I.introduccin.

El objetivo de la presente gua es orientar al consumidor sobre los diversos aspectos que inciden en la compra de una vivienda financiada a travs de un prstamo hipotecario. Se trata de ayudarle a resolver las dudas y cuestiones que surgen durante la ejecucin de una decisin tan importante en la vida como es la adquisicin de una vivienda, a travs de un manual claro y sencillo que le permita comprender, con palabras de la calle los entresijos y vericuetos jurdicos que se esconden en una operacin como esta. !a financiacin de la adquisicin de una vivienda a travs de un prstamo hipotecario constituye una decisin que se prolongar" durante muchos a#os de la vida del consumidor y deben tomarse en su adopcin las precauciones oportunas para evitar sorpresas de $ltima hora que puedan implicar un aumento de los costes que la operacin, de ordinario, plantea. !a utili%acin de un prstamo hipotecario es una de las vas de financiacin para la adquisicin de una vivienda m"s fiables de las que e&isten hoy en da, habida cuenta la rgida regulacin e&istente con objeto de garanti%ar la transparencia y competitividad de la operacin. Sin embargo, la utili%acin del prstamo hipotecario es tambin una operacin compleja en cuya tramitacin inciden numerosas circunstancias que, a travs de esta gua, trataremos de solucionar. Ello no obstante, no pretendemos, en modo alguno, sustituir el asesoramiento necesario de su entidad financiera que es quien le concede el prstamo y quien deber" orientarle.

II.- la compra de una vivienda.II.1.La eleccin de la vivienda.'Enhorabuena( )ras mucho buscar, tras muchos das visitando casas, promotoras, agencias inmobiliarias, ha encontrado *d. la vivienda que se ajusta a sus necesidades por ra%n de ubicacin, precio, tama#o, instalaciones, caractersticas etc. +hora vienen todos los tr"mites para documentar la futura adquisicin a fin de que, jurdicamente, *d. resulte titular de la vivienda. ,ichos tr"mites son un tanto complejos, al ser una operacin en la que hay que aunar y juntar las voluntades de las distintas personas que intervienen en la operacin, tales como el vendedor, el comprador, el -anco, el .otario, el /egistro de la 0ropiedad y la 1estora. +dem"s, la compra de su vivienda es, para la gran mayora, la inversin m"s importante y cuantiosa de su vida, sino la $nica. Ello es as, porque normalmente e&ige invertir no slo lo que uno ha ido ahorrando a lo largo de su vida, sino que adem"s, compromete los ingresos que se vayan produciendo en el futuro, para ir as, devolviendo al -anco la cantidad prestada para la compra de la casa. II.2.Los trmites previos a la compra.+ntes de comprar una vivienda 2no olvide que va a ser la inversin m"s importante, probablemente de su vida3, es necesario y conveniente informarse de todos los aspectos legales que rodean la operacin. 0ara ello, debe acudirse a los diferentes organismos e instituciones que puedan prestar y darle la informacin que *d. desea, como son el /egistro de la 0ropiedad y la .otara. 4gualmente es aconsejable el asesoramiento de un +bogado. 53 En el /egistro de la 0ropiedad, *d. podr" comprobar y cerciorarse, mediante lo que se denomina una nota simple informativa , que el vendedor es realmente el verdadero titular y propietario del inmueble 2vivienda3 que uno desea comprar y, lo que es tan importante, averiguar si e&iste alg$n tipo de carga o gravamen sobre la misma, es decir, si e&isten deudas con terceras personas 2bien sea con otra persona fsica, bien con la Seguridad Social, bien con la +gencia Estatal de la +dministracin )ributaria, bien con una Entidad bancaria3, cuyo pago est garanti%ado con la vivienda que usted desea adquirir.

!a e&pedicin de la nota simple informativa por parte del /egistro de la 0ropiedad, se produce, normalmente, el mismo da, que uno acude al mencionado organismo a solicitarla o al da siguiente, siendo el coste apro&imado de la misma, la cantidad de 678 pesetas 4.9.+. incluido. 0or tanto, la consulta al /egistro de la 0ropiedad, supone una garanta, una seguridad jurdica para el adquirente o comprador de la vivienda, a fin de evitar posibles sorpresas desagradables. :3 0or lo que se refiere a la .otara, el .otario le e&plicar" e informar" de todos los aspectos jurdicos y legales que se dan en la operacin de compraventa de la vivienda, dando fe, esto es, seguridad legal y jurdica a toda la documentacin presentada por las partes contratantes relativa a la vivienda y a lo que en ella se diga. El .otario e&aminar" la documentacin facilitada a fin de comprobar que todo est" en regla. ;3 El +bogado es el profesional que interviene en todos los pasos de la adquisicin y, por ello, aunque no es obligatorio, s recomendable que usted busque su asesoramiento. El estudiar" la situacin real de la finca, comprobar" la titularidad, la ine&istencia de cargas o gravamen o, en su caso, buscar" la frmula jurdica que le permita adquirir la vivienda a salvo de futuros contratiempos y, en general, le asesorar" e informar" durante todo el proceso hasta la definitiva adquisicin, incluida la frmula jurdica de adquisicin m"s aconsejable desde el punto de vista fiscal en atencin a su situacin personal a fin de que pueda beneficiarse de las ventajas que en este e&tremo reconoce nuestra legislacin.

II.3.GASTOS E I !"ESTOS #E LA $O !%A.+3 !os 1+S)<S que afectan a la compra de una vivienda, vienen determinados por todos y cada uno de los distintos profesionales que intervienen en la operacin. !os citados gastos aunque slo los pagar" *d. una ve%, deber" tenerlos en cuenta a fin de hacer un c"lculo apro&imado de lo que suponen. + continuacin, de manera escueta y detallada, anali%aremos los diferentes gastos= A1& La 'otar(a.!a participacin del .otario es de suma importancia en la operacin de compraventa. >omo indic"bamos anteriormente, el .otario es la persona que mediante su intervencin y asesoramiento, otorga al acto u operacin la seguridad jurdica privada al mismo. Esto es, su intervencin tiene una doble faceta o vertiente, a saber= a3 0or un lado, act$a como asesor independiente de las partes contratantes 2vendedor y comprador3, al advertir y vigilar sobre el cumplimiento de la legalidad vigente civil, administrativa y fiscal? e informar sobre los aspectos sustantivos de la adquisicin 2condiciones fsicas y urbansticas de la vivienda, precio y forma de pago y advertencias sobre las consecuencias que conlleva el no pagar los impuestos que gravan la operacin de compraventa3. b3 @ por otro, interviene como fedatario p$blico, dando certe%a y garanta jurdica al contenido de la escritura de compraventa, redactando incluso el documento que permite adquirir con total confian%a el inmueble o vivienda, advirtindonos de los riesgos o problemas que puedan aparecer y de las medidas que habra que tomar, en su caso, para solucionarlos. Su minuta de honorarios se rige por +rancel, es decir, es el Estado quien establece las cuantas de los mismos. Estas se fijan seg$n una escala que vara en funcin de la cuanta del precio escriturado. A2& El %e)istro de la !ropiedad.-

+ct$a en dos momentos. En un primer momento, antes de la compra, este organismo e&pide un documento al que ya nos hemos referido anteriormente, llamado com$nmente nota simple informativa , que especifica las cargas que gravan la vivienda que se pretende comprar al tiempo de la adquisicin. Es decir, delimita y determina las deudas que pesan y recaen sobre la finca y que, si no se pagan por el actual propietario, pueden dar lugar, en su da, a la venta en subasta judicial. !gicamente, si *d. decide comprar una vivienda, no la adquirir" hasta que no e&ista la m"s mnima duda de que han desaparecido todas las deudas. +dem"s, la mencionada nota simple, acredita la identidad de la persona o personas que son los actuales propietarios, seg$n el registro, del inmueble que *d. desea comprar. En un segundo momento, con posterioridad en la compra, registra e inscribe la escritura de compraventa que certifica que *d. es el nuevo due#o de la vivienda. !os honorarios del /egistrador por la inscripcin tambin se fija por +rancel en funcin de la cuanta del precio escriturado. A3& El A*o)ado.Es necesario si se quiere reali%ar la adquisicin de una vivienda de una manera consciente y con plenas garantas, la intervencin de un !etrado en ejercicio, para que nos asesore jurdicamente acerca de todos los entresijos que recaen sobre la operacin de compraventa. +dem"s teniendo en cuenta las diversas disposiciones que rigen cada una de las diferentes >omunidades +utnomas que e&isten en Espa#a, se hace todava, si cabe, m"s aconsejable el que *d. acuda a ste e&perto, para evitar posibles sorpresas desagradables de $ltima hora. El +bogado le redactar" el contrato privado de compraventa referido a la finca que *d. desea adquirir, inform"ndole de todas las disposiciones legales, administrativas y autonmicas aplicables al caso? para su posterior elevacin a p$blico ante .otario.

A+& El Gestor administrativo.!a intervencin en el tr"fico inmobiliario de estos profesionales se hace hoy en da, pr"cticamente, indispensable? ya que los mismos est"n habituados a solucionarle a *d. todos los tr"mites administrativos de gestin que se encuentre en el camino de la compra de la vivienda deseada. !os gestores se encargar"n de retirar, previo pago, la escritura de compraventa de la .otara, liquidar y abonar los impuestos inherentes a la operacin de adquisicin del inmueble y que m"s adelante detallaremos, presentar para su inscripcin la escritura en el /egistro de la 0ropiedad y recogerla, posteriormente, una ve% inscrita a nombre de *d., o sea, del comprador. .ormalmente, si usted lo solicita, tambin se encargan de los tr"mites necesarios para cambiar la titularidad del inmueble en el catastro para que los pr&imos recibos del 4mpuesto sobre -ienes 4nmuebles lleguen a su nombre. - 3 /especto a los 4A0*ES)<S que han de pagarse en la operacin de adquisicin de una vivienda, hay que distinguirse dos casos diferentes=

-53 ><A0/+ ,E *.+ 9494E.,+ .*E9+ < ,E 0/4AE/+ A+.<.B C 4A0*ES)< S<-/E E! 9+!</ +D+,4,<.

+ntes de nada, conviene aclarar brevemente que es el 4mpuesto sobre el 9alor +#adido y qu supone el mismo para el comprador de una vivienda.

