Finanarea imobiliar rezidenial din Frana

Profesor coordonator: Lect. dr. Bogdan Cpraru Masterand:

Iai, 2011

Cuprins

Capitolul 1. Piaa imobiliar rezidenial din Frana ........................................................................... 3 Capitolul 2. Metode de finanare imobiliar rezidenial n Frana ..................................................... 4 Capitolul 3. Caracteristici ale pieei imobiliare rezideniale franceze ................................................. 6 Capitolul 4. Finanarea imobiliar n Frana n contextul crizei financiare internaionale ................ 11 Concluzii ............................................................................................................................................ 17 Bibliografie ........................................................................................................................................ 18

Capitolul 1. Piaa imobiliar rezidenial din Frana

Frana este o ar situat n Europa de Vest, care cuprinde i diverse insule i teritorii situate n alte pri ale planetei (Frana de peste mri). Dintre marile state europene, Frana este cel mai vechi stat constituit n jurul unui domeniu regal, iniial organizat n jurul regiunii le-de-France a crei capital este Parisul. Frana este membr a Consiliului Europei, membr fondatoare a Uniunii Europene, a zonei Euro i a Spaiului Schengen. Este de asemenea unul din membrii fondatori ai Organizaiei Naiunilor Unite i unul din cei cinci membri permaneni ai Consiliului de securitate ONU. Este o naiune dezvoltat avnd cea de-a cincea economie mondial n 2008. Din acest punct de vedre, Frana este considerat o ar atractiv din punct de vedere al finanrii imobiliare rezideniale, n primul rnd datorit faptului c a devenit n 1999 membr a Uniunii Economice i Monetare. Adoptarea monedei euro a avut o influen foarte important asupra pieei imobiliare, accelernd procesul de achiziii i fuziuni coorporatiste. Conceptul de finanare a domeniului imobiliar reflect totalitatea modalitilor prin care se procur i se utilizeaz resursele financiare necesare dezvoltrii domeniului imobiliar. Termenul de imobil desemneaz parcela de teren cu sau fr construcii. Imobilul de tip rezidenial reprezint acele parcele de teren cu construcii alctuite din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisfac cerinele de locuit ale unei persoane sau familii1. n Frana, sectorul rezidenial a nceput s se extind cu repezicune abia n anul 2005, cnd 410.000 de noi locuine au intrat n construcie n cursul acestui an, nregistrand cel mai mare numr de noi locuine construite din ultimii 25 de ani2.

Cpraru,Bogdan Finanarea dezvoltrii imobiliare-Suport de curs, Master Bnci i Piee Financiare & Finane Asigurri, Iai, 2009; 2 National Institute of Statistics and Economic Studies

Capitolul 2. Metode de finanare imobiliar rezidenial n Frana

Sistemul de finanare a locuirii reprezint o component a sistemului de construire i achiziionare a locuinelor, fiind constituit dintr-o reea de intermediari care ofer, pe de o parte, instrumentele financiare pentru a economisi, a mobiliza resursele (inputurile), iar pe de alt parte ofer credite (outputuri) pentru cumprarea de locuine i modernizarea acestora. Comparativ cu alte domenii de activitate, n finanarea imobiliar rezidenial trebuie avute n vedere o serie de probleme specifice: a. Finanarea lucrrilor destinate cldirilor cu scop locativ se asigur prin intermediul fondurilor publice sau private; b. Obiectivele politicii n materie de locuire sunt condiionate de nivelul resurselor bugetare publice sau private; c. Echilibrul optimal ntre diferitele obiective se poate asigura n funcie de particularitile fiecrei ri. n anumite cazuri, este urgent construirea mai multor locuine, n timp ce n altele este mai convenabil s se acorde prioritate aspectelor calitative; d. Metoda care va da cele mai bune rezultate de finanare va depinde de tipul proprietii (individual, comun sau public) i de natura sursei de finanare (principal privat sau public); e. Cheltuielile pot fi destinate: construirii de noi locuine, ntreinerii parcului imobiliar, cumprrii locuinelor existente; f. Preul locuinelor trebuie s fie determinat n funcie de mijloacele de care dispun familiile i de posibilitile subveniilor publice. n rile europene se practic diferite tipuri de sisteme de finantare imobiliar care integreaz cu succes finanarea locuirii n economie. Acestea realizeaza o anumit combinaie ntre modelele de baz: sistemul contractual; modelul bncilor comerciale; modelul bncilor ipotecare; modelul bncilor ipotecare secundare. n Frana, cea mai mare parte a resurselor acordate sub forma de mprumut pentru construirea de locuine publice provine din transformarea de ctre o organizaie specializat (Casa de Economii) a economiilor pe termen scurt n mprumuturi pe termen lung. Finanarea public a sectorului social n aceast ar mbrac dou forme principale: creditele de investiie, ajutor financiar public pentru construcii acordat unui beneficiar care construiete locuine cu scop social; ajutorul acordat persoanelor sau familiilor, care se ajusteaz n funcie de veniturile acestora, ajutndu-i s-i plteasc chiria sau ratele la credite.
4

