Sunteți pe pagina 1din 28

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE - 630 Evaluarea bunurilor imobile

Coninut INTRODUCERE DEFINIII PROCESUL DE EVALUARE Identificarea premiselor evalurii Determinarea necesitilor de documentare Consemnarea ntr-un nscris a premiselor evalurii CULEGEREA DATELOR I DESCRIEREA PROPRIETII IMOBILIARE ANALIZA DATELOR APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE Abordarea prin pia Abordarea prin venit Abordarea prin cost ESTIMAREA VALORII TERENULUI RECONCILIEREA INDICAIILOR I CONCLUZIA ASUPRA VALORII RAPORTAREA VALORII DEFINITE PARTICULARITI DATA INTRRII N VIGOARE Pagina 1 2 5 6 6 6 12 13 14 15 17 19 20 25 26 27 28

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

INTRODUCERE 1. Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor i utilizatorilor de rapoarte de evaluare n nelegerea i implementarea standardelor IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie, IVS 300 Evaluri pentru raportare financiar i IVS 310 Evaluri asupra drepturilor proprietii imobiliare pentru garantarea mprumuturilor, prin detalierea unor aspecte privind metodologia de evaluare, i trebuie neles ca fiind complementar cerinelor aplicabile evalurilor de proprieti imobiliare coninute n prezenta ediie a Standardelor de evaluare ANEVAR. Evaluarea bunurilor imobile poate fi realizat numai de ctre evaluatorii autorizai care dein specializarea evaluarea proprietilor imobiliare (EPI). Prin evaluarea proprietilor imobiliare se nelege orice activitate de evaluare care are ca obiect al evalurii o proprietate imobiliar sau una din componentele acesteia (teren sau construcii). Evaluarea acestui tip de bunuri nu poate fi realizat n nicio circumstan de ctre evaluatorii autorizai care dein specializarea evaluarea ntreprinderii (EI), dar nu dein specializarea EPI. Prin construcii se nelege att cldiri, ct i construcii speciale. n contextul prezentului ghid considerm echivalen ntre bun imobil i proprietate imobiliar.

2.

3.

4. 5.

DEFINIII
6. Acest capitol completeaz lista de definiii inclus n introducerea Standardelor Internaionale de Evaluare, n IVS 200 i n Glosarul IVS. Definiiile prezentate n acest capitol sunt aplicabile numai n contextul acestui ghid i includ termeni cu o relevan deosebit pentru nelegerea acestuia.

Amplasament O suprafa de teren liber care este fizic delimitat i amenajat astfel nct este pregtit pentru o anumit utilizare. Argumentare Raionamentul care pornete de la un set de
2

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

ipoteze declarate i care susine afirmaiile ce conduc la formarea concluziei evaluatorului pe parcursul ntregului proces de evaluare. Bun imobil Bunurile imobile, prin natura lor, sunt terenurile, izvoarele i cursurile de ap, plantaiile prinse n rdcini, construciile i orice alte lucrri fixate n pmnt cu caracter permanent, platformele i alte instalaii de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat n acestea cu caracter permanent. Cldire n nelesul prezentului titlu, cldire este orice construcie situat deasupra solului i/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosina sa, i care are una sau mai multe ncperi ce pot servi la adpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaii, echipamente i altele asemenea, iar elementele structurale de baz ale acesteia sunt pereii i acoperiul, indiferent de materialele din care sunt construite. ncperea reprezint spaiul din interiorul unei cldiri. Client O parte care angajeaz contractual un evaluator pentru serviciile de evaluare sau pentru care un evaluator presteaz servicii de evaluare. n sensul acestui ghid, clientul este acea parte contractual care pltete serviciile de evaluare, i/ sau acea parte contractual creia i este destinat, conform contractului, n mod direct i explicit raportul de evaluare. Construcii n nelesul prezentului ghid, construciile sunt cele prevzute n grupa 1 din Catalogul privind clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 2139/2004, cu modificrile ulterioare. Cost de nlocuire Costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, un substitut din punct de vedere al utilizrii pentru construcia de evaluat, folosind materiale moderne, precum i standarde, design i dispunere actuale. Cost de reconstruire Costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, o copie exact sau o reproducere a cldirii de evaluat, folosind aceleai materiale, standarde de construcii, design, amplasament i manoper, cuprinznd toate deficienele, supradimensionrile i deprecierea construciei subiect.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

Criterii de comparaii Elementele n care o proprietate poate fi divizat n scopul comparrii cu alte proprieti, de exemplu: pre pe metru ptrat, pe hectar sau pe metru cub, pe camer de hotel, pe loc de parcare, pe apartament etc. CMBU Cea Mai Bun Utilizare a unei proprieti imobiliare este un concept economic care msoar interaciunea a patru criterii: permisibilitatea legal, posibilitatea fizic, fezabilitatea financiar i profitabilitatea maxim. Elemente de comparaie Caracteristicile specifice ale proprietilor i tranzaciilor care determin diferenele dintre preurile pltite pentru proprietile imobiliare. Fiecare diferen important ntre proprietile comparabile i proprietatea subiect, care poate influena valoarea proprietii, este considerat element de comparaie. Evaluator O persoan fizic sau juridic implicat n activitatea de evaluare n condiiile Ordonanei Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, aprobat prin Legea nr. 99/2013, cu modificrile ulterioare. Concluzia evalurii Rezultatul obinut n urma procesului de evaluare i declarat printr-un raport de evaluare certificat de ctre un evaluator autorizat. Proprietate comparabil Proprietatea care ntrunete un set de caracteristici fizice, juridice, temporale i n utilizare, ct mai apropiat de proprietatea subiect (i care poate fi n mod credibil i facil ajustat pentru a reprezenta un substitut al proprietii subiect). Proprietate imobiliar Proprietatea urmtoarele elemente corporale: a) terenul; b) toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum ar fi copacii i mineralele; c) toate elementele care sunt adugate terenului de oameni, cum ar fi cldirile i amenajrile. n plus, n mod uzual, sunt considerate ca fcnd parte din proprietatea imobiliar toate ataamentele permanente ale cldirii, cum ar fi instalaiile de ap, electrice, de nclzire, ca i componentele ncorporate, cum ar fi tablourile electrice i
4

