EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE EDIFICABLE COMO OPCIÓN PARA

BARRIOS PRIVADOS Y EMPRENDIMIENTOS SIMILARES

19-DISTINTOS TIPOS DE DERECHOS

- VISIONES DIFERENTES

Nosotros ya estamos admitiendo la diferencia entre Derechos Reales y

Derechos Personales. Lo que no quiere decir que, a esta distinción, ya la
veamos tan absoluta y diferente como para no entender la inter-relación
entre todas las formas del Derecho. Relación que nos lleva hacia la
concepción de un conjunto unitario de normas. De todas las normas que
regulan y ordenan la vida de la sociedad.
Pero tenemos fuertes motivos para sostener que existen dos versiones
diferentes de los derechos que se ejercen como facultados entre las
personas y entre las personas y las cosas.
• El poder de decisión, de uso, de ocupación y de gozar de la utilidad de las cosas, lo tenemos en el
llamado Derecho Real.
• En los Derechos Personales, por más claros, legítimos y probados que sean, siempre necesitamos,
requerimos del reconocimiento y del cumplimiento de otra persona. Es decir, que estamos necesitando
de la actividad o de la actitud del otro. De otro sujeto. De otros sujetos que cumplirán con las
obligaciones de dar o hacer. Y con esas actitudes, con esas entregas o haceres, satisfarán nuestras
expectativas.

• -En los Derechos Reales, tenemos de manera directa, inmediata y clara, un directo y contundente
derecho de preferencia y un derecho de persecución.
• Lo que indica que cuando ejercemos nuestros Derechos Reales sobre las cosas, estamos diciendo que
podemos defender esa relación que tenemos sobre las cosas como un poder jurídico que nos permite
tomar, usar, retener y defender esa posesión de cualquiera que pretenda discutirla.

• -En los Derechos Personales no se nos concede esa facultad de persecución y de preferencia. Siempre
estamos sometidos a un reclamo previo. Que podemos ejercer, porque para hacer ese reclamo, sin
duda, tenemos derechos y facultades. Pero que siempre dependerá de la buena voluntad de los otros
sujetos de las relaciones. Dependerá de que tengan una actitud de cumplimiento de sus obligaciones.
Porque siempre los otros, pueden cumplir o no sus obligaciones para con nosotros.
Resumiendo, podemos decir entonces:
• -Objeto de los Derechos Reales: son las cosas. Sobre las que ejercemos nuestros derechos o facultades.
• -Objeto de los Derechos Personales: son las acciones de otras personas. Aunque esas acciones terminen
siendo representadas por las cosas que nos hacen o nos entregan.
• . Pero no es lo mismo: el objeto sobre el que ejerzo mis derechos personales o de crédito cuando compro
una casa o un campo, no es la casa o el campo. Que son las cosas. Los bienes. Porque el ejercicio de
ese Derecho Personal lo debo ejercer sobre las personas que nos venden y nos deben entregar, en
consecuencia, esa casa o ese campo.
• -Cuando me lo entreguen, y yo pueda constituir efectivamente el Derecho Real sobre la casa o el
campo, ya estará fundada la relación, la referencia y el poder jurídico, esa relación directa, inmediata
con la cosa. -Entonces, sí lo estaré ejerciendo directamente sobre la cosa: la casa o el campo que yo
compré y que el otro me entregó.
• En cuanto a la adquisición de los Derechos Personales, sabemos que basta el simple acuerdo. Con ese
acuerdo, o contrato, o convenio, o compromiso jurídico y con el cumplimiento de las obligaciones que
surgen de ese contrato o convenio, ya estaré adquiriendo los Derechos Personales.
• Para adquirir, en cambio, los Derechos Reales, necesito de la entrega, de la tradición que hace el otro, y
de la apropiación, que hago yo de la cosa concreta. Del ejercicio real, presente, actual y efectivo de un
derecho o poder sobre la cosa.

Si tuviéramos que buscar la precedencia histórica de las formas del

derecho, seguramente podríamos decir entonces que los derechos reales
existieron antes que los derechos personales.
Y también diríamos que los derechos reales, unidos al sentido y a la
utilidad del derecho de propiedad privada, tuvieron una expresión
alimentaria, casi existencial, mientras que los derechos personales
nacieron con la organización más compleja de la sociedad. Con la
institucionalización de las comunidades y con las primeras expresiones
objetivas del Derecho.
De allí que en el devenir de la historia, los derechos reales tuvieron una
connotación social, estatal. Como dice nuestro Código Civil en su artículo
2.502:
• “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley”.
•
• Mientras que los derechos personales, los derechos que originan a las obligaciones, son la natural
consecuencia de las relaciones jurídicas que, en su expresión más cabal e importante, hacen a lo que
denominamos contratos. Contratos que nacen pura y exclusivamente de la más simple y natural
voluntad de los contratantes. Como lo expresa el artículo 1137:
• “Habrá contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo, sobre una declaración de voluntad común,
destinada a reglar sus derechos”.

20- DE LOS DERECHOS Y DE LAS ACCIONES

El tema de las acciones está íntimamente vinculado al concepto de derecho

como facultad de reclamar, de pedir, de solicitar y de exigir alguna conducta
a otras personas.
Porque ya vimos que el Derecho en general constituye y garantiza las
relaciones normales entre los sujetos de una sociedad organizada.
Pero tener “derechos” y no poder hacerlos efectivo, sería como tener un
don, una facultad, y no poder ejercerla.
• Por eso a los derechos les corresponden las acciones que los protegen, que los
hacen valer, que les confieren fuerza y ejecutividad, para que al derecho se lo pueda
garantizar en un sistema jurídico de relaciones.
Las acciones serían entonces los poderes sociales, la fuerza, la coacción, que ponen en
acto, en ejercicio, en condición de ser exigidos, a los derechos.
Y en estos aspectos también se diferencian las acciones reales de las acciones personales.

• -Porque acción real: es aquella que nos permite defender y recuperar la cosa que nos pertenece.
• Y podemos dirigir a estas acciones reales contra todos los que nos perturban, o retienen, o no nos
entregan las cosas que nos pertenecen.

-Las acciones personales, en cambio, solamente pueden ser dirigidas contra los que tienen
alguna obligación para con nosotros.
• -Porque el objeto de las acciones personales es lograr el cumplimiento de las obligaciones que los
deudores tienen con nosotros.
• -Las acciones reales, son las acciones que se derivan del ejercicio de los derechos de propiedad, dominio
y posesión sobre las cosas. Y de todos los derechos reales derivados, que representan alguna
desmembración del derecho de propiedad.
• -Las acciones reales serán, entonces, petitorias o posesorias, según que estemos reclamando que nos
reconozcan un derecho real, o que nos devuelvan esos derechos que teníamos sobre las cosas y que
alguno o algunos nos han quitado o perturbado.
• -Las acciones reales, como los mismos derechos reales, pueden ser ejercidos entonces, tanto sobre las
cosas muebles como sobre los inmuebles. Y serán entonces, acciones reales de la misma naturaleza y
condición las que podamos ejercer sobre bienes mueble o inmuebles.

• -Las acciones reales pueden ser ejercidas contra todos los que nos quiten o perturben un derecho real.
• -Las acciones personales: sólo se dirigen a los que están obligados con nosotros. Y que, una vez que el
obligado, cumpla con su obligación, ese derecho personal o de crédito, está terminado o extinguido.
• Los derechos reales, en cambio, siempre tienen, en custodia, en expectativa, a las relaciones reales
como verdaderos mecanismos de defensa de la integridad y permanencia de nuestros derechos.

21- LOS NUEVOS DERECHOS REALES

Como dice el Código Civil debemos respetar el principio clásico: los

Derechos Reales son creados solamente por las leyes. Y no pueden existir
otros Derechos Reales más que los que sean oficialmente reconocidos por
la ley. Por la ley general, que en nuestro caso es el Código Civil. O por leyes
especiales, como ocurre entre nosotros con los siguientes casos:
a) Respecto de las formas del Dominio, debemos citar en primer término a la Propiedad
Horizontal. Una forma nueva del Derecho de Propiedad. Una forma especial de
Dominio, que desde su creación, en el año 1948 por la ley 13.512, ha desempeñado un
papel preponderante a nivel económico, jurídico y urbanístico.
b) Dentro de este marco tan particular de la Propiedad Horizontal, no solamente se ha
creado un nuevo Derecho Real de Propiedad Privada, sino que se ha recreado un
derecho prohibido y olvidado: el Derecho de Superficie.
c) Dentro del contexto de la Propiedad Horizontal, también debemos mencionar a la Pre-
Horizontalidad, creada por las leyes 19.724 y 20.276.
d) Las nuevas formas de Propiedad. Las propiedades o dominios especiales, que están
orientados a prestar servicios también importantes en el quehacer socio-económico.
Aunque no existan leyes especiales que los creen, debemos reconocer como realidad
social – y en cierto modo, también realidad jurídica- a la nuevas versiones del Derecho
de Propiedad:

d-1) El sistema de tiempo compartido;

d-2) Los cementerios privados;
d-3) los parques o áreas industriales;
d-4) los clubes privados o clubes de campo;
d-5) Las urbanizaciones privadas o barrios exclusivos
d-6) Otras posibles formas que seguramente habrá de adquirir la propiedad
exclusiva combinada con formas especiales de condominios o dominios
colectivos: chacras residenciales, quintas de recreación y deportes, canchas
de juegos y gimnasios de propiedad colectiva, etcétera, etcétera.

Respecto de las nuevas formas del desmembramiento del Derecho de

Propiedad, citamos de manera particular al Derecho de Superficie;
• Este Derecho de Superficie fue prohibido de manera terminante, junto a los censos y enfiteusis, en el
artículo 2614 del Código Civil.
• El Código Civil nos dice claramente que “los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre
ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie.....”
• Y esta prohibición fue coherente con lo ordenado un poco más adelante. Cuando en el artículo 2617,
expresaba:
• “ El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni
por actos de última voluntad”.
• Y este artículo, tuvo que ser derogado expresamente, en cuanto se oponía a la creación del régimen de
la Propiedad Horizontal. La derogación la efectuó el artículo 18 dela ley 13.512, que expresa:
• “A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código
Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley”.

Los artículos que menciona esta ley, además del 2617, refieren a
disposiciones que regulan los condominios. Y que resultan inaplicables al
régimen de la Propiedad Horizontal. Y que por eso se derogan, a los solos
efectos del sistema. Porque en la Propiedad Horizontal no podría “librarse
el condómino de la obligación de los gastos de conservación o reparación
de la cosa común, haciendo abandono de sus derechos de propiedad”. O
cuando el otro artículo expresa que “los condóminos no pueden renunciar
de una manera indefinida al derecho de pedir la división del condominio”.

22- LA DURA POLÉMICA CONTRA

EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE

El codificador tenía una especial inquina en contra del Derecho Real de

Superficie. Y así lo expresa repetidamente, cuando tiene que excluirlo del
régimen de nuestros derechos reales. Y cuando argumenta con todas las
dificultades que semejante operatoria podría acarrear a los propietarios y
superficiarios, unidos de manera tan particular. Y tan inimaginable para los
tiempos de Vélez Sársfield.
Pero convengamos: a Vélez le resultaba inaplicable el régimen del Derecho
Real de Superficie. Por lo menos para la realidad que tenía nuestro país a
mediados del siglo XIX. En realidad esa forma de desarticular, de
desmembrar al Derecho de Propiedad Privada era pertinente en otras
realidades. Solamente se podía implementar en regiones en donde la
escasez de suelo rural y urbano, procuraba este tipo de soluciones para una
mayor explotación y una más racional utilidad de los predios. Pero nó en
nuestro país. En donde la abundancia de tierras libres e incultas era tan
desproporcionada con la cantidad de habitantes, que en lugar de ser un
problema de escasez se convertía en un difícil desafío por la
superabundancia.

Cuando en el artículo 2503 se enumeran los derechos reales autorizados, la

nota explica que:
“- No enumeramos el derecho del superficiario ni la enfiteusis, porque por
este Código no pueden tener lugar. El derecho del superficiario consistía en
poder hacer obras, como edificar casas, plantar árboles, etcétera.
Adherentes al suelo, sobre las cuales tenía un derecho de propiedad
independiente del de propietario del terreno, el cual, sin embargo, podía por
derecho propio, hacer sótanos y otros trabajos subterráneos, bajo de la
mima superficie que pertenecía a otro, con tal de no perjudicar los derechos
del superficiario, así como el superficiario no podía deteriorar el fondo del
terreno.
• En Roma según las reglas del derecho civil, la propiedad de la superficie no podía ser distinta a la
propiedad del suelo, lo que importaba decir no sólo que el propietario del suelo venía a ser el propietario
de todas las construcciones y plantaciones que él hubiese hecho con los materiales de otro, o que un
tercero hubiese hecho en el suelo con sus materiales, sino también que el propietario del suelo no podía
enajenar la superficie en todo o en parte, separándola del suelo.
• Hemos juzgado que era más conveniente aceptar el derecho puro de los romanos y estar a las
resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase en suelo ajeno. El derecho de superficie
desmejoraría los bienes raíces y traería mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos”.
Antes, había explicado Vélez, en la nota al artículo 2502:
• “ Las propiedades se desmejoran y los pleitos nacen cuando el derecho real se aplica a una parte material
de la cosa que no constituye, por decirlo así, una propiedad desprendida y distinta de la cosa misma, y
cuando no constituye una copropiedad susceptible de dar lugar a la división entre los comuneros o a la
licitación”.

Volviendo a estas argumentaciones coherentes, fuertes, por momentos casi

obsesivas de Vélez Sársfield contra el Derecho de Superficie y a favor de su
tesis de que todo propietario lo es desde el cielo hasta el infierno, dice el
artículo 2518:
•
• -La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas
perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las
minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es
dueño exclusivo del espacio áereo; puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la
 luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que, a
cualquier altura, avancen sobre ese espacio.

Con parecidos argumentos en la nota al artículo 2617, Vélez se opone y

fundamenta su posición contraria a la Propiedad Horizontal:
•
• -“La mayoría de los códigos extranjeros lo permiten, entrando luego a legislar sobre las escaleras o
pasadizos de las diversas partes del edificio. La división horizontal dando a uno los bajos y a otro los
altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres o sobre los lugares que son
indispensables para el tránsito en los diversos altos de un edificio. En tal casos, la propiedad del que
ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda que no podría mudar sus formas”.

-Como vemos la exclusión del derecho de superficie y del régimen de la

Propiedad Horizontal no fue una ingenua decisión del codificador.

- Se preocupó de eliminar la posibilidad de que existieran.

- Y lo fundamentó reiterada y puntualmente, para impedir que pudieran
entrar en vigencia, salvo una decidida reforma de la legislación.

Y así tuvo que hacerse. Tardía, imperfectamente, cuando a mediados del

siglo pasado, se impuso la necesidad social, urbanística y constructiva, de
autorizar la división de los edificios por pisos y por departamentos.
Y así se dictó la ley nacional 13.512. Una ley satisfactoria. Un verdadero
“Código de un nuevo Régimen de Dominio. Admitiendo no solamente al
Derecho Real de Superficie, sino extendiendo su aplicación a un sistema
nuevo, inaugurado por la nueva Ley”.
Esta interesante ley, que sobrevivió airosamente más de medio siglo, fue
seguida de leyes provinciales que hicieron las veces de complemento y
reglamentación de la ley nacional.

23- CARACTERES DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE APLICADO AL

RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y A OTRAS FORMAS NUEVAS
DEL DOMINIO

Sin pretender que Vélez Sársfield hubiera debido prever el crecimiento de

las ciudades y la necesidad de multiplicar el suelo urbano edificable
mediante el régimen de la propiedad por pisos y por departamentos, oficinas
o cocheras, debemos reconocer que el codificador puso obstáculos muy
duros para impedir que vuelva cualquier forma o tipo de derecho real de
superficie a nuestra legislación.
• Pese a ello, y contra la normas explícita del Código, el régimen de la Propiedad Horizontal distingue
claramente entre la propiedad común del terreno, y las formas de propiedad, concomitantes, sobre el
Edificio. En donde confluyen las propiedades o áreas comunes y las propiedades o áreas exclusivas.
• Como ya vimos, está presente de manera muy consistente, el concepto y el funcionamiento de este
Derecho de Superficie, en el Derecho de la Propiedad Horizontal. En donde claramente, se diferencian -
aunque luego coincidan- los derechos de propiedad sobre el terreno, con los derechos exclusivos y
comunes sobre cada unidad o departamento.
• En nuestro sistema legal, el Derecho de Superficie tiene también, vigencia particular, respecto de la
propiedad minera y de la propiedad forestal.
• Si bien no tiene aplicación en las relaciones jurídicas normales o comunes, es posible constituir un
derecho especial de Superficie para el funcionamiento y organización de la Propiedad Horizontal. De
manera tal que, el Edificio sometido al régimen de la P. H. pueda diferenciar claramente la relación
entre terreno, áreas comunes y áreas o superficies exclusivas.
• También encontramos este viejo derecho, retomado para el régimen jurídico de la explotación minera y
para la plantación de bosques con destino a la industria.
• Y, como ya vimos, está adquiriendo una particular importancia con nuevas formas de propiedad
inmobiliaria. Muchas de las cuales no tienen ninguna previsión legal que las contenga. Y que como es
dable suponer, habrán de aparecer otras nuevas formas del dominio urbano, suburbano y rural, como
ahora se están dando bajo la forma de:
•
• - Propiedad de departamentos por tiempo compartido o appart hotel;

• - Cementarios privados;
•
• - Urbanizaciones privadas en countries o clubes de campo;

• - Parques industriales y áreas tecnológicas;

24- LA REIVINDICACIÓN DE LA SUPERFICIE

QUE HACE EL PROYECTO DE CÓDIGO DE 1998

Como podemos apreciar de la simple lectura de nuestras realidades jurídicas y urbanas,

con el advenimiento de la Propiedad Horizontal, perdió toda vigencia y actualidad, interés
y viabilidad, la prohibición que hizo Vélez, cuando erradicó el Derecho Real de
Superficie.
Leyendo justamente esa realidad, y otras nuevas que se nos van imponiendo, con nuevas
formas de Derechos Reales o nuevas formas del Dominio, el Proyecto acogió y desarrolló
con mucho detenimiento al Derecho Superficiario. En los fundamentos que preceden al
texto del código propuesto, dicen los autores:

- Título VI. De la superficie.

285. Desde las X Jornadas Nacionales de Derecho Civil, que se reunieron en Corrientes en 1985,
la doctrina especializada coincide en que debe incorporarse el derecho real de superficie.
La prohibición del instituto por el artículo 2614 del Código Civil vigente aleja a nuestro
derecho del más prestigiado derecho comparado, pues, entre otros países, lo admiten Francia,
España, Italia, Portugal, Bélgica, Alemania, Austria, Suiza, Japón, Bolivia, Perú, Cuba y hasta los
recientes Códigos de Quebec de 1991 y de Holanda de 1992.
Es razonable suponer que la superficie estimulará la construcción, pues constituirá una
herramienta atractiva para los dueños de terrenos que no pueden o no quieren construir, que tendrán
la alternativa de que lo hagan terceros, con el aliciente de que aquellos se conviertan luego en
propietarios de lo construido.
 Son sorprendentes la reconstrucción edilicia de Alemania, devastada por la guerra, al influjo
de la superficie, como también las expresiones arquitectónicas que canalizó en Francia. La
preocupación de la legislación urbanística por ocuparse del derecho de superficie, denota su
relevancia para el interés general.
Aunque en ocasiones se olvida, el propio derecho argentino ha recibido desde hace mucho
tiempo manifestaciones que recrean la superficie, por ejemplo, en materia de derecho minero, de
sepulcros o de expropiación.
A diferencia del Proyecto de Código Único de 1987 y del de la Comisión Federal de la
Cámara de Diputados de 1993, como respuesta a reclamos captados por el Congreso Nacional, la
superficie se extiende a la actividad forestal. Se procura que a través de este molde se estimule la
forestación y que sin agravios ecológicos se desarrollen industrias paralelas, de tantas
repercusiones, incluso para la libertad de prensa gráfica, cuya suerte está unida a la disponibilidad
de papel en cantidad, calidad y condiciones económicas accesibles.
A la manera del Código de Italia de 1942, se diseñan dos planos en el derecho de superficie,
en el primero se asiste a un derecho real sobre cosa ajena: el derecho real de construir o forestar, y
en el segundo a un derecho real sobre cosa propia: la propiedad superficiaria. Se vierten
disposiciones generales comunes a ambas manifestaciones y particulares a cada una de ellas.
Se prevé una duración por un plazo determinado que no exceda de 50 años, lapso
recomendado por las jornadas correntinas, pero se admite que se convenga la renovación del plazo
en forma expresa por un lapso que no exceda del máximo contado desde la renovación.
Para propender al efectivo cumplimiento de las obligaciones que asume el superficiario,
imprescindible para el funcionamiento del sistema, y superar disputas interpretativas a las que se
asiste en la doctrina comparada, el Proyecto deja en claro que la renuncia por el superficiario del
derecho de construir o de forestar, su desuso, o el abandono de la propiedad superficiaria, no lo
liberan de sus obligaciones, y que la transmisión del derecho comprende también las obligaciones
del superficiario.
Sobre la financiación del emprendimiento superficiario es destacable que en la regulación
de la hipoteca se admite que pueda recaer sobre el derecho de superficie, por cierto que en sus dos
planos, y el envío de las normas especiales para la propiedad superficiaria al régimen del dominio
revocable sobre cosas inmuebles, implica la posibilidad de que ella también sea gravada con
anticresis o con indisponibilidad voluntaria.
En cuanto a los efectos de la extinción de la superficie con relación a las construcciones –o
forestaciones- efectuadas que subsistan, entre las soluciones diversas que muestra el derecho
comparado, se optó por la del Código de Portugal, o sea reconocer el derecho del superficiario a ser
indemnizado en la medida del enriquecimiento, salvo pacto en contrario”.