Ajutorul statului pentru ameliorarea locuinei are trei forme: prima de ameliorare a locuinei, acordat proprietarilor-ocupani ai unor locuinte mai vechi de 20 de ani i n anumite condiii de resurse; subvenia pentru ieirea din insalubritate, destinat proprietarilor-ocupani care triesc de cel puin doi ani ntr-o locuin insalubr i ale cror resurse nu depesc un anumit plafon; subveniile Ageniei Naionale pentru Ameliorarea Habitatului (ANAH), care favorizeaz reabilitarea locuinelor private cu chirie. De asemenea, n Frana exista trei legi care stau la baza dreptului de locuin- obiectiv devenit constitutional prin decizia Comitetului Constitutional din 19 ianuarie 1995: legea din 8 iulie 1989 cu privire la raporturile locative, legea din 31 mai 1990, numit i legea Besson, legea din 29 iulie 1998, care se refer la lupta mpotriva excluderii. Legea Besson afirm dreptul oricrei familii care se confrunt cu dificulti financiare de a beneficia de sprijinul colectivitii n scopul obinerii unei locuine decente i independente. Cu toate acestea ns, efectele nu au fost cele scontate. Dreptul la locuin a fost adesea perceput de actorii locali mai curand ca o ameninare. Creditele acordate pentru dezvoltarea ofertei de locuine noi, adaptate persoanelor aflate n dificulate, i pentru construirea lociunelor sociale nu au fost consumate n totalitate (datorit unei prudene exagerate). n Frana, finanarea imobiliar rezidenial se realizeaz prin depozite atrase de la populaie i foarte putin prin obligaiuni, aa cum se ntampl n alte ri europene. n contextul crizei imobiliare actuale, n Frana , n contextul legal n care sectorul de construcii este limitat de reguli guvernamentale, nu poate fi vorba despre o inflaie de locuine. n plus, creditele ipotecare franceze au rate fixe ale dobnzii, ceea ce nseamna o sensibilitate sczut a populatiei la fluctuaiile internaionale ale dobnzilor la credite (dobnzi de aproximativ 4% fr comisioane de risc sau de gestiune). n cazul n care o banc multinaional are mici pierderi, atunci aceasta ncearc s-i acopere aceste pierderi n alte ri, unde i au localizate diferite agenii, oferind dobnzi de EURIBOR 3m+3% i un comision de gestiune de credit de 0.10% pe an (aplicat la soldul creditului).

Capitolul 3. Caracteristici ale pieei imobiliare rezideniale franceze

Parisul reprezint a doua cea mai scump capital european dup Londra n ceea ce privete preul pe metru ptrat al unei locuine, diferenele fiind destul de mari comparativ cu orae precum Roma, Madrid sau Berlin. Creterea preurilor locuinelor n Paris, unde un apartament cost acum peste 7.000 de euro pe metru ptrat, a fcut din capitala francez una dintre cele mai scumpe din Europa, conform ziarului local Le Figaro. Preurile apartamentelor din Paris i n vecintate au crescut n cursul anului 2010, n timp ce preurile pentru restul Franei au fost n general stabile. Preul mediu al apartamentelor din Paris a fost de 6381 / mp, n crestere cu 9,7% fa de anul precedent3.

