TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2014.0000153102

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 0031827-20.2009.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes HAROLDO TADEU BIAGGIO, ROSELI MOTTA TORRES BIAGGIO, ROBERTO CARLOS ANGELICO VEGI, SILVANA RODRIGUES DA SILVA VEGI e MARIA CELIA MICALLI CANTU, so apelados COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS TRABALHADORES CHT.

ACORDAM, em 9 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores MAURO CONTI MACHADO (Presidente sem voto), PIVA RODRIGUES E GALDINO TOLEDO JNIOR.

So Paulo, 18 de maro de 2014.

JAYME MARTINS DE OLIVEIRA NETO RELATOR Assinatura Eletrnica

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

APELAO n 0031827-20.2009.8.26.0000 APELANTES: HAROLDO TADEU BIAGGIO, ROSELI MOTTA TORRES BIAGGIO, ROBERTO CARLOS ANGELICO VEGI, SILVANA RODRIGUES DA SILVA VEGI E MARIA CELIA MICALLI CANTU APELADOS: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP E COOPERATIVA HABITACIONAL DOS TRABALHADORES CHT COMARCA: SO PAULO

JUIZ DE 1 GRAU: JOS DA PONTE NETO

VOTO N 1730

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cooperativa Habitacional Unidades habitacionais adquiridas por autofinanciamento a preo de custo Cobrana de rateio final aps a quitao das parcelas Ausncia de documentos comprobatrios da origem dos valores exigidos Sentena de improcedncia Modificao Recurso a que se d provimento para declarar a inexigibilidade do dbito cobrado a ttulo de "rateio final" e a consequente imisso dos apelantes na posse das unidades habitacionais descritas na inicial, invertido o nus de sucumbncia.

Trata-se de recurso de apelao interposto contra a r. sentena (fls. 638/641) que julgou improcedente a ao declaratria de inexigibilidade de dbito relativo s unidades habitacionais descritas na inicial e imisso na posse nos referidos imveis, com fundamento no princpio do pacta sunt servanda. Inconformados, recorrem os apelantes (fls. 653/669) alegando, em sntese, que ajuizaram a demanda porque as apeladas esto a exigir o pagamento de valor a ttulo de diferena de custo de obra sem a mnima comprovao documental. Afirma que tal valor corresponde a aproximadamente a 50% (cinquenta por cento) do valor

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo originrio. Sustentam, portanto, a ocorrncia de julgamento extra petita, pois a causa de pedir no se refere modificao do pacto nem legalidade do regime de autofinanciamento a preo de custo, tampouco licitude da previso do rateio final. Aduzem que a lide se limita a questionar a origem dos valores apresentados, lanados a dbito dos apelantes sem comprovao documental nem aprovao em assembleia (art. 25, 3 do Estatuto Social). Alegam terem honrado com todas as obrigaes originrias, bem como de um aporte financeiro

extraordinrio, requerido pelas apeladas em assembleia realizada em 24/09/2005, para concluso da obra. Afirmam ocorrncia de equvoco na r. sentena, ao considerar que tal aprovao representaria tambm a aprovao do rateio final. Aduzem ausncia de apresentao aos cooperados, por parte das apeladas, de documentos aptos a comprovar a existncia do dficit mencionado e que a improcedncia da demanda somente poderia ser declarada aps realizao de percia para constatao do efetivo empenho dos valores cobrados, motivo pelo qual requerem a converso do julgamento em diligncia para esse fim. Sustentam que o relatrio elaborado pela auditoria constatou diversas irregularidades, tais como a ausncia de documentos comprobatrios das despesas realizadas no exerccio de 2002, que totalizaram quase um milho e meio de reais. Ademais, alegam ausncia de vinculao entre imisso na posse e necessidade do reconhecimento dos valores discutidos, sendo abusiva a imposio de condio entrega das chaves. Pugnaram pela aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor ao caso, ante a evidente relao de consumo, consubstanciada no documento de fl. 533, invocando o princpio da boa f objetiva, da lealdade e da segurana jurdica. Requereram, por fim, o provimento do

