Sunteți pe pagina 1din 153

Capitolul I Patrimoniul si drepturile patrimoniale.

Sistemul drepturilor reale

1.Patrimoniul si drepturile patrimoniale 1. Notiune Raportul juridic civil este alcatuit din subiect, obiect si continut. Obiectul raportului juridic civil = este reprezentat de prestatiile care consta in actiuni sau inactiuni la care este obligat subiectul pasiv si la care este indreptatit subiectul active. Continutul raportului juridic civil = este reprezentat de drepturiile si obligatiile partilor. Aceste drepturi si obligatii pot fi: Patrimoniale Nepatrimoniale Definitie: Patrimoniul reprezinta totalitatea drepturilor patrimoniale si a obligatiilor patrimoniale ce apartin unei persoane. Aceasta definitie a fost formulata de catre doctrina intrucat nu exista o definitie legala a termenului patrimoniu In codul civil roman exista doar un inceput de definitie in Art 1718 2. Structura patrimoniului Avem un activ format din drepturi si o latura pasiva formata din obligatii acestea fluctueaza Pe parcursul existentei patrimoniului atat latura active cat si cea pasiva pot sa se diminueze cat si sa se mareasca. 3. Teorii cu privire la patrimoniu a) Teoria patrimoniului personalitate a fost fundamentata in Franta fiind impartasita in dreptul european pana la sfarsitul secolului al 19-lea Patrimoniul este unul dintre atributele personalitatii umane, ca urmare patrimonial are ca trasaturi: Numai persoanele pot avea un patrimoniu Patrimonial nu poate fi separate de persoana careia ii apartine, este inalienabil O persoana poate avea doar un patrimoniu, nu mai multe si acest patrimoniu nu poate fi divizat deoarece patrimonial este unitar si indivizibil
1

b) Teoria patrimoniului de scop- sau afectatiune Este elaborata in dreptul german si adoptata si in celelalte sisteme europene de drept Patrimoniul reprezinta o universalitate de drepturi si obligatii afectate unui scop comun O persoana poate avea mai multe patrimonii, unul general si mai multe special. Astfel existent patrimoniului depinde de scopul pe care o persoana il da unui grup de lucruri.

c) Teoria mixta a patrimoniului Patrimoniul apartine unei persoane Orice persoana are un singur patrimoniu Patrimoniul este divizibil (ex: Sotii A si B bunuri proprii sau comune)

4. Caracterele juridice ale patrimoniului a) Patrimoniul este o universalitate juridica - el exprima valoarea tuturor drepturilor patrimoniale ( activul patrimonial) si a obligatiilor patrimoniale (pasivul patrimonial) b) Orice persoana are patrimoniu c) Inalienabilitatea patrimoniului - patrimonial este strans legat de persoana careia ii apartine, ea nu poate transmite altei persoane intregul patrimoniu prin acte intre vii d) Unicitatea si divizibilitatea patrimoniului - o persoana are un singur patrimoniu - patrimonial este divizibil 5. Functiile patrimoniului reprezinta gajul general al creditorilor 1. Dreptul de gaj general Debitorul raspunde fata de creditorul sau pentru indeplinirea obligatiilor asumare cu intregul patrimoniu. Ca urmare creditorul poate urmari oricare dintre bunurile care se afla in patrimonial unei persoane in momentul executarii silite sau cele care vor intra in patrimoniu dupa acest moment .Creditorul nu are dreptul de a-l opri pe debitor sa-si instraineze bunurile din patrimoniu, intrucat dreptul de gaj general nu are ca obiect bunuri individual determinate si nu duce la deposedarea debitorului de bunurile sale. Astfel dreptul de gaj general nu se confunda cu dreptul de gaj, acesta din urma fiind o garantie speciala a creditoriilor gajisti.

Un drept accesoriu al dreptului de creanta al creditorilor ce le confera acestora dreptul de urmarire si preferinta. ! dreptul de gaj= numai pentru lucrurile mobile

2. Subrogatia reala cu titlu univer s al Subrogatia poate fi: Personala (inlocuirea persoanei) Reala ( inlocuirea valorilor, fie cu titlu universal fie cu titlu particular)

Subrogatia cu titlu universal consta in inlocuirea automata (fara a exista o prevedere a legii) a unei valori cu o alta valoare in patrimoniu facandu-se abstractie de individualitatea bunului care intra sau iese din patrimoniu. Aceasta functie este in stransa legatura cu gajul general al creditorilor Aceasta functie se subordoneaza divizibilitatii patrimoniului, intrucat in cazul unui patrimoniu divizat, inlocuirea valorii iesite, cu valoarea primita in schimb se produce in cazul aceleiasi grupe de bunuri. Astfel este pastrata destinatia fiecarei grupe de bunuri (ex: bunuri commune sau particulare, in casatorie). Functia este strans legata de impartirea unui patrimoniu precum si restituirea patrimoniului. 3. Subrogatia reala cu titlu particular Consta in inlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual determinat. Aceasta subrogatie nu opereaza automat cid oar in virtutea legii (1721 C. Civ), Legea 33/1994 si Legea 54/1998. 4. Trans misiunea universal si cu titlu univers al Aceasta consta in transmiterea unui patrimoniu de la o persoana la alta, dar niciodata intre vii. Presupune transmiterea de la o persoana la alta a unei fractiuni din patrimoniu (ex:mostenirea)

Clasificarea si continutul drepturilor patrimoniale Drepturile patrimoniale se clasifica in 2 categorii: 1. Drepturi reale 2. Drepturi de creanta 1. Drepturile reale Sau iure ad de iure sunt drepturi subiective civile care au un continut patrimonial in virtutea caruia isi exercita toate atributiile fara a avea nevoie de concursul altcuiva. Sunt drepturi subiective patrimoniale care confera titularului sau anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita in mod direct si nemijlocit, fara a fi necesara in acest scop interventia oricarei alte persoane. Au efect erga omnes Celalti sunt obligati sa se abtina de a atinge dreptul real de proprietate Titularul dreptului de proprietate se afla in raport juridic civil cu toti ceilalti subiecti de drept ( care sunt necunoscuti). 2. Dreptul de creanta Se mai numesc si jus ad rem sunt acele drepturi patrimoniale in virtutea carora subiectul activ, numit creditor, poate pretinde o anumita conduit subiectului pasiv, numit debitor, respective de a da, face sau a nu face ceva, in caz contrar titularul dreptului poate apela la forta de constrangere a statului. Este un drept subiectiv Avem un raport juridic concretizat (cunoastem subiectii de drept) Drepturile de creanta sunt concrete si sunt nascute din raporturi juridice obligationale, din acte civile obligationale sau delicate-daune. Dreptul de creanta are un subiect pasiv = este obligat de a da, a face sau a nu face ceva

Comparatie intre drepturile reale si drepturile de creanta Drepturile reale sunt drepturi absolute si sunt opozabile tuturor Drepturile de creanta sunt drepturi relative pentru ca sunt opozabile doar subiectului pasiv determinat caruia ii revine obligatia de a da , face sau a nu face ceva. Asemanari Ambele izvorasc din acte sau fapte juridice Ambele sunt patrimoniale, au expresie economica Ambele sunt drepturi subiective Ambele nasc drepturi si obligatii

Deosebiri Dreptul real obligatia se adreseaza tuturor Dreptul de creanta obligatia se adreseaza subiectului concretizat Dreptul real contine obligatia generala de a-i fi respectat acest drept titularului Dreptul de creanta contine obligatia concreta a subiectlui pasiv de a da, face sau a nu face ceva Dreptul real sunt limitate

Dreptul de creanta sunt nelimitate deoarece sunt nascute din vointa partilor Dreptul real au caracter de perpetuitate si o durata mai lunga Dreptul de creanta sunt temporare, sunt supuse prescriptiei de 3 ani Dreptul real are 2 perogative

Dreptul de a urmari Dreptul de preferinta

Dreptul de creanta are perogativa de a cere executarea obligatiei ce rezulta din raportul juridic obligational Dreptul real nu este supus prescriptiei

Dreptul de creanta sunt supuse prescriptiei extinctive

Dreptul de urmarire Este perogativa oferita titularului dreptului real de a urmari bunul la care se refera dreptul sau real, in mainile oricui s-ar gasi, in vederea restabilirii situatiei anterioare. Ex: daca bunul a fost furat proprietarul poate cere restituirea lui Dreptul de preferinta Este perogativa oferita titularului dreptului real de a avea prioritate fata de orice alt drept, cu privire la acelasi bun, pe care poate sa si-l valorifice inaintea titularilor altor drepturi. Ex: in cazul creditorului gajist

Obligatiile reale Ele consta in anumite indatoriri prevazute express de lege sau stabilite prin acte juridice a caror existenta este determinate de, de regula, de faptul stapanirii unui anumit bun. Respectarea lor se impune tuturor succesorilor celui obligat initial, inclusiv succesorilor cu titlu particular, ele se transmit odata cu bunul Obligatiile reale difera de obligatiile civile corelative drepturilor de creanta ( care sunt opozabile doar debitorului initial si succesorilor universali sau cu titlu universal) prin aceea ca sunt opozabile atat debitorului initial cat si dobanditorului ulterior si succesivi ai bunului in legatura cu care s-a nascut obligatia. Obligatiile reale sunt de 2 feluri: Obligatii scriptae in rem sau opozabile tertilor Aceste obligatii sunt corelative unor drepturi de creanta si sunt strans legate de stapanirea unui bun de catre o alta persoana decat proprietarul ori titularul unui alt drept real principal asupra acelui bun. Ex: Locatorul vinde apartamentul inchiriat unui ter cumparator, iar acest tert comparator care dobandeste dreptul de proprietate este obligat sa respecte locatiunea facute inainte de vanzare pana la data la care ea a fost stabilita cu fostul proprietar. De aceea se spune ca asemenea obligatii sunt opozabile tertilor, pentru simplu motiv ca orice dobanditor al bunului inchiriat sau arendat trebuie sa respecte contractul incheiat de antecesorul sau, devenind locator sau arendator. Obligatii propter rem Sunt indatoriri positive ( de a face) sau negative ( de a nu face) care decurg din stapanirea unor bunuri si care obliga numai in legatura cu acele bunuri, adica propter rem. Fiind accesorii ale stapanirii unui anumit bun, ele se transmit odata cu bunul fara a fi nevoie de nici o formalitate speciala de publicitate sau inscriere in cartea funciara. Obligatiile propter rem dupa izvorul lor pot fi: Obligatii propter rem legale Care sunt prevazute express de lege si se clasifica in positive (facere) sau negative (non facere) a. Obligatiile prevazute in sarcina detinatoriilor de terenuri de a ingriji si cultiva proprietatea funciara. b. Obligatiile privind protectia vanatului, sa permita exercitarea vanatului, sa ia masuri de protectie a vanatului si a mediului sau.
6

c. Obligatia de ganituire care dispune ca orice proprietar poate indatora pe vecinul sau la ganituirea proprietatii lipite cu a sa, cheltuielie se vor face pe jumatate. d. Obligatia de a contribui la cheltuielile de intretinere si construire a zidului comun ( intre vecini). e. Obligatiile privind servitutiile naturale sau legale, servitutea de surgere a apelor. f. Obligatiile reale accesorii dreptului de uzufruct, obligatia de a face inventarul si a constata starea imobilelor, de a face reparatiile de intretinere. g. Obligatia propter rem in sarcina proprietarilor initiali sau actuali care , invocand accesiunea, opteaza pentru pastrarea lucrarii, de a achita contravaloarea lucrarii asupra constructiei edificate de catre constructorul de buna sau rea-credinta. Obligatiile propter rem conventionale Ele se nasc din acordul de vointa, aceasta este o obligatie pe care si-o asuma proprietarul unui fond aservit, cu ocazia constituiri unei servituti de trecee, de a efectua lucrarile necesare exercitiului normal al servitutii. Aceasta obligatie este propter rem deoarece se va transmite, ca un accesotiu al fondului aservit, la toti dobanditorii succesivi fara a fi necesara o noua conventie in acest sens si fara nici o alta formalitate.

Drepturile potestative patrimoniale Prin drept potestativ se intelege acel drept care confera titularului sau prerogative ce consta in recrearea, modificarea sau stingerea unei situatii juridice preexistente prin intermediul unui act juridic unilateral. Ex: drepturi potestative = dreptul sotului de a cere divortul, dreptul coproprietarului de a cere iesirea din indiviziune, dreptul de optiune succesorala Definitorii pentru drepturile potestative sunt doua elemente: 1. Puterea conferita titularului lor de a intervene, prin manifestarea unilaterala a vointei sale, in situatii juridice in care sunt prezente si interesele altor persoane decat subiectul activ al drepturilor. 2. Legatura specifica de dependenta dintre manifestarea unilaterala de vointa a titularului drepturilor potestative si evolutia situatiei juridice in cauza, inclusive a altui subiect de drept, care se afla la discretia subiectului active. Obiectul drepturilor potestative este reprezentat de o anumita situatie juridical preexistenta, iar in sfera continutului drepturilor potestative intra in perogativa ingerentei in sfera de interes
7

a altor persoane ale caror drepturi sau interese sunt incluse in situatia juridica respectiva. Din prisma subiectelor pasive ale raporturilor specifice drepturilor potestative, obligatia acestora este o obligatie de laissez-faire, de a lasa pe titularul dreptului potestativ sa actioneze cum crede el de cuviinta, adica de a nu-i stanjeni acestuia optiunea si de a-si exercita sau nu dreptul asupra situatiei juridice date. Efectul exercitarii drepturilor potestative este suportat direct numai de catre persoanele ale caror drepturi si interese fac parte sau sunt legate de o situatie juridical, fapt care le diferentiaza de drepturile reale deoarece sunt opozabile numai certa erga personam. In general drepturile potestaive sunt imprescriptibile deoarece se considera ca dau nastere in mod direct unui drept material la actiune, cu exceptia cazurilor prevazute de lege. Drepturile potestative se sting atunci cand se stinge situatia juridical in legatura cu care ele au fost create. Ex: Divortul, iesirea din indiviziune, etc

Sistemul drepturilor reale in Romania Clasificarea drepturilor reale se face dupa doua criterii: Natura juridica a bunului Existent de sine statatoare a acelor drepturi

A. Principala clasificarea drepturilor reale se face dupa cum au sau nu o existent independent, de sine statatoare: 1. Drepturi reale principale 2. Drepturi reale accesorii. Drepturile reale principale Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existenta independenta, de sine statatoare, in raport cu alte drepturi reale sau de creanta. Dreptul civil roman reglementeaza doua categorii de drepturi reale principale: Dreptul de proprietate Dezmembramintele dreptului de proprietate ( drepturi derivate din dreptul de proprietate) A. Dreptul de proprietate Este cel mai important drept real principal. Dreptul de proprietate se prezinta sub doua forme:
8

Dreptul de proprietate publica Dreptul de proprietate privata care la randul ei se subdivide in:
y y

dreptul de proprietate privata a persoanei fizice dreptul de proprietate private a statului

B. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate (Dezmembramintele dreptului de proprietate) Sunt situatii atunci cand dreptul de proprietate se exercita in ce priveste unele din atributele sale, posesia si folosinta prin intermediul altor persoane decat proprietarul. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate sunt de 2 feluri: 1. Drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate: a) publica a statului y Dreptul real de ad ministrare = de folosinta al regiilor autonome si institutiilor publice asupra unor bunuri de proprietate publica
y

Dreptul de concesiune = asupra bunurilor din domeniul public

Dreptul real de folosinta = pe termen limitat al persoanelor juridice fara scop patrimonial care desfasoara activitati de binefacere in scop filantropic

b) privata a statului
y y y y

Dreptul de concesiune Dreptul de folosinta a societatilor agricole Dreptul de concesiune asupra padurilor Dreptul de preem iune

2. Drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate privata: Sunt opozabile tuturor (erga omnes) inclusiv si proprietarului.Sunt reglementate urmatoarele drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate privata:
y y y y y

Dreptul de uzufruct Dreptul de uz Dreptul de abitatie Dreptul de servitute Dreptul de superficie

Drepturile reale accesorii Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a insoti si garanta alte drepturi ( de crean ), fara a avea independent sau existent de sine statatoare. Dreptul de crean a carui realizare o garanteaza este dreptul principal, de existent caruia depinde si existenta dreptului real accesoriu. Stingerea dreptului principal are ca efect automat si stingerea dreptului accesoriu. Asadar, drepturile reale accesorii nu sunt independente, ele urmand de regula soarta dreptului principal. Drepturile reale accesorii sunt:
y

Dreptul de gaj = este dreptul real accesoriu ce se instituie in favoarea creditorului pentru garantarea unui bun mobil si permite titularului dreptului de gaj sa-si realizeze creanta fata de debitor, daca acesta nu isi exercita voluntar obligatiile asumate

Dreptul de ipoteca = se instituie asupra bunurilor imobile ce apartin unei persoane care confera titularului sau plentitudinea de a urmari bunul si de a fi platit din pretul in urma valorificarii acelui lucru, institutia se face prin deposedare deoarece altfel nu este posibil. ! Gajul priveste bunurile mobile ! Ipoteca priveste bunurile imobile

Privilegiile speciale = sunt acele cauze de preferinta in baza carora creditorul are posibilitatea sa fie platit cu intaietate celorlalti creditori.

Dreptul de retentie = este un drept rea, creatia practici judiciare care da creditorului dreptul de retinere a bunului fie pana la indeplinirea obligatiilor de catre debitor, fie sa ii ramana acesta lui in cazul in care debitorul nu isi achita obligatia.

10

Capitolul

II

POSESIA SI EFECTELE SALE

1. Definitie: Posesia este o stare de fapt generatoare de efecte juridice care consta in stapanirea materiala sau exercitarea unei puteri de fapt, de catre o persoana asupra unui bun, cu intentia si vointa de a se comporta, fata de toti ceilalti, ca proprietar sau titular al acelui drept real. 2. Elementele constitutive ale posesiei Pentru existenta posesiei sunt necesare 2 elemente: CORPUS element material ANIMUS element psihologic a) Elementul material Elementul material sau corpus consta in totalitatea faptelor materiale de stapanire, transformare si folosinta exercitate direct asupra unui lucru. Corpus este elementul fundamental al posesiei pentru ca acest element releva tertilor calitatea de posesor al aceluia care pretinde ca poseda. Nu poate exista posesie fara corpus! Dar nu este necesar ca faptele materiale sau actele juridice sa fie exercitate de catre insusi posesorul, acestea putand fi indeplinite prin intermediul altei persoane numite detentor precar. Ex: Chiriasul poate sa exercite fapte materiale de stapanire asupra unui apartament in numele si pentru posesor sub nume de proprietar. (plata facturii la incalzire) b) Elementul psihologic Elementul psihologic, intentional sau animus consta in intentia sau vointa celui care poseda de a exercita stapanirea lucrului pentru sine, adica sub nume de proprietar ori in calitate de titular al unui drept real. 3. Fundamente teoretice ale posesiei 3.1 Conceptia lui von Savigny conceptia subiectiva a posesiei Potrivit acestei conceptii elementul determinant si cel care creeaza posesia veritabila este animus, adica vointa posesorului de a se comporta ca si un titular al dreptului pe care il exercita, chiar daca nu este titular sau stie ca nu poate fi. Nu exista posesie fara corpus, dar elementul esential este animus Conform acestei teorii singurul posesor este in principiu posesorul sub nume de proprietar, cu care se pot asimila totusi si acele persoane care au vointa de a exercita drepturi reale dezmembraminte ale dreptului de proprietate.
11

3.2 Conceptia lui Ihering conceptia obiectiva a posesiei Aceasta opinie nu mai pune accentul pe animus Calitatea de posesor trebuie sa fie recunoscuta in profitul oricarei persoane ce exercita de o maniera independenta o putere asupra unui lucru, fara a se analiza daca ea are un animus particular. Animus trebuie sa fie dedus din exercitiul independent al puterii asupra bunului. Astfel cel care exercita de o maniera independenta o putere asupra unui lucru va fi prezumat titularul dreptului real asupra acelui bun, cu exceptia cazului in care proba contrara nu este adusa de cel care este in masura sa demonstreze ca nu este vorba decat de o detentie precara. 4. Posesia si detentia precara Detentia preacara se aseamana cu posesia prntr-un element comun.Atat detentorul precar cat si posesorul exercita deopotriva o putere fizica asupra unui lucru, fiecare avand elementul corpus. Detentorul precar se deosebeste de posesor, sub aspectul elementului psihologic, deoarece el nu detine lucrul cu intentia de a se comporta ca proprietar sau titular al unui alt drept real, ci animus detendi.  Detentiei precare ii lipseste lementul animus domini.  Codul civil stabileste in articolul 1845 ca Posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a inceput a poseda pentru altul. Detentia prin opozitie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept sau o situatie juridical bine definite.Ea rezulta intotdeauna dintr-un titlu conventional, legal sau judiciar in temeiul caruia detentorul este indreptatit sa exercite putere asupra unui lucru. Au calitatea de detentori: depozitarul, locatarul, comodarul, carausul, creditorul gajist, tutorii cu privire la bunurile celor aflati sub ocrotirea lor Detentia este definita de articolul 1853 C. Civ: Actele ce exercitam asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adica in calitate de locatari, depozitari, etc sau asupra unui lucru comun, in puterea destinatiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar.Tot asemenea este posesiunea ce am exercitat asupra unui lucru al altuia, prin simpla ingaduinta a proprietarului sau. Specificul detentiei precare consta in faptul ca stapanirea lucrului este lipsita de elemental psihologic, intentional al posesiei. Stapanirea materiala se exercita pentru altul si nu pentru sine.

12

A. Modalitatea de nastere a detentiei precare Posesia este un fapt al carui izvor poate fi un titlu ( posesorul dobandeste un bun printr-un act juridic care in mod normal este apt sa transmita proprietatea, dar in cazul de fata nu o transmite) sau printr-un fapt juridic (ocuparea unui bun, uzurparea lui sau furtul).  Fatat de detentia precara, ce se naste de asemenea printr-un titlu, dreptul conferit nu este acelasi.

Astfel posesorul va invoca intotdeauna un drept real, in timp ce detentorul precar se va prevala fie de un drept de creanta, fie de un drept real diferit de cel care apartine autorului sau ( ex: uzufructuarul poseda un drept real asupra bunului, dar este detentor precar in ceea ce priveste dreptul de proprietate asupra caruia nu se va putea pretinde posesor) Potrivit art 1853 detentia precara poate proveni dintr-un simplu fapt si anume din actele de pura facultate si de simpla tolerant. Astfel servitutiile continue si aparente pot fi dobandite prin uzucapiune, dar aceasta prescriptive achizitiva nu se poate sprijini pe actele de tolerant pentru simplul motiv ca acestea ar duce la detentie precara si nu la posesie. B. Efectele detentiei precare In ceea ce priveste efectele detentiei precare, aceasta poate fi aparata atat prin actiuni posesorii, cat si prin actiuni derivand din actul juridic constitutiv al detentiei (contractul de depozit, de comodat, etc). Detentorului precar ii sunt insa prohibite celelalte efecte ale posesiei,mai ales efectul achizitiv al posesie. C. Posibilitate intervertirii detentiei precare in posesie n mod normal, detenia precar nu poate fi intervertit n posesie. Insa articolul 1858 C. Civ reglementeaza patru cazuri de exceptie cand este posibila interventirea detentiei precare in posesie utila, prin interventirea titlului: a) cnd deintorul unui bun dobndete cu bun credin, de la o ter persoan, alta dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire la acest bun; Ex: chiriasul cumpara bunul pe care acesta il detine cu acest titlu de la o alta persoana decat inchiriatorul, crezand ca tertul a devenit intre timp proprietarul bunului respectiv. Detentorul precar, in cazul acesta chiriasul trebuie sa fie de buna credinta. b) cnd deintorul bunului neag, prin acte de rezisten, existena raportului obligaional n temeiul creia era obligat a stpni bunul pentru altul i nu pentru sine; Ex: refuzul comodatarului de a restitui bunul ce i-a fost imprumutat pe motiv ca se considera proprietarul sau; refuzul depozitarului de a restitui bunurile primite in depozit, pentru acelasi motiv, etc.

13

c) cnd deintorul strmut posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, la altul care este de bun-credin; Tertul dobanditor cu buna-credinta incepe sa stapaneasca pentru sine, avand posesia utila asupra bunului. d) cnd deintorul trans mite posesia la altul printr-un act cu titlu univers al, dac succesorul universal este de bun-credin. Ex: Este situatia mostenitoruluicare dobandind o succesiune crede ca un bun detinut de catre cujus cu titlu precar se afla in proprietatea acestuia. A permite transformarea detentiei in posesie, urmare a dobandirii unei succesiuni, inseamna a recunoaste succesorului universal sau cu titlu universal o calitate noua, de posesor, pe care defunctul n-a avut-o si prin urmare nu putea sa i-o transmita. 5. Dobandirea si pierderea posesiei Posesia se dobandeste prin intrunirea cumulate a celor doua elemente corpus si animus. Elementul material al posesiei corpus poate fi dobandit si exercitat fie personal de catre posesor, fie printr-un reprezentant cum sunt: locatarul, depozitarul, mandatorul, comodatarul etc Elementul intentional, animus in principiu trebuie sa fie, direct si nemijlocit, in persoana posesorului. El nu se poate dobandi si exercita prin altul. Exceptie fac persoanele lipsite de capacitate de exercitiu care dobandesc elemental intentional al posesiei. 6. Pierderea posesiei Posesia se pierde prin disparitia celor doua elemente ale sale, ceea ce are loc in cazul de instrainare a posesiei sau in caz de abandon, cand posesorul paraseste bunul cu intentia de a renunta la posesia lui Posesiunea se pierde si prin pierderea unei dintre cele doua elemente. Astfel, elementul material se pierde atunci cand bunul a intrat in stapanirea unei alte persoane (ex prin furt). Elementul intentional se pierde atunci cand posesorul instraineaza lucrul respective, iar dobanditorul il inchiriaza instrainatorului. Prin aceasta fostul posesor se va transforma intr-un simplu detentor precar, deoarece, desi stapaneste material lucrul are corpus- el o face sub nume de chirias si nude proprietar sau titular al unui alt drept real. Aceasta operatie juridica poarta denumirea de constitute posesor.

14

7. Calitatile si viciile posesiei Posesia unui bun exista din momentul in care sunt intrunite cele doua elemente: corpus si animus. Pentru a produce efecete posesia trebuie sa fie utila, iar pentru a fi utila este necesar ca aceasta sa intruneasca anumite calitati. Pentru a-si produce efectele, posesia trebuie s fie: a) continu intreruperea are ca efect inlaturarea oricaror efecte ale acesteia b) netulburat c) public d) neechivoc 8. Viciile posesiei Viciile posesiei sunt reversul calitilor: A. Discontinuitatea posesiei Posesorul trebuie sa se afle in contact permanent cu bunul pentru ca posesia sa fie continua deci utila, pentru a produce efecte. Discontinuitatea are caracter temporar, adica ea dureaza pana cand actele de stapanire devin regulate si normale. Este un viciu absolut, deoarece poate fi invocata de catre orice persoana care are interes sa paralizeze sau sa anihileze efectele posesiei. B. Violenta Pentru a fi neviciata posesia trebuie sa fie inceputa si mentinuta sau conservata in mod pasnic fara violenta. Posesia poate fi tulburata atat prin violent active cat si prin acte de violenta pasiva, savarsite de catre posesor in aparare.Violenta pasiva din partea posesorului, cand este tulburat in posesie de catre de un tert, nu constituie un viciu al posesiei deoarece nimeni nu poate fi obligat sa suporte consecintele daunatoare ale unor fapte si acte savarsite de catre o alta persoana. Violenta este un viciu temporar, fiind ca in momentul in care inceteaza, posesia devine utila si relative ceea ce inseamna ca poate fi invocate numai de catre persoana impotriva careia a fost exercitata. C. Clandestinitatea Codul civil prevede ca posesia trebuie sa fie publica, adica sa fie exercitata in vazul tuturor. De regula calandestinitatea vizeaza bunurile mobile.Clandestinitatea este un viciu relativ si temporar.

15

D. Echivocul Posesia este chivoca in cazul in care nu se cunoaste daca posesorul are sau nu elemental intentional animus domini. Echivocul exista atunci cand doua sau mai multe persoane savarsesc acte de stapanire a unui bun deoarece niciuna nu pretinde o posesie proprei distinct. De exemplu in cazul coproprietatii, daca unul din coproprietari savarseste singur actele de stapanire asupra bunului comun, nu se stie daca acesta cu certitudine daca le a facut cu vointa de a se comporta ca proprietar exclusive sau pur si simplu in calitate sa de titular al unei cote parti din dreptul de proprietate. Echivocul este un viciu temporar si temporar in sensul ca posesia devine utila in momentul in care exista convingerea ca posesorul intruneste si elementul animus. 9. Efectele posesiei Desi constituie o stare de fapt, posesia genereaza, potrivit legii civile, importante efecte juridice. Aceste efecte juridice sunt urmatoarele: a. Posesia creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului Posesia creeaza o aparenta a dreptului de proprietate deoarece exercitarea unei puteri de fapt asupra unui bun corespunde de cele mai multe ori, existentei dreptului de proprietate. Orice posesor al unui bun este in aparenta proprietarul lui. Prin urmare pana la proba contrara, posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului pe care il poseda. Beneficiind de acesta prezumtie, posesorul bunului, in caz de litigiu, nu este tinut sa aduca si alte probe pentru a dovedi ca este proprietarul acelui bun. Prezumtia de proprietate ce opereaza in favoarea posesorului poate fi absoluta( bun mobil) sau relativa.In cazul bunurilor imobile prezumtia de proprietate este relativa, deoarece poate fi rasturnata prin proba contrara. Prezumtia de proprietate inceteaza sa opereze in toate situatiile in care se face dovada ca posesorul este de rea-credinta. b. Posesorul de bun credin a unui bun frugifer dobndete n proprietate fructele bunului pe care l posed Prin fructe intelegem produsele periodice ale unui bun, prin a caror obtinere si percepere nu se altereaza sau consuma substanta bunului respectiv. Fructele pot fi naturale, industriale si civile. Indifereent de categoria din care fac parte acestea se cuvin proprietarului bunului frungifer. De la regula ca fructele se cuvin proprietarului exista o singura exceptie. Art 485 prevede ca posesorul de buna-credinta dobandeste in proprietate fructele produse de bunul pe care il poseda. Art 486 prevede ca este posesor de buna credinta acela care poseda ca proprietar in puterea unui titlu translativ de proprietate ale carei vicii nu-i sunt cunoscute.

16

Componentele bunei credinte sunt existent totlului si necunoasterea de catre dobanditorul bunului frungifer a viciilor acestuia. Pentru ca posesorul sa poata sa culeaga fructele in proprietate este necesara o singura conditie si anume sa fie de buna-credinta. Asadar pentru ca posesorul sa poata dobandi fructele in proprietate este necesar ca la data perceperii lor sa fi fost de buna credinta. El nu se mai poate bucura de acest beneficiu cu privire la fructele percepute dupa momentul in care a cunsocut viiciletitlului. Prin urmare, posesorul va fi obligat sa restituie proprietarului, impreuna cu bunul, toate frcutele percepute, din momentul in care a devenit de rea-credinta sau valoarea lor, precum si fructele nepercepute. Dar in virtutea principiului imbogatirii fara justa cauza, proprietarul este obligat la randul sau, potrivit art 484 C.civ, sa restituie posesorului de rea-credinta toate cheltuilelile necesare pe care el le-a facut, eventual, cu bunul respectiv si producerea sau obtinerea frcutelor. Ba mai mult, pana la plata acestor cheltuilei, posesorul de rea-credinta are dreptul de retentiv asupra fructelor, in limita valorii creantei sale. In cazul bunurilor proprietate publica, astfel ca posesorul de buna credinta va fi obligat sa restituie impreuna cu bunul, toate frcutele produse de catre acesta, percepute sau nepercepute. In masura in care le-a consumat este indatorat sa achite valoarea lor in bani.

c.

Posesia imobiliar este aprat prin aciunile posesorii;

Actiuniile posesorii sunt acele actiuni in justitie prin care posesorul urmareste sa-si apere posesia impotriva oricaror tulburari sau sa redobandeasca posesia atunci cand a pierdut-o. Asadar ele au ca scop restabilirea situatiei de fapt existente anterior deposedarii sau tulburarii. Actiuniile posesorii se deosebesc de actiuniile petitorii deoarece prin ele se apara o stare de fapt, posesia, fara a se pune in discutie careia dintre partile din process ii apartine dreptul de proprietate sau alt drept real asupra acelui bun. De aceea in ceea ce priveste actiuniile posesorii sub aspectul posibilitatilor de dovada acestea prezinta avantaje indiscutabile fata de actiuniile petitorii. Actiuniile reale sunt actiuni reale deoarece pot fi introduce impotriva oricarei persoane, care prin faptele sale tulbura exercitarea pasnica a posesiei sau l-a deposedat posesorul sau de bun De asemenea actiuniile posesorii sunt actiuni imobiliare, prin urmare ele pot fi exercitate numai pentru apararea posesiei asupra imobilelor Pentru apararea dreptului de proprietate vor putea fi utilizat numai actiuniile petitorii, indeosebi actiunea in revendicare.

17

Actiuniile posesorii sunt regelementate in articolul 674-676 din codul de procedura civila:
y y

Actiunea posesorie generala Actiunea posesorie speciala

A. Actiunea posesorie generala sau in complangere Aceasta actiune este folosita pentru a face sa inceteze orice tulburare a posesiei, cu exceptia cauzlui cand posesorul este deposedat prin violenta. Tulburarile de posesiei pot fi de fapt sau de drept.Tulburarea de fapt consta in orice act material prin care se incalca posesia bunului, cum ar fi actele de trecere pe terenul vecinului, fara a avea in acest sens drept de servitude.Tulburarea de drept consta intr-un act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoana are o pretentie contrara posesiei unei alte persoane, cum ar fi somatia pe care o terta persoana o trimite unui chirias caruia ii pune in vedere sa-I plateasca lui chiria, deoarece ele ste proprietarul bunului inchiriat si nu inchirietorul. Pentru exercitarea actiunii posesorii generale trebuie sa fie intrunite 3 conditii:    Sa nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare Reclamantul sa probeze ca a posedat bunul cel putin un an, inainte de data tulburarii sau deposedarii Posesia reclamantului sa fie utila adica neviciata.

B. Actiunea posesorie speciala sau in reintegrare Aceasta actiune poate fi folosita pentru apararea posesiei numai atunci cand tulburarea sau deposedarea are loc prin violenta, adica prin orice fapta contrara ordinii de drept ce implica rezistenta din partea adversarului si care tinde la deposedarea posesorului. In practica judiciara acesta actiune poate fi impartita in 3 categorii:
y y y

Acte de ocupare a unui imobil fara permisiunea posesorului Acte de obstructive prin care o persoana il impiedica pe posesor sa stapaneasca imobilul Acte de distrugere cum ar fi: daramarea unui zid despartitor, distrugerea recoltei aflate pe terenul posesorului etc.

Conditia necesara pentru exercitarea aceste actiunii este: Sa nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare ( adica sa nu se prescrie) Persoanele care pot intent astfel de actiuni sunt insasi posesorul unui bun imobil, dar de regula ele pot fi introduse si de catre detentorii precari. d. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv. Pe acestea le vom trata mai pe larg in urmatoarele capitole.

18

Capitolul III. Teoria general a proprietii

1.Dreptul de proprietate

1. Notiune Notiunea dreptul de proprietate este data de articolul 480 Cod Civil- fiind o definitie normativa ceea ce inseamna ca nu este completa in ceea ce priveste continutul dreptului de proprietate: Proprietatea este dreptul pe care il are cineva de a se bucura si dispune de un bun in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege. Definitie: Dreptul de proprietate este acel drept real care confera titularului sau atributele de posesie, folosinta si dispozitie as upra unui bun, atribute pe care le poate exercita in plentitudinea lor in putere proprie si interes propriu cu respectarea normelor juridice in vigoare. este o definitie care este pusa in legatura cu natura subiectiva a dreptului de proprietate 2. Continutul juridic al dreptului de proprietate Ca drept real cu totul deplin, dreptul de proprietate este singurul drept subiectiv care confera titularului sau cele trei atribute care intra in continutul sau: Posesia ius utendi Folosinta - ius fruendi Dispozitia ius abutendi

Posesia = este atributul dreptului de proprietate care confera titularului sau posibilitatea de a stapani faptic bunul asupra caruia are dreptul de proprietate. Posesia este forma de exteriorizare materiala a dreptului de proprietate si este elemental exterior desprins din realitatea faptica, constand in posibilitatea proprietarului de a stapani bunul ce-i apartine, toti ceilalti fiind avizati ca este titularul dreptului de proprietate. Folosinta = este dreptul de a trage din lucru toate foloasele pe care este susceptibil sa le procure, fara distinctiune, fiind vorba de fructele propriu zise, care se reproduc periodic, cat de cele civile cat si industrial.Folosinta priveste fructele si veniturile pe care le obtine prin exercitarea acestui atribut. Dispozitia = este perogativa proprietarului de a dispune cu privire la fiinta juridica sau materiala a bunurilor din proprietate. Aces atribut este cel mai characteristic dreptului
19

de proprietate deoarece se poate realize prin instrainare catre altul sau consumare, transformare sau chiar de distrugere cu consecinta incetarii calitatii de titular al dreptului de proprietate asupra acelui bun, fie sub aspect juridic (instrainare), fie sub aspect material (consumare, degradare, abandonare.

3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate a. Caracterul absolut si inviolabil Dreptul de proprietate este absolut in sens larg deoarece este recunoscut titularului sau in raporturile acestuia cu toti ceilalti, care sunt obligati sa nu faca nimic de natura a-l incalca.  Dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes.

Caracterul absolut semnifica mai degraba ca acest drept poate fi exercitat, in ansamblul atributelor sale (usus, fructus si abusus), in maniera pe care intelege proprietarul, fara ca cineva sa ii poata impune un anume fel al utilizarii dreptului sau. Insa in exercitarea sa, dreptul de proprietate este susceptibil controlului unei autoritati administrative sau judiciare in cazul in care o terta persoana sufera un prejudiciu legat de acesta exercitare. O alta atenuare a caracterului absolut al dreptului de proprietate este data de limitarile aduse dreptului de proprietate prin limitarile de vecinatate. Asa zisele servituri legale sau servituti naturale care constituie marginiri normale ale atributului folosintei. Enumeram aici servitutea sau dreptul de granituire: servitutea distantei plantatiiilor, servitutea picaturilor din streasina, servitutea negative de vedere, servitutea izvoarelor, precum si prezumtiile de coproprietate auspra zidului santului etc. Inviolabilitatea dreptului de proprietate sustine si intareste caracterul absolut, cu alte cuvinte dreptul de proprietate nu poate fi incalcat de nimeni.Aceasta interdictie se impune cu aceeasi forta si statului, insa ea cunoaste doua exceptii:
y

Bunurile immobile aflate in proprietatea private pot fi expropriate ,in conditiile legii,pentru cauza de utilitate publica (Legea 33/1994) Subsolul oricarei proprietati imobiliare poate fi folosit si exploatat pentru lucrari de interes general

b. Caracterul deplin si exclusiv nc de la Justinian se afirm c dreptul de proprietate confer titularului su plena potestas, adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin.

20

Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, n nelesul su atributele sau puterile interente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n far de cazurile cnd proprietatea este dezmembrat. Asadar caracterul deplin si exclusiv al dreptului de proprietate lipseste atunci cand asupra bunului respectiv se constituie drepturi reale dezmembraminte ale proprietatii. Trebuie sa atasam caracterului exclusiv al dreptului e proprietate si o alta valenta, anume cea a monopolului titularului dreptului de proprietate asupra bunului sau. Astfel titularul dreptului de proprietate are monopolul posesiei, folosintei si dispzitiei supra bunului obiect al dreptului de proprietate. c. Caracterul perpetuu si trans misibil Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se intelege ca este nelimitat in timp si dureaza atata vreme cat exista bunul care face obiectul sau.   De asemenea, el nu se pierde prin neuz, adica prin neexercitare. De regula actiunea in revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibila.

Dreptul de proprietate poate fi transmis prin cate intre vii, in conditiile legii, dar mai mult transmisiunea lui este inevitabila si obligatorie pentru cauza de moarte. Transmisibilitatea dreptului de proprietate nu contravine caracterului sau perpetuu, iar la baza transmisiunilor dreptului de proprietate intre vii sta principiul consensualismului, art 971, C.civ care stipuleaza: In contractele care au ca obiect translatia proprietatii, proprietatea se transmite prin efectul cosimtamantului partilor, chiar atunci cand nu s-a facut traditiunea sau predarea lucrului De la principul consensualismului exista si unele exceptii atunci cand transferul dreptului de proprietate are loc intr-un alt moment decat cel al realizarii acordului de vointa: a) Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc atunci cand acele bunuri sunt realizate b) Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor de gen are loc inmomentul individualizarii lor prin numarare, cantarire sau masurare c) Dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai in momentul incheierii contractului in forma inscrisului autentic d) Transferul dreptului de proprietate prin contracte de donatie are loc la data perfectarii contractului in forma autentica

21

4. Cazuri de inalienabilitate Sunt situatii atunci cand unele bunuri proprietate privata pot fi scoase temporar din circuitul civil prin lege sau prin acordul de vointa intervenit intre proprietarul bunului si o alta persoana. Proprietatea poate fi inalienabila fie in baza legii, fie in virtutea unei conventii (clauza de inalienabilitate). Inalienabilitatea legala Prin lege pot fi stabilite anumite limitari ale atributului de dispozitie juridica al dreptului de proprietate. Anumite bunuri pot fi declarate inalienabile fie in consideratia naturii sau a destinatiei acestora ( aerul, lumina solara, burile sacre, bunurile proprietate publica, etc) Trebuie precizat ca bunurile proprietate privata nu pot fi declarate indisponibile decat temporar si in mod exceptional, cu respectarea articolului 53 din Constitutie

Exemplificam cateva cazuri de inalienabilitate legala cu relevanta in materia drepturilor reale: Legea 18/1991, republicata, referitoare la interdictia instrainarii timp de 10 ani de la inceputul celui in care s-a facut inscrierea proprietatii a terenurilor agricole asupra carora s-a constituit dreptul de proprietate unor persoane fizice fara pamant Legea 112/1995 referitor la inderdictia de instrainare timp de 10 ani de la data cumpararii a imobilelor dobandite de catre fostii chiriasi, deveniti proprietari ai imobilelor cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului Drepturile de uzufruct, uz, abitatie

Clauzele de inalienabilitate Se gasesc destul de rar in actele de instrainare cu titlu oneros. Ele se intalnesc mai frecvent in contractele de ipoteca si in contractele de gaj fara deposedare in care se stipuleaza interdictia de instrainare si de grevare a bunului ipotecat sau gajat. Asemenea cauze pot fi regasite, in practica, in actele cu titlu gratuit, adica in contractele de donatie si in testamente. Donatorul sau dupa caz, testatorul dispune de bunul sau stipuland ca persoana gratificata nu poate sa-l instraineze. Clauzele de inalienabilitate pot fi valabile cu respectarea a doua conditii:
y y

Clauza sa fie justificata pe un interes serios si legitim Inalienabilitatea sa fie temporara

Interesul serios si legitim care justifica o astfel de clauza poate fi patrimonial sau moral. Numai elementele de inalienabilitate temporara sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate perpetua sunt lovite de nulitate absoluta, avand o cauza ilicita si imorala.