Pentru regiunea le-de-France, compus n principal din zona metropolitana Paris, preul mediu a crescut n 2010 fa de anul precedent cu 12.07%, ajungnd la 4920 / mp. Media preurilor n Couronne Petite a crescut cu 11,6% pe an, ajungnd la 4030 / mp. n Couronne Grande, preul mediu a crescut cu 9,12%, ajungnd pn la 2990 / mp. Boom-ul preurilor pentru locuine n Frana a durat din 1997 pn n 2007, preul cu dou cifre pe apartament a crescut aproape continuu pe parcursul anilor 1998-2007. Rate sczute ale dobnzii au amplificat preurile la locuine n perioada 2001-2006, punctul maxim fiind atins n 2004. Creterea de pre se oprete la sfritul anului 2007. Din 2000 pn n 2009, preurile apartamentelor n Frana a crescut cu 110.03% (115% n Paris) - mult mai mult dect Indexul de nchirieri a rii, care n aceast perioad a crescut cu numai 29%. Acest lucru a adus randamentele slabe la nchirieri, n special n Paris, care are acum randamentele variind de la 3.17% la 4.10%4.

3 4

potrivit Asociaiei Naionale a Agenilor Imobiliari. potrivit Global Property Guide (20 august 2010).

Dezvoltarea pieei de nchirieri din Frana este limitat de controlul chiriilor. Chiriile iniiale sunt stabilite n mod liber, ns pot fi revizuite numai o dat pe an, i nu pot fi mai mari dect indicele (nou) INSEE de nchiriere. n anumite perioade, creterea chiriei admisibile a fost sub nivelul inflaiei. Conform sondajelor INSEE, 93% din proprietarii Franei sunt persoane fizice i nu corporaii. Frana deine o pia ipotecar stabil. Peste 80% din locuine ocupate de proprietari sunt ipotecate, i mai mult de 80% din creditele pentru locuine beneficiaz de o rat fix a dobnzii. Avnd n vedere poziia dominant de credite ipotecare cu rat fix, pia francez a locuinelor este, prin urmare, mai puin predispus la fazele de cretere i scdere economic. n ciuda ncetinirii creterii economice din perioada 2008 - 2009, piata creditelor ipotecare a crescut Frana cu 3,89%, ajungnd la 738 miliarde . Piea ipotecar a Franei este a 3-a ca mrime din UE, dup Marea Britanie i Germania. Fig.nr.1.Evoluia ratei dobnzii la mprumuturile ipotecare pe perioada 2003-2010:
7 6 5 4 3 2 1 0 `03 `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10 Rata imprumutului ipotecar: dobanda fixa Rata imprumutului ipotecar: dobanda variabila

Sursa: Banca Naional a Franei, Rapoarte anuale Tabel nr.1. Preuri, chirii Apartamente Paris COST () Apartamente Paris 30 mp 70 mp 110 mp 190 mp 401.070 845.530 1.583.890 2.289.120 1.371 2.684 4.180 n.a. 4,10% 3,81% 3,17% n.a. 13.369 12.079 14.399 12.048 45,71 38,34 38,00 n.a. La cumprare Chiria lunar PRE/mp () Randament La cumprare Chiria lunar

Sursa: Global Property Guide, http://www.globalpropertyguide.com/Europe/France/Rental-Yields;