El 4mpuesto sobre el 9alor +#adido 2en adelante 49+3, es un tributo de naturale%a indirecta que recae sobre el consumo y grava, en la forma y condiciones previstas en la !ey, las entregas de bienes y prestaciones de servicio efectuadas por empresarios y profesionales. .o se trata, sin embargo, de un impuesto que deba ser soportado definitivamente por el empresario o profesional, ya que su finalidad $ltima es recaer sobre los consumidores finales de los bienes y servicios transmitidos. Es decir, en el 49+ los empresarios y profesionales solamente son intermediarios del impuesto entre la +gencia Estatal de la +dministracin )ributaria y los consumidores finales, a los que deber"n repercutirlo. !a denominacin 4mpuesto sobre el 9alor +#adido responde a que el impuesto grava el valor a#adido o valor incorporado a los productos en cada una de las fases del proceso de produccin y distribucin de bienes y servicios. El 49+ es la pie%a clave de la imposicin indirecta, que grava el consumo de bienes y servicios, frente a la imposicin directa, que grava lo que se gana 24mpuesto sobre la /enta de las 0ersonas Esicas o de Sociedades3 o lo que se tiene 24mpuesto sobre el 0atrimonio3. El 49+ al ser un tributo que recae sobre el consumo, ser" slo el consumidor final, esto es *d. que desea adquirir una vivienda nueva, quien debe soportar de forma definitiva y con car"cter obligatorio las cuotas que legalmente le sean repercutidas al reali%ar los consumos. 0ara determinar su importe basta multiplicar el valor real del inmueble consignado en la escritura de compraventa por el tipo impositivo del F G . Ese tipo impositivo, de gravamen, o porcentaje que aplicado a la base imponible 2valor de la vivienda3 produce como resultado la cuota a repercutir, es configurado por la !ey. El por qu se aplica el tipo del F G y no otro, viene determinado por la legislacin fiscal vigente a da de hoy, denomin"ndolo tipo reducido . Es decir, por !ey el tipo para las viviendas nuevas y ane&os de las mismas, debe ser del F G .

E&iste una $nica especialidad a tener en cuenta, que es que, las viviendas que tienen concedida por parte del 4nstituto .acional de la 9ivienda, organismo dependiente de la >omunidad +utnoma correspondiente, la calificacin de 9iviendas de 0roteccin <ficial, tienen un tipo impositivo especial y superreducido del H G . El 49+ que *d. como comprador, le ha tenido que pagar a la empresa que le ha construido la vivienda nueva, lo debe ingresar sta $ltima en la caja de la Iacienda 0$blica o en su -anco, a travs de un impreso que edita la +gencia )ributaria y que es el Aodelo ;88 que cuesta unas ;6 pesetas. >uando la compraventa est" sujeta a 49+ hay que pagar, adem"s, el 8,6G en concepto de 4mpuesto sobre +ctos Jurdicos documentados, que pasamos a estudiar. C 4A0*ES)< S<-/E )/+.SA4S4<.ES 0+)/4A<.4+!ES @ +>)<S J*/4,4><S ,<>*AE.)+,<S.B !o primero que hay que se#alar es la dificultad que presenta la elaboracin de un concepto unitario del 4mpuesto sobre )ransmisiones 0atrimoniales y +ctos Jurdicos ,ocumentados ante la diversidad de su contenido. En efecto, nos encontramos como su propio nombre indica, no ante un solo tributo o impuesto, sino ante tres independientes? cuales son= las transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias y actos jurdicos documentados.

Es igualmente un impuesto indirecto, que somete a tributacin manifestaciones indirectas de capacidad econmica En este caso el tributo que hay que pagar es el impuesto sobre +ctos Jurdicos ,ocumentados que es un 8,6G sobre el importe de responsabilidad de la vivienda. En el 0as 9asco el 8,5G El impreso mediante el cual ha de ingresarse el dinero es el Aodelo K88, que podr" adquirirse en la ,ependencia de venta de impresos, al mdico precio de 588 pesetas. -:3 >ompra de una vivienda usada o de segunda mano.B C 4A0*ES)< S<-/E )/+.SA4S4<.ES 0+)/4A<.4+!ES @ +>)<S J*/4,4><S ,<>*AE.)+,<S.B Es, como ya hemos comentado, un impuesto indirecto, que somete a tributacin manifestaciones indirectas de capacidad econmica, como son la circulacin o consumo de rique%a, no suponiendo una carga trasladable. Es un impuesto instant"neo y objetivo, no teniendo en cuenta las circunstancias personales de la persona que debe pagarlo. !a cuota o cantidad que tiene que ingresar *d. como adquirente de una vivienda de segunda mano en las arcas p$blicas del Estado, es el resultado de multiplicar el valor real de la vivienda transmitida 2que normalmente habr" de coincidir con el consignado con la escritura3 por el tipo impositivo del K G . El decir que habr" de coincidir normalmente con el valor de la escritura, es debido a que la +dministracin )ributaria, tiene atribuida por la !ey la facultad y posibilidad de comprobar dicho valor. Si de la citada comprobacin, se averigua que el valor que se ha estipulado en la compraventa es inferior a los precios reales del mercado inmobiliario actual, *d. tendr" problemas con la tan querida Iacienda 0$blica y deber" pagar una liquidacin complementaria o recurrir, en su caso, al +bogado o e&perto fiscal, para que reclame en su nombre la mencionada liquidacin. 0ara evitar todos estos problemas, en el caso de la ciudad de Aadrid, la >omunidad +utnoma tiene editado un libro denominado Sistema de ayuda al contribuyente para la determinacin de la base imponible del 4mpuesto sobre )ransmisiones 0atrimoniales . Ese libro es una gua con los valores y precios por metro cuadrado de cada una de las calles y %onas de la >omunidad +utnoma de Aadrid. +simismo, la >omunidad le facilita la tasacin del inmueble, previa la correspondiente solicitud con consignacin de los datos relativos al mismo. El ingreso del 4mpuesto sobre )ransmisiones 0atrimoniales al tipo del K G ha de efectuarse necesariamente en las >ajas o -ancos que al efecto tienen habilitados para ello las diferentes >omunidades +utnomas. El impreso mediante el cual ha de ingresarse el dinero correspondiente a la operacin de compraventa del inmueble es el Aodelo K88, que podr" adquirirse en la ,ependencia de venta de impresos, al mdico precio de 588 pesetas. C E! 4A0*ES)< S<-/E E! 4.>/EAE.)< ,E! 9+!</ ,E !<S )E///E.<S ,E .+)*/+!EL+ */-+.+. 0lusvala municipal.B Es un impuesto municipal que grava las rentas inmobiliarias urbanas de car"cter e&traordinario, que se producen por la transmisin de la propiedad. El impuesto slo recae sobre los bienes inmuebles, y dentro de stos slo sobre los urbanos 2grava el valor del suelo no la construccin3. Se produce el devengo del impuesto cuando hay una transmisin del dominio, recayendo el mismo sobre el incremento del valor que han

e&perimentado los terrenos urbanos durante el perodo que media entre la adquisicin y la enajenacin. El fundamento del impuesto se justifica en la participacin que ha de tener el +yuntamiento en una parte de las plusvalas generadas en los terrenos de propiedad particular, por la actuacin urbanstica y de reali%acin de obras y servicios p$blicos de las +dministraciones 0$blicas. El obligado al pago del impuesto es el vendedor o enajenante, ya que es la persona que obtiene la ganancia, que consiste en un incremento del valor del terreno. .o obstante lo anterior, puede pactarse en la escritura de compraventa el que, *d. como comprador, asuma el pago de este impuesto municipal, a$n cuando frente a la +dministracin municipal el obligado al pago sigue siendo el vendedor. Si usted paga este impuesto, el da de ma#ana, cuando venda esta vivienda podr" deducir su importe como mayor valor de la adquisicin. -;3 4A0*ES)< S<-/E -4E.ES 4.A*E-!ES.B Este impuesto es obligatorio tanto si la vivienda es nueva como si es de segunda mano. Es un impuesto directo de car"cter real, e&igido por los Aunicipios de forma obligatoria, cuya gestin es compartida por la +dministracin del Estado, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles y que ha de pagarse peridicamente todos los a#os. Se devenga el da 5 de enero de cada a#o si bien, en Aadrid, se pasa al cobro entre el da 5 de octubre y el ;8 de noviembre. Este impuesto, aunque no se produce como consecuencia de la operacin de compraventa, s ha de pagarlo en el momento en que *d. ya es propietario de la vivienda que haya adquirido y comprado, independientemente que la misma sea de primera o segunda mano. El primer a#o en que *d. adquiere la vivienda deber" tener en cuenta que al vendedor le corresponde pagar la parte proporcional del impuesto devengado ese a#o al tiempo en que ha posedo esa vivienda.

/esumiendo, los gastos e impuestos que dan la operacin en la operacin de compraventa, vienen a suponer, m"s o menos, entorno al 7 G 58 G del valor de la vivienda que *d. se ha comprado. 44.H.B !a documentacin necesaria para la formali%acin.B !a documentacin necesaria para la formali%acin de la operacin de adquisicin de una vivienda por *d., que ha de aportarse a la .otara que posteriormente haga la escritura, es distinta en funcin que la vivienda sea de nueva construccin 2primera mano3 o de segunda mano. 53 9ivienda de nueva construccin.B

0ara acreditar el car"cter de este tipo de viviendas es necesario aportar en la .otara la documentacin siguiente= a3 >dula urbanstica.

!a cdula urbanstica es el documento e&pedido por el +yuntamiento respectivo que asegura la legalidad de su construccin. Iar" referencia a la licencia de obras, al proyecto aprobado y, en su caso, a la de primera utili%acin. Si se trata de la adquisicin de una vivienda, en primera transmisin, acreditar la legalidad urbanstica es fundamental e ine&cusable. E&iste, no obstante, un procedimiento alternativo a la cdula urbanstica cual es la consulta efectuada al respectivo +yuntamiento sobre la legalidad de la construccin. En este supuesto, la >orporacin deber" contestar, por escrito, garanti%ando, en su caso, que la construccin de

la vivienda se ha reali%ado conforme a lo estipulado en el proyecto aprobado por el +yuntamiento y la atencin de dicha consulta es obligada por parte de la >orporacin. b3 >dula catastral.

!a cdula o certificacin catastral, es el documento e&pedido por el >atastro, que revela no slo la condicin de vivienda de la finca que vamos a adquirir y sus caractersticas fsicas, sino que recoge el valor catastral, trascendente a efectos fiscales 24)0, 49+, 4/0E, 4mpuesto sobre el 0atrimonio, etc.3. ,el contenido de esta cdula depender" el importe del recibo del 4mpuesto sobre -ienes 4nmuebles. c3 >dula de habitabilidad.

0revia a la ocupacin de una vivienda de nueva construccin es necesaria esta preceptiva cdula, que presupone la idoneidad de la finca para el uso a que se destina= vivienda y conlleva la previa regularidad urbanstica del inmueble. 0or ello, hemos de e&igirla en todo caso. En definitiva y como resumen, podemos decir, que la legalidad de la construccin y del uso que se atribuye a lo construido viene, con car"cter alternativo, patenti%ado por los siguientes documentos= 5M.B !icencia de obras y certificacin del tcnico competente acreditativa de que se ha acabado la misma conforme al proyecto aprobado por el +yuntamiento. :M.B !icencia de primera ocupacin del edificio, que relacionada con su habitabilidad, comprueba la efectividad del cumplimiento de la normativa legal. ;M.B >dula de habitabilidad, en los trminos ya vistos. HM.B 4nscripcin en el /egistro de la 0ropiedad. ,el contenido del /egistro resulta la regularidad de la declaracin de obra nueva a la que se han de incorporar los anteriores documentos. 2,e ah la importancia de consultar al registro mediante la nota simple informativa3. :3 9ivienda de segunda mano.B En este tipo de viviendas, conviene incidir m"s en los aspectos econmicos, como son= a3 *ltimo recibo del 4mpuesto sobre -ienes 4nmuebles 2antigua >ontribucin )erritorial *rbana3 pagado por el vendedor. Es necesario aportarlo porque, a parte de que *d. puede comprobar y verificar que est" al corriente de pago, el .otario ha de incorporarlo a la escritura para que, posteriormente, cuando se presente en el /egistro de la 0ropiedad, el /egistrador anote la referencia catastral del inmueble que *d. ha adquirido.

b3 Escritura original de propiedad, debidamente inscrita en el /egistro de la 0ropiedad, en la que se acredite que el vendedor es su titular, y en la que constan adem"s todas las caractersticas fsicas de la vivienda que *d. va a comprar. c3 >ertificacin e&pedida por el presidente de la >omunidad de 0ropietarios acreditativo de estar al corriente en los gastos de comunidad, para que compruebe *d. que la casa que compra est" sin deudas respecto de la comunidad de vecinos en la que entrar" como consecuencia de ser el nuevo propietario de la finca comprada. 44.6.B !a formali%acin.B *na ve% que *d. ha recopilado toda la documentacin necesaria a que hemos aludido en el apartado anterior 20unto 44.H3 de la presente gua y tanto referida a viviendas de nueva construccin o de primera mano como a viviendas de segunda mano, *d. debe dirigirse a la

.otara, donde los profesionales que trabajan all 2llamados com$nmente oficiales3 junto con el .otario, le ayudar"n y asesorar"n para llevar a buen trmino la operacin de compraventa, mediante la confeccin de la preceptiva Escritura 0$blica de >ompraventa 2documento que acredita por escrito la operacin de adquisicin de la vivienda3.

