-existente, no contemplado
em seu projeto nenhum tipo de espaos livre pblico. No
seu entorno, os espaos livres pblicos existentes se re-
sumem ao sistema virio e ao Parque So Vicente, que
uma APP sem acesso pblico. Alm disso, existe o espao
institucional do Estdio Municipal de Mau e o conjunto
de quadras e campos de futebol que o circunda.
Dentre os espaos privados, identifcam-se as catego-
rias predominantes:
a) Estacionamentos e circulao de veculos
b) reas de lazer e convivncia
c) reas residuais ajardinadas e de circulao de pe-
destres
Os estacionamentos, como em todos os outros ca-
sos, apresentam as maiores reas ocupadas dos espaos
livres e se localizam em pontos nobres dos condomnios.
Como nesse conjunto h muitos condomnios com pro-
jetos diferentes entre si, h tambm maior variedade de
porcentagem de ocupao de 65% a 83% - dos espaos
livres e de localizao dos estacionamentos. Entretanto,
so destinadas a esses usos as reas mais nobres de cada
lote, para facilitar a implantao de todas as vagas reque-
ridas, uma vaga por unidade habitacional.
1 Reserva da Cantareira
2 Reserva do Tucum
3 Reserva Olhos Dgua
4 Reserva dos Pirineus
5 Reserva de Itanas
6 Reserva do Taquari
7 Reserva Corumbiara
8 Reserva do Mirador
9 Reserva do Canto
10 Reserva do Lajeado
Esquema de separao de espaos livres pblicos e espaos livres privados, que so
predominantes dos empreendimentos de Mau, no Parque So Vicente. Acima, a
presena do prprio Parque que confgura o grande espao livre pblico. 2011.
192
No condomnio visitado Reserva Olhos Dgua, o
estacionamento um espao ntegro localizado no centro
do lote que ocupa 75% da rea total dos espaos livres
disponveis.
As reas de lazer e convivncia so as reas de menor
representao entre os espaos livres existentes. Essas re-
as variam assim como os estacionamentos de condomnio
para condomnio, apresentando duas situaes distintas:
reas fragmentadas de pequenas dimenses localizadas
nos recuos dos lotes ou entre os edifcios como o caso
da Reserva Olhos Dgua; e reas livres ntegras de maio-
res dimenses localizadas em reas mais centrais do lote,
ou em pontos de interesse como o caso do condom-
nio Reserva da Cantareira.
As reas livres residuais representam a segunda
maior forma de ocupao dos espaos livres desse con-
junto, variando em torno de 20% da rea. Tais espaos
so os recuos obrigatrios do lote e entre as edifcaes e
na maioria dos casos so taludes construdos para vencer
os desnveis de terreno. Dessa forma, em lotes com relevo
muito ngreme - como o caso do Reserva de Itanas
mais da metade dos espaos livres so representados por
essas reas residuais, devido aos grandes taludes existen-
tes.
Grande ptio de
estacionamento que ocupa
mais de 70% da rea livre
da Reserva Olhos Dgua no
Parque So Vicente. 2010.
Espao livre destinado ao
us0o recreativo em rea
residual no Parque So
Vicente, que ocupa o recuo
entre prdios. 2010.
193
4. Funes urbanas e programas de uso:
Sacom C
No condomnio Reserva
da Cantareira, os espaos
livres destinados
recreao e convivmcia
se encontram em
pores centrais do lote,
apresentando dimenes
favorveis implantao
de equipamentos.
www.mrv.com.br
rea residual sem uso
possvel na Reserva Olhos
Dgua no Parque So
Vicente. O relevo ngreme, o
os recuos obrigatrios, criam
espaos fragmentados sem
possibilidade de uso. 2010.
Programas para uso do espao livre existentes no conjunto do Sacom.
Predominncia de estacionamentos.2011
194
O Sacom C um conjunto monofuncional, ou seja,
contempla somente o uso habitacional em sua implanta-
o. Seu entorno marcado pela predominncia do uso
habitacional e pela presena de alguma estrutura comer-
cial e de servios diversifcados do bairro lojas, padarias,
posto de gasolina.
O programa de uso dos espaos livres privados exis-
tentes nos trs condomnios, que compem tal conjunto,
restrito ao uso de estacionamento e circulao de ve-
culos e pedestres. Apenas em um dos condomnios existe
um playground como proposta de espao com uso de la-
zer. Em todos os condomnios, no trreo das edifcaes,
encontram-se outros usos, como salo de festas e salo
de jogos.
Avenida P
e
Arlindo
Vieira que acessa o
conjunto do Sacom e
seus imveis ocupados
predominantemente
por usos habitacionais
com comrcio e servios
localizados nas garagens das
edifcaes. 2010.
Os programas de uso
para os espaos livres e
construdos do Sacom C
resumem-se em vagas de
estacionamento, habitao
e alguns usos recreativos
salo de jogos - implantados
no trreo dos blocos. 2010.
195
Itaquera C5/C7
Programas para uso do
espao livre existentes no
conjunto de Itaquera. 2011
Assim como o Sacom, esse conjunto apresenta ape-
nas uma funo urbana que a habitacional. Seu entorno
tambm ocupado predominantemente por habitaes,
como comrcio e servios locais.
Dentro do conjunto, observam-se como programas
de uso dos espaos coletivos livres e construdos o pro-
grama esportivo representado pelo campo de futebol; o
programa de lazer um playground reas de estar, esta-
cionamentos e um centro comunitrio.
Casario assobradado que ocupa os quarteires do entorno de
Itaquera, uso predominantemente residencial. 2010.
Playground e bancos localizados na praa central do Itaquera C5/
C7 destinados para o lazer e encontro do moradores, apesar do seu
estado de conservao. 2011.
196
Horto do Ip O Horto do Ip se insere no bairro como um bolso
monofuncional de vocao habitacional. No existe di-
versidade de usos do espao urbano. H uma setorizao
entre as poucas funes existentes no cotidiano dos espa-
os coletivos desse loteamento fechado.
Alm do uso habitacional, outro uso disponvel no
Horto do Ip um pequeno Centro Comercial que se
localiza logo no acesso da Estrada do Campo Limpo. L
existem concentrados ,em um pequeno Shopping Center,
servios cabeleireiros, lavanderias e outros e comrcio
local.
Programas para uso do espao livre existentes no conjunto do Horto
do Ip. Predominncia de estacionamentos.2011
Centro de compras
localizado na entrada
do Horto do Ip. nico
ponto onde se encontram
comrcio e servios
de bairro em todo o
loteamento. 2010.
197
Dentro dos empreendimentos estudados existem os
seguintes programas instalados: piscina para adulto e in-
fantil, espao zen, praa de encontro, praa de descanso,
praa de leitura, redrio, quadra gramada, playground,
baby place e espao gourmet (churrasqueira), salo de jo-
gos, espao ftness, salo de festa.
Observa-se que nem sempre todos esses programas
so implantados, conforme a planta apresentada no
lanamento do empreendimento, tampouco as especi-
fcaes dos materiais e equipamentos so seguidas. No
Spazio Horto do Ip, verifca-se que o salo de festas e
espao gourmet foram entregues sem condies bsicas
de uso, como cozinhas de apoio, e sanitrios.
Ptio localizado no
Spazio do Ip Amarelo
que d acesso ao salo
de jogos, salo de festas,
churrasqueiras, entre
outros. 2010.
Espao de estar, chamado pela construtora de Espao Zen, de forma como foi
apresentado aos compradores na poca de lanamento do empreendimento
e o resultado entregue pela MRV aos moradores. 2010.
198
residencial. Estruturas de comrcio e servios fcam exter-
nas a essa vizinhana localizadas nos eixos virios que o
circundam.
Quanto aos programas de uso propostos e implan-
tados nos condomnios, observa-se a semelhana com o
caso dos condomnios do Horto do Ip: piscina, espao
zen, praa de encontro, praa de descanso, praa de lei-
tura, redrio, quadra gramada, playground, baby place e
espao gourmet (churrasqueira), salo de jogos, espao
ftness, salo de festa. A maior incidncia dentre esses
programas dos playgrounds, salo de festas, e dos espa-
os de ginstica ftness que existem em quase todos os
condomnios.
Programas de uso para os espaos livres privados com predominncia
absoluta dos grandes ptios de estacionamento, no Reserva Parque
So Vicente. 2011.
reas de estar e playground
implantados entre os blocos de
estacionamento na Reserva Olhos
Dgua no Parque So Vicente. 2010.
Esse conjunto exclusivamente de uso residencial e
no contempla em seu projeto a insero de mais nenhu-
ma funo urbana. O bairro onde se encontra tambm
199
Tais programas, assim como no caso anterior,
no seguem um padro de qualidade de implantao,
utilizando-se de mobilirios e equipamentos que nem
sempre correspondem s imagens vendidas no seu lana-
mento como empreendimento.
5. Acessos e acessibilidade:
Sacom C
O acesso a esse conjunto feito de forma distinta
para cada condomnio por trs guaritas, localizadas na
mesma Avenida P
e
Arlindo Vieira. O acesso de veculos e
pedestres compartilha o mesmo controle de portaria.
Equipamentos para ginstica
localizados em espao livre
residual privado do Parque
So Vicente. 2010.
Controle de acesso a dois dos condomnios que compem o conjunto
do Sacom, com guaritas e portes individualizados. 2010.
200
Como existem trs pontos de acesso em um mes-
mo trecho de calada, observa-se uma movimentao
constante de pessoas e veculos que entram e saem dos
condomnios, ao longo do dia. Internamente ao conjunto,
o acesso s edifcaes feito individualmente por cada
bloco de maneira satisfatria. So reas de fcil acesso e
alta visibilidade.
Acesso interno aos condomnios
para as reas construdos dos
blocos de apartamentos do
Sacom C. 2010.
esquerda rampa de acesso para
pedestres ao interior do conjunto
do Sacom com inclinao
superior aos 8% recomendado
pela NBR 9050. 2010.
No entanto, observa-se que esse conjunto no est
preparado para atender NBR 9050 quanto Acessi-
bilidade Universal com a circulao comprometida de
cadeirantes e pessoas de mobilidade reduzida, j que
existem rampas com inclinaes mais altas que 12% para
o acesso de pedestres, e escadas que acessam a entra-
da das edifcaes. Como as torres possuem elevadores,
uma vez dentro das edifcaes possvel acessar todos
os apartamentos.
