I.- DE LA NORMATIVIDAD EN COLOMBIA.

Cdigo Civil. No contempl la Propiedad Horizontal. 1940. Hacia este ao importantes ciudades del pas mostraron un vertiginoso progreso urbanstico ante lo !ue se "izo patente la necesidad de acudir al sistema de Propiedad Horizontal. #ue conclu$e con la presentacin de un pro$ecto de le$ sobre %propiedad de pisos $ departamentos de un mismo edi&icio'. (in embargo con la clausura del congreso de 194) el pro$ecto no se pudo convertir en le$ de la *ep+blica. ,n 194- despu.s de los sucesos del 9 de abril de 194- !ue de/aron la capital de la *ep+blica casi destruida en virtud de los poderes del estado de sitio el gobierno de 0arino 1spina Perez e2pidi el decreto 13-4 de 194- cu$a &inalidad &ue estimular las construcciones de varios pisos para reemplazar las construcciones a&ectadas. ,ste decreto e2traordinario &ue convertido en la le$ 1-3 de 194reglamentada por los decretos 1556 de 1969 144 de 194- 10) de 19-5 derogados por el decreto 1546 de 19-4.

7a le$ 1-3 de 194-. N1 8,9:N, 7; P*1P:,8;8 H1*:<1N=;7.

limita a autorizarla en el artculo 1>.

(e

7e$ 14 de 19-6. (e e2pide ante la necesidad de re&ormar la le$ 1-3 de 194- para subsanar las desventa/as $ regular nuevas situaciones. ?enera duplicidad de normatividad por!ue permite optar por una de las dos le$es la 14 o la 1-3. 8e&ine la Propiedad "orizontal en el artculo 1>

7e$ 43- de 199-. *egula las @nidades :nmobiliarias cerradas. 7e$ 4)6 de 3001. ,l 5 de agosto del 3001 &ue e2pedida la normatividad !ue re&orm las le$es !ue regan en Colombia "ace 41 aos en edi&icios $ con/untos. Ho$ la convivencia se &undamenta en la le$ el reglamento interno $ el manual !ue la comunidad acuerda. 7a "istoria de la 7e$ 4)6 Ao de propiedad "orizontalA comenz cuando el ministerio de 8esarrollo B"o$ de ;mbiente Civienda $ 8esarrollo =erritorialD reconoci la necesidad de modi&icar la legislacin anterior para actualizarla $ de/arla acorde con el desarrollo &sico $ normativo de las ciudades $ municipios.

II.- CARACTERISTICAS DE LA LEY 675 DE 2001

1.- Obligatoriedad de aplicacin de la Ley 675 del 2001. ,sta normatividad en todo lo !ue corresponda es de obligatoria aplicacin para todos los inmuebles constituidos en propiedad "orizontal desde el 4 de agosto del 3003 $ "acia

el &uturo.
7os nuevos pro$ectos no pueden escoger si se someten a las le$es 1-3 de 19414 de 19-6 o 43- de 199- pues &ueron derogadas por el artculo -) de la nueva le$ desde la &ec"a de su publicacin en el 8iario 1&icial.

2. Obligato i!"a" "! la #o"i$i%a%i&'. Expresamente, en ninguna de las previsiones que articulan la Ley aparece que sean de carcter obligatorio las modificaciones. Al respecto, la Corte Constit cional, en s !entencia "##, $%pediente &'(#2( e%pres) %...7os edi&icios $ con/untos !ue el 4 de agosto del 3001 "aban sido constituidos como propiedad "orizontal mediante el registro de la escritura p+blica contentiva del reglamento de copropiedad $ de los documentos a !ue "acen re&erencia los artculos 4> $ 4> del decreto 1546 de 19-4 seguirEn rigi.ndose por la misma normatividad salvo !ue sus copropietarios en su/ecin a sus reglamentos de copropiedad convengan regirse por las disposiciones de la 7e$ 4)6 del 3001 $ para el e&ecto "aciendo uso de su poder de determinacin modi&i!uen sus estatutos. F respecto de las previsiones de la le$ de orden p+blico !ue con prescindencia de la voluntad de los copropietarios $ de los consorcios rigen como lo dispone la le$'. 7a Corte e2plica !ue los inmuebles sometidos al r.gimen de las le$es 1-3 de 194- 14 de 19-6 $ 43- de 199- con anterioridad al 4 de agosto del 3001 seguirEn ba/o el imperio de esas mismas le$es a menos !ue los copropietarios decidan voluntariamente acogerse a la 7e$ 4)6. ;demEs si los copropietarios deciden voluntariamente someterse a las disposiciones de la 7e$ lo podrEn "acer pero en los t.rminos de la ritualidad $ !urum determinado !ue se encuentre e2preso en los reglamentos sin modi&icar. (. Co')!'i!'%ia "! a"a*ta lo+ !gla#!'to+ . ,n los t.rminos de la 7e$ 4)6 $ de (entencia sobre el tema !ueda claro !ue no es obligatoria la adaptacin de los reglamentos e2istentes de los inmuebles !ue se encuentran sometidos a la propiedad "orizontal previamente a esta 7e$ 4)6G sin embargo la conveniencia de "acerlo o no "acerlo se desprende de la misma norma. 7as disposiciones de orden p+blico contenidas en la 7e$ 4)6 serEn de obligatoria aplicacin para todos los inmuebles sometidos a la propiedad "orizontal llEmense le$es 1-3 de 194- 14 de 19-6 $ 43- de 199-. (i la nueva le$ trae normas di&erentes a las contempladas en todos los reglamentos de las copropiedades $a sometidas se entenderEn no escritas. ,ntonces la ma$ora de los reglamentos !uedarEn mutilados &rente a la 7e$ 4)6 de 3001. M !i no *ay modificaciones se entender+n incorporadas. 7as disposiciones de la presente le$ a los reglamentos internos $ las decisiones !ue se tomen en contrario serEn ine&icaces. 7o anterior $ la sentencia indican !ue lo +nico !ue se tendrE como adaptado al reglamento serEn las normas imperativas de la 7e$ 4)6. 7as demEs H!ue no sean acogidas voluntariamente por los copropietarios en una nueva escritura p+blica con los documentos de adaptacinH no se considerarEn incorporadas a los reglamentos e2istentes. ,! io"o "! t a'+i%i&'- +!g.' la Co t! Co'+tit/%io'al =ermin el 5 de &ebrero del 3005 BParEgra&o +nico artculo -4 de la 7e$ 4)6 $ decreto 15-0 de 3005D es decir !ue solamente "asta ese da se podrEn realizar algunas gestiones /udiciales arbitrales $ administrativas con base en las le$es 1-3 de 194- 14 de 19-6 $ 43- de 199-.

III.- DE0INICIONES 12E ES LA ,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL. DOMINIO LIMITACION AL

,s una &orma especial de dominio en la !ue concurren derec"os de propiedad e2clusiva sobre bienes privados $ derec"os de copropiedad sobre el terreno $ los demEs bienes comunes R5gi#!' "! , o*i!"a" 3o i6o'tal I (istema /urdico !ue regula el sometimiento a propiedad "orizontal de un edi&icio o con/unto construido o por construirse. R!gla#!'to "! , o*i!"a" 3o i6o'tal I ,statuto !ue regula los derec"os $ obligaciones espec&icas de los copropietarios de un edi&icio o con/unto sometido al r.gimen de propiedad "orizontal. E"i$i%ioI Construccin de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno cu$a estructura comprende un n+mero plural de unidades independientes aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional ademEs de Ereas $ servicios de uso $ utilidad general. @na vez sometido al r.gimen de propiedad "orizontal se con&orma por bienes privados o de dominio particular $ por bienes comunes. Co'7/'toI 8esarrollo inmobiliario con&ormado por varios edi&icios levantados sobre uno o varios lotes de terreno !ue comparten Ereas $ servicios de uso $ utilidad general como vas internas estacionamientos zonas verdes muros de cerramiento porteras entre otros. Puede con&ormarse tambi.n por varias unidades de vivienda comercio o industria estructuralmente independientes. E"i$i%io o %o'7/'to "! /+o !+i"!'%ial I :nmuebles cu$os bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas de acuerdo con la normatividad urbanstica vigente. E"i$i%io o %o'7/'to "! /+o %o#! %ial I :nmuebles cu$os bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles de con&ormidad con la normatividad urbanstica vigente. E"i$i%io o %o'7/'to "! /+o #i8toI :nmuebles cu$os bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones tales como vivienda comercio industria u o&icinas de con&ormidad con la normatividad urbanstica vigente. Bi!'!+ * i)a"o+ o "! "o#i'io *a ti%/la I :nmuebles debidamente delimitados &uncionalmente independientes de propiedad $ aprovec"amiento e2clusivo integrantes de un edi&icio o con/unto sometido al r.gimen de propiedad "orizontal con salida a la va p+blica directamente o por pasa/e com+n. Bi!'!+ %o#/'!+I Partes del edi&icio o con/unto sometido al r.gimen de propiedad "orizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados !ue por su naturaleza o destinacin permiten o &acilitan la e2istencia estabilidad &uncionamiento conservacin seguridad uso goce o e2plotacin de los bienes de dominio particular. Bi!'!+ %o#/'!+ !+!'%ial!+I Jienes indispensables para la e2istencia estabilidad conservacin $ seguridad del edi&icio o con/unto as como los imprescindibles para el uso $ dis&rute de los bienes de dominio particular. 7os demEs tendrEn el carEcter de bienes comunes no esenciales. (e reputan bienes comunes esencialesI .A ,l terreno sobre o ba/o el cual e2istan construcciones o instalaciones de servicios p+blicos bEsicos. .A 7os cimientos .A la estructura .Alas circulaciones indispensables para aprovec"amiento de bienes privados

.A las instalaciones generales de servicios p+blicos .A las &ac"adas $ los tec"os o losas !ue sirven de cubiertas a cual!uier nivel. E8*!'+a+ %o#/'!+ '!%!+a ia+I ,rogaciones necesarias causadas por la administracin $ la prestacin de los servicios comunes esenciales re!ueridos para la e2istencia seguridad $ conservacin de los bienes comunes del edi&icio o con/unto. Para estos e&ectos se entenderEn esenciales los servicios necesarios para el mantenimiento reparacin reposicin reconstruccin $ vigilancia de los bienes comunes as como los servicios p+blicos esenciales relacionados con estos. Co!$i%i!'t!+ "! %o* o*i!"a" I Kndices !ue establecen la participacin porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edi&icio o con/unto sometido al r.gimen de propiedad "orizontal. 8e&inen ademEs su participacin en la asamblea de propietarios $ la proporcin con !ue cada uno contribuirE en las e2pensas comunes del edi&icio o con/unto sin per/uicio de las !ue se determinen por mdulos de contribucin en edi&icios o con/untos de uso comercial o mi2to. M&"/lo+ "! %o't ib/%i&'I Kndices !ue establecen la participacin porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular en las e2pensas causadas en relacin con los bienes $ servicios comunes cu$o uso $ goce corresponda a una parte o sector determinado del edi&icio o con/unto de uso comercial o mi2to. , o*i!ta io i'i%ialI =itular del derec"o de dominio sobre un inmueble determinado !ue por medio de mani&estacin de voluntad contenida en escritura p+blica lo somete al r.gimen de propiedad "orizontal. 9 !a * i)a"a %o'+t /i"aI ,2tensin super&iciaria cubierta de cada bien privado e2clu$endo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos de con&ormidad con las normas legales. 9 !a * i)a"a lib !I ,2tensin super&iciaria privada semidescubierta o descubierta e2clu$endo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos de con&ormidad con las normas legales.

IV.- LA ,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL INSTR2MENTOS ,2BLICOS.

EN EL RE:ISTRO DE

;.1- DE LA CONSTIT2CION DEL RE:IMEN DE ,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL ;.2.- DE LA RE0ORMA AL RE:IMEN DE ,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL ;.(.- DE LA E<TINCION DE LA ,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL

;.1- DE LA CONSTIT2CION DEL RE:IMEN DE ,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL CONSTIT2CION. @n edi&icio o con/unto se somete al r.gimen de propiedad
"orizontal mediante escritura p+blica registrada en la 1&icina de *egistro de :nstrumentos P+blicos. *ealizada esta inscripcin surge la persona /urdica a !ue se re&iere esta le$.

RE12ISITOS DE LA INSCRI,CION
,ago "! !%=o+ "! !gi+t o ! i#*/!+to "! !gi+t o. Co*ia +i#*l! %o' "!+ti'o al a %=i)o "! la o$i%i'a. Contenido de la escritura o reglamento de propiedad "orizontal. 7a escritura p+blica !ue contiene el reglamento de propiedad "orizontal deberE incluir como mnimoI 1. ,l nombre e identi&icacin del propietario. 3. ,l nombre distintivo del edi&icio o con/unto.