7

n anul 2010, preurile locuinelor vechi din Ile-de-France au crescut n medie cu 10,6%, stabilind un nou record pentru Paris, unde bariera de 7.000 de euro/mp a fost dobort, conform Camerei notarilor din Paris i Ile-de-France. n capitala Franei, preurile medii ale apartamentelor vechi au depit pentru prima oara bariera simbolic de 7.000 euro/mp (7.030 euro, mai precis, fa de vechiul record de 6.680 euro/mp din 2009). De asemenea, piaa imobiliar rezidenial din Paris a mai nregistrat i urmtorul record record: n niciunul dintre cele 20 de arondismente ale Parisului nu mai exista preuri medii sub 5.000 euro/mp. Ca volum, numrul tranzaciilor (noi i vechi) se ridia la 52.600 n perioada iulie septembrie pentru Ile-de-France n 2010, n cretere cu 23% fa de aceeai perioad a anului precedent. Volumul vnzarilor a ajuns din nou la nivelul mediu observat n perioada 1999-2007, naintea crizei globale, subliniaz notarii. De asemenea, conform datelor prezentate de acetia n bilanul pe anul 2009, observm urmtoarele date: volumul vnzrilor de apartamente vechi (27.490 apartamente) a cunoscut o scdere de 6,9% n 2009 comparativ cu anul 2008, n timp ce volumul vnzrilor de apartamente noi (480 apartamente) a suferit i el o scdere i mai mare, de 29,5% ; volumul vnzrilor de case vechi (36.230 case) a cunoscut o scdere de 8% n 2009 comparativ cu 2008, n timp ce volumul vnzrilor de case noi (2.330 case) a sczut i el cu un procent de 11,5% . Fig.nr.2. Numrul de vnzri de apartamente vechi pe an

Sursa: Camera notarilor din Paris, bilan 2009, http://www.paris.notaires.fr

8

Fig.nr.3. Numrul de vnzri de apartamente noi pe an

Sursa: Camera notarilor din Paris, bilan 2009, http://www.paris.notaires.fr Fig.nr.4. Numrul de vnzri de case vechi pe an

Sursa: Camera notarilor din Paris, bilan 2009, http://www.paris.notaires.fr Fig.nr.5. Numrul de vnzri de case noi pe an

Sursa: Camera notarilor din Paris, bilan 2009, http://www.paris.notaires.fr

9

n ceea ce privete impozitul pe venitul din chirii, acesta este surprinztor de mic n Frana. Exemplu: Venitul lunar din chirii al unui cuplu non-rezident 1.500 6.000 12.000

Venituri anuale Costuri Depreciere Venit impozabil* Tarifele impozitului pe venit Rata de impozitare: 20% Impozitul pe venit anual datorat Impozitul datorat ca % din venitul brut *Venituri anuale ( costuri + depreciere)

18.000 9.000 9.000

72.000 10.260 32.400 29.340

144.000 16.020 64.800 63.180

1.800 1.800 10,00%

5.868 5.868 8,15%

12.636 12.636 8,78%

Sursa: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/France/Tax-Pages

O comparaie ntre nivelurilor preurilor imobilelor rezideniale din Frana i restul statelor din Uniunea European, precum i ntre nivelurile chiriilor, este prezentat sub forma unor grafice, n ANEXELE 1 i 2.

10

Capitolul 4. Finanarea imobiliar n Frana n contextul crizei financiare internaionale