imobiliar

include

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

ascensoarele. Proprietatea imobiliar include toate elementele situate n subsol i deasupra solului. Rata de capitalizare Rata de capitalizare reprezint ctigul sau randamentul, exprimat n procente din preul de vnzare, pe care un investitor tipic l atept, care reflect valoarea banilor n timp, precum i remunerarea pentru riscul asumat. Situaie faptic Situaie constat fizic la data inspeciei. Situaie scriptic Situaie rezultat din documentele avute la dispoziie. Teren n exces Teren care nu este necesar susinerii utilitii construciilor existente. Cea mai bun utilizare a terenului n exces poate s fie sau s nu fie aceeai cu cea mai bun utilizare a parcelei construite. Terenul n exces are potenialul de a fi vndut separat i trebuie evaluat separat. Teren n surplus Teren care la momentul evalurii nu este necesar susinerii construciilor existente, dar care nu poate fi separat de proprietate i vndut. Cea mai bun utilizare a terenului n surplus nu este independent i poate sau nu poate s contribuie la valoarea parcelei amenajate. Teren viran Teren pe care nu au fost fcute amenajri; terenul n starea s natural nainte de amenajarea unei pante, de construire, de parcelare sau de instalarea utilitilor. Zonare Condiiile permisive i restrictive care decurg din regulamentul de utilizare a terenurilor i a structurilor n funcie de ncadrarea ntr-o anumit zon geografic. PROCESUL DE EVALUARE 7. Procesul de evaluare descris n acest ghid specific etapele care trebuie urmate n activitatea de evaluare a proprietilor imobiliare (aa cum este definit aceasta n Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, cu modificrile ulterioare). Evaluatorii trebuie s cunoasc n ntregime coninutul acestui ghid. Acolo unde implementarea coninutului ghidului rmne la latitudinea evaluatorilor, acetia trebuie s acioneze n conformitate cu Codul de etic al profesiei de
5

8.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

evaluator autorizat. STABILIREA PREMISELOR EVALURII 9. Stabilirea premiselor urmtoarelor etape: evalurii implic parcurgerea

a) identificarea premiselor evalurii; b) determinarea necesitilor de documentare; c) consemnarea ntr-un nscris a premiselor evalurii. Identificarea premiselor evalurii 10. La nceputul procesului de evaluare, evaluatorul trebuie s clarifice urmtoarele aspecte, care sunt prezentate n detaliu n subcapitolul Consemnarea ntr-un nscris a premiselor evalurii: clientul i, dac este cazul, utilizatorii desemnai; scopul evalurii i tipul valorii ce trebuie estimat; data evalurii; perioada de timp necesar pentru elaborarea evalurii; caracteristicile relevante ale proprietii imobiliare subiect; ipotezele i ipotezele speciale ce vor fi luate n considerare, n msura n care acestea se pot identifica la momentul respectiv. Determinarea documentrii necesare 11. Evaluatorul trebuie s identifice informaiile necesare n procesul de evaluare i modalitile de obinere a acestor informaii. Documentarea poate include: discuii cu clientul, inspecia proprietii imobiliare subiect, ntlniri i interviuri cu managementul sau proprietarul, identificarea i accesarea anumitor surse publice sau private de informaii, alte aciuni de documentare considerate necesare de ctre evaluator pentru elaborarea raportului de evaluare. 12. Se recomand ca amploarea documentrii necesare s fie estimat la nceputul procesului de evaluare. n unele cazuri, evaluatorul poate constata c exist necesiti de
6

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

documentare suplimentare fa de cele determinate iniial, astfel nct anumite activiti de documentare pot continua pe parcursul procesului de evaluare. 13. n toate cazurile, evaluatorul va identifica, documenta i informa clientul asupra oricror limitri sau restricii referitoare la informaiile necesare pentru elaborarea raportului de evaluare. Consemnarea ntr-un nscris a premiselor evalurii 14. Termenii de furnizare a serviciilor de evaluare, care includ premisele evalurii, precum i alte clauze contractuale, trebuie agreai ntre evaluator i client i consemnai ntr-un nscris (de exemplu, contract de prestri servicii, scrisoare de angajament, comand acceptat etc.) nainte de nceperea activitii propriu-zise de evaluare. 15. Evaluatorul trebuie s cuprind n nscris urmtoarele capitole identificate cu literele de la a) la l). Detalierile de mai jos corespunztoare fiecrui capitol au scopul s explice i exemplifice titlul acestora. Nivelul de extindere al informaiilor consemnate n nscris depinde de raionamentul evaluatorului: a) Identificarea evaluatorului i a competenei acestuia Evaluatorul trebuie s aib specializarea Evaluarea proprietii imobiliare (EPI). n situaia n care evaluarea este realizat de o echip de evaluatori, echipa trebuie s includ cel puin un evaluator avnd specializarea EPI. b) Identificarea desemnai clientului i a oricror ali utilizatori

(1) Trebuie identificat clientul evalurii (persoan fizic sau juridic), precum i condiiile n care alte persoane vor putea avea acces la raportul de evaluare. Aceste persoane pot fi identificate i menionate n seciunile referitoare la ipoteze i ipoteze speciale (privind restriciile aplicabile circulaiei i distribuiei raportului de evaluare). (2) Persoana care primete o copie a unui raport de evaluare nu devine un utilizator desemnat dect n
7