(. La "!t! #i'a%i&' "!l t! !'o o t! !'o+ +ob ! lo+ %/al!+ +! l!)a'ta !l !"i$i%io o %o'7/'to- *o +/ 'o#!'%lat/ a- > !a ? li'"! o+- i'"i%a'"o !l t@t/lo o t@t/lo+ "! a"A/i+i%i&' ? lo+ %o !+*o'"i!'t!+ $olio+ "! #at @%/la i'#obilia ia. NO RE12IERE EN:LOBE. ;. La i"!'ti$i%a%i&' "! %a"a /'o "! lo+ bi!'!+ "! "o#i'io *a ti%/la "! a%/! "o %o' lo+ *la'o+ a* oba"o+ *o la O$i%i'a "! ,la'!a%i&' M/'i%i*al o Di+t ital o *o la !'ti"a" o *! +o'a A/! =aga +/+ )!%!+. AL IDENTI0ICAR 2N :ARABE- SE :ENERA 2NA 2NIDAD INMOBILIARIA- 12E AL TENOR DEL ARTIC2LO 5C DEL DECRETO LEY- RE12IERE LA A,ERT2RA DE 0OLIO DE MATRIC2LA INMOBILIARIA.
6. 7a determinacin de los bienes comunes con indicacin de los !ue tengan el carEcter de esenciales $ de a!uellos cu$o uso se asigne a determinados sectores del edi&icio o con/unto cuando &uere el caso.

6. Lo+ %o!$i%i!'t!+ "! %o* o*i!"a" ? lo+ #&"/lo+ "! %o't ib/%i&'- +!g.' !l %a+o. LA S2MATORIA DE LOS COE0ICIENTES DEBE DAR 100D AL IDENTI0ICAR 2N :ARABE- SE DEBE ESTABLECER EL COE0ICIENTE DE CO,RO,IEDAD
). 7a destinacin de los bienes de dominio particular !ue con&orman el edi&icio o con/unto la cual deberE a/ustarse a las normas urbansticas vigentes. -. 7as especi&icaciones de construccin $ condiciones de seguridad $ salubridad del edi&icio o con/unto.

Documentacin anexa. Con la escritura p+blica de constitucin o de adicin al r.gimen de propiedad "orizontal seg+n sea el caso deberEn protocolizarse
la licencia de construccin o el documento !ue "aga sus veces $ los planos aprobados por la autoridad competente !ue muestrenI

la localizacin linderos nomenclatura Erea de cada una de las unidades independientes !ue serEn ob/eto
de propiedad e2clusiva o particular

$ el sealamiento general de las Ereas $ bienes de uso com+n.

CONB2NTO INTE:RADO ,OR ETA,AS
Cuando un con/unto se desarrolle por etapas la escritura de constitucin deberE indicar esta circunstancia $ regular dentro de su contenido el r.gimen general del mismo (,L;7;N81I la &orma de integrar las etapas subsiguientes $ los coe&icientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa !ue se con&orma los cuales tendrEn carEcter provisional. 7as subsiguientes etapas las integrarE el propietario inicial mediante escrituras adicionales en las cuales se identi&icarEn sus bienes privados los bienes comunes localizados en cada etapa $ el nuevo cElculo de los coe&icientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al con/unto los cuales tendrEn carEcter provisional. ,n la escritura p+blica por medio de la cual se integra la +ltima etapa los coe&icientes de copropiedad de todo el con/unto se determinarEn con carEcter de&initivo.

DIVISIBILIDAD 3ORI4ONTAL .

DE

LA

3I,OTECA

EN

LA

,RO,IEDAD

7os acreedores "ipotecarios !uedan autorizados para dividir las "ipotecas constituidas en su &avor sobre edi&icios o con/untos sometidos al r.gimen de la propiedad "orizontal entre las di&erentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas. @na vez inscrita la divisin de la "ipoteca en la 1&icina de *egistro de :nstrumentos P+blicos los propietarios de la respectiva unidad privada serEn responsables e2clusivamente de las obligaciones in"erentes a los respectivos gravEmenes. Cuando e2istiere un gravamen "ipotecario sobre el inmueble de ma$or e2tensin !ue se someti al r.gimen de propiedad "orizontal el propietario inicial en

con pago de contado dentro del mismo acto /urdico de trans&erencia de dominio "!b! > * !+!'ta *a a +/ * oto%oli6a%i&'- %! ti$i%a%i&' "! la a%!*ta%i&' "!l a% !!"o - "!l l!)a'ta#i!'to * o*o %io'al "!l g a)a#!' "! #a?o !8t!'+i&' A/! a$!%t! a la /'i"a" * i)a"a ob7!to
el momento de ena/enar unidades privadas

"!l a%to. El 'ota io 'o *o" > a/to i6a !l oto ga#i!'to "! !+ta !+% it/ a a't! la $alta "!l "o%/#!'to aA/@ #!'%io'a"o.
RECORDAR 12E ,RO,IETARIO INICIAL- SE:EN EL ARTFC2LO (C DE LA LEY 675 ES EL =itular del derec"o de dominio sobre un inmueble determinado !ue por medio de mani&estacin de voluntad contenida en escritura p+blica lo somete al r.gimen de propiedad "orizontal.

@na vez inscrita la escritura de constitucin de la propiedad "orizontal se procede a obtener la Certi&icacin sobre e2istencia $ representacin legal de la persona /urdica.
7e corresponde al ;lcalde 0unicipal o 8istrital del lugar de ubicacin del edi&icio o con/unto o a la persona o entidad en !uien este delegue esta &acultad.

7a inscripcin se realizarE mediante la presentacin ante el &uncionario o entidad competente deI la escritura registrada de constitucin del r.gimen de propiedad "orizontal $ los documentos !ue acrediten los nombramientos $ aceptaciones de !uienes e/erzan la representacin legal $ del revisor &iscal.
DE LA RE0ORMA AL RE:LAMENTO DE ,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL.
4.3.A

RE12ISITOS DE LA ESCRIT2RA.
ADMINISTRADOR Oto ga#i!'to. R!* !+!'ta't! l!gal A% !"ita%i&' "! la !8i+t!'%ia ? !* !+!'ta%i&' l!gal "! la

*! +o'a 7/ @"i%a

CERTI0ICACION DE LA ALCALDIA M2NICI,AL O DISTRITAL

A%ta "! la a+a#bl!a g!'! al "! %o* o*i!ta io+ Li%!'%ia #o"i$i%ato ia "! %o'+t /%%i&' %o' a* oba%i&' "! *la'o+ Co!$i%i!'t!+ A !a- li'"! o+ ? "!#>+ !+*!%i$i%a%io'!+ * o*ia+ "! %/alA/i! !gla#!'to.

ACTOS 12E IM,LICAN RE0ORMA AL RE:LAMENTO 7a desa&ectacin de bienes comunes no esenciales. P;=:1 M;*8:N J;7C1N.

8esa&ectar es pasar de bien com+n a bien privado. Privado de !ui.nN Privado o propiedad de la Persona Murdica constituida por todos los copropietarios.

@na vez !ue es bien privado se pueden realizar sobre ese bien operaciones comerciales como vender arrendar "ipotecar dar en anticresis etc
(e reputan bienes comunes esenciales I .A ,l terreno sobre o ba/o el cual e2istan construcciones o instalaciones de servicios p+blicos bEsicos. .A 7os cimientos .A la estructura .Alas circulaciones indispensables para aprovec"amiento de bienes privados .A las instalaciones generales de servicios p+blicos .A las &ac"adas $ los tec"os o losas !ue sirven de cubiertas a cual!uier nivel. (upresin de unidades inmobiliarias

;rt. 1- de la le$ 4)6 de 3001 A

P*1P:,=;*:1( *,(P,C=1 P;*=:C@7;* 1 P*:C;81. 8, 71(

1J7:?;C:1N,( 8, 71( J:,N,( 8, 810:N:1

1rdinal 5> ,l propietario del +ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorizacin de la asamblea previo cumplimiento de las normas urbansticas vigentes.
HCo'+/lta No. 00717 a't! la O$i%i'a A+!+o a B/ @"i%a S/*! i't!'"!'%ia "! Nota ia"o ? R!gi+t o ParaI (eor 8octor L/i+ :o'6alo :o#!6 :o#!6 =erminal de =ransportes de 0edelln (.; 7ocal 346 N 0edelln ;ntio!uia Propiedad del aire en rgimen de propiedad horizontal. 36 de 1ctubre de 3004

Asunto: 9ec"aI

(olicita en su escrito concepto sobre la propiedad del aire de un inmueble de dominio privado con el ob/eto de precisar el derec"o de dominio sobre el aire !ue se pro$ecta como columna vertical en los inmuebles de propiedad de =erminales de =ransporte de 0edelln (.; $ !ue se "a$an destinados al servicio de par!ueaderos. Ma %o B/ @"i%o. 7e$ 4)6 de 3001. Co'+i"! a%io'!+ "! la O$i%i'a A+!+o a B/ @"i%a .

7a denominada propiedad "orizontal es a!uella en la !ue concurren derec"os de propiedad e2clusiva sobre bienes privados $ derec"os de copropiedad sobre el terreno $ los demEs bienes comunes con el &in de garantizar la seguridad $ la convivencia pac&ica en los inmuebles sometidos a ella as como la &uncin social de la propiedad. Partiendo de su de&inicin $ sobre el tema ob/eto de la consulta el doctor Ciro Pabn N+ez en su obra la Propiedad Horizontal plantea !ueI uno de los problemas ms arduos y complejos frente a la disparidad de criterios doctrinales y jurisprudenciales, es la determinacin de si el dueo del ltimo piso o del piso nico puede construir uno nuevo sobre el que es de su propiedad. Los autores franceses y bel as, tales como !audry Lacantinerie, "ulliot, Laurent, !ernard y #otrier se inclinan por la ne ativa. $n cambio es permitido en %talia &art. ''() del *.*.+ con ciertas condiciones y restricciones que tienen que ver con la se uridad del edificio, y previo el pa o de indemni,acin a los condminos. $n nuestra patria &ley '-(, art. (.+, como en el /ru uay, *uba y $spaa, se rec0a,a expresamente el derec0o de elevacin al ltimo o nico piso. 1olamente en el caso de que en el t2tulo constitutivo conste o se estable,ca tal derec0o, 0abr de ser reconocido sin necesidad del acuerdo unnime de los propietarios y en los t3rminos fijados en dic0o t2tulo, o porque el propietario se 0aya reservado ese derec0o4. (obre este particular se establece en el ordinal 5O del artculo 1- de la le$ 4)6 de 3001 al preceptuar !ue el propietario del +ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorizacin de la asamblea previo cumplimiento de las normas urbansticas vigentes. 7a anterior disposicin se surte independientemente de si el derec"o al aire o derec"o de elevacin es un derec"o de propiedad privada es decir derivado de la unidad inmobiliaria de dominio particular. ,n caso de con&licto sobre la naturaleza de la propiedad aludida este debe dirimirse como se "a$a previsto en el reglamento de propiedad "orizontal $ con su/ecin a la le$ 4)6 de 3001. 8e esta consulta se enviarE copia al ?rupo :nterno de =raba/o de ,studio 8octrina $ Murisprudencia para lo de su competencia.'

;.(.- DE LA E<TINCION DE LA ,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL.

=ambi.n serE ob/eto de inscripcin la escritura de e2tincin de la propiedad "orizontal para e&ectos de certi&icar sobre el estado de li!uidacin de la persona /urdica.

CA2SALES DE E<TINCIIN DE LA ,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL .

7a propiedad "orizontal se e2tinguirE por alguna de las siguientes causales P1*I 1. 7a destruccin o el deterioro total del edi&icio o de las edi&icaciones !ue con&orman un con/unto en una proporcin !ue represente por lo menos el setenta $ cinco por ciento B)6PD del edi&icio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstruccin de con&ormidad con la reglamentacin !ue para el e&ecto e2pida el ?obierno Nacional. 3. 7a decisin unEnime de los titulares del derec"o de propiedad sobre bienes de dominio particular siempre $ cuando medie la aceptacin por escrito de

los acreedores con garanta real sobre los mismos o sobre el edi&icio o con/unto.

5. 7a orden de autoridad /udicial o administrativa. ,n caso de demolicin o destruccin total del edi&icio o edi&icaciones !ue con&orman el con/unto el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirE gravado proporcionalmente de acuerdo con los coe&icientes de copropiedad por las "ipotecas $ demEs gravEmenes !ue pesaban sobre los bienes privados.

,ROCEDIMIENTO.
7a propiedad "orizontal se e2tingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas una vez se eleve a escritura p+blica la decisin de la asamblea general de propietarios o la sentencia /udicial !ue lo determine cuando a ello "ubiere lugar $ se inscriba en la 1&icina de *egistro de :nstrumentos P+blicos.

DIVISIIN DE LA CO,RO,IEDAD .
*egistrada la escritura de e2tincin de la propiedad "orizontal la copropiedad sobre el terreno $ los demEs bienes comunes deberE ser ob/eto de divisin dentro de /' *la6o 'o +/*! io a /' aJo. Para tales e&ectos cual!uiera de los propietarios o el administrador si lo "ubiere podrE solicitar !ue los bienes comunes se dividan materialmente o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coe&icientes de copropiedad.

LI12IDACIIN DE LA ,ERSONA B2RFDICA.

@na vez se registre la e2tincin total de la propiedad "orizontal seg+n lo dispuesto en este captulo se procederE a la disolucin $ li!uidacin de la persona /urdica la cual conservarE su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal &in. ;ctuarE como li!uidador el administrador previa presentacin $ aprobacin de cuentas salvo decisin de la asamblea general o disposicin legal en contrario. Para e&ectos de la e2tincin de la persona /urdica el acta de li!uidacin &inal deberE registrarse ante la entidad responsable de certi&icar sobre su e2istencia $ representacin legal.