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo recurso com a declarao de inexigibilidade dos valores apontados e a imisso dos apelantes na posse das unidades que adquiriram. Recebido e processado o recurso, foram apresentadas contrarrazes (fls. 674/694) pelos apelados, sustentando, em sntese, que a relao entre as partes tutelada pela Lei das Cooperativas, sendo dever dos cooperados suportar os gastos da Cooperativa. Invocam a existncia de acordo firmado com o Ministrio Pblico do Consumidor (fls. 697/709), segundo o qual os valores devidos a ttulo de saldo residual estariam sendo analisados, destacando que a realizao de assembleia ser feita somente depois da apurao pelo Ministrio Pblico, fato este que seria de conhecimento dos apelantes. Alegam que o contrato prev hiptese de cobrana de saldo residual e que os cooperados conheciam a situao deficitria do empreendimento. Sustentam a legalidade da cobrana, ao argumento de que o preo de custo repassado aos cooperados uma estimativa que nem sempre corresponde ao preo real do empreendimento, calculado ao final. Alegam que a Lei das Cooperativas dispe sobre a obrigatoriedade dos associados arcarem com o rateio dos prejuzos. Juntaram aos autos acordo judicial firmado com o Ministrio Pblico (fls. 695/709). o relatrio. Os autores ajuizaram ao declaratria de inexigibilidade de dbito e imisso na posse, alegando que adquiriram unidades habitacionais, pagaram todas as parcelas, mas as rs condicionaram a entrega das chaves ao pagamento de quantia cobrada a ttulo de "diferena de custo de obra", sem, no entanto, apresentar documentos aptos a comprovar a origem dos valores cobrados. A sentena, por sua vez, declarou a inexistncia de clusula ilegal ou abusiva no contrato e

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo julgou improcedente a demanda, aplicando o princpio do pacta sunt servanda. A questo trazida discusso diz com a possibilidade ou no de cobrana de valores adicionais, sem apresentao de documentos a embasar a cobrana. Portanto, no se discute nos autos validade de clusula, mas a efetiva origem dos valores cobrados. No se v nulidade no julgado, porquanto o juzo analisou a lide segundo a tica que lhe pareceu correta, e com isso afastou a pretenso inicial. Ainda que se tratasse de julgamento extra petita, no seria o caso de retorno do processo origem. Isso porque, estando os autos em termos para julgamento imediato, aplica-se o art. 515, 3, do CPC, a despeito de se tratar de sentena de mrito. Nesse sentido, assim tem entendido o C. Superior Tribunal de Justia:
PROCESSUAL CIVIL E PREVIDENCIRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. SENTENA EXTRA PETITA. ANULAO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. MATRIA DE MRITO, EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO, DEVOLVIDA NO RECURSO DE APELAO. APLICAO DO 3. DO ART. 515 DO CPC. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A despeito de ter havido deciso de mrito na sentena, sendo esta anulada por ser extra petita, a interpretao extensiva do 3. do art. 515 do Cdigo de Processo Civil autoriza o Tribunal ad quem adentrar na anlise do mrito da apelao, quando se tratar de matria exclusivamente de direito, ou seja, quando o quadro ftico-probatrio estiver devidamente delineando, prescindindo de complementao. Precedentes. (...) 4. Agravo regimental desprovido. (AgReg no Ag n 878646/SP 5 Turma r. Ministra Laurita Vaz, j. 18/03/2010).

Os apelantes adquiriram unidades habitacionais da Cooperativa apelada, no empreendimento denominado Residencial

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Morada Inglesa, pelo sistema de autofinanciamento a preo de custo. Aps quitarem integralmente as parcelas referentes s unidades adquiridas, inclusive do valor apurado em 2005 como diferena do custo de obra, no receberam as chaves das unidades. Isso porque as rs exigiram o pagamento, a ttulo de "diferena de custo de obra", de mais R$36.716,89 (trinta e seis mil setecentos e dezesseis reais e oitenta e nove centavos) para as unidades de trs dormitrios com uma vaga, e R$ 42.189, 31 (quarenta e dois mil cento e oitenta e nove reais e trinta e um centavos) para as unidades de trs dormitrios e duas vagas, sem a apresentao de documento contbil apto a comprovar a existncia das referidas diferenas. Este E. Tribunal tem entendido pela aplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor aos casos como este, em que a Cooperativa atua como construtora, incorporadora e vendedora de imvel. A respeito, o voto proferido pelo eminente Desembargador Francisco Loureiro, na Apelao n 0158529-07.2006, j. 24/03/2011, in verbis:
Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicado dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios (...). Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores.

