GHID METODOLOGIC DE EVALUARE - 500 Determinarea valorii impozabile Expunere de motive

Prezentul ghid a aprut ca urmare a modificrii Codul Fiscal privind impozitele pe cldiri i i propune s pun la dispoziia evaluatorilor autorizai i a autoritilor locale o metodologie clar dup care s fie elaborate i verificate rapoartele de evaluare pentru impozitare. Necesitatea apariiei ghidului este argumentat suplimentar de faptul ca FMI a recomandat s se realizeze calculul impozitului pe cldirile nerezideniale pe baza rapoartelor de evaluare realizate de ctre evaluatorii autorizai, recunoscnd capacitatea membrilor ANEVAR de a realiza aceasta misiune. Prevederile Codului Fiscal n materia impozitelor pe cldiri cuprind dou modificri eseniale fa de situaia curent: (1) cldirile vor fi impozitate n funcie de utilizarea acestora ca proprieti rezideniale i nerezideniale i nu n funcie de proprietarul cldirii, persoan fizic sau juridic; (2) se decupleaz" legtura dintre valoarea contabil si valoarea fiscal astfel nct n urma evalurii nu se vor nregistra rezultatele n situaiile financiare ale persoanelor juridice. O noutate o reprezint i faptul c trebuie supuse evalurii i cldirile aparinnd persoanelor fizice dac utilizarea acestora nu este majoritar rezidenial. n aceste condiii n ghidul alturat s-au avut n vedere urmtoarele:
a)

S-a definit ca tip de valoare valoarea de impozitare" care este diferit fa de valoarea de pia" sau fa de valoarea just". Aceasta diferen provine n special din faptul c vor fi supuse evalurii doar cldirile, fr teren, ceea ce impune o abordare special a evaluatorilor fa de utilizarea abordrilor clasice care presupun c rezultatul final, respectiv valoarea

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

de pia a proprietii, include att construcia, ct i terenul. Cu toate acestea s-a urmrit pe ct a fost posibil ca abordrile evalurii s aib n vedere ct mai mult informaii de pia.
b)

Totodat s-a urmrit ca metodologia aplicat s fie clar i s poat fi aplicat i neleas pe scar larg avnd ca obiectiv s se asigure i o stabilitate pe termen lung a abordrii evalurii. S-a prevzut n ghid cine este solicitantul i cine sunt destinatarii evalurii, respectiv contribuabilul/administraiile locale, i care vor fi informaiile pe care solicitantul trebuie s le pun la dispoziia evaluatorului. Ghidul conine i un capitol de definiii astfel nct utilizarea i interpretarea unor termeni specifici s nu creeze confuzii. S-a mai avut n vedere n ghid s fie precizat clar cine poate elabora raportul de evaluare i cine poate realiza verificarea acestuia. Au fost meninute toate cele trei abordri ale evalurii prevzute n standardele de evaluare n vigoare (cost, venit si comparaii), aprobate de ctre ANEVAR, fiind fcute unele meniuni speciale legate de fiecare abordare n parte. n cazul metodei costurilor se va deduce din valoarea de nlocuire doar uzura fizic fr a fi estimat deprecierea extern sau economic. Astfel nu a fost influenat valoarea cldirii cu elemente care in de activitatea derulat n interiorul acesteia i care nu este determinat de cldirea nsi. S-au propus de asemenea sursele de informaii pentru valoarea de nlocuire respectiv uzura fizic astfel nct s fie eliminat ct mai mult din subiectivismul evalurilor generat n special de sursele de informaii utilizate la calculul celor dou elemente. Astfel dac cldirea evaluat respectiv starea acesteia nu pot fi ncadrate n sursele de informaii prezentate n ghid atunci evaluatorul va trebui s motiveze acest lucru i s prezinte sursele de informaii auxiliare pe care le -a folosit. Acestea trebuie s fie publice i verificabile. Abordarea prin venit respectiv metoda capitalizrii chiriei va putea fi aplicat doar dac cldirea este nchiriat/nchiriabil respectiv exist informaii de pia certe privind chirii pentru proprieti similare din zona n care este amplasat. Avnd n
2

c)

d) e)

f)

g)

h)

i)

GME 500 Determinarea valorii impozabile

vedere c valoarea de impozitare urmrete s se bazeze ct mai mult pe informaii verificabile nu vor putea fi folosite oferte de nchiriere. Dac nu exist informaii certe abordarea nu va fi aplicat.
j)