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

cazul n care primete acceptul n scris al evaluatorului, fiind clar identificat ca utilizator desemnat. Exist situaii n care utilizatorii desemnai sunt recunoscui odat cu declararea scopului evalurii. Astfel: n cazul evalurii pentru raportare financiar utilizatorul desemnat este auditorul financiar al clientului; n cazul evalurii pentru impozitare a cldirilor/ construciilor utilizatorul desemnat este autoritatea fiscal; n cazul evalurii pentru garantarea mprumuturilor, utilizatorul desemnat este instituia financiar. (3) Utilizatorul desemnat trebuie s fie identificat prin nume, pe baza comunicrii cu clientul. Totui, dac identificarea prin nume nu este adecvat sau practic, evaluatorul poate identifica un utilizator desemnat prin precizarea tipului acestuia. c) Scopul evalurii (1) Rspunderea fa de client depinde de nelegerea de ctre evaluator a obiectivului clientului (utilizarea intenionat) n comandarea evalurii. Scopul evalurii determin tipul valorii (vezi lit. (e)). (2) Evaluatorul nu trebuie s accepte condiii de angajare a evalurii care limiteaz amploarea evalurii la un nivel la care rezultatele acesteia nu sunt credibile n contextul utilizrii desemnate. Evaluatorul nu trebuie s accepte utilizarea desemnat a unei evaluri sau obiectivele unui client care s conduc la obinerea de rezultate prtinitoare. d) Identificarea localizrii, a caracteristicilor proprietii imobiliare, precum i a drepturilor de proprietate (1) Caracteristicile proprietii, relevante pentru scopul i utilizarea desemnat ale raportului, care trebuie identificate i incluse n raportul de evaluare, sunt: i. identificarea proprietii prin adresa potal i/sau prin descrierea legal sau prin alte referine asemntoare,
8

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

necesare pentru a prezenta localizarea cu precizie a proprietii; ii. dreptul de proprietate supus evalurii; iii. caracteristicile fizice, juridice i economice; iv. orice proprietate personal, dotare tehnico-funcional, accesoriu comercial sau elemente intangibile care nu intr n componena proprietii imobiliare, dar care sunt incluse n evaluare; v. orice restricie a dreptului de proprietate, cunoscut sau evident, servitute, grevare de sarcini, contracte de nchiriere, acorduri, contracte, sentine, garanii sau alte elemente de natur similar. (2) n susinerea celor de mai sus, proprietatea imobiliar implicat n evaluare va fi prezentat n raportul de evaluare, dup caz, prin adres, copii ale extraselor din documentaia cadastral, copii ale actelor de proprietate, hart de referin, fotografii, date privind impozitarea i evidenierea contabil a componentelor imobiliare sau orice alte referine similare i care sunt relevante pentru scopul i utilizarea desemnat a evalurii. (3) Orice aspecte neobinuite i contrastante dintre proprietatea subiect i utilizrile vecintii trebuie s fie clar evideniate n raport. (4) Orice aspecte care difer ntre situaia scriptic i situaia faptic a proprietii subiect trebuie s fie clar evideniate n raport. (5) Orice ipoteze privind dreptul de proprietate trebuie s fie clar precizate n raport. e) Tipul valorii (1) Se prezint tipul valorii estimate conform definiiilor din standardele de evaluare aplicabile n Romnia. De exemplu: valoare de pia, valoare special, valoare de investiie etc. (2) Definiia tipului valorii trebuie s fie inclusa n raport mpreun cu sursa definiiei.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

f) Data evalurii (1) Data evalurii stabilete contextul concluziei privind valoarea definit i reprezint data la care este valabil concluzia privind valoarea definit. (2) Evaluatorul trebuie s menioneze n raportul de evaluare data raportului. Data raportului se refer la data emiterii raportului. (3) Data evalurii i data raportului trebuie s fie incluse n coninutul raportului. Data evalurii nu poate fi ulterioar datei raportului. g) Necesitile de documentare, precum i orice limitri i restricii privind documentarea n stabilirea termenilor de furnizare a serviciilor de evaluare, evaluatorul trebuie s agreeze cu clientul msura n care va fi inspectat proprietatea imobiliar subiect i va fi efectuat orice investigaie. h) Natura i sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea i) Ipoteze i ipoteze speciale (1) Ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i prezentate mpreun ntr-o seciune distinct a raportului de evaluare. (2) Dei, n cele mai multe evaluri, pot fi aplicate ipoteze i ipoteze speciale, evaluatorul va dovedi pruden n preluarea lor prin copiere din texte predefinite fr o personalizare adecvat cu evaluarea efectuat. (3) n cele mai multe cazuri este necesar asocierea tipului valorii cu ipoteze i ipoteze speciale adecvate, care descriu starea sau situaia presupus a proprietii la data evalurii. (4) O ipotez este adeseori legat de o limitare a ariei investigaiilor care ar putea fi ntreprinse de ctre evaluator. Prin urmare, toate ipotezele, care sunt incluse n mod obinuit n raport, trebuie s fie stabilite i agreate cu clientul. (5) n cazurile n care, dup efectuarea inspeciei proprietii sau dup etapa de culegere a informaiilor,
10

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

evaluatorul apreciaz c o ipotez stabilit anterior cu clientul este posibil s fie inadecvat sau c ar putea deveni o ipotez special, ipotezele revizuite i modul de abordare a valorii trebuie discutate cu clientul, nainte de stabilirea concluziei asupra valorii i de predarea raportului. (6) O ipotez special este formulat n situaia n care ipoteza presupune fapte care difer de cele existente la data evalurii. Include circumstanele n care sunt formulate ipotezele privind o situaie viitoare sau un eveniment viitor. (7) n cazurile n care ipotezele speciale sunt necesare n vederea efecturii adecvate a misiunii de evaluare, acestea trebuie agreate i confirmate n scris cu clientul, nainte de predarea raportului. (8) Ipotezele speciale pot fi formulate numai dac acestea pot fi considerate, n mod rezonabil, ca fiind realiste, relevante i adecvate cu circumstanele particulare ale evalurii. (9) Evaluatorul poate include n raport comentarii asupra celei mai probabile ipoteze speciale aplicate. De exemplu, o ipotez special privind permisibilitatea legal a construirii unui teren liber ar trebui s reflecte impactul asupra valorii a oricror restricii care ar putea fi impuse. (10) n cazul n care un client solicit o evaluare pe baza unei ipoteze speciale pe care evaluatorul o consider ca fiind nerealist, acesta trebuie s refuze misiunea de evaluare. j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare k) Declararea conformitii evalurii cu standardele de evaluare aplicabile n Romnia valabile la data evalurii l) Descrierea raportului 16. Termenii de furnizare a serviciilor de evaluare pot fi modificai pe parcursul elaborrii raportului de evaluare, dup caz, prin acordul scris al evaluatorului i clientului, cu
11