22

5. Exproprierea pentru cauza de utilitate publica Noiune i reglementare Constitutia in art. 41 alin. 3 dispune c: Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire. Ideea c exproprierea este o limitare a dreptului de proprietate specific raporturilor de drept civil este desprins iniial din evocarea de principiu cuprins n art. 481 C.civ., conform cruia nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire. Definitie Exproprierea pentru cauz de utilitate public este msura legal de trecere n proprietatea statului a unor bunuri imobile aparinnd n proprietatea privat a unor persoane fizice sau juridice, fiind un mod de dobndire al proprietii publice prevzut de lege ca o excepie de la caracterele absolut i inviolabil al dreptului de proprietate privat. n procedura de expropriere sunt angrenate n mod preponderent autoriti administrative ceea ce d instituiei exproprierii natura juridic specific dreptului public, dar avnd n vedere faptul c cei interesai pot conveni att asupra modalitii de transfer a dreptului de proprietate ct i modalitatea despgubirilor se poate aprecia i ca o convenie a prilor, transferat din dreptul administrativ n dreptul civil. Bunurile imobile care pot fi expropriate Din examinarea prevederilor art. 2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate numai bunurile imobile care constituie proprietatea persoanelor fizice sau juridice, precum i bunurile aflate n proprietatea privat a unitilor adminsitrativ-teritoriale (comune, orae, municipii i judee, art. 4 din Legea nr. 69/1999). Imobilele aflate n proprietatea privat a comunei, oraului, municipiului sau judeului, pot fi expropriate numai n msura n care utilitatea public ce se declar este de interes naional. Bunurile proprietate public nu mai pot face obiectul msurii de expropriere, pentru c ar fi un non-sens. Bunurile gsindu-se deja n domeniul public li se pot da afectrile specifice acestui domeniu, fr a mai fi nevoie de o auto expropriere. Legea se refer la bunuri imobile fr a face distincie ntre imobile potrivit clasificrii acestora: imobile prin natura lor; imobile prin destinaie i bunuri imobile prin obiectul la care se aplic. Exproprierea nu are loc pentru a fi folosite ca atare, ci pentru realizarea unor lucrri publice.

23

Utilitatea publica si declararea ei Utilitatea public, este o condiie esenial a exproprierii i este prevzut de art. 3 din Legea nr. 33/1994, care prevede c exproprierea nu poate fi hotrt dect dup ce utilitatea public a fost declarat. Pentru lucrri de interes naional utilitatea public se declar de Guvern iar pentru cele de interes local, aceasta se declar de ctre consiliile judeene sau consiliul general al municipiului Bucureti, dup caz. Atunci cnd lucrrile sunt de interes local i se desfoar pe teritoriul mai multor judee, utilitatea public este declarat de o comisie compus din preedinii consiliilor judeene respective, iar n caz de dezacord, aceasta poate fi declarat de Guvern. Declararea de utilitate public este condiionat de cercetarea prealabil a oportunitii exproprierii i condiionat de nscrierea lucrrilor n planurile urbanistice i de amenajare a teritoriului, aprobate conform legii, cnd sunt incidente prevederile Legii nr. 50/1991, de ctre comisii abilitate de organul administrativ competent (guvernul Romaniei). Actul de declarare a utilitii publice, care este un act administrativ, este supus publicitii prin afiare la sediul consiliului local n a crui raz este situat imobilul i publicarea n Monitorul Oficial, n cazul celei de interes naional sau n presa local, dac este utilitate public de interes local. Ca act administrativ, care nu are alt denumire (hotrre, decizie, dispoziie, ordin etc), actul de declarare a utilitii publice poate fi atacat, prin aciuni n contencios administrativ, n conformitate cu Legea nr. 29/1990, termenele i condiiile sunt cele ale art. 1 i 5 din lege. Msuri premergtoare exproprierii (etapa ad ministrativa a exproprierii) Dup declararea de utilitate public, expropriatorul, respectiv statul prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrrile de interes naional i autoritile la nivel local (judeele, municipiile, oraele sau comunele) pentru cele de interes local, vor executa planurile cuprinznd terenurile i construciile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor, precum i a ofertelor de despgubire. 1) Propunerile de expropriere a imobilelor i procesul verbal n care s-au consemnat rezultatele cercetrii prealabile se vor notifica persoanelor fizice sau juridice titulare de drepturi reale asupra imobilelor vizate spre expropriere. 2) Proprietarii i titularii altor drepturi reale asupra imobilelor n cauz pot face ntmpinare n termen de 45 zile de la primirea notificrii. 3) ntmpinrile se soluioneaz n termen de 30 zile de ctre o comisie numit i constituit conform art. 15 i care lucreaz dup procedura prevzut de art. 16 i 17 din lege. Termenul de 30 de zile este un termen de recomandare i motivat poate fi prelungit de ctre comisie.

24

Activitatea comisiei se finalizeaz prin adoptarea unei hotrri motivate, care prezint punctul de vedere al expropriatorului i pe care poate s-l accepte sau s l resping. 4) Hotrrea se comunic prilor n urmtoarele 15 zile de la adoptare. n cazul n care comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta are posibilitatea s refac dosarul i s vin cu noi propuneri 5) n situaia n care i noile propuneri sunt respinse de ctre comisie, prile interesate asupra imobilului propus pentru expropriere pot introduce o contestaie mpotriva hotrrii la Curtea de apel n raza de competen a creia este situat imobilul.Contestatia se poate introduce in termen de 15 zile de la data comunicarii si este scutita de taxa de timbru. Exproprierea i stabilirea despgubirilor Soluionarea cererii de expropriere propriu-zis formulat de expropriator revine spre soluionare n competena material a tribunalului de la locul siturii imobilului. n proces, pentru respectarea principiului contradictorialitii, vor fi citate toate persoanele care au un interes legitim asupra drepturilor ce decurg din acel imobil i pe care msura exproprierii le poate afecta n vreun fel i cu participarea obligatorie a procurorului. Instana va administra probele necesare n vederea verificrii i stabilirii dac sunt ntrunite toate condiiile cerute de lege pentru expropriere, fr a putea repune n discuie acele probleme de fond specifice fazelor anterioare ale procedurii de expropriere care odat parcurse i epuizate sunt considerate legale i intrate n puterea lucrului judecat. Dac ntre pri nu a intervenit o nvoial, instana va pi la stabilirea despgubirilor i pentru stabilirea ntinderii lor va desemna o comisie de 3 experi unul desemnat de expropriator, unul numit de instan i al treilea desemnat de celelalte pri care au dreptul la despgubiri. Cuantumul despgubirilor va fi determinat n funcie de preul de liber circulaie al imobilelor, adic cu care ele se vnd n mod obinuit. Despgubirea nu poate fi mai mic dect cea oferit de expropriator i nici mai mare dect cea solicitat de proprietar i de alte persoane interesate. Hotrrea pronunat de instan este supus cilor de atac, adic apelului i recursului, dup procedura reglementat n codul de procedur civil, dreptul comun n materie. Convenia prilor anterioar exproprierii Numit n literatura juridic subsidiaritatea exproprierii, este n realitate posibilitatea oferit prilor de art. 4 din Legea nr. 33/1994, ca cei interesai s convin asupra cuantumului i naturii despgubirii, pentru a elimina procedura greoaie a exproprierii.

25

Practic transferul dreptului de proprietate se realizeaz printr-unul din modurile de dobndire a dreptului de proprietate dintre cele mai cunoscute contractul. ntre expropriator n calitate de cumprtor i titularul dreptului de proprietate sau al unui alt drept real, n calitate de vnztor se ncheie un contract de vnzare -cumprare, n form scris, iar dac este teren cu sau fr construcii actul va trebui ncheiat n form autentic. Tot prin convenia prilor poate s aib loc i un schimb de terenuri sau de imobile constituite. Dac obiect al schimbului l formeaz terenuri, sau una din pri ofer teren, sau un contract cu sult forma autentic va trebui respectat. Efectele exproprierii a) Tranferul dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat n proprietate public. El intr n patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, n temeiul hotrrii judectoreti rmas definitiv i devenit irevocabil. Acest efect se produce nadt ce obligaiile stabilite n sarcina expropriatorului prin hotrre judectoreasc au fost ndeplinite, adic dup plata despgubirilor. b) Subrogaia natural cu titlu particular . Ipoteca i privilegiul imobiliar se strmut de drept asupra despgubirilor care au fost stabilite, legea reglementnd prin aceasta un nou caz de subrogaie real cu titlu particular. n acelai timp, o dat ce despgubirea a fost stabilit, creditorul ipotecar nu mai poate proceda la executarea silit a imobilului respectiv, chiar dac pn la momentul plii efective, debitorul continu s fie proprietar. c) Stingerea dezmembrmintelor dreptului de proprietate. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt uzul, uzufructul, abitaia i superficia se sting prin efectul exproprierii, la fel i dreptul real de folosin i dreptul de concesiune asupra imobilului expropriat. Imobilul intr n proprietate public liber de sarcini i dezmembrmintele se sting pentru c nu sunt compatibile cu dreptul de proprietate public. Se sting i servituile stabilite prin fapta omului, dar numai n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectului urmrit prin expropriere. d) Stingerea drepturilor personale. Dintre drepturile personale care se sting legea se refer la concesiune i orice locaiune. La acestea se adaug i dreptul de arend care este o varietate a locaiunii lucrurilor. e) Punerea n posesie a expropriatorului. Este un alt efect al exproprierii i el decurge firesc din calitatea de proprietar pe care o dobndete asupra bunului, posesia fiind un atribut al proprietii. Punerea n posesie se face pe baza titlului executoriu eliberat de instan dup ce s-a emis ncheierea care constat ndeplinirea obligaiunilor privind despgubirea. Atunci cand exproprierea are ca obiect terenuri cultivate sau cu plantatii, punerea in posesie a expropriatorului asupra lor va avea loc numai dupa ce recolta a fost culeasa, in afara de situatia in cand valoarea recoltei neculese a fost inclusa in calculul despagubirilor. In caz de extrem urgen, impus de raiuni ce intereseaz aprarea rii, ordinea public i sigurana naional, i n caz de calamiti naturale, instana, stabilind c utilitatea public este
26

declarat, poate dispune prin hotrre punerea de ndat n posesie a expropriatorului, cu obligaia pentru acesta de a consemna n termenul de 30 de zile, pe numele expropriailor, sumele stabilite drept despgubire. Legea nr. 33/1994, Art 34 34 instituie un drept privitor la nchirierea imobilului expropriat, n favoarea fostului proprietar, dac acesta este oferit spre nchiriere naintea utilizrii lui n scopul pentru care a fost expropriat.

Dreptul proprietarului expropriat de a cere si obtine retrocedarea imobilului care a facut obiectul exproprierii si dreptul de preemptiune la cumpararea imobilului de la expropriator. n cuprinsul art. 35-37 din lege reglementeaz alte dou drepturi n favoarea proprietarului imobilului expropriat: dreptul de a cere i obine retrocedarea imobilului expropriat Dac bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate n termen de un an pentru realizarea scopului n considerarea cruia au fost preluate de la expropriai dac nu s-a fcut o nou declarare de utilitate public. dreptul privitor la cumprare a imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-a hotrt s-l nstrineze renunnd la declararea de utilitate public, acesta din urm apreciat ca fiind un drept de preemiune Cererea de retrocedare se introduce de expropriat la tribunalul care a hotrt exproprierea, nvoiala prilor considerm c este posibil i n acest caz din motive de simetrie juridic fa de prevederea art. 4 din lege care permite convenia prilor de transfer i stabilirea despgubirilor, anterior declanrii procedurii de expropriere. Preteniile n acest sens a fostului proprietar nu se valorific prin aciunea n revendicare, ci prin aciunea n retrocedare. nvoiala prilor sau instana odat cu retrocedarea imobilului va stabili i preul, care va avea loc n aceleai condiii cnd s-a dispus iniial exproprierea, ns cuantumul va fi actualizat. Drepturile reale i alte drepturi care s-au stins odat cu actul exproprierii, renasc n favoarea expropriatului. n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, fostul proprietar, are un drept privitor la redobndire( drept de preemtiune) prin cumprare la un pre care nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. Comunicarea trebuie fcut fostului proprietar n scris, i are valoarea juridic a unei oferte irevocabile n termenul de 60 de zile stabilit de lege.

27

n acest termen beneficiarul trebuie s-i exprime expres acceptarea sau neacceptarea ofertei, de fapt expirarea termenului fr nici un interes din partea expropriatului echivaleaz cu o renunare tacit. Dup ce a fost acceptat nu mai poate fi retras, chiar dac expropriatorul revine asupra hotrrii de a efectua lucrri de utilitate public. Prevederea art. 37 din lege, care instituie dreptul de preemiune a fost adoptat pentru aprarea unui interes particular. nclcarea ei este lovit de nulitate relativ, putnd fi invocat de fostul titular al dreptului de proprietate sau al altui drept real, care la fel poate s renune la dreptul su de preemiune i implicit la cumprare. n aceast ultim ipotez, expropriatorul poate s dispun n mod liber de bunul imobil n regim de drept comun.

Atat dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat cat si dreptul de preemtiune reglementat de lege sunt drepturi atipice patrimoniale, drepturi potestative. Structura generala a dreptului de proprietate Structura actuala a dreptului de proprietate poate fi stabilita si evidentiata numai pornind de la anumite criterii: a) dup subiectele dreptului de proprietate:  dreptul de proprietate al persoanelor fizice  dreptul de proprietate al persoanelor juridice b) dup modul de dobndire:  dreptul de proprietate dobndit prin acte juridice  dreptul de proprietate dobndit prin fapte juridice  dreptul de proprietate dobndit n raporturile ntre vii  dreptul de proprietate dobndit pentru cauz de moarte  dreptul de proprietate originar  dreptul de proprietate derivat dobndit prin acte juridice translative de proprietate c) dup cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modaliti  drept de proprietate pur i simplu  drept de proprietate afectat de modaliti (drept de proprietate comun, drept de proprietate rezolubil sau revocabil i drept de proprietate anulabil) d) dup regimul su juridic  drept de proprietate public  drept de proprietate privat.
28

Capitolul IV Dreptul de proprietate publica 1. Reglementare Articolul 135 alin. 1 din Constituie prevede lapidar: Proprietatea este public sau privat . In continuare alin. 2 dispune: Proprietatea public este garantata si ocrotita prin lege si apartine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale Aliniatul 3 enumera principalele categorii de bunuri care alcatuiesc obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publica. Bunurile care alctuiesc obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public sunt: bogaiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic. Aliniatul 4 de asemenea reglementeaza exercitarea acestui drept de proprietate. Reglementarile constitutionale au valoare de reguli generale constituind cadrul legal general al proprietatii publice. Sediul materiei este Legea nr. 213/1998, privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia. Este o lege organica ce reglementeaz regimul juridic general al acestei proprietii. Aceasta lege se completeaza cu Legea nr.215/2001 privitoare la administratia publica, Legea nr.18/1991 a fondului funciar cu modificarile ulterioare, Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica. 2. Titularii dreptului de proprietate publica Din dispozitiile constitutionale si a celorlalte acte normative care cuprind norme in aceasta materie rezulta ca titularii dreptului de proprietate publica sunt: a) Statul Roman asupra bunurilor din domeniul public de interes national b) Unitatile administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul public de interes local 3. Definitia dreptului de proprietate publica Dreptul de proprietate public este dreptul de proprietate al statului i unitilor administrativ- teritoriale asupra bunurilor din domeniul public , care se exercit n regim de drept public, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.

29

Dreptul de proprietate publica prezinta 4 trasaturi: a) titularii dreptului de proprietate publica sunt statul si unitatile administrativ- teritoriale b) obiectul dreptului de proprietate este alcatuit din bunurile care fac parte din domeniul public c) exercitarea acestui drept de proprietate are loc numai in regim de drept public d) dreptul de proprietate publica prezinta anumite caractere juridice p roprii, specifice care il deosebesc de dreptul de proprietate privata, fiind inalienabil, imprescriptibil si insesizabil. 4. Caracterele dreptului de proprietate publica Dreptul de proprietate public este dreptul de proprietate al statului i unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul public, care se exercit n regim de drept public, fiind alienabil, imprescriptibil i insesizabil. Potrivit art. 11 din Legea nr. 213/1998, Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile . Asadar, se poate constata ca dreptul de proprietate publica se particularizeaza prin trei caractere specifice: inalienabilitatea, imprescriptibilitatea, insesizabilitatea a. Dreptul de proprietate public este inalienabil. Caracterul inalienabil const n aceea c bunurile care fac obiectul proprietii publice sunt scoase din circuitul civi1 general, adic nu pot fi nstrinate pe cale voluntar prin acte juridice inter vivos sau mortis causa i nici prin procedura de expropriere. Interdicia de nstrinare privete i imposibilitatea constituirii dezmembrmintelor dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaia, servituile propriu-zise i superficia. Actele de nstrinare cu privire la bunurile care fac obiectu1 proprietii publice sunt lovite de nulitate absolut, pentru c sunt n afar de comer i exceptate circuitului civil. Tot ca o concretizare a textului constituiona1 art. 135(5), n art. 11 lit. a din Legea nr. 213/1998 se prevede c bunurile proprietate public: pot fi date numai n administrare, concesionate sau nchiriate, n condiiile legii. Nu pot fi constituite garanii prin gajarea sau ipotecarea acestor bunuri.

30

Inalienabilitatea proprietii publice duce n principiu la interdicia dobndirii lor de ctre particulari prin oricare dintre modurile prevzute de lege Fac exceptie msurile reparatorii pentru fotii proprietari i motenitorii lor care au pierdut abuziv dreptul de proprietate n perioada anilor 1945-1989, precum i pentru imobilele preluate de stat i afectate domeniului public. Dac revendicarea a fost solicitat pe calea dreptului comun, apreciem c, prin excepie strict si limitativ interpretat, prin retrocedare ctre vechiul proprietar se derog de la caracterul inalienabil. Tot astfel, art. 45 i 46 din Legea nr. 18/1991 dispun ca persoanele fizice sau motenitorii lor pe de o parte, i fotii composesori sau motenitorii lor, pot solicita terenurile cu vegetaie forestier, pdurile, cuprinse n perimetre silvice prin acte normative speciale. b. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil Caracterul imprescriptibil const n aceea c dreptu1 de proprietate public este imprescriptibil extinctiv, ct i achizitiv. Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv face admisibil oricnd promovarea unei aciuni n revendicare, indiferent dac este vorba despre bunuri imobile sau mobile. Aadar, dreptul la aciune nu se stinge n timp, chiar dac nu a fost exercitat de autoritatea titular a dreptului de proprietate public asupra bunului respectiv. Imprescriptibilitatea sub aspect achizitiv permite titularului dreptului de proprietate public asupra unui bun s se opun cu succes, s paralizeze, invocnd excepia caracterului imprescriptibil, n faa oricrei aciuni naintate de alt persoan fizic sau juridic de drept privat, pentru constatarea uzucapiunii, n cazul imobilelor, i prin posesia de bun credin, n cazul mobilelor. Bunurile imobile nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune, iar bunurile mobile prin posesia de bun credint. n privina fructelor percepute de posesorul de bun credin al bunului, considerm c le pstreaz, chiar dac ulterior bunu1 reintr n domeniul public. c. Dreptul de proprietate public este insesizabil Tot datorit caracterului puternic a1 inalienabilitaii proprietii publice, bunurile care formeaz obiectul acesteia sunt i insesizabile, adic nu pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor lor. Insesizibilitatea funcioneaz i n ipoteza c bunul se afl la un alt deintor dect titularul, n cadrul exercitrii unui drept de administrare, concesionare sau nchiriere.

31

n coninutul caracterului insesizabil intr i interdicia constituirii de garanii asupra bunurilor din domeniul public 5. Delimitarea domeniului public al statului fa de domeniul public de interes local Prin domeniul public, lato sensu, nelegem toate bunurile care sunt obiecte ale dreptului de proprietate public, precum i bunurile proprietate privat care prin natura lor ori n temeiul unei dispoziii exprese a legii, trebuie pstrate i transmise generaiilor viitoare, reprezentnd valori destinate uzului public sau folosirii lor n interes public. Prin domeniul public, stricto sensu, nelegem numai bunurile care sunt obiecte ale dreptului de proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale. La aceste bunuri se mai adaug i serviciile publice. Domeniul public al statului este alctuit din bunurile enumerate de art. 135 alin. 4 din Constituie: Bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaie, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la pct. II din Anexa Legii nr. 213/1998, precum i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate ca atare, n condiii legale,prin hotrre a consiliului judeean; Domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor n alctuirea cruia intr bunurile prevzute de pct. III din anexa legii organice, la care se adauga i alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare n condiii legale, prin hotrre a consiliului local. Prin lege, sunt stabilite reguli privind evidena inventarului i delimitarea domeniului public al statului, judeului, comunei sau oraului, precum i cu privire l a soluionarea litigiilor n derularea acestor proceduri. Pentru aplicarea legii s-a stabilit n sarcina Guvernului elaborarea de norme tehnice si metodologice pentru inventarierea i evidenierea bunurilor care alctuiesc domeniul public al statului i respectiv cele de interes local Prin hotrre de guvern se atest apartenena bunurilor la domeniul public de interes national sau loca1 Litigiile cu privire la delimitarea domeniului public sunt de competena instanelor de contencios administrativ, adic fiind aplicabil procedura de cenzurare a actelor administrative potrivit Legii nr. 29/1991, privind contenciosul administrativ.

32

6. Modurile de dobandire a dreptului de proprietate publica Actul normativ care reglementeaz principial dreptul de proprietate public i alctuirea domeniului public este Legea nr. 213/1998, lege organica, care in art 7 stipuleaza ca proprietatea publica se dobandeste prin urmatoarele mijloace: a. pe cale natural; b. prin achiziii publice efectuate n condiiile legii; c. prin expropriere pentru cauz de utilitate public; d. prin acte de donaie sau legate acceptate de Guvern, Consiliul judeean sau Consiliul local, dup caz, dac bunu1 n cauz intr n domeniul public; e. prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public al acestora, pentru cauz de utilitate public; f. prin alte moduri prevzute de lege. ( cum sunt vanzarea sau schimbul facute pentru cauza de utilitate publica, accesiunea, comoara, confi scarea) Este de reinut c depinde de natura bunurilor respective sau de afectaiunea care li se d, distincie dup care ele pot s intre fie n domeniul public, fie n domeniul privat al statului sau unitilor administrative teritoriale. 7. Moduri de incetare a dreptului de proprietate publica Potrivit Legii nr 213/1998 se poate constata ca dreptul de proprietate publica inceteaza: a. Prin pierirea bunului pe cale naturala sau prin interventia omului b. Prin trecerea bunului in domeniul privat care se face prin hotarare a Guvernului, a consiliului judetean, sau a consiliului local. Hotararea poate fi atacata la instantele de contencios administrativ competente c. Prin trecerea ex lege a unor bunuri din domeniul public in domeniul privat in vederea reconstituirii dreptului de proprietate particulara, pentru retrocedarea lor fostului proprietar sau pentru a fi vandute

8. Exercitarea dreptului de proprietate publica Finalitatea urmrit n exercitarea dreptului de proprietate public este satisfacerea interesului general. Autoritile centrale ale puterii executive, autoritile publice judeene i locale, acioneaz exclusiv n calitatea lor de autoriti publice, adic subiecte de drept administrativ sau public. Aadar, respectivele autoriti nu particip la aceast activitate n calitate de subiecte de drept civil.
33

n vederea exercitrii prin altul a dreptului de proprietate public, marea majoritate a bunurilor proprietate public sunt ncredinate, prin acte de putere sau prin norme juridice, unor persoane juridice nfiinate n acest scop, tot prin acte de putere. Unele bunuri sunt atribuite prin contract, persoanelor juridice de drept privat i persoanelor fizice. Alteori sunt ncredinate spre folosin persoanelor juridice fr scop lucrativ sau nchiriate. Bunurile proprietate public pot fi date n administrare, n concesiune, folosin gratuit i nchiriate. Asupra bunurilor proprietate public se pot constitui trei drepturi reale principale derivate: a) dreptul de administrare al regiilor autonome sau instituiilor publice; b) dreptul de concesiune; c) dreptul de folosin as upra unor bunuri imobile. A. Dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public Dreptul de administrare are ca izvor un act administrativ, care poate fi o hotrre de guvern sau a consiliului judeean, dup cum bunul face parte din domeniul public de interes naional, judeean sau local. Titulari ai dreptului de administrare pot fi: regiile autonome, instituiile publice de interes naional, judeean sau local, prefecturile i autoritile publice centrale sau locale. Regiile autonome sunt de interes naional sau care se nfiineaz prin hotrrea consiliului judeean, sau, dup caz, a consiliului local municipal. Bunurile proprietate public le sunt date n administrare pentru ndeplinirea scopului pentru care au fost nfiinate. Regiile autonome sunt subordonate autoritilor care le-au nfiinat, dreptul de administrare care le aparine se constituie ca o modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public, n regim de drept administrativ. Instituiile publice sunt persoane juridice nfiinate prin acte de putere ale autoritilor publice centrale sau locale n scopul realizrii unor activiti fr caracter comercial sau pentru ndeplinirea unui serviciu public nepatrimonial.Instituiile publice sunt dotate i cu bunuri, mai ales imobile, aflate n proprietatea public. Dreptul de administrare este un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public. E1 este opozabi1 celorlalte subiecte de drept, persoane fizice i juridice, ns devine inopozabil titularilor dreptului de proprietate public, respectiv statului i unitilor administrativ-teritoriale. Dreptul de administrare este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate public. Dreptul de proprietate public poate fi exercitat practic, de regul, prin regiile autonome i instituiile publice, numai pe temeiul dreptului de administrare.

34

Dreptul real de administrare este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Dreptul juridic de administrare are trei caracteristici: a) posesia b) folosina c) dispoziia Atributul de posesie din coninutul oricrui drept real este format din dou elemente: corpus stpnirea material a bunului i animus intenia sau voina titularului dreptului de a stpni bunul pentru sine i de a se comporta fa de toi ceilali ca titular al acelui drept real. Atributul de folosin confer titularului dreptului de administrare posibilitatea i obligaia de a utiliza bunurile proprietate public n scopul ndeplinirii obiectului su de activitate. Dreptul de administrare nu poate conferi titularului su mai multe atribute dect are proprietarul. Dreptul de proprietate public este inalienabil. Urmeaz c i dreptul de administrare este, n principiu, inalienabil, inclusiv nedezmembrabil.

B. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public Concesiunea este acel contract prin care o persoan, numit concedent, transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane, numite concesionar, care acioneaz pe riscul i pe rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, a unei activiti, sau a unui serviciu public, n schimbul unei redevene. Concesiunea este de 3 feluri: a. Concesiunea de bunuri o Pot fi concesionate bunuri proprietate public ori privat a statului. b. Concesiunea de servicii publice o n sens material sau funcional, prin serviciu public se neleg activitile care se ndeplinesc n vederea satisfacerii unui interes public. c. Concesiunea de activitati economice o Pot fi obiect al concesionrii unele activiti economice care sunt declarate, prin lege, de interes naional sau local. Contractul de concesiune este un contract administrativ. Dreptul de concesiune este opozabil tuturor, cu excepia proprietarului. (adica statul) Dreptul de concesiune nu dezmembreaz dreptul de proprietate public.

35

Contractul de concesiune este un contract solemn, forma scris fiind obligatorie sub sanciunea nulitii absolute, sinalagmatic, oneros, comutativ, cu executare succesiv i intuitu personae, subconcesionarea fiind interzis. Titularul dreptului real de concesiune are recunoscute atributele de posesie i folosin asupra bunurilor respective, inclusiv dreptul de a culege sau percepe n proprietate fructele produse de acestea. Poate avea recunoscut i atributul de dispoziie material asupra bunurilor, cum ar fi dobndirea n proprietate a productelor. Asupra bunurilor aflate n concesiune, concesionarul are un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public. C. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri din domeniul public Statul i unitile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice. Dreptul de folosin este acel drept real principal, esenialmente temporar, asupra unor bunuri imobile proprietate public, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, n favoarea unei persoane juridice fr scop lucrativ. Dreptul de folosin are urmtoarele caractere: a) este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate public; b) este un drept real intuitu personae; c) este un drept real imobiliar; d) este un drept cu titlu gratuit; e) este un drept revocabil; f) este un drept esenialmente temporar.

Capitolul V

Modalitatile dreptului de proprietate

1. Consideratii generale Dreptul de proprietate se prezint ca fiind : pur i simplu afectat de modaliti.

Dreptul de proprietate pur i simplu este acel drept care aparine unei singure persoane i dobndit de ctre proprietarul su n mod actual, sigur i irevocabil, fr ca n existena sa patrimoniul acestuia s depind de un eveniment sau de o mprejurare viitoare care ar putea s l desfiineze prin rezoluiune, revocare sau anulare. Dreptul de proprietate afectat de modaliti exist atunci cnd i sunt modificate caracterele generale, n sensul c existena sa n patrimoniul unei persoane este incert, o alt persoan exercitnd atributele sale, sau poate s aparin deopotriv i concomitent la doi sau mai muli subieci de drept, fiecare dintre acetia avnd vocaie la o parte din acest drept.
36

Definitie: Dreptul de proprietate afectat de modaliti este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie c aparin simultan i concurent la dou sau mai multe persoane, fie c existena lui viitoare n patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevzut de lege sau stabilit prin voina omului.

o Proprietatea pur i simpl este regula iar proprietatea afectat de modaliti este excepia.

Dreptul civi1 romn cunoate modaliti ale dreptului de proprietate: a. proprietatea rezolubil b. proprietatea anulabil c. proprietatea comun. 2. Proprietatea rezolubila
o

Proprietatea rezolubil exist atunci cnd transferul dreptului s-a fcut printrun act juridic afectat de o condiie rezolutorie. Ea se mai numete i proprietate revocabil.

Ex: O persoan druiete alteia un bun, sub condiia c dac i se nate un copil, ace1 bun s se ntoarc n patrimoniul su sau al motenitorilor. n exemplul dat, dobnditorul este proprietar sub condiie rezolutorie, iar transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv. Condiia rezolutorie este definit de art. 1019 C.civil, ca un eveniment viitor i nesigur, a crui ndeplinire revoc obligaia. Soarta dreptului de proprietate depinde de realizarea sau nerealizarea evenimentului viitor i nesigur. Dobnditorul este proprietarul actual i provizoriu, dreptul su fiind pus sub semnu1 incertitudinii de condiia rezolutorie, iar transmitorul are posibilitatea de a deveni proprietarul aceluiai lucru dac se realizeaz condiia suspensiv. Proprietatea rezolubil poate rezulta din convenia prilor, existnd i dou cazuri cnd rezult din lege: se revoc de drept donaiile fcute de persoane care nu au copii sau ali descendeni la momentul ncheierii contractului de donaie i crora li se nate ulterior un copil. Art. 836 Cod civil. donaiile dintre soi sunt revocabile, fcnd astfe1 incert existena dreptului de proprietate al soului donatar. Art. 937 Cod civil.

37

Efectele proprietatii rezolubile In cadrul efectelor proprietatii rezolubile deosebim trei situatii: a. Condiia rezolutorie este pendinte, efectul const n aceea c dobnditorul sub asemenea condiie poate exercita asupra lucrului toate drepturile unui proprietar pur i simplu. Dobanditorul poate face asupra lucrului acte de administraie, acte de conservare i acte de dispoziie, precum i acte de transmitere mortis causa. Actele de dispoziie sunt ns rezolubile potrivit principiului c nimeni nu poate constitui altora drepturi mai mari dect are el nsui. Transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv, postur n care nu poate face asupra bunului acte de folosin iar dreptul su se transmite asupra motenitorilor tot sub condiie suspensiv. El poate face acte de conservare a bunului. b. Cnd condiia s-a realizat, are de efect c dreptul dobnditorului dispare ca i cum nu ar fi existat niciodat. Transmitorul redevine proprietar deplin i este considerat ca i cum nu ar fi nstrinat niciodat. Art. 1017 din Codul civil prevede c obligaia sub condiie suspensiv este aceea care depinde de un eveniment viitor i nesigur i c obligaia condiional nu se perfecteaz dect dup ndeplinirea evenimentului. In privina actelor de dispoziie, efectul retroactiv al condiiei duce la desfiinarea lor. Actele de administrare nu sunt afectate de realizarea condiiei rezolutorii i rmn valabile, pentru c asemenea acte pot i trebuie fcute de orice proprietar. Actele de administrare sunt de utilitate general i trebuie admis c fructele percepute rmn celui care le-a perceput fiind culegtor de bun credin. Hotrrile judectoreti pronunate mpotriva proprietarului sub condiie rezolutorie pendente conditione nu sunt opozabile proprietarului sub condiie suspensiv, fiindc se nfrnge principiul relativitii efectelor lucrului judecat.Dac este introdus parte n proces, hotrrea i este opozabil. Hotrrile date n favoarea proprietarului sub condiie rezolutorie n contra terilor folosesc proprietarului sub condiie suspensiv, deoarece acesta, prin analizarea condiiei devine creditorul fostului dobnditor, astfe1 c poate invoca toate drepturile acestuia pe calea aciunii oblice. c. Condiia nu s-a realizat, dreptul proprietarului afectat de aceast condiie se consolideaz, devine definitiv. n consecin, toate actele fcute pendente conditione devin valabile, iar drepturile consimite terilor se consolideaz retroactiv. n schimb, cel care transmite pierde dreptul retroactiv, situaie n care actele fcute de el sunt considerate ca fiind revocate n mod retroactiv.
38

3. Proprietatea anulabil
o Prin proprietate anulabil se nelege acea modalitate juridic a dreptului de proprietate, care apare n situaia n care transferu1 proprietii de la o persoan la alta se face n temeiu1 unui act juridic 1ovit de nulitate relativ (anulabil).

Este important s fie vorba de nulitatea relativ a actului juridic, adic s vizeze doar interesele prilor care au ncheiat actul i s aib, n consecin, posibilitatea confirmrii exprese sau tacite de ctre cei care sunt interesai s invoce nulitatea. Fiind n cauz vorba de nulitatea relativ a actului juridic, aciunea pentru anularea de ctre instana judectoreasc a actului este prescriptibil n termenul fixat de lege, adic termenul de 3 ani. Pn la mplinirea termenului de prescripie extinctiv, cel care a dobndit dreptul de proprietate se afl n situaia incert, deoarece promovarea i reuita n aciunea n anulare va desfiina retroactiv titlul su. Dac n curs ul acestui termen, actul anulabil este confirmat n mod expres de ctre cel care putea invoca anulabilitatea sa, starea de fragilitate a actului dispare, iar dreptul de proprietate se consolideaz definitiv. Efectele proprietatii anulabile dac actul nul este confirmat de cel ndreptit la aciunea n anulare, se consolideaz dreptul, fr ca ulterior s mai poat reveni sau s opun motivul de nulitate unei eventuale executri silite. Efectele confirmrii nu se produc asupra terilor, cu excepia succesorilor universali sau creditori chirografari. al doilea efect se produce n ipoteza cnd se invoc motivul de nulitate i se anuleaz titlul proprietii anulabile.

4. Proprietatea comun Este considerat ca fiind cea mai important modalitate a dreptului de proprietate. n cazul acestei proprieti, prerogativele dreptului aparin mpreun i concomitent mai multor persoane. Proprietatea comun este de dou feluri: a. proprietatea comun pe cote pri b. proprietatea comun n devlmie. A. Proprietatea comun pe cote-pri Proprietatea comun pe cote pri sau coproprietatea, este acea modalitate a proprietii comune, n care un bun aparine concomitent la mai multe persoane, fr ca bunul s fie fracionat n materialitatea sa.

39

o Fiecare coproprietar are determinat o cot-parte ideal, abstract, matematic din dreptul de proprietate.

n timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. Coproprietatea sau proprietatea pe cote-pri este o modalitate a dreptului de proprietate, n timp ce indiviziunea este o modalitate a patrimoniului. Codul nostru civil i legislaia civil n general nu cuprind o reglementare de ansamblu a coproprietii sau a indiviziunii. Exist textul art. 728 i urm. din Cod civil n titlul referitor la succesiuni i la mpreala succesoral. ns coproprietatea i indiviziunea nu sunt stri specifice succesiunii i pot s-i aib izvorul n multe alte instituii ale dreptului civil, cum sunt conveniile, uzucapiunea etc. n consecin: - fiecare proprietar este titular exclusiv asupra unei cote pri ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Rezult c dreptul este divizat, iar cota parte poate fi exprimat printr-o fracie sau printr-un procent, respectiv 1/3, 1/4 i 2/4 (cote pri) sau 10%, 20% (n procente), fr a fi n prezena unui drept exclusiv. - bunul care face obiectul dreptului de proprietate nu este fracionat n materialitatea sa. Bunul n ntregul su este deinut cu titlu de proprietate comun, iar drepturile coprtailor se ntlnesc n fiecare dintre cele mai mici particule care alctuiesc bunul n materialitatea lui. Dreptul fiecruia se refer la ntregul bun i se ntlnete cu dreptul celorlali n fiecare particul a sa, toate particulele mpreun alctuind bunul n materialitatea lui. La proprietatea pe cote pri ceea ce este fracionat este dreptul, iar nu bunul n materialitatea lui. Felurile proprietii comune pe cote-pri a) Coproprietatea comun pe cote pri obinuit sau temporar Specificul copropriettii obinuite sau temporare const n faptul c are caracter vremelnic deoarece dureaz n timp pn la sistarea ei, prin mpreal. Specific acestei forme a proprietii comune pe cote-pri este faptu1 c ea poate fi sistat oricnd, sens n care orice coprta poate s-i manifeste iniiativa. Partajul este cel care localizeaz dreptul de proprietate al coprtaului. Izvoarele coproprietii obinuite sau temporare: a) motenire; b) contract de dobndire a unui bun de ctre dou sau mai multe persoane; c) uzucapiunea rezultat dintr-o coposesie;
40

d) construirea sau realizarea n comun a unui bun mobil sau imobil; e) ncetarea unei societi civile neurmat de mprirea patrimoniului ei ntre asociai,
y

Regimul juridic al coproprietii nu este organizat prin lege

n mod obinuit coproprietatea apare ca o consecin a transmiterii motenirii. Dreptul de proprietate exclusiv care a aparinut defunctului, asupra unui bun sau mase de bunuri, este nlocuit de motenitorii si dac sunt diferii, sau mai muli, fiecare avnd stabilit doar asemenea cote-pri i nu bunul ntreg. Un caz special de dobndire a proprietii comune pe cote pri este acela al confiscrii pariale a bunurilor aparinnd unei persoane fizice, ca sanciune penal, contravenional sau n baza Legii nr. 115/1996, privind declararea i controlul averii demnitarilor.

Drepturile coprtailor. Principiile care reglementeaz drepturile acestei coproprieti sunt: a) coprtaul are un drept exclusiv asupra unei pri determinate din bun, privit n materialitatea sa; b) fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra unei cote pri ideale din drept, drept care este ns fracionat ntre coproprietari. Nici un fel de act nu poate fi nfptuit cu privire la bun n materialitatea sa, fr acordul unanim al coprtailor. Este regula unanimitii. Pentru a nelege coninutul regulii unanimitii este necesar s se fac distincie dintre actele materiale i actele juridice. Actele materiale. n aceast privin s-a decis n practica judiciar, c actele de folosire material sunt fcute de fiecare coprta care are folosina bunului, cu condiia ca n exercitarea folosinei s fie respectate i drepturile celorlali. Folosina material nu va putea s duc la schimbarea destinaiei bunului i nu poate s transforme modul de folosin fr acordul unanim al celorlali coprtai. Posesia este acel atribut care poate fi exercitat de ctre toi coprtaii ori de ctre unul dintre ei. Posesia permite fiecrui coproprietar s stpneasc bunul, simultan cu ceilali coprtai, cnd de fapt se exercit coposesia. Coprtaul care exercit posesia se presupune c o face i pentru toi ceilali. O asemenea posesie se caracterizeaz prin echivoc, ea nu este util, adic nu poate duce la uzucapiune, pentru c opereaz n favoarea tuturor.
41

Insa atunci cnd coprtaul a dovedit c a stpnit doar pentru sine n mod exclusiv, o asemenea posesie devine util i poate duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Posesia este aprat pe calea aciunii posesorii. Ea poate fi intentat chiar i mpotriva celorlali coproprietari, ns este de reinut c aciunile posesorii apr starea de fapt a stpnirii bunului. n practica judiciar s-a decis c dac coprtaii nu se nteleg nu se poate cere instanei s dispun partajul folosinei bunului indiviz. Singura soluie este ncetarea coproprietii prin mpreal, dac nu s-a fcut o convenie de rmnere temporar n coproprietate. Folosina poate, de asemeni, s fie exercitat de ctre toi coproprietarii. Folosina creeaz posibilitatea utilizrii bunului i fiecare coproprietar poate s culeag fructele produse de acel bun, potrivit cu cota fiecruia. Folosina material este guvernat de dou reguli: s nu schimbe destinaia i modul de utilizare a bunului s nu mpiedice exerciiul simultan i concurent a1 folosinei celorlali coprtai.

