1: EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CARACTERES

En el derecho romano se hablaba de iura in re aliena. El derecho real es un poder directo e inmediato sobre una cosa, tienen inherencia respecto de la cosa sobre la que recaen. Dicho poder puede ser total (derecho de propiedad) o parcial, cuando diversas personas ostentan un derecho sobre la cosa, slo poseen determinadas facultades (ej, servidumbre). Derecho real es el protegido por una accin real. Se caracterizan por su eficacia erga omnes. el titular del derecho real tiene un derecho que debe ser respetado por todos! accin pasiva universal. el titular de un derecho real limitado tambi"n tendr# que ser respetado en su derecho por el propietario de la cosa. $a% determinados derechos reales que incorporan en su contenido derechos de obligacin % por eso de ellos tambi"n nacen acciones personales, ej, censos, obligaciones propter rem... &especto a la propiedad se habla de una caracter'stica especial. la elasticidad del dominio. el propietario puede utilizar por entero todas las facultades que el ordenamiento jur'dico le atribu%a pero, tambi"n puede utilizar solamente una parte de su poder'o sobre la cosa permitiendo que otras personas ejerciten facultades (convivencia de dos derechos reales). (os derechos reales distintos al de propiedad se adjetivan como limitados por ser un mero corolario de la e)istencia de la propiedad % derivados de su elasticidad. Caractersticas de los derechos reales! . son derechos inherentes a la cosa sin necesidad de que intervenga la conducta de otra persona. *nmediatividad o contacto f'sico con la cosa no se da en todos los derechos reales, ej, acreedor hipotecario. . son derechos absolutos que se pueden hacer valer frente a cualquiera (reipersecutoriedad! ej, reivindicatoria). . los modos de adquisicin % e)tincin de un derecho real son distintos a los de los derechos personales. . el derecho real recae 'ntegro sobre toda la cosa aunque su ejercicio se pueda concretar en una parte de "sta. Este ejercicio podr# ser continuo o discontinuo. Si la cosa se modifica, el derecho real recae sobre la cosa modificada. (o mismo sucede si se divide la cosa. DERECHO REAL Y DERECHO DE CRDITO (a tesis cl#sica entiende que los derechos reales % los personales tiene una caracter'stica com+n! su contenido patrimonial (ambos son susceptibles de valoracin econmica) pero se diferencian en que el derecho personal se refiere a bienes pero su objeto directo es la conducta de una determinada persona (deudor) % el derecho real se refiere a las facultades que tiene el titular sobre la cosa erga omnes. (a tesis obligacionista dice que no cabe hablar de relacin entre un hombre % una cosa sino que lo que ha% es una relacin entre una persona % todas las dem#s (que tienen obligacin de abstenerse). (as facultades de los derechos reales, sin embargo, se ejercen sin intermediacin de otras personas. 1.- Atendiendo a os s!"etos. en los derechos de cr"dito la relacin obligatoria presupone la e)istencia de m#s de un sujeto (acreedor % deudor). En los derechos reales, que son derechos absolutos, es fundamental la e)istencia de un sujeto. Es la principal diferencia entre los derechos reales % los de cr"dito, pues en el derecho de cr"dito el acreedor slo le puede e)igir la obligacin al deudor mientras que en el derecho real no ha% un solo sujeto pasivo sino que ha% varios.

#.- Atendiendo a a $ina idad.- los derechos de cr"dito sirven para el intercambio de bienes % servicios % tienen poca permanencia, en los derechos reales generalmente e)iste permanencia. %.- Atendiendo a o&"eto. en los derechos de cr"dito es la prestacin o comportamiento que consiste en dar, hacer o no hacer (art. ,-..) % en los derechos reales el objeto es la cosa, sobre la que se tiene un poder m#s amplio o restringido. '.- Atendiendo a a $or(a. los derechos reales tienen requisitos de forma m#s rigurosos para su transmisin, sobretodo si se trata de inmuebles (art. ,/.-.,, 0-1, ,-12, ,30/) % en los derechos de cr"dito rige, en general, el principio de libertad de forma (art. ,/4., ,/2., ,/22). ). el art 0-1 55 e)ige para la ad*!isici+n , trans(isi+n de los derechos reales la tradicin o entrega de la cosa. -.- a .rescri.ci+n ad*!isiti/a! el dominio % dem#s derechos reales se pueden adquirir por prescripcin pero no ha% esta figura para los derechos personales. 0.- .rescri.ci+n e1tinti/a: las acciones reales se e)tinguen por prescripcin a los 0 (muebles) o 6- a7os (inmuebles) mientras que la personales prescriben a los ,2 a7os. 2.- la acciones reales % personales se rigen por distintas normas en cuanto a la co(.etencia para conocer de ellas. I3S AD RE45 DERECHOS REALES IN 6ACIENDO Y O7LI8ACIONES PROPTER RE4 Son figuras intermedias entre derechos reales % personales. I!s ad re(. derecho in itinere o vocacin de derecho real. consiste en el paso intermedio de un derecho de cr"dito que va a convertirse en un derecho real. Es un derecho real en formacin. 8iene lugar este tipo de derecho cuando se e)ige una inscripcin en el registro % no puede ser practicada por cualquier motivo. El ejemplo m#s t'pico es el de una compraventa en documento privado, el comprador tiene un ius ad rem sobre la cosa comprada, todav'a no ha habido entrega sino que slo e)iste el t'tulo que es el documento privado. 5ompraventa de pisos en construccin, aqu' los compradores no son propietarios todav'a. 9or ej, en un doble venta (,346) prevalecer# trat#ndose de bienes muebles el que ,: posea de ;< % si se trata de inmuebles prevalecer# el ,: que ha%a inscrito, en su defecto, el ,: que posea de ;< %, en su defecto el del t'tulo m#s antiguo. =tro ejemplo de ius ad rem es el art 3/ ($! anotaciones preventivas en el &9! son asientos que tienden a convertirse en inscripcin. Derec9os rea es in $aciendo. son aquellos supuestos en que el sujeto pasivo de un derecho real est# obligado a llevar a cabo una determinada prestacin en beneficio del que sea titular del derecho real. Ejemplo. art. )%%. servidumbres positivas que obligan al due7o a hacer algo por s' mismo o a dejar hacer. $a% , por tanto, determinadas obligaciones de hacer que son accesorias de un derecho real. Ej. obligacin del titular del fundo sirviente de mantener e)pedito el camino en una servidumbre de paso. O& i:aciones .ro.ter re(.- son obligaciones accesorias que incumben al titular de un derecho real sobre una cosa (realizar una prestacin positiva). Si cambia el titular del derecho real cambia el obligado. Son obligaciones unidas a la cosa (ambulatorias), es decir, la condicin de deudor va unida a la titularidad del derecho real. Ej. obligacin de pagar los gastos de comunidad que incumbe a quien es propietario. =tro ej, son los arts 6.1 % 61-! edificios ruinosos % #rboles que amenazan caerse. Ej, los gastos de una pared medianera. (a accin para e)igir el cumplimiento de estas obligaciones es siempre personal. >o son obligaciones propter rem los supuestos

de responsabilidad del propietario previstos en los arts ,1-0 ,1-. 55 (no se transmiten con la cosa). CLASES DE DERECHOS REALES Pro.iedad como derecho real m#s pleno puesto que permite obtener todas las utilidades o ventajas de las cosas. El primer derecho que se ha de inscribir en el &9 a efectos de publicidad es la propiedad. <rente a "l est#n los derechos reales limitados (iura in re aliena) dentro de los cuales se distinguen! Derec9os rea es de :oce.- atribu%en una facultad variada sobre una cosa, se caracterizan por el contenido posesorio! goce, uso % disfrute total o parcial de un bien ajeno! usufructo, uso, habitacin, censo, servidumbre % superficie. El origen de los derechos reales puede estar en la le% o en la voluntad de las partes % cuando estos derechos reales de goce se e)tingan pasan al propietario en virtud del principio de la elasticidad del dominio (consolidacin, el propietario recupera la plenitud de sus facultades dominicales). Se pueden adquirir por usucapin. Derec9os rea es de :aranta. tambi"n denominados derechos de realizacin del valor. hipoteca, prenda % anticresis (art. ,.., ,..0). (a hipoteca recae sobre inmuebles % la prenda sobre muebles (tambi"n se admite la hipoteca mobiliaria % prenda sin desplazamiento de la posesin). En la hipoteca no e)iste desplazamiento posesorio (recae sobre inmuebles dif'cilmente sustra'bles a la accin del acreedor, adem#s ha de estar necesariamente inscrita), s' en la prenda. (a hipoteca requiere forma ad solemnitatem, ad substantiam o como requisito sin qua non para su e)istencia (art. ,.42). Se e)ige, pues, otorgamiento de escritura p+blica e inscripcin en el &egistro de la 9ropiedad. 9ara la prenda es suficiente que conste en escritura p+blica la certeza de la fecha en que se ha constituido para que surta efectos frente a 6:. En la anticresis (derecho a cobrarse con los frutos) se permite el acceso al &egistro de la 9ropiedad por v'a del art. /,0 &$ (art. ,.02). (as afecciones reales son establecidas directamente por la le% % sujetan un inmueble a la responsabilidad por incumplimiento de una concreta obligacin. Derec9os rea es de ad*!isici+n .re$erente . tanteo, retracto % opcin. Son derechos que permiten adquirir con preferencia respecto al resto. Ej, arrendatario respecto de la vivienda que tiene arrendada, entre colindantes, entre coherederos,... El tanteo % el retracto tienen un origen legal aunque tambi"n e)iste el retracto convencional. (a opcin tiene un origen convencional o voluntario % slo es oponible erga omnes cuando se ha inscrito en el &9 (art. ,3 &$). Son tipos dudosos de derechos reales por no otorgar un poder directo e inmediato sobre la cosa hasta que se procede a la transmisin de la misma. (a ordenacin de los derechos reales limitados! no puede haber a la vez diferentes derechos de propiedad sobre una misma cosa. S' es posible que un mismo derecho de propiedad pertenezca a varios. En caso de concurrir varios derechos reales limitados sobre una cosa es necesario establecer un orden de prelacin entre ellos. >ormalmente se atiende al criterio temporal !?prior tempore, potior iure?. Esto se refleja en el &9 atendiendo al momento de su inscripcin (no al de su constitucin) % creando un rango registral protegido con principios como los de tracto sucesivo o de cierre registral. TIPOS D3DOSOS DE DERECHOS REALES >os referimos a figuras que se duda acerca de su naturaleza real. Arrenda(iento. es un t'pico derecho personal, de cr"dito o de obligacin. >o es un derecho real porque el arrendatario no tiene un derecho con eficacia erga

omnes. $a% un principio que dice @venta quita renta? (si el propietario vende la finca que tiene arrendada, esa venta e)tingue el arrendamiento salvo que estuviera inscrito. Art. ,24,. el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo al verificarse la venta salvo pacto en contrario % lo dispuesto en la ($). 9or otro lado, el arrendatario s' tiene un poder directo e inmediato sobre la cosa mientras dura el contrato % adem#s el arrendamiento tiene acceso al &egistro de la 9ropiedad (art. ,/.-./). (a disposicin adicional /B de la (AC modifica el art. /.2 de la ($ % se7ala que son inscribibles todos los arrendamientos, no slo los de una duracin superior a 0 a7os. 8ambi"n son inscribibles los subarriendos, cesiones % subrogaciones (art. 64 (AC). <rente a la regla del art. ,24, 55, la (AC establece un sistema de proteccin del arrendatario en los cinco primeros a7os de duracin del contrato, a partir de los 2 a7os entra en juego la publicidad del &egistro (art. ,3 (AC /.2 ($)! si el arrendamiento estaba inscrito no e)iste la condicin de 6: hipotecario. El arrendamiento en determinadas circunstancias es oponible a 6: porque lo dice la le% o porque entra en juego el &egistro de la 9ropiedad. 8ambi"n por le% se admite la subrogacin en el arriendo del cn%uge o pareja de hecho del arrendatario (con independencia de su orientacin se)ual), notific#ndoselo al arrendador. =tra figura dudosa es el derecho de retenci+n. facultad de retener la cosa en determinadas situaciones contractuales para que le sean pagados unos gastos. 9odr'a ser un derecho real porque es oponible erga omnes, sin embargo, le faltan algunas notas definitorias de los derechos reales como es el ius distrahendi (no est# autorizado para enajenar la cosa para poder cobrarse). Ej. mandatario (art. ,46-) % depositario (art. ,4.-). 9ara la ma%or'a de la DB no es un derecho real porque no ha% poder sobre la cosa. (a o.ci+n de co(.ra es la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato de opcin pagando el precio pactado con el concedente. >o otorga un poder directo e inmediato sobre la cosa. >o puede hacerse efectiva frente a un tercer adquirente de la cosa. En todo caso, dar# lugar a la responsabilidad del concedente de la opcin por incumplimiento de contrato. El art. ,3 &$ establece que el contrato de opcin de compra de bienes inmuebles es inscribible en el &egistro de la 9ropiedad si e)iste convenio e)preso entre las partes, si ha% precio estipulado para la adquisicin de la finca o el que se hubiera convenido para conceder la opcin % e)ista plazo para ejercitar la opcin que no e)ceder# de cuatro a7os. Esta inscripcin es oponible frente a terceros adquirentes del inmueble. >o es un derecho real porque no otorga un poder directo e inmediato sobre la cosa (es una mera facultad de adquirir). En esta figura se inclu%e el leasing o arrendamiento con opcin de compra. En cuanto al tanteo % al retracto predomina la posicin de que son derechos reales pero son diferentes a los de goce o garant'a % son oponibles frente a 6:, son derechos reales de adquisicin preferente que se podr#n ejercitar cuando se transmita la cosa a un 6:, antes de la enajenacin (tanteo) o despu"s de la misma (retracto). LA A3TONO4;A DE LA <OL3NTAD: LI7ERTAD PARA CREAR N3E<OS TIPOS DE DERECHOS REALES (a D= de n!(er!s c a!s!s entiende que los particulares no pueden crear nuevos derechos reales porque esto afectar'a al orden p+blico % a la seguridad jur'dica. 9ara estos autores lo +nico que admite la le% es el juego de la autonom'a de la voluntad para configurar el contenido de los derechos reales tipificados. (a cr'tica a esta postura es que con ella se podr'a producir el anquilosamiento del tr#fico jur'dico.

En la pr#ctica se crearon nuevos derechos reales por v'a reglamentaria, pero la sala 6B del 8S en base al principio de reserva de le% (art 66 5E) % al de jerarqu'a normativa declar la nulidad de los preceptos del &$ que regulaban nuevos tipos de derechos reales, puesto que no se admiten los reglamentos independientes sino que el &$ ha de desarrollar lo previsto en la le%. (a DD&> se muestra favorable a la doctrina del numerus apertus siendo estrictos en cuanto a su inscripcin (para ser oponibles erga omnes). Es decir, se admiten otros derechos reales distintos a los legales sobretodo si se debe a necesidades impuestas por el urbanismo o nuevas necesidades econmicas (ej, multipropiedad). Son requisitos e)igidos para la constitucin de un derecho real at'pico! >o se puede crear un derecho real para infringir una norma, es decir, han de respetarse los criterios de orden p+blico. (os derechos reales at'picos no pueden suponer la amortizacin de la propiedad, es decir, su paso a manos muertas (e)tincin del derecho de propiedad sin vocacin de continuidad en nuevos titulares) $an de respetar los requisitos de forma % fondo e)igidos por la le% para los derechos reales t'picos de su naturaleza (art ,/.- en lo referente a la forma). (a creacin ha de responder a un inter"s leg'timo digno de tutela jur'dica. 5aracterizacin como derecho real! la DD&> ha venido se7alando que ese inter"s leg'timo digno de proteccin puede alcanzarse creando un derecho real at'pico o haciendo uso de relaciones jur'dicas obligatorias. Ej, multipropiedad o derecho de aprovechamiento por turnos! su funcin socioeconmica se puede obtener como derecho real o como un derecho de arrendamiento. (a le% espa7ola de ,11. de transposicin de la Directiva lo configura como un derecho real sobre un bien ajeno. Actualmente esto no es un ejemplo de numerus apertus puesto que %a aparece regulado en nuestra legislacin. 9or tanto, en nuestro ordenamiento la E9 de la DD&> entiende que si se permite la inscripcin se reconoce un numerus apertus. El 8S admite que se pueda crear derechos reales nuevos aunque es dif'cil crear un derecho real totalmente nuevo, lo que suele suceder es que se crean derechos reales tomando rasgos de los distintos derechos reales %a e)istentes. En algunos casos se ha admitido que acceda al &egistro un derecho real que tenga efectos reales pero que no sea un derecho real nominado o t'pico sino que lo han creado las partes seg+n sus necesidades, ej, leasing inmobiliario.

#:LA POSESI>N
LA POSESI>N EN EL CC (a posesin es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho. Se define en sentido t"cnico como un poder de hecho sobre la cosa con independencia de la titularidad e)istente sobre esa cosa. 8ienen posesin % gozan de proteccin los que poseen en concepto de due7o % distinto del de due7o incluidos los meros detentadores. >ormalmente el que posee adem#s es propietario. (a posesin es una situacin de hecho que es tutelada por el ordenamiento jur'dico de forma provisional o limitada. Esto lo e)plican dos autores que se contraponen! para Savign% la proteccin de la posesin se fundamenta en la proteccin de la paz social vinculada con la propiedad u otros derechos reales. 9ara *hering la proteccin de la posesin se basa en la proteccin de la propiedad puesto que quien se comporta como propietario o titular de un derecho real tambi"n tiene la posesin. (a posesin es un hecho jur'dico al que el ordenamiento atribu%e consecuencias jur'dicas. Es un hecho del que se derivan derechos. 8ambi"n es un derecho real peculiar %a que es claudicante (d"bil)! slo da derecho a seguir teniendo la cosa. Se puede proteger a trav"s de la accin del art 3, ($ (que protege al titular de un derecho real inscrito) o del juicio verbal del art /2- (E5. (a posesin es un hecho! ius possessionis % es un derecho! ius possidendi. Del derecho romano deriva la clasificacin recogida en el 36- 55! posesin natural (tenencia de la cosa) % posesin civil (tenencia de la cosa F intencin de tenerla como su%a). (a influencia del derecho germnico se intu%e en arts como el 33. seg+n el cual quien posea en concepto de due7o tiene a su favor la presuncin de que posee con justo t'tulo, el art 303 que establece que la posesin de bienes muebles de buena fe equivale a t'tulo, el art 6. ($ que recoge la funcin legitimadora de la posesin... En el derecho cannico se defiende la proteccin de cualquier tipo de posesin. En esta l'nea el art 330 establece que todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesinG % si fuere inquietado en ella, deber# ser amparado o restituido en dicha posesin por los medios que las le%es de procedimiento establecen. $a% que distinguir el juicio posesorio que protege toda clase de posesin contra la perturbacin % el despojo % el juicio petitorio (ej, reivindicatoria). (a sentencia dictada en un juicio posesorio no produce e)cepcin de cosa juzgada % se puede replantear el asunto en el juicio declarativo que corresponda. CONCEPTO DE LA POSESI>N (a posesin consiste en un poder de hecho sobre una cosa, que no requiere su ejercicio actual. Este poder con la cosa ha de tener cierta estabilidad % se compone de un elemento intencional (animus) % un elemento objetivo o corporal (corpus). El elemento intencional admite gradaciones! se puede poseer como propietario, como titular de un derecho real limitado sobre la cosa (usufructo) o en virtud de una relacin personal (arrendamiento). 9ara Savign% ha de e)istir corpus % animus pues si falta este +ltimo, no habr# posesin sino mera detentacin (teor'a subjetiva). *hering distingue ambos elementos. El animus se deduce de la actividad posesoria que se ejerce sobre la cosa (teor'a objetiva)

S3?ETOS DE LA POSESI>N 9ara ser poseedor de hecho ha% que tener capacidad de querer % entender. 9ueden ser personas f'sicas o jur'dicas (art 6. 55! las personas jur'dicas actuar#n a trav"s de sus representantes). 8ambi"n pueden poseer los menores e incapaces a trav"s de sus representantes legales (art 336). Art 36,! la posesin se ejerce por la persona que posee la cosa u otra en su nombre. $a% que distinguir entre representante (es el autorizado para poseer la cosa) % servidor de la posesin (realiza actos materiales sobre la cosa % depende del poseedor con el que mantiene una relacin de subordinacin). El sujeto de la posesin puede ser plural (ej, en comunidad de bienes)! art 332! la posesin no puede reconocerse en dos personalidades distintas fuera de los casos de indivisin. Se refiere a la posesin inmediata puesto que la mediata es graduable. O7?ETO DE LA POSESI>N 9ueden ser objeto de posesin todas las cosas corporales susceptibles de estar sujetas a la voluntad del hombre (de apropiacin) % que est"n en el comercio de los hombres. (a posesin puede recaer sobre cosas % sobre derechos (art 364). (os derechos que se pueden poseer son aquellos que atribu%en un poder sobre una cosa, duradero % estable, %a sean reales o personales. >o son susceptibles de posesin los derechos reales de garant'a o los de adquisicin preferente. &especto a las servidumbres no continuas o no aparentes es discutible que puedan ser objeto de posesin CLASES DE POSESI>N ,. .osesi+n nat!ra , .osesi+n ci/i ! 36-! la posesin natural ser'a la mera tenencia de la cosa o disfrute de un derecho por una persona. Si a "ste se une la intencin de tener la cosa o derecho como su%os estamos ante posesin civil. (a posesin civil significa poseer la cosa en concepto de due7o o titular de un derecho distinto (animus). En la posesin natural no e)iste elemento intencional porque la intencin es la de poseer la cosa o el derecho reconociendo en otra persona la propiedad de la misma o la titularidad del derecho (es poseer en concepto distinto del de due7o o titular). El animus podr# deducirse del t'tulo por el que se adquiere la posesin (ej, posee como due7o el que ha comprado la cosa), aunque cbe la posibilidad de que el poseedor cambie por su voluntad el t'tulo por el cual posee o que no tenga t'tulo pero se comporte como due7o. En nuestro derecho, tanto la posesin de cosas como la de derechos, en concepto de due7o o de otro distinto es verdadera posesin protegida con acciones posesorias. /. .osesi+n en conce.to de d!e@o , .osesi+n en conce.to distinto de de d!e@o: art 36/! la posesin en los bienes % derechos puede tenerse en uno de estos dos conceptos! o en el de due7o (posesin civil) o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona (posesin natural), (ej. usufructuario que en cuanto titular de un derecho de usufructo se puede decir que posee como due7o de un derecho. El usufructuario estar'a pose%endo como due7o del derecho pero no como due7o de la cosa, es decir, es un poseedor civil de su derecho de usufructo pero poseedor en nombre ajeno de la cosa, %a que reconoce el dominio en otra persona). Esta posesin no tiene nada que ver con la buena o mala fe del poseedor.

Art 33.! el poseedor en concepto de due7o tiene a su favor la presuncin de que posee con justo t'tulo % no se le puede obligar a e)hibirlo. Slo la posesin de la cosa en concepto de due7o o titular de un derecho real limitado permite adquirir el dominio o ese derecho real limitado por usucapin (364). (a usucapin requiere una posesin pac'fica, p+blica, continua e ininterrumpida % en concepto de due7o. 9ara determinar el concepto en el que se posee ha% que atender a la voluntad del poseedor en el momento de adquirir la posesin (esto se deduce del comportamiento que este sujeto e)teriorice). 5uando se adquiere la posesin sin intervenir la voluntad del poseedor, su voluntad tampoco influ%e en la calificacin de la posesin, ej, el heredero adquiere la posesin del causante en el mismo concepto en que "ste la ten'a. As' distinguimos posesin originaria (ej,usucapin) % derivativa (sucesin mortis causa). *nterversin de la posesin! es el cambio en el concepto posesorio. (a le% presume que la posesin se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquiri % no basta el mero cambio de intencin en el poseedor para modificar este concepto (360). 9ara que la posesin se transforme es necesario que tambi"n se transforme el t'tulo o causa de adquisicin de la posesin, ej, traditio brevi manu (poseer en concepto distinto de due7o % convertirse en poseedor en concepto de due7o! arrendatario que adquiere el dominio de esa cosa) o el constituto posesorio (poseer en concepto de due7o % convertirse en poseedor en concepto distinto del de due7o! propietario que vende el bien % se reserva el arrendamiento). En estos dos casos, no ha% entrega material (,30/) de la cosa sino que "sta se produce por el acuerdo entre las partes. (a interversin para ser eficaz ha de ser probada. 6. .osesi+n (ediata e in(ediata ! art 36,! la posesin se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene % los disfruta (posesin inmediata) o por otra en su nombre (posesin mediata). (a persona a trav"s de la cual se posee es el mediador posesorio (no se refiere a la representacin). Ej, propietario cede la cosa en usufructo % "ste la arrienda. Son poseedores mediatos el propietario % el usufructuario. Es poseedor inmediato el arrendatario. Son mediadores posesorios el usufructuario respecto del propietario % el arrendatario respecto del usufructuario. 9or tanto, la posesin mediata admite gradaciones (concurrencia de posesiones de distinto grado sobre una misma cosa), no as' la inmediata. El poseedor mediato tiene un poder de hecho actual sobre la cosa pero lo ejerce por medio de otro (mediador posesorio). (a posesin mediata presupone una relacin entre el poseedor mediato % el mediador posesorio. (a posesin del mediador nunca puede ser en concepto de due7o. El poseedor inmediato es el que tiene una relacin directa con la cosa. 3. .osesi+n en no(&re .ro.io , en no(&re a"eno ! art 36,! la posesin se ejerce por la misma persona que tiene la cosa o el derecho o por otra en su nombre. Art 361! @puede adquirirse la posesin por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario % por un 6: sin mandato algunoG pero en este +ltimo caso, no se entender# adquirida la posesin hasta que la persona en cu%o nombre se ha%a verificado el acto posesorio lo ratifique?. El art 36, consagra la figura del servidor de la posesin! aquel que se halla en una relacin de subordinacin o dependencia respecto del poseedor porque posee en provecho e)clusivo del poseedor % ajust#ndose a las instrucciones de "ste (ej, trabajador que posee los +tiles de trabajo). El servidor de la posesin ejerce la posesin en nombre de otro, que la tiene. Se distingue del representante porque en el caso del servidor de la posesin la relacin que le vincula con el poseedor es personal, %a que ha% un deber de obediencia a las instrucciones.

El art 336 regula la posesin de los menores e incapaces a trav"s de sus representantes legales. 2. .osesi+n "!sta e in"!sta ! es justa la posesin conforme a derecho (la que se basa en un derecho a poseer, ej, propietario.) Aqu' coinciden el hecho % el derecho (ius possesionis F ius possidendi). Es injusta la posesin contraria a derecho (ej, ladrn, slo tiene el ius possessionis) 0. .osesi+n de &!ena $e , de (a a $e ! poseedor de buena fe es el que ignora que su posesin es injusta % lesiona un derecho ajeno. 9oseedor de mala fe es el que sabe que no tiene derecho a poseer. (a buena fe se define en el art 366 55 como la ignorancia del poseedor de que en su t'tulo o modo de adquirir e)ista un vicio que lo invalide % en el art ,12- como la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era due7o de ella % pod'a transmitir su dominio ("ste +ltimo es aplicable a la usucapin). (a posesin de ;< recae sobre un t'tulo por el que se adquiere el derecho a poseer la cosa en ese concepto. (a creencia o ignorancia ha de ser e)cusable. (a ;< se requiere en el momento de adquirir la posesin (;< inicial). Seg+n el art 363 la ;< se presume % al que afirma la mala fe le corresponde la prueba. Del art 362 deducimos que la mala fe sobrevenida perjudica al poseedor si e)isten actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente, por tanto, ha de e)istir ;< durante todo el tiempo que dura la posesin. Esta distincin entre buena % mala fe es relevante en cuanto a la usucapin, la liquidacin del estado posesorio % la aplicacin del art 303 55 en las adquisiciones a non domino. 4. .osesi+n /iciosa , no /iciosa! es viciosa la posesin adquirida ilegalmente sin o contra la voluntad del anterior poseedor (a trav"s de despojo! violento o clandestino) % es no viciosa la que se adquiere respetando los principios de orden % de paz que informan todo el r"gimen posesorio. El art 33, establece que en ning+n caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras e)ista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con accin o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor se resista a la entrega, deber# solicitar el au)ilio de la autoridad competente. El art 333 dispone que los actos ejecutados clandestinamente % sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesin. (os actos posesorios fundados en ella no modifican la condicin de poseedor salvo el caso del art 30-.3 55. El despojante adquiere la posesin como hecho % queda protegido contra todos menos contra el despojado. El despojado dispone de un a7o para recuperar su posesin a trav"s de las acciones sumarias de proteccin de la posesin. A partir del a7o pierde su derecho a poseer % la posesin del despojante se purifica (art 30-.3! la posesin se pierde por la posesin de otro que hubiere durado m#s de un a7o, a+n contra la voluntad del anterior poseedor). (a posesin viciosa no vale para la usucapin ordinaria puesto que "sta requiere una posesin p+blica % pac'fica (art ,13,). Seg+n el art ,13/, no aprovechan para la usucapin los actos posesorios ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del due7o. Aunque s' aprovecha para la prescripcin e)traordinaria. (a posesin viciosa se transmite con este car#cter al heredero que al adquirir la posesin conociese el vicio de que adolec'a. .. .recario! es el uso o disfrute de una finca sin mediar renta o merced ni otra razn que la mera liberalidad del poseedor real. (a posesin del precarista es una posesin sin t'tulo que se basa en la tolerancia del poseedor superior. Actos meramente tolerados (art 333) son los que otro realiza, no en concepto de titular de un derecho sino por pura tolerancia del poseedor. Estos actos no afectan a la posesin

del que los tolera, que podr# hacerlos cesar en cualquier momento % tampoco valen para usucapir (art ,13/). El precario puede surgir de un contrato de precario, por la ocupacin de la finca con la tolerancia o condescendencia t#cita del poseedor o cuando se transforma una posesin e)istente en la que se ha e)tinguido el t'tulo en posesin precaria (interversin de la posesin). (a accin de desahucio es una accin judicial de que dispone el poseedor real de la finca a t'tulo de due7o o titular de un derecho real para recuperar la posesin cuando el precarista no la devuelve. 1. co.osesi+n! sobre un mismo objeto pueden concurrir posesiones de distinto grado. (a de grado m#s alto es la que se tiene en concepto de due7o. Sobre un mismo objeto no pueden e)istir dos o m#s posesiones e)clusivas del mismo grado %a que se e)cluir'an mutuamente, e)cepto que una fuera corporal (despojante) % otra incorporal (despojado). Sobre un mismo objeto son posibles varias posesiones del mismo grado que se limitan mutuamente. El art 332 dispone que la posesin como hecho no puede reconocerse en dos personalidades distintas e)cepto en los casos de indivisin. Si surgiere contienda sobre la posesin ser# preferido el poseedor actual, si fueren varios ser# preferido el m#s antiguo % si las fecha de posesin fueren las mismas ser# preferido el que presente t'tulo. Si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituir# la cosa en depsito o guarda judicial ... Si ha% coposesin ha% distintas formas de organizarse! . coposesin ordinaria, romana o por cuotas! cada coposeedor tiene un poder de hecho limitado e independiente que ejerce en proporcin a su cuota. . coposesin en mano com+n! el poder de hecho lo tienen todos conjuntamente. Art 32-! si la cosa pose'da en com+n acabara dividi"ndose, se presumir# a todos los efectos que cada uno de los poseedores ha pose'do con car#cter e)clusivo la parte de la cosa que le correspondiere al dividirla, durante todo el tiempo que dur la indivisin (esto es importante a efectos de usucapin). ,-. .osesi+n ci/i si(a: art 33-! es la posesin que tiene el heredero sobre los bienes hereditarios desde el momento de la aceptacin de la herencia (posesin como derecho). ADA3ISICI>N Y PRDIDA DE LA POSESI>N El art 0-1 regula la adquisicin de la propiedad % el art 36. regula la adquisicin de la posesin % dispone! la posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho pose'do o por el hecho de estar sujetos a la accin de nuestra voluntad o por los actos propios o formalidades legales establecidos para adquirir tal derecho. Se adquiere la posesin cuando se obtiene un poder de hecho estable sobre la cosa. Es necesario que concurran el corpus % el animus. 9ero basta con tener capacidad natural de querer (art 336! los menores e incapaces pueden adquirir la posesin). (a capacidad de obrar se requiere para usar o ejercitar los derechos que nazcan de la posesin. 9odr'a adquirirse la posesin sin que el adquirente conozca que la cosa ha entrado bajo su poder (ej, pescador respecto del pez que ha ca'do en la red) Adquisicin originaria! se da cuando no media una relacin previa entre el adquirente % el anterior poseedor. Si la posesin la tuviera otro, para que la adquisicin fuera originaria ha de hacerse sin o contra su voluntad. (a posesin sobre las cosas muebles se entiende adquirida cuando son aprehendidas u ocupadas materialmente o cuando quedan sujetas a la voluntad del adquirente aunque no ha%a aprehensin (ej, el due7o de la finca respecto de los frutos que caen del #rbol)G sobre

los inmuebles se adquiere estableci"ndose en ellos o realizando actos que denoten la intencin de ejercer un se7or'o estable (sembrar la finca)G la posesin de los derechos se adquiere cuando se ejercitan de hecho las facultades que contiene ese derecho. Adquisicin derivativa! cuando se obtiene del anterior poseedor con su consentimiento o por ministerio de la le% (e)iste una sucesin jur'dica en la posesin). Esta transmisin puede tener lugar! . por medio de la tradicin o actos equivalentes a ella. . por ministerio de la le% (en la sucesin universal mortis causa). (a posesin como hecho del adquirente es independiente de la del transmitente, al igual que la buena o mala fe. Sin embargo, la posesin como derecho depende de la posesin del transmitente. En la posesin adquirida del anterior poseedor, el adquirente podr# disfrutar de las acciones posesorias que ten'a el transmitente % tambi"n se dar# la suma de posesiones. ,. tradici+n! . rea ! entrega material de la cosa por acuerdo entre transmitente % adquirente. Es un acto material que requiere capacidad natural de entender % querer transmitir % recibir el poder de hecho sobre la cosa (de no haberla estar'amos en una adquisicin originaria). Es un acto material (no un negocio jur'dico) que no requiere una declaracin de voluntad dirigida a producir determinados efectos jur'dicos. . $in:ida! . entrega de las llaves (art ,306! tradicin simblica). . acuerdo entre las partes sin necesidad de entrega material. Esto se da en la traditio brevi manu (poseedor en concepto distinto del de due7o pasa a poseer en concepto de due7o), en el constituto posesorio (poseedor en concepto de due7o que se convierte en poseedor a t'tulo distinto, es decir, el transmitente, poseedor inmediato, se convierte en mediador posesorio del adquirente), traditio longa manu (se7alar el objeto). (a tradicin consensual tambi"n se produce por acuerdo de las partes cuando la posesin no pueda transmitirse en ese momento respecto de las cosas muebles (art. ,306) . tradicin instrumental! otorgamiento de escritura pblica si no se deduce lo contrario (,30/./). . tradicin documental! entrega de los t'tulos de pertenencia de un derecho (,303). En cualquiera de los supuestos, el transmitente poseer# en precario (cabe contra "l la accin de desahucio) hasta que el adquirente obtenga la posesin efectiva de la cosa. Hste podr# ejercitar las acciones posesorias de retener % recobrar si prueba la posesin de hecho de su causante. Si es de buena fe, tendr# derecho a los frutos percibidos desde la tradicin fingida salvo que la cosa ha%a pasado a poder de un 6: ;<. /. ad*!isici+n .or (inisterio de a e,! el heredero, que haga adicin de la herencia, adquiere por ministerio de la le%, sin necesidad de ning+n acto material, la posesin que ten'a su causante desde el momento de la muerte de "ste (art 33-). Si repudia la herencia se entiende que nunca pose%. (o que adquiere el heredero es el ius possidendi (derecho de posesin) % adquiere la posesin en el mismo concepto que ten'a el causante aunque la mala fe (o posesin viciosa) del causante no perjudica al heredero si desconoc'a los vicios que afectaban a la posesin, es decir, se computar#n los efectos de la ;< desde la muerte del causante. El heredero dispone del interdicto (accin posesoria) de adquirir para conseguir la posesin efectiva de la cosa (podr# plantear tambi"n la accin de desahucio). Aunque tambi"n puede utilizar la accin posesoria de retener % de recobrar contra las perturbaciones o despojos que se produzcan aunque todav'a no tenga la posesin como hecho.