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(...) Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte delas no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP,, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. (...) Como acima posto, entendo que sob o singelo rtulo foram de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira imobiliria, com atividade voltada ao lucro (...). Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob o argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo.

Tal o caso dos autos. O documento de fl. 533, celebrado entre as rs, intitulado "Instrumento Particular de Prestao de Servios e Outras Avenas", em que figuram como contratante a CHT Cooperativa Habitacional dos Trabalhadores de So Paulo, e como contratada a BANCOOP, no deixa dvida a respeito da existncia de relao de consumo envolvendo o empreendimento em questo. Ainda que assim no fosse, e se analisada a questo com base na Lei das Cooperativas, as apeladas no estariam desobrigadas de de comprovar, mediante prova documental, a origem dos valores cobrados a ttulo de rateio final, nem de submeter o rateio aprovao da assembleia. E disso no se desincumbiram as rs no decorrer do processo, limitando-se a afirmar o dever dos adquirentes de arcar com os prejuzos e nada mais. Os apelantes, por sua vez, juntaram aos autos

comprovantes de pagamento de parcelas para a aquisio das respectivas unidades habitacionais no referido empreendimento, sendo que tais documentos no foram impugnados pelas apeladas, o que

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo permite concluir que o preo da obra foi pago na sua totalidade pelos autores. Convm destacar que, por ocasio da assembleia de 17/08/2005 (fls. 458/459), restou deliberado o pagamento de uma "proviso de adiantamento de custo final de obra", em dezoito parcelas, num total de R$5.288,39 (cinco mil duzentos e oitenta e oito reais e trinta e nove centavos) para as unidades com trs dormitrios e uma garagem; R$6.077,78 (seis mil setenta e sete reais e setenta e oito centavos) para as unidades com trs quartos e duas garagens e R$4.612,06 (quatro mil seiscentos e doze reais e seis centavos) para as unidades com dois quartos e uma garagem. Tais valores foram pagos pelos apelantes, no havendo controvrsia a respeito. No entanto, diferentemente do alegado pelas apeladas, nessa assembleia nada restou deliberado sobre os valores que posteriormente foram apresentados como "rateio final", pelo que se conclui que o rateio final foi apurado de forma unilateral pelas apeladas, o que implica inexigibilidade do dbito cobrado. Sendo inexigvel o valor cobrado, e tendo os apelantes quitado as parcelas constantes no contrato originrio, a imisso dos mesmos na posse do imvel medida que se impe. Julgando casos parelhos, esta C. Cmara tem assim entendido:
Ao monitria Cooperativa habitacional Improcedncia Inconformismo Desacolhimento Embora exista previso de cobrana de resduo decorrente do custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos, tampouco de sua regular aprovao Assembleia realizada no curso da demanda deveras genrica e omissa quanto ao valor do saldo residual Sentena mantida, nos termos do art. 252 do Reg. Interno deste E. Tribunal de Justia Recurso desprovido. (Ap. n 0116259-03.2008 Rel. Des. Grava Brazil, j. 30/07/2013).

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COOPERATIVA HABITACIONAL Pleito de declarao de inexibilidade de dbito, cumulado com imisso na posse - Procedncia decretada Aplicao das regras contidas no Cdigo de Defesa do Consumidor Avena visando a comercializao de unidades imobilirias Construo a preo de custo que no supre a necessidade de aprovao em assembleia geral ordinria para deliberar sobre o rateio de eventual saldo residual Ausncia de qualquer comprovao nesse sentido Ilegalidade na cobrana de resduo final Sentena mantida Recurso desprovido. (Ap. n 0199090-73.2006 Rel. Des. Galdino Toledo Jnior, j. 13/11/2012). Ao de ajudicao compulsria. BANCOOP. Deciso extra petita. Inocorrncia. Poder Geral de Cautela do Magistrado. Deciso de antecipao de tutela que visa garanti o cumprimento da sentena. Adjudicao do imvel reconhecida. Apelados que pagaram integralmente o preo da unidade. Existncia de cobrana de valores extraordinrios por conta do dficit do empreendimento.