CA2SALES 12E IM,IDEN LA INSCRI,CION DE LA ESCRIT2RA DE CONSTIT2CION DE LA ,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL. EMBAR:OS. 0/'"a#!'to 7/ @"i%o. A t. 5C ? (1 DTO 1250K70 :RAVAMEN DE VALORI4ACION ,RO3IBICION B2DICIAL O0ERTA DE COM,RA NO SER TIT2LAR DE DOMINIO NO ,RO,IETARIO ,OSEEDOR A2SENCIA DE LICENCIA DE CONSTR2CCION A2SENCIA DE A,ROBACION DE ,LANOS NO CORRES,ONDER LA LICENCIA AL ,ROYECTO

CASO RE:LAMENTO DE ,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL I.- 7a seora 7uisa Pombo es propietaria de un lote all constru$e una primera planta dotada de 5 "abitaciones bao cocina salaAcomedor $ sala de estar as mismo consta de patio de ropas. Posteriormente constru$e una segunda planta con id.nticas caractersticas de construccin. 7a seora Pombo trans&iere el segundo piso as construido. Por +ltimo decide vender la terraza Bazotea solana o terradoD para !ue el comprador constru$a un tercer piso con las especi&icaciones de construccin !ue el desee. P*,?@N=;. 1.1.A Cmo se registra la compraventa del segundo pisoN 1.3.A 7e asigna matrcula inmobiliaria al segundo pisoN 1.5.A Cmo se registra la compraventa de la terrazaN 1.4A 7e asigna matrcula inmobiliaria a terrazaN *,(P@,(=;(. 1.1.A 7a compraventa del segundo piso se registrarE como C10P*;C,N=; 8,*,CH1( 8, C@1=;. (in embargo se debe tener en cuenta si en la escritura de compraventa se declara la construccin del segundo piso $ si $a e2iste inscrita la declaracin de construccin del primer piso o nivel. 8e no ser as no se puede inscribir el documento por!ue el inmueble !ue se trans&iere en venta no estE descrito en el &olio de matrcula inmobiliaria. 1.3.A No se asigna matrcula por ser venta de derec"os de cuota. 1.5.A 7a compraventa de terraza no es ob/eto de registro dado !ue no versa sobre un inmueble sino sobre un planc"n. 1.4.A No se asigna matrcula por no ser registrable. 2' E"i$i%io es la Construccin de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno cu$a estructura comprende un n+mero plural de unidades independientes aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional ademEs de Ereas $ servicios de uso $ utilidad general. @na vez sometido al r.gimen de propiedad "orizontal se con&orma por bienes privados o de dominio particular $ por bienes comunes. B;rt 3> 7e$ 4)6 de 3001D. Cuando media la constitucin de propiedad por pisos o departamentos o apartamentos es decir propiedad "orizontal al tenor del artculo 61 del 8ecreto 1360 de 19)0 se mantendrEn el registro catastral $ el &olio de matrcula correspondiente al edi&icio en general con las debidas anotaciones para lo relativo a los bienes de uso com+nG $ para cada unidad particular de dominio pleno se abrirEn sendos registros catastrales $ &olios de matrcula independiente relacionados con el registro $ el &olio generales tanto para sealar su procedencia como para indicar la cuota !ue a cada propietario individual corresponde en los bienes comunes. =anto en el registro catastral $ en el &olio de matrcula generales como en los registros $ &olios individuales se sentarEn recprocas notas de re&erencia.

;tendiendo lo anterior en tanto la seora Pabn no constitu$a reglamento de propiedad "orizontal con los re!uisitos de le$ la construccin por pisos se considera una +nica unidad inmobiliaria $ su individualizacin para vender se torna en compraventa de derec"os de cuota. (i e2istiera reglamento de propiedad "orizontal solo el propietario del +ltimo piso estE &acultado para construir un nuevo piso. II.- ,n el edi&icio ,l Portal del Cid Propiedad Horizontal "a$ tres torres de apartamentos ; J $ C cada una con diez apartamentos. ,l seor Pablo P.rez propietario del apartamento 1010 de la =orre ; +ltimo piso desea elevar nuevos pisos es decir nueva construccin otro apartamento. P*,?@N=;(. Puede el seor Perez elevar nuevos pisosN 8e ser positiva la respuesta cual es el procedimiento !ue se debe seguirN *,(P@,(=;( 1.A (i es posible por!ue la normatividad lo permite. 3.A ,l artculo 1- de la 7e$ 4)6 de 3001 establece como obligacin de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular solicitar la autorizacin a la asamblea general de copropietarios previo cumplimiento de las normas urbansticas vigentes para elevar nuevos pisos o e&ectuar construcciones. 7a anterior circunstancia implica una re&orma al reglamento de propiedad "orizontal !ue se realizarE por medio de escritura p+blica con la cual se protocolizarE el acta de autorizacin de la asamblea general de propietarios $ las aprobaciones !ue son indispensables obtener como es la modi&icacin de la licencia de construccin o el documento !ue "aga sus veces $ los planos aprobados por la autoridad competente !ue muestren la localizacin linderos nomenclatura $ Erea de la nueva unidad inmobiliaria. @na vez otorgada esta escritura se registrarE en la 1&icina de *egistro de :nstrumentos P+blicos la cual abrirE el &olio de matrcula inmobiliaria correspondiente.

8,C*,=1 1449 8, 3010

&$ LA ,-.$/C-A &$ LA! L-C$/C-A! Art culo !". Vigencia de las licencias. Las licencias de ur#anizaci$n, parcelaci$n y construcci$n, tendrn una vigencia de veinticuatro %&!' meses prorroga#les por una sola vez por un plazo adicional de doce %(&' meses, contados a partir de la )echa en que queden en )irme los actos administrativos por medio de los cuales )ueron otorgadas. *uando en un mismo acto se conceda licencia de ur#anizaci$n y construcci$n, estas tendrn una vigencia de treinta y seis %+,' meses prorroga#les por un per odo adicional de doce %(&' meses, contados a partir de la )echa en que quede en )irme el acto administrativo mediante el cual se otorgan las respectivas licencias.

La solicitud de pr$rroga de#er )ormularse dentro de los treinta %+-' d as calendario, anteriores al vencimiento de la respectiva licencia, siempre que el ur#anizador o constructor responsa#le certi)ique la iniciaci$n de la o#ra. Las licencias de su#divisi$n tendrn una vigencia improrroga#le de seis %,' meses, contados a partir de la )echa en la que quede en )irme el acto administrativo que otorga la respectiva licencia, para adelantar actuaciones de autorizaci$n y registro a que se re)ieren los art culos ". de la Ley /(- de &--+ y (-/ de la Ley /(& de &--+ o las normas que los adicionen, modi)iquen o sustituyan, as como para la incorporaci$n de estas su#divisiones en la cartogra) a o)icial de los municipios.

,RO,IEDAD 3ORI4ONTAL
RESELA 3ISTORICA 7a Propiedad Horizontal comenz a desarrollarse con mEs &uerza en el siglo Q:Q teniendo antecedentes "istricos como institucin desde .pocas remotas. ,s aceptado en la doctrina por los estudios $ los tratadistas del tema !ue en la antigua *oma ?recia ,gipto $ en el derec"o babilnico $a se conoca este tipo de propiedad de casas por pisos aun!ue de modo naciente manteni.ndose vigentes. Jastara revisar unos &ragmentos del 8igesto atribuidos al gran Papiano para encontrar la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble principio vigente en la conocida propiedad por pisos por apartamentos o llamada tambi.n Propiedad Horizontal. (e dice !ue la Propiedad Horizontal tuvo su origen en *oma cuando a trav.s de la 7e$ de (icilia en el ao 39- de la &undacin de *oma se autoriz a los plebe$os para "abilitar el 0onte ;ventino por lo !ue muc"as &amilias !ue no tenan recursos su&icientes para construir sus propias viviendas se unieron para construir casas en com+n dividi.ndose luego los pisos. 7a evolucin de la institucin recorre tres perodos trans&ormando el concepto del dominioI seg+n se va

Primeramente surgi la concepcin absoluta con&orme a la cual las &acultades dominicas del propietario llegaban "asta el cielo por arriba $ "asta el in&ierno por deba/o. 0Es adelante aparece la divisin de casas por pisos o planos !ue estableci ciertas limitaciones al concepto anterior $ despu.s se alcanz el concepto Propiedad Horizontal con ma$or &raccionamiento del dominio $ la con/ugacin de los derec"os sobre la vivienda $ sobre las Ereas comunes pertenecientes a mEs de un propietario. 7a primera sentencia !ue se cita en la doctrina &ue la dictada en Pars en 14)3 en la cual se sostiene !ue RCuando un edi&icio es posedo por dos propietarios distintos de los cuales uno es de la parte ba/a $ el otro de la de arriba cada uno puede "acer lo !ue le plazca en la porcin su$a siempre !ue con su actitud no se ocasionen per/uicios e inconvenientes bien en la comodidad bien en la solidez del edi&icio. ,l Cdigo de Napolen en 1-04 en su artculo 404 admiti la posibilidad de !ue los di&erentes pisos de una casa pertenecieran a diversos propietarios e incorpor a su te2to el concepto de las Ereas comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporcin al valor de sus respectivos pisos al consignarse en esteI Cuando los di&erentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios si los ttulos de propiedad no regulan la manera de "acer las reparaciones $ reconstrucciones deben ser "ec"as de la manera siguienteI las paredes maestras $ el te/ado estEn a

cargo de todos los propietarios en proporcin al valor del piso !ue le pertenece. ,l propietario del primer piso "ace la escalera !ue a .l le conduceG el propietario del segundo piso "ace a partir del primero la escalera !ue le conduce a su casa $ as sucesivamenteR. 7a primera le$ !ue regul esta institucin con sus caractersticas actuales se promulg en J.lgica en el ao 1934 $ en el continente americano el pas a la vanguardia &ue Jrasil el !ue promulg su 7e$ especial del 36 de /unio de 193- la !ue contiene una de las regulaciones mEs completas sobre la Propiedad Horizontal. ,n Cuba surge el primer intento de regulacin a trav.s del 8ecreto Presidencial No. 3-90 de 3- de agosto de 1960 !ue reglament la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a mEs de un titular "aciendo .n&asis en la inscripcin de los inmuebles correspondientes en el *egistro de la Propiedad "aciendo &uerza en el dominio e2clusivo del piso subordinEndolo a la copropiedad de los elementos comunes. ,n el ao 1961 la ;sociacin :nteramericana de abogados celebr en 0ontevideo una con&erencia a la !ue &ue invitada la ;sociacin Nacional de *egistradores cu$a tarea a desarrollar &ue la Propiedad Horizontal acordEndose en dic"a con&erencia varias resoluciones las !ue &ueron antecedentes directos de la 7e$ 8ecreto No. 40) del 14 de septiembre de 1963 llamada 7e$ de Propiedad Horizontal. EN COLOMBIA. Cdigo Civil. No contempl la Propiedad Horizontal. 1940. Hacia este ao importantes ciudades del pas mostraron un vertiginoso progreso urbanstico ante lo !ue se "izo patente la necesidad de acudir al sistema de Propiedad Horizontal. #ue conclu$e con la presentacin de un pro$ecto de le$ sobre %propiedad de pisos $ departamentos de un mismo edi&icio'. (in embargo con la clausura del congreso de 194) el pro$ecto no se pudo convertir en le$ de la *ep+blica. ,n 194- despu.s de los sucesos del 9 de abril de 194- !ue de/aron la capital de la *ep+blica casi destruida en virtud de los poderes del estado de sitio el gobierno de 0arino 1spina Perez e2pidi el decreto 13-4 de 194- cu$a &inalidad &ue estimular las construcciones de varios pisos para reemplazar las construcciones a&ectadas. ,ste decreto e2traordinario &ue convertido en la le$ 1-3 de 194reglamentada por los decretos 1556 de 1969 144 de 194- 10) de 19-5 derogados por el decreto 1546 de 19-4. 7a le$ 1-3 de 194- . N1 8,9:N, 7; P*1P:,8;8 H1*:<1N=;7. (e limita a autorizarla en el artculo 1>. 7e$ 14 de 19-6. (e e2pide ante la necesidad de re&ormar la le$ 1-3 de 194- para subsanar las desventa/as $ regular nuevas situaciones. ?enera duplicidad de normatividad por!ue permite optar por una de las dos le$es la 14 o la 1-3. 8e&ine la Propiedad "orizontal en el artculo 1> 7e$ 43- de 199-. *egula las @nidades :nmobiliarias cerradas. 7e$ 4)6 de 3001. ,l 5 de agosto del 3001 &ue e2pedida la normatividad !ue re&orm las le$es !ue regan en Colombia "ace 40 aos en

edi&icios $ con/untos. Ho$ la convivencia se &undamenta en la le$ el reglamento interno $ el manual !ue la comunidad acuerda. 7a "istoria de la 7e$ 4)6 Ao de propiedad "orizontalA comenz cuando el ministerio de 8esarrollo B"o$ de ;mbiente Civienda $ 8esarrollo =erritorialD reconoci la necesidad de modi&icar la legislacin anterior para actualizarla $ de/arla acorde con el desarrollo &sico $ normativo de las ciudades $ municipios.