6. (a ad"!dicaci+n "!dicia de &ienes: como consecuencia de un procedimiento ejecutivo de embargo de bienes tambi"n es un modo de adquirir la posesin que faculta al adjudicatario para ejercitar la accin de desahucio frente al deudor embargado. Iediante un juicio verbal puede pretenderse que el tribunal ponga en posesin de los bienes a quien los ha adquirido por herencia si nadie los estuviere pose%endo a t'tulo de due7o o usufructuario. 5uando se pretenda reclamar la posesin judicial de una finca que no se ha%a adquirido por t'tulo hereditario, proceder# el e)pediente de jurisdiccin voluntaria de adquisicin de la posesin regulado en los arts /-20 ss (E5! el solicitante debe acompa7ar t'tulo en el que funde su pretensin, inscrito en el &9 % una certificacin del encargado del &9 que acredite que en esa fecha el solicitante pose'a la cosa con ese car#cter. Si hubiera oposicin en el e)pediente, se convertir# en contencioso, debiendo tramitarse por un juicio ordinario. 9or +ltimo, tambi"n puede ponerse en posesin de la cosa al que ha%a vencido un pleito que le d" derecho a entrega (4-, ss (E5). Ad*!isici+n .or (edio de re.resentante ! la posesin se puede adquirir directamente o a trav"s de representante (persona que act+a en sustitucin del adquirente). Esta adquisicin presupone una relacin entre las partes que puede ser de representacin legal (ej, patria potestad), de representacin voluntaria (mandato con o sin representacin) o de gestin de negocios sin mandato. &equisitos! . que el representante adquiera el poder de hecho sobre la cosa. . con la intencin de adquirirlo para su representado. . que el representado tenga intencin de adquirir la posesin, salvo en el caso de la representacin legal. En otro caso, si falta esta intencin, todav'a podr# adquirir la posesin siempre que ratifique el acto adquisitivo del representante (ej, gestor sin mandato) pero se entiende adquirida por el representado en el momento en que ratifique el acto (no produce efectos retroactivos). 5apacidad! se requiere capacidad natural de querer tanto en el representado como en el representante. Si hubo contrato entre las partes, ha% que distinguir! en el mandato sin representacin (representacin indirecta) han de tener capacidad tanto el representante como el representado. En el mandato con representacin, la capacidad se requiere en el representado. (a ;< o I< en el momento de adquirir se apreciar# en el representado cuando la representacin es voluntaria % en el representante cuando es legal. Seg+n el art 336, los menores e incapacitados necesitan de la asistencia de sus representantes leg'timos para usar de los derechos que de la posesin nazcan a su favor. PRDIDA DE LA POSESI>N Se da cuando se pierde total % definitivamente el poder de hecho sobre la cosa. El no ejercicio transitorio del poder de hecho no implica p"rdida de la posesin. Art 30,! la posesin de la cosa mueble no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor aunque "ste ignore accidentalmente su paradero. Art 302! tampoco se pierde la posesin de los animales amansados % de los mansos o dom"sticos cuando se alejan si tiene costumbre de volver a la casa del poseedor. (a p"rdida puede ser! . Jo !ntaria ! son actos materiales (no negocios jur'dicos) que requieren capacidad natural de entender % querer. . por acto unilateral del poseedor! abandono! 30-.,! no se ejercita un se7or'o sobre la cosa ni se tiene voluntad de ejercitarlo. <alta tanto el corpus como el

animus. A veces puede hacerse el abandono por una declaracin de voluntad! ej, repudiacin de una herencia o por cederla en virtud de un convenio (ej, tradicin consensual). El abandono no se presume % deber# probarse por el interesado. (a confesin del propio poseedor no ser# suficiente para probarlo, si perjudica a otros sujetos. . por cesin de la posesin hecha a otro a t'tulo oneroso o gratuito! 30-./ Entregar la posesin al servidor de la posesin no implica p"rdida. Esta cesin deriva de un previo t'tulo oneroso o gratuito, que ha de ser traslativo de propiedad, %a que, por ej, en el arrendamiento, el arrendador contin+a siendo poseedor (mediato). . *n/o !ntaria! . por destruccin o p"rdida total de la cosa, o por quedar "sta fuera del comercio (30-.6). . por la posesin de otro, a+n contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiese durado m#s de un a7o (30-.3). El despojo priva al despojado del poder de hecho que tiene sobre la cosa, pero no del derecho de posesin hasta que transcurra un a7o desde el despojo. 9or ello, durante ese a7o, el despojado tiene derecho a recuperar la posesin corporal tanto frente al despojante como frente a 6: a trav"s del la accin posesoria de recobrar. Si la posesin se recupera antes de que transcurra ese a7o, a los efectos de la prescripcin se entiende que no se ha interrumpido (300). (a p"rdida de la posesin tambi"n se puede llevar a cabo por abandono o cesin del representante. E6ECTOS DE LA POSESI>N El primer efecto es su proteccin jur'dica con independencia del tipo de posesin a trav"s de las distintas acciones posesorias (art 330). ,. !s!ca.i+n! para adquirir el dominio o la titularidad de un derecho real prescriptible basta con poseer durante un determinado per'odo de tiempo de forma continuada. En el cmputo del tiempo el poseedor actual puede completar su posesin con el tiempo que pose% su causante (art ,10-! suma de posesiones) para ello es necesario que ha%a adquirido la posesin (ius possessionis) derivativamente del poseedor anterior % que ambas posesiones sean +tiles para la prescripcin (en la ordinaria se requiere adem#s ;< % justo t'tulo. Art ,12/! es justo t'tulo el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cu%a prescripcin se trate). 5ausante de I< % poseedor actual ;< K usucapin ordinaria (sin suma de posesiones) o usucapin e)traordinaria (con suma de posesiones). 5ausante de ;< % poseedor actual de I< K usucapin e)traordinaria (con suma de posesiones). Se presume que el poseedor actual que puede probar que pose% en "poca anterior, ha pose'do sin interrupcin durante el tiempo intermedio (,10-./ % 321) salvo que se pruebe que hubo interrupcin natural (que otro pose% durante m#s de , a7o) o civil. El d'a de inicio del cmputo se tiene por entero pero el +ltimo ha de cumplirse en su totalidad (,10-.6). #.- Pres!nci+n de derec9o rea (funcin de legitimacin)! se presume iuris tantum que el que posee en concepto de due7o o titular de un derecho real realmente es due7o o titular % no se le puede obligar a e)hibir el justo t'tulo que se presume que tiene (33.). Esto vale a efectos de legitimacin pasiva % e)oneracin de la carga de la prueba %a que el que posee en concepto de due7o o titular est# amparado en su

posesin en tanto el demandante no consiga probar su derecho. El art 33. no rige en la prescripcin adquisitiva ordinaria, para la cual el justo t'tulo ha de ser probado (,123) En los bienes inmuebles, se presume que es titular el que tiene inscrito ese derecho en el &9 % no el que posee en contradiccin con la inscripcin. %.- Trans(isi+n de derec9o rea : teor'a del t'tulo % modo! la transmisin de la posesin acompa7ada de la voluntad de transmitente % adquirente de transmitir % recibir la propiedad conduce a la adquisicin de la propiedad o derecho de que se trate (tradicin real). Aunque a veces este efecto se produce sin necesidad de transmitir la posesin, ej, tradicin instrumental. Pres!nciones .osesorias! . art 331! se presume que el poseedor de una cos ra'z lo es tambi"n de los muebles % objetos que se hallen dentro de ella mientras no se pruebe lo contrario. . art 363! la ;< se presume siempre % al que afirma la mala fe de un poseedor le corresponde la prueba. Se una presuncin iuris tantum. (a prueba de la I< radicar# en que el poseedor conoc'a el vicio que invalida el t'tulo o modo por el que adquiere el derecho que le da la posesin de la cosa o, aunque inicialmente no lo conociera, puede probarse la I< sobrevenida si se acredita que e)isten actos que indican que el poseedor no ignora que posee indebidamente. . art 360! se presume que la posesin se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquiri mientras no se pruebe lo contrario. (a interversin de la posesin habr# que probarla por quien la alega. . art 33.! el poseedor en concepto de due7o tiene a su favor la presuncin legal de que posee con justo t'tulo % no se le puede obligar a e)hibirlo. Se entiende que el que ejerce el contenido de un derecho, tiene ese derecho que aparentemente ejercita. . art 321! el poseedor actual que demuestre su posesin en "poca anterior se presume que ha pose'do tambi"n durante el tiempo intermedio mientras no se pruebe lo contrario. . art 300! el que recupera conforme a derecho la posesin indebidamente perdida se entiende, para todos los efectos, que la ha disfrutado sin interrupcin. (a base en las dos anteriores presunciones es la posesin actual . art ,10-./! se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en "poca anterior, ha continuado si"ndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. . art 6. ($! se presume que quien tiene un derecho inscrito que conlleva posesin, realmente est# pose%endo. E6ECTOS DE LA POSESI>N DE 73ENA 6E 1.- Li*!idaci+n de estado .osesorio B.oseedor /encido en !n . eitoC: . 6R3TOS . .oseedor de &!ena $e (art 32,)! hace su%os los frutos percibidos mientras no se interrumpa legalmente la posesin (mediante citacin judicial o acto de conciliacin siempre que e)ista una sentencia condenatoria posterior). (os frutos naturales e industriales los adquiere desde que se alzan o separan % los civiles por d'as. &especto a los frutos pendientes tiene derecho a que se le abonen los gastos hechos en su produccin % a una parte de la cosecha proporcional al tiempo que pose% aunque el propietario podr# permitirle concluir el cultivo % recolectar estos frutos % si no aceptara el poseedor de buena fe, los perder'a sin derecho a indemnizacin. . .oseedor de (a a $e! tiene que restituir los frutos percibidos desde el inicio de su posesin % los que el poseedor leg'timo hubiera podido percibir (lucro cesante).

. 8ASTOS . .oseedor de &!ena $e (326)! tiene derecho al abono de los gastos +tiles % necesarios con derecho de retencin. &especto a los gastos +tiles o de mejora, podr# el demandante vencedor optar ente abonar los gastos realizados o el incremento de valor que la cosa sufri % slo tendr# que abonarlos si la mejora e)iste en el momento en que adquiere la cosa. (as mejoras que procedan de la naturaleza o del tiempo benefician al vencedor. &especto a los gastos de lujo, tiene el ius tollendi (derecho a separarlos sin afectar a la integridad de la cosa). . .oseedor de (a a $e! tiene derecho a los gastos necesarios % al ius tollendi respecto a los de lujo. . RESPONSA7ILIDAD POR DADOS O DETERIOROS . .oseedor de &!ena $e (324)! no responde salvo que se justifique su actuacin dolosa. Debe restituir aquello en los que se enriqueci por la p"rdida o deterioro (seguro, justiprecio,...) . .oseedor de (a a $e! responde del deterioro o p"rdida de la cosa incluso por fuerza ma%or si se hallaba en mora. $a de abonar el da7o emergente % el lucro cesante. #.- Prescri.ci+n ordinaria! la ;< es +til para la usucapin ordinaria! los plazos son m#s breves. ART '-' CC: LA POSESI>N DE 7IENES 43E7LES5 ADA3IRIDA DE 73ENA 65 EA3I<ALE A T;T3LO. 5uando hablamos de &ienes (!e& es no incluimos aquellos que sean inscribibles en el &egistro de ;ienes Iuebles creado por &D ,111 puesto que ostentan una publicidad que no permite proteger una adquisicin a non domino. (a &!ena $e es la creencia razonable % fundada en que el que transmiti la cosa era verdadero propietario. (a buena fe se presume siempre. El poseedor ha de haber adquirido a t'tulo oneroso. &especto de la e*!i/a encia de a .osesi+n a tt! o e)isten varias tesis! . romanista! @>emo dat quod non habet? (nadie puede transmitir m#s de lo que tiene). Se entiende que nadie puede adquirir directamente de un no propietario. En una transmisin a non domino, el adquirente de buena fe tiene una posesin que se convertir# en dominio por medio de la usucapin. 9or tanto, para adquirir la propiedad deber# poseer la cosa mueble de forma ininterrumpida % de buena fe durante un plazo de 6 a7os. El art 303 55 presume la e)istencia del justo t'tulo necesario en la usucapin ordinaria. Es una e)cepcin al art ,123 55 en materia de usucapin que dispone que el t'tulo debe probarse porque nunca se presume. El t'tulo a que se refiere el art 303 no transmite la propiedad sino que es un t'tulo apto para usucapir. . germanista! DeLere es una figura caracter'stica del derecho germ#nico. Es la apariencia de ejercicio de un derecho real, normalmente el derecho de propiedad. Significa que ese 6: de buena fe adquiere la propiedad de la cosa % se convierte en due7o de la cosa aunque el transmitente no sea el verdadero propietario. Ser'a un caso de adquisicin a non domino. En el derecho germ#nico slo se establece como e)cepcin los casos en los que la cosa mueble se hubiere perdido o el propietario hubiese sido privado ilegalmente de ella (robo o hurto), supuestos en los que no se produce la adquisicin a non domino % el verdadero propietario podr'a reivindicar la cosa. . 55 espa7ol! $o% nuestra jurisprudencia no tiene una posicin un#nime. *nicialmente la tendencia del 8S era m#s favorable a la tesis romanista, es decir, a la proteccin del anterior propietario. En los +ltimos tiempos ha cambiado la tendencia %, ho% por ho%, la jurisprudencia se muestra m#s cercana a la tesis germanista, es decir, a

la proteccin de ese 6: poseedor que adquiere de buena fe salvo en los supuestos de p"rdida o privacin ilegal de la cosa (robo, hurto, apropiacin indebida, estafa) en los que prevalecer'a el verdadero due7o. S!.!estos de rei/indica&i idad i(itada! si el poseedor de la cosa perdida o sustra'da la hubiera adquirido en venta p+blica, no podr# el propietario reivindicarla sin reembolsar el precio dado por ella. 9osteriormente, dispondr# de una accin de enriquecimiento sin causa contra el vendedor que realiz la indebida transmisin. Si el due7o de una cosa empe7ada en un Ionte de 9iedad quiere recuperarla habr# de abonar al establecimiento la cantidad del empe7o % los intereses vencidos. Rei/indicaci+n de cosas co(.radas en tiendas5 $erias5 &o sas , (ercados ! art 232 % .2 55o! la compra de mercader'as en almacenes o tiendas abiertas al p+blico causar# prescripcin de derecho a favor del comprador sin perjuicio de las acciones civiles o criminales del propietario contra el que vendi los objetos indebidamente. PROTECCI>N DE LA POSESI>N Seg+n el art 330 55, todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesin % si fuere inquietado en ella tendr# derecho a ser amparado o restituido en dicha posesin por los medios que las le%es de procedimiento establecen ((E5) % el art 33, establece que en ning+n caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras e)ista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con accin o derecho para privar a una persona de la tenencia de la cosa o del disfrute de un derecho deber# recabar au)ilio a la autoridad competente. El recurso procesal que e)iste para defender la posesin son los interdictos o acciones de tutela sumaria de la posesin con la nueva (E5 que se tramitan en juicio verbal (art /2-). 5on estas acciones no se discute el t'tulo sino el hecho de la posesin, sin perjuicio de acudir al juicio declarativo ordinario para resolver sobre el fondo del asunto. 9ara Savign% la proteccin posesoria es una consecuencia de la prohibicin de la violencia, para *hering, la posesin se protege como complemento necesario para la proteccin de la propiedad. (egitimacin activa! se le concede a todo poseedor, aunque sea clandestino o violento, tanto frente a 6: como frente al que sufri la violencia o clandestinidad, si en lugar de acudir a los medios judiciales para la proteccin de su situacin posesoria emplea v'a de hecho. 8ambi"n est# legitimado el heredero que sucede mortis causa en la posesin de su causante contra toda perturbacin o despojo que sufra antes de tener efectivamente en su poder los bienes. 8anto el poseedor mediato como el inmediato tienen legitimacin activa por ser considerado ambos como poseedores. (egitimacin pasiva! demandado ser# el autor de la perturbacin o despojo o quien dio las rdenes para ello. Se suele proteger al 6: de ;< (ej, el que adquiri del despojante sin conocer el vicio) aunque en las acciones posesorias no se discute el t'tulo por el cual se posee. . acci+n .osesoria de retener , reco&rar: el poseedor no puede emplear la fuerza para rechazar la perturbacin o recobrar la posesin. Cna e)cepcin a esto ser'a actuar dentro de los l'mites de la leg'tima defensa, aunque la DB % la E9 limitan el uso de la leg'tima defensa a la persona, no a los bienes. A la Administracin se le reconoce la facultad de recobrar por s' misma, sin necesidad de interdicto, la posesin de sus bienes en el plazo de un a7o desde el acto de la usurpacin, pasado este plazo deber# acudir a los tribunales ejercitando la accin correspondiente. (a accin posesoria de retener procede cuando el poseedor se vea perturbado en su posesin (art /2-., (E5)

% la de recobrar, cuando se vea despojado de la misma (art /2-.3). Perturbacin es toda alteracin de la posesin realizada por otro sin o contra la voluntad del poseedor, esto inclu%e todo acto que manifieste la intencin de inquietar o despojar al poseedor ("ste ha de tener fundados motivos). Despojo es la privacin de la posesin realizada por otro sin o contra la voluntad del poseedor. El autor de la perturbacin o despojo no es necesario que tenga conciencia de causar un da7o, bastar# con que objetivamente el poseedor ha%a sido perturbado o despojado. Si el que realiza la lesin est# autorizado por el ordenamiento jur'dico no e)istir# despojo ni perturbacin (ej, embargo judicial). El plazo para interponerlo es de un a7o de caducidad desde la perturbacin o despojo. Se aprecia de oficio por el juez. Este plazo no admite suspensin ni interrupcin. Este plazo coincide con el del art 30-.3 (p"rdida de la posesin incorporal por el despojado despu"s del a7o). (egitimacin activa! cualquier poseedor independientemente del tipo de posesin que tenga. El poseedor inmediato est# legitimado para ejercitarlo frente a 6: % frente al poseedor mediato causante de la lesin. El que lo ejercita ha de probar la lesin posesoria. En caso de coposesin, cada uno podr# ejercitar el interdicto frente a e)tra7os % frente al coposeedor que se e)tralimite. El heredero o el que ha adquirido la posesin a trav"s de tradicin fingida podr# ejercitar el interdicto contra perturbacinM despojo ocurridos despu"s de la transmisin pero antes de tener la posesin efectiva. >o est# legitimado el servidor de la posesin. (egitimacin pasiva! el ejecutor material del despojo o perturbacin o el que dio la orden. Si el conflicto surge entre poseedor mediato e inmediato, prevalecer# "ste +ltimo % respecto a terceros, si ambos plantean el interdicto se produce la acumulacin de acciones por econom'a procesal. En los bienes muebles la posibilidad de recobrar est# limitada por el art 303 55 (adquisiciones a non domino). Efectos! declarar el cese de los actos de perturbacin o reponer la situacin posesoria alterada sin perjuicio del derecho real definitivo sobre ese bien. 5abe reclamar da7os % perjuicios, las costas % los frutos. (a cuestin acerca de la e)istencia % titularidad del derecho ha de resolverse en el juicio declarativo correspondiente (juicio petitorio). (a sentencia dictada en el juicio posesorio no prejuzga sobre la cuestin de derecho. Se protege provisionalmente mientras no se pruebe que esta posesin est# en contradiccin con el derecho. . s!s.ensi+n de o&ra n!e/a B#)E.) LECC ! es un proceso sumario % cautelar que trata de evitar que se produzca la mutacin f'sica inmobiliaria que pueda perjudicar el derecho real. Se utiliza para paralizar una obra en construccin, que perturba o altera el estado posesorio del actor, con apercibimiento de demolicin de lo hecho con posterioridad. (egitimacin activa! cualquier titular de un derecho real que pueda verse perjudicado (propietario, usufructuario,...). E)iste litisconsorcio pasivo necesario. El constructor puede solicitar que se le permita hacer las obras necesarias para conservar lo construido, en cu%o caso lo normal es que preste una caucin. El juez solicitar# una prueba pericial o realizar# un reconocimiento judicial antes de la vista, para decidir si mantener o alzar la suspensin. (a sentencia no produce efectos de cosa juzgada. 9ara la demolicin de la obra habr# que acudir al juicio declarativo que corresponda. . o&ra r!inosa B#)E.- LECC: se interpone para solicitar la adopcin de medidas urgentes % la demolicin total o parcial de una obra, edificio, #rbol,... en mal estado. (egitimacin activa! el titular del derecho real perjudicado. Se requiere prueba pericial %a que es necesario acreditar la ruina. 5abe una reclamacin administrativa ante el A%untamiento. . acci+n .osesoria o interdicto de ad*!irir B#)E.% LECC: no se asienta en la posesin material sino en la condicin de heredero. Es un juicio verbal que busca dar la

posesin a los titulares de la posesin civil'sima (art 33- 55! posesin incorporal cu%a transmisin se produce por ministerio de la le%). 5uando el heredero acepta la herencia, la aceptacin tiene car#cter retroactivo % se presume que pose% desde el momento de la muerte del causante % en el mismo concepto posesorio que "ste. Este interdicto sirve para obtener judicialmente la investidura de la posesin efectiva (podr'a alcanzar esto mismo con la accin de peticin de herencia). 5on la demanda se presentar# copia fehaciente de la disposicin testamentaria o de la declaracin de herederos ab intestato hecha por la autoridad judicial competente. (egitimado pasivamente! poseedor que niega la condicin de heredero al demandante por alegar que "l es el herederoG mediadores posesorios del causante (ej, arrendatario) que no reconozcan la posesin mediata del heredero. >o procede el interdicto si el que est# pose%endo funda su oposicin en un t'tulo de adquisicin distinto e independiente de la adquisicin hereditaria (ej, compraventa, donacin,...) frente a los cuales habr# que plantear la accin de peticin de herencia o la publiciana si no cabe la reivindicatoria. >o procede el interdicto de adquirir contra el que posee la cosa en concepto de due7o siempre que pruebe tal posesin. Slo se le podr# privar de la misma a trav"s del juicio declarativo correspondiente o con el interdicto de recobrar si es que posee la cosa por hab"rsela despojado al causante tras su muerte. 8ampoco cabe esta accin posesoria contra los mediadores posesorios del causante si el heredero reclama una posesin incompatible con la de "stos! no puede reclamar la posesin inmediata del usufructuario si su padre (causante) ten'a la posesin mediata (nuda propiedad). Es decir, no cabe frente al que posee en concepto de usufructuario. Esta accin posesoria se podr# plantear durante un a7o % despu"s proceder# la accin de peticin de herencia. (a sentencia que deriva de la accin posesoria atribu%e la posesin de los bienes hereditarios pero no decide definitivamente sobre la cualidad de heredero, sin embargo en el juicio petitorio adem#s de obtener la posesin, se decidir# definitivamente sobre la cualidad de heredero. . acci+n .!& iciana: es una accin cu%o origen se encuentra en las adquisiciones a non domino o defectuosas del derecho romano. Actualmente, la plantea un poseedor frente a otro para discutir el mejor derecho a poseer. El poseedor que est# usucapiendo % es despojado tiene la defensa posesoria durante un a7o % transcurrido el a7o, tendr# la accin publiciana. (a E9 unas veces la admite como medio de defensa del que tiene mejor derecho a poseer % otras, como una faceta de la accin reivindicatoria. El art 332 establece unos criterios de preferencia en el caso de que concurran varios poseedores cu%a posesin se e)clu%e mutuamente (varios poseedores de hecho)! prevalece el poseedor actual, en su defecto, el m#s antiguo, en su defecto el que presente t'tulo % en su defecto, se dejar# la cosa en depsito judicial mientras se decide sobre su posesin o propiedad por los tr#mites correspondientes.

%: 3S3CAPI>N
Conce.to! (a prescripcin es un modo de adquirir el dominio % dem#s derechos reales sobre los bienes (art 0-1 ,16-)! prescripcin adquisitiva o usucapin. A veces esta usucapin impide la prescripcin e)tintiva! las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los 0 a7os de p"rdida de la posesin salvo que el poseedor ha%a ganado por menos t"rmino el dominio (art ,10/). C ases! usucapin ordinaria (requiere justo t'tulo % ;<) % e)traordinaria (cu%os plazos de prescripcin son m#s largos)G usucapin mobiliaria (bienes muebles) e inmobiliaria. Pres!.!estos s!&"eti/os: . capacidad! pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripcin las personas capaces para adquirirlos por los dem#s medios leg'timos (,16,). Es decir, las personas capaces de adquirir la posesin tambi"n pueden usucapir aunque en determinados casos, lo har#n a trav"s de sus representantes legales. . ,16/! los derechos % acciones se e)tinguen pro la prescripcin en perjuicio de toda clase de personas, incluso las jur'dicas. (as personas impedidas para administrar sus bienes tendr#n derecho a reclamar a sus representantes leg'timos cu%a negligencia hubiese sido causa de la prescripcin. . la prescripcin produce sus efectos a favor % en contra de la herencia antes de haber sido aceptada % durante el tiempo concedido para hacer inventario % deliberar (,163). . la prescripcin ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los dem#s (,166). Si el comunero posee para s' en concepto de due7o, % no para la comunidad, se dar# una interversin de su posesin % podr# usucapir para s' mismo. F(&ito o&"eti/o! se pueden usucapir el dominio, el usufructo, uso, habitacin % las servidumbres e)cepto las no aparentes % discontinuas. El derecho de superficie, el censo enfit"utico % la prenda tambi"n son usucapibles. (a hipoteca no se puede usucapir porque no conlleva posesin. Cosas s!sce.ti& es de !s!ca.i+n: son todas aquellas que est#n en el comercio de los hombres (,160). Se e)clu%en los bienes de dominio p+blico (art ,6/ 5E) salvo desafectacin. (os t'tulos nobiliarios se adquieren por el uso % disfrute durante 3a7os. 6!nda(ento de a !s!ca.i+n: por un lado, se protege la apariencia creada % la seguridad jur'dica %, por otro lado, se presume la voluntad de abandono o renuncia del titular de ese derecho al no ejercitar las acciones que lo protegen durante el plazo de la usucapin. Posesi+n: es un presupuesto para usucapir. (a posesin que se requiere ha de ser p+blica, pac'fica, no interrumpida % en concepto de due7o (,13,). Interr!.ci+n de a .osesi+n , s!s e$ectos en a !s!ca.i+n ! la interrupcin de la posesin puede ser! . natural! cuando por cualquier causa se cesa en ella por m#s de un a7o! ,133 % 30-.3. .civil! a. por la citacin judicial hecha al poseedor aunque sea por mandato de juez incompetente. (a demanda planteada ha de versar sobre posesin o dominio de la

cosa cuestionada. Esta citacin judicial se considera no hecha! si fuere nula por falta de solemnidades legales, si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia o si el poseedor fuere absuelto de la demanda b. acto de conciliacin! si en el plazo de / meses se presenta ante el juez la demanda sobre posesin o dominio de la cosa cuestionada. (o que interrumpe la usucapin es la presentacin de la demanda de conciliacin siempre que se admita. c. por cualquier reconocimiento expreso o tcito que el poseedor hiciere del derecho del dueo: esto interrumpe la usucapin (faltar'a el elemento de que posee en concepto de due7o), no la posesin. (a interrupcin implica que el tiempo transcurrido no se tiene en cuenta % que el poseedor puede comenzar a usucapir de nuevo. 3s!ca.i+n ordinaria! . justo t'tulo! art ,12/! ser# justo t'tulo el que legalmente baste para transferir el dominio de derecho real de cu%a prescripcin se trate (ej, compraventa, donacin,...). la usucapin vale para purgar la falta de poder dispositivo del transmitente (adquisicin de un no propietario). Art ,126! el t'tulo ha de ser verdadero! que tenga una e)istencia real! se e)clu%en los t'tulos putativos % los simulados (aunque no el disimulado) % tiene que ser vlido! que baste para transmitir el derecho si el transmitente fuera propietario (no basta un t'tulo nulo pero s' uno anulable, rescindible, revocable o resoluble). El justo t'tulo debe probarse, no se presume (,123). . buena fe! art ,12-! consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era due7o de ella % podr'a transmitir su dominio. Esto inclu%e la transmisin de un derecho real a otro sin ser titular del mismo % la constitucin de un derecho real sobre una cos que no es de su propiedad. Esta creencia errnea debe ser un error e)cusable. Art 366 el usucapiente ha de ignorar que en el t'tulo de adquisicin e)iste un vicio que lo invalida. Si estamos ante una adquisicin a trav"s de representante, la ;<, en el caso de la representacin voluntaria han de tenerla ambos. En el caso de una persona jur'dica, la ;< ha de tenerla el rgano encargado de la gestin social. En una comunidad de bienes se atiende a la ;< o I< del comunero usucapiente. . plazos! en la usucapin inmobiliaria se requiere una posesin de ,- a7os entre presentes % /- entre ausentes. Si se ha estado parte del tiempo presente % parte ausente! cada dos a7os de ausencia equivalen a uno de presencia. (a ausencia que no fuera de un a7o entero % continuo no se tomar# en cuenta. En la usucapin mobiliaria se requiere una posesin de 6 a7os. El art ,10- recoge unas reglas de aplicacin en el cmputo de este tiempo! el poseedor actual puede completar el tiempo necesario, uniendo el su%o al de su causante (unin o suma de posesiones! accessio o successio possessionis)G se presume que el poseedor actual que lo hubiera sido en "poca anterior, ha continuado si"ndolo durante todo el tiempo intermedio, salvo prueba en contrarioG el d'a en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero pero el +ltimo debe cumplirse en su totalidad. 3s!ca.i+n e1traordinaria! no se e)ige justo t'tulo ni ;< pero los requisitos de la posesin son los mismos que para la ordinaria salvo el plazo! en los inmuebles se e)ige una posesin de 6- a7os % en los muebles de 0 a7os. Art ,120! las cosas muebles hurtadas o robadas no podr#n ser prescritas por los que las hurtaron o robaron, ni por sus cmplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta o su pena, % la accin para e)igir la responsabilidad civil nacida del delito o falta. E$ectos de a !s!ca.i+n! ha de ser alegada por la parte beneficiada (el juez no la puede apreciar de oficio). >ormalmente opera por v'a de e)cepcin (aunque cabr'a

una reivindicatoria). (a usucapin opera retroactivamente desde el d'a en que comenz. Ren!ncia a a !s!ca.i+n! cualquier persona con capacidad para enajenar (capacidad de disposicin) puede renunciar a la usucapin %a ganada pero no al derecho a prescribir en el futuro, es decir, si el sujeto %a consum la usucapin podr# renunciar a hacer valer su derecho. (a renuncia t#cita resulta de los hechos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido. Sin embargo, los acreedores % cualesquiera otra persona interesada en hacer valer la prescripcin, podr# utilizarla a pesar de la renuncia e)presa o t#cita del deudor o propietario. Esto significa que la renuncia no opera si perjudica a 6:! acreedores o legitimarios. Re aciones entre !s!ca.i+n , Re:istro de a Pro.iedad . son relaciones conflictivas. (a usucapin se basa en una situacin posesoria. 5on la usucapin se pretende hacer coincidir la realidad con la apariencia jur'dica creada por la usucapin. Seg+n coincida o no el poseedor usucapiente con el titular registral estaremos ante usucapin secundum tabulas % contra tabulas (%a vistas). Csucapin liberatoria! si el usucapiente ha pose'do la cosa como libre de cargas, la usucapin del dominio produce tambi"n la usucapin de la libertad, es decir, los derechos reales que gravan la propiedad se e)tinguir#n por reunirse en un mismo titular el dominio % el derecho real limitado (consolidacin). Se podr# dar la usucapin ordinaria cuando en el justo t'tulo no consta la e)istencia del gravamen, de no ser as' el usucapiente no podr# e)tinguir esos derechos reales limitados si no tiene t'tulo para poseer la cosa con libertad (deber#n pasar los plazos de la usucapin e)traordinaria).