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

condiia ca orice modificare s fie agreat n scris de ctre pri nainte de emiterea raportului de evaluare. 17. Termenii de furnizare a serviciilor de evaluare trebuie formulai ntr-o manier clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile contractuale i nici un ter independent i avizat care are acces legitim la nscrisul respectiv. 18. Premisele evalurii agreate ntre evaluator i client n nscrisul menionat anterior, precum i o referire la acest nscris (de exemplu: data i/ sau numrul nscrisului), trebuie prezentate n raportul de evaluare, ntr-un format care va fi la alegerea evaluatorului, dar n orice caz ntr-o manier clar i care s nu induc n eroare un cititor avizat i legitim al raportului de evaluare care nu are acces la nscrisul prin care s-au consemnat termenii de furnizare a serviciilor de evaluare. CULEGEREA DATELOR I DESCRIEREA PROPRIETII IMOBILIARE 19. Datele de care au nevoie evaluatorii sunt date despre aria de pia, date despre proprietatea subiect i date despre proprieti comparabile. 20. Datele despre aria de pia sunt colectate la nivel de vecintate, ora, regiune i chiar la nivel naional i internaional, n funcie de proprietatea imobiliar subiect. Aceste date sunt cele despre tendinele sociale, situaia economic, reglementrile i restriciile statului i condiiile de mediu nconjurtor, care influeneaz valoarea proprietii imobiliare n aria de pia definit n acest scop. Aceste date reprezint o baz i pentru analiza celei mai bune utilizri, explicarea rezultatelor i alegerea concluziei asupra valorii. 21. Datele despre proprietatea imobiliar subiect includ, fr a se limita la acestea, informaii despre amplasament, amenajri i construcii, caracteristici fizice, date despre venituri i cheltuieli, istoricul proprietii imobiliare subiect i al utilizrii acesteia i alte informaii considerate a fi relevante pentru participanii pe pia. 22. Datele despre proprieti imobiliare comparabile includ, fr
12

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

a se limita la acestea, informaii despre proprieti imobiliare comparabile vndute sau nchiriate sau oferite spre vnzare sau nchiriere, informaii despre costuri de construire, tipuri de construcii, materiale de construcie, depreciere, venituri, cheltuieli, informaii privind ratele de capitalizare i de actualizare, grade de ocupare pe piaa specific. 23. De regul, pentru a fi evaluat, orice proprietate imobiliar trebuie inspectat. Neinspectarea sau inspecia parial a proprietii imobiliare subiect trebuie menionat n raportul de evaluare, inclusiv motivul neefecturii acesteia sau efecturii pariale, motiv care trebuie s fie bine justificat. 24. Inspecia proprietii imobiliare subiect se efectueaz, de regul, mpreun cu clientul sau cu persoane desemnate de ctre acesta, identificarea proprietii fiind efectuat pe baza informaiilor furnizate de ctre client, responsabilitatea asupra informaiilor n baza crora s-a efectuat identificarea proprietii revenind clientului. Evaluatorul trebuie s urmreasc corespondena ntre amplasarea scriptic i amplasarea faptic a proprietii i s prezinte orice neconcordane observate. 25. Descrierea proprietii subiect n raportul de evaluare trebuie s fie clar i s conin informaiile minime necesare pentru evaluare (care, fr a se limita la, pot fi: amplasare, dreptul de proprietate, caracteristici fizice pentru teren i construcii, utilizare, etc.) 26. Raportul de evaluare trebuie s conin sursele de informaii pentru toate datele incluse n raport i folosite n procesul de evaluare. ANALIZA DATELOR 27. n raportul de evaluare evaluatorul trebuie s prezinte o analiz a pieei specifice proprietii imobiliare subiect. 28. Analiza de pia presupune efectuarea unui studiu asupra condiiilor pieei imobiliare pentru un anumit tip de proprietate. Analiza de pia const n examinarea cererii i ofertei i a ariei geografice de pia pentru acel tip de proprietate. Analiza de pia va fi individualizat n mod corespunztor cu fiecare proprietate evaluat.
13

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

29. Analiza de pia trebuie s fie individualizat i s se adreseze direct proprietii subiect. 30. Raionamentul utilizat pentru selectarea granielor ariei de pia trebuie s fie prezentat n raport. Evaluatorul ar trebui s identifice tipul/tipurile specific(e) de proprietate/proprieti luat(e) n considerare i s analizeze forele care este posibil s afecteze relaia dintre cerere i ofert. n efectuarea analizei de pia, evaluatorul trebuie s parcurg cel puin urmtoarele etape: a) s defineasc i s delimiteze aria de pia a proprietii subiect; b) s identifice i s analizeze situaia cererii i a ofertei, existent la data evalurii n piaa imobiliar specific proprietii subiect; c) s precizeze, acolo unde este cazul, efectul dezvoltrilor (proiectelor) viitoare sau a altor schimbri, precum i oferta competitiv viitoare, respectiv cererea probabil viitoare. 31. Analiza pieei va trebui s conin informaii suport pentru elementele care vor fi utilizate n aplicarea abordrilor n evaluare care, fr a se limita la urmtoarele, pot fi: nivelul chiriilor, gradul de neocupare, ratele de capitalizare, preurile proprietilor comparabile. 32. n raportul de evaluare evaluatorul trebuie s defineasc i s prezinte analiza celei mai bune utilizri (CMBU) a proprietii subiect. 33. CMBU a unei proprieti imobiliare este un concept economic care msoar interaciunea a patru criterii: permisibilitatea legal, posibilitatea fizic, fezabilitatea financiar i profitabilitatea maxim. 34. Estimarea CMBU a unei proprieti imobiliare este o etap critic a procesului de evaluare, care asigur contextul n care participanii de pe pia i evaluatorii selecteaz informaiile comparabile de pia. 35. Raportul trebuie s conin concluzia evaluatorului privind CMBU a proprietii imobiliare subiect. Raionamentul evaluatorului, necesar susinerii acestei concluzii, trebuie
14

