ANTICRESIS Antecedentes histricos Etimolgicamente: la palabra anticresis deviene del griego: anti que significa contra y Chresis que

significa uso. El origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significo un contra uso, y proviene de las voces anti que quiere decir contrario y cresis que quiere decir uso y consista en un pacto de compensacin de frutos por intereses. En otras palabras el deudor entregaba una cosa al acreedor para que este se hiciera pago de los intereses con el valor de los frutos que la cosa originaba. o se usaba la institucin como medio para cancelar la deuda. En la Edad !edia, la anticresis se vio afectada por la prohibicin cannica del cobro de intereses. Como consecuencia de la prohibicin de la usura en la Edad !edia y por contradecir, el principio de la gratitud del mutuo, el "erecho Cannico, condeno la anticresis. Este hecho determino ciertos contratos que disimulaban la institucin, como el de venta con pacto de retroventa en el que el precio corresponda al importe del pr#stamo. $l vencimiento del pla%o y al cumplirse la obligacin, el bien volva al poder del deudor. &a anticresis desarrolla en cuanto desaparece la prohibicin del pr#stamo del inter#s y quedo referida a los bienes inmuebles y la prenda para los bienes muebles. En la edad moderna la anticresis se e'tendi a la compensacin de intereses y frutos pero as mismo, a la amorti%acin del capital. (in embargo, de su aceptacin en el derecho contempor)neo, la anticresis no se ha convertido en un derecho real importante. El perfeccionamiento de la hipoteca, unido a las enormes venta*as que concede, han hecho perder la importancia a la anticresis, que es ahora un contrato poco usado, sobre todo porque la tradicin del inmueble priva de fuente de cr#dito al deudor, con cuanta mayor ra%n si en la anticresis no se admiten garantas sucesivas como en la prenda. &a anticresis deviene en una institucin paralela a la prenda, con la salvedad que su ob*eto son bienes inmuebles y no muebles. En ambos casos el deudor entrega el bien al acreedor en garanta del pago de una obligacin.

DEFINICIONES DE ANTICRESIS +&$ ,-& . /,+E/0 definen a la anticresis como: 12n contrato por el cual el deudor o un tercero pone al acreedor en posesin de

un bien hasta el pago ntegro de su cr#dito, con autori%acin para que cobre los frutos y los impute anualmente, bien a los intereses de lo que se le adeuda y en caso de sobrante, al capital de su cr#dito, sea sobre el capital 3nicamente, si no se le adeudan intereses1. ($&4$0 define que: 1 El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por #l, poni#ndole en posesin de un inmueble, y autori%)ndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses de cr#dito, si son debidos5 y en caso de e'ceder, sobre el capital o sobre el capital solamente si no se deben intereses1. $&6$&$"E7- estima que se trata del: 1"erecho real que puede tener el acreedor de una obligacin principal, sobre un inmueble a*eno, en cuya virtud, para garanti%ar el cumplimiento de aquella y el cobro de los intereses que devengue, est) facultado para poseerlo 8si no se e'cluy9, percibir sus frutos y promover su ena*enacin si es incumplida, y que le sea hecho preferentemente el pago con el +recio1. 2E(0/- C-",:- C,4,& $rt: ;<=;> la consagra como: un derecho real en virtud del cual se entrega un inmueble en garanta de una deuda. Confiriendo al acreedor el derecho de e'plotarlo y percibir sus frutos. &os frutos que rinde el inmueble se aplican necesariamente al pago de la obligacin imput)ndose en primer lugar al pago de los intereses y gastos, y el saldo al capital. Naturaleza Jur dica &a anticresis es un derecho real sobre la cosa a*ena, accesorio en funcin de garanta. (in embargo, se ha discutido el car)cter de derecho real, afirmando que se trata de un derecho personal, por no recaer sobre el inmueble sino sobre los frutos. Caracteres Jur dicos Como principales caracteres *urdicos de la anticresis podemos se?alar los siguientes: Derecho Real: (e trata de un derecho real que siempre nace de la voluntad de las partes e'presada contractualmente. +or tanto, no puede ser constituida por mandato legal o por pacto unilateral. En la medida en que la anticresis concede al acreedor el derecho de usar y

disfrutar de un bien determinado, y tal derecho es oponible a los terceros adquirentes del bien, debemos considerar que se trata de un derecho real. +or otro lado, el hecho de que pueda e*ercerse un derecho de retencin sobre el inmueble que genere un derecho preferente a favor del acreedor hasta que se haya pagado la deuda, es un hecho que resalta el car)cter real de la anticresis. osotros creemos que la garanta, que el deudor otorga a su acreedor, no son solamente los frutos que rinda el inmueble. &a garanta reposa en el inmueble mismo, cuya e'plotacin se autori%a para compensar la renta del bien con los intereses del capital. El que se estable%ca esta facultad del acreedor, no quiere decir, que la garanta reside solamente en los frutos. &a garanta reside en el inmueble mismo, que podr) ser vendido, si es que la obligacin no es cumplida. El destino del instituto es precisamente asegurar el cumplimiento de una obligacin, no solamente con los rendimientos del inmueble, sino con el inmueble mismo. Derecho Accesorio: (e trata un derecho accesorio a una obligacin principal, lo cual es consecuencia de su condicin de derecho de garanta. +or consiguiente, no se concibe su e'istencia de modo autnomo, sin una deuda a ser garanti%ada. (e desprende tambi#n de ello que seguir) la suerte de la obligacin principal, en caso de e'tincin de la misma. En la anticresis, por lo mismo que se trata de la tradicin del inmueble al acreedor, debe necesariamente concurrir una obligacin antes que la garanta. Esta est) destinada a asegurar el cumplimiento de la obligacin. "el mismo modo, una ve% cumplida la obligacin, obliga al acreedor a la devolucin del bien dado en garanta, pues aunque no lo diga e'presamente el cdigo, al hacer aplicables a la anticresis las normas relativas a la prenda, seg3n lo dispone el artculo ;<=@, se aplicar) asimismo el artculo ;<A<, que obliga a quien guarda un bien prendado, a su devolucin una ve% cumplida la obligacin. Derecho Real Indi!isi"le: (e trata de un derecho indivisible, a que al igual que los dem)s derechos reales de garanta, afecta en su integridad al bien gravado. Ello trae consigo que el pago parcial de la deuda no determina que el gravamen se e'tinga en la parte proporcional. +or el contrario, este contin3a sobre la totalidad del bien. Derecho Con!encional: &a anticresis, es solamente convencional. o puede nacer sino de la voluntad de las partes, no nace de la ley o de la decisin *udicial.