Fructele culese se cuvin coproprietarului, n proprietate exclusiv pe msur ce bunul frugifer le-a produs i sunt percepute, n raport cu cota parte ce-i revine. Dispoziia material asupra bunului se poate exercita numai dac exist consimmntul tuturor coproprietarilor. Lucrrile de transformare, renovare, schimbare a destinaiei nu se pot face fr acordul celorlali. Actele de dispoziie material presupun schimbarea calitilor pe care le are bunul i pot s-l fac inutilizabil, sau, dimpotriv, i se d o alt calitate, care chiar superioar fiind nu a fost urmrit i nu prezint interes pentru coproprietar. Actele juridice. Actele juridice sunt cele care privesc soarta juridic a bunului i pot s le includ pe primele. Actele de dispoziie sunt ncheiate avnd n vedere specificul coproprietii i n principiu sunt guvernate de regula unanimitii. Din acest regul decurge concluzia c fiecare coprta avnd numai o cot ideal din dreptul de proprietate, nu poate face fr acordul celorlali acte de dispoziie care s afecteze bunul n ntregul su, sau ntr-o parte material determinat. n privina actelor de conservare i de administrare, dat fiind apropierea acestora de actele de dispoziie material, este de reinut c n practica judiciar au fost validate atunci cnd au fost fcute de un coproprietar cu privire la ntregul bun pe temeiul unei gestiuni de afaceri sau al unui mandat tacit. n mod normal, un singur coprta nu poate ncheia acte de dispoziie, fr acordul unanim al celorlali coprtai, prin care s nstrineze sau s greveze ntregul bun ori o parte material determinat din acel bun. Pe de alt parte, actul juridic ncheiat de un singur coproprietar, fr acordul celorlali coproprietari, este valabil sub condiia rezolutorie ca la
42

partaj bunul obiect al acelui act s nu fie atribuit unui alt coproprietar, indiferent de faptul c terul dobnditor a cunoscut sau nu c nstrintorul nu este proprietarul exclusiv al bunului comun. S-a recunoscut de asemeni dreptul oricrui coproprietar de a cere revendicarea degradrilor aduse bunului comun, desfiinarea lucrrilor noi sau acordarea despgubirilor, pe temeiul rspunderii civile delictuale, fr a fi nevoit s cear consimmntul prealabil al celorlali coproprietari sau de a mpri bunul indiviz. Drepturile coprtailor cu privire la cota-parte ideal din dreptul de proprietate. Oricare coproprietar poate nstrina i greva cota-parte ce i se cuvine din bun, fie n favoarea unui alt coprta, fie a unei tere persoane. Dispoziia juridic se limiteaz doar asupra cotei sale pri fr a avea nevoie de consimmntul celorlali coproprietari. Dreptul fiecrui coproprietar de a dispune liber i nengrdit de cota-parte ce-i aparine este justificat de principiul potrivit cruia asupra cotei prti fiecare are un drept propriu, exclusiv, din dreptul de proprietate care are ca obiect bunul comun. Niciunul dintre coproprietari nu poate s dispun de soarta material a bunului, deoarece cota nu este determinat, individualizat, ea purtnd asupra fiecrei pri din bunu1 comun. Dispoziia material aparine tuturor i poate fi exercitat numai cu consimmntul unanim al tuturor coproprietarilor. Dispoziia material presupune c afecteaz substana sau natura bunului, schimbndu-i utilitatea, sau chiar fcndu-l lipsit de orice utilitate (ex. n caz de distrugere) i de aceea este necesar acordu1 unanim al coproprietarilor. Obligaiile coproprietarilor. Coproprietarii au o serie de obligaii cu privire la ntrebuinarea, conservarea i administrarea bunului indiviz. Fiecare coproprietar este obligat, proporiona1 cu cota de proprietate, s contribuie la suportarea cheltuielilor care constau n activiti de ntrebuinare, conservare i administrare cu privire la bunul obiect al dreptului de proprietate comun. Aceste cheltuieli pot fi datorate unuia dintre coproprietari ori unei tere persoane. Unele din aceste obligaii sunt stabilite ope legis, cum este cazul celei instituite de art. 74 din Legea nr. 18/1991, prin care se prevede n sarcina tuturor coproprietarilor unui teren agricol, obligaia de a asigura cultivarea i protecia solului, n art. 75 i 76 ale legii stabilindu-se i sanciuni pentru nendeplinirea acestei dispoziii imperative. ncetarea coproprietii obinuite sau temporare Are loc prin mpreal sau partaj, adic operaia juridic prin care nceteaz starea de coproprietate ori de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite pe cote-pri sunt
43

mprite materialmente ntre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate sau asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietii. Avnd caracter vremelnic, coproprietatea obinuit poate nceta prin mai multe moduri: a. prin acte juridice ncheiate ntre coprtai sau ntre acetia i teri; b. prin aceast din urm operaiune, toi coproprietarii nstrineaz bunul comun n favoarea terului; c. prin uzucapiune, cnd unul dintre coproprietari a intervertit posesia echivoc n posesie util, opunnd acte publice de rezisten fa de ceilali coproprietari; d. exproprierea bunului pentru cauz de utilitate public; e. pieirea sau distrugerea bunului prin voina titularului sau datorit forei majore;

f. partajul sau mpreala. Partajul este modul specific i cel mai frecvent de ncetare a coproprietii i are o semnificaie juridic deosebit. Impreala este definit ca operaiunea juridic prin care nceteaz starea de coproprietate ori de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite pe cote-pri sunt mprite materialmente ntre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate sau asupra unui bun dintre cele care formeaz obiectul coproprietii. Dreptul de proprietate comun se transform ntr-un drept exclusiv. Indiviziunea este apreciat ca anti-economic (Josserand) i, de aceea, dispoziia art.728 Cod civil este de ordine public, drept consecin orice obligaie asumat de coprtai de meninere pe timp nedefinit a indiviziunii este lovit de nulitate absolut.  Dreptul de a cere ieirea din indiviziune este imprescriptibil. Este un drept potestativ!

Atunci cnd prelungirea indiviziunii le este convenabil coprtailor, sunt oferite de legiuitor mijloacele tehnice s o fac. Conform alin. 2 al art. 728 din Cod, coindivizarii pot ncheia convenii pentru meninerea strii de indiviziune pe timp de 5 ani, putnd s rennoiasc convenia lor, la expirarea acestui termen suspensiv. Convenia coproprietarilor de rmnere n indiviziune trebuie s prevad expres durata, care poate fi de maxim 5 ani i nicidecum perpetu, iar dac nu prevede o durat, apreciem c este nul i nu se poate prezuma c a fost fcut pe durata maxim

44

prevzut de text. Acest drept l au coproprietarii, de unde rezult c prin dispoziie testamentar nu se poate impune succesorilor rmnerea n indiviziune.

Lichidarea indiviziunii se realizeaz prin mai multe feluri: prin convenii, prin mpreal, prin succesiune

A. Prin convenie are loc atunci cnd toi coproprietarii nstrineaz ctre un ter dobnditor bunul care face obiect al coproprietii. Alienarea drepturilor indivize se poate face i ctre unul dintre coproprietari, care astfel dobndind cotele-pri ale coprtailor devine proprietar exclusiv asupra ntregului bun. Transmisiunile de drepturi succesorale asupra bunului indiviz au ca efect lichidarea indiviziunii, atunci cnd aceste drepturi sunt culese de un singur motenitor. Proprietatea indiviz reconstituie, prin succesiunea ntre coindivizari, dreptul de proprietate deplin n persoana unui coindivizar. B. mpreala sau partajul este apreciat ca fiind cea mai obinuit cale de lichidare a indiviziunii. Ea se poate realiza n dou moduri: a. prin nvoiala prilor (partajul convenional) b. prin justiie (partaj judiciar). a) Partajul convenional se realizeaz n mod voluntar, prin acordul tuturor coprtailor, convenia de mpreal trebuind s ndeplineasc toate condiiile de validitate ale unui act juridic. Specific pentru partajul voluntar, condiiile sunt prevzute de art.730 Cod civil i anume: - toi coproprietarii s fie prezeni cu ocazia efecturii partajului. Explicaia acestei condiii o gsim n aceea c partajul voluntar este o adevarat convenie, care trebuie s cuprind, pentru a-i produce efectele, consimmintele tuturor coproprietarilor, s exprime voina comun a acestora; - toi coprtaii s aib capacitatea de exerciiu. Pentru minori sau interzii este necesar acordul ocrotitorului legal, sau, dup caz, al autoritii tutelare competente; - coproprietarii s convin asupra modalitii de sistare a coproprietii cu privire la bunul care face obiectul acelei coproprieti. Nendeplinirea condiiilor prevzute de art.730 al.1 din Cod civil atrage dup sine nulitatea relativ. n privina condiiilor de form, legea civil nu prevede ad validitatem respectarea unor formaliti pentru ncheierea partajului voluntar. El poate fi ncheiat n principiu n orice
45

form, inclusiv verbal. Forma scris a partajului voluntar se impune ad probationem i pentru a mplini neajunsurile legate de ntocmirea unor formaliti de publicitate. n doctrin i jurispruden s-a decis c existena i dovada unui partaj voluntar face inadmisibil ulterior aciunea pentru efectuarea partajului judiciar. b) Partajul judiciar sau mpreala judectoreasc intervine atunci cnd nu s-a putut realiza partajul voluntar sau n cazurile cnd acesta este obligatoriu. n cele mai dese situaii, justificarea partajului judiciar este determinat de nenelegerile coindivizarilor. Prin aciunea de partaj coindivizarii urmresc ca dreptul indiviz al fiecruia dintre ei pe care l au asupra bunului sau a masei de bunuri supuse mprelii, s fie nlocuit cu un drept exclusiv i diviz asupra unor bunuri precis determinate, concrete, care s fie atribuite n lotul ce revine fiecruia dintre coprtai i astfel s nceteze imixtiunile celorlali n modul de exercitare a atributelor dreptului de proprietate. Sunt consacrate trei cauze legale ale obligativitii partajului judiciar , i anume: cnd un coprta nu este prezent la rezolvarea indiviziunii prin mpreal i nu este nici reprezentat, prin mandatar cu procur special; atunci cnd unul dintre coindivizari este minor sau interzis prin sentina judecatoreasc definitiv i irevocabil, iar autoritatea tutelar nu a autorizat actul de mpreal voluntar; atunci cnd cel puin unul dintre coindivizari se opune actului de mpreal prin convenia prilor.

Modalitile concrete de realizare a partajului judiciar sunt: a) partajarea n natur a bunului sau a bunurilor care fac obiectul indiviziunii. Atribuirea n natur are loc prin formarea de loturi egale cu numrul coproprietarilor. Prin modalitatea de realizare a partajului n natur se realizeaz o echilibrare mai eficient a intereselor economice, ale coprtailor, pentru c vizeaz bunuri care intr n coninutul dreptului real de proprietate i nu o echivalen a acestuia. n cazul formrii de loturi n natur care nu sunt echilibrate valoric, aceast echilibrare se va f ace prin plata unor sulte valorice proporionale de ctre cei care au primit mai mult, ctre cei care au primit mai puin. b) atribuirea bunului n proprietatea exclusiv a unuia dintre coprtai, ceilali coprtai urmnd s primeasc echivalentul bnesc al cotelor la care au dreptul. La aceast modalitate se recurge cnd bunul (de regul unul singur) nu poate fi partajat comod n natur, deoarece este indivizibil, s-ar distruge prin formarea mai multor bunuri din el, mpreala n natur este imposibil sau neeconomicoas pentru c bunul ar fi frmiat excesiv. Astfel se va pune capt coproprietii, prin atribuirea bunului unuia dintre coprtai, urmnd ca ceilali s primeasc echivalentul n bani al valorii la care au dreptul.

46

Cel cruia i se atribuie bunul aflat n indiviziune va fi obligat s plteasc celorlali coprtai sume bneti cu titlu de sult, proporional cu cotele de proprietate deinute n bunul supus partajului. Dac prile nu se neleg cu privire la valoarea bunului, instana va administra probe pentru evaluare. Practica instanelor este c se va dispune efectuarea unei expertize, att pentru formarea loturilor ct i pentru stabilirea valorii de circulaie a bunului sau masei de bunuri supuse mprelii; sens n care dispune i art.673/6 din C.proc.civ. c) vnzarea bunului i mprirea echivalentului bnesc , este ultima modalitate ce va fi folosit dac bunul nu este partajabil n natur i nici unul dintre coprtai nu dorete s-l preia n lotul su. Vnzarea se va realiza prin bun nvoial, dac toi coprtaii i -au dat acordul, sau prin licitaie public, dac acest acord nu poate fi obinut. Preul rezultat va fi distribuit ntre coprtai proporional cu cota fiecruia. Dac obiect al partajului este un teren extravilan iar cumprtor este un ter, vnzarea se va face cu respectarea dreptului de preemiune reglementat de Legea nr.54/1998. Dac n cadrul licitaiei adjudector este unul dintre coprtai, nu sunt aplicabile regulile privitoare la preemiune deoarece, datorit caracterului retroactiv al partajului, nu suntem n prezena unei nstrinri. Efectele partajului Datorit efectului declarativ acesta retroactiveaz pn la momentul naterii coproprietii. Cota parte de proprietate rezultat din indiviziune se transform retroactiv n drept de proprietate exclusiv asupra bunului sau masei de bunuri atribuite fiecrei pri. Actele ncheiate de ctre ceilali coprtai nu sunt opozabile coprtaului cruia i-a revenit bunul prin partaj, el avnd situaia unui ter. Efectul declarativ al partajului absoarbe perioada de indiviziune (coproprietate temporar) ceea ce face s consolideze sau dimpotriv, s desfiineze, actele juridice ncheiate de coprtai cu privire la bunul indiviz n raport de mprejurarea dac bunul cade sau nu n lotul celui care a ncheiat actul. Fac excepie actele de dispoziie ncheiate de un coproprietar cu acordul celorlali sau dac terul a fost de bun credin avnd reprezentarea eronat, dar de nenlturat c trateaz cu titularul dreptului.

47

b) Coproprietatea pe cote-pri forat i perpetu. Coproprietatea forat i perpetu este acea form de proprietate comun pe cote pri care se caracterizeaz prin faptul c exist i se menine independent de voina coproprietarilor, pentru c n cele mai dese cazuri se rsfrnge asupra unor bunuri numite accesorii deoarece acestea deservesc alte bunuri numite principale. Perpetuitatea coproprietii comport asupra bunului accesoriu i este dat de destinaia permanent pe care el o are de a servi bunul principal. Aceast coproprietate este forat, deoarece exist i se menine independent i n afara voinei coprtailor. Ea este perpetu datorit scopului sau destinaiei permanente creia i sunt afectate bunurile respective. In cazul coproprietatii fortate si perpetue avem dou categorii de drepturi de proprietate: a) dreptul de proprietate exclusiv, ce aparine fiecrui proprietar asupra bunului principal; b) dreptul de proprietate comun, pe cote pri, forat sau perpetu, asupra bunurilor considerate accesorii, pe lng bunurile principale, drept ce aparine tuturor coproprietarilor. coproprietatea forat i perpetu urmeaz soarta juridic a bunului principal Asupra lui nu se pot face acte de dispoziie separate, acest lucru este posibil numai mpreun i concomitent cu acte de dispoziie asupra bunului principal. Coproprietatea forat i perpetu are ca obiect un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, pot i sunt folosite n mod permanent de doi sau mai muli proprietari, neputnd fi mprite. Bunurile care alctuiesc obiectul coproprietii forate constituie accesoriul altor bunuri principale ce se afl n proprietate exclusiv. nstrinarea ori grevarea lor este posibil numai mpreun i concomitent cu nstrinarea sau grevarea dreptului de proprietate asupra bunului principal. Cazurile de coproprietate forat i perpetu n legislaia civil i n literatura juridic sunt menionate urmtoarele cazuri de coproprietate forat i perpetu: a) coproprietatea forat asupra prilor i dotrilor comune din cldirile cu mai multe apartamente de locuit sau alte spaii dect locuina, aflate n proprietate exclusiv sau n proprietate comun pe cote pri obinuit sau temporar; b) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile nvecinate (drumuri, izvoare, poteci); c) coproprietatea forat a despriturilor dintre dou imobile (zid, gard, an);
48

d) coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca bunuri de familie (tablouri, hrtii de familie, locuri de veci). e) Situaia cldirilor cu mai multe apartamente - reglementat n Romnia pentru prima dat prin Legea nr.3/1927 ( art.57), impus de evoluia demografic a rii i dezvoltarea construciilor de locuine, cnd asupra unor pri din cldire destinate s serveasc pe apartamente. Legea nr.114/1996, art 3 stipuleazaprin proprietate comun se neleg toate prile dintr-o cldire aflat n proprietat , care nu sunt apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi coproprietarii din acea cldire. n Anex sunt enumerate toate prile cldirii care sunt de folosin comun i, deci, n coproprietate forat: terenurile de sub cldire, curtea, fundaia, structura de rezisten, acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele, subsolurile, casa scrii, ascensoarele. La acestea se adaug elemente de folosin comun aduse ulterior ca dotri: conductele de ap, sisteme de nclzire, paratrznete, antene, etc. Drepturile coproprietarilor Drepturile coproprietarilor, n cazul coproprietii forate i perpetue, sunt mai largi dect drepturile coproprietarilor privind proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar, comportarea lor exteriorizndu-se adesea ca i cnd ar avea un drept de proprietate exclusiv. Fiecare din coproprietari poate poseda i folosi bunul obiect al coproprietii forate i perpetue, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali coproprietari, cu respectarea a dou limite: Prin folosina exercitat s nu aduc atingere dreptului egal i reciproc al celorlali coproprietari, care au drepturi concurente i de aceeai natur. Actele de folosin trebuie exercitate numai pentru utilizarea bunului principal (proprietate exclusiv), prentru a crui exploatare este destinat bunul accesoriu (aflat n coproprietate forat), n armonie cu interesul celorlali coproprietari.

Obligaiile coproprietarilor Obligaiile coproprietarilor n cadrul coproprietii forate sunt de a suporta, proporional cu partea fiecruia, toate cheltuielile de ntreinere i conservare a bunului comun, obiect al acestei coproprieti. Actele de dispoziie ncheiate de proprietar n privina bunului care face obiectul dreptului de proprietate exclusiv, au consecine, de drept i la nstrinarea cotei-pri a bunului aflat n coproprietate forat. n schimb coproprietarul nu poate ncheia acte de nstrinare separate cu privire la bunul aflat n coproprietate forat.
49

Un coproprietar nu poate ncheia acte de dispoziie prin care s ns trineze separat bunul aflat n coproprietate forat. n schimb, fiecare coproprietar are dreptul s nstrineze bunul principal i, automat, fr consimmntul celorlali coproprietari, nstrineaz i dreptul de proprietate pe cote-pri asupra bunului accesoriu. ncetarea coproprietii forate Dac proprietatea comun pe cote-pri obinuite sau temporar poate nceta oricnd, la cererea oricrui coproprietar, n schimb coproprietatea forat va continua s existe pe ntreaga durat a existenei imobilului cu mai multe apartamente sau pn la ncetarea mprejurrii de fapt care a nscut coproprietatea Cazurile de incetare ale coproprietatii fortate sunt: a) ncetarea coproprietii forate prin acordul tuturor coproprietarilor Acest mod de ncetare este creaia practicii judiciare, care a decis c: starea de indiviziune forat asupra prilor comune poate s nceteze, dac exist acordul tuturor coproprietarilor, dar nu mpotriva voinei lor, refuzul unui coproprietar de a consimi neputnd fi considerat ca o exercitare abuziv a dreptului su. Partajul este posibil numai dac bunul comun prin natura sa poate fi mprit. b) ncetarea coproprietii forate atunci cnd nu se mai impune cu necesitate a fi meninut c) ncetarea coproprietii forate atunci cnd un coproprietar dobndete proprietatea exclusiv a ntregului imobil, de la ceilali coproprietari. Este cazul n care un coproprietar dobndete i proprietile celorlali, pn atunci exclusive, prile comune nu mai deservesc bunuri principale apainnd de mai muli coproprietari i atunci coproprietatea forat se transform n proprietate exclusiv. d) Pieirea integral a bunului aflat n coproprietate. Disprnd obiectul coproprietii n mod logic dispare i coproprietatea.

B. Dreptul de proprietate comun n devlmie Notiune Dreptul de proprietate n devlmie este o form a proprietii comune n conformitate cu care bunurile care fac obiectul acesteia aparin nedivizat, nefracionat tuturor titularilor care pur i simplu l stpnesc mpreun. Devlmia poate rezulta din lege sau din convenia prilor.

50

Caracteristica principal a dreptului de proprietate comun n devlmie rezid n faptul c titularii acestui drept nu cunosc nici ntinderea dreptului lor de proprietate, nici cota parte ce le revine i nici bunurile ce aparin fiecruia n parte, n materialitatea lor. Noiunea proprietii devlmae se desprinde din prevederile Codului familiei (art.30 i 35) cu aportul jurisprudenei i al doctrinei, configurndu-i apoi caracterele pe care se bazeaz. Singurul caz legiferat n dreptul romn este dreptul de proprietate devlma a soilor asupra bunurilor dobndite n timpul cstoriei. Comunitatea matrimonial de bunuri a soilor este o noiune mult mai larg dect devlmia, deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci i celelalte drepturi patrimoniale, reale i de crean, precum i obligaiile patrimoniale. Caracterizare i cazurile de proprietate comun n devlmie
o Singurul caz de devlmie legal i are temeiul n comunitatea de bunuri a soilor rezultat din cstorie.

Obiect al acestui drept de proprietate l constituie bunurile dobndite de oricare din soi, n timpul cstoriei, n proprietate. Comunitatea de bunuri a soilor este prevzut de art.30 C.familiei i este constituit dintr-o universalitate de drepturi i obligaii. Naterea i meninerea raporturilor de proprietate comun n devlmie sunt determinate de existena cstoriei dintre soi.

Subiect al dreptului de proprietate comun n devlmie poate fi numai acea persoan care se afl cstorit, cei doi soi mpreun sunt titulari ai acestui drept de proprietate. El subzist pe durata cstoriei. Dreptul de proprietate comun n devlmie al soilor nu se confund i nu se identific cu comunitatea de bunuri a soilor, aceasta din urm o conine i pe cea dinti. Cele dou noiuni i pstreaz ns distincia, ca de la o parte la ntreg, ca de la gen la specie, comunitatea matrimonial de bunuri constituind genul, iar devlmia, specia. Bunurile comune pot fi mprite, n anumite mprejurri excepionale, i n timpul cstoriei. mpreala poate fi cerut de unul dintre soi sau de creditorii personali ai soilor. Devlmia este caracterizat ca acea situaie juridic n care soii stpnesc n comun un bun sau o universalitate de bunuri asupra crora au un drept de proprietate sau un alt drept real, fr ca s i se cunoasc de la nceput ntinderea sau bunurile ce i aparin n materialitatea lor. !!! Devlmia poate rezulta i din convenia prilor, cnd dou sau mai multe persoane, i exprim acordul de voin n mod expres, prin care s convin ca bunuri pe care le dobndesc
51

mpreun sau separat s aib natura juridic de proprietate devlma, sau s convin asupra constituirii n devlmie n privina unui alt drept real. Particularitatea const n aceea c pn la ncetarea raporturilor de proprietate comun n devlmie cnd se transform n coproprietate pe cote -pri stabilit pentru fiecare coproprietar, nici unul din ei nu poate s dispun, prin acte ntre vii, de dreptul de proprietate devlma. Aceasta este consecina faptului c titularul dreptului de proprietate comun n devlmie nu are o cot-parte determinat, concret din drept.

Codevlmia convenional o ntlnim atunci cnd nainte de cstorie, viitorii soi convieuiesc i achiziioneaz imobile pe numele unuia dintre ei, cu contribuia comun i ei convin ca imobilul s devin bun comun, iar ulterior se cstoresc, imobilul va avea regim juridic de bun comun. Pentru perioada convieuirii anterioare actului cstoriei, temeiul proprietii devlmae l constituie convenia prilor. Exercitarea dreptului de proprietate comun n devlmie. Dreptul de proprietate comun n devlmie are n coninutul su atributele de posesie, folosin i dispoziie. Exercitarea atributelor pe care le confer dreptul de proprietate prezint unele particulariti care sunt determinate de natura intrinsec a relaiilor dintre titularii acestui drept. Codul familiei, n teza I a art. 35, a instituit prezumia mandatului tacit reciproc: Oricare dintre soi, exercitnd singur aceste drepturi, este socotit c are i consimmntul celuilalt so. Prezumia mandatului tacit reciproc satisface sigurana circuitului civil, pe care l fluidizeaz, apr actele juridice ncheiate cu terii i n acelai timp nlesnete administrarea i gospodrirea mpreun de ctre soi a bunurilor lor comune. Prezumia const n aceea c, atunci cnd unul dintre soi exercit prerogativele asupra bunurilor comune, se presupune c acioneaz att n nume propriu ct i al soului, pe care l reprezint.

Prezumia mandatului tacit reciproc ntre soi este relativ, ea putnd fi nlturat prin dovada contrar, anume c cellalt so s-a opus la ncheierea actului sau c nu a dat mandat cu privire la un anumit act. In cazul bunurilor imobile Art. 35 al. 2, n partea final, prevede c nici unul dintre soi nu poate nstrina i nici nu poate greva un teren sau o construcie ce face parte din bunurile comune, dac nu are consimmntul expres al celuilalt so. Consimmntul expres se poate realiza fie prin participarea efectiv a ambilor soi la ncheierea actului juridic, fie unul din soi d un mandat special de reprezentare celuilalt so, care va ncheia singur actul juridic.

52

Existena consimmntului soului care nu a participat nemijlocit la ncheierea actului juridic nu presupune n mod obligatoriu semnarea acestuia i de ctre soul respectiv. Ca atare sanciunea este nulitatea relativ i poate fi invocat numai de ctre soul care nu i-a dat consimmntul, tot el putnd s confirme actul nul relativ.

ncetarea dreptului de proprietate comun n devlmie Aceast modalitate de proprietate nceteaz odat cu desfacerea sau ncetarea cs toriei. Prin desfacerea sau ncetarea cstoriei, dreptul de proprietate devlma se transform, n plan intelectual, ntr-o proprietate pe cote-pri. n cadrul operaiunii de mpreal este determinat cu exactitate ntinderea drepturilor dintre fotii soi i bunurile materiale ce vor deveni proprietate exclusiv a fiecruia dintre ei. mprirea are loc dup regulile de la partaj, deja analizate n seciunea anterioar, prin bun nvoial ntre soi, iar dac nu se neleg va hotr instana judectoreasc. Proprietatea comun n devlmie poate nceta n timpul cstoriei i la cererea creditorilor personali ai soilor n msura necesar acoperirii creanelor lor. Efectul este ca bunurile mprite devin obiectul dreptului de proprietate exclusiv al fiecruia dintre soi.

Este de reinut c la data ncetrii coproprietii n devlmie ca urmare a ncetrii sau desfacerii cstoriei, aceast proprietate se transform ntr-o proprietate comun pe cote-pri determinabile. Prezumia de egalitate a cotelor poate fi combtut atunci cnd unul dintre soi, dup criterii consacrate n practica judiciar, dovedete c are o contribuie substanial mai mare la dobndirea bunurilor comune. n cazul ncetrii cstoriei ca urmare a decesului unuia dintre soi, se nate pe data decesului care este i data deschiderii succesiunii, n mod automat starea de indiviziune pe cote pri ntre soul supravieuitor i motenitorii soului decedat. Asemnri i deosebiri ntre proprietatea comun pe cote-pri i proprietatea comun n devlmie. Asemnri: 1. n ambele cazuri exist concomitent mai muli titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiai bun sau aceleiai mase de bunuri, nefracionate n materialitatea lor;

53

2. n ambele situaii titularii pot stabili de comun acord asupra modului de organizare a exercitrii prerogativelor dreptului de proprietate, fiecare dintre titulari avnd calitatea de subiect de drept de sine stttor; 3. n ambele situaii coproprietatea nceteaz prin partaj desfurat dup aceleai norme, cu excepia coproprietii forate i perpetue. Deosebiri: 1. a) n cadrul dreptului de proprietate comun pe cote-pri fiecare coproprietar are determinat o cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra bunului comun. b) Titularii dreptului de proprietate comun n devlmie nu au determinat o asemenea cot-parte, atta timp ct exist comunitatea de bunuri nerecunoscndu-se ntinderea exact a drepturilor ce se cuvin fiecruia. 2. a) Dreptul de proprietate comun pe cote-pri se nate i poate exista indiferent de titluarii si (persoane fizice sau juridice), de drept public sau de drept privat, neavnd semnificaie calitatea coprtailor. b) n schimb proprietatea comun n devlmie are un caracter intuitu personae, n cazul celei legale este condiionat de calitatea de soi a coprtailor. 3. a) Izvorul coproprietii pe cote-pri este legea, convenia, succesiunea, uzucapiunea etc. b) Izvorul coproprietii devlmae este, de regul, legea (comunitatea matrimonial a soilor) i cu totul excepional convenia. 4. a) Dreptul de dispoziie i al celorlalte prerogative ale proprietii este diferit. Coproprietarii pe cote-pri pot nstrina fr acordul celorlali cota-parte din dreptul asupra bunului, poate s dispun liber i nengrdit dup propria voin. b) Proprietarii codevlmai, neavnd determinat ntinderea drepturilor lor, nu se pot bucura de un drept de dispoziie. Dup cum s-a vzut, prezumia mandatului tacit reciproc instituit de codul familiei are reguli mai restrnse i nu att de largi fa de cele pe care le are proprietarul cotei pri.

54

5. a) mprirea bunurilor sau masei de bunuri care fac obiectul coproprietii pe cote-pri, se face avnd n vedere cota-parte predeterminat a fiecrui coproprietar, a crei ntindere este dinainte cunoscut (ex. 1/3; 3/5; 2/4, 20%, 30%, etc). b) La mprirea bunurilor comune ale soilor aflai n devlmie prezumia de egalitate a participrii lor este relativ, mprirea se face potrivit criteriului contribuiei fiecrui so la dobndirea bunurilor comune. 6. a) La coproprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar se aplic regula unanimitii n exercitarea atributelor care alctuiesc coninutul dreptului de proprietate (administrare, folosin, conservare), adic numai n msura n care nu aduc atingere folosinei concomitente a celorlali proprietari i nu schimb destinaia bunurilor respective. b) Exercitarea proprietii comune n devlmie este organizat prin lege fiind instituit mandatul tacit reciproc, n virtutea cruia se fac acte de administrare i folosin asupra bunurilor comune, fr consimmntul celuilalt so. Desigur se au n vedere limitrile aduse actelor de dispoziie asupra bunurilor imobile. Fiecare so acioneaz i n calitate de reprezentant al celuilalt.

5. Proprietatea periodic Prin proprietatea periodic se nelege o coproprietate obinuit (pe cote-pri), n care divizarea intelectual a dreptului de proprietate se face avnd ca reper uniti de timp succesive, egale sau inegale (perioade diferite de folosire exclusiv de ctre titularii dreptului a ntregului bun obiect al proprietii). Proprietatea periodic poate fi cuprins n ideea de coproprietate, aa cum este reglementat de prevederile Codului civil. Ceea ce ns difereniaz proprietatea periodic fa de exprimarea proprietii tradiionale pe cote-pri este tocmai caracterul divizat al dreptului, exprimat prin trane de timp. Atributele posesiei i ale dispoziiei materiale i juridice asupra ntregului bun sunt exercitate concomitent i mpreun de ctre toi titularii dreptului de proprietate periodic. Proprietatea periodic poate avea ca obiect orice fel de bunuri corporale, mobile sau imobile.

55

Capitolul VI.

Dezmembrmintele dreptului de proprietate

1. Noiuni generale Dreptului de proprietate este dreptul cel mai complet asupra unui bun, deoarece confer atributele de usus, fructus i abusus. Prerogativele juridice ale dreptului de proprietate posesia, folosina i dispoziia titularul le poate exercita n plenitudinea lor. Atributele sunt opozabile tuturor. Prin separarea unor atribute, se formeaz drepturi reale distincte, care poart denumirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale, derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninut juridic al dreptului de proprietate. n cazul dezmembrmintelor dreptului de proprietate are loc disocierea dintre atributele dreptului de proprietate, ele fiind mprite ntre titulari diferii. Indiferent de natura dezmembrmntului, dreptul de dispoziie aparine totdeauna proprietarului. Dispoziia este unica prerogativ care l indic pe titularul dreptului de proprietate

Fiind depturi reale, dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului care le-a constituit, sau a crei limitare a atributelor n favoarea unor teri este obligat s le accepte (ex. cazul servituilor). Dezmembrmintele se pot constitui numai asupra bunurilor care se afl n proprietate privat. Dreptul de proprietate public fiind inalienabil n totalitatea atributelor sale, nu este susceptibil constitutiv unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate. 2. Enumerare Dreptul civil romn cunoate urmtoarele dezmembrminte ale proprietii: 1) dreptul de uzufruct 2) dreptul de uz 3) dreptul de abitaie; 4) dreptul de servitute 5) dreptul de superficie.
56

3. Dreptul de uzufruct Definitie Dreptul de uzufruct este acel drept real principal, esenialemente temporar, care confer titularului su numit uzufructuar, dreptul de a exercita asupra bunului sau bunurilor altuia atributele posesiei i folosinei, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea dreptului de uzufruct. Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct a) Uzufructul este un drept real asupra bunului altuia care se bucur de opozabilitate ntocmai ca i dreptul de proprietate, mai mult de ct att, poate fi opus chiar i nudului proprietar. Aceast caracteristic desemneaz dreptul uzufructuarului de folosin asupra bunului altuia i dreptul de a culege fructele pe care le d acel bun, potrivit naturii i destinaiei ce le are. b) Uzufructul este un drept esenialmente temporar (vremelnic). Dac titularul su este o persoan fizic, el poate fi cel mult viager; dac titularul este o persoan juridic, durata lui n timp nu poate depi 30 de ani. Dac el este consimit n favoarea a dou sau mai multe persoane, dup decesul uneia dintre ele, cealalt persoan pstreaz dreptul asupra ntregului bun n continuare, pn la sfritul vieii. La persoanele juridice, chiar dac s-a prevzut o durat mai mare, dup 30 de ani nceteaz de drept. c) Uzufructul poate fi mobiliar sau imobiliar , dup cum este constituit bunurilor mobile sau imobile (art.520 C.civil). asupra

d) Uzufructul este un drept incesibil,adic nu poate fi transmis de titular, nici prin acte juridice nici prin fapte juridice, nici ntre vii i nici pentru cauz de moarte. Cu toate c uzufructul este netransmisibil, el are posibilitatea de a ceda beneficiul (emolumentul) uzufructului; respectiv avantajele economice pe care aceste drept i le confer potrivit art.534 C. civil. Dobnditorul acestui avantaj economic nu devine titular al dreptului real de uzufruct, el se folosete de bun cu titlu de drept personal. n practica judiciar s-a decis c uzufructuarul poate nchiria bunul care face obiect al uzufructului, pentru c se transmite un drept de folosin temporar asupra bunului. Fiind un drept viager se stinge la moartea titularului i ca atare nu se poate trans mite succesorilor defunctului prin motenire legal sau prin testament.

Coninutul i importana uzufructului


57

Uzufructul const n faptul c atributele posesie i folosin aparin uzufructuarului, ceea ce i constituie coninutul juridic al dreptului de uzufruct, proprietarul rmne doar cu atributul de dispoziie juridic, proprietatea sa fiind astfel lipsit de ntregimea atributelor sale. Aceasta se numete nud proprietate, iar proprietarul devine nud proprietar, n sensul c are la ndemn doar dispoziia juridic. - Din unirea uzufructului cu nuda proprietate se obine deplina proprietate. Obiectul dreptului de uzufruct Potrivit prevederilor art.520 C.civil Uzufructul se poate constitui pe tot felul de bunuri, mobile i imobile . Aceasta nseamn c uzufructul poate avea ca obiect tot felul de bunuri mobile, imobile, corporale i incorporale, fungibile i nefungibile. Uzufructul se poate constitui asupra unui lucru sau asupra unui drept. Tot astfel, poate avea ca obiect o universalitate. Deci uzufruct va fi, dup caz, uzufruct universal sau cu titlu universal, precum i asupra unui bun determinat, cnd avem de a face cu un uzufruct cu titlu particular. De regul, uzufructul are ca obiect bunuri neconsumptibile pentru c are obligaia de a lsa neatins substana bunului. Se admite, ca uzufructul s se poat constitui i cu privire la lucruri consumptibile, caz n care uzufructuarul are obligaia de a napoia n aceeai cantitate, calitate i valoare cu cele primite. Uzufructul asupra unor lucruri consumptibile poart denumirea de quasi-uzufruct. Acesta este reglementat de art.526 C.civil, care d dreptul de a dispune de lucrurile consumptibile. Quasi-uzufructul lucrurilor consumptibile este totdeauna accesoriul unui uzufruct mai larg stabilit asupra unor sume de bunuri, printre care se afl i lucruri consumptibile, cum este cazul unei succesiuni care cuprinde bani, grne, roade, etc. Dac uzufructul se poate constitui asupra oricrui lucru, cu condiia ca el s se afle n circuitul civil, el se poate constitui i asupra unui drept (drept de proprietate intelectual, artistic, industrial) i chiar asupra unui fond de comer n toate componentele pe care acesta le presupune. Modurile de dobndire a uzufructului In prezent dreptul de uzufruct se poate constitui prin voina omului - contract sau testament, la care se adaug uzucapiunea.

a) Dobndirea uzufructului prin convenie


58

Constituirea directa - Proprietarul transmite cele dou atribute care compun uzufructul i pstreaz pentru sine nuda proprietate. - Tot o constituire direct este i atunci cnd proprietarul transmite nuda proprietate la o persoan i celelalte dou atribute (posesia i folosina) la alt persoan. Constituirea indirecta Constituirea indirect este atunci cnd proprietarul nstrineaz nuda proprietate i reine pentru sine atributele posesie i folosin devenind uzufructuar.

Legea nr.7/1996, care a introdus n sistemul noilor cri funciare regula c, convenia continu s aib efecte translative sau constitutive de drepturi reale, ceea ce nsemneaz c nscrierea n cartea funciar nu intereseaz raporturile dintre pri, ci numai efectele actului fa de teri. Prile nu pot invoca ntre ele lipsa nscrierii n cartea funciar. Atunci cnd uzufructul se constituie asupra unui teren, prin act juridic, acesta trebuie s se perfecteze n forma nscrisului b) Dobndirea uzufructului prin testament Uzufructul se poate dobndi prin testament, care este frecvent ntlnit n materie de stabilire a acestui drept real. Legatul de uzufruct asigur uzufructuarului un beneficiu fr ns a prejudicia n mod definitiv pe motenitorii legali. Acetia avnd calitatea de nuzi proprietari vor deveni proprietari deplini dup ce uzufructuarul va nceta din via. c) Dobndirea uzufructului prin uzucapiune Uzufructul poate fi dobndit i prin uzucapiune i posesie de bun credin, cu respectarea regulilor care vor fi analizate la acest mod de dobndire n capitolul urmtor. Importana practic a dobndirii uzufructului prin uzucapiune este nesemnificativ, deoarece posesia util duce la dobndirea deplinei proprieti. Drepturile i obligaiile uzufructuarului a) Uzufructuarul are dreptul s cear predarea n folosin a bunului care formeaz obiect al uzufructului. Dac proprietarul se opune la predare, uzufructuarul poate exercita aciunea confesorie mpotriva nudului proprietar sau a succesorilor acestuia, n ultim ipotez dac uzufructul s-a constituit prin testament. Dac uzufructul s-a constituit prin convenie, uzufructuarul va putea obine predarea bunului avnd la ndemn aciunea personal nscut din contract. b) Uzufructuarul are dreptul de a se folosi de lucru i de a-i culege fructele n cursul uzufructului conform art.521 C.civil.
59

Uzufructuarul trebuie s conserve substana bunului, cu excepia quasi-uzufructului, privind lucruri consumptibile, unde i revine obligaia de a nlocui lucrurile consumate. Uzufructuarul nu poate s dea lucrurilor alt destinaie dect aceea dat de proprietar, pentru c el nu poate avea drepturi mai largi dect proprietarul. Uzufructuarul are dreptul s perceap fructele i veniturile lucrului i s i le nsueasc fr nici o obligaie de a da socoteal nudului proprietar. Acest drept se ntinde asupra fructelor (naturale, industriale, civile) i se nate din momentul constituirii uzufructului, cu excepia cazului cnd uzu fructul a fost dobndit prin testament, cnd dreptul de a culege fructele are loc n temeiul art.890 i 899 C.civil, cnd s-a introdus cerere n justiie sau motenitorul a consimit de bun voie s execute legatul. De aici rezult c fructele legatului se cuvin uzufructuarului ulterior morii testatorului cnd are loc naterea dreptului de uzufruct. Fructele naturale i industriale se dobndesc prin percepere, adic prin culegerea lor. Ele rmn uzufructuarului din clipa n care a intrat n posesia lor. Fructele trebuie s ajung la maturitate i s fie desprite de bunul care le produce. n acest sens, art.524 C.civil, prevede c fructele naturale i industriale culese n momentul cnd se constituie uzufructul sunt ale uzufructuarului, iar cele neculese la data stingerii uzufructului se cuvin proprietarului. n temeiul dreptului de folosin uzufructuarul va putea face, de asemenea, acte de conservare i de administrare. c) Uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul dreptului su de uzufruct . El poate ceda dreptului su dar rmne mai departe titular al dreptului i rspunde fa de proprietar. El poate ceda emolumentul, n temeiul unui contract de locaiune sau de arend cu un ter, care nu se confund cu dreptul de uzufruct care nu este cesibil. Cesiunea beneficiului uzufructului poate fi fcut cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. De asemenea, el poate constitui asupra uzufructului su un alt drept de uzufruct. Cesiunea beneficiului (emolumentului) nu schimb situaia raportului juridic de uzufruct existent, pentru c dreptul de uzufruct propriu-zis este acelai, neputnd fi nstrinat. Consecinele care rezult din aceast constatare constau n aceea c prile raportului juridic sunt aceleai uzufructuarul i nudul proprietar-, primul ca titular al dreptului de uzufruct rmne responsabil fa de cel de-al doilea. Stingerea uzufructului are ca efect automat i stingerea dreptului cesionarului. d) Uzufructuarul are dreptul de a ipoteca dreptul su, dac obiectul uzufructului l constituie un bun imobil. Dac obiect al uzufructului este un bun sau bunuri mobile, uzufructuarul poate constitui gaj. La ntrebarea dac se pot constitui ambele forme de gaj cu deposedare s-au fr deposedare - Rspunsul pe care l apreciem corect este c se poate constitui numai gaj fr deposedare, altminteri ar fi atins, nsui dreptul. Asupra fructelor i asupra quasi-uzufructului se poate constitui drept de gaj, dup ce acestea se afl n posesia uzufructuarului fr nici o distincie.
60

Obligaiile uzufructuarului a) nainte de intrarea n folosin uzufructuarul are obligaia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile i la constatarea strii materiale n care se afl imobilele. Pentru garantarea exercitrii uzufructului n bune condiiuni se poate proceda la darea unei cauiuni, adic s aduc un garant, care se oblig s rspund cu patrimoniul su n cazul insolvabilitii uzufructuarului. Inventarierea este operaiunea prin care se constat cantitatea i natura bunurilor mobile supuse uzufructului, fr s fie obligatorie i evaluarea acestor bunuri. Inventarul mobilelor i constatarea strii bunurilor imobile se consemneaz ntr-un proces -verbal, care poate fi fcut n form autentic sau sub semntur privat, cu scopul de a constitui mijloc de prob pentru predarea bunurilor spre folosin. b) n timpul exercitrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are mai multe obligaii : - de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; -obligaia de a aduce la cunotina nudului proprietar orice nclcri sau uzurpri ale dreptului acestuia; -obligaia de a suporta anumite cheltuieli i sarcini ale lucrului; - obligaia de a respecta i continua modul de folosin stabilit de proprietar. c) Obligaiile uzufructuarului n momentul stingerii uzufructului. Obligaiile principale sunt: -s restituie lucrul primit n folosin; -dac uzufructul a avut ca obiect lucruri consumptibile, uzufructuarul va trebui s restituie lucruri de aceeai cantitate, calitate i valoare sau echivalentul n bani. -dac uzufructul este viager i s-a stins prin decesul uzufructuarului atunci restituirea lucrurilor primite n folosin se va face de ctre motenitorii uzufructuarului. Restituirea se face n natur i n starea n care lucrul se gsea la data naterii uzufructului. Atunci cnd bunurile au pierit dintr-un caz fortuit, uzufructuarul va fi absolvit de obligaia de restituire, riscul pieirii fiind suportat de proprietar. Dac este vorba de bunuri consumptibile, uzufructuarul nu va fi absolvit de obligaia de restituire dac lucrurile au disprut dintr-un caz fortuit, pentru c el a devenit proprietar n momentul naterii uzufructului, situaie n care el va suporta riscul pieirii fortuite a bunului.