El .otario tiene a su cargo una pluralidad de funciones y deberes en orden a la autori%acin de las escrituras p$blicas, que abarcan desde la redaccin de la escritura de compraventa hasta la autori%acin de la misma, pasando por el asesoramiento tcnico y advertencia del cumplimiento de las disposiciones legales aplicables al caso, tanto civiles como administrativas, fiscales y urbansticas. !a escritura p$blica, es adem"s, en nuestro sistema de garantas jurdicas espa#olas, requisito indispensable e ine&cusable para la inscripcin en el /egistro de la 0ropiedad que corresponda, dependiendo de la ubicacin del inmueble o vivienda que hayamos adquirido. Es, en definitiva, el documento o soporte de la seguridad jurdica en el tr"fico inmobiliario. En la escritura constar" la capacidad de la partes que intervienen 2contratantes3? la descripcin fsica de la finca o vivienda? el ttulo de adquisicin 2escritura por la cual el vendedor compr en su da la vivienda que *d., ahora, va a adquirir3? la inscripcin en el /egistro de la 0ropiedad del mencionado ttulo a nombre del transmitente o vendedor? su valor 2conviene recordar aqu, que el valor real a consignar en la escritura viene determinado a travs de una gua o listado elaborado por la >omunidad +utnoma, que fija los precios orientativos mnimos por metro cuadrado y %ona o barrio, para las viviendas de segunda mano, evitando as desagradables y nunca deseables enfrentamientos con la +gencia Estatal de la +dministracin )ributaria3? las cargas que pesan sobre la finca 2deudas3, en base a la informacin aportada mencionada en la nota simple informativa del /egistro de la 0ropiedad? la situacin arrendaticia o de alquiler, en su caso? el pago de los gastos de la comunidad 2conviene cerciorarse que el vendedor est al corriente de los mismos, para entre otras consideraciones, entrar con buen pie en la nueva comunidad de vecinos y evitar, con ello, problemas venideros3? el precio de la compraventa y la forma de pago del mismo? la sujecin del acto u operacin a lo estipulado en las distintas normativas administrativas y, sobre todo, las obligaciones que de ndole fiscal se derivan del mismo 2pago de impuestos ya anali%ados en el 0unto 44.; de esta gua3. .o hay que olvidar que, la falsedad de los datos y circunstancias que en la escritura p$blica de compraventa se contienen, es constitutiva de delito penal, constituyendo en consecuencia, una trascendente garanta jurdica para las partes y los terceros que pudiesen verse afectados. En suma, no olvide *d. que ante la m"s mnima duda que le pueda surgir a la hora de adquirir un inmueble, preg$ntele directamente y sin temor, al .otario que intervenga y autorice la escritura, por que es la persona encargada de ayudarle y asesorarle? siendo, adem"s, total y absolutamente objetivo al no tener ning$n inters en la operacin de compraventa. *na ve% e&plicada y leda por parte del .otario la escritura de compraventa, *d. firmar" juntamente con el .otario y con el vendedor. 44.K.B !a gestin y tramitacin de la escritura. Eirmada ya la escritura, la .otara le e&pedir" a *d. lo que se denomina una copia autori%ada de la misma 2original3 y varias copias simples 2esto es, fotocopias en papel notarial de la copia original3, para as poder liquidar y pagar los impuestos e inscribir la copia autori%ada o literal en el /egistro de la 0ropiedad que acreditar" frente a terceros que *d. es el nuevo propietario y titular de la finca. !a escritura p$blica y la inscripcin registral re$nen un solo concepto de seguridad jurdica en nuestro ,erecho, que sin embargo, se produce en dos momentos diferentes, por ra%ones y motivos pr"cticos, sustantivos y formales. .o es que el ordenamiento jurdico 2es decir, el conjunto de leyes y normas que rigen y regulan el tr"fico inmobiliario3 obligue a un doble comportamiento o actuacin, sino que jalona el

mismo, bajo el principio de libertad civil y de obrar que todo ciudadano posee, distribuyendo las funciones de los distintos organismos que han de intervenir hasta la plena inscripcin de la escritura en el /egistro.

!a gestin y tramitacin, en la pr"ctica, suele encomendarse al 1estor administrativo, que es el profesional habilitado y familiari%ado, adem"s, con todos los tr"mites administrativos que hay que seguir hasta obtener la tan deseada inscripcin de la compra a su favor en el /egistro de la 0ropiedad. !as funciones que desarrollan estos profesionales fueron ya comentadas y anali%adas en el 0unto 44.;, de la presente gua? remitindonos a lo all dicho para evitar as repeticiones innecesarias.

En resumen, podemos decir que la gestin y tramitacin de la escritura p$blica de compraventa comien%a con la e&pedicin de la copia autori%ada por el .otario? contin$a con la liquidacin y pago de los impuestos que correspondan 2dependiendo si es vivienda de primera o segunda mano3 ante la Iacienda 0$blica o -anco y la caja de la >omunidad +utnoma, en su caso? sigue con la presentacin de la escritura ya pagada ante el /egistro de la 0ropiedad pertinente seg$n donde radique la vivienda y finali%a con la inscripcin de la misma en el citado /egistro.

+l final de la escritura, el /egistrador e&pide una nota en la que rese#a brevemente que *d. es el nuevo propietario, haciendo mencin del )omo, !ibro, Eolio y Ioja en la que se ha inscrito el inmueble adquirido y comprado por *d., constituyendo el propio acto de la inscripcin su proteccin jurdica frente a terceras personas. Es conveniente y recomendable, por $ltimo, que se modifique en el >atastro la titularidad que all figura, para que conste quin es el nuevo propietario y su actuacin se entienda directamente con *d. o con quien, a su defecto, designe. En el >atastro se archivan los planos de todas las fincas y su base cartogr"fica sirve para la valoracin de los inmuebles. 9alores en torno a los que giran los impuestos como el 4-4. En la pr"ctica, la manera de cambiar la titularidad en el >atastro resulta bastante sencilla. .o hay m"s que comprar un impreso 2Aodelo N853 en la ,elegacin de Iacienda, rellenarlo y con una fotocopia de la escritura de compraventa, los funcionarios de Iacienda le ponen a su nombre la finca que ha adquirido, sin m"s coste que el precio del impreso que cuesta apro&imadamente 568 pesetas. >omo ya hemos comentado en el punto 44.;, entre los diversos servicios que ofrece el gestor administrativo se encuentran el cambio de titularidad catastral as como la liquidacin de la llamada plusvala municipal.

444.B !a financiacin bancaria de la compra de una vivienda.B 444.5.B El prstamo hipotecario= concepto y elementos.B El prstamo hipotecario es un prstamo otorgado y concedido por una entidad financiera y de crdito, que se encuentra garanti%ado por un bien inmueble. Es decir, el prstamo hipotecario que le concede a *d. su -anco es el que le permite hacer suya la vivienda deseada. Ese es su fin primordial y especfico, el facilitarle el acceso a su vivienda habitual.

Su principal caracterstica, y de ah su denominacin de hipotecario, es que, adem"s de la garanta personal 2la que *d. presta oblig"ndose a su devolucin3, el inmueble 2la vivienda o casa3 queda afectada como garanta del pago del prstamo. Es, precisamente este hecho lo que hace posible que los prstamos hipotecarios tengan tipos de inters m"s baratos que otras modalidades de prstamos 2por ejemplo, crditos personales o de consumo3 con menor garanta. !a necesidad de un prstamo hipotecario surge por la demanda del vendedor de cobrar todo el dinero de la venta en el momento de la formali%acin ante .otario de la operacin de compraventa y del comprador por no disponer de la totalidad del dinero en ese momento. )ambin puede surgir de la oportunidad de los aspectos fiscales que conllevan las deducciones de los prstamos hipotecarios, aunque esta situacin, en general, se da en mucha menor medida que la pura y dura necesidad financiera. En la operacin del prstamo hipotecario intervienen el prestamista 2Entidad financiera y de crdito, esto es, el -anco3 entrega una cantidad 2llamada capital3 al comprador que se convierte por ello tambin en prestatario, para que ste 2*d.3 lo devuelva, en el perodo pactado, m"s los intereses. 444.:.B >aractersticas de los prstamos hipotecarios.B *n prstamo hipotecario es un producto financiero, es decir, una oferta que una entidad financiera pone a nuestra disposicin como respuesta a una necesidad de financiacin. >omo todo producto que se comerciali%a tiene unas caractersticas que son las que debemos atender para comprobar que esa oferta se adapta a nuestras posibilidades, e&pectativas y condiciones. !as cualidades que debe tener el prstamo hipotecario son las que, a continuacin, detallamos= a3 4mporte m"&imo 2montante del prstamo3= !a cuanta del importe que una entidad puede facilitarle a *d., vara en funcin de diversos factores= a53 El primer lmite viene determinado por el valor de la casa, seg$n se desprende de la tasacin reali%ada por una sociedad tasadora. + travs de una sociedad de tasacin autori%ada, *d. sabr" cual es la valoracin del inmueble y si la cantidad que le pide el comprador se ajusta a los valores de mercado. !a tasacin de la vivienda es, por tanto, otra forma de aumentar tanto su seguridad jurdica como la de la entidad de crdito que, si *d. lo desea, personalmente puede encargar a una sociedad que lleve a cabo la operacin de tasar el inmueble. El valor que se le asigne a la casa por la citada sociedad de tasacin, no tiene por qu coincidir con el precio que hayamos pagado. !as entidades, de acuerdo con la legislacin vigente, pueden prestarle a *d. entre el F8 el 78 G del valor de tasacin de la vivienda, aunque en muchos casos llega incluso hasta el 588G y, en otros incluso m"s, para cubrir los gastos e impuestos, pudiendo complementarse el prstamo hipotecario con prstamos personales. El lmite del 78 G es, en principio para las viviendas de proteccin p$blica, aunque se trata de una alusin con cierta carga propagandstica, puesto que, en general, es ese 78G el que rige para la construccin, rehabilitacin o adquisicin de todo tipo de viviendas, y no slo las de proteccin oficial.