Consiguientemente para celebrado deber) tenerse capacidad y quienes obrasen en representacin de menores o incapaces, deber)n hacerlo, previa la autori%acin *udicial pertinente, otorgada solamente por ra%ones de necesidad y utilidad y con audiencia del conse*o de familia, en el caso de los tutores, tal como lo disponen los artculos BBC y BD; del cdigo civil, en cuanto a la patria potestad y a la tutela y el articulo D@A en cuanto a c3ratela. (olo si el acreedor recibi el derecho de retener el bien dado en garanta anticr#tica, por deuda distinta de la que origin la anticresis, podr) e'tenderse la garanta tambi#n para esa obligacin. +ero si no se hubiese pactado no puede proceder ya que el artculo ;<=D del cdigo civil dispone lo contrario. &o que quiere decir, que la anticresis no se presume, nace necesariamente de la voluntad de las partes. Derecho Inmo"iliario: En la medida en que la anticresis solo puede recaer sobre bienes inmuebles, asume el car)cter de un derecho inmobiliario, a diferencia de la prenda, que solo recae sobre bienes muebles. +ero no es suficiente que la garanta consista en una cosa inmueble. Es tambi#n indispensable, que est# en el campo del derecho privado. "e ah que no todos los inmuebles enumerados por el artculo AAD del cdigo civil podr)n ser dados en anticresis. (lo podr)n ser entregados en garanta, los inmuebles que pertene%can al dominio privado, pues los inmuebles del estado no son susceptibles de gravamen. Eminentemente Tem#oral: (e trata de un derecho eminentemente temporal, ya que se e'tinguir) con su reali%acin en caso de incumplimiento, con la cancelacin de la deuda, en cualesquiera circunstancias que determinen la e'tincin de la obligacin principal. $%& Contrato Solemne: (e trata indudablemente de un acto eminentemente formal, pues deber) constar de escritura p3blica, ba*o sancin de nulidad y se encuentra e'presamente prescrita por la ley en el artculo ;<=E. o podr) celebrarse anticresis por documento privado. . si bien es cierto, que las partes podran respetarlo, es tambi#n cierto, que podran impugnarlo si no constase de escritura p3blica. &a inobservancia de esta formalidad acarreara pues, la ine'istencia de la garanta. El contrato de anticresis, celebrado por escritura p3blica, podr) o no ser inscrito en el /egistro de la +ropiedad ,nmueble. El hecho obedece a que en el +er3 el sistema registral es voluntario y no obligatorio. Acto Oneroso (e trata de un acto eminentemente oneroso, puesto que siempre garanti%a el cumplimiento de obligaciones de contenido pecuniario susceptible de serlo. S'JETOS

&a anticresis supone siempre la e'istencia de una obligacin principal a garanti%ar. &as partes intervinientes en esta figura ser)n pues, de un lado el acreedor anticr#tico a cuyo favor se establece la garanta, y de otro lado el constituyente de la anticresis, denominado anticresista. ormalmente este 3ltimo es el deudor principal pero nada impide que pueda tratarse de un tercero. Coincidimos pues plenamente con ",EF +,C$F- . :2,&ECG cuando sostienen que se admite que por un tercero se constituya anticresis para garanti%ar una deuda a*ena, o sea, el inmueble sobre el que recae tal derecho no tiene que ser en todo caso del deudor...1. El Anticresista: $l igual que en el usufructo, la anticresis constituye una desmembracin de la propiedad, por la cual para establecerla es preciso tener respecto al bien la m)'ima capacidad. El anticresista deber) por ello ser propietario del inmueble, go%ar de plena capacidad de e*ercicio y tener la facultad de disponer libremente del bien. ada impide que el anticresista sea representado por otra persona, en concordancia con las normas generales de los artculos ;BD y siguientes del Cdigo Civil. 0rat)ndose de un acto de gravamen, el encargo deber) alisarse de modo e'preso y por escritura p3blica, con arreglo al artculo ;D@ del mismo cuerpo legal. Derechos del deudor anticresista: a% Derecho de #ro#iedad so"re el #redio: Como todo derecho real de garanta, el deudor o el due?o del inmueble dado en garanta, no pierde el derecho de propiedad. +uede disponer del inmueble 8sustituy#ndolo por otro, o gravarlo9 siempre que no se afecten los derechos del acreedor anticresista. (in embargo, es de notar que si bien el deudor propietario puede ena*enar el inmueble, en cambio no puede trasmitir la propiedad a un tercero, porque hall)ndose el acreedor anticresista en posesin del inmueble, no puede hacerle tradicin de #ste al comprador, requisito sin el cual el comprador no tendra acceso al dominio. (i no se paga la obligacin garanti%ada, el acreedor podr) vender el bien dado en garanta. +ero mientras est# vigente la obligacin y ella no es e'igible, puede el deudor o el constituyente, disponer el predio dado en garanta, siempre que lo sustituya con otro, a satisfaccin del acreedor y siempre que la relacin posesoria del acreedor, lo permita. +uede el deudor hipotecarlo, o el constituyente hipoteca el bien dado en anticresis siempre y cuando el valor del bien consienta otro gravamen. Esto ser)n, actos en e*ercicio de las potestades del due?o, porque el deudor no pierde el derecho de propiedad sobre el bien dado en garanta. Es ese el que determina que al cumplirse la obligacin se reclame la restitucin del predio y el que a su ve% autori%a al deudor o al constituyente a oponerse al uso