Hasta aquí los textos del Proyecto de Código Civil. Que como vemos han sido tomados, en lo que
hace al Derecho Real de Superficie Forestal, por la ley de referencia.
Lógicamente nos parece correcto que algunos legisladores de provincias con grandes
plantaciones de bosques hayan procurado instituir esta forma de explotación de una actividad
tan significativa. Pero desde nuestra condición de habitantes de ciudades, de vecinos y
ciudadanos, en el carácter de partícipes y actores del fenómeno urbano, nos parece más actual
y más relevante la aplicación de este viejo y nuevo Derecho Real, a la actividad constructiva.
Sería entonces acoger en nuestra legislación el Derecho Real de Superficie Edificable. Con lo
cual estaríamos ensayando otra alternativa que se orienta a la reactivación económica general.
Y en particular, a la dinámica de una actividad tan representativa como lo es la edificación de
edificios. Tantos las construcciones destinadas a viviendas individuales o colectivas. Como a
otras construcciones, de mayor tamaño y de gran complejidad. Como podrían serlo los
grandes centros urbanos. Los centros comerciales o shopping. En sus versiones más
internacionales. Como verdaderos centros urbanos que representan las estructuras y los íconos
modernos de las ciudades. O que, en una manifiesta y penosa paradoja, representan la
presencia del capital inmobiliario internacionalizado, frene a la ausencia de las obras urbanas y
de complejos de estructuras y de infraestructuras que debieron encararse como obras públicas
del Estado, y que nunca fueron ejecutadas.

CÓMO SE RECEPCIONA EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE EN

NUESTRO PAÍS: SOLAMENTE EN MATERIA FORESTAL

Se trata de una ley especial. La Nº 25.509, que de manera más o

menos completa produce los siguientes efectos:

1º) Se consagra este nuevo Derecho Real: un derecho que había

sido condenado por el mismo Código Civil, y que ahora se establece a
modo de “Derecho Real de Superficie Forestal”
2º) Lo autoriza para que se concrete, como dice el mismo texto de
la ley: “sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura, de
conformidad al régimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques
Cultivados”.
3º) Como se trata de una materia que tiene relevancia económica.
Por la misma producción de una materia prima crítica. Como por las
actividades y por otras industrias pueden ser promovidas, se la
vincula con el régimen de las inversiones, de los créditos, de la
promoción de la misma actividad forestal. Esto fue resuelto en una
ley dictada tiempo atrás, la que lleva el Nº 25.580. Que, junto a su
Decreto reglamentario, N° 133/99, constituyen un verdadero sistema,
un régimen legal que promueve y promociona la implantación de
nuevos bosques.
4º) Tratándose de bosques, de selvas, de recursos naturales y de
una materia tan íntimamente vinculada al medio ambiente, a la
ecología, a la producción y economías sustentables, se habla de
temas tan interesantes como la biodiversidad y la sustentabilidad.

25- LOS DERECHOS REALES SUPRIMIDOS

Ya conocemos la determinación del codificador de suprimir o prohibir

algunos de los derechos reales que tenían vigencia desde la antigüedad.
Con un criterio por lo menos discutible, se le ocurrió, y así lo explicó en
distintas partes de su obra, que algunas viejas formas y sistemas de
derechos reales no podían tener cabida en nuestro sistema.
Dice la nota al artículo 2503, después de enumerar los “derechos reales
permitidos”, que:
• “No enumeramos el derecho del superficiario ni la enfiteusis, porque por este Código no pueden tener
lugar”. Seguidamente explica las características del Derecho de Superficie, que como ya lo analizamos,
tiene una vuelta plena y vigorosa en nuestros actuales sistemas de propiedad horizontal. Y en otros
nuevos derechos reales de propiedad, bastante similares o parecidos.

Y nos sigue explicando el autor:

• “Suprimimos también el derecho enfitéutico, o lo que en España se llamaba censo enfitéutico. La
enfiteusis era la concesión de fundo que una de las partes entregaba a la otra a perpetuidad o por un largo
tiempo, con cargo de mejorarlo por construcciones o plantaciones. Y de pagar un canon anual. La
enfiteusis se distingue por un doble efecto: por una parte, el enfiteuta se obliga a pagar al cedente del
terreno el canon enfitéutico, lo que parece demostrar que la propiedad permanece en poder de éste, y por
otra parte, el enfiteuta adquiere un derecho real. Ejerce las acciones posesorias y petitorias; puede
enajenar su derecho, constituir hipotecas en el fundo, o imponerle servidumbres. Y ciertamente que éstos
y otros derechos semejantes no se derivan de un arrendamiento. Ellos demuestran al contrario, la
trasmisión de un derecho real. No es venta de un usufructo, pues éste se extingue por la muerte del
usufructuario, y el derecho enfitéutico pasa a los herederos. No es venta tampoco de una propiedad,
porque se debe pagar una pensión anual, y el acreedor lleva el nombre del señor directo en quien el
enfiteuta mismo reconoce el derecho de propiedad”.

Y luego cita Vélez Sársfield:

• “Así, dice Demolombe, la enfiteusis es una convención sui generis, un poco de arrendamiento, un poco
de usufructo, un poco de propiedad, pero verdaderamente no es arrendamiento, ni usufructo, ni
propiedad”.
Y luego con la percepción del jurista y la memoria del hombre público, sin
citar la experiencia argentina de la Ley de Enfiteusis de Rivadavia de 1816,
expresa que :
• “La conveniencia de este contrato ha dependido siempre del estado de la sociedad en sus diferentes
épocas, de las instituciones políticas que permitían los feudos....... entre nosotros ha existido y la
experiencia he demostrado que las tierras enfitéuticas no se cultivan ni se mejoran con edificios.
Suprimiendo la enfiteusis evitamos los continuos y difíciles pleitos que necesariamente trae, cuando es
preciso dividir por nuestras leyes de sucesión el derecho enfitéutico y el derecho del señor directo. El
contrato de arrendamiento será, entre los propietarios, y los cultivadores, o criadores de ganado, un
intermediario suficiente”.
• Y aprovecha en la misma nota para referirse al Derecho Real de Mayorazgo. Que también suprime de
manera terminante. Porque, según dice Vélez, este sistema sucesorio deja librado a la voluntad de los
padres la forma, modo y entidad con que son trasmitidos los bienes por causa de la herencia. Estos
criterios están contenidos en la parte normativa del Código en el ya citado artículo 2614, cuando
expresa:
• Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie,
ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que el cinco años, cualquiera que sea el
fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna.
• Y, justamente, el sistema del Mayorazgo era una manera de hacer “una vinculación con los bienes
inmuebles”, de tal manera que se trasmitían los bienes al hijo mayor, o a cualquier otro varón de la
familia, con la condición de que el bien permaneciera en el patrimonio familiar. Sin posibilidad alguna
de enajenarlos.

26- ANÁLISIS DE LA DECISIÓN

DE PROHIBIR ALGUNOS DERECHOS

No queremos discutir ahora la decisión que adoptó Vélez Sársfield al

suprimir los derechos reales que excluye de su nómina. Finalmente lo que
hizo fue, según su leal saber y entender, adoptar una decisión, cuando el
estado de los conocimientos jurídicos, en su tiempo y a su alcance, le
indicaban dos o tres caminos. Optó por uno. Que para él le apareció como
el mejor.
Es fácil criticar y analizar con aparente sabiduría lo que hicieron los
antiguos hace dos siglos, en los tiempos de la carreta y sin comunicaciones
más o menos seguras. Casi no se publicaban ni diarios ni revistas, había
pocos libros, no existían los teléfonos ni los telégrafos. Y no tenían a
Internet para consultar, como hacemos ahora, apretando el teclado o
clickeando con el mouse.
Somos respetuosos de las decisiones que adoptó Vélez en las innumerables
oportunidades en que debió hacer algunas opciones. Lo que no significa
que hoy podamos decir, que si Vélez hubiera imaginado parte de las
transformaciones sociales, políticas y jurídicas que sobrevendrían, habría
adoptado algunas previsiones desde ese monumento jurídico que es su
Código Civil.
Con estas salvedades, hoy analizamos críticamente sus derogaciones,
podemos decir:
• Lástima que no dejó el Derecho Real de Superficie como expresión de la posibilidad lógica y jurídica de
generar otro concepto del viejo derecho de propiedad privada. Hoy reivindicamos la vigencia
conceptual y práctica de dicha forma de los derechos reales.
•
• Se excluyó el Derecho Real de Enfiteusis. Y hoy prácticamente, se lo reivindica y se lo aplica en el
sistema de las obras públicas, cuando se hace común que los Estados, encomienden la construcción de
obras para el servicio público, mediante el otorgamiento de la licencia de construir, para que el inversor
recupere sus gastos y concrete sus ganancias a través del cobro del peaje.
•
• Se terminó con el Derecho Real de Mayorazgo, que tenía una connotación egoista, pero que establecìa
un buen principio: el de la preservación de las unidades de producción, evitando la subdivisión de la
tierra hasta los latifundios, y evitando que se desarticulen las empresas cuando los muchos herederos se
disputan porciones de las mismas.

27- LA VUELTA DEL DERECHO DE SUPERFICIE

El Proyecto de Código Civil de 1998 retoma los argumentos que ya hemos

expuesto a favor de la recreación del Derecho Real de Superficie. Y también
en los fundamentos recuerda la utilidad que representó para muchos países
cuando procuró que el Estado creara políticas habitacionales y de
edificación, conservando en poder del órgano público la propiedad del
suelo, mientras concedía la propiedad desmembrada, como derecho
superficiario, tanto al constructor de los edificios, como a los adquirentes
de sus viviendas.
Dice el Proyecto:
• “Desde las X Jornadas Nacionales de Derecho Civil, que se reunieron en Corrientes en 1985, la doctrina
especializada coincide en que debe incorporarse el derecho real de superficie.
• La prohibición del instituto por el artículo 2614 del Código Civil vigente, aleja a nuestro Derecho del
más prestigiado derecho comparado, pues, entre otros países, lo admiten Francia, España, Italia, Portugal,
Bélgica, Alemania, Austria, Suiza, Japón, Bolivia, Perú, Cuba y hasta los recientes códigos de Quebec de
1991 y de Holanda de 1992”.
• Luego se refiere particularmente a la industria de la construcción. Que según este Proyecto, se
verá francamente beneficiada con la autorización de conceder terrenos para que otros los
edifiquen.
• Con el resultado tradicional: el dueño se reserva el terreno en sí, y le concede al constructor un
derecho para edificar sobre la superficie.
• Así lo expresan estos autores:
• “Es razonable suponer que la superficie estimulará la construcción, pues constituirá una herramienta
atractiva para los dueños de terrenos que no pueden o no quieren construir, que tendrán la alternativa de
que lo hagan terceros, con el aliciente de que aquellos se conviertan luego en propietarios de lo
construido”.
• .
• Y se recuerdan ejemplos muy significativos. Porque en otros países, en donde ya se había
experimentado con el procedimiento de crear esta alternativa del Derecho Superficiario, se habían
logrado interesantes resultados. En tal sentido se afirma:
•
• “Son sorprendentes la reconstrucción edilicia de Alemania, devastada por la guerra, al influjo de la
superficie, como también las expresiones arquitectónicas que canalizó Francia. La preocupación de la
legislación urbanística por ocuparse del derecho de superficie denota su relevancia para el interés
general”.
•
• Y se aprovecha para mencionar que ya existe, en la práctica, el verdadero Derecho Real de
Superficie en nuestro. Aunque no se lo haya denominado de esa manera. Y se citan ejemplos,
aunque esta reseña se olvida del ejemplo más importante y más presente en nuestro régimen
legal. El de la Propiedad Horizontal. Que según nuestro criterio, si bien lo hace creando un nuevo
Derecho de Propiedad Especial: La P. H. Lo genera a través de autorizar la existencia de un
derecho exclusivo sobre las unidades o departamentos. Mientras se confiere un derecho compartido,
a modo de condominio, a otra persona jurídica: el Consorcio. Que tiene un derecho de propiedad
explícito sobre el terreno.
• Pero sin pretender polemizar con los autores del Proyecto de 1998, citamos sus afirmaciones
cuando expresan:
•
• “Aunque en ocasiones se olvida, el propio derecho argentino ha recibido desde hace mucho tiempo
manifestaciones que recrean a la superficie , por ejemplo, en materia de derecho minero, de sepulcros o
de expropiación.
•
• Y finalmente, se explica de qué manera se autoriza en este Proyecto la constitución del
Derecho Real de Superficie Forestal. Que como sabemos, al no aprobarse este Proyecto como
nuevo Código Civil Argentino, tuvo que ser creado por una ley especial, que recién comentamos y
que lleva el Nº 25.509. Pero en los prolegómenos del Proyecto, al respecto se decía:
•
• “A diferencia del Proyecto de Código único de 1987 y del de la Comisión Federal de la Cámara de
Diputados de 1993, como respuesta a reclamos captados por el Congreso Nacional, la superficie se
extiende a la actividad forestal. Se procura que a través de este molde, se estimule la forestación, y que,
sin agravios ecológicos, se desarrollen industrias paralelas, de tantas repercusiones, incluso para la
libertad de prensa gráfica, cuya suerte está unida a la disponibilidad de papel en cantidad, calidad y
condiciones económicas accesibles”.
•
• A la manera del Código de Italia de 1942, se diseñan dos planos en el derecho de superficie. En el
primero se asiste a un derecho real sobre cosa ajena: el derecho real de construir o forestar. Y en el
segundo, a un derecho real sobre cosa propia: la propiedad superficiaria. Se vierten disposiciones
generales comunes a ambas manifestaciones y particulares a cada una de ellas.
• Cuando se trata de definir los términos o plazos temporales de esta institución, resulta
interesante ver que, más allá de criterio principal, de hacerlo por plazos extensos. Vemos que está
en la naturaleza misma de la cosa darle a las partes que lo contratan, una posibilidad muy amplia.
Que, aunque parezca excesivo, puede llevar a constituir la Superficie por todo un siglo. Es decir,
50 años iniciales, y otro período idéntico o similar.
•
• Respecto de las obligaciones del superficiario, se advierte que debe pagar lo convenido al dueño
del terreno.
• Y que además, si trasmite la construcción a otros, éstos también deben asumir las obligaciones
correspondientes.
• En palabras de este Proyecto, se expresa:
•
• “Para propender al efectivo cumplimiento de las obligaciones que asume el superficiario, imprescindible
para el funcionamiento del sistema, y superar disputas interpretativas, a las que se asiste en la doctrina
comparada, el Proyecto deja en claro que la renuncia por el superficiario del derecho de construir o de
forestar, su desuso o el abandono de la propiedad superficiaria, no lo liberan de sus obligaciones, y que la
trasmisión del derecho comprende también las obligaciones del superficiario”.
•
• Finalmente, como alternativa o posibilidad financiera, se autoriza que se puedan tomar
préstamos, con garantías hipotecarias:
•
• “Sobre la financiación del emprendimiento superficiario, es destacable que en la regulación de la
hipoteca se admite que pueda recaer sobre el derecho de superficie, por cierto que en sus dos planos, y el
envío de las normas especiales para la propiedad superficiaria al régimen del dominio revocable, sobre
cosas inmuebles, implica la posibilidad de que ella también sea gravada con anticresis o con
indisponibilidad voluntaria.
• Y, en lo que refiere a la situación que se crearía, si cuando vence el plazo, le quedan
construcciones en buen estado, se decide por la solución más lógica: si el dueño del terreno,
que vuelve a adquirir la plenitud de su propiedad, se viera favorecido por lo que valen las mejoras
construidas por el superficiario, entonces debe indemnizarlo. Es decir, no se hará dueño de todo lo
construido, sino mediante el pago de una justa compensación. Así se lo expresa:
• “En cuanto a los efectos de la extinción de la superficie con relación a las construcciones – o
forestaciones- efectuadas, que subsistan, entre las soluciones diversas que muestra el derecho
comparado, se optó por la del Código de Portugal, o sea reconocer el derecho del superficiario a ser
indemnizado en la medida del enriquecimiento, salvo pacto en contrario.”

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EL DOMINIO FIDUCIARIO COMO ALTERNATIVA INMOBILIARIA EN LOS

BARRIOS PRIVADOS, CLUBES DE CAMPO Y ENTIDADES DE
NATURALEZA SEMEJANTE

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CAUSA 90494 Reg. 561 - "Camino Real Asociación Civil c/Bence Pieres, Jorge A s/
Cobro de Pesos" - CAMARA PRIMERA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y
COMERCIAL DE SAN ISIDRO (Buenos Aires) - SALA I - 19/11/2002.

Existiendo principio de ejecución del contrato, es imposible negar la existencia de éste.

Las cláusulas por las que los compradores se obligan al mantenimiento del sistema
mediante el pago de tasas de servicios, son propias de los servicios urbanísticos modernos
como clubes de campo, barrio cerrados etc.; y de ninguna manera desnaturalizan la esencia
del derecho de propiedad, por lo que no cabe sino concluir con que la aceptación de cierto
régimen impuesto por la Reglamentación de la Asociación y a transmitir el dominio bajo
ese mismo régimen son válidas.

En este sentido no existe abuso del derecho en el actor al pretender cobrar la tasa, por los
servicios prestados sino que es abusivo el proceder del demandado en pretender gozar de
los servicios que son mantenidos por otros.

TEXTO COMPLETO

En la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a los 19 días del mes de noviembre
de dos mil dos, se reúnen en Acuerdo los señores Jueces de la Sala Primera de la Cámara
Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro,
Dres., CARMEN CABRERA DE CARRANZA y GRACIELA MEDINA, para dictar
sentencia en el juicio: "CAMINO REAL ASOCIACIÓN CIVIL C- BENCE PIERES, Jorge
A s/ Cobro de Pesos", y habiéndose oportunamente practicado el sorteo pertinente (arts.
168 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires y 263 del Código Procesal Civil y
Comercial), resulta que debe observarse el siguiente orden: Dres. MEDINA, ARAZI,
CABRERA DE CARRANZA, resolviéndose plantear y votar la siguiente:

CUESTION

¿Es justa la sentencia apelada?