Abordarea prin comparaii a ntregii proprieti sau doar a terenului n vederea aplicrii procesului de alocare se va baza pe informaii certe putnd fi folosite i oferte cu condiia ca nivelul coreciilor de pia s fie fundamentat pe baz de tranzacii certe (justificare coeficient negociere). Din aceleai considerente ca i cele de la abordarea pe baza de venit, respectiv avnd n vedere c valoarea de impozitare urmrete s se bazeze ct mai mult pe informaii verificabile, se vor folosi n abordarea prin comparaii doar informaii care s i permit evaluatorului s justifice coreciile efectuate pe baz de tranzacii certe. De asemenea s-a prevzut ca proprietile comparabile s fie identificabile fizic. Se va evita astfel subiectivismul utilizrii unor comparabile prezentate scriptic n diverse surse de informaii dar care n realitate nu exist sau sunt diferite fa de cele rezultate din descriere. S-a precizat n ghid c inspecia cldirilor de ctre evaluator este obligatorie fiind prezentate n raportul de evaluare fotografii relevante. dispoziia evaluatorului de ctre contribuabil (client/solicitant) pe baza unui formular anexat ghidului. Contribuabilul i asum responsabilitatea asupra completitudinii listei.

k)

l)

m) Informaiile necesare identificrii cldirilor vor fi puse la

n)

Data evalurii va fi 31 decembrie a anului imediat anterior anului n care i pentru care contribuabilul are obligaia plii impozitului pe cldire. Pentru uurina nelegerii evalurii se va elabora cte un raport de evaluare pentru fiecare contribuabil indiferent de numrul de cldiri aflate n proprietatea acestuia pe raza administrativ-teritorial. Contribuabilul are obligaia s depun la administraia financiar un exemplar din raportul de evaluare. Evaluatorul care a realizat raportul de evaluare pentru impozitare este responsabil att fa de contribuabil ct i fa
3

o)

p)

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

de administraia local destinatar. Prin responsabil se nelege c evaluatorul va rspunde n scris sau verbal, dup caz, oricror clarificri solicitate de ctre client sau destinatar, inclusiv dac acestea au fost formulate n numele acestora de ctre un evaluator autorizat ca are specializarea VE.
q)

n cazul abordrii prin cost se vor avea n vedere si modernizrile cldirii att n costul de nlocuire ct i n calculul deprecierii, dup caz. Raportul de evaluare va putea include i o singura abordare a evalurii dac exist argumente c celelalte abordri nu pot fi aplicate. n oricare din situaii este obligatorie abordarea prin cost. Ghidul conine i o structur propus a raportului d e evaluare astfel nct s se asigure uniformitatea modului de raportare indiferent de administraia local implicat. Se va asigura astfel comparabilitatea indiferent de localizare, iar pe termen mediu vor putea fi create baze de date care s asigure mobilitate i adaptabilitate sistemului de impozitare a cldirilor nerezideniale. n cazul n care se aplic abordrile evalurii altele dect costul, este obligatorie alocarea valorii ntre cldire i aportul valorii terenului n valoarea proprietii. n urma procesului de alocare va rezulta valoarea cldirii. n aceste condiii n raportul de evaluare vor exista minim dou valori din care evaluatorul va face o selecie. Nu se va face media ntre valorile obinute. Procesul de alocare propus include deducerea valorii de pia a terenului aferent cldirii evaluate estimat prin comparaii de pia, realizate n conformitate cu prevederile din ghid, dac se cunoate suprafaa terenului i dac acesta deservete exclusiv cldirea evaluat. Exemplificarea selectrii valorii minime dintre cele obinute este urmtoarea. Se va cunoate rezultatul abordrii prin cost (care este abordarea obligatorie). Dac valoarea rezultat a cldirii n urma procesului de alocare este mai mare dect valoarea obinut prin cost se presupune c valoarea rezultat din alocare conine efectul unor elemente necorporale care justific acest surplus i care nu in de
4

r)

s)

t)

u)

v)