Impossibilidade. Lei das Cooperativas que no se aplica de forma simplista. Incorporao, construo e venda de imvel travestida de cooperativa. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Quitao reconhecida. Sentena mantida. Recurso no provido. (Ap. n 9132950-05.2009, Rel. Juza Slvia Sterman, j. 12/11/2013). Empreendimento imobilirio Construo de edifcios pelo sistema cooperativo a preo de custo Cobrana de valor residual - Clculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestao de contas Inadmissibilidade Injusta negativa de outorga de escritura definitiva d aunidade habitacional Recurso provido para declarar a inexigibilidade do dbito e condenar a r outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diria. (Apelao n 604.764.4/4-00 9 Cmara de Direito Privado Rel. Des. Joo Carlos Garcia, j. 10/02/2009).

De resto, o acordo firmado entre a BANCOOP e o Ministrio Pblico do Estado de So Paulo na Ao Civil Pblica n 583.00.2007.245877-1 (fls. 697/709) nada dispe acerca da aludida anlise de saldo residual pelo Ministrio Pblico. Existe, sim, clusula na qual a Bancoop se compromete a disponibilizar informaes explicativas e comprobatrias em seu site, referente a necessidade de cobrana a ttulo de reforo de caixa ou apurao final, nos seguintes

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo termos:

CLUSULA SEXTA DA DEMONSTRAO, POR MEIO DE INFORMAES DISPONIBILIZADAS EM PGINAS PRPRIAS DEVIDAMENTE INDICADAS NO STIO DA BANCOOP NA INTERNET, DA NECESSIDADE DE COBRANAS A TTULO DE REFORO DE CAIXA OU APURAO FINAL A BANCOOP se obriga a disponibilizar e manter disposio dos interessados em pginas prprias devidamente indicadas de seu stio na Internet (www.bancoop.com.br), no prazo de 90 (noventa) dias a contar da homologao do acordo judicial estabelecido por meio do presente instrumento, informaes explicativas e comprobatrias dos seguintes eventos, concernentes a cada uma de suas seccionais: a) do procedimento adotado em cada seccional, no curso ou aps a concluso da construo do respectivo empreendimento, para apurao de eventual alterao do custo estimado inicialmente para o respectivo empreendimento e respectivos valores; b) do procedimento adotado, no caso de identificao da elevao do custo inicialmente estimado para cada empreendimento, para demonstrao aos cooperados vinculados respectiva seccional dos resultados decorrentes do procedimento de apurao e respectivos valores; c) do procedimento adotado para rateio do custo adicional do empreendimento entre os respectivos cooperados, com a indicao dos valores resultantes do rateio, e para efetivao da cobrana de valores a ttulo de "apurao final" (no caso de empreendimentos cujas obras de construo j se encontram concludas) ou "reforo de caixa" (no caso de empreendimentos cujas obras de construo se encontram em curso). (fl. 705).

No obstante, em momento algum as apeladas trouxeram aos autos documentos comprobatrios a demonstrar a exigibilidade dos valores pretendidos. Ausente a comprovao a respeito da origem dos valores cobrados, no h falar em exigibilidade de dbito a ttulo de "rateio final". Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para declarar a inexigibilidade do dbito cobrado a ttulo de "rateio final", ou seja, R$42.189,31 (quarenta e dois mil cento e oitenta e nove reais e trinta e um centavos) para a unidade 103, e do valor de R$36.716,89

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo (trinta e seis mil setecentos e dezesseis reais e oitenta e nove centavos) para as unidades 51 e 71, todas do Bloco A do Residencial Morada Inglesa, bem como para reconhecer o direito dos autores imediata imisso na posse dos referidos imveis. Em face desse resultado, condeno as rs no pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorrios advocatcios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Jayme Martins de Oliveira Neto Relator

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