Drepturile i obligaiile nudului proprietar

61

Drepturile nudului proprietar sunt cele care rezult din exercitarea atributului dispoziiei: a) dreptul de a nstrina nuda proprietate , ns dobnditorul subsecvent rmne obligat s respecte uzufructul constituit, care este un drept real; b) dreptul de a greva nuda proprietate cu ipotec, de a constitui o servitute, fr ca prin aceasta s-l mpiedice pe uzufructuar n exercitarea dreptului su; c) dreptul de a culege productele bunului, fructele se cuvin uzufructuarului; d) dac bunul care formeaz obiectul uzufructului este expropriat, pentru c i dreptul de uzufruct este expropriabil, despgubirea acordat va fi mprit ntre nudul proprietar i uzufructuar. Soluia se desprinde din art.26 al Legii nr.33/1994 i este semnalat n literatura juridic. e) dreptul de a exercita toate aciunile n justiie prin care se apr dreptul su de proprietate, fr ca prin aceasta s se aduc atingere drepturilor uzufructuarului. El nu va putea revendica bunul su de la uzufructuar nainte de stingerea uzufructului. Obligaiile nudului proprietar Obligaiile nudului proprietar sunt urmtoarele: a) obligaia pasiv sau negativ de a se abine de la orice fapt material de natur sl mpiedice pe uzufructuar n exercitarea dreptului su; b) obligaia pozitiv de a-l garanta pe uzufructuar pentru eviciune n dou dintre cazuri i anume n cazul cnd obligaia de garanie deriv din natura uzufructului i n cazul cnd proprietarul i-a asumat n mod expres o asemenea obligaie, prin actul constitutiv al uzufructului, spre exemplu atunci cnd are caracter oneros; c) de a-l despgubi pe uzufructuar , cnd a micorat valoarea de exploatare a bunului obiect al dreptului de uzufruct. Stingerea uzufructului Astfel, dreptul de uzufruct se stinge prin: a) Moartea uzufructuarului, care este o cauz general de stingere a uzufructului. Acest mod de stingere este consecina caracterului viager al dreptului de uzufruct. Dac uzufructul a fost constituit n favoarea ambilor soi, fr nici o alt precizare, n practica judiciar s-a decis c, n caz de moarte a unuia dintre soi, cellalt pstreaz uzufructul pentru ntregul imobil. Stingerea uzufructului prin moarte este de ordine public, aceasta nsemnnd c orice convenie prin care s-ar stipula constituirea unui uzufruct perpetuu i transmisibil, este nul absolut. Este admisibil ns constituirea de uzufructe n beneficiul mai multor persoane succesive. n acest sens, este posibil ca s se stipuleze ca uzufructul constituit n
62

favoarea unei persoane dup moartea acesteia s treac la alt persoan; este admisibil cu condiia ca toi beneficiari s fie n via sau mcar concepui. Acest uzufruct trebuie considerat valabil pentru c se constituie, de fiecare dat, independent i succesiv n favoarea fiecrui beneficiar. Dup stingerea prin moarte a primului beneficiar se consider c a nceput n mod exclusiv i direct n favoarea ultimului beneficiar. b) Prin expirarea termenului pentru care a fost constituit , atunci cnd prin convenia prilor s-a stabilit un anumit termen pentru exercitarea uzufructului. Problema se pune de fiecare dat cnd uzufructuar este o persoan juridic. Uzufructul n favoarea unei persoane juridice poate fi constituit pe durata maxim de 30 de ani . c) Prin consolidarea sau ntrunirea n persoana uzufructuarului a calitii de proprietar. Nuda proprietate poate fi dobndit de uzufructuar prin motenire, cumprare, sau orice act juridic. Consolidarea devine posibil i atunci cnd un ter dobndete att nuda proprietate ct i uzufructul. Nimeni nu poate exercita uzufructul asupra lucrului pe care l are n proprietate. d) Neuzul sau prescripia extinctiv. Dac uzufructul are ca obiect bunuri mobile sau imobile, neuzul timp de 30 de ani face ca uzufructul s nceteze. Termenul ncepe s curg de la ultimul act de folosin al uzufructuarului. Dezmembrarea proprietii este o stare excepional care nu poate dura dac nu aduce nici un folos sau dac titularul nu are nici un interes, astfel c dac nu a profitat 30 de ani, nu se mai justific utilitatea i nu exist nici un motiv spre a prelungi fr folos, pentru nimeni, o situaie n care dreptul proprietarului este tirbit i restrns. Neuzul trebuie s fie complet . Dac uzufructuarul exercit numai parial dreptul su, acesta nu se stinge. Este necesar ca neuzul s fie continuu, actele de folosin s fie succedate normal dup natura i destinaia bunului. e) Pieirea total a bunului, nseamn c dreptul de uzufruct se stinge prin lips de obiect. n caz de pieire parial uzufructul ar putea continua a se exercita asupra prii rmase din lucru, n conformitate cu art.563 C.civil. f) Exproprierea pentru caz de utilitate public, asimilat cu o pierdere juridic, este reglemntat de art.28 din Legea nr.33/1994, ca un caz distinct de stigere a uzufructului, uzufructuarul urmnd s fie despgubit n mod direct de expropriator. g) Renunarea uzufructuarului, care poate s fie expres ori tacit, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Renunarea trebuie s fie fcut numai de uzufructuarul capabil de a dispune de dreptul su i poate fi fcut mpotriva voinei nudului proprietar, ns, odat fcut, devine irevocabil. ntre uzufructuar i nudul proprietar poate interveni o convenie, renunarea putnd fi cu titlu oneros sau s fie fcut prin tranzacie. Dac este fcut cu titlu gratuit, ea echivaleaz cu o donaie fcut nudului proprietar. Dac renunarea s-a fcut n dauna creditorilor chirografari acetia o pot ataca pe calea aciunii pauliene.

63

h) Abuzul de folosin din partea uzufructuarului apare ca un caz special de stingere a uzufructului. El se constat prin hotrre judectoreasc la cererea nudului proprietar. Abuzul de folosin exist atunci cnd uzufructuarul nu se folosete lucru ca un bun proprietar. El provoac stricciuni sau l las s se degradeze din lips de ntreinere. n practica judiciar s-a statuat c nudul proprietar poate opta ntre a solicita decderea din dreptul de uzufruct i obligarea uzufructuarului de a aduce bunul n stare de folosin. i) Rezoluiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobndit proprietatea asupra acelui bun sau desfinarea titlului constitutiv al uzufructului. Dac titlul nudului proprietar se desfiineaz, atrage dup sine ca efect desfiinarea drepturilor consimite de acesta n favoarea terilor, ntre care i dreptul de uzufruct, n conformitate cu principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. De exemplu, dac nudul proprietar a dobndit lucrul prin accesiune i se constat ulterior c este doar un motenitor aparent, lucrul revenind adevratului motenitor i uzufructul se va stinge ca efect al pierderii calitii de proprietar. j) Uzucapiunea sau prescripia achizitiv n favoarea unui ter, cnd acesta dobndete asupra bunului dreptul de proprietate, terul uzucapnd att uzufructul ct i nuda proprietate. Uzucapiunea este un mod original de dobndire a dreptului de proprietate, cu efect retroactiv; uzucapantul va fi considerat dup primul proprietar al bunului, astfel c nu va fi obligat s respecte uzufructul.

Lichidarea uzufructului Ca efect al stingerii dreptului de uzufruct, uzufructuarul este obligat s restituie nudului proprietar toate lucrurile pe care le deine. Cu alte cuvinte s nceteze actele de folosin i s redea proprietarului posesia bunului obiect al dreptului de uzufruct. Uzufructuarul este un detentor precar, el posed bunul pentru altul, adic pentru nudul proprietar, restituirea urmnd a fi fcut de bun voie n starea n care l-a primit. Dac uzufructuarul refuz restituirea lucrului, proprietarul are la ndemn aciunea n revendicare sau poate recurge la aciunea personal, derivat din convenia prilor. Atunci cnd bunul mobil a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului, obligaia de a restitui este nlocuit sau nsoit, dup caz, de obligaia de dezdunare, uzufructuarul trebuind s acopere prejudiciul pe care l-a cauzat proprietarului. El nu are aceast obligaie dac degradrile sau deteriorrile bunului se datoreaz ntrebuinrii sau folosinei acestuia. Dac obiect al uzufructului a fost un bun imobil care s-a deteriorat ca efect al folosirii lui normale, uzufructuarul este obligat s repare prejudiciul suferit de proprietar.

64

Odat cu lucrul, uzufructuarul este obligat s restituie i fructele naturale i industriale pe care le-a perceput, dup stingerea uzufructului. El avea dreptul la fructele percepute sau ajunse la scaden n perioada dreptului su de uzufruct. Uzufructuarul nu poate s pretind despgubiri pentru mbuntirile aduse bunului, chiar dac acestea au adus un spor de valoare. La rndul su, proprietarul este obligat s restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta le-a pltit pentru el, cum ar fi plata fcut unui creditor al proprietarului care avea drept de ipotec asupra imobilului obiect al ipotecii. 4. Dreptul de uz si de abitatie Caracteristici comune Dreptul de uz i dreptul de abitaie reprezint varieti ale uzufructului, conferind titularului lor posibilitatea de a folosi lucrul altuia i de a-i culege roadele, dar aceast activitate trebuie desfurat numai n msura n care sunt necesare nevoilor lui i ale membrilor familiei sale.
Cele dou drepturi confer titularului su atributele de posesie i folosin, ca i n cazul uzufructului, fr a putea cesiona emolumentul acestor drepturi.

Att dreptul de uz ct i cel de abitaie se stabilesc i se sting n acelai mod ca dreptul de uzufruct; titularii lor trebuie s foloseasc lucrul ca un bun proprietar; ei trebuie s dea cauiune i s fac inventarul lucrurilor, titularii acestor drepturi sunt obligai s suporte cheltuielile de ntreinere la fel ca i uzufructuarul. Dreptul de uz Dreptul de uz este acel drept real asupra unui bun n virtutea cruia o persoan numit uzuar poate s-l folosesc i s-i culeag fructele numai n msura satisfacerii nevoilor pesonale i ale familiei sale. Caracteristic pentru uz este faptul c titularul poate fi o persoan fizic, el este un drept strict personal, care nu poate fi nstrinat i nici nchiriat. Deci uzul se stabilete prin convenie, testament sau prescripie achizitiv. Drepturile uzuarului Drepturile uzuarului sunt: a) de a culege fructele pentru el i pentru familia sa; b) dreptul de a nstrina fructele culese, dac el consider necesar, care este o simpl transformare a veniturilor sale n limitele nevoilor uzuarului.

65

Obligaiile uzuarului Obligaiile uzuarului sunt: a) de a da cauiune, atunci cnd se stipuleaz; b) s constate starea imobilului i s fac inventarul mobilelor; c) de a ntreine bunurile care fac obiectul dreptului de uzufruct, manifestndu-se ca un bun proprietar. Nudul proprietar poate s-l urmreasc pe uzuar, asupra modului de executare a obligaiilor sale, cu privire la felul de ntrebuinare i de folosin a bunului. El nu are dreptul la aciune obinuit care s aib ca scop executarea normal a obligaiilor, cum ar fi readucerea imobilului n starea lui de folosin, fr s cear stingerea uzului (sau uzufructului). Stingerea dreptului de uz Stingerea dreptului de uz are loc n aceleai condiii ca i dreptul de uzufruct, analizate n seciunea anterioar. Dac convenia prilor prevede, de uz pot beneficia i motenitorii uzuarului 5. Dreptul de abitaie Dreptul de abitaie este un drept real n temeiul cruia titularul su poate folosi o locuin, o cas, un spaiu locativ n general, ce aparine unei alte persoane. Deosebirea de uzufruct const n acea c fiind un drept strict personal nu poate fi nstrinat sau grevat. Dreptul de abitaie se poate constitui prin: a) convenie ( vnzare, donaie ); b) prin testament; c) prin prescripie achizitiv sau uzucapiune; d) prin efectul legii, n condiiile art.4 din Legea nr.319/1944, n privina soului supravieuitor. n momentul deschiderii succesiunii, soul supravieuitor dobndete un drept de abitaie, dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: a) s fi locuit la data deschiderii motenirii n casa care face obiectul dreptului de abitaie; b) s nu aib alt locuin proprie; c) s nu devin prin motenire proprietarul exclusiv al locuinei, calitatea de proprietar face inutil dezmembrmntul aceluiai drept (neminem res sua servit);
66

d) locuina respectiv s fac parte din masa succesoral; e) defunctul s nu fi dispus altfel, adic s nu fi nlturat prin act de ultim voin dreptul de abitaie. La decesul unuia dintre soi, nudul proprietar nu este ndreptit s cear nici stingerea i nici titilarului ei restrngerea dreptului de abitaie. Drepturile titularului dreptului la abitaie Drepturile titularului dreptului la abitaie sunt: a) dreptul de ocupa locuina mpreun cu familia sa, chiar dac s-a cstorit ulterior constituirii dreptului. n cazul soului supravieuitor nceteaz ns o dat cu recstorirea acestuia; b) dreptul de a nchiria partea din cldire care i prisosete, chiar dac proprietarul imobilului se opune. Soul supravieuitor este exceptat de la acest drept. Dreptul de abitaie n ntregime nu poate fi cesionat i nici nchiriat. Obligaiile titularului dreptului de abitaie Obligaiile titularului dreptului de abitaie sunt: a) s foloseasc imobilul ca un bun proprietar b) s dea cauiune n cazul cnd prile au stabilit i nu s-a acordat scutire de ctre nudul proprietar; c) s constate starea imobilului la intrarea n posesia acestuia; d) s suporte cheltuielile folosinei i cheltuielile curente de ntreinere. Stingerea dreptului de abitaie Stingerea dreptului de abitaie, are loc n acelai mod ca i uzufructul. Pentru aprarea dreptului de abitaie titularul este ndreptit la aciunea n justiie avnd la ndemn o aciune confesorie, pentru protecia dreptului real, fie la aciune personal nscut din actul juridic care st la temeiul constituirii abitaiei. Nudul proprietar nu este ndreptit la evacuarea titularului dreptului de abitaie din imobil pentru via imposibil creat altor locatari, avnd ca temei dispoziii legale ale raporturilor dintre proprietari i chiriai cum a fost Legea nr. 5/1973, n prezent Legea nr. 114/1996, legea locuinei, pentru c titularul abitaiei nu este un chiria, ci are conferit un dezmembrmnt al proprietii.

67

6. Dreptul de servitute Noiune Servitutea este acel drept real principal, derivat, perpetuu i indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul i utilitatea altui imobil, numit fond dominant, care aparine altui proprietar Servitutea ia natere i are fiin legal pentru utilitatea unui fond, spre deosebire de uzufruct, uz i abitaie care sunt constituite n favoarea unei persoane. Servituile sunt dezmembrminte care se constituie asupra imobilelor proprietate privat n general Caractere juridice ale dreptului de servitute a) este un drept real imobiliar, el fiind constituit asupra unor imobile, prin natura lor. b) este un drept perpetuu, fiindc se menine atta timp ct exist cele dou imobile i mprejurarea care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu al acestui drept este de natura sa i nu de esena acestui drept. n consecin, prin convenia lor, proprietarii fondurilor limitrofe, el poate fi limitat sau stins. c) este un accesoriu al fondului- astfel c nu se poate despri de fond pentru a fi de sinestttor, depinde de fondul dominant. Aceasta nseamn c nu poate fi desprins de fondul principal, cu scopul de a forma un drept de sine-stttor. Ea nu poate fi ipotecat, nstrinat sau supus urmririi n mod independent de fondul al crui accesoriu este, ea putndu-se transmite numai odat cu fondul. Dup cum s-a subliniat n doctrina clasic citat, pentru fondul aservit, servitutea este o sarcin. d) servitutea este indivizibil, nelegndu-se prin aceasta c profit ntregului fond dominant i n mod corelativ greveaz, n ntregime, fondul aservit. Tot de aici rezid obligaia ca atunci cnd imobilul n coproprietate la mai muli titulari, servitutea nu se poate stabili asupra sa n favoarea acelui bun dect cu consimmntul tuturor titularilor, potrivit regulii unanimitii. Regula i are aplicabilitate la servituile care se stabilesc prin convenie, n jurispruden susinndu-se c la constituirea ei ar fi suficient acordul unuia dintre coproprietari, soluie bazat pe raionamentul c actul acestuia profit tuturor. e) este un drept real asupra lucrului altuia-jus in re aliena-, o dezmembrare a proprietii altuia, acesta nefiind o scdere a dreptului su de proprietate .Presupune existena a dou fonduri vecine, care aparin de proprietari diferii. Dup cum am artat n definiie imobilul asupra cruia se constituie servitutea se numete fond dominant, iar cel pe care este grevat servitutea este fondul aservit, sau servant. n practica judiciar s-a decis c pentru constituirea unui drept de servitute de trecere este necesar ca cele dou fonduri s aparin unor proprietari diferii. Cnd prile se afl n indiviziune att asupra fondului dominant ct i asupra fondului aservit, nu sunt ntrunite condiiile pentru constituirea dreptului de servitute de trecere, de vreme ce fiecare este proprietar pe cot indiviz.

68

Clasificarea servituilor In doctrin au fost propuse mai multe criterii de clasificare a servituilor: a) dup modul lor de exercitare servituile pot fi: - continue Sunt continue servituile al cror exerciiu este sau poate fi continuu, fr s aib trebuin de faptul actual al omului cum ar fi de exemplu servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere. necontinue;

Sunt necontinuee acelea pentru a cror existen i exercitare este absolut necesar fapta actual a omului, de exemplu servitutea de trecere, de a utiliza un izvor de ap . Ea se exercit numai n limita titlului su, prin care a fost nfiinat fr a putea fi schimbat. Servitutea continu este acea care se exercit fr ca omul s fie obligat s fac acte succesive i repetate de folosin, pe cnd servitutea necontinu necesit neaprat acte repetate pozitive de exercitare a ei. b) dup felul n care se manifest, servituile sunt: aparente

Servituile aparente sunt acele servitui care se cunosc datorit unor semne exterioare. Sunt considerate de lege ca semne aparente: o u, o fereastr, o crare, o plantaie. neaparente;

Servituile neaparente nu au nici o manifestare exterioar, nici un semn exterior despre existena lor. C.civil (art.622, al.3 ) exemplific servitutea neaparent ,servitutea de nu zidi pe un fond, sau de a zidi numai pn la o anumit nlime, de a nu planta la o distan mai mic. c) dup obiectul lor, servituile sunt: pozitive

Servituile pozitive ndreptesc pe proprietarul fondului dominant s fac n mod direct, acte de folosin pe fondul aservit, proprietarul acestuia din urm trebuie s le respecte. Sunt servitui pozitive: servitutea de trecere, servitutea de a lua ap de la o fntn aflat pe fondul vecinului, servitutea izvorului etc. n favoarea titularului exist un drept unilateral care instituie un regim juridic de inegalitate n favoarea fondului dominant. Servitutea pozitiv nu poate fi excesiv i nici mpovrtoare pentru fondul aservit. La constituirea servituii legale de trecere trebuie s se aleag trecerea prin locul ce ar provoca cea mai redus pagub pentru acela pe al crui fond urmeaz s fie deschis terenul, chiar dac, n principiu, se recomand n mod obinuit, trecerea cea mai scurt.
69

negative

Servituile negative sunt acelea care impun proprietarului fondului aservit unele restricii sau mpiedicri n exerciiul dreptului su. Exemplu: servitutea de a nu cldi pe terenul su, interdicia de a planta la o anumit d istan. Proprietarul fondului aservit are obligaia general de abinere -non facere-, de a nu face, sunt simple restrngeri ale exerciiului i limitelor dreptului de proprietate cu scopul asigurrii unor relaii de vecintate. urbane

Servituile urbane sunt cele stabilite n folosul cldirilor, indiferent de localitate. rurale.

Servituile rurale sunt cele stabilite n favoarea terenurilor d) dup modul lor de constituire, servituile sunt: naturale

Servituile naturale sunt acelea care i au originea sau izvorul n situaia natural a fondurilor. Sunt astfel: servitutea de scurgere a apelor, servitutea de grniuire i de ngrdire a proprietii. n doctrin se consider c nu ar fi n realitate dezmembrminte ale dreptului de proprietate, ci obligaii fireti care se impun proprietarilor vecini din nevoia unei bunevecinti, de convieuire normal n societate. legale

Servituile legale, adic cele stabilie prin lege -ex lege- i are n vedere fie utilitatea public, fie utilitatea proprietarilor unor fonduri nvecinate. Privite sub acest aspect servituile legale, la rndul lor sunt servitui de interes public i servitui de interes privat.
Servitutea este de interes public cnd are ca obi ect crarea sau poteca pe l ng marginea rului navigabil sau flotabil, acetia nu pot mpi edica trecerea sau folosi poteca pentru a construi sau pentru a face alte lucrri.

Sunt considerate servitui legale: distana plantaiilor ,distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii , servitutea de vedere pictura streinilor servitutea de trecere ,servituile aeronautice. Se observ c aa-zisele servitui naturale i aa-numitele servitui legale, sunt n realitate, servitui legale pentru c simpla situare a imobilelor d natere la servitute numai cnd legea le reglementeaz ca atare.
70

stabilite prin fapta omului.

Servituile stabilite prin fapta omului sunt considerate singurele servitui veritabile sau propriu-zise.Ele se constituie prin titlu-convenie sau testament- i reprezint sarcini n favoarea unui imobil i n defavoarea celuilalt i ca orice titlu, cauza acestuia nu poate contraveni ordinii publice i bunelor moravuri. Apoi mai pot fi constituite prin uzucapiune sau prin destinaia proprietarului. Servituile stabilite prin titlu, aa cum s-a menionat au la baz convenia sau testamentul. Orice servitute poate fi constituit prin titlu i au mare aplicabilitate practic putnd fi fcute prin act juridic oneros sau gratuit. Servituile continue i neaparente, precum i cele necontinue i neaparente se pot constitui numai prin titlu. Forma titlului va fi aceea prevzut de lege pentru actul juridic prin care se creeaz servitutea. De exemplu dac servitutea este constituit sub form de donaie ntre vii, ea trebuie fcut prin act autentic, ca la orice donaie, dac se instituie prin legat, actul juridic respectiv va trebui s ndeplineasc condiiile unui testament. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv poate sta la baza dobndirii servituilor continue i aparente dup o posesie util de 30 de ani. Prevederile art.623 C.civil se refer expres la uzucapiunea de 30 de ani, per a contrario, fiind exclus dobndirea servituii prin uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. Servitutea de trecere, fiind necontinu i neaparent, nu poate fi dobndit prin uzucapiune. Nici titularul unei servitui de trecere bazat pe convenie nu va putea uzucapa un alt teren dect cel artat n titlul su pe care l-ar utiliza timp de 40 de ani. Dobndirea servituii prin destinaia proprietarului, are loc n cazul celor continue i aparente, n virtutea art.625 i 626 C.civil. Din aceste texte rezult c atunci cnd proprietarul unic a dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt care ar putea constitui o servitute, n ipoteza n care n viitor fondurile ar aparine unor proprietari diferii, ne gsim n prezena servituii creat prin destinaia proprietarului. Este de reinut c servitutea se nate numai n momentul n care proprietarul unic al celor dou fonduri,nstrineaz unul din cele dou imobile. Servitutea rmne valabil dac prin actul de nstrinare prile nu au nlturat prin clauz contrar nlturarea prevederilor art.625 C.civil, a strii de fapt, creat prin voina unicului i primului proprietar.

71

Drepturile proprietarului fondului dominant


Propri etarul fondului dominant are urmtoarele drepturi:

a) principalul drept este acela de a se folosii de servitute. Art.630 C.civil prevede c titularul fondului dominant poate face toate lucrrile necesare spre a se putea folosi de servitute i a o pstra. b) dreptul de a efectua numai acele lucrri pe fondul aservit care sunt absolut neces are exploatrii normale, nefiind ngduite lucrri care nu servesc exploatrii servituii. c) constituirea servituii presupune i punerea la dispoziie a mijloacelor care sunt necesare pentru exercitarea ei. Sunt situaii cnd exist o servitute care pentru a fi folosit are nevoie de o alt servitute, a doua fiind accesorie. De exemplu, pentru a lua ap din fntn care este servitutea principal presupune c imobilul nvecinat s suporte i servitutea de trecere peste fondul aservit. Obligaiile proprietarului fondului dominant Proprietarul fondului dominant are urmtoarele obligaii: a) titularul este obligat s exercite servitutea numai n limitele stabilite prin titlu, dac a fost dobndit prin uzucapiune este obligat s o exercite potrivit cu actele de folosin i de posesie anterioare, n fine, dac a fost constituit prin destinaia proprietarului, potrivit cu intenia pe care a avut-o proprietarul celor dou fonduri. b) titularul are obligaia de a nu modifica i de a nu utiliza servitutea n alt scop dect pentru cel care a fost recunoscut. c) titularul servituii are obligaia de a nu face nimic de natur s agraveze servitutea, adic s devin mai mpovrtoare pentru fondul aservit. Drepturile proprietarului fondului aservit. Proprietarul fondului aservit are urmtoarele drepturi:

a) de a nstrina sau de a greva bunul obiect al servituii fr a se leza exercitarea servituii. b) dreptul de a pretinde despgubiri de la proprietarul fondului dominant , respectiv de la titularul dreptului de servitute. c) n cazul n care prin titlul prilor s -a stabilit suportarea cheltuielilor de ctre proprietarul fondului aservit, acesta este inut s-i ndeplineasc obligaia as umat
72

potrivit cu regulile care guverneaz actele juridice. El are dreptul s abandoneze fondul la dispoziia titularului servituii, pentru a se elibera de aceste cheltuieli,.

d) dac servitutea a devenit prea mpovrtoare pentru el, poate s ofere proprietarului fondului dominant un alt loc pentru exercitarea servituii

Obligaiile proprietarului fondului aservit: a) proprietarul fondului aservit are obligaia pasiv-non facere, care const n aceea c trebuie s se abin de la orice act de natur a mpiedica exercitarea dreptului de servitute; b) el mai are obligaia de a efectua lucrrile necesare pentru exercitarea i ntreinerea servituii, atunci cnd prin titlu a fost astfel constituit. Aprarea dreptului de servitute Proprietarul fondului dominant are la ndemn dou aciuni pentru aprarea dreptului de servitute. Aciunea confesorie de servitute, care este o aciune petitorie. Este o aciune real care poate fi ndreptat mpotriva proprietarului fondului aservit i prin ea se urmrete recunoaterea i respectarea acestui drept real. Aciunea posesorie, exercitat n condiiile art.674-675 C.civil, prin mijlocirea creia se apr numai servituile continuue i aparente, precum i servituile stabilite prin titlu, acestea din urm indiferent dac sunt sau nu continuue i aparente. Proprietarul fondului aservit are la ndemn aciunea negatorie de servitute, prin care se neag existena dreptului de servitute al unei persoane. Proprietarul fondului aservit poate exercita i aciunea posesorie, atunci cnd urmrete mpiedicarea unui ter s dobndeasc o servitute pe fondul su. Stingerea servituilor Sunt cunoscute urmtoarele cazuri de stingere a servituilor: a) Imposibilitatea material de a mai exercita servitutea, prevzut de art.636 C.civil. n literatura juridic s-a reinut c aceasta nu este o cauz de stingere de sine stttoare, pentru c, atunci cnd exist o piedic material, pe durata acestuia exerciiul servituii este suspendat. Aceast interpretare este dat de coroborarea cu art.637 C.civil, care prevede c servitutea renate atunci cnd lucrurile sunt restabilite ca servitutea s se poat exercita. n concret, intervine o piedic material care oprete exerciiul servituii cnd starea material a lucrurilor se transform astfel nct folosina servituii devine imposibil.

73

b) Confuziunea care const n reunirea att a fondului dominant ct i a fondului aservit n persoana aceluiai proprietar. Exemplu clasic n aceast privin este acela cnd ambele imobile devin proprietatea unui singur titular. c) Neuzul imobilului este un caz de stingere a servituii prevzut de art.639 C.civil, care dispune c servitutea este stins prin neuz n curs de 30 de ani, adic prin prescripie extinciv n cazul neexercitrii timp de 30 de ani. Stingerea servituii pentru neuz are loc doar n cazul servituilor constituite prin fapta omului. Pe lng aceste cauze de stingere a dreptului de servitute, se mai adaug i cauzele de stingere decurgnd din dreptul comun: pieirea fondului aservit; renunarea la exercitare de ctre titularul dreptului de servitute; desfiinarea titlului constitutiv ca urmare a revocrii rezoluiunii sau anulrii expirarea termenului sau ndeplinirea condiiei rezolutorii.

7. Dreptul de superficie Noiune Dreptul de superficie nu este reglementat de C.civil romn, motiv pentru care existena sa a fost la nceput contestat iar apoi controversat. Dreptul de superficie este definit ca fiind acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate al unei persoane, numit superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrrii ce se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin. Dreptului de superficie se suprapun dou drepturi de proprietate: - cel al titularului dreptului de superficie asupra construciei, plantaiei sau altor lucrri - cel al proprietarului terenului pe care acestea se afl situate. Proprietarul construciei, plantaiei sau al altor lucrri fixate pe teren, care aparin unei persoane, atrage dup sine un drept de folosin asupra terenului respectiv, care se caracterizeaz ca noiune juridic ca drept real de superficie. Superficia este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren. Caractere juridice ale dreptului de superficie Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice: a) este un un drept real imobiliar, avnd ca obiect ntotdeauna un bun imobil, adic o suprafa de teren;

74

b) este un drept perpetuu, n sensul c exist atta timp ct dureaz construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl n posesia altei persoane, fr a se putea stinge prin neuz. Nimic nu mpiedic prile ca n virtutea libertii de voin s fie constituit dreptul de superficie i pe durat determinat. c) este un drept imprescriptibil extinctiv, aciunea n revendicare putnd fi formulat de superficiar atta timp ct el exist . Constituirea dreptului de superficie Dreptul de superficie poate lua natere n temeiul legii, prin titlu sau uzucapiune. a) Constituirea dreptului de superficie n temeiul legii. n legislaia romn este consacrat acel drept nscut direct din lege i considerat ca atare din interpretarea art. 30 din C.familiei. n temeiul art. 30 C.familiei, dreptul de superficie ia natere atunci cnd soii construiesc pe terenul bun propriu al unuia dintre ei. Construciile edificate de soi pe terenul proprietatea exclusiv a unuia dintre ei, sunt bunuri comune ale soilor, soul neproprietar al terenului devenind titular al unui drept de superficie. Acest drept este recunoscut ex lege n favoarea soului neproprietar al terenului. b) Constituirea dreptului de superficie prin titlu. Dreptul de superficie se constituie prin titlu atunci cnd are ca temei un act juridic: convenie, testament sau un act de concesiune. Convenia i testamentul constituie titluri pe baza crora se dobndete dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particular.Prin convenie, dreptul de superficie se dobndete atunci cnd proprietarul terenului i d acordul a o alt persoan s edifice pe terenul su o construcie sau o alt lucrare ori s nfiineze o plantaie. Convenia n cauz va putea fi ncheiat cu ndeplinirea condiiilor de validitate prevzute n codul civil. Momentul naterii superficiei este acela al intervenirii conveniei dintre pri; potrivit principiului consensualismului, el este un drept virtual dobndit independent de nscrirea n cartea funciar. Este de reinut c cel mai adesea asemenea convenii intervin n cadrul raporturilor de familie, ntre prini i copii, sau alte rude apropiate, cnd se permite ca unii s construiasc pe terenul celorlali. n asemenea situaii convenia poate fi dovedit prin orice mijloc de prob. Prin testament, dreptul de superficie ia natere n situaiile n care testatorul las proprietatea construciei sau plantaiei unui legatar i proprietatea altui legator. Tot astfel n cazul partajului ntre motenitori dac construciile sunt atribuite unuia dintre constructori, iar terenul altuia dintre comotenitori.
75

Dac dovada existenei unei convenii nu se face, constructorul nu va dobndi un drept real, ci doar un drept de crean. Uzucapiunea poate s duc la constituirea dreptului de superficie, ns este rar ntlnit n practic i i sunt aplicabile regulile i reglementrile acestei instituii. Actul de concesiune care este un contract administrativ i are loc asupra terenurilor din domeniul privat afectat pentru construcii. Referitor la terenurile aflate n domeniul privat al statului i unitiilor administrativ-teritoriale, dreptul de superficie se poate constitui prin act de concesiune. Exercitarea dreptului de superficie Titularul are un drept de proprietate asupra construciilor, plantaiilor sau lucrrilor existente i n consecin superficiarul are asupra acestora atributele dreptului de proprietate -posesia, folosina i dispoziia n plenitudinea lor. Asupra terenului, pe care sunt edificate construciile, plantaiile sau lucrrile sale, superficiarul exercit posesia i folosina i un drept de dispoziie material limitat n sensul c poate aduce modificri ale configuraiei fizice a terenului pentru a realiza lucrrile necesare realizrii acelor construcii cum sunt spturile, drenrile, neteziri, instalaii etc. Superficiarul este ndreptit s nstrineze construcia, plantaia sau lucrrile, fr s aib nevoie de consimmntul proprietarului terenului. Acest drept se va transmite i prin motenire legal sau testamentar, n condiiile dreptului succesoral. El poate fi grevat de sarcini reale, cum sunt: uzufructul, uzul, abitaia, servitutea, ipoteca. Dreptul de a transmite proprietatea sau de a greva superficia, poate fi restrns sau limitat prin convenia de constituire, printr-o prevedere expres n acest sens. Stingerea dreptului de superficie Dreptul de superficie are un caracter perpetuu, n sensul c dureaz n timp ct exist construcia, plantaia sau lucrarea i nu se stinge prin neexercitare. a) cnd construcia plantaiei sau lucrrile au fost desfiinate sau au pierit n ntregime; b) cnd superficiarul a dobndit proprietatea asupra terenurilor, sau dimpotriv, proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, plantaiei, lucrrii (prin convenie,succesiune, uzucapiune); c) dac un ter dobndete att proprietatea terenului ct i proprietatea lucrrilor efectuate pe teren, dreptul de superficie se stinge.

76

Capitolul VI.

Modul de dobandire a dreptului de proprietate

Sintagma moduri de dobndire a dreptului de proprietate desemneaz totalitatea mijloacelor reglementate de lege acte juridice i fapte juridice prin care se poate dobndi dreptul de proprietate indiferent de forma sub care se prezint.

A. Accesiunea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate

Definitie: Acesiunea este ncorporare material a unui lucru mai puin important ntr-un lucru mai important i n virtutea creia, dac cele dou lucruri au aparinut unor proprietari diferii, proprietarul lucrului mai important dobndete dreptul de proprietate i asupra lucrului mai puin important. Accesiunea mai este denumit i ncorporaiune. Consideratii generale: a) accesiunea, ca mod de dobndire a proprietii este admisibil numai excepional, atunci cnd dou lucruri aparinnd de proprietari diferii s-au unit n aa fel nct separarea lor nu se mai poate produce dect prin deteriorarea lor sau distrugerea unuia dintre ele, interesul economic i cel al proprietarilor impunnd atribuirea la unul dintre ei. Acela nu poate fi altul dect proprietarul lucrului principal. Lucrul principal este acela care are valoare mai ridicat i diferena de valoare trebuie s fie substanial; b) cazurile de dobndire a dreptului de proprietate nu opereaz n raporturile dintre soi, cnd prin contribuie comun acetia ridic construcii pe terenul proprietatea unui dintre ei. Soul neproprietar dobndete un drept de folosin asupra terenului aparinnd celuilalt so pe care se afl construcia. Acest drept de folosin apreciem c n prezent este asimilat dreptului de superficie, avnd la baz nvoiala soilor. c) cnd lucrul accesoriu face parte din domeniul public, considerm c accesiunea nu poate decat n favoarea dreptului de proprietate privat a persoanelor fizice sau juridice, altele dect statul. Art.135 (5) din Constituia Romniei, prevede ca bunurile proprietate public sunt declarate inalienabile, ele nu pot s-i schimbe proprietarul i nici s primeasc o alt destinaie n afara celor limitativ i expres artate de lege. Dup obiectul principal la care se refer, accesiunea poate fi :
y

Accesiune imobiliar - natural - artificial. Accesiune mobiliar


77

1. Accesiunea imobiliar naturala Accesiunea imobiliar natural este aceea care se realizeaz fr intervenia omului i apare n urmtoarele cazuri reglementate de Codul civil: a) b) c) d) e) aluviunea (art.495), avulsiunea (art.498); insulele i prundiurile (art.500); accesiunea albiei unei ape curgtoare (ru, pru, fluviu, art.502); accesiunea animalelor slbatice (porumbei, albine, iepuri etc., art.503).

Principiul general care domin n textele Codului civil materia accesiunii imobiliare este c pmntul se consider totdeauna ca lucrul principal. Pornind de la aceasta, toate lucrurile care se ncorporeaz n el sunt considerate accesorii, fcnd abstracie de valoare. a) Aluviunea Aluviunile sunt creteri de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile fluviilor i ale rurilor. Textul art.495 C.civ. se interpreteaz n sensul c el se refer la orice ap curgtoare, adic i la prruri. Aceste depuneri se mai numesc i mluri i provin din faptul c adesea apele curgtoare depun ncetul cu ncetul pmnt i materiale pe unul din maluri. Ele aparin proprietarului terenului riveran, la care s-au fcut acele depuneri de pmnt, indiferent de natura cursului de ap. Sunt asimilate cu aluviunile pmnturile lsate de apele curgtoare, cnd acestea se retrag pe nesimite de la un mal la altul, prin modificarea treptat a cursului lor. n conformitate cu art.496 din C.civ., pmntul descoperit i eliberat prin retragerea apei, aparine proprietarului fondului de-a lungul cruia s-a retras apa. Caracteristic pentru aluviune este c proprietarul de pe cellalt mal, al crui fond scade prin faptul c apa s-a extins spre el, nu poate s cear nici o despgubire de la proprietarul al crui fond s-a mrit i nici nu poate s revendice pmntul descoperit prin retragerea apei. b) Avulsiunea Avulsiunile sunt adugiri ale unor buci de pmnt s mulse brusc datorit aciunii apelor curgtoare i care se adaug la alt fond. Accesiunea se poate recunoate i identifica. Proprietarul fondului de la care s-a rupt pstreaz asupra ei un drept, o poate revendica de la proprietarul fondului la care s-a produs alipirea. Aciunea n revendicare poate fi intentat n termen de un an, altminteri poriunea rupt i alipit devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a alipit. Termenul de un an este un termen de decdere. El se calculeaz de la data alipirii i nu are relevan faptul c noul proprietar a pus sau nu stpnire pe poriune. c) Insulele i prundiurile

78

Insulele i prundiurile, cnd acestea se formeaz n ruri navigabile i neplutitoare, sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au format. n urma determinrii liniei mediane a apei, revin n totalitate sau n parte proprietarului fondului riveran spre aceast linie median. Cnd ea trece peste linia median a rului fiecare proprietar are dreptul de proprietate asupra prii din insul ce se ntinde spre el, pornind de la jumtatea rului. Este locul unde trebuie s avem n vedere apele care in de domeniul public, conform art.5 din Legea nr.18/1991, i Legea nr.107/1996, legea apelor, care prevede c aparin acestui domeniu printre altele albiile rurilor i fluviilor. Problema este de interes juridic dac n urma avulsiunilor sau a insulelor i prundiurilor au loc deplasri ntre domeniul public de interes general i cel de interes local sau ntre dou uniti administrative locale. Dac insula se desprinde prin avulsiune de la un particular i se formeaz ca insul pe domeniul public, adic pe cursul unui ru sau fluviu, ea poate fi revendicat n termen de un an. mprirea insulei ntre riverani se face prin trasarea unei linii imaginare n mijlocul rului (linia median). Dac linia nu traverseaz insula, ea va aparine proprietarilor de partea crora s-a format. Dac linia traversaz insula, proprietarii riverani vor avea fiecare dreptul la poriunea de insul care se afl pe partea lor. Dup formarea insulei, proprietarii se bucur de dreptul de aluviune care se formeaz la aceast insul. d) Albia prsit Albia prsit este reglementat de art.502 C.civ., n ipoteza cnd un curs de ap i schimb n mod natural cursul, prsind vechea albie. Interpretarea dat de doctrin d dreptul riveranilor, n termen de un an, s cear autorizarea de a readuce apa n vechea albie pe cheltuiala lor. Nici cu inundaia nu se confund, care este o cauz temporar prin natura sa, ca i o ruptur de diguri, o furtun, o ploaie mare. n condiiile Codului civil romn, dac nu se aprob sau dac nu se face lucrarea de revenire la albia veche, albia prsit se va mpri ntre proprietarii riverani, dup regulile pentru mprirea unei insule. Noua albie se va considera ca fiind albia normal, fr drept de despgubire pentru cei pe fondul crora s-a aezat. Nimeni nu rspunde de cazul fortuit i de fora major. Face excepie sistemul de asigurri prin efectul legii pentru terenurile agricole, la care prile pot recurge. e) Accesiunea animalelor slbatice Accesiunea animalelor slbatice. Animalele devin un accesoriu al fondului pe care se afl, ct timp ele se stabilesc acolo. Dreptul nceteaz de ndat ce animalele prsesc fondul. Animalele slbatice fac parte din fondul cinegetic, acesta n prezent este proprietatea statului. Animalele slbatice circul n voie n natur, ele nu pot fi dobndite prin fraud sau artificii.Vntoarea sau prinderea autorizat legal a animalelor absolut slbatice, devin proprietate prin ocupaiune, pentru c ele sunt res nullius ct timp n-au fost prinse, cel care le vneaz chiar pe un fond strin devine ocupantul lor. Animalele pur domestice nu pot face
79

parte din cele prevzute la art.503 C.civ. Chiar dac ele se afl pe un fond strin aparin proprietarului care le crete. n condiiile dreptului comun poate s le revendice de la proprietarul unui fond, pe care se afl i refuz s le restituie. Acesta din urm nu poate invoca excepia dreptului de accesiune. Animalele semi-domestice, cum sunt porumbeii, cprioarele, albinele, iepurii, stabilite sau n trecere pe fond, aparin acestuia aplicndu-li-se art.503 C.civ. Ele sunt considerate accesorii ale fondului.

2. Accesiunea imobiliar artificial Denumirea de accesiune imobiliara artificial presupune faptul c se realizeaz prin intervenia omului. Este reglementat de art.492, C.civ., care prevede c orice construcie, plantaie sau lucru fcut pe pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contra. Art.493 C.civ. prevede c proprietarul terenului devine prin accesiune i proprietar al construciei sau plantaiei, ce au fost edificate ca materiale strine, iar proprietarul materialelor nu are dreptul s le revendice sau s le ridice. Se apreciaz c n concretizarea principiului, potrivit cruia nimeni nu se poate mbogi fr just temei, proprietarul terenului poate fi obligat la plata contravalorii reale a materialelor, la pre de circulaie liber a acestora de la data de cnd se face plata i nu de la data cnd au fost ncorporate. Accesiune imobiliar artificial este de doua feluri: a) accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de un proprietar pe terenul su cu materiale aflate n proprietatea altei persoane (art.493); b) accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe un teren aflat n proprietatea altuia (art.494). Se stabilesc dou prezumii cu privire la construciile, plantaiile i lucrrile ce se afl pe pmnt i anume: 1) c plantaiile i construciile au fost fcute de ctre proprietar i cu cheltuiala sa; 2) c plantaiile i construciile fcute pe pmnt sau sub pmnt aparin proprietarului pmntului. Este concepia bazat pe teoria c terenul este lucrul cel mai important, iar materialele sunt tratate juridic ca un accesoriu. Instituind cele dou prezumii (prima, c construciile i plantaiile sunt presupuse ca fcute de nsui proprietarul acelui pmnt i a doua, c aceste lucrri sunt considerate fcute pe cheltuiala sa), autorii vremii susin c, odat prezumia rsturnat, ea ntea un raport obligaional dintre proprietarul terenului fa de cel care a adus sau/i ncorporat materialele.