201
Itaquera C5/C7
Esse conjunto caracterizado pelo seu acesso nico
pela Avenida Prof. Leondio. Tal acesso controlado por
portes e uma guarita, que no dia da visita permanece-
ram abertos os portes e a guarita estava desocupada.
outros alinhamentos do conjunto, identifcam-se caladas
ermas, isoladas do conjunto pelos muros e gradis que o
circundam.
Cada condomnio internamente possui acesso nico
de veculos e pedestres prprio, controlado por um por-
to com porteiro eletrnico. Esses portes permanecem
todo o tempo fechados, criando o controle de acesso
que no existe na entrada do conjunto. Como so sete
condomnios e, portanto, sete pontos internos de aces-
so localizados em diferentes reas do conjunto, h uma
movimentao constante de pessoas pela rua principal
do Itaquera. J externamente, nas ruas que o rodeiam,
como no h pontos de entrada e sada de moradores nos
Porto de acesso principal
ao conjunto de Itaquera que
o ponto de conexo entre
espaos internos e pblicos do
empreendimento e o espao
publico do bairro. Permanece
aberto todo o tempo. 2010.
Porto de controle de acesso de um dos condomnios que compe o
Itaquera C5/C7 que permanece fechado e delimita o espaos livre que
de acesso controlado e restrito aos moradores. 2011.
O acesso aos apartamentos se localiza no interior dos
blocos, onde fca a caixa de circulao vertical a escada
em locais nem sempre visveis e mal iluminados.
Apesar de no haver nenhum obstculo de escadas
visvel na circulao dos espaos livres do conjunto, no
atende aos parmetros da Acessibilidade Universal: cala-
202
das com larguras inadequadas menor que 1,20 m para
circulao de pedestres e passagens, e portes estreitos.
Os apartamentos so acessveis apenas no pavimento tr-
reo.
Horto Ip
O acesso ao Horto do Ip feito unicamente pela
Estrada do Campo Limpo, por uma guarita permanente-
mente aberta, tanto para pedestres quanto para veculos.
Apesar de ter apenas um acesso formal, atravs da fave-
la que se estabelecem outros acessos tanto de pedestres,
quanto de veculos, por caminhos improvisados de terra
batida que conectam os limites da favela com a Rua Fran-
cisco da Cruz Mello, que circunda todo o loteamento.
Em alguns casos, em Itaquera, dentro ainda dos condomnios h outro
tipo de controle de acesso para as reas construdas e privadas dos
blocos, ao fundo. 2011. Ponto de acesso s ruas do Horto
do Ip feito aberto na rea de
preservao, conectando a favela
vizinha e o loteamento. 2010.
O acesso aos conjuntos Spazio Ip nico para pe-
destres e veculos feitos pela Rua Antonio Ambuaba. Cada
condomnio possui uma guarita que controla o acesso de
moradores e visitantes. Essas no possuem um espao
coberto com dimenses que permitam o abrigo de visi-
tantes da chuva, por exemplo.
203
No caso do empreendimento da Tenda, h dois aces-
sos distintos tanto para pedestres, quanto para veculos.
Cada acesso est voltado para as diferentes frentes do
lote. Isso se justifca pelo relevo muito ngreme do terre-
no que difculta a integrao entre as duas frentes do lote
por caminhos internos.
J o acesso aos edifcios de apartamentos, em todos
os empreendimentos, apresenta inadequaes ao uso
devido s distancias entre portarias e entradas dos pr-
dios e dessas paras as vagas de estacionamento. No h
coberturas que permitam que os moradores acessem os
apartamentos sem se expor chuva ou ao sol.
Alm disso, em alguns edifcios, tais portas de entra-
da so localizadas em passagens de pouco visibilidade,
mal iluminadas e estreitas.
Apesar de propiciar melhor o controle de quem en-
tra e sai no condomnio, o acesso nico, nesses casos,
acaba conformando apenas um ponto de movimentao
na rua, e relegando ao restante do alinhamento do lote
um espao murado e hostil.
Guarita que faz o controle de
acesso de pessoas e veculos para
o Spazio Ip Amarelo. 2010.
A limitao da quantidade de
acessos por condomnio no Horto do
Ip gera espaos murados nas ruas
desse loteamento. 2010.
Porta de entrada a um dos blocos do Spazio Ip Amarelo com pequeno
toldo para proteger da intempries, localizada no espaos residual
entre edifcaes. 2010.
204
Cada condomnio apresenta um acesso nico de pe-
destres e veculos controlados por portes e uma guarita.
Como cada condomnio ocupa um quarteiro inteiro e
possui apenas um acesso, trechos de quadras e quadras
inteiras so emparedados pelos muros dos empreendi-
mentos.
Quanto acessibilidade universal, os
empreendimentos so preparados para
atender parcialmente NBR9050, com a im-
plantao de rampas para vencer desnveis,
com a reserva de vagas de estacionamentos
para portadores de necessidades especiais,
entre outros. Dentre os apartamentos, nos
empreendimentos com tipos arquitetnicos
de quatro pavimentos, apenas as unidades
trreas so acessveis.
Na Reserva Parque So Vicente, h a repetio do padro do
condomnio murado com apenas um acesso a seus espaos privados e
o isolamento da rua com muros. 2010.
Dentro dos empreendimentos, cada bloco de apar-
tamento possui acesso pelo trreo, pelas laterais das
edifcaes. A condio de implantao de cada acesso
varia entre blocos. H acessos pouco visveis, localizados
em reas de afunilamento do lote.
Entrada de uma das edifcaes
da Reserva Olhos Dgua no
Parque So Vicente, com baixa
visibilidade e poucas condies
de circulao. 2010.
Rampas de acesso ao interior de um
condomnio do Parque So Vicente
que permitem a acessibilidade de
usurios com mobilidade reduzida
ao seu interior, atendendo nesse
caso a NBR 9050. 2010.
205
6. Estacionamentos e circulao sistema
virio e pedestres:
Sacom C
Esse conjunto no apresenta sistema virio interno
devido ao seu porte reduzido. Existem apenas vias de
acesso direto das guaritas at as vagas de estacionamen-
tos.
Esses, por sua vez, representam a maior rea de
ocupao do terreno em todos os trs condomnios,
e ocupam reas ntegras e centrais s edifcaes. Em
projeto existiam vagas demarcadas de tamanhos diferen-
ciados pequenas, mdias, e grandes alm de vagas
exclusivas para portadores de necessidades especiais. Na
implantao dos empreendimentos, porm, as vagas de
estacionamento so coberta por pedriscos e no houve
sua efetiva demarcao.
Circulao de pedestres e pontos de acesso para o espao privado do
Sacom e para o interior das edifcaes. Os percursos de pedestres
so limitados. 2011
Vagas de estacionamento localizadas na poro frontal de um dos
Condomnios que compem o Sacom C. 2010.
206
A circulao de pedestres muito defciente da en-
trada dos condomnios at o acesso aos blocos, por sua
largura estreita com menos de 1,20 metros, por no ser
coberta e iluminada. Essa situao se aplica em todos os
condomnios que compem esse conjunto. Nota-se que
os caminhos de pedestres so implantados em reas resi-
duais da implantao dos estacionamentos.
Ptio de estacionamento central que ocupa os espaos livres de
melhor visualizao no Sacom C. 2010.
Espaos deixados para a
circulao de pedestres no
conjunto do Sacom so estreitos
e mal iluminados. 2010.
207
Itaquera C5/C7
jeto inicial, deveria ter seu trajeto conectando a Av Prof.
Leondio com a Rua Antnio Fontana. Entretanto, sua
circulao interrompida pelo muro que circunda o con-
junto.
O conjunto de Itaquera tem um sistema virio inter-
no, enxuto, estruturado em uma via nica e central ao
conjunto que interliga todos os condomnios, a praa e
o campo de futebol com a Avenida Prof. Leondio, que
a Rua Rafael Albarini. uma via sem sada que no pro-
Circulao de pedestres e pontos de acesso para o espao privado
do Itaquera C5/C7 e para o interior das edifcaes. A rua central o
principal eixo de circulao de pedestres. 2011
Rua pblica interna ao conjunto de Itaquera. 2011.
Quanto aos estacionamentos, so previstos apenas
os estacionamentos privados, localizados dentro das gra-
des dos condomnios, na razo de uma vaga para cada
duas unidades habitacionais. Nos espaos pblicos, os ve-
culos estacionam alinhados ao meio fo. Dentro de cada
condomnio, nota-se que maior a quantidade de ve-
culos do que de vagas, muitos deles estacionados sobre
reas gramadas que no eram destinadas originalmente
a esse uso.
208
Para a circulao de pedestres, existem as caladas
que ladeiam a rua Rafael Albarini que so pouco utili-
zadas. Observa-se que os moradores preferem transitar
pelo leito da rua a utilizar-se das caladas. Dentro de cada
condomnio no h uma rede de caminhos de pedestres
prvia, e a circulao dos moradores se faz pelos ptios de
estacionamento.
Ptio de estacionamento que ocupa boa parte do terreno plano
dentro de um dos condomnios que forma o conjunto Itaquera C5/C7.
2011.
A ausncia de uma rede de caminhos para o percurso de pedestres faz
com que estes dividam o espao da rua e dos estacionamentos com os
veculos em Itaquera. 2011.
209
Horto do Ip
A estrutura do sistema virio interno ao Horto do Ip
baseada em ruas de largura constante com traado si-
nuoso devido ao relevo acidentado do local. Nessas ruas,
concentram-se os percursos de pedestres pelas caladas
tambm com largura constante de dois metros.
Circulao de pedestres e pontos de acesso para o espao privado
do Horto do Ip e para o interior das edifcaes. H percursos
pavimentados para os pedestres entre a entrada do conjunto e as
portas de acesso das edifcaes. 2011
Rua do Horto do Ip que d acesso aos empreendimentos da Tenda e
MRV. Caladas estreitas e muitos carros estacionados. 2009.
Observa-se que h grande volume dos veculos es-
tacionados no meio fo das caladas por todas as ruas do
Horto do Ip, at mesmo naquelas que no so utilizadas
como vias de acesso ou de passagem.
Internamente aos condomnios estudados, os esta-
cionamentos representam o maior tipo de ocupao da
210
rea do terreno. Cada unidade habitacional tem direito
a uma vaga demarcada que foi vendida com sua locali-
zao defnida. H algumas poucas vagas cobertas nos
empreendimentos da MRV, que em geral so mais distan-
tes dos apartamentos. No h, dentro dos limites de cada
condomnio, vagas para visitantes.
Por serem extensos, conformam grandes reas de
permeabilidade parcial com pisos intertravados ou
com blocos de concreto instalados no gramado.