nc de la apariia crizei financiare care a afectat aproximativ toate statele din Europa i nu numai, piaa imobiliar francez a suferit o scadere de aproape 27,9% a tranzaciilor de imobile noi, fenomenul afectnd cea mai mare parte a regiunilor din aceast ar. Ca s nu rmn cu locuinele nevndute, investitorii au nceput s scad ritmul de construcie a imobilelor. Binenteles c aceste date au ca principal referin vnzrile excelente din primul trimestru al lui 2007, ns, cu toate acestea, scderea nregistrat este foarte mare. Ea vizeaz toate tipurile de apartamente sau de locuine i poate fi observat n majoritatea regiunilor din Frana, n Limousin, Lorraine i n Auvergne, fenomenul ajungnd s depeasc pragul de 60%. Pe o pia rezidenial stabil, precum cea a Franei, o astfel de veste a venit ca un soc pentru proprietarii de locuine. Cu atat mai mult cu ct nu sunt puini cei care i-au plasat finanele ntr-o proprietate n scop investiional. Sectorul locuinelor a fost i aici supranclzit. Din 1995 pn n prezent, preurile au crescut cu 210%. Cauzele sunt strans legate de afluxul de cumprtori strini, mai ales din Marea Britanie, Germania i Statele Unite ale Americii. n acest timp, englezii au luat practic cu asalt piaa rezideniala din Frana, unde dein de la studiouri n Paris pn la castele medievale pe Valea Loirei. Tocmai din acest motiv, regiuni ntregi din Hexagon au ajuns s fie numite generic Mica Britanie. Printre ali indicatori ai ncetinirii activitii pe piaa imobiliar din Frana se numr i amnarea termenelor limita de predare a proiectelor n construcii, termene care se pot prelungi i cu 9 pn la 12 luni. n acest sens, pentru a prentmpina riscul unei creteri acute a locuinelor nevndute, investitorii au nceput s scad ritmul de desfurare a proiectelor. S-a nregistrat, astfel, o scdere evident cu 18,8% a demarrilor construciei de locuine noi, n timp ce aprobrile de ncepere a proiectelor s-au redus cu 16,3%. n ceea ce privete preurile, ele continu aceeai tendin ascendent pentru apartamente, ns au nceput s scad n cazul locuinelor individuale, pe pia aprnd chiar primele oferte promoionale. Chiar dac vnzrile de apartamente noi au mai sczut, stocul de imobile nevndute este nc neglijabil, ns numrul de proiecte de construcii noi a nceput s se reduc. Se pare c specialitii au dreptate atunci cnd afirm c se nregistreaz o uoara relaxare a vnzrilor pe piaa imobiliar din Frana.
11

Datele publicate de autoritile franceze arat o scdere clar a activitii n domeniu. Per ansamblu, vnzrile de locuine noi s-au redus cu 27,9% n 2008, ceea ce nseamn o cifra de 26.700 de tranzacii. Binenteles c, n comparaie cu anul precedent, care a fost considerat unul excelent n ceea ce privete vnzrile imobiliare i care a reprezentat vrful unei perioade de ani de zile de dezvoltare fr ntreruperi a acestei piee, reculul nregistrat n 2008 este unul extrem de brutal. Fenomenul vizeaz toate tipurile de apartamente i de locuine. n total, peste 18 regiuni franceze din cele 22 sunt afectate de acest decalaj important dintre preurile afiate de vnztori i posibilitile cumprtorilor de a apela la credite, n condiiile n care rata dobnzii e n continu cretere n Frana. Faptul c listele de cereri de locuine sociale se mresc din ce n ce mai mult, nu face dect s amplifice fenomenul crizei de imobile. Ca urmare a scderii vnzrilor, investitorii imobiliari ncearc s reduc oferta disponibil pe pia prin diminuarea numrului de proiecte de locuine aflate n desfurare. Dar piaa imobiliar francez s-a confruntat luni de zile i cu probleme de natur informatic. Acestea au fost generate de reforma pe care administraia din aceast ar a efectuat-o n ceea ce privete sistemul de acordare a avizelor de construcie. Schimbrile au cauzat i dificulti mari n efectuarea transferurilor de bani provenii de la colectivitile locale, n majoritate donaii pentru finanarea diverselor proiecte imobiliare. Ministerul a publicat, n cele din urm, datele care vizau sumele de bani provenite din donaii, acestea finannd 80.084 de proiecte n 2008. Din aceste date reiese faptul ca sumele cheltuite n acest domeniu au scazut cu 18,8% fa de aceeai perioad n 2007. Numrul aprobrilor de construcie acordate la nivel naional a nregistrat, de asemenea, o scdere important de 16,3% fa de 2007, ceea ce nsumeaz doar 115.507 de avize eliberate. Aceast scdere a fcut ca pe piaa francez s apar din ce n ce mai multe oferte promoionale. nc de la ultima criz nregistrat n anii '90, compania Kaufman & Broad a avut curajul s apeleze la cele mai neconvenionale promoii. Ei ofereau chiar un automobil ca bonus la cumprarea unei locuine, pentru a atrage n acest fel interesul potenialilor cumprtori i reduceri de pre de maxim 20.000 de euro. Aceast adevrat "curs promoional" cuprinde o ofert larg de locuine, ncepnd de la apartamente de trei camere. Scopul acestui tip de oferte l reprezint, n mod evident, acela de a evita acumularea de stocuri mari de apartamente nevndute.
12