GME 500 Determinarea valorii impozabile

cldirea nsi. n aceste condiii se va selecta ca valoare de impozitare rezultatul abordrii prin cost. Dac ns valoarea rezultat a cldirii n urma procesului de alocare este mai mica dect valoarea obinut prin cost cu pn la 10% se va selecta abordarea prin venit. Dac diferena este mai mare de 10% se va selecta rezultatul abordrii prin cost diminuat cu maxim 10%. S-a propus acest lucru considerndu-se c pn la un procent de 10% este posibil o ajustare suplimentar a uzurii fizice. Peste acest nivel valoarea a fost influenat de deprecieri externe (economice) care nu vor fi avute n vedere la estimarea valorii impozabile.
w) S-a mai precizat n ghid c acesta intr n vigoare odat cu

aprobarea lui de ctre Conferina Naional a ANEVAR prin includerea n standardele de evaluare obligatorii n desfurarea activitii de evaluare.
x)

Anexele ghidului sunt: Anexa 1 formularul de completat de ctre contribuabil privind cldirile supuse evalurii pentru impozitare. Anexa 2 modalitatea de estimare a uzurii fizice n conformitate cu normativul P135, precum i formula de calcul a duratei de vrste efective avnd n vedere modernizrile din ultimii trei ani aduse cldirii supuse evalurii. Anexa 3 raportul de evaluare uniform prin care se va raporta activitatea de evaluare pentru impozitare.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE - 500 Determinarea valorii impozabile

Coninut INTRODUCERE DEFINIII I ABREVIERI CONSIDERAII GENERALE METODOLOGIA DE DETERMINARE A VALORII IMPOZABILE Abordarea prin cost Abordarea prin venit Abordarea prin pia Alocarea valorii DISPOZIII FINALE DATA INTRRII N VIGOARE Pagina 6 6 8 10 10 10 11 12 12 12

INTRODUCERE 1. Prezentul ghid conine informaiile necesare privind evaluarea pentru impozitare a cldirilor nerezideniale. Aplicarea acestui ghid este obligatorie pentru evaluatorii autorizai. Nerespectarea prevederilor prezentului ghid atrage rspunderea evaluatorului n conformitate cu art. 25 din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 aprobat prin Legea 99/2013 cu modificrile ulterioare.

DEFINIII I ABREVIERI Alocarea valorii - procesul prin care valoarea unei proprieti imobiliare este separat ntre valoarea cldirii i aportul valorii terenului.
6

GME 500 Determinarea valorii impozabile

Cldirea - n nelesul prezentului titlu, cldire este orice construcie situat deasupra solului i/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosina sa, i care are una sau mai multe ncperi ce pot servi la adpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaii, echipamente i altele asemenea, iar elementele structurale de baz ale acesteia sunt pereii i acoperiul, indiferent de materialele din care sunt construite. ncperea reprezint spaiul din interiorul unei cldiri. Cldiri nerezideniale cldirile care nu sunt folosite n scop rezidenial. Contribuabil - persoan fizic sau juridic care deine n proprietate una sau mai multe cldiri pentru care datoreaz impozit pe cldiri conform legii. Data evalurii - 31 decembrie a anului imediat anterior anului n care i pentru care contribuabilul are obligaia plii impozitului pe cldire. Data raportului - este ulterioar datei evalurii adic este o dat din anul n care i pentru care contribuabilul are obligaia plii impozitului pe cldire. Proprietate imobiliar - cldirea plus terenul care contribuie la valoarea acesteia. Standarde de evaluare n vigoare - standardele de evaluare aprobate de ctre ANEVAR i obligatorii pentru desfurarea activitii de evaluare. Valoarea impozabil - rezultatul evalurii pentru impozitare realizate n conformitate cu prezentul ghid care este folosit ca baz pentru aplicarea cotelor de impozit pe cldirile nerezideniale prevzute n Codul Fiscal. Abrevieri EPI - specializarea Evaluarea proprietilor imobiliare. VE - specializarea Verificarea evalurii. CMBU - cea mai bun utilizare a proprietii.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