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

efectuat pe baza caracteristicilor economice, valabile la data evalurii. APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE

fizice,

juridice

36. Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprieti imobiliare, evaluatorii se folosesc de metode de evaluare specifice, care se ncadreaz n cele trei abordri n evaluare: a) abordarea prin pia (comparaie direct) b) abordarea prin venit c) abordarea prin cost 37. n orice estimri ale valorii, se folosesc una sau mai multe din aceste abordri. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliar, de utilizarea desemnat a evalurii, de premisele evalurii, de calitatea i cantitatea datelor disponibile pentru analiz. 38. Toate cele trei abordri n evaluare se bazeaz pe date de pia. Abordarea prin pia 39. Abordarea prin pia este procesul de obinere a unei indicaii asupra valorii proprietii imobiliare subiect, prin compararea proprietii imobiliare subiect cu proprieti similare care au fost recent vndute sau care sunt propuse pentru vnzare. 40. Abordarea prin pia mai este cunoscut i sub denumirea de comparaia direct sau comparaia vnzrilor. 41. Abordarea prin pia este aplicabil tuturor tipurilor de proprieti imobiliare, atunci cnd exist suficiente informaii sigure privind tranzacii i/sau oferte recente sigure. 42. Prin informaii recente, n contextul abordrii prin pia, se neleg acele informaii referitoare la preuri de tranzacionare sau oferte care mai sunt valabile la data evalurii i care nu sunt afectate de modificrile din evoluia pieei specifice, modificri care nu pot fi cuantificate prin ajustri argumentate.
15

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

43. Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin pia este cea mai direct i adecvat abordare ce poate fi aplicat pentru estimarea valorii de pia. 44. Dac nu exist informaii suficiente, aplicabilitatea abordrii prin pia poate fi limitat. Cercetarea insuficient de ctre evaluator a pieei nu este o scuz pentru omisiunea acestei abordri, atunci cnd exist informaii disponibile sau cnd acestea pot fi procurate. 45. Dac nu exist suficiente informaii despre tranzacii recente cu proprieti comparabile se pot utiliza informaii privind oferte de proprieti similare disponibile pe pia, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic. 46. Evaluatorul trebuie s se asigure c proprietile comparabile sunt reale (adic pot fi identificate fizic) i c au caracteristicile fizice conforme cu informaiile prezentate n datele selectate. Raportul de evaluare trebuie s includ sursele de informaii, datele utilizate i paii realizai pe baza crora evaluatorul a selectat proprietile comparabile. Prin identificare fizic se nelege posibilitatea inspectrii n teren cu ocazia evalurii sau n cazul unor verificri ulterioare. 47. Tehnicile recunoscute n cadrul abordrii prin pia sunt:
a)

tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza datelor secundare; analiza statistic; analiza costurilor;

b) tehnicile calitative:

analiza comparaiilor relative; analiza tendinelor; analiza clasamentului; interviuri personale. 48. Informaiile privind tranzaciile sau ofertele care prezint diferene majore (cantitative i/sau calitative) fa de
16

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informaii pentru proprieti comparabile din cauza ajustrilor prea mari necesar a fi aplicate. 49. n abordarea prin pia, analiza preurilor proprietilor comparabile se aplic n funcie de criteriile de comparaie adecvate specificului proprietii subiect. 50. n abordarea prin pia, se analizeaz asemnrile i diferenele ntre caracteristicile proprietilor comparabile i ale proprietii subiect, i se fac ajustrile necesare n funcie de elementele de comparaie. 51. n abordarea prin pia, elementele de comparaie recomandate includ, fr a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, cheltuielile necesare imediat dup cumprare, condiiile de pia, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele nonimobiliare ale vnzrii. 52. Selecia valorii finale este determinat de proprietatea imobiliar comparabil care este cea mai apropiat din punct de vedere fizic, juridic i economic de proprietatea imobiliar subiect i asupra creia s-au efectuat cele mai mici ajustri. 53. Toate ajustrile aplicate preurilor proprietilor comparabile trebuie argumentate n raportul de evaluare. Nu este permis utilizarea unor ajustri fr a fi prezentat modul de estimare al acestora. Abordarea prin venit 54. Abordarea prin venit const n metodele pe care un evaluator le utilizeaz pentru a analiza capacitatea proprietii subiect de a genera venituri i pentru a transforma aceste venituri ntr-o indicaie asupra valorii acestei proprieti. 55. Abordarea prin venit este aplicabil oricrei proprieti imobiliare care genereaz venit la data evalurii sau care are acest potenial n contextul pieei (proprieti vacante sau ocupate de proprietar).
17

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

56. Abordarea prin venit este utilizat, de regul, pentru estimarea valorii de pia a proprietilor imobiliare, dar poate fi folosit i la estimarea valorii de investiie a proprietii imobiliare, care reprezint valoarea acesteia pentru un anumit investitor. 57. Abordarea prin venit cuprinde dou metode de baz: capitalizarea direct; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). 58. Cu informaii adecvate i printr-o utilizare corect, metoda capitalizrii directe i metoda fluxului de numerar actualizat trebuie s conduc la indicaii similare asupra valorii. 59. Capitalizarea direct este utilizat cnd exist informaii suficiente de pia, cnd nivelul chiriei i cel al gradului de ocupare sunt la nivelul pieei i cnd exist informaii despre vnzri sau oferte de proprieti imobiliare comparabile. Capitalizarea direct const n mprirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rat de capitalizare corespunztoare. 60. Analiza DCF se utilizeaz pentru proprietile imobiliare pentru care se estimeaz c veniturile i/sau cheltuielile se schimb aleatoriu n timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesit luarea n considerare a veniturilor i cheltuielilor probabile, din perioada de previziune. Cnd se utilizeaz aceast metod, evaluatorul trebuie s utilizeze previziuni ale veniturilor i cheltuielilor din aceast perioad, precum i valoarea terminal, care apoi sunt convertite n valoare prezent prin procesul de actualizare. Previziunile sunt de regula puse la dispoziia evaluatorului de ctre client i vor trebui argumentate n raportul de evaluare. 61. n aplicarea fiecrei metode menionate anterior, este necesar corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/rata de actualizare. 62. Evaluarea se realizeaz, de regul, utiliznd venitul net din exploatare. Atunci cnd se utilizeaz alt form de venit va trebui argumentata n raport decizia de a nu utiliza venitul net din exploatare. 63. Venitul net din exploatare se estimeaz pornind de la venitul brut potenial i venitul brut efectiv.
18