n prezent numrul de apartamente construite, dar aflate nc n stoc nu depete cifra de 2.800 de uniti, ceea ce nseamn deocamdata foarte puin. Dar numrul total de apartamente, n cretere cu 3% fa de sfritul anului trecut, numra 105.000 de uniti, dintre care 45% se afla nc n construcie. Restul procentajului, de 55%, se refer la proiectele aflate n plan de execuie dar care nu au fost demarate pn n prezent. ntrzierea proiectelor, fapt care a atras atenia specialitilor din domeniu, a ajuns de la pragul de 9 luni la sfritul lui 2008, la 11 luni, n 2010, pentru locuinele colective i la 12 luni n ceea ce privete locuinele individuale. Se pare c perioada cnd cumprtorul accepta s achiziioneze imobilul nainte de finalizarea lui, permindu-i constructorului s i asume cele mai mici riscuri, a luat sfrit. n total, Federaia Constructorilor din Frana a nregistrat peste 110.000 de uniti vndute n 2008, fa de 127.429 de case n 2007. Chiar i n aceste condiii, preurile caselor de pe piaa francez nu dau semne de scdere abrupt, asemeni celor de pe pieele din SUA sau Marea Britanie. Preurile au sczut cu 1,8% n 2008, dar continu s creasc n ceea ce privete locuinele colective, segment pe care au nregistrat o cretere de 3,7%. Situaia n Frana se poate caracteriza astfel: cumprtori puini, 18,8% - este procentul cu care au sczut demarrile construciei de locuine noi de la debutul crizei financiare, 26.700 de case noi s-au vndut n Frana n primele trei luni ale anului 2008, n scadere cu 27,9% fa de anul precedent; 16,3% - mai puine avize de construcie s-au eliberat n primul trimestru; 20.000 de euro este suma la care pot ajunge reducerile de preuri pe piaa imobiliar francez. De asemenea, n anul 2009, notarii parizieni credeau c piaa imobiliar va intra n moarte clinica. Nu s-au inselat prea tare. Reluarea tranzaciilor a nceput cu destul timiditate abia n ultimele luni din anul trecut. De pild, n Paris, de-a lungul anului 2010, s-au vndut 27.490 de apartamente vechi i doar 480 noi5. Scderea este evident ( la cele noi, de aproape 30%). Preurile apartamentelor a sczut ntre 3,9 % i 6 %, depinznd de zon. Ca medie, apartamentele s-au ieftinit cu 4,5% iar casele cu 7,5%.
5

http://hymerion.ro/2010/03/06/piata-imobiliara-franceza-in-2009-doar-480-de-apartamente-noi-vandute.html

13

Din noiembrie-decembrie 2009, preurile apartamentelor au renceput uor s se stabilizeze, nregistrnd o cretere de 1%. Printre cauze regsim celebra criz economic, nrutirea pieei creditului, scderea apetitului inevstiional ntr-o pia moart. Astfel, n prezent, att finaarea imobiliar ct i dezvoltarea rezidenial se confrunt cu o situaie foarte dificil. n acest context, msurile guvernamentale de stimulare sunt cu att mai importante, cu ct cererea afecteaz n mod direct dezvoltarea rezidenial. La rndul su, acest segment este direct legat de industria construciilor, care genereaz cele mai mari efecte n ntreaga economie i pe piaa forei de munc. Potrivit raportului6, majoritatea rilor din Uniunea European au implementat mai multe msuri pentru a stimula cererea de pe piaa rezidenial. n grupul rilor cu 4 5 msuri n vigoare se afl marile puteri economice din Uniune, cu populaie numeroas, printre care i Frana, alturi de Germania, Marea Britanie i Spania. Dezvoltarea rezidenial din Frana este ncurajat la nivel legislativ pe urmtoarele direcii: deductibilitatea dobnzilor; scutirea de la plata ctigului de capital; reducerea sau scutirea de la plata TVA-ului; pierderea fiscal aferent apartamentelor nchiriate; fonduri de garantare. Potrivit raportului, Frana a implementat deja o serie de msuri menite s ncurajeze proprietarii existeni sau poteniali. Cea mai popular msur este reprezentat de scutirea de la plata ctigului de capital. Cel mai adesea, aceast tax se aplic pe anumite perioade de timp i pentru locuinele folosite pentru uz personal. De asemenea, n Frana funcioneaz un fond de garantare ipotecar care susine persoanele fizice ce ntmpin probleme la plata creditelor ipotecare. Rolul guvernului pe pieele imobiliare franceze cu privire la dezvoltarea rezidenial, prezint urmtoarele caracteristici: Dobnzilor ipotecare sunt deductibile n cazul finanrii achiziiei de noi proprieti sau lucrrilor ulterioare pe proprietate;