CONSIDERAII GENERALE 2. 3. Obiectul evalurii i rezultatele evalurii pentru impozitare prevzute n prezentul ghid se refer exclusiv la cldiri. Valoarea impozabil nu reprezint valoarea de pia sau valoarea just definite ca tipuri de valori n standardele de evaluare n vigoare, respectiv n legislaia privind nregistrarea n situaiile financiare i auditarea situaiilor financiare. Valoarea impozabil este un tip de valoare folosit strict n scopul impozitrii cldirilor nerezideniale i determinat n conformitate cu prezentul ghid. Valoarea impozabil nu se nregistreaz n situaiile financiare ale companiilor. Lista cu cldirile care urmeaz s fie supuse evalurii va fi pus la dispoziia evaluatorului autorizat de ctre contribuabil/client prin completarea formularului din Anexa 1. n funcie de situaia concret a fiecrei cldiri evaluatorul autorizat va putea solicita contribuabilului i alte informaii necesare elaborrii raportului de evaluare, acesta avnd obligaia s le pun la dispoziia evaluatorului n cel mai scurt timp (n termenul convenit prin contract). Prelungirea termenului de punere la dispoziie a informaiilor solicitate va putea reprezenta prelungirea termenului de realizare al raportului de evaluare cu acelai interval de timp. De regul, inspecia de ctre evaluator a fiecrei cldiri supuse evalurii pentru impozitare este obligatorie. Contribuabilul va asigura accesul evaluatorului n cldirea supus evalurii. Evaluatorul va prezenta fotografii relevante n raportul de evaluare. n cazul n care nu se realizeaz inspecia fiecrei cldiri evaluatorul se va asigura c a identificat corect cldirea i starea fizic a acesteia i va prezenta fotografii care s prezinte cldirea n starea valabil la data evalurii. Neinspectarea cldirii va fi justificat n raportul de evaluare. Data evalurii este 31 decembrie a anului anterior celui n care se pltete impozitul pe cldiri.
8

4.

5. 6.

7.

8.

GME 500 Determinarea valorii impozabile

9.

Data raportului de evaluare va fi ulterioar datei de 31 decembrie a anului anterior celui n care se pltete impozitul pe cldiri.

10. Abordrile evalurii sunt: abordarea prin cost, abordarea prin venit si abordarea prin pia aa cum sunt ele definite n standardele de evaluare n vigoare, precum i n metodologiile ANEVAR, aplicate n conformitate cu prevederile din prezentul ghid. 11. Raportul de evaluare poate conine i o singura abordare a evalurii daca nu exist informaii suficiente privind aplicarea celorlalte abordri. n aceast situaie va trebui precizat n raportul de evaluare care sunt argumentele neaplicrii uneia sau a celorlalte dou abordri. n oricare din situaii este obligatorie abordarea prin cost. 12. Terenurile aferente cldirilor se vor evalua doar n scopul alocrii valorii. Astfel, terenurile vor fi evaluate utiliznd metodele de evaluare adecvate, prevzute n standardele de evaluare n vigoare. 13. Raportul de evaluare n vederea stabilirii valorii impozabile a cldirilor poate fi realizat numai de ctre un evaluator autorizat persoana fizic deintor al specializrii EPI, precum i de ctre un evaluator autorizat persoan juridic. 14. Verificarea evalurii pentru impozitare poate fi realizat n conformitate cu SEV 400 Verificarea evalurilor, numai de ctre un evaluator autorizat avnd specializarea VE , care poate fi angajat sau contractor al autoritilor locale respectiv al persoanelor fizice sau juridice ndreptite s solicite verificarea evalurii. 15. Raportul de evaluare n vederea impozitrii cldirilor va fi contractat de ctre contribuabil i va avea ca destinatar att contribuabilul, ct i autoritatea local pe raza creia contribuabilul are obligaia legal a achitrii impozitului pe cldiri. 16. Opinia evaluatorului privind valoarea impozabil a cldirilor va fi selectat astfel:
a) dac valoarea rezultat prin cost este cea mai mic, va fi

selectat aceasta valoare;

9

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

b) dac valoarea rezultat prin cost nu este cea mai mic,

iar diferena dintre valoarea inferioar abordrii prin cost i rezultatul abordrii prin cost este de maxim 10% se va selecta valoarea minim dintre aceste dou valori. Dac aceast diferen este mai mare de 10% atunci se va selecta rezultatul abordrii prin cost diminuat cu maximum 10%;
c) opinia evaluatorului va fi o selecie a unei valori i nu se