Esta limitacin tiene por finalidad conseguir que los crditos hipotecarios puedan satisfacerse por entero, en caso de impago, pese a las oscilaciones que en valor del inmueble pudiesen producirse en un futuro o pese a los numerosos gastos que las entidades prestamistas tienen en una ejecucin hipotecaria como por ejemplo intereses, costas de abogados y procuradores, etc.

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.o obstante, cuando el bien hipotecado es un edificio en construccin, el lmite computable vendr" determinado por la suma de los siguientes importes= el 68 G del valor de tasacin del solar m"s el 68 G del valor de las obras reali%adas, e&cluida la repercusin del solar. a:3 !a segunda limitacin viene marcada por los ingresos. >omo regla general, lo habitual es que la cuota mensual del prstamo hipotecario no sobrepase el ;8 G H8 G de los ingresos netos mensuales, que *d. obtenga. )anto para *d. como para el banco resulta m"s seguro, ya que se evita correr riesgos de impago en el momento en que surja alg$n gasto e&cepcional en su presupuesto.

b3 0la%o del prstamo= el pla%o del prstamo puede ser condicionante ya que un pla%o corto implica cuotas m"s elevadas. *n pla%o mayor convierte las cargas del prstamo en m"s asequibles. En general, con tipos bajos, el alargamiento del pla%o produce una mayor disminucin de la cuota, mientras que con tipos de inters altos, el pla%o m"s largo no produce un descenso significativo de la cuota a pagar. !as Entidades de >rdito suelen conceder sus prstamos hipotecarios a un pla%o de 58, 56, :8, :6 ;8 a#os. c3 !a amorti%acin= !a amorti%acin es el pago del capital pendiente. En los prstamos con sistema de amorti%acin francs 2el utili%ado en la mayora de las hipotecas en Espa#a3, al principio se pagan m"s intereses y se amorti%a menos capital. !o contrario que sucede al final de la vida del prstamo, donde se amorti%a m"s capital y son menos los intereses. 0or tanto, en la primera fase de vigencia del prstamo hipotecario se pagan principalmente intereses. !a amorti%acin del capital va siendo mayor, a medida que avan%a la vida del prstamo. E&iste la posibilidad de amorti%ar anticipadamente el prstamo hipotecario, ya sea en su totalidad o en parte. .ormalmente, ello implica una penali%acin, pero supone una reduccin en la cuanta de los intereses a satisfacer. Si el prstamo es a tipo de inters variable, la comisin por cancelacin anticipada n puede ser, por !ey, superior al 5G del capital que se amortice. d3 !a cuota= Es el importe que se compromete a pagar peridicamente quien suscribe un prstamo hipotecario a la entidad financiera que se lo ha concedido. !a cuota puede ser mensual, trimestral, semestral o anual. !o normal es que sea mensual. >omo ya hemos comentado la cuota incluye el pago de los intereses y la amorti%acin del capital. +simismo, la cuota puede ser constante, es decir, sin variacin en su importe, durante toda la vida del prstamo, lo que ocurre con los prstamos a tipo fijo y con los prstamos con cuota constante 2donde se juega con el tiempo, para acoplar el capital pendiente al tipo de inters actual3 o puede ser variable 2prstamos variables3 en funcin de la modificacin del tipo de inters. e3 !a carencia= >arencia significa falta de algo. >uando hablamos de hipotecas se refiere al perodo en el que no se abona la parte de amorti%acin de capital y slo se pagan los intereses de ese capital 2carencia de capital3. )ambin podemos hablar de carencia de amorti%acin y de intereses, cuando los intereses calculados tampoco se pagan y por tanto, incrementa la deuda del cliente para el nuevo c"lculo de intereses 2llamada carencia total3. Este sistema es muy poco utili%ado en la actualidad en las hipotecas.

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En resumen, las caractersticas de los prstamos son= el importe o montante m"&imo, el pla%o, la amorti%acin, la cuota y la carencia. 444.;.B )ipos de prstamos.B *na de las cuestiones m"s importantes es elegir entre estas dos opciones= tipo de inters fijo o variable. En el fondo, esta eleccin supone una apuesta por la evolucin del precio del dinero en el mercado, y claro est", la apuesta depende de una multitud de factores, que escapan, a las previsiones m"s e&actas= factores polticos, econmicos, la evolucin de Europa, etc. !gicamente, el tipo de inters es un aspecto muy importante del prstamo ya que, unido al pla%o, determina lo que *d. pagar" a lo largo de los a#os y de la vida del prstamo hipotecario. Sin embargo, no hay que ver el tipo de inters como un elemento aislado. +dem"s de valorar aspectos menos tangibles como la relacin con su entidad, debe prestar atencin a todos los dem"s elementos del prstamo= la modalidad del tipo de inters 2fijo o variable3, las comisiones que se aplican, las cuotas a pagar y su periodicidad y el pla%o de amorti%acin. +ctualmente, la oferta de prstamos hipotecarios es muy amplia y variada. 0ese a la multitud de nombres comerciales diferentes que e&isten, se pueden distinguir los siguientes tipos de prstamos hipotecarios=

5.B 0rstamo hipotecario a tipo fijo.B *n prstamo a tipo fijo mantendr" el mismo tipo de inters, y por lo tanto, la cuota ser" invariable a lo largo de toda la vida del prstamo. Es decir, el tipo de inters permanece constante, aunque suban o bajen los tipos de inters, no afect"ndole a *d. que siempre pagar" todos los meses lo mismo. Eso le da a *d. cierta seguridad 2si los tipos de inters suben, no se ver" afectado3, pero tambin tiene un inconveniente 2si los tipos bajan no podr" beneficiarse3. Se trata, por tanto, de una decisin que se puede ganar o perder. <tra caracterstica de este tipo de prstamos hipotecarios es que suelen tener un pla%o m"s ajustado de duracin 2alrededor de 5: a#os3 y la comisin por amorti%acin o cancelacin anticipada es mayor, porque la !ey, al contrario de lo que ocurre con los prstamos hipotecarios a tipo variable, no fija ni estipula una comisin de cancelacin m"&ima, reducindose as, en algunas ocasiones, la rentabilidad financieroBfiscal del prstamo. :.B 0rstamo hipotecario a inters variable.B *n prstamo a tipo de inters variable es aquel que vara en el tiempo, normalmente cada a#o o cada seis meses. Esta clase de prstamos, s permite beneficiarse de las rebajas de los tipos aunque, lgicamente, tambin, recoge las subidas. Su principal ventaja es que no contemplan el riesgo de que el inters del prstamo se quede desfasado, porque peridicamente 2normalmente cada 5: meses3 se actuali%a a los precios de mercado. Se trata, en definitiva, de prstamos hipotecarios que combinan un tipo de inters inicial que suele fijarse por un pla%o de 5: meses, y un tipo de revisin que cambia peridicamente y se establece tomando un tipo base de referencia, al que se suma un margen o diferencial 2se anali%ar" en el punto 444.H de la presente gua3. En esta modalidad es importante distinguir entre lo que es el tipo de inters del primer perodo, que en ocasiones viene a ser como una promocin inicial, y el que regir" los a#os sucesivos y que estar" determinado por un ndice m"s el diferencial que se a#ada.

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!as principales caractersticas de este tipo de prstamos es que el inters vara al ritmo del mercado, el pla%o de amorti%acin es mayor 2puede llegar a ser de :8 ;8 a#os3 y la comisin por cancelacin o amorti%acin anticipada no supera el uno por ciento.

;.B 0rstamo hipotecario a inters mi&to.B Se conocen as a los que combinan un perodo en el que el inters permanece fijo 2:, ; m"s a#os3 y otro en el que ste es variable y se va ajustando al mercado. El pla%o de amorti%acin y las comisiones por cancelacin anticipada suelen ser parecidos a los variables. >ombinan las ventajas e inconvenientes de los prstamos hipotecarios a tipo fijo y los prstamos hipotecarios a inters variable aunque, al acotar dos perodos diferentes, los riesgos quedan m"s diluidos. 0or lo dem"s, su funcionamiento es e&actamente igual que los prstamos a inters variable. H.B 0rstamo hipotecario de cuota fija.B Son prstamos a inters variable, pero con cuota de amorti%acin fija, por lo que se asemejan bastante a los prstamos a tipo fijo en la medida en que el cliente paga siempre la misma cuota con independencia y al margen de la evolucin de los tipos de inters. !a diferencia est" en que si los tipos de inters suben, es decir, hay una revisin al al%a, en lugar de pagar m"s cuota, se alarga el pla%o de amorti%acin del prstamo? y si los tipos de inters bajan o e&iste un revisin a la baja, el pla%o de amorti%acin se acorta.

!gicamente, su principal problema reside en la incertidumbre que a *d. le va a crear, ya que uno no sabe con certe%a cu"ndo terminar" la vigencia del prstamo, esto es, cuando, qu da, *d. acabar" de pagar el mismo, al depender de la evolucin de los tipos. 0or el contrario, tiene la ventaja, de que la cuota que *d. viene obligado a abonar al -anco no variar" ni un cntimo a lo largo de toda la vida del prstamo. 444.H.B Euncionamiento del prstamo= ndices de referencia, revisin del tipo de inters, amorti%acin.B !os ndices de referencia son un elemento muy importante y requieren mucha atencin, por parte de *d., el cliente, a la hora de contratar y formali%ar un prstamo hipotecario con cualquier entidad financiera. Estos indicadores son los que se aplican a los prstamos hipotecarios concertados a tipo variable a la hora de revisar y actuali%ar los tipos de inters. ,e ellos depende el tipo de inters que *d. vaya pagando durante la vida y vigencia del prstamo hipotecario. El -anco de Espa#a es el encargado de definir los tipos de referencia oficiales para las hipotecas. Si la entidad financiera utili%a otras referencias que no son las oficiales, tiene la obligacin de notificar a cada cliente, individualmente, la variacin del tipo de inters. Se trata de unos ndices objetivos, que mensualmente elabora el -anco de Espa#a y que, adem"s de en el -oletn <ficial del Estado 2-<E3, se publican en casi todos los diarios de informacin nacional. Suelen encontrarse en la seccin y en las p"ginas de economa. +ntes de e&aminar los ndices referencia, conviene aclarar que se entiende por )+E. !a )asa +nual Equivalente, es el resultado de una frmula matem"tica que incorpora el tipo de inters nominal, las comisiones y el pla%o de la operacin. Se trata de un concepto importante, ya que permite conocer cual sera el coste efectivo o real de la operacin si los tipos de inters e&istentes en el momento de la formali%acin del crdito