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

64. Venitul brut potenial reprezint venitul total generat de proprietatea imobiliar n condiiile unui grad de ocupare de 100%. 65. Pentru a estima venitul brut efectiv, evaluatorul trebuie s ajusteze venitul brut potenial cu pierderile aferente gradului de neocupare datorate, dar fr a se limita, la pierderile aferente perioadei n care spaiul este neocupat sau pierderile din veniturile nerealizate. 66. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie s scad din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietii, cheltuieli care cad n sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de ctre chiriai nu trebuie sczute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad impozitul pe venit, costurile speciale ale proprietarilor, plile aferente creditului sau amortizarea contabil. 67. Estimarea nivelului de pia al chiriei, al ratei de neocupare, al cheltuielilor aferente proprietarului, precum i nivelul ratei de capitalizare/actualizare trebuie s fie argumentate n raportul de evaluare. Argumentarea trebuie s conin cel puin sursele de informaii folosite, modul de verificare al acestora i modul de calcul, dup caz. Nu este permis utilizarea nivelului de pia al chiriei, al ratei de neocupare, al cheltuielilor aferente proprietarului, precum i utilizarea nivelului ratei de capitalizare/actualizare fr a fi prezentat n raport modul de estimare al acestora. Abordarea prin cost 68. Abordarea prin cost este procesul de obinere a unei indicaii asupra valorii proprietii imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construciei/construciilor a deprecierii cumulate i adugarea la acest rezultat a valorii terenului (inclusiv amenajrile acestuia), estimate la data evalurii. 69. Utilizarea abordrii prin cost poate fi adecvat atunci cnd proprietatea imobiliar cuprinde: construcii noi sau construcii relativ nou construite,

19

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

construcii mai vechi, cu condiia s existe date suficiente i adecvate pentru estimarea deprecierii acestora, construcii aflate n faza de proiect, construcii care fac parte din proprietatea imobiliar specializat. 70. Evaluatorul trebuie s fac distincia ntre cele dou tipuri de cost de nou costul de nlocuire i costul de reconstruire i s utilizeze unul dintre aceste tipuri, n mod consecvent, pe ntreaga durat a evalurii. Evaluatorul trebuie s se asigure c toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu opiunea aleas. 71. Se recomand aplicarea costului de nlocuire, iar dac nu este posibil, se aplic costul de reconstruire, argumentnd de ce s-a ales acest cost. 72. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea proprietilor imobiliare sunt: metoda comparaiilor unitare, metoda costurilor segregate i metoda devizelor. 73. Selectarea nivelului costului de nou va trebui realizat utiliznd surse credibile care vor fi prezentate n raportul de evaluare. Ori de cte ori este posibil costul de nou selectat va trebui verificat din dou surse diferite nainte de a fi utilizat n raport. 74. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcie sunt urmtoarele: depreciere (uzur) fizic, ce poate fi:
recuperabil (reparaii neefectuate la timp); nerecuperabil elemente cu via scurt; nerecuperabil elemente cu via lung;

deprecierea (neadecvarea) funcional, ce poate fi:


recuperabil; nerecuperabil;

deprecierea extern. 75. Evaluatorul nu trebuie s confunde noiunea de depreciere,


20

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

aa cum este aceasta utilizat n domeniul evalurilor, cu noiunea de amortizare din domeniul contabilitii. 76. Modul de estimare a deprecierilor trebuie s fie prezentat n raportul de evaluare nsoit de argumentele care au stat la baza calculului acestora. Nu este permis utilizarea unor deprecieri fr a fi prezentat modul de estimare al acestora. ESTIMAREA VALORII TERENULUI 77. Valoarea terenului trebuie considerat n termeni de cea mai bun utilizare. Chiar dac amplasamentul are amenajri funcionale, valoarea acestuia este bazat pe cea mai bun utilizare a sa, considerat ca fiind liber i disponibil pentru dezvoltare ulterioar respectiv pentru utilizarea cea mai eficient 78. Tehnicile de evaluare a terenului liber utilizate n practica profesional sunt derivate din cele trei abordri tradiionale ale valorii: abordarea prin pia (comparaie direct), abordarea prin venit i abordarea prin cost. Acestea sunt: Comparaia direct Tehnici alternative: Extracia Alocarea Tehnicile capitalizrii venitului: - Capitalizarea direct: tehnica rezidual a terenului - Capitalizarea direct: capitalizarea rentei funciare
- Actualizarea: Analiza fluxului de numerar actualizat

Analiza parcelrii i dezvoltrii. 79. Cea mai credibil metod de estimare a valorii terenului este comparaia direct. Doar atunci cnd nu se gsesc dect puine informaii despre vnzri sau oferte care s ndeplineasc cerinele de comparabile, sau cnd indicaiile de valoare obinute prin comparaia direct au nevoie de confirmare prin alte tehnici, se poate aplica tehnica extraciei sau cea a alocrii. 80. Celelalte metode de evaluare a terenului, toate avnd la
21