VOTACION

A LA CUESTION PLANTEADA LA SEÑORA JUEZ DRA MEDINA DIJO:

I. La sentencia de fs. 268 - 271 hizo lugar a la demanda instaurada por Camino Real
Asociación Civil Contra Jorge Alfredo Bence Pieres y condenó a este último a abonar a la
actora la suma de $ 24.182,35.//-

II. La sentencia fue apelada por Jorge Alfredo BENCE PIERES quien expresa agravios a fs.
283 - 286, quejándose de que el juez lo haya condenado a pagar la suma reclamada por
Camino Real Asociación Civil, sin tener en cuenta (i) que su parte no suscribió contrato
alguna con Camino Real Asociación Civil ya que su pedido de admisión en dicha
asociación no lo obliga en tanto no ha sido aceptada. (ii) que carece de importancia que la
actora haya brindado los servicios que reclama en calidad de gestor de negocios ajenos (iii)
que el juzgador debió limitar los alcances de la confesión ficta de su parte. Estos agravios
son contestados por su contraria a 288 -289.-

III. HECHOS

La Asociación Camino Real es una Asociación Civil. De sus estatutos surge que entre sus
propósitos se encuentra el complementar la Prestación de Servicios Públicos de la
Municipalidad de San Isidro y otras entidades públicas, estatales, sean de orden Nacional o
Provincial o Municipal y empresas del Estado, en lo concerniente a la Urbanización "
Camino Real" sita en la Ruta Panamericana y Camino de Morón- San Fernando, San Isidro
Provincia de Buenos Aires;; como así también realizar todos aquellos trabajos y obras y
prestar todos los servicios requeridos para el mantenimiento de los espacios de uso común y
público dentro de la mencionada urbanización. Entre los que se encuentran el tratamiento
de residuos cloacales, limpieza de espacios públicos, cuidado de árboles de uso común etc.,
a cambio de una contraprestación por parte de sus asociados.-
El Señor Bence Pieres solicitó el Ingreso a la Asociación Civil Camino Real y aceptó
someterse a las condiciones que rigen la Asociación Actora y en particular a abonar las
contribuciones ordinarias y extraordinarias que se establezcan, para cumplir con los fines
de la asociación.-
El demandado abonó los servicios prestados por la actora hasta 1993, en 1993 dejó de
hacerlo y fue condenado a pagar en autos "Camino Real Asociación Civil c Bence Pieres s
cobro de pesos", causa N 437551, sentencia firme lo adeudado hasta setiembre de 1995.-
Ante la continuación del incumplimiento de la accionada se inician estas actuaciones por el
pago de los servicios comprendidos entre 1995 hasta 1999. El juzgador hace lugar a la
pretensión y esta es la sentencia que se encuentra apelada.-

IV. CONTRATO EXISTENTE ENTRE LAS PARTES

El apelante niega que se encuentra vinculado por un contrato con la parte demandante.
Señala que su parte presentó la solicitud para ser aceptado por la Asociación y que la
Asociación Civil nunca lo aceptó como socio y que por lo tanto el contrato no se encuentra
perfeccionado.-
Tal argumentación resulta realmente inadmisible existiendo una sentencia firme en los
autos "Camino Real Asociación Civil c Bence Pieres s cobro de pesos", causa N 437551,
que no deja lugar a duda que existía un contrato firme entre las partes, que Jorge Bence
Pieres cumplió durante un periodo de tiempo las obligaciones a su cargo y luego dejó de
hacerlo.-
Existiendo principio de ejecución del contrato, es imposible negar la existencia de éste. Por
otra parte se encuentra la absolución de posiciones en rebeldía del demandado donde este
reconoce que adeuda al Asociación actora las sumas reclamadas en estas actuaciones, y que
es Socio de la Asociación actora, que se ve corroborada con otros elementos de prueba
como lo son la pericial contable y las absoluciones testimoniales que demuestran la
existencia de la relación contractual que vincula a las partes.-
Ello así resulta innegable la existencia de un vínculo contractual entre las partes por ello y
virtud de lo expuesto por el art. 1197 del Código Civil voto para que los agravios de la
demandada relacionados con la inexistencia de vínculo contractual y no aceptación de la
confesión ficta sean desestimados.-

DE LA CAUSA DE LA OBLIGACION. INEXISTENCIA DE ABUSO DE DERECHO

EN LA PRETENSIÓN DE COBRO Y ABUSIVA NEGATIVA DE PAGO.-

Las cláusulas por las que los compradores se obligan al mantenimiento del sistema
mediante el pago de tasas de servicios, son propias de los servicios urbanísticos modernos
como clubes de campo, barrio cerrados etc.;; y de ninguna manera desnaturalizan la esencia
del derecho de propiedad, por lo que no cabe sino concluir con que la aceptación de cierto
régimen impuesto por la Reglamentación de la Asociación y a transmitir el dominio bajo
ese mismo régimen son válidas.-
En este sentido no existe abuso del derecho en el actor al pretender cobrar la tasa, por los
servicios prestados sino que es abusivo el proceder del demandado en pretender gozar de
los servicios que son mantenidos por otros.-
Tampoco existe enriquecimiento sin causa por parte de la actora, ya que la causa está
justamente en la pertenencia a un servicio urbanístico de ciertas características y a su
consentimiento inicial al contrato que impone la obligación de satisfacer ciertas cargas
justamente para pertenecer al mismo.-
Por lo expuesto voto para que el agravio de la demandada relativo a que la prestación de los
servicios por parte de la actora no tienen causa sean igualmente desestimados. ( Arts. 1071,
1198, 500, y conc. del Co Ci.)
Por todo lo expuesto voto por la AFIRMATIVA.-
Por todo lo expuesto, voto por la AFIRMATIVA.-
Por iguales consideraciones, la Dra. Cabrera, también votó por la AFIRMATIVA.-
El Doctor Arazi no vota...-
Con lo que terminó el Acuerdo dictándose la siguiente:

SENTENCIA

Por lo expuesto en el Acuerdo que antecede, se confirma en todas sus partes, la sentencia
apelada. Costas al demandado vencido ( art. 68 del C.P.C.P) Diferir la regulación de
honorarios para su oportunidad.-

Regístrese, notifíquese y devuélvase.//-

Fdo.: CARMEN CABRERA DE CARRANZA - GRACIELA MEDINA

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 Las nuevas formas extraurbanas de la
Propiedad Privada Inmobiliaria en claves
Urbanas

Investigación:
- de los aspectos Jurídicos y normativos y desde el Derecho Urbano:
Homero Rondina, Doctor en Ciencias Jurídicas y Sociales-

- De las determinaciones arquitectónicas y urbanas, y de las visiones

posibilitantes desde el punto de vista constructivo y habitacional: Ramiro
Piva, Arquitecto

1- CONSIDERACIONES PRELIMINARES:
- El conflicto entre la ciudad histórica, institucional y consolidada, ante
el desafío de la migración de los sectores de mejor condición económica.
- Las experiencias en torno de las nuevas formas del Dominio y de la Urbanidad.
- Las urbanizaciones privadas
- Los barrios cerrados
- Los countries, chacras residenciales, clubes de campo.

- Las contradicciones que genera la cultura urbanística: mientras crecen y se

propagan los asentamientos irregulares, las villas miseria, las favelas o
cantegriles, se advierte la tendencia de los grupos econòmicamente más
privilegiados, a abandonar la Ciudad histórica para fundar nuevos
asentamientos cerrados, con fuertes tendencias a la segregación y exclusión o
discriminación social.

- El futuro de nuestras ciudades: que ven acrecentarse los núcleos de la

marginalidad y la miseria. Mientras los más ricos emigran, se aíslan, y pierden su
vocación, su cultura, su compromiso con la ciudad tradicional.

- Los factores biológicos, antropológicos, culturales, sanitarios y laborales:

que determinan una asimetría en el crecimiento de los centros urbanos más
opulentos, frente a los suburbios más miserables

- La necesaria regulación territorial, urbanística, administrativa y tributaria de

los barrios cerrados.
 - El tema del ordenamiento arquitectónico y urbanístico de los barrios
cerrados.

- Su vinculación con los centros urbanos próximos: dominantes, hegemónicos

y dictantes de la legislación o normativa aplicable a los centros cerrados de las
nuevas urbanizaciones.

- El tema de las jurisdicciones y competencias territoriales de los municipios

vecinos: La jurisdicción del Estado Municipal y sus atribuciones de
ordenamiento y control sobre estas iniciativas en sus diferentes formas o
modalidades:

- A) Cuando adoptan la forma de nuevos loteos o urbanizaciones.

- B) Cuando asumen la forma de personas jurídicas en el marco de las ONG:

- u organizaciones no gubernamentales sin ánimo de lucro y de interés público o
de servicio social y comunitario.

- C) Cuando adoptan las formas de organizaciones comerciales: de

emprendimientos inmobiliarios o sociedades comerciales, con ánimo de lucro y
con estatutos reglamentarios que obedecen a la legislación de Derecho Privado.

2- DESARROLLO DEL TEMA:

INTRODUCCIÓN
En los primeros años de los ´90 la posibilidad de acceder al crédito, el dinamismo del mercado
inmobiliario, la búsqueda de precios de la tierra más bajos acompañados del ideal de mejora de la
calidad de vida. Todo ello, unido a factores de internos y externos a las mismas familias.
Fundamentalmente la búsqueda de seguridad y protección que no garantizaban las grandes urbes.
Todo ello potenció el surgimiento de nuevas formas urbanas que crecieron en los suburbios de las
capitales.
Cientos de barrios privados, countries, clubes de campo, barrios cerrados emergieron al compás
de las reglas y lógicas del mercado y sus desarrolladores inmobiliarios, la mayoría de ellos en
contraposición de una política inexistente de ordenamiento y regulación espacial y normativa por
parte del Estado de estas nuevas experiencias extraurbanas.

Contribuyeron enérgicamente al desarrollo de este tipo de propuestas el debilitamiento del rol del
Estado. O la crisis de los valores que lo sustentaban. En una especie de pérdida de justificación
histórica, ética, cultural. Lo que presentó cierta forma de pérdida. De resquebrajamiento,
sumado a la complacencia de los teóricos y técnicos que apuntalaron las medidas económicas que
se dictaron en la década del ´90 y a la funcionalidad de la clase política.

Este abandono por parte del Estado de cumplir un fuerte rol de contralor y legislador respecto de la
ciudad y el territorio consolidó innumerables “ciudades privadas”.
Y se genera un fenómeno particular. Contradictorio. Que surge y crece contra la esencia misma
del Urbanismo. De la Urbanidad.

Estas ciudades aparecen de la mano de cierta pretensión clasista. En la arrogancia y las

aspiraciones de la clase media que estaba accediendo a niveles de disponibilidad económica
y de ciertas pautas de calidad de vida.
Hasta las vertientes ecologistas o ambientalistas sustentan estas pretensiones. Muchas veces
las veleidades sociales se disfrazaron de una cierta ética verde. Que justificaba las
decisiones.
Y presenciamos una especie de discriminación inversa. En donde los pudientes se
segregaron del centro de las ciudades. Y buscaron sus propios ghetos, sus propios encierros,
protagonizando una extraña forma de autoexclusión. De migración hacia las áreas rurales o
semirurales, dejando los centros que durante décadas, a veces, durante siglos habían alojado
a las clases más pudientes y cultas de la sociedad.

Aparecen entonces estos barrios privados. Una especie de urbanización cerrada, privada, que
no es estatal, ni es institucional, ni es la aglomeración de los ciudadanos en esa especie de
hogar común, que lenta y sostenidamente fueron conformando las ciudades.
Nuevas ciudades, nuevos barrios, que surgen de manera intencionada, planificada,
promocionada al mejor estilo de las viajes urbanizaciones. Pero ahora con un nuevo target.
Con una nueva direccionalidad del márketing.
Se crean y crecen a la luz del desarrollo inmobiliario especulativo, estableciendo nuevas reglas
espaciales aprovechando el vacío legal sobre el tema, y por sobre todo con el consentimiento de
los sectores más dinámicos y pudientes de la sociedad.

Estas nuevas urbanizaciones persiguen en cierta forma el ideal de las ciudades jardines del siglo
XIX impactando fuertemente en los sectores que aspiran mejorar su calidad de vida y contacto con
la naturaleza, abandonando los peligros, la inseguridad y la polución de las áreas centrales o
ciudades metropolitanas.
Los emplazamientos urbanos elegidos son los suburbios o zonas recreativas y por qué no la
campiña más cercana a las grandes ciudades, a las cuales se accede con comodidad por una
infraestructura viaria de importancia.
Sus propuestas de subdivisión y organización urbanística son muy similares entre unas y otras,
primando cierta sencillez que lejos de ser un aspecto a ponderar podemos decir que está mucho
más emparentado con la renta del suelo que el lograr ciertas condiciones espaciales de calidad.
El hecho de que cada una de estas nuevas urbanizaciones dicte sus propios “códigos de
edificación interna” ha limitado mucho la creatividad de los arquitectos, quienes quedan encerrados
en el repertorio de tipologías, materiales y restricciones a la edificación que se les impone.
La revisión de estas cuestiones es parte central de la propuesta que pretende estudiar este
proyecto de investigación urbano-ambiental.
No es descabellado decir que a partir de las políticas de abandono del estado, su disolución
inducido por ciertos sectores de poder relacionados con el auge privatizador instaló en la sociedad
la idea que muchas cosas que antes debía resolver el estado podían hacerse privadamente. Los
casos más visibles son las privatizaciones en el área de los servicios públicos, la salud, educación,
etc.; pero también se da en el espacio, en su territorio y en sus urbanizaciones.
Socialmente estamos advirtiendo de la fractura que se está produciendo entre las clases que
pueden acceder a estos espacios y aquellos que han descendido o que nunca podrán acceder a
ellos.
En estas nuevas urbanizaciones se recrea cierta conciencia comunitaria, pero devenida de
circunstancias muy particulares y homogeneizadoras como pertenecer a un grupo etario y social
determinado que se recluye en estos barrios privados en búsqueda no solo de calidad de vida sino
de protección ante los peligros de una verdadera vida urbana y acentúan la fragmentación y
debilitamiento de las clases medias en sus aspectos sociales, y los que nos interesan
disciplinarmente como los de tipo espaciales y ambientales.
Preocupa también, desde un punto de vista social, que la imposición de estos nuevos modelos de
vida que involucran a los sectores sociales más acomodados y dinámicos, generen conductas de
exclusión y segregación comunitaria. En estos nuevos modelos de urbanización, la vivienda, sus
equipamientos sociales en algunos casos educativos (escuelas privadas dentro de sus predios)
pasan a tener un excesivo valor de cambio por sobre el uso y la integración social.

El estudio que estamos realizando a través de esta investigación abarca todos estos datos y
tendencias que reflejan una realidad muy compleja. Que está produciéndose con una dinámica
casi espontánea, indetenible, porque responde muchas veces, más que a disposiciones
libremente asumidas por los actores sociales, a imperativos del márketing y de la producción
publicitaria de las empresas inmobiliarias.
Por esto iniciamos este trabajo reconociendo que, nuestro énfasis preliminar está inspirado, en
esta primera etapa; a abordar e intentar resolver cuestiones legales, normativas y dominiales.
Pero teniendo en cuenta que siempre discurriremos desde una visión amplia. Desde la reflexión de
las disciplinas sociales, y con la especificidad, cuando corresponda, que nos inspirará y
prestará la ciencia urbana. En sus distintas expresiones y disciplinas particulares.

3- EL NUEVO CÓDIGO Y LAS NUEVAS FORMAS DE LA

PROPIEDAD PRIVADA
Nos proponemos desarrollar este tema tan actual como problemático desde la vertiente de
consideración que le reclama el Derecho Urbano y el Urbanismo Jurídico.
Y debemos hacerlo, cuando en Argentina está en proceso de discusión, con un ya prolongado
tiempo de estado parlamentario, un Proyecto de nuevo Código Civil.
Cuando lo conocimos, como propuesta de Código Civil – unificado parcialmente con el Código de
Comercio- tuvimos una doble y diferente sensación:
- La satisfacción de saber que se avanzaba en el quehacer legislativo en una materia tan
relevante, en el ancho y fascinante mundo del Derecho Privado.
- Pero también sentimos la frustración de que no se hubieran generado los ámbitos de
discusión preliminar, para que el debate que enriquece a las ideas, hubiera tenido la virtud de
fortalecer las propuestas. En una materia en donde los autores no querían o no podían
avanzar con logros inteligentes y elaborados, se hubieran podido proponer otras soluciones
surgidas del debate y del contexto filosófico y cultural que impregna la temática de la
Propiedad Privada Inmobiliaria.

Se trata de una cuestión relevante. Porque las formas de propiedad diferente que se proponen
como modelo, y las otras formas que no son paradigmáticas, pero pueden aparecer como
alternativas a las viejas formas del dominio, nos generarán muy interesantes cuestiones. En
especial en estos tiempos que corren, en donde parece que todo el orden social y político. Y, por
ende, también el orden jurídico, dependen en gran medida de los principios y ejercicios que
asumamos respecto del Derecho de Propiedad Privada, en general. Y de éstas nuevas formas que
adquiere la propiedad, en particular.

4- UNA PROPUESTA DEFICITARIA

En el tema que nos ocupa, el de las nuevas formas de la Propiedad Privada, nos asombra la poca
elaboración de las proposiciones que hacen los autores del Proyecto de Código Civil.
Porque no superan los estadios limitativos del fuerte prejuicio que les confiere la atadura al
régimen de la Propiedad Horizontal. Pecan de tímidos cuando no enfrentan con sólida sensatez la
temática. Dejan demasiados márgenes a la voluntad de los promotores inmobiliarios. Subalternizan
un Derecho de Propiedad nuevo y vigoroso. Y no atienden a las derivaciones que, estas nuevas
formas del Derecho, que tanta gente asume y defiende, tienen en nuestra vida. Ya que,
efectivamente, es muy grande el impacto que provoca la existencia de este nuevo sistema
dominial. Y en especial, en su ataque contra el régimen jurídico tradicional de las ciudades.

Porque, entre otros efectos previstos o imprevisibles, habrá de afectar el Derecho Público
Urbanístico. E interpelará a la ciudad tradicional. A la ciudad institucional. A la ciudad histórica. Y
podrá, incluso, llegar a afectar a los intereses y derechos de los mismos adjudicatarios de las
unidades. Porque desde se proponen novísimos ropajes para un viejo derecho. Que merece una
atención muy particular. En la forma de condominios específicos y diferenciados. Como ocurrió
en su tiempo con el Régimen de Propiedad Horizontal. Pero exigiendo, en esta realidad, en
esta cultura, y en estas experiencias, una muy particular y elaborada teoría y práctica del
sistema.

5- Organizaciones dominiales
similares al sistema de la P.H.

Para facilitar nuestras propuestas en estas materias, debemos referirnos a las

instituciones que les confieren, a las nuevas formas del Dominio, un respaldo jurídico y
doctrinario.
Podemos decir, que ya estamos aspirando a actualizar la ley nacional que regula el
régimen de la Propiedad Horizontal. Por ello es oportuno advertir que, dentro del nuevo
sistema o de los alcances de una ley más genérica, moderna y comprensiva, , deberemos
incorporar otras formas novedosas de propiedad compartida:

-los clubes de campo o country club

-las galerías comerciales y shopping

-los cementerios privados

-los apart hotel o departamentos por temporadas -“T.C.”-

-las urbanizaciones nuevas formuladas dentro o fuera del ejido, con áreas públicas de
propiedad privada.

Para desarrollar los marcos conceptuales y jurídicos que necesitamos para

nuestros desarrollos, abordaremos:
- La base teórica y funcional del dominio compartido. De una organización
simbiótica entre exclusivo y común.
Ellos nos lleva a considerar:
- Las reglas para limitar las áreas sometidas al derecho privado de propiedad exclusiva.

- Las normas que reglamenten el uso, mantenimiento, organización y servicios de carácter

común o consorcial o compartido.

- El gobierno y administración de los inmuebles que sometemos a estas formas de

propiedad en donde se mezclan los derechos individuales y los derechos al condominio.

Todo será materia de un nuevo código jurídico.

Porque son formas impuestas por necesidades, gustos, modas o requerimientos de la vida
contemporánea. A las que el derecho deberá darles una respuesta.

Por ahora ante la insuficiencia, o laguna de la ley, aplicaremos los criterios

del condominio común y tradicional, interpretado a la luz de esta nueva
forma de la propiedad privada que representó la propiedad horizontal. En
una salida de urgencia. Pero que será, necesariamente, insuficiente. Veamos
nuestras propuestas para cada una de las formas de propiedad que
reclaman nuestra atención:

6- Clubes de campo

Muchas veces la publicidad o la promoción para las ventas de estas novedades

inmobiliarias, no advierten la importancia que tiene para el futuro, explicar o anticipar de
manera las relaciones de contrato o de propiedad que se originarán. Porque plantean de
manera incorrecta los fines y los resultados de una propuesta. Porque se mira solamente
el negocio, la transacción. Con el riesgo de posicionar equivocadamente, o
equívocamente, una relación contractual. Que deviene necesariamente en relaciones
dominiales. De derechos reales. Es decir, de derechos vinculados con la propiedad y la
posesión de bienes. Pero que, según vemos cómo se operan, terminan siendo, algunas
veces, verdaderos “Derechos Reales”. Otras veces, se convierten de “reales” en
supuestos derechos, que terminan siendo solamente imaginarios-.

Y valga la preocupación, más allá de los juegos de palabra.

Porque quien accede a la compra o “propiedad” de un lote en un club de campo, está

adquiriendo:

-el uso exclusivo de un solar o terreno en donde podrá construir una casa o
vivienda o lugar.

-quizá también se hable de propiedad y no solamente de uso. Pero en tal caso dicha
propiedad será suficientemente condicionada para que se le puedan imponer:
tiempo o plazos para que haga la construcción;

-tipologías o diseños. Muchas veces proveídos o contratados por los mismos promotores
del club;

-relación vecinal y lindera con los otros ocupantes o propietarios de terrenos vecinos.
también se adquiere la parte proporcional de las cosas comunes, con las consiguientes
obligaciones de financiación y pago:

-de las áreas “públicas” o comunes: calles, servicios, urbanizaciones, elementos de uso
común (piletas o piscinas, canchas de distintos juegos, salones, confiterías, servicios
centrales de distinta clase);

-los servicios de mantenimiento, la administración y futuras obras complementarias que

pueden estar previstas o decididas en el curso de la vida del “condominio o consorcio”;

-afrontar las cargas fiscales y las demás imposiciones que puedan surgir de la diferente
consideración que haga el Estado o el municipio sobre estas realidades que devienen de
ser sectores rurales a ser áreas sumamente urbanizadas.