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no e&perimentaran variacin durante toda la vida del mismo? circunstancia que, lgicamente no ocurre en los prstamos hipotecarios a inters variable. 0or eso, la )+E es un elemento m"s $til y v"lido en los prstamos hipotecarios a inters fijo, es decir, cuando ste permanece constante todo el tiempo, que en los prstamos a inters variable. En este $ltimo caso, la )+E no es m"s que una referencia 2variar" cada ve% que se actualice el tipo de inters del prstamo hipotecario3 aunque, eso s, sirve para tener una visin m"s all" de lo que es el inters proporcional del primer a#o. + la hora de comparar y anali%ar las distintas ofertas del mercado hipotecario en funcin de la )+E, tenga en cuenta que no todas siguen un mismo criterio= *d. debe comparar prstamos similares, es decir, un fijo con otro fijo o un variable con otro, aunque la equiparacin slo ser" v"lida si adem"s est" comparando prstamos variables que tengan el mismo ndice de referencia. !as seis referencias oficiales 2ndices de referencia3 son las que a continuacin se detallan brevemente= 53 4ndice de prstamo hipotecario de los bancos.B Es el tipo de inters medio de los prstamos hipotecarios a m"s de tres a#os que los bancos han concedido durante ese mes para la adquisicin de la vivienda libre y est" e&presado en )asa +nual Equivalente 2)+E3. Es una media ponderada de los contratos de prstamos hipotecarios que en ese momento se han formali%ado en el mercado y que el -anco de Espa#a ha calculado con los datos que le remiten las distintas entidades financieras. :.B 4ndice de prstamo hipotecario de las >ajas de +horro.B Es e&actamente lo mismo que el anterior aunque, en este caso, recoge los tipos medios de los contratos de prstamos hipotecarios formali%ados en las >ajas de +horro. )ambin se encuentra e&presado en )+E. ;.B 4ndice de prstamo hipotecario del conjunto de las entidades de crdito.B Este ndice engloba, de la misma forma que los dos anteriores, los tipos comunicados por los bancos y las cajas de ahorro. 0or eso, recoge una media mucho m"s amplia. H.B 4ndice >E>+ de los tipos de activo.B Este ndice es una media de los tipos anuales equivalentes 2)+E3 aplicados por las cajas de ahorros confederadas tanto a los prstamos hipotecarios como a los prstamos personales. 0or lo que respecta a los prstamos hipotecarios, se tomar" la media aritmtica de los mismos para la adquisicin de vivienda libre formali%ados mensualmente por pla%os de tres o m"s a#os. En lo referente a los prstamos personales, se tomar" la media aritmtica de los mismos formali%ados mensualmente por pla%os superiores a un a#o e inferiores a tres. En consecuencia, estos tipos comunicados por las cajas de ahorros confederadas recogen el efecto de las comisiones aplicadas en la formali%acin de los prstamos. En el supuesto que una caja no comunique el tipo ponderado del mes, se tomar" a efectos del c"lculo del ndice >E>+ el tipo que hubiera comunicado en el mes anterior. Se establecen, sin embargo, unos requisitos mnimos en el c"lculo del ndice que pretenden que ste refleje en la medida de lo posible lo que es la realidad= que, al menos, H8 cajas hayan enviado

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puntualmente la informacin o bien que las cajas que hayan comunicado sus tipos promedio supongan m"s de un 68 G del sector. 6.B )ipo interbancario a un a#o 2Aibor3.B Es el com$nmente conocido como Aibor. Se define como el promedio del precio o tipo de inters al que los bancos y cajas se prestan dinero en el mercado monetario o de depsitos interbancarios. ,e las operaciones que se cru%an se e&cluyen, aquellas reali%adas a tipos claramente alojados de la tnica general del mercado. .o se trata del tipo de un da concreto sino de la media de todas las operaciones del mes ponderadas por los vol$menes de la operacin. Es decir, que los altibajos y oscilaciones de un da u otro quedan subsumidos y diluidos en la media mensual que elabora el -anco de Espa#a. Este ndice, al ser un indicador claramente monetario, es el que refleja en cada momento cu"l es el precio real del dinero y es a su ve% el m"s transparente, porque es publicado todos los das en los diferentes diarios nacionales. Es el ndice que m"s r"pidamente refleja los movimientos 2subidas y bajadas3 que el -anco de Espa#a aplica a los tipos de inters oficiales. 0or eso, este ndice, de ve% en cuando, describe y dibuja movimientos m"s bruscos que los anteriores. ,e acuerdo con la !ey sobre introduccin del Ouro, para los prstamos vigentes a ;5 de ,iciembre de 5.NN7, en caso de desaparicin del Aibor por dificultades tcnicas o del mercado para su elaboracin, el Ainistro de Economa y Iacienda podr" determinar una nueva frmula de c"lculo o ndice equivalente que lo sustituir". K.B ,euda p$blica.B Es un ndice muy poco utili%ado. Es el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la ,euda 0$blica de pla%o entre dos y seis a#os. Se calcula sobre la rentabilidad media a la que se negocian los -onos del )esoro en el mencionado pla%o de tiempo. F.B Euribor.B se entiende por E*/4-</ 2European 4nterbanP <ffered /ate. )ipo interbancario ofrecido en euros3 el tipo de referencia proporcionado por Q1rupo EuriborQ de las asociaciones internacionales QEuribor E-E 2Eederacin -ancaria Europea3 y QEuribor +>4 2+sociacin 4nternacional de >ambistas3Q eliminando valores e&tremos a las once de la ma#ana, hora de Aadrid, correspondiente a los tipos de inters diarios que se ofrecen entre bancosRcajas de ahorro de primera lnea, para depsitos interbancarios a pla%o de doce meses en euros, para valor de contado. !os ndices de referencia son los que garanti%an al cliente que cuando se revise el inters de su prstamo, ste quedar" ajustado a los precios del mercado ya que, como hemos visto al anali%ar brevemente los seis indicadores o referencias oficiales, stos no son m"s que la media de los prstamos formali%ados en determinado perodo. .o obstante lo anterior, al tener que aplicar los ndices, hay que tener en cuenta dos factores, cuales son= a3 El redondeo. !as entidades financieras suelen redondear los decimales de los ndices de referencia para facilitar los c"lculos ya informati%ados. .ormalmente se redondea en un cuarto de punto por e&ceso. +s, por ejemplo, si el Aibor est" en el H,F8 G, se redondea en H,F6G. b3 El denominado margen o diferencial. Es la cantidad que las entidades suman al ndice de referencia que se ha tomado como base. Es decir, si *d. tiene contratado un prstamo al Aibor m"s un punto y el Aibor est" en el 6 G, el nuevo tipo de inters del crdito ser" ese 6 G m"s el punto establecido en el diferencial, esto es, un K G. El diferencial que se aplica no es igual para todos los ndices. En el caso del ndice de bancos y cajas, el citado diferencial suele ser menor que el que se aplica al Aibor.

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!a ra%n es muy sencilla y f"cil de e&plicar. El Aibor suele partir de un valor m"s bajo y para equipararlo e igualarlo al mercado se a#ade un diferencial mayor. Sin embargo, al final, los principales ndices de referencia siguen y recorren el mismo camino. !a revisin del tipo de inters del prstamo hipotecario, se produce, normalmente, una ve% al a#o. + partir de ese momento y hasta la nueva revisin, el tipo de inters de su prstamo, ser" el resultante de a#adir el diferencial al $ltimo ndice disponible que, suele ser el que corresponde al mes pasado o al inmediatamente anterior. !a ventaja de que transcurra cierto tiempo entre una revisin y otra es que *d. no tiene que ajustar continuamente su presupuesto mensual. .aturalmente, cuando los tipos de inters estn subiendo esta tendencia jugar" a su favor, ya que tendr" tiempo suficiente para acoplar con antelacin su bolsillo a lo que luego ser"n las nuevas condiciones de su prstamo hipotecario. @ si los tipos de inters est"n bajando, no se preocupe. + partir del momento en el que se revise el inters del prstamo, *d. tiene la seguridad de que ste se adaptar" a la frmula del mercado de manera autom"tica.

0or $ltimo, y respecto del sistema de amorti%acin, la cuota mensual depende de tres factores= el importe del prstamo, el tipo de inters y el pla%o. !a cuota a pagar por *d. variar" en la medida en que el pla%o aumente o se redu%ca. Es decir, a mayor pla%o, menor cuota. /ecuerde que lo que debe buscar es la comodidad en el pago pero sin caer en el error de alargar el pla%o m"s all" de lo estrictamente necesario. 444.6.B ,ocumentacin y formali%acin del prstamo.B *na ve% que *d. tiene elegida ya la vivienda que va a comprar, tendr" que acudir a su entidad financiera para que le informe de los aspectos b"sicos de prstamo que va a solicitar para luego acudir al .otario para firmar la escritura de compraventa en su caso y formali%acin del prstamo hipotecario. En general, las entidades est"n predispuestas a darnos una informacin total sobre los prstamos. ,e todos modos, la <rden de )ransparencia de >ondiciones Einancieras de 0rstamos Iipotecarios, garanti%a una informacin homognea y detallada sobre los aspectos esenciales de las hipotecas. 0ara ello todas las entidades deben de poner a disposicin de los clientes la documentacin siguiente= B Eolleto informativo, donde se recogen de una misma forma todos los aspectos esenciales que definen sus hipotecas. B *na ve% aceptada la concesin del prstamo 2tras haber estudiado la entidad su peticin, haber negociado y acordado las condiciones del prstamo, comprobada la situacin del inmueble en el /egistro de la 0ropiedad y efectuada la tasacin del mismo3, la entidad deber" entregarle lo que se denomina la oferta vinculante. !a oferta vinculante es un documento que tendr" una vigencia mnima de die% das a la espera de que *d. lo acepte o no y que debe concretar hasta el mnimo detalle de todos los elementos del prstamo, a saber= . 4mporte y forma de entrega del prstamo. . +morti%acin del capital= reflejar" la duracin del prstamo, el n$mero de cuotas, periodicidad de pago 2mensual, trimestral, etc.3, importe y fecha de pago de la primera y $ltima cuota, condiciones en caso de amorti%acin parcial.

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. 4ntereses= reflejar" la frmula de devengo de intereses, de acuerdo con el tipo de prstamo al que se haya optado, a tipo fijo o variable. 4gualmente cmo, cu"ndo y en funcin de que ndice de referencia vara y el diferencial que se aplicar". . >omisiones= >omisin de estudio, comisin de apertura y comisin de amorti%acin total o parcial. . 1astos que corren a cargo de *d. como solicitante del prstamo hipotecario 2prestatario3, tales como la tasacin, notario, /egistro, impuestos, etc. . )asa +nual Equivalente que se le va aplicar, para el caso que *d. opte por un prstamo hipotecario a inters variable. . >ausas de resolucin por las cuales el prstamo hipotecario quedara resuelto y, por tanto, la entidad financiera y de crdito podra e&igir la inmediata devolucin de cuanto se le adeudara por todos los conceptos. *na ve% que *d. haya aceptado la oferta vinculante llega la hora de reali%ar la formali%acin de las escrituras de compraventa y del prstamo hipotecario. 0ara la formali%acin de las mismas por parte de la .otara es necesario aportar adem"s de la documentacin necesaria para la formali%acin de la compraventa que vimos en el punto 44.H de esta gua, la oferta vinculante y la nota simple informativa del /egistro de la 0ropiedad, acreditativa de la veracidad de los datos y caractersticas del inmueble que *d. va adquirir aportados por el vendedor. >on toda la documentacin ya recopilada, la .otara redacta y prepara las escrituras de compraventa y de prstamo hipotecario. El da de la firma, ambas escrituras se firmar"n en un solo acto ante el .otario con objeto de que *d. pueda abonar el precio de la compra con el importe que le presta el -anco. .o olvide *d. comprobar que la escritura de prstamo hipotecario se ajuste a lo preceptuado y estipulado en la oferta vinculante a la que antes hemos hecho referencia. 444.K.B 1astos e impuestos del prstamo +3 En la formali%acin del prstamo hipotecario se producen los siguientes 1+S)<S= +53 .otario Es la persona que da fe p$blica de las escrituras de compraventa y de prstamo hipotecario, el que certifica y da la seguridad jurdica a la operacin. !e informar" a *d. de todas las cl"usulas del prstamo 2que deben coincidir con las de la oferta vinculante3, hacindole las advertencias de tipo legal y fiscal que correspondan. Su minuta de honorarios se rige por +rancel, es decir, es el Estado quien establece las cuantas de las mismas. Estas se fijan seg$n una escala que vara en funcin de la cuanta de la responsabilidad hipotecaria. Este es el importe base que se tomar" en cuenta para la fijacin de los honorarios del .otario, /egistrador, para el pago del 4mpuesto de +ctos Jurdicos ,ocumentados, etc. Est" constituido por el importe del prstamo, los intereses remuneratorios hasta un m"&imo de 6 a#os, los interese de demora, las costas y los gastos de una posible ejecucin. 0or norma general suele coincidir con 5,6 : veces el principal del prstamo.