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

baz tehnici de capitalizare a venitului, sunt supuse mai multor limitri i se folosesc mai rar n practica curent de evaluare. 81. Metoda comparaiei prin bonitare care are ca baz de pornire Decizia Primriei municipiului Bucureti (PMB) nr. 79/04.02.1992, completat prin Dispoziia PMB nr. 421/1992 i modificat prin Dispoziiile PMB nr. 191/1993 i 827/1994, nu reprezint o metod de evaluare a terenurilor acceptat de standardele de evaluare n vigoare. Comparaia direct 82. Toate prevederile generale menionate la Abordarea prin pia, sunt valabile i pentru evaluarea terenurilor cnd se aplic aceast metod 83. Comparaia direct este cea mai utilizat tehnic pentru evaluarea terenului i cea mai preferat metod atunci cnd sunt disponibile informaii despre vnzri/oferte comparabile. 84. n aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate i ajustate vnzrile/ofertele i alte date pentru loturi similare, n scopul identificrii unei indicaii a valorii pentru terenul de evaluat. 85. n procesul de comparaie, sunt luate n considerare asemnrile i deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate n funcie de elementele de comparaie. 86. Elementele de comparaie includ suplimentar fa de cele prezentate la abordarea prin pia: restricii legale, utiliti disponibile, zonarea i cea mai bun utilizare. Astfel, este impropriu a compara terenuri cu CMBU diferit (de exemplu, terenuri situate n zona industrial i terenuri situate ntr-o zon reglementat urbanistic ca fiind mixt un mix de utilizri permisibile legal). 87. Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeai utilizare, diferenele la acest element de comparaie (CMBU) fiind legate de optimizarea utilizrii i nu de natura/tipul acesteia. Tehnici alternative

22

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

88. Tehnica alocrii, cunoscut i ca metoda proporiei, se bazeaz pe principiul echilibrului i pe principiul contribuiei, care afirm c exist un raport tipic sau normal ntre valoarea terenului i valoarea construciei, pentru anumite categorii de proprieti imobiliare, din anumite localizri. 89. Extracia este o variant a tehnicii proporiei (alocrii), n care valoarea terenului este extras din preul de vnzare a unei proprieti construite, prin deducerea valorii contribuiei construciei, estimat prin metoda costului de nlocuire net. Valoarea rmas reprezint valoarea terenului. Acest raport este, n general, mai sigur atunci cnd proprietatea subiect include construcii relativ noi. Pentru construcii mai vechi, raportul dintre valoarea terenului i valoarea total va crete. 90. Tehnica alocrii nu conduce la indicaii decisive privind valoarea, dar poate fi utilizat n stabilirea valorii atunci cnd numrul de vnzri de terenuri libere este insuficient, dar exist informaii despre proprieti construite. Tehnici de capitalizare a venitului 91. Utilizarea acestor tehnici pentru a estima valoarea terenului se bazeaz pe informaii care adesea sunt dificil de obinut de ctre evaluator (de exemplu, rate de capitalizare credibile, distincte pentru teren i pentru construcii, n cazul tehnicii reziduale a terenului). 92. Aceste tehnici nu sunt n general utilizate ca tehnici principale de evaluare, exceptnd situaiile speciale, cum este analiza parcelrii i dezvoltrii unui teren liber. 93. Tehnica rezidual a terenului poate fi utilizat n estimarea valorii terenului atunci cnd nu sunt disponibile date privind parcele comparabile de teren liber. Aceast tehnic se bazeaz pe principiul echilibrului i pe cel al contribuiei care se refer la echilibrul dintre factorii de producie (pmntul, capitalul, munca i coordonarea antreprenorial), adic teren, capital, for de munc i management. 94. Tehnica rezidual poate fi utilizat n estimarea valorii terenului atunci cnd sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: a) valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat
23

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

cu precizie; b) venitul net din exploatare anual generat de proprietate este stabilizat i este cunoscut sau poate fi estimat i c) pot fi extrase de pe pia ratele de capitalizare att pentru teren, ct i pentru construcie. 95. Aplicabilitatea acestei tehnici este limitat deoarece pe piaa intern, la acest moment, exist puine informaii despre chirii pentru terenuri i rate de capitalizare numai pentru teren i, respectiv, numai pentru cldiri. 96. Renta funciar este suma pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu condiiile de nchiriere/arendare a terenului. Aceasta corespunde ctigului proprietarului terenului i al dreptului de folosin. 97. Renta funciar poate fi capitalizat cu o rat adecvat pentru a estima valoarea de pia a amplasamentului. 98. Ratele de capitalizare obinute de pe pia sunt utilizate pentru transformarea rentei n valoare de pia. 99. Dac renta curent corespunde rentei de pia, estimarea valorii obinute prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe pia, va fi echivalent cu valoarea de pia a dreptului absolut de proprietate 100. Tehnica parcelrii i dezvoltrii este o tehnic foarte specializat, util numai n anumite cazuri de evaluare a terenurilor. Este utilizat pentru evaluarea unui teren liber, avnd potenial de parcelare i (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar actualizat (analiza DCF). 101. Anumite parcele de teren pot s i ating cea mai bun utilizare numai ca parte a unui ansamblu de proprieti. ntrun astfel de caz, evaluatorul trebuie fie s determine fezabilitatea i probabilitatea de comasare, fie s i bazeze determinarea celei mai bune utilizri i alte decizii n evaluare, pe ipoteza c va fi realizat o astfel de comasare. 102. Terenul trebuie s susin cea mai bun utilizare pentru o dezvoltare imediat, la data evalurii, sau s aib cerere pe pia cu durat scurt de timp pentru a putea susine o
24

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

parcelare i o dezvoltare fezabil din punct de vedere financiar. 103. Evaluarea parcelelor dintr-un lot reprezint o sarcin obinuit pentru evaluatorii de proprieti imobiliare, n timp ce analiza dezvoltrii unei parcele este o procedur complex. 104. n mod tradiional, parcelarea, prin divizarea terenului n loturi mai mici, conduce la crearea de drumuri, sisteme de canalizare, utiliti publice i alte mbuntiri cerute prin legislaie (dar i pe piaa specific), cu respectarea regulamentului local de urbanism i a normelor cadastrale locale. 105. Tehnica parcelrii i dezvoltrii este utilizat n studii de fezabilitate i n evaluri n care vnzrile/ofertele de loturi mari comparabile sunt rare. RECONCILIEREA INDICAIILOR I CONCLUZIA ASUPRA VALORII 106. Pentru a se nelege valoarea rezultat, raportul va face referin la abordarea sau abordrile n evaluare aplicate, la datele cheie de intrare utilizate i la motivele principale privind concluziile stabilite, dac n instruciunile scrise nu se precizeaz altfel. 107. n condiii ideale, cele trei abordri n evaluare, aplicate pentru evaluarea aceleiai proprieti, pe baza acelorai premise ale evalurii, ar trebui s conduc la acelai rezultat sau la rezultate foarte apropiate. Acest lucru nu se ntmpl ns n practic din multe motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea informaiilor avute la dispoziie, adecvarea acestor informaii, etc.). n aceste condiii, n care rezultatele abordrilor formeaz un interval de valori, se impune reconcilierea acestora. 108. n cadrul procesului de reconciliere, evaluatorul analizeaz procesul de evaluare aplicat n fiecare abordare n parte, avnd n vedere cel puin urmtoarele elemente: cantitatea informaiilor avute la dispoziie, consistena informaiilor, verificarea informaiilor, tipul proprietii evaluate, scopul
25