80

Cel ce se pretindea constructor, trebuia s dovedeasc c a edificat cldirea (sau plantaia) i c aceasta s-a fcut pe cheltuiala lui, altminteri era presupus c a lucrat n numele i pe cheltuiala proprietarului, avnd calitatea de mandatar sau de negotium gestor. i n cazul dovezii c cel care a fcut cldirea este reclamantul, ea aparine prin accesiune tot proprietarului terenului, rmnnd ca s-l despgubeasc pe constructor, dup distincia stabilit de art.494 C.civ. n ipoteza c a edificat construcia mpreun cu proprietarul terenului, n temeiul unei convenii ncheiate cu acesta din urm, dreptul la despgubiri al constructorului neproprietar al terenului se stabilea avndu-se n vedere valoarea de circulaie a construciei. n cazul edificrii construciilor pe terenul altuia, dispoziia cuprins n art.494 C.civ. a fost edictat n favoarea proprietarului terenului n sensul c acesta are dreptul s aleag despgubirea cea mai mic pe care s o plteasc constructorului (valoarea materialelor i a manoperei sau sporul de valoare dobndit de imobil). Evaluarea se fcea la preurile din momentul efecturii lucrrii respective. Aceast din urm soluie i pstreaz n principiu actualitatea, cu excepia momentului evalurii. Fa de evoluia preurilor, de creterea indicelui de inflaie corelativ cu deprecierea monedei naionale, l-ar dezavantaja evident pe constructor i l-ar mbogi corelativ pe proprietarul fondului, fr just cauz i nu acesta este, credem, scopul urmrit de legiuitor. Preuirea este cazul s se fac dup preul actualizat al materialelor i manoperei, respectiv a sporului de valoare adus fondului prin construcie sau plantaie. Lipsindu-l de beneficiul muncii i materialelor sale, aceste considerente de echitate trebuie avute n vedere de instane, care sunt chemate s aplice legea la realitile vieii sociale pe care s o ordoneze. Actualizarea se face prin expertiz. n literatura de specialitate se propune pentru constructorul de bun-credin ca aceast echivalen s se fac la valoarea de circulaie. Aceast valoare de circulaie propunem s fie actualizat la momentul cnd se pronun hotrrea judectoreasc, innd seama de situaia economic actual ce nu poate fi anticipat i nici imputabil constructoruluI. n cazul proprietarului terenului care este de rea-credin, nu se mai d proprietarului fondului o alternativ de a pstra construcia sau de a cere demolarea ei, pentru c el nsui este constructor. Nu are nici o relevan mprejurarea c cel ce edific pe terenul su cu materiale strine, este sau nu de bun-credin, n toate situaiile aplicndu-se acelai tratament juridic. Adic va fi obligat fie s restituie materiale de aceeai calitate i cantitate, conform principiului restituirii n natur, consacrat n practica judiciar, fie echivalena lor actualizat n moned naional.

81

Din alt perspectiv trebuie vzut accesiunea construciilor i plantaiilor fcute de o persoan cu materialele sale pe terenul proprietatea altuia, reglementat de art.494 C.civ. Dac proprietarul terenului invoc accesiunea, n mod obligatoriu el devine i proprietarul construciei i nu poate cere demolarea sau desfiinarea construciei sau plantaiei din raiuni economice. Literatura juridic este unanim i practica judiciar s-a aliniat n a aplica un tratament juridic diferit constructorului de bun-credin fa de cel de rea-credin.

a) Situaia constructorului de bun-credin El are convingerea ferm c terenul pe care construiete este proprietatea lui. Buna-credin poate rezulta din existena unui titlu asupra terenului, ce se dovedete ulterior a fi viciat, sau dedus din alte mprejurri cum sunt: existena unei promisiuni de donaie, vnzarea unui teren care este ulterior revendicat de adevratul proprietar, vnzarea unui teren de un coprta care la sistarea indiviziunii cade n locul altui coprta, dobndirea terenului de motenitorul aparent, pierderea calitii de motenitor a constructorului, admiterea petiiei n ereditate. Buna-credin trebuie s fie constant sau s rezulte din voina inechivoc a prilor. n practica judiciar s-a apreciat c i pe baza unei promisiuni de vnzare constatate printr-un nscris sub semntur privat, urmat de predarea bunului, dup care dobnditorul intrnd n posesia lui trece la ridicarea unei construcii. Tot constructor de bun-credin este acela care a cumprat o construcie fr a ncheia un act deplin valabil, iar ulterior a demolat-o i n locul ei a ridicat o alt construcie fr s obin autorizaie legal n acest scop. El este ndreptit, n acelai timp, s solicite instanei n contradictoriu cu proprietarul, recunoaterea unui drept de superficie. Constatarea calitii de constructor de bun-credin nu echivaleaz cu un titlu, deci nu este aciune n realizare. Buna-credin a constructorului se raporteaz la momentul cnd se fac lucrrile, chiar dac dup terminarea lor el a devenit de rea-credin. Astfel, dac cumprtorul construiete pe terenul nstrinat de un neproprietar, constructorul fiind de bun-credin, nu va trebui s drme construcia, n ipoteza c terenul este revendicat de adevratul proprietar. Important este c la data edificrii credea c este proprietarul terenului. n privina ntinderii obligaiei de despgubire, proprietarul terenului poate s opteze ntre dou soluii posibile: a) s-l ndemnizeze pe constructor cu o sum de bani egal cu valoarea materialelor i preul muncii; b) s-i plteasc o sum de bani reprezentnd sporul de valoare nregistrat ca urmare a edificrii construciei, a punerii plantaiei sau facerii altei lucrri.
82

Se observ c legiuitorul a oferit proprietarului posibilitatea pentru a alege varianta n care pltete o despgubire mai mic, dezavantajndu-l n coninutul reglementrii pe constructorul de bun-credin, fa de cel de rea-credin. Dreptul de proprietate al celui ce invoc accesiunea ia natere odat cu ncorporarea construciei sau plantaiei n teren, titlul su derivnd din lege. Corelativ cu aceasta dreptul constructorului a fost considerat n diferitele opinii c ar fi un drept de crean, de proprietate rezolubil sau de folosin. Dreptul constructorului intr n discuie i ia natere numai n momentul n care proprietarul terenului i manifest expres voina de a deveni proprietarul construciei prin invocarea accesiunii. Atunci, ntre cei doi se nate un raport obligaional, constructorul devenind creditorul obligaiei de despgubire. Ct timp ns proprietarul terenului nu-i valorific acest drept, lsndu-l pe constructor s-o foloseasc nestingherit, nu poate fi obligat la despgubiri. Dup invocarea accesiunii, dreptul constructorului este un drept de crean . Chiar dac constructia s-a fcut cu bun-credin nu se poate nate un drept real, atare soluie decurge din dreptul de accesiune al proprietarului fondului - ca mod originar de dobndire a proprietii. Acest drept devine exigibil numai de la data cnd se invoc accesiunea i de cnd ncepe s curg i prescripia.

Teza proprietii rezolubile const n faptul c ea este incert pn la data precizrii atitudinii proprietarului terenului pentru nsuirea construciei sau eventualitatea demolrii construciei ridicat fr autorizaie. Odat cu stingerea dreptului de proprietate al constructorului privind materialele ncorporate se nate concomitent dreptul de proprietate al titularului asupra constructiei. Esena accesiunii face ca proprietarul terenului s fie i proprietar al construciei, nc din momentul ncorporrii materialelor n sol. Din faptul edificrii rezult un drept de proprietate asupra construciei aparinnd proprietarului terenului, n virtutea legii (n temeiul accesiunii), iar pe de alt parte, un drept de crean al crui titular este constructorul, nscut din principiul mbogirii fr just cauz. n perioada cuprins de la edificarea construciei i pn cnd proprietarul fondului solicit dreptul su de accesiune, constructorul exercit doar posesia ca o simpl stare de fapt, care nu este un drept real. Dac starea de fapt a posesiei se prelungete n timp, n anumite condiii poate duce la dobndir ea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Uzucapiunea poate anihila efectele accesiunii.

83

Constructorul este ndreptit s pretind despgubiri i de la terul care a dobndit ulterior construcia de la proprietarul terenului. n practic, s-a apreciat c dreptul este opozabil achizitorului subsecvent. Majoritatea autorilor i practica judiciar au recunoscut constructorului un drept de retenie pn la satisfacerea creanei sale. n temeiul acestui drept, constructorul va putea reine construcia pn i se va satisface creana. Acest drept poate fi invocat de constructor, dup prerea noastr, numai n situaia n care era n posesia construciei cnd a primit ctig de cauz n acordarea despgubirilor. Dac el a pierdut posesia bunului, nu mai poate valorifica dreptul de retenie.

Accesiunea imobiliar artificial trebuie analizat i n raport cu dreptul de superficie. Aceasta din urm nu se confund cu dreptul de crean al constructorului pe terenul altuia. Superficia este caracterizat ca un dezmembrmnt al dreptului de proprietate i este consfinit ca atare n practica judiciar. - Ea opereaz atunci cnd exist o convenie ntre constructor i proprietarul terenului.Dac se construia pe terenul altuia n temeiul unei convenii, se justifica dreptul de superficie asupra terenului n favoarea constructorului. Superficiile create au rmas valabile ulterior pe principiul neretroactivitii legii civile. - S-a reinut de jurispruden c dreptul de superficie se nate cnd o ter persoan ridic o plantaie sau o construcie pe terenul altuia n urma unei convenii cu acesta sau pe baza unei dispoziii legale prin care proprietarul construciei este altul dect cel al terenului.
-

n practica judiciar s-a decis posibilitatea de a nltura prezumia dreptului proprietarului terenului asupra construciilor de pe teren dac se dovedete c au fost efectuate de alte persoane, pe baza unei convenii, aceasta concretizeaz dreptul real de superficie. Convenia este valabil sub aspectul recunoaterii superficiei, att dac este fcut prin nscris autentic, ct i sub semntur privat. Esenial este acordul nendoielnic al proprietarului, dat n scopul construirii de ctre altul sau de a planta pe terenul su. Superficia este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate i nu se cere forma nscrisului autentic, precum n cazul nstrinrii terenului. innd seama de principiul consensualismului la contracte, superficia se poate constitui prin acordul prilor, respectiv al proprietarului terenului. Superficia este valabil constituit i prin nscris sub semntur privat.

84

n regimul de carte funciar unde funcioneaz regimul publicitii absolute a drepturilor reale, sunt discuii referitoare la efectul principiului consensualismului pentru constituirea superficiei. Literatura juridic a admis posibilitatea dobndirii dreptului de superficie, indiferent de nscriere, n mijlocul de publicitate al crilor funciare n cazurile de: construcii ridicate de soi pe terenul unuia dintre ei; construcia ridicat cu nclcarea terenului nvecinat aparinnd altui proprietar; construcii de stat asupra terenului particularilor. Momentul naterii superficiei este acela al intervenirii conveniei dintre pri, prin care constructorul a dobndit dreptul de a construi pe acel teren. El este un drept virtual dobndit, indiferent i independent de nscrierea n cartea funciar.

b) Situaia constructorului de rea-credin Tratamentul juridic care se aplic este cel prevzut de art.494 C.civ., care d proprietarului terenului posibilitatea de a opta ntre dou variante: a) s invoce accesiunea, situaie n care devine proprietarul construciei, plantaiei ori lucrrii respective cu obligaia de a plti constructorului de rea-credin valoarea materialelor i preul muncii; practica judiciar a statuat c se va plti constructorului de rea-credin numai valoarea materialelor i preul muncii, fr a se lua n calcul sporul valorii fondului.

Referitor la plata valorii materialelor i preului muncii, acestea se actualizeaz potrivit cu evoluia preurilor i creterea indicelui de inflaie, aspect pe care l-am argumentat mai nainte. b) s pretind constructorului de rea-credin s demoleze construcia, plantaia sau lucrarea respectiv, pe cheltuiala sa i dac este cazul, daune-interese, n condiiile rspunderii civile delictuale.

se au n vedere considerente de natur economic i de cercetare concret n care s-au fcut lucrrile respective i conduita proprietarului pentru a nu-l dezavantaja pe constructor. Sa se observe daca nu se face un abuz de drept din partea proprietarului, prin pasivitatea sau acceptarea efectuarii lucrarilor introducand actiunea numai dupa terminarea sau sfasitul lor.

85

Prin constructor de rea-credinta se intelege acea persoana care ridica o constructie, plantatie sau o alta lucrare pe un teren, cunoscand ca terenul in cauza nu-i apartine, ci este proprietatea altuia.

Instana nu va putea dispune demolarea sau desfiinarea construciei, ct vreme autorizaia de desfiinare nu a fost obinut n prealabil. Dac organul administrativ abilitat nu elibereaz autorizaia de demolare i aceast soluie nu este atacat la instana de contencios administrativ sau este atacat i rmne definitiv, n procesul de drept comun pentru aplicarea art.494 C.civ., instana nu va putea dispune demolarea, chiar dac aceasta se cere. Este obligatorie pstrarea lucrrilor de ctre proprietarul terenului care va fi obligat s-l despgubeasc pe constructor. Nimic nu mpiedic ns prile ca ulterior s tranzacioneze n sensul ncheierii unei convenii de superficie, cnd constructorul de rea-credin devine proprietar al edificatelor sau al plantaiilor. Accesiunea mobiliara Accesiunea mobiliar are loc atunci cnd se unesc dou bunuri mobile care aparin la proprietari diferii sau cnd o persoan confecioneaz un bun prin munca sa, folosind n total sau n parte materialele altuia. Exista 3 cazuri de accesiune mobiliar: a) Adjonciunea b) Specificaiunea c) Confuziunea sau amestecul. n toate cele trei forme sunt valabile urmtoarele reguli generale: 1) Dac obiectele care se unesc aparin aceluiai proprietar, se nelege de la sine c tot el devine proprietarul lucrului nou creat prin aceast unire. De altfel, considerm c nici nu este vorba de o accesiune cu semnificaie juridic. 2) Dac cele dou (sau mai multe) lucruri aparin la proprietari diferii, atunci cnd exist o convenie ntre ei, att n ce privete intenia de ncorporare a lucrurilor sau cnd s -a produs fr intenie, dar au convenit asupra atribuirii lucrului nou, nvoiala dintre ei trebuie respectat. 3) Chiar dac lucrurile se reunesc n acelai tot cu o ntrebuinare unic i nou, diferit de a lucrurilor care s-au ncorporat, ns ele pot fi desprite la starea iniial fr a produce prejudicii, fiecare proprietar i rezerv dreptul de a cere desprinderea lucrului su.

86

4) Textele legale care reglementeaz accesiunea mobiliar nu sunt aplicabile fa de cel ce dobndete fructele ca posesor de bun-credin chiar dac fructele sunt produse de un bun rezultat n urma accesiunii pentru c, dup cum vom constata, acesta este un alt mod de dobndire al proprietii (art.485 C.civ.) Se desprinde principiul c proprietatea ntregului aparine proprietarului lucrului principal: accesorium sequitur principale. El are obligaia de a despgubi pe proprietarul acelui accesoriu.

a) Adjonciunea Adjonciunea este definit ca unirea a dou lucruri mobile care, cu toate c formeaz prin aceast unire un singur tot, pot fi desprite aa cum au fost iniial, fr a-i pierde individualitatea. Dei bunurile se ncorporeaz unul n cellalt, ele rmn deosebite i pot fi recunoscute fr mare dificultate. - se consider ca principal acela pentru care uzul, ornamentul sau completarea au servit ncorporarea celuilalt lucru. Dac lucrul ncorporat are un pre superior celui principal, proprietarul su poate revendica lucrul su. Adic s cear desprirea i restituirea, chiar dac se produce o degradare. dac nici unul din obiecte nu poate fi considerat ca principal, atunci va fi considerat ca atare cel care are o valoare mai mare, iar dac lucrurile sunt de valoare egal, se va considera ca principal acela care are un volum mai mare n situaia c nici unul dintre criteriile artate nu poate determina care din lucruri este principal i care accesoriu, se va aplica art.511, adic lucrul comun al ambilor porprietari, n caz cnd desprirea a devenit cu neputin sau dezavantajoas pentru oricare dintre ei. Astfel, devin coproprietari n cote egale ideale i soluionarea atribuirii se va face prin aciunea de ieire din indiviziune conform art.728 C.civ., atribuindu-se unuia dintre coprtai cu obligarea lui la plata n echivalent bnesc pentru partea cuvenit celuilalt i care s reprezinte preul bunului pe care l-a pierdut prin aceast unire.

n situaia cnd din aceast unire rezult o valoare mai ridicat, practic fiind vorba de un bun nou, n calitate de coproprietari li se cuvin valori egale, ce se pot stabili recurgnd la serviciile unui expert.

87

b) Specificaiunea Specificaiunea const n prelucrarea unui bun i trans formarea lui n aa fel nct se furete un obiect cu totul nou. Munca se face de ctre o persoan care furete bunul nou, folosind materialul sau un lucru aparinnd altuia. Aici se unete un lucru material cu munca, realizndu-se un bun de o valoare nou. Obiectul realizat va aparine proprietarului materialului ntrebuinat, dac valoarea acestuia va fi superioar manoperei, iar n caz contrar proprietatea va aparine celui care a prestat manopera. Ei se vor despgubi reciproc pn la concurena valorii lucrului ntrebuinat, respectiv manoperei. c) Amestecul sau confuziunea Amestecul sau confuziunea are loc atunci cnd mai multe lucruri mictoare ce aparin de proprietari diferii s-au unit n aa fel nct nu se mai pot recunoate. De exemplu, dou metale au fost topite mpreun i a rezultat un nou aliaj, amestecul a dou lichide. Lucrul principal poate fi considerat dup orice criterii, proprietarul su devine, prin accesiune, proprietar al noului bun, cu obligaia de a-l despgubi pe cellalt. Cnd nu sunt elemente de determinare pentru a fi stabilit care dintre lucruri este principal (mai de valoare), ceea ce s-a obinut prin amestec va aparine n coproprietate pe cote-pri egale.

ncetarea coproprietii se face dup regulile dreptului comun, n materie de sistare a indiviziunii pe care deja le-am enunat.

Prin hotrre de partaj judiciar sau prin partaj voluntar bunul rezultat din amestec se atribuie unuia sau la mai muli coprtai, cu obligarea la plata echivalentului celorlalte cote, sau nimic nu-i oprete s rmn n coproprietate, potrivit art.729 C.civ.

88

B. Uzucapiunea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate Uzucapiunea sau prescripia achizitiv. Noiune Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este un mod de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale, caracterizat prin posesiunea lucrului n timpul fixat de lege. Dac posesiunea unui imobil se prelungete o anumit durat i sunt realizate anumite condiii prescrise de lege acest fapt nu poate rmne fr consecine juridice, cea mai important consecin fiind naterea dreptului de proprietate asupra imobilului n favoarea persoanei care a avut posesia util a acestuia. Posesia prelungit n timp este considerat de lege un izvor al proprietii. Prescripia achizitiv sau posesiunea este un mijloc de a dobndi proprietatea unui lucru, prin posesiunea acelui lucru n tot timpul i n condiiile fixate de lege. Starea de fapt se transform n stare de drept, care este efectul principal al posesiei.

Uzucapiunea nu este posibil dac bunul a fost obinut n temeiul unui act translativ de proprietate, cum ar fi de exemplu un contract de donaie. Existena unui act translativ de proprietate d dreptul titularului la aciunea n realizarea dreptului, iar nu la cea n constatare, cum se procedeaz n cadrul uzucapiunii. Uzucapiunea d natere dreptului de proprietate, ori altui drept real, asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre una sau mai multe persoane n condiiile i termenele prevzute de lege. Posesia trebuie s fie nentrerupt. Ea s e aplic numai drepturilor reale. Justificare i domeniu de aplicare n sistemul Codului civil romn, uzucapiunea are un rol deosebit de important, ea constituind singura dovad absolut a dreptului de proprietate. Ea simplific posibilitatea dovedirii, cel ce o invoc avnd sarcina de a face dovada posesiei n condiiile legale. Uzucapiunea este o dovad cert a dreptului de proprietate i constituie unul din efectele cele mai importante ale posesiei utile. Aceast posesie este o stpnire de fapt a unui lucru i apare din punctul de vedere al posesorului ca o manifestare exterioar a unui drept real. 1) Justificarea uzucapiunii const n aceea c de cele mai multe ori posesia corespunde dreptului de proprietate. Dovada dreptului de proprietate este o sarcin dificil, de aceea uzucapiunea ca mod originar de dobndire nltur inconvenientele probei dreptului de proprietate.

89

2) Sunt situaii juridice neclarificate, prin convertirea posesorului util n proprietar se transform o aparen ndelungat ntr-un drept de proprietate cert i indiscutabil. 3) Proprietarul neglijent, care a lsat timp ndelungat posesia unei alte persoane, nu poate rmne fr nici o consecin pe plan sancionator. Dac el a permis altei persoane s aib posesia bunului fr nici o mpotrivire, acesta s-a comportat public ca un proprietar, legea nu poate lsa aceast stare de lucruri fr consecine juridice. Referitor la domeniul de aplicare al uzucapiunii, acesta se mrginete la bunuri imobile i care se af n circuit civil. Se afl n circuit civil imobilele proprietate privat, fr deosebire de titularul dreptului de proprietate care poate s fie: o persoan fizic, persoan juridic de drept privat, statul, regie autonom nu pot fi uzucapate imobilele aparintoare domeniului public, care sunt inalienabile

Uzucapiunea nu i gsete aplicare n privina bunurilor mobile. Ea se circumscrie numai la imobile, pentru c presupune o posesiune prelungit iar nu una "instantanee".

Uzucapiunea este un mod originar de dobndire a proprietii i constituie singura dovad absolut a dreptului de proprietate. Justificrile ei sunt: a) n imens a majoritate a cazurilor posesia corespunde dreptului de proprietate a crui dovad, n unele situaii, este greu de fcut; b) certitudinea situaiilor i a raporturilor juridice face absolut necesar s s e recunoasc efecte juridice unor aparene ndelungate de proprietate; c) uzucapiunea apare ca o sanciune mpotriva proprietarului care a fost delstor i lipsit de diligent. n timpul posesiei exist o aparen de proprietate. La mplinirea termenului se poate vorbi de o consolidare a dreptului de proprietate, atunci proprietarul iniial nu are nici o ans n faa celui care invoc uzucapiunea. Uzucapiunea este justificat i prin aceea c odat cu trecerea timpului, de cele mai multe ori dovada dreptului de proprietate devine dificil, prin pierderea, distrugerea, deteriorarea actelor sau acel titlu devine discutabil.

90

posesia ndelungat consolideaz dreptul de proprietate, iar cel care se pretinde n aceste condiii proprietar, va fi inut s fac dovada posesiei n termenul i n condiiile legii. Uzucapiunea d o trstur calitativ posesiei prin aceea c o transform n proprietate, adic starea de fapt dobndete consacrare n drept.

Se poate ca inalienabilitatea s fie natural. Sunt inalienabile prin natura lor lucrurile aa-numite res communes cum sunt : lumina, aerul, apa mrii, apa de ploaie aflat n cdere liber, razele soarelui.

Condiionarea esenial a uzucapiunii de faptul posesiei Posesiunea este un concept caracteristic pentru instituia uzucapiunii. Ea corespunde ideii de stpnire faptic i ilustreaz ntr-o manier elocvent c nu exist o ruptur ntre spaiul juridic i cel nejuridic. Posesiunea, prin faptul c se exercit efectiv, se ncadreaz ntr-un raport exteriorizat ntre titular i bunul asupra cruia se exercit i prin efectele sale este un mijloc de publicitate. Am constatat din definirea uzucapiunii c ea se fondeaz pe posesia ndelungat a imobilului aflat n circuit civil. Aceast posesie trebuie s fie apt de a duce la uzucapiune n favoarea celui care posed, posesia ntemeindu-se pe dispoziiile art.1864 C.civ. Pentru a avea efectul urmrit, adic s duc la dobndirea dreptului de proprietate, art.1847 C.civ.prevede urmtoarele condiii pe care s le ndeplineasc: s fie continu nentrerupt, netulburat, public sub nume de proprietar

Acestea sunt calitile posesiei care o face util s duc la dobndirea proprietii. Iniial, dei persoana se afl n stpnirea bunului, ea are deci calitatea de posesor, dar se comport ca un adevrat proprietar. Unul dintre efectele juridice la care duce posesia unui bun, cnd cel care posed se comport fa de el ca un proprietar, este uzucapiunea sau prescripia achizitiv. Condiia esenial a uzucapiunii este posesia exercitat n anumite condiii. trebuie s fie util, adic s fie neviciat. Ea

91

Continuitatea posesiei Ea const n starea de fapt realizat prin succesiunea, dac nu permanent, cel puin regulat, i n strns legtur cu natura bunului, a actelor de deinere material. Discontinuitatea este viciul continuitii posesiei, el este temporar n sensul c dispare imediat ce actele materiale de stpnire sunt reluate n succesiune normal. Posesia sa fie nentrerupt Ea este legat mai mult de noiunea de uzucapiune, fiindc n context ntreruperea nu este un viciu al posesiei, ea constituie o ntrerupere propriu-zis a prescripiei achizitive. Spre deosebire de continuitate, care este opera posesorului nsui, ntreruperea se datoreaz faptei unui ter, care deseori este proprietarul, ea ducnd la desfiinarea posesiei. Caracterul nentrerupt este o condiie faptic a oricrei posesiuni.

Posesia sa fie netulburat s nu se fundeze pe acte de violen - "Posesia este tulburat cnd este fundat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului." Violena, ca viciu al posesiei, contrariul calitii de "netulburat" poate fi material sau moral. Posesia sa fie publica element care const n aceea c trebuie s se exercite n vzul tuturor i s fie cunoscut ca atare de toi aceia care voiesc i trebuie s tie i s vad. - Clandestinitatea este viciul publicitii posesiei i presupune exercitarea posesiei pe ascuns fa de adevratul proprietar, astfel nct acesta nu o poate cunoate - Publicitatea este necesar s existe pe toat durata posesiei care este invocat n beneficiul uzucapiunii. Posesia sa fie neechivoca sub nume de proprietar Posesia este echivoc, deci viciat, atunci cnd nu se cunoate dac este manifestarea unui drept i are sau nu la baz un titlul. - succesorii sunt presupui a stpni bunul motenit unii pentru alii, motiv pentru care posesia lor nu este apt pentru a fundamenta dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. - uzucapiunea nu curge ntre coindivizarii a cror stare de indiviziune este rezultat dintr-o motenire. Se prezum c posesia exercitat de oricare dintre ei este n interesul i n numele tuturor.

92

Viciul de echivoc este : relativ - Echivocul este relativ n sensul c, n cazul indiviziunii, terii nu pot invoca acest viciu asupra actelor unui posesor, pentru c el se refer la raporturile dintre coindivizari i n aceast calitate el poate fi pus n discuie. limitat - Echivocul este limitat pentru c atunci cnd posesia comun este exercitat simultan de mai multe persoane este echivoc pentru oricare din persoanele care posed n comun i nu poate profita exclusiv nici uneia dintre ele. Felurile uzucapiunii n sistemul nostru legislativ sunt cunoscute i acceptate dou feluri de dobndire a dreptului de proprietate prin uzucapiune: a) uzucapiunea n sistemul Codului civil b) uzucapiunea n sistemul crilor funciare.

Uzucapiunea cunoscut n sistemul Codului civil Uzucapiunea cunoscut n sistemul Codului civil este aplicabil n acele pri ale teritoriului rii n care publicitatea imobiliar este realizat prin registrul de transcripiuni i inscripiuni. Ea este de dou feluri: - uzucapiunea de 30 de ani - uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. a) Uzucapiunea de 30 de ani Posesorul de rea-credin poate exercita o posesie util timp de 30 de ani i, ca atare, poate dobndi dreptul de proprietate prin prescripia achizitiv de lung durat. Acolo unde posesorul nu poate invoca o uzucapiune de 10 pn la 20 de ani, din cauz c nu are un titlu sau nu este de bun-credin, el poate ns dobndi dac a posedat 30 de ani

Pentru dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, prin ntrunirea cumulativ a dou asemenea condiii: a) posesia exercitat asupra bunului imobil s fie util, adic s reprezinte o posesie propriu-zis i neviciat;

93

b) posesia s fie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani, indiferent dac posesorul este de bun sau de rea credin.

b) Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani Aceast uzucapiune presupune totdeauna un intermediar ntre titularul primitiv i adevrat al dreptului i posesorul intermediar de la care eman titlul translativ, care este viciat i al crui viciu este cunoscut de posesor - astfel cum se remarc n doctrina veche. - Uzucapiunea constituie n asemenea caz o consolidare a titlului translativ, o acoperire prin buna-credin i prin posesiunea util i neviciat exercitate n timpul cerut de lege, a viciului de care titlul este afectat. - Este un mod derivat de dobndire a dreptului de proprietate, iar nu unul originar unde este ncadrat uzucapiunea n sistemul Codului civil, pentru c el presupune neaprat un titlu translativ, care este un raport juridic personal care determin natura dreptului dobndit. In acest caz Codul civil trateaz deosebit posesiunea util, condiionnd ca ea s fie exercitat cu bun-credin (spre deosebire de uzucapiunea de 30 de ani), ea avnd loc n temeiul unui titlu translativ de proprietate care, dac ar fi valabil, el nsui ar fi suficient s duc la dobndirea proprietii n momentul cnd actul s -a ncheiat. Posesorul crede n puterea translativ a actului de proprietate, acesta, ns, din deficiene intrinseci nu are calitatea sau puterea de a-i transfera proprietatea, ci numai posesiunea bunului ce l-a achiziionat. Posesorului i se acord tratamentul juridic, care const n aceea c dobndete proprietatea dac a posedat cu bun-credin timp de 10 sau 20 de ani, dup cum adevratul proprietar caruia i se opune prescripia achizitiv locuiete sau nu n acelai jude n care bunul este situat. Constatm c buna-credin i justul titlu sunt condiii fundamentale pentru uzucapiune i constituie elemente independente. n situaia n care adevratul proprietar a locuit succesiv n raza teritorial a mai multor tribunale, termenul de prescripie se calculeaz, la numrul de ani n care proprietarul a locuit n raza teritorial unde se afla imobilul se adaug un numr dublu de ani ct el a locuit n raza teritorial a altui tribunal, pentru ca s fie 10 ani, dar nu mai mult de 20 de ani. De aceea se i spune ca aceast uzucapiune este de la 10 pna la 20 de ani. Un aspect de actualitate este acela de a ti dac n prezent pentru uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, acest termen se aplic dup cum adevratul proprietar locuiete n "circumscripia curii de apel" sau n "raza teritorial a tribunalului" unde se afl imobilul. Apreciem c, dupa reglementrile de astzi n vigoare, condiia este ca adevratul proprietar s locuiasc n raza teritorial a tribunalului unde se afl imobilul
94

Buna-credin n cadrul acestei uzucapiuni trebuie s existe n momentul "ctigrii imobilului", adic acela al dobndirii posesiei, i concomitent cu justul titlu. Uzucapiunea curge n favoarea posesorului chiar dac ulterior buna-credin nceteaz sau titlul su nu mai este valabil. Buna-credin este prezumat i pentru c ine de forul interior al fiecrei persoane, nu gsim necesar ca posesorul s-i dovedeasc bunele intenii prin investigaii asupra situaiei reale a bunului. Sarcina probei i revine celui care contest buna-credin i nu posesorului. Stabilirea ei este o chestiune de fapt lsat la aprecierea judectorului care, n analiza ce o face, pornete de la prezumia bunei-credine.

Justul titlu este o alt condiie alturi de buna credin pentru dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea scurt. - Justul titlu trebuie s fie un titlu translativ de proprietate care eman de la o alt persoan dect adevratul proprietar, pentru c dac provine de la adevratul proprietar nu se mai pune problemea uzucapiunii. un titlu nul nu poate servi de baz prescripiei de 10 pn la 20 de ani. Potrivit aceleiai soluii, att buna-credin ct i justul titlu trebuie s coexiste.

un titlu lovit de nulitate absolut nu poate constitui un just titlu. Dar susinem c existena titlului lovit de nulitate absolut las deschis calea, dac posesia continu, s se dobndeasc dreptul prin uzucapiunea de 30 de ani, unde posesia este util, fcnd abstracie de calitile titlului i de buna sau reauacredin.

efectul propriu al uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani este acela de a consolida un titlu de dobndire viciat prin aceea c eman de la neproprietar, acesta este acoperit prin posesia util care a dinuit n termenul cerut de lege s-a conchis,

Partajul judiciar sau voluntar este declarativ de drepturi. Prin excepie, cnd vnzarea se face prin licitaie public, ea poate s constituie un just titlu, pentru c fa de achizitor partajul este constitutiv de drepturi. Fa de acesta opereaz o transmitere prin act juridic. Tranzacia dintre pri poate fi invocat ca just titlu pentru uzucapiunea scurt.Dac tranzacia extrajudiciar este ulterior prezentat n instan sau ncheiat n faa instanei, ea devine o tranzacie judiciar ce se consfinete prin hotrrea de expedient pronunat de instan , devenind astfel nscris autentic. Cerinele formei autentice sunt necesare la terenuri, dac se constituie un drept. Tranzacia ntre comotenitori are efect declarativ ca i partajul. Tranzacia, chiar cuprins n dispozitivul hotrrii judectoreti, este un contract cu
95

caracterele juridice ce i sunt specifice i are calitatea de just titlu ca orice contract pe care l d nelesul de just cauz. Nu constituie just titlu conveniile prin care un lucru imobil ajunge n stpnirea unui detentor precar sau n temeiul altui titlu n care posesiunea nu este exercitat pentru sine, cum sunt: locaiunea, depozitul, comodatul, contractul de nchiriere, atribuirea n folosin prin acte administrative conform Legii 15/1990, contractul de arendare conform Legii nr.16/1994, contractul de concesionare a unor imobile, cnd este opus acel titlu unui alt mod de dobndire, cum este exproprierea pentru utilitate public, conveniile de mpreal din cadrul unui partaj etc. Proba justului titlu cade n sarcina posesorului spre deosebire de bunacredin, despre care am artat c se prezum. Mijloacele de prob i ordinea de ad ministrare sunt cele puse la ndemn de dreptul procesual civil.

Just titlul este un titlu care are ca scop s transfere proprietatea, dar nu-i poate indeplini scopul propus prin el nsui din cauza c nu este pe deplin valabil. Uzucapiunea n regimul de carte funciar Este cunoscut realitatea c pe teritoriul Romniei se aplic sistemul de publicitate prin transcripiuni i inscripiuni, n vechiul regat, unde uzucapiunea este reglementat de Codul civil. n teritoriul Transilvaniei, Banatului si Bucovina de Nord, unde a mai rmas o mic poriune din teritoriu n componena Romniei, este aplicabil sistemul de publicitate prin cri funciare, aici uzucapiunea fiind reglementat prin Legea nr.115/1938. Aceasta face ca uzucapiunea s fie crmuit diferit n sistemul Legii nr.115/1938, subzistnd ns n paralel, dup cum vom vedea, i posibilitatea uzucapiunii dup legiuirile care au fost n vigoare anterior pe aceste teritorii, respectiv Codul civil austriac, legislaia local i dreptul cutumiar maghiar.

Nu trebuie, spunem noi, confundat uzucapiunea cu posesiunea.

Pn la extinderea legislaiei n Transilvania uzucapiunea a fost reglementat de legile locale i cutumele maghiare (uzucapiunea era de 32 de ani), iar n inuturile unde se aplica Codul civil austriac uzucapiunea opera printr-o posesiune exercitat timp de 30 de ani. Pentru toate drepturile reale ea opera de plin drept, fr ntabulare n cartea funciar. n aceste dou sisteme de drept uzucapiunea era o instituie de drept real spre deosebire de prescripie, care era o instituie de drept obligaional, de unde consecina c uzucapiunea (denumit i deposedare) constituie drept de proprietate pentru posesor.

96

Era admis att uzucapiunea mobilelor, ct i a imobilelor, ca o reminiscen a Curiei regeti ungare, avnd ca termen general de 32 de ani, iar pentru bunurile ecleziastice s-a meninut dreptul vechi de 40 de ani pentru uzucapiune. 1) n primul rnd, prescripiile mplinite sau ncepute nainte de extinderea C.civ.romn sunt i rmn reglementate de legile locale maghiare sau, dup caz, de Codul civil austriac, care prevedeau uzucapiune ca mod originar de dobndire n afara crii funciare, n condiiile art.1460 i urm. din aceast legiuire. Codul civil austriac constituia regula n aplicabilitate. 2) n al doilea rnd, prescripiile ncepute ntre datele de extindere ale legilor civile romne i momentul punerii n aplicare a Legii nr.115/1938, n doctrin i practic, s-a susinut c sunt guvernate de C.civ.romn, care a fost extins. 3) n al treilea rnd, dup data de 12 iulie 1947, uzucapiunea poate ncepe i i produce efectele numai n cadrul reglementat strict al Decr.Lege nr.115/1938, n art. 27 i 28.

n prezent i n cazul uzucapiunii trebuie avut n vedere noua reglementare a cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996, care pune ntr-o ipostaz nou publicitatea imobiliar, n primul rnd c dobndirea proprietii nu mai este condiionat de nscrierea n cartea funciar nemaiavnd caracter constitutiv. Ea are numai caracter de publicitate, iar uzucapiunea este, potrivit art.22, un titlu. Dreptul de proprietate este opozabil fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, alturi de proveniena lui prin succesiune, accesiune i vnzare silit i prin uzucapiune. Vom analiza pe rnd uzucapiunea reglementat de art.27 si 28 din Legea nr.115/1938, care este tabular i extratabular, precum i cea recunoscut n jurispruden ca fiind crmuit de legiuirile anterioare.

a) Uzucapiunea tabular este reglementat de art.27 din Legea nr.115/1938, care prevede c n cazul n care s-au nscris fr cauz legitim, adic pe baza unui titlu nevalabil, drepturi reale care pot fi dobndite prin uzucapiune, vor rmne valabil dobndite dac titularul dreptului le-a posedat cu bun-credin, potrivit legii, timp de 10 ani.

Acest fel de uzucapiune se numete convalescena titlului, expresie care sugereaz c trecerea unui anumit timp, are ca efect curirea titlului de viciile sale i se consolideaz dreptul existent pn atunci ntr-o stare de aparen.
97

n acest fel nceteaz posibilitatea unui dezacord permanent ntre starea de drept i ceea ce rezult din ntabularea dreptului real n cartea funciar. Aceast uzucapiune opereaz retroactiv i se numete uzucapiunea tabular. Dup trecerea unui timp de 10 ani, aparena creat de un titlu nevalabil sau chiar putativ produce att efectul aprrii terilor dobnditori, ct i consolidarea retroactiv a dreptului lor, adic chiar de la data nscrierii nevalabile fcut n favoarea lui, ce devine similar cu nscrierea fcut n temeiul unui titlu valabil. Practica judiciar d caracter excepional uzucapiunii stabilind n nelesul textului c ea duce la dobndirea dreptului: cnd s-a nscris n cartea funciar fr cauz legitim un drept de proprietate iar titularul lui l posed cu bun-credin, potrivit legii, timp de 10 ani.

Condiiile prescripiei tabulare sunt: a) nscrierea nevalabil a dreptului; b) posesia de bun credin; c) posesia de 10 ani. Efectele uzucapiunii tabulare constau n aceea c, cel nscris n mod nelegitim dobndete dreptul as upra cruia a fost nscris, modul de dobndire fiind un mod originar. Aparena creat se consolideaz retroactiv, prin aceea c titlul se cur de viciile iniiale. b) Uzucapiunea extratabular opereaza atunci cnd titularul dreptului real intabulat fiind decedat, dreptul dobndit pe cale de succesiune nu s -a nscris n favoarea motenitorilor, n care caz posesorul care a posedat imobilul n condiiile legii, timp de 20 de ani dup moartea titularului, poate s cear ntabularea n favoarea sa.

Avnd n vedere faptul c posesorul dobndete dreptul de proprietate, fr s fi fost ntabulat la nceperea posesiei, aceast uzucapiune a primit denumirea de uzucapiune extratabular. Condiiile cerute de lege pentru uzucapiunea extratabular sunt: a) titularul dreptului real de proprietate care este ntabulat n cartea funciar s fie decedat; b) cel ce invoc uzucapiunea s posede imobilul timp de cel puin 20 de ani de la moartea titularului;
98

c) aceast posesie s fie util, neavnd relevan dac posesorul este de bun sau de reacredin. - se prevede c cererea de ntabulare se adreseaz judectoriei de la locul siturii imobilului i va fi publicat prin afiare, pentru ca cei interesai s poat face opoziii. - Dac n termen de o lun nu s-au fcut opoziii, judectorul de carte funciar va dispune ntabularea dreptului de proprietate, prin ncheiere motivat. - Atunci cnd s-au fcut opoziii ele se noteaz n cartea funciar cu pricina i cauza se nainteaz instanei de judecat spre soluionare. Dup intrarea n vigoare a Legii notarilor publici, fiind desfiinate notariatele de stat, ca instituii, nu mai poate n nici un caz s se desfoare procedura notarial de constatare i nscrierea n cartea funciar a uzucapiunii extratabulare. Se arat competena judectorului delegat de carte funciar cu privire la operaiunile de nscriere, fr s figureze posibilitatea constatrii uzucapiunii extratabulare fr proces. Apreciem c Legea fondului funciar are ntietate, coninnd o procedur care duce la realizarea dreptului i atunci uzucapiunea nu poate fi invocat, de nici un fel, acolo unde atribuirea proprietii se face prin aceast lege.