abusivo del predio. "% Derecho a o#onerse al uso anormal del "ien: Controla el modo como el acreedor administra y e'plota el inmueble. El acreedor anticresista, tiene la obligacin de darle al bien su verdadero destino, sea que este destino apare%ca del contrato o sea presumible de las circunstancias 8$rt. ;@A;, inciso ;H9 y si adem)s no ha de hacer uso imprudente del bien, ni contraro al orden p3blico ni a las buenas costumbres 8$rt. ;@A;, inciso CH9. (i el acreedor anticresista, ha desnaturali%ado el destino del predio y lo ha cambiado sin consentimiento del propietario, o si usa imprudentemente el bien, d)ndole destino contrario a las normas de orden p3blico y a las buenas costumbres, el deudor o el constituyente, podr)n formular oposicin, la que podr) e*ercitarse e'tra*udicialmente, en forma directa al acreedor anticresista, para que corri*a su conducta respecto del bien o *udicialmente, recurriendo ante el *ue% para que imponga que el inmueble sea usado de acuerdo a su destino. +or disposicin del artculo ;<=@ concede derecho al propietario de la prenda a oponerse a su e'plotacin, si ella constituye riesgo para el bien. Esta norma es aplicable a la anticresis. (i el acreedor anticresista abusa del inmueble dado en garanta, podr) el propietario oponerse a ese uso abusivo y pedir que cese. c% Derecho a la restitucin del "ien o a la indemnizacin #or su deterioro: el acreedor anticresista, es responsable por el deterioro del predio o por su desaparicin, a3n que obede%can a incendio, si no prueba que el siniestro se ha producido por causa no imputable a #l. Es igualmente responsable por el deterioro causado por las personas, que haya admitido a la posesin del bien. Esa responsabilidad nace del artculo ;@AI del cdigo civil, aplicable por disposicin del artculo ;<=B. El propietario del bien inmueble entregado en anticresis, tendr) el derecho a que se indemnice su deterioro o que reponga el bien, que se haya destruido totalmente. Esa responsabilidad del acreedor anticresista, ser) directa si proviene de sus actos o de las personas que haya admitido a la posesin del bien pudiendo as este demandar los da?os y per*uicios inherentes a la culpa o negligencia en la administracin y e'plotacin del inmueble. (i el deterioro proviniese de defectos inherente a construccin del propio bien o a causas independientes del acreedor #ste no tendr) responsabilidad frente al propietario consiguientemente, no e'istir) el derecho a la indemni%acin restitucin del bien. d% Derecho a reclamar la restitucin del "ien: Jinalmente, puede e'igir la restitucin del inmueble cuando se e'tingue la obligacin principal, reclamar la restitucin del inmueble dado en garanta. "e este derecho asimismo, emanar) el otro relativo a la sustitucin del inmueble, por otro de la misma especie y calidad o el pago de su valor actual, en caso de destruccin total por culpa del acreedor. e. Derecho de ins#eccionar el "ien: Este no es un derecho que pueda e*ercitarse en cualquier momento ."eben concurrir necesariamente los dos requisitos establecidos por la ley, es decir que debe e'istir causa *ustificada para la inspeccin y avisarse con anticipacin de siete das que ella va hacer practicada

. E( Acreedor El beneficiario de la anticresis es el acreedor de la obligacin principal. &a capacidad que le es e'igida depender), en consecuencia de la obligacin de que se trate. Derechos del acreedor anticresista: El acreedor anticresista tiene los siguientes derechos: a% Derecho a la #osesin ) a los *rutos: &a anticresis otorga al acreedor, la condicin de usufructuario del bien dado en garanta, autori%)ndolo pata percibir sus frutos. +ara poder obtenerlos, el acreedor deber) e*ercitar la posesin del bien, que es el e*ercicio del valor de uso. Ese disfrute no es gratuito, pues los frutos se imputaran de todos modos, sea al pago de los intereses del capital o a la amorti%acin de la deuda, es decir el disfrute del bien ser) necesariamente oneroso. El artculo ;<=E as lo dispone pues se trata de una norma tutelar, de los derechos del deudor, para impedir que el silencio de la compensacin entre ?utos e intereses pueda servir a la usura. "% Derecho a la retencin: El ob*etivo fundamental de este es, asegura el cumplimiento de la obligacin. &a entrega del bien inmueble, que hace el deudor o el constituyente, resulta el derecho que tiene el acreedor de retener el bien en su poder, mientras no haya sido pagada la obligacin. +ara e*ercitar ese derecho, el acreedor deber) estar en posesin del bien, directa o indirectamente. (olo as podr) retener el bien en su poder, mientras no se pague la deuda. (in embargo este derecho no podr) ser e*ercido en cualquier caso. El artculo ;<=D del Cdigo civil establece: 1el acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le ha concedido el derecho1, as el acreedor no podr) retener el inmueble dado en garanta de una obligacin, por otra que e'istiese a cargo del mismo deudor, si es que e'presamente no se le hubiese concedido dicho derecho. (olo podr) haber retencin del bien dado en garanta, por una segunda obligacin si e'presamente se le ha facultado al acreedor para e*ercitarla. ( no hubo esa autori%acin no podr) retener el bien del deudor. El acreedor puede hacer valer su derecho de retencin no solo contra el deudor sino tambi#n contra terceros adquirientes del inmueble. c% Derecho a !ender el "ien dado en garant a: (i la deuda garanti%ada no es cumplida, podr) el acreedor pedir la venta del bien dado en garanta. El artculo ;<=@ del cdigo dice: (on aplicables a la anticresis, las reglas establecidas para la prenda en lo que no se oponga a las consignadas en este ttulo1. Consiguientemente, si se hubiese pactado en el contrato de anticresis, la forma de venta directa del inmueble entregado, deber) respetarse ese pacto y