Con requerimientos de servicios públicos estatales: vigilancia policial, sanidad,

asistencialidad o equipamientos para emergencias (incendios, accidentes, etcétera);

Sobre estas previsiones deberán ser elaboradas las normativas futuras que garanticen la
identidad o naturaleza jurídica de estas corporaciones, urbanizaciones, consorcios o simples
asociaciones o sociedades de tipo civil o comercial.

Que no interesa tanto la figura jurídica, como la mejor procedencia de los marcos legales.
Para que se eviten abusos y engaños. Para que la gente que adquiere de buena fe no se
sienta engañada o estafada.

Y la mejor satisfacción de las necesidades de quienes los compran y para seguridad y

tranquilidad de quienes lo organizan y promueven. Que al fin y al cabo, el derecho no
siempre debe mirar con desconfianza y recelo a estas formas que surgen en la propia
sociedad o que vienen por importación. Pero que a la gente les agrada y entusiasma.

Se tratará en todo caso, de disciplinar los usos. De prevenir conflictos. Y cuando los
conflictos se suscitan, tratar de solucionarlos.

7- Galerías comerciales

Pueden adoptar las galerías dos o tres formas de dominio, teniendo en cuenta
el origen del edificio que las tiene como parte principal o secundaria:

-puede adoptar la forma de propiedad horizontal: la galería está constituida por

unidades de negocio. Si se adoptó un proyecto para construir en varias plantas. En un
edificio que normalmente tendrá un destino mixto: negocios, oficinas, y pisos altos con
departamentos para vivienda.
Pueden compartir un mismo consorcio, en donde las unidades comerciales,
como las oficinas y cocheras representan porcentajes determinados en el
total.

-puede darse la propiedad horizontal para los dueños de unidades de

vivienda que en pisos altos constituyen un consorcio y los pisos bajos
dedicarlos a galería comercial: unidades de alquiler o locación que se
reservan como propiedad de los mismos integrantes del consorcio de
propietarios del edificio.

-O combinando la venta de algunos locales con el mantenimiento de otros como locales

en renta. Que se reservan como ingresos para el mismo consorcio de todo el edificio. En
tal caso los propietarios de locales pasan a formar parte del consorcio. Con algunas
particularidades: se los considera, por ejemplo, afuera de los problemas de los pisos altos
de vivienda: mantenimiento, problemas de convivencia, etcétera. Se los hace intervenir
en los problemas propios de los pisos de abajo destinados a comercios.

-se pueden formar sociedades comerciales o aún sociedades civiles que se mantengan
como dueñas de toda la galería, en donde el comerciante que tiene un local, lo hace a
título de socio de la entidad o empresa que los agrupa. Mediante reglamentos adecuados
se regulan usos, ramos, horarios de atención, gastos generales y ordinarios y demás
balances de la sociedad.

-En el estatuto de la galería y en el reglamento que se dé la misma sociedad

para su administración, gobierno y reparto de utilidades o pérdidas, estará la
verdadera fórmula de dominio y gobierno de las unidades que componen la
galería.

Que puede tener accesorias: alquilar locales, tener cocheras, o incluso ser
propietaria del edificio alto. Con lo cual se buscará una forma adecuada al uso y
dominio de todo el edificio. Dentro o fuera del reglamento de propiedad horizontal.

8- Shopping

Esta forma de propiedad compartida como las que se mencionan

anteriormente, puede adoptar modalidades y organizaciones que signifiquen tomar
elementos de la P.H. O constituir sociedades en participación, y en donde algunos
llevan la administración y otros aportan capitales y reciben porcentuales del
edificio total.

Mecanismos del tipo de las sociedades en comandita por acciones.

O consorcios de derecho civil en base a derechos y obligaciones de tipo
personal.

O condominios de tipo dominial.

En todos los casos se pueden contener en estipulaciones más o menos complejas

y precisas las muy diversas relaciones que se pueden dar para constituir estos
verdaderos “complejos comerciales”.

Por ejemplo:

-el propietario -persona física o jurídica, empresa o sociedad que promueve,

construye o arma el shoping- puede vender locales.

-Asociándolos a los compradores individuales en cuota partes del capital social.

- O bien organizando todo el inmueble con centro comercial incluido, en el régimen de la

propiedad horizontal;

-la empresa propietaria del inmueble puede alquilar sus locales y arreglar de diversas
maneras el sistema de los gastos comunes, mantenimiento de áreas accesorias y servicios
centrales: con formas de expensas, compartiendo gastos, contribuyendo con porcentajes
sobre ventas, u otras modalidades;

-hacer ventas de locales con asociación de áreas, elementos accesorios y servicios: en tal
caso se centralizan las administraciones y gastos de promoción, mantenimiento y
limpieza. seguridad, decoración, publicidad, etcétera.

-Se cobran gastos, o se imponen tasas por metros cuadrados, ubicación y clase del local.

-Se imponen rubros para no repetir los mismos tipos de comercio, y existe una propiedad
real, combinada con derechos y obligaciones de tipo personal: la asociación o
permanencia del local genera obligaciones y derechos. Con administración compartida o
con una gerencia que regentea el shopping y recauda para obtener ganancias.

-otras formas permiten combinar: alquileres, concesiones, venta de productos u

ofrecimiento de servicios de manera temporaria, con cambios en sistemas, lugares o
materias de las prestaciones.

-Pero el dueño -la empresa propietaria- no vende ni alquila de manera permanente

lugares precisos sino que ofrece en uso locativo o precario algunos espacios, lugares o
estánds para la venta ocasional, por temporadas o según arreglos, contratos y
compromisos que las partes asuman.

-Muchas veces con fabricantes de productos que tienen promociones especiales, o bien
alternando el tipo y lugar de la promoción.
9- Cementerios privados

Las modas privatizadoras han permitido que surjan estos cementerios

privados en donde los adquirentes de lotes o espacios para sepultura,
normalmente no tienen derechos de propiedad sobre el terreno.
Simplemente se contratan los servicios de sepultura, conforme a autorizaciones
que hayan hecho los municipios. Que, en general, son administradores de los
cementerios públicos.

Las modalidades también pueden ser diversas. Desde las asociaciones que asumen estos
emprendimientos como formas de conseguir socios que paguen cuotas mensuales a
cambio de los servicios. Hasta las empresas que venden de una vez el derecho al sepelio
o sepultura, con categorías y distintos precios, según lugares, tiempo de permanencia en
el sepulcro y otros servicios complementarios.

No se trata obviamente de formas de propiedad compartida. Ya que en general no

se admite la ingerencia de los adquirentes en la administración o gobierno del
lugar. Simplemente se prestan servicios alternativos a los que vienen prestando
desde hace siglos los cementerios públicos. Muchas veces sin dar las suficientes
garantías a los usuarios -a sus familiares- de que la sepultura se mantendrá el
tiempo suficiente que requiere el acompañamiento de cada generación a sus
deudos.

Pero en todo caso deberemos formularnos las preguntas sobre:

-¿qué harán estos cementerios privados cuando llenen sus espacios de sepultura y, en
dos o tres décadas, nadie pueda reclamar por la permanencia?

-¿devolverán los restos a los familiares sobrevivientes?

-¿se entregarán al cementerio oficial? o, finalmente, el Estado se tendrá que hacer cargo
de estas situaciones que ahora resultan previsibles?

10- T.C. - Residencias de tiempo compartido

Esta modalidad que tampoco tiene una regulación legal ni en el código

civil ni en otras leyes especiales, se parece a una propiedad horizontal pero, en
general, nada tiene que ver con esa forma de P.H.
Normalmente en función de las promociones turísticas, se ofrecen “ventas” de
“departamentos” pero que solamente podríamos utilizar o habitar en lapsos muy
determinados.

-Seguramente períodos muy cortos, en temporadas de uno u otro signo:

-se pueden “comprar” semanas en temporada alta o en temporada baja.

-Se puede optar por “habitar” esas semanas en el departamento “propio” o canjearlos
por usos de otros departamentos en otros lugares.

-Seguramente, pagando la diferencia de precios.

Colocamos tantas comillas, porque en realidad:

-no hay venta de un departamento

-no se adquiere un derecho dominial

-solamente adquirimos, pagando las sumas determinadas o las cuotas que nos fijen, el
derecho a usar un departamento

-con la diferencia de que, generalmente, además del departamento se me conceden

servicios propios de un sistema de hotelería

-con la alternativa de que pueda negociar “mis semanas” por lapsos equivalentes o
diferentes, en otros edificios, u hoteles, en diferentes lugares del mundo.

Como vemos, aunque se nos proponga comprar un departamento, que en

realidad podríamos hacerlo, se nos está vendiendo, solamente, un derecho o
crédito a usar una habitación, o un pequeño apart o suit.

-Con la posibilidad de que la misma empresa que nos “vende” ese

departamento nos facilita el intercambio por otras unidades en muy
diferentes lugares del propio país o en próximos o remotos países.

-Poco importa hacia dónde se concreta el canje. Yo adquirí un derecho de uso. Que
además es intercambiable con personas desconocidas y a decenas de lugares que
comparten con “mi compañía”, la modalidad de tiempo compartido o apart hotel.

-No es un condominio que yo adquiero sobre una unidad en propiedad horizontal.

-Lo que sería absolutamente posible: entre varias personas compramos un mismo
departamento, que es una unidad en un edificio sometido a P.H. Y convenimos entre
todos que lo usaremos en tiempos diferentes. Hasta mantenerlo ocupado y en uso toda la
temporada o todo el año, según lo deseemos. Después de todo entre todos los
copropietarios del departamento tenemos la “propiedad exclusiva” de una unidad en
P.H. con todos los derechos y obligaciones que se tienen cuando uno es propietario o
copropietario de un departamento o unidad sometido al régimen de la P.H.

Pero la norma usual para estas modalidades de tiempo compartido es muy distinta:

-no existe adquisición de propiedad

-adquirimos, sí, y esto puede ser interesante y conveniente, un derechos permanente a

disfrutar de un departamento o unidad en el edificio que se nos señala, durante los
lapsos que adquiramos.

-O que se nos asignen si dejamos que se sorteen las semanas que nos tocarán
pero siempre esta adquisición se complementa con:

-servicios de mucama, hotelería, administración y otras atenciones que están

incorporadas
-al precio o que se cobrarán, según lo que diga cada contrato;

-la posibilidad de que la misma firma promotora nos ofrezca año tras año, variar el uso:
en lugar de hacerlo en este edificio en este lugar, se nos permuta por otros lugares, con
otros edificios, y muchas veces con otras modalidades en atenciones complementarias,
costos, adicionales, etcétera.

-Más allá de la fascinante posibilidad de que, comprando una o dos semanas, a veces
más, combinando la temporada alta con semanas en temporadas bajas, en un
determinado edificio, se nos facilite y conceda la oportunidad de intercambio.

-Más allá, incluso de las denominaciones que se hagan del contrato que firmamos.
En donde se nos habla de “ser propietarios”, de adquirir un “condominio”, y
terminologías parecidas;

-en realidad no estamos accediendo a un derecho de propiedad.

-Ni en propiedad horizontal ni en tiempo compartido.

-Lo que compramos, es sencillamente, un derecho a disfrutar del edificio, en

determinada unidad o departamento, en determinadas condiciones y con tales y cuales
servicios.

-Con la posibilidad de que año tras año nos “compren” ese derecho y nos canjeen o
vendan otros servicios similares en edificios distintos y hasta en lugares remotos.
11- LOS FUNDAMENTOS DE NUESTRAS CRÍTICAS AL
PROYECTO DE CÓDIGO CIVIL ARGENTINO EN ESTAS
MATERIAS
Queremos revisar, analizar y criticar al Proyecto. Pero en una confrontación sincera y
positiva. Por ello partiremos desde los mismos textos que nos proponen los autores.
Revisando las explicaciones que nos presentan los legisladores-especialistas, en el capítulo
preliminar que denominan “Fundamentos”, las razones que exponen son las siguientes:
- Se fijan los “grandes lineamientos a los que deberán someterse los promotores de
esos sistemas, si optan por el régimen de los derechos reales, pues se acepta igualmente
que puedan decidirse por sujetarlos al régimen de los derechos personales”;

- Aunque nosotros no participamos de ninguna postura fundamentalista, como podrían ser

aquellas que separan de manera tajante a los derechos Reales de los Derechos Personales, no
nos gusta que al nuevo régimen de propiedad se le conceda la posibilidad de naturalizarlos como
Derechos Personales. Mucho menos que se reconozca esa facultad a “los promotores”. Porque
estamos refiriéndonos a un verdadero y auténtico Derecho de Propiedad. A un Dominio. A una
relación íntima y poderosa de las cosas sometidas al ejercicio de una Relación Real.

- Por eso nos preguntamos de qué manera se puede regular un Derecho de Propiedad
considerándolo derecho personal. Sometiéndolo al ejercicio de los derechos subjetivos y de las
obligaciones o deberes que le sirven de justificación. Y, sobre todo, cómo dejar que “los
promotores”, que jamás cuidarían el interés jurídico de los adquirentes o consorcistas. Ya que es
tradicional que todo lo resuelvan en una ecuación siempre sometida a sus propios intereses
económicos. Cómo dejar que decidan, disciernan, opten por sujetar tantas y tan valiosas
relaciones y negocios, a la incertidumbre de un derecho personal, tan poco sólido como poco
tutelado y muy escasamente regulado.

Luego comete el Proyecto otro gravísimo pecado capital contra la lógica de estas instituciones
jurídicas, que tanta trascendencia están llamadas a tener en un futuro muy próximo. Se los liga e
interpreta como una derivación de la Propiedad Horizontal. Y no nos preocupa solamente el futuro.
Ya que en este preciso momento, en este preciso presente, ya tienen un vastísimo terreno de
aplicación. Porque si en algo se modificarán los derechos en general, será justamente en el campo
de los Derechos Reales. Y, de todos ellos, es en el terreno de la propiedad privada en donde se
dará la evolución más dramática y profunda. En estas nuevas formas del dominio. Salidas de la
búsqueda de nuevas formas de tener y disfrutar de los beneficios de la modernidad jurídica. Allí
será en donde se darán las modificaciones y alteraciones más significativas y trascendentes. Y ya
las estamos viendo. Por eso es que reaccionamos contra la pretensión de encasillar a estos
derechos en fórmulas ingenuas, simplistas y deficientes.

Dice sobre esto, el prólogo del Proyecto:

- “Para los clubes de campo, parques industriales, barrios o cementerios privados, centros de
compras, y entidades similares, se piensa que la propiedad horizontal, con las adecuaciones
pertinentes, es el marco más apropiado para su desenvolvimiento....“

E insistiendo en los mismos errores, agrega el párrafo siguiente:

-“La modificación central de la propiedad horizontal para proyectarla en los conjuntos inmobiliarios,
consiste en reconocer que pueden existir unidades de propiedad privativa sobre el terreno, pues es
de máxima transparencia que en la ley vigente 13.512 el terreno es necesariamente común de
todos los consorcistas, lo que debió obstar a la pretensión de aplicarla a estos conjuntos. Las
demás adecuaciones previstas son ineludibles para la funcionalidad de estas propiedades
especiales”.
12- PRIMERAS OBSERVACIONES
Nosotros pensamos exactamente de manera opuesta a lo que afirma la Comisión Redactora.
Porque:
A) La propiedad horizontal es una institución bien pensada y lograda en sus términos y
criterios, para los edificios en altura. Y solamente para esos edificios, de varios pisos y con
varias unidades. Por eso también criticamos la extensión que se agregó al artículo 1º) en la
redacción original de la ley 1.3512. Cuando se autorizó a aplicar el sistema, a las edificaciones
de “una sola planta” como dice el mencionado artículo.
B) La lógica jurídica, arquitectónica, urbanística y constructiva, del sistema de la Propiedad
Horizontal, no alcanza para regular las complejidades de los barrios privados o clubes de
campo. Porque el sistema de la horizontalidad, está referido a la unidad inmobiliaria y
constructiva de los edificios únicos. El acceso y uso directo y necesario de las áreas comunes,
que se verifica en los edificios, jamás podría darse como quiere el Proyecto, en los cementerios
privados o en las nuevas urbanizaciones.
C) Es excepcional, casi impensable, que en un edificio único sometido al régimen de la
Propiedad Horizontal, se den servicios y áreas recreativas y deportivas o que se impliquen
cuestiones urbanísticas, ambientales o ecológicas. Y estas instancias son propias, casi
inherentes, a todo emprendimiento que tienda a constituir una urbanización privada o un club de
campo.
D) En las formas de la propiedad residencial extraurbana y modalidades análogas, es propio
de la organización y sustento del sistema que:

1º) Exista una base de relaciones reales a través de la propiedad, la copropiedad o condominio,
la posesión y coposesión;
2º) Se proyecte la misma organización hacia realidades de tipo societario, con producción de
efectos contractuales. De fuertes contenidos, en formas diversas, de típicos derechos
personales.

13- Organizaciones dominiales

similares al sistema de la P.H.

Cuando estamos aspirando a actualizar la ley nacional que regula el régimen de la

propiedad horizontal, advertimos que dentro del nuevo sistema o de los alcances de la
nueva ley, deberemos incorporar otras formas modernas de propiedad compartida:

-los clubes de campo o country club

-las galerías comerciales y shopping

-los cementerios privados

-los apart hotel o departamentos por temporadas -“T.C.”-

-las urbanizaciones nuevas formuladas dentro o fuera del ejido, con áreas públicas de
propiedad privada.

La base conceptual del dominio compartido, de la organización simbiótica

entre exclusivo y común.

Las reglas para limitar las áreas sometidas al derecho privado de propiedad exclusiva.

Las normas que reglamenten el uso, mantenimiento, organización y servicios de carácter

común o consorcial o compartido.

El gobierno y administración de los inmuebles que sometemos a estas formas de propiedad

en donde se mezclan los derechos individuales y los derechos al condominio.

Todo será materia de un nuevo código jurídico.

Porque son formas impuestas por necesidades, gustos, modas o requerimientos de la vida
contemporánea. A las que el derecho deberá darles una respuesta.

Por ahora ante la insuficiencia, o laguna de la ley, aplicaremos los criterios

del condominio común y tradicional, interpretado a la luz de esta nueva
forma de la propiedad privada que representó la propiedad horizontal. En
una salida de urgencia. Pero que será, necesariamente, insuficiente.

14- Clubes de campo

Muchas veces la publicidad o la promoción para las ventas de estas novedades

dominiales, no advierten la importancia que tiene para el futuro posicionar
equivocadamente, o equívocamente, una relación contractual. Que deviene necesariamente
en relaciones dominiales. De derechos reales -reales o imaginarios-.

Y valga la preocupación, más allá de los juegos de palabra.

Porque quien accede a la compra o “propiedad” de un lote en un club de campo, está

adquiriendo:

-el uso exclusivo de un solar o terreno en donde podrá construir una casa o
vivienda o lugar.

-quizá también se hable de propiedad y no solamente de uso. Pero en tal caso dicha
propiedad será suficientemente condicionada para que se le puedan imponer:
tiempo o plazos para que haga la construcción;
-tipologías o diseños. Muchas veces proveídos o contratados por los mismos promotores
del club;

-relación vecinal y lindera con los otros ocupantes o propietarios de terrenos vecinos.
también se adquiere la parte proporcional de las cosas comunes, con las consiguientes
obligaciones de financiación y pago:

-de las áreas “públicas” o comunes: calles, servicios, urbanizaciones, elementos de uso
común (piletas o piscinas, canchas de distintos juegos, salones, confiterías, servicios
centrales de distinta clase);

-los servicios de mantenimiento, la administración y futuras obras complementarias que

pueden estar previstas o decididas en el curso de la vida del “condominio o consorcio”;

-afrontar las cargas fiscales y las demás imposiciones que puedan surgir de la diferente
consideración que haga el Estado o el municipio sobre estas realidades que devienen de
ser sectores rurales a ser áreas sumamente urbanizadas.

Con requerimientos de servicios públicos estatales: vigilancia policial, sanidad,

asistencialidad o equipamientos para emergencias (incendios, accidentes, etcétera);

Sobre estas previsiones deberán ser elaboradas las normativas futuras que garanticen la
identidad o naturaleza jurídica de estas corporaciones, urbanizaciones, consorcios o simples
asociaciones o sociedades de tipo civil o comercial.

Que no interesa tanto la figura jurídica, como la mejor procedencia de los marcos legales.
Para que se eviten abusos y engaños. Para que la gente que adquiere de buena fe no se
sienta engañada o estafada.