': CONSTIT3CI>N Y ADA3ISICI>N DE LOS DERECHOS REALES

4ODOS DE ADA3IRIR: CONCEPTO Y CLASI6ICACI>N El art. -EG en relacin con el art. 1EG) nos indica que en nuestro derecho rige la teor'a del t'tulo % modo para la adquisicin de los derechos reales. Art. 0-1. @la propiedad se adquiere por ocupacin. (a propiedad % los dem#s derechos sobre los bienes se adquieren % transmiten por la le%, por donacin, por sucesin testada e intestada % por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. 9uede tambi"n adquirirse por medio de la prescripcin?. Se deduce que e)isten unos modos originarios % unos modos derivativos de adquirir. 4odos ori:inarios son, por ej, la ocupacin. As' se adquiere la propiedad independientemente de la e)istencia de otra persona anterior % libre de cargas. 8ambi"n es un modo originario la usucapin % la accesin. (os (odos deri/ati/os se fundan en un derecho precedente de otra persona, con iguales cargas, facultades,... el titular puede transmitir 'ntegramente su propio derecho. Ej. el propietario que vende puede enajenar su derecho de propiedad o bien constituir un usufructo o una hipoteca manteniendo su titularidad dominical. (a adquisicin derivativa puede ser a su vez! a.- ad*!isici+n deri/ati/a tras ati/a. mediante ella se adquiere o transmite el mismo derecho del titular anterior, por ej, (compraventa) el propietario que vende la cosa transmite el mismo derecho. Ej, acreedor hipotecario que cede su cr"dito hipotecario a otra persona. &.- ad*!isici+n deri/ati/a o tras ati/a constit!ti/a . el titular transmite o transfiere parcialmente su derecho dando origen a un nuevo derecho real. Ej, el propietario que constitu%e un derecho de usufructo sigue siendo propietario. (a oc!.aci+n. es un modo originario de adquirir la propiedad de una res nullius. >o tiene mucha importancia pr#ctica. Se adquieren por ocupacin las cosas apropiables por naturaleza que carezcan de due7o, como los animales que son objeto de la caza % de la pesca, el tesoro oculto % las cosas muebles abandonadas (art. 0,-). (os derechos reales limitados no pueden adquirirse por ocupacin %a que requieren un negocio jur'dico con el due7o de la cosa. (a !s!ca.i+n. tambi"n es un modo originario de adquirir la propiedad. 8iene m#s importancia. >ormalmente ha% una titularidad anterior que se e)tingue con la usucapin (no slo el derecho de propiedad sino cualquier derecho real). (a accesi+n. cuando cosas accesorias se incorporan a la principal. Es un modo de adquirir que no se menciona en el art 0-1 55. =tro modo de adquirir es la s!cesi+n testada e intestada. (as adquisiciones hereditarias pueden ser universales o particulares. El heredero es un adquirente universal mientras que el legatario lo es a t'tulo a t'tulo particular. (os (odos de ad*!irir e:a es son pocos. (a adquisicin legal no es autom#tica, tienen que concurrir una serie de presupuestos. Estos modos son! a. las denominadas ser/id!(&res e:a es: aquellas que el legislador obliga a constituir. b. el !s!$r!cto e:a de c+n,!:e /i!do. se atribu%e por le% al cn%uge viudo en la herencia del premuerto. (a e)tensin de ese derecho depender# de quien concurra en ese derecho real (art. 2%'-2'E). c. los retractos e:a es. se puede distinguir el retracto convencional al que se refiere el art. ,2-4 % que tiene lugar cuando el vendedor se reserva la facultad de

recuperar la cosa vendida. El retracto legal se deduce del art. 1)#1 como el derecho a subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dacin en pago. En cuanto a la donaci+n ha% una pol"mica respecto a si la donacin que se hace sin entrega, hace o no propietario al donatario. =tra pol"mica es si "sta es o no un contrato. (a donacin se regula en el 55 como un contrato aunque el art. -12 habla de acto, pero no se e)ige la traditio como se deduce del 0-1. 5uando el art. 0-1 hace referencia a que @... la propiedad % otros derechos reales se adquieren por consecuencia de otros contratos a trav"s de la tradicin o entrega...?, debemos advertir que e)isten derechos reales que no requieren para su constitucin ese mecanismo de adquisicin derivativa que es la traditio. Ej. la 9i.oteca (120)) que requiere el otorgamiento de escritura p+blica % la inscripcin en el &egistro de la 9ropiedad para su constitucin. =tro ejemplo ad solemnitatem es el de las donaciones de in(!e& es. 8ambi"n las ser/id!(&res ne:ati/as en las que por su propia naturaleza no cabe transferencia de la posesin porque obligan al propietario gravado a un no hacer ()%%). 9or tanto, la servidumbre negativa puede constituirse simplemente por contrato. =tro ejemplo que e)cept+a del requisito de la traditio (S8S ,1.-, &EA /1/.) es la ad*!isici+n o.erada en /irt!d de e"ercicio "!dicia de !n derec9o de ad*!isici+n .re$erente si el titular posee el bien de antemano, por ej, el arrendatario que est# pose%endo el bien % ejercita el derecho de retracto sobre la finca vendida. Se hace due7o el arrendatario sin necesidad de traditio porque %a la pose'a de antemano como poseedor inmediato. Aparte de los casos del art. 0-1 ha% otros casos de adquisicin como la denominada ad*!isici+n a non do(ino que se recoge en los arts. 303 55 % 63 ($. (a adquisicin de determinados inmuebles por e1tran"eros, tanto persona f'sica como jur'dica est# sujeta al tr#mite de verificacin administrativa, es decir, tiene una serie de limitaciones impuestas en la normativa espec'fica. $a% otras clasificaciones sobre la adquisicin de los derechos reales! a. inter vivos % mortis causa. b. a t'tulo oneroso (ma%or proteccin en el &9, 63 ($) % a t'tulo gratuito. c. universales % particulares. ADA3ISICI>N A NON DO4INO >adie puede transferir a otro la titularidad de un derecho real que no tiene. 5uando se habla de adquisicin a non domino se hace referencia a los supuestos en los que un tercero adquiere de un no titular. En determinados casos el ordenamiento defiende al tercer adquirente frente al verdadero titular en base a la proteccin de la apariencia % la confianza que el tercero deposit en la misma. Son los supuestos del art 303 55 para el adquirente de bienes muebles de buena fe % el art 63 ($ para el adquirente de bienes inmuebles que se ampar en la publicidad del &egistro. &equisitos que han de concurrir para proteger al 6:! . que se trate de una adquisicin a non domino (ej, adquirir la propiedad por quien no es propietario) . que la adquisicin se realice a t'tulo oneroso, porque el beneficiario de una transmisin gratuita slo tendr# la proteccin de la que goza el transmitente. . que el adquirente tenga buena fe! subjetiva (creer que el transmitente puede transmitir o ignorar que no puede) % objetiva (ignorancia que ha de ser e)cusable en base a la situacin de apariencia que permite esa conviccin). En adquisiciones mobiliarias, art 303 55! la posesin de un bien mueble de buena fe equivale a t'tulo.

En adquisiciones inmobiliarias, art 63 ($! ser# considerado tercero hipotecario el que adquiere de buena fe, a t'tulo oneroso, de persona inscrita en el registro con facultades para transmitir % que, a su vez, inscribe su adquisicin. En estos dos casos, el conflicto que se genera entre el verdadero propietario % el adquirente de buena fe, se resuelve a favor del 6:, sin perjuicio de las acciones personales que correspondan al verdadero titular frente al que dispuso de su cosa sin tener derecho a ello. LOS SISTE4AS HIST>RICOS Y DE DERECHO CO4PARADO DE ADA3ISICI>N DE DERECHOS REALES. En Derecho &omano la transmisin se realizaba por actos solemnes como la mancipatio o la in iure cessio. En Derecho &omano, en la "poca cl#sica, se e)ig'a la intencin de adquirir la cosa, la entrega % la iusta causa traditionis. (a traditio se utilizaba pero posteriormente aparece una progresiva espiritualizacin del elemento material de la traditio que la aleja de toda idea de entrega o desplazamiento posesorio. I#s tarde bast la simple voluntad desligada de cone)iones causales sobretodo en materia de donaciones de padres a hijos % donaciones a favor de la *glesia % de las ciudades. En el Derec9o Co(.arado se distinguen 6 sistemas diferentes! 1.- teora de tt! o , (odo.- nuestro sistema de adquisicin de derechos reales es causal porque e)iste una relacin causal entre el contrato traslativo de dominio (t'tulo) % la tradicin subsiguiente (modo). #.- a doctrina de a trans(isi+n consens!a de do(inio que no necesita entrega pero s' la e)istencia de un previo contrato. Es defendida por Drocio % 9uffendorf que siguen al 5digo de >apolen (,.-3) % tambi"n el 55 italiano de ,.02 % de ,13/. En el sistema franc"s el simple acuerdo de las partes e)presado en el contrato produce el efecto transmisivo. Se entrega la cosa en cumplimiento de una obligacin que le corresponde al vendedor pero la transmisin %a se produjo con el contrato. Es innecesaria la entrega. %.- doctrina de ac!erdo a&stracto tras ati/o que no necesita contrato anterior que le sirva de fundamento (;D;). Es suficiente una voluntad concorde de las partes de adquirir % transmitir el dominio. Es defendida por Savign%. Siguiendo esta DB, para la transmisin de los bienes muebles se necesita entrega de la cosa % un acuerdo abstracto % respecto a los bienes inmuebles es suficiente el acuerdo abstracto unido a la inscripcin en el &9. En el sistema alem#n la entrega es independiente al contrato precedente que se realiza, no ha% una cone)in causal (por ello, el acuerdo es abstracto! no juega ning+n papel en el fenmeno de la transmisin). EL SISTE4A TRASLATI<O DEL DERECHO ESPADOL. Es a teora de tt! o , (odo que nace de una interpretacin causalista de la traditio romana porque la traditio por s' sola no sirve para transmitir el dominio si no va precedida de un negocio jur'dico antecedente que justifique la transmisin. Se necesita la %u)taposicin de dos elementos! 1.- contrato antecedente o ca!sa re(ota.- tt! o. #.- ca!sa .r+1i(a.- tras.aso .osesorio: (odo. 8iene su origen en la base /-B de la (e% de ;ases de ,... que considera a los contratos como meros t'tulos de adquirir en cuanto tengan por objeto la traslacin del dominio o cualquier otro derecho.

El art. -EG, siguiendo el mandato de la (e% de ;ases, se refiere a la adquisicin % transmisin del dominio % dem#s derechos reales como consecuencia de determinados contratos mediante la tradicin. Art. 1EG). el acreedor adquiere derecho a los frutos de una cosa desde que nace la obligacin de entrega pero no adquiere el derecho real sobre la misma hasta que le ha%a sido entregada. El contrato si no va seguido de la traditio no transmite ning+n derecho real. En la compraventa, el comprador no se convierte en propietario hasta que se le entrega la cosa. Esta entrega es el modo. (a entrega de la cosa supone el traspaso posesorio con finalidad de transmitir un derecho real. (a e)istencia de esta teor'a se deduce de la ($. As' en su E)posicin de Iotivos se dice que en nuestras le%es siguiendo a las romanas e)iste diferencia entre t'tulo % modo de adquirir. El ttulo slo produce accin personal pero las acciones reales de la propiedad % los dem#s derechos en la cosa (derechos reales limitados) nacen de la tradicin o entrega. (a E9 acorde con esta l'nea declara que el 55 al aludir a @ciertos contratos? (0-0) se refiere a los t'tulos traslativos de dominio. Estos contratos son el t'tulo que al ser completado con la traditio producen la adquisicin. (a teor'a del t'tulo % modo tiene e)cepciones! constitucin de una hipoteca (escritura p+blica e inscripcin en el &egistro), la constitucin de una servidumbre negativa (ej, prohibicin de construir por encima de una altura determinada), la donacin no est# entre los contratos que necesitan de entrega para producir la adquisicin. LA TRADICI>N: CONCEPTO Y 6OR4AS 8radicin. entrega posesoria con finalidad traslativa. (a regulacin de las formas de tradicin se encuentra en el 55 en materia de compraventa. Estas formas de traditio se aplican a todos los contratos traslativos de dominio. Tradici+n (ateria En principio, la traditio era una entrega efectiva % manual de los bienes, esto se denomina tradicin material o real. 1'-#.1. se entender# entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder % posesin del comprador. Ser# el paso de mano a mano trat#ndose de muebles % la ocupacin material si son inmuebles. Tradici+n si(&+ ica Iediante esta traditio (la material) no se pod'an entregar todos los bienes por lo que surgen $or(as si(&+ icas de tradici+n (proceso de espiritualizacin) o traditio $icticia.- 1'-%. se entrega una cosa accesoria en la que queda simbolizada la principal. . la entrega de los bienes muebles se efectuar# por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se ha%an almacenados, aunque tambi"n se e)tiende a los inmueblesG . entrega de los t'tulos de pertenencia! Tradicin documental o cuasi tradicin.es la tradicin de los bienes incorporales % a ella se refiere el art. 1'-' que se7ala que respecto a los bienes incorporales regir# los dispuesto en el art. ,30/./ (traditio instrumental) % en cualquier otro caso en que no pueda tener aplicacin el art. ,30/ se entender# por entrega el hecho de poner en poder del comprador los t'tulos de pertenencia o el uso que de su derecho haga el adquirente consinti"ndolo el transmitente. Ej, ha% traditio para adquirir una servidumbre de paso sobre una finca ajena si el due7o de "sta lo permite aunque no se ha%a constituido en escritura p+blica sino en documento privado. Ac!erdo de as .artes Btradici+n consens!a : 1'-%C

Supone la transmisin por el simple consentimiento. Est# reservada para bienes muebles en el 55. Iuebles que no se puedan trasladar en el momento en que ha% que realizar la entrega o cuando el adquirente %a tiene en su poder la cosa por alg+n motivo, por ej! . traditio brevi manu. ,306. la entrega puede tener lugar por el simple acuerdo de las partes cuando el comprador %a ten'a la cosa en su poder por alg+n motivo. El transmitente no necesita entregar la cosa al adquirente o accipiens por tenerla "ste %a en su posesin. Ej. arrendatario o depositario que %a est#n pose%endo la cosa pero entran a poseerla como due7os si la adquieren, por ej, por compraventa o donacin. El acuerdo no tiene por qu" ser e)preso. . constitutum possessorium. la posesin la sigue teniendo el transmitente pero cambiando el concepto en el que posee esa cosa. Antes ten'a la posesin en concepto de due7o o de titular % ahora la tiene en concepto distinto. Es el reverso de la figura anterior. Esta forma de entrega no se regula en el 55 pero se admite por los tribunales. 8ambi"n procede del sistema romano. Estos dos son supuestos de interversin de la posesin. Tradici+n instr!(enta . Es la que tiene lugar por medio de la escritura p+blica. >o siempre que ha%a escritura p+blica ha% obligatoriamente tradicin, depender# de la voluntad de las partes de transmitir. Art. 1'-#.#.- cuando se haga la venta mediante escritura p+blica el otorgamiento de "sta equivaldr# a la entrega de la cosa objeto del contrato cuando de la misma escritura no resultare claramente lo contrario. $abitualmente en las escrituras aparecen cl#usulas de reserva de dominio por el transmitente, por ej, se7alando que hasta que paguen todos los plazos el transmitente se reserva el dominio. >o opera autom#ticamente el supuesto del art. ,30/. (a tradicin instrumental tambi"n se denomina tradicin cartular. El otorgamiento de la escritura hace adquirir el dominio o derecho real al accipiens aunque el tradens siga con la posesin material de la cosa! pasar# a ser precarista (poseedor sin t'tulo). El accipiens ser# considerado como propietario poseedor a todos los efectos legales. NSe aplica esta regla cuando el tradens no es poseedor de la cosaO . si el tradens tiene la posesin mediata o superior % la inmediata la tiene un 6:, esta regla es aplicable. . si el tradens no tiene ninguna clase de posesin! dispone de su situacin jur'dica de propietario no poseedor %, por tanto, lo que cede es la accin reivindicatoria contra el que posee indebidamente. =tra forma de tradicin m#s espiritualizada es! . traditio on:a (an!. el vendedor le se7ala al comprador el bien que le transmite. >o tiene funcionalidad actual. En conclusin, la tradicin consiste en la creacin de un signo e)terno de recognoscibilidad de la adquisicin del dominio o de un derecho real. TRADICI>N Y RE8ISTRO DE LA PROPIEDAD El sistema espa7ol de adquisicin requiere el t'tulo % el modo pero Nqu" relacin e)iste entre la tradicin % la inscripcin registralO Algunos autores han sostenido que la inscripcin registral ha sustituido a la tradicin. Sin embargo, la postura que ha prevalecido es la que indica que tradicin e inscripcin tienen distintas misiones! . a tradici+n cons!(a e .roceso ad*!isiti/o. . a inscri.ci+n de$iende , .rote:e a tra/Hs de a .!& icidad a *!e ad*!iere . Esta proteccin se lleva hasta el m#)imo. Art. %' LH. fe p+blica registral (6:

hipotecario). (a inscripcin es declarativa (% voluntaria) de la mutacin jur'dico real producida. E)isten supuestos como el de la hipoteca o superficie en los que la inscripcin s' es precisa para que el derecho nazca o se transmita (inscripcin constitutiva). En principio, al &9 deben llegar los t'tulos completados con la tradicin pues publica una transmisin del dominio o derecho real que debe haberse operado %a en su totalidad con arreglo a los principios de Derecho civil (art 0-1). El art. 6. ($ contiene una presuncin iuris tantum de titularidad de los derechos reales inscritos (el que tiene un derecho real inscrito efectivamente es titular del mismo salvo prueba en contrario). Este art invierte la carga de la prueba. Al &9 acceden t'tulos p+blicos (en contratos traslativos de dominio se lleva la escritura p+blica de venta), % seg+n el art. ,30/ la escritura p+blica es una forma de tradicin aunque de esa escritura se puede deducir lo contrario. (a postura ma%oritaria es que en nuestro derecho rige el t'tulo % modo para adquirir. (a inscripcin registral slo proporciona proteccin. Al &9 acceden t'tulos p+blicos! art 6 ($! los documentos inscribibles han de constar en escritura p+blica, ejecutoria o documento aut"ntico e)pedido por Autoridad judicial o por e Dobierno o sus Agentes en la forma que prescriban los reglamentos. Art 6,4 (E5! son documentos p+blicos! las resoluciones % diligencias de actuaciones judiciales de toda especie % los testimonios que de las mismas e)pidan los secretarios judicialesG los autorizados por >otarioG los intervenidos por 5orredores de 5omercio colegiadosG las certificaciones que e)pidan los &egistradores de la 9ropiedad % Iercantiles de los asientos registralesG los e)pedidos por funcionarios legalmente facultados para dar fe en lo que se refiere al ejercicio de sus funcionesG los que, con referencia a archivos % registros de rganos del Estado, de las Administraciones p+blicas o de otras entidades de Derecho 9+blico, sean e)pedidos por funcionarios facultados para dar fe de disposiciones % actuaciones de aquellos rganos, Administraciones o entidades. (a tradicin perfecciona el proceso adquisitivo. (a inscripcin tiene una funcin de publicidad respecto a una titularidad pree)istente. >uestro sistema de adquisicin de la propiedad opera al margen del &9 % la inscripcin (que es, por regla general, voluntaria % declarativa) opera a efectos de publicidad. (a escritura p+blica no equivale a la traditio. NE)isten en nuestro ordenamiento contratos abstractosO En nuestro derecho los contratos han de tener causa. 5omo e)cepcin, un ejemplo de contrato abstracto ser'a la letra de cambio. En el &9 tiene que constar la causa de la adquisicin pero la inscripcin por si sola carece de causa. NEs posible que se inscriba un negocio abstractoO >uestra legislacin hipotecaria no nos lo dice con claridad. Art ,. ($! se refiere a la calificacin que ha de hacer el &egistrador (parece que se e)ige causa)! la calificacin registral es el enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos % sobre la validez % la eficacia de los negocios jur'dicos contenidos en ellos. El art 1 ($ (2, &$) menciona las circunstancias o menciones de la finca que han de constar en la inscripcin. Art /- ($! recoge el principio de tracto sucesivo! que consten en el &9 todos los propietarios. Aunque habr# casos en los que esto no suceda % deber# reanudarse el tracto. 8ampoco e)iste tracto sucesivo cuando se inscribe por primera vez en el &9! inmatriculacin. Art ./., ($ parecen recoger el principio del consentimiento formal que rige en el sistema germ#nico! en la inscripcin ha de constar el consentimiento del transmitente (el &9 refleja el acuerdo abstracto de transferencia), es decir, se inscribe

el acto de disposicin sin relacin a la causa, pero en este sistema la inscripcin en el &9 es constitutiva. >uestro sistema de transmisin de la propiedad es de inscripcin voluntaria % declarativa % es un sistema causal (t'tulo % modo). El sistema alem#n parte de un consentimiento formal % abstracto. (a causa que dio origen a la inscripcin no aparece. (a transmisin se funda en un acuerdo abstracto, porque el negocio obligatorio previo no desempe7a ning+n papel en la transmisin % adquisicin. En el momento de la inscripcin se da un consentimiento formal. En nuestro sistema no ha% una regla general de consentimiento formal pero e)isten algunos supuestos. En general, el registrador tiene que calificar la causa. Anotaciones preventivas! casos tasados en el art 3/ ($! es un asiento de vigencia temporal limitada (a los 3 a7os caduca) cu%o objeto son situaciones jur'dicas que no se pueden inscribir porque no son verdaderos derechos reales o porque son transitorios (ej, se anota la e)pectativa de un derecho cuando se hace un anotacin preventiva de demanda, o se anota provisionalmente un derecho que tiene un defecto de forma subsanable,...). Art 41 .- ($! supuestos de cancelacin total o parcial del asiento! es un asiento que deja sin efecto otro anterior. 9resupone la e)tincin del asiento anterior % pone fin a los efectos de legitimacin % fe p+blica registral. EITINCI>N Y PRDIDA DE LOS DERECHOS REALES (os modos de e)tincin de los derechos reales son aquellos acontecimientos que surgen con posterioridad a la constitucin de un derecho real, de naturaleza e)tr'nseca % que ponen fin al mismo. . e)tincin! desaparicin del mundo jur'dico de un derecho real. . p"rdida! transmisin. 4odos de e1tinci+n! . comunes (aplicables a todos los derechos reales), propios del derecho de propiedad (ej, revocacin o abandono), propios de los derechos reales en cosa ajena (ej, consolidacin) . voluntarios o involuntarios (atendiendo a la intervencin del sujeto titular del derecho). (os modos de e)tincin en nuestro ordenamiento son! . .Hrdida o destr!cci+n! puede ser f'sica o jur'dica (cuando la cosa queda fuera del comercio de los hombres % %a no puede cumplir su destino econmico). $a de ser sobrevenida, total (si es parcial, habr# una modificacin objetiva del derecho real) % definitiva (aunque en algunos casos cabe subrogacin real. (o que s' ha de suponer la p"rdida aunque no sea definitiva es la imposibilidad de ejercicio de ese derecho sin perjuicio de que pueda volver a revivir, ej, 230.6 55 en materia de servidumbre). En los derechos reales no se tiene en cuenta la causa de la p"rdida (dolo, fuerza ma%or,...). . e1.ro.iaci+n $orJosa! por ej, como consecuencia del incumplimiento de determinados deberes (*&PDA). . ren!ncia5 a&andono o dere ecci+n (0./ 55) es un acto de disposicin que deriva de la libre voluntad del propietario. (a renuncia al derecho de propiedad implica que la cosa pasa a ser res nullius pero si se renuncia a un derecho real limitado, la propiedad recobra su plenitud (elasticidad del dominio). El abandono es un negocio jur'dico unilateral no recepticio que provoca la e)tincin de un derecho real. ('mites! no puede ir en contra del orden p+blico ni perjudicar a 6:. 9ara que ha%a abandono ha de haber una voluntad e)presa del propietario. En caso de duda, el abandono no se presume. El abandono es distinto al supuesto de p"rdida de un bien! en este caso, se presume el abandono si en dos a7os no aparece el due7o. (os efectos del abandono

son! en bienes muebles la cosa se convierte en res nullius % se puede adquirir por ocupacin. En inmuebles, pasa a ser propiedad del Estado % no se e)tinguir#n los derechos reales constituidos sobre la cosa abandonada. Art 4, le% tr#fico! se presume abandonado un veh'culo cuando permanezca estacionado de forma continuada en el mismo lugar por un per'odo de 0 meses. . re/ocaci+n! es una declaracin de voluntad unilateral que supone un cambio de voluntad, permitido por la le%, en el que transmiti (ej, donacin). Se e)tingue el t'tulo que dio lugar al derecho real. . conso idaci+n. Cna misma persona es titular del dominio % de un derecho real limitado sobre esa cosa! el derecho real que grava al dominio se e)tingue al consolidarse con la propiedad. >o se da en situaciones de copropiedad o cuando se acepta una herencia a beneficio de inventario. Art 2,6! usufructo, art 230! servidumbre.... 5uando se trata de un supuesto de cotitularidad de un derecho, para que se produzca la consolidacin es necesario que todos los cotitulares adquieran la posicin contraria. (a consolidacin no puede operar en perjuicio de 6:. . no !so! es no aprovechar los rendimientos que produce una cosa % prescripcin e)tintiva es la inactividad del titular de un derecho durante los plazos legales. &elacin prescripcin e)tintiva % &9! es una e)cepcin al funcionamiento del principio de publicidad registral! es una e)cepcin a la proteccin del 6: hipotecario (63 ($). Seg+n el art 60 ($ no se adquiere un derecho real inscrito si %a ha prescrito. En una adquisicin a non domino, una parte adquiere % otra pierde pero el derecho real no desaparece.

): DERECHO DE PROPIEDAD
(a propiedad es el derecho de gozar % disponer de una cosa del modo m#s absoluto sin otras limitaciones que las legales. &egulado en el art 63. 55 % art 66 5E donde se establece una reserva de le% ordinaria que habr# de respetar su contenido esencial. (a 5E reconoce el derecho a la propiedad privada delimitado por la funcin social de la misma. Se recoge en el art 66./ (reserva de le% ordinaria). (a funcin social de la propiedad delimitar# su contenido de acuerdo con las le%es. Se podr# privar al particular de este derecho por causa justificada de utilidad p+blica o inter"s social mediante la correspondiente indemnizacin. En t"rminos constitucionales el derecho a la propiedad privada no alcanza el rango de derecho fundamental (8'tulo *, cap'tulo /:, seccin /B! @De los derechos % deberes de los ciudadanos? Q arts 6- a 6. 5E) aunque s' se establece que slo podr# ser regulado por le% que, en todo caso, habr# de respetar el contenido esencial del mismo. Su reconocimiento % respeto se puede ejercitar ante los 8ribunales ordinarios por un procedimiento basado en los principios de preferencia % sumariedad (art 26 5E). (a funcin social de la propiedad es un concepto jur'dico indeterminado que pretende adecuar la titularidad dominical a las e)igencias sociales. Seg+n el art ,/. 5E @toda la riqueza del pa's % sea cual fuere su titularidad est# subordinada al inter"s general?. Art **. ,4., 5onstitucin Europea! se reconoce la posibilidad de transmisin de la propiedad privada. >o es competencia de la CE. (e% del patrimonio de las Administraciones p+blicas de 6 noviembre de /--6. Caracteres! . inmediatividad! poder directo e inmediato sobre una cosa . oponibilidad frente a terceros. . elasticidad del dominio. Se pueden ceder facultades constitu%endo derechos reales limitados sobre esa cosa, que una vez e)tinguidos, revierten nuevamente en el propietario. . derecho de car#cter abstracto! que es distinto de las facultades que lo componen. Su contenido como tendencia es ilimitado aunque e)isten l'mites! cargas,... LI4ITES Y LI4ITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD . ('mites son aquellas restricciones que definen el derecho de propiedad (determinan internamente el contenido de la propiedad) por motivos de inter"s p+blico o privado para conciliar los derechos de los distintos due7os. Son intr'nsecos al derecho de propiedad. Son normales % constantes en todos los bienes % no deben probarse. Ej, son l'mites gen"ricos o institucionales de la propiedad los que proh'ben el abuso del derecho % el ejercicio de la mala fe, as' como la funcin social de la propiedad. (imitaciones son restricciones que se imponen al propietario, en casos singulares, % que pueden reducir los poderes del due7o. Son cargas e)ternas que se constitu%en por un acto especial % han de probarse por quien las pretende puesto que la propiedad se presume libre. 5ada derecho real tendr# sus propios l'mites atendiendo a la materia % naturaleza del mismo, ej, en el usufructo, el usufructuario debe conservar la forma % sustancia de la cosa. L(ites instit!ciona es: e a&!so de derec9o , e i!s !s!s inoc!i

El abuso del derecho es un principio de creacin jurisprudencial que viene regulado en el art 4./ 55 ! @la le% no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. 8odo acto u omisin que por la intencin de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los l'mites normales del ejercicio de un derecho, con da7o para tercero, dar# lugar a la correspondiente indemnizacin % a la adopcin de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso?. El uso anormal o e)cesivo del derecho de propiedad no ha de ser soportado % el l'mite puede venir dado por la norma jur'dica, por las costumbres o por el criterio de la normal tolerancia. Son elementos esenciales del abuso del derecho! . el uso de un derecho objetiva o e)ternamente legal. . que se produzca un da7o a un tercero no protegido por una espec'fica prerrogativa jur'dica! el principio del abuso del derecho slo entra en juego cuando no ha% norma concreta aplicable al supuesto debatido. . que se ejercite el derecho de forma antisocial o inmoral o e)cedi"ndose manifiestamente de los l'mites normales. (a aplicacin del principio del abuso del derecho debe ser rogado o solicitado por quien lo estime aplicable, %a sea como accin o como e)cepcin.. El derecho de uso inocuo es el derecho a utilizar los predios ajenos sin que el due7o sufra da7o alguno. Supuestos de este derecho son! el espigueo o recogida por un 6: del sobrante de las cosechas en las fincas sobre las que el propietario no ha%a ejercido la facultad de cerrarlas o vallarlas, la rebusca de frutos sobrantes de la recoleccin, una vez practicada "sta, el pastoreo inocuo, el aprovechamiento de rastrojos,... 8odas ellas son pr#cticas subordinadas a la tolerancia del propietario. L(ites en interHs .K& ico: i(itaciones "!rdico .K& icas Son limitaciones al derecho de propiedad impuestas por le%es administrativas en beneficio del inter"s p+blico % para utilidad p+blica o comunal, que reciben impropiamente la denominacin de servidumbres administrativas (ej, zona de polic'a que se ha de respetar en los fundos ribere7os). >o ser'an propiamente servidumbres sino limitaciones % l'mites al contenido del derecho de propiedad. . en materia de urbanismo! le%es del suelo autonmicas % planeamiento urban'stico! supeditan la propiedad al inter"s general. (a materia de urbanismo es competencia de las 55AA seg+n el 85. .le% de montes! competencia de las 55AA. (a inscripcin en el &egistro es obligatoria para los montes comunales. Art 3, de la le% del patrimonio de las Adm 9bcas! facultades e)orbitantes de la Adm (v'as de hecho). . le% de aguas, costas, puertos,...en relacin con la navegacin. En la franja ad%acente a la costa no se puede edificar, impedir el paso,... (art 226 55). $a% aguas de dominio p+blico. $a% que atender en la regulacin de este tipo de propiedad a los fines generales (proteccin del medioambiente). E)isten servidumbres de proteccin, de tr#nsito,... . proteccin de las comunicaciones! facilitar el transporte (edificar guardando las distancias). Atender a lo dispuesto en la le% de navegacin a"rea, carreteras,... . proteccin de las telecomunicaciones! restriccin en cuanto al uso de planticidas para evitar la degradacin del medioambiente, defensa nacional,... . patrimonio art'stico! mantenimiento de fachadas, tr#fico de objetos de valor histrico art'stico cu%a venta est# limitada, obligacin de conservacin % limitacin en el goce % la disposicin de esos bienes para los propietarios,... . e)isten limitaciones jur'dico p+blicas de valor paisaj'stico, ecolgico o medioambiental. . (9$! regula la eliminacin de barreras arquitectnicas.