podr) venderse directamente el bien dado en garanta sin tener en consideracin su naturale%a inmobiliaria. +ero si no se hubiese pactado la forma de la venta, deber) precederse a la venta *udicial. d% Derecho a dar #or !encido el #ago: El acreedor anticresista, como cualquier acreedor, tiene derecho a dar por vencido el pla%o de la obligacin, en los tales casos establecidos en el artculo. ;A; del cdigo civil: K Cuando el deudor resulta insolvente despu#s de contrada la obligacin, salvo que garantice la deuda. K Cuando no otorgue el acreedor las garantas a que se hubiese comprometido. K Cuando el bien dado en garanta disminuyese de valor, por acto del deudor o por hechos no imputables a #ste. El derecho a dar por vencido el pla%o, es un derecho del acreedor, sobre todo si se trata de un derecho real de garanta, como la anticresis, en que no se ha cumplido con la entrega del inmueble que debe garanti%ar la obligacin. e% Derecho al reem"olso de los gastos de conser!acin: El acreedor utili%a el inmueble dado en garanta y esa utili%acin, puede ocasionar su desmedro. Consiguientemente, deber) hacer las reparaciones ordinarias, para conservar la productividad del predio, las cuales no ser)n reembolsables 8$rt. ;<;I y ;<;B C.C.9. +ero si reali%ase gastos e'traordinarios para la conservacin del bien, es lgico que esos gastos sean reembolsados, salvo que en el contrato de anticresis se haya pactado otra cosa. (er)n reembolsables solamente los gastos en reparaciones e'traordinarias, destinadas a la conservacin del bien, que se devolver) al deudor. El reembolso de las reparaciones, est) m)s bien subordinado al acuerdo de las partes, antes que a la ley. *% Derecho al reem"olso de me+oras: (e aplicaran a la anticresis, las reglas relativas a las me*oras necesarias, en cualquier caso, dado que estas est)n destinadas a evitar la destruccin del bien. Estas me*oras, ser)n de todos modos reembolsadas. "ada su naturale%a y su destino, no es necesaria autori%acin previa alguna y el acreedor podr) reali%arlas, aun sin conocimiento del deudor, o del propietario. 0rat)ndose de las me*oras 3tiles, es decir de aquellas que sin ser necesarias, incrementan el valor del bien, no pueden reali%arse sin estar concertadas. (i las me*oras 3tiles hubiesen sido hechas sin autori%acin del deudor o del propietario del predio, no ser)n reembolsadas. g% Derecho del e+ercicio de las acciones #osesorias ) #etitorias: El derecho al e*ercicio de las acciones posesorias, no es solamente el derecho a la defensa *udicial de la posesin. +uede como cualquier poseedorL, el amparo del artculo =E< del cdigo civil, E*ercitar la legitima defensa posesoria y por si solo sin la

presencia de la autoridad recha%ar la turbacin de la posesin o recuperarla, si ha sido desposedo, sin que medie intervalo de tiempo entre la turbacin y el recha%o o entre la desposesin y la recuperacin. +odr) asimismo, e*ercitar los interdictos legtimamente posesorios, es decir, los de retener y recobrar y podr) finalmente e*ercitar tambi#n, las denominadas 1acciones posesorias1, estimadas como una variedad de accin *udicial destinada a la defensa del me*or derecho de posesin. En ese sentido, el anticresista, podr) confrontar su ttulo posesorio, con el de usufructuario o el del arrendatario. El acreedor anticresista que involuntariamente haya perdido la posesin por m)s de un a?o, podr) e*ercitar las acciones reivindicatorias que corresponderan al deudor o constituyente. Ese derecho nace de la propia naturale%a del derecho real de garanta, que reside fundamentalmente, en la posesin del inmueble dado en garanta, pero adem)s, resulta de la naturale%a del derecho real de garanta, frente a la cual, no hay un su*eto pasivo de la obligacin de hacer poseer el bien en garanta. 2na ve% entregado el inmueble al acreedor, asumir) directamente la defensa de su posesin, sea a trav#s de la legtima defensa, los interdictos, las acciones posesorias o las acciones reivindicatorias, que corresponderan al constituyente. &a retencin del inmueble en poder del acreedor anticresista, es el aspecto m)s importante de la garanta. Consiguientemente, el acreedor, deber) estar autori%ado no slo para e*ercitar las acciones posesorias, sino tambi#n, para el e*ercicio de las acciones petitorias, pero adem)s, deber) go%ar del derecho a reivindicar el bien, si hubiese sido privado de la posesin, por m)s de un a?o. O"ligaciones del acreedor anticresista: a% O"ligacin a conser!ar el "ien dado en garant a: 8$rt. ;@A; inc. ; C.C.9. Es obligacin del acreedor anticresista, que entra en posesin del inmueble dado en garanta, autori%ado para e'plotarlo y percibir sus frutos el conservar dicho bien, concedi#ndole su verdadero destino, sin desnaturali%ar1 su finalidad, ni cambi)ndole su contenido. +ues deber) devolverlo al cumplirse la obligacin, sin m)s deterioro, que el causado por el uso normal y ordinario. "% O"ligacin de #agar los ser!icios #,"licos: 8$rt. ;@A; inc.I aplicable por disposicin del $rt. ;<=B C.C.9. (e consideran como servicios p3blicos, aquellos que presta la administracin, central o municipal al e'terior del predio. Constituyendo obligacin del anticresista, el pago de los servicios p3blicos suministrados en beneficio del predio, debe considerarse que ese pago no es reembolsable por el deudor, ni puede ser imputado como incremento de la obligacin del deudor. (e trata de una obligacin impuesta por la ley y su cumplimiento no puede ser descargado en el deudor. c% O"ligacin de dar a!iso en caso de usur#acin- #ertur"acin o im#osicin de ser!idum"re: El acreedor, podra en forma directa, recha%ar las pretensiones de usurpacin, la perturbacin de su posesin o la pretensin de imponer una