Y la mejor satisfacción de las necesidades de quienes los compran y para seguridad y

tranquilidad de quienes lo organizan y promueven. Que al fin y al cabo, el derecho no
siempre debe mirar con desconfianza y recelo a estas formas que surgen en la propia
sociedad o que vienen por importación. Pero que a la gente les agrada y entusiasma.

Se tratará en todo caso, de disciplinar los usos. De prevenir conflictos. Y cuando los
conflictos se suscitan, tratar de solucionarlos.

15- Galerías comerciales

Pueden adoptar las galerías dos o tres formas de dominio, teniendo en cuenta
el origen del edificio que las tiene como parte principal o secundaria:
-puede adoptar la forma de propiedad horizontal: la galería está constituida por
unidades de negocio. Si se adoptó un proyecto para construir en varias plantas. En un
edificio que normalmente tendrá un destino mixto: negocios, oficinas, y pisos altos con
departamentos para vivienda.

Pueden compartir un mismo consorcio, en donde las unidades comerciales,

como las oficinas y cocheras representan porcentajes determinados en el
total.

-puede darse la propiedad horizontal para los dueños de unidades de

vivienda que en pisos altos constituyen un consorcio y los pisos bajos
dedicarlos a galería comercial: unidades de alquiler o locación que se
reservan como propiedad de los mismos integrantes del consorcio de
propietarios del edificio.

-O combinando la venta de algunos locales con el mantenimiento de otros como locales

en renta. Que se reservan como ingresos para el mismo consorcio de todo el edificio. En
tal caso los propietarios de locales pasan a formar parte del consorcio. Con algunas
particularidades: se los considera, por ejemplo, afuera de los problemas de los pisos altos
de vivienda: mantenimiento, problemas de convivencia, etcétera. Se los hace intervenir
en los problemas propios de los pisos de abajo destinados a comercios.

-se pueden formar sociedades comerciales o aún sociedades civiles que se mantengan
como dueñas de toda la galería, en donde el comerciante que tiene un local, lo hace a
título de socio de la entidad o empresa que los agrupa. Mediante reglamentos adecuados
se regulan usos, ramos, horarios de atención, gastos generales y ordinarios y demás
balances de la sociedad.

-En el estatuto de la galería y en el reglamento que se dé la misma sociedad

para su administración, gobierno y reparto de utilidades o pérdidas, estará la
verdadera fórmula de dominio y gobierno de las unidades que componen la
galería.

Que puede tener accesorias: alquilar locales, tener cocheras, o incluso ser
propietaria del edificio alto. Con lo cual se buscará una forma adecuada al uso y
dominio de todo el edificio. Dentro o fuera del reglamento de propiedad horizontal.

16- Shopping

Esta forma de propiedad compartida como las que se mencionan

anteriormente, puede adoptar modalidades y organizaciones que signifiquen tomar
elementos de la P.H. O constituir sociedades en participación, y en donde algunos
llevan la administración y otros aportan capitales y reciben porcentuales del
edificio total.

Mecanismos del tipo de las sociedades en comandita por acciones.

O consorcios de derecho civil en base a derechos y obligaciones de tipo

personal.

O condominios de tipo dominial.

En todos los casos se pueden contener en estipulaciones más o menos complejas

y precisas las muy diversas relaciones que se pueden dar para constituir estos
verdaderos “complejos comerciales”.

Por ejemplo:

-el propietario -persona física o jurídica, empresa o sociedad que promueve,

construye o arma el shoping- puede vender locales.

-Asociándolos a los compradores individuales en cuota partes del capital social.

- O bien organizando todo el inmueble con centro comercial incluido, en el régimen de la

propiedad horizontal;

-la empresa propietaria del inmueble puede alquilar sus locales y arreglar de diversas
maneras el sistema de los gastos comunes, mantenimiento de áreas accesorias y servicios
centrales: con formas de expensas, compartiendo gastos, contribuyendo con porcentajes
sobre ventas, u otras modalidades;

-hacer ventas de locales con asociación de áreas, elementos accesorios y servicios: en tal
caso se centralizan las administraciones y gastos de promoción, mantenimiento y
limpieza. seguridad, decoración, publicidad, etcétera.

-Se cobran gastos, o se imponen tasas por metros cuadrados, ubicación y clase del local.

-Se imponen rubros para no repetir los mismos tipos de comercio, y existe una propiedad
real, combinada con derechos y obligaciones de tipo personal: la asociación o
permanencia del local genera obligaciones y derechos. Con administración compartida o
con una gerencia que regentea el shopping y recauda para obtener ganancias.

-otras formas permiten combinar: alquileres, concesiones, venta de productos u

ofrecimiento de servicios de manera temporaria, con cambios en sistemas, lugares o
materias de las prestaciones.

-Pero el dueño -la empresa propietaria- no vende ni alquila de manera permanente

lugares precisos sino que ofrece en uso locativo o precario algunos espacios, lugares o
estánds para la venta ocasional, por temporadas o según arreglos, contratos y
compromisos que las partes asuman.

-Muchas veces con fabricantes de productos que tienen promociones especiales, o bien
alternando el tipo y lugar de la promoción.

17- Cementerios privados

Las modas privatizadoras han permitido que surjan estos cementerios

privados en donde los adquirentes de lotes o espacios para sepultura,
normalmente no tienen derechos de propiedad sobre el terreno.
Simplemente se contratan los servicios de sepultura, conforme a autorizaciones
que hayan hecho los municipios. Que, en general, son administradores de los
cementerios públicos.

Las modalidades también pueden ser diversas. Desde las asociaciones que asumen estos
emprendimientos como formas de conseguir socios que paguen cuotas mensuales a
cambio de los servicios. Hasta las empresas que venden de una vez el derecho al sepelio
o sepultura, con categorías y distintos precios, según lugares, tiempo de permanencia en
el sepulcro y otros servicios complementarios.

No se trata obviamente de formas de propiedad compartida. Ya que en general no

se admite la ingerencia de los adquirentes en la administración o gobierno del
lugar. Simplemente se prestan servicios alternativos a los que vienen prestando
desde hace siglos los cementerios públicos. Muchas veces sin dar las suficientes
garantías a los usuarios -a sus familiares- de que la sepultura se mantendrá el
tiempo suficiente que requiere el acompañamiento de cada generación a sus
deudos.

Pero en todo caso deberemos formularnos las preguntas sobre:

-¿qué harán estos cementerios privados cuando llenen sus espacios de sepultura y, en
dos o tres décadas, nadie pueda reclamar por la permanencia?

-¿devolverán los restos a los familiares sobrevivientes?

-¿se entregarán al cementerio oficial? o, finalmente, el Estado se tendrá que hacer cargo
de estas situaciones que ahora resultan previsibles?

18 - Residencias de tiempo compartido

 Esta modalidad que tampoco tiene una regulación legal ni en el código
civil ni en otras leyes especiales, se parece a una propiedad horizontal pero, en
general, nada tiene que ver con esa forma de P.H.

Normalmente en función de las promociones turísticas, se ofrecen “ventas” de

“departamentos” pero que solamente podríamos utilizar o habitar en lapsos muy
determinados.

-Seguramente períodos muy cortos, en temporadas de uno u otro signo:

-se pueden “comprar” semanas en temporada alta o en temporada baja.

-Se puede optar por “habitar” esas semanas en el departamento “propio” o canjearlos
por usos de otros departamentos en otros lugares.

-Seguramente, pagando la diferencia de precios.

Colocamos tantas comillas, porque en realidad:

-no hay venta de un departamento

-no se adquiere un derecho dominial

-solamente adquirimos, pagando las sumas determinadas o las cuotas que nos fijen, el
derecho a usar un departamento

-con la diferencia de que, generalmente, además del departamento se me conceden

servicios propios de un sistema de hotelería

-con la alternativa de que pueda negociar “mis semanas” por lapsos equivalentes o
diferentes, en otros edificios, u hoteles, en diferentes lugares del mundo.

Como vemos, aunque se nos proponga comprar un departamento, que en

realidad podríamos hacerlo, se nos está vendiendo, solamente, un derecho o
crédito a usar una habitación, o un pequeño apart o suit.

-Con la posibilidad de que la misma empresa que nos “vende” ese

departamento nos facilita el intercambio por otras unidades en muy
diferentes lugares del propio país o en próximos o remotos países.

-Poco importa hacia dónde se concreta el canje. Yo adquirí un derecho de uso. Que
además es intercambiable con personas desconocidas y a decenas de lugares que
comparten con “mi compañía”, la modalidad de tiempo compartido o apart hotel.

-No es un condominio que yo adquiero sobre una unidad en propiedad horizontal.

-Lo que sería absolutamente posible: entre varias personas compramos un mismo
departamento, que es una unidad en un edificio sometido a P.H. Y convenimos entre
todos que lo usaremos en tiempos diferentes. Hasta mantenerlo ocupado y en uso toda la
temporada o todo el año, según lo deseemos. Después de todo entre todos los
copropietarios del departamento tenemos la “propiedad exclusiva” de una unidad en
P.H. con todos los derechos y obligaciones que se tienen cuando uno es propietario o
copropietario de un departamento o unidad sometido al régimen de la P.H.

Pero la norma usual para estas modalidades de tiempo compartido es muy distinta:

-no existe adquisición de propiedad

-adquirimos, sí, y esto puede ser interesante y conveniente, un derechos permanente a

disfrutar de un departamento o unidad en el edificio que se nos señala, durante los
lapsos que adquiramos.

-O que se nos asignen si dejamos que se sorteen las semanas que nos tocarán
pero siempre esta adquisición se complementa con:

-servicios de mucama, hotelería, administración y otras atenciones que están

incorporadas
-al precio o que se cobrarán, según lo que diga cada contrato;

-la posibilidad de que la misma firma promotora nos ofrezca año tras año, variar el uso:
en lugar de hacerlo en este edificio en este lugar, se nos permuta por otros lugares, con
otros edificios, y muchas veces con otras modalidades en atenciones complementarias,
costos, adicionales, etcétera.

-Más allá de la fascinante posibilidad de que, comprando una o dos semanas, a veces
más, combinando la temporada alta con semanas en temporadas bajas, en un
determinado edificio, se nos facilite y conceda la oportunidad de intercambio.

-Más allá, incluso de las denominaciones que se hagan del contrato que firmamos.
En donde se nos habla de “ser propietarios”, de adquirir un “condominio”, y
terminologías parecidas;

-en realidad no estamos accediendo a un derecho de propiedad.

-Ni en propiedad horizontal ni en tiempo compartido.

-Lo que compramos, es sencillamente, un derecho a disfrutar del edificio, en

determinada unidad o departamento, en determinadas condiciones y con tales y cuales
servicios.

-Con la posibilidad de que año tras año nos “compren” ese derecho y nos canjeen o
vendan otros servicios similares en edificios distintos y hasta en lugares remotos.
19- ANÁLISIS DE LA PROPUESTA DEL PROYECTO DE
CÓDIGO CIVIL Y NUESTRA PROPIA PROPUESTA

La Propiedad Residencial Extraurbana- La Propiedad No Residencial Extraurbana- La

Propiedad Condominial Urbana y otras formas contemporáneas y diferentes del
Derecho de Propiedad

Cuando conocimos al Proyecto de Código Civil – unificado parcialmente con el

Código de Comercio- tuvimos una doble y diferente sensación. La satisfacción de saber
que se avanzaba en el quehacer legislativo en una materia tan relevante, en el ancho y
fascinante mundo del Derecho Privado. Pero también sentimos la frustración de que no
se hubieran generado los ámbitos de discusión preliminar, para que el debate que enriquece
a las ideas, hubiera tenido la virtud de fortalecer las propuestas. Y, en materia en donde los
autores no querían o no podían avanzar con logros inteligentes y elaborados, hubiéramos
podido, humildemente, proponer algunas soluciones.
Ya hemos opinado sobre algunas cuestiones que refieren a la Arquitectura Legal y al
Derecho Urbano. En especial nos preocupa el mezquino tratamiento que se confiere al
régimen de la responsabilidad profesional de los constructores. En esa materia, de manera
inopinada, se mantiene la responsabilidad decenal de carácter indiscriminado y masivo en
perjuicio de los arquitectos y demás profesionales.
Pero hoy nos limitaremos al tema propuesto desde el título. Porque entendemos que se
trata de una cuestión relevante. Porque las formas de propiedad diferentes que se
proponen como modelo, y las otras formas que no son paradigmáticas, pero pueden
aparecer como alternativas a las viejas formas del dominio, nos generarán muy
interesantes cuestiones. En especial en estos tiempos que corren, en donde parece que todo
el orden social y político. Y, por ende, también el orden jurídico, dependen en gran medida
de los principios y ejercicios que asumamos respecto del Derecho de Propiedad Privada, en
general. Y de éstas nuevas formas que adquiere la propiedad, en particular.

20- UNA PROPUESTA DEFICITARIA

En el tema que nos ocupa, el de las nuevas formas de la Propiedad Privada, nos asombra
la poca elaboración de las proposiciones que nos hacen los autores del Proyecto. Porque
no superan los estadios limitativos del fuerte prejuicio que les confiere la atadura al
régimen de la Propiedad Horizontal. Pecan de tímidos cuando no enfrentan con sólida
sensatez la temática. Dejan demasiados márgenes a la voluntad de los promotores
inmobiliarios. Subalternizan un Derecho de Propiedad nuevo y vigoroso. Y no atienden a
las derivaciones que, estas nueva forma del Derecho, que tanta gente asume y defiende,
tienen en nuestra vida. Ya que, efectivamente, es muy grande el impacto que provoca la
existencia de este nuevo sistema dominial. Y en especial, en su ataque contra el régimen
jurídico tradicional de las ciudades.
Porque, entre otros efectos previstos o imprevisibles, habrá de afectar el Derecho Público
Urbanístico. E interpelará a la ciudad tradicional. A la ciudad institucional. A la ciudad
histórica. Y podrá, incluso, llegar a afectar a los intereses y derechos de los mismos
adjudicatarios de las unidades. Porque desde ya que nos proponen novísimos ropajes para
un viejo derecho. En esta forma de condominios tan específicos y diferenciados.

21- LOS FUNDAMENTOS

Queremos revisar, analizar y criticar al Proyecto. Pero en una confrontación sincera y
positiva. Por ello partiremos desde los mismos textos que nos proponen los autores.
Revisando las explicaciones que nos presentan los legisladores-especialistas, en el
capítulo preliminar que denominan “Fundamentos”, las razones que exponen son las
siguientes:
- se fijan los “grandes lineamientos a los que deberán someterse los promotores de esos
sistemas, si optan por el régimen de los derechos reales, pues se acepta igualmente que
puedan decidirse por sujetarlos al régimen de los derechos personales”;

- Aunque nosotros no participamos de ninguna postura fundamentalista, como

podrían ser aquellas que separan de manera tajante a los derechos Reales de los
Derechos Personales, no nos gusta que al nuevo régimen de propiedad se le conceda
la posibilidad de naturalizarlos como Derechos Personales. Mucho menos que se
reconozca esa facultad a “los promotores”. Porque estamos refiriéndonos a un
verdadero y auténtico Derecho de Propiedad. A un Dominio. A una relación íntima y
poderosa de las cosas sometidas al ejercicio de una Relación Real.
- Por eso nos preguntamos de qué manera se puede regular un Derecho de
Propiedad considerándolo derecho personal. Sometiéndolo al ejercicio de los
derechos subjetivos y de las obligaciones o deberes que le sirven de justificación. Y,
sobre todo, cómo dejar que “los promotores”, que jamás cuidarían el interés jurídico
de los adquirentes o consorcistas. Ya que es tradicional que todo lo resuelvan en
una ecuación siempre sometida a sus propios intereses económicos. Cómo dejar que
decidan, disciernan, opten por sujetar tantas y tan valiosas relaciones y negocios, a
la incertidumbre de un derecho personal, tan poco sólido como poco tutelado y muy
escasamente regulado.

Luego comete el Proyecto otro gravísimo pecado capital contra la lógica de estas
instituciones jurídicas, que tanta trascendencia están llamadas a tener en un futuro muy
próximo. Se los liga e interpreta como una derivación de la Propiedad Horizontal. Y no
nos preocupa solamente el futuro. Ya que en este preciso momento, en este preciso
presente, ya tienen un vastísimo terreno de aplicación. Porque si en algo se modificarán
los derechos en general, será justamente en el campo de los Derechos Reales. Y, de todos
ellos, es en el terreno de la propiedad privada en donde se dará la evolución más
dramática y profunda. En estas nuevas formas del dominio. Salidas de la búsqueda de
nuevas formas de tener y disfrutar de los beneficios de la modernidad jurídica. Allí será en
donde se darán las modificaciones y alteraciones más significativas y trascendentes. Y ya
las estamos viendo. Por eso es que reaccionamos contra la pretensión de encasillar a estos
derechos en fórmulas ingenuas, simplistas y deficientes.

Dice sobre esto, el prólogo del Proyecto:

- “Para los clubes de campo, parques industriales, barrios o cementerios privados, centros
de compras, y entidades similares, se piensa que la propiedad horizontal, con las
adecuaciones pertinentes, es el marco más apropiado para su desenvolvimiento.... “

E insistiendo en los mismos errores, agrega el párrafo siguiente:

-“ La modificación central de la propiedad horizontal para proyectarla en los conjuntos

inmobiliarios, consiste en reconocer que pueden existir unidades de propiedad privativa
sobre el terreno, pues es de máxima transparencia que en la ley vigente 13.512 el terreno es
necesariamente común de todos los consorcistas, lo que debió obstar a la pretensión de
aplicarla a estos conjuntos. Las demás adecuaciones previstas son ineludibles para la
funcionalidad de estas propiedades especiales”.

22- PRIMERAS OBSERVACIONES

- Nosotros pensamos exactamente de manera opuesta a lo que afirma la Comisión

Redactora. Porque:
- A) La propiedad horizontal es una institución bien pensada y lograda en sus
términos y criterios, para los edificios en altura. Y solamente para esos edificios, de
varios pisos y con varias unidades.
- Por eso también criticamos la extensión que se agregó al artículo 1º) en la
redacción original de la ley 1.3512. Cuando se autorizó a aplicar el sistema, a las
edificaciones de “una sola planta” como dice el mencionado artículo.
- B) La lógica jurídica, arquitectónica, urbanística y constructiva, del sistema de la
Propiedad Horizontal, no alcanza para regular las complejidades de los barrios
privados o clubes de campo. Porque el sistema de la horizontalidad, está referido a
la unidad inmobiliaria y constructiva de los edificios únicos. El acceso y uso directo
y necesario de las áreas comunes, que se verifica en los edificios, jamás podría
 darse como quiere el Proyecto, en los cementerios privados o en las nuevas
urbanizaciones.
- C) Es excepcional, casi impensable, que en un edificio único sometido al régimen
de la Propiedad Horizontal, se den servicios y áreas recreativas y deportivas o que se
impliquen cuestiones urbanísticas, ambientales o ecológicas. Y estas instancias son
propias, casi inherentes, a todo emprendimiento que tienda a constituir una
urbanización privada o un club de campo.
- D) En las formas de la propiedad residencial extraurbana y modalidades análogas,
es propio de la organización y sustento del sistema que:
- 1º) Exista una base de relaciones reales a través de la propiedad, la copropiedad o
condominio, la posesión y coposesión;
- 2º) Se proyecte la misma organización hacia realidades de tipo societario, con
producción de efectos contractuales. De fuertes contenidos, en formas diversas, de
típicos derechos personales.

23- APPART HOTEL O TIEMPO COMPARTIDO

En esta materia también advertimos una desatención inexplicable para un tema
preocupante.
Sigue diciendo luego, y sigue equivocándose el Proyecto cuando expresa en el
fundamento:
- “También para el tiempo compartido se deja a la elección de los promotores decidirse
por los derechos reales, concretamente por el condominio o simplemente, por los
derechos personales.
- El condominio con indivisión forzosa o sea liberado de la posibilidad de su partición,
es el ámbito más compatible para el tiempo compartido, pues se trata en definitiva de
una comunidad en la que se asignan usos y goces sucesivos o alternados por períodos
determinados, máxime con las precisiones que se incluyen en la regulación
proyectada”.

- No podemos entender que nuevamente se defiera a la voluntad de los promotores la

elección del sistema. Los promotores no pueden, ni deben poder disponer, cuál será
la efectiva relación jurídica. Y no pueden hacerlo, porque no puede depender de ellos
crear un símil de derecho real que, en la concreta realidad de las cosas, no se
manifiesta con la plenitud y las aptitudes de un verdadero derecho de ese tipo y
naturaleza. Y porque los promotores usan y abusan del marketing y de la publicidad,
deformando, ocultando o alterando las situaciones. En un admirable ejercicio del
poder de venta. Que para nada toma en cuenta el precepto del artículo 42 de la
Constitución Nacional cuando dispone que:

- “Los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de

consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una
información adecuada y veraz; a la libertad de elección y a condiciones de trato
equitativo y digno”.
- Y sigue diciendo el mismo artículo que “las autoridades proveerán a la protección de
esos derechos...” Y no creemos que con este modelo que adopta el Proyecto, estemos
haciendo algo a favor de la protección de los derechos de los adquirentes de los
llamados “tiempos compartidos”.