O sistema virio interno de cada conjunto reduzido
a apenas uma via de acesso aos estacionamentos.
Para os pedestres, h uma rede de caminhos cimen-
tados que permitem a circulao entre edifcios. Esses
caminhos podem apresentar rampas, ou escadarias, nem
sempre atendendo NBR 9050 de Acessibilidade Univer-
sal.
164
No so cobertos, ou iluminados. Essa rede, em
todos os empreendimentos respeita os percursos mais
curtos ou mais fceis de fazer.
164
Conforme citado anteriormente,
a NBR 9050 a norma tcnica bra-
sileira que estabelece parmetros
para que espaos de uso coletivo
e/ou pblico sejam acessveis de
forma universal, para rampas
recomenda 8% de inclinao
mxima, sendo tolervel em casos
especiais a inclinao de 12%.
Grande ptio de
estacionamento localizado
na entrada do Cond. Spazio
do Ip Amarelo, com pisos
semipermeveis para atender
parmetros de zoneamento da
capital paulista. 2010.
Estacionamento semicoberto
localizado nos fundo do lote
de um dos conjuntos do Horto
do Ip. 2010.
211
Caminho pavimentado de
pedestres para circulao
interna ao condomnio, no
Horto do Ip.2010.
reas pavimentadas entre
edifcaes para a circulao
dos moradores no Spazio do
Ip Amarelo. 2010.
212
Pontos de acesso aos espaos condominiais e
s reas internas s edifcaes, com limitao
de um acesso por condomnios. Os percursos de
pedestres so diretos entre portarias e edifcaes
respeitando os menores percursos viveis. 2011.
213
No projeto desse conjunto no h sistema virio p-
blico, e seus condomnios se assentam sobre a rede de
vias locais existente no loteamento vias de trnsito lo-
cal. Internamente aos condomnios no existe tampouco
um sistema de vias, mas apenas conexes diretas entre
guaritas e portes de acesso de veculos e os ptios de
estacionamento.
caracterstica comum a todos os empreendimentos,
que compem esse conjunto, ter o bolso de estaciona-
mento, ntegro, ocupando a maior parte do lote, muitas
vezes reas de alta visibilidade. Devido legislao es-
pecifca da Prefeitura de Mau, diversa da Prefeitura de
So Paulo, tais vagas no necessitam ser rea permeveis.
Por isso, os bolses so cimentados, o que cria grandes
espaos ridos e refetivos devido cor e propriedade
trmica do concreto, dentro de cada condomnio. So pre-
vistas vagas para portadores de necessidades especiais,
conforme a recomendao da NBR 9050.
165
Quanto circulao de pedestres dentro dos condo-
mnios, ela apresenta situaes variadas conforme cada
projeto. No caso da Reserva Olhos Dgua, feita por cal-
adas que beira o ptio de estacionamento. Em outros
casos, como na Reserva do Lajeado, essa circulao feita
por uma rede de caminhos cimentados, descobertos que
ligam as guaritas aos acessos de cada bloco de aparta-
mentos.
Em Mau, as taxas de
permeabilidade mnima
no exigiram pavimentos
permeveis na implantao do
ptio de estacionamento dos
empreendimentos. 2010.
Implantao do Condomnio Reserva do lajeado com um eixo
pavimentado de circulao de pedestres para acesso s edifcaes.
www.mrv.com.br
165
O nmero de vagas que
deve ser acrescentado e
reservado para portadores de
necessidades especiais de
2% das vagas totais.
214
7. Vegetao:
Sacom C
Internamente a esse conjunto, no existem mas-
sas vegetais de grande porte. No seu entorno, existe um
bosque privado, que ser incorporador em um empre-
endimento do Mercado Imobilirio Reserva do Bosque
em fase de construo pela Construtora Eztec, em 2011.
As reas livres verdes do conjunto do Sacom apre-
sentam um plantio inexpressivo com reas gramadas e
poucos arbustos ainda jovens e rvores igualmente novas
espalhadas de forma aleatria, sem conformar nenhuma
estrutura espacial.
Itaquera C5/C7
A estrutura vegetal do conjunto de Itaquera se
assemelha ao caso do Sacom. Dentro de cada condom-
nio existem reas gramadas, especialmente os taludes, e
algumas rvores de pequeno porte ainda em fase de cres-
cimento e arbustos espalhados casuisticamente.
A praa pblica desse conjunto tambm possui
canteiros gramados, arbustos e rvores plantadas, essas
ltimas de maior porte. Nota-se, no entanto, que um
plantio recente, baseado em mudas ainda muito jovens,
difcultando que essa vegetao crie reas sombreadas e
estabeleam estruturas conformadoras do espao livre.
No Sacom C no h projeto de plantio de vegetao. As reas
ajardinadas so simplifcadas e receberam arbustos e rvores
plantadas pelos prprios moradores. 2010.
Plantio no conjunto de Itaquera. Pouco estruturado e com mudas de
pequenos portes. 2011.
215
Horto do Ip
As massas vegetais de porte desse loteamento
fechado se concentram na APP que o circunda. No h
vegetao que sombreie as caladas ao longo das ruas.
Observa-se que apesar de ser chamado de Horto do Ip,
com exceo da rea do parque municipal que apresenta
vegetao de grande porte e caracteriza esse ambiente,
no h mais nenhum tipo de tratamento especifco entre
os condomnios e dentro deles que reforcem a estrutura
vegetal do Horto.
Dentro dos conjuntos, ainda no havia sido im-
plantado o projeto de paisagismo, no primeiro semestre
de 2010, e no h registro de um projeto especfco de
paisagismo.
Somente o Spazio Ip Amarelo apresentava seus
jardins totalmente implantados. Nesse caso, no h rvo-
res de grande porte que permitem o sombreamento das
reas livres dos conjuntos. Utilizaram-se grandes planos
gramados com palmeiras ao longo da passagem de pedes-
tres e arbustos baixos, protegendo poucos apartamentos
trreos. , porm, um projeto efetivo por utilizar espcies
de manuteno simples que foram plantadas em porte
adulto, favorecendo sua conservao ao longo do tempo.
Os jardins do Spazio Ip
Amarelo tm plantio de
espcies que necessitam de
pouca manuteno. 2010.
As espcies plantadas
pela MRV no Horto do Ip
no so de grande porte
nem estruturam espaos,
porm colaboram com a
cenarizao do conjunto
aproximando-o do padro
de classe mdia. 2010.
216
O conjunto da Reserva do Parque So Vicente tem
em sua paisagem a presena de uma estrutura vegetal
de porte que o Parque Pblico So Vicente. Ele no se
encontra dentro do conjunto, mas em sua vizinhana. No
loteamento em que os condomnios se inserem, ao longo
das ruas, foram plantadas palmeiras em todas as caladas
que fazem parte dos empreendimentos da MRV.
Dentro de cada condomnio em fase de entrega ou
pronto, no primeiro semestre de 2010, observa-se o plan-
tio de reas gramadas, forraes decorativas, arbustos
baixos, agaves e palmeiras que esboam uma espcie de
cenarizao para as reas de lazer e os jardins dos empre-
endimentos, como o caso da Reserva Olhos Dgua. Esse
caso se assemelha ao Horto Ip, j que apesar do plantio
estar bem executado com espcies de porte mais adulto,
no so conformadas estruturas espaciais de porte.
Palmeiras plantadas ao longo
das caladas pblica no
com apelo de venda dos
empreendimentos. 2010.
Jardins internos aos
condomnios em Mau. 2010.
217
8. Conexo com o entorno e aspectos
simblicos:
Sacom C
O conjunto do Sacom se insere no seu entorno
sem causar rupturas formais com o padro de ocupa-
o existente. Isso porque a vizinhana onde se localiza
apresenta outros condomnios fechados de torres de apar-
tamentos com pequeno/mdio porte, isto , com trs
torres at sete torres. Tal padro verticalizado se mistura
com o casario existente que ocupa as travessas da Avenida
P
e
Arlindo Vieira.
As fachadas das torres da CDHU apresentam linhas
simplifcadas que se diferem das fachadas Neoclssicas
dos condomnios vizinhos, apresentando, no entanto, vo-
lumetrias mais complexas que atenuam tal diferenciao.
Os empreendimentos verticais produzidos pela
CDHU e pelo Mercado aumentaram a densidade habi-
tacional da vizinhana, e por consequncia, devem ter
provocado a maior demanda por comrcio, servios e a
maior utilizao das vias de acesso. Sendo a ruptura na
paisagem atenuada, j que esse processo de verticaliza-
o se concentra ao longo de tal avenida.
Avenida Pe Arlindo Vieira e o padro de ocupao verticalizado na
rea onde se encontra o conjunto da CDHU. 2010.
Ao fundo, os edifcios empreendidos pela Mercado Imobilirio se
diferenciam por suas fachadas com varandas e suas cores, porm no
confguram zonas de ruptura com o padro implantado pela CDHU no
Sacom C. 2010.
218
A conexo dos espaos internos do conjunto com
as reas livres pblica do entorno existe apenas visual-
mente, j que o alinhamento do lote delimitado com
muros e gradis.
Itaquera C5/C7
Esse conjunto representa na paisagem uma conti-
nuidade no padro de ocupao proposto pela Cohab-SP,
na dcada de 1970, no seu projeto do Conjunto de Ita-
quera II, com o qual faz divisa, pela repetio de blocos
de apartamentos com lminas articuladas de cinco pavi-
mentos e paralelas entre si.
Por outro lado, assim como o Itaquera II, rompem
com o padro de ocupao do casario que o rodeia, que
ocupa com densidade o solo e apresenta fachadas e volu-
metrias variadas. Dessa forma, o Itaquera C5/C7 demarca,
na paisagem urbana do bairro, o incio do complexo de
Itaquera.
Os muros que cercam os trs condomnios no Sacom interrompem a
integrao destes com seu entorno. 2010.
O bairro de Itaquera e ao fundo o
conjunto da CDHU demarcando o
limite entre o complexo habitacional
de Itaquera com conjuntos da
Cohab e da CDHU e o bairro
convencional do entorno. 2010.
219
Por ser cercado por muros, a conexo com o en-
torno interrompida no mbito da circulao de pessoas
e veculos. So esses mesmo muros que limitam a inte-
grao dos seus espaos livres com os espaos livres do
entorno.
possvel identifcar a passagem do conjunto
antigo de Itaquera produzido pela Cohab-SP, para o con-
junto novo da CDHU, pela diferenciao de fachada, com
cores e materiais distintos, e pela presena dos telhados
de duas guas que cobrem os blocos e delimitam, na pe-
riferia paulistana, a produo da CDHU como um todo.