La uzucapiunea extratabular posesorul are recunoscut retroactiv un drept de proprietate tabular, adic din momentul cnd posesia sa a nceput a curge. Cnd proprietarul tabular a decedat i nu a lsat urmai care s accepte succesiunea, este posibil uzucapiunea extratabular. n contextul legislativ actual este posibil uzucapiunea extratabular, att dac nu exist motenitor acceptant, ct i n cazul bunurilor cu privire la care s-a renunat de ctre proprietar, care mai apoi a decedat. Dac nici o clip bunul nu a fost fr stpn dup deces, sau dac nu s-a fcut o renunare n favoarea statului, posesorul poate s uzucapeze, n situaia prevzut de art.28 alin.1, din Legea nr.115/1938. Dac bunul astfel prsit i rmas fr stpn a fost preluat n domeniul privat al statului, fr ca statul s se intabuleze, motenirile vacante nu sunt enumerate ca aparinnd domeniului public, ele pot fi uzucapate de orice subiect de drept. Dac statul s-a ntabulat nu mai este ndeplinit cerina ca proprietarul tabular s fie decedat i exprimm prerea c nu se poate uzucapa, chiar dac este domeniu privat. n cazul cnd se ncadreaz la criteriile prevzute de art.4 i 5 al Legii nr.18/1991 sau dac li s-a dat ulterior o utilitate public prin
99

expropriere sau transformate n instituii publice (coli, biblioteci, sedii etc.), ele vor trece n domeniul public, acest fapt ntrerupe curgerea uzucapiunii pentru c vor trece n domeniul public devenind inalienabile i imprescriptibile . Jonciunea posesiilor Jonciunea posesiilor este adugirea la actual, a intervalului de timp ct posesia su, nsemnnd c cele dou posesiuni termenul necesar pentru dobndirea uzucapiune. posesia ce o exercit posesorul a fost exercitat de ctre autorul reunite succesiv s mplineasc dreptului de proprietate prin

Jonciunea posesiilor este o facultate lsat la aprecierea posesorului, care poate deci s se foloseasc sau s renune la ea. El poate s nceap o posesie diferit cnd nu se mai poate prevala de cea a autorului su. Autor este acela care a posedat anterior i nu este titular al dreptului de proprietate, iar acesta a transmis posesia ca stare da fapt. pentru a uzucapa, posesorul actual nu poate uni posesiunea cu cea exercitat anterior de titularul dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv. Posesiunea anterioar s fie exercitat de un neproprietar. Prin autor se nelege numai persoana care, ca i cel care invoc uzucapiunea, nu este titularul dreptului real, deoarece n cazul titularului acesta poate s-i transmit dreptul fr a mai face necesar invocarea uzucapiunii.

Pentru a se uni i opera cele dou posesii ntr-una singur, se cere ndeplinirea cumulativ a dou condiii: s fie vorba de o posesie propriu-zis; posesorul actual s fi dobndit de la autorul su pe baza unui raport juridic. Acest raport juridic trebuie s stea la baza faptului material al transmiterii stpnirii efective a lucrului, adic este necesar s ndeplineasc condiia unui act translativ de proprietate.

Transmiterea posesiei n temeiul unui raport juridic cu titlu particular are valoare pentru jonciunea posesiei, atunci cnd actul translativ din orice motive devine ineficient, cum ar fi un antecontract de vnzare-cumprare sau orice alt convenie nevalabil care d dreptul posesorului s prescrie mpotriva titularului dreptului. Uzurpatorul nu poate invoca jonciunea cu posesia pe care a uzurpat-o. Este cazul semnalat de practic, atunci cnd s-a constituit dreptul de proprietate prin Legea nr.18/1991, dar uzurpatorul ignor i preia posesia fr acordul titularului.
100

El nu poate invoca posesia antecesorului care avea titlu de proprietate pentru c este o cauz ntreruptoare. Este necesar s existe o posesie propriu-zis i nu una precar. Cel care o invoc trebuie s fie un succesor n drepturi al autorului i nu un uzurpator. Pentru a fi incident jonciunea posesiilor, legat de aspectul ce-l analizm, adic posesiile succesive s aib aceeai calitate i s fie doar vorba de posesii, este esenial de reinut c att autorul, ct i succesorul su s nu fi fost titularii dreptului real Prin urmare, nu este posibil unirea duratei posesiunii titularului dreptului real cu aceea exercitat de netitular. Dac posesorii actuali au dobndit dreptul de proprietate de la autorii lor prin act translativ, pentru c acetia erau proprietari de drept nscris n cartea funciar, nu exist o jonciune a posesiei i nu poate duce la uzucapiune. Posesia trebuie s aib aceeai calitate cu a autorului, principiu n raport de care pot s apar trei situaii : a) cnd posesia actual este de aceeai natur cu posesia autorului, fiind de bun sau de reacredin. Posesorul actual continu calitatea i are acelai termen ca autorul putnd uzucapa, dup caz, n 30 de ani sau de la 10 la 20 de ani; b) cnd posesorul actual este de rea-credin iar autorul su a exercitat o posesie de buncredin i cu just titlu, el va putea uzucapa numai n termenul de 30 de ani prevzut pe art.1890 C.civ.; c) situaia invers, cnd posesorul actual este de bun-credin i are just titlu, iar autorul su a exercitat o posesie de rea-credin, el are facultatea fie s nceap o prescripie nou de 1020 de ani, fie s beneficieze de jonciunea posesiile, cnd opereaz n mod obligatoriu uzucapiunea de 30 de ani. Efectele uzucapiunii Principalul efect al uzucapiunii este tocmai acela care este dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului uzucapat. Acest efect se rsfrnge retroactiv, n sensul c uzucapantul va fi considerat proprietar al bunului din ziua n care a nceput a poseda i aceast posesie a fost util. Uzucapiunea poate fi invocat pe calea aciunii principale sau reconvenionale n justiie, n care posesorul n calitate de reclamant solicit acest lucru. Ea mai poate fi invocat pe cale de excepie ca un

101

mijloc de aprare mpotriva aciunii n revendicare introdus de adevratul proprietar sau de o alt persoan Ca o consecin a dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de ctre posesor, corelativ se stinge acest drept pe care l-a avut pn atunci fostul proprietar.

Uzucapiunea este lsat la aprecierea titularului dreptului de a o invoca i ca atare interdicia judectorilor de a putea aplica din oficiu este de ordine public, pe cnd dup regulile generale ale prescripiei extinctive n dreptul nostru este exact invers, prescripia fiind imperativ i ocolirea ei este o cauz de nulitate absolut.

De regul, prescripia achizitiv este opus aciunii n revendicare a vechiului proprietar, fcndu-se dovada uzucapiunii . Posesorul poate renuna la beneficiul oferit de uzucapiune, actul su de renunare se poate face dup mplinirea ei. Renunarea poate s fie expres sau tacit, cel care o face s fie capabil s ndeplineasc acte de dispoziie, cu alte cuvinte s aib capacitatea de a nstrina. Sunt considerati c au legitimare de a cere constatarea uzucapiunii i creditorii posesorului uzucapant, pe calea aciunii oblice. Ei pot cere cenzurarea actului de renunare a titularului sau o pot face cnd beneficiarul a renunat la ea. Dreptul lor este cu att mai puternic cu ct se constat c renunarea sau delsarea s-a fcut pentru a le frauda interesele, cnd pot solicita revocarea acelei renunri, prin aciune paulian.

Din coroborarea textelor legale ale art.1842 C.civil, 282 i urm. C.pr.civ., la instana de apel (tribunal) se poate invoca beneficiul uzucapiunii. Tribunalul este instana la care se face apel n materie de uzucapiune, cale de atac care are caracter devolutiv i este instana care, potrivit legii, pronun o hotrre definitiv dup reglementrile actuale. posesorul pierde posibilitatea de a mai invoca uzucapiunea n faa Curii de Apel. n literatura juridic s-au exprimat opinii diferite asupra dobndirii dreptului n cazul uzucapiunii prev. de art. 28 din Legea nr. 115/1938, discuie generat de faptul c dreptul este
102

constituit din momentul intabulrii. Sub influena jurisprudenei instanei supreme, opinia mai realist i de interes practic la care subscriem, este c n cazul uzucapiunii prev. de art. 28 din Legea nr. 115/1938, dreptul real se dobndete retroactiv, de la data mplinirii uzucapiunii, chiar dac nu s-a intabulat n cartea funciar. Ca argument suplimentar este perspectiva oferit de Legea cadastrului n care ntabularea nu mai are efect constitutiv ci de publicitate. Pn atunci uzucapantul a avut un drept de proprietate extratabular.

C. Dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin a unui bun frugifer Posesorul de bun-credin ctig proprietatea tuturor fructelor i este, n principiu, valabil att pentru posesorul cu titlu particular, ct i pentru acela al unei universaliti, adic al unei moteniri. Posesorul de bun-credin dobndete fructele lucrului pe msura perceperii lor. Cnd proprietarul va revendica lucrul su posesorul nu va fi obligat s restituie nici fructele care deja erau percepute i nici valoarea lor. dreptul de a culege fructele aparine proprietarului n temeiul art.493 C.civ. Acestea s-ar cuveni proprietarului n virtutea dreptului de accesiune considerat inexact n literatura de specialitate, deoarece culegerea fructelor trebuie privit ca un efect al nsui dreptului de proprietate, fiind unul din atributele acestui drept. Aceasta este regula general. Revenind la posesorul de bun-credin, care este excepia, nu se cere ca titlul invocat s formeze un element distinct de buna credin, ci reprezint doar un aspect al acesteia, un element intrinsec sau justificare a ei.

Ideea este preluat din practica judiciar care a statuat c pentru dobndirea fructelor este suficient ca posesorul s fi avut numai credina n existena titlului de proprietate, chiar dac acest titlu nu a existat n realitate, nefiind nici o asemnare cu uzucapiunea de la 10 la 20 de ani. Nu are importan c a fost luat drept valabil titlul viciat dintr-o eroare de fapt sau o eroare de drept. Posesorul de bun-credin, crezndu-se proprietar sau titular al dreptului real, care justific dobndirea fructelor, a depus o activitate i cheltuial de timp i energie pn ce le-a perceput i a dispus de bun, tot astfel cum ar fi fcut i adevratul proprietar. n programul su social i economic, fondul de timp afectat este n strns legtur cu intenia manifest i de buna credin c acioneaz n condiii normale.
103

Supunerea lui la obligarea ulterioar de a le restitui ar nsemna o constrngere i privaiune material. Dobndirea fructelor - indiferent dac sunt naturale, industriale sau civile- se face pe msura perceperii lor. De aici se desprinde consecina c el nu dobndete fructele civile ajunse la scaden dar pe care nu le-a cules sau ncasat. Momentul dobndirii este cel al culegerii, neavnd nici o importan dac le-a consumat sau nu. Important este s fie separate de imobil i apropiate. Posesorul de bun-credin nu poate fi obligat la restituirea fructelor dect la data punerii n ntrziere. Din acest moment apreciem c el devine de rea-credin, tiind c titlul translativ nu este valabil i nu se mai poate considera n eroare. Din acest moment poate s-i reformuleze preocuprile. Sunt considerate percepute la timpul potrivit fructele culese n condiii normale, adic cele naturale la coacere, la maturizarea lor, iar cele civile la mplinirea scadenelor, altminteri nu poate dobndi dreptul de proprietate. Dac fructele nu pot face obiectul dreptului de proprietate privat posesorul nu mai are nici o protecie, cel mult s i se plteasc cheltuiala avut cu culegerea lor. n momentul cnd posesorul cunoate viciul nceteaz i buna-credin i are pentru pri consecina c posesorul va restitui fructele. S-a considerat n practica judiciar c bunacredin nceteaz cnd s-a introdus mpotriva posesorului aciune n revendicare. Considerm c buna credin nceteaz i atunci cnd se formuleaz mpotriva lui o aciune posesorie, cnd este notificat s-au somat oficial pentru restituirea bunului, cnd proprietarul face acte exterioare evidente ce sunt de natur a-i curma credina greit n titlul su. Dispozitiile art.485 C.civ. i gsesc aplicaiune att asupra posesorului unei universaliti juridice, ct i unui bun singular. Aadar, posesorul unei moteniri de la care adevratul motenitor a ctigat motenirea, are dreptul s pstreze fructele ce decurg din acea motenire, pe care le-a cules cu bun credin. n cazul unei succesiuni, acceptarea are efect retroactiv de la data deschiderii succesiunii, cel ce a acceptat cu bun-credin are dreptul la toate fructele de la data deschiderii succesiunii, chiar dac nu a fost el cel care le-a cules dar i-au fost predate. n doctrin a fost criticat cerina art.486 C.civ., c posesorul s posede ca proprietar "n puterea unui titlu translativ de proprietate", deoarece justul titlu nu constituie o condiie a bunei-credine, ci numai un mijloc de dovad a acesteia,ceea ce nseamn c posesorul este ndreptit s devin proprietarul fructelor chiar n ipoteza unui titlu nul sau a unui titlu

104

putativ, adic n situaia cnd posesorul este convins c are un titlu valabil, dei este vorba de un titlu viciat. I mportant este convingerea posesorului ca titlul su este valabil, indiferent de caracterul i trs turile sale i de la cine provine. Poate fi vorba de un testament fals, la fel motenitorul poate fi aparent. Posesorul se afl ntr-o eroare scuzabil provenind din faptele altuia, a unui eveniment sau chiar o stare de drept, cum ar fi fructele dup un bun indiviz care a revenit n lotul altui coprta.

Cazurile n care posesorul de bun credin poate pstra fructele. Posesorul de bun-credin poate s pstreze fructele i atunci cnd el deine titlul su de la adevratul proprietar, dar el este n situaia de a pierde bunul productor de fructe, ca urmare a unei aciuni personale sau reale. Sunt dou exceptii de la regula privind dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin. 1. Situaia n care titlul dobnditorului este desfiinat retroactiv ca efect al unei condiii rezolutorii. - Rezoluiunea funcionnd retroactiv red dobnditorului i ceea ce a produs bunul pe tot timpul ct nu i-a aparinut posesia. Posesorul temporar, chiar de bun-credin, nu poate pstra fructele pentru aceast perioad. Aplicarea art.485 C.civil ar fi contrarie caracterului retroactiv al rezoluiunii. 2. Situaiile n care texte exprese ale legii civile reglementeaz n mod deosebit restituirea fructelor. - Texte exprese sunt de pild art.756 al.2 C.civil, care precizeaz ca fructele lucrurilor supuse raportului se datoreaz din ziua deschiderii succesiunii; art.854 C.civil prevede c donatarul va restitui fructele poriunii ce trece peste partea disponibil, din momentul morii donatorului. Condiiile dobndirii fructelor de ctre posesorul de bun credin. Aceste condiii sunt: a) bun-credin - buna-credin trebuie s existe la dobndirea fructelor. Componentele bunei credine sunt existena titlului i ignorarea viciilor acestuia. Titlul putativ existent doar n imaginaia posesorului este echivalent cu un titlu real. Ignorarea viciilor titlului const n netiina c nu a dobndit de la adevratul proprietar sau titlul are carene pe care nu le tia i nici nu avea n mod obinuit cum s le tie. Cazul frecvent ntlnit de viciere a titlului este dobndirea de la
105

un non dominus , pe care posesorul l-a crezut c este adevratul proprietar. Ignorarea viciilor titlului este n legtur numai cu persoana posesorului i numai n momentul perceperii fructelor. Un succesor poate s dobndeasc fructele percepute dup deschiderea succesiunii cu condiia s fie de buncredin, la rndul su, n momentul perceperii. buna-credin de dobndire a fructelor trebuie s existe i n momentul cnd sunt culese, adic la fiecare percepere. Ea se prezum, sarcina probei revine prii adverse, care va trebui s dovedeasc c posesorul este de rea credin, fiindc a cunoscut viciile titlului su.

b) perceperea fructelor - dreptul posesorului se refer numai la fructele civile i naturale ale bunului. - fructele se dobndesc prin culegere, prin percepere, modalitate care este o motenire din dreptul roman. Perceperea trebuie s aib loc efectiv pe durata posesiei i nu se pot reine fructele ajunse la scaden nainte de intrarea n posesie. Efectele pluralitii simultane a posesiei. Posesia plural sau coposesia nu este definit n legislaia civil, dar se deduce din noiunea proprietii indivize. Coposesia este o stare de fapt constnd din stpnirea unui bun de ctre mai multe persoane, care n calitate de posesori exercit cu caliti identice. n materia dobndirii fructelor civile coposesorii de bun-credin dobndesc pro parte fructele lucrului comun.

Practica judectoreasc i apoi literatura de specialitate au nclinat, n ultima perioad a regimului politic trecut, n sensul de a nu trata att de sever pe posesor i de a-i da dreptul la pstrarea fructelor.. El a fost cel care a depus eforturi pentru ntreinerea i valorificarea imobilului i ar fi nedrept s le restituie proprietarului, care s profite de roadele muncii altuia. Nu putem respinge ideea de echitate care pledeaz n favoarea posesorului de buncredin de a dobndi fructele.

106

D. Succesiunea - ca mod de dobndire a dreptului de proprietate Consideraii generale Succesiunea este enumerat n art.644 C.civ. printre modurile prin care se dobndete (transmite) proprietatea. Este modul cel mai frecvent prin care ia natere dreptul de proprietate comun pe cote-pri. De regul, cu ocazia transmiterii unei succesiuni, ctre mai muli succesori, dreptul de proprietate exclusiv ce aparinea defunctului, care era unic titular al dreptului de proprietate, se nlocuiete cu un drept de proprietate comun pe cote pri, atunci cnd sunt mai muli motenitori chemai s li se transmit patrimoniul defunctului. Indiviziunea succesoral este caracterizat ca o universalitate de bunuri ce se transmit ctre mai muli motenitori, dreptul fiecruia fiind determinat print-o cot parte abstract, neindividualizat n materialitatea ei, asupra bunurilor concrete care formeaz masa succesoral. Noiunea de succesiune se impune a fi precizat, ea primind n dreptul civil dou accepiuni. 1) desemneaz orice transmisiune de drepturi (ntre vii sau pentru cauz de moarte); 2)desemneaz, transmisiune pentru cauz de moarte care este echivalentul noiunii de motenire (motenitor). Transmiterea dreptului de proprietate prin succesiune are loc n dou moduri: succesiunea legal, cnd motenirea se defer prin lege, aceasta poart denumirea de motenire ab intestat; succesiunea testamentar, cnd motenirea se transmite printr-un act de ultim voin a defunctului; succesiunea contractual (donaii de bunuri viitoare), cnd determinarea persoanei dobnditoare este fcut prin contract.

Devoluiunea succesoral contractual, avnd la baz un act juridic (contractul), nu poate fi cuprins n cadrul succesiunii ca mod de transmitere a proprietii, ci ntr-un alt mod, anume: contractul. Ea se realizeaz n temeiul donaiei de bunuri viitoare care pot avea ca obiect, ntregul patrimoniu, o fraciune a acestuia sau bunuri individual determinate. Succesiunea este o cauz de transmitere mortis causa, avnd particularitile sale, printre care afar de cazul n care se refer la bunuri luate singular, se transmit nu numai drepturi, ci i obligaii, deci mai mult dect o proprietate. Sinonim cu termenul de succesiune, Codul civil mai folosete i terminologiile de "motenire" i "ereditate", avnd acelai neles. Toate la un loc desemneaz alturi de transmisiunea

107

mortis causa i obiectul acelei transmisiuni, care este averea lsat de de cuius(2). Legatul Legatul este actul juridic cuprins ntr-un testament prin care testatorul desemneaza una sau mai multe persoane care, la decesul sau, vor primi ntreg patrimoniul, o fractiune din el sau bunuri determinate din patrimoniul testatorului. Dreptul de accepta succesiunea se prescrie n termen de 6 luni socotit de la data deschiderii succesiunii, care se aplica n cazul trans misiunilor succesorale universale s i cu titlu univers al, iar n cazul trans misiunilor cu titlu particular, aceste termen este de 3 ani. E. Contractul - ca mod de dobndire a dreptului de proprietate Consideraii generale Contractul sau convenia translativ sau constitutiv de drepturi reale este modul de dobndire cel mai frecvent ntlnit, att ca varietate ct i ca multitudine de operaiuni juridice n viaa social de toate zilele. Contractul este un mod de dobndire cu titlu particular, cu titlu oneros n marea majoritate a cazurilor (contractul de donaie este cu titlu gratuit) i i produce efectele n timpul vieii participanilor, pentru c este un act juridic ntre vii. Este, de asemeni, un mod derivat de dobndire pentru c are ca efect translaia proprietii de la un titular la altul, care opereaz n virtutea acestui act juridic. Contractul este acordul de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane cu intenia de a constitui sau a stinge ntre ele un raport juridic, adic de a produce efecte juridice. n seciunea de fa, prezint importan numai acele contracte prin care se transmite un drept de proprietate, fcnd parte din aceast categorie: vnzarea-cumprarea, schimbul, donatia si renta viager. - Ele au caracteristica esenial c strmut proprietatea de la un titular la altul, efectul fiind acela pe care prile l urmresc de a se dobndi dreptul de proprietate n persoana unui nou titular. Cel mai des ntlnit, constituind arhetipul este contractul de vnzare-cumprare prin care una din pri (vnztorul) strmut dreptul de proprietate sau un alt drept al unui bun al su celeilalte pri (cumprtorul) care se oblig n schimb a plti vnztorului preul bunului vndut. Caracterele sale juridice sunt: a) este un contract sinalagmatic (bilateral); b) este un contract cu titlu oneros;
108

c) este un contract comutativ; d) este un contract consensual; e) este un contract translativ de proprietate, n principiu, n momentul realizrii acordului de voin (art. 1295 C.civ.). n cadrul lucrrii de fa vom releva cteva caracteristici globale i necesare pentru nelegerea acestui mod de dobndire. ca mod de dobndire se deosebete de celelalte moduri pentru c toate reglementrile Codului civil se bazeaz pe principiul libertii contractuale. Prile sunt libere s-l ncheie sau nu, tot ele hotrsc asupra coninutului, formei i efectelor acestuia. Acordul de voin st la baza ncheierii lui. - De principiul libertii contractuale se poate vorbi pn la limitele care intereseaz ordinea public; - de principiul forei obligatorii, n sensul c contractele ncheiate au putere de lege ntre prile contractante i nu pot fi modificate sau revocate dect prin consimmntul mutual. - Realizarea acordului de voin privete toate clauzele contractuale i se realizeaz prin ntlnirea ofertei de contractare cu acceptarea ofertei respective, ducnd la ncheierea lui valabil cnd voinele sunt concordante cu privire la toate clauzele. Sub aspectul efectelor sunt supuse principiului relativitii, iar n privina opozabilitii contractele sunt cel mai important izvor de obligaiuni, guvernate de principiul inopozabilitii fa de teri. Noiunile de "contract" i de "convenie" sunt sinonime, caracterizate n doctrin astfel: convenia este genul iar contractul este specia i sunt considerate n context ca reprezentnd aceeai semnificaie. n cazul acestui mod de dobndire a proprietii principiul este c transmiterea dreptului de proprietate are loc n chiar momentul ncheierii contractului,dobnditorul poart riscul pieirii sau distrugerii lucrului chiar dac nu s-a fcut tradiiunea lucrului. Aceasta opereaz prin simplul consimmnt al prilor, fiind consacrat principiul consensualismului n virtutea cruia contractul se consider valabil ncheiat prin simplul acord de voin al prilor sau solo consensu. Fac excepie acele situaii prevzute expres de lege legate de ndeplinirea unor cerine de form. n mod tradiional art.1295 al.1 din C.civ. prevede faptul c vnzarea devine perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nu s-a predat i preul lui nu se va fi numrat.
109

Prile pot deroga, prin clauzele pe care ele le insereaz, de la aceast regul statuat n art.1295 C.civ.

n condiiile actuale sunt dese situaiile cnd simplul acord de voin nu mai este suficient. - contractului de donaie prevede obligativitatea respectrii unor solemniti, cerina ad validitatem a formei autentice, sub sanciunea nulitii absolute. cu regimul juridic al terenurilor, acestea pot fi nstrinate ntre vii, numai n form autentic, iar dreptul de proprietate asupra imobilelor n regimul de carte funciar se constituie n momentul ntabulrii. darurilor manuale, donaia devine valabil i proprietatea este dobndit de donatar atunci cnd are loc remiterea material a bunului, obiect al donaiei. Pe lng cele artate, de la principiul potrivit cruia transferul dreptului de proprietate la dobnditor opereaz n momentul ncheierii valabile a contractului, exist un numr de patru exceptii. 1) cnd prin contract s-a stabilit de ctre pri c pentru transferul sau constituirea dreptului real se prevede mplinirea unui termen sau realizarea unei condiii suspensive. 2) cnd contractul se refer la bunuri viitoare, transferul dreptului de proprietate este realizat la data cnd s-a prevzut n convenie predarea sau cnd aceast predare a devenit efectiv. Vnzarea de bunuri viitoare (res futura) se refer la acelea care nu exist n momentul ncheierii contractului, dar vor exista n viitor. Dintre bunuri viitoare numai motenirea nedeschis nu poate face obiectul unui contract . 3) sunt contractele care au ca obiect bunuri generice, cnd transferul dreptului de proprietate are loc numai n momentul individualizrii (determinrii) prin operaiile de msurare, cntrire sau numrare, ce de regul sunt realizate odat cu predarea bunului. 4) se refer la vnzarea de imobile in sistemul de publicitate imobiliar prin cri funciare, dreptul de proprietate, ca de altfel orice drept real, se transmite numai pe data ntabulrii, adic a nscrierii n cartea funciar, conform Legii nr.115/1938. n lipsa nscrierii unor astfel de drepturi n cartea funciar nu poate fi opus de o parte contractant celeilalte pri contractante, pentru c ambele sunt inute la respectarea obligaiilor pe care i le-au asumat ntre ele. Dup intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, excepia i pierde actualitatea. Pentru a fi opozabil terilor, acest drept trebuie nscris i el se consider constituit din acel moment. Potrivit cu noua reglementare a cadastrului i a publicitii imobiliare, se pare c nscrierea de carte funciar nu mai are caracter constitutiv de drepturi ci numai un caracter de opozabilitate fa de teri.
110

n legtur cu autorizarea prealabil a unor nstrinri precizm c, n prezent, se impune n urmtoarele situaii: a) cazul prevzut de art.5 al.3 din Legea nr.15/1990 potrivit cruia nstrinarea bunurilor aparinnd regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort; b) cazul prevzut de art.12 din Decretul-Lege nr.61/1990, potrivit cruia la vnzarea locuinelor proprietate de stat cumprate pe baz de credit, pn la ramburs are, locuina nu poate fi nstrinat dect cu autorizarea prealabil a C.E.C.; c) cazul vnzrilor de aciuni i active potrivit art.50 al.2 si 60 din Legea nr.58/1991, n cadrul aciunii de privatizare, numai cu aprobare prealabil a Ageniei naionale de privatizare; d) cazul prevzut de art.15 al.4 din Legea nr.85/1992, potrivit cruia pn la rambursarea integral a preului locuina nu poate fi nstrinat, fr autorizarea prealabil a unitii vnztoare; e) cazul achiziiilor publice, unde trebuie s fie respectate condiiile i aprobrile prevzute de O.G.nr.12/1993; f) cazul construirii de locuine cu credite acordate n condiiile Legii locuinei nr.114/1996; bunul dobndit prin astfel de credite nu poate fi nstrinat dup cum glsuiete art.20 al.6 din aceast lege. Autorizarea prealabil nu mai are nici n aceste cazuri limitate caracterul puternic i de ordine public al actului adminsitrativ unilateral i cu efect sancionator, dup cum era regimul juridic pn n anul 1990.

Alte moduri de dobandire a dreptului de proprietate

F. Legea - ca mod de dobndire a dreptului de proprietate Prevzut de art.645 C.civ. ca mod de dobndire a dreptului de proprietate, este controversat n literatura de specialitate. Aezat la temelia oricrei ordonri a relaiilor sociale, legea st i la temelia dobndirii proprietii n toat diversitatea, extinznd raionamentul legea este la urma urmei premisa oricrei dobndiri i ca atare nu este distinct. Ea este o consacra re a dreptului de proprietate asupra unui lucru intrat n stpnirea persoanei, n condiii anume determinate, dar, n nici un caz, legea nu nzestreaz de la sine pe nimeni cu un drept de proprietate. Pentru argumentarea punctului de vedere sunt date exemplele motenirii ab intestat, unde se are n vedere criteriul afeciunii prezumate din partea defunctului pentru rudele sale i cel al rezervei succesorale, unde proprietatea nu decurge direct din lege.

111

Motenirea legal este n fond un testament prezumtiv al defunctului, pentru c el are o anumit afectaiune pentru rudele sale, altminteri ar fi lsat testament sau ar fi nstrinat el nsui bunurile n timpul vieii. Aceasta este o reminiscen din vechiul drept roman, unde motenirea testamentar era regula, iar lsarea devoluiunii succesorale dup rudenia fireasc, adic dup lege, a constituit excepia. Motenirea legal care a devenit fireasc n societile contemporane, las loc ideii de testament prezumat n interpretarea dat de doctrin, dar care n practic i-a pierdut interesul. Devoluiunea succesoral are loc n cele dou moduri, i este acceptat c acest aspect este dezvoltat n nelesul legii. S-a remarcat n acest sens c funcioneaz criteriul afectaiunii prezumate, ca o atitudine fireasc pe care trebuie s o aib defunctul fa de rudele sale, crora n condiii normale le las motenirea sau o parte din aceasta. Dar, n situaia motenitorilor rezervatari s-ar putea susine c se realizeaz n direct o achiziie n puterea legii. Acestora, pe consideraiuni de moralitate, legea le rezerv o fraciune din patrimoniu. n faa testatorului se pun opreliti legale n sensul c nu poate nstrina totul prin testament, dac exist so supravieuitor sau descendeni. Existena acestora ns este tot o mprejurare de fapt de care sunt legate efecte juridice. Se consider de unii autori i n doctrina actual c mai toate modurile de dobndire pot fi cuprinse n modul general care este legea, sau unele chiar lipsesc din enumerare, precum i dobndirea pe cale de execuie silit. Dac execuia silit nu este un mod de dobndire prevzut de Codul civil, ea trebuie acceptat n opinia acestor autori ca fiind un mod derivat de dobndire, pentru c se ntemeiaz pe gajul general ce-l au la ndemn creditorii chirografari, asupra patrimoniului debitorului. Gajul general duce la concluzia c debitorul a consimit implicit ca n cazul n care nu-i ndeplinete obligaia s poat fi urmrite bunurile din patrimoniul su prin posibilitatea oferit creditorului de a trece la vnzarea silit a lor.

Trebuie s reinem, ns, c, aa fiind, nu putem face abstracie de la prevederea expres a art.645 C.civ. care consacr legea ca mod de dobndire a dreptului de proprietate, ceea ce nu poate fi ignorat. Se pare c domeniul de aplicare al legii n materia dobndirii proprietii cuprinde: - dobndirea fructelor prin posesia de bun-credin, reglementat de art.485 C.civ. n caz c posesia nu este de bun-credin posesorul este obligat la restituire; - dobndirea coproprietii zidului comun, care are loc potrivit art.597, din cod, cnd vecinul care nu a contribuit la nlare poate ctiga dreptul de comunitate, dac pltete cheltuiala pentru partea sa, care de regul este jumtate, precum i a locului folosit pentru lrgirea i edificarea acestui zid; n acelai sens se exprim i art. 598 C.civ., referitor la zidul existent, care poate fi fcut comun, n tot sau n parte, pltind primului stpn jumtate din valoarea sa, n aceleai condiii ca n textul anterior;

112

***** - dobndirea mobilelor prin posesia de bun-credin, n condiiile art.1909 C.civ. care instituie o prezumie legal absolut de proprietate, n beneficiul posesorului de buncredin. n ce privete practica judiciar a instanelor, s-a admis c legea constituie un mod de dobndire a proprietii. S-a reinut c trecerea bunului prsit n favoarea statului, n temeiul Decr.nr.111/1951, opereaz n temeiul legii. Temeiul este acest act normativ, iar titlul n baza cruia opereaz este hotrrea judectoreasc pronunat de instana sesizat n acest sens. Titlul de proprietate pentru amenajamentele silvice n favoarea statului rezult din combinarea Legii nr.204/1947 pentru aprarea fondului forestier cu dispoziiile constituiilor din 1948, 1952 i 1965, care au instituit proprietatea de stat asupra pdurilor. Aceste acte normative au fost n vigoare iar practica judiciar le-a considerat ca avnd efecte asupra dobndirii proprietii n temeiul legii, de unde rezult concluzia c ideea nu poate fi exclus. mproprietrirea n temeiul reformelor agrare, fcute dup legile din 30 iulie 1921 i din martie 1945, vizeaz anumite persoane, determinate de lege i n virtutea creia se dobndete proprietatea. Dar i n practica mai recent a instanelor judectoreti legea apare ca un mod distinct de dobndire a proprietii, innd seama de art.645 C.civ. Punndu-se problema restituirii unor imobile naionalizate, C.S.J. a reinut c legea reprezint un mod distinct de dobndire a proprietii, iar naionalizarea dispus prin Decr.nr.92/1950 a avut ca efect, pe de o parte, stingerea dreptului fotilor proprietari asupra imobilelor naionalizate, iar pe de alt parte, constituirea dreptului de proprietate al statului asupra acestor imobile. n spe, statul, n calitate de prt a dovedit titlul su de proprietate care i are izvorul n lege i n cadrul aciunii n revendicare, care presupune preexistena acestui titlu, instana va constata dac este mai bine caracterizat, n raport cu reclamantul care este titularul dreptului, dobndit prin oricare din modurile prevzute de lege. n condiiile Constituiei din 1991, naionalizarea nu mai este prevzut ca mod de dobndire, regimul proprietii este de ordine public i este astfel reglementat, dar nu se refer la dreptul nsui. Ca atare, instana nu poate schimba titularul dreptului de proprietate dobndit anterior, n temeiul legii de naionalizare. n sprijinul considerrii legii ca un mod distinct de dobndire a dreptului de proprietate, invocm un alt argument de text, prevzut de art.8 din Legea nr.18/1991 a fondului funciar, care se refer la constituirea acestui drept pentru o anumit categorie de persoane. Nu avem n vedere pe cei crora li se reconstituie dreptul de proprietate, fa de care msura este reparatorie i li se restituie un drept pe care l-au avut anterior. Pentru cei crora li se constituie dreptul de proprietate, nici un alt mod prevzut de art.644 i 645 C.civ. nu le este aplicabil. Numai legea poate fi considerat mod de dobndire a dreptului de proprietate, n toate situaiile ce nu se ncadreaz n celelalte moduri prevzute de Codul civil. innd seama de reglementri relativ recente se pot aduce argumente de text i de practic judiciar n justificarea acestui mod de dobndire. Astfel este cazul dobndirii
113

proprietii prin art.20 din Legea nr.15/1990 potrivit cruia bunurile din patrimoniul fostelor ntreprinderi aflate n administrare sunt, potrivit alin.II, proprietatea societilor comerciale nfiinate prin reorganizarea dispus de acest act normativ. ntr-o spe soluionat n faa curii de apel, s-a stabilit c dou magazine de pine care constituiau obiect al litigiului, au trecut n proprietatea prtei n virtutea art.20 din Legea nr.15/1990. G. Tradiiunea - ca mod de dobndire a dreptului de proprietate . Tradiiunea este un mod de dobndire a dreptului de proprietate enumerat de textul art.644 C.civ. Ea este un mod originar de dobndire, pentru c privete lucruri care nu au aparinut nimnui (aquisitio originaria). Acest mod de dobndire i-a pierdut interesul n zilele noastre. Termenul de tradiiune, consacrat i de codul nostru civil nc n vigoare, are n legislaii diferite tot att de diferite accepiuni. Actul juridic (contractul de vnzare, de donaie etc.) d natere numai la un raport de drept personal, prin care cumprtorul, de pild, poate pretinde tradiiunea lucrului cumprat. Actul juridic datorit caracterului dominant volitiv poate fi alterat de vicii sau afectat de modaliti i condiii, el este desprit de transmiterea dreptului real, care este al doilea moment. Cele dou momente sunt distincte, ca atare tradiiunea este acea care reflect momentul transmiterii dreptului real, prin supunere la prescripiile formale ale legii (ex. imobile) sau prin remiterea material a bunului (ex. la mobile). Fr dovada tradiiunii corporale a mobilelor, care se afl la un ter, nu se poate considera c s-a dobndit proprietatea. Tot la mobile art.427 i 428 din C.civ.austr. au consacrat ca modaliti efective ale tradiiunii: predarea simbolic i tradiia prin declaraiune. Aceasta funciona la mobile prin predarea documentelor justificative, punerea unor semne distinctive (la tradiiunea simbolic pentru lucrul ce nu putea fi predat imediat corporal), sau predarea bunului prin manifestarea evident a voinei de a deine bunul pentru viitor de ctre primitor, avnd de acum nainte un drept real (cnd opereaz efectiv tradiia, ca a doua faz ce marcheaz dobndirea proprietii).

Tradiia era acea formalitate esenial, fr observarea creia acordul dintre pri nu poate avea efectul abrogator de drept pentru o parte i efectul constitutiv de drept pentru cealalt parte. La imobile, transmiterea proprietii se fcea prin nscrierea n cartea funciar, care era considerat ca tradiiunea bunului (asemntoare predrii simbolice de la mobil, cum ar fi predarea biletului de proprietate pentru un animal luat din obor).
114

ntabularea const n nregistrarea n registrele publice de carte funciar a dreptului real transmis echivalent - dup cum am vzut - tradiiunii. Adic, ntabularea era egal tradiiunii i aceasta transmitea dreptul de proprietate, iar nu convenia prilor. Pe lng schimbarea faptic a posesorului prin tradiie, este necesar ca proprietatea s se strmute n favoarea achizitorului de drept s se opereze i nscrierea n cartea funciar. nscrierea este momentul consumrii consensului prilor i se ndeplinete cu aceast formalitate. Titlul, adic contractul, testamentul, sentina judectoreasc sau dispoziia legii constituiau modaliti ale achiziiei mijlocite. Dar art.425 preciza c Titlul singur nc, nu d proprietate. Proprietatea se poate ctiga numai prin predare i luare n primire just. Practica Codului civil austriac a consacrat c dobndirea deplinei proprieti opereaz prin ntabulare, ca operaiune distinct de acea a consensului prin act juridic.

Am struit puin asupra acestui aspect avnd n vedere Legea nr.115/1938, care prevede la art.17 c dreptul de proprietate n regimul de carte funciar se transmite odat cu nscrierea lui n cartea funciar. ntabularea este momentul constituirii dreptului de proprietate. Publicitatea imobiliar prin regimul de carte funciar existent la noi are, fr ndoial, la origine sistemul din legislaia austriac Acceptnd soluia din dreptul austriac, s-ar diminua rolul conveniilor pentru dobndirea proprietii, ceea ce n concepia dreptului romn nu este admis.

Indiscutabil legiuitorul nostru s-a inspirat din jurisprudena timpului la redactarea Legii nr.115/1938 pentru a da publicitii imobiliare rolul su puternic, dar este n dezacord cu art.644 din Codul nostru civil, unde convenia este enumerat chiar naintea tradiiunii. Pentru a mpca acest dezacord putem conchide c proprietatea se dobndete prin convenie, dac inem seama i de art.1295 C.civ., aspectul depinde de voina prilor, ns transmiterea opereaz odat cu data nscrierii n cartea funciar, asimilat tradiiunii. Cu precizarea c vinderea este perfect i proprietatea de drept strmutat la cumprtor, dup cum se prevede n art.1295 C.civ.romn, este simplificat la regula consensualismului spre care opteaz i Legea nr. 7/1996. Jurisprudena a fost favorabil ideii c n sistemul de carte funciar drepturile reale se pot dobndi numai prin nscrierea n cartea funciar. Raiunea ei const, n principal, n realizarea publicitii fa de teri, care s fie avertizai despre operaiunile care privesc imobilul.

n teoria i jurisprudena recent s-a reiterat aspectul c n regimul crilor funciare un drept real se constituie, se strmut, se modific sau se stinge numai prin nscriere (ntabulare) i c prin aceasta inconvenientele dovezii proprietii prin titluri sunt nlturate.

115

Titlul rmne un simplu act obligaional (ius ad rem) care oblig la strmutarea sau constituirea dreptului real. nscrierea dreptului confer dobnditorului o prezumie absolut de proprietate (iuris et de iure). Aceasta este tradiia sistemului sigur i riguros i fa de care consensualismul codului civil din art. 1295 i cel al Legii nr. 7/1996, reprezint un evident regres.

n cazul darurilor manuale, ndeplinite fr alte formaliti, momentul dobndirii dreptului este acela al remiterii, al tradiiunii bunului n minile donatorului, acesta devenind veritabil proprietar. Darul manual const n tradiiunea material a unui bun mobil corporal de la o persoan la alta, atunci cnd apare intenia de a gratifica, fiind necesar acordul celor dou pri manifestat, practic prin predarea, respectiv preluarea bunului. Darurile manuale sunt donaii speciale, ele se realizeaz prin tradiiune (art.644) i ca atare sunt supuse consecinelor ce decurg din aceasta.

ntr-o spe darul la nunta unui copil a fost caracterizat dar manual. Caracterizarea ca dar manual are importan n ce privete, de exemplu, obligaia de raport succesoral. Comentnd spea, un autor consider c darurile fcute, potrivit obiceiului, copiilor de ctre prini la natere, botez sau nunta lor, la zile onomastice i alte asemenea ocazii, nu alctuiesc donaii manuale i nu sunt raportabile de succesorii care le-au primit. Suma de bani primit cadou la nunt este o donaie preciputar conform art.762 C.civ. iar decizia citat este criticat c (n opinia autorului) calific un asemenea dar ca fiind manual. n ce ne privete, caracterizarea ca dar manual sau ca donaie n sensul art.712 C.civ., este dat de elementele de fapt n care are loc predarea bunului n sensul (sau nu) unei tradiiuni simbolice i de voina prilor. Tradiiunea, n acest caz, pe lng faptul c este de esena validrii contractului, produce irevocabil calitatea de proprietar din acel moment al beneficiarului donaiei. Este considerat tradiiunea ndeplinit i atunci cnd nu se realizeaz o deplasare a bunului, dar sunt manifestri exterioare echivalente, cum ar fi predarea cheilor de la o caset cu valori, depunerea unor sume bneti pe numele donatorului. n cazul donaiilor, tradiiunea considerat dar manual frecvent ntlnit n practic i materializnd diferite forme, face excepie de la regula solemnitii donaiilor, de aceea ea trebuie s rezulte fr echivoc fiind un mod aparte de dobndire al dreptului de proprietate. Ce altfel ar justifica mai puternic prezumia instituit de art. 1909 C.civ. Dup prerea noastr, tradiiunea unor mobile, pentru a fi considerat dar manual i fiind o excepie de la regula formei autentice a donaiilor, trebuie dovedit de cel care o pretinde. n contextul dovedirii este necesar a se stabili att animus donandi ct i remiterea material a bunului mobil corporal, sau realizarea implicit a tradiiunii, aceasta din urm fiind o creaie a practicii judiciare.

116

Tradiiunea este considerat ca avnd o sfer de aplicare foarte restrns. La darurile manuale ea este o solemnitate care nlocuiete forma autentic ce condiioneaz contractul de donaie i rezult din materialializarea gestului. Transmiterea dreptului de proprietate opereaz prin tradiiune i la nstrinarea titlurilor la purttor (obligaiuni C.E.C., obligaiuni de stat, depuneri la purttor, aciuni la societi comerciale). Concluzia ce se desprinde este c tradiiunea ca mod de dobndire a dreptului de proprietate este cel mai bine reflectat n cazul darului manual i c, att doctrina, ct i practica judiciar sunt unanime n acest sens, c poate mbrca diferite forme n raporturile sociale i i sunt asimilate remiterea titlului care ncorporeaz valoarea cnd este la purttor sau depunerile la instituii de specialitate (bnci, C.E.C. etc.). n fine, apreciem c i mai pstreaz valabilitatea susinerii unor autori mai vechi, ct i a celor contemporani, c n cazul dobndirii prin convenie a unor bunuri determinate de specia lor, pe lng operaiunea de individualizare (prin numrare, cntrire, msurare) trebuie s opereze i tradiiunea.