+:3 /egistro 4ntegrado por dos actuaciones= una la e&pedicin de la nota simple informativa y otro al registrar e inscribir en ese organismo las escrituras que certifican que *d. es el nuevo due#o de

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la vivienda y que tiene, adem"s un prstamo hipotecario. El importe tambin se fija por +rancel en funcin de la cuanta de la responsabilidad hipotecaria. +;3 1estora Es quien, si *d. lo desea, se va encargar de todos los tr"mites administrativos, tales como liquidacin de impuestos, presentacin y retirada de las escrituras, una ve% inscritas, etc. .o e&iste +rancel sino normas orientadoras que tomar"n como baremo la cuanta de la responsabilidad hipotecaria. +H3 )asacin Se abona a la sociedad tasadora autori%ada que se encarg de calcular el valor de la vivienda. >onviene recordar que la citada valoracin tiene car"cter obligatorio seg$n la !ey del Aercado Iipotecario. +63 1astos bancarios Esta partida incluye la comisin de estudio y de apertura del prstamo hipotecario. !a comisin por amorti%acin anticipada del prstamo hipotecario $nicamente se produce si se da la misma. -3 0or lo que hace referencia a los 4A0*ES)<S que hay que pagar el impuesto sobre )ransmisiones 0atrimoniales que es el 5G de la responsabilidad hipotecaria por otorgar la escritura p$blica del prstamo como acto inscribible en el /egistro que constituye un gravamen sobre la propiedad. 444.F.B Seguros inherentes al prstamo hipotecario. !egalmente, *d. slo est" obligado a contratar un seguro de da#os que cubra el valor del inmueble tasado, de acuerdo con la !ey del Aercado Iipotecario. !a falta de seguro se considera como infraccin grave de la entidad emisora del prstamo hipotecario. .ormalmente, la entidad financiera pone como condicin la suscripcin de su seguro pero no puede obligarnos a contratarlo con l bastando con designarlo como beneficiario de la pli%a en caso de que se haga con otra compa#a. !os bienes sobre los que se constituya la garanta hipotecaria deben contar con un seguro contra da#os adecuado a la naturale%a de los mismos, y en el que la suma asegurada coincida con el valor de tasacin del bien asegurado, e&cluida la repercusin del valor del solar. .o obstante lo anterior, la vivienda es un patrimonio muy importante, qui%"s la mayor inversin que *d. haga en su vida, como para dejar riesgos al a%ar. 0or ello, adem"s de asegurar el continente o la estructura de la vivienda es conveniente cubrir otras posibles contingencias, con seguros como los que, a continuacin, se citan= B Seguro multirriesgo del hogar= Aediante el pago de una prima *d. tiene la tranquilidad de asegurar el contenido de su vivienda. En casos de incendios, da#os por agua, rotura de cristales, robo, responsabilidad civil por da#os a terceros, etc. B Seguro de vida o de amorti%acin del prstamo= Esta modalidad cubre el riesgo de fallecimiento o invalide% permanente del titular del prstamo, esto es, de *d. Si esto ocurre, su familia no tendra que hacerse cargo de la deuda, ya que el seguro se encargara de devolver a la entidad financiera lo que quede por pagar del prstamo. Es conveniente, que *d. se informe de todas las ventajas y garantas que incorporan cada una de estas dos modalidades, as como del coste de cada seguro, porque la prima a pagar vara en funcin de las contingencias que quiera asegurar, del valor de los bienes, del pla%o, de la edad del asegurado, etc.

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49.B tratamiento fiscal de la adquisicin de primera vivienda con financiacin ajena.B 49.5.B >oncepto de rendimiento de capital inmobiliario.B ,e acuerdo con la nueva !ey del 4mpuesto sobre la /enta de las 0ersonas Esicas. + partir del 5 de Enero de 5.NNN, se produce un cambio significativo, pues por la vivienda propia habitual no imputaremos renta, pero tampoco deduciremos los intereses satisfechos por su compra con un crdito hipotecario. 0or tanto, podemos diferenciar dentro de los inmuebles dos supuestos distintos= 5.B 9ivienda habitual= a3 Situacin desde el 5 de Enero de 5.NN: hasta el ;5 de ,iciembre de 5.NN7=

S 4mputacin de ingresos= : G 5 G del valor catastral. S >mputo de gastos= 4-4 e intereses satisfechos de crdito por vivienda, hasta 788.888 pesetas. b3 Situacin desde el 5 de Enero de 5.NNN= S 4mputacin de ingresos= no hay. S >mputo de gastos= no hay. >on esta medida, en general, los propietarios de vivienda habitual sin carga de intereses salen beneficiados al no tener que imputar renta por la vivienda habitual. ,e acuerdo con el artculo :8, de la !ey H8R5.NN7, del 4/0E, tendr"n la consideracin de rendimientos ntegros de capital inmobiliario los procedentes de= a3 !a titularidad o propiedad de bienes inmuebles r$sticos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre los mismos. b3 )odos los que se deriven del arrendamiento o de la constitucin o cesin de derechos o facultades de uso y disfrute de las mismas. 49.:.B ,educcin por adquisicin de primera vivienda habitual.B .os hallamos ante la deduccin de la cuota del impuesto que tiene mayor trascendencia econmica, por la cuanta global que alcan%a, y social, por el n$mero de contribuyentes afectados. Su justificacin hay que encontrarla en el derecho a disfrutar de una vivienda digna, suficiente y adecuada a las necesidades de los ciudadanos que el artculo HF de la >onstitucin Espa#ola, consagra a favor de todos los espa#oles. E&isten las siguientes modalidades de deduccin por inversin en vivienda habitual= a3 El 56 G de las cantidades satisfechas en el perodo en que se trate por la adquisicin o rehabilitacin de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente. Esta modalidad de adquisicin o rehabilitacin de la vivienda habitual es la financiada con fondos propios, es decir, sin necesidad de tener que acudir a las Entidades financieras para solicitar un prstamo hipotecario, con lo que simplemente la anunciamos sin entrar en m"s detalles. b3 +dquisicin o rehabilitacin de la vivienda habitual utili%ando financiacin ajena.B la compra o mejora de la

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!a utili%acin de financiacin ajena en la adquisicin o rehabilitacin de la vivienda habitual tiene importantes especialidades respecto a la financiacin propia de la misma vivienda, que afectan a la base de la deduccin y al porcentaje de la misma. +s, la !ey Establece el siguiente mecanismo de aplicacin de la deduccin= 5M.B El contribuyente se deducir", durante los dos a#os siguientes a la adquisicin o rehabilitacin, el :6 G sobre las primeras F68.888 pesetas invertidas en la vivienda por cualquier concepto, ya sea amorti%acin del prstamo o pago de intereses, y del 56 G sobre el e&ceso hasta 5.688.888 pesetas. :M.B En los a#os sucesivos, esto es, a partir del tercero desde la adquisicin, el porcentaje sobre las primeras F68.888 pesetas se reduce al :8 G, mientras permanece inalterado el porcentaje del 56 G y el lmite de 5.688.888. !a fijacin del porcentaje de deduccin en el :6 :8 G, en funcin del tiempo transcurrido de la inversin, para las primeras F68.888 pesetas, supone un incremento del beneficio fiscal para la financiacin ajena respecto a la propia, fundamentado principalmente en la carencia de fondos propios y la promocin de la adquisicin de la vivienda. .o obstante, la financiacin ajena no siempre responde a una carencia de fondos propios sino que en ocasiones puede responder a una estrategia inversora en busca de la rentabilidad financieroBfiscal de la operacin. Es importante destacar que la !ey no habla de perodos impositivos , sino de a#os contados, en consecuencia, de fecha a fecha. Esto implica que un contribuyente que hubiese adquirido su vivienda, por ejemplo, el da 5 de +bril de 5.NNN, aplicar" el :6 G a las cantidades invertidas en dicha adquisicin 2con el lmite de F68.888 pesetas3, hasta el da ;5 de Aar%o del :.885. ,esde el da 5 de +bril del :.885 aplicar" a dichas cantidades2con el mismo lmete3, el :8 G, y sobre el e&ceso hasta 5.688.888 pesetas ser" de aplicacin el porcentaje general del 56 G. !as condiciones de financiacin que posibilitan la aplicacin de los porcentajes incrementados del :6 G y del :8 G se ha regulado especficamente con objeto de evitar un abuso del derecho por parte del contribuyente, de tal forma que la deduccin cumpla la finalidad social, para la que fue dise#ada, de facilitar el acceso a la vivienda de todos los ciudadanos, y no se convierta en un instrumento para alcan%ar determinados rendimientos financierosBfiscales. Estas normas son las siguientes= a3 !a financiacin ajena debe alcan%ar un importe del 68 G del valor de adquisicin o rehabilitacin de la vivienda, y reali%arse a travs de entidades de crdito o mediante prstamos concedidos por empresas a sus empleados. 0or tanto, los prstamos concedidos por particulares quedan e&cluidos de la aplicacin de las segundas de las modalidades de la deduccin previstas en la !ey del 4mpuesto, recibiendo el mismo tratamiento que si la vivienda hubiera sido financiada totalmente con recursos del contribuyente. >on la finalidad de posibilitar la aplicacin de los porcentajes de deduccin incrementados a los supuestos de contribuyentes que transmitan su vivienda habitual y reinviertan el importe de dicha enajenacin o venta en la adquisicin de una nueva vivienda habitual, se prev que este porcentaje de financiacin se entienda referido, en este caso concreto, al e&ceso de inversin que corresponda. ,e esta manera un contribuyente que adquiri su vivienda por :8, la transmiti por :6 y adquiere una nueva vivienda habitual por ;8, podr" beneficiarse de los porcentajes de deduccin incrementados siempre que la financiacin ajena para la adquisicin de aqulla, sea, al menos, del 68 G del e&ceso de la inversin, en nuestro caso concreto, :,6 26 & 8,63.