Conjunto da CDHU com implantao anterior de Itaquera C5/C7 que se
diferencia pelas cores e volumetria da fachada. 2010.
Gradis e muros que circundam espaos pblicos e privados no
Itaquera C5/C7 prejudicando sua integrao com seu entorno. 2011.
220
Horto do Ip
O Horto do Ip apresenta-se isolado do bairro
onde se localiza por decises inerentes prpria natureza
de sua concepo. um loteamento fechado, um condo-
mnio de outros condomnios e por isso se conecta com
o bairro por apenas um acesso, apesar de ser circundado
por outras formas de ocupao tambm residenciais.
aparentemente mais organizada padres do mercado
da classe mdia/alta adaptados para famlias de rendas
mdias e mdias baixas que buscam o isolamento num
bairro planejado.
Por isso, destaca-se da paisagem local com seus
condomnios de casas e seus blocos de apartamentos com
fachadas muitas vezes inspiradas nos modelos Neoclssi-
cos lanados pelo Mercado Imobilirio.
Os condomnios do Horto Ip no primeiro e segundo planos e ao
fundo o bairro do Jardim Umuarama, separados pelo cinturo verde
da rea de preservao. 2010.
Seu traado virio no se interconecta com o
existente, tampouco h uma continuidade dos tipos cons-
trutivos. Enquanto o bairro ocupado por um mosaico
de casas assobradas, pela favela e por um conjunto mo-
dernista do Inocoop, o Horto do Ip reproduz de forma
Condomnio fechado de casas vizinho aos empreendimentos da MRV e
Tenda que refora a estrutura de segregao de loteamento com seus
muros. 2010.
221
A conexo entre o entorno desses conjuntos e
seus espaos internos inexistente. Os muros altos que os
rodeiam e seus acessos nicos no possibilitam nenhum
elemento de conexo visual, ou espacial entre os espaos
livres coletivos dos empreendimentos e o espao livre da
rua.
O porte avantajado do conjunto da Reserva Parque
So Vicente, composto por mais de 14 empreendimentos
que ocupam mais de dez hectares de terrenos, combina-
dos com tipos verticais de quatro, oito e 12 pavimentos
com volumetrias semelhantes e repetidas, faz com que se
destaque na paisagem como elemento de ruptura com o
casario assobrado existente na vizinhana e a massa ver-
de do Parque So Vicente.
Conjuntos de prdios de apartamentos no Horto do Ip e seus cercamentos. 2010.
Empreendimento do Parque So Vicente em sua face de integrao
com o casario do bairro. Ruptura do padro e densidade populacional
de ocupao. 2010.
No nvel da circulao urbana, essa ruptura menos
caracterstica, j que os empreendimentos se moldaram
para o sistema virio pr-existente, seguindo assim a lgi-
ca de circulao e conexo do bairro.
222
Apesar de terem sido projetados em um mesmo
momento e por um mesmo agente, a construtora MRV
Engenharia, no h continuidade espacial entre os em-
preendimentos, sendo cada projeto tratado em seus
acessos, e disposio de volumes, como um caso distinto
e independente do restante. O que confere a noo de
conjunto para essa rea so os tipos arquitetnicos, os
materiais de acabamento e as fachadas Neoclssicas neles
empregadas.

Condomnios que compem o conjunto do Reserva Parque So
Vicente. No h conexo entre espaos livres dos empreendimentos
produzidos pela mesma incorporadora. A noo de conjunto existe
pela repetio dos tipos. 2010.
223
dados abso|utos Lmpreendedor Loca||zao rea tota| terreno (m2) n. de b|ocos n. de un|dades
n. de pav|mentos
por b|oco
Sacom Cond.1 CuPu Av. e Arllndo vlelra 3700 3 144 12
Sacom Cond.2 CuPu Av. e Arllndo vlelra 2200 2 96 12
Sacom Cond. 3 CuPu Av. e Arllndo vlelra 3100 3 144 12
dados qua||tat|vos
apartamentos
trreos
acesso estac|onamento]vagas
estac|onamento
coberto
programa de |azer
or|entao so|ar
predom|nante
Sacom Cond.1
no unlco 1 por cada 2 unldades no
playground, salo de fesLas, salo
de [ogos
lesLe/oesLe
Sacom Cond.2 no unlco 2 por cada 2 unldades no salo de fesLas, salo de [ogos noroesLe/sudesLe
Sacom Cond. 3 no unlco 3 por cada 2 unldades no salo de fesLas, salo de [ogos lesLe/oesLe
re|aes
taxa de
ocupao
taxa de espaos ||vres
reas de estac|onamento]
e.||vres
reas de |azer]
e.||vres
reas de [ard|ns e c|rcu|aes
dens|dade
popu|ac|ona|
Sacom Cond.1 0,17 0,83 0,8 0,09 0,11 1284
Sacom Cond.2 0,19 0,81 0,64 0 0,36 1440
Sacom Cond. 3 0,2 0,8 0,72 0 0,28 1284
Quadro resumo das caractersticas dos casos
estudados divididos por conjuntos e subdividos entre
os condomnios que compem cada caso. Todas as
informaes foram retiradas do site das incorporadoras
MRV e Tenda e dos projetos e do site da CDHU. Clculo de
densidade considerou a ocupao mdia de 3,3 hab/unid.
224
n. de pav|mentos por
b|oco
lLaquera C3/C7 - 1 CuPu Av. rof. Leonldlo AllegreLLl 3870 2 100 4
dados qua||tat|vos apartamentos trreos acesso estac|onamento]vagas
estac|onamento
coberto
programa de |azer
or|entao so|ar
predom|nante
lLaquera C3/C7 - 1 slm unlco 1 por cada 2 unldades no n/a nordesLe/sudoesLe
re|aes taxa de ocupao taxa de espaos ||vres
reas de
estac|onamento]e.||vres
reas de |azer]
e.||vres
reas de [ard|ns e
c|rcu|aes
dens|dade
popu|ac|ona|
lLaquera C3/C7 - 1 0,33 0,67 0,39 0,61 833
lLaquera C3/C7 - 2 0,23 0,73 0,44 0,36 647
lLaquera C3/C7 - 3 0,33 0,67 868
lLaquera C3/C7 - 4 0,28 0,72 0,26 0,74 723
lLaquera C3/C7 - 3 0,34 0,66 0,33 0,67 892
lLaquera C3/C7 - 6 0,28 0,72 0,26 0,74 726
lLaquera C3/C7 - 7 0,31 0,69 0,3 0,3 788
Quadro resumo das caractersticas dos casos estudados divididos por conjuntos e
subdividos entre os condomnios que compem cada caso. Todas as informaes foram
retiradas do site das incorporadoras MRV e Tenda e dos projetos e do site da CDHU.
Clculo de densidade considerou a ocupao mdia de 3,3 hab/unid.
225
Quadro resumo das caractersticas dos casos estudados divididos por conjuntos e
subdividos entre os condomnios que compem cada caso. Todas as informaes foram
retiradas do site das incorporadoras MRV e Tenda e dos projetos e do site da CDHU.
b|oco
dados qua||tat|vos apartamentos trreos acesso estac|onamento]vagas
estac|onamento
coberto
programa de |azer
or|entao so|ar
predom|nante
reas de
estac|onamento]e.||vres
reas de |azer]
e.||vres
reas de [ard|ns e
c|rcu|aes
dens|dade
popu|ac|ona|
lLaquera C3/C7 - 1 0,33 0,67 0,39 0,61 833
lLaquera C3/C7 - 2 0,23 0,73 0,44 0,36 647
lLaquera C3/C7 - 3 0,33 0,67 868
lLaquera C3/C7 - 4 0,28 0,72 0,26 0,74 723
lLaquera C3/C7 - 3 0,34 0,66 0,33 0,67 892
lLaquera C3/C7 - 6 0,28 0,72 0,26 0,74 726
lLaquera C3/C7 - 7 0,31 0,69 0,3 0,3 788
226
dados abso|utos Lmpreendedor Loca||zao
rea tota| terreno
(m2)
n. de b|ocos n. de un|dades
b|oco
8eserva do CanLo M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 3100 3 140 4
8eserva do La[eado M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 2300 3 60 4
8eserva do Mlrador M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 10000 6 230 4
8eserva 1ucum M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 6000 2 200 8
8eserva Corumblara M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 8900 3 210 4
8eserva do Cuarlba M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 8
8eserva do 1aquarl M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 6300 2 128 8
8eserva Clhos u`gua M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 11700 3 184 4
8eserva de lLaunas M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 9200 3 192 8
8eserva da CanLarelra M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 7600 2 144 9
8eserva lLacoloml M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 3
8eserva MaLa das llores M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 12
8eserva Cuaranl M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll
8eserva dos lrlneus M8v Lngenharla Av. apa !oo xxlll 9300 3 180 4
reas de
estac|onamento]
e.||vres
reas de |azer]
e.||vres
reas de [ard|ns e
c|rcu|aes
dens|dade
popu|ac|ona|
8eserva do CanLo 0,28 0,72 0,79 0 0,21 906
8eserva do La[eado 0,28 0,72 0,33 0,13 0,32 792
8eserva do Mlrador 0,33 0,63 0,86 0,13 0,01 739
8eserva 1ucum 0,21 0,79 0,61 0,08 0,31 1100
8eserva Corumblara 0,28 0,72 0,71 0,1 0,19 779
8eserva do Cuarlba
8eserva do 1aquarl 0,2 0,8 0,63 0,13 0,22 630
8eserva Clhos u`gua 0,23 0,73 0,63 0,06 0,31 319
8eserva de lLaunas 0,19 0,81 0,33 0,13 0,34 689
8eserva da CanLarelra 0,17 0,83 0,63 0,13 0,2 623
8eserva lLacoloml
8eserva MaLa das llores
8eserva Cuaranl
8eserva dos lrlneus 0,28 0,72 0,63 0,11 0,26 623
Quadro resumo das caractersticas dos casos estudados divididos por conjuntos e subdividos
entre os condomnios que compem cada caso. Todas as informaes foram retiradas do site
das incorporadoras MRV e Tenda e dos projetos e do site da CDHU. Quando no foi possvel
obter a informao foi deixado uma lacuna em branco. Clculo de densidade considerou a
ocupao mdia de 3,3 hab/unid.