Son todas ellas limitaciones del dominio o l'mites en inter"s p+blico pero no son servidumbres (gravamen que recae sobre una finca en beneficio de otra). (os l'mites (por le%) no son indemnizables % las servidumbres s' (requieren acuerdo para su imposicin). 9ara distinguir una u otra habr# que atender al caso concreto. E)isten servidumbres en materia de conduccin de gas, telecomunicaciones, canalizaciones de aguas p+blicas,... L(ites en interHs .ri/ado: re aciones de /ecindad . Son un conjunto de normas que regulan el ejercicio del derecho de propiedad sobre los predios contiguos, para un mejor goce de todos los propietarios, estableciendo limitaciones en el propio disfrute o la obligacin de permitir al due7o del predio vecino determinadas intromisiones en el propio. El problema es determinar que invasiones en el fundo contiguo son l'citas % cu#les no. $a% varias teor'as respecto a esto! . teor'a que proh'be los actos de emulacin! seg+n esta teor'a slo se proh'be el ejercicio del derecho de propiedad cuando se hace sin utilidad del propietario % con el +nico propsito de da7ar o molestar al vecino. . teor'a de la inmissio! seg+n esta teor'a el propietario no puede realizar actos en su fundo que conlleven una inmisin (env'o de sustancias de cualquier g"nero sobre el fundo vecino). Slo se refiere a la inmisin en sentido directo, debiendo permitirse las indirectas, lo cual es injusto. Esta v'a fue utilizada para sancionar la responsabilidad civil medioambiental. . teor'a de la normal tolerancia de *hering! seg+n la cual se proh'ben los influjos que se inicien directamente en el fundo vecino debiendo permitirse los que empiezan en el fundo del que los realiza % prosiguen en el del vecino siempre que no sean nocivos atendiendo a la normal tolerancia. Ser# l'cito todo lo que est# dentro de la necesidad social cotidiana. . teor'a del uso normal! seg+n la cual los derechos deben ser ejercitados seg+n su natural destino % en modo normal, con tal de que no ocasionen a los dem#s un da7o apreciable. 9ara fijar la normalidad del uso habr# que atender a las costumbres % relaciones sociales en cada tiempo % lugar. Ej, art ,1-../ 55! que establece la obligacin de indemnizar el da7o causado por razn de humos e)cesivos que sean nocivos a las personas o a las propiedades. . doctrina del abuso del derecho! art 4./ 55. El 55 recoge supuestos concretos. En el derecho catal#n e)iste una le% de ,11que regula las acciones negativas en materia de servidumbres, relaciones de vecindad e inmisiones. Se tutelan intereses de otro particular, generalmente el vecino. Supuestos del 55! . art 22/! el predio inferior ha de soportar las aguas que naturalmente caen del predio superior ( no es servidumbre sino l'mite) . art 2., 2./! se establecen distancias para abrir huecos (proteccin del derecho a la intimidad). Jistas rectas! / metros % oblicuas! 0- cm (no es servidumbre de luces % vistas). 8ambi"n se regulan distancias para construir! 6 m. Si e)iste una servidumbre de luces % vistas se podr# construir m#s cerca. . art 2.0! vertiente de tejado. El agua ha de caer en el propio suelo o en suelo p+blico salvo que e)ista una servidumbre que podr# caer en el fundo del vecino. . art 21-! limita las instalaciones que puedan causar inmisiones. &AI*>9! reglamentacin sobre actos que causen molestias. Art 4 (9$. 9osibilidad de desocupar el piso o local si se realizan en "l actividades molestas, insalubres o nocivas. Art 21- 55! atender a los usos del lugar. . art 21,! en lo referente a plantaciones, se disponen unos l'mites en cuanto a la distancia! #rboles (/ m) % arbustos (2- cm). . art 21/! posibilidad de cortar las ramas del vecino que caen sobre nuestra finca o derecho a reclamar que se corten. 8ambi"n las ra'ces.

L(ites i(.!estos .or a /o !ntad de trans(itente: .ro9i&iciones de dis.oner: son restricciones a la facultad de libre disposicin del due7o impuestas por el que enajena un bien al que lo adquiere impidi"ndole transmitirlo a un 6:. >o atribu%en ning+n derecho a una persona determinada sobre el bien sino que implican el apartamiento del bien del comercio jur'dico. 9ueden nacer de la le% (ej, uso % habitacin del art 2/2), de la autoridad judicial (ej, secuestro de un bien) o administrativa % de la voluntad de los particulares. Se pueden constituir en un acto inter vivos o mortis causa. 9uede ser total o parcial (no podr# enajenar pero s' constituir otros grav#menes). S85 ,6 nov /--6 A9 (ugo! el testador impone una prohibicin de disponer salvo situacin de necesidad. El 55 slo regula las prohibiciones de disponer en las adquisiciones a t'tulo gratuito (disposicin testamentaria % donacin con cl#usula de reversin a favor de 6:). Son nulas las prohibiciones de disponer perpetuas. (os l'mites vienen establecidos en el art 4., 55 (que regula las sustituciones fideicomisarias)! se admiten siempre que se impongan respecto a los que vivan en el momento del fallecimiento del que la impone (testador o donante) as' como las impuestas a los no nacidos siempre que no pasen del /: grado. *nscripcin de la prohibicin! permite la oponibilidad de la misma frente a 6:. (as prohibiciones de disponer tienen acceso al registro de la 9ropiedad (art /0 ($! actos de +ltima voluntad, donaciones, capitulaciones matrimoniales % cualquier acto a t'tulo gratuito). Si se inscriben ser#n oponibles erga omnes, convirtiendo en nulo el acto que la contradiga. Si no est# inscrita, la validez del acto depender# de si el adquirente conoc'a o no la e)istencia de la prohibicin. Si el 6: la conoce se le podr#n e)igir da7os % perjuicios. Se convierte en un deudor solidario. >o es necesaria la inscripcin en las legales, puesto que la le% %a es publicidad suficiente. En las judiciales, cabe la anotacin preventiva de la demanda. (a prohibicin de disponer impuesta en un acto o negocio a t'tulo oneroso no tiene efectos reales (no accede al &9, art /4 ($) puesto que es una mera obligacin negativa de no hacer (convenio entre las partes, ej, incumplimiento de un pacto de e)clusiva) que permite, en caso de incumplimiento, reclamar da7os % perjuicios. 9ero la adquisicin del 6: ser# v#lida % debe ser respetada. El art /0 ($ regula tres tipos de prohibiciones! de origen legal, de origen administrativo o judicial % de origen voluntario. Pro9i&iciones de ori:en e:a ! se da en los siguientes supuestos! . art ,10./ 55! herederos respecto a los bienes del declarado fallecido que no podr#n disponer de los mismos a t'tulo gratuito en un plazo de 2 a7os desde la declaracin de fallecimiento. . (IEA! no se puede disponer de parte de una finca cuando la superficie que queda sea inferior a una unidad m'nima de cultivo. . adquisicin por retracto. . viviendas de proteccin oficial. .... Estas prohibiciones producen efectos frente a 6: sin necesidad de inscripcin (por la publicidad que les otorga la le%). Rue sea oponible significa que convierten en nulo el acto que la contradiga. Pro9i&iciones de dis.oner de ori:en ad(inistrati/o o "!dicia ! no es materia civil. Se da respecto a personas incursas en procedimientos de concurso... (insolventes). 9ara ser oponibles a 6: han de acceder al &9 a trav"s de anotacin preventiva. Pro9i&iciones de dis.oner de carLcter /o !ntario: . en un negocio a t'tulo gratuito! donacin o testamento. Hsta es la verdadera prohibicin % accede al &9 (/0.6 ($).

. en un negocio oneroso! se impone por acuerdo de las partes en una cl#usula del contrato. 9roduce efectos obligacionales inter partes. (a prohibicin de disponer impuesta en un acto o negocio a t'tulo oneroso no tiene efectos reales (no accede al &9, art /4 ($) puesto que es una mera obligacin negativa de no hacer (convenio entre las partes, ej, incumplimiento de un pacto de e)clusiva) que permite, en caso de incumplimiento, reclamar da7os % perjuicios. 9ero la adquisicin del 6: ser# v#lida % debe ser respetada. Se establecen l'mites a las prohibiciones de disponer! . ha de responder a fines leg'timos % serios (#mbito familiar,...) aunque no es necesario e)presar esa finalidad sino que se puede deducir. . art 4.2./ 4., 55! se aplican los l'mites temporales de las sustituciones fideicomisarias. Son nulas las prohibiciones de disponer perpetuas! se admiten siempre que se impongan respecto a los que vivan en el momento del fallecimiento del que la impone (testador o donante) as' como las impuestas a los no nacidos siempre que no pasen del /: grado. El e)ceso se considera nulo pero no invalida la prohibicin. En lo referente a las enajenaciones forzosas (respecto a los acreedores del titular del derecho real afectado por la prohibicin cuando solicitan el cobro en v'a forzosa o judicial de sus cr"ditos e instan, para ello, el embargo % enajenacin forzosa de ese bien) se admite la posibilidad de embargo del bien afecto pero no la ejecucin subsiguiente hasta que desaparezca la prohibicin de disponer. En los inmuebles, habr# que atender a la fecha del asiento de inscripcin de la prohibicin % a la fecha de la anotacin preventiva de embargo. Si la anotacin del embargo es posterior a la inscripcin de la prohibicin, no podr# acceder al &9 ni podr# efectuarse la enajenacin judicial. Si el embargo no se anota, el adquirente del bien no tendr# que soportarlo. En el art .3./ (A& se establece que la prohibicin impuesta al arrendatario que ha adquirido la finca en virtud de los derechos de acceso a la propiedad (tanteo % retracto) no le impide hipotecar la misma aunque la accin del acreedor hipotecario no tendr# efectividad durante la vigencia del plazo de la prohibicin. (os negocios afectados por la prohibicin son aquellos para los que se e)ige capacidad de disposicin! enajenacin, constitucin de derechos reales de goce, derechos de adquisicin preferente, actos mortis causa,... &especto a las garant'as reales, ha% que decir que son v#lidas aunque no se podr#n ejecutar hasta que cese la prohibicin. En lo referente a bienes muebles, cabe publicidad registral en virtud del art 3 de la =rden de ,1 julio de ,111 (&egistro en ventas de bienes muebles a plazos). Si no se inscribe, estaremos ante una obligacin negativa % si se inscribe, ante una prohibicin de disponer. (a DD&> establece que si la prohibicin se limita a la venta no puede burlarse con una donacin intermedia (ser'a fraude). Algunos autores (Ana D'az) entienden que ha% que relacionar la prohibicin de enajenar con el funcionamiento del principio de responsabilidad patrimonial universal (art ,1,, 55). Si se embarga el bien afectado por una prohibicin inscrita o legal! "sta tiene eficacia erga omnes, por tanto, el registrador podr# denegar la pr#ctica de la anotacin preventiva de embargo. &esolucin de DD&> de // febrero de ,1.1. >o e)iste una e)cepcin al art ,1,, derivada de la prohibicin de enajenar. El art ,1,, tiene una funcin fundamental que es incentivar al cumplimiento de las obligaciones, funcin que se eliminar'a de afirmarse la inejecutabilidad de los bienes afectados por la prohibicin. por tanto, la prohibicin slo funciona en las enajenaciones voluntarias.

E tanteo , retracto e:a co(o (ites a derec9o de .ro.iedad Son l'mites e)tr'nsecos de inter"s privado impuestos por le% al propietario. Son derechos de adquisicin preferente de un 6: que limitan la facultad de libre disposicin del due7o, es decir, son aquellos derechos reales que atribu%en a su titular un derecho a adquirir la cosa con preferencia frente a cualquier otra persona en el caso de que el propietario pretenda enajenarla a t'tulo oneroso. 5asos previstos en el 55 son! el de comuneros (art ,2//), el de colindantes (art ,2/6), el enfit"utico (art ,060), el de coherederos (art ,-04)...

-: S3?ETO DE LA RELACI>N DO4INICAL

9ueden ser personas f'sicas (los menores e incapaces a trav"s de sus representantes legales, padres o tutores que necesitar#n autorizacin judicial para disponer % administrar) % jur'dicas, %a sea p+blicas o privadas (art 6. 55). Se aplicar# el r"gimen general sobre la capacidad jur'dica % la de obrar. A los e)tranjeros, en algunos casos, para adquirir inmuebles se les aplican normas especiales que limitan su capacidad. O7?ETO DEL DO4INIO 8radicionalmente eran cosas corporales espec'ficas. &especto de las cosas incorporales, no se le llama propietario al titular de un derecho de propiedad intelectual o industrial (la (9* regula el contrato entre editor % autor...) 9ropiedades especiales son aquellas en las que el inter"s p+blico o general tiene mucho peso, de ah' el intervencionismo de la Administracin. Ej, le% de montes, le% de minas, le% de aguas (estamos ante un bien escaso al que se le aplican criterios de distribucin respecto a la e)traccin de aguas en la propia finca, servidumbres en las zonas ribere7as,... En el te)to refundido de la le% de aguas de /--/ prevalece la idea de dominio p+blico hidr#ulico, %a no e)iste propiedad privada respecto al agua). PROPIEDAD IN4O7ILIARIA: CONCEPTO DE 6INCA Es la propiedad m#s importante en el 55 (los inmuebles es lo m#s relevante porque eran garant'a del cumplimiento de las obligaciones! la hipoteca inmobiliaria en el S S*S era una garant'a del tr#fico). En sentido estricto finca no tiene que coincidir con inmuebles! no todas las categor'as del art 663 55 encajan con la idea de finca. Se consideran inmuebles un edificio, una construccin, #rboles, plantas, lo unido de manera fija al inmuebles, estatuas, instrumentos dedicados a la e)plotacin de la finca... El tr#fico de muebles es m#s r#pido % menos controlado (es m#s f#cil la desaparicin). Se protege al 6: de ;< (art 303 55) En la transmisin de inmuebles ha% m#s requisitos de forma! los contratos para crear o transformar derechos reales sobre inmuebles han de constar en documento p+blico! art ,/.-., 55! e)ige documento publico pero no de forma constitutiva. Cn documento privado acompa7ado de la traditio equivale a la transmisin de la propiedad. 9ero una parte podr# compeler a la otra a otorgar documento p+blico (art ,/41 55) para poder acceder al &9 % oponer el acto a 6:. En el &9 se van a inscribir los derechos sobre inmuebles (los muebles tienen un registro propio). (a usucapin de muebles e inmuebles tiene distintos plazos. (a propiedad inmobiliaria se puede calificar de r+stica o urbana. &especto a la propiedad urbana en la 5E se consagra la ordenacin del territorio como pol'tica p+blica independiente del urbanismo! art ,3..,.6. (a le% 0M1. de ,6 de abril del r"gimen del suelo % valoraciones regula este tipo de propiedad. El propietario slo podr# construir previa licencia % siempre % cuando el pro%ecto se adecue estrictamente a las previsiones de los diferentes instrumentos urban'sticos, es decir, la posibilidad de edificar no depende de la decisin del propietario. Sobre "l pesan numerosas obligaciones o deberes positivos (como cesin gratuita para viales, zonas verdes,...). El art /., de la le% 0M,11. establece que las facultades urban'sticas del derecho de propiedad se ejercer#n siempre dentro de los l'mites % con el cumplimiento de los deberes establecidos en las le%es o, en virtud de ellas, por el planeamiento con arreglo a la clasificacin urban'stica de los predios. Su facultad de

goce est# definida por los instrumentos urban'sticos. Estas disposiciones legales son meras limitaciones % deberes que definen el contenido normal de la propiedad % no confieren al propietario derecho a e)igir indemnizacin alguna. Ese contenido ser# en cada momento el que derive de la ordenacin urban'stica. (a funcin social de la propiedad delimita el contenido de las facultades urban'sticas susceptibles de adquisicin % condiciona su ejercicio. El suelo se clasifica en urbano (suelo %a transformado que cuenta, como m'nimo, con acceso rodado, abastecimiento % evacuacin de agua % suministro de energ'a el"ctrica), urbanizable (que puede ser objeto de transformacin) % no urbanizable. 5uando se califica el suelo como urbano, el propietario del suelo queda obligado a edificar dentro de un determinado plazo. &especto a la propiedad r+stica no son limitaciones a la facultad de goce del propietario las que impone la le% sino que son aut"nticos deberes de conducta. El ma%or intervencionismo del Estado tiene por objeto que la tierra produzca ma%or beneficio para la colectividad. >ace una rama del derecho que regula estos temas! derecho agrario. (a le% de reforma de desarrollo agrario de ,146 tiene como principio rector que la utilizacin del suelo r+stico se har# conforme a su naturaleza % con subordinacin a las necesidades de la comunidad nacional. 9ara el cumplimiento de esta funcin social se obliga a su titular, %a sea la finca de naturaleza p+blica o privada, a! que e)plote la tierra con criterios t"cnico econmicos apropiados seg+n su destino agrario m#s idneoG que realice las transformaciones % mejoras necesarias para la m#s adecuada e)plotacin de los recursosG que el trabajo se preste en las condiciones adecuadas % se realicen las inversiones necesarias de car#cter social. (a intervencin del Estado sigue una serie de directrices como! la transformacin econmica % social de las grandes zonas % comarcas en beneficio de la comunidad nacional % la mejora del medioG la creacin, mejora % conservacin de e)plotaciones agrariasG el mejor aprovechamiento % conservacin de los recursos naturales de aguas % tierras. 9ara la Administracin son fincas mejorables aquellas que llevan dos a7os, m'nimo, sin cultivarse siendo susceptibles de e)plotacin agraria o aquellas en las que los recursos disponibles no se aprovechan adecuadamente (fincas que superando 2hect#reas de regad'o o 2-- de secano se encuentran deficientemente aprovechadas). &econocer que una finca es mejorable conlleva el reconocimiento del inter"s social de la mejora a efectos de su e)propiacin, que consistir# en el arrendamiento forzoso al *nstituto >acional de reforma % Desarrollo agrario (*&PDA) o si son fincas forestales, al *nstituto >acional para la 5onservacin de la >aturaleza. 8ambi"n ha% que tener en cuenta la le% ,1M,112 de 3 de julio de modernizacin de las e)plotaciones agrarias que ofrece una nueva regulacin de las e)plotaciones agrarias prioritarias % de las a%udas % beneficios fiscales de los agricultores jvenes. Iodifica el r"gimen de las unidades m'nimas de cultivo % reforma el plazo de duracin de los arrendamientos r+sticos. (a (IEA ,112 tiene contenido civil (%a que recoge el retracto de colindantes % la unidad m'nima de cultivo) % fiscal (porque establece incentivos para adaptarse a las e)igencias del mercado agrario europeo). El minifundio se plantea como un problema debido a su dif'cil e)plotacin. Se pretende la constitucin de e)plotaciones prioritarias. E)plotacin prioritaria! art 3 (en relacin al art /)! e)plotacin de tama7o medio. Se tiene en cuenta! un elemento objetivo (tama7o) % un elemento subjetivo (el titular). 5alificar una e)plotacin como prioritaria permite la obtencin de beneficios fiscales as' como el ejercicio del retracto de colindantes. Cnidad de trabajo agrario! se e)ige que e)ista una persona que trabaje todo el a7o sin que se dedique a otra cosa. (a renta de referencia es el indicador de los salarios brutos de actividades no agrarias (/62 T de ese salario).

Cnidad m'nima de cultivo! Es competencia estatal aunque se ha e)tendido a las 55AA. El concepto se recoge en la le% de reforma % desarrollo agrario de ,146. Es una superficie suficiente de finca r+stica para que se lleven a cabo satisfactoriamente los actos de cultivo (art /6). (a 5onseller'a competente establece esta superficie m'nima, es una cuestin administrativa. El art /3 regula los efectos en derecho civil (privatizacin). >o se puede realizar ning+n negocio que determine la creacin de parcelas de tierra que den lugar a un #rea que no alcance la unidad m'nima de cultivo, %a sea por negocio inter vivos o mortis causa. 5ivilmente ser'a nulo % no producir'a efectos frente a 6:. En particular en el supuesto de una herencia, aunque el testador lo disponga, no cabe divisin si la e)tensin resultante es inferior a la unidad m'nima de cultivo (ser'a una cosa indivisible en sentido jur'dico). &etracto de colindantes (la (IEA no deroga al del art ,2/6 55 sino que se suma a "l! art /4). Slo puede retraer el titular de una e)plotacin prioritaria (requisitos del art ,2/6). (a finca vendida ha de ser inferior al doble de la unidad m'nima de cultivo. Si son varios titulares de una e)plotacin prioritaria que quieren retraer, tendr# preferencia el que despu"s de ejercitado el retracto quede con una finca que, como m'nimo, tenga la unidad m'nima de cultivo. El plazo de ejercicio del retracto ser# de , a7o (1 d'as en el 55) desde la notificacin de la venta al vecino (0- d'as) % si no hubo notificacin desde la inscripcin en el &9. Si se entera de la venta por otros medios, el plazo se computar# desde el conocimiento aunque el precepto no lo contempla. El art /4.2 establece una prohibicin de disponer legal! el que retrae no podr# vender la finca retra'da en 0 a7os desde su adquisicin. Este derecho de retracto no ha de estar inscrito en el &9 para ser oponible a 6:. INDI<ID3ALIMACI>N DE LA 6INCA: DESLINDE $asta el 55, las fincas estaban abiertas para el paso del ganado. El 55 establece la facultad de cierre del propietario (art 6..). (as fincas se individualizan a trav"s de los linderos! l'neas ideales que marcan la superficie de una finca cu%o reflejo real ser'an los mojones. Seg+n el art 6.. 55 @todo propietario podr# cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas?. (os arts 6.3 a 6.4 55 se refieren al des inde que consiste en fijar los l'mites de una finca o puntos de separacin entre las fincas % se podr# efectuar a trav"s de tres v'as! acuerdo entre los interesadosG en un procedimiento de jurisdiccin voluntaria regulado en la (E5 sin oposicin de los colindantes, sin perjuicio de que presentando los t'tulos correspondientes puedan hacer las reclamaciones oportunas. Si alguno de los interesados no concurriere podr# demandar en juicio declarativo la posesin o propiedad de la que se crea despojado en virtud del deslinde en un juicio declarativo (accin judicial de deslinde en v'a contenciosa) cuando ha% controversia respecto a los linderos. En todo caso, habr# de plantearse una reivindicatoria cuando el terreno eventualmente discutido en el deslinde es objeto de posesin e)clusiva por uno de los colindantes, as' como cuando se discuten los t'tulos de los colindantes. 8ambi"n cuando %a e)ista lindero % se quiera modificar. (a accin de deslinde procede cuando e)iste promiscuidad en la posesin (zona en la que distintos propietarios realizan actos posesorios a la vez). 9odr#n solicitar el deslinde el propietario % todos aquellos que tengan derechos reales sobre la finca (art 6.3). (a legitimacin pasiva corresponde a los propietarios colindantes. El deslinde se har# de conformidad con los t'tulos de cada

propietario %, en su defecto, atendiendo a la posesin. Si atendiendo a la posesin o a cualquier otro medio de prueba tampoco pudiera practicarse el deslinde, se distribuir# el terreno objeto de la contienda en partes iguales. (a accin es imprescriptible. Si el colindante ha usucapido habr'a que plantear la reivindicatoria o declarativa de dominio. (a accin reivindicatoria es compatible con la de deslinde! la reivindicatoria se dirige a la restitucin de la cosa a su leg'timo due7o % como consecuencia de ello, podr# solicitarse el deslinde de la finca previamente identificada. (a determinacin de los linderos puede ir acompa7ada de la marcacin % cierre de la finca. El a(o"ona(iento es un acto material (carente de significado jur'dico) que consiste en la se7alizacin o e)teriorizacin mediante hitos o mojones de los l'mites, previamente determinados mediante el deslinde. Cna vez colocados, alcanzan relevancia jur'dica como manifestacin posesoria de haberse practicado previamente el deslinde. CONTENIDO DEL DO4INIO: . facultad de goce! es el derecho del propietario a usar, utilizar, modificar o consumir la cosa que le pertenece. 5onlleva el uso, goce % disfrute de la cosa de su propiedad (tiene contenido posesorio). Es la utilizacin directa e inmediata del objeto del dominio obteniendo de "l las utilidades % beneficios que pueda reportar. El uso % disfrute autoriza al propietario para modificar el destino socioeconmico de la cosa. Esta facultad de goce en algunos casos tiene l'mites (en las propiedades r+sticas se pueden imponer grav#menes sobre las fincas improductivas). Esta facultad de goce conlleva la de adquirir la propiedad de los frutos naturales, industriales o civiles que produzca la cosa (art 623! accesin discreta! los frutos pertenecen al propietario). El uso % el disfrute son facultades que el propietario podr# ceder a un 6: (elasticidad de la propiedad). . facultad de disposicin! la propiedad es el derecho de disponer de una cosa sin m#s limitaciones que las establecidas en las le%es. El propietario podr# renunciar al derecho o abandonar la cosa (res nullius), podr# enajenarla o transmitirla a un 6: dejando de ser propietario o podr# constituir a favor de un 6: cualquier derecho real limitado. . facultad de e)clusin! son las facultades que tiene el propietario para impedir la intromisin o la perturbacin de terceros e)tra7os a su derechos. Ej, solicitar el deslinde % amojonamiento o el cerramiento de las fincas, la accin reivindicatoria,... . facultad de oponer la titularidad real! los terceros han de tolerar el ejercicio de los poderes % facultades que constitu%en su contenido, ej, el que adquiere un predio sirviente. . facultad de persecucin! posibilidad de perseguir la cosa frente a cualquiera que la detente, ej, accin declarativa, reivindicatoria, confesoria,... . facultad de preferencia o prioridad! entre varios derechos de la misma naturaleza concedidos por un mismo titular sobre la misma cosa e incompatibles entre s' prevalece el que lo ha% adquirido anteriormente (prior tempore, potior iure). Esto habr# que relacionarlo con la publicidad que proporciona el &9. E1tensi+n de do(inio ! N$asta dnde se e)tiende la propiedadO (as facultades del propietario se e)tienden sobre la cosa que es objeto del derecho de propiedad. El problema se plantea con la e)tensin de estas facultades en los inmuebles. Seg+n la doctrina tradicional (teor'a de los glosadores) se mantiene la tesis del dominio ilimitado! el due7o de un terreno es due7o del espacio a"reo que est# por arriba as' como del subsuelo hasta el centro de la tierra. El art 62- 55 establece que el propietario de un terreno es due7o de la superficie % de lo que est# por debajo de ella (con limitaciones como la sujecin a lo dispuesto en las le%es de minas, de aguas % en

los reglamentos de polic'a). *hering establec'a que para poner los l'mites ha% que tener en cuenta la utilidad econmica que el espacio a"reo % el subsuelo pueden ofrecer al propietario. Esta teor'a es la que recoge la doctrina m#s moderna postulando una e)tensin objetiva del dominio que est" limitada por el punto al que alcance la posibilidad de utilizacin % el inter"s razonablemente tutelable del propietario (habr# que atender sobretodo a la legislacin administrativa). Actualmente, ha% que tener en cuenta la normativa urban'stica (limitaciones derivadas de la funcin social del derecho de propiedad). 5onstruir en el subsuelo si afecta a los cimientos (ej, parUing) conlleva indemnizacin de da7os % perjuicios as' como la paralizacin de las obras. Se puede privar de la facultad de disponer al propietario en base a prohibiciones de disponer que pueden imponerse por le%, judicialmente % por v'a negocial.

0: 4ODOS ESPEC;6ICOS DE ADA3ISICI>N DEL DERECHO DE PROPIEDAD

OC3PACI>N 5oncepto % evolucin histrica! actualmente no tiene mucha operatividad porque se tiende a atribuir al Estado la propiedad de los bienes abandonados o que no tienen due7o. El art 0-1 55 la recoge como un modo de adquirir la propiedad. El art 0,- 55 dispone que se adquieren por la ocupacin los bienes apropiables por su naturaleza que carezcan de due7o, como los animales que son objeto de caza % pesca, el tesoro oculto % las cosas muebles abandonadas (res nullius % res derelictae). (a ocupacin vale para adquirir cosas que no tienen due7o porque nunca lo tuvieron o porque han sido abandonadas. ;ienes apropiables son los que est#n dentro del tr#fico jur'dico. Es el acto consistente en la aprehensin material o toma de posesin de una cosa que no tiene due7o (art 36.! voluntad de sujetar la cosa a nuestro poder). Es un modo de adquirir originario (la cosa se adquiere libre de cargas % no deriva de ning+n transmitente). 5apacidad! seg+n un sector de la DB se requiere la misma capacidad que para adquirir la posesin (capacidad natural de entender % querer) pero otro sector requiere una capacidad de entender puesto que la ocupacin implica un animus adquirendi (intencin de convertir la cosa en objeto de su propiedad) aunque esta +ltima no tendr'a sentido porque no se adquiere por la voluntad sino por la le%. =bjeto! cosas sin due7o (res nullius) % cosas abandonadas (rse derelictae). Cna cosa perdida no puede adquirirse por ocupacin. Art 0,-! caza % pesca. 9ara determinar qu" animales son susceptibles de ser cazados % su r"gimen jur'dico se estar# a lo previsto en la le% ,M,14- de 3 de abril, as' como al decreto 2-0M,14, de /2 marzo del &glto de caza % en Dalicia a la le% 3M,114 de /2 de junio. El art / de la le% define la accin de cazar como la ejercida por el hombre mediante el uso de artes, armas o medios apropiados para buscar, atraer, perseguir o acosar animales, con el fin de darles muerte o apropiarse de ellos. (a adquisicin de la propiedad por ocupacin se produce desde el momento de su muerte o captura. (a caza es una actividad limitada a los ,3 a7os para obtener la licencia administrativa % si se realiza con armas de fuego se requiere ma%or'a de edad. Art 0,/! el propietario de un enjambre de abejas tendr# derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de "ste el da7o causado. Si no lo persigue o cesa en la persecucin dos d'as consecutivos podr# el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo. Art 0,6! las palomas, conejos % peces que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto due7o, ser#n propiedad de "ste siempre que no ha%an sido atra'dos por medio de alg+n artificio o fraude. Art 0,4! cabe ocupacin de las cosas abandonadas en la mar o arrojadas por ella a la costa si son productos del mar. Sobre el resto de objetos arrojados al mar, el art se remite a lo dispuesto en le%es especiales. (a le% 0-M,10/ de /3 dic establece que los objetos que se encuentren en la orilla o en el mar no pueden adquirirse por ocupacin sino que quien los encuentre tiene el deber de entregarlos a las autoridades en el plazo m#s breve posible. Si en 0 meses aparece su propietario se le entregan, previo pago de los gastos ocasionados % de ,M6 del valor de la cosa hallada. Si el due7o no aparece, el bien se vender# en p+blica subasta! si el valor de lo obtenido es de hasta ,-.--- ptas, deducidos los gastos, ser# del hallador % en caso de superar esa

cantidad, ,M6 del e)ceso es para el hallador % el resto para el 8esoro. De este r"gimen se e)clu%en los buques % aeronaves abandonadas en el mar % sus cargamentos (objetos arrojados para aligerar el buque o aeronave en peligro) que pasar'an a propiedad del Estado si no son reclamados por su due7o. Art 302! Se ocupan los animales que no tienen due7o porque nunca lo tuvieron o porque fueron abandonados. Art 0,/! el propietario de animales amansados podr# tambi"n reclamarlos en el plazo de /- d'as, a contar desde su ocupacin por otro. 9asado este t"rmino, pertenecer#n al que los ha%a cogido % conservado. ;ienes e)cluidos! respecto de los bienes inmuebles cabe usucapin pero no ocupacin. (os inmuebles abandonados por su propietario actual son para el Estado de acuerdo con lo previsto en el art ,4 de la le% 66M/--6 de 6 de noviembre del patrimonio de las Adm 9bcas. &especto a valores, dinero % bienes muebles constituidos en depsito en sociedades de cr"dito o entidades financieras, ha% que afirmar que si en /- a7os no se ha producido respecto a los mismos actuaciones que impliquen un derecho de propiedad, pertenecer#n al Estado. (os buques % aeronaves abandonados o perdidos se rigen por la le% de navegacin a"rea. &especto de la pesca! en las aguas de propiedad privada, los animales que permanezcan en ellas, son propiedad del titular de esas aguas. HALLAM8O B-1)--1-C Art 0,2! el que encuentre una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su antiguo poseedor. 9ara el caso de que no fuere conocido se dispone la obligacin de consignarla inmediatamente en poder del alcalde del pueblo donde se hubiese efectuado el hallazgo. El hallazgo presupone la toma de posesin de la cosa. (as cosas objeto de hallazgo son las cosas muebles perdidas o abandonadas involuntariamente. Se e)clu%en las de e)traordinario valor econmico, histrico, art'stico o cultural (tesoro). 9or tanto, son cosas muebles sin poseedor actual pero que posiblemente tienen due7o. El hallador ha de conservar la cosa con la diligencia de un buen 9< % restituirla a su leg'timo poseedor si lo conoce con derecho a obtener un premio o recompensa. Si no conoce al due7o, lo consignar# en poder del alcalde donde se verific el hallazgo (oficina de objetos perdidos). Cna vez que se entrega al alcalde, esta autoridad tendr# la obligacin de conservar la cosa % la de publicar el hallazgo en la forma acostumbrada durante dos domingos consecutivos. El poseedor leg'timo tiene dos a7os desde la publicacin para recuperar la cosa debiendo abonar, a t'tulo de premio, la d"cima parte del precio de la cosa encontrada. 5uando el valor del hallazgo e)cediese de /--- ptas, el premio se reducir# a la vig"sima parte en cuanto al e)ceso (esta cuant'a es m'nima, si el due7o ofrece otra ma%or Q ej, promesa p+blica de recompensa se abonar# "sta % no la legal). 8ambi"n ha de abonar los gastos que ha%an podido realizarse para la conservacin de la cosa. Si transcurre este plazo sin que nadie reclame la cosa, el hallador adquiere la propiedad de la cosa pagando al A%untamiento los gastos realizados. >o se entiende perdida una cosa cuando la est# pose%endo una persona que no tiene derecho a poseerla (ej, robo). Si la cosa no puede conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminu%an su valor notablemente, se vender# en p+blica subasta luego que hubiesen pasado . d'as desde el /: anuncio sin presentarse el due7o. En lugar de la cosa, lo que se deposita es el precio. Si el hallador no procede as' podr# ser autor de un delito de hurto (art /63 59).

