P. n. R.P. 159/2011 SJC-CT Prdio em propriedade horizontal.

Divergncia
entre o registo e a matriz no que toca rea total do prdio. (Ir)relevncia
dessa circunstncia na qualificao do pedido de registo de factos atinentes s
fraes autnomas.

DELIBERAO


Na origem, a descrio n. ... da freguesia e concelho de ... representou um
prdio rstico com a rea de 8.200 m
2
, inscrito na matriz cadastral sob o artigo ... da
seco
A assinalada medida da rea deixou-se intocada quando na dependncia da ap.
do dia //2005, a coberto da qual se procedeu ao registo da constituio da
propriedade horizontal, a descrio se atualizou para o efeito de se consignar a
construo do edifcio objeto desse regime, passando em consequncia a reportar-se a
prdio urbano composto de edifcio de r/c, 1., 2. e 3. andares e logradouro com
piscina, integrado pelas fraes autnomas a , inscrito na matriz urbana sob o
artigo
Na nova matriz, porm, o prdio ficou identificado como ocupando a rea de
6.207 m
2
. na verdade o que se v da caderneta predial pertinente, da qual igualmente
se extrai que a inscrio na matriz urbana se efetuou em 2006, com base em modelo 1
do IMI apresentado em //2004, e que provm do artigo rstico acima i
No que se refere ao registo de constituio de propriedade horizontal, do seu
extrato no consta seno o elenco das fraes autnomas criadas e seu valor relativo.
Quanto frao pois que da respetiva situao jurdica que no presente
processo se trata , a descrio subordinada identifica-a como correspondendo ao R/C
direito, 2. a nascente, destinada a habitao, com estacionamento no logradouro
designado pelo n.
Sobre esta frao incide registo de aquisio (ap. de //2006) a favor de ...,
seguindo-se-lhe registo de hipoteca voluntria e quatro distintos registos de penhora.
De penhora foi tambm o registo que a coberto da ap. ... do dia ...//2011 a
solicitadora sobre ela requereu por via eletrnica, e que o sr. conservador da
conservatria do registo predial de , a quem competiu apreci-lo, decidiu fazer como
provisrio por dvidas com fundamento na divergncia de rea entre registo e matriz,



em face da qual concluiu pela inidentidade sobre o objeto da penhora. Invocou, de
direito, o art. 28. do cdigo do registo predial.
1


A sra. solicitadora reagiu mediante a interposio do presente recurso.
Argumenta, em sntese, para defender o infundado da provisoriedade, que a
divergncia de reas assinalada se reporta rea total do terreno de origem, quando no
sobre ele, e sim sobre a frao autnoma , que o registo foi requisitado, acrescendo
que de todo o modo sempre lhe no assistiria legitimidade para sanar a divergncia
verificada, pois que tal consistiria em alterar a propriedade horizontal de um prdio
pertencente a um terceiro. Aponta ainda o facto de o contedo da notificao do
despacho de dvidas desrespeitar o estatudo na al. c) do n. 1 do art. 68. do CPA, o
que, nos termos do art. 135. do mesmo diploma, determinar a anulabilidade do ato.

No despacho previsto no art. 142.-A/1, o sr. conservador defendeu o acerto da
qualificao por si realizada.
Na verdade, impondo o art. 28., por um lado, que haja identidade entre registo e
matriz no que toca rea dos prdios, e estabelecendo o art. 1420. do CCivil, por outro
lado, que o conjunto da propriedade exclusiva sobre a frao e da compropriedade sobre
as partes comuns incindvel, manifesto que a discrepncia que ocorre na rea do
terreno que constitui parte comum pe em causa a referida identidade.


*****

Saneamento e Fundamentao

Expostas as posies em confronto, preenchidos que esto os necessrios
requisitos processuais e no se suscitando questes prvias ou prejudiciais, cumpre
conhecer do mrito.
Fazemo-lo adotando a seguinte

Deliberao

I. A deciso registal no constitui um ato administrativo, sendo-lhe por conseguinte

1
Diploma a que pertencem as disposies legais de que no texto se no indique a fonte.



inaplicvel o regime de anulao a que se refere o art. 135. do Cdigo do
Procedimento Administrativo.
2

II. No que se refere rea, e no estrito plano da dispensa de harmonizao (cfr. art.
28.-A), aos prdios que, descritos como rsticos inscritos na matriz cadastral, se
transformam em prdios urbanos inscritos na matriz respetiva, passa a aplicar-se
o intervalo de dispensa fixado no art. 28.-A/c (10%).
III. Porm, no que se refere faculdade de atualizao da rea mencionada na
descrio desses mesmos prdios (cfr. arts. 28.-B/1 e 28.-C/1), j o intervalo
de fixao permanecer sendo o que se aplica aos prdios rsticos submetidos ao
cadastro geomtrico previsto no art. 28.-A/b (5%).
3