227
dados qua||tat|vos apartamentos trreos acesso
estac|onamento]
vagas
estac|onamento
coberto
programa de |azer
or|entao so|ar
predom|nante
8eserva do CanLo
slm unlco 1 vaga por unldade no playground, flLness nordesLe/sudoesLe
8eserva do La[eado
slm unlco 1 vaga por unldade parclal
playground, flLness,
espao zen, espao
gourmeL
nordesLe/sudoesLe
8eserva do Mlrador
slm parclal unlco 1 vaga por unldade no
plsclna, salo de fesLa,
salo de [ogos, flLness,
baby place, espaos
gourmeL, redrlo
sudesLe/noroesLe
8eserva 1ucum
slm unlco 1 vaga por unldade no
playground, flLness,
espao gourmeL,
espao zen
lesLe/oesLe
8eserva Corumblara
playground,
churrasquelra, flLness
norLe/sul
8eserva do Cuarlba
slm parclal unlco 1 vaga por unldade playground, redrlo
8eserva do 1aquarl
plsclna, salo de fesLa,
espao gourmeL,
flLness, praa
lesLe/oesLe
8eserva Clhos u`gua
plsclna, playground,
salo de fesLas
,lanhouse, salo [ogos
lesLe/oesLe
8eserva de lLaunas
slm parclal unlco 1 vaga por unldade parclal
plsclna, playground,
espao gourmeL, salo
de [ogos, espao zen,
redrlo
lesLe/oesLe
8eserva da CanLarelra
no unlco 1 vaga por unldade no
quadra pollesporLlva,
playground, salo de
fesLa, flLness
lesLe/oesLe
8eserva lLacoloml
slm parclal unlco 1 vaga por unldade
playground, redrlo,
espao gourmeL,
flLness
norLe/sul
8eserva MaLa das llores unlco 1 vaga por unldade
8eserva Cuaranl unlco 1 vaga por unldade
8eserva dos lrlneus
plsclna, salo de
fesLas, espao flLness
lesLe/oesLe
Quadro resumo das caractersticas dos casos estudados divididos por conjuntos e subdividos entre os
condomnios que compem cada caso. Todas as informaes foram retiradas do site das incorporadoras MRV e
Tenda e dos projetos e do site da CDHU. Clculo de densidade considerou a ocupao mdia de 3,3 hab/unid.
228
3.4 A produo da CDHU x a produo do
Mercado e sua ruptura com a paisagem
O tecido urbano, produzido pelo agrupamento dos
conjuntos habitacionais populares estudados, representa
um padro de ocupao do espao urbano que rompe
com o padro de ocupao do tecido predominante dos
bairros, onde esses conjuntos se inserem. Essa ruptura se
d no mbito espacial, porm tambm um refexo da
ruptura nos processos de gesto e de produo do espao
habitacional peculiares desses trechos da cidade.
Tais conjuntos se destacam por romper com a pai-
sagem do seu entorno que marcado pela presena, em
geral, do casario denso de sobrados geminados, pela pre-
sena de corpos vegetais de porte e, no caso do Reserva
Parque So Vicente, de estruturas virias que delimitam
o bairro.
A ruptura nos processos de produo do espao dos
conjuntos reside, primeiramente, no agente promotor de
seu projeto e construo que centralizado na CDHU no
caso da produo do Sacom e do Itaquera, e em grandes
incorporadoras Tenda e MRV no caso do Horto do Ip
e do Reserva Parque So Vicente, em oposio ao proces-
so de produo dessas reas que os circundam, nas quais
os agentes so pulverizados moradores, pequenos cons-
trutores, entre outros.
Casario que conforma o bairro
do entorno do conjunto
de Itaquera. Sobrados com
fachadas variadas e ocupao
total da projeo do lote. 2011.
Casario que conforma o bairro
do entorno do Reserva Parque
So Vicente tambm composto
por sobrados geminados,
em semelhana aos casos
produzidos pela CDHU que
tambm so inseridos nesse
contexto urbano. 2010.
229
A forma de produo centralizada e vinculada a
questes fnanceiras como limitao de custo da unida-
de para viabilidade das linhas de crdito e institucionais,
que determinam processos de aprovao de projetos mais
longos com estudos de viabilidade, entre outros fatores
limitantes, que assolam de maneiras distintas a atuao
da CDHU e do Mercado, e acabam por determinar muitas
decises e solues espaciais desses conjuntos.
Os tipos edilcios padronizados e verticais; a produ-
o de estacionamentos nos pavimentos trreos, com a
excluso de subsolos dos projetos; a implantao de uni-
dades trreas e outras tantas defnies de projeto so
ocasionadas muito mais pelas limitaes de oramentos
impostos pelas condies de fnanciamentos desses em-
preendimentos, do que pela busca de solues espaciais
e urbanas desejveis com espaos de mltiplos usos,
diversifcados e bem mantidos. Tais solues acabam por
determinar a ruptura desse tipo de tecido com o tecido
dos bairros em que tais conjuntos se implantam.
A proporo entre espaos livres e espaos edifca-
dos um dos principais fatores que caracteriza a ruptura
formal com o entorno existente. H uma rea maior do
terreno destinada aos espaos livres de edifcao, em de-
corrncia da escolha por tipos verticais que acabam por
estabelecer menores taxas de ocupao do solo, se compa-
rados aos tipos horizontais, possibilitando a implantao
de maior nmero de unidades por lote e aumentando a
explorao do terreno. A grande disponibilidade de reas
livres percebida pela desvinculao da edifcao com
relao ao alinhamento do lote, que passam a se destacar
na paisagem, permitindo maior visibilidade entre edif-
cios.
A ruptura da paisagem nos casos estudados se d pela contraposio
de grandes espaos livres, como esse do Spazio do Ip Roxo, e a
ausncia desses espaos no tecido adjacente, nesse caso da favela
densamente ocupada. 2009
Outro fator de ruptura formal a repetio e mo-
notonia dos blocos de apartamentos implantados nesses
empreendimentos. Eles se contrapem diretamente com
a fragmentao e variedade de fachadas e volumetrias da
cidade que se encontra adjacente, e com a possibilidade
de modifcao e evoluo do tecido urbano desses bair-
ros, j que a estrutura desses conjuntos pouco fexvel a
revises morfolgicas.
230
O espao urbano tradicional que ocupa o entorno
desses conjuntos, mais facilmente reconhecido pela po-
pulao, entretanto, isso no quer dizer que de maior
qualidade. Faltam espaos livres de lazer pblicos e
privados, falta iluminao em muitos cmodos desse ca-
sario, faltam caladas bem dimensionas, falta privacidade
entre casas, faltam reas permeveis para escoamento
das guas, entre outros problemas existentes na periferia
de So Paulo.
Com essas condies, tais casos se destacam da paisa-
gem por introduzirem tecidos mais densos de populao,
porm com taxas de ocupaes menores, mais espaos
livres e formalidade em um espao urbano muito ocupa-
do, com densidades populacionais baixas e marcado por
irregularidades construtivas- invases de recuo, imper-
meabilizao total do lote, entre outros. Essas diferenas,
porm, no se traduzem necessariamente e diretamente
em qualifcao dos espaos urbanos propostos nesses
conjuntos.
Verifca-se a sobreposio de critrios econmicos
sobre os critrios de qualidade na adequao da implan-
tao dos conjuntos habitacionais e seus espaos livres
nesses empreendimentos. A necessidade de otimizar o
aproveitamento do terreno, com a implantao do maior
nmero de unidades habitacionais possveis, em pr-
dios de apartamentos que no necessitem de elevador,
a demanda por vagas de garagem e a restrio s movi-
mentaes de terra com cortes e aterros que encarecem
a obra, faz com que os espaos livres destinados convi-
vncia entre os moradores e ao lazer sejam secundrios
nas decises tomadas na implantao do conjunto.
Observa-se na comparao entre a produo da
CDHU e do Mercado Imobilirio aspecto de convergncia
e de divergncia dos casos.
Entre os aspectos de convergncia, alm da ruptura
com a paisagem do entorno, tem-se:
A ocupao e escolha de terrenos vazios, nunca
antes ocupados.
Transformao profunda do suporte natural exis-
tente, com modifcaes de relevo para abrigar a
implantao dos blocos padro de apartamentos.
A valorizao dos espaos privados em detrimen-
to dos espaos pblicos, com o cercamento dos
conjuntos com muros e gradis.
Prevalecimento de tipos arquitetnicos padro.
Predominncia do estacionamento sobre todas
as reas livres.
A desvalorizao dos espaos de lazer e convivn-
cia em funo dos estacionamentos.
Controles de acesso centralizados em guaritas e
portes.
231
Falta de integrao formal e continuidade ur-
bana entre os empreendimentos e os espaos
pblicos do entorno.
Entre os aspectos de divergncia, concentram-se
questes que versam sobre a diferena de empreendi-
mentos produzidos pelo Poder Pblico e pelo Mercado
Imobilirio e sua lgica fnanceira.
Enquanto os conjuntos da CDHU apresentam solu-
es simplifcadas para as fachadas das edifcaes, e
um programa reduzido de atividades de lazer para seus
empreendimentos, o Mercado Imobilirio implanta edi-
fcios com volumetrias semelhantes, mas com fachadas
modifcadas por elementos de apelo NeoClssico para di-
ferenciar os conjuntos, alm de implantar uma gama de
equipamentos e mobilirios para lazer.
O objetivo de comercializao dos apartamentos pro-
duzidos transforma o carter desses projetos do mercado,
que deixam de ser vistos como projetos habitacionais para
serem vistos como produtos que, para serem atraentes ao
mercado consumidor, devem se destacar de alguma for-
ma da oferta existente de outros produtos semelhantes a
esse. Por isso, observa-se a tentativa de criao de diferen-
ciais de um conjunto para o outro, nas reas de lazer, com
a incluso de equipamentos e programas de uso tpicos
dos empreendimentos produzidos para o pblico de clas-
se mdia alta paulistana.
Fachada padro da CDHU
tipologia VI22 marcada pela
simplicidade volumtrica e o
telhado de duas guas. 2011.
Fachada padro da MRV com
a aplicao de elementos que
lembram estilos adotados
pelo Mercado Imobilirio
voltado para as classes mais
abastadas, nesse caso com
apelo Neoclssico. 2010
232
Esses usos so: espao zen, redrio, praa de leitu-
ra, espao baby, gazebo, entre outros; que poderiam ser
agrupados em reas de estar com bancos, mesas para jo-
gos e jardins, reas de playground e quadras esportivas de
maiores dimenses, onde mais crianas poderiam brincar.