- La falta de esa atención y protección de parte de las autoridades y de las leyes, hace
que dejemos indefensos a muchos compradores de buena fe.

- Mientras tanto, la simple información periodística nos alerta de que estamos ante
una situación que requiere previsiones legales. Advertimos que se trata de una
materia que está dando lugar a muchos abusos y distorsiones de los derechos del
consumidor. Justamente deberían consultar, los legisladores encargados de
aprobar o corregir al Proyecto, con las oficinas de aplicación de los recursos y
remedios de la ley 24.240 de Defensa del Consumidor, Verían cuántas
defraudaciones, ardides y engaños se cometen con el pretexto de “vender” estos
mentirosos “condominios de indivisión forzosa”.

- En realidad, en estas aparentes “ventas de condominios” tratan de concertar

verdaderos contratos de hospedaje. En donde la única y auténtica “relación real” no
es más que yuxtaposición. Una mínima y simple relación de albergue. Que no llega a
ser un alquiler formal. Ni siquiera llega a ser una verdadera tenencia la que se
concede al contratante de los servicios de los tiempos compartidos. Mucho menos
podría hablarse, como ingenuamente dice el Proyecto, de un condominio, con
posible posesión real del adquirente. Que en la esencialidad de los contratos y en la
precisa realidad de los usos y goces, no recibe ni podrá ejercer ningún derecho real
sobre la unidad. Mucho menos podría asumir una defensa posesoria o petitoria.

24- LOS TEXTOS NORMATIVOS

Vistos los argumentos de la fundamentación, que resultan tan impropios y desacertados,

veamos ahora como se intenta regular esta materia en el cuerpo textual del Proyecto:
- Se dedican 42 artículos al régimen de la Propiedad Horizontal, con más tres artículos
al régimen de Prehorizontalidad. Pero solamente en dos artículos se pretende consumar
el tratamiento de las llamadas “Propiedades Especiales”.
- Es que esos artículos que desarrollan la temática de la P. H. y que van del 1972 del
Proyecto, hasta el 2.014, con más los de Prehorizontalidad, pretenden ser una especie
de tratado común a todas las formas de propiedades especiales, comenzando por el
propio régimen de horizontalidad.
- No parece desacertado entender así las cosas. Solo que se yerra al elegir la cabeza o
nombre del capítulo. Debió considerarse a todos estos temas, incluyendo a la Propiedad
Horizontal, dentro del título general de “Propiedades Especiales”. Para luego
continuar desarrollando las cuestiones genéricas de base en el análisis de todos los
 sistemas. Y seguir el procedimiento, para completar luego, con el desarrollo de los
subsistemas. El primero de los cuales pudo haber sido el de la Propiedad Horizontal.
Pero seguido de los restantes, tan importantes como ese ya antiguo modelo, que de
manera satisfactoria para su época, el año 1948, logró crear un tipo de propiedad
resultante de la combinación de formas de dominio y condominio. Con reconocimiento
del viejo Derecho Real de Superficie. Que lamentablemente, había sido suprimido por
Vélez Sársfield en su Código.
- En nuestra actual realidad, el tratamiento de las urbanizaciones y barrios privados, los
clubes de campo, los parques industriales y tecnológicos, los shoppings, los grandes
centros comerciales, los cementerios privados, los tiempos compartidos y las
organizaciones análogas, representan ya no sólo una robusta realidad social, económica
y urbanística. Es un verdadero desafío que los hombres del Derecho debemos atender y
responder.
- Veamos cómo se expide el Proyecto sobre “Las Propiedades Especiales”:
- Artículo 2029: Conjuntos Inmobiliarios: Los clubes de campo, parques industriales,
barrios o cementerios privados, centros de compras, y entidades similares, pueden
sujetarse al régimen de los derechos personales o de la propiedad horizontal.
- En los conjuntos inmobiliarios sometidos al régimen de propiedad horizontal o que se
sujeten a él, sólo son necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de
acceso y comunicación e instalaciones de uso común.
- El reglamento de propiedad y administración puede establecer limitaciones edilicias o
de otra índole, instituir una administración con el carácter de mandatario irrevocable y
facultar al consorcio para adquirir nuevos inmuebles para integrarlos al conjunto
inmobiliario como unidades funcionales, o cosas y partes comunes. En este caso quedan
modificados de pleno derecho los títulos de todas las unidades, de lo que se debe tomar
razón en los respectivos asientos registrales.

- Artículo 2030: Tiempo compartido. La asignación de usos y goces sucesivos o

alternados por períodos determinados, sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al
régimen de los derechos personales o del condominio con indivisión forzosa sin límite
de tiempo. En este caso el condominio con indivisión forzosa se constituye por el
otorgamiento en escritura pública del reglamento de condominio y administración y su
inscripción en el registro inmobiliario. El reglamento puede instituir una administración
con el carácter de mandatario irrevocable.
- El reglamento de condominio y administración se integra al título de asignación del uso
y goce.

Nosotros rechazamos de manera completa y absoluta las soluciones que nos propone el
Proyecto. No parece lógico ni conveniente que un tema tan importante, que ya está
moviendo mucho dinero y que está involucrando a tanta gente, pueda dejarse librado a la
disponibilidad de los promotores. Que siempre estarán movidos y motivados por razones
económicas y comerciales, más que apuntando a la lógica jurídica y al respeto de los
derechos y garantías de usuarios y adquirentes.
Para nosotros, debe establecerse con claridad y firmeza que:
- Normalmente, se estará ante verdaderos Derechos Reales. A modo de nuevas formas
de propiedad o dominio inmobiliario.
- Estos Derechos Reales admiten cierta definición y precisiones derivadas de una
razonable combinación con situaciones enmarcadas en derechos y obligaciones de tipo
personal;
- En todo caso estas obligaciones y derechos personales son del tipo de las obligaciones
y derechos ambulatorios. “Propter Rem”. O, en sentido estricto, “derechos y
obligaciones reales”. Tales como las previstas en los artículos 2416 al 2421 del Código
Civil, bajo el título “De las obligaciones y derechos inherentes a la posesión”.
- Que se complementan y perfeccionan con los artículos 3265 y 3266 del mismo
Código. Cuando se regula la trasmisión de los Derechos Reales y de los Derechos
Personales.

- Además nos provoca una sincera inquietud y desagrado que, por ejemplo:
- A) Se autorice la designación de un administrador con mandato irrevocable. Esto
también está pensado para favorecer el sometimiento del Complejo a una
Administración interesada, lucrativa, de carácter negocial. Que, para colmo, será
irrevocable.
- B) Y además, se traicionan y se alteran los derechos adquiridos por los integrantes
originales del Complejo, cuando se permite que se aumenten la cantidad de unidades
funcionales o la superficie de las áreas comunes. De qué manera, quien tenía un
porcentaje determinado, podrá entonces admitir un cambio de su proporción en el
conjunto. Porque si aumenta la cantidad de unidades individuales y se aumenta la
superficie común, se estarían alterando los derechos y porcentuales sobre los cuales los
compradores realizaron su operación. Semejante alteración de las bases contractuales,
solamente podrá admitirse con la conformidad expresa y unánime de todos los
consorcistas.
- Con todas estas apreciaciones y reservas, argumentamos con el ánimo de contribuir a
que el tema de las “nuevas formas de propiedad”, se debata en un clima de libre
discusión. Pretendiendo que el tema y la discusión tengan el espacio y el vuelo
suficientes. Es por eso que proponemos trabajar en un anteproyecto de normativa.
Con el formato de una ley independiente. Que si fuera reemplazada por artículos en
un Código Civil, debería necesariamente adecuarse. Con las limitaciones
correspondientes.
- Para ello, podría adoptarse, como texto legal codificado, a las normas más sustantivas
que regulan y disciplinan las partes esenciales de la institución. Dejando para una
adecuada reglamentación, las cuestiones más puntuales, casuísticas y formales. Que
podría ser objeto de un simple decreto reglamentario. Que permitiría, con la
flexibilidad consiguiente, adaptar, con sucesivas intervenciones, la regulación del
sistema, con mucha facilidad. Y con la frecuencia que fuera menester. Entendiendo que
para instituciones tan nuevas y complejas como las que analizamos, es preciso
promover la experimentación. Y sobre los avances de esa experiencia, ir adecuando
las normas reglamentarias.

25- CONTENIDOS DE NUESTRO ANTEPROYECTO

 Nuestro proyecto de legislación regulatoria de estas nuevas formas de propiedad trata de
responder con la urgencia que el problema nos reclama, a la existencia de numerosos
emprendimientos que, sin norma de base, se han constituido. Y para los que sobrevendrán
seguramente en el borde o proximidad de las grandes ciudades.

Planteamos la siguiente estructura normativa:

a) Un marco conceptual, preliminar y principista. En donde no solamente destacamos la
naturaleza propiamente dominial y real de los derechos comprometidos. También
destacamos los criterios urbanístios y filosóficos que nos deben inspirar. Porque estas
iniciativas muy fácilmente, caen en los esquemas exclusivistas que llevan a convocar para
los barrios privados y clubes de campo, a un sector social pudiente. Que no solamente aleja
de la ciudad institucional histórica a los que más poseen. También intentarán bloquear el
acceso de las clases medias y medias bajas al lugar exclusivo. Y dejarán a la ciudad
histórica en manos de los pobres. Que, sin capacidad contributiva, convertirán a los
centros tradicionales en verdaderos slums. Verdaderos depósitos de pobres y de
marginales, que no podrán conservar los edificios y los datos que nos lega la memoria.
Tampoco podrán renovarlos, reconstruirlos, ni mucho menos, acompañar al desarrollo
económico, tecnológico y social de la comunidad.

b) El gran tema de la concurrencia de las jurisdicciones. En las cuestiones urbanas. O

extraurbanas como éstas, pero íntimamente vinculadas y comprometidas con la idea de
Ciudad, nos decidimos por priorizar y garantizar las competencias municipales.
Pensamos para el municipio un creciente protagonismo. Reconocemos en la ciudad al
teatro y escenario de todos los logros y de los dramas humanos. Vemos que no se puede
subsistir ni crecer sin la idea de Nación. Pero mucho menos se podría pensar a la gente
viviendo sin referencia a las ciudades. Aunque estemos organizando los barrios privados,
estos barrios o lugares exclusivos y cerrados, deben tener conexión con la ciudad
próxima. Deben ayudar a mantenerla. Deben entender que la sede administrativa,
proveedora de servicios, debe seguir existiendo. Y para ello, debemos contribuir, desde
la misma vecindad urbana. O desde los vecindarios cerrados, todos debemos pagar los
gastos de la sede administrativa, política y cultural que debe continuar siendo la Ciudad.

c) A la caracterización como Derecho Real a la base jurídica y vinculante de las

organizaciones que prevemos en la norma. Y a ese carácter, le agregamos dos notas,
que nos parece importante destacar:
- 1º) Una característica o tipología de naturaleza solidaria. Y que tiende a que los
complejos, en sus áreas comunes, condominiales, de servicios, de comunicación, de
reunión y en general, a todo lo que pueda considerarse propiedad o espacios públicos,
deben tener una presencia y un vigor realmente calificante. Como pretendiendo que los
barrios privados o countries, no sean una colección agrupada de lindas residencias, con
algunos espacios comunes. Más bien, tendiendo a interpretar el complejo, como una base
de propiedad común, condominial y de servicios y usos comunes, junto a las cuales se
implantan las obras o residencias particulares y exclusivas.
- 2º) La nota que intentamos que sea caracterizante del emprendimiento o complejo,
tiende a reforzar las ideas de urbanidad. Todo lo que se oriente a consolidar los lazos de
vecindad, de participación, de mutua colaboración, de la búsqueda del consenso. Aunque
para ello debamos, nuevamente enfrentar los criterios del Proyecto de Código Civil. En
especial, cuando pretende conceder privilegios y “mandato irrevocable” a los
promotores. Intentamos, nuevamente, fundar con nuestra iniciativa, comunidades de
profunda convicción y procederes democráticos.

d) Respecto de la vigencia temporal o ámbito de aplicación cronológica de la norma.

Nos parece fundamental que podamos aplicarla a complejos existentes. Con lo cual
definimos dos resoluciones sobre el particular:
- 1º) le concedemos caracteres de Derecho Público a la norma. En cuanto refiere a
Derechos Reales y en cuanto le atribuimos la aptitud retroactiva.
- 2º) No dejamos a la institución, librada a las leyes del mercado. No nos sometemos
a los criterios de los promotores, en los complejos existentes, que ya tienen
incorporados a miles de usuarios. Que de otro modo, no tendrían regulación para sus
dominios y servicios.

e) También hacemos que los principios generales alcancen a los conjuntos que puedan
calificarse de “no residenciales”. Primero, porque entendemos que hasta que exista una
regulación específica para áreas o parques industriales, tecnológicos, informáticos o
productivos, con esta norma sería suficiente. Y segundo, porque evitaríamos el fraude a la
ley que se podría intentar con aplicar, solamente, a una iniciativa semejante, el carácter de
“no residencial”. Con otras normas que alterarían el espíritu de la legislación. Y que
podrían encubrir, bajo otro nombre y en fraude a la ley, a un conjunto turístico, o un
emprendimiento del tipo de “fin de semana”, o algunas organizaciones similares.
f) La necesaria Personería Jurídica del Consorcio o Complejo. Esto le confiere, no
solamente seriedad a la Asociación. También la dota del necesario contenido
democrático y participativo. Y la somete a los controles de legalidad y juridicidad que
siempre regulan la vida de las instituciones, organizaciones no gubernamentales o
entidades de tercer nivel.
g) Frecuente y obligatoria referencia a la participación profesional. Tanto respecto de
la legitimación o legalidad de los recaudos preliminares del mismo Complejo. Como
respecto de la participación, hasta en concursos abiertos, de los profesionales de la
arquitectura y el diseño. Para que realmente, se logren aportes constructivos, estéticos
y tecnológicos en la proyectación de estos conjuntos. Y estos aportes también tienen
contenidos y proyecciones de interés público y social.
h) Se definen puntualmente los caracteres y extensiones de cada una de las áreas
componentes del Complejo. Las áreas exclusivas, como propias y particulares, sobre las
cuales debe poder ejercerse el más amplio derecho de propiedad.Que sea compatible
con la existencia del conjunto. Y las áreas comunes, de servicio, de recreación, de
deportes, de cultura, de culto y aprovisionamiento. En una armónica conjunción
orientada a la mayor calidad de vida y uso y goce de todo el sistema. Hablamos de
áreas exclusivas como unidades funcionales. Y respecto de las áreas comunes, las
referimos a los componentes de interés público. Comprendiendo también a los
espacios verdes. No solamente los de carácter recreativo o paisajístico. Sino también los
que puedan considerarse reservas naturales, ambientales o ecológicas.
i) Se cuida la vigencia de las defensas posesorias y dominiales. Para que la diferente
naturaleza de estos derechos, no impida la aplicación de las normas procesales y de
 derecho común, que hacen a la preservación y manutención de los derechos posesorios
y de los que tutelan la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales.
j) La plenitud posesoria y dominial en un equitativo balance con la existencia de
servidumbres, restricciones y límites al dominio. Porque la armonía del conjunto, y el
funcionamiento apto del complejo, exigen cierta moderación en la absolutez y
exclusividad del dominio. Porque esa realidad nos habla de que es, justamente, un
complejo de propiedades y de derechos personales armonizados y tramados
ordenadamente.
k) Se concede aptitud, capacidad y suficientes facultades a la Persona Jurídica del
Consorcio. Porque debe poder recabar pagos, compensaciones, expensas y
tributaciones. Y debe tener capacidad para ser un operador de carácter económico.
Que tribute impuestos y haga negocios para beneficio del común.
l) Se constituye al Complejo sobre la base de una eficiente comunidad dominial pero
inspirada en una afectio societatis. Porque ésta será, justamente, una de las
caracterìsticas diferenciadoras y caracterizantes de la organización. Una base jurìdica
dominante, pero no excluyente. Que no solamente admite, sino que requiere la
existencia de una asociación con cierto manejo socializado y empresarial.
m) Se codifica exhaustivamente el capítulo de los derechos y obligaciones de los
consorcistas. Es una permanente preocupación, obtener el debido balance entre
facultades y deberes de los integrantes. Porque la convivencia y la proximidad física y
edilicia, generará posibles conflictos. Que solamente pueden resolverse y contenerse en
un adecuado reglamento de derechos y obligaciones. Con expresa indicación de las
cargas de tipo conductual y de urbanidad que se reclama de los consorcistas.
• Un capítulo sobre poder disciplinario. Interesa definir con claridad cuáles son las facultades que se
conceden al organismo asociativo. Y cómo se califican las conductas de los integrantes. Con un
adecuado sistema de garantías que aseguren el derecho a la debida y legítima defensa.
• La previsión de posibles organizaciones internas. Lo que facilitará la existencia de parcialidades o
subcomplejos o sub consorcios, que pueden darse un diferente régimen de asociación. Con organismos
de gobierno propios y adecuados. Dentro del marco general y de la disciplina y orientaciones del
complejo central.
• Un amplio poder de jurisdicción municipal. Para que los municipios vecinos, que pueden y deben dar
asistencia adecuada al Complejo, ratifiquen y fortalezcan las vinculaciones con el Consorcio. Para que
así puedan ejercer su poder administrativo y fiscal sobre los mismos.
• Una referencia a nuevo derecho de propiedad a escala continental. A fin de que se hagan posibles las
organizaciones que extienden su presencia a todos los paises del Mercosur.
• La previsión telemática: Nuevamente buscamos la máxima trasparencia en la organización y
funcionamiento del emprendimiento. Con el objeto de que la publicación de los datos y estatutos del
Complejo en Internet, se ponga libremente a disposición de los usuarios de la red. Se logra así la
accesibilidad a los detalles organizativos y reglamentarios del consorcio. Y se pone y expone a la
calificación pública el carácter y las proyecciones de la iniciativa.
26- ANTEPROYECTO DE LEGISLACIÓN DE BARRIOS
PRIVADOS, URBANIZACIONES CERRADAS, CLUBES DE
CAMPO Y SIMILARES
- Título Preliminar
Artículo 1º) Alcances de la Normativa: La presente ley se orienta a regular la
existencia, organización, supervisión y funcionamiento de los emprendimientos que bajo
la denominación de Barrios Privados, Urbanizaciones Cerradas, Clubes de Campo y
similares, soliciten su admisión , registro o autorización.

Artículo 2º) Vigencia actual y Concurrencia con Normativas de Diferentes

Jurisdicciones: La presente legislación tiene carácter constitutivo. Ello no obsta a que,
en lo sucesivo, entren en vigencia normas provinciales y municipales que puedan
regular, en el marco de las respectivas competencias, la existencia y funcionamiento de las
organizaciones comprendidas en esta normativa. Los reglamentos locales deberán guardar
la debida coherencia y subordinación a la presente ley.

Artículo 3º) Solución a eventuales conflictos por la concurrencia de Competencias y

Jurisdicciones: Cuando dicha legislación de las mencionadas jurisdicciones tenga
efectiva vigencia, la presente normativa deberá implementarse a modo de legislación
básica reguladora de derechos y obligaciones entre los componentes del Complejo y entre
éstos y la dirección o administración del mismo. Se admitirán reglamentaciones de las
diferentes instancias, en todo cuanto no contradigan las normas de la presente Ley y las
disposiciones de fondo regulatarias de los Derechos Reales y garantías de carácter legal y
constitucional.

Artículo 4º) Competencia Municipal Permanente: Las referencias y disposiciones que

hagan a la necesaria supervisión, control y ordenamiento de las edificaciones privadas y
de las intervenciones de carácter urbanístico, serán de competencia de la Autoridad
Municipal, aún cuando se complementen distintos niveles jurisdiccionales en la regulación
de la materia objeto de la presente.

Artículo 5º) Facultades Municipales Indelegables: La competencia del Gobierno

Municipal mantendrá su ejercicio y vigencia en razón de las facultades indelegables que
éste debe ejercitar a los fines de garantizar un adecuado ordenamiento territorial y
catastral. Se garantizará también la necesaria intervención que debe asumir el Gobierno
Municipal en todo cuanto concierna a la organización urbanística de los complejos
existentes en su territorio. Todo ello de conformidad con la debida garantía de los
servicios esenciales que puedan ser prestados por el Municipio, de manera directa o
indirecta.
Artículo 6º) Reglamentación y Protección de los Derechos Individuales y Comunes: En
todo lo demás la intervención del Gobierno Municipal en la autorización, admisión,
organización y contralor de los emprendimientos comprendidos en la presente ley, se
orientará a la necesaria protección de los derechos individuales y colectivos de los
integrantes de los consorcios, condominios o complejos.