2
A recorrente invoca uma alegada deficincia incorrida na notificao do despacho de dvidas para
com base nisso defender a anulabilidade, ao que parece, do ato de registo, nos termos da disposies
conjugadas dos arts. 68./1-c e 135. do CPA. Ora, para alm de se nos afigurar algo despropositada a ideia de
irregularidade da notificao ligar a consequncia da invalidade do ato notificado, o ponto est em que a
deciso do conservador (quer a que admita e ordene a feitura do registo, quer a que a dele recuse a feitura nos
termos requeridos) no integra a categoria legal e dogmtica de ato administrativo, sendo-lhe portanto
inaplicvel a disciplina constante do CPA. Isto mesmo se sustentou no parecer emitido no P. 58/93 R.P. 4, in
Regesta, 2. Trim., 1994, p 75 e ss., e, na sua esteira, em sucessivas ulteriores pronncias deste Conselho,
dentre as quais a vertida no P. RP 116/2006 DSJ-CT (acessvel em
www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2006/ct-publicacoes-de/), na qual, relativamente
deciso considerada, aceitando-se que, tal como o ato administrativo, constitua uma efetiva deciso, praticada
por um rgo da administrao, visando uma situao individual e concreta, do mesmo passo todavia se
recusou que, tal como o ato administrativo, se trate de deciso tomada ao abrigo de normas de direito pblico
direcionada a produzir efeitos jurdico-administrativos externos. Na verdade, e como a se acentua, a relao de
conhecimento registal a que o processo de registo se preordena essencialmente privada e o efeito jurdico
externo que visa a oponibilidade, como regra, e a validade ou a eficcia, como exceo exclusivamente
privado. Sem necessidade de mais considerandos, afastamos portanto liminarmente a pertinncia da
invocao, em ordem a lograr a revogao da deciso impugnada, dum qualquer vcio gerador de anulabilidade
de que esta padea posto que a deciso tpica do conservador se mostra na verdade irredutvel ao conceito de
ato administrativo. E, seja como for: as omisses apontadas notificao do ato (a no indicao do rgo
competente para apreciar a impugnao, e do prazo para deduzi-la) no parece que tenham impedido a
recorrente de em tempo, e perante o rgo prprio, contra ele reagir pelo meio adequado.
3
A hiptese de base, nas concluses II e III e de que o caso dos autos alis d exemplo , a de
descrio atinente a prdio que, de rstico situado em zona submetida ao cadastro geomtrico, vem
ulteriormente a transmutar-se em prdio esgotantemente urbano dum prdio que se retira da alada da
tendencial exatido da matriz cadastral para se colocar no mbito assaz menos confivel da matriz no
cadastral. Cremos que, verificada a mutao, importar na verdade distinguir a sub-dimenso normativa com
que, no campo problemtico da conjugao entre registo, matriz e ttulo, estejamos concretamente
confrontados. Assim, a partir desse momento, uma vez que os dados matriciais do prdio sofreram uma
inquestionvel degradao do nvel de credibilidade que merecem, lgico ser que, muito linearmente, se deva
passar a permitir um nvel de desencontro, entre as medidas constantes do registo e da matriz, que se mova



IV. Registada definitivamente a constituio da propriedade horizontal, a diferena
superior a 10% (cfr. art. 28.-A/c) que quanto rea se verifique entre a
descrio genrica e a matriz s dever pesar negativamente em sede de
qualificao do registo dos factos que tenham as fraes autnomas por objeto na
medida em que a definio dum tal elemento seja de molde a contender com a
prpria definio inscrita do direito de propriedade exclusiva que incide sobre as
fraes autnomas de que se trate.
4