J a CDHU apresenta maior preocupao, porm
no sufciente, na implantao do conjunto com a cor-
reta orientao solar das edifcaes nos dois exemplos
estudados. Apresenta tambm, no caso do conjunto de
Itaquera, uma tentativa de projeto de vizinhana e trecho
de bairro com a implantao de uma praa central ao
conjunto e um sistema virio pblico.
Apesar da produo do Mercado Imobilirio apre-
sentar menos limitaes e imposies no seu processo de
produo, nota-se que seus empreendimentos tendem a
seguir as mesmas limitaes que determinam a localiza-
o, a padronizao e a monotonia dos projetos da CDHU.
Imagens vendidas pelo Mercado
Imobilirio de equipamentos a
serem implantados nos conjuntos
como diferenciais de mercado. Como
verifcou-se a imagem no corresponde
a realidade. www.mrv.com.br
Principais tipos de implantao dos conjuntos, seus blocos e seus espaos livres. Nos tipos B e C representativos da produo da CDHU observa-se a inteno de reservar
espaos centrais para os espaos livres. Mesmo que esses virem reas de estacionamento. No tipo A, representativo do Mercado, h a maior aleatoriedade na implantao.
A
B C
INTRODUO
CONCLUSES E
CONSIDERAES FINAIS
235
CONCLUSES E CONSIDERAES FINAIS
A produo habitacional para baixa renda e os
agrupamentos de conjuntos produzidos
pelo Estado e pelo Mercado na periferia
paulistana: limitaes, condies e
oportunidades
O estudo da produo contempornea de habitao
popular em larga escala, na metrpole paulistana, em-
preendida pelo Estado e pela Iniciativa Privada, permite
traar concluses e consideraes fnais quanto morfo-
logia desses conjuntos e sua insero no espao urbano
existente, quanto ao seu processo produtivo, condies
e limitaes, e quanto atuao dos agentes que dela
participam Poder Pblico, Mercado Imobilirio e os Tc-
nicos.
No que diz respeito forma que essa produo ad-
quire, aponta-se a continuidade do padro urbanstico
modernista como partido adotado, desde meados do
sculo XX na produo dos IAPs
166
at a produo
empreendida em 2010. Prdios isolados, agrupados em
conjuntos e com espaos livres abundantes, afrmam-se
como o que parece ser a nica forma vivel de produo
popular de habitao na grande cidade.
Como visto no Captulo 1.4, Conjuntos habitacionais
populares paulistanos: do BNH ao Segmento Econmico
sobre o processo de evoluo e reviso dos conjuntos, a
crtica s defcincias do projeto e da forma de ocupao
de tais reas no se justifca apenas pelas suas caracte-
rsticas morfolgicas tipos arquitetnicos repetitivos e
espaos livres abundantes, mas tambm pela ausncia
de complexidade urbana que tal produo apresenta e
pela sua difculdade de integrao com o entorno existen-
te.
Afnal, existem espaos modernistas como a SQS
308 e o projeto inicial do Cecap Zezinho de Magalhes
Prado que foram concebidos valendo-se de uma viso
mais ampla de cidade, contemplando atividades e es-
paos em seu projeto complementares aos espaos da
habitao, visando produo de unidades de vizinhana
complexas e no apenas assentamentos exclusivamente
habitacionais.
No cabe aqui condenar o modelo urbanstico mo-
dernista, mas sim apontar a forma como esse modelo foi
massivamente implantado nos conjuntos habitacionais
populares, mostrando-se inefciente em promover espa-
os urbanos qualifcados para o convvio social princpio
inicial do modernismo.
Ocorre que tais exemplos mais complexos so ex-
cees dentro do universo de conjuntos habitacionais
produzidos no Brasil. O que se conclui que houve um
esvaziamento e uma simplifcao do partido modernista
original para atender a supostas demandas de efcincia
fsica e fnanceira- menor custo e menor tempo de produ-
166
Conforme indicado no Capitulo
1.4.2 Antecedentes: IAPs e a produ-
o europeia do entreguerras.
236
o que privou tais projetos mais recentes de qualquer
tipo de complexidade espacial e funcional.
Edifcios institucionais, equipamentos urbanos, siste-
ma virio hierarquizado, rede de percursos de pedestres,
arborizao, tipos arquitetnicos sobre pilotis, entre ou-
tros elementos morfolgicos de composio urbana,
foram sendo aos poucos extintos desse tipo de produo,
a qual passou a ser simplifcada em projetos de blocos de
apartamentos, taludes e ptios de estacionamento, refor-
ando em sua estrutura espacial a condio de bairros
dormitrios a esses conjuntos habitacionais perifricos.
O binmio edifcios isolados no lote e espaos livres
abundantes o padro adotado tambm pelo Mercado
Imobilirio que, aproximadamente a partir de 2005, pas-
sa a atuar em larga escala nos mesmos bairros onde se
encontram os conjuntos produzidos no passado pela Co-
hab SP e no presente pela CDHU. Com algumas variaes
de acabamentos, tratamento de fachadas e a insero de
novos programas de recreao para as reas livres, a pro-
duo liderada pela Iniciativa Privada no se preocupou
em se distanciar da estrutura formal da produo pblica.
Assim, em 2010, pode-se concluir que o padro de
blocos de apartamentos baixos, grandes espaos livres,
grandes reas de estacionamentos, situao/ localiza-
o perifrica, e muros que conformam condomnios
fechados, o partido urbanstico adotado pelos diver-
sos agentes pblicos/privados para atender/solucionar
demanda popular, de famlias com rendas de at dez sa-
lrios mnimos.
Destaca-se, alis, o papel de protagonista dos ptios
de estacionamento dentro dos empreendimentos popu-
lares contemporneos. Tais espaos representam mais de
70% de ocupao dos espaos livres condominiais, sendo
o uso mais importante dentro dos conjuntos, logo aps a
prpria moradia.
Outro ponto em comum entre esses empreendimen-
tos sua localizao dos conjuntos e sua forma defcitria
de integrao com o entorno. Ambos se inserem na cidade
como trechos urbanos de ruptura com o tecido conven-
cional pr-existente, simbolizando a contraposio entre
cidade modernista e a cidade tradicional, cidade formal
e a cidade informal e a cidade parque e a cidade rua,
respectivamente.
Se por um lado a cidade modernista, representa-
da pelos conjuntos habitacionais, implanta-se como um
espao de difcil legibilidade para seus usurios, distan-
ciando-se dos padres formais existente no imaginrio
popular e com unidades habitacionais de dimenses n-
fmas, por outro lado, tais conjuntos podem representar
maior disponibilidade de espaos livres que poderiam ser
destinados requalifcao urbana dos bairros perifricos
237
e maior densidade populacional capaz de atrair infraes-
truturas de comrcio e servios para tais bairros.
Apesar de a ocupao convencional frequentemen-
te propiciar, dentro de seus lotes, a evoluo das casas
para unidades habitacionais de maiores dimenses, con-
forme a necessidade de seus moradores, apropriando-se
das reas livres dos recuos, quintais e jardins, e propiciar
maior familiarizao do espao construdo por meio das
diferentes fachadas e padres construtivos aplicados nes-
se tecido; h defcincias quanto disponibilidade de
reas livres urbanas, como reas de recreao e convvio
social, ruas bem dimensionadas e equipamentos sociais.
Alm de muitas vezes ocuparem de forma irregular reas
importantes de permeabilidade no entorno de crregos,
linhas de drenagem, e outras estruturas ambientais, tal
forma de ocupao nem sempre apresenta as melhores
condies de ventilao e insolao para seus cmodos.
Nesse cenrio, os conjuntos habitacionais se con-
trapem como espaos extremamente padronizados,
com fachadas repetitivas, limitadas possibilidades de
aumento das unidades habitacionais e de readequao
das construes ao longo do tempo, representando uma
conformao nem tanto desejada. Entretanto, a abun-
dncia de espaos livres, e a regularidade de sua produo
e implantao so caractersticas desses conjuntos, que
rompem com o espao convencional dos bairros, podem
apresentar oportunidades de requalifcao desses bair-
ros perifricos de ocupao precria.
Dentro do processo de evoluo do partido modernis-
ta, ao longo dos ltimos 50 anos, observa-se a tendncia
em se produzir conjuntos de menor porte, se comparados
com os conjuntos produzidos pela Cohab-SP, nas dcadas
de 1970 e 1980, com milhares de unidades habitacionais,
determinada pela refexo sobre a difculdade de insero
urbana dos grandes complexos e imposta pelos Manuais
que, desde 1998, regem a produo pblica e privada de
habitao. Essa tendncia de reduo de porte, alm de
seguir critrios dos Manuais de Projetos da CDHU e do
Programa Minha Casa Minha Vida indicados no Captulo
2.2, desta dissertao, faz parte tambm de um critrio de
projeto aqui exposto de compartimentao dos conjuntos
em uma escala de fcil apreenso para seus usurios no
Captulo 2.4.2 Estrutura Geral.
A limitao de porte, ou compartimentao, enten-
dida como critrio de qualidade para os conjuntos, de160
unidades habitacionais, no caso da produo de CDHU e
500 unidades habitacionais para a produo privada do
segmento econmico, serviu para resolver a questo de
difculdade de gesto dos espaos dos conjuntos, esta-
belecendo dimenses adequadas para a administrao
condominial.
238
No entanto, a questo de falta de legibilidade urbana
e a difculdade de integrao com a cidade existente nos
conjuntos de grande porte, persistem, j que surgiu uma
nova forma de ocupao caracterizada pelo agrupamento
de pequenos conjuntos da CDHU e do Mercado Imobili-
rio, subdivididos administrativamente em condomnios
de menor porte, porm espacialmente e funcionalmente
conformando os grandes conjuntos. Esses se justapem
ao espao perifrico por entre o casario e ao lado dos con-
juntos habitacionais de antigamente.
Como foi possvel observar com base nos estudos
de caso, surge na produo habitacional popular, dos
ltimos dez anos, uma nova forma de ocupao dos es-
paos perifricos paulistanos, produzidos por agentes
distintos Poder Pblico e Iniciativa Privada. Lado a lado
esses dois agentes preenchem, com seus empreendimen-
tos modernistas, as glebas vazias adjacentes ou muito
prximas dos conjuntos habitacionais construdos em
dcadas anteriores, misturando-se com o casario caracte-
rstico desses bairros.