va face media valorilor obinute dac se aplic mai mult de o abordare a evalurii. 17. n cazul n care un contribuabil deine mai multe cldiri pe aceeai raz administrativ teritorial a unei localiti, se va elabora un singur raport de evaluare care va include evaluarea tuturor cldirilor de pe raza localitii respective. METODOLOGIA DE DETERMINARE A VALORII IMPOZABILE Abordarea prin cost 18. Abordarea prin cost const n estimarea costului de nlocuire din care se va deduce uzura fizic. Nu se vor aplica deprecieri economice sau externe. 19. Costul de nlocuire va fi estimat pe baza cataloagelor Costuri de reconstrucie Costuri de nlocuire editate de IROVAL. Numai acolo unde cldirile nu pot fi identificate n catalog vor fi utilizate alte surse de informaii care vor fi prezentate n raportul de evaluare. 20. Uzura fizic va fi estimat n conformitate cu Anexa 2. 21. Modernizrile efectuate n ultimii trei ani vor fi reflectate n evaluare prin recalcularea duratei de via efective a cldirii n conformitate cu prevederile din Anexa 2. Abordarea prin venit 22. Abordarea prin venit se aplic numai n cazul n care terenul aferent proprietii imobiliare din care face parte cldirea evaluat pentru impozitare nu este n cota parte indiviz i contribuabilul a pus la dispoziia evaluatorului suprafaa terenului.
10

GME 500 Determinarea valorii impozabile

23. Abordarea prin venit va conine dou etape: (1) estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare care include cldirea supus impozitrii, precum i aportul terenului corespunztor acesteia i (2) alocarea valorii de pia obinut n etapa (1) ntre cldire i aportul terenului la valoarea de pia a proprietii imobiliare. 24. Abordarea prin venit va fi aplicat pentru proprietile nchiriate i pentru proprietile pentru care exist o pia activ a nchirierilor. Prin pia activ a nchirierilor se nelege existena a cel puin trei comparabile nchiriate la data estimrii valorii impozabile . 25. n cazul unei proprieti nchiriate la data evalurii, al crei nivel al chiriei este diferit de valoarea de pia , n raportul de evaluare se va utiliza nivelul de pia al chiriei. n cazul n care nu exist informaii de pia comparabile, abordarea evalurii nu va fi aplicat. Abordarea prin pia 26. Abordarea prin pia se aplic numai n cazul n care terenul aferent proprietii imobiliare din care face parte cldirea evaluat pentru impozitare nu este n cot parte indiviz i contribuabilul a pus la dispoziia evaluatorului suprafaa terenului. 27. Abordarea prin pia cuprinde dou etape: (1) estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare care include cldirea supus impozitrii precum i aportul terenului corespunztor acesteia i (2) alocarea valorii de pia obinut n etapa (1) ntre cldire i aportul terenului la valoarea de pia a proprietii imobiliare. 28. Abordarea prin pia att pentru ntreaga proprietate (etapa 1), ct i doar pentru teren (etapa 2) va avea n vedere comparabile identificabile fizic. Nu se vor folosi comparabile preluate din site-uri de specialitate sau din alte surse, daca aceste comparabile nu pot fi identificate fizic. Se va evita astfel subiectivismul utilizrii unor comparabile care n realitate nu exist sau sunt diferite fa de cele rezultate din descriere. Prin identificare fizic se nelege posibilitatea inspectrii n teren cu ocazia evalurii sau n cazul unor
11

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

verificri ulterioare. Inspecia comparabilelor este obligatorie n cazul n care din informaiile scriptice nu rezult suficiente detalii care s permit identificarea tuturor elementelor de comparaie i aplicarea coreciilor. Alocarea valorii 29. Alocarea valorii ntre cldire i teren reprezint procesul de separare a valorii de pia a proprietii imobiliare obinute prin abordarea pe baz de venit sau abordarea prin pia, dac acestea au putut fi aplicate n conformitate cu subcapitolele Abordarea prin venit i Abordarea prin pia. 30. Alocarea se face prin deducerea valorii de pia a terenului aferent, estimat avnd n vedere CMBU a acestuia. DISPOZIII FINALE 31. Coninutul i structura raportului de evaluare vor fi prezentate pe site-ul www.anevar.ro. 32. Raportul de evaluare va fi pus la dispoziia autoritii locale de ctre contribuabil. 33. Prezentul ghid intra n vigoare odat cu aprobarea acestuia de ctre Conferina Naional a ANEVAR. 34. Anexele la prezentul ghid pot fi modificate prin hotrrea Consiliului director al ANEVAR. DATA INTRRII N VIGOARE

12