CARACTERISTICAS 1.- Obligato i!"a" "! a*li%a%i&' "! la L!? 675 "!l 2001. ,sta normatividad en todo lo !ue corresponda es de obligatoria aplicacin para todos los inmuebles constituidos en propiedad "orizontal desde el 4 de agosto del 3003 $ "acia el &uturo. 7os nuevos pro$ectos no pueden escoger si se someten a las le$es 1-3 de 19414 de 19-6 o 43- de 199- pues &ueron derogadas por el artculo -) de la nueva le$ desde la &ec"a de su publicacin en el 8iario 1&icial. 2. Obligato i!"a" "! la #o"i$i%a%i&'. Expresamente, en ninguna de las previsiones que articulan la Ley aparece que sean de carcter obligatorio las modificaciones. Al respecto, la Corte Constit cional, en s !entencia "##, $%pediente &'(#2( e%pres) %...7os edi&icios $ con/untos !ue el 4 de agosto del 3001 "aban sido constituidos como propiedad "orizontal mediante el registro de la escritura p+blica contentiva del reglamento de copropiedad $ de los documentos a !ue "acen re&erencia los artculos 4> $ 4> del decreto 1546 de 19-4 seguirEn rigi.ndose por la misma normatividad salvo !ue sus copropietarios en su/ecin a sus reglamentos de copropiedad convengan regirse por las disposiciones de la 7e$ 4)6 del 3001 $ para el e&ecto "aciendo uso de su poder de determinacin modi&i!uen sus estatutos. F respecto de las previsiones de la le$ de orden p+blico !ue con prescindencia de la voluntad de los copropietarios $ de los consorcios rigen como lo dispone la le$'. 7a Corte e2plica !ue los inmuebles sometidos al r.gimen de las le$es 1-3 de 194- 14 de 19-6 $ 43- de 199- con anterioridad al 4 de agosto del 3001 seguirEn ba/o el imperio de esas mismas le$es a menos !ue los copropietarios decidan voluntariamente acogerse a la 7e$ 4)6. ;demEs si los copropietarios deciden voluntariamente someterse a las disposiciones de la 7e$ lo podrEn "acer pero en los t.rminos de la ritualidad $ !urum determinado !ue se encuentre e2preso en los reglamentos sin modi&icar. (. Co')!'i!'%ia "! a"a*ta lo+ !gla#!'to+ . ,n los t.rminos de la 7e$ 4)6 $ de (entencia sobre el tema !ueda claro !ue no es obligatoria la adaptacin de los reglamentos e2istentes de los inmuebles !ue se encuentran sometidos a la propiedad "orizontal previamente a esta 7e$ 4)6G sin embargo la conveniencia de "acerlo o no "acerlo se desprende de la misma norma. 7as disposiciones de orden p+blico contenidas en la 7e$ 4)6 serEn de obligatoria aplicacin para todos los inmuebles sometidos a la propiedad "orizontal llEmense le$es 1-3 de 194- 14 de 19-6 $ 43- de 199-. (i la nueva le$ trae normas di&erentes a las contempladas en todos los reglamentos de las copropiedades $a sometidas se entenderEn no escritas. ,ntonces la ma$ora de los reglamentos !uedarEn mutilados &rente a la 7e$ 4)6 de 3001. Si 'o =a? #o"i$i%a%io'!+ +! !'t!'"! >' i'%o *o a"a+ . 7as disposiciones de la presente le$ a los reglamentos internos $ las decisiones !ue se tomen en contrario serEn ine&icaces.

7o anterior $ la sentencia indican !ue lo +nico !ue se tendrE como adaptado al reglamento serEn las normas imperativas de la 7e$ 4)6. 7as demEs H!ue no sean acogidas voluntariamente por los copropietarios en una nueva escritura p+blica con los documentos de adaptacinH no se considerarEn incorporadas a los reglamentos e2istentes. ,! io"o "! t a'+i%i&'- +!g.' la Co t! Co'+tit/%io'al =ermin el 5 de &ebrero del 3005 BParEgra&o +nico artculo -4 de la 7e$ 4)6 $ decreto 15-0 de 3005D es decir !ue solamente "asta ese da se podrEn realizar algunas gestiones /udiciales arbitrales $ administrativas con base en las le$es 1-3 de 194- 14 de 19-6 $ 43- de 199-.

LEY 675 DE 2001 Bagosto 5D por medio de la cual se expide el r3 imen de propiedad 0ori,ontal. ,l Congreso de Colombia 8,C*,=;I =:=@71 : ?,N,*;7:8;8,( C;P:=@71 : Ob7!to ? D!$i'i%io'!+ A t@%/lo 1C. Ob7!to. 7a presente le$ regula la &orma especial de dominio denominada propiedad "orizontal en la !ue concurren derec"os de propiedad e2clusiva sobre bienes privados $ derec"os de copropiedad sobre el terreno $ los demEs bienes comunes con el &in de garantizar la seguridad $ la convivencia pac&ica en los inmuebles sometidos a ella as como la &uncin social de la propiedad. A t@%/lo 2C. Principios orientadores de la le$. (on principios orientadores de la presente le$I 1. 0/'%i&' +o%ial ? !%ol&gi%a "! la * o*i!"a" . 7os reglamentos de propiedad "orizontal deberEn respetar la &uncin social $ ecolgica de la propiedad $ por ende deberEn a/ustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanstica vigente. 2. Co')i)!'%ia *a%@$i%a ? +oli"a i"a" +o%ial . 7os reglamentos de propiedad "orizontal deberEn propender al establecimiento de relaciones pac&icas de cooperacin $ solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. (. R!+*!to "! la "ig'i"a" =/#a'a . ,l respeto de la dignidad "umana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los rganos de administracin de la copropiedad as como las de los copropietarios para el e/ercicio de los derec"os $ obligaciones derivados de la le$. ;. Lib ! i'i%iati)a !#* !+a ial . ;tendiendo las disposiciones urbansticas vigentes los reglamentos de propiedad "orizontal de los edi&icios o con/untos de uso comercial o mi2to as como los integrantes de los rganos de administracin correspondientes deberEn respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los lmites del bien com+n.

5. D! !%=o al "!bi"o * o%!+o. 7as actuaciones de la asamblea o del conse/o de administracin tendientes a la imposicin de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deberEn consultar el debido proceso el derec"o de de&ensa contradiccin e impugnacin. ;rtculo 5>. 8e&iniciones. Para los e&ectos de la presente le$ se establecen las siguientes de&inicionesI R5gi#!' "! , o*i!"a" 3o i6o'tal I (istema /urdico !ue regula el sometimiento a propiedad "orizontal de un edi&icio o con/unto construido o por construirse. R!gla#!'to "! , o*i!"a" 3o i6o'tal I ,statuto !ue regula los derec"os $ obligaciones espec&icas de los copropietarios de un edi&icio o con/unto sometido al r.gimen de propiedad "orizontal. E"i$i%ioI Construccin de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno cu$a estructura comprende un n+mero plural de unidades independientes aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional ademEs de Ereas $ servicios de uso $ utilidad general. @na vez sometido al r.gimen de propiedad "orizontal se con&orma por bienes privados o de dominio particular $ por bienes comunes. Co'7/'toI 8esarrollo inmobiliario con&ormado por varios edi&icios levantados sobre uno o varios lotes de terreno !ue comparten Ereas $ servicios de uso $ utilidad general como vas internas estacionamientos zonas verdes muros de cerramiento porteras entre otros. Puede con&ormarse tambi.n por varias unidades de vivienda comercio o industria estructuralmente independientes. E"i$i%io o %o'7/'to "! /+o !+i"!'%ial I :nmuebles cu$os bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas de acuerdo con la normatividad urbanstica vigente. E"i$i%io o %o'7/'to "! /+o %o#! %ial I :nmuebles cu$os bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles de con&ormidad con la normatividad urbanstica vigente. E"i$i%io o %o'7/'to "! /+o #i8toI :nmuebles cu$os bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones tales como vivienda comercio industria u o&icinas de con&ormidad con la normatividad urbanstica vigente. Bi!'!+ * i)a"o+ o "! "o#i'io *a ti%/la I :nmuebles debidamente delimitados &uncionalmente independientes de propiedad $ aprovec"amiento e2clusivo integrantes de un edi&icio o con/unto sometido al r.gimen de propiedad "orizontal con salida a la va p+blica directamente o por pasa/e com+n. Bi!'!+ %o#/'!+I Partes del edi&icio o con/unto sometido al r.gimen de propiedad "orizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados !ue por su naturaleza o destinacin permiten o &acilitan la e2istencia estabilidad &uncionamiento conservacin seguridad uso goce o e2plotacin de los bienes de dominio particular. Bi!'!+ %o#/'!+ !+!'%ial!+I Jienes indispensables para la e2istencia estabilidad conservacin $ seguridad del edi&icio o con/unto as como los imprescindibles para el uso $ dis&rute de los bienes de dominio particular. 7os demEs tendrEn el carEcter de bienes comunes no esenciales. (e reputan bienes comunes esenciales I .A ,l terreno sobre o ba/o el cual e2istan construcciones o instalaciones de servicios p+blicos bEsicos. .A 7os cimientos

.A la estructura .Alas circulaciones indispensables para aprovec"amiento de bienes privados .A las instalaciones generales de servicios p+blicos .A las &ac"adas $ los tec"os o losas !ue sirven de cubiertas a cual!uier nivel. E8*!'+a+ %o#/'!+ '!%!+a ia+I ,rogaciones necesarias causadas por la administracin $ la prestacin de los servicios comunes esenciales re!ueridos para la e2istencia seguridad $ conservacin de los bienes comunes del edi&icio o con/unto. Para estos e&ectos se entenderEn esenciales los servicios necesarios para el mantenimiento reparacin reposicin reconstruccin $ vigilancia de los bienes comunes as como los servicios p+blicos esenciales relacionados con estos. ,n los edi&icios o con/untos de uso comercial los costos de mercadeo tendrEn el carEcter de e2pensa com+n necesaria sin per/uicio de las e2cepciones $ restricciones !ue el reglamento de propiedad "orizontal respectivo establezca. 7as e2pensas comunes di&erentes de las necesarias tendrEn carEcter obligatorio cuando sean aprobadas por la ma$ora cali&icada e2igida para el e&ecto en la presente le$. Co!$i%i!'t!+ "! %o* o*i!"a" I Kndices !ue establecen la participacin porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edi&icio o con/unto sometido al r.gimen de propiedad "orizontal. 8e&inen ademEs su participacin en la asamblea de propietarios $ la proporcin con !ue cada uno contribuirE en las e2pensas comunes del edi&icio o con/unto sin per/uicio de las !ue se determinen por mdulos de contribucin en edi&icios o con/untos de uso comercial o mi2to. M&"/lo+ "! %o't ib/%i&'I Kndices !ue establecen la participacin porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular en las e2pensas causadas en relacin con los bienes $ servicios comunes cu$o uso $ goce corresponda a una parte o sector determinado del edi&icio o con/unto de uso comercial o mi2to. , o*i!ta io i'i%ialI =itular del derec"o de dominio sobre un inmueble determinado !ue por medio de mani&estacin de voluntad contenida en escritura p+blica lo somete al r.gimen de propiedad "orizontal. 9 !a * i)a"a %o'+t /i"aI ,2tensin super&iciaria cubierta de cada bien privado e2clu$endo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos de con&ormidad con las normas legales. 9 !a * i)a"a lib !I ,2tensin super&iciaria privada semidescubierta o descubierta e2clu$endo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos de con&ormidad con las normas legales. C;P:=@71 :: D! la %o'+tit/%i&' "!l R5gi#!' "! , o*i!"a" 3o i6o'tal A t@%/lo ;C. Constitucin. @n edi&icio o con/unto se somete al r.gimen de propiedad "orizontal mediante escritura p+blica registrada en la 1&icina de *egistro de :nstrumentos P+blicos. *ealizada esta inscripcin surge la persona /urdica a !ue se re&iere esta le$. A t@%/lo 5C. Contenido de la escritura o reglamento de propiedad "orizontal. 7a escritura p+blica !ue contiene el reglamento de propiedad "orizontal deberE incluir como mnimoI

1. ,l nombre e identi&icacin del propietario. 3. ,l nombre distintivo del edi&icio o con/unto.

(. La "!t! #i'a%i&' "!l t! !'o o t! !'o+ +ob ! lo+ %/al!+ +! l!)a'ta !l !"i$i%io o %o'7/'to- *o +/ 'o#!'%lat/ a- > !a ? li'"! o+- i'"i%a'"o !l t@t/lo o t@t/lo+ "! a"A/i+i%i&' ? lo+ %o !+*o'"i!'t!+ $olio+ "! #at @%/la i'#obilia ia. NO RE12IERE EN:LOBE. ;. La i"!'ti$i%a%i&' "! %a"a /'o "! lo+ bi!'!+ "! "o#i'io *a ti%/la "! a%/! "o %o' lo+ *la'o+ a* oba"o+ *o la O$i%i'a "! ,la'!a%i&' M/'i%i*al o Di+t ital o *o la !'ti"a" o *! +o'a A/! =aga +/+ )!%!+. AL IDENTI0ICAR 2N :ARABE- SE :ENERA 2NA 2NIDAD INMOBILIARIA1IE AL TENOR DEL ARTIC2LO 5C DEL DECRETO LEYRE12IERE LA A,ERT2RA DE 0OLIO DE MATRIC2LA INMOBILIARIA.
6. 7a determinacin de los bienes comunes con indicacin de los !ue tengan el carEcter de esenciales $ de a!uellos cu$o uso se asigne a determinados sectores del edi&icio o con/unto cuando &uere el caso.