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b3 !a amorti%acin no puede superar en su conjunto durante los tres primeros a#os el H8 G del importe total solicitado, y aunque no se especifica entendemos que durante los tres primeros a#os de la vida del prstamo. !a !ey e&cluye de la deduccin aquellos importes financiados por una entidad de crdito que se destinan a obras de acondicionamiento de la vivienda con car"cter previo a su ocupacin, como pueden ser, por ejemplo, pintar la vivienda, instalacin de aire acondicionado, etc. c3 >antidades invertidas en cuenta vivienda. El nuevo impuesto, al igual que estableca la antigua !ey de renta, prev la posibilidad de que las cantidades depositadas en entidades de crdito, en cuentas que cumplan los requisitos de formali%acin y disposicin que a continuacin anali%aremos, se beneficien tambin de la deduccin por inversin en vivienda habitual siempre y cuando, claro est", se destinen a tal fin. .o obstante, la nueva !ey establece unas limitaciones a estas cuentas vivienda que no e&istan en el derogado impuesto= 5. !as cantidades depositadas en cuentas vivienda $nicamente dar"n derecho a la aplicacin de la deduccin cuando estn destinadas a la adquisicin o rehabilitacin de la primera vivienda. :. E&iste un lmite cuantitativo a la deducibilidad de las cantidades depositadas en este tipo de cuentas, de tal forma que el e&ceso sobre dicho lmite no go%ar" del derecho a la deduccin. Este lmite, 5.688.888 pesetas anuales, opera conjuntamente con el previsto para las dos modalidades de deduccin establecidas en la !ey, de tal forma que un contribuyente puede reali%ar aportaciones a una cuenta vivienda y en el mismo perodo adquirir o rehabilitar su primera vivienda benefici"ndose de la deduccin de las cantidades totales invertidas hasta el lmite m"&imo legalmente establecido. El e&ceso sobre dicho lmite conjunto, perder" el derecho a la deduccin. ;. En cualquier caso, las cantidades depositadas en cuentas viviendas est"n recogidas en el te&to legal, lo que implica que podr"n deducirse el 56G de tales cantidades, no siendo de aplicacin los porcentajes incrementados de la segunda modalidad. !a nueva regulacin de la vivienda habitual permite solventar problemas interpretativos planteados en la ya derogada ley de renta. + partir del 5 de Enero de 5.NNN las cuentas vivienda deben cumplir los requisitos antes enunciados para poder beneficiarse de la deduccin, lo que implica que $nicamente podr"n utili%arse antes de la primera adquisicin o rehabilitacin de la vivienda habitual del contribuyente. *na ve% que se ha producido esta primera adquisicin o rehabilitacin de la vivienda habitual, las cantidades depositadas en este tipo de cuentas no dar"n ya derecho a la aplicacin de la deduccin. S >oncepto de vivienda o residencia habitual.B Se entiende por vivienda la edificacin que constituya la residencia habitual del contribuyente. >on esta definicin se e&cluyen todas las viviendas movientes como las caravanas, barcos, etc., que no tienen la consideracin de edificaciones. !a vivienda puede ser nueva, usada o rehabilitada. )ambin se incluye en el concepto de vivienda, la adquisicin de garajes, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los ane&os si se adquieren de forma conjunta con la vivienda y formando parte de un todo indivisible con ella. Se entender" por vivienda habitual, aquella en la que el contribuyente resida durante un pla%o determinado de tres a#os. Es decir, en caso de unidad familiar el contribuyente $nicamente puede deducirse por la que constituya su residencia habitual, pero no por la vivienda habitual de otros miembros de la unidad familiar con tributacin separada.

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>on este criterio, la unidad familiar puede tener varias viviendas habituales, pero en tributacin individual cada contribuyente slo puede residir en una vivienda habitual. *n matrimonio con rgimen de gananciales y residencia en distintos municipios en el que slo uno de los cnyuges obtiene rentas, en tributacin individual la deduccin slo podr" aplic"rsela el que efectivamente las obtenga, pero $nica y e&clusivamente por el 68 G de la titularidad que le corresponda en su vivienda habitual. El otro cnyuge, al no obtener rentas, pierde totalmente la posibilidad de aplicarse deduccin alguna por este concepto. Si optasen por la tributacin familiar, s cabra deduccin, en principio, por ambas viviendas habituales, si bien la base de la deduccin m"&ima continuar" siendo 5.688.888 pesetas para toda la unidad familiar.

S 0erodo en el que debe habitarse la vivienda.B 0ara que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con car"cter permanente en el pla%o de doce meses contados desde la fecha de adquisicin o terminacin de las obras. >on este requisito se trata de evitar que el contribuyente se beneficie de la deduccin cuando en el pla%o previsto, 5: meses, no se ha pasado a residir en la vivienda. Si, incumplido el pla%o, se renunciase a las cantidades deducidas mediante su pago, a partir del momento en que se pasara a residir en la misma se podra practicar la deduccin de los pagos pendientes por la adquisicin. .o se considerar" adquisicin de vivienda habitual un piso alquilado con dicha finalidad, pero que no puede ser habitado en el pla%o de un a#o por estar pendiente de decisin judicial el desalojo de los inquilinos que lo habitan con anterioridad a la compra. Si por ra%ones de enfermedad o accidente no puede ser habitada la vivienda en el pla%o de 5: meses, no se considerar" incumplido tal requisito. Sin embargo se entiende que la vivienda no pierde su condicin de habitual cuando se producen las siguientes circunstancias= B >uando se produ%ca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupacin de la vivienda, tales como la separacin matrimonial, traslado laboral, obtencin de primer empleo o de empleo m"s ventajoso. B >uando por ra%n de cargo o empleo se disfrute de otra vivienda habitual, y la vivienda adquirida no fuera objeto de otra utili%acin, en cuyo caso, el pla%o de 5: meses se cuenta a partir de la fecha de cese en el cargo o en el empleo. >ualquier uso distinto de la utili%acin directa de la vivienda adquirida motiva su e&clusin, incluso en el caso de cesiones en precario a padres, hijos, etc. En estos casos en los que se produce el cambio de vivienda o la imposibilidad de su ocupacin por las causas justificadas que establece el /eglamento, la deduccin por adquisicin de vivienda se practicar" hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente e&igen el cambio o imposibilidad de la ocupacin de la misma, salvo en le caso del contribuyente que disfrute de vivienda habitual por ra%n de cargo o empleo, en cuyo caso se podr"n seguir practicando las deducciones por este concepto mientras se mantenga dicha situacin y, como antes se#alamos, la vivienda no sea objeto de ocupacin. S Aodalidades de inversin en vivienda habitual con derecho a deduccin en el 4/0E.B B 9ivienda construida.B

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Este concepto engloba tanto las viviendas adquiridas nuevas como las usadas, o de segunda transmisin. ,esde su adquisicin hay que utili%arlas antes de los 5: meses, pues se adquieren ya terminadas, salvo la e&cepcin antes mencionada. B +mpliacin de vivienda.B !a ampliacin o construccin de vivienda se asimila a la adquisicin, siempre que sta consista en el aumento de su superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las pocas del a#o. En este concepto tiene cabida no slo el cerramiento de terra%a, sino que tambin se ha admitido como ampliacin la adquisicin de una edificacin contigua a efectos de su unin a la vivienda habitual tras reali%ar las oportunas obras. En este caso, la base de la deduccin estar" formada por las cantidades satisfechas y los gastos producidos por las obras de unin de las dos viviendas, pero no por los de conservacin, reparacin o mejoras que no sean consecuencia de dicha unin.

B /ehabilitacin de vivienda habitual.B 0ara que las cantidades invertidas en la rehabilitacin de la vivienda habitual den derecho a la aplicacin de la deduccin las obras de rehabilitacin deben cumplir cualquiera de los dos siguientes requisitos= 5. Tue hayan sido calificadas o declaradas como de actuacin protegida en materia de rehabilitacin de viviendas en los trminos previstos en la legislacin vigente. :. Tue su objeto sea la reconstruccin de la vivienda mediante la consolidacin y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras an"logas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitacin e&ceda del :6 G del precio de adquisicin si se hubiese efectuado sta durante los dos a#os anteriores a la rehabilitacin o, en otro caso, el valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de la rehabilitacin. >uando es el propietario persona fsica, esto es, no una Sociedad, quien reali%a las obras de rehabilitacin en su vivienda, l tendr" que justificar, mediante el correspondiente certificado, que la rehabilitacin ha sido calificada como actuacin protegible de conformidad con la normativa reguladora? si no obtuviese el citado certificado, no habr" derecho a la deduccin. Si el certificado se ha solicitado, pero a$n no ha sido obtenido puede tomarse como justificante el resguardo de la solicitud. Si las inversiones reali%adas superan el presupuesto protegido, que dan derecho a prstamos sin intereses o subvenciones sobre los mismos, tal diferencia podra tambin dar derecho a la deduccin. En caso de rehabilitacin reali%ada por el inquilino o arrendatario no procede la deduccin pues se requiere que la inversin la realice el propietario, sin divisin de la propiedad, pues tampoco es deducible la rehabilitacin hecha por el nuevo propietario o usufructuario. En caso de e&istir una subvencin, como sta es renta del sujeto pasivo, la misma forma parte de la base de la deduccin, ya que las subvenciones tienen el tratamiento de incrementos de patrimonio regulares. Einali%adas las obras, opera el pla%o de 5: meses para su ocupacin.

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B 9ivienda en construccin.B Tuedan englobadas en este concepto las cantidades que el contribuyente satisfaga directamente por los gastos derivados de la ejecucin de las obras, las que entregue a cuenta el promotor de aqulla, a cooperativas de vivienda o cuando l mismo se est construyendo la casa, incluida la compra del solar, o de un terreno por una cooperativa en la parte que sea edificable, incluidos los jardines, garajes, etc. )odas estas cantidades invertidas deben materiali%arse en una vivienda susceptible de uso antes de los cuatro a#os desde la fecha en que se inici la inversin. El pla%o opera en cualquier caso para terminar la vivienda, no para iniciar las obras de construccin. Se considera adquisicin de vivienda la compra de un inmueble, aunque posteriormente se derribe la construccin en l e&istente con el objeto de reedificar en el solar. En caso de compra de la vivienda habitual nueva a un promotor, el pla%o de cuatro a#os se computa desde la firma del correspondiente contrato. !as cantidades pagadas a un promotor para la construccin de la vivienda se asimilan a la propia adquisicin de sta, a efectos de las deducciones. Si el contribuyente disfruta de otra vivienda habitual diferente, la base de la deduccin por la nueva debe tener en cuenta la cantidades invertidas en la anterior, en la medida en que las mismas fueros objeto de deduccin en la cuota. *na persona que retira las aportaciones reali%adas a una cooperativa de viviendas por las que se dedujo en operaciones anteriores, destinando su importe a la compra de otra o a una cuenta vivienda, pierde las deducciones practicadas, debiendo incrementarlas en la cuota de la declaracin con los intereses de demora. En la adquisicin de un terreno o solar para construir la vivienda habitual, no hay pla%o de comien%o de las obras, pero si de finali%acin en cuatro a#os, que se empie%a a contar desde la fecha de adquisicin del terreno? el incumplimiento de este motiva la prdida de las deducciones practicadas. En la liquidacin de la sociedad de gananciales, si la vivienda habitual era titularidad com$n a ambos cnyuges con anterioridad a la disolucin del rgimen econmico matrimonial, la cantidad satisfecha por uno de ellos al otro para adquirir su parte da derecho a deduccin. )ambin se incluyen las cantidades aportadas por los cooperativistas a una cooperativa promotora de viviendas, para adquirir los terrenos, pago de honorarios, etc., en cuanto se destinen a la adquisicin de la vivienda habitual conforme al rgimen jurdico de las cooperativas, aunque no se hayan iniciado las obras, siempre que las mismas finalicen en un pla%o de cuatro a#os desde la primera fecha de entrega. ,a derecho a deduccin el coste de la construccin de un muro de contencin en un terreno con desnivel donde se va construir la vivienda habitual. S 4ncumplimiento y ampliacin del pla%o de cuatro a#os. >uando hayan transcurrido los cuatro a#os de pla%o que otorga la normativa del impuesto para finali%ar la construccin de la vivienda sin que sta se haya terminado, con car"cter general deber" procederse a la regulari%acin de la situacin tributaria del contribuyente por las deducciones practicadas que resultan improcedentes al no cumplirse el citado pla%o. .o obstante, se prev una ampliacin del pla%o de construccin de la vivienda habitual en dos situaciones distintas= 5B +mpliacin autom"tica= cuando como consecuencia de quiebra o suspensin de pagos del promotor, declaradas ambas judicialmente, las obras no finali%asen en el pla%o de cuatro a#os