TESORO Art 0,- 55. Entiende que el tesoro es susceptible de ocupacin % el art 0,3 dispone que el que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena, tendr# el derecho que le concede el art 62,55. (a definicin de tesoro se recoge en el art 62/! depsito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cu%a leg'tima pertenencia no conste. >o se e)ige antigVedad. 5uando se dice @cu%a leg'tima pertenencia no conste? se refiere a bienes respecto de los cuales no puede saberse quien es el due7o, aunque no ha de tratarse de res nullius. 5onforme al art 62,, el tesoro pertenece al due7o del terreno donde se verific el hallazgo (no es necesario que se encuentre depositado en un terreno, por ej, puede estar depositado en un mueble antiguo). Si el descubrimiento fue en terreno ajeno o del Estado % fue por casualidad! el tesoro se repartir# a medias entre el descubridor % el propietario. Se da una situacin de copropiedad. Si el descubrimiento fue intencionado, el descubridor no tiene ning+n derecho. El tesoro se adquiere por ocupacin, por tanto, no basta con haberlo visto sino que es necesario su toma de posesin. (a venta de una finca con cl#usula en virtud de la cual el vendedor se reserva los tesoros que en ella no pueden encontrarse slo producir# efectos inter partes, sin vincular a 6:. De no e)istir esta cl#usula, lo descubierto tras la venta pertenece al comprador. Si sobre el terreno e)iste copropiedad, el hallazgo corresponde a todos los part'cipes. 5uando los bienes descubiertos sean de valor histrico, art'stico, cultural, histrico... (art 33 le% 9atrimonio histrico art'stico) % siempre que el descubrimiento fuere por azar, tendr# derecho el descubridor a la mitad del valor que se le d" en la tasacin legal. El descubridor est# obligado a comunicar a la Administracin competente el descubrimiento, de no hacerlo, perder#, tanto el descubridor como el due7o del terreno perder#n el premio. (a e)propiacin forzosa de estos objetos se rige por su legislacin espec'fica. El art ,4 de la le% del patrimonio de las AA99 recoge la ocupacin de los inmuebles vacantes por la Adm Dral Est. Se proceder# por v'a administrativa si nadie los posee a t'tulo de due7o, de lo contrario, habr# que acudir a la jurisdiccin civil. ACCESI>N Accesi+n discreta! art 623 55! pertenecen al propietario los frutos naturales, industriales % civiles. Es una facultad dominical (*us fruendi), no un modo de adquirir. Art 622! son frutos naturales las producciones espont#neas de la tierra, % las cr'as % dem#s productos de los animales. Son frutos industriales los que producen los predios de cualquier especie a beneficio del cultivo o del trabajo. Son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras % el importe de las rentas perpetuas, vitalicias u otras an#logas. Art 624! no se reputan frutos naturales o industriales sino los que est#n manifiestos o nacidos. &especto a los animales, basta que est"n en el vientre de su madre, aunque no ha%an nacido. Accesi+n contin!a! art 626 55! la propiedad de los bienes da derecho, por accesin, a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora, natural o artificialmente. Es un modo de adquirir el dominio aunque no se recoja en el art 0-1 55. (a accesin implica la atraccin o absorcin de una cosa accesoria por otra de ma%or valor o principal (siendo cosas pertenecientes a distintos due7os). El principio

b#sico es que lo accesorio sigue a lo principal. Este principio aplicado a la tierra tiene su traduccin en la regla @superficies solo cedit?! el due7o del suelo hace su%o todo lo que est# en su superficie. Este principio tiene e)cepciones, ej, supuestos de accesin invertida o artificial % construccin e)tralimitada, en los que prevalece el constructor % no el due7o del suelo. En los arts 626 % 620 se definen los frutos naturales, industriales % civiles. C ases de accesi+n! ,. de in(!e& e a in(!e& e! dentro de este supuesto se encuentran varios supuestos! aluvin, avulsin, mutacin de cauce % formacin de isla. $a% que tener en cuenta la legislacin espec'fica en materia de aguas. . aluvin: es el incremento de lso terrenos ribere7os de los r'os como consecuencia del depsito de materiales % de tierra de forma paulatina % constante! el due7o de la finca hace su%o el aumento por accesin (arts 600 Q604 55) . avulsin! incrementos de los terrenos ribere7os como consecuencia del depsito de tierra o arbolado, no de forma paulatina sino de forma violenta, ej, corrientes torrenciales. En estos casos se sigue reconociendo la titularidad del due7o de la finca que ha sufrido la accin violenta de las aguas (arts 60. 601). . mutacin de cauce! surge como consecuencia de que las aguas de un r'o var'en su curso % se desv'en del terreno que hasta entonces ocupaban. Si el cauce abandonado separa heredades del mismo due7o, los terrenos liberados le pertenecen al propietario de esa finca. Si el cauce abandonado separa heredades de distintos due7os, se dividir# longitudinalmente por la mitad entre los propietarios de una % de otra orilla. En el caso de que ase abra un nuevo cauce, debe ser considerado ese terreno ocupado como de dominio p+blico. . !ormacin de isla: las islas que se formen en mares ad%acentes a las costas de Espa7a % en los r'os navegables % flotables pertenecen al Estado. /. de (!e& es a in(!e& e! lo edificado, plantado o sembrado en predio ajeno as' como las mejoras o reparaciones hechas en ese fundo pertenecen a su due7o. $a% que distinguir! . suelo propio con material ajeno! el propietario del suelo dber# abonar el valor del material ajeno utilizado % si ha procedido de mala fe tambi"n ha de indemniza los da7os % perjuicios. El due7o de los materiales podr# retirarlos si fuera posible sin menoscabar la obra construida. . material propio " suelo ajeno: a. si el incorporante act+a de mala fe pierde lo edificado... sin derecho a indemnizacin. P el due7o del terreno podr# e)igir la demolicin de la obra o que se arranque la plantacin o siembra % se repongan las cosas a su estado primitivo a costa del que edific, plant o sembr. b. si el incorporante actu de ;<, el due7o del suelo hace su%a la obra pagando al incorporante el valor de los gastos necesarios % +tiles o puede obligar al incorporante a situarse en posicin de comprador o arrendatario. c. si due7o del terreno e incorporante act+an de I< se aplica el art 603 como si el incorporante actuara de ;<. . suelo ajeno " material ajeno (art 602)! el due7o del suelo hace su%o lo edificado % responde frente al propietario de los materiales indemniz#ndole si no lo ha hecho el incorporante o constructor. El due7o del suelo podr# e)igir la demolicin de la obra .... a costa del que edific... 6. de (!e& e a (!e& e Bart %0) ss CCC: . unin o adjuncin! cuando se unen cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios de tal forma que pasan a constituir una sola cosa. El due7o de la cosa principal adquiere la accesoria indemnizando su valor al due7o de "sta. 9rincipal ser# la de m#s valor %, en su defecto, la de ma%or volumen.

. me#cla$ con!usin o conmixtin! unin de cosas (l'quidos, slidos) que no pueden separarse % que pertenecen a distintos due7os. Ser# accesin cuando el responsable de la mezcla ha obrado de mala fe! el que hizo la mezcla pierde la cosa mezclada % deber# indemnizar al otro due7o los da7os % perjuicios. ser# copropiedad cuando la mezcla fue por casualidad, hecha de ;< o consentida por ambos due7os. . especi!icacin: aplicar trabajo a una cosa mueble ajena. $a% que distinguir si el especificante (que es la persona que realiza la obra) actu de ;< o I<! . si actu de %&! % la materia prima vale m#s que la obra, el propietario podr# optar entre quedarse con la obra e indemnizar al especificante o pedir una indemnizacin. Si la materia tiene menos valor que la obra, el especificante hace su%a la obra % deber# indemnizar la materia utilizada al propietario. . si actu de '&: el due7o de la materia se queda con la nueva obra sin pagar nada a su autor o puede e)igir que se le indemnice el valor de la materia % los da7os % perjuicios derivados. Accesi+n in/ertida! son supuestos en los que la construccin realizada en fundo ajeno tiene m#s valor que el terreno! se invierten las reglas establecidas en el 55. Constr!cci+n e1tra i(itada! es un supuesto de accesin invertida que se da cuando se constru%e la ma%or parte de la obra en terreno propio pero invadiendo parte del terreno ajeno. &equisitos! . que se ha%a construido un edificio parte en suelo propio % parte en terreno ajeno. (a parte de terreno invadido no puede ser superior que la perteneciente al constructor. . que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible. . que el edificio en su conjunto tenga un valor econmico superior al valor del suelo parcialmente invadido. . que e)ista ;< por parte del constructor (que desconozca que el suelo es ajeno) . que no e)ista una relacin contractual entre el constructor % el due7o del terreno parcialmente invadido. D#ndose estos requisitos, el constructor adquiere la propiedad del terreno parcialmente invadido pagando su valor.

2: LA PROTECCI>N ?3R;DICA DE LA PROPIEDAD

PROTECCI>N CONSTIT3CIONAL Art 66 5E! se reconoce el derecho a la propiedad privada delimitado por la funcin social de la misma. Se recoge en el art 66./ (reserva de le% ordinaria). Se podr# privar al particular de este derecho por causa justificada de utilidad p+blica o inter"s social mediante la correspondiente indemnizacin. En t"rminos constitucionales el derecho a la propiedad privada no alcanza el rango de derecho fundamental (8'tulo *, cap'tulo /:, seccin /B! @De los derechos % deberes de los ciudadanos? Q arts 6- a 6. 5E) aunque s' se establece que slo podr# ser regulado por le% que, en todo caso, habr# de respetar el contenido esencial del mismo. Su reconocimiento % respeto se puede ejercitar ante los 8ribunales ordinarios por un procedimiento basado en los principios de preferencia % sumariedad (art 26 5E). DE6ENSA PROCESAL DE LOS DERECHOS REALES ACCI>N REI<INDICATORIA CONCEPTO! accin por la que el propietario que no posee solicita el reconocimiento de su derecho % la condena del poseedor no propietario a la restitucin de la cosa (art 63. 55! @ el propietario tiene accin contra el tenedor % el poseedor de la cosa para reivindicarla?). 5on esta accin el propietario ejercita el ius possidendi. CARACTER;STICAS! es una accin de naturaleza real (es ejercitable erga omnes)G es recuperatoria (para obtener la restitucin de la cosa)G es de condena (la sentencia favorable obliga al demandado a restituir). REA3ISITOS! 1C.- .ersona es: . De(andante! ha de ser propietario o copropietario de la cosa que reclama % no tener la posesin inmediata del mismo. $a de probar su dominio actual. 5uando su adquisicin fue derivativa habr# de e)hibir el t'tulo (que ha de ser v#lido, legal, eficaz % justo) % probar los derechos de los sucesivos transmitentes (probatio diablica). El t'tulo es tanto la causa en cu%a virtud se adquiere la cosa como el instrumento con el que se acredita el derecho que sobre la misma se tiene. ;astar# con probar que ha adquirido por usucapin sumando a su posesin el tiempo que pose% su causante (accesin de posesiones). Si el inmueble est# inscrito a favor de otro sujeto podr# plantear la accin publiciana en la que habr# de probar su mejor derecho a poseer. Hsta es la accin que compete al poseedor civil contra el que posee la cosa sin t'tulo o con menos derecho. Si el inmueble est# inscrito a su favor le bastar# con aportar la certificacin del &9 para probar su dominio (art 6. ($) debiendo el demandado ser el que destru%a esa presuncin. . De(andado! el tenedor o poseedor de la cosa. $a de tener una posesin actual e indebida (sin t'tulo o con t'tulo nulo). Si tiene inscrito su derecho habr# que destruir la presuncin del &9 % solicitar la nulidad del asiento o su cancelacin. Al demandado le basta con tener una actitud pasiva, no ha de probar nada. 9odr# oponer e)cepciones por las que justifique su posesin % que le e)iman de restituir la cosa. #C.- Rea es: la cosa ha de identificarse! ha de ser una cosa determinada. Si es una finca deber# indicarse su situacin, cabida % linderos. E6ECTOS DE LA SENTENCIA 6A<ORA7LE! condena a la restitucin de la cosaG se aplican las normas de liquidacin del estado posesorio (art 32, ss 55)G indemnizacin de da7os % perjuicios si se han probado.

PRESCRIPCI>N DE LA ACCI>N REI<INDICATORIA >o prescribe mientras el poseedor demandado no ha%a adquirido por usucapin. Si se aplicara el art ,106 conforme al cual, las acciones reales sobre inmuebles prescriben a los 6- a7os, podr'a suceder que transcurrido este plazo sin plantearla, el demandante no podr'a reclamar su propiedad pudiendo darse el caso de que el poseedor todav'a no usucapiera, con lo cual la cosa devendr'a nullius. S3P3ESTOS DE IRREI<INDICA7ILIDAD (la accin no prospera)! . en bienes muebles! art 303 55 (salvo los casos de p"rdida o privacin ilegal). Art .2 5co. . en bienes inmuebles! art 63 ($ REI<INDICA7ILIDAD LI4ITADA! cosas adquiridas en Iontes de 9iedad o 9+blica subasta. DI6ERENCIAS CON OTRAS ACCIONES . con a acci+n dec arati/a de do(inio (stc /, febr ,13,)! la reivindicatoria se dirige a obtener la recuperacin de la posesin cuando hubo una privacin de la misma mientras que la accin declarativa no e)ige que el demandado sea poseedor (o incluso puede ser un poseedor con derecho a tener en su poder la cosa) % tiene como finalidad obtener una declaracin de que el demandante es propietario de la cosa. (a reivindicatoria es una accin de condena % la declarativa pretende una mera declaracin judicial del derecho alegado. (a justificacin del justo t'tulo de dominio e identificacin de la finca son requisitos comunes a ambas acciones. (a accin declarativa es imprescriptible. . con a acci+n rea re:istra Bart '1 LHC: esta accin la tiene el que tenga un derecho inscrito (art 6. ($! principio de legitimacin) contra todo aquel que, sin t'tulo inscrito, se oponga a ese derecho o perturbe su ejercicio. Se tramita en un procedimiento r#pido, juicio verbal (art /2- (E5) que no produce efecto de cosa juzgada pudiendo las partes acudir al juicio declarativo sobre la misma cuestin. Esta accin se limita a la propiedad inmobiliaria e inscrita. (a reivindicatoria produce efecto de cosa juzgada % se refiere a @cosas?! muebles e inmuebles. . con e e1.ediente de do(inio! art /-, /-/ ($! este e)pediente vale para inmatricular fincas (,B vez que acceden al &9), reanudar el tracto sucesivoG constatar el e)ceso de cabida. El e)pediente tiene por objeto obtener una declaracin judicial de haberse acreditado o justificado la adquisicin del dominio de una finca por parte de quien lo promueve. De lo que se trata es de justificar, no el dominio, sino la adquisicin del dominio de la finca que trata de inscribir. (a resolucin que le pone t"rmino no impide la posterior incoacin del juicio declarativo correspondiente. . con a acci+n de des inde! esta accin vale para dirimir una controversia sobre linderos inciertos, no para reclamar la propiedad de una porcin de terreno. El deslinde no tiene un fin recuperatorio. Siempre que se intente la reivindicacin de un terreno cu%os l'mites no est"n claros debe determinarse previamente ese l'mite. El deslinde puede realizarse en un acto de jurisdiccin voluntaria o en un juicio contencioso. . con a acci+n .!& iciana! para algunos autores (D'ez 9icazo) esta accin defiende a quien ostente un mejor derecho a poseer (el possessor ad usucapionem)! S8S 4 oct ,1./, S8S ,/ ma%o ,11/. 9ara otros (5ast#n), esta es una accin que est# incluida dentro de la reivindicatoria % que trata de fle)ibilizar la prueba del dominio e)igiendo al actor que tiene un mejor derecho de posesin que el demandado, para poder recuperar la cosa! S8S /, febr ,13,, 2 febrero /--3.

ACCI>N NE8ATORIA Es la accin que tiene el propietario para evitar la realizacin de ciertos actos que lesionan su derecho de dominio por quien pretende tener un derecho real limitado sobre la cosa. Es una accin no regulada en el 55 aunque s' reconocida por el 8S. &equisitos! . que el demandante justifique su derecho de propiedad! ha de probar su dominio actual sobre la cosa que alega estar libre de cargas. . el demandante ha de probar los actos lesivos llevados a cabo por el demandado. >o es necesario que pruebe que el demandado no tiene derecho a realizar esos actos, %a que la propiedad se presume libre de cargas % grav#menes, ser# el que sostenga la e)istencia de estas limitaciones el que tendr# que probarlas. Efectos! declaracin de que no e)iste el pretendido derechoG que cese la perturbacinG indemnizacin de los da7os % perjuicios que se ha%an ocasionado. (a accin es imprescriptible. Se e)tingue cuando la usucapin se produce ACCI>N DE DESLINDE Y A4O?ONA4IENTO Art 6.3! todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citacin de los due7os de los predios colindantes. Esto es una consecuencia del derecho de propiedad. Cna vez precisados los l'mites, el propietario podr# marcarlos con hitos o mojones. Deslindar! fijar los l'mites materiales de una finca. Amojonar! se7alar con hitos o mojones (elementos visibles) los l'mites fijados (es un acto material). Esas marcas pueden ser elementos naturales (#rboles o setos) o artificiales (vallas, paredes,...) El derecho de deslinde corresponde al propietario % a cualquier titular de un derecho real sobre la cosa. <ormas! se puede practicar el deslinde por acuerdo de los titulares de los predios colindantes de forma e)trajudicial (contrato) o por v'a judicial en un acto de jurisdiccin voluntaria. En este caso, uno de los propietarios solicita al juez que se cite a los propietarios de las otras fincas contiguas % se tramitar# por los cauces de los arts /-0, /-4- (E5 ,..,, todav'a vigentes, dict#ndose un auto si no media oposicin de ninguno, determinando los l'mites f'sicos de las fincas que se deslindan. Si media oposicin, el procedimiento se convierte en contencioso. Si el deslinde se practic en virtud de contrato, podr# ser impugnado por las causas de invalidez de los contratos. Si no hubiere acuerdo, se practicar# en un juicio contencioso % el juez resolver# tendiendo a las siguientes reglas! ,: atender# a lo que resulte de los t'tulos de cada propietarioG a falta de t'tulos, atender# a la posesin de los colindantes o a cualquier otro medio de pruebaG en su defecto, se distribuir# el terreno objeto de contienda en partes iguales. (a E9 precisa que en la declaracin de deslinde se debe pedir a la vez, la nulidad o cancelacin de las inscripciones registrales de los demandados e)istentes en el &9. El deslinde podr# ser total (en todo el per'metro del terreno) o parcial. (a accin de deslinde es imprescriptible. Aunque es posible que, con el transcurso del tiempo, esa zona transfronteriza entre dos fincas contiguas, pueda adquirirse por usucapin por alguno de los propietarios colindantes. Csucapin que podr# oponerse ante la accin de deslinde. El 55 no dice quien ha de soportar los gastos del deslinde. Si el deslinde se practica por acuerdo, habr# de estarse a lo acordado. De otro modo, se estar# a los principios generales del derecho, deduciendo que los afectados por el deslinde deben contribuir proporcionalmente a esos gastos. Autores como Albaladejo entienden que

la contribucin ha de ser igual para todos puesto que la l'bnea de divisin es de igual e)tensin, salvo que por razones imputables a uno de ellos se causen gastos e)cesivos, que correr#n a su cargo. Si la Administracin fuera la titular de uno de los fundos colindantes, ser# ella quien efect+e el deslinde en un procedimiento administrativo (privilegio adm). CERRA4IENTO DE 6INCAS RNSTICAS El propietario tiene la facultad de cerrar sus fincas. Esto presupone la certeza en cuanto a los linderos. Si alguien se lo impidiera podr# utilizar la accin de cierre. Este derecho, a diferencia del de deslinde, slo se concede al propietario. El cierre puede ser material (muros) o simblico (carteles). P se debe hacer sin impedir el ejercicio de las servidumbres e)istentes sobre la finca. ACCI>N AD EIHI7END34 Es aquella que se ejercita contra la persona que se supone detenta o posee la cosa, para que la presente o e)hiba % as' obtener certeza en el ejercicio de las acciones reales. Es una accin preparatoria de otras acciones reales. 9odr# ejercitarla el propietario, usufructuario, poseedor,... Es una accin que se refiere a bienes muebles (se entiende que en los inmuebles es dif'cil su ocultacin). El procedimiento de ejercicio de esta accin se recoge en el art /20., (E5! todo juicio podr# prepararse mediante solicitud de que la persona a la que se pretende demandar e)hiba la cosa que tenga en su poder % a la que se ha%a de referir el juicio. Si una vez que e)hibe la cosa, se tratase de la misma que pretende reclamar el demandante, se dejar# en poder del e)hibente previni"ndole de que la conserve en el mismo estado hasta la resolucin del pleito. Esta prevencin quedar# sin efecto, si no se interpone demanda en 6- d'as. Si el demandado se negare a e)hibir la cosa % el juez estimara fundada la accin, podr# ordenar la entrega % registro en el lugar donde fundadamente se encuentre la cosa. De ser encontrada, se puede pedir el depsito de la misma o la constitucin de una garant'a adecuada para la conservacin de la cosa hasta que se decida sobre el fondo del asunto. Estas medidas no son posibles si el demandado voluntariamente manifiesta ser el poseedor actual de la cosa allan#ndose a la pretensin.

G: LA CO43NIDAD DE 7IENES
CONCEPTO Y TIPOS El art. 61/ del 55 establece que ha% comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. (a comunidad romana sigue una concepcin individualista, en la cual la situacin de comunidad se concibe como algo transitorio e incidental. Se le da prevalencia al individuo frente a la comunidad como reconocimiento de un #mbito de poder e)clusivo sobre una parte o cuota % facilita la desaparicin de este estado, otorgando a cada comunero la posibilidad de salir mediante la accin de divisin. (a comunidad germ#nica tiene una concepcin colectivista, la comunidad se considera como una situacin permanente % estable. (as cuotas no e)isten % no se reconoce a cada comunero la posibilidad individual de pedir la divisin. (a regulacin de nuestro 55 sigue las l'neas de la comunidad romana! reconocimiento de cuotas, plena propiedad de cada copropietario sobre ellas % libre ejercicio de la accin divisoria por cualquiera de ellos en cualquier momento. 9ero en nuestro derecho tambi"n e)isten algunas formas especiales de comunidad germ#nica o en mano com+n como la comunidad matrimonial de bienes, la comunidad hereditaria, las comunidades vecinales % aprovechamientos comunales. (os sujetos que disfrutan aprovechamientos colectivos est#n unidos por v'nculos de car#cter personal, el n+mero de titulares es indeterminado % variable, las participacin de cada uno es inalienable e intransmisible % la comunidad es indivisible ( ej.! montes vecinales en mano com+n). PRINCIPIOS ?3R;DICOS RECTORES EN LA CO43NIDAD DE 7IENES. ,. el principio de autonom'a privada! la comunidad se rige por los contratos, acuerdos o convenios de las partes % las normas legales tienen car#cter dispositivo % rigen a falta de contratos o disposiciones especiales. /. el principio de proporcionalidad! todos son part'cipes tanto en las cargas como en los beneficios en proporcin a sus respectivas cuotas. 6. el principio democr#tico! en la administracin % disfrute se atiende a la ma%or'a de cuotas (no de personas). 3. principio de libertad individual! cada copropietario podr# en cualquier momento solicitar que se divida la cosa com+n (art 3--) % cualquiera de ellos puede renunciar a su derecho (art 612). LOS PRES3P3ESTOS DE LA CO43NIDAD DE 7IENES. SOCIEDAD Y CO43NIDAD. Suelen distinguirse dos tipos de comunidades de bienes! las que tienen un origen legal (conmi)tin, varios herederos) % las que se constitu%en en virtud de un negocio jur'dico (compra com+n de una cosaW). (a diferencia entre comunidad % sociedad radica en que en la sociedad ha% un patrimonio que sirve para el ejercicio de una actividad con la que conseguir un lucro o ganancia partible entre los socios % en la comunidad e)iste un patrimonio en reposo o est#tico, los comuneros se limitan a la mera conservacin, disfrute o utilizacin del mismo. EL CONTENIDO DE LA SIT3ACI>N DE CO43NIDAD aC !so , dis$r!te

5ada part'cipe puede servirse de las cosas comunes siempre que sea conforme al destino de las mismas % de manera que no perjudique el inter"s de la comunidad, ni impida a los copart'cipes utilizarlas seg+n su derecho (art 613). $a% una facultad individual de uso que tiene tres l'mites! su destino, el inter"s de la comunidad % el derecho de los dem#s comuneros. Se ha de estar a lo acordado % en su defecto se aplicar# lo dispuesto en el art. 61., que da preponderancia al acuerdo de la ma%or'a. &C ad(inistraci+n Se sigue el principio de las ma%or'as pero no de personas sino de intereses. Seg+n el 55 se requiere un acuerdo en el que han de ser citados todos los comuneros (art 61.). A pesar de lo dispuesto en el art. 61. no ha% que olvidar el art. 61/ donde se establece que las disposiciones legales sobre comunidades de bienes son supletorias, % por tanto cabr# pactar una ma%or'a distinta de la de intereses e incluso un sistema de administracin unipersonal. El 55 establece adem#s como subsidiario el recurso a la autoridad judicial para que se nombre a un administrador (esta regla es imperativa). cC conser/aci+n , (e"ora 1. los gastos necesarios! todo comunero tiene derecho a e)igir a los dem#s part'cipes que contribu%an, lo que implica que el copropietario que ha%a adelantado el pago puede reclamar despu"s a los otros copropietarios. Se necesita para la realizacin de estos gastos el correspondiente acuerdo e)cepto cuando se est" ante una situacin de urgencia o necesidad. El comunero puede liberarse de contribuir a los gastos de conservacin renunciando a la parte que le pertenece en el dominio (es una renuncia unilateral % no necesita el consentimiento de los dem#s comuneros). El art. 612 no dice nada sobre el destino de la parte renunciada pero la ma%or'a de la DB dice que pasar# a los dem#s comuneros que a cambio deben hacer frente a los gastos de conservacin. En cuanto a las mejoras tiles se regir#n por el principio de unanimidad. () ejercicio judicial del derecho !rente a los posibles ataques o violaciones que sean obra de terceras personas! nuestro 55 no dice nada pero nuestra E9 ha admitido que cualquiera de los part'cipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, siempre que lo haga en beneficio e inter"s de todos. 5uando se ejercita un derecho contra la comunidad ha% que demandar a todos los part'cipes. dC .osesi+n (a posesin de las cosas comunes por los comuneros se encuentra reconocida en los art. 332 % 32-. En el art 332 se admite que la posesin como hecho pueda reconocerse en personas distintas en los casos de indivisin % el art 32- reconoce que los part'cipes poseen todos la cosa en com+n % al dividirse "sta, se entiende que cada uno de ellos ha pose'do e)clusivamente la parte que le corresponda, durante todo el tiempo que dur la indivisin. (os comuneros se encuentran protegidos por las acciones posesorias, acciones que pueden ejercitar tambi"n los comuneros entre s' cuando uno de ellos comience a poseer la cosa para s' mismo, a t'tulo de due7o e)clusivo, sin perjuicio de poder ejercitar la accin reivindicatoria contra "l. eC a teraciones Dice el art. 614 que ninguno de los condue7os podr#, sin consentimiento de los dem#s, hacer alteraciones en la cosa com+n. $C dis.osici+n (os comuneros pueden enajenar la totalidad de la cosa com+n a una tercera persona, se aplicar# el r"gimen de la unanimidad establecido en el art. 614, por constituir una alteracin del r"gimen de la comunidad % se sanciona con la nulidad al

negocio jur'dico de disposicin que lleve a cabo un comunero aisladamente, por falta de poder dispositivo pleno sobre la cosa. 9ara establecer un gravamen sobre la cosa com+n es necesario el consentimiento de todos por constituir una alteracin del r"gimen de la cosa com+n. :C e derec9o de cada co(!nero so&re s! c!ota Se reconoce la e)istencia de un derecho individual, por tanto, cada copropietario tendr# la plena propiedad de su parte % la de los frutos % utilidades que le correspondan (art 611). 5uando se habla de parte, se refiere a cuota. Seg+n el art611, cada comunero puede enajenar su parte, cederla, hipotecarla % sustituir a otro en su aprovechamiento, salvo cuando se trate de derechos personales. Esta enajenacin, si se ha realizado con un e)tra7o, determina la atribucin de un derecho de retracto a favor de todos los dem#s part'cipes. Si dos o m#s comuneros pretenden retraer slo podr#n hacerlo a prorrata de la porcin que tengan en la cosa com+n. Se podr#n constituir grav#menes o derechos reales limitados sobre la cuota (ej, usufructo, hipoteca). EITINCI>N DE LA CO43NIDAD. LA DI<ISI>N DE LA COSA CO4NN a.- a $ac! tad de todo co(!nero de .edir a diso !ci+n de a co(!nidad (a situacin de comunidad puede desaparecer por consolidacin, destruccin de la cosa, renuncia de todos los comuneros, prescripcin adquisitiva ganada por un 6:,... El art 3-- faculta a cualquier comunero para reclamar la divisin de la cosa com+n en cualquier momento. El ejercicio de esta facultad ha de acomodarse a las reglas de la ;<. Se podr# e)cluir la divisin mientras el objeto est" destinado a una finalidad que e)ija esta permanencia. Es v#lido el pacto de conservar la cosa indivisa siempre que sea por tiempo determinado % que no e)ceda de ,- a7os aunque se podr# prorrogar por acuerdo. Aunque e)ista este pacto, si media justo motivo, se podr# pedir la divisin. &.- e1ce.ciones a a di/isi+n de a cosa co(Kn Es un l'mite de la facultad divisoria, la indivisibilidad de la cosa com+n, bien porque al hacer la divisin la cos resultar'a inservible para el uso al que se la destina o bien porque la cosa es esencialmente divisible por naturaleza. 9or razones de orden econmico e)isten disposiciones especiales que impiden la fragmentacin de las fincas r+sticas (ej, unidades m'nimas de cultivo). En estos supuestos no cabe divisin en sentido estricto pero s' una disolucin de la comunidad que se produce adjudicando la cosa a uno de los comuneros % "ste que indemnice al resto o subastando la cosa % repartiendo el precio. c.- nat!ra eJa de a di/isi+n (a divisin no es un acto puramente declarativo puesto que con "l se altera la situacin jur'dica anterior % cesa el r"gimen de comunidad. Es un acto traslativo. El acto divisorio es un acto con efectos e)tintivos respecto de la situacin de comunidad % con efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos. 9uede ser considerado como un acto dispositivo patrimonial. d.- .rocedi(ientos .ara e/ar a ca&o a di/isi+n (a divisin se podr# llevar a cabo por acuerdo de los interesados, por #rbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los part'cipes % por el ejercicio judicial de la accin divisoria. e.- os terceros , a e1tinci+n de a co(!nidad El art 3-6 faculta a los acreedores % a los cesionarios de los part'cipes para intervenir en la divisin. Estas facultades son concurrir al acto divisorio, oponerse a

que la divisin sea verificada sin su concurso e impugnar la divisin consumada. De todos modos, la divisin no ha de contar con su consentimiento. (a divisin e)tingue la situacin de comunidad % constitu%e un derecho de propiedad e)clusiva a favor de cada uno de los comuneros sobre su parte o lote. Seg+n el art 32-, cada uno de los part'cipes ha pose'do en forma e)clusiva cada parte o lote. En todo lo dem#s se aplicar#n las reglas relativas a la particin hereditaria (art 3-0). (a divisin surte efectos entre los comuneros % sus causahabientes. >o produce efectos frente a 6:.