6. Lo+ %o!$i%i!'t!+ "! %o* o*i!"a" ? lo+ #&"/lo+ "! %o't ib/%i&'- +!g.' !l %a+o. AL IDENTI0ICAR 2N :ARABE- SE DEBE ESTABLECER EL COE0ICIENTE DE CO,RO,IEDAD
). 7a destinacin de los bienes de dominio particular !ue con&orman el edi&icio o con/unto la cual deberE a/ustarse a las normas urbansticas vigentes. -. 7as especi&icaciones de construccin $ condiciones de seguridad $ salubridad del edi&icio o con/unto. ;demEs de este contenido bEsico los reglamentos de propiedad "orizontal incluirEn las regulaciones relacionadas con la administracin direccin $ control de la persona /urdica !ue nace por ministerio de esta le$ $ las reglas !ue gobiernan la organizacin $ &uncionamiento del edi&icio o con/unto. ParEgra&o 1>. ,n ning+n caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad "orizontal podrEn vulnerar las normas imperativas contenidas en esta le$ $ en tal caso se entenderEn no escritas. ParEgra&o 3>. ,n los municipios o distritos donde e2istan planos prediales georre&erenciados adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente estos podrEn sustituir los elementos de determinacin del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artculo. ParEgra&o 5>. 7os reglamentos de propiedad "orizontal de los edi&icios o con/untos de uso comercial podrEn consagrar ademEs del contenido mnimo previsto en esta le$ regulaciones tendientes a preservar el e/ercicio e&ectivo $ continuo de la actividad mercantil en los bienes privados $ a propender a su ubicacin seg+n el uso espec&ico o sectorial al cual se encuentren destinados as como las obligaciones espec&icas de los propietarios en relacin con sus bienes privados.

ParEgra&o 4>. ,l reglamento de administracin de la propiedad "orizontal no podrE contener normas !ue pro"ban la ena/enacin o gravamen de los bienes de dominio privado ni limitar o pro"ibir la cesin de los mismos a cual!uier ttulo.

;rt2culo 56. Documentacin anexa. Con la escritura p+blica de constitucin o de adicin al r.gimen de propiedad "orizontal seg+n sea el caso deberEn protocolizarse
la licencia de construccin o el documento !ue "aga sus veces $ los planos aprobados por la autoridad competente !ue muestren la localizacin linderos nomenclatura $ Erea de cada una de las unidades independientes !ue serEn ob/eto de propiedad e2clusiva o particular $ el sealamiento general de las Ereas $ bienes de uso com+n. ,a >g a$o. Si +! !'%o't a !' "i+%o "a'%ia+ !'t ! la !+% it/ a "! %o'+tit/%i&' o a"i%i&' al 5gi#!' "! * o*i!"a" =o i6o'tal ? lo+ "o%/#!'to+ +!Jala"o+ !' !l * !+!'t! a t@%/lo- !l Nota io ,.bli%o !+*!%ti)o "!7a > %o'+ta'%ia !8* !+a !' la !+% it/ a.

;rtculo )>. Con/untos integrados por etapas.

Cuando un con/unto se desarrolle por etapas la escritura de constitucin deberE indicar esta circunstancia $ regular dentro de su contenido el r.gimen general del mismo (,L;7;N81I la &orma de integrar las etapas subsiguientes $ los coe&icientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa !ue se con&orma los cuales tendrEn carEcter provisional. 7as subsiguientes etapas las integrarE el propietario inicial mediante escrituras adicionales en las cuales se identi&icarEn sus bienes privados los bienes comunes localizados en cada etapa $ el nuevo cElculo de los coe&icientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al con/unto los cuales tendrEn carEcter provisional. ,n la escritura p+blica por medio de la cual se integra la +ltima etapa los coe&icientes de copropiedad de todo el con/unto se determinarEn con carEcter de&initivo. =anto los coe&icientes provisionales como los de&initivos se calcularEn de con&ormidad con lo establecido en la presente le$. ParEgra&o. ,n todo caso la autoridad urbanstica solo podrE aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al r.gimen de propiedad "orizontal cuando estas permitan el uso $ goce del e!uipamiento o&recido para su &uncionalidad.

;rtculo ->. Certi&icacin sobre e2istencia $ representacin legal de la persona /urdica. 7a inscripcin $ posterior certi&icacin sobre
la e2istencia $ representacin legal de las personas /urdicas a las !ue alude esta le$ corresponde al ;lcalde 0unicipal o 8istrital del lugar de ubicacin del edi&icio o con/unto o a la persona o entidad en !uien este delegue esta &acultad.

7a inscripcin se realizarE mediante la presentacin ante el &uncionario o entidad competente deI la escritura registrada de constitucin del r.gimen de propiedad "orizontal

$ los documentos !ue acrediten los nombramientos $ aceptaciones de !uienes e/erzan la representacin legal $ del revisor &iscal.

=ambi.n serE ob/eto de inscripcin la escritura de e2tincin de la propiedad "orizontal para e&ectos de certi&icar sobre el estado de li!uidacin de la persona /urdica.
,n ning+n caso se podrEn e2igir trEmites o re!uisitos adicionales. CA,IT2LO III D! la !8ti'%i&' "! la * o*i!"a" =o i6o'tal A t@%/lo MC. Causales de e2tincin de la propiedad "orizontal. 7a propiedad "orizontal se e2tinguirE por alguna de las siguientes causales P1*I 1. 7a destruccin o el deterioro total del edi&icio o de las edi&icaciones !ue con&orman un con/unto en una proporcin !ue represente por lo menos el setenta $ cinco por ciento B)6PD del edi&icio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstruccin de con&ormidad con la reglamentacin !ue para el e&ecto e2pida el ?obierno Nacional. 3. 7a decisin unEnime de los titulares del derec"o de propiedad sobre bienes de dominio particular siempre $ cuando medie la aceptacin por escrito de

los acreedores con garanta real sobre los mismos o sobre el edi&icio o con/unto.
5. 7a orden de autoridad /udicial o administrativa. ParEgra&o. ,n caso de demolicin o destruccin total del edi&icio o edi&icaciones !ue con&orman el con/unto el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirE gravado proporcionalmente de acuerdo con los coe&icientes de copropiedad por las "ipotecas $ demEs gravEmenes !ue pesaban sobre los bienes privados. A t@%/lo 10. Procedimiento. 7a propiedad "orizontal se e2tingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas una vez se eleve a escritura p+blica la decisin de la asamblea general de propietarios o la sentencia /udicial !ue lo determine cuando a ello "ubiere lugar $ se inscriba en la 1&icina de *egistro de :nstrumentos P+blicos. A t@%/lo 11. 8ivisin de la copropiedad . *egistrada la escritura de e2tincin de la propiedad "orizontal la copropiedad sobre el terreno $ los demEs bienes comunes deberE ser ob/eto de divisin dentro de /' *la6o 'o +/*! io a

/' aJo.
Para tales e&ectos cual!uiera de los propietarios o el administrador si lo "ubiere podrE solicitar !ue los bienes comunes se dividan materialmente o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coe&icientes de copropiedad. ;rtculo 13. 7i!uidacin de la persona /urdica. @na vez se registre la e2tincin total de la propiedad "orizontal seg+n lo dispuesto en este captulo se procederE a la disolucin $ li!uidacin de la persona /urdica la cual conservarE su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal &in.

;ctuarE como li!uidador el administrador previa presentacin $ aprobacin de cuentas salvo decisin de la asamblea general o disposicin legal en contrario. Para e&ectos de la e2tincin de la persona /urdica el acta de li!uidacin &inal deberE registrarse ante la entidad responsable de certi&icar sobre su e2istencia $ representacin legal. CA,IT2LO IV D! la !%o'+t /%%i&' "!l !"i$i%io o %o'7/'to ;rtculo 15. *econstruccin obligatoria. (e procederE a la reconstruccin del edi&icio o con/unto en los siguientes eventosI 1. Cuando la destruccin o deterioro del edi&icio o con/unto &uere in&erior al setenta $ cinco por ciento B)6PD de su valor comercial. 3. Cuando no obstante la destruccin o deterioro superior al setenta $ cinco por ciento B)6PD del edi&icio o con/unto la asamblea general decida reconstruirlo con el voto &avorable de un n+mero plural de propietarios !ue representen al menos el setenta por ciento B)0PD de los coe&icientes de propiedad. ParEgra&o 1>. 7as e2pensas de la construccin estarEn a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coe&icientes de copropiedad. ParEgra&o 3>. *econstruido un edi&icio o con/unto subsistirEn las "ipotecas $ gravEmenes en las mismas condiciones en !ue &ueron constituidos salvo !ue la obligacin garantizada "a$a sido satis&ec"a. ;rtculo 14. *econstruccin parcial del con/unto. Cuando la destruccin o deterioro a&ecte un edi&icio o etapa !ue "aga parte de un con/unto el porcenta/e de destruccin o deterioro se entenderE en relacin con el edi&icio o etapa en particular. CorresponderE a los propietarios de los bienes privados all localizados en proporcin a sus coe&icientes de copropiedad contribuir a las e2pensas para su reconstruccin as como tomar la decisin prevista en el numeral 3 del artculo anterior. ParEgra&o. 7a reconstruccin deberE e/ecutarse en todos los casos de con&ormidad con los planos aprobados salvo !ue su modi&icacin se "ubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorizacin de la entidad competente. ;rtculo 16. (eguros. =odos los edi&icios o con/untos sometidos al r.gimen de propiedad "orizontal podrEn constituir plizas de seguros !ue cubran contra los riesgos de incendio $ terremoto !ue garanticen la reconstruccin total de los mismos. ParEgra&o 1>. ,n todo caso serE obligatoria la constitucin de plizas de seguros !ue cubran contra los riegos de incendio $ terremoto los bienes comunes de !ue trata la presente le$ susceptibles de ser asegurados. ParEgra&o 3>. 7as indemnizaciones provenientes de los seguros !uedarEn a&ectadas en primer t.rmino a la reconstruccin del edi&icio o con/unto en los casos !ue .sta sea procedente. (i el inmueble no es reconstruido el importe de la indemnizacin se distribuirE en proporcin al derec"o de cada propietario de bienes privados de con&ormidad con los coe&icientes de copropiedad $ con las normas legales aplicables.

CA,IT2LO V D! lo+ bi!'!+ * i)a"o+ o "! "o#i'io *a ti%/la

A t@%/lo 16. :denti&icacin de los bienes privados o de dominio particular. 7os bienes privados o de dominio particular deberEn ser identi&icados en el reglamento de propiedad "orizontal $ en los planos del edi&icio o con/unto. 7a propiedad sobre los bienes privados implica un derec"o de copropiedad sobre los bienes comunes del edi&icio o con/unto en proporcin con los coe&icientes de copropiedad. ,n todo acto de disposicin gravamen o embargo de un bien privado se entenderEn incluidos estos bienes $ no podrEn e&ectuarse estos actos en relacin con ellos separadamente del bien de dominio particular al !ue acceden. ParEgra&o 1>. 8e con&ormidad con lo establecido en el inciso 3> del presente artculo el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edi&icio o con/unto en proporcin al coe&iciente de copropiedad respectivo.

A t@%/lo 17. Di)i+ibili"a" "! la =i*ot!%a !' la * o*i!"a" =o i6o'tal. 7os acreedores "ipotecarios !uedan autorizados para dividir las
"ipotecas constituidas en su &avor sobre edi&icios o con/untos sometidos al r.gimen de la presente le$ entre las di&erentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas. @na vez inscrita la divisin de la "ipoteca en la 1&icina de *egistro de :nstrumentos P+blicos los propietarios de la respectiva unidad privada serEn responsables e2clusivamente de las obligaciones in"erentes a los respectivos gravEmenes.

,a >g a$o.

Cuando e2istiere un gravamen "ipotecario sobre el inmueble de

ma$or e2tensin !ue se someti al r.gimen de propiedad "orizontal

propietario inicial en el momento de ena/enar unidades privadas pago de contado dentro del mismo acto /urdico de trans&erencia de dominio "!b! > * !+!'ta *a a +/ * oto%oli6a%i&'- %! ti$i%a%i&' "! la a%!*ta%i&' "!l a% !!"o - "!l l!)a'ta#i!'to * o*o %io'al "!l g a)a#!' "! #a?o !8t!'+i&' A/! a$!%t! a la /'i"a" * i)a"a ob7!to "!l a%to. El 'ota io 'o *o" > a/to i6a !l oto ga#i!'to "! !+ta !+% it/ a a't! la $alta "!l "o%/#!'to aA/@ #!'%io'a"o.
RECORDAR 12E ,RO,IETARIO INICIAL- SE:EN EL ARTFC2LO (C DE LA LEY 675 ES EL =itular del derec"o de dominio sobre un inmueble determinado !ue por medio de mani&estacin de voluntad contenida en escritura p+blica lo somete al r.gimen de propiedad "orizontal. ;rtculo 1-. 1J7:?;C:1N,( 8, 71( P*1P:,=;*:1( *,(P,C=1 8, 71( J:,N,( 8, 810:N:1 P;*=:C@7;* 1 P*:C;81. ,n relacin con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligacionesI 1. @sarlos de acuerdo con su naturaleza $ destinacin en la &orma prevista en el reglamento de propiedad "orizontal absteni.ndose de e/ecutar acto alguno !ue comprometa la seguridad o solidez del edi&icio o con/unto producir ruidos molestias $ actos !ue perturben la tran!uilidad de los demEs propietarios u ocupantes o a&ecten la salud p+blica. ,n caso de uso comercial o mi2to el propietario o sus causa"abientes a cual!uier ttulo solo podrEn "acer servir la unidad privada a los &ines u ob/etos convenidos

el con

en el reglamento de propiedad "orizontal salvo autorizacin de la asamblea. ,n el reglamento de copropiedad se establecerE la procedencia re!uisitos $ trEmite aplicable al e&ecto. 3. ,/ecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado cu$a omisin pueda ocasionar per/uicios al edi&icio o con/unto o a los bienes !ue lo integran resarciendo los daos !ue ocasione por su descuido o el de las personas por las !ue deba responder.