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reglamentariamente establecido o, habiendo finali%ado las obras, no pudieran entregarse las viviendas en ese mismo pla%o, ste quedar" autom"ticamente ampliado en otros cuatro a#os. En estos casos, el pla%o de doce meses para que la vivienda pase a estar habitada, se contar" a partir de la entrega. 0ara que la ampliacin autom"tica se aplique es necesario que el contribuyente que est obligado a presentar declaracin por 4/0E en el perodo impositivo en que se hubiese incumplido el pla%o inicial y acompa#e a la misma tanto los documentos justificativos que acrediten sus inversiones en viviendas como cualquier otro documento e&plicativo de haberse producido la quiebra o suspensin de pagos por decisin judicial, y la no entrega en terminacin de la vivienda. >omo es lgico, en estos casos el contribuyente no estar" obligado a efectuar ingreso alguno o por ra%n del incumplimiento del pla%o general de cuatro a#os de finali%acin de las obras de construccin. :B +mpliacin rogada= cuando concurran otras circunstancias e&cepcionales, distintas de las anteriores pero tampoco imputables al contribuyente, que den lugar a la parali%acin de las obras de tal modo que no puedan stas concluir en el pla%o de cuatro a#os, el contribuyente podr" solicitar de la +dministracin la ampliacin del pla%o. !a solicitud deber" presentarse en la ,elegacin o +dministracin de la +gencia Estatal de la +dministracin )ributaria correspondiente al domicilio fiscal del contribuyente en los ;8 das siguientes a que se produ%ca el incumplimiento del pla%o. En la solicitud deber"n figurar tanto los motivos que han provocado el incumplimiento del pla%o como el perodo de tiempo que se considera necesario para finali%ar las obras de construccin, el cual no podr" ser superior a cuatro a#os. En cualquier caso, deber" aportarse la justificacin correspondiente, tanto de las causas que motivaron la no finali%acin de las obras en el pla%o reglamentario, como el nuevo pla%o que se considera necesario para la terminacin de las obras. >orresponde al ,elegado o +dministrador de la +gencia Estatal de la +dministracin )ributaria decidir tanto sobre la procedencia de la ampliacin solicitada como sobre el pla%o de ampliacin, el cual no tendr" que ajustarse necesariamente a lo solicitado por el contribuyente. 0odr"n entenderse desestimadas las solicitudes de ampliacin no resueltas e&presamente en el pla%o de tres meses. !a ampliacin que se conceda comen%ar" a contarse a parir del da inmediato siguiente a aquel en el que se produ%ca el incumplimiento. >uando la +dministracin no ampliase el pla%o y, en consecuencia, se hubiese perdido el derecho a las deducciones practicadas, el contribuyente vendr" obligado a regulari%ar su situacin tributaria.

S Supuestos que no se consideran adquisicin de vivienda.B a3 !os gastos de conservacin y reparacin, por ser gastos corrientes del ejercicio. + estos efectos se consideran gastos de conservacin y reparacin= . !os efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco y similares. . !os de sustitucin de elementos cuya inutili%acin sea consecuencia del funcionamiento o uso normal de los bienes en que aquellos estn integrados, como el arreglo de la calefaccin, ascensor, fontanera y similares.

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b3 !os de mejora, como mobiliario, puertas de seguridad, instalacin de contraventanas. Estos gastos aumentan el valor del bien a efectos de futuras transmisiones, pero no dan derecho a la deduccin. c3 !a adquisicin de garajes, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los ane&os o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran independientemente de sta. Es decir, se admite la deduccin de estos elementos complementarios pero indispensables en la actualidad junto a la vivienda, pero slo cuando se adquieran conjuntamente con la vivienda.

S -eneficiario de la deduccin.B )ributacin conjunta. !a deduccin se aplicar" sobre las cantidades invertidas, por cualquier componente de la unidad familiar, en la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual de cualquier miembro de la misma. )ributacin separada. !a deduccin se aplicar" por cada contribuyente en proporcin a su participacin en la titularidad de la vivienda habitual. !os cnyuges que realicen la inversin en vivienda habitual no podr"n aplicarse la deduccin en ning$n caso 2ni en tributacin individual ni en tributacin conjunta3, cuando la vivienda en que se efect$e tal inversin constituya la residencia habitual de otro miembro de la unidad familiar que no obtiene ingresos. Si conforme a la disposicin o pactos reguladores del rgimen econmico del matrimonio 2sociedad de gananciales3, la titularidad de la vivienda es com$n a ambos cnyuges, la deduccin se atribuir" a cada uno de ellos por mitades, o en la parte proporcional que corresponda, y siempre que sea o vaya a ser la vivienda habitual del contribuyente. >uando un matrimonio en rgimen legal de gananciales compre su vivienda habitual y tribute individualmente, la base de la deduccin por inversin en vivienda que se aplicar" a cada uno de los cnyuges ser" el 68G de las cantidades invertidas por la sociedad de gananciales durante el ejercicio, con independencia del nivel de ingresos de cada cnyuge, dentro de las limitaciones establecidas. En caso de separacin de bienes ser"n de aplicacin las normas sobre titularidad jurdica que resulten aplicables, determinando sta, seg$n su grado, la atribucin de las respectivas deducciones. S ,educcin por adecuacin de la vivienda habitual de contribuyentes minusv"lidos.B Se trata de un novedoso tipo de deduccin por inversin de vivienda habitual aplicable en aquellos supuestos en los que no se reali%a adquisicin o rehabilitacin de vivienda habitual alguna, sino que se procede a efectuar en la citada vivienda habitual determinadas obras e instalaciones de adecuacin que cumplen los siguientes requisitos= 5. /equisito subjetivo. *nicamente van a poder beneficiarse de esta modalidad de deduccin los contribuyentes minusv"lidos. :. /equisitos objetivos.

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<riginan el derecho a la deduccin las obras e instalaciones efectuadas en la vivienda habitual del contribuyente minusv"lido cuando re$nan las siguientes caractersticas= a3 !as obras e instalaciones deber"n ser calificadas por la +dministracin competente como necesarias para la accesibilidad y comunicacin sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de las personas con minusvala. !a acreditacin de dicha necesidad se efectuar" mediante certificado o resolucin e&pedido por el 4ASE/S< u rgano competente de las >omunidades +utnomas en materia de valoracin de minusvala. b3 !as obras e instalaciones que pueden dar lugar a la aplicacin de la deduccin son aquellas que impliquen una reforma en el interior de la vivienda, o en los elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca y la va p$blica, tales como escaleras, ascensores, pasillos, etc. o las necesarias para la aplicacin de dispositivos electrnicos que sirvan para superar barreras de comunicacin sensorial. c3 !a vivienda habitual en la que se realicen las obras e instalaciones anteriores, no tendr" que ser necesariamente propiedad del contribuyente minusv"lido, bastando con que ste la ocupe ya sea en calidad de propietario, o de usufructuario, arrendatario o, incluso subarrendatario. ;. -ase de la deduccin. !a base m"&ima de esta deduccin ser" de :.888.888 pesetas anuales, siendo esta cuanta independiente de la que corresponda por adquisicin o rehabilitacin de vivienda habitual. Tuiere esto decir que esta modalidad de deduccin por inversin en vivienda habitual es, en realidad, a pesar de su ubicacin, una deduccin con entidad propia. ,e este modo, un contribuyente minusv"lido puede go%ar de dos deducciones por inversin en vivienda habitual simult"neamente= 5U.B !a primera, por su adquisicin o rehabilitacin, con una base m"&ima de deduccin de 5.688.888 pesetas y a la que ser" de aplicacin bien el porcentaje general de deduccin del 56 G, bien los porcentajes incrementados cuando la inversin se financie con recursos ajenos y se cumplan los requisitos ya e&aminados y regulados en el artculo 6;.5M del /eglamento. :U.B !a segunda, por la reali%acin de las obras e instalaciones e&aminadas anteriormente, si bien en este caso la base de deduccin tiene un lmite m"&imo superior, :.888.888 de pesetas anuales. H. >uanta de la deduccin. !a cuanta de la deduccin diferir", al igual de lo que sucede con la deduccin por adquisicin o rehabilitacin de vivienda habitual, en funcin del origen de los recursos con los que se financien las obras o instalaciones= 5. Einanciacin mediante recursos propios= la deduccin ser" del 56G de las cantidades invertidas en las obras e instalaciones, con el lmete anual m"&imo de :.88.888 pesetas. :. Einanciacin mediante recursos ajenos= la deduccin resultar" de la aplicacin de los porcentajes incrementados previstos en la letra b3 del artculo 66.5.5M, esto es= C !os dos a#os siguientes a la ejecucin de las obras e instalaciones los porcentajes aplicables ser"n del :6 G sobre, como m"&imo, 5.888.888 de pesetas, y del 56 G sobre el e&ceso hasta :.888.888 de pesetas que constituye el lmite m"&imo de la deduccin. C ,esde que finalice el cmputo de los dos a#os hasta que se e&tinga el derecho a practicar la deduccin, los porcentajes aplicables a cada uno de los tramos en que queda dividida la base de la deduccin son, respectivamente, del :8 y del 56 G.

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!a aplicacin de los porcentajes incrementados e&ige, tambin en este supuesto, el cumplimiento de ciertos requisitos, coincidentes en general con los e&igidos en las mismas circunstancias en la deduccin por adquisicin o rehabilitacin de vivienda habitual, por lo que nos remitimos a lo comentado respecto a esta $ltima= a3 El importe financiado de las obras de adecuacin debe suponer, al menos, un ;8 G de dicha inversin, y reali%arse a travs de entidades de crdito o mediante prstamos concedidos por empresas a sus empleados minusv"lidos. b3 ,urante los tres primeros a#os no pueden amorti%arse cantidades que superen en su conjunto el H8 G del importe total solicitado. En cualquier caso, el porcentaje del :6 G se aplicar" e&clusivamente durante los dos a#os siguientes a la reali%acin de las obras o instalaciones de adecuacin.

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