Folder de lanamento de empreendimento da Rossi Construtora e
Incorporadora no Segmento Econmico com unidades fnanciadas
pelo programa Minha Casa Minha Vida. Tal empreendimento
vizinho ao Conjunto Jos Bonifcio de Itaquera. So anunciados como
vantagens os itens de lazer, a vaga de estacionamento e as facilidades
de servios e comrcio disponveis na regio. 2011, material entregue
nas ruas do bairro.
239
Alm dos casos do Horto Ip e de Itaquera, apresenta-
dos neste trabalho, observa-se esse tipo de agrupamento
de conjuntos em outros bairros paulistanos, como no Sa-
com, em Guaianazes e no Jaragu.
Quatro empreendimentos de
incorporadoras e construtoras distintas
esto sendo construdos em 2010 ao
lado do Jos Bonifcio, Cohab Itaquera
II. Um desses empreendimentos o
Parque Sugaya de Rossi Ideal. Imagem
Google Earth 2011.
Em Guaianazes h outro agrupamento
de conjuntos habitacionais
populares sendo promovidos em
2011 pela Consturtora Cury. So seis
empreendimentos implantados lado a
lado. Google Earth, 2011.
Agrupamento de conjuntos habitacionais no bairro do Sacom.
Empreendimentos imobilirios da dcada de 1990 ede 2010 e
conjuntos da CDHU se sucedem na paisagem. Google Earth 2011.
Diferentemente da produo para classe mdia que,
ocupando terrenos mais centrais e bem localizados da
cidade, se vale de processos de compra de edifcaes
pr-existentes e de remembramento de lotes, condio
para a viabilidade fnanceira da construo dos conjuntos
habitacionais tanto pelo Estado quanto pelo Mercado
a ocupao de lotes vazios. a forma de reduzir o custo
para se adquirir terras, levando os conjuntos para bair-
ros mais distantes em setores ainda no consolidados da
mancha urbana, e, invariavelmente, defcientes em equi-
pamentos urbanos, infraestrutura e espaos livres. Com
esses conjuntos, chega a tais bairros precrios, um con-
tingente populacional nunca antes visto, aumentando a
demanda por espaos urbanos qualifcados.
240
Nesse contexto, se faz urgente o processo de requa-
lifcao urbana das reas ocupadas pelos conjuntos
habitacionais, para sua integrao com o bairro ou a rea
pr-existente de forma a propiciar um espao urbano
com equipamentos sociais, espaos livres e infraestrutura
disponvel para todos seus usurios.
Considera-se que a principal forma de atuao para
requalifcar esses bairros, deve ser atuando nos espaos
livres elementos abundantes nesses conjuntos. Como
espaos urbanos por excelncia, de encontro coleti-
vo, recreao, circulao e arborizao, conclui-se que
so o ponto de partida, o elemento de transio entre
os espaos novos propostos pelos empreendimentos e
o tecido pr-existente. As praas, os calades, jardins
e largos devem e podem ser os espaos urbanos proje-
tados, produzidos nos conjuntos que fariam a interface
entre o tecido novo e o existente, entre espaos privados
e espaos pblicos, confgurando as zonas de transio
indicadas no Capitulo 2 desta dissertao.
No se deve negar a necessidade dos espaos priva-
dos frequentes e comuns a tais empreendimentos. Esses
so os espaos de domnio das crianas, dos idosos, da in-
timidade mesmo que coletiva. No entanto, a proposio
de grandes superfcies livres dentro das reas privadas
deve, de alguma forma, refetir em melhorias no espao
pblico, da vida cotidiana e do seu contato em sociedade.
As zonas de transio podem ser uma das chaves para
a qualifcao desses bairros, elas podem ser entendidas
como reas ou espaos que fazem a conexo entre dife-
rentes situaes. Quanto mais complexas elas puderem
ser, mais diversifcadas, propondo espaos urbanos mais
ricos de confguraes e possibilidades de uso, maiores
as chances de integrao desses conjuntos com a cidade.
A complexidade das propostas deve atender no
apenas a sua dimenso formal, mas tambm a dimenso
funcional, por projetos que incluam no seu escopo usos
diversifcados comrcio, recreao e servios visando
a provocar situaes urbanas que se aproximem ou forta-
leam a estrutura do bairro e/ou unidade de vizinhana.
Dessa forma, tais espaos podero ser qualifcados como
espaos que suportam as atividades cotidianas e estimu-
lam o convvio social.
A melhoria dos projetos dos conjuntos habitacionais
e de sua integrao com o entorno prejudicada pelo
que parece ser um dos maiores equvocos da produo
popular estudada: a falta de complexidade dos projetos e
dos espaos propostos.
Em todos os casos estudados, que so representativos
da produo geral popular da CDHU e do Mercado Imo-
bilirio, nota-se a necessidade de se implantar projetos
mais complexos, com mais detalhes arquitetnicos, maior
variedade de tipos, que contemplem projetos completos
241
de paisagismo mobilirios, percursos, pisos, plantio,
dentre outros - e urbanizao, e no apenas de projetos
de plantio e movimentao de terra.
A situao de implantao desses conjuntos em
bairros precrios e carentes de infraestrutura e em ter-
renos com singularidades de relevo, combinada com a
demanda de seus usurios por maior diversidade de usos
do cotidiano - torna mandatria a proposio de espa-
os urbanos variados, que abriguem atividades e pessoas
variadas. Espaos esses que possam tambm abrigar a
populao que j residia nesses bairros como sada para
atendimento e soluo de sua carncia urbana.
O que se conclui que os projetos implantados, pela
CDHU e pela Iniciativa Privada, so uma simplifcao
de projetos arquitetnicos, paisagsticos e urbansticos
em que so contemplados apenas desenhos de estacio-
namentos, patamares e taludes; e o posicionamento no
terreno dos edifcios padro. Tal simplifcao ocorre em
funo de limitaes e condies que determinam o pro-
cesso de produo desses conjuntos em seus aspectos
fnanceiros e polticos.
Fora do Brasil, existem exemplos de projetos de
conjuntos urbanos que trabalharam a questo da produ-
o em larga escala de habitao com a complexidade
desejada, encarando cada empreendimento como um
empreendimento de um bairro na sua multiplicidade,
isto , tais projetos, alm de contemplarem o desenho
das habitaes, contemplam o desenho de praas, reas
comerciais, caladas, detalhamento de mobilirio, iden-
tidade visual do bairro, entre tantos outros. So esses
exemplos os conjuntos de habitao implantados seguin-
do os princpios do Greater London Council publicados
no livro Introduction to Housing Layout
167
, na dcada de
1980, na Inglaterra; e o projeto de conjuntos urbanos de
Madri, apoiados pelo Plano de Ordenao Urbana aprova-
do tambm na dcada de 1980.
168
Esquema de defnio espacial de
controle de acesso e hierarquizao
para projetos habitacionais dado
pelo Greater London Council em seu
Manual sobre desenho urbano para
reas habitacionais. Greater london
council, Department of archtecture
and civil design. An introduction to
housing layout. The architectural
press: London, 1980.: p. 55
Esquema para a implantao integrada de novas edifcaes
habitacionais em um contexto urbano existente, oferecido pelo
Manual do Greater London Council Esse tipo de diretriz pode colaborar
para a melhoria das solues urbanas e o aumento das complexidade
dos projetos de conjuntos habitacionais. Greater london council,
Department of archtecture and civil design. An introduction to
housing layout. The architectural press: London, 1980: p.13
167
Greater london council, Department of archtecture and
civil design. An introduction to housing layout. The architec-
tural press: London, 1980.
168
LUCIO, Ramn Lpex de Lucio e AJA, Agustn Hernndez.
Los nuevos ensanches de Madrid. La periferia reciente, 1985-
1993. Gerencia Municipal del ayuntamiento de Madrid 1995
242
A complexidade requerida pelo projeto de bairro es-
barra em limitaes institucionais e burocrticas criadas
para controlar/preservar o sistema habitacional brasileiro,
mas que acabam prejudicando de maneira imensurvel
os espaos criados por esse sistema. A CDHU, o Programa
Minha Casa Minha Vida e a Cohab-SP no podem fnan-
ciar ou comercializar nada que no seja habitao. Como
soluo decide-se, ento, excluir os outros usos dos pro-
jetos dessas vizinhanas, em um processo que pode ser
notado no Captulo 1 do BNH ao Segmento Econmico, ao
invs de questionar discutir e repensar esse sistema.
Alm do fator de diversidade de usos, a dimenso
das unidades habitacionais e de suas glebas, igual-
mente determinada por condicionantes fnanceiras, ou
seja, a quantidade e o tamanho dos cmodos de cada
Conjunto Urbano madrilenho
implantado na dcada de 1980
com base no Plano de Ordenao
Geral. Alm de edifcios
habitacionais, so projetados
equipamentos esportivos, reas
comerciais e praas. LUCIO,
Ramn Lpex de Lucio e AJA,
Agustn Hernndez. Los nuevos
ensanches de Madrid. La periferia
reciente, 1985-1993. Gerencia
Municipal del ayuntamiento de
Madrid 1995, p.174
Resultado morfolgica da implantao de outro conjunto urbano
em Madri com predominncia habitacional, porm de mltiplo uso
projetados como um conjunto nico. LUCIO, Ramn Lpex de Lucio e
AJA, Agustn Hernndez. Los nuevos ensanches de Madrid. La periferia
reciente, 1985-1993. Gerencia Municipal del ayuntamiento de Madrid
1995. P.99
243
apartamento, o nmero de vagas de estacionamento, a
altura das edifcaes e a quantidade de espaos livres
dedicados a usos recreativos, por exemplo, so determi-
nados pelo custo fnal de cada unidade e sua viabilidade
de fnanciamento, dentro das condies pr-existentes de
taxas de juros, montantes de subsdios, parcela mxima
em funo da renda mensal familiar, entre outros.
Assim, concluiu-se que h uma inverso de va-
lores que condiciona a implantao dos conjuntos
habitacionais, na qual o espao urbano produzido me-
nos importante que as limitaes econmicas, polticas e
urbanas que o cercam.
Um bom exemplo a exigncia de um nmero mni-
mo de vagas de estacionamento para os empreendimentos
produzidos tanto pelo Mercado Imobilirio, quanto pela
CDHU. Ao invs de se resolver a questo do transporte
urbano, a regulamentao que rege a construo des-
ses conjuntos Manuais da CDHU e do Programa Minha
Casa Minha Vida e a lei de zoneamento exige um n-
mero mnimo de vagas que determinam a baixa taxa de
ocupao das glebas, para viabilizar grandes ptios de
estacionamento, ocupando todo o espao livre dispon-
vel que poderia ser direcionado para usos de recreao e
convvio.