servidumbre. (in embargo, por disposicin del inciso B> del artculo ;@A;, debe dar aviso de inmediato de cualquier usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre, que se intente contra el bien. K "ebe entenderse como usurpacin, el despo*o total o parcial del inmueble dado en garanta5 es decir, la privacin de la posesin del anticresista sobre todo o sobre parte del bien dado en garanta. K &a perturbacin, no constituye desposesin, pero si alteracin de la relacin posesoria por un hecho de persona e'tra?a, contra la cual, bien podra el anticresista, como poseedor, e*ercitar el interdicto pertinente, tal como lo autori%a el artculo =E; del cdigo civil. K En cuanto a la imposicin de servidumbre, se tratara de una forma de perturbacin de la posesin, pues la servidumbre solamente nace de la voluntad de la ley. o se puede imponer servidumbre de hecho. d% O"ligacin de #ermitir la ins#eccin del #redio: 8$rt.;@A; inc. D C.C.9. El arrendatario, est) obligado: 1$ permitir al arrendador, que inspeccione por causa *ustificada el bien, previo aviso de siete das1. El acreedor anticresista deber) permitir que el deudor o el propietario, en su caso, inspeccionen el predio, previo aviso y solo cuando concurran circunstancias importantes que *ustifiquen la inspeccin. e% O"ligacin de hacer las re#araciones .ue le corres#ondan: 8$rt. ;@A; inc. @ C.C.9. En la locacin L conduccin, las reparaciones son resultado del contrato, es decir, de la voluntad de las partes. Consiguientemente, el acreedor anticresista, estar) obligado a reali%ar reparaciones concertadas con el deudor o el propietario. (i no hubiese concierto sobre las reparaciones, ser)n de aplicacin las normas de los artculos ;@A< y ;@AE cdigo civil. En el caso de reparaciones urgentes, el arrendatario 8en este caso el anticresista9 est) obligado a darle aviso inmediato al arrendador 8en este caso al propietario9, ba*o responsabilidad de los, per*uicios que sobreviniesen por falta de ese aviso. +ero por disposicin del propio artculo ;@AE en caso de reparaciones urgente podr) hacerlas directamente el arrendatario dando aviso al arrendador y con cargo de reembolso. (i en el curso de la anticresis tuviese que hacerse reparaciones urgentes que no pueden diferirse, el anticresista deber) tolerarlas, aunque importen la privacin del uso de una parte del bien dado en garanta. $s lo establece el artculo ;@CI del cdigo civil que tambi#n ser) aplicable a la anticresis. *% O"ligacin de no hacer uso im#rudente del "ien: la desnaturali%acin del bien o de su utili%acin imprudente en contra de las normas de orden p3blico y las buenas costumbres, constituira un abuso del bien dado en garanta, que *ustificara la oposicin del deudor o del propietario, en su caso.

El uso imprudente del bien, no constituye causal de fenecimiento de la anticresis, debido a que ella est) vinculada a la obligacin principal. g% O"ligacin de no introducir cam"ios en el "ien- sin asentimiento del deudor: 8$rt. ;@A; inc. A C.C.9. $plicando esta norma a la anticresis, resulta que el acreedor anticresista, no podr) hacer ninguna modificacin en el bien, sin el consentimiento del deudor o del propietario. (e comprender) 3nicamente la alteracin fsica del predio, reali%ada sin consentimiento del deudor o del propietario. Esa alteracin significara, el cambio de la apariencia del bien, reali%ado sin el consentimiento del propietario. h% O"ligacin de restituir el "ien al *inalizar la anticresis: 8$rt. ;<A< y ;@A; C.C. aplicables a la anticresis.9. E'iste pues, de parte del acreedor anticresista la obligacin de devolver el predio en garanta, al cumplirse la obligacin garanti%ada5 pero no podr) reclamarse la devolucin del predio, al vencerse el pla%o del contrato, pues el acreedor, tiene el derecho de retencin sobre el predio hasta el momento en que sea pagada la obligacin. 2na ve% pagada la obligacin, el acreedor no puede demorar la restitucin del predio del deudor o del constituyente. (i no lo hace ser) responsable por el per*uicio que la demora en la devolucin ocasione. i% O"ligacin de res#onder #or el deterioro del "ien: El acreedor anticresista est) obligado a responder por el deterioro que sufra el predio dado en garanta. Constituyen sus obligaciones, cuidarlo diligentemente y no causarle modificaciones no autori%adas. Consiguientemente, cualquier menoscabo o deterioro del predio, aun cuando deriven de incendio si no se prueba que no ha sido por causa no imputable, deber) ser de responsabilidad del acreedor. 8$rt. ;@AI C.C.9. 1Es tambi#n, responsable por la perdida y el deterioro ocasionados por causa imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien1. /I0OTECA Origen /istrico El termino hipoteca es una e'presin compuesta , que procede de la lengua griega cl)sica , derivada de las palabras hypo 8deba*o9y teMa 8ca*n, ca*a9,es decir , que para los griegos era algo que estaba oculto , al no conllevar la e'istencia de la posesin en favor del acreedor hipotecario para ser constituida .sin embargo ,por motivos de seguridad *urdica dado que por falta de posesin permaneca como carga oculta ,no fue sino hasta el establecimiento d las contaduras de hipotecas, luego convertidas en registros de la propiedad , que tra*eron el final de la hipoteca como carga oculta, mediante la publicidad registral ,cuando empe% a utili%arse de forma generali%ada, como gran dinami%adora del cr#dito territorial.