Studiu realizat de Deloitte n cele 27 ri membre UE Dezvoltarea rezidenial Rolul guvernelor n piaa imobiliar din Uniunea European, martie 2010;

14

Proprietile sunt supuse unui impozit de 28,1%. Scutirea complet este posibil dup 15 ani de proprietate; Pierderea fiscal nregistrat n urma nchirierii unui apartament poate fi compensat cu alte venituri din chirii n cursul urmtorilor 10 ani. Pierderile pot fi, uneori, compensate cu venitul global, ns sunt supuse unor condiii restrictive;

Noile locuine sunt supuse unui TVA de 19,6%. Pentru a sprijini dezvoltarea rezideniala n Frana, unele noi investiii pot beneficia de un credit fiscal, sub rezerva mai multor condiii; Nu exist nici un fond public de garantare ipotecar n Frana, ns exist Fondul de Garantare Mutual (Fonds de garantie mutuelle). Acesta este un instrument bazat pe solidaritate economic prin punerea n comun a riscurilor.

Un alt aspect esenial cu privire la finanarea imobiliar rezindenial din Frana, n contextul crizei financiare, l reprezint Restructurarea programului PTZ (prt taux zero). n acest context, Guvernul francez i-a extins programul prin care subveniona mprumuturile cu dobnd zero (prt taux zero - PTZ ), redefinind-o pentru a acoperi o gam mai larg de beneficiari, i extinderea acestuia, care iniial trebuia s se ncheie n 2009, pn n 2012. PTZ +, care a intrat n vigoare n ianuarie 2011, a nlocuit trei sisteme deja existente, i anume: mprumutul PASS FONCIER; mprumutul curent PTZ; scutirea de impozit pe dobnzile aferente unui mprumut ipotecar Valoarea creditului disponibil prin programul PTZ ia n calcul locaia casei, numrul de membri al familiei, precum i durata pn la maturitate a mprumutul. Pentru a putea obine un mprumut n zona A (care include zonele urbane majore cum ar fi Paris), beneficiarii ar trebui s aib un venit de cel puin 31.250 euro/an. Familiile cu 5 membrii sau mai muli, nu ar trebui s aib un venit nsumat de mai mult de 64.875 euro/an. mprumuturile de valori mai mari sunt acum puse la dispoziia clienilor prin noul program PTZ (numit PTZ+), destinate achiziiei de locuine de tipul BBC (Low-Energy Building) standard, ncurajnd astfel eficiena energetic. n anumite condiii, perioada de rambursare a creditului a fost extins la 30 de ani.

