Obrigaes propter rem

Objetivo e utilidade

O negcio jurdico

Exemplo em Itz So obrigaes propter rem: a do condmino de contribuir para a conservao da coisa comum (CC ,art. 1.315; CPC, arts. 585, IV, 275, II,b; RT, 808:291,769:419,767:362,784:444,774:306,797:311,799:321,757:220); As do proprietrio de apartamento, num edifcio em condomnio (CC ,art. 1.336, III;RT,497;\51, 498:118), de no alterar a forma externada fachada Ou de no decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversasdasempregadasnoconjuntodaedificao,ou,ainda,denodestinaraunidadeautilizaodiversadafinalidadedoprdioouanous-lade formanocivaouperigosaaosossego,salubridadee seguranadosde-mais condminos eadenoembargarousodaspartescomuns;adoproprietriodeimveisconfinantesdeconcorrerparaasdespesasdeconstruoeconservaodetapume sdivisrios(CC,arts. 1.297, I a;CP,art. 161); asqueemanamdosarts. 1.277 a 1.313 doCdigoCivil,atinentesaosdireitosdevizinhana;adoenfiteutadepagaroforo(CCde 1916, art. 678, ora vigente,porforado atual art. 2.038 doCdigoCivil;STF,Smula 326); a doadquirentedeumimve lhipotecadodepagarodbitoqueoonera,seo quiserliberar;adoproprietriodecoisasincorporadasaopatrimniohistricoeartsticonacionaldenodestru-las,denorealizarobrasquelhes modifiquemaaparncia(Dec.-lein. 25/37, art. 17). Comosev,emtodo s essesexemplos percebe-se queodevedorestligadoobrigaodevido suasituaorelativamenteaumbem,doqualproprietriooupossuidor, demodoque,seabandonaracoisa,liberadoestardadvida,vistoqueestavavinculadoobrigaoemrazodesuacondiodeproprietriooude

possuidor, da qual no mais desfruta.

A obrigao propter rem passa a existir a partir do momento em que o titular de direito real obrigado a satisfazer uma determinada prestao. aquela que decorre da coisa, j que a acompanha, no importando a mudana da titularidade do bem. Conforme Gonalves obrigao propter rem a que recai sobre uma pessoa, por fora de determinado direito real. E tem razo de ser por causa da situao jurdica do obrigado, de titular do domnio ou de detentor de determinada coisa. Diniz (2012) afirma que tal obrigao acessria e est vinculada a um direito real, sendo que a doutrina afirma que a mesma fica entre o direito real e pessoal, uma vez que os direitos e deveres so oriundos do domnio, da deteno da coisa. A natureza desta obrigao de obrigao ambulatria, pois acompanha o titular do bem, no importando se a dvida anterior a nova aquisio por outra pessoa, ou no.

Exemplificando: ambos os proprietrios lindeiros so responsveis pela conservao e gastos que se fizerem necessrios com o muro que divide o imvel deles. Se um deles vender o imvel ao terceiro, este assumir a obrigao decorrente da existncia do muro. O adquirente do direito real no pode, assim, recusar-se a assumir a obrigao propter rem. Trata-se de obrigao transmissvel pelo simples fato de se celebrar o negcio jurdico de transmisso dos direitos inerentes ao domnio em prol de outra pessoa. Viabiliza-se, pois, a sucesso a ttulo particular dessa obrigao, assumindo o sucessor automaticamente as obrigaes deixadas pelo sucedido, o que no se aplica nas obrigaes em geral. Por outro lado, a obrigao propter rem no repercute sobre a esfera de terceiros, limitando-se a incidir sobre o devedor e o credor. O devedor poder se exonerar do cumprimento da obrigao se proceder ao abandono da coisa, que acarretar a renncia do direito real. Destacam-se dentre as hipteses de obrigao propter rem prevista no cdigo civil as seguintes:

a) a demarcao entre dois prdios pode ser exigida do proprietrio de um dos imveis pelo outro, repartindo-se proporcionalmente as despesas decorrentes; b) o pagamento de despesas de condomnio, que advm da situao de coproprietrio de um bem, enquanto ela durar. A jurisprudncia tambm considera obrigao propter rem: a obrigao tributria incidente sobre o imvel (STJ, REsp 1.179.056, 2 Turma, rel. Min. Humberto Martins, DJ 21-10-2010); as despesas decorrentes do depsito de bem alienado em ptio privado (STJ, REsp 1.045.857, 3 Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 25-4-2011); as obrigaes decorrentes de reparao por danos ambientais (STJ, REsp 1.090.968, 1 Turma, rel. Min. Luiz Fux, DJ 3-8-2010); as obrigaes decorrentes de restries urbanstico-ambientais convencionais, estabelecidas pelo loteador (STJ, REsp 302.906, 2 Turma, rel. Min. Herman Benjamin, DJ 1-12-2010); os deveres associados s reas de preservao permanente e s reservas legais, porque aderem ao ttulo de domnio ou de posse (STJ, AgREsp 1.206.484, 2 Turma, rel. Min. Humberto Martins, DJ 29-3-2011). O STJ concluiu que as dvidas decorrentes de conta de gua e de energia eltrica no constituem obrigao propter rem, mas simples obrigaes pessoais (2 Turma, REsp 890.572, rel. Min. Herman Benjamin, DJ 13-4-2010).

Exemplos

o que ocorre, por exemplo, com a obrigao imposta aos propriet-rios e inquilinos de um prdio de no prejudicarem a segurana, o sossego e a sade dos vizinhos (CC, art. 1.277). Decorre da contiguidade dos dois prdios. Por se transferir a eventuais novos ocupantes do imvel (ambulat cum domino), tambm denominada obrigao ambulatria.