De*inicin &a hipoteca es una forma de garanta muy efica% y por ello es mayoritariamente usada por las entidades financieras de cr#dito 8bancos y ca*as de ahorro9, en sus pr#stamos y cr#ditos, llamados hipotecarios por hallarse su devolucin garanti%ada por el derecho real de hipoteca, y por cuya gran confian%a se ha propiciado un notorio desarrollo del cr#dito territorial y favorecido as la creacin de la llamada burbu*a inmobiliaria. &a reciente crisis financiera global, iniciada en la segunda mitad de E<<C, ha arrastrado tras s, aunque en menor medida, tambi#n una importante crisis inmobiliaria, y sobre todo la desconfian%a de los ciudadanos de algunos pases en las entidades bancarias. En la foto colas de clientes frente a las oficinas del orthern /ocM para retirar sus ahorros. &a hi#oteca es un derecho real de garanta y de reali%acin de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin 8normalmente de pago de un cr#dito o pr#stamo9 sobre un bien, 8generalmente inmueble9 el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garanti%ada no sea satisfecha en el pla%o pactado, promover la venta for%osa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento 8reipersecutoriedad9 para, con su importe, hacerse pago del cr#dito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta for%osa promovida para la reali%acin de los bienes hipotecados. CARACTER1STICAS DE (A /I0OTECA Cuando se estudia una institucin *urdica es conveniente que se estudie sus caractersticas porque esto permite determinar los aspectos m)s importantes de la institucin *urdica estudiada. &as caractersticas de la hipoteca son las siguientes: ;9 "erecho real accesorio o de garanta. E9 Car)cter inmobiliario. Esta caracterstica no e'iste en el derecho espa?ol, porque en el mismo si se encuentra consagrada la hipoteca mobiliaria, la que no encuentra consagracin en el derecho peruano. I9 Constitucin de la hipoteca por el deudor o por un tercero. B9 o hay despla%amiento del bien ni desposesin. D9 Especialidad. Esta caracterstica no e'iste en la hipoteca general. @9 ,ndivisibilidad. C9 +ublicidad. Esta caracterstica no e'iste en la hipoteca oculta.
Clases De Hipoteca:

La hipoteca puede ser de diversas clases por lo cual existen diversas clasificaciones de misma. La primera la que clasifica a la hipoteca en hipoteca mobiliaria e hipoteca inmobiliaria. La hipoteca inmobiliaria es la que recae sobre bienes inmuebles y la hipoteca mobiliaria es la que recae sobre bienes muebles. De estas dos clases de hipoteca la ms conocida, ms utilizada y consagrada en todos los ordenamientos sustantivos es la hipoteca inmobiliaria. La segunda clasificacin de las hipotecas clasifica a la hipoteca en general y especial. Siendo la primera la que recae sobre todos los bienes inmuebles del deudor y la segunda la que recae slo sobre un bien o bienes. Slo la segunda se encuentra regulada en el derecho peruano. La tercera clasificacin clasifica a la hipoteca en convencional y legal. Siendo la primera la que surge por acuerdo de partes y la segunda en los supuestos que establece la ley. mbas hipotecas se encuentran reguladas en el derecho peruano.

La cuarta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca regulada por el Cdigo Civil e hipoteca regulada por otras normas. !gualmente ambas hipotecas se encuentran reguladas en el derecho peruano. La quinta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca inscrita e hipoteca oculta. Siendo la primera la que corre inscrita en registros p"blicos y la segunda la que no corre inscrita. #sta "ltima no se encuentra regulada en el derecho peruano. #xisten otras clases de hipoteca como la judicial y la unilateral, pero son hipotecas poco conocidas. #n todo caso debemos de$ar constancia que la segunda se puede constituir en el derecho peruano, es decir, por el hecho de ser una hipoteca unilateral no se puede observar %suspender la inscripcin& ni tachar %denegar la inscripcin& el t'tulo presentado al registro, solicitando su registracin. De$ando constancia que la observacin puede subsanarse, mientras que la tacha no puede subsanarse.