H. Ocupaiunea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate Ocupaiunea este un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate. Este considerat de doctrin c reprezint titlul prin care se dobndete proprietatea unui lucru care nu aparine nimnui, prin luarea lucrului n stpnire n scopul de a-i dobndi proprietatea . n prezent acest mod de dobndire este foarte restrns, innd seama c nsuirea bunului gsit impune gsitorului predarea ctre autoriti sub sanciunea legii penale. Proprietarul bunurilor fr stpn devine statul, att n cazul lucrurilor pierdute i nerevendicate de proprietar, ct i n cazul succcesiunilor vacante. Codul nostru civil reglementeaz la art.477 c toate averile vacante i fr stpn, precum i ale persoanelor care nu las motenitori sunt ale domeniului public. Ideea este reluat de art.646: Bunurile fr stpn sunt ale statului.; i, n fine, art.680 prevede c n lips de motenitori legali sau testamentari, bunurile lsate de defunct trec n proprietatea statului. Din reglementarea dat de C.civ.i din Decr.nr.111/1955, se uniformizeaz temeiul dobndirii acestor bunuri.

ntr-o opinie s-a apreciat c aceste bunuri se cuvin statului n virtutea dreptului su de suveranitate, prin exerciiul dreptului de desheren, dup cum el culege orice bun fr stpn aflat pe teritoriul su. Dac s-ar mprti acest punct de vedere, fr discuie dreptul de proprietate al statului se dobndete prin ocupaiune.

117

statul prin organele sale de administrarea averii publice culege ce rmne al nimnui.

n cazul succesiunilor prsite de motenitori, trebuie s facem distincie dac au fost prsite nainte sau dup ce au fost acceptate i preluate n posesie. n ipoteza c au fost prsite nainte de acceptare, apreciem c suntem n prezena unei succesiuni fr urmai, adic vacante i se pun aceleai probleme pe care le-am artat, adic dobndete, fie n virtutea calitii de putere suveran, fie n calitate de motenitor. n ipoteza abandonrii dup acceptare i preluare n posesie, nu mai avem de a face cu o motenire vacant, ci cu bunuri prsite, al cror regim este clar i nltur orice alt discuie. statul culege bunurile n virtutea calitii sale de putere suveran. Aceasta a fost concepia codului dup modelul su francez din care s-a inspirat. Dintr-un considerent raionalist decurge c ntre stat i de cuius nu exist nici o legtur specific, precum acesta din urm o are cu ceilali motenitori. Persoana defunctului nu este continuat de stat, cum este cazul celorlali motenitori, apropierea de defunct st la baza stabilirii claselor i gradelor de motenitori. Statul nu poate avea nicidecum calitatea de motenitor, el nu are nici un raport cu persoane defunctului, specific raiunilor de reglementare a succesiunii. Odat cu decesul persoanei nceteaz i calitatea sa de subiect de drept. ncetnd calitatea de subiect de drept, patrimoniul su rmne fr stpn, din lips de motenitori legali, notarul public declar succesiunea vacant i elibereaz la cererea reprezentantului statului certificatul de vacan succesoral conform art.85 din Legea nr.36/1995. Vacana succesoral nu este n raport cu statul ci certific inexistena motenitorilor.

n dreptul nostru, dobndirea dreptului de proprietate are loc prin ocupaiune : a) lucrurile al cror uz este comun tuturor - ele sunt: aerul, lumina, apa natural, ploaia, marea liber etc. - Chiar aa fiind, este de precizat c atunci cnd o persoan a luat din aceste bunuri, de exemplu, ap pe care a depozitat-o ntr-un recipient, a comprimat aer ntr-o butelie etc., din acel moment devine proprietatea sa prin ocupaiune i terii nu mai pot s se foloseasc de ele. b) vnatul i pescuitul dobndit de vntor n mod legal - Ocupaiunea nu strmut proprietatea animalului la vntor, dect atunci cnd vnatul a czut n mna lui. Cderea animalului (petilor) n captivitate, n posesia dobnditorului marcheaz momentul naterii dreptului de proprietate. Proprietatea prin ocupaiune se pierde odat cu pierderea posesiei, ndat ce animalul i-a redobndit libertatea, pentru c el redevine res nullius.

118

- Animalele slbatice domesticite sau aflate n rezervaii, sub dependena omului, nu mai pot fi dobndite prin ocupaiune.

Tot prin ocupaiune se dobndete i atunci cnd proprietarul de drept al bunului mobiliar se leapd de bun, printr-o intenie exteriorizat i neechivoc. Apreciem delsarea voluntar de bun poate fi echivalent indirect cu un dar fcut nedeterminat ctre primul venit. Acesta nu mai este un bun fr stpn sau pierdut n sensul deja analizat de noi mai nainte. Considerm c cel care intr n posesia unui bun de care proprietarul s-a delsat cu scopul de a-l oferi primului gsitor, sau fiindu-i indiferent acest lucru, el intr prin ocupaiune n proprietatea acestui prim posesor.

Tot prin ocupaiune sunt dobndire: comoara i tezaurul (art.649 C.civ.) - Menionm acest lucru din nou deoarece apreciem c le sunt asimilate pietrele, diamantele, coralii etc. gsite n ape, care n doctrin sunt analizate distinct. Capturile luate de la inamic n timp de rzboi (praeda bellica), ar fi ultima dobndire a proprietii prin ocupaiune. Ea a fost consacrat de dreptul ginilor i se refer la dreptul nvingtorului de a lua ca prad de rzboi bunurile vrjmaului biruit. Din practica de dup cel de-al doilea rzboi mondial, consfinit n conveniile de armistiiu i tratatele dintre state care au pus capt conflagraiei, nu s -a acceptat, cel puin teoretic, dreptul statelor inamice de a-i lua unul altuia din proprietate valori patrimoniale. Mai mult, prin convenii de armistiiu s-a dispus restituirea acestor bunuri. Aceasta face ca n prezent, aspectul s aib doar o importan teoretic i istoric. Sunt ns state care ignor obligaiile de restituire ale capturilor de rzboi.

Dobndirea prin ocupaiune a imobilelor, prin posesia pur i simpl a statului, pe timp de 2 ani, potrivit prevederilor Decretului nr.218/1960 i 712/1966

I. Hotrrea judectoreasc - ca mod de dobndire a dreptului de proprietate Regula general este c hotrrile judectoreti au caracter declarativ de drepturi. Aceste hotrri nu duc prin ele nsele la dobndirea dreptului de proprietate, deoarece altul este titlul cu aceast valoare.
119

Hotrrile instanelor de judecat constituie un mod de dobndire a dreptului de proprietate numai n cazul cnd acestea au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Ordonanaele de adjudecare prin care se finalizeaz executarea silit prin vnzarea la licitaie public a bunurilor ce aparin debitorului. - n virtutea ordonanei de adjudecare cumprtorul devine proprietarul bunurilor, respectiv al imobilului pus n vnzare prin aceast form a licitaiei. - Referitor la ordonana de adjudecare s-a reinut c nu i se poate aplica regimul juridic specific hotrrilor judectoreti. Ea constituie un act procedural care pune capt activitii de executare silit, n sensul c dac rmne definitiv, se transmite adjudecatarului dreptul de proprietate asupra imobilului vndut, drept ce l-ar avea i debitorul. Ordonana de adjudecare, ca i ncheierile instanei au caracterul de hotrri judectoreti constitutive de drepturi n ce-l privete pe dobnditor, indiferent care este faza procesual i procedura dup care se materializeaz.

Ordonana de adjudecare are valoarea unui act autentic i apreciem c se pot adjudeca orice fel de terenuri care se afl n circuit civil, nstrinarea opernd astfel i cu respectarea condiiei formei autentice prevzute de art.46 din Legea nr.18/1991. Rolul hotrrilor judectoreti de dobndire prin expropriere pentru cauz de utilitate public a fost considerat ca atare de doctrina tradiional - Exproprierea dispus prin hotrre judectoreasc n baza Legii nr. 33/1994, se aplic exclusiv exproprierilor dup data intrrii n vigoare a acestei legi (2 iunie 1994), pentru c procedurile sale privesc numai situaiile pe care le reglementeaz pe viitor. Spre deosebire de tradiiune, dreptul de proprietate se dobndete fr transcriere n cartea funciar, n caz de moarte, vnzare silit i expropriere. - Problema este c titularul nu poate dispune de el, dac nu s-a fcut nscrierea. Situaia dobndirii proprietii n cadrul partajului care este judiciar i voluntar. - Partajul are caracter declarativ i n cazul celui voluntar nu se pune problema dobndirii dreptului de proprietate, deoarece efectele sale se rsfrng retroactiv din momentul n care starea de indiviziune a intervenit. - La partajul judiciar, dac dreptul de proprietate este clarificat prin atribuirea unuia dintre coprtai sau masa de bunuri comod partajabil n natur se distribuie pe loturi coprtailor, datorit caracterului su declarativ nu se dobndete dreptul de proprietate ca efect al partajului.
120

Cnd, ns starea de indiviziune urmeaz s fie sistat prin vnzarea la licitaie public a bunurilor supuse mprelii, iar dup efectuarea acestei proceduri bunul este achiziionat de un ter, hotrrea de adjudecare este constitutiv de drepturi n privina cumprtorului i, n consecin, prin adjudecare s-a dobndit dreptul de proprietate.

In cazul partajului judiciar, atunci cnd el nu se poate realiza prin alte modaliti, n ordinea determinat de art.9 i 10 din Legea 603/1943 combinat cu art.728 C.civ. i se recurge la licitaie dispus de instan, se pronun adjudecarea bunului i se stabilete preul care poate fi mai mic sau mai mare dect cel stabilit de instan din probele administrate. Adjudecarea bunului este modalitatea de dobndire de ctre adjudecatar. - La partajul care nceteaz prin modalitatea vnzrii la licitaie, trebuie fcut distincie dintre situaiile cnd achizitor este unul dintre coprtai sau dac este un ter, strin de coproprietate. Numai terul este considerat dobnditor prin ordonan de adjudecare care este constitutiv de drepturi, n ce-l privete, cu ofertele pe care le implic. Aceasta este o excepie i este constitutiv de drepturi deoarece creeaz o situaie nou, distinct de cea anterioar i n acelai timp este translativ pentru c apare un nou subiect de drept - terul dobnditor, care schimb proprietarul. Explicaia diferenei de regim juridic const n aceea c adjudecarea n favoarea unui coprta nu este considerat o nou dobndire a dreptului de proprietate, deoarece acest drept este deja ctigat prin efectul cauzei care a dus la ca litatea de coprta (ex.motenitorului), pe cnd alta este situaia terului achizitor, care nu poate fi confundat nici cu a dobnditorului pentru cauz de convenii. Apreciem c dac vnzarea la licitaie se face de ctre executorul judectoresc dup ndeplinirea formalitilor procedurale specifice execuiei silite, se emite ordonan de adjudecare, iar terul este considerat dobnditor n temeiul acestei adjudecri i nu a voinei coprtailor. Dimpotriv, dac dup rmnerea definitiv a hotrrii de expedient, folosinduse de aceasta, coprtaii sunt cei care organizeaz licitaia i efectueaz vnzarea, nu se mai emite ordonan de adjudecare, transmitarea proprietii ctre ter opereaz n temeiul conveniei. S-a mai pus problema dac hotrrile judectoreti care in loc de contract autentic de vnzare-cumprare pot fi considerate sau nu n aceast categorie, anume, dac duc la dobndirea dreptului de proprietate. Fostul Tribunal Suprem a statuat, fr nici o rezerv c hotrrea pronunat n temeiul art.12 din Decr.nr.144/1958 este constitutiv de drepturi, ca atare considerat act translativ de proprietate. Abrogarea acestui act normativ prin Legea nr.50/1991 n lipsa unui temei legal expres, ar duce la concluzia c hotrrile instanelor care constat i consfinesc nvoiala prilor exprimate prin antecontract nu mai constituie un mod de dobndire

121

al proprietii. Cu toate acestea, practica judiciar a pronunat hotrri care in loc de act autentic i n temeiul hotrrii s-a transmis dreptul de proprietate. Chiar dac se accept ideea validrii antecontractelor de nstrinare la construcii, prin impunerea de a duce obligaia de a face pn la capt, convenia prilor este aceea care transfer proprietatea i nu hotrrea judectoreasc care, n litigiu, dezleag pricina dintre pri referitoare la obligativitatea finalizrii clauzei de transmitere a proprietii ce a fost asumat. n practica judiciar se observ c s-au combinat cele dou moduri de dobndire convenia i hotrrea judectoreasc sau pur i simpu s-a neglijat acest aspect. S-a acceptat posibilitatea obinerii de ctre cumprtor a unei hotrri judectoreti care s in loc de contract autentic i s produc transferul dreptului de proprietate, chiar n condiiile abrogrii art.12 din Decr.nr.144/1958. Corobornd cu art.22 din Legea nr.115/1938, care prevede obligaia celui ce nstrineaz s predea i nscrisurile necesare evidenierii n cartea funciar, dac ele nu sunt predate, art.24 din acest decret d dreptul de a cere instanei s dispun nscrierea i atunci hotrrea judectoreasc opereaz transferul, fiind ca atare un mod de dobndire al dreptului de proprietate. Este de reinut, n esen, c aceste hotrri consfiinesc actul de vnzarecumprare, fr ca ele nsele s constituie acest drept. Hotrrea ine loc actului autentic pentru a se transcrie potrivit Legii nr.115/1938 sau pentru a suplini cerina art.46 din Legea nr.18/1991, dac n cauz este vorba i de teren, dar nstrineaz prin voina prilor exprimat prin contractul sub semntur privat, iar nu prin hotrrea judectoreasc chemat s verifice dac voina a fost liber exprimat precum i ndeplinierea unor alte cerine legale. Instanele judectoreti sunt n drept s constate valabilitatea vnzriicumprrii, cu efect de la data pronunrii hotrrii n constatare.

n legtur cu dobndirea dreptului de proprietate prin hotrre judectoreasc discuia se redeschide prin promulgarea Legii nr.7/1996, legea cadastrului i a publicitii imobiliare. n art. 22 alin. ultim al legii menionate se arat c hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil va nlocui actul prin care s-a constituit sau prin care s-a trans mis dreptul de proprietate n mod valabil, dup cum prevede alin.1 al aceluiai articol. De aici concluzia c hotrrile pronunate potrivit acestor texte din lege duc prin ele nsele la dobndirea dreptului de proprietate, din moment ce nlocuiesc actul respectiv, acesta nemaiexistnd sau neavnd puterea de a constitui i transmite n mod valabil.

122

Capitolul VIII.

Apararea dreptului de proprietate si a altor drepturi reale

Consideraii generale privind mijloacele juridice de aprare a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale principale. Ca orice drept subiectiv, dreptul de proprietate se bucur de protecie juridica care se realizeaz printr-o diversitate de mijloace juridice, directe sau indirecte, reglementate de dreptul civil, drept procesual civil, drept penal, dreptul administrativ. Prin mijloace de drept civil, dreptul de aprare i celelalte drepturi reale principale sunt aprate n mod direct, iar prin celelalte mijloace de drept se realizeaza o ocrotire indirect. Mijloacele de aprare indirecte urmresc realizarea altor scopuri i numai n subsidiar se produce efectul aprrii drepturilor reale. Mijloacele juridice nespecifice de aprare a dreptului de proprietate constau n aciunile nscute din contracte n legtur cu executarea lor, cu rspunderea pentru repararea prejudiciilor cauzate de fapte ilicite, aciuni rezultate din mbogirea fr just cauz, aciuni n anularea sau nulitatea actelor juridice. Ele se ntemeiaz direct i nemijlocit pe dreptul de crean se nasc i se realizeaz n strns legtur cu dreptul de proprietate. Mijloacele juridice specifice sau directe de aprare a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale sunt aciuni reale, care se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate: aciuni petitorii aciuni posesorii.

Aciunile petitorii sunt acele aciuni reale prin care se solicita instanei de judecat s se stabileasc n mod direct c reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui bun. Redobndirea posesiei n urma admiterii aciunii reclamantului este doar un efect accesoriu al admiterii aciunii petitorii. Sunt incluse n categoria aciunilor petitorii: aciunea n revendicare; aciunile confesorii; aciunea n grniuire; aciunea n prestaie tabular; aciunile de carte funciar; aciunile negatorii.

Aciunile petitorii aparin exclusiv dreptului nclcat. Aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se urmrete aprarea posesiei, ca simpl stare de fapt, mpotriva oricrei tulburri, fie pentru a o menine, fie pentru a o redobndi daca a fost pierdut. Ele prezint avantajul c reclamantul nu trebuie s dovedeasc nsui dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar faptul posesiei n anumite condiii. Atunci cnd posesorul este i proprietarul terenului, mprejurare mai des
123

ntlnit, prin redobndirea posesiei ca efect al admiterii aciunii posesorii se apr nsui dreptul de proprietate. Aciunea n revendicare 1.Noiuni i caractere juridice. Codul civil evoc aciunea n revendicare, fr s o defineasc, n cuprinsul art. 1909 al. 2, unde, referindu-se la bunurile mobile, dispune c aceluia care a pierdut sau i s-a furat un lucru poate s-l revendice n curs de 3 ani din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a furat. Aciunea n revendicare este definit ca acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat i pe cale de consecin, s-l oblige pe prt la redarea posesiei bunului de la posesorul neproprietar. n jurispruden s-a decis ca aciunea n revendicare este aciunea prin care proprietarul neposesor reclam i deci solicit restituirea bunului de la posesor neproprietar. Revendicarea este cea mai important aciune petitorie, ntruct are ca obiect att invocarea raportului juridic al dreptului de proprietate, ct i asigurarea exerciiului su, viznd n mod direct proprietatea n toat complexitatea sa. Prin intermediul su proprietarul i face cunoscut dreptul pe care l are asupra bunului, rei vindicatio, se bazeaz pe existena dreptului de proprietate i are ca scop obinerea posesiunii.

Aciunea n revendicare este cel mai specific mijloc juridic de obinere a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale. Revendicarea este o aciune real, este ntemeiat pe dreptul de proprietate, prin care se tinde a dovedi c reclamantul n realitate este titular al dreptului; care l ndrituiete s cear predarea posesiunii unui bun de ctre cel ce se pretinde proprietar. Caracterele juridice generale ale aciunii n revendicare sunt urmtoarele: a) aciunea n revendicare este o aciune real, avnd acest caracter imprimat de nsi natura dreptului de proprietate care este dreptul real cel mai complet. - Este real c poate fi introdus mpotiva oricrei persoane care a nclcat dreptul de proprietate i este legat n mod direct de bunul a crui proprietate se reclam. Caracterul real al aciunii n revendicare subzist atta timp ct exist posibilitatea de readucere a bunului n patrimoniul revendicantului, n natur. Dac bunul a fost distrus sau a pierit, din cauze imputabile prtului, sau a fost dobndit de un ter n mod irevocabil, aciunea devine personal i se transform ntr-una de despgubiri. b) aciunea n revendicare are caracter petitoriu, ntru-ct pune n discuie nsui dreptul de proprietate.
124

- n atare situaie reclamantul este inut s fac dovada dreptului de proprietate. Prin aceasta se deosebete att de aciunea posesorie ct i de cea ntemeiat pe dreptul de crean. Prin aceasta se materializeaz distincia n materie imobiliar dintre aciunile posesorii care in de posesiune i aciunile petitorii care privesc nsi existena dreptului de proprietate. n materie mobiliar nu este prevzut nici o aciune posesorie. c) aciunea n revendicare, este n principiu imprescriptibil sub aspect extinctiv. - Acest caracter rezult din perpetuitatea dreptului de proprietate care atrage dup sine i imprescriptibilitatea aciunii care l apr. Dreptul la aciune se stinge numai odat cu stingerea nsui a dreptului de proprietate pe care l nsoete i apr. Stingerea dreptului de proprietate apare n ipoteza cnd a fost dobndit de o alt persoan prin uzucapiune sau, n cazul bunurilor mobile prin posesia de bun credin. n acest sens art. 21 din Decr. 167/1958, prevede c prescripia extinctiv nu se aplic dreptului la aciune privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitaie, servitute i superficie. Prin excepie, aciunea n revendicare a imobilelor vndute prin licitaie public n cadrul procedurii executrii silite imobiliare este prescriptibil n termen de 5 ani n condiiile art. 561 C.pr.civil. Acest text a fost n vigoare pn la data de 2 mai 2001, fiind abrogat prin OG nr.138/2000, ns prescripia nceput sub regimul anterior este supus, dup prerea noastr, aceluiai termen de 5 ani. Prin textul art.520 C.pr.civil, nou introdus, orice eviciune total sau parial, privind imobilul adjudecat se va prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar, termen valabil pentru adjudecri nscrise dup 2 mai 2001. Aciunea pentru revendicarea bunurilor mobile pierdute sau furate se prescrie n termen de 3 ani (art.1909 C.civil ) iar n caz de avulsiune bucata de teren alipit noului poate fi revendicat n termen de 1 an (art.498 C.civil ). 2.Condiiile specifice pentru promovarea aciunii n revendicare. 2.1. Persoanele care pot introduce aciunea n revendicare. Fiind o aciune petitorie, ntemeiat direct pe dreptul de proprietate, titular al aciunii n revendicare nu poate fi dect proprietarul exclusiv al bunului. Chiar dac proprietatea este sub condiie rezolutorie d dreptul de a revendica. Cumprtorul unui bun n raport de care vnztorul i-a pstrat facultatea de rscumprare ntr-un termen determinat, poate promova o aciune n revendicare . Literatura juridic i practica judiciar sunt unanime n a considera ca inadmisibil aciunea n revendicare exercitat de unul sau o parte din coindivizori asupra unui bun indiviz. Aceasta att n cazul coindivizilor, care au numai cote pri ideale asupra bunului, aciunea n revendicare nu poate fi admisibil cnd este intentat de unul mpotriva celorlali, pe de o parte, tot astfel nici unul dintre coindivizori, nu poate revendica singur bunul, pe de alt parte. n practic s-a decis ca acest lucru este posibil dac are acordul celorlali coproprietari, dat expres.

125

S-a exprimat i opinia potrivit creia aciunea n revendicare intrnd n categoria actelor de conservare, deoarece ntrerupe prescripia achizitiv care curge n favoarea terului posesor i neproprietar, ea poate fi exercitat foarte bine i de ctre unul dintre coindivizori. n doctrin i jurispruden s-a dezvoltat i ideea de admisibilitate a aciunii n revendicare exercitat de ctre unul dintre coindivori asupra prii sale ideale din dreptul de proprietate asupra bunului indiviz, ceea ce ar tinde la recunoaterea dreptului de coproprietate indiviz. Soluia s-a impus pe ideea c revendicarea presupune existena unui drept exclusiv i determinat pe care coindivizarul revendicant nu-l poate avea dect prin efectul partajului. De asemenea, are calitatea de titular motenitorul n virtutea calitii de continuator al persoanei defunctului, pentru orice bun care face parte din masa succesoral. Aciunea n revendicare aparine i legatarilor pentru bunurile determinate ce le-au fost lsate prin testament de defunct. Dac sunt mai muli motenitori continuatori ai aceluiai defunct, ntre acetia s-a nscut starea de indiviziune rezultat din succesiune, fiecare dintre acetia este mrginit numai la o cot parte ce va determina cu prilejul partajului. Un motenitor poate introduce aciunea numai mpreun cu ceilali pentru c aa,cum deja am artat aciunea in revendicare presupune un drept exclusiv i absolut asupra bunului revendicat, drept pe care un motenitor l are dup efectuarea partajului. n cazul devlmiei, bunul nu poate fi revendicat dect de toi codevlmaii, sau ncuvinare din partea lor pentru exercitarea aciunii. Aciunea n revendicare a unui bun comun al soilor poate fi intentat n temeiul mandatului tacit reciproc, de oricare dintre ei, pentru c aciunea n revendicare este considerat un act de conservare. S-a susinut de autorii de specialitate c atunci cnd aciunea n revendicare privete un bun comun imobil, ea nu poate fi promovat de unul dintre soi, fiindc nu mai funcioneaz prezumia de mandat tacit reciproc, o atare aciune imobiliar este considerat un act de dispoziie. Pentru a revendica nu sunt necesare s fie ntrunite n persoana titularului aciunii toate atributele dreptului de proprietate, nudul proprietar avnd dreptul de a o exercita chiar dac imobilul este grevat de uzufruct. n fine, aciunea n revendicare poate fi promovat i de creditorii chirografari pe calea aciunii oblice, precum i de creditorii ipotecari. Din punct de vedere procesual cel ce revendic trebuie s aib i calitatea procesual, pe lng aceea de titular al dreptului, care const n dreptul la aciune legat de un interes legitim nscut i actual.

126

2.2 Persoanele mpotriva crora se poate intenta aciunea n revendicare au calitate procesual pasiv. Prin revendicare se urmrete recunoaterea dreptului real de proprietate i predarea posesiunii lucrului, astfel c aciunea este ndreptat mpotriva celui care contest dreptul i deine lucrul revendicat n materialitatea lui. mpotriva succesorului deintorului iniial nu poate fi ndreptat dect dac i acesta contest dreptul reclamantului i deine efectiv bunul, obiect al revendicrii. Cnd este revendicat un bun dobndit prin indiviziunea rezultat din succesiune, trebuiesc introdui n cauza n calitate de pri toi succesorii pentru a le fi opozabil hotrrea care se pronun.Dac cel chemat n judecat decedeaz vor fi ntrodui i procesul se extinde mpotriva tuturor motenitorilor. Cnd starea de indiviziune nceteaz, va fi chemat n judecat, avnd calitate procesual pasiv, acela dintre comotenitori lotul cruia a revenit bunul. 2.3.Dovada aciunii n revendicare. Reclamantul din aciunea n revendicare, care pretinde c este proprietarul bunului revendicat, trebuie s dovedeasc proprietatea sa dup regulile dreptului comun. n caz contrar posesorul bunului va avea ctig de cauz, el nu are nici o obligaie de a proba rmnnd n pasivitate. Regula este cuprins n art.1169 C.civil: actori incubit probatio. Prtul are o situaie comod, privilegiat, pentru c n favoarea lui opereaz o prezumie de proprietate dedus din simplul fapt al posesiei. Reclamantul este inut s aduc dovezi, de regul acte care s ateste dreptul su de proprietate, de asemeni, s invoce un titlu prin care s dovedeasc dobndirea proprietaii bunului revendicat n virtutea unui fapt juridic de natur a realiza trans miterea proprietii: contractul, succesiunea, testamentul etc. - Revendicarea se bazeaz pe o pretenie care trebuie dovedit, aceasta constituind temeiul juridic al aciunii. Reclamantul va face dovada posesiei c el este titularul dreptului de proprietate al bunului revendicat. 2.4.Efectele aciunii n revendicare. n urma admiterii aciunii n revendicare instana de judecat recunoate existena dreptului de proprietate al reclamantului i de revenire a bunului n patrimoniul acestuia. a) Restituirea bunului revendicat, ctre adevratul proprietar la care va fi obligat prtul. Bunul revine n patrimoniul proprietarului liber de orice sarcini, conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. - Restituirea se face de regul n natur, iar dac acest lucru nu mai este posibil (pieirea, distrugerea, degradarea bunului, dobndirea bunului de ctre un ter de bun 127

credin, a fost expropriat n timpul posesiei prtului) restituirea se face prin echivalent fiind nlocuit cu obligaia de dezdunare. - Dac pieirea lucrului s-a produs din caz fortuit sau for major prtul posesor de bun credin nu poate fi obligat la dezdunare ntruct riscul pieirii bunului este suportat de proprietar res perit domino-. Atunci cnd lucrul a pierit din caz fortuit sau for major, iar prtul a fost un posesor de rea-credin, acesta va fi obligat la plata despgubirilor reprezentnd contravaloarea bunului, dac nu dovedete c lucrul ar fi pierit i la proprietar. - Dac bunul care a fost distrus sau a pierit a fost asigurat prtul datoreaz indemnizaia de asigurare n msura n care a ncasat-o. Dac aceasta este nendestultoare n raport cu valoarea bunului, atunci va fi obligat la plata diferenei pn la valoarea integral, n caz c a fost de rea-credin. - n situaiile cnd prtul a nstrinat bunul, iar dobnditorul de bun credin, a dobndit proprietatea, fie prin uzucapiune conform art. 1909 al. 1 C.civil (bunuri mobile) prtul va fi obligat s plteasc reclamantului contravaloarea bunului. Pentru restituirea fructelor trebuie fcut demarcaie ntre posesorul de reacredin i cel de bun-credin. Posesorul de rea-credin va fi obligat s restituie fructele naturale, civile i industriale, ncasate sau percepute, sau contravaloarea lor dac le -a consumat ori nu le-a perceput din neglijen, fructele cuvenindu-se proprietarului conform art. 483 C.civil. n schimb, el are dreptul s rein cheltuielile pe care le-a efectuat pentru culegerea fructelor ntruct aceleai cheltuieli le-ar fi fcut i proprietarul, sau cnd pltete echivalentul fructelor consumate s deduc cheltuielile necesare pentru producerea i perceperea lor (fructus non sunt nisi deductes impensis). Dac posesorul ar fi fost de bun-credin, cu alte cuvinte nu a cunoscut viciul titlului su, va putea s rein fructele percepute pn la data promovrii aciunii n revendicare de ctre proprietarul real. Buna-credin nceteaz n momentul notificrii prealabile i cel mai trziu pn la momentul chemrii sale n judecat i drept urmare este obligat s restituie fructele percepute de el sau de alii n autorizaia sa dup aceast dat (art. 485 C.civil). b) Restituirea cheltuielilor necesare i utile, - Este un alt efect al aciunii n revendicare i care const n obligaia reclamantului de a restitui posesorului prt, indiferent dac acesta a fost de bun-credin sau de rea-credin, cheltuielile necesare i utile fcute cu bunul revendicat. - Cheltuielile necesare constau n sume bneti i sunt cele fcute pentru conservarea lucrului i care dac nu ar fi fost efectuate lucrul ar fi pierit. - Cheltuielile utile reprezint sume de bani sau munca depus pentru sporirea valorii fondului i ele se restituie numai n msura sporului de valoare adus lucrului. Ele sunt
128

considerate folositoare, numite de art. 771 C.civil amelioraiuni, ns nu trebuie confundate cu construciile noi sau adugirile substaniale la o cldire existent care sunt reglementate de art. 494 C.civil. Valoarea sporului este aceea din momentul restituirii lucrului ctre posesor. - Cheltuielile de agrement sau voluptorii, sunt prevzute de art. 1346 C.civil i au ca scop nfrumusearea bunului crearea luxului. Aceste cheltuieli efectuate de posesorul neproprietar pentru plcerile i pasiunile lui exclusiv personale, nu mresc valoarea de ntrebuinare a bunului dup destinaia lui economico-social. Proprietarul nu datoreaz plata lor. Posesorul care le-a fcut le poate ridica sau detaa de bun, cu condiia s nu produc prin aceasta vreo deteriorare. Restituirea cheltuielilor necesare i utile n favoarea posesorului neproprietar se ntemeiaz pe principiul natural c nimnui nu i este ngduit s se mbogeasc fr temei legitim n detrimentul altuia i este cu totul echitabil s restituie ceea ce ar reprezenta echivalentul acestei mbogiri. 3.Categorii de aciuni n revendicare Reglementarea din care trebuie privit intenia modificrii sunt difereniate dup cum este vorba de revendicarea unui bun proprietate privat sau a unui bun proprietate public. Potrivit art. 135 din Constituie, art. 11 din Legea nr. 213/1998, bunurile aflate n proprietate public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile att sub aspect achizitiv ct i extinctiv, n privina lor exist un regim special pentru aciunea n revendicare. n ce privete aciunea n revendicare a bunurilor din proprietete privat, indiferent de titular exist un regim comun. 4. Aciunea n revendicare imobiliar Regulile dup care este analizat aciunea n revendicare imobiliar sunt desprinse din reglementrile generale ale C. civil, care nu o prevd expres ele fiind urmtoarele aciunea n revendicare are caracter imprescriptibil; proba dreptului de proprietate asupra bunului revendicat revine n sarcina reclamantului. 4.1.Aciunea n revendicare imobiliar este n principiu imprescriptibil. I mprescriptibilitatea i are raiunea n caracterul perpetuu al dreptului de proprietate ceea ce nseamn c el nu se stinge prin neuz, indiferent ct titularul su nu l-a exercitat n mod direct sau prin alt persoan. Aciunea n revendicare se stinge odat cu nsui dreptul pe care este menit s-l apere. Cu alte cuvinte ea poate fi paralizat sau fcut s devin ineficient prin invocarea uzucapiunii n condiiile exercitrii unei posesiuni utile n timpul definit de lege.

129

4.2. Dovada dreptului d e proprietate revine reclamantului - Cel ce invoc un drept, cel care face o propunere justiiei trebuie s o dovedeasc: actori incubit onus probandi. La rndul ei aciunea n revendicare este condus de acest principiu, ca n orice cauz civil aciunea n revendicare poate fi admis numai dac reclamantul a probat dreptul pe care l pretinde. Proba dreptului de proprietate este o sarcin dificil i n practic se ntlnesc serioase dificulti care pot s izvorasc din urmtoarele situaii: lipsa nscrisurilor referitoare la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului, mai ales c n trecut nu se redactau, precum i posibilitile ca aceste nscrisuri s nu se mai gseasc sau s cuprind date insuficiente; n numeroase situaii nscrisurile nu cuprind date de identificare sau nu sunt nsoite de schie, planuri de situaie topografic a imobilului, releveu de delimitare fa de vecinti; dezmembrri n mai multe imobile etc; insuficiena probatorie a unor nscrisuri sau titluri prin care se tinde dovedirea dreptului de proprietate; o alt insuficien se desprinde din principiul relativitii actelor juridice potrivit cruia, actele produc efecte numai ntre prile care le-au ncheiat, acestea nefiind opozabile terilor.

n baza principiului opozabilitii dac reclamantul prezint n instan un nscris constatator al transmiterii dreptului de proprietate asupra bunului revendicat prtul va putea susine ca acel act nu i este opozabil, deoarece este strin de acel raport juridic fiind res inter adios acta. Problema este de actualitate ca urmare a faptului c legea nr. 7/1996 s-a ntors la principiul consensualismului, dreptul fiind dobndit prin ncheierea actului i nu prin constituirea lui n regimul de carte funciar. Dificultatea provine aadar din faptul c nu n toate cazurile proprietarii dispun de titluri scrise iar alteori aceste titluri sunt anulabile pentru vicii de form sau de fond, nu sunt complete etc. n practica judiciar s-a impus cerina de ordin procedural, ca ambele pri s-i probeze titlurile. n ordine prtul care se bucur de o prezumie relativ de proprietate, el va fi obligat s ias din pasivitate i s fac dovada la rndul su a titlului ce l deine. Prin titlu se nelege faptul juridic care realizeaz dobndirea sau transferul dreptului de proprietate. n materie de revendicare titlul este valabil dac eman de la adevratul proprietar. Titlurile sunt acele acte juridice translative de proprietate i cele declarative de drepturi, insclusiv hotrrile judectoreti de partaj.

130

Aceast condiie vizeaz toate tranferurile succesive de proprietate care au avut loc, dovada fiind inut s fie fcut spre transmitorii anteriori, din autor n autor i din posesor n posesor. - O asemenea dovad este imposibil i lipsit de realism de aceea a i fost numit probatio diabolica sau proba drceasc. Pentru a nu pune prile n faa unor dificulti insurmontabile, n literatura de specialitate i n practica judiciar s-au stabilit cteva reguli care s duc la rezolvarea litigiilor de revendicare imobiliar. a) Dac ambele pri, reclamantul i prtul, prezint titluri de proprietate provenite de la autori diferii, instana este obligat s le cerceteze i s pronune hotrrea n favoarea acelei pri care a dobndit bunul al crui titlu este mai preferabil. Titlul preferabil este acela care este mai bine caracterizat din punct de vedere juridic avnd o valoare incontestabil ancorat n norme juridice concrete. Exemplul n faa unui act de dare n plat, titlul de proprietate eliberat n condiiile Legii nr. 18/1991, acesta din urm este preferabil c este mai bine caracterizat juridic. b) Dac ambele pri prezint fiecare cte un titlu, care provine de la acelai autor Trebuie fcut distincie dup cum cei care au dobndit au ndeplinit formalitile transcrierii n registrele de transcripiuni sau n cartea funciar, sau nu au ndeplinit ace st formalitate. Prin Legea nr. 7/1996, sistemul de publicitate imobiliar a fost unificat. Dac este vorba de titluri translative de proprietate (cum ar fi vnzarea, donaia, schimbul etc) va triumfa acela care a transcris mai nti titlu su. Dac nici unul dintre ei nu au nscris titlul va avea ctig de cauz, titlul care poart data cea mai veche. n ipoteza c este vorba de liberaliti dispuse prin testamente succesive, situaia se inverseaz, n dreptul succesoral este valabil testamentul care poart data cea mai recent pentru c-l revoc pe cel dinti. c) Dac numai una dintre pri are titlu este normal ca acesta s aib ctig de cauz. Dac reclamantul deine un titlu dobndit de la un ter, iar acesta a fost titular anterior, el a fcut dovada dreptului su i urmeaz s i se admit aciunea n revendicare. n ipoteza c prtul prezint un titlu pe cnd reclamantul nu poate aduce aceast dovad aciunea se va respinge i prtul va rmne n posesie. d) Dac nici una dintre pri nu are titlu i nici nu poate invoca uzucapiunea sau ocupaiunea instana de judecat va examina prin comparaii utilitatea celor dou posesii.

131

Urmeaz s se dea ctig de cauz aceluia dintre ei care face dovada unei posesii mai bine caracterizat. Adic acela care posed de bun-credin o perioad mai ndelungat, neviciat, public, etc. Este de reinut c n afara dovedirii dreptului su de proprietate, n mod subsidiar reclamantul este inut s fac dovada c prtul este posesor al imobilului c acesta face acte de rezisten, n caz contrar prtul este lipsit de calitate procesual pasiv. e) Proba absolut a dreptului de proprietate. Proba proprietii este absolut n cazurile ntemeiate pe faptul posesiei i anume cnd aceasta rezult din ocupaiune, uzucapiune sau prescripia achizitiv iar dup unii autori se include aici i accesiunea.

5. Aciunea n revendicare mobiliar. n reglementarea circuitului civil revendicarea bunurilor mobile, are un regim juridic distinct de al bunurilor imobile i aceasta n primul rnd c i gsete o reglementare legal expres, n art. 1909 alin. 2 C.civil. n privina bunurilor mobile, legiuitorul a considerat c nu mai este neces ar trecerea unui timp pentru dobndirea dreptului de proprietate asupra lor. n acest sens, simpla posesie a bunurilor mobile s-a considerat c valoreaz titlu de proprietate, art. 1909 al. 1 C.civil, prevede c: Lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr s fie trebuin de vreo curgere de timp. Transferul dreptului de proprietate se realizeaz fr alt publicitate.

In lipsa unei publiciti formale exist una o ostensibilitii posesiei, crend posesorului n aprarea sa prezumia legal de proprietate, care valoreaz titlu. Autorii exegei ai codului civil propun ca ansamblu al interpretrii textului c formularea legal ar fi: Lucrurile mictoare nu pot fi revendicate din minile terilor posesori, n msura n care aceast posesie este ostensibil, adic public. Textul legal al art. 1909 C.civil, evoc ideea dreptului de proprietate as upra bunurilor mobile prin prescripia instantanee, fondat de posesia de bun credin, care n realitate este o metafor i dispune c posesia duce fr vreo scurgere de timp la dobndirea dreptului de proprietate. Ea nu ar stabili propriu-zis un mijloc de dobndire, ci, mai degrab, prezumia legal juris et de jure a dreptului care se manifest prin stpnirea faptic a bunului.

Raionamentul logic care a dus la adoptarea regulii resective const n consideraiunea c natura lucrurilor mobiliare implic transmisiunea lor, fr a controla caracterul i
132

legimitatea acestei transmisiuni prin alt semn exterior sau de publicitate, dect acela care se manifest prin nsui faptul posesiunii lucrului, care este un element firesc i foarte uor perceptibil n lumea exterioar. Influena asupra aciunii n revendicare mobiliar a acestor texte rezult din statuarea n jurispruden c posesorul actual se bucur de prezumie absolut, mpotriva creia nu se admite proba contrar. Aceast prezumie favorabil posesorului l scutete de dovada proprietii. Pentru el este suficient simpla dovad a strii de fapt a posesiei, pentru care este admisibil orice mijloc de prob.