1E:LA PROPIEDAD HORIMONTAL

F47ITO DE APLICACI>N DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIMONTAL El art 610, reformado por la (e% .M,111 de 0 de abril, dice que @podr#n ser objeto de propiedad los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento com+n de aquel o a la v'a p+blica? (Art ,). EL CONTENIDO DE LA PROPIEDAD HORIMONTAL (a propiedad horizontal abarca no slo al piso o local objeto de propiedad separada del edificio sino tambi"n los elementos del mismo que sean necesarios para el adecuado uso o disfrute del piso o local. (a propiedad sobre los elementos comunes es una cuota, denominada legalmente cuota de participacin, que es inherente a la propiedad plena de piso o local e indivisible, no pudiendo ser objeto de gravamen, transmisin o embargo independientemente del piso o local. EL T;T3LO CONSTIT3TI<O DE LA PROPIEDAD HORIMONTAL 8'tulo constitutivo es aquel que regula la comunidad de propietarios cu%o derecho recae sobre las propiedades separadas del edificio. (a (9$ regula el contenido que ha de tener el t'tulo constitutivo! ha de describirse el inmueble en su conjunto, los servicios e instalaciones con que cuente % las diferentes propiedades separadas. (a descripcin de cada piso o local e)presar# su e)tensin, linderos, planta en la que se hallare % los anejos, tales como garaje, buhardilla o stano (art 2). En el mismo t'tulo se fijar# la cuota de participacin que corresponde a cada piso o local. El t'tulo podr# contener las reglas de constitucin % ejercicio del derecho % disposiciones no prohibidas por la le% en orden al uso % destino del edificio, pisos, locales, instalaciones % servicios, ... formando un estatuto privativo que no perjudicar# a 6: si no se ha inscrito en el &9. (a formulacin de los estatutos no es requisito indispensable para que las diferentes propiedades del edificio puedan ser objeto de tr#fico jur'dico % tampoco la le% e)ige que se otorguen en escritura p+blica. >o se dice quien ha de realizarlos pero de la propia naturaleza de los mismos se deduce que puede ser obra del propietario del edificio cuando re+na en sus manos la totalidad de las propiedades separadas ubicadas en el mismo. 8ampoco se7ala el art. 2 cuando han de otorgarse los estatutos por lo que pueden hacerse no slo al concluirse el edificio sino tambi"n cuando la construccin est" comenzada o con pisos meramente pro%ectados. LA C3OTA EN LA PROPIEDAD HORIMONTAL 9or imperativo del art. 2 de la (e%, en el t'tulo constitutivo de la propiedad horizontal se ha de fijar la cuota de participacin que corresponde a cada piso o local (referida a cent"simas), sirviendo para determinar las cargas % beneficios por razn de la comunidad. (a cuota no representa la participacin del propietario en la copropiedad sobre elementos comunes. (a cuota es referencia importante para la adopcin de acuerdos

por la junta de propietarios % es la medida en que el propietario ha de contribuir al pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. 9ara la fijacin de la cuota ha de atenderse por imperativo legal a la superficie +til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble, su emplazamiento interior o e)terior, su situacin % el uso que se presuma racionalmente que se va a hacer de los elementos comunes. (a cuota ha de ser determinada por el propietarioMos +nicoMs del edificio al iniciarse su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios e)istentes, por laudo arbitral o por resolucin judicial. (a variacin de la cuota afecta al t'tulo constitutivo % por ello se requiere acuerdo un#nime de la junta de propietarios. ELE4ENTOS PRI<ATI<OS Y CO43NES EN LA PROPIEDAD HORIMONTAL Art 6! (a propiedad horizontal tiene como objeto de propiedad e)clusiva el piso o local ubicado en un edificio, que es susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento com+n de aquel o a la v'a p+blica, pero el derecho e)clusivo de propiedad no slo se refiere al espacio sino tambi"n a los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que e)clusivamente sirvan al propietario, as' como el de los anejos que e)presamente ha%an sido se7alados en el t'tulo constitutivo ( garaje, buhardilla, stano). (a propiedad privativa lleva consigo una copropiedad sobre elementos comunes del edificio necesarios para su adecuado uso % disfrute. 9ero que un elemento sea com+n no impide que su uso sea privativo de uno o varios propietarios si as' lo e)presa el t'tulo constitutivo, como las terrazas que sirven de cubierta al edificio. 8ambi"n ha% que distinguir los elementos comunes por naturaleza % por destino, los que los son por naturaleza son necesarios para el uso % disfrute de los pisos o locales % por destino son aquellos que pudiendo ser propiedad privativa, no se e)presa as' en el t'tulo % est#n destinados al servicio com+n. (os elementos comunes por destino pueden ser desafectados por acuerdo un#nime de los propietarios. (a accin de divisin est# e)cluida del contenido de la propiedad horizontal, pero no respecto de una copropiedad que recaiga sobre un piso o local determinado. LA CONSTIT3CI>N DE LA PROPIEDAD HORIMONTAL. EL ART. 'E1 DEL C>DI8O CI<IL ,. el negocio jur'dico unilateral! el propietario de un inmueble lo divide por pisos % locales. /. la divisin de un inmueble en situacin de copropiedad (art 3-, 55) 6. la construccin de un inmueble por una comunidad de propietarios del solar, con posterior divisin % adjudicacin de pisos o locales a los comuneros. El art. 3-, dice que la divisin de una situacin de copropiedad podr# hacerse mediante la adjudicacin de pisos o locales independientes, con sus elementos anejosW$an de constar las propiedades separadas en el t'tulo constitutivo de la 9$. DERECHOS Y O7LI8ACIONES DE LOS PROPIETARIOS Se contienen en los art. 4 % 1 de la le% % merecen especial atencin las siguientes! . el propietario de cada piso o local podr# modificar los elementos arquitectnico, instalaciones o servicios de aqu"l cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, configuracin e)terior o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta al que represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podr# hacer reparaciones, si las estima necesarias, lo comunicar# al administrador. . obligacin del uso de piso o local de acuerdo con los estatutos % con la le%! Al propietario % al ocupante del piso o local no les est# permitido desarrollar en "l o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten da7osas para la finca o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il'citas. El presidente de la comunidad a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios requerir# a quien realice las actividades prohibidas para el inmediato cese, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persiste en su conducta, el presidente podr# entablar contra "l la accin de cesacin, previa autorizacin de la Eunta de 9ropietarios. 5on la demanda se acompa7ar# la acreditacin del requerimiento al infractor % la certificacin del acuerdo de la Eunta. El Euez podr# acordar, con car#cter cautelar, el inmediato cese de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. 8ambi"n podr# acordar las medidas cautelares necesarias. (a demanda se dirigir# contra el propietario % ocupante. Si la sentencia es estimatoria podr# disponer adem#s de la cesacin, la indemnizacin de da7os % perjuicios que procedan % la privacin del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres a7osG % si el infractor no fuera el propietario, la sentencia podr# declarar e)tinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, as' como su inmediato lanzamiento. . para dividir un piso o local % sus anejos se requerir# el consentimiento de los titulares afectados % la aprobacin de la Eunta, a la que incumbe fijar las nuevas cuotas de los pisos reformados. . obligacin de contribuir a los gastos comunes en proporcin a la cuota! se otorga al cr"dito de la comunidad de propietarios, una preferencia por el importe de la parte vencida de anualidad corriente % del a7o natural inmediatamente anterior, que slo cede ante el de los trabajadores por sus cr"ditos salariales % a los tributarios. Est# tambi"n obligado el adquirente por las cantidades adeudadas por los titulares anteriores con la limitacin de que slo responden por la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin % al a7o natural anterior, declarando la afeccin real del piso o local al cumplimiento de la obligacin de pago. En el instrumento p+blico mediante el que s transmita la vivienda o local , el transmitente deber# declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad o e)presar los que adeude. Deber# aportar certificacin sobre el estado de deudas, sin la cual no podr# autorizarse el otorgamiento del documento p+blico (salvo e)oneracin por el adquirente). Esta certificacin se emitir# en 4 d'as naturales m#) desde su solicitud al secretario. . (a nueva le% de ,111 tambi"n ha obligado a los propietarios a crear un fondo com+n para atender a obras de reparacin % conservacin de la finca % potestativamente para la suscripcin de un seguro que cubra los da7os causados en la finca. (a cuant'a del fondo de reserva en ning+n caso ser# inferior al 2 por ,-- del +ltimo presupuesto ordinario del a7o anterior. 5on cargo a este fondo de reserva, la comunidad podr# suscribir un seguro o concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble. . respetar las instalaciones generales % elementos comunes, %a sean de uso general o privativo. As' como observar la debida diligencia en el uso del inmueble % responder de los da7os causados. . mantener en buen estado de conservacin su propio piso o local e instalaciones privativas. . consentir en su vivienda o local las reparaciones que e)ija el servicio del inmueble % permitir en "l las servidumbres imprescindibles.

. comunicar a quien ejerza las funciones de secretario su domicilio a efectos de notificacionesG de no hacerlo, se entender# que es el piso o local perteneciente a la comunidad. . comunicar a quien ejerza las funciones de secretario, el cambio de titularidad de la vivienda o local. De no hacerlo, seguir# respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisin de forma solidaria con el nuevo titular. . responder individualmente de las sanciones que pudieran imponerse en v'a administrativa si se opone o demora injustificadamente la ejecucin de rdenes dictadas por la autoridad competente. 9&=5ED*I*E>8= I=>*8=&*=! Es el proceso por el que la comunidad de propietarios puede reclamar a los comuneros morosos. Art /, (9$! los comuneros han de cumplir las obligaciones de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participacin % a la dotacin del fondo de reserva para atender las obras de conservacin % reparacin de la finca. De no hacerlo, el presidente o administrador, si as' lo acordase la Eunta de propietarios, podr# e)igirlo judicialmente a trav"s del proceso monitorio. Es un proceso que requerir# la previa certificacin del acuerdo de la Eunta aprobando la liquidacin de la deuda de la comunidad de propietarios siempre que el mismo ha%a sido notificado a los propietarios afectados. Ser# competente territorialmente el juez del lugar donde se halle la finca. >o es obligatoria la postulacin. (a cantidad reclamada ser# la que se adeude por los gastos de comunidad % la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago (con justificante del gasto). (a peticin se podr# dirigir conjuntamente contra el anterior propietario sin perjuicio de su derecho de repeticin respecto al actual propietario (responsabilidad solidaria). Deber# ser demandado el titular registral. Art .,/ .,. (E5. podr# acudir al proceso monitorio quien pretenda el pago de una deuda dineraria, vencida % e)igible que no e)ceda de 6-.--- euros % se acredite con la certificacin de impago de cantidad debida en concepto de gastos comunes de 5omunidades de propietarios de inmuebles urbanos. (a peticin inicial (demanda sucinta) se formular# por el acreedor (presidente de la comunidad), sin necesidad de intervencin de abogado o procurador. 8ambi"n puede e)tenderse en un impreso o formulario ad hoc. Esta peticin se notifica al deudor, el cual tiene /- d'as para pagar (en cu%o caso se le entrega justificante de pago % se archiva el procedimiento). Este requerimiento se har# en el domicilio designado %, en su defecto, en el propio piso o local. El demandado puede comparecer % presentar escrito de oposicin. Si no paga ni comparece se despachar# contra "l ejecucin por la cantidad adeudada (el acuerdo de la Eunta de 9ropietarios equivale a t'tulo ejecutivo), en cu%o caso, habr# de pagar la cantidad adeudada, m#s los intereses % costas, junto con los gastos previos e)trajudiciales de las notificaciones cuando se utiliz la v'a notarial. Desde que se dicte auto despachando la ejecucin, la deuda devengar# el inter"s legal del dinero incrementado en dos puntos. Si el deudor presentare escrito de oposicin dentro del plazo, el asunto se resolver# en juicio verbal (a partir del momento de la citacin para juicio oral). Este escrito ha de ir firmado por abogado % procurador cuando la reclamacin e)ceda de 1-- euros. Algunas causas de oposicin son, por ej, que la mercanc'a no se ha entregado o que la deuda se debe en virtud de una obra que se llev a cabo por un acuerdo en el que el deudor es disidente. El actor puede solicitar un embargo preventivo de bienes suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, intereses %

costas. El juez lo acordar# sin necesidad de que el acreedor preste fianza. El deudor podr# librarse del embargo prestando aval bancario. Si el deudor comparece % se opone parcialmente al pago, slo se admite la oposicin si acredita haber pagado la suma que reconoce como debida. (a sentencia que recaiga tendr# fuerza de cosa juzgada. Se impondr#n las costas al litigante que hubiera visto totalmente desestimadas sus pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda, cada parte soportar# las costas causadas a su instancia % las comunes por mitad. 9odr#n acumularse durante el curso del proceso las cuotas vencidas con posterioridad a la demanda. Esta facultad se e)tender# a la fase de ejecucin de la sentencia. El recurso contra la sentencia no ser# admitido si el demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la cantidad l'quida a que se contrae la sentencia condenatoria. (a comunidad de propietarios responder# de sus deudas frente a 6: con todos los fondos % cr"ditos a su favor. Subsidiariamente % previo requerimiento de pago, el acreedor podr# dirigirse contra cada propietario por la cuota que le corresponda. El propietario podr# oponerse si acreditar estar al corriente en el pago de las deudas en el momento de formularse el requerimiento. AD4INISTRACI>N Y 8ESTI>N DE LA CO43NIDAD DE PROPIETARIOS 8ienen que crearse rganos de administracin % de gestin! la junta de propietarios, el presidente, vicepresidentes, el secretario % el administrador. aC a "!nta de .ro.ietarios Es el rgano rector de la comunidad! tiene co(.etencia para conocer % decidir sobre todos los asuntos de inter"s general para la comunidad, la asistencia a la junta es voluntaria % se puede acudir representado aunque, los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente del pago de todas las deudas vencidas con la comunidad tendr#n derecho de asistencia pero no de voto. Si el piso pertenece pro indiviso a varios, nombrar#n un representante para asistir % votar. Si la vivienda se halla en usufructo, el voto corresponder# al nudo propietario, que se entender# representado por el usufructuario. (a con/ocatoria la hace el presidente % tambi"n est#n legitimados una cuarta parte de los propietarios o un n+mero de "stos que representen el /2 por ,-- de las cuotas de participacin. En la misma convocatoria podr# hacerse la segunda siempre que entre ambas transcurra media hora. (a junta se reunir# como m'nimo una vez al a7o. (a convocatoria contendr# una relacin de los propietarios que no est"n al corriente en el pago de las deudas vencidas. En cuanto a a ce e&raci+n5 en la primera convocatoria se necesita que acudan la ma%or'a de los propietarios que representen la ma%or'a de las cuotas de participacin % en la segunda no se e)ige ning+n qurum. Entre la ,B % /B convocatoria ha de haber transcurrido media hora. (a citacin para la junta ordinaria se har# con, al menos, 0 d'as de antelacin. 5orresponde a la Eunta! . nombrar % remover a las personas que ejerzan los distintos cargos. . aprobar el plan de gastos e ingresos. . aprobar los presupuestos % la ejecucin de todas las obras. . aprobar o reformar los estatutos % determinar las normas de r"gimen interior (para regular los detalles de la convivencia % la adecuada utilizacin de los servicios % cosas comunes). . conocer en los dem#s asuntos de inter"s general. En la ado.ci+n de ac!erdos se e)ige!

. la unanimidad para la aprobacin o modificacin de reglas contenidas en el t'tulo constitutivo o en los estatutos de la comunidad . las 6M2 partes del total de los propietarios que a su vez representen las 6M2 partes del total de las cuotas de participacin para el establecimiento o supresin de servicios comunes % para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso espec'fico en el inmueble. . 9ara la realizacin de obras con la finalidad de suprimir barreras arquitectnicas se necesitar# el voto favorable de la ma%or'a de los propietarios que representen a su vez la ma%or'a de cuotas de participacin. . 9ara la instalacin de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicacin % para la instalacin de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de la energ'a solar se necesita el voto favorable de ,M6 de propietarios que representen ,M6 de las cuotas de participacin. >o podr# repercutirse el coste de la instalacin ni los de su mantenimiento sobre los propietarios que no hubieren votado a favor, aunque si solicitan el acceso a esos servicios, habr#n de abonar lo que les hubiera correspondido, actualizado con el inter"s legal. 9ara todos los dem#s acuerdos se e)ige la ma%or'a de los asistentes que representen la ma%or'a de las cuotas de participacin. En /B convocatoria, bastar# con la ma%or'a de los asistentes que representen m#s de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Si la ma%or'a no pudiese lograrse por acuerdo con los procedimientos anteriores se legitima al juez para que resuelva en equidad, en /- d'as desde la peticin, lo que proceda a instancia de parte deducida en el mes ss a la fecha de la /B convocatoria. Se computar#n como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado, no manifiesten su discrepancia comunic#ndolo al secretario en un plazo de 6- d'as naturales. Se pueden i(.!:nar os ac!erdos cuando se den las siguientes causas! que sean contrarios a la le% o a los estatutos, que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, que perjudiquen gravemente a alg+n propietario o que se ha%an adoptado con abuso de derecho. Se legitima para impugnar los acuerdos a los propietarios que ha%an votado en contra (salvado su voto), ha%an estado ausentes o ha%an sido privados indebidamente de su derecho a voto. 8ambi"n se e)ige que el propietario que impugne est" al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. El plazo para impugnar es de tres meses desde la adopcin del acuerdo salvo que sea contrario a la le% o estatutos en cu%o caso ser# de un a7o. (a impugnacin del acuerdo no suspender# su ejecucin salvo que lo disponga el juez con car#cter cautelar. (a constancia de los acuerdos se reflejar# en el libro de actas. Los ac!erdos so&re a rea iJaci+n de o&ras , constr!cci+n de n!e/as . antas: las obras para la conservacin % sostenimiento del inmueble % servicios comunes son obligatorias para la comunidad % ning+n propietario puede e)igir nuevas instalaciones, servicios o mejoras si no son necesarios para la adecuada conservacin. (a junta de propietarios puede adoptar v#lidamente acuerdos sobre las innovaciones no e)igibles (ej, instalar un ascensor). Se aprobar#n por ma%or'a % el disidente queda obligado, pero trat#ndose de innovaciones que e)cedan de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no resultar# obligado ni se modificar# su cuota incluso en el caso de que no pueda priv#rsele de la mejora o ventaja. Si puede priv#rsele % "l desea participar de la ventaja debe abonar su cuota en los gastos de realizacin % mantenimiento. 5uando el vuelo es elemento com+n del edificio, la junta puede acordar elevar una o m#s plantas sobre aquel a favor de uno o varios propietarios o de

6: ajenos a la comunidad. (os titulares de ese derecho e vuelo hacen su%os los pisos edificados. &C e .residente &epresenta en juicio % fuera de el a la comunidad. Su nombramiento se hace por un a7o, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, % es prorrogable t#citamente por periodos iguales. Se nombrar# por eleccin, por sorteo o por turno rotatorio. 9uede ser removido en junta e)traordinaria de propietarios convocada al efecto. El nombramiento es obligatorio. El presidente es quien ha de ser demandado por quien acciona contra la comunidad. cC e /ice.residente o /ice.residentes Es un rgano de creacin facultativa % se nombra del mismo modo que el presidente. (es corresponde sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de "ste % asistirlo en el ejercicio de sus funciones. dC e ad(inistrador , e secretario Son tambi"n cargos facultativos % si no e)istiesen el presidente ejercer# sus funciones. El cargo de administrador podr# ejercerlo cualquier propietario o una persona f'sica con cualificacin profesional suficiente. Son cargos que podr#n acumularse en la misma persona. 5orresponde al administrador! velar por el buen r"gimen de la casa % sus instalacionesG preparar % someter a la Eunta el plan de gastos previsiblesG atender a la conservacin de la casa disponiendo las reparaciones necesariasG ejecutar los acuerdos v#lidamente adoptadosG actuar, en su caso, como secretario % custodiar la documentacin de la comunidad % todas las dem#s atribuciones que se confieran por la Eunta. eC d!raci+n de os car:os , re(oci+n (a duracin es de un a7o, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, cabe remocin por junta e)traordinaria. EITINCI>N DE LA PROPIEDAD HORIMONTAL ,. por destruccin del edificio, salvo pacto en contrario, que ser# cuando el coste de la reconstruccin e)ceda del 2- por ,-- de valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, e)cepto que el e)ceso de dicho coste est" cubierto por el seguro. /. por conversin de la propiedad en copropiedad ordinarias. LOS CO4PLE?OS IN4O7ILIARIOS 3R7ANOS Es una de las novedades de la (e% .M ,111 que la misma denomina complejos inmobiliarios privados. 9ara que se aplique la normativa referida a la propiedad horizontal se requiere! ,. que est"n integrados por dos o m#s edificaciones o parcelas independientes entre s' cu%o destino principal sea la vivienda o locales. /. que participen los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales que se encuentren divididos horizontalmente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. (os complejos privados pueden constituirse! a) en una sola comunidad de propietarios, aplic#ndose 'ntegramente la (9$. b) en una agrupacin de comunidades de propietarios, con su t'tulo constitutivo % estatutos, inscribibles en el &9. Se requerir# que el t'tulo constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario +nico del complejo o por los presidentes de todas las comunidades. P contendr# la descripcin del complejo inmobiliario en su conjunto % de los elementos o servicios comunes % fijar# la cuota de participacin de cada una de las comunidades integradas.

c) si los complejos no adoptan ninguna de estas formas se regir#n por los pactos que establezcan los copropietarios. Especialidades: la Eunta de propietarios estar# compuesta por los presidentes de las comunidades integradas que ostentar#n la representacin del conjunto de propietarios de cada comunidadG la adopcin de acuerdos que e)igen ma%or'as cualificadas e)igir# la previa obtencin de la ma%or'a de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de comunidades que integran la agrupacinG la competencia de los rganos de gobierno de la comunidad agrupada +nicamente se e)tiende a los elementos comunes.

11: 3S36R3CTO
EL DERECHO DE 3S36R3CTO. CONCEPTO Y CARACTERES $a% un derecho real pleno (propiedad) % otros que limitan facultades (usufructo). Conce.to, art 304 55! @el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de conservar su forma % sustancia, a no ser que el t'tulo de su constitucin o la le% autoricen otra cosa?. Este art recoge la definicin de 9aulo en el Digesto. P fue acogido en el art 20. 55 franc"s % en nuestro 55. (a definicin pauliana es usada para dar los rasgos definitorios del derecho de usufructo. El usufructo es un derecho real sobre cosa ajena, es decir, recae sobre una cosa sobre la que otro tiene derecho de propiedad. Es un poder directo que opera sobre la cosa. Aunque es un derecho real, entre el usufructuario % el nudo propietario e)iste una relacin obligatoria. Si el usufructo % la propiedad de una cosa se reunieran en una misma persona se e)tinguir'a el derecho real limitado por consolidacin. Es un derecho real que permite usar % disfrutar (facultades que corresponden ordinariamente al propietario). (a propiedad se ve despojada de parte de su contenido % se denomina nuda propiedad. (a propiedad en nuestro ordenamiento tiende a recuperar su plenitud, por ello, el usufructo es esencialmente temporal, generalmente es durante la vida del usufructuario. Est# prohibido un usufructo indefinido. SAL<A RER34 S37STANTIA Es una cl#usula que obliga al usufructuario a respetar la sustancia de la cosa. 9ara que la nuda propiedad % el usufructo se conserven debe haber unos l'mites intr'nsecos para evitar la destruccin de la cosa. El 55 no slo reproduce esta cl#usula sino que habla de respetar la forma % sustancia. 9ara la ma%or'a de la DB este es uno de los elementos que integran este derecho. 5uando el 55 habla de conservar la s!stancia se refiere a conservar la estructura interna de la cosa, es decir, se proh'be la destruccin total o parcial de la misma. 5uando se habla de la forma se refiere a la estructura e)terna de la cosa que la hace apta para un determinado destino econmico. 6or(a no es cualquier car#cter e)terno sino slo aquello que se vincula con su destino econmico % ello porque el art 304 55 permite al usufructuario hacer mejoras sobre la cosa, guardando la forma % sustancia. Se podr'a cambiar el tipo de cultivo de acuerdo con el usufructo pero no construir un hotel. &especto a esta cl#usula el art 304 55 admite e)cepciones atendiendo a lo que se recoge en el t'tulo de constitucin o a la le%. a. Atendiendo a la voluntad de las partes (t'tulo de constitucin), la DB % la E9 entienden que el art 304 55 est# legitimado el llamado usufructo con capacidad de disposicin (aquel en el que el propietario cuando constitu%e el usufructo legitima al usufructuario para disponer de las cosas). 9uede ser que el usufructuario disponga de la cosa % la pierda o que disponga de la misma % al t"rmino del usufructo la cosa retorne al due7o (como en los usufructos habituales). En la pr#ctica este tipo de usufructos se suele ligar a los testamentos (car#cter familiar), por ello se suele condicionar a un doble requisito! . que en un momento dado el heredero se encuentre en situacin de necesidad. . que el negocio jur'dico de disposicin sea a t'tulo oneroso.

Si no se cumplen estos dos l'mites, estar'amos ante un ejercicio abusivo del derecho de usufructo que permitir'a al nudo propietario solicitar la nulidad del acto o una indemnizacin por el valor de la cosa. b. atendiendo a la le%, el art 3./ permite, e)cepcionalmente el usufructo de cosas consumibles (usufructo impropio o quasiusufructo). (a utilidad de una cosa consumible est# en su consumo. Esto no se ajusta a la definicin legal del art 304 pero se permite por el art 3./ seg+n el cual @si el usufructo comprendiera cosas que no se pueden usar sin consumirlas, el usufructuario tendr# derecho a servirse de ellas con la obligacin de pagar el importe de su aval+o al terminar el usufructo, si se hubiesen dado estimadas. 5uando no se hubiesen estimado, tendr# el derecho de restituirlas en igual cantidad % calidad (otro tanto! @tantundem?), o pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo?. Si el usufructuario no consumi la cosa, devolver# la misma. Si no hubo estimacin, se pagar# la cantidad actualizada. CONSTIT3CI>N Seg+n el art 30. @el usufructo se constitu%e por la le%, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en +ltima voluntad, % por prescripcin?. Es decir, se constitu%e por le%, negocio jur'dico (inter vivos o mortis causa) % por usucapin. Le,! se produce cuando se da un supuesto al que una norma vincula el nacimiento de este derecho. $o% slo queda uno en nuestro derecho el usufructo del cn%uge viudo seg+n el cual el cn%uge tiene derecho a una parte de la herencia que var'a en funcin de las personas que concurran a la misma (la leg'tima). Si concurre con descendientes tendr# ,M6 de mejora en usufructo, si concurre con ascendientes o descendientes no comunes tendr# el usufructo de la X de la herencia % si no e)isten ascendientes ni descendientes tendr# el usufructo de /M6 de la herencia. De momento, no se ha e)tendido a las parejas de hecho. Ne:ocio "!rdico: el usufructo se puede constituir por! . enajenacin! cuando el nudo propietario lo transmite por medio de un negocio transmisivo del derecho real. . retencin, detraccin o reserva! cuando el propietario cede la nuda propiedad reserv#ndose el usufructo para s' mismo. . mortis causa! por antonomasia ser# a trav"s del testamento. En Dalicia se admite la sucesin contractual o pactos sucesorios. Cna persona constitu%e un usufructo sobre su propiedad para que tenga eficacia tras su muerte. 3s!ca.i+n! es com+n a todo derecho real que conlleve posesin de la cosa. 9ara la ordinaria (plazos m#s breves) se e)ige la concurrencia de justo t'tulo % buena fe. Ej, usufructo constituido por persona que no era propietaria. S3?ETOS Y O7?ETO 8odo usufructo e)isten elementos subjetivos, objetivos % obligacionales (contenido del usufructo). S!"etos! son el nudo propietario % el usufructuario. >udo propietario! es una acto de disposicin que requiere plena capacidad de obrar % plena disponibilidad sobre la cosa. El 5c no establece ninguna norma especial, por lo cual habr# de estarse al modo de constitucin. Si se constitu% por negocio inter vivos ser# necesaria capacidad negocial general (no menor ni incapaz). Si se constitu% mortis causa ser# necesaria la capacidad para testar (,3 a7os). Si se constitu%e por

usucapin se requiere la capacidad para adquirir la posesin % si fue por le% bastar# con la capacidad jur'dica general. Csufructuario! puede ser una persona f'sica o jur'dica % podr# ser un sujeto o varios! Csufructo a favor de personas jur'dicas! su viabilidad se recoge en el art 2,2 55 que limita su duracin a un plazo m#)imo de 6- a7os. (a persona jur'dica suele ser de vida indefinida, por lo que al ser el usufructo un derecho de duracin temporal es necesario limitar su duracin. De lo contrario, se ir'a en contra del esp'ritu del derecho. Si la persona jur'dica se e)tingue antes, el usufructo tambi"n se e)tinguir#. Csufructo a favor de varias personas! el art 301 admite dos formas! . varios llamamientos simult#neos al usufructo! habr# comunidad de bienes % cotitularidad (arts 61/ ss 55). Seg+n el art 2/,, el usufructo constituido a favor de varias personas vivas al tiempo de su constitucin, no se e)tinguir# hasta la muerte de la +ltima que sobreviva. NRu" pasa cuando muere uno de ellosO = bien la cuota revierte en el due7o o bien el usufructo se mantiene 'ntegro entre los supervivientes % acrece su parte proporcionalmente ("sta es la que suele prevalecer). En caso de donacin, el art 064 proh'be el derecho de acrecer salvo en las donaciones hechas de forma conjunta a marido % mujer. . varios llamamientos sucesivos al usufructo! cada uno entra en el uso % disfrute cuando cesa el anterior. Son varios usufructos. E)isten l'mites a estos llamamientos sucesivos! art 4., % 4.4 para la sustitucin fideicomisaria % art 03- para las donaciones! se puede hacer a favor de los vivos sin limitaciones % a favor de los que no pasen del segundo grado respecto a los que no ha%an nacido todav'a. O&"eto 9ueden ser cosas o derechos (art 301). 5osas! cosa materiales (muebles e inmuebles) que deben estar dentro del comercio de los hombres % ser susceptibles de producir frutos. Derechos (cosas inmateriales)! se e)clu%en los personal'simos e intransmisibles % deben producir rentas o frutos. El problema que plantea es su configuracin jur'dica. Ser# una cesin temporal de las facultades inherentes a la titularidad de ese derecho con l'mites! adem#s de la temporalidad, el usufructuario no podr# disponer de ese derecho (ej, no podr'a condonarlo). RH:i(en "!rdico! seg+n el art 34- @ los derechos % obligaciones del usufructuario ser#n los que determine el t'tulo constitutivo del usufructoG en su defecto, o por insuficiencia de "ste, se observar#n las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes?. ,:. autonom'a de la voluntad. /:. se seguir# lo dispuesto en los arts 34, a 2,/ 55 que regulan los derechos % obligaciones del usufructuario. Derec9os de !s!$r!ct!ario! . disfrutar de la cosa ajena mediante la percepcin de sus frutos (facultad b#sica)! en atencin a su vertiente objetiva ha% que decir que el derecho inclu%e la cosa, todos los aumentos que reciba por accesin, de todas las servidumbres que tenga a su favor % en general de todos los beneficios inherentes a la misma (art 341 55). (a facultad de disfrute consiste en poder recibir los frutos. (os arts 34/ 342 regulan el destino de los frutos pendientes de la cosa al iniciarse % los que e)istan al terminarse. (os frutos industriales % naturales pendientes al iniciarse el usufructo pertenecen al usufructuario % pendientes al e)tinguirse el usufructo pertenecen al nudo propietario. (os frutos civiles se entienden percibidos por d'as % pertenecen al usufructuario en proporcin al tiempo que dure el usufructo.