dentro do limite definido na al. c) do art. 28.-A. Uma coisa, porm, fazer ou no fazer refletir negativamente
na qualificao do ato de registo peticionado, mxime quando este revista natureza inscritiva, um certo
quantum de desarmonia mtrica entre a descrio e a nova matriz; e outra, ante a nova matriz, a de
determinar a amplitude dentro da qual lcito usar da faculdade contemplada nos arts. 28.-B/1 e 28.-C/1.
Ora, vistas as coisas por segundo este prisma, no por certo a supervenincia duma menos exigente bitola
matricial que faz obliterar o facto de a medida constante da descrio se haver fixado, no tempo em que
representava um prdio rstico, em perfeita harmonia com a muito credvel matriz cadastral. E da que se
tenha de entender, em relao a prdio assim descritivamente transfigurado, que a percentagem dentro de cujo
limite possvel atualizar a rea respetiva continue a ser a dessa superada, mas rigorosa, matriz. Ou seja,
respeitando a margem, to-s, de 5%.
4
A exigncia de na descrio se mencionar a rea do prdio releva sempre do bsico mandamento de
ter que se verificar a identidade do bem (coisa) sobre que em ltimo termo incidem os efeitos do facto que se
apresenta a registo. Quando esse bem ltimo o prprio prdio, reconduzido radical noo de coisa unitria
correspondente a uma poro delimitada de solo (de fundo em sentido prprio), a determinao da rea global
respetiva (ou seja, do espao de solo contido no polgono traado pelas reais ou ideais linhas por que no
terreno se estabelece a demarcao com os imveis circundantes) constitui um momento de que o apontado
valor da identidade predial, de que primacialmente se cura por via da criteriosa aplicao das regras atinentes
conciliao entre registo e matriz, no permite prescindir. Porm, quando o objeto mediato ltimo do contedo
jurdico a inscrever, em vez do prdio de base, inalterado na sua originria condio de coisa unitria, se
analisa nas fraes autnomas (uma, algumas, ou todas) a que tal prdio, merc do regime da propriedade
horizontal que sobre ele se constituiu, tenha dado lugar, j a importncia do elemento identificativo em causa,
quando porventura a tenha, se h de muito compreensivelmente manifestar, no na indagao da identidade do
fundo, mas na da identidade fsica e jurdica das prprias fraes autnomas em causa. Queremos dizer: o que
interessa, quando tiver que interessar, a rea pertinente frao autnoma existente no a rea do
prdio que, enquanto singular e esgotante objeto de direitos, entretanto cessou de existir. E queremos dizer
ainda: consoante a natureza do bem/objeto do facto registando (prdio uno/fraes autnomas), distinta por
via de regra haver de ser a maneira de levar a cabo a verificao da identidade porquanto no se identifica
inequivocamente uma frao autnoma nos mesmos moldes em que inequivocamente se identifica um prdio.
E assim que a fixao da medida da rea, para bem identificar o prdio, sempre necessria; no assim
porm no que toca identificao da frao autnoma como alis se reconhece na al. b) do n. 1 do art.
83., que, dispondo sobre o contedo da descrio subordinada, exige que dele conste a rea da frao
autnoma apenas e to-s quando esse dado se mostre indispensvel identificao da frao. E a verdade
que, em vista deste fim, o dado em apreo se apresenta na maior parte dos casos como absolutamente
despiciendo, com a consequncia de no prprio ttulo constitutivo quase sempre se omitir qualquer informao
a seu respeito (cfr. CCivil, art. 1418./1 posto que a frao, no obstante, fica devidamente individualizada).
suficiente identificao duma determinada frao autnoma, no ttulo e no registo, bastar com efeito as mais




Termos em que se prope o provimento integral do recurso.

Deliberao aprovada em sesso do Conselho Tcnico de 23 de fevereiro de 2012.
Antnio Manuel Fernandes Lopes, relator.
Esta deliberao foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em 27.02.2012.


das vezes dizer que corresponde ao andar x, do lado y, do prdio z. Quando assim for, uma vez que da
situao jurdica dessa vigente coisa-frao-autnoma, que no da situao da superada coisa-prdio, que se
trata, a circunstncia de entre a descrio genrica e a matriz se verificar divergncia quanto rea total do
prdio no deve relevar enquanto fator de desfavorecimento do pedido de registo porquanto, de contrrio, e
num certo sentido, tal equivaleria a deixar contaminar o juzo de viabilidade do pedido pelas contingncias da
situao tabular atinente a um bem que a esse pedido estranho.
Ressalvmos a possibilidade de a fixao da rea interessar ao estabelecimento da identidade da
frao autnoma. Sucede ser assim, grosso modo, quando, de acordo com o ttulo constitutivo, a frao
autnoma seja integrada, ou ao seu uso exclusivo se encontre afetada, parte do solo no imperativamente
comum, mxime zona especificada do logradouro (Ccivil, art. 1421./2-a)) sendo que, mesmo em tal
hiptese, a simples indicao duma certa rea privativa pode no ser suficiente devida individualizao da
frao, importando eventualmente mais precisar onde essa rea, no plano do solo, concretamente se localiza.
Sendo pois o caso de se tratar de frao de cujo estatuto privativo faa parte o gozo, qualquer que seja o seu
regime, duma zona delimitada e medida do solo do fundo, ento haver de facto que atender, na qualificao
dos pedidos de registo que sobre ela versem, questo da conciliao, entre registo, ttulo e matriz, da medida
da rea de solo que lhe cabe a ela, frao autnoma, no ao prdio em que se integra.
No caso dos autos, a divergncia que entre registo e matriz se verifica respeita medida do prdio
submetido ao regime da propriedade horizontal. Trata-se sem dvida duma divergncia significativa, para a
qual se no dispe de qualquer explicao (seja da ordem do erro, seja da ordem da alterao superveniente),
mas duma divergncia que, nos termos expostos, no pe minimamente em causa a identidade da frao
autnoma penhorada. verdade que da sua composio faz parte um lugar de estacionamento no logradouro
designado pelo n. 28, mas, alm de no registo nada se dizer quanto rea adstrita a tal lugar, tambm
semelhante tipo de afetao decerto no favorece a suspeita de que, a ser certa a menor rea constante da
matriz para o prdio todo, a integridade daquele reservado espao de algum modo resulte ameaada.