5. ,l propietario del +ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorizacin de la asamblea previo cumplimiento de las normas urbansticas vigentes. ;l propietario del piso ba/o le estE pro"ibido adelantar obras !ue per/udi!uen la solidez de la construccin tales como e2cavaciones stanos $ demEs sin la autorizacin de la asamblea previo cumplimiento de las normas urbansticas vigentes.
4. 7as demEs previstas en esta le$ $ en el reglamento de propiedad "orizontal. C;P:=@71 C: D! lo+ bi!'!+ %o#/'!+ A t@%/lo 1M. ;lcance $ naturaleza. 7os bienes los elementos $ zonas de un edi&icio o con/unto !ue permiten o &acilitan la e2istencia estabilidad &uncionamiento conservacin seguridad uso o goce de los bienes de dominio particular pertenecen en com+n $ pro indiviso a los propietarios de tales bienes privados son indivisibles $ mientras conserven su carEcter de bienes comunes son inalienables e inembargables en &orma separada de los bienes privados no siendo ob/eto de impuesto alguno en &orma separada de a!uellos. ParEgra&o 3>. (in per/uicio de la disposicin seg+n la cual los bienes comunes son ina/enables en &orma separada de los bienes de propiedad privada o particular los reglamentos de propiedad "orizontal de los edi&icios o con/untos podrEn autorizar la e2plotacin econmica de bienes comunes siempre $ cuando esta autorizacin no se e2tienda a la realizacin de negocios /urdicos !ue den lugar a la trans&erencia del derec"o de dominio de los mismos. 7a e2plotacin autorizada se ubicarE de tal &orma !ue no impida la circulacin por las zonas comunes no a&ecte la estructura de la edi&icacin ni contravenga disposiciones urbansticas ni ambientales. 7as contraprestaciones econmicas as obtenidas serEn para el bene&icio com+n de la copropiedad $ se destinarEn al pago de e2pensas comunes del edi&icio o con/unto o a los gastos de inversin seg+n lo decida la asamblea general.

;rtculo 30. 8esa&ectacin de bienes comunes no esenciales.

Previa autorizacin de las autoridades municipales o distritales competentes de con&ormidad con las normas urbansticas vigentes la asamblea general con el voto &avorable de un n+mero plural de propietarios de bienes de dominio privado !ue representen el setenta por ciento B)0PD de los coe&icientes de copropiedad de un con/unto o edi&icio podrE desa&ectar la calidad de bienes

comunes no esenciales los cuales pasarEn a ser del

dominio particular de la persona /urdica !ue surge

como e&ecto de la constitucin al r.gimen de propiedad "orizontal.

,n todo caso la desa&ectacin de par!ueaderos de visitantes o de usuarios estarE condicionada a la reposicin de igual o ma$or n+mero de estacionamientos con la misma destinacin previo cumplimiento de las normas urbansticas aplicables en el municipio o distrito del !ue se trate. (e reputan bienes comunes esenciales I .A ,l terreno sobre o ba/o el cual e2istan construcciones o instalaciones de servicios p+blicos bEsicos. .A 7os cimientos .A la estructura .Alas circulaciones indispensables para aprovec"amiento de bienes privados .A las instalaciones generales de servicios p+blicos .A las &ac"adas $ los tec"os o losas !ue sirven de cubiertas a cual!uier nivel.

,s importante tener total claridad en el signi&icado de los bienes comunes esenciales para di&erenciarlos de los bienes comunes NO esenciales, !ue son a!uellos !ue no son imprescindibles para usar gozar $ dis&rutar los bienes privados o de dominio particular. Procedimiento para la desa&ectacin de bienes comunes. 7a desa&ectacin de bienes comunes no esenciales implicarE una re&orma al reglamento de propiedad "orizontal !ue se
A t@%/lo 21. realizarE por medio de escritura p+blica con la cual se protocolizarE el acta de autorizacin de la asamblea general de propietarios $ las aprobaciones !ue "a$an sido indispensables obtener de con&ormidad con el artculo precedente .

@na vez otorgada esta escritura se registrarE en la 1&icina de *egistro de :nstrumentos P+blicos la cual abrirE el &olio de matrcula inmobiliaria correspondiente. ,s la e2cepcin del artculo 61 del 8ecreto 1360 de 19)0.
#@, 8:(P1N,I %;l constituirse una propiedad por pisos o departamentos o propiedad "orizontal se mantendrEn el registro catastral $ el &olio de matrcula correspondiente al edi&icio en general con las debidas anotaciones para lo relativo a los bienes de uso com+nG $ para cada unidad particular de dominio pleno se abrirEn sendos registros catastrales $ &olios de matrcula independiente relacionados con el registro $ el &olio generales tanto para sealar su procedencia como para indicar la cuota !ue a cada propietario individual corresponde en los bienes comunes. =anto en el registro catastral $ en el &olio de matrcula generales como en los registros $ &olios individuales se sentarEn recprocas notas de re&erencia.' 8e lo anterior se in&iere !ue cuando se surte esta clase de actos el predio de ma$or e2tensin desaparece de la vida /urdica para dar origen a las unidades

inmobiliarias !ue con&orman la propiedad "orizontal $ tan solo tiene vigencia para la identi&icacin de los bienes comunes

(e pueden vender dividir arrendar "ipotecar.

7os bienes comunes N1 ,(,NC:;7,( son susceptibles de ser desa&ectados. 8esa&ectar es pasar de bien com+n a bien privado. Privado de !ui.nN Privado o propiedad de la Persona Murdica constituida por todos los copropietarios. @na vez !ue es bien privado se pueden realizar sobre ese bien operaciones comerciales como vender arrendar "ipotecar dar en anticresis etc. B(in desa&ectar la le$ permite algunas de ellas A7 4)6S3000 art. 19 parEgra&o 3DA ,sto es importante por!ue mientras un bien tenga o mantenga su calidad de bien com+n B en oposicin a calidad de bien privado as sea privado de la persona /urdicaD no se puede vender pues la le$ lo pro"be B no permite negocios /urdicos !ue den lugar a la trans&erencia del derec"o de dominio de los bienes comunes. ,l caso o problema comunal con&licto clEsico es el de patios interiores !ue son propiedad com+n N1 ,(,NC:;7 $ !ue por estar inmediatos a alg+n apartamento los dueos de .ste lo usan como e2tensin de su apartamento Bsu bien privadoD no es el +nico caso los /ardines son otro. ,stas circunstancias dan lugar a Ecidos con&lictos. ,ntonces una de las soluciones es desa&ectar el patio o el /ardin $ una vez !ue sea propiedad privada de la Persona Murdica esta en ;samblea ?eneral Presencial con un )0P de acuerdo de coe&icientes se lo venda al apartamento interesado. (urgen entonces dos cambios de coe&icientes involucradosI al pasar a propiedad privada de la Persona Murdica "a$ !ue a/ustar todos los coe&icientes de todas las propiedades privadas Binclu$e gara/es con matrculas propiasD. ,n primer t.rmino I la Persona Murdica B!ue son todos los copropietarios $ !ue tiene su Presupuesto ;nual de ?astosD entra a asumir por participacin su &raccin de los gastos o e2pensas comunes. (i la cosa llega slo "asta a!u no parece e2istir muc"a razn para la desa&ectacin. Pero (i "a$ un segundo t.rminoI la venta BcompraAventaD al apartamento interesado a" si la desa&ectacin es /usti&icable e indispensable $ se produce un cambio de coe&iciente !ue incrementa slo a este apartamento !ue a"ora debe asumir una /usta ma$or proporcin de las e2pensas comunes pues aumenta su Erea privada al tiempo !ue todos los demEs coe&icientes vuelven a valores /ustos probablemente un po!uito menores !ue los iniciales de cada uno. Cuando el constructor del ,di&icio o Con/unto termina las obras determina el Erea de las zonas privadas al igual !ue determina cuales

son las zonas comunes $ las comunes de uso e2clusivo. Pero con el tiempo es mu$ com+n !ue algunos balcones

patios internos /ardines !ue son zonas Comunes de uso e2clusivo o incluso de simple uso com+n alg+n propietario !uiera e2tender una pared un tec"o un planc"n etc. Previa autorizacin de la ;samblea de PropietariosD situacin !ue automEticamente cambia su naturaleza para convertirse en una zona privada !ue incrementara el Erea privada del inmueble del propietario. 7o anterior modi&ica automEticamente el Coe&iciente de Copropiedad :nicial por lo !ue el propietario tendrE una ma$or Erea privada lo !ue implica una re&orma al reglamento de propiedad "orizontal. .

IM,ORTANTE VER CONCE,TO DEL DE,ARTAMENTO EST2DIOS B2RIDICOS ,RESIDENCIA NACIONAL CAMACOL

DE

CA,IT2LO VIII D! la %o't ib/%i&' a la+ !8*!'+a+ %o#/'!+ ;rtculo 39. Participacin en las e2pensas comunes necesarias. 7os propietarios de los bienes privados de un edi&icio o con/unto estarEn obligados a contribuir al pago de las e2pensas necesarias causadas por la administracin $ la prestacin de servicios comunes esenciales para la e2istencia seguridad $ conservacin de los bienes comunes de acuerdo con el reglamento de propiedad "orizontal. Para e&ecto de las e2pensas comunes ordinarias e2istirE solidaridad en su pago entre el propietario $ el tenedor a cual!uier ttulo de bienes de dominio privado. :gualmente e2istirE solidaridad en su pago entre el propietario anterior $ el nuevo propietario del respectivo bien privado respecto de las e2pensas comunes no pagadas por el primero al momento de llevarse a cabo la trans&erencia del derec"o de dominio. ,n la escritura de trans&erencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad "orizontal el notario e2igirE paz $ salvo de las contribuciones a las e2pensas comunes e2pedido por el *epresentante 7egal de la copropiedad. ,n caso de no contarse con el paz $ salvo se de/arE constancia en la escritura de tal circunstancia de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad $ de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas !ue e2istan con la copropiedad. ;rtculo 50. :ncumplimiento en el pago de e2pensas. ,l retardo en el cumplimiento del pago de e2pensas causarE intereses de mora e!uivalentes a una $ media veces el inter.s bancario corriente certi&icado por la (uperintendencia Jancaria sin per/uicio de !ue la asamblea general con !urum !ue seale el reglamento de propiedad "orizontal establezca un inter.s in&erior. 0ientras subsista este incumplimiento tal situacin podrE publicarse en el edi&icio o con/unto. ,l acta de la asamblea incluirE los propietarios !ue se encuentren en mora. ParEgra&o. 7a publicacin re&erida en el presente artculo solo podrE "acerse en lugares donde no e2ista trEnsito constante de visitantes garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

CA,IT2LO I<

D! la * o*i!"a" =o i6o'tal %o#o *! +o'a 7/ @"i%a

A t@%/lo (2. 1b/eto de la persona /urdica. 7a propiedad "orizontal una vez constituida legalmente da origen a una persona /urdica con&ormada por los propietarios de los bienes de dominio particular. (u ob/eto serE administrar correcta $ e&icazmente los bienes $ servicios comunes mane/ar los asuntos de

inter.s com+n de los propietarios de bienes privados $ cumplir $ "acer cumplir la le$ $ el reglamento de propiedad "orizontal. ;rtculo 55. Naturaleza $ caractersticas. 7a persona /urdica originada en la constitucin de la propiedad "orizontal es de naturaleza civil sin Enimo de lucro. (u denominacin corresponderE a la del edi&icio o con/unto $ su domicilio serE el municipio o distrito donde este se localiza $ tendrE la calidad de no contribu$ente de impuestos nacionales ;rtculo 54. *ecursos patrimoniales. 7os recursos patrimoniales de la persona /urdica estarEn con&ormados por los ingresos provenientes de las e2pensas comunes ordinarias $ e2traordinarias multas intereses &ondo de imprevistos $ demEs bienes e ingresos !ue ad!uiera o reciba a cual!uier ttulo para el cumplimiento de su ob/eto. ;rtculo 56. 9ondo de imprevistos. 7a persona /urdica constituirE un &ondo para atender obligaciones o e2pensas imprevistas el cual se &ormarE e incrementarE con un porcenta/e de recargo no in&erior al uno por ciento B1 PD sobre el presupuesto anual de gastos comunes $ con los demEs ingresos !ue la asamblea general considere pertinentes. ,l administrador podrE disponer de tales recursos previa aprobacin de la asamblea general en su caso $ de con&ormidad con lo establecido en el reglamento de propiedad "orizontal. ;rtculo 54. Trganos de direccin $ administracin. 7a direccin $ administracin de la persona /urdica corresponde a la asamblea general de propietarios al conse/o de administracin si lo "ubiere $ al administrador de edi&icio o con/unto. CA,IT2LO < D! la A+a#bl!a :!'! al ;rtculo 5). :ntegracin $ alcance de sus decisiones. 7a asamblea general la constituirEn los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados reunidos con el !urum $ las condiciones previstas en esta le$ $ en el reglamento de propiedad "orizontal. 7as decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales $ reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios inclusive para los ausentes o disidentes para el administrador $ demEs rganos $ en lo pertinente para los usuarios $ ocupantes del edi&icio o con/unto. ;rtculo 5-. Naturaleza $ &unciones. 7a asamblea general de propietarios es el rgano de direccin de la persona /urdica !ue surge por mandato de esta le$ $ tendrE como &unciones bEsicas las siguientesI 1. Nombrar $ remover libremente al administrador $ a su suplente cuando &uere el caso para perodos determinados $ &i/arle su remuneracin. 3. ;probar o improbar los estados &inancieros $ el presupuesto anual de ingresos $ gastos !ue deberEn someter a su consideracin el Conse/o ;dministrativo $ el ;dministrador. 5. Nombrar $ remover libremente a los miembros del comit. de convivencia para perodos de un ao en los edi&icios o con/untos de uso residencial. 4. ;probar el presupuesto anual del edi&icio o con/unto $ las cuotas para atender las e2pensas ordinarias o e2traordinarias as como incrementar el &ondo de imprevistos cuando &uere el caso.