Re.uisitos de 2alidez de la /i#oteca (on requisitos para la valide% de la hipoteca: ;. Nue afecte el bien el propietario o quien est# autori%ado para ese efecto

conforme a ley. &a doctrina es pacifica respecto a la necesidad de intervencin del propietario n la constitucin de la hipoteca O directamente o a trav#s d su representante voluntario 8artculo ;D@>, CC9 o legal 8artculo ;@C> CC9, dada su trascendencia econmica, social y legal gravamen que en 3ltima instancia puede implicar en caso de incumplimiento y luego del proceso de e*ecucin de garantas correspondientes. E. Nue asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable. /especto al fundamento del principio de especialidad, este permite a los terceros, conocer la causa y el monto dl mismo y la parte por la cual el bien hipotecado esta libre d deudas5 y hace posible al deudor obtener cr#ditos garanti%ables con el mismo bien. Estaremos frente a una obligacin determinada cuando la obligacin esta perfectamente establecida en el contrato5 as mismo se estar) ante una obligacin determinable cuando no estando determinada en el contrato pude llegarse a establecer directa o indirectamente. I. Nue el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble. Considerando que de acuerdo con el articulo ;;<Cdel cdigo civil ,la e'tensin de la hipoteca en cuanto a la obligacin garanti%ada comprende el capital 8cr#dito9,los intereses, las primas del seguro pagadas por l acreedor y las costas del *uicio ,el monto dl gravamen debe comprenderlos, por lo que su cuanta s ordinariamente superior al cr#dito u obligacin garanti%ados. En cuanto a las formalidades y requisitos para la inscripcin de la hipoteca debe mencionarse que conforme al principio de titulacin aut#ntica consagrado en el artculo E<;< del cdigo civil, la inscripcin se hace en virtud d ttulo que conste en instrumento p3blico, salvo disposicin contraria, lo que concordado con el artculo ;<=A, implica que deber) presentarse el parte notarial de la escritura p3blica correspondiente. E3tensin de la /i#oteca El artculo ;;EE del Cdigo Civil +eruano de ;=AB establece que la hipoteca se acaba por: ;9 E'tincin de la obligacin que garanti%a. E9 $nulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin. I9 /enuncia escrita del acreedor.

B9 "estruccin total del inmueble. D9 Consolidacin. Cul de las dos garantas, anticresis o hipoteca, debe primar?, cmo se ejecuta la preferencia entre una y otra?: a4 Caso en .ue la hi#oteca se constitu) #rimero (i la hipoteca ha sido constituida en primer lugar y luego el deudor entrega el inmueble en anticresis a un tercero, podramos sostener que se va a producir una disminucin del valor del bien, ra%n por la cual el acreedor hipotecario debera e*ercer su derecho de aceleracin previsto en el artculo ;;;< del Cdigo Civil y en esa medida proceder al remate del bien. En este caso el *ue% debera respetar el derecho preferente del acreedor hipotecario, por tratarse de un derecho real constituido con anterioridad. "4 Caso en .ue la hi#oteca se constitu) con #osterioridad &a constitucin de la anticresis no priva al acreedor hipotecario de su derecho de rematar el bien en el caso de que el deudor incumpla con e*ecutar su prestacin, aunque la hipoteca se haya constituido con posterioridad. Rangos de las /i#otecas: 0re*erencia #or antig5edad &as hipotecas tendr)n preferencia por ra%n de su antigPedad conforme a la fecha del registro, salvo cuando se ceda su rango. /i#otecas 'lteriores o se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas. Cesin del Rango /i#otecario El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. +ara que la cesin produ%ca efecto contra el deudor se requiere que este la acepte o que le sea comunicada fehacientemente. Reduccin #or Acuerdo El monto d la hipoteca pude ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor. &a reduccin solo tendr) efecto frente a tercero despu#s de su in inscripcin en el registro. Reduccin Judicial

El deudor hipotecario puede solicitar al *ue% la reduccin del monto de la hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligacin. &a peticin se tramita como incidente. E*ectos de la /i#oteca *rente a terceros Accin #ersonal ) accin real del acreedor: El acreedor puede e'igir el pago al deudor, por la accin personal5 o al tercer adquiriente del bien hipotecario, usando de la accin real. El e*ercicio de una de estas acciones no e'cluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor impide se e*ecute el bien que este en poder de un tercero, salvo disposicin diferente de la ley. /i#otecas (egales $ dem)s de las hipotecas legales establecidas en otras leyes se reconocen las siguientes: ;. &a del inmueble ena*enado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con el dinero de un tercero. E. &a del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado traba*o o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle. I. &a de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer amorti%aciones en dinero a otros de los copropietarios. E3tensin de la hi#oteca% &a hipoteca conforme al artculo ;;<; del Cdigo Civil, se e'tiende a las partes integrantes y accesorios del bien hipotecado salvo pacto distinto5 es decir, de acuerdo con los numerales AAC y AAA del Cdigo Civil, comprende todo aquello que no se puede reparar ni destruir, deteriorar o alterar el bien, como sera el caso de una edificacin o de las partes de #sta y tambi#n podra comprender los bienes accesorios 8maquinarias, equipos9 y ornamentales 8*ardinera, piletas9, o lo que es lo mismo, todo bien est# afecto a un fin econmico u ornamental con respecto a otro bien5 salvo pacto distinto que debe constar e'presamente en el documento constitutivo de la hipoteca. E3tincin de la /i#oteca &a hipoteca se acaba por: ;. E'tincin de la obligacin que garanti%a. E. $nulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin. I. /enuncia escrita del acreedor.

B. "estruccin total del inmueble. D. consolidacin CONC('SIONES: &uego de haber desarrollado los aspectos m)s importantes de la hipoteca, formulamos conclusiones en los siguientes t#rminos: ;9 &a hipoteca en el Estado +eruano slo recae sobre bienes inmuebles, lo cual concuerda con la mayor parte de legislaciones e'tran*eras. E9 En el Estado +eruano casi no se tramitan procesos de nulidad de hipoteca. I9 &a hipoteca es un derecho real de garanta. B9 &a hipoteca es una garanta. D9 &a hipoteca no es un contrato. @9 &a hipoteca poco a poco de*a de ser utili%ada por parte de los agentes econmicos por otras garantas como el contrato de fideicomiso en garanta. C9 &a hipoteca se constituye a diario en los diferentes Estados. A9 En el Estado +eruano no se acostumbra tramitar procesos de otorgamiento de escritura p3blica de hipoteca. =9 En el Estado +eruano se e*ecutan *udicialmente a diario las hipotecas. ;<9 &as hipotecas populares no se e*ecutan conforme a sus disposiciones sino conforme al Cdigo +rocesal Civil +eruano de ;==I. ;;9 &as hipotecas se e*ecutan en el Estado +eruano como procesos de e*ecucin de garantas. ;E9 &a hipoteca es constitutiva en el Estado +eruano. ;I9 &a hipoteca no siempre ha e'istido como ahora, sino que ha evolucionado a trav#s de la historia. ;B9 &a hipoteca puede constituirse por apoderado. ;D9 +ara que un apoderado o mandatario constituya hipoteca sobre bienes de su poderdante o mandante es necesario que se #ste le haya otorgado poder por escritura p3blica.