Artículo 7) Calidad de vida- Ideales Democráticos: Las autoridades de todas las

jurisdicciones, admiten y, una vez institucionalizados los Proyectos, asisten y protegen
los emprendimientos del tipo de los Complejos de Propiedad Residencial Extraurbana. A
tales fines, proveerán a la garantía de la consecución de la calidad de vida de sus
habitantes o residentes. En un todo de conformidad con los principios e ideales
democráticos que deben informar la existencia de las personas físicas y jurídicas, en un
fiel acatamiento del orden constitucional y legal vigente en el país.

Artículo 8) Criterios, Principios e Intervención Municipal: Estos criterios y principios

que informan la presente legislación, convalidan y sustentan toda intervención del
gobierno Municipal en la vida interna de los complejos constituidos en su territorio,
promoviendo el auxilio, asistencia y ayuda que estas organizaciones requieran o
soliciten.

Artículo 9) Principios de Equidad Contributiva: Sobre la base de la debida equidad, las

Municipalidades determinarán el tratamiento impositivo y contributivo a que serán
sometidas las parcelas individuales o exclusivas, y las áreas de propiedad institucional o
colectiva. Alcanzando la presente disposición tanto a los complejos ya existentes como a
los que se constituyan en el futuro.

- 27- Capítulo I-
De la naturaleza, contenidos y alcances de la Propiedad
Residencial Extraurbana

Articulo 10) Reconocimiento de la Propiedad Residencial Extraurbana: Se

institucionaliza, por la presente, a la denominada "Propiedad Residencial Extraurbana"
que se considerará, a todos los efectos administrativos, catastrales, urbanísticos y
tributarios, como un complejo jurídico. Y ello, sobre la base del reconocimiento del
Derecho Real de Propiedad Privada o Dominio pleno. En conjunción y combinación con
las correspondientes áreas de Condominio y derechos personales. Estos derechos se
consideran inescindibles en su adquisición y ejercicio con el Derecho Real de las parcelas
exclusivas que sirven de base al presente Régimen.

Artículo 11) Fines Urbanisticos y Catastrales: El presente régimen se crea a los fines
urbanísticos y catastrales, sobre la base del reconocimiento de los derechos y facultades que
permiten usar y gozar del bien exclusivo y de las áreas comunes destinadas al uso directo
o indirecto de los copropietarios del conjunto. A tales fines se considera la inescindible
vinculación de la condición de propietarios de las áreas o parcelas exclusivas, como
participes del condominio o Consorcio que constituye la base de organización del
Complejo, con sus correspondientes áreas de propiedad común o sometidas al
condominio organizado como “Propiedad Colectiva de Uso Común”.

Artículo 12) Vigencia Temporal de la Reglamentación: Esta Reglamentación se aplicará

como régimen obligatorio de las organizaciones, urbanizaciones o complejos que se hayan
constituido en el pasado, o que se constituyan en el futuro, con alguna de las formas y
previsiones que seguidamente se detallan:

a) Consorcio, Condominio, Urbanizaciones Privadas, Barrios Privados, Barrios Cerrados,

Clubes de Campo, Countries o Country Club, Chacras Residenciales, Conjuntos
Habitacionales rurales, semirurales o extraurbanos, y/o cualesquier organización que
pueda considerarse asimilada, en su forma o intencionalidad jurídico-urbanística, a
alguno o algunos de los modelos indicados.

b) Parques Tecnológicos, Áreas Tecnológicas, Parques o Áreas Industriales, Polos de

Desarrollo y/o cualquier otro tipo de organización similar, que como las mencionadas,
tengan carácter de conjuntos no residenciales, y que se organicen y destinen con
propósitos productivos o tecnológicos.

c) Se entiende comprendidos en la presente Reglamentación a toda organización que

combine o contemple la coexistencia de unidades, parcelas, lotes, fracciones o terrenos,
edificados o baldíos, de propiedad exclusiva, que se vendan y adquieran como parte de un
conjunto organizado, que integre, como sitios o superficies inseparables del Complejo, a
áreas comunes, destinadas a deportes, recreación, servicios, espacios abiertos o espacios
públicos y a cualquier otra actividad de interés común. .

d) Se requiere que dichas áreas o construcciones de propiedad exclusiva, tengan

independencia constructiva, habitacional y arquitectónica, que se conecten con el conjunto
por vías de circulación exclusivas o comunes, y que tengan conexiones y salidas al exterior
por vías de acceso y egreso de propiedad común. Dicha salida al exterior puede
concretarse por caminos de enlaces a vías públicas o privadas, hacia caminos y rutas,
como así también a accesos permitidos y funcionales a ríos, arroyos, lagos y lagunas.
Estos accesos en ningún caso podrán bloquear , impedir o dificultar el uso común y el libre
acceso a las costas, playas, bordes y riberas.

28- Capítulo II

Organización y funcionamiento del Complejo Residencial Extraurbano

Artículo 13) Recaudos y Documentación: Los promotores o interesados en obtener

permiso de constitución y afectación de los terrenos extraurbanos que serán sede de un
Consorcio o Complejo Residencial, deberán presentar para su previa aprobación y
obtención de las disposiciones preliminares de factibilidad del mismo, por ante las
autoridades locales o municipales, los siguientes recaudos y documentaciones:

a) Solicitud inicial requeriendo apertura del expediente correspondiente al propósito o

finalidad del Proyecto, suscripto por uno o más Profesionales Arquitectos, que asumirán
la responsabilidad por el cumplimiento de los extremos legales y reglamentarios del
Consorcio o Complejo en todo cuando sea materia de reglamentación por parte del
Municipio, tanto en los aspectos territoriales, como urbanos, proyectuales y constructivos.

b) Relevamiento catastral y parcelario, con expresa designación de los lotes destinados a

ser transferidos a título de propiedades exclusivas, y de las áreas comunes, con el
correspondiente destino, con el trazado de calles y avenidas, guardando la adecuada
relación entre las diferentes jerarquías y anchos de las calzadas.

c) Proyecto de Reglamento de Propiedad Residencial Extraurbana, con las referencias

suficientes acerca del funcionamiento de las relaciones jurídicas y funcionales entre las
áreas de Propiedad Exclusiva y las Áreas de Propiedad Común, con el destino
previsible de las destinadas a equipamiento, servicios, recreación, deportes, cultos,
cultura, educación, sanidad, etcétera.

d) El Reglamento de Propiedad Residencial Extraurbana, pasará a ser parte integrante de

los títulos de propiedad o dominio de los consorcistas o condóminos del Complejo.

e) Ese Reglamento deberá ser transcripto en forma íntegra en cada una de las escrituras
o títulos traslativos del dominio de las parcelas exclusivas, con los porcentajes
correspondientes que a cada parcela le pertenezcan sobre la propiedad en condominio
de las áreas comunes. Esta transcripción hará que dicho reglamento pase a ser parte
constitutiva del título de dominio exclusivo y condominio sobre las partes comunes.

Artículo 14) Personería Jurídica del Consorcio: Sobre la base de las disposiciones de la
presente Ley y del propio Reglamento de Propiedad, Copropiedad y Administración de las
Propiedades Residenciales Extraurbanas, se constituirá una Persona Jurídica conforme a
las disposiciones legales pertinentes.

29- Capítulo III

De las condiciones y valores arquitectónicos y

urbanísticos del Emprendimiento
Artículo 15) Firmas profesionales responsables: El Anteproyecto o Proyecto del
Emprendimiento deberá ser presentado de manera preliminar. Dicha documentación
acompañará el proceso de autorización de la iniciativa, desde la pre-factibilidad inicial
hasta la resolución final favorable al pedido. Se integrará con las firmas profesionales
pertinentes y será obligatoria la presencia de, por lo menos, un arquitecto, como firma
responsable del Diseño Urbano Arquitectónico.

Artículo 16) Anteproyecto y Documentación: El Anteproyecto o las ideas preliminares

con los croquis correspondientes será presentada junto con la documentación básica sobre
tìtulos de propiedad del predio a ser afectado, con la correspondiente determinación
catastral y el relevamiento físico con mensura, o del correspondiente Anteproyecto de
Subdivisión.

Artículo 17) Valores estéticos y arquitectónicos: Desde el Anteproyecto, con las firmas
profesionales correspondientes, se pondrá especial énfasis en los valores estéticos y
arquitectónicos, paísajísticos y ambientales y ecológicos de la supeficie total afectada al
Complejo, como así también a las áreas exclusivas o privadas. Se pondrá especial cuidado
en los siguientes aspectos:
a) Tratamiento del cerco o límite perimetral, el que en ningún caso podrá ser ejecutado a
modo de pared continua o muro ciego y sin tratamiento. Debe representar una
adecuada vinculación con el entorno y poseer especiales atributos de carácter estético,
mediante el uso y mantenimiento de especies vegetales o de aplicaciones de carácter
ornamental.
b) Se apreciará particularmente la atención y cuidado de los aspectos estéticos que se
procuren para las áreas especiales de recreación, deportes, encuentros, actividades
culturales o sociales y, en general a los espacios de uso y propiedad común.
a) Cuando a criterio del Municipio de cada localidad, por las características del lugar de
emplazamiento del Complejo, y/o las condiciones y calidades del emprendimiento lo
requieran, se impondrán particulares condiciones de calidad del Proyecto o Diseño del
emprendimiento. A tales fines el Municipio podrá disponer con los Colegios
Profesionales del lugar,la realización de concursos o certámenes de Proyectos, con el
propósito de jerarquizar la iniciativa y procurar la búsqueda de nuevos logros formales
y soluciones de tipo estéticos, arquitectónicos y proyectuales, ambientales y
funcionales.

30- Capítulo IV

De las relaciones de las áreas exclusivas y comunes y de la

determinación de las mismas
Articulo 18) Unidad Funcional: Cada parcela de propietarios particulares se denominará
“Unidad Funcional”, comprendiendo el lote, fracción o parcela que tenga por objeto la
construcción de una residencia de tipo familiar. El tipo, uso y destino de estas unidades de
propiedad exclusiva, estarán sometidas a las siguientes condiciones y caracteres:
a) Su Proyecto constructivo debe estar avalado por las autoridades del Consorcio y ser
presentado para su aprobación y registración ante las oficinas municipales, con la
correspondiente intervención de los respectivos colegios profesionales.
b) La propiedad de la unidad exclusiva de propiedad particular, concede a su propietario
el carácter de Consorcista del Complejo, y en consecuencia une de manera inseparable
su propiedad individual a la propiedad colectiva, que le estará conferida en los
porcentajes que en cada caso se asigne a cada unidad en particular.
c) Toda operación de carácter económico, jurídico o tributario considerará como una
unidad dominial a las parcelas individuales exclusivas con el porcentaje que le
corresponda en la propiedad común.
d) En esta consideración podrán existir áreas de propiedad del Consorcio o de la
Persona Jurídica que ejerza la Administración del complejo, lo que estará
expresamente previsto en el correspondiente Reglamento de Propiedad Residencial
Extraurbana.
e) La "Unidad Exclusiva y Funcional" consiste en el área o parcela de terreno delimitada
e identificada con número y señalización que la diferencie y permita su ubicación en el
Complejo.
f) Estas unidades no podrán subdividirse, y deben estar afectadas al destino residencial,
salvo las que expresamente se categoricen con otros destinos específicos, para servir al
abastecimiento y comodidad de los integrantes socios y consorcistas del Complejo.
g) Las Unidades Funcionales Exclusivas estarán unidas de manera indisoluble y
permanente con las áreas comunes. Se producirá de esa forma y con carácter
obligatorio e inescindible, una copropiedad de indivisión forzosa y perpetua sobre las
superficies, áreas, servicios, cosas y lugares comunes de la generalidad del inmueble.
h) Se consideran de copropiedad común dentro del régimen condominial que sirve de
base al Conjunto, las áreas de uso y servicio común, los caminos y calles, los cercos e
instalaciones perimetrales, y todo lo que sirva o esté afectado al funcionamiento
general del Complejo, o que se pueda presumir de propiedad común. O que su
carácter, indicios y características permitan asimilarlos al condominio.
i) Toda ampliación de superficie que por agregación o extensión de la superficie total del
Complejo permita agregar nuevas unidades funcionales y exclusivas con las
correspondientes áreas comunes, requerirá la aceptación unánime de la totalidad del
conjunto de condóminos asociados. El mismo porcentaje se requerirá para alterar,
modificar o cambiar la naturaleza en el paso de áreas comunes a exclusivas y
viceversa.
j) Esta clasificación deberá estar precisamente detallada en el Reglamento de
Propiedades Exclusivas y Copropiedades del Conjunto Residencial Extraurbano.
k) También serán consideradas de propiedad común y sujetas al condominio forzoso y
permanente, las áreas, sitios y/o instalaciones que sin estar identificadas como de
copropiedad, funcionen y estén afectadas a servicios generales, mantenimiento,
seguridad, funcionamiento, recreación o reservas naturales.
31- Capítulo V

De la naturaleza y protección de los derechos

individuales y colectivos

Artículo 19) De la Propiedad Exclusiva: Cada propietario, en su carácter de condómino y

consorcista socio del Emprendimiento general, ejercerá con la plenitud de sus
atribuciones, todos los derechos que le confiere el derecho de propiedad y dominio
particular sobre las unidades funcionales que se consideran áreas de propiedad exclusiva.

Artículo 20) De la Propiedad compartida o Condominio: El régimen de condominio,

copropiedad y asociación propias del Complejo armonizará el ejercicio de los derechos de
propiedad exclusiva con la necesaria existencia de la vecindad y conjunto residencial que
impone restricciones y límites a ese derecho de propiedad, en función de la mejor
convivencia y calidad de vida de todos los integrantes del Complejo.

Artículo 21) Servidumbres- Restricciones y límites al Dominio:

Se reconocen como existentes o de posible constitución mediante los recursos y
procedimientos asamblearios que prevea cada Reglamento, servidumbres especiales en
beneficio del conjunto. Como así también limitaciones que sin afectar severamente el uso
y goce de la unidad exclusiva, se entiendan de uso preciso y necesario, tales como la
extensión y pasaje por las áreas exclusivas de conductos, cableados y cañerías de servicios
comunes existentes o futuros. Todo ello en un marco de aceptación individual y colectiva,
conforme a los principios democráticos que informan al sistema. Y con las limitaciones que
impongan la mejor tecnología aplicable y los usos y costumbres dentro del marco de la
normal tolerancia, que no exceda los límites de admisibilidad y racionalidad.

Artículo 22) De la defensa posesoria y dominial: A los fines de garantizar para cada
uno y el conjunto de los asociados o consorcistas del Complejo, la más amplia defensa de
sus derechos individuales, se reconocen como vías aptas para la defensa de la integridad y
goce y disfrute de los derechos y relaciones reales , las acciones e interdictos posesorios y
las acciones reales o petitorias del tipo confesorio y negatorio. Todo ello con el ánimo de
preservar el uso, goce y plenitud de los derechos dominiales sobre las parcelas exclusivas o
propias, y los derechos inherentes a los usos comunes o compartidos, en las áreas y
servicios sometidas al condominio.
32- Capitulo VI

De la existencia y atribuciones de la Persona Jurídica,

Consorcio o Asociación de Propietarios Residenciales
Extraurbanos. De sus bienes y recursos

Artículo 23): Consorcio- Persona Jurídica: La Persona Jurídica copropietaria y

representante del Consorcio, Condominio o Asociación de Propietarios del Complejo
Residencial Extraurbano, está constituido por los propietarios de las "Unidades
Exclusivas y Particulares". Está encuadrada jurídicamente dentro de las previsiones
legales vigentes como una Persona Jurídica de carácter privado y con funciones de carácter
representativo semipúblico, sin finalidades de lucro.

Artículo 24) Autoridades o Representantes: El Consorcio, Persona Jurídica o Asociación

del Complejo Residencial se da sus propias autoridades dentro del mecanismo
representativo, estatutario y asambleario que está previsto en las estipulaciones
contractuales y constitutivas del Complejo. Fijará su domicilio en el ámbito del mismo
Complejo y estará representado por las autoridades, administradores y apoderados que las
Asambleas determinen. En las presentaciones preliminares, en cada gestión que se realice
ante las autoridades municipales, y en ocasión de cada iniciación de mandato, se
notificará a las mismas autoridades sobre nombre y demás datos de identidad de los
representantes autorizados.

Artículo 25) : Recursos- Patrimonio- Expensas: La Persona Jurídica o Consorcio del

Complejo Residencial posee sus propios recursos, integra su propio patrimonio y realiza
las operaciones económicas y comerciales que hagan a su existencia y funcionamiento.
Sus recursos, bienes e ingresos, están constituidos por: A) los pagos de gastos comunes y
expensas aportados por los propietarios particulares de las unidades exclusivas. B) Los
aportes ordinarios y extraordinarios que por Asamblea se determinen. C) Los pagos que
deban efectuar los mismos consorcistas y /o terceros por usos de las instalaciones y
servicios de propiedad común. D) Los créditos que puedan existir de cualquier concepto y
origen. E) Las instalaciones, las áreas comunes y las unidades exclusivas o particulares,
que puedan haberse reservado en el origen del Complejo, o que, con posterioridad, se
adquieran para un mejor desenvolvimiento del Consorcio o Asociación.

Artículo 26): Capacidad y Personería del Consorcio: La Persona Jurídica, Consorcio o

Complejo Residencial, en el ámbito de su propia existencia y capacidad jurídica, posee los
atributos derivados de su personalidad. Puede realizar todas las operaciones, negocios y
contratos que hagan al debido cumplimiento de sus fines y a la protección de sus
integrantes, organizadores y representados. Puede comprar, vender, otorgar mandatos, y
efectuar cuantos actos jurídicos, negociales, y contractuales se requieran. Podrá actuar en
derecho, por ante todos los organismos oficiales, públicos, privados, empresas de servicios.
Puede igualmente actuar ante los tribunales ordinarios y extraordinarios. Tiene la
obligación de representar a sus integrantes y ser parte como actor y demandado, y
someterse a mediaciones y arbitrajes y efectuar todo tipo de diligencias judiciales y
extrajuduciales. Efectuará todos los actos y diligencias que sea menester realizar para la
debida satisfacción de las necesidades de sus integrantes y representados.

Artículo 27) Actos Jurídicos y Negociales: La capacidad que se reconoce a la Persona

Juridica, y a las autoridades del Complejo y/o Consorcio, no tienen límite alguno, más que
los que imponen la ley, los reglamentos y los propios estatutos. Puede contratar, negociar y
constituir cualquier tipo de derechos reales y personales, asociarse con entidades o
personas jurídicas similares y asumir la representación que los mandatos y estatutos le
confieren.

Artículo 28) Representantes y Mandatarios: La capacidad que se le atribuye y reconoce

al Consorcio o Persona Jurídica del Complejo puede ser ejercida por los mismos
integrantes del Consejo Directivo. También éstos podrán delegar y dar mandato, poder y
representación a los profesionales que en cada caso convengan y se determine.

Artículo 29) Conclusión de la Vida Útil del Consorcio- Disolución- Retrotraimiento: La

vida institucional del Consorcio, Complejo o Emprendimiento, concluirá solamente si así
lo decide una Asamblea convocada especialmente, en donde coincidan sus integrantes por
voto unánime de todos los condóminos. Desparecida la Persona Jurídica que los reunía,
las propiedades particulares o unidades exclusivas retrotraerán su situación a la de
inmuebles individuales de total y absoluta individualidad, sin relación alguna a las que
fueran áreas y servicios de uso y propiedad común. Dichas áreas e instalaciones deberán
tener el destino que la misma Asamblea disponga.

Artículo 30) Reinscripción de las Parcelas: Efectuado el trámite de retrotraimiento del

Complejo a la nueva situación de unidades, parcelas, viviendas o lotes individuales y
particulares, se formalizarán los correspondientes registros inmobiliarios en el Registro
General. Además los propietarios de cada parcela deberán reinscribir y empadronar sus
respectivos inmuebles para consolidar el nuevo tratamiento tributario impositivo que
corresponda aplicar en sus relaciones funcionales, administrativas y de servicios con la
Municipalidad.

33- Capítulo VII:

De los Derechos, Obligaciones y Responsabilidades de

los Condóminos - Consorcistas

Artículo 31): Interrelación de los Derechos Exclusivos y Derechos Comunes: Los

derechos de carácter personal, real y patrimonial de los consorcistas, socios del
Emprendimiento, estarán en relación al efectivo ejercicio del Derecho de Propiedad
Residencial Extraurbana sobre la unidad de la propia pertenencia, y sobre el porcentaje
correspondiente en las áreas de propiedad y uso común.