. poseer la cosa (posesin necesaria para ejercitar el derecho)! es una facultad inherente a todo usufructo, %a que el usufructuario es un mediador posesorio (poseedor inmediato) respecto al nudo propietario (poseedor mediato). El usufructuario puede adquirir por usucapin. . cierto derecho de disposicin (porque el usufructuario no puede enajenar la cosa)! el 55 % la ($ permiten al usufructuario enajenar su derecho % constituir una hipoteca sobre "l. (a cesin (art 3.-) podr# realizarse a t'tulo oneroso o gratuito. (a enajenacin no significa que se constitu%a un usufructo nuevo sino que el cesionario tiene el mismo usufructo (generalmente el mismo tipo % la misma duracin que el cedente). El art 31. completa el art 3.- % obliga al usufructuario a responder del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustitu%a (cesionario). Se entiende que la responsabilidad del cedente no e)clu%e la del cesionario pero el cedente actuar# como fiador. Art ,-4., ($! la ($ permite que se hipoteque el usufructo. Esta norma es sensible al car#cter temporal del usufructo % dice que la hipoteca se e)tingue cuando lo haga el usufructo salvo que se haga por renuncia del usufructuario (perjudica a 6: % no ser'a alegable ante el acreedor hipotecario). Si hubiera cumplimiento de la obligacin, el acreedor hipotecario adquirir# el derecho a usar % disfrutar de la cosa (no a venderla). (a facultad de disponer de las cosas usufructuadas no e)iste para el usufructuario, la cual la conserva quien la tiene, con la e)cepcin del art 304 55 (usufructo con facultad de enajenacin de la cosa usufructuada). . puede arrendar la cosa! el art 3.- 55 tambi"n lo recoge. El contrato de arrendamiento se resolver# al fin del usufructo salvo los arrendamientos de fincas r+sticas que subsistir#n durante el a7o agr'cola. Seg+n el art 31. 55 el usufructuario que enajenare o diere en arrendamiento su derecho de usufructo, ser# responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustitu%a. Es una responsabilidad solidaria. . puede mejorar la cosa! seg+n el art 3.4 55 el usufructuario podr# hacer en los bienes objeto del usufructo todas las mejoras +tiles o de recreo que tuviere por conveniente , con tal que no altere su forma o sustancia (no han de alterar la integridad de la cosa % su finalidad econmica, salvo lo que pacten las partes)G pero no tendr# por ello derecho a indemnizacin. 9odr#, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes (ius tollendi). O& i:aciones de !s!$r!ct!ario: ,. anteriores a la constitucin del usufructo. Art 31, 55! obliga al usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, a hacer inventario % prestar fianza. El art 316 55 permite dispensar de estas obligaciones siempre que no perjudiquen a 6: (acreedores del usufructuario). N5u#l es el propsito de estas obligacionesO . se pretende garantizar los intereses de la persona a la cual a la cual los bienes deben ser restituidos. 9or ello, han de tasarse los bienes muebles % describirse los inmuebles. Se trata de se7alar el valor o estado de estos bienes, para saber si e)iste deterioro que conlleve indemnizacin en el momento de restituir los mismos. . para garantizar el cumplimiento por el usufructuario de todas las obligaciones que le corresponden por razn del usufructo se podr# constituir una garant'a real o personal. /. simult#neas! una vez constituido el usufructo ha% una serie de obligaciones simult#neas! . conservar (art 314! el usufructuario deber# cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia). Si por un mal uso se deteriora la cosa, al final del usufructo deber# indemnizar. El art 2/- 55 dice que si el abuso infiriese considerable perjuicio al propietario, podr# "ste pedir que se le entregue la cosa, oblig#ndose a

pagar anualmente al usufructuario el producto l'quido de la misma, despu"s de deducir los gastos % el premio que se le asignare por su administracin. Es decir, se transforma el derecho real en un derecho de cr"dito. El art 2,, obliga al usufructuario a informar o poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero que tenga noticia % que sea capaz de lesionar los derechos de este +ltimo. (a infraccin de esta norma obligar# al usufructuario a responder de los da7os % perjuicios. . el usufructuario est# obligado a realizar las reparaciones ordinarias que e)ija la cosa. 8odos aquellos que deriven de un uso racional o natural de la cosa % sean indispensables para su conservacin. Si no las hiciere despu"s de requerido por el nudo propietario, podr# "ste hacerlas por s' mismo a costa del usufructuario. (as reparaciones e)traordinarias son a cargo del nudo propietario. El usufructuario est# obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas (art 2-, 55). Si el propietario hiciere las reparaciones e)traordinarias, tendr# derecho a e)igir al usufructuario el inter"s legal de la cantidad invertida en ellas mientras dure el usufructo (2-/.,). Se faculta al usufructuario para realizar las reparaciones cuando fueren indispensables para la subsistencia de la cosa, si el propietario no las hiciere, con derecho a e)igirle al concluir el usufructo el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de las mismas obras (art 2-/). Si las hiciere el propietario, tendr# la facultad de e)igir al usufructuario el abono del inter"s legal de la cantidad invertida mientras dure el usufructo (art 2-/.,). el usufructuario (2-3) tendr# que pagar las contribuciones " tributos que graven los !rutos % el nudo propietario deber# pagar los que correspondan al capital. Seg+n el art 2,/, ser#n de cuenta del usufructuario los gastos, costas % condenas de los pleitos sostenidos sobre le usufructo. >o cargar# con los gastos cuando el nudo propietario act+e temerariamente. 6. posteriores a la e)tincin! el usufructuario deber#! . devolver la cosa. . hacer los pagos que le correspondan. Ej, gastos por desperfectos en comparacin con su situacin inicial. El art 2// permite retener la cosa mientras no se le reembolsen todas las cantidades que le deban ser reintegradas. N!do .ro.ietario! es due7o de la cosa pero limitada por la e)istencia del usufructo. El usufructuario tiene el uso % disfrute % el nudo propietario la capacidad de disposicin f'sica o jur'dica. 9odr# enajenar la cosa sin alterar la forma % sustancia (3.1) % sin hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario. 9odr# constituir servidumbres sobre la finca sin con ellas no perjudica el derecho del usufructuario (art 212). 9odr# hipotecar su derecho (art ,-4./ ($) % la hipoteca, al consolidarse la propiedad vigente la hipoteca, se e)tender# a todo el derecho dominical salvo que se pacte lo contrario. El art 2-6 podr# hacer las obras % mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere r+stica , siempre que por tales actos no resultare disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario. 8ambi"n el nudo propietario puede mejorar la cosa manteniendo la integridad de la cosa (forma % sustancia). =bligaciones. el nudo propietario debe realizar las reparaciones e)traordinarias en la cosa % tiene que pagar las cargas o tributos que graven la propiedad. EITINCI>N DEL 3S36R3CTO BART )1% CCC . 4!erte de !s!$r!ct!ario. el usufructo es un derecho naturalmente vitalicio %, salvo pacto en contrario, no se transmite a los herederos del usufructuario. E)cepcin! si el t'tulo de constitucin es testamentario o una donacin se admite el llamamiento sucesivo a varias personas con el l'mite del art 4., (se podr# hacer a favor

de todos los que vivan en el momento de fallecimiento del testador % hasta la /B generacin de los no nacidos). Si el llamamiento es simult#neo, el usufructo se e)tinguir# a la muerte del +ltimo de ellos. . E1.iraci+n de . aJo .or e *!e se constit!,+ o c!(. i(iento de a condici+n reso !toria consi:nada en e tt! o constit!ti/o . el usufructo se e)tinguir# a la llegada del t"rmino o cuando el usufructuario fallezca antes del t"rmino. . Conso idaci+n! reunin del usufructo % la nuda propiedad en la misma persona. . Ren!ncia de !s!$r!ct!ario! es v#lida salvo que se haga en perjuicio de 6: que devendr'a ineficaz (art 0./ 55). Cn ejemplo de esto es el art ,-4., ($. . PHrdida de a cosa! la p"rdida ha de ser total, si la p"rdida es parcial, el usufructo no se e)tingue sino que contin+a en la parte restante. Si la p"rdida es imputable al propietario, "ste deber# indemnizar al usufructuario. E)cepcin! usufructo sobre un edificio (art 2,4) en el que la destruccin del mismo no e)tingue el usufructo sino que lo modifica objetivamente porque pasa a ser sobre el suelo % los materiales. . Reso !ci+n de derec9o de constit!,ente . por resolucin de la propiedad cuando "sta es resoluble. $a% pocos casos, ej, en una donacin que puede ser revocada, en ventas con pacto de retro. . Prescri.ci+n! no usar las facultades derivadas del usufructo durante un per'odo de 0 o 6- a7os seg+n que el derecho recaiga sobre bienes muebles o inmuebles. . E1.ro.iaci+n $orJosa! se e)tingue el usufructo puesto que el e)propiante ha de recibir el dominio libre de cargas. El propietario e)propiado est# obligado a subrogar la cosa e)propiada por otra de igual valor % condiciones an#logas o podr# abonar al usufructuario el inter"s legal del importe de la indemnizacin por el tiempo que deba durar el usufructo, debiendo afianzar el pago. $abr# una modificacin por cambio de objeto, no una e)tincin del usufructo. E$ectos de a e1tinci+n de !s!$r!cto El usufructuario deber# entregar al propietario la cosa usufructuada salvo el derecho de retencin (art 2//). El art 2-/ autoriza no slo a retener la cosa objeto del usufructo sino que reconoce un derecho a reintegrarse con los frutos (anticresis). (a fianza no se cancelar# con la entrega sino cuando se satisfagan los posibles desperfectos de la cosa usufructuada. Seg+n el art 3.., el usufructuario podr# compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellos hubiese hecho siempre que estas mejoras subsistan a la e)tincin del usufructo atendiendo al ma%or valor que la cosa tenga entonces.

1#: DERECHO REAL DE SER<ID347RE

(a servidumbre es un derecho real limitado que recae sobre una cosa ajena % que consiste en la facultad de utilizar esa cosa % servirse de ella de una manera m#s o menos plena o impedir determinados actos que el due7o de una cosa podr'a llevar a cabo en ella. Seg+n el art 213 55 todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente % en el modo % forma que le pareciere siempre que no contravenga a las le%es ni al orden p+blico. (a definicin se encuentra en el art. 26-! la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto due7o % tiene los siguientes caracteres! ,. es un derecho subjetivamente real porque su titularidad va adscrita a la de la cosa, quien en cada momento sea propietario ser# titular de la servidumbre. /. es un derecho real 6. recae sobre cosas ajenas 3. es una limitacin del derecho de propiedad, por ello no se presumen sino que ha% que probarlas. 2. es inseparable de la finca a la que activa o pasivamente pertenece e indivisible. CLASES DE SER<ID347RES A) 9&ED*A(ES P 9E&S=>A(ES! la primeras recaen sobre una finca % las personales son las que se dan en beneficio de una persona o comunidad. ;) J=(C>8A&*AS P (EDA(ES! voluntarias son impuestas por la voluntad de los particulares % legales por la le%. (as impuestas por le% tienen por objeto la utilidad p+blica o el inter"s de los particulares. 5) 9=S*8*JAS P >EDA8*JAS! las positivas son aquellas en las que el due7o del predio sirviente tiene la obligacin de dejar hacer alguna cosa o hacerla por si mismo % las negativas son aquellas en las que al titular del predio sirviente se le proh'be hacer alguna cosa que podr'a hacer si no e)istiese tal servidumbre. D) 5=>8*>CAS P D*S5=>8*>CAS! las continuas son aquellas cu%o uso es o puede ser incesante sin la intervencin de ning+n hecho del hombre % las discontinuas son las que se usan en intervalos m#s o menos largos % dependen de actos del hombre. E) A9A&E>8ES P >= A9A&E>8ES! la diferencia est# en la e)istencia o no de signos e)teriores o indicios que hagan susceptible de reconocimiento la servidumbre por todos. CONSTIT3CI>N (a constitucin de las servidumbres puede ser! por le%, por voluntad de los particulares, por usucapin o por signo aparente (o destino de padre de familia). aC constit!ci+n e:a Dentro de las servidumbres establecidas por le% ha% que hacer una distincin entre las que aparecen de manera autom#tica ligadas a un determinado supuesto de hecho que la le% contempla % aquellas en las que la le% lo +nico que hace es atribuir a una persona la facultad o posibilidad de e)igir la constitucin ("stas se realizan por medio de un actos jur'dico! acuerdo de los interesados o acto de la autoridad competente). &C a constit!ci+n /o !ntaria. L(ites de a a!tono(a de a /o !ntad

>uestro 55 denomina a este modo de creacin % adquisicin de las servidumbre como @t'tulo?. El t'tulo es el negocio jur'dico que hace nacer la servidumbre % ha de ser documentado. 8ambi"n requiere la tradicin o puesta en posesin, aunque no es necesario en las servidumbres negativas. El negocio jur'dico de creacin de las servidumbres es un negocio dispositivo que puede ser oneroso o gratuito. (a servidumbre ha de estar inscrita en el &egistro de la 9ropiedad para que produzca todos sus efectos respecto de terceros. Deber# constar en la inscripcin de la finca sobre la que recaiga pero tambi"n puede hacerse constar en la inscripcin del predio dominante como cualidad del mismo. >o ser# necesaria la inscripcin en las servidumbres aparentes. (a promesa de constitucin de servidumbre en el futuro tiene car#cter contractual % la obligacin que se genera es la de llevar a cabo en un momento sucesivo los actos necesarios para que la servidumbre quede constituida. >o es admisible una servidumbre general, es decir, ha% que precisar los poderes del predio dominante o abstenciones del sirviente. (a utilidad puede ser permanente o temporal. (as llamadas servidumbres de no concurrencia que son aquellas que limitan la concesin de derechos a favor de un competidor (ej, en este fundo no se podr#n establecer industrias de este tipo) no son verdaderas servidumbres puesto no responden a utilidades de un fundo sino a conveniencias personales (son puras obligaciones). cC as ser/id!(&res .or si:no a.arente o .or destino de .adre de $a(i ia Bconstit!ci+n tLcitaC Se encuentra recogida en el art. 23, seg+n el cual @la e)istencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerar# si se enajenare una, como t'tulo para que la servidumbre contin+e activa % pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se e)prese lo contrario en el t'tulo de enajenacin de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura?. (a servidumbre no contin+a como dice el art, sino que se crea e) novo. (a jurisprudencia del 8ribunal Supremo ha ido e)tendiendo su campo de aplicacin a los siguientes supuestos! al caso de una finca +nica que tenga un signo aparente entre sus diversas partes. al supuesto en que el signo no ha%a sido establecido por el propietario actual sino por sus causantes tambi"n en el supuesto de una finca pro indiviso que es posteriormente dividida % en los supuestos de divisin por particin hereditaria. dC ad*!isici+n de as ser/id!(&res .or .rescri.ci+n ad*!isiti/a o !s!ca.i+n Servidumbres usucapibles El art. 264 dice que las servidumbres continuas % aparentes se adquieren en virtud de t'tulo o por la prescripcin de veinte a7os % en el art. 261 que las servidumbres continuas no aparentes % las discontinuas, sean o no aparentes, slo podr#n adquirirse en virtud de t'tulo. $a de e)istir una posesin de la servidumbre apta para la usucapin, es decir, p+blica, pac'fica % sin interrupcin. (a posesin ha de ser h#bil para la usucapin, es decir, en concepto de titular del derecho. >o aprovechan para la usucapin los actos ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia. (a imposibilidad de usucapin de las servidumbres continuas no aparentes % de las discontinuas radica en la falta de publicidad. En este tipo de servidumbres la falta de t'tulo constitutivo +nicamente se

puede suplir por escritura de reconocimiento del due7o del predio sirviente, o por sentencia firme en la que ha de probarse que hubo t'tulo constitutivo (no que hubo un documento en el que se consign). &eglas sobre el cmputo del tiempo en la prescripcin de las servidumbres El plazo es de /- a7os! . si la servidumbre es positiva se computar# desde el d'a en que se ha%a comenzado a ejercerla sobre el predio sirviente. . si es negativa se computar# desde el d'a en que el due7o del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del predio sirviente la ejecucin del hecho que ser'a l'cito sin la servidumbre. El 8S ha considerado a la servidumbre de luces % vistas como aparente % continua pero distinguiendo si est#n abiertos los huecos o ventanas en pared propia, ajena o medianera. Si est#n en pared propia la califica como negativa % positiva si est#n en pared del dueo del predio sirviente o medianera. S3?ETOS (os sujetos son los propietarios de ambos predios. El negocio jur'dico de constitucin tiene car#cter de dispositivo % eficacia real, por ello, se requiere para establecer una servidumbre, capacidad de disponer. El poder imponer una servidumbre corresponde como regla general al propietario, incluso cuando sobre la finca e)ista un usufructo, podr# imponerlas el propietario, sin consentimiento del usufructuario, siempre que no perjudiquen su derecho. En caso de enfiteusis, las servidumbres voluntarias perpetuas necesitan el consentimiento de ambos due7os % las temporales por el due7o del dominio +til. Si el fundo se encuentra indiviso % pertenece a varios propietarios se necesita el consentimiento de todos. O7?ETO DE LA SER<ID347RE El objeto del derecho real de servidumbre es el predio sirviente, por tanto, es necesario que quede perfectamente determinado. (a servidumbre no tiene que recaer sobre la totalidad del fundo sirviente basta con que abarque una parte (derecho de paso). CONTENIDO En las servidumbres positivas la facultad b#sica es la utilizacin o goce del predio sirviente, en las negativas es la facultad de e)igir un comportamiento omisivo del due7o del predio sirviente % la destruccin de lo que ha%a sido hecho lesionando o violando la servidumbre. El due7o del predio sirviente tiene la obligacin de dejar hacer o de abstenerse de hacer algo. adem#s la servidumbre conlleva una serie de facultades adicionales o accesorias! art 23/! al establecerse una servidumbre se entienden concedidos los derechos necesarios para su uso. (as servidumbres se regir#n por lo dispuesto por las parte %, en su defecto, por las disposiciones legales del t'tulo J** del (ibro **. Se aplica tambi"n el principio general de comportamiento civiliter del due7o del predio dominante, es decir, debe ejercer la servidumbre del modo que resulte menos da7oso para el titular del predio sirviente % "ste no podr# menoscabar el uso de la servidumbre. 5omo medio de defensa, el titular de la servidumbre dispone de la accin confesoria, que tiene por objeto el reconocimiento de la e)istencia del derecho real % la restauracin de la situacin perturbada ( por parte del titular del predio dominante).

El titular del fundo sirviente dispone de la accin negatoria para que se declare que no e)iste ese derecho real. 5aben tambi"n las acciones posesorias. 9or +ltimo e)iste el derecho a efectuar las obras necesarias para el uso % conservacin de la servidumbre que le corresponden al due7o del predio dominante, con la +nica limitacin de no alterar ni hacer m#s gravosa la servidumbre. En caso de copropiedad o cotitularidad sobre la servidumbre los gastos ser#n proporcionales al beneficio que les reporte. 4ODI6ICACI>N DE LAS SER<ID347RES (as causas de modificacin de las servidumbres son las siguientes! 1. *onvenio de los interesados) Siempre que ese convenio no est" prohibido por la le% ni provoque perjuicio para un tercero. 2. +l ius variandi del dueo del predio sirviente ,art -.- **/) El due7o del predio sirviente tiene la posibilidad de modificar la servidumbre, con el menor sacrificio % el menor da7o posible para el predio sirviente % se concreta en la variacin unilateral del lugar del ejercicio. 9ara ello son requisitos necesarios! que la servidumbre originaria ha%a llegado a ser mu% incmoda para el due7o del predio sirviente o le prive de hacer en "l obras, reparos o mejoras importantes % que ofrezca otro lugar o forma m#s cmodos, sin perjuicio para el predio dominante (que respete su utilidad) % que costee el due7o del predio sirviente los gastos que ocasione la variacin. 3. 0os e!ectos del tiempo " de la posesin) (a forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma % de la misma manera. 4. 0a sobrevenida modi!icacin externa de los predios) Si la modificacin del estado de los predios conduce a la e)tincin es justo que cuando se modifique el uso % se mantenga aunque sea reducido. En nuestro sistema las servidumbres son indivisibles, ninguno se sus titulares puede imponer al otro su divisin % no ha% divisin de las servidumbres por el mero hecho de divisin de los predios. Si el predio sirviente se divide la servidumbre no se modifica % cada una de las partes debe tolerar la servidumbre en la proporcin que le corresponda. 9ero si el predio dominante se divide cada uno puede usar por entero la servidumbre. EITINCI>N DE LAS SER<ID347RES ,. /. 6. 3. 2. 0. consolidacin! el titular del predio dominante % sirviente son la misma persona. no uso! durante un plazo de /- a7os. p"rdida de la cosa! total % definitiva. vencimiento del plazo acordado. renuncia del titular del fundo dominante convenio e)tintivo entre los titulares de ambos fundos.

1%: DERECHO DE S3PER6ICIE

CONCEPTO Derecho real que permite a su titular edificar en suelo ajeno adquiriendo la propiedad de lo construido durante el tiempo de duracin del contrato (o plantar % sembrar en suelo ajeno cuando es r+stica). Es una derogacin por acuerdo entre las partes del principio de accesin seg+n el cual el due7o del terreno se hace con lo plantado, sembrado % edificado sobre el terreno. &edencin del gravamen! transcurrido el plazo pactado el concedente adquiere la propiedad de lo edificado, plantado o sembrado sobre su terreno. Re:! aci+n. arts ,022 ss 55, te)to refundido de la (e% del Suelo de ,11/ % (e% 0M,11.. CONSTIT3CI>N Se constitu%e por el due7o del terreno (con capacidad de disposicin sobre el suelo) a t'tulo gratuito u oneroso. Es necesaria la escritura p+blica as' como la inscripcin en el &9. El derecho de superficie es transmisible % susceptible de gravamen. EITINCI>N Se e)tingue cuando el superficiario no edifica en los plazos pactados (no m#s de 42 a7os si fue concedida por A%untamientos o personas p+blicas % no m#s de 11 a7os si se constitu% entre particulares). Esto implica la adquisicin autom#tica de la propiedad de lo edificado por el concedente sin indemnizacin alguna. Si la edificacin se destru%e, el superficiario podr# reedificar si todav'a no ha pasado el plazo de constitucin del derecho. DERECHO DE <3ELO Y S37EDI6ICACI>N. Es el derecho a elevar plantas sobre un edificio %a edificado o construirlas bajo su suelo. El titular del derecho de superficie se hace due7o de una manera definitiva de lo edificado % pasa a formar parte de una comunidad de propietarios. Este derecho ha de ser concedido por la Eunta de propietarios del edificio de forma un#nime salvo que el propietario, antes de vender cada piso o local se lo ha%a reservado. $a de inscribirse en el &9 tanto su constitucin por v'a de reserva como su transmisin a un 6:, dejando constancia de las cuotas que corresponden a las nuevas plantas as' como su participacin en los elementos comunes o gastos comunes % las normas de r"gimen de la comunidad, en su caso. CONTRATO DE ADA3ISICI>N DE DERECHOS DE APRO<ECHA4IENTO POR T3RNO DE 7IENES IN43E7LES Re:! aci+n. Directiva 13M34M5E % le% sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso tur'stico % normas tributarias de ,11. (proh'be el t"rmino multipropiedad). Conce.to. fraccionamiento de la utilizacin de un inmueble en diversas unidades, cada una de las cuales corresponde, durante per'odos fijos de tiempo, a distintos titulares. El titular de un derecho de aprovechamiento por turnos no es copropietario del inmueble.

(os alojamientos han de ubicarse en un edificio, conjunto inmobiliario o sector arquitectnico diferenciado (el conjunto ha de tener al menos ,- alojamientos) (a duracin de cada turno ha de ser como m'nimo de 4 d'as (todos han de tener la misma duracin) % la duracin del r"gimen ser# de 6 a 2- a7os. 8ranscurrido el plazo, los titulares no tendr#n derecho a compensacin alguna. 5ada uno de los aprovechamientos gravar# la total propiedad del inmueble. El propietario del inmueble podr# disponer libremente de su derecho de propiedad. (a reunin del aprovechamiento % la propiedad no implica e)tincin del derecho real limitado. Nat!ra eJa. es un derecho real limitado (aunque seg+n la (DA8 se podr# aplicar la (AC). (a le% tiene car#cter imperativo. Seg+n el art ,.0, esta le% se aplicar#, sin perjuicio de la (AC, a los contratos de arrendamientos de temporada de inmuebles vacacionales que re+nan las caracter'sticas previstas legalmente. 5onstitucin! el r"gimen se constituir# por el propietario registral del inmueble, una vez concluida la obra e inscrita o estando en construccin, pero deber# haber inscrito la declaracin de obra nueva en construccin. 5uando el inmueble est# en construccin, el propietario ha de garantizar la devolucin de las cantidades recibidas a cuenta, si la obra no ha finalizado en la fecha prevista o no se ha incorporado el mobiliario descrito en la escritura reguladora del r"gimen cuando el adquirente opte por la resolucin del contrato. S!"etos inter/inientes: . vendedor! propietario, promotor % cualquier persona f'sica o jur'dica que participe profesionalmente en la transmisin o comercializacin de derechos de aprovechamiento por turnos. . comprador. adquirente del aprovechamiento por turno (destinatario final). O& i:aciones de in$or(aci+n! el vendedor est# obligado a entregar de forma gratuita un documento informativo que contendr#! identidad % domicilio del vendedorG naturaleza de los derechos que se transmitenG fecha de terminacin de la obra en construccinG descripcin del inmueble, servicios e instalaciones de uso com+nG precioG n: alojamientos % n: de turnos % posibilidad de participar en un sistema de intercambio. El vendedor debe tener disponible un inventario de los bienes muebles, instalaciones % ajuar del alojamiento. El documento informativo tiene naturaleza de oferta vinculante. Es una oferta al p+blico o ad incertam personam. 9odr# revocarse con la misma forma % publicidad que la oferta. Ienciones obligatorias en el contrato! fecha, naturaleza del derecho transmitido, descripcin del edificio, instalaciones % servicios comunes, turno, fecha de terminacin de la obra, aval o seguro como garant'a para el adquirente en el caso de que la obra no se conclu%a en la fecha l'mite o no se inclu%a en el alojamiento el mobiliario pactado, precio, datos de identificacin del vendedor % de la empresa de servicios, duracin del r"gimen, derechos del adquirente (a solicitar informacin, escritura p+blica o inscribir en &9 su adquisicin) % lugar % firma del contrato. Se consideran abusivas las cl#usulas no negociadas individualmente que causen un desequilibrio en perjuicio del consumidor % en contra de la ;<. 6or(a. El r"gimen se constituir# mediante su formalizacin en escritura p+blica % se inscribir# en el &9. (a informacin se deber# facilitar por escrito en la lengua elegida por el adquirente. Si e)isten diversas versiones lingV'sticas se aplicar# la m#s favorable al adquirente. (a falta de forma implica la anulabilidad del contrato % posibilita la impugnacin del mismo por el adquirente en un plazo de 3 a7os. (a falta de alguna de las menciones obligatorias en el contrato otorga la facultad al adquirente de resolver el contrato en un plazo de 6 meses por escrito desde

la fecha del contrato. Si esa falta se subsana antes de terminado este plazo, podr# el adquirente desistir en un plazo de ,- d'as desde la subsanacin. Derec9o de desisti(iento de cons!(idor! podr# "ste desistir del contrato en un plazo de ,- d'as desde su celebracin, sin alegar ninguna causa ninguna causa ni abonar gasto alguno. Es una declaracin de voluntad unilateral, recepticia % temporal. 8ambi"n podr# desistir en el caso anterior (subsanacin de las menciones...) en un plazo de ,- d'as desde la subsanacin. Derec9o de reso !ci+n! el consumidor podr# resolver si el contrato no contiene alguna mencin obligatoria o no se le suministra la informacin adecuada en un plazo de 6 meses desde la fecha del contrato sin gasto alguno. El desistimiento % la resolucin deber#n notificarse al propietario o promotor antes de la terminacin del plazo para su ejercicio. Est# prohibido la realizacin de pagos por anticipado por el adquirente antes de que termine el plazo para ejercitar el desistimiento o la resolucin. Si el adquirente anticip alguna cantidad tendr# derecho a e)igir el doble de lo que entreg pudiendo optar entre resolver en los 6 meses siguientes a la celebracin o e)igir su total cumplimiento. 9r"stamos concedidos para la adquisicin de la multipropiedad! el pr"stamo concedido al adquirente por el transmitente para financiar la adquisicin se entiende resuelto cuando "ste desista o resuelva el contrato. (a prestacin de servicios! se inclu%en en servicios los relativos a la infraestructura de car#cter deportivo o de ocio % los de mantenimiento general. El propietario podr# resolver el contrato en el caso de que, una vez requerido, el consumidor no pague las cuotas debidas durante al menos , a7o. (a Directiva sobre contratos celebrados fuera de establecimiento mercantil se aplicar# a un contrato de aprovechamiento por turnos cuando la prestacin de servicios tiene un valor superior que el derecho de utilizacin del inmueble. (a comunidad de titulares se regir# por los estatutos previstos en la escritura reguladora o los que libremente adopten los titulares de los derechos % los acuerdos se regir#n por las ss normas! los acuerdos que modifiquen el r"gimen constituido requieren ma%or'a de /M6G los dem#s acuerdos slo ma%or'a simple. 5ada persona tendr# tantos votos como derechos de los que es titular. (as normas de la (9$ se aplicar#n supletoriamente.

1':DERECHOS REALES DE 8ARANT;A

(os derechos reales de garant'a que regula el 55 son! prenda, hipoteca % anticresis. Estos derechos en el 55 no se encuentran en el (ibro ** que habla de los bienes de propiedad % sus modificaciones sino en los arts ,.24 ss, (ibro *J, que es el de los contratos. Se estudian desde la perspectiva de los contratos que dan lugar al nacimiento de estos derechos reales. Estos eran los derechos reales que e)ist'an pero han aparecido unos nuevos! hipoteca mobiliaria % prenda sin desplazamiento de la posesin, que se regulan en una le% especial (no en la legislacin hipotecaria ni en el 55). Diferencias entre estos derechos reales de garant'a! . seg+n el tipo de bienes! inmuebles en la hipoteca % anticresis % muebles en la prenda. . seg+n quien detente la posesin del bien! en la hipoteca, la posesin es del hipotecante, en la prenda es del acreedor hasta que cumpla la obligacin garantizada % en la anticresis es del acreedor. (a diferencia entre la prenda % la anticresis es que en la prenda el acreedor no puede usar la cosa (aprovechar sus frutos) pero la esencia de la anticresis (art ,..,) es que el acreedor perciba los frutos del inmueble % se va%a cobrando poco a poco una parte de la deuda con esos frutos. CARACTER;STICAS 8ENERALES DE LOS DERECHOS REALES DE 8ARANT;A . accesoriedad! son derechos que se constitu%en para garantizar el cumplimiento de una obligacin. Si se e)tingue la obligacin principal, se e)tingue el derecho real de garant'a. (os derechos reales son, en general, m#s fuertes que los de cr"dito %, sin embargo, aqu' lo accesorio es el derecho real % lo principal es la obligacin. . indivisibilidad! significa que, como regla general, el derecho real de garant'a pervive aunque ha%a cumplimiento parciales de la obligacin principal que est# garantizada. Art ,.0-! es una e)cepcin a la regla general! es posible hipotecar o dar en prenda varias cosas % establecer que cada uno de esos bienes responda de una parte, perfectamente definida, del cr"dito. Esto ha de estar pactado en la constitucin de este derecho. . especialidad! los derechos reales de garant'a afectan a bienes concretos % determinados. hubo determinados momentos en los que e)ist'an las hipotecas generales %, si no se cumpl'a la obligacin, el acreedor pod'a elegir sobre que bien reca'a la obligacin. $o% esto es impensable. HIPOTECA IN4O7ILIARIA Conce.to. es un derecho real de garant'a que recae sobre bienes inmuebles % que asegura el cumplimiento de una obligacin pree)istente a trav"s de la satisfaccin forzosa del mismo realizando el valor del bien (art ,.43 ,..- 55 % arts ,-3 ss ($). >o e)ige desplazamiento de la posesin. Caractersticas! es un derecho real que recae sobre derechos reales enajenables % sobre bienes inmueblesG requiere inscripcin registral constitutiva en el &9 (el cr"dito garantizado tambi"n accede al &egistro a pesar de ser un derecho personal)G los bienes sobre los que recae deben estar perfectamente determinados (especialidad e)presa)G la posesin de la cosa la tiene el due7o de la mismaG el

propietario conserva la facultad de disposicin del bien (el 6: adquiere el bien gravado con la hipoteca % habr# de soportar, en su caso, la ejecucin)G es un derecho de realizacin del valor (si no se cumple la obligacin garantizada ha% que vender el bien para cobrarse), est# prohibido el pacto comisorio (quedarse el bien en propiedad en caso de impago de la obligacin garantizada)G art ,-3 ($! es un derecho que sujeta el bien inmueble de forma directa e inmediata a la carga cualquiera que sea su poseedor. S!"etos! . acreedor 9i.otecario! el que puede reclamar el cumplimiento de la obligacin garantizada %, en su caso, ejecutar el bien. Si hubiere varios, habr# de e)presarse si el cr"dito es solidario o mancomunado con la participacin que corresponde a cada uno. Rue alguno de los acreedores cobre no e)tingue la hipoteca (car#cter indivisible). . de!dor! el que ha de cumplir la obligacin garantizada. . $iador rea ! el titular del bien dado en hipoteca. >o necesita consentimiento del deudor para garantizar la deuda ajena. . tercer .oseedor! el que adquiere un bien hipotecado sin subrogacin. >o es deudor. 4oda idades en a /enta de !n &ien 9i.otecado: . el que compra se subroga en la posicin del deudor % responde del pago de la deuda con el bien hipotecado % con sus propios bienes (art ,1,, 55! principio de responsabilidad patrimonial universal). 5ontra "l habr# accin real % personal. Se adquiere el bien con el pacto de descuento (paga el valor de la finca descontando lo que queda de pagar de hipoteca, % asume la deuda por subrogacin en la posicin del deudor). . tercer poseedor! responde slo con el bien sujeto a hipoteca (no con su patrimonio). 5ontra "l habr# solamente accin real. En el proceso de ejecucin de la hipoteca, este sujeto ser# parte % ha de ser requerido de pago antes de despacharse la ejecucin. Antes del remate, podr# liberar el bien pagando lo que debe el deudor dentro de los l'mites de responsabilidad a que se sujeta el bien. Ca.acidad .ara 9i.otecar! se requiere poder de disposicin (limitaciones en r"gimen de gananciales, bienes de incapaces,...). C ases! ,). 9i.oteca e:a ! la le% (o un mandato judicial) da derecho a e)igir la constitucin de la hipoteca % obliga a otro a constituirla. . 9i.oteca /o !ntaria! por acuerdo de las partes. 9uede ser! . con/enciona ! acuerdo entre acreedor % deudor. . !ni atera ! constituida por el propietario del bien sin consentimiento de nadie. Se dan dos meses al acreedor para aceptarla desde el requerimiento. (a aceptacin accede al &9 en una nota marginal % tiene efectos retroactivos. #C. 9i.oteca so idaria! edificio hipotecado en su conjunto por el promotor, es una hipoteca unitaria (art /,. &$). . 9i.oteca es.ecia ! es la regla general! art ,,1 ($! si e)isten varias cosas hipotecadas habr# de determinarse que parte de la deuda garantiza cada bien. 6C. Hi.oteca ordinaria o de trL$ico! garantizan obligaciones ciertas % de cuant'a perfectamente determinada que ha de constar en el &9. . 9i.oteca de se:!ridad! cuando la obligacin asegurada no goza de e)actitud en su cuant'a, por ej, aquella que garantiza una obligacin futura que no es cierta. Son m#s comunes que las ordinarias. (ej, las que se constitu%en en garant'a del saldo de una cuenta de cr"dito que se llaman hipotecas de m#)imo). 'C. 9i.oteca e1.resa! la que est# inscrita en el &egistro. . 9i.oteca tLcita! no e)igen la publicidad registral. Es la hipoteca a favor del Estado, provincia,... para asegurar el cobro de la anualidad corriente % de la +ltima vencida % no satisfecha de las contribuciones e impuestos que recaigan sobre el