Por fm, fcam as consideraes sobre o papel dos
Agentes mais presentes no processo de produo dos
conjuntos habitacionais e seus espaos urbanos e suas
responsabilidades ou omisses que resultam nos conjun-
tos estudados.
O Poder Pblico, representado por instituies esta-
duais, como a CDHU, federais, como a Caixa Econmica
Federal e municipais, como a Cohab-SP, por exemplo,
agente direto e indireto na produo dos conjuntos ha-
bitacionais e na modifcao de espaos urbanos do seu
entorno.
Enquanto agente direto, por meio da atuao da
CDHU, concluiu-se que o Poder Pblico, ao construir e
fnanciar grandes conjuntos habitacionais, monofuncio-
nais e perifricos, refora a contradio urbana e social da
metrpole em alocar, em reas pouco servidas de infraes-
trutura, grandes contingentes populacionais, negando
populao com rendas mais baixas a facilidade de acesso
a equipamentos sociais, espaos de lazer e infraestrutura
de transporte existentes em bairros e reas mais centrais
de So Paulo.
Como agente indireto, criando e viabilizando linhas
de fnanciamento para a comercializao da produo do
Mercado Imobilirio, o Estado se omite na sua funo de
exigir melhores projetos habitacionais, com reas teis
maiores para os apartamentos, espaos de convivncia e
de recreao, implantao de reas comerciais e equipa-
mentos sociais que suportem as densidades populacionais
244
atingidas nessas reas, e que se insiram na paisagem ur-
bana de forma mais harmnica.
Deve-se considerar que a densidade mdia de um
bairro perifrico comum, ocupado pelo casario assobra-
dado, raramente ultrapassa os 150 habitantes por hectare.
Quando esse bairro recebe a implantao de uma srie de
conjuntos, essas reas tm sua densidade elevada para
400 habitantes por hectare, aumentando imediatamente
a demanda
O Poder Pblico em seu papel de empreendedor
deve levar desenvolvimento habitacional e tambm ur-
bano nesses bairros perifricos to carentes de melhores
situaes. Cada projeto habitacional implantado, pelo
seu porte e pela disponibilidade de espaos livres que
ele representa, um projeto de requalifcao urbana e
deve ser visto como tal. Poucos so os projetos urbanos
de grande porte de interveno que so instalados nesses
bairros onde se instalam os conjuntos habitacionais. Esses
por sua vez so os projetos recorrentes desses espaos e,
por isso, eles devem ser os motivadores, a oportunidade
de requalifcao desses espaos.
A atuao o Estado nos espaos livres pblicos do
entorno onde se inserem os conjuntos , frequentemen-
te, caracterizada por uma postura de omisso ou atraso.
A postura de omisso se explica pela ausncia de reas
livres pblicas equipadas para suportar as atividades di-
rias da populao residente. comum deparar-se com
praas, jardins e caladas abandonados ao acaso dentro e
fora dos conjuntos habitacionais.
Alguns poucos projetos so implantados nesses
conjuntos e no seu entorno, objetivando a recuperao
de reas livres pblicas a reboque da situao precria
existente. O melhor exemplo conhecido o caso da im-
plantao do Programas Centros de Bairro liderado pelo
Emurb Empresa Municipal de Urbanizao da Prefeitura
de So Paulo, durante a Gesto Marta Suplicy, que im-
plementou dezenas de praas em bairros perifricos e
populares do Municpio.
O Conjunto Habitacional Brigadeiro Faria Lima,
conhecido como Boror, localizado na Zona Sul de So
Paulo, recebeu 12 dessas praas entre 2003 e 2004, trinta
anos aps sua construo. At ento, seus espao livres
no haviam nunca sido qualifcados, o que confgura uma
postura de atraso do Estado. Essas praas contavam com
equipamentos de lazer, mobilirio, pistas de skate, qua-
dras e um projeto de plantio. Apenas um ano aps sua
implantao, parte desses espaos j se encontrava em
mau estado de conservao, o que representa outro caso
de omisso do Poder Pblico na gesto dessas reas livres.
A atuao do Mercado Imobilirio pode ser interpre-
tada como uma atuao complementar ao Poder Pblico
no atendimento demanda habitacional. Com as linhas
245
Implantao das praas do programa
Centros de Bairro no Conjunto Habitacional
Brigadeiro Faria Lima, Boror, em So
Paulo. Acervo Quap, 2005.
246
de crdito lanadas pelo Governo Federal, no Programa
Minha Casa Minha Vida, Captulo 3.2.1 O programa Minha
Casa Minha Vida e o fortalecimento do setor imobilirio,
ofereceu-se ao Mercado a possibilidade de atuao para
uma faixa da populao que anteriormente era atendida
parcialmente por programas pblicos ou pela produo
domstica.
Diante dos estudos de caso dessa produo, ba-
seados nos exemplos do Horto do Ip e do Parque So
Vicente, concluiu-se que, apesar do Mercado Imobilirio
atuar de maneira diferente do Poder Pblico, com supos-
tamente menos entraves institucionais, no houve uma
modifcao signifcativa na estrutura espacial dos em-
preendimentos lanados, que seguem tipologias muito
prximas daquelas implantadas pela CDHU.
A produo do Mercado, confgurada igualmente
da CDHU em conjuntos habitacionais de mais de um
bloco, apresenta qualidades espaciais duvidosas que mes-
clam confguraes espaciais dos condomnios fechados
de classe mdia com o modelo urbanstico modernista,
baseado em blocos de apartamentos baixos, grandes re-
as de estacionamentos, adaptao dos equipamentos de
lazer distribudos em reas livres residuais.
Os apartamentos continuam pequenos, sua localiza-
o continua distante, sendo a mesma dos conjuntos da
Cohab e CDHU, e os conjuntos ainda seguem o paradigma
Praa implantada pelo
programa Centros de Bairro um
ano aps sua implantao, em
ms condies de manuteno.
Acervo Quap, 2005.
Outra praa implantada no
Boror pelo programa Centros
de Bairro que no passou
pelo processo de manuteno
continua e foi desconfgurada.
Acervo Quap 2005.
247
modernista do conjunto habitacional brasileiro. A essa
confgurao acresceu-se apenas alguns acessrios fgura-
tivos como fachadas que remetem ao estilo Neoclssico,
e equipamentos de lazer de utilidade duvidosa - redrios,
espaos zen, e piscinas que tentam justifcar o maior
valor dos apartamentos em comparao s unidades da
CDHU, e tentam aproximar esses conjuntos do padro de
condomnio vendido para a classe mdia brasileira.
Por ltimo, destaca-se a atuao do corpo tcnico de
arquitetos participantes nos escritrios e rgos que pla-
nejam e projetam os conjuntos, e tambm atuantes na
Academia que forma novos profssionais, marcada pela
submisso s limitaes do processo e pela difculdade de
quebrar paradigmas espaciais e estilsticos.
As condicionantes fnanceiras que rondam a pro-
duo popular e determinam reas mximas dos
apartamentos e a localizao dos seus terrenos, as condi-
cionantes fsicas do suporte natural das glebas ocupadas e
as limitaes institucionais tanto privadas quanto pbli-
cas deixam o trabalho dos arquitetos e urbanistas para
segundo plano.
Alm disso, concluiu-se que h uma persistncia ou
uma difculdade de se quebrar o paradigma do conjunto
habitacional modernista com seus espaos livres amor-
fos como frmula de projeto para o caso popular. Parte
dessa persistncia, apia-se na resistncia de arquitetos
e urbanistas em deixar a frmula de lado e dedicar-se
investigao de outras solues urbanas.
Na edio de 17 de janeiro de 2011, o Jornal da USP
publica em sua matria de capa, entitulada: Por uma ci-
dade para todos, o projeto de Ruy Ohtake do conjunto
habitacional de reurbanizao da favela de Helipolis,
como exemplo de projeto contemporneo bom o suf-
ciente para ser publicado. Pela matria, tal projeto bom
porque:
Ao contrrio dos conjuntos habitacionais da cidade,
estes foram projetados especialmente para os seus morado-
res, que opinaram sobre a pintura dos prdios. So edifcios
redondos com quatro andares, cada um com quatro apar-
tamentos de 52 metros quadrados e dois dormitrios. As
salas tero amplas janelas, com largura de 6,50 metros.
Esse conjunto exaltado por ser contrrio aos
conjuntos habitacionais paulistanos. Entretanto, tal con-
trariedade reside na sua forma cilndrica e na variedade de
cores da sua fachada. Na essncia, em seu Desenho Urba-
no l est o conjunto modernista, com 23 blocos-padro,
repetindo-se no espao, seus espaos livres abundantes e
amorfos, e sua situao de rompimento com a precarie-
dade do mosaico de construes da favela citada.
O fato de sua publicao explicita a falta de repert-
rio projetual de espaos urbanos que assombra arquitetos
e a Universidade que publicou tal matria. Falta inves-
248
tigao de modelos urbansticos diversos, tentativas de
outros projetos que podem comear nas pranchetas da
Faculdade.
necessrio o rompimento com o preconceito dos
arquitetos que fazem parte da intelingentsia arquitetni-
ca brasileira e superar o paradigma modernista distorcido
dos conjuntos habitacionais. Os arquitetos devem assumir
o seu papel e contribuir com projetos mais completos e
investigativos.
A discusso dos espaos de habitao no deve ser
secundria no processo de atendimento demanda por
habitao, pois so justamente esses espaos que con-
formam a cidade. A cidade no existe sem a habitao e
a habitao no deveria existir sem a cidade seus par-
ques, praas, ruas comerciais, escolas, hospitais e clubes.
Cada projeto habitacional de grande escala deve-
ria ser pensado como um projeto urbano, dentro de sua
complexidade formal e funcional, idealizando-se a vizi-
nhana como o espao de desejo com pessoas variadas,
edifcios variados, espaos livres variados.
No se deve esquecer a necessidade rpida de aten-
dimento demanda habitacional que deve ser trabalhada
em grande escala. No se deve, porm deixar de acreditar
que possvel pensar e produzir espaos habitacionais
melhores, mais justos e integrados com o restante da ci-
dade.
Imagem do bloco de apartamentos projetado pelo Arquiteto Ruy Ohtake para a
reurbanizao da favela de Helipolis. Jornal da USP, 17 de janeiro de 2011.
Vista area de implantao do conjunto de Helipolis, So Paulo, projetado pelo
Arquiteto Ruy Ohtake. Jornal da USP, 17 de janeiro de 2011.
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www.pps.org
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Todas as imagens sem referncias so de autoria prpria

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