;@9 &a hipoteca en el derecho codificado peruano ha sido regulada por todos los Cdigos Civil +eruanos y tambi#n por el Cdigo Civil +eruano de ;=AB el cual se encuentra vigente. ;C9 El /egistrador +3blico y los 4ocales /egistrales califican las hipotecas de las cuales se solicita su registracin. ;A9 &as hipotecas normalmente garanti%an mutuos, pero nada impide que garantice otros actos como transacciones o conciliaciones, entre otros actos en los cuales es conveniente constituir una garanta. ;=9 En el derecho peruano la hipoteca es una de las garantas m)s conocida por los *uristas. E<9 &a hipoteca es una de las garantas m)s utili%ada por parte de los agentes econmicos. E;9 En los sistemas registrales donde la hipoteca es constitutiva el derecho incentiva la inscripcin de hipotecas. EE9 &a calificacin registral y notarial de la hipoteca reduce los costos de transaccin. +or que reducen los procesos *udiciales que se podran originar con eventuales problemas originados por una inadecuada constitucin del derecho real de hipoteca. EI9 El derecho positivo peruano en materia de hipoteca es muy reducido y no regula todos los supuestos e'istentes. EB9 El derecho positivo espa?ol en materia de hipoteca es m)s amplio que el derecho positivo peruano por que regula mas supuestos. ED9 &a hipoteca ha merecido pocos estudios en el derecho peruano. E@9 &a hipoteca ha merecido bastantes estudios y m)s detallados en el derecho espa?ol. EC9 &a hipoteca en el Estado +eruano no presta la suficiente garanta por encontrarse regulado en el mismo los privilegios de manera antit#cnica. S'6ERENCIAS: Qabiendo desarrollado la hipoteca y formulado las correspondientes conclusiones efectuamos las siguientes sugerencias: ;9 Es necesario regular en el Estado +eruano reglas para la independi%acin de partes de predios hipotecados.

E9 Es necesario regular en el Estado +eruano reglas para la acumulacin de predios hipotecados. I9 Es necesario regular en el Estado +eruano la nulidad de hipoteca. B9 Es necesario permitir en el Estado +eruano que se puede tambi#n e*ecutar la hipoteca e'tra*udicialmente para reducir los costos de transaccin y para reducir la carga procesal del +oder 7udicial. +ara que el mismo se concentre en los procesos que si ameritan su intervencin por ser muy comple*os. "e*ando constancia que en el derecho positivo peruano poda pactarse la e*ecucin e'tra*udicial del derecho real de prenda, lo cual ha sido derogado, y este pacto se encuentra permitido en la ley de garanta mobiliaria, pero no es de aplicacin a la hipoteca. D9 Es necesario modificar el Cdigo Civil Espa?ol para que se regule la misma como derecho real y no como contrato. @9 Es necesario difundir las venta*as de la hipoteca. C9 Es necesario difundir la e'istencia de otras formas de garanta consagradas en el derecho positivo peruano, que no sean la hipoteca como el fideicomiso en garanta. A9 Es necesario regular la hipoteca en la multipropiedad, sobre todo en cuanto al lan%amiento por e*ecucin. =9 Es necesario que en el Estado +eruano se apruebe una ley general de garantas, que agrupe y regule todas las garantas e'istentes. &o cual incluira una descodificacin del Cdigo Civil +eruano de ;=AB. ;<9 Es necesario que en el derecho positivo peruano se aclare que no se necesita inscribir la f)brica para que la hipoteca abarque a #sta, por que la f)brica es accesoria al terreno. ;;9 (e debe mantener en el derecho positivo peruano el sistema constitutivo para las hipotecas. ;E9 Es necesario que el Estado +eruano se realicen m)s estudios sobre la hipoteca. ;I9 Es necesario que en el Estado +eruano se difunda las venta*as de la hipoteca. ;B9 Es necesario otorgar confian%a a la hipoteca cuando coe'iste con privilegios en el derecho positivo peruano. ;D9 Es necesario sustituir el proceso de e*ecucin de garantas por otro que sea m)s r)pico.

&a cuarta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca regulada por el Cdigo Civil e hipoteca regulada por otras normas. ,gualmente ambas hipotecas se encuentran reguladas en el derecho peruano. &a quinta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca inscrita e hipoteca oculta. (iendo la primera la que corre inscrita en registros p3blicos y la segunda la que no corre inscrita. Esta 3ltima no se encuentra regulada en el derecho peruano. E'isten otras clases de hipoteca como la *udicial y la unilateral, pero son hipotecas poco conocidas. En todo caso debemos de*ar constancia que la segunda se puede constituir en el derecho peruano, es decir, por el hecho de ser una hipoteca unilateral no se puede observar 8suspender la inscripcin9 ni tachar 8denegar la inscripcin9 el ttulo presentado al registro, solicitando su registracin. "e*ando constancia que la observacin puede subsanarse, mientras que la tacha no puede subsanarse.