6. ,legir $ remover los miembros del conse/o de administracin $ cuando e2ista al *evisor 9iscal $ su suplente para los perodos establecidos en el reglamento de propiedad "orizontal !ue en su de&ecto serE de un ao. 4. ;probar las re&ormas al reglamento de propiedad "orizontal.

,n la escritura de re&orma se debe protocolizar el acta de la asamblea la modi&icacin de la licencia de construccin o el documento !ue "aga sus veces $ los planos aprobados por la autoridad competente !ue muestren la localizacin linderos nomenclatura $ Erea de cada una de las unidades
). 8ecidir la desa&ectacin de bienes comunes no esenciales $ autorizar su venta o divisin cuando &uere el caso $ decidir en caso de duda sobre el carEcter esencial o no de un bien com+n. -. 8ecidir la reconstruccin del edi&icio o con/unto de con&ormidad con lo previsto en la presente le$. 9. 8ecidir salvo en el caso !ue corresponda al conse/o de administracin sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta le$ $ en el reglamento de propiedad "orizontal con observancia del debido proceso $ del derec"o de de&ensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad "orizontal. 10.;probar la disolucin $ li!uidacin de la persona Murdica. 11. 1torgar autorizacin al administrador para realizar cual!uier erogacin con cargo al 9ondo de :mprevistos de !ue trata la presente le$. 13. 7as demEs &unciones &i/adas en esta le$ en los decretos reglamentarios de la misma $ en el reglamento de propiedad "orizontal. ParEgra&o. 7a asamblea general podrE delegar en el Conse/o de ;dministracin cuando e2ista las &unciones indicadas en el numeral 5 del presente artculo. ;rtculo 59. *euniones. 7a ;samblea ?eneral se reunirE ordinariamente por lo menos una vez al ao en la &ec"a sealada en el reglamento de propiedad "orizontal $ en silencio de este dentro de los tres B5D meses siguientes al vencimiento de cada perodo presupuestalG con el &in de e2aminar la situacin general de la persona /urdica e&ectuar los nombramientos cu$a eleccin le corresponda considerar $ aprobar las cuentas del +ltimo e/ercicio $ presupuesto para el siguiente ao. 7a convocatoria la e&ectuarE el administrador con una antelacin no in&erior a !uince B16D das calendario. (e reunirE en &orma e2traordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edi&icio o con/unto as lo ameriten por convocatoria del administrador del conse/o de administracin del *evisor 9iscal o de un n+mero plural de propietarios de bienes privados !ue representen por lo menos la !uinta parte de los coe&icientes de copropiedad. ParEgra&o 1>. =oda convocatoria se "arE mediante comunicacin enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edi&icio o con/unto a la +ltima direccin registrada por los mismos. =ratEndose de asamblea e2traordinaria reuniones no pres.nciales $ de decisiones por comunicacin escrita en el aviso se insertarE el orden del da $ en la misma no se podrEn tomar decisiones sobre temas no previstos en este. ParEgra&o 3>. 7a convocatoria contendrE una relacin de los propietarios !ue adeuden contribuciones a las e2pensas comunes.

;rtculo 40. *euniones por derec"o propio. (i no &uere convocada la asamblea se reunirE en &orma ordinaria por derec"o propio el primer da "Ebil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada perodo presupuestal en el lugar $ "ora !ue se indi!ue en el reglamento o en su de&ecto en las instalaciones del edi&icio o con/unto a las oc"o pasado meridiano B-I00 p.m.D. ;rtculo 41. *euniones de segunda convocatoria. (i convocada la asamblea general de propietarios no puede sesionar por &alta de !urum se convocarE a una nueva reunin !ue se realizarE el tercer da "Ebil siguiente al de la convocatoria inicial a las oc"o pasado meridiano B-I00 p.m.D sin per/uicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad "orizontal la cual sesionarE $ decidirE vElidamente con un n+mero plural de propietarios cual!uiera !ue sea el porcenta/e de coe&icientes representados. ,n todo caso en la convocatoria prevista en el artculo anterior deberE de/arse constancia de lo establecido en el presente artculo. ;rtculo 45. 8ecisiones por comunicacin escrita. (erEn vElidas las decisiones de la asamblea general cuando convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas los deliberantes sus representantes o delegados debidamente acreditados e2presen el sentido de su voto &rente a una o varias decisiones concretas sealando de manera e2presa el nombre del copropietario !ue emite la comunicacin el contenido de la misma $ la &ec"a $ "ora en !ue se "ace. 7as actas deberEn asentarse en el libro respectivo suscribirse por el representante legal $ comunicarse a los propietarios dentro de los diez B10D das siguientes a a!uel en !ue se conclu$ el acuerdo. ;rtculo 46. #urum $ ma$oras. Con e2cepcin de los casos en !ue la le$ o el reglamento de propiedad "orizontal e2i/an un !urum o ma$ora superior $ de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artculo 41 la asamblea general sesionarE con un n+mero plural de propietarios de unidades privadas !ue representen por lo menos mEs de la mitad de los coe&icientes de propiedad $ tomarE decisiones con el voto &avorable de la mitad mEs uno de los coe&icientes de propiedad $ tomarE decisiones con el voto &avorable de la mitad mEs uno de los coe&icientes de propiedad representados en la respectiva sesin. Para ninguna decisin salvo la relativa a la e2tincin de la propiedad "orizontal se podrE e2igir una ma$ora superior al setenta por ciento B)0PD de los coe&icientes !ue integran el edi&icio o con/unto. 7as ma$oras superiores previstas en los reglamentos se entenderEn por no escritas $ se asumirE !ue la decisin correspondiente se podrE tomar con el voto &avorable de la ma$ora cali&icada a!u indicada. 7as decisiones !ue se adopten en contravencin a lo prescrito en este artculo serEn absolutamente nulas. ;rtculo 44. 8ecisiones !ue e2igen ma$ora cali&icada. Como e2cepcin a la norma general las siguientes decisiones re!uerirEn ma$ora cali&icada del setenta por ciento B)0PD de los coe&icientes de copropiedad !ue integran el edi&icio o con/untoI 1. Cambios !ue a&ecten la destinacin de los bienes comunes o impli!uen una sensible disminucin en uso $ goce. 3. :mposicin de e2pensas e2traordinarias cu$a cuanta total durante la vigencia presupuestal supere cuatro B4D veces el valor de las e2pensas necesarias mensuales. 5. ;probacin de e2pensas comunes di&erentes de las necesarias.

4. ;signacin de un bien com+n al uso $ goce e2clusivo de un determinado bien privado cuando as lo "a$a solicitado un copropietario.

6. *e&orma a los estatutos $ reglamento. 018:9:C;C:1N 8, 7; 7:C,NC:; 8, C1N(=*@CC:1N C@;N81 (, (@P*:0,N @N:8;8,( :N01J:7:;*:;(
4. 8esa&ectacin de un bien com+n no esencial. ). *econstruccin del edi&icio o con/unto destruido en proporcin !ue represente por lo menos el setenta $ cinco por ciento B)6PD. -. Cambio de destinacin gen.rica de los bienes de dominio particular siempre $ cuando se a/uste a la normatividad urbanstica vigente. 9. ;d!uisicin de inmuebles para el edi&icio o con/unto. 10. 7i!uidacin $ disolucin.

;rtculo 4). ;ctas. 7as decisiones de la asamblea se "arEn constar en actas &irmadas por el presidente $ el secretario de la misma en las cuales deberE indicarse si es ordinaria o e2traordinaria ademEs la &orma de la convocatoria orden del da nombre $ calidad de los asistentes su unidad privada $ su respectivo coe&iciente $ los votos emitidos en cada caso. ;rtculo 4-. Procedimiento e/ecutivo. ,n los procesos e/ecutivos entablados por el representante legal de la persona /urdica a !ue se re&iere esta le$ para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de e2pensas ordinarias $ e2traordinarias con sus correspondientes intereses slo podrEn e2igirse por el Muez competente como ane2os a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado el certi&icado sobre e2istencia $ representacin de la persona /urdica demandante $ demandada en caso de !ue el deudor ostente esta calidad el ttulo e/ecutivo contentivo de la obligacin !ue serE solamente el certi&icado e2pedido por el administrador sin ning+n re!uisito ni procedimiento adicional $ copia del certi&icado de intereses e2pedido por la (uperintendencia Jancaria o por el organismo !ue "aga sus veces o de la parte pertinente del reglamento !ue autorice un inter.s in&erior. 7a accin e/ecutiva a !ue se re&iere este artculo no estarE supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solucin de con&lictos previstos en la presente le$. N1 C1NC:7:;C:1N CA,IT2LO <I D!l a"#i'i+t a"o "!l !"i$i%io o %o'7/'to ;rtculo 60. Naturaleza del administrador. 7a representacin legal de la persona /urdica $ la administracin del edi&icio o con/unto corresponderEn a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edi&icios o con/untos salvo en a!uellos casos en los !ue e2ista el conse/o de administracin donde serE elegido por dic"o rgano para el perodo !ue se prevea en el reglamento de copropiedad. 7os actos $ contratos !ue celebre en e/ercicio de sus &unciones se radican en la cabeza de la persona /urdica siempre $ cuando se a/usten a las normas legales $ reglamentarias.

7os administradores responderEn por los per/uicios !ue por dolo culpa leve o grave ocasionen a la persona /urdica a los propietarios o a terceros. (e presumirE la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o e2tralimitacin de sus &unciones violacin de la le$ o del reglamento de propiedad "orizontal.

;rtculo 61. 9unciones del administrador. 7a administracin inmediata del edi&icio o con/unto estarE a cargo del administrador !uien tiene &acultades de e/ecucin conservacin representacin $ recaudo. (us &unciones bEsicas son las siguientesI 1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o e2traordinarias $ someter a su aprobacin el inventario $ balance general de las cuentas del e/ercicio anterior $ un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo e/ercicio anual inclu$endo las primas de seguros. 3. 7levar directamente o ba/o su dependencia $ responsabilidad los libros de actas de la asamblea $ de registro de propietarios $ residentes $ atender la correspondencia relativa al edi&icio o con/unto. 5. Poner en conocimiento de los propietarios $ residentes del edi&icio o con/unto las actas de la asamblea general $ del conse/o de administracin si lo "ubiere. 4. Preparar $ someter a consideracin del Conse/o de ;dministracin las cuentas anuales el in&orme para la ;samblea ?eneral anual de propietarios el presupuesto de ingresos $ egresos para cada vigencia el balance general de las cuentas del e/ercicio anterior los balances de prueba $ su respectiva e/ecucin presupuestal. 6. 7levar ba/o su dependencia $ responsabilidad la contabilidad del edi&icio o con/unto. 4. ;dministrar con diligencia $ cuidado los bienes de dominio de la persona /urdica !ue surgen como consecuencia de la desa&ectacin de bienes comunes no esenciales $ destinarlos a los &ines autorizados por la asamblea general en el acto de desa&ectacin de con&ormidad con el reglamento de propiedad "orizontal. ). Cuidar $ vigilar los bienes comunes $ e/ecutar los actos de administracin conservacin $ disposicin de los mismos de con&ormidad con las &acultades $ restricciones &i/adas en el reglamento de propiedad "orizontal. -. Cobrar $ recaudar directamente o a trav.s de apoderados cuotas ordinarias $ e2traordinarias multas $ en general cual!uier obligacin de carEcter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edi&icio o con/unto iniciando oportunamente el cobro /udicial de las mismas sin necesidad de autorizacin alguna.