inmuebleG tambi"n es t#cita la que se hace a favor de los aseguradores por el importe de los dos +ltimos a7os. O&"eto: seg+n el art ,-0 ($ son bienes hipotecables los bienes inmuebles % los derechos reales enajenables. Seg+n el art ,-4 tambi"n son bienes hipotecables! el usufructo (no interesa por ser de duracin indeterminada, es de car#cter vitalicio), el bien hipotecado, pisos en r"gimen de propiedad horizontal, nuda propiedad, ... El art ,-. dispone que bienes no son hipotecables! servidumbres (porque no se pueden separar del fundo), el derecho de uso % habitacin (porque son personales e intransmisibles %a que se establecen atendiendo a necesidades personales), usufructos legales e)cepto el del cn%uge viudo (que es el +nico que queda actualmente). E1tensi+n de a 9i.oteca Bcontenido de a 9i.otecaC: la idea es que cuando se constitu%e una hipoteca transcurre un per'odo largo de tiempo durante el cual es frecuente que el objeto hipotecado e)perimente cambios %, por ello, es necesario determinar a que se e)tiende la hipoteca respecto a estos nuevos cambios o elementos a la hora de ejecutar. . e1tensi+n o&"eti/a de a 9i.oteca! . extensin natural (art ,-1 ($)! la hipoteca se e)tiende a las accesiones naturales (agregacin de terrenos por obra de la naturaleza), a las mejoras ( +tiles % de recreo. 8ambi"n comprende la elevacin de nuevas plantas sobre un edificio %a construido si el derecho de sobreelevacin corresponde al propietario no cuando pertenezca a un 6:)G indemnizaciones debidas al propietario por razn de un siniestro o hecho sobre el inmueble hipotecado producido despu"s de la constitucin de la hipoteca (indemnizacin civil contractual o e)tracontractual % la procedente de una e)propiacin). Si el inmueble hipotecado se destru%e o e)propia por entero la hipoteca se e)tingue % se transforma en una prenda irregular sobre el cr"dito o sobre el dinero. . extensin convencional o pactada (art ,,, ($)! si las partes lo pactan las hipoteca se podr# e)tender a los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca para su adorno o servicio (inmuebles por destino) a no ser que no puedan separarse sin quebranto del objeto (en "stos habr# una e)tensin natural) G a los frutos cualquiera que sea la situacin en la que se encuentren (los frutos pendientes en el momento de llevarse a cabo la venta en p+blica subasta son los que se transmiten con la finca)G a las rentas vencidas % no satisfechas al tiempo de e)igirse la obligacin garantizada que podr#n ser cobradas por el acreedor hipotecario si "ste tiene la administracin de la finca % deber# aplicarlas al pago del cr"dito. . e1tensi+n de a 9i.oteca $rente a tercer .oseedor ! respecto a la e)tensin natural por mejoras slo abarcar# las que consistan en obras de reparacin, seguridad o transformacin que ha%a costeado el nuevo due7o % respecto a la e)tensin pactada, cabe decir que no se e)tiende a nada que ha%a costeado "l. . e1tensi+n de a 9i.oteca a a o& i:aci+n de intereses (,,3 ($)! si la obligacin garantizada produce intereses, la hipoteca se e)tiende a ellos % han de inscribirse en el &9 junto con la hipoteca (siempre que no ha%an prescrito! 2 a7os). Si e)iste tercer poseedor, la hipoteca slo garantiza los intereses de las dos +ltimas anualidades % la parte vencida de la anualidad corriente. Se puede pactar la supresin, reduccin o ampliacin de esta e)tensin aunque se proh'be que se aseguren intereses por plazo superior a cinco a7os. . e1tensi+n de a 9i.oteca a os :astos , costas de .rocedi(iento 9i.otecario . estos gastos no est#n cubiertos por la hipoteca salvo pacto en contrario. O& i:aci+n ase:!rada con a 9i.oteca ! la hipoteca puede garantizar toda clase de obligaciones. Si se trata de obligaciones no pecuniarias, la hipoteca no garantiza la deuda sino la responsabilidad derivada del incumplimiento. E$ectos de a 9i.oteca

. .ers.ecti/a de 9i.otecante Bde!dor o %OC ! mantiene la posesin del bien % puede venderlo (el 6: adquiere la finca con la carga). $a% dos variantes dentro de la /enta! . con subrogacin (art ,,. ($)! el 6: se coloca en la posicin del deudor. El anterior deudor se desliga % se coloca en su lugar el comprador de la finca hipotecada. . sin subrogacin! el 6: (tercer poseedor) slo responde con el bien hipotecado. En estos casos, se descuenta del precio la parte de la hipoteca que queda pendiente de pagar. En la (E5 se regula la ejecucin de la hipoteca. En este caso, el tercer poseedor ha de ser llamado al proceso de ejecucin % podr# pagar % quedarse con el bien evitando su ejecucin . .ers.ecti/a de acreedor 9i.otecario! . posibilidad legal de realizar una subrogacin en la posicin del acreedor hipotecario a instancias del deudor (cambio de acreedor hipotecario a instancia del deudor). En ,113 cuando bajaron mucho los tipos de inter"s se decidi aliviar la situacin de la gente que pagaba un inter"s mu% alto a trav"s de la le% /M13 de 6- de marzo de subrogacin % modificacin de pr"stamos hipotecarios que establece que la entidad que quiera subrogarse en el cr"dito hipotecario le hace una propuesta al acreedor hipotecario % "ste puede mejorar sus condiciones % ofertar lo mismo o permitir la subrogacin (cambio de acreedor hipotecario). . el acreedor cede el cr"dito hipotecario a un 6:! es una cesin de cr"dito que de ser comunicada al deudor. (a cesin ha de estar en escritura p+blica % requiere inscripcin registral. . facultades para conservar el bien hipotecado con su valor! . accin de devastacin (o de deterioro) (art ,,4 ($)! si el bien hipotecado disminu%e de valor por deteriorarse % ha habido dolo o culpa del due7o, el acreedor hipotecario puede acudir al juez % pedir medidas para impedir que contin+e la situacin (ej, que se nombre un administrador judicial). . vencimiento anticipado del cr"dito (art ,,/1.6)! es una previsin general del 55 para todo tipo de obligaciones. Seg+n este art, si el deudor hace disminuir las garant'as con actos propios o si por fuerza ma%or desaparecen las garant'as, el acreedor puede dar por vencida la obligacin principal pudiendo reclamar 'ntegramente su valor % si no se le paga, podr# ejecutar la hipoteca. E"ec!ci+n de a 9i.oteca (a hipoteca es una garant'a para el acreedor que le permite, en caso de incumplimiento de la obligacin, ejecutar los bienes sometidos a ella en una enajenacin en p+blica subasta (car#cter privilegiado del cr"dito). 9ara hacer efectivo su derecho de cr"dito tiene a su favor una accin personal contra el deudor (como cualquier relacin obligacional! art ,1,,) % una accin real hipotecaria para dirigirse directamente frente a 6: (es la m#s usada). E)iste un procedimiento judicial sumario de ejecucin de la hipoteca regulado en los arts 0., ss de la (E5. En la escritura de constitucin de la hipoteca ha de constar el precio por el que se tas el bien hipotecado % que servir# de tipo en la subasta. (a realizacin del bien se podr# hacer a trav"s de una venta judicial en p+blica subastaG venta e)trajudicial (por medio de notario)G acuerdo de realizacin entre el acreedor % el deudor (que suspender#n, en su caso, el procedimiento) o realizacin del valor del bien por persona o entidad especializada. El tercer poseedor ha de estar presente, es decir, ha de ser emplazado % requerido de pago al despacharse la ejecucin. De no haber este requerimiento le ha de ser comunicada la e)istencia de procedimiento % antes del remate podr# liberar el bien pagando lo que debe el deudor dentro de los l'mites de la responsabilidad a la que se sujeta el bien.

El precio que se obtenga en la venta se destinar# al pago del acreedor ejecutante (capital, intereses % costas). El sobrante se entregar# al propietario si no es el deudor de la obligacin. 5uando el propietario es el deudor, el remanente se le entregar# al acreedor si la cobertura hipotecaria no e)tingui la totalidad del cr"dito o se consignar# para que el resto de los acreedores se puedan cobrar (principio de prioridad). (as cargas que pesan sobre la finca subsistir#n tras la venta en subasta si eran anteriores a la hipoteca. (os ocupantes del inmueble hipotecado deben ser notificados de la e)istencia de la ejecucin % tienen ,- d'as para presentar al tribunal los t'tulos que justifiquen su situacin. Si no tuvieren derecho a continuar en la posesin se les notificar# el lanzamiento sin perjuicio de que puedan acudir al juicio que corresponda. En el anuncio de la subasta se deber# indicar la situacin posesoria del inmueble. 4ODI6ICACI>N Y RAN8O DE LA HIPOTECA . El acreedor hipotecario tiene preferencia especial sobre el inmueble hipotecado para cobrarse antes que el resto de los acreedores. . 9uede haber sucesivas hipotecas sobre un mismo bien % como son derechos de inscripcin registral se van inscribiendo en el &9 con distinto rango! el que tenga la fecha de la hipoteca m#s antigua es el que tiene mejor rango. Aunque se admiten pactos entre acreedores hipotecarios para permutar el rango (generalmente no son gratuitos) EITINCI>N DE LA HIPOTECA: CA3SAS E)tincin de la obligacin garantizada (causas del art ,,20). Es necesario para considerar e)tinguida la hipoteca cancelarla en el &9 (,:, acudir al >otario % despu"s al &9), no basta, pues, con pagar el cr"dito garantizado.Y PRENDA BART 12-% SSC Definicin! es un contrato real que se perfecciona por la entrega del bien (no es una obligacin asumida en el contrato % en la fase de ejecucin se dar# el cumplimiento). El bien se entregar# al acreedor o a un 6: (depositario que no forma parte del contrato). Se constitu%e habitualmente por contrato aunque se admiten otros modos de constitucin, ej, testamento. Sujetos en la prenda son! . acreedor pignoraticio! acreedor de la obligacin principal garantizada. . pignorante! el que entrega un bien su%o en prenda % no tiene, necesariamente, que ser el deudor de la obligacin principal. 9uede ser un 6: que ceda el bien de forma gratuita u onerosa. (o importante es que sea el propietario del bien que se hipoteca % ha de tener plenas facultades de disposicin sobre el bien. =bjeto de la prenda! bienes muebles que sean susceptibles de desplazamiento posesorio. =bligaciones de las partes! Acreedor pignoraticio! . prohibicin del pacto comisorio (ius distrahendi! art ,.21! no se puede quedar la prenda en propiedad sino que tendr# que venderla). . prohibicin de usar la prenda. . conservar la cosa con la diligencia de un buen 9<.

parte.

. responder del deterioro o p"rdida de la cosa si hubo dolo o negligencia por su

. el 55 le atribu%e las acciones que son propias del propietario del bien para defenderse frente a 6: (art ,.01), ej, la reivindicatoria. E)tincin del derecho de prenda! . cualquier forma de e)tincin de la obligacin principal. . causas generales de e)tincin de los derechos reales. . remisin de la prenda! la obligacin principal no se entiende e)tinguida, pero s' la obligacin accesoria por decisin del acreedor. Se presume condonada t#citamente la prenda cuando, despu"s de constituida, la tiene el pignorante en su poder. 8ARANT;AS SO7RE 7IENES 43E7LES SIN DESPLAMA4IENTO Re:! aci+n! le% de ,0 diciembre de ,123 sobre hipoteca mobiliaria % prenda sin desplazamiento. &eglamento de ,122. &D ,111 que regula el &egistro de bienes muebles. Constit!ci+n! en escritura p+blica e inscripcin constitutiva en el &egistro. Ana o:as! recaen sobre bienes muebles % no e)iste desplazamiento posesorio. Di$erencias! slo la hipoteca mobiliaria es oponible erga omnes % los bienes sobre los que recae son identificables. O&"eto de a .renda sin des. aJa(iento! . prenda agr'cola! recae sobre los frutos pendientes % las cosechas esperadas dentro del a7o agr'cola en el que se celebre el contrato, frutos separados, animales % sus cr'as % las m#quinas % aperos. . prenda sobre maquinaria, mercader'a % materias primas! abarca las m#quinas % dem#s bienes muebles identificables por caracter'sticas propias as' como las mercader'as % materias primas almacenadas. . prenda sobre objetos de valor histrico % art'stico. El propietario de estos bienes podr# usarlos sin menoscabar su valor. >o podr# trasladarlos son consentimiento del acreedor. $a de hacer los gastos necesarios para su conservacin. El procedimiento para ejecutar la prenda es e)trajudicial! subasta notarial previo requerimiento de pago al deudor. % O&"eto de a 9i.oteca (o&i iaria: . establecimientos mercantiles (lo que adquiere el adjudicatario de la subasta es el derecho de arrendamiento del local). . automviles % otros veh'culos a motor susceptibles de matr'cula en el correspondiente registro administrativo. . aeronaves de nacionalidad espa7ola. . maquinaria industrial. . propiedad intelectual e industrial. El hipotecante ha de conservar los bienes hipotecados con la diligencia de un buen 9<. (a depreciacin de los bienes da derecho al acreedor para pedir la intervencin judicial en la administracin de los mismos (accin de devastacin).

1):DERECHOS REALES DE ADA3ISICI>N PRE6ERENTE

Es un l'mite a la facultad de disposicin del propietario. Son el tanteo, el retracto % la opcin ("ste +ltimo es una pacto entre el titular de la cosa % el de la opcin que slo es oponible erga omnes si est# inscrito en el &9, art ,3 &$) Re:! aci+n de CC: retractos En los retractos legales no e)iste pacto entre las partes sino que ser# un precepto del 55 o recogido en la legislacin especial por el que determinadas personas tienen un derecho preferente a adquirir la cosa antes que un 6:. E)iste retracto de colindantes, comuneros, coherederos, arrendatario,... (a cualidad jur'dica (colindante, arrendatario,...) es necesario tenerla en el momento de ejercitar el retracto. Nor(as :enera es so&re s! $!nciona(iento ! el ejercicio del retracto normalmente es por v'a judicial (accin de retracto). Se ha planteado la validez del ejercicio e)trajudicial del derecho de retracto. Alguna S8S ha establecido que no era una forma correcta cuando e)ista otra persona que lo ha%a hecho valer judicialmente, dando preferencia a "ste +ltimo. 9odr'a ser valido, aunque no es recomendable. En una enajenacin o dacin en pago el que retrae se subroga en la posicin del comprador pag#ndole el precio del contrato F gastos derivados del mismo (no es necesario demandar al vendedor). Si hubo cadena de transmisiones, ha% que demandar a todos los que han adquirido sucesivamente % no slo al +ltimo. 5aracter'stica del retracto legal es que se da la accin incluso contra el 6: hipotecario. Es una e)cepcin al art 63 ($, principio de la fe p+blica registral (art 64 ($) porque la publicidad del retracto viene de la le%. Ree(&o sos *!e 9ace e retra,ente! se aplica el art ,2,. (5J con pacto de retro)! . precio de la venta (el que pag el comprador) . gastos hechos por razn del contrato (transporte, alquiler de local, ,B % sucesivas copias,...) . gastos necesarios % +tiles que ha%a hecho en la cosa el que la tuvo en su poder. El art no dice nada de los gastos de mejora o +tiles. Se admite el ius tollendi. $a% problemas en relacin con el pago del precio debido a que en los contratos no se refleja el precio real de la venta. $a habido reformas en el #mbito fiscal para que coincidan precio real % escriturado. NRu" precio ha de pagar, el real o el que figura en el documento del contratoO (os tribunales toman como referencia el precio real si se prueba de una manera completa en el proceso judicial, pero e)igen prueba total. De otro modo, el precio a abonar ser# el escriturado. De(anda 5on la demanda de retracto se e)ige la consignacin del precio al retra%ente para demostrar la seriedad de su demanda (proteccin al comprador). (a (E5 dice que la accin de retracto se decide en juicio ordinario (art /31.4). Sobre la consignacin (art /00.6 (E5) dice que con la demanda ha% que aportar, cuando la consignacin se e)ija por le% o contrato, documento que acredite que se ha consignado el precio. >o dice que la consignacin sea imprescindible aunque la E9 o DB lo siguen considerando como requisito imprescindible (aunque se aceptan otras formas de garant'a, no hace falta consignacin en met#lico, bastando, por ej, un aval bancario). 5on la demanda ha% que aportar un principio de prueba del t'tulo por el cual se ejercita el retracto (ej, que es arrendatario! contrato de arrendamiento). Se trata de acreditar la condicin jur'dica legalmente e)igida. P aJo de os retractos! son plazos de caducidad, no cabe interrupcin.

Es un plazo civil, continuo, se cuentan los d'as inh#biles. El art ,2/3 establece que el ejercicio del retracto legal ser# de 1 d'as desde la inscripcin en el &9 o, en su defecto, desde que tenga conocimiento de la venta. El 8S no lo considera @en su defecto? puesto que aunque e)ista inscripcin registral el plazo ha de contarse desde antes si el retra%ente conoc'a la venta. Se ha de tener conocimiento completo de todas las condiciones de la venta que se ha realizado (precio, condiciones,...) Retractos e:a es: Art ,2/,! define el retracto legal Art ,2//! co(!neros! se trata de evitar la entrada de un e)tra7o % favorecer que los comuneros aumenten la participacin. (a venta ha de hacerse a un e)tra7o (en el momento en el que se ejercita el retracto tambi"n ha de ser un e)tra7o). Si ha% varios comuneros que quieran retraer! a prorrata. 9lazo! 1 d'as. El que retrae, no puede disponer de la parte adquirida en 3 a7os. Art ,2/6! retracto de co indantes! es importante que el objeto retra'do sea una finca r+stica % los tribunales e)tienden tal e)igencia a la finca del retra%ente. (a finca vendida ha de tener una cabida inferior a una hect#rea. Se pretende obtener fincas m#s rentables (ma%or productividad). Si el retra%ente %a tuviera una finca rentable, no puede ejercitar este derecho puesto que prevalece la libre circulacin de la propiedad. Si e)isten varios colindantes que quieren retraer no se resuelve a prorrata porque se busca la e)tensin m#s rentable! prevalece el de la finca de menor tama7o que ejercite el retracto en 1 d'as. Si las fincas son id"nticas, prevalece el que ,: lo ejercite. Art ,-04! retracto de co9erederos! cualquier coheredero tiene un mes antes de la particin de la herencia para retraer % adquirir la parte vendida a un e)tra7o. En la enfiteusis cabe tanteo % retracto (pr#cticamente no se usan)! tanto el due7o directo como el +til podr#n ejercitar ambos derechos, oblig#ndose a no separar los dominios durante 0 a7os. Retractos en as e,es es.ecia es. . retracto de colindantes! (IEA ,112! art /4! tendr#n el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de e)plotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca r+stica de superficie inferior al doble de la unidad m'nima de cultivo. Si fueren varios colindantes, ser# preferido el due7o de la finca que con la adquisicin iguale o supere la e)tensin de la unidad m'nima de cultivo. Si m#s de un colindante cumple esta condicin tendr# preferencia el due7o de la finca de menor e)tensin. 5uando ninguna de las fincas colindantes supere o iguale, como consecuencia de la adquisicin, la unidad m'nima de cultivo, ser# preferido el due7o de la finca de ma%or e)tensin. El plazo para ejercitar el retracto ser# el de un a7o contado desde la inscripcin en el &9 salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cu%o caso, el plazo ser# de 0- d'as contados desde la notificacin. El propietario colindante que ejercite el retracto no podr# enajenar la finca retra'da durante 0 a7os a contar desde su adquisicin. . retracto del arrendatario urbano ((AC 13). Se pretende facilitar el acceso a la propiedad del arrendatario que %a usaba la vivienda. Art /2 (AC! tanteo (antes de la transmisin) % retracto (despu"s). 9lazo! 6- d'as. El funcionamiento del derecho de tanteo es previo a la consumacin de la venta % ha de notific#rselo al arrendatario (condiciones % cl#usulas del contrato de 5J) como modo correcto de proceder. 5onsiste en ofrecer lo que ofrece el 6:. Si no se notifica o la informacin es falsa o incompleta, surge el retracto, una vez verificada la venta. 5onsiste en pagar al 6: que adquiri lo que "l pag. El registrador denegar# la inscripcin del contrato si en la misma no consta informacin sobre la notificacin hecha al arrendatario. Co isi+n entre tit! ares de distintos derec9os de retracto!

. si e)isten dos o m#s comunerosM coherederos que quieren retraer, se har# a prorrata. . si e)isten dos o m#s colindantes que quieren retraer ser# preferido el due7o de la finca de menor cabida %, en su defecto, el que ,: lo solicite. . el retracto enfit"utico prevalece sobre el de comuneros. . el retracto de comuneros prevalece sobre el de colindantes. . el retracto del arrendatario ((AC) prevalece frente a todos salvo al de comuneros. Tanteo , retracto con/enciona : Ser# oponible a 6: cuando est# inscrito en el &9. Si no ha% inscripcin % el 6: adquiere conociendo la estipulacin e)isten varias soluciones! . convertir el tanteo en retracto. . declarar la nulidad de la transmisin efectuada. . mantener al 6: en la adquisicin % obtener una indemnizacin de da7os % perjuicios. Si no ha% inscripcin % el 6: no conoce la e)istencia del retracto habr# una indemnizacin de da7os % perjuicios a cargo del transmitente.

1-: LA P37LICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

(os sistemas registrales se dividen en! . sistema de inscripcin constitutiva! el acceso al &9 de los t'tulos jur'dicos es un requisito indispensable para que se produzca el cambio o mutacin real. . sistema de inscripcin declarativa! el acceso al &9 sirve para hacer p+blica la e)istencia de un derecho o su e)tincin. (a inscripcin determina la oponibilidad de estos derechos erga omnes. El sistema espa7ol es de inscripcin declarativa. (os preceptos civiles que regulan el nacimiento de los derechos reales siguen el sistema del t'tulo % modo (art 0-1 % ,-12 55). El derecho hipotecario regula la publicidad que esos derechos reales adquieren a trav"s del &9. =tro tipo de publicidad ser'a la posesin sobre las cosas. $a% supuestos de inscripcin constitutiva como la hipoteca % el derecho de superficie. P37LICIDAD Y RE8ISTRO El art 0-2 55 establece que el &9 tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos % contratos relativos al dominio % a los dem#s derechos reales sobre bienes inmuebles (art ,., ($). Art ,./ ($! las inscripciones o anotaciones se har#n en el &9 en cu%a circunscripcin territorial radique el inmueble. El &9 es una institucin que se caracteriza por su rigidez! apenas concede margen a la autonom'a de la voluntad! est# regulado por normas imperativas. A trav"s del &9 se cumple la funcin social del derecho de propiedad. (art 66 5E). Se vela por la efectividad de los impuestos que gravan el tr#fico jur'dico inmobiliario. El &9 tambi"n funciona como oficina liquidadora. El &9 est# integrado por tres nociones fundamentales! . publicidad registral! su objeto es hacer p+blica la situacin de los bienes inmuebles. Es una publicidad jur'dica o legitimadora que garantiza la veracidad % la legalidad de lo publicado. . inmuebles! son inmatriculables los inmuebles por naturaleza (art 663 55)! los terrenos. . situacin jur'dica de los inmuebles! son los grav#menes % derechos reales que recaen sobre esos inmuebles. DERECHO IN4O7ILIARIO RE8ISTRAL Conce.to! Es la rama del derecho que tiene por objeto la institucin del &9 en todos sus aspectos! organizacin, funcionamiento % eficacia. Nat!ra eJa! es un sector del derecho civil aunque se e)tiende al derecho procesal % al derecho administrativo. Contenido! conjunto de normas que reflejan la constitucin % din#mica de los de los derechos reales. Es un derecho uniforme en todo el territorio nacional (art ,31., 5E). Caracteres! . e)istencia de un control de legalidad o calificacin por el registrador que se lleva a cabo en tres fases! interpretacin del derecho, aplicacin % asesoramiento. . e)istencia de la cone)in que ha de e)istir entre los asientos registrales derivado del principio del tracto sucesivo. Esto se pone de manifiesto en el libro diario en el que se hacen las inscripciones por orden de llegada al &9 (prior tempore, potior

iure) % el libro de inscripciones del que deriva el principio de e)actitud de las situaciones jur'dicas publicadas. . car#cter documental % p+blico del asiento. &elacin con otras ramas del derecho! se relaciona con el derecho civil principalmente. 8ambi"n con el derecho procesal (principio de legitimacin procesal, art 6. ($ % accin real registral, art 3, ($)G con el derecho administrativo (ej, derecho urban'stico), con el derecho agrario (ej, concentracin parcelaria)G con el derecho mercantilG con el derecho fiscal (es una oficina liquidadora que colabora con la administracin tributaria a efectos de recaudacin de impuestos) E RP se .!ede entender co(o !na o$icina desde e .!nto de /ista $sicoP co(o !n con"!nto de i&ros $o iados5 n!(erados , /isados "!dicia (ente , co(o !na instit!ci+n "!rdica. PRINCIPIOS HIPOTECARIOS . .rinci.io de ro:aci+n! el procedimiento registral opera a instancia de parte. Son e)cepcionales los casos en los que el registrador puede actuar de oficio. El art 0 ($ establece quienes pueden solicitar la inscripcin! el que adquiere el derechoG el que lo transmiteG el que tenga inter"s en asegurar el derecho % quien tenga la representacin legal de cualquiera de los enumerados. Si el t'tulo se recibe por correo se considera como presentante al remitente del documento. El >otario podr# remitir por telefa) una comunicacin de haber autorizado una escritura susceptible de ser inscrita, tambi"n podr#n hacerlo los rganos judiciales respecto a resoluciones judiciales que puedan causar un asiento registral % las autoridades administrativas. >o se e)ige forma especial para la peticin de la inscripcin. (a presentacin del t'tulo en el &9 (libro registro de entrada) conlleva la entrega al interesado de un recibo del documento en el que se establecer# el n: del asiento practicado. . .rinci.io de a $e .K& ica re:istra que protege al 6: hipotecario! . en sentido positivo! es el efecto adquisitivo e inatacable que puede producir la inscripcin en beneficio del 6: hipotecario que es la persona que re+ne los requisitos del art 63 ($ (6: que de buena fe adquiere a t'tulo oneroso alg+n derecho de persona que en el &egistro aparezca con facultades para transmitirlo ser# mantenido en su adquisicin una vez que ha%a inscrito su derecho aunque despu"s se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo &9). (a buena fe se presume. . en sentido negativo es el principio de inoponibilidad de lo no inscrito. Art 6/ ($! los t'tulos de dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no est"n debidamente inscritos o anotados en el &9 no perjudicar#n a 6:. . .rinci.io de e:iti(aci+n: art %2 LH! a todos los efectos legales se presumir# que los derechos reales inscritos en el &9 e)isten % pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento. Se presumir# que quien tenga inscrito el dominio tiene la posesin. El desarrollo procesal de la presuncin de titular por el que inscribe en el &9 se lleva a efecto por el art 3, ($! las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podr#n ejercitarse a trav"s del juicio verbal regulado en la (E5 contra quien sin t'tulo inscrito se oponga a aquellos derechos o perturbe su ejercicio. Se e)ige que se acredite la vigencia sin contradiccin alguna del asiento correspondiente por certificacin del registrador. . .rinci.io de e:a idad5 a ca i$icaci+n re:istra ! para impedir fraudes el Estado adopta una serie de medidas rigurosas con el objeto de que la formacin de los t'tulos % la redaccin de los asientos se encomienden a personas que posean una formacin t"cnica. (os t'tulos p+blicos para acceder al &9 pasan por un riguroso control que se lleva a cabo por un funcionario especializado que es el registrador de la propiedad. (a

pr#ctica de un asiento en el &9 slo podr# hacerse previo control de su conformidad con la le%. (a calificacin registral es el enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos % sobre la validez % eficacia de los negocios jur'dicos contenidos en dichos documentos. Art ,. ($! los registradores de la propiedad calificar#n bajo su responsabilidad la legalidad de las formas e)tr'nsecas de los documentos de toda clase en cu%a virtud se solicit la inscripcin as' como la capacidad de los otorgantes % la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p+blicas. . .rinci.io de .rioridad: Q.rior te(.ore .otior i!reR5 el ,: en el tiempo es que tiene mejor derecho. Es el denominado principio de preferencia. Es un efecto derivado de la presentacin en el &egistro de los diversos t'tulos relativos a un mismo inmueble. El primeramente registrado goza de una doble preferencia respecto de los presentados con posterioridad! . preferencia formal! el t'tulo que ,: llega al &9 se despacha antes que el que llega despu"s. El registrador atiende al orden de presentacin en el &9. . preferencia sustantiva o material! el derecho contenido en el t'tulo que se present ,: es preferente al derecho contenido en el t'tulo presentado posteriormente. . .rinci.io de es.ecia idad! art ,, ,6 % ,,1 de la ($. El art ,6 dispone que los derechos reales limitativos, los de garant'a % en general cualquier carga o limitacin del dominio o de los derechos reales deber# constar en la inscripcin de la finca o derechos sobre la que recaiga. El art ,,1 establece que cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo cr"dito se determinar# la cantidad o parte de gravamen de que cada finca deba responder. . .rinci.io de tracto s!cesi/o o .re/ia inscri.ci+n ! es la continuidad de los titulares registrales. 9or un lado se e)ige para que puedan acceder al &9 las sucesivas transmisiones %, por otro lado, es un presupuesto b#sico junto con la calificacin del &egistrador para que el &9 despliegue la eficacia que le es propia. El incumplimiento del tracto sucesivo no afecta a la transmisin en s' misma, que podr# tener lugar de forma v#lida si el que transmite no es titular registral pero si real o civil. 5uando se suceden transmisiones fuera del &9 se produce la discordancia entre el &9 % la realidad jur'dica e)traregistral (interrupcin del tracto). 9ara reanudarlo los adquirentes pueden aportar al &9 los documentos que acrediten las transmisiones sucesivas reconstru%endo la concatenacin entre las diversas transmisiones o bien pueden recurrir a los medios espec'ficos de reanudacin del tracto como son el acta de notoriedad % el e)pediente de dominio. ASIENTOS RE8ISTRALES . asiento de .resentaci+n! marca el inicio del procedimiento. Se e)tiende en el (ibro Diario donde se deja constancia de la fecha % hora de presentacin (principio de prioridad). Es un asiento preliminar % preparatorio (anterior a la calificacin del registrador) que tiene un vigencia de 0- d'as . notas (ar:ina es! no abren folio registral % se practican al margen de otro asiento. 9ueden ser representativas de un asiento principal % tienen la eficacia del asiento al que sustitu%en, pueden publicar una modificacin o pueden ser notas marginales de oficina (ponen en cone)in unos asientos con otros). . inscri.ci+n! es un asiento, en principio, de duracin indefinida, que publica un derecho real inmobiliario. 9ueden ser declarativas, constitutivas (ej, hipoteca) % obligatorias (la le% impone la sancin bajo pena de sancin). Es el asiento principal del &9.

. anotaci+n .re/enti/a! es un asiento de vigencia temporal limitada con menos efectos que el asiento de inscripcin (caduca a los 3 a7os). Se puede entender como! preinscripcin (derecho real que todav'a no est# inscrito)G asiento de contradiccin (publica una eventual rectificacin del registro)G medio de publicidad de situaciones de trascendencia real inmobiliaria que no acceden al &egistro por la v'a de la inscripcin % como modo de garant'a % preferencia de determinados cr"ditos anotados en el asiento frente a otros. . cance aci+n! asiento que tiene por objeto dejar sin efecto otro asiento anterior. <inca es lo que abre folio en el &9. 9uede ser una finca material o fincas discontinuas, pisos en 9$, concesiones,... >uestro derecho registral sigue el sistema de folio real (es la finca lo que abre folio en el &9). El art / ($ recoge los actos % derechos que tienen acceso al &9! t'tulos traslativos o declarativos de derechos reales sobre inmuebles, resoluciones judiciales de ausencia, de incapacidad,...G contratos de arrendamientos, de opcin de compraG estatutos de un edificio sometido a r"gimen de 9$,... El art 6 ($ establece que slo acceden al &9 documentos p+blicos! judiciales, notariales o administrativos.