5.1. Condiiile prezumiei de proprietate. Fiind instituit o prezumie absolut de proprietate n favoarea posesorului actual, al bunului, pentru a fi incident prevederile art. 1909 al. 1 C.civil, care fac practic imposibil exercitarea aciunii n revendicare a bunurilor mobile pentru c reclamantul este practic mpiedicat s-i fac dovada titlului, sunt necesare ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: a) posesia s fi real, n sensul c dobnditorul s ntruneasc n persoana sa cele dou elemente ale posesiei: corpus stpnirea material a bunului; i animus sibi habendi intenia psihologic de a poseda. n lipsa unuia dintre cele dou elemente, posesia bunului mobil nu exist i regula art. 1909 al. 1 C.civil, nu-i gsete aplicarea. b) posesia s fie util, , n sensul de a fi continu, nentrerupt, netulburat, public i neechivoc. Problema continuitii nu se poate pune ct timp simpla posesie actual este o prescripie instantenee, fr orice curgere de timp. Fiind o posesie momentan i actual nu are relevan nici continuitatea acesteia adic supus viciului ntreruperii. ***c) posesia s fie de bun-credin. Buna-credin nseamn c terul dobnditor s nu cunoasc faptul c transmitorul nu este proprietarul bunului s ignore viciul de care este afectat titlul celui de la care a dobndit. Buna-credin este nu numai o condiie cerut n persoana terului dobnditor, dar i o calitate a posesiei pe care el o invoc. Ea trebuie s existe la momentul intrrii n posesia bunului, iar nu cel al ncheierii contractului i este prezumat n conf. cu art. 1899 al. 2 C.civil. n legtur cu momentul bunei-credine printr-o decizie a instanei supreme s-a artat c buna-credin trebuie s existe n momentul intrrii n posesie i nu n momentul ncheierii contractului ntre dobnditorul de bun-credin i detentorul care l-a nstrinat. Faptul c dup intrarea n posesie terul dobnditor i-a dat seama c nu a dobndit bunul de la adevratul proprietar, nu are nici o influen, deoarece n aceast materie nu are nici o relevan c reaua-credin a intervenit ulterior.
133

n doctrina francez s-a reinut c buna-credin presupune justul titlu. De aici are rezulta dou consecine: a) titlul putativ va permite posesorului s se adposteasc ndrtul regulii instituit de art. 1909 al. 2 c.civil; b) posesorul nu va avea de fcut dovada existenei justului titlu ca cea mai important consecin. Prezumndu-se buna-credin se va prezuma i justul titlu. Astfel beneficiarul unui dar manual trecut prin mai multe mini, pe la mai muli posesori, nu trebuie s fac dovada acestor predri succesive. Aceast favoare acordat posesorului este justificat de raiuni practice ale multitudinii actelor juridice privind mobilele n circuitul juridic civil i comercial. Acceptarea din nevoi practice ale circuitului civil c buna-credin este suficient, nu nseamn c justul titul este inutil. Prezentarea lui care este la latitudinea posesorului, ntrete prezumia de proprietate conferit posesorului unui bun mobil i cu att mai mult realitatea faptic este ancorat n realitatea juridic. c) proprietarul s se fi desesizat voluntar de bunul su mobil ncredinndu-l prin act juridic unui detentor precar (depozitar, locatar,comodatar, etc). n ipoteza c proprietarul s-a desesizat fr voia sa de bunul su, atunci cnd i-a fost furat, sau l-a pierdut, aceast regul nu este aplicabil. n legtur cu aceast condiie s-a reinut c posesorul care se sprijin pe art. 1909 al. 1 C.civil nu are nimic de dovedit afar de posesie i nu este inut la cauza legal de achiziie precum vnzarea, schimbul, donaia, etc. 6. Revendicarea bunurilor mobile n condiiile art. 1909 al. 2 i 1910 C.civil. Din cele ce preced rezult c domeniul aciunii n revendicarea bunurilor mobile este cu totul excepional i restrns la situaiile cnd acestea au ieit involuntar din stpnirea proprietarului. a) Textul art. 1909 al. 2 C.civil, reglementeaz expres revendicarea bunurilor care au ieit din patrimoniul proprietarului fr voia lui . Textul prevede: cu toate acestea, cel ce a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice n curs de 3 ani, din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a furat de la cel care-l gsete, rmnnd recurs n contra celui de la care-l are. - El este aplicabil situaiilor n care bunul mobil pierdut sau furat a ajuns n posesia de bun credin a unui ter care l-a dobndit de la gsitor sau de la autorul furtului, deci nu de la detentorul precar. Aciunea n revendicare a bunului mobil pierdut sau furat poate fi intentat mpotriva dobnditorului de bun credin n termen de 3 ani, care ncepe s curg de la data pierderii sau sustragerii bunului. Termenul de 3 ani este considerat un termen de decdere i nu unul de prescripie. Dac acest termen nu este respectat, proprietarul pierde nsui dreptul de proprietate. Noiunile de pierdere i de furt au fost interpretate n sens larg n literatura juridic. n acest sens se au n vedere toate mprejurrile n care bunul a ieit din patrimoniul proprietarului fr voia sa, deci nu numai furtul propriu-zis, dar i tlhria i pirateria.
134

Pierderea este considerat orice ieire din patrimoniul proprietarului a unui bun datorat chiar negljenei sale sau produs de un alt eveniment inclusiv cazul fortuit sau fora major. Cel ce revendic un bun n aceste condiii este inut s dovedeasc c el a fost posesor al bunului, c acesta i-a ieit din patrimoniu fr voia sa i c bunul revendicat este identic cu cel care l-a pierdut sau i s-a furat. Dovada este ad misibil prin orice mijloc de prob, inclusiv martori i prezumii. Terul dobnditor care a restituit bunul revendicat de titular se va putea ndrepta mpotriva autorului su, respectiv de la cel care-l deine pentru a fi despgubit n temeiul unei aciuni personale. b) Revendicarea bunului de la posesorul de bun-credin n ipoteza particular reglementat de art. 1910 C.civil. Este o situaie de excepie aplicabil n ipoteza n cadrul creia terul poseor a dobndit bunul cu bun-credin tot de la un ho, sau de la un gsitor, dar cumprarea s-a fcut ntr-un loc public, n mprejurri unde astfel de activiti au loc n mod curent i obinuit. Aparena creat de locul public i faptul c acolo se desfoar n mod curent tranzacii specifice pentru trguri, piee, oboare l scutete pe cumprtor de orice verificare i-l pune la adpost ca un ter de bun-credin. Proprietarul originar nu poate revendica bunul nu poate s ia lucrul napoi dect ntorcnd posesorului cumprtor (din blci, trg,vindere public, negustor care vinde obinuit asemenea lucruri) preul pe care l-a pltit. Posesorul are un drept de retenie asupra lucrului pn cnd proprietarul revendicant i pltete preul pe care l-a dat celui de la care a dobndit posesia. - Chiar dac proprietarul i-a reluat bunul care a dus la pierderea garaniei conferit de dreptul de retenie de ctre posesor, acesta rmne n continuare ndreptit la rambursarea preului de cumprare. - Adevratul proprietar care relundu-i bunul, a pltit preul, are la ndemn aciunea n despgubiri mpotriva autorului furtului, sau acelui care l-a gsit, ntemeiat pe art.998-999 C.civil. c) Revendicarea bunului mobil de la posesorul de rea-credin, de la ho sau de la cel care l-a gsit. Este considerat de rea-credin posesorul care a dobndit bunul dei tia c el a fost pierdut de proprietar sau i-a fost furat. Posesia de rea-credin nu constituie titlu de proprietate, posesorul nu este aprat de art.1909 al.1 din C.civil. Adevratul proprietar se poate ndrepta cu aciune n revendicare mpotriva posesorului.

n privina temenului de exercitare a aciunii au fost exprimate opinii diferite n doctrin i jurispruden.
135

Aciunea n revendicare a proprietarului se prescrie n termen de 3 ani numai n favoarea terilor subdobnditori de bun credin, ns ea devine imprescriptibil atunci cnd este ndreptat mpotriva hoului sau gsitorului i respectiv n contra terilor de rea- credin.

6. Aciunea n grniuire 1.Noiune i caractere juridice. Orice proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii lipit de a sa, cheltuielile grniuirii fiind suportate n mod egal . Prin operaiunea de grniuire se urmrete determinarea prin semne exterioare a hotarului ntre dou fonduri vecine ce aparin de titulari diferii i se poate realiza prin convenia prilor, pe cale amiabil sau prin hotrre judectoreasc.

Aciunea n grniuire este acea aciune prin care se solicit stabilirea liniei de hotar dintre dou proprieti limitrofe. Grniuirea are rolul de a o delimita fa de proprietile nvecinate aparinnd altor proprietari prin semne exterioare de hotar. Ea este o operaiune material care delimiteaz mergnd pe linia de contur, cele dou proprieti. - Atunci cnd nu exist conflict ntre titularii fondurilor limitrofe grniuirea urmeaz s fie fcut potrivit cu acordul lor. Fiecare poprietar are facultatea de a-l obliga pe vecinul su s fie de acord cu grniuirea. n raport cu titularii dreptului real asupra celor dou fonduri nvecinate, grniuirea este pe de o parte, o obligaie real de a face prompter rem, i pe de alt parte, privit din punctul de vedere al celui ce o solicit este un atribut al dreptului real. Cu alte cuvinte aceast entitate juridic alctuit dintr-un drept i o obligaie este un atribut esenial al dreptului de proprietate. n cazul n care vecinul refuz grniuirea proprietii sale i exist conflict referitor la traseul de urmat al liniei de hotar, grniuirea va trebui fi stabilit prin mijlocirea justiiei folosind calea aciunii n justiie.

n privina caracterelor juridice aciunea n grniuire este o aciune: Real - Caracterul real al acestei aciuni decurge din mprejurarea c se ntemeiaz pe dreptul de proprietate asupra fondului sau pe oricare drept real.

136

Petitorie - Caracterul petitoriu const n aceea c are drept scop delimitarea proprietii limitrofe, realiznd astfel n ultim instan aprarea dreptului de proprietate. I mobiliar si imprescriptibila - Caracterul imobiliar i imprescriptibil are n vedere faptul c numai bunurile imobile pot fi supuse grniuirii ntre ele. Declarativ de drepturi. Declarativ de drepturi pentru c hotrrea judectoreasc prin delimitarea efectiv ntre ele, a celor dou fonduri duce la reconstituirea i marcarea adevratului hotar, ceea ce face s fie declarativ iar nu constitutiv. Aciunea poate fi constitutiv cnd cu ocazia partajului se formeaz dou sau mai multe parcele distincte care nu au mai fost delimitate ntre ele, pentru c au format pn atunci un singur trup funciar.

Aciunea n grniuire poate fi introdus de ctre: proprietar, uzufructuar i chiar de posesor.

Ea se ndreapt mpotriva proprietarului fondului vecin, titularul unui alt drept real (uzufructuar, superficiar, drept de folosin), precum i mpotriva chiriaului sau arendaului. Ea nu se poate introduce ntre coproprietarii aceluiai fond. Sarcina probei revine ambelor pri. - Fiecare dintre ele au rolul att de reclamant ct i de prt, considerndu-se c aciunea n grniuire are caracterul unui judicium duplex, fiecare avnd i rolul celuilat. Poate fi folosit orice mijloc de prob pentru stabilirea liniei de hotar, care este o chestiune de fapt, n cele mai multe situaii recurgnduse la efectuarea unei expertize tehnice. Efectul principal al aciunii n grniuire fiind acela c se realizeaz delimitarea proprietii limitrofe. Prin hotrrea pronunat se stabilete linia de hotar dintre cele dou proprieti. Autoritatea lucrului judecat al hotrrii care se pronun se va mrginii la acest aspect. Cheltuielile de grniuire privind trasarea i marcarea hotarului stabilit de instan se suport egal de ambele pri aa cum prevede art. 584 C.civil. 7. Alte aciuni reale 1. Aciunea negatorie. Este acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc prin hotrrea ce o va pronuna c prtul nu are un anumit drept real
137

uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie - asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige pe cale de consecin, s nceteze exercitarea lui nelegitim. - Este o aciune real, petitorie i imprescriptibil. 2. Aciunea confesorie. Este acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc prin hotrrea ce o va pronuna c el este titularul unui drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate - uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt care poate fi proprietarul sau o alt persoan s-i permit exercitarea lui deplin i netulburat.

Particulariti ale aciunii n revendicare ca mijloc de aprare a dreptului de proprietate public. Avnd n vedere trsturile caracteristice ale dreptului de proprietate public enumerate de art. 135 al. 5 din Constituie i reluat de art. 11 din Legea nr. 213/1998, care este legea organic n domeniu inalienabilitatea, imprescriptibilitatea i insesizabilitatea este de la sine neles c i aciunea n revendicare a acesteia prezint partiuclariti care o deosebesc de revendicarea de dreptul comun. Titularii dreptului la aciune sunt statul i unitile administrativ- teritoriale, potrivit art. 12 din Legea nr. 213/1998. n litigiile privitoare la dreptul de proprietate statul este reprezentat de Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ-teritoriale de ctre Consiliul judeean, de Consiliul general al municipiului Bucureti, sau dup caz de Consiliile locale care dau mandat scris, n fiecare caz, preedintelui consiliului judeean sau primarului, acesta poate desemna un alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei. Regimul special al revendicrii drepturilor de proprietate public const n urmtoarele reguli: a) Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv a aciunii n revendicare a unui bun ce aparine proprietii publice indiferent de caracterul imobiliar sau mobiliar al respectivului bun. Aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public este absolut imprescriptibil fiind prin aceasta deosebit de revendicarea de drept comun a proprietii private. b) Revendicarea dreptului de proprietate public nu poate fi nlturat de prt prin invocarea modurilor de dobndire a proprietii prevzute n dreptul comun. Aceasta nseamn c revendicarea proprietii publice nu poate fi nlturat de prt prin invocarea uzucapiunii n ce privete bunurile imobile i a posesiei de bun-credin a bunurilor mobile corporale. Aceasta rezult din textele art. 11 din Legea nr. 213/1998 i art. 1844 C.civil.

138

c) Prezumia proprietii domeniului public. Am vzut c n dreptul comun posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului revendicat pn la proba contrarie. Aceast prezumie legal relativ nu este aplicabil atunci cnd revendicant este statul sau unitatea administrativteritorial, reprezentantul acestora, cu privire la bunurile ce aparin domeniului public de interes naional sau local. Bunurile din domeniul public sunt scoase din circuit civil i nu pot forma obiectul propritii private. n toate cazurile n care statul revendic bunuri dintre acelea care prin natura lor fac parte din doemniul public (art. 135 al. 4 din Constituie), exist o prezumie absolut de proprietate juris et de jure n favoarea statului.

Capitolul IX.

Publicitatea imobiliara si noile carti funciare

1. Consideraii generale. Sistemul de drept tinde spre perfeciune cu ct el reglementeaz mai bine delimitarea i face s fie mai bine cunoscute drepturile subiective i este cu att mai respectat cu ct el se exercit mai concis i mai corect. Nevoia de siguran a raporturilor juridice civile este realizat prin publicitatea celor mai importante dintre ele. Securitatea juridic a drepturilor subiective civile patrimoniale este ndeplinit prin statica i dinamica drepturilor patrimoniale. Dreptul obiectiv prevede pe de o parte coninutul juridic i mijloacele de aprare mpotriva oricror nclcri practice posibile, reglementnd statica drepturilor patrimoniale, totodat prevede modurile de dobndire, modificare i stingere a acestor drepturi n temeiul legii sau prin acte juridice pe de alt parte, realiznd dinamica drepturilor patrimoniale. Statica vizeaz existena i pstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobndite, iar dinamica vizeaz circulaia acestor drepturi de la natere pn la stingerea lor realizndu-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial. Securitatea juridic static i cea dinamic se afl ntr-o relaie de determinare. Fiecare titular al drepturilor subiective de natur patrimonial are nevoie de ocrotirea juridic a drepturilor sale, adic de securitatea juridic static, precum i de ncrederea n operaiunile juridice n care se pot dobndi drepturi patrimoniale adic securitatea juridic dinamic, aceasta fiind o dubl protecie legal.

139

Mijloace de realizare a securitii juridice statice i dinamice a drepturilor patrimoniale constau n totalitatea mecanismelor, actelor i procedeelor prin care se asigur protecia acestor drepturi. Prin caracterul lor acestea sunt de dou feluri: mijloace preventive mijloace represive.

Mijloacele preventive sunt: forma actelor juridice i publicitatea operaiunilor juridice referitoare la drepturile patrimoniale. Mijloacele represive sunt : sanciunile juridice de ordin civil, penal, administrativ prevzute de lege pentru nesocotirea sau nclcarea drepturilor civile. Forma actelor juridice este acea condiie extrinsec, general i dup caz, mai mult sau mai puin esenial care se refer la modalitatea de exteriorizare a voinei juridice, svrit cu intenia de a produce efecte juridice concrete. n dreptul actual forma actelor juridice este guvernat de principiul consens ualis mului conform cruia simpla manifestare de voin este nu numai neces ar, ci i suficient pentru ca actul juridic s ia natere n mod valabil din punct de vedere al formei sale . Principiul consensualismului statuat de art.1295 C.civil nu funcioneaz n mod absolut, dreptul civil cuprinznd o serie de excepii: a) forma ad validatem sau ad solemnitatem este cerut pentru nsi validitatea actului juridic a crui nerespectare atrage dup sine consecina sancionrii cu nulitatea absolut a actului; b) forma ad probationem cerut doar pentru dovada actului juridic, a crei nerespectare nu atrage nulitatea actului, lipsa formei scrise sau autentice ci creaz doar dificulti n probarea acestuia; c) forma cerut pentru opozabilitatea fa de teri a crei nerespectare nu atrage dup sine nevalabilitatea actului ci numai inopozabilitatea, adic ineficacitatea care l ndreptete pe ter s-l ignore, penrtu motivul c nu I-a fost adus la cunotin n formele stabilite de lege. Publicitatea este tocmai mijlocul juridic eficient prin care actul nscriindu-se n registre publice prevzute de lege, prin ndeplinirea integral a cerinelor. Ele sunt ns autonome, cu scopuri distincte nu se suprapun i nu se exclud reciproc. Publicitatea este necesar pentru anumite acte juridice s fie cunoscute n privina raporturilor juridice pe care le consacr.

De exemplu: contractul de vnzare-cumprare privind un imobil ncheiat n form autentic, este pe deplin valabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui i c n realitate cumprtorul este proprietarul actul, acel contract trebuie supus formelor de publicitate legal. Probele publicitii drepturilor reale se pune n mod diferit dup cum este vorba de bunuri mobile sau de bunuri imobile.
140

n cazul bunurilor mobile nu se simte necesitatea publicitii, pentru c circuitul civil rapid la care sunt supuse ar fi stnjenit de existena unor formaliti de publicitate. n materia mobilelor posesiunea valoreaz titlul conform art. 1909 C.civil, ca atare posesiunea care este un fapt material la vedere nlocuiete formalismul publicitii care n cazul lor este special i limitat. n cazul bunurilor imobile, publicitatea nu este numai necesar dar i materialmente posibil datorit aezrii fixe a bunurilor prin natura sau destinaia lor i totodat util pentru asigurarea certitudinii circuitului juridic prin informaiile precise pe care le poate oferi. Publicitatea imobiliar este un mjloc tehnic, eficient i adecvat de natur s realizeze securitatea juridic stic prin faptul c atest existena drepturilor imobiliare a persoanelor fizice i juridice ct i securitatea juridic dinamic prin informarea celor interesai referitoare la situaia juridic real a imobilelor.

Publicitatea imobiliar la rndul su nu este integral i nici nu poate fi, pentru c o parte din modurile de dobndire cum sunt uzucapiunea, accesiunea, fiind fapte juridice n sens strict nu sunt susceptibile n timpul realizrii lor de publicitate, iar transmiterea succesoral opereaz pe data deschiderii succesiunii dar operaiunile se fac ulterior. Rolul publicitii imobiliare depinde de sistemul de publicitate adoptat de legislaia respectiv. Drepturile se dobndesc la data perfectrii actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se consolideaz numai ca efect al transcrierii n registrele publice. - n alte sisteme rolul nscrierii este de a produce efecte translative sau constitutive de drepturi reale, att ntre pri ct i fa de teri, convenia este doar creatoare de obligaii. Sistemul a fost adoptat de legislaiile de inspiraie austriac i german. Principiile crilor funciare. Aceste principii sunt menite s asigure i s justifice superioritatea sistemului real de publicitate n raport cu orice sistem de publicitate personal i realizarea securitii juridice a circuitului civil imobiliar. Urmeaz a fi enumerate cteva dintre principiile mai importante care concureaz funcionalitatea sistemului crilor funciare i acceptate n general de doctrin. a) Principiul publicitii integrale Intemeiat pe faptul c sistemul crilor funciare este un sistem real i complet de publicitate imobiliar deoarece evidena se ine pe imobile iar nu pe persoane i totodat asigur publicitatea integral a transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare. Cu excepiile deja artate, toate aceste operaiuni sunt supuse nscrierii n cartea funciar precum

141

i evidenierea tuturor schimbrilor sau modificrilor care intervin prin alipire, dezlipire, dezmembrare de parcele, etc. Ca atare principiul publicitii integrale a crilor funciare este acea regul care supune nscrierii n cartea funciar toate actele i faptele juridice translative sau constitutive de proprietate i alte drepturi reale imobiliare, operaiuni materiale, precum i drepturi personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobile cuprinse ntr-o anumit carte funciar. b) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii de carte funciar. Este prevzut de art. 17-18 din legea crilor funciare potrivit creia drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite modificate sau stinse numai prin nscrierea lor n cartea funciar. Prin aceasta se nelege c nscrierea d natere, modific sau stinge drepturi reale i le face opozabile fa de teri. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strmutate numai dup ce au fost nscrise n cartea funciar. Drepturile reale se vor stinge numai dac radierea lor s-a nscris n cartea funciar cu consimmntul i n contra titularului. n sistemul crilor funciare orice operaiune juridic prin care se tinde la translaia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din 3 operaiuni juridice succesive: a) dintr-un act obligaional ius ad rem (contract de vindere-cumprare, donaie, schimb, etc) care d natere obligaiei de trasmitere sau constituire a dreptului real care formeaz obiectul cuprinsului su; b) dintr-un act real ius in rem de ntocmirea formalitilor i de predarea bunului prin care partea care i-a asumat o obligaie consimte prin nscrisul dat ca acel drept s fie ntabulat n cartea funciar; c) nscrierea efectiv a dreptului real, care se nate n momentul nregistrrii oficiale a cererii la birou de carte funciar a instanei competente. Simpla existen a conveniei se plaseaz n trm obligaional i nu opereaz prin ea nsi tranferul sau constituirea dreptului real. Raportul obligaional rezultat din ncheierea conveniei este un drept de crean el fiind opozabil doar debitorului care rmne inut de obligaia asumat prin convenie, acea de predare a bunului i a nscrierilor necesare pentru ntabulare. Momentul strmutrii sau constituirii dreptului real este unic nscrierea efectiv i caracterizeaz acest principiu. Prin aceasta se realizeaz concordana dintre starea tabular i situaia juridic a imobilului n cauz.

c)Principiul legalitii, Care presupune c nainte de a se dispune nscrierea prin ncheiere, judectorul de carte funciar are dreptul i obligaia s verifice legalitatea titlului sau a actului prezentat spre a folosi ca baz pentru nscrierea n cartea funciar.
142

Principiul legalitii comport dou aspecte: legalitatea formal i legalitatea material, adic verificarea dac nscrisul pe baza cruia se solicit nscrierea ntrunete condiiile de fond i de form prevzute de lege i este apt pentru a fi transcris. d) Principiul oficialitii Care deriv din principiul legalitii se constituie n obligaia legal pe care o are judectorul delegat de caret funciar de a verifica din oficiu cererea de nscriere, actele care o nsoesc, valabilitatea i actualitatea titlului. O cerere introdus nu se poate completa cu nscrisuri noi, dac ea este incomplet, sau nscrisurile nu sunt corecte, prin ncheierea motivat judectorul va respinge cererea. e) Principiul prioritii Este reglementat de art. 31 potrivit cruia nscrierile de carte funciar i produc efectele de la data nregistrrii cererilor, ordinea nrergistrrilor le va stabili rangul. Dac mai multe cereri au fost depuse de o dat la judectorie, drepturile de ipotec vor avea acelai rang, iar pentru celelalte se va hotr prin judecat. Data nregistrrii cererii n registrul de intrare va fi data nscrierii. Prin rang tabular se nelege efectul unei nscrieri n raport cu alte nscrieri din aceeai carte funciar, n acest sens avnd importan, exclusiv data nregistrrii cererii. Rangul opinut potrivit principiului prioritii se numete rang iniial i nu poate fi schimbat dect n materie de ipoteci. f) Principiul relativitii Se bazeaz pe art. 19 din lege n sensul c asigur protecia juridic a titularului nscris n cartea funciar care se poate face numai: a) mpotriva aceluia care la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea se va face b) mpotriva aceluia care nainte de a fi nscris i-a grevat dreptul dac ambele nscrieri se cer deodat. Principiul relativitii cuprinde acea regul n baza creia nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai mpotriva aceluia care la nregistrarea cererii este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi fcut. Cel nscris este num it antecesor tabular iar cel care urmeaz s fie nscris, succesor tabular. g) Principiul forei probante a nscrierii de carte funciar . Este un principiu absolut i rezult din art. 32 i 33 din lege constnd din acea regul potrivit creia cuprinsul crii funciare, nafara ngrdirilor i excepiilor legale se consider a fi exact n folosul acelora care i-au nscris cu bun credin un drept real n cartea funciar. n materialitatea sa publicitatea de carte funciar atrage dup sine att un efect pozitiv ct i unul negativ.

143

Efectul pozitiv nsemneaz c ceea ce cuprinde cartea funciar se consider exact n folosul celui care a dobndit imobilul. Efectul negativ nsemneaz n principiu c nici un drept real nu poate exista i nu poate fi opus devreme ce acesta nu a fost nscris n cartea funciar. Din ambele efecte rezid puterea doveditoare absolut a nscrierilor de carte funciar, reieind c cel care a dobndit cu bun-credin, un drept real ntemeiat pe cuprinsul crii funciare este pus la adpost de orice cauz de eviciune. Domeniul de aplicare a principiului forei probante a nscrierii este circumscris de lege att sub aspectul operaiunilor juridice care s-au efectuat ct i a persoanelor n folosul crora acioneaz, mpletindu-se cu principiul relativitii Principiul opereaz numai n cazul acelor drepturi tabulare constituite prin acte juridice ce sunt efectiv nscrise n cartea funciar. Ca atare regula coninut de principiul publicitii materiale nu se aplic la: indicaiuni de fapte privitoare la nscrieri materiale (felul culturii, venit); faptele juridice care au existen independent de nscriere (ex.interdicia, decesul, incendierea bunului, etc.); drepturile personale patrimoniale a cror existen i valabilitate nu sunt garantate de nscriere ngrdirile legale (raporturi de vecintate, servitui naturale i neaparente, etc.); excepiile legale create de drepturile extratabulare (succesiune, accesiune, expropriere).

Aciunile de carte funciar. Decr.-lege nr.115/1938 reglementeaz dou aciuni: - aciunea n prestaie tabular - aciunea n rectificare a nscrierilor de carte funciar. La acestea se adaug, n opinia noastr cile de atac n justiie ca urmare a reorganizrii serviciilor notariale ca serviciu public autonom prin Legea nr.36/1995 i Legea nr.7/1996 i a Instr. de aplicare a acesteia aprobate prin Ord.M.Justiiei nr.2137/1997. a) Aciunea n prestaie tabular. nscrierile de carte funciar au efect constitutiv de drepturi n condiiile art.17 din Legea nr.115/1938. Dac s-a ncheiat un act translativ sau constitutiv de drepturi, efectele acestuia se produc numai dac i dup ce a fost nscris n cartea funciar. Ca atare drepturile reale n sistemul Decr.-lege nr.115/1938, se pot constitui, transmite, modifica numai dac a fost nscris n cartea funciar. n acest scop, cel ce a consimit la constituirea, modificarea, transmiterea unui drept real imobiliar este obligat
144

potrivit art.22 din Legea nr.115/1938, s predea toate nscrisurile necesare pentru ntabularea dreptului de proprietate n cartea funciar. Tot astfel, potrivit art.23 din lege dac un drept real nscris n cartea funciar se stinge, titularul va fi obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare pentru radiere. n cazul n care refuz s predea nscrisul necesar pentru ntabulare, sau cel de radiere a dreptului din cartea funciar, cel ndreptit se poate adresa justiiei, care va putea dispune ntabularea respectiv radierea dreptului real imobiliar. Hotrrea care se pronun, potrivit art.17 din Legea nr.115/1938, va nlocui acordul de voin sau consimmntul celui obligat dar care refuz s l dea. - Hotrrea va ine loc de nscrisul n baza cruia se va face nscrierea de carte funciar. - Aciunea n prestaie tabular va fi ndreptat mpotriva celui care nu-i ndeplinete obligaia asumat de consimire la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real imobiliar. Aciunea n prestaie tabular va putea fi ndreptat i mpotriva unui ter dobnditor nscris n cartea funciar, dac sunt ntrunite urmtoarele condiii: cel care cere prestaia tabular s fi fost n posesie la data cnd a contractat cu terul dobnditor; actul juridic n temeiul cruia se cere prestaia tabular s fie anterior aceluia n temeiul cruia terul dobnditor a fost nscris; terul s fi dobndit cu titlu gratuit sau s fi fost de rea-credin (art.25 din lege).

n practica judiciar de dat relativ recent s-a reinut c instanele de judecat au procedat corect cnd au pronunat hotrri care s in loc de contract apt de a fi ntabulat n cartea funciar, n baza art.22 i 24 din Dec.-lege nr.115/1938, obiect al nstrinrii fiind un teren. Natura juridic a aciunii n prestaie tabular este controversat, fiind considerat ntro opinie aciune personal, astfel c dreptul la exercitarea ei se prescrie n termen de 3 ani, care ncepe s curg de la ncheierea conveiei prin care prile s-au obligat s nstrineze imobilul i s ntocmeasc actul necesar ntabulrii. ntr-o alt opinie, devenit majoritar, este o aciune n realizarea dreptului, o aciune real i imprescriptibil. mprtim aceast opinie avnd n vedere c aciunea n prestaie tabular este o aplicaiune particular n regimul crilor funciare, a aciunii n revendicare. Imprescriptibilitatea rezult i din faptul c textul art.24 din Legea nr.115/1938, nu prevede un termen limitativ pentru introducerea ei. Dac se introduce o cerere de radiere a dreptului este o varietate particular a aciunii negatorii. n fine, operaiunea de nscriere, respectiv de radiere intr n coninutul constituirii, sau dimpotriv al stingerii dreptului real ceea ce d distinctivitate acestei aciuni.

145

b) Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. Aciunea n rectificare are menirea s pun n acord starea tabular cu starea juridic real a unui imobil, prin ea se cere ndreptarea sau suprimarea unei nscrieri necorespunztoare realitii i care a fost n mod greit inserat n cartea funciar. O asemenea aciune poate avea ca obiect rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii sau a rectificrii notrii. Cazurile de rectificare a unei ntabulri sunt prevzute de art.34-40 din Legea nr.115/1938: - dac nscrierea sau titlul pe baza cruia s-a fcut nu au fost valabile (ex. titlul este nul sau anulabil); - dac prin nscriere, dreptul a fost greit calificat ( ex. s-a nscris o superficie n loc de servitute); - dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris s-au au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea (s-a mplinit termenul extinctiv sau s-a mplinit condiia rezolutorie). Aciunea poate fi introdus de orice persoan interesat iar rectificarea va fi fcut numai n baza hotrrii de admitere rmas definitiv. n legtur cu prescripia acestei aciuni, art.36 i 37 din Legea nr.115/1938 stabilesc urmtoarele: - aciunea n rectificare este imprescriptibil, sub rezerva prescripiei aciunii de fond, atunci cnd este introdus de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a dobndit cu rea-credin dreptul nscris n favoarea sa; - aciunea n rectificare poate fi introdus n termen de 10 ani, fa de terul dobnditor cu titlu gratuit, de bun-credin, care ncepe s curg de la data nregistrrii cereri de nscriere a acestuia; - mpotriva terului dobnditor cu titlu oneros, de bun-credin, aciunea n rectificare poate fi introdus numai dac titlu nu este valabil sau greit calificat (dou cazuri prevzute de art.34 din lege) aici legea prevede termene precise: ase luni de la data comunicrii ctre cel ndreptit a ncheierii prin care s-a dispus nscrierea; trei ani de la data nregistrrii cereri de nscriere a dreptului a crui rectificare se solicit prin aciune. c) Rectificarea notrii, este reglementat de art.39 din Legea nr.115/1938 i intervine n urmtoarele situaii: nevalabilitatea notrii, greita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat; dac nu mai sunt ntrunite condiiile pentru existena dreptului personal, faptului sau raportului juridic, dac notarea nu mai este conform cu realitatea. Aciunea n rectificarea notrii este imprescriptibil.
146

Noile cri funciare


ca 1. Reglementare legal. Prin dispoziiile art. 76 i 98 din Legea nr. 18/1991, n redactarea iniial (n prezent abrogat prin Legea nr. 169/1997) s-a dispus : ca fondul funciar i dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale trebuie nregistrate n documentele de eviden funciar i publicitate imobiliar prevzute de lege; pn la intrarea n vigoare a noii legi a cadastrului funciar i publicitii imobiliare, se vor aplica actualele reglementri.

Cadastrul funciar general este un sistem de eviden general a termenilor din ntregul fond fucniar al Romniei, indiferent de destinaa terenurilor i de proprietarul lor. Noul regim juridic al crilor funciare este reglementat cu caracter general de urmtoarele acte normative: a) Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996; b) Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor, aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 2371/C/1997; c) Instruciunile privind nfiinarea noilor cri funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 1330/C/1999, nepublicate. Legea nr. 7/1996 reglementeaz n cadrul aceluiai act normativ dou instituii distincte: instituia tehnic a cadastrului instituia juridic a crilor funciare  fiind alctuit structural din trei titluri i anume: - Titlul I, ntitulat Regimul general al cadastrului; - Titlul II, ntitulat Publicitatea imobiliar; - Titlul III, ntitulat Dispoziii tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale. n afar de dispoziiile Legii nr. 7/1996 i a reglementrilor administrative emise pe baza acesteia, exist i norme speciale, cuprinse n diferite acte normative, avnd ca obiect anumite operaiuni juridice susceptibile de nscrisuri n noile cri funciare. Dintre aceste reglementri sunt de reinut cele mai importante: art. 35/1 i 69 din Legea locuinei nr. 114/1996; art. 16 din O.G. nr. 51/1997, privind operaiunile de leasing; art. 15 din Legea nr. 54/1998, privind circulaia
147

juridic a terenurilor; art. 34 din Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiilor.

2. Aspecte privind aplicarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare. Prin aceast lege s-au pus bazele imobiliare pe ntreg teritoriul rii, numit s nlocuiasc cele trei sisteme de publicitate aplicabil n dreptul romnesc actual. Pentru c realizarea cadastrului general naional este o problem de viitor care necesit o serie de investiii i lucrri tehnice, legea prevede o extindere treptat i progresiv a noului sistem de publicitate imobiliar, pe msura finalizrii lucrrilor cadastrale bazat pe sistemul noilor cri funciare. ntocmirea imediat a noilor cri funciare pentru ntreaga ar va nlocui treptat vechile documente de publicitate imobiliar. Pn la punerea n aplicare a cadastrului general n fiecare unitate administrativ-teritorial se vor face nscrieri cu caracter nedefinitiv n cri funciare provizorii.

n legtur cu punerea n aplicare a Legii nr. 7/1996, este de reinut c: a introdus un sistem real, unic i unitar de publicitate imobiliar care este de aplicabilitate imediat, dar unificarea sistemelor de publicitate imediat existente se realizeaz pe intreg teritoriul rii, dup definitivarea cadastrului la nivelul ntregii rii.

3. Organizarea i conducerea cadastrului. Legea nr. 7/1996, reglementeaz distinct cadastrul general i cadastrele speciale. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar. Cadastrul general se ntocmete la nivelul pe comune, orae, municipii, judee i la nivelul ntregii ri.

Cadastrele de specialitate constau n subsisteme de eviden i inventariere a bunurilor imobile sub aspect tehnic i economic cu respectarea normelor tehnice privind suprafaa, categoria de folosin i proprietarul organizate pe domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar, edilitar, transporturi de toate felurile.

148

Cadastrele localitilor constituie baza tehnic a crilor funciare. Documentele cadastrale finalizate ale comunelor, oraelor i municipiilor sunt cele care stau la baza ntocmirii crilor funciare, care se ntocmesc i se in pe aceste uniti administrativ-teritoriale. La nivelul localitilor lucrrile tehnice de cadastru constau n identificri, marcaje, msurtori, actualizarea planurilor cadastrale etc. prevzute de art. 11 i 12 al legii.

Documentele tehnice principale care se ntocmesc la nivelul comunei, oraului, municipiului sunt: registrul cadastral al parcelelor, indexul alfabetic al proprietarilor i domiciliul acestora; registrul cadastral al proprietarilor; registrul corpurilor de proprietate, fia centralizatorare cuprinznd partida cadastral pe proprietari i pe categorii de folosin; planul cadastral. Metodologia cadastral, care cuprinde evidena cadastral tehnic, economic i juridic, nscrierea actelor i a faptelor juridice referitoare la imobile este elaborat de Oficiul Naional de Cadastru, mpreun cu ministerele care rspund de cadastrele de specialitate i Ministerul Justiiei. 4. Organizarea i conducerea crilor funciare. Pentru organizarea i inerea crilor funciare, Legea nr. 7/1996: a nfiinat Birourile de carte funciar ale judectoriilor, care au n competen organizarea i evidena crilor funciare de pe baza teritorial de activitate. Conducerea i ndrumarea birourilor de carte funciar este realizat de judectorii de carte funciar delegai de preedintele instanei, precum i de personal auxiliar necesar acestei activiti.

Ministerul Justiiei organizeaz, coordoneaz i controleaz activitatea de publicitate a birourilor de carte funciar prin direcia de specialitate. Noile cri funciare au caracteristici generale care se desprind din noua reglementare a publicitii imobiliare, acestea fiind: a) orice imobil trebuie s fie curpins ntr-o carte funciar (art. 20); b) evidena juridic se ine pe imobile i pe persoane (art. 20 al. 3), c) crile funciare se ntocmesc i numeroteaz pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti comun, ora sau municipiu (art. 2 al. 4), d) crile funciare se in ntr-un singur exemplar (art. 43); e) noile cri se ntregesc conform legii cu o serie de documente i registre (conf. art. 20 al. ultim registru special de intrare, planul de identificare al imobilului, mapa sau dosarul de carte funciar);
149

f) cartea funciar este public, putnd fi cercetat de orice persoan. Pentru uurarea cercetrilor n afar de registrul de intrare se mai in dou feluri de registre: repertoriul imobiliar i indexul alfabetic. 5. Structura i obiectul noilor cri funciare. - Nu exist de lege lata o definiie legal a crilor funciare. Potrivit art.20 din lege Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n carte funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai localitate. Prin imobil, n nelesul legii, se nelege parcela de teren, cu sau fr construcie. Obiectul crii funciare const n nscrierea drepturilor de proprietate i a celorlalte drepturi reale care se trans mit, se constituie, se modific sau se sting ca urmare a actelor i faptelor juridice referitoare la un bun imobil precum i nscrierea dup caz a actelor i faptelor privitoare la drepturile personale la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar (art. 22, 23 i 40). Cartea funciar este un nscris autentic i cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea dup caz a drepturilor de crean, a actelor, a faptelor sau a altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n carte funciar fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie numai n scopul informrii oricror persoane interesate. Structura noilor cri funciare const n aceea c fiecare carte funciar este alctuit dintr-un titlu i trei pri numerotate cu litere latine. Titlul crii funciare cuprinde: numrul fiecrei cri funciare denumirea localitii n care este situat imobilul.

Numerotarea se face pe fiecare localitate de la nr. 1 la infinit. Cuprinsul crii funciare este desfurat pe trei pri. Partea a I-a (denumit i Foaia de avere) cuprinde descrierea imobilului i are urmtoarele rubrici: numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil; suprafaa terenului; categoria de folosin i dup caz construciile; amplasamentul i vecintile; valoare impozabil; observaii.

Partea a II-a (denumit i Foaia de proprietate) se refer la nscrierile privind dreptul de proprietate aferent imobilului i este format din patru rubrici: numrul curent, adic numrul de ordine n care se fac operaiunile; numele sau denumirea proprietarului; domiciliul sau
150

sediul acesteia; nscrieri privitoare la proprietate (acte sau fapte juridice, servitui, etc), observaii. Partea a III-a (Sarcinile) referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcinile reale cuprinde trei rubrici: a) numrul curent, adic numrul de ordine sub care urmeaz s se fac nscrierea i la care fac trimitere celelalte foi; b) nscrierile privitoare la dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcinile care greveaz imobilul; c) observaii. -

6. nscrierile n cartea funciar. Spre deosebire de Decr.-lege nr. 115/1938, n noua lege a crilor funciare nu a fost preluat terminologia anterioar i nu se reglementeaz nscrierile dup obiectul lor. n literatura juridic este semnalat aceast lacun a legii care trebuie urgent ndreptat. Este necesar de lege ferenda un text de principiu care s enune felurile nscrierilor fcute dup obiectul lor; definirea acestora, i artarea cerinelor legale pentru svrirea acestor nscrieri, precum i determinarea cazurilor de nscriere provizorie i cnd aceasta devine definitiv. nscrierile de carte funciar sunt cele ca i n regimul juridic al legii nr. 115/1938.

6.1. ntabularea este nscrierea prin care, dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept real, imobiliar, devine opozabil fa de teri, cu titlu definitiv de la data nregistrrii cererii de nscriere. Existena acestei denumiri doar n Regulament (art. 44) este o lacun a legii, care de lege ferenda se impune s fie consacrat n mod expres i n cuprinsul legii; cel puin la nivel de principiu.

ntabularea are ca obiect drepturile reale imobiliare care nscrise n cartea funciar sunt numite drepturi tabulare. 6.2. nscrierea provizorie este nscrierea prin care dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar, devine opozabil fa de teri, cu rangul determinat de cererea de nscriere sub condiie i n msura justificrii. nscrierea provizorie este o ntabulare condiional fiindc efectele ei depind de o justificare ulterior care dac se realizeaz consolideaz nscrierea n mod definitiv.
151

6.3. Notarea este nscrierea prin care actele sau faptele juridice privitoare la drepturi personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar devin opozabile fa de teri ori sunt nscrise numai cu titlu informativ dup caz. Notarea rezult din denumirea generic de nscriere ca i ntabularea i nscrierea provizorie, deficien remediat de Regulamentul de aplicare (art.44), ns se impune i aici remedierea prin modificare legislativ.

Obiectul notrii const din acte i fapte juridice care se grupeaz astfel: a) situaia juridic personal a titularului dreptului nscris; b) drepturile de crean sau alte raporturi juridice care devin n situaii prevzute de lege opozabile i terilor; c) anumite aciuni n jutiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar cu scopul de a mpiedica pe de o parte dobndirea cu bun credin a unui drept tabular n curs ul procesului, i pe de alt parte, de a asigura executarea hotrrii judectoreti. 6.4. Efectele nscrierilor de carte funciar, n sistemul noilor cri funciare introduse de Legea nr. 7/1996, sunt prevzute cu caracter general n art. 27-28, 31-32 i 39 i 40 din lege. n primul rnd, legea instituie opozabilitatea fa de teri a nscrierilor definitive i provizorii privitor la dobndire, modificare sau stingere a oricrui drept real imobiliar . De la aceast regul exist excepia prevzut de art. 28, potrivit cruia drepturile reale sunt opozabile fa de teri fr nscrierea lor n cartea funciar atunci cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. n al doilea rnd, art. 27 stabilete cu caracter de principiu, regula opozabilitii, fa de teri a nscrierilor svrite n cartea funciar indiferent de obiectul acestor nscrieri. Astfel: nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri la data nregistrrii cererii. - Prin excepie, actele i faptele juridice privitoare la drepturi personale, la starea i capacitatea persoanelor altele dect cele ordonate de lege, n legtur cu imobilele cuprinse n cartae fucniar pot fi nscrise la cerere, cu efect de informare pentru tere persoane. 6.5. Sanciunea lipsei de nscrieri n cartea funciar. n acest sens trebuie fcut distincie ntre prile actului juridic i fa de terii actului juridic sau faptului juridic, supus nscrierii n cartea funciar. ntre prile actului juridic nscrierea nu are sub aspectul publicitii nici o semnificaie, avnd n vedere principiul relativitii actelor juridice, prevzut de art. 973 C.civil.
152

Legea nr. 7/1996 a pstrat principiul consensualismului prevzut de art. 1295 C.civil, astfel c drepturile reale imobiliare se transmit sau constituie prin voina concordant a prilor, ns ele devin opozabile terelor persoane doar prin nscriere n cartea funciar.

Actul i va produce toate efectele ntre prile care l-au ncheiat, succesorii lor universali i cu titlu universal. n mod simetric nici faptul nscrierii nu poate fi opus de o parte celeilalte, drept cauz de valabilitate a actului lovit de nulitate, ntruct nscrierea nu atribuie proprietatea i nu aduce nimic n plus actului sau efectelor sale. Fa de teri actul nu are nici un efect. nscrierea este n realitate un mijloc de publicitate, aceasta este i raiunea sa juridic, nendeplinirea ei atrage dup sine inopozabilitatea actului fa de teri. Ei necunoscnd actul, nu pot fi obligai s suporte consecinele lui juridice, mai mult de att sunt ndreptii s-l ignore, pentru ei nu exist.

153