9. ,levar a escritura p+blica $ registrar las re&ormas al reglamento de propiedad "orizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la e2istencia $ representacin legal de la persona /urdica.
10. *epresentar /udicial $ e2tra/udicialmente a la persona /urdica $ conceder poderes especiales para tales &ines cuando la necesidad lo e2i/a. 11. Noti&icar a los propietarios de bienes privados por los medios !ue seale el respectivo reglamento de propiedad "orizontal las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el conse/o de administracin seg+n el caso por incumplimiento de obligaciones.

13. Hacer e&ectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta le$ en el reglamento de propiedad "orizontal $ en cual!uier reglamento interno !ue "a$an sido impuestas por la asamblea general o el Conse/o de ;dministracin seg+n el caso una vez se encuentren e/ecutoriadas. 15. ,2pedir el paz $ salvo de cuentas con la administracin del edi&icio o con/unto cada vez !ue se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14. 7as demEs &unciones previstas en la presente le$ en el reglamento de propiedad "orizontal as como las !ue de&ina la asamblea general de propietarios. ParEgra&o. Cuando el administrador sea persona /urdica su representante legal actuarE en representacin del edi&icio o con/unto. CA,IT2LO <II D!l Co'+!7o "! A"#i'i+t a%i&' ;rtculo 65. 1bligatoriedad. 7os edi&icios o con/untos de uso comercial o mi2to integrados por mEs de treinta B50D bienes privados e2clu$endo par!ueaderos o depsitos tendrEn un conse/o de administracin integrado por un n+mero impar de tres B5D o mEs propietarios de las unidades privadas respectivas o sus delegados. Para edi&icios o con/untos de uso residencial integrados por mEs de treinta B50D bienes privados e2clu$endo par!ueaderos o depsitos serE potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad "orizontal. ;rtculo 64. #urum $ ma$oras. ,l conse/o de administracin deliberarE $ decidirE vElidamente con la presencia $ votos de la ma$ora de sus miembros salvo !ue el reglamento de propiedad "orizontal estipule un !urum superior con independencia de los coe&icientes de copropiedad. ;rtculo 66. 9unciones. ;l conse/o de administracin le corresponderE tomar las determinaciones necesarias en orden a !ue la persona /urdica cumpla sus &ines de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad "orizontal. CA,IT2LO <III D!l R!)i+o 0i+%al "!l !"i$i%io o %o'7/'to ;rtculo 64. 1bligatoriedad. 7os con/untos de uso comercial o mi2to estarEn obligados a contar con *evisor 9iscal contador p+blico titulado con matrcula pro&esional vigente e inscrito a la Munta Central de Contadores elegido por la asamblea general de propietarios. ,l *evisor 9iscal no podrE ser propietario o tenedor de bienes privados en el edi&icio o con/unto respecto del cual cumple sus &unciones ni tener parentesco "asta el cuarto grado de consanguinidad segundo de a&inidad o primero civil ni vnculos comerciales o cual!uier otra circunstancia !ue pueda restarle independencia u ob/etividad a sus conceptos o actuaciones con el administrador $So los miembros del conse/o de administracin cuando e2ista. 7os edi&icios o con/untos de uso residencial podrEn contar con *evisor 9iscal si as lo decide la asamblea general de propietarios. ,n este caso el *evisor 9iscal podrE ser propietario o tenedor de bienes privados en el edi&icio o con/unto. ;rtculo 6). 9unciones. ;l *evisor 9iscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona /urdica le corresponde e/ercer las &unciones

previstas en la 7e$ 45 de 1990 o en las disposiciones !ue la modi&i!uen adicionen o complementen as como las previstas en la presente le$. TIT2LO II DE LA SOL2CIIN DE CON0LICTOS- DEL ,ROCEDIMIENTO ,ARA LAS SANCIONES- DE LOS REC2RSOS Y DE LAS SANCIONES CA,IT2LO I D! la +ol/%i&' "! %o'$li%to+ ;rtculo 6-. (olucin de con&lictos. Para la solucin de los con&lictos !ue se presenten entre los propietarios o tenedores del edi&icio o con/unto o entre ellos $ el administrador el conse/o de administracin o cual!uier otro rgano de direccin o control de la persona /urdica en razn de la aplicacin o interpretacin de esta le$ $ del reglamento de propiedad "orizontal sin per/uicio de la competencia propia de las autoridades /urisdiccionales se podrE acudir aI 1. Comit. de Convivencia. Cuando se presente una controversia !ue pueda surgir con ocasin de la vida en edi&icios de uso residencial su solucin se podrE intentar mediante la intervencin de un comit. de convivencia elegido de con&ormidad con lo indicado en la presente le$ el cual intentarE presentar &rmulas de arreglo orientadas a dirimir las controversias $ a &ortalecer las relaciones de vecindad. 7as consideraciones de este comit. se consignarEn en un acta suscrita por las partes $ por los miembros del comit. $ la participacin en .l serE ad "onorem. 3. 0ecanismos alternos de solucin de con&lictos. 7as partes podrEn acudir para la solucin de con&lictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en las normas legales !ue regulan la materia. ParEgra&o 1>. 7os miembros de los comit.s de con vivencia serEn elegidos por la asamblea general de copropietarios para un perodo de un B1D ao $ estarE integrado por un n+mero impar de tres B5D o mEs personas. ParEgra&o 3>. ,l comit. consagrado en el presente artculo en ning+n caso podrE imponer sanciones. ParEgra&o 5>. Cuando se acuda a la autoridad /urisdiccional para resolver los con&lictos re&eridos en el presente artculo se darE el trEmite previsto en el Captulo :: del =tulo QQ::: del Cdigo de Procedimiento Civil o en las disposiciones !ue lo modi&i!uen adicionen o complementen. CA,IT2LO II D! la+ +a'%io'!+ *o i'%/#*li#i!'to "! obliga%io'!+ 'o *!%/'ia ia+ ;rtculo 69. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. ,l incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias !ue tengan su consagracin en la le$ o en el reglamento de propiedad "orizontal por parte de los propietarios tenedores o terceros por los !ue estos deban responder en los t.rminos de la le$ darE lugar previo re!uerimiento escrito con indicacin del plazo para !ue se a/uste a las normas !ue rigen la propiedad "orizontal si a ello "ubiere lugar a la imposicin de las siguientes sancionesI 1. Publicacin en lugares de amplia circulacin de la edi&icacin o con/unto de la lista de los in&ractores con indicacin e2presa del "ec"o o acto !ue origina la sancin. 3. :mposicin de multas sucesivas mientras persista el incumplimiento !ue no podrEn ser superiores cada una a dos B3D veces el valor de las e2pensas necesarias mensuales a cargo del in&ractor a la &ec"a de su imposicin !ue en

todo caso sumadas no podrEn e2ceder de diez B10D veces las e2pensas necesarias mensuales a cargo del in&ractor. 5. *estriccin al uso $ goce de bienes de uso com+n no esenciales como salones comunales $ zonas de recreacin $ deporte. ParEgra&o. ,n ning+n caso se podrE restringir el uso de bienes comunes esenciales o de a!uellos destinados a su uso e2clusivo. ;rtculo 40. 7as sanciones previstas en el artculo anterior serEn impuestas por la asamblea general o por el conse/o de administracin cuando se "a$a creado $ en el reglamento de propiedad "orizontal se le "a$a atribuido esta &acultad. Para su imposicin se respetarEn los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad "orizontal consultando el debido proceso el derec"o de de&ensa $ contradiccin e impugnacin. :gualmente deberE valorarse la intencionalidad del acto la imprudencia o negligencia as como las circunstancias atenuantes $ se atenderEn criterios de proporcionalidad $ graduacin de las sanciones de acuerdo con la gravedad de la in&raccin el dao causado $ la reincidencia. ;rtculo 41. ,/ecucin de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. ,l administrador serE el responsable de "acer e&ectivas las sanciones impuestas aun acudiendo a la autoridad policial competente si &uere el caso. Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1> del artculo 1- de la presente le$ la polica $ demEs autoridades competentes deberEn acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de cual!uiera de los copropietarios. ;rtculo 43. :mpugnacin de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. ,l propietario de bien privado sancionado podrE impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. 7a impugnacin slo podrE intentarse dentro del mes siguiente a la &ec"a de la comunicacin de la respectiva sancin. (erE aplicable para e&ectos del presente artculo el procedimiento consagrado en el artculo 194 del Cdigo de Comercio o en las normas !ue lo modi&i!uen adicionen o complementen. TIT2LO III 2NIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS CA,IT2LO I D!$i'i%i&' ? 'at/ al!6a 7/ @"i%a ;rtculo 45. @nidades :nmobiliarias Cerradas. 7as @nidades :nmobiliarias Cerradas son con/untos de edi&icios casas $ demEs construcciones integradas ar!uitectnica $ &uncionalmente !ue comparten elementos estructurales $ constructivos Ereas comunes de circulacin recreacin reunin instalaciones t.cnicas zonas verdes $ de dis&rute visualG cu$os propietarios participan proporcionalmente en el pago de e2pensas comunes tales como los servicios p+blicos comunitarios vigilancia mantenimiento $ me/oras. ,l acceso a tales con/untos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento $ controles de ingreso. ;rtculo 44. Constitucin de @nidades :nmobiliarias Cerradas. 7as @nidades :nmobiliarias Cerradas !uedaran sometidas a las disposiciones de esta le$ !ue les sean ntegramente aplicables. 7as @nidades :nmobiliarias Cerradas se constituirEn por los administradores de los inmuebles sometidos al r.gimen de propiedad "orizontal llamados a integrarla $

!ue lo soliciten por lo menos un n+mero no in&erior al oc"enta por ciento B-0PD de los propietarios.

CA,IT2LO II 9 !a+ +o%ial!+ %o#/'!+ ;rtculo 46. Ureas para circulacin. 7as @nidades :nmobiliarias Cerradas dispondrEn de vas de acceso ve"icular $ Ereas de circulacin peatonal para acceder a los inmuebles con la debida iluminacin $ sealizacin. 7as Ereas de circulacin interna $ com+n de los edi&icios deberEn cumplir normas "igi.nicas de aseo $ ventilacin. ;rtculo 44. Ureas de recreacin. =odas las @nidades :nmobiliarias Cerradas dispondrEn proporcionalmente a su tamao $ al uso predominante de Ereas comunes su&icientes para actividades recreativas culturales $ deportivas. =ales e2igencias podrEn disminuirse cuando se garantice de otra manera el derec"o a la prEctica del deporte $ a la recreacin. 7a utilizacin de las Ereas comunes de recreacin se someterE a la reglamentacin interna !ue e2pida la asamblea de copropietarios $ la /unta administradora de la unidad :nmobiliaria Cerrada. ;rtculo 4). Ureas de uso social. 7as @nidades :nmobiliarias Cerradas deben disponer de Ereas espec&icas destinadas al uso social de todos sus moradores $ visitantes como lugares de encuentro $ reunin. (u utilizacin estarE sometida a la reglamentacin de la Munta ;dministradora $ a las decisiones del administrador de la respectiva unidad. ;rtculo 4-. <onas verdes. 7as @nidades :nmobiliarias Cerradas tendrEn Ereas libres engramadas $ arborizadas destinadas al cuidado del medio ambiente al ornato $ a la recreacin.

;rtculo 49. Ureas de servicio. 7as @nidades :nmobiliarias Cerradas tendrEn Ereas adecuadas $ su&icientes para atender los servicios de portera seguridad instalaciones de energa acueducto alcantarillado comunicaciones $ otros servicios. ;rtculo )0. Par!ueaderos. 7as normas municipales de urbanismo $ construccin establecerEn e2igencias mnimas de celdas de par!ueo por cada propiedad para los moradores $ visitantes de las @nidades :nmobiliarias CerradasG as como espacios de maniobra de ve"culos $ los necesarios para las operaciones de cargue $ descargue para el comercio $ la industria. ;rtculo )1. Cerramientos transparentes. 7as @nidades :nmobiliarias Cerradas !ue se autoricen a partir de la presente le$ tendrEn cerramientos en setos vivos o cerramientos transparentes !ue permitan la integracin visual de los espacios libres privados $ edi&icaciones al espacio p+blico ad$acente sin !ue ello impli!ue !ue se prive a la ciudadana de su uso goce $ dis&rute visual en los t.rminos del artculo 4> de la 7e$ 9V de 19-9. TIT2LO IV DIS,OSICIONES 0INALES CA,IT2LO I Di+*o+i%io'!+ $i'al!+

;rtculo -6. Parcelacin. Cuando una parcelacin est. con&ormada por lotes de terreno de dominio particular $ por bienes comunes sus propietarios podrEn someterse a las disposiciones de esta le$ en todo cuanto le sea aplicable en especial a las normas !ue "acen relacin al surgimiento de la persona /urdica la administracin de la parcelacin el carEcter indivisible de los bienes comunes el pago de e2pensas el cElculo de coe&icientes de copropiedad la resolucin de con&lictos $ las sanciones. ;rtculo -). Cigencia $ derogatoria. 7a presente le$ rige a partir de su publicacin $ deroga las 7e$es 1-3 de 194- 14 de 19-6 $ 43- de 199- as como los decretos !ue se "a$an e2pedido para reglamentarlas.