Artículo 32) De las Obligaciones y Garantías: Las obligaciones que tienen los
consorcistas integrantes del emprendimiento surgen de la garantía que deben dar, cada
uno y el conjunto de los integrantes del Emprendimiento, para que todos los condóminos
asociados, puedan gozar de la manera más plena y abarcativa todos los derechos derivados
del pleno ejercicio del Derecho Real de Propiedad Residencial Extraurbana. Todas las
limitaciones y restricciones que se impongan a las parcelas de propiedad y uso exclusivo,
no podrán exceder los límites de la normal tolerancia y nunca representarán una carga o
condición o servidumbre que afecte a un propietario, sin contraprestación y en beneficio
de los demás. Toda afectación debe tener una causa legal y eficiente y estará compensada
por ventajas que se reconocen y otorgan al propietario afectado.

Artículo 33) Objeto del Complejo o Emprendimiento: El objeto de la asociación y la

razón de ser del complejo o emprendimiento no puede ser otro que el más pleno y efectivo
ejercicio de todos los derechos y facultades que resultan inherentes al Derecho de
Propiedad Exclusiva. Con las extensiones que hacen al ejercicio del derecho de
Copropiedad o Condominio sobre las áreas comunes.

Artículo 34) Uso y disfrute de las Áreas Comunes: El uso y goce de las áreas comunes
de naturaleza deportiva, recreativa, cultural, de servicios o de encuentro y circulaciones,
no tiene otra limitación más que el deber de asegurar que todos los restantes miembros
puedan usar y gozar con la misma extensión y de la misma manera de los bienes, áreas y
servicios comunes.

Artículo 35) Duda o conflicto de intereses: En caso de duda o conflicto entre los intereses
y derechos particulares y los intereses comunes, habrán de primar los intereses del
conjunto, complejo o Consorcio. No obstante ello deberá estarse para la resolución de los
posibles conflictos, en primer lugar a los criterios, principios y al texto de la presente ley.
Luego a lo que expresamente prevea y mande el Reglamento de Copropiedad Residencial
propio del emprendimiento. En tercer lugar a los principios, criterios y objetivos que
inspiran la constitución y funcionamiento del Complejo.

Artículo 36) Limitaciones y Restricciones al Dominio Exclusivo: No podrán existir

más limitaciones y restricciones al ejercicio del Derecho de Propiedad Residencial sobre las
unidades exclusivas, que las que impongan el bien común y la necesidad de un normal
funcionamiento del Consorcio. Los derechos de los propietarios de cada unidad o parcela
sobre los bienes comunes tendrán una referencia proporcional según se haya adjudicado
el mismo porcentual a la unidad exclusiva sobre el total del complejo, en un balance de las
superficies que se registrarán en la documentación común y en cada uno de los títulos de
propiedad individual. En los demás derechos y obligaciones referidos al uso y
aprovechamiento de las áreas y servicios comunes, las facultades de los condóminos
consorcistas será de base igualitaria, sin perjuicio de los cargos o cánones o tarifas, que
pudieran acordarse para el uso, por parte de cada individuo, para acceder a servicios o
utilización de áreas o elementos específicos.
Artículo 37) Irrenunciabilidad de la Condición de Condómino: Las obligaciones de
carácter económico y reglamentarias de los propietarios particulares respecto al uso,
mantenimiento y financiación de las áreas comunes, de las obras que sobre las mismas se
decidan y de todo gasto de tipo ordinario o extraordinario, como así también de las
expensas comunes, son de carácter inexcusable. La inescindibilidad de las parcelas
exclusivas respecto de las áreas comunes, torna de imposibilidad absoluta toda liberación
de tales cargas o gravámenes mediante renuncia o disociación y/o cualquier otra decisión
que tuviera por objeto tal finalidad.

Artículo 38) Obligaciones de los Condóminos: Los Consorcistas en su carácter de

propietarios de las unidades exclusivas, se comprometen a mantener un nivel de
convivencia acorde con el respeto mutuo y la finalidad de carácter solidario y asociativo
que tiene el Consorcio o Emprendimiento. En base a ello, se obligan a:
a) Mantener en todo momento conductas acordes con el buen trato, convivencia,
tolerancia y respeto a los vecinos y dirigentes o representantes del Complejo.
b) Proceder con el máximo nivel de urbanidad en las actividades cotidianas y abstenerse
de toda conducta que implique atentar contra el justo trato, la ética, la educación y las
buenas costumbres.
c) Cumplir en cuanto a cada uno le competa, y hacer cumplir por parte de los integrantes
del grupo familiar, visitantes y relaciones, las normas de respeto y las disposiciones de
la presente reglamentación y del propio Reglamento de Copropiedad y Administración
del Consorcio.
d) Asistir a las asambleas y reuniones convocadas por iniciativas de interés común.
Cumplir y hacer cumplir las resoluciones que en cada caso se adoptaran.
e) Pagar puntualmente las expensas y demás gastos ordinarios y extraordinarios que se
dispongan por las Asambleas o por otras vías lícitas y reglamentarias. La falta de pago
en término autorizará a disponer la exclusión de los servicios comunes, a notificar al
Consorcio de la mora y vencidos que sean los plazos que pudieran acordarse,
autorizará a los administradores a perseguir el cobro de las deudas por vía judicial y en
trámite ejecutivo o sumarísimo.
f) Cumplir con todas las reglamentaciones municipales referidas a las construcciones que
se realicen en cada parcela exclusiva, las que se harán con proyecto y dirección de
profesionales habilitados.
g) Cumplir con todas las cargas, gravámenes, tasas y contribuciones que la Municipalidad
y las otras jurisdicciones, impongan a los copropietarios, por sus respectivas parcelas
exclusivas, como así también las partes proporcionales que pudieran corresponder a
cada copropietario en razón de las áreas e instalaciones comunes.
h) Cumplimentar en todos los aspectos las normativas internas del Complejo respecto de
la estética de las parcelas, sus edificaciones y parques o adyacencias.
i) Dar estricto cumplimiento a todas las normas y reglamentos del Complejo que refieren
al cuidado del medio ambiente, de los recursos naturales, del paisaje y la ecología.
j) Mantener en buen estado de conservación las propias unidades exclusivas y el entorno
de las mismas. Permitir el tránsito y las comunicaciones entre parcelas y edificaciones
 vecinas. Realizar las obras complementarias que se dispongan en beneficio del
conjunto, del entorno o de la estética común. Permitir todo tipo de verificación y control
dentro y fuera de las parcelas exclusivas cuando razones de interés común así lo
justifiquen.
k) Comunicar con la debida anticipación la decisión de vender, alquilar y/o gravar las
unidades exclusivas, a los fines de que el mismo Consorcio o Complejo, y/o
cualesquiera de los demás copropietarios, puedan ejercer el derecho de preferencia de
compra o locación.
l) En caso de falta de interés de compra por parte del Consorcio y/o de los consorcistas,
será obligatorio anticipar, previo al acto de la compraventa, la identidad y demás
referencias del futuro comprador, inquilino o comodatario, a los fines de que el
Consorcio ejerza su facultad de impedir o condicionar el ingreso al mismo de personas
que no ofrezcan las suficientes garantías morales requeridas para su incorporación
como futuros copropietarios u ocupantes del Complejo.
m) Las mismas limitaciones a la libre disponibilidad existirán en caso de que los
propietarios exclusivos o condóminos decidan alquilar, dar en comodato, usufructo,
préstamo precario, habitación y /o en cualquier otro carácter que signifique cualquier
tipo de tenencia, yuxtaposición, hospedaje o figura similar que represente la
permanencia de terceros en la unidad.
n) Los copropietarios integrantes del Consorcio o Complejo asumen todo tipo de deudas
y obligaciones de dar, hacer o no hacer de las que resulte deudor el Consorcio o
Persona Jurídica representativa del condominio. El Consorcio asumirá la
representacion del conjunto, y las obligaciones serán satisfechas de manera solidaria y
mancomunada con los fondos de reserva si se tratare de obligaciones dinerarias, y en
lo que fuera necesario y pertinente, de manera conjunta y proporcional por cada uno y
la totalidad de los miembros del Complejo.
o) La adquisición de la unidad exclusiva y la integración de la documentación que
suscriben los ingresantes al Complejo, representan suficiente compromiso de asumir y
acatar las disposiciones reglamentarias y las que pudieran adoptarse por Asamblea o por
decisión de las autoridades de conducción o administración del Complejo.

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35- Capítulo VIII:

Del Juzgamiento de las Conductas y de la Aplicación de Sanciones por

parte de los Órganos de Gobierno del Complejo:

Artículo 39) Aceptación del Régimen Propio y Especial de Disciplina Institucional: Los
consorcistas asumen dentro de sus derechos, facultades, obligaciones y responsabilidades,
como consecuencia de las relaciones reales y personales que forman parte constitutiva del
Condominio, el compromiso de acatar toda disposición disciplinaria que adopten los
órganos de gobierno y administración del Consorcio. En especial se admite y acepta el
ejercicio del más amplio poder disciplinario para juzgamiento de los hechos
antirreglamentarios o antifuncionales contra los intereses individuales y colectivos de los
componentes del Complejo y contra las instalaciones, bienes e intereses del mismo
Condominio.

Artículo 40) De los Órganos de Juzgamiento: El Reglamento General de Copropiedad y

Administración podrá prever la existencia de un organismo específico constituido por
propietarios de las áreas exclusivas, elegidos en las Asambleas Ordinarias, para que
controle y juzgue la conducta de los integrantes del Complejo. Si no se previera la
constitución de dicha comisión, esa tarea de control y juzgamiento, estará a cargo de los
órganos de gobierno y administración del Consorcio, como órgano instructor y de primera
instancia, y tendrá en la Asamblea el órgano de apelación y revisión.

Artículo 41) Ejercicio del Poder Disciplinario. Sanciones o Penalidades: El ejercicio del
Poder Disciplinario está investido de la suficiente autoridad y coacción , admitiéndose
que, en caso de juzgamiento y sanción, se apliquen a quienes infrinjan la presente
Normativa y/o los reglamentos generales o especiales del Consorcio, las penas de
apercibimiento, multas, suspensión en el uso y goce de los servicios y, como sanción
máxima y definitiva, la expulsión del Complejo.

Artículo 42) Previsión expresa de los actos sancionables y de los Procedimientos para la
aplicación de sanciones: Las previsiones sobre las figuras e inconductas que generarán
sanciones, como así también los procedimientos y vías de revisión, impugnación y
apelación de las disposiciones que adopten las autoridades o asambleas del Complejo a
modo de sanción de los consorcistas, deberán estar expresamente previstas en el
Reglamento General de Copropiedad y Administración del Consorcio.

Artículo 43) Garantía de Revisión por parte de la Justicia Ordinaria: Cualesquiera que
fuera el procedimiento y la sanción aplicada, se garantizará, en todos los casos, la
posibilidad de recurrir por ante la Justicia ordinaria a fin de obtener una decisión
definitiva sobre el particular.

36- Capítulo IX:

Disposiciones Generales, sobre la forma de Asistencia a favor de los

Complejos por parte de la Municipalidad. Aplicación del Régimen
Especial y Atribuciones de Contralor, Vigilancia y Supervisión.
Artículo 44) Asistencia Jurídico- Administrativa y Facultades de Mediación del
Gobierno Municipal: La Municipalidad de cada distrito, mediante sus organismos
técnicos y jurídicos específicos, intervendrá a pedido de parte o de oficio para la resolución
de todos los conflictos y situaciones de duda o indefinición de los problemas que puedan
originarse en los condominios o complejos regulados por la presente ley.

Artículo 45) Facultades de los Organismos Técnicos Municipales: Por medio de las
oficinas y funcionarios competentes la Municipalidad podrá asistir a las Asambleas del
Consorcio, dictaminar sobre ejercicio de los derechos individuales y colectivos y definir
las situaciones disciplinarias cuando le sea solicitada su mediación, con la conformidad de
las partes.

Artículo 46) Supervisión Municipal sobre los contenidos del Reglamento General de
Copropiedad y Administración: El texto del Reglamento de Copropiedad y
Administración de los Consorcios deberá ser puesto a consideración de la Oficina Técnica
Municipal, la que podrá observar o corregir los aspectos que hagan a los derechos de los
Consorcistas o a las relaciones del Complejo con la Municipalidad.

Artículo 47) Norma de Integración Legislativa: En todo cuanto no esté previsto en la

presente Ley o en el Reglamento de Copropiedad y Administración y/o en los
Reglamentos Particulares del Consorcio, será sometido para su primera evaluación,
interpretación y resolución, a los organismos técnicos municipales.

Artículo 48) De las Organizaciones Internas Subsidiarias: Los diferentes sectores de

un Complejo Residencial, o las diversas actividades, pueden darse alguna forma de
organización autónoma, sin dejar de responder a los fines comunes de las decisiones y
reglamentaciones generales, como así también sin dejar de estar sometidas a las
autoridades comunes del Complejo. El ámbito de esta autonomía y de los intereses que les
fueran comunes, como así también de los mecanismos de vinculación y funcionamiento,
serán sometidas para su autorización y/o corrección, a las Oficinas Técnicas Municipales.

Artículo 49) De la Aplicación de la presente Normativa a las Organizaciones

Preexistentes. La presente regulación legislativa será de aplicación obligatoria a las
Organizaciones, Complejos, Consorcios, Clubes de Campo, Barrios Privados y similares
que ya existieran al tiempo de su sanción. Dichas organizaciones tendrán un plazo de 180
días desde el momento de su notificación, para que adecuen su organización, reglamentos
internos, sistemas de tenencia, posesión y propiedad y prestación de servicios a las
previsiones de esta reglamentación. Vencido dicho plazo se aplicarán de oficio, por parte
de los municipios y comunas, tasas crecientes de carácter punitorio, conforme a las
disposiciones reglamentarias vigentes.

Artículo 50) De la Proyección del Nuevo Derecho de Propiedad Residencial

Extraurbana a la escala continental: La presente regulación del nuevo Derecho de
Propiedad Residencial Extraurbana constituye una formal propuesta para la unificación
normativa en el ámbito del MERCOSUR. Su adecuado tratamiento y posteriores
reglamentaciones locales, facilitarán la creación de emprendimientos inmobiliarios de
carácter Trans/Multi e Internacionales. Para ello se propone que, definido un régimen
moderno, suficiente y sólido de las nuevas formas de propiedad privada, se ofrezca a los
demás países del área este formato jurídico-legal para que sea aceptado en claves de
unificación continental.

Artículo 51) De la existencia y publicación informática de los emprendimientos:

Cuando a juicio de la Municipalidad de cada lugar se entienda que la importancia del
complejo lo justifica, se obligará a la Administración del Emprendimiento, a disponer la
publicación de una página Web en la Red Internet o similares. De esta forma se
garantizará la publicación y difusión de la existencia de los complejos, de sus estatutos y
reglamentos, como así también de otros datos de relevancia e interés. Dicha obligación
podrá ser reemplazada por la misma publicación con iguales contenidos, hecha en las
respectivas páginas del Municipio, previo pago de los aranceles que pudieran
corresponder.
CONCLUSIONES QUE PERMITEN INFERIR NUEVAS
INVESTIGACIONES Y PROPUESTAS ANTE EL HECHO
SOCIAL Y URBANÍSTICO DE LOS BARRIOS PRIVADOS
EN EL MARCO DE LA PROPIEDAD RESIDENCIAL
EXTRAURBANA
Definiciones preliminares:

- Como base de tratamiento de los casos a considerar, como comprendidos en la

normativa, proponemos la designación de “Propiedad Residencial Extraurbana”.
- Cuando se trate de emprendimientos que no consisten en inmuebles destinados a uso
residencial, los llamaremos “Propiedad No Residencial Extraurbana”.

PRESUPUESTOS CONCEPTUALES

La regulación de los emprendimientos de estas nuevas formas de propiedad y

de urbanización de iniciativa privada, se hará sobre la base del presente
Reglamento sin apartarse, en cuanto sea pertinente, de los principios generales
del Derecho.

-El Reglamento Municipal Regulatorio se instrumentará mediante una norma

principal de marco y ordenamiento, contenidos en el texto de una Ordenanza.
- A la que complementará la correspondiente reglamentación administrativa, o Decreto
Reglamentario. El mismo contendrá las precisiones que sea necesario instrumentar, y con
la posibilidad de adecuaciones y modificaciones que vaya reclamando la realidad y el uso.
- Esta reglamentación se formalizará mediante simples Decretos del Departamento
Ejecutivo, garantizando una respuesta inmediata a las necesidades de adecuación.
- Este nuevo sistema de Propiedad Exclusiva en combinación con
Áreas de Propiedad Común comprenderá a cualquier forma de urbanización o consorcio
condominial.
- Solamente exigirá para su incorporación al régimen que se formalice, una adecuada
combinación de áreas de propiedad exclusiva y áreas de propiedad común.

-Estas últimas servirán para la pertinente instrumentación de áreas de servicio, áreas de

recreación y vías de circulación, con las correspondientes áreas o parcelas de carácter
complementaria que la organización territorial y habitacional requieran para un adecuado
funcionamiento del complejo.

-Comprende este sistema de “Propiedad Residencial Extraurbana”, a un conjunto de

unidades de propiedad exclusiva, con áreas de propiedad común y con una
Administración, también común.

- Sobre las áreas comunes, o entre las mismas conforme a la planificación y distribución
que se adopte, se distribuirán las parcelas de propiedad exclusiva, para uso
residencial y otros destinos puntuales que podrán autorizarse.
- Estos destinos no residenciales podrán ser los de comercio, de aprovisionamiento o
venta de bienes de uso cotidiano o de algunos servicios que sean susceptibles de ser
ofrecidos en el complejo, ya sean de carácter profesional o artesanal.

FORMAS DE ORGANIZACIÓN, DISTINTAS DENOMINACIONES Y

CARACTERES DEFINITORIOS DEL PERFIL DEL EMPRENDIMIENTO

Los emprendimientos que se regulan por el presente Sistema bajo la denominación

genérica de “Propiedad Residencial Extraurbana” regulan el Proyecto, organización,
ejecución, administración, contralor y supervisión municipal de las organizaciones que
pueden adoptar las siguientes denominaciones:
- Urbanizaciones Privadas
- Urbanizaciones Cerradas
- Barrios Privados
- Barrios Cerrados
- Clubes de Campo
- Countries
- Chacras Residenciales

- Con las debidas adecuaciones se integrarán también al sistema las otras formas posibles
de organización territorial y funcional:
- Paseos de Compra
- Polos Tecnológicos
- Áreas o Parques Industriales

- Y todo otro emprendimiento que en condiciones similares y para funcionamientos

semejantes, pueda resultar conveniente la aplicación de todo el régimen o de alguna
de las previsiones que constituyen un ordenamiento jurídico de carácter parecido.
- El sistema jurídico y administrativo que se determina para los mencionados
emprendimientos, y para otros de similar constitución y funcionamiento con otras
denominaciones, se regula sobre la base de:

- Un cabal reconocimiento de los Derechos Reales de Dominio o Propiedad Privada en

los términos previstos en el Código Civil, sobre las parcelas particulares o de Propiedad
Exclusiva.
- Con un régimen de copropiedad o condominio sobre las áreas comunes, de servicios, de
recreación y deportes y todos los restantes espacios de circulación, de reunión, de
servicios o infraestructura, que constituyan toda la superficie, ámbitos e instalaciones
que tengan el carácter de áreas residenciales, de propiedad particular o de Propiedad
Exclusiva.

- Se formaliza mediante el presente Reglamento esa combinación inseparable de

ambas formas de propiedad ( Propiedad Exclusiva sobre las parcelas particulares y
Condominio de Indivisión Forzosa sobre las áreas comunes);

- Todo ello en el marco convencional o contractual, de los derechos personales

( derivados del contrato de adhesión al sistema y Estatutos del Emprendimiento);

- Estas estipulaciones, se suscribirán con la expresa aclaración “de que pasa a

constituir parte integrante, a modo de previsión contractual, de tipo sustancial;

- Estas aclaraciones y cláusulas consensuadas, deberán tener expresa constancia en los

títulos y escrituras traslativas de la propiedad, como titulos de las parcelas particulares
o exclusivas.

- De tal manera que los integrantes del conjunto residencial, además de poseer sus
propios títulos de dominio de sus parcelas, los que les permitirá no solamente ejercer su
“Derecho de Propiedad Privada” sino también acceder a créditos hipotecarios, por
ejemplo, para adquirir o construir sus propiedades.

- Y que además de sus respectivos títulos particulares o exclusivos, estarán asociados al

conjunto, mediante un sistema contractual, de adhesión obligatoria, cuyos términos
serán redactados en cada caso, por la Asamblea de Copropietarios, o por el Consorcio,

- O por el Ente Promotor del Condominio, o bien por el ente Director o Administrador
del conjunto.