15

Valoarea mprumutului pentru cumparatorii Prima cas, imobile aflate n zonele A i B1 a fost crescut. De exemplu, familiile cu 5 i mai muli membri pot obine un mprumut de 359.000 euro prin programul PTZ +, spre deosebire de 285.000 n sistemul vechi PTZ7. mprumuturile PTZ pot fi combinate cu un credit pentru locune special, care permite gospodriilor cu venituri modeste s-i cumpere casa lor (prt l accession sociale - creditul PAS). Gospodriile cu dreptul la aceste mprumuturi ar trebui s aib un venit sub o anumit limit iar costul imobilului nu trebuie s depeasc un anumit prag. Beneficiarii de mprumuturi PAS se bucur de rate reduse ale dobnzii i de o subvenie care s acopere o parte din plata lunar.

http://www.globalpropertyguide.com/Europe/France/Price-History.

16

Concluzii
Stabilirea unui sistem funcional de finanare imobiliar este de o importan major n economiile care au finalizat procesul de tranziie. Locuina este o nevoie de baz, fiind un element cheie de politic social pentru orice guvern. n Frana, sectorul rezidenial a nceput s se extind cu repezicune abia n anul 2005, cnd 410.000 de noi locuine au intrat n construcie n cursul acestui an, nregistrand cel mai mare numr de noi locuine construite din ultimii 25 de ani. De asemenea, n Frana, cea mai mare parte a resurselor acordate sub forma de mprumut pentru construirea de locuine publice provine din transformarea de ctre o organizaie specializat (Casa de Economii) a economiilor pe termen scurt n mprumuturi pe termen lung. Finanarea public a sectorului social n aceast ar mbrac dou forme principale: creditele de investiie, ajutor financiar public pentru construcii acordat unui beneficiar care construiete locuine cu scop social; ajutorul acordat persoanelor sau familiilor, care se ajusteaz n funcie de veniturile acestora, ajutndu-i s-i plteasc chiria sau ratele la credite. n Frana, finanarea imobiliar rezidenial se realizeaz prin depozite atrase de la populaie i foarte putin prin obligaiuni, aa cum se ntampl n alte ri europene. n contextul crizei imobiliare actuale, n Frana , n contextul legal n care sectorul de construcii este limitat de reguli guvernamentale, nu poate fi vorba despre o inflaie de locuine. n plus, creditele ipotecare franceze au rate fixe ale dobnzii, ceea ce nseamna o sensibilitate sczut a populatiei la fluctuaiile internaionale ale dobnzilor la credite (dobnzi de aproximativ 4% fr comisioane de risc sau de gestiune). Boom-ul preurilor pentru locuine n Frana a durat din 1997 pn n 2007, preul cu dou cifre pe apartament a crescut aproape continuu pe parcursul anilor 1998-2007. Rate sczute ale dobnzii au amplificat preurile la locuine n perioada 2001-2006, punctul maxim fiind atins n 2004. Creterea de pre se oprete la sfritul anului 2007. Din 2000 pn n 2009, preurile apartamentelor n Frana a crescut cu 110.03% (115% n Paris) - mult mai mult dect Indexul de nchirieri a rii, care n aceast perioad a crescut cu numai 29%. Acest lucru a adus randamentele slabe la nchirieri, n special n Paris, care are acum randamentele variind de la 3.17% la 4.10%.

17

Bibliografie

Banca Naional a Franei, Rapoarte anuale; Camera notarilor din Paris bilan 2009; Cpraru, Bogdan Finanarea dezvoltrii imobiliare-Suport de curs, Master Bnci i Piee Financiare & Finane Asigurri, Iai, 2009; Global Property Guide Frana National Institute of Statistics and Economic Studies (INSSE) - Frana; http://hymerion.ro Piaa imobiliar francez n 2009; www.deloitte.com Dezvoltarea rezidenial Rolul guvernelor pe piaa imobiliar din Uniunea European.

18

ANEXA nr.1

Pre ()/mp - Frana comparativ cu celelalte state membre ale UE

20,000 18,000 16,000 14,000 12,000

UE27

10,000 8,000
6,000 4,000 2,000 0

Sursa: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/France/square-meter-prices
19

ANEXA nr. 2

Preul chiriilor ( /lun) - Frana comparativ cu celelalte state membre ale UE

7,000 6,000 5,000 4,000

3,000
2,000 1,000 0

ri UE

Sursa : http://www.globalpropertyguide.com/Europe/France/rent

20

21