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

evalurii etc. Evaluatorul va revizui ntregul proces de evaluare asigurndu-se c informaiile i raionamentele utilizate sunt corecte. n cadrul raportului de evaluare se va prezenta rezultatul analizei aferente fiecrei abordri, prezentndu-se adecvarea abordrii, gradul de ncredere n rezultatul obinut i credibilitatea acestuia. 109. Nu se va face niciodat o medie a rezultatelor obinute prin diversele abordri n evaluare aplicate. Nu vor fi folosite media aritmetic, geometric, mediana (sau altele asemenea) n exprimarea concluziei asupra valorii, nici ntre rezultatele mai multor abordri i nici ntre rezultatele mai multor metode din cadrul aceleiai abordri. 110. Ori de cte ori este posibil, se vor aplica cele trei abordri n evaluare. Cnd nu exist aceast posibilitate, se vor aplica dou sau doar o singur abordare n evaluare, cu condiia ca n raportul de evaluare s fie prezentate argumente privind neaplicarea uneia sau a dou abordri. 111. Nu se va aplica niciodat o a doua abordare n evaluare, numai cu caracter formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur abordare n evaluare, adecvat i bazat pe informaii de pia suficiente, verificate i credibile. 112. Concluzia asupra valorii se va exprima pe baza abordrii n evaluare considerat de evaluator cea mai relevant, n funcie de cantitatea i calitatea informaiilor avute la dispoziie pentru evaluare. RAPORTAREA VALORII DEFINITE 113. n raportul de evaluare, valoarea final estimat poate fi exprimat: ca o valoare singular, sau ca un interval de valori. 114. De regul, valoarea estimat se exprim ca o sum de bani, adic este o estimare singular. O estimare singular este cerut de mai multe scopuri, cum ar fi de exemplu: raportarea financiar, estimarea compensaiilor n cazurile de expropriere, deciziile de transfer al proprietii.
26

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

115. Valoarea singular va fi rotunjit pentru a reflecta gradul de precizie asociat cu o anumit concluzie asupra valorii, cu excepia cazurilor n care se prevede altfel (de exemplu, n cazul raportrii financiare sau cazurile n care s-a prevzut altfel cu clientul sau utilizatorul desemnat). 116. Cteodat un evaluator poate evita n mod deliberat s stabileasc o valoare singular i raporteaz un interval de valori. Comunicnd un interval de valori, evaluatorul arat c valoarea se afl n intervalul specificat de el. 117. Modalitatea de exprimare a concluziei asupra valorii (valoare singular sau interval de valori) va fi stabilit mpreun cu clientul. 118. Pentru orice misiune de evaluare trebuie reinute i arhivate documentele pe baza crora au fost stabilite rezultatele i concluziile evalurii, inclusiv raportul de evaluare, acestea trebuind s fie pstrate pentru o perioad de cel puin cinci ani de la data raportului de evaluare. PARTICULARITI 119. n anumite circumstane, de exemplu, n evaluarea pentru raportare financiar, evaluatorului i este solicitat alocarea valorii ntre terenul i construcia care compun proprietatea imobiliar. 120. De regul, valoarea de pia a proprietii imobiliare este alocat pe cele dou componente, rezultnd valoarea just a componentelor. 121. Procesul de alocare are la baz raionamentul evaluatorului i va trebui argumentat n raportul de evaluare. 122. Avnd n vedere c, de regul, proprietatea imobiliar este nregistrat n situaiile financiare n dou conturi distincte (teren i cldire/construcie) procesul de alocare poate fi realizat n dou moduri: a) prin deducerea valorii de pia a terenului din valoarea proprietii, rezultnd valoarea construciei; b) prin deducerea costului de nlocuire net al construciei din valoarea proprietii rezultnd valoarea terenului.
27

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

123. Dac sunt aplicate corect i coerent ambele moduri de alocare ar trebui s conduc la acelai rezultat. Cnd nu pot conduce la acelai rezultat nseamn c unul dintre modurile de alocare nu poate fi aplicat. 124. Modul de alocare prevzut la para. 122 lit. a) poate fi aplicat atunci cnd sunt respectate cumulativ urmtoarele condiii: a) terenul aferent proprietii poate fi tranzacionat pe pia fr nici o restricie (de exemplu, nu poate face obiectul acestui mod de alocare terenul cota parte indiviz aparinnd apartamentelor situate n blocuri de locuine, teren care nu poate fi tranzacionat separat de construcia aferent) i cnd exist informaii de piaa care s permit evaluarea terenului conform prevederilor acestui ghid de evaluare. b) valoarea rmas a construciei n urma alocrii este mai mic dect costul de nlocuire net al acesteia. 125. Avnd n vedere diversitatea modalitilor de nregistrare n situaiile financiare a componentelor proprietii imobiliare, precum i faptul c alocrile realizate pn la data evalurii nu au inut seama de prevederile de mai sus pentru anumite proprieti imobiliare, prin excepie de la prevederile de la para. 124, evaluatorul va decide i va prezenta n raportul de evaluare raionamentul avut n vedere la alocarea valorii i va prezenta argumentele selectrii modului de alocare, precum i modalitile de calcul.
DATA INTRRII N VIGOARE

28